广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4664号原告（反诉被告）钟淑君，女，汉族，1979年3月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清，董事长。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人屈剑鸣，广东深宝律师事务所实习律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告钟淑君、被告委托诉讼代理人冉华才和屈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告赔付延期办理不动产权证违约金人民币28658.32元;2.诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告与被告于2015年4月16日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》（合同编号：深市安居预字2015第600625号），合同签订后原告按照被告的指引提供了合法有效资料给被告指定的建设银行办理了按揭贷款手续。2017年2月13日，被告通过其锦鸿花园微信公众号通知提供办证资料，原告依通知于2017年2月21日提交。最终于2017年7月18日拿到《深圳市地方税局电子缴费凭证》及不动产证。被告在办理不动产证过程中违反了合同第26条、第27条的约定存在违约行为，应按照合同承担相应的赔偿责任。被告实际交房日期为2016年4月28日，被告应于2016年12月24日前为原告办理不动产证，因此，被告自2016年12月25日到2017年7月18日共计逾期办证206天，应当按照合同约定日万分之四的标准计算违约金。被告辩称，一、确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证，具备了办证条件，双方选择的办证方式是原告委托被告办理，但没有明确具体办理完成时间；二、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告协助抢号出于善意的帮助而非合同义务，原告未能预约成功导致未能办证，不是被告造成的；三、以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日计至2017年3月1日完成初始登记为67天，合同第23条约定出卖人承担违约责任的前提是因可归责于出卖人的原因未履行，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金；四、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失，按照日万分之一计算是相对公平的。被告向本院提起反诉，请求判令：1.两原告支付迟延付款违约金13008元；2.两原告应付迟延付款违约金与被告应付迟延办证违约金在相同金额范围内抵销；3.两原告承担全部反诉费用。具体事实与理由：原告与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》约定被告购房当日支付购房款77795.26元，在合同生效之日起20日内即2015年4月30日前通过银行按揭贷款付清剩余房款270000元；买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；买受人逾期付款在90日之内的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期付款超过90日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；房地产的交付时间为2015年10月31日。被告实际在2015年8月26日才通过贷款支付了购房款270000元，迟延付款自2015年4月30日至2015年8月26日118天，应付违约金为270000×0.0004×118=12744元，该违约金在2015年8月26日届止；被告逾期办证违约金在2017年3月1日届止，双方互负债务，具备法定抵销的要件，随时可以抵销。原告仍应支付抵销后剩余部分债务相应款项。请法庭支持被告的反诉请求。原告就反诉辩称，1.被告的反诉已过了诉讼时效。原、被告与2015年4月16日付清全部购房款，至被告2020年3月17日提起反诉时已超过诉讼时效。且贷款银行是被告指定的，贷款担保人也是被告，从贷款业务开始办理至贷款发放期间，银行从未向原告提出补交资料或核实情况的要求，原告认为延期交付贷款部分的购房款是被告作为担保人不及时向贷款银行提供资料导致的，不是原告造成的。2.原、被告本诉及反诉的债务标的物种类、品质及法律形式是不同的，被告在诉讼时效届满前从未通知过原告抵销，且被告2016年6月向原告支付延迟交房赔偿金即表明其放弃追索延期付款违约责任。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月10日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款347795.26元住房公积金贷款或公积金组合贷款方式付款购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春南路西侧锦鸿花园X栋X房；（二）原告应于合同生效之日起1日内支付77795.26元，合同生效之日起20内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款270000元，原告自行办理银行按揭贷款手续，被告应在签订合同之日起3日内将需由出卖人提供的证件资料交给原告或原告指定的第三人；原告逾期付款在90日之内，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定付款期限届满之日起次日起按照逾期支付金额万分之三支付违约金至实际付清之日止，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，经出卖人同意合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内的，按总价款日万分之三赔付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的，按总价款日万分之四赔付违约金；（四）被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成本房地产项目的初始登记，在房产交付给原告之日起240日内为原告办理绿本房地产证，被告在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记办理绿本房地产证。合同签订后，原告即付部分价款77795.26元。2015年6月25日，原、被告、中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《深圳市个人住房公积金借款合同》。2015年8月26日，被告收到贷款本金270000元。后，被告于2020年3月17日提起反诉，期间被告未向原告主张过支付购房款本金或违约金。2016年2月2日，被告取得涉案锦鸿花园地下室及主体工程的《工程竣工验收报告》。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。庭审中，原、被告双方均确认涉案房产实际交付日期为2016年4月28日。原、被告均确认迟延交房，被告已于2016年6月向原告支付了赔偿金。2017年2月13日，被告通过微信公众号“锦鸿花园”向原告通知可以办理不动产证，通知载明：被告目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往被告处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。原告确认收到上述通知，并主张于2017年2月21日提交了办理房产证的资料。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月初，被告向原告邮寄关于办理不动产权通知函。2017年5月16日，原告向被告支付办证税费共计人民币3562.95元。被告确认于2017年5月22日收到原告提交的委托书等办理产权证书所需的资料。2017年7月18日，深圳市光明新区地方税务局开具了《深圳市地方税务局电子缴款凭证》，当日原告不动产证办理完成。原、被告双方确认，被告在本案提起反诉前未向原告主张过支付逾期付款违约金，未向原告发出过抵销通知。本院认为，原告钟淑君与被告深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期付款违约金。双方房屋买卖合同约定生效之日起20内办理办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款270000元，而非原告主张的仅需履行办理按揭贷款手续的义务。按揭银行于2015年8月26日发放购房贷款，原告已构成逾期付款。原告主张按揭银行为被告指定，即便延迟放款也应由被告自行承担。合同约定原告自行办理银行按揭贷款手续，无论按揭银行是否与被告存在合作关系，本案中与按揭银行形成借款关系的仍为原告而非被告，原告上述抗辩主张于法无据，本院不予采纳。原告逾期付款118天（2015年4月30日至2015年8月26日），违约责任为13008元（270000元×0.0004×118）。原告主张，被告的反诉请求超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，2015年8月26日被告收取最后一笔购房款起至2020年3月17日提起反诉时止，已超过二年，被告未能举证证明上述期间内曾向原告主张过支付购房款本金或违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的事由，也无证据证明原告在诉讼时效期间届满后同意履行该债务。因此，本院采纳原告的抗辩主张，确认被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效，不予支持。关于迟延办证违约金。涉案房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，双方无根本违约，但被告在履行合同过程中客观上存在迟延办证的违约行为，合同对该类违约行为已明确违约金责任，违约方应按照约定承担责任。双方对被告逾期办证违约情形开始时间为2016年12月25日无异议，本院予以确认。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。在没有证据证明双方另有约定的情形下，原告仅依据被告在履行过程中接收了原告办理产权登记委托书等材料即要求其承担2017年3月1日后的逾期办证违约责任，缺乏依据。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，原告主张迟延办证违约金计至2017年7月18日本院不予支持。综上，本案迟延办证违约金金额为：347795.26元×0.0003×67日（2016年12月25日至2017年3月1日）=6990.68元。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于被告主张与原告债务抵销的认定。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，原告对被告所负债务于2015年8月27日进入履行期，被告对原告所负债务于2017年3月1日进入履行期，被告债务进入履行期时原告债务尚在诉讼时效期间内；原、被告双方互负金钱债务，且合同未有不得抵销的约定，不存在阻碍抵销权形成的事由。故，本案中被告对原告所负债务的法定抵销权已经形成。我国合同法未对抵销权的行使设置除斥期间，而是规定抵销权人行使抵销权后，对方可以在一定期间内提出异议。本案中，被告通过提起反诉通知原告行使抵销权，结合被告反诉材料送达原告的时间，该通知于2020年3月28日送达原告。原告在庭审中对被告行使抵销权提出时效抗辩。原告主张除反诉外未收到过抵销通知，被告亦未举证证明其欲行使抵销权的主动债权曾在诉讼时效期间内通知原告抵销。抵销权作为形成权，与请求权相比行使方式不同，但在权利实现的结果上并无差异，且抵销权具有强制对方履行债务的效力。超过诉讼时效的债权，其实现基于债务人放弃时效利益自愿履行。超过诉讼时效的债权形成的抵销权，亦应基于债务人放弃时效利益自愿履行得以行使。本案原告收到被告抵销通知后提出时效抗辩，表明其不愿放弃时效利益。因此，被告主张原告应付迟延付款违约金与其应付迟延办证违约金在相同金额范围内抵销，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告钟淑君支付迟延办理不动产证违约金6990.68元；二、驳回原告钟淑君其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市福田房地产有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费258元，由被告负担63元，原告负担195元。反诉受理费63元，由被告负担。本诉受理费原告已预交258元，被告应在本判决生效之日起三日内将63元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年四月二十四日书记员 黄蓉（兼）书记员 石 燕 妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。