四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终715号 上诉人（原审原告）：四川倬旗物业服务有限公司。住所地：四川省南充市高坪区江东大道三桥头江东新区。 法定代表人：李浩正，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潘勇，男，1978年3月8日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：梁琛，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡严尹，四川百柯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘锡磊，男，1983年1月15日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 被上诉人（原审被告）：刘锡多，男，1996年5月16日，汉族，住河北省衡水市景县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。 上诉人四川倬旗物业服务有限公司（以下简称“倬旗物业”）、潘勇因与被上诉人刘锡磊、刘锡多物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。 倬旗物业上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判为潘勇、刘锡磊、刘锡多立即支付拖欠的倬旗物业的物业管理费人民币240,456元及以此为基数的资金占用利息；3、本案一审、二审的诉讼费由潘勇、刘锡磊、刘锡多承担。事实和理由：一、刘锡磊、刘锡多的案涉房产属于高层营业房，（2015）高坪民初字第538号民事判决认定刘锡磊、刘锡多的案涉房产属于多层系认定事实错误。二、指导价不具有强制执行力，倬旗物业因管理方面的原因未对（2015）高坪民初字第538号民事判决提起上诉，该判决采用南发改收费〔2012〕532号文件中的指导价1.87元/平方米的标准计算倬旗物业应收物业管理费不当。三、倬旗物业当时是二级服务资质，一直提供的是一级物业服务，按照南发改收费〔2012〕532号文件通知的规定，本案应按双方在案涉《前期物业管理服务协议》中约定的3元/平方米的物业管理收费标准执行。 潘勇辩称，一、高坪区人民法院（2015）高坪民初字第538号民事判决已经认定倬旗物业按照1.87元/平方米的标准收取物业管理费，倬旗物业不应擅自提高物业收费标准；二、一审判决已经清楚载明倬旗物业与刘锡磊、刘锡多一方签订的《前期物业管理服务协议》至2015年时已经到期，上述双方并未签订新的物业服务合同，潘勇不应承担《前期物业服务合同》到期之后的支付责任。综上，倬旗物业的上诉请求及理由不成立，应予驳回。 刘锡磊、刘锡多辩称，一、2015年《前期物业管理服务协议》到期之后，刘锡磊、刘锡多没有与倬旗物业重新签订物业服务合同，不清楚物业服务的具体情况，认同潘勇的答辩中倬旗物业未提供物业服务的观点。二、《前期物业管理服务协议》中虽约定了物业收费标准如果有变更时甲方可向乙方收取，但甲方应通知我们乙方，我们已按照（2015）高坪民初字第538号民事判决缴纳了一次物业管理费。 潘勇上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回倬旗物业的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由倬旗物业承担。事实和理由：一、倬旗物业与刘锡磊、刘锡多签订的《前期物业管理服务协议》因期限届满而自然终止，对潘勇以及刘锡磊、刘锡多不再具有合同约束力。案涉《前期物业管理服务协议》第13条明确约定：“本协议自签订之日起生效，自首次向业主交房之日起三年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止”。案涉物业交房日期为2012年3月10日，依据《前期物业管理服务协议》第13条的约定，最迟于2015年3月9日即因期限届满而自然终止，且案涉物业至今未经法定程序签订新的物业服务合同，一审判决仅仅依据一份已经失效的《前期物业管理服务协议》就判令潘勇支付巨额物业服务费显失公正。二、倬旗物业未能举证证明《前期物业管理服务协议》终止后其仍然向案涉物业提供了物业管理服务，更未能证明潘勇、刘锡磊、刘锡多愿意接受其服务。案涉物业系临街独立商铺和现用于餐饮经营的特殊情况，经营过程中所需的保洁、垃圾清运及安全防卫等具体事宜均由实际使用人潘勇自行安排、自付费用，与倬旗物业毫无关系。倬旗物业在《前期物业管理服务协议》已经到期终止的情况下，没有提供任何证据证明潘勇、刘锡磊、刘锡多乐于继续接受倬旗物业提供的物业服务，也没有任何证据证明倬旗物业已经履行了物业管理服务的职责。 倬旗物业辩称，一、双方签订的《前期物业管理服务协议》期限虽届满三年，该小区并未选聘新的物业公司，倬旗物业事实上继续对其管理，小区业主接受了倬旗物业的服务。倬旗物业依照《前期物业管理协议》的约定向物权所有人和承租人主张物业费符合事实和法律规定。二、倬旗物业对潘勇经营酒楼的内部保洁没有提供服务，但对公共公摊面积提供了物业管理服务，履行了责任，潘勇主张倬旗物业没有提供服务的说法不是事实。三、潘勇在于2012年至2015年按照3元/平方米的标准缴纳了7个月的物业管理服务费，高坪区人民法院（2015）高坪民初字第538号民事案件判决生效后，倬旗物业按照1.87元/平方米的标准收取物业管理费至2015年8月30日。 刘锡磊、刘锡多辩称，对潘勇的上诉意见不持异议。 倬旗物业向一审法院提出诉讼请求：1、潘勇、刘锡磊、刘锡多立即支付拖欠倬旗物业的物业管理服务费人民币240,456元及滞纳金；2、案件受理费由潘勇、刘锡磊、刘锡多负担。 一审查明，倬旗物业（原四川天来物业管理有限公司）于2010年10月13日与刘锡磊、刘锡多的母亲杨世秀签订了《前期物业管理服务协议》，约定由倬旗物业为刘锡磊、刘锡多所购天来豪庭小区8幢1单元89号商品房提供物业服务，服务期限为自首次向业主交房之日起三年时止或者业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。约定“如遇国家政策作重大调整或货币严重贬值，维持原收费标准显失公平时，任何一方均有权要求变更，甲方可向乙方按调整后的金额计收，调整计收前相关信息由甲方以通知、公告等形式预先公布”、约定“商业：3.00元/平方米/月”、约定“每月5至15日为当月物业管理服务费收取时间，乙方在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按欠费总额的每日3‰标准支付滞纳金”。2012年3月10日，倬旗物业与刘锡磊办理《天来豪庭入伙办理流转书》，业主接受物业服务。2015年倬旗物业与刘锡磊因该物业的物管费曾经诉至高坪区人民法院，高坪区人民法院（2015）高坪民初字第538号生效判决认为“结合全案，结合本地经济现状及物业服务收费标准，按照指导价上限每平方米1.87元来计算较为合理”。遂判决刘锡磊按照每平方米建筑面积1.87元每平方米给付服务费。双方均未上诉，刘锡磊主动履行判决义务。2015年2月至2018年8月，倬旗物业认为应按照3元每平方每月计算，刘锡磊、刘锡多应该给付物业管理费240,456.00元。 一审另查明，潘勇于2012年6月19日与刘锡磊签订商铺租赁合同，租赁上述房屋用于商业经营，双方在合同中约定“租期为15年，自2013年1月1日起至2027年12月31日止”、“物业管理费：乙方自行向物业公司交纳”。倬旗物业追加潘勇为第三人参加诉讼，后改为追加潘勇为本案一审被告。 一审法院认为，倬旗物业与刘锡磊、刘锡多母亲签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，倬旗物业与刘锡磊、刘锡多应按照该合同约定履行各自的义务。关于服务合同的期限，期间虽已经达到三年，但未有业主委员会选聘的新的物业企业进场，倬旗物业确实继续履行了物业管理的职责，收取相应的物业服务费符合法律规定。关联本案的物业服务，一审法院（2015）高坪民初字第538号生效判决已经判决物业费收费标准按照1.87元每月每平方收取，且双方之后并未重新达成新的协议，故本案支持刘锡磊、刘锡多主张按照该判决的标准收取物业费，即2015年2月至2018年8月物业服务费为149,884.24元（1864×1.87×43个月）。按照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，潘勇为该房的承租方，即实际使用人，与业主有约定由其交纳物业服务费用，故依法应承担物业费用的交纳责任，刘锡磊、刘锡多负有连带交纳责任。由于双方对物业费的交纳标准一直争议，导致物业费迟迟不能交纳，且每日3‰标准支付滞纳金约定过高，一审法院酌定按年6％，从当事人起诉至法院时间即2019年10月17日起计算。判决：一、限潘勇于本判决生效之日起10日内向四川倬旗物业服务有限公司支付物业服务费149,884.24元；二、潘勇从2019年10月17日起，以149,884.24元为基数，按年6％支付资金占用期间利息，利随本清；三、刘锡磊、刘锡多对上述债务承担连带给付责任。四、驳回四川倬旗物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6,081元，由潘勇负担3,790.49元，刘锡磊、刘锡多承担连带给付责任，四川倬旗物业服务有限公司负担2，290.51元。 二审中，倬旗物业向本院提供如下三组新证据：1、天来豪庭小区5、6号楼平面图复印件一份，天来豪庭小区方案规划图复印件两份，天来豪庭小区5、6号楼实景照片打印件共18张，拟证明刘锡磊、刘锡多所购天来豪庭小区8幢1单元89号商业用房属于商业高层。2、南房〔2018〕58号文件复印件一份，《南充市物业服务收费管理实施细则》复印件一份，拟证明政府已发文取消物业服务企业资质核定的工作，虽倬旗物业过去是二级服务资质，但倬旗物业一直坚持对业主实行一级服务。3、南发改〔2012〕532号文件复印件一份，拟证明按照该文件附件的收费指导标准，对商业高层按3元/每平米收取物业费用符合标准。潘勇质证认为，对第1组证据真实性、合法性不持异议，但不能证明案涉房屋属于高层建筑；对第2组证据的真实性、合法性不持异议，但不能证明倬旗物业提供的物业管理服务是一级服务；对第3组证据的真实性、合法性不持异议，但该文件中规定的多层的物业服务收费标准是1.2元-1.87元/平方米之间。刘锡磊、刘锡多质证认为，对上述3组证据的真实性、合法性不持异议，对关联性不予认可，刘锡磊、刘锡多对以1.87元/平方米的物业收费标准计算无异议。 经审理查明，案涉刘锡磊、刘锡多所购天来豪庭小区8幢1单元89号商业用房属于商业高层，而非多层。 一审审理查明的其他事实经审查属实，本院予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕倬旗物业和潘勇的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议的焦点作如下评判。 本案二审争议焦点为：一、案涉《前期物业服务管理协议》三年届满且尚未选聘新的物业服务企业期间，倬旗物业是否与潘勇或刘锡磊、刘锡多存在物业服务管理关系？二、案涉房屋的物业服务管理收费应当按照什么标准计算？ 一、案涉《前期物业服务管理协议》三年届满且尚未选聘新的物业服务企业期间，倬旗物业是否与潘勇、刘锡磊、刘锡多存在物业服务管理关系？倬旗物业与刘锡磊、刘锡多的母亲杨世秀于2010年10月13日签订《前期物业服务管理协议》第13条约定“本协议自签订之日起生效，自首次向业主交房之日起叁年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止”，刘锡磊与倬旗物业于2012年3月10日办理《天来豪庭入伙办理流转书》，接受倬旗物业服务至2015年3月9日已满三年，期满后未有业主委员会选聘新的物业服务企业进驻天来豪庭小区进行物业服务，倬旗物业并未退场，继续为天来豪庭小区提供物业服务。天来豪庭小区作为物业服务的整体对象，有统一的进入通道，实行统一管理，倬旗物业对案涉小区的共有部分提供物业服务，并未约定对业主专有部分提供物业服务，且案涉小区的其他业主继续接受倬旗物业提供的物业服务，应视为倬旗物业与业主刘锡磊、刘锡多之间存在事实物业服务关系。潘勇作为案涉物业的承租人，根据其与刘锡磊、刘锡多之间签订的商铺租赁合同的约定，应由其履行物业管理费的交纳义务。潘勇上诉所称案涉物业系临街独立商铺和现用于餐饮经营，所需保洁、垃圾清运及安全防卫等具体事宜均由实际使用人潘勇自行安排、自付费用，倬旗物业未向其提供物业服务，与本案查明的事实不符，其不应向倬旗物业交纳物业管理费的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。 二、关于案涉房屋的物业服务管理收费应当按照什么标准计算的问题。案涉物业虽属商业高层，但四川省南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第538号生效判决确认案涉物业的收费标准按照1.87元/平方米/月收取，双方均未提起上诉，刘锡磊按上述判决确定的物业费收费标准履行了支付了义务，应视为双方对前期物业协议的物业费标准进行了变更。前期物业协议期满后，双方之间存在事实物业服务关系，因双方未签订新的物业服务合同，未约定新的物业费标准，仍应按照变更后的物业服务费1.87元/平方米/月执行，符合当事人意思自治。故，原审判决并无不当，本院予以维持。天来豪庭小区业主委员会成立后，重新选聘的物业服务企业并签订物业服务管理合同，双方可按照市场价格重新约定新的物业费标准。上诉人倬旗物业主张案涉物业属于商业高层，应参照南发改〔2012〕532号文件关于商业高层的物业服务收费指导价确定3.00元/平方米/月计算物业服务费的请求，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，倬旗物业与潘勇的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,871元，由四川倬旗物业服务有限公司负担6,081元，潘勇负担3,790元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭世蓉 审 判 员 鲜代秋 审 判 员 田 娟 二〇二〇年四月三十日 法官助理 谢 赟 书 记 员 陈昱灿