四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初495号 原告：李明江，男，1986年12月8日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告：胥晓琳，女，1988年7月11日出生，汉族，住四川省平昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘雨诺，四川蜀正律师事务所律师。 被告：晏忠仁，男，1974年7月12日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 原告李明江、胥晓琳与被告晏忠仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李明江、胥晓琳及其共同委托诉讼代理人刘雨诺到庭参加诉讼，被告晏忠仁经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明江、胥晓琳向本院提出诉讼请求：1.依法解除李明江、胥晓琳与晏忠仁于2019年7月16日签订的《房产买卖合同》；2.依法判令晏忠仁立即退还李明江、胥晓琳已支付的50,000元购房定金；3.依法判令晏忠仁按合同约定，向李明江、胥晓琳支付总房价20%的违约金即208,000元。事实和理由：李明江、胥晓琳与晏忠仁于2019年7月16日通过中介的介绍签订了一份《房产买卖合同》，合同约定李明江、胥晓琳以1,040,000元的总价购买晏忠仁名下所有的位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段XXX号XXX栋XXX单元XXX层XXX号房屋（产权证号：权XXX，建筑面积102.02平方米）。根据合同的约定，李明江、胥晓琳在签订合同时支付晏忠仁50,000元购房定金，然后李明江、胥晓琳向银行申请贷款，同时被告需立即完成该房屋他项权证的注销手续，待李明江、胥晓琳贷款审批通过后的七日内双方办理过户手续，过户当天李明江、胥晓琳支付晏忠仁250,000元，剩余740,000元购房款由贷款银行直接支付给晏忠仁。合同签订后，李明江、胥晓琳按约向晏忠仁支付了50,000元定金，且立即向中国邮政储蓄银行申请贷款，该银行已于2019年8月27日通过审批。李明江、胥晓琳贷款审批通过后，与中介多次联系晏忠仁，希望晏忠仁尽快办理注销抵押手续以便配合李明江、胥晓琳办理产权过户手续，但晏忠仁不但置之不理，还将中介公司工作人员微信拉黑，李明江、胥晓琳多次尝试与晏忠仁联系，但其电话不接，微信不回。最近李明江、胥晓琳得知，因晏忠仁无法按期偿还小贷公司的借款，小贷公司已向四川天府新区成都片区人民法院申请强制执行晏忠仁财产。至今，晏忠仁依旧未注销该房屋的抵押登记，导致双方签订的合同无法继续履行，合同目的不能实现，晏忠仁的行为构成违约。现李明江、胥晓琳为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 晏忠仁未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，晏忠仁（甲方、出卖方）与李明江、胥晓琳（乙方、买受方）、玛雅房屋中兴店（丙方、居间方）签订合同自编号为0021185的《房产买卖合同》，合同约定：李明江、胥晓琳购买晏忠仁名下位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段2032号2栋1单元6层602号房屋（产权证号：权0249260，建筑面积102.02平方米）；房屋总价款为1,040,000元，其中购房定金为50,000元，首付款为250,000元于过户当天支付，剩余购房款740,000元由贷款银行支付；该房屋已设置抵押，甲方在一星期内办理完成该房屋他项权证的注销；乙方需向银行贷款的形式支付甲方房款的，甲乙双方应在2019年7月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金。 合同签订当日，李明江、胥晓琳通过微信转账方式向晏忠仁支付购房定金30,000元，晏忠仁收款后出具《收款收据》，载明：“今收到李明江、胥晓琳购买成都市天府新区华阳街道天府大道南段XXXX号XXX栋XXX单元XXX层XXX号房屋购房定金大写人民币叁万元（¥30,000），剩余大写人民币贰万元（¥20,000）在2019年7月30日前支付（总购房定金¥50,000）”；同日，李明江、胥晓琳向成都现有金融外包服务公司提交贷款评估及申请。2019年7月27日，李明江、胥晓琳通过银行转账方式向晏忠仁指定账户支付剩余购房定金20,000元。 2019年8月27日，李明江、胥晓琳在邮政银行申请的个人二手房贷款审批通过，授信金额为800,000元。2019年8月27日至2019年11月22日，李明江、胥晓琳通过微信方式多次告知晏忠仁，要求其尽快解除房屋抵押配合过户。截止本案庭审之日，案涉房屋尚未过户至李明江、胥晓琳名下。 另查明，案涉房屋于2017年12月26日抵押给成都市武侯惠信小额贷款有限责任公司。 还查明，2019年9月3日，成都市武侯惠信小额贷款有限责任公司向四川天府新区成都片区人民法院申请执行晏忠仁、张兰林名下财产。 以上事实有当事人的身份信息、《房产买卖合同》、《收款收据》、手机银行转账记录、邮政银行短信通知截图、微信聊天记录、（2019）川0192执1065号案件立案信息、通话录音及当事人当庭陈述意见等证据在卷佐证。 本院认为，李明江、胥晓琳与晏忠仁签订的《房产买卖合同》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应按约履行各自的权利、义务。本案庭审时，晏忠仁未到庭，也未提交书面答辩意见，视为放弃自身在诉讼阶段答辩的权利，在案证据材料经审查，符合证据的要件，证据之间形成锁链且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案发生发展的过程，本院予以采信。据在案证据表明，案涉合同履行过程中，李明江、胥晓琳一直在积极作为，但因晏忠仁未能及时清偿自身债务致使案涉房屋的抵押无法解除，现案涉房屋已被晏忠仁的案外债权人成都市武侯惠信小额贷款有限责任公司申请执行，该情况导致案涉合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，结合本案中晏忠仁的违约情形，故对李明江、胥晓琳要求依法解除双方于2019年7月16日签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于购房定金，案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对李明江、胥晓琳要求依法判令晏忠仁立即退还李明江、胥晓琳已支付的50,000元购房定金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，结合李明江、胥晓琳与晏忠仁在案涉合同中明确约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金”的情形，考虑到双方对违约金数额的约定符合法律规定，故对李明江、胥晓琳要求依法判令晏忠仁按合同约定，向李明江、胥晓琳支付总房价20%的违约金即208,000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法解除原告李明江、胥晓琳与被告晏忠仁于2019年7月16日签订的《房产买卖合同》； 二、被告晏忠仁自本判决生效之日起十日内向原告李明江、胥晓琳返还定金50,000元； 三、被告晏忠仁自本判决生效之日起十日内向原告李明江、胥晓琳支付违约金208,000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8016元，由被告晏忠仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 郭海平 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷