山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初314号原告：**，女，1986年5月10日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张洪伟，北京敦德律师事务所律师。被告：姜佳林，男，1984年10月18日出生，汉族，无固定职业，住山东省招远市。委托诉讼代理人：鞠雯雯，山东鲁通律师事务所律师。原告**与被告姜佳林房屋买卖合同纠纷一案，山东省招远市人民法院于2019年8月13日立（2019）鲁0685民初3300号案，被告姜佳林在提交答辩状期间对管辖权提出异议，该院审查后作出（2019）鲁0685民初3300号民事裁定书，裁定被告姜佳林对管辖权提出的异议成立，该案移送本院审理。本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张洪伟、被告的委托诉讼代理人鞠雯雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告向原告支付违约金474000元（按合同约定的房屋总价款1580000元的30%计算）。事实与理由：2018年5月14日，原告与被告就位于山东省烟台市莱山区观海路闻涛山庄61号内6号房屋（下称涉案房屋）签订房屋买卖合同，中介机构为烟台惠百家房地产经纪有限公司（下称惠百家公司）。2018年5月20日，原告与被告签订房屋买卖合同补充协议，约定被告应在约定的时间内即2019年5月20日前，将上述房屋中的户口迁出，否则承担违约责任。被告辩称：请求驳回原告诉讼请求。1、涉案房屋户口没有及时迁移并非被告的原因，被告对此没有主观过错及责任，因为原来的房主赵徽患有强直性脊柱炎无法下床行动，被告及被告的朋友多次开车抬着赵徽去医院检查治疗，希望其好转些能配合迁移户口，但是赵徽在养病期间因身体疼痛及心理问题关闭通讯工具并携带父母多次搬家，导致被告与赵徽失去联系，失去联系后被告多方打听才终于找到赵徽及父母；2、被告的户口一直不在涉案房屋内，房屋内赵徽及赵徽父母的户口在2019年8月已经迁移完毕；3、在户口迁移过程中如果原告真的急需使用户口应当积极采取措施，直接向房屋所在地派出所申请，被告从房屋所在地派出所望海派出所了解到过户后如果新房主急需落户可以直接向房屋所属的公安机关申请迁出房屋户口并进行落户，这一点被告也向原告告知过，但原告从没有向派出所申请，在涉案户口迁移完毕后原告也未在房屋内落户，说明该房屋内户口一时未能迁移并没有对原告造成生活不便或经济损失，因此户口迁移原告存在过错；4、原告主张的违约金明显不合理，被告并无根本违约情形且积极履行合同义务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，原告应对实际损失的发生以及预期可得利益承担举证责任；5、涉案户口未及时迁移的原因应属于不可抗力，合同双方均不能预见案外人忽然失去联系，这种情形不能避免不能克服，属于可以免责的客观事由，而且这种情形发生后被告已经在最快的时间内履行了户口迁移义务，并多次告知原告，尽到告知义务，完成了继续履行的责任，不应再承担给付违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年5月14日，被告作为卖方、原告作为买方、惠百家公司作为中介机构在签订的《房产买卖合同》中约定：被告将涉案房屋以1580000元的价格出售给原告；被告承诺在2018年5月31日交割房产，并于全款到位前迁出全部在此房产中的户口，否则每延误一天，按照100元/天赔偿给原告作为滞纳金，超过90日原告有权解除合同并按合同相关约定要求被告支付违约金（第三条）。2018年5月20日，原告、被告和惠百家公司在签订的《房产买卖合同补充协议》中约定：原、被告协商原合同第三条，因房屋有户口，被告承诺原告于2019年5月20日之前迁出本房屋户口，如迁不出，则赔偿原告房价款的百分之三十违约金。2018年9月21日至2019年7月1日期间，原告多次通过微信催促被告迁出涉案房屋内的户口，被告回复“我这段时间就找他”“他得了一种病，现在吃不下睡不下”“你先把你的户口先落上”“我一直在找他，他电话关的，估计是病复发了”“我肯定能给你迁出去，如果你等不了，那你就起诉我”“这是我从来没跟你说不办，我也一直在办，我今年住三次院，他也一直在医院，你就那么着急的去起诉”等内容。2019年8月23日，赵徽父母将户口迁出涉案房屋，8月28日，赵徽将户口迁出涉案房屋。另，原、被告认可一致：原告已依约履行付款义务，涉案房屋于2018年6月过户至原告名下，被告已向原告交付涉案房屋，原告户口至今未迁入涉案房屋内。庭审中，原告称：签合同时，被告告知房屋内只有一个户口，2019年4月原告查询得知房屋内有三个户口，原告多次催促被告迁户口未果，直至2019年8月被告才将户口迁出。被告当时没有告知过原告可以向派出所申请落户，即使申请，也不可能像被告所说原告可以自行迁出房屋内户口。另外，违约金具有惩罚性质，不以守约方遭受损失为前提，直至原告2019年8月13日在招远法院立案后被告才迁出户口，证明被告之前是主观不作为，原告支出了50000元律师代理费，律师去招远法院开庭发生了差旅费、住宿费，同时，原告因为户口的问题非常焦虑，也受到了精神损害。被告称：因赵徽患有强直性脊柱炎无法行动，且期间失去了联络，被告在其失联后积极主动多方寻找，并与原告多次沟通说明原因，被告终于在2019年8月找到了赵徽，被告立即要求其配合办理了迁户手续，在此不可抗力情形下，被告不应承担违约责任。对此，被告提交了赵徽的书面证言及身份证、2011年赵徽的诊断报告书、2018年5月24日赵徽的门诊病历、强直性脊柱炎病情介绍打印件予以证实。原告质证称，对书面证言和身份证真实性不认可，证人未出庭；对诊断报告和门诊病历的真实性无法确定，与本案无关；强直性脊柱炎病情介绍打印件不符合证据要求，不予质证。本院认为：原、被告及惠百家公司于2018年5月14日签订的《房产买卖合同》、于2018年5月20日签订的《房产买卖合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。根据庭审调查，被告未依据补充协议的约定在2019年5月20日之前将涉案房屋内户口迁出的事实清楚，被告在签订补充协议时明知其承诺迁出的是案外人的户口，即应认识到可能存在与赵徽失去联系、赵徽不能配合迁出户口等风险，故被告现又以赵徽患病系不可抗力等理由不同意承担违约责任，缺乏依据，本院对被告该辩解不予采纳。关于被告应支付的违约金数额，被告辩称原告主张的数额过高，本院认为，被告已配合原告办理了房屋过户、房屋交接等手续，履行了房屋买卖合同中的主要义务，且至2019年8月涉案房屋内的户口已经全部迁出，原告亦未对其实际损失举证证实，故本院综合审查本案情况，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为被告违约程度较为轻微，酌定被告向原告支付违约金20000元为宜，原告的过高要求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告姜佳林于本判决生效之日起十日内向原告**支付违约金20000元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。如被告姜佳林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8410元减半收取4205元，由被告姜佳林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年四月二十四日书记员 李俊毅（代）