陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异150号案外人：白国梁，男，汉族，1996年7月1日出生，住陕西省延安市宝塔区。申请执行人：王文慧，女，汉族，现住西安市高新区。被执行人：陕西东洲建设（集团）有限公司，住所地陕西省延安市南门坡圣龙大厦七楼。法定代表人王保忠，该公司经理。被执行人：陕西东洲房地产开发有限公司，住所地陕西省延安市宝塔区南关街45号南方大厦八楼。法定代表人杨秀娟，该公司经理。被执行人：陕西日升昌投资管理有限公司，住所地西安市未央区凤城二路12号1幢12303室。法定代表人：朱彬。该公司经理。被执行人：朱彬，男，汉族，1967年8月4日出生，住陕西省延安市宝塔区。王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2018）陕民终609号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人王文慧向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，案外人白国梁以法院执行中查封的登记在被执行人陕西东洲房地产开发有限公司名下的位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦七楼702室房产系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，现已审查终结。案外人白国梁提出执行异议称：该房产并不属于被执行人所有，而是属于本人所有。其母亲已于2016年1月与被执行人签订了《借款协议》，借款时就有约定用该房产按市场价折扣部分借款，并于2016年7月14日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被执行人将位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦住宅楼702号房屋出卖给本人，并约定了其他相关条款。所以该房产已经通过合法商品房买卖协议出售给本人，并且该房产已于2016年6月交的钥匙，2017年4月正式入住至今，所以该房产实际所有人为本人，西安市中级人民法院裁定有误，已经给本人的正常生活造成影响和不便。请求撤销（2017）陕01民初489号民事裁定书对本人实际所有的位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦住宅楼702号房产的强制执行程序。申请执行人王文慧辩称:一、根据我国不动产登记制度，被执行人东洲公司为执行房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，并不存在任何错误。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权变动的公示公信原则，物权变动以登记或交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，那么，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据执行法院查明东洲公司为房产的所有权人并享有房产的全部份额。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。二、案外人与被执行人东洲公司签订的《延安市商品房买卖合同》系“以不动产买卖”为虚假意思表示实际为担保案外人的金钱债权，案涉《商品房买卖合同》应系无效合同。案外人提供的古玉芹与东洲建设公司的借据，并非案外人与被执行人，退一步讲，假使古玉芹与其系母子，被执行人与东洲建设系关联关系，根据案外人提供的借据的借款时间为2016年1月10，借款期限为2016年1月10日至2017年1月10日，而案涉《商品房买卖合同》签订的日期为2016年7月14日，即案涉借款未到期的情况下，案外人与被执行人便签订《商品房买卖合同》，且付款方式约定为“从古玉琴借款中予以冲抵”，明显可知，案外人与被执行人的真实目的系以签订《商品房买卖合同》来作为案涉借款的担保，即该商品房买卖合同仅具有房屋担保性质，故案外人与被执行人之间的法律基础仍是借款关系，并不存在真实的商品房买卖合同关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《民法总则》第143条，《案涉商品房买卖合同》应属无效合同，因此案外人不具有《执行异议复议》第29条的前提条件，故其不能排除执行。综上，案外人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封没有事实和法律依据，为了防止恶意串通规避执行，体现法律的尊严和司法公正，请求人民法院依法驳回案外人的执行异议申请。经审理查明，王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，本院依据王文慧的申请，于2017年6月12日作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定书，裁定：一、查封被保全人陕西东洲房地产开发有限公司名下位于延安市××大街××号南方大厦以下房产，501室、502室、601室、602室、702室、801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、10层商业用房[预售许可证号为：延房预售证2014011号]；二、查封期间不得转让、变卖、出租、过户和设立他项权利，查封期限为三年（自2017年6月3日起至2020年6月12日止）。上述房产被保全查封后，王文慧遂依法向法院提起民事诉讼，本院于2018年4月24日作出（2017）陕01民初489号民事判决书，陕西东洲建设（集团）有限公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提出上诉，陕西省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）陕民终609号民事调解书，该调解书确认：一、各方确定截止2017年7月1日，东洲建设（集团）有限公司欠付王文慧本金1000万元，利息自2017年7月1日起按月息2%计算。二、东洲建设（集团）有限公司于2018年12月30日前支付王文慧本金200万元；2019年4月30日前支付本金300万元；2019年8月30日前支付本金300万元；2019年12月30日前支付本金200万元。…五、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬自愿为上述债务承担连带清偿责任。因陕西东洲建设（集团）有限公司等被告，未履行上述调解书所确定的还款义务，王文慧依法向本院申请执行。另查，异议人白国梁与陕西东洲房地产开发有限公司于2016年7月14日签订《延安市商品房买卖合同》,合同约定：白国梁购买了延安市宝塔区南大街45号南方大厦702室房产，但未在房管部门办理商品房买卖备案登记手续，异议人白国梁亦未向法院提供购买上述房产的原始转账凭证，白国梁向法院提供的落款时间为2014年1月10日借据中载明：今借到古玉芹人民币700万元，该借据所加盖印章为陕西东洲建设（集团）有限公司。上述事实有调解书、执行裁定书、询问笔录、购房合同等在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人白国梁与陕西东洲房地产开发有限公司签订的《延安市商品房买卖合同》，未在房屋管理部门办理商品房买卖备案登记手续，该合同的出让人为陕西东洲房地产开发有限公司，而白国梁所提交的2016年1月10日的借据中载明，借款人为陕西东洲建设（集团）有限公司，出借人为古玉芹，该笔借款发生的时间是在白国梁购房合同落款时间之前一年半，该借款不能证明与白国梁购房存在关联关系，且白国梁亦未向法院提供购买房产的原始转账凭证。故异议人白国梁提出执行异议的真实性存疑，本院不予采信。据此，白国梁提出的执行异议于法无据，且证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人白国梁提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年四月二十八日书记员 王 文