广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终150号 上诉人(原审原告)：董喜洋，男，1972年3月10日出生，汉族，户籍地河南省偃师市，现住广西钦州市世纪新城Ａ区。 委托诉讼代理人：黄磊，广西源群律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：防城港市金梯房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区红树林街198号。统一社会信用代码：914506007086590461。 法定代表人：康允亿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所律师。 原审第三人：防城港市防城区农村信用合作联社。住所：广西防城港市防城区防城镇山海路8号。统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰。 委托诉讼代理人：黄琴，女，信用社法律合规部办事员。 上诉人董喜洋因与被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司（以下简称金梯公司）及原审防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城区信用社）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董喜洋上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案的关键事实没有查清，认定被上诉人逾期交房尚未超过180日，上诉人行使解除权的条件尚未成就与事实不相符，所作判决存在错误。理由是：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，此为该商品房交付时应符合的条件之一。一审判决后，经上诉人向防城港市住房和城乡建设局查询得知，本案所涉及的中央第一街花园小区2号楼到本案上诉时止，尚未依照国家法律法规的规定向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案，不仅违反了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，而且根本没有达到合同约定的商品房交房的基本条件。因此，被上诉人逾期交房的事实清楚，已构成根本性违约，上诉人付权解除双方所签订《商品房买卖合同》，可以要求被上诉人返还已收取的相关费用并支付相应的利息。综上，一审判决未查清案件事实，所作的判决确实存在错误，依法应当予以纠正。二、《商品房买卖（预售）合同》47页补充协议第一条虽然约定可以收房并装修，但本案中上诉人并没有交房，所以不适用此条的约定，而应当适用第九条的商品房交付条件的约定。《商品房买卖（预售）合同》第九条第二款约定，商品房为住宅的，开发商应当提供《商品房住宅说明书》及《质量保证书》。目前，被上诉人并未向上诉人提交上述材料，不符合交房的条件。 金梯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、涉案商品房已于2019年6月28日通过五方验收，确认工程质量合格。因为遇到疫情的原因，金梯公司在近期尚未向住建局办理有关文件，但金梯公司认为可能这两个月可以办妥。二、双方签订的《商品房买卖（预售）合同》第47页补充协议第一条对合同第九页第九条交付的条件已经做了变更。变更后的交付条件是该商品房经五方验收合格，买受人已经办理贷款等，符合交付条件。在此种情况下，买受人可以进行装修。双方当事人通过补充约定已经变更了《商品房买卖（预售）合同》第九页第九条约定的商品房交付条件。三、《商品房买卖（预售）合同》第47页补充协议第一条，除非明确记载五方验收合格外，对有关验收没有附加任何条件。按照防城港对房屋验收惯例，只要五方验收合格，都视为质量合格。既然双方当事人在补充协议中没有附加任何条件，故不应当对合同条款擅自增加附加条件。 防城区信用社述称，上诉人签订的商品房买卖合同及借款担保合同都是真实意思表示，应当由义务人承担还款和担保责任。 董喜洋向一审法院起诉请求：1.解除董喜洋与金梯公司于2015年11月5日签订的《商品房买卖（预售）合同》【合同编号：0330】及董喜洋与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号880502180331181号）；2.金梯公司向董喜洋返还已付购房款首期付款216529元及利息41859.02元（利息按年利率6%计算；其中以167529元为基数，从2015年9月20日起计算至2019年6月20日，以后另计；以49000元为基数，从2018年1月15日起计算至2019年6月20日，以后另计）、个人房屋买卖契税10704.46元、代收费644元、房屋保险费456元和违约金3305.29元，以上共计273497.78元；3.金梯公司向董喜洋返还董喜洋已向防城区信用社偿还的2019年2月10日至2019年8月11日期间的借款本息10961.54元；4.金梯公司向防城区信用社返还借款本金105450元，提前还款补偿金1054.5元；5.本案诉讼费用由金梯公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，董喜洋与金梯公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定董喜洋购买金梯公司开发建设的位于防城港市，该商品房建筑面积共45.68平方米，单价为每平方米7235.75元，总金额为330529元。合同第七条约定，董喜洋应当于2015年9月20日前支付首期房价款167529元，其余163000元的合同价款，由董喜洋申请贷款支付；合同第十一条第（一）项约定金梯公司应当在2018年9月30日前向董喜洋交付该商品房，第（三）项第3点第（2）项约定在交房时间界至时，董喜洋未办妥合同备案、公积金贷款、银行按揭贷款及未付清应付款项（包括但不限于房价款、应付违约金、税费、规费等）的，除按本合同约定承担违约责任外，交房时间顺延至手续办结、应付款缴清后，金梯公司不承担逾期交房责任；合同第十二条约定金梯公司逾期交房超过180日后，董喜洋有权解除合同；合同附件十一补充协议第二条约定对于交房及五方验收合格时间，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金梯公司可据实予以顺延交房日期，并不承担逾期交房责任，遭遇不可抗力，包括但不限于自然灾害、天气原因、公共突变事件（以报纸、电视台等新闻媒体报道或者气象部门发布的时间为准）之日起视为告之买受人，金梯公司无法事先预见和控制的客观原因，包括但不仅限于市政停水（一周内累计停电超过八小时）或气象部门预报或记录连续降雨2日或2日以上中雨导致工期受影响的。2015年9月20日，董喜洋于2015年9月20日、2018年1月16日分别向金梯公司支付房款167529元、49000元。2018年12月24日，董喜洋与防城区信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定董喜洋向防城区信用社按揭贷款共计114000元用于购买上述商品房。防城区信用社于2019年1月22日按照借款合同约定将董喜洋借款共计114000元转入金梯公司账户。2015年11月5日至2019年1月22日，防城港市港口区受台风影响天数为26天。董喜洋于2019年5月27日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，关于董喜洋要求解除与金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》的问题。一审法院认为，董喜洋与金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。现董喜洋以金梯公司逾期交房为由要求解除该商品房买卖合同，对于金梯公司是否逾期交房的问题。根据该商品房买卖合同第十一条第（一）项约定金梯公司应当在2018年9月30日前向董喜洋交付该商品房，第（三）项第3点第（2）项约定在交房时间界至时，董喜洋未办妥合同备案、公积金贷款、银行按揭贷款及未付清应付款项（包括但不限于房价款、应付违约金、税费、规费等）的，除按本合同约定承担违约责任外，交房时间顺延至手续办结、应付款缴清后，金梯公司不承担逾期交房责任，本案中董喜洋在2018年12月24日与防城区信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，防城区信用社于2019年1月22日向金梯公司放款，故交房时间应顺延至2019年1月22日。再根据该商品房买卖合同附件十一补充协议第二条约定对于交房及五方验收合格时间，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金梯公司可据实予以顺延交房日期，并不承担逾期交房责任，遭遇不可抗力，包括但不限于自然灾害、天气原因、公共突变事件（以报纸、电视台等新闻媒体报道或者气象部门发布的时间为准）之日起视为告之买受人，金梯公司无法事先预见和控制的客观原因，包括但不仅限于市政停水（一周内累计停电超过八小时）或气象部门预报或记录连续降雨2日或2日以上中雨导致工期受影响的，而从2015年11月5日至2019年1月22日，防城港市港口区受台风影响天数为26天，扣除该26天后，金梯公司实际应向董喜洋交房的时间为2019年2月17日。该商品房买卖合同第十二条约定金梯公司逾期交房超过180日后，董喜洋有权解除合同，董喜洋在本案的起诉时间为2019年5月27日，由此可见至董喜洋起诉时金梯公司逾期交房尚未超过180日，故董喜洋行使解除权的条件尚未成就，其要求解除该商品房买卖合同的理由不成立，不予支持。同时，由于该商品房买卖合同未解除，因此对于董喜洋要求金梯公司返还已付购房款、利息、个人房屋买卖契税、代收费、房屋保险费及违约金的诉讼请求，亦不予支持。 关于董喜洋要求解除与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。董喜洋与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。在本案中涉案房屋的商品房买卖合同尚未解除，董喜洋与防城区信用社应继续履行该个人购（建）房担保借款合同》，故对于董喜洋要求解除《个人购（建）房担保借款合同》，并由金梯公司向董喜洋返还借款本息及向防城区信用社返还借款本金、补偿金的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回董喜洋的全部诉讼请求。案件受理费7147.71元，减半收取计3573.85元，由董喜洋负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交且对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖（预售）合同》第十二条约定，逾期交房超过180日，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。董喜洋与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号880502180331181号）第十六条约定，本合同项下借款的期限为120月；第十八条约定，借款人同意以等额本息还款法还款。按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息；第十九条约定，借款人提前归还贷款本金的，借款人应按提前归还贷款本金的百分之壹向贷款人支付补偿金。董喜洋购买涉案房屋向税务部门缴纳契税943.69元、契税滞纳金1095.47元、印花税165.30元，向北海齐家物业服务有限公司防城港分公司交纳代收费644元，向防城港市福居物业服务有限公司支付房屋保险费456元。 本院认为，董喜洋与金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定。一审判决认定该合同合法有效正确，本院予以确认。 一、关于董喜洋要求解除与金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》的问题。如一审判决所述，综合考虑银行放款时间及天气影响因素后，金梯公司实际应向董喜洋交房的时间为2019年2月17日。现金梯公司逾期交房时间已超过180天，构成违约，董喜洋以此为由要求解除合同符合《商品房买卖（预售）合同》第十二条的约定，本院予以支持。金梯公司抗辩，双方签订的《商品房买卖（预售）合同》第47页补充协议第一条对合同第九条交付的条件已经做了变更。本院认为，《商品房买卖（预售）合同》第47页补充协议第一条：对买卖合同第九条的补充约定，不论是标题还是实际内容，均是对买卖合同第九条所作的补充约定，而非变更了合同第九条的约定，金梯公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 关于董喜洋要求金梯公司返还已付购房款首期付款216529元及利息、契税、代收费、房屋保险费和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因金梯公司违约导致合同解除，故董喜洋要求金梯公司返还已付购房款216529元及利息符合法律规定，但利率应以中国人民银行发布的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。根据《商品房买卖（预售）合同》第九条的约定，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋全部房价款为330529元，故董喜洋要求金梯公司支付违约金3305.29元，于法有据，本院予以支持。至于董喜洋要求金梯公司返还契税、代收费、房屋保险费的问题，因该款项并非向金梯公司支付，故董喜洋要求返还该费用缺乏法律依据，本院不予支持。 关于董喜洋要求解除其与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因涉案的《商品房买卖（预售）合同》的被解除，故董喜洋要求解除其与防城区信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。 关于董喜洋要求金梯公司返还董喜洋已向防城区信用社偿还的2019年2月10日至2019年8月11日期间的借款本息10961.54元及金梯公司向防城区信用社返还借款本金105450元，提前还款补偿金1054.5元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因董喜洋提交的四张手机短信截图不足以证明其已偿还借款本息的具体数额，防城区信用社亦未向法院提交相关数据，致使本院无法查清董喜洋已偿还借款本息的数额及尚欠借款本金的数额，故本院在本案中对董喜洋的该项诉请不予处理，各方可以另行协商解决或另案处理。 综上所述，董喜洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1806号民事判决； 二、解除上诉人董喜洋与被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《商品房买卖（预售）合同》【合同编号：0330】； 三、被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司返还上诉人董喜洋已付购房首付款216529元及利息（利息计算方法：以167529元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年9月20日起计算至2018年1月14日；以216529元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2018年1月15日起计算至2019年8月19日；以216529元为基数，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2019年8月20日起计算至款项付清之日止）； 四、被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司向上诉人董喜洋支付违约金3305.29元； 五、解除上诉人董喜洋与原审第三人防城港市防城区农村信用合作联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号880502180331181号）； 六、驳回上诉人董喜洋的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费7147.71元，减半收取3573.85元，由上诉人董喜洋负担73.85元；被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司负担3500元。二审案件受理费7147.71元，由上诉人董喜洋负担147.71元；被上诉人防城港市金梯房地产开发有限公司负担7000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年四月十三日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪