重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终651号上诉人（原审被告）：重庆君亲食品有限公司，住所地重庆市合川食品工业园区南办处高坎村三社，统一社会信用代码91500117584278830N。法定代表人：刘耀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴林泽，男，汉族，1995年4月14日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王晶，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。上诉人重庆君亲食品有限公司因与被上诉人吴林泽房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019)渝0117民初9606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日进行了询问。上诉人重庆君亲食品有限公司的诉讼代理人何春润、被上诉人吴林泽的诉讼代理人王晶参加了询问。本案现已审理终结。重庆君亲食品有限公司上诉请求：1.请求上级人民法院撤销重庆市合川区人民法院（2019)渝0117民初9606号民事判决，驳回吴林泽的起诉；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2018年1月17日，上诉人与重庆巴老汉食品有限公司签订《食品生产场地租赁合同》。上诉人根本没有与吴林泽签订任何租赁合同，根据合同相对性，吴林泽主体错误；2.在合同履行期间，吴林泽于2018年12月14日通过拍卖取得租赁物，但原出租人重庆巴老汉食品有限公司和吴林泽并没有履行通知义务，也没有变更原租赁合同；3.既然原审根据《合同法》第二百二十九条作出判决，说明只能按原租赁合同履行义务。《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。在没有通知的情况下，不能根据交易习惯，没有法律依据而直接判决租金应当支付给新的房屋所有人。被上诉人吴林泽辩称，被上诉人是通过司法拍卖取得案涉租赁房屋有所有权并于2018年12月14日取得不动产证，买卖不破租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效，而并非只能按照原租赁合同向原出租人履行义务。本案系因物权变动导致出租人主体变更而非债权转让，不适用债权转让的规定。被上诉人是按照原租赁合同约定的租金标准和支付方式要求上诉人支付租金的，上诉人应履行支付租金的义务。而且，被上诉人取得房屋产权后，多次通知上诉人向被上诉人支付租金。同时，法院司法拍卖案涉房屋现场张贴公示，网上公告，上诉人辩称对产权变动不知情，与事实不符。退一步，吴林泽提起本案，要求上诉人支付租金，也是房屋产权变动的通知。上诉人称没有接到通知的理由不能成立。上诉人从2011年12月起，就承租案涉房屋对房屋及排水管道现状非常清楚，原租赁合同并未约定将排水管网纳入城市主干道，通过环评、办理上诉人生产的排污许可证不是出租人的合同义务。请求维持原判。吴林泽向一审法院起诉请求：1.判令重庆君亲食品有限公司向吴林泽支付合川区南津街街道办事处高阳路1118号8幢房屋从2019年1月31日至2020年1月30日的租金190080元；2.判决重庆君亲食品有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月17日，重庆巴老汉食品有限公司（作为甲方）与重庆君亲食品有限公司（作为乙方）签订《食品生产场地租赁合同》约定：甲方将位于重庆市合川区厂房及其周边道路和空余地方租赁给乙方，生产场地租赁建筑面积为1320平方米，厂房为砖混结构；租赁场地内结构为活动板房一层库房、食堂、一栋砖混结构的厕所以及办公室一楼一底用房系乙方在2011年12月至2018年1月的租赁期内修建，所有权为乙方所有，不包含在本租赁合同中；本次租赁自2018年1月31日至2020年1月30日止，期限为2年整；租赁费每月每平方米12元，月租金15840元，年租金190080元；租金每年支付4次，每次支付47520元，即每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前各支付当年租金的四分之一；租赁期内，甲方保证对出租场地及其建筑物及附属设施处于正常可使用和安全状态；在本合同约定的租赁期内，如因产权等问题影响乙方生产，生产经营而造成的全部损失由甲方负责并给予乙方赔偿。同时，合同还对场地的转租和归还、违约责任等事项进行了约定。后租赁物由重庆君亲食品有限公司占有使用，重庆君亲食品有限公司陈述将租金交至2019年1月30日。2018年11月24日，吴林泽依法通过公开拍卖的方式取得上述租赁房屋所有权及土地使用权，并于2018年12月14日取得不动产权登记。另，重庆君亲食品有限公司陈述吴林泽请求的租金未予支付属实，因原出租人无法提供出租房屋的排水管网是否纳入城市排水主干道，无法通过环保测评，不能办理排污许可证导致其无法生产。一审法院认为，《食品生产场地租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性、限制性规定，应属合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，现吴林泽取得租赁物所有权，该合同继续对双方有效。对于重庆君亲食品有限公司辩称因原出租人无法提供出租房屋的排水管网相关资料，导致其不能办理排污许可证，无法生产故未支付租金，但重庆君亲食品有限公司未举示证据予以证明，亦未举示证据证明提供出租房屋的排水管网相关资料系出租方的合同义务，不予采信。重庆君亲食品有限公司作为房屋承租人，应当承担支付租金的责任，现支付租金的期限已经届满，故对吴林泽第一项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院判决如下：由被告重庆君亲食品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴林泽支付从2019年1月31日至2020年1月30日期间的租金190080元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。重庆君亲食品有限公司举示的新证据为：1、停产通知函，拟证明承租的厂房由于没有竣工的管线，污水的排放，所以不能通过环评手续。证据2、环保验收技术服务合同，拟证明我们无法通过环保测评，就从2018年10月停产至今。吴林泽质证认为，对证据1的三性均不予认可，该函系上诉人自行制作，而且无证据证明重庆巴老汉公司收到该函，且与本案无关。对证据2的真实性由法院审查，都盖了公章，对资料清单系复印件，对其三性均不予认可。本院认证认为，重庆君亲食品有限公司举示的证据1系其自行出具的通知函，无法核实事实真实性，达不到证明目的，本院不予采信。证据2仅是上诉人与第三方签订的合同，既不符合单位证明的证据形式要求，其内容也不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。可见，上诉人与第三人签订的案涉合同履行期间，吴林泽通过司法拍卖程序取得了房屋所有权后，案涉合同即对吴林泽具有拘束力。《最高人民法院关于贯彻执行若干意见的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，吴林泽司法拍卖取得案涉房屋产权后，依法继续履行案涉房屋此前存在的租赁合同关系，其符合本案诉讼主体资格。上诉人所称债权转让未通知承租人的理由不能成立，理由如下：首先，吴林泽是通过司法拍卖程序取得的案涉租赁房屋的所有权的，从司法拍卖的程序而言，人民法院在司法拍卖前应当通知具有优先购买权的承租人，实际中也会在被拍卖房屋处张贴公告。上诉人作为承租人对于案涉房屋被司法拍卖事宜应当是知晓的。其次，司法拍卖的买受人对房屋产权系基于法院的法律文书而原始取得，与普通债权让与不同，其拍卖结果是以公开形式告知全社会。既然上诉人应当知晓案涉房屋进入司法拍卖程序的事实，而拍卖结果也是对外公开的，上诉人就完全可以无障碍的获得知晓。最后，吴林泽在取得房屋产权后而不要求上诉人履行支付义务的可能性较低，即不通知上诉人的可能性也较低。退一步说，即使吴林泽之前并未通知上诉人，但吴林泽提起本案诉讼要求上诉人支付租金，已经向其表明了身份并作出了通知。由此，重庆君亲食品有限公司以吴林泽不是合同主体，未履行通知义务为由拒绝履行支付租金义务的理由，不能成立。综上所述，重庆君亲食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4101.60元，由上诉人重庆君亲食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈义熙审 判 员  陈 娟二〇二〇年四月二十日法官助理  赵颖嘉书 记 员  张冬梅