江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9611号上诉人（原审原告）：葛建江，男，1974年1月15日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌耀元，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州鼎基房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路伟业大厦8层830室。诉讼代表人:李卫珍，苏州鼎基房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。原审第三人：浙江中成建工集团有限公司，住所地浙江省绍兴市马山海南路68号。法定代表人：高建兴。委托诉讼代理人：王义勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军芳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人葛建江与被上诉人苏州鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）、原审第三人浙江中成建工集团有限公司（以下简称中成公司）普通破产债权确认纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏05民初13474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛建江上诉请求:1、请求依法撤销一审判决，并支持龙从举一审诉讼请求；2、请求判令葛建江承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、葛建江、鼎基公司、第三人中成公司间的三方“协议”明确了合同当事人、交易的具体房屋、价款、款项支付方式等合同的主要构成要件，应当依法成立并合法有效。2、鼎基公司和第三人中成公司已经完成葛建江购房款的转移支付。鼎基公司和中成公司间“工程款支付明细表”显示，鼎基公司盖章确认和中成公司完成工程款抵房款人民币665.83万元(该款系叶建国5套、龙从举2套、葛建江2套的抵房款)，构成对购房款的支付。因此本案中葛建江、鼎基公司、中成公司完成了购房款的转移支付，三方之间已经通过转移支付平账。3、涉案房屋的预查封在上诉人、被上诉人、第三人签订《协议书》之后。上诉人、被上诉人、第三人签订《协议书》的时间为2012年12月25日，被上诉人、第三人完成工程款转移支付时间为2013年4月7日，上述时间被上诉人鼎基公司尚在正常经营，未出现资不抵债的情形，涉案的房屋也未被法院查封。法院的查封在上诉人和被上诉人之间签订《协议书》以后，因此法院查封并不能影响上诉人和被上诉人之间房屋买卖合同的成立。4、本案三方《协议书》未约定交付条件和交付日期，不影响当事人间房屋买卖合同的成立。本案中，三方《协议书》已经具备了当事人、标的、价款以及价款的支付方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。一审法院把一方当事人已经履行完毕，认定为不成立房屋买卖合同，应当予以纠正。5、葛建江、被上诉人鼎基公司、第三人中成公司间三方“协议”应当得到履行，即被上诉人鼎基公司应当向上诉人葛建江交付相应的房屋。鼎基公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。中成公司辩称：希望与葛建江、鼎基公司协商处理好本案。葛建江向一审法院提出的诉讼请求：鼎基公司立即向葛建江交付苏河鼎城北区32幢2801室房屋。一审法院经审理查明：2012年12月25日，鼎基公司（甲方）、中成公司（乙方）、葛建江（丙方）签订《协议书》一份。协议约定，鉴于乙方承建甲方丽湾国际工程项目，施工合同金额为4亿元；同时鉴于丙方为乙方关联人员，希望购买甲方开发建设的苏河鼎城（丽湾域）房屋2套，乙方同意出资为丙方购买该房屋；双方就工程款支付和丙方购房事宜达成如下协议：1、乙方同意出资为丙方（即权利人登记为丙方）购买甲方投资建设的苏河鼎城32号楼2602室（面积83.64㎡，房价为724318元）、32号楼2801室（面积114.86㎡，房价为954600）房屋2套，房价总计1678918元，折后总价为1420037元。2、甲方应于丙方签订该房屋的《吴江市商品房预售/出售》合同后三个工作日内，向丙方开具1420037元的购房款《支付证明》，丙方无需向甲方支付该款，甲方开具《支付证明》后，即视为甲方已将同等于该购房款金额的工程款支付给乙方。3、乙方就甲方依据本协议第2条支付给其的工程款，向甲方出具相关发票。4、因履行本协议所产的各项税费（如契税等），由协议各方按照法律规定自行承担，如甲方先行垫付相关税费、费用的，则该垫付金额应先行用于抵扣该工程款余额。5、本协议履行完毕，应视为甲方已适当履行该施工合同项下甲方支付相应工程款的义务，乙方不再向甲方主张此款项，甲方也不应向丙方主张该房屋的产权。2016年10月27日，一审法院裁定受理鼎基公司破产清算一案，指定鼎基公司清算组为破产管理人。在债权申报期间，葛建江向鼎基公司破产管理人提交了《协议书》，主张涉案房屋归葛建江所有。后鼎基公司破产管理人向葛建江发出了《债权审核通知书》，对葛建江申报的债权不予认定，理由是：葛建江与鼎基公司未签订房屋买卖合同，未办理网签备案，涉案房屋未交付，葛建江主张的房屋买卖法律关系尚未成立，物权尚未转移。后葛建江对鼎基公司的债权审核结果提出了异议，认为鼎基公司、中成公司、葛建江三方签订的《协议书》合法有效，中成公司代葛建江支付了购房款，双方之间购房合同关系已成立。一审法院另查明：在中成公司与鼎基公司就丽湾国际项目的工程款纠纷一案中，就本案《协议书》所涉及的工程款抵购房款的金额，中成公司将其作为鼎基公司已付工程款处理，未向鼎基公司主张对应的工程款。一审法院认为：首先，根据鼎基公司、中成公司、葛建江三方所签订的协议，鼎基公司与葛建江需要另行签订《吴江市商品房预售/出售合同》，通过签订该合同来明确房屋买卖双方的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案三方所签订的协议，对房屋的坐落、面积、房屋价款进行了约定，但对房屋的交付条件和交付日期未进行约定，上述约定的内容尚不具备商品房买卖合同必须具备的全部内容，故葛建江与鼎基公司之间就涉案房屋未成立买卖合同关系。其次，涉案房屋在被预查封的情况下，不能签订商品房买卖合同。葛建江陈述，因涉案房屋被法院查封，所以一直未办理网签手续。一审法院认为，在涉案房屋被查封之后，鼎基公司对涉案房屋的权利已经受到限制，在查封期间，鼎基公司不能出售涉案房屋，不能签订涉案房屋的买卖合同，更不能办理网签手续，在此情况下，鼎基公司同样也不能与葛建江签订商品房买卖合同、办理网签备案手续。综上，鼎基公司与葛建江之间不成立房屋买卖合同关系，葛建江要求鼎基公司交付房屋的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。此外，中成公司以对鼎基公司的工程款抵涉案房屋价款，因葛建江要求鼎基公司交付房屋的诉讼请求不能成立，故涉案抵购房款部分的工程价款，中成公司可另行向鼎基公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回葛建江的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，葛建江补充提交证据1、无房证明，证明其在苏州大市范围内没有房产；证据2、发票，其中发票系中成公司开具给鼎基公司，事项为工程款，时间2013年1月14日，金额为100999990元；证据3、中成公司出具的开票明细，明确发票金额对应的款项构成，其中龙从举、葛建江、叶建国三人购买的九套房屋计6658288元，张东华房款1000003元、993299元，吴明房款1448400元；证据4、工程款明细单，龙从举、葛建江、叶建国购房明细，载明九套房屋的房号、面积、价格。葛建江据此主张中成公司已经就案涉购房款向鼎基公司开具了工程款发票，抵账完成，应视为购房款已经履行。第三人对上述证据真实性、关联性均予以认可。鼎基公司对证据1、真实性予以认可，但认为不能证明其没有住房，亦不能证明其系消费型房屋买受人；证据2、真实性认可，与本案不具有关联性；证据3、真实性无法确认，系中成公司单方出具；证据4、金额真实性无异议，但不属于购房明细，属于抵债明细。本院认定意见如下，对证据1、2，真实性予以确认，但案涉房屋系抵债，无法证明该房屋系用于居住且葛建江系消费型买受人。对证据3、对证据4，系中成公司单方出具，尚无法证明抵债完成。审理中，鼎基公司称，葛建江、叶建国、龙从举三人涉及抵债工程款的房屋共有9套，其中5套已经完成所有手续转售他人，另有4套（龙从举2套，葛建江1套，叶建国1套）未签订网签手续，案涉房屋大约在2014年被查封，2016年公司进入破产程序；葛建江称，其他的5套系转售他人，争议的房产拖的时间有点长，没办理网签的原因系当时准备办网签时发现案涉房屋已经存在查封，但工程款已经抵扣完成，目前案涉房屋并未交付给葛建江；中成公司称，葛建江签订协议后没有及时转售他人，办理网签手续。另查明，中成公司起诉鼎基公司建设工程合同纠纷的案件中，中成公司要求鼎基公司支付工程款未包含案涉抵债款项，鼎基公司明确抵债未完成，双方另作结算。本院认为，葛建江作为房屋买受人在破产清算程序中主张鼎基公司继续履行购房合同并交付房屋的，应当举证证明其购买房屋系用于居住，且已经与鼎基公司签订书面的买卖合同，并支付相应的购房款项。案涉协议书系为以房抵工程款达成的三方协议，协议明确葛建江与鼎基公司签订《吴江市商品房预售/出售合同》，并在该合同签订后，由鼎基公司向葛建江出具《支付证明》，出具后即视作鼎基公司已经向中成公司支付工程款。因此，关于抵债是否已经完成以及案涉房屋的交付问题，还应当以《吴江市商品房预售/出售合同》为条件，现葛建江与鼎基公司未签订《吴江市商品房预售/出售合同》，其主张已经履行协议书项下全部义务并完成抵债无事实依据。此外，葛建江虽然提交了在苏州范围内的无房证明，但其签订的协议系基于以房抵债，且其已经将其中的苏河鼎城32号楼2602室转售他人，因此，葛建江并不属于房屋买卖合同中的消费者。综上，葛建江的上诉请求无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11902元，由上诉人葛建江负担。本判决为终审判决。审 判 长 柏宏忠审 判 员 丁 兵审 判 员 朱婉清二〇二〇年四月二十六日法官助理 刘 钰书 记 员 荣 莉