河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初2978号原告（反诉被告）王更进，男，汉族，1960年1月21日出生，武汉铁路局江岸机务段职工，住信阳市羊山新区。被告（反诉原告）楚付启，男，汉族，1946年5月15日出生，武汉铁路局江岸机务段退休职工，住信阳市羊山新区。委托代理人张辉，河南法正律师事务所律师。第三人楚东松，男，汉族，1975年7月7日出生，武汉铁路局江岸机务段职工，住址同上。原告（反诉被告）王更进与被告（反诉原告）楚付启、第三人楚东松买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王更进、被告（反诉原告）楚付启及其委托代理人张辉、第三人楚东松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王更进诉称，原告于1999年分得一套福利住房和车棚一个，位于前进乡机务段6号楼1-10号，2001年房改获得百分之百的产权，2002年被告因儿子楚东松快要结婚了没房子住，就找到原告协商，让原告将其房屋按照单位买房的原价转让给被告，被告承诺将来儿子楚东松的福利分房指标由原告享有，如果原告对儿子楚东松福利分房的户型、楼层不满意，被告仍将原告的房屋退还给原告，原告念及师徒情分和被告急需住房就同意了被告的要求，原告、被告就房屋转让事宜达成一致，但被告在起草合同时只是表述了房屋转让事宜，并没有把交换分房指标的合意表述出来，原告提出异议，被告称不会赖账，且双方各有一个见证人见证，原告就相信了被告的说法。2002年9月25日签订房屋转让合同，并对合同进行了守信履行，2007年单位又分配福利住房时，被告给原告出具了儿子楚东松的福利住房指标原告享有的情况说明，但因被告儿子工龄较短，此次没有分得福利住房，2017年被告儿子楚东松可以分得福利住房时，被告和儿子违反合同约定，没有把福利分房的指标交付原告享有，被告的失信违约行为导致双方签订合同的目的不能实现，为维护原告合法权益，现原告诉至贵院，恳请贵院依法判令：1、解除原告、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告的房屋；3、被告承担本案诉讼费用。本诉被告楚付启辩称，1、原、被告之间是一个房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，第三人与本案没有任何关系，他将被告的儿子列为第三人属于滥用诉权；2、房屋买卖合同是双方真实意思的表示，双方真实意思的表示均载明在协议之中，协议之外对涉案房屋另行无任何口头约定。由于原告不能履行协议的过户义务，违约在先，请求法庭驳回原告的诉请。第三人楚东松述称，原告的起诉跟我没有关系，他跟我父亲签的合同，应当按合同执行。我的福利房指标是我的指标，他的福利房指标他不需要了，卖给我父亲了。反诉原告楚付启反诉称，1998年反诉被告从单位购得位于信阳市××桥区××乡机务段××楼××住宅及车棚，当时双方在同一单位工作而且还是师徒关系，后反诉被告因工作调动原因，在涉案房屋居住导致不便，欲转让该房。反诉原告因家庭居住紧张，也欲改善居住，鉴于该情况，双方于2002年7月达成了转让涉案房屋的合意，反诉原告当日交付定金1万元，当年9月15日正式签订《房屋转让协议书》，根据该协议书的约定，反诉被告将涉案房屋以3万元的价格转让给反诉原告，当日反诉原告又将余款2万元交付给反诉被告，同时反诉被告也将涉案房屋的产权手续交付给反诉原告，双方间关于对涉案房屋的约定均载明《房屋转让协议书》中，此外无任何口头约定或附加条件。次年，反诉原告多次找反诉被告，要求反诉被告协助办理房屋过户相关手续的办理事宜，反诉被告以工作忙为由一再拖延，因反诉原告实际占有并居住该房，同时身体也越来越不好，家庭琐碎事宜不断，房屋过户事宜反诉原告也无暇顾及。至2018年反诉被告听闻涉案房屋区域可能面临拆迁，受利益驱使提出解除涉案房屋转让协议，遭反诉原告拒绝。为此反诉被告才编造谎言，提起本诉。现反诉原告认为，双方间《房屋转让协议书》系双方真实意思表示内容合法，该协议合法有效，协议当事人依法应当遵守执行，反诉被告的行为实属违约，配合完成涉案房屋过户工作是反诉被告法定附随义务，故依法提起反诉请求：1.判令反诉被告配合反诉原告办理涉案房屋的过户事宜；2.由反诉被告承担本案本诉及反诉费用。反诉被告王更进辩称，我不同意给他办理过户，合同上也没有写过户，从2002年至今，楚付启也没给我打过一个电话要求过户，我找过他要求过户给楚东松，我的目的是过给楚东松然后我找单位再要房子，或者楚东松的福利房指标给我。经审理查明，原告王更进与被告楚付启同在武汉铁路局下属的信阳铁路分局工作，在工作期间，双方系师徒关系。1998年10月21日，原告王更进依据当时的住房制度改革有关文件规定，与信阳建筑段签订标准价住房买卖合同书，以21466.60元的价格购得座落于信阳市××街道××楼××单元××住房××套（房权证号为武铁房标字第××号、面积51.32平方米、产权比例个人占80%、分局占20%，以下简称10号房屋）。2002年7月10日至9月12日期间，原告王更进与被告楚付启经过协商，达成上述10号房屋的买卖协议，被告楚付启先后于2002年7月10日、9月12日向原告王更进支付定金10000元、剩余房款20000元，合计30000元。2002年9月15日，原告王更进（甲方）、被告楚付启（乙方）正式签订《房屋转让协议书》，约定：甲方前进乡机务段6号楼1-10号房（未装修）及车棚整体转让给乙方，总计人民币30000元整。乙方予付甲方定金10000元，即日起合同生效，甲方在9月15号前搬出，乙方把总款余额20000元一次付清甲方。同时甲方交给乙方全部房屋钥匙及产权证，验交后，乙方保证按期缴纳水电费，甲方把验交前的水电费全部交清（水电费及其它费用）协议生效后，双方不得发生反悔和纠纷，否则愿负法律责任，一式两份，双方各一份。落款签名有原告、被告、见证人尤某、王某。协议签订后，原告王更进向楚付启交付了10号房屋，现该房屋由第三人楚东松居住。但未办理过户手续。庭审中，原告王更进主张其与被告楚付启除上述房屋买卖合同书面协议约定的内容外，另补充口头约定如下：王更进将10号房屋按照单位买房的原价转让给楚付启，楚付启承诺将来其子楚东松的福利分房指标由王更进享有，如果王更进对楚东松福利分房的户型、楼层不满意，楚付启仍将10号房屋退还给王更进。后来，楚付启又向王更进出具了一份包含上述补充内容的承诺书一份。但原告王更进称因分房事宜将该承诺书交到单位后在单位丢失。为证明上述事实，原告王更进提供王某、刘勇、曹利明、杨延真等出具的书言及当庭作证的证言。被告楚付启对上述证人证言均不予认可。上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、购房款支付凭证、证人证言、10号房屋所有权证等证据予以证实。本院认为，一、原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。本案争议的焦点是原告主张除书面购房协议约定外，另外口头约定的补充协议内容即，王更进将10号房屋按照单位买房的原价转让给楚付启，楚付启承诺将来其子楚东松的福利分房指标由王更进享有，如果王更进对楚东松福利分房的户型、楼层不满意，楚付启仍将10号房屋退还给王更进。是否真实存在。对于原告主张的该项待证事实，本院作如下分析认定：1.依据“谁主张，谁举证”的民事诉讼规则，上述待证事实的举证责任在原告方。2.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，书证应当提供原件，因特殊原因无法提供原件的，可以提供与原件核对无误的复印件。本案中，原告既未依法提供由楚付启本人书写的承诺书，也未提供与之核对无误的复印件。3.原告提供的证人证言中，只有杨延真一人作证称其亲历了原告找被告，被告向原告出具承诺书的过程，其他证人证言只是听原告单方陈述，或看到原告自称是被告书写的承诺书，并没有亲历该承诺书的形成过程。杨延真的证言无其他直接证据相互印证，是为孤证。综上分析论证，原告所举证据不足以证明其所主张的双方另外口头约定了补充内容、并由被告向其出具载有补充约定内容的承诺书一份的待证事实，对其主张的该项待证事实，本院不予采信。原告建立在该待证事实基础上的全部诉讼请求，均证据不足，本院不予支持。（2019）原、被告双方在进行10号房屋交易时，原告王更进所拥有的10号房屋的权利只占80%，其处分权也仅限于该80%的房屋权利，并不当然及于另外铁路分局所占有的20%的房屋权利，该20%的房屋权利如何处分，需由分局作出意思表示。在该20%的房屋权利得到妥善处理之前，10房屋的过户存在事实和法律上的障碍，且该障碍属于原告意志以外的原因所致。故，被告反诉请求原告配合办理10号房屋过户事宜，在现有条件下无法履行，且属于事实和法律上履行不能。对该反诉请求，本院不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：（2019）驳回原告王更进的全部诉讼请求；（2019）驳回被告楚付启的反诉请求。本案本诉受理费275元，由原告王更进负担，反诉受理费50元，由被告楚付启负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇二〇年四月二十三日书记员  于 宇