江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书（2020)苏0722执异16号异议人（利害关系人）:南京奥特环保设备有限公司，住所地江苏省南京市浦口区。统一社会信用代码9132011130260204XD。法定代表人：王继伟，执行董事。委托诉讼代理人：徐继峰，江苏聚荣律师事务所律师。申请执行人：东海县农村信用合作联社,住所地东海县。统一社会信用代码91320700323654017N。法定代表人：张华，理事长。被执行人:连云港叠金贸易有限公司,住所地东海县。法定代表人：尹雪良，总经理。被执行人：南京润熙床上用品有限公司,住所地南京市浦口区。法定代表人：狄昌贵，总经理。被执行人:尹雪良,男,1990年1月12日出生,住东海县。被执行人:曹路遥,女,1991年8月6日出生,住东海县。在本院执行东海县农村信用合作联社（以下简称东海信用联社）与连云港叠金贸易有限公司（以下简称叠金公司）、南京润熙床上用品有限公司（以下简称润熙公司）、尹雪良、曹路遥金融借款合同纠纷一案中，异议人南京奥特环保设备有限公司（以下简称奥特公司）对本院作出的执行行为不服，提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告东海信用联社与叠金公司、润熙公司、尹雪良、曹路遥金融借款合同纠纷一案，于2017年3月8日作出(2016)苏0722民初4619号民事判决书，判决一、被告叠金公司于本判决生效之日起10日内偿还原告东海信用联社借款本金1600万元及逾期利息。二、被告尹雪良、曹路遥对上述借款本金、逾期利息承担连带偿还责任。三、原告东海信用联社有权对被告润熙公司所有的位于南京市××区汤泉街道汤××路××号（房产证号分别为宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号）的三套房产及（土地证号为宁某2用[2007]第12138号）的土地使用权的变现款在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿权。诉讼过程中，本院于2016年8月15日裁定查封上述不动产。根据东海信用联社的申请，本院于2017年8月7日立案执行，执行案号(2017)苏0722执3565号。2018年1月17日，本院作出(2017)苏0722执3565号执行裁定书，裁定拍卖润熙公司所有的上述房产及土地使用权。2018年1月18日向江苏徽商保险公估有限公司询价，该公司于2018年2月13日出具《询价意见书》确定上述标的物市场参考总价为人民币30295259元。2018年2月27日本院向润熙公司发出拍卖通知书，告知将以30295259元为保留价对标的物进行拍卖。2019年8月7日、9月10日，本院两次在阿里巴巴网络司法拍卖平台发布公告和竞买须知，对上述执行标的物进行拍卖，均流拍。2019年10月31日在该平台再次发布公告，对上述标的物进行变卖，于2020年1月15日变卖成交，竞买人已交纳成交款。异议人奥特公司异议称，一、请求裁定异议人对承租房屋具有优先购买权。二、请求裁定评估异议人添加的房屋、设施设备、装饰装修实际价值，并合并到变卖房产的变卖总价中。事实和理由，2014年异议人承租润熙公司的厂房，租期10年，异议人按月缴纳租金。异议人为便于生产经营，征得润熙公司同意，在承租厂房中添附了数千平方米房屋，安置了专用设施设备，对房屋进行了相应的装饰装修，支付成本数百万元，现市场价值约千万元。根据相关法律规定，承租人对出售、拍卖、变卖的出租房屋具有优先购买权。异议人对该房产变卖一事确实不知情，没能行使优先购买权。法院公告的变卖房产咨询意见书中也不包含异议人投资的房屋、设施设备、装饰装修，损害了异议人的合法权益。异议人奥特公司提出补充意见，1、变卖依据《询价意见书》已过有效期；2、变卖房产的面积远远大于询价意见书所描述的面积；3、价值巨大的设施设备被遗漏。申请执行人东海信用联社未提交答辩意见。另查明，2013年8月1日，东海信用联社（借款人）与叠金公司（贷款人）签订《流动资金循环借款合同》一份。同日，东海信用联社（抵押权人）与润熙公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定为了确保债务人叠金公司与抵押权人签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人同意以执行标的物房产及土地使用权作为抵押物。双方办理了房产及土地使用权抵押登记手续。该事实由(2016)苏0722民初4619号民事判决书确认。执行过程中，在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向本院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”异议人奥特公司提交《厂房租赁合同》一份，主要内容：甲方润熙公司将案涉厂房及附属用房租赁给乙方，建筑面积2710.94平方米。租赁期限2014年8月15日至2024年8月14日。以及租金支付等条款，签订时间2014年7月24日。异议人还提交了支付租金的凭证、2017年在租赁厂房内增建一层的《施工协议》等证据材料。本院认为，本案的焦点问题是，异议人奥特公司是否享有优先购买权，拍卖程序中是否侵害了异议人的相关权益。一、异议人奥特公司在本案中不享有优先购买权。首先，案涉土地使用权及房产已抵押给申请执行人东海信用联社，异议人所主张的租赁关系在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案执行标的物已变卖成交，异议人提交的租赁合同签订时间在涉案土地及房屋设立抵押权之后，因此，即使该租赁关系属实，人民法院在执行中也不保护该种租赁关系。其次，优先购买权的获得应有法律规定或合同约定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但对于土地使用权的买卖，法律未规定承租人享有优先购买权。本案中，涉案土地总面积14964.3平方米，该土地上共有建筑物三栋，总面积11219.46平方米。鉴于涉案土地及房屋的使用功能完整性，执行中予以整体拍卖，异议人主张租赁的房屋系涉案土地上其中一栋建筑物，面积为2710.94平方米，从异议人承租的房屋占全部房屋的比例看，只占涉案房屋的少部分，亦不宜认定其对全部房屋及土地使用权享有优先购买权。二、关于拍卖程序中是否损害了异议人的相关权益。执行过程中，被执行人润熙公司并未向本院反映拍卖标的物上存在租赁关系，本院在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向本院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”异议人主张其享有优先购买权，应于告知的期限前提交书面材料，以便本院确认其是否享有优先购买权。江苏徽商保险公估有限公司于2018年2月13日出具《询价意见书》,2018年2月27日本院向润熙公司发出拍卖通知书，2018年3月、8月，润熙公司与案外人狄昌和分别提出执行异议，两案经执行异议、复议及执行异议之诉，至2019年3月审理结束。拍卖程序因此而中断，现亦无证据证明市场行情发生了重大变化。另本案执行期间以及润熙公司异议案件审查期间，润熙公司未提出拍卖物上存在租赁和建筑物增扩建情况。故拍卖程序中不存在损害异议人相关权益的情形。对于异议人提及的租赁期间经济损失问题。对此，相关司法解释有明确规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”据此，异议人因租赁期间产生相关经济损失可通过其他途径解决。综上，异议人奥特公司的异议请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人南京奥特环保设备有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向连云港市中级人民法院申请复议。审判长  肖汉江审判员  严 亮审判员  杨司光二〇二〇年四月二十日书记员  陆艺璇