天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初360号原告：孙志良，男，1941年11月9日出生，汉族，退休职工，住河北省邢台市桥东区。委托诉讼代理人：孙建（原告之子），1970年12月15日出生，满族，天津市奥凯投资有限公司职员，住天津市津南区。被告：谭海明，男，1987年9月1日出生，汉族，天津市津南区锦绣汽车美容服务中心法定代表人，住天津市津南区。原告孙志良与被告谭海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙志良的委托诉讼代理人孙建，被告谭海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志良向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告谭海明停止侵占坐落于天津市津南区的房屋并将该房屋腾空并交还给原告；2.判令被告谭海明支付拖欠原告的租金40012元及违约金（自2019年5月1日至2019年11月30日为止按每日90元计算共19260元）；3.判令被告谭海明支付原告2019年5月1日至被告谭海明将坐落于天津市津南区的房屋腾空并交还给原告之前的占用费（按每月10003元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求租金和占用费按年租金10万元标准计算，违约金按每逾期一日75元计算。事实和理由：2016年3月1日，原告与天津市奥凯投资有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租天津市奥凯投资有限公司坐落于天津市津南区的房屋，租期为2016年3月1日至2026年2月28日。双方约定，原告承租期间，有权将房屋对外转租。后原告将房屋对外转租，2017年6月3日，原告与被告谭海明建立房屋租赁合同关系，约定年租金120036元，租期至2019年4月30日截止，拖欠租金的每日按月租金的0.9%支付违约金。被告自2019年1月1日至2019年4月30日拖欠原告租金40012元，被告应当支付拖欠的租金并支付违约金。2019年5月1日租赁合同到期，至今被告谭海明侵占原告的房屋，被告应当搬出并支付原告侵占期间的占用费。故原告提起本案诉讼。被告谭海明承认原告所述情况属实。因经济不景气，被告曾与大厦经理协商，租金改为一年10万元，且按该金额支付了租金。2019年1月1日以后，被告未能及时支付原告租金，同意在2020年4月30日前腾出租赁房屋。被告希望与原告协商解决，按年租金10万元支付租金。另外，原告主张的违约金过高，希望给予减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾与天津市奥凯投资有限公司签订房屋租赁合同，租赁该公司位于津南区的房屋，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日；月租金8000元；房屋建筑面积222.28平方米；该合同约定原告有权对房屋进行转租。2016年，案外人吴成文与原告签订房屋租赁合同，约定由吴成文承租该处房屋，租期2016年5月1日至2019年4月30日，租金每年120036元。2017年6月3日，吴成文将该房屋转租给被告谭海明，原、被告改签《房屋租赁合同》，约定年租金120036元，租期截止日为2019年4月30日，合同另约定每年租金到期时承租人应提前半个月支付下六个月的房屋租金，每拖欠一天按月租金的0.9%交纳滞纳金。租赁期间，经双方口头协商，确定年租金改为10万元。被告实际按该标准支付租金，至2019年1月1日起开始欠付租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定已将房屋交由被告经营使用，被告理应按照约定的期限和金额及时支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被告当庭表示于2020年4月30日前腾出房屋，原告未提出异议，本院准予。对于被告应当支付原告的租金数额和房屋占有费，现原、被告均同意按年租金10万元计算租金，相当于日租金273.97元，自2019年1月1日至2019年4月30日，120天，租金为32876.4元。自2019年5月1日至被告实际腾出房屋之日，按实际天数，每天273.97元计算房屋租金（占用费）。对于原告主张的违约金，依照《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期未付租金，已违反合同约定，应承担违约责任，按照合同约定“每拖欠一天按月租金的0.9%交纳滞纳金”，即违约金按每逾期一日75元计算，原告主张2019年5月1日至11月30日逾期214天的违约金计16050元。对此被告认为违约金过高，要求减免违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同约定后六个月租金应提前十五天支付，则被告拖欠的2019年1月1日至4月30日的租金32876.4元，本应在2018年10月15日前支付，至原告主张违约金时（2019年11月30日），逾期411天；2019年5月1日至10月30日的租金5万元，本应在2019年4月15日前支付，至2019年11月30日逾期229天；2019年11月1日至2020年4月30日的租金5万元，本应在2019年10月15日前支付，至2019年11月30日逾期46天。被告逾期付款给原告造成的损失可以中国人民银行同期同类贷款利率为基础参照逾期罚息利率（加收30%）标准计算，合计4416.28元，合同约定的违约金超过实际损失的30%以上，本院认定属过分高于实际损失，故将违约金酌减至5741元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告谭海明于2020年4月30日前将坐落于天津市津南区的租赁房屋腾空并交还原告孙志良；二、被告谭海明于本判决书生效后3日内支付原告孙志良2019年1月1日至2019年4月30日的租金32876.4元；三、被告谭海明于本判决书生效后3日内支付原告孙志良2019年5月1日至腾出房屋时的租金（占用费），按每日273.97元计算；四、被告谭海明于本判决书生效后3日内支付原告孙志良违约金5741元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1634元，原告孙志良负担114元，被告谭海明负担1520元。被告谭海明于本判决生效后七日内向本院交纳诉讼费1520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年四月二十七日书记员  张晟