江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初6279号原告:张慧，女，1985年3月11日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：刘国林，江苏永兆律师事务所律师。被告：句容金润房地产开发有限公司，句容市华阳西路开发建设总公司内。法定代表人：陈雪城，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陶永胜，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕志康，江苏德擎律师事务所实习律师。原告张慧与被告句容金润房地产开发有限公司（以下简称金润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告张慧的委托诉讼代理人刘国林及被告的委托诉讼代理人陶永胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张慧向本院提出诉讼请求：１.判令被告立即向原告交付位于香江丽景23幢02-03层0201号房产；2.判令被告向原告出具购房全款发票，并协助原告办理产权登记手续；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金223140元（自2018年7月1日起暂计算至2019年6月8日，并要求给付自2019年6月9日至实际交付之日止，以2468955位基数，按每日万分之三计算）；4.诉讼费由被告负担。诉讼中原告撤回第二项关于要求被告出具购房全款发票的诉讼请求。事实和理由：2017年3月24日，原告拟购买被告开发的位于句容市北侧香江丽景楼盘的房产，被告置业顾问向原告推荐了香江丽景23幢02-03层0201号房产，原告觉得该房产价格过高，暂时仅有10万元资金，被告向原告承诺首付20%，由原告先付10万元，被告为其出具首付款发票，向银行进行贷款，原告待资金到位后再行支付余款。后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，总房价为2468955元，首付为493955元，于2018年6月30日前交付。同日，原告向被告提交了办理银行贷款的相关资料，并支付购房款10万元。合同签订后，原告首付比例提高到30%，原告多次与被告交涉无果。2017年6月2日，中国银行向被告下发贷款1728000元。原告于2018年8月30日向被告支付购房款18万元，于2018年10月12日向被告支付30万元，于2019年6月9日向被告支付160955元，全部房款已付清。至今，被告未能向原告交付房产，2019年7月，原告再次找到被告及物业公司，要求交付房产遭拒，无奈因急于用房，原告在物业公司领取了装修钥匙，准备进行装修，但又遭到被告及物业公司阻挠。现诉至本院，要求判如所请。被告金润公司辩称，我方向原告拒绝交付房屋有合同和法律依据。理由：根据原告和共同购房人宗基军向被告出具的欠条以及被告签署的还款协议均载明，在购房人没有全部清偿购房款及逾期付款利息以前，被告有权拒绝交付房屋，同时根据合同法规定，原告偿还的款项应按照实现债权的有关费用、利息、主债务的顺序予以抵充，按照该顺序原告的债务尚未履行完毕，根据法律规定我公司享有先履行抗辩权，故请求法院驳回原告的诉讼请求。我方认为宗基军为共同购房人或相信其有代理权，宗基军在本案中的法律责任应由张慧承担，且法院为查明案件事实，应依职权查明宗基军在本案中的身份。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第三条买受人购买出卖人开发的句容市香江丽景023幢02-03层0201号房屋；第四条总价款为2468955元；第六条买受人于合同签订之日付首期款493955元，余款1975000元，于2017年3月31日前以银行按揭贷款方式支付，若因买受人原因按揭贷款不被批准，不足部分买受人须在七日内补足；第八条出卖人应在2018年6月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力。；2.因政府部门原因或供电供水燃气部门责任；3.因不可预见的其他原因；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方关于房屋首付款的比例调整为30%即740955元，剩余1728000元为银行按揭支付。合同签订当日原告支付部分首付款10万元。另查明，因原告无力支付全部首付款，原告与被告协商，被告同意原告赊欠购房首付款640955元，并签订《还款协议》两份，由原告向被告出具欠条两张。还款协议载明：原告分别欠付被告购房款247000元、393955元，其中393955元购房款应分别于2017年3月30日归还100000元、于2017年6月30日前归还293955元；247000元购房款应于2017年9月30日前归还被告，原告应按照协议约定期限归还欠款，否则每逾期一天，原告应按应归还额的日千分之五向被告支付违约金；上述款项均由案外人宗基军提供连带责任担保，担保期限为两年；如原告未按时归还被告所欠款项被告有权拒绝向原告交付房屋。2017年6月2日，中国银行向被告下发涉案房屋贷款1728000元。2018年2月8日，被告向原告出具金额为1728000元的增值税发票一张。2018年8月30日，原告向被告支付赊欠的购房款18万元，并有被告出具收据一张，收款事由处载明：房款（违约金180000×0.001×510天×0.8=73440元，未交）。2018年10月12日原告向被告支付赊欠的首付款30万元，并由被告出具收据一张，收款事由处载明：房款。2019年6月9日原告向被告支付赊欠的首付款160955元，并有被告出具收据一张，收款事由处载明：房款。审理中，2019年11月7日，被告向原告交付了涉案房屋。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原被告均应按照上述合同约定，履行各自义务。双方签订的还款协议明确约定，如原告未按时归还被告所欠款项，被告有权拒绝向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，本案原告负有履行给付全部房款的义务，如原告不能按期给付全部购房款，被告有抗辩权，拒绝向原告交付房屋的义务。现原告于2019年6月9日付清全部房款，已履行给付房款的义务，被告应通知原告收房，并履行协助原告办理产权登记手续的义务，故原告主张要求被告交付涉案房屋并协助办理产权登记手续，于法有据，本院予以支持。因被告在原告支付全部房款后未能交付涉案房屋，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被告应自合同约定的交房期限第二天起至实际交付之日止，以2468955元为基数，按照日万分之三支付逾期交房违约金，被告于原告支付全部房款次日起通知原告收房，直至诉讼阶段交付房屋，违约金应自2019年6月10日起算至2019年11月7日止，合计2468955元×151天×0.0003=111843.66元。庭审中，被告辩称，原告交付的款项应按照实现债权的费用、利息、本金的顺序予以抵扣，本院认为根据原告提交的被告出具的三份付款收据，被告工作人员均在收款事由处载明：房款。且在18万元的收款收据中明确载明违约金未付，故被告主张按照实现债权的费用、利息、本金的顺序予以抵扣原告支付的款项的辩称意见不能成立，原告已足额支付购房款。被告又辩称，被告在原告未付清所有款项及违约金的前提下，其享有先履行抗辩权，本院认为，在商品房买卖合同中买受人的义务是按期支付相应的购房款，并配合出卖人办理相应的手续，买受人未能按期交付购房款所产生的是违约责任，而违约责任并非合同的义务，而是买受人不履行义务所产生的法律后果，故被告以原告未支付违约金属于原告未履行合同义务进而享有先履行抗辩权的辩称意见不成立。关于原告逾期付款产生的违约金问题，因涉及到第三人，被告可另行处理。诉讼中，原告陈述涉案房屋被告已交付，对其交付房屋的诉请，本院不再审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告句容金润房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张慧办理位于句容市香江丽景023幢02-03层0201号房屋产权登记手续。二、被告句容金润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张慧支付逾期交房违约金111843.66元。三、驳回原告张慧其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28336元，由被告负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费用一并支付原告）上述款项可汇至本院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  许社民人民陪审员  黄燕红人民陪审员  赵雪梅二〇二〇年四月二十一日法官 助理  奚俊杰书 记 员  付凌丰