陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异122号案外人：穆翠玲，女，汉族，1966年7月14日出生，住陕西省西安市未央区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10506-1）。案外人穆翠玲对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人穆翠玲提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人穆翠玲称：案外人穆翠玲与中登公司2002年9月27日签订了诚意登记认定房意向书，并预付定金（人民币）大写捌万元整（银行转账），2003年5月付房款（人民币）大写叁万元整（银行转账），2003年11月付房款（人民币）大写壹拾贰万元整（银行转账），2004年9月交款（人民币）大写壹拾捌万玖仟陆佰叁拾元整（现金）（其中购房款16.2947万元，契税、大修基金、产权登记费、天然气初装费闭路电视费合计2.6683万元）。2005年6月20日签订由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局联合制定的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171,合同登记号516868），房屋建成交付后一直占有使用，其多次向中登公司催促办理房产证，中登公司以种种理由推脱，直至2014年中登公司承诺补交面积差价即可办理房产证。2014年3月补房款367元，补交差价后也多次催促办证，也到房屋登记部门咨询，未办理过户登记非本人原因。2019年12月3日，其得知永联公司与中登公司因经济纠纷将本房屋查封，故此，向法院提出异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中相关规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产，已支付完房屋全部价款，非本人原因未办理过户登记，请求裁定解除查封。申请执行人永联公司辩称：案外人穆翠玲对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1.根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但本案案外人穆翠玲所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人排除强制执行权利需满足以下四项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发商名下的房屋享有排除强制执行权益需满足以下三项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人穆翠玲所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益；2.案外人穆翠玲所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案被执行人中登公司并未取得涉案房屋预售许可证明，其与案外人签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。3.案外人穆翠玲提供房款票据仅为手写收据复印件，并无相应银行流水等相互印证，其所述由陕西深蓝石油科技发展有限公司代为支部部分款项也仅为案外人自述，并无相关证据证明该部分款项已经支付，且为其购房款。故案外人所举证据并不能证明其已经向被执行人中登公司支付了购房款。4.案外人提供购房合同、物业公司单方开具说明等证据并不能证明其已经在查封前合法占有涉案房屋。5.案外人穆翠玲的购房合同中也明确注明本案涉案房屋用途为公寓写字，属于商业性质，并非住宅。6.案外人穆翠玲在签订涉案房屋的购买合同后直至现在，并无要求中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人穆翠玲对于房屋未及时登记也有一定的过错。本案中申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人穆翠玲与被执行人中登公司的过错，而使永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人穆翠玲不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未做答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年5月26日，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10506-1）。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，他项权利种类为抵押，债权额3500万，不动产登记证明号2015104710，抵押登记时间2015年10月16日。案外人穆翠玲为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.紫荆公寓认定表复印件；2.中登公司与穆翠玲签订的《诚意登记认定房意向书》；3.中登公司与穆翠玲签订的《商品房买卖合同》复印件一份；4.中登大厦B座10506穆翠玲购房付款明细；5.中登公司出具的编号为0399251号、0399692号、0524539号、0524527号、0524391号、0690801号、0024209号、0690828号、0690787号、0690849号收据复印件共计十份；6.西安中阳钻采设备有限责任公司出具的一份付款证明原件及银行进账单复印件五份；7.中国建设银行对账单复印件两份；8.案外人穆翠玲出具的一份付款证明原件及西安市商业银行对账单复印件两份；9.中登大厦物业管理中心出具的居住证明复印件一份；10.西安秦华天然气有限公司出具的购气记录复印件一份；11.西安中登物业有限公司出具编号为00003228号、00003157号、0031830号、0034856号、0004747号、0081116号、0081961号、0083670号、0123511号收款收据复印件九份。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-4号执行裁定书。上述事实有《房产抵押典当合同》、《西安市不动产登记簿》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人穆翠玲是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人穆翠玲主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已经支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2015年10月16日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人穆翠玲主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人穆翠玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮