江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初399号原告：叶光发，男，1962年12月16日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：谢添源，江西金蓉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖祥邦，江西金蓉律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：廖东兴，男，1981年1月20日出生，住江西省赣州市龙南县。原告叶光发诉被告廖东兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶光发的委托诉讼代理人谢添源、廖祥邦到庭参加诉讼，被告廖东兴经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶光发向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告廖东兴2019年3月4日签订的《店面租赁合同》；2、判令被告立即腾房并交还原告位于赣州市章江新区水岸新天5栋39号店面；3、判令被告向原告支付租金104000元（租金按每月16000元计算，暂计算至2019年12月15日。其后租金按上述标准计算至腾退房屋之日止）；4、判令被告向原告支付违约金11072元（违约金以拖欠租金为基数，按每月2%标准计算，暂计算至2019年12月15日。其后违约金按上述标准计算至款项清偿之日止）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年3月4日，原、被告签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：第一年月租金16000元，每三个月支付一次租金，先付后用；第一期租金签订当月支付，以后每期租金在上期度的第三个月15日前支付下三个月租金；超出时间支付按日息1%交纳滞纳金；约定租赁房屋押金16000元，被告若逾期未交付租金，被告所交保证金不予退还。合同签订当日原告就将店面交由被告使用，但当日被告未付清第一笔租金和定金，之后陆续支付第一笔租金、定金和违约金，共计65000元后就未在支付，原告多次催收，被告置之不理，并关锁店面不将店面移交原告。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。原告叶光发为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据1、原告身份证复印件、产权证复印件、授权委托书复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《店面租赁合同》，证明2019年3月4日，被告因经营需要租赁原告店面，双方签订《店面租赁合同》。双方就租赁店面具体位置、租赁期限、租金标准及支付方式、费用承担、违约责任、争议管辖法院等事项进行了明确约定；证据3、催告函、EMS邮寄送达信息等复印件，证明因被告未按约定向原告支付租金，2019年9月9日，原告委托江西明理律师事务所向被告寄发了律师函；证据4、店面照片（两张），证明原告已将店面交付给被告。被告廖东兴未到庭，亦未向法院提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，本院经庭审核实，原告提供的证据1-4内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，原告叶光发（甲方，出租方）与被告廖东兴（乙方，承租方）签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方将位于赣州市章江新区水岸新天5栋39号店面出租给乙方；房屋租赁期为60个月，自2019年3月15日起至2024年3月14日止；该房屋第一年每月租金为16000元，第二年月租金按5%递增（2020年3月15日到2021年3月14日）的每月租金为16800元；第三年月租金按5%递增（2021年3月15日到2022年3月14日）的每月租金为17640元；……；该房屋的租金支付方式：每三个月支付一次租金，先付后用；第一期租金签订当月支付，以后每期租金在上期度的第三个月15日前支付下三个月租金；超出时间支付按日息1%交纳滞纳金；约定租赁房屋押金16000元，被告若逾期未交付租金，被告所交保证金不予退还；……。该合同还对其他权利、义务及违约责任进行了约定，且双方在该合同上签字捺印。合同签订后，原告依约将案涉场地交付给了被告使用，被告向原告缴纳押金16000元。在合同履行过程中，被告一直未足额缴纳租金，自2019年5月15日之后开始未缴纳房屋租金。原告于2019年9月9日根据合同的约定向被告寄送了《租金催收律师函》，要求被告缴清拖欠的租金。被告之后未与原告处理，擅自搬离案涉店铺，但未将案涉房屋归还给原告及结清所欠的相关费用。另查明，案涉房屋所有权人为叶昌俊，其与原告叶光发系父子关系，叶昌俊于2019年3月1日出具授权委托书，委托原告叶光发代为处理出租的所有事宜。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。签订合同后，原告依约将租赁物交付给了被告廖东兴，但廖东兴于2019年5月15日开始未缴纳房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告缴纳所欠的租金及承担违约责任之诉请，本院予以支持。首先，关于合同解除的问题，被告自2019年5月起未足额缴纳房屋租金，且被告于2019年9月，在原告不知情的情况下私自搬离了店面，也未将案涉房屋返还给原告，该行为可视为被告认可解除双方的合同，且在双方租赁合同明确约定若被告逾期缴纳一个月，原告有权通过书面通知解除双方的租赁合同，对被告的违约行为，原告有权依据合同要求解除双方于2019年3月4日签订的《店面租赁合同》并要求被告将案涉店面返还给原告。其次，关于被告尚欠原告租金问题，经查明，被告廖东兴于2019年5月15日开始未缴纳租金，故原告要求被告支付自2019年5月16日起至腾房之日止的房屋租金于法有据，本院予以支持。再次，关于因被告应承担的违约责任的问题，因双方签订的合同中，约定了被告应于每期租金在上期度的第三个月15日前支付下三个月租金；超出时间支付按日息1%交纳滞纳金，故原告自愿下调违约金标准，按月利率2%计算违约金，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。同时，由于原告收取了被告房屋押金16000元，根据法律的规定，没收履约保证金与支持违约金均是对违约行为的惩罚措施，两种不能同时履行，故本案中，原告不能同时主张即没收履约保证金（即本案的房屋押金），又要求被告支付违约金；履约保证金是使双方合同顺利履行的一个保障，根据法律规定，被告承担违约责任后，履约保证金可以抵扣违约金后，再对租金进行抵扣，故本院酌情认定由被告支付相关的违约金，履约保证金予以抵扣违约金。被告廖东兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶光发与被告廖东兴于2019年3月4日签订的《店面租赁合同》；二、限被告廖东兴于本判决生效之日起七日将位于赣州市章江新区水岸新天5栋39号店面腾空并返还给原告叶光发；三、限被告廖东兴于本判决生效之日起七日向原告叶光发支付租金（自2019年5月16日起至腾房之日止，按每月16000元的标准计算）；四、限被告廖东兴于本判决生效之日起七日向原告叶光发支付逾期缴纳租金的违约金（以拖欠租金总额为基数，自2019年5月16日起至款项清偿之日止，按月利率2%计算）；五、被告廖东兴缴纳的房屋押金16000元用于抵扣上述应付款项第四条的违约金后，剩余部分可用于抵扣上述应付款项第三条。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2601元，由被告廖东兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  吴菁菁审判员  曾子为审判员  温文斐二〇二〇年四月十日书记员  刘丽萍