宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初598号原告（反诉被告）：张红霞，女，汉族，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：陈文博，男，汉族，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告张红霞与被告陈文博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，被告陈文博于2020年3月19日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张红霞及被告（反诉原告）陈文博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红霞向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》，判令被告向原告支付违约金60000元；2.依法判令被告向原告返还贺兰县奥林匹克花园G20-1-503室房屋钥匙一把、电卡一张、购房合同一份(原件)、购房发票(原件)、离婚协议书一份(原件)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月13日，原告与被告签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，该合同约定由原告将其购买的的位××县房屋出卖给被告，面积为97.48平方米，交易价格为30万元。由于该房屋因银行按揭贷款问题被法院查封，对于涉案购房款的支付方式双方在该合同第十三条作了专项约定：原告在贺兰县人民法院的26万元执行款由被告负责偿还，用于抵顶购房款，偿还日期为2019年12月15日，剩余购房款由被告办理过户手续时支付给原告。该合同同时约定如被告未按时向原告付清购房款，被告需向原告承担总房款20％的违约金。合同签订的当日，原告将涉案房屋的钥匙、电卡、购房合同、购房发票、离婚协议书全部交付给了被告。但被告却未能按协议约定的支付方式履行付款义务，构成单方违约。原告认为，原告之所以以低于市场行情的价格将涉案房屋出卖给被告，正是因为原告急需资金支付法院的执行款，但被告却未能按双方之间的约定履行支付购房款这一主要义务，致使原告合同目的不能实现，现原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告陈文博辩称，被告并没有违约，不承担任何违约责任。反诉原告陈文博向本院提出反诉诉讼请求：1．判令反诉被告继续履行房屋买卖合同或支付反诉原告定金1万元及因反诉被告原因导致《房屋买卖（居间）合同》目的不能实现的违约金60000元，以上合计7万元整；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年11月13日签订《房屋买卖（居间）合同》（以下简称“买卖合同”），反诉原告以人民币30万元的价款购买反诉被告位于××县房屋。房屋从支付定金开始反诉被告不能按合同交清房屋欠费履行合同，并于2019年12月18日前沟通多次，反诉原告通知反诉被告房款已准备好可以随时付款，反诉被告表示不再出售此房屋，要求解除合同。反诉原告予以拒绝，并要求反诉被告继续履行合同，买卖合同约定的违约金已不能弥补原告的实际损失，故要求反诉被告支付房屋违约金。为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。反诉被告张红霞辩称，是反诉原告违约，故反诉被告不同意继续履行合同，也不同意向反诉原告退还定金及支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据二、微信聊天记录打印件4张（原被告之间的聊天记录）、微信聊天记录打印件1份、通话记录截屏打印件3页、朋友圈微信截图打印件1份，证据三、通话录音13段，证据五、民事起诉状、开庭传票原件各1份，经当庭质证，被告对上述证据真实性均无异议，仅对证明目的有异议，但其针对自己的反驳意见均未提交证据进行证明，本院对原告提交的上述证据予以采信。对被告提交的证据二、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件1份，经质证，原告对该组证据不认可，该证据与本案事实无关，本院不予采信。对被告提交的证据三、物业催交通知单、天然气欠费通知书原件各1份，证据四、微信转账记录、微信聊天记录、短信聊天记录打印件共5张，证据五、（2018）宁0104民初5414号民事判决书原件1份，经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年11月13日，原告张红霞（甲方/出售方）与被告陈文博（乙方/买受方）签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，合同约定甲方同意将坐落在××县房屋一套及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋建筑面积97.48平方米，装饰情况为毛坯房。甲乙双方均接受该房屋是在有《商品房买卖合同》在银行抵押的状况下签署该合同，双方均认可其法律效力。涉案房屋交易总价为人民币30万元整。合同第五条约定甲乙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金1万元。合同第七条约定甲方在收到全部购房款3日内将房屋进行交付。双方未在格式合同第六条付款方式及期限处进行约定。合同第八条甲方义务5约定在房屋交付前，结清水、电、气、供暖、有线电视、电话、物业费、垃圾清运费等各项费用，并提供上述费用交结的单据原件，或其他方式证明费用已结清。乙方义务为按照合同约定的支付方式及期限支付定金和购房款。按照本合同约定的委托、代办事项，按时支付各项费用。合同第九项违约责任约定1.合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲方，购房定金归甲方所有以充抵乙方违约金；甲方中途反悔的，应及时通知乙方，并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以充抵甲方违约金；3.甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律责任并赔偿损失；4.乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方总购房款20%的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。在该合同第十三条其他事项处双方约定（手书）1.甲方办理房产证所有费用由甲方承担，甲方法院的按揭贷款有乙方负责偿还，剩余房款由乙方办理过户时支付给甲方并办理房屋的交接手续；2.甲方提前交付房屋由乙方装修，2019.12.15日开始支付法院的银行按揭贷款并开始办理房产证，如果在过户时出现任何问题由甲方承担。双方在合同落款处均签字按印。合同签订后，原告张红霞提前向被告陈文博交付贺兰县奥林匹克花园G20-1-503室房屋钥匙一把、电卡一张、购房合同原件一份、购房发票原件、原告离婚案件的民事判决书原件一份。同日，被告陈文博向原告张红霞支付购房定金1万元。2019年12月18日，原告张红霞向被告陈文博发短信告知涉案房屋不卖了。另查明，2013年1月5日，原告张红霞与案外人银川盛世华新置业有限公司（以下简称盛世华新公司）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告向盛世华新公司购买盛世华新公司开发建设的的位××县商品房一套，付款方式为银行按揭贷款。盛世华新公司自愿为原告张红霞该笔贷款承担阶段性连带责任保证，后由于原告张红霞未按时偿还上述贷款，农行贺兰支行从盛世华新公司账户中划收原告张红霞所欠贷款本息共计241130.65元。对此盛世华新公司向本院起诉张红霞，本院于2018年10月15日作出(2018)宁0122民初5345号民事判决书，判决：一、张红霞于判决生效之日起十五日内支付银川盛世华新置业有限公司银行扣划贷款本息241130.65元；二、张红霞于判决生效之日起十五日内支付银川盛世华新置业有限公司违约金20086.98元，并承担自2018年9月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金（以未付租金为基数，按照日利率万分之三计算）。该判决生效后，原告张红霞因未主动履行生效法律文书确定的义务，盛世华新公司依法申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年2月13日查封张红霞名下涉案房产。2020年1月19日，涉案房屋过户至案外人赵某的名下。本院认为，原、被告双方签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《二手房买卖委托合同》中明确约定2019年12月15日开始支付法院的银行按揭贷款并开始办理房产证，双方在庭审中均表示该约定具体含义为于12月15日一次性支付完毕全部房款。被告陈文博未能按照约定时间支付购房款，原告张红霞于2019年12月18日短信告知被告陈文博不再将涉案房屋卖给被告，以明示方式要求解除涉案合同。被告陈文博在原告告知之后长达一个月的时间内未作出任何意思表示，亦未向原告张红霞支付购房款，应当视为其以默示方式同意解除涉案二手房买卖合同，即原、被告双方已经就解除涉案二手房买卖合同达成合意。故对原告张红霞请求解除原、被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，在本案原、被告合意解除涉案二手房买卖合同的情况下，被告陈文博应向原告张红霞返还贺兰县奥林匹克花园G20-1-503室房屋钥匙一把、电卡一张、购房合同原件一份、购房发票原件、离婚判决书原件一份，原告张红霞应向被告陈文博返还购房定金1万元。因原、被告双方合意解除涉案合同，原、被告均未能举证证明双方就此事宜产生了损失及相应金额，故对双方所主张违约损失均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除本诉原告张红霞与本诉被告陈文博签订的《银川市二手房买卖委托合同》；二、本诉被告陈文博于本判决生效之日起十日内向本诉原告张红霞返还贺兰县奥林匹克花园G20-1-503室房屋钥匙一把、电卡一张、购房合同原件一份、购房发票原件、离婚判决书原件一份；三、反诉被告张红霞于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈文博返还定金10000元；四、驳回本诉原告张红霞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈文博的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费650元（已减半收取），由本诉原告张红霞负担600元，由本诉被告陈文博负担50元；反诉案件受理费775元，由反诉被告张红霞负担50元，由反诉原告陈文博负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮 二〇二〇年四月二十八日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。