甘肃省定西市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘11民终249号 上诉人（原审原告）：李沅唐，男，汉族，1986年5月6日生，甘肃省漳县人，居民，住甘肃省漳县。 被上诉人（原审被告）：临洮县星辰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9162112476235063X4，住所地临洮县洮阳镇北关790号。 法定代表人：曹津铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张纬，甘肃熙和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司，统一社会信用代码91621125695623684X，住所地漳县武阳镇武阳路62号。 负责人：刘小华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈明明，甘肃熙和律师事务所律师。 上诉人李沅唐与被上诉人临洮县星辰房地产开发有限责任公司（以下简称星辰公司）、临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称星辰一公司）房屋买卖合同纠纷一案，陇西县人民法院于2018年12月25日作出（2018）甘1122民初3889号民事判决书，李沅唐不服，上诉至本院，本院于2019年5月5日作出（2019）甘11民终559号民事裁定书，裁定发回重审，陇西县人民法院审理后于2019年11月26日作出（2019）甘1122民初2372号民事判决，李沅唐不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李沅唐的上诉请求：撤销陇西县人民法院（2019）甘1122民初2372号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，部分事实认定错误，适用法律错误。1.原判对上诉人与二被上诉人之间由三年托管返租租金折抵房款的事实认定错误。合同价款明确总价为282790元，2015年4月15日交首付款142790元，2015年5月18日，上诉人在漳县信用联社贷款140000元，全部付清了合同价款282790元，原判认定三年租金折抵房款明显错误。2.原判认定，上诉人共交房款28790元，少认定254000元，2019年8月至2020年7月的房租费认定为12000元，上诉人的银行卡上只打了10323元，多认定了31671元。3.原判对二被上诉人出售给上诉人的是摊位并非商铺没有认定，是认定事实不清。双方合同明确约定是商铺，现改为摊位。4.原判对涉案摊位建筑物迟迟没有竣工验收的原因这一关系到合同解除根本原因的问题未做认定不当。5.原判结果显失公平，属于错误判决。原审认为上诉人购得房屋后，正常出租得到收益。实际上诉人2014年11月投资30多万元。在2018年11月起诉长达四年之久，只在2018年8月收到10000元，还不够支付银行的贷款利息。上诉人实现不了合同目的，因没有获得产权证无法实现抵押贷款，也无法对所购房屋处分、占有权才起诉的。上诉人于2018年11月起诉到2019年6月的租费没有任何关系，于2019年6月28日开始办理房产登记变更没有关系，因上诉人起诉在诉讼期间，且二被上诉人根本没有通知上诉人办理产权证，是否能够办理也无法证明。原判驳回上诉人的诉请理由不能成立，以上诉人不主动申请办理产权登记有违民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则为由，判上诉人败诉错误；二、原判存在大量法律认定错误，存在裁判逻辑混乱与偏颇之处。1.原判对“交付”相关事实认定不清，法律认定错误。原判认定双方均认可交付使用的时间为2015年5月1日，实为认定事实错误，上诉人关于认可交付行为和交付时间，而且“交付”直接违反了法律强制性规定，不具法律效力。2.原判关于“买受人是否因出卖人违约没有在法律规定期限内取得不动产权证而享有解除合同的权利并要求赔偿损失（支付利息）的问题”的法律释明上，严重歪曲事实与法律裁判逻辑混乱偏颇。合同约定将验收合格的房产交付的期限为2015年10月31日，已经过42月时间，已经符合合同法关于解除合同的相关规定，买受人有足够的理由和权利要求解除合同。3.原判关于“本案买受人是否因不能实现合同目的而享有解除的权利的问题”认定显然错误；三、双方签订的购房合同及补充协议，开发商利用其优势地位与格式合同。双方权利义务极不对等，显失公平；四、原判已认定开发商违约，却错误认定买受人怠于履行权利而存在过错，错误判决驳回上诉人诉讼请求。 星辰一公司辩称，其已按照双方约定及时履行了合同义务，本案涉及的商场已办理了产权登记，能够办理房屋所有权证，上诉人以无法办证为由要求解除合同，没有事实及法律依据。 李沅唐向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、返还李沅唐支付的购房款282790元，并支付截止2018年11月30日止产生的利息85523元，本息合计368313元；3、本案诉讼费由星辰公司、星辰一公司承担。事实与理由：2014年11月16日，李沅唐与星辰一公司达成了购买商铺的书面协议和漳水天华（商铺）返租托管协议，房屋由星辰一公司返租托管，将三年房租30000多元冲抵房款。李沅唐按照约定支付了首付款，并达成了书面的房屋买卖合同，但星辰一公司未冲抵房款，李沅唐全额支付了房款282790元。星辰一公司将李沅唐的商铺经营了三年，未支付租金。2018年4月31日，返租托管协议到期，星辰一公司并没有按约将商铺经营权交付，而是通过与李沅唐毫无关系的业主委员会将商铺再次出租。合同约定180日内办理房产证，但星辰一公司不但至今未办理房产证，而且不让李沅唐自己经营商铺，且商铺公摊面积占41%，水电与其他52户业主捆绑在一起，没有南北两面墙，没有独立的经营权。由于星辰一公司交付李沅唐的房屋没有竣工验收，存在严重过错，导致李沅唐至今没有拿到产权证，无法实现合同目的，应予解除合同，返还购房款及利息。 一审查明的事实：2013年10月31日，星辰一公司取得了漳县商业街漳水天华住宅小区项目《商品房预售许可证》，2014年11月16日，李沅唐与星辰一公司签订了《漳水天华（商铺）购铺协议》，将星辰一公司名下在建的位于漳县商业街漳水天华住宅小区建筑面积35.58平方米的L2F23号商铺以总价282790元卖予李沅唐。同日，双方又签订了《漳水天华（商铺）返租托管协议书》，约定将李沅唐购得的漳水天华4号楼2层L2F23号商铺返租托管给星辰一公司经营，期限为2015年5月1日（开业）至2018年4月30日（三年房租星辰一公司已从购铺款中冲抵）。2015年4月3日，李沅唐与星辰一公司就上述商铺签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。截止2015年5月18日，李沅唐交纳房款共计28790元。返租托管期满后，经全体业主大会讨论，2018年7月27日，天华商业广场业主委员会与武山新华东购物中心有限公司签订了物业租赁合同，将包含李沅唐购得的商铺在内的1374平方米面积出租，租赁期限120个月，自2018年8月1日至2028年7月31日。就每年的租费进行了具体明确的约定。李沅唐对出租方案书面表示同意。2018年8月4日、2019年6月李沅唐分别收到了承租人支付的2018年8月至2019年7月的租费10000元、2019年8月至2020年7月的房租12000元。合同双方均认可涉案商铺交付使用的时间为2015年5月1日。漳水天华4号楼于2019年3月21日竣工验收，2019年6月24日，星辰一公司向漳县不动产登记事务中心提交申请办理漳水天华4号楼不动产权证书，2019年6月26日办理完毕。从2019年6月28日开始办理个人不动产证书。 一审法院认为，李沅唐与星辰一公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，星辰一公司履行了交付房屋的义务。本案的争议焦点为：李沅唐至今未取得不动产权证书，双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。⑴关于违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方认可的交付使用房屋的时间是2015年5月1日，出卖人最迟于2015年10月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但实际提交的时间是2019年6月24日，显然，出卖人违约。⑵本案买受人是否因出卖人违约没有在法律规定的期限内取得不动产权证书而享有解除合同的权利并要求赔偿损失（支付利息）的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依据的规定验收合格后，方可交付使用。”第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用90日内。”第十九条规定“商品房买卖合同约定或者第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由上述规定可知，买受人超过一定期限享有解除合同的最基本的条件是交付使用的房屋是依据《建设工程质量管理条例》的规定验收合格的房屋。本案出卖人交付给买受人房屋时该房屋并未验收合格，从交付使用到验收合格，相差9个多月。法律并未规定将没有通过验收合格的房屋交付使用后，出卖人应当提供必要的证明协助买受人办理产权登记的期限，亦未规定由于出卖人的原因，导致买受人不能及时办理房屋所有权登记而请求解除合同的期限。本案李沅唐要求解除涉案商品房买卖合同，明显没有法律依据。⑶本案买受人是否因不能实现合同目的（至今没有取得不动产证）而享有解除合同权利的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”从漳县不动产登记中心出具的证明可知，从2019年6月28日开始李沅唐可以申请办理涉案商品房不动产权证书，实现合同目的的条件已完全具备，李沅唐至今没有取得不动产权证书，是在条件成就时其没有主动申请办理，并非完全是出卖人的原因导致其至今未取得不动产权证书。李沅唐购得房屋后，正常出租，实际得到了收益，且已收取了2020年7月份以前的租金，其并未因没有取得不动产证书而受到影响。无证据证实李沅唐因星辰公司的违约行为致使其不能实现合同目的。李沅唐自愿与星辰一公司签订返租托管协议，接受未经过验收合格的房屋，并以返租托管的方式投入使用，托管期满后，又书面同意业主委员会将房屋出租给第三方，并收取租金。即表明其自愿承担因涉案房屋未通过验收合格前存在的风险。现李沅唐以星辰一公司没有在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使自己不能及时办理不动产证明书为由，要求解除买卖合同，有违民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则。综上，李沅唐要求解除合同返还购房款、支付利息的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条第一款及第二款规定，判决：驳回李沅唐的诉讼请求。案件受理费人民币7140元，由李沅唐负担。 二审审理查明，临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司系临洮县星辰房地产开发有限责任公司分公司，2013年10月31日，临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司取得了漳县商业街漳水天华住宅小区项目《商品房预售许可证》，2014年11月16日，李沅唐与临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司签订了《漳水天华（商铺）购铺协议》，约定李沅唐购买临洮县星辰房地产开发有限责任公司漳水天华住宅小区建筑面积35.58平方米的L2F23号商铺总价款282790元。同日双方签订《漳水天华（商铺）返租托管协议书》，约定将李沅唐所购商铺返租托管给临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司经营，期限为2015年5月1日（开业）至2018年4月30日（三年房租星辰一公司已从购铺款中冲抵）。2015年4月3日，李沅唐与临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司就上述商铺签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用》。”第十五条：“约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第九条处理》。”同日，双方签订了《商铺补充协议》，协议第九条约定：“180日”是指出卖人将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间。下列原因致使买受人无法取得产权证的，出卖人不承担责任。（1）买受人尚未付清房款的；（2）买受人未缴纳办证税费、未提供相关材料的；（3）贷款银行不同意办理的；（4）政府相关部门原因造成的。止2015年5月18日，李沅唐交付了全部购房款282790元。2018年7月27日，天华商业广场业主委员会与武山新华东购物中心有限公司签订《物业租赁合同》，将包含李沅唐所购商铺在内的1374平方米面积出租，租赁期限120个月，自2018年8月1日至2028年7月31日。就每年的租费进行了具体明确的约定。李沅唐对出租方案书面表示同意。涉案商铺所在漳水天华4号楼于2019年3月21日竣工验收，2019年6月24日，临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司向漳县不动产登记事务中心提交申请办理漳水天华4号楼不动产权证书。认定上述事实的证据经一审庭审质证，二审予以确认。 本院认为，涉案房屋已交付上诉人，并出租取得收益。现被上诉人已向产权登记机关提交了其应提供的办理产权登记所需的相关资料，具备了办理产权登记的条件。上诉人关于无法办理产权登记，合同目的无法实现等上诉理由不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7140元，由上诉人李沅唐负担。 本判决为终审判决。 审判长  马喜林 审判员  王 兆 审判员  张建文 二〇二〇年四月二十七日 书记员  台小艳