浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初14570号 原告（反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司瑞安分公司，住所地瑞安市安阳街道尚品雅苑2幢101室，统一社会信用代码91×××99。 负责人：朱海蓉，总经理。 委托诉讼代理人：吴立、蒋晓乐,浙江六和（温州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：卢植，男，1978年9月12日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：周秀华，女，1954年9月13日出生，系卢植之母。 原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司瑞安分公司与被告（反诉原告）卢植物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人蒋晓乐、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人周秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：一、诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付物业服务费用（包括住宅物业服务费、车位物业服务费、能耗费）12135.84元及逾期支付的违约金（从2018年1月11日起至实际履行完毕之日止，按每日万分之五利率计算），暂算到2019年11月10日违约金为4035.17元，合计16171.01元。2、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告承认车位物业服务费已付，表示要删除诉讼请求中有关“车位物业服务费”的表述。二、事实与理由。2016年12月22日，外滩印象苑业主委员会与原告签订了《瑞安外滩印象苑物业服务合同》，约定：原告为外滩印象苑的物业服务提供人；收费标准高层住宅为物业服务费2.8元/月/m2、能耗费为0.5元/月/m2，地下车位物业服务费60元/月/个，应在每十二个月的第一个月上旬交纳。未按时足额交纳的，按应付金额每日万分之五收取违约金。2011年2月16日，被告与瑞安市大诚房地产开发有限公司(以下简称“大诚房开公司”)签订了《浙江省商品房买卖合同》，成为外滩印象的业主，房屋面积为153.23m2，并购得编号为31号地下停车位一个。后大诚房开公司于2016年1月向被告交付了房屋。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告负有缴纳物业服务费用的义务。尽管原告多次向被告催讨，但被告至今尚未支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用6067.92元(住宅物业服务费5148.48元+能耗费919.44元)；2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用6067.92元(住宅物业服务费5148.48元+能耗费919.44元)，合计12135.84元。 被告（反诉原告）辩称：一、原告未根据《物业服务合同》约定尽到服务责任，应当承担民事责任。根据《物业服务合同》第二十五条约定，原告应向全体业主通知重大事项，及时处理业主投诉。根据《物业服务合同》附件4约定，遇异常情况或住户紧急求救时，原告在5分钟内要赶到现场。被告房屋自交付之日起一直处于空置状态，被告未居住在本小区内，但原告一直没有将门禁卡升级告知被告。2019年10月22日，被告联系好客户以12000元的价格出卖放置在该房内的大金空调机，但被告却因打不开门禁受阻，被告连续打了四个紧急求救电话后，原告依然未在第一时间前来服务，直到32分钟后才来人服务，导致被告出卖大金空调机不能成交，去年底有客户出价才2000元，造成被告经济损失1万元。另外，原告违反《物业服务合同》，将被告空置房入户通道变成纸盒垃圾堆放处，物业服务前台沙发被大宗物品团团围住无法坐人，前台墙壁还挂房屋介绍信息将前台变成房屋介绍用房，将业主托管的钥匙摆在前台显眼位置，小区内不显眼处垃圾长期不清理，按约定应当每日托擦两次、每日清理一至两次。二、公摊面积物业服务费由被告承担于法无据。国家发展改革委、建设部关于物业服务收费管理办法，浙江省、温州市物业服务收费管理实施办法，瑞安市发展和改革局文件均未规定以房屋建筑面积计收物业服务费。被告房屋建筑面积153.23m2，其中公摊面积35.46m2，公摊面积包括物业办公室、保安室等，这些本身属于全体业主无偿提供给原告使用，不应由被告承担物业服务费。三、被告不通过第三方原告代收能耗费。《物业服务合同》第十二条约定园区的公共能耗费由业主委员会自行管理包括水电费付款；原告受业主委员会委托代收能耗费。被告房屋一直空置，自身没有产生水电费，不应公摊水电费。因此，被告已与业主委员会联系过，不通过第三方原告代收能耗费。四、原告主张逾期交纳物业服务费的滞纳金于法无据。滞纳金是国家对迟延履行缴纳义务者收取的带有国家强制力的惩罚性收费。我国合同法并未规定当事人可以约定滞纳金。《物业管理条例》第六十四条、《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业服务收费管理实施办法》等均未规定物业服务企业可以收取滞纳金。《物业服务合同》第三十二条约定滞纳金违反了这些规定，是无效的。五、缴纳物业费的期限约定不合理。《物业服务合同》居然约定第一个月就给付物业费，原告什么成本都没有搭，就要业主从第一个月就交物业费，对业主不公平。在物业服务开始后第6、7个月时交费才算是公平。 被告（反诉原告）反诉诉称：一、诉讼请求：1、判令反诉被告依法承担违约责任，赔偿反诉原告财产损失13161元。2、反诉诉讼费由反诉被告负担。二、事实与理由：2011年2月16日，反诉原告购买了瑞安市外滩印象苑商品房，于2011年3月9日办理了商品房预告登记。2017年1月23日，反诉原告前往反诉被告处办理该房屋的交接手续，双方签订了《消防安全责任书》，但因反诉原告在房屋交付验收单意见栏写上“意见很大，要求赔偿”，反诉被告就不予交房、不肯交付钥匙，并要求反诉原告必须写“无异议”。次日，反诉原告被逼写了“无异议”，才顺利办理了房屋交接手续，拿到了21把钥匙及物品等材料。根据工作联系单反映，开发商是于2013年12月28日向反诉被告交付了第1幢所有业主232套房屋的资料，这与反诉被告挂在墙壁上的瑞安外滩印象房态一览表上反映的第1幢232户是一致的。而反诉被告直到2017年1月24日才向反诉原告交付房屋钥匙及物品。这充分说明是反诉被告擅自打开反诉原告的房屋造成反诉原告的财产损害。反诉原告这一幢与其他幢不一样，是抽签买来的，实物与宣传资料有误差，组织了业主代表维权，并且成功。后来开发商赔偿500多万元，每户赔偿10万元，免3年物业费，地面重新改装，变电房重新改造等。之后，反诉原告的房屋被拆得一塌糊涂，将房屋窗户之类都拆掉了，听说是包给一个拆迁的包工头拆的，不清楚谁是发包人。这种情况下，钥匙在反诉被告手中，最起码要打电话给反诉原告，征询反诉原告的意见，具体如何拆、怎么处理等，反诉被告怎么可以自己随意处置。现在已经造成反诉原告财产损失，反诉被告就是没有履行好物业服务责任，应当承担赔偿责任。反诉原告经常去反诉被告处询问，在反诉原告房屋交付前，到底是谁多次违法擅自打开反诉原告的房屋，严重侵害了反诉原告的财产权。反诉被告从其电脑里打印“反诉原告和其他业主的房屋信息”，证明该房屋的业主是开发商。财产损失13161元，具体包括:入户屏风墙、厨房间隔墙被拆除的砖损失1778元（972元+806元），其他损失4383元(水泥455元+沙400元+白灰48元+老师工资1140元+小工工资840元+运费1500元），房内2个大阳台栏杆下面的玻璃封闭漏水修补费用约1000元，拆除门窗破损约3000元，室内缺失开关板、用电总盒盖、墙体污渍涂刷损失约1500元，原入户门薄膜被撕导致多处划损作不换门考虑损失1500元。 原告（反诉被告）辩称：反诉被告并不存在擅自拆除反诉原告房屋内部建筑物的情况。反诉被告向反诉原告交付房屋钥匙时，反诉原告已表示“无异议”，即已对交房现状予以认可。根据有关法律规定，房屋所有权转移应以过户登记为标准。按反诉原告的主张，房屋内部建筑物拆除行为发生在2017年1月24日反诉被告向反诉原告交付钥匙之前。此时，房屋所有权尚属于房开公司。反诉被告对房开公司处置自己所有的房屋无权进行干涉。因此，有关房屋内部建筑物拆除是否对反诉原告构成损害，是反诉原告与房开公司的纠纷，与反诉被告没有直接关联。而且，反诉原告主张的内部建筑物拆除，到底是何时产生的，反诉被告无从得知，其真实性存疑。该房屋交付已有3-4年之久，交付后房屋内部情况如何变化，反诉被告并不了解。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告（反诉被告）向本院提交证据：1、《营业执照》《变更登记情况》，以证明原告身份情况。2、《身份证》复印件，以证明被告身份情况。3、《外滩印象苑物业服务合同》，以证明原告系瑞安外滩印象苑的物业管理人。4、《商品房买卖合同》，以证明被告系所涉房产的业主。5、《瑞安外滩印象苑房屋交付验收清单》（原件上日期从2016年1月24日改为2017年1月24日）、《业主基本信息登记表》，以证明被告已领取涉案房屋。6、《外滩印象地下室停车位使用权转让协议》，以证明被告拥有编号为31的地下车位。7、《关于催交物业服务费的函》、《未交纳物业服务费清单》、《物业服务费缴费温馨提示》、《律师函》、快递面单、快递流程记录，以证明原告向被告催缴物业服务费用。被告（反诉原告）向本院提交证据：8、空调机照片（仅见包装盒）、手机通话录音、通话记录单，以证明被告未告知门禁升级及未及时提供业主求助服务。9、前台、入户通道摆放杂物、钥匙的照片，以证明被告未尽物业管理服务责任。10、瑞发改价〔2010〕9号文件、《物业管理招标文件备案表》（均为复印件），以证明物业服务费标准应执行浙江省、温州市物业服务收费管理实施办法，不应按建筑面积收费。11、《商品房买卖合同》、《商品房预告登记证》（复印件），以证明被侵害房屋系反诉原告向瑞安市大诚房地产开发公司购买，已由反诉原告办理预告登记，系反诉原告合法所有。12、《消防安全责任书》（复印件）、《外滩印象苑交房流程表》、《房屋交付验收清单》（复印件，日期为2017件1月24日，同证据5中的材料），以证明反诉原告与反诉被告曾于2017年1月23日签订《消防安全责任书》，但当日反诉原告对房屋交付持异议，而未实现交房，后于次日为了拿到自己房屋的钥匙及物品等，被迫在《房屋交付验收清单》上写下“无异议”三个字，反诉被告交房违反规定流程。13、《业主物品交接清单》、房屋被损害后的照片，以证明反诉被告交付给反诉原告的物品中包括房屋钥匙21把，反诉被告侵害反诉原告的财产权。14、开发商的《工作联系单》（复印件）、《外滩印象苑房态一览表》（照片）、《业主信息表》（打印件），以证明开发商将外滩印象苑所有业主的房屋钥匙等物品资料于2013年12月28日交付给反诉被告，反诉被告在反诉原告房屋处于未入住空置状态时，擅自开门侵害反诉原告的财产权。15、现场情况汇总，以证明2016年6月14日后期封窗时现场查看人员包括原告公司的王国仓，即证据6中的手机通话对象之一王国仓。此外，本院应反诉原告申请委托鉴定，鉴定机构温州德诚资产评估有限公司于2020年3月13日出具了《情况说明》，反诉原告亦在庭审中出示质证。16、《情况说明》，称：评估人员联系双方代表，于2020年3月11日一起勘察现场。评估人员根据原告工作人员王经理提供的房产竣工平面图与现场核对拆除情况，发现与《外滩印象苑第一幢一单元202室财产损失》清单有出入。评估人员与周秀华沟通，但周秀华对评估工作提出无理要求，干扰正常评估，且拒收评估缴款通知单。评估人员与原告工作人员王经理沟通，王经理认为这件事发生在他来工作之前，可以配合提供材料，但不参与确认核实工作。鉴于以上原因对本次评估带来阻挠，无法完成评估。本院应反诉原告申请责令反诉被告提交工作联系单（即证据13中的材料）原件、被告房屋的竣工平面图，但反诉被告没有提供，并表示没有保管竣工平面图。 本院认证意见：根据当事人质证意见，本院经审查对证据1-6、10-12，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认为：1、证据7，可以证明原告有发函，但不能证明被告有签收函件，予以确认。2、证据8，可以证明原告未告知门禁卡升级事项造成被告门进不去，打电话要求物业到位提供服务，但原告未及时到位，予以确认。3、证据9，虽然照片未提供原始载体，但结合当事人陈述，可以证明被告在环境整洁、办公场所使用方面的物业服务上存在一些问题，予以确认。上述事实是否构成物业服务不到位及成为被告拒付物业服务费的合法理由，属于法律适用问题，不影响认证。4、证据12，可以证明反诉被告交付给反诉原告的物品中包括房屋钥匙21把，予以确认。至于是否构成反诉被告侵害反诉原告的财产权，属于法律适用问题，不影响认证。5、证据14，可以证明开发商将外滩印象苑所有业主的房屋钥匙等物品资料于2013年12月28日交付给反诉被告，予以确认。其中，原告应当持有《工作联系单》但经本院责令仍不提供，本院对其内容真实性予以确认。至于是否擅自开门并构成侵害财产权，属于法律适用问题，不影响认证。6、证据15，可以证明证据6中的手机通话对象之一王国仓系原告工作人员，予以确认。同时，该证据亦可以证明2016年6月14日后期封窗时现场查看人员包括被告，被告当时对拆除是同意的，只是对拆除后的结果仍有意见，本院亦予以确认。7、证据16，可以证明本院委托鉴定被退回及其原因，予以确认。 本院经审理查明事实如下：2016年12月22日，瑞安市外滩印象苑业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《外滩印象苑物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对外滩印象苑提供物业服务；乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任；本合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准如下：高层住宅为2.8元/月/m、地下车位为60元/月/个；乙方受甲方委托代收公共能耗费，并存入甲方指定的对公账户，按建筑面积向业主预收，标准如下：高层住宅为0.5元/月/m；合同签订二年期限，2017年-2018年物业服务费保持原价，如合同到期续签，合同的定价需要随着管理成本增加薪资待遇上调，物业服务费再协调。上述费用每12个月预缴一次，缴纳时间为每12个月的第1个月上旬；逾期支付上述费用的，乙方有权要求业主、物业使用人缴纳，并按应付金额每日万分之五支付滞纳金。2011年2月16日，被告与大诚房开公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，成为外滩印象1-1-202室的业主，房屋面积为153.23m2，并购得编号为31号地下停车位一个。后大诚房开公司于2016年1月向被告交付了房屋。现被告尚欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用12135.84元（住宅物业服务费5148.48元×2、能耗费919.44元×2）。原告曾向被告书面催讨，但被告没有收到函件。原告在按约提供物业服务期间，没有将门禁卡升级及时告知被告，被告因此于2019年10月22日受阻且紧急求助于原告，但原告未及时来人提供服务。而且，原告在环境整洁、物业服务前台使用等方面存在不符合合同约定之处。大诚房开公司于2013年12月28日向原告交付了第1幢所有业主232套房屋的资料。据被告方陈述，被告这一幢曾组织了业主代表维权，并且成功，后来开发商赔偿500多万元，每户赔偿10万元，免3年物业费，地面重新改装，变电房重新改造等。之后，被告的房屋被拆得一塌糊涂，将房屋窗户之类都拆掉了。2016年6月14日，物业现场查看人员王国仓及沈芳芳、被告诉讼委托代理人周秀华在场签字，针对被告房屋后期封窗后存在问题等，形成了一份《现场情况汇总》。2017年1月24日，原告向被告交付了房屋钥匙及物品等。当日形成的房屋交付验收清单反映，被告委托诉讼代理人周秀华在“收房意见”栏书写了“无异议”三个字。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，依法对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不应支持。原告在涉案《物业服务合同》约定期限内及合同期限届满后延续为外滩印象苑提供了物业服务，被告确实逾期未交物业费12135.84元，现原告请求被告给付拖欠物业费，并按约定的每日万分之五滞纳金标准计算给付逾期付款违约金，应予支持。其中，原告主张《外滩印象苑物业服务合同》约定期限届满后的物业服务费用，按该合同约定标准计算，并无不妥，本院予以采纳。合同约定滞纳金具有约定违约金性质，原告主张按该项约定标准计算逾期付款违约金，并无不妥，本院予以采纳。被告主张物业费不应按建筑面积计算，公摊面积不应计算物业费，被告不通过第三方原告代收能耗费，逾期交纳滞纳金于法无据，缴纳物业费的期限约定不合理等，缺乏依据，本院不予采纳。物业服务企业在履行物业服务合同约定义务过程中，对业主造成损害的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张原告没有将门禁卡升级及时告知被告，被告于2019年10月22日因此受阻紧急求助于原告而原告未及时来人提供服务，原告在环境整洁、物业服务前台使用等方面存在不符合合同约定之处等，应属客观事实，本院予以确认。但被告主张因此造成大金空调机未能及时出售造成贬值损失10000元，证据不足，不予采纳。被告针对上述事实主张原告应承担民事责任，是作为本诉的抗辩意见提出，应理解为以此为由拒绝给付物业费及逾期付款违约金。本院认为，本案以现有证据无法确认上述事实给被告造成的具体损失金额，故不支持从被告应承担的给付物业费和逾期付款违约金金额中直接抵销扣除相当金额。针对被告提出反诉，本院认为，根据当事人陈述及上述有关证据，原告并非实施拆除行为的直接侵权责任人。被告的反诉是要求原告承担提供物业服务不当的损害赔偿责任，反诉应当受理。但是，按反诉的一般规则，在反诉中不宜追加直接侵权责任人参加诉讼，因此，被告有责任直接提供充分证据证明有关拆除行为对被告构成侵权。而被告并未提供充分证据，相反地，现有证据却可以证明有关拆除行为可能是被告等业主维权的结果，且被告的诉讼委托代理人周秀华在2016年6月14日的《现场情况汇总》上签字，当时被告方可能对有关拆除行为是知情的，而且周秀华在2017年1月24日的《房屋交付验收清单》中的“收房意见”栏书写了“无异议”三个字，其含义可能包括对原告开房方便他人实施拆除行为也是无异议的。因此，被告的反诉诉讼请求不应予以支持。同时，被告评估财产损失的鉴定申请，亦不应予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下： 一、被告卢植于本判决生效后十日内一次性给付原告绿城物业服务集团有限公司瑞安分公司物业服务费用12135.84元及逾期付款的违约金（按每日万分之五，对6067.92元从2018年1月11日起，对6067.92元从2019年1月11日起，计算至实际履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回被告卢植的反诉诉讼请求。 本案本诉受理费102元（已减半），反诉受理费64.5元（已减半），合计166.5元由被告卢植负担。限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  周新弟 二〇二〇年四月二十二日 （代）书记员  王晓慧 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。