四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20226号 上诉人（原审原告）：四川兴中浪科技有限公司，住所地：成都市高新区世纪城南路599号7栋8楼层802。 法定代表人：斯懿，董事长。 委托诉讼代理人：陈锋云，四川恒智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张程，四川恒智达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中蓝海实业有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元15层1508号。 法定代表人：王建和，总经理。 委托诉讼代理人：瞿小峰，四川中奥律师事务所律师。 原审第三人：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地：成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，总经理。 上诉人四川兴中浪科技有限公司（以下简称兴中浪公司）因与被上诉人四川中蓝海实业有限公司（以下简称中蓝海公司）、原审第三人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称龙潭裕都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴中浪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持兴中浪公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对兴中浪公司向中蓝海公司支付的款项未认定为购房款系事实认定错误。兴中浪公司通过关联公司向中蓝海公司支付购房款为1200万元。部分款项以“工程款”名义转付，实为购房款，兴中浪公司和中蓝海公司没有任何工程法律关系。2012年5月18日，中蓝海公司向斯兴泉个人转款500万元。如果法院认为该500万元转款应予抵扣，则兴中浪公司实付购房款至少有700万元。二、一审判决适用法律错误。1.双方没有约定交付房屋的前提是兴中浪公司应付清全款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，交付案涉房屋并办理房屋权属转移登记是中蓝海公司的法定义务。2.一审法院不应主动适用同时履行抗辩权。3.案涉房屋交房期限有明确约定，中蓝海公司不具有同时履行抗辩权。《购房协议》的签订时间为2012年3月8日，载明的交付时间是2010年6月30日。该交付时间与2009年12月29日中蓝海公司和龙潭裕都公司签订的《购房协议》载明的交付时间相同，系笔误。且兴中浪公司支付房款的时间集中于2012年6月30日前，故双方实际约定了交房时间为2012年6月30日。 中蓝海公司辩称，1.认可案涉双方当事人签订的《购房协议》的效力，但中蓝海公司至今未收到兴中浪公司按约定支付的购房款，该合同未实际履行。《购房协议》约定的付款方式为签订合同三日内支付定金100万元，剩余房款一年半之内付清。2012年3月8日签订合同后，兴中浪公司并没有在约定时间即2012年3月11日前向中蓝海公司支付100万元定金，在此后的一年半中也没有支付购房款，因此兴中浪公司违约在先。2.依据合同约定，付款逾期超过90日后，兴中浪公司有权解除协议，由于此前双方公司实际控制人刘勇与斯兴泉个人关系较好，在兴中浪公司未付款后，未追究违约责任，结合该案当前情况，双方合同已无法履行也无履行必要，中蓝海公司已另案提起解除购房协议诉讼。3.龙潭裕都公司与兴中浪公司之间没有合同关系，兴中浪公司无权要求龙潭裕都公司为其办理房产证。龙潭裕都公司至今未向中蓝海公司交付案涉房屋及办理权属证明，案涉合同不具备继续履行条件。4.兴中浪公司提交的所有转账记录，没有一笔是因购房合同产生的购房款，而均备注为“工程款”，与常理不符。5.对于一审法院认定100万元购房定金，中蓝海公司认为：兴中浪公司提交的2012年3月1日泸州国美房地产开发有限公司水岸花都项目部转账给中蓝海公司350万元，备注“工程款”，该款发生在《购房协议》签订之前，与本案购房款没有事实及法律上的依据，不能作为其支付购房款的依据。故该100万元不应认定为定金。综上，请求驳回兴中浪公司的上诉，维持原判。 龙潭裕都公司未陈述意见。 兴中浪公司向一审法院起诉请求：1.判令中蓝海公司继续履行2012年3月8日《购房协议》的约定，立即向兴中浪公司交付坐落于成都市成华区房屋（原“成都市龙潭总部新城”1号地块Ｂ1-1-Ａ栋办公用房，建筑面积1821.77平方米，最终以实际办证面积为准），并协助将该幢房屋的不动产权属变更登记在兴中浪公司名下；2.判令龙潭裕都公司协助上述房屋的交付及办理变更登记手续；3.判令中蓝海公司支付违约金，以9983299元为基数，自2012年7月1日起按照每天万分之二计算违约金至房屋实际交付之日止，暂计算至起诉之日为4672184元。 一审法院认定事实：兴中浪公司原名四川兴中浪网络科技有限公司，于2015年5月4日更名。2009年12月29日，中蓝海公司与龙潭裕都公司签订《购房协议》，约定中蓝海公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的“成都龙潭总部新城”1号地块B1-1-A栋办公用房，建筑面积1821.77平方米，购房总价款8197965元。2012年3月8日，中蓝海公司（甲方）与兴中浪公司（乙方）签订的《购房协议》，约定中蓝海公司将前述案涉房屋出售给兴中浪公司，购房总价款为9983299元，签订合同三日内付购房定金1000000元，剩余房款支付时间及金额一年半之内分期付清。合同第四条第1项约定：“甲方在2010年6月30日前向乙方交付本协议约定房屋。”一审庭审中，双方当事人确认前述合同条款在交房日期上存在打印错误；中蓝海公司承认龙潭裕都公司已向中蓝海公司交付案涉房屋。 一审另查明，兴中浪公司与四川国美建设集团有限公司（原泸州国美建设工程有限公司）、泸州国美房地产开发有限公司（下设分支机构泸州国美房地产开发有限公司水岸花都项目部）、泸州市第七建筑工程有限公司第十分公司（以下简称七建第十分公司）存在关联关系。中蓝海公司与四川鑫立方商贸有限公司之间存在关联关系。 兴中浪公司出具了数份《委托付款书》以及《证明》，拟证明国美房产公司水岸花都项目部、七建公司第十分公司、四川国美建设集团有限公司向中蓝海公司的转款系代兴中浪公司支付的购房款。一审经审查，兴中浪公司与前述公司存在关联关系，前述公司出具《证明》的证明力低，而《付款委托书》系兴中浪公司自行出具，形成时间存疑；同时兴中浪公司的前述关联公司转款时在银行转款单上的附言为“工程款”，故一审法院对《付款委托书》及《证明》不予采信，对兴中浪公司主张其关联公司向中蓝海公司转款17500000元均为代付购房款的事实不予认可。双方及其关联公司往来款明细如下： 1.2012年2月29日，中蓝海公司向斯兴泉出具《借条》，载明“今借到斯兴泉人民币350万元，于2012年3月中旬归还清。”2012年3月1日，兴中浪公司的关联公司泸州国美房地产开发有限公司向中蓝海公司转款3500000元，附言“泸州国美划”。同月16日，中蓝海公司的关联公司四川鑫立方商贸有限公司向兴中浪公司的关联公司泸州国美建设工程有限公司银行汇款2500000元。剩余1000000元转为2012年3月8日《购房协议》约定的购房定金。 2.2012年4月5日，兴中浪公司的关联公司七建第十分公司向中蓝海公司转款5000000元。同月26日，中蓝海公司向七建第十分公司转款3000000元。剩余差额2000000元。 3.2012年5月9日，七建第十分公司再次向中蓝海公司转款5000000元，用途为“工程款”。同月17日，中蓝海公司向“泸洲市第七建筑工程公司第十分公司”转款5000000元，因收款人名称“泸洲”存在错误，款项被退回。次日，中蓝海公司向兴中浪公司当时的法定代表人斯兴泉个人账户转款5000000元。 4.2012年6月19日，兴中浪公司的关联公司四川国美建设集团有限公司（原泸州国美建设工程有限公司）向中蓝海公司转款2000000元，银行回单备注“工程款”。2013年8月12日，兴中浪公司的关联公司泸州国美房地产开发有限公司向中蓝海公司转款2000000元，用途附言“工程款”。 根据双方及其关联公司的往来款明细，即便兴中浪及其关联公司向中蓝海公司多支付的款项用途转成购房款，亦未达到合同约定的价款9983299元。根据谁主张谁举证的原则，兴中浪公司负有举证证明其已付清购房款的义务，否则应承担举证不能的不利后果。综上，一审法院认定兴中浪公司未付清购房款。 一审法院认为，中蓝海公司与兴中浪公司之间签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”该案中，因《购房协议》中第四条对于房屋交付时间的约定存在打印错误，而双方亦未提供证据证明真实约定的交付时间，因此视为当事人约定的交付时间不明确，买受人兴中浪公司有权在案涉房屋具备交付条件后，随时要求出卖人中蓝海公司交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”该案中，兴中浪公司的付款义务与中蓝海公司的交房义务具有对价关系，而《购房协议》没有约定履行的先后顺序，现兴中浪公司的付款期限与中蓝海公司的交房期限均已届满，但兴中浪公司未按约付清购房款，中蓝海公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝兴中浪公司的交房及办证要求。故兴中浪公司要求交付房屋、办理房屋权属变更登记及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回兴中浪公司的诉讼请求。案件受理费44177元，因简易程序减半收取22088.5元，由兴中浪公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明案件事实及采信的证据与一审法院一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据兴中浪公司的上诉请求及中蓝海公司的答辩意见，本院将二审的主要争议焦点现评判如下： 兴中浪公司主张中蓝海公司继续履行案涉《购房协议》的诉讼请求是否能够成立的问题。首先，关于《购房协议》中约定的履行顺序的认定问题。兴中浪公司、中蓝海公司在本案诉讼中均主张双方《购房协议》系双方当事人达成的房屋交易的真实意思表示，认可案涉协议合法有效。《购房协议》签订于2012年3月8日，载明的房屋交付时间为2010年6月30日前。双方当事人均认可房屋交付时间系笔误，且并未举证证明双方重新协商了案涉房屋的交付时间，故该《购房协议》对房屋交付时间系约定不明确。同时《购房协议》约定的付款期限为自合同签订之日即2012年3月8日起的一年半内。本院认为，兴中浪公司未按约付清购房款，中蓝海公司有权行使同时履行抗辩权。 其次，关于购房款支付情况的认定问题。二审中，兴中浪公司主张已支付相应购房款，中蓝海公司主张双方的转账均是往来款和工程款，并无购房款。从本案查明的事实来看，兴中浪公司的关联公司和中蓝海公司及其关联公司在2012年3月1日至2013年8月13日间有多笔钱款往来，其中多笔转账均备注为工程款，兴中浪公司主张该款项系购房款但对备注确专门列明为工程款的不能作出合理解释。兴中浪公司主张已支付的数额的总额超过了《购房协议》约定的房屋总金额，不符合一般房屋交易习惯。且兴中浪公司主张的支付最后一笔购房款的时间为2013年8月12日。在2013年8月12日至兴中浪公司向一审法院起诉长达5年多的时间内，兴中浪公司没有证据证明其催告中蓝海公司交付房屋，兴中浪公司提供的证据不足以证明其按《购房协议》的约定支付完购房款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，兴中浪公司主张其已支付完成购房款的事实不能成立。故兴中浪公司于本案尚未举示充分证据证明其已经支付完全部房款且屋案涉房屋尚未转移登记至中蓝海公司的情形之下，一审法院对兴中浪要求中蓝海公司交付案涉房屋并办理过户登记的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。本案二审中，兴中浪公司主张要求确认购房款具体支付金额，中蓝海公司主张兴中浪公司未支付购房定金。由于兴中浪公司于本案中不能证明其基于支付完购房款未完成其举证责任，且双方当事人均对案涉多笔款项往来的具体指向不举示相应证据或做合理说明，故该主张不属于二审审理范围。本案当事人可在符合相应法律规定的情形之下另行主张权利。 兴中浪公司诉请龙潭裕都公司协助交付和办理过户手续及诉请中蓝海公司承担逾期交房违约金的主张是否成立。本院认为，上述主张依据的事实是兴中浪公司已经按照《购房协议》支付购房款。本院在评判第一项争议焦点时已论述该项事实不成立，进而兴中浪公司基于该事实诉请龙潭裕都公司协助交付和办理过户手续、诉请违约金的主张不能成立。兴中浪公司于本案中未能举证证明其主张，一审法院对兴中浪公司诉请龙潭裕都公司协助交付和办理过户手续及诉请中蓝海公司承担逾期交房违约金的主张不予支持正确，本院予以维持。 综上，兴中浪公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44177元，由四川兴中浪科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月三十日 书记员 何佳林