江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1302民初8884号 原告：朱建伟，男，1986年7月3日生，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。 被告：刘凯，男，1979年7月3日生，住宿迁市宿城区。 第三人：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，住所地宿城区西湖路66号。 法定代表人：朱昌如，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张红梅，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：王学功，该公司工程部经理。 原告朱建伟诉被告刘凯及第三人宿迁水某1商业经营管理有限公司（以下简称水某1公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱建伟的委托诉讼代理人郄宗阳、被告刘凯、第三人水某1公司的委托诉讼代理人张红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建伟的诉讼请求为：1、判令被告支付原告物业费503240元、租金250452元，水某235410.56元，电费206489.3元，电缆费48640元，扣除原告已支付17732.08元，共计1026499.78元，并支付违约金（违约金自起诉之日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；2、本案的律师费28000元，保全保险费3600元由被告承担。事实及理由：2017年5月9日，被告与第三人签订《水某1商铺租赁合同》，约定被告承租用世水某12F-10号店铺，面积1236.8平方米，用于开设欢乐水世界店铺。合同约定租赁期限从2017年8月20日起至2022年8月19日止，物业管理费30元/月/㎡；支付方式为按季度支付。合同签订后，第三人按约将商铺交付被告使用，但被告未能按约履行付款义务。2019年7月1日，第三人与被告签订《水某1商铺租赁合同》补充协议第七条约定本案的诉讼费、律师费、保全保险费等由被告承担。2019年9月25日，第三人将上述债权转让给原告，并向原告寄送EMS快递，被告于2019年9月28日分别将上述快递签收。截止起诉之日，原告多次向被告索要未果，故原告诉至本院。诉讼过程中，原告主张电费数额变更为204686元，水电费合计欠费240096.56元。 被告刘凯辩称：1、物业费计算方法无异议；2、租金计算方法错误，物业费和租金加一起才是30元/平方，他们是分开算的，变成45元/平方/月；3、水某2有异议，我缴费都有发票，他们关我店门，没有营业的情况下，还产生水电费了，我也找过他们，他们让我自己解决。停业之前没交齐但是没有这么多，停业之后还产生了水电费；4、对于电缆费用数额没有异议，但是我进场装修时，和我们协商的，我对用电要求高，电要送到店里，我承认有这个事情，但是费用应该水某1出，不应该我出。为何签订7、8月份的协议，因为暑假时我想营业就签订了，他们水某1说的他们出费用，如果我承担的话，我就不做了；5、对于违约金有异议，我投资店面，经常断我电，我没有办法，赚了钱就交给他们，生意难做，客户对我们失去信心。我从3月1日之后就停止经营了，再让我承担费用我不接受。我也承认逾期了，先逾期了，后断我电的；6、对于律师费和保全费我不清楚。 第三人述称：对原告的起诉没有异议。1、水电费是根据物业抄表的数据计算，一户一表，本案原告提供的水电费明细表都是我公司工程部出具的，是真实的。2、物业费，从进场按照30元/月/平方计算，租金第一年免租，第二、三年15元，被告第二年欠了部分，就是30+15/月/平方；第二年租金没有交，还免交了一部分。3、电缆费他们家一部分是公司承担，一部分是被告承担48640元，实际总额是65640元，我们承担17000元。 经审理查明：原被告签订《水某1商铺租赁合同》及《开店条件书》，约定被告租赁第三人出租的用世水某12F-10号商铺，面积1236.8㎡，租赁期为2017年8月20日至2022年8月19日，装修期为2017年5月10日至2017年8月19日，开业日为2017年8月20日。租金收取方式为：第一年0元/月/㎡；第二年15元/月/㎡，年租金222624元；第三年15元/月/㎡，年租金222624元；第四年30元/月/㎡，年租金445248元；第五年30元/月/㎡，年租金445248元。物业管理费：30元/月/㎡，第一年收取物业管理费445248元（按每6个月支付一次），第二年至第五年按季度支付租金和物业管理费。履约保证金10万元。《水某1商铺租赁合同》第33条约定“乙方（被告）应付的收益、管理费、其他费用及其保证金等所欠甲方的债务（第三人），不及时交付的情况，对未缴纳部分，每天加收0.5%的滞纳金”。后被告进驻该商铺经营。 2019年7月1日，被告与第三人签订《水某1商铺租赁合同补充协议》，就租赁期内被告欠付第三人的租金、物业费和水电费进行协商后达成了协议。该协议约定：1、截止2019年3月1日，被告尚欠第三人租金89049.6元，物业费180435.2元，电缆费48640元；2、2019年3月1日至2019年6月27日期间，租金和物业费用给予免除，水电费正常收取；3、2019年6月28日至2019年8月31日期间，租金给予免租政策，物业费减半收取。被告正常按月支付水电费（水某2截止2019年2月28日，电费截止2019年3月15日，欠付合计193649元）；4、被告未经第三人书面同意单方违反本协议或《水某1商铺租赁合同》的约定，第三人有权对被告在2019年3月1日至2019年8月31日期间产生的租金、物业费不予减免，被告需按照《水某1商铺租赁合同》的约定按时向第三人缴纳相关费用；5、被告未按约定缴清相关费用，第三人有权单方解除合同，依法追究被告违约责任，被告承担诉讼费用和律师费、差旅费、保全保险费等追讨费用。 2019年9月25日，第三人向被告作出《债权转让通知书》，将涉案《水某1商铺租赁合同》及《水某1商铺租赁合同补充协议》下产生的债权包括逾期付款利息、违约金、赔偿等全部转让给原告，要求被告将应付债务全部直接支付给原告。该《债权转让通知书》通过EMS邮寄给被告，物流显示该快件于2019年9月28日由被告本人签收。 另查明：原告于2019年10月21日与江苏宏亮律师事务所签订《法律服务协议》，指派郄宗阳律师作为原告委托诉讼代理人参加诉讼，为此原告支付代理费28000元。2019年10月29日，原告为向法院申请保全向宿迁市金诚信贷担保有限公司缴纳诉讼保全担保费3600元，由该公司出具担保函为原告申请保全提供担保。 再查明：诉讼过程中，第三人工程部提供了涉案商铺水电费具体明细。水某24.88元/吨，涉案商铺水表共计4块，2019年3月至8月该四块水表抄表后水某2金额分别为2357.04元、1254.16元、663.68元、2044.72元。电费1元/度，涉案商铺电表共计6块，2019年4月至8月该六块电表抄表后电费金额分别为9480元、20000元、2861元、1元、7908元、316元。 上述事实，有《水某1商铺租赁合同》、《开店条件书》、《水某1商铺租赁合同补充协议》、《债权转让通知书》、EMS客户联、物流查询、《法律服务协议》、转账记录、律师费发票、担保费发票、水电费具体明细、照片及当事人陈述在卷作证，本院予以认定。 本院认为：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，第三人将其对被告就涉案《水某1商铺租赁合同》及《水某1商铺租赁合同补充协议》下产生的债权转让给原告，并制作《债权转让通知书》通知被告债权转让情况，该通知书于2019年9月28日由被告本人签收，故本案债权转让已成立，原告有权作为新的债权人向被告主张权利。对于原告主张的各项费用，本院认定如下： 一、租金。根据《水某1商铺租赁合同》、《开店条件书》及《水某1商铺租赁合同补充协议》的约定，2017年8月20日至2018年8月19日免收租金；2018年8月20日至2019年3月1日被告欠付租金89049.6元；2019年3月2日至2019年8月31日的租金依据《水某1商铺租赁合同补充协议》第六条的约定，因被告未按约定期限缴纳相关费用，原告有权对租金不予减免，根据《水某1商铺租赁合同》和《开店条件书》约定的租金标准，租金计算为111312元（15元/月/㎡*1236.8㎡*6个月）。根据原告庭审陈述的计算方式，原告主张的租金计算截止日期为2019年8月31日，故截止2019年8月31日被告应支付租金200362元（111312元+89049.6元，取整数）。 二、物业费。根据《水某1商铺租赁合同》、《开店条件书》及《水某1商铺租赁合同补充协议》的约定，2017年8月20日至2019年3月1日被告欠付物业费180435.2元，2019年3月2日至2019年8月31日的物业费依据《水某1商铺租赁合同补充协议》第六条的约定，因被告未按约定缴纳相关费用，原告有权对物业费不予减免，根据《水某1商铺租赁合同》和《开店条件书》约定的物业费标准，物业费计算为222624元（30元/月/㎡*1236.8㎡*6个月）。根据原告庭审陈述的计算方式，原告主张的物业费计算截止日期为2019年8月31日，故截止2019年8月31日被告应支付物业费403059元（222624元+180435.2元，取整数）。 三、电缆费。原被告签订的《水某1商铺租赁合同补充协议》中载明截止2019年3月1日被告尚欠电缆费48640元，故对该数额本院予以认定。 四、水某2、电费。根据《水某1商铺租赁合同补充协议》的约定，水某2计算截止2019年2月28日，电费计算截止2019年3月15日，欠付合计193649元，对于该数额本院予以认定。对于2019年3月1日至2019年8月31日的水某2、2019年3月16日至2019年8月31日的电费，原告举证了2019年9月24日拍摄的水表、电表度数照片以及第三人公司工程部制作的用电明细表、用水明细表，该明细表中详细记录了涉案商铺2017年至2019年的用电度数、查抄数据、电费金额、用水吨数、抄表用量、用水金额等等具体记录，被告虽陈述看不懂明细表，按其陈述以往的水电费缴纳方式均为第三人提供单据，其按照单据上载明的金额缴纳，故本院对原告主张的水电费按第三人工程部制作的水电费明细表收取予以认可。根据水某2明细表，原告主张的2019年3月1日至2019年8月31日的水某2计算为6320元（取整数）。根据电费明细表，原告主张的2019年4月1日至2019年8月31日的电费计算为40566元。综上，截止2019年8月31日欠缴水电费共计240535元（193649+6320+40566），原告主张按240097（取整数）计算本院予以支持。被告辩称的“第三人关我店门，没有营业的情况下，还产生水电费了”以及从2019年3月1日之后就停止经营、2019年7月收取过营业额抵水电费的相关意见，其未提供证据予以佐证，原告不予认可，故本院不予理涉。 五、律师费、保全保险费。原被告签订的《水某1商铺租赁合同补充协议》中载明如被告未按约定缴清相关费用，被告承担诉讼费用和律师费、差旅费、保全保险费等追讨费用，庭审中被告自认系其逾期缴清相关费用，故原告有权主张该两笔费用，根据发票显示金额，律师费、保全保险费共计31600元（28000元+3600元） 上述第一至五项费用合计923758元（200362+403059+48640+240097+31600），原告自认且主张扣除被告已支付的17732.08元，被告还应支付906026元（取整数）。 六、违约金。《水某1商铺租赁合同》第33条约定“乙方（被告）应付的收益、管理费、其他费用及其保证金等所欠甲方的债务（第三人），不及时交付的情况，对未缴纳部分，每天加收0.5%的滞纳金”，根据该约定，原告有权主张被告支付违约金。因合同约定的滞纳金标准过高，原告主张按年利率24%计算本院予以认可，且原告可从立案之日即2019年10月30日计算至实际给付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告刘凯于本判决生效后十日内支付原告朱建伟906026元及违约金（以906026元为基数，按年利率24%标准，自2019年10月30日计算至实际给付之日止）。 案件受理费14322元，由原告承担2037元，由被告承担12285元（同上述款项一并给付）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长  郑小苗 人民陪审员  管 莹 人民陪审员  夏红羽 二〇二〇年四月二十一日 助理审判员      邵雨濛 书记员