贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初423号原告：杨坤光，男，1958年9月9日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：石菊霞，男，贵州阳泽律师事务所律师。执业证号：15226201911097153。被告：贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。地址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人：林大宇，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何志芳，女，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌礼，男，贵州辅正律师事务所实习律师。原告杨坤光诉被告贵州沐新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年3月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石菊霞及被告委托诉讼代理人何志芳、何昌礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨坤光向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书；二、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金57166.20元（按已交房款308339.85元×6.18%×3年＝57166.20元，该违约金从2020年1月1日起诉之日起倒推计算三年即从2017年1月1日至2020年1月1日），此后自2020年1月2日起发生的仍按年利率6.18%的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止；3、判决被告退还向原告代收的契税4625.10元、公共维修基金6616.80元合计10791.90元；4、本案的诉讼费用由被告承担。以上费用合计67958.1元。事实与理由：原、被告于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区房屋，房屋建设面积为115.25㎡，房屋总价款308339.85元，原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用。按照《商品房买卖合同》第二十二条第二项、第三项之规定，被告应于2014年12月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。合同签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修、契税等所有费用均由被告代为收取，被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格手续，没有达到交付条件，至今仍然未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务，已构成违约，其应当依法承担违约责任。另外，被告向原告收取的契税和维修基金也没有代原告交到相关税务及住建部门，应当退还给原告自行缴纳。因此，为维护原告合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，请法院依法裁判并支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、本案的诉讼时效已过，法院应依法驳回原告的诉讼请求；2、被答辩人未能依约办理并移交产权证过错的问题，被答辩人在答辩人多次通知进行开票登记后，被答辩人仍不理会是导致双方未能依约办理并移交产权证的直接原因；3、商品房买卖合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续系双方义务，被告只负有配合办理的义务；4、违约金计算标准较高，建议按照万分之一标准计算；5、被答辩人收取契税和维修基金是基于合同的约定，应当不予返还。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、商品房买卖合同及附件复印件，证明原、被告签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任并协助原告办理不动产权证书；2、收据复印件，证明原告已付清购房款308339.85元；3、收据复印件，证明原告已于2014年4月16日向被告缴纳契税、公共维修基金10791.9元，被告不是该费用的收取主体，应予以退还。被告在举证期限内和庭审时未向本院提交证据。本院经审理查明如下事实：原、被告于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区房屋，房屋建筑面积为115.25㎡，房屋总价款308339.85元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳契税等费用。买受人自行向相关单位缴纳维修基金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及契税、维修基金，但被告至今未将契税、维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年3月24日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年3月24日止。2017年1月1日至2017年3月23日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年3月24日至2020年1月1日（原告请求计算的时间节点），违约天数为1013天。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.2%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：308339.85元×6.18%÷365天×1013天=52885元。原告请求超出部分，本院不予以支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于契税、维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了契税，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的契税交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还代为收取的契税。原、被告在合同中没有约定被告代为收取维修基金，且被告收取后至今没有交付相关单位，故被告应当将收取的维修基金退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨坤光逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金52885元；二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨坤光缴纳的契税4625.10元，维修基金6166.80元；三、驳回原告杨坤光的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，减半收取749元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担696元，原告杨坤光负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇二〇年四月十四日书记员  聂晓彬