福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1884号 上诉人（原审原告）：张莉莉，女，1985年10月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶树春，福建远见律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：叶军彪，男，1963年8月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：柯秋华，女，1969年8月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：陈珂，男，1996年12月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人张莉莉因与上诉人叶军彪、被上诉人柯秋华、陈珂相邻关系纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张莉莉上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判柯秋华、陈珂、叶军彪向张莉莉赔偿房产损失60018.6元，并按照4000元/月的标准赔偿自2014年4月1日起至房屋修缮完好之日止的房产租金损失（暂计至2019年10月1日为264000元）；2.本案一审、二审的所有诉讼费用由柯秋华、陈珂、叶军彪负担。事实和理由：一、张莉莉的房产修复费用及财产损失经一审法院委托福建立信价格评估鉴定有限公司作出《价格认定书》认定为60018.6元，其中并未涉及杀灭白蚁费用，一审法院直接将叶军彪支付的4600元灭蚁费扣除，没有依据。另外，一审法院将叶军彪未依照《整改赔偿协议》整改房屋而支付的20000元从经济损失中扣除，亦属不当。二、因柯秋华、陈珂、叶军彪擅自改变房屋结构和使用规划导致张莉莉无法按原计划于2014年4月搬入新房居住，应由柯秋华、陈珂、叶军彪赔偿自2014年4月1日起至房屋修缮完好之日止的房产租金损失，一审以张莉莉未提供证据证明租金损失为由，判决赔偿三个月的租金损失没有事实和法律依据。三、根据张莉莉一审提交的房屋租赁市场网络查询结果显示，案涉1301单元单元周边同等规格房屋租赁价格至少为4500元/月，一审认定租金损失赔偿标准为3000元/月不当。 叶军彪、柯秋华、陈珂均未作答辩。 叶军彪上诉请求：1.撤销一审判决，根据实际损失重新确认张莉莉经济损失；2.一、二审费用由张莉莉负担。事实和理由：一、一审判决对张莉莉经济损失数额认定有误。1.损失应当是实际发生的，而不是价格评估的金额。2.房屋修复应基于等价值的恢复原状，一审对张莉莉主张的修复材料品牌、数量、装修范围等事实认定不清。3.缺少一个合理有效的修复方案，应在修复方案无争议时根据方案做出价格评估。4.案涉1301单元西侧南头房屋，仅屋角一小部分漏水，与地面铺装、立柜无关。二、评估机构在一审中未到庭质证，违反法定程序。 张莉莉未作答辩。 柯秋华、陈珂未作陈述。 张莉莉向一审法院起诉请求：1.判令柯秋华、陈珂、叶军彪对坐落于福州市晋安区新店镇东园村福州奥林匹克二期B1地块1＃楼1401单元房产（以下简称1401单元）的漏水位置进行修复并做好防水处理；2.判令柯秋华、陈珂、叶军彪拆除1401单元违规改、扩建的卫生间、卧室、公共洗衣池及管道等，并按原设计规划结构恢复原状；3.判令柯秋华、陈珂、叶军彪赔偿1301单元房产损失60018.6元；4.判令柯秋华、陈珂、叶军彪赔偿租金损失（按每月4000元的标准，支付自2014年4月1日起至其1301单元房产修复完毕之日止）；5.案件受理费及鉴定费由柯秋华、陈珂、叶军彪承担。 一审法院认定事实：张莉莉系1301单元业主，案外人卢建英系张莉莉之母。陈珂、柯秋华系1401单元业主。叶军彪于2013年承租1401单元后，将1401单元分隔成9个房间、6个卫生间后对外出租，因叶军彪私自改变1401单元的结构与功能，增设卫生间，致使1401单元地面渗水并造成1301单元的吊顶、墙体、衣柜、家具等多处发霉、腐烂、墙体发黄，发黑并滋生白蚁。之后卢建英与叶军彪多次协商解决，2018年8月18日，叶军彪通过微信转账4600元给卢建英。2018年10月5日，陈珂（甲方）、叶军彪（乙方）、卢建英（丙方）共同签订《整改赔偿协议》（以下简称《协议》）约定，因叶军彪私自改变1401单元的结构与功能，违规建卫生间，造成1301单元出现渗水、腐烂。叶军彪同意于2018年10月8日，开始对1401单元进行修复。为保证三方权益，叶军彪同意于签署日当日支付保证金3万元给陈珂，其中2万元保证金用于保证1301单元房屋修复，1万元用于保证1401单元拆除违规卫生间。1301单元的修复需要提供相应的修复施工相关凭证。如叶军彪未按要求对1401单元进行整改，或未按要求对1301单元进行修复，将没收二房东保证金。若叶军彪按卢建英要求进行整改并至卢建英满意，卢建英书面同意后，陈珂于5个工作日退还叶军彪3万元保证金。《协议》签订后，叶军彪于当月转账30000元给柯秋华，柯秋华将其中的20000元转账给张莉莉。叶军彪支付30000元后，仅对1401单元分隔墙体进行拆除，并未依约对1301单元进行修复。 鉴于陈珂、柯秋华、叶军彪与张莉莉无法就1301单元实际损失达成一致意见。经张莉莉申请对1401单元漏水致1301单元产生的房屋修复费用及财产损失进行鉴定。一审法院依法委托福建立信价格鉴定评估有限公司进行鉴定，福建立信价格鉴定评估有限公司于2019年6月10日出具【闽立价评字（2019）PG第1246号】《价格评估意见书》载明，1301单元房屋室内装修及财产经济损失价格评估为60018.6元。 一审法院认为，公民的财产权利受法律保护，侵害公民财产造成损害的依法应当承担侵权责任，叶军彪作为1401单元承租使用人，擅自改变原有房屋设计使用规范，产生了漏水问题，对张莉莉合法权利造成侵害。柯秋华、陈珂作为1401单元所有权人，将1401单元出租给叶军彪，对叶军彪擅自改变原有房屋结构及设计使用规划，造成相邻业主利益的损害，应当及时劝阻，但柯秋华、陈珂未予制止且放任妨害结果的发生，亦负有责任。故张莉莉主张柯秋华、陈珂、叶军彪共同承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失的侵权责任，符合法律规定，予以支持；陈珂、柯秋华、叶军彪提供三盛国际公园户型图、现场勘察记录不能也无法证明1301单元漏水造成损害结果与房屋结构改造存在因果关系，故对该主张张莉莉对1301单元的损害结果负有责任，于法无据，不予支持；《协议》的签订系三方真实意思表示，内容合法有效，其中“如叶军彪未按要求对1401单元进行整改，或未按要求对1301单元进行修复，将没收二房东保证金……”属于对未履行行为的法律义务约定，故协议中约定的保证金从属于违约金范畴。叶军彪未按照《协议》约定履行修复义务，故其主张张莉莉承担扩大损失，于法无据，不予支持；经过鉴定1301单元室内装修及财产经济损失价格评估为60018.6元，超过《协议》约定的20000元违约金，应当实际损失为准，扣除张莉莉已收取叶军彪24600元赔偿款，柯秋华、陈珂、叶军彪仍需承担损失赔偿款35418.6元（60018.6元-24600元）；张莉莉主张柯秋华、陈珂、叶军彪按照每月4000元标准，赔偿自2014年4月起至1401单元修复完好之日止的房屋租金损失，但张莉莉并未提供证据证明损失房屋租金，但结合1401单元因漏水产生损害的实际情况，在修复时及修复之后的一段时间，1401单元不具备居住条件，故一审法院酌定由柯秋华、陈珂、叶军彪按每月3000元的标准赔偿三个月的房屋租金的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、柯秋华、陈珂、叶军彪应于本判决生效之日起十五日内拆除福建省福州市晋安区新店镇东园村福州奥林匹克二期B1地块1#楼1401单元房产内改、扩建的9个房间及6个卫生间；二、柯秋华、陈珂、叶军彪应于本判决生效之日起十五日内对福建省福州市晋安区新店镇东园村福州奥林匹克二期B1地块1#楼1401单元房产漏水位置进行修复并做好防水处理；三、柯秋华、陈珂、叶军彪应于本判决生效之日起十五日内赔偿张莉莉经济损失费35418.6元；四、柯秋华、陈珂、叶军彪应于本判决生效之日起十五日内赔偿张莉莉房产租金损失费9000元；五、驳回张莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，由张莉莉负担1660元，由柯秋华、陈珂、叶军彪负担6000元；鉴定费4000元，由柯秋华、陈珂、叶军彪负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害,排除妨碍。房屋的所有权人均应充分爱护、妥善使用自己的房屋。柯秋华、陈珂将房屋出租他人,更应该尽到管理职责。根据查明的事实，叶军彪承租1401单元后擅自改变原有房屋结构及设计使用规划，致使1401单元地面渗水并造成1301单元的吊顶、墙体、衣柜、家具等多处发霉、腐烂、墙体发黄，发黑并滋生白蚁，损害了相邻业主张莉莉的合法权益，故一审法院判决1401单元所有权人柯秋华、陈珂与承租人叶军彪共同承担停止侵害、排除妨碍、赔偿经济损失等侵权责任，具有事实及法律依据，本院予以认可。 根据福建立信价格鉴定评估有限公司于2019年6月10日出具的《价格评估意见书》，1301单元房屋室内装修及财产经济损失价格评估为60018.6元，该鉴定意见系鉴定机构经过法定程序作出,具有科学性、专业性，可予采信。叶军彪对鉴定意见认定的损失数额有异议并以鉴定机构未到庭质证为由主张一审法院违反法定程序，但其在一审期间未申请鉴定人员出庭质证，且未能提供足以反驳的相反证据和理由，故一审法院在扣除叶军彪已支付的24600元后据此判决柯秋华、陈珂、叶军彪还需承担损失赔偿款35418.6元，符合客观实际。张莉莉上诉主张叶军彪此前支付的款项不应予以扣除，本院经审查认为，本案属侵权之诉，侵权人的损害赔偿责任应以实际损失为限，一审法院的认定符合侵权赔偿的填平损害原则、合理必要原则、过错原则以及经济诉讼原则，并无不当，张莉莉的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。 此外，关于房产租金损失问题，张莉莉未提供证据证实其实际租金损失，一审法院根据房屋漏水产生损害的实际情况及房屋现状，酌定柯秋华、陈珂、叶军彪赔偿三个月的房屋租金损失，已臻合理。一审判决所作说理详尽有据,符合法律规定,本院予以确认。 综上所述，张莉莉、叶军彪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7660元，由上诉人张莉莉负担1660元，由叶军彪负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年四月六日 法官助理张力群 书记员翁哲颖