湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初9303号原告：王润辉，男，1970年8月17日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈威，湖南楚为律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳景娟，湖南楚为律师事务所律师。被告：吴朝辉，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省。第三人：李卫华，男，1980年9月3日出生，汉族，住湖南省。第三人：江必英，女，1977年11月21日出生，汉族，住湖南省。原告王润辉与被告吴朝辉、第三人李卫华、江必英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王润辉及其委托诉讼代理人陈威、被告吴朝辉到庭参加诉讼，第三人李卫华、江必英经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润辉向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于宁乡县宁房产证南田坪字第××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：宁乡法院在审理吴朝辉与李卫华、江必英民间借贷纠纷一案中，于2018年5月24日作出（2018）湘0124民初3128号民事裁定书，查封了第三人名下共同所有的房产证号为南田坪自第71××06号房屋，原告（案外人）于9月4日向宁乡法院对执行标的提出书面执行异议申请书。2019年11月3日，原告收到宁乡法院送到的（2019）湘0124执异82号执行裁定书驳回原告的异议，故诉至宁乡法院。根据原告向第三人支付购房款的时间来看，第三人将诉争房屋的转让给原告的时间应当在2017年9月前，虽然当时双方没有办理产权过户登记，但是原告依约于2017年9月7日至2018年1月18日分5次将双方约定的购房款通过银行转账的方式交付给第三人，第三人也于2018年1月向原告交付该房屋，原告实际占有该房屋至今。而法院对房屋的查封等保全措施却是在2018年5月，应当认定先卖后查封。根据《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，原告取得涉案房屋后，未登记但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产，原告以合理的对价取得本案诉争房屋是原告与第三人真实意思表示。因此根据《中华人民共和国土地管理法》及《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原被告之间房屋使用权转让的民事行为应当认定为依法有效，应当受法律保护。综上，原告提起诉讼。被告吴朝辉辩称，涉案房屋答辩人和第三人在2017年6月18日签订了抵押协议，法院作出了裁决，希望法院公正处理，继续对该房屋进行查封。第三人李卫华、江必英未到庭参加诉讼，未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。第三人李卫华、江必英未到庭参加诉讼，视为对举证、质证权利的放弃。原告王润辉向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证明，拟证明原告的主体身份；证据2、（2019）湘0124执异82号裁定书，拟证明原告向法院提交了书面执行异议，且法院以没有办理过户为由驳回异议的事实；证据3、房屋买卖合同，拟证明本案第三人将房屋卖给原告的事实；证据4、购房款收条及付款凭证，拟证明在法院查封前原告向本案第三人支付了购房款；证据5、房产证复印件，拟证明第三人于2018年1月将房屋及房产证交付给原告；证据6、衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406执异59号执行裁定书，拟证明相同事实的两个案件在中国境内两个法院作出了两个不同的裁定。都是已经全额支付购房款以及房屋已经实际交付给原告。被告吴朝辉向本院提交以下证据：（2018）湘0124民初3138号民事判决书、民事裁定书、（2019）湘0124执异82号裁定书、借条、借款抵押协议，拟证明被告有权对涉案房屋进行查封。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据4中的付款凭证及证据5的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信；被告对原告提交的证据6真实性、关联性无异议，但该证据与本案无关，本院不予采信；对原告提交的证据3、证据4中的收条，原告向本院提交了证据原件，本院对其真实性予以采信；对被告提交的证据，原告对（2019）湘0124执异82号裁定书以及（2018）湘0124民初3138号民事裁定书、民事判决书的真实性、关联性无异议，本院确认其真实性及关联性，对其合法性及证明目的应结合其他证据综合判断；对被告提交的借条及借款抵押协议，被告提交了证据原件，且内容在（2018）湘0124民初3138号民事判决书进行了确认，本院对予以采信。根据已确认的证据及庭审查明情况，本院确认如下案件事实：本院于2018年5月22日立案受理吴朝辉与李卫华、江必英民间借贷纠纷一案，于2018年5月24日做出（2018）湘0124民初3138号民事裁定书，查封李卫华、江必英名下共同所有的位于，房产证号为71××06、71××08的房屋，并于2018年7月6日作出（2018）湘0124民初3138号民事判决书，判决：李卫华、江必英在本判决生效后十日内偿还吴朝辉借款680?000元。另查，本院于2018年5月31日以（2018）湘0124执保462号协助执行通知书办理了该涉案房屋的查封登记。（2018）湘0124民初3138号民事判决书生效后，吴朝辉于2019年6月3日向本院提出执行申请，本院于2019年6月3日立案，后王润辉提出执行异议，认为其已于2017年9月支付了该房屋转让款，并补签了房屋买卖合同，系其先买房，而法院后查封，请求解除对上述房屋的查封。本院于2019年10月28日作出（2019）湘0124执异82号裁定，裁定：驳回王润辉的异议请求。王润辉不服，向本院提起诉讼。再查，2017年9月7日，王润辉向李卫华转账184?000元，2017年10月8日王润辉向李卫华转账55?700元，2017年10月2日王润辉向李卫华转账30?000元，2018年1月18日，王润辉向李卫华转账250?000元。2018年8月12日，李卫华、江必英（甲方）与王润辉（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将座落在坝塘镇西塘村（宁韶公路12公里处）的商品房（即本案查封房屋）出卖给乙方；房屋为宁韶线壹、贰空（三层）；甲方保证房屋合法、权属清楚；现房实际面积以丈量为准；房屋价格伍拾伍万元整小写550?000.00元。同日，李卫华、江必英向王润辉出具收据一份，内容为：“今收到王润辉现金购房款伍拾伍万元整（550?000元）收款人：李卫华、江必英2018.8.12”。2018年1月18日李卫华、江必英将涉案房屋房产证交付给王润辉，现该房屋由王润辉出租给案外人。王润辉在庭审中陈述，“（2018年元月份第三人将房产证交付后）当时这个房子是集体的，过不了户，当时也想将房子转卖给别人”。本院认为，本案的争议焦点为：原告对登记在第三人名下的房产提出异议，是否能够排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，原告对登记在第三人名下的案涉房产提出异议，必须同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，原告与第三人在人民法院查封之后才签订合法有效的房屋买卖合同，现有证据不足以证实原告在本院查封前原告向第三人支付的款项为购房款或双方在查封之前有达成房屋买卖的合意；根据原告庭审中的陈述，其明知该房屋不能过户而与第三人签订房屋买卖合同；故原告提出的异议无法同时满足前述四个条件，不足以排除人民法院的强制执行，故对原告的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王润辉的所有诉讼请求。案件受理费9300元，由原告王润辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢苗苗人民陪审员  罗万红人民陪审员  宁燕飞二〇二〇年四月二十九日书 记 员  彭璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。