河北省遵化市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0281执异10号 案外人：孟祥国，男，1973年7月17日出生，汉族，居民，现住遵化市。 委托代理人：张立国，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。 申请执行人：遵化市信泰投资有限公司，住所地遵化市建明东街，统一社会信用代码91130281575545853D。 法定代表人：赵军占，该公司经理。 委托代理人：刘勇，该公司员工，代理权限为特别授权。 被执行人：付有来，男，1968年7月1日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被执行人：付智慧，女，1996年3月30日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被执行人：付俐伟，男，2001年1月28日出生，汉族，学生，现住遵化市。 三被执行人委托代理人：李建利，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被执行人：李海娇，女，1988年5月29日出生，汉族，农民，现住遵化市。 唐山市中级人民法院在执行申请执行人遵化市信泰投资有限公司与被执行人付有来、付智慧、付俐伟、李海娇民间借贷纠纷案件过程中，做出（2018）冀02执1532号之四执行裁定书。案外人孟祥国不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孟祥国称：2013年12月27日，赵红艳向遵化市风水旺房地产开发有限公司购得遵化市商业门市房产。2014年7月21日，赵红艳将上述房产以170万元的价格出卖给李连生并签订了《房屋买卖合同》。2016年8月22日，遵化市人民法院出具（2016）冀0281民初626号民事判决书，判决李连生与赵红艳于2014年7月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并于本判决生效后十日内协助李连生办理房屋过户手续。上述判决确定了位于遵化市商业门市房产属于李连生所有的房产。2016年1月29日，李连生因资金需要，将遵化市商业门市房出让给申请人孟祥国，孟祥国自支付价款后一直合法占有使用该房屋。2019年9月16日，遵化市信泰投资有限公司因民间借贷纠纷申请唐山市中级人民法院对房产强制执行，执行机构在没有调查清楚财产归属的情形下，出具（2018）冀02执1532号之四执行裁定书，将已属案外人的上述房产裁定归属杜书芹所有，其行为违背生效判决确定的事实、违反法律规定，造成案外人损失。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提出执行异议申请，请依法裁决。 案外人孟祥国就其主张提交如下证据： 1、2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明2013年12月27日，赵红艳购买了遵化市风水旺房地产开发公司开发的黎明园小区A区东6号的楼房。 2、房屋买卖税票复印件一份。 3、完税证明复印件一份，证明赵红艳购房后已经全额支付了购房款和契税，实际取得该房屋的所有权，具有房屋的处分权利。 4、2014年7月21日签订的《房屋买卖协议》复印件一份，证明在2014年7月21日赵红艳将黎明园小区A座东6号楼房以总价170万元出卖给李连生并实际交付。 5、银行汇款凭证复印件一份，证明2014年7月18日，李连生通过网银指定付款34万元，2014年7月21日，通过网银指定付款150万元，合计184万元，其中包括房款170万元，室内家具14万元，李连生实际履行了房屋价款支付义务，涉案房屋归属李连生所有，具有房屋的处分权利。 6、2014年7月21日遵化市公证处出具的《公证书》复印件一份，证明2014年7月21日，出卖人赵红艳委托靳国斌为李连生办理房屋过户手续，遵化市公证处出具公证书，证明赵红艳房屋出卖给李连生的真实性。 7、遵化市人民法院（2016）冀0281民初626号民事判决书、唐山市中级人民法院（2017）冀02民终2104号民事判决书复印件各一份。 8、唐山市中级人民法院（2017）冀02执19862号执行裁定书、（2017）冀02执民终2104号民事裁定书复印件各一份，证明2016年8月22日遵化市人民法院判决李连生与赵红艳签订的房屋买卖协议合法有效，赵红艳的继承人付智慧、付俐伟于判决生效后十日内办理房屋过户手续。该涉案房产已经属于李连生的合法财产，其有自由处分权。 9、2016年1月29日，李连生与孟祥国签订的《房屋买卖合同》复印件一份。 10、中国民生银行股份有限公司遵化支行银行流水凭证复印件一份。 11、收条复印件一份。 12、指定收款凭证复印件一份。 证据9-12用以证明2016年1月29日，李连生因资金需要，将涉案房屋出卖给案外人，案外人按约支付李连生房款并出具收条，案外人享有案涉房屋的实质权利。 13、遵化市玫瑰园售楼处于2015年9月出具的证明复印件一份，用以证明遵化市玫瑰园一区17号楼2单元1102跃层1202房产系案外人购买，抵顶向李连生购买案涉房屋的价款90万元。 14、《租赁协议》复印件四份，银行流水复印件四份，证明案外人实际占有房屋并出租的事实。 15、遵化市唯美家源物业服务有限公司于2020年4月15日出具的居住证明复印件一份。 16、遵化市唯美家源物业服务有限公司物业费收据复印件八张，证明案外人自2016年7月至2020年4月实际占有涉案房产并一直缴纳物业费。 17、遵化市唯美家源物业服务有限公司电费收据复印件八张，证明案外人持续合法占有涉案房屋并缴纳电费的事实。 18、凯发新泉水务（遵化）有限公司水费收据复印件三张，证明案外人实际占有房屋的事实。 19、《暂停供热协议》复印件两份，证明案外人实际占有涉案房屋，自2016年至2019年报停供暖，在占用期间没有使用热力供暖，报停协议。 20、离婚证复印件一份，证明赵红艳与付有来于2013年8月2日离婚，案涉房屋于2013年12月27日由赵红艳离婚后购买，不属于被执行的财产，且赵红艳生前已经将房产处分给李连生所有，已经不属于赵红艳的遗产范围。 申请执行人遵化市信泰投资有限公司称：李连生、孟祥国与赵红艳之间的买卖协议均是虚假的，赵红艳、付有来与我公司之间存在借贷关系，用该房产抵押，在遵化市人民法院（2016）冀0281民初4576号民事判决中有详细说明；2019年9月10日案涉房产已由唐山中院淘宝网司法拍卖项目中司法拍卖，杜书芹以最高价格2044900元中标，提交成交确认书一份；唐山中级人民法院（2018）冀02执1532号之四裁定书，该裁定涉案房产所有权及相应其他权利归杜书芹所有，公司也认可涉案房产归杜书芹所有。 被执行人付有志来、付智慧、付俐伟辩称，与李连生签订的《房屋买卖合同》实际是民间借贷，对遵化市人民法院（2016）冀0281民初626号民事判决书正在申请再审，唐山中级人民法院已经受理。 经审查查明：申请执行人遵化市信泰投资有限公司与被执行人付有来、付智慧、付俐伟等民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2017年3月6日做出（2016）冀0281民初4576号民事判决书，判决如下：“由被告付有来、付智慧、付俐伟、李海娇于本判决生效后十日内连带偿还原告遵化市信泰投资有限公司借款本金710万元，并自2015年5月20日起按年利率24%支付利息。”因付有来、付智慧、付俐伟未按判决书履行，申请执行人遵化市信泰投资有限公司申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，做出（2018）冀02执1532号之四执行裁定书，裁定：“一、将被执行人付有来之妻赵红艳名下的坐落于河北省遵化市黎明园小区A座商业门市-东-6号房产的所有权及相应的其他权利归买受人杜书芹所有。遵化市黎明园小区A座商业门市-东-6号房产的财产权自本裁定送达买受人杜书芹时起转移。二、买受人杜书芹可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。” 另查，2013年12月27日，赵红艳与遵化市风水旺房地产开发公司签订了《商品房买卖协议》，购买了遵化市黎明园小区Ａ座东6号楼房，并缴纳了契税。2014年7月21日，赵红艳与李连生签订了《房屋买卖协议》，约定“第一条：房屋基本情况1.甲方赵红艳将坐落于遵化市黎明园小区共计两层的房产一套出卖给乙方。第二条：付款方式1、双方约定议定上述房产出售价格为1700000元人民币（大写：壹佰柒拾万元整），乙方一次性交清，甲方为乙方出具收款凭证。2014年7月18日、2014年7月21日，李连生通过中国民生银行唐山遵化支行将购房款34万元、150万元转入姚海东农行62×××13账号中。”2014年7月23日，赵红艳到遵化市公证处办理公证书，委托靳国斌协助李连生办理过户事宜。后赵红艳去世，2016年1月27日，遵化市人民法院受理原告李连生与被告运淑芝、李海娇、付智慧、付俐伟房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年8月22日作出（2016）冀0281民初626号民事判决书，判决“一、原告李连生与赵红艳于2014年7月21日签订的房屋买卖协议合法有效。二、被告付智慧、付俐伟于本判决生效后十日内按照原告与赵红艳的房屋买卖协议的约定协助原告李连生办理黎明园小区第Ａ座东6号商品房的过户手续。三、驳回原告李连生的其他诉讼请求”，确认了李连生与赵艳红签订的房屋买卖协议的效力。付智慧不服一审判决，上诉至唐山市中级人民法院，因未缴纳诉讼费，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02民终2104号民事裁定书，裁定“本案按上诉人付智慧自动撤回上诉处理”。李连生申请执行，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执19862号执行裁定书，将遵化市商品房一套的财产管理机构办理相关过户登记手续到申请执行人李连生名下。后因被执行人履行了过户手续，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执19862号之一执行裁定书，终结遵化市人民法院作出的（2016）冀0281民初626号民事判决书的执行。 2016年1月29日，甲方李连生（出卖方）与乙方孟祥国（买受方）、丙方靳国斌（保证人）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方李连生将黎明园小区Ａ座东6号建筑面积共计251.8平米的楼房出卖给乙方，双方达成如下协议：“一、买卖标的、位置1、位置：遵化市老庄子村北华西路西侧。2、标的：（1）遵化市黎明园小区Ａ座东6号、建筑面积二层共计251.8平米的楼房；（2）房屋内的装饰装修物。二、房屋买卖价格、价款支付方式和支付时间1、房屋买卖价格经双方充分协商，上述房屋的实际售价为壹佰柒拾万元整（小写：1700000元）2、价款支付方式冀时间价款支付时间：（1）合同签字后，乙方交付甲方预付款捌拾万元整（小写：800000元）（2）甲方将房屋交付给乙方后，乙方支付甲方房款玖拾万元整（小写：900000元）付款方式：乙方以银行转账或现金的方式将房款支付到甲方指定的收款人……”。案外人孟祥国用其购买的遵化市玫瑰园一区17号楼2单元1102跃1202房产（作价90万元）抵顶购房款，又于2016年1月29日通过宋军6217000180002806986账户向李连生指定的王丽中国民生银行股份有限公司遵化支行62×××02账户转账80万元，李连生为孟祥国出具了收条。 案外人孟祥国自2016年2月购买房屋后，为该房屋缴纳水、电、物业费。先后出租给刘海东、李卫军、韩雪峰、于立军等人，现该房屋由承租人占有使用。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判决不一致的，依照本规定第二十六规定处理。第二十六条（一）该法律文书系案外人与被执行人之间权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中申请执行人虽辩称赵红艳与李连生签订的《房屋买卖协议》是虚假的，实为借贷关系，但其并未提交相应证据予以证实，且该《房屋买卖协议》经过遵化市人民法院（2016）冀0281民初626号民事判决书、唐山市中级人民法院（2017）冀02执19862号执行裁定书、（2017）冀02执19862号之一执行裁定书予以确认有效，并在财产管理机构变更了相关产权登记手续，故该涉案房产归李连生所有。李连生与案外人孟祥国签订房屋买卖合同，孟祥国支付了合理的对价，并自2016年2月实际占有使用涉案房屋，虽未办理产权变更登记，但并非因孟祥国本人原因。申请执行人申请保全、查封、拍卖涉案房产的时间均发生在李连生取得涉案房产之后，李连生将涉案房产卖给案外人孟祥国系合理处分财产的行为，故案外人孟祥国实际取得了涉案房屋的所有权，其就唐山市中级人民法院（2018）冀02执1532号之四执行裁定书提出排除执行异议，理据充足，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，裁定如下： 中止对唐山市遵化市黎明园小区A座商业门市-东-6号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。 审判长  王凤波 审判员  梁海彬 审判员  武海潮 二〇二〇年四月三十日 书记员  李央颖