福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初6068号 原告：福建万龙物业管理服务有限公司，住所地福州市仓山区城门镇龙江路98号东方威尼斯一期C区H29一层。 法定代表人：林聪辉，董事长。 委托诉讼代理人：李伟征、叶祥娜，福建品同律师事务所律师。 被告：王卫明男，1989年3月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄益敏、卞辉，福建瑞权律师事务所律师。 原告福建万龙物业管理服务有限公司与被告王卫明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建万龙物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人叶祥娜、被告王卫明的委托诉讼代理人黄益敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付尚欠的物业服务费61995.12元及滞纳金12554.01元（按照每日万分之三计算逾期的滞纳金，自2016年1月1日起，暂计至2019年8月31日，实际应计算至被告付清上述款项之日止），公共水电公摊（2015.12.01-2019.7.31）1611.46元，共计76160.59元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求1中要求被告支付公共水电公摊费用的诉请，并明确诉讼请求1中的滞纳金即为违约金。事实与理由：被告系东方威尼斯二期X#业主，房屋已于2012年6月12日交付被告使用。根据福建大世界华夏房地产开发有限公司与原告签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》约定，由原告负责实施该小区前期物业管理，房屋的物业服务费每平方米3元。被告的东方威尼斯二期5#建筑面积为469.66平方米，物业服务费以每平方米3元计算，依据《东方威尼斯前期物业管理服务合同》约定，被告每月应缴物业服务费1408.98元。但被告自2016年1月1日起拒交物业服务费，截至2019年8月31日，累计欠缴物业服务费61995.12元，滞纳金12554.01元，公共水电公摊（2015年12月1日-2019年7月31日）1611.46元，共计欠费76160.59元。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付应当交付的物业服务费及逾期付款滞纳金。现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1.由于原告并没有与被告签订物业服务合同，因此本案原告并不是适格的原告。原、被告之间并没有就物业服务签订相关的物业服务合同，原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》，由于被告并不是该份合同的相对方。因此，该份合同约定的权利义务并不能对被告产生约束力。本案原告并不是适格的原告，原告向被告主张支付物业费、滞纳金及公共水电公摊没有法律依据。2.被告并没有与原告签订物业服务合同，原告向被告主张物业费没有事实及法律依据。原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》，被告并不是该份合同的主体，该份合同中针对物业费的约定对被告不产生法律效力，原告向被告主张物业费的依据既没有合同的约定也没有法律的规定。3.原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》没有约定滞纳金，原告也没有与被告签订物业服务合同并约定滞纳金，因此滞纳金的主张没有事实依据且不符合法律的规定。滞纳金的主张不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”4.原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》合同期限是否届满无法认定。原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》约定合同期限自交房之日起至首届业主委员会成立为止。原告没有举证证明首届业主委员会是否已成立，因此，原告与福建大世界华夏房地产开发有限公司签订的《东方威尼斯前期物业管理服务合同》合同期限是否届满无法认定。综上，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认证如下：原告有提交《东方威尼斯二期前期物业管理服务合同》、EMS寄件单(尾号分别为3832、318CS、9209)、《商品房买卖合同》、公示照片原件核对，被告对原告提交的房屋设施交付表真实性无异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。应收费用清单系原告单方制作，且房屋建筑面积与《商品房买卖合同》记载不一致，对该份证据证据真实性本院不予采信。情况说明无出具单位负责人及制作人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月16日，福建大世界华夏房地产有限公司作为东方威尼斯二期的开发建设单位与原告签订《东方威尼斯二期前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于福州市仓山区城门镇龙江路98号东方威尼斯二期小区提供前期物业管理服务，高层住宅、别墅物业服务费每月每平方米分别为1.5元、2.5元，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，经书面催交，应按照每天应交纳的物业管理服务费的万分之三支付违约金，合同期限自交房之日起至首届业主委员会成立止。 被告系东方威尼斯二期X#楼业主，房屋于2012年12月16日被交付给被告使用，房屋建筑面积为466.62平方米，为独栋别墅。自2016年1月1日起，被告未缴纳相应的物业服务费。原告于2019年2月向被告在讼争房屋的《商品房买卖合同》中所留地址寄送《物业催费函》，催费期间为2016年1月1日至2018年12月31日。2020年3月，原告再次寄送《催缴函》，向被告催收2016年1月1日至2020年2月29日的物业服务费。原告还在小区公示被告欠缴的2016年1月1日至2019年10月1日期间的物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，福建大世界华夏房地产有限公司作为讼争房屋的建设单位与原告签订的《东方威尼斯二期前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的所有东方威尼斯二期业主具有约束力，被告应当依照《东方威尼斯二期前期物业服务合同》的约定，及时向原告交纳物业服务费。被告辩称原告并非适格原告，无依据向被告主张物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。 被告自2016年1月1日起至2018年12月31日期间，未能履行合同义务交纳物业服务费，原告现已按规定向被告进行了书面催交、公告，然被告仍未予以缴纳，其行为已构成违约，被告应按每月1399.86元（3元/月/平方米×466.62平方米）标准向原告支付物业服务费50394.96元（1399.86元/月×36月）。关于原告诉请的2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，本院认为，2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交、公告方式，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交、催交后未缴纳的进行公告后方可起诉欠费业主。原告提供的现有证据仅能证实其于2020年3月向被告书面催交了2019年1月1日之后的物业服务费并进行了公告，原告的催交行为尚不符合《福建省物业管理条例》第四十八条的规定，故对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费的诉请，本院不予支持。 根据《东方威尼斯二期前期物业服务合同》的约定，业主应于每月10日前支付物业服务费，逾期交纳的，经书面催交，应按照每天应交纳的物业管理服务费的万分之三支付违约金，故根据该约定，被告应于2016年1月的第11日起，每月按日万分之三标准向原告支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间未缴物业费的违约金。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付公共水电公摊费用的诉请，属于依法处分自己的诉讼权利，没有违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告王卫明于本判决生效之日起十日内支付原告福建万龙物业管理服务有限公司2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费50394.96元及违约金（违约金按每日万分之三的标准，自2016年1月11日起，以每月应交纳的物业服务费数额为基数，分别计算至上述物业费还清之日止）。 二、驳回原告福建万龙物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，由原告福建万龙物业管理服务有限公司负担400元，被告王卫明负担1300元。被告王卫明应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇二〇年四月十六日 法官助理邱仕鹏 书记员周靖玮 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”