广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2627号上诉人（原审原告）：刘五贤，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何兆彬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市智联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上诉人刘五贤因与被上诉人佛山市智联房地产开发有限公司（以下简称智联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘五贤上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘五贤一审全部诉讼请求；3.由智联公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案合同对逾期办证导致合同解除等方面进行了明确、具体的约定，是双方真实的意思表示，且刘五贤在合同解除事项成就时已以书面的形式提出解除合同，其主张应得到支持。1.根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因智联公司原因导致刘五贤未能在涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，刘五贤有权解除合同，智联公司应自解除合同通知书送达之日起15日内退还刘五贤已付的全部房款，并按4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息。智联公司作为专业房产开发公司及格式合同提供者，完全有能力、有条件安排办理房产证的时间，因此导致在合同约定时间内未能办理不动产权登记证书的过错在智联公司。2.刘五贤已多次按合同约定以书面形式要求解除合同。由于智联公司在合同约定的时间届满后一直未为刘五贤办理不动产权登记证书，刘五贤向智联公司发送律师函要求解除《商品房买卖合同（预售）》、退还购房款及赔偿损失等，该律师函已送达智联公司。此外，刘五贤提起本案诉讼，再次明确因智联公司的违约行为需解除涉案合同。3.智联公司在收到书面解除函件后应停止为刘五贤办理不动产权登记证书。如前所述，刘五贤多次书面提出解除合同，智联公司亦清楚刘五贤解除合同的意愿，其应停止继续为刘五贤办理不动产权登记证书，且智联公司亦从未告知刘五贤后续的办证情况。另，本案一审庭审是在2019年10月13日，智联公司缴纳契税和向房管部门申请变更登记是在2019年10月11日，明显有应付诉讼之嫌。一审判决据此不予支持解除合同，是没有考虑案件的实际情况。二、一审法院根据刘五贤与广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）签订的《委托经营管理合同》的履行情况认定涉案合同目的已实现，存在错误。《委托经营管理合同》约定，刘五贤既可在取得不动产权登记证书后将涉案房屋转让和变更，也可根据合同解除条款依约解除《委托经营管理合同》。一审判决认定刘五贤委托经营收益未受影响从而推定涉案合同目的已实现，纯属主观臆断，应予纠正。智联公司辩称，一、智联公司已按《商品房买卖合同（预售）》约定交付房屋及为刘五贤办理不动产权证书，刘五贤要求解除合同没有事实和法律依据。1.智联公司已依据《物业经营管理授权委托书》《物业接收授权委托书》将涉案房屋交付给欣盛公司，刘五贤主张智联公司未按时交付涉案房屋并非事实。2.智联公司已为刘五贤代缴契税、物业维修基金和办理涉案房屋的不动产权证书，刘五贤要求退还购房款、已付契税和办证代收款、支付违约金没有依据。3.《商品房买卖合同（预售）》第二十条规定的“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书”是指因出卖人原因导致无法办证或者不能办证的情形，而本案刘五贤已于2019年10月15日取得不动产权证书，不存在不能办证或无法取得不动产权证书的情形。4.虽然刘五贤在一审时未取得和持有不动产权证书，但不足以导致《商品房买卖合同（预售）》的解除。刘五贤已委托欣盛公司经营管理，智联公司亦已将涉案房屋实际交付欣盛公司，故涉案合同目的已经实现，智联公司不存在根本性违约。二、刘五贤要求智联公司支付违约金和赔偿损失没有依据。如前所述，智联公司并未违约，刘五贤已取得不动产权证书，无需支付违约金。刘五贤自愿将涉案房屋委托欣盛公司经营管理，给予3年的免租期，是其与欣盛公司之间的商事行为，与智联公司无关。刘五贤向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘五贤与智联公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；2.智联公司向刘五贤退还已付的全部购房款452270元及支付相应利息损失（按照年利率4.9%标准，自2017年4月13日起计至智联公司清偿全部款项之日止）；3.智联公司向刘五贤赔偿办理房产证费用4523元，物业专项维修基金4523元，契税款13568元；4.智联公司向刘五贤赔偿委托经营收益的损失44124元（根据刘五贤与案外人欣盛公司签订的委托经营协议中的收益及违约金约定，44124元仅为一年的收益）；5.智联公司向刘五贤赔偿广东省佛山市南海区*********智联电商采购中心1号楼4层1441室自2017年4月13日起至合同解除之日止涉案房屋增值部分的经济损失（增值部分损失暂定为30000元，具体以实际评估价值为准）；6.本案的全部诉讼费用由智联公司承担。一审法院认定事实：2017年4月13日，刘五贤（买受人）与智联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将位于佛山市南海区*********智联电商采购中心1号楼1441室以每平方米33979.71元、总价款为452270元出售予买受人。买受人在2017年4月13日支付全部房价款。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.5的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任，等约定。同日，刘五贤（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，由乙方在对外经营管理期间实行统一的管理方式进行经营和收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。涉案物业委托经营管理期限为13年，期限自物业正式交付使用之日起计算。同日，刘五贤向智联公司支付涉案物业购房款452270元。同日，刘五贤出具《物业授权委托书》，载明刘五贤全权委托欣盛公司代为处理与物业交付接受、经营、管理有关的手续。委托期限自委托之日起至2031年6月1日止。2017年7月7日，刘五贤向智联公司支付办证费代收款4523元、契税代收款13568元、物业专项维修资金代收款4523元。2018年1月2日，涉案物业缴存物业专项维修资金4522.7元。2018年3月23日，涉案物业取得竣工验收备案。2018年5月31日，欣盛公司（甲方）与智联公司（乙方）签订《智联电商采购中心物业及资料移交书》，载明甲方确认涉案物业已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，符合合同约定的交付标准，同意接收该物业。乙方双方于2018年5月31日办妥涉案物业及相关资料的移交。2019年6月6日，刘五贤向智联公司邮寄律师函，因逾期办理房屋所有权证书，通知智联公司解除涉案合同并要求退款、赔偿损失。该邮件于2019年6月13日送达。2019年10月11日，涉案物业缴纳契税12922元。2019年10月11日，智联公司向佛山市自然资源局南海分局（国土）申请涉案物业变更登记。该局已受理上述申请，并承诺2019年10月14日发放不动产权证。诉讼中，智联公司称逾期办证的原因是智联公司都是批量办证，需要排期排号；智联公司确认刘五贤已提供全部办证资料，且仅需智联公司单方即可向房管部门申请办证。诉讼中，刘五贤、智联公司双方确认涉案物业已于2018年5月31日交付欣盛公司。一审法院认为，刘五贤、智联公司签订的涉案合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。刘五贤以智联公司逾期协助办理涉案物业权属登记证书为由主张解除涉案合同，一审法院不予支持，理由如下：首先,智联公司已于庭审辩论终结前向房管部门成功申请办理涉案物业权属人为刘五贤的权属登记证书，房管部门承诺于2019年10月14日出证，至此刘五贤该项诉求已经实现；其次,刘五贤、智联公司签订涉案合同当天,刘五贤与案外人欣盛公司签订了《委托经营管理合同》。智联公司虽有逾期申请办证情形，但并未影响刘五贤委托经营收益，涉案物业已按涉案合同约定的时间交付予欣盛公司经营管理，刘五贤收取委托经营回报的权益并未受到影响。综上，刘五贤的涉案合同的根本目的已实现，智联公司虽有违约行为，但不构成根本违约，刘五贤解除涉案合同、退还款项、利息及赔偿损失的主张，一审法院均不予支持。刘五贤可另行向智联公司主张逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘五贤全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费4891.2元，由刘五贤自行负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据刘五贤的上诉意见及智联公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》应否解除及智联公司应否向刘五贤退还款项及支付利息、赔偿相关费用。对此，本院分析如下：刘五贤上诉认为智联公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限内办理涉案房屋的不动产权证书，构成违约，应解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》并赔偿相关费用。经审查，虽然《商品房买卖合同（预售）》约定因智联公司未能在商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书的，刘五贤有权解除合同。但智联公司在一审法庭辩论终结前已为刘五贤向房管部门申请办理涉案房屋的权属登记证书，刘五贤已于2019年10月15日取得涉案房屋的不动产权证书。同时，智联公司亦已按合同约定的时间将涉案房屋交付欣盛公司经营管理，刘五贤获得委托经营回报收益并未受到影响。刘五贤的合同目的已实现，智联公司虽有逾期申请办证的违约行为，但不构成根本违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件第四点“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，刘五贤以智联公司逾期办证为由主张解除《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。如前述所，《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》未予解除，故刘五贤主张智联公司退还款项、利息及赔偿损失理据不足，本院不予支持。若刘五贤认为智联公司逾期办证导致其产生损失，可另行向智联公司主张逾期办证的违约责任。需要说明的是，本案纠纷确因智联公司逾期办证而引起，由此产生的诉讼费用理应由智联公司负担。一审决定案件受理费4891.2元由刘五贤负担不当，本院予以纠正。综上，刘五贤的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4891.2元及二审案件受理费9782.4元，均由佛山市智联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月二十八日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力