广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8909号原告戴日葵，女，汉族，1972年5月17日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告刘利武，男，汉族，1974年4月29日出生，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区，原告戴日葵诉被告刘利武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理。原告戴日葵、被告刘利武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2018年3月13日签订商铺租赁合同，约定将原告所有的天颂雅苑12栋09铺出租给被告，租期自2018年4月15日至2023年4月15日，2018年4月15日至2020年4月15日月租金为3500元。合同另约定“乙方（承租人）如有拖欠租金及其他费用，甲方（出租人）有权加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，拖欠15天视为违约，甲方有权收回房屋”，合同第三条“乙方如要对商铺进行结构性改造、装修须经甲方同意，合同解除后，乙方不得对固定性装修进行拆除”。原告在2018年3月13日签约当日交付了商铺，起租日是同年4月15日，原告实际又给了被告免租期，但被告先是装修时未经原告同意就拆除了房屋主体结构，又从2018年7月拖欠水电费，2018年8月16日以各种理由拒付租金已属严重违约，现原告诉求：一、被告交付从2018年8月16日开始至合同解除为止的租金（从2018年8月16日起暂计起诉之日为26833元）；二、解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告将铺位交还原告；三、被告恢复房屋主体结构；四、被告承担本案诉讼费。原告庭审时明确第三项诉求就是要求被告将二楼擅自砌的按摩院墙面拆除，并将地下室恢复成原始格局，即将两堵墙面砌好。被告辩称，承租期间该房涉事事项很多（房屋楼顶渗水、外墙渗水、地下室渗水、侵占公有面积等），多次与原告沟通均未得到合理解释和解决；2018年8月20日业主委托物业对承租人的房屋进行停水停电至8月26日，给承租人的投资项目（天颂足道馆）造成巨大的经营损失；2018年8月26日承租人与所承租的几个房屋的业主一起当面协调处理房屋渗水问题，但承租人投入资金和人力把楼顶渗水问题解决后，原告在协商好的事情上出尔反尔，2018年12月26日再次对经营项目停水停电至今，严重影响了承租人的投资利益，请求法院要求出租人立即通水通电、向被告出具涉案房屋的合法手续（包括违规私自搭建的内二层、侵占公有部分面积的产权说明、提供地下室的相关手续）、原告对涉案房屋公有部分渗水外墙渗水和地下室渗水进行质量处理、赔偿被告的经营和投资损失。经本院释明，被告2019年9月9日书面提交了反诉书，本院依法向被告出具了缴费通知单，因被告拒接电话，本院于2019年9月24日出具通知书，告知被告逾期缴费的不利后果，被告仍逾期缴费并就反诉费的收取问题提出异议，本院再于2019年10月23日当面向被告回复了反诉费收费依据并制作笔录，被告表示清楚更于当日书面提出投资装修和经营损失的评估申请，但逾期仍未缴纳反诉费，本院对其反诉请求已按撤诉处理，告知其相关诉求可另行主张。经审理查明，2018年3月13日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定将前述商铺出租给被告作为经营场所，租用期限2018年4月15日至2023年4月15日，前两年每月租金3500元，后三年每月租金3850元，每月16日前支付当月租金，押金7000元同时交3500元首月租金，管理费、水电费等由被告自行交纳，合同另约定禁止转租和滞纳金等条款。张被告自2018年6月起拖欠租金、水电费，同时还拖欠了其他业主的租金，提交了11栋18号、12栋19号、12栋8号业主联名举报信、业主群其他业主控诉被告的微信截图。被告辩称其他租金支付情况与本案无关，提交了2018年10月、11月的物业、维修金、水电费的缴费收据，确认2018年12月之后未再支付物业费、水电费，对拖欠涉案房屋租金事实未持异议，但辩称双方有抵扣协议且涉案房屋漏水、原告又多次停水停电，提交了现场照片、2018年8月26日的协调记录以及物业人员转发与原告的微信聊天记录、《委托书》、防水合同书。原告确认照片内容，但主张是被告装修所致；协调记录内容为“。12栋8、9、18、19、20号铺现场沟通解决承租商铺渗水问题。由承租人解决渗水问题。费用扣除8个月租金。”，原告并未签名，仅有（18铺业主）“杨振鑫”的签名。原告不认可协调书，确认当日多方是有协商，但最终是和被告的合伙人“老易”（电话136136××××6811的抵扣5个月租金，且必须先付清前期拖欠各项费用，提交了与“老易”的短信沟通记录，2018年9月13日原告通知对方“把我谈的条件办好才能施工”，10月又多次催款，对方始终未回复。被告确认“老易”是其合伙人，号码也属实，但拒绝提供该人的全名，并表示即使短信属实，防水工程已经完工。《委托书》由原告出具，落款为2018年8月20日，内容为“。租户已欠两个月租金和水电管理费。授权管理处停水停电。”；微信截图显示2018年12月22日原告告知物业“涉案房屋2018年7月至12月承租人的欠费情况”，要对方“明天就帮我停水电”，原告确认停电的事实，但主张被告已另接电表，并未影响其使用，水表无法停，2018年8月后委托物业直接向被告收费，不清楚相关欠费情况；防水合同书约定的工程地点为“12栋8、9、18、19、20号商铺天面，面积大约290平米，总工程款80000元，工期2018年9月12日至9月18日”，原告表示被告从未提过具体工程细节。被告解释防水工程当时是修好了，但17号业主破坏了租赁物内三角形部位的上层防水，导致再次渗水。原告原告另主张被告装修未经同意擅自改变房屋结构，将12栋全部下水道通往涉案的09铺，并将涉案房屋二楼的部分房间并入其他的商铺等，此外还擅自转租，提交了现场照片、录音和视频，被告对转租不予认可，辩称视频中是同意员工将客人款抵扣工资的意思，按摩院二楼的砌墙、二楼和地下室打通隔墙都是经过原告许可，提交了《零星工程安全管理备案登记表》、《零星工程受理回执单》、《装修验收记录表》，工程2018年3月14日经社区工作站备案，登记的项目包含“室内地砖、批灰、砌墙、水电等”，造价“4万元内”，工期“两个月”；2018年10月30日物业在《验收记录表》上出具意见“应急灯、灭火器已备齐；手动试验漏电断路器动作灵敏正常；水管铺设完成后，经闭水试验无漏水现象；天面无违建现象”。本院于2019年7月18日前往现场调查，足浴店正常开门经营。涉案小区物业管家调查时表示2019年1月前涉案房屋有产生水电费，但租客未再缴费，2019年2月后该房仅产生水费，但看到被告有自行拉电，确认停水停电的委托书是物业向被告提供的，涉案房屋双方都未曾反映过有漏水，其他房屋有反映过，物业查看发现是18铺租户将二楼防水垫的过高导致管道堵塞，后面就是租户自己处理的，是否解决不清楚，一楼没有漏水现象，物业在被告装修后验收时发现二楼已经全部打通，不清楚业主知不知道，18、19、20铺的承租人姓易，该人也是承租后分开转租的。因二楼格局更改，已与其他商铺混同，本院释明当事人申请测绘以确定涉案房屋的面积以及位置，当事人均表示可以区分，不申请测绘。本院2019年10月23日再次到达现场调查并通知相邻商铺（08铺、18铺）业主到场，足浴店亦开张营业，地下室和二楼部分房间有渗水情况，原、被告及相邻商铺业主均对二楼、地下室、三楼平台的边界无争议，被告另确认原告是连同二楼、地下室、三楼平台以及原告无法提供产权资料的三角形部位一起交付的，当时都是毛坯。08铺业主表示协调会当天有参加，但中途离开，只听说原告谈到了抵扣5个月的租金；18铺业主表示签字的是前业主，2019年6月已经变更业主，该抵扣协议与其无关。被告确认有接电，但认为只是留人开店，不算正常经营。另查，原告为涉案天颂雅苑12栋09铺的业主，房产证上登记建筑面积为28.9㎡，测绘图未显示该房产为多层，且面积方正，被告亦确认实际承租面积远大于产权证面积。原告确认房产证上并没有三角形面积，二楼是原告补齐了隔板，地下室是开发商赠送的。经本院释明，原告未能提交涉案房屋地下室、二楼以及三角形部位的产权证或建设工程规划许可证，请求租金计算到返还房屋之日。经释明，被告表示不同意交还涉案房屋并清楚相应的法律后果，要求原告返还押金。以上事实，有《商铺租赁合同》、笔录、《房产证》、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方实际租赁的面积与产权证上的面积不符，所有部位又作为一个整体出租，故原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，现原告请求被告交还铺位，本院予以支持。对于二楼增砌的墙面以及地下室拆除的墙面，被告主张原告知晓，未提交有效证据证明已经原告同意，故现原告要求被告恢复，本院予以支持。租赁合同无效，该合同关于违约金、滞纳金、押金等约定不能适用，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。被告确认租金欠付事实，但辩称因涉案商铺渗水双方已协议抵扣8个月租金，但原告在此期间因停水停电导致被告无法使用故此后无需再支付，对此本院分析如下：1.根据物业反映，涉案商铺从未反映过渗水问题，而被告将几家商铺的格局进行了变更，渗水的源头不得而知；2.协调笔录没有原告签名，唯一签名的18号铺，物业又确认已查明系其行为导致管道堵塞从而出现漏水，所以在该人明确有过错的前提下，其与被告达成的协商处理结果不能当然推定适用于原告；3.根据原告提交与被告合伙人的短信看，对于防水施工和租金抵扣是附条件的；4.被告辩称原告停电停水影响其使用，但物业确认水表没有停，被告也已接电持续使用，且本院两次现场调查涉案商铺均开门营业，退一步讲，如果不能使用，按常理被告应当尽早腾退，综上，被告关于双方协商抵扣8个月租金以及原告停电后一直无法使用无需再支付占有使用费的抗辩意见本院不予采信。但根据房屋现状显示，确实部分位置有渗水情况，原告作为出租人亦未就渗水系被告所致进行举证，况且此前双方也协商过抵扣租金事宜，故本院酌定2018年8月16日至2019年9月5日被告知晓涉案租赁合同无效前的占有使用费按每月2500元计算，折抵押金7000元后，被告还应支付24666.67元（2500×12+2500÷30×20）。至于之后的占用使用费，法院已明确告知被告可进行证据保全以及继续占用的不利后果，被告仍明确表示继续使用拒绝返还，故之后的占用使用费应参照合同标准计算。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘利武应于判决生效之日起七日内向原告戴日葵返还涉案铺位（位于天颂雅苑12栋09铺，包括一楼及对应的二楼、地下室、三楼平台位置）；二、被告刘利武应于判决生效之日起七日内恢复前述房屋主体结构（具体为：将二楼按摩院的墙面拆除，将地下室与临铺相接的两面墙砌好）；三、被告刘利武应于判决生效之日起七日内向原告戴日葵支付自2018年8月16日开始至交还房屋之日止的占有使用费（扣减押金后，截止2019年9月5日的欠付差额为24666.67元，之后参照双方签订的《商铺租赁合同》对应的租金标准计算）；四、驳回原告戴日葵的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费470.82元（原告预交），由被告刘利武负担，被告应于本判决生效之日起七日内向原告径付。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 贺 榕人民陪审员 张 奕人民陪审员 廖岚岚二〇二〇年四月十七日书 记 员 全柳茵