黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初748号原告：梁斯楠，男，1991年3月23日出生，汉族，个体，户籍地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘德志，黑龙江江铭律师事务所律师。被告：侯延亭，男，1953年11月1日，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：于介屏（系被告儿媳），女，1987年4月29日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。原告梁斯楠与被告侯延亭租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁斯楠及委托诉讼代理人刘德志、被告侯延亭及委托诉讼代理人于介屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令被告返还10月零10天租金22388.9元；3、判令被告承担10200元违约金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于哈尔滨市××××小南沟的房产作厂房、库房使用。租期为2018年7月29日至2019年7月28日租期为1年。约定该年房屋租金为25000元，第二年起租金为26000元，后期租金不变。2019年7月26日被告妻子刘淑芹代收2019年7月29日至2020年7月28日租金26000元。2019年7月的一天，被告无故切断原告生产用电，经多次沟通才得以恢复供电。2019年9月5日，被告妻子到出租房内实施各种干扰正常生产经营行为，给原告造成经济损失。原告电话质询，被告侯延亭承认其切断水泵供电线路致使设备设施无法正常使用。此后被告仍不收敛，原告于9月18日在被告及其家人视频录像监视下进行搬离，故原告诉至法院。被告辩称，1、同意解除租赁合同，因原告未通知其自行搬离属于违约行为，租赁合同解除并支付其违约金；2、不同意退还租金，原告因自身原因损坏房屋和防水，其多次要求维修对方拒绝履行，此行为违反双方合同约定，对方应支付20%违约金且剩余租金不足以赔偿其维修费用；3、原告未经其同意私自搬走且违约金计算方式有错；4、其不负担诉讼费。原告在租赁期间对房屋进行损坏，房屋双体板因浸泡产生软化和腐蚀影响房屋承重，甚至造成板坍塌，且对一楼租赁方已造成损失，原告一直未维修并持续破坏。原告所说刘淑芹干扰其正常工作属于无中生有，是其行驶权利要求对方维修的正常行为，整个过程无任何影响对方经营的行为。对方生产过程中积水，水流入水泵，水泵因潮湿积水漏电被告为防止事故发生需进行维修，其对水泵断电不等同于断水，水持续供应且有视频为证证明原告在持续生产，无耽误对方生产行为，根据合同规定，造成房屋损坏的承租方应立即修复或经济赔偿，三个月置之不理导致地面防水全部破坏，对方在未告知被告的情况下自行搬离属逃避维修行为，更无权要求退回不足以赔偿维修金的剩余房费，原告租赁期间对被告设施损害包括一楼租户经济损失包括违约金核算共计46436元。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据A1、房屋租赁合同及供暖协议一份，证明原、被告就涉案房屋存在租赁关系。被告已收取第一年租金25000元，第二年租金26000元，约定房屋解除合同的应支付租金总额20%的违约金。经质证被告对证明问题有异议，认为房屋可以正常使用。证据A2、报警案件登记表一份，证明原、被告因房屋租赁过程中的使用问题产生纠纷，2019年8月25日原告通过报警处理此事。经质证被告均无异议。证据A3、视频证据一组，证明侯延亭将供水停止，无法正常使用租赁房屋，侯延亭配偶刘淑芹到租赁房屋内干扰正常使用，无奈原告于9月18日搬离并在搬离时将钥匙放在门上了。被告没有事先告知断泵是为了维修。经质证被告有异议，认为对方提供的视频恰恰证明了被告多次告知维修且已到达严重警告的地步，对方却依然不履行并进行辱骂；在视频中提到房费其正常交，房屋就可以随便使用，为自己损坏房屋提供不正当的理由；视频中原告母亲提到儿子孙子等威胁性话语；对方捏造证据被告严重质疑证据的真实与可靠，因为原告自己踢碎盆子而诬赖被告；以上证据只证明双方纠纷起因是原告不履行修缮义务，且无法证明被告干扰其生产；原告无证据证明被告收到钥匙，其不知对方搬家；水泵的作用是加速水的上流，水泵断电不等同于断水，水电原告一直可以持续使用。证据A4、图片一张，证明原告9月18日无奈从租赁房屋中搬离。经质证被告有异议，称其没有收到钥匙且此证据证明不了被告已签收。被告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据B1、房屋租赁合同一份，证明未经甲方书面同意拆改变动房屋结构或损害房屋甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿，直至弥补全部损失为止。经质证原告有异议，认为其没有损坏房屋，也没有改变结构。证据B2、照片12张，证明原告损坏其房屋且对一楼造成损失和影响。经质证原告有异议，认为1-5张照片是其房间，其他的不是；下水道不是原告损坏的，是被告在其不知情的情况下进屋砸碎的；被告把下水道砸坏之后让原告维修，原告找专业的公司做防水并且维修了，被告说不合格，被告破坏的东西不应该由其来维修；被告拉了电闸后原告报警了，警察协商后恢复了供电，送电之后被告又无理取闹，被告又报的警，协商后回家了。证据B3、视频证据，证明原告持续经营生产，被告没有耽误其生产。经质证原告有异议，称其有库存货，在搬家的时候被告已经在屋里录视频了，第二个视频是其搬家一半的时候屋里没有人，不知道被告怎么进的屋并且录了视频。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于哈尔滨市香坊区朝阳镇永胜村的房屋租赁给原告，租期1年，用途为厂房、库房。年租金25000元，第二年起每年租金26000元。原告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿。被告因不能提供约定的房屋而解除合同，应支付原告合同总租金20%的违约金，被告除按约定支付违约金外，还应对超出违约金外的损失进行赔偿；未经被告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，被告有权终止合同收回该房屋，原告应按照合同总租金的20%向被告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应负责赔偿，直至弥补全部损失为止。被告已收取两年租赁费51000元。现原告已经从租赁的房屋中搬出。2019年8月25日，原告与被告因租赁房屋发生纠纷，原告向哈尔滨市公安局香坊分局朝阳派出所报警。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告确认涉案房屋属于宅基地房屋，未取得建设工程规划许可证，亦无产权证，故就案涉房屋所订立的《房屋租赁合同》应属无效。关于租赁费用的问题。虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故现原告要求被告返还租赁费用的主张，根据原合同约定，2019年7月29日起的租金每月应为2166.67元。结合现有证据，原告应向被告支付自2019年7月29日至诉讼之日止房屋占有使用费，截止至2019年10月12日为5344.45元。关于违约金的问题。原告依据无效合同的条款要求被告支付违约金的请求，显然缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。对于被告的抗辩理由，因其未向法庭提供充分的证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告侯延亭于本判决生效之日起十五日内返还原告梁斯楠房屋租赁费20655.55元；二、驳回原告梁斯楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告梁斯楠负担149元，被告侯延亭负担158元与前款一并给付原告梁斯楠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  于海泳二〇二〇年四月三日法官助理白晶书记员郑琳