广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终243号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘育昌。被上诉人（原审原告）：高志坚。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：赖佳庆，广东粤梅律师事务所实习律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人刘育昌、高志坚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1240号民事判决第二项；2、改判上诉人按购房总价款万分之四承担违约金；3、案件受理费由刘育昌、高志坚负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院在双方关于逾期办证违约金的合同约定明确的情况下，违反合同第十五条第3点“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”约定，判决上诉人应向被上诉人支付以购房总价款为基数，按年利率4.75%承担违约金无法律依据，且对上诉人极不公平。刘育昌、高志坚辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。涉案《商品房买卖合同》第十五条系上诉人提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实质上，《商品房买卖合同》第十五条第3点用小号字体打印，且开发商有意遗漏“按日”两字，似乎约定固定违约金，但该条款又约定有逾期办证违约金的计算起、止日期，即约定了违约金的计算方式。可见，该条款存在两种不同的理解。现上诉人的上诉主张实际上等于免除其违约责任，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定该条款违反公平原则，并否定该条款效力正确，应予维持。刘育昌、高志坚向一审法院起诉请求：1.判令梅州市超群房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金466.69元给刘育昌、高志坚；2.判令梅州市超群房地产开发有限公司向刘育昌、高志坚支付从2017年3月6日起至交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以总价款570,000元为基数，按年利率6%计算；3.本案诉讼费用由梅州市超群房地产开发有限公司承担。一审法院查明，2015年10月12日，刘育昌、高志坚与梅州市超群房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘育昌、高志坚向梅州市超群房地产开发有限公司购买位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧***第**座**层**号房，建筑面积为122.33㎡，总价款为570,000元。合同第六条约定付款方式为银行按揭。合同第八条约定，梅州市超群房地产开发有限公司应当在2016年6月30日前将具备验收条件并以刘育昌、高志坚房款付清之日条件，符合合同约定的商品房交付给刘育昌、高志坚使用。合同第九条约定，梅州市超群房地产开发有限公司逾期交房，合同继续履行，由梅州市超群房地产开发有限公司按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向刘育昌、高志坚支付违约金。合同第十五条约定梅州市超群房地产开发有限公司应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因梅州市超群房地产开发有限公司原因导致刘育昌、高志坚未能在规定期限内取得房屋产权证书的，刘育昌、高志坚要求继续履行合同的，合同继续履行；自房屋交付之日后第240日起至刘育昌、高志坚实际取得房产权属证书之日止，梅州市超群房地产开发有限公司应向刘育昌、高志坚支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，如刘育昌、高志坚未足额支付房款，视为不具备入伙资格，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任，刘育昌、高志坚无权向梅州市超群房地产开发有限公司要求本合同第十条所约定的赔偿。附件四第十四条约定，在刘育昌、高志坚未按合同约定付清全部购房款之前，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓协助刘育昌、高志坚办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，刘育昌、高志坚应在梅州市超群房地产开发有限公司所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因刘育昌、高志坚延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，梅州市超群房地产开发有限公司不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。涉案房屋于2016年7月22日竣工验收备案。签订合同后，刘育昌、高志坚于2016年1月1日向梅州市超群房地产开发有限公司付清了购房款570,000元。梅州市超群房地产开发有限公司于2016年7月8日将涉案房屋交付给刘育昌、高志坚使用。梅州市超群房地产开发有限公司于2019年5月17日将涉案房产办理产权转移登记手续资料提交办证机构，并办理好不动产权证书。因梅州市超群房地产开发有限公司未按约向刘育昌、高志坚交付房屋及办理产权登记手续，刘育昌、高志坚遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼过程中,刘育昌、高志坚撤回要求梅州市超群房地产开发有限公司立即履行《广东省商品房买卖合同》约定的交付涉案房屋的房屋产权证的义务的诉讼请求。一审法院认为，刘育昌、高志坚撤回要求梅州市超群房地产开发有限公司交付产权证书的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。刘育昌、高志坚与梅州市超群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金的计算标准；2.逾期办证违约金计算时间及标准。首先，涉案房屋于2016年7月22日通过了竣工验收，刘育昌、高志坚在2016年1月1日按约向梅州市超群房地产开发有限公司付清了购房款，梅州市超群房地产开发有限公司应按约在2016年6月30日前向刘育昌、高志坚交付房屋，梅州市超群房地产开发有限公司于2016年7月8日才将涉案房产交付给刘育昌、高志坚，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。根据刘育昌、高志坚与梅州市超群房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司逾期交付房产，应按政府部门颁布的同期指导性租金标准计付违约金给刘育昌、高志坚。但刘育昌、高志坚、梅州市超群房地产开发有限公司均未提交政府部门颁布的同期指导性租金标准的证据。刘育昌、高志坚要求按***同地段装修好的电梯房市场租金即2000元/月计算违约金，理由是梅州市超群房地产开发有限公司在之前同类案件中已承认租金价格为2000元/月，本案亦应参照执行；梅州市超群房地产开发有限公司认为刘育昌、高志坚主张以每套2000元/月计算租金忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，之前案件梅州市超群房地产开发有限公司同意按每套2000元/月计算逾期交房违约金是因未正确行使诉讼权利,现梅州市超群房地产开发有限公司认为应梅江区政府征收房屋临时安置的租金补偿标准8元/㎡计算违约金。梅州市超群房地产开发有限公司在之前案件中对买受人提出的每套2000元/月租金标准无异议，是其对自身权利的处分，但不代表其认可之后的案件均按2000元/月标准计算逾期交房违约金。在梅州市超群房地产开发有限公司不认同刘育昌、高志坚提出的租金标准情况下，刘育昌、高志坚仍应对其主张承担举证责任。本案中，刘育昌、高志坚未提供政府部门颁布的同期指导性租金标准证据，在一审法院指定补充期限内也未提交同地段市场租赁价格的证据，亦不申请评估，应承担举证不能法律后果，对其主张的标准不予支持。梅州市超群房地产开发有限公司认为应按政府征收房屋的临时安置租房租金标准8元/㎡计算违约金，是对其权利的合法处分，予以照准。刘育昌、高志坚购买的房屋面积为122.33㎡，梅州市超群房地产开发有限公司按978.64元/月（122.33㎡×8元/㎡）支付违约金给刘育昌、高志坚。因此，梅州市超群房地产开发有限公司应向刘育昌、高志坚支付自2016年7月1日起至2016年7月8日止的逾期交房的违约金260.97元（978.64元/月÷30天×8天）。其次，涉案房屋已交付给刘育昌、高志坚使用，并完成初始登记。涉案房产已于2016年7月8日交付给刘育昌、高志坚，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应在房产交付给刘育昌、高志坚使用之日起360个工作日内即在2017年12月14日前将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。梅州市超群房地产开发有限公司在2019年5月17日才将资料提交办证机构备案的行为，已构成违约，根据双方签订的合同第十五条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应向刘育昌、高志坚支付逾期办证的违约金。关于违约金的起算时间及计算标准问题。刘育昌、高志坚主张按双方签订的商品房买卖合同第十五条第3点的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应在涉案房产交付之日后第240日内办好房屋产权证书，请求逾期办证违约金自2017年3月6日起，以已付购房款为基数，按照年利率6%计算至交付产权证之日止。梅州市超群房地产开发有限公司则认为根据双方签订的第十五条第3点的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应支付的逾期办证违约金应为以已付购房款总额的万分之四。首先，对于逾期办证违约金的起算，根据刘育昌、高志坚与梅州市超群房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同第十五条第1点约定梅州市超群房地产开发有限公司在商品房交付刘育昌、高志坚使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条第3点又约定梅州市超群房地产开发有限公司需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。上述两点约定存在矛盾，使梅州市超群房地产开发有限公司在守约期间仍需承担违约责任，有失公平，而产权登记机关何时完成产权转移登记，梅州市超群房地产开发有限公司并不能操控，梅州市超群房地产开发有限公司作为开发商应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。故逾期办证违约金应在涉案房屋交付之日起360个工作日的次日即2017年12月15日起计算至2019年5月17日止。其次，对于逾期办证违约金的计算标准问题。刘育昌、高志坚主张按年利率6%标准计算，梅州市超群房地产开发有限公司主张按已付购房款总额万分之四计算。刘育昌、高志坚与梅州市超群房地产开发有限公司双方签订的合同第十五条第3点虽对逾期办证的违约金进行约定，但该点既约定违约金计算的起止时间，又约定固定违约金，前后内容相矛盾，且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。现刘育昌、高志坚主张对违约金标准进行调整，符合规定，结合梅州市超群房地产开发有限公司逾期时间，违约金标准以购房款总额为基数按年利率4.75%计算为宜。综上，梅州市超群房地产开发有限公司应向刘育昌、高志坚支付自2017年12月15日起，以570,000元为基数，按年利率4.75%计算至2019年5月17日止的违约金39,849.24元（570,000元×4.75%÷365天×519天）给刘育昌、高志坚。对刘育昌、高志坚超出部分请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期交付商品房违约金260.97元给刘育昌、高志坚；二、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金39,849.24元给刘育昌、高志坚；三、驳回刘育昌、高志坚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272.62元（此款已由刘育昌、高志坚预交），由刘育昌、高志坚负担407.62元，由梅州市超群房地产开发有限公司负担865元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：上诉人主张按照诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款内容执行的依据是否充分。首先，该条款约定上诉人办理产权登记的期限为商品房交付使用后360个工作日内，而承担违约责任的起算日为商品房交付之日后240日起，导致同一条款前后约定不一，存在矛盾之处。其次，该条款既约定违约金计算的起止时间即“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”，又约定固定违约金即“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四”的违约金，内容同样前后不一，自相矛盾；最后，上诉人主张诉争合同约定的是固定违约金，即无论上诉人违约时间多长，其均只需向被上诉人支付购房总价款万分之四的违约金；而合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定买受人逾期付款超过10日，若经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从合同对违约双方责任承担的约定上，亦违反公平原则。据此，诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止日期，又约定固定违约金，内容前后不统一，属约定不明；且不论违约时间长短，梅州市超群房地产开发有限公司认为其只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。故，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金并无不当。综上所述，上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1272.62元（该款已由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年四月一日书记员  叶 绮