湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初781号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙宁乡分公司，住所地宁乡经济技术开发区宁乡大道未来方舟S1栋。负责人：陈兵，系该公司区域财务部长。委托诉讼代理人：徐凯，男，1989年8月14日出生，汉族，住山东省滕州市，系该公司员工。原告：长沙润怡城乡开发建设有限公司，住所地宁乡市经济技术开发区宁乡大道。法定代表人：何春英，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王殿君，男，1991年6月11日出生，汉族，住湖南省汝城县。被告：余晶，女，1982年6月26日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙宁乡分公司（以下简称红星美凯龙宁乡公司）与被告余晶服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，长沙润怡城乡开发建设有限公司（以下简称润怡公司）于2020年3月5日申请作为原告参与诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙宁乡公司委托诉讼代理人徐凯及原告润怡公司委托诉讼代理人王殿君到庭参加了诉讼，被告余晶经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙宁乡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠费用40746.42元以及违约金16036.68元，共计56783.1元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告以及润怡公司于2017年9月20日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《租赁合同》）。根据合同约定被告需向原告支付租金及管理费（标准为50元/平方米/月），起算日期为2017年9月20日。虽合同到期日为2017年11月30日，合同到期后双方口头协商一致履行至2019年11月19日，且被告也实际在使用。虽因各种原因未完成日期变更，但双方实际一直在延续租赁合同。合同第21.3条约定：“如新的租赁合同在本合同终止日期前未完成签署，且承租方在本合同到期后仍在此展位持续经营，各方同意暂按本合同约定的标准执行”。但截止到2019年12月4日，被告仍拖欠2019年7月（交了部分租金）至2019年10月19日的租金及管理费共计40746.42元未缴纳，且经原告多次催告仍拒不缴纳。根据租赁合同第二部分通用条款第19.1条规定，被告逾期向原告缴纳费用的需按未付款项的每日千分之三支付逾期付款违约金共计16036.68元。故根据有关法律规定，向法院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。原告润怡公司向本院提出诉讼请求：请求本案中被告余晶支付原告润怡公司与原告红星美凯龙宁乡公司未付租金费用合计40746.42元及违约金16036.68元。事实与理由：润怡公司系红星美凯龙家居商场的所有权人和出租人。2017年委托原告红星美凯龙宁乡公司代管红星美凯龙商场的展位租赁及管理服务，租金及费用应交付给润怡公司。三方在2017年9月20日签署《租赁合同》，现红星美凯龙宁乡公司以被告余晶未付租金为由进行诉讼，而润怡公司作为出租人和委托人却从未收取过被告给付的租金，且后续未付的租金及费用润怡公司理应有权直接收取。被告余晶未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，原告润怡公司（出租方）、原告红星美凯龙宁乡公司（管理方）、被告余晶（承租方）签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。该合同专用部分约定：租赁给承租方的展位编号为1266-AB1-Z00012，位于宁乡红星美凯龙B1楼F8008、F8009、F8010标准展位，该展位计租面积为360.97平方米。承租方承租该展位仅限于经营瓷砖类商品，品牌及系列为伊加瓷砖。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙支付管理费。租金单价为25元/平方米/月，承租方应付的租金首期为48430.14元，末期租金为5715.36元，期间每一期租金均为54145.50元。市场推广费单价为0元/平方米/月。出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方（或其关联方）和红星美凯龙（或其关联方）此前签订的委托建设装饰和经营合同，红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙账户。管理费单价为25元/平方米/月，承租方应付的管理费首期为48430.14元，末期管理费为5715.36元，期间每一期管理费均为54145.50元。承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的__日前支付下一期租金和管理费。租赁期和服务期限均自2017年9月20日起至2017年11月30日止。租金、市场推广费、管理费的起算时间均为2017年9月20日。租金、市场推广费和管理费的付款周期为6个月。该合同的通用条款违约责任部分约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。据原告红星美凯龙宁乡公司陈述，被告余晶支付了《租赁合同》约定服务期间的租金。合同到期后，合同三方均未再另行签订租赁合同，而是继续按照合同履行，直至被告余晶于2019年11月退出租赁。期间被告余晶支付了2017年12月1日至2019年10月19日的租金和管理费共计187266.3元。红星美凯龙公司在此期间优惠了180485元。被告余晶尚欠2019年7月的租金和管理费6845.46元、2019年8月的租金和管理费9705.58元、2019年9月的租金和管理费12764.66元、2019年10月的租金和管理费11430.72元。以上共计40746.42元，其中每月欠付的租金和管理费各占50%。原告红星美凯龙宁乡公司多次催要未果，遂诉至本院。关于原告所主张的被告逾期付款的违约金，根据原告提交的《伊加国际展位租金欠款明细》，明确其计算方式为:以每月欠付租金和管理费为基数,按照每周期应付款逾期之日第一日起以每日千分之三的标准计算至2019年12月4日止，其中2019年7、8、9月欠付的租金和管理费的逾期日为2019年7月1日，2019年10月欠付的租金和管理费逾期日为2019年10月1日，违约金共计16036.68元。上述事实，有原告红星美凯龙宁乡公司提交的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《伊加国际展位租金欠款明细》、《定/销货单》、《停电通知》、微信聊天记录及到庭当事人的当庭陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告润怡公司、红星美凯龙宁乡公司与被告余晶签订的《租赁合同》系合同当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《租赁合同》约定的租赁期和服务期限均已届满，但三方均仍按照《租赁合同》的约定继续履行，故应认定《租赁合同》转变为不定期租赁合同，三方仍应按合同约定履行各自义务。现两原告依约履行了合同义务，被告余晶在退出租赁后仍欠付《租赁合同》约定的租金和管理费，损害了两原告的合法权益，应承担相应违约责任。但在《租赁合同》的约定中，管理费由红星美凯龙宁乡公司收取，租金和市场推广费由润怡公司收取。根据约定，租金和市场推广费系润怡公司委托红星美凯龙宁乡公司收取。故对租金和市场推广费而言,润怡公司才是真正的债权人,红星美凯龙宁乡公司仅仅是收款的委托代理人。现红星美凯龙宁乡公司在润怡公司不予认可继续代为收取租金且已作为原告参与诉讼的情形下，以自己的名义起诉请求被告余晶支付欠付的租金,于法无据,本院不予支持。按照《租赁合同》的约定，被告余晶欠付的2019年7月至2019年10月19日的租金20373.21元，应支付给原告润怡公司。被告余晶欠付的2019年7月至2019年10月19日的管理费20373.21元，应支付给原告红星美凯龙宁乡公司。关于两原告主张按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金的请求，该标准约定过高，本院酌情调整为按照月利率2%计算违约金。经本院核算，以月利率2%的标准按照原告主张的逾期天数分别计算租金和管理费的违约金额均为1748.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余晶于本判决生效之日起10日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙宁乡分公司管理费20373.21元、支付违约金1748.73元；二、被告余晶于本判决生效之日起10日内支付原告长沙润怡城乡开发建设有限公司租金20373.21元、支付违约金1748.73元；三、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司长沙宁乡分公司、长沙润怡城乡开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1220元，减半收取610元，由被告余晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁建英二〇二〇年四月二日法官助理文鑫书记员杨晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。