江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12864号原告：冯华春，女，1978年1月12日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：殷明，江苏天倪律师事务所律师。被告：南京众赢房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320113MA1WPJA0X8，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号3幢一单元2805室。法定代表人：郭骑虎。被告：蔡庆雨，男，1991年4月16日出生，汉族，住辽宁省本溪市南芬区。被告：王旭，男，1986年4月6日出生，汉族，住辽宁省本溪市南芬区。原告冯华春与被告南京众赢房产经纪有限公司（简称众赢房产公司）、蔡庆雨、王旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯华春委托诉讼代理人殷明到庭参加诉讼。被告众赢房产公司、蔡庆雨、王旭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯华春向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋委托代理合同》、《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议及《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议（二）；2.判令众赢房产公司腾退南京市鼓楼区房屋（简称南京市房屋）并交付原告；3.判令被告按226.5元/日的标准支付逾期腾房的房屋使用费（174.2元/日的1.3倍），从2019年10月23日至承租房屋交付原告为止；4.判令众赢房产公司结清房屋占有使用期间的水、电、煤气、物业等费用（截至2020年4月，物业、公摊水电费2896.36元、燃气费2018.34元、电费1266元、水费586.28元，总计6766.98元）；5.判令众赢房产公司支付拖欠的房屋租金暂计14284.4元（自2019年8月1日至2019年10月22日，82天），实际支付至合同解除之日；6.判令众赢房产公司支付违约金21200元（5300元/月×4个月）；7.判令众赢房产公司支付律师费用2万元；8.判令蔡庆雨、王旭就第二项至第七项诉讼请求承担无限连带保证责任。事实和理由：2018年7月29日，原告与众赢房产公司签订《房屋委托代理合同》及《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议，合同约定原告将其自有的南京市房屋出租给众赢房产公司，租赁房屋建筑面积130.74平方米，租赁用途为居住。租赁期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。月租金5300元，年租金63600元。租金于每年的8月1日支付。同日，原告与众赢房产公司签署《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议（二），协议就解除权、违约责任等作出了明确的约定，协议第二条约定，超过应该支付租金时间长达15天仍未付清全部租金的，原告有权立即解除合同并收回房屋。第三条第一款约定，众赢房产公司如逾期交付租金，每日按未付租金千分之三的标准向原告支付违约金。第三条第二款约定，若众赢房产公司违反本合同的规定，导致原告解除合同的，众赢房产公司需向原告另行支付2个月的租金作为违约金。同日，蔡庆雨、王旭向原告出具《担保书》，承诺对《房屋委托代理合同》、《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议及《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议（二）项下的所有责任和义务向原告承担无限连带保证责任。合同签订后，原告依照合同约定，向众赢房产公司交付了房屋，众赢房产公司也按合同约定支付了第一年的房租。但自2019年8月1日起至今，众赢房产公司未能依约支付房屋租金，原告多次向被告催要房租，众赢房产公司均予以拖延了事，且拒不归还承租房屋。综上所述，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，不得已，原告为维护自身权益，特依照《合同法》等法律法规，具状起诉，望判如所求。被告众赢房产公司、蔡庆雨、王旭未到庭，亦未答辩。经审理查明，南京市房屋所有权人为原告。2018年7月29日，原告（甲方）与被告众赢房产公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定将南京市房屋全权委托众赢房产公司办理出租房屋事宜。出租人委托代理期限自2018年8月1日至2021年7月31日。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。租金为￥5300元/月，年租金为￥63600元。每年8月1日支付下一年度租金。原告承诺给众赢房产公司每年10天免租期。关于合同的解除，乙方迟延交付房屋租金达十五个工作日以上的，甲方有权单方解除合同。合同期内，乙方承担承租房屋物业费公摊水电费。被告蔡庆雨、王旭在合同尾部签字。同日，原告冯华春（甲方）与被告众赢房产公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托代理合同》补充协议及补充协议（二），其中补充协议（二）约定，若乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按每日应付而未付租金的千分之三的标准向甲方支付违约金。若乙方违反本合同的规定，导致甲方解除合同的，乙方需向甲方另行支付2个月的租金作为违约金，且甲方收取的押金不予退还，同时如违约金不足赔偿甲方损失的，乙方应补足差额部分。由于一方违约，导致守约方通过诉讼的方式主张权利，由此产生的调查费、交通费、诉讼费、律师代理费用等相关的费用均由违约方承担。如果乙方拒不按照前款规定恶意霸占甲方出租房屋的，在乙方正式将钥匙交付给甲方前，需按解除合同时或合同期限届满时交付租金的130%的标准向甲方交付房屋使用费。被告蔡庆雨、王旭在协议尾部签字。当日，被告蔡庆雨、王旭向原告出具《担保书》，蔡庆雨、王旭表示自愿为众赢房产公司在《南京市房屋出租委托代理合同》、补充协议及补充协议二项下所有的责任和义务向原告承担无限连带保证责任，保证期限为上述合同及补充协议全部履行完毕为止。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告按约定支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金。自2019年8月1日起，被告未再支付租金。原告于2019年10月22日向众赢房产公司邮寄解除通知书1份，快递单号1047942212826。原告主张合同解除时间为2019年10月22日。2019年12月1日、2020年4月1日，原告分别缴纳物业服务费及公摊水电费1768.76元、1127.6元，共计2896.36元。2019年5月19日至2020年3月22日，原告分别缴纳水费及违约金135.2元、180.2元、80.32元、52.56元、47元、91元，上述共计586.28元。2019年4月至2020年4月，燃气费及违约金1259.5元、121元、637.84元，共计2018.34元。2019年5月至2020年3月，电费144元、248元、580元、60元、63元、171元，共计1266元。冯华春与江苏天倪律师事务所律师签订委托代理协议，由江苏天倪律师事务所的律师为冯华春与众赢房产公司、蔡庆雨、王旭租赁合同纠纷一案一审阶段的代理人。冯华春已支付律师费用20000元。以上事实，有不动产登记簿、房屋委托代理合同、补充协议及补充协议（二）、担保书、快递面单、票据、截图、委托代理协议、律师费发票及原告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。冯华春与众赢房产公司签订的房屋委托代理合同、补充协议及补充协议（二）系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，众赢房产公司未按约及时支付租金，冯华春依据合同约定单方解除合同，符合合同约定及法律规定，故冯华春主张自2019年10月22日其向众赢房产公司邮寄解除通知书之日起解除房屋委托代理合同、补充协议及补充协议（二），本院予以确认。原告缴纳的物业服务费、公摊水电费及水电燃气费共计6766.98元，双方约定由众赢房产公司负担，现原告主张因其垫付，要求众赢房产公司负担，具有事实和法律依据，本院予以支持。因众赢房产公司自2019年8月1日起未支付租金致租赁合同解除且原告承诺给众赢房产公司10天免租期，故原告主张众赢房产公司支付自2019年8月1日起至2019年10月22日的房屋租金14284.4元（174.2元×82天），本院依法调整为12542.4元【174.2元×（82-10）天】。根据合同约定，众赢房产公司逾期未交租金，每逾期一日，按每日应付而未付租金的千分之三的标准向原告支付违约金。且因众赢房产公司违反本合同的规定，导致合同解除，众赢房产公司需向原告另行支付2个月的租金作为违约金。本案中，双方签订了为期三年合同，履行一年后因被告违约致合同解除，原告主张众赢房产公司支付违约金21200元（四个月房租），不违反法律规定和双方合同约定，本院予以支持。依据原告与众赢房产公司的合同约定，合同解除后，被告众赢房产公司应将南京市房屋腾空并交付给原告并支付相应的房屋使用费。原告主张众赢房产公司应支付自合同解除次日即2019年10月23日至腾空交付之日的房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方合同约定众赢房产公司需按租金130%的支付标准向原告支付房屋使用费，原告主张按每日226.5元计算，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。根据原告与众赢房产公司的合同约定，由于一方违约，导致守约方通过诉讼的方式主张权利，由此产生的诉讼费、律师代理费用等相关的费用均由违约方承担。本案中，原告因本案诉讼委托律师支付20000元，原告主张众赢房产公司承担该笔费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。蔡庆雨、王旭签订担保书，自愿对原告与众赢房产公司的租赁承担无限连带保证责任承，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求蔡庆雨、王旭对众赢房产公司在房屋委托代理合同、补充协议及补充协议（二）项下的义务承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。众赢房产公司、蔡庆雨、王旭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、冯华春与南京众赢房产经纪有限公司签订的房屋委托代理合同、补充协议及补充协议（二）于2019年10月22日解除；二、南京众赢房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付冯华春房屋租金12542.4元，物业服务费、公摊水电费及水电燃气费6766.98元，违约金21200元；三、南京众赢房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内将位于南京市鼓楼区的房屋腾空并交付给冯华春，并按每日226.5元的标准向冯华春支付自2019年10月23日至实际交付之日止的房屋使用费；四、南京众赢房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付冯华春律师费20000元；五、蔡庆雨、王旭对上述第二、三、四项南京众赢房产经纪有限公司应履行的义务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3636元，公告费600元，合计4236元，由南京众赢房产经纪有限公司、蔡庆雨、王旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  贾亚东二〇二〇年四月二十八日书记员  吴 丹