吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初720号原告：张辉，男，1983年7月16日出生，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。被告：胡磊，男，1981年11月6日出生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：李珊珊，吉林丰德律师事务所律师。第三人：张晨东（曾用名张铁东），男，1981年2月4日出生，汉族，无职业，住吉林市。原告张辉与被告胡磊、第三人张晨东案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告张辉及其委托诉讼代理人浦克、被告胡磊的委托诉讼代理人李姗姗、第三人张晨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉向本院提出诉讼请求：一、确认张辉与张晨东于2010年5月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、确认坐落于吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区X号房屋所有权属于张辉；三、停止对吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区X号房屋强制执行。事实和理由：张辉与张晨东于2010年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定：张晓东（张晨东）身份证号XXX将坐落于吉林市昌邑区解放路X号房屋（建筑面积35.067平方米）所有权转让给张辉，交易价18.5万元，2010年5月1日交付购房款12.5万元，（剩余6万元由张辉按月还房贷款）张辉还完银行贷款后张晨东配合办理房屋所有权、土地使用权更名，合同签当日完成房屋交割给张辉，张晨东承担办理房屋、土地权属更名税费，姜波为保证人等内容。详见《房屋买卖合同》张辉给付张晨东购房款12.5万元，剩余房款先由张辉按张晨东与中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2009年4月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款时间，将款汇入到张晨东办理按揭贷款时所用的银行卡中，银行直接从该卡中扣划，具体还款明细为：每月18日银行扣款金额为721.47元。截止2019年5月19日已经全部偿还完毕。张晨东于《房屋买卖合同》签订当日2010年5月1日将房屋交付给张辉，张辉对该房屋占用、使用至今。期间张辉交付了物业费、水费、电费、燃气费、供热费等。2019年5月张辉得知该房屋被人民法院查封，便以案外人名义向船营区人民法院提出执行异议，请求解除查封。法院于2019年12月6日作出（2019）吉0204执异143号执行裁定，驳回异议请求。张晨东与张晓东系同一人。综上所述，张辉与张晨东签订的《房屋买卖合同》合同有效，签订时间早于法院查封时间6年，张辉已经实际支付了全部购房款，在法院查封之前已经支付了绝大部分购房款，该房屋早在法院查封前6年的2010年5月就已经由张辉占有、使用，因该房屋是按揭贷款，在还款期限及还款数额未完之前无法办理权属更名，并非张辉自身原因未办理。所以，张辉签订合同、付款、占有、使用等事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2019年12月6日作出（2019）吉0204执异143号执行裁定认定张辉未提供与张晨东没有签订房屋买卖协议及付款证据是错误的，事实上张辉已经在执行异议程序中就此提供了全部证据，卷宗内有记载，请人民法院依法支持张辉的诉讼请求。被告胡磊辩称：1、胡磊对张晨东享有经生效文书判定的债权，吉林市船营区人民法院查封执行张晨东名下房屋的执行行为合法；2、张辉在明知案涉房屋存在按揭贷款的情况下与张晨东签订买卖协议，且不能一次性支付全款，案涉房屋在查封前未能过户，系由张辉自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张辉的诉讼请求不应得到支持。第三人张晨东述称：张晨东名下的案涉房屋已经卖给张辉，张辉支付给了部分房款，剩下房款由张辉以偿还张晨东所欠银行贷款的方式支付。本院经审理认定事实如下：本院于2017年5月9日对胡磊与魏嘉兴、张晨东民间借贷纠纷一案作出（2017）吉0204民初1158号民事判决书，判决主文内容：一、魏嘉兴于本判决生效之日起七日内偿还胡磊借款9万元；二、魏嘉兴支付胡磊借款本金9万元的利息及违约金，自2016年11月1日起按月利率2%计算至2017年5月1日时止，与前款同时履行；三、张晨东对上述第一、二项承担连带保证责任；四、驳回胡磊的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，魏嘉兴、张晨东逾期未履行判决确定的义务，胡磊申请强制执行，本院立案执行，案号为（2017）吉0204执1011号。在该案执行过程中，本院依法作出（2017）吉0204执1011号执行裁定书，裁定查封张晨东名下坐落于吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区X号房屋，查封期限3年。张辉作为案外人对该处被查封的房产主张实体权利，向本院提出排除执行异议。本院于2019年11月7日作出（2019）吉0204执异143号执行裁定书，驳回案外人张辉的异议请求。张辉遂提起本案诉讼。另查明：“张晓东”与张晨东为同一人，身份证号均为XXX。2009年3月27日，张晨东与吉林市华隆房地产开发有限责任公司签订尚都东郡小区X号《房屋买卖合同》。2009年4月14日，张晨东与建行吉林市分行、吉林市华隆房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，张晨东以尚都东郡小区X房屋抵押借款7万元，吉林市华隆房地产开发有限责任公司承担阶段性保证责任担保。吉林市华隆房地产开发有限责任公司向张晨东交付了案涉房产。张辉与“张晓东”于2010年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定：“张晓东”将坐落于吉林市昌邑区解放路X号房屋所有权转让给张辉，交易价格为18.5万元，2010年5月1日交付购房款12.5万元，剩余6万元由张辉按月还房贷款；张辉还完银行贷款后“张晓东”配合办理房屋所有权、土地使用权更名，合同签当日完成房屋交割给张辉，“张晓东”承担办理房屋、土地权属更名税费，姜波为保证人等内容。同日，张辉给付张晨东购房款12.5万元，剩余房款先由张辉按张晨东与中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2009年4月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款时间，将款汇入到张晨东办理按揭贷款时所使用的银行卡中，银行直接从该卡中扣划，于每月18日由银行扣款金额为721.47元。张晨东于《房屋买卖合同》签订当日将房屋交付给张辉，张辉对该房屋占有、使用至今，交付了物业费、水费、电费、燃气费、供热费等费用。截止2019年5月19日张辉已清偿了建行吉林市分行全部借款本息。本院认为：张辉是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益问题。案外人执行异议之诉，应当就案外人与第三人之间交易的真实性、合法性进行审查，然后根据审查结果再确定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张辉与张晨东的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张晨东在案涉房产查封前已将本案诉争房屋出售给张辉，并签订书面房屋买卖合同，张辉按合同约定支付了房产价款，张晨东交付了房屋，张辉在人民法院查封之前已合法占有了该不动产。因该不动产为按揭贷款所购买，在张辉未完全偿付银行贷款之前无法办理不动产登记，并非张辉自身原因所致，故应当认定张辉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故对张辉关于确认该房屋买卖合同有效及终止执行该房屋的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张辉与出卖人张晨东签订房屋买卖合同、付清房屋价款、占有使用该房屋，但在未办理房屋登记的前提下，张辉主张物权条件未成就，对其关于确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、确认张晨东与张辉于2010年5月1日签订的房屋买卖合同合法有效；二、不得执行坐落于吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区X号房屋；三、驳回张辉的其他诉讼请求。案件受理费4000元由被告胡磊负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  侯利平审 判 员  杨东来人民陪审员  刘丽君二〇二〇年四月二十一日书 记 员  张 乐