福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终282号 上诉人（原审被告）：高鸿贵，男，1980年12月8日出生，汉族，住福建省宁德市。 委托诉讼代理人：许松振，男，1962年7月9日出生，汉族，福建省福安市幢。 上诉人（原审被告）：陈希凤，女，1985年5月13日出生，汉族，福建省宁德市室。 被上诉人（原审原告）：泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司,住所地福建省宁德市东侨经济开发区万安东路8号天茂城市广场2号楼3楼301室，统一社会信用代码913509013153694197。 负责人：杨迪胜。 委托诉讼代理人：李曈曈，福建晨信律师事务所律师。 上诉人高鸿贵、陈希凤因与被上诉人泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司（以下简称汇诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈希凤、上诉人高鸿贵委托诉讼代理人许松振、被上诉人汇诚物业公司委托诉讼代理人李曈曈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高鸿贵、陈希凤上诉请求：一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3659号民事判决书；二、将本案发回重审或依法改判，判决汇诚物业公司减收上诉人的物业服务管理费，减收幅度为50%。 事实与理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律法规，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容，具体表现在：1、小区公共部位乱用，乱搭建。2、小区主入口从来都没有人值班，入住至今物业强迫整栋楼业主从北小门进出（属消防通道）。3、电梯里面脏、乱、差，卫生不到位，故障多。4、电梯广告、公共部位广告属于业主所有，物业公司从未公布广告收益，均分给所有业主。5、小区配套游泳池，物业对外出租，业主使用还需要买票，至今未见游泳池出租费用。6、物业公司乱收费，装修保证金2000元至今未退还。7、汇诚物业服务公司人员配置不齐，目前汇诚物业服务公司人数严重不足以达到三级标准服务。8、小区多次发生电动车盗窃。9、游泳池卫生没有处理干净，水未抽干，都已经发绿、发臭，导致苍蝇、蚊子到处都是，特别是楼层低的业主，窗户都不敢开。10、每天到半夜，楼下商业歌声喧闹，严重影响居民的休息质量汇诚公司置之不理。11、整个小区的绿化因无人维护修缮，导致大部分绿植枯萎死亡。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”物业公司的服务存在严重瑕疵，人民法院应当判决大幅度减免物业费。 二、汇诚物业公司不具备独立物业服务管理企业资格 汇诚物业公司与高鸿贵、陈希凤签订的《前期物业服务合同》实际上是一份无效合同。汇诚物业公司是泉州市汇诚物业服务有限公司的分公司，不具备独立的法人资格，因此，汇诚物业公司不得从事物业管理活动，因此与上诉人签订的《前期物业服务合同》自然无效。由于汇诚物业公司不具备独立法人主体资格，其根本没有依法签订劳动合同和享有企业社保、医保和具备相应从业资格的从事物业管理活动的合格的员工队伍。 从高鸿贵、陈希凤提交的几份证据材料和汇诚物业公司自己提供的证据材料可以看出，在天茂城市广场小区张贴各种通知、公示、提示等等的物业管理企业，根本不是汇诚物业公司，而是“天茂城市广场物业服务中心”、“天茂城市广场物业处”。向高鸿贵、陈希凤和其他业主催交物业费的都是所谓的“天茂城市广场物业服务中心”、“天茂城市广场物业处”，因此，汇诚物业公司的起诉违反最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第6条应经书面催交后方能起诉的程序规定，或已超过主张权利的期限。 汇诚物业公司答辩称：一、业主享受了服务而不交纳物业服务费，是一种违约行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。汇诚物业接受天茂•城市广场的建设单位宁德市天茂投资发展有限公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。作为天茂•城市广场小区的业主，接受了汇诚物业提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费。 二、宁德市发展和改革委员会和宁德市住房和城乡建设局于2019年6月17日起执行宁发改服价〔2019〕3号《关于物业服务收费管理有关问题的通知》，根据通知第一条“我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的管理模式。除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外，其他物业服务收费实行市场调节价。”的规定，当前宁德市保障性住房一级物业服务电梯住宅为1.5-1.7元/平方米，而汇诚物业如今还是按宁价费[2008]158号文件规定的物业高层带电梯住宅的1.1元/㎡收费，保本已经是困难的情况下，业主已拒缴物业费为目的严重损害了物业公司的利益。对于天茂•城市广场物业管理区域内其他业主而言，这些不交纳物业服务费的业主是一种“搭便车”的行为，实际上是侵害了按时交费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。物业服务费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务收取的对价，但从本质上讲，物业服务费也是全体业主享有物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，损害了广大业主的利益。 三、高鸿贵、陈希凤违反《前期物业服务合同》的约定未在每月10日前按时缴纳物业服务管理费已构成违约，而高鸿贵、陈希凤作为违约方提起上诉的行为也增加了汇诚物业的诉讼成本。根据双方签订的《前期物业服务合同》第9.9条约定“违约方除承担违约责任外，还应承担处理有关争议所产生的仲裁法、执行费、律师费等全部费用”，高鸿贵、陈希凤应当承担汇诚物业已支付的二审律师代理费2000元。该收费标准符合闽价通告〔2018〕28号《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》。 综上所述，高鸿贵、陈希凤的上述请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，应维持原判，并要求上诉人承担被上诉人已支付的二审律师代理费2000元。 汇诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令高鸿贵、陈希凤向汇诚物业公司支付2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业管理费3814.46元；2.判令高鸿贵、陈希凤向汇诚物业公司支付自2017年4月11日起至全部物业管理费3814.46元付清之日止的逾期付款违约金（以每月应缴物业管理费146.71元为基数，按月2%计算，暂计至2019年6月10日止为1029.90元）；3.判令高鸿贵、陈希凤向汇诚物业公司支付律师费2000元。 一审法院认定事实：高鸿贵、陈希凤系宁德市翠屏路商业步行街5幢2701室的业主，建筑面积133.37平方米；商品房于2016年9月30日交付，汇诚物业公司于2016年10月1日起为被告提供前期物业服务；由汇诚物业公司前供前期物业服务，物业管理服务费标准每月每平方米1.1元，每月应缴纳146.71元；高鸿贵、陈希凤送达地址为宁德市翠屏路商业步行街5幢2701室；约定高鸿贵、陈希凤不按合同约定交纳有关费用的，以所欠费用为基数每日按千分之五向汇诚物业公司支付违约金；违约方应承担所产生的仲裁费、执行费、律师费等全部费用；汇诚物业公司多次通知高鸿贵、陈希凤依约交纳物业服务费；汇诚物业公司向福建晨信律师事务所支付律师代理费2000元。 一审法院认为：汇诚物业公司与高鸿贵、陈希凤签订的前期物业服务合同合法有效。高鸿贵、陈希凤作为小区业主，在接受物业服务的同时，却不按约交纳物业管理费，应承担相应的违约责任。汇诚物业公司主张从2017年4月1日至2019年5月31日期间高鸿贵、陈希凤欠缴的物业管理费3814.46元（146.71元/月×26个月），依据成立，予以支持。汇诚物业公司虽将合同中约定的逾期付款违约金计算标准调整按月2%计算，但仍属偏高。一审法院综合本案当事人的实际损失、过错程度、合同的履行情况、预期利益等因素考虑，并根据民法公平原则和诚实信用原则，酌定本案违约金标准按年利率6%计算，暂计至2019年6月10日止的违约金为257.48元。至于汇诚物业公司主张的律师费，虽合同中约定有违约方应承担律师费的内容，但并未约定具体金额或计算方式，一审法院根据本案争议金额、案件难易、庭审次数、时长等具体情形考虑，酌定高鸿贵、陈希凤应承担的律师费为1200元（2000元×60%）。高鸿贵、陈希凤经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，汇诚物业公司之诉讼请求，合法有据的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、高鸿贵、陈希凤应共同向泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司支付2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业管理费3814.46元；二、高鸿贵、陈希凤应共同向泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司支付自2017年4月11日起至全部物业管理费3814.46元付清之日止的逾期付款违约金（以每月应缴物业管理费146.71元为基数，按年利率6%计算，暂计至2019年6月10日止为257.48元）；三、高鸿贵、陈希凤应共同向泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司支付律师费1200元；四、上述款项，高鸿贵、陈希凤应于本判决生效之日支付。 二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据。高鸿贵、陈希凤向本院提交了3组证据：1、照片1组，证明物业管理不规范，案涉小区违建、擅自出租给其他人，乱搭盖。业主与汇诚物业签订了合同，签章的章与业主和汇诚物业之前签订合同时候不一致。2、《关于小区封闭式管理的通知》等复印件，证明这些通知的签章的章不符合汇诚公司企业资质。3、装修的押金发票复印件证明：装修的押金2000元尚未退还，物业公司强制当成物业费抵偿。汇诚物业公司质证认为对证据1三性有异议，且照片里的搭盖是商家自己搭盖的行为，不归咎于物业公司。对证据2三性均有异议，在开发商与业主签订的《商品房买卖合同》及附件、以及《前期物业服务合同》中落款都是“宁德分公司”。对证据3的押金是否退回问题，需庭后和物业核实，若存在也是因为业主拒交物业费，物业公司行使不安抗辩权。汇诚物业公司向本院提交银行流水、发票，证明二审因上诉多付出的代理费2000元。高鸿贵、陈希凤质证认为没有义务承担该律师费。对当事人二审争议的事实本院认定如下： 汇诚物业公司与高鸿贵、陈希凤签订的前期物业服务合同合法有效。高鸿贵、陈希凤作为小区业主，在接受物业服务的同时，却不按约交纳物业管理费，应承担相应的违约责任。高鸿贵、陈希凤关于汇诚物业公司物业服务质量未达标准及汇诚物业公司不具备独立物业服务管理企业资格的主张，因其未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。高鸿贵、陈希凤上诉要求减免50%的物业费没有事实与法律依据，本院不予支持。 根据双方签订的《前期物业服务合同》第9.9条约定“违约方除承担违约责任外，还应承担处理有关争议所产生的仲裁法、执行费、律师费等全部费用”。二审中，汇诚物业公司明确了其为二审支付的律师代理费2000元，并要求该费用由高鸿贵、陈希凤承担。对此本院认为，该费用系合理支出，为避免造成诉累，本院予以支持。 本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据，高鸿贵、陈希凤未能就其上诉主张提供充分有效的证据，应承担举证不能的不利后果，高鸿贵、陈希凤应当按照合同的约定缴纳物业费，其关于装修押金的退还问题可另行主张。综上，高鸿贵、陈希凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，因新增二审律师费，本院对一审判决的具体金额予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3659号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3659号民事判决第三项为“高鸿贵、陈希凤应共同向泉州市汇诚物业服务有限公司宁德分公司支付一审律师费1200元、二审律师费2000元”。 二审案件受理费50元，由高鸿贵、陈希凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年四月二十八日 法官助理周荣鑫 书记员林玉莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……