广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初372号原告：伍静勤，女，1992年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市************，公民身份号码441************584。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建洪，系原告伍静勤的丈夫。被告：关伟奕，男，1978年8月12日出生，男族，身份证住址广东省开平市************，公民身份号码440************018。被告：中山市中茂房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市*******************卡，统一社会信用代码914************378。法定代表人：冯某1。原告伍静勤与被告关伟奕、中山市中茂房地产经纪有限公司（以下简称中茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告伍静勤向本院提出诉讼请求：1.解除原告伍静勤与被告关伟奕、中茂公司于2019年9月17日签订的《中茂地产房地产买卖及居间合同#0010821》；2.被告关伟奕退还原告伍静勤双倍定金400000元，被告中茂公司对此承担补充清偿责任；3.被告中茂公司向原告伍静勤退还诚意金2000元、评估费876元；4.被告关伟奕、中茂公司承担原告伍静勤因本案诉讼所产生的律师费15000元。事实与理由：原告伍静勤与被告关伟奕、中茂公司于2019年9月17日签订《中茂地产房地产买卖及居间合同#0010821》，约定原告伍静勤（买方）购买被告关伟奕（卖方）位于中山市***********************，建筑面积145.09平方米，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0270588号。上述合同第二条第2款约定“该房地产处于抵押状态，卖方应于本合同签署之日起伍个工作日内到银行申请还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续”。及第三条第（一）款约定“定金人民币贰拾万元整（小写200000）为第一部分房款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金人民币伍万元整。在本合同生效后45个工作日内再向卖方支付定金人民币壹拾伍万元整”和第八条约定“买方向经纪方支付中介代理服务费人民币叁万伍仟元整（小写35000）”。现原告伍静勤已依约向被告关伟奕支付定金200000元，被告关伟奕至今仍未能向原贷款银行申请还清贷款，未办妥解除抵押登记手续，导致原告伍静勤无法实现合同目的。同时，原告伍静勤已向被告中茂公司支付诚意金2000元，房产评估费876元，被告中茂公司未适当履行居间义务，隐瞒房屋二押事实及卖方财务恶化的情况，亦未督促跟进卖方办理解除抵押登记手续。原告伍静勤认为被告关伟奕、中茂公司的行为已构成根本违约，理应承担相应的法律责任。原告伍静勤为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。原告伍静勤在诉讼期间向本院提交证据有：证据1：房地产买卖及居间合同；证据2：银行交易明细；证据3：定金收据；证据4：微信转账记录、微信截图；证据5：评估费收据；证据6：微信截图（原告伍静勤与被告中茂公司员工冯伟的微信聊天）；证据7：微信群聊信息截图（成员包括原告伍静勤及其丈夫黄建洪、被告关伟奕、被告中茂公司员工冯伟、被告中茂公司的朋友康奇、被告关伟奕的朋友关永沛）；证据8：被告关伟奕的个人信用报告；证据9：涉案房屋不动产登记资料查询结果；证据10：微信聊天记录（被告中茂公司员工冯伟与原告伍静勤丈夫黄建洪）；证据11：律师函及快递签收记录；证据12：被告关伟奕及其朋友关永沛微信账号；证据13：律师费发票、委托代理协议；证据14：被告中茂公司员工冯伟的名片。证据15：U盘一个。被告关伟奕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间提交书面答辩状及证据。被告中茂公司辩称：1.对原告伍静勤诉讼请求第1项，如果法院予以认可，同意解除。2.对第2项请求前一部分符合合同规定，对第二部分不同意，因为被告中茂公司在签订合同时是基于公开、公平的原则，不存在原告伍静勤所称的诈骗嫌疑。3.对第3项的诚意金，被告中茂公司没有收到该笔诚意金，该诚意金是由原告伍静勤转到其朋友处的，评估费也不是被告中茂公司收取的，是由评估公司收取的。4.对第四、五项请求，按合同执行。被告中茂公司在诉讼期间向本院提交证据有：证据1：时代倾城10幢1302房交流群微信聊天记录；证据2：关于房产登记基本情况的电脑截图（2019年9月17日查询）。综合双方当事人的举证、质证、第三人的书面意见及当事人的法庭陈述等情况，本院认定事实如下：1.伍静勤经由康奇介绍至中茂公司洽谈买房事宜。2019年8月26日，伍静勤的丈夫黄建洪通过微信支付的方式向康奇转账诚意金2000元。庭审中，伍静勤称不记得是否有向中茂公司确认康奇是否其员工，但康奇向其自称与中茂公司是合作关系；中茂公司辩称伍静勤并未向其确认康奇的身份，康奇告知其伍静勤系其朋友。2019年9月17日，伍静勤（买方）与关伟奕（买方）在中茂公司（经纪方）的居间下签订《中茂地产房地产买卖及居间合同》（编号：0010821），三方约定合同内容如下：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市***********************。该房地产产权现状如下：该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起五个工作日内到银行申请还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续（若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起五个工作日内出具全权委托公证书给按揭担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条规定及时足额支付款项）；买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已对本合同所涉房地产进行充分了解及检查或授权代表代为检查该房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同。该房地产转让成交价为1460000元；付款方式如下：（一）定金20万元为第一部分房款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在本合同生效后45个工作日内再向卖方支付定金15万元，卖方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金，卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方处，用作办理该房地产的查档、测量、评估按揭之用。（二）1260000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款（1）上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款1260000元（具体贷款金额银行出具的《同意购房贷款批复》为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请所需贷款金额或不批贷款，那么二者的相差金额买方须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，在申请银行贷款起价买卖双方必须全力配合经纪方，提供银行按揭所需要相关资料以及到银行签字，否则视为违约并承担相关责任；（2）买方须在过户当日将首期款（除已付之定金外）（根据实际贷款金额多退少补）直接交付给卖方。（3）在银行出具《同意购房贷款批复》之日起（若卖方需赎楼的）则赎楼房地产证原件并在注销抵押登记完毕后三个工作日内，买卖双方须到中山市沙溪国土局签署《广东省二手房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。（4）在此交易期间，买卖双方接到经纪方通知，需要协助办理或需要提供相关资料的，必须积极配合以保护交易顺利完成，任何一方都不能无理由推搪或借故延迟，否则视为违约。（三）买卖双方同意，上述定金、一次性付款下的第二部分房款或银行按揭付费方式下首期款，买方必须存入经纪方指定的按揭担保公司指定的银行账户监管（如因未存入经纪方指定银行账户而导致买方或卖方损失的经纪方概不负责）。卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无须承担由此引起的一切法律责任。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介代理服务费，其中买方向经纪方支付中介代理服务费35000元。违约责任，经买卖双方协商：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付至定金将由卖方没收，则卖方有权单方面解除合同，如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，买方有权解除本合同并要求卖方承担返还双倍定金责任；买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约；无论任何情况下，若卖方或买方任一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方43800作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均称为本合同的毁约者而须共同连带支付经纪方违约金各43800元；买卖双方任何一方违约的，该房地产所发生的测量费、按揭费由违约方支付；三方约定，如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、调查费、律师费）。2019年9月17日、9月18日，11月18日伍静勤通过银行转账的方式分别向关伟奕转账30000元、20000元、150000元，合计20万元。2019年11月19日，关伟奕向伍静勤出具《收据》并交由伍静勤收执。收据载明：今收到伍静勤购买中山市***********************定金20万元。关伟奕在“收据单位（盖章）”处签字捺印。2011年11月11日，康奇向黄建洪出具《收据》，载明：今收到黄建洪交来购买中山市***********************评估费876元。康奇在“收款单位（盖章）”处签字。2.诉讼中，伍静勤称关伟奕在收到上述20万元定金后以各种理由拒绝办理按揭还款，以至于无法解除涉案房地产的抵押手续。据此，伍静勤提交了微信群名称为“时代倾城10幢1302房交流群”聊记录予以证明。微信群人员共6人，为伍静勤、黄建洪、关伟奕、关永沛、冯伟（中茂公司员工，负责涉案房产的中介工作）、康奇。本院截取部分聊天内容如下：2019年11月11日，冯伟通知伍静勤、黄建洪、关伟奕“客户准备资料，提交过来申请贷款，业主可以去申请按揭还款了。客户资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、住房证明、定金转账凭证和收据、中介三方买卖合同；业主资料：身份证、户口本、房产证、结婚证、原贷款合同、近一年还款流水、余额清单、收入证明、近半年银行流水、提前还款回执（如有）、供楼卡、收款卡。”黄建洪、关伟奕均回复“收到”。2019年11月15日，冯伟询问关伟奕“关伟奕您是产权人本人吗，您的房子去申请按揭还款没有。”关伟奕回复“是本人，我已经准备时间去提交申请。”2019年11月16日，冯伟通知关伟奕“当初合同谈的时候是你自己赎楼的，假如你现在赎楼那就没有关系，要是需要担保公司帮你赎楼，请准备以下资料，尽快提交过来办理，客户也一样以下资料赶紧准备好。”冯伟通知伍静勤、黄建洪、关伟奕“周一大家都抽空过来公司一趟，正常按合同执行，因为我刚刚也看合同了，截至到下周一45个工作日内，买方需向卖方支付15万元定金，周一业主这边过来我们带你去办理按揭还款，买家也一样过来我们带你们去申请贷款。”2019年11月19日，康奇询问关伟奕“请问双方今天下午有时间吗”，关伟奕回复“今天没有时间，要改天，我现在在住院。”康奇询问关伟奕“为什么昨天约好的，今天又这样，大概哪天了？说好哪一天。”关伟奕回复“晚点再说。”康奇告知关伟奕“你自己看看合同的时间，赎楼的，超过了，你自己要负责的。”康奇再次通知关伟奕“我们不管你那么多，你自己给我们个具体时间，这个真不能拖。”2019年11月22日，康奇询问关伟奕“你出院没有。你到底什么情况发生。”冯伟询问关伟奕“按揭欠款还没有去申请还款吗，关伟奕、关永沛你们给个明确的答复，什么时候配合我们的手续，已经第二次通知你们了，要是还是在拖时间我们只能按合同走流程了。”关永沛回复“他还没有出院，我昨天跟他聊了一下。”2019年11月24日，黄建洪说“好的，就这样定吧，你安心休养，这样子吧，星期三下午或中午可以吗，或者全天，您安排一下时间，我们星期三去把所有手续给办了，我们一起过去，就算说定了好吧，不要再改变了，如果再拖，我往后没有时间了。”关伟奕回复“好吧，谢谢谅解。”冯伟回复“那就周三咯。”2019年11月27日，黄建洪说“我今天有空办理手续，过时不候，下午2点前不办再也不用办了。”“再说一遍，今天下午2点前没叫我去办理的，就不再买这套房子了@康奇、冯伟，我的损失需要赔偿，中介收到吗。”康奇回复“收到。”关永沛回复“我看到了”。冯伟通知关伟奕、关永沛“不履行合同，只能按正常合同办理，所造成的一切法律后果由违约方承担。”关伟奕回复“不好意思，我昨天又到医院了，可能要去广州医。”冯伟回复“时间到了律师函会发给你，所有产生的后果费用由违约方承担，客户也不会买这套房子了，因为已经通知你很多次了。”2019年11月28日，冯伟说“现在还没有立案，只是在准备材料，12月1日还没有处理，我们就正式交案。”关伟奕回复“一言难尽，我这一两天去申请赎楼。”冯伟回复“现在需要赎楼，配合客户这边申请贷款，你要是不方便之前都跟你讲过可以委托亲人办理。”2019年11月29日，关伟奕回复“我刚问了，银行一定要供满一年才可以赎楼，现在还差三个月。”2019年12月2日，冯伟说“你要过来配合业主贷款手续，你几点过来”。关伟奕回复“重点是现在赎楼未满一年，这个怎么弄”。冯伟回复“一会过来我们去银行咨询，看有没有办法解决。再说12月17日就满一年了，就几天时间。你今天正常过来配合客户现办理贷款手续，今天你要不到，那就是你单方面拖延时间，我们已经跟你约了不低于4次了。”关伟奕回复“赎楼时一起弄也可以。”冯伟回复“我刚刚都说了，现在是需要你配合中介方来办理手续，合同写的很清楚。”庭审中，中茂公司确认上述微信聊天内容，确认关伟奕多次借故拖延办理涉案房地产的交易手续。3.2019年12月12日，广东刘志军律师事务所律师祝猛受伍静勤的委托通过邮寄的方式向关伟奕发出《律师函》，2019年12月17日，快递信息显示邮件已被关伟奕本人签收。该律师函内容如下：“致关伟奕，因阁下逾期未履行解除房屋抵押登记义务一事致函如下：据委托人伍静勤提供的资料显示，委托人购买中山市***********************，委托已按照合同约定支付定金200000元，阁下应在合同签订后5个工作日内（2019年9月22日）还清贷款并办妥解除抵押登记手续。现委托人已履行合同义务，但阁下未依约办妥解除抵押登记手续。由于阁下的违约行为，已给委托人造成经济损失，现本律师通知如下：请阁下于2019年12月17日之前办妥还清贷款，解除抵押登记手续，并书面告知我方履行情况，否则逾期本律师将支持委托人依法诉至法院，由此产生的律师费、诉讼费由阁下承担。特此函告。”同日，广东刘志军律师事务所律师祝猛受伍静勤的委托通过邮寄的方式向中茂公司发出《律师函》，2019年12月13日，快递信息显示邮件已被他人代收，代收人冯某1。该律师函内容如下：“致中茂公司，就贵司未督促关伟奕履行合同义务一事致函如下：据委托人伍静勤提供的《中茂地产房地产买卖及居间合同》显示，委托人通过贵司介绍，购买卖方关伟奕位于中山市***********************，委托已按照合同约定支付定金200000元，卖方应在合同签订后5个工作日内（2019年9月22日）还清贷款并办妥解除抵押登记手续，现委托人已支付定价200000元，但卖方仍未告知我方是否办妥解除抵押登记手续，且贵司未履行居家义务，督促卖方办妥还清贷款及解除抵押手续。由于贵司的违约行为，已给委托人造成经济损失，现本律师通知如下：请贵司于2019年12月17日前督促卖方办妥还清贷款及解除抵押手续，并联系我方书面告知合同履行情况。否则逾期本律师将支持委托人依法诉至法院，由此产生的律师费、诉讼费由贵司承担。特此函告。”2019年12月18日，伍静勤为追索本案债权，委托广东刘志军律师事务所律师为本案诉讼代理人，并因此支出了律师费15000元，广东刘志军律师事务所开具了该律师费发票。4.诉讼中，伍静勤称因中茂公司没有尽职调查涉案房地产的抵押真实情况，只告诉伍静勤涉案房地产只有银行的抵押，未告知涉案房地产存在二押的情况，也未调查关伟奕的信用情况，未将伍静勤的20万定金转入银行账户监管，未向伍静勤提示任何交易风险，故中茂公司对造成本案诉讼存在过错。据此，伍静勤提交了其丈夫黄建洪与中茂公司员工冯伟的微信聊天记录、中山市不动产登记资料查询结果及抬头为“个人信用报告”的文件（没有加盖任何公章）予以证明。中山市不动产登记资料查询结果载明：“权利人关伟奕；房地坐落中山市***********************；不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第0270588号；抵押信息：抵押权人中国建设银行股份有限公司中山市分行、抵押方式一般抵押、被担保主债权数额147万元、债务履行期限起2018年12月17日、债务履行期限止2047年12月17日、登记时间2018年12月20日、权属状态现势，抵押权人吴子光、抵押方式一般抵押、被担保主债权数额50万元、债务履行期限起2019年9月2日，债务履行期限止2020年9月1日、登记时间2019年9月4日、权属状态现势。黄建洪与冯伟的微信聊天记录内容如下：2019年12月6日，冯伟回复“这事我都说三遍了，签合同当天康奇负责查档的，你也是康奇的客户，康奇查档他讲没有问题，大家都在场。”黄建洪回复“然后过了两个月才在群里说有二押，有多少二押又不说，查档都没有去，所以说你们不负责啊。”冯伟回复“当天查档康奇不是给你看了，他说没有问题，你也看了没有问题才签字的。”黄建洪回复“他什么时候给我看了。”冯伟回复“他在手机上给你看的。”诉讼中，中茂公司称其已尽到查询义务，其方已经查询到涉案房屋只有银行抵押，至于没有查到涉案房地产于2019年9月2日设立第二次抵押是由于银行和国土的网签系统没有及时同步造成的。据此，中茂公司提交一张中山市存量房地产交易合同网上签约系统查询的截屏图。5.伍静勤以关伟奕、中茂公司未履行合同义务为由，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上，遂成本讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷。基于原被告双方一致同意本案一并审理，故本院一并审理。案涉《中茂地产房地产买卖及居间合同》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同约定“该房地产产权现状如下：该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起五个工作日内到银行申请还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续（若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起五个工作日内出具全权委托公证书给按揭担保公司或经纪方指定人员……”及“（4）在此交易期间，买卖双方接到经纪方通知，需要协助办理或需要提供相关资料的，必须积极配合以保护交易顺利完成，任何一方都不能无理由推搪或借故延迟，否则视为违约。”2019年11月11日至2019年12月17日期间，伍静勤、中茂公司多次与关伟奕约定前往银行办理涉案房地产的贷款手续、赎楼手续及解除抵押手续，但关伟奕因故未能前往。其后，伍静勤再向关伟奕发函催告关伟奕继续履行该义务亦未果。关伟奕的行为依约已构成违约。案涉合同约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，买方有权解除本合同并要求卖方承担返还双倍定金责任；三方约定，如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、调查费、律师费）。”依据上述约定，伍静勤主张解除其与关伟奕之间的《中茂地产房地产买卖及居间合同》中关于房地产买卖合同部分，并由关伟奕向其支付双倍定金400000元（200000元*2=400000元）、律师费15000元，具有合同依据，且于法不悖，本院予以支持。关于是否解除伍静勤、关伟奕与中茂公司签订的居间合同及中茂公司是否应对双倍定金承担补充清偿责任及对本案律师费承担连带清偿责任的问题。案涉合同系复合合同，包括买卖双方与中茂公司之间订立的居间合同。本案中，中茂公司促成了伍静勤与关伟奕签订房屋买卖合同，已提供了居间服务，履行了居间合同的主要合同义务。虽然中茂公司在签订涉案房地产买卖合同之前未就涉案房地产的抵押状态进行妥当的调查、核实，没有尽到居间人的职责，只进行网上核实抵押情况，未到国土局进行查档，从而导致买方伍静勤未获悉涉案房地产存在二次抵押的情况，但该房地产已抵押的产权状态并不影响房屋买卖合同的效力和履行，并且涉案房地产不能继续进行相关交易手续是由于卖方关伟奕至今未去办理涉案房地产的赎楼手续及未配合买方伍静勤办理按揭贷款手续。中茂公司的居间服务虽有瑕疵，但其已履行居间合同的主要义务，故伍静勤以中茂公司存在过错为由主张解除《中茂地产房地产买卖及居间合同》中的居间合同部分并要求中茂公司对双倍定金承担补充清偿责任及对律师费承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。关于诚意金及评估费的问题，因伍静勤并未提供证据证明其向中茂公司交纳过诚意金及评估费，故其诉请中茂公司返还诚意金及评估费理据不足，本院不予支持。关伟奕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告伍静勤与被告关伟奕于2019年9月17日签订的《中茂地产房地产买卖及居间合同》（编号：0010821）中关于房地产买卖合同的部分；二、被告关伟奕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍静勤返还双倍定金400000元；三、被告关伟奕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍静勤支付律师费15000元；四、驳回原告伍静勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3784元（原告伍静勤已预交），由原告伍静勤负担26元，被告关伟奕负担3758元并于本判决生效之日起七日内径付原告伍静勤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年四月三日书记员  林晓晴书记员  冯芳婵