重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终423号上诉人（原审原告暨反诉被告）：李西英，女，汉族，19xx年x月xx日生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。上诉人（原审原告暨反诉被告）：杨佳磊，男，汉族，19xx年xx月xx日生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人：蒋业华，董事长。委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。上诉人李西英、杨佳磊因与被上诉人重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李西英及其委托诉讼代理人叶闵，上诉人杨佳磊的委托诉讼代理人叶闵，被上诉人华宇公司的委托诉讼代理人张向群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李西英、杨佳磊上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15039号民事判决第一、二、三项判决内容；2、改判解除上诉人与被上诉人于2017年6月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》或依法认定上诉人与被上诉人之间签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；3、改判被上诉人向上诉人返还已经支付的购房款以及契税共计972390.03元；4、改判驳回被上诉人的全部反诉请求；5、本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实及理由：案涉房屋在销售过程中，采取首付分期、无息贷款等方式诱导并指定上诉人等购房人与其实际控制的重庆市渝北区业如小额贷款公司签订借款合同，违规提供案涉房屋首付融资40万元的事实客观存在。对于首付贷行为，妨碍正常房产交易秩序，危及金融安全，违背公序良俗，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。华宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李西英、杨佳磊向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除双方于2017年6月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已经支付的购房款以及契税共计972390元；3、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。华宇公司向一审法院反诉请求：1、判令二被反诉人向反诉人立即支付尚欠购房余款910000元及逾期付款违约金（计算方式：以购房余款910000元为基数，从2017年7月4日起，按照每日万分之五计算直至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年5月30日，原告杨佳磊与被告签订商品房认购协议书，约定房屋坐落为华宇﹒天宫花城F-5-37，房款总额1849796元，本协议自双方签订《重庆市商品房买卖合同》之日起自动失效。2017年6月3日，以二原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区的房屋，建筑面积69.54平方米，套内面积45平方米；用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为1823200元；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方于2017年6月3日支付购房定金叁拾陆万元整（360000）；（2）于2017年6月3日支付购房款伍拾伍万叁仟贰佰元整（553200）；（3）于2017年7月3日支付购房款玖拾壹万元整（此款910000元由银行提供10年按揭）。第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第二十八条，本合同自双方签订之日起生效。附件五补充协议约定，第二条乙方应按《购房合同》第五条约定向甲方支付购房款；如乙方需提前接房，则《购房合同》约定的所有购房款项及其他应付款项，乙方须在接房前全部付清。如乙方未按《购房合同》及本补充协议约定时限付款，则应按《购房合同》第十条约定的标准向甲方支付逾期付款违约金；该违约金，甲方可随时要求乙方支付，乙方不得以任何理由拒绝。第三条，1、甲方可为乙方提供指定银行办理按揭贷款、公积金贷款、组合贷款，若乙方自行联系银行办理以上几种贷款来支付房款，则甲方在不提供贷款担保的情况下，给予相应配合。2、乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用，并在签订《购房合同》当天向相关部门提交（齐全）办理贷款及《购房合同》登记及产权登记的所需资料并办理相关贷款手续，乙方提交的贷款资料的真实有效性由贷款银行及相关部门核定，乙方能否获得贷款、获得贷款的数额及贷款年限由贷款银行及相关部门核准。若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致），乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额交清房款，否则应按《购房合同》第十条和本补充协议第二条的约定承担逾期付款的违约责任。乙方同意由甲方或甲方委托的物业公司对本物业项目建筑屋面、墙面、店招、公共场地及设施统一规划管理。本补充协议与《购房合同》具有同等法律效力，甲方所有承诺以《购房合同》及本补充协议文字表述为准。合同签订后，二原告向被告支付了房款913200元，契税52091.43元、大修基金5563.2元、印花税911.6元、转移登记费550元、工本费73.8元，被告予以认可。2017年6月3日，二原告向被告出具了《承诺书》，主要内容为：就办理银行按揭贷款事宜做如下承诺：1、仅在贵司指定的银行办理按揭贷款；2、本人贷款资格及相关手续由银行审定，并自愿按银行相关规定办理按揭；3、因本人原因不能办理按揭贷款或办理按揭时未通过银行的审查的，本人将以一次性付款方式付清房款。尾部有二原告签名捺印确认。二原告称该份承诺书系格式合同。同日，二原告还向被告提交了《延期登记申请》，申请暂不办理该房屋预售合同备案登记或转移登记。原告李西英与被告员工聂华英于2018年12月1日至2019年6月14日的微信聊天记录显示，聂华英询问“现在好不容易能贷款了啊，英姐，这边你还是准备好资料来办按揭嘛”，李西英回复称“不行，想退房”；聂华英告知在走流程，但最终公司没有同意。原告李西英与被告销售王经理在2019年3月7日至6月14日期间的微信聊天记录显示，李西英告知王经理抓紧办理退房手续，王经理称“已经在走流程了，已经报给集团”，最终王经理回复“流程走完了，老板不同意，只有走司法流程，流程都驳回了”。被告对两份聊天记录的真实性均予以认可。一审庭审中，二原告还举示了以下证据：1、重庆市渝北区业如小额贷款有限公司（以下简称业如小贷公司）为贷款人（甲方）与案外人谢婧为借款人（乙方）、被告为保证人（丙方）签订的借款合同，约定乙方向甲方借款，用于谢婧购买丙方所售位于华宇天宫花城F组团裙房幢2-5号商业用房。被告质证认为借款人并非原告且系复印件，对真实性以及关联性不认可。2、收据两张，拟证明二原告支付了首付款513200元。被告认可真实性，并称实际共计收取原告缴纳的房款913200元。3、首付分期贷款放款确认函，载明被告向业如小贷公司函告：我司推荐的二原告借款人因在贵司申请贷款，经核对无误，同意贵司按流程审批、发放贷款，首付款金额913200元，贷款金额40万，贷款期限24个月。原告拟证明40万元贷款金额，结清小额贷款后再进行下一步的银行按揭贷款。该证据无原件，被告对真实性不予认可。4、结清证明、中国工商银行电子回单，拟证明原告向业如小贷公司贷款40万元已于2019年6月21日结清。被告认可电子回单真实性，但认为与本案无关。5、借条，拟证明原告向案外人杨建旺借款180000元用于支付房款。被告称真实性无法核实，且与本案无关。6、2019年1月21日二原告提交的退房申请，内容为：因客户个人原因，二原告协商一致，申请对被告解除房屋买卖合同并支付违约金。被告质证认可该退房申请的真实性，但称并未实际收到。7、住房城乡建设部、人民银行、银监会建房〔2017〕215号、重庆市城乡建设委员会渝建【2017】702号文件，拟证明严禁违规提供首付贷。被告认为真实性无法核实，且与本案无关。一审审理中，二原告陈述2017年6月提交了贷款资料，被告口头承诺2018年12月底交房时付贷款；2018年6月被告告知征信有问题，7月得知杨永才因老家的诉讼被纳入了失信被执行人名单，估计征信问题就是这个原因；至此之后也没再向银行申请贷款了。被告陈述银行反馈未能获得贷款的原因是申请人征信有问题资料审核不能通过。一审另查明，二原告系母子关系，案外人杨永才系原告李西英的丈夫，系原告杨佳磊的父亲。业如小贷公司注册资本显示重庆华宇物业（集团）有限公司认缴出资额25000万元，出资比例50%。2016年2月24日，案外人王华英分别以买卖合同和民间借贷为由起诉杨永才要求支付34490元材料款、利息，以及归还借款5000元并支付利息，杨永才均未到庭答辩。2016年6月13日，浙江省诸暨市人民法院分别作出（2016）浙0681民初02128号、（2016）浙0681民初02129号民事判决书，分别判令杨永才支付货款34490元并承担利息，以及判令归还借款5000元并支付利息。一审法院认为，本案的主要争议焦点系：1、“首付贷”行为是否影响案涉合同法律效力；2、银行按揭贷款未通过的责任承担。对此，一审法院评析如下：1、根据国务院办公厅、中国银行业监督管理委员会等部委规范性文件规定，严禁开展“首付贷”业务，但该规定并非效力性强制性规定，“首付贷”行为本身不影响合同的法律效力。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》经二原告签字捺印、被告加盖印章予以确认，认定系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。2、合同约定，二原告应于2017年7月3日支付剩余房款910000元，该笔款项由二原告通过银行按揭贷款支付。2018年6月，二原告知晓按揭贷款审批未通过，理由系征信有问题，资料审核无法通过。支付购房款系购房人的主要义务，二原告在购房前应对自身是否能够获得贷款以及是否有能力偿还贷款进行预估，现因征信问题无法获得按揭贷款，系原告自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由，二原告应承担按揭贷款未通过的责任。同时，按揭贷款仅为履行付款义务的其中一种方式，无法获得贷款时，亦不能免除其付款义务，二原告应变更付款方式支付剩余购房款。但事实上，二原告至今未支付该部分房款。综上，二原告逾期支付房款构成违约，不享有合同约定以及法律规定的合同解除权，其提交的退房申请未得到被告同意，双方对解除合同亦没有达成一致。故对其要求解除购房合同以及基于解除合同而产生的其他诉讼请求，一审法院均不予支持。合同约定总房款为1823200元，二原告已支付913200元，尚欠910000元未支付，已逾期，故对被告反诉要求二原告支付该笔购房余款的诉讼请求，一审法院予以支持。原告辩论称被告口头承诺2018年12月底交房时才支付贷款，但无证据证明，对该意见一审法院不予采纳。合同约定910000元按揭贷款应于2017年7月3日支付，但按揭贷款须通过银行审查批准，有一定时限，2018年6月二原告得知贷款未通过，认定2018年6月30日其知晓该事实。至此，其按约应在十五日内变更方式付款，故自2018年7月16日起，二原告逾期付款，按约应向被告支付违约金。合同约定违约金以逾期应付款为基数，按日万分之五计算。二原告以“要求解除合同”进行抗辩，该违约金约定过高，一审法院酌情调整为：以910000元为基数，从2018年7月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对被告超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告李西英、杨佳磊于本判决生效后十五日内向被告重庆华宇集团有限公司支付购房余款910000元；二、原告李西英、杨佳磊于本判决生效后十五日内向被告重庆华宇集团有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以910000元为基数，从2018年7月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告李西英、杨佳磊的全部诉讼请求；四、驳回被告重庆华宇集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费21210元，因适用简易程序减半收取10605元，反诉案件受理费6450元，共计17055元，均由原告李西英、杨佳磊负担。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同存在损害社会公共利益或存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形的，应认定无效。本案中，国务院办公厅发布的国办发【2016】21号文件、住房城乡建设部发布的建房【2017】215号文件等规范性文件虽然严禁在销售商品房时开展“首付贷”业务，但上述文件的效力级别均不属于法律、行政法规范畴，故其所禁止的内容当然不属于“法律、行政法规的强制性规定”，故“首付贷”不导致上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，无证据证实该合同约定条款有损害社会公共利益的情形，上诉人以此为由主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李西英、杨佳磊的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21210元，由上诉人李西英、杨佳磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇二〇年四月九日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹