江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终262号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：叶水才，男，1974年9月26日出生，汉族，住贵溪市。 被上诉人（原审原告）：江爱华，女，1974年6月19日出生，汉族，住贵溪市。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人叶水才、江爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国四冶兴业房地产开发有限责任公司上诉请求：（一）依法撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2040号民事判决，改判驳回叶水才、江爱华的诉讼请求或将本案发回重审。（二）本案一、二审诉讼费由叶水才、江爱华承担。事实与理由：一审法院认定部分事实不清、部分事实认定错误、适用法律错误。1.一审法院认定的交房时间为2018年7月31日，与事实不符，交房时间应认定为2016年9月。2016年9月，上诉人就已经发出了书面通知，且实际上2016年9月已经实际交房十余套；2.该案已经超过了诉讼时效。根据《商品房买卖合同》，双方明确约定交房时间为2016年5月1日。诉讼时效应该从2016年5月1日起算，已经过了三年诉讼时效；3.一审认定的“逾期交房超过60日，而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金……”，与事实不符。在合同中双方约定的此部分违约金为“万分之无”，上诉人不用承担违约金；4.即使上诉人需要承担违约金，按照全部房价款的日万分之一点五的比例仍然过高。被上诉人实际损失仅仅是房屋租金费用，根据房屋租赁市场租金情况可知，被上诉人的房屋租金费用最多不超过800元/月。即使按照一审认定的收房时间、130%月租金计算，违约金也不超过28,600元；5.违约金基数应该是20万元。被上诉人的购房款中，有29万元是由上诉人担保向银行按揭借贷的，不应计入违约金基数。 叶水才、江爱华未做答辩。 叶水才、江爱华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告承担逾期交付的违约责任165,522元（计算至2019年5月31日），此后违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月23日，原告向被告购买贵溪市建设大道北侧、财政局东侧兰亭苑-Ⅱ2#1单元1503室商品房，并与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：GX2015012205）。合同中与本案有关的内容如下：1.该商品房总价款为490,000元，原告应当在2015年6月23日前支付首期房价款200,000元，占全部房价款的40%；余款290,000元向中国银行申请贷款支付；2.被告应当在2016年5月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3.若被告逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由被告以全部房价款为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房价款，并办理了银行按揭手续。2017年12月18日，被告向原告出具了面额490,000元的购房发票。2018年7月31日，原告完成了房屋交接手续。2019年9月16日，原告以被告逾期交付商品房构成违约为由诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定的方式支付全部价款，但被告未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，被告系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告违约交付商品房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认原告已于2018年7月31日实际收房的事实。同时，原告未举证证明其实际收房之后的经济损失情况，故被告因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了被告逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告逾期交房至原告实际收房之日止的时间为821天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为60,343.5元（490,000元×1.5/10000×821天），对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶水才、江爱华支付逾期交房违约金60,343.5元；二、驳回原告叶水才、江爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由原告叶水才、江爱华负担1151元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担654元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。按照合同的约定，上诉人应于2016年5月1日前履行交房义务，但上诉人直至2018年7月31日才将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人应承担逾期交房的违约责任。关于交房时间的问题。上诉人主张交房的时间应认定为2016年9月，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定的交房时间并无不当。关于诉讼时效的问题。《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。一审法院对诉讼时效的认定并无不当。关于逾期超过60日的违约金比例问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。一审法院据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。关于违约金基数问题。本院认为上诉人该项主张与本案认定的事实不符，本院不予支持。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1308元，由上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年四月二十日 书记员  徐浩成