四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4868号等（详见附表一） 上诉人（原审原告）：罗小敏、方菲、何华（详见附表一）。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川川大科技园（南区）开发有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街269号27栋2层201号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，汉族，系该公司员工。 上诉人罗小敏、方菲、何华（详见附表一）与上诉人四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称川大科技园公司）商品房预约合同纠纷五十一案，罗小敏、方菲、何华、川大科技园公司均不服四川自由贸易试验区人民法院民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 本院审理期间，上诉人何华于2020年4月24日、上诉人罗小敏于2020年4月25日、上诉人方菲于2020年4月26日申请撤回上诉。本院认为，上诉人罗小敏、方菲、何华在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。 川大科技园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗小敏、方菲、何华全部诉讼请求；2、请求法院判令罗小敏、方菲、何华承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院事实认定错误，川大科技园公司与罗小敏、方菲、何华应当按照约定继续履行《成都恒大珺临阁商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，罗小敏、方菲、何华作为违约方也无权单方解除。《成都恒大珺临阁商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，双方均应严格遵照履行。本案不存在《合同法》第94条规定的合同解除的法定情形，同事合同也没有约定被上诉人可以解除合同的情形，故认购书和合同应也不存在合同约定解除的情形，不应解除，罗小敏、方菲、何华作为违约方也无权单方解除。二、即使《成都恒大珺临阁商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议应该解除，罗小敏、方菲、何华也应按相关约定承担违约责任。1、根据商品房买卖合同补充协议第二条第三款的约定，在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。2、根据《成都恒大珺临阁商品房认购书》第五条的约定，乙方必须在约定的付款方黑丝和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。若罗小敏、方菲、何华认为合同未签署，即应按照该条款承担违约责任，所有款项不予退还。3、川大科技园公司在罗小敏、方菲、何华签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》之前，已经就格式条款内容尽到提醒和说明告知义务。并且在销售现场通过公示的方式，向罗小敏、方菲、何华提供了认购书第九条中的各项与商品房买卖相关的其他重要样板条款内容，罗小敏、方菲、何华是在已经理解和知悉条款内容的前提下签订的认购协议，是双方真实意思表示，都应遵照执行。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，请二审法院依法改判，并由被上诉人罗小敏、方菲、何华承担全部诉讼费用。 罗小敏、方菲、何华发表答辩意见：1、罗小敏、方菲、何华从未口头或书面授权代其与四川川大科技园（南区）开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，因此，商品房买卖合同及补充协议对罗小敏、方菲、何华不具有约束力。2、川大科技园公司在没有解除与被上诉人罗小敏、方菲、何华存在的认购书及事实上的买卖关系的情况下将房屋另行出售，相对于认购书而言，川大科技园公司已构成违约，川大科技园公司没有任何法定或约定要求罗小敏、方菲、何华承担违约责任。3、双方对商品房买卖合同及补充协议的详细条款未达成一致意见，因此，未签订书面合同。四川川大科技园（南区）开发有限公司应当向罗小敏、方菲、何华退还支付的定金及首期购房款。 罗小敏、方菲、何华向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《成都恒大珺临阁商品房认购书》；2、判令川大科技园公司向罗小敏、方菲、何华返还购房款；3、本案诉讼费由川大科技园承担。 一审法院经过审理，对双方签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》的事实、认购书约定的内容、罗小敏、方菲、何华已支付的定金和首期房款的无争议的事实予以认定。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、罗小敏、方菲、何华主张解除认购书的诉讼请求是否能够成立；二、罗小敏、方菲、何华和川大科技园公司是否因为不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同；三、罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司退还购房款的诉讼请求是否应当得到支持。一、关于罗小敏、方菲、何华主张解除认购书的诉讼请求是否能够成立的问题。一审法院认为，根据双方签订的认购书第九条的约定，罗小敏、方菲、何华已阅读并理解、同意川大科技园公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、商品房买卖合同及补充协议样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。罗小敏、方菲、何华在签订认购书时并未提出商品房买卖合同及补充协议中存在不合理的条款，在签订认购书后亦未举证证明川大科技园公司公示的商品房买卖合同及补充协议存在不合理的地方。罗小敏、方菲、何华在明确表示认可认购书、商品房买卖合同及补充协议的内容后，在未提供任何证据证明商品房买卖合同及补充协议存在任何不公平的条款的情况下，拒绝签署商品房买卖合同，有违诚实信用原则。故本院对罗小敏、方菲、何华以认购书存在不公平条款为由要求解除合同的意见，不予支持。 认购书在性质上属于预约合同，其目的是促成本约即商品房买卖合同的订立。预约合同尽管有助于本约的缔结，但为捍卫意思自治、人格自由的私法理念，一方当事人不能强迫另一方面必须缔结本约。根据合同法第一百一十条的规定，当履行非金钱债务在法律上或者事实上不能履行时，对方当事人不得要求强制履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在罗小敏、方菲、何华不愿意继续履行订立商品房买卖合同义务的情况下，川大科技园公司可以解除合同或者要求违约方承担违约责任。川大科技园公司要求罗小敏、方菲、何华继续履行预约合同，订立本约，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 罗小敏、方菲、何华和川大科技园公司双方在认购书中关于定金的约定，一方面，相对于促成商品房买卖合同的订立而言，该定金具有立约定金的属性；另一方面，相对于以丧失订立或者双倍返还定金为代价不履行认购书而言，该定金具有解约定金的属性。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”故罗小敏、方菲、何华可以丧失定金为代价要求解除认购书。 二、关于原川大科技园公司是否因为不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同。罗小敏、方菲、何华在与川大科技园公司签订认购协议时即明知将来签署的商品房买卖合同的内容，且明确表示不再对商品房买卖合同内容作任何变更。罗小敏、方菲、何华如不认可商品房买卖合同的内容，可以直接拒绝签订认购书。罗小敏、方菲、何华既未举示证据证明商品房买卖合同存在明显不公平的条款，亦未举示证据证明川大科技园公司事后存在变更之前明示过的商品房买卖合同内容的行为。罗小敏、方菲、何华无正当理由拒绝与川大科技园公司签署商品房买卖合同，依照认购书的约定，应当承担相应的违约责任。故一审法院对罗小敏、方菲、何华提出的因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房买卖合同的意见，不予支持。 三、关于罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司退还购房款的诉讼请求是否应当得到支持。根据罗小敏、方菲、何华与川大科技园公司签订的商品房认购书，罗小敏、方菲、何华诉请川大科技园公司退还购房款包括罗小敏、方菲、何华向川大科技园公司支付的定金和购房首付款。一审法院对上述两项金额分别评判如下： （一）关于罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司返还定金的诉讼请求是否应当得到支持。根据双方签订的商品房认购书第五条的约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”第六条约定：“如乙方不履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”第七条约定：“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”从上述约定的条款内容中可以看出，原川大科技园公司双方皆可通过放弃定金或者双倍返还定金的方式来拒绝签署商品房买卖合同。罗小敏、方菲、何华无正当理由拒绝签署商品房买卖合同，应承担丧失定金的违约责任。故对罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。 （二）关于罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司返还首期房款的诉讼请求是否应当得到支持。认购书处于缔结本约的准备阶段，相对于本约的缔结，违反认购书的行为所应承担的是一种缔约过失责任，所赔偿的损失范围应限于信赖利益的损失。罗小敏、方菲、何华向川大科技园公司支付的首付款系罗小敏、方菲、何华履行商品房买卖合同所支付的款项，该部分款项属于履行利益的范畴，不属于信赖利益的损失范围。故一审法院对罗小敏、方菲、何华要求川大科技园公司返还首期房款的诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除罗小敏、方菲、何华与川大科技园公司签订的成都恒大珺临阁商品房认购书；二、川大科技园公司于判决生效之日起十日内向罗小敏、方菲、何华返还首期房款；三、驳回罗小敏、方菲、何华的其它诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，罗小敏与川大科技园公司签订的认购书第九条中，已明确罗小敏阅读并理解、同意川大科技园公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、商品房买卖合同及补充协议样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。罗小敏在签订认购书时，已确认根据公示的商品房买卖合同签订本约。罗小敏在签订认购书后，拒绝签订本约，其提出的原因为认购书中存在限制其权利的条款、并向人民法院提出诉讼。一审法院判决罗晓敏交付的款项中定金不予退还，罗小敏提出上诉后，又向本案提出撤回上诉的申请。本院审查后认为，罗小敏的申请撤诉系其真实意思表示，故予以准许。 关于川大科技园公司上诉提出不应当退还罗小敏已付的部分购房款的问题。本院审查认为，川大科技园公司主张其已与罗小敏签订了商品房买卖合同，故不应当退还购房款。本院经审查认为，第一，关于川大科技园在一审中提交的买卖合同文本中的签字，罗小敏予以否认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第就是一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明的责任的承担，但法律另有规定的除外……（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，川大科技园公司主张其与罗小敏已建立了商品房预约合同关系，则应当对该法律关系的存在提交证据予以证明。在一审中，川大科技园公司对签订主体不能明确；在二审中，川大科技园公司在本院指定期限内亦未提交鉴定申请，故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于川大科技园公司另提出，罗小敏应当向其赔偿的问题。本院经审查认为，第一，在预约合同中约定罗小敏支付了定金，罗晓敏违约解除合同则应当承担定金不予退还的责任，川大科技园公司的损失已得以弥补；第二，川大科技园公司提出按照已付款50%的金额作为违约金，该约定系载于商品房买卖合同补充协议中。而本院在上文已论述，本案中川大科技园公司提交的证据不能证明其与罗小敏签订了商品房买卖合同，故该条款不适用于本案。川大科技园公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，因上诉人罗小敏、方菲、何华撤回上诉，其缴纳的案件受理费减半收取，具体金额详见附表二。对于川大科技园公司的上诉，二审案件受理费由川大科技园公司自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月三十日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       二审案号             （2020）川01民终                       一审案号             （2019）川0193民初                       上诉人身份信息                               1                       4866-4870、4804-4811、4823、4827、4829、4831、4833、4835、4857-4865号                       8795、8829、8838、8824、8830、8738、8833、8837、8783、8836、8815、8832、8841、8827、8754、8839、8840、8842、8835、8814、8820、8819、8758、8728、8769、8790、8817、8816号                       罗小敏，女，1980年10月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。                               2                       4814、4817、4836-4851、4853-4856号                       8944、8946、8929、8871、8871、8903、8932、8933、8935、8880、8884、8887、8900、8942、8940、8938、8937、8945、8889、8891、8866、8869号                       方菲，女，1990年2月20日出生，汉族，住西安市未央区。                               3                       4852号                       6809号                       何华，男，1980年2月9日出生，汉族，住成都市青羊区。                               附表二                               序号                       二审案号             （2020）川01民终                       一审案号             （2019 ）川0193民初                       二审诉讼费                               缴费金额                       减半负担金额                               1                       4866号                       8795号                       1026元                       513元                               2                       4867号                       8829号                       2100元                       1050元                               3                       4868号                       8838号                       1036元                       518元                               4                       4869号                       8824号                       1034元                       517元                               5                       4870号                       8830号                       1044元                       522元                               6                       4804号                       8738号                       1088元                       544元                               7                       4805号                       8833号                       2116元                       1058元                               8                       4806号                       8837号                       1100元                       550元                               9                       4807号                       8783号                       2100元                       1050元                               10                       4808号                       8836号                       2142元                       1071元                               11                       4809号                       8815号                       1026元                       513元                               12                       4810号                       8832号                       1034元                       517元                               13                       4811号                       8841号                       1056元                       528元                               14                       4814号                       8944号                       975元                       487.5元                               15                       4817号                       8946号                       1032元                       516元                               16                       4823号                       8827号                       1044元                       522元                               17    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