江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初7139号原告：钱枫，委托诉讼代理人：过光辉，江苏优贤律师事务所律师。被告：蒋科，委托诉讼代理人：边文胜，江苏东林律师事务所律师。原告钱枫与被告蒋科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告钱枫及其委托代理人过光辉，被告蒋科及其委托代理人边文胜到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告钱枫及其委托代理人过光辉，被告蒋科及其委托代理人边文胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钱枫提出诉讼请求：要求解除双方签订的房屋转让协议；要被告返还购房款355800元，并赔偿资金占有使用费250000元（自2008年7月31日起，按年利率6%计算）；要被告赔偿房屋差价损失582600元。事实和理由：2008年7月30日，双方签订无锡市房屋转让协议，约定被告将其购买的XX小区X号楼3单元502室房屋出售给原告，价款355800元，被告在五年后取得房产证交付给原告，但该房屋无法办理产证，经催告，被告仍未履行义务，故诉至法院。被告蒋科辩称：双方在2008年就完成了交易，原告对房屋行使所有权、使用、装修、居住长达10年，不存在解除的缘由，不同意解除合同；涉案房屋为拆迁安置房，2008年时政策对于产权登记无规定，直到2016年才有规定，双方签订协议时是明知的；由于2008年交易己完成，原告一直使用涉案房屋，被告并未悔约，故被告不应赔偿其所谓的损失。故要求驳回原告的诉请。经审理查明：2008年7月30日，蒋科（甲方）与钱枫（乙方）签订《无锡市房屋转让协议》，约定甲方出售XX小区X号楼3单元502室房屋（现门牌编号为××室），建筑面积140平方米，以拆迁安置协议等原始资料移交给乙方，作为买卖的凭证资料；房屋总价355800元，签署协议之日，乙方支付定金2万元，甲方交付钥匙之日，乙方支付335800元；房屋产权性质为安居房；房款付清，房屋交付。在违约责任部分约定，一年后考虑此房是安居房，要在五年后甲方才能取得房产证，交付给乙方，若甲方悔约，则要根据本年度的市场价＋20%总房价的违约金赔偿给乙方，甲方必须协助乙方办理产权转让手续。该协议签订当日，钱枫即付清了购房款355800元，蒋科也将涉案房屋交付给钱枫使用，钱枫即对该房屋进行了装修并居住使用至今。后根据政策，涉案房屋所在的小区安置房可以办证交易，而涉案房屋由于情况特殊无法办证，双方协商未果，钱枫于2018年11月20日向本院提起本案诉讼。另查明：涉案房屋是由原坐落于无锡市惠山区洛社镇XX村XX桥，登记在“凌水林”名下的房屋拆迁置换所得的安置房，在2005年拆迁安置时，孙秋生代为办理了拆迁安置手续，领取了涉案房屋，孙秋生于2005年12月20日与蒋科签订《转让协议》，将涉案房屋出售给蒋科，之后蒋科又出售给钱枫。根据政策，涉案房屋所在的小区安置房可以办证交易，但因涉案房屋必须初始登记在原被拆迁人“凌水林”名下，而现无法提供“凌水林”的身份资料，故无法初始登记，导致无法进行后续的转移登记。审理中，经钱枫申请，本院委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称中大公司）对涉案房屋现在市场价值进行评估，中大公司评估结论为，涉案房屋在价值时点2019年12月18日市场价值为93.84万元（包含装修，价值约11.77万元），钱枫预交鉴定费10357元。据此，钱枫认为，扣除蒋科应返还的己支付购房款355800元，房屋差价损失为582600元，蒋科应该赔偿该损失。双方质证对该鉴定结论无异议，但蒋科认为，计算房屋现价值应将装修价值扣除，因为涉案房屋一直由钱枫使用；钱枫则认为，合同解除后，涉案房屋将归还给蒋科，而钱枫投入的装修己与房屋结合为一体，一同交还给蒋科，故蒋科也应承担该部分损失。蒋科认为，涉案房屋被钱枫占有使用至今，如因合同解除要其赔偿该房屋差价损失，则钱枫也应赔偿其涉案房屋自2008年8月至今的房屋占有使用费损失，该损失应与钱枫提出的损失进行抵扣，并向本院申请评估该损失，本院委托中大公司进行评估，结论为涉案房屋自2008年8月1日至2019年12月18日市场租赁价格为25.37万元（不包含装修的租赁价格）；其中，涉案房屋面积经测绘为140.16平方米，2008年8月1日至2018年12月31日租金合计22.86万元，2019年的租金标准为0.51元/平方米/日，计算到2019年12月18日为2.51万元，蒋科预交鉴定费7536元。双方质证对该评估结论无异议，但钱枫认为，合同解除是由于蒋科违约造成，故即使存在房屋使用费损失，也应由违约方蒋科自行承担。另外，钱枫认为，如要计算房屋占有使用费损失，则也应计算己支付购房款355800元自2008年7月31日起至今的资金占用损失，参照民间借贷司法解释，按年利率6%计算，总数只要求计算250000元，并在审理中增加该项诉讼请求。蒋科则不同意计算该项费用。以上事实，有房屋转让协议、收据、安置补偿协议、安置房款结算清单、房产证复印件、评估报告以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订的房屋转让协议有效，但因蒋科违约不能将涉案房屋取得产权并将产权转让给钱枫，导致钱枫不能实现合同目的，现钱枫要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，当事人因合同取得的财产，应返还给对方，故钱枫应将涉案房屋返还给蒋科，其要求蒋科返还己支付的购房款355800元，理由正当，应予支持。因蒋科违约，钱枫要求其赔偿涉案房屋差价损失，理由正当，应予支持，现经评估涉案房屋现价值938400元，钱枫要求蒋科赔偿差价损失582600元，本院支持；因房屋装修己与房屋不可分割，且合同解除后涉案房屋也将返还给蒋科，故蒋科要求扣除装修价值，无正当理由，不予支持。双方在合同中明确涉案房屋为拆迁安置房，且约定，蒋科将原始拆迁安置补偿协议作为资料交给钱枫，因此，钱枫对涉案房屋当时的现状及来源应是明知的，且根据当时的政策，涉案房屋今后是否能办理产权登记是不确定的，合同中虽约定蒋科有义务在五年后取得房产证，并协助转移登记给钱枫，如蒋科悔约，则应赔偿损失，但目前涉案房屋是因情况特殊才无法办理产权转移登记，并非蒋科故意悔约，涉案房屋自合同签订之日即交由钱枫实际居住使用至今，钱枫是受益方，从公平角度看，蒋科要求在赔偿钱枫损失中扣除2008年8月至今的房屋占有使用费（相当于租金），公平合理，应予支持；根据评估，涉案房屋2008年8月1日至2018年12月31日的租金为228600元，2019年租金根据评估的标准计算为26090.78元，2020年未评估标准，参照2019年标准，计算到2020年4月10日（判决之日）为7219.64元，故合计占有使用费相当于租金为261910.42元，扣除该部分后，钱枫主张的房屋差价损失为320689.58元。钱枫主张要求蒋科赔偿的房屋差价损失，是因其投资了355800元购买涉案房屋，但不能取得产权转移登记而造成的损失，审理中又主张要求蒋科赔偿己支付购房款的占用费损失250000元，属于重复计算损失，现因房屋差价损失582600元远高于资金占用费损失250000元，蒋科也不同意赔偿资金占用费损失，故钱枫的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除双方于2008年7月30日签订的《无锡市房屋转让协议》，钱枫于本判决生效之日起十日内将涉案房屋（包含装修）返还给蒋科。二、蒋科于本判决生效之日起十日内返还钱枫己支付的购房款355800元，并赔偿损失320689.58元。三、驳回钱枫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，财产保全费3020元，合计18520元，由钱枫负担7978元，蒋科负担10542元。评估费17893元，由钱枫负担7536元，蒋科负担10357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  张中成人民陪审员  张丽华二〇二〇年四月十日书 记 员  郁祯雄