成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初263号 原告：冉旭东，男，土家族，1971年10月1日出生，住青海省西宁市城西区。 委托诉讼代理人：余卓，四川川蓉律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘谋燕，四川川蓉律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川佳信云祥房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区北大街19号3栋4层405号。 法定代表人：严树林，总经理。 委托诉讼代理人：张世春，男，汉族，1964年1月23日出生，住成都市成华区，公司工作人员，一般授权代理。 委托诉讼代理人：丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告冉旭东与被告四川佳信云祥房地产开发有限公司（以下简称佳信云祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉旭东及其委托诉讼代理人刘谋燕、余卓到庭参加诉讼。被告佳信云祥公司委托诉讼代理人丁志远、张世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冉旭东向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》及《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》；2．判令被告返回原告预购房款160000元及车位款60000元，共计人民币220000元；3．判令被告支付原告资金占用利息（以本金220000元为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2017年4月11日起计算至清偿完毕之日止）；4．判令被告赔偿原告房屋差价损失暂计402574.8元（计算方式：（9000-4560）＊90.67）；5．判令被告赔偿原告已付一倍购房款220000元；6．判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月11日，原告与被告签订《＜农牧系统团购＞认购书》，被告将位于成都市温江区房屋出售给原告，建筑面积90.67平方米，单价4560元／平方米，签订认购书后原告向被告支付购房款定金160000元。被告已于2019年9月11日取得涉案房屋《成都市商品房预售许可》，原告已经按照合同约定支付房款定金，被告应当按照合同约定与原告签订《商品房买卖（预售）合同》，并协助原告办理涉案房屋的网签商品房买卖合同，被告至今未履行合同义务。 佳信云祥公司辩称：2017年4月11日，被告与原告签订了关于“三江佳源”小区5幢1单元6层2号房屋的商品住房预约认购协议，但原告认购的“三江佳源”小区商品住房，属于成都市住房限购政策的规定纳入限购范围，原告既不具有成都市户籍，也未按政府限购政策的规定获得成都市温江区房产管理局对“三江佳源”项目定向购房人资格的实名备案登记认可，不具备购买限购商品住房的购房人资格，原被告继续履行预约认购协议已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，由双方协商一致可解除于2017年4月11日签订的“三江佳源”7幢1单元3层3号商品住房的预约认购协议；解除协议后，原告支付给被告的认购房款160000元由被告返还原告，被告可以按原告已预付认购房款的10%给予适当补偿。如果原告不愿协商一致解除合同，或者经协商不能达成解除协议的，被告请求法院，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于原被告之间签订了《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》的事实无争议，以及原告冉旭东于2017年4月16日已经按照合同约定支付了预购房款160000元、车位预购款60000元，共计220000元的事实无争议。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下： 冉旭东提供了《成都市温江区人民政府关于支持“三江佳源小区”项目商品住房不纳入公证摇号相关事项的函》《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院调查令的回函》，拟证明涉案小区没有在成都市的限购政策内，不纳入摇号；承诺书、公开信、海东市乐都区农业农村局于2019年11月25号出具的证明书，拟证明佳信云祥公司向冉旭东作出过承诺，非农牧系统认购人与农牧系统认购人一视同仁均可购买涉案房屋，且已有非农牧系统的员工已购买了“三江佳源”小区的住房，故，其本人也应有购房资格；佳信云祥公司质证认为，公开信、回函、证明等证据的真实性无异议，但关联性不认可，其认为上述证据对法庭归纳的争议焦点不具有证明力，不能证明购房协议就是商品房买卖合同，也不能证明冉旭东主张的住宅商品房限购的事实，以及涉案合同签订后不能继续履行的事实。冉旭东提出的证据未能证明“三江佳源”小区是进行团购的事实，其在签订认购书之后，青海省农业农村厅对其认购资格没有予以确认。冉旭东在出示的关于商品房不参加公正摇号的证据恰好证明“三江佳源”小区不是公开销售，而是定向团购的基本事实，佳信云祥公司没有任何违约行为。 对于冉旭东提供的《成都市温江区人民政府关于支持“三江佳源小区”项目商品住房不纳入公证摇号相关事项的函》《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院调查令的回函》以及承诺书、公开信、证明等证据，本院认为不能证明冉旭东具有“三江佳源小区”的购房资格。具体理由和事实如下。 冉旭东与佳信云祥公司之间签订《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》的日期为2017年4月11日。《＜农牧系统团购＞认购书》顶端载明：“开发商在位于成都市温江区，宗地号：ＷＪ2016-××0（251／211）。开发建设青海省农牧系统职工定向团购项目商品房，认购人自愿申请认购‘定向团购项目’住宅商品房。开发商接受预约认购，确认认购人对认购商品房有优先购买权，预约在‘定向团购项目’开盘后与认购人正式签订《商品房买卖（预售）合同》。”《＜农牧系统团购＞认购书》第五条第2款载明：“在认购人接到开发商的开盘通知之日起十五日内，认购人携带本预约认购协议、预付认购房订金收据、本人及其配偶的身份证原件到开发商指定地点，与开发商签订正式《商品房（预售）合同》”。 2017年3月23日成办发［2017］10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，通知规定自2017年3月24日起实施，在限购区域内购买住房，购买者须具有住房限购区域户籍，或者在有限购区域稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上。冉旭东并无证据证明其具有成都市户籍，也无证据证明其已在成都市稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上。故，冉旭东属于成办发［2017］10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》中所规定的被限购的人员。 2016年10月1日成都市人民政府办公厅成办发［2016］37号转发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》以及青海省农牧厅《关于青海省农牧系统职工定向团购成都市温江区项目的情况说明》可知“三江佳源”小区属于由青海省农业农村厅组织青海省农牧系统职工定向团购的商品房，定向资格是由青海省农业农村厅确定，销售对象是农牧系统职工，并且非成都市户籍居民在限购区域购买住房，法人单位经审查确属用自有资金购买商品房住房用于职工自主的，由房屋等部门履行职责加强购房资格审核，确保住房限购措施落实到实处。 2020年3月6日，本院依职权向成都市温江区住房和城乡建设局调取了“三江佳源”项目定向购房人员明细表。2020年3月9日《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》中对青海省源是否纳入限购的信息进行了回复，回复载明：“依据青海省农牧厅和佳信云祥公司确定的选房名单及佳信云祥公司与购房人签订的商品房买卖合同按照相关规定办理合同网签备案。”根据法庭依职权调取的“三江佳源”项目定向购房人员明细表和回函，已经过双方当事人质证，该证据能够证明冉旭东并不在成都市温江区住房和城乡建设局出具的“三江佳源”项目定向购房人员明细表的名单之中。 冉旭东既无成都市户籍，也未提交证据证明其在成都市稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上，故，本院结合上述证据认定冉旭东不具有购买“三江佳源”小区房屋的购房资格。 上述事实，有《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，成办发［2016］37号转发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，青海省农牧厅《关于青海省农牧系统职工定向团购成都市温江区项目的情况说明》《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》以及“三江佳源”项目定向购房人员明细表等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，原告冉旭东与被告佳信云祥公司签订的《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，佳信云祥公司承认冉旭东提出的解除双方签订的预约认购书，返还冉旭东预购房款160000元以及车位款60000元以及支付资金占用利息（计算标准：以本金220000元为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2017年4月16日起计算至清偿完毕之日止）。 本案的争议焦点为《＜农牧系统团购＞认购书》的性质及佳信云祥公司是否应当向冉旭东赔偿案涉房屋的差价损失402574.8元，并赔偿一倍的购房款220000元。 关于《＜农牧系统团购＞认购书》的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《＜农牧系统团购＞认购书》中未约定商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的将预约合同认定为本约合同的构成要件。另外，双方当事人在认购书中多处载明将来条件成就时，双方需要签订《商品房（预售）合同》，本院应当尊重当事人的意思表示，《商品房（预售）合同》至今还未成立。综上两点，《＜农牧系统团购＞认购书》属于预约合同而非正式的商品房买卖合同。 关于违约损失赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《＜农牧系统团购＞认购书》顶端载明案涉属于青海省农牧系统职工定向团购项目，冉旭东在签订认购书时便已知道案涉房屋的销售对象，其依然签订认购书，截止法庭辩论终结前，其未能取得青海省农业农村厅的审核同意，且根据已查明的事实，截止限购之日，双方还未能签订正式的房屋买卖合同，故，冉旭东属于限购对象，且其提交的证据不能证明其属于青海省农业农村厅系统员工或者经青海省农业农村厅同意可以购买案涉房屋，故冉旭东和佳信云祥公司因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，双方互不承担违约责任。冉旭东依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张损害赔偿，没有事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案认购书的解除属于不可归责于双方的事由即限购政策，非被告的违约行为。故，原告冉旭东要求被告赔偿原告房屋差价损失暂计402574.8元以及赔偿原告已付一倍购房款220000元之诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告冉旭东与被告四川佳信云祥房地产开发有限公司之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》及《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》于2020年3月17日已解除； 二、被告四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冉旭东返还购房款160000元及车位款60000元，共计220000元； 三、被告四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冉旭东支付资金占用的利息损失（计算标准：以220000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率为标准，从2017年4月16日起计算到2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至清偿完毕之日止）； 四、驳回原告冉旭东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,236元，由原告冉旭东和被告四川佳信云祥房地产开发有限公司各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇二〇年四月二十九日 书记员 周杰红