浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初518号原告（执行案外人）：陈修味，男，1978年5月29日出生，汉族，住苍南县。原告（执行案外人）：章苏蜜，女，1979年1月31日出生，汉族，住苍南县。两原告共同的委托代理人：林小茴，浙江九州大众律师事务所律师。被告（申请执行人）：温州银行股份有限公司苍南支行，统一社会信用代码91330327716133431T，住所地苍南县灵溪镇新世纪花园9号楼一、三层。法定代表人：陈允秋。委托诉讼代理人：温兴东、陈芳芳，系该公司员工。第三人（被执行人）：孔祥棒，男，1963年8月21日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：杨玉珠，女，1965年2月26日出生，汉族，住苍南县。原告陈修味、章苏蜜与被告温州银行股份有限公司苍南支行（以下简称温州银行）、第三人孔祥棒、杨玉珠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告章苏蜜以及两原告共同委托诉讼代理人林小茴、被告温州银行的委托诉讼代理人温兴东、陈芳芳到庭参加诉讼，第三人孔祥棒、杨玉珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告申请的证人皮某、陈某出庭陈述。本案现已审理终结。陈修味、章苏蜜向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于苍南县房屋，并解除查封等执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼后部分解除查封措施。事实和理由：苍南县房屋原系孔祥棒、杨玉珠夫妻所有。2012年农历10月16日，原告陈修味、章苏蜜与第三人孔祥棒、杨玉珠共同签订书面房屋卖尽契约，第三人将案涉房屋转让给原告，其后，原告付清全部购房款，并占有、经营使用房屋至今，已有7年有余。因涉案房屋的土地性质系集体土地，政策原因导致无法办理产权分割及过户手续，故产权仍登记在第三人名下。现因温州银行与孔祥棒信用卡纠纷执行一案，法院作出（2019）浙0327民初730号民事判决，第三人孔祥棒未履行义务，法院作出（2019）浙0327执4804号裁定，强制执行案涉房屋，并要求原告腾空。损害了原告的合法权益，原告为此提出执行异议，被法院裁定驳回，故提起诉讼。被告温州银行答辩称：1.原告和第三人签订的卖尽契违反法律强制性规定，应属无效，原告未取得房屋所有权，不得停止执行；2.案涉房屋系集体土地性质，不可出售给非本村村民，原告买受案涉房屋违反法律强制性规定，集体土地未过户原告存在过错。第三人孔祥棒、杨玉珠均未作答辩。原告陈修味、章苏蜜围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证、企业信息、人口信息复印件，用于证明原、被告及第三人身份情况；2.房屋卖尽契、房屋交易定金合同书，用于证明第三人将案涉房产出让给原告的事实；3.收条、银行汇款记录、假币回执、存入记录，用于证明原告已于立契当日付清全部购房款，其中21万元购房款原告系现金支付并与孔祥棒一起去银行存现，发现一张系假币被银行收缴的事实；4.龙港新渡社区证明、客户变更用电申请表、电费明细、用水查询清单和企业信用信息公示报告，用于证明原告已实际占有并经营使用案涉房屋至今的事实；5.民事裁定书和法院专递邮件详情单，用于证明原告提出执行异议被法院裁定驳回的事实；6.房产证、土地证，用于证明双方在签订卖尽契时，第三人将产权证件交付给原告及案涉房屋系集体土地性质的事实。被告温州银行和第三人均未提交证据材料。本院依据原告的申请准许证人皮某、陈某出庭作证。证人皮某在庭审中陈述，其从事中介工作十余年，原告和第三人均系其客户，案涉房屋原来出价100余万元，后经砍价双方以90.28万元成交，原告先支付定金10万元，次日交55万元，双方约定2012年11月29日即农历10月16日签订卖尽契，其不会写字，叫了孔祥笑执笔，尾款现金支付21万元，余款还有4.28万元，扣除第三人应退给原告九个月租金费1.5万元左右，原告将其余的购房款2.7万元左右交给其清点后交给孔祥棒的事实。证人陈某在庭审中陈述，其和原告章苏蜜系表姐妹关系，章苏蜜借用其名字登记了苍南县秋蜜母婴用品店，店址在苍南县的事实。第三人均未到庭参加庭审，视为放弃对证据的质证权利。被告对原告提供的证据2和证据3的收条有异议，对其余证据及证人证言的三性均无异议，对原告无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。关于原告提供的证据2和收条，本院认为，定金合同、房屋卖尽契、收条在签订时间、款项交付、租金扣除情况等方面均与证人皮某的证言、银行转让凭证、存入记录、假币回执等证据相互印证，可以证实孔祥棒将案涉房屋出让给原告，而原告支付了购房款的事实，且被告也未向本院提供足以推翻上述事实的证据，故对证据2及收条的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月17日，原告陈修味、章苏蜜与第三人孔祥棒、杨玉珠签订了《房产交易定金合同书》，孔祥棒、杨玉珠将座落于苍南县房屋以90.28万元的价格出让给陈修味、章苏蜜，双方约定农历2012年10月16日即公历2012年11月29日写契约，当日原告支付定金10万元，次日，原告通过银行转账又支付孔祥棒55万元；同年农历10月16日，孔祥棒签订了《卖尽契》，将案涉房屋转让给原告所有，原告当日付清了所有购房款，之后该房屋一直由原告管理经营、使用至今。另查明，本院在执行被告温州银行与第三人孔祥棒信用卡纠纷一案中，于2019年11月15日查封了登记在孔祥棒（共有人：杨玉珠）名下坐落于苍南县，于2019年12月11日作出（2019）浙0327执4804号执行裁定书，裁定拍卖或变卖该房屋。原告陈修味、章苏蜜于2019年12月23日对本院提出书面异议，本院于2019年12月25日作出（2019）浙0327执异245号，驳回原告陈修味、章苏蜜的异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告与孔祥棒订立《卖尽契》，系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而原告依约支付全部价款并实际占有、使用该案涉房屋，该《卖尽契》合法有效。被告关于该合同无效的意见不予采纳。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告陈修味、章苏蜜过错所致，故应认定原告陈修味、章苏蜜已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县房屋。案件受理费6025元，由温州银行股份有限公司苍南支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2019）浙0327执异245号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  刘齐明人民陪审员  黄再达二〇二〇年四月二十八日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。