广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初226号 原告：黄秋妹，女，1972年6月10日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：杨慧锋，南宁市阳光法律事务所法律工作者。 被告：广西耀杰投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区五塘镇邕梧路129号，统一社会信用代码91450100397377358P。 法定代表人：王杰，该公司经理。 被告：王杰，男，1991年1月18日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：林铸，广西通诚律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄雅娴，广西通诚律师事务所律师。 被告：滕培仪，男，1957年12月5日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2020年1月7日 开庭时间：2020年4月22日 当事人到庭情况： 原告黄秋妹：委托诉讼代理人杨慧锋到庭 被告广西耀杰投资有限责任公司（以下简称耀杰公司）、王杰：共同委托诉讼代理人林铸、黄雅娴到庭 被告滕培仪：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原告与被告广西耀杰投资有限责任公司签订的《集资建房协议书》为无效合同；2、被告广西耀杰投资有限责任公司返还原告定房款238000元，并支付利息67830元（利息计算：以238000元为基数,暂从2015年4月3日按中国人民银行同期贷款基准6%年利率，计算至2020年1月3日，以后另计为返还全部定房款时止），共计305830元；被告王杰、滕培仪在未出资范围内对被告广西耀杰投资有限责任公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；3、本案案件受理费用由三被告承担。 事实与理由：2015年4月3日，原告与被告耀杰公司（变更前为广西耀杰房地产开发有限责任公司）签订《集资建房协议书》，约定被告提供国有土地并负责设计施工建造楼房、办证，房屋交付后需要办理房产证时重新制定正规的商品房买卖协议。为此原告向被告支付“定房款”23.8万元。2019年7月19日，兴宁区五塘镇人民政府发出通告，因案涉房屋属于违章建筑，要求住户限期进行搬离。2019年8月22日，涉案房屋被拆除。被告建房并未取得国有土地使用权证、预售许可证等合法手续，该售房行为违反法律、行政法规强制性规定。双方签订的合同名为集资建房，但双方不具备集资建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，被告要求原告先支付“定房款”以获取特定的房屋，这种交易方式符合房屋买卖法律关系的特征，《集资建房协议书》应属无效合同。被告王杰、滕培仪作为耀杰公司股东没有全面履行出资义务，应在未出资范围内对耀杰公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。 被告答辩要点 被告耀杰公司辩称，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，虽然没有取得预售许可证，但与政府部门不履行行政职责存在必然的因果关系，目前涉案的所有房子均以被行政强制拆除，给耀杰公司造成了重大经济损失。涉案房屋从土地取得、规划许可、均经过当时邕宁县人民政府审批，行政区域重新划分之后，现在的辖区政府部门对原邕宁县人民政府的行政行为不予认可，这是没有法律依据，耀杰公司以及土地所有人苏东庆已经依法向南宁市中级人民法院提起行政诉讼，耀杰公司销售涉案房屋是否属于违章建筑，尚无定论，合同是否有效，由法庭根据客观事实进行鉴定。被告王杰依法不承担补充责任，主要理由是耀杰公司章程，股东王杰、滕培仪履行出资的时间至2024年12月31日到期，目前不存在不全面履行出资义务的说法，因此，王杰不应该承担补充责任。本案中如果法院认定涉案的买卖合同无效，那么原告没有尽到谨慎审查和注意的义务，原告本身也存在过错，其应当就其过错部分承担相应的损失责任，因此，原告主张从购房之日起按年利率6%支付利息没有法律依据，因此原告要求支付利息的诉请应予以驳回。 被告王杰辩称，一、被告王杰依法不承担补充责任，主要理由是耀杰公司章程约定股东王杰、滕培仪履行出资的时间至2024年12月31日到期，目前不存在不全面履行出资义务的说法，因此，王杰不应该承担补充责任。二、本案中如果法院认定涉案的买卖合同无效，那么原告没有尽到谨慎审查和注意的义务，原告本身也存在过错，其应当就其过错部分承担相应的损失责任，因此，原告主张从购房之日起按年利率6%支付利息没有法律依据，因此原告要求支付利息的诉请应予以驳回。 被告滕培仪未作答辩。 认定事实及法律适用 经审理查明：2015年4月3日，广西耀杰房地产开发有限责任公司（甲方）与原告黄秋妹（乙方）签订《集资建房协议书》，约定：1、合作方式：甲方提供国有土地（商业用地），乙方出资部分资金共同建造楼房地点，甲方提供的土地位于：南宁市兴宁区五塘镇商贸城内的最后排。2、由甲方负责按照国家要求组织地质勘测设计，施工建造楼房现立项目为（南宁市五塘镇商贸城官田楼）。3、该楼房共1-12层，建筑结构……。4、楼房造成后，在政策条件允许的情况下，办理房产证等一切手续由甲方负责办理，办理手续的费用由乙方各户共同支付（约每平方米四佰元左右），乙方的套房乙方有自由买卖。乙方对合作建造的防止拥有使用权和所有权。如被政府征收开发利用，所得的一切赔偿按照乙方所拥有的面积比例获得相应的赔偿。5、定房位置：5层D1户型112平方，总价款23.8万元。6、本楼房定于2015年前交付使用，交付使用后重新制定正规商品房买卖协议，以便办理房产证使用，如果不能按时交房的或者交房时乙方认为此房屋存在各方面问题，甲方无偿退还乙方本金等。 2015年4月3日，黄秋妹向广西耀杰房地产开发有限责任公司支付定房款23.8万元，该公司就此向黄秋妹出具收据予以确认。 2019年7月15日，南宁市兴宁区五塘镇人民政府发出《关于对已建成违章建筑全部物资限期搬离的通告》，载明：广西耀杰房地产开发有限责任公司、各住户，经查五塘镇商贸城内的高层建筑属于建成违章建筑，现有关部门已依法责令限期拆除，请贵单位、住户于2019年7月20日前搬离该违法建筑。 另查明，广西耀杰房地产开发有限责任公司于2014年7月24日经工商登记设立。该公司的登记股东为被告王杰（认缴出资600万元）、被告滕培仪（认缴出资400万元），二人认缴出资期限至2024年12月31日。2017年11月8日，广西耀杰房地产开发有限责任公司经工商变更登记为被告广西耀杰投资有限责任公司。 2020年1月7日，原告认为其与被告耀杰公司签订合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《集资建房协议书》、收据、南宁市兴宁区五塘镇人民政府通告、被告耀杰公司章程及企业变更通知书、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，原告黄秋妹与被告耀杰公司签订的合同名为《集资建房协议书》，但从合同内容、形式上属于由耀杰公司提供国有土地使用权，并自行承担房屋建设风险将房屋预销售给不特定的公众，由黄秋妹提供资金的合作开发房地产合同，黄秋妹一方仅提供资金而不承担经营风险，只取得特定的房屋，因此其实质应属于商品房买卖合同，因购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 一、关于涉案合同的效力问题 因黄秋妹与耀杰公司签订的《集资建房协议书》实质为商品房预售合同，而耀杰公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应属无效。 二、关于原告要求被告耀杰公司返还购房款并支付利息损失问题 由于黄秋妹与耀杰公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，耀杰公司因合同取得的购房款23.8万元应当返还给黄秋妹。由此产生的利息，应视为购房者的损失。对于合同无效，耀杰公司未取得房屋预售许可证明系其与黄秋妹签订的合同无效的原因，耀杰公司对此负有过错。黄秋妹在订立合同时已经明确知道讼争房屋未取得预售许可证明以及可能存在办理房屋所有权证不能的法律后果，在此情况下，其仍与耀杰公司订立合同，其未尽到足够的谨慎审查义务，亦存在过错，应自行承担一部分利息损失。本院根据双方的过错比例，酌情认定耀杰公司向黄秋妹支付利息的标准按中国人民银行同期存款利率的50%计算。黄秋妹未对返还购房款的催告时间提供证据，故其起诉之日（即2020年1月7日）应视为催告之日，耀杰公司仍不返还购房款的，起诉之日也即耀杰公司开始逾期还款之日，具体计算以23.8万元为基数，自2020年1月7日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期存款利率的50%计付。 三、关于被告王杰、滕培仪的责任承担问题 被告王杰、滕培仪作为耀杰公司股东，二人认缴出资期限均至2024年12月31日，股东的出资时间在公司进行工商登记设立时是向社会公示的，债权人在与公司交易时可以在审查公司股东出资时间等信用信息的基础上综合考察是否与公司进行交易。债权人一旦决定进行交易，应受制于股东出资时间的约束。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。王杰、滕培仪的认缴出资并非是已届履行期限而未出资或者未全面出资或者抽逃出资等情形，故黄秋妹要求王杰、滕培仪出资加速到期的诉请，本院不予支持。当然，如耀杰公司不能通过融资或者其股东自行提前缴纳出资以清偿债务的，黄秋妹作为债权人有权启动破产程序来实现权益。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄秋妹与被告广西耀杰投资有限责任公司于2015年4月3日签订的《集资建房协议书》无效； 二、被告广西耀杰投资有限责任公司向原告黄秋妹返还购房款23.8万元； 三、被告广西耀杰投资有限责任公司向原告黄秋妹支付利息（利息计算：以23.8万元为基数，自2020年1月7日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期存款利率的50%计付）； 四、驳回原告黄秋妹对被告王杰、滕培仪的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5888元，由原告黄秋妹负担1306元，被告广西耀杰投资有限责任公司负担4582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 星 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  陈俊超 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。