江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终100号 上诉人（原审被告）：江西力达房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县，统一社会信用代码：913601210929112141。 法定代表人：黄恒政，该公司董事长。 委托代理人：李洋,江西力达房地产开发有限公司法务专员。 被上诉人（原审被告）：江西省云溪艺术酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县，统一社会信用代码：91360121MA35N63U3H。 法定代表人：姚奉强，该公司执行董事。 委托代理人：姚志伟，男，1982年1月16日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，系该公司经理。 原审原告：姚林，男，1983年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人江西力达房地产开发有限公司（以下简称力达公司）因与被上诉人江西省云溪艺术酒店管理有限公司（以下简称云溪公司）、原审原告姚林房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 力达公司上诉请求：1.撤销（2019）赣0121民初3564号判决的第一、三项判决，依法改判解除涉案租赁合同，由云溪公司将场地恢复原状；2.判令云溪公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用；事实和理由：1.一审判决对于本案的关键事实认定错误。云溪公司逾期支付租金长达一年半之久，该严重违约事实不因其在诉讼过程中补交而改变，违约的性质没有任何改变，一审判决对于这一关键事实认定错误。云溪公司之所以将租金提存至一审法院账户，系因为在另案诉讼中，在一审法院的要求下，云溪公司才在案件开庭后将租金交至一审法院。在此之前，力达公司和姚林已经多次书面或口头催缴租金，云溪公司却以各种理由不交，拖延时间长达一年之久，该违约事实非常清楚，不存在任何异议。2.一审判决事实查明不清。一审法院对于云溪公司未经力达公司同意擅自装修和改变涉案商铺结构、破坏商铺公共设施的违约事实只字不提，而云溪公司的前述违约行为也是云溪公司、姚林解除合同的主要理由之一。云溪公司擅自装修和改变涉案商铺结构、破坏商铺公共设施的违约行为不仅严重违反了合同约定，且由于其违约行为，导致一楼商铺无法正常使用，其行为极其恶劣，给包括力达公司在内的第三方造成严重经济损失。3.一审判决适用法律错误。云溪公司恶意拖欠租金、擅自装修、破坏商铺公共设施等违约行为早已同时达到合同法规定的法定解除条件和约定解除条件，一审法院应当依法判决合同解除。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依判如所请，依法保护力达公司的合法利益。 云溪公司辩称：1.云溪公司在给房屋装修时房屋存在屋顶漏水的事实，在通知了力达公司后一直拖延没有解决，导致房屋一年后才装修好，并且云溪公司在与力达公司签定合同的时候已经交了一年的租金，后面云溪公司按照合同又交了半年租金。之后力达公司在云溪公司不知情的情况下将房屋卖给姚林，因为不确定租金应该怎么缴纳，所以云溪公司直接把租金交给了法院。2.云溪公司认为合同没有解除。一审法院判决合同没有解除，且云溪公司已经向姚林支付了租金和违约金。3.云溪公司在入场装修的时候，力达公司并没有招商，装修都需要经过力达公司允许。消防管道是力达公司自己改的。云溪公司装修了一年，力达公司对云溪公司改造下水道肯定是知情的。 姚林述称：同意一审法院的判决，本人也是做出了让步，利益还是有损失的，希望纠纷快速解决。 姚林向一审法院起诉请求：一、解除姚林与云溪公司、力达公司签订的《商铺租赁合同》；二、云溪公司、力达公司向姚林支付拖欠租金10137.6元及违约金5930.5元（租金和违约金暂计至2018年12月份，超出时间按同方法计算至被告搬出止）；三、判令云溪公司、力达公司将商铺恢复原状；四、本案诉讼费由云溪公司、力达公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月，姚林购买了力达公司开发的位于南昌县交汇处的力高君御国际项目华府项目X栋（商业X）X二楼商铺，面积63.36平方米，并办理了赣（2018）南昌县不动产权第0024810号房屋不动产权证。2018年1月18日，被告力达公司（甲方）与姚松（乙方）签订了编号为ＮＣＤＢＳＧX《力高君御国际（华府）X＃X（商业X二楼）项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：甲方同意将位于南昌县交汇处的力高君御国际项目华府项目X栋（商业X）X二楼商铺，面积63.36平方米，出租给乙方仅用于经营云溪公司；租期为10年，自2017年5月1日至2027年4月30日，甲方收到乙方支付的首付租金、运营管理费用、租赁保证金后，于2016年12月15日向乙方交付租赁场所；商铺租金收费标准是20元／平方米／月，第三年按5%递增，第四至第十年按10%递增，运营费1293元，物业管理费收取标准2.5元／平方米／月；乙方应当自本合同签署后三日内向甲方支付6个月商铺租金7603.2元，营运管理费1293元（收取6个月，后期无该费用），12个月物业管理费1900.8元，租赁保证金1267.2元（1个月租金），装修保证金1378元；合计13442.2元。若乙方在租赁期限届满前非甲方原因终止合同，保证金（租赁）不予退还；租赁期满后，乙方完全履行合同约定的义务且乙方付清应缴费用返还租赁场所后满三个月后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；乙方对租赁商铺进行装修前须将装修图纸等所需材料提交甲方并得到书面同意，同时缴纳装修保证金和办理进场装修手续，乙方装修完成并经甲方验收合格后，甲方将装修保证金无息返还乙方；乙方应在每个租期起始日提前一个月支付下一次的租金，例如乙方应当在2017年10月1日之前支付2017年11月1日至2018年4月30日租金、营运管理费及物业管理费；甲方在收到租金15个工作日内按照乙方提供的信息开具合规发票；乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须按所欠缴金额日0.3%向甲方支付违约金，如超过30日仍未缴足，甲方有权单方解除合同；乙方不履行本合同任何条款，甲方书面通知乙方改正，三日内仍不改正，甲方有权单方解除合同；乙方在营运期间屡次遭到业主投诉、顾客投诉，顾客对服务、管理等表达出不满意见，甲方书面通知乙方改正后，乙方在三日内仍不改正，甲方有权解除合同；若甲方商铺销售给丙方，甲乙双方应当配合与丙方签订本合同，合同条款不变。自丙方付清本商铺购房总价款（含按揭贷款已足额到账），满足交房条件，提供交房手续并签订本合同之次月起，本合同项下的租金及租赁保证金由乙方按约定时间及条件直接支付给业主（丙方），其他在乙方租赁期内发生的费用继续由乙方支付给甲方，除了本条前述约定以外，本合同项下的甲方的全部权利义务转由业主（丙方）享有和承担。甲方在丙方满足交房条件且提供交房手续并签订本合同之次月起支付2个月租赁保证金1267元至丙方作为押金以及租金549元等。合同签订后，力达公司向云溪公司交付了含案涉商铺在内的X＃X号商铺并收取了涉案商铺至2018年4月30日租金等。云溪公司对涉案商铺在内的X＃X号商铺进行了装修并经营至今。姚林作为丙方在此合同上补签了名字。又查明，云溪公司在一审庭审中确认姚某为了筹备云溪公司与力达公司签订此合同，该合同的实际租赁人和使用人都是云溪公司。2018年1月18日，姚林收到了被告力达公司给付的商铺租金549元及租赁保证金1267元。一审庭审中，姚林将涉案商铺2018年5月1日至2018年12月30日租金金额变更为10137.6元。另查明，云溪公司在酒店装修过程中投入了巨资，目前酒店正常经营，并于2019年6月12日将涉案商铺2018年5月1日至2019年10月31日租金提存至南昌县法院账上。 一审法院认为：姚林在云溪公司与力达公司签订的《商铺租赁合同》上补签了名字，应视为对该合同的追认，该合同系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规规定，对各方当事人均有约束力，法院予以确认。姚林在购买涉案商铺后，已承接了力达公司在此合同中的权利，力达公司同时将该合同应承担的义务转移至云溪公司，力达公司在此纠纷中不应承担支付租金的义务，姚林诉请力达公司支付拖欠租金及承担违约金，法院不予支持。云溪公司在姚林诉前已将涉案商铺2018年5月1日至2019年10月31日止的租金提存至法院财务账上，法院在审理此案过程中已告知姚林。云溪公司在履行合同过程中逾期支付租金，存在履行义务瑕痴。《商铺租赁合同》约定的权利义务系姚林将案涉商铺出租给云溪公司经营使用，云溪公司向姚林支付租金。合同租期为十年，云溪公司为了经营投资装修巨大，目前已租两年多，尚在正常经营，剩余租期还有近八年，为此，法院综合考虑市场交易稳定性和公平原则及云溪公司在履行支付租金义务的过错程度及一系列纠纷过程、合同目的的实现等情况，对姚林诉请要求解除《商铺租赁合同》不予支持。据此，法院亦不支持姚林要求云溪公司恢复商铺原状的诉讼请求。对于姚林要求云溪公司支付欠缴2018年5月1日至2018年12月30日涉案商铺租金10137.6元的请求，因诉前云溪公司已将涉案商铺租金提存至南昌县法院账上，姚林的该诉求，可向法院申请支付；对于姚林要求支付违约金5930.5元（其中违约金暂计至2018年12月份）的诉请，因云溪公司逾期支付租金是事实，法院予以支持。云溪公司认为约定的违约金过高，请求予以减少，考虑到约定的违约金日0.3%确实过高，酌定以年利率24%即日利率0.066%由云溪公司承担逾期支付租金的违约责任的违约金，即5930.5元*0.066/0.3=1304.71元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回姚林要求解除其与江西省云溪艺术酒店管理有限公司、江西力达房地产开发有限公司签订《力高君御国际（华府）X#X（商业X二楼）项目商铺租赁合同》的诉请；二、江西省云溪艺术酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向姚林承担逾期支付租金违约金1304.71元；三、驳回姚林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由江西省云溪艺术酒店管理有限公司承担2800元，由姚林承担2000元。 二审期间，力达公司向本院补充提交了江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初2413号、2414、2415、2416号民事判决书4份，用以证明云溪公司对案涉商铺擅自装修和改造的事实已经法院判决认定，并且影响了一楼其他业主的正常经营和租金收益，违反了合同约定，已经达到了合同约定的解除条件。 云溪公司质证认为：对四份判决书的真实性合法性无异议，关于烟道，力达公司承认过是他们自己改造的，并且云溪公司有照片证据证明。下水道是云溪公司改的，云溪公司是最早招商进去的，租了房屋的二楼，因楼顶漏水多次与力达公司沟通解决，但是力达公司一直拖着不处理，云溪公司只好自己做防水处理。 姚林质证认为：并不清楚原来房屋的构造，所以不确定上面和下面商铺之间是什么情况，买的时候二楼已经装修好了，云溪公司开业并正在经营当中。云溪公司擅自装修与影响其他业主的正常经营是有关系的，但是关系大小利害关系没法确定。 二审期间，云溪公司、姚林未向本院提交新的证据。 经审查，本院对证据认证如下： 对力达公司补充提交的4份民事判决书，本院对其真实性合法性予以确认，但该4份判决书所认定的云溪公司对案涉商铺擅自装修和改造的事实与本案诉争的事实无关，本院对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，涉案商铺原系力达公司所有，涉案商铺租赁合同原系力达公司（甲方）与云溪公司（乙方）签订，后力达公司将该商铺出售给姚林，姚林并在涉案商铺租赁合同上作为丙方签字，应视为姚林继受了力达公司在该合同中的权利义务，涉案商铺租赁合同的解除权亦转归姚林行使。虽然姚林起诉要求解除涉案商铺租赁合同，且云溪公司确实存在逾期支付租金的违约行为，但二审中姚林已明确表示愿意继续履行，本院尊重当事人的意愿，认定涉案商铺租赁合同未解除。力达公司非本案原告，也非涉案合同当事人，其无权向云溪公司主张解除涉案商铺租赁合同并恢复场地原状，本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，力达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，但判决失当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3564号民事判决第一项、第二项； 二、撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3564号民事判决第三项； 三、江西省云溪艺术酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向姚林支付2018年5月1日至2018年12月30日的商铺租金10137.6元（该款从江西省云溪艺术酒店管理有限公司提存至南昌县人民法院账上的504929元商铺租金中支付）； 四、驳回姚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4800元，由江西力达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 俞志翀 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 郭昌昌 书 记 员 任千千