福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2318号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林翔，男，1989年2月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈其双，福建远东大成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈建生，女，1971年8月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘斌，福建辉扬律师事务所律师。 上诉人林翔因与被上诉人陈建生租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林翔上诉请求：撤销一审判决，改判支持林翔的一审反诉请求。事实和理由：本案中存在两个违约行为，林翔缓交租金的迟延履行行为和陈建生锁住租赁房屋违反出租人交付义务的根本违约行为，依法应当各自分别承担责任，一审判决双方承担的责任与违约行为明显不相匹配，违反法律规定。一、陈建生没有履行交付租赁物的法定义务，无权要求支付2019年8月2日至2019年10月29日期间的租金或占用费，林翔有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。二、陈建生违反出租人的主要义务，构成根本违约，应当承担解除合同的违约责任。1.本案中陈建生是在林翔因出国在外迟延半个月支付租金，回国立即安排支付，持有两个月租金的履约保证金的情况下，仅仅因为迟延两天支付租金就采取锁门的过激行为。陈建生的行为违反了出租人“在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的主要义务，致使合同无法履行，陈建生应当承担违约责任。2.合同违约责任是无过错责任，违反合同约定就要承担违约责任，以林翔纵容陈建生违约、放任损失扩大或其它理由免除陈建生的违约责任没有法律依据。3.本案中是陈建生违约使得损失扩大，而不是林翔。三、本案是林翔行使法定解除权解除合同，不是协商解除，解除合同的原因是陈建生根本违约。四、即使如一审认定双方过错解除合同，但只处理陈建生的损失，而对林翔的巨大损失没有判决按过错承担，也是单方偏向性判决，违反法律规定。 陈建生辩称，1.林翔逾期支付租金，经陈建生一再催促仍然不支付，已构成根本性违约，陈建生享有合同解除权，并明确表示了要解除合同，不存在违约提前解除合同的情形，林翔无权要求陈建生承担违约赔偿责任。2.陈建生为减少损失，双方租赁合同已于2019年10月29日协商解除。 陈建生向一审法院起诉请求：1.解除陈建生、林翔签订的《店面租赁合同》；2.林翔立即将位于福州市仓山区（水岸丽都城一、二期）1＃2＃5＃连接体1层19号店面腾空、恢复原状后交还给陈建生；3.林翔向陈建生支付拖欠的店面租金59313元（暂计至2019年10月14日止），以及截至林翔实际归还店面为止的租金，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向陈建生支付延迟付款的利息至林翔实际归还店面为止；4.本案诉讼费由林翔承担；5.林翔向陈建生支付物业管理费5141元。诉讼过程中，陈建生撤回第1、2项诉讼请求。 林翔向一审法院反诉请求：1.陈建生退还林翔抵扣从2019年7月15日至2019年8月1日未付租金后的剩余押金28137.4元（40000-19771/30×18＝28137.4元）；2.陈建生向林翔支付违约金40000元。 一审法院认定事实：2017年12月25日，陈建生与林翔签订一份《店面租赁合同》，陈建生将其所有的水岸丽都城一、二期1#、2#、5#楼连接体一层19店面出租给林翔作商业使用，租期从2018年4月15日至2020年4月14日，月租金19771元，于每月15日前支付；陈建生收取林翔房屋及设备押金40000元，待合同终止时、费用结清后，陈建生应把押金不计利息如数归还林翔；物业管理费由林翔按照物业管理公司的有关规定收费标准支付；陈建生违反合同提前收回店面的，应按林翔缴纳的合同押金的同等金额向林翔支付违约金；每月20日之前未交租金则林翔违约（特殊情况征得陈建生同意的例外）。林翔于签订合同当日向陈建生支付押金40000元。因林翔未于2019年7月15日之前支付租金，陈建生多次通过微信方式向林翔催讨，林翔于2019年7月29日微信回复其在国外，待后天返回福州后安排，2019年7月31日陈建生再次通过微信向林翔催讨租金，林翔未回复。2019年8月2日，陈建生将讼争店面加锁，并通过微信告知林翔，要求林翔及时履约交租，待交租后开锁，林翔未回复微信。后陈建生再次通过微信向林翔催讨2019年7-9月的租金，林翔均未回复微信。2019年10月15日，林翔委托律师向陈建生邮寄律师函，告知陈建生2019年8月2日将讼争店面上锁给林翔的经营活动造成巨大困难，之后林翔多次与陈建生协商要求停止违约行为或解除合同并取回财物，双方没有达成解决方案；林翔没有按时缴纳7月租金属于迟延履行的轻微违约行为，陈建生将店面上锁的行为致使合同无法履行，构成根本性违约，林翔要求与陈建生解除《店面租赁合同》，陈建生退还抵扣7月租金后剩余押金，返还扣留在店面内的财产。陈建生于2019年10月17日收到前述律师函。2019年10月21日，陈建生向林翔的委托律师邮寄回复函，告知林翔未在其承诺的2019年7月31日支付租金且未与陈建生联系，陈建生于2019年8月2日至讼争店面查看情况，发现店面玻璃门上锁，店内物品大部分搬离，因担心店面出状况便在玻璃门上加锁，既为保护店内物品，也为促成林翔能证明与陈建生协商；陈建生加锁后即通过微信告知林翔，但林翔不予理会，没有主动与陈建生协商处理租赁合同事宜，任由店面关停；陈建生明确表示解除双方的租赁合同，要求林翔支付2019年7月15日至10月14日的租金59313元，扣除押金40000元后还需支付19313元租金及迟延履行金，2019年10月15日之后的租金按日计付。2019年10月22日，林翔向陈建生微信回复已收到陈建生的律师函回复，同意解除合同，请陈建生安排时间进行店面交接及物品交接。2019年10月23日，陈建生微信要求林翔尽快缴清所欠租金然后双方安排交接，林翔回复先进行店面和物品的交接，其余事项交由法院处理。2019年10月24日，陈建生微信告知林翔下午可来拿钥匙，清空后锁上门交还钥匙。林翔于同日派人将店铺钥匙取走。2019年10月29日，林翔微信告知陈建生已将店内物品清空，可返还店铺钥匙。同日，陈建生与林翔签订《店面移交确认书》，确认双方于2019年10月29日办理店面移交手续。另查明，林翔于2018年1月向物业支付了装修保证金4000元，陈建生于2019年10月向物业支付了讼争店面2019年1月1日至2019年10月31日的物业管理费5141元。 一审法院认为，陈建生与林翔签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。林翔未按期支付租金，已构成违约。虽然林翔未按期支付租金的行为构成违约，但是陈建生将讼争店面加锁的行为没有合同依据，亦存在过错。陈建生将讼争店面加锁后就通过微信告知林翔交租后即可开锁，然林翔仍未及时缴纳租金或对店面加锁行为提出异议，放任损失扩大。林翔于2019年10月15日委托律师向陈建生邮寄律师函，要求解除《店面租赁合同》，陈建生于2019年10月21日回函表示解除合同，故双方已达成解除合同的一致意见，《店面租赁合同》已于2019年10月21日解除，林翔应向陈建生支付2019年7月15日至10月21日的租金及10月22日至10月29日的占用费。如前所述，陈建生将讼争店面加锁的行为存在过错，故一审法院酌定林翔向陈建生支付2019年7月15日至8月14日的租金19771元及8月15日至10月29日50%的租金及占用费24713.8元，对于陈建生诉请的8月15日之后迟延支付租金的利息，一审法院不予支持。陈建生诉请林翔支付物业管理费，符合合同约定，一审法院予以支持。因陈建生提交的物业管理费发票系2019年1月1日至2019年10月31日，林翔于2019年10月29日将店面交还陈建生，故林翔应向陈建生支付代垫的物业管理费5123.9元。林翔辩称物业同意将装修保证金抵扣物业费，未提交证据佐证，一审法院不予采信。林翔支付的装修保证金可另行主张。林翔反诉陈建生抵扣未付的租金后将剩余押金返还，但因林翔需向陈建生支付49608.7元（19771元＋24713.8元＋5123.9元），故抵扣押金40000元后，还需支付9608.7元。林翔主张根据租赁合同第十一条，陈建生提前收回店面，应按押金的金额支付违约金，一审法院认为，陈建生将讼争店面加锁后已告知林翔交租后即可开锁，然林翔仍未及时缴纳租金或对店面加锁行为提出异议，放任损失扩大，本案不适用该条款，故对于林翔的该项反诉诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林翔于本判决生效之日起十日内向陈建生支付9608.7元及利息（以19771元为基数，自2019年10月10日起至2019年10月29日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈建生的其他诉讼请求；三、驳回林翔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1412元，减半收取计706元，由陈建生负担216元，林翔负担490元。反诉案件受理费752元，由林翔负担。林翔应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈建生与林翔签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，陈建生作为出租人应当将租赁物交付给承租人林翔，林翔应当按约支付租金。林翔未按期支付租金，已然违约，其关于履行抗辩权、有权拒付租金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。陈建生在与其多次协商未果后将案涉店面加锁，缺乏合同依据，具有过错，但其在加锁后即通过微信告知林翔交租后即可开锁，可见只要林翔依照合同约定按期履行支付租金义务即可继续正常使用案涉店面，但林翔既未及时对锁门提出异议又未支付拖欠租金，造成合同无法继续履行。林翔于2019年10月15日委托律师向陈建生邮寄律师函，要求解除《店面租赁合同》，陈建生于2019年10月21日回函表示解除合同，一审法院据此认定讼争《店面租赁合同》已于2019年10月21日协商解除，并综合双方行为，酌定林翔向陈建生支付2019年7月15日至8月14日的租金19771元及8月15日至店面交接之日即10月29日50%的租金及占用费24713.8元，已臻合理，本院予以维持。而林翔关于其损失未进行处理的主张，因未在一审阶段提出，本案不予理涉。 综上所述，林翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费752元，由上诉人林翔负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年四月二十七日 法官助理张力群 书记员蔡志前