山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初3622号 原告：单业举，男，汉族，1948年9月13日出生，住淄博市桓台县。 原告：单长利，男，汉族，1972年3月7日出生，住淄博市桓台县。 原告：单长红，女，汉族，1970年1月18日出生，住淄博市桓台县，单业举系单长利岳父，单长红系单业举的女儿，单长红和单长利系夫妻关系。 委托诉讼代理人：刘书江，男，1969年6月19日出生，汉族，住淄博市张店区。 被告：桓台县荆家镇里仁村村民委员会。住所地：淄博市桓台县荆家镇里仁村。统一社会信用代码：5437032B47639573H。 负责人：范宗峰。 委托诉讼代理人：熊家林，山东齐桓律师事务所律师。 原告单业举、单长利、单长红诉被告桓台县荆家镇里仁村村民委员会（以下简称里仁村委）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告单长利及单业举、单长利、单长红的共同委托诉讼代理人刘书江，被告里仁村委的委托诉讼代理人熊家林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单业举、单长利、单长红向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同有效。2.确认租赁合同期限至2035年6月12日。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由： 一、租赁的历史由来 1、1994年6月12日，原告与里仁村委（时任村书记单士晋，已故）协商，并经村委同意用村委一楼的四间经营商店。并预交了一年租金4800元（每间每年1200元，四间为4800元）。 2、1994年11月，里仁村委会换届，单同永任里仁村委书记。经双方协商同意，在1995年6月12日原一年租赁到期后，以里仁村委从原告商店采购的商品欠款折抵房租，顺延租赁期限。 3、2005年2月，里仁村委换届，李某任里仁村委书记，因单同永任书记期间，里仁村委对原告的欠款已超出同期房租。双方协商一致，“接上届村委的做法，将欠款折抵为房租”继续顺延租赁期限。其中经村两委同意：①.2010年2月起，增加了3间，即达到7间，按1年一间1200元，7间一年房租8400元折抵欠款；②.2011年8月起又增加2间，即达到9间，按一年一间1200元，9间一年房租为10800元。 4、2014年12月，里仁村委换届，荆淑花任里仁村村民委员会主任（实际负责人），双方同意继续以欠款折抵房租，顺延租赁期限。 二.截止荆淑花这届村委被告欠款已达342376.9元，以欠款折抵房租，租赁期限应至2035年6月12日止。 1、1994年12月至2005年2月，单同永任里仁村委书记期间，被告的欠款为102089.9元。 2、2005年2月至2014年10月，李某任里仁村委书记期间，（期间陈玉梅曾短暂任村书记），被告的欠款为118560元。 3、2015年1月至2019年2月，荆淑花任里仁村村民委员会主任期间，被告的欠款为121727元。 4、自1995年6月12日（预交1年房租后）至2019年10月12日，历届里仁村委欠款共342376.9元，按欠款折抵房租，其中：①.1995年6月13日至2010年2,12日，4年租金4800元，共14年8个月，房租是70400元；②.2010年2月13日至2011年8月12日，7间年租金8400元，共1年6个月，房租是12600元；③.2011年8月13日至2019年10月12日，9间年租金10800元，共8年2个月，房租是88200元。则总欠款342376.9元减房租70400元减12600元减88200元，为171176.9元，除以年租金10800元，等于15.8即15年8个月。因此，从2019年10月13日起，租期应顺延至2035年6月12日。 综上所述，自1994年6月12日起，原告租赁里仁村委一楼的9间（4间到7间最终达到9间）作为经营场所和顺延租期，是历史形成的事实，历届村委的默认和双方25年形成的默契，按照以“欠款折抵房租”，租期应顺延至2035年6月12日，为此形成诉讼。 被告里仁村委辩称：原告没有提供证据证明原、被告之间签订过租赁合同，如签订租赁合同，其内容详细情况均不太了解。同样，对于是否存在原告诉称的被告拖欠原告款项，究竟何人因何原因拖欠，属于被告单位还是因个人行为的个人拖欠等情况，也均不了解，原告应当对以上承担举证责任予以证实。反之，如原告未能提供相关证据予以证实，则被告保留因原告长期使用被告房屋，有权向其追偿相关费用，并享有收回房屋的权利，故请求依法查明案件事实，依法裁判。 经审理查明：原告为证明自己的诉求，提供如下证据和事实陈述：1994年单士晋任里仁村委书记，签订了一年的合同，但年代久远，已经找不到了，后来因为有欠款，都是口头合同顺延，没有再订立书面合同。从单同永任书记期间至荆淑花任村主任，原告对被告从商店拿商品用专门的笔记本记录原始数据，并且有单同永书记的书面欠条，和李某书记和陈玉美的书面欠条，还有荆淑花主任期间的原始记录，这足以证明租赁的事实。因本案是欠款折抵房租，最早的欠款发生在1994年11月，所以从物价指数方面来说，租金不应该改变和提高。关于租赁期限，因为本案是欠款折抵房租，以欠款抵偿完毕作为租赁期限。据原告所知，从单同永到李某再到荆淑花任里仁村负责人期间，都是村两委研究顺延的，此举证应该由被告举证。 同时提交如下证据：1、单小会代写的单同永欠条1994年11月-2005年1月，被告欠款102089.9元； 2、李某书写欠条2005年2月-2014年10月，被告欠款118560元。加盖有里仁村委的公章； 3、荆淑花欠款记录：2014年12月-2019年1月，被告欠款121727元； 4、单同永视频及文字记录，被告欠款及折抵房租由来。 被告里仁村委质证认为：对证据1欠条上显示的时间为2017年5月20日，为后补单据，根据该欠条上书写的内容，作为单同永如何得出上述的费用，相关明细及计算办法，并没有记录。上述欠款如何拖欠，同样没有记录。对于假设存在欠款是否抵顶所谓房租，延长租赁期限，也没有相关的村委会议记录等内容。该欠条为单同永及女儿单小会、孙成山共同完成，实质为证人证言，作为证人应当出庭接受法庭和双方当事人的询问，才能判定其真实性。 对于证据2李某的欠条有异议。1.该欠条原告作为证据提交，欠条上相关书写人员作为证人应当出庭作证。2.该欠条内容上记载的费用形成的过程、形成的次数、物品、用途，应当予以明确。假设上述费用及物品存在，是被告单位使用还是相关个人使用，应当予以查明。而且从欠条上本身就反映出所谓用于走访干部及家属，该行为本身就是违法行为。那到底是个人违法还是单位违法，因此对于所谓该欠条真实性及被告欲证实的观点，被告有异议。而且对于欠条左下方注明的所谓抵顶房租，明显为后补，其补录的原因及依据，原告应当承担举证责任，予以证实。 对证据3荆淑花的欠款记录有异议。记账本中所显示荆淑花签字的是否为本人签字，被告不知。假设是荆淑花从原告处购买，或佘赁物品，以后是否归还相关款项，被告并不知情。假设上述物品存在，荆淑花个人用在何处，被告也不知情。以上欠款记录被告单位账目均没有体现。 对于证据4原告委托代理人与单同永的视频及视频文字记录，首先原告代理人明确表示是受山东元亮律师事务所的委托，对单同永进行相关的询问，按相关规定，律师事务所制作相关调查笔录及制作视频，应当是执业律师2人以上。在该视频中，同样对于单同永所陈述的相关内容，仅仅是个人陈述，也无相关原始资料，原始载体予以证实，即使单同永身体状况不符合出庭条件，被告认为其应当接受法庭的询问调查，并且提供所陈述内容的原始载体和原始记录，才能判断其所陈述的真实性。 庭审中原告申请证人李某出庭作证称：其在被告里仁村委任职期间（2005年2月-2015年元月），两届书记兼村主任，第三届只任村主任。原告的欠账是截止到2014年10月共十年，因村里没有经济收入，走访村里贫困户、老干部等所需物品从原告处赊欠。该欠条是我任职期间，准备换届封账时，跟原告对账书写形成的。同时对欠条中注明的“本欠条所欠款，一直未还，经双方协商一致，按上届村委的做法将所欠款折抵为房租（多退少补）”的解释是涉案房屋房租一年也就1万元左右。10年10万元左右。假设10年10万元租赁费，我欠11万元商品，就折抵10万元租赁费，剩余1万是赊欠。 另查明，原告经营的隆华超市工商登记的业主是单业举，实际经营者是单长红、单长利。 上述事实有欠条、欠款记录、视频光盘及庭审笔录在案为证。 本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。原告诉称1994年经里仁村委同意租赁四间，并预交了1年租金4800元（每间每年1200元，四间为4800元。在1995年6月12日原1年租赁到期后，以里仁村委从原告商店采购的商品欠款折抵房租，顺延租赁期限。2010年增加三间，2011年又增加两间，总共九间。庭审中被告里仁村委并不认可租赁事实，原告也只是依据2014年10月9日时任里仁村委村主任的李某在欠条中注明的“本欠条所欠款，一直未还，经双方协商一致，按上届村委的做法将所欠款折抵为房租（多退少补）”，加上后届村委欠款共计342376.9元，按照以欠款折抵房租的办法，自行计算租赁期限应至2035年6月12日止。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，结合本案，涉案房屋自1994年开始原告实际占有使用其中的四间，之后又增加至九间，庭审中原告未提供任何时期涉案房屋发生变化的租赁合同，而原告诉求确认租赁合同有效的依据是1995年6月12日原1年租赁到期后单同永作为村书记，经协商同意以里仁村委从原告商店采购的商品欠款折抵房租，顺延租赁期限的视频资料文字记录以及2014年10月李某换届前在欠条中加注的“按上届村委的做法将所欠款折抵为房租（多退少补）”字样，从所注内容分析来看，原告是为了使自己的债权得到清偿，同意被告里仁村委以顺延房屋使用权的方式抵顶欠款。可见，该份欠条是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，原告诉求按照租赁合同关系确认有效并以欠款数额类推租赁期限顺延的主张，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 驳回原告单业举、单长利、单长红的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告单业举、单长利、单长红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年四月三十日 书记员  巩琳贤