重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初583号原告：重庆市宏拓房地产经纪有限公司，住所地重庆市黔江区城西文体路89号，统一社会信用代码915001146761127905。法定代表人：王元军，总经理。委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。被告：重庆华典房地产开发有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多镇翠屏街108号，统一社会信用代码91500242568728010D。法定代表人：冉龙军，董事长。委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：段彩芳，重庆光界律师事务所律师。原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司(以下简称宏拓公司)与被告重庆华典房地产开发有限公司（以下简称华典公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李政，被告的委托诉讼代理人段凤毅、段彩芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏拓公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《销售承包合同》已于2018年11月8日解除；2.被告立即支付原告2018年8月31日以前为其销售房屋的代理提成费（佣金）余款941322元及滞纳金（滞纳金以941322元为基数，按日1‰从2018年11月9日起计算至支付完毕之日止）；3.被告立即支付原告2018年9月1日至2018年10月15日期间为其销售房屋的代理提成费余款154743.4元及滞纳金（滞纳金以154743.4元为基数，按日1‰从2018年11月9日起计算至支付完毕之日止）；4.被告立即支付原告为其销售房屋和车位的代理提成费455335元及滞纳金（滞纳金以455335元为基数，按日1‰从2018年11月9日起计算至支付完毕之日止）；5.被告支付原告因违约解除合同的违约金100000元；6.被告支付原告因违约解除合同的律师代理费50000元；7.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年9月28日授权其法定代表人王元军以原告名义代表原告与被告磋商、谈判商品房销售事宜并签署相关合同及其附件和其他与房屋销售相关文件，跟进和处理该合同，文件履行过程中约定的所有事宜，产生的一切法律后果由原告承担，并将授权委托书交与被告盖章确认。2017年9月30日，原告与被告签订《销售承包合同》后就开始销售房屋和车位，但被告未按约定按时支付佣金，在原告通过诉讼主张佣金期间，被告于2018年11月8日将原告公司的全部工作人员撵出售房部，导致原告对《销售承包合同》实际履行不能，故原告诉至法院。被告华典公司辩称，1.原、被告均未通知对方解除合同，原告的第一项诉讼请求不能成立。2018年10月11日，原告申请对被告进行财产保全。2018年10月下旬至11月初期间，酉阳县政府要求被告汇报项目建设和销售情况，以便解决被告存在的经营性障碍问题，被告在要求原告提供房屋已经销售和未销售的房源及其资料过程中，原告凭借掌握的房源信息及销售资料的优势，拒不协助，被告被迫临时停止销售，自己清理房源信息，但被告未因此提出解除合同或终止合同，在这种情况下，原告借故撤场停止销售。此后双方一直处于诉讼和执行过程中，至今未恢复销售。在此次诉讼之前，双方均不存在单方面解除或终止合同的问题，有酉阳县人民法院2018年11月13日作出的（2018）渝0242民初4843号民事判决书认定的事实予以印证。在该判决书作出之前，案渉合同尚未解除，该判决书送达之后，双方均未通知对方解除合同；2.对原告第二项诉讼请求主张的房屋销售佣金余款941322元金额无异议，但该款的支付条件不成就，被告不应支付，同时计算滞纳金无依据。酉阳县人民法院（2018）渝0242民初4843号民事判决书对2018年2月至8月31日前房屋销售预留的10%佣金941322元未予判决，同时该判决书认定由于双方在合同中对完成后期销售任务约定不明，双方均未主张解除合同，预留的10%佣金941322元应以解除合同作为支付的前提依据，现双方均未解除合同，因此被告不应支付941322元，也不存在滞纳金的支付问题；3.对原告第三项诉讼请求主张的房屋销售佣金余款154743.4元金额无异议，但该款的支付条件不成就，计算滞纳金无依据。酉阳县人民法院（2018）渝0242民初4843号民事判决书对2018年9月1日至10月15日期间销售房屋30套预留10%的佣金154743.4元因不符合支付条件未予判决，该款同样因合同尚未解除未达到支付条件；4.原告主张的第四项诉讼请求没有事实依据，不应支持。根据《销售承包合同》第九条第3项的约定，甲方（被告）与购房人签订商品房买卖合同并收到首期房款（按揭付款不得低于银行规定的最低首付款）时，视为乙方（原告）销售成功。原告诉称的售房范围，尚未签订正式的商品房买卖合同，不能作为计提佣金的依据。且《定购协议》既未移交，也未办理结算，其请求没有事实依据；5.原告主张的第五、六项诉讼请求缺乏事实依据，不应支持。根据《销售承包合同》第十条第4项约定，违约金、律师代理费由违约方承担的前提是单方面擅自变更、解除、终止合同。本案中，被告没有违约行为，该事实有酉阳县人民法院（2018）渝0242民初4843号民事判决书内容予以证实。且原告主张的违约金、律师代理费已被上述判决驳回其诉讼请求，原告的此次请求属于重复起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了以下证据：1.原告的《营业执照》及法定代表人身份证明，证明原告的主体资格；2.授权委托书，证明原告特别授权王元军代表原告与被告就桃花源镇翠屏山大道108号盛世华典项目房产进行代理销售，并处理合同履行过程中的所有事宜，对王元军代理范围内的一切行为，原告均予以承认；3.《销售承包合同》，证明原、被告就代理销售位于桃花源镇翠屏山大道108号的盛世华典项目房产签订了书面合同；4.盛世华典车位销售方案，证明原告独家代理销售盛世华典项目车位，其佣金与住宅佣金一并结算的事实；5.（2018）渝0242民初4843号民事判决书、（2019）渝04民终190号民事判决书，证明被告已经支付给原告的佣金中的90%已作出裁决，剩余的10%尚未解决；6.法律事务委托代理协议，证明原告委托律师产生服务费50000元；7.代理销售提成（佣金）清单（2018年8月31日前），证明被告于2018年9月11日签字确认2018年8月31日前的房屋代理销售佣金为9640653元，已付4422023元，除前次诉讼判决支付预留的4277308元外，还欠941322元的事实；8.代理销售提成（佣金）清单（2018年9月1日至2018年10月15日前），证明被告欠原告房屋代理销售佣金154743.4元的事实；9.代理销售提成（佣金）清单（2018年1月14日至2018年8月19日），证明被告应当支付原告车位和房屋佣金455335元的事实；10.微信记录及照片，证明2018年9月1日至10月15日期间，原告为被告销售房屋后，因被告的原因没有加盖公章，被告于2018年11月8日将原告的全部工作人员撵出售房部，导致原告无法正常履行《销售承包合同》，被告违约的事实。被告对证据1、2、5无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但达不到支付条件；对证据4的真实性无异议，但与本案无关；对证据6的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，原告没有支付50000元代理费的证据；对证据7、8的真实性无异议，但达不到支付条件；对证据9、10的真实性、合法性、关联性均有异议。被告向本院提交以下证据：1.《销售承包合同》复印件，证明原、被告签订的《销售承包合同》约定了佣金的计算标准、提成比率、支付方式以及违约责任；2.（2018）渝0242民初4843号民事判决书，证明预留的10%佣金尚未达到支付条件，原告主张的违约金、律师代理费也不能成立；3.（2019）渝04民终190号民事判决书，证明目的与证据2相同。原告对以上证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，但认为达不到被告的证明目的。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4盛世华典车位销售方案符合法律规定，内容客观真实，与本案待证事实具有一定关联性，本院予以确认；证据9无被告的盖章或签字确认，系原告单方制作，且无正式的商品房买卖合同印证，本院不予确认；证据10微信记录及照片，内容不完整，照片没有制作时间，场景不完整，本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，宏拓公司的委托代理人王元军（乙方）代表宏拓公司与华典公司（甲方）签订《销售承包合同》，约定甲方委托乙方对甲方所开发的位于酉阳县桃花源镇翠屏山大道108号的盛世华典地产项目进行营销策划和销售代理，销售范围为住宅约55000平方米、商业13621平方米、地下车位约950个（商业及车位待乙方提交可行性营销方案后同等条件优先乙方销售），住宅代理销售底价为5000元/平方米。合同第八条约定：“销售任务与奖惩：1.住宅销售考核：乙方在2018年2月14日（为任务考核时间）前完成基本销售任务150套，如乙方在约定时间内销售达不到150套，未完成部分甲方给予乙方5000元/套处罚，超额完成销售任务的，分阶段给予乙方奖励；......如乙方未完成销售任务的，罚款在乙方当月佣金中扣除，如乙方超额完成任务的，奖金在当月支付乙方佣金时一并支付；2.乙方连续两期未完成销售计划的60%的，甲方有权解除合同，但需结算并支付乙方所销售房屋的佣金，按实际佣金的90%支付。”第九条约定：“销售代理提成（佣金）：3.佣金结算方式：（1）甲方与购房人签订《商品房买卖合同》并收到首期房款（按揭付款不得低于银行规定的最低首付款）时，视为乙方销售成功，甲方应按售房合同成交总金额，依照上述佣金提成标准计算乙方销售佣金，若因乙方原因导致已签订的合同被撤销或解除的，不计算乙方佣金。（2）甲方每月按应付佣金的90%支付乙方，待乙方完成当期销售任务或后期累计完成销售任务时再支付10%；在甲乙双方终止合同时按应付佣金的10%补足。（3）乙方次月5日前提交《销售佣金结算单》给甲方，甲方应在5个工作日内审核并签字确认，并以转账或现金方式支付给乙方，乙方提交收款凭证。”第十条约定：“违约责任......2.甲方如不按合同规定的日期向乙方支付佣金，则每超过一日按应付佣金的1‰向乙方支付滞纳金，如一月未支付销售佣金视为甲方违约，乙方有权收取客户购房款抵扣乙方销售佣金和合同其它约定所得且乙方有权终止销售工作；3.如甲方认可的销售费用开支不能及时到位，由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担；4.本合同签订后，除本合同约定可以变更、解除、终止合同的情况外，双方不得单方面变更、解除、终止合同；如有违约，违约方需赔偿对方损失并支付违约金人民币10万元整，并承担诉讼费、律师费、交通费等相关费用......”。2018年5月11日，原、被告对车位销售佣金达成协议：“截止2018年7月30日前，现金回款800万元内（含一次性付款、按揭首付部分），按照车位销售总额2.5%结佣；超过800万元现金回款后，超出部分按照3.5%结佣；与当月住房佣金一并结算”。2018年10月15日，宏拓公司将华典公司起诉至酉阳县人民法院，要求华典公司支付截止2018年8月31日的房屋销售佣金5218630元及滞纳金，2018年9月1日至2018年10月15日期间的房屋销售佣金1547434元及滞纳金，违约金100000元、律师费30000元、保函保险费12000元、保全费5000元以及交通费2000元。酉阳县人民法院于2018年11月13日作出（2018）渝0242民初4843号民事判决书，认为宏拓公司主张的佣金的90%部分及其滞纳金符合合同约定，予以支持，预留的10%的部分佣金因合同对“后期销售任务”约定不明，故合同约定“后期累计完成销售任务时再支付10%”的结算方式不具有可履行性，但合同又明确约定了另一种结算方式即“在甲乙双方终止合同时按应付佣金的100%补足”，因原、被告双方均未主张解除合同，故对其中10%的佣金不予支持，遂判决华典公司向宏拓公司支付2018年8月31日以前的房屋销售佣金的90%即4277308元及滞纳金，2018年9月1日至2018年10月16日的房屋销售佣金的90%即1392690.6元及滞纳金。华典公司不服该判决，向重庆市第四中级人民法院上诉，因华典公司主张调低滞纳金，重庆市第四中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）渝04民终190号民事判决书，判决调整了滞纳金，维持了酉阳县人民法院关于房屋销售佣金的判决。另查明，2018年11月8日之后，原告未继续代理销售案渉项目房屋及车位，其工作人员也已撤场。经释明，原告不主张解除合同。本院认为，原、被告签订的《销售承包合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。对预留的2018年8月31日前以及2018年9月1日至2018年10月15日期间的10%的房屋销售佣金金额双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.案渉《销售承包合同》是否已经于2018年11月8日解除；2.被告是否应付预留的10%的房屋销售佣金以及未签正式买卖合同的部分房屋和车位的销售佣金；3.原告主张的违约金及律师代理费应否得到支持。据此，本院评述如下：一、案渉《销售承包合同》是否已经于2018年11月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，对原告从2019年11月8日后未再继续代理销售案渉项目房屋及车位，其工作人员也已撤场的事实，双方当事人均予认可，本院予以确认。但原告主张其系被被告撵出售房部，从而导致《销售承包合同》实际履行不能的事实无充分有效证据予以证明，本院不予确认。经释明后，原告亦不主张解除合同，故对其要求确认《销售承包合同》已于2018年11月8日解除的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否应付预留的10%的房屋销售佣金以及未签正式买卖合同的部分房屋和车位的销售佣金。首先，对预留的10%的房屋销售佣金。《销售承包合同》第九条约定：“甲方每月按应付佣金的90%支付乙方，待乙方完成当期销售任务或后期累计完成销售任务时再支付10%；在甲乙双方终止合同时按应付佣金的10%补足。”因支付预留的10%房屋销售佣金的前提是合同终止，而原告未举示充分有效的证据证明案渉合同已经解除，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。其次，对未签订正式买卖合同的部分房屋和车位的销售佣金。《销售承包合同》第九条关于佣金结算方式约定，甲方（华典公司）与购房人签订《商品房买卖合同》并收到首期房款（按揭付款不得低于银行规定的最低首付款）时，视为乙方（宏拓公司）销售成功，华典公司按约支付佣金。《盛世华典车位销售方案》约定，对现金回款800万元内以及超出部分（含一次性付款、按揭首付部分），分别按照一定比例支付佣金。从以上约定可以看出，计算佣金的前提是华典公司与购房（购车位）人签订了正式的买卖合同并收到了首付款或全款。但原告据以主张佣金的依据是订购协议，不符合双方所签合同约定，本院不予支持。原告可待订购人与华典公司签订正式的买卖合同后再行主张该部分权利。三、关于原告主张的违约金100000元及律师代理费50000元。根据《销售承包合同》第十条第4款的约定，只有单方面变更、解除、终止合同，违约方才需支付对方违约金及律师代理费。本案中，原告未举证证明被告存在单方面变更、解除、终止合同的情形，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费20193元，减半收取10096.5元，由原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈建江二〇二〇年四月二十三日法官助理 周 玲书 记 员 黄 群