成都市双流区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0116民初6009号之一 原告：刘建雄，男，1974年5月27日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李松，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳倩，四川致高律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司双流分行，住所地成都市双流区。 负责人：林杭，行长。 委托诉讼代理人：杨鹤，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 第三人：四川省美盛房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区。 法定代表人：刘展春，执行董事兼总经理。 第三人：四川省瑞银商贸有限公司，住所地成都市金牛区 法定代表人：屈浩然，职务不详。 原告刘建雄与被告中国建设银行股份有限公司双流分行（以下简称双流建行）、第三人四川省美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛公司）、第三人四川省瑞银商贸有限公司（以下简称瑞银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李松、李佳倩，被告委托诉讼代理人钟菲菲、杨鹤到庭参加诉讼，第三人美盛公司、瑞银公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘建雄向本院提出诉讼请求，请求判令：1．被告向原告支付房屋租金，从2015年12月6日起至实际腾退时止，暂计算至2019年7月15日，共计4873394.00元。2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月17日，原告与美盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买美盛公司开发的位于成都市双流区，建筑面积为1860.76平方米的商品房。2014年7月27日，原告、美盛公司等签订《协议书》，根据前述协议约定，在本协议签订之日起原告所购房屋所有收益全部由原告继受，租金由原告收取。为了明确原告租金收取对象及依据，美盛公司特意将相关《房屋租赁合同》出示、复印给原告留存。其中，包括被告与美盛公司2013年12月3日所签订的《房屋租赁合同》。根据被告与美盛公司所签订的《房屋租赁合同》之约定，被告承租位于成都市双流区航空港街道锦华路2段1号附1号房屋，承租面积：529.86平方米，使用面积为483.78平方米，租赁期限自2013年12月6日起至2018年12月5日止。租金按照使用面积计收，第一年月租金价格为179.2元／平方米，以后逐年递增8%（具体每年度租金总额详见《房屋租赁合同》）。 原告受让取得所购房屋租金收益权后，于2015年书面形式向被告及其他承租人发函要求租金全部支付给原告，但被告收到后回函拒绝了原告正当的租金收取请求，至今未向原告支付租金，给原告造成了巨大的损失。原告认为，法律法规及合同约定是双方义务履行的基础，各方均应严格遵守、诚信履行。现被告自2013年12月使用至今，却未向原告支付租金的违约行为已损害了其自身良好商业形象，更损害了原告的合法、正当利益。 刘建雄向本院提交了《商品房买卖合同》、《协议书》、银行转账凭证、《房屋租赁合同》等证据。 被告双流建行辩称：一、刘建雄不是合同相对方，非适格原告，无权向被告主张租金。2013年12月3日，被告与瑞银公司的代理人美盛公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租位于成都市双流区航空港街道锦华路2段1号附1号的房屋，该房屋已（商品房预售）登记备案在瑞银公司名下，美盛公司将其与瑞银公司的购房合同及瑞银公司出具的委托授权书作为租赁合同附件。依据前述《房屋租赁合同》主张合同权利的权利人只能是出租人，刘建雄并非租赁合同相对方即出租人，其不是本案适格原告，无权主张《房屋租赁合同》项下租金。 二、案涉房屋及240万租金已被查封、冻结，权利人只能通过执行异议程序救济，贵院应驳回刘建雄的起诉。（一）2015年5月22日，双流县公安局依法查封了全部案涉房屋。2017年5月19日、2018年2月9日成都高新技术产业开发区人民法院、双流区人民法院也分别对案涉房屋进行了查封。（二）2016年10月31日贵院向被告送达（2016）川0116执1411号《协助执行通知书》，要求协助冻结案涉租金240万元。依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发（2018）9号）第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，由于案涉房屋及部分租金均已被查封、冻结，贵院应依法驳回刘建雄的起诉。 三、原告与美盛公司签订的购房合同无效。美盛公司作为案涉楼盘的开发商，早在2012年11月9日即将案涉房屋出卖给瑞银公司且完成交付，开发商美盛公司完成的商品房预售备案登记至今仍在瑞银公司名下。刘建雄与美盛公司2014年7月25日签订的房屋买卖合同，不仅时间在后，而且没有交付，更重要的是瑞银公司的买卖合同并未解除（终止），因此，美盛公司的一房二卖行为损害瑞银公司的合法权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，美盛公司与刘建雄之间的买卖合同无效。2014年7月26日，美盛公司与刘建雄等签订《协议书》约定该协议签订之日起该房屋所有收益由刘建雄继受，租金由刘建雄收取。该协议作为房屋买卖合同的补充约定，亦属无效。事实上，原告仅持有美盛公司出具的一纸650万元定金收据（金额不到房屋总价款的30%），凭无效的商品房买卖合同项下的债权请求权主张本案500余万元租金，难言合情合理合法。 四、被告享有拒付租金的履行抗辩权。案涉《房屋租赁合同》第三条第3点约定，出租人于每年10月31日前向被告提供真实有效的发票，被告收到发票10个工作日内支付下一年租金。依据《合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，出租人未按合同约定先向被告提供发票的，被告有权依法拒绝给付租金。因租赁合同中明确约定了提供发票与给付租金的先后履行顺序，退一万步讲，即便被被告有权主张租金，其租金请求权亦应在向被告给付足额、合法、有效的租金发票后方能行使。 五、租期届满后房屋占用费的标准应参照租赁合同最后年度租金标准计算。（一）剩余租金未支付，不能归责于被告。被告按约支付了2013年12月6日至2015年12月5日期间的租金，共计2163867元。此后的租金因出租人未依约提供租金发票，租赁房屋被查封，租金被冻结等客观原因无法按约支付。（二）租期届满后，被告以合理方式履行了通知义务。2019年1月14日，被告向美盛公司和瑞银公司分别邮寄了《关于房屋租赁到期后不再续租及领取租金等事宜的通知函》，就租期届满不再续租，租期届满后至实际腾退时的房屋占用费标准及领取剩余租金等事宜进行了通知，其中，房屋占用费的标准按照2017年12月6日起至2018年12月5日止即租赁合同最后一年的租金标准按日结算。（三）原告主张实际占有使用费按照租赁合同“租金”逐年。递增8%，没有合同依据及法律依据，故租期届满后的房屋占用费的标准应参照租赁合同最后年度的租金标准即3877.66元/日，按日结算（最后年度为：2017年12月6日起至2018年12月5日止，年租金总额1415345元，日租金3877.66元）。综上所述，被告认为，在案涉房屋及租金已被查封冻结的情况下，应依法驳回刘建雄起诉。即便进行实体审理，刘建雄的诉讼请求也缺乏事实依据和法律依据。恳请贵院依法驳回被被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：美盛公司（出卖人）与瑞银公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于房屋（529.86ｍ2）出售给瑞银公司，合计价款陆佰万元整。2012年11月9日，美盛公司与瑞银公司办理《商品房买卖合同》登记备案，约备案号：321964。 2013年11月26日，瑞银公司（甲方）与美盛公司（乙方）签订《授权委托书》，瑞银公司将案涉房屋委托美盛公司进行出租及管理，约定委托事项：授权美盛公司全权行使房屋的出租和经营管理权力；委托权限：1．房屋的出租和日常管理；2．房屋的租金及其他一切收入由美盛公司事项；3．房屋的物业管理；4．房屋的相关设施设备的维护与管理；5．法律法规规定由产权方负责管理的其他事项；委托期限：长期。美盛公司与第三方（即承租方）产生的任何问题均由乙方自行负责，概与瑞银公司无关。 2013年12月3日，双流建行与美盛公司签订《房屋租赁合同》，约定双流建行承租位于成都市双流区航空港街道锦华路2段1号附1号房屋，承租面积为529.86平方米，使用面积为483.78平方米，租赁期限自2013年12月6日起至2018年12月5日止。合同载明，该房屋已销售备案予瑞银公司，瑞银公司已授权美盛公司全权行使房屋的出租和经营管理。租金按照使用面积计收，第一年月租金价格为179.2元/平方米，以后逐年递增8%。乙方于每年10月31日前向承租人提供真实有效的发票，乙方收到发票10个工作日内支付下一年租金。 2014年7月17日，刘建雄（买受人）与美盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定美盛公司将锦华路二段1号1幢1层1号、1幢1层3号、3幢1层1号、3幢1层2号、4幢1层1号、4幢2层1号、4幢3层1号普通商品房屋（共计1860.76平方米）出让给刘建雄，总价款合计贰仟叁佰万元整。合同已载明抵押情况，以上房源已被四川美盛房地产开发有限公司抵押给招商银行，于2014年9月30日之前解除抵押并给刘建雄办理房产备案，于2015年2月28日之前办理房屋产权登记。 2014年7月25日，刘建雄向美盛公司支付购房定金650万元。 2014年7月26日，刘建雄（乙方）、美盛公司（甲方）与成都市郫县乾通小额贷款有限责任公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方于本合同签订当日支付甲方该商品房价款460万元，预付款140万元，共计600万元。甲方承诺于2014年9月30日前办理该房屋销售备案登记，乙方于甲方在房管部门办理房屋销售备案登记次日支付房款1400万元。甲方承诺于2015年2月28日前办理该房屋权属转移登记和分户国有土地使用证，乙方在领取房屋产权证书和国有土地使用证书次日支付甲方购房余款300万元。本协议签订之日起该房屋所有收益由乙方继受，租金由乙方收取，具体租赁合同详见附件。 2019年1月14日，双流建行向美盛公司邮寄《关于房屋租赁到期后不再续租及领取租金等事宜的通知函》。2019年1月15日，双流建行向成都市中大公证处提出申请，对其向美盛公司邮寄《关于房屋租赁到期后不再续租及领取租金等事宜的通知函》的行为进行保全证据公证。 2019年1月14日，双流建行向瑞银公司邮寄《关于房屋租赁到期后不再续租及领取租金等事宜的通知函》。2019年1月15日，双流建行向成都市中大公证处提出申请，对其向瑞银公司邮寄《关于房屋租赁到期后不再续租及领取租金等事宜的通知函》的行为进行保全证据公证。 以上事实，有原被告身份信息，《房屋租赁合同》，《商品房买卖合同》，《协议书》，《公证书》等证据在卷予以佐证。 本院认为，按照合同的相对性原则，双流建行与美盛公司签订《房屋租赁合同》，双流建行的合同相对方系美盛公司，并非刘建雄，其与刘建雄并无直接利害关系或法律上的利害关系，双流建行有向美盛公司支付租金的合同义务，并无义务向刘建雄支付租金。刘建雄作为本案原告不适格，起诉不符合条件，应予驳回。刘建雄依据双流建行与美盛公司签订《房屋租赁合同》，认为美盛公司在双流建行处享有租金权利，刘建雄依据其与美盛公司签订《协议书》，认为美盛公司已将其在双流建行处享有租金权利转让给了刘建雄，其有权向双流建行主张租金的辩论意见，本院认为，双流建行与美盛公司签订《房屋租赁合同》、刘建雄与美盛公司签订《协议书》，系另两个不同的法律关系，不属于本案审理范围，《房屋租赁合同》、《协议书》是否依法成立、是否合法有效，尚不确定，故刘建雄依据《房屋租赁合同》、《协议书》提起诉讼，缺乏事实、理由，尚不具备起诉条件，其起诉依法应予驳回。 瑞银公司与美盛公司签订房屋买卖合同，美盛公司将案涉房屋登记备案在瑞银公司名下，瑞银公司对案涉房屋享有相应权利。瑞银公司向美盛公司出具授权委托书，将案涉房屋委托美盛公司进行出租及管理，双方系委托关系，授权美盛公司收取租金，属于委托事务的范畴。美盛公司依据委托行为，与双流建行签订《房屋租赁合同》，办理包括收取租金等受托事务，根据《中华人民共和国合同法》第四百条“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外”之规定，应当由美盛公司亲自处理，在未取得瑞银公司同意的情况下，美盛公司将收取租金的事务交由刘建雄，不符合法律规定，另外，美盛公司将案涉房屋租金的权利转让给刘建雄，缺乏事实根据和法律依据，刘建雄的起诉，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）、（三）项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款规定，裁定如下： 驳回原告刘建雄的起诉。 案件受理费依法不予缴纳。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴志洪 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年四月一日 书 记 员  张 玲