江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初323号原告：泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司，住所地江苏省泰州市海陵区青年南路111号、113号516室。负责人：程小平。委托诉讼代理人：夏莹，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱菊平，江苏致邦（泰州）律师事务所实习律师。被告：刘德军，男，1990年8月22日生，汉族，住江苏省射阳县。原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司（以下简称城投公司商业管理分公司）与被告刘德军（以下简称刘德军）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司商业管理分公司委托诉讼代理人夏莹、钱菊平到庭参加诉讼，被告刘德军经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告城投公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2、判令被告立即返还泰州市青年南路111、113号2楼209、210号商铺房屋；3、判令被告支付拖欠的从2018年12月1日至2019年5月31日的租金95010元；4、判令被告支付房屋占用费165638元（应从2019年6月1日计算至实际返还商铺之日，暂算至2019年11月7日，每日按日租金520元的两倍计付）；5、判令被告支付物业费131685元（暂从2018年12月1日计算至2019年11月7日，应计算至实际返还租赁商铺之日止，按每月11726元标准计算）；6、诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2017年12月29日，泰州市城投商业管理有限公司与被告签订《111生活广场租赁合同》，约定原告将泰州市青年南路111、113号2楼209、210号商铺房屋出租给被告，经营健身使用，租期6年，自2018年4月1日至2024年3月31日。2019年1月，原被告及泰州市城投商业管理有限公司签订《租赁合同主体变更协议》，约定将原租赁合同项下甲方（出租方）的全部权利义务转让给原告。合同签订后，原告按约提供了租赁商铺，被告缴纳了2018年11月30日的租金和物业费，此后一直拖欠租金和物业费。原告多次催缴未果。被告的行为已构成严重违约。原告于2019年5月28日向被告送达解约通知书，通知被告于2019年5月31日解除租赁合同，要求被告支付租金和物业费，返还商铺，支付违约金。被告至今未按约归还租赁商铺，根据约定，原告有权收取占用使用费、商场综合管理费等一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付。故原告诉至法院，请求判准所请。被告刘德军未作答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2017年12月28日，泰州市城投商业管理有限公司（甲方）与被告刘德军（乙方）签订《111生活广场租赁合同》，约定甲方将位于泰州市青年南路111、113号二楼209、210号商铺出租给乙方作为DF健身工作室旗舰店使用，建筑面积为533平方米，租赁期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止，装修免租期为3个月，自2018年4月1日起至2018年6月30日止；装修免租期内，乙方无须支付租金，但应支付其他费用如物业管理费的50%等费用；租赁期内，乙方按照本合同约定按一个月为一期支付租金，首期租金及物业费自签订本租赁合同后三日内支付，以后每期租金到期日前15日支付下一期租金，2018年4月1日至2020年3月31日的日基本租金为1.7元/日/平方米、月租金为15835元、物业管理费为11726元/月，每月物业管理费与当月基本租金同时支付；自本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金82683元，租赁期届满或租赁合同提前终止的，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方书面同意续租外，乙方应于合同终止日或之前向甲方返还该房屋，除双方另有约定外，乙方返还该房屋应当符合毛坯装修及交付时的店面及设备标准；如乙方逾期仍未按上述约定返还该房屋而继续占用（包括人员继续占住或以物品占用）的，则甲方有权按本合同和补充条款的规定收取占用使用费、商场综合管理费一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付；一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方还应按合同约定的保证金金额的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失且乙方支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应予以赔偿，乙方有异议的，应于15天内提出；合同终止后，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起，每占用一天，乙方应当按当期日基本租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任；乙方根据合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金甲方有权在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足；乙方刘德军的收件地址碧桂园32幢501室，任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行并送达本合同所列明的地址，使用快递发送的，在发出后视为收讫，任何一方地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。合同签订后，泰州市城投商业管理有限公司将案涉商铺交付被告，并认可被告向原告缴纳了履约保证金人民币82683元，支付了2018年11月1日至2018年11月30日的首期租金和物业费。2019年1月16日，原被告及泰州市城投商业管理有限公司签订《租赁合同主体变更协议》，约定将原租赁合同项下甲方（出租方）的全部权利义务转让给原告。2019年4月18日，原告向被告送达租金物业费催缴通知单。2019年5月15日，原告再次向被告送达租金物业费催缴通知单，内容为：根据约定，被告应于2019年5月15日前缴纳（2018年12月、2019年1月至2019年6月）的租金110845元、物业费82082元，合计192927元，但被告长期拖欠，至今未缴纳原告租金及物业费，原告多次催缴未果，请收到本函后3日内将应支付的租金、物业费、水电费支付给原告。2019年5月28日，原告向被告送达解约通知书，要求于2019年5月31日解除双方租赁合同及补充协议，被告在合同终止之日交还租赁商铺，结清欠缴费用并完成以出租房屋为注册地址的有关工商登记及经营中相关注册证照的变更、修改或注销，并支付违约金82683元，现因被告未交还租赁商铺，未缴纳欠付租金及物业费等，致原告涉讼。审理中，原告陈述，在合同履行过程中，实际自2018年11月1日起开始计算租金，同时考虑新冠疫情不可抗力的影响，同意在诉讼请求中减免被告三个月的房屋占用费和物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。泰州市城投商业管理有限公司与被告签订的《111生活广场商场租赁合同》及原、被告与泰州市城投商业管理有限公司签订的《租赁合同主体变更协议》是各方真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按协议约定全面履行各自的义务。原告已按协议约定将房屋交付被告使用，被告应按约给付租金、物业费等费用。被告已按约缴纳首期租金，第二期租金及物业费，被告应于2018年11月15日前给付，而被告未给付，此后的租金经原告多次催缴被告仍未缴纳，已构成违约。原告依据合同约定，于2019年5月28日向被告发出了解除合同通知书，要求于2019年5月31日解除双方租赁合同及补充协议，被告在合同约定的异议期内未提出异议，故根据合同约定及相关法律规定，原、被告双方的租赁合同已于2019年5月31日解除，被告应将商铺返还原告。关于原告主张的2018年12月1日至5月31日期间的租金95010元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的自2019年6月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占用费，由于合同已于2019年5月31日解除，被告逾期退房，原告有权要求被告赔偿损失，被告逾期退房给原告造成的损失，通常应认定为租金的损失，原、被告约定的按日租金的2倍支付房屋占用费，本质上应认定为违约金的性质，本案中，合同约定的违约金系损失的2倍，应认定为过分高于造成的损失，应予调整，故本院依法将房屋占用费调整为日租金的1.3倍，为677元。关于物业费，原告主张符合合同约定及法律规定，本院予以采纳。原告基于2020年初新冠××疫情免除被告三个月占用费及物业费，是当事人对自己权利的处分，本院予以准许。由于被告已缴纳履约保证金人民币82683元，该款项应从被告应付款中予以扣减。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司与被告刘德军签订的关于泰州市青年南路111、113号2楼209、210号商铺的租赁合同于2019年5月31日解除。二、被告刘德军于本判决生效之日起十日内将承租的泰州市青年南路111、113号2楼209、210号商铺腾空并交还原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司。三、被告刘德军给付原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司2018年12月1日至2019年5月31日的租金人民币95010元、2019年6月1日起至实际交还商铺之日止的房屋占用费（按每日人民币677元计算）、2018年12月1日至实际交还商铺之日止的物业费（按每月人民币11726元计算），上述费用扣减被告已给付的履约保证金82683元及原告自愿减免疫情期间3个月的占用费61757元、物业费35178元后，由被告刘德军于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司。四、驳回原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3632元，由被告刘德军负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  严丽娟二〇二〇年四月十六日书记员  马 鑫