黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8102民初183号原告（申请执行人）：王广友，男，1963年5月3日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。被告（案外人）：汪景新，男，1970年4月2日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：梁宏，黑龙江建三江律师事务所律师。被告（被执行人）：周海，男，1971年6月7日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。原告王广友与被告周海、汪景新申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王广友，被告汪景新及其委托诉讼代理人梁宏、被告周海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王广友向本院提出诉讼请求：一、请求撤销黑龙江省建三江人民法院（2019）黑8102执异112号执行裁定书；二、要求法院继续执行住宅楼，价值约120000元；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、汪景新与周海之间的关于房屋买卖合同是为了逃避债务而签订的，不是真实的买卖关系。汪景新与周海之间房屋买卖合同没有房款支付的银行流水证明，汪景新提供的水费、电费、供热费票据仍然是周海的名字，不足以证明二人之间房屋买卖后的房屋实际交付，也不能证明汪景新已经实际占有居住该住宅楼。二、住宅楼室七星农场整体拆迁政策经济适用房，七星农场整体拆迁文件不是5年内不能过户，是5年内不允许买卖。因此，汪景新与周海之间的房屋买卖合同室无效。三、住宅楼现在登记在周海名下，属于周海财产，应当予以执行，故提起诉讼。被告汪景新辩称，与周海的买卖行为合法有效。2018年1月12日，汪景新与周海自愿签订买卖协议，1月12日按周海指定的账户将房款全部转给周海，接收房屋后，对房屋进行了装修并且已经入住，有银行转账的凭证、购买水、电、供暖票据为凭。答辩人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。答辩人购买的房屋性质为整体搬迁住房，不属于经济适用住房性质，根据黑龙江省农垦建三江管理局办公室建垦局办文（2018）12号文件规定，整体搬迁住房参照经济适用住房相关政策执行，进行买卖的需要交纳土地出让金。被告周海辩称：我不是恶意转移财产，我的房子是2018年卖给汪景新的，2018年我曾还给王广友5000元钱，加上之前还款一共还了三万多，剩余欠款就没有一直偿还。原告王广友向本院提交以下证据：（2019）黑8102民初969号民事判决书、民事裁定书各一份、（2019）黑8102执议112号民事裁定书一份，证明：我与周海之间的债权债务合法；我提起执行异议之诉的依据。被告汪景新向本院提交以下证据：证据1.买卖合同一份、签订合同时卖房子照片2张。证明：汪景新和周海双方房屋买卖房子真实，不违反相关的法律规定。证据2.2018年1月13日中国农业银行交易明细两份、2019年11月15日李亮的证明一份、2018年1月13日周海收条一份。证明：被告汪景新已经将购房款一次性转给周海，周海给被告汪景新出具收据。证据3.2018年1月12日，周海与汪景新交接书一份、2019年11月27日，七星社区服务中心第二居民委证明一份。证明：被告汪景新已经实际入住购买房屋。证据4.2019年9月21日，供热费发票一份、2019年3月24日，水费一张、2018年12月-2019年9月微信转账缴纳的电费两张。证明：被告汪景新已经实际入住，按规定缴纳费用。证据5.2018年4月2日，黑龙江省农垦建三江管理局办公室建垦局办（2018）12号文件，证明：七星农场整体搬迁住宅不属于经济适用性住房。证据6.建三江房权证局直字第××号房屋所有权人是于清东，房屋坐落于层××号。证明：××号房产证没有注明经济适用住房划拨土地，所以，不属于经济适用性住房。被告周海未提交证据。汪景新、周海对王广友提交的本院的裁判文书的真实性没有异议，本院予以确认。周海对证据的真实性及证明的问题均无异议。王广友对汪景新提交的证据1、2真实性有异议，认为是后补的材料。本院认为，银行转账记录显示转账时间为2018年1月13日，且王广友没有证据证明其他证据为后补的证据，结合转账记录，本院对该证据予以确认。对证据3、4真实性没有异议，但认为不能证明汪景新已经实际入住，本院对该证据的真实性予以确认。对证据5建三江管理局办公室建垦局办（2018）12号文件经与相关部门核实，予以确认。对证据6的真实性及证明的问题无异议，予以确认。根据双方提交的证据及庭审笔录，认定案件事实如下：2011年前后，周海原居住在七星农场三十七队，因七星农场实施撤队并区，进行整体搬迁，周海获得该案涉房屋，至今未办理产权登记手续。2018年1月12日，周海与汪景新签订房屋买卖合同，合同约定周海将其坐落于七星农垦社区室，建筑面积68.86平方米的房屋出售给汪景新，合同约定价款为160000元。合同并约定了其他条款，当日双方办理了交接。同年1月13日汪景新将房款转给周海指定的李亮账户，由周海出具收据。接收房屋后，汪景新对房屋进行了装修并且已经入住。2019年4月2日，王广友因与周海发生民间借贷纠纷，诉至本院，本院于2019年4月12日作出（2019）黑8102民初969号民事裁定，裁定查封本案争议的房屋。2019年6月3日作出（2019）黑8102民初969号民事判决，判决周海偿还王广友借款100000元及利息174000元。案件进入执行程序后，案外人汪景新对本院执行涉案房屋提出异议。2019年12月25日本院对汪景新的异议申请作出（2019）黑8102执异112号民事裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，王广友不服提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为汪景新是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案涉房屋于2019年4月12日查封，汪景新与周海签订《房屋买卖合同》时间是2018年1月12日。本案案涉房屋被查封前，签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方同日对房屋进行了交接，汪景新居住期间并缴纳了水电等费用，说明周海于2018年1月12日将案涉房屋交付，汪景新即对房屋具有事实上的管理和支配权。王广友虽对供暖费证据提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，且交纳采暖费只是补强证明占有房屋主张的事实，并不直接影响占有事实的认定。双方交接后次日，汪景新将全部房款通过银行转账方式转到周海指定的银行账户，汪景新已支付全部价款。汪景新在签订房屋买卖合同前曾到房屋登记机关询问房屋办理过户事宜，因答复不能办理，故未办理产权过户登记手续，且合同中亦约定该房屋需甲方先办理房产证，以后办理房产证过户时甲方需给乙方出具相关手续的约定。说明汪景新提出了过户的积极行为，非因买受人自身原因未办理过户登记。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告王广友的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告王广友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  丁立昌审判员  皮继清审判员  刘忠臣二〇二〇年四月二十日书记员  董记华