盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初749号 原告：盘锦城基物业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：苏健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘殿双，该公司法律顾问。 被告：杨丽宁，女，1973年12月28日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 原告盘锦城基物业有限公司与被告杨丽宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告盘锦城基物业有限公司的委托诉讼代理人刘殿双，被告杨丽宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦城基物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付物业服务费1654元及延期给付的滞纳金1207元，合计金额2861元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原告与湖畔花园水一方小区业主委员会签订物业管理服务合同，被告是湖畔花园水一方XX号楼X单元XXX室的业主，根据原告与业主委员会签订的物业管理服务合同的第七条约定：原告按年度向被告收取物业费，且被告应预交一年的物业费，自业主入住时按0.8元/平方米每月收取。双方在合同中约定不按期交纳的按千分之二交付滞纳金。被告自2017年1月1日起便没有交纳物业费，根据合同约定被告应交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1654元，并应承担自违约之日起的滞纳金1207元，以上款项经原告多次催要被告一直没有给付，故原告诉至法院，请求法院判令被告给付物业服务费及滞纳金并由被告承担本案的涉诉费用。 杨丽宁辩称，答辩人在2017年以前正常交纳被答辩人物业费，2017年以后因答辩人家中漏水，在质保期内答辩人多次去被答辩人处要求登记上报开发商，但被答辩人长期推托，导致答辩人房屋过质保期后仍未修复。无奈，答辩人自费1500元雇工维修。另被答辩人物业服务质量严重下降，楼道长期无人打扫，园区内卫生脏乱差，安保人员严重不足，绿化面积逐年减少，公共设施设备管理不当。答辩人只能拒交物业费以此对抗，被答辩人违约在先，无理由收取答辩人的违约金及物业费。 本院经审理认定事实如下：原告盘锦城基物业有限公司是湖畔花园水一方小区的物业服务公司，被告杨丽宁是该小区XX号楼X单元XXX室的业主。作为甲方的湖畔花园水一方小区业主委员会与作为乙方的盘锦城基物业有限公司于2017年5月8日签订了物业管理服务合同，物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日。合同载明了物业管理费按年度交纳，交费的具体期限为1月1日至12月31日期间。收费标准为按每月每平方米0.8元的价格向业主或物业使用人收取。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。被告所有的房屋建筑面积为85.54平方米，其自2017年1月1日至2018年12月31日期间未交纳物业服务费，拖欠物业费1652元（85.54平方米×0.8元/平方米/月×24个月），该款被告至今未交纳。现原告诉至法院，要求被告交纳拖欠的物业管理费，并交纳滞纳金。 能够确认上述事实的证据有原、被告的庭审陈述、《物业服务合同》及原告提交的照片在卷佐证，经质证和审查，本院予以确认。 经庭审质证和审查，不能予以确认的证据材料有： 1.被告提供的照片，欲证明被告居住的房屋漏水造成的损失以及案涉小区物业服务不达标，该组照片未显示具体的拍摄时间、拍摄地点，被告对所要证明的事实缺乏辅助性证据，且原告也不予认可，故本院不能仅以此确认该组证据材料的效力。 2.被告提供的公示一份，欲证明案涉小区的物业服务与公示内容严重不符，仅凭公示不能实现被告的证明目的且公示上无原告公司公章，被告对所要证明的事实缺乏辅助性证据，本院不能仅以此确认该组证据材料的效力。 3.被告提供的录音资料一份，欲证明原告多次就房屋漏水问题报物业维修，物业未予处理，该录音无法确定对话双方的身份且原告对录音的内容及对话一方为物业人员的身份不予认可，被告对所要证明的事实缺乏辅助性证据，本院不能仅以此确认该组证据材料的效力。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与湖畔花园水一方小区业主委员会之间签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体业主具有约束力。现原告依据签订的物业服务合同对湖畔花园水一方小区业主委员会的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金应视为逾期交纳物业费的违约金，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但原告主张的按每日千分之二计算违约金标准过高，应予以适当减少，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。因原、被告双方在《物业服务合同》中未约定物业费的具体缴纳时间，应视为被告在该服务年度任何时间缴费均可，因此当年的物业费应从下一年度的首日开始计算违约金。关于原告提出房屋存在漏水的质量问题的抗辩，被告抗辩中主张的房屋存在质量问题与本案并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费，故对于被告的该项抗辩本院不予认可。 综上所述，原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告杨丽宁于本判决生效后十日内给付原告大洼事事灵物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1652元及违约金（违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，2017年违约金以826元为基数，自2018年1月1日起计算至本判决确定给付之日止；2018年违约金以826元为基数，自2019年1月1日起计算至本判决确定给付之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告杨丽宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 宋 扬 二〇二〇年四月二十八日 书记员 郭雅莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。