四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终348号 上诉人（原审原告）：余何，男，1990年5月26日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：余江，余何之父。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人余何因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称“富盈公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。 余何上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判；2.诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1.余何正式接房时间是2017年6月12日，根据合同约定，办理产权证违约时间应当自2018年6月12日开始计算。富盈公司在《2016年市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）文件失效后才申请办理产权证书以及其堡坎垮塌导致不能按时办证系其自身原因所致，相应的违约责任应当由富盈公司承担，2018年4月28日-2018年12月17日期间的违约天数不应扣除。2.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同中约定的违约金并不高，况且因富盈公司逾期办证导致其不能享受购房补贴129,114.93元，故逾期办证违约金不应调低。 富盈公司辩称，一审法院对非因富盈公司的原因导致的延误期间予以扣除是正确的，符合双方合同的约定；余何并未提交相关证据证明因迟延办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，一审法院判决调减违约金符合《中华人民共和国合同法》及其相应司法解释的规定。 余何向一审法院起诉请求：1.判令富盈公司立即办理房屋的房权证并交付给余何；2.判令富盈公司支付逾期办理产权证的违约金21,240元（以购房款为基数，按日万分之一从2018年9月21日计算至交付产权证之日止，2019年10月24日前为21,240元）；3.本案诉讼费由富盈公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月24日，余何（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为532,320元，贷款方式付款；2.出卖人应于2016年12月31日前交付房屋，于2017年12月31日前取得商品房所在楼栋权属证明；3.商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，因出卖人责任未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，合同继续履行，出卖人据2017年12月31日起按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金，至买受人房屋所有权证书办理完毕，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任。 合同签订后，余何当日向富盈公司支付302,320元首付款，其余贷款支付，于2017年6月12日向富盈公司缴纳产权税7,965元、大修基金4,507元、不动产登记费80元及工本费10元、面积补差款1,325元，2017年6月19日向东莞市家盛物业服务有限公司广安分公司缴纳出入证工本费30元。因富盈公司未按合同约定交付房屋，经双方协商一致，富盈公司于2017年9月20日向余何交付了房屋，并支付逾期交房违约金13,308元。但该房屋至今未办理房屋权属证书，余何遂诉至一审法院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在广安富盈国际会议中心项目于2015年4月16日取得建设用地规划许可，于2015年4月25日取得建设工程规划许可，A1-A8栋、A18栋于2016年4月29日取得建筑工程施工许可，A9-A17栋于2017年8月30日取得建筑工程施工许可，18幢于2016年6月6日取得商品房预售许可。2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请”。后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向被告公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验18合格后再备齐相关资料申请土地核验。余何购买的房屋3幢与A18幢相对应。 一审法院认为，案涉合同是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定富盈公司在房屋交付后365日内办理房屋所有权证，即办证期限为2018年9月20日。现房屋已竣工验收合格并已实际交付，富盈公司应在合理期限内为余何办理房屋权属证书，故对余何要求富盈公司办理不动产权属证书的诉讼请求，该院予以支持。富盈公司未按约定为余何办理房屋权属证书，已构成违约，应向余何支付逾期办证违约金。富盈公司辩称其已向政府相关部门递交产权办理申请，系由于政府原因未如期办理，故政府原因导致的期间（2018年4月28日至2018年12月17日期间）应予扣除。经查，富盈公司确实在合同约定的时间期限内向相关部门申请了办理不动产权属证书，但因广安府发[2016]3号文件有效期限的问题，经政府部门研究后才确定能够办理，双方在合同中约定因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该期间应予扣除，富盈公司为余何办理不动产权属证书的期限至2019年5月11日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在富盈公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，富盈公司认为系第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，富盈公司不能据此对抗余何诉请。关于违约金计算标准的问题，虽双方在合同中约定了以购房款按日万分之一计算，但结合本案实际情况，综合考虑余何实际损失无证据支持、富盈公司已履行商品房交付的主要义务并自愿支付逾期交房违约金，余何已占有使用所购商品房等多种因素，酌情确定违约金以购房款为基数，按年利率千分之八从2019年5月11日起计算至实际办理房屋不动产权属证书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条规定，判决：一、富盈公司于本判决生效后三个月内为余何办理位于广安市广安区房屋的不动产权属证书；二、富盈公司于本判决生效之日起十五日内向余何支付截止2019年12月11日逾期办理房屋不动产权属证书的违约金2,484元及2019年12月12日至实际办理不动产权属证书之日止的违约金（以532,320元为基数，按年利率千分之八计算）；三、驳回余何本案其他诉讼请求。一审受理费332元，减半收取166元，由富盈公司负担150元，余何自行负担16元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 本院二审期间，余何为证明其主张向本院提交了以下证据：《2016年市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）、不动产登记中心、国土资源局及规划建设局回复（网络打印件）、四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5733号民事判决书、加州阳光富盈地产与业主代表就告知函全面协商会议记录、关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复、《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（广安府发[2018]26号）、《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（广安府发[2015]14号），拟证明2018年4月28日至2018年12月17日期间的逾期办证天数不应扣除，逾期办证违约金亦不应当调整。 富盈公司质证意见：其对四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5733号民事判决书、加州阳光富盈地产与业主代表就告知函全面协商会议记录及关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复三性均有异议，对其他证据的关联性有异议，且上述证据均不能达到余何的证明目的。 本院认证意见：加州阳光富盈地产与业主代表就告知函全面协商会议记录的真实性无法核实，本院不予采信；《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（广安府发[2015]14号）与本案不具有关联性，本院不予采信；其他证据均不能达到余何的证明目的，本院均不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩理由，本案二审的争议焦点为：一、一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确；二、一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当。 一、关于一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条的约定，富盈公司应当在商品房交付之日起的365日为买受人办理房屋所有权转移登记，本案商品房的交付时间为2017年9月20日，故富盈公司应当在2018年9月20日前为余何办理房屋所有权转移登记。富盈公司在2018年4月28日已经向广安市不动产登记中心申请分期办理不动产登记，该申请时间在合同约定的办证时间之内，但因政府的政策原因，广安市国土资源局于2018年12月17日才向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记，故该时间段的逾期办证责任不在富盈公司，依照合同约定，应当予以扣减。余何认为该段时间不应扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当的问题。违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性，其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，富盈公司已履行商品房交付义务，自愿承担了逾期交房违约责任，且在积极为业主申办房屋所有权转移登记等事宜，业主已实际占有、使用案涉房屋，且无证据证明逾期办证导致其实际损失，故一审法院根据上述情况酌情对违约金计算标准进行调整并无不当，本院予以维持。余何认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。至于余何提交的《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（广安府发[2015]14号）文件规定的购房补贴，与本案不具有关联性，如确有损失，其可另行主张。 综上所述，上诉余何上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费332元，由上诉人余何负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 濒 审 判 员  张 强 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年四月三十日 法官助理  陈 雪 书 记 员  徐俊男