安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终750号 上诉人（原审被告）：李和玲，女，1963年4月30日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：王和伦，安徽事茂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李瑞国，男，1963年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：王和伦，安徽事茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马军，男，1972年5月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人李和玲、李瑞国因与被上诉人马军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李和玲、李瑞国上诉请求：撤销一审判决，判决驳回马军的诉讼请求。事实和理由：1.李和玲与马军于1999年签订《协议书》是基于认为拥有案涉房屋所有权的错误认识，这从该《协议书》第一条、第五条就可以看出。事实上，该《协议书》买卖的房屋是合肥市第一人民医院的公有房屋，是该单位职工李和玲居住的公有住房，李和玲对案涉房屋仅有使用权。该《协议书》买卖公有住房，当然无效。2.1999年的《协议书》并不是附条件的协议。该《协议书》并不是约定李和玲参加房改并取得案涉房屋所有权的前提下签订的房屋买卖协议，而是双方直接约定案涉房屋为李和玲所有的前提下签订的。如双方约定李和玲通过国家房改取得案涉房屋所有权或购买案涉房屋所有权，再卖给马军，那么该《协议书》就属于附条件的协议，在约定条件成就时，马军有权要求李和玲履行协议，将案涉房屋过户至马军名下，但本案并不属于此种情况。3.1999年《协议书》的起因是李和玲娘家侄子出事亟需用钱，签订《协议书》时双方对案涉房屋所有权错误认识。并且，李瑞国对签订《协议书》不知情，一直认为是借租给单位同事使用。到2013年房改，李瑞国还缴纳了39294元购房款。4.2013年1月，通过国家房改，李瑞国、李和玲按房改政策折算工龄，经单位同意购买案涉房屋并交纳购房款，取得案涉房屋的所有权，案涉房屋是夫妻共同财产。对房屋这类重大夫妻共同财产的处分，根据《物权法》及《婚姻法》的相关规定，必须由夫妻协商一致，共同作出决定才能处分，任何一方单独处分都是无效的。马军夫妇曾多次打电话给李瑞国，都遭到否认和拒绝。5.1999年的《协议书》与2013年刘瑞国、李和玲通过房改取得案涉房屋所有权是两个独立的时间，二者之间没有互为条件或因果的关系。6.案涉房屋是李瑞国、李和玲的唯一住宅，自2013年就在李瑞国、李和玲的管理之下，李瑞国、李和玲长期在女儿家居住多有不便，案涉房屋拟重新装修后在退休后居住。因此，李瑞国、李和玲不会同意出售案涉房屋。 马军辩称，1.案涉《协议书》由李和玲和马军签订并经过单位同事陆凤凌（玲)见证，协议内容系双方真实意思表示，且没有违反任何法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。至于该《协议书》签订时的房屋所有权归属，仅仅是后续的合同履行问题，并不会对合同效力本身产生影响。另外，李瑞国对《协议书》是明确知晓和认可的。买卖房屋事关整个家庭，李和玲没有任何理由隐瞒其丈夫李瑞国，而且在《协议书》签订后，李和玲立即将房屋交付马军，马军一直自己居住或出租给他人，至今已达二十余年，李瑞国辩称不知晓《协议书》的存在，也不认可该《协议书》的内容，实在是与常理相悖。2.案涉房屋交付后，马军即进行装修，装修好后由马军一家居住或出租给他人，相应的物业费、水电费等费用均由马军或者马军的租户承担。在长达二十余年的时间里，李和玲、李瑞国从未对案涉房屋进行任何管理和使用，也未对马军占有、使用房屋提出过任何异议，这也印证了双方对《协议书》的内容是明确知晓和认可的。李和玲、李瑞国称案涉房屋自2013年起就在其管理之下无任何证据证明。3.马军已按照合同约定缴纳了前期购房款6.5万元，仅剩余9000元待办理完过户手续后再付清，始终没有任何违约行为。相反，2013年涉案房屋的产证已办至李和玲名下，为其单独所有，但李和玲不仅没有按照协议约定将房屋所有权及时过户到马军名下，反而隐瞒产证下发的事实，甚至在近期还试图将案涉房屋门锁更换并将房屋挂网出售，背离了诚实守信的基本原则，极大侵犯了马军合法权益，属于严重违约行为。综上，请求依法维持原判，驳回李和玲、李瑞国的全部上诉请求。 马军向一审法院起诉请求：1.请求判令李和玲继续履行其与马军于1999年5月17日签订的《协议书》，将李和玲名下位于合肥市瑶海区的房屋过户至马军名下（房屋价值80万）;2.请求判令李和玲负担本案的诉讼费和保全费。 一审法院认定事实：李和玲、李瑞国是夫妻关系，马军的爱人陈红艳与李和玲系合肥市第一人民医院同事。1999年5月17日，马军（乙方）与李和玲（甲方）在单位同事即案外人陆凤凌（玲）的见证下签订了一份《协议书》，约定甲方在单位分得的位于合肥市瑶海区（房屋建筑面积79平方米，地下室面积12.86平方米）以7.4万元的价格出售给乙方，甲方在收到乙方首付款6.5万元后即将房屋钥匙及房屋产权交于乙方，待甲方拿到房屋产权证明并协助乙方办理完过户手续后，乙方应立即付清余款9000元；甲方保证乙方对所购该套房屋享有永久完全产权，即任意使用、租赁合同转让等正当权利。合同签订后，马军当即按照合同约定向李和玲支付了6.5万元，李和玲出具收条予以确认，并将房屋交付给马军。后该套房屋一直由马军实际使用。2013年1月25日，李和玲、李瑞国填写了《合肥市职工（个人）购买公有住房申报审批表》申购案涉房屋。2013年10月31日，李和玲将案涉房屋房地权证办至自己名下。马军得知此事后，要求李和玲、李瑞国协助办理过户手续未果。后又因李瑞国私自将案涉房屋门锁换掉，双方产生争议，马军遂诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中马军、李和玲双方签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方在签订合同时案涉房屋虽无产权证，但双方对此均知情。马军早已向支付了合同约定的约大部分房款，现李和玲作为权利人早已办理了案涉房屋的产权证，案涉房屋具备过户的条件，李和玲理应予以配合。关于李瑞国提出的案涉房屋系夫妻共同财产，其对于出售该房不知情的主张，一审法院认为，案涉房屋登记在李和玲名下，李和玲出售该房系家事代理行为，其效力及于李瑞国。同时，李和玲、李瑞国结婚多年，其主张十几年来对该房已出售一无所知与生活常理不符，且其所举之证不足以证明该主张，一审法院对此不予采信。故对于马军要求李和玲、李瑞国继续履行其与李和玲于1999年5月17日签订的《协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持，李和玲应配合马军将案涉房屋的所有权转移登记至马军名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李和玲继续履行与马军签订的《协议书》；二、李和玲于判决书生效之日起十日内配合马军办理合肥市瑶海区当涂路天使苑16幢301室房屋的所有权转移登记手续。案件受理费11800元，减半收取5900元，由李和玲负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案马军与李和玲于1999年签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按约履行己方义务。马军在《协议书》签订后已经按约支付了过户前应付的房款，且为合同约定房款的大部分，案涉房屋也已经由李和玲交付给马军。并且，李和玲在2013年已经将案涉房屋的产权证书办至自己名下。案涉《协议书》已经具备继续履行即过户至马军名下的条件。李和玲与李瑞国系夫妻关系，从《协议书》签订至李瑞国主张的知晓时间2013年，李瑞国主张期间长达十余年对李和玲出售案涉房屋完全不知情，也与生活常理不符，一审法院对其该主张不予采信并无不当，本院亦不予采信。据此，一审法院对马军要求继续履行《协议书》并要求李和玲配合办理所有权转移手续的请求予以支持并无不当，本院予以维持。 综上，李和玲、李瑞国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由李和玲、李瑞国负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月十五日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。