广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2029号 原告平凡，男，汉族，1973年6月25日出生，住贵州省贵阳市花溪区青岩镇赵状元街27号，现住广西北海市银海区。 原告兰冰洋，女，苗族，1972年7月29日出生，住广西北海市银海区。 被告北海市和佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9145050067249690X4，住所地广西北海市银海区四川路318号。 法定代表人张承花，总经理。 委托诉讼代理人陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年10月30日 开庭日期2019年11月22日、2020年3月26日 原告诉讼请求1、判决被告赔偿两原告合同违约金50000元；2、判决被告支付（2019年6月-2019年8月）一个季度租金7848.61元；3、判决被告赔偿两原告延迟交房的违约金4484.9元；4、判决被告赔偿故意隐瞒该房地产项目的查封和抵押情况，造成两原告的投资损失224246元。以上合计286579.51元。事实和理由：1、两原告于2015年5月15日与被告签订合同，购买被告开发的和佳广场规划用途为商业性质的1幢3层03283号商铺，建筑面积为37.65平方米，单价每平方米11912.14元，总价款为448492元。两原告以按揭方式购房，支付60%首付款269472元，余款179000元向银行贷款，并与被告签订商铺委托经营管理合同，对双方的交房、装修、经营管理以及后期的房租支付标准进行约定，其中第十条“违约责任”第3条明确规定“如一方违反本合同其他条款的，应向守约方承担50000元的违约金”。合同签订后，两原告一直按约定履行合同，之后取得广西国民村镇银行的审核批复，通过按揭贷款，完成了购买03283号房所有房款支付。在两原告支付完购房款项后，于2016年5月31日与被告正式签订了商品房买卖合同，约定交房时间为2016年12月30日，其中第十二条明确规定“逾期交付超过180天后，买受人不退房，出卖人一次性向买受人支付房款的百分之一作为补偿”，但是被告一直到2019年10月份尚未通知两原告交房，两原告多次找被告交涉多次未果，请求法院判决被告支付违约金50000、延迟交房的违约金4484.90元。2.《商铺委托经营管理合同》第四条第二款规定“前5年按5%、6%、7%、8%、9%支付房租，按交付之日计算，前2年6个月为免租期，后两年6个月的租金在交房2年半后按季度支付租金”，从合同约定2016年12月30日交房，2016年12月30日到2019年6月30日为2年半免租期，从2019年7月到2019年9月被告就应该按合同支付租金，但被告一直未支付，望法院判决被告违约同时支付房租7848.61元（2019年7月-2019年9月）。3.被告在卖房过程中未尽到告知义务，故意隐瞒该开发项目的情况，有严重的欺诈行为，“和佳广场”项目本身就是一个整体，由和佳商业广场1幢1-4层楼共同构建，是由这四层的商铺整体构成，这也需要很多的商家和经营者共同组成，是一种共成败的格局，但是，该项目的部分商铺在2014年12月18日就开始办理了抵押登记，之后又在2017年、2018年被不同法院查封，直到目前仍还有商铺尚未解封，这些都导致该商场无法准时交房和正常经营及招商的主要原因，而这些问题都是被告造成的，与投资者无关。同时，在两原告购买商铺、每一次付款和签订合同时，被告均没有尽到告知义务，甚至在每次出现问题时都没有告知两原告实情，这才造成了两原告和众多投资者的误判和不稳定性，这些损失应该由被告负责，自2015年至2019年，北海的商品房价格已经超过了80%以上，有的地方甚至超过了一倍，那“和佳广场”的项目至今还没有正常的交房和开业经营，给两原告造成了无法估算的经济损失，由此特向法院请求被告赔偿两原告因故意欺瞒、未尽告知、处理不积极的经济损失，按投购房总款的50%计算共224246元。 被告答辩意见1、两原告诉求被告赔偿违约金50000元没有事实和法律依据，被告没有违约；2、两原告诉求被告支付季度的租金无事实和法律依据；3、对两原告诉求被告赔偿逾期交房的违约金没有异议；4、被告并没有造成两原告的任何损失，涉案商铺已经备案给两原告且办理了相关手续。 查明事实2015年5月15日，两原告与被告签订《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》《授权委托书》各一份，约定：两原告将其所有的北海市四川南路与新世纪大道东南角曼哈顿商业广场叁层03283号商铺，委托给被告行使上述物业的经营权，由被告统一经营管理；该商品房建筑面积37.65平方米。当天两原告即向被告支付了03283号商铺的物业费2372元，并于2015年8月15日向被告支付了上述商铺60%的首付款269492元，之后取得了广西国民村镇银行的按揭贷款179000元，全部支付了上述商铺的购房款。2016年5月31日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00025583），约定：两原告购买被告开发的上述商铺，总金额448492元；付款方式为按揭付款，于2016年5月31日前支付首期房价款269492元，剩下房款179000元作为银行贷款；被告应于2016年12月30日前将符合国家和地方人民政府有关规定的，且具备经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格的商铺交付给原告使用；除不可抗力的原因外，被告逾期交房超过180日后，原告不退房，被告一次性向原告支付已付房款的百分之一作为补偿。 另查明，涉案商铺北海市四川路318号和佳广场03283号商铺已办理预告登记至两原告名下。 本院意见本案是商品房销售合同纠纷，两原告第一、二项诉讼请求依据的是《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》，该合同与本案的《商品房买卖合同（预售）》属两个不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，两原告可另行起诉。两原告与被告所签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00025583）是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同合法有效。两原告已按合同约定支付全部购房款，但被告未能按合同约定如期向两原告交付商铺，应按合同约定赔偿两原告延迟交房的违约金4484.9元。两原告请求判决被告因故意欺瞒、未尽告知该房地产项目的查封和抵押情况，造成两原告投资损失224246元，没有提交相应证据证实，本院不予支持。 判决主文一、被告北海市和佳房地产开发有限公司支付原告平凡、兰冰洋延迟交房违约金4484.9元； 二、驳回原告平凡、兰冰洋其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费减半收取2799元，由原告平凡、兰冰洋负担2774元，被告北海市和佳房地产开发有限公司负担25元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 张宏文 二〇二〇年四月十四日 法官助理 韩伟怡 书 记 员 符 聪 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。