浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终660号 上诉人（原审被告）：三门县滨海工贸置业有限公司，住所地：三门县海游街道梧桐路20号1701室。 法定代表人：吴嘉，执行董事。 委托诉讼代理人：许罕飚、王波，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐飞越，男，1980年4月13日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：王台敏、吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 上诉人三门县滨海工贸置业有限公司（以下简称滨海工贸）因与被上诉人徐飞越租赁合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滨海工贸上诉请求：1.撤销三门县人民法院（2019）浙1022民初3321号判决或改判驳回徐飞越的诉讼请求。2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。上诉理由：1.对上诉人抗辩主张的占有使用费应予支持。徐飞越虽未实现开超市的租赁目的，但其搭建的建筑物占用租赁土地三年半时间，造成上诉人无法使用该土地。2.对造成徐飞越经济损失的过错责任，原审裁判比例过高。（1）上诉人对建筑物折旧损失没有过错。（2）违章建筑的财产权利不受法律保护。（3）上诉人对建筑物的投入不可预知。（4）判决上诉人承担的损失远高于租金收益，显示公平。（5）填入租赁土地的土石方仍具备拆除的可能性，应判令徐飞越拆除取回，上诉人对此不承担赔偿责任。 徐飞越答辩称，一、被上诉人无法实现合同目的，亦未获得占有收益，故不应支持土地占用费。二、关于责任比例，一审已经偏袒上诉人，被上诉人不应承担主要责任。三、土石方保留在场地里是两全其美的。请求驳回上诉，维持原判。 徐飞越向一审法院起诉请求：1、判令原、被告于2016年6月17日签订的《场地租赁协议》无效；2、判令被告及时返还原告租金50000元，押金10000元，合计人民币60000元；3、判令被告及时赔偿原告因合同无效造成的损失1360000元及利息损失，利息自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至款项履行完毕之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿变更第3项诉讼请求为判令被告赔偿原告因合同无效造成的经济损失932882元（钢结构造价760063元，土石方造价92819元，原告赔偿给陈贤总、朱西会赔偿款80000元）。 一审法院认定事实：2016年6月17日，原告徐飞越与被告滨海工贸签订了《场地租赁协议》一份，协议约定：第一条、被告将其所有的Y1区块2号楼东边空置场地约4亩租赁给原告，场地建设南面以居民楼辅助房为界，东北面以现有围墙为界，西面以2号楼为界，东面以被告办公区域不得用于经营进出口；第二条、租赁期限自2016年8月1日至2024年7月30日，为期捌年；第三条、自2016年8月1日至2021年7月30日，年租金为伍万元……第四条、原告应于合同生效3天之内向被告交纳第一年租金及水电费押金1万元，以后每年租金应在8月1日之前一次性付清；第六条、被告Y1地块空置场地已取得机关团体土地使用证，原告租赁期间用于商业经营，需取得土地建设临时许可证，临时建设审批手续一切由原告自理，今后如遇应原告违章建设，政府部门下令要求拆除，被告一概不予负责。原告租赁期间用于商业经营，经营安全和消防安全以及消防审批手续一切由原告自负。如遇公司经营和政府建设需要，使用该地块时，被告应提前三个月通知原告，原告应在规定时间内无条件拆除，一切损失原告自负，被告不予补偿。合同签订后，原告徐飞越按约向被告滨海工贸支付第一年租金5万元及水电费押金1万元，共计6万元。后原告徐飞越于2016年9月11日与案外人方齐科签订《施工合同》，原告在未取得土地建设临时许可证的情况下，在涉案租赁土地上建造超市钢结构临时商用房并在场地上填入土石方。经原告申请，该院依法委托浙江同益咨询有限公司对涉案钢结构临时商用房及土石方进行造价鉴定，浙江同益咨询有限公司于2019年10月31日出具鉴定结论：1、钢结构临时商用房造价760063元；2、现钢结构拆除后的剩余价值103177元；3、场地填入的土石方造价92819元；4、现存土石方价值104593元。被告滨海工贸于2019年1月21日发函给原告徐飞越，因被告公司经营和政府建设需要，要求原告三个月内无条件拆除所建钢架等所有财物。原告徐飞越于2019年1月24日收到该函。因原告徐飞越未支付剩余租金且未拆除钢结构，被告滨海工贸于2019年5月23日向该院提起诉讼，要求解除涉案租赁合同并要求原告徐飞越拆除地上建筑物及支付租金10万元。一审法院另查明，涉案租赁土地使用权类型为出让，其中一块土地用途为工业用地，一块土地为机关团体用地。 一审法院认为，根据原、被告在《场地租赁协议》中约定，原告租赁涉案土地用途为商业经营，但从被告提供的土地使用权证看，被告所出租的土地其用途为机关团体用地及工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条规定：……确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准……本案中原、被告签订的场地租赁协议，擅自改变了租赁土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案场地租赁协议无效。由于原、被告双方签订的场地租赁协议无效，无效的合同自始没有法律约束力。原告主张要求被告返还已支付的土地租金5万元及水电费押金1万元，虽然场地租赁协议原、被告双方约定的是连续性给付的特征，原告已支付5万元租金，仅履行其中一部分内容，但因本案原告租赁该土地后，未能实际履行租赁协议的内容，无法实现合同目的，亦未获得占有的收益，并且还造成了很大的经济损失，故对被告抗辩要求原告支付土地占用费的意见，该院不予采纳。该院认为返还租金更加符合公平合理的原则，故原告要求被告返还已支付的土地租金5万元的诉讼请求，该院予以支持。关于水电费押金1万元，被告同意返还，该院亦予以支持。关于因场地租赁合同无效给原告徐飞越造成的经济损失，原、被告应如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该院认为，本案中原、被告在造成场地租赁合同无效的过程中均存在过错。被告明知其所租赁的土地用途为机关团体用地及工业用地，仍将涉案土地租赁给原告用于商业经营，未按法律规定向相关行政主管部门进行审批，就与原告签订租赁协议，具有一定的过错，故对承租人所造成的损失应当承担部分责任。而本案中原告未按租赁土地的用途进行使用，擅自改变土地用途，也存在过错，且在未取得土地建设临时许可证时即在涉案土地上进行钢结构搭建及填入土石方，对造成的经济损失进一步扩大，对于扩大部分的经济损失原告应当承担主要责任。原告在未取得土地建设临时许可证的情况下擅自进行建设，而被告应当知道原告建房情况下未予以阻止，对造成的经济损失也有一定的责任。综上，该院综合考虑原、被告的过错程度，酌情认定原告徐飞越对造成的经济损失承担60%的责任，被告滨海工贸对造成的经济损失承担40%的责任。关于损失部分，庭审中，原告同意钢结构由其收回，剩余价值在赔偿款项中予以扣减，该院予以准许。对于租赁场地上已填入的土石方，该院认为土石方已经填入租赁的场地内，若由原告对此再进行挖掘、运回并不妥，且原告称由其自行挖回没有使用价值，租赁场地上已填入的土石方仍保留在场地现场，对被告收回租赁场地亦未造成影响，故该院认为租赁场地上已填入的土石方保留在场地现场更为合理。对于填入的土石方的经济损失则由原、被告各自承担相应的责任。根据鉴定意见书结论，钢结构临时商用房造价760063元，现钢结构拆除后剩余价值为103177元，现存土石方价值104593元，原告自愿按照场地填入的土石方造价92819元计算，该院予以准予，故该院认定原告造成的经济损失为760063元-103177元＋92819元＝749705元。由于双方签订的租赁协议无效，原告主张经济损失部分的利息，该院不予支持。原告徐飞越主张赔偿给案外人陈贤总65000元、朱西会15000元，因其提供的证据不能证明赔偿款是否已实际支付，且被告不予认可，应由原告徐飞越承担举证不能的不利后果。故被告滨海工贸应当赔偿原告徐飞越经济损失为749705元×40%＝299882元。综上，该院对原告主张的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告徐飞越与被告三门县滨海工贸置业有限公司于2016年6月17日签订的《场地租赁协议》无效。二、由被告三门县滨海工贸置业有限公司于判决生效后一个月内返还原告徐飞越租金50000元及水电费押金10000元。三、由被告三门县滨海工贸置业有限公司于判决生效后一个月内赔偿给原告徐飞越经济损失299882元。四、限原告徐飞越于判决生效后一个月内拆回坐落于三门县东边场地上的临时商用房钢结构并搬离。五、驳回原告徐飞越的其他诉讼请求。如果被告滨海工贸未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13730元，由原告徐飞越负担8750元，由被告三门县滨海工贸置业有限公司负担4980元；鉴定费32000元，由原告徐飞越负担20400元，由被告三门县滨海工贸置业有限公司负担11600元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，（一）本案如一审认定，涉案场地租赁协议无效，故一审法院应向双方当事人释明（包括上诉人提出抗辩的土地占有使用费），尽可能一次性解决纠纷。但一审法院对此未作释明，且上诉人在一、二审中仅提及占有使用费，并未对该费用的计算标准、金额等提出明确主张，本院对此无法加以确定。因此，上诉人对于土地占有使用费可另行主张。（二）关于合同无效导致被上诉人经济损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，按过错原则确定合同双方应承担的责任。本案中，双方当事人对于合同无效均存过错是显而易见的，一审对此所作分析已足够详尽，本院不再赘述。相比较而言，上诉人的过错更小，故一审确定其承担40%责任，并无明显不当。上诉人认为其对折旧损失没有过错、违章建筑的财产权利不受法律保护以及无法预知建筑物的投入等上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人所获租金收益多寡，并非其承担民事赔偿责任的依据，故无关公平与否。对于已填入租赁场地的土石方，拆除显然不符合经济和物尽其用的原则，故一审认定应当保留现状是恰当的，本院亦予认同。综上，滨海工贸的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13730元，由上诉人三门县滨海工贸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇二〇年四月二十四日 代书记员  王煜涵