江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终112号上诉人（原审被告）：曹美，女，1957年12月8日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：扬州华峰物业服务有限公司，住所地扬州市邗江区方巷镇黄珏宏城西路。法定代表人：李峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆怡，江苏君奥律师事务所实习律师。上诉人曹美因与被上诉人扬州华峰物业服务有限公司(以下简称华峰公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。曹美上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.曹美已向扬州大世界物业服务有限公司（以下简称大世界公司）交纳物业费。曹美在大世界国际广场所有的房屋用于开如家酒店，如家酒店与大世界公司于2016年12月30日签订物业服务协议，明确如家酒店使用的葛永清和曹美的房屋共4151平方米，实行统包物业费，每年固定支付给大世界公司物业费3万元。如家酒店于2017年4月10日向大世界公司转账3万元，大世界公司于2017年4月11日向如家酒店出具3万元物业费收费凭证。2.大世界公司与华峰公司进行了物业资料和物业费的交结。华峰公司当面告诉过曹美，大世界公司把曹美(如家酒店)2017年下半年的物业费结给了华峰公司，故曹美不应该因为换物业公司而重复交物业费。3.案涉物业管理合同中，物业费标准为每月3.8元/m2(含公共能耗费等)，华峰公司在收取曹美电费时又加价28%，该行为违法。4.一审判决认定的物业费收费标准不合理。扬州市大世界广场业主委员会（以下简称大世界业委会）与华峰公司未就物业费标准达成一致，又对华峰公司服务不满意，故通知华峰公司撤离大世界，直到华峰公司离开大世界广场，都未能与大世界业委会达成物业费收费标准。此外，物业服务公司提供服务才可以收物业费，服务的内容和标准是收费的依据，而如家酒店有自己的物业服务，华峰公司既没有与如家酒店或者曹美签任何物业服务合同，也没有为如家酒店进行任何物业服务，故如家酒店（曹美）不应支付华峰公司物业费。华峰公司辩称，华峰公司是按照其与大世界业委会签订的物业服务合同约定的每月3.8元/m2的标准，向曹美收取的物业管理费，合理合法。请求驳回上诉，维持原判。华峰公司向一审法院起诉请求：1.曹美立即给付物业管理费94008元及利息（以94008元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2.曹美承担诉讼费用。一审法院认定事实：1.曹美系运河西路3号扬州大世界国际广场1幢401室等44处房屋所有权人，上述房屋面积合计为2061.58平方米；2.2016年12月17日大世界业委会会议记录，记录业委会筹备情况；3.2016年12月21日第一次业主大会会议表决结果公示，业主委员会丁美蓉等12人当选委员，业主大会表决决议事项：业主大会议事规则，管理规约；4.2017年3月26日，华峰公司与大世界业委员会签订《扬州市大世界广场物业管理合同》，委托华峰公司为扬州市大世界广场提供物业服务。合同约定：华峰公司提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，合同效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任。商住物业管理费每月3.8元/㎡（含电梯运行费、公共能耗费、消防设施维护等）。委托服务期限在2017年3月28日至2018年3月27日止。试用期自2017年3月28日至2017年9月28日止。试用期满前一个月，大世界业委会确认是否续聘，如续聘双方重新签订书面协议，如不续签则华峰公司无条件退场。大世界广场物业服务合同今后均为一年一签制，服务合同期满一个月前如业委会和物业公司没有签订下一年度服务协议则视为自动解聘现有物业；5.2017年11月29日大世界业委会发出通知，大致内容为：因与华峰公司关于物业费的标准不能达成一致，对华峰公司的服务不满意，试用期满正式合同不能成功签订，通知华峰公司于2017年12月31日前撤离大世界;6.2018年3月23日，大世界业委会委托江苏福朋律师事务所向华峰公司发律师函，再次敦促华峰公司立即与大世界业委会办理交接手续；7.一审法院(2018)苏1002民初4862号裁定书认定，华峰公司于2018年6月底即不再为扬州市大世界广场公寓提供物业服务；8.2018年9月13日扬州市物业管理中心出具的《关于谢桂林同志信访事项告知函》，告知谢桂林反映的大世业委员主任丁美蓉相关问题具体通过司法等途径予以解决；9.2017年4月11日，如家酒店交给大世界公司物业费3万元（2017年1月1日至2017年12月31日）。一审法院认为，华峰公司与大世界业委会签订《扬州市大世界广场物业管理合同》，不违反法律规定，合法有效。合同约定：华峰公司提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，合同效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任。曹美作为大世界广场业主，上述约定对曹美具有约束力。华峰公司已提供了物业服务，曹美应交纳物业服务费。2017年11月29日大世界业委会发出通知，通知华峰公司于2017年12月31日前撤离大世界。2018年3月23日大世界业委会委托江苏福朋律师事务所向华峰公司发律师函，再次敦促华峰公司立即与大世界业委会办理交接手续。华峰公司与大世界业委会签订《扬州市大世界广场物业管理合同》到期后，双方未能续签，大世界业委会通知华峰公司于2017年12月31日前撤离大世界，表明该业委会明确解聘华峰公司，华峰公司应在2017年12月31日无条件退场。因此曹美应向华峰公司缴纳物业费至2017年12月31日，对于华峰公司主张的2017年12月31日以后的物业费，无法律依据，一审法院不予支持。关于曹美辩称大世界业委会本身是非法成立的非法组织、成立过程中存在严重的违法行为、大世界业委会与华峰公司私下签订合同是违法的，因曹美未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。关于曹美提出其房屋是用于开如家酒店，如家酒店有自己独立的物业服务，有自己的工程、保洁、保安等，不要华峰公司服务。曹美作为大世界广场业主，华峰公司与大世界业委会签订《扬州市大世界广场物业管理合同》对曹美具有约束力。关于曹美辩称，如家酒店已经交给大世界公司物业费3万元（2017年1月1日至2017年12月31日）。曹美未提供向大世界物业服务公司交纳物业费的依据，而根据《扬州市大世界广场物业管理合同》，曹美应当向华峰公司交纳物业费，上述3万元收据不能作为曹美已向华峰公司交纳费用的依据。故华峰公司要求曹美交纳2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费应予支持。对于2017年12月31日以后的物业费，一审法院不予支持。曹美应缴纳物业费为47004元（3.8元×2061.58㎡×6个月）。曹美未按合同约定交纳物业服务费，曹美按年利率6%主张2018年7月1日起至实际给付之日利息损失，年利率6%无法律依据，一审法院支持按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：曹美于判决生效之日起十五日内向扬州华峰物业服务有限公司支付物业管理费47004元及利息损失（以47004元为基数，自2018年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，减半收取1075元，由扬州华峰物业服务有限公司负担537.5元，由曹美负担537.5元。二审中，曹美为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.《扬州大世界物业服务有限公司与扬州大世界国际广场如家酒店物业服务补充协议》一份。2.2017年4月11日由大世界公司开具给如家酒店的物业费收据一份。3.2017年4月10日广陵区清雅居快捷酒店向赵志红转账3万元的银行凭证一份。因当事人无正当理由逾期举证，且前述证据拟证明的事实在一审判决中业已认定，即“2017年4月11日，如家酒店交给大世界公司物业费3万元（2017年1月1日至2017年12月31日）”，本院不作重复认定。一审法院认定的基本事实正确，本院予以确认。二审另查明，葛永清和曹美原系大世界公司股东，两人于2016年12月26日将其全部股权转让给赵志红，赵志红为大世界公司现任法定代表人。二审期间，曹美自认大世界公司作为扬州大世界国际广场物业服务企业时，各业主交纳物业费的标准不确定，有的每月每平方3元多、有的是每月每平方2元多，葛永清和曹美系按照每月1.5元/m2的标准向大世界公司缴纳物业费。本案二审争议焦点为：曹美是否应向华峰公司交纳2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费及利息。本院认为，曹美应向华峰公司交纳2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费47004元并支付利息。理由如下：第一，2017年3月26日，大世界业委会与华峰公司签订《扬州市大世界广场物业管理合同》，华峰公司为扬州大世界广场提供物业管理服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对扬州大世界广场全体业主具有约束力，曹美应依据合同约定向华峰公司交纳物业费。第二，根据合同相对性原则，《扬州大世界物业服务有限公司与扬州大世界国际广场如家酒店物业服务补充协议》对华峰公司不具有约束力，且曹美系大世界公司的原股东，并自认此前按照每月1.5元/m2向大世界公司交纳物业费，其在大世界业委会与华峰公司已于2017年3月26日签订物业管理合同后，又于2017年4月10日以3万元/年的标准（折合每月0.6元/m2）向大世界公司交纳物业费，该行为严重有悖常理，且交费标准明显过低，故曹美主张其已经向大世界公司缴纳2017年物业管理费、无需再向华峰公司缴纳物业管理费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，曹美还提出如家酒店有自己的物业、未享受华峰公司提供的物业服务、无需向华峰公司交纳物业费等上诉理由。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，华峰公司按照协议约定为曹美提供了物业服务，曹美（如家酒店）此前亦按每月1.5元/m2的标准向大世界公司交纳了物业费，现又提出如家酒店有自己的物业、无需物业公司提供服务，其理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，曹美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人曹美负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二〇年四月二日法官助理 唐宏杰书 记 员 孙皎皎