宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初632号 原告：鲁涛,男,1983年11月27日出生,汉族,个体户，现住宁夏回族自治区永宁县。 被告：王永,男,1987年9月27日出生，汉族,个体户,现住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：张辉，宁夏宓林律师事务所律师。 原告鲁涛与被告王永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁涛、被告王永及其委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁涛向本院提出诉讼请求：1.请依法解除原、被告签定的房屋租赁合同；2、请依法判令被告立即偿付所欠原告房屋租金4万元（2019年10月24日至2020年4月24日半年租金）、滞纳金36000元（以房租18万元为基数，按照每日千分之五计算，从2019年10月24日计算至2020年4月24日）、欠付物业费6600元,合计82600元；3、请求依法判令被告恢复原告房屋原状（厨房1层和2层屋顶各打了一个直径约60-80公分的烟洞，需要恢复原状）,恢复供电线路，两项需要花费约33000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年8月,我与被告就房屋租赁事项经过协商后达成一致意见,并签定了营业房租赁合同,合同约定,我将位于××县东门G-2、3、4号（面积为564平方米）营业房租赁给被告使用,租期三年,为使被告装修，又给予被告两个月的装修期,所以租期自2018年10月24日起算,至2021年10月24日止,并约定租金被告于每年的9月24日一次性交清当年的租金,租金标准为第一年7万元、第二年8万元、第三年10万元,并约定如果被告拖延支付租金,应按日承担租金额千分之五的滞纳金,租赁期间所产生的相关费用均由被告承担,还约定租赁期间被告不得改变房屋结构,租赁期满后被告不得拆除固定的装修设施,合同中还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后,我将营业房交付给被告使用。2019年8月份被告称排烟管需要改造,要在厨房屋顶上下两层打开了一个直径60公分左右的烟道，当时我同意了，被告称不干了以后将屋顶恢复原状。当时被告租赁房屋时，我就给被告说了涉案房屋内的电线被前一个房屋租赁人抽走了，房屋内没有电线，我让被告自己安装电线，当时被告同意。合同签订后，被告自行安装了房屋内电线。2019年10月15日被告给我打电话说干不下去了，他把屋内东西都搬走了，要求把房屋退给我。我当时说合同签了三年，如果生意干不下去可以转租，被告不同意，提出要退房，我没有答应,并要求被告支付下一年租金，但被告一直不付租金。经我多次催要后，被告仍然拒不支付。2019年10月份被告在搬离房屋时自行将房屋内的供电电线全部抽走。此后,我与被告经过多次沟通,均未达成一致意见。被告的行为已构成违约,并且给我成了经济损失，为了维护我的合法权益,请求法院依法判决。 被告王永辩称，一、原、被告双方签订的《营业房租赁合同》已于2019年9月由双方达成一致解除，原告第一项诉讼请求缺乏事实依据。理由如下：原、被告双方签订《营业房租赁合同》后，被告及其合伙人雷某的妻子共计向原告微信转账支付房租7万元，押金1万元。由于被告租赁涉案房屋用于经营“雷大王”火锅店，因经济不景气，火锅店生意下滑，一直处于亏损状态，所以，被告让其合伙人雷某于2019年9月与原告商谈解除双方签订的《营业房租赁合同》及腾房事宜，经过协商，原告同意被告于2019年10月24前将属于被告的物品及设施搬出租赁房屋，双方解除之前签订的《营业房租赁合同》，涉案房屋由原告再次另行出租。双方达成一致意见后，被告于2019年10月8日将属于自己所有物品及设施搬出租赁房屋后向原告交付租赁房屋，但原告改口不同意解除租赁合同，也不同意被告交付房屋。虽然原告与被告的合伙人雷某于2019年9月达成的是口头协议，但依照《合同法》的规定，口头协议也具有法律约束力，应受法律保护。故原告与被告签订的《营业房租赁合同》已于2019年9月经双方达成一致意见予以解除，原告再次诉请解除双方签订的《营业房租赁合同》于法无据；二、原告和被告已于2019年9月达成一致意见解除双方签订的《营业房租赁合同》，第一年即2018年10月24日至2019年10月24日的租金被告已经付清，并且被告已于2019年10月8日将属于自己所有的物品及设施搬出所租赁的房屋，故原告要求支付租金的诉讼请求无相应的事实依据，请求法庭依法驳回。同时，被告并未欠付原告的房屋租金，原告要求被告支付滞纳金无相应的事实依据。退一步讲，原、被告双方签订的合同中约定的滞纳金明显过高，且不符合法律规定，原告所诉滞纳金的计算方法违背法律规定，请求依法驳回原告的该项诉讼请求。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，虽然原、被告双方签订的《营业房租赁合同》中约定租赁期间物业费由被告承担，但物业费是由原告与物业公司之间签订的物业服务合同约定所产生的费用，物业费应由原告向物业公司交纳，而本案中，租赁期间所产生的物业费原告并未向物业公司交纳，此时，原告对物业费不享有诉讼权利，物业费的适格诉讼主体应为物业公司，而非原告，故请求依法驳回原告的此项诉讼请求；三、原、被告双方签订《营业房租赁合同》时，原告所出租的阳光花园X区东门X-2、3、4号营业房内并未通设供电线路，原告所出租的租赁房屋内的原状仅仅通水，并没有通电，也没有供电线路，并且，《营业房租赁合同》约定，租赁期满后被告不得拆除和损毁固定的装修设施，首先供电线路不属于装修设施，其次，被告也并未拆除和损毁租赁房屋内的装修设施，故请求依法驳回原告请求恢复供电线路的诉讼请求。《营业房租赁合同》中并未约定合同期满或解除合同后房屋恢复原状，根据原告诉状中称，2019年8月份被告称烟道管需要改造，在屋顶打了一个直径60公分的洞用于烟道改造，首先，此事实是被告经过原告同意才改造的，由此可推定出原告同意被告对此处烟道进行改造，原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，无事实依据，请求依法驳回此项诉讼请求；四、原告应向被告返还押金1万元。《营业房租赁合同》约定，被告交纳押金1万元，签订合同后，被告交纳了第一年的房屋租金和押金1万元，现原、被告双方已于2019年9月达成意见解除合同，原告应向被告返还押金1万元。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《营业房租赁合同》一份，证明原、被告双方于2018年10月24日签订该合同，合同期限为三年，合同约定违约金按每日千分之五计算，物业费应由被告承担的事实；二、2019年9月23日、10月15日、10月17日、10月18日、10月23日、10月31日、11月12日以及2020年3月7日，原告与被告通话的手机录音，证明原、被告多次协商，原告要求被告支付第二年租金，被告无力承租提出退房，原告不同意退房的事实；三、恢复屋顶和线路的损失清单一份，证明恢复屋顶和线路需要花费33000元的事实。被告提交了以下证据：一、《营业房租赁合同》一份、中国建设银行交易明细打印件一份、微信截图打印件二张、照片打印件五张，证明2018年10月24日原、被告签订的《营业房租赁合同》约定第一年租金7万元，押金1万元，2018年8月24日，被告及其合伙人雷某的妻子共计向原告微信转账支付租金7万元，押金1万元。照片证实被告腾房过程中并未拆除和毁损租赁房屋内的固定装修设施；二、电话录音光盘一张，证明2019年10月22日，被告的合伙人雷某与原告商谈解除原告与被告于2018年10月24日签订的《营业房租赁合同》及向原告腾退阳光花园X区东门X-2、3、4号营业房的事实；三、申请证人雷某出庭作证，证明签订合同时房屋的现状以及2019年9月雷某与原告达成解除房屋租赁合同的事实。证人雷某出庭作证称，2018年8月24日，我与被告到涉案房屋与原告签订合同，当时涉案房屋已经装修过，但有些已经损坏用不了，有水管没有水，屋内整体没有电线，装修有损坏。原告说我们可以自己装修，但楼梯不能改变。2019年9月10日，原告与其妻子到涉案房屋与我商谈第二年房租的事情，当时我给原告说第一年生意不好，要求原告降低房租并且按月支付，原告不同意降低房租，也不同意房租按月付。当时我说没有钱交房租，原告说要是没钱交房租就让我们把东西搬出去他自己租。2019年10月7日我们停止营业，店内的东西也都变卖搬离了，2019年10月15日房屋内属于我们的东西全部搬离了。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据一《营业房租赁合同》的三性没有异议，对证明目的不予认可，认为合同中约定千分之五为滞纳金并非违约金，且合同中也未约定房屋在解除或期满后应恢复原状，合同第四条约定，乙方不得拆除和毁损固定装修设施，但固定装修不能等同于电线的理解；对证据二电话录音的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为该组录音中明确证实被告在搬出租赁房屋后，并未对固定设施进行损毁，被告多次向原告表明已搬出涉案房屋，表明不履行合同的主要义务，但原告在电话中只是建议被告可以转租，并未对被告提出的不履行主要义务提出异议；对证据三恢复屋顶和线路的损失清单的三性及证明目的均不认可，认为原告提出的专业人士并不具有法律规定的资质和职业资格，且该证据中没有相关人员的签字，其真实性、合法性无法认定。原告对被告提交的证据一没有异议；对证据二的真实性没有异议，认为雷某在电话中称其是被告的委托人，原告不同意；对证人雷某的证言有异议，认为当时是被告给原告打电话让原告去涉案房屋商量事情，原告到店里只有雷某在，被告不在，雷某要求原告降低房租，原告不同意，雷某提出不降房租他们就不干了，原告说干不干是你们的事，与原告无关，之后原告和其妻子就走了。 本院经审查认为，原告提交的证据一和证据二，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；原告提交的证据三恢复屋顶和线路的损失清单，是原告自己制作的，被告不予认可，原告又没有提交其他证据相互印证，本院不予确认。被告提交的证据一和证据二，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；证人雷某的证言中称：“当时我说没有钱交房租，原告说要是没钱交房租就让我们把东西搬出去他自己租。”该证言原告不予认可，并且，雷某不是原告与被告签订《营业房租赁合同》的当事人，该证言也不能证明原告与雷某协商后，原告同意解除《营业房租赁合同》的事实，对雷某的该句证言，本院不予采纳。证人雷某的其他证言，能够与双方当事人的陈述以及提交的证据相互印证，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月24日,原告和被告签订《营业房租赁合同》,合同约定的主要内容为：被告承租原告所有的的位××县东门X-2、3、4号营业房（上下二层楼房，面积共计564平方米）,租赁期限为3年，自2018年10月24日起至2021年10月24日止,第一年租金7万元、第二年租金8万元、第三年租金10万元；被告必须提前一个月（在每年9月24日交清）一次性付清下一年全年租金，否则，原告有权对被告每天收取千分之五的滞纳金；原告不承担任何房屋内外装修、改造的费用，在租赁期间，使用房屋产生的费用及房屋涉及的相关税费由被告承担（如水、电、暖、垃圾处理费、房屋租赁所得税等相关一切费用、物业费）；租赁期间，被告不得改变房屋结构，经原告同意进行的装修，装修费用由被告承担，租赁期满后，被告不得拆除和毁损固定装修设施；被告经营期间发生的一切安全事故及责任由被告自负,原告不承担任何责任；因市政改造、物业维修等造成道路不通、水电暖暂停等影响营业的情况，被告不得以任何方式向原告获取补偿；在租赁期内被告按照合同约定履行各项条款，原告不得擅自将房屋收回或转租，原告须保证房屋的合法性，不得涉及第三方产权纠纷；被告在合同期内因各种原因不再经营，有转让房屋的权利，但应当提前一个月告知原告，征得原告同意才可以转让房屋；因不可抗力因素不能履行本合同的一方可免除责任。合同签订后,被告按照合同约定，在合同签订前，已于2018年8月24日将第一年2018年10月24日至2019年10月24日的租赁费7万元以及押金1万元交付给原告，原告将该房屋交付给被告经营使用，被告利用涉案营业房开办餐厅。因原告在给被告交付涉案房屋之前，涉案房屋内的供电线路已经毁坏或没有供电线路，需要被告自行安装供电线路，同时，涉案房屋内的部分装修已损坏，也需要被告对涉案房屋进行部分装修。被告接收房屋后，自费对房屋内的供电线路进行了安装，并对房屋进行了部分装修。被告在使用房屋期间，经原告同意，被告对厨房一至二层的屋顶各打了一个约60公分的洞进行烟道改造。2019年9月23日原告给被告打电话，要求被告按照合同约定在2019年9月24日将第二年即2019年10月24日至2020年10月24日的租赁费8万元交付给原告，被告称因饭馆生意亏损，欠债太多，无力给原告交纳第二年房租，同时要求原告降低房租并分期支付，原告不同意降低房租，也不同意分期支付，被告提出不再租赁房屋，要求将房屋退还给原告，原告不同意，并要求被告支付房租。后经原告与被告在2020年10月份多次进行电话协商，被告提出将涉案房屋退还给原告，被告不再租赁涉案房屋，也不再交纳第二年房租，原告不同意被告退还房屋，提出被告如果无力经营，可以转让房屋，但是，必须交纳第二年房租。双方为此没有达成解除合同和退还房屋的协议。被告于2019年10月15日将涉案房屋内属于被告所有的可移动的物品及设备全部搬离房屋，并将被告自费安装的供电线路拆走，将房门上锁。同时，被告给原告打电话，告知原告其已经将房屋内的物品和设备搬离，要求原告接收房屋，原告拒绝接收房屋，并要求被告支付房租。为此，双方发生争议，原告于2020年3月27日向本院起诉。 本院认为，原告与被告签订的《营业房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，是有效合同，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告按照合同约定向原告交付了第一年房屋租金7万元，履行了合同约定的义务。但是，在合同约定被告应当交纳第二年租金8万元的期限届满之前，虽然被告提出因经营亏损要求解除合同并退还房屋，经与原告协商，原告不同意解除合同，退还房屋，并要求被告支付第二年租金的情况下，双方签订的《营业房租赁合同》并没有依法解除，被告仍然应当按照合同约定履行缴纳第二年房屋租金的义务，被告没有缴纳第二年房屋租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求解除原、被告签订的《营业房租赁合同》的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付租金4万元（2019年10月24日至2020年4月24日半年租金）的诉讼请求，因原告明知被告于2019年10月15日之前已经将涉案房屋内的物品及设备全部搬离，并明确表示要退还房屋，不再履行合同义务的情况下，仍然不采取补救措施对房屋收回后重新出租，致使房屋长时间空置，由此造成房屋出租的损失，原告也应当承担相应的责任。同时，由于从2020年春节以后发生了新冠肺炎疫情等不可抗力的免责事由，原告再要求被告支付不可抗力期间的房屋租金，不符合合同约定和法律规定。所以，应当由被告承担2019年10月24日至2019年12月24日二个月的租金共计13333元。对原告多要求被告承担的房屋租金，本院不予支持。原告要求被告支付滞纳金36000元（以房租18万元为基数，按照每日千分之五计算，从2019年10月24日计算至2020年4月24日）的诉讼请求，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付物业费6600元的诉讼请求，因原告没有给物业公司交纳物业费，也没有提交证据证明被告应当交纳的物业费的具体数额和缴费期限，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告恢复供电线路的诉讼请求，因原告在给被告交付房屋时，房屋内没有供电线路，被告接收房屋后，经原告同意，被告自费安装了供电线路，该供电线路属于被告的财产，被告在搬离房屋时将供电线路拆走，并无不当。所以，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告恢复房屋原状（厨房1层和2层屋顶各打了一个直径约60公分的烟洞，需要恢复原状）的诉讼请求，因被告在合同约定的房屋租赁期限未到期的情况下，提出不再履行合同并要求提前退还房屋，被告在使用房屋期间对房屋的屋顶打洞，必然会给原告的房屋造成一定的损失，在合同提前解除的情况下，被告应当对屋顶的烟洞恢复原状。所以，原告的该项诉讼请求符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告要求原告返还押金1万元的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告提出双方签订的《营业房租赁合同》已于2019年9月由双方达成一致意见解除的主张，不符合本案查明的事实，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告鲁涛与被告王永签订的《营业房租赁合同》； 二、被告王永于本判决生效之日起十日内支付原告鲁涛房屋租赁费13333元； 三、被告王永于本判决生效之日起十日内对原告鲁涛的涉案房屋中厨房屋顶（上下二层）各60公分的烟洞恢复原状。如果被告王永逾期未履行义务，原告鲁涛可以自行恢复，所需费用由被告王永承担； 四、原告鲁涛于本判决生效之日起十日内返还被告王永缴纳的押金1万元； 五、驳回原告鲁涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1865元，减半收取计933元，由原告鲁涛负担866元，由被告王永负担67元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年四月二十九日 书记员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。