四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终820号 上诉人（原审被告）：文军，男，1974年8月13日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 上诉人（原审被告）：文发斌，男，1965年8月25日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨斌，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫能友，男，1960年2月7日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：迭国根，男，1973年5月8日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审原告）：莫芙蓉，女，1974年5月13日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：张凤萍，女，1967年12月23日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：莫义猛，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：赵威，男，1986年5月5日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 被上诉人（原审原告）：文建军，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 上诉人文军、文发斌因与被上诉人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 文军、文发斌上诉请求：撤销原判，改判驳回莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。被上诉人在2012年12月19日与太成房产公司就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》并在房管局办理了备案，但一直未进行权属登记。被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖合同》时是不具备办理过户条件的。被上诉人与太成公司就案涉房屋签订解除合同，由太成公司与上诉人签订《房屋买卖合同》并不是解决房屋过户的问题，上诉人持与太成公司签订的房屋买卖合同办理的权属登记性质是初始登记而非过户登记。上诉人取得案涉房屋的物权所依据的就是与太成公司签订的房屋买卖合同，而不是通过二手房买卖过户取得的物权。2015年1月29日，上诉人、被上诉人、太成公司、南部县农商行共同签署了协议，被上诉人将案涉房屋在南部县农商行贷款300万元的债务和案涉房屋所有权一并转让给上诉人，由上诉人承接被上诉人在农商行的贷款，同时享有案涉房屋的所有权。至此，被上诉人就案涉房屋重新做了处分，不是以买卖合同的方式而是以债权债务关系转移的方式进行了处分。根据后合同优于先合同的原则，本案不应以房屋买卖合同纠纷作为案由进行处理。二、一审判决适用法律错误。2012年12月19日被上诉人与太成公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，2014年11月2日，被上诉人与上诉人签订了《房屋买卖合同》，由上诉人购买案涉房屋。合同履行中，2015年2月11日，被上诉人与太成公司达成协议并经司法确认，双方解除了案涉房屋的《商品房买卖合同》，此时被上诉人对案涉房屋就不再具有处分权，无法履行与上诉人的合同主要义务。2015年2月12日，太成公司与上诉人签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了备案手续。上诉人已按与太成公司签订的《商品房买卖合同》履行完了所有义务。如果上诉人再按与被上诉人签订的《房屋买卖合同》支付相同性质的“购房款”显然有违等价和公平原则。 莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军辩称，被上诉人通过合法买卖对于案涉房屋享有所有权，在本案双方签订买卖合同时对于案涉房屋享有处分权。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付房屋买卖合同欠款人民币67万元及欠付期间的资金利息；2、判令被告按合同约定承担违约责任及违约金，二被告承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月19日，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军与四川省太成房地产开发有限公司（以下简称太成房产公司）签订《商品房买卖合同》，太成房产公司将位于南隆镇营业房（建筑面积1059.76平方米）以6000元／㎡价格计人民币6358560元出售与莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军。2013年2月2日，因莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军向南部县农村信用合作联社申请将房地产抵押贷款委托四川金光房地产评估有限公司对上述营业用房进行评估，其评估价值847.8万元，并将该营业用房抵押在南部县农村信用合作联社贷款。2014年11月12日，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军（甲方）与文军、文发斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、乙方购买甲方二楼营业房位于四川省南部县，建筑面积预测1059.76㎡（未办理产权登记）。二、该二楼营业用房的价款为人民币8266128.00元（大写：捌佰贰拾陆万陆仟壹佰贰拾捌元整），甲方已付房款约为人民币4100000.00元（大写：肆佰壹拾万元整）。三、乙方向甲方支付购房款800000.00元（大写：捌拾万元整），此款在2015年1月30日前付清。四、甲方在2012年12月在南部县农村信用合作联社用该营业用房抵押贷款人民币3000000.00元整（大写：叁佰万元整），由乙方偿还并负担从2014年10月30日后的贷款利息。五、甲方在购买该营业用房尚欠四川省太成房地产开发有限公司购房款大约为人民币4200000.00元整（大写：肆佰贰拾万元整），由乙方偿还，甲方不再承担偿还义务，由乙方向四川省太成房地产开发有限公司出卖砂石款抵扣。六、甲、乙双方在签订本合同后，由甲方将与四川省太成房地产开发有限公司签订的编号为“2012005214”的《商品房买卖合同》及《砂石买卖合同》一并交付与乙方，或协助乙方另行签订《砂石买卖合同》。前述两份合同的权利、义务一并转移给乙方。七、上述合同甲、乙双方应共同遵照执行，如一方违约，需向对方赔偿人民币300000.00元整（大写：叁拾万元整）的违约金。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方在本合同上签字捺指纹时即发生法律效力。”双方均在该合同上签名并捺手印。双方买卖合同签订后其贷款亦相应变至文军、文发斌名下，并由文军、文发斌负责向南部县农村信用合作联社偿还抵押贷款，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军将该营业房交付文军、文发斌。 2015年2月11日，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军与太成房产公司作为申请人向本院申请确认人民调解协议效力，2015年2月11日其签订（2015）南滨人调字第0001号人民调解协议书，协议内容为“一、解除申请人四川省太成房地产开发有限公司、申请人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2012005214），申请人四川省太成房地产开发有限公司自愿不要求申请人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军承担违约责任；二、位于南部县房屋归申请人四川省太成房地产开发有限公司所有；三、该房屋上设立的权利负担由申请人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军自行处理；四、申请人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军在申请人四川省太成房地产开发有限公司处折抵的部分购房款由申请人双方自行结算”。当日本院作出（2015）南民调确字第2号民事决定书，裁定：确认申请人四川省太成房地产开发有限公司、申请人莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军于2015年2月11日签订的（2015）南滨人调字第0001号人民调解协议书有效。2015年2月12日，四川省太成房地产开发有限公司与文军、文发斌签订《商品房买卖合同》（合同编号2015001504）将以上营业用房以7800元／㎡计人民币8562216元价款出售与文军、文发斌。莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军陈述：其经营砂石场，2012年在太成房产公司购买该营业用房时抵太成房产公司欠付沙石款后尚欠太成房产公司购房款约420万元，本案双方房屋买卖合同签订后便与太成房产公司解除了《商品房买卖合同》，文军、文发斌才与太成房产公司签订的《商品房买卖合同》。因案外人赵加国与莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军合伙经营砂石场，后赵加国退股，砂石场欠赵加国退股款13万元，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军以文军、文发斌欠其房款为由叫赵加国到文军经营的砂石场拉砂石冲抵。2016年6月26日，文军向案外人赵加国出具了条据，内容：“同意赵加国在我砂场拉壹拾叁万园的砂石材料，其中单价为碎石22／立方、机砂40／立方，此款已付砂石场。文军2016.6.26”。 一审法院认为，2014年11月12日，本案双方当事人签订房屋买卖合同时莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军在太成房产公司购买了营业房，取得了营业房的所有权，其有权处分其财产，且该营业房并已实际交付与文军、文发斌，根据合同的约定莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军于2012年12月在南部县农村信用合作联社用该营业房抵押贷款亦变更在文军、文发斌名下，且文军、文发斌实际在履行贷款偿还义务，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军为便于办理房屋过户，于2015年2月11日与太成房产公司签订协议解除原《商品房买卖合同》，其后文军、文发斌才重新与太成房产公司签订《商品房买卖合同》的事实，故本案双方当事人的买卖合同法律关系依法成立，合法有效，应受法律保护，双方均应遵循诚实信用原则按合同约定履行，但文军、文发斌未按合同约定将尚欠的购房款80万元在2015年12月30日前付清，已构成违约，应当承担相应的民事责任。赵加国在文军砂场拉13万元的砂石材料应从文军、文发斌所欠的80万元购房款中扣减。关于双方签订合同约定的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九规定，违约金系以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等予以确定，本案中，双方约定的违约金过高，作适当的调整，即违约金为24万元。另莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军主张利息问题，已认定了违约金，违约金及利息只能择其一，故对其主张不予支持。 一审法院判决：一、由文军、文发斌在本判决生效十日内向莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军支付所欠购房款670000元及违约金240000元，共计910000元；二、驳回莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军的其他诉讼请求。案件受理费10500元，减半收取5250元，由文军、文发斌负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中双方当事人均未向本院提交新证据，二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，2014年11月12日，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军与文军、文发斌签订《房屋买卖合同》时已实际占有案涉房屋，从双方约定内容看，文军、文发斌在签订上述合同时不仅已知晓莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军将案涉房屋抵押贷款及尚欠开发商太成房产公司房款的事实，还知晓该房屋尚未办理产权登记的事实。双方约定，文军、文发斌购买案涉房屋后，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军用该房屋在南部县农商行的贷款余额及该七人因购买该房屋尚下欠太成房产公司房款一并转移于文军、文发斌，由文军、文发斌负责偿还。双方约定了案涉房屋总价，与文军、文发斌负责偿还的银行贷款及下欠太成房产公司的房款品迭后，双方约定由文军、文发斌再向莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军支付购房款800000元。据文军、文发斌在上诉状称，本案双方当事人与南部县农商行、太成房产公司于2015年1月29日达成四方协议，南部县农商行同意莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军抵押案涉房屋在该行的贷款由文军、文发斌负责偿还，太成房产公司亦同意莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军将案涉房屋出售于文军、文发斌。显然，上述四方协议是为了顺利完成本案双方约定的交易。此后，南部县农商行按四方协议约定，将莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军在该行的贷款变更在文军、文发斌名下，太成房产公司与莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军解除了案涉房屋的买卖合同，与文军、文发斌签订了《房屋买卖合同》。 纵观本案双方当事人交易过程，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军在与文军、文发斌在签订《房屋买卖合同》时已合法占有案涉房屋，虽然案涉房屋在双方签订时尚未办理产权登记证明，但当时案涉房屋的状况足以排除第三人对案涉房屋享有所有权，该七人有权处分案涉房屋。文军、文发斌上诉称案涉房屋尚未办理产权登记不能进行交易的理由不成立，本院不予支持。 太成房产公司与莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军解除了案涉房屋的买卖合同，又与文军、文发斌就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，但文军、文发斌并未提供相应支付凭证证实其据该《房屋买卖合同》向太成房产公司支付了相应购房款。结合本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》、本案双方当事人与南部县农商行、太成房产公司的四方协议，以及南部县农商行同意将莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军名下贷款变更在文军、文发斌名下的事实，可以认定太成房产公司的上述行为系为了配合履行本案双方当事人签订的房屋买卖合同，以便文军、文发斌能够办理案涉房屋的产权登记证明。 二审诉讼中，文军、文发斌提出双方签订《房屋买卖合同》后，莫能友等人一直未向二人主张付款义务，除要求赵家国的债权由砂石款冲抵外，张凤萍、莫能友、莫义猛等人也从其经营的砂石场拉走砂石冲抵债务，故二人并未违约。文军、文发斌还提出，即使人民法院认定其违约，依照法律规定，违约金亦不能超过损失的30%，一审没有认定莫能友等七人的损失直接酌定的违约金金额加重了二人负担，不能体现责罚一致的原则。对此，本院认为，文军、文发斌在二审中提出张凤萍、莫能友、莫义猛等人从其经营的砂石场拉走砂石的相应款项应从购房款中扣除，但并没有提供证据证实张凤萍、莫能友、莫义猛等人的行为系分别代表七位合伙人的行为，对其该项主张应不予支持，文军、文发斌可另案主张相关权利。文军、文发斌未在《房屋买卖合同》中约定的期限内向莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军支付购房款，应当承担违约责任。考虑到文军、文发斌有用砂石款冲抵购房款的行为及下欠购房款可能给莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军造成的损失等因素，一审判决文军、文发斌向莫能友等七人支付违约金240000元，但该违约金认定过高，综合可能发生的损失及本案实际，本院酌定违约金调整为80000元较适宜。 综上，文军、文发斌的上诉请求部分成立，予以相应支持。一审认定事实清楚，但对违约金额认定过高，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初3191号民事判决； 二、由文军、文发斌在本判决发生法律效力之日起十日内向莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军支付所欠购房款670000元及违约金80000元，共计750000元； 三、驳回莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10500元，减半收取5250元，由文军、文发斌负担4250元，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军负担1000元；二审案件受理费5250元，由文军、文发斌负担4250元，莫能友、迭国根、莫芙蓉、张凤萍、莫义猛、赵威、文建军负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年四月十三日 书记员  毛 蕊