重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26346号 原告：犹春牛，男，1975年1月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：韩吴笛，重庆瀚沣律师事务所律师。 被告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。 法定代表人：王光建，董事长。 委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。 原告犹春牛与被告龙湖物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告犹春牛及其委托诉讼代理人韩吴笛，被告龙湖物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人余越到庭参加了诉讼。经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月13日再次公开开庭进行了审理。原告犹春牛及其委托诉讼代理人韩吴笛，被告龙湖物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人余越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告犹春牛向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告财产损失122671.2元。事实和理由：2004年12月15日，原、被告签订《龙湖(X住宅前期物业服务合同及业主临时公约》，在甲方的权利、义务和责任处约定保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关职能、专业部门进行修复。《业主临时管理规约》的违约责任处约定凡违反公约的行为，除立即停止违章行为、并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金、滞纳金；消防管理规定处约定禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通和消除消防隐患。2017年3月19日14时30分左右，原告所有的位于重庆市渝北区X房屋阳台燃起小火。小区业主发现失火后，拨打了消防报警电话并通知了原告店里的员工。小区保安向原告店里的员工索要了房屋钥匙，然后小区物业公司、业主和店里的员工合力使用小区内的消防设施准备灭火，但消防水管长度不够，而且打开消防栓后发生消防栓内无水，导致火情无法在第一时间得到控制。大约一刻钟后，消防队员到达小区，但因为小区大门通道外有路桩，消防车无法进入小区，只能绕道从后门进入，但后门也有路桩。消防队员在五分钟后拔掉路桩，进入了小区并用消防车内的水灭火。消防队员拟进入房屋内灭火，但之前拿了钥匙的保安却不知去向，后来得知该保安去了水泵房。因找不到拿走钥匙的保安，原告店内的员工回到店里拿备用钥匙，大约七分钟后消防队员进入房内灭火。最终在消防队员的努力下，大火被扑灭。因火势过大，原告的房屋受损严重，同时楼上业主的房屋也遭到不同程度的损坏。2017年6月21日，重庆两江新区公安消防支队作出《火灾事故认定书》，确认此次火灾造成龙湖X房均不同程度受损，直接财产损失13.67万元。2017年6月22日，重庆两江新区公安消防支队对被告作出处罚。之后，龙湖(X房屋业主分别向法院起诉要求原告赔偿。在判决生效之后，经法院执行，原告予以了赔付。经评估，因本次火灾原告自己遭受的财产损失和需要赔偿他人的房屋损失共计13.67万元，加上原告还赔偿他人的住宿费2223元、租房费14000元、案件受理费416元，以上共计153339元。本次火灾发生时原告家里无人，经重庆两江新区公安消防支队鉴定，原告家里的电源电器正常，起火原因排除人为纵火、电器短路，火灾起因与原告本人无关，原告是最大受害者。被告作为向原告提供物业服务的一方，未能履行物业服务合同约定的义务，造成小区消防水管长度不够、消防栓无水、消防通道堵塞、小区保安拿走钥匙致使消防队员无法进入房屋内，以上行为导致此次火灾无法在第一时间得到控制，造成原告损失的扩大，违反了物业服务合同，被告应当按照合同约定对原告进行赔偿。综合被告的过错程度，原告认为被告应赔偿原告此次火灾损失的80%。火灾发生前后原告按时足额向被告交纳了物业费，履行了物业服务合同约定的义务。原告多次向被告请求赔偿，但被告一直拒绝。 被告龙湖物业服务集团有限公司辩称，1、本次火灾发生时，被告积极履行了消防管理义务，在现场积极救火并疏散人员，在消防队员到达之前，被告有效控制了火势，不存在原告所述的火灾在第一时间无法得到控制，故被告不应承担责任。2、本次火灾共涉及10户业主损失，共计13.67万元，原告将10户业主的损失一并主张为其一户损失，无事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告原名重庆新龙湖物业服务有限公司，于2016年5月23日更名为龙湖物业服务集团有限公司。原告系房屋的所有权人。 2004年12月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，其中第一条约定，甲方同意提供、乙方同意接受甲方对龙湖(X提供物业管理服务。第三条“甲方权利、义务和责任”约定，建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作，但不包含乙方人身财产的保险、保证和保管责任；地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作；定期或不定期巡视、检查小区，必要时包括乙方所有单元内部，并可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或违反本合同的约定而占有、变更、损害公共设施、设备；保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关职能、专业部门进行修复，对配套系统设备进行日常维护维修。第五条“乙方承担的费用及交纳”约定，乙方应根据本合同和《龙湖(X业主临时公约》及其附件的有关条款向甲方按时交纳物业管理等费用，物业管理费构成包括小区房屋共用部位维修（小修）及保养费，小区共用设施设备（如防盗监控、电梯、消防设施等）日常运行、维护（小修）及保养费；住宅物业管理费按建筑面积1.4元/平方米/月计收。第六条“甲方服务期间”约定，龙湖(X由甲方根据本合同内容进行管理，为期三年（自龙湖(X整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）；本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。 2004年12月15日，原告签署《业主临时公约》一份，其中第九章规定，凡违反公约的行为，除立即停止违章行为、并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金、滞纳金；管理者违反本公约，如渎职或失职（包括滥用职权、故意刁难住户、徇私舞弊、索受回扣、乱收费等）给业主造成损失的，由责任者负责赔偿，直至追究法律责任。第十一章附件五“消防管理规定”规定，物业管理公司为小区公共区域的防火责任人，各业主（使用人）为其自用单元的防火责任人；禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通和消除消防隐患；严禁损坏、挪用任何消防设备和器材。该公约还规定了其他事项。 2017年3月19日，原告所有的位于重庆市渝北区X室内发生火灾，烧毁户内家具、电器，此次火灾造成龙湖X号房屋不同程度受损，过火面积20平方米，直接财产损失13.67万元，无人员伤亡。经重庆两江新区公安消防支队调查，起火时间为2017年3月19日15时38分，起火部位位于重庆市渝北区X室内，该户客厅东侧单人沙发、西侧空调及阳台交界处，起火原因排除人为纵火、电器线路短路，不能排除遗留火源、外来火源的可能。 火灾发生后，重庆两江新区公安消防支队委托重庆丹策资产评估土地房地产估价有限公司对位于重庆市渝北区X栋因火灾损失的房屋及附属设施进行市场价值评估。经该公司评估，位于重庆市渝北区X号房屋的直接财产损失共计13.67万元，其中原告所有房屋的直接财产损失为94540元，2栋X房屋的财产损失为16670元，2栋X房屋的财产损失为12800元。2019年3月26日，2栋X房屋业主向本院起诉要求本案原告赔偿其火灾造成的财产损失。2019年6月20日，本院作出（2019）渝0112民初7780号民事判决，判决本案原告赔偿该户业主财产损失33307.4元，本案原告负担案件受理费355元。该判决生效后，经本院执行，原告共支付34067元。2019年3月26日，2栋X房屋业主向本院起诉要求本案原告赔偿其火灾造成的财产损失。2019年6月20日，本院作出（2019）渝0112民初7795号民事判决，判决本案原告赔偿该户业主财产损失12800元，本案原告负担案件受理费61元。该判决生效后，经本院执行，原告共支付13040.73元。 另查明，2017年6月22日，重庆两江新区公安消防支队对被告作出《行政处罚决定书》，载明：2017年3月19日15时38分，龙湖X室发生火灾，重庆特警支队一中队接到火警赶赴火灾现场，进入龙湖X小区时发现龙湖物业服务集团有限公司在该小区设置铁制地桩占用消防车通道，阻碍消防车通行，影响火灾扑救，龙湖物业服务集团有限公司的行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，随即下发《责令立即改正通知书》，责令立即整改；根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第五项之规定，给予龙湖物业服务集团有限公司罚款5000元的处罚。 原告陈述，被告有以下四项违约造成其损失：消防水管长度不够、消防栓无水、消防通道堵塞、小区保安拿走钥匙致使消防队员无法进入房屋内。被告称除了消防通道堵塞外，其他不存在。原告为证明消防水管长度不够、消防栓无水，提供了照片、案外人的录音录像予以证明，被告对此不予认可。被告陈述，其工作人员在接到火灾警报后，铺设了消防水带，且消防水带内有水，其积极履行了物业服务义务，并提供了监控照片予以证明，原告对此不予认可。 上述事实，有公司变更情况、前期物业服务合同、业主临时公约、火灾事故认定书、致估价委托人函、（2019）渝0112民初7780号民事判决书、（2019）渝0112民初7795号民事判决书、证明书、结算票据、中国建设银行个人活期账户交易明细、结案通知书、行政处罚决定书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照该合同行使权利、履行义务。该合同第三条中明确约定，被告应保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复。案涉小区的《业主临时公约》也规定，物业管理公司为小区公共区域的防火责任人，各业主（使用人）为其自用单元的防火责任人；禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通和消除消防隐患。根据重庆两江新区公安消防支队作出《行政处罚决定书》，被告存在设置铁制地桩占用消防车通道、阻碍消防车通行、影响火灾扑救的行为，违反了上述约定及规定，故应当认定被告存在违约行为。对于原告所称的消防水管长度不够、消防栓无水，原告虽提供了照片、案外人的录音录像予以证明，但被告对此不予认可，照片反映不出拍摄时间和地点，案外人亦未出庭作证，故原告提供的证据不能达到其证明目的；而且，如果确实存在消防水管长度不够、消防栓无水的问题，消防部门亦会对被告作出相应处罚，但现无证据证明消防部门对该问题进行过处罚；因此，对原告所称的该问题，本院不予采纳。对于原告所称的小区保安拿走钥匙致使消防队员无法进入屋内，原告未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告堵塞消防通道，致使消防队员不能第一时间赶到火灾现场进行灭火，进而造成原告损失的扩大，被告对此应当承担赔偿责任。原告要求被告承担80%的赔偿比例，因无证据证明本次火灾系因被告的原因造成，且被告堵塞消防通道的行为只是延缓了消防队员灭火，并不直接造成原告损失，只是间接造成原告损失的扩大，故对原告的此请求，本院不予采纳。综合考虑被告的过错程度，本院认为被告承担30%的赔偿比例为宜。 此次火灾造成原告直接财产损失94540元，应当纳入赔偿范围。本院判决原告赔偿其楼上X号房屋业主财产损失33307.4元，并负担案件受理费355元，共计33662.4元，经执行后原告实际支付34067元，因无证据证明超出判决的部分费用系因被告的原因造成，故本院按照33662.4元予以主张。本院判决原告赔偿其楼上X号房屋业主财产损失12800元，并负担案件受理费61元，共计12861元，经执行后原告实际支付13040.73元，因无证据证明超出判决的部分费用系因被告的原因造成，故本院按照12861元予以主张。因原告所在楼栋的其余业主未起诉，原告并未赔付，未造成其财产损失，故不应纳入赔偿范围。综上，本案的赔偿范围为94540+33662.4+12861=141063.4元。根据上述比例，被告应当赔偿原告的财产损失为141063.4×30%=42319.02元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告龙湖物业服务集团有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告犹春牛财产损失42319.02元； 二、驳回原告犹春牛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由原告犹春牛负担1801元，由被告龙湖物业服务集团有限公司负担949元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张晓华 人民陪审员  徐玉凤 人民陪审员  周小梅 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  刘明哲