四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初70号 原告：成都设圈儿科技有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段1700号8栋1单元11层1115号。 法定代表人：苑维，总经理。 委托诉讼代理人：陈国蓉，四川烨律律师事务所律师。 被告：钟小兰，女，1964年2月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 第三人：钟燕华，男，1964年7月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人：邓佑辉，女，1965年6月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人：陈一良，男，1962年5月8日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告成都设圈儿科技有限公司（以下简称“设圈儿公司”）与被告钟小兰，第三人钟燕华、邓佑辉、陈一良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告设圈儿公司的法定代表人苑维及其委托诉讼代理人陈国蓉、被告钟小兰、第三人邓佑辉到庭参加诉讼，第三人钟燕华、陈一良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 设圈儿公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除其与钟小兰签订的《房产租赁合同》；2.请求法院判令钟小兰向设圈儿公司返还房屋租金60,211元，定金20,000元，违约金60,211元；3.请求法院判令钟小兰赔偿设圈儿公司经济损失100,000元（设圈儿公司为装修房屋已经支付给第三方的装修设计费）。事实和理由：2019年4月2日，设圈儿公司与钟小兰签订《房产租赁合同》，约定设圈儿公司租赁钟小兰名下位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元19层1941、1942号房屋；房屋定金为20,000元；租金为20,070元/月，每季度支付一次；租赁期限为5年加75天的免租期（2019年4月2日至2019年6月16日为免租期），即租赁期间为2019年4月2日至2024年6月16日。合同签订后，设圈儿公司按约支付了定金20,000元和第一季度租金60,211元。此后，设圈儿公司便开始着手案涉房屋装修事宜。2019年4月22日，设圈儿公司与成都维御家具有限公司签订了《委托设计合同书》，并按照合同向该公司支付设计费用共计100,000元。2019年7月15日，设圈儿公司在对案涉房屋装修过程中，收到成都市高新技术产业开发区人民法院公告，公告载明案涉房屋已被查封，要求案涉房屋的实际使用人在公告张贴之日起30日内搬离并清空案涉房屋。至此，设圈儿公司已无法再使用案涉房屋。因此，设圈儿公司认为因为案涉房屋的被查封导致设圈儿公司与钟小兰所签订的《房产租赁合同》的合同目的不能实现，且钟小兰方存在重大过错，对于设圈儿公司的各项损失，钟小兰方应承担相应的赔偿责任。此后，设圈儿公司多次与钟小兰协商解除租赁合同，并赔偿损失的问题，钟小兰均拒绝赔偿。故设圈儿公司为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 钟小兰辩称，1.根据双方所签订的《房产租赁合同》，现有情况未达到租赁合同所赋予设圈儿公司解除权的条件，也没有具备法定解除合同的条件；2.我方拒绝解除合同，并要求设圈儿公司继续履行租赁合同；3.我方与设圈儿公司签订《房产租赁合同》的时间为2019年4月2日，我方在签订该合同前，并未收到法院查封案涉房屋的相关裁定或通知，且至今也未收到相关的裁定书；4.即使法院查封该房屋并拍卖，设圈儿公司因租赁所取得的案涉房屋使用权是不会受到影响的，因此设圈儿公司要求解除租赁合同的理由是不成立的；5.对设圈儿公司的第二项诉讼请求中所提到的金额，我方均不认可。 第三人邓佑辉意见与钟小兰意见一致。 第三人钟燕华、陈一良未到庭，也未提交书面意见。 本院经审理查明认定如下事实：2019年4月2日，钟小兰（甲方、出租方）与设圈儿公司（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》，合同约定：设圈儿公司租赁钟小兰名下位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元19层1941、1942号房屋；租金为20,070员/月，每季度支付一次；租赁期限为5年加75天的免租期（2019年4月2日至2019年6月16日为免租期），即租赁期间为2019年4月2日至2024年6月16日；保证金为20,070元；合同第7.3条约定，“租赁期及免租装修期间，甲方保证该房屋处于正常的可使用和安全的状态。……”第9.3条约定，“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：……9.3.2交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用。……”；10.1条约定，“甲方有本合同第九条第9.3款约定情形之一的，应按月租金的3倍向乙方支付违约金”。 合同签订后，设圈儿公司于2019年3月19日通过银行转账方式向钟小兰支付房租定金20,000元；于2019年4月18日通过银行转账方式向钟小兰支付2019年6月17日-9月16日房租租金60,211元。 2019年7月15日，设圈儿公司收到成都市高新技术产业开发区人民法院所张贴（2019）川0191执1661号之一公告，载明：“本院在执行中信银行股份有限公司宜宾分行与……钟燕华、钟小兰、邓佑辉、陈一良公证债权文书一案中，于2019年3月21日向被执行人发出（2019）川0191执2110号执行通知书，责令履行四川省宜宾市合力公证处作出的（2019）川宜市合证银字第0012号执行证书所确定的义务，但被执行人至今未履行。本院已依法查封被执行人钟燕华、钟小兰、邓佑辉、陈一良共同所有的位于成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元19楼1936、1938、1940、1941、1942号房产……责令上述不动产实际使用人在本公告张贴之日起30日内搬离、清空上述不动产。逾期未搬离清空的，本院将依法强制执行，由此产生的财物损失及法律后果均自行承担。”收到公告后，设圈儿公司便停止使用案涉房屋。 上述事实，有当事人身份信息、房产租赁合同、中国农业银行网上银行电子回单、成都市高新技术产业开发区人民法院公告及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.《房产租赁合同》是否应当解除及钟小兰是否应退还房屋租金、定金；2.钟小兰是否支付设圈儿公司违约金；3.钟小兰是否应赔偿设圈儿公司主张的因装修设计而产生的经济损失。 1.《房产租赁合同》是否应当解除及钟小兰是否应退还房屋租金、定金的问题 设圈儿公司与钟小兰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。因成都市高新技术产业开发区人民法院向设圈儿公司送达公告，令设圈儿公司搬出案涉房屋，设圈儿公司于2019年7月15日停止使用案涉房屋后，双方所签订的合同目的已不能实现，故设圈儿公司要求解除《房产租赁合同》的请求，本院予以支持。钟小兰在将房屋出租给设圈儿公司，应保持房屋处于适租的状态。其称出租房屋前未预见到房屋将会被查封，与成都市高新技术产业开发区人民法院公告所载内容矛盾。且即使其本人确实不知情，因其自身原因导致案涉房屋无法再继续供承租人也属于确定的事实，合同解除无疑应归责于钟小兰。因此，实际的租金计算截止日期应为2019年7月15日，钟小兰应退还设圈儿公司2019年7月16日至2019年9月16日的租金40,140元。因设圈儿公司还应承担房屋使用期间的物业费及空调使用费，品迭后，钟小兰还应退还设圈儿公司房租15,140元。 2.关于钟小兰是否支付设圈儿公司违约金的问题 合同中明确约定，因甲方交付的房屋不符合合同约定、严重影响乙方使用，导致合同解除的，甲方应支付月租金的3倍违约金，即60,210元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而设圈儿公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、钟小兰的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定钟小兰承担两个月租金的违约金计40,140元。 3.设圈儿公司主张的因装修设计而产生的经济损失问题 设圈儿公司向本院提供了《委托设计合同书》、《施工图》及网上银行电子回单，拟证明其因装修支出的实际费用和经济损失。经查，设圈儿公司虽通过总经理账户向案外人成都维御家具有限公司（以下简称“维御公司”）工作人员转账支付了100000元，但根据《委托设计合同书》，设圈儿公司委托维御公司提供的服务除装修施工设计外，还有家具设计工作。设圈儿公司腾退案涉房屋后，《委托设计合同书》便已无法继续履行，并未履行完毕。双方还未就维御公司实际完成的工作及设圈儿公司实际应支付的费用进行结算，该《委托设计合同书》所涉及的双方权利义务关系还处于不确定状态，不能确定设圈儿公司的实际损失。因此，对设圈儿公司请求法院判令钟小兰赔偿装修设计费的诉讼请求本院暂不予支持，设圈儿公司可在损失确定后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都设圈儿科技有限公司与被告钟小兰于2019年4月2日签订的《房产租赁合同》； 二、被告钟小兰于本判决书生效之日起十日内向原告成都设圈儿科技有限公司退还租金15140元； 三、被告钟小兰于本判决书生效之日起十日内向原告成都设圈儿科技有限公司退还定金20000元； 四、被告钟小兰于本判决书生效之日起十日内向原告成都设圈儿科技有限公司支付违约金40140元； 五、驳回原告成都设圈儿科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2453元，由原告成都设圈儿科技有限公司负担1685元，由被告钟小兰负担768元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年四月二十七日 书记员  余 盼