广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初101号 原告：张宝军，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍所在地山西省保德县，现住广西北海市银海区。 被告：防城港市顺意房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与白龙路交汇处纳川大厦。统一社会信用代码：914506005794026817。 法定代表人：闭义城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。 原告张宝军与被告防城港市顺意房地产开发有限公司（以下简称顺意公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝军、被告顺意公司的委托诉讼代理人潘昆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宝军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年3月20日签订的《纳川地产定向开发合同》（以下简称《定向开发合同》）；2.被告退还原告保证金340305元；3.被告向原告支付违约金340305元，以上合计680610元。事实与理由：原、被告于2015年3月20日签订了一份《定向开发合同》，约定原告购买被告开发的纳川大厦写字楼7层707号房屋一套，房屋面积为100.34平方米。合同签订当天，原告依约向被告支付保证金340305元。2019年4月18日，原告接到被告的通知前往被告处签订《商品房买卖合同》时，发现《商品房买卖合同》确定的房屋与上述《定向开发合同》约定房屋不符，《商品房买卖合同》确定的房屋分别是AC712号和AC713号两套房屋，该两套房屋面积都为43平方米，共计86平方米，且颁发两本产权证，与《定向开发合同》约定的事实严重不符合，被告已构成根本违约。被告应根据《定向开发合同》第十条违约责任第1款约定，向原告赔偿违约损失。原告与被告多次协商解除合同无果后，向法院提起诉讼。 被告顺意公司辩称，1.同意解除案涉《定向开发合同》；2.同意退还原告已收款项340305元；3.被告不存在违约行为，原告主张违约金无事实和法律依据，也不符合合同约定。 本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《定向开发合同》，约定原告向被告购买纳川大厦写字楼7层707号房，房屋面积为100.34平方米（房屋位置结构详见附件一，以正式商品房买卖合同中的面积为准），单价为每平方米6780元，总价计680305元；甲乙双方在签订本合同当日内，甲方向乙方缴纳定向合作开发履约保证金为房款总价的30％，即340305元；项目开工时间以取得开工许可证为准；商品房竣工验收交付时间在开工之日起30个月内。合同第七条约定：在本商品房项目取得《商品房预售许可证》之日起十五个工作日内，乙方以甲方预留（或法定）的地址以挂号信的方式通知甲方（或以电话通知的方式），甲方应在挂号信交邮之日起十五个工作日内，根据乙方的要求携带有关的文件、证照，到指定地点，按照本合同第三条约定的定向开发的房号、面积、单价与乙方签订《商品房买卖合同》，前期乙方按本合同缴纳的定向合作开发履约保证金自动转为房款，按《商品房买卖合同》约定的房款支付方式，多还少补。合同第十条违约责任约定：1.甲方擅自解除本合同的属甲方违约，所缴纳的定向合作开发履约保证金视为违约金支付给乙方，本协议自动解除，且乙方有权自行处置该房号；2.在合作项目建设至正负零后的十个月内，乙方不能与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方可要求退房，乙方须将所收取的甲方的合作建房保证金全额退还给甲方，并且支付甲方已付款项按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。合同还约定了其他事项。同日，被告向原告出具了两份《收款收据》（编号分别为：0000417、0000418），表明收到原告交来纳川大厦707号房合作建房履约保证金340153元、153元。 另查明，被告在本案起诉前已取得案涉纳川大厦项目的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2018123号）。2019年11月26日，原告就本案向本院提起诉讼。2019年12月19日，被告向原告出具了一份《解除合同通知书》，表明因原告没有提交银行贷款按揭材料，被告无法为原告办理按揭手续，2019年10月30日，被告向原告发出《变更支付方式通知书》，但原告在指定期限内未前来办理变更付款方式手续，故被告决定解除与原告签订的《定向开发合同》。 再查明，被告认可原告购买原面积为100.34平方米的纳川大厦写字楼7层707号房产经规划变更设计后变成两套面积为43平方米的商品房。 本院认为，原告与被告签订的《定向开发合同》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告签订的《定向开发合同》应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”规定，被告在本案起诉前已取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，故本案的《定向开发合同》应认定有效。现原告主张解除《定向开发合同》，被告亦同意解除，属双方合意解除，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款项返还给原告，被告对此无异议，故对原告主张被告退还购房合作建房保证金340305元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题。在取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》后，被告通知原告换签正式的《商品房买卖合同》，但被告变更了《定向开发合同》中约定的房屋面积，被告辩称变更设计取得了住建部门的批准，且《定向开发合同》约定以正式商品房买卖合同中的面积为准，但由面积为100.34平方米的一套房产变更为两套面积为43平方米的房产，该变更范围已超出了商品房买卖中的正常面积误差，属于对《定向开发合同》的主要条款进行了变更，已实质影响到合同的履行，被告的行为构成违约，依照第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因案涉《定向开发合同》中未约定被告的该项违约责任，现原告又未举证证明被告的违约行为给其造成的实际损失，故原告请求被告支付340305元的违约金没有事实和法律依据。结合当事人的过错程度及合同的履行情况，本院酌定违约金以340305元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）自2015年3月20日起计算至2019年11月26日为77291.77元，对超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、解除原告张宝军与被告防城港市顺意房地产开发有限公司于2015年3月20日签订的《纳川地产定向开发合同》； 二、被告防城港市顺意房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张宝军返还合作建房履约保证金340305元； 三、被告防城港市顺意房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张宝军赔偿违约损失77291.77元； 四、驳回原告张宝军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10606.10元，减半收取计5303.05元（原告张宝军已预交），由原告张宝军负担2049.30元，被告防城港市顺意房地产开发有限公司负担3253.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10606.10元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年四月十四日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。