文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初36号原告（反诉被告）：衡阳中航地产有限公司，住所地衡阳市白沙洲工业园区工业大道1号。法定代表人：柴书弘，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄粮峰，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂婷，湖南恒诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王小春，女，1971年1月20日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：王顺，男，1982年10月3日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：庾瑞林，男，1970年1月21日出生，住湖南省衡阳县。原告（反诉被告）衡阳中航地产有限公司（以下简称中航公司）与被告（反诉原告）王小春商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中航公司的委托诉讼代理人黄粮峰，被告（反诉原告）王小春及其委托诉讼代理人王顺、庾瑞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中航公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认中航公司与王小春于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议等附件（合同编号：ＨＹ2018053758）已于2019年12月22日解除，并由中航公司单方办理网签备案注销手续和预告登记注销手续；2、判决王小春向中航公司支付违约金77345.2元；3、本案诉讼费用由王小春承担。庭审中，原告（反诉被告）中航公司变更第一项诉讼请求为：1、判决确认中航公司与王小春于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议等附件（合同编号：ＨＹ2018053758）已于2019年12月22日解除。事实和理由：2018年8月30日，中航公司与王小春签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件（合同编号：ＨＹ2018053758）。约定：王小春购买中航公司开发建设的位于衡阳市雁峰区房屋，该房屋面积为170.94平方米，房屋总价款为773452元，王小春应支付首付款163452元，余款610000元以银行按揭贷款的方式支付。根据合同附件十二补充协议第四条的约定，王小春应当在合同签订后90日支付购房余款610000元。但王小春在支付首付款163452元后，至今未向中航公司支付剩余购房款。根据补充协议第四条的约定，中航公司于2019年12月19日向王小春发出《解除通知书》（王小春于2019年12月22日签收）。中航公司为维护自身合法权益特向法院起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）王小春辩称：1、《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任（2）买受人应按总房款10%赔偿违约金的约定属于显失公平；2、《商品房买卖合同》附件五中对完全有可能影响王小春是否购房意向重要内容，即“银行按揭贷款如遭遇不确定因素为王小春责任”，未做具体提示说明，且中航公司将该条款刻意隐藏于合同附件，中航公司有消费欺诈嫌疑，王小春申请撤销《商品房买卖合同》附件五；3、双方未在主合同中对办理银行按揭遭遇不确定因素的责任进行约定，而合同附件五虽约定为王小春的责任，但该附件系格式条款，其内容不符合法律规定，法庭应依法不予采纳；综上所述，请求法院依法驳回中航公司的诉请。被告（反诉原告）王小春向本院提出反诉请求：1、判令中航公司返还已付购房款173452元及赔偿损失22768元（含按同期银行贷款利率计算至判决之日止的资金占用损失、误工费、差旅费等损失费用）；2、本案全部诉讼费用由中航公司承担。反诉事实和理由：2018年8月30日，王小春与中航公司签订了编号为ＨＹ2018053758号《衡阳市商品房买卖合同（现售）》，合同约定：买受人王小春购买的商品房位于衡阳市雁峰区，该房总价款为773452元，首付款为该房屋总价款的21%（计为162424.92元）。买受人王小春按出卖人中航公司要求支付了163452元首付款，并按出卖人要求提交了银行按揭贷款所需手续及费用。合同签订后，中航公司以王小春属城市户口为由，要求王小春再交10000元作为城市户口按揭房贷费用。2019年5月30日王小春支付了该笔费用后，中航公司又要求王小春在合同约定的购房首付款比例基础上提高10%的首付款才能成功办理按揭贷款，对此王小春不同意，也曾多次与中航公司协商退还已付房款，但中航公司要求王小春赔偿其损失，从而导致剩余房款支付未果。2019年11月25日，中航公司向王小春制发《律师函》，同年12月17日制发《解除商品房买卖合同通知书》。双方合同签订后，王小春已积极履行了前期首付款及协助办理按揭贷款相关义务，但中航公司却在合同外要王小春另交10000元，且拒不让王小春带回合同文本细阅，致使王小春无法看到合同中的格式条款，中航公司的上述行为严重侵害了王小春的合法权益，故中航公司要求王小春支付违约金的诉讼请求不能成立，《商品房买卖合同》及补充协议等附件中的格式条款应为无效条款，王小春为维护自身合法权益特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）中航公司辩称：1、根据双方签订合同约定，王小春负有支付购房款的义务，且也有自行办理按揭款的义务；2、王小春在答辩中陈述由中航公司办理按揭贷款没有事实依据，据中航公司了解，王小春没有办理按揭贷款的原因是王小春自己在银行有多笔消费贷，存在征信问题，导致银行没有审批，而造成无法办理按揭贷款，王小春作为购房人，应当自己考虑到购房条件，对购房行为作出一个慎重考虑；3、商品房买卖合同格式是住建局制定的，其条款内容是通过政府行政部门认可的，是合法、合理的，并不是中航公司单方制作。原告（反诉被告）中航公司围绕诉讼请求依法提交了中航公司企业信息、王小春身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄回单；被告（反诉原告）王小春为支持其反诉请求向本院提交了首付款购房款收据、购房定金收据、银行按揭贷款保险、其他开发商售房记录、置业计划书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的中航公司企业信息、王小春身份信息、《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄回单、首付款购房款收据、购房定金收据，本院予以确认并在卷佐证。中航公司提交的《商品房买卖合同》及附件，王小春对证据的真实性无异议，认为合同是她本人所签，对附件的异议与其答辩意见一致；本院经审查认为，王小春对合同系其本人签订并无异议，其所持异议系对证据证明内容、证明目的的认识存在争议，证据本身仍可作为认定本案事实的依据，故本院对该证据予以确认。王小春提交的银行按揭贷款保险，中航公司对证据的关联性提出异议，认为该证据与本案无关，证据只能证明王小春去了银行，提交了资料、缴纳了一些费用，至于有没有办理下来，与本案没有关系；本院经审查认为，王小春提交的保险单与本案无关，本院不予确认。王小春提交的其他开发商售房记录，中航公司对证据的三性及证明目的均提出异议，认为证据与本案无关，且也不是行业的统一规定和强制要求；本院经审查认为，王小春提交的上述证据系其与案外第三方的微信聊天记录，与本案不具有关联性，故本院对上述证据不予确认。王小春提交的置业计划书，中航公司对证据的关联性提出异议，认为该证据并不是本案涉案房屋的置业计划书，置业计划书仅仅是告诉购房人成本作为参考；本院经审查认为，王小春提交的置业计划书，并非涉案房屋的置业计划书，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，中航公司与王小春签订《衡阳市商品房买卖合同（现售）》（合同编号：ＨＹ2018053758），约定：1、买受人（王小春，下同）购买出卖人（中航公司，下同）开发的位于衡阳市雁峰区商品房；2、房屋建筑面积170.74平方米，单价为每平方米4530元，总价款为773452元；3、付款方式及期限约定为，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2018年8月30日前支付首期房价款163452元，余款610000元向中国农业银行申请贷款支付；4、交付时间和手续约定为，鉴于该商品房已具备本合同约定的第十条交付条件，双方同意对第十二条第（一）、（二）款做出符合实际情况的修订，实际交付时间为买受人全部房价款到账后，以出卖人发送的《交付使用通知书》中确定的交付日期为准；5、合同生效约定，本合同自双方签字或者盖章之日起生效。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五中约定，1、买受人选择银行（公积金）按揭方式购买本商品房的，买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅为协助，不负责为买受人代办按揭贷款手续，也不承担任何义务（包括通知义务），且不负有保证买受人成功办理按揭的责任；2、买受人选择银行（公积金）按揭方式购买本商品房的，应在本合同签订之日起7日内，将申请办理按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关费用；3、买受人申请银行（公积金）按揭的贷款年限、贷款利率和贷款额度，以银行（公积金管理中心）最终审批结果为准，并承担办理按揭手续的一切费用。合同还对逾期付款责任及逾期交房责任等事项进行了约定。合同签订前，王小春向中航公司交纳了10000元购房定金；合同签订当日，王小春向中航公司交纳了涉案房屋的首付款153452元。2019年5月30日，王小春再次向中航公司支付了涉案房屋的首付款10000元。因涉案房屋按揭贷款未办理成功，中航公司于2019年12月17日向王小春发出《解除商品房买卖合同通知书》，王小春于2019年12月22日签收。另查明，合同附件十二补充协议第十三条写明：“本补充协议自出卖人、买受人双方签字盖章之日起生效”。本院认为，中航公司与王小春签订的《衡阳市商品房买卖合同（现售）》（合同编号：HY2018053758）及合同附件一至附件十一系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案中，王小春采用银行按揭贷款的方式购买涉案商品房，双方约定向中国农业银行申请按揭贷款，因涉案房屋银行按揭贷款未办理成功，双方就后续款项如何支付也未达成一致意见，合同无法继续履行。中航公司要求解除双方签订的《衡阳市商品房买卖合同（现售）》及合同附件，向王小春发出解除通知，王小春签收了该通知书，且庭审中王小春亦明确表示同意解除合同，故本院对中航公司要求确认其与王小春签订的《衡阳市商品房买卖合同（现售）》（合同编号：HY2018053758）及合同附件一至附件十一已于2019年12月22日解除的诉请，以及王小春要求退还已支付购房款173452元的反诉请求予以支持；关于中航公司要求解除合同附件十二补充协议的诉请，因补充合同第十三条明确写明补充协议自双方签章后生效，而中航公司与王小春均未在补充协议上进行签章，该补充协议并未成立、生效，故本院对中航公司要求确认解除合同附件十二补充协议的诉请不予支持。关于本案违约责任的认定问题。本案中，因涉案房屋按揭贷款未办理成功导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，根据双方签订的合同附件五中的约定及商事交易习惯，本案按揭贷款应由王小春自行办理，中航公司仅为协助义务。对于王小春称合同附件五中的约定系格式条款的意见，本院认为，合同附件五中对于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定并未加重作为买受人王小春的义务，亦未减轻或者免除作为出卖人中航公司的责任，不属于格式条款，本案应属王小春违约。故王小春要求中航公司赔偿损失22768元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方签订的《衡阳市商品房买卖合同（现售）》及合同附件一至十一中并未对首付款以外的其他款项的支付时间进行明确约定，也未就因一方违约导致合同无法履行的违约责任进行明确约定，中航公司亦未向本院举证证明其因王小春违约遭受的具体损失数额，故中航公司要求王小春支付违约金77345.2元于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）衡阳中航地产有限公司与被告（反诉原告）王小春签订的《衡阳市商品房买卖合同（现售）》（合同编号：HY2018053758）及附件一至附件十一于2019年12月22日解除；二、原告（反诉被告）衡阳中航地产有限公司在本判决书生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王小春支付的购房款173452元；三、驳回原告（反诉被告）衡阳中航地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，反诉费2112元，合计2979元，由原告（反诉被告）衡阳中航地产有限公司负担1489.5元，由被告（反诉原告）王小春负担1489.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  谢 科二〇二〇年四月二十七日法官助理廖玉婷代理书记员  赵静岚            校对人：廖玉婷      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。