云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终274号上诉人（本诉被告、反诉原告）：曲靖雅源尚礼商贸有限公司。统一社会信用代码9153030009708713X2，住所位于云南省曲靖市麒麟区翠峰西路三元名城200幢1-3层S88-S89号。法定代表人：闫春宇，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：浦承欢，男，汉族，1973年3月4日生，住曲靖市麒麟区。系曲靖雅源尚礼商贸有限公司股东。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：马秋惠，女，回族，1961年11月2日生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：张健，男，汉族，1979年3月5日生，住云南省宣威市。系被上诉人马秋惠之表弟。上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司因与被上诉人马秋惠房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，征得当事人同意不开庭进行审理，上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司法定代表人闫春宇、委托诉讼代理人浦承欢，被上诉人马秋惠的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司上诉请求：1.改判麒麟区人民法院（2019）云0302民初5915号民事判决第二项，上诉人不应支付违约金5000元；2.改判麒麟区人民法院（2019）云0302民初5915号民事判决第三项，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一审法院认定事实有误。一审判决上诉人有二、三、四期房屋租金逾期支付，尚有第五期租金未履行支付义务，违反合同约定，属严重违约。第二、三、四期租金延迟支付，上诉人已和被上诉人达成谅解协议，第五期租金未付，系出租方未履行对房屋外部进行维修的义务，给上诉人造成的装修损失和经营损失，扣除未付的租金后尚有141409元，被上诉人应承担损失赔偿责任，上诉人不存在违约行为，不应支付违约金5000元。恳请二审依法改判。被上诉人马秋惠辩称：一、一审判决认定事实清楚。上诉人与被上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司签订的房屋租赁合同，清晰约定房屋交付后的装修及修缮由上诉人负责，因承租人原因致租赁房屋质量或内部设施损毁的维修费由承租人承担。上诉人应当清楚合同约定，并了解房屋现状后才签订了房屋租赁合同。一审法院根据该合同约定判决房屋的修缮义务应为承租方，认定事实清楚，符合法律规定。二、关于违约金的支付。上诉人未按合同履行义务，被上诉人多次催告无果，违约已经是既成事实，应当按照合同约定支付相应的违约金。双方在合同中约定房屋修缮义务由上诉人承担，被上诉人不存在违约，上诉人认为被上诉人违约的说法，明显与合同约定相悖。三、上诉人列举同排其他商铺的事例与本案并无关联性，双方签订的房屋租赁合同并无违反相关法律规定的情形，应当按照合同约定履行相应义务。马秋惠向一审法院起诉请求：由被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司向原告支付房屋租金117750元（2015年7月-2015年11月1日房租计7250元，2015年11月-2018年11月房租计93000元，2018年11月-2019年5月房租计17500元）；解除商铺租赁合同，由被告向原告支付违约金5000元，资金占用费按银行同期贷款利率计算；诉讼费由被告承担。庭审中放弃按银行同期贷款利率计算资金占用费的主张。曲靖雅源尚礼商贸有限公司向一审法院反诉请求：解除《商铺租赁合同》，由马秋惠赔偿装修损失107409元(商铺支付装修费用171854.4元，按租赁期限8年分摊装修费用，自2017年11月至2022年11月的装修损失为171854.4÷8×5＝107409元)以及2017年11月至2019年9月经营损失69000元，在减除一年租金35000元后，计损失额141409元。一审法院认定事实：2014年11月3日，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司与案外人欧阳玉俊签订曲靖市翠峰西路三元名城200幢1-3层Ｓ88号房屋（产权证号20××55）的《商铺租赁合同》，合同约定租赁期8年（2014年11月1日-2022年11月1日）；承租人如有将房屋擅自转租、转让、转借或拖欠租金累计达30天等情形的，出租人有权中止合同（终止合同）收回房屋，拖欠租金达30天的赔偿违约金5000元；按年于每年11月1日支付当年11月1日-次年10月31日的租金，第一期租金（2014年11月1日-2015年10月31日，以后以此类推）为21750元，第二、三期为29000元，第四、五期为35000元，第六、七、八期为38000元，如欠交租金满15天，自第十六天开始按每天1%支付滞纳金；房屋交付后承租方的装修及修缮，出租方概不负责，承租方不使用房屋后不得破坏已装修部分及房屋架构；物业费、水电费、维修费（因承租人原因导致租赁房屋质量或内部设施损毁）由承租人承担，使用房屋进行商业活动的电话、宽带、有线电视等由被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司承担；非因对方原因解除合同视为违约，违约方承担违约金1万元。合同签订后，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司于2014年11月3日向欧阳玉俊支付首年租金21750元及押金3000元。2015年7月23日，案外人欧阳玉俊（原房主）将本案争议的租赁房屋转让给原告马秋惠（变更后房屋所有权登记的产权证号为20××88）。房屋（商铺）所有权发生变更后，原、被告重新设立租赁合同关系，将被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司与欧阳玉俊所签订的《商铺租赁合同》权利、义务内容确定变更为由被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司及原告马秋惠分别享有和承担。2015年7月25日，案外人欧阳玉俊向被告收取的房屋押金3000元退还，由被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司向原告马秋惠支付，原告马秋惠收取了该押金3000元，同时原告马秋惠在案外人欧阳玉俊收取首年租金的收据上签字确认该笔租金的支付情况。2016年2月3日，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司以现金方式向原告马秋惠支付第二期商铺租金29000元，2017年5月19日，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司法定代表人闫春宇向刘建坤（房屋共同共有人）转账支付第三期租金29000元；2019年9月9日，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司法定代表人闫春宇向刘建坤转账支付第四期的租金35000元。2017年10月，原告马秋惠出租房屋出现渗水、漏水情况，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司于2018年9月9日、2019年9月9日以短信方式向原告马秋惠通知渗水、漏水情况并要求对房屋予以修缮，原告马秋惠对租赁房屋三楼屋顶出现渗水漏水情况未进行相应处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告马秋惠将其房屋出租被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司，所设立的租赁关系权利义务内容以被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司原与案外人欧阳玉俊签订的合同内容沿用，分别享有合同权利和承担合同义务。该租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止规定，故本案双方的租赁合同关系合法有效。被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司于2016年2月3日（应于2015年11月1日前）支付第二期租金29000元，2017年5月19日（应于2016年11月1日前）支付第三期租金29000元；2019年9月9日（应于2017年11月1日前）支付第四期的租金35000元。对应于2018年11月1日交付的2018年11月1日-2019年11月1日期间的租金未予支付。被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司对上述二、三、四期逾期交付，对第五期租金未履行交付义务。本案租赁合同关系中原告的基本权利是收取租金、义务是交付租赁物由被告使用收益。被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司取得了租赁物，对应支付租金义务有二、三、四期逾期支付，尚有第五期未履行支付义务，违反了合同约定，属严重的违约行为，被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司的违约行为成就了原告马秋惠主张按合同约定解除合同关系的条件，现原告马秋惠主张解除合同、支付尚欠租金及违约金的请求理由成立，予以支持。因双方当事人已在合同中约定，房屋交付后承租方的装修及修缮由被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司负责（出租方概不负责），同时约定因承租人原因导致租赁房屋质量或内部设施损毁的维修费由被告承担。根据双方约定内容，应认定房屋的修缮义务为被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司。被告曲靖雅源尚礼商贸有限公司的反诉请求理由不能成立，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告马秋惠与被告曲靖市雅源尚礼商贸有限公司的房屋租赁合同关系；二、由被告曲靖市雅源尚礼商贸有限公司向原告马秋惠返还曲靖市翠峰西路三元名城200幢1-3层Ｓ88号房屋（产权证号20××88），给付2018年11月1日-2019年5月1日的租金17500元，并支付违约金5000元。三、驳回被告曲靖市雅源尚礼商贸有限公司的反诉请求。案件受理费2756元，由原告马秋惠承担1644元，被告曲靖市雅源尚礼商贸有限公司承担1112元。反诉案件受理费1564元，由被告曲靖市雅源尚礼商贸有限公司承担。上述内容，限于本判决发生法律效力后十五日内履行。二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明：2015年7月25日，曲靖雅源尚礼商贸有限公司与马秋惠签订《商铺租赁合同变更协议》，约定：1.原出租方为欧阳玉俊（53222419630921512Ｘ）变更为马秋惠（身份证号码为5322241961××××××××）；2.甲方（马秋惠）出租的商铺产权证号由20××55变更为20××88；3.对原商铺租赁合同的内容无异议，原合同继续有效。另，一审判决中将“马秋惠”错写为“马秋慧”，经过对照公民身份证核实，应更正为“马秋惠”。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，被上诉人马秋惠购买取得诉争房屋的所有权后，与上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司达成协议，将原房主欧阳玉俊与曲靖雅源尚礼商贸有限公司签订《商铺租赁合同》约定的权利义务，转移给马秋惠享有和承担，被上诉人马秋惠与上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司之间形成新的房屋租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同、协议合法有效。曲靖雅源尚礼商贸有限公司占有、使用租赁房屋及取得收益，应当按照约定的期限足额向马秋惠支付租金。上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司对所欠租金数额无异议，主张“欠付第二、三、四期租金系征得被上诉人马秋惠同意而迟延支付、不支付第五期租金是因为马秋惠拒绝对出租房屋屋顶漏水问题进行维修。”被上诉人马秋惠对该事实主张不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人在《商铺租赁合同》第四条约定：“租赁期间房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；如果承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架。”该约定不损害国家、集体利益和第三人合法权益，亦不违背公序良俗，遵循当事人意思自治原则，应认定曲靖雅源尚礼商贸有限公司在租期内自愿承担租赁房屋的日常维修义务。因此，上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司以马秋惠未履行维修义务为由，逾期未支付租金，已构成违约。一审中，马秋惠起诉请求解除合同，曲靖雅源尚礼商贸有限公司反诉提出解除合同的诉讼请求，可认定双方当事人均有解除商铺租赁合同的意思表示，应确认商铺租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；对于欠付的房屋租金，曲靖雅源尚礼商贸有限公司应予以支付并承担逾期支付违约金。上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司提出反诉，请求由马秋惠赔偿装修损失及经营损失，所提供的证据不足以证明损失及计算数额客观真实，损失发生与合同解除存在必然因果关系，以及不能实现合同目的的过错可完全归责于被上诉人马秋惠。因此，曲靖雅源尚礼商贸有限公司主张由马秋惠赔偿装修损失及经营损失141409元，依据不充分，应承担举证不能的不利后果，一审法院判决驳回其反诉请求并无不当。综上所述，上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人曲靖雅源尚礼商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年四月三日书记员  陈 蔚