上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8720号原告(反诉被告)：李娟，女，1985年4月21日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：彭朝辉，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾宇洁，男，1984年4月26日生，汉族，住上海市徐汇区。原告李娟与被告顾宇洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后于2019年8月1日就本、反诉公开开庭进行合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序于2020年3月23日再次公开开庭进行审理。原告李娟的委托诉讼代理人彭朝辉及被告顾宇洁两次均到庭参加诉讼。原告李娟的委托诉讼代理人马金株到庭参加了第一次庭审。审理中，依照原告申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失184,885元；3.判令被告赔偿原告家具家电损失149,413元；4.判令被告赔偿原告空置期租金损失42,000元；5.判令被告向原告支某垃圾清运费1,780元。事实和理由：2018年11月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区乐都路西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“讼争房屋”)出租给被告居住使用，租赁期限为一年(自2018年11月11日起至2019年11月10日止)，月租金3,500元。原告提供了沐浴器、空调、电视机、冰箱、洗衣机等家电供被告使用。讼争房屋于2013年竣工，在原告入住使用讼争房屋期间，从未发生任何检修或电气线路故障或异常。2018年12月29日12时33分许，讼争房屋发生火灾，后经消防人员到场扑救熄灭。火灾造成讼争房屋内的装饰装修、家电、生活用品等全部烧毁，并造成公共部位和毗邻住户不同程度受灾。2019年3月15日，上海市松江区消防支队作出《火灾事故认定书》确定本次火灾起火部位位于讼争房屋客厅东侧靠北区域处，起火原因可以排除因雷击、物质自燃、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能性，未发现放火证据，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物，并扩大成灾的可能。由于被告在讼争房屋客厅自行添置了插线板，且插线板上连有无线猫、路由器、电脑等电气设备，一直保持通电状态，外出时未及时切断电源，疏于对用电安全检查，未尽到安全用电注意义务，从而引发了此次火灾，给原告及毗邻住户造成了严重损失，故请求法院判如诉请。被告顾宇洁辩称：讼争房屋发生火灾后已无法居住，故同意解除合同，但引起讼争房屋火灾的原因是讼争房屋受潮电气短路引起的，不是被告违约所造成的。关于原告主张的装修和电器赔偿损失，被告不同意，因讼争房屋的装修和电器都是五年前购置的，残值已经折旧完毕。关于原告主张的租金损失和垃圾清运费损失，因被告不是火灾责任主体，故被告无须承担。因发生火灾的原因是讼争房屋受潮霉变致使位于墙面内电源插座电路、插线板故障引起的，并非被告责任。据此，被告向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令原告赔偿被告财产损失214,430元；3.判令原告返还被告2018年12月29日至2019年2月10日期间租金5,016.71元；4.判令原告返还被告押金3,500元；5.判令原告赔偿被告2018年12月、2019年1月、2月宽带费用437.25元。原告李娟针对反诉请求辩称：同意解除合同。被告反诉主张原告赔偿财产损失，没有法律依据，被告未尽到防火注意义务，离开讼争房屋时候电器处于通电状态导致的火灾。被告作为讼争房屋实际使用人和承租人，讼争房屋内的“无线猫”是被告安装的，而非原告安装的，路由器和拖线板是被告的物品，被告是安全使用水、电、煤的责任主体，被告无权要求原告赔偿有关财产损失。且，被告主张的财产损失缺乏依据，原告不予认可。由于被告是火灾的责任主体，原告无需向被告返还租金等，原告也不存在向被告多收取租金。关于押金，根据合同约定，租赁期限届满后，被告应向原告返还讼争房屋及设施，并付清应付费用后返还给被告，但讼争房屋因火灾现毁损状态，被告应赔偿原告损失，故原告无需向被告退还押金。关于宽带费是被告安装的，被告无法继续使用讼争房屋系被告自身原因导致的。综上，请求法院驳回被告的全部房屋请求。经审理查明认定事实如下：原告系讼争房屋的权利人为原告及案外人程某某，建筑面积89.13平方米。建筑类型为公寓，用途为居住，竣工日期为2013年。讼争房屋在开发商交付时系精装修房屋。2018年11月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将讼争房屋出租给被告居住使用，建筑面积90平方米，租赁期限为自2018年11月11日起至2019年11月10日止，月租金3,500元，押金3,500元。以后租金每3个月结算一次，提前5天支某下次租金。合同第五条第1款约定，租赁期满后，被告迁空、清点、交返房屋及设施，并付清所应付费用后，经原告确认后应立即将押金无息退还给被告。合同第五条第4款约定，水电、煤安全由被告负责。合同第六条第2款约定，房屋及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏时，原告有修缮的责任并承担相关费用。合同第八条约定，原告提供的设备有：沐浴器1个、空调4台、彩电2台、冰箱1台、洗衣机1台，以及家具等。补充条款载明：床3套及固定装修、电视柜1个。合同另对其他有关事项作了相应的约定。同日，原告向被告出具收据一份，载明向被告收取2018年11月11日至2019年2月10日租金10,500元、押金3,500元。上述合同签订后，原告按约将讼争房屋交付被告使用。同时，在讼争房屋内有淋浴器1个、冰箱1个、沙发1套、茶几1个、床3张、电视机柜1个、空调4个、桌椅1套，边柜、鞋柜等家具、家电一并交付给了被告使用。另查明，讼争房屋于2018年12月29日12时20分至33分发生火灾。2019年1月3日，上海市松江区消防支队对讼争房屋火灾现场进行勘验，勘验笔录中载明：……火灾发生当天，租客顾宇洁在外办事，家里无人，进户门处于锁闭状态。起火客厅L形沙发后方靠近餐桌处有一个五孔插座，设有一个插线板拖至地上，上面插有一个路由器、一个调制解调器，处于通电、开机状态，客厅东南侧上方有一个五孔插座，接着一台壁挂式空调，处于通电、关机状态；客厅北侧餐厅餐桌下方设有一个五孔插座，未接电器；起火主卧室西南侧床头柜后方设有一个五孔插座，接着一台笔记本电脑，处于通电、关机状态，主卧室门上方设有一个五孔插座，接着一台壁挂式空调，处于通电、关机状态。……租客顾宇洁有抽烟史，据当事人与保洁人员讲房间内人员离开时已清理房间内垃圾，无烟头残留。房间内装饰受高温火烧不同程度碳化，墙体受烟熏痕迹明显，其燃烧痕迹呈上重下轻，西重东轻明显。……火灾现场未发现自然物质。火灾现场未发现助燃剂参与燃烧的流淌痕迹。另从该勘验笔录中可以看出，火灾发生时，讼争房屋内有一台台式机，两台笔记本电脑。2019年1月24日，应急管理部消防救援局上海火灾物证鉴定中心受上海市松江区消防支队委托出具《技术鉴定报告》，载明失火单位为讼争房屋，送检物证为物证一导线、物证四导线、物证五拖线板及其导线。技术鉴定结论为：经宏观分析，物证一、物证四、物证五中未发现有效检材，未提取试样。2019年3月15日，上海市松江区消防支队作出《火灾事故认定书》一份，认定基本情况为：火灾面积约60平方米，烧毁烧损室内装修及生活用品等，公共部位和毗邻住户不同程度受灾。对起火原因认定为：火灾的起火时间在2018年12月29日12时20分至12时30分，起火部位位于讼争房屋客厅东侧靠北区域处，起火原因可以排除因雷击、物质自燃、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能性，未发现放火证据，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物，并扩大成灾的可能。审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：1.证人证言一份，证明原告搬离讼争房屋时拆除了无线猫、路由器等设备，被告承租讼争房屋后在客厅东侧靠北区域处安装了上网无线猫。被告对该证据的真实性不清楚，原告拆除了其自行安装的宽带，然后按被告要求找人来上门安装的；2.照片一组，证明讼争房屋发生火灾后，室内的装饰装修、家具、家电全部烧毁。被告对该证据的真实性予以认可；3.《火灾直接损失财产申报统计表》一份，证明讼争房屋内原告家具、家电全部合计损失149,413元，其中已经包括在装修鉴定范围内的为42,850元。被告对该证据的真实性不予认可，从该证据无法判断原告是否确为讼争房屋购买的家具、家电。被告为证明其主张另提供了如下证据材料：1.中介公司、保洁员的证人证言三份，证明讼争房屋墙面、墙角、屋顶潮湿霉变。原告对该证据的真实性不予认可；2.微信截图一组，证明保洁员于2018年11月6日对讼争房屋进行了打扫。电信猫系原告所有，原告先将电信猫拆除后放在邻居，后让被告将电信猫取回，原告预约电信工作人员上门安装的，宽带费4.5个月合计655元。原告对该证据的真实性予以认可,电信猫确实是原告所有，但系为被告自行从邻居处取回，原告系应被告要求才预约电信公司工作人员上门安装电信猫，且路由器系被告所有；3.照片一组，房屋墙面、墙角、屋顶潮湿霉变情况。原告对该证据的真实性无法确认；4.财产损失统计表一份及转账记录若干，证明被告的财产损失情况,包括衣物、乔丹牌鞋16双、限量版LV及鞋子、电脑，合计金额214,430元。原告对该证据的真实性及证明目的不予认可，且认为部分鞋子并未毁损，经过清洗后仍能使用。审理中，经原告申请本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对讼争房屋装饰装修的重置价格进行司法鉴定。2020年1月14日，咨询公司出具重置价格造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：造价金额为162,827元，另有争议金额为22,058元(厨房部分)。审理中，鉴定人表示，厨房从外观判断并未损毁，存在烟熏痕迹，但是无法判断否影响煤气使用功能。原告对上述鉴定结论无异议，但认为22,058元应列入重置价格；被告对上述鉴定结论无异议，但认为22,058元不应列入重置价格。审理中，本院曾至讼争房屋现场进行勘察。以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、《火灾事故认定书》、勘验笔录、《技术鉴定报告》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，因讼争房屋发生火灾，毁损严重，故原、被告之间的房屋租赁合同确已无法继续履行，双方均主张解除合同，故本院对于合同解除予以确认，以原告诉状副本送达被告之日即2019年5月27日作为合同解除之日。双方争议在于应由哪一方对火灾发生承担责任，由此违约导致合同解除？对于讼争房屋发生火灾的原因，上海市松江区公安消防支队出具《火灾事故认定书》认定，起火原因可以排除因雷击、物质自燃、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能性，未发现放火证据，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物，并扩大成灾的可能。根据《火灾事故认定书》的结论，无法精准判断火灾发生的原因为何。根据法律规定，出租人应当按照约定的方法将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。反之，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。对讼争房屋，原告负有管理义务，被告亦负有妥善使用及保管义务。本院根据本案实际情况，酌情确定原、被告对此次火灾的发生各承担50%的责任。对于原告主张的装修损失，根据司法鉴定意见，除厨房间外装修重置价格为162,827元，厨房间作为争议项重置价格为22,058元。虽然厨房间外观没有受到火灾的太大影响，但本院考虑到本次火灾对讼争房屋的毁损程度较高，火灾发生期间厨房间必然受到烟熏影响，酌情确定被告应对厨房间重置价格的50%承担赔偿责任。再考虑到装修的成新率问题，本院酌情确定原告的装修损失为121,699.2元｛(162,827元+22,058元×50%)×70%｝。被告对此承担50%的赔偿责任，即为60,849.6元。对于原告主张的家具家电损失，因部分固定家具已经在装修损失中予以考虑，本院酌情确定原告的家具家电损失为65,000元。被告对此承担50%的赔偿责任，即为32,500元。对于原告主张的空置期租金损失，鉴于此次火灾对房屋及装修造成了较大的损毁，重新装修确需一定时日。且消防支队对火灾事故的原因认定以及本案审理中的司法鉴定均需保留火灾现场，确实造成原告难以自行重新装修。本院根据本案实际情况酌情确定原告租金损失为35,000元。被告对此承担50%的赔偿责任，即为17,500元。对于原告主张的垃圾清运费1,780元，被告对该金额的实际发生并无异议，故应对此承担50%的赔偿责任，即为890元。对于被告主张的衣、物财产损失，虽然被告提供的证据尚不足以证明其实际损失的金额，但鉴于被告在讼争房屋内生活，发生火灾后，其衣物及生活用品、电脑等均遭到不同程度的损毁实属事实。本院酌情确定被告损失为50,000元。原告对此应承担50%的赔偿责任，即25,000元。被告主张原告返还2018年12月29日至2019年2月10日期间的租金5,016.71元，鉴于该段期间被告确实无法使用讼争房屋，但讼争房屋亦因毁损严重未能重新装修而无法被原告实际使用，本院酌情确定原告应返还被告该段期间50%的租金，即为2,508.36元。关于被告主张的返还押金，因房屋租赁合同已解除，原告应当将押金予以返还，原告并无按照约定没收押金之合同权利。关于被告主张的三个月宽带费用，本院不予支持，因此系被告向案外人支某的费用，发生火灾后其应积极申请迁移或者注销宽带以免扩大损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)李娟与被告(反诉原告)顾宇洁于2018年11月5日签订的《租赁合同》于2019年5月27日解除；二、被告(反诉原告)顾宇洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李娟装修损失60,849.6元；三、被告(反诉原告)顾宇洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李娟家具、家电损失32,500元；四、被告(反诉原告)顾宇洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李娟租金损失17,500元；五、被告(反诉原告)顾宇洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李娟垃圾清运费890元；六、原告(反诉被告)李娟于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)顾宇洁损失25,000元；七、原告(反诉被告)李娟于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)顾宇洁租金2,508.36元；八、原告(反诉被告)李娟于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)顾宇洁押金3,500元；九、驳回被告(反诉原告)顾宇洁的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,786元,反诉案件受理费2,325元，鉴定费用8,400元，合计诉讼费18,511元，由原告负担9,255.5元(已付),被告负担9,255.5元(已付2,325元，余款6,930.5元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  杨 名人民陪审员  蒋雪顺二〇二〇年四月二十四日法官 助理  张树腾书 记 员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。