重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终802号上诉人（原审被告）：谢庆，女，1983年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审被告）：李家珍，女，1962年1月9日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谢庆，女，1983年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系李家珍之女。被上诉人（原审原告）：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：孔晓晖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人谢庆、李家珍因与被上诉人重庆融汇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初19469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢庆并作为上诉人李家珍的委托诉讼代理人，被上诉人重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人孔晓晖到庭参加二审询问。本案现已审理终结。谢庆、李家珍上诉请求：1.请求撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初19469号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由重庆融汇物业管理有限公司承担。事实及理由：1.2012年7月至2013年1月期间的物业费已全部交清，现无故冒出这笔费用，物业未提供催缴证据；2.2015年11月至今的物业费我已经记不清楚几个月没交了；3.谢庆、李家珍按照1.3元/月/平方米缴纳物业费，但重庆融汇物业管理有限公司一直拒收，故不存在违约金；4.法院认定谢庆、李家珍应当按照1.5元/月/平方米的标准缴纳物业费是错误的；5.谢庆、李家珍提供的《融汇泉景A区临时管理规约》十一条中本规约的时效性法院未认可；6.中国非判例法国家，他案判决不得作为本案审判依据。重庆融汇物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。重庆融汇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令谢庆、李家珍向重庆融汇物业管理有限公司支付自2012年7月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年1月31日、2015年11月1日至2019年2月28日的物业服务费9174.4元。二、判令谢庆、李家珍以欠付的物业服务费为基数，从欠费当月第16日起至谢庆、李家珍付清时止，按每日千分之三的标准支付违约金；三、本案诉讼费用由谢庆、李家珍承担。一审法院认定事实：2014年5月21日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同约定了物业管理区域为重庆融汇国际温泉城A区以及物业服务事项。该合同第六条约定：双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.3元/月•平方米；（2）商场：3.5元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）门面：1.5元/月•平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。第九条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限为三年，自2014年5月22日起至2017年5月21日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，重庆融汇物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区融汇国际温泉城A区提供了物业服务。另建设单位重庆融汇投资有限公司制定的《融汇泉景A区临时管理规约》载明，建设单位在物业销售前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。谢庆、李家珍在购房时签署了承诺书，承诺遵守上述《临时管理规约》，接受重庆融汇物业管理有限公司对融汇泉景A区实施合法管理，承诺支付一切有关费用。2015年10月14日，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区委员会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处向泉景Ａ区全体业主出具《关于融汇泉景Ａ区物业服务费标准调整的说明》一份。该说明载明，泉景Ａ区业主总户数2408户（住宅2户及商业未售，计1户，实际产权户数2407户），房屋总建筑面积221303.64㎡。由于该小区没有成立业主委员会，以上门征求意见的方式召开业主大会。在泉景社区的指导监督下，由重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司牵头，于2015年9月23日至10月13日上门征求业主意见，参与进行投票户数为1321户，业主投票结果显示：有效同意（住宅物业服务费标准调至1.5元／平方米，商业物业服务费调至5元／平方米）的有1304户，占业主总户数54.18%，同意户数对应面积为118372.74平方米，占总建筑面积53.49%。根据小区业主大会投票结果确定：1、业主与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司继续执行开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，合同中关于融汇泉景Ａ区物业服务费收费标准条款修改为：从2015年11月1日起，住宅由1.3元／㎡调整为1.5元／㎡，商业由1.5元／㎡调整为5元／㎡。2、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他条款内容不变。待本小区成立业主委员会后另行签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》终止。重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区委员会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处在该说明尾部加盖公章。2015年12月15日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司(甲方）签订《补充协议》，约定从2015年11月1日起，泉景A区的物业服务费收费标准：住宅由1.3元/㎡·月调整为1.5元/㎡·月，商业由1.5元/㎡·月调整为5元/㎡·月。2017年5月21日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同除对物业费收费标准及合同期限进行变更外，其他内容与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）于2014年5月21日签订的《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一致。双方将住宅物业费调整为1.5元/月·平方米；商场为5元/月·平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；门面为5元/月·平方米。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。2019年2月20日，重庆融汇物业管理有限公司向谢庆、李家珍发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求支付从2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费7966.4元，从2012年7月1日至2012年12月31日期间的物业服务费1035.4元，从2013年1月1日至2013年1月31日期间的物业服务费172.6元，从2013年1月至2019年2月期间的水电公摊费469.2元，合计总额为9643.60元，以上物业费违约金合计为4010.78元。另查明，谢庆、李家珍系重庆市沙坪坝区融汇泉景A区5-10-10住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为132.77平方米。谢庆、李家珍未缴纳从2012年7月至2013年1月期间的物业服务费1208.2元（132.77×1.3×7），2015年11月至2019年2月期间的物业服务费7966.20元（132.77×1.5×40）。再查明，涉案小区业主张洪于2016年6月13日向一审法院起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司，要求确认重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司按1.5元/㎡·月收取物业服务费无法律依据并退还多收取的物业费19.64元。一审法院于2016年9月7日作出（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书，驳回张洪的诉讼请求。张洪不服该判决，上诉至本院。本院于2016年12月9日作出（2016）渝01民终8726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张洪不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2017年5月2日作出（2017）渝民申277号民事裁定书，驳回张洪的再审申请。庭审中，原告举示服务简报，拟证明其积极履行了对涉案小区的物业服务义务。并自愿变更违约金的计算标准，按照年利率24%计算违约金。被告谢庆认为涨价是不合理不合法的，只同意按照1.3元每平方缴纳物业服务费。一审法院认为，重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的两份《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》和《补充协议》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对李家珍、谢庆具有约束力，李家珍、谢庆接受了物业服务，应当按照《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。对于谢庆提出，重庆融汇物业管理有限公司将物业服务费从1.3元/月•平方米上调到1.5元/月•平方米属于不合法的理由，一审法院认为，对于服务费上调的合法性已经法院生效判决所确认，故对李家珍、谢庆的辩解理由不予采信。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，2015年11月1日之前的住宅物业服务费的收费标准为1.3元/月•平方米，2015年11月1日至2019年2月28日期间住宅物业服务费的收费标准为1.5元/月•平方米，李家珍、谢庆的房屋建筑面积为132.77平方米，故应缴纳2012年7月至2013年1月期间的物业服务费为1208.2元，2015年11月至2019年2月期间的物业服务费为7966.20元。重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现李家珍、谢庆从2012年7月至2013年1月、2015年11月至2019年2月一直未交纳物业服务费，除应继续向重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，现重庆融汇物业管理有限公司主动要求调低该违约金计算比例，按年利率24%标准计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。因此，李家珍、谢庆逾期支付物业服务费，应当向重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按年利率24%标准计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李家珍、谢庆于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2012年7月至2013年1月期间物业服务费为1208.2元、2015年11月至2019年2月期间物业服务费为7966.20元，共计9174.40元。二、被告李家珍、谢庆于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2012年7月至2013年1月期间、2015年11月至2019年2月期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准计算至付清之日止。三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告李家珍、谢庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李家珍、谢庆负担，此款限被告李家珍、谢庆于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司。二审中，谢庆向本院提交下列证据：1.缴纳2013年1-3月物业管理费的收款收据一份，拟证明其已缴纳了2013年1-3月的物业管理费；2.物业费调整征求意见统计表及128户业主的郑重声明，拟证明小区物业费涨价不合法；3.李家珍缴纳物业费时的影像资料，拟证明李家珍按照1.3元的标准缴纳物业费时，重庆融汇物业管理有限公司不予收取。重庆融汇物业管理有限公司质证意见如下：1.2013年1月的物业管理费已经缴纳；2.物业管理费涨价已有法院生效判决予以认定，生效判决认定事实可以作为定案的依据。对谢庆提交的重庆融汇物业管理有限公司出具的2013年1-3月的收款收据，本院予以确认；对谢庆提交的其他证据，由于不能达到谢庆的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因重庆融汇物业管理有限公司将其服务的重庆市沙坪坝区融汇泉景A区的物业服务费收费标准由1.3元/月·平方米调整为1.5元/月·平方米的合法性已经法院生效判决所确认，因此谢庆、李家珍认为物业服务费调整不合法的上诉理由不成立，本院不予支持。根据谢庆在二审中提供的2013年1-3月物业服务费的收款收据可以认定，谢庆、李家珍已经缴纳了2013年1月的物业服务费。另谢庆、李家珍已经缴纳了2013年1月至2015年11月期间的物业服务费以及2012年7月之前的物业服务费，唯独2012年7月至2012年12月期间的物业服务费没有缴纳不合常理，根据日常生活经验以及物业服务费的收取习惯，可以认定谢庆、李家珍已经缴纳了2012年7月至2012年12月期间的物业服务费。对于2015年11月至2019年2月期间的物业服务费，因谢庆、李家珍确实未缴纳，故其应当支付2015年11月至2019年2月期间欠付的物业服务费。同时一审判决对违约金的主张过高，本院予以调整，以按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金为宜。综上所述，因本案在二审中出现新的证据，导致认定的事实发生变化，谢庆、李家珍的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初19469号民事判决；二、由谢庆、李家珍于本判决发生法律效力后三日内向重庆融汇物业管理有限公司支付2015年11月至2019年2月期间的物业服务费7966.20元；三、由谢庆、李家珍于本判决发生法律效力后三日内向重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2015年11月至2019年2月期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；四、驳回重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由谢庆、李家珍负担；二审案件受理费50元，由谢庆、李家珍负担40元，由重庆融汇物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年四月十七日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静