湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终315号上诉人（原审被告）：湖北奔腾房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市开发区孝天路8号。法定代表人：胡浩浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张亚敏，女，1979年4月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，现住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师。上诉人湖北奔腾房地产开发有限公司因与被上诉人张亚敏商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北奔腾房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初14号民事判决，改判驳回被上诉人张亚敏的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定“因湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其抗辩权不成立，故应向张亚敏支付逾期办理房屋权属登记违约金4483.28元。”并以此判决“湖北奔腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向张亚敏支付逾期办理房屋权属登记违约金4483.28元。”明显是错误的。其错误表现在：1、没有确定上诉人违反上述合同内容及应承担该违约金的起始时间；2、错误的将协助办理房屋权属登记行为这一持续性合同义务与支付违约金这种单一的、一次性的合同义务相混淆。鉴于上诉人与张亚敏签署的《商品房买卖合同》时间在《中华人民共和国民法总则》颁布实施之前，因该案产生的纠纷应首先适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。上诉人与张亚敏所签《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”张亚敏的房屋实际交房日为2012年6月19日，上诉人应在2013年6月19日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人实际并未在2013年6月19日前将办理权属登记所需资料报登记机关备案，亦即上诉人自2013年6月19日起已违反了该项合同义务，其应于2013年6月19日向张亚敏支付未依约办理权属登记的违约金。那么根据法律规定的诉讼时效期间为二年，张亚敏应在2015年6月19日前向人民法院提起诉讼要求上诉人支付该违约金才不超过诉讼时效，其权利才能得到法律的保护及人民法院的支持。张亚敏直到2018年年底才向人民法院起诉要求上诉人承担该违约责任，明显超过法律规定的诉讼时效期间，其该项权利不应得到人民法院的支持。张亚敏向一审法院起诉请求：1.判令湖北奔腾房地产开发有限公司立即支付未依约协助办理权属登记违约金4483.28元；2.依法判令湖北奔腾房地产开发有限公司退还天然气初装费、有线电视开通费合计2250元；3.依法判令湖北奔腾房地产开发有限公司按张亚敏已交付房款的日万分之二的标准支付逾期交房违约金，自2011年12月19日起计算至房屋验收合格之日止；4.本案所有诉讼费由湖北奔腾房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2012年6月19日，张亚敏与湖北奔腾房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定：“张亚敏购买湖北奔腾房地产开发有限公司开发的（已取得商品房预售许可证）位于孝感市航空路××小区××单元××室房屋，…房屋建筑面积为92.63平方米…按建筑面积计算，房屋单价为每平方米2420元，总金额224164元…出卖人应当在2011年12月18日前，将经验收合格的房屋交付买受人使用…除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金…本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1．提交孝感市仲裁委员会仲裁；2．依法向人民法院起诉”。合同签订后，张亚敏向湖北奔腾房地产开发有限公司支付了全部房款224164元。2012年6月19日，湖北奔腾房地产开发有限公司向张亚敏交付了房屋进户门钥匙，随后张亚敏入住。湖北奔腾房地产开发有限公司与案外人孝感市中亚城市燃气发展有限公司签订了《居民燃气入户合同（集体）》一份，案外人孝感市中亚城市燃气发展有限公司安排施工单位进场将燃气工程施工完毕。2012年4月16日，张亚敏向湖北奔腾房地产开发有限公司支付了天然气初装费2250元后，开通了天然气。湖北奔腾房地产开发有限公司至今未能按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致张亚敏未能在规定的期限内取得房地产权属证书，也未向张亚敏支付延期交房违约金。因孝感市仲裁委员会于2017年5月成立，双方签订合同时选择解决争议的机构孝感市仲裁委员会没有成立，合同对于该约定的条款属于约定不明，张亚敏可以选择向人民法院起诉。因双方协议未果，以致成诉。另认定，2012年4月15日，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位在建筑工程竣工验收报告上盖章，同意湖北奔腾房地产开发有限公司开发的位于孝感市航空路××小区××楼、××楼、××楼、××楼的房屋验收合格，但湖北奔腾房地产开发有限公司未将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，即未取得《工程竣工验收备案》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当支付未依约协助办理权属登记违约金4483.28元；2.湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向张亚敏退还天然气初装费2250元；3.湖北奔腾房地产开发有限公司是否达到双方约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续；4.湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向张亚敏支付逾期交房违约金及该违约金如何认定。关于湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向张亚敏支付未依约协助办理权属登记违约金4483.28元的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其行为和内容未违反相关法律规定，故该合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。合同签订后，张亚敏履行了房款交付义务，湖北奔腾房地产开发有限公司也应当按照合同约定履行其应尽的义务。该合同第十六条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于湖北奔腾房地产开发有限公司未在合同约定以及法律法规规定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致张亚敏至今未能办理房屋权属证书，应当承担相应的继续履行和违约责任。因此，湖北奔腾房地产开发有限公司应当在法律法规规定的期限内按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以协助张亚敏办理房屋权属登记手续，因湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其抗辩权不成立，故应向张亚敏支付逾期办理房屋权属登记违约金4483.28元（房屋价款224164元×2%）。关于湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向张亚敏退还天然气初装费2250元的问题，一审法院认为，湖北省物价局、建设厅于2005年8月26日印发的鄂价房服［2005］165号文件《省物价局建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知》规定：“规范商品房合同签订中的价格行为，试行一价清制度。开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，合同外不得再加收任何费用”，湖北省孝感市物价局、房地产管理局于2006年4月10日印发的孝价房服［2006］36号文件《关于转发省物价局、省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知》规定：“水、电、气、有线电视、对讲系统、安防系统、防盗门等配套设施的建设费用及初装费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房人重复收费。此文件自2006年5月1日起执行”。湖北奔腾房地产开发有限公司在前述《通知》实施后，仍然向张亚敏收取天然气初装费，明显违反了湖北省物价局、建设厅及湖北省孝感市物价局、房地产管理局的相关规定。虽然张亚敏于2012年4月16日交付天然气初装费2250元直至第一次向法院递交起诉材料之日即2018年8月1日，间隔六年零三个月之久，早已超过法定诉讼时效，且湖北奔腾房地产开发有限公司提出了时效抗辩，故对张亚敏要求湖北奔腾房地产开发有限公司退还天然气初装费2250元的诉讼请求，依法不予支持。关于湖北奔腾房地产开发有限公司是否达到双方约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续的问题。根据《建设工程质量管理条例》第十一条第一款的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，备案手续不是竣工验收合格的必要条件，而是竣工验收合格之后应当进行的行政管理性的规定。本案中，湖北奔腾房地产开发有限公司于2012年4月15日完成了组织建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，且在《建筑工程竣工验收报告》中各单位意见均为验收合格。故湖北奔腾房地产开发有限公司已经达到了双方约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续。关于湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向张亚敏支付逾期交房违约金及该违约金如何认定的问题，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。本案中，湖北奔腾房地产开发有限公司未按合同约定的交房最后期限2011年12月18日向张亚敏交付房屋，湖北奔腾房地产开发有限公司于2012年6月19日向张亚敏交付了进户门钥匙（装修）时，虽然当时交付的商品房没有进行竣工验收即没有达到约定的交付条件，但买受人没有拒绝接受房屋，并且随后入住。双方对于这种没有达到约定的商品房交付条件的交房行为，在合同之外也没有另行约定。自交付钥匙后，张亚敏也无证据证明房屋存在影响其使用、收益的情形。因此，以交付钥匙日期即2012年6月19日认定逾期交房的截止日期，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定情形。但双方在合同中约定的最后交房日期为2011年12月18日，而张亚敏直至2018年8月1日才向法院第一次提交书面材料主张权利，早已超过了法定诉讼时效，且湖北奔腾房地产开发有限公司亦提出时效抗辩，故对张亚敏要求湖北奔腾房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予以支持。综上，因湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其抗辩权不成立，故应向张亚敏支付逾期办理房屋权属登记违约金4483.28元（房屋价款224164元×2%）；对于张亚敏提出的其他诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、湖北奔腾房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向张亚敏支付逾期办理房屋权属登记违约金4483.28元；二、驳回张亚敏其他诉讼请求。案件受理费用50元，由张亚敏负担25元，湖北奔腾房地产开发有限公司负担25元。经二审审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因湖北奔腾房地产开发有限公司未在合同约定以及法律法规规定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使张亚敏至今未能办理房屋权属证书，应当承担相应的继续履行和违约责任。由于湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其上诉理由本院不予支持。综上所述，湖北奔腾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖北奔腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二０二〇年四月二十日书记员 李 晨