安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初1422号原告：安徽海亮物业管理有限公司阜阳分公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处中清社区504安置小区4#401室,统一社会信用代码913412000636174465。负责人：李景义，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志祥，男，1988年6月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区，（系该公司员工）委托诉讼代理人：代程，男，1982年7月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，（系该公司员工）被告：张贵杰，男，1959年11月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：张亚韬，男，1984年11月6日出生，汉族，住安徽省太和县。原告安徽海亮物业管理有限公司阜阳分公司（以下简称海亮物业公司）诉被告张贵杰、张亚韬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后依法适用小额诉讼程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人王志祥，被告张贵杰、张亚韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费1389.6元（自2018年11月1日至2019年10月31日）、违约金253.6元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告为安徽海亮房地产有限公司阜阳分公司聘请的安徽海亮物业管理有限公司阜阳分公司，被告是海亮江湾城小区5栋2303室业主，房屋建筑面积89.08平方米。该住宅的物业费收费标准为每平方米1.1元/月，二次加压能耗费标准为每平方米0.2元/月。自2018年11月1日起，被告拖欠物业费（二次加压能耗费）共计1389.6元，原告曾通过电话、微信、信函等方式通知被告及时缴纳物业费，但被告一直未予理睬，为此，原告诉至法院。被告张贵杰、张亚韬共同辩称：1.被告未缴纳物业费是因为原告未尽到物业合同约定的物业服务合同义务，而并非原告起诉状中陈述的无故拖欠物业费。2.原告未尽物业服务合同义务在先，被告并不存在违约行为，不应当支付违约金。3.原告起诉状中被告一直未予理睬并不是事实。4.房屋交付时，因房屋移门质量问题海亮开发商和海亮物业公司近两年才给予解决，江湾城小区5幢1单元电梯出口玻璃门毁坏三年未修，楼道顶层腻子脱落也未予维修，应当酌减物业费。5.在被告对房屋进行装修时，物业公司拒绝供水，导致被告异地运水装修，造成张贵杰病情发作住院治疗，这也是被告没有及时交付物业费的理由。本院经审理认定的事实如下：2017年10月29日，原告海物业公司与被告张贵杰签订了《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》，合同约定海亮物业公司为海亮·江湾城小区提供物业管理服务，包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.甲方物业服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等财产的保管服务，双方另有约定除外。物业服务费由业主按照建筑面积交纳，具体为高层住宅1.1元/月·平方米，二次加压能耗费0.2元/月·平方米（五楼及以上），物业服务费用按年缴纳，每次交纳费用时间为每期的首月10日前。合同还约定了违约责任，如延期交纳物业服务相关费用，则按日万分之五收取违约金。原告按照《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》的约定对被告居住的小区实施了物业管理，履行了部分物业服务义务，但对公共区域内共用部位的维修等问题未能妥善解决。另查明：张贵杰、张亚韬是阜阳市颍东区海亮·江湾城5幢1单元2303室业主，房屋建筑面积89.08平方米，自2018年11月1日至2019年10月31日的物业费未付。本院认为：原告海亮物业公司与被告张贵杰于2017年10月29日签订的《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告为包括两被告在内的海亮·江湾城小区业主提供物业服务，两被告应当按照《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》交纳物业费。张贵杰、张亚韬辩称，海亮物业公司未尽到物业服务协议约定的服务义务，如对其房屋内移门质量问题近两年时间才给予解决、小区5幢1单元电梯出口玻璃门毁坏三年未修、楼道顶层腻子脱落也未予维修等，应当酌减物业费，且系因为原告的上述不适当履约行为导致被告未交纳物业费，海亮物业公司违约在先，不应当要求被告支付违约金。我们认为，小区是每一位业主生活、休闲、娱乐的家园，小区的环境与每一位业主都密切相关，业主希望物业服务公司提供优质的物业服务，为小区营造温馨、有序、洁净的环境；同时，物业服务公司希望业主及时交纳物业费，以便为开展环境整治、公用设施设备维护、垃圾清运等提供经费支撑，为此小区业主与物业服务公司通过签订《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》，对双方的权利义务予以明确，业主和物业服务公司均应当严格按照合同约定全面、适当的履行。从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，物业服务公司提供了物业管理服务，即使存在管理服务不到位的情况，也只构成瑕疵履行，而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异。从情理上讲，如小区业主均拒绝交纳物业费，物业服务公司则无法开展物业服务，小区环境也必将陷于混乱、无序之境地，故对于物业服务企业的瑕疵履行，业主可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门（物价或者建设行政主管部门）投诉，在合法范围内最大限度地维护自身利益。同时，我们也应该看到，小区环境的治理并非一时、一户、某一部门即可解决的，应当有广大业主的积极参与、自觉维护，有物业服务公司高度的责任心、同理心履职尽责，才能进一步完善小区环境，提升业主居住舒适度，才能营造一个宜居、温馨、和谐的小区氛围。综上，对于海亮物业公司主张的物业费1389.6元（自2018年11月1日至2019年10月31日），参照《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》约定的物业费计算标准，考虑到海亮物业公司并没有按照《海亮·江湾城前期物业服务协议临时管理规约》的约定全面、适当的履行自己的义务，应当适当降低物业费标准，根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑原告合同的履行情况，以张贵杰、张亚韬交纳1200元物业费为宜。鉴于海亮物业公司未完全、适当的履行合同义务在先，故对于其主张的违约金253.6元，本院不予支持。对于两被告辩称的房屋质量问题，如有争议其可向房产开发商另行主张。综上，案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、被告张贵杰、张亚韬于本判决生效之日起十日内支付原告安徽海亮物业管理有限公司阜阳分公司物业费1200元；二、驳回原告安徽海亮物业管理有限公司阜阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张贵杰、张亚韬共同负担。本判决为终审判决。审判员  江飞二〇二〇年四月二十七日书记员  来阳附一：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……附二：标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325004771