盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初972号原告盐城市文华名城小区业主委员会，住所地盐城市鹿鸣东路7号。法定代表人杨广军，该委员会主任。委托诉讼代理人吴英豪，男，1961年2月7日生，汉族，住盐城市。委托诉讼代理人王仲，男，1973年5月21日生，汉族，住盐城市。被告江苏坤园物业管理有限公司，住所地南通市崇山区段家坝路8号。法定代表人杨林建，该公司总经理。被告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司，住所地盐城市盐渎路北天澜湾小区38幢一楼。法定代表人姜康林，该公司总经理。委托诉讼代理人王兆华，江苏力海律师事务所律师。第三人盐城市城南新区零零七餐厅文华名城店，住所地盐城市城南新区黄海街道文华名城22、26幢110-1、110室。经营者杨崇霞，女，1979年10月15日生，汉族，住盐城市亭湖区。原告盐城市文华名城小区业主委员会（下称文华名城业委会）诉被告江苏坤园物业管理有限公司（下称坤园物业公司）、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（下称坤园物业盐城分公司）、第三人盐城市城南新区零零七餐厅文华名城店（下称零零七餐厅）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月24日公开开庭进行了审理。原告文华名城业委会的委托诉讼代理人吴英豪、王仲，被告坤园物业盐城分公司的委托诉讼代理人王兆华，第三人零零七餐厅的经营者杨崇霞均到庭参加诉讼。被告坤园物业公司经本院传票传唤未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文华名城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还2015年-2018年期间的租金约40万元；2、判令两被告承担因迟延返还物业用房给原告造成的自2019年1月1日起至起诉之日止的租金损失（按市场行情暂定为5万元）；3、判令两被告向原告返还出租的物业服务用房；4、判令第三人向原告返还物业服务用房。事实和理由：盐城市文华名城小区自2006年一期建成后，被告坤园物业盐城分公司作为前期物业服务公司进驻小区，为小区提供物业服务至2018年12月31日。2015年，被告坤园物业盐城分公司将文华名城小区的物业服务用房出租给第三人零零七餐厅使用。《江苏省物业管理条例》三十六条规定：“物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主”。被告坤园物业盐城分公司无权将属于全体业主所有的物业服务用房出租给第三人零零七餐厅，其行为违反了《江苏省物业管理条例》第六十一条、第六十七条的规定。第三人零零七餐厅承租过程中应当知道物业服务用房的所有权属于全体业主，依法不能对外出租，故第三人零零七餐厅承租小区物业服务用房存有过错。原告多次要求被告坤园物业盐城分公司出示、公布物业服务用房的租赁合同及租金使用情况并返还租金均未果。现原告诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告坤园物业公司未答辩。被告坤园物业盐城分公司辩称：在我司入驻文华名城小区提供物业服务时，小区的物业服务用房应该交给我司来管理。在不影响小区物业管理的情况下，我司将物业服务用房出租给第三人零零七餐厅，是因为小区业主欠缴物业费高达两百万，严重影响了我司的正常运营及物业管理工作。原告主张我司返还租金，无事实和法律依据。我司退出文华名城小区时，原告指示新进场的物业公司撬开我司的物业管理办公室，侵占我司的文件资料和财产。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人述称：现我餐厅营业场所分上下两层，一层文华名城22号楼202室房屋是从盐城华祥置业有限公司购买的，二层文华名城22号楼203室房屋是向坤园物业盐城分公司租的，租期十年。2018年，坤园物业盐城分公司退出小区后，原告打电话给我方，要求我方交纳租金，但我方还是按照租赁合同的约定把租金交给了出租人坤园物业盐城分公司。原告还给我方发过书面函，但我方不清楚原告是何时成立的。此后新进场的物业公司联合业主强占车位，严重影响我餐厅经营。这两年物业费不断上涨，餐饮生意也不好做。2019年度的租金，我方没有交纳，也因为小区业委会、物业都跟我方要租金，我方也不知具体交给谁，担心引起经济纠纷。原告要求我方返还22号楼203室房屋，但该房屋系我司厨房所在的核心区，如果返还将会遭受巨大的经营损失、装潢损失。综上，请求人民法院依法判决驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2006年12月20日，盐城华祥置业有限公司（甲方）与坤园物业公司（乙方，原名南通市坤园物业管理有限公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定（摘要）：“第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；……第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，不含电梯年检费，（3）物业管理区域清洁卫生费用，（4）物业管理区域绿化养护费用，（5）物业管理区域秩序维护费用，（6）办公费用，（7）物业管理企业固定资产折旧，（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用，（9）法定税费，（10）物业管理企业的利润。……第二十三条，甲方应于交房之日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积1367平方米，其中办公用房546.8平方米、商业用房820.2平方米。第二十四条，物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途……第三十五条本合同期限自2006年12月31日起至2011年12月30日止，但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；……第三十条，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理部门指定的单位代管。”合同签订后，坤园物业盐城分公司进驻文华名城小区，履行物业管理服务。2014年，坤园物业盐城分公司（出租方）与杨崇霞（承租方）签订一份《租赁合同》，约定（摘要）：“一、甲方将坐落于文华名城22#203室房屋租赁给乙方，房屋总建筑面积420平方米/间。二、租赁期限。租期拾年，自2014年11月1日起至2024月11月1日止。1、租金。第一年房租为3.5万元整，第二年房租为3.5万元整，第三年房租为4万元整，第四年房租为4.5万元整，第五年房租为5万元整。以后每年按5万计算（以上租金含税价）。2、合同期满后乙方享有租赁的优先权。三、租金交付方式。1、租金每半年交付一次，每次提前十天缴纳房租。2、在合同签订之日，乙方需向甲方支付伍仟元押金。合同终止后甲方退还押金给乙方。四、各项费用的缴纳。1、租赁期间水、电、网络、燃气由乙方自行负责。2、物业管理费由甲方负责。”2018年12月30日，文华名城业委会向盐城市金茂物业有限公司发出《入场通知书》，载明因坤园物业公司的合同即将到期撤场，要求盐城市金茂物业有限公司在2019年1月1日零时正式进入文华名城小区提供物业服务。坤园物业公司退场后，文华名城业委会与坤园物业公司、坤园物业盐城分公司、零零七餐厅就小区物业服务用房的出租事务产生矛盾，并不能达成一致，文华名城业委会遂于2019年5月诉至本院。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见，致调解无果。另查明：盐城市住房保障和房产管理局于2014年6月12日作出《关于文华名城物管用房位置、面积的确认意见》，其中载明：“同意将文华名城小区的物管用房从16#楼102室、102-1室、102-2室、103室、103-1室调整到3#楼二层及22-26#203室，面积从389.48㎡调整到671.84㎡，并进行简易装修。”庭审中，坤园物业盐城分公司陈述文华名城小区业主拖欠物业管理费近200万元，并提交了一份小区业主欠缴物业费的明细单。坤园物业盐城分公司陈述其收取了零零七餐厅2014年11月1日-2018年12月31日期间的租金合计170000元，当时打了收条，后来因为原告指示新进场的物业公司撬开其司的物业管理办公室，侵占其司的文件资料和财产，导致打的租金条子全找不到了。坤园物业盐城分公司陈述其收取零零七餐厅的租金系用于小区物业管理设施的安装与维护，具有合理性，并提交了其与盐城华安科技有限公司于2014年12月29日签订的小区电梯、门禁刷卡系统工程合同书一份、于2016年1月6日签订的小区蓝牙刷卡系统工程合同书一份、于2018年3月10日签订的小区车牌识别系统工程合同书一份以及盐城华安科技有限公司出具的5份收据，坤园物业盐城分公司为以上安装工程支付款项合计188000元。零零七餐厅陈述其已将2014年11月1日-2018年12月31日的租金合计170000元交给坤园物业盐城分公司了，并提交了坤园物业盐城分公司的负责人殷洪均出具的《情况说明》一份。本院认为：本案的争议焦点为：一、被告坤园物业盐城分公司与第三人零零七餐厅的经营者杨崇霞于2014年签订的《租赁合同》是否合法有效的问题；二、两被告及第三人应否返还物业服务用房的问题；三、两被告应否返还租金及支付迟延返还物业用房造成的损失的问题。现分述如下：一、关于被告坤园物业盐城分公司与第三人零零七餐厅的经营者杨崇霞于2014年签订的《租赁合同》的效力问题。物业服务用房（2003年前通称“物业管理用房”）是建设单位建设的具备独立、正常使用功能的地上房屋，专供小区物业管理使用，是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”该规定表明，物业服务用房所有权属于全体业主，物业服务企业不得擅自将其出租。本案被告坤园物业盐城分公司未经文化名城小区业主大会的同意，擅自将诉争文华名城22号楼203室的物业服务用房出租给第三人零零七餐厅，双方于2014年签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为无效。二、关于原告主张两被告及第三人返还物业服务用房的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诉争22号楼203室物业服务用房现为本案第三人占有、使用，被告坤园物业盐城分公司与第三人签订的《租赁合同》无效，原告主张被告坤园物业盐城分公司返还22号楼203室物业服务用房，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告坤园物业公司的责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定：“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。”被告坤园物业盐城分公司系被告坤园物业公司的分公司，其虽不具有法人资格，但可以自己名义与第三人签订《租赁合同》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百零四条规定：“非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的，依照其规定”，被告坤园物业公司对被告坤园物业盐城分公司的债务须承担补充责任。现原告主张被告坤园物业公司返还物业服务用房，返还原物请求权系物上请求权而非债权请求权，故被告坤园物业公司不应承担返还物业服务用房的责任，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张第三人承担返还物业服务用房的责任的问题。根据前文论述，案涉《租赁合同》无效，诉争22号楼203室物业服务用房的所有权依法属于小区全体业主，第三人应将22号楼203房屋依法返还原告。第三人辩称诉争22号楼203室房屋系厨房所在的核心区，其退出将会遭受巨大的经营损失及装潢损失。但该项辩称理由不得对抗权利人，且该抗辩理由事实即使存在，也系另一法律关系，本案对此不予理涉，第三人应当另行依循合法途径维护其权益。三、关于原告主张两被告返还租金及支付迟延返还物业用房造成的损失的问题。（1）关于《租赁合同》的采纳以及租金计算标准的问题。被告坤园物业盐城分公司与第三人签订的《租赁合同》无效，但该租赁合同已经履行,被告坤园物业盐城分公司应当将已收取的租金退还原告。原告主张两被告返还2015年-2018年期间的租金400000元，但庭审中第三人陈述2014年11月1日-2018年12月31日期间其已缴纳的租金为170000元，被告坤园物业盐城分公司对该金额亦予认可。双方存在争议。原告、被告坤园物业盐城分公司、第三人提交了约定租金标准不一致的《租赁合同》各一份。对此，本院认为，原告提交的《租赁合同》系影印件，无原件与之核对，而被告、第三人均对此影印件不予认可，原告也无其他证据证明其提交的《租赁合同》影印件真实存在。但被告坤园物业盐城分公司、第三人均提交了《租赁合同》原件，并一致确认系按该份合同履行权利义务，故应按被告坤园物业盐城分公司、第三人提交的《租赁合同》约定的标准计算租金。根据该《租赁合同》约定的租金标准，经本院测算，诉争文华名城22号楼203室物业服务用房2014年11月1日-2018年11月1日期间的租金应计为155000元。庭审中，第三人陈述其还交纳了2018年11月2日-2018年12月31日期间的租金，2014年11月1日-2018年12月31日期间其合计交纳租金170000元。被告坤园物业盐城分公司对该金额亦予认可。故诉争物业服务用房2014年11月1日-2018年12月31日期间的租金计为170000元并无不当，本院依法予以认定。（2）关于170000元应否返还的问题。根据《物业管理条例》第六十二条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。坤园物业盐城分公司辩称因小区业主拖欠高额物业费，其已将收取的170000元租金全部用于小区物业管理设施的安装与维护，并提交了小区业主欠缴物业管理费的明细一份、其与盐城华安科技有限公司签订的一系列工程合同书及款项支付收据。对此，本院认为，根据被告坤园物业盐城分公司与华祥置业签订的《前期物业服务合同》，坤园物业盐城分公司对文华名城小区共有部位负有维修、养护和管理义务，该项维护工作需要业主缴纳的物业管理费来维持。但据本院调查，坤园物业盐城分公司与文华名城小区业主就物业费欠缴的问题产生多起诉讼纠纷，本院已经审结的有4起，业主多年拖欠被告坤园物业盐城分公司物业费情况属实，被告坤园物业盐城分公司在此情况下将诉争物业服务用房出租给第三人虽为无效，但据其提交的其与盐城华安科技有限公司签订的工程合同书来看，安装小区电梯、门禁刷卡系统、蓝牙刷卡系统、车牌识别系统一共花费188000元，远高于被告坤园物业盐城分公司从第三人处收取的租金170000元，被告坤园物业盐城分公司将其收取的租金用于小区物业管理系客观事实，合理有据。故对原告主张两被告返还租金的诉求，本院依法不予支持。（3）关于迟延返还物业用房造成的损失应否返还问题。原告主张两被告承担因迟延返还物业服务用房给原告造成的损失50000元（自2019年1月1日起至起诉之日止）。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对其成本的支出及合理性承担举证责任。”被告坤园物业盐城分公司擅自将诉争房屋出租给第三人，原告因此遭受了损失，坤园物业盐城分公司负有相应的赔偿责任。虽然第三人自2019年1月1日起至原告起诉之日即2019年5月22日止，期间的租金尚未缴纳，期间坤园物业盐城分公司并未从其出租小区物业服务用房的行为中获得收益。但是，至今第三人仍实际占有和使用诉争房屋，房屋迟延返还原告系客观事实，被告坤园物业盐城分公司应当承担相应的民事责任。原告主张迟延返还物业服务用房期间的房屋占有使用费50000元，但根据被告坤园物业盐城分公司与第三人签订的《租赁合同》约定的计算标准，2019年1月1日至2019年5月22日期间的房屋占有使用费应计为19368元（50000元/364天*141天）。故被告坤园物业盐城分公司应当支付原告2019年11月1日至2019年5月22日期间的房屋占有使用费19368元。被告坤园物业盐城分公司系被告坤园物业公司的分公司，被告坤园物业公司应对被告坤园物业盐城分公司的上述债务在其清偿不足的范围内承担补充责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《物业管理条例》第三十七条、第六十二条，《江苏省物业管理条例》第三十六，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司、第三人盐城市城南新区零零七餐厅文华名城店应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市鹿鸣东路7号文华名城22号楼203室的物业服务用房返还原告盐城市文华名城小区业主委员会；二、被告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市文华名城小区业主委员会房屋占有使用费人民币19368元；三、被告江苏坤园物业管理有限公司对被告坤园物业盐城分公司的上述债务在其清偿不足的范围内承担补充责任；四、驳回原告盐城市文华名城小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8210元，由原告盐城市文华名城小区业主委员会负担4210元，被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司负担4000元。如不服本判决，可于本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院；同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  单 毅二〇二〇年四月十五日法官 助理  万霞灿书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百零二条非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构。第一百零四条非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的，依照其规定。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。3.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4．《物业管理条例》第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应当由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。5.《江苏省物业管理条例》第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。6.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对其成本的支出及合理性承担举证责任。7．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。8．《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。