山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初992号 原告：张洪晋，男，1962年9月19日出生，汉族，住济南市，工作单位：济南市历下区人民检察院干部。 委托诉讼代理人：孔祥凯（特别授权代理），山东国曜律师事务所律师。 被告：济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（统一社会信用代码证名称：济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会），住所地：山东省济南市。统一社会信用代码：55370112B48468200J。 法定代表人：宋义来，主任。 委托诉讼代理人：冯延冲（特别授权代理），山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏福强，山东元序律师事务所实习律师。 原告张洪晋与被告济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区）合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪晋及其委托诉讼代理人孔祥凯，被告小辛社区的委托诉讼代理人冯延冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金（95.34平方米，按平均每月租金2000元，自2005年9月21日至2019年1月21日止，共160个月）320000元（最终数额以评估报告为准）；二、判令被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（按签订协议时商品房价格每平方米2000元，2006年4月28日交房，面积85.7平方米，自交房后90日起至2019年11月27日止共160个月，每天按房款万分之四计算）（2000X85.7*4/10000X4800）329088元；三、判令被告向原告支付欠付的过渡费92719.44元；四、判令被告返还向原告多收取的购买地下室款4705元；五、判令被告返还向原告多收取的超出面积房款13040元；六、被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。 事实与理由：2004年4月11日，原告与被告双方签订《拆迁安置协议书》。该协议书约定：甲方（被告）拆除乙方（原告）小辛居278号房屋，合法建筑面积106.06平方米。房屋安置采取产权调换的方式，实行“拆一还一，互不找差价”的办法进行安置。安置面积为房产证面积与照顾面积之和。乙方（原告）根据安置面积选择房型为：（1）二室一厅（建筑面积85.7平方米）壹套；（2）三室一厅（建筑面积115.7平方米）壹套。共约定安置楼房面积201.4平方米。其中：106.06平方米互不找差价；31.52平方米按800元/平方米向被告交费；10平方米按900元/平方米向被告交费；20平方米按1300元/平方米向被告交费；33.82平方米按当时商品房市场价2000元/平方米向被告交费。该协议书还约定：楼梯间不计算建筑面积；地下室不计安置面积，按建筑造价的50%向居委会（被告）交费。过渡期为18个月，按合法建筑面积4元/平方米计发过渡费，逾期未安置的则加倍发放过渡费。2004年3月20日，被告发布敬告，确定拆迁安置过渡期自2004年3月21日起计算。协议签订后，原告按照约定和被告的要求，搬迁并拆除了房屋。被告自2004年3月21日至2005年9月21日，按照4元/平方米向原告支付了106.06平方米的过渡费；因逾期未安置，被告自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平方米向原告支付了106.06平方米的过渡费。因被告于2006年4月28日向原告交付85.7平方米房屋一套，自2006年4月28日至2019年1月27日，按照8元/平方米向原告支付了20.36（106.06-85.7）平方米的过渡费。2006年4月28日，被告向原告交付裕辛苑12号楼2单元502室房屋一套，建筑面积85.7平方米。因该套房屋面积不足原告被拆房屋面积，原告不需向被告交费，但该房屋附属地下室，被告按照双方《拆迁安置协议书》约定的1000元/平方米向原告收取了费用。2008年11月26日，被告向原告预收了该套房屋公摊面积（8.1平方米）办证费405元。2019年2月12日，被告向原告交付了第二套房屋，为裕辛苑9号楼1单元1001室，实际面积为118.96平方米，超出原协议面积3.26平方米，该超出面积被告按照6000元/平方米向原告收取了19560元；附带地下室面积9.41平方米，被告按照1500元/平方米向原告收取了14115元。因若不按照被告要求交纳上述款项，被告拒绝向原告交付房屋，无奈原告按照被告的要求交纳了上述款项后拿到了该套住房的钥匙。 原告认为，原、被告双方签订的《拆迁安置协议书》合法有效，双方均应遵照执行，在原告按照《拆迁安置协议书》全面履行了自己的义务后，被告没有履行按时交房、办理产权手续等义务，应该承担相应的违约责任。被告没有及时调整过渡费标准，应该按照政府及相关部门规定的不同时期过渡费标准，向原告追加支付。因被告怠于履约致使房价成本上涨造成的损失应由被告承担，其多收取的原告的款项应予返还。为维护社会经济秩序，保护自身的合法权益，特向贵院提出申请，请依法予以判决。 被告辩称，小辛社区于1993年按国家政策集体农转非，所有土地性质全部划归国有土地。2003年，在社区经济完全不具备旧居改造的条件下，广大居民强烈要求旧居改造，并到省、市、区上访，后经97%的居民表决，决定启动旧居改造，改善居民居住环境。原告系被告处居民，拥有原小辛居278号房屋产权，建筑面积106.06平方米。2004年4月11日，原被告签订《拆迁安置协议书》，根据安置办法，原告选择安置户型为85.7平方米一套，115.7平方米一套，安置房总面积201.4平方米，原告针对超安和照顾部分向被告支付费用。2004年3月20日，被告发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。 一、关于逾期交房违约金问题 被告不应向原告支付逾期交房违约金，理由如下： 1.2004年4月11日，原被告签订《拆迁安置协议书》，约定过渡期18个月，按建筑面积4元/平方米计发过渡费，逾期未安置的则加倍发放过渡费。该安置协议并未约定交房日期，18个月的过渡期满也并不代表最后一日即是交房截止日，因此对超过渡期后加倍发放过渡费做了明确约定。原告自认从2004年3月21日开始领取过渡费，因逾期未安置，被告也加倍发放了过渡费。原被告签订《拆迁安置协议书》并未约定逾期交房违约责任问题，该协议也并非是商品房买卖协议，而是旧居改造的安置协议，原告主张逾期交房违约金无任何依据。从性质上看，过渡费是用以弥补居民回迁安置之前的房屋租赁费用损失，被告一直向原告发放过渡费，对原告租房居住的经济损失予以弥补。而逾期交房违约金在没有约定的情况下，应考量具体损失金额，在原告没有相应损失的情况下，更不应支持原告的该项诉求。在济南市众多旧村改造片区，也普遍存在类似超过渡期未安置情况，引发大量行政诉讼，历城区人民法院在处理此类行政争议时，基本是以拆迁安置协议为基础，判决拆迁单位支付过渡费，对于拆迁协议中未涉及的逾期交房违约金问题则一概不予支持。小辛社区二期延迟交房存在政府行为等不可抗拒的因素阻碍，在一期分房后，被告组织建设二期安置房，但因当时小辛社区规划建设用地不足，不符合济南市出台的旧居改造政策，所以不予办理旧改二期安置房建设手续，直至到2010年4月，济南市建设项目审批小组借在小辛社区选址建设廉租房时，才予以批准按照相关旧居改造政策实施后期的旧改二期安置房建设，因小辛社区的规划建设用地比较复杂，在办理土地规划各项手续时，遇到很多政策影响，一是济南市开始倡导节约土地资源，推广建设高层建筑，被告的建设手续迟迟不能完善。2011年4月12日，济南市人民政府发布《关于加快中心城城中村改造的意见》，该文件第三条规定：除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑等。因此被告只能重新反复申请各项批文手续，导致二期安置时间拉长。因此，小辛社区二期迟延交房是政府政策导致，被告并不存在过错，不应承担由此引发的相关责任。 二、关于迟延办理产权登记违约金问题 被告不应向原告支付延迟办理产权登记违约金，理由如下：济南市于2019年6月才出台相关旧居改造安置房的产权登记政策，但是也只限于安置房用地按照有偿使用方式，定向供应给所属村（居）集体经济组织的。安置房合规分配后，不动产登记部门依法办理不动产权证。但是小辛社区旧改安置房用地，当时按政策选择的划拨方式使用土地，并由社区党员、居民代表进行表决同意的。目前，小辛社区安置房屋无法办理房屋产权登记并非被告过错导致，而是政府行为等不可抗拒的因素导致，因此根据《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力的影响，应当免除被告不能办理房屋产权登记的责任。 三、关于过渡费问题 被告不应再向原告支付过渡费，理由如下： 1.2004年3月21日至2005年9月21日，被告按4元/平方米向原告支付了106.06平方米的过渡费，自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平方米向原告支付了过渡费。2006年4月28日被告向原告交付85.7平方米房屋一套，被告自2006年4月28日至2019年1月27日按8元/平方米向原告支付了20.36（106.06-85.7）平方米的过渡费。被告按时并足额向原告发放了过渡费，超过渡期后加倍向原告发放了过渡费，并不存在漏发少发等情况。 2.过渡费的发放可以按人口计算，也可以按原住宅面积计算，根据《小辛社区居委会旧村改造拆迁安置实施办法》第三条第4款的规定，过渡费是按合法建筑面积计发过渡费，因此超安照顾部分并不在过渡费发放范围之内，原告要求被告对超安和照顾部分计发过渡费没有依据。 3.小辛社区旧居改造是由居委会主导实施，资金全部为自筹，并非政府投资主导的拆迁安置，虽然政府部门给予了一定的政策和资源帮助，但性质上仍然属于集体自治下的自行旧居改造。原告提到的关于过渡费的三个文件是政府在实施拆迁安置工作中应当遵循的相关规定，并不适用于小辛社区此类自筹资金旧居改造的类型。小辛社区过渡费的发放标准是集体自治的决定，人民法院不应介入调整。 4.自2004年至2009年，原告一直定期领取被告发放的过渡费，既没有提出任何异议，也没有通过居民代表提议的方式重新修订过渡费发放标准，应当视为该过渡费足以弥补原告租赁房屋的实际支出。 四、关于地下室款和超出面积房款问题 被告不应向原告退还地下室款和超出面积房款，理由如下： 《小辛社区居委会旧村改造拆迁安置实施办法》以及原被告签订的《拆迁安置协议书》针对地下室款的规定是：地下室不计安置面积，按建筑造价的50%向居委会交费。针对超出《拆迁安置协议书》约定的安置楼房面积的部分，按市场商品房价向居委会交费。2019年小辛社区二期分房，考虑到二期安置房建设成本以及更为成熟完善的配套，经居民代表表决通过，决定对二期安置房地下室按每平方米1500元计收款项，对参照商品房价交费部分按每平方米6000元计收款项。客观上，地下室每平方米1500元是按建筑造价的50%收费，而小辛社区安置房的市场价格远远不止6000元/平方米，被告已经大幅让利给居民。 前已述及，二期延迟交房是政府政策因素导致，属于不能预见、不能避免且不能克服的情况，因此被告不应承担迟延交房的相关责任。二期安置房的建设成本相比一期有大幅增长，经居民代表民主表决后按现有价格水平向原告收取相关费用是合理的。二期安置过程中，对于被告公布的各项收费标准原告未曾提出异议，根据被告的安排参加选房并支付了相关费用，足以确定原告认可了居民代表决议的收费标准。原告提起本次诉讼，违反了诚实信用原则。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：张洪晋拥有原小辛社区278号房屋产权，建筑面积106.06平方米。2004年2月，小辛社区通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法，确定了旧村改造拆迁安置具体方案。2004年4月11日，双方签订《拆迁安置协议书》，张洪晋选择安置户型为85.7平方米及115.7平方米的房屋各一套，安置总面积为201.4平方米。2004年3月20日，小辛社区发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。协议签订后，张洪晋履行了搬迁并拆除房屋的协议内容。2006年4月28日，小辛社区向张洪晋交付了裕辛苑12号楼2单元502室房屋，建筑面积85.70元平方米。2019年2月12日，小辛社区向张洪晋交付裕辛苑9号楼1单元1001室，面积为118.96平方米，超出协议面积3.26平方米，超出的面积按6000元／平方米补交，地下室面积按1500元／平方米计算，张洪晋认为根据拆迁协议，其多交购房款13040元，地下室房款4705元。自2004年3月21日至2006年4月28日小辛社区交付第一套房前，过渡费一直按建筑面积106.06平方米。根据协议约定，由小辛社区向张洪晋支付。自2006年4月28日至2019年1月27日的过渡费，以面积20.36平方米（106.06平方米-85.70平方米），按双方签订的拆迁安置协议约定的标准支付。对本院归纳的上述事实，双方均无争议，本院予以认定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.小辛社区实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题。本院查明，小辛社区于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。 关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小隶辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第12-21的建设项目规划审查意见函。主要内容为针对历城区政府申请的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧村改造规划策划方案》的审查意见，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济南历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万地块，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼户于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。 二期安置房交房前，小辛社区对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。大致内容为，因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼户变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准也适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费……。小辛社区组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。 张洪晋提交2006年4月10日至小辛居广大居民的一封信，拟证实因小辛社区的原因，导致本案的发生，且违反协议的约定。该信大致内容为，我居的旧村改造一期工程已全面竣工，并具备了回迁入住的条件，但因各种原因，造成旧改工程没有按起初的规划全面实施，致使不能达到一次性安置。为解决好这一问题，居两委尽快实施二期工程，居两委在充分听取广大居民对一期建设提出建议的基础上，进一步提高二期建设楼房的配套标准，增加暖气设施，居委会保证在规定的时间内，让居民住上称心如意的楼房，二期建设虽然提高了建设标准，但原定的安置方案不变，照顾面积的价格不变。经质证，小辛社区对其真实性无异议，辩称在2006年可预期的范围内，在已经和建设单位达成合作开发意向的前提下，小辛社区认为二期安置会在一两年内完成，因此本着尊重居民知情权的原则，给居民发放该信件，但后续发生不可预见、不可避免且不可克服的政策性因素，导致二期安置时间延长。 庭审中，张洪晋认为双方签订的拆迁安置协议合法有效，但认为小辛社区居民针对拆迁安置进行的两次表决与其无关，其不是小辛社区居民，对此并不知情。小辛社区辩称小辛居属于村居用地转为国有用地，但仍是实行村庄行政建置管理的城中村，在小辛社区提交的政府文件中均有表述，小辛社区的旧村改造属重大事项奉行集体自治。在旧村改造拆迁之前已进行全体居民的表决，根据当时的登记有94%的居民同意旧村改造，后来经过做工作达到了97%，该旧村改造是小辛社区集体自治的结果，与张洪晋签订的协议合法有效。 2.关于张洪晋主张违约金及过渡费的计算依据。 双方签订的拆迁协议没有约定交房及办理产权证时间，张洪晋主张拆迁协议虽然未约定交房时间，但有过渡期的表述，过渡期是18个月，自合同签订之日扣除18个月的过渡期后，即是应交房时间，应交未交即违约，违约金按月租损失计算至实际交房之日止。对此小辛社区提出异议，安置办法已经小辛社区97%的居民认可并通过，该拆迁协议也是向包括张洪晋在内的居民给予巨大优惠和让利，拆迁协议对于交房时间没有明确约定，对过渡期和过渡费的发放有明确规定，超过过渡期已加倍支付过渡费，且在旧村改造工程中，过渡期只是交房时间的预测，张洪晋主张的违约金无事实及法律依据。关于逾期办证违约金，张洪晋主张参照商品房买卖合同的相关办证规定，应当在交房之日起三个月内办证，并参照审理商品房买卖合同案件的相关司法解释，违约金按房款的万分之四计算。小辛社区对此提出异议，辩称首先旧村改造的房屋能否办理产权证，目前济南市尚未出台相应政策，其次小辛社区已提交证据证实居民代表同意并知晓涉案土地的使用性质是划拨，也是阻碍办证的因素，现张洪晋参照商品房买卖合同的相关规定，要求逾期办证违约金无事实及法律依据。 张洪晋主张的过渡费92719.44元，庭审中陈述自2007年7月2日之前的过渡费按照双方签订的拆迁安置协议约定计算，自2007年7月3日之后的过渡费，2007年7月3日，济南市下发了《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》济建发（2007）18号文，该文件第二十五条第（二）项规定过渡费为15元。2011年3月21日，济南市下发了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》的通知，该通知将过渡费调整为22元，根据上述文件规定的标准分段计算至2019年1月25日，再扣除小辛社区已支付的过渡费后计算得出。小辛社区对此提出异议，辩称张洪晋所依据的文件是针对政府出资进行的拆迁安置，并且进行产权调换发放过渡费出台的相关标准，而小辛社区是由居委会自筹资金自行建设，并经居民民主表决的旧村改造，小辛居委会与张洪晋签订的安置协议中对于过渡费已明确约定，张洪晋要求按照由政府主导拆迁所依据的相关文件来主张过渡费差额，无事实及法律依据。 本院认为，本案争议焦点为，张洪晋以商品房买卖合同的相关规定要求小辛社区支付逾期交房及逾期办证违约金，按济南市下发的《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》要求补齐过渡费，并要求退还二期安置时超出拆迁协议约定价款所交纳的房款有无事实及法律依据。 2004年，小辛社区为改善小辛社区居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。张洪晋虽然不是该社区居民，但在该社区拥有产权房屋，双方签订的该拆迁协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，该拆迁协议为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。小辛社区的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪晋既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区能力而为，且小辛社区一直向张洪晋支付过渡费至实际交付安置房之日止。小辛社区在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，单价上涨亦符合客观实际，且事先小辛社区已通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，张洪晋亦补交了房屋差价款并接受了房屋，双方已对该项内容的变更达成了合意，再者拆迁协议中亦未约定交付房屋及办证的时间。综上，在履行拆迁协议过程中，小辛社区未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪晋的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下： 驳回张洪晋的诉讼请求。 案件受理费11396元，减半收取5698元，由张洪晋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年四月十六日 法官助理 于彩霞 书 记 员 李美霞