陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书（2019）陕0602民初7362号原告：安磊，男，汉族，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：中国工商银行股份有限公司延安分行（以下简称延安工行）。住所地：陕西省延安市宝塔区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2934。负责人：叶昭辉，该行行长。委托诉讼代理人：徐春宁，该行法律顾问。原告安磊与被告延安工行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安磊，被告延安工行委托诉讼代理人徐春宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告从2019年4月1日起至被告完全交回房屋的租赁费。截止2019年11月1日暂计558600元。2、依法判令被告支付原告合同约定的违约金349700元。3、依法判令被告恢复原告房屋东面隔墙原结构及给排水、电、暖的独立使用功能，并恢复地下室原使用功能。4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月26日原告与被告分别签订《房屋租赁合同变更协议》和《房屋结构变更补充协议》，约定期限至2019年3月31日止。依照合同“交纳时间每一年前两个月，按年一次交纳租金”的约定，2019年2月21日原告给被告发送《租赁费催缴通知》，因被告未按惯例30日前向原告明确答复续租或者交房，故原告同时要求被告尽快决断，但仍未见音讯。无奈之下，2019年4月2日原告再次给被告发出通知，若被告不续租，立即交房。2019年4月8日被告才回复，告知原告预计4月20日前搬迁。4月11日原告再次给被告发出《告知函》，要求被告按合同条款履行职责，不得肆意侵占滞留。2019年4月20日被告腾空房屋，但房屋至今未恢复原貌。如隔墙未按合同约定恢复原结构，原有给排水、电、暖都已经拆除，致使房屋无独立使用功能。更为严重的是被告在未给原告安磊告知的情况下私自将原告约20平米的地下室填埋，给原告造成巨大损失。现诉至法院，请求依法维护当事人的合法权益。被告延安工行辩称，原告主体不适格，2015年5月26日马艳梅授权安磊代表自己与被告商谈房屋租赁事宜，授权委托书中约定委托人安磊与被告延安工行签署的一切租赁文件，其均予以承担。很明确，马艳梅的授权仅限于2015年5月26日签订房屋租赁合同事宜，被告接到的法院诉讼资料中，并没有相关授权诉讼的文件，因此安磊作为原告不适格。被告已经按照诚实守信的原则付清了四年的房租，并按照约定搬离了房屋，不应该再支付租赁费。原告要求被告支付558600元租赁费的请求没有事实和法律依据。2008年3月1日原告和原出租人左林忠签订了房屋租赁合同，约定西边142.5㎡房屋租期从2008年3月1日至2019年3月31日止，约定东边142.5㎡房屋租期从2009年1月1日至2019年3月31日止，期限分别为11年和10年，后因左林忠于2014年将房屋卖于安磊和马艳梅，并于2015年5月13日给被告发送《房屋租赁变更通知函》，要求2015年后续房屋租赁事宜与新的房屋所有权人签订，2015年5月26日马艳梅授权安磊代表自己与被告商谈所属142.5㎡房屋租赁事宜，授权委托书约定安磊与被告签订的一切租赁文件，其均予以承认。2015年5月26日左林忠、延安工行、安磊、马艳梅签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定原租赁面积不变、租赁期限不变，并约定2015年4月1日起至2019年3月31日止的租赁费与新房屋所有权人结算，房屋租赁费为每年669400元，4年租赁费2797600元，租金支付的时间为原告出具正式发票后，被告于1个月内支付4年租金，并约定原合同中甲方的权利和义务由原告承继。合同签订后，被告按照合同约定支付了4年的租赁费。虽然原合同和变更合同中均未规定合同到期前30日内承租人要告知是否续租事宜，但是2019年2月20日被告还是依据租赁行业习惯与原告当面进行了议价，因原告提出的租赁费价格太高，且每年的租赁费在原租赁价格的基础上净增了53.18万元，几乎增加了一倍，双方商谈未果。本着合作互赢的理念，2019年3月12日原告与被告再次商谈，但原告提出的价格为年租赁费100万元，且不含税，因价格过高，双方无法谈妥，同时原告要求被告在4月2日17点左右必须答复是否继续租赁。2019年4月2日被告决定与原告面谈不再续租，但原告告知被告自己在西安，无法与被告见面，被告遂于2019年4月2日下午17时10分通过电话告知原告不再继续租赁原告房屋，并且会尽快搬迁，在电话中，原告同意被告在尚未搬迁时继续使用房屋，同时原告也未限定具体日期，并且口头承诺不采取封堵门及不正当措施、不通过张贴宣传品、不通过自媒体等形式散播影响被告形象的负面行为。但2019年4月7日原告未遵守行业习惯，未履行告知义务，违反约定通过新浪微博向陕西省长反映“工商银行欺行霸市，租赁房屋到期不续租不搬离”的言论，给被告造成了非常严重的社会影响。由于原告违约，2019年4月8日被告以书面送达的方式向原告发送告知函，明确告知被告将在4月20日之前搬出，该告知函原告收悉，并在信封上签字接收。2019年4月20日被告搬离房屋，并恢复了原状，使房屋处于可以继续出租的状态。原告要求被告支付349700元违约金的请求不能成立。被告已经将房屋恢复了原状，房屋处于可以继续出租的状态，并且原告已经对外张贴出租广告。退一步讲，即使被告违约，也应以原告的实际损失为依据，违约金的标准应以合同法及其司法解释为准。合同法第114条规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，合同法司法解释二规定，违约金的数额不能高于违约损失的30%。20平米地下室被填埋是被告根据原合同约定，经原出租人左林忠同意所进行的营业场所装修，变更协议明确说明原租赁合同约定的合同权利义务全部由安磊承继，因此地下室填埋属于双方认可的行为，被告没有任何违约行为。基于上述事实，请求依法驳回原告所有的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告安磊所提交证据一《房屋租赁合同》、证据二《房屋租赁合同变更协议》、证据三《房屋结构变更补充协议》、证据四《租赁费催缴通知》、证据六《告知函》、证据八《证明》、证据九《证明》、证据十房产证复印件的真实性予以认定，对原告所提交证据五《通知》、证据七《告知函》不予认定。经审查，本院对被告延安工行所提交证据一《授权委托书》真实性予以认定，证明目的不予认定，对被告所提交证据二《房屋租赁合同》《房屋租赁合同变更协议》《民事起诉状》《告知函》真实性予以认定，证明目的不予认定。双方当事人对本院与马艳梅的调查笔录的真实性无异议，本院对该调查笔录的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2008年3月1日左林忠与被告延安工行签订《房屋租赁合同》（甲方左林忠，乙方延安工行），该合同第一条约定，“甲方同意将位于房产大厦一层门面房（285㎡）租赁给乙方作为营业场所”。上述285㎡门面房2014年4月21日已登记为两部分，其中一部分登记在安磊名下，坐落为宝塔区XX路XX花园XX房XX大厦XX层XX室，面积142.96㎡；另一部分登记在马艳梅名下，坐落为宝塔区XX路XX花园XX房XX大厦XX层XX室，面积142.96㎡。该合同第二条约定，“租赁期限：西边部分142.5㎡自2008年3月1日至2019年3月31日，租赁期限共11年整；东边部分142.5㎡自2009年1月1日至2019年3月31日，期限共10年”，该合同第三条约定，“租金及付款方法：每年租金为人民币伍拾伍万柒仟元。支付形式为银行转账。交纳时间为每一年前两个月，按年一次性交纳”，该合同第五条第三项约定，“租赁期间，未经甲方同意，乙方不得私自拆除，改造租赁物的结构”，2015年5月26日左林忠与被告延安工行、原告安磊签订《房屋租赁合同变更协议》，该合同约定，“根据房产管理有关法律法规，现因甲方将租赁乙方的位于房产大厦一层门面房285㎡出售给丙方安磊142.96㎡和马艳梅142.96㎡（马艳梅授权安磊全权办理租赁事宜），经三方充分协商，在平等、自愿的基础上，对原甲乙双方2008年3月1日订立的《房屋租赁合同》进行变更并订立本协议”，该合同第一条约定，“原《房屋租赁合同》约定的租赁面积不变，共同履行”，该合同第二条约定，“原《房屋租赁合同》约定的租赁期限不变，共同履行，即从2015年3月31日以前，租赁费与甲方结算（已结清），从2015年4月1日起至2019年3月31日止与丙方结算，期限四年”，该合同第三条约定，“对原合同第三条租金及付款方式进行变更：乙丙双方约定年租金为每年699400元，从2015年4月1日起至2019年3月31日止，共计4年，租金总计2797600元，租金支付时间变更为：在丙方出具正式发票后，一个月内由乙方一次性将四年租金支付给丙方”，该合同第四条约定，“原《房屋租赁合同》约定的甲方权利义务全部由丙方承接”。2015年5月26日原告安磊与被告延安工行签订《房屋结构变更补充协议》（该合同甲方为原告安磊，乙方为被告延安工行），该合同第1条约定，“乙方对房屋东面隔墙结构的改造不得破坏房屋安全性和稳定性（只可改造砖墙部分，不得改动混凝土剪刀墙与柱子）”，该合同第2条约定，“乙方在房屋东面隔墙结构改造施工时必须有甲方在现场监督指导”，该合同第3条约定，“乙方在东面隔墙改造施工过程中造成甲方房屋及其附属设施损坏的，甲方有权要求乙方全额赔偿损失”，该合同第4条约定，“原租赁合同终止或解除后，乙方必须在十日内恢复房屋东面隔墙原结构，超过十日赔偿甲方房屋年租金50%的违约金”，该合同第5条约定，“若涉及房屋其他结构改造应事先征得甲方同意，另行签署房屋结构改造补充协议，否则甲方有权立即解除合同并追究其法律责任”。本院认为，合同具有相对性，合同的相对性决定了合同权利义务的相对性。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权债务关系的合同，不以产生物权变动效果为目的，不要求出租人对房屋享有所有权为前提，故原告对案涉租赁物是否享有所有权不属于本案的审查范围。经审查，《房屋租赁合同变更协议》不违反我国法律、行政法规的强制性效力性规定，真实、合法、有效，本院予以确认。关于租期届满后原租赁合同是否继续有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租期届满后，原告对被告继续占有房屋已经提出异议，故被告在租期届满后继续占有租赁物无事实和法律依据。关于本案租赁物和租金的有关问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，可见被告负有返还租赁物的举证责任。根据合同意思自治的原则，当事人可以约定租赁物返还的方式，但本案当事人在合同中并未约定租赁物的返还方式。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项规定，“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。本案的租赁物系商铺，返还商铺时，承租人应当腾空并搬离商铺，将商铺交由出租人控制、管理。本案中，被告虽已腾空并搬离租赁物，但是被告并未向本院提供充足的证据证明其已将案涉租赁物交由原告控制、管理。截至目前，案涉租赁物防盗门遥控器仍在被告处，案涉租赁物目前仍处于被告实际控制的状态，被告提出，“按照约定搬离了房屋，不应该再支付租赁费”的抗辩理由不能成立。综上，被告应当向原告返还租赁物，并承担自2019年4月1日至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费。结合本案实际，被告每日承担房屋占有使用费1628.74元（699400元÷365天×85%）更为适宜。原告第三项诉讼请求即“依法判令被告恢复原告房屋东面隔墙原结构及给排水、电、暖的独立的使用功能，并恢复地下室原使用功能”，是否具体。恢复原状是通过修理或其他方法使财产在价值和使用价值上恢复到财产受损害前的状态。因原告提出的恢复原结构、恢复独立的使用功能、恢复原使用功能均不具体，故原告提起的第三项诉讼请求，本案不予审查。原告就案涉水、电、暖、地下室、东面隔墙的相关民事权益，可以另案诉讼。结合本院对原告提出的第三项诉讼请求的分析，原告提出被告支付原告合同约定的违约金349700元之诉请，亦可一并另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告中国工商银行股份有限公司延安分行于本判决生效之日起五日内向原告安磊返还案涉租赁物即宝塔区XX路XX花园XX房XX大厦XX层XX室、XX室。二、被告中国工商银行股份有限公司延安分行于本判决生效之日起五日内一次性支付原告安磊房屋占有使用费，自2019年4月1日起算至实际返还案涉租赁物之日止，按1628.74元/天为标准计算。三、驳回原告安磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13383元，原告安磊已预交，实际由被告中国工商银行股份有限公司延安分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                          审 判 长 石亚弟                         人民陪审员 姬文霞                         人民陪审员 白  宇                          二○二○年四月三日                           书 记 员 杜  瑞 1