河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初13号原告(执行案外人)：闫淑清，女，汉族，1945年9月16日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王亚飞，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚磊，河南安多律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南三建建设集团有限公司，住所地河南省洛阳市高新区军威路1号1号楼。法定代表人：张超，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏江初，该公司员工。被告（申请执行人）：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市廛河区启明北路。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。原告闫淑清诉被告河南三建建设集团有限公司（以下简称河南三建公司）、洛阳中迈置业有限公司（以下简称洛阳中迈公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫淑清的委托诉讼代理人王亚飞、李亚磊，被告河南三建公司的委托诉讼代理人夏江初，被告洛阳中迈公司的委托诉讼代理人吴峰辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。闫淑清向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）豫03执异486号执行裁定书；2.请求确认洛阳市洛龙区××书香××房产归闫淑清所有；3.立即解除对洛阳市洛龙区××书香××房产的强制执行措施。4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：执行法院的裁定事实不清，应予以撤销。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为”。2010年7月9日，闫淑清通过洛阳理工学院附属中学（团购）与洛阳中迈公司签订了订购协议书，购买了位于洛阳市洛龙区××书香××房产，后陆续通过洛阳理工学院附属中学向洛阳中迈公司支付了全部购房款。2015年9月4日，闫淑清在办理相应手续后，开始对房子进行装修，现已入住三年有余。但因为洛阳中迈公司的原因，致使上述房屋暂未过户。洛阳中院受理的河南三建公司与洛阳中迈公司建设工程施工合同纠纷一案，在执行过程中将上述房产查封。闫淑清与洛阳中迈公司之间存在真实有效的商品房买卖法律关系，已经实际支付了全部购房款并实际入住，应为房屋的实际所有人。法院查封仅仅依据房产信息，未查明房屋的实际权属变动，查封错误。故闫淑清根据相关法律法规，向洛阳中院提出执行异议申请，望法院查明事实，立即解除对该套房屋的强制执行措施。河南三建公司辩称，闫淑清起诉事实理由不能成立，申请不符合最高院执行异议和复议第二十九条规定，其没有正式的商品房买卖合同且其起诉的并非是商品房住宅，因此不能排除执行。洛阳中迈公司辩称，闫淑清陈述事实属实，其依法享有涉案财产的所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月6日，洛阳中迈公司与洛阳理工学院附属中学签订“中迈书香苑项目定向开发建设协议”，双方约定洛阳理工学院附属中学定向团购洛阳中迈公司开发中的中迈书香苑项目商品住宅200套。协议第三条第二款约定了定向开发房屋的单价按平均价每平方米3100元，顶楼复式按每平方米4200元，协议第三条第三款约定了付款方式为，洛阳理工学院附属中学设立专用账户，各住户直接向洛阳理工学院附属中学交纳房款。后闫淑清通过洛阳理工学院附属中学以团购方式购置涉案房产。闫淑清提交徐蒙签字并加盖有洛阳理工学院附属中学公章的证明一份，该证明显示,闫淑清通过该校团购洛阳市洛龙区龙和西街9号书香苑8幢1-101号房屋一套，该房屋的设计面积共计196平方米（该套房屋为复式，复式下层为地下储物间8-负101号）团购价为每平方米3100元，闫淑清分三次向该校支付购房款566000元；2014年4月，闫淑清根据团购协议直接与洛阳中迈公司办理结算交房手续。目前其与家人在此房屋居住至今。洛阳中迈公司出具证明一份，除证实洛阳理工学院附属中学所出证明中的上述事实外，另说明在2014年4月办理交房时，根据房管局预测面积，房屋预测为地上132.09平方米，地下储物间面积为69.25平方米，合计201.34平方米；2014年4月27日闫淑清又向洛阳中迈公司支付37420元剩余购房款，随后该公司与闫淑清办理了相关入住手续。闫淑清另向法院提交洛阳理工学院附属中学开具的收据三份，该收据显示的交款时间为2010年7月9日-2011年9月20日，交款人为闫淑清，摘要为：8#1楼196㎡房款，金额共计566000元；提交洛阳中迈公司开具的收据一份，该收据的交款时间为2014年4月27日，交款人为宋喜文（系闫淑清之子），内容为交纳书香苑8-101房款37420元。提交2015年9月至2019年4月洛阳润德物业管理有限公司开具的房屋编号为08-1-101的水电费、物业费等收款单。提交日期为2015年9月4日的验房办理流程确认单上显示房号为8-101，姓名宋喜文，面积201.14㎡，验房表存在问题描述一栏写明“地下室锁坏，地下室大门钥匙没有”，宋喜文还于同日签署了钥匙领用登记表。庭后，闫淑清提交地下室入口照片四张，根据照片显示地下室入口在涉案房产室内且无法分离。另查明，洛阳市不动产中心出具的房屋记载表显示闫淑清名下无其他商品房信息。申请执行人河南三建公司申请执行洛阳中迈公司工程款纠纷一案，本院在执行过程中于2016年8月1日对位于洛阳市洛龙区龙和西街9号8幢1-101号房产及8幢负1-101号房产均进行了查封。经闫淑清提出异议，本院于2019年8月7日作出（2019）豫03执异392号执行裁定书，裁定中止对1-101室房产的执行；于2019年12月24日作出（2019）豫03执异486号执行裁定书，裁定驳回闫淑清对负1-101号房产的异议，闫淑清不服该裁定，在法定期限内提起本案之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，闫淑清提交的洛阳中迈公司与洛阳理工学院附属中学签订的中迈书香苑项目定向开发建设协议，以及洛阳理工学院附属中学、洛阳中迈公司出具的收取房款的收据，可以证明在涉案房产被查封前，闫淑清已经合法购买涉案房产并交纳了全部房款。闫淑清提交的验房手续、领取钥匙登记表、2015年9月至2019年4月期间缴纳水电费、物业费的收据，可以证明闫淑清在涉案房产被查封前已经实际占用，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定闫淑清对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。洛阳理工学院附属中学提交的购房收据虽然未明确显示系为涉案负一层房产交款，但该收据显示房屋总面积为196㎡，结合合同约定的房款单价、洛阳理工学院附属中学和中迈公司出具的证明、办理验房流程确认单上显示的房屋总面积，以及验房表中关于地下室问题方面的内容，可以认定涉案负一层房产包含在闫淑清所交纳购房款的范围内。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的特别保护，从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型的被执行人均可适用，如果适用第二十八条购房者的异议成立，则不应再以不符合第二十九条为由不支持购房者的执行异议。因闫淑清所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，河南三建公司主张依据第二十九条应驳回闫淑清诉求的法律依据不充分，本院不予采信。综上所述，闫淑清的诉讼请求事实及法律依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：停止执行位于洛阳市洛龙区龙和西街9号书香苑8幢负1-101号房产，并解除对该房产的查封。案件受理费4520元，由河南三建建设集团有限公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2019）豫03执异486号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年四月十四日书记员 刘 博