福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初964号 原告：黄冬梅，女，汉族，1964年1月30日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告黄冬梅与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄冬梅的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄冬梅向本院提出诉讼请求判令：1.碧桂园立即向黄冬梅支付逾期办理商品房权属登记违约金18600元；2.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2016年12月14日，黄冬梅与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定：黄冬梅向碧桂园购买位于三明市梅列区车位。双方对建筑面积、合同总价款、付款时间和方式均进行了约定。合同还约定，碧桂园应在2017年1月14日前向买受人交付商品房。如因碧桂园原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得商品房权属证书的，每逾期一天碧桂园应向黄冬梅支付违约金50元。合同签订后，黄冬梅依约支付了全部房款45200万元。碧桂园于2017年2月5日向黄冬梅交付了商品房，但直至2018年5月14日才通知黄冬梅办理房屋权属证书，已逾期372天，构成违约，应依法向黄冬梅支付违约金18600元。黄冬梅要求碧桂园承担违约责任，碧桂园无理拒绝，遂诉至法院。 碧桂园辩称，一、商品房买卖合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 二、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中黄冬梅主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）起满90日之次日起计算至涉讼房屋所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，黄冬梅主张的违约金过高，本案中黄冬梅并没有实际损失，请求根据公平原则和诚实信用原则予以调整。 本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，黄冬梅与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定黄冬梅向碧桂园购买位于三明市梅列区车位；购房总价款为45200元；碧桂园应于2017年1月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给黄冬梅使用；因碧桂园原因，黄冬梅未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向黄冬梅支付违约金50元。黄冬梅已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2017年2月5日将案涉商品房交付给黄冬梅使用。碧桂园于2018年5月14日书面通知黄冬梅办证。当事人双方对上述事实及案涉合同文本内容均无异议，本院予以确认。 对本案争议，本院作如下分析认定： 碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年1月14日前，实际交房实际为2017年2月5日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。黄冬梅与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致黄冬梅未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 碧桂园逾期履行合同义务的期间如何确定的问题 本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。据此，碧桂园应于交房日之次日起第91日开始向黄冬梅计付违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知黄冬梅办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。碧桂园于2018年5月14日书面通知黄冬梅领取办证所需资料，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知黄冬梅领取办证所需资料前一日为宜，即计算违约金的期间应从2017年5月7日起至2018年5月13日止（共372日）。 违约金是否过高，是否需要调整的问题 本院认为，违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定，属于过高，根据当事人请求，应予调整。根据案涉合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付人民币五十元计算。依照前述标准计算，碧桂园应向黄冬梅支付违约金达18600元，而案涉房屋（车位）总价为45200元，违约金的约定明显过高，依法应予以调整。案涉车位已经交付使用，未办理权属证书对其出让、抵押等处置产生了一定影响，但因此产生的实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由此，酌情按照违约事实发生时人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金较为合理。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致黄冬梅未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。据此，黄冬梅提出诉请，依据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄冬梅支付违约金2845元（45200×4.75÷365÷100×1.3×372） 二、驳回黄冬梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，因适用简易程序审理，减半收取133元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担25，由黄冬梅负担108元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。