广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1444号原告（反诉被告）王肖雁，女，汉族，1985年2月25日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人范薇丹，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人刘晨汝，广东格明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）谢蓝霜，女，汉族，1978年10月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人张成云，广东昂扬律师事务所律师。第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码91440300741247182。法定代表人张海明。委托诉讼代理人刘瑞庭，男，满族，1991年11月21日出生，系该公司员工。原告王肖雁诉被告谢蓝霜、被告谢蓝霜反诉原告王肖雁与第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员娄靓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王肖雁及委托诉讼代理人范薇丹、被告委托诉讼代理人张成云、第三人委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王肖雁向本院提出诉讼请求，请求判令：1.撤销王肖雁与谢蓝霜签订的房屋买卖合同，由被告谢蓝霜全额退还原告王肖雁十万元定金；2.被告赔偿原告资金占用损失（以10万元为本金，按照年化6%，自2019年8月29日付完定金起至实际返还之日止，暂计算至2019年9月27日为483元）；3.被告全额赔偿原告与本案相关的误工费、律师费、诉讼费、财产保全费等额外损失。具体事实与理由:原告王肖雁与被告谢蓝霜及居间方深圳链家房地产经纪有限公司于2019年8月26日就位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍G栋632物业签署了《房产买卖合同》。签约后原告依约按时向被告谢蓝霜支付购房定金人民币10万元整，在支付定金后的履约过程中原告才知晓被告所售房屋为双拼户型，该房屋总建筑面积总计47.54平方米，由一个起居室、一个卫生间、一个厨房构成，一个房屋一个门却有两个房产证，被告谢蓝霜售予原告的房屋不动产权证记载建筑面积为31.67平方米，另外15.87平方米（由房屋内的卫生间+厨房组成）却早已售予其他买受人。在签约前、看房的过程中及签约过程中、被告从未向原告明确说明上述重大情况。双拼房事实足以影响原告的购买涉案房屋的强烈意愿，被告故意隐瞒涉案房屋为双拼房的重大事实，使原告在对双拼房情况毫不知情的情况下签署买卖合同。被告的隐瞒行为造成原告存在重大误解，误以为购买是由一个起居室、一个卫生间、一个厨房构成的完整独立房屋。上述情况发生后，原告及第三人已多次尝试与被告就解约事宜进行积极友好的协商，但被告拒绝全额退还购房定金，故原告起诉，请求法庭支持原告的诉请请求。被告谢蓝霜辩称，一、被告是涉案房屋的合法所有权人，有权进行出售和处分；二、涉案房屋含该房屋共有的另外一房本是被告于2015年通过第三人购买的，第三人知晓该房屋属于双拼房的信息；三、原、被告双方签署合同前，被告及代表被告的中介人员多次将该房屋属于双拼房告知原告以及代表原告的中介，原告曾和中介公司多次到涉案房屋实际考察，现原告主张不知晓该房屋属于双拼不符合逻辑亦与事实不符；四、签订合同时，被告和代表被告的中介人员也再次告知房屋系双拼的事实，而且是被告先签订合同离场后，原告再跟中介公司协商后才签订的，原告主张签合同时不知晓房屋的真实信息不符合实际情况；五、原告要求撤销没有事实和法律依据，原告实际存在违约行为，被告依照合同约定要求原告承担违约责任，详见被告的反诉请求。综上，原告起诉没有事实和法律的依据，被告已提起反诉，请求法庭驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。第三人链家公司辩称，一、第三人在了解涉案物业存在双拼情况是在2019年9月7日，第一时间通知房源方的经纪人，并积极沟通双方协商处理，且在第二次沟通后将已收取的全部佣金原路退还给买方；二、第三人是中介公司，会积极配合法庭查明该案件的实际情况。被告（反诉原告）谢蓝霜向本院提出反诉请求，请求判令：1.解除原告王肖雁、被告谢蓝霜之间的房屋买卖合同；2.原告王肖雁向被告谢蓝霜支付房屋买卖合同违约金414000元；3.本案诉讼费用由原告王肖雁承担。具体事实和理由：被告谢蓝霜所有的位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍G栋632物业建筑面积31.67平方米，是具备学位的学位房。谢蓝霜将涉案房屋通过深圳市德佑房地产经纪有限公司挂网销售，明确了房屋的信息。原告通过第三人链家公司了解到该信息，并通过多次沟通、现场看房、协商后决定购买涉案房屋，被告已在沟通过程中将房屋的全部情况告知原告。2019年8月26日，原、被告双方签署《房屋买卖合同》后，原告支付了定金10万元，双方进行房屋交割，后原告突然不愿意继续履行合同，未按合同约定支付剩余购房款，要求被告返还定金并解除合同，又先行起诉。由于原告严重违约，被告要求解除双方房屋买卖合同，并要求原告按照合同约定进行赔偿。原告（反诉被告）王肖雁就反诉辩称，一、因谢蓝霜的行为导致王肖雁存在重大误解，王肖雁已诉请法院撤销购房合同，若合同被撤销则其中的违约条款不具有法律效力；二、原告王肖雁2019年9月7日发现涉案房屋属于双拼房时，已经第一时间通知第三人及被告谢蓝霜，并先后通过微信、短信以及邮件等方式向被告谢蓝霜方发送沟通函，表达无法继续履行合同的意思，被告方可以再次出售涉案房屋，且涉案房屋市场价较签订合同时有上涨，被告实则因为合同无法履行获益，不存在损失；三、本案的过错在被告谢蓝霜，被告提交的APP挂网图片表明被告将已出售的含有厨房、卫生间的630房屋与涉案632房屋一起展示，未作任何说明及提示，被告故意隐瞒、意图致原告错误认识的行为属于民事欺诈，无权请求原告承担违约责任；四、原告签署合同前两次前往涉案房屋，被告方均未在现场，根本没有告知原告相关事实的可能性；被告签署合同过程中亦未向出示630房屋相关资料，第三人在签署合同前亦不知晓涉案房屋为双拼房的事实，亦未告知原告该重大情况。原告方认为涉案房屋为双拼房的户型，是买卖合同标的物的重要信息，被告有义务明确告知原告，然而被告故意隐瞒、展示虚假信息，使原告误认为所购买的涉案房屋是包含洗手间、厨房在内的房屋。因此，被告的反诉请求不成立，请求全部驳回。第三人链家公司就反诉辩称，一、合同第一条第三款设置目的是为了让经纪人确实履行带客户看房的义务，本案中APP端房源呈现与实际带看双方确认房型确实匹配，我方9月7日才知道该房所谓的双拼是指将起居室及功能区进行了拆分，不仅是原告存在一定的误解，我方作为客源方代理人也存在很大误解。该房不符合双拼房的一般认知，其房号虽然分别为630、632，但却同一个门进入，且确实没有小户型的平面图，因此，在向买方提供信息时产生了一定的误解。二、关于沟通函的内容，第三人在得知该实际情况后，多次积极协调双方就此事达成和解，希望被告充分考虑买方购房的实际需求及获取独立居住空间。三、在我方经纪人李某与房源方德佑公司经纪人袁某的沟通中最早出现双拼房的沟通记录为9月7日，没有此前曾对客源方经纪人及买方进行过充分的披露双拼房信息的证据。四、根据我方对目前市场的了解，该房屋年后已上涨了20%以上，被告并无损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年8月26日，原告王肖雁作为买方（乙方）、被告谢蓝霜作为卖方（甲方）、第三人链家公司作为居间方（丙方），共同签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍G栋632物业（不动产权证号5000675326，登记建筑面积31.67平方米，用途宿舍）出售给乙方；甲乙双方均清楚该房屋以现状（朝向、户型）出售，乙方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故乙方不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易。甲乙双方确认成交价格为人民币207万元。购房定金人民币10万元，乙方应于签订合同1日内支付5万元，签订合同3日内支付5万元；除购房定金外的购房款197万元，乙方须于2019年9月27日前全款支付至双方约定银行。任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任：1.逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按合同约定的房屋成交价格万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同并要求甲方双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同并没收定金或要求乙方按合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。合同附件《房屋交割清单》显示抽油烟机、整体橱柜、一台空调包含在房屋买卖合同约定的成交价内，上述《房屋交割清单》有原、被告双方签名。2019年8月26日、8月28日，被告谢蓝霜出具两张收条，分别确认收到原告王肖雁支付的购房定金5万元。至庭审时，涉案房屋买卖合同除定金外的其他内容均未履行。2019年9月15日，原告王肖雁向被告谢蓝霜发出《解约沟通函》，载明原告因知晓涉案房屋为双拼房，认为原告对交易存在重大误解，涉案房屋实际情况无法实现作为家庭居住具备独立私密空间的目的，要求解除双方签订的房屋买卖合同、被告谢蓝霜退返已收取的购房定金。2019年9月16日，第三人链家公司向被告谢蓝霜发出《沟通函》，载明原告王肖雁因知晓涉案房屋为双拼房，认为原告对交易存在重大误解，将不再继续履行后续资金监管及相关手续，特发函告知，希望被告谢蓝霜与原告王肖雁沟通解除合同事宜。被告谢蓝霜在庭审中确认收到原告王肖雁及第三人链家公司的上述函件，被告已明确表示不同意解除合同。另查，1.涉案房屋登记、使用情况。被告谢蓝霜于2015年7月10日通过购买取得涉案位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍G栋632物业（建筑面积31.67平方米）及已另售的630物业（建筑面积15.87平方米）100%产权，并核准登记至被告谢蓝霜名下。上述632、630物业实际共同使用一个大门出入，其中涉案632物业在使用功能上为客厅兼卧室，已另售的630物业在使用功能上为厨房和卫生间；已另售的630物业不经过632物业无法出入大门。2.涉案房屋挂网信息。涉案房屋销售过程中，被告作为卖方委托案外人深圳市德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）居间，原告作为买方委托本案第三人链家公司居间，德佑公司与链家公司存在信息共享的关系。原、被告双方提交的涉案房屋挂网销售时展示的户型图及房产信息一致，均来自德佑公司APP。被告谢蓝霜申请德佑公司房产经纪人袁某出庭作证，证人袁某证言确认德佑公司APP挂网销售展示的户型图为其上传，该户型图确实包括属于630物业的厨房和卫生间，其认为厨房和卫生间是由630、632两套物业共用才这样展示。原告王肖雁申请链家公司房产经纪人李某出庭作证，证人李某证言确认其按照展示的户型图带原告看房，现场看房产时其亦将登记户型图中的厨房和卫生间误认为属于涉案632物业。3.关于涉案房屋实际情况是否告知。证人袁某证言确认，被告谢蓝霜明确告知其涉案房屋与630房屋实际登记和使用情况；德佑公司系统内关于涉案632物业的情况，可以看到有其他经纪人备注为双拼房，该备注链家公司也可以看到；原、被告签订房屋买卖合同时，其曾提过一句是“双拼房”。第三人链家公司明确表示其方理解的“双拼房”与涉案物业将起居室及厨房、卫生间等功能区进行了拆分的实际情况有很大差异，第三人自身存在误解故未能向原告王肖雁告知实际的拆分情况。庭审中，原告王肖雁确认签订合同前未向被告方或其委托的居间方询问过涉案房屋是否属于“双拼房”，被告方及其委托的居间方也没有明确表示过涉案房屋不是“双拼房”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合作为涉案《房屋买卖合同》附件的《房屋交割清单》将位于厨房内的抽油烟机、整体橱柜列为交割内容，以及庭审中第三人链家公司陈述自身亦存在误解的情况，原告在签订涉案合同时确实误将厨房、卫生间理解为涉案632物业的组成部分，因该误解对判断涉案物业是否具备独立使用的条件、是否可以实现居住使用的目的造成实质影响，本院认为涉案《房屋买卖合同》属于因重大误解订立的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告主张于2019年9月7日通过租户知晓对涉案房屋实际情况存在重大误解，该时间可与链家公司房产经纪人李某与德佑公司房产经纪人袁某的微信聊天记录相印证。被告依据涉案632物业及已另售的630物业均为2015年通过链家公司购买、链家公司可以看到德佑公司系统内共享的涉案632物业2019年8月6日备注信息、德佑公司房产经纪人袁某在签约现场提过“双拼房”，主张原告及链家公司在签订合同前应当知晓涉案房屋实际情况。本院认为，影响涉案房屋是否具备独立使用的条件的信息，卖方应当清楚明确的告知，不能因为买方委托的居间方有可能知晓涉案房屋情况的信息渠道即免除卖方的告知义务。被告未举证证明己方履行了告知义务，其举证亦不足以反驳原告主张的知晓时间，本院采信原告的主张，即原告于2019年9月7日知晓存在重大误解。原告于2019年10月16日向本院提起诉讼主张撤销合同，未超过行使撤销权的法定期限，本院予以支持。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，被告要求解除《房屋买卖合同》，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告实际收取购房定金10万元，应当返还原告。合同约定原告应于2019年9月27日前支付剩余购房款，原告于2019年9月16日履行期限届至前已通过第三人链家公司明确告知被告不再继续履行涉案合同，原告的处理符合一般人处理重大财产时的及时谨慎程度，被告在庭审中确认收到了原告及第三人链家公司的函件，但认为己方无过错故明确向原告表示不同意解除合同。依据庭审情况，被告谢蓝霜委托出售时将涉案房屋情况如实告知了其委托的居间方德佑公司房产经纪人袁某、交易中未作与真实情况不符的表述，本院认为，被告不存在欺诈或故意隐瞒的情形。原、被告双方对于因重大误解导致合同撤销均无过错。故，原告要求被告赔偿资金占用损失的主张，本院不予支持。原告主张的误工费、律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同被撤销，违约条款无效，被告经法庭询问明确表示不变更诉讼请求，因此，被告要求原告支付违约金414000元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告王肖雁与被告谢蓝霜签订的关于转让位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍G栋632物业的《房屋买卖合同》；二、被告谢蓝霜应于本判决生效之日起七日内向原告王肖雁返还购房款定金人民币10万元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1155元，由被告负担；反诉受理费3755元，由被告负担。本诉受理费原告已预交1155元，被告应在本判决生效之日起七日内将1155元迳付原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年四月十日书记员 黄蓉（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。