福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终150号 上诉人（原审原告）：寿宁县新城房地产开发有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城10-1号二层，统一社会信用代码：913509246784828918。 法定代表人：张扬磊，执行董事。 委托诉讼代理人：林长扬，寿宁县中诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘某，男，1996年7月9日出生，汉族，户籍地福建省寿宁县，现住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：刘则勤，系刘某父亲。 委托诉讼代理人：卢明芳，系刘某表兄。 上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司（以下简称“新城公司”）因与被上诉人刘某商品房销售合同纠纷一案，不服福建省寿宁县人民法院（2019）闽0924民初1167号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新城公司上诉请求：1．依法撤销福建省寿宁县人民法院（2019）闽0924民初1167号民事判决第四项，并依法改判刘某支付逾期应付款万分之五的违约金至还清之日止（违约金以63900元为基数，自2016年1月1日开始按万分之五计算至2019年12月31日为466470元）；2．改判刘某承担本案的全部诉讼费。事实和理由：1．原审认定事实不清，适用法律不正确。刘某出生于1996年7月，于2014年4月30日签订《商品房买卖合同》，也就是刘某签订《商品房买卖合同》时还未满18周岁，又未能提供稳定的收入证明及按揭贷款的其他相关手续，其根本不符合银行办理按揭手续的条件，致本案商品房无法办理按揭手续。因此，未能办理按揭手续的责任在于被上诉人而不是上诉人，上诉人不存在过错。上诉人在开庭前才收到答辩状，根本没有时间提交楼盘综合验收报告，应给予合理安排提供此证据的举证时间，事实上，东部新区东方商住城于2014年11月20日已完成楼盘综合验收，上诉人并无过错。2．被上诉人应承担本案的违约责任，支付违约金。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第一项第2目规定：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第七条第二款规定：本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与改期实际已付款的差额。本案被上诉人购买上诉人开发的第3幢第8单元801店面，金额为1274000元，已支付635000元，剩余639000元经再三催讨未付。上诉人已于2015年6月将店面交付给刘某使用至今。因此，本案违约金的基数是639000元。综上所述，本案原审认定事实部分失实，请求二审依法改判，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人刘某辩称，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，一审判决认定事实清楚，依法应当予以维持。ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0581927《商品房买卖合同》真实、合法有效，根据“有约定从约定”原则，双方均应依合同履行，被上诉人已履行了合同约定的义务，但因上诉人的单方完全过错直接造成了被上诉人至今仍无法依合同办理按揭贷款，其过错直接导致了被上诉人欲达履行合同目的而不能。被上诉人申请一审法院调取中国农业银行股份有限公司宁德分公司做出的农银宁复［2010］145号《关于寿宁县新城房地产开发有限公司“东方商住城”项目楼盘按揭贷款的批复》、寿宁县税务局《关于协助调取证据的复函》已证明办理按揭贷款的相关审批手续（即因上诉人拒不履行规定的应尽义务，直接导致被上诉人无法办理银行按揭贷款）及因上诉人拖欠巨额应缴税款而被依法冻结账户的事实。明显可见，导致合同至今仍无法全面履行的过错完全在于上诉人，其应承担过错责任，所造成的所有不利后果亦应由上诉人承担。一审法院认定事实清楚，证据确实充分。故，上诉人的上诉主张无法成立。被上诉人签订合同时的主体资格符合民法与合同法的规定，况且，被上诉人在约定办理按揭贷款节点时，也已完全符合了上诉人主张的年龄及其他相关条件。法院已明确了举证期间，且上诉人在举证期间届满前亦未申请延缓举证期限；再者，上诉人就一审宣判后提供的案涉楼盘综合验收报告，是一直由上诉人实际完全掌控的，绝非一审判决后的新证据或是一审中因客观原因无法提供的证据，因此，其该理由不能成立。 新城公司向一审法院起诉请求：1．判令刘某继续履行合同，并一次性支付拖欠购房合同余款639000元；2．判令刘某支付逾期应付款万分之五的违约金至还清之日止（违约金以639000元为基数，自2016年1月1日开始按万分之五计算至2018年12月31日为349852.5元）；3．由刘某承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年4月30日，双方签订了合同编号为ＭＦ-2007-01-№0581927《商品房买卖合同》1份，且该份合同于2014年8月7日在寿宁县房地产交易管理所办理了合同登记备案手续。合同约定：刘某向新城公司购买座落于寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城第3幢第8单元801号店面1间，系商业用房，套内建筑面积50.60平方米，公摊面积1.20平方米，共计面积51.80平方米，每平方米价格为24594.59元，房款共计1274000元。同时，合同第六条约定：买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期购房价款639000元，剩余购房款635000元通过办理银行按揭贷款方式向出卖人支付。为此，刘某于2015年2月10日向新城公司支付了购房款635000元，尚欠购房款639000元，因无法正常办理按揭贷款手续至今未支付。2015年6月，新城公司将上述房产交付刘某使用。由于刘某至今未能办理银行按揭支付剩余购房款，导致双方产生争议，且协商未果，故新城公司诉至一审法院。 一审法院认为，合法有效的合同，受法律保护。新城公司与刘某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的，双方应按约履行义务。合同明确约定购房款付款方式为首付款639000元、余款635000元通过按揭贷款的方式支付，但合同对办理按揭贷款手续未作详细约定，根据中国农业银行宁德分行关于新城公司“东方商住城”项楼盘按揭贷款的批复文件中明确规定商业用房按揭贷款必须在楼盘综合验收通过后方可发放，而本案讼争房屋系商业用房，鉴于新城公司无法提交该楼盘的综合验收报告，新城公司对此应承担举证不能的不利后果，同时结合新城公司银行账户因欠缴税金于2016年9月13日被税务机关冻结的事实，其导致刘某至今无法按双方约定以按揭贷款支付剩余房款的过错应在新城公司，故新城公司主张刘某承担逾期付款违约金，理由依据不足，不予支持。此外，双方约定的用按揭贷款支付剩余房款的目的虽然无法实现，但刘某未行使合同解除权，且购买店面交付刘某使用至今已达五年之久，而刘某仍同意新城公司先办证后交款的意思表示，可说明双方至今仍有继续履行合同意愿，在双方无法协商付款方式的情况下，新城公司主张刘某一次性支付剩余购房款639000元，予以支持。另外，刘某要求新城公司先予办理产权证书的抗辩意见，结合本案的实际情况，本案一并予以处理。根据双方在交付店面使用后90日内办理不动产权属证书的约定，从公平、诚信原则出发，刘某在缴清全部购房款后，新城公司有义务履行协助刘某办理其所购买的座落于寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城第3幢第8单元801号店面1间的不动产权登记手续。至于逾期办证的违约责任，刘某抗辩另行主张处理，可予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1．刘某应继续履行与新城公司签订的《商品房买卖合同》；2．刘某应于判决生效之日起三十日内向新城公司支付剩余购房款639000元；3．新城公司应于判决生效之日起三十日内协助刘某办理座落于寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城第3幢第8单元801号店面1间的不动产权登记手续；4．驳回新城公司其他诉讼请求。 一审法院认定的事实，有相关证据证明，本院予以确认。 二审中，上诉人新城公司补充提供了以下证据： 1．竣工验收备案表，用以证明案涉东方商住城已完成了竣工验收备案； 2．（2019）闽0924民初1168号民事判决书，用以证明同样的案情，一审法院作出了不同结论的判决。 被上诉人刘某经质证，对证据的真实性均无异议，但证据1并不属于新证据，上诉人无正当理由逾期提供证据，该证据不能支持上诉人的上诉请求。证据2（2019）闽0924民初1168号案件与本案的基础不同，没有可比性。 经审查，上诉人新城公司补充提供的证据1内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。证据2与本案没有关联，不予采信。 二审另查明，2018年4月12日，新城公司完成了东方商住城3号楼的竣工验收备案。 本院认为，被上诉人刘某在签订合同后已支付了首付款635000元。合同中并未约定办理按揭贷款的时限，在订立合同时，案涉房地产因未完成竣工验收备案，亦不具备办理按揭贷款的条件。案涉房地产何时满足办理按揭贷款的条件，有待上诉人新城公司进行通知。上诉人新城公司未能提供证据证明曾通知被上诉人刘某限期办理按揭贷款，双方对办理按揭贷款的期限并无明确约定，其主张被上诉人刘某存在逾期付款的违约行为，缺乏依据。被上诉人刘某在签订合同时虽未满十八周岁，但至2018年4月12日上诉人新城公司完成了东方商住城3号楼的竣工验收备案、符合办理按揭贷款条件时，被上诉人刘某已满十八周岁。上诉人新城公司以被上诉人刘某未满十八周岁，对未能办理按揭贷款存在过错为由，主张被上诉人刘某承担违约责任的上诉请求，亦不能成立。 综上，上诉人新城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,548元，由上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇二〇年四月十五日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。