河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终462号 上诉人（原审原告）：李善昌，男，1956年1月3日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田阔，河北神威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田艳军，男，1969年9月19日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 委托诉讼代理人：李闯，河北澜森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北杰辉房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区果园路169号枫景华庭C商业171-4号。 法定代表人：王安民，该公司总经理。 上诉人李善昌与被上诉人田艳军、河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称“杰辉公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李善昌的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销保定市清苑区人民法院作出（2019）冀0608民初1387号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、两审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，二审法院应当依法撤销原审判决，支持上诉人一审诉求。一审判决认为“杰辉观天下”项目与上诉人所诉“枫景华庭”非同一项目，两者无关联性，属于事实认定错误。首先，保定市清苑区人民法院（2019）冀0608执异6号执行裁定书中已对该项目予以确认。杰辉公司于2012年8月10日与李善昌签订了《杰辉观天下内部认购书》，李善昌支付了全款。2015年杰辉公司又将该房产作为向田艳军等人借款的还款抵押网签在田艳军名下。被上诉人田艳军并没有对“杰辉观天下”与“枫景华庭”并非同一项目提出异议，也是认可“杰辉观天下”与“枫景华庭“为同一项目。其次，杰辉公司出具了证明，”杰辉观天下“项目暨河北省邯郸市角枫景华庭，一审判决却认定非同一项目属于事实认定有误。杰辉公司与田艳军之间实际是借贷关系，并非商品房买卖关系，而且杰辉公司于2018年因涉嫌非法吸收公众存款罪被邯郸市丛台区公安分局立案。田艳军与杰辉公司的民间借贷案件的执行程序就应当中止移交公安机关。二、原一审判决适用法律错误，应当依法撤销原审判决，支持上诉人的一审诉求。本案中，上诉人于2012年8月10日与杰辉公司签订了合法有效的房屋买卖合同，该认购书不违反法律、行政法规效力性强制规定，为合法有效的合同。虽然认购书签订在杰辉公司取得预售许可证之前，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定为有效”的规定，杰辉公司与上诉人签订的该认购书合法有效，时间上优先于田艳军，而且上诉人付清了全款，杰辉公司也出具了相应的收据。由于开发商的过错，一直未给上诉人办理备案登记，而且该房屋至今处于烂尾状态，无法交付，上诉人没有任何过错。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项，物证、档案、鉴定结论、勘验笔录、或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。杰辉公司与田艳军签订的商品房预售合同，办理了备案手续，其证明效力大于上诉人与杰辉公司所签订的内部认购书，其明显适用法律错误。预售商品房合同登记备案制度是由《城市商品房预售管理办法》（以下简称《办法》）规定的行政强制措施，属行政管理制度。该备案登记的目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记不同，不属预告登记。商品房预售合同虽因备案登记而得已公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，不具有预告登记之债权所具有的对抗效力和排他效力。根据《办法》及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权优先和对抗效力，同时备案登记没有时间或期限上的要求，不需要出现特定法律事实或经过一定期限后再进行登记。本案为案外人执行异议之诉，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，认定上诉人足以能够排除强制执行，支持上诉人的一审诉求。综上，一审判决查明事实和适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人田艳军辩称，一、涉案房屋系被上诉人杰辉公司所有，所有权并未发生变更，上诉人请求确认归上诉人所有于法无据；二、我方与杰辉公司以房抵债合法有效，属于真实的房屋买卖关系；三、一审法院查封涉案房屋之前上诉人并不具有排除强制执行的成就条件，故法律查封并无不妥。综上，应当驳回上诉，维持原判。 李善昌向一审法院诉讼请求，一、请求依法确认位于河北省邯郸市丛台区房屋系原告李善昌所有；二、请求解除对该房屋的查封措施，不得执行该标的；三、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2015年4月21日，杰辉公司向包括本案被告在内的四个自然人借款5000000元，2016年1月因无法偿还到期借款，债权人起诉于清苑区人民法院，清苑区人民法院作出（2018）冀0608民初33号民事判决书，判决被告杰辉公司给付包括田艳军在内的四个债权人借款本金4700000元及利息2265800元。后本案进入执行程序，因杰辉公司已将涉案房屋以房抵债抵给本案被告田艳军，并办理了备案手续，清苑区人民法院对涉案房屋进行了查封，原告李善昌提出异议，认为法院查封措施错误，要求予以解除，清苑区人民法院于2019年5月29日做出（2019）冀0608执异6号执行裁定书，裁定驳回李善昌的异议请求。原告李善昌于2019年6月11日提起本次诉讼，要求依法确认位于河北省邯郸市丛台区房屋系原告李善昌所有，解除对该房屋的查封措施，不得执行该标的。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，是案外人认为法院的执行行为侵害其实体权利，基于对执行标的主张实体权利提出的异议。2012年，原告与杰辉公司在杰辉公司办理了预售许可证前，签订了杰辉观天下内部认购书，认购房号：邯郸市“杰辉观天下”项目3栋1单元1202号住宅。而原告诉讼请求第1项为确认河北省邯郸市丛台区房屋系原告李善昌所有，原告未能证明“杰辉观天下”项目与所诉“枫景华庭”系同一项目，无法证实两者关联性。退一步讲，即便原告认购书中“杰辉观天下”项目与所诉“枫景华庭”系同一项目，因杰辉公司欠田艳军款项，已经（2018）冀0608民初33号民事判决书确认以下事实：将河北省邯郸市丛台区房屋以房抵债抵给被告田艳军，并签订了商品房预售合同，办理了备案手续。且双方以房抵债行为发生在杰辉公司办理了预售许可证后。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项，物证、档案、鉴定结论、勘验笔录、或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。杰辉公司与被告签订的商品房预售合同已在房管部门备案，其证据效力明显大于原告的杰辉观天下内部认购书，我院作出的查封并无不当，原告据杰辉观天下内部认购书及付款凭证并不能排除执行。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告李善昌的诉讼请求。案件受理费80元由原告李善昌负担。 二审中，上诉人李善昌提交如下证据。证据一、杰辉公司出具的证明一份，内容为“我公司开发的邯郸市杰辉观天下项目即是位于邯郸市角的枫景华庭，杰辉观天下与枫景华庭是同一项目”，证明枫景华庭小区与杰辉观天下项目系同一小区；证据二、不动产登记部门的信息查询证明，证实上诉人名下无房产，上诉人是涉案房产的购买者，且购买房产的目的为居住；证据三、杰辉公司给上诉人出具的放心钥匙领取协议，证明杰辉公司已向涉案房产交付给上诉人；证据四、上诉人补交涉案房产的面积差款、物业费、装修押金等票据，证明上诉人已将相关费用交付杰辉公司，杰辉公司已向涉案房屋交付上诉人使用。被上诉人质证称，对证据一无异议；对证据二不动产信息查询证明与本案无关；不认可证据三，上诉人上诉状中确认房屋属于烂尾状态，并不符合交房条件；证据四涉及的费用应由物业公司收取，而不是开发商收取，房屋属于查封状态，上诉人和杰辉公司对此明知，上诉人占有房屋属于非法占有。被上诉人提交如下证据，证据一、保定市清苑区人民法院查封公告一份，证明涉案房产在2018年已经被查封，杰辉公司和上诉人均无权处分查封的房屋；证据二、在杰辉公司枫景华庭项目部张贴查封公告的照片，证明目的同上。上诉人称其对房产被查封不知情。 二审中，本院查明，2012年8月10日，上诉人李善昌与杰辉公司签订《杰辉观天下内部内购书》，约定上诉人认购杰辉公司开发的“杰辉观天下”项目3栋1单元1202号住宅，房屋总款300000元。该认购书签订后，上诉人已按合同的约定支付了全部房款。2016年1月22日，被上诉人田艳军与杰辉公司签订房屋抵押合同，约定杰辉公司愿意以其有权处分的房地产（包括本案所涉房产）作抵押，并网签备案至乙方名下。同日，杰辉公司与被上诉人田艳军签订商品房买卖合同，将本案所涉房产网签备案至田艳军名下。本案中，被上诉人主张系同一天上午签订抵押合同，因杰辉公司没有金钱履行能力，故下午签订商品房买卖合同，以房抵债。另查明，王艳军、王红军、丁志宏、吴顺福诉杰辉公司民间借贷纠纷一案，保定市清苑区人民法院于2018年4月19日作出（2018）冀0608民初33号民事判决，该判决查明，2015年4月21日杰辉公司向王艳军、王红军、丁志宏、吴顺福借款500万元，至2016年1月21日，杰辉公司欠本息合计587000元。2016年1月22日，双方签订抵押合同，约定以杰辉公司的房产进行抵押。该判决认定了抵押合同的真实性，但并未认定双方系以房抵债，该判决判定亦是由杰辉公司给付上述四人借款本金4700000元、利息2265800元，并未扣除相关房产的价值。该判决已发生法律效力。因杰辉公司未履行判决确定的义务，被上诉人申请查封了涉案房产。本案一审判决查明部分认定杰辉公司将涉案房产以房抵债给田艳军与本院二审查明事实不一致。二审经审理查明的其他事实，与一审无异。 本院认为，根据杰辉公司出具的内容为“我公司开发的邯郸市杰辉观天下项目即是位于邯郸市角的枫景华庭，杰辉观天下与枫景华庭是同一项目”的证明及“杰辉观天下”项目和“枫景华庭”项目的地点位置可以认定，“杰辉观天下”小区和“枫景华庭”小区系同一小区，本案诉争房产即为被上诉人田艳军申请查封的房产。一审判决有关上诉人无法证明“杰辉观天下”与“枫景华庭”为同一项目的认定有误，应予纠正。 有关被上诉人田艳军与原审第三人杰辉公司签订的商品房买卖合同的性质的问题，被上诉人主张与杰辉公司系以房抵债。但2016年1月22日同一天，田艳军与杰辉公司签订了房产抵押协议及商品房买卖合同，且两份协议指向的房产一致，在之后田艳军起诉杰辉公司的民间借贷诉讼中，保定市清苑区人民法院作出的（2018）冀0608民初33号民事判决书仅认定双方签订抵押合同，并未认定双方存在以房抵债的事实，且该判决书中判决的杰辉公司偿还的借款本息数额也未扣除涉案房产的价值。综合上述几点，应认定本案被上诉人与杰辉公司签订的涉案房产的商品房买卖合同的性质为对双方民间借贷款项的担保，并非真实的商品房买卖行为，一审判决认定被上诉人与杰辉公司签订商品房买卖合同系以房抵债错误，亦不能依此合同认定被上诉人对涉案房产享有物权期待权。 有关上诉人对涉案房产是否享有排除强制执行的权利的问题。本案中，上诉人与杰辉公司签订的《认购书》中对房产及设施的位置座落、房款数额、费用承担等事项进行了明确约定，应视为上诉人与杰辉公司以《认购书》的形式签订了房屋买卖合同。在本案开庭前，杰辉公司已取得案涉房产项目的预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故可以认定上诉人与杰辉公司签订的《协议书》的合法有效性。根据上诉人提交的不动产查询证明，其名下无房产，故可以证实上诉人为购买案涉房产的消费者。上诉人提交的收款收据、银行转账凭证等证据可以证实上诉人已支付《认购书》约定的全部房款。涉案房产系杰辉公司开发建设。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人的情形符合上述规定，故其主张对案涉房产予以排除执行的主张，应予以支持。一审法院认定上诉人的主张不能排除对涉案房产的执行，属于认定错误，应予纠正。 上诉人未提交证据证实涉案房产已具备办理产权登记条件，故上诉人要求确认房产归其所有的主张，本案不予处理，当事人可另行主张。有关解除查封问题，当事人可以在本案判决生效后，向执行法院主张解除查封。 综上，一审判决认定事实有误，判决不当，应予纠正。上诉人上诉请求部分成立，应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初1387号民事判决； 二、不得执行位于河北省邯郸市丛台区房屋； 三、驳回上诉人李善昌的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，共计160元，均由河北杰辉房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇二〇年四月三十日 法官助理陈萌 书记员黄倩