辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4821号上诉人（原审被告）：娄宏彬，女，1977年10月12日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：张艳彦，辽宁宸瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，辽宁宸瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳维士物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10号22栋一层。法定代表人：王伟，公司总经理。委托诉讼代理人：柏丹，女，1989年11月21日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市大东区。上诉人娄宏彬因与被上诉人沈阳维士物业管理有限公司（以下简称“维士物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。娄宏彬上诉请求：1、撤销一审民事判决书，查明事实，依法改判或者发回重审；2、一、二审全部诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明被上诉人是否有主体资格。根据法律规定，物业进驻小区前提是小区经验收合格，有完整规划许可和验收许可，上诉人居住小区未达到以上标准，被上诉人主张已经进驻并要求支付物业费的请求，无法律依据，应予驳回。二、一审法院认定事实不清。首先，被上诉人主张2010年至2018年12月的物业费超过诉讼时效，上诉人未收到催费通知，无时效中止、中断或者延长情形，应驳回被上诉人诉请。其次，被上诉人未认真履行职责，物业服务不位，不是自来水，临时电，无法保障正常使用和生活需求，电梯使用、燃气近一两年才接通。原告提供服务不符合约定标准，也减免按照60%或者70%收取。三、补充：1、房屋没有竣工验收备案，不具备正常使用标准。2018年12月之前，煤气、水、电供不具备，不具备正常居住使用条件。被上诉人未予开通不作为，违反前期物业合同第五条第2项第9款约定。2、案涉房屋不是二期，是三期，三期建设开发存在严重质量问题，不能取得房屋销售许可，故将三期房屋列入二期，被上诉人不具备三期收费的事实依据。3、物业服务不符合入住时承诺和前期物业服务合同约定内容和标准，降低服务质量和标准，应按其不能提供约定物业服务的内容，影响生活的程度，相应降低服务费用。4、前期物业服务合同最长五年，双方实际存在事实物业服务关系，无收费依据，可参照前期物业服务协议，按照半价降低服务费用。维士物业公司辩称，关于主体问题，有证据营业执照、物业管理服务合同、相应资质等级证书。进驻园区提供物业服务，无论程序还是实际情况，被上诉人均为合法收费主体。园区水、电正常供应，市政用水、供电局供电，使用状况良好，燃气也是按照入住率开通使用，业主主张理由不能成立。业主长期拒不缴纳物业费，损害已缴费业主权利，影响园区正常运转。业主称二期、三期，只是叫法不同。入住承诺主体是开发商，被上诉人已按物业服务合同提供相应服务，上诉人长期拖欠物业费严重违约，要求上诉人立即支付物业费。维士物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令娄宏彬向维士物业公司支付尚欠的物业费23,138元；2、本案诉讼费由娄宏彬承担。一审法院查明事实：娄宏彬系位于沈阳市浑南区房屋业主，房屋建筑面积127.92平方米。维士物业公司为房屋所在园区提供物业服务至今，物业收费标准为1.80元每月每平方米。娄宏彬未支付2010年8月至2018年12月的物业费，维士物业公司提起本案诉讼。一审法院认为：维士物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；娄宏彬业主享受了维士物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因维士物业公司与开发单位沈阳新宁基房产开发有限公司签订了物业管理服务委托合同且维士物业公司已提供物业服务，娄宏彬作为该小区业主已享受物业相关服务，故维士物业公司有权按约定向业主收费，娄宏彬应当按照合同约定履行支付义务。关于娄宏彬提出维士物业公司在物业服务方面存在不合格的问题，娄宏彬作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故维士物业公司此项拒交物业费的主张，一审法院不予支持。关于娄宏彬提出维士物业公司诉讼请求已过诉讼时效的问题，维士物业公司在庭审过程中提交了其张贴在娄宏彬门上的催费通知单证明娄宏彬欠费期间维士物业公司曾多次催缴，娄宏彬虽对此提出异议，但并未提供证据证明其主张，故一审法院对娄宏彬的该项抗辩不予支持。维士物业公司主张物业费金额中的23,138元（101个月×1.8元/平方米/月×127.92平方米），未超过合同约定的标准，故对维士物业公司的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：娄宏彬自判决发生法律效力之日起10日内向维士物业公司支付自2010年8月至2018年12月期间的物业费23,138元。如果娄宏彬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，由娄宏彬负担。娄宏彬二审提交证据：证据一、《关于伊丽亚特湾三期业主与维士物业公司之间矛盾的情况说明》、整改通知书存根、工作联系单存根、关于整改通知的回复，情况说明证明上诉人提供物业服务、园区绿化和公共设施与业主办理入住承诺及物业服务合同约定不符，经社区现场核实，煤气没有开栓，不具备居住使用条件，过道破损严重，一楼门市房饭店排烟道离业主家太近等严重服务瑕疵，业主要求降低物业费，情绪激动，多次要去政府堵道、上访、找新闻媒体等解决与被上诉人的矛盾，社区认为事态严重。证明被上诉人存在严重物业服务瑕疵，不提高改进物业服务质量，反以办理采暖、停暖手续时捆绑物业费，擅自更改园区电梯卡系统达到捆绑物业费，多次被处罚。证据共同证明被上诉人物业服务存在严重不符合约定问题，降低服务质量，引发居住区域社会稳定问题，应判定减少物业收费。证据二、工程质量竣工验收记录、前期物业管理服务合同、企业信用信息公示报告，用以证明房屋2008年7月31日竣工验收，建设单位为沈阳新宁基房产开发有限公司，证明被上诉人自2009年8月2日开始与沈阳新奉基房产开发有限公司签订的前期物业服务合同，两家公司是不同的独立法人主体，与被上诉人签订物业服务合同的公司并非建设单位，根据法律规定只有建设单位有权与物业公司签订前期物业服务合同，非建设单位签订的合同应为无效，被上诉人无权主张物业费。证据三、手机短信截屏，用以证明上诉人房屋属于三期，不在被上诉人收费许可范围内。被上诉人质证称：对证据一和证据二的真实性、关联性均有异议，证据为复印件，证据内容不能证明被上诉人未提供物业服务，相反证明被上诉人提供服务。对证据三关联性有异议。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人与开发商签订前期物业服务合同，据此为涉案园区持续性的提供物业服务至今，上诉人作为园区业主，应当及时向被上诉人支付相应的物业费。对于上诉人提出园区未经验收合格，没有规划许可和验收许可，被上诉人进驻并要求支付物业费没有法律依据，园区不是自来水，为临时电，无法保障正常使用生活需求，燃气近几年才接通使用，被上诉人提供服务不符合约定，应减免物业费的上诉主张。首先，上诉人提交社区出具的情况说明中提到的煤气没有开栓，过道破损严重，一楼门市房饭店排烟道离业主家近的问题，并无证据证明系物业公司未尽到物业服务义务导致。煤气开栓需要符合一定条件，比如入住业主达到一定比例，本案现有证据不能证明在符合开栓条件的情况下，因被上诉人原因造成无法开栓。过道破损，并无能够证明破损位置、程度和持续时间的相关证据，不能证明系物业公司未按合同约定履行维修养护义务导致。门市房饭店排烟道的问题，虽然物业公司负有对公共秩序维护等管理义务，但法律并未赋予物业公司采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果上诉人认为排烟道影响其居住环境，可积极向行政执法部门反映情况要求处理，如果认为上述行为侵害了其合法权益，亦可依据相应法律关系主张权利。开发商和物业公司系独立的民事主体，上诉人办理入住时，如果认为房屋和园区并不具备交付使用条件，应当及时向开发商主张相关权利，而不能以长期不支付物业费的方式解决房屋买卖合同关系下的纠纷。因此，上诉人提出的主张，不能成为其减免支付物业费的理由。对于上诉人提出超过诉讼时效的问题。被上诉人作为权利人可以在其提供物业服务的期间内要求上诉人支付物业费，被上诉人提交了催缴物业费照片，结合物业公司向业主催缴物业费的惯例，在上诉人未支付物业费，且对于缴费存在争议的情况下，被上诉人有权通过诉讼方式主张权利解决纠纷，本案不宜认定超过诉讼时效期间。一审判决未支持上诉人的抗辩主张并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出被上诉人提供物业服务不符合约定标准，应减免支付物业费的问题。首先，根据上诉人二审提交的证据，被上诉人因擅自更改电梯刷卡系统，捆绑收取物业费，被相关部门责令整改，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。涉案房屋为住宅，物业收费标准为1.80元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。对于上诉人提出案涉房屋不在前期物业服务合同范围内，不在现有收费许可范围内，前期物业服务合同签订方不是案涉房屋开发商，合同应为无效等主张。前期物业服务合同和商品房销售合同开发商均为“沈阳新奉基房产开发有限公司”，前期物业服务合同约定“二期C组项目”三栋楼宇中的1号楼，即为案涉房屋所在楼宇，该楼宇房产登记地址为浑南区临波路11-1号，虽然与上诉人所述“三期”表述不同，但指向标的房屋相同，上诉人提出的异议主张缺乏事实依据。对于上诉人提出前期物业服务合同已经到期，应按半价降低收费的主张。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。按照司法解释规定，如果业主委员会或者业主大会决议解聘物业公司，物业公司拒绝移交物业，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业费，业主有权拒绝支付。反之，虽然物业服务合同到期，物业公司继续提供物业服务，但并未依法解聘物业公司的情况下，法律并未赋予业主减免支付物业费的权利。上诉人的主张缺乏依据，本院无法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人娄宏彬负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年四月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；