浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初6430号 原告:杭州银行股份有限公司西溪支行，住所地浙江省杭州市西湖区文三路90号。 诉讼代表人：刘晓川，行长。 委托诉讼代理人：陈志远，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊辉伦，浙江辉伦律师事务所律师。 被告：浙江中科房地产开发有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道环城北路121号。 诉讼代表人：王鑫华，浙江中科房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴艳群，浙江京衡律师事务所律师。 原告杭州银行股份有限公司西溪支行（以下简称“杭州银行西溪支行”）与被告浙江中科房地产开发有限公司（以下简称“中科公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志远、被告的委托诉讼代理人毛伟刚、吴艳群到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人陈志远、熊辉伦和被告的委托诉讼代理人吴艳群到庭参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求确认原告对被告中科公司享有优先债权金额为65871411.91元；2.请求确认原告对被告中科公司坐落于建德市新安江街道原工人休养院北侧3029平方米建设用地使用权（土地证号：建国用2010第5659号）的公允价值5068.99万元享有优先受偿权；3.原告对优先债权金额不足受偿部分转为普通债权参与分配；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杭州银行西溪支行诉浙江中融科贸集团有限公司（以下简称“中融公司”）、中科公司金融借款纠纷一案，杭州市西湖区人民法院于2013年11月18日作出（2013）杭西商初字第1555号民事判决书，判决：一、中融公司于本判决生效之日起十日内归还杭州银行西溪支行借款本金2000万元，支付利息7874500元（计算至2013年6月21日止），合计2787.45万元；2013年6月22日起的利息，按未归还本金数额和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至本判决确定的履行之日；二、杭州银行西溪支行有权以中科公司抵押的位于新安江街道原工人休养院北侧3029㎡建设用地使用权优先受偿上述债务。2016年12月20日，建德市人民法院裁定受理被告中科公司破产清算一案，原告依法向管理人申报了债权。2017年4月21日，管理人向原告发出《债权复核通知书》，确认原告享有优先债权30313518.75元、普通债权7070856.64元。2017年6月，管理人将原告抵押物地块上建设的借山景苑项目剩余可售房屋以5860万元的价格确定包销方案。2017年12月26日，管理人向原告送达债权审查表，审查认为位于新安江街道原工人休养院北侧3029㎡建设用地使用权对应的变现价值为9778134.05元。原告认为，被告中科公司于2011年设定抵押登记时双方协商确定案涉建设用地使用权的价值为3500万元，到2017年借山景苑项目建成后，土地市场价格大幅上涨，但借山景苑整体包销价格却仅为5860万元，严重不符合市场规律。现管理人仅确认原告对9778134.05元享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据。管理人依据的评估报告不能反映抵押物的公允价值，借山景苑系整体规划，统一设计，项目难以拆分，计算建设用地使用权价值时应将借山景苑项目作为一个整体，按比例确定抵押物的价值。车位作为可变现财产，属于抵押土地价值的体现，原告依法对项目整体车位的变现价款按比例享有优先受偿权。综上所述，根据《中华人民共和国企业破产法》等相关法律、行政法规的规定，原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼请求判如所请。 被告中科公司辩称，1.根据已生效的（2013）杭西商初字第1555号民事判决的判项所载一般债务利息计算至本判决确定的履行之日，且不应计算迟延履行期间的债务利息。现经管理人复核原告对中科公司享有优先债权金额为36611351.72元。2.管理人认为原告享有的优先受偿权范围仅限于案涉办理抵押登记的面积为3029㎡的建设用地使用权，因中科公司开发的“借山景苑”项目尚余3#、4#、5#共计81套住宅及部分车位在破产清算程序中以5680万元的价格整体完成包销，而原告仅就案涉抵押物享有优先受偿权，经管理人测算案涉抵押的建设用地使用权变现价为9778134.05元。若涉案抵押物的价值因涉及“借山景苑”项目整体容积率的合并调整而应当调整，最终以法院审查认定的金额为准。原告以其与中科公司协议确认的案涉抵押物价值为3500万元作为评判标准缺乏依据。原告提供了杭州市江干区人民法院的判例是对土地使用权和房产价值的比例分摊计算所得，但原告对此并未提供涉案抵押物实际变现价值相关的科学合理的计算依据。3.原告对有财产担保债权以外的债权不认定为普通债权。根据生效的（2013）杭西商初字第1555号民事判决书认定原告的优先受偿权范围仅限于案涉抵押的土地使用权，且中科公司未对原告的债权提供保证担保。 原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料： 1.（2013）杭西商初字第1555号民事判决书一份（复印件），用于证明原告对被告享有的债权已由生效法律文书确认的事实。 2.委托贷款合同、他项权证各一份（复印件），用于证明原、被告协商确定的案涉抵押物价值为3500万元的事实。 3.债权复核通知书一份（复印件），用于证明管理人确定的原告债权为优先债权30313518.75元，普通债权7070856.64元。 4.债权审查表一份（复印件），用于证明管理人对于变现价值的测算无合法依据的事实。 5.要求再次合理合法确认优先债权的函一份（复印件），用于证明原告就债权数额和分配额向管理人主张权利的事实。 6.建设工程规划许可证及附件、建德市企业建设项目备案通知书一组（复印件），用于证明借山景苑整体项目容积率为1.95的事实。 7.建德市住房和城乡管理局函一份（复印件），用于证明“借山景苑”项目统一规划、设计、开发等的事实。 8.建规核【2015】004号确认书一份（复印件），用于证明借山景苑统一规划验收。 9.第二次债权人会议《表决须知》、《包销方案》及《表决票》一组（复印件），用于证明包销方案涉嫌侵害原告的抵押权，原告对此明确反对的事实。 10.函一份（复印件），用于证明破产管理人要求原告注销抵押登记的事实。 11.（2016）浙0182破5号民事裁定书一份（复印件），用于证明建德市人民法院根据破产管理人的申请裁定注销抵押登记的事实。 12.借山景苑销售备案表一份（打印件），用于证明网查“借山景苑”销售备案情况，实际销售价格高于包销价一千余万元。 13.杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7062号民事判决书一份（复印件），用于证明该判例对于本案土地价值的认定极具参考意义。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据材料： 包销方案一份（原件），用于证明中科公司开发的“借山景苑”项目尚未销售的剩余房产及车位经公开竞价由浙江富鸿市场营销策划有限公司（以下简称“富鸿公司”）以5860万元的最高价竞得后，管理人及时制定方案交由债权人会议表决的事实。 上述证据经庭审质证，本院审查认证如下： 对原告提交的证据1-8，被告质证后对“三性”均无异议，本院予以认定；对原告提交的证据9，被告质证对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为破产管理人在履职过程中未损害原告的抵押权，本院经审查对该组证据的真实性予以认定；对原告提交的证据10、11，被告质证无异议，与本案争议问题有关联，本院予以认定；对被告提交的证据12、13，被告质证对关联性有异议，本院经审查认为被告的质证意见合理，不予认定。 对被告提交的证据，原告质证对形式真实性无异议，但对该证据的合法性、关联性均有异议，认为需要对包销方案的制作、债权人会议对包销方案的召开过程进行了解后确定合法性，且原告对案涉国有土地建设用地享有别除权，故公允价值不受影响而应全额受偿。本院对该组证据的真实性予以认定。 本案在审理过程中，本院要求中科公司管理人提交了在中科公司破产清算中对外委托评估的相关报告及土地增值税清算税款代理报告等资料，其中浙华评报[2017]第026号评估报告书确定案涉抵押的国有土地使用权在评估基准日2016年12月20日的公允价值为1468万元，浙华评报[2017]第039号评估报告书确定中科公司未销售房产及车位等整体资产在评估基准日2016年12月20日的公允价值为人民币9888.87万元。 2019年10月25日，在本院主持下，原告查阅了中科公司包销方案表决统计表、表决票、债权人委员会历次会议记录、表决须知、竞价记录并观看了竞价现场视频等资料。 同日，本院收到了原告提交的重新评估申请书，请求对案涉抵押的建设用地使用权的公允价值重新进行评估。基于借山景苑项目的建设工程规划核实确认书及建德市住房和城乡建设局向杭州市西湖区人民法院的复函等材料证实，浙江中科房地产开发有限公司开发建设的“借山景苑”为整体规划、统一验收的事实，本院准许原告提出的重新评估申请，依法委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司以中科公司破产清算受理日为价值时点对案涉抵押登记的国有建设用地土地使用权的价值重新评估，其出具的房地产估价报告书认定其市场价值为2280万元，单价7527元/平方米。对该份估价报告书，原告质证对该份评估报告的形式真实性及与本案的关联性无异议，但对其合法性存在质疑，认为以破产受理日作为评估价值时间不合适，而以包销方案竞价时间2017年6月30日为评估价值时点是合理的；估价过程演绎逻辑不够清晰，没有体现假设开发法经过周密准确的计算方式；估价结果明显偏低，受到了先前管理人委托出具的评估报告影响。被告质证对合法性、关联性无异议，形式真实性无异议，内容真实性有异议，认为评估地块已完成房屋建设，故不适用于假设开发法进行评估。本院认为，评估价值时点以本院受理中科公司破产清算之日恰当合理，且包销方案竞价在评估报告的有效期内，期间不存在明显价格波动的情形。假设开发法适用于具有投资开发或者再开发潜力的房地产的估价，适用于案涉土地价值评估，整个评估过程程序合法，故本院对该报告的真实性、合法性及关联性予以认定。 结合本案有效证据，本院认定事实如下： 2011年6月2日，杭州银行西溪支行（贷款人、丙方）与中融公司（借款人、乙方）以及赵成根（委托人、甲方）签订委托贷款合同一份，约定乙方向甲方申请借款，甲方经审查同意后委托丙方发放贷款。借款金额2000万元，借款用途为经营，借款期限自2011年6月2日至2011年9月20日止；本金到期归还，按月计收利息，结息日为每月20日，贷款月利率为10‰，乙方未按约定期限归还借款，丙方对逾期的借款从逾期之日按逾期贷款罚息利率计收利息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％；乙方未按时支付利息的，丙方对乙方未按时支付的利息从欠息日起按罚息利率计收复息；丙方按照委托贷款的金额和期限收取委托贷款手续费，手续费费率为每月千分之0.9；乙方授权丙方将借款转入乙方开立在丙方的账户。 2011年6月2日，杭州银行西溪支行（抵押权人、丙方）与中科公司（抵押人、乙方）以及赵成根（委托人、甲方）签订委托贷款抵押合同一份，约定乙方以抵押财产清单所列的财产【位于新安江街道原工人休养院北侧土地3029㎡，土地证编号建国用（2010）第5659号】设定抵押，本合同所附抵押财产清单是本合同的有效组成部分；乙方抵押担保的主债权金额为2000万元，抵押担保的范围为主债权、利息（含复息）、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用（包括为收回贷款所产生的公证、评估、拍卖、诉讼、执行、律师代理等全部费用）。同日，杭州银行西溪支行按约向中融公司交付借款2000万元。双方就案涉建设用地使用权办理了抵押登记，他项权证号为建他项（2011）第0058号。 因中融公司在贷款到期后未按约履行还款义务，杭州银行西溪支行以金融借款合同纠纷为由向杭州市西湖区人民法院提起民事诉讼。该院于2013年11月18日作出（2013）杭西商初字第1555号民事判决书，判决：一、中融公司于判决生效之日起十日内归还杭州银行西溪支行借款本金20000000元，支付利息7874500元（计算至2013年6月21日止），合计27874500元；2013年6月22日起的利息，按未归还本金数额和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至本判决确定的履行之日；二、杭州银行西溪支行有权以中科公司抵押的位于新安江街道原工人休养院北侧3029㎡建设用地使用权优先受偿上述债务。 又查明，2016年12月20日，本院裁定受理中科公司的破产清算申请，并于同日指定杭州富春会计师事务所有限公司（现更名为“浙江印相会计师事务所有限公司”）担任管理人。 2017年3月31日，中科公司召开第一次债权人会议，该次会议表决通过的《财产变价方案》记载：对中科公司开发的“借山景苑”剩余可售房源在开发资质恢复后即可进行现房销售，为使广大债权人尽可能高效快速获得清偿，管理人将于本次会议结束后三个月内公开招募销售合作方来完成后续销售。如报名合作方提供可售房源、车库等资产整体包销方案为最佳。为降低交易成本，提高债权分配比例，届时或考虑通过转让股权或经营资产方式处理。具体招募期限、合作方式、销售定价等由债权人委员会讨论确定，并报建德市人民法院。本次会议还表决通过了《债权人会议书面表决方案》、《债权人委员会组织方案》等。 2017年6月26日，中科公司债权人委员会召开第二次会议，会议应出席人数5人，实际出席人数5人。该次会议以4票赞成、1票弃权，表决通过借山景苑项目合作方另行举行竞价会通过公开竞价方式确定包销合作方，具体竞价流程及规则以管理人制定的《竞价规则》为准。《竞价规则》主要条款：包销基础价不低于5448万元；6月29日前交足保证金1000万元；付款期限自销售证领取之日起不超过4个月。同年6月30日，在本院和债委会部分成员、职工代表的见证和监督下，中科公司管理人主持召开竞价会，经多轮加价，最终由浙江富鸿市场营销策划有限公司以5860万元的最高价竞得“借山景苑”楼盘剩余可售房源的包销合作资格。同年7月6日左右，中科公司管理人以书面表决方式寄送《包销方案》以及表决票给全体债权人，截至2017年7月20日，共收到36份表决票，其中同意人数21人，占比58.33%，同意债权人所代表的债权额占无财产担保债权的比例为50.52%。 还查明，2017年4月21日，中科公司管理人向杭州银行西溪支行出具债权复核通知书，确认中科公司享有优先债权金额为30313518.75元，普通债权金额为7070856.64元。同年12月25日，中科公司管理人向杭州银行西溪支行出具债权审查表，审查意见：案涉抵押物变现价值为9778134.05元。 根据债委会会议指定的并由管理人委托的评估机构对中科公司位于建德市新安江街道环城北路借山景苑3幢、4幢、5幢共81套住宅、32只地下车位及6只车库（包销方案范围内整体资产）的市场价值进行评估，确认上述资产在评估基准日2016年12月20日的公允价值为9888.87万元。原告在庭审和书面代理意见中对包销方案所涉资产的评估价值的公允性予以认可。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司对案涉抵押物在评估基准日2016年12月20日的市场价值进行评估，确定市场价值取整为2280万元，单价为7527元/平方米。 本院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。在破产程序中，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案应否追加委托贷款人赵成根为第三人；二、中科公司以案涉国有建设用地使用权进行抵押担保的债权金额；三、杭州银行西溪支行在中科公司破产清算程序中应优先受偿的具体金额；四、原告优先债权未获清偿的部分能否在破产清算程序中作为普通债权参与分配。 对于第一个争议焦点：本院认为，民事诉讼第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其具有法律上的利害关系，而参加到原、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）中规定，在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。本案中，贷款人杭州银行西溪支行作为原告已向借款人中融公司及中科公司提起了民事诉讼并获得生效裁判文书后申请强制执行，亦参与中科公司的破产清算程序，委托人赵成根对本案的诉讼标的不再享有独立的请求权，且案件处理结果同他之间亦不属于法律上的利害关系之情形，故本院经释明后未予准许。但在案件审理过程中对赵成根作为实际资金出借一方所提出的意见已充分予以考量。 对于第二个争议焦点：本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债务及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。本案中，由委托贷款人赵成根、抵押权人杭州银行西溪支行以及抵押人中科公司三方签署的《委托贷款抵押合同》第三条明确约定了抵押担保范围为主债权、利息（含复息）、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。结合案涉委托贷款合同约定的利息及罚息计付标准和（2013）杭西商初字第1555号民事判决书的判决主文第一项内容，案涉抵押物担保的债权范围包含借款本金20000000元、计算至2013年6月21日止的利息7874500元以及之后按未归还的本金数额和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至判决确定的履行之日的利息。具体包含：（一）生效判决主文确定的债权本金及计算至2013年6月21日止的利息合计27874500元；（二）2013年6月22日至2016年12月20日中科公司受理破产之日止的一般债务利息按月利率1.5%计算，即（本金20000000元×1.5%/月×天数），为12780000元，上述合计债权金额为40654500元。原告诉请要求根据最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定计算迟延履行期间加倍部分债务利息，因加倍部分债务利息不属于案涉委托贷款抵押合同中约定的抵押担保范围，故本院不予支持。被告抗辩一般债务利息计算至判决确定的履行之日止（2013年12月13日），之后按照前述司法解释规定的加倍部分债务利息的计算方法计算迟延履行期间的债务利息。对此，本院认为，最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算。现杭州市西湖区人民法院（2013）杭西商初字第1555号民事判决书主文中已明确本金部分计算利息的方法，故应当继续按照确定的方法继续计息，而该裁判文书所载的确定履行之日并非作为一般债务利息是否计算的分界点，故被告的该项抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。综上，杭州银行西溪支行对中科公司就案涉抵押财产享有的优先债权金额为40654500元。 对于第三个争议焦点：本院认为，破产程序中对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。本案中，建设用地使用权上新增的建筑物不在抵押合同约定的抵押财产范围内，因此不属于抵押财产。但为了实现抵押权和债务人财产变现只有遵循“房随地走”整体一并处置原则，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值。经管理人委托中介评估机构出具且原告认可的包销范围内的整体资产市场评估价值为9888.87万元，现经原告申请并已由本院采信的评估报告对案涉抵押担保财产的评估价值为2280万元。据此，得出案涉抵押担保财产占包销方案范围内整体资产的比例约为23.06%。现中科公司包销方案范围内资产实际变现价值为5860万元，故案涉有财产担保债权的受偿金额应为13510947元[5860*（2280/9888.87）]。至于原告在本案诉讼中多次提出案涉包销方案确定的包销价格过低损害其权益的主张，因其在法定期限内未提供证据予以证实并申请本院撤销该债权人会议决议，故原告实际受偿的优先债权金额以中科公司在破产清算程序的包销价格为计算依据，且原告的上述主张不属于本案审理的范围，故本院不予采纳。 对于第四个争议焦点：本院认为，在债务人以其财产为自己债务提供担保时，如担保物的价款不足以清偿别除权人的全部债额，未受偿的担保债权转化为对债务人的普通破产债权，对此我国企业破产法第一百一十条作有明文规定。但本案中，中科公司仅作为抵押担保人为主债务人中融公司的债务提供物的担保，担保债权人的债权在破产程序中虽可以构成别除权，但因中科公司并非主债务人，故在担保物价款不足以清偿担保债权额时，余债不属于能适用企业破产法第一百一十条规定的可转化为普通破产债权另向中科公司要求清偿的情形，而只能向主债务人中融公司求偿。对原告诉请要求优先受偿权未获清偿部分转为普通债权参与分配的主张，于法无据，故本院不予支持。鉴于案涉抵押担保的标的物变现后抵押权人的实际优先受偿额小于抵押担保的债权额，而原告的优先债权受偿金额不足部分不属于可适用作为普通债权参与分配的情形，故原告主张的优先债权金额在本案中已无实际价值，其可通过执行程序另行向主债务人求偿。 综上所述，原告诉讼请求中有事实和法律依据之部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第二百条，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条以及《最高人民法院关于在执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告杭州银行股份有限公司西溪支行对浙江中科房地产开发有限公司在破产清算程序中的案涉包销价款人民币58600000元内享有优先受偿债权金额为人民币13510947元。 二、驳回原告杭州银行股份有限公司西溪支行其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币80元，由被告浙江中科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  廖明军 人民陪审员  章晓萍 人民陪审员  刘谨彤 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  储雪燕