成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初9152号 原告：四川华玮物业管理有限公司第七分公司。住所地：成都市双流区协和街道骑龙社区剑南大道南段1166号1栋16楼1603号。 负责人：王凡,经理。 委托诉讼代理人：侯依豆，女，汉族，1985年7月12日出生，住成都市青羊区，系公司工作人员。 被告：丁祯，女，汉族，1979年12月27日出生，住浙江省宁波市鄞州区。 四川华玮物业管理有限公司第七分公司（以下简称华玮物业分公司）与丁祯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华玮物业分公司的委托诉讼代理人侯依豆，被告丁祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华玮物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁祯向华玮物业分公司支付从2018年12月25日起至2019年12月31日物业管理费及垃圾清运费1718.98元；2.判令丁祯承担本案全部诉讼费用。事实和理由：四川瑞景华府置业有限公司于2016年3月24日与四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）签订了《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同》，合同中约定按建筑面积每平方米不同性质住宅2元/月，商业用房4元/月收取服务费，及逾期缴纳的从逾期之日起每日加收应交费用的万分之三十的违约金直至结清相关费用之日止。该业主房屋位于成都市双流区长顺大道一段铁投·华汇天地3栋1单元2805室，截止2019年12月31日，华玮物业分公司提供了物业服务，多次劝告联系，但丁祯仍欠费用拒不缴纳，故起诉。 丁祯辩称：一、物业服务合同是华玮物业公司签订的，签订时华玮物业分公司没有成立，故起诉人不应该是华玮物业分公司；二、华玮物业分公司经理赵林，在案涉小区3栋903号装修房子时，毁坏承重墙，此事一直未得到有效处理，华玮物业分公司的整改单，完全未达到业主的合理诉求.丁祯作为3栋的业主，在此事未处理好之前完全有理由不缴纳物业费；三、华玮物业分公司工作人员都没有经过正规培训就上岗，服务态度恶劣；四、业主的地面公摊面积，未经广大业主同意，私自拿来给售楼部作停车位，公摊车位出租给其他单位，在有空位的时候也不准业主的车停；五、华玮物业分公司不作为：小区树木和草坪枯死、公摊面积堆放建筑垃圾、盆景乱摆、高额停车费、规定装修不可以安装推拉窗却仍有业主安装、小区内喷泉很少开等；六、疫情期间华玮物业分公司经理和业主吵架，不带口罩；七、各类广告的费用明细华玮物业分公司并未按照每年必须公布一次的约定在小区显眼位置予以公示。综上，请求法院驳回华玮物业分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，华玮物业公司与开发商四川瑞景华府置业有限公司签订了一份《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同》，约定开发商委托华玮物业公司为“华汇天地（一期）”小区提供前期物业服务；委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理，本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与华玮物业公司签订专项合同。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险保管责任，华玮物业公司与业主、使用人另行签订合同的除外。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，华玮物业公司原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施。其它委托事项为在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；委托管理期限为3年，自2016年3月24日起至2019年3月24日止。或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向华玮物业公司交纳；本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。 2019年6月3日，四川瑞景华府置业有限公司、华玮物业公司与华玮分公司签订了一份《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务权利义务转让协议》，约定为了便于项目物业服务管理日常工作的正常进行，三方同意于2019年6月3日起将《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同协》合同期限内华玮物业公司的所有权利与义务指定华玮物业分公司行使和承担。 丁祯购买了案涉小区3幢1单元2805室房屋，房屋建筑面积为70.46平方米。2018年6月24日丁祯在《房屋交付工作流转单》上签字，确认收房，并支付了2018年12月25日前的物业服务费，此后以华玮物业分公司物业服务不到位且未解决案涉小区三栋903号装修房屋时打掉承重墙为由拒交物业服务费。2018年12月25日至2019年12月31日期间欠付的物业服务费为1718.31元（70.46㎡×2元/月·㎡×12个月+70.46㎡×2元/月·㎡÷31天×6天）及垃圾清运费97.55元（8元/月×12个月+8元/月÷31天×6天）。华玮物业分公司通过邮寄律师函的方式向丁祯催收上述物业费无果，故起诉。 审理中，华玮物业分公司出示了《“华汇天地”前期物业服务合同及（临时）管理公约》，以证明垃圾费的收费标准为每户每月8元，丁祯对此予以认可。 上述事实，有当事人身份信息、“华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同、“华汇天地”项目（一期）前期物业服务权利义务转让协议、商品房买卖合同（预售）、房屋交付工作流转单、缴费通知单、律师函、快递单等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，华玮物业公司与四川瑞景华府置业有限公司签订的《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同协议》及四川瑞景华府置业有限公司、华玮物业公司与华玮分公司签订的《“华汇天地”项目（一期）前期物业服务权利义务转让协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。丁祯系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述《华汇天地”项目（一期）前期物业服务委托合同协议》对丁祯具有约束力。 关于华玮物业分公司要求丁祯支付2018年12月25日至2019年12月31日止的物业服务费及垃圾清运费共计1718.98元。丁祯辩称，华玮物业分公司提供的物业服务不到位且未解决案涉小区三栋903号装修房屋时打掉承重墙的事宜，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，丁祯如认为华玮物业分公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业服务费缺乏法律依据，加之其提交的证据不能证明其主张，故对于其以华玮物业分公司的物业服务存在问题为由拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予支持。华玮物业分公司为案涉小区提供了物业服务，丁祯应当按照合同约定向其交纳2018年12月25日至2019年12月31日的物业服务费1718.31元及垃圾清运费97.55元，因华玮物业分公司仅主张物业服务费及垃圾清运费共计1718.98元，系其对自己权利的处分，本院予以确认，对于华玮物业分公司的诉讼请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告丁祯于本判决生效之日起十日内向原告四川华玮物业管理有限公司第七分公司支付2018年12月25日至2019年12月31日的物业服务费及垃圾清运费共计1718.98元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告丁祯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇