福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1571号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪小霞，女，1974年9月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：黄X，男，2002年5月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 法定代理人：汪小霞（系黄X母亲），本案被上诉人之一。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人汪小霞、黄昊房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判汪小霞、黄X立即无条件腾退福州市仓山区透浦一路36号春风苑一区x座x单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心，并向福州市国有房产中心支付自2019年4月起计至汪小霞、黄昊实际返还房屋之日止每月按2402.49元标准计算的房屋占用费；2.本案一、二审诉讼费由汪小霞、黄X承担。事实和理由：一、汪小霞、黄X被取消公共租赁住房保障资格事实清楚，福州市国有房产中心有权要求解除租赁合同并返还案涉房屋。二、本案租赁合同关系是完整的、连续的，也正基于此，福州市国有房产中心不仅诉请要求解除租赁合同关系，而且要求腾退返还房屋，一审判决割裂完整的租赁合同关系，在认定租赁合同关系解除的情况下，又认定未解除不定期租赁关系，没有事实和法律依据。1.相关行政部门核准取消汪小霞、黄昊公共租赁住房保障资格后，福州市国有房产中心已多次通知汪小霞、黄X腾退返还房屋，无果后又委托福州市国有房产经营有限公司采用登门张贴、邮寄等方式通知汪小霞、黄X腾退返还房屋，并无与汪小霞、黄X再建立任何形式的租赁关系的意思表示。双方租赁合同约定的租赁期限至2015年3月31日止，在租赁期限届满后双方租赁合同已经终止，之后双方就已形成不定期租赁关系，而该不定期租赁关系已被福州市国有房产中心于2018年11月12日通知解除，双方不存在新的不定期租赁关系。无论是汪小霞、黄X继续侵占案涉房屋，还是福州市国有房产中心收取房屋占用费的事实，均不能作为推定不定期租赁关系的依据。2.福州市国有房产中心主张按照市场租金标准计算房屋占用费有明确的合同约定，依法应当予以支持。三、福州市国有房产中心为收回案涉房屋，已付出巨大的社会成本，其系在穷尽办法还无法收回房屋的情况下，才诉至法院，一审判决结果可能引发社会管理秩序的混乱，导致公共租赁住房被恶意侵占，不利于公共租赁住房制度发挥其应有的作用，且一审判决结果与福州区域内已生效的同类型案件的判决结果不一致，影响司法公信力。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，应当予以纠正。 汪小霞、黄X辩称，一、汪小霞、黄X始终符合公租房承租条件，福州市国有房产中心仅依据相关行政部门的通知即提起诉讼要求解除合同，但汪小霞、黄X至今未见过取消其保障资格的通知。且福州市国有房产中心若依据相关行政部门的通知提起诉讼，也应提起行政诉讼，而非民事诉讼。即便依据民事诉讼，本案也不存在合同法定解除的情形，福州市国有房产中心要求提前解除双方租赁合同违反了合同法的规定，应予驳回。二、汪小霞、黄X承租案涉公租房时，房屋仅通水、电，无家具家电，而市场租赁房屋的装修设备齐全，在此情况下，公租房的租金与市场普通商品房的租金不具有可比性，福州市国有房产中心提交的租金评估报告偏离公租房的真实市场租金，且有违《福建省公共租赁住房租金管理办法》的相关规定，不应采信。汪小霞、黄X并无其他住房，根据双方租赁合同约定，也仅需按照公租房租金标准的120%-150%缴纳房屋租金。三、因福州市国有房产中心滥用诉权试图违约解除合同，给汪小霞、黄X造成了损失，其二人保留对福州市国有房产中心的诉讼权利。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心与汪小霞签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.判令汪小霞、黄X立即腾退坐落于福州市仓山区，返还给福州市国有房产中心；3.判令汪小霞、黄X立即向福州市国有房产中心支付拖欠的租金（租金按每月2402.49元计算，计算方法为使用面积45.33平方米×市场平均租金标准26.5元／㎡×2＝2402.49元，自2019年4月至汪小霞、黄X实际返还房屋之日止，暂计至2019年7月为7207.47元）；4.本案诉讼费用由汪小霞、黄X承担。 一审法院认定事实：2013年3月14日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方汪小霞签订《福州市廉租住房租赁合同》，约定，甲方将坐落于福州市仓山区出租给乙方使用，建筑面积52.52㎡；房屋月租金为106.5元；租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止；乙方应按照廉租住房的租金标准于每月5日前主动向甲方交纳租金，不得拖欠；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨乙方所拖欠的租金；合同期满后，乙方仍符合廉租住房保障条件需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不符合廉租住房保障资格的，乙方应无条件腾退房屋，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向汪小霞交付了房屋，汪小霞按106.5元／月的标准支付租金至2019年12月31日。2018年11月12日，汪小霞收到福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》。一审法院另查明，2017年3月17日，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局会同鼓楼区民政局向福州市国有房产管理中心作出鼓综房［2017］157号《关于取消公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，认定汪小霞不符合保障条件，核准取消其保障资格。 一审法院认为，福州市国有房产管理中心与汪小霞签订的《福州市廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按合同约定的履行义务。双方的租赁合同虽于2015年3月31日届满，但汪小霞仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产管理中心亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，租期为不定期，双方均应按原合同约定履行义务。现汪小霞被相关行政部门取消保障资格，已符合合同约定的解除条件，福州市国有房产管理中心有权解除合同。汪小霞于2018年11月12日收到受托管理单位福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》，故福州市国有房产管理中心解除其与汪小霞签订的《福州市廉租住房租赁合同》的意思表示已于2018年11月12日送达至汪小霞，双方签订的《福州市廉租住房租赁合同》已于2018年11月12日解除。福州市国有房产管理中心诉请判令解除《福州市廉租住房租赁合同》，但判令解除该合同的基础系《福州市廉租住房租赁合同》尚未解除，现上述合同已于2018年11月12日解除，其该项诉请的基础已不存在，故对其该项诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求汪小霞自2019年4月起按2402.49元/月的标准向其支付租金，一审法院认为，《福州市廉租住房租赁合同》解除后，汪小霞按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年12月31日，福州市国有房产管理中心也认可收到该租金，但双方没有重新签订新的租赁合同，故汪小霞与福州市国有房产管理中心之间形成新的不定期租赁关系，在双方不定期租赁关系解除前，汪小霞应按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金，因双方之间系不定期租赁关系，租赁期限存在不确定性，且双方对租金支付时间未作约定，故福州市国有房产管理中心应在租金实际产生后再行主张权利。汪小霞现已按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年12月31日，故对福州市国有房产管理中心要求支付租金的诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求汪小霞腾退讼争房屋，但该诉请系基于汪小霞与福州市国有房产管理中心租赁关系已解除的基础上，汪小霞与福州市国有房产管理中心的不定期租赁关系现并未解除，故对福州市国有房产管理中心的上述诉请，一审法院不予支持。黄X作为共同申请人，仅系福州市国有房产管理中心审查汪小霞是否具备保障资格的行政管理要求，并非系讼争房屋的承租人，黄昊与福州市国有房产管理中心并不存在租赁关系，故福州市国有房产管理中心对黄昊的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条规定，判决：驳回福州市国有房产管理中心的全部诉讼请求。案件受理费50元，由福州市国有房产管理中心负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。黄X系案涉廉租住房的共同申请人。2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，春风苑一区（高层）的市场租金评估结果为26.5元/㎡。 本院认为，本案租赁物系廉租住房，廉租住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于汪小霞公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，汪小霞、黄X无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请汪小霞、黄X腾空、返还租赁物，予以支持。在双方合同解除前，汪小霞应按合同约定的每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付租金，根据一审查明的事实，汪小霞支付租金至2019年12月31日，故其应按每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付自2020年1月1日起至合同解除之日止的租金。合同解除后，汪小霞不再享有以低于市场租金标准的价格租住廉租住房的权利，可参照市场租金标准即26.5元/㎡计算占有使用费。案涉租赁物的面积为52.52㎡，汪小霞应按每月1391.78元（52.52㎡×26.5元/㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退廉租住房之日止的占有使用费。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4009号民事判决； 二、解除福州市国有房产中心与汪小霞双方就位于福州市仓山区廉租住房的房屋租赁关系； 三、汪小霞、黄X应于本判决生效之日起三十日内将上述廉租住房腾空并返还给福州市国有房产中心； 四、汪小霞应于本判决生效之日起三十日内按合同约定的每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付自2020年1月1日起至本判决生效之日止的租金；自本判决生效之日的次日起汪小霞应按每月1391.78元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述廉租住房之日止； 五、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由汪小霞负担；二审案件受理费50元，由汪小霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月三十日 法官助理卢里灿 书记员张华真