广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38742号原告：郑中利，男，1970年5月21日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托代理人：常文斌、刘睿，分别系广东卓信律师事务所律师、实习人员。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原告郑中利诉被告广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑中利的委托代理人常文斌、被告国龙公司的委托代理人陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑中利诉称：2004年底，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》（编号分别为：穗房合字××号，穗房合字××号），约定被告将案涉房屋x1号以910536元出售给原告，两套房价合计1758300元，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按己付房价的1%支付违约金。2005年4月，原告通过抵扣的方式向被告支付全部购房款，被告亦向原告出具了金额为1758300元的收据。同年4月12日，被告将案涉房屋交付原告使用至今。2007年3月22日，被告与黄金赐另行签署预售合同，并办理合同的预告登记。该二者所签署的预售合同经广州市中级人民法院（2018）粤01民终15857、15858《民事判决书》判决无效，其相应的预售合同登记及预告登记手续应予撤销。原、被告所签署的《商品房买卖合同》经广州市中级人民法院（2018）粤01民终15859、15860《民事判决书》判决有效。原告认为，被告有义务协助原告办妥案涉房屋的产权证，但被告却将案涉房屋出售他人，导致原告在房屋交付后迟迟未能取得产权证，被告的行为明显违约，依约应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告协助原告到广州市房管部门办妥位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦x层（自然层x）x1房登记在原告名下的不动产权证。2、被告承担延期办证违约金9105.36元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告国龙公司辩称：我方同意原告的诉讼请求。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。2015年9月10日，郑中利向本院提起诉讼，要求国龙公司为其办妥广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦x层（自然层x）01号房（简称涉案房屋）的房屋产权证，本院以（2015）穗天法民四初字第1519号案（简称1519号案）立案受理。2016年5月13日本院作出（2015）穗天法民四初字第1519号判决（简称1519号判决），判决认为：“由于原告已经明确其当时是与被告的法定代表人陈中兴达成以涉案房屋抵偿工程款的口头协议，故除了本案所提交的两份收据之外没有其他付款凭证；而事实上，原告亦未提交其他证据证明其有向被告真实支付过两张收据所载明的款项；因此本院认为原告与被告之间实为借款关系，双方不存在真实的房屋买卖关系。以上事实说明，原告并非案涉房屋的买受人，原告要求被告为其办妥案涉房屋的房产证，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”1519号判决判令驳回原告郑中利的全部诉讼请求。郑中利不服，向广州市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉及起诉，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终10806号民事裁定书（简称10806号裁定）裁定撤销上述1519号判决，准许郑中利撤回起诉及上诉。2016年10月9日，广州市不动产登记中心作出（2016）查询00647号《依申请信息公开答复书》，载明：华翰大厦x层x1、x2房（天河区天河路天河直街30之一号x1、x2房），备案合同号分别为2xx5、2xx6，预售人国龙公司，预购人黄海来，于2007年3月22日办理预告登记。2017年4月24日，郑中利向本院提起诉讼，要求确认国龙公司及黄金赐（曾用名黄海来）于2006年12月20日签订的备案登记号为07合同183850（2xx5）号广州市天河区天河路天河直街30号之一2101房的《商品房买卖合同》无效，并要求国龙公司及黄金赐向广州市不动产登记中心申请办理撤销广州市天河区天河路天河直街30号之一号x1房商品房买卖合同备案登记和预告登记[案号（2017）粤0106民初11055号（简称11055号案）]。本院审理后作出（2017）粤0106民初11055号民事判决，判决认为：作为黄金赐而言，首先，根据越秀法院已生效的769号刑事判决，黄金赐当时为国龙公司的物业部经理，负责国龙公司开发物业的销售工作，即黄金赐完全有利用其自身职务便利条件签订关于涉案房屋的买卖合同、办理预售合同登记等。事实上，国龙公司当时因其销售其开发的国龙大厦、华翰大厦时涉及大规模的合同诈骗而被追究刑责，黄金赐亦因直接参与上述合同诈骗事宜亦被追究刑责。其次，根据黄金赐的举证，其与国龙公司签约时间在2006年12月，而按查明的事实，当时郑中利早已对涉案房屋收楼使用，且国龙公司向郑中利开具的售楼款收据及物业维修基金、煤气初装费的收据时间亦在2007年1月之前，黄金赐作为国龙公司的销售负责人，知道或应当知道以上事实，但黄金赐在此情况下仍与国龙公司签订房屋买卖合同并办理预售合同登记，显然不属正常的房屋买卖。再次，黄金赐与国龙公司签订的买卖合同约定的购房款仅为480000元，与郑中利、国龙公司签订的买卖合同约定的购房款910536元相差较大，且根据黄金赐自身举证，无法证实100000元转账凭据就系涉案房屋的购房款。另外，黄金赐虽举证其已将其户口迁入涉案房屋，其已与煤气公司签订合同及支付了涉案房屋的物业管理费等，但以上事实的发生时间均为郑中利提起1519号案诉讼之后。黄金赐在签约后多年来未主张收楼等行为与正常购房人对自身权利的合理关注形成较大反差。因此，应可认定黄金赐与国龙公司签订的关于涉案房屋的买卖合同为双方基于其特定目的所签署的虚假合同，该行为损害了作为真实买受人的郑中利的合法权益，现郑中利起诉要求确认国龙公司、黄金赐双方签订的关于涉案房屋的买卖合同无效，合法有理，本院予以支持。国龙公司、黄金赐并应到房管部门办理撤销该合同预售登记及预告登记的手续。因此，一审判令：一、确认被告黄金赐、被告广州市国龙房地产开发有限公司双方签订的关于广州市天河区华翰大厦x层x1房（现地址广州市天河区天河直街30号之一x1房）的备案合同号为2xx5的《商品房买卖合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄金赐、被告广州市国龙房地产开发有限公司到广州市房管部门办理撤销上述《商品房买卖合同》的预售合同登记及预告登记手续等。黄金赐不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院2019年2月22日作出（2018）粤01民终15858号民事判决，二审驳回上诉，维持原判。同日，郑中利还以国龙公司为被告、广州中虹建设工程有限公司（简称中虹公司）、艾派天兴（清远）保洁有限公司（简称艾派公司）为第三人向本院提起诉讼，要求确认其与国龙公司签订的关于广州市天河区天河路天河直街30号之一x1房的《商品房买卖合同》有效[案号（2017）粤0106民初11057号（简称11057号案）]。本院审理后作出（2017）粤0106民初11057号民事判决，判决认为：首先，郑中利对其购房事实提供了购房合同、购房款收据等。国龙公司虽否认上述证据，但未举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。其次，郑中利举证其自2005年起即已收楼使用涉案房屋，在郑中利提起1519号案诉讼前没有证据表明国龙公司或其他案外人对此持有异议。郑中利提供的中虹公司工商档案资料显示早在2005年9月中虹公司已向工商部门申请将公司住所地迁至2102房。再次，关于购房对价是否实际支付的问题，根据已生效的广州仲裁委员会作出的（2007）穗仲案字第793号裁决书（简称793号裁决）认定的事实，郑中利作为股东的中虹公司（承包方）与林雪瑞担任法定代表人的艾派公司（发包方）于2005年4月6日签订《工程承包合同书》，合同约定工程总造价210万元，以华翰大厦收楼价作为预付款等；合同签订后，工程已竣工并交付艾派公司；签约次日艾派公司通过债务抵销的方式向中虹公司支付了工程款1758300元。而根据越秀法院已生效的769号刑事判决认定的事实，林雪瑞为国龙公司法定代表人陈中兴的女儿，担任国龙公司的财务负责人。本案中郑中利亦提供中虹公司出具的证明，中虹公司确认郑中利应付的涉案房屋、2102房的购房款与艾派公司应付的工程款1758300元两者已抵销，郑中利于2005年4月12日收楼后一直交由中虹公司使用。综上，郑中利所举证据已形成完整证据链，证实其与国龙公司签订买卖合同，以债务抵销的方式支付了房价款，国龙公司交付涉案房屋给郑中利，郑中利收楼后将涉案房屋交由其担任股东的中虹公司实际使用多年，郑中利为涉案房屋的合法买受人，其合法权益受法律保护。现郑中利要求确认其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，有事实及法律依据，本院予以支持。故本院于2018年4月19日作出（2017）粤0106民初11057号判决（简称11057号判决），确认原告郑中利、被告广州市国龙房地产开发有限公司双方签订的关于广州市天河区华翰大厦21层2101房（现地址广州市天河区天河直街30号之一x1房）的《商品房买卖合同》有效等。国龙公司不服提起上诉，广州市中级人民法院2019年2月22日作出（2018）粤01民终15860号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年4月2日，本院根据（2017）粤0106民初11055号民事判决书，作出（2019）粤0106执6347号执行裁定，以被执行人黄金赐、国龙公司未在期限内履行撤销预售合同登记手续为由，裁定注销黄金赐与广州市国龙房地产开发有限公司就位于广州市天河区华翰大厦21层2101房（现地址广州市天河区天河直街30之一号x1房）的备案号为2xx5的《商品房买卖合同》的预售合同登记及预告登记手续。在本案审理过程中本院向广州市规划和自然资源局发函调查。该局作出穗规划资源协查[2020]308号复函，函称：“华翰大厦”所在地块以穗府国用（2004）第149号案办理了国有土地使用证，使用权人为广州市国龙房地产开发有限公司（下称国龙公司）。该项目整体未办首次登记，部分房屋小业主通过司法执行途径办理了不动产权证。天河区天河路天河直街30号之一华翰大厦x1房、x2房原以黄海来的名义办理预售合同备案（预售合同编号为200701023605、200701023696号）。2019年4月3日，你院以（2019）粤0106执6346号、6347号协执文书强制注销黄金锡与国龙公司就位于广州市天河区华翰大厦21层x1房、x2房（现地址广州市天河区天河直街30之一号x1房、x2房）的备案号为200701023605、200701023696号《商品房买卖合同》的预售合同登记及预告登记手续（《判决书》内注明黄金锡曾用名为黄海来）。目前，上述两业暂无抵押、查封信息。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达协助执行过户文书。在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。信息核查时间为2020年3月6日。另查明：国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（简称769号判决，该判决一审生效）。769号判决审理查明部分载明：黄金赐（黄海来）在侦查阶段供述：“2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙大厦的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿……”林雪瑞在侦查阶段供述：“2004年9月，我进入国龙公司财务部工作，任出纳，公司的法定代表人是父亲陈中兴。被告黄金赐于2004年进入国龙公司后，所做的工作就是销售房屋……”769号判决认定：“林雪瑞系国龙公司法定代表人陈中兴的女儿，名为国龙公司出纳员，实为财务负责人，负责国龙公司收款及国龙公司以员工名义办理房产抵押贷款的还贷工作……”“黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”769号判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判决有期徒刑七年，并处罚金250万元；林雪瑞犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金200万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。庭审中，郑中利当庭撤回要求国龙公司承担延期办证违约金的诉请。本院认为：郑中利要求撤回国龙公司承担延期办证违约金的诉请属当事人对自身权利的自由处分，本院予以准许。黄金赐与国龙公司签订的《商品房买卖合同》经生效的11055号判决认定为无效，本院据此注销了黄金赐与国龙公司就涉案房屋的备案号为2xx5的《商品房买卖合同》的预售合同登记及预告登记手续。郑中利与国龙公司签订的《商品房买卖合同》经生效的11057号判决认定为合法有效，其合法权益受法律保护，11057号判决同时认定郑中利已付清涉案房屋全款，并已收楼多年。国龙公司作为开发商依约负有办证义务。广州市规划和自然资源局出具的《复函》显示涉案房屋不存在查封、抵押等办证障碍，因此国龙公司应协助郑中利办理涉案房屋的不动产权证。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司协助原告郑中利到广州市房管部门办理广州市天河区华翰大厦21层2101房（现地址广州市天河区天河直街30号之一x1房）的不动产权证。本案受理费12905元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何晓芬人民陪审员  哈英敏二〇二〇年四月二十八日书 记 员  庞慧明秦爽陈世彬