河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初521号原告：石阳波，男，汉族，1988年11月12日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李兰，河南诺然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张洪丽，河南诺然律师事务所律师，一般授权。被告：袁银军，男，汉族，1983年12月13日，住江苏省姜堰市。被告：谷亚楠，女，汉族，1991年1月9日生，住河南省宜阳县。以上二被告共同委托诉讼代理人：张丹丹，河南中冶律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地：洛阳市洛龙区关林西路8号。法定代表人：黄四平。委托诉讼代理人：张兴华，男，汉族，1982年5月17日生，住河南省洛阳市洛龙区，系该公司员工。原告石阳波诉被告袁银军、谷亚楠及第三人洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称“房联行公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石阳波及其委托诉讼代理人李兰、张洪丽，被告袁银军、谷亚楠及其委托诉讼代理人张丹丹，第三人房联行公司的委托诉讼代理人张兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石阳波向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告、第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》成立并有效；2、判令被告继续履行合同约定向涉案房屋贷款银行还清所有贷款，注销涉案房屋抵押登记；3、被告继续履行合同约定与原告签订《洛阳市存量房买卖合同》并协助原告办理涉案房屋转移登记手续及银行按揭贷款面签、审批手续；4、判令被告继续履行合同约定迁出涉案房屋附着户口；5、依法判令被告向原告支付合同约定的违约金（以房产总价158万元日万分之四自违约之日起计算至实际按约履行之日止）；6、本案诉讼费、保全费、律师代理费等相关费用由被告承担。事实与理由：2019年5月10日，原告因购买房屋与被告袁银军、谷亚楠、第三人房联行公司签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定原告以158万元的价格购买被告袁银军、谷亚楠所有的位于洛龙区建业桂园23-1-1301室房屋，并对付款方式、交付时间及各方权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金，双方共同办理了面签手续及银行贷款审批手续。后原告联系被告办理银行解押手续，被告于10月9日谎称已向银行还款，原告向银行询问后，被告又以各种理由推托至今未办理，致使原告银行贷款审批失效。经过多次联系协商，被告仍不履行合同义务。为维护原告合法权益特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。袁银军、谷亚楠共同辩称，第一点被告与原告签订存量房买卖及居间合同时，房产证尚未办理下来，于2019年7月份办理房产证，我们认可双方签订的合同有效，对于诉讼请求二、因为三方在签订完买卖及居间合同外于2019年10月23日买卖双方及第三人签订有《借款协议》一份，该协议是由房联行提供32万元用于办理涉案房产的解押手续，这是本案涉案房屋进行交易的前提条件，应由房联行公司履行借款合同，解押后方可继续履行买卖合同，这并非被告单方可以决定而要有第三人房联行公司垫付解押资金后方可履行涉案合同。对于诉讼请求三应当在原告提供贷款初审资格合格且将58万元首付款付至银行监管账户后方由被告办理解押手续，以及后续的贷款面签审批等手续。对于诉讼请求四涉案房屋上并没有任何人的户口落户，因此无法进行。对于诉求五被告没有违约行为，不应支付违约金，致使双方未能进行按揭贷款的面签审批以及房产过户的责任是因为第三人房联行公司未按约定向被告支付用于解押的32万元，我方不应承担违约责任。对诉求六诉讼费、保全费，因本案不是因被告有违约行为引起，因此不应承担，对于律师费因双方没有明确约定，故要求被告承担诉讼费、保全费和律师费，没有事实依据和法律依据。房联行公司述称，第三人在签订合同时，已经审核了原、被告的身份证，被告的购房合同及其他相关证件资料，三方签订房屋买卖和居间合同合法有效，第三人没有和原、被告双方签订过《借款协议》，根据补充约定第三条，买方通过面签后卖方到银行办理提前还款及解压手续，时限最长为两个月内。三方约定第一条规定，自本合同签订之日起7个工作日内卖方办理房产证，而卖方是在3个月之后才办理出来。最后被告因为房屋解押的垫资款迟迟不配合第三方签订相关协议导致合同无法履行。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：2019年5月10日，石阳波作为买方和作为卖方的袁银军、谷亚楠及居间方房联行公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，主要约定：卖方拟转让房产坐落于洛阳新区××路××期，房号为23-1-1301，建筑面积为139.26平方米，房屋现处于抵押状态，卖方于20个工作日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为人民币158万元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方与卖方解押前支付首付款58万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额100万元，买卖双方需积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。卖方应当于拿到全部房款三个工作日内将该房产交付买方。在本合同签订之日起20个工作日内，买卖双方需签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经济机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取。买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基础，按日万分之四向守约方支付违约金。买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任，卖方违反本合同约定或者因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任。居间方在本合同签订时向买方收取佣金6000元。同时该合同三方还在附件一内以文字形式明确了其他约定：1、自本合同签订之日起7个工作日内卖方办理房产证。2、卖方办理房产证下证后买方在7个工作日内备齐面签资料并到银行完成面签。3、买方面签通过后，卖方到银行办理提前还款及解押，时限最长为两个月内。4、买方在卖方办理解押同时准备首付款，在卖方解押前将首付款存于贷款银行监管账户。5、双方约定该房屋下证前所有费用由卖方承担，证下后办理过户税费由买方承担。合同中双方还对其他权利进行了约定。袁银军、谷亚楠在该合同卖方中签字按印，石阳波在该合同买方中签字按印，房联行公司在居间方处签章。上述合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，并向第三人房联行公司支付中介费6000元，被告袁银军和第三人房联行公司均向原告出具相应的收据。后因涉案房屋被告出售时尚未办理房产证，故被告至2019年7月份才完成办理本案涉及房屋的产权证书。后因原、被告与第三人就解押事项未达成一致意见，导致涉案房屋没有解押成功，原、被告双方的房屋买卖合同未能继续履行，后经多次协商未果，最终引发本案。另查明，袁银军、谷亚楠于2015年4月22日和建业住宅集团洛阳置业有限公司签订《商品房预售合同》，该合同显示出卖房产坐落于洛阳新区××路××单元××号，建筑面积为139.26平方米（即本案争议房产）。房款为541861元，首付款为171861元，贷款金额为37万元。本案审理中，被告称本案涉及房屋因其向其他银行贷款购买，故该房产已向贷款银行设定抵押，现尚余约32万元贷款未偿还，需还款后才能解押，原告对该事实予以认可。被告表明其签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》已表明，其无法支付解押款需要通过其他人垫资解决，并且被告称第三人房联行公司当时同意为其垫资。第三人对此不认可，并表明是在原告贷款面签后被告要求第三人给其找垫资方进行解押，并表明其仅是寻找垫资方，并不是履行垫资义务人。原告对被告所述关于第三人垫资一事也不认可，并表明《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》签订时被告未提出由第三人垫资问题，仅是在2019年8月9日和12日被告因其款项不够支付解押并表明不愿出售该房屋时，第三人工作人员表明可以帮其找垫资公司。被告解释是因为第三人办理居间买卖手续太慢了，其想通过其他中介来卖本案涉及房屋，并不是不想卖给原告。原告表明其于2019年8月16日在被告的配合下进行贷款面签成功并通知被告。被告不认可，被告表明其于2019年9月12日才得知原告贷款面签成功，同时其联系贷款银行并申请解押问题。被告还表明因第三人未出资给被告导致原、被告及第三人于2019年10月23日签订《借款协议》寻求垫资，主要内容为：袁银军、谷亚楠作为借款方（甲方）、石阳波作为购买方（乙方），该协议显示出借方丙方一栏为空白，中介方（丁方）显示为房联行公司，主要内容显示：甲乙及丁方于2019年5月10日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，出售其坐落于洛阳××期的房产，房产总价158万元，产权证号为YS0292979给乙方，丁方为其双方提供居间服务，鉴于甲方所售房产存在银行按揭贷款抵押，甲方缺乏资金办理该房产解押，甲乙丙及丁方对按揭事宜达成如下约定：1、甲方出售房产属于二手房交易范畴，乙方购买甲方房产需要办理二手房商业贷款手续，其中首付款为人民币58万元，贷款额为100万元，乙方以银行转账的方式支付首付款58万元，甲乙双方已到银行办理了商业贷款面签事宜。2、甲方所售房产尚有32万元银行抵押按揭贷款未结清，甲方缺乏资金32万元办理还款解押手续，现丙方同意出借给甲方人民币32万元用于房产解押资金周转。自丙方向甲方交付借款之日起至乙方银行贷款发放至甲方账户之日止，甲方最迟应于2019年12月22日之前还款，借款利息由甲方承担，该合同尾页有袁银军、谷亚楠在借款方处签名，石阳波在购买方处签名。出借方丙方一栏无人签字，中介方未加盖印章。后该协议未实际履行。本院认为，本案争议焦点一为《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》效力问题及能否继续履行问题；二为违约金问题。分述如下：合同效力及履行问题。原、被告及第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系其真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按照合同约定支付房款定金2万元，履行了部分合同义务。因本案被告出卖的房屋原系向银行贷款购买而设定有抵押的情况，因被告在履行中无能力出资解押引发本案，被告表明因第三人未履行出资义务造成合同不能履行，第三人和原告均未予认可。被告向本院提交的2019年10月23日其与原告签订《借款协议》一份，其表明第三人是垫资方。但其中显示原、被告约定由出借人垫资，第三人在该协议中显示为中介方，同时该协议因无出资人，并未实际履行。同时双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定：“买方面签通过后，卖方到银行办理提前还款及解押，时限最长为两个月内。买方在卖方办理解押同时准备首付款，在卖方解押前将首付款存于贷款银行监管账户，该房屋下证前所有费用由卖方承担，证下后办理过户税费由买方承担。”该合同可看出原告办理贷款面签后，被告应当在2个月内办理提前还款及解押，本案中被告表明原告面签成功后其联系贷款银行并申请解押问题，但截至合同约定的2019年11月12日本案涉及房产仍未解押，故被告未按照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定的时间解押，其行为已构成违约，应承担违约责任。全面履行合同义务是合同诚实信用原则的基本要求，强制履行也是合同法第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告仅向被告及第三人支付了房屋定金、居间服务费等相关费用，而后还涉及后期被告出资解押等问题。由于被告表明只有第三人能够按约定垫资其才能履行，而第三人明确表示其不是垫资方。故本院不能确定被告是否能够及时交付解押款项进行解押，或配合原告签订洛阳市《存量房买卖合同》或者被告再次配合原告办理贷款等手续问题，上述行为法院均难以强制其履行。因此本案存在债务标的不适于强制履行的情形。据此，本院对原告要求被告还清所有贷款，注销涉案房屋抵押登记、与原告签订洛阳市《存量房买卖合同》并协助原告办理涉案房屋转移登记手续及银行按揭贷款面签、审批手续的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，被告未按合同约定履行已构成违约，原告在庭审中明确主张违约金的标准按房屋成交价格每日万分之四计算，但不主张解除合同。其要求未超出双方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中违约金的要求，故本院对原告主张的违约金计算标准予以支持，但针对原告主张自2019年8月16日起算的问题，本院认为自该起点计算违约金额过高，本院酌定自原告起诉之日起即2020年1月14日以158万元为基数按每日万分之四计算至本判决生效之日止。关于原告主张的户口迁移问题，不属于民事案件受理范围，故本院不予审查。关于原告主张的律师费问题，因合同中无明确约定，同时本院判决违约金既是对被告予以惩罚同时对原告损失予以补偿，故对该费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告石阳波与被告袁银军、谷亚楠及第三人洛阳房联行网络科技有限公司于2019年5月10日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效；被告袁银军、谷亚楠于本判决生效之日起十日内支付原告石阳波违约金（违约金以158万元为基数自2020年1月14日起按每日万分之四计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告石阳波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19020元，减半收取9510元，保全费5000元，均由被告袁银军、谷亚楠共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 党 育二〇二〇年四月九日书记员 魏诗园