贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初2951号原告：杜全新，男，1955年11月10日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：宋喜斌，男，1951年4月22日出生，汉族，住凯里市。系社区推荐公民。被告：贵州菲斯赛维物业管理有限公司黔东南分公司。住所地：贵州省凯里市城西街道奋达广场“未来城”营销中心1楼。社会统一信用代码：9152260130870213XA。法定代表人：杜远飞。委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾馨，贵州贵信律师事务所律师。第三人:贵州高投东南置业公司。住所地：贵州省凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼六楼。社会统一信用代码：91522601577107216A。法定代表人：夏庆锋。委托诉讼代理人：陈米，该公司员工。委托诉讼代理人：潘树凤，该公司员工。原告杜全新诉被告贵州菲斯赛维物业管理有限公司黔东南分公司（以下简称物业公司）、第三人贵州高投东南置业公司（以下简称高投公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告杜全新及其委托诉讼代理人宋喜斌、被告物业公司的委托诉讼代理人刘海，第三人高投公司委托诉讼代理人陈米、潘树凤到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杜全新向本院提出诉讼请求：1、判决被告格式规约、格式条款无效（凯里市未来城业主临时管理规约第二章（三）、（四）条款。）；2、判决被告退还原告装修管理费370.6元，资金占用费4.7%年利息21.8元。事实与理由：2018年9月15日原告付清购房款到被告取钥匙时，被告取钥匙时，被告以格式规约强制原告签字，原告不签字无法装修房屋，签字不是原告的自愿意思表示。原告没有和被告签订任何合同、规约，原告没有请被告作任何装修管理，原告装修购买的材料都是商家直接送到原告所装修房屋内，没有占用任何场地。依法律、法规被告与原告规约无效，被告应退还原告装修管理费370.6元。其二，第二章（四）条装修垃圾清运费笼统定价收费不合理，应按国家建设部规定每平方米3元收费，即公平又合情合理。被告物业公司辩称：《凯里未来城业主临时管理规约》属于商品房买卖合同构成部分，被告不是该合同相对人。原告购买时已经知晓收取装修管理费内容，且该费用在2018年8月经凯里市房管局备案。请求驳回原告诉讼请求。第三人高投公司辩称：答辩意见与被告一致。经审理查明：第三人高投公司出售位于凯里市的未来城商品房，并已先行制定《凯里未来城业主临时管理规约》，其中第六条第4项规定：“……（三）装修管理费：5元/平方米；（四）装修垃圾清运费：100平方米以内500元；100-150平方米800元；150-200平方米1000元；200平方米以上1500元。”。第三人高投公司选聘被告物业公司为前期物业服务机构。原告杜全新购买了未来城第44栋3单元8楼3号住房，并于2018年9月14日与第三人签订《未来城前期物业服务协议》，并在《承诺书》中约定：“……一、确认已详细阅读贵州高投东南置业有限公司制定的本小区的前期物业管理合同及“未来城业主临时管理规约”（以下简称“业主临时管理规约”）；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务……”。2018年9月25日原告与被告签订《装修管理协议》，于同日向被告出具了《装修承诺书》。原告于2018年9月26日对所购买的房屋进行装修。在装修期间，因原告装修过程中占用消防排烟通道，被告于2019年7月18日向原告下达了《贵州菲斯赛维物业管理有限公司黔东南分公司整改通知单》。另查明，第三人所拟《前期物业服务合同》、《临时管理规约》已于2016年1月8日到凯里市房地产事业发展管理局进行备案。原告已向被告缴纳了370.6元的装修管理费。同时查明，截至目前，未来城小区尚未召开首次业主大会。上述事实，有当事人提交的《未来城业主临时公约》、《未来城前期物业服务协议》、《备案回执》、《装修承诺书》、《装修管理协议》、《照片》、《整改通知单》、收据等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，足以认定，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同自当事双方签字确认之后发生法律效力。当事人应该按照合同履行各自的义务。关于原告的请求，本院作如下评判：第一，关于被告制定的临时管理规约是否存在无效情形。根据《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”因此，本案中临时管理规约系由被告与第三人制定，原告虽然未参与规约的制定，但是应当遵守该规约的规定，履行自己的义务。原告称其在规约上签字，不是自己的自愿行为，并不影响规约的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”经查，本案中被告制定的临时管理规约，未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”经查，截止目前，并无对于收取装修管理费的禁止性规定，原告称被告与原告的规约无效、应按国家建设部规定每平方米3元收费的意见无事实依据和法律依据。根据《贵州省物业管理条例》第五十一条第三款规定：“首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效。”本案中，原告所在小区尚未召开首次业主大会，未制定新的规约。因此，本案中原告与被告签订的前期物业服务合同有效。第二，关于被告制定的临时管理规约中对于管理费用收取是否不当的问题。本院认为，业主作为物业专有部分的所有人，原则上有权利处分自己的专有部分的物业，当然包括装修装饰的权利。但是由于业主的专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合相邻，业主装修时可能会影响到其他业主的利益。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；……”因此，业主在装修的过程中，受到全体业主的共同监管。根据《物业管理条例》第二十条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期业服务合同。”第二十三条规定：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守临时管理规约予以书面承诺。”因此，原告所在小区其业主委员会成立之前，建设单位选聘的物业服务企业，代为管理小区的物业。原告应当接受前期物业管理约定，并且进行书面承诺。物业公司对于原告装修行为的管理为有偿的、监督性质的管理，而并非直接为原告个人房屋提供装修服务。因装修期限的不确定、装修程度的不确定，被告对于原告在装修的监督过程中，必然会产生额外的劳务，增加物业公司的工作量。经查，本案中，被告确因原告装修过程中占用消防排烟通道的行为进行了管理、下达整改通知书。根据《贵州省物业管理条例》第五十条规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同，并于合同订立之日起15日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。”被告所收原告装修管理费，已经到房地产管理部门进行备案。同时，原告所在未来城小区在凯里市区范围内属高档类商住小区，该费用符合当地经济发展之水平。因此被告收取装修管理费的行为并无不当。综上所述，原告的诉讼请求与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条，《贵州省物业管理条例》第五十条之规定，判决如下：驳回原告杜全新诉讼请求。案件受理费已减半收取30元，由原告杜全新负担。本判决为终审判决。审判员  吴章义二〇二〇年四月三十日法官助理杨竹清书记员姜莉