广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初258号 原告：吴显卫，男，1966年10月10日出生，汉族，桂林市榕湖美术馆馆长，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒安宁，广西齐兴律师事务所实习律师。 被告：桂林市榕湖饭店，住所地：桂林市榕湖北路16号，统一社会信用代码：9145030019885051XL。 法定代表人：沈林杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白秋霖，广西建尚律师事务所律师。 第三人：桂林俊懿艺术文化有限责任公司，住所地：桂林市高新区桂磨大道桂林创意产业园2#-3楼，统一社会信用代码：91450300588618433H。 法定代表人：侯雁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓熊杰，广西宁斌律师事务所律师。 原告吴显卫与被告桂林市榕湖饭店、第三人桂林俊懿艺术文化有限责任公司（以下简称桂林俊懿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日、4月27日公开开庭进行了审理。原告吴显卫及其委托诉讼代理人邓光荣、舒安宁，被告桂林市榕湖饭店的委托诉讼代理人白秋霖、第三人桂林俊懿公司的委托诉讼代理人邓熊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴显卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告的租赁房屋装修损失351087元；2.判令被告赔偿原告搬迁费30000元；3.判令被告返还原告信誉保证金100000元；上述三项费用共计481087元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年5月16日，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，被告将桂林市榕湖饭店5号楼1层原浴足中心及原销售部场地506.8平方米的面积出租给第三人，租期从2016年8月1日至2022年7月31日。租赁合同第五条还约定原告于签订合同之日向被告一次性缴纳信誉保证金100000元。2018年10月12日第三人与原告签订《委托管理协议》，第三人将租赁合同所涉房屋委托给原告管理。2019年12月7日，第三人将其与被告租赁房屋经济损失的索赔权转让给原告。第三人承租被告的房屋后，先后投入大量资金进行装修。2019年6月被告通知第三人，因桂林榕湖饭店提升改造要拆除5号楼，第三人的经营被迫停止。后第三人多次与被告协商装修损失赔偿事宜无果。因被告自身房屋改造原因，拆除了案涉租赁房屋，导致第三人案涉租赁房屋装修损失。根据《合同法》及相关司法解释，被告应当赔偿第三人案涉租赁房屋装修损失。经估价机构评估，截至2019年9月30日，第三人案涉租赁房屋装修市场价格共计351087元。第三人因为搬迁案涉租赁房屋的物品花费搬迁费30000元，该笔费用系因被告的行为而发生，被告理应赔偿。此外，由于案涉租赁房屋已因被告的原因而灭失，被告理应退还第三人向其缴纳的信誉保证金100000元。由于第三人已将其与被告租赁房屋经济损失的索赔权转让给原告，因此，被告应向原告支付上述费用。综上所述，因被告拆除了案涉租赁房屋，被告应当向原告赔偿案涉租赁房屋装修损失351087元、赔偿搬迁费30000元、返还信誉保证金100000元，上述三项费用共计481087元。原告为维护自身合法权益，根据民诉法相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告桂林市榕湖饭店辩称，一、本案尚未具备债权转让条件，债权转让不成立。吴显卫作为原告的主体不适格。本案原告诉请依据的是被告与第三人桂林俊懿公司于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》。根据合同相对性，该合同纠纷诉争双方当事人应当只能是被告与第三人，原告与该合同没有直接的利害关系。本案解约事由发生后，向被告主张权利的也是第三人桂林俊懿公司，并非原告吴显卫。被告对第三人的索赔主张予以拒绝，可见双方之间的债权尚未确定，未达成债权转让通知自送达债务人即生效的法律效力。因此，原告吴显卫有关债权转让事由不成立，其不具备直接提起本案诉讼的原告主体资格，其起诉应予驳回。二、本案第三人在租赁期间未经被告同意即重新装修，违反合同约定，属违约行为，被告无须承担赔偿责任。被告与第三人所签合同的第十条乙方责任第1项明确约定:“乙方(即第三人)对场地进行装修改造必须征得甲方(即被告）同意，并需按国家相关建设法律法规。”合同签订后，第三人即完成装修。在被告饭店将进行升级改造、重建的计划己为至少榕湖饭店相关单位、人员，包括饭店承租户都已知悉的情况下，2019年初，第三人与原告同时进行装修，未获得被告同意。但第三人仍然与原告一起擅自重新装修，被告相关人员劝告无果。2019年6月，被告即正式通知第三人，因租赁场地所在桂林榕湖饭店5号楼需要拆除重建，本案合同须提前解除。据此，由于第三人未经被告同意，擅自重新装修，属违约行为，对其重新装修部分的损失，被告无须承担任何赔偿责任。鉴于第三人原有装修部分，已因第三人的违约重新装修行为而拆除，再要求被告承担提前解除合同的赔偿责任已无事实依据。三、本案合同解除系因合同约定的免责事由。本案合同第八条违约责任约定:“1、甲方在合同期内，不得无故终止合同。”即被告只有无故终止合同，才构成违约责任。不由被告自身决定的原因导致终止合同，则不构成无故；合同第十三条不可抗拒力因素约定:“甲乙双方在履行合同时，遇天灾、火灾、洪灾地震等不可预见的自然灾害或政府命令、国家建设需要等因素影响，合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失。”本案被告作为国有企业，一切重大经营计划均受命于当地政府。本案饭店改造重建自始自终都是当地市政府自“两江四湖”改造完成后就一直推动的重点项目，拆除重建工作随时可能进行。为此，被告自2014年起即在对外租赁时，将政府命令或饭店改造原因作为解约免责条件，在合同中加以约定。承租户对此是明知的，均自愿接受这一条款。原告在收到被告的饭店拆除通知后，第一时间的回复自认了这一事实。据此，即使第三人的重新装修得到被告同意，本案合同解除的原因也不属于被告无故终止合同的情形，应适用双方约定的免责条款。四、本案即使由适格原告提起本案诉请亦缺乏依据，依法应予驳回。首先，即使本案适格原告提起本案诉请赔偿的装修款，亦系违约装修的损失。应由违约方自行承担。同时，被告饭店的改造重建听命于政府，属有故而为之，本案合同双方约定的无故终止合同的违约条件即不能成立。原告在签约时知道或应当知道这一可能发生的情形，并接受了这一条款。其次，原告单方面为第三人委托鉴定机构进行装修评估鉴定。被告不予认可。第三人作为装修店主应当有完整的装修费用清单、凭据。完全能够作为证据提交法庭来主张装修费用赔偿。显然，原告装修费用被虚高评估。五、原告主张的信誉保证金属于侵权责任的内容，该项请求与本案无关。综上，请求驳回原告的起诉。 第三人陈述称，原告主体适格，第三人同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告认为原告提交的《索赔权转让协议》系由原告与第三人签订，真实性由法院认定。第三人对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。 2.被告对原告提交的《房屋室内装修市场价值评估报告单》不予认可。本院认为，被告虽对该证据提出异议，但未能提供证据予以反驳，该评估报告系由具有评估资质的评估机构出具，故对其真实性，本院予以确认。 3.被告认为原告提交的光盘无法确认真实性。本院认为，原告提交的光盘均为评估机构评估时拍摄的现场照片，被告虽提出异议但未能举证反驳，故对其真实性应予以确认。 4.原告及第三人对被告提交的其与案外人于2014年8月27日签订的房屋租赁合同不予认可，其认为该合同租赁期限即将届满，与案涉合同没有可比性。本院认为该合同系被告与案外人签订的合同，与本案缺乏关联性，不作为本案的定案依据。 5.原告及第三人对被告提交的桂林榕湖酒店管理集团有限公司的营业执照、市国资函[2017]192号批复、市国资报[2017]38号请示、桂林市人民政府常务会议决定事项通知（第104号文）的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2016年5月16日，被告作为甲方与第三人作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将5号楼1层原浴足中心及原销售部场地，面积506.8平方米交由乙方经营玉文化产品及艺术品展示和经营；租赁期限六年，从2016年8月1日至2022年7月31日止；乙方自签订合同之日起开始装修，甲方从2016年8月1日起收取乙方租金，如乙方提前开业，甲方则按实际开业日期收取月租金；每月租金为：60元/㎡×506.8㎡=30408元(含税金），每年递增3%；签订合同之日起，乙方必须一次性向甲方交纳信誉保证金人民币100000元,不计息；如乙方在经营中违反合同条款或受到处罚，甲方可从信誉保证金中扣减，合同到期或因乙方经营原因需提前终止合同，应提前三个月向甲方提交书面申请，乙方在结清所有租金及相关费用后，甲方在十五个工作日之内将信誉保证金退还乙方；甲方在合同期内，不得无故终止合同；乙方应遵守双方共同达成的条款，若有违反上述规定的条款，视违约，甲方有权终止合同；乙方对场地进行装修改造必须征得甲方同意，并需按国家相关建设法律法规；遇到不可抗拒力、政府命令、国家建设需要及饭店（甲方)改造需要和不可预见的自然灾害因素造成本合同不能履行完毕，不视为违约，合同自然终止，甲乙双方不负担经济责任，等等。合同签订后，第三人向被告交纳了信誉保证金100000元。 2018年10月12日，第三人与原告及桂林市榕湖美术馆签订一份《委托管理协议》，约定第三人将其租赁经营的场地及装修委托原告及桂林市榕湖美术馆经营管理。 被告桂林市榕湖饭店系全民所有制企业。2017年5月10日，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会为组建桂林榕湖酒店集团有限公司，充分利用榕湖饭店的品牌效应，整合酒店资源，盘活国有资产，打造桂林酒店业旗舰企业，全面提升桂林市政务商务、旅游观光、休闲度假接待能力和水准向桂林市人民政府请示批准同意《桂林榕湖酒店集团有限公司组建实施方案》（草案）及《桂林榕湖酒店集团有限公司章程》（草案）。2017年5月26日，桂林市人民政府下发《桂林市人民政府常务会议决定事项通知》（第104号），原则同意市国资委关于组建桂林榕湖酒店集团有限公司的请示意见。2019年4月23日，桂林市重大项目推进办公室下发市重大办发[2019]10号文，将榕湖康养度假酒店改造项目增补列为2019年桂林市市领导跟踪服务推进的重大项目。2019年7月5日，桂林市发展和改革委员会下发市发改管字[2019]78号批复，同意实施桂林榕湖饭店改造提升项目，项目建设地址位于桂林市秀峰区榕湖饭店原址内。 2019年6月，被告通知原告，因榕湖饭店的提升改造需拆除5号楼。2019年9月8日，第三人向被告发函，就提前解除租赁合同的相关赔偿事宜进行协商。2019年9月27日，被告向各承租户发出通知，告知经营区5号、6号楼、国际会议中心、动力中心拆除时间为2019年11月18日，经营区自2019年10月31日起逐步停止营业。各承租户于10月31日前依据合同处理租约，办理完成租赁场地的交接及费用结算手续。2019年11月6日，被告给第三人的复函表示不同意第三人的赔偿请求，表示饭店改建完成后，同意在同等条件下，第三人享有优先租赁的权利。2019年11月12日，被告向第三人发出通知，要求其必须于2019年11月18日前搬离清空承租场地。 2019年12月7日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订《索赔权转让协议》一份，约定：由乙方根据甲方与出租方的《房屋租赁合同》，以乙方自己的名义与出租方协商索赔或诉讼索赔；乙方对于因索赔所发生的费用（评估、律师、诉讼等费用）由乙方负责，甲方不承担；因出租方违约造成的甲方损失索赔成功后，所有赔偿款由乙方领取，以补偿乙方损失；索赔权转让后，不得再就本权利以自己的名义向法院提起诉讼。 2019年9月30日，原告及第三人委托广西国泰房地产土地资产评估有限公司对第三人租赁场地室内装修市场价值进行评估。广西国泰房地产土地资产评估有限公司于2019年12月13日出具桂国泰房[2019]00020E号房屋室内装修市场价值评估报告单，评估认定至2019年9月30日价值时点，委托评估的房屋室内装修价值为351087元。 2020年1月20日，被告对第三人的诉求予以回复：“关于您提出的诉讼请求:1、赔偿房屋装修损失351087元；2、赔偿搬迁费3万元；3、返还信誉保证金10万元。饭店按照市政府巡察整改的要求，认真执行合同条款，并针对您所提出的问题咨询了上级部门及律师，具体回复如下：1、根据与桂林俊懿艺术文化有限公司2016年5月签订的合同条款第十三点:‘甲乙双方在履行合同时，遇天灾、火灾、洪灾地震等不可预见的自然灾害或政府命令、国家建设需要等因素影响，合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失。’合同中有明确的不可抗拒因素条款，如遇上述情况合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失。由此产生的搬迁费用也由贵单位自行承担。2、根据合同条款，‘乙方必须在每月5日前交付当月场地租金和上月的水、电费及其它费用。’逾期未交付，甲方每日按年租金总额3‰收取滞纳金，超过30天未交租金和其它费用视同违约，甲方按《合同法》第二百二十七条之规定解除合同。到目前为止，贵单位未交费用共计161851.62元，其中房餐消费27954元，7-10月租金:131944元，水电费及其他费用:1953.62元，合计133897.62元。请贵单位及时交缴租金及相关费用。3、在办理完成终止合同所有事宜后，退回信誉保证金”。截止目前，第三人与被告的租金及水电等费用结算至2019年6月。 本院认为，本案第三人与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方均具有约束力。 本案争议的焦点主要有：一是原告与第三人之间的债权转让是否成立；二是被告提前解除合同是否违约，是否应当承担违约责任；三是合同的信誉保证金是否应予以退还。 一、关于原告与第三人之间的债权转让是否成立的问题。 《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中原告与第三人签订的《索赔权转让协议》约定将第三人向被告主张索赔的权利转让给原告并未违反上述法律规定，该转让协议应属于有效合同。被告主张转让的权利尚未确定，该权利不得转让的辩解理由缺乏法律依据，本院不予采纳。故原告的诉讼主体适格，其有权向被告主张权利。 二、关于被告提前解除合同是否违约，是否应当承担违约责任的问题。 被告与第三人签订的租赁合同中明确约定“遇到不可抗拒力、政府命令、国家建设需要及饭店（甲方)改造需要和不可预见的自然灾害因素造成本合同不能履行完毕，不视为违约，合同自然终止，甲乙双方不负担经济责任。”现被告确系因升级改造的需要将租赁物拆除重建，而导致双方的租赁合同无法继续履行而提前解除。被告主张根据双方的上述约定，其行为不构成违约，不应承担违约责任的辩解理由成立。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。根据上述规定，被告对第三人的上述抗辩，可以向原告主张。故原告主张被告提前解除合同应承担违约责任，赔偿装修损失及搬迁费用的诉讼请求不符合双方约定，本院不予支持。 三、关于合同的信誉保证金是否应予以退还的问题。 第三人与被告约定“乙方在经营中违反合同条款或受到处罚，甲方可从信誉保证金中扣减，合同到期或因乙方经营原因需提前终止合同，应提前三个月向甲方提交书面申请，乙方在结清所有租金及相关费用后，甲方在十五个工作日内将信誉保证金退还乙方”。被告辩称该信誉保证金属于侵权责任内容，不应在本案的租赁合同中处理的辩解理由不符合双方的约定，本院不予采纳。但根据双方合同约定，被告应在第三人结清所有租金及相关费用后才将信誉保证金予以退还，被告在给第三人的回复中亦表示双方结清费用后，信誉保证金再予退还，现第三人与被告之间的租金及水电费等相关费用尚未结清，原告主张退还信誉保证金的请求不符合双方约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条规定，判决如下： 驳回原告吴显卫的诉讼请求。 本案案件受理费8516元，因适用简易程序减半收取4258元（原告已预交），由原告吴显卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8516元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 瑜 二〇二〇年四月二十八日 书记员 林弋杰