广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初396号原告：阳德燕，女，1990年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********，公民身份号码为430************480。委托诉讼代理人：吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旻珊，广东普罗米修律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*******，公民身份号码为442************89X。被告：东莞市***百货贸易有限公司,住所地广东省东莞市大岭山镇东新城凯兴阁A栋AZ15#,B栋AZ14#，C栋AZ13#,D栋AZ12#,凯悦阁D栋AZ16#商铺201,统一社会信用代码为914***********739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。原告阳德燕与被告袁进邦、东莞市***百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理于2020年3月3日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李旻珊，两被告的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与被告袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》；2.两被告连带返还原告购房款220000元、支付违约金（违约金自2018年3月16日起按每日万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年10月14日为63470元）；3.两被告连带赔偿原告见证费1500元、律师费5000元；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与袁进邦于2016年9月14日签订了《房屋买卖及居间合同》，合同约定原告购买了袁进邦位于东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺贰楼158号铺。合同约定了购房款、定金、商铺转让价格、付款时间、产权变更登记、违约责任等内容。其后，原告向袁进邦指定账户支付购房款，由星汇园公司开具收据。袁进邦收到购房款后至2017年5月1日近7个月的时间内，并未提供装修开业服务工作，未完成物业产权分割登记，甚至无法向原告提供该商铺的确切位置，更没有在2017年5月1日向原告交付标的物业。原告到大岭山镇政府上访投诉，政府于2017年8月4日出具的《关于政府信息公开申请的答复》中明确告知原告与袁进邦签订的合同不属于东莞市网签合同，亦不经过大岭山镇房管部门备案。袁进邦根本无法履行与原告签订的合同约定的义务，原告亦无法实现合同目的。原告多次催促袁进邦履行合同均未果。2019年10月22日，原告通过EMS快递向袁进邦发出了《催告函》，催告其在接到《催告函》后3日内全面履行合同，否则就依法解除合同。袁进邦仍然置之不理。袁进邦占有东莞市泰业实业投资有限公司90%的股权，东莞市泰业实业投资有限公司占有东莞市金耀民实业投资有限公司99%的股权，东莞市金耀民实业投资有限公司占有星汇园公司70%的股权，袁进邦通过对投资关联企业绝对控股的方式，成为星汇园公司的实际控制人。星汇园公司按袁进邦的指示收取了涉案合同购房款，并出具收据，两被告之间理应承担连带责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称，第一，袁进邦同意解除双方签订的合同，退还原告已经支付的购房款。第二，涉案合同第十条三个选项是三选一的关系，原告选择了解除合同则其要求违约金没有依据。第三，律师见证费已经实际发生，且广东格雷兄弟律师事务所已经见证了合同的产生。第四，星汇园公司不承担本案合同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。结合当事人的陈述及其证明，查明事实如下：2016年9月14日，原告作为乙方、被告袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00010092号），约定乙方向甲方购买位于东莞市********************#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺贰楼158号铺，建筑面积为5.84平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为220000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为30000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月13日前支付第一期楼款（含定金）132000元，于2016年10月2日前支付第二期楼款88000元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了格雷律所的印章。原告和袁进邦均确认袁进邦于2016年9月25日前收到原告购房款220000元及费用1500元。另查明：坐落于东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201、301（粤房地权证莞字第1900611931、1900611930号）的产权人为袁进邦。被告袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约办理过户登记手续，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为1900611930、1900611931的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据被告袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第1900611930、1900611931）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，被告袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。原告提供代理合同和发票显示，其为本案诉讼支出律师费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案纠纷支出律师费5000元，上述损失应由违约方袁进邦承担。因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为8646元（220000元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为14520元（220000元×0.0005×132天），以上违约金合计23166元。合同未约定此后的违约金，在袁进邦未返还购房款的情况下确实给原告造成了利息损失，原告可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算2018年12月5日至2019年8月19日的违约金，2019年8月20日至付清之日的违约金可参照全国银行间同业拆借中心贷款报价利率计算，超出部分本院予以驳回。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方。星汇园公司是有限公司，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，依据不足，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告阳德燕与被告袁进邦签订的房屋买卖及居间合同（编号为第00010092号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告阳德燕返还购房款220000元；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告阳德燕支付违约金（2018年3月17日至2018年12月4日的违约金23166元；2018年12月5日至2019年8月19日的违约金以220000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至购房款付清之日的违约金以220000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款报价利率计算）；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告阳德燕赔偿费用1500元及律师费损失5000元；五、驳回原告阳德燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费2824.78元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇二〇年三月二十七日书记员  徐智权