贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终767号 上诉人（原审被告）：李凤杰，男，1989年8月28日出生，布依族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：曾雯，贵州心达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黔西南州康馨物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区文化路侧2幢1单元1号。 法定代表人：陆园园，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁琛，贵州纬图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭国法，贵州纬图律师事务所实习律师。 上诉人李凤杰因与被上诉人黔西南州康馨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初10082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李凤杰上诉请求：一、请求黔西南布依族苗族自治州中级人民法院撤销兴义市人民法院（2019）黔2301民初10082号民事判决书，依法该改判驳回被上诉人的起诉或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审原告主体资格不适格。上诉人向贵州润和房地产开发有限公司购买商铺，约定物业服务企业为兴义市润和物业管理有限公司。被上诉人与兴义市润和物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并未与上诉人签订任何合同。根据合同相对性原则，属于与第三方的私自转让，上诉人对此并不知情，属于私自侵犯上诉人的物业服务相关权利。二、一审法院事实认定不清楚导致判决错误。被上诉人与兴义市润和物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，上诉人对此不知情，并且之后被上诉人未对该小区提供过任何物业服务。若被上诉人的服务合同期间为2016年1月1日至2018年12月31日，则被上诉人在此期间就有提供物业服务的义务。在2016年6月28日上诉人发现有污水浸入屋内，将上诉人屋内文件柜、木地板及墙面等损坏。上诉人第一时间通知贵州润和房地产开发有限公司水电工宋再亮、工程部支经理、翁总（总经理）和黔西南州康馨物业管理有限公司。贵州润和房地产开发有限公司工作人员将污水池管道挖开检查后发现是2栋1单元粪水池污水管道破裂导致的污水外流浸入上诉人屋内，导致屋内木地板、文件柜、墙面等损坏。上诉人多次找到润和房地产公司和黔西南州康馨物业管理有限公司来维修并要求赔偿损失，润和房地产公司称已经与被上诉人签订《前期物业服务合同》，应该由被上诉人来维修并赔偿合理损失。润和房地产公司和黔西南州康馨物业管理有限公司互相推脱，都不愿承担维修责任及赔偿损失的责任，最终都无相关工作人员来修理。上诉人无奈自行购买材料并聘请了维修工人来修理，共计花费31312元。综上所述，若被上诉人系一审适格原告，则作为物业服务管理公司有提供物业服务的义务。根据相关法律规定若物业服务管理公司管理不当造成业主损失，则有赔偿的义务。因此，本案被上诉人不是一审适格原告，若被上诉人一审原告主体资格适格，则应在履行物业服务义务和赔偿后，方能向上诉入主张支付物业费用的权利。 黔西南州康馨物业管理有限公司二审辩称，一、上诉人李凤杰与被上诉人黔西南州康馨物业管理有限公司之间物业服务合同成立并生效。2014年5月7日，李凤杰因购买万峰郡府小区商铺与贵州润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中对前期物业服务有明确约定。2015年10月30日，贵州润和房地产开发有限公司与黔西南州康馨物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，合同中约定了黔西南州康馨物业管理有限公司为万峰郡府小区提供物业服务，服务周期为2016年1月1日到2018年12月30日。从《前期物业管理协议》、《万峰郡府小区物业管理移交协议》可以证明2016年1月1日到2018年6月14日黔西南州康馨物业管理有限公司为万峰郡府小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。贵州润和房地产开发有限公司是万峰郡府小区的建设单位，黔西南州康馨物业管理有限公司是依法设立的物业服务企业，贵州润和房地产开发有限公司与黔西南州康馨物业管理有限公司签订的《前期物业管理协议》合法有效。因此《前期物业管理协议》该对方峰郡府小区业主李凤杰具有约束力。二、上诉人李凤杰应该支付黔西南州康馨物业管理有限公司物业管理费和逾期利息。黔西南州康馨物业管理有限公司与李凤杰之间的物业服务合同成立并生效。黔西南州康馨物业管理有限公司在2016年1月1日到2018年4月15日之间向万峰郡府小区业主李凤杰提供了物业服务，履行完成物业服务合同的主要义务。因此，李凤杰应向黔西南州康馨物业管理有限公司履行交纳物业管理费的义务。关于物业管理费的收费标准，李凤杰与贵州润和房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》约定商业用户物业费价格每月1.8元／平方米；黔西南州康馨物业管理有限公司与贵州润和房地产开发有限公司的《前期物业管理协议》约定商业用户物业费价格每月l.5元／平方米，一审法院参照《前期物业管理协议》每月1.5元／平方米计算，对上诉人李凤杰是有利的，并无不妥。李凤杰以不正当理由拒不支付物业服务费，给黔西南州康馨物业管理有限公司造成了资金占用损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率支持黔西南州康馨物业管理有限公司年利率6%的资金占用损失符合法律规定。 黔西南州康馨物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令李凤杰支付拖欠黔西南州康馨物业管理有限公司2016年1月至2018年4月15日之间的物业管理费12888元，并自2018年4月15日起按照年利率6%向原告支付资金占用利息至付清款项之日止（暂计至2019年6月1日资金占用费为874元）；2、判令黔西南州康馨物业管理有限公司承担诉讼费、律师费。 一审法院认定事实：2014年5月7日，李凤杰与贵州润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，李凤杰购买了万峰郡府小区2栋101、102、103、104号商铺，房屋建筑面积为260.36㎡，物业管理费是按房屋建筑面积1.8元/月/㎡进行收取，物业服务费按每3个月为一个周期交纳，出卖人选聘的物业企业为贵州润和物业管理有限公司，签订协议后，贵州润和物业管理有限公司对李凤杰物业进行服务管理。2015年10月30日，黔西南州康馨物业管理有限公司与贵州润和房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定贵州润和房地产开发有限公司将万峰郡府小区（物业）委托黔西南州康馨物业管理有限公司实行前期物业管理，物业管理费是按住宅建筑面积1.2元/月/㎡，商业用户建筑面积1.5元/月/㎡进行收取，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2018年4月，万峰郡府小区成立业主委员会后，选聘贵州福顺居物业管理有限公司提供物业管理服务，黔西南州康馨物业管理有限公司于2018年4月15日将万峰郡府小区住宅部分的物业管理移交给福顺居物业管理。在黔西南州康馨物业管理有限公司管理该小区物业期间，李凤杰欠付黔西南州康馨物业管理有限公司从2016年1月1日至2018年4月15日的物业管理费10349.31元（1.5元/月/㎡×260.36㎡×26.5月）。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应全面履行自己的合同义务。本案黔西南州康馨物业管理有限公司在对万峰郡府小区进行物业服务管理，提供了服务。李凤杰作为该小区的业主与润和物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，接受物业服务，事后又承包给黔西南州康馨物业管理有限公司，黔西南州康馨物业管理有限公司继续为李凤杰提供物业服务，应按约定履行给付物业管理费的义务。 关于尚欠的物业管理费，黔西南州康馨物业管理有限公司主张欠付的期间从2016年1月1日至2018年4月15日止金额为10349.31元，李凤杰在收到诉状后，未提出任何抗辩。《前期物业管理服务合同》对物业管理费的收费标准进行了明确约定商业用户1.5元/月/㎡（以建筑面积为计算基数），该内容未违反法律法规的强制性效力性规定，经核实本案李凤杰的房屋建筑面积为260.36㎡，结合后期该小区物业管理移交给贵州福顺居物业管理有限公司的事实，确认李凤杰在2016年1月至2018年4月15日期间欠付黔西南州康馨物业管理有限公司10349.31元。 对于黔西南州康馨物业管理有限公司要求李凤杰从2018年4月15日起按照年利率6%向其支付资金占用利息至付清款项之日止诉讼请求应否支持的问题。在《前期物业管理服务协议》中对物业管理费的给付时间约定为3个月缴纳一次，李凤杰未按约定时间给付物业管理费必然会给黔西南州康馨物业管理有限公司造成资金占用利息损失，黔西南州康馨物业管理有限公司起诉要求按年利率6%计付资金占用利息，与其因违约造成的损失相当，且黔西南州康馨物业管理有限公司起诉要求从结束物业管理服务之日起计算逾期利息也符合双方合同的约定，对该部分诉讼请求予以支持。对于黔西南州康馨物业管理有限公司起诉的律师费，因其未举证证明，且律师费不是违约造成的必然损失，双方在合同中也未作约定，故不予支持。 综上，本案应由李凤杰给付黔西南州康馨物业管理有限公司物业管理费10349.31元及逾期资金占用利息，利息以未付物业费本金为基数，从2018年4月15日起按年利率6%计付至物业费给付完毕之日止。李凤杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、李凤杰于本判决生效之日起十日内给付黔西南州康馨物业管理有限公司物业管理费10349.31元及逾期资金占用利息，利息以未付物业管理费的本金为基数，从2018年4月15日起按年利率6%计付至物业管理费给付完毕之日止；二、驳回黔西南州康馨物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费144元，减半收取72元，由李凤杰负担。 二审中，李凤杰向本院提交了以下证据：1、办公室翻新装修预算清单；2、收据；3、银行转账凭据；4、照片18张。拟证明因黔西南州康馨物业管理有限公司未履行物业服务，给其房屋造成了损失。经本院组织质证，黔西南州康馨物业管理有限公司认为以上证据非新证据，且发生时间于2016年，即使真实发生也与黔西南州康馨物业管理有限公司无关，已过诉讼时效，对以上证据不予认可。本院经审查认为，以上证据非《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审期间新产生的证据，且不能证实应由黔西南州康馨物业管理有限公司承担责任，故对以上证据不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、黔西南州康馨物业管理有限公司与李凤杰是否成立物业服务合同关系；2、李凤杰是否应支付2016年1月至2018年4月15日期间欠付的物业管理费用，并支付相应资金占用利息。 本院认为，关于二审争议焦点一。李凤杰上诉主张其与贵州润和房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同约定物业服务企业为兴义市润和物业管理有限公司，未与黔西南州康馨物业管理有限公司签订物业服务合同，根据合同相对性原则，黔西南州康馨物业管理有限公司诉讼主体不适格。对于此上诉理由，虽然2014年5月7日李凤杰与润和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，约定选聘的物业公司为兴义市润和物业管理有限公司，但本案的客观事实是2015年10月30日，贵州润和房地产开发有限公司又与被上诉人黔西南州康馨物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由黔西南州康馨物业管理有限公司为万峰郡府小区提供物业服务管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，黔西南州康馨物业管理有限公司对万峰郡府小区进行物业管理，是基于其与贵州润和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》而提供物业服务，该《前期物业服务合同》根据前述规定，对业主具有约束力，故黔西南州康馨物业管理有限公司在本案中诉讼主体适格，本院对李凤杰所提黔西南州康馨物业管理有限公司不具备诉讼主体资格的上诉理由不予支持。 关于本案二审争议焦点二。李凤杰上诉主张因黔西南州康馨物业管理有限公司在提供物业服务合同期间，未履行物业服务职责，未提供相应物业服务，导致其屋内文件柜、木地板及墙面等损坏，自行维修产生维修费31312元，故黔西南州康馨物业管理有限公司应在履行物业服务后，才有权诉请要求支付物业服务费用。本院经审查认为，一审中李凤杰对其屋内损失以及维修事实等未提交相应证据予以证明，也未提出相应抗辩要求扣减物业服务费用，在本案二审审理期间，虽然提交了办公室翻新装修预算清单、收据、照片等证据拟主张其受到的损失，但该证据非二审期间所产生的新证据，经本院组织质证，对方当事人不予认可，且经审查该证据不能证明应由黔西南州康馨物业管理有限公司承担责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由李凤杰对此承担举证不能的不利后果，如李凤杰确有相应损失，可另行主张权利，在本案中不作处理。因李凤杰逾期未支付物业管理费用，其行为已构成违约，一审法院据此判决李凤杰支付尚欠物业管理费10349.31元及逾期资金占用利息并无不当。 综上，上诉人李凤杰所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费144元，由上诉人李凤杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年四月二十七日 书记员 王 龙