河北省安新县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0632民初2161号 原告：郝会来，男，1980年4月30日出生，汉族，农民，住安新县。 委托诉讼代理人：崔小兵，河北雁翎律师事务所律师。 被告：郝英子，女，1960年5月8日出生，汉族，农民，住安新县。 第三人：杨民生，男，1955年3月14日出生，汉族，住保定市莲池区。 第三人：郝国强，男，1965年6月10日出生，汉族，住安新县。 原告郝会来与被告郝英子、第三人杨民生、郝国强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月10日、8月12日两次公开开庭进行了审理。原告郝会来的委托诉讼代理人崔小兵、被告郝英子、第三人杨民生到庭参加诉讼，第三人郝国强经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告郝会来向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于安新县我购买的杨民生的房屋，解除对该房屋的查封措施。2.诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2015年3月1日，我购买了杨民生坐落于安新县的房屋一处，包括北房四间、配房一间，房屋价格为捌万元，钱款当面交清。安新县人民法院作出的（2018）冀0632执511号执行裁定书查封了该处房屋。我向法院递交了案外人执行异议申请书，法院以（2018）冀0632执异10号执行裁定书驳回了我的异议请求，理由是“双方未办理房屋使用权及宅基地使用权的转让登记事宜”，引用了《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第一条、第十七条。被告郝英子以法院的查封符合法律规定为由，称房屋的所有者就是杨民生，没有卖给我，还称房屋按法律规定以登记为准；杨民生同意案外人异议；郝国强没有表明态度。我购买了杨民生的房屋后，已经实际占有。该购买房屋的行为合法有效，法院不得查封。 被告郝英子辩称：杨民生的房子我肯定还是杨民生的，是我起诉杨民生他就说卖给了郝会来，他们之间是亲属关系，而且没有过户，没有公证，其实他们就是想不还我钱，我不承认房子是郝会来的。 第三人杨民生述称：我的房子是郝英子起诉我之前卖的，在赵北口卖房子都是由中间人签署协议就行了，村子里面也不给盖章，我们的中间人有村子里的老书记，农村买卖房子都是这样，房子就是卖给亲戚也不可能卖给别人。房子这几年的实际占有也是原告，使用权这几年也是原告。法院查封我的第一天，郝会来提出异议，第二天我就和郝会来到法院提的异议。 第三人郝国强未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院调取的登记为杨明生（应为第三人杨民生）的安新县宅基地清查发证登记表，原告、被告无异议，第三人杨民生称不是其签名，办没办证不清楚，但认可登记内容与其房屋所使用的宅基地一致，本院予以确认并在卷佐证。对第三人杨民生提交的本院于1954年7月11日调解杨民生之父杨老四与杨文零宅基纠纷的民事调解书，1976年3月16日赵北口东街党支部给杨老四分配宅基地的批准文书，经原、被告质证对其真实性无异议，本院予以采信。 原告围绕其主张的房屋转让及占有、使用的事实，提交了下列证据： 1.原、被告于2015年3月1日签订的转让协议，有中证人郝某、栗爱民、王某1、贾某1、张某以及代笔人章金明签名。 2.房屋现状照片5张，证实原告在该房屋院内堆放煤和其他物品，房屋后院内种菜。 3.证人王某1证实房屋买卖及房款当场交付的事实，证人王某2、贾某2证实听说原告购买该房屋后，郝会来及其父亲在院内养狗、搭彩钢、种菜等使用、管理的事实。 4.证人贾某1证实签署协议时其在场作的中证人，时间记不清了，应该是2005年左右。 第三人杨民生对原告提交的上述证据无异议。 被告郝英子质证称：1.原告与杨民生系亲属关系，我怀疑转让协议是伪造的；2.照片不能充分说明原告已经实际占有房屋。3.证人对协议说法不一致，其中有的证人根本就不认识原告。 在本案审理过程中，经本院明示，被告不申请对转让协议的真实性及形成时间进行鉴定。 原告提交的转让协议、现状照片及证人王某1、王某2、贾某2的证言能够相互印证原告及第三人杨民生主张的该房屋由原告购买后实际占有、使用的事实，本院予以采信。证人贾某1证实的时间与上述证据相矛盾，不予采信。 根据原告、被告、第三人杨民生的陈述及本院采信的原告郝会来、第三人杨民生提交的的上述证据，以及本院（2018）冀0632民初616号民事判决书、（2018）冀0632执511号执行裁定书、（2018）冀0632执异10号执行裁定书，本院经审理认定的事实如下：被告郝英子与第三人郝国强系姐弟关系，第三人杨民生系原告郝会来的姑父。被告郝英子与第三人杨民生、郝国强民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月20日作出（2018）冀0632民初616号民事判决书，判决第三人杨民生、郝国强共同归还被告郝英子借款102万元，并共同承担案件受理费6990元。在该案执行过程中，本院于2018年10月22日作出（2018）冀0632执511号执行裁定书，查封了杨民生位于安新县住房一处，原告郝会来于同年10月26日向本院提出书面执行异议，主张其于2015年3月1日与杨民生签订房屋转让协议，并已支付购房款8万元，请求解除对该房产的查封。2018年11月23日本院作出（2018）冀0632执异10号执行裁定书，裁定驳回郝会来的异议请求。原告郝会来不服该裁定，于2018年12月4日提起案外人执行异议之诉。 本院查封的杨民生位于安新县间，原系第三人杨民生之父于1977年所建房屋，后赠与第三人杨民生并于1988年1月1日将该宅基地使用权登记在杨民生名下。2015年3月1日，原告与杨民生签订转让协议，杨民生以80000元的价格将该房屋转让给原告所有，后原告一直使用、管理该房屋，但未办理宅基地使用权变更登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告对执行标的（即涉案房屋）是否享有合法真实的民事权益；二、该民事权益能否足以排除对执行标的（即涉案房屋）的强制执行。 原告郝会来与第三人杨民生于2015年3月1日签订的房屋转让协议自双方签字时成立，原告支付价款并实际占有该房屋后，其作为购房人占有、使用该房屋的民事权益相对与第三人杨民生而言应受法律保护，但其因与第三人杨民生订立房屋转让协议所享有的民事权益是否发生该房屋物权转让的效力，能否阻碍本院对该房屋的执行行为，应依据有关物权法的法律法规予以确定。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《河北省土地管理条例》第五十四条规定：鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十条的规定办理宅基地审批手续。第五十条规定：需要使用本村集体所有土地的，由村民提出用地申请，村民会议或者村民代表会议讨论同意，经乡人民政府审核，报市、县人民政府批准。 上述法律法规对农村房屋及宅基地使用权转让条件、程序及效力予以明确规定，因第三人杨民生的房屋无房屋产权登记而只有宅基地使用权登记，根据房地一体转让的原则以及宅基地使用权的特殊性，原告取得该房屋所占宅基地使用权应符合申请宅基地的条件并办理宅基地使用权变更登记手续，符合申请宅基地的条件及办理变更登记手续不仅包括宅基地使用权人必须为本集体经济组织成员，符合“一户一宅”、宅基地使用面积、土地利用规划、村民自治组织对宅基地使用权取得的自治章程规定等条件，还应履行村民会议或者村民代表会议讨论同意、乡政府审核、县政府批准等相关手续换发宅基地使用证后，方具有物权效力。原告与第三人杨民生签订房屋转让协议后未依照有关法律规定办理宅基地使用权变更登记手续，对未及时办理宅基地使用权变更登记手续原告具有过错且其是否能够取得该房屋宅基地使用权尚具有不确定性，在当事人未依照相关规定办理有关法律手续前，人民法院不应自行免除当事人应履行的法律义务并不得代行村民自治组织的决定权和县、乡人民政府的批准、审核权，因此原告与第三人杨民生签订房屋转让协议及占有使用该房屋的行为不具有房屋所有权变更的物权效力，原告所享有的民事权益不足以排除本院对该房屋采取执行措施。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告郝会来的诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告郝会来负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本三份，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  王建良 审 判 员  张林杰 人民陪审员  田振生 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  刘雪纯 书 记 员  任梓赫