广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤03民终25356号上诉人（原审原告）：叶少东，男，汉族，1964年12月15日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：温少强，男，汉族，1964年6月29日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：杨杏芳，女，汉族，1969年8月14日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵海娜，广东贤耀律师事务所律师。上诉人叶少东因与被上诉人温少强、杨杏芳所有权确认纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶少东上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持叶少东的一审诉讼请求；二、温少强、杨杏芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、叶少东不但有涉案房产的房产证等相关证件原件，还有办理涉案房产所补缴地价、税费等费用的原件，而杨杏芳、温少强连涉案房产的金额跟相关费用都不清楚，这些足以证明叶少东支付了全部的房款及税费。至于转账记录，银行是可以查的到的。因此，一审认定叶少东虽然持有涉案房产的房产证等相关证件，但没有相关转账记录，不足以证明支付了全部房款及税费是错误的。2、证人不仅是叶少东的朋友，也与温少强是好朋友，且是国家公职人员，受过良好的教育，深知其行为应当承担的责任，一审认定证人证言可信度低是错误的。另外，叶少东占有使用涉案房产以来，温少强从未向叶少东提出要房产证、购房发票等证件，温少强作为完全民事行为能力人，为何不自己保管上述证件，有悖常理。正是因为温少强知道其与叶少东是有借名买房的口头协议。双方虽无签订借名买房的书面协议，但客观上已存在借名买房的关系。故一审判决以“原、被告双方没有签订借名买房的书面协议”否定双方存在借名买房的事实是错误的。温少强、杨杏芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。叶少东向一审法院起诉请求：1、确认深圳市南山区红龙路28号（原红花路98号）区委宿舍2栋201房的所有权人为叶少东，房产价值为140544.53元；2、温少强、杨杏芳立即协助叶少东办理房屋所有权更名手续；3、诉讼费用由温少强、杨杏芳承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区红花东路的红花园住宅区2栋201房于2007年8月6日登记至温少强、杨杏芳名下；房产证号为深房地字第××号；他项权利摘要及附记登记内容有：市场商品房、使用权来源安居房换证、房屋用途住宅、该业主签订原购房合同的日期为2006年1月25日；2018年1月23日重新登记至温少强、杨杏芳名下；房产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0024377号；附记登记内容有：市场商品房、由原深房地字第××号证遗失补发而来。2004年9月28日，深圳市南山区售房中心出具《办理上市批复收件回执》，该回执载明：收到涉案房产交来委托办理新分房资料等内容。2005年5月10日，深圳市南山区建设局出具《深圳市南山区建设局售房收款收据》，该收据载明：姓名为温少强；摘要为社会微利房；房款总额为139153元；房屋地址为红花园2栋201房；本次收款金额为139153元；及其他内容。2006年1月25日，深圳市南山区建设局（卖方、产权单位）与温少强（买方、申请人）、杨杏芳（买方、申请人配偶）共同签订《深圳市安居房买卖合同》，约定卖方将涉案房产出售给买方，核定涉案房产的房价为139153.15元；及其他事项。2007年6月29日，深圳市房地产权登记中心出具《广东省深圳市服务业专用发票》，该发票载明：顾客名称为温少强；项目为交易手续费；金额为142.08元；及其他事项。2007年6月29日，深圳市国土部门南山分局出具《广东省行政事业性收费统一票据》，该票据载明：缴款人为温少强；项目名称为房屋所有权转移登记费；金额为50元；及其他事项。2007年6月29日，深圳市地方税务局出具《中华人民共和国税收完税证》，该证载明：收款单位为深圳市南山区地方税务局；纳税人为温少强、杨杏芳；税种为印花税；计税金额为139153.15元；纳税金额为69.58元；及其他事项。2007年7月10日，深圳市住宅售楼中心出具《广东省其他非税收入通用票据》，该票据载明：缴款人为温少强；收入名称为取得产权服务费、建档费；金额分别为200元、100元；及其他事项。2007年8月10日，深圳发展银行分行出具《广东省政府性基金（资金）通用发票》，该发票载明：缴款单位为温少强；金额为1391.53元；及其他事项。另查，上述涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区建设局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及各项税费的原件均由叶少东持有。依据叶少东申请，该院向深圳市南山区建设局调取涉案房产支付购房款的银行账户记录。深圳市南山区建设局工作人员经查档后回复该院，称该单位购房档案中未查到涉案房产的支付房款账户的记录。再查，该院于2018年1月4日受理的案号为（2018）粤0305民初251号的案件，系本案温少强、杨杏芳起诉要求本案叶少东返还涉案房产并支付占用使用涉案房产租金损失的返还原物纠纷案。2004年9月29日，叶少东向深圳市水务（集团）有限公司南山公司申请涉案房产恢复用水。2004年10月8日，叶少东与深圳市水务（集团）有限公司南山公司南头供水管理所签订《委托银行代收水费合同书》，约定涉案房产产生的水费由叶少东名下的中国工商银行的账户内予以划扣；及其他事项。2004年10月8日，叶少东与广东省广电集团有限公司深圳供电分公司签订《委托银行代收电费合同书》，约定涉案房产产生的电费由叶少东名下的中国工商银行的账户内予以划扣；及其他事项。2004年10月10日，叶少东与深圳市常安物业管理有限公司签订《委托银行代收款协议书》，约定涉案房产产生的物业管理费由叶少东名下的中国工商银行的账户内予以扣划；及其他事项。2006年6月8日，叶少东与深圳市天威视讯股份有限公司签订《深圳有限数字电视申请表》，约定涉案房产安装新主机1个；及其他事项。同日，深圳市天威视讯股份有限公司出具《深圳市天威视讯股份有限公司有线电视费专用发票》，该发票载明：用户姓名为叶少东；收费内容为普通用户总费用700元；及其他事项。叶少东为了证明其自涉案房产于2004年10月7日交付之日起至今均由其居住，且已缴纳了自入住涉案房产后产生的电话费、燃气费、水费、电费、物业管理费，向该院提交了电话费用清单、电话费用发票、燃气管道安装费的收款收据、用户水费清单、电费通知单、物业管理费计算表格。温少强、杨杏芳对以上证据表示没有原件的均不予认可，有原件的证据也不认可证据的关联性；温少强、杨杏芳称涉案房产自交付后借给叶少东居住使用，上述证据不能证明涉案房产的产权为叶少东。为证明叶少东支付了购买涉案房产的全部款项，且系借用温少强、杨杏芳名义购买涉案房产的事实，向该院提交以下证据：1、叶少东提交了涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区建设局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及各项税费发票的原件，证明其支付了全部的款项，所有持有上述证据的原件。2、证人黄某的证言，该证言载明：黄维镇、叶少东、温少强三人是广松紫金中学高中80年上下届同学；关于叶少东与温少强房屋（深圳市南山区红龙路28号区原红花路98号区委宿舍2栋201）所有权纠纷一事，其陈述称，大约2005年春夏之交，其与叶少东在闲聊间，叶少东亲自告诉其本人，上述房屋是温少强无偿赠送微利房指标、由叶少东出资购得；与温少强闲聊时询问过温少强此事，温少强回复确有此事。3、证人李某的证言，该证言载明：李某、叶少东、温少强自1990年认识以来，一直都与他们两人有来往且关系都不错；关于叶少东与温少强房屋（深圳市南山区红龙路28号区原红花路98号区委宿舍2栋201）所有权纠纷一事，其陈述称，房屋是温少强无偿赠送微利房指标，并由叶少东全额出资购买的。温少强、杨杏芳辩称上述证据的原件系由温少强、杨杏芳交由叶少东保管，以方便叶少东借用涉案房产；证人黄某、李某系叶少东的朋友，存在利害关系，且二位证人证言显示其陈述的内容均来自叶少东本人，并非证人亲眼见证，故二位证人证言不符合证人证言的证据形式，不予认可。温少强、杨杏芳为了证明其为涉案房产的产权人向该院提交了涉案房产的不动产权证书、2017年10月16日要求叶少东搬离涉案房产及支付占用使用费的律师函、邮寄律师函的顺丰快递邮单及物流信息查询单、叶少东回复的微信截图。叶少东陈述其确已收到律师函，但微信截图中说要支付租金并非自己的真实意思表示。一审法院认为，本案的争议焦点在于，涉案房产是否由叶少东出资购买，叶少东与温少强、杨杏芳之间是否存在借名买房关系。对此，该院分析如下：第一，从购房款的支付情况来看，本案中，叶少东虽持有涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区建设局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》的原件，但以上证据中登记的权利人、合同当事人均为温少强、杨杏芳；各项税费发票的缴费人名称亦均为温少强、杨杏芳；叶少东称其支付涉案的全部房款及税费，但没有相关转账记录或其他证据予以证明；综上，叶少东提交的证据不足以证明其支付了全部的房款及税费。第二，从叶少东与温少强、杨杏芳之间是否存在借名买房关系的情况来看，叶少东未向该院提交双方达成过借名买房合意的相关书面的协议，叶少东依据证人黄某、李某的证言用于证明其与温少强、杨杏芳达成过借名买房的合意。该院认为，证人黄某、李某均系叶少东的朋友，与叶少东有利害关系，其证言的可靠程度低；且证人黄某、李某的证言陈述的内容均系与叶少东交谈中告知，系证人黄某、李某的间接得知，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能确认其证明力。综上，叶少东提供的证据不足以证明叶少东、温少强、杨杏芳双方达成过借名买房的合意。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。鉴于房屋价值巨大，借名买房系涉及重大财产处理、交易事项，存在极大的交易风险，借名买房行为需谨慎。本案中，虽然涉案房产自交付之日起一直由叶少东居住，但涉案房屋系登记在温少强、杨杏芳名下，叶少东现有证据不能证明其支付了涉案房产的购房款，亦不能证明叶少东、温少强、杨杏芳就涉案房产达成过一致的借名买房的合意，且温少强、杨杏芳已就叶少东占用使用涉案房产向叶少东主张占用使用费，现叶少东的举证并不能作为涉案不动产物权设立、变更、转让和消灭之依据。综上，叶少东未提供确凿充分的证据以证实其诉讼请求，叶少东要求确定涉案房屋属叶少东所有，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；进而叶少东主张温少强、杨杏芳协助其办理上述房屋过户手续的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回叶少东的全部诉讼请求。案件受理费1555.45元，由叶少东负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，本院向建行南山支行调取了涉案房产房款支付的两张凭证，2004年9月29日的深圳市南山区住房基金专用传票（编号为0006531号）金额为10万元，2005年4月8日的深圳市南山区住房基金专用传票（编号为0021829号）金额为39153元。温少强、杨杏芳在本院第一次法庭调查时称交纳上述款项是温少强和叶少东两人一起去的，第二次法庭调查时称上述手续是委托叶少东办理的。2020年4月9日，深圳市南山区住房和建设局函复本院：“温少强、杨杏芳于2006年1月25日与我局签订购买南山区红花园住宅区2栋201房《深圳市安居房买卖合同》，温少强、杨杏芳双方于2008年8月办理了该房取得全部房产的手续。安居房未取得全部产权前，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条的规定，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。”本院认为，本案二审的争议焦点是：叶少东是否借温少强、杨杏芳的名义购买涉案安居房及应如何处理。首先，从涉案房产房款支付来看，涉案房产房款为139153元，分两次支付，温少强、杨杏芳在本院第二次法庭调查时称系委托叶少东办理支付房款事宜，但并无证据证明其曾经向叶少东支付了该款项，其第二次的陈述与第一次的陈述亦有出入。其次，叶少东持有涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区住建局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及缴纳各项税费的原件。再次，叶少东自2004年起即入住涉案房产，且提交了以其名义开通水、电、物业、有限电视并支付相关费用的证据。综合以上情况，本院认定温少强、杨杏芳关于涉案房产系暂借给叶少东使用的主张与上述事实明显不符，亦不合常理，本案系叶少东借温少强、杨杏芳的名义购买涉案安居房。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。根据该规定，本案应当由行政部门先行处理，目前不宜对涉案房产所有权进行确认。待行政部门处理之后，双方可再行诉讼，解决双方之间的争议。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15213号民事判决；二、驳回叶少东的起诉。一审案件受理费1555.45元，由一审法院退还叶少东。二审案件受理费3110.89元，由本院退还叶少东。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年四月二十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。