杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初6120号 原告：孙昂，男，1991年9月29日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：孙云根，男，系原告孙昂之父。 委托诉讼代理人：李惠强，浙江融哲律师事务所律师。 被告：严一琪，女，1990年11月25日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李静，女，系被告严一琪之母。 原告孙昂为与被告严一琪房屋买卖合同纠纷一案于2019年11月7日诉至本院。本院受理后经诉前调解不成，于2019年12月16日正式立案，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告孙昂委托诉讼代理人孙云根、李惠强，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案原被告向本院申请庭外和解两个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年6月26日，原告父亲孙云根与杭州华邦房地产代理有限公司及被告签订房地产买卖居间协议，约定被告将其位于杭州市上城区.13平方米的房屋转让给孙云根，转让总价为1626500元。当日，孙云根向杭州华邦房地产代理有限公司支付购房意向金40000元。同年6月29日，原告根据父亲孙云根签订的房地产买卖居间协议，直接以自己名义与被告签订杭州市房屋转让合同，并进行网签备案。当日，孙云根向被告支付全部购房余款1586500元，双方共同办理了不动产权证变更手续，将不动产权证书登记权利人变更为原告孙昂，登记房屋建筑面积为64.13平方米。2017年10月底，原告在对案涉房屋进行装修时发现房屋面积与不动产权证登记面积不符，后发现缺少的面积是被隔壁102室房屋隔占。为此，原告起诉102室房主要求恢复原房屋结构，返还多占的面积。该案经一审、二审、再审均被驳回诉请。再审期间，原告委托杭州市房地产测绘公司进行更正测绘。经测绘，案涉101室房屋实际建筑面积应为60.22平方米，比登记面积少了3.91平方米。诉讼期间，原告也多次与被告协商，但未能得到明确答复。原告认为其与被告的房屋买卖合同关系依法成立，被告应按合同约定面积转让房屋。现被告转让房屋的面积与实际不符，且在签约前未告知原告。该行为属严重违约，原告有权要求被告退还原告因此多支付的购房款。原告因此诉至法院，诉讼请求为：1.被告退还原告购房款99168元；2.被告支付原告利息损失16282元（以99168元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准年利率4.9%，自2016年6月29日暂计至2019年11月4日，实际计算至履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称：1.本诉讼已超过法定期限。案涉房屋交易完成时间2016年6月29日，本案起诉状时间2019年11月7日，已超出三年法定期限，因此被告无需承担任何法律责任。2.按合同约定，案涉房屋价格是以“套”为单位交易的。合同并没有按面积乘以单价来确定出售价格，而且此房价低于当时的市场价格交易，因此不存在因面积而产生的赔偿。3.房产面积的缺少与被告没有因果关系。被告数年前二手买入此房，对面积有差错并不知情。被告从未更改过房子结构，也没有更改产权登记权证，没有违约，没有弄虚作假。原告没有证据证明被告有以上行为。产权登记的面积差错应该是房产有关部门的错误。因此，与被告没有因果关系。被告没有义务为他人的错误承担法律责任。4.原告在没有任何证据的情况下要求被告赔偿，严重影响被告的正常生活和工作，已造成被告精神伤害。综上，被告请求法院驳回原告的无理诉讼。 本院经审理查明，孙云根系本案原告孙昂的父亲。2016年6月26日，孙云根作为买受方（甲方）与杭州华邦房地产代理有限公司作为居间人（乙方）与被告作为出卖方（丙方）共同签订“房地产买卖居间协议”一份，约定甲方购买乙方提供居间服务的丙方所有的，面积64.13平方米，总房款1626500元，甲方于同日向乙方交付意向金40000元，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金，丙方与甲方在签署本协议后五天内签订正式房屋转让合同。同日，孙云根向杭州华邦房地产代理有限公司交付意向金40000元。 2016年6月29日，原告孙昂作为买方与被告作为卖方签订“杭州市房屋转让合同”一份，约定卖方转让房屋坐落于杭州市上城区，建筑面积64.13平方米，转让总价150万元，合同签订之日起一天内，买方一次性支付房款150万元，卖方将房屋交付给买方。同日，孙云根向严一琪支付款项1586500元，并另行向杭州华邦房地产代理有限公司支付了中介费。严一琪认可收到全部购房款1626500元。同日，孙昂取得前述房产的不动产权证书，权证上注明的房屋建筑面积为64.13平方米。 另查明，翁志亮与翁志荣系兄弟关系。2002年10月30日，翁志亮与杭州市房产管理局签订“公有住房买卖协议书”，约定翁志亮购入比胜庙巷11号2单元101室房产，建筑面积64.13平方米。后翁志亮于2002年12月将该房产转让给沈莹。沈莹于2012年6月将该房产转让给严一琪。1995年11月10日，翁志荣与杭州市房地产管理局签订“公有住房买卖协议书”，约定翁志荣购入比胜庙巷11号2单元102室房产，建筑面积36.77平方米。2015年翁志荣与其妻子胡月华将该房产转让给蒋小辰。 再查明，本院于2018年1月立案受理孙昂诉蒋小辰物权保护纠纷一案，案号为（2018）浙0102民初85号。孙昂在该案中诉请恢复双方产权证书标明的原分隔墙体。该案审理过程中，经本院发函，杭州市房地产交易产权登记管理中心向本院出具了“关于上城区比胜庙巷11号2单元101室和102室房屋事宜的复函”，载明：比胜庙巷11号2单元101室所有权人为孙昂，2单元102室所有权人为蒋小辰，该两套房屋原均为省出版总社承租的直管公房；经查上城区湖滨房管站存档的计分核租表，存在争议的卫生间属于2单元102室的公房承租范围；故该卫生间面积应计入2单元102室房屋建筑面积。本院于2018年7月判决驳回孙昂的诉讼请求。孙昂不服该一审判决提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，于2018年11月对该案作出（2018）浙01民终7506号民事判决书，认为孙昂主张权利所依据的产权证存在登记错误的情形，故孙昂基于错误登记的产权证主张权利，法院不予支持，判决驳回孙昂上诉，维持原判。孙昂不服上述判决，就该案向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院于2019年10月裁定驳回孙昂的再审申请。 2019年2月杭州市规划和自然资源局向孙云根就其反映的比胜庙巷11号2单元101室建筑面积错误的事项出具答复意见书，告知孙云根申请变更登记应当提交的材料，并告知应提供新的房产测绘成果证明房屋建筑面积有误。2019年8月2日，杭州市房地产测绘公司就比胜庙巷11号2单元101室、102室房产面积公示了测绘结果，载明101室摊后面积为60.22平方米，102室摊后面积为40.68平方米。 还查明，2019年6月，孙云根曾与严一琪父母通过电话沟通过所购房屋面积少以及与102室业主进行诉讼的事宜。 原告因向被告主张退还面积缺少部分的购房款而诉至法院。 以上查明的事实，有双方当事人陈述及居间协议、房屋转让合同、收据、银行凭证、不动产权证书、房产测绘信息、民事判决书、民事裁定书、复函、答复意见书、房屋产权信息查询记录、公有住房买卖协议书、笔录、录音光盘等证据材料在案佐证。 本院认为，原被告之间签订的房屋转让合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行。原告作为买受人有按约支付全部价款的义务，被告作为出卖人有按约交付所售房产的义务。根据本案查明事实，原告已支付了全部房款1626500元，而被告实际交付的比胜庙巷11号2单元101室房产建筑面积为60.22平方米，而非合同上载明的建筑面积64.13平方米。故应认定被告未完全履行合同义务，少交付了3.91平方米。现原告诉请被告退还购房款99168元，系按照其与被告之间实际履行的总价款1626500元按64.13平方米折算成房产单价，再按短少的3.91平方米计算得出，符合本案事实，依据充分，本院予以支持。关于被告提出本案已过诉讼时效的抗辩，本院认为，原告在与被告签订房屋转让合同进行房产交易的当时并不知情案涉房屋存在面积登记错误的情形，而是在通过与隔壁102室业主蒋小辰之间的诉讼过程中，以法院生效判决的形式才明确了101室与102室双方争议面积应计入102室房屋建筑面积，101室产权证存在登记错误的情形。故本案原告诉请的诉讼时效不应从原被告签订房产转让合同时起算，并未超出法定的诉讼时效期间。关于原告诉请被告支付以99168元为基数、按年利率4.9%自2016年6月29日起计算至实际退还购房款之日止的利息损失，本院认为，被告虽然在2016年6月29日即收到了全部交易款项，但鉴于被告当时对双方交易的房产面积登记错误并不知情，亦无过错，上述利息损失超出了被告订立合同当时预见到或应当预见到的可能造成的损失。故对于原告该项诉请本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告严一琪于本判决生效之日起十日内向原告孙昂退还购房款99168元； 二、驳回原告孙昂的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费2609元，减半收取1304.5元，由被告严一琪负担1139.5元，由原告孙昂负担165元。 原告孙昂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告严一琪于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年四月三日 书记员  何梦妤