广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初16166号原告（反诉被告）：陈日华，男，香港居民，1968年7月7日出生，原告（反诉被告）：陈日春，男，香港居民，1970年3月6日出生，原告：陈月华，女，香港居民，1967年1月12日出生，原告：陈日辉，男，香港居民，1960年3月9日出生，香港身份证件号号码C479746(7)。原告：陈日新，男，香港居民，1958年4月22日出生，原告：陈日能，男，香港居民，1962年2月28日出生，A)。原告：陈日昌，男，香港居民，1975年1月4日出生，原告：陈日兴，男，香港居民，1972年2月14日出生，原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴共同委托诉讼代理人：陈日华，男，香港居民，1968年7月7日出生，原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴共同委托诉讼代理人：陈日春，男，香港居民，1970年3月6日出生，原告陈日华、陈日春共同委托诉讼代理人：谢斌浩，广东穗江律师事务所律师，执业证号14403201510906947。原告陈日华、陈日春共同委托诉讼代理人：刘伟宽，广东穗江律师事务所律师，执业证号14403201810040310。被告（反诉原告）：程胜宗，男，汉族，1975年9月16日出生，身份证住址福建省诏安县，委托诉讼代理人：方伟，广东中熙律师事务所律师，执业证号14403201410053899。委托诉讼代理人：洪毅，广东中熙律师事务所实习律师。原告陈日华、陈日春与被告程胜宗委托合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告程胜宗提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理。经审查，本院依职权追加陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴为本案原告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈日华及委托诉讼代理人谢斌浩、刘伟宽、被告程胜宗及委托诉讼代理人方伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的委托关系于2018年3月15日解除；2.被告将房屋移交原告、交换钥匙、清空屋内物品；3.被告返还收取的2018年4月至移交房屋之日的租金（暂计至起诉之日为127200元）及利息（以127200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日计至付清之日）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项和第三项诉讼请求，第一项变更为确认原告与被告之间的租赁合同无效，第三项变更为被告支付2018年4月至移交房屋之日的占有使用费及利息（占有使用费以每月10600元为标准，暂计至起诉之日为127200元，利息按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计至付清之日）。事实与理由：2017年3月，被告与原告约定自2017年3月15日至2018年3月14日，原告委托被告对位于罗湖区××××号房屋进行出租、管理。自2018年3月起，原告多次催促，但被告不进行房屋交接，也不将租金交付原告。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特起诉于贵院，望依法审判，支持原告诉讼请求。被告程胜宗辩称，1.原告起诉主体资格不适格，罗湖区××××号房屋屋主为陈安荣，原告并未提供证据证明与陈安荣具有亲属关系的全部合法继承人有哪些。在原告递交的律师函中，第一页记载原告为陈安荣先生的第一顺序法定继承人之一即原告自认还存在其他法定继承人，原告无权单独处理陈安荣先生的遗产，无权提起本次诉讼。2.被告承租涉案房屋后进行了加建和翻修，尤其是一楼作为用做汽车修理美容行业，投入了大量的资金。原房主同意被告承租房屋后用作商业用途，用作商业用途势必投入大量装修资金，原告若执意要求解除租赁合同其应当赔偿被告相应的损失，具体以反诉请求为准。其他答辩意见详见民事反诉状。3.本案名为委托合同纠纷，实为房屋租赁合同纠纷。被告程胜宗向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告装饰装修加建等损失及因该加建行为拆迁可获利等共计600000元；2.原告向被告退回房屋租赁押金17200元；3.原告承担反诉费用。事实和理由：陈安荣先生系深圳市××××号房屋即案涉房屋屋主，委托其儿媳黄玉玲全权管理案涉房屋。2009年1月22日，黄玉玲与被告签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告使用，出租房屋面积共377平方米，租赁期共60个月，自2009年2月15日起至2014年1月14日止，每月租金8600元，押金为17200元。后陈安荣先生于2014年1月26日在香港去世，被告多次找到反诉被告要求续签租赁合同。直到2017年3月，反诉被告陈日华和陈日春同意继续将房屋出租给被告使用，并与被告签署委托书，委托被告办理房屋租赁事宜，委托时间为2017年3月15日至2028年3月14日。其后，被告在2017年3月28日与胡国武签订租赁协议，将罗芳村237号第3层301、302、303、304出租给胡国武居住使用，租赁时间为2017年3月28日至2027年2月28日止；2017年4月26日将房屋2层201、202、203、204出租给戴木波居住使用，租赁时间为2017年4月26日起至2021年3月26日止；2014年9月28日，被告与张伟辉达成合作协议，对房屋一层101、102、103按照双方各出资50%合作经营，包括商铺的装修、设备、办公用品等所有的投资，经营期限至2028年3月1日止。被告在以上管理、租赁罗芳村237号房屋期间，独自出资对整栋房屋进行了装饰装修，并在原有3层房屋的基础之上加建了第四层，加建面积被测量为36.23平方米，使得罗芳村237号房屋从原来总面积375平方米增加到411.23平方米（拆迁测量面积）。2019年，罗芳村被纳入罗湖区城市更新范围，罗芳村237号房屋为城市更新旧改拆除房屋之一。根据罗芳村城市更新建筑物面积现状测绘，罗芳村237号被纳入旧改的计算面积合计为411.23平方米，其中包括了原有面积外，被告所加建的部分。被告认为，在被告租赁或被委托管理罗芳村237号房屋期间，被告对房屋整体进行了装修以及加建了第四层，该装修和加建全为被告出资，在原来的基础上增加了反诉被告的整体收益，使得反诉被告的拆迁补偿款大大增加。而反诉被告仅要求被告在限定期限内移交房屋租赁而不做任何补偿，此要求严重侵害了被告的合法权益。被告此前对租赁物的装修装饰以及加建所投入也是被告的损失，该损失应由反诉被告承担。被告为维护自己的合法权益，特此提出反诉。原告针对被告提出的反诉辩称，1.两原告提供的委托书系应被告要求为办理其子女入学而书写，约定委托时间为一年，提供给被告时并未写明具体时间，该日期为被告自行添加并进行了修改，将2018年中的“1”改成“2”。2.房屋的面积增加部分为原告及原告父亲所为，在租赁过程中因收租需要，在原告父亲未去世前该房屋第4层已经存在，被告仅在第4层加建了部分简易房，该补偿价值不高，且补偿价值也不应归于被告。3.被告未经原告同意擅自对房屋装饰装修，该费用不应当要求原告承担。装饰装修的费用为被告为了提高自身利益，为自身经营所为。4.被告所称装修加建花费60万元明显不符合事实，原本房屋已经用于出租并实际在使用中，并无装饰装修的必要。被告使用该处房产也已超过10年，已经获得低价承租答辩人房产的巨大利益。5.因被告拖延交付房屋，原告已损失相应的奖励，并直至目前仍无法获得过渡期的补偿，造成原告巨大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于深圳市××××号房屋原权利人为陈安荣，配偶为容意梅，容意梅于1983年6月10日在香港死亡，陈安荣于2014年1月26日在香港死亡，原告陈日新、陈日辉、陈日能、陈月华、陈日华、陈日兴、陈日春、陈日昌8人均为陈安荣、容意梅的亲生子女。案外人黄玉玲系原告陈日新的配偶。二、1988年9月13日，深圳市罗湖区建筑管理办公室出具《建筑许可证》，载明：“经审查，批准罗芳村民陈安荣在罗芳建房一栋三层，共计筑建面积300平方米。特发给此证执照。”涉案房屋未办理房产证，现有楼层为四层。2009年1月22日，案外人黄玉玲（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条，甲方出租给乙方的房屋位于广东省××××号，出租房屋面积共377平方米。第四条，该房屋租赁期共60个月，自2009年2月15日起至2014年1月14日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为正当商住使用。第五条，该房屋每月租金为8600元，押金为17200元。第七条第二款，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”另外，双方对其他权利义务进行了约定。2009年1月22日，被告向案外人支付押金17200元。2011年1月5日，陈安荣出具《授权书》，载明：“本人陈安荣系罗芳村237号楼房屋主，今因年老无能管理楼屋，特授权本人媳妇黄玉玲（身份证H144006(5)）全权管理。此证。”2017年，原告陈日春、陈日华出具《委托书》，载明：“本人陈日春、陈日华，身份证号H0828577501/H0828593301，现委托程胜宗，身份证号：代为全权办理房屋租赁合同的（受理/取消）业务。因此而产生的一切责任由本人承担。委托时间：2017年3月15日至2028年3月14日。”空白处有手写内容“代理罗芳村237栋整栋”，委托时间“2028”处有修改痕迹。涉案房屋已于2019年10月24日拆除，拆除前被告未将涉案房屋交还给原告。原、被告确认，租金标准自2014年年底调整为每月10600元，被告自2018年4月起未向原告支付租金。三、2019年7月15日，被告向本院提出评估申请，申请事项为对位于深圳市××××号房屋（广长源汽车美容维修店）的加建及装修残值进行评估鉴定。2019年8月5日，本院依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。2019年10月15日，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具《价格鉴证报告》，评估鉴定结论：“在鉴定基准日涉案深圳市××××号房屋（广长源汽车美容维修店）加建及装修残值评估金额为125588元，其中：1.现场勘查无争议加建及装修残值评估金额为119220元；2.现场勘查有争议加建及装修残值评估金额为6368元。原、被告均对上述《价格鉴证报告》提出异议，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2019年12月20日分别作出回复。原告提出的异议内容：1.加建及装修部分残值无争议部分有误：（1）涉案加建部分及装修部分残值评估表(P1)第17项“加建室外侧墙”，此项并非被告加建，为争议部分。（2）涉案加建部分及装修部分残值评估表(P2)第5项“一楼加建面积”，此项并非被告加建，为争议部分。（3）涉案加建部分及装修部分残值评估表(P2)第16项“二楼加建围墙”，此项并非被告加建，为争议部分。（4）涉案加建部分及装修部分残值评估表(P3)第3项“加建砖墙”，此项并非被告加建，为争议部分。2.加建及装修部分残值价值评估过高。涉案加建部分及装修部分残值评估表(P1)第19项“招牌”评估价值过高，招牌所使用的为一般帆布材质，500元／平方米高于市场价格100倍，市面上招牌布从4元／平方米-10元／平方米不等。因此该广告评估价值过高。针对原告提出的异议，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司的回复意见：1.（1）“加建室外侧墙为”在原业主围墙基础上部加建部分的数量，并非整扇墙体。（2）“一楼加建面积”为一楼门面整体向马路侧扩大加建成为室内面积部分。（3）“二楼加建围墙”为二楼中在原告业主围墙础上部加建的墙体与铁丝网混合围墙。（4）“加建砖墙”为四楼中在原告业主围墙础上部加建的墙体。以上项目我司在查勘时原告方参与查勘人员没有明确表态，若原告方认为属争议项目，建议通过双方质证或按争议部分由法院依法进行确认。2.此“招牌”并非指“招牌布”（喷绘布）这一单一部件而是指招牌整体。根据我司查勘，该招牌整体由角铁支架、铁皮封板与喷绘布等组成并安装在二楼上的大型广告招牌，面积达40平方米（见下图），招牌安装必须考虑其自身重量、迎风面面积、承重基础等因素，所以计算价格必须考虑材料及人工、施工脚手架、材料运输等费用。把“招牌布”（喷绘布）理解为“招牌”是不专业的。我司根据市场调查综合分析得出评估结论。被告提出的异议内容：1.涉案加建及装修残值评估表中第一页第7项室内铺水泥地面刷漆，综合单价为130元明显低于市场价值。2.涉案加建及装修残值评估表中第二页第3项商业（三相）电源、第7项地瓷片、第10项石膏天花、第15项103新装照明线路评估价值过低；涉案加建及装修残值评估表中第三页第1项地板瓷片，第5项加建照明线路评估价值过低；涉案加建及装修残值评估表中（争议部分）评估表中1项厨房墙瓷片、第4项厕所瓷片、第6项一楼卷闸评估价值过低。3.本案中涉案房屋评估有以下项目的使用年限认定错误。涉案加建及装修残值评估表第一页中第1项一楼玻璃门、第2项玻璃隔墙、第8项钢结构、第9项玻璃隔墙、第10项玻璃地弹门，第13项监控系统均属于2017年装修，使用年限均为3年，因此对应成新率和评估价值均有影响，该部分装修时间在评估机构老现场查勘时程胜宗均有一一指出，评估机构应当将现场查勘笔录作为评估报告的附件附录在报告中。针对被告提出的异议，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司的回复意见：1.该价格是根据2019年9月《深圳建设工程价格信息》（主管单位：深圳市住房建设局主办单位：深圳市建筑工程造价管理站）的信息价、市场价综合分析作出评估价格。2.根据贵院委托书鉴定事项：“对位于深圳市××××号房屋（广长源汽车美容维修店）加建及装修残值进行评估鉴定”。根据评估鉴定要求对涉案标的查勘现状（普通装修）及成新率进行统计。我司根据市场调查价格按规定的成新率计算其价值，超出规定成新率年限的，综合分析按合理的比例计算其残值。3.根据我司现场查勘，一楼房屋内有安装有玻璃门、玻璃隔墙、玻璃柜等，上述项目物品显示陈旧且程度相近，玻璃门地弹簧安装位均为原旧地板砖，与新安装的地砖明显不同（见后附图3）；监控摄像头陈旧（部分已弃用）显示有二种颜色油漆粘在设备上，显示该摄像头安装后有对墙体进行刷漆翻新形成（见后附图1）；一楼内将侧墙（业主称承重墙）打掉改钢结构支撑施工为重大项目施工，改安装玻璃隔墙陈旧，部分玻璃门已弃用。以上应为整体施工工程，与后来局部改造翻新装修状况有明显差异。我司现场查勘时被告只表示2016年有装修，没有提及2017年有装修等（见后附图2）。据于上述综合分析作出评估。我司查勘笔录为公司查勘记录，现场查勘时原告、被告方均已对记录内容阅读并签名。此记录为单位内部记录资料非鉴定报告书写内容，评估机构对评估报告结论负责。综合本案鉴定过程：因原告方、被告方在查勘有争议，我司据于查勘现状及相关资料经市场调查作出评估结论。2019年9月26日，原告向本院提出鉴定申请，申请事项为1.鉴定《委托书》中委托时间2028年3月14日中“1”改成“2”的时间，即改动的数字“2”的形成时间；2.鉴定委托时间2018年3月14日中的数字与改为“2”的笔迹是否一致。本院依法委托广东南天司法鉴定所进行委托，广东南天司法鉴定所于2019年11月11日发出《司法鉴定材料审查结果通知》，载明：“经审查，委托方本次委托事项和送检材料由于检材不具备鉴定条件不能受理或者退案。”四、原、被告确认涉案房屋存在加建情况，且未经相关行政部门审批建设。原告陈述，一楼的使用面积没有变更，只是被告在使用过程中增加了招牌；四楼的加建部分系原告父亲在2008年以前自行加建。第二次庭审中，原告再次明确：鉴定报告中第六页图一凸出来部分招牌为被告加建，四楼加建两个独立板房，其中一间为被告加建，面积为21.76平方米。一楼装修部分原本就用于经营汽车美容，之前的租客已经进行过装修，鉴定报告中第九页的内容为原告装修，即涉案房屋的二、三楼为原告装修。被告陈述，一楼商铺往外扩延的部分是2016年加建，一楼侧面的设备房及四楼的加建是在2009年进行加建。鉴定报告中第六页图一凸出来的部分为加建部分，第十页的图十四及图十五有两个加建的小房间。除了对加建部分进行了装修，鉴定报告中第六页至第十页的其他内容均为装修部分。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于本案诉讼主体是否适格的问题，根据原告提交的授权资料，涉案房屋的原权利人陈安荣于2014年1月26日在香港死亡，本院八原告均为陈安荣的子女，且未有证据证明存在其他权利继承人，原权利人陈安荣去世后，涉案房屋租赁等相关事宜均是由原告陈日春、陈日华与被告进行协商，被告亦一直使用涉案房屋，根据合同相对性原则，本案原、被告均为适格的诉讼主体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合被告提交的《建筑许可证》及双方在庭审中的陈述，涉案房屋在2009年1月22日签订的租赁合同期限内存在加建且未经主管部门申报建设的情况，故案外人黄玉玲与被告于2009年1月22日签订的租赁合同应为无效合同。基于2009年1月22日签订的租赁合同无效的前提下，不论原告陈日华、陈日春与被告签订的《委托书》的性质如何，实际为2009年1月22日租赁合同的延续，被告应当返还涉案房屋，由于涉案房屋现已拆除，原告当庭撤回要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以准许。对原告主张确认与被告之间的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告之间租赁合同无效，押金应当予以退还，被告要求退回押金17200元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋拆除前，被告并未及时返还涉案房屋，且未支付占有使用期间的费用，故原告要求被告参照合同约定10600元/月的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付2018年4月1日至2019年10月24日的房屋占有使用费201753.33元（10600元÷30天×571天）。由于合同的无效，原告亦存在过错，故对其主张房屋占有使用费的利息损失，本院不予支持。关于被告在反诉请求中提出要求原告赔偿装修、加建的损失，庭审中，被告明确该项诉讼请求的内容为原告赔偿被告装饰装修、加建等损失及因该加建行为拆迁可获利益。原告提出被告的装修、加建未经原告书面同意，涉案房屋的装修、加建情况已存在多年，原告一直知情且未提出异议，应视为原告已同意或默许被告的装修装饰、加建行为。虽然2009年1月22日签订的租赁合同无效，但2009年1月22日租赁合同所约定的租赁期限已经届满，且被告的装饰装修行为是为了便于实现自己租赁目的，经过多年使用，装饰装修物的价值会出现磨损、老化或落后，亦难以保证会提升出租人对房屋的使用价值，故被告要求原告赔偿装饰装修物的损失，本院不予支持。关于涉案房屋的加建部分，根据《价格鉴证报告》中的涉案加建及装修残值评估表，除装修装饰部分外，一楼加建部分价值为39779元（评估表的第1页第17项加建室外侧墙2144元、第18项瓦愣铁皮水泥天面1508元、第19项招牌13000元、第20项招牌架1560元，第2页第5项一楼加建面积21567元），四楼加建部分价值为12647元（评估表的第2页第17项混合围栏614元、第18项板房墙1890元、第19向板房顶6762元，第3页第3项加建砖墙3381元），合计加建价值为52426元。关于四楼的加建部分实际由谁建设，根据原、被告提交的证据均不能充分有效地证明其主张，且由于房屋租赁合同无效，双方对于合同无效均有过错，应按各自的过错承担责任，具体过错责任比例本院酌定原、被告各承担50%的责任，故原告赔偿被告加建价值26213元（52426元÷2）。关于被告主张涉案房屋一楼装饰装修和加建部分的损失金额为50万元，四楼加建部分的损失金额为11万元，被告所提交的证据材料未能充分证明其主张金额，本院对此不予认可。关于被告主张原告应就涉案房屋的拆迁获利行为给予被告适当补偿，本案处理的纠纷为房屋租赁合同纠纷，被告所主张的拆迁部分请求属于拆迁补偿纠纷，房屋租赁合同纠纷属于民事诉讼范围，而拆迁补偿纠纷属于行政诉讼范围，两者为不同的法律关系，不属于本案审理范围，故对该部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴、陈日华、陈日春与被告程胜宗之间的房屋租赁合同无效；二、被告程胜宗应于本判决生效之日起十日内向原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴、陈日华、陈日春支付房屋占有使用费201753.33元；三、原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴、陈日华、陈日春应于本判决生效之日起十日内向被告程胜宗赔偿加建损失26213元；四、原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴、陈日华、陈日春应于本判决生效之日起十日内向被告程胜宗返还租赁押金17200元；五、驳回原告陈月华、陈日辉、陈日新、陈日能、陈日昌、陈日兴、陈日华、陈日春的其他诉讼请求；六、驳回被告程胜宗的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2844元，由原告承担。反诉案件受理费4986元，由被告承担。鉴定费27600元，由原告负担13800元，被告负担13800元，鉴定费用被告已预付，原告应在本判决生效之日起十日内迳付被告13800元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  林晓婷审判员  李 乾审判员  张曼丽二〇二〇年四月二十八日张春丽书记员     杨双煜