浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初6869号原告：浙江金卡诺实业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市桐乡市梧桐街道市经济开发区第二工业园区，统一社会信用代码91330483662869784D。法定代表人：管晓伟，执行董事。委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻国良，浙江丛典律师事务所律师。被告：嘉兴景鸿服饰有限公司，住所地：浙江省桐乡市濮院镇锦苑社区挥士桥西北堍，统一社会信用代码913304830528166933。法定代表人：景灏。委托诉讼代理人：俞国楚，浙江南湖律师事务所律师。原告浙江金卡诺实业有限公司与被告嘉兴景鸿服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后,依法适用简易程序，于2019年12月10日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闻国良、被告委托诉讼代理人俞国楚到庭参加诉讼。庭审结束后，双方申请两个月的庭外和解时间，本院依法予以准许。后因双方差距过大，未能达成和解。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2020年3月18日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人闻国良、被告委托诉讼代理人俞国楚到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：一、被告腾退承租的位于桐乡市；二、被告支付房屋租金2813666元，违约金1485829.48元，并支付水电物业等费用399731.1元（房屋租金、违约金、水电物业费等暂计算至2019年8月31日止，实际应计算至腾退之日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告长期承租原告位于桐乡市，面积合计5917平方米，双方于2014年1月1日签订《厂房租赁合同》，租期两年，年租金66万元，物业水电装修等费用由被告承担，同时约定了租金的支付方式。到期后，被告继续承租原告上述房产，双方再次签订《厂房租赁合同》，约定租期3年，年租金781000元。自从被告承租厂房起，就一直拖欠租金，原告多次催讨，并于2018年11月向其发函要求其支付拖欠的租金及水电物业费等，并告知被告合同到期后，原告不再与其续租。被告收到律师函后，并未支付拖欠的款项。合同到期后，被告也未搬离上述房产，仅于2019年1月3日就欠款与原告进行了对账，截止2018年11月15日，被告尚欠原告房租及水电物业费用共计3688965元。2019年3月，被告向原告支付105万元。被告拖欠房租理应支付，其行为已构成为违约，理应按照合同约定承担违约责任。被告辩称：一、原告的第一项诉讼请求是要求其腾退租赁的厂房、办公楼、食堂、宿舍，由于被告办公楼已腾退。同时由于原告向法院申请的财产保全行为，被告的腾退事实上已无可能，因此，应当驳回原告的该项诉讼请求。1、根据事实，从2019年4月8日起，被告已腾退了办公楼1-4层，因此原告要求被告腾退办公楼的诉讼请求已实现。2、根据法庭调查可知，在2019年9月1日，被告已关停了公司的全部生产，所有的员工均已离开被告公司，从原告主张的水电费明细证据也可以看出，从2019年9月1日起，被告不再产生任何水电费，表明被告已全面停止生产，但在被告关停公司，准备组织人员将公司的设备搬离承租的厂房时，因原告提起诉讼并申请法院对相关设备进行了查封，导致被告事实上无法腾退。因此，应驳回原告的该项诉讼请求。二、在原告起诉的房租中，2016年1月1日应交的剩余租金731000元已超过诉讼时效，另外，在2019年4月8日，被告已腾退了租赁的办公楼1-4层，面积约1600平方米，应扣除租金83091元，上述二项应扣除814901元。1、根据法庭调查可知，2014年至2015年这二年剩余的租金100万元，在2019年3月已付清。2016年1月1日被告应付的2016年租金，在2019年3月被告已付50000元，剩余731000元未付。对于原告的该主张，其认为在民法总则施行前，应适用民法通则，根据民法通则相关规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，即2016年1月1日被告应付的租金731000元，诉讼时效至2017年1月1日终止，在此期间，原告从未向原告主张过权利，因此该租金的诉讼时效已过。原告在庭审时陈述向被告主张过权利，但未提供证据证实也缺乏事实依据。事实上，从2014年起由于被告陆续将2400万元银行贷款借予禾峰集团有限公司长期使用，因此原告长期不向被告催讨租金，导致731000元租金超过诉讼时效，该法律后果只能由原告自己承担。另外，原告在庭审时举证景灏欠款对账单一份，因其涉及的债权人主体有原告及禾峰集团有限公司二个，根据庭审调查可知，该对账单是禾峰集团有限公司与被告的对账，与原告无关，因此不发生原告与被告对账的法律效力，也不发生被告对超过诉讼时效债务的重新确认。2、从2019年4月8日起，被告已腾退了办公楼1-4层，面积约1600平方米，至2019年8月31日共计145天，按照合同约定11元/平方米，应扣除该部分的租金83901元（1600×11×12÷365×145），以上费用共计814901元。三、原告主张的违约金无事实和法律依据。根据双方合同的约定，如被告拖欠租金或者其他费用超过二十天，原告有权采取停电停水措施，有权收回房屋、没收保证金，要求被告支付3个月的租金赔偿金。本案中，因原告未采取停水停电并收回房屋等措施更未要求被告支付保证金，因此原告只能要求被告支付三个月租金的赔偿金，再无其他，故原告主张按年利率24%计算的违约金无事实和法律依据。四、关于原告诉请的2018年12月至2019年8月的水电物业费53766.10元，应扣除门卫值班的三人摊销费用3500元，合计31500元。原告向法庭举证的景灏欠款明细单，上面没有景灏的签字确认，因此该明细单对被告不发生直接的法律效力，其认为，根据诚实信用的原则及双方口头约定，门卫三人的摊销费每月3500元不应计算在内，扣除该费用31500元后，被告认可实际费用为22266.1元。经审理查明，本院确认事实如下：2014年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其所有的坐落于桐乡市出租给被告，面积合计5000平方米。租赁期限2年，自2014年1月1日起至2015年12月30日止，租金单价为11元／平方米,年租金为660000元，其他的物业管理费、水电费、装修费用由被告承担。2016年1月1日，原告与被告重新签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其所有的坐落于桐乡市出租给被告，面积合计5917平方米。租赁期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月30日止，租金单价费用为11元／平方米／月,年租金为781000元，其他的物业管理费、水电费、装修费用由被告承担。租金按年支付，先付后用，于合同签订时一次性付清，在承租期内承租方需在前一年租期到期前一个月一次性支付下一年度的租金。合同签订时，被告向原告支付租赁保证金200000元。如续租的，被告应于租赁期满前三个月内向原告提出书面申请，逾期的，视为被告放弃续租权和优先承租权。合同期届满、原告或被告单方终止合同、被告擅自离场的，被告应在收到原告书面通知后15日内将留存房产内的财物搬离。被告拖欠租金或其他费用超过十天，原告有权每日向被告收取所欠数额3‰的违约金，如拖欠费用超过二十天，则原告有权采取停电停水措施催缴欠费。被告逾期支付租金或其他应付费用累计达一个月以上的，原告有权采取停水停电、强制清退措施或终止本合同，有权收回房屋，没收保证金，要求承租人支付相当于3个月租金的赔偿金（如原告实际损失超过赔偿额度，则以实际损失计算赔偿金），并根据相关的法律法规追究承租人的其他法律责任。因停水停电、强制清退措施造成的一切损失由被告负担。后原告出具景灏欠款对账单一份，接收方为景灏及被告，该对账单载明，截止2018年11月15日，禾峰集团有限公司（2014年-2015年房屋等欠费合计）1000000元，2016年、2017年、2018年欠原告房租均为781000元，水电物业费等为345965元。被告法定代表人景灏于2019年1月3日签字确认。原告自称2018年12月至2019年8月共产生水电费53766.1元。被告认可22266.1元。另查明，被告于2019年3月支付租金1050000元。被告所租赁原告房屋为3幢房屋，其中坐落于桐乡市房屋面积为6560.87㎡，共2层，上下层面积相同，被告租赁一层作为厂房，面积为3280.44㎡；坐落于桐乡市房屋面积为1707.66㎡，共4层，被告全部租赁用于办公室，该房屋经双方当事人认可，已于2019年5月5日腾空；坐落于桐乡市房屋面积为1751.59㎡，登记为3层，实际为两层，被告租赁二层用作宿舍、一楼一部分用于餐厅。1幢、2幢房屋原告租赁面积经计算为4988.1㎡（1707.66㎡＋3280.44㎡），因双方合同约定被告租赁房屋的面积为5917㎡，故本院确定被告租赁的9号3幢房屋面积为928.9㎡（5917㎡－4988.1㎡）。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、欠款对账单、欠款明细单、房屋产权证明及双方当事人当庭陈述等为证。本院认为，原告与被告签订的厂房租赁合同合法有效，双方理应按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已履行交付租赁房屋给被告使用的义务，被告理应按照合同约定及时支付租金及其他费用。对于2016年的租金，原告对被告已支付50000元予以认可，故本院确认2016年的租金尚欠731000元未支付。对于该租金，被告认为依据约定，该年的租金应在2016年1月1日支付，对于该笔租金的诉讼时效应适用民法通则，诉讼时效到2017年1月1日终止。另，该对账单系禾峰集团有限公司与被告的对账，与原告无关，不发生被告对超过诉讼时效债务的重新确认。本院认为，涉案房屋为原告所有，厂房租赁合同的主体为原告和被告，被告应当知晓支付租金的对象为本案原告，欠款对账单虽载明2014年至2015年所欠的房租为禾峰集团有限公司，但2016年至2018年的所欠租金的对象为原告，对于2014年至2015年所欠房租，被告称已支付2014年至2015年所欠的租金1000000元及2016年的租金50000元，表明被告对1050000元支付给原告是知晓的，并对所欠原告相应的租金及其他费用是认可的。此外，被告在答辩中称，因被告贷款2400万元给禾峰集团有限公司长期使用，因此原告不向被告催讨租金，可见被告对原告与禾峰集团有限公司的关系是知晓的，且对账单下方载明“请核对以上欠款清单”，被告法定代表人未提出异议，仍签字确认，亦表明景灏对上述债务予以认可，故对被告提出的该对账仅为被告与禾峰集团有限公司的对账的抗辩理由，本院不予采纳。至于2016年剩余的房租是否超过诉讼时效，本院认为，该对账单尾部载明“请核对以上欠款欠款清单，如无异议请签字确认，并及时安排支付款项”，上述文字有催讨债务的意思表示，被告法定代表人签字予以确认，应当认定为对涉案所欠费用的重新确认，诉讼时效应重新起算，因此被告对该731000元租金已过诉讼时效的抗辩理由不成立。从对账单来看，截止2018年11月15日，被告结欠原告租金2293000元(731000元+781000元+781000元)、水电物业费345965元，事实清楚，证据充分，足以认定。至于2018年11月以后的水电物业费，原告称被告尚欠53766.10元，被告称应扣除门卫值班的三人摊销费用31500元。本院认为，原告提供的该部分的清单未经被告确认，原告亦未提供其他证据予以证实，被告认可扣除31500元后的费用，本院予以确认，故对2018年11月后的水电物业费用，本院确认为22266.1元。加上此前结欠的水电物业费345965元，共计368231.1元。至于原告所诉请的违约金，原告主张按年利率24%从2016年1月1日起计算违约金，被告认为原告和本院另一案件的原告禾峰集团有限公司之间关系密切，被告贷款24000000元给禾峰集团有限公司使用，因此原告怠于催讨租金及采取强制措施且原告未在合同签订时要求其支付保证金，故依照合同的约定原告只能要求被告支付3个月租金的损失。本院认为，依照双方签订的厂房租赁合同，在被告累计拖欠租金三个月以上的，被告应承担3个月租金的赔偿金，未有证据证明原告有其他实际损失，故被告的抗辩理由本院予以采纳，对租赁期间的被告未按期支付租金的违约金计算为195261元（5917㎡×11元/㎡/月×3月）。合同期满后，原告仍要求按年利率24%计算违约金，本院认为，双方对此未作约定，但被告未能及时腾空房屋并支付房租，故应支付原告逾期付款利息损失，本院支持以2293000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年1月1日起计算至实际付清之日止。至于2018年以后的租金及逾期付款利息损失，因被告怠于腾空房屋并支付相应租金，故理应支付未腾空期间的租金并支付逾期付款利息损失。9号2幢房屋因被告已于2019年5月5日腾空，从2019年1月1日至2019年5月5日共计124天，租金计算为76578元(1707.66㎡×11元/㎡/月×12月÷365天×124天），逾期付款利息损失，本院支持以76578元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年5月6日起计算至实际付清之日止。9号1幢房屋为厂房，面积为3280.44㎡。被告称因本院对其机器设备采取保全措施，导致其不能腾空。本院认为，被告在合同到期后既未支付租金，又未与原告协商续租适宜，且其已在2019年5月5日腾空一部分房屋，被告应有充足的时间来腾空该房屋，在被告法定代表人收到起诉状副本等材料(2019年10月22日)至被告委托诉讼代理人前来本院递交相关材料并被告知其暂不能处理该批机器设备之间，被告仍有充足时间腾空房屋，但其仍未腾空，不能腾空的原因完全在于被告。因原告同意对该厂房的租金计算到2019年11月11日，系对其权利的自由处分，本院予以准许。2019年1月1日至2019年11月11日共314天，故本院对该部分的租金计算为372514元(3280.44㎡×11元/㎡/月×12月÷365天×314天）。逾期付款利息损失，本院支持以372514元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年11月12日起计算至实际付清之日止。至于该厂房的腾空，原告同意被告在支付2293000元租金后让其腾空，本院予以确认。9号3幢房屋，被告怠于腾空该幢租赁部分，在2020年3月18日第二次开庭时其承诺在开庭后7天内腾空，但其此后未向本院提交其腾空的证据或交接手续，后原告认可被告在2020年4月9日交付钥匙，本院对该部分租金计算到2020年4月8日，2019年1月1日至2020年4月8日共463天，故该部分的租金计算为155536元(928.9㎡×11元/㎡/月×12月÷365天×463天）。逾期付款利息损失，本院支持以155536元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年4月9日起计算至实际付清之日止。综上，对原告的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉兴景鸿服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江金卡诺实业有限公司租金2293000元并支付逾期付款利息损失（以2293000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年1月1日起计算至实际付清之日止）、违约金195261元、水电物业费368231.1元；二、被告嘉兴景鸿服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江金卡诺实业有限公司9号1幢房屋的租金372514元并支付逾期付款利息损失（以372514元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年11月12日起计算至实际付清之日止），并于支付2293000元租金后十日内腾空该厂房；三、被告嘉兴景鸿服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江金卡诺实业有限公司9号2幢房屋的租金76578元元并支付逾期付款利息损失（以76578元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年5月6日起计算至实际付清之日止）；四、被告嘉兴景鸿服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江金卡诺实业有限公司9号3幢房屋的租金155536元元并支付逾期付款利息损失（以155536元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年4月9日起计算至实际付清之日止）；五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44394元，财产保全费5000元，合计49394元，由被告嘉兴景鸿服饰有限公司负担40276元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××63，逾期缴纳将移送执行），由原告浙江金卡诺实业有限公司承担9118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  陈庆丰人民陪审员  胡晓红人民陪审员  方丽莉二〇二〇年四月十四日书 记 员  王思靖