陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异123号案外人：吴迪夫，男，汉族，1991年9月6日出生，住陕西省西安市未央区。代理人：童浩，陕西观瀚律师事务所律师。代理人：徐晓峰，陕西观瀚律师事务所律师。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12801-1）。案外人吴迪夫对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人吴迪夫提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人吴迪夫称：其父亲吴健于2003年10月14日认购中登公司开发售卖的位于西安市××区长××中××大厦·紫荆公寓28Ａ房屋。后案外人吴迪夫与中登公司于2004年11月4日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：433366），约定案外人吴迪夫购买中登公司售卖的位于西安市××区长××中××大厦××室房产，建筑面积195.77平方米，总房款为524272元；该合同于2014年11月5日在西安市国土资源和房屋管理局登记备案。截至2006年4月3日，案外人吴迪夫已向中登公司缴纳全部房款、契税、大修基金、不动产登记费用、天然气初始安装费用、闭路电视安装费用等，并由中登公司开具陕西省西安市销售不动产统一发票。中登公司于2004年交房后，案外人吴迪夫实际入住该房屋至今，且该房屋是案外人吴迪夫唯一住房。中登公司于2013年4月11日取得案外人吴迪夫所购房产的不动产权证书，已具备办理案外人吴迪夫所购买房产过户登记的条件。但因中登公司自身原因造成案外人吴迪夫所购房产被本院于2016年6月16日查封，至今无法办理该房产的过户手续。综上，案外人吴迪夫就所购房产在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、全部缴清房款及相关费用并已实际占有使用，其未办理过户登记并非自身原因造成，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时该房屋系案外人吴迪夫唯一住房，也完全符合上述规定的二十九条规定。故案外人吴迪夫为维护自身合法权益，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出异议申请，恳请本院立即裁定中止对该执行标的的执行。申请执行人永联公司辩称：案外人吴迪夫对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但本案案外人吴迪夫所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定，案外人排除强制执行权利需符合一定条件，案外人吴迪夫所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益。案外人吴迪夫所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。案外人吴迪夫提供房款票据仅为手写收据复印件，并无相应银行流水等相互印证，并不能证明其已经向被执行人中登公司支付了购房款。案外人吴迪夫的购房合同中也明确注明本案涉案房屋用途为公寓写字，属于商业性质，并非住宅。根据案外人吴迪夫提供西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知被执行人中登公司为涉案房屋所有人，并于2013办理了权属登记，同时在2014年、2016年多次将涉案房屋对外抵押并进行登记备案，说明涉案房屋早在2013年就满足办理房屋产权登记的条件，但案外人吴迪夫并未有任何要求中登公司为其办理相关登记手续的行为。因此，涉案房屋未及时办理登记系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。案外人吴迪夫在签订涉案房屋的购买合同后直至现在，并无要求中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人吴迪夫对于房屋未及时登记也有一定的过错。本案中申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人吴迪夫与被执行人中登公司的过错，而使永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人吴迪夫不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未做答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年5月26日，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12801-1）。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，他项权利种类为抵押，债权额1800万以及3000万，不动产登记证明号2014031794号，2016034586号，抵押登记时间2014年3月20日及2016年3月31日。案外人吴迪夫为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.中登公司与吴健签订的《诚意登记认定房意向书》，中登公司与吴迪夫签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171，合同登记号433366）；2.西安中登物业有限公司出具情况说明、办理户籍证明、西安市住房情况查询结果证明；3.西安市销售不动产统一发票（号码000××××0115），中登公司出具编号为008894号收据，编号为0890916号、0790520号、0890974号收据；4.陕西七彩实业有限公司《中登大厦28F-A吴健先生装修预算清单》、《装饰工程合同》、收条2份；5.编号为0980895号、0980884号、0857869号、0025065号、0898032号、0025078号、0298382号、0856604号、1759725号、1759731号、0005523号、1935625号、0857896号、0857816号、7450543号、7067411号、0195854号、7951742号、0007720号、00139396号、0083451号、0052854号、0029839号、0035070号、0021737号、0034733号、0033691号、0002100号、0023452号、0022100号、0061482号、0006202号、0005563号、0136707号、0115778号、0149746号、0111114号、0120133号、0102223号、0111082号、0111256号、0111113号、0147847号、0081183号、0136012号、0112863号、0068374号、0013219号、0123472号、0082069号、0081962号、0051812号、0105351号、0123410号、0051658号、2251637号、0051876号、1759801号、3905428号的收据，编号为40821675号，53283822号陕西省增值税普通发票，水电用户卡、智能燃气表用户IC卡、用户卡正反面照片，西安市天然气总公司出具号码为00345716号，00263509号、0023903号的天然气销售普通发票，西安秦华天然气有限公司出具的号码为00473851号、01010506号、01435749号、00370088号、01740925号天然气销售普通发票，西安秦华天然气有限公司出具的编号为1972024号、6928371号、8154834号、0695731号、0358955号、0369684号气费收据，西安中登物业有限公司（中登大厦）物业收款收据、中联国际家居博览中心编号为5014479号售货凭证、向左向右窗帘布艺店出具的编号为0727842号收款收据，编号为0000542号现代大明宫家居城店订货单、编号为0140443、0039668的大明宫建材家居城订货单，编号为0000802号的送货单，西安锐杰家居有限公司家具销售收款凭证，广州星晖建筑材料有限公司橱柜销售协议书，编号为0003707的史密斯热水器免费安装卡，西安市国美电器有限公司开具的号码为00418952号、00279410号、00279411号普通发票，编号为0001923号，0002986号、1995594号收款收据，编号为0562731号日立产品（调试/安装）工作单，号码为03655471号陕西省西安市商业零售普通发票，房屋照片3张；6.西安市不动产登记簿。以上证据均为复印件。永联公司为反驳案外人异议申请，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-4号执行裁定书；4.（2015）陕证经字第000804号公证书；5.（2015）陕证证字第280号执行证书；6.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有《房产抵押典当合同》、《西安市不动产登记簿》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人吴迪夫是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人吴迪夫主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已经支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2014年3月20日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人吴迪夫主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人吴迪夫的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮