四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3538号 原告：郑洪强，男，1982年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：陈原，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：成都大商投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路269号，统一社会信用代码915101076604636331。 法定代表人：于颖锐,公司总裁。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 第三人：简阳九城置业有限公司，住所地四川省简阳市简城街道政府街121号，统一社会信用代码915120817958109629。 法定代表人：陈用中，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**飞，住成都市龙泉驿区，系该公司员工。 原告郑洪强与被告成都大商投资有限公司（以下简称：大商投资公司）、第三人简阳九城置业有限公司（以下简称：九城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，被告大商投资公司于2019年10月25日提出管辖权异议，本院于2019年11月29日裁定驳回，大商投资公司不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2020年2月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。郑洪强于2020年3月5日申请财产保全，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑洪强的委托诉讼代理人陈原、张永林，被告大商投资公司的委托诉讼代理人童宇，第三人九城置业公司的委托诉讼代理人刘敏、**飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑洪强向本院提出诉讼请求：1.判令大商投资公司向郑洪强支付租金330,463.61元（2018年10月1日至2019年04月15日期间共计196天，196天的租金为：15.4元/㎡/月×8470.53㎡÷30天/月×196天=852,248.26元；扣除成都大商投资有限公司已支付的4个月租金521,784.65元，差欠租金为330,463.61元）；2.判令大商投资公司向郑洪强支付房屋占用费，房屋占用费按照租赁期日租金的双倍标准，自2019年04月16日起计算至大商投资公司实际退场之日止，暂时计算至2019年08月16日为122天，共计1,064,484.32元人民币（15.4元/㎡/月×8,470.53㎡÷30天/月×122天*2=1,064,484.32元）；3.判令大商投资公司向郑洪强支付违约金1,200,000元；4.判令成都大商投资有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月29日，九城置业公司与简阳美好家园商贸公司（以下简称“美好家园”）签订《美好家园商业房屋租赁合同》，约定九城置业公司将位于简阳市政府街xxx号（原市委用地）——香港城商贸中心之主力百货部分的第负一层、一层、二层、三层、四层整体出租给美好家园，该合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做了详细约定；若美好家园逾期交付租金30日（含三十日）的，九城置业公司有权解除合同，美好家园并向九城置业公司赔偿违约金120万元及补交其欠缴的租金和滞纳金。后九城置业公司与美好家园签订了《设备租借合同》和《管理咨询服务合同》，就租借费用、管理咨询服务费和违约责任等做了详细约定。2012年5月22日，九城置业公司、美好家园及大商投资公司签订三份补充协议，约定美好家园将《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》中的房屋承租权、设备租借权等权利转移给大商投资公司，由大商投资公司继续按照《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》的约定继续享有和履行承租人的权利与义务。2016年10月12日，九城置业公司、郑洪强及重庆老虎资产经营管理有限公司签订《租赁租金等相关权益转让合同》，约定九城置业公司将其在《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金等相关权益，以及为行使、保全该债权所享有的全部相关权益(包括但不限于租赁合同约定的应收租金的本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金债权）转让给郑洪强。此后，九城置业公司向美好家园及大商投资公司发出了书面债权转让通知。以上事实，在四川省成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终14412号判决书中已确认，并确认了郑洪强对大商投资公司享有房屋租金、设备租借费、管理咨询服务费的收取权。在上述合同履行过程中，大商投资公司存在着多次逾期支付租金、租借费用、管理咨询服务费的行为，经郑洪强多次催促，仍有部分租金未向郑洪强支付。2019年4月15日，大商投资公司向郑洪强发出《关于解除房屋租赁合同等相关协议的紧急告知函》，无正当理由单方面解除了《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》。根据《美好家园商业房屋租赁合同》第十条约定，大商投资公司应当在解除合同前完好的返还承租的经营场地和设备设施，经九城置业公司验收无损后，大商投资公司方可退场，并付合同约定的一切费用。未经九城置业公司同意逾期退还房屋的，每逾期一日，按合同约定租赁期限届满（含合同终止、解除）前所交日租金（月租金标准为15.4元/㎡/月）的双倍向郑洪强支付房屋占用费。但直到郑洪强起诉之日，大商投资公司仍未履行完毕退场手续，也未支付完毕差欠的全部费用。鉴于以上事实，郑洪强认为：《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》、《租赁租金等相关权益转让合同》等合同是协议各方的真实意思表示，可成都大商投资有限公司却未按照合同约定履行合同义务。成都大商投资有限公司的行为已经构成违约，给郑洪强造成了经济损失，故起诉至法院。 大商投资公司辩称，首先，大商投资公司与郑洪强之间不具备合同关系，郑洪强诉请支付租金的请求权基础为第三人债权转让，郑洪强不属于第三人与大商投资公司签订合同的相对方，除了收取租金之外不承担其他合同约定的义务，所以大商投资公司与郑洪强之间的纠纷不属于房屋租赁合同纠纷，如果郑洪强坚持以房屋租赁纠纷进行诉讼，请求法院依法予以驳回；其次，大商投资公司与九城置业公司已达成协议：免收2019年2月的房屋租赁费，因郑洪强故意不签字，导致四方协议未能够签订，但租赁合同的双方已签字认可，该月租金应当扣除，所以大商投资公司2018年10月1日至2019年04月15日实际欠付租金208,713.8元；再其次，郑洪强要求大商投资公司自2019年04月16日起计算至大商投资公司实际退场之日止按照租赁期日租金的双倍标准支付房屋占用费、违约金1,200,000元的主张，没有法律依据，请求法院予以驳回。 九城置业公司述称，1、九城置业公司和美好家园签订房屋租赁合同，大商投资公司收购了美好家园，由大商投资公司承接美好家园在该合同中的一切权利义务。2、2019年10月份，郑洪强、重庆老虎资产公司和九城置业公司签订了租赁租金等相关权益转让合同，确定将九成置业在房屋租赁和设备租赁，管理咨询服务三个合同中的所涉及的租金权益，其中也包含了其他违约金，损害赔偿金、占用费等所有权益均转给了郑洪强，由郑洪强向大商投资公司收取了租金，九城置业和郑洪强一起发了债权转让通知书给大商投资公司。3、大商投资公司抗辩免除2019年2月租金不成立，四方协议是因为大商经营混乱，其要求将租赁合同转移给第三方重庆鹏厚公司。因为大商投资公司、重庆鹏厚公司、郑洪强、九城置业公司四方协商没有达成协议，所以该协议里面九城置业公司对大商投资公司免除2019年2月租金的表述无效。4、四方协议未达成，大商投资公司于2019年4月15日向九城置业发函要求解除租赁合同，九城置业公司同意解除，但是要求大商投资公司支付所欠租金。5、2019年5月、9月之后，九城置业多次要求大商投资公司办理租赁财产移交问题，因租设施设备破损问题，至今对设施设备没有完成移交。 本院经审理认定事实如下：2011年4月29日，九城置业公司(甲方)与美好家园（乙方）签订《美好家园商业房屋租赁合同》，合同第一条出租商业房情况及面积及设施中第（一）约定：甲方将位于简阳市政府街121号（原市委用地）——香港城商贸中心之主力百货部分的第负一层、一层、二层、三层、四层整体出租给乙方使用，其中分层建筑面积为：负一层3269.75平方米、负一层仓库面积612.93平方米、临时仓库面积697.55平方米、一层1609.6平方米、二层2842.9平方米、三层2804.63平方米、四层2817.5平方米共计14654.86平方米。从2011年起提出临时仓库697.55平方米的最终面积13957.31平方米，出租给乙方使用，租赁期限为15年；第（二）约定了出租房屋相配套的设施等。第四条租金支付和期限中第（一）约定，租赁房屋以清水房交付，装修由乙方投资，租金按以下执行：2008年10月1日至2009年9月30日每年租金为1,828,925.28元；2009年10月1日至2010年9月30日每年租金为1,976,762.51元；2010年10月1日至2011年9月30日每年租金为1,828,925.28元；2011年10月1日至2014年9月30日每年租金为2,143,842.82元；2014年10月1日至2017年9月30日为每年租金2,344,828.08元；2017年10月1日至2020年9月30日每年租金为2,579,310.89元；2020年10月1日至2023年9月30日每年租金为2,746,789.61元。第（二）约定，租赁房屋的租金按每半年支付一次，并提前10日支付，即每年的9月20日及之前支付该年度上半年的租金费用，每年的3月20日及之前支付该租赁年度下半年的租金费用。第十条退场手续中约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同约定的租赁期限届满（含合同的终止、解除）前完好地返还所承租的经营场地和设备设施，经甲方验收无损后，乙方方可撤场，并付清合同约定的一切费用。未经甲方同意逾期退还房屋的，每逾期一日，乙方应按照约定租赁期满（含合同终止、解除）前所交租金双倍向甲方支付房屋占用费。第十三条解除本合同的条件中第（四）约定，乙方逾期支付租金及本合同所约定的其他费用超过一个月的。第十四条违约责任中第（三）约定：乙方逾期交付租金未超过5日的则应补交所欠租金；若乙方租金交付逾期超过15日的，乙方应按逾期交付租金每日千分之四的滞纳金支付甲方，并补交租金；乙方逾期交付租金30日的，甲方有权解除合同，乙方本向甲方赔偿违约金120万元及补交其欠缴的租金和滞纳金；给对方造成损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 2012年5月22日，九城置业公司（甲方）、美好家园（乙方）及大商投资公司（丙方）签订补充协议，约定美好家园将《美好家园商业房屋租赁合同》的房屋承租权等权利义务转移给大商投资公司，由大商投资公司继续按照《美好家园商业房屋租赁合同》的约定继续享有和履行承租人的权利与义务。 2016年10月12日，九城置业公司（甲方）、郑洪强(乙方)及重庆老虎资产经营管理有限公司（丙方）签订《租赁租金等相关权益转让合同》，约定九城置业公司将其在《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金等相关权益，以及为行使、保全该债权所享有的全部相关权益(包括但不限于租赁合同约定的应收租金的本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金债权）转让给郑洪强。2017年3月4日，九城置业公司和郑洪强向大商投资公司发出了“债权（租赁租金等权益）转让联合通知书”。 2019年1月，大商投资公司（甲方）、重庆鹏厚商业管理有限公司（乙方）、九城置业公司（丙方）、郑洪强（丁方）拟签订协议：由大商投资公司（甲方）与重庆鹏厚商业管理有限公司（乙方）联合经营，九城置业公司放弃收取《美好家园商业房屋租赁合同》中2019年2月1日至2019年2元28日的房屋租金，因郑洪强、重庆鹏厚商业管理有限公司未签字，导致该协议没有签订。2019年4月1日，大商投资公司向九城置业公司发出“关于解除《房屋租赁合同》等相关协议的紧急告知函”，签订《美好家园商业房屋租赁合同》双方于2019年4月15日达成解除《美好家园商业房屋租赁合同》协议，在履行解除合同具体退场时因双方对租赁房屋的相关配套设备质量问题、欠交租金缴纳问题等发生争议，九城置业公司不愿意接受租赁物，2019年8月7日，大商投资公司向九城置业公司发出《关于交付承租房屋的通知》，明确于2019年8月15日对租赁场地全部清空，2019年8月16日早上9时交付承租房屋，2019年8月16日，租赁合同双方对租赁设备、设施检查发现的问题签字予以确认，并要求承租方进行整改完毕后再进行交接，导致案涉租赁物至今没有交接。 2017年4月20日，郑洪强起诉被告大商投资公司、美好家园、第三人九城置业公司合同纠纷，要求被告大商投资公司、美好家园立即支付房租862,557.36元、设备租赁费862,557.36元、服务费431,278.68元，合计2,156,393.40元，2017年9月12日本院作出（2017）川0180民初1683号民事判决：一、被告成都大商投资有限公司于判决生效后十日内支付原告郑洪强服务费431,278.68元；二、驳回原告郑洪强的其他诉讼请求。原告郑洪强上诉，2018年3月15日成都市中级人民法院作出（2017）川01民终14412号民事判决：一、维持四川省简阳市人民法院（2017）川0180民初1683号民事判决第一项“成都大商投资有限公司于本判决生效后十日内支付郑洪强服务费431,278.68元”；二、撤销四川省简阳市人民法院（2017）川0180民初1683号民事判决第二项“驳回郑洪强的其他诉讼请求”；三、成都大商投资有限公司于本判决生效后十日内支付郑洪强房屋租金862,557.36元、设备租赁费862,557.36元；四、驳回郑洪强的其他诉讼请求。现大商投资公司2018年9月底以前的房屋租金已付清，2018年以后的房屋租金支付四个月共计521,784.65元。签订《美好家园商业房屋租赁合同》的双方于2019年4月15日达成协议解除《美好家园商业房屋租赁合同》，因涉及《设备租借合同》的租赁设备退还问题导致《美好家园商业房屋租赁合同》的租赁房屋和《设备租借合同》的租赁设备至今没有退还出租人。 另查明：双方在履行《美好家园商业房屋租赁合同》和《租赁租金等相关权益转让合同》收取租金时，以租赁面积8，470.53㎡进行结算。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、第三人陈述以及原告所举证据：第一组：《美好家园商业房屋租赁合同》，证明第三人九城置业公司与美好家园之间的租赁合同关系以及租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等约定；第二组：设备租借合同、管理咨询服务合同，证明第三人九城置业与美好家园之间的设备租借合同关系、管理咨询服务关系，以及双方关于设备租借、管理咨询服务和违约责任等约定；第三组：补充协议三份、美好家园将《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》中的房屋承租权、设备租借权、咨询管理服务权等权利转移给被告，证明被告是《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》及补充协议的合同相对方及适格主体；第四组：租赁租金等相关权益转让合同及附件（授权委托书）、EMS邮寄回单+债权转让联合通知书、四川省成都市中级人民法院民事判决书。证明第三人将《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金、设备租借费、咨询管理服务费等相关权益以及为行使、保全该债权所享有的全部权益转让给原告郑洪强，且已经生效法律文书予以确认。被告应从2017年3月8日起将前述费用支付给原告，原告是适格主体；第五组：关于解除《房屋租赁合同》等相关协议的紧急告知函、郑洪强寄发的《关于成都大商欠付费用催款函》+邮寄凭证、关于催促贵司立即办理退场手续并付清租金、违约金、房屋占用费的函、EMS邮寄回单+物流查询信息。证明被告无正当理由于2019月4月15日提前解除了《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》，原告多次回复并督促被告支付差欠的房屋租金、设备租借费、管理咨询费和违约金等费用；第六组：公证书，证明截止到2019年7月29日，被告仍未返还案涉房屋，并继续占有使用，应按照租赁合同约定支付房屋占用费；第七组：关于交付承租房屋的通知、被告通知第三人，将于2019年8月15日清空租赁场地并在2019年8月16日返还租赁房屋。但2019年8月16日双方办理交接手续时，确认还有部分设施设备未达到返还标准。证明截止到2019年8月16日，被告仍未返还案涉房屋，应按照租赁合同约定支付房屋占用费。 被告所举证据：第一组、合同。证明合同签订双方为被告和第三人，并非原被告之间，原告无权依据合同条款向被告主张合同权利；第二组、四方协议的初稿以及被告与第三人盖章确认的原件。协议内被告与第三人对2019年2月1日-2月28日的租金做了约定，第三人同意减免2019年2月1日-2月28日的租金；第三组、原被告之间关于解除房屋租赁合同的相关函件，证明原被告双方于2019年4月15日解除了双方之间签订的租赁合同。 第三人所举证据：第一组、关于催促被告尽快整改完善设施设备并办理交接手续的函，邮寄交寄单收据。证明第三人于2019年9月2日向被告发函，催促被告按照2019年8月16日行程的问题清单的内容进行整改，以尽快完成移交工作，截止到发函之时，案涉租赁房屋尚未归还，被告应案合同约定履行退场手续并交付房屋占用费；第二组、消防设施维修协议。证明2019年10月22日，被告、第三人以及案外人国安中建建设集团有限公司九分公司公司签订消防设施维修协议，约定被告委托案外人对相仿设施设备进行维修，维修后报第三人验收，但此后被告并未履行维修协议，证明被告存在拖延退房的故意；第三组、工作联系函，邮件交寄单收据。证明第三人于2019年10月25日向被告发函，告知被告需要恢复，完善的问题，催促被告进行修复和整改。证明截止到发函之时，案涉租赁房屋尚未归还，被告应按合同约定履行退场手续并支付房屋占用费；第四组、关于催促贵公司按合同约定尽快整改完善设施设备的函、邮件交寄单收据。第三人于2019年11月14日向被告发函，催促被告对设备进行修复整改，证明截止到发函之时，案涉租赁房屋尚未归还，被告应按合同约定履行退场手续并支付房屋占用费；第五组、关于消防部分费用分摊及电梯报停协调的函、邮件交寄单收据。证明第三人于2020年1月6日向被告发函，催促被告按照消防部门的要求对消防设备和电梯进行修复，整改，并按照承租面积分摊整改费用。证明截止到发函之时，案涉租赁房屋尚未归还，被告应按合同约定履行退场手续并支付房屋占用费，证明经第三人多次催告，被告仍不履行整改退场义务，被告具有恶意拖延退场手续的故意。本院依法对原告所举第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，原告所举证据第六组、第七组涉及《美好家园商业房屋租赁合同》及其相关的《补充协议》合同解除后的租赁物返还问题，与本案没有直接的关联性，不能达到原告的证明目的。对被告所举第一组、二组、三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但第一组、第二组证据不能达到其证明目的。第三人所举五组证据均是证明租赁合同解除后，出租人退还的租赁物不符合合同约定问题，该问题属于租赁合同双方的权利义务，与本案没有法律上的利害关系。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《美好家园商业房屋租赁合同》及其相应的《补充协议》、《租赁租金等相关权益转让合同》均是各方的真实意思表示、合法有效，应受到法律保护，对各方均有约束力，各方均应按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点：1、原告获得的债权（收取租金权益）是指收取租赁合同履行期内的租金还是包含租赁合同中出租人的一切权利？2、原告主张的租赁费用收取时间应计算到何时？3、原告能否根据租赁合同约定向出租人主张房屋占用费和违约金？ 一、原告的权益问题。中华人民共和国《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利，但该从权利专属于债权人的除外。本案原告基于其与第三人达成的债权转让协议，获得第三人作为出租方向被告收取租金的租金收益权，该权利只是租赁合同中收取租金的部分权利，而不是将租赁合同中的全部权利进行转让。只享受租赁合同中收取租金权利，不承担履行租赁合同义务，故原告获得的租金收益权仅限于在租赁合同履行过程中没有争议的租金。因租赁物的所有权仍然属于第三人，涉及租赁合同履行中除收取租金外的其他纠纷，应由租赁合同一方向相对方主张权利。 二、租金计算时间问题。法院生效判决已确定原告向被告收取租金的时间从2017年3月8日开始，被告已按照约定付清了2018年9月底以前的所有租金，2018年10月1日以后的租金支付了4个月，2019年4月15日被告提出解除合同，第三人同意解除合同，应认定达成解除租赁合同的时间为2019年4月15日，被告提出租赁场地全部腾空时间为2019年8月16日，双方于2019年8月16日进行交接时，因租赁合同双方就《设备租赁》合同中涉及的租赁物问题发生争议，致使交接不成，与本案房屋租赁无关，故应当认定双方解除房屋租赁合同的时间为2019年8月16日。原告向被告收取租金的时间截至2019年8月16日。被告抗辩应扣除2019年2月1日至28日一个月的租金，因缺乏事实依据，本院不予支持。故原告收取租金金额为：15.4元/㎡/月×8470.53㎡÷30天/月×319天-521,784.65元=865，292.87元。 三、关于房屋占用费和违约金问题。原告基于法律规定获得了向被告收取租金的权利，但原、被告之间没有合同约定应当由被告承担房屋占用费和违约金。原告主张的房屋占用费和违约金问题涉及租赁合同中约定的逾期退还房屋支付房屋占用费和逾期30日缴纳租金承担违约金问题，因涉及租赁合同双方的权利义务，若发生争议，应当由合同相对方主张自己的权利，原告不是合同相对方，不能对此主张权利，其要求被告支付房屋占用费和违约金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十一条之规定，判决如下： 一、被告成都大商投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑洪强房屋租金865，292.87元； 二、驳回原告郑洪强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计13,780元，案件保全费用5,000元，管辖权异议受理费100元，共计18,880元。由被告成都大商投资有限公司负担5,734元，原告郑洪强负担13,146元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁昌友 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王 婷