吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初128号 原告：任见男，女，1967年3月4日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王德满，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告：吉林九台农村商业银行股份有限公司，住所地长春市九台区新华大街504号。 法定代表人：高兵，董事长。 委托诉讼代理人：李帅，男，1982年7月20日出生，住长春市九台区。 被告：吉林市天达房地产开发经营公司，住所地吉林市松江路71号。 法定代表人：唐秋华，经理。 被告：吉林市国泰房地产开发有限公司，住所地吉林市解放大路65号。 法定代表人：唐秋华，经理。 委托诉讼代理人：欧阳平，男，1954年6月22日出生，住吉林市船营区。 原告任见男与被告吉林九台农村商业银行股份有限公司（以下称九台农商行）、被告吉林市天达房地产开发经营公司（以下简称天达房地产）、被告吉林市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任见男及其委托诉讼代理人王德满、被告九台农商行委托诉讼代理人李帅、被告国泰房地产委托诉讼代理人欧阳平到庭参加诉讼。被告天达房地产经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任见男向本院提出诉讼请求：1.判令被告吉林九台农村商业银行股份有限公司与吉林市天达房地产开发经营公司、吉林市国泰房地产开发有限公司共同办理注销他项权证号为x房屋的抵押权登记；2.判令被告吉林市天达房地产开发经营公司协助任见男办理上述房屋的产权过户手续，将房屋产权登记过户到任见男名下；3.诉讼费三名被告共同承担。事实和理由：天达房地产和国泰房地产原均为吉林市人大常委会开办的公司，两公司财产混同、人员混同。1994年国泰房地产在吉林市昌邑区开发建设了x小区。1996年4月12日，天达房地产成立后，国泰房地产将其开发建设的x小区的房屋产权登记在天达房地产名下，办理了《单位自管房产产权证》。1997年4月27日，任见男与国泰公司签订了《商品房销售协议书》，任见男以147330元的价格购得坐落于昌邑区，面积为147.33平方米的房屋。合同签订后，任见男支付了购房款办理入户手续，国泰房地产将该房屋交付任见男占有使用至今。1998年9月23日，天达房地产与九台信用社南山分社签订《房地产抵押合同》，天达房地产将任见男购买的投x号房屋和任见男邻居的投x号房屋一并抵押给南山分社，从南山分社借款50万元，抵押期限为1998年10月30日至1999年10月30日。南山分社取得“x号”《房屋他项权证》。当任见男要求国泰房地产办理房屋产权过户登记时，国泰房地产称该贷款已经通过以物抵债的方式还清，并将x号《单位自管房产产权证》交付任见男，该房产证上加盖了房产局“注销他项权利”的专用章。1998年为落实国家关于清理整顿党政机关开办企业的政策，国泰房地产和天达房地产与吉林市人大常委会脱钩。1998年7月29日，国泰房地产被工商行政管理部门吊销营业执照。同年8月13日，国泰房地产由吉林省机械设备成套局吉林成套分局接管；1999年1月19日，天达房地产与国泰房地产签订《交接协议书》并进行了公证，《交接协议书》约定天达、国泰房地产两个公司的债权债务全部由国泰房地产承担。1999年6月17日，天达房地产被工商行政管理部门吊销营业执照。2008年12月，吉林九台农村商业银行股份有限公司成立，九台市九台信用社南山分社并入该公司，其债权债务由吉林九台农村商业银行股份有限公司承继。九台市九台信用社南山分社与天达房地产签订的抵押合同约定的借款期限为一年，借款期限届满日为1999年10月30日，即使天达房地产至今未归还借款本息，因九台信用社南山分社在主债权诉讼时效内行使债权和抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，抵押权已经灭失。国泰房地产作为与任见男签订《商品房销售协议书》的相对人，天达房地产作为房屋登记的所有权人，在任见男支付全部房款的情况下，均有义务将房屋产权过户到任见男名下。为维护其合法权益，向法院起诉。 九台农商行辩称，我行人员调阅相关资料，国泰公司在九台市城市信用社存在两笔贷款，是1997年2月4日发放贷款30万元，1997年2月4日又发放了一笔20万元，两笔贷款合同都没有找到，也没有结清。我行到吉林市房地产管理局调阅了相关的房屋信息，x号还存在贷款，没有解除他项权利，他项权利证书是x号。 天达房地产未到庭参加诉讼，未向本院提供书面答辩意见。 国泰房地产辩称，我公司同意协助任见男办理其购买房屋的产权登记过户手续。 本院经审理认定事实如下：国泰房地产于1993年12月27日登记成立，营业期限至2008年12月26日；天达房地产于1996年4月12日登记成立，营业期限至2003年7月13日，现国泰房地产与天达房地产的企业状态均为吊销企业。1997年2月4日，国泰房地产分两笔向九台信用社南山分社借款共计50万元，并出具借款契约，约定两笔借款均于1997年11月30日到期还款。1998年9月23日，天达房地产与九台信用社南山分社签订《房地产抵押合同》，合同主要载明：甲方（天达房地产）为了贷款将自有房屋所有权和相关土地使用权及其附着物抵押给乙方（九台信用社南山分社），作为甲方偿还的保证。甲、乙双方根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则，经共同协商，鉴定本合同。第一条：设定抵押的房地产产权证号：x、x，房屋座落x二小区大滩街，建筑面积309.66㎡，评估价值62.8万元，于98年9月23日抵押给乙方。第三条：担保价值为（贷款额）50万元。第五条：抵押期限：1年，从98年10月30日起到99年10月30日止。甲方天达房地产盖公章，法定代表人唐秋华该章、乙方九台信用社南山分社盖公章，法定代表人韩凯盖章。南山分社取得“x号”《房屋他项权证》。2019年7月3日，吉林市房屋权属交易服务中心出具的房屋信息载明：房号为x；房屋坐落于大滩街x号；所有权人：吉林市天达房地产开发经营公司；所有权证号：投x号；抵押权人为九台市九台信用社南山分社；他项权证号：x。1998年8月13日，吉林省机械设备成套局出具吉成字[1998]11号关于同意吉林分局兼并吉林市国泰房地产开发公司请示的批复，载明：你局（吉林市成套分局）“关于兼并吉林市国泰房地产开发公司的请示”已收悉。经局办公室研究决定：同意你局兼并吉林市国泰房地产开发公司的意见，现特予批复。望你局在兼并前，认真做好该公司的财务审计工作，理清债务关系，杜绝隐亏的结转。潜亏及财务责任由你局自负并自行承担一切经济责任。1999年1月19日，国泰房地产与天达房地产签署《交接协议书》，协议约定国泰、天达两公司的债权、债务由国泰公司全部承担（如x小区1-3#楼的产权、x大厦的债权等）。1999年1月20日，吉林市船营区公证处出具（99）吉船证字x号公证书，公证以上交接协议。 1999年7月27日，任见男与国泰房地产签署《商品房销售协议书》，协议主要内容为：乙方（任见男）购买甲方（国泰房地产）x二小区x号，建筑面积147.33平方米，产权性质为私产；一、付款方式：签订合同三日内交5%定金，房款一次不能交清者可分期付款，如有违约金不退。第一次付款：10万元；第二次付款：余款用材料补齐。二、乙方进户前必须将欠款结清，方可办理进户手续。三、甲方销售的房屋达到进户条件，乙方应按时办理进户，对擅自不办理进户者，所造成的经济损失均由乙方承担。四、乙方不能按期交款，未履行合同，每超一天扣罚违约金万分之五，逐天累记，超过六十天，甲方将终止本合同，并有权向人民法院申请强制执行，房屋另行销售，同时甲方从乙方购房款中扣罚乙方违约金，余款退回。甲方盖国泰房地产经营部公章、任见男签字。1999年7月29日，任见男交款10万元。1999年9月1日，国泰房地产为任见男出具进户通知书，此后任见男占有、使用该房屋。另查，2008年12月，吉林九台农村商业银行股份有限公司成立。九台农商行代理人李帅在庭审时陈述，九台市九台信用社南山分社并入该公司，其债权债务由吉林九台农村商业银行股份有限公司承继。至本案诉讼时，国泰房地产、天达房地产未办理将案涉房屋登记到任见男名下的不动产物权登记。 认定以上事实的证据有原告任见男提供的商品房销售协议、购买房屋专用缴款单、进户通知书、单位自管房产产权证、吉林市房屋信息、房地产抵押登记申请书、抵押合同、他项权利存根、证明、说明、文件、公证书等；被告九台农商行提供的吉林市房屋信息表、借据等。 本院认为，对于任见男要求九台农商行、天达房地产和国泰房地产共同办理注销他项权证号为吉房他字x号的抵押权登记及将案涉房屋产权登记过户到其名下的诉请，本院予以支持。理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。即为主债权担保的抵押权的存续期间与主债权的诉讼时效期间相同，抵押权人未在法定期限内形使抵押权，法院对该抵押权不予以保护，抵押权消灭。天达房地产与九台信用社南山分社签订的抵押合同约定将案涉房屋抵押给九台信用社南山分社，抵押期限从1998年10月30日起到1999年10月30日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第（一）款规定，当事人约定的抵押权的存续期间，对抵押权的存续不具有法律约束力。故案涉房屋的抵押期间应为主债权的诉讼时效期间。由于案涉房屋的抵押发生在《中华人民共和国民法总则》实施以前，如适用2年期间的诉讼时效，则抵押期间为1997年11月30日至1999年11月30日；如适用3年期间的诉讼时效，则抵押期间为1997年11月30日至2000年11月30日。九台农商行未向本院提交证据予以证明九台信用社南山分社在上述两个期间，即1999年11月30日、2000年11月30日之前向国泰房地产或天达房地产主张行使过抵押权，故对该抵押权本院不予以保护。由于天达公司的债权、债务由国泰公司全部承担，故应由九台农商行和国泰房地产共同办理注销他项权证号为吉房他字x号的抵押权登记。二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，任见男与国泰房地产签署《商品房销售协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，对双方的当事人均有约束力。协议约定国泰房地产为合同相对人，且应在达到进户条件时为任见男办理不动产物权登记。任见男已于1999年9月1日入住，占有、使用购买房屋，亦履行了付款义务，国泰房地产未按约定办理不动产物权登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，其应承担违约责任。因天达房地产的权利义务由国泰房地产承继，故国泰房地产有义务共同为任见男办理不动产物权登记。综上所述，本院对于任见男的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告吉林九台农村商业银行股份有限公司、吉林市天达房地产开发经营公司、吉林市国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内共同办理注销他项权证号为吉房他字x号的抵押权登记（房屋的房号为x、房屋坐落于大滩街、建筑面积为147.33㎡）； 二、被告吉林市天达房地产开发经营公司、吉林市国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告任见男办理所有权证号为投x号、坐落于吉林市昌邑区、房号为x、建筑面积为147.33㎡的房屋不动产物权登记。 案件受理费2600.00元由被告吉林九台农村商业银行股份有限公司、吉林市天达房地产开发经营公司、吉林市国泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李忠 二〇二〇年四月十五日 书记员  于淼