广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初647号原告：龙森全,男,汉族,1956年9月18日出生,住广东省清远市清新区**************,公民身份证号441************619。委托代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被告：朱志金，男，汉族，1942年11月20日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份证号440************21X。原告龙森全诉被告朱志金物业服务合同纠纷一案,本院2020年2月27日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告龙森全及其委托诉讼代理人麦婉滢、被告朱志金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙森全向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付拖欠的物业服务管理费2400元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，被告所在永乐花园小区业主委员会与原告签订了《清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书》，约定原告接管小区物业服务。协议原约定物业管理收费标准为物业管理费每户每月35元，小车停车费每月80元。2015年，因物价提升，经永乐花园小区业主委员会同意，原告将物业管理收费标准调整为物业管理费每户每月50元，小车停车费每月100元，三轮摩托车停车费每月80元，二轮摩托车停车费每月50元。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。原告为被告及其他业主所居住的永乐花园小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。被告从2016年1月起至2019年12月30日未向原告交物业管理费。经原告多次催促，被告仍拒不缴纳，被告欠交物业管理费的数额见欠费表格。原告认为，被告应当支付欠原告的物业管理服务费用，现向你院起诉，请查明事实，依法判决。原告龙森全向本院提交证据：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、门卫安全保卫责任承包协议书，拟证明业委会与原告签订协议，由原告为被告提供物业管理服务并收取相关费用；3、欠费明细表，拟证明被告欠物业管理费的数额；4、人口信息，拟证明被告身份；5、不动产登记信息，拟证明被告系欠费房屋的业主。被告朱志金答辩称：我从2016年开始没交物业费，原告与业委会签订的合同是按每月35元收取，但是现在起诉的2400元是不对的，2015年提价不合法，我不同意升价，原告在2015年的升价没有召开业主大会，并没有经全部业主同意，升价不合法。被告朱志金未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1的三性无异议，对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，我认为是原告为起诉而补签的，而且按照合同约定，原告要保持监控视频的设施完好，但事实上我们小区的监控是坏的，对讲机也是坏的，原告并没有按合同提供服务；对证据3的真实性予以认可，合法性、关联性均不认可，理由是原告提供的表格显示多名业主没有交物业服务费，原因是原告提供的物业服务不符合合同约定，升价没有经过全体业主同意，所以才导致多人欠费。对证据4、5的三性无异议。对于被告没有提出异议的证据，本院对其证据效力予以认定，对于被告提出异议的证据，本院认定如下：对证据2的三性予以认可，被告提出原告为了起诉而补签协议，但未能提供证据予以证实，不予采信，清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书有合同当事人的签名及加盖公章，应予认可，对于证据3，由于被告对真实性和合法性予以认可，仅对证明内容不予认可，该欠费明细表显示部分业主欠费，并经业主委员会加盖公章予以确认，对欠费的情况予以认可，但考虑到该表是原告单方制作，对该表显示的欠费数额以审理查明核算的数额为准。本院经审理认定事实如下：位于清远市清新区***************登记在朱志金名下，建筑面积为107.48平方米。2013年8月30日，原告与永乐花园业主管理委员会签订《清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书》，约定物业管理服务费的收费标准为每月每户35元，原告须落实设置门卫保安4-5人、清洁工1人，确保每天24小时有人值班，并做好来访登记制度，加强门卫工作人员的教育和管理、制定落实好安全保卫及有关的管理制度；保持原有小区内的监控视频、路灯和梯灯照明、化粪池等设施完好，楼梯每月清晰一次，每栋楼梯安全门使用正常，如有损坏要立即维修，维修费用、小区清洁费（含交环卫处收和垃圾处理费）以及一切费用在管理费中包干支付；保持区内跑道、通道整洁、畅通。原告诉称于2015年1月1日因物价上涨，经业委会同意后对永乐花园的物业服务费进行调价，从每户每月35元上调至每月每户50元，被告朱志金表示不同意升价，认为原告单方面升价没有经过业主大会同意，应按《清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书》约定的标准收费。被告朱志金从2016年1月起未向原告交纳物业服务费，原告经催收未果，引发本案诉讼。原告在永乐花园提供物业服务至2019年12月31日，现已撤场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的费用如何计付。一、关于原、被告是否违约的问题。原告与永乐花园业主委员会签订《清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此永乐花园业主委员会与原告签订的《清新区太和镇永乐花园门卫安全保卫责任承包协议书》对业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。被告抗辩称原告未提供符合合同约定的物业服务，小区的对讲机、监控损坏以及自己的摩托车在小区内失窃，因被告未能提供证据予以证实，本院不予采信。二、关于物业服务费应以何标准计算，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告提交的证据未能证实物业服务费的调价符合物权法上述规定。再者，《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条规定：“……物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。……”被告在庭审过程中也提出，原告的提价没有经过业主大会听证，不认可原告的提价，原告主张业委会同意其升价，但没有提供相关证据予以证实，应由其自行承担举证不能的法律后果。本院认为，原告未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，且被告明确表示不同意调价，故原告应当按照原本约定的物业服务费收费标准向被告收取物业服务费。被告从2016年1月起至2019年12月31日未支付物业服务费，共欠物业服务费1680元（35元/月×48个月），原告主张2400元物业服务费，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告朱志金应于本判决生效之日起十日内向原告龙森全支付物业服务费1680元；二、驳回原告龙森全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱志金负担，此款原告龙森全已预交，本院不作退回，由被告朱志金在履行上述判决时迳付给原告龙森全。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇二〇年四月二十八日书记员 侯东杭附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。