湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6339号原告谭英，女，1968年3月26日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人李炳元，系湖南方缔园律师事务所律师。原告杨焕桃，男，1949年3月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告杨湘耒，男，1996年3月12日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告杨平，男，1997年10月1日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告杨焕桃、杨湘耒、杨平共同委托诉讼代理人谭英。被告余宗其，男，1969年2月1日出生，土家族，湖南省张家界市人，户籍所在地湖南省张家界市永定区，现住湖南省郴州市。第三人廖风信，女，1963年5月18日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。原告谭英、杨焕桃、杨湘耒、杨平与被告余宗其及第三人廖风信租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告暨杨焕桃、杨湘耒、杨平委托诉讼代理人谭英，原告谭英委托诉讼代理人李炳元，被告余宗其，第三人廖风信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判决被告将承租的郴江乡三里田村桐梓坪2号门面交还原告；2、判决被告支付原告房屋使用费人民币1600元（房屋使用费自2019年9月16日至2019年10月15日，后段房屋使用费计算至被告交还房屋之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩要点：1、被告余宗其于2017年9月15日与杨应强签订了关于郴江乡三里田村桐梓坪2号门面的《门面出租协议》，租赁期限从2017年9月15日至2019年9月15日止，租赁期为二年，合同期满，余宗其享有同等市场下优先签署门面合约的权利，杨应强于2018年1月30日意外死亡，余宗其还是依合同一直履行自己的义务至合约终止。2019年8月15日，余宗其妻子谢雯婷电话至房东询问门面快到期了签署合同事宜，被房东告知已在2019年7月30日与谭英签订了合同，这时，被告余宗其才知道房东与杨应强签订的合同是2019年7月30日到期，期间余宗其多次找中间人及房东要求与谭英商量处理此事，一直没有达成协议。谭英要求余宗其以2000元/月的价格租其2号门面，否则就退出门面，也多次去2号门面闹事，影响被告余宗其的生意经营。2、在杨应强与余宗其的转租协议中，合约明确规定了二年合约期满优先权在余宗其一方，即转租了所有的权利和义务。同时，也收回了所有经济利益。当时协议有两种方案，一种是一次性给转让费14000元，第二种按月给转让费，每月600元，合计在租金里面，所以我们的租金比别人要贵一倍，隔壁所有麻将馆租金都是800元一个月。所以我们的租金1600元/月（包括了房租1000元/月，600元*24=14400元转让费）。为什么没有写转让费是因为杨应强说他的和老板写的是出租合同，而且我们也是分月给付，所以就一起写的是租赁金，两年后他收回成本，也免费摆肉摊两年，门面给我们同老板去签协议的权利。这对大家都是好事情。3、2018年1月30日，杨应强意外死亡，并没有法律明文规定谭英有继承郴江乡三里田村桐梓坪2号门面的承租人的权利，谭英不是实际使用人，也不是承租人，对门面也无法使用需求，更不是所有人。更何况，转租合约中已经明确转租了所有的权利与义务给余宗其一方，这样在余宗其毫不知情的情况下谭英与房东廖风信于2019年7月30日签订的门面出租协议，侵害了余宗其的权利，请求法院撤销此合同。4、谭英以提高原门面租金50%（从1000元/月涨到1500元/月），在实际门面使用人余宗其毫不知情的情况下，诱惑房东签订非法租赁合同，同时还要以2000元/月价格要求余宗其租其门面，否则令其推出门面，这种扰乱市场价格，想牟取暴利的心思及侵权行为，请求法院查明事实，给予公正的判决。综上所述，被告余宗其认为，谭英等人的起诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人答辩要点：第三人是与谭英签的合同，2019年7月30日合同到期时我通知了本案原告谭英及被告余宗其，之后谭英与我签订了续租合同。经审理查明，本院确认如下法律事实：一、原告谭英与杨应强于1995年7月14日登记结婚，1996年3月12日婚生长子即原告杨湘耒，1997年10月1日婚生次子即原告杨平。杨应强父亲即杨焕桃现健在，母亲黎淑洪于2016年2月4日去世。杨应强于2018年2月17日去世。二、杨应强（甲方）租赁郴江乡三里田村桐梓坪2号门面（租赁到期日为2019年7月30日）后，于2017年9月15日与被告余宗其（乙方）签订一份《门面出租协议》，约定：租赁期限从2017年9月15日至2019年9月15日；合同期满，同等条件乙方优先，如果在期间内转让他人，甲方应无条件承担装修一切费用；租金金额及付款方式：乙方以月租1600元经营甲方门面；合同签订后，合同期未满，中途允许将门面转租转让，合同期为二年一签；合同到期后，在同等市场价格条件下，乙方享有优先权。合同签订后，杨应强将门面交付被告经营，被告亦按合同约定支付了租金。2019年7月，第三人廖风信以房东的名义通知原告谭英和被告门面租赁已到期，要求续签合同，被告以与杨应强签订的《门面出租协议》尚未到期，未与第三人签订合同。三、2019年7月30日，原告谭英与第三人就上述门面签订《门面出租协议》，约定租期二年，租金每月1500元，押金2000元。合同签订后，原告谭英向第三人交付了半年租金。被告与杨应强签订的《门面出租协议》到期后，原告谭英与被告就租金标准产生争议，双方没有签订新的租赁合同。为此，原告要求被告返还门面，但被告继续占用上述门面，却一直未向原告交付占用费。本院认为，本案属租赁合同纠纷。杨应强租赁取得郴江乡三里田村桐梓坪2号门面使用权后，就该门面与被告余宗其签订的《门面出租协议》，合法有效，应受法律保护。杨应强去世，其合同权利由其第一顺序继承人即原告谭英、杨焕桃、杨湘耒、杨平继承。故原告谭英与房东即第三人廖风信续签租赁合同，符合法律规定，被告主张撤销原告与第三人签订的租赁合同的理由不成立。上述《门面出租协议》到期后，被告未与原告续签合同，亦未交付占用费。综上，原告要求被告交还门面，支付占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告余宗其在本判决生效后十日内返还原告谭英、杨焕桃、杨湘耒、杨平郴江乡三里田村桐梓坪2号门面二、限被告余宗其在本判决生效后十日内支付原告谭英、杨焕桃、杨湘耒、杨平门面占用费1600元（按每月1600元计算，从2019年9月15日计至2019年10月15日，此后仍按每月1600元计至门面返还之日）。如被告余宗其未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告余宗其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  吴剑英人民陪审员  邓 娜二〇二〇年四月十四日法官助理曹诗卉书记员朱珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。