四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1256号 上诉人（一审被告）:南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：庞萍，女性，汉族，1975年5月22日生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（一审原告）：何军，男性，汉族，1973年12月6日生，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人南充兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）与被上诉人庞萍、何军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案上诉人已经按照约定履行了配合办证义务，不应承担违约责任。案涉购房合同约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。事实上，办理房屋产权登记需要双方协商配合。若买受人不履行提供资料和支付办证费用的义务，则兴源公司也无法办理产权转移登记。根据有关部门文件可知，兴源公司2016年6月17日就已具备办理房屋产权交易过户登记的资格和能力，且在2016年6月24日就在南充晚报上登报通知各业主前来领取办理房屋产权登记的相关资料。兴源公司义务在2016年6月24日履行完毕。二、即使认定兴源公司存在违约，一审判决的违约金也过高，应当予以调整。未办理房屋产权登记的原因并非兴源公司单方故意或单方面造成。根据法律规定违约金过高也可以进行调整。买受人未能提供因逾期办证遭受的损失以及具体损失金额，一审法院判决按已付款按日万分之一的标准计算违约金有违公平原则，应综合考虑予以调减。 何军、庞萍答辩称：上诉人的上诉请求与事实理由没有依据。 何军、庞萍向一审法院起诉请求：1、兴源公司支付何军、庞萍逾期办理房屋产权证的违约金32，451.63元(以391，928元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年5月25日计算至2018年8月31日止)；2、返还契税及代办费用5，000元；3、承担本案的诉讼费用。诉讼中，何军、庞萍自愿放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：庞萍、何军与兴源公司于2013年7月3日签订了《商品房买卖合同》，购买兴源公司开发的南充市顺庆区望天坝英伦城邦小区10幢2单元17层1701号、建筑面积为77.01平方米的房屋一套，合同价款391，928.00元，庞萍、何军按约支付了全部房屋价款。庞萍、何军主张所属房屋的实际交房时间为2015年6月30日。 《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015-6-30前交付该商品房。第二十条“转移登记”部分约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。上述两个合同条款载明兴源公司作为出卖人应当在2016年6月30日之前办理不动产转移登记。因为兴源公司的责任，庞萍、何军未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，庞萍、何军可以选择退房，或者要求兴源公司承担给付违约金的违约责任。 兴源公司未履行合同约定的协助办证义务。于2018年7月19日，庞萍、何军通过自垫契税等方式办理了所属房屋的权属证书。自2016年6月30日起至2018年7月19日，兴源公司协助办证违约时间两年零十九天。 庞萍、何军在庭审过程中撤回第2项返还契税及代办费用5，000元的诉讼请求。 一审法院认为，首先，兴源公司构成违约，应当承担违约责任。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。庞萍、何军已按约履行了支付购房款义务，兴源公司应按约履行协助办理所属房屋的权属证书的义务。由于兴源公司未在约定期限履行协助办理房屋权属证书的义务，违反合同约定，依法应承担违约责任。其次，违约金的计算。根据合同约定，延期协助办理权属证书所产生的违约金，应按照延期协助办证的总天数乘以已付房款的万分之一这一方式进行计算。自合同买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，共计两年零十九天。据此，违约金则为29，360.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：兴源公司于判决生效之日起十日内支付庞萍、何军延期协助办产证违约金29，360.80元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由兴源公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审中，上诉人兴源公司提交了两份证据：1、南充市房地产交易与权属管理中心文件，证明：上诉人在2016年6月17日已经就案涉房屋办理完结了初始登记。2、2016年6月24日南充晚报登报通知，证明：上诉人在办理完结初始登记后，于2016年6月24日向英伦城邦小区业主发布了领取办证资料的通知，上诉人已经履行了自己的配合办证义务。被上诉人质证认为：对于第一份证据，不是法定的关于初始登记的时间证明，根据不动产登记暂行条例实施细则第20条的规定，不动产登记证明仅适用于抵押权、地域权等登记，除此之外不动产中心应该核发的是不动产登记产权证书，故该证据达不到证明目的。对于第二份证据，不符合通知的有效生效要件。1、本案中的办证义务明确约定由开发商来行使，且开发商在2015年6月29日收取了被上诉人的契税等代办证相关费用。2、被上诉人在发出通知时已经接受了房屋，截止庭审之日，上诉人从来没有以有效的书面形式向被上诉人提出关于办证的任何通知。被上诉人二审中提交了一份上诉人在2015年6月29日出具的收据影印件，证明：上诉人收取了被上诉人的契税等代办证费用3，920元，该办证义务应该由上诉人依法履行。上诉人质证认为：认可收据的真实性，但这只是契税，不是代办产权的费用。 另查明，根据被上诉人提交的收据载明内容可知：2015年6月29日，兴源公司向庞萍、何军出具收据载明：“交款单位：庞萍10-2-17-1人民币叁仟玖佰贰拾元正收款事由：代收代办土地、房屋两证相关费用”。在该收据的上方还载明：庞萍2018.7.9的字样。庞萍、何军陈述，2018年7月9日，其找兴源公司退回了交纳的代办证契税等费用及领回了办证资料，兴源公司对此陈述无异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于本案中兴源公司是否应承担违约责任的问题。虽2013年7月3日双方在签订的《商品房买卖合同》中约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。然而，商品房买卖合同签订后，在2015年6月29日，兴源公司收取了何军、庞萍代收代办土地、房屋两证的相关费用。以上表明，双方此后已协商一致确定由兴源公司收款代办权属证件。虽兴源公司上诉称已于2016年6月24日登报通知业主前来领取办证资料，但上述登报行为变更了双方之前已达成的合意，系兴源公司的单方行为，并不能免除兴源公司代办证的相关义务，兴源公司未举证证明其积极履行了办证义务，也未举证证明何军、庞萍不配合办证，仍应承担延迟办证的违约责任。 关于违约金计算问题。对违约金的计算时间问题。逾期办证违约金应适用《房屋买卖合同》中约定的交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书的条款。2015年6月29日兴源公司实际收取何军、庞萍代办证款项后双方明确由兴源公司承担代办证义务，但双方对于何时办证并未重新约定，仍应适用《商品房买卖合同》中约定的以交房之日起360日内办理房屋产权证书的相关条款。因《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办证时间，违约金的起算时间以合同约定交房之日后360日即2016年6月24日起计算为宜。何军、庞萍已于2018年7月9日领回了办证资料，视为双方变更意思表示为由何军、庞萍自行办证，逾期办证违约金应计算至此。对于违约金标准问题。兴源公司上诉提出违约金标准过高，结合兴源公司取得初始登记的时间、合同履行实际、何军、庞萍损失情况等，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算。 综上，兴源公司的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7588号民事判决； 二、南充兴源环亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向何军、庞萍支付逾期办证违约金17，519.18元（以391，928元为基数，按每日万分之0.6的标准，自2016年6月24日起至2018年7月9日止）； 三、驳回何军、庞萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取368元，由何军、庞萍负担129元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负担239元；二审案件受理费736元，由何军、庞萍负担92元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负644元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年四月二十三日 书记员 张 佳