福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2353号 原告（反诉被告）：厦门智慧城置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路253号438室，统一社会信用代码913502053030638697。 法定代表人：金磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗亚楠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：涂耀灿，男，1975年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：廖任兰，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑炳烈，福建志远律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门智慧城置业有限公司（以下简称智慧城公司）与被告（反诉原告）涂耀灿商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）智慧城公司的委托诉讼代理人彭朝辉，被告（反诉原告）涂耀灿及其委托诉讼代理人廖任兰、郑炳烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智慧城公司向本院提出诉讼请求：1.确认智慧城公司、涂耀灿双方于2017年4月6日签订的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）合法有效；2.判令涂耀灿赔偿智慧城公司垫付的B4楼1跃3层103室商品房的物业管理费5805.8元（自2018年11月1日至2019年5月31日）和日常专项维修资金损失316.4元（期间前上）。3.由涂耀灿承担本案诉讼费用。诉讼过程中，智慧城公司撤回第一项诉讼请求（确认智慧城公司、涂耀灿双方于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效）。事实与理由：2017年4月6日，智慧城公司与涂耀灿签订《商品房买卖合同》，由涂耀灿购买智慧城公司开发的“华玺”项目H2014P05地块项目B4楼1跃3层103室商品房（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积151.54平方米，单价51290.16元/平方米，房屋总价7772511元。合同双方主体适格，系双方真实意思表示，未违反强制性规范，为合法有效之合同。合同第八条第4款约定，智慧城公司取得《建设工程竣工验收备案证明书》后，向涂耀灿交付上述房屋。2018年10月30日，智慧城公司已取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，达到了合同约定的房屋交付条件。2018年10月30日，智慧城公司向涂耀灿发出书面通知交房通知书。2018年10月31日，智慧城公司通过《厦门日报》刊登交房公告。但经智慧城公司书面通知后，涂耀灿并未履行其收房的合同义务。按照合同“附件六”第六条第3款“买受人应于出卖人发出交房通知书之日（如采用报纸公告方式以首次刊登公告的日期为准）起的15日内，前往负责该商品房物业管理的物业公司之办公地点处或交房通知书指定地点，办理商品房交接手续。若买受人未按前述约定办理交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任。同时，该商品房交付手续应视为已于本合同约定的交房期限届满之日完成。”以及合同“附件六”第六条第1款“该商品房交付时，若商品房符合本合同第八条约定的条件，买受人即应按照本合同及补充协议之约定接收该商品房并办理交接手续。若买受人认为该商品房及其外部环境有未妥之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人可要求出卖人按照本合同约定方式予以完善，但不得以此为由拒绝接收该商品房。”智慧城公司已依约履行书面通知涂耀灿交付房屋的义务，自书面通知后满十五日即2018年11月15日应确认智慧城公司已将涉案房屋交付给涂耀灿。依照合同第十八条、第十九条，“附件四”第七条、第八条等约定，涂耀灿应自2018年11月15日起承担案涉房屋的物业管理费和日常专项维修资金等费用。但涂耀灿拒收房屋，拒自2018年11月15日起承担物业管理费等费用，致使智慧城公司垫付相应费用，故涂耀灿应予以偿还。 涂耀灿辩称，1.涂耀灿确认双方于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.因智慧城公司未能按照合同约定交付符合交付使用条件的案涉房屋，该房屋至今尚未交付，因此智慧城公司第二项诉求中的费用应当由智慧城公司自行承担。 涂耀灿向本院提出反诉诉讼请求：1.判令智慧城公司按编号为35020520141107CG051的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（以下简称建设用地出让合同）及附件2《H2014P05地块规划设计文件》的规定向涂耀灿交付装修一次到位、配备餐厨垃圾处理系统的华玺B4-103室精装修房屋（精装修标准按华玺C4楼商品房预售方案中的全屋装修内容及装修价格3000元/㎡执行）。2.判令智慧城公司向涂耀灿支付逾期交房违约金286805.66元（以7772511元为基数，自2018年8月30日起计至案涉房屋实际交付涂耀灿之日止，按日万分之一违约金计算，现暂计至2019年9月18日，暂计385天，违约金暂计299241.67元）；3.反诉诉讼费用、保全费、鉴定费由智慧城公司承担。事实与理由：涂耀灿与智慧城公司于2017年4月6日签订合同号为03327923的《商品房买卖合同》，约定涂耀灿购买案涉房屋，建筑面积151.51平方米，该商品房单价为51290.16元，房屋价款总额为7772511元。合同签订后，涂耀灿足额支付了上述购房款7772511元。但智慧城公司至今未向涂耀灿实际交付符合交付标准的房屋。 《商品房买卖合同》第八条约定，智慧城公司应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；…。合同第九条约定，智慧城公司逾期交付房屋的，每逾期一日按日万分之一支付逾期违约金。附件六补充协议第二条第1项约定“本合同第四条第一款中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋总房价款为包含装修价格的总房价款。 智慧城公司在申请建设项目时与政府签订的《建设用地使用权出让合同》第十二条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合规划管理部门确定的出让宗地规划条件（详见附件2《H2014P05地块规划设计文件》）。合同第十七条约定，本项目商品房住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按建住房（2002）190号《建设部关于印发的通知》（以下简称《实施导则》）要求执行。《建设用地使用权出让合同》附件2《H2014P05地块规划设计条件》规定，关于该地块绿色建设要求为：本地块建筑应执行一星级绿色建筑标准；本项目商品住宅应装修一次到位，具体按《实施导则》要求执行，并配备餐厨垃圾处理系统。 智慧城公司向建设局提交的竣工验收备案资料中施工单位及监理单位的报告也显示，智慧城公司建设的华玺B4-103室房屋应为一次装修到位的精装修房屋，并应按《建设部关于印发的通知》建住房（2002）190号文的要求执行和交付的商品房。该房屋内应安装空调、风扇、淋浴设备、电子巡查系统、入侵报警系统、楼宇可视对讲系统、视频安防监控系统、背景音乐系统等精装修设施设备，商品房应做到交付即可使用。但智慧城公司建设及拟交付的案涉房屋却是准毛坯房，室内地面仅铺设有PVC地塑，卫生间安装简易马桶，案涉房屋内其他则为毛坯状态。 智慧城公司违法预售案涉房屋，其于2017年4月6日向涂耀灿预售房屋在先，2018年8月31日取得预售许可证在后。对案涉房屋应装修一次到位（精装修、全屋装修）情况向备案机关隐瞒，以欺骗手段通过案涉房屋以毛坯房销售的预售方案备案。其预售时未按《厦门市商品房预售管理规定》十六条规定向包括涂耀灿在内的购房者公示土地出让合同、建设工程规划许可证和施工许可证、预售方案、商品房的装修标准等应公示的事项。智慧城公司在售房时仅向涂耀灿提供售房宣传画册。该宣传画册显示华玺B户型房屋从地下-2层起至地面三层共计五层均为精装修房屋，且地下-1、-2层有隔墙成独立空间，并打通连贯可从-1层楼梯直通至地面一层，-1层全部隔墙设为生活使用的住宅空间，-2层仅留小部分面积作两个停车位，其余面积均隔墙设为生活使用的住宅空间。智慧城公司售房时所设的样品房也为高品质的精装修房。涂耀灿正是基于智慧城公司该宣传画册及其营销宣传的房屋品质以及样板房装修品质，加之《商品房买卖合同》中的附件六补充协议第二条第1项约定“本合同第四条第一款中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋总房价款为包含装修价格的总房价款”，因而涂耀灿以所购案涉房屋含精装修，装修及房屋结构如宣传画册中房屋以及样板房品质而向智慧城公司购房。 海沧区建设局于2018年8月24日向智慧城公司审批发放包括案涉房屋在内的华玺A1-A6、B1-B10楼商品房含精装修工程的《建筑工程施工许可证》（编号350205201808240101）后，此时预售许可证尚未办出，但智慧城公司未如实向不动产登记中心作预售房屋应为装修一次到位的精装修房的预售方案变更手续，而按规定装修一次到位房屋还涉及到智慧城公司已收的装修费用应存入专用帐户，纳入工程总造价进行监管，即智慧城公司在预售装修一次到位房屋时应向购房者明确房屋装修价格及费用为多少，并向不动产登记中心备案预售方案时提交精装修具体方案，及载明该装修费用并将该装修费用纳入监管，智慧城公司故意隐瞒的行为已经违法。智慧城公司未向涂耀灿公示及说明以及变更合同装修条款为精装修房屋，及约定精装修价格和精装修（全层装修）标准（如同为华玺项目中的C4楼就约定了精装修价格为3000元/㎡，并有全屋精装修具体方案）。智慧城公司的行为不合法，其用欺诈的手段骗取不动产登记中心为其以毛坯房出售案涉房屋作预售方案备案并审批出具预售许可证。同时也欺骗涂耀灿，将应建设成精装修的房屋拟以毛坯房交付。智慧城公司欺骗出让土地的政府和规划部门，将土地出让合同及规划设计条件规定的项目应装修一次到位及配备餐厨垃圾处理系统的精装修商品房建设成毛坯房交付给购房者，房屋的现状与竣工验收备案材料所反映的不一致。智慧城公司涉嫌违法操作竣工验收，涉嫌与相关单位部门有关人员勾结严重违反建设工程质量管理相关法律法规，房屋的质量和安全令人堪忧，智慧城公司的行为不仅严重损害涂耀灿的合法利益，甚至违法违规，并可能涉嫌违法犯罪。 厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门国土局）于2018年10月16日对涂耀灿信访的答复中就调查核实情况回复称，智慧城公司向厦门国土局反馈，“因考虑别墅产品业主个性化需求，与别墅业主所签购房合同确是毛坯房交付标准；后了解别墅产品也需按合同文件标准进行装修和施工，为使产品达到交付要求，对别墅产品进行了装修升级”。智慧城公司在与政府部门签订的《建设用地使用权出让合同》时以及其竣工验收备案资料就显示华玺项目商品房是一次装修到位且应配备餐厨垃圾处理系统，因此不存在“之后了解”这一说法，因此智慧城公司明知其建设的华玺项目应按《建设用地使用权出让合同》规定及厦门市相关绿色建设要求的文件标准建设交付装修一次到位的精装修（全屋装修）的商品房，但即使被涂耀灿向政府主管部门投诉后，其亡羊补牢，在竣工验收后继续施工，仍未达到交付标准，属明知故犯、欺上瞒下，违法违规，意图以准毛坯房交付达到牟取暴利的目的。 智慧城公司于2018年10月30日公告交房通知，并在诉讼中称2018年11月15日视为向涂耀灿交房没有事实和法律依据。涂耀灿申请厦门市开元公证处于2018年12月21日、2019年1月4日、3月29日、5月13日对案涉“华玺”B4-03103”房屋现状及周边环境进行保全证据公证显示：2019年1月4日“华玺”B4-03103”房屋室内外均处于施工状态，采光井仍在施工状态；2019年3月29日公证显示该房屋尚在铺设管线；2019年5月13日该房屋地下室仍在施工，即厦门国土局回复涂耀灿中所载，智慧城公司对案涉房屋进行装修施工，以达到交付条件。故该房屋在2018年11月15日后仍被智慧城公司及施工方所控制，既达不到交付使用条件也并未交付给涂耀灿。 智慧城公司虽为达到交付条件而对房屋在竣工验收后继续施工，但也仅做到对案涉房屋的地下一层、地下二层的楼梯贯通及隔墙工作，此为智慧城公司按宣传画册中房屋地下一层、地下二层的房屋布局完成本应完成的工作。但案涉房屋的精装修却仍几为空白，案涉房屋与精装修相差甚远，仅为毛坯状态。因此，智慧城公司即使在竣工验收后自行作补救施工，但至今案涉房屋仍未达到交付标准。即使智慧城公司获得竣工验收备案证明，即使进行了交房公告，但其拟交付的房屋与其实际应建设交付的房屋不一致，属于挂羊头交狗肉，案涉房屋未达实际交付使用条件。 综上，智慧城公司未按其建设华玺项目的规划设计条件对案涉房屋进行装修，且该《商品房买卖合同》系智慧城公司提供的格式合同，智慧城公司违反合同契约精神及建设单位的社会责任，明知其应建设为装修一次到位入住即可使用的商品房却建成毛坯房交付给涂耀灿，采取欺瞒政府主管部门及购房者的手段未对应精装修的案涉房屋在《商品房买卖合同》中载明精装修价格和精装修标准，对华玺项目同一装修一次到位商品房的各栋房屋采取一个要求不同标准的违法方式，仅对部分楼栋商品房约定了精装修（全屋装修）价格及标准。因此，智慧城公司应按华玺项目中其他商品房中最高装修标准即C4栋房屋的精装修价格和标准装修案涉B4-103室房屋并交付给涂耀灿。涂耀灿就与智慧城公司签订的《商品房买卖合同》已经履行了合同的全部付款义务，智慧城公司应向涂耀灿实际交付符合《建设用地使用权出让合同》附件2《H2014P05地块规划设计文件》规定的交付条件和标准的案涉房屋。 综上，涂耀灿请求判如反诉所请。 智慧城公司辨称，一、涂耀灿的第一项诉讼请求，即交付精装修房屋毫无事实、合同及法律依据。（一）智慧城公司所交付的案涉房屋符合双方合同的约定。首先，双方并未在《商品房买卖合同》中约定交付的案涉房屋为精装修房屋，而是在合同第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”、合同附件三中对于“装修”进行了进一步约定、合同附件六第七条对于“装修”进行了补充约定，智慧城交付的案涉房屋符合这些约定。合同附件六第二条第1款中“该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款”的“装修”指的即系前述约定，涂耀灿依据该款之表述主张案涉房屋应为精装修房屋，纯属牵强附会，故意曲解双方合同真意。其次，涂耀灿主张合同所附房屋平面图显示一层设有采光井，有无采光井，明显属于局部调整，合同第十条第一款第（四）项已明确约定“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人，也无须经过买受人同意”。综上，涂耀灿举证该合同无法证明双方约定案涉房屋为精装修房屋，相反地证明智慧城公司依照合同约定交付了案涉房屋。（二）涂耀灿第一项请求援引《建设用地使用权出让合同》及附件2毫无依据。《建设用地使用权出让合同》是智慧城公司与案外人之间的合同，涂耀灿并非合同主体，基于合同相对性原则，涂耀灿不能根据该合同主张讼争权益。涂耀灿与智慧城公司之间签订的是《商品房买卖合同》，双方的法律关系是商品房买卖合同法律关系，双方仅受该合同以及双方所签订的合同的拘束。（三）涂耀灿另援引了建设部等行政机关的规范性文件，要求智慧城提供配备餐厨垃圾处理系统的房屋亦毫无依据。1.本案是民事诉讼，并非行政诉讼，双方合同约定以及民事争议无适用相关行政规范之余地。智慧城公司如有违反该行政法规，系由行政机关行使行政职责，涂耀灿无权依据该规范直接主张。2.相关规范性文件本质上是倡议性而非强制性的，其目的不是要求全国房地产开发商都必须向业主交付“装修一次到位”的商品住宅，而是提倡“装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统”作为一种将来开发商品住宅的趋势，这一点从该组证据的内容及表述可以看出来，如：1.“上海早在2010年，全装修住宅的比例已经占到新建商品房住宅的70%”2、“逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房”等，且《商品住宅装修一次到位实施细则》是建设部为加强住宅装修管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式所编制的，这一点从《通知》的最后一句：“请各地结合实际，参考执行”可以看出。退一步论，如有违反强制性行政法规，亦不影响双方合同的履行。二、智慧城公司已按合同约定时间交付涂耀灿案涉房屋，涂耀灿第二项诉请毫无依据。1.根据合同附件六第五条第3款的约定，若智慧城公司未能在2018年8月30日前将案涉房屋交付给涂耀灿，则交付期限自动顺延90日，智慧城公司在此期间不承担违约责任。2.《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件中第4项明确约定了：若智慧城公司取得《建设工程竣工验收备案证明书》，则视为约定的交付条件均已满足。2018年10月30日，智慧城公司取得了《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，同日向涂耀灿发出交房通知书，通知其于2018年11月6日到华玺项目营销中心办理交付手续，同时于2018年10月31日通过《厦门日报》亦刊登了交房公告。智慧城公司已经履行了合同约定的通知交房义务。3.合同附件六第六条第3款约定：“买受人应于出卖人发出交房通知书之日（如采用报纸公告方式以首次刊登公告的日期为准）起的15日内，前往负责该商品房物业管理的物业公司之办公地点处或交房通知书指定地点，办理商品房交接手续。若买受人未按前述约定办理交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任。同时，该商品房交付手续应视为已于本合同约定的交房期限届满之日完成。”如前所述，智慧城公司已发出通知，故案涉房屋的交付手续已于2018年11月15日完成。涂耀灿并未在约定期限内到指定地点办理房屋交接，违反上述合同约定，故应自行承担相应后果并向智慧城公司承担违约责任。涂耀灿诉请智慧城公司支付逾期交房违约金毫无依据。此外，涂耀灿主张的现场施工系部分购房人对地下室的改造施工，不是智慧城公司项目建设施工行为，且与合同约定的交房条件没有任何关联。涂耀灿所主张的改造，是按照涂耀灿及其他业主要求进行的地下室整体升级改造，因双方对于地下室另有签订合同，并非双方的《商品房买卖合同》项下内容，只能在通过竣工验收之后进行，涂耀灿及其他业主对此是明知和允许的，而且也从中受益（增加使用功能等），因此其举证的公证书中体现的施工并不影响案涉商品房达到约定的交付使用条件。综上，智慧城公司请求驳回涂耀灿的诉讼请求。 本院审理认定事实如下：2014年11月7日，智慧城公司与厦门市国土资源与房产管理局海沧分局签订《建设用地建设使用权出让合同》一份，约定案涉房屋所在项目商品住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发的通知》（建住房[2002]190号）要求执行。装修一次到位纳入基本建设程序范畴进行监管，由市建设局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施。 2017年4月6日，智慧城公司（出卖人）与涂耀灿（为买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，涂耀灿所购买的房屋为原告开发的“华玺”项目H2014P05地块项目B4楼1跃3层103室商品房（下称案涉房屋），房屋建筑面积151.54平方米；第三条约定案涉房屋建筑层数地上最高三层，地下/层。第四条约定，房屋单价51290.16元/平方米，房屋总价7772511元；第八条约定，出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘探设计、施工监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等实施达到设计要求条件的；3.小区内道路、绿化、室外照片、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.若出卖人在2018年8月30日前取得《建设工程竣工验收备案证明书》的，则视为上述1-3项约定的条件均已满足；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后.....。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十条第一款第（4）项约定，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人，也无须经过买受人同意。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担赔偿责任；第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。该商品房保修亦从次日计算；第十三条约定，室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，出卖人可提供同等级、同品质的其他装饰、设备进行替换；第十八条约定，本商品房项目选聘厦门海投物业有限公司提供物业服务；第十九条约定，买受人已详细阅读附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约规约，并同意按附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。 上述合同主要附件情况如下：附件一：房屋平面图，包括一层平面图、二层平面图、三层平面图。附件三为《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》。其中内墙：水泥砂浆找平。顶棚：水泥砂浆找平。楼梯：水泥砂浆找平；烟道：成品烟道。附件四：《前期物业服务合同》第七条约定别墅每月每平方米物业服务费为5.5元，日常专项维修资金为0.3元；《前期物业服务合同》第八条约定，业主/使用人应于每季度第一个月5日前交纳物业服务费。附件六：《合同补充协议》，第二条第1款约定，本合同第四条第一款中的每平米建筑面积单位为包含房屋装修价格的建筑面积；该房屋的部房价款为包含装修价格的总房价款。合同附件六第五条第2款约定，出卖人如在约定日期内未达到条件的，买受人同意先行接收房屋；第五条第3款约定，若出卖人未能在2018年8月30日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人同意交付期限自动顺延90日，顺延期内合同继续履行，且出卖人无需承担任何违约责任。合同附件六第六条第3款约定，买受人应于出卖人发出交房通知书之日（如采用报纸公告方式以首次刊登公告的日期为准）起的15日内，前往负责该商品房物业管理的物业公司之办公地点处或交房通知书指定地点，办理商品房交接手续。若买受人未按前述约定办理交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任。同时，该商品房交付手续应视为已于本合同约定的交房期限届满之日完成。合同附件六第七条对于合同第十三条进行补充约定。 2018年10月30日，智慧城公司取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。而后，案涉房屋取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中案涉房屋的《分户工程竣工验收表》上载明验收日期为2018年10月1日。2018年10月30日，智慧城公司向涂耀灿现住所邮寄《交房通知书》，告知智慧城公司于2018年11月1日起开始办理房屋交付手续，案涉房屋于2018年11月6日办理。2018年10月31日，智慧城公司通过《厦门日报》刊登交房公告。涂耀灿于2018年11月16日到案涉房屋现场，认为案涉房屋尚处于施工状态，达不到交房条件，故拒绝接受案涉房屋。 另查明，案涉房屋所述户型宣传册上除了地上一层至三层的结构图外，还附有一张连同地下两层合计五层的结构图。宣传册上注明：“只对生活方式的描述...，旨在提供相关信息，不意味着本公司作出承诺，...买卖双方的权利义务以合同为准。” 2018年11月23日，涂耀灿在与其他业主讨论地下室改造时称：“地下两层、不管是车库也好，隔断也好，你要不要给我隔断好，排水系统要不要给我弄好.....”，“我们买的是车位没错，但是车位你也要给我隔开，是不是？现在房子每家每户中间都是通的，隔都没隔，隔开做个隔断你要我给你签个委托书，不是扯淡是什么”。2018年12月1日，涂耀灿称：“地下室隔断、倒板、楼梯以及采光井等，均是开发商应该做的......。” 2018年12月28日，涂耀灿到福建省厦门市开元公证处申请对案涉房屋、华玺地下一层及华玺相关样板房的现状进行公证。开元公证处公证人员于某对案涉房屋、华玺地下一层及华玺相关样板房进行拍照，照片显示地下车库中还设立着“前方施工，注意安全”，照片显示尚有车辆在运输沙土。2019年1月4日，涂耀灿到福建省厦门市开元公证处申请再次进行公证。同日，开元公证处公证人员再次到案涉房屋处进行拍照摄像，显示案涉房屋院门内室外地面被挖开一个四方形洞口。案涉房屋室内地面也有局部被挖开，两个施工人员在埋布管线，挖开的地面也尚未找平，仅有水泥碎片填着。案涉房屋一楼楼梯下地板整个被挖开形成一个四方形大洞口，仅留寸钢筋网与地下车库隔开，可清楚见到地下车库。 现案涉房屋的地下车库已经被智慧城公司隔断倒板改造成二层地下室及车位，并从案涉房屋的一楼楼梯处继续浇筑楼梯到负一层地下室及负二层地下室，并通电增加照明用具。 2019年6月4日，智慧城公司向案涉房屋所在的物业公司即厦门海投物业有限公司缴纳案涉房屋的物业管理费6122.2元（按150.8平方米的面积计价，计价期间自2018年11月至2019年5月，分别以物业管理费每月每平方米5.5元、公共维修基金每月每平0.3元累计）。厦门海投物业有限公司分别开具一张金额为5805.8元的物业管理费普通发票以及一张金额为316.4元的公共维修基金票据。 以上事实有智慧城公司提供的《商品房买卖合同》一份、《厦门市竣工验收备案证明书》一份、《快递单》一份、交房公告一份、交房通知书一份、交房快递回执一份、《房屋使用说明书》一份、《房屋住宅使用说明书》一份，现金缴款单一份、发票一份、物业费收据一份、物业收费明细一份、（2019）闽0211行初60号《行政裁定书》一份、（2019）闽厦鹭证内字第25350号《公证书》一份，涂耀灿提供的《商品房买卖合同》一份、《厦门市国有建设用地使用权出让合同》一份、《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》一份、《建设部关于印发的通知》（建住房[2002]190号）一份、厦规[2010]7号文《厦门市规划局关于别墅名词解释的通知》一份、《厦门市绿色建筑行动实施方案》一份、《我市商住房将全面告别“毛坯时代”》一份、《澄清函》一份、《建筑装修工程施工图复核承诺书》一份、《建设工程消防验收意见书》（厦公消验字[2018]0317号一份、（2018）闽厦开证内字第4662号《公证书》一份、（2019）闽厦开证内字第192号《公证书》一份、预售方案一份、《住房城乡建设部关于发布国家标准的公告》住房和城乡建设部公告第408号一份、《住房城乡建设部办公厅关于绿色建筑评价标识管理有关工作的通知》建办科[2015]53号一份、《关于批准发布省工程建设地方标准的通知》一份、《住房城乡建设部关于进一步规范绿色建筑评价管理工作的通知》建科[2017]238号一份、宣传册一份、相片及当事人陈述、法庭笔录一份予以证实，足以认定。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。智慧城公司与涂耀灿签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方都应当严格履行。案涉房屋在所在的工程取得《厦门市竣工验收备案证明书》后，仍然进行地下车库改造施工，将地下车库进行隔断，倒板、浇筑楼梯，改造成二层的地下室及车位，是双方都没有争议的事实。 一、案涉房屋2018年11月15日之后的物业管理费及公共维修金（日常专项维修资金）的承担问题 智慧城公司认为，智慧城公司已依约履行书面通知涂耀灿交付房屋的义务，自书面通知后满十五日即2018年11月15日应确认智慧城公司已将涉案房屋交付给涂耀灿。故涂耀灿应自2018年11月15日起承担案涉房屋的物业管理费和日常专项维修资金等费用。涂耀灿认为，智慧城公司未能按照合同约定交付符合交付使用条件的案涉房屋，该房屋至今尚未实际交付，因此物业管理费等相关费用应当由智慧城公司自行承担。 本院认为，智慧城公司与涂耀灿签订的是《商品房买卖合同》及其附件，因此双方针对案涉房屋的权利义务都应当依据《商品房买卖合同》约定的权利义务来进行处理，因此，对交付的房屋的状态即合同标的物的交付状态也应当依照《商品房买卖合同》的约定来进行处理。1、《商品房买卖合同》对交付的标的物的约定：（1）案涉房屋建设的层数问题：合同第三条约定案涉房屋建筑层数地上最高三层，地下/层。合同附件一所附的案涉房屋结构图，只有地上三层。虽然在宣传单上有两层地下室的存在，但宣传单也明确载明宣传单内容不作为智慧城公司的承诺，买卖双方相关权利义务以买卖合同为准。因此，在《商品房买卖合同》明确将地下几层划掉时，对合同约定的标的物的理解应当仅仅是地上三层。同时，《商品房买卖合同》所附的结构图纸没有包括地下一、二层。因此，地下一、二层并不包括在《商品房买卖合同》约定的交付标的物的范围内。（2）案涉房屋的装修问题。合同第十三条约定：室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。而附件三针对室内部分的约定为：内墙：水泥砂浆找平。顶棚：水泥砂浆找平。楼梯：水泥砂浆找平；烟道：成品烟道。因此，从约定内墙、顶棚、楼梯均为水泥砂浆找平，可以明确得出合同对所案涉房屋交付时的状态约定为毛坯状态。2.合同对案涉房屋交付的时间约定。《商品房买卖合同》第八条约定了案涉房屋交付的条件，即出卖人应当在2018年8月30日前，取得《厦门市竣工验收备案证明书》的商品房交付买受人使用。合同附件六第五条第3款约定，若出卖人未能在2018年8月30日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人同意交付期限自动顺延90日，顺延期内合同继续履行，且出卖人无需承担任何违约责任。因此2018年8月30日顺延90日，为2018年11月28日。智慧城公司于2018年10月30日已取得案涉房屋所在工程的《厦门市竣工验收备案证明书》，依照合同约定，案涉房屋相应的应具备的交付条件已经完成。故智慧城公司于2018年10月30日发出交房通知，要求涂耀灿于2018年11月6日交接案涉房屋。2018年11月16日，涂耀灿到案涉房屋现场，见案涉房屋尚在施工，即未办理交房手续。因此，案涉房屋在2018年11月15日后，仍然在智慧城公司的控制之中，并未实际交付给涂耀灿。 但是，案涉房屋在2018年10月30日达到交付条件后，智慧城公司对案涉房屋进行地下车位改造成地下室的施工，即将地下车库进行隔断，倒板、浇筑楼梯，改造成二层地下室及车位。上述地下车库的改造工程，并不在智慧城公司与涂耀灿签订的《商品房买卖合同》约定的权利与义务的范围内，也就是说合同约定智慧城公司交付案涉房屋的状态并不包含将地下车位改造成二层地下室的工程。因此，涂耀灿在2018年11月16日以案涉房屋未完工为由，拒绝接受案涉房屋，理由不够充分。虽然符合案涉房屋当时存有尚在施工的表面状态，但究其施工实际缘由，是智慧城公司在合同权利义务之外对案涉房屋的地下车位进行改造，该项改造工程并未在《商品房买卖合同》约定的范围内，涂耀灿对此并未反对，并在微信中对改造成地下室也是表示赞同，只是认为此系智慧城公司应当完成。因此，地下室改造工程也是双方的合意，但不在《商品房买卖合同》约定的范围内，涂耀灿作为案涉房屋的业主，作为案涉房屋地下车位改造的收益人，在智慧城公司完成《商品房买卖合同》约定的义务并发出交房通知后，应当自应收房之日起承担案涉房屋的物业管理费及其他应当缴纳的费用。 依据附件六约定“买受人应于出卖人发出交房通知书之日（如采用报纸公告方式以首次刊登公告的日期为准）起的15日内……办理商品房交接手续。若买受人未按前述约定办理交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任。同时，该商品房交付手续应视为已于本合同约定的交房期限届满之日完成”，智慧城公司在2018年10月30日发出交房通知，在加上15日的计算期间，最后办理交房手续时间应是2018年11月14日。故自2018年11月15日后，应由涂耀灿承担自2018年11月15日起的物业管理费等。但智慧城公司主张的物业管理费以及公共维修基金均自“2018年11月”起算，即自2018年11月1日计算，而2018年11月1日至2018年11月15日期间，属智慧城公司自行承担而非涂耀灿承担期间，故该部分费用不应计入（经核算，其中不应计入物业管理费414.7元、公共维修基金22.6元），除此之外，该项诉请合法有据，本院予以支持。因此，智慧城公司请求涂耀灿涂耀灿赔偿智慧城公司垫付的B4楼1跃3层103室商品房的物业管理费5805.8元及公共维修金316.4元，本院支持物业管理费5390.3元及公共维修金293.8元。 二、关于涂耀灿要求智慧城公司向其交付包含装修一次到位并配备餐厨垃圾处理系统的案涉房屋问题 涂耀灿认为，智慧城公司与政府签订的《建设用地使用权出让合同》合同第十七条约定，本项目商品房住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按建住房（2002）190号《建设部关于印发的通知》要求执行。《建设用地使用权出让合同》附件2《H2014P05地块规划设计条件》规定，关于该地块绿色建设要求为：本地块建筑应执行一星级绿色建筑标准；本项目商品住宅应装修一次到位，具体按《实施导则》要求执行，并配备餐厨垃圾处理系统。智慧城公司系以欺骗手段通过案涉房屋以毛坯房销售的预售方案备案。同时，智慧城公司在宣传画册中显示的也是精装修。因此，智慧城公司应当向涂耀灿交付装修一次到位、配备餐厨垃圾处理系统的案涉房屋。 智慧城公司认为，双方并未在《商品房买卖合同》中约定交付的房屋为精装修房屋，而是在该合同第十三条约定：出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三中对于“装修”进行了进一步约定、合同附件六第七条对于“装修”进行了补充约定，智慧城交付的案涉房屋符合这些约定。合同附件六第二条第1款中“该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款”的“装修”指的即系前述约定，涂耀灿据此主张案涉房屋应为精装修房屋，系曲解双方合同真意。《建设用地使用权出让合同》是智慧城公司与案外人之间的合同，涂耀灿并非合同主体，基于合同相对性原则，涂耀灿不能根据该合同主张讼争权益。涂耀灿另援引了建设部等行政机关的规范性文件，要求智慧城提供配备餐厨垃圾处理系统的房屋亦毫无依据。相关规范性文件本质上是倡议性而非强制性的，是提倡“装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统”。 本院认为，民事合同是当事人的合意行为，只有经过双方合意，并在合同中进行相应的约定，方能对双方当事人进行约束，当事人的权利义务应当依照合同约定的权利与义务来履行。因此，智慧城交付的案涉房屋，是否应当具有商品房住宅应装修一次到位（3000元标准）并配备餐厨垃圾处理系统，应当以智慧城公司与涂耀灿之间的签订的《商品房买卖合同》对此是否有进行约定为审核标准。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三中对于“装修”进行了进一步约定为内墙、顶棚、楼梯均为水泥砂浆找平以及成品烟道，并未约定3000元标准的精装修以及配备餐厨垃圾处理系统。故涂耀灿要求智慧城公司交付含有3000元标准的精装修以及配备餐厨垃圾处理系统的案涉房屋，没有相应的合同依据，本院不予支持。 至于智慧城公司与政府之间所签订的《建设用地使用权出让合同》中约定本项目应包含一星级绿色建筑标准、装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统等，系智慧城公司在建设用地出让合同中对作为合同相对方的约定义务。智慧城公司如未完全履行上述合同义务，当属于由相关行政管理部门要求整改的问题或者由合同相对方依照上述《建设用地使用权出让合同》的约定进行民事求偿的问题，本案在此不作具体论述。 三、关于涂耀灿要求智慧城公司向涂耀灿支付逾期交房违约金的问题 涂耀灿认为，案涉房屋应于2018年8月30日交付，智慧城公司至今未交付含应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统的案涉房屋，应当支付逾期交房违约金（以7772511元为基数，自2018年8月30日起计至案涉房屋实际交付涂耀灿之日止，按日万分之一违约金计算）。智慧城公司认为，智慧城公司依照合同约定交付了案涉房屋，案涉房屋的交付手续已于2018年11月15日完成。涂耀灿并未在约定期限内到指定地点办理房屋交接，违反上述合同约定，故应自行承担相应后果并向智慧城公司承担违约责任。涂耀灿诉请智慧城公司支付逾期交房违约金毫无依据。此外，涂耀灿主张的现场施工系部分购房人对地下室的改造施工，不是智慧城公司项目建设施工行为，且与讼争合同约定的交房条件没有任何关联。 本院认为，合同附件六约定，若出卖人未能在2018年8月30日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人同意交付期限自动顺延90日，顺延期内合同继续履行，且出卖人无需承担任何违约责任。因此2018年8月30日顺延90日，为2018年11月28日。案涉房屋所在工程于2018年10月30日《厦门市竣工验收备案证明书》，依照合同约定，案涉房屋相应的应具备的交付条件已经完成。故智慧城公司于2018年10月30日交房通知，要求涂耀灿于2018年11月6日交接案涉房屋，其通知交房的义务已经完成，且上述通知的交房日期在《商品房买卖合同》约定智慧城公司免责的期间内。涂耀灿接到通知后，以案涉房屋未完成精装修及一次性餐厨处理系统为由拒不办理交房手续，其理由不符合双方之间的合同约定，依据附件六的约定“若买受人未按前述约定办理交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任。”因此，涂耀灿要求智慧城公司支付逾期交房违约金（以7772511元为基数，自2018年8月30日起计至案涉房屋实际交付涂耀灿之日止，按日万分之一违约金计算），没有相应的合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、涂耀灿于本判决生效之日支付厦门智慧城置业有限公司物业管理费5390.3元及公共维修金（日常专项维修资金）293.8元（自2018年11月15日至2019年5月31日）； 二、驳回厦门智慧城置业有限公司的其余本诉诉讼请求； 三、驳回涂耀灿的全部反诉诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元减半收取25元，由涂耀灿负担。反诉案件受理费5788元，减半收取2894元，由涂耀灿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄建和 二〇二〇年四月三日 书记员  陈丹雯 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。