河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1676号上诉人（原审原告）：郭建顺，男，1967年9月11日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志民，男，1979年2月22日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李娟，河南中丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建方，男，1966年7月15日生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审被告）：李庆云，女，1969年8月22日生，汉族，住安阳市北关区。上诉人郭建顺因与被上诉人李志民、李建方、李庆云申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市北关区人民法院作出的（2019）豫0503民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭建顺上诉请求:一、依法撤销安阳市北关区人民法院作出的（2019）豫0503民初772号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求;或者发回一审法院重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实与理由:一、一审判决认定李建方与李志民签订的房屋买卖合同有效错误。1、房屋买卖合同违背法律强制性规定。依据《城市房地产管理办法》第三十八条相关规定:（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(六）未依法登记领取权属证书的不能转让。本案中，时至今日,李建方、李庆云持有的仅仅是安阳市房产管理局备案的《商品房预售合同》,而非不动产权属证书,因此该房屋不得转让。同时,李建方转让房屋也没有经过李庆云书面同意,因此,李建方转让行为违反上述法律强制性规定，转让行为违法,合同无效，李志民不能获得涉案房屋取得实体权利。2、房屋转让双方恶意串通,合同依法无效。首先,涉案房屋位于安阳市华富世家秀水苑,建成于2014年，至2016年底，该地房屋价格已至每平方6000元左右,且李建方已完成涉案房屋装饰，价值大增,故转让双方以4700元将装修全新的房屋连同家具电器打包出售,明显低于市场价格,存在恶意串通情形,依法应认定无效。其次，转让双方收付款的行为也不符合常理。3、合同转让双方以合法手段掩盖非法目的,合同依法无效。二、一审判决认定李志民向李建方交付房款的事实不清和李志民在查封前实际居住该房屋的事实不清。1、李志民向王茂松、贾红关转款的事实不清。李志民2017年2月20日将30万元转入贾红关账户,将22万元转入王茂松账户，2月21日又将7万元转入王茂松账户，李建方出具手写收条一张。李建方在未收到2月21日转账情况下出具收条完全不符合常理，且据李志民陈述，转账到贾红关是因为贾红关持有涉案房产销售合同等手续,但李志民无法提交转入贾红关账户后的资金流向及用途。至于转入王茂松账户钱款事实，因李志民对王茂松和贾红关收到钱款后的资金去向均无证据证明,贾红关和王茂松也未出庭作证，不能认定该款项是购房款。2、李志民在查封前实际居住涉案房屋的事实不清。涉案房屋被查封前,上诉人多次到涉案房屋地点找寻李建方,发现涉案房屋门上全是灰尘,毫无居住迹象，且法院工作人员也多次上门送达文书时无人，充分证明查封前涉案房屋无人居住。三、一审判决适用法律错误,该案事实不符合排除执行的条件，被上诉人李志民显然不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件。被上诉人李志民辩称，一、答辩人购买李建方名下该案涉房屋,与李建方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示,该合同合法有效。《城市房地产管理法》第38条的规定只是管理性规定,并不是效力性、强制性规定,不能据此认定合同无效。李建方与李庆云已于2006年离婚,案涉房屋是李建方2012年5月28日购买,是李建方离婚后购买,与李庆云无关，其将房屋卖于李志民无需经李庆云同意。二、李志民购买李建方的房屋根本不存在恶意串通。李志民购买李建方的房屋是经安阳市置家房地产中介服务有限公司居间介绍,购买的是二手房,房屋装修过很正常,并非原告所称装修全新,家电齐全。且依照当时二手房买卖价格，每平米4700元的房价并不低,属于正常二手房交易价格范围,答辩人不存在恶意。三、李建方在2017年2月28日就将房屋交接给李志民,而李志民也已实际居住,李志民在与李建方协商无果的情况下于2017年8月5日就已将物业费、水电费、燃气费垫付,这些行为均发生在法院查封房屋前。答辩人认为自己拿到房屋钥匙,办理了物业的入住手续,就应当视为对该案涉房屋实际居住占有，对房屋的实际居住占有不应视为天天在屋内待着。四、应李建方要求,李志民在李建方及中介公司工作人员三方在场情况下将59万元的购房款转入贾红关、王茂松账户,李建方向李志民出具收款条,该付款行为有转账凭证及中介公司工作人员、贾红关、王茂松可以证明,付款行为真实合法。关于该款项问题,在李志民提起保全异议时,法院工作人员已向中介及贾红关、王茂松做过调查,可以证明该项转款就是李志民给李建方的购房款。五、由于《房屋买卖合同》为格式合同,该合同中关于付款方式的约定适用的是产权过户网签的情形,案涉房产不具备房产过户条件,无需将购房款交给房产管理中心。被上诉人李建方、李庆云未到庭，也未提交书面答辩意见。上诉人郭建顺向一审法院起诉请求:1、请求确认被告李建方与被告李志民之间签订的《房屋买卖合同》对执行不具有排除性；2、依法判决由原告郭建顺对被告李建方位于安阳市华富世家秀水苑20号楼2单元403号房产具有强制执行权利；3、诉讼费由被告李建方、李庆云、李志民承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，本案在申请人郭建顺申请诉前保全一案中，作出（2017）豫0503财保14号民事裁定，裁定查封了被申请人李建方、李庆云名下位于安阳市××世家××楼××单元××号房××套。2017年9月28日，原告郭建顺向法院提起诉讼。法院于2017年10月9日立案受理了原告郭建顺诉被告李建方、李庆云民间借贷纠纷一案。2018年3月6日，法院作出（2017）豫0503民初2222号民事判决，判决被告李建方、李庆云于本判决生效后十日内偿还原告郭建顺本金250000元及利息（利息自2017年9月28日起按照年利率6%计算至债务人清偿完毕之日止）。现该判决已经发生法律效力。被告李志民对法院（2017）豫0503财保14号民事裁定查封的房产提出书面异议，法院于2019年2月13日作出（2019）豫0503执异4号执行裁定，裁定中止对安阳市华富世家秀水苑20号楼2单元403号房产的执行。另查明，2012年5月28日，被告李建方与安阳新华富置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋，于2012年5月28日在房管部门办理备案登记，合同编号为（YS）00026069），并于2012年7月26日缴纳契税6735.94元。因安阳新华富置业有限公司未能提供规划核实意见书，案涉房产截止法庭辩论前不具备办理不动产产权证的条件。再查明，2017年2月15日，被告李志民（乙方）与被告李建方（甲方）在置家房地产中介服务有限公司的居间介绍下签订《安阳市置家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000043），该合同约定：第一条，甲方有位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋××套（以下简称该房），该房权属面积为137.3平方米，产权人李建方，共有权人无，现有手续：该房商品房预售合同、房款票据、维修基金、暖气初装费、契税票，该房系甲方家庭唯一住房，以上房屋状况系该房现有房权证登记记载信息，如有变动，以房屋登记机构新确认的房屋状况为准。乙方对该房屋基本状况已充分了解，自愿购买；第三条，该房屋成交价格为人民币（大写）陆拾伍万元（￥650000元），本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币壹万元整（￥10000元）〔定金直接冲抵房款〕。第四条、付款方式交房时间1、全款购买：乙方于该房产权过户网签当日将房款存放于房管局监管账户监管（办理公证委托当日付清房款）。待完成产权转移后由房管局监管账号直接放款到甲方账号。4、甲方于收到陆拾万元房款当日将该房屋交付于乙方，并结清交房前甲方发生的物业费、取暖费、卫生费、燃气费、水费、电费等该房各项费用，甲方不得故意破坏屋内设施。第十条、其他约定事项：此房为待证过户，乙方于2017年2月15日支付甲方购房定金壹万元整，剩余伍拾玖万元于2017年2月20日之前交付甲方，甲方结清之前该房所产生的各项费用，并将该房屋交于乙方（甲方应在收到陆拾万元房款当日起十日内将房屋两张大床及个人物品腾出），剩余最后伍万元房款乙方于该房办理出甲方产权证过户到乙方名下后一次性付清。2017年2月15日，被告李志民支付被告李建方定金10000元，被告李建方向被告李志民出具收到10000元的收到条一张。2017年2月20日，被告李建方向被告李志民出具收到条一张，该收到条载明“今收到李志民购买文峰区永明路与明福街交叉口西北角秀水苑商住小区20号楼2单元403购房款伍拾玖万元整（590000），转入王茂松（贰拾玖万）（290000），6217858000074366169，转入贾红关（叁拾万元整）（300000），6215688000005365108，李建方，身份证号：，2017.2.20”。同日，被告李志民将300000元转入贾红关的上述账户内，将220000元转入王茂松的上述账户内，2017年7月21日，将70000元转至王茂松的上述账户内。后被告李建方将涉案房屋交于被告李志民，因被告李建方一直拖欠物业费、水电费、燃气费，经双方多次协商，被告李志民于2017年8月5日代交了相关费用。被告李志民在涉案房屋居住至今。被告李志民提供安阳市置家房地产中介服务有限公司证明，证明被告李建方与被告李志民在2017年2月28日当天在该房屋进行交接，被告李志民于2017年8月5日将物业费、水电费、燃气费等共计5173.39元垫付。2017年12月28日，被告李志民向安阳市仲裁委员会申请仲裁。2018年3月19日，安阳市仲裁委员会作出（2017）安仲案字第420号裁决，裁决：一、申请人李志民与被申请人李建方于2017年2月15日签订的《安阳市置家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000043）合法有效；二、被申请人李建方在房屋具备办理过户手续后应积极协助申请人李志民办理房屋过户登记；三、本案仲裁费用15002元由被申请人承担，由于仲裁费已由申请人预交，故被申请人应向申请人给付。被告李志民已将剩余房款50000元交付法院。又查明，原告郭建顺提供法院向被告李建方送达保全裁定时的录像以及被告李志民居住之后的照片，证明在法院查封该房屋之前被告李志民并未在该房屋内实际居住。被告李志民认为该视频无原始载体无法核对其真实性，且视频资料中显示的均是屋外的情况，并不能证明被告李志民没有实际居住。一审法院认为，本案争议焦点是被告李志民对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告李志民与被告李建方签订的个人房屋买卖协议书，具备商品房买卖合同的主要内容，被告李建方已经按照约定收受购房款并出具房款收据，该协议书系双方当事人真实意思表示，并经安阳市仲裁委员会（2017）安仲案字第420号仲裁裁决予以确认，应为合法有效，应当认定为商品房买卖合同；被告李志民已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款交付法院，占有、使用涉案房屋至今，并于涉案房产查封之前缴纳物业费等费用，且非因被告李志民自身的原因未办理过户登记，故被告李志民对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告李建方与被告李志民之间签订的买卖合同约定资金存放于房管局监管账户监管，但该约定适用于产权过户网签的情形，而涉案房屋不具备办理产权过户的手续，故原告郭建顺称房款未按照合同约定汇入房产中心进行监管，被告李志民与被告李建方恶意串通的理由，法院不予采信。占有应理解为对不动产的管理和支配。对于房屋来说，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中被告李志民于2017年8月5日缴纳了物业费，形成了房屋的占有，原告郭建顺提供证据证明在查封之前被告李志民尚未入住，被告李志民不是合法占有的理由，法院不予采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告郭建顺的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告郭建顺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：1、中国银行交易流水转账明细，用于证明2017年2月20日、21日李志民向王茂松、贾红关转账情况；2、李建方与李庆云离婚复印件，用于证明该二人2006年4月11日办理离婚。上诉人认为：对证据一无异议，对证明目的不予认可，该证据只能证明2017年2月20、21日转给王茂松、贾红关59万，但是不能证明是向李建方支付的涉案房屋的房款；对证据二有异议，该证据是复印件，没有证据来源。且据我方了解二人办理离婚是为了规避生二胎带来的问题，不能证明李建方购买房产时处于离婚状态。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，上诉人郭建顺的上诉请求是否成立关键在于被上诉人李志民对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从双方签订的买卖合同来看，本案涉案房屋于2017年8月29日被查封，被上诉人李志民与李建方签订房屋买卖合同的时间为2017年2月15日，且双方签订的买卖合同是通过安阳市置家房地产中介服务有限公司居间介绍签订，又经过安阳市仲裁委员会裁决认定合同合法有效，可以认定李建方与李志民在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从涉案房屋的占有情况来看，根据安阳市置家房地产中介服务有限公司出具的证明，并结合被上诉人李志民交纳物业费、水电费、燃气费的情况，可以认定被上诉人李志民于2017年2月28日已合法占有涉案房屋。从房屋价款来看，根据被上诉人李建方出具的收到条、被上诉人李志民的银行转账记录，可能证实被上诉人李志民已支付购房款600000元，剩余50000元购房款被上诉人李志民也已按一审法院要求交付执行。从未办理过户登记的原因来看，从李志民与李建方签订房屋买卖合同至涉案房屋被查封，涉案房屋不具备办理过户登记的条件，未办理过户登记不是被上诉人李志民自身原因造成的。综合以上情形，可以认定被上诉人李志民提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人李志民对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对上诉人提出的李建方与李志民签订的房屋买卖合同不具有排除性并对涉案房屋进行强制执行的主张，本院不予支持。关于上诉人郭建顺提出的李建方与李志民恶意串通签订虚假买卖合同、以合法手段掩盖非法目的的意见，证据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人郭建顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人郭建顺负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年四月二十四日书记员 段韶聪