河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4055号上诉人（原审原告）：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路90号办公楼四楼408室。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌聪，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董桂霞，女，1960年1月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：李静薇，河南振豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨威，河南振豫律师事务所实习律师。上诉人郑州元发置业有限公司因与被上诉人董桂霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初12596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州元发置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第四项，依法改判被上诉人董桂霞支付上诉人违约金59661.65元，并赔偿上诉人律师费损失15000元，或将本案发回重审。事实和理由：原审法院认定被上诉人未能办理银行贷款系因贷款方式调整及被上诉人自身条件限制，属于认定事实错误，实际未能办理银行贷款系被上诉人不愿意承担银行贷款利率单方违约所致。原审法院认定上诉人对合同不能继续履行有一定责任，系认定事实错误，合同不能继续履行的真正原因在于被上诉人长期违反约定拒不配合办理贷款手续。在合同已有明确约定情况下，原审法院错误引用违约金的合同条款作出判决，造成被上诉人违约责任过轻，间接鼓励被上诉人的违约行为。原审法院以上诉人应承担责任、律师费并非必要支出为由，判决被上诉人无需承担律师费，属于认定事实错误。董桂霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称是因为董桂霞不同意贷款利率上浮过高而不愿进行贷款和没有提交贷款所需资料拒绝办理贷款，而董桂霞是在上诉人销售人员的诱导和保证下，××床上和上诉人及其带来的银行工作人员签订了《商品房买卖合同》和银行贷款需要的手续，所以，上诉人的这种说法是在推卸责任。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》的第七条第二款的规定执行，计算得出违约金的计算方式为被上诉人应付款的1%，即7800元（7800000*1%），属于认定事实正确，适用法律正确。由于上诉人的欺骗误导，在合同签订时，被上诉人都确切相信其贷款手续可以顺利办理，被上诉人对此不存在任何过错，最终合同无法继续履行是因非被上诉人的过错所致，因此被上诉人不应承担上诉人的律师费。一审法院没有支持上诉人诉请的律师费，属于认定事实正确，适用法律正确。上诉人有利用诉讼程序推延返还被上诉人首付款、维修基金的意图。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。董桂霞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理所购房屋备案撤销手续，并于《商品房买卖合同》解除之日起10日内将所购房屋恢复原状返还给原告；2.被告支付原告违约金59661.65元，并赔偿原告律师费损失15000元；3.案件诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：××购买的商品房位于中原区××、××西××单元××号，建筑面积84.25平方米，总金额1193233元，2017年11月15日以现金方式付款413233元，2018年1月15日前以商业贷款方式付款78万元。第七条××逾期付款超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××应当在2020年6月30日前，将符合约定的商品房交付××使用。附件四合同补充协议主要约定：因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形，××应在接到××或银行通知7日（不少于7日）内一次性付清余款，不承担违约责任。逾期参照主合同第七条处理。因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应承担由此给××造成的损失（含追索该费用产生的律师费），并支付总房款百分之五的违约金给××，并在××送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和××因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向××支付总房款千分之二作为损失赔偿金。与此同时，××同意承担××为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2017年11月8日，原告出具收据一份，载明收到被告定金2万元；2017年11月15日，原告出具收据两份，分别载明收到被告首期393233元、代收维修基金5476元。后，被告未成功办理银行贷款，未向原告支付剩余房款78万元。被告称贷款未办成的原因是接力贷贷款政策原因无法审批，其他形式贷款因被告年龄较大且收入较低无法办理。另查明，合同约定房屋交付时间是2020年6月30日前，双方发生纠纷时交付期限未到，原告尚未向被告交付房屋。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。现被告无法办理商业贷款，未能向原告支付剩余78万元购房款，原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方意思表示一致，故双方签订的《商品房买卖合同》予以解除。合同解除后，原告应向被告返还购房款413233元，因案涉房屋未交付，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。合同约定被告支付剩余房款的方式为商业贷款，即签订合同时原告已对被告的付款能力具备一定的了解，已知被告没有一次性支付全部购房款的能力。原告作为专业的房地产开发企业，针对被告的年龄、收入情况，应对被告办理贷款过程中的风险具有一定的预估。现被告未能办理银行贷款，系因贷款方式调整、被告的年龄、收入水平、付款能力的限制，综合案件情况，应适用合同附件四中“因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形”，逾期付款，适用主合同第七条的约定，被告应向原告支付应付款1%的违约金，即7800元（780000×1%），对原告超出部分的诉讼请求，不予支持。关于律师费，因原告对本案合同无法继续履行亦负有一定的责任，且律师费并非原告的必要支出，故对原告关于律师费的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郑州元发置业有限公司与被告董桂霞签订的《商品房买卖合同》（编号17003681076）；二、自本判决生效之日起十日内，原告郑州元发置业有限公司向被告董桂霞退还购房款413233元；三、自本判决生效之日起十日内，被告董桂霞协助原告郑州元发置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号17003681076）备案登记注销手续；四、自本判决生效之日起十日内，被告董桂霞支付原告郑州元发置业有限公司违约金7800元；五、驳回原告郑州元发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833元（已减半），由被告董桂霞负担。本院二审中，上诉人为证明其上诉理由成立，提交了五组证据。经质证被上诉人认为，这些证据均不是法律规定的新证据，在原一审庭审中应当提供，而上诉人没有提供，这些都不是新产生的证据。对证据一中的通话录音的真实性有异议，对部分短信和聊天记录的真实性有异议，对证明目的有异议。对证据二的真实性无异议，但证明目的有异议。对证据三的真实性有异议。对证据四的真实性无异议，但证明目的有异议。对证据五的真实性有异议。被上诉人提交截图一份，是一审判决收到后置业公司有一个手机号码为139××××9095的和被上诉人联系，要求提供银行卡号，给被上诉人办理退费手续。经质证上诉人认为，首先，本案一审判决作出后上诉人已经在规定的上诉期限内提交了本案的上诉状，明确表明了对原审判决的上诉意见，不可能在此同时联系被上诉人，要求其提交银行卡以及所谓的办理退款事宜。第二，该证据中仅有手机截图显示所谓的升龙天汇退费联系人发送了一条你到家了吗？到了尽快发过来内容的短信，没有任何信息能够显示该信息的发送人是上诉人或上诉人指派的工作人员，也没有任何内容能够证明被上诉人所称的上诉人一方联系其提交办理退费事宜的材料。所以对该组证据的真实性和目的均不认可。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人郑州元发置业有限公司与被上诉人董桂霞签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于《商品房买卖合同》明确约定剩余房款进行商业贷款，说明上诉人已知道被上诉人没有一次性支付全部购房款的能力。而上诉人作为专业的房地产开发企业，在签订合同时应对被上诉人的年龄、收入情况及付款能力具备一定的了解，对被上诉人办理贷款过程中的风险具有一定的预估。现被上诉人未能办理银行贷款，系因贷款方式调整、被上诉人的年龄、收入水平、付款能力的限制所致。因此，原审法院综合考虑合同的履行情况，从而认定应适用合同附件四中“因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形”，逾期付款，适用主合同第七条的约定，被上诉人应向上诉人支付应付款1%的违约金，并无不当。关于律师费问题，由于上诉人对本案合同无法继续履行负有一定的责任，且律师费并非上诉人的必要支出，所以，原审对上诉人诉请的律师费不予支持亦无不当。二审中双方提交的证据，均不能证明其主张，本院均不予采信。综上所述，郑州元发置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1666元，由郑州元发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年四月二十八日书记员  娄杨杨