山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2549号上诉人（原审原告）：张爱，女，1969年5月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：房玉玺，山东金盛阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东祥泰颐华置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：于大卫，执行董事。委托诉讼代理人：张长伟，山东康桥律师事务所律师。上诉人张爱因与被上诉人山东祥泰颐华置业有限公司（以下简称祥泰颐华置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初9104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张爱上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由祥泰颐华置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》未生效，并以此为由，判决祥泰颐华置业公司不支付张爱租金，属认定事实错误。张爱在一审开庭期间，提交了由济南市房屋档案馆调取的涉案商铺《房屋权属状况信息》，材料中明确载明该商铺于2019年1月31日已被祥泰颐华置业公司抵押给莱商银行股份有限公司济南槐荫支行，获取了两个亿的抵押款。2015年，双方就已签订了《商品房买卖合同》，祥泰颐华置业公司在张爱不知情的情况下，擅自恶意抵押，导致本案的租赁合同不能生效，系不正当地阻止合同生效条件成就，应视为条件已成就。一审法院应认定租赁合同已合法生效，祥泰颐华置业公司应按照合同约定支付给张爱租金。祥泰颐华置业公司已将涉案商铺抵押这一事实，是导致本案《商铺租赁合同》不能生效的直接原因。一审判决书中明确表述，涉案房屋已由祥泰颐华置业公司进行了转租，按照这一认定的事实，祥泰颐华置业公司是因为与张爱签订了《商铺租赁合同》，取得了使用权，在取得张爱同意的情况下，又将该房屋转租给了第三人。而判决结果中，一审法院却认定双方签订的《商铺租赁合同》未生效，张爱不能享有涉案商铺的权利，驳回了张爱的诉讼请求。一审判决书中，出现了两个截然不同的观点，在已认定祥泰颐华置业公司存在转租行为的前提下，没有要求祥泰颐华置业公司向张爱支付租金，而是驳回了张爱主张权利的请求，显然属于错误。2.涉案商铺没有办理抵押贷款、房产证无法办理，均系祥泰颐华置业公司恶意造成，给张爱造成了巨大经济损失。办理房屋抵押贷款，须由张爱、祥泰颐华置业公司以及银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及《房屋买卖合同》等材料到相关部门办理抵押登记备案手续。一审庭审中，张爱提交了微信聊天记录、通话录音等证据，完全能够说明张爱在履行合同期间，不断催促祥泰颐华置业公司办理贷款事宜，而祥泰颐华置业公司一直不予配合。一审法院仅以祥泰颐华置业公司不认可该证据，且在祥泰颐华置业公司并未提供其他证据予以反驳的情况下，不依法认定上述事实，明显错误。结合本案事实、张爱提交的证据以及相关司法解释，应当认定祥泰颐华置业公司故意拖延涉案商铺办证事宜。3.一审法院认定本案争议焦点错误，使庭审方向严重偏离。本案张爱的诉讼请求，是要求祥泰颐华置业公司支付房屋租金。《商品房买卖合同》、《商品租赁合同》是否生效以及涉案房产办证的相关问题，并不是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，祥泰颐华置业公司已经以抵扣房款的方式向张爱支付了前三年的房租480507元(2015年7月1日至2018年6月30日)。即使房屋租赁合同不生效，因双方已实际履行了该合同，祥泰颐华置业公司支付的费用无论是什么名义，都是必须依法支付给张爱的费用。二、一审法院适用法律错误。本案争议焦点与诉讼请求严重偏离，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十九条规定严重错误，按照张爱的诉求以及本案事实，应适用《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，依法认定双方之间签订的《商铺租赁合同》生效，且祥泰颐华置业公司应支付给张爱360380元。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误。请求贵院依法改判，支持张爱的全部诉讼请求。补充：一审法院在认定事实中，明确了第一年至第三年租金均在合同签订时已经以抵扣购房款的形式支付给了张爱，这也是祥泰颐华置业公司在一审开庭中认可的事实，在前三年租金都已经支付完毕的情况下一审法院认为本案租赁合同不生效未支持第四、五年的租金属于明显的事实认定错误。一审判决对于事实的认定前后矛盾，转租是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为，一审判决中明确表述涉案房屋由祥泰颐华置业公司进行了转租，按照这一认定的事实祥泰颐华置业公司是因为与张爱签订了商铺租赁合同取得了使用权，在征得张爱同意的情况下又将该房屋转租给了第三人，而判决结果一审法院却认定双方签订的商铺租赁合同未生效，张爱不能享有涉案商铺的权利，驳回了张爱的诉讼请求。一审判决书中出现了两个截然不同的观点，在已认定祥泰颐华置业公司存在转租行为的情况下，没有要求祥泰颐华置业公司向张爱支付租金显然属于错误，既然双方签订的租赁合同生效，且前三年的租金已经通过折抵的形式支付给了张爱，说明租赁合同已实际履行，且已履行过半，张爱要求祥泰颐华置业公司要求第四、五年的租金于法有据，理所应当。祥泰颐华置业公司辩称，祥泰公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回张爱对祥泰公司的全部上诉请求。现提出具体答辩意见如下：一、张爱提出“一审法院认定事实错误”的主张不能成立。1.一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》未生效是正确的。2014年9月30日双方签订的《商铺租赁合同》及《济南市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，因签订合同时涉案房产尚未建成交付，张爱也未付清房款，《商铺租赁合同》第十四条约定生效条件为双方签字盖章且“房产证办理完毕之日”，该约定不违反法律法规的规定，合法有效。造成《商铺租赁合同》未生效的原因在于，张爱并未按照《济南市商品房买卖合同》第六条的约定交付房款，张爱应根据《济南市商品房买卖合同》第七条的约定承担逾期交付房款的违约责任。且根据《济南市商品房买卖合同》第八条、第十五条的相关约定，房屋交付及产权登记的时间均相应顺延。按照商品房买卖合同补充协议第二条的约定，张爱应于合同签订后3日内提交办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料，后续10日内办理完毕银行按揭贷款手续，但张爱并未履行其合同义务。时至今日，张爱仍未履行其《济南市商品房买卖合同》项下交付房款的义务，却要主张行使房屋所有权人的权利，其主张于法无据，与事实不符。张爱未履行支付房款的义务，即要求祥泰颐华置业公司办理不动产产权登记，属于自己在先合同义务未履行，作为后合同义务人的祥泰颐华置业公司一方有权拒绝履行。张爱主张合同已实际履行与事实不符。涉案房屋并未交付张爱，双方并未实际履行租赁合同。因合同未生效，房屋并未交付，故张爱按照房屋租赁合同无效且已实际履行从而要求祥泰颐华置业公司应支付其房屋占用费的主张不能成立。导致《商铺租赁合同》未生效的是张爱，一审法院关于《商铺租赁合同》合同未生效的认定事实清楚，证据确实充分，张爱的主张与事实不相符。二、张爱认为“一审法院适用法律错误”的主张不能成立。张爱因未履行合同义务并未取得涉案房屋产权，一审法院判决适用法律无误。综上所述，张爱的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法查明事实，判决驳回上诉，维持一审判决。张爱向一审法院起诉请求：1.判令祥泰颐华置业公司支付房屋租赁费360380元；2.本案诉讼费、保全费由祥泰颐华置业公司承担。一审法院认定事实：2014年9月30日，张爱（买受人）与祥泰颐华置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张爱购买祥泰颐华置业公司开发的位于济南市市中区英雄山路西侧、英西南路南侧祥泰广场的预售商品房一套，坐落为2号楼4层04号，房屋用途为商业金融，建筑面积为107.53平方米，每平米单价为14150.52员，总价为1521605元。付款方式为按揭付款，买受人于合同签订当日交纳首付款761605元，剩余房款即760000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人。买受人须于签订合同3日内提交办理银行贷款手续的全部资料，后续10日内办理完毕银行按揭贷款手续。2014年9月19日至2014年11月24日，张爱向祥泰颐华置业公司交纳购房款共计761605元。至今，张爱尚未办理银行按揭贷款。同日，张爱（出租方、甲方）与祥泰颐华置业公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给乙方，在租赁期内，甲方同意乙方将商铺转租或转借给第三人，租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。租金及支付方式为，第一年至第三年分别为160169元，第四年至第五年每年分别为180190元，其中，第四年租金于2018年7月1日支付，第五年租金于2019年7月1日支付，且约定第一年至第三年租金均在合同签订时已经支付给甲方，第四年、第五年租金为含税金额。该合同还约定“本合同及其附件由甲方签字并加盖手印、乙方盖章且房产证办理完毕之日起合同生效。”涉案房屋现登记于祥泰颐华置业公司名下，该房屋于2019年1月31日办理了抵押登记，抵押人为祥泰颐华置业公司，抵押权人为祥泰颐华置业公司。另查明，涉案房屋已由祥泰颐华置业公司进行了转租。张爱提交与祥泰颐华置业公司工作人员侯平平的微信聊天记录一份，拟证明贷款义务由祥泰颐华置业公司负责联系银行，张爱曾经催促过祥泰颐华置业公司履行贷款的职责。祥泰颐华置业公司经庭后落实，侯平平系其工作人员，该聊天记录侯平平本人未保存，相关内容无法核实；从聊天记录的内容来看其中体现出贷款的内容也只是张爱问“是否需要贷款”并未涉及贷款的办理主体，同时根据双方签订的商品房买卖合同的约定来看，约定贷款的办理主体是清晰明确的，是由张爱方来进行办理；也并非祥泰颐华置业公司的每个员工会在聊天的时候明确知悉原祥泰颐华置业公司双方签订合同的具体内容，张爱方作为合同的一方主体，应该严格按照合同约定履行合同义务。张爱提交与祥泰颐华置业公司田经理及工作人员侯平平的通话录音一份，拟证明涉案房屋第四、第五年返租金的事实及涉案房屋已被祥泰颐华置业公司转租的事实。祥泰颐华置业公司认为无法证实通话双方的身份，因此对通话的真实性不予确认。一审法院认为，张爱与祥泰颐华置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方在商品房买卖合同中明确约定买受人须于签订合同3日内提交办理银行贷款手续的全部资料，后续10日内办理完毕银行按揭贷款手续，但至今，张爱尚未办理银行按揭贷款，即张爱尚有760000元房款未向祥泰颐华置业公司支付。虽然张爱主张该贷款应由祥泰颐华置业公司办理，但张爱提交的微信聊天记录系视听资料类证据，在祥泰颐华置业公司不予认可的情况下，不得单独作为认定事实的依据，且该聊天记录也没有明确载明祥泰颐华置业公司认可协助办理贷款手续系祥泰颐华置业公司的合同义务，故一审法院对张爱并未如约履行交纳购房款义务的事实予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”，本案中，张爱未足额交纳购房款，现该涉案房产尚登记在祥泰颐华置业公司名下，故在未确定张爱对涉案房产享有物权的情况下，张爱对涉案房产尚不享有占有、使用、收益的权利。根据双方《商铺租赁合同》的约定，“本合同及其附件由甲方签字并加盖手印、乙方盖章且房产证办理完毕之日起合同生效，”故该《商铺租赁合同》尚未生效，张爱尚不具有以此合同主张权利的权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回张爱的诉讼请求。案件受理费6710元，申请费2322元，由张爱负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,关于租赁合同是否生效的问题。2014年9月30日，张爱（出租方、甲方）与祥泰颐华置业公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定“本合同及其附件由甲方签字并加盖手印、乙方盖章且房产证办理完毕之日起合同生效”，该涉案房屋至今未办理房产证，合同生效的条件并未成就，一审法院据此认定租赁合同尚未生效并无不当。关于张爱主张涉案房屋占有使用费的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利”，即房屋所有权人有权主张占有使用费，现该涉案房产尚登记在祥泰颐华置业公司名下，张爱对涉案房产尚不享有占有、使用、收益的权利，张爱主张占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。张爱主张祥泰颐华置业公司已支付前三年的租金，但并未提交相应的证据，且据双方签订的房屋买卖合同，涉案房屋总价款为1521605元，结合付款方式，签订合同时支付首付款761605元，余款760000元办理银行按揭，因此，张爱该项主张，本院不予支持。另，张爱主张未办理涉案房产按揭贷款及房产证系由祥泰颐华置业公司恶意造成的，其并未提供充足的证据予以证实，本院对此不予支持。综上，张爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6710元，由张爱负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年四月九日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖