福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初311号 原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路8号2幢5号店辅,统一社会信用代码91350400689372786C。 法定代表人：杨红梅，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。 被告：庄庆孝，男，1938年5月2日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告庄庆孝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼，被告庄庆孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.庄庆孝支付2012年7月1日至2019年6月30日物业管理服务费5614元，2013年7月1日至2019年6月30日水电公摊费1152元，2012年至2018年电梯年检费138元，合计6904元；2.庄庆孝支付违约金1035元（按欠费总额的15%计）。事实和理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2011年10月，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称“明辉房地产公司”）签订了前期《物业管理委托服务合同》，合同期满后，海欣物业公司与明辉房地产公司及其清算小组于2013年9月、2015年9月、2016年9月、2018年9月又分别续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》。海欣物业公司依照物业管理合同的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而庄庆孝却拒绝缴纳物业服务费及公共用水、用电分摊费用等，致使海欣物业公司蒙受一定的经济损失。 庄庆孝未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1、2009年5月，海欣物业公司经三明市工商行政管理局核准登记成立。2011年9月，海欣物业公司取得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。同年10月，明辉房地产公司（建设单位）与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》一份，主要约定：明辉房地产公司将“省安小区（二期）”物业(三明市三元区富文路12号，建筑面积12.5万平方米)委托海欣物业公司管理；在物业管理区域内，包括以下内容：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；委托期限自起至2013年10月1日止等。 2013年9月15日、2015年9月15日、2016年9月30日、2018年9月15日(期限至2020年9月30日)明辉房地产公司或明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司续签了《省安小区（二期）前期物业服务合同》，合同内容均与第一次一致，并另行约定服务期限，特别约定：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。 2、2017年6月，省安二期经济适用房小区部分业主成立业主委员会(以下简称省安二期业委会)。同月，省安二期业委会向三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元区住建局）提交备案资料，办理登记备案手续。三元区住建局于2017年7月3日作出元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。同年8月，“省安小区(二期)”业主章凤文向本院提起行政诉讼，要求撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号业主委员会备案证明。本院依法判决撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。2018年1月23日，三元区住建局作出《关于撤销省安二期经济适用房小区业主委员会备案证明的通告》，主要内容为“省安二期经济适用房小区全体业主：根据三明市三元区人民法院(2017)闽0403行初3号行政判决书的判决，现我局作出撤销《业主委员会备案证明》(元建备案［2017］04号)的决定”。同年10月，三明市中级人民法院以（2018）闽04行辖17号行政裁定书指令尤溪县人民法院再审，省安二期业委会不服尤溪县人民法院于2019年8月30日作出（2019）闽0426行再1号行政判决，上诉至三明市中级人民法院，三明市中级人民法院认为，省安二期业委会的成立过程中存在违反法律法规规定(富文社区居委会作为发起成立省安二期首期业主委员会筹备组的主体没有法律、法规上的依据，筹备组中没有街道办代表，现有证据仍未能证实小区实际参加业主大会的人数及其专有部分占建筑物总面积比例已双过半等)，故于2020年2月25日作出（2019）闽04行再3号行政判决，确认三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》违法。 2017年10月，省安二期业委会与三明祥安物业服务有限公司(以下简称祥安物业公司)签订《物业服务合同》。同年11月，三元区住建局以元建〔2017〕150号《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》，回复省安二期业委会：“你会还未依法按程序召开选聘物业服务企业的业主大会”。同月，三明市物业管理行业协会以明物协〔2017〕16号《关于承接物业管理业务的建议》，对三明祥安物业服务有限公司提出建议：“省安二期小区业委会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，与你公司签订的物业服务合同对小区业主无效”。 3、庄孝庆购买“省安小区二期”1幢1401室(建筑面积95.532平方米)房屋后，向海欣物业公司递交了三明市公证处于2010年2月1日出具的(2010)三证字第0290号《公证书》，主要内容为庄良钦有权代理庄庆孝与物业公司签订物业管理合同，故庄良钦于2011年12月23日与海欣物业公司签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，主要约定：住宅物业管理费为每月每平方米0.7元；物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊；高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；协议自双方签字（章）之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。庄庆孝未按约缴纳2012年7月1日至2019年6月30日物业管理服务费5614元，2013年7月1日至2019年6月30日水电公摊费1152元、2012年至2018年电梯年检费138元，以上共计6904元。海欣物业公司于2019年2月25日、7月25日向庄庆孝发出费用催缴通知书，但庄庆孝仍未缴纳。 4、海欣物业公司在省安小区（二期）实施物业服务源于2012年1月，之后延续至今。 上述事实，有海欣物业公司提交的营业执照副本、物业管理委托合同（2011年）、前期物业服务合同四份（2013年、2015年、2016年、2018年）、前期物业服务合同到期备案证明、物业服务合同备案证明、通告、公共用水、用电缴费发票、电梯年检费用发票、公共用水用电及电梯费用分摊明细、欠费提醒函、物业管理费用未缴纳业主名单、省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议、三明市不动产登记信息查询结果、三元区住建局《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》、三明市物业管理行业协会《关于承接物业管理业务的建议》、(2010)三证字第0290号《公证书》、（2018）闽04行申2号行政裁定书、（2019）闽04民终310、361号民事判决书、（2019）闽04行再3号行政判决书等证据在卷佐证，与当事人在法庭上的陈述相互印证，本院予以确认。 本院认为，明辉房地产公司是省安小区（二期）的建设单位。明辉房地产公司清算小组有权依法处理与清算有关的公司未了结的业务。海欣物业公司与原明辉房地产公司、明辉房地产公司清算小组签订《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》及海欣物业公司与庄庆孝签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。三明市中级人民法院终审民事判决书已确认省安二期业委会的成立过程中存在违反法律法规规定，且三元区住建局已撤销《业主委员会备案证明》，确认三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》违法，故省安二期业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》未生效，祥安物业公司也未实际履行合同。根据海欣物业公司与庄庆孝有关“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定，和2018年9月15日海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组有关“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，且海欣物业公司按照合同约定持续提供物业管理服务至今，故庄庆孝作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。因海欣物业公司在省安小区（二期）进行物业管理服务期间，与业主就物业服务问题发生过纷争，综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司要求庄庆孝支付违约金1035元的诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第四项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、庄庆孝应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2012年7月1日起至2019年6月30日止物业管理服务费5614元； 二、庄庆孝应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2013年7月1日起至2019年6月30日止水电公摊费1152元及2012年至2018年电梯年检费138元； 以上合计6904元，应于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由庄庆孝负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫朝辉 二〇二〇年四月九日 法官助理黄璐 书记员颜楚君 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。