广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1499号上诉人（原审被告）：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市东区**********侧，统一社会信用代码914***********931C。法定代表人：孔繁权，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，该公司法务经理。被上诉人（原审原告）：梁寿怡，男，1989年9月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********。被上诉人（原审原告）：张曼，女，1991年9月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403。上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）因与被上诉人梁寿怡、张曼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朗晴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁寿怡、张曼的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以朗晴公司没有交付涉案商品房为由认定朗晴公司违约，属于事实认定错误，应予纠正。一审中，朗晴公司已充分举证证明涉案商品房所在的君汇尚品花园二期1幢在2019年3月28日竣工验收，其余有关的规划、消防、环保等与消费者居住生活相关的各专项验收也均在2019年3月30日前完成备案登记。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”因此，在双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》约定的交付时间2019年3月30日前，涉案商品房已符合交付使用条件。同时，买受人也自证其在2019年3月18日已收到朗晴公司的交房通知书，朗晴公司已就符合交付使用条件的商品房履行了通知交付的义务。因买受人无正当理由拒绝收楼，导致涉案商品房未实际交付。二、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，并非向买受人履行的合同义务。一审法院认定朗晴公司没有向买受人履行取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的义务构成违约，属于认定事实错误。政府部门对涉案小区进行的竣工验收及各项专项验收出具的证明文件，证明政府部门已确认涉案商品房符合交付使用条件。《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得仅为朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，并不能因为登记证的时间为2019年5月14日而否定涉案商品房在2019年3月30日前已办理竣工验收及各项专项验收的文件的效力。同时，涉案商品房在2019年3月30日前已符合交付使用条件并可随时交付使用的前提下，登记证的时间顺延至2019年5月14日并不妨碍买受人对涉案商品房的接收使用。三、根据住建部建筑企业资质标准对于消防企业的相关规定，要求建筑面积50000平方米以上的小区需要一级消防企业才能实施建设，而朗晴公司提交的建设工程规划许可证载明涉案小区的面积达到了58048.64平方米，需要一级消防资质的企业才能进行消防建设，故一审法院对于消防问题的陈述与事实不符。综上，一审判决认定事实错误，实体处理不当，请求二审法院予以改判。梁寿怡、张曼辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朗晴公司在2019年3月18日通知买受人收楼，买受人在2019年3月23日前往物管处办理收楼手续时发现朗晴公司没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，为维护自身合法权益，买受人当场拒绝收楼，并要求物业公司通知朗晴公司做出合理解释。2019年4月30日，买受人等了一个月仍未获得收楼通知和解释后，通过涉案小区物业公司向朗晴公司提交了《拒绝收楼通知书》。2019年5月12日，买受人在未获得朗晴公司解释的情况下，与其他业主前往涉案小区售楼部交涉违约问题，但朗晴公司不肯协商。2019年6月6日，涉案小区管理处通知买受人，《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已出，审批时间为2019年5月14日，但未提供书面文件，也未就违约问题进行解释及承诺。直到买受人提起本案诉讼，仍未收到朗晴公司的任何解释。二、根据双方签订的涉案合同的约定，朗晴公司应在2019年3月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合约定的商品房交付买受人使用，若遭遇不可抗力，朗晴公司要在发生后30日内告知买受人。现朗晴公司未在约定时间取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，既违反了合同约定，也违反政府部门的规定，买受人拒绝收楼具有正当理由。三、买受人在2019年3月18日办理收楼时发现涉案商品房存在墙面空鼓、开裂等质量问题。梁寿怡、张曼于2019年6月26日向一审法院起诉请求：朗晴公司支付逾期交房违约金6214.57元。一审法院认定事实：2016年12月24日，梁寿怡、张曼作为买受人与朗晴公司作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》，约定：梁寿怡、张曼购买朗晴公司在中山市********建设的预售商品房******房，总金额731126元；出卖人应当在2019年3月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的......；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金...。合同还约定了其他权利义务。2017年1月17日，前述《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。根据单位（子单位）工程竣工验收备案表、单位（子单位）竣工验收报告显示君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢及垃圾站工程于2019年3月28日竣工验收。君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢于2019年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。朗晴公司发出商品房交付通知书，通知梁寿怡、张曼于2019年3月20日、21日办理交付手续，梁寿怡、张曼以无《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为由拒绝收楼，后于2019年4月30日发出《拒绝收楼通知书》。截至庭审之日，梁寿怡、张曼仍未办理收楼手续。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。梁寿怡、张曼与朗晴公司签订的商品房买卖合同以及补充协议为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。合同签订后，梁寿怡、张曼依约支付了全部购房款，朗晴公司也应按照约定的期限及交付条件将案涉商品房交付梁寿怡、张曼，但朗晴公司未能在约定的期限内取得涉诉商品房的建设工程竣工验收备案登记证并交付案涉商品房给梁寿怡、张曼使用，且朗晴公司也没有证据证明，其无法按时取得案涉商品房建设工程竣工验收备案登记证系因在签订合同之日的2016年12月24日至约定交付之日的2019年3月30日期间政府政策调整所导致，亦未就该不可抗力于发生之日起30日内告知梁寿怡、张曼，且合同明确约定为取得案涉商品房的建设工程竣工验收备案登记证，而非仅约定达到合同约定使用条件，故朗晴公司的抗辩没有事实及法律依据，一审法院不予采信，故朗晴公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。梁寿怡、张曼要求朗晴公司支付违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。双方在合同中约定逾期交房的按每日万分之一的标准计算违约金，该约定是当事人真实意思表示，符合法律规定，也不存在过分偏高的情形，梁寿怡、张曼主张朗晴公司支付违约金自2019年3月31日起计算至2019年6月23日为6141.46元（731126元×0.01%×84天），一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朗晴公司于一审判决发生法律效力之日起向梁寿怡、张曼支付逾期交房的违约金6141.46元。二、驳回梁寿怡、张曼的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由朗晴公司负担(梁寿怡、张曼已预交25元，一审法院不另行收退，朗晴公司应于支付上述款项时将其应负担部分迳付梁寿怡、张曼)。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2019年8月21日一审庭审时，梁寿怡、张曼主张其尚未实际收楼，其收到朗晴公司最新的收楼通知的时间为2019年7月30日，朗晴公司则主张其在2019年3月30日前已向买受人发送收楼通知。二审庭审时，梁寿怡、张曼确认其已于2020年3月办理收楼手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，朗晴公司应在2019年3月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案商品房交付买受人。本案中，虽然双方均已确认买受人于2019年3月18日收到朗晴公司发出的收楼通知书，但根据审理查明的事实可知，涉案商品房直至2019年5月14日才取得竣工验收备案登记证，即涉案商品房此时才符合交楼条件。因此，朗晴公司在2019年3月18日向买受人送达的收楼通知书不属于有效的收楼通知，买受人以涉案商品房此时尚未符合约定的交楼条件为由拒绝收楼，理据充分，并无不当。此外，虽然买受人在一审庭审时已确认其在2019年7月30日已收到朗晴公司重新发送的收楼通知，但因朗晴公司未提供证据证实其在2019年5月14日取得涉案商品房的竣工验收备案登记证后至2019年7月30日期间，曾向买受人重新发送有效的收楼通知或其逾期取得竣工验收备案登记证具有法定或约定的正当理由，且买受人截止至一审庭审时仍未实际收楼，故买受人主张朗晴公司向其支付从2019年3月30日至2019年6月23日的逾期交楼违约金，理据充分，本院予以支持。综上所述，朗晴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司负担（中山市朗晴房地产置业有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年四月十三日书记员  高 丽