广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24727号原告（反诉被告）：吴某1，男，1980年12月6日出生，汉族，住江西省乐平市**********，公民身份号码360************037。原告（反诉被告）：佛山市东少房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东平二路3号1区*******，统一社会信用代码91440604MA4W3EB913。法定代表人：吴某1。被告（反诉原告）：罗浩，男，1975年7月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区********，公民身份号码360************016。原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司（以下简称东少公司）诉被告罗浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2020年1月9日公开开庭进行了审理，两原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2019年7月1日至2024年6月30日签订的《房屋租赁代理合同》。2.被告支付两原告违约金9250元，并退还两个月押金3700元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，两原告与被告双方签订一份《房屋租赁代理合同》，约定两原告全权代理被告位于佛山市禅城区*****************房屋的租赁及管理事宜；代理期限为2019年7月1日至2024年6月30日，空置期届满后两原告每月向被告支付租金1850元；若一方违约，违约一方应向守约方支付五个月租金作为违约金。然而，上述合同签订后，被告却将上述房屋换锁，其行为已导致双方签订的《房屋租赁代理合同》合同目的不能实现，已构成根本性违约，其应承担相应的违约责任。为此，两原告起诉至法院。被告辩称：第一，被告未违约，是原告违约。双方在《房屋租赁代理合同》备注中也只约定了原告的违约责任，没有约定被告的违约责任，原因是双方风险不对称，故被告额外提出备注条件，原告认可。因此原告关于要求被告支付违约金和押金的诉讼请求没有法律依据。第二，双方之间还存在装修合同的关系，即由原告为被告装修涉案房屋，但原告严重逾期装修房屋，以及存在严重的装修质量问题。涉案房屋至今未经过验收，且房屋不能正常使用，亦不能用作出租。所以原告诉称是被告更换密码导致合同根本性违约，完全是混淆视听，颠倒黑白。第三，《房屋租赁代理合同》中约定，如延迟支付租金超过十五日，则按原告提前终止合同处理。从合同代理期限起始日即2019年7月1日开始，甚至是免租期过后，原告也从未给付被告一分钱的房屋租金，原告构成根本性违约，应解除合同，责任在于原告。第四，关于换锁的问题，被告一直将开锁密码交给原告，并非如原告所述的被告在合同签订后换锁。装修合同和租赁合同同时在5月1日签订，如果合同签订后就换锁，原告是不能进入房屋装修。原告扰乱视听，明知自己的装修严重违约，不能通过验收所以恶人先告状，故意说谎。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方之间订立的《房屋租赁代理合同》。2.两原告依据《房屋租赁代理合同》备注第一点向被告支付违约金9250元；从2019年9月1日计至2019年11月30日的房租赔偿金5550元，以后的租金损失继续计至两原告实际清偿之日止；依据《房屋租赁代理合同》备注第二点从每月6日开始分别暂计至2019年11月30日的房租滞纳金3090元，以后的滞纳金继续计至两原告实际清偿之日止；2019年5月1日-2019年8月31日水电费75元以及2019年9月1日后的水电费和物业费（暂计至11月30日为689元）。3.案件诉讼费用由两原告负担。事实与理由：2019年5月1日，双方就涉案房屋签订《房屋租赁代理合同》，由原告代理被告物业的租赁即管理事宜。原告向被告每月支付租金1850元。被告就此提供了相应的账户。同时约定：如乙方提前终止合同，须赔付甲方五个月的租金作为违约金；每月第一天乙方向甲方支付租金，如延迟支付租金超过五日，每日向甲方赔付租金的1%作为滞纳金，如延迟支付租金超过15日，则按乙方提前终止合同处理，并且诉乙方所欠交租金和相应的滞纳金。因双方之间另有一份装修协议，约定由原告为被告装修涉案房屋。在该装修协议中，原告承诺于2019年6月31日工程竣工。但，原告迟迟未能竣工，在被告多次催促和警告下，原告才于8月20日首次通知被告前往验收，且其装修标准严重不符合约定和国家的法律规定，导致被告屡次通知原告进行整改，时至今日，仍有相当部分装修工程不能达到使用标准，因而被告依约不予通过验收。既然原告目前未将该物业的装修完工，且不能按约定进行验收，则不能出租。而产生这样的现状是因为原告。所以，原告在本诉中主张的违约金等要求是颠倒黑白。原告本应从2019年9月1日起按月支付租金，然而，时至今日，其未向被告支付一分钱租金。依据双方的前述合同约定，原告根本性违约在先，应该解除合同，并由原告承担违约金和赔偿损失。两原告辩称，不同意被告意见，被告违约在先。诉讼中，两原告本诉与反诉共同举证如下：1.原告吴某1身份证，原告东少公司营业执照，被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《房屋租赁代理合同》。证明原、被告之间的房屋租赁代理合同关系。3.租金押金收款收据。证明被告收取原告租金押金3700元。诉讼中，被告本诉与反诉共同举证如下：1.被告身份证，原告吴某1身份证，原告东少公司营业执照。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《装修合同》及合同附件《房屋物品清单》，装修装饰配置宣传图片、微信聊天记录、现场照片。证明原告通过微信聊天记录以及向被告出示宣传图片确认装修标准，但实际上被告房屋的装修效果没有达到合同及其承诺的装修标准。3.《房屋租赁代理合同》。证明原、被告在签订《装修合同》的同时签订房屋租赁代理合同，双方约定由原告装修被告的房屋后，再由原告出租管理，原告是酒店托管的形式提供服务的。4.物业费欠费清单。证明原告从2019年5月1日开始拖欠房屋水电费及公摊水电费，2019年9月1日开始拖欠物业管理费及水电费。5.微信聊天记录截图（2019年9月12日-2019年10月16日）。证明原告的装修没有达到合同约定的标准且拒绝整改，被告提出协商解决，但原告拒绝协商。且原告微信中多次威胁被告，声称要拆毁被告房子，甚至打人杀人。关于原告在起诉状中陈述的换锁问题，是原告提出更换电子锁，被告才更换电子锁的，换锁前原告与被告协商换电子锁的钱原、被告一人一半，但被告换锁之后，原告又不同意支付更换电子锁的钱，事后被告已经将电子锁密码告知原告。6.微信受害业主群聊天记录截图。证明原告收取多家业主高额装修费用，以长期包租、且租金高额为诱饵，骗取业主支付高额的装修费用，原告拿到装修费用后跑路。业主反映原告的装修廉价低劣，原告跑路之后也没有支付违约金。7.网上截图三份。证明原告在2019上半年在金谷开设1314酒店公寓，吸引业主进行装修，在2019年6月底跑路。诉讼中，本院组织原、被告于2020年1月9日到涉案房屋进行现场勘查，并拍摄照片一组、制作笔录一份。经庭审质证，本院认证如下：两原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1、2、3、5，两原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，被告能提供原件核对，对真实性予以确认；证据6、7，未反映与本案存关联性，本院不予采纳。本院拍摄的照片及制作的笔录，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年5月1日，两原告（乙方、施工方）与被告（甲方、委托方）就涉案房屋的装饰装修签订《装修合同》，双方约定：“一、工程概况……2.装饰施工地点：佛山市禅城区*************。3.住房结构：……建筑面积44.80平方米……5.承包方式：全包……7.工期：工程期限60天，从2019年5月1日开工，至2019年6月*1日竣工。二、工程价款及结算方式。1.总价款66000元……2.付款方式：（1）合同签订后当天内工程施工开工前，甲方支付20000元。（2）2019年5月24日前，甲方支付*0000元，以铺好地砖之日为准。（3）工程完工验收后，甲方支付16000元，配齐家私家电后……九、工程保修。1、凡包工包料的“双包”工程，从竣工验收合格之日计算，保修期为二年。有防水要求的厨房、卫生间的防渗漏为三年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算；2、由于乙方原因造成质量问题，乙方无条件地进行维修……”后附《房屋物品清单》约定，原告应向被告房屋装修配置的空调为伊莱克斯品牌、大一匹冷暖。同日，原告（代理方、乙方）与被告（业主方、甲方）签订《房屋租赁代理合同》，约定：“第一条出租房屋位于佛山市禅城区汾江北32号2座957……第三条乙方为甲方该物业的独家代理人，全权代理甲方物业的租赁及管理事宜。第四条出租代理期自2019年7月1日至2024年6月30日。第五条甲方提供给乙方自代理期起60天作为空置期，空置期间乙方不须向甲方支付任何费用。从第61天起，乙方向甲方支付每月租金1850元。注：租金每年递增6%，所有物业费用由乙方负责。……备注：一、乙方支付甲方两个月押金，如乙方提前终止合同，需赔付甲方五个月租金作为违约金（包含两个月押金）；二、如乙方延迟支付租金超过15日按乙方提前终止合同处理，并追诉乙方所欠交租金和相应的滞纳金；三、2019年5月1日-2019年8月30日期间该物业的水费、电费由乙方交纳，物业管理费由甲方负责。”被告出具收条一份，确认收取原告吴某1支付的房屋租赁押金3700元。根据被告提供的水电费交纳清单显示，2019年5月-9月期间发生的水电费以及公摊水电费合计176.60元。诉讼中，两原告陈述，两原告要求解除合同的理由是被告在没有与原告协商的情形下，在2019年8月27日自行更换电子锁，没有告知原告密码，被告已构成根本违约。原告每次进入房屋时都需要询问被告密码，所以原告实际上无法正常使用房屋。诉讼中，被告陈述，关于换锁问题，被告一直有将门锁密码告知原告，原告需要进入房屋修复，被告都有提供密码，原告一直拖延抵赖，所以被告提出给予原告最后十天的整改时间，同时给了原告十天的密码至2019年9月12日。9月12日双方协商，被告提供原告10个月的密码，但直到10月16日，原告根本违约，被告在微信告知原告，原告没有支付租金已经构成根本违约，故被告删除门锁密码且要求解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。两原告与被告签订的《房屋租赁代理合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原、被告诉请解除合同。被告于2019年10月16日收回房屋，故原、被告的租赁合同实际已于2019年10月16日解除。关于谁违约的问题。经审理查明，原、被告约定由原告对房屋进行装修，再由原告承租房屋。原告在装饰装修合同中作为装修房屋的承包人，因迟延完工以及装修质量的问题构成违约，其违约的情节已经在（2019）粤0604民初24731号民事判决书中进行评析。因涉案装修合同与租赁合同的履行时间互为先后，装修合同未依约履行完毕，必然影响到租赁合同的正常履行。如前所述，被告在2019年10月16日自行收回房屋，双方的租赁合同于2019年10月16日解除。因原告在履行先合同中存在过错，故对原告所主张租赁合同的违约金不予支持。涉案《房屋租赁代理合同》约定，被告应当在2019年5月1日交付物业给乙方使用，租赁期从2019年7月1日起算，因装修合同与租赁合同存在部分重叠履行的时期，故在原告装修合同未依约履行完毕时，被告有限度提供门锁密码存在一定的合理性，但在租赁合同关系，原告实际上未能充分的使用涉案房屋，行使承租人的权利，原告以无法充分使用房屋拒绝支付九月租金合理。综上，本院酌定原告向被告支付相当于1个月租金的违约金1850元，被告诉请超出部分，本院不予支持。被告收取的租赁押金3700元应退还原告。原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。关于被告诉请的赔偿租金、租金滞纳金。如前所述，被告未合理提供门锁密码给原告，原告实际上未能充分的使用涉案房屋，行使承租人的权利，故被告诉请赔偿租金、租金滞纳金本院不予支持。关于被告诉请的水电费和物业管理费。《房屋租赁代理合同》约定“2019年5月1日-2019年8月30日期间该物业的水费、电费由乙方交纳，物业管理费由甲方负责。”上述期间包含了装修期间以及房屋空置期间所发生的水电费用，被告在2019年10月16日收回房屋，因此前原告仍在对房屋装修、修复过程当中，依据双方的合同约定，原告应当承担上述期间的水电费。根据被告提供水电费清单，本院酌定清单显示的发生在2019年10月14日前的水电费由原告承担，合计212.06元。超出部分，本院不予支持。至于物业管理费，根据合同约定2019年9月1日之后的物业管理费应当由原告负担，但如前所述，原告未能充分的使用涉案房屋，行使承租人的权利，故对被告诉请物业管理费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗浩在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司退还佛山市禅城区*************租金押金3700元；二、原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告罗浩支付违约金1850元；三、原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告罗浩支付水电费212.06元；四、因原、被告互付付款义务，上述第一项、第二项经折抵后，被告罗浩应向原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司支付1637.94元；五、驳回原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告罗浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取62元，由原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司负担43元，被告罗浩负担19元；反诉受理费收取135元，由原告吴某1、佛山市东少房地产代理有限公司负担11元，被告罗浩负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年四月十日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。