河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终999号上诉人（原审被告）驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组。负责人:吕明星，组长。委托诉讼代理人:吕永胜，男，1972年2月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系该村民组村民代表。委托诉讼代理人:安运银，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨超，男，1982年1月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：谭红斌，河南文苑律师事务所律师。上诉人驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组（以下简称近楼台居民组）因与被上诉人杨超诉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人近楼台居民组委托诉讼代理人吕永胜、安运银，被上诉人杨超及其委托诉讼代理人谭红斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。近楼台居民组上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初5284号民事判决，依法改判其不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院（2019）豫1702民初7739号民事判决作出时涉案租赁房屋还存在，支付张贴拆迁公告时，当时具有继续履行合同的可能，但在本次一审诉讼时，房屋已被政府征用拆迁，租赁房屋已不存在，支付的拆迁行为不是村民组可以抵抗、可以预料、可以避免的，属于不可抗力在，租赁合同不能履行不能归责于任何一方当事人，合同不能履行互不负责；同时一审法院采信（2019）豫1702民初7739号民事判决认定为拆迁补偿合同关系没有依据。一是合同没有经过村民协商，是吕全成个人为了能够开发临街楼房私自许诺的，不具有法律效力；合同签订时被上诉人的被拆掉的棚子是违法建筑，且在上诉人的土地范围内非法建设，其拆除被上诉人的棚子已经辩称完毕，租赁合同开始两年没有收取租金作为补偿，自作废拆迁公告就没有收取租金，也已经两年没有收取租金了，足以补偿被上诉人的损失；二是一审法院（2019）豫1702民初7739号民事判决不是被上诉人针对合同性质提起的诉讼，而是要求继续履行合同，故一审法院作出合同性质认定不具有法律效力；三是合同内容中没有就租赁房屋拆迁或者不存在继续约定，支付拆迁就不存在合同继续履行的问题。杨超辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。杨超向一审法院起诉请求：被告向原告赔偿损失[损失，从房屋拆除之日即2019年2月26日起计至2022年2月26日止，按市场评估房屋每月租金数额扣除每月杨超应支付的500元租金后得出的数额，即97504.2元（35元/平方米/月×91.67平方米×36个月－500元/月×36个月）]；2022年2月27日之后的租金损失，原告另行主张。2、评估费7000元、案件受理费2383元，由被告负担。一审法院认定事实：2008年，原告杨超（乙方）与被告近楼台居民组（甲方，原驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台村民组）签订《租房合同书》一份，约定：2008年7月1日因拆杨超门面房两间，为包赔损失，为杨超提供两间门面房。1、因杨超为肢体三级××人员，请甲方负责人按照国家相关政策扶持照顾××人自谋生路的精神，给予适当照顾（河南省××人就业服务中心，全体人员表示感谢）。2、从2009年7月1日起征收杨超房租，每月底最后一天为交租日。3、水电安装齐全，保证正常使用。4、两间门面房终身定价为每月共计500元，不得以任何理由涨价。5、房屋外所有费用全部免收。6、房屋问题造成杨超任何损失，包赔。7、在杨超未自愿终止租房的情况下，甲方无权要求退房（否则，包赔杨超各种直接性、间接性经济赔偿）。8、此合同具有终身法律效应，不因甲方负责人变更而作废。9、杨超享有此两间门面房，终身有偿使用权等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2017年，杨超以近楼台居民组上涨门面房租金等为由，另案诉至该院，该案案号为（2017）豫1702民初7739号。该院于2018年6月7日作出（2017）豫1702民初7739号民事判决书，该判决书该院认为部分显示：“原、被告签订的《租房合同书》虽名为租房合同，……是被告为了补偿拆除原告的两间门面房，另行将诉争两间门面房交于原告，原告享有占有、使用、收益的权利，双方系基于此形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非是租赁合同关系……”，遂判决：“近楼台村民组继续履行与杨超于2008年7月1日签订的《租房合同书》”。现该判决书已生效。诉讼中，原告杨超申请对原楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房按市场价评估这两间门面房从2019年2月26日至2022年2月26日期间的每月的租金价格。该院依法委托驻马店市中成资产评估事务所进行评估，驻马店市中成资产评估事务所于2019年11月10日出具驻中成资评报字[2019]第218号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估对象在2019年2月26日至2022年2月26日三年期间平均租金为35元/㎡·月。原告因评估支出评估费7000元。诉讼中，原告杨超提交：限期搬迁通知、门面房平面图、照片三张。原告用以证明：诉争两间门面房位于农业路与雪松路交叉口北××西楼台××小区东门××向北××间、第二间，该两间门面房于2019年2月26日拆除，房屋室内面积为91.67平方米，原告在诉争门面房内经营小卖部。被告的质证意见为：无异议，拆迁是政府行为。诉讼中，被告近楼台居民组提交：①被告于2012年7月10日向夏爱民出具的5000元门面房租金收据一份；被告于2015年7月19日出具的9000元收据一份，写明：“今收到杨三租本组门面房两间，截止2016年6月30日，9000元”。②近楼台出具的“工资表”一份，显示：“杨超，两间，退2016年租金10月1日至2017年6月30日9个月，7200元”，该条记录后面显示有杨超签名、捺印。被告用以证明：夏爱民是原告的母亲，原告交纳了部分租金，后从2016年7月1日起将房租涨至每月800元，被告已将2016年10月1日至2017年6月30日的租金7200元退还给原告。原告的质证意见为：真实性无异议，原告确实交纳了租金，被告确实从2016年7月1日将租金涨至每月800元，虽然原告也是每月按800元交纳租金，但原告认为房屋租金过高，应按合同约定的每月500元交纳。上述事实，有原告提交的《租房合同书》等，被告提交的收据等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告杨超与被告近楼台居民组签订《租房合同书》一份，该院作出的（2017）豫1702民初7739号民事判决书已经认定原、被告之间形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非是租赁合同关系，现该判决书已经生效，故原告杨超与被告近楼台居民组之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原、被告签订《租房合同书》后，原告即使用诉争的两间门面房，后诉争的两间门面房于2019年2月26日拆除，故原、被告之间的《租房合同书》已于2019年2月26日实际不能履行。因双方合同约定“杨超享有此两间门面房，终身有偿使用权”，现原告以二间门面房已经拆除，被告与原告于2008年7月1日签订的《租房合同书》无法履行为由，请求被告向其赔偿从2019年2月26日至2022年2月26日期间的损失（扣除每月500元的租金），于法有据，予以支持。①诉讼中，原告申请对原楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房按市场价评估这两间门面房从2019年2月26日至2022年2月26日期间的每月的租金价格，驻马店市中成资产评估事务所于2019年11月10日出具驻中成资评报字[2019]第218号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估对象在2019年2月26日至2022年2月26日三年期间平均租金为35元/㎡·月；②诉讼中，原、被告双方均认可诉争的两间门面房的面积为91.67平方米；③诉讼中，被告抗辩主张从2016年7月1日每月租金涨至800元；原告称虽然被告确实是从2016年7月1日将租金涨至每月800元，原告也是每月按800元交纳租金，但原告认为房屋租金过高，应按合同约定的每月500元交纳，计算损失也应按每月500元租金扣除。因双方合同约定“两间门面房终身定价为每月共计500元，不得以任何理由涨价”；且该院于2018年6月7日作出（2017）豫1702民初7739号民事判决书，判决：“近楼台居民组继续履行与杨超于2008年7月1日签订的《租房合同书》”；同时原告也明确表示虽然其曾按照每月800元的价格向被告交纳租金，但现在要求仍按合同约定的500元租金计算；故原告主张计算损失应按每月租金500元扣除，予以采纳。综合以上①②③，扣除每月500元的租金外，被告应向原告赔偿从2019年2月26日至2022年2月26日期间的损失97504.2元（35元/平方米/月×91.67平方米×36个月－500元/月×36个月）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条规定，一审法院判决：限被告驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组于本判决生效后十日内向原告杨超赔偿损失97504.2元。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2383元，由被告负担；评估费7000元（原告已垫付），由被告负担。二审中，近楼台居民组提交“村民组签订租赁合同书是吕全成个人行为情况说明”一份及村民代表签字，证明签订租房合同书是吕全成个人行为，应认定该合同无效。杨超质证认为，该证明是村民组织内部管理事务的一个约定，不能对抗租赁合同效力。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋拆迁安置补偿合同发生纠纷，双方就为了补偿拆除杨超的两间门面房，另行将涉案两间门面房交于杨超享有占有、使用、收益的事实均不持异议，应予确认。本案二审争议的焦点为上诉人近楼台居民组应否承担涉案房屋被拆迁给杨超造成损失的赔偿责任。根据查明的事实，一审法院作出的（2017）豫1702民初7739号民事判决书已经认定双方当事人之间形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非是租赁合同关系，该判决书已经生效，涉案房屋名义上是租赁合同关系，实际上在租赁期间租金不随市场租金价格上涨而固定不变，杨超享有租赁权及租金固定价即是实现安置补偿，现涉案房屋被政府征用拆迁，但租赁期限未届满，给杨超的期待利益造成损失，近楼台居民组作为被拆迁人和出租一方，对杨超造成的损失应予赔偿。关于赔偿数额，一审中，杨超申请一审法院委托驻马店市中成资产评估事务所业经评定估算，该评估意见作为证据予以采信，并无不当。近楼台居民组上诉称《租房合同书》系当时村民组长吕全成个人行为，应认定该合同无效。因该村民组具有诉讼主体资格，并双方合同签订后各自履行自己的合同义务，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定该合同为有效合同。近楼台居民组上诉称一审法院不应采信（2017）豫1702民初7739号民事判决认定的合同性质关系。但其没有提供相反证据足以推翻该判决书认定的事实。故，近楼台居民组上诉理由不足，不予采纳。综上所述，近楼台居民组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2383元，由上诉人驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年四月三十日书记员  王贞懿