江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初180号原告：昆山城开锦亭置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心1号楼651-657室，统一社会信用代码913205836770038608。法定代表人：朱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞婧，女，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被告：张学军，男，1987年12月10日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：王慧雯，女，1995年12月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称置业公司）与被告张学军、王慧雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序实行独任审判，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告置业公司的委托诉讼代理人俞婧、被告张学军、王慧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置业公司提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《商铺租赁合同》于起诉之日解除；2、判令被告支付拖欠的租金133526.88元(截止至2019年9月30日，计算方式为：14446.07*4+15148.52*5)，并支付违约金12100.41元(按照日万分之五收取)。2019年10月1日后，因被告继续占有房屋拒不归还，依照每月15148.52元支付租金算至搬离之日；3、判令被告支付物业费12199.86元(2019年1月1日至2019年9月30日)，自2019年10月1日至实际搬离之日的物业费按每月1355.54元计算；4、判令被告搬出涉案场地，并恢复原状将其归还给原告；5、本案律师代理费15000元由被告承担；6、本案诉讼费、保全费、保全责任保险费均由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第4、5项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年3月27日签订《商铺租赁合同》，合同中约定租赁场地为位于昆山市XX中心XX号商铺，面积100.41平方米，租赁期限3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止(自甲方交付乙方的租赁场地日起3个月为免租装修期)第一年的租金为4.5元/天*平方，每月租金为13743.62元，租金年递增额5%，付三押三。在2019年1月1日起被告就再未支付过任何款项。被告严重拖欠租金，占据原告场地，不将涉案场地归还原告，两被告的行为已经严重违约，据此原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如前请。被告张学军、王慧雯均辩称，合同解除无异议，但是合同解除日期为2019年3月底，因原告于2019年3月底将涉案房屋封锁。对于租金我方认为只应支付到3月底，理由同上。另我有3个月的押金在原告处，我认为该金额可以抵扣部分租金。物业费我已缴纳至3月底，3月后我方未在使用涉案房屋，故不存在支付物业费。经审理查明，2017年3月27日，原告（出租方、甲方）与被告王慧雯、张学军（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于昆山XX中心XX号商铺租赁给乙方用于经营日本料理，商铺建筑面积为100.41平方米，具体事项如下：第二条、租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止；自甲方交付乙方的租赁场地日起的3个月为装修期(具体装修期自2017年5月1日起至年7月31日止)，该期间内乙方无需缴纳租金但因装修而产生的水电等公用设施费用及物业费由乙方承担。第三条、租金及相关费用的缴纳1、第一年租金费用标准为：4.5元/天/平方，每月租金为：13743.62元；2、本合同约定的租赁期内，租金年递增率为5%，即从第2年起，租金每年递增5%；即2018年5月1日起至2019年4月30日，月租金为14446.07元，年租金为173352.84元，2019年5月1日起至2020年4月30日，月租金为15148.52元，年租金为181782.24元；4、租赁保证金：为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次性交付相当于三个月租金的租金保证金，共计人民币(小写)41230.86元。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务，抵充后的押金不足部分乙方应于5个工作日内补齐。物业费，每月物业管理费用为1355.54元。付款要求：租金和物业管理费采取先付后用方式按季(季/三月)提前10日支付，即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日之前缴纳。第七条：租赁场地返还1.本合同租赁期满日或提前终止合同当天，乙方应向甲方按毛坯房状况返还该租赁场地。如该租赁场地内外还遗留有乙方的任何装修、装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定，作为乙方的遗弃物，价值为零处理。甲方有权以任何方式处理前述物品。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。2.若乙方未按本条第1款约定的时间将该租赁场地返还予甲方，乙方应当向甲方支付自本合同租赁期满日或提前归还日的第二日起，至实际向甲方交还或甲方单方收回该租赁场地之日的场地占用费。场地占用费标准每日为：人民币每平方10元，再加上物业管理费(折算为日管理费)，加上其它费用(折算为日发生费用)之和。如逾期15天乙方未将房屋返还给甲方，甲方有权不通知乙方自行收回该租赁场地，由此所发生的费用由乙方承担，乙方遗留的所有财产甲方有权按照本条第1款处理。第十条乙方的违约责任：1)乙方逾期缴纳租金、物业管理费、租赁保证金等等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的万分之五支付违约金给甲方。逾期10日以上，甲方有权切断商铺用水、用电；在断水、断电后3日内乙方仍未缴纳的，甲方可采取封铺处理。逾期30天依然未缴纳的，甲方可以单方面解除本合同，双方约定：逾期第31天为该合同的提前终止日，也为租赁场地提前归还日；租赁场地提前归还，按本合同第七条执行；租赁保证金不予退还；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。2)因乙方违约，甲方切断商铺用水、用电而可能带来的乙方商铺内设备设施或场地、商品等一切损失，甲方不予以承担，乙方应充分知晓该后果。上述合同签订后，两被告共计支付了41230.86元的租赁保证金、截至2018年12月31日的租金以及截至2019年3月31日的物业费。庭审中，被告张学军陈述，其未按合同约定缴纳2019年1-3月的租金，该行为构成违约，双方租赁合同第十条之约定，原告有权利和能力在被告租金逾期31天后及时终止合同，达到原告止损的目的；另原告在2019年3月中旬封锁了涉案房屋导致两被告无法实际使用涉案场所。双方虽未签订书面解除合同，但原告已经回收涉案场所，乙方亦于3月底通过微信方式告知甲方陈禾副总经理表达乙方已无继续租赁的事实且离开涉案场所，双方真实行为表示终止合同已于当时成立，为此被告张学军提供与陈禾的微信聊天截图，其中张学军称“关于店铺的事情我也不想说什么，确实经营不下去了。我只想说，希望这个事情只是我个人和城开公司的事情，你们公司怎么处理都行，但不要影响到我们的关系”。对此原告陈述，其确实于2019年3月中旬封锁了涉案店铺，另陈禾是负责财务事宜，不负责租赁事宜，两被告并未向原告明确表达过解除合同的意图。另原告提交2019年5月9日的律师函一份，载明其向两被告催要2019年第一、二季度的租金，并表示通知函送达之日解除涉案合同，但该律师函采用邮寄方式送达，因被告拒收未能送达成功。另原告陈述，其于2019年10月8日组织人员至涉案房屋进行清场。关于物业费，昆山花桥游站物业服务有限公司委托原告进行相关权利的主张。庭审中被告张学军陈述其缴纳的租赁保证金应抵扣欠付的租金，对此原告不予认可，原告陈述根据合同约定，承租方违约的，保证金不予退还。上述事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、微信聊天截图、律师函、快递单及物流信息、质证笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与两被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告应按照合同约定履行义务。被告张学军、王慧雯未按合同约定缴纳租金，其行为构成违约，根据合同约定，原告享有单方合同解除权。对于两被告的违约行为，原告于2019年3月中旬采取封铺措施，房租租赁合同的主要合同目的为使用房屋，虽合同约定原告在被告违约的情况下可采取封铺措施，但该措施导致合同根本目的无法实现，合同无法继续履行，本院认为原告以其实际行为表示对合同进行解除，另被告也在2019年3月底向原告公司人员表示合同无法继续履行，故双方均已各自行为表示合同无法继续履行，本院认定原、被告签订的《租赁合同》于2019年3月31日予以解除。合同解除后，两被告未及时按合同约定对涉案房屋进行清场并将涉案房屋交付原告，故两被告应承担由此产生的占有使用费，另合同约定“租赁场地返还：本合同租赁期满日或提前终止合同当天，乙方应向甲方按毛坯房状况返还该租赁场地。如该租赁场地内外还遗留有乙方的任何装修、装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定，作为乙方的遗弃物，价值为零处理。甲方有权以任何方式处理前述物品”，故根据合同约定原告作为守约方亦应及时采取措施防止损失的扩大，综上，本院按每月14446.07元标准酌情支持一个月的占有使用费计14446.07元以及物业费1355.54元。对于2019年1月1日-2019年3月31日的租金，根据合同约定，本院按每月14446.07元标准计算租金为43338.21元。关于房屋租赁41230.86元的租赁保证金，两被告主张抵扣欠付租金，原告辩称因两被告构成违约，根据合同约定该租赁保证金不予退还，本院根据两被告逾期支付租金的违约约定、合同剩余租期以及原告给予的免租期，对原告的上述观点予以采纳,本院决定保证金不予退还。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，因没收租金保证金已补偿原告该项费用，本院不再重复支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告昆山城开锦亭置业有限公司于2017年3月27日与被告张学军、王慧雯签订的《商铺租赁合同》于2019年3月31日予以解除；二、被告张学军、王慧雯于本判决生效后十日内支付原告置业有限公司租金43338.21元、占有使用费14446.07元、物业费1355.54元，三项共计59139.82元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXX1464)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3456元，减半收取1728元，由被告张学军、王慧雯负担640元，原告昆山城开锦亭置业有限公司负担1088元，此款原告已预缴。两被告在其履行上述判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审判员  鲍丽娟二〇二〇年四月三日书记员  赵亚萍