安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1079号 上诉人（原审被告）：张海启，男，1961年5月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告）：安徽省人力资源和社会保障厅，住所地合肥市长江中路333号。 负责人：徐建，该厅厅长。 委托诉讼代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩瑞新，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人张海启因与被上诉人安徽省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张海启上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回省人社厅一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由省人社厅承担。事实和理由：1.张海启虽是与省人社厅下属机关服务中心签订的《房屋租赁协议书》，但省人社厅一审提交的证据表明案涉房屋的土地使用权是安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，一审法院认定安徽省军队转业干部安置工作小组办公室系省人社厅内设机构并无证据证明，特别是没有安徽省编委文件证明。况且安徽省军队转业干部安置工作小组办公室如是省人社厅的内设机构，则该内设机构在法律上无独立人格，其也不可能获得土地使用权从而成为案涉房屋的出租人。一审法院认定安徽省军队转业干部安置工作小组办公室后更名为安徽省军队转业军官住房统建办公室同样无证据证明，特别是没有安徽省编委文件证明。因此，一审法院上述认定不能成立，由此推导的省人社厅承继案涉房屋权利义务的结论也不能成立。省人社厅不是原告适格主体。在省人社厅下属机关服务中心与张海启签订《房屋租赁协议书》后，省人社厅从未就房屋租赁合同的履行事宜与张海启进行过任何联系，未曾向张海启收取过房租，也未替张海启对案涉房屋进行过维修，以上一切事宜均是由案涉房屋所在小区的业主委员会和业主委员会负责人李继尧代为办理，加之该小区住户多为省人社厅职工，且李继尧又是省人社厅退休干部。因此，张海启无理由不相信小区业主委员会、李继尧为省人社厅签约代理人，一审法院否定表见代理没有道理。再者，省人社厅以合同有效的角度提出诉请，张海启也是从合同有效角度进行答辩，一审法院经审查如认为合同无效，依法应当向双方当事人释明。 省人社厅辩称，1.根据合肥市土地管理局颁发的合国用（1998）字第283号《国有土地使用证》记载，案涉土地为划拨用地，土地使用者为原隶属于安徽省人事厅内设的不具备法人资格的安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，案涉房屋即建造在该土地上。根据原省人事厅的组织结构，其资产的所有权及出租权均归属原省人社厅机关服务中心所有。2009年，安徽省人事厅、劳动和社会保障厅因机构编制调整合并，成立省人社厅，两单位的权利义务全部转由省人社厅承继。2011年11月23日，安徽省机构编制委员会办公室下发《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业单位机构编制调整的批复》（皖编办[2011]313号），撤销省人事厅机关服务中心编制，原隶属于安徽省人事厅机关服务中心管理的案涉房屋的所有权亦转至省人社厅。因此，省人社厅为案涉房屋的合法所有人，作为本案的原告符合法律相关规定。2.省人社厅从未授权和谐家园业委会及李继尧对外签订租赁合同。首先，根据《关于进一步规范和加强省级行政事业单位房产出租管理的通知》的规定，自2017年10月23日起，省人社厅享有所有权的房屋（无论是证件齐全还是无证违章建筑），对外出租或续租均需报请省财政厅批准并采用委托合肥公共资源交易中心进场交易的方式进行。在省委巡视组要求改正的情况下，省人社厅不可能在违规对外继续出租房屋或授权他人出租房屋。其次，省人社厅从未授权和谐家园业委会及李继尧对外签订租赁合同，和谐家园业委会及李继尧非案涉房屋的所有权人，其无权代表省人社厅与张海启签订房屋租赁合同。在前一份租赁合同的出租人为原省人事厅机关服务中心的情况下，李继尧的签字行为依法也不能构成表见代理。 省人社厅向一审法院起诉请求：1.判令省人社厅与张海启之间的房屋租赁合同于2018年8月31日终止，张海启于判决生效后10日内向省人社厅返还位于合肥市建筑面积55平方米临街门面房的使用权；2.判令张海启向省人社厅支付2018年1月1日至10月31日期间房屋占用费16500元，自2018年11月1日起继续按照1650元／月计算房屋占用费直至张海启将租赁房屋返还给时止；3.判令张海启承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年4月1日，安徽省人事厅机关服务中心（甲方）与张海启（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将长丰路185号临街门面房1间55平方米自2008年4月1日出租给乙方使用，租赁期2008年4月至2011年4月；出租房月租金1650元，年租金19800元，房租从2008年4月起计算，乙方应提前一个支付，一次支付半年租金；乙方应按时交付租金，如逾期不交房租，甲方有权单方解除租赁协议合同，收回房屋，乙方除及时补交租金外，还应支付违约保证金5000元，乙方在租住期间，应按照市场房租价格变化情况按年增减房屋租金；合同期满，甲乙双方应及时办理清理，乙方如需继续承租，应提前与甲方协商续租事宜，乙方在同等条件下享有续租优先权；根据租赁人要求，按合肥市同类情况处理办法，同意2008年房屋租金按每平方米25元收取，2009年按合同规定办理等内容。前述协议签订后，安徽省人事厅机关服务中心将案涉房屋交付给张海启租赁使用。协议期满后，双方未续订租赁协议，张海启按照1650元/月的标准支付房屋占有使用费至2017年12月31日,并继续使用案涉房屋至今。 另查，案涉房屋未取得建设规划许可证或准建手续，其用地为国有划拨土地，土地使用者和房屋所有权人为安徽省军队转业干部安置工作小组办公室。庭审中，省人社厅陈述安徽省军队转业干部安置工作小组办公室系内设机构，后变更名称为安徽省军队转业军官住房统建办公室。2011年11月23日，安徽省机构编制委员会办公室发出《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业机构编制调整的批复》，撤销安徽省人事厅机关服务中心、安徽省军队转业军官住房统建办公室。此后，案涉房屋上的权利义务由省人社厅承继。 一审法院认为，安徽省人事厅机关服务中心与张海启之间的《房屋租赁协议书》期限届满后虽未续签书面的租赁协议，但张海启继续使用案涉房屋至今，张海启与案涉房屋权利人省人社厅之间形成了事实租赁合同关系。因案涉房屋未取得建设规划许可证或准建手续，张海启与省人社厅之间的租赁合同应属无效。现省人社厅诉请要求张海启返还案涉房屋，并参照协议约定的租金标准即1650元/月支付2018年1月1日起至本案判决之日（即2019年6月10日）的房屋占有使用费28600元（1650元/月×17个月+1650元/月÷30天×10天），具有事实和法律依据，一审法院予以支持；其该项诉请中的超出部分，一审法院不予支持。省人社厅关于确认其与张海启之间的房屋租赁合同于2018年8月31日终止的诉请，于法无据，一审法院不予支持。根据张海启提交的2018年2月9日《房屋租赁协议书》，出租方（即甲方）是和谐家园业主委员会，李继尧在甲方签字人处签字，罗其安在证明人处签字，由此可知前述协议书并非和谐家园业主委员会、李继尧、罗其安以省人社厅的名义签订，且张海启在签前述协议时明确知晓和谐家园业主委员会、李继尧并非案涉房屋权利人，因此对于张海启辩称的罗其安、李继尧及和谐家园业主委员会代表省人社厅与其签订前述租赁协议的行为构成表见代理的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张海启于判决生效之日起十日内将其租赁使用的案涉房屋返还给安徽省人力资源和社会保障厅；二、张海启于判决生效之日起十日内支付安徽省人力资源和社会保障厅房屋占有使用费28600元；三、驳回安徽省人力资源和社会保障厅的其他诉讼请求。本案案件受理费1588元，减半收取计794元，由张海启负担。 二审期间，张海启提交证据一安徽省人民政府办公厅[2019]173号《政府信息公开答复书》，证据二皖军转办[1999]01号文，证据三《售房协议书》，证据四《交房通知》，证据五《关于交纳登记费开同意收据说明》，证据六《国有住房出售收入专用票据》，证据七《中华人民共和国契税完税证》，以上证据共同证明人社厅与案涉房产无关，不是一审适格主体。省人社厅对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议；对证据二至七的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，小区的售房情况与本案无关。 二审期间，省人社厅向本院提交《书面说明》，陈述安徽省军队转业军官住房统建办公室系为解决转业干部住房成立的隶属于安徽省军队转业干部安置工作小组办公室的事业非法人机构，两者实际为同一机构、两块牌子。根据安徽省机构编制委员会关于印发《安徽省人民政府机构改革方案实施意见》的通知（皖编[2009]1号），原省人事厅和原劳动保障厅合并，设立省人社厅。根据《安徽省人民政府办公厅关于印发人力资源和社会保障厅主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（皖政办[2009]100号），省人社厅下设军官转业安置处，又称安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，安徽省军队转业军官住房统建办公室作为省人社厅直属事业单位暂时保留，原人事厅所属的国有资产转由现省人社厅管理。2018年底，根据《安徽省机构改革方案》，安徽省军队转业干部安置工作小组办公室人员及编制由省人社厅调整至安徽省退役军人事务厅。省人社厅同时提交了《安徽省人民政府机构改革方案实施意见》的通知（皖编[2009]1号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发人力资源和社会保障厅主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（皖政办[2009]100号）及安徽省军队转业军官住房统建办公室组织机构代码证复印件。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，张海启与原安徽省人事厅机关服务中心在2008年签订有《房屋租赁协议书》，2011年该协议到期后，双方虽未续签房屋租赁合同，但张海启仍然继续使用案涉房屋并支付租金，双方之间事实房屋租赁合同关系仍然存续。因原安徽省人事厅机关服务中心在2011年已经根据皖编办[2011]313号《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业单位机构编制调整的批复》文件的内容被撤销，故租赁合同关系项下的出租人权利义务应由省人社厅承继。因省人社厅未提供案涉房屋的建设工程规划许可证或准建手续，故双方之间的房屋租赁合同关系根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定应属无效，但张海启在实际使用案涉房屋期间仍应当支付相应的房屋占有使用费。同时合同无效的，张海启作为承租人应当向出租人省人社厅返还案涉房屋。张海启主张省人社厅非本案适格主体，但根据省人社厅二审陈述的安徽省军队转业干部安置工作小组办公室与省人社厅之间的关系及提交的相应文件，结合双方其他陈述、合同履行情况，省人社厅有权作为房屋租赁合同关系中的出租人向承租人张海启主张房屋占有使用费并返还案涉房屋，张海启上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，张海启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1588元，由张海启负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。