贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终794号上诉人（原审原告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，地址：黔东南苗族侗族自治州凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：乐强，男，1990年09月25日出生，汉族，住湖南省南县。被上诉人（原审被告）：段天玉，女，1985年04月15日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：邱兴明，男，1985年03月07日出生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称东南村镇银行）因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）、乐强、段天玉申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东南村镇银行上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4909号民事判决，依法改判恢复（2019)黔2601执11号执行裁定书对凯里市迎宾大道20号大地春城第3栋28层2802号房的执行。事实和理由：一、上诉人对凯里市迎宾大道20号大地春城第3栋24层2403号房享有抵押优先受偿权。上诉人的抵押优先受偿权优于被上诉人对大地联创公司的购房合同债权。段天玉与大地联创公司的房屋买卖交易未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还上诉人的贷款。被上诉人的买房行为不构成善意取得，被上诉人未取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地联创公司。不动产的善意取得是以办理过户登记为取得要件。根据物权法及担保法规定，已经登记的不动产抵押权可以对抗第三人，而无论该第三人是善意还是恶意取得，不动产抵押权均具有绝对的排他性。结合到本案，被上诉人段天玉、邱兴明购买上诉人拥有抵押权且经抵押登记的抵押房屋，未依法办理登记，不能取得房屋所有权。被上诉人遭受的经济损失可通过合同违约之诉向合同相对方即被上诉人大地联创公司提出违约赔偿请求，而不能侵占其不具有物权的房屋。二、一审认定事实错误，被上诉人段天玉、邱兴明与被上诉人大地联创公司买卖房屋的真实性有待确认。三、被上诉人明淅对涉案房屋未能办理房屋登记存在主观上的过错，确切的说是怠于履行备案登记手续。综上，一审法院程序违法、认定事实错误、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八、二十九条的规定作出判决，明显适用法律错误，错误认定被上诉人享有排除强制执行民事权益，排除并妨碍了上诉人依据《物权法》享有的物权。大地联创公司、乐强、段天玉、邱兴明未提出二审答辩。东南村镇银行向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2019）黔2601执异42号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市迎宾大道20号大地春城第3栋24层2403号房屋（以下简称2403号房屋）的执行。2.本案诉讼费及因实现债权产生的一切费用由被告共同承担。一审法院认定事实：2015年9月24日，被告段天玉与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告段天玉以3700元／平方米的价格，购买被告大地联创公司位于贵州省凯里市建筑面积为260.03平方米的第4楼24层2403号商品房，被告邱兴明作为共同购买人也在该合同上签字认可。2015年10月30日，被告段天玉缴纳物业服务费3510.40元和施工服务费1300.10元后，被告大地联创公司将2403号房屋钥匙、证书、住房手册和门禁卡交给被告段天玉；同年12月1日，被告段天玉一次性付清房款962111元；2016年6月6日，被告段天玉缴纳装修出入证费10元，办理装修出入证后对该房屋进行装修。2016年6月30日，被告乐强作为借款人以及案外人乐辉球作为保证人与东南村镇银行签订《个人循环借款合同》，贷款本金430万元。同时，东南村镇银行与大地联创公司签订《个人借款最高额抵押合同》，被告大地联创公司以凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号”九套房屋为被告乐强430万元借款进行担保，并办理了抵押登记（证号：凯房他证州字第××号）。其中凯房权证州房（栋）初字第××号证书上登记的房屋即为段天玉、邱兴明购买的2403号房屋。2018年4月8日,东南村镇银行以乐强、大地联创公司、乐辉球作为被告起诉要求偿还贷款430万元及利息，并对抵押物享有优先受偿权，本院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1854号民事判决书，判决第三项为“原告凯里东南村镇银行有限责任公司对被告贵州大地联创房地产开发有限公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）”。判决生效后，本院根据东南村镇银行的强制执行申请，于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，查封了包含2403号房屋在内的房产。段天玉、邱兴明均于2019年6月5日提出书面异议，请求解除查封的2403号房屋，本院于2019年6月20日作出（2019）黔2601执异42号执行裁定书，认为2403号房屋系段天玉、邱兴明在法院查封前购买，合法占有了房屋，因此解除了查封。东南村镇银行不服，遂向本院提起诉讼。一审法院认为，被告段天玉、邱兴明与被告大地联创公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，而且在被告大地联创公司以2403号房屋作为抵押，与原告东南村镇银行签订借款合同前，被告段天玉、邱兴明已支付全部房款并实际占有该房屋，《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述条款规定，在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。根据本案案情：被告段天玉、邱兴明与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》是2015年9月24日，领取房屋钥匙即占有房屋的时间是2015年10月30日，并且段天玉、邱兴明于2015年12月1日支付了全部价款，未办理过户登记的原因系大地联创公司拖延、拒绝办理所致。因此，段天玉、邱兴明均享有排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求不应予以支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议焦点是段天玉、邱兴明是否享有排除强制执行的民事权益？关于段天玉、邱兴明是否享有排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。段天玉、邱兴明提供了被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司出具的收据以及发票，并实际占有使用该房屋，并且也是在设立抵押权之前购买的房屋。因此，一审判决认定并无不当，本院予以确认。至于段天玉、邱兴明是否存在与贵州大地联创房地产开发有限公司恶意串通损害债权人利益的情况，上诉人未提供证据进行证明。现有证据也无法证明段天玉、邱兴明具有恶意。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，凯里东南村镇银行有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年四月二十七日书记员  杨正英