黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初97号原告：周航，女，1990年1月20日出生，汉族，女，无固定职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：徐艳萍(原告母亲)，女，1966年2月7日出生，汉族，齐齐哈尔市建华区法院工作人员，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：韩桂华，黑龙江李赫文律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市汇博房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区市府路1号迈特广场。法定代表人：王川樟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘助国，该公司法律顾问。被告：齐齐哈尔市北方新天地购物广场有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街18号。法定代表人：王川樟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜琳琳，该公司员工。原告周航与被告齐齐哈尔市汇博房地产开发有限责任公司（以下简称汇博房地产有限公司）、被告齐齐哈尔市北方新天地购物广场有限责任公司（以下简称北方新天地有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周航的委托诉讼代理人徐艳萍、韩桂华，被告汇博房地产有限公司的委托诉讼代理人刘助国，被告北方新天地有限公司的委托诉讼代理人杜琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周航向本院提出诉讼请求：1、要求被告汇博房地产有限公司、北方新天地有限公司给付2017年1月1日-2020年12月31日的租金共计197,768.00元；2、要求被告汇博房地产有限公司、北方新天地有限公司给付迟延履行补偿金87,017.92元（2017年1月1日至2020年4月30日，此后迟延履行补偿金按照月息2%给付至租金本金付清之日止；3、被告汇博房地产有限公司与北方新天地有限公司承担连带责任；4、案件受理费由被告汇博房地产有限公司、北方新天地有限公司共同负担。事实和理由：2013年，原告周航购买被告北方新天地有限公司开发的、位于北方新天地购物广场内二层B62号商铺。2015年，原告周航被动签订《房屋租赁协议》，约定：2016年1月1日起至2016年12月31日止，已交房款年租金33,497.00元，租金支付方式为年交，即每年的1月1日前支付当年租金。2016年因被告汇博房地产有限公司、北方新天地有限公司未按协议期限履行给付租金义务，故签订补充协议，对迟延履行给付补偿，补偿金额按税后托管数额的2%按月计算。现2016年租金及补偿金已履行完毕，2017、2018、2019年租金仍拖欠。购买商铺时原、被告约定，自2017年开始按购房款10%返还租金，故2019年原、被告补签第二份《房屋租赁协议》，约定2017年1月1日至2018年12月31日，已交房款年租金66,994.00元，租金支付方式为年交，即每年的1月1日前支付当年租金。2019年被告汇博房地产有限公司、北方新天地有限公司继续经营商铺，合同继续履行,故被告应给付原告周航自2017年1月1日拖欠的租金共计66,994.00元，税后实际应返还租金49,442.00元；2018年1月1日税后实际应返还租金49,442.00元；2019年税后实际应返还租金49,442.00元。迟延履行补偿金分别自2017年、2018年、2019年每年的1月1日起，分别以税后租金49,442.00元为基数，按2%的月利率计算至本金偿付时止。现原告周航诉至法院。汇博房地产有限公司辩称，被告汇博房地产有限公司不承担责任。原告周航购买的商铺是该公司出售的，但是该公司没有与原告周航签订托管或者租赁协议，所以该公司没有给付租金和利息的责任。北方新天地有限公司辩称，对原告周航起诉的数额没有异议。该公司同意给付原告周航租金及迟延履行金，但对所诉事实有异议，租金给付主体应该按照合同约定，由该公司和齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司共同承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告周航提供的证据1：商品房买卖合同一份、商品房发票及商品房登记备案介绍信，证明原告周航从被告汇博房地产有限公司处购买商品房，且从2013年开始被告汇博房地产有限公司返还给原告周航租金，被告汇博房地产有限公司是本案适格主体。被告汇博房地产有限公司质证认为，对该组证据的真实性均无异议，但对证明问题有异议，该组证据只能证明商铺是被告汇博房地产有限公司卖给原告周航的，合同内容没有返还租金的条款，所以被告汇博房地产有限公司不认可该组证据所要证明的内容。被告北方新天地有限公司对该组证据均无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但商品房买卖合同中无返还租金的约定，不能证明被告汇博房地产有限公司是本案适格主体。2、原告周航提供的证据2：2013年2月5日房屋委托租赁协议一份，证明被告汇博房地产有限公司是本案适格主体，由其向原告周航返还租金。该证据与第一组证据中的商品房买卖合同是同一时间签订的，是当时被告汇博房地产有限公司的销售经理杜琳琳即本案被告北方新天地有限公司的委托诉讼代理人在场签订的，是职务行为。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。该合同甲方是原告周航，乙方是齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司，不能证实被告汇博房地产有限公司受托租赁原告周航房屋。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但并不能证明原告周航所要证明的问题。3、原告周航提供的证据3：2015年8月5日房屋租赁管理协议一份、2019年4月房屋租赁管理协议一份，证明自2013年开始返租金，正常应该每年给付66,994.00元，但每年的一半租金33,497.00元顶了房款（顶了2014年、2015年、2016年三年），另一半33,497.00元由被告汇博房地产有限公司打款到原告周航账户，被告汇博房地产有限公司的行为可以证明其是本案的适格主体；2017年及之后每年的税前租金是66,994.00元，时至今日没有返租金。现在按照税后租金主张，尚欠原告周航租金197,768.00元。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，原告周航提供的销售发票时间2013年2月5日，记载预售交款比例是100%，原告周航当时就交清了房款，不存在以租金顶房款问题。2014年至2016年是按照5%返租金即33,497.00元，2017年及之后是按照10%返租金即66,994.00元，税后是49,442.00元。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4、原告周航提供的证据4：2016年1月14日的房屋托管租赁协议的补充协议一份，证明延迟履行补偿金是按照税后租金数额的2%按月计算。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司对该证据的真实性均无异议，但补充协议受托管方是齐齐哈尔市尚城物业大厦管理有限公司。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。5、原告周航提供的证据5：笔记本记录两页，证明原告周航购买的商铺是按被告汇博房地产有限公司提供的买房单价及折扣点计算的商铺价格，证实被告汇博房地产有限公司存在给原告周航返租的行为。该证据是原告周航自己计算的，也证实发票所标房款的由来及返租部分顶房款的事实。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司质证认为，该证据应该视为当事人周航自己陈述，不能作为本案证据使用。该组证据系原告周航自行书写记录，本院不予采信。6、原告周航提供的证据6：2020年3月18日的通话录音及录音笔录一份（原告周航的母亲徐艳萍和杜琳琳的通话），证明被告汇博房地产有限公司在出售商铺时承诺按照房款的10%返租，被告北方新天地有限公司承认承担连带责任；同时证实原告周航在被告汇博房地产有限公司购买的商铺仍处于租赁状态，商户也给租金，但是被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司没有给原告周航返租金，说没有偿还能力是虚假的，是拖欠不给。杜琳琳当时是被告汇博房地产有限公司的销售经理，在录音中承认“大家都相中返租、省心，确实是这样”，杜琳琳代表被告汇博房地产有限公司。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司质证认为，2020年录音的时候，杜琳琳是被告北方新天地有限公司经理，所以今天代表该公司出庭应诉，其当时并不是被告汇博房地产有限公司的销售经理，录音中也没承认被告汇博房地产有限公司直接返租。虽然返租10%是事实，但谁返租是焦点。录音中杜琳琳有误解，对法律事实不明确，认为原告周航起诉谁，就与谁调解。原告周航在起诉主体错误时，被告不可能进行调解。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明不了原告周航所要证明的问题。7、原告周航提供的证据7：2019年1月11日的通话录音和录音笔录，证明被告汇博房地产有限公司和被告北方新天地有限公司是一家的，杜琳琳一直让原告周航找邱总，邱总是被告汇博房地产有限公司的副总，买房子时约定按照房款10%返租。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司质证认为，邱总叫邱丽，是汇博集团的副总，因为租金问题原告周航找过邱丽，所以杜琳琳让原告周航再找邱丽；其次2017年开始租金就是房款的10%，不是诉讼主体问题。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明原告周航所要证明的问题。8、原告周航提供的证据8：2018年11月23日通话录音及录音笔录一份，证明被告汇博房地产有限公司是本案适格主体，返租行为是该公司的行为这个事实。录音中杜琳琳一直让找邱总，说这边商场没有钱，只能集团给拨钱，找一下邱总，录音中反复强调找邱总，邱总是汇博集团副总，杜琳琳让找邱总就是找汇博集团，录音中杜琳琳也说“我没有办法，只能问邱总”，也就是说由被告汇博房地产有限公司返祖。录音中杜琳琳也说汇博集团欠钱，并且被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司的法定代表人都是王川樟，可以证实返租行为是被告汇博房地产有限公司的行为，应该承担责任。杜琳琳说款的来源都是被告汇博房地产有限公司，二轻开盘也说拨一部分钱，可以证明被告汇博房地产有限公司与被告北方新天地有限公司是不可分的。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司质证认为，杜琳琳说找邱总，说等集团拨钱，是因为被告北方新天地有限公司的商铺租出去的钱抵不上业主房租，本案原告周航的商铺现在是和其他四家共同出租一个人，房租是年租金20,000.00元，可是被告北方新天地有限公司和原告周航一家的商铺租金就是49,000.00元，被告只能靠集团拨款才能偿还业主租金。被告汇博房地产有限公司、被告北方新天地有限公司的法定代表人是王川樟，但均是独立的法人单位，是有限责任公司，杜琳琳说钱是汇博集团欠的不准确。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明原告周航所要证明的问题。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月5日，原告周航与被告汇博房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买新天地商务中心0单元0001193号、建筑面积21.03平方米的商服房屋，总房款569,455.00元一次性结清。2013年2月5日，原告周航（甲方）与齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司（乙方）签订房屋委托租赁协议，约定将原告周航所有的、坐落于龙沙区北方新天地二层B62号、权属面积21.03平方米，套内建筑面积11.55平方米的商铺委托给齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司（乙方）代为租赁经营。租赁期限2014年1月1日至2016年12月31日，共计3年，租金33,497.00元/年。2015年8月15日，原告周航与被告北方新天地有限公司（乙方）、齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁管理协议》，约定将该商铺租赁给被告北方新天地有限公司（乙方）使用，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月30日止，租金37,366.00元/年；租赁期限2016年1月1日起至2016年12月31日止，已交房款年租金33,197.00元，每年的1月1日前支付当年租金。后三方再次签订《房屋租赁管理协议》，将该商铺继续租赁给被告北方新天地有限公司（乙方）使用，约定：租赁期限2016年1月1日至2016年12月31日止，租金33,497.00元；租赁期限2017年1月1日至2018年12月31日止，已交房款年租金66,994.00元；每年的1月1日前支付当年租金。被告北方新天地有限公司为房屋使用人，齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司为管理方。另2016年1月14日，原告周航与齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司签订《房屋托管租赁协议的补充协议》，约定：经双方协商达成一致，北方新天地二层B62号，产权人周航；对延迟付款给予补偿，补偿金按税后托管金额的2%按月计算，与房屋托管协议金额一并支付；付款日期为2016年6月30日前。现经原告周航与被告北方新天地有限公司确认，2017年1月1日至2020年12月31日，四年租金共计197,768.00元（税后）、2017年1月1日至2020年4月30日延迟履行补偿金87,017.92元均未给付。本院认为，原告周航与被告北方新天地有限公司之间先后签订的《房屋租赁管理协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《房屋租赁管理协议》及《房屋托管租赁协议的补充协议》的约定：被告北方新天地有限公司应向原告周航交纳租金，逾期未支付的，应按月利率2%支付延迟履行补偿金。现被告北方新天地有限公司对原告周航所诉租金数额及期限，延迟履行补偿金数额及计算标准均无异议，同意支付，故原告周航要求被告北方新天地有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日租金197,768.00元（税后）及2017年1月1日至2020年4月30日延迟履行补偿金87,017.92元（此后按月利率2%顺延至租金付清之日止）的请求应予支持。另根据合同的相对性原理，汇博房地产有限公司不应作为本案被告，主体不适格，故原告周航要求被告汇博房地产有限公司承担连带赔偿责任的请求证据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔市北方新天地购物广场有限责任公司给付原告周航2017年1月1日至2020年12月31日税后租金197,768.00元，延迟履行补偿金87,017.92元（2017年1月1日至2020年4月30日，此后延迟履行补偿金按月利率2%顺延至租金付清之日止）；三、驳回原告周航的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,571.79元，减半收取计2,785.89元，由被告齐齐哈尔市北方新天地购物广场有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  曹玉红二〇二〇年四月二十八日书记员  吴楠楠