河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3468号原告（执行案外人）：王某某，男，1964年12月25日出生，汉族，住河南省安阳县。被告（申请执行人）：何某某，男，1972年4月16日出生，汉族，住河南省潢川县。被告（申请执行人）：何某一，男，1967年1月24日出生，汉族，住河南省潢川县。二被告委托诉讼代理人：何泽华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：安阳某某房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号（西关街道办事处）。法定代表人：刘某，该公司经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告王某某与被告何某某、何某一、安阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日、2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告王某某、被告何某某、何某一的委托诉讼代理人何泽华、第三人某某房地产公司的委托诉讼代理人赵保安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.确认“富贵名城”1号楼1、2号商铺产权人系原告所有；2.判决停止对该商铺的执行；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月21日法院查封“富贵名城”1号楼1、2号商铺，该商铺在查封前原告和第三人已签订房屋认购书并交齐全部房款并实际占有该房，由于第三人的原因未办理房屋过户手续，如法院执行该房屋将损害原告的合法权益。原告的房屋符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故应支持原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼。被告何某某、何某一辩称，原告对涉案商铺不享有物权期待权等相关权利，不能排除涉案商铺的执行。应驳回原告诉请。第三人某某房地产公司述称，1.原告和某某房地产公司签订的认购书是双方当事人真实意思表示。原告履行了付款义务，我公司将商铺交付原告使用，原告是善意取得，法院应依法维护原告的合法权益。2.我公司对原告提供的所有证据真实性没有异议，对证据证明的目的也没有异议。请求法院支持原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：何某某、何某一依据已发生法律效力的本院（2016）豫0523民初1212号民事判决，申请执行某某房地产公司一案，本院立案执行后，于2017年4月21日作出（2017）豫0523执247号之一执行裁定，裁定查封被执行人某某房地产公司位于汤阴县人和路××名城小区××楼××号商铺。查封后，王某某作为案外人提出执行异议，本院于2017年8月25日作出（2017）豫0523执异26号执行裁定，裁定驳回案外人王某某的异议请求。原告王某某不服该裁定，依法提起本案诉讼。2012年6月20日，原告王某某作为乙方与第三人某某房地产公司作为甲方签订《某某·富贵名城认购书》，该认购书在认购房号一栏中载明“房屋座落：1＃楼1、2号，房屋单价：7600元／平方米，建筑面积约95平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价（人民币）：柒拾贰万贰仟元整（722000元），付款方式：一次性付清。在认购说明一栏中载明“1、乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书；2、规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房另行出售；3、乙方中途退房的，按已支付房款的20%向甲方支付违约金；4、本认购书壹式叁份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效；5、乙方如变动电话及地址请及时通知甲方；6、甲方将房屋于2013年6月30日前交付乙方；7、以上内容解释权归安阳某某房地产开发有限公司。”第三人某某房地产公司将案涉商铺以722000元的价格售于王某某。第三人某某房地产公司于2012年6月20日向原告出具收到商铺购房款共计722000元的收据、于2015年5月21日向原告出具收到装修押金、垃圾处理费的收据、于2018年8月2日向原告出具收到自来水改造费的收据，为此原告提交《某某·富贵名城认购书》、2012年6月20日购房款收据1张、2015年5月21日装修押金、垃圾处理费收据2张，第三人于2018年8月2日向原告出具收到自来水改造费1000元的收据1张。2013年6月3日，汤阴县地方税务局（稽查局）作出汤地税保封【2013】1号税收保全措施决定书，决定从2013年6月3日起对第三人某某房地产公司的商品房（见附表）予以扣押、查封；如纳税限期期满仍未缴纳税款，将依法拍卖或者变卖所扣押、查封的财产抵缴税款。2013年6月4日，汤阴县地方税务局（稽查局）向汤阴县房地产管理所发出了汤地税协一【2013】1号协助执行通知书，依法对该局查封、扣押的商品房（见附表）在查封、扣押期间不再办理不动产过户手续。上述事实有第三人某某房地产公司提供的汤地税保封【2013】1号税收保全措施决定书和汤地税协一【2013】1号协助执行通知书为凭，但未提供相关的附表。诉讼中，原告承认其已将案涉商铺出租，提交门面房租赁合同1份及承租方申世康支付宝转账截图佐证商铺出租事实。本院至案涉商铺对承租情况进行调查询问，案涉商铺承租人崔学宝称房屋所有人系本案原告，该商铺是由原告出租于申世康，申世康又转租于崔学宝，并提交租赁协议2份佐证其所述。第三人对本院制作的上述调查笔录无异议并予以认可，被告何某一、何某某对真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为无法证明原告为案涉房产所有权人，不享有足以排除执行的权利。另，第三人于2011年8月1日办理富贵名城壹号楼商品房预售许可证，至今案涉房产仍登记在第三人名下。庭审中，原告王某某称案涉房产是第三人某某房地产公司欠其借款，以该购房款抵顶借款本金，借款时大部分为现金交付，第三人某某房地产公司对此无异议，认可案涉房屋为抵顶融资款项结果。诉讼中，第三人提交加盖其公司印章的书面说明，证明安阳市××西关街道办事处已就案涉房屋系融资款项抵顶结果而进行过备案登记。为此，本院至安阳市××西关街道办事处进行核实，该办事处出具书面情况说明确认上述抵顶一事。关于涉案商铺款项支付方式，原告称全部系转帐支付，提交中国工商银行安阳水冶支行2011年8月22日银行交易明细证明向第三人某某房地产公司转账80万元，对此第三人某某房地产公司不持异议。被告何某一、何某某以第三人未出具正式购房票据及未签订正式商品房买卖合同为由对原告所述不予认可。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，原告王某某在庭审中称案涉房屋系第三人某某房地产公司以借款抵顶购房款而来，第三人对此也予以认可，此有第三人提交的说明及安阳市××西关街道办事处的情况说明予以印证。由此可见，原告并无商品房消费者的购房意思表示，即其并非消费者购房人。对于商品房消费者以外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；人民法院依法予以支持。在本案中，第一，原告与第三人签订的虽是《认购书》，但该《认购书》对房屋面积、单价、房款支付方式，房屋交付时间及违约责任均进行约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同基本条款，原告向第三人支付了全部房款，可认定在法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同；第二，原告提交物业费收费票据、门面房租赁协议、支付宝转账截图、承租方实际经营等情况可认定原告在法院查封前已合法占有该房屋。第三，原告王某某现已按合同约定支付全部房款，结合其提交的银行交易明细及第三人某某房地产公司的陈述，可证实其资金来源及所抵债务客观存在的情况；第四，案涉商铺虽未办理网签、过户登记，但原告王某某称其多次向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，可认为符合前述规定。综上，原告王某某的主张符合法定情形且其权利能够排除执行。被告何某一、何某某是基于债权债务纠纷的生效判决，仅是人民法院执行程序中对在第三人（被执行人）某某房地产公司名下的涉案房产进行了查封，该债权不能优先于原告王某某作为不动产的一般买受人享有的物权期待权。综上所述，原告王某某就执行标的享有的物权期待权足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉商铺的执行，本院予以支持。因案涉房屋登记在第三人某某房地产公司名下,从物权公示的角度看,第三人某某房地产公司是案涉商铺的所有权人，故原告王某某要求确认汤阴县仁和路西段南侧富贵名城1号楼1、2号商铺为其所有，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项和第二款之规定，判决如下：一、不得执行汤阴县人和路西段南侧富贵名城1号楼1、2号商铺。本院（2017）豫0523执异26号执行裁定书于判决生效时自动失效；二、驳回原告王某某的其它诉讼请求。案件受理费11020元，由被告何某某、何某一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 徐 艳审判员 郑海霞审判员 刘 炳二〇二〇年四月三十日书记员 仝月琦