成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初712号 原告：四川金茂龙华投资有限公司，住所地四川省成都市天府新区兴隆街道宝塘村成都科学城新金融中心。 法定代表人：廖准，总经理。 委托诉讼代理人：张锡菊，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欢，四川君合律师事务所律师。 被告：成都茂辉教育科技有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道车城西五路99号金茂悦龙山4栋5层1号。 法定代表人：陈峰。 委托诉讼代理人：王前进，重庆鼎圣律师事务所律师。 原告四川金茂龙华投资有限公司（以下简称“金茂公司”）与被告成都茂辉教育科技有限公司（以下简称“茂晖公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托诉讼代理人张锡菊、刘欢，被告茂晖公司的委托诉讼代理人王前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金茂公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认《成都金茂悦龙山项目幼儿园租赁合同》于2019年12月24日解除，履约保证金547496.25元无须退还被告；2.判令被告向原告支付欠付租金547496.25元、逾期支付租金利息91979元（以547496.25元为本金，按每日千分之二的标准自2019年10月1日起计算至2019年12月24日，共计84日，实际计算至本息付清之日止）、违约金100000元;3.请求法院依法判令被告向原告支付免租期间损失1094992.5元；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年11月2日原、被告签订《成都金茂悦龙山项目幼儿园租赁合同》，约定被告承租原告依法享有转租权的龙泉驿区车城西五路99号4栋5214.25平方米的房屋，租赁期限从房屋实际交付次日起至2032年10月30日止。合同约定了免租期、租金支付方式、违约金等。合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金547496.25元。2019年10月1日前，被告应当向原告支付第四季度租金，但被告未按约支付。2019年10月12日，原告向被告发送《催款函》，要求被告在2019年10月17日前支付租金，但被告一直未支付。原告于2019年10月24日向被告发送《解除合同通知书》，原告已签收。为维护原告合法权益，特此起诉。 被告茂晖公司辩称，1.原告系被告公司股东之一，双方于2018年11月2日签订租赁合同属实，该合同约定原告将房屋出租给被告开办幼儿园；2.由于原告一直未能按照约定进行投资，且出租房屋所涉的幼儿园项目不能取得相应手续，无法明确幼儿园的性质，户外使用场地的使用性质存在问题，导致被告无法实现合同目的。经被告及其他股东多次与原告协商未能解决，给被告及被告的股东造成损失，被告于2019年向原告发送了关于解除租赁合同的函件，原告于2019年11月25日签收，该租赁合同已于2019年11月25日解除；3.包括原告在内的股东已经开始对被告清算，已经形成初步清算报告，原告作为被告的股东，以及合同的相对方，系同一利益主体，没有诉讼意义。综上，系因原告违约造成合同目的不能实现，被告不得已解除合同，所造成的损失应由原告承担，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年，原告与四川联森兴业有限公司（以下简称“联森公司”）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租联森公司开发的位于成都市龙泉驿区房屋（以下称“案涉房屋”）用于开办幼儿园。2018年11月2日，联森公司向被告发送《承诺函》，表明其同意原告将案涉房屋转租给被告。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《金茂悦龙山幼儿园租赁合同》，约定原告将案涉房屋转租给被告。租赁期限从房屋实际交付次日起至2032年10月30日止。自合同签订之日起3日内，被告向原告支付547496.25元合同履约保证金，合同解除或终止后，被告按约将房屋交还原告后10日内，原告将履约保证金无息退还至被告。合同还载明：“……免收租金期为前6个月……乙方支付租金遵循先付后用的原则，本合同签订后15日内或房屋交付后3日内（以先到时间为准），支付第一期三个月房屋租金547496.25元，后期租金每3个月（按自然季度交付租金）乙方向甲方支付一次房屋租金，并于上一季度的最后10日内预付下一季度房屋租金，每年分4次支付。……乙方逾期支付租金经甲方催告后60日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同，且无须退还乙方的履约保证金和已付房屋租金。另外，乙方须向甲方支付人民币100000元违约金的违约责任；同时若因其违约行为产生诉讼，乙方还应承担甲方支付的律师费及诉讼费等费用。……乙方逾期支付租金，从逾期之日起每逾期一日，乙方应向甲方缴纳未付租金的2‰的违约金……”案涉房屋于2018年12月28日进行了交付。租赁合同签订后，被告依约向原告缴纳履约保证金547496.25元并支付了一个季度的租金，自2019年第四季度的租金被告至今未付。 另查明，2019年10月12日，原告向被告发送《催款函》，要求被告在2019年10月17日前付清2019年第四季度房屋租金及违约金，被告于同月13日签收。2019年11月22日，被告向原告发送《关于解除事宜的函》。2019年12月23日，原告向被告发送《解除合同告知书》，载明自被告收到该告知书之日起正式解除租赁合同，被告于12月24日签收。原告自认案涉房屋已经于2020年1月收回。 上述事实有当事人陈述、租赁合同、承诺函、催款函、解除合同告知书等证据在案为证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《金茂悦龙山幼儿园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同订立后，各方均应按合同约定切实履行各自义务。虽然被告抗辩系因原告未能按约进行投资且未能取得项目相应手续，导致被告无法实现合同目的，但其并未提交充分证据予以证实，本院依法不予采信。被告未按期向原告支付租金，导致本案诉讼，应承担违约责任。 对原告诉请确认案涉租赁合同于2019年12月24日解除，证据充分，于法有据，本院依法予以支持。对原告诉请不予退还履约保证金，本院认为，履约保证金并非定金性质且以补偿功能为主，当原告损失可通过违约金等方式弥补时，原告再主张不予退还履约保证金，于法无据，本院依法不予支持。 对原告诉请判令被告支付租金547496.25元，证据充分，于法有据，本院依法予以支持。因原告同时应向被告退还履约保证金547496.25元，为减少当事人诉累，租金和履约保证金在本案中予以品迭，刚好抵销，本院在判决主文中不再表述。对原告主张的免租期损失，本院认为，合同中约定的六个月免租期系基于合同约定的租赁期限履行完毕的情形。本案中，合同约定的租赁期限为13年零11个月，而双方实际仅履行了9个月，因此，剩下未履行租赁期限所对应的免租期损失应予以支持。被告应向原告支付免租期损失1035980.93元。对原告该诉请，本院依法作部分支持。对原告诉请的律师费42000元，证据充分，于法有据，本院依法予以支持。对原告主张的租金利息、违约金，因原告未能举证证实其存在的具体损失数额，本院依法予以酌定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告四川金茂龙华投资有限公司与被告成都茂辉教育科技有限公司在2018年11月2日签订的《金茂悦龙山幼儿园租赁合同》于2019年12月24日解除； 二、被告成都茂辉教育科技有限公司在本判决书生效后十日内支付原告四川金茂龙华投资有限公司违约金100000元、免租期损失1035980.93元及律师费42000元，合计1177980.93元； 三、驳回原告四川金茂龙华投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计13096元，由原告四川金茂龙华投资有限公司负担6732元，被告成都茂辉教育科技有限公司负担6364元（原告已预交，在被告履行给付义务时一并支付至原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 伟 二〇二〇年四月三十日 书记员 易甜甜