重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16627号原告：李智，男，1982年7月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：崔翔，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：何瑛，女，1963年1月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：江一平，男，1958年6月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。二被告共同委托代理人：许锐，重庆海力律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司兴胜路分公司，住所重庆市九龙坡区兴胜路55号7幢附2号，统一社会信用代码91500107MA60C26C51。负责人：周燕，该公司经理。委托代理人：谭小玲，该公司工作人员。委托代理人：王涛，该公司工作人员。原告李智诉被告何瑛、江一平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员董少辉担任审判长，与审判员王朝辉、人民陪审员王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李智的委托代理人崔翔，被告何瑛、江一平及其共同委托代理人许锐到庭参加诉讼。后本院根据原告李智的申请，追加重庆到家了网络科技有限公司兴胜路分公司作为第三人，再次公开开庭进行了审理。原告李智的委托代理人崔翔，被告何瑛、江一平及其共同委托代理人许锐，第三人重庆到家了网络科技有限公司兴胜路分公司的委托代理人谭小玲、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智诉称：原告与二被告通过第三人居间介绍，于2018年4月4日签订《房屋买卖合同》，主要约定：二被告将其名下位于重庆市九龙坡区X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告；成交价137万元及房屋价款支付方式；双方应于接到中介公司通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需材料等。合同签订后，原告按约支付了定金2万元，二被告却以其母亲不同意出卖涉案房屋为由不愿继续履行合同。原告遂向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，请求判令二被告继续履行合同，同时还筹集135万元，希望全款购买涉案房屋。该院以（2018）渝0107民初12287号受理后于2018年7月24日开庭审理，庭审中案外人陈佼莉申请参加诉讼，并主张二被告已将涉案房屋出售给其，其支付了大部分房款并已实际入住，同时提供了相应证据，二被告认可陈佼莉的说法。后经法官释明，原告也考虑到陈佼莉已入住涉案房屋，原告与二被告所签《房屋买卖合同》目的已不能实现，故撤回该案起诉并提起本案诉讼。原告于2018年7月24日才知道涉案房屋被另售他人，故原告与二被告所签《房屋买卖合同》应于2018年7月25日解除。现诉至法院，请求：1.判令原、被告所签《房屋买卖合同》自2018年7月25日起解除。2.判令二被告立即返还原告定金2万元。3.判令二被告立即支付原告已承担的房屋中介居间服务费7000元。4.判令二被告立即向原告支付房屋差价损失23.57万元。5.本案诉讼费用由二被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为判令原、被告所签《房屋买卖合同》解除，同时明确该项诉讼请求是根据合同法规定，通过诉讼方式行使法定解除权；变更第5项诉讼请求为本案诉讼费、保全费、鉴定费由二被告承担。被告何瑛、江一平共同辩称：涉案房屋虽登记在二被告名下，但实际所有权人是何瑛的母亲张世贤，自接房后也一直由张世贤居住。2018年4月4日，二被告与原告及第三人签约出售涉案房屋，并收取原告2万元定金。当晚告知张世贤后张世贤就非常激动并表示坚决不同意。次日二被告即将相关情况电话告知了原告和第三人，并提出了退还定金再适当补偿原告一定经济损失以终止《房屋买卖合同》的协商方案，但原告和第三人不同意，由此造成时间上的拖延不是二被告的责任。第三人房屋交易流程共有14个步骤，涉案房屋签约后所有售房步骤均未进行，第三人应按劳取酬，中介费不应由二被告承担。请求法院依法判决。第三人重庆到家了网络科技有限公司兴胜路分公司述称：由法院依法判决。经审理查明：二被告是涉案房屋登记产权人，系夫妻关系。2018年4月4日，原告（购房方、乙方）与二被告（售房方、甲方）及第三人（经纪方、丙方）签订《存量房交易文件》，其中的《房屋买卖合同》主要约定：甲方出售涉案房屋给乙方，成交总价为137万元；定金2万元于签订合同当日支付、首付款44万元于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付、尾款1万元于交付房屋时支付、银行按揭贷款90万元由放贷银行直接交付甲方；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记手续，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款……其中的《居间服务合同》第三条违约责任第（四）项约定：因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。同日，原告向二被告支付定金2万元，向第三人支付居间服务费7000元。2018年4月5日，何瑛告知原告和第三人涉案房屋不卖了。2018年4月15日，第三人工作人员以微信通知何瑛次日办理涉案房屋按揭贷款手续。2018年6月6日，第三人邮寄书面通知函给何瑛，再次通知二被告在收到通知之日起5个工作日内前来配合办理涉案房屋按揭贷款申请手续。二被告已收到该邮件。经查，2018年5月23日，原告起诉二被告，并将重庆到家了网络科技有限公司列为第三人，请求判令：1.确认《房屋买卖合同》有效；2.二被告继续履行《房屋买卖合同》；3.二被告支付逾期办理按揭贷款手续的违约金（自2018年4月17日起，按照每逾期一日支付相当于房屋成交价137万元的5‰的标准，计算至实际办理贷款申请之日止，暂计算至起诉状具状之日为19.18万元）；4.二被告承担全部诉讼费。本院以（2018）渝0107民初12287号立案受理后，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。该次庭审追加陈佼莉作为该案第三人。庭审中，二被告与陈佼莉陈述其间已于2018年4月6日就涉案房屋达成了交易协议，成交价142万元，二被告当日收取陈佼莉交付的定金并于2018年6月4日交付涉案房屋给陈佼莉居住使用。2019年6月25日，原告申请撤回（2018）渝0107民初12287号案件的起诉，本院于2019年7月10日裁定准许。本案审理中，原告于2019年6月25日向本院申请司法鉴定，要求对涉案房屋2018年7月25日的市场价值予以鉴定，本院依法委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，该公司于2019年10月8日出具《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋在价值时点2018年7月25日的市场价值为1605700元。原告为此支付评估费12634元。2020年1月8日，本院根据原告申请委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋2019年7月30日的市场价值进行补充鉴定。该公司于2020年2月25日出具《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋在价值时点2019年7月30日的市场价值为1500600元。原告为此支付评估费3000元。另，本案审理中，根据原告提出的财产保全申请，本院以（2019）渝0107执保1516号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋。原告缴纳了保全措施费2820元。本案起诉状副本于2019年7月30日送达给二被告。原告在提起本案诉讼前，未明确向二被告提出过解除双方所签《房屋买卖合同》。审理中，二被告为证明涉案房屋实际所有人是张世贤，二被告未经张世贤同意私自出售涉案房屋给原告，举示了以下证据：1.商品房买卖合同1份，该合同出卖人为重庆斌鑫物业（集团）有限公司，买受人为何瑛、何放，交易房屋坐落为重庆市九龙坡区X，签订时间为2002年10月18日。2.证明1份，其上载明：“本人秦桂容，身份证号（X）。我于2015年2月从原产权人何瑛（X）、何放（X）购得现杨家坪X二手房一套。总房款肆拾玖万元整，分二次付给产权人何瑛的丈夫江一平。第一次是首付款贰拾玖万元整；第二次由江北中德住房储蓄银行贷款直接支付给江一平贰拾万元整。因我把付款收条遗失，特此证明！杨家坪直港大道X业主秦桂容2018年6月23日”该证明内容全部为打印，首部和落款“秦桂容”上有捺印。3.重庆市九龙坡不动产登记中心房屋档案查询证明1份，查询时间为2018年6月19日，载明截至查询时间为止，没有张世贤作为房屋所有权人的房屋登记信息。4.花半里物业服务中心2018年6月24日出具的证明1份，其上载明：“兹有何瑛（身份证号：X）是花半里路X房业主，张世贤自2014年起至今，一直为一人居住，并按期缴纳物业及水、电、气费。”原告认为二被告提供的证据1真实性无法核实，且与本案无关，不能达到二被告的证明目的；对二被告提供的证据2、证据4的真实性、合法性、关联性均不认可；认可二被告提供的证据3的真实性、合法性，但不认可其关联性及证明目的。第三人称二被告在签署本案案涉房屋相关合同时未提过张世贤是涉案房屋实际所有权人，二被告提供的证据由法院依法认定。上述事实，有原告提供的《存量房交易文件》、房屋登记信息查询证明、授权委托书、结婚申请登记书、业主/客户收款证明、收据、（2018）渝0107民初12287号案开庭笔录、房地产估价报告、评估费发票，第三人提供的通知函、快递详情单，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：不动产物权以登记为准，二被告是涉案房屋的登记产权人，其关于张世贤是涉案房屋真实权利人及二被告未经张世贤同意私自出售涉案房屋给原告的主张，本院不予采纳。案涉《存量房交易文件》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方均应恪守履行。关于《房屋买卖合同》的解除。二被告向原告明确表示不履行合同，在接到第三人通知后未在合同约定期限内配合办理涉案房屋按揭贷款申请，且将涉案房屋另行出售并交付给案外人，其行为构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，二被告在2018年4月5日告知原告涉案房屋不卖了，并提出解除合同及补偿方案，但现有证据不能证明原告曾同意被告提出的解除合同及补偿方案，故2018年4月5日二被告的单方告知行为不当然产生解除《房屋买卖合同》的效力。另一方面，原告作为守约方，于2018年5月23日向法院提起诉讼，要求继续履行该《房屋买卖合同》，即便原告在2018年7月24日（2018）渝0107民初12287号案件庭审时才知道二被告将涉案房屋另行出售给陈佼莉及陈佼莉已实际入住，但该案中法院并未对原、被告间《房屋买卖合同》不能实际履行进行认定，前述情形不必然导致原、被告间《房屋买卖合同》不能履行。本院于2019年7月10日裁定准许原告撤回（2018）渝0107民初12287号案件起诉，原告于2019年7月12日提起本案诉讼，未超过法律规定的解除权行使期间。而原告在提起本案诉讼前未向二被告提出过解除《房屋买卖合同》的意思表示，其通过提起本案诉讼的方式请求解除原、被告间《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。本案起诉状副本于2019年7月30日送达二被告，应当认定原告解除《房屋买卖合同》的通知于此时到达二被告，据此，原、被告间《房屋买卖合同》应于2019年7月30日解除。关于定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于居间服务费。原、被告及第三人所签《居间服务合同》第三条违约责任第（四）项约定：因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。原告据此要求二被告支付其已付给第三人的居间服务费7000元，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋差价损失。因二被告的违约行为造成原告无法购买涉案房屋并造成实际损失，二被告应对原告进行赔偿。经评估，涉案房屋在原、被告所签《房屋买卖合同》解除之日（2019年7月30日）的市场价值为1500600元，存在增值，该价格与合同约定成交价137万元之间的差价部分130600元，应属于原告的可得利益损失，二被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李智与被告何瑛、江一平就重庆市九龙坡区X号房屋于2018年4月4日所签《房屋买卖合同》于2019年7月30日解除。二、被告何瑛、江一平于本判决生效后十日内退还原告李智购房定金2万元。三、被告何瑛、江一平于本判决生效后十日内赔偿原告李智房屋差价损失130600元。四、被告何瑛、江一平于本判决生效后十日内赔偿原告李智居间服务费7000元。五、驳回原告李智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元、保全措施费2820元、第二次评估费3000元，由被告何瑛、江一平负担。案件受理费2150元、第一次评估费12634元，由原告李智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  董少辉审 判 员  王朝辉人民陪审员  王明华二〇二〇年四月一日法官 助理  杨雪莉书 记 员  魏薪霓