福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4140号 原告（执行案外人）：林子冰，男，汉族，1987年12月14日，住南安市。 委托诉讼代理人：林忠纯，男，汉族，1949年12月8日，住丰泽区。 被告（申请执行人）：李伟泉，男，汉族，1986年3月13日，住鲤城区。 第三人(被执行人）：黄清润，男，汉族，1983年11月15日，住南安市。 第三人(被执行人）：黄丽丽，女，汉族，1977年3月5日，住南安市。 原告林子冰与被告李伟泉、第三人黄清润、黄丽丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林子冰及其委托诉讼代理人林忠纯，被告李伟泉、第三人黄清润、黄丽丽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林子冰向本院提出诉讼请求：1.依法确认林子冰为南安市屋（下简称案涉房屋）合法产权人；2.依法裁定解除对案涉房屋的查封措施，停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，林子冰收到泉州市鲤城区人民法院（下简称鲤城法院）送达的（2019）0502执异20号《执行裁定书》。林子冰认为鲤城法院驳回林子冰提出的执行异议请求，缺乏事实与法律依据。涉案房屋原属于黄清润、黄丽丽所有。2016年8月22日，黄清润作为出卖方（甲方）与林子冰（乙方）、担保人（丙方）王加庆签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：乙方购买案涉房产总价款为48万元，其中银行按揭贷款142333元（贷款日期自2016年9月30日至2026年9月30日）；三方共同确认签订该买卖合同前，乙方已付定金10万元至甲方指定的收款人丙方；乙方应在本合同签订时，再一次向甲方支付237667元，该款由乙方汇至甲方指定账户；乙方自签订本合同之日起，负责甲方在银行剩余按揭贷款，并应按照按揭合同的约定按时足额支付贷款等。同日，林子冰的妻子黄梅玲向黄清润指定的银行账号汇款237667元，林子冰还支付1万元给黄清润作为贷款预付款；黄清润则把购房手续、购房发票和案涉房产交付给林子冰，林子冰已实际接收和占有该房屋至今。林子冰也依合同约定，自2016年10月24日起至2019年7月底，每月转账一千余元给黄清润，用于偿还黄清润应支付的银行按揭贷款。在案涉房产交易过程及过后的一段时间，无任何单位或个人就该房屋产权等提出过任何异议，也未接到任何单位或个人就该房屋被查封、冻结或其他争议的通知。直至2019年6月，黄清润才电话告诉林子冰，案涉房产已被鲤城法院于2018年7月4日查封。在案涉房产交易过程中，黄清润通过多种方式包括口头和在房屋买卖合同中保证案涉房产不存在任何产权纠纷。林子冰作为一名普通公民，在房产出售方进行了多种保证，买卖的房屋也没有存在任何法院查封、冻结的迹象下，已尽到了应尽的注意义务。且由于房产暂无具备登记房产的手续，当认定林子冰为善意买受人，根据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，林子冰先前的执行异议申请，完全符合上述四个排除执行要件。鲤城法院（2019）闽0502执异20号执行裁定书，以林子冰“提供的证据不足以证明每月足额支付黄清润应偿还的按揭贷款，亦不足以证明其于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋”的裁定缺乏事实和法律依据。 李伟泉未作答辩。 黄清润、黄丽丽未陈述意见。 林子冰围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、发票、银行汇款凭证回单、《证明》、(2019)闽0502执异20号执行裁定书等证据。李伟泉、黄清润、黄丽丽未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃抗辩权利。本院对郑丽芬提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月11日，黄清润与南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄清润向南安市洪濑镇镇区建设有限公司购买址在南安市的洪濑明发商业中心2幢3层307号商品房（即案涉房屋），建筑面积85.59㎡；单价3540.94元/㎡，总价款为303069元；签订合同当日支付首付款93069元，余款21万元办理银行按揭；商品房交付日期为2012年6月30日前等内容。之后，黄清润与中国工商银行股份有限公司南安支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定黄清润因购买案涉房屋而向工商银行南安支行贷款21万元，贷款期限180个月。 2016年8月11日，林子冰之妻黄梅玲向王加庆转款10万元。同日，王加庆出具《收条》一份，内容：兹收到黄梅玲购买明发小区2号楼307房产（总价肆拾捌万元正）暂收定金拾万元。 2016年8月22日，黄清润（出卖人甲方）与林子冰（买受人乙方）、担保人王加庆（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：房屋状况：甲方于2016年8月23日以按揭贷款方式购买案涉房屋一套，总房价为48万元，其中银行按揭贷款142333元（贷款期限自2016年9月30日至2026年9月30日）……现该房屋已经装修入住。因开发商问题，甲乙双方无法办理房屋产权过户手续，故双方约定先行房屋买卖，待产权可办理，再进行过户……三方共同确认在签订买卖合同前，乙方已付定金10万元至甲方指定的收款人丙方，甲、丙应共同出具收条给乙方收执。乙方应在本合同签订时，再一次性向甲方支付237667元，该款由乙方汇至甲方指定的账户（户主：王加庆，开户行：农行，账号：62×××18）；乙方自订立本合同之日起，负担甲方在银行剩余的按揭贷款，并应按照按揭合同的约定按时足额支付贷款……甲方应于收到乙方第二笔款项后，向乙方交付甲方与房地产开发商设立的房屋买卖合同原件、与银行订立的按揭贷款合同、向房地产开发商支付房款的凭证、向银行偿还贷款的凭证等所有相关手续、证件、房屋的钥匙，并将房屋腾空交付给乙方使用。自本合同生效之日起，甲方所有与该房屋相关的权利均转移归乙方所有……如一方违反本合同条款，违约方除承担该条款约定的违约责任外，还应向守约方支付违约金8万元，丙方自愿对甲方应承担的合同违约责任承担连带保证责任等。 2016年8月22日，林子冰之妻黄梅玲向黄清润指定的银行账户（王加庆）汇款237667元。同日，黄清润向林子冰出具《收条》一份，确认收到林子冰支付的款项1万元，作为贷款预付款。案涉房屋交付林子冰掌管使用。 2016年10月24日至2019年6月23日，林子冰每月各向黄清润的银行账户转款一千多元，用于偿还黄清润应缴纳的银行按揭贷款本息。 另查明，2018年6月5日，本院受理李伟泉与黄清润、黄丽丽民间借贷纠纷一案后，于同年7月4日作出（2018）闽0502民初2261号民事裁定，裁定冻结黄清润址在南安市产（即本案案涉房屋）及其名下闽Ｃ×××××宝马牌小型轿车的产权过户及抵押登记。同年7月5日，本院冻结了案涉房屋的产权过户及抵押登记。同年7月27日，本院作出（2018）闽0502民初2261号民事调解书，确认黄清润应分期支付李伟泉借款60万元及相应利息、黄丽丽对黄清润的前述债务承担连带清偿责任等。该调解书生效后，黄清润、黄丽丽未按调解协议履行，李伟泉于2019年3月18日向本院申请强制执行，本院予以受理，案号：（2019）闽0502执1000号。本院于2019年4月29日作出（2019）闽0502执1000号执行裁定书，裁定查封、扣押黄清润、黄丽丽与本案执行标的相应价值的财产等。之后，林子冰作为案外人向本院提出异议，请求解除对案涉房产的执行措施。2019年7月23日，本院作出(2019)闽0502执异20号执行裁定，驳回林子冰的异议请求。之后，林子冰不服该裁定，向本院提起本案之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于作为案外人的林子冰，其享有的实体权利是否足以阻却本院对案涉房产的执行。根据本案查明的事实可知，案涉房屋系黄清润于2011年向南安市洪濑镇镇区建设有限公司购买的商品房，黄清润购房时采用先支付部分首付款其余部分以向银行按揭贷款方式支付购房款，该房自交房后一直未办理相应的产权证书。2016年8月11日，林子冰先通过与王加庆洽谈购买案涉房屋并支付了10万元定金，后于同月22日与黄清润、王加庆签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》明确记载“总房价为48万元，其中银行按揭贷款142333元（贷款期限自2016年9月30日至2026年9月30日）”、“现该房屋已经装修入住。因开发商问题，甲乙双方无法办理房屋产权过户手续，故双方约定先行房屋买卖，待产权可办理，再进行过户”等内容。合同签订后，林子冰仅现金支付了部分购房款237667元、1万元贷款预付款，对其余购房款142333元（黄清润尚欠银行的按揭贷款）则以按期续交黄清润按揭贷款的方式支付。截至本院于2018年7月5日冻结了案涉房屋的产权过户及抵押登记之日，林子冰尚有按揭贷款本金10多万元及利息未缴交。也就是说，林子冰向黄清润购买案涉房屋，至今尚未支付全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林子冰虽在本院查封案涉房屋之前已与黄清润签订了书面买卖合同且占用了该房屋，但其尚未支付全部价款，其与黄清润之间的《房屋买卖合同》尚未履行完毕，且其在买房之前明确知道案涉房屋一直未能办理相关产权证书，其对购买案涉房屋存在的潜在风险是清楚的，其关于买房前“尽到了应尽的注意义务”等抗辩，依据不足。鉴此，因林子冰未能提供充分的证据证明其对案涉房屋享有足以排除本院强制执行的民事权益，故其请求本院解除对案涉房屋的查封措施、停止对案涉房屋的执行、确认其为案涉房屋合法产权人等主张，缺乏依据，不予支持。李伟泉、黄清润、黄丽丽经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 驳回林子冰的诉讼请求。 本案受理费100元，由林子冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  郭毓锋 人民陪审员  庄双艳 二〇二〇年四月二日 书 记 员  康青霞 书 记 员  李 岚 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。