湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初361号 原告：株洲市优易经营管理有限公司。住所地为株洲市天元区珠江南路599号。 法定代表人：张伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人张松柏，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书）。 委托诉讼代理人佘健，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书）。 被告：袁中意，女，1991年10月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人王书文，湘潭县天易法律服务所法律服务工作者。代理权限为一般代理。 原告株洲市优易经营管理有限公司与被告袁中意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，法官助理陈勇协助审理，书记员唐梓馨担任法庭记录。原告株洲市优易经营管理有限公司委托诉讼代理人张松柏、佘健、被告袁中意委托诉讼代理人王书文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告株洲市优易经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金欠款本金人民币158,044.17元及违约金人民币17,346.31元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月，被告袁中意与原告签署《写字楼租赁合同》（以下简称“合同”）一份，租赁位于株洲神龙太阳城商业外圈第×写字楼第×层×单元物业用于公司经营场所。合同对租赁物业计租面积、租赁期限、标准租金、优惠租金、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约交付物业于被告经营使用，履约之初，被告亦能依约向原告缴付租金。自2019年3月底开始，被告因经营原因，未能按约继续缴付原告2019年第二季度租金，经原告多次催收联系未有效果。为维护自身合法权益，原告于2019年6月28日通过邮寄方式向被告送达书面《解除合同通知书》，双方租赁合同关系于2019年6月30日正式解除。依据《合同》约定，被告应按标准租金补缴自租期开始日期至2019年6月30日的租金本金158,044.17元并支付违约金17,346.31元。为维护原告合法权益，原告诉至本院。 被告袁中意辩称：1.原、被告的租赁合同实际于2019年3月份之前，双方已协商解除，且被告方的租赁费也交到了2019年3月底，所以被告方不存在欠原告方租赁费一事；2.根据合同约定，原告方应当退还被告方缴纳的租金保证金19,273.08元，装修押金7,193元，管理费保证金8,566.08元；3.原告方诉请中要求被告支付租金及违约金，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经审理查明：2018年3月28日，原告株洲市优易经营管理有限公司（出租人：甲方）与被告袁中意（承租人：乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，合同主要约定:甲方同意按合同约定的条件将位于株洲市天元区神龙太阳城商业外圈，（自编）第×写字楼第×层×单元物业（下称“本物业”）出租给乙方使用；物业计租面积共计267.69平方米。租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日；租金标准:2018年4月1日至2019年3月31日期间，每平米60元，月租金16061.40元（大写：壹万陆仟零陆拾壹元肆角整）；2019年4月1日至2020年3月31日期间，每平米64.8元，月租金17346.31元（大写：壹万柒仟叁佰肆拾陆元叁角壹分）；支付方式：支付方式按照三个月为一个计租期，每一个年度按自然季度分为四个计租期，乙方应于每个计租期结束前15日将下一计租期租金存入甲方指定的下述银行账户；首期租金及租赁保证金：自签订本协议起当日内，乙方向甲方支付首期租金48184.2元（大写：肆万捌仟壹佰捌拾肆元贰角整）、租赁保证金32122.8元（大写：叁万贰仟壹佰贰拾贰元捌角整）。合同提前终止或租赁届满后的处理：10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担违约责任。合同的变更、解除及违约责任：11.4甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。因乙方违约而至本合同解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于1个月租金同等金额的违约金。（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过30日的。11.6乙方未依协议约定或者法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于1个月租金同等金额的违约金。其他约定：15.1如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不在享有合同中的租金、培育期等一切优惠条款，乙方需自违约之日起五日内按照原标准（本合同第3.1条约定的租金标准）交纳及补足培育期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.2条约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。租金标准：2018年4月1日至2018年9月30日期间，每平米6元，月租金1606.14元（大写：壹仟陆佰零陆元壹角肆分），2018年10月1日至2019年3月31日期间，每平米36元，月租金9636.84元（大写：玖仟陆佰叁拾陆元捌角肆分），2019年4月1日至2019年3月31日期间，每平米36元，月租金9636.84元；租赁保证金19273.68元（大写：壹万玖仟贰佰柒拾叁元陆角捌分），预付首期租金28910.52元（大写：贰万捌仟玖佰壹拾元伍角贰分）；双方并就租赁物业的交付、甲方的权利和义务以及乙方的责任、保险、物业管理公司等进行了明确约定。其他约定：18.1乙方登记的合同双方通信地址为：湖南省湘潭县，若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。书面通知中的变更地址为新的通信地址。若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。原告优易经营管理公司的法定代表人张伟在合同上加盖了其印鉴及公司印章，合同上“乙方”一栏签有“袁中意”的名字并捺有手印。被告分三次（2018年4月9日、2018年10月24日、2019年1月21日），每次向原告支付租金28910.52元，合计支付租金86731.56元，并加盖了株洲市优易经营管理有限公司的发票专用章。之后，被告未再按合同约定缴纳租金，亦未与原告通过书面交接手续解除合同，原告于2020年6月28日向被告邮寄解除合同通知书，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，被告向原告缴纳了出租金保证金19,273.08元、装修押金7,193元、管理费保证金8,566.08元。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告工商登记信息、原告提供被告身份信息、租赁证明、写字楼租赁合同、写字楼铺位现状检查交接表、铺位面积确认书、租金缴费发票、解除合同通知书、证人证言、邮件交寄单等证据予以证明。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。审理争议焦点为：1.案涉合同解除时间是2019年3月还是2019年6月？2.本案合同履行中，被告是否存在违约行为？3.如果存在违约行为，原告诉请的被告欠缴租金与违约金是否有事实和法律依据？4.被告要求退还租金保证金19,273.08元，装修押金7,193元、管理费保证金8,566.08元是否有事实和法律依据？具体分析如下： 1、关于合同解除时间的确定。原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》系出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。被告辩称通过口头形式与原告协商于2019年3月解除合同，并称2019年4月2日将所租房屋钥匙交给原告物业管理人员。因合同约定乙方提前终止的解除合同方式为提前一个月向原告发出书面通知，并按约定承担违约责任，而被告未提供证据证明原、被告双方通过书面形式解除合同并办理交接手续，亦未提供证据证明原告承认或认可双方已经通过口头协商方式提前解除合同，所以对被告的2019年3月通过口头协商方式解除合同的辩称本院不予采信。因被告欠缴租金，原告已按照合同约定方式于2019年6月28日通过邮寄方式书面通知被告解除合同，故对原告所提出的2019年6月30日原、被告双方租赁合同关系解除的主张，本院予以支持。 2、关于欠缴租金及违约金。被告向原告分三次缴纳租金合计86,731.56元，按照合同约定，合同存续期间，按15.1条款租金标准计算，2018年4月1日至2018年9月30日，每月租金为1,606.14元，2018年10月1日至2020年3月31日，每月租金为9,636.84元，结合被告共缴纳租金金额，确定被告缴纳租金至2019年5月31日止，因原、被告双方约定按季度支付租金，故被告因未缴纳2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金而存在违约行为，按照双方约定合同解除及违约责任的约定，被告需自违约之日起五日内按照原标准缴纳及补足培育期及优惠期的所有租金差额，原告选择按照11.4条约定要求被告支付1个月租金同等金额的违约金，即应按照合同3.1原租金计算标准，2018年4月1日至2019年3月31日期间月租金16,061.4元，2019年4月1日至2020年3月31日期间月租金17,346.31元，计算2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金为244,775.73元（16,061.4元/月X12个月+17,346.31元/月X3个月），扣除被告已缴纳的租金86,731.56元，被告还应按照租赁合同约定向原告补交优惠期间的差额租金158,044.17元（244,775.73元-86,731.56元）；被告另行需向原告支付1个月租金同等金额的违约金17,346.31元，故对原告的主张予以支持。 3、关于保证金及押金。被告向原告缴纳了出租金保证金19,273.08元、装修押金7,193元、管理费保证金8,566.08元。因被告违约，根据双方约定出租金保证金19,273.08元不予退回。至于装修押金7,193元、管理费保证金8,566.08元与本案没有法律上的关系，本院在本案中不予处理。 综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告袁中意于本判决生效之日起十日内向原告株洲市优易经营管理有限公司支付租金158,044.17元，违约金17,346.31元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3,808元，减半收取计1,904元，由被告袁中意承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员 欧阳中伟 二〇二〇年四月十日 法官助理陈勇 书记员唐梓馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。