广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30977号原告：梁彩云，女，1968年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************349。原告：梁善云，女，1971年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************329。两原告共同委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘永生，广东南天明律师事务所律师。被告：佛山市南海区*******井一股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明书证号粤农集字第060556022018号。负责人：李志全。委托诉讼代理人：胡敏理，广东金舵律师事务所律师。原告梁彩云、梁善云与被告佛山市南海区*******井一股份合作经济社（下简称“南井一经济社”）合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何嘉欣、潘永生,被告的委托诉讼代理人胡敏理及负责人李志全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除梁善云、被告签署的《竞投成交确认书》及两原告与被告签订的《集体土地使用权长期出让协议书》；2、被告向两原告返还土地出让款301647.3元及支付利息（以301647.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、请求确认两原告与被告签订的《集体土地使用权长期出让协议书》的第六条无效；4.被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：2016年8月31日，原告梁彩云、梁善云在被告举办的宅基地竞投会中竞得3号地块【门牌地址：474号、土地证号：南府集建字（89）第169537号、地籍号：03020268、房屋所有权证号：粤房字第2136898号】。随后，两原告依约向被告支付土地出让款301647.3元。2016年10月21日，两原告与被告签订《集体土地使用权长期出让协议书》。在该协议书第六条中约定：乙方（本案两原告）如需对上述地块进行改建，甲方（本案被告）不给予办理报建手续，但乙方必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工（详见附图的规定），乙方在施工开线时，必须由甲方的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。施工期间，乙方必须做到文明施工、安全施工，发生任何安全事故，责任由乙方负责，甲方不负任何连带责任，乙方在施工过程中必须接受甲方的监督。建筑设计要求如下：（1）建筑总高度不超过12米，建筑总层数不超过3层。（冷巷退缩尺寸见附图）。被告在出让案涉土地使用权时一直宣称是宅基地，可建造不高于12米的房屋，但两原告准备建造房屋时才发现案涉土地性质为仓储用地，根本不是宅基地，无法建造12米的房屋。此外，涉案土地与两原告诉：佛山市南海区*******井股份合作经济社一案所涉土地相连，两地块面积约90平方米。两原告本意是同时拍下两块宅基地共建一房屋，但佛山市南海区*******井股份合作经济社所出让的土地使用权违反国家强制性规定，属于无效合同。如单独使用涉案土地建造房屋，则无法满足居住要求，签订《集体土地使用权长期出让协议书》的合同目的无法实现。《集体土地使用权长期出让协议书》的第六条排除了被告报建的义务，被告是案涉土地及房屋登记权属人，本应配合办理报建手续。该条表达的意思应是不报建仍可建房施工，明显违反了《城乡规划法》第九、四十、六十四条、《消防法》第六十四条的强制性规定，属于无效。综上，根据合同法第九十四条的规定，因被告的违约致使不能实现合同目的。原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告诉请。被告答辩称，一、原被告双方签订的《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》属签约双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。1、本案所涉集体土地建设用地及地上房屋使用权的出让依法经土地及房屋使用权人股东成员表决同意通过，涉案集体土地建设用地及地上房屋使用权出让程序合法。本案所涉集体土地建设用地使用权人及地上房屋所有权人均为被告，在涉案集体土地建设用地及地上房屋使用权出让前，被告召开股东代表大会，股东代表一致同意就包括本案所涉集体土地建设用地使用权及地上房屋使用权在内的土地使用权及房屋所有权在本集体经济组织内出让；之后被告全体成员就上述事项进行表决同意通过，因此本案所涉集体土地建设用地使用权及地上房屋使用权的出让符合《村民委员会组织法》的规定，程序合法。2、《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》是签约双方真实意思表示，合法有效，不存在依法解除的情形。1）被告在涉案集体土地建设用地使用权招标公告中对建设用地使用权证等情况进行公示，原告对涉案集体土地建设用地使用权及地上房屋的现状清晰。涉案集体土地建设用地使用权及地上房屋使用权是由被告经内部公开招标的形式在本集体经济组织成员内确定使用权人，在招标公告中明确公示涉案集体土地建设用地及地上房屋的产权证情况，被告将依约将涉案集体土地使用权交付给中标人使用，但不能为其办理土地证。招标公告的内容均由被告在其农村集体经济组织自治范围内张贴公示。2）原告与被告签订《集体土地使用权长期出让协议书》时已取得涉案集体土地建设用地使用权及地上房屋所有权证原件。原被告双方在2016年10月21日签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，被告依约将涉案集体土地建设用地使用权证原件及地上房屋所有权证原件均已交付给原告，原告亦对此确认并明确知晓土地及房屋的性质。涉案集体土地建设用地使用权证及房屋所有权证上对涉案土地的性质等均明确，原告称要建造房屋时方知涉案土地的性质时仓储用地显然与事实不符，且被告亦从未承诺过原告可建房屋。3）原被告双方签订的《集体土地使用权长期出让协议书》并不存在合同目的不能实现的情形。原告以其所拍另一地块无法建设房屋为由，认为其居住需求无法满足，并以此推定本案双方所签订的《集体土地使用权长期出让协议书》的合同目的无法实现显然是没有法律依据的。首先，原告与佛山市南海区大沥镇河东南井股份合作经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》与本案所涉的协议书是针对两个不同的地块所签订的协议，属两个不同的合同关系，互不关联。其次，被告是将涉案土地使用权出让给原告，原告在与佛山市南海区大沥镇河东南井股份合作经济社及本案被告分别签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，并未告知过被告其欲将两地块合并建房，被告亦未承诺原告可将两个地块合并建房，更何况两地块分属不同的所有权人，被告不可能知悉原告竞投土地的用途。因此，原告与佛山市南海区大沥镇河东南井股份合作经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》是否有效与本案所涉协议书无关，本案《集体土地使用权长期出让协议书》并不存在合同目的不能实现的情形，不属于原告可依法解除的情形。二、原告盘活自有闲置地符合农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置地的总体要求。在保证土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家和地方关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策的前提下，应当充分尊重农民意愿，调动农民参与的积极性和主动性，切实保护农民合法权益，千方百计增加农民收入。农业农村部鼓励利用闲置地发展符合乡村特点的行业，包括仓储等一二三产业融合发展项目。本案所涉集体土地使用权的出让即是符合并响应盘活农村闲置地的要求。《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》是原被告双方真实意思表示，亦不存在法定解除的情形，被告与原告签订集体土地使用权长期出让协议书》后，依约将涉案集体土地使用权交付给原告使用，被告已履行完毕协议书约定的相关义务。请求依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告及被告全体股东的合法权益。补充：针对原告的第三项诉请，原被告双方签订的案涉协议书全部条款经公开公示，原告在竞投案涉地块并签订协议书前对协议书的条款已清楚知悉，协议书的全部条款是经双方自愿平等确定签署的，未违反法律禁止性规定。协议书明确约定，被告只是将案涉土地使用权及地上房屋交付予原告使用，但不会为原告办理土地使用权及房屋所有权证的过户手续。在该条款约定的前提下，被告不给予原告办理报建手续是符合双方签订协议书的目的的。另，第六条之所以约定乙方建筑设计要求，并非纵容原告违反相关法律规定，该条约定的目的是为了规划统一管理而设定。该条款的设定，参考的是《大沥镇个人自建房规划、建设管理暂行办法》中对于基底面积在30-40平方米之间的自建层数规定。原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、证明复印件1份，证明原被告的主体资格；2.竞投成交确认书原件1份；3.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1份；4.集体土地使用权长期出让协议书原件1份；5.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证原件各1份；证据2-5证明原告竞投获得案涉土地及房屋的使用权，并与被告签订案涉协议书，且已履行完毕支付义务。6.佛山12345回复截图打印件1份（出示手机核对）；7.佛山市城市规划管理技术规定（2015年修订版）打印件1份；证据6-7证明原告向佛山12345咨询，其回复根据佛山市城市规划管理技术规定，43.83平方米未达到开发地块最小用地面积，若地块不能办理报建手续，案涉协议书的合同目的将无法实现。被告举证如下：1.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证复印件各1份，证明案涉土地及房屋的所有权人为被告；2.关于“南井一经济社集体土地使用权长期出让表决书”的成员代表会议纪要公示原件1份、张贴照片打印件一张，3.通知原件1份，4.关于《河东南井一经济社集体土地使用权长期出让表决书》表决结果的公示原件1份、张贴照片打印件一张证据2-4证明案涉土地及房屋的出让经被告股东代表及成员表决通过，程序合法，且表决结果已在被告的村里张贴公示。5.宅基地使用权招标公告原件1份、张贴照片打印件4张，6.关于南井一经济社集体土地使用权竞投结果的公告原件1份、张贴照片打印件一张证据5-6证明被告以内部招投标方式将案涉土地及房屋使用权出让给被告的成员使用，招标公告及结果已在本村张贴，公告对案涉土地的现状、性质、双方的协议书的主要内容等均作公示。7.竞投成交确认书原件1份8.集体土地使用权长期出让协议书原件1份9.南海区大沥镇集体组织收据（电子）复印件1份证据7-9被告在签订案涉协议书时已将案涉土地及房屋的产权证件交付原告使用，原告对案涉土地及房屋的性质明确知晓并已履行完毕支付义务；另，案涉协议书与原告诉称的另一地块分别属于不同的权属人，且分别签订协议，和效力互不影响，案涉协议书不存在履行不能的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，本院对双方全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，被告南井一经济社张贴《关于表决结果的公示》，载明：南井一经济社18岁以上有表决权的成员有180人，经过民主表决，同意《河东南井一经济社集体土地使用权长期出让表决书》的共165人，不同意的共7人，弃权的共8人，同意率为91.67%，超过规定人数比率，表决通过。2016年8月15日，被告南井一经济社发布《宅基地使用权招标公告》：南井一经济社有集体土地共4宗（其中包括涉案③号地块，门牌地址：474号），现将其土地使用权进行出让，作宅基地使用。竞投会议时间为2016年8月31日上午10时。③号地块按实量面积出让43.717㎡，底价3500元/㎡，竞投保证金5万元。中标人即场签订《成交确认书》，并在9月9日前交清所有地块出让款。中标人交清所有地块出让款后，与南井经济社签订《土地使用权出让协议书》。③号地块，在2017年1月1日前交付使用。南井一经济社将地块交付给中标人使用，但不能为中标人办理土地证，如中标人尝试办理土地证手续，南井一经济社协助办理，一切费用由中标人承担。中标人如需对地块进行改建，南井一经济社不给于办理报建手续，但中标人必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工。中标人在施工开线时，必须由南井经济社的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工，等。2016年8月31日，原告梁善云与被告南井一经济社签订《竞投成交确认书》：梁善云在2016年8月31日举办的南井一经济社集体土地使用权长期出让竞投会中，竞得③号地块，竞投地块使用权出让面积为43.717㎡，成交价6900元/㎡，等。2016年9月5日，被告出具收据确认原告梁善云依约向被告支付了土地出让款301647.3元。2016年10月21日，原告梁善云、梁彩云（乙方）与被告南井一经济社（甲方）签订《集体土地使用权长期出让协议书》约定：甲方有位于南井村474号的集体土地使用权面向南井村户籍的村民进行长期出让使用，经公开招投标，乙方竞得③号地块（门牌地址：474号、土地证号：南府集建字（89）第169537号、地籍号：03020268、房屋所有权证号：粤房字第2136898号），实际出让面积为43.717平方米，每平方米成交价为6900元，地块总出让款为301647.3元。甲方必须在2017年1月1日前，将上述集体土地及地上物业交付给乙方，乙方享有上述集体土地的长期使用权，享有地上物业的所有权。甲方将土地证、房产证的原件移交给乙方，但不能为乙方办理过户，如乙方尝试办理过户手续，甲方协助办理，所产生的一切费用由乙方负责。乙方如需对上述地块进行改建，甲方不给予办理报建手续，但乙方必须按照大沥镇规定的建筑设计进行施工，乙方在施工开线时，必须由甲方的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。施工期间，乙方必须做到文明施工、安全施工，发生任何安全事故，责任由乙方负责，甲方不负任何连带责任，乙方在施工过程中必须接受甲方的监督。建筑设计要求如下：（1）建筑总高度不超过12米，建筑总层数不超过3层。（2）冷项退缩尺寸见附图，等约定。另查，涉案土地坐落于佛山市南海区大沥镇河东社区*委会，权利人为佛山市南海区*********井一股份合作经济社农民集体，土地性质为集体建设用地，土地用途仓库，土地类别为仓储用地，登记证号为南府集建字（89）第169537号。诉讼中，原被告双方确认签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，涉案土地没有上盖房屋、只有围墙；原告称涉案土地一直闲置未进行建设。2019年11月26日，原告提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上村民代表同意，可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，涉案土地为集体经营性建设用地，且已通过村民会议三分之二以上村民同意，故原被告签订的《集体土地使用权长期出让协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在《宅基地使用权招标公告》载明出让的土地作宅基地使用，并注明了建设规定，原、被告签订的《集体土地使用权长期出让协议书》亦约定了建筑设计要求，再结合原被告双方确认原告竞得涉案土地时，其上仅有围墙并无其他建筑，故原告势必进行建设才能使用涉案土地，建设需经办理规划报建手续才能进行，而《集体土地使用权长期出让协议书》约定被告不协助办理报建手续，被告诉讼中称其仅系将涉案土地交由原告长期使用并非转让，事实上涉案土地确未办理变更登记权属人为原告，被告作为涉案土地权属人，理应协助原告办理报建等手续以保证原告正常使用涉案土地。被告不协助办理报建手续，导致原告无法使用涉案土地，原告的合同目的无法实现，原告以此要求解除双方签订的《集体土地使用权长期出让协议书》，理据充分，本院予以支持。签订《集体土地使用权长期出让协议书》后，被告有涉案土地空置损失，原告一次性支付出让款予被告亦产生了资金占用损失，本院酌定双方上述损失相抵消，合同解除，被告应返还全部出让款301647.3元予原告。原告主张从起诉之日起至实际返还出让款之日止计付利息，合理有据，本院予以支持，本院酌定被告以301647.3元为本金，从2019年11月26日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予原告。原告主张确认《集体土地使用权长期出让协议书》第六条的约定内容无效，但未举证证明存在确认无效的法定事由，本院对该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告梁善云与被告佛山市南海区*******井一股份合作经济社于2016年8月31日签订的《竞投成交确认书》及原告梁善云、梁彩云与被告佛山市南海区*******井一股份合作经济社于2016年10月21日签订的《集体土地使用权长期出让协议书》；二、被告佛山市南海区*******井一股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地出让款301647.3元及以该款为本金从2019年11月26日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付计息予原告梁彩云、梁善云；三、驳回原告梁彩云、梁善云的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2912.36元，（原告已预交），由原告负担1456.18元，由被告负担1456.18元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的1456.18元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年四月十七日书记员  蒋雪君