黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终252号上诉人（原审被告）：王茹娟，女，1971年1月20日出生，汉族，北京红缨连锁克东清华幼教机构经营者，住黑龙江省克东县。委托诉讼代理人：吉淑梅，黑龙江承启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丛，女，1990年11月26日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：薛丹丹，黑龙江光泽律师事务所律师。上诉人王茹娟因与被上诉人陈丛房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省克东县人民法院（2019）黑0230民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王茹娟上诉请求：1.撤销黑龙江省克东县人民法院（2019）黑0230民初1373号民事判决，并依法改判王茹娟支付两年租金80,000.00元中扣除维修费用77,697.00元。2.一、二审案件受理费由陈丛负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1.按照房屋租赁合同，第四年、第五年租金为90,000.00万元，而不是每年90,000.00元，一审判决对此认定错误，严重损害了王茹娟的合法权益。2.雅馨公司隐瞒案涉房屋存在严重质量问题，给王茹娟造成了重大精神损失和经济损失。一审判决王茹娟自行负担损失，有失公平。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。王茹娟在举证期限届满后发现新的证据，无法在举证期限内提供。庭审时向法庭提出鉴定申请、现场核实申请书，法庭以超过举证期限为由不予准许。这不符合《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审判决程序违法导致实体判决不公。综上，请求二审法院查明事实，维护王茹娟的合法权益。陈丛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，王茹娟的优先购买权并未被侵犯。二、无论是从文义解释、体系解释、目的解释、习惯解释还是诚实信用原则解释合同条款，该份合同关于租金条款的规定均是前三年每年80,000.00元，后两年每年90,000.00元。三、王茹娟对房屋质量问题过分夸大，每次出现质量问题陈丛都派人进行维修，积极配合。四、一审诉讼开始，王茹娟以各种理由拖延开庭时间，一审法院已经给其足够的准备证据时间。五、王茹娟所谓的新证据已经在另案一、二审使用过，另案一审法庭也进行了现场调查。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈丛向一审法院起诉请求：1.判令王茹娟于2020年2月16日腾出其承租陈丛的房屋；2.判令王茹娟给付2018年2月25日至2020年2月24日两年的租金180,000.00元。一审法院认定事实：1.王茹娟因开办克东县清华幼儿园需要房屋，在2015年2月25日陈丛委托姚旭东与王茹娟签订一份“房屋租赁合同”，在合同履行过程中，双方因租金和房屋维修费用等事宜发生纠纷，陈丛于2018年4月3日起诉至克东县人民法院，请求解除陈丛与王茹娟签订的房屋租赁合同，并给付2016年2月25日至2018年2月25日两年的租金160,000.00元。法院经审理后认定“王茹娟欠陈丛2016年2月25日至2018年2月24日租金160,000.00元，扣除王茹娟维修费用122,050.00元及造成停业期间给学员退费的损失10,168.80元，王茹娟应给付陈丛房屋租赁费27,218.80元”，故(2018)黑0230民初493号民事判决书判决：“一、王茹娟自本判决生效之日起五日内给付陈丛房屋租赁费27,218.80元；二、驳回陈丛的其他诉讼请求”。判后王茹娟不服，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，(2018)黑02民终2643号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2.王茹娟为证明因房屋质量问题给其造成损失，提交了地板定制确认单、收据、照片等证据加以证明，陈丛不予认可，认为损失已在2016年2月25日至2018年2月24日租金中扣除，不能重复计算。3.王茹娟于2019年10月21日提交“鉴定申请书”、“证据现场核实申请书”。一审法院认为，陈丛与王茹娟之间的房屋租赁合同纠纷已经人民法院审理完毕，对2016年2月25日至2018年2月24日期间的租金金额已进行了认定，之后双方继续履行了租赁合同，王茹娟应当按照合同约定支付2018年2月25日至2020年2月24日期间的租金180,000.00元。关于陈丛请求王茹娟于2020年2月25日腾出房屋的诉讼请求，因其请求的事实尚未发生纠纷，本案中无法予以处理，到期后如有纠纷可另行解决。王茹娟提交的“鉴定申请书”、“证据现场核实申请书”超过了举证期限，一审法院不予准许。关于王茹娟提出因房屋质量造成损失的抗辩理由，2016年至2018年期间是王茹娟对房屋进行的维修，维修费用已在2016年至2018年的房租费中扣除，对于维修后再出现的问题和造成的损失应由王茹娟自行负担，故对其该抗辩理由不予支持。关于王茹娟主张陈丛前三年的租金多收取部分应予以返还的抗辩理由，该事项在人民法院生效的判决书中已处理完毕，不能重复处理，故对其该抗辩理由不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条的规定，判决：一、王茹娟自本判决生效之日起七日内给付陈丛房屋租赁费180,000.00元；二、驳回陈丛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900.00元、财产保全费1,420.00元，由王茹娟负担。二审中，王茹娟、陈丛均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2015年2月25日，雅馨开发公司委托姚旭东与王茹娟签订房屋租赁合同，约定“…房屋租赁期限为五年，从2015年2月25日至2020年2月24日止。第一年、第二年、第三年租金为人民币80,000.00元整，乙方在签订合同时一次性付清；第四年、第五年租金为90,000.00元，乙方需提前45天缴纳下一年度租金…”。本院认为，2015年2月25日雅馨开发公司委托姚旭东与王茹娟签订的房屋租赁合同，之后陈丛购买了该租赁房屋，并延续与王茹娟的租赁关系，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，王茹娟承租使用该房屋，应当履行给付房屋租金的义务。一审判决王茹娟给付陈丛房屋租赁费180,000.00元正确，本院对此予以确认。关于王茹娟主张，合同第三条约定的“第四年、第五年租金90,000.00元…”应理解为两年共计90,000.00元的问题。另案中，陈丛起诉王茹娟要求支付2016年2月25日至2018年2月25日租金160,000.00元，已经黑龙江省克东县人民法院作出的(2018)黑0230民初493号民事判决及齐齐哈尔市中级人民法院作出的(2018)黑02民终2643号民事判决认定，双方合同约定的第一年、第二年、第三年租金为人民币80,000.00元整，应理解为每年80,000.00元，另案判决已发生法律效力。据此同理可认定，第四年、第五年租金90,000.00元应理解为每年租金为90,000.00元，才符合双方对租金的约定。故王茹娟该上诉理由证据不足，其主张第四年、第五年租金共计90,000.00元无事实依据，本院不予采信。关于王茹娟主张案涉房屋质量问题给其造成的损失问题。因另案中，已将王茹娟的损失抵扣了房屋租金，对于其维修房屋的费用122,050.00元已进行了补偿。一审判决认定经另案判决后，再发生的维修费损失应由王茹娟自行负担并无不当，本院对此予以确认。因此，王茹娟要求陈丛赔偿损失，没有根据，本院不予支持。关于王茹娟主张其庭审时向法庭提出鉴定申请、现场核实申请书，法庭以超过举证期限为由，不予准许属程序违法的问题。王茹娟在举证期限届满后提出鉴定申请、现场核实申请，一审法院未予准许并无不当。而且，在本案二审审理中，王茹娟并未向二审法庭提出该申请，故王茹娟该主张无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，王茹娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,900.00元，由王茹娟负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年四月十六日书记员  王鹤霏