陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0725民初206号 原告（反诉被告）：汉中缙颐置业有限公司，住所地：勉县勉阳镇金牛大道西段。 法定代理人：聂廷坤，执行董事。 委托代理人：陈媛媛，陕西锐博律师事务所律师（一般代理）。 委托代理人：刘文静，陕西锐博律师事务所律师（一 般代理）。 被告（反诉原告）：李XX，男，汉族，生于19XX 年11月08日，户籍所在地：四川省XX县XX镇XXXXX组XX号，常住地：勉县XX镇XX大道XX段XX城XX栋XX层XX号。 委托代理人：杜积明，勉县城区法律服务所法律工作者 （特别授权）。 原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司与被告（反诉原告）李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司委托代理人陈媛媛，刘文静、被告（反诉原告）李XX及委托代理人杜积明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告汉中缙颐置业有限公司与被告李XX于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告李XX支付欠付房租17835.72元（房租从2019年11月15日起暂计至2019年12月26日），并支付至实际退房之日止；3、请求判令被告李XX支付欠付房租利息786.62元（利息以155000元为基数按照年利率4.35%自2019年11月15日暂计算至2019年12月26日）并支付利息至实际付清房租之日止；4、本案的诉讼费、差旅费、律师费等实现债权的费用全部由被告李XX承担。 事实和理由：2017年8月11日，原告汉中缙颐置业有限公司与被告李XX签订《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告位于勉县金牛大道西段XX城XX栋XX层XX楼梯、XX栋XX层XX号、XX栋XX层XX号房屋，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2019年11月15日前向原告支付2019年11月15日至2020年11月15日的房屋租赁费155000元，现被告已经逾期且且在原告的多次催要下仍没有履行。被告未在《房屋租赁合同》约定的期间内向原告支付租金的行为，已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，原告有权要求提前解除合同。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告的行为严重违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。故此，为维护自身合法权益，原告现依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律有关规定诉至贵院，恳请判如所请。 被告（反诉原告）李XX辩称及反诉称：被答辩人的诉讼请求违背客观事实。 众所周知，自2019年5月25日至今，答辩人的经营遭遇了两次不可抗力的法定事由而停业至今。 一、2019年5月21日勉县相关部门发出了“金牛大道28号路口十字至水磨湾旅游路段全封闭施工”的通知．并于同年5月25日封闭了包括通往答辩人“掌上明珠家具生活馆”在内所有道路全部被封闭，致答辩人的家具无法正常进出而停业，直至2020年2月27日该路段峻工后才被解封；2、2020年1月初，全国爆发新冠肺炎引发的疫情并于当月25日进入了疫情防控一级响应（紧急状态），除生活必须品供应外，所有行业关停，人员禁止流动，公路、社区、村组、小区全面封闭，所有人员居家休息。最近疫情虽然有所控制，但至今政府仍未宣布解除疫情。据专家们估测，疫情解除时间最早大约在5月底。 二、答辩人的经营损失惨重。1、租金损失：依据合同约定，答辩人于2018年11月15日前向被答辩人交纳房屋租金14.2万元，按照一年12个月360天计算，每天的房租为394.44元。2019年11月15日前应向被答辩人交纳房租15.5万元，按照同样方法计算，每天房屋租金为430.55元。自2019年5月25日因政府修路原因关门停业至现在的疫情防控原因预计到2020年5月30日，答辩人的房屋租金损失就达147956.55元；2、答辩人生活费用支出损失：答辩人经营场所为l、2、3楼共1932.15平方米，共有10名管理人员及员工，每天生活费用按每人30元计算，一年就要支出108000元；3、员工工资损失：管理人员及营业员、技术员工资每天每人平均按100元发放，l0个人的工资一年就要支出360000元；4、2019年4月20日晚，因被答辩人房屋突然渗漏，造成答辩人三楼商品被淋水，地面、吊顶、墙壁浸泡长达两个多月时间，给答辩人造成直接损失88360元。被答辩人虽同意赔偿，但至今未兑现承诺。综上，答辩人的直接损失为704316.55元，这还不包括答辩人对经营场所装修花去150余万元的费用在内。 三、被答辩人与答辩人双方签订的《房屋租赁合同》显失公正： 答辩人与被答辩人于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》中，除了合同第一条房屋坐落、租赁期限和第六条违约责任以及第七条、第八条内容尚能体现合同的基本要求外，其余条款内容中只有被答辩人的权利；没有被答辩人的义务；只有答辩人的义务，没有答辩人的权利。可就在这样一头沉的合同中，被答辩人还不按其约定履行自己的责任。 四、答辩的意见是： 1、要求被答辩人对合同的相关条款进行完善；2、要求被答辩人为答辩人减免自2019年5月25日至2020年5月25日因不可抗力原因造成无法经营的房屋租金；3、要求被答辩人向答辩人赔偿因其楼层渗漏损坏答辩人的商品以及经营场所造成的直接损失。 综上所述，被答辩人不尊重客观事实，违反诚实信用原则，对答辩人的正当诉求不予理采，给答辩人造成了惨重的经济损失。故反诉提出了如下反诉请求： 1、请依法判令被反诉人与反诉人继续履行2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》；2、请依法判令被反诉人向反诉人减免（或者抵扣下一年度）房屋租金147956.55元；3、请依法判令被反诉人向反诉人赔偿因楼层渗漏致部分商品及经营场地直接损失88360元；4、反诉费用由被反诉人负担。 经审理查明：2017年8月11日，原告汉中缙颐置业有限公司与被告李XX签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于勉县金牛大道西段XX城XX栋XX层XX楼梯、XX栋XX层XX号、XX栋XX层XX号房屋，租期10年，自2017年11月15日至2027年11月15日止，被告于2018年11月15号的前两月向原告支付20192018年11月15日至2019年11月15日的房屋租赁费142000元；于2019年11月15号的前两月向原告支付2019年11月15日至2020年11月15日的租金155000元及在租赁期间未按时交纳房租，原告有权解除合同等约定。合同经双方签字生效后，原告将所出租的房屋交被告使用，被告也按合同约定，将房租交至2019年11月15日止。2019年5月21日，勉县人民政府决定对勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建进行半封闭施工，并发出了通告，致使被告租赁的勉县XX街道办事处XX大道XX段临街面的XX城XX栋XX层XX楼梯、XX栋XX层XX号、XX栋XX层XX号房屋前面的街道被半封闭，被告经营的家具店销售受到一定影响。同年5月26日，被告向原告书面提出申请，请求减免所租房屋租金。同月30日，被告又以原告办公场所溢水导致所承租房屋装修、经营的家具被浸泡，向原告书面提出“要求原告赔偿，否则拒绝交纳次年房租及物业费并追究违约责任”的灾情报告，原告看到被告两份报告后，认为报告内容不符实，遂拒绝接受该两份报告并拒绝减免租金和赔偿损失，被告便拒向原告交纳2019年11月15日至2020年11月15日的房屋租赁费155000元。原告遂于2019年11月27日向被告发出通知函，要求被告不迟于同年12月5日交清房租155000元。但被告未按原告要求交纳，原告无奈遂诉至本院，便提出了上述诉讼请求。本案在审理中，2020年1月25日，国内爆发了新型冠状肺炎病毒疫情，陕西省遂启动所有村（社区）、小区实行封闭式管理的重大突发公共卫生事件一级响应至2020年4月才逐步恢复生产、经营，但至今国内未解除疫情控制。在此期间，勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建于2020年2月27日解除半封闭施工。本案在开庭审理中，被告以原告办公场所溢水导致所承租房屋装修、经营的家具被浸泡损失，需要相关部门鉴定确定，另案处理为由，申请撤回要求原告赔偿因楼层渗漏致部分商品及经营场地直接损失88360元的反诉请求，本院当庭予以准许。 另查明：2020年2月10日及14日，陕西省人民政府及汉中市人民政府下发了：《支持打赢新冠肺炎疫情防控阻击战做好财税保障经济稳定发展意见》的通知。通知要求疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。 上述事实，有原、被告共同提交的租赁合同，原告提交的通知函及照片、微信与“勉县发布”公众号对话框截图打印件、2019年5月29日勉1县发布在公众账号的交通管制提醒打印件、案涉房屋位置示意图，被告提交的申请函、灾情报告、交通管制的通告及半封闭照片两张、（2019）勉政发4号勉县人民政府文件、新型冠状肺炎病毒疫情的相关资料，撤回部分反诉请求的申请、本院的庭审笔录、《陕西省人民政府及汉中市人民政府下发的支持打赢新冠肺炎疫情防控阻击战做好财税保障经济稳定发展意见》的通知为证，经庭审质证、认证有效。 本院认为：2017年8月11日原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有约束力。被告因勉县XX街道办事处XX大道XX段临街面的街道扩建被半封闭、房屋渗水导致被告装修、家具被浸泡及发生的新型冠状病毒肺炎疫情，其家具销售经营受到影响及经营停止，是客观存在的事实，是不可归责于被告的事由造成的，属被告有未按合同约定及时支付租金或迟延支付租金的正当理由，且被告明确表示继续履行租赁合同，因此迟延交纳租金未构成租赁合同根本性违约，所以原告要求解除租赁合同，承担利息之请求，本院依法不予支持，被告之减免租金、继续履行合同之反诉请求，依法予以支持，继续履行合同被告应按合同约定向原告支付所欠房屋租金，减免金额应合理确认：自2019年5月21日起勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建进行半封闭施工至2020年1月25日新型冠状病毒疫情重大突发公共卫生事件一级响应之日止，8个月，月租金按三分之一减免较为合适即32278元【（142000÷12月X6月+155000÷12月X2月）】÷3；2020年1月25日新型冠状病毒疫情重大突发公共卫生事件一级响应之日起至2019年4月疫情缓解，逐步恢复生产经营，房租减免结合政府通知，疫情期间减免3个月的月租较为适当即38750元（155000÷12月X3月）；以上合计减免租金为71028元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（一）、（四）项，第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司与被告（反诉原告）李XX继续履行2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）李XX向原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司支付所拖欠的房屋租金155000元。 三、原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司应减免被告（反诉原告）李XX自2019年5月21日起至2020年4月15日止期间的房租71028元。 上述二、三条相互折抵后，被告（反诉原告）李XX应在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司支付所欠房租83972元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，减半收135元，反诉费减半收取2420元，合计2555元，由原告汉中缙颐置业有限公司负担1000元，被告李XX负担1555元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证复印提交本院。 审判员  周安吉 二〇二〇年四月二十一日 书记员  毛佳玲 1