重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10538号上诉人（原审被告）：幸坤军，男，1966年12月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄后荣，男，1965年8月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄后均，男，1974年9月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华林，男，1983年12月2日出生，汉族，无固定职业，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所律师。上诉人幸坤军、黄后荣、黄后均因与被上诉人李华林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日进行了询问。上诉人幸坤军及其委托诉讼代理人张喜春，上诉人黄后荣、黄后均的委托诉讼代理人张喜春，被上诉人李华林的委托诉讼代理人吴盼到庭参加了询问。本案现已审理终结。幸坤军、黄后荣、黄后均上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回李华林的全部诉讼请求；3．一、二审案件受理费由李华林承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人系合伙租赁合同关系；2．上诉人、被上诉人之间的合同于2014年11月已经解除；3．李华林要求一次性支付没有依据；4．一审未扣除上诉人已经支付的租金63706元。李华林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。至于上诉人已经支付的租金63706元，属于李华林向重庆市建设有限公司垫付的租金。李华林向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《餐饮合作协议书》；2、请求判令被告幸坤军向原告支付因未缴纳房租所产生的租金278564.30元，违约金55712.86元，房屋占有使用费（以371.60元/天为标准，从2016年10月22日起算至实际返还房屋之日止），以及因诉讼产生的应由原告承担的费用4754元；3、请求判令被告支付违约金200000元；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月1日，重庆市城投公租房建设有限公司（甲方）与本案原告李华林（乙方）签订了《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定甲方将位于沙坪坝区（建筑面积实测212.35平方米）及其设施出租给乙方作餐饮店使用，租赁期间为2013年12月1日至2016年11月30日共3年，租赁期内第一、二年租金单价为50元／平方米／月，第三年单价为52.5元／平方米／月。其中2013年12月1日至2014年5月31日共计六个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同的第九条、违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。……。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）。……。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限缴纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴付足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权停止商铺的能源供应。合同期间内，李华林交了一个季度的租金31853元（2014年6月1日至2014年8月31日）。截至2016年10月21日，李华林共欠付合同期间内租金278564.30元。就李华林欠租事宜，重庆市城投公租房建设有限公司曾多次向李华林书面催交租金。2016年3月10日，重庆市城投公租房建设有限公司委托律师发函给李华林要求其在律师函发出之日起7日内一次性支付欠缴的租金，否则将解除合同、收回房屋、追究李华林违约责任，但李华林迟迟未履行交租义务。重庆市城投公租房建设有限公司遂起诉至本院，请求法院依法判令：1、解除重庆市城投公租房建设有限公司与李华林之间签订的租赁合同，李华林立即向重庆市城投公租房建设有限公司返还租赁房屋；2、李华林向重庆市建设有限公司支付合同期内拖欠的租金278564.30元（计算至2016年10月21日），另从2016年10月21日起算，以371.60元／天的标准支付李华林实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、李华林向重庆市建设有限公司支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的30%计算）；4、案件诉讼费由李华林承担。2016年10月24日，一审法院作出（2016）渝0106民初6315号民事判决，判决内容是：一、重庆市城投公租房建设有限公司与李华林之间的租赁合同关系于2016年10月21日解除，李华林于本判决发生法律效力后立即将沙坪坝区（建筑面积实测212.35平方米）返还重庆市城投公租房建设有限公司；二、限李华林于判决发生法律效力后立即向重庆市内拖欠的租金278564.30元（从2014年9月1日计算至2016年10月21日）；三、限李华林于本判决发生法律效力后立即向重庆市城投公租房建设有限公司支付房屋占有使用费（以371.60元／天的标准，支付合同期外从2016年10月22日起算至李华林实际返还房屋之日止的房屋占有使用费）；四、限李华林于本判决发生法律效力后立即向重庆市城投公租房建设有限公司支付因拖欠租金产生的违约金55712.86（违约金按合同期内拖欠租金的20%计算）。2017年10月23日，一审法院出具生效证明书，证明（2016）渝0106民初6315号民事判决已经发生法律效力。判决发生法律效力后，重庆市城投公租房建设有限公司向本院申请强制执行。2018年12月26日，关于申请人重庆市城投公租房建设有限公司与被执行人李华林房屋租赁合同纠纷一案，经过各方当事人自愿协商，达成执行和解协议，主要内容是：一、重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初6315号民事判决书确认：限李华林于判决发生法律效力后立即向重庆市内拖欠的租金278564.30元（从2014年9月1日计算至2016年10月21日）。限李华林于判决发生法律效力后立即向重庆市城投公租房建设有限公司支付房屋占有使用费（以371.60元／天的标准，支付合同期外从2016年10月22日起算至李华林实际返还房屋之日止的房屋占有使用费）。限李华林于判决发生法律效力后立即向重庆市城投公租房建设有限公司支付因拖欠租金产生的违约金55712.86（违约金按合同期内拖欠租金的20%计算）。另，经法院强制执行，申请人重庆市城投公租房建设有限公司已于2017年8月28日收回李华林所租赁的商铺。二、现双方一致同意：由被执行人李华林从2019年1月1日起，每月月底前支付申请人重庆市城投公租房建设有限公司800元，直至付清判决书确定的全部债务为止（并指定了具体缴款账户）。三、被执行人李华林按期足额支付上述款项并履行了相应义务，双方在本案中的纠纷就此了结；若被执行人有任意一期款项未按期足额支付，则申请人有权向法院申请恢复对原生效法律文书的执行，并追究被执行人的相关法律责任。经查，该案申请标的452150.00元，结案标的458832.25元，实际到位标的0元，执行费6682.25元。另查明：2014年2月20日，原告李华林（甲方）与被告幸坤军（乙方）签订《餐饮合作协议书》，包括以下主要内容：协议第一条，协议宗旨：本协议的宗旨是为了更好经营饭店的经营和管理，由甲方出场地、由乙方出资金，其管理由乙方全权管理，甲方不参与实际管理（乙方自愿承认饭店的一切安全责任事故和经济纠纷全由乙方负责，与甲方无关，包括和重庆市城投公租房建设有限公司的纠纷）。协议第二条，甲方的权利与义务：1、甲方保证取得了位于沙坪区及其设施的租用权（2013年12月1日至2016年11月30日）。2、甲方与乙方签订本协议时，乙方自愿给付甲方2014年2月20日至2016年11月30日的押金租金63706元。3、甲方在签订本合作协议后，不参与饭店的经营和管理，由乙方全权负责。协议第三条，乙方的权利与义务：ｌ、乙方有权利使用该门市（2014年2月20日至2016年11月30日）。2、乙方在签订本合同时，自愿给付甲方2014年2月20日至2016年11月30日的押金租金63706元。因甲方不参与实际管理，所以乙方自愿承诺如发生一切经济纠纷和安全责任事故，包括和重庆市城投公租房建设有限公司纠纷全权由乙方负责和承担，与甲方无关。3、乙方在经营期间，不得改变房屋主体结构，不得私自转租，不得经营违法乱纪的行业，只能做餐饮。4、向重庆市城投公租房建设有限公司（支付）的租金每月由乙方自行缴纳，每月租金10600元。5、水电、物业管理费用等均由乙方自行缴纳，与甲方无关。协议第四条，违约责任。ｌ、甲方提供的租用地必须符合法律规定，得到租用权（2013年12月1日至2016年11月30日），如甲方提供虚假信息，承担与重庆市城投公租房建设有限公司签订合同总租金三倍的违约金。2、如乙方私人改变房屋主体结构或不经营餐饮行业或不按时向重庆市城投公租房建设有限公司缴纳房屋租金或发生其他安全责任事故等，甲方有权单方解除合同，乙方承诺并承担甲方与重庆市城投公租房建设有限公司签订合同总租金的三倍作为违约金。《餐饮合作协议书》还对管辖等进行了约定。并以如下文件作为合同附件：1、《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》（原件）；2、康居西城招商公告（原件）；3、商业经营管理规约（康居西城）（原件）；4、安全用电承诺书（原件）；5、中标通知函（原件）；6、门前三包责任书（原件）；7、商铺（使用人）治安、消防责任书（原件）。《餐饮合作协议书》最后一页尾部还用手写备注：“补充：此合同期满后，由甲方李华林协助乙方幸坤军在重庆市城投公租房建设有限公司述鉴合同书”。2017年10月18日，被告幸坤军打电话给原告，通话主要内容是：幸坤军说，当时他说把房子退了，原告答应退，原告又问幸坤军退不退，幸坤军说退。如果当时退了，就啥事没有。幸坤军又说，他们使用案涉门面，没搞多长时间，要过年了，他们提前交了半年的房租，幸坤军就关门，关门之后，让原告去退租，如果当时原告退了租，就啥事没有了。原告说，考虑到幸坤军等装修花了几十万元，当时如果给他们掐断了，不人道。幸坤军问原告，当时是不是告诉了他，他去退租。原告说，当时自己给幸坤军打电话，幸坤军说还要考虑一下。幸坤军否认自己说过要考虑一下，而是直接叫原告去退租。并称，自己退不了，只有原告才能去退。原告表示，重庆市城投公租房建设有限公司找他，他只能找幸坤军等人。幸坤军说自己确实通知了原告，事情没有办好，应该共同商量如何处理。原告表示认账不赖账。2017年10月20日，被告幸坤军打电话给原告，通话主要内容是：原告问幸坤军，通知到那两个人没有。幸坤军说没有，说这是合伙的事情，并说当时叫原告去退房子，原告却没有去。原告称自己去了，但没有找到人。又问当时转让给幸坤军等人，其他人叫什么名字。幸坤军说叫黄后均，哥哥叫黄后荣。原告问转让合同幸坤军手上还在不在，幸坤军说在茶店里，得去找找。原告建议幸坤军将黄后荣等两人叫到一起，房租费一起摊，不能找一个人，因为本身就是合伙。幸坤军说，是三人签订的。庭审中，被告幸坤军、黄后均、黄后荣承认三人在《餐饮合作协议书》履行中是合伙关系，原告因此要求幸坤军、黄后均、黄后荣承担连带责任。被告幸坤军对相关证据的真实性提出异议，法庭当庭通过审判管理系统调阅了该证据的电子文档，并要求幸坤军自行向本院档案室核对上述证据的原件。幸坤军未在本院指定时间内就核对证据原件后的情况发表书面质证意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。就坐落于沙坪坝区的房屋（即案涉房屋）的租赁，重庆市城投公租房建设有限公司与李华林签订有《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》。该房屋办理有产权登记，权利人为重庆市城投公租房建设有限公司，且签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》应为有效，重庆市城投公租房建设有限公司和李华林双方均应按照该合同的约定，享受权利、履行义务。《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》签订后，原告李华林与被告幸坤军签订《餐饮合作协议书》。原、被告双方均认可被告幸坤军、黄后均、黄后荣为合伙经营，且签订《餐饮合作协议书》时，黄后均、黄后荣均在场，幸坤军、黄后均、黄后荣向李华林披露了彼此之间的合伙关系，故《餐饮合作协议书》一方主体为李华林，另一方主体为幸坤军、黄后均、黄后荣。《餐饮合作协议书》从内容看，名为合作协议、实为房屋租赁协议，李华林系将案涉房屋转租给幸坤军、黄后均、黄后荣从事经营。因无证据证明出租人重庆市城投公租房建设有限公司在法定期间内对转租行为提出异议，故《餐饮合作协议书》为有效合同，合同双方当事人均应按照该合同享受权利、履行义务。现针对原告李华林的各项诉讼请求，评述如下：一、关于原告要求解除《餐饮合作协议书》的诉讼请求。（2016）渝0106民初6315号民事判决书判令重庆市城投公租房建设有限公司与李华林之间的租赁合同关系于2016年10月21日解除，并判决李华林于该判决发生法律效力后立即将沙坪坝区返还重庆市城投公租房建设有限公司。该判决已经发生法律效力并进入执行程序，重庆市城投公租房建设有限公司已于2017年8月28日收回李华林所租赁的商铺。在租赁合同已经解除、案涉房屋已经无法继续使用的情况下，转租合同自然亦无法继续履行、李华林的合同目的不能实现。但租赁合同解除时，转租合同并非自然解除。现李华林要求解除《餐饮合作协议书》，本院予以支持。当事人行使法定解除权，请求法院判决解除合同，如法院最终认定合同应予解除且有关当事人享有解除权，解除时间应为解除的意思表示到达对方当事人之日，当事人作出单方意思表示即可产生法律效果，并不需要公权力介入如法院裁判，即可产生法律效果。经审查，2019年2月25日为本案的起诉状副本送达全部被告之日，应视为李华林解除合同的意思表示送达被告之日。且李华林行使解除权符合法律规定。故本院依法确认2019年2月25日为《餐饮合作协议书》解除之日。至于幸坤军、黄后均、黄后荣抗辩称已于2014年10月将案涉房屋退给李华林，双方之间的《餐饮合作协议书》已经于2014年10月终止，因系李华林自己未与重庆市城投公租房建设有限公司办理退房手续，退房之后的租金应该由李华林自行承担的意见，本院认为，第一，幸坤军举示的通话录音，只能反映出其与李华林就《餐饮合作协议书》终止、案涉房屋退租事宜处于磋商过程中，李华林并未明确表示同意与幸坤军解除《餐饮合作协议书》，《餐饮合作协议书》的其他当事人黄后均、黄后荣亦未表态同意解除合同；第二，合同法规定房屋租赁合同应当采用书面形式。李华林与幸坤军等建立房屋租赁合同关系，签订了《餐饮合作协议书》，并约定了租赁期。故双方解除《餐饮合作协议书》也应以书面方式为宜；第三，合同的解除，应当符合法律规定或遵循当事人意思自治的原则。幸坤军称已安排证人刘某将案涉房屋的钥匙归还李华林，仅有证人证言，而无其他证据予以证明，系孤证，李华林予以否认。上述情况即便属实，交还房屋钥匙并不能代表解除合同的意思表示，不能产生解除合同的法律效果；第四，合同解除后，双方当事人的合同权利义务归于消灭。而幸坤军在主张《餐饮合作协议书》终止后，合同双方并未进行后续的清算，未恢复到合同未签订前之状态，不能认定《餐饮合作协议书》已经解除。综上所述，对幸坤军、黄后均、黄后荣的前述抗辩意见，本院不予采纳。二、关于原告要求被告赔偿损失和支付违约金的诉讼请求。庭审中，原告明确，诉讼请求2是原告的损失；诉讼请求3是基于餐饮合作协议书的约定产生的违约责任，其中有一部分是损失，有一部分是惩罚性的赔偿。诉讼请求2、诉讼请求3都是李华林实际已经发生或将要发生的损失。本院认为，《餐饮合作协议书》第四条2、约定，如幸坤军、黄后均、黄后荣不按时向重庆市城投公租房建设有限公司缴纳房屋租金或发生其他安全责任事故等，李华林有权单方解除合同，幸坤军、黄后均、黄后荣承诺并承担李华林与重庆市城投公租房建设有限公司签订合同总租金的三倍作为违约金。重庆市城投公租房建设有限公司将案涉房屋出租给李华林后，李华林再行转租，重庆市城投公租房建设有限公司无从知晓。幸坤军、黄后均、黄后荣应当按照《餐饮合作协议书》的约定，履行向重庆市城投公租房建设有限公司支付租金的义务。且《餐饮合作协议书》载明以《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》原件为附件，《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》中亦记载了支付方式。幸坤军、黄后均、黄后荣以其与重庆市城投公租房建设有限公司无租赁合同关系，没有向该公司支付租金的义务、该公司也不会收取其交纳的租金为由进行抗辩，不能成立。（2016）渝0106民初6315号民事判决书认定李华林拖欠2014年9月1日至2016年10月21日的租金，以及2016年10月22日起至李华林实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；《餐饮合作协议书》约定幸坤军等人的租赁期间为2013年12月1日至2016年11月30日。因此，幸坤军、黄后均、黄后荣系未按照《餐饮合作协议书》的约定向重庆市城投公租房建设有限公司支付租金，直接导致《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》的解除和《餐饮合作协议书》的无法继续履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李华林因幸坤军、黄后均、黄后荣的违约行为，导致其对重庆市城投公租房建设有限公司违约，人民法院判决李华林承担相应的责任。法院判决作出后，虽然李华林按照执行和解协议已经履行的金额只是部分履行，但基于李华林是按照生效判决确定的义务进行履行，在该生效判决未被改变之前，李华林依据判决应当承担的义务是确定的。此系幸坤军、黄后均、黄后荣的违约行为给李华林造成的实际损失，幸坤军、黄后均、黄后荣应当进行赔偿。故对李华林的第2项诉讼请求，本院予以支持。本院（2016）渝0106民初6315号民事判决书确定原告李华林应承担的义务包括：1、拖欠的租金278564.30元（从2014年9月1日起计算至2016年10月21日止）；2、房屋占有使用费311天×371.60元／天=115567.60元（以371.60元／天的标准，从2016年10月22日起计算至李华林实际返还房屋之日止，即2017年8月28日止）；3、因拖欠租金产生的违约金55712.86元（按合同期内拖欠租金的20%计算）。李华林还承担了执行费6682.25元，但其自愿主张4754元，本院予以确认。以上合计454598.76元。另，李华林在第3项诉讼请求中，主张了20万元违约金，经明确，为部分惩罚性违约金+部分赔偿损失。由于我国合同法针对违约责任采取的是填平当事人实际损失的原则，即违约方因违约行为而进行赔偿的范围应相当于违约给守约方所造成的损失。现李华林在第2项诉讼请求之外，单独主张了（部分）惩罚性的违约金，不符合法律规定。李华林亦未能举证证明其实际损失除本院（2016）渝0106民初6315号民事判决书确认的债务之外，还有其他损失及金额。故，对李华林的第3项诉讼请求，本院不予支持。至于被告抗辩的诉讼时效问题。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。（2016）渝0106民初6315号民事判决书发生法律效力后，李华林的权利才因为幸坤军等的违约行为受到实质损害，李华林亦才有可能知道义务人为幸坤军、黄后均、黄后荣。李华林于2019年1月11日向本院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。故对被告的时效抗辩意见，本院不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告李华林和被告幸坤军、黄后均、黄后荣签订的《餐饮合作协议书》于2019年2月25日解除；二、被告幸坤军、黄后均、黄后荣于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李华林因被告未缴纳房屋租金所产生的租金、违约金、房屋占有使用费、申请执行费等损失共计454598.76元；三、驳回原告李华林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元，减半交纳4595元（原告李华林已预交），由原告李华林负担2000元，由被告幸坤军、黄后均、黄后荣2595元负担。二审中，幸坤军、黄后荣、黄后均提交一组新证据，重庆市自来水有限公司西部营业管网所营业科出具的《计费清单查询》，主要载明：2014年1月应收11.68元，2014年2月应收107元，2014年3月应收5.35元，2014年4月应收48.15元，2014年5月应收227.65元，2014年6月应收214元，2014年7月应收166.35元，2014年8月应收256.8元，2014年9月应收251.45元，2014年10月应收240.75元，2014年11月应收159.86元，2014年12月应收133.75元，2015年1月应收146.2元，2015年2月应收146.2元，2015年3月应收8.18元，2015年4月应收7.67元，2015年5月应收7.19元，2015年6月应收13.37元，2015年10月应收21.4元，2015年11月应收26.75元，2015年12月应收48.15元，2016年1月应收48.15元，2016年2月应收37.45元，2016年3月应收26.75元，2016年4月应收58.85元，2016年5月应收48.15元，2016年6月应收11.42元，2016年11月应收53.5元。拟证明幸坤军、黄后荣、黄后均在2015年2月之后未使用案涉房屋，该情况与双方通话录音一致。李华林质证称对真实性认可，但达不到其证明目的。为查明幸坤军、黄后荣、黄后均实际占用案涉房屋的时间段，本院对2013年12月1日至2016年2016年10月21日期间案涉房屋的水费、电费、燃气费交纳情况进行调查。重庆新大正物业集团股份有限公司康居西城物业服务中心出具收费明细，主要载明：2014年5月1日应收电费285.6元，2014年6月1日应收电费1764元，2014年7月1日应收电费1791.6元，2014年8月1日应收电费2054.4元，2014年9月1日应收电费1995.6元，2014年10月1日应收电费2329.2元，2014年11月1日应收电费1926元，2014年12月1日应收电费1836元，2015年1月1日应收电费1814.4元，2015年2月1日应收电费1671.6元，2015年3月1日应收电费1147.2元，2015年4月1日应收电费80.4元，2015年5月1日应收电费90元，2015年6月1日应收电费97.2元，2015年7月1日应收电费97.2元，2015年8月1日应收电费73.2元，2015年9月1日应收电费82.8元，2015年10月1日应收电费51.6元，2015年11月1日应收电费14.4元，2015年12月1日应收电费33.6元，2016年1月12日至2016年2月16日应收电费74.4元，2016年2月16日至2016年3月11日应收电费63.6元，2016年3月11日至2016年4月16日应收电费250.8元。另，重庆新大正物业集团股份有限公司康居西城物业服务中心工作人员称案涉房屋没有安装天燃气；案涉房屋自2016年1月以来用于开麻将馆，交纳物业费的人是一个六七十岁左右的男子。幸坤军、黄后荣、黄后均质证称对上述证据的真实性无异议，证明了其在2015年2月之后未使用房屋。李华林质证称认可上述证据的真实性，电费变化情况证明了是幸坤军、黄后荣、黄后均在开麻将馆。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于本案合同的性质，一审法院评判理由充分，本院予以支持。本案的争议焦点为：1．案涉《餐饮合作协议》终止的时间；2．幸坤军、黄后荣、黄后均是否应当赔偿李华林的损失及具体数额。现针对前述争议焦点评述如下。一、案涉《餐饮合作协议》终止的时间。本院认为，合同解除是指合同有效成立后，根据法律规定或合同当事人的约定，而使合同权利义务关系消灭的行为。合同解除以存在有效成立的合同为前提。本案中，经（2016）渝0106民初6315号民事判决书判令重庆市城投公租房建设有限公司与李华林之间的租赁合同关系于2016年10月21日解除。同时，（2016）渝0106民初6315号民事判决书载明，重庆市城投公租房建设有限公司的其中诉讼请求之一是李华林立即返还租赁房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，李华林与幸坤军、黄后荣、黄后均转租合同的租赁期限超出部分的约定即2016年10月21日之后的期限约定应为无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，故本案李华林与幸坤军、黄后荣、黄后均转租合同的租赁期限于2016年10月21日届满。从查明的事实来看，李华林与幸坤军、黄后荣、黄后均曾经商量将案涉房屋交还给重庆市城投公租房建设有限公司，李华林也去重庆市城投公租房建设有限公司履行还房，但未果。表明幸坤军、黄后荣、黄后均在双方合同约定期限届满之前，已无占用案涉房屋的意愿。特别是双方合同约定期限届满之后，双方未续签书面合同，也无证据表明幸坤军、黄后荣、黄后均继续占用租赁房屋，案涉转租合同关系于2016年10月21日因届满而终止，双方当事人的权利义务随之终止，李华林关于解除合同的诉讼请求丧失了事实与法律依据，一审法院认定案涉《餐饮合作协议》于2019年2月25日解除错误，本院予以纠正。二、幸坤军、黄后荣、黄后均是否应当赔偿李华林的损失及具体数额。本案中，李华林因幸坤军、黄后荣、黄后均未缴纳房屋租金产生了租金、违约金、房屋占有使用费、申请执行费等损失。从案涉房屋的租赁合同及《餐饮合作协议》来看，案涉房屋的用途是明确的，而且约定不能转租。《餐饮合作协议》履行之初，也确实用于餐饮，所以所产生电费、水费等的数额能够反映出幸坤军、黄后荣、黄后均对案涉房屋的使用状态。从案涉房屋所产生的电费显示，2014年6月1日至2015年3月1日期间的电费为每月一千元以上，因案涉房屋未安装天燃气，每月所产生的电费能够证明案涉房屋用于餐饮经营。而从2015年4月1日开始，案涉房屋电费每月只有几十元，只有其中一个月为二百元以上，与案涉房屋只能用于餐饮经营的约定不符。另外，案涉房屋所产生的水费亦能够印证案涉房屋用于餐饮经营的时间段，故能够认定2015年2月28日前幸坤军、黄后荣、黄后均实际占有使用案涉房屋。2015年3月1日之后，双方就《餐饮合作协议书》的终止、案涉房屋退租事宜曾进行过协商，李华林曾向重庆市城投公租房建设有限公司返还租赁房屋，但因未找到人而未能成功返还租赁房屋。而李华林对此既没有继续履行向重庆市城投公租房建设有限公司返还房屋的义务，也没有及时告知幸坤军、黄后荣、黄后均实际情况；特别是重庆市城投公租房建设有限公司向李华林寄送解除合同的通知以及提起诉讼，李华林怠于履行诉讼义务，致使案涉房屋扩大损失。关于李华林主张从2014年9月1日起至2016年10月21日止的租金损失278564.3元，即幸坤军、黄后荣、黄后均未履行支付租金的义务导致其对重庆市城投公租房建设有限公司违约而造成的损失的问题。双方转租合同即《餐饮合作协议》约定每月租金10600元，本院参照该标准核算李华林的租金损失。对于2014年9月1日至2015年2月28日期间的租金损失，参照双方转租合同即《餐饮合作协议》约定每月租金10600元的标准计算为63600元（10600元×6个月），因在此期间幸坤军、黄后荣、黄后均实际占有使用案涉房屋，该期间租金损失幸坤军、黄后荣、黄后均应予支付。对于李华林2015年3月1日至重庆市城投公租房建设有限公司对李华林提起解除合同、支付租金、返还案涉房屋之诉副本应当依法送达之日即2016年5月15日期间所产生的租金损失153700元（10600元×14个月＋10600÷30天×15天）。在该期间，幸坤军、黄后荣、黄后均虽然提出解除合同、要求李华林向重庆市建设有限公司返还房屋，但在李华林未向重庆市城投公租房建设有限公司成功返还租赁房屋的情况下，幸坤军、黄后荣、黄后均未积极督促、了解案涉房屋返还的情况，放任不管，导致各方对案涉房屋未能充分利用，在《餐饮合作协议》履行过程中造成的损失，有一定的责任。李华林返还房屋未果时，既不及时告知幸坤军、黄后荣、黄后均，也不积极寻找新的承租人，更不参加诉讼活动，避免损失扩大。因此，该部分租金损失系幸坤军、黄后荣、黄后均及李华林未采取适当措施的共同原因所造成的。根据诚实信用原则和公平原则，结合本案合同履行情况和当事人过错程度，本院酌定由幸坤军、黄后荣、黄后均对该部分租金损失承担50%即76850元的赔偿责任。对于李华林2016年5月16日至2016年10月21日产生的租金损失，以及合同期限届满后的占用损失。因重庆市城投公租房建设有限公司与李华林房屋租赁合同纠纷一案中，重庆市城投公租房建设有限公司主张解除与李华林之间的房屋租赁合同并要求李华林立即返还案涉房屋。该案于2016年5月11日立案，应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送李华林，故该租赁合同应当自通知到达李华林时即2016年5月16日解除。案涉房屋在当时处于既不是幸坤军、黄后荣、黄后均控制的状态，也不是李华林、重庆市城投公租房建设有限公司控制的状态，李华林能够无障碍地履行返还房屋案涉房屋的义务，而李华林未积极参与诉讼，也未告知幸坤军、黄后荣、黄后均交还房屋，李华林未及时收回房屋并向重庆市城投公租房建设有限公司返还，存在过错，属于扩大损失。关于李华林的请求合同期限届满后房屋占有使用费损失，因案涉合同已经于2016年10月21日期限届满终止，李华林未举证证明此后幸坤军、黄后荣、黄后均实际占有案涉房屋，加之李华林在与重庆市城投公租房建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案中未积极参与诉讼，放弃相关诉讼权利；在（2016）渝0106民初6315号案件作出判决后的损失，更是李华林不履行生效法律文书所造成的损失，应由李华林自行承担。所以该部分租金损失以及合同期限届满后的占用损失，应当由李华林自行承担。虽然幸坤军、黄后荣、黄后均主张对双方签订《餐饮合作协议》时向李华林支付的押金和租金63706元应予以扣除，但其并未提交证据证明其支付了该押金和租金，且李华林在主张租金损失时是从2014年9月1日起计算，已经扣除了此前6个月的租金，故对该上诉请求不予支持。关于李华林主张因违约所造成的损失问题。李华林既主张拖欠租金的违约金55712.86元，又主张基于转租合同约定产生的200000元，严重违反诚信原则和公平原则，导致双方利益失衡严重；本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，结合双方当事人履行合同中的过错以及李华林提起的损失赔偿的诉讼，在原核算损失的基础上，酌情主张李华林损失为6000元。关于执行费4754元，系李华林未主动履行生效判决确定的义务而产生，应由其负担。综上，幸坤军、黄后荣、黄后均应赔偿李华林的损失合计146450元。综上所述，因二审中出现了新证据，幸坤军、黄后荣、黄后均的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初1189号民事判决；二、幸坤军、黄后均、黄后荣于本判决发生法律效力后十日内赔偿李华林因幸坤军、黄后均、黄后荣未缴纳房屋租金所产生的租金、违约金损失共计146450元；三、驳回李华林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9190元，减半交纳4595元，由李华林负担3095元，由幸坤军、黄后均、黄后荣负担1500元。二审案件受理费8119元，由李华林负担6019元，由幸坤军、黄后均、黄后荣负担2100元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年四月二十三日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉