湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终144号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓，女，1975年11月16日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北镇声房地产开发有限公司，住所地：潜江市园林办事处潜阳中路24号。法定代表人：秦绪红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家武，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹友军，湖北章华律师事务所律师。上诉人李晓因与被上诉人湖北镇声房地产开发有限公司（以下简称镇声房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓上诉请求：依法撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初901号民事判决，改判驳回镇声房地产公司的一审诉讼请求，支持李晓一审反诉请求。事实与理由：1.现有证据能够证明镇声房地产公司未交付商铺，一审判决关于其已交付商铺的推定属于事实认定错误。首先，因涉案商铺房屋租赁合同纠纷一案，湖北省汉江中级人民法院已于2018年6月13日作出（2018）鄂96民终290号终审判决，判令镇声房地产公司继续履行合同，并赔偿李晓损失。2018年7月19日，李晓向该案一审法院提出了对上述判决的赔偿款强制执行（未对商铺交付申请强制执行）的申请，镇声房地产公司于2018年10月11日向李晓支付了15000元赔偿款。李晓提交的相关证据均能证明李晓于2018年7月19日申请的执行事项与一审法院强制执行事项仅为现金赔款，不包含商铺的交付。一审法院在2019年11月2日再次受理了李晓关于交付商铺的执行申请，这也否认了本案一审判决关于商铺已交付的推定。其次，镇声房地产公司在一审庭审时明确承认，镇声房地产公司的工作人员于2018年11月左右到李晓的家中向李晓送达了《整改通知书》以及租赁房屋的钥匙，李晓因为要进行装修整改拒收钥匙。一审判决推翻了镇声房地产公司未交付钥匙的自认而推定商铺已经交付错误。最后，镇声房地产公司发出了两份《整改通知书》决定对房屋予以整改，之后便拆除了李晓的原装修并对外招租。据此也可以认定镇声房地产公司未交付房屋。2.在李晓已经交纳了一个月押金12281元并预付了三个月租金36843元，镇声房地产公司却未交付涉案商铺的情况下，镇声房地产公司无权要求李晓支付租金。镇声房地产公司决定自行整改，且未通知或与李晓协商支付租金事宜，在此之后又将涉案商铺公开对外招租，镇声房地产公司未向李晓交付商铺，一审判决李晓返还商铺错误。3.镇声房地产公司拒不执行（2018）鄂96民终290号民事判决，又以李晓未整改，未支付租金为由再次起诉解除合同，构成重复诉讼，本案一审判决结果也与（2018）鄂96民终290号民事判决冲突。4.在（2018）鄂96民终290号民事判决判令镇声房地产公司继续履行合同后，镇声房地产公司全部拆除李晓原有的装修和货柜等构成违约，李晓反诉要求镇声房地产公司交付涉案商铺并赔偿损失的诉讼请求有事实与法律依据。镇声房地产公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；李晓的上诉请求于法无据，应当予以驳回。关于是否构成重复诉讼的问题。李晓就湖北省汉江中级人民法院（2018）鄂96民终290号民事判决于2018年8月6日向湖北省潜江市人民法院申请强制执行，经李晓申请，该院于2018年10月11日向双方送达了（2018）鄂9005执1581号《结案通知书》，通知书表明双方之间的争议已经执行完毕。按照合同约定和法律规定，在李晓未缴纳租金，也不消除消防安全隐患后经营的情况下，基于新的违约事实的出现，镇声房地产公司为避免损失的扩大，向人民法院提起诉讼是合理寻求救济途径的表现，并不违反法律规定，不构成重复诉讼。2.关于房屋租赁合同是否解除的问题。房屋租赁合同约定租赁期限从2015年6月1日起至2023年5月31日止。合同签订后，李晓仅交纳1个月押金12281元及三个月租金36843元。从2017年5月1日起至2018年10月11日期间，李晓因与镇声房地产公司因案涉商铺发生争议，一直未交纳租金，镇声房地产公司也未收取租金，导致案涉商铺长期处于闲置状态。2018年10月11日，案涉商铺争议执行终结后，李晓既不消除消防安全隐患后进行正常经营，也不按照合同约定交纳租金，双方之间在合同履行过程中又形成僵局，在不能实现合同目的及充分避免损失进一步扩大的情况下，镇声房地产公司才于2019年3月22日向潜江市人民法院提起诉讼。镇声房地产公司请求解除双方之间的租赁合同符合合同约定与法律规定。在李晓恶意违约的情形下，镇声房地产公司资产长期处于闲置状态而没有任何收益，不符合缔结租赁合同的初衷，如继续履行合同必然会对镇声房地产公司的合法权益构成实质损害，故一审判决解除镇声房地产公司与李晓之间的房屋租赁合同于法有据，也体现了公平正义的审判理念，李晓诉请撤销一审判决缺乏充分的事实与法律依据，依法不应予以支持。3.关于李晓的反诉请求是否应当得到支持的问题。李晓在一审中反诉请求镇声房地产公司向其交付商铺并重新计算租赁期限八年，赔偿装修损失172507元、货柜物流损失32991元。因李晓恶意拒绝履行合同，拖欠租金的事实客观存在，且没有提供充分证据证明其所遭受损失的情况下，一审判决驳回李晓的反诉请求符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，李晓的上诉请求于法无据，应当予以驳回。镇声房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除镇声房地产公司委托湖北镇声市场管理有限公司与李晓于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》，李晓返还该租赁合同项下位于潜江市园林办事处园林中路24号镇声中央公园项目1层101号商铺；2.判令李晓赔偿镇声房地产公司经济损失24562元。李晓向一审法院反诉请求：1.判令镇声房地产公司将案涉商铺自行整改后交付李晓使用，并给予李晓30天恢复装修的宽限期（即免租期限），其租赁期限自镇声房地产公司实际交付案涉商铺后30日起满8年止；2.镇声房地产公司赔偿李晓装修案涉商铺的财产损失172507元（其中装修费139516元，实际装修费152516元扣减镇声房地产公司已赔偿13000元）、货柜物流损失等损失32991元（47076元扣减已赔付14085元）。一审法院认定事实：2015年1月24日，镇声房地产公司委托湖北镇声市场管理有限公司与李晓签订一份租赁合同，约定镇声房地产公司将案涉商铺租赁给李晓经营，租赁面积为94.47㎡，租赁期限从2015年6月1日起至2023年5月31日止，共8年；商铺经营的品牌为童装、童鞋；租金为每月每平方米130元，即每月租金为12281元，自第四年起按8%环比递增。租赁期内的租金按三个月提前支付36843元，自租赁合同签订时由李晓支付，从项目正式营业起开始计算租金（装修期间不计租金，期间产生的水电费由李晓自理），以后每期租赁费用在上期费用到期前15日一次性支付；李晓于租赁合同签订之日支付镇声房地产公司合同保证金12281元。双方同时还对合同变更、续约、解除、终止以及违约责任等进行了约定。其中第七条关于李晓的权利和义务第2款约定，李晓必须自觉遵守国家的各项法律、法规，遵从镇声市场公司管理部门的相关管理和收费规定；第九条关于李晓的违约责任第1款约定，租赁期间，李晓有下列行为之一的，镇声市场公司除有权终止合同，收回商铺外，李晓还应按照合同年租金的10%向镇声市场公司支付违约金。若支付的违约金不足以弥补镇声市场公司损失的，李晓还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……⑶未按缴费期限约定，拖欠商铺租金或相关费用累计达到或超过45日的。上述合同签订当日，李晓向镇声房地产公司交纳一个月押金12281元及三个月租金36843元。案涉商铺于2017年1月10日前装修完毕。随后，李晓收到镇声房地产公司市场管理部的商铺装修整改告知书，要求李晓将商铺临园林北路已开的两个大门封闭，拆除内场三面隔墙，摆设柜台高度不得超过1.40米，整改时间限定于2017年1月15日前完成。因李晓未按上述通知要求进行整改，镇声房地产公司及湖北镇声市场管理有限公司于2017年1月14日将该商铺大门锁住，致使李晓无法进行营业。2017年5月1日，李晓租赁商铺所在地园林商贸城开业。2017年7月13日，李晓将镇声房地产公司及湖北镇声市场管理有限公司诉至该院，湖北镇声市场管理有限公司在诉讼过程中向该院提起反诉。该院将上述本诉与反诉予以合并审理，作出（2017）鄂9005民初1481号民事判决书，确认李晓与湖北镇声市场管理有限公司签订的租赁合同有效，判令湖北镇声市场管理有限公司与李晓继续履行合同，履行期从湖北镇声市场管理有限公司实际交付租赁房屋之日起计算租期；驳回李晓的其他诉讼请求；驳回湖北镇声市场管理有限公司的反诉请求。李晓不服上述判决，上诉于本院。本院审理后，于2018年6月13日作出（2018）鄂96民终290号民事判决书，撤销该院（2017）鄂9005民初1481号民事判决，确认李晓与湖北镇声市场管理有限公司签订的租赁合同有效，判令镇声房地产公司继续与李晓履行该合同，并于该判决生效之日起十五日内将案涉商铺交付李晓使用；判令镇声房地产公司于该判决生效之日起十五日内赔偿李晓装修损失13000元，并将湖北镇声市场管理有限公司拆除并转移的货柜等返还李晓。如果全部不能返还，应赔偿李晓购买货柜等货款47076元及运费2350元。如果仅能返还部分，则赔偿李晓不能返还部分的相应价款及相应的运费（运费的计算方式为不能返还部分的价款÷47076元×2350元）；驳回李晓的其他诉讼请求和湖北镇声市场管理有限公司的反诉请求。二审判决生效后，李晓于2018年8月6日向该院申请执行。因镇声房地产公司在收到该院执行通知书后自动履行了生效裁判所确定的义务，2018年10月11日，该院向双方当事人下达了（2018）鄂9005执1581号《结案通知书》，确认湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出的（2018）鄂96民终290号民事判决所确定的义务已经执行完毕。之后，镇声房地产公司为消除安全隐患，先后多次向李晓送达《消防整改通知书》，但李晓既不就租赁商铺的安全隐患进行整改，也不按照租赁合同的约定向镇声房地产公司交纳租金或相关费用。为此引发纠纷，继而酿成本案诉讼。另查明，李晓签收该院送达镇声房地产公司起诉状副本的时间为2019年3月29日。一审法院认为，镇声房地产公司与李晓之间的纠纷，系李晓与镇声房地产公司因案涉商铺发生纠纷之后的延续过程。而李晓与镇声房地产公司因案涉商铺发生纠纷后引发的案件，业经该院和本院审理，并经本院作出（2018）鄂96民终290号民事判决书。该判决早已生效，所涉及的执行内容经李晓向该院提出执行申请后，已于2018年10月11日前执行完毕。按照本院（2018）鄂96民终290号民事判决书主文第二项载明的内容，该院推定镇声房地产公司已于2018年10月11日前将案涉商铺交付李晓使用。从案涉商铺交付之日起，李晓理当按照合同约定和相关法律规定自觉履行作为商铺承租人的义务，按时足额向镇声房地产公司交纳商铺租金或相关费用，但李晓自2018年10月11日起未向镇声房地产公司交纳任何费用。其行为已违反租赁合同第九条第1款第⑶项“未按缴费期限约定，拖欠商铺租金或相关费用累计达到或超过45日的”约定，镇声房地产公司除有权与李晓终止合同，收回商铺外，还有权要求李晓按照合同年租金的10%向其支付违约金（若支付的违约金不足以弥补损失，李晓还应赔偿不足部分的损失）。故镇声房地产公司主张与李晓解除租赁合同，要求李晓返还租赁物，并要求李晓支付违约金的请求，因符合双方约定和相关法律规定，该院依法予以支持。双方解除合同的时间，应以李晓签收该院送达镇声房地产公司起诉状之日（即2019年3月29日）为准。李晓应按约向镇声房地产公司支付违约金的金额为14737.20元﹝12281元（每月租金）×12个月×10%﹞，但镇声房地产公司只主张14734.20元，系其对权利的自行处分，没有损害国家、集体和他人的合法权益，该院遵从当事人的意愿，确认李晓应支付给镇声房地产公司的违约金为14734.20元。镇声房地产公司还要求判令李晓赔偿其经济损失24562元，因李晓自2018年10月11日起占有案涉商铺至判决作出之日止已超过一年，按照双方在租赁合同中约定的每月租金12281元计算，扣减李晓向镇声房地产公司交纳的押金12281元及三个月租金36843元后，剩余金额远远超出镇声房地产公司主张的经济损失24562元。故对镇声房地产公司的该项诉讼请求，该院依法予以支持。李晓的反诉请求，因与庭审查明的事实和相关法律规定不符，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、确认镇声房地产公司委托湖北镇声市场管理有限公司与李晓于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》已于2019年3月29日解除；二、李晓于该判决生效之日起三十日内返还镇声房地产公司位于潜江市园林办事处园林中路24号镇声中央公园项目1层101号商铺；三、李晓于该判决生效之日起十日内向镇声房地产公司支付违约金14734.20元及经济损失24562元，两项合计39296.20元；四、驳回李晓的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费782元，减半收取391元；反诉案件受理费1875元，两项合计2266元，由李晓负担。二审期间，李晓围绕其上诉请求提交了新的证据，镇声房地产公司未提交新的证据。李晓提交的2018年7月19日的《强制执行申请书》、《申请执行书》（表格）、《受理执行案件通知书》、《收条》、《结案申请书》、《结案通知书》，拟证明李晓于2018年7月19日的第一次向湖北省潜江市人民法院申请强制执行事项及法院的实际执行事项、结案的范围只是53210.5元现金赔款的执行，并不包含案涉商铺的交付。李晓提交的2019年11月12日的《强制执行申请书》、《申请执行书》(表格)、《受理执行案件通知书》、（2019）鄂9005执1705号《执行裁定书》，拟证明李晓在2019年11月12日对案涉商铺的交付申请了强制执行，湖北省潜江市人民法院正式受理后，因本案正在审理而裁定中止了对涉案商铺交付的强制执行，同时可以证明镇声房地产公司未将案涉商铺交付给李晓。李晓提交了八张照片，拟证明镇声房地产公司以消防整改为名全部拆除了李晓原装修设施并对外出租了商铺，镇声房地产公司一直实际掌握案涉商铺，并未将案涉商铺交付给李晓。镇声房地产公司对李晓提交的2018年7月19日的《强制执行申请书》、《申请执行书》（表格）、《受理执行案件通知书》、《收条》、《结案申请书》、《结案通知书》与2019年11月12日的《强制执行申请书》、《申请执行书》(表格)、《受理执行案件通知书》、（2019）鄂9005执1705号《执行裁定书》的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为上述证据反而可以证明双方的纠纷已经经过法院判决并已执行完毕，同时也证明了案涉商铺已经交付给了李晓。镇声房地产公司对李晓提交的八张照片的真实性与证明目的均有异议，认为这八张照片无法辨别真伪，不符合证据的形式要件，也不能证明镇声房地产公司没有将商铺交付给李晓。对于李晓提交的上述证据，本院经审查后认为，李晓提交的2018年7月19日的《强制执行申请书》、《申请执行书》（表格）、《受理执行案件通知书》、《收条》、《结案申请书》、《结案通知书》可以达到其证明目的，对上述证据予以采信；李晓提交的2019年11月12日的《强制执行申请书》、《申请执行书》(表格)、《受理执行案件通知书》、（2019）鄂9005执1705号《执行裁定书》可以证明李晓于2019年11月12日向湖北省潜江市人民法院提出了镇声房地产公司向其交付案涉商铺的强制执行申请，湖北省潜江市人民法院受理了该申请并在其后中止了该案的执行。李晓提交的八张照片，不能达到其证明目的，对该证据不予采信。二审查明，李晓依据湖北省汉江中级人民法院（2018）鄂96民终290号民事判决，于2018年7月19日向湖北省潜江市人民法院申请强制执行，请求事项为强制镇声房地产公司履行赔偿李晓购买货柜等款47076元及运费2350元；强制镇声房地产公司支付诉讼费3784.5元。2018年10月11日，镇声房地产公司向李晓支付了15000元，李晓于同日提交了结案申请书，湖北省潜江市人民法院即制作了结案通知书，载明“本院（2018）鄂9005执1581号申请执行人李晓与被执行人湖北镇声房地产开发有限公司一案执行完毕。”2019年11月12日，李晓再次依据（2018）鄂96民终290号民事判决提出强制执行申请，申请强制镇声房地产公司将位于潜江市园林中路24号镇声中央公园项目一层101号商铺交付。2019年12月16日，湖北省潜江市人民法院作出（2019）鄂9005执1705号执行裁定书，载明因李晓申请执行标的物系其他法院正在审理案件的争议标的物，需要等待案件审理完毕后再确定后续执行措施，裁定中止（2018）鄂96民终290号民事判决第二项的执行。另查明，镇声房地产公司已于2019年12月将案涉商铺重新出租给了案外人。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，李晓与镇声房地产公司委托的湖北镇声房市场管理公司签订的《镇声中央公园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李晓在经过镇声市场公司同意并发放《装修施工许可证》后，对案涉商铺进行了装修。其后，镇声房地产公司以案涉商铺装修破坏商场格局，不符合消防安全为由，将案涉商铺锁住不让李晓进行营业，双方由此产生纠纷，李晓据此向法院起诉。法院作出生效判决后，李晓依据生效的民事判决分别就损失赔偿与交付商铺两项请求向湖北省潜江市人民法院申请了强制性执行，其中该判决中有关损失赔偿部分已经执行完毕，但有关交付商铺的执行已经中止。据此，不能依据损失赔偿执行完毕后的执行结案通知书推定镇声房地产公司已经交付了商铺。另外，镇声房地产公司已经将案涉商铺重新出租给案外人的事实，可以佐证镇声房地产公司并未将案涉商铺交付给李晓。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在镇声房地产公司未向李晓交付案涉商铺的情况下，李晓有权拒绝支付租金，故镇声房地产公司因李晓没有按约支付租金而解除合同没有法律依据。据此，对李晓上诉称镇声房地产公司在未交付案涉商铺的情况下，无权要求其交纳租金的理由予以采纳。此前，双方因发生纠纷，使得案涉商铺一直闲置未正常营业，导致双方的租赁合同目的无法实现。目前，镇声房地产公司已经与案外人另行签订了房屋租赁合同，将包括案涉商铺在内的房屋整体出租给案外人。若让李晓与镇声房地产公司继续履行租赁合同，则会产生高额的腾退费用，造成资源的浪费。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”据此，在履行费用过高的情况下，继续履行合同的成本远大于合同解除合同的成本，守约方坚持不解除合同将会造成巨大的效率损失，故在平衡双方当事人利益的考量下确认解除双方的租赁合同。若合同解除后存在相应的损失，李晓可以另行向镇声房地产公司主张解除合同导致其受到的损失。镇声房地产公司以李晓未按照合同约定支付租金，根据合同约定可以终止合同的情形要求解除合同并要求李晓支付相应的违约金，这与镇声房地产公司在前案的反诉中的诉讼标的与诉讼请求不同，镇声房地产公司据此起诉不构成重复诉讼。故对李晓上诉称镇声房地产公司起诉构成重复诉讼的理由不予采纳。关于李晓的反诉请求，其已经就相同事实向法院提起过相同的诉讼请求，人民法院已经就此作出了已经生效的民事判决。故李晓在本案提起反诉属于重复诉讼，相应的反诉请求应当予以驳回。综上，李晓的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初901号民事判决；二、确认湖北镇声房地产开发有限公司委托湖北镇声市场管理有限公司与李晓于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》于本判决生效之日解除；三、驳回湖北镇声房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李晓的反诉请求。一审本诉案件受理费391元，由湖北镇声房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费1875元，由李晓负担。二审案件受理费2657元，由湖北镇声房地产开发有限公司负担782元，由李晓负担1875元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年四月二十日法官助理谢筱书记员胡灵