安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初142号 原告：合肥和桂房地产有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区林芝路278号505室,统一社会信用代码91340100MA2NFAD628。 法定代表人:王耿,总经理。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕妍婷，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：陈佳波,男,1992年6月20日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：吴怀成，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广照，系被告父亲。 原告合肥和桂房地产有限公司诉被告陈佳波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥和桂房地产有限公司的委托诉讼代理人吴松，被告陈佳波的委托诉讼代理人吴怀成、陈广照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥和桂房地产有限公司诉称：2018年12月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号201708258009971Ｇ20180023,备案单号:1812008773）,约定被告向原告购买位于合肥市滨湖区,建筑面积共135.38平方米,房产总价款为2303219元,其中首付款693219元,剩余房款161万元以按揭贷款的方式支付。《补充协议》第一条第二款约定,“买受人应在签订合同及本补充协议的当天前往银行办理完成有关贷款手续,并在签订合同及本补充协议后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部有效资料,在具备签订网签合同条件之日起3天内签订完成网签合同,且应在具备签订网签合同条件之日起14天内完成合同约定的房屋全部按揭贷款到达出卖人账户,如因买受人原因导致未完成银行按揭办理或全部按揭贷款未按时到达出卖人账户,视为买受人逾期付款,按合同第七条逾期付款责任处理。”《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任；（2）逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》及补充协议签订后,被告至今未通过贷款形式付清购房余款,也未一次性付清购房余款,原告多次催告,被告仍未履行付款义务,逾期付款已经超过90日。故原告有权依约单方解除合同并主张违约金。综上,请求判令：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170825800997ＨＧ20180023,备案单号:1812008773）;2、请求判令被告向原告支付违约金230322元并从原告应返还被告已付的购房款中直接扣除;3、请求判令被告立即办理商品房买卖合同登记备案注销手续;4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 被告陈佳波辩称：我方认为双方合同有提示，被告认为原告对合同的重大事项没有提示，买卖合同约定了被告对剩余房款161万元是按揭贷款，而原告提供的格式合同补充协议将这一条款变动为一次性付清，没有对被告进行提示和与被告进行协商，依法应该认定格式条款无效，虽然原告要求被告支付逾期违约金的请求没有法律依据，另原告也未对其遭受的损失提供证据证明，违约金是以补偿性为原则，原告要求被告支付违约金没有事实依据。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年12月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告陈佳波购买原告合肥和桂房地产有限公司开发的位于滨湖新区房屋，合同总价为2303219元，付款方式及期限为按揭付款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。其中逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……该条款下方标注“累计应付款至房屋总价款”。 2019年1月24日，原被告双方签订《湖光别院》一份，其中第一条第二款约定，买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在收到银行或出卖人通知后10天内以POS机刷卡或其他方式付清购房款或增加首付，否则视为买受人逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理；买受人应在签订合同及本补充协议的当天前往银行办理完成有关贷款手续，并在签订合同及本补充协议后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部有效资料，在具备签订网签合同条件之日起3日内签订完成网签合同，且应在具备签订网签合同条件之日起14日内完成合同约定的房屋全部按揭贷款到达出卖人账户，如因买受人原因导致未完成银行案件办理或全部按揭贷款未及时到达出卖人账户，视为买受人逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理。合同第六条约定，买受人确认，合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效，且所填写的地址为送达文件的接收地址。合同第十四条第五款约定，买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购、限贷的规定，且买受人符合在本市购房、办理按揭贷款的条件政策，若买受人不符合购房政策或无法办理按揭贷款，自愿承担因此暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记、银行按揭贷款的法律责任和经济责任。买受人属于限购、限贷情况的，解除合同，需经出卖人同意，并按合同总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人不同意解除的，合同继续履行。第11款约定，买受人确认，出卖人在签订合同及其补充协议前，已就合同及补充协议的约定内容、条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同下方有原被告双方签章确认。 2019年8月14日，原告向被告出具《关于贷款未获批的催告函》，要求被告于2019年8月24日向其支付此笔房款。2019年8月30日，原告向被告出具了《律师函》。2019年9月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》。 另查明，陈佳波分三次支付首付款693220元。 再查明：2018年12月19日，原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案手续。庭审中，原告向本院提交了一份由中国建设银行出具的《情况说明》，载明由于借款人名下负债太多，且借款人配偶名下信用卡由违约记录，所以个人住房贷款申请审批无法通过。 以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《湖光别院》、《网上认购备案确认单》、房款收据、《关于贷款未获批的催告函》、《律师函》、《解除合同通知书》、情况说明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议，对房屋价款、付款方式、违约责任等均作出明确的约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方有义务按照约定履行各自义务。虽该合同及补充协议中关于当事人的权利和义务部分属于格式条款，但是均采取字体标黑的方式提醒当事人注意，且在补充协议最后载明“买受人确认，出卖人在签订合同及其补充协议前，已就合同及补充协议的约定内容、条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”因此，原告已经尽到了合理的提示、告知义务，且被告在诉讼中不能说明该格式条款存在违反法律规定、损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任、加重权利人的责任等法律禁止的内容，该格式条款对双方当事人应具有法律上的约束力。 合同签订后，被告陈佳波因个人原因一直未能获贷。此后，原告先后向被告邮寄了《关于贷款未获批的催告函》、《律师函》、《解除合同通知书》，但陈佳波一直未能按期支付剩余房款，依据《湖光别院》第一条和《商品房买卖合同》的第七条约定，被告陈佳波已经构成违约，原告主张按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助办理商品房网上备案注销手续，本院依法予以支持。被告不履行合同约定造成合同终止，必然造成原告损失，应承担赔偿责任。原告主张被告应按照合同约定支付购房款总额10%的违约金即230322元，但其并未举证证明其因被告违约而产生的实际损失情况，故本院酌定被告陈佳波按购房款总额的5%即115161元支付原告违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥和桂房地产有限公司与被告陈佳波签订的《商品房买卖合同》； 二、被告陈佳波于本判决生效之日起五日内支付原告合肥和桂房地产有限公司违约损失115161元，由原告合肥和桂房地产有限公司从被告陈佳波缴纳的购房款中直接扣减； 三、被告陈佳波在原告合肥和桂房地产有限公司要求协助后配合办理滨湖新区房屋的网上备案注销手续； 四、驳回原告合肥和桂房地产有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2377元，由原告合肥和桂房地产有限公司负担1000元，被告陈佳波负担1377元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 婷 二〇二〇年三月三十日 书记员 赵子薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。