四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17796号 原告（反诉被告）：四川锦城颐和实业有限公司，住所地：成都市高新区天韵路150号高新国际广场D座801号。 法定代表人：葛川蓉，总经理。 委托诉讼代理人：刘江红，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文晓，四川发现律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市人防工程保障中心，住所地：成都市金牛区永陵路7号附1号。 负责人：申晓军，主任。 委托诉讼代理人：王林国，四川谷雨律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川锦城颐和实业有限公司（以下简称锦城颐和公司）与被告（反诉原告）成都市人防工程保障中心（以下简称成都人防保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦城颐和公司的委托诉讼代理人刘江红、文晓，被告（反诉原告）成都人防保障中心的委托诉讼代理人王林国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）锦城颐和公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令双方租赁关系已于2018年6月30日终止；2.判令成都人防保障中心退还锦城颐和公司租赁保证金10000元；3.判令成都人防保障中心赔偿提前解除合同给锦城颐和公司造成的损失923977元；4.判令成都人防保障中心赔偿因对房屋维护不利给锦城颐和公司造成的损失241772元；5.本案诉讼费由成都人防保障中心承担。锦城颐和公司明确第1项诉讼请求为：确认双方签订的协议已于2018年6月30日解除，第3项诉讼请求金额变更为922767元，第4项诉讼请求金额变更为426309.38元。事实和理由：2010年3月15日，锦城颐和公司与成都人防保障中心签订《关于有偿使用西御河人防工事的协议》及《关于有偿使用御河人防工事的补充协议》，约定成都人防保障中心将成都市西御河沿街人防工事8号至9号口部约300米长地段有偿提供给锦城颐和公司作仓储使用，期限为5年。协议签订之日起成都人防保障中心给锦城颐和公司5个月免费装修期，装修期满次日开始计算协议使用期限并计收工事使用费，即2010年9月1日至2015年8月31日。协议履行过程中，经双方友好协商于2012年1月1日又签订了《关于有偿使用人防工程的协议》，该协议约定成都人防保障中心将上述地段有偿提供给锦城颐和公司作仓储使用，使用期从2012年1月1日至2020年12月31日，同时2010年3月15日签订的相关协议自动终止。2018年6月30日，锦城颐和公司接到成都人防保障中心通知，表示因要建设天府文化公园，租赁房屋属于拆迁范围，要求锦城颐和公司在2018年8月31日前将租赁房屋交还给成都人防保障中心。锦城颐和公司收到通知后立即开始寻找仓库，并于2018年7月16日与成都市易控高科电喷有限责任公司签订《厂房租赁合同》后开始搬迁。锦城颐和公司依照协议约定，按期缴纳租金、水电费直到2018年6月。2019年1月15日，成都市青羊区房产管理局向武警总队周边院落二标段房屋所有权人发布《终止公告》，表示武警总队周边院落二标段2017年9月9日正式启动签约工作，因签约比例未达到生效条件，决定模拟搬迁终止。2019年4月18日，锦城颐和公司收到成都人防保障中心《关于立即履行协议义务告知函》，要求锦城颐和公司缴纳2019年1-6月工事使用费。成都人防保障中心突然单方面要求提前解除租赁合同，给锦城颐和公司造成了巨大的经济损失，在锦城颐和公司已搬迁走的情况下又要求继续履行合同及缴纳租金，完全置诚实信用原则于不顾。2017年12月8日，锦城颐和公司就向成都人防保障中心送达了《基础设施修复联络函》，反映租赁房屋多项基础设施出现问题，但成都人防保障中心并未予回应或实质性解决。2018年7月成都遭受强降雨天气，因租赁房屋设计不合理，来水不能及时排走，导致地面严重积水，空调设备受潮损坏、大量酒标及外箱受潮发霉。就损失赔偿问题，锦城颐和公司多次与成都人防保障中心协商，双方始终未能达成一致意见。故请求法院判如所请。 锦城颐和公司为支持其主张，提交了以下证据：一、《关于有偿使用人防工程的协议》、《关于有偿使用人防工事的协议》及补充协议、租金、水电费凭证、保证金缴纳凭证，证明锦城颐和公司自2010年3月开始承租房屋，并按约定交纳租金、水电费等至2018年6月，按照约定，如遇重大工程建设需要，锦城颐和公司应当无条件退换，并终止协议；锦城颐和公司向被告交纳了10000元租金保证金；二、《通知》、《律师函》、《终止公告》、《关于立即履行协议义务的告知函》，证明成都人防保障中心违约要求提前终止租赁协议，但又在搬迁事由终止后要求锦城颐和公司继续履行协议；三、《基础设施修复联络函》，证明锦城颐和公司在租赁房屋之前就存在地窖漏水及排水缺陷的问题，成都人防保障中心一直未积极解决；四、地窖受灾导致的损失、地窖受灾公证书、照片、损失明细表、包材损失明细表、包材价值相关财务凭据、红酒价值依据、搬迁新仓库增加费用、《厂房租赁合同》、新仓库租金缴纳凭证、原地窖装修费用、诚万众空调合同及发票、伟宏装饰费用明细、灯饰费用明细、亚美卫浴费用明细、鼎兴消防费用明细、家兴饰材费用明细、地坪费用明细、弱电材料费用明细、消防材料费用明细、监控设备费用明细、地板费用明细、防水费用明细、卫生间隔断费用明细、铁艺费用明细、电力费用明细、地砖费用明细、洁具费用明细、木门费用明细、杂费明细，证明因成都人防保障中心出租房屋漫水导致锦城颐和公司的货物受损情况，成都人防保障中心提前终止合同给锦城颐和公司增加的租赁费用及造成的装修损失。 成都人防保障中心针对本诉辩称，1.对于双方签订的协议于2018年6月30日解除无异议，按照合同第八条的规定，合同终止，双方应当积极配合，且人防保障中心不予赔偿；2.合同解除之后，锦城颐和公司没有按照要求将租赁物交还成都人防保障中心，并且也没有支付占用期间的租金，按照合同约定，保证金视为违约金，应当没收不予退还；3.按照合同约定，装修损失不应当做任何赔偿；4.锦城颐和公司主张的货物损失系因雨季造成，人防保障中心已提供了证据，证明该时间段成都半个月都是雨季，且我们在雨季来之前提醒锦城颐和公司注意及不要在负一楼储存货物，是因为锦城颐和公司没有尽到最大注意义务而导致的扩大损失，该损失应当由锦城颐和公司自行承担。 成都人防保障中心向本院提出反诉诉讼请求：1.判令锦城颐和公司支付拖欠租金190000元（从2018年7月起计算至2020年1月，后续租金继续计算至实际交还之日）及水电费69085元；2.本案诉讼费由锦城颐和公司承担。成都人防保障中心撤回了第1项中要求支付水电费69085元的诉讼请求。事实和理由：2010年3月15日，锦城颐和公司与成都人防保障中心签订《关于有偿使用西御河人防工事的协议》及《补充协议》，合同约定成都人防保障中心将成都市西御河沿街人防工事8号至9号口部约300米长地段有偿提供给锦城颐和公司作仓储使用，期限为5年。履行完后双方又签订了《关于有偿使用人防工程的协议》，租期9年，从2012年1月1日至2020年12月31日，2012年1月1日至2014年12月31日每年租金为80000元，2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为100000元，2018年至2020年12月31日每年租金为120000元，租金按季度缴纳一次，具体时间为每季度届满前第一个月5日前缴清，同时对其他相关事项进行了约定。合同签订后，成都人防保障中心交付了租赁房屋，锦城颐和公司也按照合同约定履行了义务。2018年5月，由于成都市政府拟修建天府中心公园，租赁房屋属于拆迁范围，成都人防保障中心于2018年6月5日通知锦城颐和公司搬迁，但锦城颐和公司一直没有按时交还所租用的人防工程。2019年1月15日成都市青羊区房产管理局发出《终止公告》，租用范围不再拆迁。而锦城颐和公司没有搬离租赁物，一直使用至今，既不支付租金也不支付水电费，故请求法院判如所请。 成都人防保障中心为支持其主张，提交了以下证据：一、有偿使用合同，证明租赁合同合法有效，锦城颐和公司支付租金及水电费至2018年6月，后期租金及水电费未付；二、相关拆迁文件及终止拆迁文件，证明因修建天府中心公园，锦城颐和公司租用的人防工事在拆迁范围内，成都人防保障中心按照政府规定要求锦城颐和公司限期搬离，锦城颐和公司没有按照要求搬离，现政府已经终止拆迁，但锦城颐和公司至今占用该人防工事，应当支付后期租金及水电费；三、防汛通知，证明在汛期到来前，成都人防保障中心已经向锦城颐和公司发出注意事项，已经签收；四、2018年7月天气预报，证明根据成都市气象局公布的2018年7月1日至7月13日连续小雨、阵雨，仅有3天多云，锦城颐和公司要求赔偿的损失是自然灾害所致，同时成都人防保障中心也提前进行了通知，损失应当由锦城颐和公司自行承担。 锦城颐和公司针对反诉辩称，锦城颐和公司根据成都人防保障中心于2018年6月5日发出的搬离通知要求，双方确认双方的租赁合同已经于2018年6月30日解除，同时锦城颐和公司按照要求在2018年10月31日之前搬离了场地，并未继续使用，不应当继续支付租金或者使用费，水电费是因为当时涉及到地下酒窖漫水之后，需要抽水，是成都人防保障中心在场地借电而产生的电费，双方之间也多次衔接。 本院经审理认定事实如下： 2010年3月15日，锦城颐和公司（乙方）与成都人防保障中心（甲方）签订《关于有偿使用西御河人防工事的协议》及《关于有偿使用御河人防工事的补充协议》，主要约定：甲方将成都市西御河人防工事8号口部至9号口部约300米长地段有偿提供给乙方作仓储使用（人防自行管理的消防监控室、水泵房、设备设施房除外），期限为5年；乙方如因营业需要，对人防工程内部进行必要的改造装修，乙方应事先书面向甲方提出设计方案，报经甲方同意后方可进行施工，协议终止后，在保证人防工程结构和装饰完整的情况下，乙方投入的独立的设备、设施及营业用具乙方可以收回，乙方投资安装的非独立设备、设施不得拆除，甲方对此不做任何补偿；乙方在签订协议时向甲方缴纳10000元保证金。上述协议签订后，成都人防保障中心将案涉房屋交付给锦城颐和公司使用，锦城颐和公司缴纳了10000元保证金。 上述协议履行期限届满后，2012年1月1日，锦城颐和公司（乙方）与成都人防保障中心（甲方）签订《关于有偿使用人防工程的协议》，主要约定：甲方将原协议约定地段有偿提供给乙方作仓储使用，使用期从2012年1月1日至2020年12月31日，如遇重大工程建设需要，乙方应无条件退还甲方，并终止协议；2012年1月1日至2020年12月31日每年缴纳租金80000元，2015年1月1日至2017年12月31日每年缴纳租金100000元，2018年至2020年12月31日每年缴纳租金120000元，使用费按季度缴纳，具体时间为每季度的第一个月5日前交清；乙方签订协议时缴纳10000元保证金，协议终止时，乙方无违约情况且向甲方缴清所有相关费用后，甲方可如数退还乙方保证金；乙方在使用人防工事及口部内不得使用明火，甲方将人防工事现有的水电等设施提供给乙方每月按实耗水电用量向甲方或水电部门支付费用；乙方如因营业需要，对人防工程内部进行必要的改造装修，乙方应事先书面向甲方提出设计方案，报经甲方同意后方可进行施工，协议终止后，在保证人防工程结构和装饰完整的情况下，乙方投入的独立的设备、设施及营业用具乙方可以收回，乙方投资安装的非独立设备、设施不得拆除，甲方对此不做任何补偿；城市建设需要、拆迁改造需要、战备需要或人防工程及配套设备需要改造时，本协议自动终止，双方应积极配合，甲方不作任何补偿；协议签订后，2010年3月15日所签订关于有偿使用御河人防工事的协议自动终止。 2017年12月8日，锦城颐和公司向成都人防保障中心发出《基础设施修复联络函》，称近段时间以来租赁的人防设施多项基础设施出现了问题，经多次反映均未实质性解决问题，包括地窖渗水、排水缺陷、顶梁掉灰，其中排水缺陷载明：因渗水问题，排水系统缺陷暴露，排水管口径偏小，二是有个别排水管预埋在地平面表面，地平面本身不是太平，导致有的排水管甚至高于很多地面从而导致积水无法排出。 2018年3月8日，成都人防保障中心向锦城颐和公司发出《通知》，内容为其接到锦城颐和公司反映人防工事出现严重渗水情况，成都人防保障中心接报后立即组织工程科和相关人员进行实地查看，查找漏水原因，目前正采取积极手段排水、查找水源，为确保锦城颐和公司财产及人防工事安全，特通知锦城颐和公司相应的处置预案，尽量减少库存同时将物品放在距地面1米以上的地方，妥善保管。 2018年6月5日，成都人防保障中心向锦城颐和公司发出《通知》，内容为按照市委、市政府的统一部署，将在市中心地段修建天府文化公园，锦城颐和公司承租的成都人防保障中心资产属此次搬迁范围，为配合市政府这一重大市政工程的顺利进行，请锦城颐和公司接此通知后，做好撤场准备，结清水电、房租等相关费用，并于2018年8月31日前将所租赁资产交还成都人防保障中心。 2018年6月12日，锦城颐和公司向成都人防保障中心发出《关于延期退还人防设施的申请》，载明：锦城颐和公司对于政府整体的规划及建设给予无条件的支持和配合，人防工事在2017年6月左右开始出现到处漫水的情况，虽然成都人防保障中心多次采取修复措施，但还没有实质性解决问题，导致红酒纸箱受潮腐烂需要全部换箱，锦城颐和公司在短时间内无法找到合适的仓库，正式搬迁时间比较长，申请给予足够的搬迁时间，保证在2018年10月31日前无条件交还人防设施。 2018年7月12日，案涉人防工事积水，锦城颐和公司存放于通道内的酒箱及酒标受潮。2018年7月12日，锦城颐和公司申请四川省成都市高新公证处对人防通道的现状进行拍摄和录像。 2018年7月16日，锦城颐和公司与成都市易控高科电喷有限责任公司（以下简称易控公司）签订《厂房租赁合同》，约定锦城颐和公司承租易控公司“卡乐中心”25幢3层01号厂房用于仓储，建筑面积1315.72平方米，租金标准为15元/月/平方米；易控公司在2018年7月16日之前将租赁房屋交付给锦城颐和公司。 2019年1月15日，成都市青羊区房产管理局向武警总队周边院落二标段房屋所有权人发布《终止公告》，内容为武警总队周边院落二标段2017年9月9日正式启动签约工作，因签约比例未达到生效条件，决定模拟搬迁终止。 2019年4月18日，成都人防保障中心向锦城颐和公司发出《关于立即履行协议义务告知函》，要求锦城颐和公司缴纳2019年1月至6月工事使用费即租金。 另查明：2017年7月2日至6日天气状况为小雨至暴雨，2017年7月12日为阵雨。 审理中，锦城颐和公司主张：1.投入的装修费用共计2611841.25元，剩余未使用租期30个月，损失为631897元；2.场地租金差价为292080元；3.红酒包材损失161951.12元，提交了购买凭证及自行制作的损失清单；4.酒标受损导致红酒贬值损失483544.11元，提交了购买凭证及自行制作的损失清单；5.已于2018年10月31日前搬离案涉人防工事，因赔偿问题与成都人防保障中心多次沟通，未办理交接。 本院认为，锦城颐和公司与成都人防保障中心于2012年1月1日签订的《关于有偿使用人防工程的协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按上述合同行使权利和履行义务。双方对于上述协议已于2018年6月30日解除的事实均无异议，本院对此予以确认。 （一）关于本诉。关于保证金。根据《关于有偿使用人防工程的协议》关于“乙方签订协议时缴纳10000元保证金，协议终止时，乙方无违约情况且向甲方缴清所有相关费用后，甲方可如数退还乙方保证金。”的约定，上述协议已于2018年6月30日解除，锦城颐和公司已缴清租金及相关费用，且无违约行为，故10000元保证金应当予以退还，本院锦城颐和公司要求退还保证金的诉讼请求予以支持。关于成都人防保障中心提前解除租赁合同是否构成违约，是否应当赔偿损失的问题。因政府整体规划修建天府文化公园，案涉人防工程属于拆迁范围，成都人防保障中心向锦城颐和公司发出通知要求其限期搬离。根据《关于有偿使用人防工程的协议》关于“城市建设需要、拆迁改造需要、战备需要或人防工程及配套设备需要改造时，本协议自动终止，双方应积极配合，甲方不作任何补偿；”的约定，双方协议需解除是因城市建设及拆迁需要，当发生上述情形时，成都人防保障中心不作任何补偿。故成都人防保障中心虽然有提前解除租赁合同的行为，但该行为根据协议约定不应承担违约责任及进行补偿，故锦城颐和公司主张成都人防保障中心提前解除协议应赔偿装修损失及房租差价损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于人防通道渗水是否是因成都人防保障中心未及时维护造成，成都人防保障中心是否应当赔偿包材及红酒贬值损失的问题。2017年12月8日，锦城颐和公司向成都人防保障中心发出《基础设施修复联络函》，称存在地窖渗水、排水系统缺陷问题。2018年3月8日，成都人防保障中心向锦城颐和公司发出《通知》，回复其就渗水问题正采取积极手段排水、查找水源，并告知锦城颐和公司制订相应处置预案，将物品放在距地面1米以上的地方。从以上事实来看，锦城颐和公司于2017年12月反映人防通道存在地窖渗水提出排水系统存在缺陷问题，锦城颐和公司在诉状中陈述2018年7月成都遭受强降雨天气，因租赁房屋设计不合理，来水不能及时排走，即锦城颐和公司对于渗水的原因认为包括天气及房屋设计问题，现其主张2018年7月12日出现的严重渗水问题系因成都人防保障中心维护不力造成，但其提交的证据不能证明导致渗水的原因，其也不能排除是因天气或人防工事本身的设计问题造成。且2017年12月至2018年7月期间，在渗水问题一直存在的情况下，锦城颐和公司一直使用地窖存放货物，其收到成都人防保障中心向其发出的通知后，也未采取相应措施处理货物堆放问题，该行为也是导致货物损失扩大的原因之一。同时，锦城颐和公司主张其货物损失金额，提交的证据仅能证明其确实购买了货物，不能证明具体受损的货物数量及价值，也不能证明酒标受损导致红酒贬值的损失，故锦城颐和公司主张渗水问题是因成都人防保障中心维护不当造成并要求赔偿货物损失的诉讼请求，因无充分证据予以证明，本院不予支持。 （二）关于反诉。成都人防保障中心于2018年6月5日向锦城颐和公司发出通知后，要求其做好撤场准备，并于2018年8月31日前将案涉人防工事交还，后锦城颐和公司回函要求将搬离时间延长至2018年10月31日，成都人防保障中心对此并未提出异议，双方均确认《关于有偿使用人防工程的协议》于2018年6月30日解除，协议解除后至搬离期间是成都人防保障中心基于提前终止协议给予锦城颐和公司的必要准备时间，该期间不应收取租金。现锦城颐和公司主张其已于2018年10月31日前搬离，成都人防保障中心对此虽不予认可，但一直未就房屋交付问题向锦城颐和公司进行过催告，虽然2019年4月其发函要求支付租金，但也未对2019年之前的租金进行过催收，故2018年10月31日之后的租金是因成都人防保障中心自身原因造成的扩大损失，不应由锦城颐和公司承担，故本院对成都人防保障中心的反诉诉讼请求不予支持。 综上，本院对锦城颐和公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对成都人防保障中心的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市人防工程保障中心于本判决发生法律效力之日起十日内向四川锦城颐和实业有限公司退还保证金10000元； 二、驳回四川锦城颐和实业有限公司的其余本诉诉讼请求； 三、驳回成都市人防工程保障中心的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15382元，减半收取7691元，由四川锦城颐和实业有限公司承担7631元，成都市人防工程保障中心承担60元；反诉案件受理费2593元由成都市人防工程保障中心承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年四月二日 书记员 李蓓菡