惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1391执异7号 异议人：黄书凡，女，汉族，1981年10月1日出生，住江西省九江市都昌县。 委托代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。 申请执行人：吴志华，女，汉族，1972年7月29日出生，住广东省深圳市福田区。 被执行人：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌河西五巷9号。 法定代表人：孟胜伟。 本院在执行吴志华申请执行惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的过程中，案外人黄书凡对执行位于惠州大亚湾“海韵雅苑”X栋XX层XX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人黄书凡称，异议人系商品房买受人，被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司系房地产开发企业。2018年7月份从被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司的宣传处得知被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司在预售位于惠州××霞光××路海韵××小区××房，该房屋建筑面积为44.31平方米，房屋总价款为711865元整。 异议人得知后多次前往被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司处看房，对被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司的预售房屋非常满意，双方也达成一致意见，由异议人购买被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司名下的案涉房屋，房屋总价款为711865元，首次购买应当支付50000元定金。2018年7月8日，异议人当即通过设立在被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司售楼中心的POS机刷卡支付了45000元，被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司也出具了盖有案外人“惠州市海景银滩酒店管理有限公司”的收款收据，异议人对此感到疑惑，询问被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司为何出具的是酒店管理公司的收据，被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司告知异议人该公司系被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司公司名下的另一公司，异议人支付的款项可以视为购房款项，异议人于是不再质疑。异议人刷卡支付45000元后，双方约定于2018年7月17日在被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司售楼处签订《商品房买卖合同》。 2018年7月17日，异议人与被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，由被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司将登记在其名下的位于惠州××霞光××路海韵××小区××号房屋出售给异议人，该房屋总价款711685元，建筑面积为44.31平方米，付款方式为按揭付款，异议人应当于签订合同当日支付合计361865元购房款，余款35000元以银行按揭方式支付。异议人于签订该合同当日，再次通过设计在被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司的POS机刷卡分5次刷卡支付了合计370134元，再加上2018年7月8日支付的45000元，异议人合计支付415134元（其中购房首付款411185元，维修基金2695元，办证费610元）。被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司也都出具了相应的收款收据给异议人。 在异议人支付上述款项之后，异议人曾多次要求被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司将异议人的按揭购房资料提交给银行，但被申请人始终以各种理由推脱，并未给异议人办理按揭手续，也并未向不动产登记部门办理预告登记手续。 2019年7月，异议人前往被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司处要求付清剩余购房款并签订正式的《商品房买卖合同》并办理过户手续及入伙手续，方才发现登记在被申请人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司的案涉房屋已经于2019年3月29日被四川省高级人民法院以（2019）川民初1号《民事裁定书》及（2019）川执保16号裁定书予以查封，此后该案迅速进入执行程序，四川省高级人民法院将该案移交成都市中级人民法院以（2019）川01执2896号执行裁定继续执行。异议人随后和该案的申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行在成都市中级人民法院的主持下达成执行和解。由异议人将剩余的296731元房款一次性支付给了上海浦东发展银行股份有限公司成都分行。成都市中级人民法院也予以确认，裁定解封查封案涉房屋。异议人遂向贵院提起诉讼。 综上所述，申请人为善意的买受人，其名下并未有其他住房，其购买案涉房屋的目的也是为了居住。申请人主观上并不存在过错且申请人在执行法院查封之前已经签订了合法有效的合同并支付全部购房的购房款项，而申请人名下又没有其他用于居住的房屋。而执行法院依据（2019）粤1391执1552-1558号执行裁定书对案涉房屋予以查封，其查封时间在申请人签订合同之后，也在申请执行人达成和解之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 申请人符合该规定的全部条件，享有足以排除执行法院对案涉房屋的强制执行的民事权益。 故申请人请求对（2019）粤1391执1552-1558号执行裁定书中登记在被执行人名下的位于惠州××霞光××路××海韵××小区××号房屋解除执行查封措施。 异议人黄书凡提供了商品房买卖合同、签购单、收款收据、银行转账回单、执行裁定书、和解协议、无房证明，用以证明其主张。 申请执行人吴志华及被执行人惠州大亚湾美泰城房地产开发有限公司没有提供答辩意见。 本院经审查查明，原告吴志华与被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法作出（2019）粤1391民初2275号民事判决书，判决：一、被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴志华支付逾期办证违约金33886.11元；二、驳回原告吴志华其他的诉讼请求。惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司未履行上述法律文书确定之义务，吴志华于2019年10月24日向本院申请执行，本院于同日立案执行，向惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司发出（2019）粤1391执1552号执行通知书。 本案在执行过程中，于2019年11月4日作出（2019）粤1391执1552-1558号执行裁定书，依法查封了被执行人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司名下位于惠州××霞光××路××海韵××、××、××、××、××、××、××、××房产。涉案房屋在上述查封范围之内。 另查明，异议人黄书凡与惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司于2018年7月17日签订了海韵雅苑小区2栋20层02号房的《商品房买卖合同》，房屋总价为711865元，并于2019年12月27日付清了购房款项。在惠州大亚湾区区域内，黄书凡名下无其他住房。 本院认为，异议人黄书凡基于对执行标的主张实体权利提出中止执行，应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。黄书凡在人民法院查封案涉房屋之前已经与惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，黄书凡现已经支付完毕全部购房款，且该房屋系用于居住的住房，黄书凡在当地行政辖区内无其他住房。异议人黄书凡提出的案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利可以排除执行。本院对黄书凡请求解除对（2019）粤1391执1552-1558号执行裁定书中登记在被执行人名下的位于惠州××霞光××路××海韵××小区××号房屋的执行措施予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对惠州大亚湾霞涌霞光西路海韵雅苑小区X栋X层X号房屋的执行。 如不服本裁定，认为原裁定、判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李海仁 审 判 员  杨创涛 人民陪审员  彭珍珍 二〇二〇年四月十八日 法 官 助 理 王尹君 书 记  员 刘静