广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初632号 原告（反诉被告）：广西玉林玉柴物业管理有限公司，住所地：玉林市玉柴新城，统一社会信用代码：91450900735159725R。 法定代表人：覃东海 委托代理人：王俪蓉，该公司员工。 被告（反诉原告）：张佐薇，1974年1月26日出生，住玉林市玉州区。 原告（反诉被告）广西玉林玉柴物业管理有限公司（以下简称玉柴物业公司）诉被告（反诉原告）张佐薇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告玉柴物业公司的委托代理人王俪蓉，被告张佐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉柴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业费2406元（分两段计算：自2017年1月1日起至2017年12月31日止，共计12个月，按房屋建筑面积0.6元/月/平方米、面积160.4平方米计算，即0.6×160.4×12=1154.88元；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，共计12个月，按房屋建筑面积0.65元/月/平方米、面积160.4平方米计算，即0.65×160.4×12=1251.12元）。2、请求依法判令被告向原告支付垃圾处理费168元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止，共计24个月，按7元/户/月计算，即24×7=168元）。3、请求依法判令被告向原告支付违约金1761.19元（从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金，自2019年1月1日起暂计至2019年8月31日止，共计244天，以2406元为基数，即2406×3‰×244=1761.19元，此后的费用计至被告清偿费用之日止）。4、请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月17日，原告与东华小区业主委员会签订《玉柴东华小区物业服务合同》，约定：原告对东华小区提供物业管理服务；合同期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费为：2017年：按房屋建筑面积0.6元/月/平方米计收；2018年：按房屋建筑面积0.65元/月/平方米计收生活服务垃圾按市政相关政策收取；包括但不限于水、电、燃气、通信、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向东华小区业主委员会、业主、物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由原告向委托单位收取相应的手续费，东华小区业主委员会、业主、物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；东华小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。被告为东华小区17-1-301号房的业主，其房屋建筑面积为160.4平方米。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应履行向原告交纳物业费的义务。但自2017年1月1日起至2018年12月31日止，被告一直未交纳物业费。经原告多次催告，被告仍不交纳，严重侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了：1、《营业执照》；2、《资质证书》；3、《玉柴东华小区物业服务合同》；4、《玉林市人民政府办公室关于印发玉林市城市生活垃圾处理费征收办法的通知》及委托书；5、《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》。 被告张佐薇辩称，原告违反物价局文件抬高物业费。按照玉林市物价局【玉市价（2012）54号】批示东华小区物业费标准，东华小区是0.43元/月/平方米，上下浮动不超过10%。如果按照这个计算，物业费收取的最高标准为0.43×1.1=0.47元/月/平方米，现在原告主张2017年收费标准为0.6元/月/平方米，2018年为0.65元/月/平方米，明显高出了收费标准。2.依据《物业管理条例》等相关文件规定，杂物房不应收取物业费。3、对垃圾处理费168元无异议；4、因原告胁迫被告如果不交物业费就停水停电，2016年还非法收取130元IC卡费用，被告才暂时不交物业费，原告主张违约金缺乏依据，被告不同意赔偿。被告提供以下证据佐证：1、物价局文件；2、东华小区17-1-301号房及杂物房的房产权属证。 反诉原告张佐薇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决反诉被告对反诉原告实行的停水行为给反诉原告造成的名誉和经济损害，消除影响，赔礼道歉，赔偿100元；2、请求依法判决反诉被告返还非法收取的汽车出入证费用130元；3、请求依法判决反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：玉柴物业公司于2018年12月20日下午，在反诉原告按时缴纳水电费的前提下，未通知反诉原告，私自对被告实行停水行为，此违法行为不是为反诉原告提供物业服务，而是严重侵犯反诉原告合法生存权益，造成了反诉原告的经济损失和精神损失，违反了物业服务的职责和宗旨。根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应当供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，无权擅自中断对业主供水、供电。根据《民法通则》第134条的规定，如果物业管理公司采取停水、停电的行为，其承担民事责任的方式是停止侵害、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉。书面证据，录音证据已经提交给法院。2、根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》第十八条，实行小区出入证管理的，建设开发单位应当按实际入住人数或一定的数量为业主免费配置出入证（含IC卡等）。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十条物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：（4）收取未经价格主管部门核准的费用。综上所述，反诉被告非法收取的汽车出入证费用，强行切断反诉原告的自来水源，严重侵害反诉原告的合法权益。反诉原告提供以下证据佐证：1、两份录音；2、书面证明；3、银行卡交易明细；4、收款凭证。 反诉被告玉柴物业公司辩称，一、反诉原告提供的录音证据不具备真实性、关联性、合法性。具体原因如下：该录音中所提及的物业公司并不能证实是反诉被告，且没有相关证据证明录音中与反诉原告对话的是反诉被告的员工。因此，反诉被告认为，该录音不具备证据的三性，不应作为认定本案事实的依据。二、反诉原告提供的《证明》不具备真实性、关联性。具体原因如下：该《证明》只有证明人梁雁的书面陈述，没有其他证据佐证存在堵塞和修复行为，而且该证明也不能证明系反诉被告实施了堵塞行为。综上两点，反诉原告的第一项反诉请求不能成立。三、对于反诉原告的第二项请求，反诉被告向法庭提供照片，说明反诉被告委托玉林市中安电子科技有限公司安装门禁系统并向其购买门禁通行卡，且反诉被告当时已在小区公示门禁通行卡领卡流程及《关于门禁通行卡工本费说明》。照片中也显示了《关于门禁通行卡工本费说明》由玉林市中安电子科技有限公司出示，明确表述了：我公司提供的门禁通行卡工本费为：摩托车、电动车IC卡：15元/张，汽车远距离感应卡：65元/张。因此，反诉被告收取反诉原告两张汽车远距离感应卡工本费130元有理有据，并无不妥。至于反诉原告所依据的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》第十八条只适用建设单位，不适用反诉被告。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告提供以下证据佐证：照片一张。 经审理，本院确认以下法律事实：原告广西玉林玉柴物业管理有限公司是具有独立法人资格的物业管理服务企业，二级资质，成立日期为2002年1月15日，营业期限为长期。2017年1月17日，玉柴东华小区业主委员会与原告签订《玉柴英华小区物业服务合同》，双方约定：合同期限从2017年1月1日至2018年12月31日止。物业服务费：2017年按房屋建筑面积0.6元/月/平方米计收；2018年按房屋建筑面积0.65元/月/平方米计收，东华小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰。生活垃圾处理费由原告根据玉政办发〔2007〕155号文件及玉林市环境卫生管理处的委托按每户每月7元收取。被告张佐薇是位于玉柴东华小区中的白马山庄17幢301号房及301号杂物房的业主，301号房及杂物房均有权属证明，301号房的建筑面积是135.06平方米，杂物房的面积是24.64平方米。原告多次向被告追索2017年1月至2018年12月的物业费、生活垃圾处理费，未果后诉至本院。 另查明，玉林市物价局和玉林市住房和城乡规划建设委员会在2012年5月28日出具的《关于梦境佳园住宅小区物业服务收费项目及标准的批复》中第一项：“。东华、英华住宅小区物业服务收费基准价0.43元/月/平方米。”、第四项：“由全体业主或业主大会选聘的物业管理企业进行物业管理的服务收费和非住宅区的物业服务收费实行市场调节价。”2018年12月20日，玉柴物业公司的工作人员故意堵塞张佐薇一户的水管，张佐薇因维修花去100元。2016年6月2日，玉柴物业公司向张佐薇收取门禁系统卡费130元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与玉柴东华小区业主委员会签订《玉柴东华小区物业服务合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，对原告和被告都具有约束力，双方应遵照履行。原告按照合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交纳费用义务。被告自2017年1月1日至2018年12月31日共24个月没有支付物业服务费、给原告，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业费2406元（2017年度：0.6×160.4×12=1154.88元；2018年度：0.65×160.4×12=1251.12元；1154.88+1251.12）的请求合理合法，本院予以支持。被告对于原告主张的垃圾处理费168元无异议，故本院依法支持原告的该项主张。关于违约金，虽然合同约定每逾期一日按应交物业费的3‰计算，但是该计算标准过高，本院酌情支持按应交物业费2406元的月利率2%计算，即从2019年1月1日起至交清之日止，按照月利率2%计算。被告辩称原告违反物价局文件抬高物业费，但根据《物业服务收费管理办法》第七条第二款：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第六条：“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。”的规定，玉林市物价局和玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的《关于梦境佳园住宅小区物业服务收费项目及标准的批复》中第四项：“由全体业主或业主大会选聘的物业管理企业进行物业管理的服务收费和非住宅区的物业服务收费实行市场调节价”，玉柴东华小区包括白马山庄，原告与东华小区业主委员会签订物业服务合同，明确收费标准，可见白马山庄住宅小区的物业服务收费实行的是市场调节价，符合上述法律规定及上述批复第四项的要求，因此原告依据物业服务合同进行收费，合法合理。被告的上述辩称意见，理由不足，本院依法不予采信。被告还辩称杂物房不应收取物业服务费，但根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第十五条的规定：“物业服务收费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。”涉案杂物房经由房地产行政主管部门登记确权认定建筑面积25.34平方米,应当依法计收物业服务费,张佐薇的上述抗辩理由不成立,本院依法不予采信。 关于张佐薇的反诉请求，根据张佐薇提供的录音、维修人员梁雁的书面证明，足以证实2018年12月20日玉柴物业公司的工作人员故意堵塞张佐薇一户的进水管，张佐薇因此花去疏通费100元。张佐薇要求玉柴物业公司赔偿该100元，合法合理，本院予以支持。玉柴物业公司故意堵塞水管导致停水，确实侵犯了张佐薇的合法用水权益，但不存在侮辱、诽谤，损害张佐薇名誉的行为，张佐薇反诉要求玉柴物业公司消除影响，赔礼道歉，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于汽车出入证费用（汽车远距离感应卡费）130元，玉柴物业公司购进玉林市中安电子科技有限公司的门禁系统安装到玉柴白马山庄后，向张佐薇收取汽车远距离感应卡费，是合法合理的行为。2019年起玉柴物业公司撤出玉柴白马山庄，并拆除该门禁系统，感应卡属个人消耗品，张佐薇反诉要求退还卡费，理由不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第二款，《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、本诉被告张佐薇支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2406元、生活垃圾处理费168元给本诉原告广西玉林玉柴物业管理有限公司； 二、本诉被告张佐薇支付违约金（计算方式：以物业服务费2406元为基数，从2019年1月1日起至清偿之日止，按照月利率2%计算）给本诉原告广西玉林玉柴物业管理有限公司； 三、反诉被告广西玉林玉柴物业管理有限公司赔偿反诉原告张佐薇水管疏通费100元； 四、驳回反诉原告张佐薇的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由本诉被告张佐薇负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由反诉原告张佐薇负担25元，反诉被告广西玉林玉柴物业管理有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄 双 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  文晓丹