济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初1200号原告：袁爱英，女，1963年12月9日出生，汉族，住济南市市中区。原告：丁培斋，男，1962年12月18日出生，汉族，住济南市市中区。共同委托诉讼代理人：马晓伟，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：王祖垒，总经理。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告袁爱英、丁培斋与被告济南东拓置业有限公司（简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁爱英、丁培斋的共同委托诉讼代理人马晓伟，被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁爱英、丁培斋共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金421507.65元。2.判令被告向原告立即开具并交付购房发票。3.判令被告立即为原告办理济高龙园B区7号楼3单元302房的房屋所有权证。4.本案诉讼费、保全费等所有费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告限期履行合同15条规定的义务，即1.被告向登记备案机关提供资料。2.如有违建行为应及时清除并履行自己的报备义务及被告协助原告办理涉案房屋产权证。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于济南市××以北，刘智远路以西济高龙园B区7号楼3单元302号商品房一套，房屋总价款3849385元。合同第十五条：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2012年10月18日合同签订后，原告依照约定，在合同签订当日支付了首付款2249385元，并通过银行将贷款160万元支付给了被告。2013年11月6日，被告才向原告交付购房款收款收据，但至今都没有交付购房发票。2013年4月12日，被告与原告签订了《房屋及车位交接单》，被告向原告交付了房屋。根据合同第八条约定，被告交付房屋已逾期12日，应承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金9238.52元（3849385×0.02%/日×12日）。按照合同约定，被告应在房屋交付后540日内，即2013年4月12日至2014年10月4日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。但至今原告都没有收到被告的书面通知。根据合同第十五条约定，被告逾期书面通知原告长达1872日（2014年10月5日至2019年11月20日），应承担关于产权登记约定的违约责任，向原告支付违约金421507.65元（3849385元×0.01%/日×365日/年×3年）。东拓置业辩称，合同第二条约定，案涉房屋的阳台是非封闭式的。原告在收房后装修过程中擅自封闭阳台，属于严重违约行为。被告已于2016年4月30日为原告开具了案涉房屋的正规发票，因发票领取需要原告交回收据原件并办理发票领取手续，而原告至今未来被告处办理发票领取手续导致发票未实际交付，由此产生的法律责任不应当由被告承担。案涉房屋所在楼房因包括原告在内业主存在违法建设部分，导致登记机构无法正常为楼房办理首次登记手续，故现阶段在包括原告在内业主不拆除违建部分情况下，被告不具备通知原告办理案涉房屋转移登记的条件。根据合同法第110条规定，原告该项诉求在法律上或者事实上不能履行，依法不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，袁爱英、丁培斋与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定由袁爱英、丁培斋购买东拓置业开发的位于济南市××以北，刘智远路以西济高龙园B区7号楼3单元302号商品房一套，房屋总价款3849385元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。原告依照约定，在合同签订当日支付被告房屋款2249385元，后通过银行将贷款将剩余160万元支付给了被告。2016年5月6日，东拓置业通过EMS向涉案房屋所在地址邮寄《告知函》，告知袁爱英因涉案房屋存在违规搭建情况，导致房产证无法办理。后东拓置业向济南市不动产登记中心申请涉案房屋所在楼的首次登记。2017年5月24日，济南不动产登记中心出具《不予登记通知单》，载明：“高新区凤凰路4569号龙园住宅小区二区3号楼、4号楼、7号楼至23号楼，根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续”。庭审中，袁爱英、丁培斋主张其交付了房款3849385元，按照合同第15条约定，东拓置业应当在交房后540日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关报备，按照已交付房款的日万分之一计算违约金。自2014年10月5日起至2019年11月20日，共计1872天，其自起诉之日2019年11月20日向前推三年，违约金为421507.65元。东拓置业不同意支付，首先对计算基数有异议，根据发票记载涉案房屋实际价款是3835682元。其次对计算期间有异议，起始时间应从法院立案告知书或者是受理通知书所记载的时间向前推算三年起算，对于截止时间即使按照对袁爱英、丁培斋有利的原则，以不动产登记中心出具的不予登记通知单记载的2017年5月24日为依据，截止时间为2017年5月23日。另查明，2013年4月12日，双方签订《房屋及车位交接单》，东拓置业将涉案房屋及车位交付袁爱英、丁培斋使用。本院认为，袁爱英、丁培斋与东拓置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人亦予以认可，本院予以确认。双方均应依照合同约定全面履行自已的义务。袁爱英、丁培斋依照合同约定支付了购房款，履行了支付购房款的义务。涉案房屋及车位于2013年4月12日交付袁爱英、丁培斋。根据合同第十五条的约定，东拓置业应于2013年4月12日后的540日内，即2015年10月4日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知袁爱英、丁培斋向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业至今未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。根据房屋买卖合同约定，涉案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，故每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日，袁爱英、丁培斋于2019年11月28日通过网上诉讼服务平台向本院起诉。依照上述司法解释的规定，袁爱英、丁培斋关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据本院对东拓置业逾期办证违约期间的认定，以及上述司法解释关于诉讼时效的法律规定，袁爱英、丁培斋主张的东拓置业逾期办证的违约时间应从2016年11月27日起开始计算。2017年5月24日，济南不动产登记中心出具的《不予登记通知单》显示，涉案房屋所在的7号楼因存在加建情形不能办理首次登记。庭审中，袁爱英、丁培斋亦认可其所购涉案房屋的阳台封闭了。可以确定，在2017年5月24日以前涉案房屋所在的7号楼便存在加建情形，因此不能办理房屋产权登记证的违约责任不能归责于东拓置业。因双方均未说明加建的准确时间，本院从保护守约方利益的角度出发，认定2017年5月24日后不能办理房屋产权登记证的违约责任不能归责于东拓置业。故袁爱英、丁培斋主张的自2016年11月27日起至2017年5月23日止的逾期办证违约金部分，具有事实和法律依据，本院予以支持；其余部分，于法无据，本院不予支持。袁爱英、丁培斋共支付房款3849385元，按日万分之一计算，东拓置业应支付的违约金为68519元（3849385元×0.0001×178天）。买受人支付了房款后商品房销售者应当向买受人开具发票，东拓置业提交的证据中包含了涉案房屋的发票，其应当向袁爱英、丁培斋交付。因加建情形现仍存在，无法办理首次产权登记，故对于袁爱英、丁培斋要求东拓置业向登记备案机关提供资料，如有违建行为应及时清除相应违建并履行自己的报备义务及被告协助原告办理涉案房产产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告袁爱英、丁培斋自2016年11月27日起至2017年5月23日止的违约金68519元；二、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告袁爱英、丁培斋交付涉案房屋的发票；三、驳回原告张旭光、殷小卿的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7622元，减半收取3811元，由原告袁爱英、丁培斋负担3191元，由被告济南东拓置业有限公司负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇二〇年四月二十九日书记员 胡婧贤