河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2305号上诉人（原审被告）：洛阳金地百货有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：李波强，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凯，男，汉族，1988年7月23日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：徐冬梅，李凯母亲。上诉人洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人李凯租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人金地公司的委托诉讼代理人吴涛，上诉人李凯的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金地公司上诉请求：1、依法撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5143号民事判决，改判上诉人于本判决生效后十日内支付被上诉人截止到2018年6月12日的租金60750.6元，不应支付违约金9400.85元及2018年6月12日之后的租金和违约金或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误,李凯超过诉讼时效期间,请求驳回诉讼请求，从李凯立案之日起计算，往前倒推超过一年的租金请求已超过诉讼时效,不应当得到支特。2、金地公司于2018年6月12日在《大河报》登报解除合同并向李凯发送解除合同通知,双方于2018年6月12日已解除《租赁合同》,在此之后金地公司不需要支付租金及违约金。3、金地公司不存在违约行为，不应当支付违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院查明案件事实,依法予以改判。被上诉人李凯答辩称，1、金地公司所称的诉讼时效没有依据，金地公司已经签订租赁合同且支付部分租金，所以合同是有效且延续。2、金地公司称在大河报刊登信息解除合同错误，是单方面意思表示，李凯没有收到信息也不知情。3、金地公司未按约定支付租金，其违约是事实，双方的合同已经生效，金地公司已经支付了部分租金，剩余租金及违约金应当支付。李凯向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，向原告支付租金85599元及违约金11475元（计算到起诉之日），剩余租金及违约金计算到实际清偿之日止；2、判决被告承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。一审法院认定事实：2007年3月27日，李凯与洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）签订《商品房买卖合同》一份，懿龙公司将其开发的位于洛阳市××路与××交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第01幢02单元2层0261号房出售于李凯，房产建筑面积19.58平方米，套内建筑面积10.42平方米。李凯按合同约定全额支付了房款，该合同办理了预售登记，但未办理房屋权属证书。2013年11月18日，李凯与金地公司签订《商铺租赁合同》，约定：李凯将其购买的上述商铺出租给金地公司，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月18日至2014年5月17日，租赁期限为20年，自2014年5月18日起至2034年5月18日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向李凯预付1个月房租作为定金，年租金计算方法为按总购房价263333元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，李凯有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。李凯认可金地公司向其支付了9个月的租金，2015年2月18日以后的租金未付。金地公司提交2018年6月12日大河报一份，证明其已于登报当日与原告解除了租赁合同，从当日起便不需要支付租金。一审法院认为，李凯从开发商懿龙公司处购得涉案房产，并在房管部门进行备案登记，李凯应为该房产的所有权人，对该房产有处分权。李凯与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后仅支付李凯部分房租，2015年2月18日之后的租金至今未付，其行为构成违约，李凯主张解除合同符合合同约定，于法有据，该院予以支持。金地公司尚欠李凯2015年2月18日至2019年8月17日的租金为85583.23元、违约金为11474.74元。因合同解除之后，双方租赁关系解除，李凯主张的剩余租金及违约金应按合同约定的计算方式计算至合同解除之日。金地公司辩称涉案商铺不符合交付租赁使用的条件，双方签订的合同成立但不生效，不产生合同约定的权利义务关系，其不需要向原告支付租金，但其已向李凯支付部分租金，合同已实际履行，故对金地公司的辩解理由，该院不予采信。在李凯与金地公司之间的租赁合同到期或解除之前，金地公司对李凯的租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算。故对金地公司辩称李凯起诉超过诉讼时效期间的答辩意见，该院不予采纳。金地百货认为双方合同已自其2018年6月12日登报时解除,因其登报解除合同系单方行为,未经双方协商一致,没有法律依据,其主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李凯、洛阳金地百货有限公司于2013年11月18日签订的《商铺租赁合同》；二、洛阳金地百货有限公司于本判决生效后十日内支付李凯截止到2019年8月17日的租金85583.23元及违约金11474.74元；2019年8月17日之后的租金及违约金按上述《商铺租赁合同》约定的标准（租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付，如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息）计算至本判决生效之日止；三、驳回李凯的其他诉讼请求。如洛阳金地百货有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2227元，减半收取1113.5元，由洛阳金地百货有限公司负担。二审中，上诉人金地公司提交证据：2018年6月15日上诉人向被上诉人发送的解除合同的短信通知，证明：金地公司发送的手机号都是李凯预留在租赁合同当中的号码，金地公司在报纸上进行登报并且发送了短信通知，已经尽到了通知的义务，李凯未在合理的期限内提出异议，双方的合同已经解除。李凯发表质证意见：手机号码已经更换，李凯没有见到该短信，上诉人通过短信通知的方式不符合规定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李凯与金地百货签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依合同约定主张权利、履行义务。金地百货提出李凯起诉租金超过诉讼时效，因李凯与金地百货之间的租赁合同在解除之前，金地百货对李凯的租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算。其关于超过诉讼时效的主张，不能成立。金地百货提出其于2018年6月12日登报解除与李凯的租赁合同，在此之后不需向李凯支付租金及违约金。鉴于金地百货登报解除合同系其单方行为,且其在一、二审诉讼过程中提交的证据不足以证明金地公司与李凯对解除合同达成新的合意，故其该上诉主张，本院不予支持。金地百货在租赁合同签订后仅支付了李凯部分租金，之后的租金金地百货未再支付，其行为构成违约，李凯诉求解除该租赁合同，并要求金地百货支付2015年2月18日至2019年8月17日的租金、违约金，2019年8月17日之后相应的租金及违约金，符合合同约定，应予支持。综上，金地百货的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，金地公司上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费473元，由洛阳金地百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦铁林审判员  胡豫勇审判员  李 慧二〇二〇年四月七日法官助理南志丹书记员侯少祎