河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终982号上诉人（原审被告）：郑州心怡房地产开发有限公司。住所地郑州市二七区陇海中路53号1号楼。统一社会信用代码:91410100568623083L。法定代表人：许雪来，该公司经理。委托诉讼代理人:张金锁，男，1992年2月1日出生，汉族，住河南省上蔡县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李鸽，女，汉族，1959年12月19日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：周树旗，男，汉族，1960年3月5日出生，住河南省上蔡县，系李鸽之夫。原审被告：驻马店市乐山旅游开发有限公司。住所地确山县乐山林场北泉寺内。统一社会信用代码：9141172569997481XB。法定代表人：马龙云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李山水，河南精锐律师事务所律师。上诉人郑州心怡房地产开发有限公司（以下简称：郑州心怡公司）因与被上诉人李鸽及原审被告驻马店市乐山旅游开发有限公司（以下简称驻马店乐山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑州心怡公司的委托诉讼代理人张金锁、被上诉人李鸽的委托诉讼代理人周树旗、原审被告驻马店乐山公司的委托诉讼代理人李山水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州心怡公司上诉请求：1、撤销河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3611号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人李鸽提交的“乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同”、“现金缴单（回单）”不应作为证据采信，该转让合同并没有实际履行，“现金缴单（回单）”与本案无关；二、被上诉人李鸽的诉讼主体错误，其将所谓的“购房款”交给谁应向谁主张权利。该现金缴单（回单）”注明为驻马店市乐山淘街商贸有限公司，并非是郑州心怡公司，更不能直接为其所收取，其应向驻马店市乐山淘街商贸有限公司主张权利。李鸽辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。驻马店乐山公司述称，被上诉人李鸽起诉其公司属于诉讼主体错误，其与被上诉人李鸽发生房屋买卖合同关系，被上诉人李鸽将“购房款”交给谁应向谁主张权利。其与郑州心怡公司之间资产转让并不包括李鸽所购买的9号门面房，其不应承担还款的违约责任。李鸽向向一审法院起诉请求：依法判令二被告返还购房定金10万元及违约金10万元。一审法院认定事实：2012年1月14日，原告经人介绍欲购买乐山旅游度假区乐山淘街9号门面房，并于当日将10万元购房款打入在中国银行驻马店铁东支行的账户。2013年1月14日，郑州心怡房产开发有限公司作为甲方与李鸽作为乙方签订了《乐山旅游度假区乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同》。合同主要约定如下内容一、甲方将位于乐山淘街临街栋9号60平方米房屋使用权转让给乙方。二、使用期限65年，自2013年1月14日起至2017年1月13日止。三、付款方式：该房屋转让费单价为3000元/㎡，总款为18万元人民币。乙方选定该房屋，在签订本合同时向甲方交付10万购房款，房屋自签订合同甲方不再退还。除以上条款外，双方还对各自的权利、义务及房产证办理作了规定。双方对违约责任条款作的约定为：甲、乙双方有违反合同其他规定的，违约方应支付守约方违约金人民币10万元。甲方郑州心怡公司代表张继民、代表乙方李鸽均在合同上盖章或签名。2015年3月，原告得知被告郑州心怡公司将本案所述的开发项目整体转让给驻马店乐山公司，并从其他购房户手中得到二被告“整体转让协议”复印件一份，便要求二被告退还预交购房款无果。为此酿成本案纠纷。另查明，被告郑州心怡公司在转让本案所涉的开发项目时未向原告李鸽告知。以上事实，由原告提交的“乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同”、“中国银行铁东支行现金缴款单”、“资产整体转让协议（复印件）”及询问笔录、庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原告李鸽与被告所签订的“乐山淘街使用权转让合同”除对所购房屋权属约定不明需要完善外，其他条款不违反法律规定，双方意思表示真实，该合同成立。被告郑州心怡公司虽不认可收取原告预交购房款10万元，但从双方所签上述合同第三条“在签订本合同时向甲方支付壹拾万元购房款，房款自签订合同甲方不再退还。”的约定来看，郑州心怡公司已认可原告于2012年1月14日向驻马店市乐山淘街商贸有限公司所交的10万元购房款为本公司所收取。原告预交购房款后，即享有对所购房屋的期待权，而被告郑州心怡公司在未通知原告并征得其允许的情况下，将合同约定的房屋转让，构成违约，郑州心怡公司应负本案纠纷的全部责任。原告请求让郑州心怡公司退还房款的诉讼请求、该院予以支持。原告请求让郑州心怡公司按合同约定承担违约金10万元，被告郑州心怡公司认为过高，请求本院依法予以减少，对此，依据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院认为，被告郑州心怡公司收取原告购房款至房屋交付前，当属原告李鸽的债务人。《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案查明的事实是，郑州心怡公司转让开发项目时，没有征得原告同意，且被告驻马店乐山公司对原告提交的“整体转让协议”复印件及接收原告购房款不予认可，在此情况下，既便是“整体转让协议”真实存在，根据合同相对性原则，也只能在二被告之间具有约束力，在原告无证据证明其购房款由二被告共同退还的情况下，原告请求让驻马店乐山公司退还购房款，无事实依据和法律依据，该院无法支持。因郑州心怡公司未向原告履行合同义务，原告要求退还购房款，其解除合同的意思明确，故原告要求被告郑州心怡公司退还购房款时吗，双方所订立的“乐山淘街适用权转让合同”已解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，一审法院判决：一、被告郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告李鸽购房款10万元。二、被告郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告支付违约金40000元。三、驳回原告李鸽对驻马店乐山旅游开发有限公司的诉讼请求。如被告郑州心怡房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告郑州心怡房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，上诉人郑州心怡公司对其与被上诉人李鸽签订《乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同》的事实不持异议，应予确认。本案争议的焦点为郑州心怡公司应否承担房屋买卖合同的违约责任。根据查明的事实，一审法院认定《乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同》成立，符合法律规定。该转让合同第三条约定付款方式中，涉案房屋转让费单价为3000元/㎡，总款为18万元人民币。乙方选定该房屋，在签订本合同时向甲方交付10万购房款，房屋自签订合同甲方不再退还。由此可见，双方在签订合同时，李鸽已经支付购房款10万元。李鸽持有“现金缴单（回单）”，其与郑州心怡公司签订的《乐山旅游度假区乐山淘街使用权转让合同》又有明确约定已支付10万购房款，证明郑州心怡公司认可该10万元购房款。郑州心怡公司又将涉案的开发项目整体转让给驻马店乐山公司，对此，郑州心怡公司与驻马店乐山公司均认可资产整体转让的事实。一审法院认定郑州心怡公司在未通知李鸽并征得其同意的情况下，将合同约定的房屋转让给驻马店乐山公司，致使合同目的无法实现，构成违约，应负本案纠纷的全部责任，并无不当。郑州心怡公司上诉称其与李鸽之间的合同没有实际履行及其未收到李鸽交纳的10万元购房款，但其未提供证据证实双方在签订合同时李鸽尚未支付10万购房款的事实。故，其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，郑州心怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人郑州心怡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年四月二十日书记员  王贞懿