福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异52号 异议人（案外人）：钟某，男，2087年10月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李伟征，福建品同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶祥娜，福建品同律师事务所律师。 申请执行人：广发银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区曙光路132号申发大厦1、4层。 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：余弦，女，该行工作人员。 委托诉讼代理人：冯琳，女，该行工作人员。 被执行人：福建正和云商集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区日溪乡政府经济大楼二层203。 法定代表人：王文辉。 被执行人：福清环球房地产有限公司，住所地福建省福清市融城镇小桥街98号，送达地址福建省福清市清盛大道富贵世家二期8号楼店铺。 法定代表人：陈道义。 被执行人：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层。 法定代表人：王辉。 被执行人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市晋安区居住主题公园。 在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司福州分行（以下简称“广发银行福州分行”）与被执行人福建正和云商集团有限公司（以下简称“正和云商公司”）、福清环球房地产有限公司（以下简称“环球公司”）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”）、陈隆基金融借款合同纠纷一案中，钟某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月15日进行听证，异议人钟某委托诉讼代理人叶祥娜、申请执行人广发银行福州分行委托诉讼代理人余弦、冯琳参加听证，现已审查终结。 钟某称，一、异议人为讼争房产的消费者，且已支付房款，依法应优于广发银行福州分行抵押权实现。（一）依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，对购房者的居住权保护应优于建设工程优先受偿权。（二）依据法律规定建设工程优先受偿权优先于抵押权及其他一般债权实现。（三）异议人已为购买讼争房产支付了房款，且已完成交付。故广发银行福州分行的抵押权依法不得对抗异议人权利。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十八、二十九条的有关规定，广发银行福州分行也无权对讼争房产强制执行。异议人具有合法阻却执行的事由，现对上述查封提出异议,具体理由如下:（一）《“富贵世家二期”商品房认购协议》在法院查封前已签订。异议人于2018年4月19日与环球公司签订二份《“富贵世家二期”商品房认购协议》，依照合同法第四十四条的规定，该合同在贵院查封之前已成立并生效。（二）讼争房产的购房款已依约付清。异议人按照合同约定已全额付清购房款198万元，环球公司于2018年4月19日出具《收款收据》予以确认。（三）贵院查封前已合法占有、使用讼争房屋，且该房屋系用于居住使用。环球公司向异议人交付讼争房屋，之后异议人出资几十万元对讼争房屋进行装修，并办理了有线电视、宽带、天然气、水电等开户手续。同时，异议人自讼争房屋交付之日起已开始正常缴纳物业费用。（四）异议人未办理讼争房产的过户登记系福清环球房地产有限公司未按照合同约定办理解除抵押手续，并非异议人过错导致。综上所述，异议人在人民法院查封之前已与被执行人环球公司签订了房屋买卖合同,并按约定支付了全部购房款,且在法院查封之前已合法占有使用该不动产,未能办理过户登记系出卖方原因,非因异议人个人原因，即讼争房屋应属于异议人所有。因此,异议人对于案涉房产的居住权以及物权期待权应当依法予以保护。另外，由于该房屋属于异议人所有，贵院要求异议人迁出没有依据，（2019）闽01执2156-3号迁出《公告》的内容有误，请予以撤销。请求：1.解除对位于福清市××盛大道富贵世家二期2号楼3层301单元房产的查封；2.停止对位于福清市××盛大道富贵世家二期2号楼3层301单元房产的强制执行行为；3.撤销（2019）闽01执2156-3号迁出《公告》；4.确认富贵世家二期2号楼3层301单元房产属异议人钟某所有。 广发银行福州分行称，一、本案据以执行的生效文书（2019）闽01民初1086号民事判决书，已确认答辩人对案涉房产的抵押权，案涉房产应当继续执行，依法予以评估、拍卖以实现答辩人的抵押权。（一）答辩人对案涉房产的抵押权已经生效法律文书（2019）闽01民初1086号民事判决书确认。（二）案涉房产权属清晰明确，异议人非案涉房产权利人无权提起排除执行异议。本案案涉房产登记在被执行人环球公司名下，异议人非案涉房产权利人无权排除执行。（三）异议人作为执行案外人提出执行异议，没有事实和法律依据。执行异议和复议规定第二十七条强调了基于担保物权等优先受偿权的强制执行不应被排除的基本原则。异议人非案涉房产权利人、执行案外人提出的异议申请没有事实和法律依据，依法应予驳回。二、异议人的申请事项不能适用执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定，排除答辩人对涉案房产抵押权的执行。（一）本案无适用执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的适用前提条件。执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条适用的前提条件即是“金钱债权执行中”，而答辩人的执行案件是实现抵押权，具备物权效力的担保物权，而非普通金钱债权。（二）异议人钟某非商品房消费者，并不符合执行异议和复议规定第二十九条规定阻却执行的条件。执行异议和复议规定第二十九条该条仅指向房地产开发商所开发的商品房，即通常表述的一手房。本案涉案房产于2015年4月17日已办理房产证书，属于被执行人环球公司保留取得。异议人钟某不是该条保护的商品房消费者，不能依据执行异议和复议规定第二十九条阻却执行。（三）异议人钟某并不满足执行异议和复议规定第二十八条确定的要件，不享有足以排除强制执行的权利。执行异议和复议规定第二十八条保护的是无过错买受人的物权期待权。作为买受人的异议人显然不符合该条所确定的四个要件。1.异议人购买涉案房产时已明知被执行人已不具有处分权的，因此其不属于无过错买受人，不属于《执行异议和复议规定》第二十八条保护对象。2.不能认定异议人已于查封之前签订合法有效的书面买卖合同。3.异议人在人民法院查封之前未合法占有案涉房产。4.异议人提供的证据不能证明其已支付案涉房产的价款。异议人提供的证据2《收款收据》《电汇凭证》所载明款项不能证明为异议人为案涉房产买卖所支出。收款收据为富贵世家售楼部所出具，收款收据为被执行人自制，印章未经备案，真实性无法核实。异议人所提供的《电汇凭证》资金数额与《收款收据》并不能吻合，收付双方均非本案当事人，其资金交易不具备完整性、真实性，异议人提供的现有证据不能证明被答辩人已支付案涉房产的价款。5.异议人不满足执行异议和复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一审查要件。异议人对不能取得过户登记的结果已经事先预见并接受。涉案房产的抵押登记办理时间为2017年12月29日，异议人钟某提供的其与被执行人环球公司售楼部签署的《“富贵世家二期”商品房认购协议》签署于前述时间之后。异议人连正式的、合法有效的书面商品房买卖合同都未签订，未办理合同网签备案这些前置手续，更遑论有采取积极措施寻求办理登记。异议人也未向法院提交向房屋登记机构递交过过户登记的资料。异议人已明知案涉房产存在抵押，在案涉房屋交易时及交易后的很长一段时间，都未与答辩人联系，并未依据物权法第一百九十一条第二款的规定，代为清偿债务以涤除抵押登记，得以实现过户。三、法院依据生效法律文书及答辩人的执行申请依法作出（2019）闽01执2156-3号迁出《公告》，被答辩人要求撤销（2019）闽01执2156-3号迁出《公告》无事实及法律依据，依法应予驳回。四、异议人的要求确认案涉房产权属的申请事项不属于执行异议阶段的审查范围，依法应予驳回。请求驳回异议人的异议请求。 本院查明，广发银行福州分行与正和云商公司、环球公司、利嘉实业公司、陈隆基金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）闽01民初1086号民事判决，判决：“一、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司福州分行偿还借款本金3900万元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《授信额度合同》约定计至款项还清之日止）；二、原告广发银行股份有限公司福州分行有权以被告福清环球房地产有限公司提供的坐落于福清市××村富贵世家二期1号楼2层201单元、3层301单元、3层302单元、4层401单元、4层402单元；福清市××村富贵世家二期2号楼2层201单元、2层202单元、3层301单元、3层302单元、4层402单元；福清市××村富贵世家二期3号楼2层201单元、3号楼2层202单元、3层301单元、3层302单元、30层3001复式单元、30层3002复式单元；福清市××村富贵世家二期6号楼3层301单元、3层302单元、3层303单元、28层2801复式单元、2802复式单元房产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，且在原告广发银行股份有限公司福州分行实现抵押权后，被告福清环球房地产有限公司有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿；三、被告福清环球房地产有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基对上述第一项判决确定的债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿。”该判决认定：2017年12月5日，广发银行福州分行与正和云商公司签订《授信业务总合同》[编号：（2017）榕银综授总字第000011号]，约定广发银行福州分行向正和云商公司提供授信额度敞口最高限额为3900万元，授信额度期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2017年12月5日,广发银行福州分行与环球公司签订编号为(2017)榕银综授总字第000011号-01-担保04《最高额抵押合同》（以下简称《最高额抵押合同》)，合同约定环球公司福清环球房地产有限公司提供位于：福清市××村富贵世家二期1号楼2层201单元、3层301单元、3层302单元、4层401单元、4层402单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期2号楼2层201单元、2层202单元、3层301单元、3层302单元、4层402单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期3号楼201单元、3号楼2层202单元、3层301单元、3层302单元、30层3001复式单元、30层3002复式单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期6号楼3层301单元、3层302单元、3层303单元、28层2801复式单元、2802复式单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）共计21套房产抵押担保，约定担保债权最高本金余额为3900万元。《最高额抵押合同》对担保范围、担保期限、法律文书送达地址和联系方式等作出了约定，于2017年12月1日在福清市国土资源局××了抵押登记［××（××）福清市不动产证明第0037250号]。2019年1月4日，广发银行福州分行与正和云商公司签订《授信额度合同》[编号为（2018）榕银综授额字第000139号]（以下简称《授信额度合同》），作为《授信业务总合同》不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力，受其项下一切担保方式的担保。《授信额度合同》约定：广发银行福州分行向正和云商公司（乙方）提供授信额度敞口最高限额为3900万元，授信品种为流动资金贷款额度，具体流动资金贷款的借款期限以“借款借据”或其他债权债务凭证所载明的实际发放日和到期日为准；利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮30%计息，合同有效期内合同利率不变；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，广发银行福州分行从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%，且对正和云商公司不能按期支付的利息，从逾期之日起按照上述约定的罚息利率计收复利；还款方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日，到期还本；合同约定了法律文书送达地址和联系方式。2019年1月7日，广发银行福州分行与环球公司签定《最高额抵押合同补充协议》(2017)榕银综授总字第000011号-01-担保04-补充）。补充协议约定：环球公司已知编号为（2018）榕银综授额字第000139号的《授信额度合同》项下贷款用于归还转贷服务资金，并愿意承担担保责任；本协议是原《最高额抵押合同》（编号为（2017）榕银综授总字第000011号-01-担保04）不可分割的组成部分，本合同未尽事宜按原《最高额抵押合同》执行。 本案一审诉讼程序中，本院于2019年6月18日依据（2019）闽01民初1086号民事裁定书保全查封了上述抵押房地产。前述判决生效后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广发银行福州分行向本院申请强制执行。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。2020年3月16日，本院作出（2019）闽01执2156号执行裁定，裁定拍卖（变卖）前述房地产。2020年3月17日，本院作出（2019）闽01执2156-3号公告，责令被执行人或使用（占用）上述房产的单位与个人自本公告发布之日起十五日之内自行迁出。如有异议，可在本公告发布之日起七日内以书面形式向本院提出。逾期拒不迁出，也未向本院提出异议的，本院将依法强制执行，由此所产生的一切费用由被执行人或使用（占用）者承担。 另查，异议人提供的《“富贵世家二期”商品房认购协议》、收款收据等证据载明，异议人与环球公司于2018年4月19日签订《“富贵世家二期”商品房认购协议》，环球公司将位于福清市××盛大道富贵世家二期2号楼3层301单元出售给异议人，价款为180万元，付款方式为一次性付款，环球公司已在售楼部明示商品房买卖合同文本内容，并告知该商品房已设定在建工程抵押，异议人对此表示认可。同日，环球公司向异议人出具前述金额的收款收据。环球公司在前述商品房认购协议、收款收据加盖的印章均为“福清环球房地产有限公司富贵世家售楼部”。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，钟某主张其于签订认购协议当日已向环球公司指定的账户支付案涉房屋购房款180万元，但钟某提供的转账凭证没有原件核对，广发银行福州分行对其真实性又有异议，本院对该转账凭证不予采纳；钟某提供的收款收据没有相应的款项支付凭证佐证，不足以证明其已支付案涉房屋价款，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的情形，本院不予支持。综上，钟某关于解除对案涉房屋的查封、停止对案涉房屋的执行行为以及撤销（2019）闽01执2156-3号迁出公告的请求没有法律依据，本院不予支持；钟某关于确认案涉房屋归其所有的请求不属于执行异议程序审查范围，本院依法不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回钟某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年四月十五日 书记员  江 婷 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。