广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初86号原告：德庆县佳安物业管理有限公司，住所德庆县********侧清华花园四期首层西边第一卡商铺。统一社会信用代码914***********711B。法定代表人：陆珊，经理。委托诉讼代理人：张金明，该公司职员。委托诉讼代理人：古励妍，广东七星律师事务所律师，执业证号144********177515。被告：欧明华，男，汉族，1990年3月8日出生，住址广东省德庆县***************，现住德庆县***************，公民身份号码441************033。委托诉讼代理人：欧作青，汉族，1962年11月24日出生，住址广东省德庆县*******委*******，公民身份号码442************011，与被告欧明华是父子关系。原告德庆县佳安物业管理有限公司与被告欧明华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德庆县佳安物业管理有限公司的委托诉讼代理人古励妍、张金明和被告欧明华的委托诉讼代理人欧作青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德庆县佳安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2017年6月至2019年11月物业管理费、公共水电分摊费共3704.29元及滞纳金139.92元，共计3844.22元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司于2017年3月1日就德庆县*******的前期物业管理事宜签订了《委托管理合同》，合同约定前述小区由广东省德庆县康州工艺厂有限公司委托原告进行前期物业管理，管理期限为无固定期，自物业交付使用之日开始至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效之日终止。原告于同年3月进驻*******进行物业管理，并取得德庆县发展和改革局批准的江山*花园小区物业服务收费备案。2016年2月26日，被告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了*****5座307房，被告于2016年5月12日签署了《江山*花园商品房住宅收楼通知书》和《住宅及设施验收交楼书》，被告购买的商品房正式交付，其中收楼通知书第二条第1点约定，从交楼之日起，业主需缴交物业管理费。收楼当日，原告与被告签署了《前期物业服务协议》，双方就收费标准、逾期交费的违约责任、双方的权利义务和物业服务管理内容等作了详细约定。原告认为，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条及《广东物业管理条例》第三十七条、第四十一条规定，原告合法取得了两被告购买物业小区*****的前期物业管理权，在管理期间进行了大量物业管理工作，但被告自2017年6月份以来，一直拒不履行支付物管费的义务，被告的行为已构成违约，应承担相应的的法律责任。有鉴于此，特向法院提起诉讼，请求依法判决。欧明华辩称：一、住宅前期物业服务协议无效。1、原告承接江山御花园物业服务项目，没有提交招投标文件及通过有关部门备案登记的前期物业服务合同，物业服务项目程序违法，故前期物业服务协议无效。原告的三级资质等级证书已在2013年12月31日失效，业主们不知道原告是否有资格管理相关物业项目。原告未提交及公示物业服务收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费，因此，原告提交的物业管理费及水电公摊的主张没有计算依据。2、对比其他小区收费标准，没有原告收取的高，都能正常开展工作。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条和2009年广东省颁布的《广东省物业管理服务收费政府指导价》规定，三级物业服务的基准价（有电梯）高层住宅（10层以上）为每平方米1.20元，而本案的协议定价为1.50元，所以协议无效。按照《肇庆市物业服务收费管理实施细则》肇价（2010）45号文件，第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。原告1.5元/平方米的收费标准，何时跟业主商量过。第二十五条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。原告做到了吗？3、根据《物业承接查验办法》的规定，原告断章取义剥夺广大业主的知情权、监督权、使用权；并在广大业主不知情的情况下私自出租小区共用部分如游泳池和七栋后面空地等承包给他人经营，强占所有收益，严重侵犯业主的合法权，同时还将车位（车库）安装隔离网，用来存放大理石块，导致负一层车位（车库）多处开裂，严重破坏了房屋结构和危及业主的安全。原告应该明白相关法律法规，不要再拿无效的《住宅前期物业服务协议》来欺诈广大业主。二、原告存在乱收费现象。1、在商品房买卖合同约定物业收费计费方式（包干制）1.5元/月/平方米，根据《肇庆市物业服务收费管理实施细则》肇价（2010）45号文件第十四条规定物业服务收费实行包干制的，小区的共用水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取。但原告在收取物业费时里面却有公共水电分摊费，完全是属于乱收费；原告擅自设立强制性收费项目，如电梯楼业主在申请装修房屋时，都被强制收取了每户350元的电梯运载费；水表方面在收取了业主安装费的同时不向供水公司报装，存在乱收费的现象。在2018年时未与任何业主协商和公示县物价局同意其提价的情况下，擅自将物业费提高到1.8元/平方米，以收据为凭。小区的小车停车收费标准，毫不夸张地说，全省都没有几个小区能跟得上，难道江山御花园的业主都是富翁？根据《肇庆市物业服务收费管理实施细则》肇价（2010）45号文件，第十五条规定，自有产权车位（车库）的物业服务收费按车位（车库）的法定产权面积计收，具体标准由各县、（市、区）价格主管部门会同同级建设（房管）部门制定，并向社会公布，同时抄送市价格和建设主管部门备案。原告做到了吗？二、三个月改变一次价格，自打自为，当小区业主是砧板上的肉。三、原告未尽到相应物业管理职责。安保、卫生清洁人员严重不足，保安室经常无人值守，视频对讲系统形同虚设，坏了无人维修；无保安巡逻、绿化草木长期无人管理、清洁卫生经常无人打扫、垃圾经常不清理、乱搭乱建现象相当严重等现象。同时，在没有与业主协商和没有取得有关部门批文的情况下，把1－6栋楼外墙装饰线条私自拆除，并且没有进行修复。新型冠状病毒疫情防控期间，对整个小区消毒不足两次。综上所述，被告作为江山御花园的业主，有这样的物业公司来进行物业管理，本人无法接受，相信这是广大业主的心声，我们不欢迎原告这样的物业公司，请原告离开江山御花园。恳请法院作出合法公正判决。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，被告与案外人广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订商品房买卖合同，被告向广东省德庆县康州工艺厂有限公司购买位于德庆县********侧（登云工业区2号）江*御花园5座3层307单元商品房，建筑面积共111.06平方米。同年5月12日，原告受开发商委托向被告发出江山御花园商品房住宅收楼通知书，通知被告到原告处办理有关收楼手续等，被告在收楼通知上签名。当日，被告与原告签订收楼承诺书，双方确认被告购买的商品房即日起被告已接受收楼。收楼当日，被告（协议乙方）与原告（协议甲方）签订前期物业服务协议，协议约定：甲方对该小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，以及有遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》及依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用的义务；业主自办理交楼手续后确认交楼，从交楼之日起，必须缴交物业管理费；业主可以每年第一季度前，一次性全年度缴交物管费（优惠一个月），也可以按每月、每季度选择银行代扣（但没有优惠）；本小区物管费统一按房产证总建筑面积每平方米1.5元每月计收；本合约自签订之日起生效，合约期限不约定，可自动无限延续；小区内公共照明用电（含电梯、自来水加压泵）、保洁用水、园林花草用水等公共部分水、电费按业主房屋建筑面积大小分别向业主分摊计收，其中200平方米以下每户每月收取20元；业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，业主须向物业公司补交，并从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金。2017年3月1日，原告与案外人广东省德庆县康州工艺厂有限公司就德庆县*******的前期物业管理事宜签订了《委托管理合同》，合同约定前述小区由原告进行前期物业管理，管理期限为无固定期，自物业交付使用之日开始至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效之日终止。原告于同年3月进驻该小区进行物业管理，并向德庆县发展和改革局办理了江山御花园小区物业服务收费备案手续。被告购房并签订了前期物业服务协议，原告根据开发商对被告购房时的承诺，减免了至2017年5月的物业服务费，被告在交纳了2017年6月1日至2018年5月31日的物业服务费之后，没有再向原告交纳物业服务费用。为此，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2017年6月至2019年11月的物业服务费用共3844.22元（已扣除赠送的物业服务费2000元）。被告除提出上述答辩意见外，表示欠2018年6月1日之后的物业服务费是事实，愿意按1.5元/平方米/月交纳，但不承担每月20元公共水电费，只是原告不愿意收取而已。经核算，被告欠原告2018年6月1日至2019年11月的物业服务费及公共分摊水电费为3625.09元，违约金为135.9元，合计欠款3760.99元。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收楼通知书、前期物业服务协议、物业管理服务资料和保安、保洁、绿化工作人员工作现场照片等证明材料以及当事人陈述笔录在案作佐证。被告对原告提供上述证明材料没有异议，本院认定。被告在答辩状中提供了一些图片证明原告未尽到相应管理职责，但没有其他证据印证，其提供的这些图片不足以反驳和推翻原告上述证据证明的事实，故本院对被告提供的这些图片的证明内容不予采信。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告购房后与原告自愿签订的前期物业服务协议属于物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，应当按照约定全面履行协议的义务。原、被告签订的前期物业服务协议约定“本小区物管费统一按房产证总建筑面积每平方米1.5元每月计收；小区内公共照明用电（含电梯、自来水加压泵）、保洁用水、园林花草用水等公共部分水、电费按业主房屋建筑面积大小分别向业主分摊计收，其中200平方米以下每户每月收取20元；业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，业主须向物业公司补交，并从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金”等，根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告应当按照协议的约定向原告交纳物业服务费。原告起诉主张被告拖欠的物业服务费、公共水电分摊费及滞纳金（实为违约金），没有超出前期物业服务协议的约定，本院予以确认，但以本院核实的为准。被告表示不负担公共水电费每月20元的部分，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，被告与原告未能协商一致，因此，被告的该意见，本院不予采纳。被告答辩认为原告存在乱收费现象，且未尽到相应管理职责等问题。原告接管案涉小区管理时已向相关主管部门办理了江山御花园小区物业服务收费标准备案手续，且分别与业主也约定了物业服务费收取标准，并按约定标准收取相关物业服务费用，被告关于原告没有相应资质，存在乱收费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告认为原告未尽到相应管理职责的主张，原告对此提供了其管理服务资料和大量工作照片证明其提供了相应的物业管理服务，而被告只提供一些小区图片不足以反驳、推翻原告上述举证证明的事实，本院对被告该主张不予采信。当然，原告在提供物业服务过程中难免还存在一些管理行为不够规范、服务质量令业主不够满意并有待改进的地方，被告作为该小区的业主，依法有权监督原告履行相应的管理服务职责，就有关管理事项提出意见和建议，原告对此应予重视和认真对待，并逐步加以改进和完善，勤勉地为广大业主提供更优质的服务，共同营造一个和谐的生活环境。综上所述，原告请求被告支付尚欠物业服务费、公共水电分摊费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但欠款总额以本院核实为准。被告表示不负担每月20元公共水电费等的答辩意见，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：限被告欧明华在本判决发生法律效力之日起15日内支付2018年6月至2019年11月的物业服务费、公共水电分摊费及违约金共计3760.99元给原告德庆县佳安物业管理有限公司。被告如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由欧明华负担。本判决为终审判决。审判员  曾雄伟二〇二〇年四月二日书记员  翁浩林