湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初405号原告:曾斌，男，汉族，1995年5月3日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：袁友谊，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。被告：湖南坤鑫置业有限公司，住所地：衡阳县西渡镇红山北路万家灯火七栋。法定代表人：肖淑媛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁仪，湖南秦湘律师事务所律师。原告曾斌与被告湖南坤鑫置业有限公司（以下简称“坤鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序。2020年2月18日，因全国处于新型冠状××防疫期间，被告申请延期开庭。2020年3月19日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告曾斌的委托诉讼代理人袁友谊、被告坤鑫公司的委托诉讼代理人丁仪到庭参加诉讼。同日，原、被告申请一个月调解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告曾斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金9270元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了由被告开发、销售的位于衡阳县（坤鑫中央广场预测）9幢2708室商品房一套，双方并签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上31层，地下2层。另还约定了房屋交付期限以及逾期交房违约的责任，即“出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”和“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理”。该商品房买卖合同签订后，原告已支付了全部购房款及其他有关费用，但被告未按合同约定期限交付房屋给原告，已构成违约。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据1、《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明双方所签订的该份《商品房买卖合同》合法有效；被告向原告交付的房屋层高未达到合同约定层高为3米，已构成违约；被告未按合同约定期限交付房屋给原告，已构成违约；证据2、收据，拟证明原告已支付了全部购房款；证据3、工程竣工验收备案表，拟证明被告销售给原告的房屋竣工验收备案时间为2019年9月27日；被告于2019年9月27日之前交付的房屋均属尚未验收合格的房屋；原告收房的时间节点应为2019年9月27日。被告坤鑫公司答辩称，涉案房屋已交付，交房违约金不应得到支持，请法院予以驳回原告的诉讼请求。被告坤鑫公司为支持其辩称主张向本院提交以下证据：证据4、《衡阳市商品房买卖合同》,拟证明：①、商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在商品房经有关职能部门验收合格后于2018年4月30日前将房屋交付给原告；②、商品房第十一条约定交接，原、被告根据商品房买卖合同说明的第3点在示范性文本条款的空白行约定：买受人在接到电话或书面通知一个月内须来坤鑫中央广场办理房屋交接手续。买受人若未按规定的期间来办理房屋交接手续的，视为出卖人已按合同约定的交房标准交付了房屋，在此后的物业管理费用以及产生的相关费用和风险由买受人承担；证据5、预蒸国用（2013）第058、059、060号《国有土地使用权证》、《湖南省建设用地规划许可证》、《衡阳建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、衡预许字（2016）第010、011、012号《商品房预售许可证》、坤鑫中央广场1#、2#、3#楼施工设计图，拟证明：①、2013年8月13日，被告向衡阳县国土资源局办理了涉案的1#、2#、3#楼的国有土地使用权证；②、2014年9月18日，被告向衡阳县城乡规划局办理了建规（地）字第1408043号建设用地规划许可证；③、2016年4月19日，被告向衡阳县城乡规划局办理了蒸规建[]字第1511129-1号《建设工程规划许可证》与《建筑工程施工许可证》，证明坤鑫中央公园1#楼地下为-2层，地上为4+27层；2#楼地下为-2层，地上为3+29层；3#楼地下为-2层，地上为2+29层；④、2016年7月27日与2016年8月19日，被告先后办理了坤鑫中央广场一期1#、2#、3#楼的商品房预售许可证，该证载明1#楼预售范围为1-31层，2#楼预售范围为1-32层，3#楼预售范围为1-31层；⑤、2015年9月，深圳市物业国际建筑设计有限公司向被告出具坤鑫中央广场出具了1#、2#、3#楼的建设施工设计图，证实坤鑫中央广场1#楼第6层至31层设计楼层高为2.9米；2#楼第5层至32层设计楼层高为2.95米；3#楼第4层至31层设计楼层高为2.95米；⑥、证明被告开发坤鑫中央广场项目的用地、规划、施工、预售等报批报建等手续完整，完全具备合法的销售条件；证据6、1#、2#、3#楼《主体结构分部工程质量验收记录》及《单位工程质量竣工验收记录》、湘（2019）衡阳县不动产权第0007795、0007796、0007797号不动产权证，拟证明：①、2017年5月17日，坤鑫中央广场1#、2#、3#楼主体经衡阳县第二建筑工程公司（施工总包单位）、深圳市物业国际建筑设计有限公司（设计单位）、湖南核工业岩土工程勘察设计研究院（勘察单位）、衡阳市吉康建设监理有限责任公司（监理单位）、湖南坤鑫置业有限公司（建设单位）五方验收合格并出具了《主体建构分部工程质量验收记录》；②、2017年9月1日，坤鑫中央广场1#、2#、3#楼整体竣工并经衡阳县第二建筑工程公司（施工总包单位）、深圳市物业国际建筑设计有限公司（设计单位）、湖南核工业岩土工程勘察设计研究院（勘察单位）、衡阳市吉康建设监理有限责任公司（监理单位）、湖南坤鑫置业有限公司（建设单位）五方验收合格并出具了《单位工程质量竣工验收记录》；③、2019年11月15日，被告将1#楼的不动产初始登记【湘（2019）衡阳县不动产权第0007797号】办理在被告及颜良生、黄春明名下，载明：房屋总层次为-2+31层，竣工时间为2017年9月1日等信息；④、2019年11月15日，被告将2#楼的不动产初始登记【湘（2019）衡阳县不动产权第0007795号】办理在被告及颜良生、黄春明名下，载明：房屋总层次为-2+32层，竣工时间为2017年9月1日等信息；⑤、2019年11月15日，被告将3#楼的不动产初始登记【湘（2019）衡阳县不动产权第0007796号】办理在被告及颜良生、黄春明名下，载明：房屋总层次为-2+31层，竣工时间为2017年9月1日等信息；⑥、证明涉案房屋在2017年9月1日就已经通过了五方验收合格，具备商品房买卖合同约定的交付条件；⑦、初始登记的不动产权证均可以证实，坤鑫中央广场1#、2#、3#楼进行规划设计和施工过程中，系严格按照批准的图纸施工，被告未对规划部门审批过的坤鑫中央广场项目规划设计予以变更。证据7、交房公告及照片、物业费收据、装修入住实景照片，拟证明：①、2018年4月30日，被告按照商品房买卖合同第十一条的约定通过电话通知原告前来坤鑫中央广场营销中心办理交房手续，并在营销中心门前发布交房《公告》，证实被告已经按照合同约定履行了通知交房义务，并未违约，不需承担逾期交房的违约责任；②、原告收房后装修并已经入住，且不论是否是在合同约定的一个月内（即2018年4月30日至2018年5月31日期间）前来办理收房手续，均是从2018年6月1日起交纳物业费，亦证实原告是于2018年4月30日收到被告的交房通知，且按照商品房买卖合同第十一条约定，从通知交房日一个月后（即2018年6月1日）起开始交纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证、质证，本院对证据作如下分析与认定：被告对原告提供的证据2无异议，本院予以采信；被告对原告提供证据1、3的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，证据1系商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，应予采信；证据3系相关行业主管部门出具的文书，本院予以采信；被告提供的证据4与原告提供的证据1系同一份证据，应予采信；被告提供的证据5，系相关职能部门颁发的权证及相关许可，应予采信；被告提供的证据6系职能部门颁发的权证及案涉工程验收记录，应予采信；原告对被告提供的证据7的真实性无异议，但认为公告交房属于被告的单方行为，被告未向法院提供电话或者邮件通知交房的证据，且案涉房屋在2018年4月30日尚不具备交房条件，另物业管理费的交付与本案没有关联性，本院认为，原告已经收房，虽然双方无法提供具体通知交付房屋的时间，但原告提供的衡阳县住房和城乡建设局作出的案涉房屋答复意见书中表述“商品房交付时间为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房”，故可认定被告已于2018年4月30日开始通知原告收房，履行了合同约定的义务。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：被告坤鑫公司于2012年10月22日注册成立，经营范围：房地产开发、经营；市政园林、市场建设、矿产业、农林业、建筑业、物业管理投资开发；国家法律法规及政策允许的实业投资开发。坤鑫公司以出让的方式取得位于，编号为蒸土2012067地块的土地使用权，该地块土地面积为39349.2平方米，规划用途为商务金融、住宅，土地使用年限自2013年8月13日至2083年6月30日。被告坤鑫公司经批准在该地块上建商品房。被告坤鑫公司经批准开发的坤鑫中央广场楼盘，设计建设9栋，其中1栋6-31层设计层高2.90米，2、3栋6-31层设计层高2.95米，2016年7月27日、8月19日，被告先后办理了案涉1、2、3栋楼的商品房预售许可。2017年5月1日，原告曾斌与坤鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，合同约定：曾斌购买坤鑫公司开发的位于商品房，建筑面积125.39平方米，单价为每平方米3509元，总金额440000元；房屋层高3米；曾斌于2017年5月1日签订合同时支付房款180000元，剩余房款260000元办理银行按揭贷款，于2017年5月8日前提供按揭资料，并办理银行按揭手续；坤鑫公司应当在2018年4月30日前交付经有关职能部门验收合格的商品房；合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任，房屋交付其他事项进行了约定。原告于2017年5月1日交付首付款180000元，并交清了房屋维修基金、契税。2017年5月1日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议共分十条，对商品房买卖合同未尽事宜进行了约定。2017年5月17日，案涉房屋经施工总包单位、设计单位、勘验单位、监理单位、建设单位五方验收主体结构合格，同年9月1日，案涉工程经五方验收合格。2018年3月1日，衡阳县住房和城乡建设局为案涉房屋颁发了住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。2018年4月30日，被告通知原告收房，部分购买户在接到交房通知后，以交付的房屋未达到合同约定的层高及粉刷存在瑕疵问题为由与被告发生纠纷。2018年5月8日，衡阳县西渡镇人民政府组织双方进行协调未果。部分购房户再次向衡阳县住房和城乡建设局反映案涉楼盘相关问题，该单位于2018年9月4日向购房户作出具了一份答复意见书，该意见书载明：一、反映的主要问题和诉求：开发商收取购房款、契税和维修基金未开正式票据；墙面存在质量问题；未按合同期限交房及未办理验收手续通知业主收房等信访问题，要求解决诉求。二、调查情况：1、……；2、该项目《商品房买卖合同》附件第2项对楼盘外墙、内墙、顶棚、地面等方面约定了装饰及设备标准，经现场初步核实，装饰及设备标准基本符合合同约定要求；3、该项目《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为3米，经衡阳市房屋测验中心检测：1#楼住宅层高2.9米，2#、3#栋住宅层高2.95米，与规划批准的施工图层高一致；4、商品房交付时间期限为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房。三、处理意见：1、购房销售发票可以开具，开发商按预测面积计收房款，最终开具票据以实测面积计算房款，为防止后期出现找补房款差价与票据不符引起不必要的麻烦，暂未开具销售发票。如业主目前确实需要开具正式购房发票的，开发商已承诺可开具正式发票；2、房屋质量由安质站严格把关，并按照相关程序进行检测，确保质量符合国家标准；3、我局开发办已于5月9日向建设单位下达了责令停止交房的整改通知书；5月15日由住建局组织开发商、业主召开了调查处理事项通报会，5月16日组织相关职能部门到坤鑫广场项目部对业主反映的情况进行核实；5月17日县住建执法大队对项目负责人进行了约谈，并下达了责令限期整改通知书，要求项目建设单位在2018年5月28日之前补办好竣工验收手续；4、2018年7月3日，住建局组织召开了协调会议，针对业主提出的问题明确了解决方案。2018年8月13日县政府组织该项目负责人、业主代表及各职能部门召开了协调会，对涉及项目质量检测情况、办理产权手续等情况进行了通报：房屋质量问题已全部整改到位，符合国家相关标准；产权手续已在按程序申办中。对涉及合同违约、层高赔偿问题因双方意见有分歧，建议通过司法途径解决。2019年9月27日，案涉坤鑫中央广场1#、2#、3#楼及商业会所工程经县住建局竣工验收备案，备案意见为：坤鑫中央广场1#、2#、3#楼及商业会所工程的竣工验收备案文件已于2019年9月23日收讫。经核查，备案归档文件基本齐全。结论：同意备案。2019年11月15日，案涉工程房屋进行了首次登记，权利人为湖南坤鑫置业有限公司、颜良生、黄春明，不动产权证上记载的竣工时间为2017年9月1日。原告于2019年1月23日交纳了2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费，已实际收房。本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。本院认为，本案系一宗商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点：涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。原告认为，案涉合同约定由“有关职能部门验收合格”为房屋交付条件，根据最高人民法院的相关判例，本案应以案涉工程竣工验收备案表的时间2019年9月27日作为房屋合格交付的依据，故被告逾期交付合格的房屋，存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。被告认为，案涉合同约定的交付条件为“经有关职能部门验收合格”，应是指质监机构确认的建设、勘察、设计、施工、监理的竣工验收合格（五方验收），案涉工程于2017年9月1日经五方验收合格，符合房屋交付条件，被告不存在逾期交房的行为。本院认为，本案双方所签订的合同系原衡阳市房产管理局、原工商行政管理局、原市物价局监制的2002合同版本，合同第八条列举了可供选择的3种交付条件，分别为：经商品房综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；双方自行约定。案涉合同双方自行约定的是“经有关职能部门验收合格”。现双方当事人对“经有关职能部门验收合格”的理解存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案双方约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。理由如下：①从法律制度的变化和发展来理解“经有关职能部门验收合格”的标准。1998年7月20日，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。此时，验收是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，这里指的“竣工验收”，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从此，竣工验收不再需要行政机关批准或许可。根据2000年4月4日建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四、五条之规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收;建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格后，建设单位提出竣工验收报告;竣工验收合格后15天日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，《中华人民共和国建筑法》上的竣工验收与《中华人民共和国合同法》的规定达到了一致。2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》【国发（2001）24号】第323项取消行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，加之，2015年启动不动产登记改革，开发项目竣工验收已从行政审批制变更为事后备案制，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。②从合同的目的来理解。买受人签订的商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向出卖人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。基于上述理由，本院认为，本案中双方约定交房条件是“经有关职能部门验收合格”，未约定案涉房屋需以取得工程竣工验收备案表作为交付条件，而“经有关职能部门验收合格”因政府职能部门的管理职能从组织对案涉工程进行验收转变为监督职能（备案）而无法实际履行，“经有关职能部门验收合格”应理解为“经验收合格”。案涉房屋于2017年9月1日已经五方验收合格，被告于2018年4月30日交付房屋符合合同约定。本院认为，原告曾斌与被告坤鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意见表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力、双方当事人均应全面履行合同义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因案涉房屋已于2017年9月1日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，且系按图施工，未改变主体设计方案，应为符合交房标准。被告于2018年4月30日通知交付房屋符合合同约定，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金9270元之主张，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾斌的诉讼请求。案件受理费98元，减半收取49元，由湖南坤鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  曾建良二〇二〇年四月二十八日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。