江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020）苏1311民初541号原告：程天翔，男，1989年4月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：吴大惠，江苏鑫焱律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁金融财富中心A座金融办公楼1301号。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷开时，男，1980年8月29日出生，该公司员工，住江苏省宿迁市宿城区。原告程天翔与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程天翔及其委托诉讼代理人吴大惠到庭参加诉讼。被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程天翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金121228元（以302240元为基数，按每日万分之三自2014年9月29日计算至2018年5月28日）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于宿豫区金沙江路西侧宿迁国际购物公园1幢1-2-064号商铺，房屋总价款302240元。被告交付房屋后，未按合同约定办理权属登记备案，直到2018年5月28日原告才取得房屋产权证书，现依据合同约定向被告主张逾期办证违约金，请求法庭依法支持。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称：1.被告不同意支付违约金，该涉案房屋于2014年9月6日确认收房，收房手续已经明确约定：交房办理一经完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。该约定是双方对合同条款的修改，重新约定了违约责任条款，是双方真实意思表示。2.涉案房屋已交付第三方使用，原告已就涉案房屋与第三方宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订《宿迁国际购物公园委托经营管理合同》，合同约定经营管理期限为10年，原告对涉案房屋已经获取收益，原被告订立合同期望的经济利益已经实现。3.原告没有实际损失，也不能证明其有实际损失，涉案贷款房不能融资且其有收益，开发商延期办证没有实际影响。4.本案诉讼时效，应当按照采用倒推法，从起诉之日起向前倒推二年起计算至具备办证之日止。5.如法院判决我方承担违约金，本案的违约金过高应当调整降低。本院经审理认定事实如下：原告程天翔（又称买受人）和被告恒开公司（又称出卖人）于2013年3月7日签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发建设的宿迁国际购物公园1幢1-2单元2层1-2-064号商铺，房屋总价款302240元。买受人于2014年2月27日前已付清首付款152240元，余款150000元于2013年3月10日前办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，原告支付房款302240元，被告于2014年9月6日向原告交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。2016年3月21日，被告向原告出具不动产统一发票记载的金额为302240元。原告接收房屋前就与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年。被告于2018年2月1日将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，完成初始登记。另查明：原告程天翔向本院提起诉讼的时间为2019年11月11日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告依约付清房款，被告未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。被告关于因“特别提醒”的约定被告无须向原告承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到原告的切身利益，但被告在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒原告的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于原告签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且原告陈述对于该内容并不知情，被告亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了原告，故本院认为该“特别提醒”不能作为免除被告承担违约责任的约定，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告关于原告没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，本院对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对被告的该抗辩意见不予采纳。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案原告程天翔向本院提起诉讼的时间为2019年11月11日，程天翔并无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效适用三年的规定，本案2016年11月11日之前的逾期办证违约金已超过时效。同时，涉案房屋具备办证条件的时间为2018年2月1日，故本案逾期办证违约金应以302240元为基数，自2016年11月11日起按日万分之三算至2018年2月1日止。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内向原告程天翔支付逾期办证违约金40530.4元（以302240元为基数，自2016年11月11日起按日万分之三算至2018年2月1日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1362元，由原告负担681元，被告恒开投资发展宿迁有限公司负担681元（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月十五日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。