广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3097号 原告：广西绿联物业服务有限公司，住所地：防城港市港口区西湾大道99号欧景蓝湾3号楼1312号房，统一社会信用代码：914501003159473899。 法定代表人：薛振，执行董事。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：任振波，男，汉族，1974年3月20日出生，住防城港市港口区。 原告广西绿联物业服务有限公司（以下简称绿联公司）与被告任振波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案，依法适用简易程序，后本院发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼，被告任振波经本院公告送达传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费6730.2元（暂计至2018年8月31日，以后另计），并从2019年9月1日起按欠款总额按中国人民银行规定的同期贷款利率计付违约金，至付清止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日起，被告与开发商订立包含《前期物业管理服务合同》的《商品房买卖合同》并入住天香国际小区一期1栋2单元909号房，并于同日与原物业管理公司签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务事项及物业管理费用的计算及支付方式，违约金等合同条款。被告仅支付部分的物业管理费用外，从2017年1月至今，共拖欠物业管理费用6730.2元。因被告没有按合同缴纳物业管理费用，2019年3月期间，原告委托律师向被告发出律师函催收，但被告仍拒绝履行付款义务。对拖欠的物业管理费用，被告经原告书面催交，无正当理由拒绝交纳，也未在催告的期限内交纳，违反法律规定及合同约定，原告要求被告支付物业费应当获得支持；因被告逾期支付物业费，原告可以按合同约定计收违约金，根据违约金的相关规定，原告请求按照银行同期贷款利率计付违约金符合法律规定。 被告任振波既未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为放弃其依法享有的质证、辩论等诉讼权利。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：《前期物业管理服务合同》、业主身份证复印件、律师函、催款通知书、欠费统计表。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年12月9日，被告任振波与开发商防城港市天香房地产开发有限公司订立包含《前期物业管理服务合同》的《商品房买卖合同》并入住天香国际小区一期1栋2单元909号房。该《前期物业管理服务合同》以开发商防城港市天香房地产开发有限公司为甲方，以广西绿联物业服务有限公司防城港分公司为乙方，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向广西绿联物业服务有限公司交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算），收费标准如下：高层住宅物业服务费1.20元/月/平方米（最终以物价主管部门批复为准）。……其它收费项目收费标准如下：业主或使用人按7.5/月交纳城市生活垃圾清运费用，收费标准以相关部门规定为准；维修资金按照0.1元/月/平方米的标准收取。维修资金的合理使用及续筹按当地主管部门的规定执行。物业服务费及垃圾清运费等相关费用按每12个月为一个周期交纳，业主应按照《商品房销售合同》内约定的交付日起交纳物业服务费及垃圾清运费等相关费用，业主或物业使用人在每周期前5日内按时向乙方交纳当周期物业服务费及垃圾清运费等相关费用，履行交纳义务。……物业共用部分（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用由乙方另行向全体业主按拥有的建筑面积按月据实合理分摊。该《前期物业管理服务合同》的第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条的约定，未能按时交纳物业相关费用的，自逾期时起，乙方可以向责任方加收欠费总额日千分之三的违约金。”该《前期物业管理服务合同》还约定其他事项。 任振波入住天香国际小区一期1栋2单元909号房的面积129.59㎡，从2017年1月1日至2019年8月31日共计32个月，以物业费单价1.2元/㎡、生活垃圾费单价7.5元/月、公共维修资金单价0.1元/㎡计算，任振波拖欠物业费4976.3元，拖欠生活垃圾清运费240元，拖欠公共维修资金414.7元，加上拖欠公摊水电费1099.3元，任振波共拖欠物业管理费6730.2元。 另查明，绿联公司曾经于2019年3月委托湖南怀治律师事务所向任振波催缴物业管理费。 本院认为，被告与防城港市天香房地产开发有限公司订立包含《前期物业管理服务合同》的《商品房买卖合同》并入住天香国际小区一期1栋2单元909号房，被告应依照《前期物业管理服务合同》的约定及时、足额支付物业管理费。被告没有及时、足额支付物业管理费，给原告造成损失，构成违约，应承担相应的违约责任。如按被告与原告订立《前期物业管理服务合同》中关于违约金的约定，约定的违约金过分高于原告造成的损失。原告请求对违约金进行调整，原告主张从2019年9月1日起至付清之日止以被告欠款总额按中国人民银行规定的同期贷款利率计收被告逾期付款的违约金，但由于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消,因此，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算被告逾期付款的违约金。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告任振波在本判决生效之日起十日内支付给原告广西绿联物业服务有限公司物业管理费6730.2元及违约金（违约金以6730.2元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,从2019年9月1日起至实际清偿之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费50元，公告费560元，合计610元由被告任振波负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费50元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘庆荣 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  唐毓瑾 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  陈龙华 附相应法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。