湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6170号原告：李善林，男，1966年10月25日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。原告：唐瑞娥，女，1964年12月30日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。被告：桂林市源享酒店管理有限公司，住所地桂林市象山区凯山路101号6栋1-8号门面。法定代表人：李平。被告：桂林银行股份有限公司，住所地桂林市中山南路76号。法定代表人：王能，该公司董事长。委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园银竹家园。法定代表人：何华吉,该公司董事长。委托诉讼代理人：唐回香，女，汉族，1997年7月6日出生，户籍地湖南省东安县，该公司破产管理人，代理权限为一般授权。原告李善林、唐瑞娥与被告桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）、桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行)、第三人永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李善林、唐瑞娥，被告桂林银行的委托诉讼代理人李劲松，第三人吉发公司的委托诉讼代理人唐回香到庭参加了诉讼。被告源享公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李善林、唐瑞娥向本院提出诉讼请求：1.依法判令源享公司与桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的Ｃ栋一层（编号为Ａ23、Ａ24）门面房产抵押无效；2本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李善林、唐瑞娥于2012年7月13日与第三人吉发公司签订《门面（商铺）买卖合同》。约定吉发公司将其位于冷水滩区门面房出售给原告李善林、唐瑞娥。合同签订后，原告李善林、唐瑞娥按约定向吉发公司支付了房款，并于2013年4月8日向永州市冷水滩区地税局交纳了契税。吉发公司按约向原告交付了房屋，协助原告办理了水、电开户手续，原告一直使用涉案房屋至今。之后，原告多次要求吉发公司依约为原告办理房屋产权过户手续，但吉发公司以各种理由推诿，后原告在维权过程中得知，吉发公司与被告源享公司恶意串通，于2014年9月1日将本已出售给原告的房产转让给源享公司，原告诉至法院，后经法院判决确认买卖合同无效后，原告又起诉了永州市房产局，法院依法判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证，之后原告申请法院强制执行办理不动产证过户手续时，执行法官告知原告，源享公司将原告已经购买的房子贷款抵押给了被告桂林银行，法院无法执行，必须撤销抵押，故诉至法院。被告桂林银行辩称：1.答辩人与被告桂林市源享酒店管理有限公司2014年9月23日签订的《抵押合同》系双方真实意思表示，该合同不违反或者社会公共利益，原告要求确认合同无效没有事实和法律依据；2.答辩人在签订《抵押合同》，取得抵押权过程中完全是善意的，依法应受保护；3.就涉案房产的抵押权效力事宜答辩人早已向桂林市中级人民法院提起诉讼，目前该案正在广西壮族自治区高级人民法院二审审理中，从程序上而言，本案应中止审理；4.原告诉称其购买权优先于答辩人的抵押权，没有法律依据；综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告源享公司未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。第三人吉发公司陈述：1.吉发公司与源享公司串通签订《永州市商品房买卖合同》，后源享公司将涉案房屋抵押给桂林银行进行贷款，贷款实际用于吉发公司名下酒店B栋装修，桂林银行实际发放的4400万元并未实际进入吉发公司；2.涉案房屋抵押给桂林银行担保4400万元债权，而桂林银行对涉案房屋评估是远远超过市场价的；3.桂林银行应当对《抵押合同》中所涉抵押物权属状况审查尽注意义务，对涉案房屋已经出售、使用的实际情况并没有尽到审查注意义务；4.桂林银行应当对借款用途的真实性进行审查，对于源享酒店虚构借款用途的行为，桂林银行未尽到审查注意义务，综上，请依法判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月13日，原告李善林、唐瑞娥与吉发公司签订《门面（商铺）买卖合同》。约定吉发公司将其位于永州市冷水滩区门面房出售给原告李善林、唐瑞娥。合同签订后，原告李善林、唐瑞娥按合同约定向吉发公司支付了购房款，并于2013年4月8日向永州市冷水滩区地税局交纳了房屋契税。吉发公司按约定将涉案门面房交付给原告使用，并协助原告办理了水、电开户手续，原告遂使用该房屋至今。原告在购门面后多次要求吉发公司按照合同约定为原告办理房屋产权过户手续，但吉发公司以各种理由推诿、搪塞，并没有为原告办理产权过户手续。之后，原告李善林、唐瑞娥于2015年12月2日起诉了吉发公司，本院于2016年2月2日作出（2015）永冷民初字第3135号民事判决，判决吉发公司为原告李善林、唐瑞娥办理位于永州市冷水滩区门面房屋所有权证和国有土地使用权证并承担违约金4776元。吉发公司不服提出上诉，永州市中级人民法院作出（2016）湘11民终709号民事判决，维持原判。2014年9月1日被告吉发公司与被告源享公司签订了《永州市商品房买卖合同》，吉发公司以3000元／平方米极低的价格，将本已出卖给原告李善林、唐瑞娥等人的房产转让给源享公司，损害了原告李善林、唐瑞娥等人的利益。**林等四人诉至法院，请求依法判决撤销吉发公司与源享公司签订的《永州市商品房买卖合同》行为无效，后经法院判决确认吉发公司与源享公司2014年9月1日就买卖永州市冷水滩区（含原告购买的Ａ23、Ａ24在内）房所签订的《永州市商品房买卖合同》无效。之后，**林等四人不服永州市房产局房屋行政登记一案，于2017年1月9日向法院起诉了永州市房产局，请求撤销永州市吉发公司恶意转让给源享公司的永房权证冷字第××号房屋所有权证。法院经审理查明，依法判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证。判决生效后，原告李善林、唐瑞娥申请法院强制执行，办理不动产证过户手续。但因源享公司将原告已经购买且原告使用多年的房子贷款抵押给了被告桂林银行，导致法院无法执行。以述事实，有原、被告当庭的陈述，《门面（商铺）卖买合同》、收据、抵押物清单、民事判决书、行政判决书等，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，虽然吉发公司已经进入了破产程序，但本案是确认抵押权无效纠纷，不是吉发公司的债务纠纷，也不牵涉到吉发公司的财产问题，并且此案牵涉的财产不属于被告吉发公司的破产财产，所以此案不属于“有关债务人的民事诉讼”。因此本院对本案有管辖权，而不由破产法院管辖，故吉发公司提出的将本案移送给破产法院的主张，本院不予采纳。本案系确认无效纠纷。争议焦点为桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。原告购买吉发公司出售的商品房后，吉发公司又同源享公司串通，把房子过户给源享公司，源享公司又将已售房屋抵押给桂林银行用于贷款，现原告主张桂林银行抵押权无效。抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即原告与被告源享公司两者谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。涉案房屋虽然登记于源享公司名下，但之前吉发公司已将房屋出售给了原告，原告已经完成相应的付款义务。且原告之前起诉了吉发公司，法院确认吉发公司要把房屋过户给原告，之后原告又起诉撤销了源享公司的购房合同及房产证，故原告应为所购房屋的真实权利人，源享公司对涉案房屋无处分权。依照《中华人民共和国合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”源享公司的无权处分行为，即以涉案房屋设定抵押的行为是否有效，应依据真实权利人原告是否行使追认权而定，但原告并未追认源享公司的行为有效。被告桂林银行提出其在签订抵押合同及完成抵押登记的过程中没有过错，即其抗辩主张为“善意取得”。桂林银行的行为是否构成善意取得，是抵押权是否有效的关键。《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第15、16条规定，桂林银行在知道转让人无处分权或其本身存在重大过失时，则桂林银行不构成善意取得。桂林银行属专业的商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条的规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。严格审查借款人的资信状况是商业银行履职的法定义务。源享公司作为借款人，桂林银行应该对源享公司的资信状况严格审查。源享公司名义上是有限责任公司，经营范围是酒店管理、对酒店项目的投资、酒店用品批发、零售、物业管理。但实际上是一个为贷款需要而创办的，没有企业业务，没有投资，没有核心团队，没有纳税经营的空壳公司。源享公司本身没有资产，没有抵押财产，可是桂林银行对源享公司的资信状况并没有严格进行审查，也没有核实源享公司的纳税情况，了解公司的经营业务及贷款用途。并且，桂林银行在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解。在发放贷款时，这些门面已经被原告占有、装修并且使用。但其因违反法定的审慎义务之过错而“未知道”，因此桂林银行在贷款行为时存在重大过失，其关于成立善意取得抵押权的抗辩理由不能成立。原告是涉案房屋的真实权利人，在未经原告同意的情况下，源享公司与桂林银行设定的抵押权无效，依法应予撤销。原告提出撤销被告源享公司与被告桂林银行之间金融借款担保合同中所涉及原告房产部分的抵押权，确认被告源享酒店与被告桂林银行于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告李善林、唐瑞娥已经购买的C栋一层（编号为A23、A24）房产抵押无效本案受理300元，减半收取150元，由被告桂林市源享酒店管理有限公司、桂林银行股份有限公司、第三人永州市吉发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋翠霞二〇二〇年四月二十八日法官助理潘文轩书记员刘笛