四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终989号 上诉人（原审原告）：王敏，女，1985年9月15日出生，汉族，住阆中市七里开发区。 委托诉讼代理人：岳强，四川源正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：蔡平，男，1979年3月2日出生，汉族，住阆中市七里开发区。 委托诉讼代理人：岳强，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市天合置业有限公司，住所地阆中市七里新区巴都大道86号，统一社会信用代码91511381060339233K。 法定代表人：彭民，执行董事。 委托诉讼代理人：白坤林，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘双双，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人王敏、蔡平因与被上诉人阆中市天合置业有限公司（简称天合置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王敏、蔡平上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人按照上诉人已付房款万分之一的标准支付逾期交房违约金；判决被上诉人承担办证责任并按照上诉人已付房款万分之一的标准支付逾期办理不动产登记证书的违约金；2、上诉费用由被上诉人承担。 天合置业公司辩称：案涉房屋逾期交房是多方原因造成的，一审法院已经根据交付实际情况及合同履行情况，依法作出了裁判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。 王敏、蔡平向一审法院起诉请求：1、依法判令天合置业公司给王敏、蔡平办理房屋不动产登记证书，并从2017年7月28日起按照每天351,834元的万分之一标准支付违约金至实际办证时止；2、判令天合置业公司支付延期交房违约金60,656元；3、本案诉讼费由天合置业公司负担。 一审审理查明，2015年3月26日，王敏、蔡平与天合置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条、第五条、第六条约定：王敏、蔡平购买天合置业公司开发的位于阆中市房屋，建筑面积为125.97平方米，单价每平方米为2793元，总房款为351834元；王敏、蔡平可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司阆中支行贷款支付；合同第十一条第一款约定：出卖人应在2016年10月30日前向买受人交付购买的商品房；合同第十三条约定：1、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，2、逾期超过60日后…….买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；合同第二十条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议约定执行。补充协议第三条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以顺延交付时间，……3、政府行为……；补充协议第七条约定：……5、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付……。合同和补充协议签订后，王敏、蔡平按约向天合置业公司支付了全部购房款351834元。天合置业公司未能按照合同约定的时间向王敏、蔡平交付房屋。2017年5月11日，天合置业公司向天合丽景所有的购房户承诺：1、天合.丽景一期项目整体交房时间从公示的2017年10月31日调整为2017年9月30日，2、若2017年9月30日后还不能按期交房，阆中市天合置业有限公示承诺将按合同相关违约条款进行双倍赔偿，且客户有权按合同约定退房……。天合置业公司承诺后仍未按期向王敏、蔡平交付房屋。2018年7月23日，天合置业公司交付王敏、蔡平所购买的房屋，王敏、蔡平与天合置业公司及成都金房物业集团有限责任公司天合丽景物业服务中心均在业主接房验收表上签字。该验收表下端备注栏载明：2、业主领取正式钥匙视为其已经查验房屋并同意按现状接受房屋，开发商保证所交付的房屋质量合格，业主不再就逾期交房及计付条件等追究开发商的相关责任。王敏、蔡平并向天合置业公司补交房款2988.51元，王敏、蔡平实际共交房款354822.51元。王敏、蔡平同时在备注栏内注明：备注无效，不放弃应有的合法权益。 同时查明，2016年8月23日，阆中市建设工程质量安全监督站向阆中市所有的施工单位发出[（2016）阆质安停字第0823号]停工通知书，要求施工单位立即停止施工现场一切施工作业，并对施工现场存在的各项安全隐患进行排查，对存在的安全隐患严格按照相关规范要求进行整改，经复查满足复工条件后，经批准方可恢复施工。天合置业公司接到通知后即停止施工，2016年10月26日，经批准，天合置业公司恢复施工。 一审庭审中，天合置业公司主张从2014年6月至2018年9月，共有122天的气温高于35摄氏度，按照合同约定交房期限可以延期。王敏、蔡平则认为，补充协议虽对此有约定，但实际上夏天建筑工地的施工，都是错峰施工，天合置业公司虽提供了气温表，但都是当天的最高气温和最低气温，不是持续时间，最高气温持续时间不超过2小时，夏季施工下午5点前是不施工的，这个不能作为天合置业公司抗辩理由。 另查明，天合置业公司开发的商品房至今尚未办理房屋竣工验收。 一审法院认为，王敏、蔡平与天合置业公司双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦无异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，王敏、蔡平已按合同约定向天合置业公司支付全部购房款，但天合置业公司却未能按其承诺日期交付房屋，已经构成违约，应当依法承担违约责任。天合置业公司提出王敏、蔡平主张的逾期交房违约金标准过高，请求调整问题。虽然本案天合置业公司向购房户承诺在2017年9月30日前交付房屋，若逾期交房，则按合同相关违约条款进行双倍赔偿，但鉴于王敏、蔡平未提供证据证明因天合置业公司逾期交房给其造成的实际损失，故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，同时为了化解矛盾，维护社会稳定，经一审法院审判委员会讨论决定，将违约金调整为日万分之0.2的标准计算，即由天合置业公司按王敏、蔡平已交购房款总额按日万分之0.2向王敏、蔡平支付逾期交房违约金。 天合置业公司主张因政府原因导致的天合置业公司停止施工期限应当延长交房期限，其主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。本案中，王敏、蔡平与天合置业公司于2015年4月2日签订《商品房买卖合同》，扣减的期限应从2016年8月23日至2016年10月26日止，共计64天。 天合置业公司提出因高温天气应当延长交房期限问题。天合置业公司向法庭提供了阆中市2014年6月至2018年9月期间有部分时间最高气温超过35摄氏度，应当将房屋交付时间予以延长，双方虽未在合同中约定应将房屋的交付时间予以延长，经综合考虑，可将房屋交付时间延长。本案中，从2015年3月26日至天合置业公司交房之日止共计有69天的气温超过35摄氏度，应当延长天合置业公司交房期限。 天合置业公司提出王敏、蔡平在接收房屋时已经放弃要求天合置业公司承担违约金的问题。本案中，天合置业公司提供的接房验收表虽在备注栏内载明业主不再就逾期交房及计付条件等追究开发商的相关责任，王敏、蔡平在备注栏内明确表示不予认可，故天合置业公司辩解王敏、蔡平已经放弃要求天合置业公司承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予采信。 故天合置业公司逾期交房违约金结合王敏、蔡平的诉讼请求，并根据相关法律规定进行计算为：逾期交房违约金3,286元[354,822元×0.00002×463天≈3,286元]。 关于办理房屋所有权证书及逾期办证违约金问题。王敏、蔡平与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》虽约定天合置业公司应当给王敏、蔡平办理房屋所有权证书和土地所有权证书，但在双方签订合同后，因国家政策的调整，将房屋所有权证书和土地所有权证书合并办理为不动产登记证书，且阆中市已经于2016年9月1日成立不动产登记中心，故，天合置业公司应当协助王敏、蔡平办理所购房屋不动产登记证书。天合置业公司至今未办理房屋竣工验收，尚未取得房屋初始登记批复，暂不具备办证条件，故对王敏、蔡平要求天合置业公司为其办理房屋不动产登记证书和逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院暂不予以支持，待办理房屋不动产登记证书的条件具备后，王敏、蔡平可再行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、阆中天合置业有限公司于判决生效后10日内给付王敏、蔡平逾期交房违约金3,286元。二、驳回王敏、蔡平的其他诉讼请求。如天合置业公司未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费958元，由阆中天合置业有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，王敏、蔡平与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，因为高温天气交房时间可以延期，一审法院根据查明的事实确定高温天气的期限延长房屋交付期限不违反法律规定。一审计算天合置业公司延期向王敏、蔡平交付房屋的天数正确，本院予以确认。一审中，天合置业公司主张合同约定的逾期交房违约金过高请求调整。经审查，王敏、蔡平未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准计算，一审法院确定的逾期交房违约金数额确系偏低，本院酌情调整天合置业公司逾期交房违约金的支付标准为按王敏、蔡平已交购房款总额按日万分之0.5支付，即8,214元[354,822元×0.00005×463天≈8,214元]。 关于逾期办证违约金的问题。天合置业公司未按照约定为王敏、蔡平办理房屋产权证书，应当承担违约责任。虽然案涉房屋现未竣工验收，无法办理产权登记，但王敏、蔡平主张天合置业公司承担逾期办证违约责任并不违反法律规定。双方合同约定天合置业公司应当在2016年10月30日前向王敏、蔡平交付房屋，补充协议约定买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，则自550日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，天合置业公司认为违约金标准过高，请求调整。结合天合置业公司合同履行情况及王敏、蔡平可能产生的损失等客观情况，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.4的标准计算。即天合置业公司从2018年5月3日起以购房款354,822元为基数按照日万分之0.4的标准支付逾期办证违约金至王敏、蔡平的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止。 综上，王敏、蔡平的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2846号民事判决； 二、阆中市天合置业有限公司于本判决生效后10日内给付王敏、蔡平逾期交房违约金8,214元； 三、阆中市天合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向王敏、蔡平支付逾期办证违约金（以354,822元为基数，按每日万分之0.4的标准，自2018年5月3日起至王敏、蔡平的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止）； 四、驳回王敏、蔡平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费958元，由阆中市天合置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由阆中市天合置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘佰燕