甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0102民初4190号原告：王海霞，女，1976年7月28日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：马伟杰（系原告王海霞之夫），男，1977年9月5日出生，汉族，住兰州市城关区。原告：马伟杰（系原告王海霞之夫），男，1977年9月5日出生，汉族，住兰州市城关区。以上二原告共同委托诉讼代理人：周军，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：金燕，女1978年8月3日出生，汉族，户籍所在地兰州市安宁区，现下落不明。第三人：王化荣，男，1952年11月11日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：陶永麟（系第三人王化荣之女婿），男，1981年8月14日出生，汉族，国美金融控股集团公司职员，住兰州市城关区。第三人：甘肃心农园生态农业有限公司，住所地兰州市城关区高新S625号路以南5号13号楼17层03室。法定代表人：苏其琛，该公司经理。委托诉讼代理人：马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鸿，甘肃诚信律师事务所律师。原告王海霞、马伟杰与被告金燕及第三人王化荣、甘肃心农园生态农业有限公司（以下简称心农园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告王海霞（未到庭）、马伟杰及其共同委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。被告金燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人王化荣委托诉讼代理人陶永麟，第三人心农园公司委托诉讼代理人郭鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海霞、马伟杰共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告与被告签订的转让协议及补充协议无效；2、依法判令被告及第三人共同返还转让费110,000元并赔偿装修损失21,600元、保险费500元、保全费1178元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告加盟经营第三人心农园公司的字号为“心农园”果蔬店，该商铺系第三人王化荣所有。被告在对该店无承租权及经营权的情况下,将“心农园”果蔬店转让给二原告，收取转让费110,000元。二原告受让该店铺并装修后进行经营，但当王化荣在租赁期限届满时即收回该店铺。被告与二原告签订转让协议及补充协议时存在欺诈，故双方订立的协议无效，被告应承担相应的返还义务及赔偿损失的责任。第三人王化荣、心农园公司对被告的经营行为管理不到位，对被告给原告造成的损失存在过错，故应承担连带责任。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告金燕未作答辩。第三人王化荣述称，“心农园”果蔬店经营使用的商铺系其所有，其出租给心农园公司经营。被告经营“心农园”果蔬店其认可，但不能转租。因“心农园”果蔬店的租赁期届满，故收回商铺。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人心农园公司述称，原告与其公司无法律上的利害关系，心农园公司不是适格诉讼主体，原告应当要求与其有缔约关系的相对方被告返还其相应的财产。原告主张心农园公司承担连带责任无事实和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在开庭时进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1、转让协议及补充协议、交接店铺清单、支付转让费的银行转账凭证、马东升的证言、二原告结婚证。原告拟证明其与被告间存在转让法律关系并依约履行了转让协议的付款义务，接受商铺的事实。王化荣及心农园公司均对该组证据中转让协议及补充协议以其无法判断真伪而不予认可。其他证据无异议。本院认为，该组证据能够证明原、被告间缔结的协议之性质，双方履行该协议的事实，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告间法律关系的效力如何认定具有关联性，本院予以采信。2、保险费、公告费票据。原告拟证明因诉讼发生的费用由被告及第三人承担。第三人对该组证据的真实性无异议，但质证该费用应由被告承担。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告是否因诉讼产生必须合理的费用，且应由谁承担具有关联性，本院予以采信。被告金燕未提交证据。对第三人王化荣提交的证据，本院认定如下：案涉商铺产权证、与原告的通话录音、与心农园公司的房屋租赁合同、胡耀清的身份证复印件、转账凭证。王化荣拟证明案涉商铺其出租给心农园公司后，因租赁期限届至，故收回了商铺。原告对该组证据的真实性无异议。心农园公司对证据的真实性无异议，但质证认为其公司将商铺转租金燕原告是知情的。本院认为，该组证据因双方当事人对其真实性、合法性无异议，且与本案待证事实围绕案涉商铺发生的租赁法律关系及次承租法律关系之认定具有关联性，本院予以采信。对第三人心农园公司提交的证据，本院认定如下：金燕注册城关区新港城心农园果蔬店的工商登记信息。心农园公司拟证明金燕系个体工商户，独立经营核算，与其公司无关。原告对该证据无异议。王化荣对该证据亦无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、形式和来源的合法性，与本案待证事实被告是否独立经营具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区-2营业性用房系王化荣所有。2015年11月30日，王化荣与心农园公司法定代表人胡耀清签订商铺租赁合同1份。心农园公司承租王化荣的商铺，租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日。年租金55000元。心农园公司承租该商铺后与被告共同经营。被告于2016年6月16日在工商登记机构注册成立了“城关区新港城心农园果蔬店”，被告以个体工商户经营者自行经营，店名为“心农园5号店”。心农园公司遂退出租赁关系，并征得王化荣的同意，商铺由被告租赁使用。2016年11月21日，被告直接向王化荣支付了2017年度的租金55000元。又查明，马伟杰曾于2016年6月30日给金燕转账支付款项10,000元。2017年9月5日，原告马伟杰让马东升向金燕转账支付总计100,000元。9月6日，原、被告签订转让协议1份。双方约定：被告将心农园5号店的零售业务转让给原告经营，交店时间为协议签订当日9月6日。原告同意接管心农园5号店货架、货品、装修，2017年9月6日至11月26日的剩余租期的承租权由原告承继，并可以使用“心农园”字号。该协议成立当日，原告接受被告交付的心农园5号店的冷藏柜3台（价值10,500元）、低温饮料柜1台（3200元）、单面木质货架13组（2600元）、双面木质货架5组（1400元）、杂粮米仓2组（1700元）、收银系统（8800元）、电称1台（2000元）、烤肠机1台（500元）、监控系统（四个高清摄像头2000元）、内存机一个（480元）、显示器一台（850元）、自动卷闸门及验钞机一台（3500元）、店内装修的地面、墙面、顶灯及门头（15,000元）、日用品（纸类、洗护类）、小食品、白酒、啤酒、粮油、调料、各种品牌的饮料、方便面、食品合计35,000元、剩余租期内的房租及其它费用22,470元，以上共计110,000元。双方于当日办理交接手续时被告确认已收到原告支付的转让费110,000元。9月12日，双方又签订补充协议1份。约定原告在使用“心农园”字号时不得进行违法活动，否则，被告有权收回使用权。上述转让协议及补充协议均成立后，王化荣的商铺实际由原告经营使用。原告将卫生间的坐便器进行了更换，重新做了广告招牌及收银台，安装了热水宝、排风机，修理了卷闸门，店铺门口铺贴了大理石。被告对王化荣的女婿陶永麟称原告系其亲戚，与其共同经营，故要求租赁期限到期后续租，陶永麟亦同意给被告续租。在双方协商续租问题的过程中，当陶永麟得知被告已转租的事实后,仅同意给被告续租，不同意直接与原告订立合同，并要求如被告续租必须于2017年11月1日前支付续租的租金。但该期限届至时，被告并未向王化荣支付租金，陶永麟遂口头通知被告不再给其续租商铺。原告知悉此情况后，于2017年11月20日将案涉商铺转租给案外人孙玉萍。陶永麟遂给孙玉萍通知商铺租赁期限于11月底到期后不再续租。孙玉萍与原告商议后索回了已支付的转让费，并退出该商铺。2017年12月9日，原告将商铺返还给王化荣，原告拉走了自己的物品，亦通知被告搬走冷藏柜、货架及商品，陶永麟亦通知被告拉走其物品及商品，但被告未处理商铺内的物品，且从杳无音信。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告签订的转让协议及补充协议是否有效，被告应否返还原告转让费并赔偿损失；2、王化荣、心农园公司应否承担连带责任。一、原、被告签订的转让协议及补充协议是否有效，被告应否返还原告转让费并赔偿损失就原、被告签订的转让协议及补充协议是否有效而言。本院认为，民法总则第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。此条是关于民事法律行为一般有效要件的规定。本案中，原、被告均系具有完全民事行为能力的缔约主体，对案涉商铺剩余租期的承租权的转让，心农园果蔬店的商品及设施之转让，价款的约定均系双方自愿协商，达成一致的结果，表明双方在缔约时意思表示真实，内容约定合法，不违背公序良俗。因此，原、被告签订的转让协议及补充协议合法有效，对双方具有法律上的拘束力。双方在缔约过程中，原告明知被告拟转让的心农园果蔬店的经营商铺系其租赁而来，原告亦接受被告提出的对商铺所有权人言称“双方系亲戚，续租后将共同经营的方案”，故并不存在原告陈述的被告在缔约时欺诈之事实，原告主张确认转让协议及补充协议无效的诉讼请求无事实依据，即使被告构成欺诈，亦是唯有损害国家利益的情况下，合同才可确认无效。因此，原告的该项诉讼请求系对法律关系效力的错误认识，故本院不予支持。就被告应否返还原告转让费并赔偿损失而言。本院认为，合同法第二百二十八条第一款规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条基于租赁的持续性合同性质，规定了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之义务，也就是出租人负有物的瑕疵担保责任，出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，并在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途，一旦租赁物非因承租人方面的事由不再合乎约定的使用目的，出租人即应依此法定义务恢复其原来的质态。本案中，原、被告签订的转让协议的性质除包含店内商品的买卖关系外，还包含对剩余租期内承租权的转让法律关系，以及被告负有保证在租期届满后原告继续承租的责任，以使原告依约正常使用商铺而获得收益。否则，原告订立转让合同的目的将无法实现。但是，在剩余租期尚未届满之时，虽被告与案涉商铺的所有权人王化荣协商了续租事宜，但被告未告知王化荣其已转租商铺的事实。在合同剩余租期的最后一个月，王化荣提出只能给被告续租，不能与原告签订租赁合同，且要求被告一并付清续租第一年度的租金，被告未与王化荣续租。王化荣遂向原告明确表示不再续租，并在租期届满时收回商铺。致原告在原租赁合同期满后无法继续使用商铺的主要责任在被告。案涉商铺被王化荣收回，被告未能尽到转租人的法定义务即物之瑕疵担保责任，从而对原告构成违约，且被告未采取另行为原告提供经营店铺的补救措施，导致原告订立转让协议及补充协议的合同目的无法实现。之后发生的原告向王化荣腾交案涉商铺时未拉走被告交付的店内货架等物品，及未清点未销售商品的行为，以及被告被通知处理店内物品而置之不理的行为，均表明原、被告双方以自己的行为表示不再继续履行转让协议及补充协议。至此，原、被告双方以自己的行为表明解除了转让协议及补充协议。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此法律规定，在合同解除后，对于已经履行的合同义务，应考量双方在履行合同中的情况予以返还，尚未履行的不再继续履行。本案中，因原告实际在案涉商铺中经营了三个月，故在其支付被告的转让费中应扣除租金及相关用20,000元；原告受让的价值35,000元的日用品（纸类、洗护类）、小食品、白酒、啤酒、粮油、调料、各种品牌的饮料、方便面、食品，因原告在经营期间销售了一部分，在租赁合同到期时有一部分食品已过期。加之，原告腾交商铺时对剩余商品未进行盘点，故此部分转让费用本院酌定原告承担25,000元；其余原告在转让协议中受让的物品，因通知被告时其拒绝接受，故被告应予返还原告此部分物品的转让费。综上，被告应返还原告转让费应为110,000元－20,000元－25,000元＝65,000元。鉴于原告在缔结转让协议及补充协议时，未与商铺所有权人确认能否续租的事宜，却同意被告提出的对出租人隐瞒转租的意见，故其对转让协议及补充协议不能继续履行亦负有责任，其主张的装修损失应由其自行承担。二、王化荣、心农园公司应否承担连带责任本院认为，心农园公司因在租赁合同订立后一年内将合同的权利义务概括转让给被告，且商铺出租人王化荣亦确认，心农园公司自合同权利义务概括转让后即退出原租赁法律关系，故心农园公司与原、被告间的转租行为无涉。原告以被告与心农园公司存在加盟经营关系，心农园公司存在管理漏洞，给其造成损失为由，主张心农园公司承担连带责任的诉讼请求，因被告与心农园公司不存在加盟经营的事实，亦不存在隶属管理关系，无论被告将店名叫什么，造成原告未能续租案涉商铺的原因，在于原、被告共同对出租人王化荣隐瞒二人之间存在转租关系的事实，致王化荣知情后拒绝续租，原告的损失应在其与被告之间清算，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。王化荣作为案涉房屋的所有权人与被告存在租赁法律关系，且同意被告在租赁期限届满时可以续租，由于原、被告隐瞒二人之间转租的事实，导致案涉商铺未能续租的责任在原、被告，王化荣对被告违约造成原告损失之赔偿责任，无约定担责的事由亦无法定事由，故原告主张王化荣承担连带责任的诉讼请求本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、第二百二十八条第一款之规定，判决如下：一、被告金燕于判决生效后10日内返还原告王海霞、马伟杰转让款65,000元;二、驳回原告王海霞、马伟杰对第三人王化荣的诉讼请求；三、驳回原告王海霞、马伟杰对第三人甘肃心农园生态农业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2966元，原告王海霞、马伟杰共同负担966元，被告金燕负担2000元及保全费1178元、保险费500元、公告费260元。（于判决生效后10日内付清原告王海霞、马伟杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长 李 春 彦人民陪审员 ?王?黎人民陪审员 ?王小红二〇二〇年四月三日书记员郭丽金