江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7031号原告（反诉被告）：句容华洲房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市华阳镇华阳东路都市晴园3幢101号。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。被告（反诉原告）：钱春艳，女，1975年3月10日生，汉族，南京市人，户籍地南京市栖霞区，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘高，男，1976年11月12日生，汉族，南京市人，户籍地南京市栖霞区，现住南京市玄武区，系钱春艳的配偶。原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司（以下简称华洲公司）诉被告（反诉原告）钱春艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，适用普通程序分别于2019年11月13日、12月12日、12月31日三次公开开庭审理。审理中，钱春艳提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）华洲公司委托诉讼代理人贾根甫，被告（反诉原告）钱春艳及委托诉讼代理人刘高三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就仙林翠谷北区签订的商品房买卖合同（合同网签号：3101821901210001）；2、判令被告向原告支付违约金480279.6元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年1月21日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告所有的仙林翠谷北区，总房价为3201864元，付款方式为分期付款：被告须在签订合同时支付1000000元，在2019年1月21日前付1864元，在2019年4月21日前付2200000元。被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的15%向原告支付违约金。现被告已支付1001864元，剩余房款2200000元一直未付，逾期已超过90天，经原告多次催告，被告未予理会，仍拖欠至今。按照合同约定，原告有权行使单方解除权且被告应向原告支付总房价款15%的违约金。被告（反诉原告）钱春艳辩称，我方同意与华洲公司解除就仙林翠谷北区签订的《商品房买卖合同》。但我方不同意支付违约金，理由：1、华洲公司延期交付仙林翠谷北区。《商品房买卖合同》上约定是2019年4月28日交房，但华洲公司一直未向我方交付房屋，应是其违约在先；2、对于剩余购房款2200000元，我方积极配合华洲公司办理了银行贷款手续，但是银行审批通过后贷款不能进入到华洲公司的账户，并非我方原因造成；3、涉案房屋至今未办理产权证。此外，涉案小区在进行改造，甚至发生了围墙倒塌，华洲公司一直在欺骗我们。被告（反诉原告）钱春艳向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告就仙林翠谷北区45幢101室房签订的商品房买卖合同（合同网签号：3101821901210001）；2、判令反诉被告支付反诉原告损失共计592400元［包括：24个月房贷273600元（11400元/月×24月）、装修款150000元、22幢103室和45幢101室房屋四年首付款利息140000元（35000元/年×4年）、12个月的房租费28800元（2400元/月×12月）］；3、判令反诉被告退还22幢103室所缴纳的维修基金4497元和物业费6475.68元和预摊公摊费1000元；4、判令反诉被告承担诉讼费。审理中，钱春艳将22幢103室和45幢101室房屋四年首付款利息140000元（35000元/年×4年）的诉讼请求变更为首付款占用利息以1001846元为基数，自2016年8月24日至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。事实和理由：钱春艳于2016年8月3日购买了仙林翠谷北区22幢103室，并于2018年6月装修入住。后得知华洲公司以高于同期同户型50多万元的价格将上述房屋出卖给钱春艳。经过沟通，双方于2018年10月10日签订了关于22幢103室的终止协议书，约定钱春艳已缴纳的物业费转移至45幢101室，原房屋交纳的公共维修基金4497元予以退还。同时，华洲公司销售人员承诺三个月内完成调换房屋的一切手续，并由其代为办理45幢101室的贷款事宜。2019年1月21日，双方就45幢101室房屋签订了买卖合同，并同时提供了齐全的所有贷款手续，并于2019年3月在华洲公司经理张春忠的带领下去中国银行句容支行办理贷款。银行审查材料符合贷款条件并签字盖章。后钱春艳多次向张春忠询问贷款进展情况，均被告知银行贷款没有问题，已经通过银行内部审核正在下款。直至2019年9月，张春忠才告知因华洲公司在贷款银行的准入工作一直没有完成，银行的贷款无法打入其公司账户。基于华洲公司的不诚信行为，钱春艳于2019年9月向华洲公司提出退房并赔偿经济损失的要求，双方多次协商均未果。原告（反诉被告）华洲公司辩称，1、反诉的第一项诉讼请求与本诉的诉讼请求重合，不属于反诉的范围。反诉的第二项至第四项诉讼请求不具备反诉的基本条件，反诉要求案涉的法律关系诉讼标的必须要具备同一性，反诉直接指向的标的是22幢103室，而本诉处理的标的是45幢101室。22幢103室的房款支付条件、金额、方式、交付与45幢101室是相互独立的，记载两者上述法律关系的合同也是两个相互独立的网签备案合同，故钱春艳所主张的22幢103室的相关损失应当另案起诉，不能与本案混同；2、22幢103室与45幢101室并非是换房，根据钱春艳提交的材料可证实22幢103室的购买、退出的最终处理是由双方签订终止协议，而非是退换协议。从终止协议的内容来看也与退换有着本质区别：首先，22幢103室的房款是直接依据终止协议退还给购房人，而非是直接替换成45幢101室的房款。其次，终止协议也并非以45幢101室作为22幢103室的补偿，双方对于45幢101室的最终处理是基于华洲公司不存在违约行为，通过双方协商一致的方式不追究对方违约责任而达成的，并非是钱春艳自始就具备45幢101室的合同解除权，并且该终止协议事实上也履行完毕，即华洲公司将终止协议的所涉房款退还钱春艳，钱春艳协助华洲公司解除银行的相关权利并撤销合同的网签备案。华洲公司认为45幢101室房屋的事实比较清楚，没有必要混合其他房屋在本案中进行审理。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，钱春艳与华洲公司签订编号为2277084的商品房买卖合同一份，约定钱春艳购买华洲公司位于句容市商品房（建筑面积179.88平方米），房屋总价3201864元，付款方式为银行按揭分期付款。钱春艳随后在中国工商银行股份有限公司句容支行办理了银行按揭手续，贷款金额为220万元。办理房屋交付手续时，华洲公司代收了物业专项维修基金4497元。后钱春艳对该房屋进行了装修并入住。2018年10月10日，钱春艳（乙方）与华洲公司（甲方）签订终止协议书一份，约定：一、双方签订编号为2277084的商品房买卖合同于本协议生效时终止；二、乙方按该合同的约定已向甲方支付了房价款人民币3201864元，其中银行贷款2200000元，双方一致同意按以下方式处理：1、银行贷款人民币2200000元，在甲方办妥该合同退房流程后，由乙方协助甲方前往贷款银行办结贷款工作，乙方已还按揭银行贷款本金由甲方退还给乙方，实际金额以贷款银行结算单据为准。2、余款人民币1001846元在办妥该合同注销手续后，则在本协议生效之日起30个工作日内，由甲方无息退还给乙方。3、乙方按该合同约定已向甲方支付了各项税费，双方商定，乙方原单位（22幢103室）所交一年物业费剩余费用转移至新单位（45幢101室），至新单位办理完成售楼手续后生效。对于原单位所交公共维修基金4497元予以退还。四、乙方承诺其购买的该商品房（江苏省镇江市句容市）的所有权属于甲方，在本协议生效之日起甲方有权另行处分该商品房。2018年10月25日，华洲公司向钱春艳退还购房款3201864元。同日，钱春艳向华洲公司支付仙林翠谷北区45幢101室定金100000元、首期楼款900000元、二期楼款1864元，合计1001864元。次日，钱春艳向中国工商银行股份有限公司句容支行偿还所有贷款，包含本金2116677.95元，利息259.29元。2019年1月21日，钱春艳与华洲公司签订商品房买卖合同（网签号：3101821901210001）一份及附件（含补充协议），约定：1、钱春艳购买仙林翠谷北区（建筑面积191.53平方米），房屋价款为3201864元，付款方式为银行按揭分期付款，钱春艳必须在签约时付该商品房总价款的31.23%，即100万元；在2019年1月21日前，付该商品房总价款的0.06%，即1864元；在2019年4月21日前，付该商品房总价款的68.71%，即220万元。华洲公司应在2019年4月28日前，将经验收合格的商品房交付。2、买受人逾期付款违约责任，则按逾期时间分别处理：逾期在90日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。3、出卖人逾期交房违约责任，则按逾期时间分别处理：逾期在90日内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。2019年4月，钱春艳将涉及剩余购房款220万元的贷款资料交于华洲公司工作人员，由华洲公司转交于中国银行句容支行。至诉讼时，贷款220万元仍未进入华洲公司的账户，华洲公司亦未向钱春艳交付房屋。后钱春艳要求退房，双方协商未果，华洲公司遂诉至本院。对终止仙林翠谷北区22幢103室商品房买卖合同，另签订仙林翠谷北区45幢101室商品房买卖合同的原因，钱春艳在庭审中陈述“其入住后发现22幢103室单价高于同期同户型50多万元的价格，遂与华洲公司沟通，双方协商后达成一致，将钱春艳购买的仙林翠谷北区22幢103室商品房调至仙林翠谷北区……”。华洲公司在庭审中陈述“22幢103室的购买、退出的最终处理是由双方签订终止协议，而非是退换协议，双方对于45幢101室的最终处理是基于华洲公司不存在违约行为，通过双方协商一致的方式不追究对方违约责任而达成的……”。对于贷款220万元未进入华洲公司账户的原因，在钱春艳提交的华洲公司销售人员张春忠的录音内容显示“……贷款没下确实是我们公司跟银行的问题，跟客户没有关系，是我们公司跟银行的衔接出了问题，客户该提供材料都提供了，该做的都做了……现在没下款也不是你个人问题，跟你没有任何关系，你又不是没办，该提供的材料也都提供了，而且银行也签字盖章了，一直在下款中……”。张春忠在本院依职权对其制作的笔录中陈述“……2016年钱春艳在华洲公司购买了第一套住宅22幢103室，当时没有什么问题，直到2018年通知收房的时候，钱春艳发现自己购买的这套房屋价格比周边的房产高出35万元左右，当时以为销售政策是那样的，但是经过我们核实发现她购买的房价比较高，我们问了当时的定价人员，定价人员说因为钱春艳购买的时候是房价最高的时候，但是钱春艳不愿意了，要求退房，当时的营销总监王磊和钱春艳协商同意给钱春艳换房，面积变大了，总价不变，换到了45幢101室，并签订了终止协议书，换房手续和流程全部结束以后，剩下是220万元的贷款，因为贷款金额较大，合作银行比较少，我拿着钱春艳的贷款材料去了建设银行和中国银行。建设银行不接受贷款，怕审批流程不能通过。中国银行同意贷款了，当时已经办理好了，所有材料都签署完毕，材料审核也通过了，就是因为45幢101室没有被准入到银行系统里面，所以银行无法放贷，其他银行又贷不了款……”。经本院向中国银行句容支行负责贷款事宜的经办人吴丽询问，钱春艳的贷款材料曾交于该行，因华洲公司与中国银行句容支行存在准入问题，双方一直在协商中，故涉案的贷款事宜未处理。另查明，2016年11月25日至2018年10月25日，针对仙林翠谷北区22幢103室的贷款，钱春艳共计向中国工商银行股份有限公司句容支行偿还本金83218.22元，利息190474.68元。2018年3月31日，广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司向钱春艳收取仙林翠谷北区22幢103室2018年4月至2019年3月的物业费6475.68元及预收公摊费1000元。本院认为：原、被告于2016年8月24日签订的商品房买卖合同（含附件等）、2018年10月10日签订的终止协议书、2019年1月21日签订的商品房买卖合同（含附件、补充协议等）均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。为解决对仙林翠谷北区22幢103室存在的争议，双方当事人签订了终止协议书，就上述两份商品房买卖合同中载明的标的物房屋达成了调换共识，并就调换后的仙林翠谷北区重新签订了商品房买卖合同，且钱春艳按照合同约定履行了交付首付款的义务并办理了银行贷款申请手续。华洲公司虽否认双方达成了房屋调换共识，但从两幢房屋价格相同、22幢103室退款时间、45幢101室首付款交付时间及终止协议中对物业费、公共维修基金的处理方式等，结合本院与华洲公司销售人员张春忠所作谈话笔录，可以证明双方达成房屋调换共识具有高度可能性，故本院对华洲公司的辩称意见不予采信。同理，因存在房屋的调换问题，故两套房屋的各自履行过程属承上启下的必然牵连关系，应视为一个整体的交易过程，应在本案中一并处理，属于反诉范围。因在履行2019年1月21日签订的商品房买卖合同时发生纠纷，现双方均主张解除该合同，本院予以支持。经核实，双方一致认为上述合同解除时间为2019年12月31日，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因钱春艳已向华洲公司支付仙林翠谷北区首付款1001864元，现双方均主张解除上述房屋的商品房买卖合同，故华洲公司应将该首付款返还给钱春艳。关于华洲公司要求钱春艳支付违约金480279.6元的诉讼请求，经本院核实钱春艳已积极提交贷款材料并办理了银行贷款申请手续，华洲公司亦出面协调解决与合作银行间的准入问题。但银行准入及后续能否顺利下款等问题，并不取决于原、被告双方，而钱春艳在合同履行过程中并无明显过错，不具备支付违约金的前提条件，故本院对华洲公司要求钱春艳支付违约金的诉讼请求不予支持。关于钱春艳主张的经济损失592400元［包括：24个月房贷273600元（11400元/月×24月）、装修款150000元、22幢103室和45幢101室房屋四年首付款利息140000元（35000元/年×4年）、12个月的房租费28800元（2400元/月×12月）］，本院依次评析如下：1、钱春艳在购买仙林翠谷北区22幢103室后，对该房屋进行了装修，并向贷款银行中国工商银行股份有限公司句容支行偿还2016年11月25日至2018年10月25日期间本金83218.22元，利息190474.68元。后华洲公司与钱春艳签订终止协议书并退还钱春艳总购房款3201864元，钱春艳随后向中国工商银行股份有限公司句容支行偿还所有贷款，包含本金2116677.95元，利息259.29元。据此可知，华洲公司向钱春艳返还了贷款中的借款本金。关于钱春艳主张的利息损失和装修损失，虽未在终止协议中明确作出约定，但双方系在充分平衡各自利益的角度下，通过签订终止协议对各自的权利作出了处分，且双方积极履行了终止协议。对于钱春艳而言，调换的45幢101室存在地理位置佳、房屋面积偏大、户型好及总价不变、单价降低的优势，故对该房屋存在现实和可期待的利益。现45幢101室的商品房买卖合同已解除，基于公平和诚实守信原则，华洲公司应对钱春艳存在的利息和装修损失进行弥补。因45幢101室比22幢103室的面积大11.65平方米（191.53平方米-179.88平方米），本院参照22幢103室的单价，计算出华洲公司应向钱春艳支付损失207370元。2、双方在签订终止协议书中约定对22幢103室的首付款1001846元，由华洲公司在协议生效之日起30个工作日内无息退还给钱春艳，现钱春艳主张仙林翠谷北区22幢103室的首付款利息没有事实依据，本院不予支持。关于钱春艳主张的仙林翠谷北区45幢101室的首付款利息，现双方的商品房买卖合同已解除，华洲公司应当支付占用该首付款的利息，本院对此予以支持，以1001864元为计算基数，自2018年10月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、钱春艳庭审中陈述华洲公司未要求其搬走，让其等45幢101室办理好后再搬走，双方亦未办理交接手续。现钱春艳自行搬走且主张2018年8月22日至2019年8月21日的房屋租金无事实依据，本院不予支持。关于钱春艳要求华洲公司退还仙林翠谷北区22幢103室维修基金4497元的诉讼请求，因双方签订的终止协议上约定华洲公司对钱春艳所交的公共维修基金4497元予以退还，故本院对钱春艳的该项诉讼请求予以支持。关于钱春艳要求华洲公司退还仙林翠谷北区22幢103室物业费6475.68元及预摊公摊费1000元的诉讼请求，双方签订的终止协议上虽约定仙林翠谷北区22幢103室所交一年物业费剩余费用转移至仙林翠谷北区45幢101室，但该款项的实际收取主体为广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司，双方对此约定应为无效约定，钱春艳可就物业费及预摊公摊费另行向广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司与被告（反诉原告）钱春艳于2019年1月21日签订的商品房买卖合同（网签号：3101821901210001）于2019年12月31日解除；原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）钱春艳购房首付款1001846元并支付利息（以1001864元为计算基数，自2018年10月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）钱春艳损失207370元；原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）钱春艳公共维修基金4497元；驳回原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）钱春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36257元，反诉案件受理费19256元，以上合计55513元，由原告（反诉被告）句容华洲房地产开发有限公司负担40686元，由被告（反诉原告）钱春艳负担14827元（此款句容华洲房地产开发有限公司已预交36257元，钱春艳已预交19256元，句容华洲房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费用4429元给付钱春艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  郭 瑾人民陪审员  蒋晓军人民陪审员  高明红二〇二〇年四月三日法官 助理  耿 琎书 记 员  张 旻