湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1547号原告：余某，男，1988年4月16日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：蒋彬，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。被告：长沙万弘润企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道北塘村安置小区48号二楼。法定代表人：雷廷祥。委托诉讼代理人：熊晓祥，男，1965年11月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系公司董事长。委托诉讼代理人：蒋绍洪，男，1965年8月23日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系公司监事。原告余某与被告长沙万弘润企业管理有限公司(以下简称万弘润公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某委托诉讼代理人王崇求，被告万弘润公司及其委托诉讼代理人熊晓祥、蒋绍洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余某向本院提出诉讼请求：一、判决被告万弘润公司向原告余某退还租金95834元、保证金10000元，共计105834元；二、判决被告万弘润承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月12日，原告余某委托朋友吴为胜与被告万弘润公司签订《铺面订金协议》，2018年8月16日，原、被告订立了《北塘商业城商铺租赁合同》，约定原告余某承租被告万弘润公司位于长沙市天心区北塘商业城一楼128号商铺用来经营烟酒。租期从2018年8月16日至2021年11月15日，每年50000元，总租金总计150000元。原告余某向被告万弘润公司缴纳了150000元租金和10000元保证金，共计160000元。2018年9月份，原告余某开始经营，因商业城的招商宣传未能达到原告余某签订合同时被告万弘润公司所承诺的条件，原告余某自开业经营以来，一直处于亏损状态，通过与被告万弘润公司多次协商，原告余某于2019年10月12日与被告解除租赁合同。合同解除后，原告余某所缴纳的剩余租金和保证金，被告万弘润公司一直未予退还。被告万弘润公司辩称，一、《北塘商业城商铺租赁合同》第16条约定了合同不得提前解除，如原告余某单方面终止合同，被告万弘润公司有权不返还已付款项；二、被告万弘润公司确实收到了解除合同通知书，也进行了书面回复，合同不能提前解除，否则不予退还租金；三、被告万弘润公司收到了保证金10000元和租金150000元，租金中75000元为装修费，系被告万弘润公司将涉案商铺及其相邻铺面整体装修，计算至每个商铺上的装修费为75000元，该费用租赁合同第3条亦予以明确。经审理查明：2018年8月16日，原告余某（乙方）与被告万弘润公司（甲方）签订《北塘商业城商铺租赁合同》，约定甲方将长沙市天心区暮云镇南托街道北塘商业城1层128号商铺出租给乙方，乙方承租商铺只能用于经营烟酒。租期为2018年8月16日起至2021年11月15日止。关于租金，约定乙方在租期内应向甲方缴纳的总租金合计150000元，该租金包含商场前期装修、装饰费用计75000元。乙方应在签订本合同1日内向甲方一次性缴纳租金150000元。关于保证金，约定乙方须于签订本合同的同时向甲方一次性交付保证金10000元。关于合同解除，其中16.1条约定合同生效后，除合同另有约定，不得提前解除。16.2条主条文约定乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项并有权暂停向乙方提供相关服务。乙方除应补交免租期的租赁费外，还应承担下述违约责任：其中16.2.1款载明如乙方在本合同生效6个月内要求终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺6个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于合同未到期租金总额25％的违约金。16.2.2款载明如乙方在本合同生效6个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于合同未到期租金总额25％的违约金，终止合同距合同期满不足3个月的，违约金为剩余期间的租金。上述合同签订后，原告余某依约定向被告万弘润公司支付租金150000元和保证金10000元，共计160000元。2019年10月13日，原告余某向被告万弘润公司发出《解除合同通知书》，写明解除原、被告签订的租赁合同，原告余某将于合同解除之日起5日内搬出商铺，并清空商铺，若对解除合同有异议，被告万弘润公司需收到之日起3日内提出书面意见，否则视为协商一致解除合同，解除合同后应退还剩余租金及保证金。2019年10月15日，被告万弘润公司向原告余某发出《工作函》，陈明被告万弘润公司收到《解除合同通知书》，并回复称原告余某因自身经营不善造成亏损，与被告万弘润公司无关，原告余某无权单方解除合同，被告万弘润公司不同意解除租赁合同。原告余某提供现场照片，显示涉案商铺已清空搬离。庭审中，原告余某称发送完《解除合同通知书》后，原、被告一直在协商解除事宜，因协商未果，故涉案商铺没有清空搬离。新冠××疫情交通恢复后，原告余某于2020年3月29日搬离涉案商铺，将其交还被告万弘润公司。当时本想将钥匙交还管理人员，但管理人员均不在，于是将钥匙、电卡等交还被告万弘润公司的保安人员，并和管理人员通过微信进行了确认。被告万弘润公司认为涉案商铺仍旧在原告余某的掌控下，商铺上的锁系其加装，被告万弘润公司并未收到钥匙、并办理交接。庭审中，原告余某称被告万弘润公司签订合同前口头宣称原涉案商铺所在的商场人流量大，生意好。结果原告余某承租后发现整个商场的客流量小，涉案店铺每个月都入不敷出。经本院询问，原告余某回答称在购买前曾实地考察过涉案商铺所在商场，发现商场人流量还可以。并承认当时考察过数个商铺，其中涉案商铺的租金较低。另查明：原告余某称商铺内遗留的烟酒柜等物系其添置，现已将全部遗留物抛弃。以上事实，有当事人身份信息、《北塘商业城商铺租赁合同》、《解除合同通知书》、《工作函》、银行流水明细、照片等证据和庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：原告余某与被告万弘润公司签订《北塘商业城商铺租赁合同》，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。协议约定租期为2018年8月16日起至2021年11月15日止，原告余某诉称其于2019年10月13日解除合同，被告万弘润公司辩称合同16.2条约定原告余某单方解除合同，被告万弘润公司有权不返还已交全部款项。《北塘商业城商铺租赁合同》确有被告万弘润辩称的合同16.2条单方解除条款，但该条16.2.1款却又写明如乙方（原告余某）在本合同生效6个月内要求终止本合同的，乙方应向甲方（被告万弘润公司）付足商铺6个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于合同未到期租金总额25％的违约金。16.2.2款也写明如乙方在本合同生效6个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于合同未到期租金总额25％的违约金，终止合同距合同期满不足3个月的，违约金为剩余期间的租金。依上述条款意思，即如原告余某单方解除合同，被告万弘润公司不返还已交全部款项，依16.2.1款、16.2.2款，合同生效6个月内终止的，原告余某还需付足商铺6个月租金，补缴免租期租金，支付未到期租金总额25％的违约金。合同生效6个月后终止的，原告余某需补缴免租期租金，支付未到期租金总额25％的违约金。细绎上述条款文义，可知16.2条款显然与16.2.1、16.2.2款存在矛盾，原告余某现已一次性缴纳租期全部租金150000元，为何其终止合同后，还需补缴免租期租金，支付未到期租金总额25％的违约金。即或合同全部履行，作为出租方的被告万弘润公司获得利益也仅限于150000元租金。更加令人起疑的是，依上述条款，因为违约金系以未到期租金按比例计算的，故时间越早解除，违约惩罚越严重，在出租方已收取全部租金且不需退还情况下，承租方越早解除，反而对出租方越有利，出租方完全可以再将商铺转租他人，获取双倍租金收益。更有甚者，6个月内终止的，还要付足6个月租金，这6个月租金作何解，如若系商铺空置期损失，被告万弘润公司已经收取了后续几十个月的租金且不需退还，完全不需要另行收取空置期损失，如是违约性质赔偿，又同时约定了未到期租金总额25％的违约金。综上，合同16.2条款之间互相矛盾，根源应为预先一次性缴付全部租金的约定，该合同最初格式很可能系分期（按月或季度）缴付租金，承租方仅缴纳当月或当季租金，故在承租方单方终止合同时，已经缴纳部分不予退还，还需向出租方赔偿未履行合同导致的损失，如未到期租金比例的违约金、空置期损失、免租期租金等。故该合同之本义，系实际租赁期间内的租金不予返还，并予以未到期租金总额25％的违约金作为违约赔偿。另外合同约定有补缴免租期租金的赔偿条款，但却未约定免租期，亦可侧面佐证合同系基于最初格式的修改且与本义不符。因此，本案不应拘于合同字面意思，仍应依合同之本义作出解释，并依此由原告余某赔偿未到期租金总额25％的违约金。至于原告余某要求退还全部租金150000元的诉讼请求，其理由系该商铺客流量并未达到被告万弘润公司宣称，且其经营亏损，但未提供任何证据予以证明。本院认为，现并无证据证明商铺客流量属于合同约定（书面或口头），亦无证据证明被告万弘润公司存在故意虚构、隐瞒相关事实。经本院询问，原告余某亦在购买前实地考察过涉案商铺所在商场，发现人流量尚可，且承认当时考察过数个商铺，其中涉案商铺的租金较低。足以说明，此理由纯系经营风险，与被告万弘润公司无关。被告万弘润公司无需退还实际租赁期间的租金。而被告万弘润公司辩称租金150000元内包含75000元前期装饰装修费。本院认为房屋出租中附带装饰装修之类添附物乃至家具家电等动产实属常见，租赁房屋时均就整体租赁，该类动产价值已体现在房屋出租价格的额外增加上，租赁合同提前解除，当然无需承租方支付未到期租金中包含的所谓装饰装修成本，除非装饰装修系依承租方要求独特定制，且无法为第三人使用造成出租方损失，但本案显然不存在该情形，故关于该辩称不予采纳。原告余某称合同已于2019年10月13日解除，被告万弘润公司承认确收到相关解除通知并回复。但原告余某在发送解除通知后并未归还商铺，亦未搬出清空商铺，其称直至2020年3月29日搬离商铺并交付给被告万弘润公司。其提供有现场照片，显示商铺已被搬走清空。被告万弘润公司称涉案商铺至今未交还。本院认为，原告余某提供照片已足以证明商铺已搬走清空，涉案商铺位于商场之内，并非高楼中的普通住房，是否搬走清空，一目了然。被告万弘润公司作为出租方，见此情形当然应该接管商铺，尤其收到过书面解除通知后，更应知晓原告余某此举意欲表示的合同解除意思，而非以钥匙未交给管理层员工，或者仅与商场保安说明等理由拒不接收。故本院采信原告余某于2020年3月29日清空搬离涉案商铺，该行为实系解除合同之表示，考虑被告万弘润公司反应时间，本院认定2020年4月1日即已接收该意思表示，合同已于该日解除。原告余某另称由于新冠病毒疫情期影响，其才迟至2020年3月29日清空搬离涉案商铺。原告余某于2019年10月13日即已发出解除通知，至2020年1月过年前尚有充分时间退租，但其仍实际租赁经营，并未采取行动，因此关于该诉称，本院不予采信。综上，合同总租期为2018年8月16日起至2021年11月15日止，共计39个月，原告余某实际租赁期间为2018年8月16日起至2020年4月1日，共计19.5个月，则未到期租期为19.5个月，依此计算，实际租赁期间租金与未到期租金均为75000元，未到期租金25％的违约金为18750元。原告余某可主张未到期租金75000元，但需向被告万弘润公司支付违约金18750元，两相抵付后，本院支持由被告万弘润公司退还原告余某租金56250元。关于保证金10000元，原告余某已付租金已足以抵付相应违约金，现合同已解除，被告万弘润公司理应全额退还保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙万弘润企业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告余某一次性返还租金56250元；二、限被告长沙万弘润企业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告余某一次性返还保证金10000元；三、驳回原告余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2416元，减半收取1208元，由原告余某负担725元，被告长沙万弘润企业管理有限公司负担483元（此费用已由原告余某预缴，被告长沙万弘润企业管理有限公司直接支付给原告余某）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年四月十七日法官助理于孝宁书记员杨烈洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。