广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6039号原告：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健,职务总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锴垸，广州连越律师事务所实习律师。被告：陈桂文，男，1948年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市东山区）文德南路102号之二3楼。原告广东华侨房产开发公司与被告陈桂文物权保护纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖育强、林锴垸，被告陈桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空广州市越秀区瑶华中街165号306房，并将该房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付广州市越秀区瑶华中街165号306房的房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）。事实和理由：原告是广州市广花二路瑶华中街165号306房房屋的产权人（建筑面积34.21平方米），即现广州市越秀区瑶华中街165号306房房屋。1996年2月6日，原告与被告签订《房屋拆迁安置协议》，协议约定被告作为被拆迁人搬迁至广州市广花路瑶台花园D4梯305西房（现306房）居住，被告是原拆迁房屋的使用人，属于政府安置人员。自2017年来，原告多次向被告发出通知，要求被告腾退房屋或重新与原告签订租赁协议、支付诉争房屋租金，但被告既未将上述房屋返还原告，也无向原告支付房屋租金。且经原告了解，被告在未经原告同意的情况下，擅自将上述房屋出租给案外人黄康华。原告认为，被告的上述行为己经严重损害原告的合法权益，被告应当立即腾退出上述房屋并将该房屋交还给原告，并应当向原告支付房屋使用费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：我方不同意搬迁，因为我方因拆迁户而入住涉案房屋。也不同意支付房屋使用费，因为原告没有与我方签订租赁合同。经审理查明：1996年2月6日，原告（甲方、拆迁人）与被告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除文德南路××号之2、3楼的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积14.35方米，有正式户口的实际居住人口4人。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、永迁办法：1.甲方应于一九九六年四月三十日前，在瑶台花园（第D4梯)第三层，产权属于（公）有的305西套间，使用面积27.5平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在永迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不永迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：2、乙方入住后，按甲方安置乙方的使用面积向甲方缴纳租金等。1996年4月30日，原告安置被告永迁涉案房屋。2017年4月19日，原告与华宇公司签订《瑶台花园未办理产权的房屋明细表》，其中记载：广花二路瑶华中街165号306房，面积34.2121平方米。2018年1月23日，原告向本院提起诉讼请求：判令被告（即广州市华宇建设开发公司、以下简称华宇公司）立即为原告办理广州市广花二路瑶华中街165号305、306、605、701、801、805、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306、506、605、705、706、706-1、805、806房共15个单元的房地产权证书。本院于2018年9月13日作出（2018）粤0104民初3245号民事判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市华宇建设开发公司为原告广东华侨房产开发公司办理广州市广花二路瑶华中街165号305房、306房、605房、701房、801房、805房、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306房、506房、605房、705房、706房、706-1房、805房、806房（合同地址：广州市白云区广花路瑶台花园D座320房、620房、722房、822房、820房、317房、517房、616房、716房、717房、816房、817房）的不动产权证。该判决已经发生法律效力。2019年8月14日，广东连越律师事务所向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园165号楼306室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园165号楼306房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东连越律师事务所代表其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。2019年3月14日，被告与案外人黄康华签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给黄康华作住宅使用，租赁期限从2019年3月16日至2020年3月15日，每月租金1000元等。被告陈述：由于我妻子患病，故我妻子居住在儿子××住处（白云区××房）。涉案房屋出租是因为我妻子患病需要大量金钱，所以2019年3月份出租给租客黄康华，用来补贴费用，因黄康华是外地人，回乡过年至今没有回来，我已与其解除合同，涉案房屋目前空置。原告与被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金。本院认为：被告原租住在文德南路××号之2、3楼房屋，后因该房由原告拆迁，于1996年4月被安排入住涉案房屋。被告使用该房屋至今超过二十年，可见原告已基本履行了拆迁安置义务。虽然《房屋拆迁安置协议》约定原告安置回迁时应与迁入住户签订新的租赁合约，但被告入住涉案房屋后，双方当事人并没有就涉案房屋签订租赁合同，被告至今也未交纳过租金，而从原告于2019年8月14日向被告送达的《通知》显示，原告曾向被告主张过租金，且双方在拆迁前系租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。被告仅为原被拆迁地址的使用人，依法其按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应超过二十年，现被告使用涉案房屋超过二十年后，双方当事人并不能就涉案房屋的继续租赁协商达成一致，但涉案房屋仍由被告继续使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除该租赁关系。另外，被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租给他人使用，为此，原告请求收回房屋，并要求被告支付相应使用费，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告陈桂文（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市越秀区瑶华中街165号306房腾空交回给原告广东华侨房产开发公司；二、被告陈桂文应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2017年1月17日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街165号306房的租金（其中2017年1月17日起至2017年12月31日，每月按34.2121平方米×20元/平方米=684.24元计算；2018年1月1日起至2018年12月31日，每月按34.2121平方米×18元/平方米=615.82元计算；2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日每月按34.2121平方米×19元/平方米=650.03元计算）一次性支付给原告广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，被告陈桂文应按每月650.03元的标准逐月向原告广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给原告广东华侨房产开发公司时止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费374元，由被告陈桂文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  钟香华二〇二〇年四月二十八日书 记 员  徐珮仪