黑龙江省肇源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0622民初3725号 原告（执行案外人）：陈鹏飞，男，1969年4月5日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。 委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。 被告（申请执行人）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街80-2号3单元2层2号。 法定代表人：王雪松，职位董事长。 被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧。 法定代表人：何京龙，职务经理。 被告（被执行人）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。 委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。 原告陈鹏飞与被告哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力电梯公司）、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房地产公司）、杜兴海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈鹏飞及其委托诉讼代理人陈树民、被告赫力电梯公司法定代表人王雪松、被告杜兴海委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告宇龙房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告陈鹏飞向本院提出诉讼请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异145号执行裁定书，终止执行；2.请求确认原告与被告宇龙房地产公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；3.请求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区X号楼X单元X室住宅楼归原告所有；4.请求判令被告宇龙房地产公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到原告名下的义务；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告陈鹏飞对第4项诉讼请求予以放弃。事实和理由：一、原告与被告宇龙房地产公司金瑞花园项目部、杜兴海于2015年11月10日签订的《金瑞花园房屋认购书》应当认定合法有效。1.宇龙房地产公司金瑞花园项目部销售商品房的权利来源于宇龙房地产公司对挂靠人即实际出资人杜兴海的授权，杜兴海对外以宇龙房地产公司项目部名义销售商品房，符合《合同法》表见代理的规定，应当视为宇龙房地产公司的行为。作为购买人有充分理由相信宇龙房地产公司项目部的行为等同于宇龙房地产公司的行为；2.金瑞花园项目部、杜兴海基于宇龙房地产公司授权对外销售全部上千套商品房，均是加盖宇龙房地产公司项目部公章及财务章，加盖杜兴海名章，作为被挂靠的宇龙房地产公司对此应当明知，但从未提出异议；3.案涉合同不属于效力待定合同。效力待定合同是指无权处分人，处分行为发生后需以权利人是否追认为条件。如追认合同有效，不追认合同无效。本案涉及的合同是宇龙房地产公司授权杜兴海开发金瑞花园项目直至楼房全部售完为止。故杜兴海设立的金瑞花园项目部对外销售楼房属于有权销售，宇龙房地产公司在金瑞花园项目部销售楼房的整个过程中均未提出反对意见；4.原告支付了合同全部价款。二、案涉房屋基于有效的合同已经交付原告使用至今。原告请求确认涉案房屋归原告所有，并要求被告协助过户符合《合同法》及《物权法》的相关法律规定。为维护合同的交易安全及交易秩序，维护合同诚实信用原则，人民法院应当支持原告诉求。三、关于原告名下是否还有其他用于居住的房屋，由于房屋登记部门对该问题不出示任何证明，而法院执行局利用执行网络只需输入原告身份证号便可查询原告名下是否还有其他住房。该证据法院可以依职权调取，不能强加于无法取证的原告身上。综上，肇源县人民法院对原告提出的执行异议申请予以驳回，有悖于客观事实，违反《合同法》及《物权法》的相关法律规定。原告与金瑞花园小区所有的购房人情况均一致，所提出的诉求应当得到法律支持。 被告赫力电梯公司辩称，原告签订的认购书及收据是虚假的，异议不能成立。宇龙房地产公司和杜兴海不认可向原告销售本案争议的房屋，认购书及收据上的印章不是宇龙房地产公司的印章，该公司对公章不认可，并在电视台发布澄清广告。原告不能仅凭收据证明其支付了房款。原告没有占有争议房屋，法院查封该房屋时为空房，在房屋上贴上封条。原告提出执行异议虽符合异议及复议规定29条的全部要件，但并未证明自己、配偶及未成年儿女名下无房产用于居住，原告提出执行异议，该证明责任在原告。原告出示的房屋认购书及收据不是有效的书面合同，并且在能办理房屋预售登记的时候没有办理，所以原告的异议不能成立，应驳回原告的诉讼请求。 被告杜兴海辩称，对本案基本事实没有充分了解，庭后联系杜兴海提供书面意见。庭后被告杜兴海称原告和案外人李某在金瑞花园小区干工程，抵顶给他们两处楼房。 被告宇龙房地产公司缺席，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 庭审中，原告陈鹏飞出示证据情况如下： 1.出示肇源县人民法院（2019）黑0622执异145号执行裁定书一份，欲证明原告购买的涉案房屋被法院查封后原告依法提出案外人执行异议申请，肇源县法院以原告购买房屋所签订的认购书效力属于待定状态且原告未出示证据证明其名下没有其他用于居住的房屋为由驳回原告的异议请求。被告赫力电梯公司、杜兴海均质证无异议。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。本院对该份证据的真实性予以确认。 2.出示金瑞花园房屋认购书及收据两张，欲证明2015年12月2日原告与宇龙房地产公司金瑞花园项目部及项目实际出资人杜兴海共同签订该认购书，2015年12月12日以总价款386547元购买案涉房屋。原告2016年6月21日交付入住费6,977元，原告已实际使用占有该房屋。被告赫力电梯公司质证称，合同的真实性及证明问题均有异议。从宇龙房地产公司法人的笔录中能证明在金瑞花园销售过程中出现很多虚假合同，该认购书是否真实应依照是否真实付款及付款时间佐证。宇龙房地产公司不承认合同章具有代表其公司效力。对收据的真实性及证明问题均有异议，2016年6月份0011912号收据，与陈某和董某出示的票据序号接近，时间却差很多，陈鹏飞票据是2016年6月21日，陈鹏飞票据是开具在陈某之前，票据号却在陈某之后，明显作假，涉嫌虚假诉讼，建议法院对其作为虚假诉讼或刑事案件送交公安机关处理。原告主张经手人为周会计，我方建议法院调取周会计的笔录，核实收据形成的原因。原告认购书的签字与在起诉状的签名不一致。据了解，收据内容及经办人周的签字并不是金瑞花园会计周某本人笔迹，申请法院调取会计周某进行了解核实收据真伪。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证称，对证据的真实性有异议，需要核实。本院认为，原告陈鹏飞出示的入住费收据（时间为2016年6月21日，票据号为0011912），结合被告赫力电梯公司在证据7中出示的陈某的入住费收据(时间为2016年8月5日，票据号为0011910)，原告出具的该收据票据号在案外人陈某之后，时间却在之前，其真实性及欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定；对于原告出示的金瑞花园房屋认购书及房款收据，虽被告赫力电梯公司对其真实性有异议，但并未提供相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。 3.出示通讯线路工程施工合同一份，欲证明陈鹏飞的合伙人李某与宇龙房地产公司金瑞花园项目部签订一期闭路项目，合同第六条约定付款方式以在建楼房抵顶工程款，工程总价770051元，李某和原告就770051元工程款取得了两套房屋，其中一套由金瑞花园项目部直接落到原告名下。被告赫力电梯公司质证称，合同的真实性不确定，合同里没有标注哪一套房子是抵顶给原告的。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证称，对证据的真实性有异议，印章与认购书上的印章不符，合同约定金瑞花园一期项目建筑面积超过10万平以上，按照每平方米35元计算，总价超过350万元，而合同上的总价是77万多元，所以有异议。本院认为，因该份施工合同无落款时间且施工合同中金瑞花园项目部印章与原告提供的房屋认购书中的项目部印章存在不同，故该份证据的真实性及证明问题本院将结合其他证据予以综合认定。 4.出示证人李某当庭证言，欲证明李某和原告合伙承包金瑞花园X号楼和X号楼弱电工程，李某和郑某签订通讯线路工程施工合同，郑某是金瑞花园的技术员，完工后以在建楼房X1号楼X1单元的X室、X2号楼X2单元的X室抵顶工程款。被告赫力电梯公司质证称，对于证人证言真假不能辨认，由宇龙房地产公司和杜兴海辨认，合同上没有标记该楼房，且在2019年7月4日执行局抵账楼房表格中，没有本案的这套房屋。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证称，是否承包工程得和杜兴海核实，合同中连具体施工地点和工程量都没有标注，该合同不是项目部与李某所签。本院将结合其他证据对该证人证言予以确认。 庭审中，被告赫力电梯公司出示证据情况如下： 1.出示何京龙的调查笔录一份，调查时间为2019年7月4日，调查地点为肇源县执行局。欲证实金瑞花园存在虚假销售的情况，李某私刻宇龙房地产公司印章，宇龙房地产公司不认可，通过电视台发布澄清广告。原告出示的认购书及收据就是由该印章加盖。原告陈鹏飞质证称，对证据的来源无异议，对何京龙陈述的真实性无法核实，该陈述既有宇龙房地产公司与赫力电梯公司的经济纠纷也有何京龙对杜兴海及李某合伙开发金瑞花园的过程中对两枚印章的描述，但是该陈述确与金瑞花园一期项目的全部房产销售事实相悖，该小区的房屋1100多套，都是以认购书的方式销售，加盖宇龙房地产公司金瑞花园项目部的公章及杜兴海的名章，该笔录第二页中何京龙称其公司没有收到任何购房款，证明了其从未以公司的名义对外销售过楼房及收取房款。陈述说是李某私自印刻公章，李某是杜兴海的合伙人，至于是谁刻的章与原告无关。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证无异议。本院认为，何京龙作为本案被告宇龙房地产公司法定代表人，与本案存在利害关系，其所作的调查笔录证明力较低，对其陈述本院将结合其他证据予以认定。 2.出示贾某的调查笔录一份，时间为2019年7月22日，调查人为沈思拓，欲证实金瑞花园小区项目已经能办理登记备案手续，涉案房屋没有进行备案登记，证实原告购房是虚假的，或者至少是有过错的。原告陈鹏飞质证称，对笔录来源无异议，但是对笔录的真实性有异议，我们的房屋已经在房产备案。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证无异议。本院认为，贾某作为肇源县房地产管理部门工作人员，其所作笔录的真实性本院予以确认。 3.出示陈某和董某执行异议案件中提交法庭的收据三份，欲证明这三份收据与陈鹏飞收据相互矛盾，时间错乱，票据形成是虚假的。原告陈鹏飞质证称，真实性无异议，证明的问题有异议。这是会计开票问题，这笔钱已经在金瑞花园入账了。被告宇龙房地产公司缺席，无质证意见。被告杜兴海质证无异议。本院认为，现金收据分为入住费收据和房款收据，被告提供的陈某与陈鹏飞的入住费收据存在时间和票据号的矛盾，但却并不能证明原告陈鹏飞的房款收据存在上述问题，故对三份收据的真实性及欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。 被告宇龙房地产公司、杜兴海未出示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宇龙房地产公司系肇源县金瑞花园小区项目工程的开发公司，被告杜兴海挂靠被告宇龙房地产公司开发建设肇源县金瑞花园小区，系该小区的实际开发人。双方就金瑞花园小区税费、房屋销售、公章授权使用等问题经肇源县人民调解中心主持调解达成协议，协议第六项：宇龙公司在调解之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认；第八项：授权给金瑞花园小区项目部杜兴海使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园小区售楼处”公章，给所涉及的住户办理不动产权登记证书，宇龙公司不再承担任何责任，由使用此公章产生的一切后果由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任。公章授权使用期限为2018年12月31日前。本院于2018年10月30日依法作出（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对调解协议进行司法确认。 2016年3月23日，赫力电梯公司与宇龙房地产公司买卖合同纠纷一案经肇源县人民法院调解并作出(2016)黑0622民初871号民事调解书,调解内容为：宇龙房地产公司给付赫力电梯公司电梯款721.6万元，于2016年4月30日前给付500万元，余款221.6万元，于2016年5月30日前付清。违约金在同年5月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，被告赫力电梯公司向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年7月22日作出（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封被执行人宇龙房地产公司所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园（一期）小区的四处房产，分别为X3#楼住宅X-X、X4#楼住宅X-X、X5#楼住宅X-X、X6#楼住宅X-X。2019年7月30日，原告就本案所涉房屋X#楼住宅X-X室向本院提出执行异议，本院于2019年8月11日作出（2019）黑0622执异145号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 原告陈鹏飞为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及购房收据。认购书落款时间为2015年12月12日，该认购书加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章，并加盖了项目经理杜兴海名章，且该认购书第七条空白部分书写“工程抵账闭路李某”；购房收据交款单位为原告陈鹏飞，人民币为386547元，加盖金瑞花园财务专用章。原告陈鹏飞称因其与案外人李某合伙承包金瑞花园小区X号楼和X号楼的闭路工程，后因被告不能给付工程款，故将案涉楼房X号楼X单元X室抵顶给原告陈鹏飞。被告杜兴海在庭后调查中对原告承包工程及抵顶楼房的事实予以认可,但其称原告处的购房手续是否真假不知道。原告自认并未实际入住案涉房屋，案涉房屋现为毛坯房，但钥匙在其手中。 另查明,金瑞花园X号楼预售许可证号为XX，于2015年7月30日申请预售许可证；2018年11月4日，宇龙房地产公司取得X号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第XXX号；金瑞花园小区在肇源县不动产登记中心首户办理不动产权证的时间为2019年1月4日。至本院作出查封裁定前，案涉房屋并未在房地产管理部门办理网签合同备案及过户手续。 本院认为，对于原告的主张，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据陈鹏飞在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与宇龙房地产公司、杜兴海签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 （一）陈鹏飞与宇龙房地产公司、杜兴海在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。 首先，因本院于2018年10月30日对宇龙房地产公司及杜兴海达成的调解协议进行司法确认，该协议约定：宇龙公司在调解之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认。本案中，陈鹏飞出示的涉案《金瑞花园房屋认购书》签订的日期为2015年12月12日，时间在肇源县人民法院于2019年7月22日作出执行裁定之前。其次，涉案《金瑞花园房屋认购书》明确了认购双方的名称、房屋基本状况、价款、交付方式,且陈鹏飞以工程款抵销的方式完成了房屋价款的交付，金瑞花园项目部也向陈鹏飞出具了认购书及收到房屋价款的收据，故应当认定双方存在房屋认购合同关系。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,并不存在效力上的瑕疵。故陈鹏飞要求确认《金瑞花园房屋认购书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 （二）陈鹏飞在涉案房屋被人民法院查封之前是否已合法占有。 本案中，陈鹏飞向法庭出示2016年6月21日交付的入住费6,977元收据一张，但因该收据（时间为2016年6月21日，票据号为0011912），与被告赫力电梯公司在证据7中出示的陈某的入住费收据存在明显矛盾（时间为2016年8月5日，票据号为0011910），该证据无法证明陈鹏飞实际入住时间在法院查封之前。且陈鹏飞在庭审中自认涉案房屋现为毛坯房，并未进行装修入住，其也没有提供相关证据证明在法院查封前已占有涉案房屋，陈鹏飞应承担举证不能的法律后果。故本院认定在法院查封前，陈鹏飞并未占有争议房屋。 （三）陈鹏飞是否已交付涉案房屋的全部价款。 本案中，陈鹏飞提交涉案《金瑞花园房屋认购书》及金瑞花园项目部给陈鹏飞出具的收款收据，欲证明陈鹏飞已经以工程款抵顶案涉房屋价款。本院认为，陈鹏飞提交的上述证据与通讯线路工程施工合同、证人李某的证言相互佐证，且被告杜兴海对陈鹏飞承包工程及抵顶楼房的事实予以认可，故可以推定陈鹏飞以工程款抵顶案涉房屋价款。 （四）是否因非买受人自身原因未办理过户登记。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可以认定非因自身原因未办理过户。本案中，金瑞花园X号楼于2015年7月30日申请预售许可;于2018年11月4日取得不动产权证。涉案《金瑞花园房屋认购书》签订日期为2015年12月12日，该认购书签订时涉案小区已经符合预售许可条件，但陈鹏飞并未与二被告签订正式的商品房买卖合同并在房地产管理部门进行备案，而是签订了认购协议。且自2015至2019年人民法院查封前，在较长时间内一直没有办理合同备案及过户手续。虽陈鹏飞称因被告宇龙房地产公司重复收费、杜兴海下落不明导致房屋无法过户。但经本院查明，已有住户于2019年1月4日办理房屋过户手续，且庭审中陈鹏飞亦未提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成。故陈鹏飞所享有的民事权利因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项、第（四）项的规定，不足以排除人民法院对涉案房屋的执行。 关于陈鹏飞要求案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。2015年12月12日,原告陈鹏飞在金瑞花园项目部签订《金瑞花园房屋认购书》并以工程款抵顶房屋价款，但涉案房屋被人民法院查封前，一直未过户至陈鹏飞名下，且陈鹏飞并未提供入住涉案房屋的相关生活缴费票据，无法证明在查封前已经合法占有使用该房屋。陈鹏飞所享有的系合同债权，而非物权权能，且《金瑞花园房屋认购书》中没有明确约定二被告负有办理涉案房屋过户手续的义务。故陈鹏飞要求案涉金瑞花园小区X号楼X单元X室归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告陈鹏飞就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告陈鹏飞与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2015年12月12日签订的《金瑞花园房屋认购书》有效； 二、驳回原告陈鹏飞的其他诉讼请求； 案件受理费7098元，由原告陈鹏飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。 审 判 长  朱文捷 人民陪审员  滕 杰 人民陪审员  黄永波 二〇二〇年四月八日 书 记 员  李芳芳 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。