广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初667号原告：肇庆市肇丰机电有限公司，住所地广东省肇庆市********侧（祥洲鞋业集团南侧下河线路边第二幢）法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行事务所律师。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行事务所律师。被告：肇庆祥洲鞋业有限公司，住所地广东省肇庆市端州八路二区*****内。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：洪淑贞，女，系该公司员工。原告肇庆市肇丰机电有限公司与被告肇庆祥洲鞋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，在2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告肇庆市肇丰机电有限公司的委托诉讼代理人温锡祺、被告肇庆祥洲鞋业有限公司的委托诉讼代理人洪淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市肇丰机电有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还4992000元，逾期利息356928元，合计5348928元（从2019年9月1日暂计至2020年1月21日，剩余利息按日万分之五计算至本息还清时止)；2.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2019年7月29日，原告与被告签订《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》（以下简称“《厂房定制合同》”)，约定在被告取得工业地产经营资质前,由原告向被告购买土地建设厂房，被告应在1个月内取得工业地产经营许可，逾期未取得许可，原告有权终止合同，被告应在五个工作日还款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息。合同签订后，原告按照约定于2019年7月31日将首期款项624万元汇入被告指定的账号内。根据《厂房定制合同》第五条第1点的约定，被告应当于合同签订两周内出具履约保函，并且约定若合同签订一个月后，或者出现其他不可抗力，确认无法开展项目，被告必须于五个工作日内退还首付款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息。2019年8月中旬时，被告告知原告，由于政府收回涉案的土地，合同无法继续履行，并于2020年1月10日退回部分款项124.8万元。原告认为，由于被告的原因，导致原告无法继续购买土地建设厂房，被告已经构成根本性违约，而被告也不按照合同的约定退还相关的款项及支付逾期利息，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告肇庆祥洲鞋业有限公司辩称，1.被告与原告所签订的《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》其性质为不动产买卖法律关系，由于该合同违反了国家的强制性规定，依法应认定为无效合同。具体体现在：(1)依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让:（六）未依法登记领取权属证书的”，本案中，被告所转让的土地使用权位于祥洲鞋业园区之内，只是占该园区的部分土地使用权，没有独立的使用权权证，而所转让的地上建筑物至今也没有存在；(2)依照国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。”，但本案涉及的土地使用权无法办理过户登记手续，且案涉的不动产具体位置也是不明确的；(3)被告并非房地产开发企业，案涉合同约定由被告将建好的厂房交付给原告（详见合同第七条），该行为不符合《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律法规的规定。据此，被告认为，我国《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同属于无效合同，本案的合同已违反了国家的强制性规定，属于无效合同。2.原告无权向被告主张利息。如上所述，案涉合同属于无效合同，原告请求依照合同约定支付利息缺乏依据。依照《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于原告支付的款项为624万元，原告已收回了124.8万元，因此，原告应只收回余下499.2万元。3.签订案涉合同之后，由于当地政府的政策要求，祥洲鞋业公司的整体厂区由端州区政府收回，案涉合同已无法履行，被告与原告对此均予以认可，且经协商一致后同意政府支付给被告的土地补偿款中返还624万元给原告。此后，原告从该中心支付的款项中获得了124.8万元，但该中心因财政问题目前暂未能支付余下款项，可见，原告未收到余下款项并非被告的原因所造成，原告应直接向肇庆市端州区******主张余下款项，而不应向被告主张返还。综上所述，原告对被告的诉讼请求是缺乏事实与法律依据，被告请求法院依法审查后驳回其诉请，以维护我方的合法权益。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原被告于2019年7月29日签订《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》，合同第一条约定“出让人（即本案被告）以出让方式取得【肇庆市端州区三榕港东侧，站港北路南侧】地块的国有土地使用权。所在土地性质为【工业用地】，土地使用年限为【50】年。出让人经批准，在上述地块建设的工业厂房，现定名【肇庆端州祥洲工业园】。在出让方取得工业地产经营资质前，由受让人（即本案原告）向出让人购买土地建设厂房。出让方应于1个月内取得工业地产经营许可，逾期未取得许可，受让方有权终止合同，出让方应在五个工作日退款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息。”第二条约定“该厂房所在楼栋的主体建筑结构为【框架】结构，建筑层数为【五】层，该厂房的用途为【工业用房】；【五】层楼总楼高度低于24米。其中，承重800Kg/㎡（楼上），包含外墙、窗门。该厂房预测建筑面积共15000平方米（按照建筑面积计算）。”第五条约定“1、受让人于签订合同二日内支付首期款人民币6240000元，出让人于本合同签订后两周内出具履约保函，若逾期出让方无法向受让人提供保函，受让人有权终止本合同，出让人于五个工作日退还付款。若合同签订一个月后，或者出于其他不可抗力，确认无法开展项目，必须于五个工作日内退还首付款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息……”第十七条合同生效与修改约定“本合同自双方法定代表人（或委托代理人）签字且加盖公司公章后生效……”该合同均有双方当事人的公章及法定代表人签名。另查明，原告在2019年7月31日通过肇庆端州农村商业银行股份有限公司大洲支行的账户向被告在肇庆端州农村商业银行股份有限公司睦岗支行开设账号为80020000013794001账户内转款两次，一笔转款3240000元，另一笔转款3000000元，合计转款6240000元给被告，该款项是上述合同约定的首期款。被告在收到款项后并未按照上述合同约定在两周内向原告出具履约保函。后被告在2019年8月告知原告因涉案土地被政府收回，上述合同无法履行，并在2020年1月10日通过被告在肇庆端州农村商业银行股份有限公司蕉园分理处的银行账号向原告退还部分首期款1248000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。首先，原被告签订的《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，原被告应依约遵守该合同。同时，原告依约向被告支付了购买厂房的首期款6240000元，但是被告并未按照上述合同向原告出具相应的履约保证函，且最终因合同约定的土地使用权被政府收回而无法继续履行合同。故原告主张被告返还首期款，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本院予以支持，结合被告已经向原告返还了1248000元，被告应向原告返还余下的4992000元。其次，被告未能向原告交付土地，亦未能及时返还全部首期款，已属违约，应承担相应的违约责任，原告主张被告支付逾期还款利息的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。再次，结合被告拖欠首期款的金额及时间，原告主张被告按照日万分之五利率（折合年利率0.0005*365=0.1825），从2019年9月1日开始计算至被告全部付清之日止，原告的主张并未超过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，故对于原告的主张本院予以支持。最后，按照上述计算利息损失的方式，从2019年9月1日计算至2020年1月21日，所得逾期利息为511056元（6240000*0.0005*131+4992000*41*0.0005=511056），现原告主张为356928元，系对自身权利处分，本院予以认可。此外，从2020年1月22日至被告付清剩余首期款之日止，应以4992000元为计算基数，日利率0.0005计算相应逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆祥洲鞋业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市肇丰机电有限公司返还4992000元及逾期利息356928元（利息已计算至2020年1月21日；此后逾期利息以4992000元为基数，以日利率0.0005，从2020年1月22日开始计算至被告肇庆祥洲鞋业有限公司付清剩余款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49243元，财产保全申请费5000元，合计54243元（原告肇庆市肇丰机电有限公司已缴纳），由被告肇庆祥洲鞋业有限公司负担，并由被告肇庆祥洲鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  蒙婉珊审 判 员  陈晓文人民陪审员  刁小怡二〇二〇年四月八日书 记 员  杜爱怡