江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16639号 原告：徐云霞，女，1983年10月15日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：徐发佳，江苏德沛律师事务所律师。 被告：张俭，男，1990年2月9日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：王辉，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔高楼，江苏铭云律师事务所律师。 原告徐云霞与被告张俭合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告徐云霞及其委托诉讼代理人徐发佳、被告张俭及其委托诉讼代理人王辉、崔高楼到庭参加诉讼。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告徐云霞及其委托诉讼代理人徐发佳、被告张俭的委托诉讼代理人王辉、崔高楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐云霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的房屋转让协议；2.被告退还原告转让金150000元并赔偿损失40000元。事实与理由：2018年3月4日，原、被告双方签订房屋转让协议和房屋租赁合同，约定被告将其位于沭阳县家和小区物管用房楼下北侧的便利店以150000元转让给原告经营，房屋租赁期限自2018年11月27日至2021年11月27日止，房屋租金每年2万元。当天，原告将转让金150000元现金交付给被告。2019年国庆期间，沭阳县家和小区物业办公室通知原告上述房屋租期至2019年11月27日到期，并不再出租给被告。原告遂与被告和沭阳县家和小区物业办公室核实相关情况，得知被告故意隐瞒房屋租赁期限的事实，欺骗原告与其签订便利店转让相关合同。被告行为己经构成欺诈和违约，依据法律规定和合同约定，被告应当退还150000元的转让金并赔偿原告相关损失。请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告张俭辩称，原告与被告签订转让协议、房屋租赁协议并收取150000元转让费是事实，但收取的150000元转让费是便利店内货物和相关设施的转让费，转让时便利店内的货物、货架等成本实际价值高于150000元，因被告母亲生病、家里生小孩无法打理等原因，才以150000元转让给原告。转让协议约定，被告收回此房才退还转让费，现案涉房屋是因为政府行为被收回，属于不可抗力，并非被告违约。另外，原、被告虽然签订了租赁合同，但租金是由原告直接交付给沭阳县良种繁育场的，并未交付被告，因此原、被告之间的房屋租赁合同并未生效。 本院经审理查明事实如下：2015年11月27日，张俭（乙方）与沭阳县家和小区物业办公室（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于沭阳县家和小区物管用房楼下北侧（厕所及垃圾房）共3间，该房屋为家和小区物管用房，出租给乙方使用；该房屋用途为普通超市，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2015年11月27日至2019年11月27日止。租赁合同期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则按市场出租价格优先，续签租赁合同。乙方擅自将承租的房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。后张俭利用该房屋经营便利店，并办理了营业执照，营业执照载明经营者张俭，名称为沭阳县沭城张俭便利店，类型系个体工商户，经营场所沭阳县家和小区6号楼右侧。张俭为经营该便利店依法办理了食品经营许可证及烟草专卖零售许可证。 2018年3月4日，张俭（甲方，转让方）与徐云霞（乙方，承租方）签订房屋转让协议，约定甲乙双方就房屋转让事宜达成如下协议：租赁地址：沭阳县家和小区物管用房楼下北侧；租赁期限：甲方同意乙方租用日期为2018年3月4日起至2021年11月27日止；房屋转让金为拾伍万元整人民币；乙方接手后所产生的水、电等费用由乙方支付，自本合同生效期开始甲方结清水、电等费用，保证乙方水、电正常使用。中途如遇特殊情况下（除政府行为、不可抗拒）（甲方不得收回此房），如违约，甲方需向乙方支付违约金,之前支付的转让金退回。后徐云霞向张俭支付转让费150000元，张俭将其开设的沭阳县沭城张俭便利店包括营业执照以及食品经营许可证、烟草专卖零售许可证均交付徐云霞使用。 同日，张俭（甲方，出租方）与徐云霞（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，该合同内容与张俭与沭阳县家和小区物业办公室于2015年11月27日签订的案涉房屋租赁合同格式一致，内容除了租赁期限自2018年11月27日至2021年11月27日外，其他内容均相同。原、被告商定将该房屋租赁合同签署日期落款为2018年11月27日。 2018年12月18日，徐云霞与张俭联系交纳案涉房屋租金，张俭要求徐云霞直接交到案涉家和小区物业指挥部。2019年1月11日，徐云霞向沭阳县家和小区物业办公室交纳案涉房屋2019年度租金20000元。 2019年10月1日，案涉家和小区物业办公室人员通知徐云霞搬离案涉租赁房屋，沭阳县南湖街道欲利用包括案涉房屋在内的物管用房成立南湖街道文化站。2019年10月19日，徐云霞与张俭因为案涉房屋租赁问题发生争议并报警。次日，徐云霞搬离案涉承租房屋。 上述事实，由原告陈述、被告答辩，房屋租赁合同、房屋转让协议等证据予以证实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：1.案涉房屋转让协议及房屋租赁合同无法继续履行，是否应当由被告承担违约责任？2.原告要求被告返还的转让费及赔偿损失数额是否成立？ 本院认为，原告徐云霞与被告张俭之间的房屋租赁合同以及房屋转让协议，均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2018年3月4日签订的房屋转让协议，根据原、被告陈述系被告将其开设的沭阳县沭城张俭便利店整体转让给被告，包括其营业执照及相应的食品经营许可证、烟草专卖零售许可证，即将案涉便利店经营权转让给原告。原、被告签订的房屋租赁合同以及房屋转让协议约定的租赁期限均截至2021年11月27日，原告于2019年10月1日即接到案涉房屋出租方沭阳县家和小区物业办公室的通知要求搬离，且于2019年10月20日搬离了案涉房屋。导致原告剩余租赁期限内无法使用案涉房屋，且目前案涉房屋已经被改造为南湖街道文化站，原、被告间的案涉房屋租赁合同及转让协议均无法继续履行。现原告要求解除案涉房屋转让协议，符合法律规定，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的转让协议约定，如被告违约的，需要退还原告已经支付的转让费。被告辩称双方约定的转让费150000元主要是转让的便利店内货物及设施设备的价格，原告对此不予认可，原告称当时便利店内仅留存约价值10000元的货物及设施设备。原、被告签订的协议中对于便利店内留存的货物及设施设备未予以明确，也未在双方签订的协议中提及。原、被告签订的房屋转让协议明确约定系转让费150000元，并约定除政府行为、不可抗力外，被告不得收回房屋，如违约，需向原告支付违约金，之前交付的转让费退回。通过该条款的约定，也可以证明该150000元并非是被告所辩称的主要是转让的货物及设施设备的价值；如果该转让费主要是货物及设施设备的价值的话，在合同无法继续履行时，则不需要全部退还。因此被告的辩解明显不符合常理，本院对其辩解不予采纳。被告将其经营的便利店转让给原告，应当举证证明其转让时的货物以及设施设备具体数额、价款，否则应当承担举证不能的法律后果。被告辩称其转让的货物及设施设备价值140000元，其提供的物品清单系其本次诉讼过程中制作的，无证据印证，本院对其真实性不予认可；其提供的微信、支付宝进货记录以及微信朋友圈视频，仅能证明其进货事实，但无法显示货物销售情况，不能准确反映转让时便利店内留存货物情况，不能达到被告的证明目的。原告庭审中认可其接收的便利店内存在货架、部分货物及几箱酒，认为价值约10000元。鉴于原、被告双方签订房屋转让协议时对案涉便利店内的货物均没有进行清点并制作物品清单进行交接，根据本院走访调查同等规模便利店内货物的相关情况及便利店转让时除物品外转让费的一般价格，本院酌情确定原告接收的案涉便利店内物品价值为30000元。因此，案涉转让协议中便利店经营权的转让费用为120000元。原、被告明确约定租赁期限为2018年3月4日至2021年11月27日（共计1364天），但原告仅使用案涉房屋至2019年10月20日（共计595天），根据原告使用期间，其应当支付的转让费为52346元（120000÷1364×595），故被告应当向原告退还转让费67654元。原告要求被告退还其全部转让费150000元，本院不予支持。 关于案涉房屋租赁合同以及转让协议解除的责任认定问题。沭阳县家和小区物业办公室基于其与张俭之间的房屋租赁合同到期不同意继续出租给张俭，导致徐云霞与张俭之间的房屋租赁合同以及转让协议无法继续履行，因此张俭对于案涉房屋租赁合同及转让协议的解除存在主要过错。徐云霞明知案涉房屋系张俭从沭阳县家和小区物业办公室处承租，且2019年度的租金由其根据张俭的指示直接交到沭阳县家和小区物业办公室，其完全有条件核实张俭与沭阳县家和小区物业办公室之间的房屋租赁合同的租赁期限，但其仍然选择信赖张俭有条件履行合同，选择与张俭签订租赁期限至2021年11月27日的房屋租赁合同及转让协议，对案涉房屋租赁合同及转让协议的解除亦存在过失。被告张俭辩称案涉房屋系因为政府征收导致无法继续履行合同，属于不可抗力。虽然案涉房屋后来被改造为南湖街道文化站，但系在张俭与沭阳县家和小区物业办公室之间的租赁合同到期后改造的，不构成不可抗力。本院对被告该辩解不予采纳。原告要求被告赔偿其损失40000元，其提供的收据显示是原告为了经营案涉便利店所花费的装修费用，不属于因合同解除给原告造成的损失；其提供的租赁合同，证明其为了经营便利店承租房屋用于居住，系其正常生活开支，不属于被告应承担的损失部分。原、被告签订的房屋租赁合同约定，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。原、被告约定的租金标准为每年20000元，因此案涉房屋租赁合同解除，根据合同约定违约金为1000元。原告未提供证据证明其实际损失，考虑到案涉房屋租赁合同及转让协议未到期即解除，导致原告需要另行寻找房屋用于经营便利店，且需要转移物品，对承租房屋重新装修等，结合合同履行情况、双方过错等因素，本院酌情确定，被告向原告赔偿损失10000元。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐云霞与被告张俭于2018年3月4日签订的房屋转让协议及房屋租赁合同； 二、被告张俭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐云霞退还转让费67654元并赔偿损失10000元，合计77654元； 三、驳回原告徐云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，由被告张俭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4100元。 审 判 长  周 妮 人民陪审员  刘兴亮 人民陪审员  黄祥生 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  程 跃 书 记 员  张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××71（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。