沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初822号 原告康奎久，男，1970年9月23日出生，汉族，无职业,住沈阳市和平区。 委托代理人刘影、成明，辽宁同方律师事务所律师。 被告沈阳华沃置业有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人李宏哲，该公司总经理。 委托代理人**，辽宁百联律师事务所律师。 委托代理人段军，吉林功承律师事务所律师。 原告康奎久与被告沈阳华沃置业有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法由审判员肖军威独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘影、成明，被告委托代理人**、段军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告为沈阳率真建筑保温材料有限公司的法定代表人，在率真公司诉冯奎归、张金治、张金辉买卖合同纠纷一案中，沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终11942号民事判决书认定“上诉人（张金治）提供的预顶房屋协议由协议中载明的甲方（沈阳华沃置业有限公司）在复印件上盖章确认，能够证明双方实际履行以房抵债的约定，被上诉人（沈阳率真建筑保温材料有限公司）取得了房屋的合同的权利”该判决已经生效。依据《预顶房屋》协议，被告将位于清河湾1-1-18-7，建筑面积共48.33平方米的房屋抵顶给了原告，且率真公司也已经书面证明涉诉房屋所有权归原告所有。在原告多次与被告沟通无果的情况下，原告将被告诉至人民法院。立案后，原告发现涉诉房屋在原告毫不知青的情况下已经由被告出售给第三方，合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，请求判令：解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；被告向原告返还已付的购房款25万元；被告赔偿原告利息3万元（暂计至起诉之日）；被告按照房屋增值的金额向原告支付实际损失5万元；被告按照已付购房款一倍的金额向原告支付25万元；被告承担本案全部诉讼费。 被告辩称：1、《预顶房屋》性质是代物清偿，抵顶双方的主要目的是抵债，而不是商品房买卖；以开发房屋进行顶账属于债的消灭一种，但并不是消灭债务的唯一方式，在签订正式《商品房买卖合同》之前，答辩人还可以用货币方式进行消灭债务；向康奎久的顶账房屋不构成“向社会销售”房屋，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的情形，《预顶房屋》不宜定性为商品房买卖。2、《预顶房屋》不属于商品房买卖合同，在未签订正式的《商品房买卖合同》情形下，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关进行赔偿规定。本案合同目的并非不能实现，故亦不适用《商品房买卖司法解释》第8条的规定；本案不适用“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。关于康奎久的损失问题，答辩人认为《预顶房屋》不是商品房买卖合同，而是代物清偿，答辩人违约按照合同法相关规定赔偿其实际损失，实际损失无法计算的可以按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。法院应当结合本案《预顶房屋》代物清偿的性质而非商品房买卖合同，同时参照康奎久是建筑材料供应商而非一般意义上的社会买受人的身份，酌情确定赔偿金额，不应直接按照已付购房款一倍进行赔偿。同时，因案涉房屋在2017年7月3日已出卖给第三方，其原因是原告并未向被告主张签订正式的商品房买卖合同。被告出卖房屋的价款为289980元，该金额少于房屋的抵顶价格302594元，因此并不存在房屋增值的情形，被告也没有另行销售而获得利益，因此被告并不存在主观的恶意。 经审理查明：案涉房屋坐落于沈阳市东陵区，建筑面积为48.33平方米住宅。该房屋开发单位为被告，实际施工人为案外人韩福治，原告系沈阳率真建筑保温材料有限公司法定代表人。因被告拖欠韩福治工程款，被告以抵顶部分工程款方式将案涉房屋抵顶给韩福治。因韩福治拖欠案外人张金治工程材料款，韩福治后将案涉房屋抵顶给张金治。又因张金治拖欠沈阳率真建筑保温材料有限公司苯板材料款250000元，2015年12月16日原告与张金治达成协议，将案涉房屋抵顶给原告。同日，原被告签订预顶房屋协议书，双方约定“该商品房按销售建筑面积计算，单位为每平方米6261元，总金额302594元；结算时，按实际销售面积以沈阳市房产局测绘大队批准的销售面积为准，多退少补”。以上抵顶协议权利人均未办理备案登记，原被告未签订商品房买卖合同。2017年7月3日，被告将案涉房屋出卖给第三方。因被告未将涉案房屋交付给原告，为此原告诉至本院，要求被告继续履行合同，并向其交付案涉房屋，办理房产手续。本案立案后，原告发现案涉房屋已被被告出卖给第三方，且办理了备案登记，为此变更诉讼请求。 上述事实，有预顶房屋协议书、收条、（2016）01民终11942号民事判决书、商品房买卖合同、情况说明等书证及当事人庭审陈述在案佐证。 本院认为：本案的争议焦点为：1、《预顶房屋》是否等同于《商品房买卖合同》？2、案涉《预顶房屋》是否具有法律效力？3、被告应否向原告返还购房款250000元及利息？ 关于争议焦点1，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。通常情况下，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。本案《预顶房屋》系债权人与债务人达成的以房抵债的意思表示，不能视为原被告签署了商品房买卖合同。 关于争议焦点2，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，一方面，依据沈阳市中级人民法院（2016）01民终11942号民事判决书认定的事实，即“上诉人（张金治）提供的预顶房屋协议由协议中载明的甲方（沈阳华沃置业有限公司）在复印件上盖章确认，能够证明双方实际履行以房抵债的约定，被上诉人（沈阳率真建筑保温材料有限公司）取得了房屋的合同权利”，明确了最终由原告取得了案渉房屋的合同权利；另一方面，原告提供的沈阳市中级人民法院（2016）01民终11942号民事卷宗中预顶房屋协议书能够相互印证此前三方存在以房抵款的行为，并对加盖了被告单位公章的预顶房屋协议书构成合理信赖。同时，原告出具的2015年12月16日收条，亦可以证明案渉房屋系原告从案外人张金治处抵顶工程材料款取得，其善意且无过失。为此，应认定预顶房屋协议书具有法律效力。 关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。就本案而言，被告欠付韩福治工程款，韩福治与张金治及张金治与沈阳率真建筑保温材料有限公司之间亦存在债权债务关系，几方通过抵顶行为最终原被告达成了预顶房屋协议，约定由被告向原告支付材料款，同时被告用坐落于沈阳市东陵区，建筑面积为48.33平方米房屋抵给原告，以抵消相互之间的债权债务，原被告之间达成了以房抵债的意思表示。沈阳率真建筑保温材料有限公司依照协议约定指定原告作为购房人，可以视为沈阳率真建筑保温材料有限公司将上述债权转让给了原告，即原告康奎久支付了购房款。此后，被告本应遵循诚实信用原则与原告签订购房合同，并办理产权过户手续。然而，被告却将案渉房屋出卖给第三人，以实际行为表示不同意与原告签订购房合同，亦不同意返还购房款，有违诚信。鉴于在债务清偿期届满后当事人达成以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的情况下，原告仍享有将本案回归原债权债务合同关系进行审理的权利，现原告将诉讼请求中变更部分为要求被告继续履行原债权债务合同，即返还其已经支付的购房款250000元（通过抵顶工程款支付）。因原被告达成的债权债务转让协议并不违反法律法规的强制性规定，故被告应将上述款项返还。由于该购房款系由原债权转来，双方仅存在以房抵债的意思表示，对债权给付时间没有约定，且案涉房屋实际面积没有测量，原告是否已足额支付案涉房屋购房款尚不能确定，故对原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。同时，对原告其他诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条规定，判决如下： 一、被告沈阳华沃置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告康奎久返还购房款250000元； 二、驳回原告康奎久其他诉讼请求。 案件受理费9600元，减半收取4800元，由被告沈阳华沃置业有限公司负担。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审判员  肖军威 二〇一八年四月九日 法官助理朱婉姝 书记员周立颖 附：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。