广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终372号 上诉人（原审被告）：刘志燕，女，1973年8月6日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：陈霖，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司，住所地广西岑溪市丽景湾花园，统一社会信用代码91450481083648987E。 法定代表人：李军，该公司负责人。 委托诉讼代理人：郭光海，岑溪市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁洪，该公司员工。 上诉人刘志燕与被上诉人岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司（以下简称“长江丽景湾分公司”）关于物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2574号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘志燕上诉请求：一、撤销广西岑溪市人民法院（2019)桂0481民初2574号民事判决；二、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院无审查《物业管理委托合同书》，物业管理存在违约行为，应予减免物业费；2.被上诉人拒收水费使得上诉人拖欠费用，该行为应视为被上诉人违约；3.被上诉人未按合同约定履行应属不作为，且有自行出租消防通道的行为；4.被上诉人存在违约，应少收或不收管理费，更不应收取滞纳金。综上，一审法院适用法律错误，判决失当，请求二审予以改判。 被上诉人岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司辩称，1.被上诉人提供的证据已充分证明其已全部履行物业合同义务，即使偶尔出现美中不足情形已及时整改，不能作为业主拒交物业费的理由；2.被上诉人提供给一审法院关于各项费用计算表格的证据中，上诉人的水费和物业服务费欠费时间的长短可以反映出，被上诉人在某一时段内只收取上诉人水费的事实，同时也反应出上诉人长期不交物业服务费的违约事实，其称被上诉人拒收水费与事实不符；3.2019年11月5日，小区业主委员会配合岑溪市消防大队检查消防安全时，认定上诉人所称的消防通道地点不具备消防功能，不是消防通道；4.上诉人最初拒交物业费的理由是一楼商铺油烟排放问题，经被上诉人调解，商铺依上诉人要求整改后，上诉人仍以整改不彻底，还有串味现象为由拒交物业费，被上诉人多次催交无果后，于2019年5月对上诉人采取停水催交措施，当日上诉人破坏锁水工具，并更换一楼门锁，致使被上诉人至今不能查水表及进行卫生清洁；5.上诉人提供的照片是从2019年成立的业主微信群收集，且相关问题已整改，上诉人在2014年至2017年已拒交物业管理费；6.上诉人未依合同约定交费已构成违约，被上诉人依约追收违约金应属合法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告刘志燕支付拖欠的物业管理费、垃圾费、水费6751.40元，违约金5910.20元，合计12661.60元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告刘志燕系岑溪市丽景湾花园二期A1-2号房业主，该套房面积均为122.96平方米。2007年11月2日，原告与被告房屋原业主梁振签订了《业主公约》和《物业管理委托合同书》，约定了双方的权利义务以及物业管理服务费收取办法和违约责任等。其中物业管理费住宅按每平方米0.4元（市物价局核定收费标准后按照标准收取），公共水电费分摊按实际结算计收，对其他代收代缴的费用也进行了约定。还约定若甲方（即业主）逾期不交纳物业管理费及代收代缴等费用，按拖欠金额每日加收千分之三的滞纳金。该协议未约定服务期限。岑溪市物价局岑价字[2012]94号、[2015]21号文件，核定批准丽景湾小区住宅楼电梯房物业服务费按0.7元/平方米.月收取，电梯费用按实际支出分摊，其他楼房物业服务费按0.6元/平方米.月收取。合同签订后，原告依合同约定为被告提供了管理服务，但被告自2014年1月起一直没有按时缴交物业管理费，自2016年12月起没有按时缴交水费，其中拖欠2014年1月起至2019年8月止物业费用5242.4元，拖欠2016年12月至2019年8月水费1509元，两项合计6751.40元。逾期应支付违约金5910.20元。2019年8月12日，原告向被告发出书面通知，要求被告三日内缴交所拖欠的费用，但被告仍拖欠不交。原告遂于2019年9月25日向该院起诉，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原告长江丽景湾分公司与被告刘志燕房屋原业主梁振签订的《业主公约》和《物业管理委托合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。被告刘志燕作为新业主，在房屋产权变更后，未到物业公司备案，亦未主动找物业公司协商是否签订新的物业服务合同，表示其自愿接受原业主与物业公司所签订的合同约定的权利义务。原告长江丽景湾分公司接受委托以及基于与被告房屋原业主所签订的《物业管理委托合同书》对丽景湾花园小区物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理等义务，即便其在物业管理服务过程中存在少量瑕疵，但不能成为被告刘志燕等业主拒交物业服务管理费用的理由。被告应该依照物业管理委托合同约定，交纳物业管理费用及物业公司代收代缴的其他费用。被告认为原告未能履行物业管理委托事项，且未达到约定的物业管理标准，其收费应予以减少，但被告并未否认原告已提供物业服务管理的事实。因此，原告按物价部门核定标准收费并无不妥，原告要求被告补交拖欠的各项费用合理合法，该院予以支持。被告逾期缴交物业管理费等费用，依合同约定应承担违约责任，向原告支付违约金。但原告诉请的违约金计算比例过高，该院依法予以调整，并根据原告所提供的服务质量，酌情按被告所拖欠费用总金额的25%计付违约金，则本案被告应支付的违约金为1687.85元（6751.40元×25%）。关于被告主张的2016年9月以前的物业费已超过诉讼时效问题，本案中，原告物业公司已在合理期限向被告催交物业费等费用，同时，本案属于物业服务合同，原告是基于涉案合同而请求被告履行支付物业费等费用，该合同之债属于同一债务，合同虽约定分期支付物业费，但其具有相对整体性，而对同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故被告主张2016年9月以前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见与法不符，该院不予采纳。当然，原告长江丽景湾分公司作为物业服务管理企业也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业管理服务中存在的问题及时改进，提高物业服务质量，避免双方再次产生矛盾和纠纷，共同创造文明、和谐小区。据上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告刘志燕应在本判决生效后十日内支付2019年8月31日前拖欠的物业管理费用5242.40元、水费1509元，合计6751.40元给原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司；二、被告刘志燕应在本判决生效后十日内支付违约金1687.85元给原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司。义务人应将款项按规定时间交至该院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账号：21×××15）转给原告。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向该院申请执行。案件受理费116元，减半收取计58元（原告已预交）,由被告刘志燕负担。 本院二审期间，上诉人刘志燕提交证据如下：1.岑溪520网站信息截图，拟证明新闻报道小区管理差的事实；2.照片三张，拟证明小区分片管理，形成上诉人所居该处管理现象差；3.照片一张，拟证明上诉人的水表被上锁；4.《证明》，拟证明被上诉人被业主改选。 被上诉人岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司对上诉人刘志燕提交的证据经质证认为：证据1不符合客观事实，不是岑溪新闻官网，该调查没有经过有关部门核实调查，不能证明是客观事实，证据2、3、4项于原审中已举证，无太大出入，不属于新证据，证据2所述无值班保安不是事实，小区24小时安排保安在岗；证据3是上诉人没有按期缴纳水费才被停止供水的，对证据4的改选问题并不能否认被上诉人仍在正常工作。 被上诉人岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司提交证据如下：照片两张，拟证明岑溪消防大队于2019年11月5日派员到现场确认上诉人所述的出租地块不属消防通道，不符合消防通道要求。 上诉人刘志燕对被上诉人岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司提交的证据经质证认为：照片不能证明被上诉人所述是否属实。 根据双方当事人的举证和质证，对上述证据，本院结合其与本案的关联性进行取舍。 本院经审理查明，双方对一审查明的事实属实均无异议，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费及违约金。上诉人系被上诉人提供物业服务的岑溪市丽景湾花园小区业主，上诉人入住该小区后，接受了被上诉人的物业服务，应当向被上诉人支付与之相应的物业费。上诉人拒交物业费，应承担相应的违约责任。对于上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合标准而应减收或不收物业费的问题，每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务对公共设施使用及维护不是针对某个业主，物业服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑该项服务是否惠及全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。即使出现小区公共权益损害的事实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为上诉人拒付物业服务费的依据，故上诉人的上诉意见，本院不予采纳。对于上诉人逾期交纳物业费应向被上诉人支付违约金的问题，一审的处理意见并无不妥，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费116元（上诉人刘志燕已预交），由上诉人刘志燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 王益民 审 判 员 李 勉 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 冯正群 书 记 员 周 柔 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。