云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终504号上诉人（原审原告）：邹荣，男，1987年10月6日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市。上诉人（原审被告）：西双版纳龙泽房地产开发有限责任公司,住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰中路26号。统一社会信用代码：9153280076044371X1。法定代表人：陈秉胜，总经理。委托诉讼代理人：李荣仙，云南世达律师事务所律师。特别授权代理。上诉人邹荣与上诉人西双版纳龙泽房地产开发有限责任公司（以下简称龙泽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2019）云2801民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。邹荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人邹荣一审的诉讼请求；2.全部诉讼费由龙泽房地产公司承担。事实和理由：一审判决有失公平公正，偏袒龙泽房地产公司，放纵了龙泽房地产公司违约却不承担违约的全部责任。1.龙泽房地产公司的违约行为一直持续，给邹荣造成的损失也一直持续，邹荣与龙泽房地产公司签订的合同明确了违约责任及计算违约金的方法，应当按照合同约定计算违约金，法院无权调整。2.截止2019年8月1日，龙泽房地产公司违约所产生的违约金已达8万多元，一审法院只判决龙泽房地产公司赔偿邹荣违约金3万是判决错误，龙泽房地产公司并没有明确提出请求法院减少违约金，所以法院无权主动减少、调整违约金。3.龙泽房地产公司的违约行为还在一直持续中，违约金的赔偿应计算到实际交房之日止。4.一审判决适用法律条款错误，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条与本案无关。龙泽房地产公司辩称，邹荣的上诉请求没有法律依据，因政府行为导致延迟交房，是属于不可抗力，违约是可以免责，龙泽房地产公司不应支付违约金。龙泽房地产公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项，上诉人龙泽房地产公司不承担违约责任。事实和理由：一审法院不认可龙泽房地产公司一审提交的证据没有法律依据，政府行文有多种形式例如通知、会议纪要等文件。上诉人龙泽房地产公司一审提交了政府职能部门文件已证明延期交房是由于政府“五通一平”未完成，造成主体不能验收，政府行为是企业不可抗拒的因素。根据合同法、民法通则的相关规定，不可抗拒因素是免责的，全国各级人民法院判定不可抗拒力都是免责的。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。邹荣辩称，一审认定事实清楚，龙泽房地产公司主张不可抗力是借口，如果龙泽房地产公司认为是政府原因，应该去找政府解决，不应把风险转嫁到购房者身上，邹荣已按约定付清房款，龙泽房地产公司应按时交房。邹荣向一审法院起诉请求：1.判令龙泽房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令龙泽房地产公司因逾期交房向邹荣支付违约金80682元（按已付款的0.02%乘以逾期天数计算，暂计算至2019年8月1日，要求计算至龙泽房地产公司实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由龙泽房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年2月2日，邹荣作为乙方与作为甲方的龙泽房地产公司签订《商品房购销合同》（合同登记号：ＪＨ2016020200919），约定由邹荣购买龙泽房地产公司开发建设的位于景洪市龙泽花语项目第4幢第1单元第4层402号房，按套计价，总价款为358270元，付款方式为买受人首期支付购房总价款的30.22%，金额为108270元，付款日期为2016年2月2日，其余价款250000元贷款支付。龙泽房地产公司作为甲方应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方，若逾期，应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天15元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他内容。当日，双方还签订《车位买卖协议》，由邹荣向龙泽房地产公司购买案涉项目地下车位一个，价款为55000元。2016年6月20日，邹荣、龙泽房地产公司双方及中国邮政储蓄银行股份有限公司景洪市支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定邹荣因购买案涉房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司景洪市支行贷款250000元。现双方因龙泽房地产公司逾期交房产生纠纷故邹荣诉至一审法院。另查明，邹荣于2009年12月7日支付购房定金20000元、于2013年11月14日支付购房保证金70000元、于2015年5月8日支付购房款78000元、车位款20000元，于2016年6月21日支付车位尾款35000元、基础配套费7060元。一审法院认为，邹荣、龙泽房地产公司双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，对双方具有法律上的约束力，当事人应当全面履行相关约定。在《商品房购销合同》第七条“交付期限”中明确约定龙泽房地产公司应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给邹荣，龙泽房地产公司自认案涉房屋至今仍未进行验收的事实，故龙泽房地产公司应经建设单位组织验收合格后交付邹荣。对于违约金问题，龙泽房地产公司逾期交房的行为构成违约，应向邹荣支付违约金，《商品房购销合同》中所约定的逾期交房违约金计算方式为“应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天15元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，综合龙泽房地产公司的违约情节及其违约行为可能给邹荣造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、龙泽房地产公司的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，一审法院酌情予以支持逾期交房违约金30000元。龙泽房地产公司辩称逾期交房行为系由于政府为修建市政道路导致，为不可抗力应免除违约责任，对此龙泽房地产公司未能提交证据加以证明，亦不能证明除了市政道路外案涉房屋项目已具备所有验收合格的条件，故龙泽房地产公司的该答辩意见一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、龙泽房地产公司于景洪市龙泽花语项目第4幢第1单元第4层402号房组织验收合格后三十日内交付邹荣；二、龙泽房地产公司于判决生效之日起三十日内向原告邹荣支付逾期交房违约金30000元；三、驳回邹荣的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费3942元（已实收），由龙泽房地产公司负担，应由龙泽房地产公司负担的案件受理费由龙泽房地产公司迳付，一审法院不再另行清退。二审中，上诉人龙泽房地产公司提交新证据，上诉人邹荣没有提交新证据。本院依法组织双方当事人举证、质证。本院认为上诉人龙泽房地产公司提交的《公告》不足以证实其应免除责任的主张，本院不予采纳。本院二审期间，上诉人邹荣对一审认定的事实提出异议，认为2009年12月7日支付的定金为3万元。上诉人龙泽房地产公司认为一审认定的事实中遗漏了延迟交房是不可抗力的原因。本院二审查明，上诉人邹荣于2009年12月7日向上诉人龙泽房地产公司支付的购房定金为3万元，一审认定有误，本院予以纠正。上诉人龙泽房地产公司提出的异议属于双方争议的事项，本院不予认定。其余事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,双方均应按照合同约定履行各自的义务。邹荣履行了交付房款的义务,龙泽房地产公司亦应履行按时交付房屋的义务。对于龙泽房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，龙泽房地产公司提交的证据不能证明因政府行为而存在“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情形,对龙泽房地产公司认为延期交房属于不可抗力应予免责的上诉主张，本院不予支持。龙泽房地产公司逾期交房的行为已构成违约，应向邹荣支付违约金。一审法院综合考虑了龙泽房地产公司的过错程度，并结合本地经济发展状况，酌情予以支持逾期交房违约金30000元并无不当，本院予以维持。综上所述，龙泽房地产公司、邹荣的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人邹荣负担550元，上诉人龙泽房地产公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇二〇年四月二十九日书记员  马玲玲