浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2061号 上诉人（原审被告）：吴强，男，汉族，1996年4月15日出生，住江西省上饶市玉山县。 被上诉人（原审原告）：隋旭东，男，汉族，1973年11月21日出生，住上海市黄浦区。 被上诉人（原审原告）：郑丽，女，汉族，1971年5月17日出生，住上海市黄浦区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗展虹，浙江杭一律师事务所律师。 上诉人吴强与被上诉人隋旭东、郑丽房屋租赁合同纠纷一案，吴强不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，隋旭东、郑丽为××街道××公寓××幢××单元××室的业主。2017年4月16日，隋旭东、郑丽（甲方、出租方）与吴强（乙方、承租方）、龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司春江彼岸租售中心（丙方、经纪人）签订《租赁合同》，约定：物业坐落：××街道××公寓××幢××单元××室，建筑面积198平方米。物业租赁的月租金为8500元，租金递增方式为：租期五年，自第二年开始每年在上一年的基础上递增100元每月。租赁期限：陆拾个月，自2017年12月17日至2022年12月16日止。乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付保证金8500元及叁个月租金，合计34000元。甲方应在2017年9月17日前将上述物业交付乙方使用。租金按照季度支付，乙方应在租金到期前7日内向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天780元的违约金。逾期达到15日，甲方除有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还。在签订本合同时，由甲方应向丙方支付中介服务费用4250元，由乙方应向丙方支付中介费4250元。因租赁该物业产生的税、费和其他费用，由乙方承担。租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视等其他相关费用均由乙方承担并按时缴纳，物业管理费用由甲方承担。如应缴纳方为乙方，且因乙方原因导致本物业上述费用未按时缴纳，乙方将承担违约责任，甲方有权扣取乙方所交保证金充抵，同时要求乙方及时补足保证金。如因甲、乙双方任何一方违约导致本合同不能履行，丙方收取的中介服务费及相关费用不予退还。此笔损失由违约方向守约方承担。 吴强于2017年9月20日向隋旭东支付29750元，于2018年3月20日支付25500元，于2018年6月11日支付25500元，于2018年9月20日支付25500元，于2018年12月18日付25800元，于2019年3月19日支付25800元，于2019年7月6日支付25800元，于2019年9月16日支付25800元。 2019年7月6日，隋旭东、郑丽委托律师通过短信方式向吴强发送《律师函》，以吴强逾期已超过15日未支付下期租金为由，行使合同解除权。 2019年8月21日，隋旭东、郑丽诉至一审法院，请求判令：1.确认隋旭东、郑丽与吴强签订的《租赁合同》于2019年7月6日解除；2.吴强将涉案房屋交还隋旭东、郑丽；3.吴强向隋旭东、郑丽支付房屋租金（租金按照每月8700元，从2019年12月17日开始，最终计算至吴强实际交还房屋之日止）；4.吴强支付违约金6720元（违约金按每日280元，从2019年6月17日开始计算至2019年7月10日，最终计算至吴强实际交还房屋之日止）；5.吴强支付隋旭东、郑丽的中介服务费损失4250元；6.本案诉讼费由吴强承担。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，吴强应于2019年6月10日前支付下一季度的租金，吴强未按照合同约定支付租金，且逾期超过15日，已构成违约，故隋旭东、郑丽有权解除合同。关于合同的解除时间，吴强于2019年7月6日收到隋旭东、郑丽提出解除合同的《律师函》，故确认双方于2017年4月16日签订的《租赁合同》已于2019年7月6日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《租赁合同》已于2019年7月6日解除，故对于隋旭东、郑丽要求吴强将涉案房屋交还的诉讼请求，予以支持。吴强收到隋旭东、郑丽发送的《律师函》后于2019年9月16日支付的25800元款项，可视为吴强腾退涉案房屋之前的房屋占有使用费。 关于隋旭东、郑丽要求吴强按每日280元，从2019年6月17日开始计算至实际交房之日止的违约金，吴强违约，隋旭东、郑丽不予退还保证金的同时，要求吴强按照此标准支付违约金，明显偏高，结合隋旭东、郑丽的损失、吴强违约等情况，依法酌情调整违约金为17400元，故对隋旭东、郑丽主张的合理部分，予以支持。关于隋旭东、郑丽要求吴强支付中介服务费损失4250元的请求，因上述违约金已可涵盖该项损失，故对该项诉请，不再支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、确认隋旭东、郑丽与吴强于2017年9月16日签订的《租赁合同》已于2019年7月6日解除；二、吴强于判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区的房屋交还隋旭东、郑丽,逾期交房的，应支付占有使用费（已支付至2019年12月16日，此后按每月8700元的标准支付至实际交还房屋之日止，若提前交房的，已支付的占有使用费可与违约金相互抵销）；三、吴强于判决生效之日起十日内支付隋旭东、郑丽违约金17400元；四、驳回隋旭东、郑丽的其他诉讼请求。如果吴强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取123元，由吴强负担。 宣判后，吴强不服，向本院提起上诉称：一、房费已经交付，具体时间没有明确告知。二、有确切通讯地址，没收到法院传票，缺席审判，违反法律规定。三、房屋原先交付时是毛坯房，没有装修，装修款全是吴强垫付的，合计87100元，隋旭东、郑丽应当赔偿吴强全部装修款。综上，请求：1.撤销一审判决；2.驳回隋旭东、郑丽一审全部诉讼请求；3.隋旭东、郑丽赔偿吴强装修款87100元；4.一、二审诉讼费由隋旭东、郑丽承担。 隋旭东、郑丽答辩称：一审认定事实清楚、程序合法、适用法律准确，吴强的上诉理由不能成立，请求法庭驳回上诉，维持原判。一、合同已经于2019年7月6日通知生效之时合法解除，吴强仍然未支付房租。截止2019年7月1日，吴强逾期支付房屋租金已经达15日，严重违反租赁合同的约定，租赁合同约定的单方解除合同条件已成就，从2019年6月底开始，吴强拒接隋旭东、郑丽的电话，也未支付房租。2019年7月6日，隋旭东、郑丽向吴强送达了解除合同的律师函，按照相关法律规定，该解除合同律师函到达吴强处，双方的租赁合同即解除。 二、吴强对合同履行时间是明知的，且无故多次违约，违背诚实信用原则，严重侵害了隋旭东、郑丽的合法权益。租赁合同中明确约定，房租的支付时间在吴强逾期支付之后，隋旭东也曾多次通过电话和手机短信的方式催缴房租，从吴强短信回复内容可知，其对房屋的支付时间以及逾期的事实是明知的。租赁合同生效以来，除第一期外之后的每一期租金吴强均存在拖延支付的情况，从吴强与隋旭东的短信内容可知，吴强明知已逾期，无故拖欠房租。隋旭东、郑丽认为，诚实信用是合同双方应当遵守的最基本原则之一，合同履行均建立在诚实信用原则之上。吴强自合同生效以来，多次违反约定和诚信原则，侵害隋旭东、郑丽的合法权益。 三、吴强擅自改变房屋结构和使用功能，违反合同约定，在隋旭东、郑丽行使合同解除权过程中，发现吴强违反合同约定，擅自改变房屋结构和使用功能。将原本的四房两厅两卫一厨的房屋结构改变成七房一厅两卫分割搭建后分别出租，违反了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条第二款按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台过道过厅过道储藏室地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住和第二十二条第二项擅自改变房屋使用性质的，不得用作居住房屋的规定。隋旭东、郑丽得知吴强擅自改变房屋结构和使用功能后，更加坚定要解除合同收回房屋，防止因房屋结构和使用功能被改变，而造成重大不利后果的发生。综上所述，隋旭东、郑丽认为一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律准确，吴强的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，隋旭东、郑丽未向本院提交证据，吴强向本院提交如下证据：证据1.专用收据，欲证明通过租售中心租借这套房子，缴纳了中介费4250元；证据2.装修费用清单和房间照片20张，欲证明交付时是毛坯房，房子装修吴强花了87100元。对吴强提交的证据，隋旭东、郑丽认为：对证据1三性均无异议，但对其证明目的有异议，因为中介费出租方和承租方各承担50%，由吴强垫付，在2017年9月20日交付的房租中（一个月租金和保证金以及中介费），吴强已将这笔费用扣除；证据2照片中仅有一张地板是方格图案的能够确认系本案房屋中的房间，其余照片因为没有进入过房间，无法确认，对照片合法性与关联性不予认可，因为不能确认是否是本案装修的真实情形；证据2装修费用清单系吴强自行制作打印，也无其他相关证据予以佐证，因此对其三性均不予认可。对吴强提交的证据，本院经审查后认为：隋旭东、郑丽对证据1真实性并无异议，本院对证据1真实性予以确认；对证据2，因本案一审中吴强未提起反诉要求隋旭东、郑丽赔偿案涉房屋的装修费，故吴强关于装修费的诉请不属于二审审理范围，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，案涉《租赁合同》中约定：“租金按季度支付，乙方应在租金到期前7日向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天人民币（大写）贰佰捌拾元整（￥280）的违约金。”对其余一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”二审中，虽然吴强不能确定案涉《租赁合同》落款处的签字“吴强”是中介所签抑或是其本人所签，但是吴强确认案涉《租赁合同》是其委托中介签订，故不论何种情况，案涉《租赁合同》对吴强均具有法律约束力。关于吴强认为案涉《租赁合同》可撤销的意见，对此吴强并无证据证明该合同存在可撤销的事由，故本院不予采纳。案涉《租赁合同》亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。关于案涉《租赁合同》解除及解除后的相应处理问题。案涉《租赁合同》明确约定：“逾期达到15日，甲方除有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还。”吴强自认逾期支付房租超过15日且对2019年7月6日收到隋旭东、郑丽行使合同解除权的《律师函》并无异议，故一审法院确认案涉合同于2019年7月6日解除、判令吴强交还案涉房屋并支付之后的房屋占有使用费，同时结合合同约定、隋旭东和郑丽不予退还保证金、隋旭东和郑丽的损失及吴强违约等情况酌情调整违约金为17400元，并无不当。关于吴强主张隋旭东、郑丽赔偿装修款的问题。因吴强一审中并未对此提起反诉，故该诉请并不属于二审审理范围。关于吴强认为未收到法院传票，一审法院缺席审判违反法律规定的问题。对此，一审法院已按《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》送达传票，审判程序并不违法。综上，吴强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235元，由吴强负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年四月二十八日 法官助理朱创威 书记员周杨