广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终436号上诉人（原审原告）：熊汉武，男，汉族，住湖北省大冶市**************。上诉人（原审原告）：曹霞，女，1980年9月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区******。共同委托诉讼代理人：唐方恒，梁杰，均系广东飞来湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市侨阳房地产有限公司，住所地：清远市小市新城。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：邓铁轩、陈玉庚，均系广东中肯律师事务所律师。上诉人熊汉武、曹霞因与被上诉人清远市侨阳房地产有限公司（下称侨阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5679号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人熊汉武、曹霞的委托诉讼代理人唐方恒到庭参加诉讼，被上诉人经传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。熊汉武、曹霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判侨阳公司以购房款389206元为基数、从2017年3月30日起至2019年7月18日止，按照年利率6%的标准计付逾期办证违约金共54488.8元给熊汉武、曹霞。2、本案一、二审诉讼费由侨阳公司负担。事实和理由：一、一审判决按照年利率2%标准计算逾期办证违约金没有法律依据，且明显过低，不足以弥补损失。二、案涉合同没有约定逾期办证违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，应当按照年利率6%标准确定逾期办证违约金。三、其他众多业主此前起诉侨阳公司承担逾期办证违约金，都是按照6%年利率确定违约金，且判决已经生效。侨阳公司庭后提交书面答辩称，熊汉武、曹霞没有举证证明损失超过2%的证据，应当承担举证不能的法律后果，其要求按照年利率6%计算违约金没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。熊汉武、曹霞向一审法院起诉请求：1、判令侨阳公司退回11077元购房款；2、判令侨阳公司支付逾期办证违约金54488.8元（以389206元为基数从2017年3月30日起按照银行年利率6%计至2019年7月18日止）；3、判令侨阳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：熊汉武、曹霞诉称的基本事实属实，予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第三条约定该商品房建筑面积92.11平方米，套内建筑面积77.3平方米，分摊面积14.81平方米。...第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5035.01元，总金额389206元。...第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。合同对逾期办证违约金没有约定标准，亦没有约定面积差异处理。熊汉武、曹霞已付清涉案房屋购房款。涉案房屋已办理侨阳公司为权属人的不动产权证，套内面积为75.1平方米。熊汉武、曹霞、侨阳公司对逾期办证违约期间是2017年3月30日至2019年7月18日没有异议。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。熊汉武、曹霞、侨阳公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。关于退回房款问题，作为预售房屋，不管是否按套出售，在双方没有特别约定面积差异处理的情况下，如果面积超出了法律规定的误差，仍应按多退少补等原则处理，本案套内面积少2.2平方米，按每平方米5035.01元计算，故一审法院对熊汉武、曹霞要求侨阳公司退回房款11077元予以支持。关于逾期办证违约金问题，侨阳公司本应按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但侨阳公司未按约定履行协助办证义务，侨阳公司的行为已构成逾期办证，应承担相应的违约责任。对于逾期违约金的标准问题，由于侨阳公司迟延协助熊汉武、曹霞办理房屋产权证的违约行为导致熊汉武、曹霞不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。在双方无约定标准的情况下，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，酌情认定逾期办证违约金为以熊汉武、曹霞已付房款389206元为基数按照年利率2%的标准计算，从2017年3月30日至2019年7月18日，计17914.14元（389206*0.02*840/365）。一审法院判决：一、侨阳公司于判决生效之日起10日向熊汉武、曹霞退回房款11077元；二、侨阳公司于判决生效之日起10日内向熊汉武、曹霞支付逾期办证违约金17914.14元。案件受理费减半收取计720元，由侨阳公司负担。二审期间，熊汉武、曹霞提交了本院作出的（2019）粤18民终3726号生效民事判决书，拟证明另一业主熊永喜、马少娟购买了侨阳公司同一小区房屋，因侨阳公司逾期办证，被判令按照年利率6%承担违约金责任。本院依职权函询金融机构，金融机构复函证实2017年3月30日至2019年7月18日期间的人民银行贷款基准年利率是4.75%，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收30%-50%，即逾期一年以上归还贷款的，应计贷款利息和罚息合计的年利率不少于6.175%，本院组织双方对该证据进行了质证。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，本案二审应围绕上诉人熊汉武、曹霞上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合熊汉武、曹霞的上诉请求，本案二审焦点问题是：如何确定被上诉人侨阳公司承担逾期办证违约金的标准。侨阳公司依约定应在2017年3月30日前将办理权属的资料报产权登记机关备案，但直至2019年7月18日才提交，构成违约，应承担逾期办证违约责任。当事人对违约责任的标准或计算方式有约定的，且约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当按照约定处理，没有约定承担违约责任的标准和计算方式，则应当按照法律规定确定。本案中，合同没有约定侨阳公司逾期办证时承担违约金的标准和计算方式，因此应当按照法律规定确定，熊汉武、曹霞要求按照年利率6%的标准计付逾期办证违约金，没有超出最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的标准，应予支持，侨阳公司应以购房款389206为基数、年利率6%的标准计付2017年3月30日至2019年7月18日期间的逾期办证违约金53742.42元（389206×0.06×840/365）给熊汉武、曹霞。综上所述，熊汉武、曹霞上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5679号民事判决第一项；二、撤销清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5679号民事判决第二项；三、限清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效后十天内支付逾期办证违约金53742.42元给熊汉武、曹霞。四、驳回熊汉武、曹霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费720元，二审案件受理费1162元，均由清远市侨阳房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇二〇年四月十七日书记员 冯敏静附相关法律条文：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。