陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异126号案外人：闫新强，男，汉族，1974年9月6日出生，住陕西省西安市未央区。案外人：陈玉春，女，汉族，1973年9月29日出生，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10101-1）。案外人闫新强、陈玉春对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人闫新强、陈玉春提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人闫新强、陈玉春异议称：本院在执行永联公司和中登公司房产抵押典当合同经济纠纷一案中，查封的中登大厦B座1F-A室房屋，属其所有。2003年12月9日，王升堂与中登公司签订《诚意登记认定房意向书》，以单价2600元/平方米的价格，购买面积174.37平方米的中登大厦B座1F-A室房屋。签约当日采用一次性付款方式，全款交纳房款人民币453365元、契税13800元、产权登记费及天然气初装费和闭路电视费等3107元、房屋综合费用9996元，合计支付全部房款和费用共计500703元。其妻陈玉春以其和女儿闫越越名义于2014年3月25日至8月4日分次向王升堂支付总价款共计220万元用于购买上述房屋。于2016年1月17日签订《房屋转让合同》，并以该合同为依据，于2018年1月12日，由陈玉春与中登公司签订《商品房买卖合同》，受让王升堂对该房屋的一切权利。上述房屋已经实际交付，案外人闫新强已合法占有该房屋，案外人与妻子陈玉春、女儿闫越越合法使用至今。房屋未办理过户登记并非本人自身原因造成。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合法约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，恳请本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法裁定终止执行。申请执行人永联公司辩称：案外人闫新强、陈玉春对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但案外人闫新强与陈玉春所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条规定，案外人排除强制执行权利需满足一定条件。案外人闫新强、陈玉春与被执行人中登公司于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》，西安市于2006年开始对房屋买卖市场进行网签备案管理，案外人与被执行人签订的买卖合同并未经过网签备案，且其提供的合同为复印件，无法辨识，同时本案涉案房屋于2016年即被法院查封，案外人并未在查封之前与被执行人签订合法有效的买卖合同。案外人闫新强、陈玉春提供转款凭证收款人为王海霞，并不能证明其已经向被执行人中登公司支付了购房款。案外人提供购房合同、物业公司单方说明等证据并不能证明其已经在查封前已经合法占有涉案房屋。案外人闫新强、陈玉春并无证据证明涉案房屋为其所有的唯一住房。案外人闫新强、陈玉春在2018年即房屋买卖网签备案已经实行十多年的情况下与被执行人签订涉案房屋的购买合同，但并未要求进行网签备案，在情况如此反常的情况下案外人仍愿意与被执行人签订房屋买卖合同，足以证明其并未在购买房屋时尽到最基本的审慎义务，应该对其未尽的谨慎义务承担相应的风险。同时在其签订合同直至现在，并无要求中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人对于房屋未及时登记也有一定的过错。本案中申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人与被执行人中登公司的过错，而使永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未做答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年5月26日，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10101-1）。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，他项权利种类为抵押，债权额3500万，不动产登记证明号2015104710号，抵押登记时间2015年10月16日。案外人闫新强、陈玉春为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.房预（销）售证第2003131号西安市商品房预（销）售许可证；2.编号（2003）第2348号建设工程规划许可证；3.西安经济技术开发区建筑工程施工许可证；4.编号011040379号国有土地使用证；5.编号（2002）42号建设用地规划许可证；6.中登公司《致广大业主的公开信》；7.中登公司与王升堂签订的《诚意登记认定房意向书》，紫荆公寓认定表关于长实中登大厦B座公摊的内容和计算方法，中登大厦B座收费标准；8.编号0639424号、0639115号、0890964号、0790511号、0890906号、0690820号、0524203号、0524910号，0524628号收据；9.中国建设银行现金交款单1份，西安市商业银行现金交款单3份，明细分类账2份，王升堂预订房登记；10.王升堂与闫新强、闫越越《房屋转让合同》；11.2016年1月18日收条1份，王升堂、王海霞身份证复印件；12.2016年1月17日闫越越、闫新强出具收条；13.2014年2月10日交通银行个人（取款）回单1份，2014年5月7日交通银行个人（个人汇兑）回单1份，编号为1716109中国农业银行个人结算业务申请书1份，2014年7月4日中国农业银行个人结算业务申请但1份，2014年3月25日中国银行国内汇款付款通知单2份，编号08046673号，080466871号中国银行结算业务申请书2份；14.中登公司与陈玉春签订《商品房买卖协议》（编号B-1F-A）；15.中登公司开具的编号为0003366号、0003364号、0003365号、0003362号、0003363号收据5份；16.编号为02570548号、02570495号陕西增值税普通发票；17.西安秦华天然气有限公司编号0403686号，0695453号缴费水单2份，西安秦华天然气有限公司购气记录；18.西安中登物业有限公司（中登大厦）物业收款收据10份；19.西安中登物业有限公司出具编号为0104851号、0129098号、0002440号、0013123号、0002330号、0104935号收据6份；20.西安中登物业有限公司出具居住证明；21.案外人陈玉春、闫新强、闫越越居民户口登记簿及身份证复印件，闫强与陈玉春结婚证复印件。以上证据均为复印件。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-4号执行裁定书。上述事实有《房产抵押典当合同》、《西安市不动产登记簿》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人闫新强、陈玉春是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人闫新强、陈玉春主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已经支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2015年10月15日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人闫新强、陈玉春主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人闫新强、陈玉春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮