温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4387号原告：温州安居房开发有限公司，住所地：温州市南塘住宅区一组团1幢四至六层。法定代表人：吴晨宇，董事长。委托诉讼代理人：潘海迪，北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳达，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：温州市凯天隆投资管理有限公司，住所地：温州市汤家桥路大自然家园1幢1005室东首。法定代表人：黄岳和。被告：温州市巴以度餐饮管理有限公司，住所地：温州市南塘风貌区北段7号楼。法定代表人：黄岳和。被告：胡文龙，男，1981年5月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。三被告共同委托诉讼代理人：戴克峰，浙江震瓯律师事务所律师。第三人：温州市名城资产营运有限公司，住所地：温州市南塘街南塘住宅区5组团商办楼501、502室。法定代表人：潘澄。原告温州安居房开发有限公司（以下简称安居房公司）与被告温州市凯天隆投资管理有限公司（以下简称凯天隆公司）、温州市巴以度餐饮管理有限公司（以下简称巴以度公司）、胡文龙及第三人温州市名城资产营运有限公司（以下简称名城资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告安居房公司的委托诉讼代理人潘海迪，被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙的共同委托诉讼代理人戴克峰到庭参加诉讼，第三人名城资产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告安居房公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙、第三人名城资产公司在2018年1月4日签订编号为温名资合2018年003号《房屋租赁合同》于2018年11月8日依法解除；2.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即共同支付原告南塘风貌区北段7号楼2018年2月20日至2018年11月8日的租金1689686元及违约金（截止至2018年11月8日为1200056.31元；另以未付租金1689686元为基数，按日万分之五从2018年11月9日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2018年12月31日为44776.68元）；3.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即共同向原告补缴南塘风貌区北段7号楼2016年5月20日至2018年11月8日已享受优惠的租金差额3723170元；4.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即腾空所占用的南塘风貌街北段7号楼2423.06平方米物业并支付原告逾期占用期间的房屋使用费（截止至2018年11月24日为166983.45元；另以13091.67元/日为标准，从2018年11月25日起计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2018年12月31日为484391.79元）具体以评估机构的评估价格为准；5.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即共同支付原告为实现债权支出的律师费73000元；6.判令被告胡文龙对上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任；7.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙共同承担。事实与理由：2013年9月30日，案外人温州市华中仪表有限公司（以下简称华中公司）与温州市名城建设集团有限公司（以下简称名城建设公司）签订《房屋租赁合同》，约定案外人华中公司租赁南塘风貌区北段7号楼，租期2013年11月20日至2019年3月19日，第一、二年租金351万元，第三年开始逐年递增5%。同时签订《补充协议》一份，约定由被告巴以度公司作为经营方代案外人华中公司履行合同权利义务。因出租主体及租金调整，原告与案外人华中公司、名城建设公司、被告巴以度公司、胡文龙、第三人在2016年12月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定出租人由名城建设公司变更为原告，租期从2016年5月20日至2019年3月19日，年租金从2016年5月20日起调整为2356500元，从第三年开始租金按上一年度的3%递增。2017年5月，案外人华中公司将上述签订的房屋租赁合同及补充协议等权利义务转由被告凯天隆公司承接。2018年1月3日，原告与案外人华中公司、名城建设公司、被告巴以度公司、胡文龙、第三人签订《房屋退租协议》，原告与案外人华中公司房屋租赁终止。2018年1月4日，原告（出租方）与被告凯天隆公司（承租方）、巴以度公司（实际使用方）、胡文龙（担保人）、第三人（管理方）签订编号为温名资合2018年003号《房屋租赁合同》，合同主要条款内容摘要如下：一、租标的物座落于南塘风貌区北段7号楼，建筑面积计地上2423.06平方米，使用功能（用途）为商业。二、租赁期，自2017年12月20日至2019年3月19日止。三、租金按季度缴纳，首年租金为2356500元，每季度应缴纳租金为589125元，被告凯天隆公司应在规定支付日前10天缴纳完毕。四、为确保全面履行合同义务，被告凯天隆公司向原告另行支付租金的履约保证金351000元。被告凯天隆公司因违反本合同约定所产生的拖欠租金、杂费、违约金、赔偿金、补偿款及其他应由乙方承担款项等等，在本合同到期终止或协议终止或本合同约定单方有权解除或单方违约解除时，原告有权扣除履约保证金。五、因被告凯天隆公司原告导致合同被提前终止或解除，原告有权要求被告凯天隆公司按租金评估价补缴已享受的优惠金额，同时还需赔偿原告的实际损失。六、被告凯天隆公司在租赁期间的权利与义务及违约责任等均由被告巴以度公司代为履行，若被告巴以度公司无能力或不完全履行被告凯天隆公司本合同约定的权利与义务时，被告凯天隆公司同意自行予以完全履行。七、被告胡文龙自愿为被告凯天隆公司和被告巴以度公司在本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期间为本协议租赁期限届满或终止后两年。保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。八、被告凯天隆公司应在合同终止或合同被解除后的15日内完全搬离。逾期未腾空的，逾期占用期间的房屋使用费按届满之日或应腾空之日的市场评估价格双倍计付。九、被告凯天隆公司违反本合同约定，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的5‰向原告计付违约金；被告凯天隆公司逾期超过30日仍未付清当期租金的，原告有权解除本合同，并有权要求被告凯天隆公司支付首年租金的30%作为违约金。同时原告保留追索被告凯天隆公司拖欠租金及违约金的权利，有关追索费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由被告一全额承担。房屋租赁合同签订后，被告凯天隆公司和巴以度公司一直未按约支付租金，原告多次催缴，其仅在2018年9月10日支付租金40万元。期间，原告通过浙江金克明律师事务所向三被告发出《律师函》，要求解除本合同，并限期腾空租赁物并支付租金、违约金。三被告已于2018年11月8日收到上述《律师函》，但至今未支付原告租金、违约金及腾空租赁物等。综上所述，原告与各被告之间签订的合同真实合法有效，原告已依约履行合同义务，但被告凯天隆公司、巴以度公司未按约履行义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告胡文龙作为连带保证担保人，其应承担连带偿还责任。本案审理过程中，原告安居房公司变更第一项诉讼请求为依法确认原告与被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙、第三人名城资产公司在2018年1月4日签订编号为温名资合2018年003号《房屋租赁合同》于2018年11月8日依法解除；变更第四项诉讼请求为判令被告凯天隆公司、巴以度公司支付原告逾期占用期间的房屋使用费（截止至2018年11月23日租金为按照6545.83元/日计算，合计为98187.45元；另以13091.67元/日为标准，从2018年11月24日起计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2019年3月19日为1387717.02元）。被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙辩称，1.关于合同解除，原告诉称双方于2018年11月8日依法解除，但其只提供了律师函，并未提供相应送达凭证。此外原告未提供证据证明浙江金克明律师事务所接受了原告的委托；2.关于第二项诉讼请求中的租金问题，被告对于所欠租金金额无异议。被告于2018年9月10日支付了40万元租金，相应的违约金应予以扣除。合同已经约定违约金为首年租金的30%即706950元，现原告的主张超过租赁合同的约定；3.原告主张要求被告补足租金优惠差额，根据原告提供的证据第24页，租赁合同的主体已经发生变更，本质上应为新的合同。该合同载明因温州经济形势严峻，宏观经济变化导致经营成本增加，而原《租赁合同》约定的租赁与市场严重不符，对此原告同意涉案租赁房屋重新评估，并按新的评估价格与被告重新签订了合同，该价值符合市场价值，不存在优惠和补足。同时根据合同约定，因乙方原因导致合同提前解除或终止，甲方有权要求乙方按照租金评估价补缴已享受的优惠和赔偿违约金，由此可知，原告主张的差额实际性质为违约金，与第二项诉讼请求中的违约金重叠；4.关于占有使用费，根据原告提供的证据第42页的合同约定，我方没有看到委托的评估价格，且甲方单方面委托是有失公允的，按照双倍计付也远远超过了市场价值，而占有使用费的本质在于填补守约方的损失，但双倍计付超过市场价值，也无法达到填补损失的目的。合同法中违约金的性质主要是补偿性和有限度的体现惩罚性，原告主张的第二、三、四项中的违约金、补足优惠差额、房屋使用费，其本质重叠，超过合同约定的首年租金的30%，且已超过法律规定30%的上限，请求法院予以调整；5.律师费并非是实现债权的必要支出，且于法无据，请求予以驳回；6.原告处还有被告缴纳的351000元押金未退还。第三人名城资产公司未发表意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供了涉案房屋产权证，证明南塘风貌区北段7号楼房屋所有人为原告的事实。三被告认为，原告于2014年取得产权证，故之前与名城建设公司签订的租赁协议应属无效，且原告未提供证据证明该产权证上的房屋即涉案房屋。本院认为，三被告认为其与名城建设公司于2014年之前签订的租赁合同无效，但又对原告提供的证据五即《房屋租赁合同》、《补充协议》予以认可，陈述前后矛盾，且落款时间为2016年12月30日的《房屋租赁合同》已经明确系原告将涉案房屋以出租形式交由名城建设公司向社会公开招标，被告对此知晓并确认，故本院对被告提出的异议理由不予采纳。该份证据的“地名含义及概况”中载明7#楼即为边舟楼，故该证据具有真实性、合法性以及与本案的关联性，能够证明相关的待证事实，本院予以确认。2.原告提供了落款时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》，证明被告凯天隆公司、巴以度公司租赁原告所有的位于南塘风貌区北段7号楼2423.06平方米物业，租赁期自2017年12月20日至2019年3月19日止，首年租金为2356500元，每季度应缴纳租金为589125元，应在规定支付日前10天缴纳完毕及由被告胡文龙提供连带保证担保和若因凯天隆公司导致合同被提前终止或解除，原告有权要求其按租金评估价补缴已享受的优惠金额的事实。三被告认为，租赁合同的违约条款均为被告的违约责任，该条款系原告滥用优势地位，无限加重被告的责任，属格式条款，同时可以证明原告主张的违约金超过法律规定的上限。本院认为，该证据具有真实性、合法性以及与本案的关联性，能够证明相关的待证事实，本院予以确认。至于三被告提出的异议理由，即原告在本案中主张的违约金是否过高，将在下文裁判说理部分予以评述。3.原告提供了《缴纳租金通知书》、EMS快递单、律师函，证明被告凯天隆公司、巴以度公司未按时支付租金，原告多次催讨无果后，于2018年11月1日委托浙江金克明律师事务所向三被告发出《律师函》，要求解除本合同，并限期腾空租赁物并支付租金、违约金，但三被告至今未履行相关义务的事实。三被告认为，《缴纳租金通知书》为原告自行制作，不能作为证据使用，EMS快递单无法证明通知书已经送达被告，原告并未提供委托手续，无法证明浙江金克明律师事务所是其代理律所。本院认为，《缴纳租金通知书》系原告授权第三人名城资产公司制作和邮寄，但原告并未提供EMS快递单的回执且该快递单已无法查询物流信息，无法证明《缴纳租金通知书》已实际送达被告，故本院对该份证据不予确认。此外，三被告认为原告没有授权浙江金克明律师事务所发函解除合同，但原告在本案中将该份律师函作为证据提供，充分说明了该解除合同的发函行为已经获得原告的认可，且三被告在收到律师函后并未提出异议，故本院对被告的该项异议理由不予采纳。原告提供的律师函具有真实性、合法性以及与本案的关联性，能够证明相关的待证事实，本院予以确认。4.原告提供了上海浦发银行的转账凭证五份，证明被告巴以度公司存在逾期支付租金以及原告按其逾期时间主张违约金的事实。三被告对该组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为因华中公司欠付租金产生的违约金不应向被告主张。本院认为，该组证据具有真实性、合法性以及与本案的关联性，能够证明相关的待证事实，本院予以确认。至于三被告提出的异议理由，将在下文裁判说理部分予以评述。经审理，本院认定事实如下：坐落于温州市鹿城区南塘风貌区岸香楼、边舟楼房产（权证号：温房权证鹿城区字第××号）于2014年11月20日登记于原告安居房公司名下。2013年9月30日，名城建设公司（甲方）与华中公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方通过公开拍卖方式取得南塘风貌街北段的营业房租赁权；房屋坐落位置为南塘风貌区北段7号楼，建筑面积共计2423.06平方米；租赁期限为5年（租期起算日视南塘风貌区北段实际道路通行情况时间确定，另行签订补充合同）；第一年、第二年租金为中标价，即3510000元，第三年开始在上年的基础上逐年递增5%；乙方向甲方支付首年租金的10%作为履约保证金即351000元；合同期满，待乙方结清租金及其它费用，甲方对出租房屋查验合格后，无息退还保证金。同日，名城建设公司、华中公司、巴以度公司签订《补充协议》一份，约定华中公司与名城建设公司签订的《房屋租赁合同》中约定的权利与义务及违约责任由华中公司全额出资成立的巴以度公司代为履行，若巴以度公司无能力或不完全履行合同约定的权利与义务时，华中公司同意自行予以完全履行。2013年11月28日，名城建设公司（甲方）与华中公司（乙方）签订《补充协议》，约定：免租装修期四个月，自2013年11月20日至2014年3月19日止；租赁期为五年，自2014年3月20日至2019年3月19日止。2016年12月30日，名城建设公司（甲方）、安居房公司（乙方）、华中公司（丙方）、巴以度公司（丁方）、名城资产公司（戊方）、胡文龙（己方）签订《房屋租赁合同》，约定：南塘风貌区北段7号楼系乙方所有的资产，为方便国有资产统一管理，乙方将上述房屋以出租的形式交由甲方向社会公开招标；现为理顺国有资产的归属，甲、乙方于2016年12月29日已解除南塘风貌区北段7号楼的租赁关系，但由于甲方与丙方的租赁关系按约尚未到期，故于合同生效之日起，原合同中的出租人由甲方更换为乙方，对此丙、丁及本合同其他各方均同意且无异议；乙方同意甲方原作出的对南塘风貌区北段7号楼承租价进行重新评估，并按新评估价与丙、丁变更租金金额及支付方式的意见；租赁期为自2016年5月20日至2019年3月19日止；根据2016年12月30日由评估机构出具的二次评估报告，南塘风貌区北段7号楼的年租金从2016年5月20日起调整为2356500元，按季度缴纳，每季度应缴金额为589125元，在每季度第一个月的10号前由丁方全额打款给乙方的账户；丙方原向甲方已经支付的履约保证金即351000元转为本合同的履约保证金；丁方系接受丙方委托在本次租赁中代为丙方履行合同的相关义务，若丁方不履行或不完全履行本合同的自己或丙方义务，则丙方与丁方共同向合同的相对方承担责任；乙方应当在租期届满、合同解除终止之日起15日内腾空房屋，腾空期间的占用费按当年租金标准支付；逾期未腾空的，应当按合同约定的腾空当年的租金标准或者最后一期的租金标准的双倍支付房屋占有使用费至实际腾空之日；己方自愿为丙方、丁方就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期限为本协议租赁期限届满或者终止后两年；保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用；丁方逾期缴纳租金的，需向乙方支付每天应缴金额的0.5‰作为违约金。合同签订后，被告巴以度公司分别于2017年3月30日支付租金1459093元，2017年11月7日支付租金800000元，2017年11月14日支付租金1275657元，2017年12月19日支付租金196375元。2017年5月2日，华中公司与被告凯天隆公司签订《项目转让协议书》，约定：华中公司将巴以度公司转让给凯天隆公司所有并经营；凯天隆公司取代华中公司行使关于巴以度公司的相关权利，享有巴以度公司所产生的收益，并承担相应的义务和风险；巴以度公司自成立开始对外所有的债权、债务等一切对外责任均由凯天隆公司承担。据此，华中公司和凯天隆公司于2017年5月5日向名城建设公司申请要求解除名城建设公司与华中公司签订的《房屋租赁合同》。2018年1月3日，名城建设公司（甲方）、安居房公司（乙方）、华中公司（丙方）、巴以度公司（丁方）、名城资产公司（戊方）、胡文龙（己方）签订《房屋退租协议》，约定：丙方租期提前于2017年12月19日结束，租金支付到2017年12月19日为止；丙方不再要求乙方退回已支付的履约保证金351000元，履约保证金直接转给凯天隆公司；该房屋退租后，乙、丙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。2018年1月4日，安居房公司（甲方、出租方）、凯天隆公司（乙方、承租方）、巴以度公司（丁方、实际使用人）、胡文龙（戊方、担保人）、名城资产公司（管理方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南塘风貌区北段7号楼出租给乙方；租期自2017年12月20日至2019年3月19日止；租金按季度缴纳，首年租金为2356500元，每季度应缴金额为589125元；乙方应在规定支付日期前10天缴纳完毕（具体支付日期及金额：2017年12月10日支付2017年12月20日-2018年2月19日租金392750元；2018年2月10日支付2018年2月20日-2018年5月19日租金589125元；2018年5月10日支付2018年5月20日-2018年8月19日租金589125元；2018年8月10日支付2018年8月20日-2018年11月19日租金589125元；2018年11月10日支付2018年11月20日-2019年2月19日租金589125元；2019年2月10日支付2019年2月20日-2019年3月19日租金180773元），先付款后使用，先打款后开票，乙方必须全数付清下期租金后方有权使用；乙方向甲方另行支付租金的履约保证金351000元；乙方因违反本合同约定所产生的拖欠租金、杂费、违约金、赔偿金、补偿款及其他应由乙方承担的款项等等，在本合同到期终止或协议终止或本合同约定单方有权解除或单方违约解除时，甲方有权直接从乙方抵押的履约保证金中扣除，如保证金不足以抵扣的，乙方仍负有补付余额的责任；合同终止或合同被解除后的15日内，乙方应完全搬离，并按上述条款的规定将该租赁房屋清洁交还机房，乙方在拆除可移动的自有设备的过程中，不得损坏房屋结构（含防水）和配套设施，否则乙方承担损害赔偿责任；因乙方原因导致合同被提前终止或解除，并要求乙方按租金评估价补缴已享受的优惠金额，同时乙方还需赔偿甲方实际损失；租赁期内，丙方作为租赁物的管理方，甲方授权丙方有权以甲方的名义向乙方行使甲方的权利（包括但不限于催讨租金、违约金）；乙方租赁期间的权利与义务及违约责任等均由丁方代为履行；若丁方无能力或不完全履行乙方本合同中约定的权利与义务时，乙方同意自行予以完全履行，否则乙方自愿承担本合同约定的违约责任；戊方自愿为乙、丁方就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期限为本协议租赁期限届满或者终止后两年；在下列情况下甲方有权单方解除本协议：……（4）乙方逾期1个月未交纳当期租金或者营运管理费的。特别约定：租赁合同提前解除或者租赁期间届满的，乙方应当及时腾空租赁房产，逾期占用期间的房屋使用费按届满之日或应腾空之日的市场评估价格（甲方委托评估）双倍计付。违约条款为：乙方违反合同第四条第1项，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的0.5‰向甲方计付违约金；乙方连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方支付首年租金的30%作为违约金；同时甲方保留追索乙方拖欠租金及违约金的权利，有关追索的费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由乙方全额承担。2018年11月1日，浙江金克明律师事务所受原告安居房公司委托向被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙发出律师函，载明：依法解除双方于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》；限贵司在收到本通知之日起15日内腾空租赁标的并支付所拖欠的租金、违约金等费用。被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙于2018年11月8日签收该律师函。被告凯天隆公司、巴以度公司于2019年3月19日腾空涉案租赁房屋。原告自认，被告于2018年9月10日支付租金40万元。截止2018年11月8日，被告凯天隆公司、巴以度公司尚欠原告安居房公司租金1689686元。另查明：原告安居房公司为本案支出律师代理费73000元。以上事实由原告提供的营业执照、企业信用信息、户籍证明、房屋产权证书、《房屋租赁合同》三份、《补充协议》二份、《项目转让协议书》、申请报告、《房屋退租协议》、律师函、《法律服务委托合同书》、发票等证据以及当事人的陈述予以证实。本案的争议焦点为：一、落款时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、原告的第二、三、四项诉讼请求中主张的按日0.5‰计算的违约金、首年租金30%的违约金、租金差额补偿、房屋占有使用费是否已经超过原告的实际损失，是否需要进行调整；三、律师代理费是否为本案的必要支出。一、关于第一个争议焦点。原告主张落款时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》已经于2018年11月8日解除，三被告认为原告只提供了解除合同的律师函，并未提供相应送达凭证以及浙江金克明律师事务所接受原告的委托的证据。本院认为，被告凯天隆公司、巴以度公司自第一期租金（应付日期为2017年12月10日）起即逾期支付产生违约，故原告有权依据《房屋租赁合同》约定主张解除合同。三被告于2018年11月8日在浙江金克明律师事务所向其发送的要求解除租赁合同的律师函背面签字盖章确认，应视为三被告已经收到该律师函。原告在本案中将该份律师函作为证据提供，充分说明了该解除合同的发函行为已经获得原告的认可，且三被告在收到律师函后并未提出异议，故原告要求确认其与被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙、第三人名城资产公司在2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月8日依法解除，于法有据，本院予以支持。二、关于第二个争议焦点。原告主张被告应当按照《房屋租赁合同》约定支付按日0.5‰计算的违约金、首年租金30%的违约金、租金差额补偿以及房屋占有使用费。本院认为：1.关于原告要求被告凯天隆公司、巴以度公司以未付金额为基数按日0.5‰支付违约金的诉请。根据落款时间为2016年12月30日的《房屋租赁合同》约定，被告巴以度公司系接受华中公司委托在租赁中代为履行合同义务，但若其不履行或不完全履行合同中华中公司的义务，则巴以度公司与华中公司共同向合同的相对方即原告承担责任。根据《项目转让协议书》以及《房屋退租协议》约定，巴以度公司对外的债权债务均由凯天隆公司承担，华中公司与原告之间的因涉案房屋租赁而产生的已结算完毕。故因华中公司、巴以度公司逾期支付2016年12月30日的《房屋租赁合同》项下租金而产生的违约责任应由被告凯天隆公司、巴以度公司承担。根据该租赁合同约定，巴以度公司逾期缴纳租金的，需向原告支付每天应缴金额的0.5‰作为违约金。另外，根据落款时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》约定，被告凯天隆公司、巴以度公司逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的0.5‰向原告计付违约金。故原告主张被告凯天隆公司、巴以度公司支付该部分的违约金，于法有据，本院予以支持。2.关于原告要求被告凯天隆公司、巴以度公司支付逾期腾空期间的房屋占有使用费的诉讼请求。涉案的落款时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》解除后，被告凯天隆公司、巴以度公司应按照合同约定在15日内搬离并交还涉案租赁房屋。现被告凯天隆公司、巴以度公司逾期未腾空涉案房屋，已构成违约，原告主张被告立即腾空涉案房屋，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告凯天隆公司、巴以度公司应当向原告支付逾期腾空之日起至房屋实际返还之日即2019年3月19日止的房屋占有使用费。原告主张房屋占有使用费从2018年11月9日开始按原合同约定的租金标准计算至2018年11月24日，并从2018年11月25日起按该租金标准双倍计算至被告实际腾空之日止，但根据租赁合同约定，被告应于合同解除后的15日内搬离，且双方并未对该段时间内房屋占有使用费进行约定，故该段时间内不应予以计算房屋占有使用费。同时，基于公平原则和违约责任的补偿性原则，被告逾期腾空涉案房屋导致原告的损失主要在于租金损失，原告要求被告按照原租金标准双倍计付有失公允，本院不予采纳。故被告凯天隆公司、巴以度公司应当按6545.83元/日的租金标准向原告支付从2018年11月25日起至2019年3月19日止的房屋占有使用费。3.关于原告要求被告凯天隆公司、巴以度公司支付首期租金30%的违约金和补缴已享受优惠的租金差额的诉讼请求。被告凯天隆公司、巴以度公司的逾期支付租金以及逾期腾空涉案租赁房屋的行为导致原告的损失主要为利息损失和租金损失，本院对该部分损失已经予以支持。违约责任以填补权利受损人的损失为原则，在此前提下不应苛以债务人过重义务，原告在本案中又主张按首期租金的30%计算的违约金以及补缴租金优惠差额，显然过分高于原告的实际损失，故对原告主张的被告支付首期租金30%的违约金和补缴已享受优惠的租金差额的诉讼请求，本院不予支持。三、关于第三个争议焦点。原告主张被告凯天隆公司、巴以度公司共同支付原告为实现债权支出的律师费73000元。本院认为，双方在2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款已经对“律师代理费”进行了约定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，本院认为，涉案的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《项目转让协议书》及《房屋退租协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，同时，原告安居房公司已经向被告凯天隆公司、巴以度公司提供了租赁标的物，被告亦已支付了部分租金，故双方业已形成了合法有效的房屋租赁合同关系，上述协议相应条款，对合同当事人均具有约束力。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已经按照签订时间为2018年1月4日的《房屋租赁合同》约定履行租赁房屋的交付义务，被告凯天隆公司、巴以度公司应当按照约定支付租金。现被告凯天隆公司、巴以度公司自第一期租金（应付日期为2017年12月10日）起即逾期支付产生违约，故原告有权要求被告凯天隆公司、巴以度公司支付租赁合同解除日前的剩余未付租金。因被告凯天隆公司向原告交纳的履约保证金351000元，其性质是为债务履行提供质押担保，原被告对该款项如何抵扣并未作出约定。根据公平原则，在被告凯天隆公司、巴以度公司到期未履行债务时，该笔履约保证金应优先抵扣其应付租金，故被告凯天隆公司、巴以度公司应向原告支付租金1338686元。因被告凯天隆公司、巴以度公司逾期支付租金，原告有权按照合同约定要求被告支付利息损失的违约金。截至2019年9月10日，被告凯天隆公司、巴以度公司应支付的违约金为750800元，之后的违约金以未付租金为基数按日万分之五计算至实际履行完毕之日止。合同解除后，因被告凯天隆公司、巴以度公司逾期未腾空涉案房屋，原告要求被告凯天隆公司、巴以度公司支付逾期腾空的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告胡文龙自愿作为担保人在《房屋租赁合同》上签字，为被告凯天隆公司、巴以度公司在《房屋租赁合同》项下所负债务包括租金、违约金等提供连带责任保证，故原告主张被告胡文龙对本案债务承担连带偿还责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告温州安居房开发有限公司与被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司、胡文龙及第三人温州市名城资产营运有限公司于2018年1月4日签订的编号为温名资合2018年003号《房屋租赁合同》于2018年11月8日解除。二、被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告温州安居房开发有限公司租金1338686元及违约金（截止2019年9月10日为750800元，之后以1338686元为基数按日万分之五计算至实际履行完毕之日止）。三、被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告温州安居房开发有限公司房屋占用费752770.45元。四、被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告温州安居房开发有限公司律师代理费73000元。五、被告胡文龙对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。六、驳回原告温州安居房开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63474元，由原告温州安居房开发有限公司负担33352元，由被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司、胡文龙负担30122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 陈  律人民陪审员 陈 胜 利人民陪审员 陈马利克二〇二〇年四月八日法官助理王洲代书 记员 陈 品 宇