黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终195号上诉人（原审原告）：王亚君。委托诉讼代理人：陶崇平，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处华厦嘉苑综合服务楼00单元02层01号。法定代表人：冯淑英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐德明。上诉人王亚君因与被上诉人齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司（以下简称华厦公司）、原审第三人徐德明房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚君上诉请求：1.撤销富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初476号民事判决书，在查清本案事实的基础上发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院没有查清案件事实，上诉人与二被上诉人签订了抹账协议合法有效，上诉人依据有效协议取得坐落于富拉尔基区华夏都市花园小区13号楼17号车库、9号楼16号、20号等车库，应当归上诉人所有；2.被上诉人华厦公司对上诉人对外出售因抹账协议取得的车库予以确认，华厦公司在原收据上加盖了公司公章，并在该收据上标注不得二次更名的标注，更加证明了上诉人取得了本案争议车库的所有权；3.被上诉人华厦公司与徐德明于2018年10月27日签订的协议是无效的，是否附条件与上诉人无关，该附加条件对上诉人没有任何法律效力。上诉人已经将180余万元借款给付了徐德明，因此，上诉人属于善意的第三人；4.华厦公司无权收回案涉的车库，且有义务协助上诉人办理车库的更名过户登记手续。华夏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于上诉人说的收据问题，是我公司按照徐德明的指令给上诉人开具的，作为预付七期的工程款，该权利能否最终实现，是以我公司和徐德明签订的付款协议和补充协议为准；关于上诉人谈到的其收到房屋后与徐德明再无关系问题，徐德明已协助我公司将房屋使用权收回，上诉人和徐德明之间的权利义务关系恢复，一审判决也保留了上诉人可以向徐德明主张权利的权利，因此请求二审法院维持原判。王亚君向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告抹账取得的房屋（车库）合法有效；2.请求法院判令被告协助原告办理房屋过户登记手续；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月26日，被告华厦公司与齐翔建工集团大宇建筑工程有限公司（大宇公司）签订《建筑工程施工合同》华厦公司将其开发的华厦六期工程承包给大宇公司。第三人徐德明作为承包方代理人，经与华厦公司协商，华厦公司以一部分现金支付和55个车库抵顶工程款形式，在工程竣工并经验收后，将该工程款全部付清。对此，2017年1月23日双方签订情况说明1份。2016年8月28日，华厦公司与第三人徐德明签订协议书1份，该协议书约定：1、甲方（即被告）预计于2017年开发富拉尔基区相应区域，工程承包给乙方（即第三人），届时双方另行签订协议，对具体事项进行约定。现甲方应乙方要求，先行支付乙方部分工程款，以甲方现有的55个车库（6400元/每平方米），总价9899392元充抵工程款，交付乙方使用。乙方办理车库产权转移登记时，必须经甲方同意，否则无效。2、乙方必须保证及时与甲方签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或乙方违反合同主要义务，甲方有权收回上述车库，并要求乙方赔偿实际经济损失。2016年8月30日，双方签订补充协议1份，约定：1、乙方在2017年6月30日前需交付甲方工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由乙方施工，乙方才能办理40个车库的产权手续（原协议55个车库变更为40个，单价不变）。2、如乙方在2017年6月30日前不交付甲方工程保证金500万元，则视为乙方违反合同主要义务。3、如乙方违反合同主要义务，甲方有权收回40个车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由乙方（徐德明）承担。4、此协议签字后生效。此协议具备法律效力，双方不得违约。上述协议签订后，徐德明按华厦公司提供的车库明细，分别进行了处理。因徐德明欠王亚君借款，将本案涉诉的4个车库顶账给王亚君。2016年9月7日，华厦公司为其开具车库款收据，并将车库钥匙交与王亚君，后该4个车库由王亚君使用。因华厦七期未施工，徐德明未向华厦公司交付工程保证金，华厦公司与徐德明亦未签订施工合同，双方于2018年10月27日签订协议书1份，约定：由于华厦七期工程未施工，乙方（即徐德明）同意把甲方（即华厦公司）提前支付的工程款（40个车库）全部退还给甲方。乙方保证自行承担以前的所有债务。乙方要协助甲方把抹出的车库全部收回。该协议签订后，出现的一切经济纠纷全部由乙方承担。王亚君与华厦公司之间未签订房屋买卖协议，亦未有债权债务关系；徐德明与华厦公司之间附条件车库抵顶协议，因所附条件未成就而解除；三方未有相互顶账协议。现王亚君与华厦公司因上述4个车库所有权问题产生争议，致使王亚君诉至法院，请求确认房屋顶账行为有效，确认房屋所有权为王亚君所有，并请求判令华厦公司为其办理房产证。一审法院认为，被告华厦公司与第三人徐德明于2016年8月28日和30日签订协议和补充协议约定：华厦公司于2017年预计开发七期工程，将该工程承包给徐德明，应徐德明要求，华厦公司将现有的包括原告王亚君主张的4个车库在内的40个车库充抵部分工程款，先行支付给徐德明使用。徐德明办理车库产权转移登记时，必须经华厦公司同意，否则无效。并约定：徐德明必须保证及时与华厦公司签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库。补充协议约定：徐德明在2017年6月30日前需交付工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由徐德明施工，徐德明才能办理车库的产权手续，如未按期交付该保证金，则视为违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由徐德明承担。上述协议签订后，华厦七期工程未开工，徐德明亦未交付工程保证金，双方未签订华厦七期工程施工合同，致使以车库所有权作为预付款合同目的不能实现。本案中，根据合同相对性原则，华厦公司与徐德明之间存在预付款合同，如所附条件成就，则徐德明可依合同约定取得房屋所有权，但因所附条件未实现，即徐德明没有与华厦公司签订七期施工合同，未产生工程款，也没有付款给华厦公司，也不享有对华厦公司的其他债权。王亚君与华厦公司未签订相关合同，也不享有对华厦公司的债权，王亚君也未向华厦公司交付购房款，故应当依徐德明与华厦公司的约定，由徐德明将车库退还给华厦公司。作为车库占有人王亚君与徐德明之间的抵账行为，是建立在徐德明与华厦公司七期工程预付款协议和补充协议基础上的合同，因华厦七期工程未施工，未产生工程款，也未签订施工合同。王亚君与徐德明之间以车库抵账行为，因徐德明与华厦公司约定的办理车库所有权登记所附条件未成就，故王亚君无取得案涉房屋所有权的法律和事实依据。本案涉诉的4个车库所有权人为华厦公司。关于车库收据问题，该收据是华厦公司按徐德明指令给王亚君开具的，其收据和房屋是基于徐德明与华厦公司之间附条件预付款协议和补充协议而得到的；王亚君应当享有的权利，是基于徐德明在华厦公司七期工程预付款协议而享有的，2018年10月27日，徐德明与华厦公司签订的协议书证实，徐德明同意协助华厦公司将其抹帐的车库全部收回，退给华厦公司，并自行承担其之前的所有债务，承担由此产生的一切经济纠纷。证实了徐德明与华厦公司之间的七期工程预付款合同已经解除，徐德明不再享有华厦公司七期工程预付款（即包括车库使用权）权利，故继受徐德明权利的王亚君亦不再享有华厦公司车库的使用权。对于王亚君与徐德明之间的权利义务关系，与华厦公司无关，王亚君可以向徐德明主张相应权利，故对王亚君的确认房屋归其所有、房屋抵账行为有效和要求协助办理产权登记的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条（七）项、第九十三条二款的规定，判决：驳回原告王亚君的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告王亚君负担。本院经二审审理，查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，华厦公司与案外人徐德明于2016年8月28日和30日签订协议及补充协议，华厦公司预计开发七期工程，将该工程承包给徐德明，并用包括王亚君主张的4个案涉车库在内的40个车库先行支付部分工程款，同时约定徐德明办理车库产权转移登记时，必须经华厦公司同意，否则无效等附条件生效内容。后由于华厦七期工程未开工，徐德明未交付工程保证金，双方未签订华厦七期工程施工合同，徐德明没有为华厦公司施工，因此未产生工程款，所附条件未成就，故按照双方签订的协议及补充协议约定，徐德明未取得40个车库的所有权。2018年10月27日华厦公司与徐德明签订协议，徐德明同意把华厦公司提前支付的工程款（即40个车库）全部退还给华厦公司，并协助华厦公司将其抹账的车库全部收回，并自行承担其之前的所有债务，承担由此产生的一切经济纠纷。双方签订的七期工程预付款协议已解除。关于王亚君上诉主张其与华厦公司和徐德明签订了抹账协议的问题。因王亚君提交的证据系车库收据，该收据并非抹账协议，且王亚君取得该收据，是基于徐德明与华厦公司附条件生效协议而形成，华厦公司与徐德明签订协议及补充协议属附条件生效合同，因此王亚君与徐德明之间用于抵账的车库处于效力待定状态。由于徐德明与华厦公司签订的七期工程预付款协议已解除，徐德明不再享有华厦公司车库的使用权。虽然华厦公司为王亚君出具了收据，但是徐德明与王亚君之间并没有签订抵账协议，双方之间抵账的事实不清。同时王亚君在华厦公司出具收据之时就应当清楚的知道案涉车库的所有权属于华厦公司，其未与华厦公司签订车库买卖协议，亦未向华厦公司支付购房款，车库买卖关系缺少要件，双方之间不存在车库买卖关系；同时双方亦未签订抵账协议，徐德明用权属有所保留的车库抵顶其欠王亚君的借款，双方抵账协议成立的前提是徐德明享有案涉车库的所有权，在徐德明未取得案涉车库的所有权的情况下，其与王亚君签订的抵账协议，没有基础权利，缺少生效要件。另一方面，王亚君若对其认为已经“顶账”给其的车库享有所有权，应当办理车库过户手续，而在出具收据后，其一直未办理过户手续，不符合交易习惯与生活常理，这也进一步说明华厦公司只是为了履行与徐德明之间的附条件协议而按照徐德明的指令给王亚君开具收据。现案涉40个车库已经由华厦公司全部收回，根据《物权法》相关规定，不动产权属的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，案涉车库登记在华夏公司名下，其所有权人为华厦公司。一审法院未支持王亚君要求确认房屋归其所有的诉讼请求，并无不当。综上所述，王亚君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王亚君负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 周巍巍审判员 李宏艳二〇二〇年四月二十七日书记员 高静雅