广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初401号原告：谭国清，男，汉族，1976年8月7日出生，住广东省清远市清城区*************，公民身份号码441************431。原告：谢春花，女，汉族，1979年10月14日出生，住广东省清远市清城区*************，公民身份号码441************761。上述原告共同委托诉讼代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：朱元长，国信信扬律师事务所律师。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区********翰都铭瑜公馆412（仅限办公），统一社会信用代码914************540。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：杨挺，男，汉族，1990年7月8日出生，住江西省上饶市玉山县************，公民身份号码362************813，公司员工。原告谭国清、谢春花诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称“俊鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林国栋、被告委托诉讼代理人杨挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭国清、谢春花主张的诉讼请求：1、判令解除原告谭国清、谢春花与被告俊鑫公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》和《商品房买卖合同》；2、判令被告俊鑫公司向原告谭国清、谢春花返还已支付的购房款240195元；3、本案的诉讼费由被告俊鑫公司承担。原告谭国清、谢春花所主张的事实和理由：2019年1月27日，谭国清、谢春花与俊鑫公司签订编号为1210879的《恒大金碧天下商品房认购书》，并按照认购书的约定支付定金。2019年2月17日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：谭国清、谢春花购买俊鑫公司开发的坐落于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下悦山一街3号楼2206单元的房屋，面积为49.21平方米，总金额为324488元。采取分期付款的方式，于2020年1月26日前分5期支付全部购房款：首期房款16224元于2019年1月28日前支付；二期房款16224元于2019年4月26日前支付；三期房款32449元于2019年7月26日前支付；四期房款32449元于2019年10月26日前支付，余款227142元于2020年1月26日前支付。恒大地产集团有限公司向谭国清、谢春花出具了《无理由退房承诺书》，承诺谭国清、谢春花购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘3幢2206单元1房已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自谭国清、谢春花签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续之前的任何时间，均可无理由退房。合同签订后，谭国清、谢春花按照合同约定履行支付购房款的义务，至2019年5月25日，谭国清、谢春花已支付购房款240195元，符合《无理由退房协议书》所规定的无理由退房的各种条件。但在谭国清、谢春花向俊鑫公司提出无理由退房时，俊鑫公司拒不履行《无理由退房协议书》的约定，不予退房及退款。为维护谭国清、谢春花的合法权益，特此向法院提起诉讼。被告俊鑫公司辩称：1、俊鑫公司没有违反案涉商品房买卖合同的约定，《恒大金碧天下商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，是合法有效的合同。且本案不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。《无理由退房协议书》约定“乙方（谭国清、谢春花）支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。可见，必须要签署《无理由退房协议书》才能享受无理由退房的权利，现谭国清、谢春花未签署《无理由退房协议书》，应视为放弃无理由退房的权利。综上，谭国清、谢春花请求解除案涉商品房认购书缺乏事实和法律依据，不具备解除合同的法定及约定条件，请求驳回谭国清、谢春花的全部诉讼请求。2、谭国清、谢春花实际支付的房款为220911元，并非其诉称的240195元，其诉称的240195元包含了优惠款项19284元，请求法院予以驳回。3、综上所述，谭国清、谢春花对俊鑫公司的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回其全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方的举证、质证意见在卷佐证。案经开庭审理，本院查明以下事实：俊鑫公司企业类型为有限责任公司，经营范围为从事房地产综合开发、经营、销售等。恒大地产集团是俊鑫公司的独资股东。2019年1月27日，俊鑫公司为出卖人（甲方）与谭国清、谢春花为买受人（乙方）签订《恒大金碧天下商品房认购书》，主要约定：一、乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大金碧天下楼盘32层高层-悦山一街3号楼2206单元，总金额为324488元。二、乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；三、乙方选择分期付款方式付款……。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到清远市清新区*******************楼金碧天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。2019年2月17日，俊鑫公司为出卖人（甲方）与谭国清、谢春花为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、谭国清、谢春花购买俊鑫公司开发的坐落于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下悦山一街3号楼2206室房屋，房屋总价为324488元。二、付款方式为分期付款，买受人应当在2020年1月26日前分5期支付该房屋的全部价款。首期房款16224元于2019年1月28日前支付；二期房款16224元于2019年4月26日前支付；三期房款32449元于2019年7月26日前支付；四期房款32449元于2019年10月26日前支付，余款227142元于2020年1月26日前支付。三、出卖人应当在2021年7月31日前向买受人交付该商品房。四、出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。上述合同于2019年3月11日经清远市清新区房产交易和城建档案信息中心备案登记。谭国清、谢春花向本院提供了2019年1月19日恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》，该承诺书载明：尊敬的谭国清客户，为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘3幢2206单元，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房价30％及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。尾部落款处有恒大地产集团有限公司盖公章确认。就上述商品房买卖，谭国清、谢春花通过银行转账方式于2019年1月27日支付首期房款20000元，当日俊鑫公司开具20000元首期款的收据给谭国清、谢春花收执；于2019年2月17日支付购房款100221元，当日俊鑫公司开具109145元楼款的收据给谭国清、谢春花收执；于2019年3月23日支付购房款50000元，当日俊鑫公司开具56050元优惠款的收据给谭国清、谢春花收执；于2019年5月25日支付购房款50690元，当日俊鑫公司开具55000元优惠款的收据给谭国清、谢春花收执。庭审中，经双方核对，谭国清、谢春花与俊鑫公司均表示谭国清、谢春花实际已支付俊鑫公司购房款为220911元，谭国清、谢春花书面诉状所主张的购房款240195元包括了没有实际支付的优惠款项19284元。据此，谭国清、谢春花变更要求俊鑫公司退回实际已支付的购房款220911元。双方就无理由退房发生争议，交涉无果，谭国清、谢春花遂向法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有《恒大金碧天下商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房承诺书》、转账交易凭证、收据、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同效力。谭国清、谢春花与俊鑫公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方的商品房买卖关系受法律保护。二、合同是否解除问题。依《公司法》第十四条第二款：“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”俊鑫公司是恒大地产集团有限公司独资设立的子公司，俊鑫公司和恒大地产集团有限公司分别是两个独立的法人，依法独立承担民事责任。谭国清、谢春花提交的恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》，只有恒大地产集团有限公司的盖章，没有俊鑫公司的盖章确认，故文书内容对俊鑫公司没有约束力。谭国清、谢春花以上述文书记载的无理由退房为由主张解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及返还购房款，理由不成立，缺乏依据，本院不予支持。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭国清、谢春花的全部诉讼请求。本案受理费2451.47元（已折半收取），由原告谭国清、谢春花负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年四月三日书记员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。