浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1817号上诉人（原审被告）：施书海，男，1975年10月21日出生,汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：孔晓兵，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴露露，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡瑞江，男，1985年7月7日出生,汉族，住瑞安市。原审被告：柳俐敏，女，1984年4月22日出生，汉族，住瑞安市。原审被告：柳碎福，男，1982年2月6日出生，汉族，住瑞安市。原审第三人：瑞安市鑫和房屋介绍所。住所地：瑞安市玉海街道小东门街19号。上诉人施书海因与被上诉人胡瑞江及原审被告柳俐敏、柳碎福、原审第三人瑞安市鑫和房屋介绍所房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施书海上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡瑞江的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由胡瑞江承担。事实和理由：第一，一审法院认定本案《房屋买卖合同》有效系错误认定。1、一审法院认为“根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”最高人民法院在该条司法解释中，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因和结果”的原则，将《中华人民共和国合同法》第五十一条中的“处分”和“合同”，解释为仅指处分行为即标的物物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内；即在出卖他人之物情形，处分合同的效力并非未定，而是确定有效。”该认定明显有误。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此可见，诉争房屋登记为原审被告柳碎福、柳俐敏名下，根据物权公示制度，诉争房屋应认定为原审被告柳碎福、柳俐敏俩人共有，而施书海在未取得房屋所有权人授权的同意下，将房屋予以处置，显然不符合法律规定，在未得到房屋所有权人的追认下应认定本案合同无效。所以一审法院认定本案合同有效是错误的。2、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”这仅是对无效合同产生纠纷后的一种处置原则，但并不决定合同的效力。第二，原审法院适用法律错误。综上意见，本案也不应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，而应当适用《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”规定。综上所述，原审法院认定施书海在未取得授权的情况下签订合同有效，并判决施书海双倍支付定金，其结果明显错误。胡瑞江辩称，第一，双方签订的合同合法有效，一审认定正确。涉案房产虽然登记在柳俐敏、柳碎福名下，但实际房子是施书海所有，是借用柳俐敏、柳碎福的名字购买房产。涉案合同是双方真实意思表示，不存在无效情形。一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响该合同的效力。但能否发生物权变动，则取决于一方的嗣后状态，此过程中，物权变动处于效力待定状态。因此，相对方不能以一方缔约时无处分权或所有权来主张合同无效。第二，一审法院适用法律正确。双方签订的房屋买卖合同合法有效，胡瑞江已经履行了支付定金的义务，施书海在履行过程中存在违约，应承担违约责任。施书海应双倍返还定金给胡瑞江。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，希望二审法院判决驳回上诉，维持原判。柳俐敏、柳碎福未进行答辩。原审第三人瑞安市鑫和房屋介绍所称同意胡瑞江的答辩意见，认为施书海应返还胡瑞江20万元。胡瑞江向一审法院起诉请求：1、依法判令解除胡瑞江、施书海签订的房屋买卖合同；2、依法判令柳俐敏、柳碎福、施书海双倍返还胡瑞江定金合计200000元；3、本案诉讼费用由柳俐敏、柳碎福、施书海承担。一审法院认定事实：坐落于瑞安市房屋（即讼争房屋）登记在柳俐敏、柳碎福名下。2019年4月23日，经瑞安市鑫和房屋介绍所居间介绍，胡瑞江与施书海签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定：出卖人将讼争房屋出卖给胡瑞江；成交价格208万元；订立合同之日付定金10万元；2019年6月12日房产过户时付90万元；剩余尾款待银行按揭放款当天付清；出卖人违约的，应在悔约之日起三日内将定金双倍返还胡瑞江等内容。施书海及胡瑞江在上述合同落款处签名。当日，胡瑞江支付施书海购房定金10万元。此后，因施书海的原因，至今无法办理讼争房屋的过户手续，故引起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。最高人民法院在该条司法解释中，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因和结果”的原则，将《中华人民共和国合同法》第五十一条中的“处分”和“合同”，解释为仅指处分行为即标的物物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内；即在出卖他人之物情形，处分合同的效力并非未定，而是确定有效。本案中，胡瑞江与施书海签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。现胡瑞江请求解除合同，施书海无异议，予以确认。鉴于施书海在履行合同过程中存在违约行为，胡瑞江请求双方返还定金（合计20万元），符合法律规定，予以支持。根据合同相对性原则，上述违约责任应由行为人（即施书海）承担，胡瑞江请求柳俐敏、柳碎福共同承担，没有法律依据，不予支持。综上所述，胡瑞江提出的部分诉讼请求，事实及理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除胡瑞江与施书海于2019年4月23日签订的《房屋买卖合同》；二、施书海于本判决生效之日起十日内支付胡瑞江20万元，款交一审法院转付；三、驳回胡瑞江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由施书海负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，中国建设银行股份有限公司瑞安支行于2019年3月29日向浙江省瑞安市人民法院起诉，要求确认柳碎福、柳俐敏与其签订的编号为30026127-013-2011000321号《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期并要求柳碎福、柳俐敏共同偿还该借款合同项下的本金、期内利息、罚息、复利等。浙江省瑞安市人民法院于2019年7月8日作出（2019）浙0381民初4744号民事判决，该判决第二项载明：“若被告柳碎福、柳俐敏逾期不偿还上述贷款，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权以登记于被告柳碎福、柳俐敏名下的坐落于瑞安市［瑞安市房权证瑞（房）字第××］拍卖、变卖所得价款优先受偿”。本院认为,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”施书海以其非房屋所有权人为由主张涉案《房屋买卖合同》无效，与法不符，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋因贷款逾期而导致无法办理过户手续，属于物权变动问题，不影响《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现胡瑞江要求施书海双倍返还定金，符合法律规定，一审对胡瑞江的该诉讼请求予以支持，处理正确。综上所述，上诉人施书海的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人施书海负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年四月二十三日法官助理周婷婷代书记员  蔡瑞洁