云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终273号上诉人（原审原告）：张亚莉，女，汉族，1985年12月16日生，云南省曲靖市富源县人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李城宝，云南汇谋律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码91530300713459508C，住所位于曲靖市翠峰西路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：周胜全，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张亚莉因与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人张亚莉及委托诉讼代理人李诚宝，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人周胜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张亚莉上诉请求：1.撤销原判第二项，改判被上诉人应当赔偿上诉人逾期办理房屋产权证的违约金（即自2015年3月8日起至房屋所有权证办理完毕止赔偿上诉人购房款按银行同期贷款利率加收50%即按年利率9%计算的违约金）；2.本案一审、二审诉讼费及律师费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决错误理解和适用了我国关于经济适用住房的法律规定，忽略了双方合同中关于产权登记的约定的相关内容，是完全的法律适用错误。根据我国对于经济适用住房办理相关产权证的规定及上市出售的规定，经济适用住房并非不可以出售，而是经过一定的年限即可上市交易。本案双方当事人签订的合同明确约定“乙方在取得经济适用住房产权五年后方可上市交易”，案涉《经济适用住房销售合同》签订后，被上诉人将未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于上诉人的事实是毋庸置疑的，一审判决确认了被上诉人在2014年9月7日收到上诉人提交的办理房产证的相关材料及费用后，在双方约定的180天内并没有办证给上诉人，上诉人对此亦无任何的异议，但没有适用商品房买卖司法解释是明显的适用法律错误。上诉人自2014年9月7日将办理产权证的相关材料及费用交给被上诉人后，被上诉人应当在2015年3月7日前将产权证办理给上诉人，被上诉人没有按照约定办理，自2015年3月8日起，应当承担逾期办证的违约责任，请二审支持上诉人主张的逾期办证违约金以购房款总额按年利率9%计算自2015年3月8日起至办理相关产权证到上诉人名下时止。根据约定对等的原则，本案应当按照商品房的原则和法律规定予以处理。被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审人民法院依法裁定驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人双方交易的是经济适用房，明显具有政策性、福利性和保障性功能，在土地供给、申请购买条件、限价销售、限制自由转让等方面均受行政干预，具有浓厚的行政色彩，显然不能等同于由市场决定的商品房买卖。当然不能适应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》。上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，而本案所涉房屋不存在由于被上诉人的原因不能办证的情况，房屋已经如期交付上诉人占有使用，满足了政府建设经济适用房的保障功能，实现了上诉人定有所居的合同目的。办证及发证属于管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不属被上诉人应履行的合同义务，没有及时办证并非被上诉人违约所致，一审法院判决由被上诉人限期提交办证资料，协助上诉人办理不动产权证书，已经足以修复双方的法律关系，上诉人并无损失发生，也不存在标的物灭失等情况导致损失数额难以确定，如果支持赔偿金钱的诉请，上诉人将获得双重利益，明显违反了民事责任的损失填补功能。故对上诉人主张的违约金，没有合同约定，又不能证明其有损失发生，一审判决不予支持，判决合法公正。上诉人张亚莉向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理金域蓝苑64幢1单元603室的房屋所有权证；2.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金(从2013年2月1日起至房屋所有权证办理完毕止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告张亚莉、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于2012年9月10日签订《经济适用住房购销合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于曲靖市经济适用住房一套（套内建筑面积81.22平方米），合同对双方的权利义务作了约定。其中合同第十二条关于产权登记作了约定：房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，乙方须向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等），并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料、费用后一百八十个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证;产权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把产权证交付给乙方；乙方属银行按揭货款方式购房的，产权证由房管处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通告乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须在取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括便不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税证、本人身份证复印件、授权委托书等）并缴纳办理土地使用证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同签订后，被告曲靖安厦房地产集团有限公司于2014年9月7日收取了原告维修基金4854元，合同备案费30元，契税、印花税、房屋登记费、工本费等3882元，并于当日出具收据。2014年11月5日向原告出具了242701元购房款发票。原告以被告至今未办理产权证书为由起诉并提出前述诉请。一审法院认为，经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。原、被告订立的《经济适用住房购销合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。原告张亚莉于2014年9月7日向被告交纳了相关办证费用并付清了购房款，但被告未按合同约定履行代办房屋不动产权属证书的行为，已经构成违约，故原告主张被告为其办理金域蓝苑64幢1单元6层603室的房屋所有权证的诉请，予以支持。关于原告主张支付违约金的诉请，根据原、被告签订的《经济适用住房购销合同》第十二条对产权登记的约定：房屋交付后，甲方（被告）通知乙方（原告）提供相关资料，乙方向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用，甲方在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书。国有土地使用权证由甲方代办，乙方在取得房屋所有权证后，向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用。因此，被告继续履行合同约定义务的内容是将购房人所购房屋办理房屋所有权证和土使用权证所需资料代为提交到相应的办证管理部门，而办证及发证，依法应属办证管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不是被告继续履行合同的约定义务。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，实行不动产统一登记将房屋所有权证和土使用权证整合为不动产权属证书。根据该条例第十四条规定：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”故双方当事人应承担共同申请办理不动产登记的法定义务。另本案买卖的房屋属经济适用住房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故违约金的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交办理金域蓝苑第五期64幢1单元6层603号房屋的办证资料，并协助原告张亚莉办理相应的不动产权证书；二、驳回原告张亚莉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）中指出，“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。”“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部等发布的《经济适用住房管理办法》第二条、第十六条明确，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。”根据上述规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋，只要具有完全民事行为能力，能够享受民事权利和承担民事义务的民事主体，都可以成为商品房的购买人，法律、法规对同一购买人购买商品房的套数基本没有限定，购房人对于所购商品房拥有完全产权。经济适用房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人群是城市中低收入家庭，且每户只准购买1套，购房人对经济适用房拥有有限产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于房地产开发企业与商品房买受人之间的商品房买卖合同关系，调整的仅仅是房地产开发企业与商品房买受人之间因履行商品房买卖合同发生的商品房买卖合同纠纷。经济适用住房不属于商品房，经济适用住房购房合同关系的主体之间发生合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当依据《合同法》的规定进行处理。本案中，上诉人张亚莉申请购买经济适用住房，经有关单位按规定的程序进行审查，纳入经济适用住房供应对象范围后，与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司订立《经济适用住房购销合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并自成立时生效。张亚莉支付了经济适用住房购房价款，曲靖安厦房地产集团有限公司按照约定交付了经济适用住房，应当在合同约定期限内将房屋权属转移于张亚莉。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有在合同约定期限内向主管部门申请办理房屋权属证书以转移房屋权属，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”曲靖安厦房地产集团有限公司须继续履行合同，及时组织材料向主管部门申请办理房屋权属证书，故对张亚莉主张“立即办理金域蓝苑64幢1单元6层603号的房屋所有权证”的诉讼请求，理当予以支持。双方当事人没有就逾期办证约定违约金或者违约产生的损失赔偿额的计算方法，上诉人张亚莉在本案一审、二审诉讼过程中，亦未举证证明因曲靖安厦房地产集团有限公司违约致其造成损失以及受损失的具体数额，请求由曲靖安厦房地产集团有限公司“支付逾期办理房产证的违约金(从2013年2月1日起至房屋所有权证办理完毕止）”，缺乏事实依据。一审法院判决由曲靖安厦房地产集团有限公司限期提交办证资料，协助张亚莉办理不动产权证书，驳回张亚莉的其他诉讼请求，判决结果正确。综上所述，上诉人张亚莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张亚莉负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年四月八日书记员  陈 蔚