广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初117号原告：吴用想，女，1953年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区礼乐街道办事处向前大利里219号，公民身份号码440721195305126224。委托诉讼代理人：尹华，广东法初律师事务所律师。被告：江门市金志丰化工贸易有限公司，住所地:广东省江门市江海区礼乐向前瑞利里72号。法定代表人：陈金铨。原告吴用想诉被告江门市金志丰化工贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹华到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2016年1月1日至2019年12月30日拖欠租金305510.40元及逾期利息100000元；二、判令被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审中明确第一项诉讼请求为：判令被告立即支付2016年1月1日至2019年12月30日拖欠租金305510.40元及违约金100000元。事实与理由：2015年1月1日，被告与原告签订土地租赁合同，原告将位于江门市江海区礼乐礼睦路东侧的土地（面积5.76亩）租给被告使用，租金为每年74880元，2019年1月1日起的租金为每年87340元。被告签订合同向原告支付了2015年全年的租金，但到2016年1月1日起，被告一直没有向原告支付过租金。原告与被告多次协商均没有效果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告缺席，无答辩。本院经审理认定事实如下：2011年1月30日，原告（承租方）与江门市江海区礼乐街道办事处乌纱股份合作经济联合社（出租方）签订《土地租赁合同》，约定原告租赁位于江门市江海区礼乐街道乌纱村原乌纱砖厂用地，面积约42.29亩，租赁期限从2011年4月1日起至2031年3月31日止。原告租用上述用地后，于2015年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，合同约定租赁的土地位于江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐乌纱砖厂），租地面积5.76亩；租赁期限由2015年1月1日到2024年12月30日止；2015年1月1日至2018年12月30日止，每年每亩13000元，全年租金74880元；2019年1月1日至2022年12月30日止，每年每亩14040元，全年租金80870.40元（以上租金均不含发票，如果需开具发票的，税金由乙方支付）；租金的交纳方式为先交租后用地，乙方于每年1月5日前交清本年1月1日至12月30日的租金；在签订本合同时，乙方向甲方交纳定金80000元，合同期满，甲乙双方权利义务履行完毕，甲方将定金无息退回给乙方；乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止，甲方收回该土地另行安排等。合同签订后，原告将租赁的土地交与被告承租使用，2015年3月15日，被告转账支付押金70000元及2015年1月至同年12月30日的租金74880元，原告开具了相应的收款收据给被告。此后，被告未按合同约定支付租金，且至今也没交还租赁土地给原告，原告催讨租金未果，遂诉至法院。另查明，原告在庭审中提出被告拖欠租金超过3个月，原告向被告提出要求收回租赁的土地，但被告没有交回。上述事实，有原告提交的土地租赁合同、收款收据、说明及法庭审理笔录等证实。本院认为，本案为租赁合同法律关系纠纷。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩，视为放弃对原告的诉讼主张进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由被告承担。一、关于被告是否应向原告支付2016年1月1日至2019年12月30日的租金305510.40元的问题。原告与被告签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的规定，合法有效，依法受法律保护。协议签订后，原告依约将租赁土地交与被告使用，根据土地租赁合同关于“先交租后用地，乙方于每年1月5日前交清本年1月1日至12月30日的租金”的约定，2016年的租金应在2016年1月5日前支付，但被告至今未付，已构成违约。又根据土地租赁合同关于“乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排”的约定，2016年的租金至今未付已过三个月，按约定合同已于2016年4月5日自动解除。原告在庭审中提出被告超过三个月未支付租金后，原告要求被告交回租赁的土地，故合同解除后原告不同意继续出租土地给被告。因此，合同解除后，被告没退还租赁土地给原告，至今仍占有使用，应参照土地租赁合同约定的租金向原告支付占用期间的土地占用费。按土地租赁合同的租金约定，被告自2016年1月1日起至2019年12月30日应支付原告的租金及土地占用费为305510.40元（其中2016年、2017年、2018年的租金及土地占用费为74880元/年×3年=224640元、2019年的土地占用费为80870.40元），原告诉请要求被告支付2016年1月1日至2019年12月30日的租金305510.40元，合理合法，本院予以支持。二、关于被告是否应向原告支付违约金100000元的问题。原告与被告签订的《土地租赁合同》约定“乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止”，根据上述约定，被告逾期交租应按未支付租金每日1%的标准计付违约金给原告。原告未能举证证明被告逾期支付租金所造成的损失，原告可预交的损失为利息损失，双方约定每日1%（即年利率360%）的违约金远高于原告的实际损失。参照最高人民法院（2017）最高法院民申3354号案中关于“在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得收益。在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说该基准利率未必是在各种情形下最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款就规定‘借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持’。可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为‘过高’。”的裁判意见，及《2015年广东省高级人民法院民二庭关于商事审判疑难法律问题的解答》中关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此“造成损失”应适用该条第1款“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量，不能只计算直接实际损失。对于拖欠款项纠纷，如果合同中明确约定了计算逾期付款违约金的利率，可参照民间借贷的规定，对拖欠款项的利息和逾期付款违约金的总和超过上述范围的部分视案件具体情况予以调整的意见。原告主张的违约金按每日1%（即年利率360%）属于过高，本院依法调整违约金为按年利率24%计付。综上，被告应支付的违约金为以74880元为基数，按年利率24%，自2016年1月6日起计至2016年的租金74880元支付之日止;违约金以原告主张的金额100000元为限，即按上述违约金的计算方法计算所得的违约金若超过100000元，则只支付违约金100000元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江门市金志丰化工贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内支付2016年1月1日至2019年12月30日的租金及土地占用费合共305510.40元给原告吴用想；二、被告江门市金志丰化工贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内支付违约金（以74880元为基数，按年利率24%，自2016年1月6日起计至2016年的租金74880元支付之日止;违约金以100000元为限，即按上述违约金的计算方法计算所得的违约金若超过100000元，则只支付违约金100000元）给原告吴用想。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11776.81元（原告吴用想已预交），由被告江门市金志丰化工贸易有限公司负担；原告吴用想预交的一审案件受理费11776.81元，由本院退回，被告江门市金志丰化工贸易有限公司应向本院补缴一审案件受理费11776.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李均伟人民陪审员  曾贺云人民陪审员  张凤华二〇二〇年四月一日法官 助理  李慧青书 记 员  陈国瑞