广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1431号上诉人（原审原告）：胡阳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡传勇，男，系胡阳的父亲。被上诉人（原审被告）：佛山南海万达广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：曲晓东，总经理。上诉人胡阳因与被上诉人佛山南海万达广场有限公司（以下简南海万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初16709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡阳上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决，在查清事实的基础上，发回重审或依法改判；2.判令南海万达公司立即修复⑴大阳台处的墙面渗水；⑵由卫生间沉箱积水引发的卫生间门框腐烂、小卧室墙角透水脱落，小卧室地板起泡变形；3.判令南海万达公司履行合同，立即安装小区的门禁智能系统并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统、以及户内设置紧急救助按钮等，以达到正常使用；4.判令南海万达公司赔偿4902室⑴自2015年7月1日起至完全修复影响入住使用期间的损失费，以物业费5850元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、公摊杂费1350元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）为标准、⑵2015年8月1日至2016年12月30日维修期间完全不能入住使用房屋的房租损失金46000元（己减去一审法院判决南海万达公司赔偿的5000元），合计53200元；5.南海万达公司承担本案一审诉讼费100元及二审诉讼费。事实与理由：（一）胡阳向一审法院申请对涉讼房屋大阳台墙面渗水的原因进行鉴定，后经公开摇珠确定委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司为本案的鉴定机构。2019年4月18日鉴定机构现场勘查后，发函要求各方当事人提供4902房及5002房的建筑设计图纸、结构设计图纸、给排水施工图纸以及相关的装修图纸。胡阳在收到复函后已立即书面回复“对于所需图纸，作为个人胡阳无法提供，应指定由开发商南海万达公司提供”。但南海万达公司一直未提供，只提供了一份模糊不清的图纸，不配合鉴定工作。且鉴定机构后又发函强调：“若楼上5002房业主不配合鉴定工作，我司将无法开展鉴定工作。”在此情况下，胡阳认为，一审法院应依法要求5002房的业主吴绿培有责任有义务配合鉴定工作，但一审法院未对此作出处理，竟以5002业主不是本案当事人为由，终结本案鉴定，完全是不作为。涉讼房屋的大阳台渗漏问题已长达五年之久，至今仍有渗漏，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司作为一个专业鉴定机构，对涉案房屋的渗漏水问题完全可通过科学方法及仪器进行鉴定，即使业主不配合，也可判定渗漏原因。而胡阳作为个人根本无能力提供证据加以证明，一审法院以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定认定胡阳举证不能，对胡阳的该项修复诉请不予支持，是错误的，请求二审法院予以改判，支持胡阳该项主张。（二）一审判决未对胡阳在诉讼中增加的诉请作出处理错误。因涉讼房屋卫生间沉箱积水引起卫生间门框腐烂、小卧室墙角透水脱落、小卧室地板起泡变形，胡阳在一审法院与鉴定机构人员现场勘查时，已将该情况向一审法院反映，一审法院亦已将胡阳的该申请记录在案，并拍照记录。后在2018年11月20日的庭审上，胡阳追加了该项诉讼请求，2019年11月4日的庭审上，胡阳再次向法庭反映了物业公司没做任何维修的事实，但一审法院在判决中没有对胡阳的此项诉请作任何处理表述。故请求二审法院支持该项诉请，并对沉箱回填是否达到标准委托第三方进行鉴定。（三）一审判决适用法律错误。根据涉案《广东省商品房买卖合同》约定，为涉讼房屋配备智能可视对讲系统是南海万达公司应负的合同责任，是涉案房屋最基本的生活配套设施。一审法院多次要求南海万达公司出具书面材料答复安装调试门禁系统的具体时间，但南海万达公司直至2019年12月4日才向一审法院提交书面答复称：“涉讼房屋的门禁系统现由物业公司负责跟进系统的安装、联网和调试等事宜，因系统涉及用户较多，工作量、流程、资金等具有较大的不确定性，无法明确开通时间。”一审法院凭上述书面答复认定南海万达公司不能安装小区的门禁智能系统并调试室内门禁系统达到正常使用符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的情形，对胡阳请求立即安装并调试门禁系统、彩色可视对讲系统、以及室内设置紧急救助按钮等的诉求不予支持，损害了胡阳的利益，应予改判。（四）一审法院错误把胡阳诉请的“影响正常使用期间以物业费为标准的损失赔偿”曲解为“诉请南海万达公司承担涉讼房屋所产生的物业费用”。胡阳一审提交的证据已充分证明涉讼房屋存在严重的质量问题，在长达54个月的维修期间，胡阳饱受极大精神及财产损失，胡阳以涉讼房屋的物业费及公摊费为标准作为维修期间影响正常使用产生的精神及财产损失，合乎情理，应予支持。（五）一审判决认定事实错误，对严重影响正常居住使用期间的租金损失费用认定过低。涉讼房屋为带精装修的高档住宅，亦是胡阳的家庭唯一住房，胡阳已提供大量证据证明2015年8月l日至2016年12月30日期间，涉讼房屋存在严重质量问题和维修期间影响正常居住使用的事实。且南海万达公司从未主动对房屋的质量问题进行修理，故不存在一审法院认定的“涉讼房屋虽然在装修上存在质量瑕疵，但该些质量瑕疵并不会对胡阳使用涉讼房屋造成重大影响，故胡阳在收楼之后是否实际入住涉讼房屋，属于其对自身权利的处置，无权要求南海万达公司按照涉讼房屋的租金赔偿。”的情形。因此，应按建设部颁布的《商品房销售管理办法》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款的规定，判令南海万达公司赔偿影响正常使用17个月期间的房租损失金51000元。（六）一审法院对诉讼费判定错误。南海万达公司作为合同违约方，在履行合同过程中有失诚信，应负全部责任，故应负担本案一审、二审的全部诉讼费。南海万达公司未作答辩。胡阳向一审法院提出诉讼请求：1.南海万达公司立即修复厨房墙砖爆裂、厨房门板爆裂、次卧墙面爆裂起壳、漏水等；2.南海万达公司立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统、以及户内设置紧急求救助按钮以达到正常使用；3.南海万达公司承担4902室自2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费5850元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、公摊杂费1350元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、2015年8月1日至2016年12月30日维修期间不能入住的房租损失金51000元，合计58200元；4.南海万达公司承担本案的诉讼费。诉讼中，胡阳明确其第1项诉讼请求主张涉讼房屋存在的质量问题包括：1.厨房墙砖空鼓、爆裂，2.厨房门板爆裂，3.次卧飘窗漏水，4.大阳台包管与墙面两侧交接处漏水。一审法院认定事实：2015年7月27日，胡阳、南海万达公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：胡阳向南海万达公司购买涉讼房屋；购房款1255509元由胡阳于2015年8月27日前一次性支付予南海万达公司；南海万达公司于2015年9月30日前将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付胡阳使用；胡阳购买的商品房为住宅，由南海万达公司按《住宅质量保证书》承担保修责任。该合同附件三“装饰、设备标准”第二部分“室内部分交房标准”第11项为“智能化”，包括“门禁系统：彩色可视对讲”和“户内设置紧急救助按钮”两项。同日，胡阳、南海万达公司还签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），就上述《商品房买卖合同》补充约定：交付时涉讼房屋装修装饰或设备达不到约定标准，胡阳应在交付之日起15日内向南海万达公司提出书面异议，南海万达公司应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施；南海万达公司可以进行整改（整改期间不视为南海万达公司逾期交房），也可以一次性补偿胡阳实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务，除上述补救措施外，胡阳不得以房屋装饰装修或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求；如胡阳未在房屋交付之日起15日内向南海万达公司提出书面异议的，视为胡阳认可房屋装修装饰或设备达到约定标准。2015年5月29日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2015年5月，南海万达公司填发《北4-7栋质量保证书》，明确南海万达华府北4-7栋竣工验收时间为2015年5月30日，交付使用时间为2015年6月30日，对地基和主体结构保修期限为五十年，对屋面防水、外墙面、卫生间沉箱、管道渗漏的保修期限为五年，墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为两年，对地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、电器开关的保修期限为一年，对管道堵塞的保修期限为六个月。2015年7月27日，胡阳签署《房屋交接单》，接收涉讼房屋。2017年10月30日，胡阳提起本案诉讼。2017年12月11日，南海万达公司委托第三方维修人员出具《北5-4902维修方案》，内容为：1.室内窗。当天就可以搞定。2.室内墙角脱皮。第一天，铲掉并批灰，需晾三天，第四天，刷油漆，完成。3.厨房内墙。第一天，更换磁砖，需晾三天（砖样式需业主同意），第四天，装门框，打玻璃胶，完成。4.阳台漏水。在楼上施工，不妨碍生活。①在地漏以及下水管周边填防水剂，在阳台护栏边上刷一道防水；②在4902阳台天花做一排不锈钢柜遮挡。5.弱电可视对讲。暂无可行方案。2018年1月24日，一审法院组织胡阳、南海万达公司进行现场勘验，查明胡阳诉讼请求第1项诉讼请求所涉的厨房墙砖空鼓、爆裂、厨房门板爆裂的质量问题已经修复，次卧飘窗漏水的质量问题南海万达公司已安排修复，胡阳暂未发现存在质量问题，大阳台包管与墙面两侧交接处漏水的质量问题尚未修复，南海万达公司另安排工作人员对智能可视对讲系统客户端进行了安装，但网络调试尚未处理完毕。诉讼中，一审法院根据胡阳的申请，依法委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司对涉讼房屋大阳台墙面渗水的原因进行鉴定，该公司要求对楼上5002房的结构构件、装饰进行开凿或渗水试验检查，但胡阳、南海万达公司均明确无法联系5002房的业主配合开展相应鉴定工作，且该5002房的业主也未同意鉴定公司入户开展鉴定工作，导致鉴定工作无法开展，故一审法院依法终结本案的鉴定。庭审中，胡阳陈述其收楼后未对涉讼房屋进行二次装修，家私家电在收楼后一个星期入场，后来出现质量问题，便要求南海万达公司修复，在修复过程中又发现了其他问题，2017年1月1日，胡阳才正式入住涉讼房屋。南海万达公司在2019年12月4日书面答复一审法院称涉讼房屋所在小区的门禁系统现由物业公司负责跟进系统的安装、联网和调试等事宜，因系统涉及用户较多，工作量、流程、资金等具有较大的不确定性，无法明确开通时间。另查明，一审法院于2016年6月12日受理胡阳诉万达公司、大连万达物业管理有限公司佛山分公司、吴绿培相邻损害防免关系纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初9498号。该案中，胡阳主张4902号房的小卧室天花及大阳台部位出现漏水，是由吴绿培对5002号房扩建卫生间及在大阳台推拉门口上方加建墙体导致，故请求吴绿培承担相应的赔偿责任。在该案的审理过程中，一审法院根据胡阳的申请，依法委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对涉讼房屋所在小卧室天花板和大阳台东面墙体的漏水原因进行鉴定，该公司经过鉴定后作出《房屋鉴定报告》，鉴定意见为：5002号房的大阳台外墙和底板并无漏水，4902号房的大阳台东面墙体和天花板的渗水痕迹是生活中用水不当而造成；造成4902号房屋的小卧室天花板有小范围水印是曾发生渗水所遗留。2017年11月21日，一审法院依法作出（2016）粤0605民初9498号民事判决，判令：驳回胡阳的全部诉讼请求。胡阳不服提起上诉，佛山市中级人民法院依法受理，案号为（2018）粤06民终1626号。在该案的审理过程中，胡阳申请重新鉴定。但未按时交纳鉴定费用。2018年9月21日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终1626号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。2018年11月20日，佛山市中级人民法院作出《司法委托中介机构诚信管理处理通知书》，以广东南粤珑图建筑设计有限公司在受理（2016）粤0605民初9498号案的司法鉴定的过程中违反法定程序，影响鉴定意见的公信力，故给予扣30分并暂停委托六个月的处罚。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡阳基于南海万达公司交付的涉讼房屋存在质量问题而诉请南海万达公司予以赔偿，应提交证据证明涉讼房屋存在质量问题，且该问题系因南海万达公司的原因所致。本案中，胡阳诉请南海万达公司修复的质量问题包括：1.厨房墙砖空鼓、爆裂，2.厨房门板爆裂，3.次卧飘窗漏水，4.大阳台包管与墙面两侧交接处漏水。诉讼中，胡阳自认前述质量问题第1-3项已经修复完毕，故对该对应项目的修复请求，一审法院不再重复处理。对第4项质量问题，胡阳并未提交证据证明该漏水的质量问题系因南海万达公司交付的涉讼房屋本身存在质量问题所致，应承担举证不能的不利后果，故对该项修复诉请，一审法院不予支持。胡阳诉请南海万达公司立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等，该主张实际上是要求南海万达公司将涉讼房屋的智能可视对讲系统安装并调试至正常可用状态，户内设置紧急救助按钮属于智能可视对讲系统的一部分。根据合同约定，为涉讼房屋配备智能可视对讲系统属南海万达公司应负的合同责任。诉讼中，南海万达公司已为涉讼房屋安装了智能可视对讲系统的客户端，但因涉讼小区的智能可视对讲系统作为整个小区的系统工程尚未安装调试完毕，涉讼房屋的智能可视对讲设备的使用功能确实受到限制。但因胡阳的该项主张在性质上属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的情形，故一审法院对胡阳诉请南海万达公司立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等不予支持，并结合本案的实际情况，在后续赔偿责任的处理上予以体现。胡阳诉请南海万达公司承担涉讼房屋2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费、公摊杂费，但根据胡阳自认，其仅预交了三个月的物业管理费，并未实际支出其他物业管理费及公摊杂费，且物业费、公摊杂费系基于胡阳作为涉讼房屋的所有权人、享受涉讼房屋所在小区物业管理服务而产生的费用，无论在性质上，还是在实际收取情况上看，胡阳诉请南海万达公司承担该项费用均没有依据，故一审法院不予支持。胡阳诉请南海万达公司按3000元/月的标准计付从2015年8月1日起至2016年12月30日维修期间不能入住涉讼房屋的租金损失51000元。经审查，涉讼房屋虽然在装修上存在质量瑕疵，但该些质量瑕疵并不会对胡阳使用涉讼房屋造成重大影响，故胡阳在收楼之后是否实际入住涉讼房屋，属于其对自身权利的处置，无权要求南海万达公司按照涉讼房屋的租金标准计付赔偿。但由于该些质量瑕疵的存在及修复确实会对胡阳使用涉讼房屋造成诸多不便，且室内智能可视对讲系统无法正常使用，也会影响胡阳正常使用涉讼房屋，故基于此，一审法院综合本案的实际情况，酌情判令南海万达公司应赔偿截至本案庭审辩论时因交付的涉讼房屋存在质量瑕疵而给胡阳造成的损失5000元，并对胡阳诉请超出上述核定的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：南海万达公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿5000元予胡阳；驳回胡阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取627.5元，由胡阳负担100元，由南海万达公司负担527.5元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予胡阳，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据胡阳的上诉意见，归纳本案二审争议焦点是：1.一审法院终结本案鉴定是否属于不作为；2.南海万达公司应否向胡阳赔偿因涉讼房屋大阳台处的墙面渗水、卫生间沉箱积水引发的卫生间门框腐烂、小卧室墙角透水脱落、小卧室地板起泡变形造成的损失；3.南海万达公司应否立即安装小区的门禁智能系统并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统、以及户内设置紧急救助按钮等，以达到正常使用；4.南海万达公司应否向胡阳赔偿以物业费、公摊杂费为标准计算自2015年7月1日起至完全修复影响入住使用期间的损失费及2015年8月1日至2016年12月30日维修期间完全不能入住使用房屋的房屋租金损失；5.本案诉讼费的承担。首先，经审查，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司多次向一审法院出具函件反映，要对涉讼房屋大阳台墙面渗水原因进行检查，需4902房业主及楼上5002房业主同意并且配合检测工作，否则可能无法对4902房的大阳台墙面渗水原因进行鉴定。但至发函之时鉴定公司仍未收到楼上5002房业主是否同意鉴定公司因鉴定需要而对楼上5002房的结构构件、装饰进行开凿或渗水试验检查的回复，而鉴定公司根据本案实际情况认为，若楼上5002房业主不配合鉴定工作，鉴定公司将无法进行鉴定。一审法院在胡阳、南海万达公司明确无法联系5002房业主配合开展相应鉴定工作且该业主也未同意鉴定公司入户开展鉴定工作的情况下，再结合鉴定公司的函件，认为本案鉴定工作已无法开展，依法终结本案的鉴定，符合相关法律规定。胡阳认为一审法院不作为的理由不成立，本院不予支持。其次，胡阳主张涉讼房屋大阳台处的墙面渗水的质量问题系因南海万达公司交付的涉讼房屋本身存在质量问题所致，要求南海万达公司予以修复。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”之规定，本案中，胡阳未能提供证据证明涉讼房屋大阳台处的墙面渗水的质量问题系因南海万达公司交付的涉讼房屋本身存在质量问题所致，其应承担举证不能的不利后果，本院对胡阳该项修复诉请，不予支持。至于，胡阳认为其已在一审法院的现场勘查及庭审上均提出要求对涉案房屋的卫生间沉箱积水引发卫生间门框腐烂、小卧室墙角透水脱落、小卧室地板起泡变形一事进行处理，但一审判决中未对此表述，二审法院应改判支持该项诉请。经审查，根据一审法院的勘查笔录及庭审笔录可见，笔录中没有显示胡阳有提出过该项诉请，即使在2019年11月4日的庭审笔录中亦只是作为胡阳事实补充的一个陈述，胡阳未明确提出或以书面形式提出变更或增加该项诉请，故一审法院未有对此作出审查处理正确，本院予以维持。第三，胡阳诉请南海万达公司立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等的问题。经审查，虽然涉案合同约定涉讼房屋的装饰、设备标准包括为涉讼房屋配备智能可视对讲系统，南海万达公司亦确认已为涉讼房屋安装了智能可视对讲系统的客户端，但因涉讼小区的智能可视对讲系统作为整个小区的系统工程尚未安装调试完毕，涉讼房屋的智能可视对讲设备的使用功能确实受到限制。上述情况符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的情形，故一审法院对胡阳诉请南海万达公司立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等的诉求不予支持，符合法律规定，且一审法院已向胡阳释明结合本案实际情况，在后续赔偿责任的处理上予以体现，故本院予以维持。第四，胡阳认为其起诉主张的是以物业费、公摊杂费的标准计算自2015年7月1日起至完全修复影响入住使用期间的损失费，而非诉请南海万达公司承担涉讼房屋产生的物业费、公摊杂费。经审查，胡阳起诉状第3点诉讼请求为，请求南海万达公司承担4902房自2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费5850元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、公摊杂费1350元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准），与其二审主张以物业费5850元、公摊杂费1350元为标准计算赔偿损失明显是两个不同法律关系的诉求，一审法院并未曲解胡阳的诉请。一审法院以胡阳起诉状中的主张进行审理，并认为胡阳的该项费用诉请没有依据，不予支持，处理正确，本院予以维持。对于胡阳主张赔偿2015年8月1日至2016年12月30日期间因不能正常使用涉讼房屋而产生的房屋租金损失的问题。经审查，南海万达公司交付的涉讼房屋确实存在装修质量瑕疵，但该瑕疵并不会对胡阳在使用涉讼房屋时造成重大影响，且胡阳亦未有提供证据证明其在该段期间确实存在房屋租金损失。一审法院综合考虑本案的实际情况，酌情判令南海万达公司赔偿胡阳造成的损失5000元，并无不当，本院对胡阳的该项上诉请求不予支持。最后，诉讼费承担问题。本案中，胡阳上诉主张南海万达公司在合同履行过程中有失诚信，构成违约，应承担本案一、二审全部诉讼费。经审查，现有证据不足以证明南海万达公司在涉案合同履行过程中存在严重过错，一审法院综合本案各方责任及过错程度，按照败诉比例判令一审诉讼费由南海万达公司承担527.5元、胡阳承担100元并无不当，本院予以维持。而由于本院不支持胡阳的上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，胡阳应负担本案二审案件受理费。综上，胡阳的上诉理由不成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人胡阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月十六日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力