广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2471号原告：孔敬全，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。被告：佛山市南海区里水镇逢涌村逢北股份经济合作社，住所地：佛山市南海区。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人:王敏，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴少玲，广东瀛双律师事务所律师。原告孔敬全与被告佛山市南海区里水镇逢涌村逢北股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓金嫦、被告的委托诉讼代理人吴少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间于2019年10月23日签订的《物业出租合同》无效；2.被告向原告返还保证金100000元、租金50000元；3.被告向原告支付以150000元为本金从2019年12月4日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年10月14日向被告支付“***厂房”竞租保证金15万元，并于2019年10月23日与被告签订《物业出租合同》，约定在签订该合同时由原告向被告支付保证金10万元，每月租金合计16861元，被告在签订本合同之日起十天内将租赁物交付原告使用。因原告已经缴纳了竞租保证金15万元，故双方约定该保证金转化为合同保证金及租金。2019年12月3日，被告欲与原告办理厂房交接手续，但因原告到厂房现场发现以下情况拒绝交接：1.厂房垃圾极多；2.厂房严重开裂，存在安全隐患无法正常使用。为此，原告要求被告对涉案厂房进行维修、整改到符合安全条件后方移交使用，未果。故原告提起本案诉讼。在起诉前，原告听说涉讼厂房尚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告要求确认合同无效。若在法庭辩论终结前，涉讼厂房已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，第一项诉讼请求变更为请求法院确认双方签订的《物业出租合同》于2019年11月3日解除。被告辩称，一、原、被告订立的《物业出租合同》为双方真实意思表示，权利义务对等，该合同合法有效。根据《佛山市南海区里水镇人民政府关于印发佛山市南海区*****集体资产管理交易办法的通知》[里府（2018）42号]的规定，被告依法进行公开招投标。根据招投标结果，原、被告于2019年10月23日订立《物业出租合同》，该合同已依法成立并生效。另，《物业出租合同》第4条第1款规定“乙方履行给付清租金条件下，在签订合同之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方有异议的，必须在15天内提出，否则视为乙方同意按租赁物及设施的现状承租”，被告与原告于2019年10月23日订立合同，原告对租赁物现状有异议的，应于2019年11月7日前提出，但原告并未如期提出异议。被告按照现状交付租赁物，并未违反合同的规定。原告提出租赁物存在“厂房垃圾多、厂房严重开裂”，但未能提供证据证明，应承担“举证不能”的责任。因此，原告以“厂房垃圾多、厂房严重开裂等”主张合同无效，既违反了诚实信用原则，也无事实和法律依据，法院依法应予以驳回。二、被告具有收取合同保证金和租金的权利，且无违反合同约定的行为，无须向原告返还保证金和租金，也无支付占用资金的利息和本案诉讼费用的义务。1.根据《物业出租合同》第3条第二款“租金按半年收，租赁期内，租金每月每平方米13元，每月租金合计16861元。租金实行先缴交后使用的原则，在双方签订本合同之日，乙方交付第一期租金给甲方，以后乙方必须于每年5月10日和12月10日前缴清当期的租金给甲方”及第9条“为保证合同的履行，乙方在签订本合同的同时应向甲方支付保证金100000元”的规定，被告具有收取合同保证金和租金的权利，且被告并无违反合同约定的行为，无须向原告返还保证金和租金。2.根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告按照合同约定收取租赁保证金和租金的行为合法，不存在非法占用该笔资金的问题，无须向原告支付占用资金的利息，原告要求被告支付对应利息的主张无事实及法律依据。3.《人民法院诉讼收费办法》第十九条规定：“案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方分担”。本案中，被告并无违约行为，且无相应的过错，无须承担本案的案件受理费用。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告全国组织机构统一社会信用代码查询复印件1份，用以证明原被告主体资格；2.集体组织收据、账户明细查询原件各1份、进账单复印件1张，用以证明原告向被告支付了“***厂房”竞租保证金150000元；3.物业出租合同原件1份，用以证明双方于2019年10月23日签订该合同，保证金100000元，每月租金16861元，被告在签订涉讼合同之日起十天内将涉讼厂房与原告办理交接手续；4.关于要求返还保证金及租金的函、EMS单原件各1份，用以证明因2019年11月3日被告欲向原告交付厂房不符合安全标准，原告拒绝交接，并要求维修整改未果，被告交付的租赁物不符合安全标准，原告于2019年12月24日向被告发函要求确认合同解除的时间为2019年11月3日，要求被告返还合同保证金及租金；5.照片5张，用以证明涉讼厂房现状。被告举证如下：1.交易资料（含档案目录清单、申请表、招标方案、表决书、情况说明）原件1份，2.佛山市南海区*****集体资产管理交易办法的通知原件1份，证据1-2用以证明被告在交易前已经将涉讼厂房的情况详细告知原告且原告已经签收相关材料。被告已经按照规定对涉讼厂房进行公开招投标并按照招投标的结果与原告订立合同。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据4中《关于要求返还保证金及租金的函》，被告对EMS邮单真实性无异议且确认收到该函，本院对原告曾向被告寄送该函的事实予以确认；2.原告出示的证据5，本院综合全案后予以认定。本院经审理认定事实如下：被告就位于佛山市南海区*******（以下简称涉讼厂房）租赁进行竞投。原告于2019年10月14日向被告交纳竞租保证金150000元，被告出具了相应收据予原告。2019年10月23日，被告（出租方、甲方）、原告（承租方、乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方租赁甲方涉讼厂房使用，结构为星瓦，建筑面积1297平方米，租赁物功能为厂企；租期从2019年12月1日起至2023年8月31日止；租金按半年收，每月每平方米13元，每月租金合计16861元，租金实行先缴纳后使用的原则，在双方签订本合同之日，乙方交付第一期租金给甲方，以后乙方必须于每年5月10日和12月10日前缴清当期的租金给甲方；在乙方履行给付清租金条件下，在签订本合同之日起10天内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方有异议的，必须在15天内提出，否则视为乙方同意按租赁物及设施的现状承租；甲方协助乙方办理水、电设施的有关手续，但所需费用由乙方承担；为保证合同的履行，乙方在签订本合同的同时应向甲方支付保证金100000元，合同期满，在乙方如期履行合同权利义务的前提下，甲方如数无息退还保证金；等等。2019年12月24日，原告向被告寄送《关于要求返还保证金及租金的函》，原告认为2019年12月3日，被告欲与原告办理涉讼厂房交接手续，但原告发现厂房垃圾极多、厂房严重开裂存在安全隐患无法正常使用而拒绝交接，多次要求被告进行维修整改到符合安全条件未果，故通知被告涉讼合同于2019年12月3日解除，被告收函当天退还150000元。被告确认收到该函件。诉讼中，原、被告一致确认：双方协商一致将竞租保证金150000元转为涉讼合同的保证金100000元和租金50000元。原告陈述：涉讼厂房尚未交付，原告没有实际占有使用。被告陈述：涉讼厂房没有办理规划报建、产权登记手续，涉讼厂房属于随时可以交付的情况，是原告不愿意接收，原告至今没有使用涉讼厂房是原告的自身原因导致。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为租赁合同纠纷，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2019年10月23日签订的《物业出租合同》为无效合同。原告诉请确认涉讼合同无效，本院予以支持。合同无效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。原告诉请被告返还保证金100000元，本院予以支持。从原、被告的陈述来看，原告没有接收、实际占有使用涉讼厂房，故原告无需支付占有使用费予被告。原告诉请被告返还租金（使用费）50000元，本院予以支持。合同无效，原告确实存在一定的资金占用损失。被告明知涉讼厂房未经规划报建或经行政主管部门批准建设，仍将其出租给原告，存在过错；原告作为承租方，对涉讼厂房有无合法报建、竣工验收、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同，亦存在过错。本院根据双方的过错程度确定被告自原告起诉之日即2020年1月21日起向原告计付利息。原告主张按年利率6%的标准计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应以150000元为本金自2020年1月21日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准计付利息予原告。原告请求的利息超出核定部分，本院不予支持。由于原告和被告对合同无效均有过错，本案受理费应由原告和被告各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告孔敬全与被告佛山市南海区里水镇逢涌村逢北股份经济合作社于2019年10月23日签订的《物业出租合同》无效；二、被告佛山市南海区里水镇逢涌村逢北股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金100000元、使用费50000元予原告孔敬全；三、被告佛山市南海区里水镇逢涌村逢北股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以150000元为本金自2020年1月21日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准计算的利息予原告孔敬全；四、驳回原告孔敬全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12891.96元，减半收取计6445.98元（原告已预交），由原告负担3222.99元，由被告负担3222.99元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年三月二十七日书记员  余宝儿