山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1374号 原告：张志刚，男，1974年12月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张典礼，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者（特别授权代理）。 被告：娄沅宝，男，1975年4月13日出生，汉族，住济南市，现住济南市章丘区。 被告：王可芝，女，1980年2月17日出生，汉族，住济南市，现住济南市章丘区龙。 二被告委托诉讼代理人：张永，章丘中信法律服务所法律工作者（特别授权代理）。 原告张志刚与被告娄沅宝、王可芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭了审理了本案。原告张志刚的委托诉讼代理人张典礼、被告娄沅宝，被告王可芝的委托诉讼代理人张永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张志刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除张志刚与娄沅宝签订的房屋租赁合同；2.判令娄沅宝、王可芝偿付租赁费224000元；3.判令娄沅宝、王可芝承担违约金1万元；4.诉讼费由娄沅宝、王可芝承担。事实与理由：娄沅宝与王可芝为夫妻关系，2014年9月1日，张志刚与娄沅宝签订房屋租赁合同一份，约定娄沅宝租赁张志刚的历城区菜市街道南农贸商场内15号门头房等，租赁期限2014年9月1日至2018年8月31日，租金每年96000元。合同签订后娄沅宝与王可芝在该房屋共同经营宾馆生意，截至2018年4月4日前娄沅宝欠张志刚租金56000元，娄沅宝书写欠条。2018年8月合同到期后，租赁合同转换为无固定期限合同，娄沅宝截至到2020年1月4日前欠张志刚房屋租金合计224000元（2018年4月4日至2020年1月5日）未付，2020年1月4日至合同解除日娄沅宝另行支付租金，娄沅宝违约应当承担违约金10000元。故张志刚诉至法院，望判如所请。 娄沅宝、王可芝均辩称，双方的房屋租赁合同于2018年8月15日到期终止，娄沅宝仅欠租赁费17000元，双方的租赁合同早已履行完毕，娄沅宝不应承担违约责任。王可芝不应承担责任 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 2013年9月1日，张志刚（作为甲方）与娄沅宝（作为乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定：“1.租赁地点：彩石农贸市场内2.甲方将市场房屋同意图纸号为15号72号二楼面积全部给乙方使用，也包括有休息台两间小屋，南门一个操作室，卫生间，厨房，室外小屋2米×11米归乙方使用，小屋地皮租赁费用由甲方承担，水表、电表、卷帘门、塑钢门窗，照明线路齐全，乙方使用水、电、卫生费用，由乙方负担3.租赁期限：为五年：从2013年9月1日起至2018年8月30日止。每年的租赁费固定为7万元，放暑假之前交清下一年房租费。从签订合同之日起，一次性付清房租费4.在租赁期内，甲方不以任何理由进行涨价和终止合同。乙方不得因种种原因，不按时交租赁费或终止合同5.因国家开发、占用楼房或拆除，租赁费按乙方实际使用天数计算，剩余租赁费退还。在租赁期内，乙方在征得甲方同意后，可对房屋进行装修，但不得随意改变原有的建筑构造和旅馆使用性质，以免追究乙方责任6.乙方在租赁期内要遵守国家法律法规，服从当地政（府）等有关部门的管理，依法经营，照章纳税承担一切日常费用开支7.甲方对房屋设施要经(精)心维护，乙方妥当使用，无权将房屋资产做抵押、变卖，乙方在租赁期间内必须经甲方同意后方可转让经营，在无特殊情况下，甲方同意乙方对外转让，以免违约。（从保证金扣除）8.旅馆使用物品作价为4万5千元正，电脑、电视、空调、电扇、床、被褥、棉被、衣架、床上用品等还包括供暖设施。旅馆特行证，卫生证、工商证妥善保管，在旅馆经营之中，按时缴费，出现问题后乙方承担全总责任，与甲方无关。9.合同到期满后，应提前一个月通知甲方，并在最后十五日内搬走。10.在租赁期内，第二年交房租时另交保证金壹万元。合同期满后，经甲方验收基本合格后如数退还乙方保证金壹万元。11、……”张志刚在甲方处签名确认，娄沅宝在乙方处签名确认。 后经双方协商一致，2014年9月1日双方变更并重新签订了《房屋出租》合同一份，双方约定：“一、租赁地点：彩石乡政府南农贸市场。二、甲方将市场统一图纸号为15号楼下门头房一间及15号、72号楼上租赁给乙方使用，水表、电表、卷帘门、塑钢门窗、照明灯具齐全，乙方使用水、电卫生费由乙方负责【15号楼下南小门头房在娄沅宝合同期内免费使用（专租另外收费）（长11米×2米宽）】。三、租赁期限：自2014年9月1日起到2018年8月31日止，租赁期为4年；四、租赁费付款方式：租赁费为每年玖万陆千元整（96000元），每年的租赁费一次交清，在租赁期内，每年7月1日前交清租赁费（放假之前）。五、在租赁期内，甲方不得以任何理由涨价和终止合同，乙方不得以种种原因不按时交租赁费或终止合同。六、在租赁期内，乙方在征得甲方同意后，可对房屋进行装修，但不得能随便改变原有建筑结构，装修费自理。合同到期后，乙方物品有乙方自行处理，必须保持房屋租赁前原样。七、乙方在租赁期限内，要遵守国家法律法规，服从当地政府有关部门的管理，依法经营，按章纳税，独立承担一切费用开支。八、乙方对甲方提供的房产精心维护，妥当使用，无权将房屋资产做抵押、变卖，转让经营要严格遵守合同条款，如有违约，甲方将追究乙方的责任。九、合同到期后，在同等价格条件下，乙方有优先租赁权，如一方不续签合同，应提前两个月通知对方。十、双方不得无故解除合同，乙方无故解除合同应承担违约责任，并向甲方支付违约金壹万元整，如甲方无故解除合同，相等的对乙方支付违约金。十一、乙方不按时交纳租赁费，甲方有权解除合同，乙方应在十五日内搬走，同时甲方追究乙方的违约责任。十二、从签订合同之日起，另交保证金壹万元，合同到期后，经甲方验收基本合格后，如数退还给乙方保证金壹万元整。十三、本协议一式两份，双方签字盖章生效（未尽事宜，甲乙双方协商解决）”。张志刚在甲方处签名捺印，娄沅宝在乙方处签名捺印。该合同签订后，娄沅宝向张志刚交纳了保证金1万元，张志刚于2018年4月4日向其出具《收条》一份。 2018年4月4日，娄沅宝向张志刚出具了欠条一份，载明：“欠条本人娄沅宝欠张志刚房租56000.00伍万陆仟元整。年底结清。2018年4.4月娄沅宝”。 2018年4月20日，张志刚又向娄沅宝出具《收条》一份，内容为：“今收到房租?6000元（陆仟元）”。张志刚对此无异议，并认可该6000元应从上述《欠条》中予以扣除。 双方争议焦点为：一、双方的房屋租赁合同何时解除；二、娄沅宝尚欠张志刚的租金数额。 对第一个争议焦点：张志刚主张《房屋出租》合同到期后，娄沅宝的物品未搬出房屋且仍然使用房屋进行经营，合同转为无固定期限的合同，应自张志刚提起本案诉讼时解除。娄沅宝主张《房屋出租》合同自期限届满之日即自动解除，此后娄沅宝未再继续使用房屋进行经营，双方合同早已自动解除，不存在现在要求解除合同的问题。娄沅宝为自己的主张，向法院提供如下证据：1.营业执照、电费明细、快餐店房东田克滨的身份证复印件、田克滨出具的证明一份，证明其与张志刚的租赁合同至2018年8月31日解除后，其自2018年9月1日起租赁田克滨的房屋在章丘区龙山街道龙泉路经营快餐店，并通过微信缴纳电费至田克滨名下的电费账户。张志刚认为与本案无关，不予质证。2.照片打印件5份，证明涉案房屋早已由张志刚接管并对外出租，照片上显示的空调系娄沅宝安装、二楼张贴的出租告示能够证明张志刚对外出租涉案房屋，双方的租赁合同关系早已结束，2018年8月31日以后的租金与娄沅宝无关。张志刚认为出租告示是最近刚贴上的，其他照片与本案无关，不能证明娄沅宝的主张。3.录音资料一份，证明双方解除合同时，娄沅宝将房屋的所有钥匙交给鸡公煲经营业主，让其转交给张志刚，鸡公煲经营业主称早已将钥匙给了张志刚，且在娄沅宝租赁到期后，张志刚将涉案房屋出租给另外一个人一段时间。张志刚对录音真实性有异议，认为不能证明娄沅宝的主张，娄沅宝应提供有效证据证实其主张。 对第二个争议焦点，张志刚主张双方签订的《房屋出租》合同到期后，娄沅宝继续使用涉案房屋经营，合同转为无固定期限的合同，娄沅宝应按原合同约定继续支付租金，至2018年4月4日，娄沅宝尚欠租金56000元、自2018年4月4日至2020年1月5日租金应为168000元（96000元÷12月×21月），共计224000元，扣除娄沅宝已缴纳的租金6000元，娄沅宝还应缴纳张志刚租金218000元。娄沅宝主张2018年4月其决定合同到期后不再继续租赁涉案房屋，就提前给张志刚通知，双方于2018年4月4日结算至2018年8月31日，娄沅宝共计欠张志刚租金56000元，后娄沅宝支付租金6000元，尚余5万元租金；另双方于2013年曾约定“旅馆使用物品作价为4万5千元正，电脑、电视、空调、电扇、床、被褥、棉被、衣架、床上用品等还包括供暖设施”归娄沅宝所有，后娄沅宝决定合同到期后不再继续租赁涉案房屋，其与张志刚口头约定，为了方便张志刚继续对外出租，涉案房屋内的上述物品及娄沅宝在经营期限内购买、添置的财产归张志刚所有并作价23000元，以抵顶租金；又张志刚应退还娄沅宝保证金1万元，相互折抵后娄沅宝尚欠张志刚租金17000元。张志刚不认可双方口头约定将涉案房屋内的物品包括张志刚购买、添置的财产作价23000元抵顶租金。 双方均认可娄沅宝在租赁期限内在涉案房屋经营招待所，经营证件上载明负责人系张志刚的对象刘爱民。现涉案房屋在张志刚控制中。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判决一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，张志刚和娄沅宝签订的两份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行，否则应承担违约责任。对第一个争议焦点，张志刚主张《房屋出租》合同到期后，娄沅宝继续使用涉案房屋经营招待所，该招待所登记在张志刚对象名下，但张志刚未提供相关证据证明该招待所在合同到期后包括2019年仍在经营的相关证据，无法证明娄沅宝在合同到期后仍继续租赁涉案房屋；张志刚称娄沅宝在经营期限内购买的物品仍在涉案房屋内，物品在涉案房屋不等于娄沅宝仍继续租赁涉案房屋，且娄沅宝对相关物品仍在涉案房屋内作了合理的解释说明。故张志刚不能证明《房屋出租》合同到期后娄沅宝继续租赁涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同在《房屋出租》合同期限届满之日即2018年8月31日解除。对第二个争议焦点：张志刚提供的《欠条》中未明确约定欠付的租金56000元是何期限的租金，但从双方合同约定看2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金应于2018年7月1日前缴清，现双方于2018年4月4日结算租金的行为，可印证娄沅宝陈述其因合同到期不想继续租赁提前通知张志刚解除合同的陈述更具有合理性、可信性，结合《欠条》中载明的“年底结清”的还款期限约定，56000元租金应系至2018年8月31日前尚欠的租金，后娄沅宝又支付6000元，应尚欠5万元租金。娄沅宝主张后双方口头约定将涉案房屋内的物品、设施等财产折价23000元抵顶租金，没有书面证据提交，张志刚不予认可，本院无法确认双方达成了该协议及协议金额，对娄沅宝的该主张本院不予支持。现涉案房屋已在张志刚控制下，张志刚未提出收回的房屋存在不合格的情况并张贴告示对外出租，该保证金1万元应退还娄沅宝，娄沅宝提出折抵租金，本院予以准许。综上，娄沅宝应支付张志刚尚欠的租金4万元（5万元－1万元）。对张志刚主张的违约金，双方约定因一方无故解除合同支付对方1万元违约金，张志刚无证据证明娄沅宝存在无故解除合同的行为，故娄沅宝不存在该项违约行为，但娄沅宝未按期支付租金，存在违约行为，对张志刚主张的违约金本院以4万元为基数，自2018年12月31日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，计款1106元（4万元×4.35%÷365天×232天）；并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，并以8894元（1万元－1106元）为上限。本案系房屋租赁合同，根据合同的相对性，张志刚要求王可芝承担责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条规定，判决如下： 一、张志刚与娄沅宝于2014年9月1日签订的《房屋出租》合同于2018年8月31日解除； 二、娄沅宝于本判决生效之日起十日内支付张志刚租赁费4万元； 三、娄沅宝于本判决生效之日起十日内支付张志刚2018年12月31日起至2019年8月19日期间的违约金1106元，并支付以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至付清之日止计算的违约金（以8894元为上限）。 四、驳回张志刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4810元，减半收取2405元，由张志刚负担1977元，娄沅宝负担428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二〇年四月十五日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏