广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28505号原告：罗水妹，女，汉族，住广西贺州市八步区。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家华，广东潮盟师事务所律师。被告：梁雯雪，女，汉族，住广西贵港市港南区。被告：佛山市新居乐房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：任某2。委托诉讼代理人：彭艳，女，公司员工。被告：佛山市环美物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：康春燕，女，公司员工。原告罗水妹与被告梁雯雪、佛山市新居乐房地产中介服务有限公司（以下简称新居乐公司）、佛山市环美物业管理有限公司（以下简称环美公司）、第三人中国银行股份有限公司佛山分行、广东南海农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告申请撤回两第三人，本院依法通知两第三人退出诉讼。本案于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周妍、张家华，被告梁雯雪，被告新居乐公司的委托诉讼代理人彭艳，被告环美公司的委托诉讼代理人康春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁雯雪在2019年7月15日签订的《广东省房地产买卖合同》，被告梁雯雪向原告返还150000元；2.被告梁雯雪向原告支付违约金50000元；3.被告新居乐公司、环美公司返还中介费5000元，并对第二项诉讼请求承担连带赔付责任；4.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月15日，原告经被告新居乐公司介绍以50万元向被告梁雯雪购买位于广东省佛山市南海区**并签订《广东省房地产买卖合同》，双方约定签订合同一天内支付定金2万元，其余尾款在过户时支付。2019年7月25日，原告与被告梁雯雪、新居乐公司签订《合同补充协议》，约定原告于2019年7月25日向被告梁雯雪支付首期款13万元，被告梁雯雪收到原告首期款的45日内办完银行欠款及赎证手续，若被告梁雯雪收到原告首期款，在规定时间内未办理好银行欠款和房产证，超过45天，被告梁雯雪应原款退回15万元另赔偿原告5万元的经济损失。签订补充协议后，原告根据被告新居乐公司的指示向被告梁雯雪支付了首期款13万元，向被告环美公司支付中介费5000元。签订后已过45天，被告梁雯雪仍未与原告办理过户手续，经原告催促后才发现案涉物业在出售前已经被查封，根本无法办理过户手续，被告梁雯雪收取原告定金和首期款后也未按照约定履行向银行还款的手续，被告新居乐公司在出售案涉房产时有重大过错，并未向原告披露房屋的权利被限制信息导致原告造成严重损失，被告环美公司收取中介费也未尽其中介义务，应予以退回，且对原告的损失承担赔偿责任。原告认为，合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告梁雯雪未按合同约定归还其银行按揭贷款，导致房产未能过户，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。被告梁雯雪辩称，此前我与原告已经口头协商好无需支付违约金，只需向原告返还150000元即可。当时合同约定的150000元是用于清偿中国银行的欠款，无需还清农商银行的欠款，合同存在漏洞。原告同意在我还清中国银行的欠款后办理过户。后来因为我逾期偿还农商银行贷款超过3个月，所以被农商银行起诉，房屋也被查封，导致我拿不到房产证。农商银行要求我一次性还清欠款后才可撤诉。被告新居乐公司辩称，一、新居乐公司在提供居间服务时，向委托人披露了相关重要事实有：1.房屋的权属情况；2.房屋的抵押、典当等权利限制信息；3.预告登记、异议登记等登记信息；4.出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。二、新居乐公司没有隐瞒重要事实或提供虚假情况，比如明知出售方不是产权人本人也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人损失的，中介应当承担赔偿责任。三、新居乐公司已完成全部委托事项。三方协议中约定按成交价的1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：1.权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等书面记录，调查、征询涉及权利人的处分要求和条件，核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等；2.使用情况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶墙地门及设备是否需要检测或修复、设备转让价格及有关费用的结清情况等，向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；3.行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等，进行各种形式的信息发布活动等；4.确定成交意向、订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向，出示和认定权籍资料、确定当事人身份等，为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等；5.办理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，提供的居间合同约定委托人在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费、合法、合规。综上，新居乐公司按照合同约定履行了合同义务，促成了《房屋买卖合同》成立，涉案房屋产生的纠纷可防可控，现在双方也能履行合同，新居乐公司不应承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第424、425条的规定，请求法院依法驳回原告对新居乐公司的诉讼请求。被告环美公司辩称，一、环美公司在提供服务时，仅代新居乐公司收取中介费，并且该费用已支付给新居乐公司，尊重法院判决。二、原告要求环美公司对被告梁雯雪承担连带责任，无事实依据，无法律依据。连带责任系严格责任，非法律规定不得适用。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，请求法院依法驳回原告对环美公司的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告及被告梁雯雪身份证、被告新居乐公司、环美公司企业信用信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.广东省房地产买卖合同原件1份（含附件二），用以证明2019年7月15日，原告经被告新居乐公司的介绍以50万元向梁雯雪购买涉讼房屋，且签订了广东省房地产买卖合同，双方约定签订合同一日内支付定金2万元，其余尾款在过户时支付。2019年7月25日，原告与被告梁雯雪、新居乐公司签订了合同补充协议，约定原告于2019年7月25日向梁雯雪支付首期款13万元，梁雯雪收到原告的首期款45天内办完银行欠款及赎证手续，若梁雯雪收到原告首期款后未办完银行欠款及房产证的，超过45天，梁雯雪应原款退回15万元，另赔偿原告5万元经济损失；3.环美物业（收据）原件1份，用以证明原告向环美公司支付中介费5000元；4.收款收据原件1张，用以证明原告根据新居乐公司的指示向梁雯雪支付定金2万元及首付款13万元；5.房屋登记信息查询结果原件1张，用以证明在签订合同时，涉讼房产已经被禅城区法院、南海区法院两民查封，无法过户，被告环美公司、新居乐公司在提供居间服务过程中并未向原告作出披露，具有重大过错，梁雯雪已经构成根本违约，新居乐公司及环美公司需对其重大过错造成原告的损失承担连带赔偿责任；6.个人明细对账单原件1份，用以证明2019年7月25日，原告向梁雯雪通过银行转账13万元。被告梁雯雪没有提交证据。被告新居乐公司举证如下：1.微信聊天记录1份（有手机原本核对），用以证明新居乐公司将涉讼房屋存在查封的情况告知原告。被告环美公司举证如下：1.收据原件1张，用以证明环美公司只是代收5000元的中介费，后已经将该款项转给新居乐公司。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告环美公司出具的收据，被告新居乐公司予以确认，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区**。2019年7月15日，被告梁雯雪（转让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订一份《广东省房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房产作价500000元出售予乙方；乙方应于合同签订后1天内支付定金20000元，合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到行政服务中心办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方40000元违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，合同即告解除，乙方所交定金甲方不予退还，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方40000元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。同日，被告梁雯雪出具收据确认收到原告支付的购房定金20000元。同日，被告环美公司出具收据，确认收取原告购房中介费5000元，备注“合计6000元，先支付5000元，付款方式：刷卡”。该收据经手人为彭艳。2019年7月25日，被告梁雯雪（甲方）、原告（乙方）、被告新居乐公司（见证方）签订《合同补充协议》，约定乙方于2019年7月25日支付甲方首期款130000元，甲方收到乙方首期款45日以内办理完银行欠款及赎证手续；违约责任：若甲方收到乙方首期款，在规定时间内未办理好银行欠款和房产证等手续，超出45天，甲方原款退回150000元，另赔偿乙方50000元的经济损失。2019年7月27日，原告向被告梁雯雪转账支付130000元。被告梁雯雪出具收据确认收到原告购房款130000元。涉讼房产2020年3月18日的合同登记信息查询结果显示：涉讼房产有抵押登记，抵押权人为广东南海农村商业银行股份有限公司；涉讼房产于2019年3月20日被佛山市禅城区人民法院查封、于2019年6月4日被本院查封。原告与彭艳的微信聊天记录有：2019年7月16日，原告询问涉讼房产大概多久才能搞定，彭艳表示跟进一下。2019年7月24日，原告表示如果被告梁雯雪没有证件是不可以买卖的，彭艳表示被告梁雯雪有证件，所有的房子只要有备案合同都可以买卖，契税已满两年，原告更不用担心；原告询问房产证是否已办理，彭艳表示被告梁雯雪手续齐全的，其叫被告梁雯雪发给原告，原告要是不放心可以去房管局问一下；原告表示担心涉讼房产的证件没有拿到，交了首付之后找不到人，被告梁雯雪可以去借款把贷款还上就可以拿证，彭艳表示有身份证号、房产资料，跑不了，赔的更多。另查，彭艳为被告新居乐公司、环美公司的股东。诉讼中，被告新居乐公司陈述：涉讼合同由新居乐公司促成签订，因新居乐公司未携带收据，故先让环美公司出具收据给原告，次日环美公司已将款项还给新居乐公司；在签订合同当天，原告、新居乐公司到涉讼房屋看到门口有关于涉讼房屋被查封的通知。环美公司陈述：中介费是通过现金支付给新居乐公司的。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告、被告梁雯雪签订的涉讼合同及原告、被告梁雯雪、新居乐公司签订的补充协议，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告梁雯雪作为房屋权属人、卖方应依诚实信用原则确保涉讼房产没有权利瑕疵以实现合同目的，但涉讼房产尚未涂销抵押，且因被告梁雯雪其他案件的原因造成涉讼房产被查封，至本案庭审终结时抵押、查封状态仍持续，被告梁雯雪亦未举证证明有能力解决涉讼房产产权易动受限问题，原告有理由相信被告丧失履行合同的能力。被告梁雯雪由于自身的原因导致合同目的无法实现，构成根本违约。原告请求解除涉讼合同，本院予以支持。合同解除，被告梁雯雪应退还已收取的定金、首期款合共150000元予原告。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。根据补充协议的约定，被告梁雯雪收到原告首期款130000元45日内办理完银行欠款及赎证手续，未履行该义务的，合同解除且被告梁雯雪退回房款并承担赔偿50000元经济损失的违约责任。原告已于2019年7月27日履行支付首期款的义务，但涉讼房产至本案庭审终结时抵押状态仍持续，且涉讼房产被查封，涉讼合同无法继续履行，故被告梁雯雪应承担合同解除的违约责任。原告诉请被告梁雯雪支付违约金50000元，本院予以支持。被告梁雯雪辩称合同约定的150000元不包含清偿农商银行的欠款以及其已与原告协商一致无需支付违约金，均缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告主张其系基于被告新居乐公司的介绍购买涉讼房产，被告新居乐公司亦确认涉讼合同由其促成签订，故被告新居乐公司为涉讼交易的居间人。被告新居乐公司作为居间人，应向房屋购买方提供真实的房屋信息。但涉讼合同未注明涉讼房屋的抵押、查封权利限制情况，而载明“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制”，其后三方签订的补充协议也仅载明“银行欠款、赎证”，被告新居乐公司提供的微信聊天记录也未反映其向原告说明了涉讼房产存在查封情况。对此，被告新居乐公司存在过错。被告新居乐公司辩称原告在签订合同当天看到涉讼房屋门口张贴了被查封的通知，但未举证证明，本院不予采信。综上，被告新居乐公司无权收取中介服务费。原告实际支付了5000元中介服务费，被告新居乐公司主张被告环美公司系代收且确认环美公司已向其支付，本院考虑收款数额及日常生活经验予以采信。故被告新居乐公司应退还中介服务费5000元予原告。原告诉请被告新居乐公司对被告梁雯雪的违约责任承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。原告诉请被告环美公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、解除原告罗水妹与被告梁雯雪于2019年7月15日签订的《广东省房地产买卖合同》；二、被告梁雯雪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金、首期款合共150000元予原告罗水妹；三、被告梁雯雪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告罗水妹；四、被告佛山市新居乐房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介服务费5000元予原告罗水妹；五、驳回原告罗水妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费8850元（罗水妹已预交），由梁雯雪负担8800元、由佛山市新居乐房地产中介服务有限公司负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。罗水妹已预交的诉讼费用8850元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年三月三十日书 记 员  余宝儿