安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1406号 上诉人（原审原告）：郑传稳，男，1967年6月30日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人（原审被告）：安徽庐园文化投资有限公司，住所地合肥市庐阳区安庆路228号1幢5楼。 法定代表人，徐云霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏林，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。 上诉人郑传稳因与上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑传稳上诉请求：1.改判一审判决第一项内容为庐园公司返还郑传稳意向金20000元；2.本案一、二审诉讼费用由庐园公司承担。事实和理由：因庐园公司过错导致《租赁意向协议书》解除，庐园公司应全额退还郑传稳意向金20000元。2019年3月，庐园公司对外宣传合肥市城隍庙南门口的美食城工作日人流量达到5万，双休日人流量能达到10万，在此租赁商铺每个商户日营业额最低可以达到一千，商户平时随便做做，一天就可以达到一两千元收入，这还是不加外卖的营业额。郑传稳相信了庐园公司的宣传，与庐园公司签订了《租赁意向协议书》。签订《租赁意向协议书》时，庐园公司收取郑传稳意向金20000元。签订后，郑传稳找设计师出商铺布局施工图纸，且支付了设计费用，并购买相关厨房等设备。庐园公司虚假宣传，郑传稳受骗于2019年3月3日与庐园公司签订《租赁意向协议书》，于2019年3月5日交现金10000元，于2019年3月6日再次交现金10000元，合计20000元。在2019年4月18日之前，郑传稳多次去找庐园公司协商签订正式合同，因庐园公司合同条款苛刻，纯属霸王条款，因庐园公司原因导致合同没签。此一楼1FA-11商铺实际一直由商户在经营，庐园公司没有造成损失。庐园公司自2015年至今不知坑骗多少商户，造成郑传稳巨额损失。综上，请求依法改判。 庐园公司辩称，郑传稳的上诉请求没有事实与法律依据。郑传稳称并不是因其原因不愿意签订合同，《租赁意向协议书》约定的租金、租期、违约金约定都很清楚，郑传稳不来公司签订合同应承担何种责任在协议中也有约定。在一审中，庐园公司已经提供充分的证据证明庐园公司曾多次通知郑传稳前来公司签订正式的租赁合同，郑传稳没有按照《租赁意向协议书》的约定来公司签订正式的租赁合同，因此庐园公司有权依据租赁协议的约定扣留意向保证金，并且庐园公司也遭受巨额损失，郑传稳的意向保证金20000元远不足以弥补庐园公司的损失。 庐园公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回郑传稳在一审中提出的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由庐园公司承担。事实和理由：1.本案中，因郑传稳擅自放弃商铺的租赁，庐园公司才根据双方《租赁意向协议书》的约定，扣留了房屋租赁意向保证金20000元。实际上，根据《租赁意向协议书》的约定，郑传稳缴纳的意向保证金应当全部作为违约金予以扣除，郑传稳无权再向庐园公司主张意向保证金，而一审法院并没有将全部意向保证金作为违约金，属于适用法律错误。2.本案属于房屋租赁合同纠纷。但实际上，根据《租赁意向协议书》的约定，郑传稳无需按照每月固定租金的方式向庐园公司缴纳租金，而是每月按照实际销售额的20%缴纳提成。但自2019年3月3日签订协议一直到2019年4月18日，庐园公司多次通知郑传稳前来正式签约，但郑传稳一直用实际行动拒绝签约。郑传稳的行为构成根本违约，应当向庐园公司承担违约责任。因此，庐园公司有权按照《租赁意向协议书》约定扣留全部意向保证金。另外，庐园公司还需向房屋产权方缴纳高额租金，导致庐园损失惨重。在郑传稳已经严重违约且给庐园公司造成巨额损失的情况下，应当依法支持庐园公司关于违约金的诉请。且《合同法》中规定的违约金既有填补损失的作用，又有惩罚违约的作为。违约金不以损失为前提，也不以损失为标准。一审法院以合同约定的违约金标准高于庐园公司损失为由，仅部分支持了庐园公司关于违约金的主张，属于法律适用错误。综上，请求支持庐园公司的上诉请求。 郑传稳辩称，2019年3月3日当天郑传稳只用微信给庐园公司法定代表人徐云霞转了560元，徐云霞当时就和郑传稳签了《租赁意向协议书》，其中约定了20000元意向保证金。3月4日，郑传稳爱人对庐园公司不放心，当天郑传稳就去庐园公司要求退还560元，表示不租了。徐云霞和其爱人以各种理由向郑传稳推销案涉商铺，说该商铺非常好。3月5日郑传稳又交了现金10000元，当时郑传稳提出了装修和网上销售的问题，庐园公司说都没有问题，还告诉郑传稳人流量平时不低于5万，节假日不低于10万，在58同城也有宣传，并且告诉郑传稳请专业的营销人员来营销美食城，让郑传稳放心租赁。3月6日郑传稳又支付了现金10000元。后期郑传稳就准备了方案。大约在3月10日左右，郑传稳和郑传稳的合伙人、郑传稳爱人、大儿子在现场与庐园公司进行沟通，庐园公司态度就不好了。在4月10日左右，徐云霞就挂郑传稳电话，郑传稳等人就觉得这个公司不正常，开始找庐园公司要求返还意向金。一审时，庐园公司只拿了一张工作人员给郑传稳发短信的记录，说郑传稳违约了。在2019年4月18日之后还劝郑传稳继续租赁，但是要换一个小一点的铺子给郑传稳，不愿意退钱。4月22日，郑传稳等人也准备按照庐园公司的要求更换铺面签订合同，有当天当时照片为证，但是合同是对方提供的，不允许郑传稳修改，并且张鹏飞经理还让再交20000元（而徐云霞之前说只需要交10000元），说一楼就是要补20000元。因为庐园公司经理和法定代表人说法不一，签订条件也苛刻，没有约定庐园公司的义务，义务都在郑传稳，所以没有签成。后面一直在找庐园公司要钱。为此还找过派出所、街道司法所、社区，中间一直在沟通，口头说给郑传稳，但是一直没有给郑传稳，说后面有股东、老板需要协商，等有20000元就退给郑传稳。庐园公司的消防也有问题，郑传稳为此也举报过，消防部门答应郑传稳有处理结果会回复，徐云霞叫郑传稳到安庆路派出所找张健警官，要警官给徐云霞、陶红回电话，并且让郑传稳到消防部门说是因为与庐园公司因意向金产生问题而举报的，让消防部门不要给郑传稳回复了。至今对方没有退还郑传稳的钱。 郑传稳向一审法院起诉请求：1.要求庐园公司退还意向金20000元；2.要求庐园公司赔偿违约金20000元；3.要求庐园公司赔偿设计费及厨房设备用品10000元。庭审中，郑传稳自愿放弃第2、3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年3月3日，郑传稳（乙方）与庐园公司（甲方）签订《租赁意向协议书》，约定：经甲、乙双方共同协商，乙方确定向甲方租赁位于合肥市庐阳区商铺，作为经营麻辣烫使用；乙方在签此意向协议时向甲方一次性支付贰万元；在意向合同签订后，甲方在确定正式签约时间后及时通过微信或短信或电话通知乙方，乙方在接（收）到甲方正式签约通知后须五日内至庐园签订正式租赁合同；若甲方在双方约定时间不能提供意向场地，甲方将全额退还乙方预交的意向保证金；甲乙双方签订本意向协议后，若乙方放弃意向标的商铺正式租约的签订或超过正式签约的最终期限，此协议意向保证金归甲方所有。该意向协议签订后，郑传稳分别于2019年3月5日和3月6日向庐园公司各支付了10000元意向保证金。之后，庐园公司向郑传稳发送手机短信，通知其于2019年4月15日至18日到庐园公司签订正式租赁合同，郑传稳认为正式租赁合同的条款过于苛刻，一直未和庐园公司签订正式租赁合同。 一审法院认为，根据郑传稳与庐园公司签订的《租赁意向协议书》的约定，若乙方郑传稳放弃意向标的商铺正式租约的签订或超过正式签约的最终期限，郑传稳支付的意向保证金20000元归甲方庐园公司所有。该意向协议书实际上是约定若郑传稳违反意向协议的约定，未与庐园公司签订正式租赁合同，郑传稳已经支付给庐园公司的20000元意向保证金作为违约金不予退还。现郑传稳拒绝与庐园公司签订正式租赁合同，其应当向庐园公司承担违约责任，但是双方在意向协议书中约定的20000元违约金过高，一审法院酌定郑传稳支付庐园公司违约金10000元，即庐园公司需退还郑传稳意向保证金10000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、安徽庐园文化投资有限公司于判决生效之日起十日内退还郑传稳意向保证金10000元；二、驳回郑传稳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为150元，由郑传稳负担75元，安徽庐园文化投资有限公司负担75元。 二审期间，郑传稳提交照片、聊天记录复印件各一组，投诉书复印件一份、施工图册一份，证明郑传稳是在诚心诚意租赁房屋，但是因庐园公司原因导致合同没有签订。庐园公司对郑传稳提交的证据的三性均有异议，认为照片和聊天记录均为复印件，施工图册与本案无关。庐园公司提交证据一：1、租赁协议书，2、主体变更协议书，3、授权委托书、4、转账凭证，证明庐园公司需要向房屋产权方交纳高额租金；证据二：1、工程合同书，2、收条，3、抖音投放企业合同，4、转账记录、发票，5、工程合同书，6、收据，转账记录，7、工程合同书，8、收据、转账记录，9、工程合同书，10、收据转账记录，11、客如云基础业务服务协议、附加协议，12、转账记录、发票，13、厨房设备工程合同书，14、收据、转账记录，15、工程合同书，16、转账记录、收条，17、工程合同书，18、收条，19、工程合同书，20、转账记录，21、收条，证明郑传稳的严重违约给庐园公司造成了巨额损失。郑传稳认为庐园公司提供的上述证据与其没有任何关系，其签订意向协议的商铺一直有人在租赁，并没有空档。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，庐园公司与郑传稳签订的《租赁意向协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，郑传稳应当在收到庐园公司正式签约通知后五日内至庐园公司签订正式的租赁合同。现郑传稳主张因庐园公司原因导致其无法与庐园公司签订正式的租赁合同，但其就此提出的理由和证据并不足以证明其该主张。郑传稳拒绝与庐园公司签订正式租赁合同，按约应当向庐园公司承担违约责任。双方的《租赁意向协议书》中虽约定了违约金20000元，但该约定标准过高。庐园公司主张郑传稳的违约行为给其造成巨额损失，但其提供的损失相关证据系其为整体运营美食城而产生的成本，郑传稳拒绝与庐园公司签订正式的租赁合同并不影响庐园公司继续向外出租商铺。故庐园公司提供的证据不足以证明系因郑传稳违约给庐园公司造成了其主张的巨额损失。因双方签订的仅系《租赁意向协议书》，一审法院酌定郑传稳向庐园公司支付违约金10000元，即庐园公司需退还郑传稳意向保证金10000元，并无不当，本院予以维持。 综上，郑传稳、庐园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由郑传稳、安徽庐园文化投资有限公司各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月二十三日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。