四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终720号 上诉人（原审原告）：张晓惠，女，汉族，1977年１月１日出生，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：南充友豪置业有限公司，住所地南充市高坪区永丰路二段48号。 法定代表人：罗丹，执行董事。 委托诉讼代理人：刘广伟，公司员工。 原审被告：成都微客思创网络科技有限公司，住所地成都市高新区天府二街719号1层。 法定代表人：谢雨歇，总经理。 上诉人张晓惠因与被上诉人南充友豪置业有限公司(以下简称友豪置业公司)、原审被告成都微客思创网络科技有限公司（以下简称微客思创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2016号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张晓惠上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判由被上诉人立即退还购房款848218元及资金占用利息并承担上诉人已付购房款一倍金额的赔偿责任；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：原审法院认定事实错误，混淆了法律概念，避重就轻。上诉人与被上诉人虽然只签订了《团购订购协议》，但该协议已大部分完成，特别是应由上诉人承担的义务已全部履行，全部购房款已交清，且房屋已交付使用（已正式出租给第三方），仅仅是被上诉人故意隐瞒房屋已抵押的事实，从而无法办理商品房买卖合同的备案登记。从这一点看，上诉人与被上诉人已基本完成了合同的大部分要素，买卖关系已成立且合法有效，这应该认定为本约，而不应是合同的预约。从而符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，被上诉人已构成实质上的违约，理应承担违约责任，也就是至少承担上诉人已付房款一倍的赔偿责任； 关于上诉人已付房款金额的确定。一审判决已明确载明系上诉人放弃领取相应租金，故只交纳了670092元购房款。一审法院关于这笔账的计算和认识错误。上诉人是以应收取的租金冲抵相应的购房款，委托培育本身就是被上诉人销售该商品房的一种手段和方式，系与被上诉人的销售行为捆绑在一起的，而一审法院却认定委托培育协议与被上诉人无关，实属错误。故本案中案涉商铺的销售总价款应为848218元。 友豪置业公司辩称：1、关于本案《商铺团购订购协议》是本约还是预约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定,《商铺团购订购协议》属于典型的预约,并不符合商品房买卖合同必备的十三点要素。实际履行过程中双方也是以其为预约履行的订购协议在形式和内容上均不具备商品房买卖合同的主要内容因此属于典型的预约而非本约。2、关于购房实际价款的问题。依据预约的约定双方确定的房屋价款为670092元,上诉人也是依此仅支付了房屋价款670092元,没有其他房款支付。848218元的价格是商铺优惠前的价格,并不是实际交易价格。3、上诉人又提出价格差值是"综合收益”的问题。首先《市场委托培育协议》的签订主体并非被上诉人,该协议与被上诉人无关。同时被上诉人认为双方并未订立商品房买卖合同本约,也就表明双方未对交付等内容达成协议,现实交付也从未发生过因此并不存在上诉人收益的问题。该内容并不属于本案审理的法律关系。4、关于交付问题。双方从未以任何形式达成交付方式的约定,也从未进行过符合法律规定的现实交付行为。上诉人也无任何证据证实进行了现实交付。5、关于一倍购房款赔偿的问题。上诉人与被上诉人之间仅存在预约没有形成本约并不存在需要惩罚性赔偿的情形。且无论从事实还是证据上本案被上诉人均不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形,因此被上诉人不应承担已付购房款一倍金额的赔偿责任。 张晓惠向一审法院起诉请求：1、请求依法解除“友豪国际家居博览中心”项目商铺团购订购协议；2、判令友豪置业公司立即退还购房款848218元及资金占用利息（庭审中明确利息从交款之日起按银行同期贷款利率四倍计算）；3、判令友豪置业公司承担已付购房款一倍金额的赔偿责任；4、本案诉讼费用由友豪置业公司承担。 一审法院认定事实;2017年2月7日，张晓惠（丙方）与友豪置业公司（甲方）、微客思创公司（乙方）签订《“友豪国际·家居博览中心”项目商铺团购订购协议》，约定：1、丙方自愿参与乙方组织的团购订购甲方开发的友豪国际·家居博览中心商铺活动，丙方认购商铺铺号为5幢1层20号，在甲方的报价总房款基础上，可享受的团购优惠为：总房款优惠2万元/套，同时另外享受返祖前总房款2%的团购优惠。认购商铺相关面积及价格优惠如下：⑴商铺建筑面积45.56㎡（具体以房管局出具的实测报告为准），商铺建筑面积单价23565元/㎡，商铺报价总房款1073621元；⑵优惠计算方式：特价房申请优惠848218元×0.79=670092元；⑶优惠后总房款：小写670092元（大写陆拾柒万零玖拾贰元）。2、丙方与乙方关于团购服务相关约定：⑴本协议签订当日，丙方向乙方支付团购费8000元，该笔费为提供优惠的报名资格费，不冲抵商铺款，且在任何情况下均不予退还；⑵本协议签订后，即视为乙方在本协议下所有的义务已全部履行完毕。3、丙方与甲方关于订铺相关约定：本协议签订后，即认定丙方通过乙方平台向甲方订购该套商铺，甲方将不接受丙方更名（直系亲属除外）、换铺或退铺的要求。丙方付款金额及付款时间如下：按揭方式付款，首付房款340092元，须于2017年2月7日前付清，剩余房款以向银行申请按揭贷款方式支付。在签订《商品房买卖合同》时，丙方须备齐相关资料等。协议签订当日，张晓惠向友豪置业公司支付了案涉商铺5幢1层20号购房款670092元及维修基金1822.4元，友豪置业公司分别出具了《收款收据》。与此同时，张晓惠向微客思创公司支付了团购费8000元。 同时查明，2016年11月29日，案涉商铺取得了相关职能部门的《竣工验收备案书》。2017年1月13日，友豪置业公司将案涉商铺抵押给恒丰银行股份有限公司。2018年1月29日，由于案涉商铺已抵押，友豪置业公司向张晓惠出具《承诺书》“我公司承诺于2018年6月30日前完成南充友豪国际·家居博览中心项目5幢1层20号商铺的《商品房买卖合同》备案事宜，如逾期，我公司承诺无条件退房！如客户不愿退房，双方将另行协商”。2019年4月25日，友豪置业公司再次向张晓惠出具《承诺书》“我司与张晓惠签订的商品房买卖合同至今未把合同交付给张晓惠，我司承诺尽快完成南充友豪国际·家居博览中心项目5幢1层20号商铺的《商品房买卖合同》备案事宜，并将双方已经签订的商品房买卖合同给付给张晓惠”。同年7月11日，因双方仍未签订案涉商铺的商品房买卖合同，张晓惠诉至法院。审理中，张晓惠自愿申请撤回对微客思创公司的起诉，一审法院予以准许。 另查明，2017年2月7日，张晓惠与友豪置业公司签订《“友豪国际·家居博览中心”项目商铺团购订购协议》后，张晓惠（委托方）即与案外人南充友豪商业管理有限公司（受托方）签订《市场委托培育协议》，约定将案涉商铺委托受托方培育，培育期限十年，委托方放弃收取前三年的“综合收益”，第四年后按每半年由受托方向委托方支付保底综合收益金29688元等，张晓惠以此为据拟证明案涉商铺总价为848218元。友豪置业公司质证意见是委托培育协议与友豪置业公司无关，且无任何抵扣房款的约定，张晓惠主张案涉商铺总价为848218元无事实依据。 一审法院认为，本案争议焦点是：1、张晓惠与友豪置业公司签订的《“友豪国际·家居博览中心”项目商铺团购订购协议》是预约还是本约；2、案涉商铺总价款是848218元还是670092元。依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，虽然双方签订的商铺团购订购协议，明确了当事人的名称或者姓名和住所、房屋坐落、销售方式，但无交付使用条件及日期、面积差异处理方式、违约责任等，且讼争事由系至今未签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案“商铺团购订购协议”从形式和内容均不具备商品房买卖合同的主要内容，因此应当是预约而不是本约。故张晓惠请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条以商品房买卖合同的规定，要求友豪置业公司赔偿已付购房款一倍金额的赔偿责任，于法无据，不予支持。关于案涉商铺的总价款，由于团购优惠原因，依据收款收据，友豪置业公司实际只支付购房款670092元，因此一审法院确认案涉商铺的总价款为670092元。对于张晓惠请求解除商铺团购订购协议，因友豪置业公司表示同意，故予以确认。协议解除后，友豪置业公司应当退还张晓惠已交购房款及维修基金。对于张晓惠请求资金占用利息按银行同期贷款利率四倍计算问题，因双方对此并无约定，且由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，根据公平原则综合全案情况，一审法院决定按现行相关规定即2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决： 一、解除张晓惠与南充友豪置业有限公司于2017年2月7日签订的《“友豪国际·家居博览中心”项目商铺团购订购协议》； 二、南充友豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张晓惠已付购房款670092元和维修基金1822.4元，合计671914.4元； 三、南充友豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张晓惠资金占用利息（利息以671914.4元为基数，从2017年2月7日起按中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 四、驳回张晓惠的其他诉讼请求。 案件受理费12282元，由张晓惠负担1763元，南充友豪置业有限公司负担10519元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、张晓惠与友豪置业公司签订的商铺团购订购协议是预约还是本约；2、友豪置业公司是否应承担赔偿责任；3、案涉商铺总价款是848218元还是670092元。 张晓惠与友豪置业公司签订的商铺团购订购协议明确了当事人的名称或者姓名和住所、房屋坐落、价格、销售方式，且张晓惠按约定支付了购房款，友豪置业公司收取了购房款。商铺团购订购协议从形式和内容具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案“商铺团购订购协议”因此应当是本约。友豪置业公司在与张晓惠签订商铺团购订购协议、收取购房款时，故意隐瞒已将案涉商铺抵押给恒丰银行股份有限公司的事实，致所购商铺无法办理产权转移登记，商铺团购订购协议被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，友豪置业公司应承担赔偿责任。根据本案实际情况，本院酌定由友豪置业公司承担已付购房款10%的赔偿责任。张晓惠依据双方确定的房价670092元,实际支付了房屋价款670092元。故应按实际已支付的房屋价款670092元返还购房款、计算利息、确定赔偿责任。848218元的价格是商铺优惠前的价格,并不是实际交易价格，张晓惠请求按848218元返还购房款、计算利息、确定赔偿责任的主张无事实依据，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律部分失当。张晓惠的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2016号民事判决第一、二、三项； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2016号民事判决第四项； 三、南充友豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张晓惠赔偿款67009元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决分担，二审案件受理费12282元，由张晓惠负担11082元，由南充友豪置业有限公司负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年四月十六日 书记员 张 媛