宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终15号上诉人（原审被告）：宁夏新家源集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区。法定代表人：马伟德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓珊，宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马吉军，男，1970年9月8日出生，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托诉讼代理人：杨鹏宇，宁夏诚托律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源公司）因与被上诉人马吉军房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5345号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新家源公司的委托诉讼代理人陈晓珊，被上诉人马吉军的委托诉讼代理人杨鹏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人新家源公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5345号民事判决的第一项，改判上诉人新家源公司支付被上诉人马吉军违约金20896元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人马吉军承担。事实与理由：一审按照银行同期贷款利率4倍支付违约金错误。1.2016年5月4日，上诉人与被上诉人双方签订《食府商网认购书》及《补充协议》，约定被上诉人购买食府面北9号商网;约定签订认购书当日被上诉人支付定金总房款的一半，下剩的房款自签订认购书之日起两年内分四次付清，每6个月付欠款的四分之一。还约定房款付清之日后90个工作日内办理房产证。2.《食府商网认购书》及《补充协议》签订后，上诉人按照约定将涉案房屋交付被上诉人，由被上诉人出租并收取租金至今。被上诉人没有按照约定在最后截止日将涉案房屋购房款付清，构成违约。3.上诉人为被上诉人出具《承诺书》也是为了尽快办理涉案房屋的不动产产权登记，加之办理不动产产权登记也因政府因素在内，致使迟延办理。在双方的商品房买卖合同中，上诉人作出出卖方，已经将涉案房屋交付被上诉人占有使用，被上诉人从中获取了收益。迟延办证也仅是瑕疵履行行为，并非直接或根本不履行，与根本违约存在区别。涉案房屋不动产产权证已于2019年7月1日办理至被上诉人名下。4.一审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金错误。根据《第九次全国民商事会议纪要》的规定，“中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消”，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。自此之后，人民法院裁判贷款利率的节本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审判决系2019年11月20日作出，同时间公布的贷款市场报价利率一年期为4.15%，故应以4.15％为标准，而不是以同期人民银行贷款基准利率年利率4.35％为标准。5.违约金计算标准过高。被上诉人在诉状中主张系因涉案房屋未办理不动产产权证，致使其无法以出售或抵押形式融资，增加了融资成本，造成了损失，但被上诉人未提交证据予以证明其损失，应当承担不利后果。一审按照年利率4.35％的四倍计算违约金过高。涉案房屋自签订《食府商网认购书》及《补充协议》后就交付被上诉人使用，并由被上诉人出租并收取租金，被上诉人利益并未受损。被上诉人迟延付款属违约。上诉人按约定将房屋交付被上诉人使用，迟延办证2个月。根据《第九次民商事会议纪要》第50条的规定“认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。”6.本案上诉人诉求的根本原因系被上诉人迟延办理产权证这一行为所致，应区别于直接履行金钱债务行为，区别于民间借贷，适用银行同期贷款基准利率的4倍计算违约金不当。综上，被上诉人认为，上诉人虽向被上诉人出示了《承诺书》，但是也是为了尽快为被上诉人办理不动产产权登记。关于逾期未办证的损失，被上诉人并未提交证据证明其诉状中所主张的损失，且应当兼顾双方当事人的合同履行情况、过错程度等综合进行裁决，上诉人认为一审法院按照贷款市场报价利率4.15％计算违约金足以平衡双方当事人的利益，但按照同期贷款基准利率的4倍计算违约金有失偏颇，显示公平。被上诉人马吉军辩称，原审认定上诉人已经全面向被上诉人履行了义务，但上诉人违约是事实。被上诉人在本案中不存在违约的情形。上诉人没有提交因政府原因导致迟延办证的证据。上诉人引用《第九次全国民商事会议纪要》属于断章取义，上诉人应当举证证明违约金计算过高的证据。《第九次全国民商事会议纪要》不是司法解释，不能以此为依据。综上，原审判决认定事实清楚，客观公正，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。马吉军向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金131419元（从2019年4月1日至2019年7月30日按照年贷款利率4.35%的4倍计算）；2.依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年5月4日，原告马吉军与被告新家源公司签订了《食府商网认购书》、《补充协议》各一份，认购书约定，原告马吉军自愿购买被告名下食府项目的面向北第10、11号商业房，建筑面积为309.86平方米，房屋总价款为3021135元；原告签订认购书时向被告支付定金1510568元，房款付清后，被告新家源公司在90日工作日内过户给原告马吉军。补充协议约定，付总房款一半，剩余房款于两年内分四次付清，自签订认购书之日起，每六个月付欠款的四分之一；如果所欠房款首次没有按约定时间内付款，所欠房款自动生息，按所欠房款每日1分利率计息，如果连续两次没有按时付房款，被告有权收回房屋且按总价款的10%收取违约金及租金；房产证于房款交清之日后90个工作日内办理；现该房屋由被告租赁出去，租赁时间到期后被告协助承租人交房给原告。自签订认购书以后，房租以2016年5月1日起至租赁合同到期的租金由原告收益。后原告马吉军与被告新家源公司签订了正式的《商品房买卖合同》。2018年8月6日，原告马吉军向被告新家源公司缴纳了案涉房屋尾款。2019年4月1日，被告新家源公司向原告出具《承诺书》一份，内容为：“宁夏新家源集团房地产开发有限公司，现向马少红、马吉军、马德明、顾轩、顾炳刚等购买我公司吴忠食府北侧商铺，由于房产证没有按时给大家办理，特承诺于2019年4月底前给大家办理。如没有按期给办理，按购房总价给购房者按每天1%的违约金支付。新家源公司在《承诺书》中加盖公章。2019年4月1日”。2019年7月1日，被告新家源公司给马吉军办理了案涉房屋的不动产产权证，产权证号分别为：宁（2019）利通区不动产权第W0007562号、宁（2019）利通区不动产权第W0007563号。一审法院认为，原告与被告签订的《食府商网认购书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告新家源公司向原告马吉军出具的《承诺书》是其真实意思表示，理应按照承诺内容全面履行自己的承诺。本案中，原告已经付清全部购房款，被告亦将涉案房屋按照约定交付给原告，但被告未按照《承诺书》约定的时间给原告办理不动产产权证，直至2019年7月1日方才办理了不动产产权证，被告的行为已构成违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方当事人的约定和法律规定，予以支持。关于违约金的数额，根据被告出具的《承诺书》记载，被告承诺将于2019年4月底办理，如未办理将按照购房总价每天1%支付违约金，现原告要求按照中国人民银行年贷款利率4.35%的四倍计算违约金，并未超出双方当事人的约定及相关法律规定，故被告应按照年利率17.4%（4.35%×4）以3021135元基数向原告支付自逾期之日起至办理产权证之日的违约金，即自2019年5月1日起至2019年6月30日。该期间的违约金为86152.70元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、限被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马吉军支付违约金86152.70元；二、驳回原告马吉军的其他诉讼请求。案件受理费2928元，由被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担1954元，由原告马吉军负担974元。本院二审期间，上诉人新家源公司与被上诉人马吉军均未提交证据。一审法院认定的事实，有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，诉讼双方对新家源公司逾期两个月办理房产证存在违约行为应当承担违约责任均无异议，争议的焦点是违约金的计算标准及数额。上诉人新家源公司与被上诉人马吉军签订的《食府商网认购书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上诉人新家源公司向被上诉人马吉军出具的《承诺书》亦是其真实意思表示，上诉人新家源公司应按照承诺内容履行承诺义务。因上诉人新家源公司未按照《承诺书》约定的时间，即2019年4月底给被上诉人马吉军办理不动产产权证，直至2019年7月1日才办理了不动产产权证，上诉人新家源公司的行为已构成违约，被上诉人马吉军依据《承诺书》要求上诉人新家源公司支付违约金的诉讼请求，符合本案的客观事实和法律规定，应依法予以支持。上诉人新家源公司在《承诺书》中明确承诺如未办理将按照购房总价每天1%支付违约金，现被上诉人马吉军自愿调整违约金数额，请求按照中国人民银行年贷款利率4.35%的四倍计算违约金，符合法律规定，一审法院依据查明的事实和法律规定，判决上诉人新家源公司按照年利率17.4%（4.35%×4）以3021135元基数向被上诉人马吉军支付自2019年5月1日起至2019年6月30日的违约金86152.70元，并无不当。上诉人新家源公司认为违约金计算标准应根据《第九次全国民商事会议纪要》内容，即“中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消”自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率计算，因原审法院计算违约金的期间是从2019年5月1日起至2019年6月30日，并未计算2019年8月20日之后的利率，故上诉人新家源公司该上诉请求不符合《第九次全国民商事会议纪要》内容，该上诉请求不成立，不予支持。综上，上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1431元，由上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 何 芹 二〇二〇年四月三日书记员 李 丁附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。