云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异27号案外人：杨春艳,女,汉族,1983年2月21日生,身份证登记住址:云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：万晓丽，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：云南筑高混凝土有限公司。统一社会信用代码：915300007873876660。住所：云南省昆明市官渡区六甲乡。法定代表人：曾光。委托诉讼代理人：叶治军，广东广仁信律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：李政文，男，彝族，1988年4月29日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被执行人：马红英，女，回族，1987年8月20日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。本院在执行申请执行人云南筑高混凝土有限公司与被执行人李政文、马红英买卖合同纠纷案件的过程中，案外人杨春艳向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杨春艳提出异议请求称，1、请求法院撤销对被执行人马红英、李政文名下位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋采取的预查封措施；2、请求法院停止对（2019）云0112执156号执行裁定书中关于被执行人马红英、李政文名下位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋的执行内容。事实和理由为：2018年10月16日，案外人杨春艳与被执行人马红英、李政文签订《不动产转让预约协议》并办理公证，协议约定马红英、李政文将位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋【合同登记号:ＫＭ2015122284495】以153万元的价格卖给杨春艳。按照合同约定，案外人杨春艳先行向被执行人马红英、李政文支付80万元，用于偿还房屋尚欠的银行贷款，待贷款结清且办理房屋过户后，案外人杨春艳再支付购房尾款73万元。但案外人杨春艳支付了80万元后，马红英、李政文并未按照约定偿还银行贷款，贷款逾期后，马红英、李政文亦明确表示其不愿再偿还银行贷款，迫于无奈，杨春艳与马红英、李政文及贷款银行协商后，杨春艳明确表示其愿意以案涉房屋尾款一次性清偿银行贷款及相关的手续费。目前，案涉房屋已经交付给杨春艳，正在进行装修事宜，每月贷款亦由杨春艳代马红英、李政文按月偿还。杨春艳突然得知其购买的案涉房屋被云南筑高混凝土有限公司申请执行措施进行了预查封，其合法权益遭到了侵害，特向法院提出执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人杨春艳符合前述规定的所有情形，恳请法院依法支持案外人杨春艳的异议请求。申请执行人云南筑高混凝土有限公司答辩称，一、西山区人民法院作出的（2019）云Ｏ112执156号执行裁定书合法有效。首先,涉案被预查封的被执行人名下的位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋,是被执行人向开发商购买的一手房。被执行人购买的该房产与开放商签订的房屋买卖合同已经在不动产登记部门进行备案,对外产生公示效力。在没有解除该合同的备案前,被执行人是不能擅自处分房产。其次,在涉案的房产符合办理不动产权证,涉案的房产也是需要登记至被执行人名下。被执行人与案外人虽然签订了经公证的房屋买卖合同,但在涉案房产的开发企业未与被执行人解除原签订经备案的房屋买卖合同前,该合同仅限于案外人与被执行人之间的效力,不能对抗申请执行人。因此,西山区人民法院依据登记的为被执行人的涉案房产进行查封符合法律规定。二、被执行人与案外人存在相互串通,转移财产,恶意躲避申请执行人的债权。首先,申请执行人与被执行人之间的判决是在2018年9月2Ｏ日作出的，判决后被执行人并未提起上诉。根据案外人提交的经公正被执行人与案外人之间的买卖合同是2018年1Ｏ月16日签订合同。被执行人在明知道存在有效判决的情况下,为了躲避债务,转移财产,有与案外人存在相互串通,转移财产,最终达到不需履行判决的目的。其次,被执行人在收取了案外人的78万元的所谓购房款项后,却没有主动向申请执行人支付判决文书中确定的付款义务。显然,被执行人是有意为之,恶意与案外人相互串通，故意捏造事实,虚构双方的房屋买卖合同关系。最后,案外人购买这种无法办理产权过户的房屋本身就存在很大的法律风险,但案外人却依然按照高于市场价的价格购买,显然不符合常理。并且被执行人在本案中也并未提出证据证明其实际居住或实际占用的证明。综上,我们有理由相信案外人与被执行人之间的买卖是虚构的,纯粹是为了达到不履行判决,转移财产,躲避债务的目的,请法院查明事实驳回案外人的申请。案外人杨春艳为支持其主张，向本院提交了以下五组证据材料：一、《不动产转让预约协议》；二、银行付款流水、《情况说明》、《收据》；三、《情况说明》；四、银行转账记录；五、银行转账回执。以上证据材料均为复印件。本院查明，云南筑高混凝土有限公司与李政文、马红英买卖合同纠纷一案，本院作出的（2018）云0112民初6522号民事判决书已生效，该民事判决书载明由李政文、马红英于本判决生效后10日内向云南筑高混凝土有限公司连带返还货款161736.33元及预付开具发票税金172027.67元，共计333763.90元，并承担案件受理费3153元、保全费2189元。判决生效后，由于义务人未按照生效民事判决书履行义务，权利人有限公司向本院申请执行，本院于2019年1月2日立案执行，执行案号为（2019）云0112执156号。执行过程中，本院于2019年8月23日依法预查封备案登记在被执行人马红英名下位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋【合同登记号:ＫＭ2015122284495】。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案执行过程中，因被执行人未按照执行通知书履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法预查封备案登记在被执行人马红英名下位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋【合同登记号:ＫＭ2015122284495】符合法律的规定。其次，案外人自述及其提供的证据材料显示，案外人杨春艳与被执行人马红英、李政文于2018年10月16日签订《不动产转让预约协议》并办理公证手续，协议约定位于昆明市滇池旅游度假区地块）8幢1单元904号房屋【合同登记号:ＫＭ2015122284495】的转让价款为人民币1530000元，付款方式为案外人于协议签订之日支付购房预付款人民币60万元、于2018年12月10日前支付购房款20万元、于办理过户后支付购房尾款73万元。对于案外人对本案预查封财产权益主张享有所有权并提出排除执行的异议请求，本院认为，其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案案涉备案登记在被执行人马红英名下房屋在尚未办理不动产物权登记前，并未设立不动产物权，被执行人马红英依据经备案登记的商品房买卖合同所享有的是预期财产性权益而非不动产物权，相应地，案外人与被执行人之间签订的《不动产转让预约协议》约定转让的备案登记在被执行人名下的案涉房屋亦属于预期性财产权益，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，其适用对象是登记在被执行名下的不动产，故案外人主张适用该条法律进行审查缺乏法律依据；其二，案外人与被执行人签订的《不动产转让预约协议》具有相对性，仅对协议双方产生拘束力，案外人依协议所享有的是请求债务人履行协议的合同债权，该权利不能对抗本案强制执行；其三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人依据转让协议主张对本案预查封财产权益享有所有权并提出排除执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，裁定如下：驳回案外人杨春艳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年四月十七日法官助理周志良书记员曾子媚