四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2675号 上诉人（原审被告）：邓春艳，女，1975年7月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德斌，四川元良律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市青羊区国投建设发展有限公司，住所地：四川省成都市青羊区广富路218号9栋1单元1层1号。 法定代表人：刘炳文，董事长。 委托诉讼代理人：陈红，四川鼎立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。 原审被告：邓永安，男，1949年8月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审被告：杨光素，女，1950年6月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审被告：阳某某，男，1996年7月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系邓春艳之子。 监护人：邓春艳，女，系阳某某之母。 上诉人邓春艳与被上诉人成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称青羊国投公司）、原审被告阳某某、原审被告邓永安、原审被告杨光素因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊独任审理了本案。本案现已审理终结。 邓春艳上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初751号民事判决，发回重审或改判；2.判令青羊国投公司承担本案一、二审的全部诉讼费。事实及理由：一、一审法院将邓春艳、阳某某、杨光素列为被告没有法律依据，三人未在合同上签名，非合同缔约人。二、一审认定《房屋购销合同》有效是错误的。1.案涉房屋是划拨土地，房屋转让必然涉及土地问题，《房屋购销合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，应当认定无效；2.案涉房屋共同共有人阳某某是未成年人，监护人为其母亲，青羊国投公司购买该房未得到阳某某及其监护人同意，违反了民法通则、未成年人保护法的强制性规定，也应认定无效；3.诉争房屋系邓春艳与邓永安、阳某某、杨光素共有，青羊国投公司与邓永安对房屋处分无效；4.一审认为原青羊开发公司有理由相信邓永安具有代理权的理由是错误的；5.《征地拆迁现房安置协议书》是青羊国土局对邓春艳、邓永安、阳某某、杨光素补偿安置，合同相对方是成都市国土局青羊分局，不等同于青羊国投公司，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十九条错误。三、青羊国投公司未尽到合理审查义务，对案涉房屋四人共有是知道的，对还未有产权证也是明知的，相信邓永安有代理权主观上有重大过错。四、青羊国投公司对鉴定意见未质证，一审判决违反法定程序。 青羊国投公司答辩认为，一、邓春艳以及阳某某、杨光素是本案适格的被告，《房屋购销合同》上虽然邓春艳以及阳某某、杨光素没有签字，但征地拆迁安置时，是由邓春艳的父亲邓永安代表的全体家庭成员与青羊国土局签订了拆迁安置合同，并且邓永安还补交了安置合同的相关款项，在这之后，邓永安与青羊国投公司签订了《房屋购销合同》，邓永安也领取了购房款，而且案涉房屋也是由案外人长期占用使用，邓永安的行为已经形成了表见代理，一审判决除了邓春艳上诉之外，邓永安、杨光素、阳某某均没有提出上诉，邓春艳以及阳某某、杨光素当然是本案的适格被告。二、《房屋购销合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，划拨土地的房屋转让只需履行划拨转出让手续，并缴纳土地出让金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，邓春艳认为应当无效不应当得到法院的支持。三、案涉房屋现在是登记在邓春艳以及邓永安、阳某某、杨光素四人的名下，但邓永安在与青羊国土局签订拆迁安置合同时，约定的是两套房屋，两套面积均为73.16平方米，邓永安支付了房屋面积补差款3792元，邓永安代表家庭人员签订安置协议并补交了房屋面积补差款，登记在谁的名下不能影响邓永安作为代理人有权进行处分的行为。四、青羊国投公司与邓永安签订《房屋购销合同》之后支付了合理对价，经过司法鉴定已经确定了邓永安所签署的领条以及现金支票存根上的签字均系邓永安签字捺印，青羊国投公司购买房屋属于善意，当时的未成年人阳某某的权益并没有受到侵犯。五、案涉房屋青羊国投公司又安置给了案外人，两套房屋是在同一小区，同一单元，邓春艳对3楼的房屋情形早已知晓从未提出异议，且在家庭内部已经达成了案涉房屋是邓永安和杨光素一套，5楼的房屋属于邓春艳母子的约定，邓春艳所说不清楚也没有认可的理由不能成立。请求二审法院驳回邓春艳的上诉请求，维持原判。 杨光素发表陈述意见称，杨光素出去旅游，青羊国投公司就把邓永安带去把房子卖了，杨光素回来以后坚决不同意，一直不同意卖房子，而且什么手续都没有。 邓永安未到庭，也未提交书面陈述意见。 青羊国投公司一审诉讼请求：1.判令邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素将成都市金辉路76.27平方米的房屋过户至青羊国投公司名下；2.判令邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素支付违约金10000元；3.判令本案诉讼费和其他费用由邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素承担。 一审法院审理查明，2007年4月2日，青羊国土分局与邓永安作为被征地拆迁安置对象签订《征地拆迁现房安置协议书》约定：1.青羊国土分局拆除邓永安的住宅，以现房安置的形式安置邓永安。2.拆除的住房内实住人口为邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素，青羊国土分局以金辉路（办证面积76.27平方米）和（办证面积76.27平方米）房屋安置邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素。 2007年6月19日，原青羊开发公司与邓永安签订《房屋购销合同》约定：1.邓永安现有金辉路房屋，经与原青羊开发公司协商后，同意以270758元的价格出售给原青羊开发公司；合同签订后，原青羊开发公司一次性支付邓永安260758元，剩余款项10000元待房屋产权过户后支付给邓永安。2.成交后，房屋一切权利全部转到原青羊开发公司名下，属原青羊开发公司所有。双方签字盖章生效后不得以任何方式推翻协议，违约方依法承担相应的法律责任及经济责任（违约金1万元）。3.《征地拆迁现房安置协议书》原件由邓永安保存，邓永安有义务协助原青羊开发公司办理该房屋的过户手续。 2007年7月14日，原青羊开发公司与杨玉华签订《房屋拆迁安置协议书》，约定原青羊开发公司拆除杨玉华房屋后，以金辉路的房屋对杨玉华进行安置。 2012年7月26日，案涉房屋取得产权证，载明邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素以共同共有的方式所有该房屋。 另查明，1.2009年6月11日，原青羊开发公司经登记更名为成都市青鑫置业有限公司。 2009年6月23日，成都市青羊区国有资产监督管理办公室作出《关于对区国投公司的批复》，同意青羊国投公司吸收合并青鑫公司。 2.阳某某系精神残疾人，残疾等级“贰级”；邓春艳与阳某某为母子关系；邓永安与杨光素为夫妻关系，邓春艳系其女。 3.苏坡街道办事处清波社区居民委员会、苏坡街道清波社区物业服务中心证明杨玉华在物业中心的交费记录自2007年7月起至2018年1月。温家发系杨玉华之子，李润香系温家发之妻，二人与杨玉华共同居住在案涉房屋。 4.邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素另案起诉青羊国投公司、杨玉华、温家发、李润香返还原物纠纷一案，要求青羊国投公司、杨玉华、温家发、李润香腾退返还案涉房屋，经一审法院立案，案号为（2018）川0105民初3220号。 一审审理中，（一）青羊国投公司提交了2007年6月21日的中国建设银行现金支票存根和载明邓永安收到原青羊开发公司支付的金辉路房屋购房款260758元的领条。拟证明《房屋购销合同》签订后，青羊国投公司已将总房款中除了留10000元作为尾款待房产证办理后支付外，其余260758元购房款全部支付给了邓永安。邓永安认为其并未在领条上签字，当时只收到了229000元（青羊国投公司支付了239000元，又让邓永安取了1万元交还，实际支付229000元）；邓永安提交了银行账户明细，载明2007年6月21日邓永安现金存款239010元，对此予以佐证。青羊国投公司认为支付给260758元系以现金支票的方式支付，邓永安完全可以将其中239010元存入银行，并不能证明邓永安只收到239010元。邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素向一审法院申请了对现金支票存根上邓永安签名，及领条上邓永安签名捺印的真实性进行鉴定。经四川旭日司法鉴定中心鉴定后，出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为“出票日期为‘2007年6月21日’的《中国建设银行现金支票存根》‘附加信息’处、落款时间为‘二〇〇七年六月二十一日’的《领条》‘领款人’处‘鄧永安’前面字迹是邓永安本人所签”。邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素认为鉴定结论并不等于邓永安实际收到260758元购房款，也不等于邓春艳、阳某某、杨光素收到该款项。青羊国投公司认为鉴定结论证明邓永安领取了260758元购房款，且因为拆迁安置本就以户为单位，与邓永安作为被安置人的身份互相印证，因此邓永安签订《房屋购销合同》和收取款项的行为构成表见代理。（二）青羊国投公司提交了《房屋出租协议》和另一套安置5楼房屋的房产证，拟证明当时另一套安置的5楼房屋由邓春艳实际控制处置并长期将房屋出租，并于2017年8月19日变更为邓春艳单独所有，即当时安置的2套房屋，按家庭内部分配，由邓春艳及阳某某获得5楼房屋，邓永安和杨光素获得案涉房屋。邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素认可该组证据的真实性，但不认可青羊国投公司的证明目的，认为证据与本案无关。（三）邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素认为案涉房屋的房产证于2012年办理，并经过公示，当时青羊国投公司并未主张权利要求办理过户，现在已经超过诉讼时效。 一审法院认为，诉讼时效是适用于债权请求权，而本案当事人所主张的办理房屋所有权变更登记属于物权请求权，不适用诉讼时效制度，邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素的诉讼时效抗辩不能成立。 对于《房屋购销合同》的法律效力。一审法院认为，《征地拆迁现房安置协议书》所显示原被拆迁房屋的户主系邓永安，且邓永安作为杨光素之夫、邓春艳之父、阳某某外公，该三人亦因邓永安的原房屋被拆迁而享有被安置权益，原青羊开发公司有理由相信邓永安具有代理权。邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素主张《房屋购销合同》系在邓永安被胁迫和欺骗的情形下签订，但并未举证证明。因此，《房屋购销合同》应系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 现金支票存根和《领条》经鉴定均系邓永安签署，该证据证明原青羊开发公司按约定向邓永安支付了260758元首付款；房屋并未过户给原青羊开发公司，因此原青羊开发公司未支付1万元尾款亦符合约定，原青羊开发公司不存在违约行为。而邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素在取得案涉房屋房产证后，拒绝履行办理房屋过户的义务，其行为构成违约，应当办理案涉房屋过户和承担违约责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素于判决发生法律效力之日起十日内协助成都市青羊区国投建设发展有限公司办理成都市青羊区金辉路房屋不动产登记变更手续至成都市青羊区国投建设发展有限公司名下；二、邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素于判决发生法律效力之日起十日内向成都市青羊区国投建设发展有限公司支付违约金10000元。如果邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，减半收取25元，鉴定费6900元，合计6925元，由邓春艳、阳某某、邓永安、杨光素负担。 二审中邓春艳提交了阳某某的出院证明7页、案外人书写的《证明》三份、《房屋购销合同》、一审庭审笔录、一审法院（2011）青羊民初字第3543号民事判决书一份。证明阳某某是精神分裂症患者，是无民事行为能力人，法律上没有认定谁是阳某某的监护人，邓春艳还没有作为阳某某的监护人；邓春艳从2001年起一直没有和父母杨光素、邓永安居住在一起，不知道房屋买卖的事情；邓永安一直没有持有《房屋购销合同》；一审中青羊国投公司没有到庭对鉴定意见质证，是法官自审自记，一审法院（2011）青羊民初字第3543号民事判决书认定征地安置的467号房屋是四人共同共有人。 青羊国投公司质证认为，对阳某某的出院证明的三性、《证明》均不认可，与本案没有关联性，也不能达到邓春艳的证明目的；征地拆迁安置协议书真实性认可，有邓永安的签字，一审对鉴定发表了质证意见，是认可鉴定意见的；对民事判决书真实性认可，该判决书也可以证明3楼的房屋是邓永安夫妇的，5楼是邓春艳和她儿子的，正好证明了家庭成员内部已经有了明确的划分。 对阳某某的出院证明、《房屋购销合同》、一审庭审笔录、一审法院（2011）青羊民初字第3543号民事判决书的真实性、合法性本院予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。对案外人书写的《证明》三份，因不符合《最高人民法院关于民事证据的若干规定》的规定，本院不予确认。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 二审另查明，2007年7月14日案外人杨玉华入住案涉房屋。二审审理中杨光素陈述邓永安2007年向杨光素告知案涉房屋已出售，邓春艳陈述2011年知道案涉房屋已出售。 本院认为，邓春艳认为案涉《房屋购销合同》无效，其理由是违反法律法规的强制性规定、邓永安侵害了房屋共有人的权利。本院认为，认定合同无效，必须符合合同法第五十二条规定的情形，该条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条已作明确界定，即合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，违反效力性强制性规定是发生损害国家或社会共同利益的行为。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均是为保护、开发土地资源，合理利用土地，保护耕地制定的规定，属管理性规定，邓春艳以此认为合同无效的理由不成立。对于邓春艳认为邓永安出售房屋的行为侵害邓春艳、阳某某等共有人权利的问题，邓春艳、阳某某等共有人可以主张侵权人进行赔偿的方式解决，亦不属于合同无效的情形。对于邓春艳认为成都市国土局青羊分局不等同于青羊国投公司，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十九条错误的问题，因青羊国投公司已经通过改制吸收合并原青羊开发公司更名后的青鑫公司，其认为主体错误的理由不成立。对于邓春艳提出“青羊国投公司对鉴定意见未质证，一审判决违反法定程序”的问题，二审中青羊国投公司已明确其一审已对证据质证，其认为一审程序违法的理由亦不成立。 综上，邓春艳的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由邓春艳负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年四月二十九日 书记员 杨珍梅