江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初14158号 原告：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91321322608519951E，住所地江苏省沭阳县沭城街道苏州东路与台州南路交汇处。 法定代表人：王昌林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨新利，该公司员工。 委托诉讼代理人：董飞翔，该公司员工。 被告：胡海波，男，1964年9月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所。 被告：张春秀，女，1973年11月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：张银军，男，1962年8月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：江苏业欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322696708209N，住沭阳县沭城镇南京东路B-6号1号楼。 法定代表人：张欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人:胡元,该公司员工 原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“沭阳农商行”）诉被告胡海波、张春秀、张银军、江苏业欣房地产开发有限公司（以下简称“业欣公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨新利、被告胡海波的委托诉讼代理人仲帅、张春秀到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨新利、被告胡海波的委托诉讼代理人仲帅、张春秀、被告业欣公司的委托诉讼代理人胡元到庭参加诉讼。被告张银军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沭阳农商行向本院提出诉讼请求：1、判决被告胡海波、张春秀归还原告贷款本金166744.67元，利息10915.39元，截至2020年4月14日本息合计177660.06元，以后以166744.67元为本金，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至实际还款之日止，同时对利息计算复利；2、确认原告对沭阳县业欣·城中广场2-1-1503室拍卖款有优先受偿权；3、被告张银军承担连带还款责任；4、被告业欣公司承担连带还款责任。事实和理由：被告胡海波、张春秀与被告业欣公司签订商品房买卖合同，购买沭阳县业欣·城中广场2-1-1503室房屋，约定付款方式是按揭贷款。2012年10月17日，被告胡海波、张春秀与原告签订个人购房借款/担保合同，约定借款金额为377000元，期限10年，以上述房产作抵押。被告张银军、业欣公司为该笔贷款提供连带保证。原告于2012年10月20日发放了贷款，到期日为2022年10月16日，年利率为6.55%。胡海波、张春秀未按合同约定按时足额偿还贷款本息，违反合同第十条第（2）项，原告现根据约定要求提前收回已经发放的贷款、利息、罚息和其他费用。 被告胡海波辩称：贷款购买案涉房屋及在个人借款担保合同中签字，这个事实予以认可，但是该房屋被告胡海波并没有居住，被告胡海波现已无经济能力还款就本案尚欠款本金及利息由法庭查明后依法判决处理。 被告张春秀辩称：第一，原告与被告胡海波、张春秀之间存在金融借款合同关系，这个事实予以认可，如果原告提供合法准确的计算标准和方法及欠款的数额及利息，被告张春秀予以认可。第二，被告胡海波因为在儿子家带孙子，所以没有居住在涉案房屋中。第三，被告张春秀无力偿还该笔借款及利息，同意拍卖涉案房屋清偿银行债务。第四，因为张春秀与胡海波夫妻感情已经破裂处于离婚阶段，拍卖所得清偿债务后剩余的款项请求打入被告张春秀的银行账号。 被告业欣公司辩称：不应该承担责任,应由担保人承担担保责任。 被告张银军未作答辩。 本院经审理查明：2012年，被告胡海波、张春秀和被告业欣公司签订《商品房买卖合同》，约定胡海波、张春秀向某公司购买沭阳县业欣·城中广场2-1-1503室房屋，买受人于合同签订当日支付首付款162279元，余款377000元向出卖人指定银行办理按揭贷款支付。 2012年10月15日，被告张银军向原告出具《保证人承诺书》，主要内容为：“江苏沭阳农村商业银行：本人张银军与借款人胡海波为亲戚关系，借款人购买的位于沭阳县的商住房（用）房，向贵行申请贷款377000元。我承诺，借款人如不能按借款合同归还你行贷款本息，我对贷款本息负连带责任，并同意贵行直接向人民法院申请强制执行。” 2012年10月17日，被告胡海波、张春秀（作为借款人）、被告业欣公司（作为担保人）和原告沭阳农商行（作为贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定胡海波、张春秀向沭阳农商行借款377000元用于购买沭阳县业欣·城中广场2-1-1503室房屋，贷款期限为10年，利率为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，如基准利率发生调整，则在调整后次年1月1日起按调整后的基准利率计算（一年内多次调整的，以最后一次调整的利率为准）；借款人按月等额本息还款法偿还本息；该合同第九条第9.1款约定，借款人未按约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，但该条款中罚息利率的计算方式留空未填写；第十条第10.2款约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、其他费用，直至解除合同；第二十二条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；第二十四条约定保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。 2012年10月17日，原告和被告胡海波、张春秀就沭阳县业欣·城中广场2-1-1503室房屋办理了预告登记，预告登记他项权人为原告，商品房预告登记人为被告胡海波，权利种类为抵押，权利价值为377000元，约定期限为2022年10月16日。 2012年10月20日，原告向被告胡海波发放了借款377000元。截至2020年4月14日，被告胡海波、张春秀尚欠原告借款本金166744.67元及利息10915.39元。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、个人购房借款/担保合同、预告登记他项权证、保证人承诺书、商品房买卖合同、尚欠本息清单等证据证实，本院依法予以认定。 本院认为，原告与被告胡海波、张春秀、业欣公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，合同当事人应按合同约定行使权利、履行义务。被告胡海波、张春秀未按约定足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权依据合同约定要求被告胡海波、张春秀提前清偿全部贷款本息并计收复利。被告胡海波、张春秀虽以其购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但未办理正式抵押登记，因预告登记不产生抵押的物权效力，因此原告无权要求对该房屋享有优先受偿权。被告业欣公司应按合同约定就涉案债务承担连带保证责任。被告张银军、应按其书面承诺对涉案债务承担连带保证责任。被告张银军、业欣公司承担保证责任后，可依法向被告胡海波、张春秀行使追偿权。被告张银军经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡海波、张春秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司归还借款本金166744.67元及利息、复利（利息计算至2020年4月14日为10915.39元，自2020年4月14日起以166744.67元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止，对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利）； 二、被告张银军、江苏业欣房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带责任，被告张银军、江苏业欣房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告胡海波、张春秀追偿； 三、驳回原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3758元，由被告胡海波、张春秀、张银军、江苏业欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费3758元。 审 判 长  刘玉兵 审 判 员  张 泽 人民陪审员  徐利芹 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  张浏佳 书 记 员  黄梦露 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××77 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。