陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异118号案外人：郝修科，男，汉族，1951年6月19日出生，住西安市新城区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书裁定查封了被执行人中登公司名下的位于西安市未××区××号××室房产（房权证号为：1100116005-11-2-11403），案外人郝修科对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人郝修科提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人郝修科异议称：案外人郝修科与中登公司于2004年7月1日签订《商品房买卖合同纠纷》合同编号0064，合同登记号419408，约定中登公司将位于西安市未××区××号××11403的房屋出售给案外人，案外人按中登公司要求分别于2002年8月20日交房款现金6万元整，2003年4月16日交房款现金4万元整，2004年7月21日交房款现金16102元，共计房款现金116102元。2004年8月24日与中国民生银行西安分行和中登公司三方一起签订贷款合同贷款269000元。案外人向中登公司按合同价款付清全部房款385102元，被执行人中登公司将上述房屋的钥匙交给案外人，该房屋正式交付给案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，异议人是案外人，法院将案外人的财产予以执行，明显是错误的。依《民事诉讼法》第202条规定，提出异议，请法院立即中止对上述财产执行并执行回转，切实维护案外人的合法权益。申请执行人永联公司辩称，案外人郝修科对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1.根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但案外人郝修科所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人排除强制执行权利需满足以下四项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发商名下的房屋享有排除强制执行权益需满足以下三项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人郝修科所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益。2.案外人郝修科所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。3.案外人郝修科提供房款票据仅为手写收据复印件，并无相应银行流水等相互印证，并不能证明其已经向被执行人中登公司支付了购房款。4.案外人提供购房合同、房屋抵押借款合同等证据并不能证明其在查封前已经合法占有涉案房屋。5.案外人郝修科的购房合同中也明确注明本案涉案房屋用途为公寓写字，属于商业性质，并非住宅。同时，其提供的房屋照片也说明涉案房屋系商用，并非案外人郝修科唯一住房。根据案外人郝修科提供西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知被执行人中登公司为涉案房屋所有人，并于2013办理了权属登记，同时在2014年、2016年多次将涉案房屋对外抵押并进行登记备案，说明涉案房屋早在2013年就满足办理房屋产权登记的条件，但案外人郝修科并未有任何要求被执行人中登公司为其办理相关登记手续的行为。因此，涉案房屋未及时办理登记系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。6.案外人郝修科在签订涉案房屋的购买合同后直至现在，并无要求被执行中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人郝修科对于房屋未及时登记也有一定的过错。申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人郝修科与被执行人中登公司的过错，而使永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人郝修科不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的(2015)陕证经字第000868号公证书和(2015)陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年6月21日，本院以(2015)西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号，房权证号为：1100116005-11-2-11403的房产。另查，不动产权证号为1100116005-11-2-11403号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。房屋所有权证号：1100116005-11-0-2-11403-1号房屋所有权人为中登公司，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，他项权利种类为一般抵押，债权数额分别为1800万元人民币、3000万元人民币，抵押登记时间分别为2016年3月31日、2014年3月20日。案外人郝修科为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.法院查封情况；2.中登公司与案外人郝修科签订的《商品房买卖合同》复印件；3.中登公司出具的0199879号、0399667号、0880750号、0690970号、0690930号、0690910号、0007038号、0001484号收据复印件共八张;4.票号为NO.0114399的陕西省行政性收费现金专用缴款书复印件一份；5.票号为NO.0019925的陕西省（省级征收）行政事业单位应税收入专用发票复印件一份；6.票号为NO.0112404由中国太平洋财产保险股份有限公司西安分公司出具的保险业专用发票复印件一张，显示付款人郝修科，承保险种为个人住房保险；7.由中国民生银行股份有限公司出具的编号为2004年（民银西营）个房贷字第112012004800254号《个人一手楼抵押借款合同》；8.由陕西省公证处出具的（2004）陕证经字第1036号公证书复印件；9.由中国太平洋财产保险股份有限公司出具的保险单号为AXIA28006604B0003310的个人住房保险保险单复印件一份；10.民生银行借记卡客户对账单复印件两张；11.房屋装修使用情况实际照片一份。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.（2015）西中执证字第00118号执行裁定书。上述事实有公证书、执行证书、西安市不动产登记簿、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人郝修科是否是涉案房产权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人郝修科主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，分别于2014年3月20日、2016年3月31日在登记机关办理了房屋他项权利抵押登记，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人郝修科主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人郝修科的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮