贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初33号原告卢忠前，男，1974年10月15日出生，布依族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601号。统一社会信用代码：915226006707027303。法定代表人宋海平，该公司总经理。原告卢忠前与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢忠前、被告嘉瑞房开公司的法定代表人宋海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢忠前向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还维修基金7889.00元，按年利率4.75％标准支付利息1821.17元（7889元×4.75％×4.86年即2016年2月23日起计算至2020年1月2日）2020年月3日之后的利息计算至实际退还之日止；2、判令被告返还购房款12244.00元，按年利率6.55％的标准支付利息6207.34元（12244元×6.75％×7.74年即2013年4月8日起计算至2020年1月2日），2020年1月3日之后的利息计算至实际退还之日止。事实及理由：2013年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”4幢25层1号商品房一套，建筑面积为84.26平方米，套内面积为68.41平方米，该商品房总价为394448.00元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款124448.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。原告于2012年12月15日至2012年12月19日分三次向被告支付总计124448.00元，公积金贷款270000.00元于2013年4月8日转入被告公司账户，被告向原告开出上述4笔款项收据。2019年10月8日在原告的多次催促下，被告将购房全额发票交给原告，并收回收据。发票载明：建筑面积81.65平方米，金额382204.0011元，发票的金额比原告实际支付给被告的少12244.00元，这笔钱理应退还给原告。2016年2月23日，被告向原告收取了住房维修基金7889.00元，并开具收据。2019年10月25日，凯里市嘉瑞广场小区业主委员会向凯里市房地产事业发展管理局查询小区维修基金的账户情况，凯里市房地产事业发展管理局的回函显示小区只有8号楼138户缴纳了维修基金，其余1-7栋的维修基金并没有缴纳。被告收取了维修基金却挪作他用，没有存入小区维修基金公共账户，这笔钱理应退还给原告，由原告自行向相关部门缴纳。原告提交证据如下：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告向被告购买商品房的事实；3、购房收款收据四张、购房发票复印件，拟证明付款总价款的事实和差价的事实；4、维修基金收据复印件，拟证明向被告支付维修基金的事实；5、小区维修基金查询情况，证明嘉瑞房开公司没有交纳维修基金。被告嘉瑞房开公司未提交书面答辩意见，庭审中辩称：维修基金是业主必须交的钱，再算利息我是不认可的。按照国家相关法律规定来，该我们承担的，我们就没有意见。维修基金我们确实没交，但是我们不认可利息，该退的我们就退。我们公司现在没有钱退。购房款有相关法律规定，不再相互退补。被告未提交证据。被告对提出的证据和证明内容无异议，表示认可，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告购买被告开发的位于凯里市，建筑面积为84.26平方米，套内面积为68.41平方米，按套（单元）计算，该商品房总价款为394448.00元。2.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；3、买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款124448.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。合同第十四条交接手续：（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）（专项维修资金）、（2）（契税）、（3）（第二十三条约定的物业服务费用）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第十五条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。（2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围，双方约定如下：误差比在1％的，互不补误差，超1％，买受人有权退房）。合同签订后，原告于2012年12月15日、2012年12月19日分三次向被告支付总计124448.00元购房款，其余公积金贷款270000.00元发放后于2013年4月8日转入被告公司账户，被告向原告开出上述4笔款项收据。2015年8月20日被告出具的《销售不动产统一发票（自开）》（发票代码：252001193400，发票号码：00100684，）发票载明：原告所购房屋（建筑面积、套内面积）81.65平方米，单价4681.0043元，金额382204.0011元。之后，被告于2019年10月8日将上述购房全额发票交给原告，并收回开具的收据。发票载明金额比原告实际支付给被告的购房款少12244.00元。2016年2月23日，被告向原告收取了该房屋住房维修基金7889.00元，并开具收据，同时原告与被告办理了房屋交接手续。事后，双方就房屋面积误差、维修资金缴纳事宜发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，提出自己的诉讼请求。另查明：2019年10月25日，凯里市嘉瑞广场小区业主委员会向凯里市房地产事业发展管理局查询小区维修基金的账户情况，凯里市房地产事业发展管理局的回函显示小区只有8号楼138户缴纳了维修基金，证明被告在收取原告的维修基金后未存入住宅专项维修资金专户内。再查明：本案当事人双方签订合同时该商品房（合同约定）建筑面积为84.26平方米，套内建筑面积68.41平方米。被告于2015年8月20日出具的《销售不动产统一发票（自开）》（发票代码：252001193400，发票号码：00100684，）发票载明：原告所购房屋（建筑面积、套内面积）81.65平方米，未勾划该81.65平方米系建筑面积或者套内面积。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于住宅专项维修资金的缴存问题，根据双方合同约定，该专项维修资金由买受人自行向相关单位缴纳，且在办理房屋交付手续前存入住宅专项维修资金专户，但又载明专项维修资金未交纳的出卖人不得向买受人交付房屋。本案原告在收房时，将专项维修资金交纳至被告处，被告出具收据代为收取，符合常理，现被告至今未将专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，原告要求退还自行交纳，理由正当，故对原告请求判令被告退还维修资金本金的请求予以支持。由于住宅专项维修资金系原告应当交纳的资金，其交纳至被告处并未产生实际损失，故对原告请求按年利率4.75％的标准支付利息的请求本院不予支持。二、关于返还购房款的问题，根据双方合同约定，约定误差比在1％的，互不补误差，超1％，买受人有权退房。现原告未选择退房，双方就应按照合同约定履行，但被告在出具《销售不动产统一发票（自开）》时未勾划收取平方米数系建筑面积或者套内面积，原告亦未提出异议，指向不明，无从计算误差比。因此按公平原则，被告应当退还原告多支付的购房款12244.00元。被告于2019年10月8日将购房全额发票交给原告后，应及时将房屋差价款12244.00元在合理期限内退还给原告，其未及时返还，就应当自2019年10月9日起按银行同期存款利率以12244.00元为基数计付利息至实际返还清结之日止。对原告要求被告按年利率6.55％的标准从2013年4月8日支付利息的请求，被告要求各自不再相互退补的抗辩理由，由于双方当事人未作约定，约定不明，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告卢忠前专项维修资金7889.00元；二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告卢忠前购房差价款12244.00元。并自2019年10月9日起按银行同期存款利率以12244.00元为基数计付利息至实际返还清结之日止。三、驳回原告卢忠前的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252.00元，由原告卢忠前负担52.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  滕新红二〇二〇年四月二十日法官助理石娟书记员杨昌堡