江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初460号 原告：陈来华，男，1975年1月18日出生，汉族，住定南县。 原告：胡彩兰，女，1973年5月27日出生，住定南县。 原告胡彩兰的委托诉讼代理人：陈来华，系原告胡彩兰的丈夫。 被告：定南县嘉泰房地产开发有限公司，法定代表人：刘金茂，地址：江西省赣州市定南县。 委托诉讼代理人：曾繁明，江西理公律师事务所律师，特别授权。 原告陈来华、胡彩兰与被告定南县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称：嘉泰房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈来华、被告的委托诉讼代理人曾繁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付因逾期交房的违约金5118.46元（按日计算：2016年10月1日起至2017年2月5日=总房款399880元×0.0001×128天）。2、依法判令被告赔偿因逾期交房给原告造成租房租金3750元（按计算：2016年10月份起至2017年2月份：租房租金750元/月×5个月）3、依法判令被告赔偿因对房子存在异常问题没有按时尽到履行维修给原告造成不能正常、及时装修入住的租房租金26250元（按月计算：2017年3月份至2020年2月份止：租房租金750元×35个月）。4、依法判令被告承担因逾期交房和没有尽到履行维修给原告造成不能入住期间的物业管理费（按月计算：2016年10月份起至2020年2月份止）。5、本案诉讼所产生的一切费用由被告承担。事实与理由：1、原告夫妻与被告于2015年2月25日签订了《赣州市商品房买卖合同》合同编号为20150205123。合同约定：被告应当在2016年9月30日前向原告交付该商品房，而被告却在2017年2月5日才告知原告来验房办理房屋交接的手续。2、在2017年2月5日，原告和被告开发建设单位工程部负责人及本小区赣州宏安物业管理有限公司负责人，三方人员对案涉商品房进行现场验房发现房子存在异常有：地陷、地裂、空鼓、墙渗水、水管断裂漏水、门窗五金配件不齐、护栏断裂、楼板硬化作业时的支撑柱和模板还没有拆除、商品房层高没有达到合同约定的3米、规格尺寸偏差且空间不端正不能成矩形、墙面线与墙面线不是成平行线等等问题。并且被告开发建设单位工程部负责人当时口头答应会及时对存在问题进行维修。3、被告口头答应与行动不一致，没有履行维修的义务。针对被告这言行不一致、自相矛盾的现象，原告很着急，多次身临现场极力要求被告对案涉商品房存在的问题进行维修，并且本小区宏安物业管理公司也在现场确定监督。经过数次的极力要求被告，最终，被告于2020年2月27日才维修好。4、由于被告没有尽到及履行对房屋存在异常问题进行维修，从而拖延了原告不能正常、按时对案涉商品房进行装修入住，造成了原告一家人租住私人的出租套房，每月租金750元。5、原告自2017年3月份起至2020年2月28日，多次找被告协调支付违约金和赔偿金等，被告总是出具《确认单》、《中央华府免物业管理凭证（免2年物业管理费）》来诱导原告签名，从而想免除逾期交房违约责任和摆脱没有尽到维修义务所造成须承担赔偿责任的目的。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉泰地产公司辩称：案涉房屋于2016年11月30日办理了竣工验收备案手续。被告也于2016年11月份以挂号信的方式通知原告前来办理验房交付手续，但原告一直没有到被告售楼部办理交房手续，根据商品房买卖合同的约定应当由买受人承担相关责任。按照购房合同约定是2016年9月30日前交房，被告方存在逾期一个月交房，交房时被告已跟业主谈好了免除业主两年的物业管理费作为逾期交房对业主损失的补偿，从原告向法庭提交的《免除物业物业管理凭证》及《确认单》可证明此事实。原告诉称关于交付房屋的各种瑕疵，有的问题存在，有的没有，但这些都是非常小的问题，被告方已承担了修复责任，存在的瑕疵已修复到位。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、两原告的身份证、户口本、结婚证复印件，证明两原告诉讼主体适格。2、原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间存在房屋买卖的事实。3、中央华府业主验房意见表复印件，证明原告接到被告通知交房的时间，其次证明原告房屋存在的质量问题，原告多次要求被告履行房屋维修义务。4、房屋现场照片，证明房屋存在质量问题。5、原告提交了由被告出具的《确认单》、《中央华府免物业管理费凭证（免2年物业管理费）》，证明被告存在逾期交房的事实，存在违约。6、原告提交了被告公司的工作联系函，证明邓海松是被告公司的负责人。7、原告提交了一份宏安物业中央华府物业管理中心的物业费催缴通知单，证明案涉房屋小区物业费应缴交的数额为738元/年。 被告为支持其诉讼向本院提交了以下证据：1、中央华府11#楼竣工验收备案表复印件，证明2016年11月份案涉房屋已竣工验收符合交房条件。2、验房收房的挂号信回单复印件，证明2016年11月份被告已通知原告办理验房交房手续。3、2017年2-3月份被告公司的工资表复印件，证明原告提交的验房意见反馈表中的小宋，在三月份已不在被告公司上班，小宋的签名是虚假的。 就案件事实本院审理认定如下：两原告于2015年2月15日与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同约定：“1、买受人购买的商品房为XX住宅，面积为123.04m2,单价为3250元/平方米，总价为399880元；2、出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或者开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器设备不能正常使用，由出卖人按工程质量规范和标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意自出卖人通知之日起10日内未前来办理的视为已经交付。3、逾期交付责任：逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2016年11月8日被告以挂号信的方式通知原告办理验房交房手续。案涉房屋于2016年11月30日通过定南县城乡规划建设局的竣工验收审批。2017年2月5日，原告在验房时对房屋质量存在问题的部位、现象提出反馈意见。被告因没有按购房合同约定的时间交房，被告就逾期交房给原告造成的损失与原告进行协商，原告收到了被告出具的免两年物业管理费凭证及确认单。确认单载明：“本人中央华府栋单元号房业主，身份证号码。经沟通协商现已与中央华府（定南县嘉泰房地产开发有限公司）逾期交房双方达成共识。自收到：两年物业抵扣单后不再追究公司逾期交房的责任。”被告已就原告提出房屋存在质量问题修复到位。2020年3月5日，原告因被告逾期交房和未及时修复房屋存在的质量问题造成其损失诉讼至法院。 本院认为：本案争议的第一个焦点是原告领取被告的免两年物业管理凭证及确认单是否能认定原、被告就逾期交房达成了抵偿协议。从被告提交其发出交房通知的挂号信邮件日期是2016年11月8日，被告存在逾期38天交房，依双方的购房合同约定，被告应当承担逾期交房违约金1519.54元。原告所购房屋每年应缴交该小区宏安物业中央华府物业管理中心的物业费为738元。被告补偿原告的物业费价款与其应当承担的违约金数额相当，所以原告领取被告发放的免两年物业管理凭证及确认单后，应当视为原、被告已就被告逾期交房的违约责任已经达成了“确认单”中陈述的约定（即不再追究被告逾期交房的责任），对原告诉求被告支付逾期交房违约金5118.46元及逾期交房造成原告租房租金的损失3750元，理据不充分，本院不予支持。 本案争议的第二个焦点是被告没有即时维修交付房屋的相关瑕疵，造成原告不能及时装修入住并造成原告从2017年3月至2020年2月长达35个月租房损失26250元（750元×35个月），是否应当由被告承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。依据原、被告双方购房合同关于查验房屋的约定：“买受人查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或者开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等电气设备不能正常使用，由出卖人自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用”。根据该约定原告在被告30日内未进行修复的违约情况发生后，原告应当采取积极的、自行修复的方式予以补救，以防止自己租房损失的扩大，然后就修复的费用要求被告予以赔偿，原告不应当放任其租房损失的继续扩大。据此本院仅支持赔偿原告30天租房损失及物业费损失的请求，参照定南县租房市场的价格，本院酌定被告应赔偿原告750元租房损失及物业费损失61.5元，两项共计811.5元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、条一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告定南县嘉泰房地产开发有限公司应当在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告陈来华、胡彩兰租房损失750元、物业管理费损失61.5元，共计811.5元。 二、驳回原告陈来华、胡彩兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费367元（已减半收取），由被告定南县嘉泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  黄化斌 二〇二〇年四月二十六日 书记员  张云媛