重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1226号上诉人（原审原告）：重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，统一社会信用代码91500103622056658C。法定代表人：杨军，董事长。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：何泽，重庆康实律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨永刚，男，1987年12月29日，汉族，住湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆华美地产发展有限公司（以下简称华美公司）因与被上诉人杨永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人华美公司的委托诉讼代理人张正杰、何泽、被上诉人杨永刚的委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华美公司上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项;2、撤销原审判决第三项；3、改判解除上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》；4、改判被上诉人立即将位于“华美·御景天成商业北区”的房屋腾空并返还给上诉人；5、改判被上诉人立即向上诉人支付2019年12月6日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（2019年12月6日起至解除之日止的租金计算标准为:每月租金为70902元）6、改判被上诉人立即向上诉人支付截止2019年6月27日的违约金2588265.57元及2019年6月27日之后的违约金（2019年6月27日之后的违约金计算标准:以所欠租金为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月28日起计算至被上诉人实际付清全部款项之日止）；7、改判被上诉人向上诉人支付《商铺租赁合同》解除之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准参照租金标准,即:每月70902元，从《商铺租赁合同》解除之日的次日起计算至被上诉人将房屋腾空并返还给上诉人时止）;8、改判被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用（含诉讼费、保全费、律师费、担保费、执行费等）。事实与理由:1、消防栓无水的责任应当由物业管理公司承担而非上诉人。消防栓、电梯、线路等皆是由物业管理公司进行维护和管理，物业管理公司对此具有直接的责任，并且物业管理公司也从未向上诉人告知过消防栓存在无水等问题，也从未通知上诉人需要动用大修基金或支付相当于大修基金的费用进行维修。如若因消防栓无水等问题造成了他人损失，责任应当由物业管理公司承担而非上诉人，更何况消防栓无水并没有给被上诉人造成任何损失，对其经营不会造成任何障碍；2、租赁合同关系之中，出租人交付房屋和承租人支付租金互为履行合同的义务。除前述义务之外，上诉人对于被上诉人基于租赁合同关系不产生其他的合同义务,即保证消防栓有水并不是本案租赁合同关系之中上诉人对被上诉人应当承担的义务；3、被上诉人的抗辩理由并非合理的抗辩事由，被上诉人的行为已然构成严重违约，上诉人系依法及依据合同约定行使合同解除权和主张违约金。综上，本案中上诉人没有任何的违约行为，上诉人按照合同的约定交付了房屋,被上诉人予以了使用，系全面履行了合同义务，被上诉人的抗辩并非合理抗辩事由;相反地，被上诉人在接收房屋后，一直以各种理由拖延租金不付，其行为已然严重违约且极不诚信，应当承担相应的责任。杨永刚辩称，1、杨永刚逾期支付租金是因出租人华美公司提供的房屋不具有适租性，不属于承租人的恶意违约行为，承租人不应当承担违约责任。案涉房屋长期存在消防无水、电梯故障、停水停电等情况，多次反映，均未得到有效整改；2、上诉人华美公司主张消防栓无水的责任由物业管理公司承担的理由不成立。华美公司既是出租人也是产权人，不能以物业公司为由来免除其义务。消防是商业用房刚需，签订合同时，已经出现问题，但并未告知，属于欺诈、不诚信；3、租赁合同关系中，承租人支付租金的前提在于出租人提供了符合法定及约定的房屋，若出租人提供的房屋不满足基本使用条件，承租人有权不按照合同约定履行租金的支付义务；4、2020年3月15日租赁合同到期，杨永刚已经于2020年4月1日搬离房屋并通知了华美公司，同时，杨永刚不应当就疫情期间的扩大损失承担责任，请求适当减免疫情期间租金。华美公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除华美公司与杨永刚所签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判令杨永刚立即将位于“华美·御景天成商业北区”的房屋腾空并返还给华美公司；3.请求依法判令杨永刚立即向华美公司支付2017年1月10日至2019年7月9日的租金2053616元及2019年7月10日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（2019年7月10日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金计算标准为：每月租金为71826元）；4.请求依法判令杨永刚立即向华美公司支付截止2019年6月27日的违约金2588265.57元及2019年6月27日之后的违约金（2019年6月27日之后的违约金计算标准：以所欠租金为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年6月28日起计算至杨永刚实际付清全部款项之日止）；5.请求依法判令杨永刚向华美公司支付《商铺租赁合同》解除之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准参照租金标准即：每月为71826元，从《商铺租赁合同》解除之日的次日起计算至杨永刚将“华美·御景天成商业北区”的房屋腾空并返还给原告时止）；6.请求依法判令被告承担本案保全费、担保费；诉讼费由杨永刚负担。一审法院认定事实：2010年11月26日，华美公司（出租方、甲方）、黄涛（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，第2.1条约定：甲方同意出租、乙方同意承租华美御景天成北区商业三楼3-3#，建筑面积1737.38平方米，第2.2条约定：承租场所用于经营圣宫布拉达洗脚城或该场所物业条件允许的业态（不包含餐饮等油烟行业），未经甲方书面同意，乙方不得变更承租场所用途；第3.1条约定：承租期从2010年3月16日到2020年3月15日；第4.1.1条约定：第1年租金为30元/月/平方米，第三年起每两年递增8%，第1-2年租金为52800元/月，第3-4年租金为57024元/月，第5-6年租金为61582元/月，第7-8年租金为66510元/月（该金额被横线划除，手写标准为65656元/月），第9-10年租金为71826元/月（该金额亦被横线划除，未手写添加标准）；第4.1.2条约定：租金的支付方式为先付费后使用，乙方按月支付租金，在每月一日前向甲方缴纳当月租金（如遇节假日顺延），第一次租金支付时间为合同签订时；第4.2.1条约定：乙方须向甲方缴纳1个月租金金额52800元的费用作为履约保证金；第5.1.4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿：（4）拖欠租金累计达30天的；第6.2条约定：乙方违约行为（2）乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费及其他费用；第6.4.2条约定：乙方因6.2.2违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的0.3%按日计收滞纳金。若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失（包括但不限于拖欠的租金及滞纳金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）。同日，华美公司、黄涛、王海燕签订《商铺合同转让协议》，约定因华美公司与黄涛于2010年2月15日就华美商业广场北区三楼商业3-3#签订了《租赁合同》，现约定将承租人的权利义务全部转让给王海燕，其余合同内容不变，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码）等。2013年3月8日，华美公司、王海燕、甘雪梅签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给甘雪梅，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），其余合同内容不变。2014年9月24日，华美公司、甘雪梅、米久林签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给米久林，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），其余合同内容不变。华美公司、米久林、被告签订《商铺合同转让协议》，将承租人权利义务全部转让给杨永刚，该商铺的所有权证号为201-2008-32489201179551（房屋代码），米久林于2016年1月10日前将案涉房屋交付杨永刚使用，期满由华美公司、杨永刚结算履约保证金，其余合同内容不变。庭审时，双方均认可杨永刚仅承租了华美公司的一套房屋，面积为1737.38平方米。至于房号，杨永刚陈述承租的乃是3-1房屋，营业执照也记载的3-1房屋，华为公司则陈述出租的乃是3-3房屋，转让协议的3-1房屋系笔误。至于租金标准，杨永刚陈述2017年1月10日至2018年3月15日的租金标准是65656元/月，2018年3月16日至2020年3月1日的租金标准是70902元/月，华美公司则陈述按照租赁合同的约定，第7-8年是65656元/月，第9-10年是70902元/月。杨永刚另陈述电梯故障系因设备老化、散热功能欠缺；停水停电也是因为线路老化；消防无水是御景天成整个小区消防都无水，听说是抽水泵坏了。华美公司则陈述1.杨永刚与米久林系合伙经营，后米久林退出由杨永刚一人经营，故案涉房屋一直由杨永刚占有使用。为此其举示了2015年6月9日的关于申请免租报告及2016年1月15日的申请报告予以证明。免租报告称“裙楼3楼租户三得健康城已于2015年6月7日恢复经营，营业后资金方面有些紧手，申请免交2015年7月当月租金”。报告尾部落款为三得健康城杨永刚；申请报告称“于2015年6月与米久林合伙共同在裙楼3楼经营三得养生堂，因种种原因，需补充资金重新运作，原合作人米久林不愿继续投资，自动退出该项目，现由被告单独投资经营，特申请变更乙方名称”；2.杨永刚陈述的房屋瑕疵问题不存在，确存在偶尔电梯故障、偶尔停水停电现象，但均及时予以解决。一审法院就消防无水等问题致函重庆远大物业管理有限公司（为案涉小区提供物业服务的企业），该公司回复“1.御景天成小区商业体不存在经常断电情形，但夏天偶尔因商家设备超负荷造成跳闸现象；2.御景天成小区消火栓确无水，因小区竣工已10余年，公共设备已过质保期，小区消防系统设备设施逐渐老化和自然损耗，故障较多，造成消防系统不能正常运行”。另查明：一审法院向杨永刚邮寄起诉状副本等文书材料，邮件于2019年8月29日签收。一审法院认为：华美公司、杨永刚双方认可杨永刚承租了华美公司1737.38平方米的房屋，双方形成租赁关系，至于租赁关系的权利义务则应依据《商铺租赁合同》（华美公司与黄涛签订）的约定履行。杨永刚称因房号有差异，华美公司、杨永刚双方并未签订租赁合同，一审法院认为华美公司与黄涛签订的租赁合同约定的承租房屋乃是3-3号房屋，后华美公司、黄涛、王海燕签订的转让协议亦是就3-3号房屋进行约定，但该份转让协议中明确了房屋代码，之后的几份转让协议虽记载的乃是3-1号房屋，但房屋代码与此前一致，房屋面积亦一致，故租赁合同与所有的转让协议具有连续性，被告承接了《商铺租赁合同》（华美公司与黄涛签订）的全部权利义务。至于杨永刚何时成为租赁关系的相对人，虽然华美公司、杨永刚之间的《商铺合同转让协议》没有签订日期，但结合转让协议中杨永刚于2016年1月10日接手案涉房屋，以及2016年1月15日出具的申请报告，载明由杨永刚一人经营，可知此后杨永刚即为承租人，应当按约支付租金。根据合同约定及庭审中双方的陈述，2016年3月16日至2018年3月15日的租金为65656元/月，2018年3月16日至2020年3月15日租金为70902元/月，故2017年1月10日至2019年7月9日的租金2052567元（65656元/月×14个月＋65656元/月×6天÷30天＋70902元/月×15个月＋70902元/月×24天÷30天）杨永刚应当支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于解除合同、支付违约金等诉讼请求，争议焦点则在于杨永刚是否具有逾期支付租金的合理抗辩事由。经查明案涉房屋确存在消火栓无水等问题，华美公司作为出租人，租期内应当保证案涉房屋的适租性，杨永刚从事的乃是人流密集型行业，现因消火栓无水等问题给杨永刚正常经营造成了一定影响，杨永刚逾期支付租金存在合理抗辩事由，故华美公司无权以此为由要求解除租赁合同、返还房屋并支付逾期支付租金的违约金，一审法院对上述诉讼请求不予支持。因本案并未支持华美公司解除租赁合同的诉讼请求，故对其要求杨永刚支付租赁合同解除次日至交还房屋时止的房屋占有使用费亦不予支持。2019年7月10日至2019年12月5日（法庭辩论终结日）的租金345056元（70902元/月×4个月＋70902元/月×26天÷30天），杨永刚应当支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于2019年12月6日至租赁合同解除之日的租金，因现租赁合同何时解除尚不明确，该项诉讼请求计算期间亦不明确，一审法院对此不予支持。华美公司另要求杨永刚支付担保费，因现无证据证明已产生了担保费及担保费的具体金额，一审法院对此项诉讼请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告杨永刚于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2017年1月10日至2019年7月9日的租金2052567元；二、被告杨永刚于本判决生效之日立即支付原告重庆华美地产发展有限公司2019年7月10日至2019年12月5日的租金345056元；三、驳回原告重庆华美地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43940元，减半收取21970元，保全费5000元，由被告杨永刚负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉《商铺租赁合同》约定的履行期限于2020年3月15日到期，杨永刚已经于2020年4月1日搬离案涉房屋,并已通知华美公司。本院认为，本案的争议焦点为：一、华美公司主张解除案涉《商铺租赁合同》的理由是否成立，如果成立，合同解除时间如何确定；二、杨永刚是否应当承担逾期支付租金的违约责任。针对上述焦点，本院评判如下：本院认为，案涉《商铺租赁合同》是合同双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。杨永刚承接《商铺租赁合同》的全部权利义务，成为该租赁合同关系的相对人后，应按照合同约定履行义务。但杨永刚从2017年1月起开始欠付租金，拖欠租金已远超30天以上。根据案涉《商铺租赁合同》第5.1.4条“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿：……（4）拖欠租金累计达30天的；……。”之约定，华美公司享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，华美公司要求解除合同，符合合同约定且于法有据。华美公司主张解除案涉《商铺租赁合同》的理由成立，本院予以支持。杨永刚辩称因案涉房屋长期存在消防栓无水及电梯运行问题而华美公司却未进行维修，才未及时支付租金，不构成违约，不应解除合同。本院认为，在本案租赁合同法律关系中，双方主要合同义务分别为交付租赁商铺、支付租金，对商铺进行维修作为出租方的从合同义务，与支付租金不能形成对等给付关系。虽然出现消防栓无水及电梯运行问题，但杨永刚一直经营使用该商铺，其所述的消防栓无水及电梯运行问题并非导致租赁物灭失或根本不能实现合同目的的情形，不能成为其拒付租金的理由。杨永刚不按合同约定支付租金，拖欠租金达两年有余，已经构成根本违约。对该项抗辩理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认其有解除权的，一般可以认定合同从起诉状副本送达之日解除。本案中，华美公司在诉讼前未向杨永刚发出解除合同的通知，一审法院于2019年8月29日将华美公司的起诉状副本等法律文书送达杨永刚，此时华美公司解除房屋租赁合同的意思表示到达杨永刚，故合同的解除时间应为杨永刚收到本案民事起诉状副本的时间即2019年8月29日。综上，本院认定华美公司与杨永刚之间《商铺租赁合同》于2019年8月29日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方签订的租赁合同已于2019年8月29日解除。因此，华美公司要求杨永刚腾空并返还承租的商铺，于法有据。二审中，杨永刚已经于2020年4月1日实际搬离案涉房屋并通知华美公司，华美公司亦确认杨永刚已经搬离案涉房屋。故本院确认杨永刚已经将案涉房屋交付给华美公司。勿需再判令杨永刚返还案涉房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，杨永刚从2017年1月10日起欠付租金，因此，杨永刚应当支付华美公司2017年1月10日至2019年8月29日（合同解除之日）期间的租金2168373.6元，其中，2017年1月10日至2019年7月9日期间的租金为2052567元，2019年7月10日至2019年8月29日期间的租金115806.6元（70902元+70902元/月÷30天×19天）。案涉《商铺租赁合同》已于2019年8月29日解除，杨永刚即负有腾空返还房屋的义务。杨永刚在腾空返还房屋前，仍继续占有使用租赁房屋的，应向华美公司支付房屋占有使用费。现华美公司要求杨永刚自合同解除之日即2019年8月29日之次日起至杨永刚将租赁房屋返还至华美公司之日止以合同约定的标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。杨永刚已于2020年4月1日搬离案涉房屋，故杨永刚应向华美公司支付该期间的房屋占有使用费。杨永刚辩称，因“新冠”疫情防控期间并未实际经营，也无法及时搬离，请求适当减免该期间的租金（占有使用费）。本院认为，杨永刚承租案涉房屋用于经营健康养身堂，因受疫情防控措施直接影响导致不能经营，即使合同到期后，也无法及时搬离，杨永刚请求减免房屋占有使用费，本院应予支持，并酌情扣减2个月的房屋占有使用费。综上，杨永刚应支付的房屋占有使用费为359236.8元（70902元/月×5个月+70902元/月÷30天×2天）。基于前述评析，杨永刚未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。华美公司要求杨永刚支付违约金，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审中，杨永刚以不构成违约、不应支付违约金作为抗辩理由，虽然未明确请求对违约金数额进行调整，但其在庭审中的抗辩包含了该意思，故本院依法对约定过高的违约金予以调整。对于如何认定违约金过高及如何调整违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条明确规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决，当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”据此，本案中，华美公司、杨永刚均未提供证据证明因杨永刚拖欠租金给华美公司所造成的损失情况，故本院确认其实际损失为杨永刚欠付租金所产生的资金占用损失，而根据合同中按每日千分之三的标准计算的违约金明显高于该实际损失，本院酌情予以调整。具体标准为：杨永刚应承担的违约金以每期欠付租金为基数，计算至付清之日止，2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中：按照合同中每月一日前缴纳当月租金(如遇节假日顺延)的约定，2017年1月10日至2017年2月9日期间的租金65656元从2017年1月3日开始计算；2017年2月10日至2017年3月9日期间的租金65656元从2017年2月4日开始计算；2017年3月10日至2017年4月9日期间的租金65656元从2017年3月1日开始计算；2017年4月10日至2017年5月9日期间的租金65656元从2017年4月1日开始计算；2017年5月10日至2017年6月9日期间的租金65656元从2017年5月2日开始计算；2017年6月10日至2017年7月9日期间的租金65656元从2017年6月1日开始计算；2017年7月10日至2017年8月9日期间的租金65656元从2017年7月1日开始计算；2017年8月10日至2017年9月9日期间的租金65656元从2017年8月1日开始计算；2017年9月10日至2017年10月9日期间的租金65656元从2017年9月1日开始计算；2017年10月10日至2017年11月9日期间的租金65656元从2017年10月9日开始计算；2017年11月10日至2017年12月9日期间的租金65656元从2017年11月1日开始计算；2017年12月10日至2018年1月9日期间的租金65656元从2017年12月1日开始计算；2018年1月10日至2018年2月9日期间的租金65656元从2018年1月2日开始计算；2018年2月10日至2018年3月9日期间的租金65656元从2018年2月1日开始计算；2018年3月10日至2018年4月9日期间的租金69852.8元（65656元/月÷30天×6天+70902元/月÷30天×24天）从2018年3月1日开始计算；2018年4月10日至2018年5月9日期间的租金70902元从2018年4月1日开始计算；2018年5月10日至2018年6月9日期间的租金70902元从2018年5月2日开始计算；2018年6月10日至2018年7月9日期间的租金70902元从2018年6月1日开始计算；2018年7月10日至2018年8月9日期间的租金70902元从2018年7月1日开始计算；2018年8月10日至2018年9月9日期间的租金70902元从2018年8月1日开始计算；2018年9月10日至2018年10月9日期间的租金70902元从2018年9月1日开始计算；2018年10月10日至2018年11月9日期间的租金70902元从2018年10月9日开始计算；2018年11月10日至2018年12月9日期间的租金70902元从2018年11月1日开始计算；2018年12月10日至2019年1月9日期间的租金70902元从2018年12月1日开始计算；2019年1月10日至2019年2月9日期间的租金70902元从2019年1月2日开始计算；2019年2月10日至2019年3月9日期间的租金70902元从2019年2月1日开始计算；2019年3月10日至2019年4月9日期间的租金70902元从2019年3月1日开始计算；2019年4月10日至2019年5月9日期间的租金70902元从2019年4月1日开始计算；2019年5月10日至2019年6月9日期间的租金70902元从2019年5月5日开始计算；2019年6月10日至2019年7月9日期间的租金70902元从2019年6月1日开始计算；2019年7月10日至2019年8月9日期间的租金70902元从2019年7月1日开始计算；2019年8月10日至2019年8月29日期间的租金44904.6元（70902元/月÷30天×19天）从2019年2月1日开始计算。关于华美公司要求杨永刚支付担保费的上诉请求，其并未向本院举示证据证明因本案产生了担保费及担保费的具体金额，故对该项上诉请求，本院不予支持。另外，关于杨永刚抗辩保证金应冲抵租金的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》6.4.2条约定：若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收履约保证金。本案中，杨永刚违约拖欠租金累计远超30天，华美公司依约定有权没收履约保证金，故杨永刚提出保证金应冲抵租金抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，华美公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51274号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51274号民事判决第二项、第三项；三、重庆华美地产发展有限公司与杨永刚之间的《租商铺赁合同》于2019年8月29日解除；四、杨永刚于本判决生效之日起10日内向重庆华美地产发展有限公司支付2019年7月10至2019年8月29日的租金115806.6元；五、杨永刚于本判决生效之日起10日内向重庆华美地产发展有限公司支付房屋占用使用费359236.8元；六、杨永刚于本判决生效之日起10内向重庆华美地产发展有限公司支付违约金〔计算方式：2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以每期应付而未付的租金为基数，自各期租金应付之日起计算至杨永刚付清之日止，具体为:2017年1月10日至2017年2月9日期间的租金65656元从2017年1月3日开始计算；2017年2月10日至2017年3月9日期间的租金65656元从2017年2月4日开始计算；2017年3月10日至2017年4月9日期间的租金65656元从2017年3月1日开始计算；2017年4月10日至2017年5月9日期间的租金65656元从2017年4月1日开始计算；2017年5月10日至2017年6月9日期间的租金65656元从2017年5月2日开始计算；2017年6月10日至2017年7月9日期间的租金65656元从2017年6月1日开始计算；2017年7月10日至2017年8月9日期间的租金65656元从2017年7月1日开始计算；2017年8月10日至2017年9月9日期间的租金65656元从2017年8月1日开始计算；2017年9月10日至2017年10月9日期间的租金65656元从2017年9月1日开始计算；2017年10月10日至2017年11月9日期间的租金65656元从2017年10月9日开始计算；2017年11月10日至2017年12月9日期间的租金65656元从2017年11月1日开始计算；2017年12月10日至2018年1月9日期间的租金65656元从2017年12月1日开始计算；2018年1月10日至2018年2月9日期间的租金65656元从2018年1月2日开始计算；2018年2月10日至2018年3月9日期间的租金65656元从2018年2月1日开始计算；2018年3月10日至2018年4月9日期间的租金69852.8元从2018年3月1日开始计算；2018年4月10日至2018年5月9日期间的租金70902元从2018年4月1日开始计算；2018年5月10日至2018年6月9日期间的租金70902元从2018年5月2日开始计算；2018年6月10日至2018年7月9日期间的租金70902元从2018年6月1日开始计算；2018年7月10日至2018年8月9日期间的租金70902元从2018年7月1日开始计算；2018年8月10日至2018年9月9日期间的租金70902元从2018年8月1日开始计算；2018年9月10日至2018年10月9日期间的租金70902元从2018年9月1日开始计算；2018年10月10日至2018年11月9日期间的租金70902元从2018年10月9日开始计算；2018年11月10日至2018年12月9日期间的租金70902元从2018年11月1日开始计算；2018年12月10日至2019年1月9日期间的租金70902元从2018年12月1日开始计算；2019年1月10日至2019年2月9日期间的租金70902元从2019年1月2日开始计算；2019年2月10日至2019年3月9日期间的租金70902元从2019年2月1日开始计算；2019年3月10日至2019年4月9日期间的租金70902元从2019年3月1日开始计算；2019年4月10日至2019年5月9日期间的租金70902元从2019年4月1日开始计算；2019年5月10日至2019年6月9日期间的租金70902元从2019年5月5日开始计算；2019年6月10日至2019年7月9日期间的租金70902元从2019年6月1日开始计算；2019年7月10日至2019年8月9日期间的租金70902元从2019年7月1日开始计算；2019年8月10日至2019年8月29日期间的租金44904.6元从2019年2月1日开始计算〕；七、驳回重庆华美地产发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费43940元，减半收取21970元，保全费5000元，由杨永刚负担22576元，重庆华美地产发展有限公司负担4394元；二审案件受理费35558元，重庆华美地产发展有限公司负担7116元，杨永刚负担28442元。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 郑 泽审 判 员 刘 希二〇二〇年四月二十七日法官助理 郝晶晶书 记 员 刘思含