广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20276号原告（反诉被告）：深圳市上屋股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道办事处上屋办公楼（办公场所），统一社会信用代码9144030019248909X5。法定代表人：赵育星。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市汇好资产管理有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号1688室，统一社会信用代码91440300305925979G。法定代表人：卢王林。委托诉讼代理人：刘堂水、黄云，广东法方律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琼丽，被告委托诉讼代理人黄云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金1048123.6元；3.判令被告向原告支付占有使用费27253.8元（占有使用费按照租金90846元/月的标准，从2019年5月15日计算至被告实际返还房屋之日止）；4.判令被告返还房屋；5.判令由被告承担全部诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求如下：1.第一项诉讼请求变更为请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.第2项、第3项诉讼请求合并为判令被告参照租金标准90846元每月，支付占有使用费（自2018年4月6日起算）至被告实际返还房屋之日止。事实及理由：原被告于2017年6月6日就被告租赁原告深圳市宝安区××街道××屋置业广场××、××层商业用房签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2017年6月6日起至2027年6月5日止，其中前5年内，被告应交月租金为90846元，被告应当于每月10日前交清租金；被告未按本合同约定向原告交清租金、水电等费用的，每延迟一日，按拖欠金额的3‰缴纳违约金，如被告连续拖欠达三个月（含三个月）以上的，则原告有权解除本合同并收回房屋。被告连续拖欠原告租金达三个月以上，原告于2019年5月14日向被告发送解除《房屋租赁合同》的通知，要求被告支付拖欠的租金及返还出租房屋，被告一直不予理会，原告认为被告的行为侵害了其合法权益，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告答辩称，1.原告至今仍未依约办理案涉房屋的主体消防手续，致使案涉房屋无法正常投入使用，原告要求被告支付房屋租金和占有使用费于法无据；2.原告提前谎称会依约完成办理案涉房屋的消防手续，致使被告抓紧时间投入装修，如合同不继续履行则将造成被告高达七八百万的经济损失，被告将依约追究原告的违约责任。被告反诉请求：1.判令原告双倍返还租赁保证金共800000元；2.判令原告赔偿被告涉案房屋装修损失7400000元（最终金额以实际评估价值为准）；3.判令原告赔偿被告人工损失300000元；4.判令原告承担本案的全部诉讼费用及评估费用。被告当庭撤回第2项反诉请求。原告答辩称，1.被告要求原告双倍返还租赁保证金无事实及法律依据，原告并未违约，是被告一直不支付租金，且案涉合同为无效合同，违约条款不能适用；2.被告要求原告赔偿人工损失300000元无事实及法律依据，被告并未提供证据证明因本项目聘请了工作人员，未能提供证据证明其损失，且被告在租赁案涉房屋后将案涉房屋全部转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司，其未进行任何投入，并未产生损失，且即便被告有聘请工作人员，也属于被告的单方行为，与原告无关。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2017年6月6日，原告作为出租方（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区××街道××屋置业广场××、××层商业用房出租给乙方使用；租赁期限为十年，自2017年6月6日至2027年6月5日止；建筑面积共2491.15平方米，前五年月租金为90846元；自合同签订之日起第6年开始，月租金为109610.6元；租金交纳时间为每月10日前；甲方同意自交付房屋办理移交手续之日起计算，给予乙方10个月免租期；租赁保证金400000元，乙方应于合同签订之日起7个工作日内向甲方交纳；甲方负责办理主体消防手续并承担相关费用，甲方负责向乙方提供建筑物的结构图、水电图、消防验收合格意见书和竣工验收报告等；乙方未按合同约定交清租金、水电费，按拖欠金额缴纳日千分之三的违约金，乙方连续拖欠三个月以上，甲方有权解除合同并收回房屋。上述合同签订后，被告于2017年8月14日向原告支付了租赁保证金400000元。原告主张其在租赁合同签订后即将案涉房屋交付给了被告，但并未办理房屋交接手续。本院审理的（2018）粤0306民初25356号李金程与深圳市金通源泰投资管理有限公司房屋租赁合同一案中，双方于2017年10月30日签订的租赁合同的标的为深圳市宝安区石岩街道宝石西路1号传奇广场第一层的铺位。原告主张传奇广场即上屋置业广场，被告在取得案涉房屋后将其整体转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司。经查询，深圳市宝安区石岩街道宝石西路1号确为上屋置业广场。2019年4月24日，原告在案涉物业张贴了《催交租金的通知》，载明被告自2018年5月份起未支付租金。被告亦当庭确认其自2018年5月起因原告告知被告消防主体手续无法办理而未再支付租金。被告确认截至庭审日案涉房屋仍被其占有，但由于原告未按照约定办理消防主体手续和提供相关材料，致使被告无法将案涉房屋投入正常使用，被告的合同目的无法实现，原告要求支付租金和违约金无事实和法律依据。原告提交了案涉房屋的《宝安区违法建筑消防纳管通知书》，主张案涉房屋已经纳入深圳市公安局石岩派出所消防部门的日常监管。经本院向深圳市规划和自然资源局宝安管理局查询，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋未办理建设工程规划许可证，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应向原告返还涉案房屋；原告应当返还收取的租赁保证金400000元。被告反诉要求双倍返还租赁保证金，无法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的问题。原告虽未提交证据证明其将案涉房屋交付给被告的具体时间，但根据被告所称，原告2018年5月告知其无法办理主体消防手续时，被告已投入了巨额资金进行装修，且装修工程已完工，按照常理，原告在2018年4月6日前应已将案涉房屋交付被告。案涉租赁合同虽然约定了10个月免租期，但该10个月免租期是建立在长达10年租期的基础上，且租赁合同无效，双方关于免租期的约定亦应无效，被告应按照其实际占有使用房屋的时间支付占有使用费。被告未举证证明其曾向原告支付过租金或占有使用费，故原告要求被告自2018年4月6日开始支付占有使用费的主张，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，本院确认被告应自2018年4月6日起按照90846元/月的标准向原告支付占有使用费至返还房屋之日止。关于合同无效的损失。被告反诉请求原告赔偿人工损失，被告对该损失的存在负有举证责任，但其并未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果。被告该项反诉主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市上屋股份合作公司与被告深圳市汇好资产管理有限公司于2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市汇好资产管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市上屋股份合作公司返还占有使用的房屋；三、被告深圳市汇好资产管理有限公司自本判决生效之日起十日内按照90846元/月的标准向原告深圳市上屋股份合作公司支付2018年4月6日至返还房屋之日止的占有使用费；四、原告深圳市上屋股份合作公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市汇好资产管理有限公司返还租赁保证金400000元；五、驳回原告深圳市上屋股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市汇好资产管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7239元（原告已预缴），由被告负担；反诉受理费14700元（被告已预缴35650元），由原告负担4009元、被告负担10691元，剩余20950元退回被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年四月二十七日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜本案相关法律条文：附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。