陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终13537号上诉人（原审原告）：李卫涛，男，1981年4月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：范娟娟，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苑志保，男，1966年11月10日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：郭龙彦，女，1979年6月26日出生，汉族，住址同上，系苑志保之妻。委托诉讼代理人：应海峰，陕西本康律师事务所律师。原审第三人：西安骏驰房地产咨询有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：寸宝云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏有全，男，1990年9月11日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。上诉人李卫涛因与被上诉人苑志保、郭龙彦、原审第三人西安骏驰房地产咨询有限公司（以下简称骏驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初1867号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。    李卫涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付赔偿金5万元、中介服务费3.2万元，合计8.2万元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未能全面审查证据，遗漏关键证据。本案争议的焦点是合同未能履行的原因，和双方是否对合同解除及相关的违约责任达成一致，上诉人一审所提交的证据能够直接证明上述事项的XX组XX苑志保的《微信记录》。庭审中被上诉人苑志保承认了《微信记录》的真实性。从该《微信记录》记载内容可以证实： 1、李卫涛从未与被上诉人苑志保就解除买卖关系中的违约赔偿问题达成合意。在《微信记录》中，李卫涛一直强调和苑志保“谈了很久”，“做了这么多的尝试和沟通”等等，可以证明双方就赔偿问题一直未能达成一致。2、上诉人李卫涛作为买方无责任。在李卫涛与苑志保聊天记录中，李卫涛数次强调苑志保违约，而苑志保未作否认表示。 3、聊天内容足以证明苑志保违约。苑志保曾对李卫涛表示：“咱们都是弱害者，我给你三万”，假设苑志保是守约方，在对方违约时不但不追究违约责任扣收定金还愿意倒贴3万元。3万元相当于西安地区一般工薪人员的半年收入，如果苑志保是守约方，这完全不符合日常生活的经验法则。而且第三人作为双方的居间服务机构，在庭审中也表示在双方签约后刚好西安市房价大涨，是被上诉人毁约想高价二次出售。但一审法院对经过双方举证质证并对真实性无异议的上述证据，在判决书中只字未提，作出的判决与双方提交的证据及生活常识严重不符。二、一审法院认定事实不清且存在错误，致使上诉人一审诉讼请求未能得到支持。主要表现在：1、一审法院对于合同未能履行的真实原因未能认定。 一审判决事实认定部分对合同解除的情形表述为“2018年4月3日郭龙彦通过银行转账方式退还原告定金50000元，随后将该情况告知第三人，并称其已与原告协商一致。”未提及合同为何没有继续履行。合同未能履行的真实原因是合同签订后房价上涨，被上诉人临时反悔，意图将房屋高价出售他人。被上诉人在一审答辩中称“3月28日左右，原告向二被告表示后续资金不能按时到位，无力继续购买涉案房屋。而被告虽认为无需退还定金，但还是于4月3日将50000元定金退还给了原告”。事实上，李卫涛购买涉案房屋是采用按揭贷款形式，首付160万，贷款40万元。贷款金额仅占总房款的20%，可见在签订合同当时，上诉人对自己的支付能力是完全有信心的，不然不可能把首付款比例定的那么高。而且为了购买涉案房屋，上诉人己于2018年1月27日将自己的一套小面积的房屋对外出售，房屋售价70万元，就是为了以小换大，凑够涉案房屋的首付款。在合同签订后的一个月内，李卫涛的财务状况并未发生任何不良变化，而周边房价却在不断攀升，其没有任何理由中途毁约。另外，值得注意的是双方签订合同上诉人支付定金的时间是3月11日，支付中介费的时间3月12日，距离被上诉人所称的上诉人向其表示后续资金不能按时到位的时间3月28日仅差了16天左右。上诉人作为一名成熟、理性的中年人，购房这一重大行为无疑经过了深思熟虑确信有能力才会签约并支付定金等费用。如果其自身资金不足履约能力不能保证，就贸然签约并支付8.2万元的费用，无异于主动给他人送钱。所以一审中，被上诉人所称的是上诉人因后续资金不能按时到位主动要求解除合同，完全违背生活常识，也与之后双方的微信聊天记录不符。在聊天记录中上诉人明确强调“是你（被上诉人）违约了，我现在没房住”，对此，被上诉人从未否认。 2、一审法院错误认定上诉人与被上诉人双方对解除买卖关系己达成了合意，理由是如果被上诉人违约上诉人应要求被上诉人继续支付赔偿金及中介费，而非要求第三人退还。首先，根据微信记录可以看出上诉人与被上诉人对违约赔偿问题未能达成合意，被上诉人在一审中所称的“虽认为无需退还定金，但还是将定金退还给原告”完全站不住脚。真实情况恰恰是，合同解除后上诉人反复追问被上诉人打算怎么办，要求对后续事宜进行处理。被上诉人也让上诉人“把你心里的数说出来”，甚至表示“我给你三万”。聊天内容足以证明恰恰是被上诉人自己违约。其次，第三组证据《微信记录》中，上诉人李卫涛所述：“行吧，有你这话就行，我也找个台阶下，我的数也是我考虑很久的，咱没啥不可调和的矛盾，你也能接受，你赔付5万，这事就结了……”，可知：5万是上诉人李卫涛让步的结果，上诉人曾向被上诉人主张的不止5万赔偿金。最后，上诉人要求第三人退还中介费，系基于被上诉人违约，中介机构事实上未能促成交易，还挣了中介费。如果能退中介费，则被上诉人可以少承担3.2万元，有利于上诉人与被上诉人达成赔偿合意。却被一审法院错误地作为推定双方达成合意的行为。苑志保、郭龙彦答辩称，二审应维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。1、双方签订买卖协议后，答辩人积极履行合同义务，双方合同解除后，答辩人将涉案房产过户转让给案外人，价格更低，并非上诉人所称的答辩人为了卖高价，将房屋一房二卖。答辩人没有主动要求解除合同。2、上诉人所称的微信记录，仅有2018年6月份以后的，并未提交双方协商解除合同的真实情况，一审未采纳上诉人的观点完全正确。2018年3月底4月初，双方谈好后答辩人才退还5万元，上诉人收到5万元时未提任何异议。经过一个多月后，上诉人反悔才提出重新协商索要赔偿金和中介费。骏驰公司述称，被上诉人陈述系事实，退定金的情况中介不清楚。关于是否达成解除合同的意思表示，买卖双方与中介协商中未达成一致，这均是他们双方私下达成的。中介费不应退还，因为合同已经签订，中介公司的居间义务已经履行。关于违约问题，在撤押的时候中介与卖方协商，但是卖方说要慢慢办手续，然后双方就发生纠纷了，中介也不清楚是谁违约。李卫涛起诉至一审法院请求：1、判令二被告立即向其支付赔偿金50000元；2、判令二被告立即向其支付中介费32000元；3、二被告承担诉讼费。一审经审理查明，2018年3月11日李卫涛（买受人）、郭龙彦（出卖人）、苑志保（房屋共有权人）、骏驰公司（居间人）签订了《房屋买卖三方合同》及补充协议，约定李卫涛以2000000元价格购买二被告共有的位于西安市长安区XX园XX大道XX号XX楼XX单元XX室房屋。各方明确房屋未出租，但已经设定抵押。各方约定合同签订当日李卫涛应向郭龙彦支付定金50000元，在收到定金之日起，买卖双方不得单方终止合同，若卖方违约，除退还买方全部定金及已付房款外，还应向买方支付相同定金数额的赔偿金及所支付的服务费。若买方违约，卖方只退还除定金之外的已收房款，且已产生的服务费居间人不予退还。合同签订后，李卫涛于当日向二被告支付了50000元定金，并于次日向骏驰公司支付了32000元中介费。2018年4月3日郭龙彦通过银行转账方式退还李卫涛定金50000元，随后将该情况告知骏驰公司，并称其已与李卫涛协商一致。后李卫涛与骏驰公司工作人员见面称二被告违约，已退还定金，要求骏驰公司退还中介费，该公司以中介费退还未经过其公司、合同即便不能履行也不应退还中介费为由拒绝。骏驰公司曾组织双方对中介费的承担问题进行调解，未能达成一致意见。又查明，涉案房屋的预售商品房抵押权预告登记注销时间为2018年6月8日，该房屋已经通过买卖方式于2019年1月24日转移。李卫涛认为二被告违约导致合同无法继续履行，向法院提起诉讼，要求二被告支付赔偿金及中介费损失。庭审中，李卫涛坚持诉讼请求，称合同签订后不久，二被告以房屋抵押无法解除为由欲退还定金，李卫涛表态称如果不继续履行合同，二被告需双倍返还定金，双方对此未达成一致意见。李卫涛在未与二被告谈妥的情况下便将银行账户提供给了二被告，希望二被告双倍返还定金，但二被告仅退还了50000元定金。二被告辩称合同签订后不久，李卫涛到其家中表示后续资金不足，无法继续购买房屋，要求其将定金退还，后二被告将定金退还给了李卫涛，李卫涛无权要求其双倍返还定金。原审法院认为，涉案《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，各当事人均应受其约束。合同签订后李卫涛依约向二被告支付购房定金50000元，该定金已于2018年4月3日退还给李卫涛。二被告向李卫涛退还定金时，双方未对涉案合同后续如何处理形成书面材料。本案争议焦点为双方是否已就解除买卖关系达成合意。根据庭审查明的情况，二被告通过银行转账方式向李卫涛提供的账户退还了购房定金，李卫涛收到定金后曾联系骏驰公司要求退还中介费，据此可以推出，李卫涛与苑志保方对解除买卖关系已达成了合意，否则李卫涛应以二被告违约为由要求二被告继续支付赔偿金及中介费，而非要求骏驰公司退还。骏驰公司亦曾组织双方进行调解，调解亦是围绕中介费由谁实际承担的问题展开。故对李卫涛诉称二被告未与其达成一致意见便径行退还定金的事实，依法不予采信。李卫涛与苑志保方已就解除双方买卖关系达成合意，二被告已将定金退还给李卫涛。对李卫涛要求苑志保方继续支付赔偿金和中介服务费的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告李卫涛的全部诉讼请求。案件受理费1850元，李卫涛已预交，由李卫涛自行承担。二审中，苑志保、郭龙彦提交证据：1.向房管局交大修基金的记录凭证。用于证明：合同签订后其去补办房产证，交契税和大修基金。2.苑志保与李卫涛在2018年3月30日至4月3日微信记录。用于证明：苑志保退款的时候李卫涛未提出异议，双方已经达成了合同解除意向。李卫涛质证称：1.缴费凭证的真实性认可、证明目的不予认可。该凭证不能看出交的是什么费用，是哪套房屋；2.微信记录的真实性无法认可、证明目的不予认可。该记录可以看出定金退还后，李卫涛仍在询问房产证办理情况，双方并未对合同解除达成合意。骏驰公司称，退定金没有通过中介方，直到六月份被上诉人才告知中介。苑志保、郭龙彦申请证人邢某某出庭作证，邢某某作证称，其与苑志保之一直认识，苑志保的房子是其在2019年2月过户的，其是190万买的这个房子，因为之前谈卖房都是苑志保与邢某某的父亲谈的。只知道苑志保经济出了点情况，邢某某打的钱。房子过户的时候将大修基金和契税票据给了邢某某。李卫涛质证称，对证人证言真实性不予认可。一审中被上诉人陈述其将房屋抵押给了第三人，是借款不是买卖。且证人陈述过户时间与其在房地局查询的过户时间不一致，证人陈述与实际不符。骏驰公司质证称，证人证言与其公司无关。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李卫涛与、郭龙彦、苑志保及骏驰公司签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后李卫涛依约向苑志保方支付定金50000元，苑志保于2018年4月3日将定金退还给李卫涛。李卫涛诉至法院主张苑志保方违约，要求苑志保方赔偿5万元，支付中介费3.2万元。苑志保方称自己无违约行为，李卫涛以其资金不到位为由要求解除合同，苑志保无需向李卫涛支付任何赔偿金。李卫涛作为本案原告方，其应当对自己的主张提交证据予以证明。但从本案证据看，李卫涛并无充足证据证明苑志保、郭龙彦构成违约。而且，从李卫涛一审诉讼请求分析，其已认可双方房屋买卖合同解除。苑志保通过银行转账向李卫涛提供的账户退还了购房定金，李卫涛收到定金后曾联系骏驰公司要求退还中介费，由此可以推定，李卫涛与苑志保、郭龙彦就解除买卖关系已达成了一致意见。故原审对李卫涛主张苑志保、郭龙彦未与其达成一致意见便径行退还定金的事实不予采信，驳回李卫涛诉讼请求，判处并无不当。综上，李卫涛的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由李卫涛承担。本判决为终审判决。 审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年四月二十日 法 官 助 理   孙  静  文                    书 记 员     崔  诚  浩      1