湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初10006号 原告：肖汝红，女，1975年3月10日出生，汉族，住华容县。 委托诉讼代理人：朱盛金，岳阳市岳阳楼区民权法律服务所法律工作者。 被告：刘博文,男，1990年9月14日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 被告：岳阳市诚成置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵西路93号新三角商务大厦。 法定代表人：侯守成，董事长。 委托诉讼代理人：李惜娟，湖南湘北律师事务所律师。 被告：岳阳巴陵金致房产经纪有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路鑫和楼西侧一号。 法定代表人：柳雯，总经理。 被告：侯德华，男，1952年2月13日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律服务工作者。 原告肖汝红与被告刘博文、岳阳市诚成置业有限公司（以下简称“诚成置业”）、岳阳巴陵金致房产经纪有限公司（以下简称“金致经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月4日向本院提起诉讼，本院于2019年5月10日作出（2019）湘0602民初113号民事判决。被告刘博文不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）湘06民终3065号民事裁定书，以本案遗漏了当事人，将本案发回本院重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告肖汝红追加侯德华作为被告。原告肖汝红及其委托诉讼代理人朱盛金，被告诚成置业的委托诉讼代理人李惜娟，被告刘博文、被告金致经纪公司的法定代表人柳雯、被告侯德华的委托诉讼代理人王小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖汝红向本院提出诉讼请求,请求判令：1、被告诚成置业、刘博文返还购房款300000元及利息（按月利率2%计算自2018年1月10日至清偿之日止），并赔偿300000元；2、被告金致经纪公司返还100000元，并对300000元购房款的返还承担连带责任；3、由被告诚成置业、金致经纪公司、刘博文承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月15日，原告在被告金致经纪公司的居间撮合下，与被告诚成置业的代理人即被告刘博文签订了一份房屋买卖合同，定购位于岳阳逸馨花园面积87㎡商品房一套，原告支付了全部款项后，该小区已开始入住，但被告诚成置业明确告知没有房子安排给原告。 被告刘博文辩称，被答辩人肖汝红陈述的不是事实，答辩人与被答辩人签订购房合同时已经告知，答辩人只是委托人身份，受被告诚成置业法定代表人侯守成的叔叔侯德华的委托出售逸馨花园经济适用房的购买名额，答辩人和被答辩人也达成过协议，由侯德华承担返还责任，答辩人不应承担责任。在被答辩人支付的100000元中，答辩人仅收取了26000元，已经返还了20000元给原告，50000元给了侯德华，4000元支付了中介费。 被告诚成置业辩称，1、答辩人确实收到过被答辩人肖汝红的300000元房款，但涉案小区的房屋系经济适用房而不是商品房，被答辩人不具有经济适用房的购买资格，导致被答辩人无法购买该房，答辩人愿意返还300000元房款；2、被答辩人要求按月利率2%支付利息以及双倍返还购房款没有事实和法律依据。 被告金致经纪公司辩称，答辩人只收取了4000元的中介费，100000元定金已经支付给了刘博文，刘博文将该款项交给了侯德华，对于房屋的实际情况，被答辩人肖汝红购买时就是知情的，答辩人愿意返还4000元的中介费，但不应承担返还100000元的责任。 被告侯德华辩称，被答辩人肖汝红没有要求答辩人承担责任，对于其诉讼请求不发表意见。答辩人最终仅收取了被答辩人30000元，答辩人愿意将该30000元予以偿还。 查明的事实 2017年7月1日，被告侯德华向被告刘博文出具《委托书》，载明：“本人侯德华和逸馨花园开发商诚成置业法定代表人侯守成是叔侄关系，特委托本人代理出售逸馨花园指标房，本人授权刘博文去房产公司签订合同即收取其购房综合服务费用。如此期间，产生任何纠纷及责任，均由本人承担一切责任，与刘博文无关。特此证明及委托。”。 2017年12月15日，原告肖汝红（乙方）与被告刘博文（在甲方代理人处签名），经被告金致经纪公司（丙方）撮合，签订了《房屋买卖合同》，主要约定有:由乙方购买甲方位于岳阳市逸馨花园建筑面积为87㎡的房屋，房屋总价为396000元，一次性付款，乙方必须在签订合同时支付购房定金20000元，甲方须将该物业之房产证、国土证原件存放于丙方保管；甲方须负责将该物业交予乙方使用，具体时间以开发商交房为准；甲方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配处理，所提供的资料必须真实、有效、齐全，如有共有人不同意出售或不认可本合同任何条款，则甲方签字人或代理人须承担一切违约赔偿和法律责任；基于丙方在促成甲乙双方交易中所提供的服务，应收取合同居间服务佣金，甲乙双方各向丙方支付佣金4000元整，本合同签订之日立即支付给丙方。非乙方及丙方的原因，甲方未在交易期限内到该物业所管辖的房地产管理部门办理产权过户手续，或因甲方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为甲方违约，应双倍返还定金给予乙方，甲乙双方仍应各自向丙方支付1%的服务佣金，丙方有权在违约金中优先收取。后在补充条款中约定，丙方负责乙方的资金安全，如有该房屋出现扯皮或其它不可预料的情况发生，则丙方负责追回房款等。 签订合同后，原告共向被告金致经纪公司支付100000元，其中于合同签订当天支付20000元、2018年1月10日分三笔共支付40000元、2018年1月10日通过胡芝桃支付40000元。被告金致经纪公司将该100000元扣除4000元中介费后，余款交给了被告刘博文。刘博文于2017年12月15日转账2笔，2018年1月11日转账1笔，三笔共计70000元至被告侯德华的账户。刘博文陈述其余26000元系侯德华向其支付的服务费报酬。原告还于2018年1月10日向被告诚成置业的财务总监谭桂林汇款300000元，注明为肖汝红房款。2018年1月15日，被告诚成置业向肖汝红出具房款300000元的收款收据一张，被告金致经纪公司向肖汝红出具售房服务费4000元的收据一张。 岳阳市逸馨花园经济适用住房项目由被告诚成置业开发，系岳阳市人民政府批准建设的经济适用房项目，该项目为保障性住房。根据岳阳市经济适用住房建设领导小组办公室下发的《关于同意建设太子庙“逸馨花园”经济适用住房项目的批复》文件，该经济适用房只能销售给经其审查合格的购房对象。诚成置业称，原告肖汝红的个人条件不符合享受经济适用住房的要求，未通过审查，故没有获得购房资格。诚成置业不认可其授权委托侯德华出售“逸馨花园”的房屋。 另查明，经原告肖汝红主张，被告刘博文将其收取26000元中的20000元返还给了原告。 判决的理由与结果 本院认为，本案买卖的房屋性质为经济适用房。经济适用房系政府提供优惠的保障性住房，必须符合相关条件才具备购买资格。购买经济适用房有严格的条件限制，购买人必须符合相关条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。本案中，原告肖汝红与被告刘博文签订房屋买卖合同的行为违法了经济适用住房的有关规定，该规定虽不属于法律或者行政法规，但违反该规定损害了社会公共利益，应属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。刘博文应向原告返还收取的费用，刘博文已经返还了20000元，还应向原告返还其余的76000元并承担资金占用期间的利息。被告刘博文辩称该款项应当由侯德华返还，本案中，侯德华与刘博文是委托关系，受托人因委托人原因不能履行合同义务，原告有权选择向受托人或者委托人主张权利。本案中，原告选择向受托人刘博文主张权利，对于原告请求被告刘博文承担还款责任符合法律规定,本院予以支持。原告虽然追加侯德华为被告，但并未要求侯德华承担责任，故本院对此不予处理。对刘博文的该答辩意见本院不予采纳。本案中，被告诚成置业公司在原告肖汝红未取得经适房购买资格时，即收取其300000元购房款，而原告因自身不符合购买经济适用房的条件，导致没有通过政府部门的审批，从而使原告购买经济适用房的目的无法实现，对于合同的无效，双方均具有主观过错，故诚成置业应当向原告返还购房款300000元并支付资金占用期间的利息。结合本案实际情况，本院酌情确定上述两项资金占用期间的利息按年利率6%的标准承担50%的损失。原告另主张要求被告刘博文、诚成置业、金致经纪公司共同承担双倍赔偿300000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 金致经纪公司作为本案房屋买卖合同的居间服务方，在促成双方交易的过程中未尽到审查的义务，对合同的无效存在过错，且金致经纪公司的中介服务事项并未实际完成，理应退还收取原告的4000元服务费。由于被告金致经纪公司在房屋买卖合同中补偿约定“负责原告的资金安全，如有该房屋出现扯皮或其它不可预料的情况发生，由其负责追回房款”，故对于原告要求被告金致经纪公司对返还300000元购房款以及返还76000元承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第四百零三条第二款、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、被告刘博文返还原告肖汝红76000元并从2018年1月10日起按照年利率6%标准支付资金占用期间利息的50%至实际偿清之日止； 二、被告岳阳市诚成置业有限公司向原告肖汝红退还购房款300000元，并从2018年1月10日起按年利率6%标准支付资金占用期间利息的50%至实际偿清之日止； 三、被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司返还原告肖汝红服务费4000元；并对上述判决第一项中的76000元部分以及判决第二项中的300000元部分承担连带责任； 四、驳回原告肖汝红的其他诉讼请求。 上述各项给付义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由原告肖汝红负担2180元、被告岳阳市诚成置业有限公司、岳阳巴陵金致房产经纪有限公司共同负担6160元、被告刘博文负担2460元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。 审 判 长  彭莎莎 人民陪审员  冯三林 人民陪审员  方 婧 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  严 尚