广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4734号 原告：林举明，男，汉族，1983年12月24日出生，住所地广西北海市银海区。 被告：赵佳，女，汉族，1980年7月27日出生，住所地广西北海市海城区。 原告林举明诉被告赵佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用普通程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告林举明到庭参加诉讼。被告赵佳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林举明诉称，2019年9月2日，被告赵佳以卖房为由收取原告前期购房款150000元，约定2019年10月10日前办理。现已经超期，房子没有办理过户，只是退回了本金150000元，没有履行合同约定支付违约金。为此原告提起诉讼，请求判令：被告支付给原告违约金30000元。 被告赵佳未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告赵佳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告林举明（乙方、买方）与被告赵佳（甲方、卖方）、案外人北海优居房地产代理有限公司（丙方、经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（合同编号：XXXX），约定经纪方接受买卖双方之独家委托，并独家促成了买卖双方达成房屋交易事宜，房屋坐落于北海市海城区（下称“该物业”），产权证号北房权证（2013）字第XXXXXX号。该物业权属性质为商品房。买卖双方确认权属现状为：该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为贰拾肆万元，现双方同意注销处理方式为：由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用；不足部分由卖方自行负责。买卖双方于办理注销抵押登记后领取房产证之日起三个工作日在房管部门办理产权过户手续。物业交付时间约定为不带租约，银行审批通过当日前交付物业。该物业成交价为人民币肆拾柒万元整（470000元）。买方付款方式为商业贷款。第一部分房款（定金款）：人民币10000元，签约当天买方须向卖方一次性支付定金10000元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。第二部分房款（首期款）：人民币140000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约。第三部分房款（尾期款）：人民币320000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成，银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。 2019年8月30日，原告林举明通过居间人转账给被告赵佳10000元。2019年9月2日，原告林举明转账给被告赵佳140000元。 2019年9月26日，原告林举明（乙方、买方）与被告赵佳（甲方、卖方）、案外人何秀珍（经纪方）签订《合同补充协议》，载明“鉴于甲方（卖方）和乙方（买方）于2019年9月2日共同签署了《房地产买卖及居间合约》编号：XXXXX，现双方约定2019年10月10日前甲方办理还款解押手续，若逾期不办理，则甲方须无条件归还乙方定金及首付款共计壹拾伍万元整（150000.00元），另须赔偿乙方违约金叁万元整（￥30000.00元），签署本协议当日甲方须把嘉福文华苑2单元1205号房的钥匙放于经纪处作为保管。待买卖双方过户领取新不动产证之日起乙方保证于三十个工作日内银行放款（除不可抗拒因素外），若逾期，乙方须赔偿甲方叁万元整（￥30000.00元）。” 另查明，2020年3月16日，北海市自然资源局作出《北海市不动产登记资料查询结果证明》（编号：XXXXX），载明“经核查，截止2020年3月16日17时21分，坐落于北海市不动产的登记信息如下：权利人为赵佳，产权证号：北房权证（2013）字第XXXX号、北国用（2016）第XXXXX号，抵押登记：于2010年3月25日办理预购商品房抵押登记，抵押权人：中国农业银行股份有限公司北海大道支行，债权额：282000元。” 庭审中，原告林举明确认于2019年10月10日收到被告赵佳退还的150000元。原告林举明确认其至今在使用涉案房屋。 本院认为，原被告签订的《房地产买卖及居间合约》《合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同均合法有效。因被告赵佳未能依约履行合同义务，被告赵佳于2019年10月10日将150000元退还给原告林举明，本院确认原被告于2019年10月10日解除了双方之间的《房地产买卖及居间合约》。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《合同补充协议》约定“2019年10月10日前甲方办理还款解押手续，若逾期不办理，则甲方须无条件归还乙方定金及首付款共计壹拾伍万元整，另须赔偿乙方违约金叁万元整。”虽然被告赵佳未到庭参加诉讼，但鉴于被告赵佳已退还房款，原告林举明亦确认其至今在使用涉案房屋，且原告林举明无证据证实其实际损失，该违约金标准已超过法律规定，本院将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，①以10000元为基数，自2019年8月30日起计至2019年9月1日；②以150000元为基数，自2019年9月2日起计至2019年10月9日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告赵佳支付给原告林举明违约金（违约金计算：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，①以10000元为基数，自2019年8月30日起计至2019年9月1日；②以150000元为基数，自2019年9月2日起计至2019年10月9日止。）。 案件受理费550元，诉前保全费320元，公告费260元，合计1130元，由原告林举明负担790元，由被告赵佳负担340元（该费用原告已预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年四月三日 法官 助理  李婷婷 书 记 员  王秀珍