福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初17843号 原告：蔡丽珍，女，1967年3月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：凌永楷，男，1975年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：吴柳妃，女，1990年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：吴永建，男，1957年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：杨金城，男，1957年1月11日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：杨连强，男，1955年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：周明珠，女，1958年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：庄凯滨，男，1975年10月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄禄粦，福建众宁律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄碧英，福建众宁律师事务所律师。 被告：毕思特大酒店（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区局中北街245号。 法定代表人：陶展辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。 原告蔡丽珍、凌永楷、吴柳妃、吴永建、杨金城、杨连强、周明珠、庄凯滨（以下均称蔡丽珍等八人）与被告毕思特大酒店（厦门）有限公司（以下简称毕思特公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡丽珍、吴柳妃、吴永建、杨连强、周明珠、庄凯滨，本案双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡丽珍等八人向本院提出诉讼请求：毕思特公司停止将住宅性用房改变为经营性用房，停止单独占领该楼三、四、五层公用通道，拆除每层搭建草帽间及公用电梯电子锁，停止侵害、消除妨碍、恢复原状。 事实和理由：2007年3月，蔡丽珍等八人与厦门南中投资有限公司（以下简称南中公司）签订《商品房买卖合同》，分别购买位于厦门市思明区住宅。现该栋部分业主将该建筑商品住宅出租给毕思特公司用于经营酒店业务，毕思特公司分别将该幢建筑的4部电梯加装电子卡，将D号客梯用于专用货梯，并占用三、四、五层南北连接公用通道，搭建草帽间2间（用于酒店物品存储），且锁住安全通道，锁住并占用五层的露台。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”可见，改变共有部分的用途属于业主共同决定的事项。现部分业主将房屋出租给毕思特公司用于经营酒店业务，并没有经过其他有利害关系人的共同决议；毕思特公司未经全部利害关系的业主同意，擅自将住宅使用性质商品房改变为经营性用房等行为，严重侵害了蔡丽珍等八人的合法权益。同时，因毕思特公司经营酒店业务，蔡丽珍等八人和不特定人群混同居住，人身及财产安全遭受到严重的侵害威胁。因此，毕思特公司应承担相应的法律责任。 毕思特公司辩称，一、蔡丽珍等八人要求毕思特公司停止将住宅性用房改变为经营性用房，缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则。1．按照规划文件，“南中大地广场”项目的法定建筑功能为“商业、酒店式公寓”，其中“三、四层为商业、酒店式公寓，五层为酒店式公寓”，即可用于经营。“南中大地广场”项目建成后，厦门市规划局出具《建设工程竣工规划验收表》，其中建筑功能一栏为“地下为车库、设备用房、酒店后勤服务用房、商业、仓储；地上为商业、公寓门厅、酒店式公寓”。故毕思特公司将该项目中的部分房屋用于经营酒店式公寓，完全符合厦门市规划主管部门对建筑物的规划和建筑物本身的合法用途。蔡丽珍等八人声称毕思特公司改变房屋用途的主张与事实不符，不能成立。2．蔡丽珍等八人在购房时即明知案涉房屋可作为经营性用房，并且通过签订租赁合同等方式明确将房屋出租给毕思特公司作为经营活动使用，毕思特公司将承租的房屋用于经营酒店式公寓完全符合蔡丽珍等八人的意愿。首先，开发商南中公司与购买人签订的《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》的第十八条第一款约定：“因‘南中大地广场’招商、经营的需要，出卖人需对‘南中大地广场’进行统一的区域划分，买受人同意由出卖人确定该项目的分区方案，并确定出卖人对分区方案有调整、变更的权利。因分区内经营管理的需要，买受人同意出卖人或物业管理公司或分区的经营者有权封闭各个分区……因此可能占用各分区内或分区间的公共通道、走廊、电梯、扶梯、卫生间等公共部位区域和公共设施设备，对此买受人同意无条件接受并保证无异议。”其次，2007年，购房业主与厦门南中大地物业管理有限公司（以下简称南中物业公司）签订《协议书》，第一条第1.1款约定：“甲方（购房业主）全权委托乙方（南中物业公司）以甲方或乙方的名义将该商品房出租予第三方作经营使用，具体经营用途、租金及租赁期限等由乙方自行决定……甲方委托乙方在本协议书签订后即可就该商品房开始开展招商招租等工作”；第四条第4.1款约定：“乙方有权根据实际需要对该商品房连同毗邻、附近的房屋统一进行招商、招租、引进经营店家”。第三，2010年，购房业主与毕思特公司签订《租赁合同》，第五条第1款约定：“租赁期间，乙方（毕思特公司）或第三人有权根据实际需要对该商品房连同其毗邻、附近的房屋统一进行装修、布置，包括根据实际经营需要改变房屋结构，改变房屋配套、附属设施及其布局……。”第四，吴柳妃、吴永建作为二手房东，其系向原一手房东购买，自然应受一手房东与开发商之间合同条款的约束；并且，其在向一手房东购买房屋时，房屋已用作酒店经营，故吴柳妃、吴永建明知并且应当知道房屋系用于经营酒店之用，自然也认可房屋的经营用途。二、毕思特公司并未单独占领第三至五层公用通道，搭建草帽间亦经过蔡丽珍等八人的事先同意，蔡丽珍等八人要求毕思特公司停止单独占领公用通道的主张与事实不符，要求拆除草帽间的诉求违反合同约定。1．开发商南中公司与购买人签订的《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》的第十八条第一款约定：“因分区内经营管理的需要，买受人同意出卖人或物业管理公司或分区的经营者有权封闭各个分区……因此可能占用各分区内或分区间的公共通道、走廊、电梯、扶梯、卫生间等公共部位区域和公共设施设备，对此买受人同意无条件接受并保证无异议。”因此，毕思特公司作为分区的经营者，搭建草帽间系对案涉房屋的公共部位区域的有权管理使用，蔡丽珍等八人在事前已明知、同意并且无任何异议。2．案涉房屋所在建筑物的第三至五层的公用通道，蔡丽珍等八人可自由通行，毕思特公司并未单独占领。退一步讲，即使毕思特公司拟单独占用该公用通道，也是经过蔡丽珍等八人同意的有权占领与使用，蔡丽珍等八人对此已承诺无条件接受并保证无异议。三、电梯加装电子锁已成为保护业主安全的一道重要防线。电梯刷卡是门禁系统的一个分支，目的是防止闲杂人员任意乘用电梯出入酒店公寓，从而提高公寓的安全管理水平，提升安全等级。因此，毕思特公司对公用电梯加设电子锁，并为每个业主提供电梯卡以供使用，该行为完全符合业主的安全性利益，并未侵犯蔡丽珍等八人的任何合法权益，反而使其受益。而且这也是公安部门统一要求酒店安装电梯电子锁的。四、毕思特公司不存在锁住消防安全通道的行为。消防门的设置是单项的，里面可以打开，但无法从外面打开进入，这符合消防安全通道的功能设置，也是为了业主的公共利益。五层楼顶既不是露台，也不是天台，更不是阳台，因涉及业主安全问题，通往楼顶的门确实不能开，否则会有安全隐患。综上，毕思特公司并未侵害蔡丽珍等八人的任何合法权利，恳请法院驳回蔡丽珍等八人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区“南中大地广场”项目系由开发商南中公司进行开发建设并对外销售。该项目的《建设工程规划许可证》记载：“建设工程性质为商品房。12、建筑功能部分：三、四层为商业、酒店式公寓，五层为酒店式公寓”；《建设工程竣工规划验收表》记载：“建筑功能：地上为商业、公寓门厅、酒店式公寓。” 2007年3月14日，蔡丽珍与南中公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡丽珍向南中公司购买南中大地广场3层329单元房屋。该合同附件四《合同补充协议》第十八条第一款约定：“因南中大地广场招商、经营的需要，出卖人需对南中大地广场进行统一的区域划分，买受人同意由出卖人确定该项目的分区方案。……因分区内经营管理的需要，买受人同意出卖人或物业管理公司或分区的经营者有权封闭各个分区（但分区经营者的封闭方案必须符合出卖人确定的分区封闭方案），因此可能占用各分区内或分区间的公共通道、走廊、电梯、扶梯、卫生间等公共部位区域和公共设施设备，对此买受人同意无条件接受并保证无异议。”南中公司与包括叶美玉、杨金城、黄四娜、周明珠、庄凯滨在内的其他买受人签订的《商品房买卖合同》亦含有前述附件四《合同补充协议》第十八条第一款的内容。 2007年2月1日，黄宝玲与南中公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄宝玲向南中公司购买南中大地广场3层313单元房屋。2007年3月23日，柯青莲与南中公司签订一份《商品房买卖合同》，约定柯青莲向南中公司购买南中大地广场3层314单元房屋。前述合同亦含有上述附件四《合同补充协议》第十八条第一款的内容。此后，黄宝玲将其购买的房屋转让给吴永建，柯青莲将其购买的房屋转让给吴柳妃。 在签订上述《商品房买卖合同》前后，买受人（作为甲方）还与南中物业公司（作为乙方）签订一份《协议书》，约定甲方自愿将其向南中公司购买的南中大地广场项目房屋全权委托给乙方对外招商、出租等。该合同第一条第1.1款约定：“甲方全权委托乙方以甲方或乙方的名义将该商品房出租予第三方作经营使用，具体经营用途、租金及租赁期限等由乙方自行决定，但累计租赁期限不得超过本协议书规定的委托的租赁期限。甲方委托乙方在本协议书签订后即可就该商品房开始开展招商招租等工作。甲方将该商品房委托给乙方对外出租，委托的租赁期限为10年（自开发商发出的交房通知中规定的交房最后期限届满后满两个月之次日开始计算）”；第三条第二款约定“乙方将本协议书项下的商品房出租给承租人后，可指示承租人按上述规定的时间将本协议书第二条的租金直接支付给甲方”；第四条第4.1款约定：“乙方有权根据实际需要对该商品房连同毗邻、附近的房屋统一进行招商、招租、引进经营店家，并由乙方或承租人进行装修、布置，包括根据实际经营需要改变房屋结构，改变房屋配套、附属设施及其布局。” 2010年5月25日，蔡丽珍（作为甲方）与毕思特公司（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其购买的南中大地广场3层329单元房屋出租给乙方，租赁期限未8年6个月，自2010年6月1日起计算。该合同第五条第1款约定：“租赁期间，乙方或第三人有权根据实际需要对该商品房连同其毗邻、附近的房屋统一进行装修、布置，包括根据实际经营需要改变房屋结构，改变房屋配套、附属设施及其布局，拆除毗邻房屋间的隔墙（如实际建有隔墙），或增设相应的隔墙等，但甲方不承担装修费用。”叶美玉、杨金城、黄四娜、周明珠、庄凯滨亦就其购买的南中大地广场项目房屋分别与毕思特公司签订《租赁合同》。 2016年9月7日，吴永建（作为甲方）与毕思特公司（作为乙方）签订一份《协议书》，约定甲方将其购买的南中大地广场3层313单元房屋出租给乙方，租赁期限自2016年6月1日起至2018年11月30日止。该合同第五条第1款约定：“乙方有权根据实际需要对该商品房连同毗邻、附近的房屋统一进行招商、招租、引进经营店家，并由乙方进行装修、布置，包括根据实际经营需要改变房屋结构，改变房屋配套、附属设施及其布局，拆除毗邻房屋间的隔墙（如实际建有隔墙），或增设相应的隔墙等，但甲方不承担装修费用。” 现蔡丽珍、叶美玉、吴柳妃、吴永建、杨金城、黄四娜、周明珠、庄凯滨为厦门市思明区局中北街357号、356号、327号、325号、342号、358号、369号、366号房屋（即南中大地广场项目房屋）的登记权利人。凌永楷为叶美玉的配偶，杨连强为黄四娜的配偶。 租赁期间届满后，蔡丽珍等八人未再将房屋出租给毕思特公司。 毕思特公司将其承租的南中大地广场项目房屋用于经营酒店业务，相应的《特种行业许可证》记载“经营范围：接待旅客住宿，房间数234。”毕思特公司在装修酒店时，在第三至五层的1号电梯对面占用通道设置有草帽间，在安全出入口设置有消防门。毕思特公司对电梯安装有电子锁，出入人员需通过刷卡方式方可使用电梯，毕思特公司向蔡丽珍等八人分别交付了两张电梯卡，每张收取押金50元。五层露台区域现有部分木制设施，紧邻酒店客房窗户，出入门已由毕思特公司上锁。 另查明，2019年2月25日，厦门市规划委员会直属规划分局向庄凯滨出具一份《关于中南商业广场酒店式公寓排烟管道有关事宜的答复意见》，载明“根据《民用建筑设计术语标准》，酒店式公寓的定义为‘提供酒店式管理服务的住宅’。” 审理中，蔡丽珍等八人还申请本院调取南中大地广场340号等房屋的权属登记情况。 本院认为，蔡丽珍等八人要求毕思特公司停止将住宅性用房改变为经营性用房，拆除草帽间，依据不足。首先，从查明的《商品房买卖合同》《协议书》《租赁合同》的内容来看，毕思特公司将其承租的房屋进行装修并用于经营酒店业务，已经获得了相关业主的同意。其次，毕思特公司开办经营酒店业务已经办理了相关行政审批手续。第三，毕思特公司承租房屋经营酒店业务，还涉及蔡丽珍等八人之外其他众多业主的利益。本案并无证据显示已经有专有部分占相关建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，均不同意毕思特公司继续将其承租的房屋用于经营酒店业务，或对毕思特公司设置草帽间提出异议。因此，蔡丽珍等八人的前述诉讼请求，本院不予支持。 从在案事实来看，蔡丽珍等八人可以正常利用第三至五层的通道、消防门，故其要求毕思特公司停止单独占领该楼三、四、五层公用通道，缺乏事实依据，本院不予支持。毕思特公司对电梯安装电子锁，虽然对蔡丽珍等八人的通行造成了一定影响，但客观上确实亦有助于保障居住使用人的安全；结合厦门市对酒店业的管理情况，毕思特公司主张其是按相关部门的要求安装电梯电子锁，具有合理性和可能性。因此，蔡丽珍等八人要求毕思特公司拆除电梯电子锁，本院难以支持；但毕思特公司亦应充分保障蔡丽珍等八人的正常通行及其便利。从现状看，五楼露台区紧邻酒店客房窗户，从安全性角度考虑，由毕思特公司管理露台出入门具有合理性。 综上，蔡丽珍等八人所主张的诉讼请求，依据尚不充分，本院均不予支持。至于蔡丽珍等八人申请本院调取南中大地广场340号等房屋的权属登记情况，与本案审理已无必要，故本院不再予以准许。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回蔡丽珍、凌永楷、吴柳妃、吴永建、杨金城、杨连强、周明珠、庄凯滨的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由蔡丽珍、凌永楷、吴柳妃、吴永建、杨金城、杨连强、周明珠、庄凯滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年四月十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。