河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1259号上诉人（原审原告）：冯银秋，男，1969年8月15日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：万吉平，河南道法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文峰区迪欧咖啡香格里拉店（个体工商户），经营场所：文峰区永明路香格里拉小区门面房。经营者：王伟伟，男，1980年5月10日生，汉族，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：位波，男，汉族，1985年9月23日生，住河南省淮阳县，系被上诉人的员工。原审第三人：马菱，女，1968年1月10日生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：王妍芬，河南锐创律师事务所律师。原审第三人：王乃群，女，1963年6月17日生，汉族，住安阳市文峰区。原审第三人：安阳市城房置业有限公司，住所地：安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北角。法定代表人：李建军，职务：董事长。委托诉讼代理人：张俊标，河南安昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷思雨，河南安昌律师事务所实习律师。上诉人冯银秋因与被上诉人文峰区迪欧咖啡香格里拉店（以下简称迪欧咖啡店）、原审第三人马菱、王乃群、安阳市城房置业有限公司（以下简称城房置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2018）豫0502民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯银秋上诉请求:撤销(2018)豫0502民初4803号民事判决书,依法发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与一审第三人城房置业公司已经就本案被上诉人租赁的房屋达成了商品房买卖合同关系。2017年11月1日之前,上诉人与一审第三人城房置业公司已经达成了安阳市香格里拉小区1期幼儿园西2号、3号、4号商业房的商品房预售合同及房屋认购协议。城房置业公司于2017年11月1日出具的证明显示上诉人已经将2017年11月1日之前关于该三套商业房的总房款全额付清，法院就应当认定上诉人与城房置业公司之间的商品房买卖合同关系成立并且生效。即使本案存在一房二卖的问题,也不必然导致上诉人与城房置业公司之间的房屋买卖合同无效。二、虽然安阳市香格里拉小区1期幼儿园西2号、3号商品房已经有一审第三人马菱、王乃群在房管部门的商品房预售合同备案,但并不影响上诉人有权向被上诉人收取房租。一审第三人马菱、王乃群在房管部门的商品房预售合同备案,其备案的是商品房预售合同,并不是商品房的物权备案，故一审第三人马菱、王乃群做的不动产商品房预售合同备案仅仅是针对合同进行的备案,不等于一审第三人马菱、王乃群已经享有了该商品房的所有权。2017年11月1日,一审第三人城房置业公司出具的证明载明关于迪欧咖啡店租赁的商业房自2017年11月1日起的所有权和此后收取租金的权利全部归上诉人所有。而被告并未能提供充足的证据证明该租赁房屋的所有权及收取租金的权利归其他人所有。本案庭审时,被告也承认除上诉人以外,也没有充分的证据证明其他人向被告主张2017年11月1日之后的租金。一审第三人马菱、王乃群的商品房预售合同的备案登记并不必然导致上诉人与城房置业公司签订的房屋认购协议无效,而作为该两套门面房的业主城房置业公司明确表示将收取房租的权利给了上诉人。所以,即使上诉人目前并没有完整获得安阳市香格里拉小区1期幼儿园西2号、3号商业房的所有权,被上诉人也应当向上诉人支付租金。被上诉人迪欧咖啡店辩称，我们只承认104房屋，并且我们已经向上诉人支付15万元，至于102、103房屋，未接到通知，不予认可。原审第三人马菱辩称，一审判决中驳回上诉人对第三人马菱所有的2号门面房的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，应予维持。理由如下：1、在一审庭审结束之前，上诉人冯银秋明确其未支付过马菱所有的香格里拉2号临街门面房的房款；2、马菱与城房置业公司于2015年5月22日签订了商品房预售合同并一次性支付房款350万元，该商品房预售合同已于2015年5月25日经安阳市城市管理局备案，马菱与城房置业公司签订的商品房买卖合同真实有效且已备案，具有对抗第三人的效力。原审第三人王乃群辩称，同意马菱的答辩意见，我的房屋是03号，2014年1月13日按揭贷款买的，贷款已经逾期，该房屋已被查封。原审第三人城房置业公司辩称，2013年3月我方将包括部分案涉房屋在内的商业房出租给被上诉人，租赁期限10年，2017年10月城房公司将香格里拉小区西门临街商业房1单元02、03、04号出售给上诉人冯银秋，并且也同意由冯银秋对被上诉人承租的房屋收取租金。被上诉人冯银秋向一审法院起诉请求:1.判令被告支付原告2017年11月1日起至2018年5月1日期间的房屋租金共计270426元（901.42㎡×每月50元/㎡×6个月），支付2017年6月30日至2017年10月31日期间香格里拉小区幼儿园西商业房1单元104室房屋的租金35425元；2.判令被告自2018年5月1日开始，每月月底前按照月租金45071元标准向原告支付房屋租金，直至被告停止租赁并将房屋归还交付给原告之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2013年3月6日，被告迪欧咖啡店经营者王伟伟（乙方）与第三人城房置业公司（甲方）签订房屋租赁协议及备忘录一份，约定甲方租给乙方房屋8间，面积约1000平方米，乙方每平方米每月向甲方交纳租赁费50元，双方同意租赁期为10年，自2013年元月1日至2023年1月1日。被告迪欧咖啡店现实际租赁使用香格里拉小区幼儿园西商业1单元03号房屋地下室及一层，1单元01、02、03、04、05号房屋二层用于经营。被告自租赁该房屋以来未向第三人城房置业公司支付租金。2.2017年11月1日，第三人城房置业公司出具证明，称“香格里拉小区西门商业临街营业房1单元02、03、04，总面积1926.11平米（一层643.1平米、二层643.1平米、地下室639.91平米）已经于2017年10月30日出售给购房人冯银秋。总房款48152750万元已经付清。上述房屋出售前实际承租人王伟（安阳市文峰区迪欧咖啡香格里拉店）承租总面积为901.42平米（一层129.45平米、二层643.1平米、地下室128.87平米），因上述房屋已经出售给冯银秋，自2017年11月1日起，上述房屋所有权和此后收取租金的权利全部归冯银秋。”2017年6月30日，原告与第三人城房置业公司签订商品房预售合同，原告购买香格里拉小区幼儿园西商业1单元104号房屋（地上2层），建筑面积354.25平方米，房款5022202元，并办理了房屋预售备案登记，原告对该房屋缴纳了住房专项维修资金。对于香格里拉小区西门商业02、03号房屋，2017年1月3日原告与城房置业公司签订了“香格里拉认购书”，约定房款分别为2507600元、9242600元，未签订商品房预售合同。原告提交2017年6月27日中原银行业务凭证，原告及冯航分别向城房置业公司转账支付350万元、139024.02元，原告称该款项是支付的上述房屋购房款，未提交其他支付购房款的证据。经法院查询，城房置业公司开发建设的本市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室、103室房屋预售备案登记购房人分别是马菱、王乃群。3.第三人马菱与城房置业公司签订商品房预售合同，马菱购买香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋，建筑面积342.3平方米，该合同于2015年5月25日办理备案登记，2015年6月1日马菱向城房置业公司支付购房款350万元。2014年1月13日，第三人王乃群与城房置业公司签订商品房预售合同，王乃群购买香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元103室房屋，建筑面积462.13平方米，支付房屋首付款5086860元，办理银行按揭贷款508万元，进行了抵押权登记；自2015年11月11日起，因其他多起案件，该房屋被文峰区法院、北关区法院查封，现仍处于查封状态。2018年11月12日，法院发出公告，对香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元1至2层101室、103室、105室房产进行拍卖。第三人王乃群称其名下的涉案该房屋均流拍；104号房屋原来也是王乃群购买，因欠银行房屋贷款未还，银行拍卖该房屋，之后原告冯银秋购得。4.第三人城房置业公司提交涉案房屋的平面图，称被告占用103号地下室128.87平方米，占用103号一层128.87平方米，占用01、02、03、04、05号房屋二层共计925.2平方米。2016年6月20日，安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告显示，香格里拉小区幼儿园西商业房产权面积02号房屋二层125.38平方米，03号房屋地下室257.74平方米、一层258.90平方米、二层258.90平方米，04号房屋二层258.82平方米。5.经原、被告双方对账确认，被告向原告支付房租情况如下：2018年1月28日王伟伟支付原告房租3万元、2018年12月30日支付3万元、2018年12月31日支付2万元、2019年1月5日支付2万元、1月9日支付1万元、1月18日支付1万元、1月24日支付1万元、2月11日支付1万元、2月14日支付1万元，上述共计15万元。2019年8月17日，第三人城房置业公司出具证明称，“迪欧咖啡店承租的香格里拉城市花园幼儿园西商业房1单元104室的2017年6月30日至2017年10月31日期间4个月的房租，我公司同意由冯银秋收取”。一审法院认为，承租人租赁使用租赁物，应当向权利人支付租金。被告迪欧咖啡店与第三人城房置业公司签订房屋租赁协议，约定被告租赁香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元01、02、03、04、05号房屋，租赁费每平方米每月50元；被告未向第三人城房置业公司支付过房屋租金。2017年6月30日，原告冯银秋与第三人城房置业公司签订商品房预售合同，原告购买香格里拉小区幼儿园西商业1单元04号房屋，被告至今仍租赁使用该房屋，第三人城房置业公司亦同意从2017年6月30日开始的该房屋租金由原告收取，故自2017年6月30日起，被告应向原告支付04号房屋租金。关于原告主张香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元02、03号房屋亦由其购买，原告虽提交“香格里拉认购书”，但经法院查询，该1单元02、03号房屋预售备案登记购房人分别是马菱、王乃群，第三人马菱、王乃群均提交相应的商品房预售合同，03号房屋亦因其他多起案件被法院查封，第三人马菱、王乃群对原告的该主张不予认可，故原告主张其购买了上述02、03号房屋，法院不予采信；第三人城房置业公司虽出具证明，称02、03、04号房屋出售给冯银秋，同意由冯银秋对迪欧咖啡店承租的房屋收取租金，但目前并无证据证明原告冯银秋购买取得上述02、03号房屋，城房置业公司出具的证明与事实不符，法院不予采信，原告要求对上述02、03号房屋收取租金的主张，法院不予支持。关于租金数额，根据房屋测量报告，被告承租的04号房屋二层面积258.82平方米，原告与城房置业公司约定租赁费每平方米每月50元，故04号房屋二层每月租金12941元，2017年6月30日原告购买该房屋之后的租金截至2019年11月30日共计29个月，租金合计375289元，被告已支付原告租金15万元，故被告仍应支付原告截至2019年11月30日期间上述04号房屋租金225289元；自2019年12月1日起，被告于每月月底前支付原告04号房屋租金12941元，至被告停止租赁该房屋并将房屋归还原告之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟应于本判决生效之日起十日内支付原告冯银秋安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元04号房屋（第二层）截至2019年11月30日的租金225289元；二、自2019年12月1日起，被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟应于每月月底前支付原告冯银秋安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元04号房屋（第二层）租金12941元/月，直至被告停止租赁该房屋并将房屋归还原告之日止；三、驳回原告冯银秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5888元，原告冯银秋负担1015元，被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟负担4873元。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，虽然上诉人冯银秋与原审第三人城房置业公司就涉案的香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元02、03号房屋签订了“香格里拉认购书”，原审第三人城房置业公司也出具了证明称涉案的香格里拉小区西门商业临街营业房1单元02、03号房屋已经于2017年10月30日出售给购房人冯银秋，自2017年11月1日起上述房屋所有权和此后收取租金的权利全部归冯银秋。但是，在上诉人冯银秋与原审第三人城房置业公司签订“香格里拉认购书”之前，原审第三人城房置业公司已与原审第三人马菱、王乃群签订了商品房预售合同，将香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋出售给原审第三人马菱，将香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元103室房屋出售给原审第三人王乃群，并办理了房屋预售登记。因此，目前涉案的香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元02、03号房屋权属处于争议状态，上诉人此时主张对涉案的02、03号房屋收取租赁费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如果上诉人冯银秋被确认为涉案02、03号房屋的所有权人，其可另行主张权利。综上所述，上诉人冯银秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5888元，由上诉人冯银秋负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年四月二十四日书记员 段韶聪