贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书2019黔01民初1095号原告（案外人）:梅昌鸿，男，1970年12月7日生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽松，贵州惟胜道律师事务所律师。被告（申请执行人）:贵州省物资集团有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路68号。法定代表人：任建生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，贵州首约律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州美成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方，该公司董事长。委托诉讼代理人：何艳，女，1972年12月15日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工。委托诉讼代理人：邹飞，男，1965年7月24日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。原告梅昌鸿与被告贵州省物资集团有限责任公司（以下简称“物资集团”）、贵州美成房地产开发有限公司（以下简称“美成房开”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅昌鸿的委托诉讼代理人颜嘉骏、杨泽松，被告物资集团的委托诉讼代理人罗毅，美成房开的委托诉讼代理人何艳、邹飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅昌鸿向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决停止对位于贵阳市经开区美成新都Ｃ组团14号楼1层7号、8号两套房屋的强制执行，并解除前述两套房屋的查封；2、请求法院判决位于贵阳市经开区美成新都Ｃ组团14号楼1层7号、8号两套房屋的所有权归原告所有，并判令被告美成房开为原告办理过户登记。事实和理由：原告于2015年6月1日向美成房开认购两套房屋，位于贵阳市经开区，并于当日签订《美成新都商铺认购协议书》。之后，原告向美成房开支付全部购房款，同时接收前述两套房屋并一直使用至今。原告于2015年9月1日与美成房开签订正式的《商品房买卖合同》，但因美成房开的原因一直未能给原告办理房屋的过户登记。2019年5月14日，原告通过贵阳市中级人民法院在案涉房屋处张贴的公告得知，物资集团已对美成房开申请强制执行，将对房屋进行拍卖。原告认为其已与美成房开签订《商品房买卖合同》购买上述两套房屋，于2015年6月1日付清相关房屋的购房款，且房屋已在当日实际由原告占有并使用至今。故案涉房屋应归原告所有。被告物资集团辩称，1、原告梅昌鸿关于案涉房屋产权过户的诉请不属于本案的审理范围；2、原告与美成房开签订《美成新都商铺认购协议书》和《商品房买卖合同》的时间均在物资集团与美成房开签订还款协议之后，物资集团于2015年8月13日将案涉房屋进行查封，《商品房买卖合同》是在查封后签订的。故原告明知自身履约能力严重下降，还与美成房开签订商品房买卖相关协议，不能排除其逃避债务的嫌疑；3、原告与美成房开签订的《美成新都商铺认购协议书》和《商品房买卖合同》，不是《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条中所规定的商品房买卖合同，本案中的案涉房屋价款系以工程款抵扣，系基于工程款的一般债权债务法律关系，物资集团与美成房开之间是因供货形成的法律关系。物资集团查封在前，所以应当优先保护物资集团查封在前的合法权益；4、经过庭前阅卷，原告梅昌鸿提交的证据无法证明原告在物资集团对案涉房屋查封前就合法并持续占有的情况。综上，依据法律规定，原告的诉请不应得到支持。第三人美成房开辩称，原告梅昌鸿给美成房开进行水电工程施工后，美成房开与梅昌鸿签订《商品房买卖合同》，该合同签订于美成房开与物资公司签订还款协议之前。原告在案涉房屋被查封前已合法占有案涉房屋并从事经营活动。原告在庭审期间提交以下证据：1、执行异议申请书、（2019）黔01执异366号执行裁定书各一份、送达回证两份、快递信息两份，证明原告梅昌鸿于执行裁定书生效后的15日内向法院提起本案诉讼。被告物资集团质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可；2、原告梅昌鸿的身份信息、被告物资集团、第三人美成房开的工商公示信息，证明原、被告、第三人为适格的诉讼主体。被告物资集团质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可；3、《美成新都商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》两份、不动产查询登记表两份，证明原告于2015年6月1日认购了“美成新都”C组团14-1-7、14-1-8两套房屋，并于2015年9月1日签订了正式的《商品房买卖合同》，被告物资集团于2019年5月14日查封案涉房屋，时间在原告签订《商品房买卖合同》之后。被告物资集团质证对该组证据中《美成新都商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》的真实性无法核实，请求法院依法认定，关于查封时间的问题，物资集团在申请恢复执行的过程中，执行法院核实查封案涉房屋的时间为2015年8月13日，与原告查询到的查封时间不一致。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可；4、《美成房开交房通知单》两份、物业缴费收据六份、电费押金收据两份，物业的《证明》、《情况说明》、陈良华身份证复印件各一份，证明原告在案涉房屋被查封之前，于2015年6月1日办理了收房手续，合法占有及使用了该案涉房屋。被告物资集团质证认为物业缴费收据和电费押金不能客观反映原告对房屋的占有使用，从陈良华《情况说明》中看出，其租赁时间仅为2015年7月15日至9月15日，租赁时间很短，且没有提供客观的租赁合同进行印证，该房屋之后的实际使用和占有情况并不清楚，所以物资集团认为，必须提供水电费、停车等票据来印证持续使用的情况。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可；5、购房款收据、维修基金收据各两份、《建筑工程施工合同》、《美成新都水电安装内部承包协议书》、《C区水电工程（梅昌鸿）班组最终财务结算对账明细》、《C区水电决算》、《关于D区违约补偿的报告》、《建设工程预算书》、《C区消防工程预留预埋的结算报告》各一份。证明原告梅昌鸿通过贵州建工鲁弟建设工程有限公司的分包，承建了第三人美成房开的美成新都C、D区水电工程，原告承建相关工程产生了11883034元工程款，美成房开已向原告支付现金8500000元，并通过抵扣购房款的形式支付给原告3349576元（包括案涉房屋的购房款1400000元），现美成房开尚欠原告33458元工程款。原告梅昌鸿已通过定金、工程款进行抵扣的方式足额缴纳了案涉房屋的购房款并同时预缴了房屋维修基金。被告物资集团质证认为该组证据的真实性无法核实，工程款结算的时间为2016年和2019年，晚于原告抵扣工程款及美成房开向原告交房的时间，如法院核实下来该组证据确系工程款，也无法达到原告的证明目的。该组证据涉及工程款结算，与本案属于不同的法律关系。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可，认为之所以抵扣房款以后还有结算是因为要清算美成房开需要支付给原告的尾款；6、美成房开出具的《证明》一份，证明案涉房屋未能办理过户登记是因为美成房开的过错导致。被告物资集团质证对该组证据的真实性不予认可。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可，认为系因网签平台无法备案才未为原告办理网签手续，该情况可去贵阳市住建局查实；7、材料购销合同两份，证明原告为第三人美成房开的工程项目施工实际购买了相关电器设备及材料。被告物资集团质证认为该证据已经超过举证期限，且并非当事人在举证期限内客观不能调取的证据，当事人也未申请法院依职权调取该证据，因此被告认为该证据不符合举证规则，不予质证。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。8、西德奥电气成套设备有限公司发货清单1份、销售清单4份、送货单11份，证明原告实际收到了相关电气设备及材料，并用于第三人美成房开的工程项目建设。被告物资集团质证认为该证据已经超过举证期限，且并非当事人在举证期限内客观不能调取的证据，当事人也未申请法院依职权调取该证据，因此被告认为该证据不符合举证规则，不予质证。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。9、进账单3份，证明原告为购买工程所需材料由原告挂靠的建筑公司实际支付了相应材料款。被告物资集团质证认为该证据已经超过举证期限，且并非当事人在举证期限内客观不能调取的证据，当事人也未申请法院依职权调取该证据，因此被告认为该证据不符合举证规则，不予质证。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。10、收据2份，证明原告实际收取了部分工程款。被告物资集团质证认为该证据已经超过举证期限，且并非当事人在举证期限内客观不能调取的证据，当事人也未申请法院依职权调取该证据，因此被告认为该证据不符合举证规则，不予质证。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。11、《会议纪要》一份，证明原告的表哥梅治平代表水电施工团队参加“美成新都”施工进度会，原告实际参与美成房开“美成新都”C组团工程项目建设。被告物资集团质证认为该证据已经超过举证期限，且并非当事人在举证期限内客观不能调取的证据，当事人也未申请法院依职权调取该证据，因此被告认为该证据不符合举证规则，不予质证。第三人美成房开质证对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。本院依职权调取以下证据：（2015）筑民二（商）初字第450号民事判决书、（2015）筑民二（商）初字第450-1号民事裁定书、（2015）筑民二（商）初字第450-1-1号协助执行通知书及送达回证、（2015）筑民二（商）初字第451-1-1号协助执行通知书，原告梅昌鸿质证对该组证据的真实性没有异议,该组证据中没有案涉房屋的坐落信息，该组证据显示2015年被告物资集团并没有申请查封案涉房屋，查封时间应当以不动产中心查询到的房屋记载表为准，即查封时间为2019年1月24日。被告物资集团质证对该组证据的真实性无异议,2015年办理保全查封的时候，贵州省建筑材料公司通过（2015）筑民二（商）初字第451-1-1号民事裁定书查封的全部是住宅，物资集团通过（2015）筑民二（商）初字第450-1-1号民事裁定书查封的全部是房屋。两份协助执行通知书的制作时间均为2015年7月28日，贵州省建筑材料公司司的协助执行通知书中对每一套被查封房屋都进行了列举，物资集团的协助执行通知书没有对查封的每套房屋进行详细列举，但是在物资集团申请保全的房屋清单中有案涉房屋。如果核实下来未对案涉房屋进行保全查封，即认可法院调查的结果。（2015）筑民二（商）初字第450-1-1号协助执行通知书中确实未对案涉房屋进行保全查封。第三人美成房开质证对该组证据的真实性无异议,认为从该组证据看不出房屋的查封时间，2019年补查封时才看到这两个房屋，物资集团对案涉房屋的查封时间在梅昌鸿用工程款抵账之后，查封的效力不能及于案涉房屋。（2018）黔01执恢154号执行裁定书及协助执行通知书附查封房屋清单）、送达回证各一份。原告梅昌鸿质证对该组证据的真实性、合法性无异议，该证据表明案涉房屋的查封时间为2019年1月24日。被告物资集团质证对该组证据的真实性、合法性无异议。第三人美成房开质证对该组证据的真实性、合法性无异议；本院依职权到美成新都小区贵州雅仕居物业管理有限公司所作调查笔录，该公司物业经理路黔峰陈述，物业档案登记的两套案涉房屋的业主是梅昌鸿。业主向法院出具的水电费收据盖有物业公司的章，是物业出具的。物业向商户收电费以后再将电费交给供电局。原告梅昌鸿质证对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为本次调查取证恰好证明了原告的主张，梅昌鸿已通过工程款抵扣的形式取得了案涉房屋的所有权，且在法院查封前一直实际使用，具备排除强制执行的实体权利。被告物资集团质证对该组证据的真实性不予认可，但认为调查内容印证了本案案涉房屋系因工程款抵债而来，属于一般债权债务关系，相对于被告的债权并无优先性，故该证据无法排除执行。第三人美成房开质证认为对该组证据的真实性、合法性无异议，认为梅昌鸿承包美成新都C组团水电安装工程，由于美成房开资金断裂，于是协商用部分商业资产和车位抵偿欠付的工程款。4、本院依职权到美成新都小区案涉房屋处对证明人雷安英所作调查笔录，雷安英陈述其是原告梅昌鸿的大嫂，梅昌鸿已把门面冲抵其欠雷安英夫妇的欠款。之前案涉房屋是做仓库使用，雷安英从2019年7月开始在案涉房屋处经营超市。原告梅昌鸿及被告物资集团、第三人美成房开质证意见同第3组一致。根据上述证据本案认定事实如下：被告物资集团与第三人美成房开合同纠纷一案，本院作出（2015）筑民二（商）初字第450号民事判决后，物资集团向本院申请执行。本院于2018年11月26日作出（2018）黔01执恢154号执行裁定书，裁定冻结、划拨贵州美成房地产开发有限公司人民币16003210.21元及执行费相关费用或查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产。2019年1月24日本院作出（2018）黔01执恢154号协助执行通知书，并于当日向贵阳市小河区经济技术开发区不动产登记中心送达该（2018）黔01执恢154号执行裁定书及协助执行通知书。查封了包括本案所涉房屋在内的美成房开位于贵州省贵阳市小河区房屋，查封期限为2019年1月24日至2022年1月23日。同时，本院于协助执行通知书作出当日向贵阳市小河区经济技术开发区不动产登记中心送达该（2018）黔01执恢154号执行裁定书及协助执行通知书。本院在案涉房屋处张贴拟评估拍卖公告。原告梅昌鸿遂向本院提出书面异议，请求停止对案涉房屋的执行，并解除查封案涉房屋。本院作出（2019）黔01执异366号执行裁定书，驳回了梅昌鸿的异议，并于2019年6月11日向梅昌鸿送达。2019年7月9日原告梅昌鸿向本院提起执行异议之诉，诉请如前。另查明，2011年4月25日，第三人美成房开与贵州建工鲁弟建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定美成房开将建设工程发包给贵州建工鲁弟建设工程有限公司施工。2012年6月8日，贵州建工鲁弟建设工程有限公司作为甲方，原告梅昌鸿作为乙方签订《美成新都水电安装内部承包协议书》，约定原告梅昌鸿以包工包料的方式承包美成新都C、D区的水电安装工程。2015年6月1日，原告梅昌鸿与美成房开签订《美成新都商铺认购协议书》，约定原告梅昌鸿以每套700000元的价格向美成房开认购位于贵阳市经开区两套房屋。梅昌鸿主张因美成房开不能支付工程款，于是双方约定以工程款抵扣购房款的方式交付了该两套房屋的购房款。当日，美成房开向梅昌鸿出具了工程款抵扣案涉房屋购房款700000元的收据两张及维修基金7000元的收据两张。梅昌鸿主张美成房开于当日将案涉房屋对其进行了交付，并提交《美成房开交房通知单》及贵州雅仕居物业管理有限公司出具的收房《证明》、物管费缴费收据、电费押金收据，并有承租人陈良华自2015年7月15日至9月15日向梅昌鸿承租两套案涉房屋的《情况说明》予以佐证其主张。2015年9月1日原告梅昌鸿与美成房开签订了购买两套案涉房屋的《商品房买卖合同》。梅昌鸿完成美成新都C区水电项目施工后，于2016年1月8日进行C区水电决算总金额为11509000元。2019年7月18日，梅昌鸿与美成房开进行最终财务结算，结算单显示：原告承建相关工程产生了11883034元工程款，美成房开已向原告支付现金8500000元，通过抵扣购房款的形式支付给原告3349576元（包括案涉房屋的购房款1400000元），现美成房开尚欠原告33458元工程款。再，查明案涉房屋产权目前登记在美成房开名下，美成房开主张因其没有备案资金，网签超期30天未办理备案手续，导致网签平台被锁，故未能给原告梅昌鸿办理网签手续。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告梅昌鸿出示其与美成房开于2015年6月1日签订的《美成新都商铺认购协议书》，约定梅昌鸿以每套人民币700000元的价格向美成房开认购位于贵阳市经开区两套房屋。2015年9月1日双方签订《商品房买卖合同》，该合同内容并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中认定合同无效的情形，故可以认定案涉房屋被查封前，原告已与美成房开签订了合法有效的《商品房买卖合同》。原告梅昌鸿主张案涉房屋的购房款系以其施工的美成新都C区水电项目工程款抵扣，并提交了美成房开于双方签订《美成新都商铺认购协议书》当日，向梅昌鸿出具购买两套案涉房屋的购房款收据和维修基金收据。梅昌鸿与美成房开就美成新都C区水电项目进行结算，该财务结算对账明细显示，美成房开以其名下的商铺及住宅抵扣所欠梅昌鸿3349576元工程款，工程款金额可以覆盖两套案涉房屋的购房款140万元。可以认定原告梅昌鸿于法院查封前支付了合同约定价款。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告梅昌鸿以工程款抵扣的方式购买案涉房屋，其对案涉房屋相对于被告物资集团的债权具有优先受偿的权利。原告梅昌鸿主张美成房开于2015年6月1日，签订《美成新都商铺认购协议书》当日，已将两套案涉房屋向其进行交付，提交了《美成房开交房通知单》、贵州雅仕居物业管理有限公司出具的收房《证明》、物管费缴费收据、电费押金收据、承租人陈良华的《情况说明》。经本院向贵州雅仕居物业管理有限公司经理及案涉房屋实际使用人调查，证实梅昌鸿确已自2015年6月1日起实际占有使用两套案涉房屋。另，关于原告未办理过户是否存在过错的问题，因美成房开未缴纳备案资金，导致无法为原告办理案涉房屋的网签手续。故原告梅昌鸿对案涉房屋未办理过户并无过错。故原告梅昌鸿在案涉房屋被查封之前已与第三人美成房开签订合法有效的《商品房买卖合同》，并已提交证据证实其以工程款提前抵扣的形式缴纳了全部购房款，并已实际占有使用案涉房屋，且梅昌鸿对案涉房屋未办理过户并无过错。故原告梅昌鸿具有足以阻却执行的实体权利，其关于不得执行案涉房屋之诉请能够成立。关于原告诉请确认案涉房屋归原告所有及将其产权过户至原告名下的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，案涉房屋登记在被执行人美成房开名下。原告可依据《商品房买卖合同》的约定另行主张权利。故本院对其所提该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于贵阳市经开区美成新都Ｃ组团14号楼1层7号、8号两套房屋；驳回梅昌鸿其余诉讼请求。案件受理费60元，由梅昌鸿承担30元，由贵州省物资集团有限责任公司承担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异366号裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年四月十五日法官助理戴蔚书记员钟代良