中华人民共和国广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终547号上诉人（原审被告）：梁莉珊（LEUNG，LeiShan），女，1958年10月11日出生，香港特别行政区居民，住所地中华人民共和国香港特别行政区。委托诉讼代理人：郑豪升，广东明捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡机炼，广东明捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈益龙（TECHAWATANASUKMR.THAWAT），男，1942年7月30日出生，泰国国籍。被上诉人（原审原告）：林御碧（TECHAWATANASUKMRS.TASANEE），女，1948年10月7日出生，泰国国籍。被上诉人（原审原告）：周立新（CHOW，LapSanEdward），男，1965年12月2日出生，香港特别行政区居民，住所地中华人民共和国香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：周立基（CHOW，LapKei），男，1968年2月7日出生，香港特别行政区居民，住所地中华人民共和国香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：周立业（CHOW，LapYipBoris），男，1973年11月8日出生，香港特别行政区居民，住所地中华人民共和国香港特别行政区。上述五被上诉人的委托诉讼代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。上述五被上诉人的委托诉讼代理人：李锋，广东介福律师事务所律师。原审被告：刘艳丽，男，瑶族，1973年11月7日出生，住所地中华人民共和国湖南省宁远县。原审第三人：汕头经济特区天山娱乐中心有限公司，住所地中华人民共和国广东省汕头市。负责人：谢宏伟。上诉人梁莉珊（LEUNG，LeiShan）因与被上诉人陈益龙（TECHAWATANASUKMR.THAWAT）、被上诉人林御碧（TECHAWATANASUKMRS.TASANEE）、被上诉人周立新（CHOW，LapSanEdward）、被上诉人周立基（CHOW，LapKei）、被上诉人周立业（CHOW，LapYipBoris）、原审被告刘艳丽、原审第三人汕头经济特区天山娱乐中心有限公司（以下简称天山娱乐公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人梁莉珊的委托诉讼代理人郑豪升、蔡机炼，被上诉人陈益龙、林御碧、周立新、周立基、周立业的共同委托诉讼代理人苏泳生、李锋，原审被告刘艳丽以及原审第三人天山娱乐公司的负责人谢宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁莉珊上诉请求：1.撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1073号民事判决，发回重审或依法改判梁莉珊不承担责任；2.本案一、二审诉讼费用由五被上诉人承担。事实和理由：一、本案租赁合同关系实际发生在天山娱乐公司与出租方之间，梁莉珊并不享有任何合同权利，非权利一方主体，租金及逾期付款违约金应当由实际承租人天山娱乐公司承担。1.本案中，梁莉珊虽然是《租赁协议书》的签约承租人，但其系作为实际承租人天山娱乐公司的代理人与原出租人周光烈签订合同，是职务行为、代理行为。相反，天山娱乐公司虽然不是租赁合同的签约主体，但是其以生产经营目的需要，实际承租该场地，后以该租赁场所作为经营场所登记注册至今，故天山娱乐公司实际享有合同权利和履行合同义务。2.梁莉珊对于该租赁合同法律关系中所产生的租金义务以及因此产生的相应逾期利息无需承担任何责任。一审法院认定本案中所涉房产承租过程中所产生的租金一直由实际承租人天山娱乐公司的法定代表人彭舰通过银行转账的方式支付，梁莉珊对此亦毫不知情，梁莉珊并非本案民事法律关系的一方主体，无需承担租金及逾期利息。3.一审判决确认天山娱乐公司分别于2015年9月28日和2015年10月28日向出租方提交的《关于调整租金的申请》、《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》均系以天山娱乐公司的名义作出，梁莉珊并不知情。二、天山娱乐公司承租涉讼房产房产后，逾期不予腾退该租赁房产，出租方怠于主张权利，双方对于场地占用费的产生均有过错，梁莉珊不应承担任何场地占用费用。天山娱乐公司逾期继续使用涉讼房产，系场地占用费发生的主要原因，而梁莉珊对此并无过错，梁莉珊并不知情天山娱乐公司是否继续使用涉讼房产。此外，《租赁协议书》约定的场地占用费过高，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，双倍租金的约定明显高于出租方的实际损失，应当予以减少。三、梁莉珊没有拆除墙体的义务。梁莉珊作为实际承租人天山娱乐公司的代理人与原出租人周光烈签订合同，是职务行为、代理行为，故没有拆除墙体的义务。综上所述，一审判决认定天山娱乐公司系实际承租人，实际享有和占用租赁房产的权益，但是关于本案租金及场地占用费等相关费用的负担问题，一审判决没有遵照“谁受益谁担责”的裁判原则。因此，梁莉珊提起上诉，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人陈益龙、林御碧、周立新、周立基、周立业二审答辩称：一、五被上诉人在一审已提供已知的关于梁莉珊的联系方式，包括《租赁协议书》上记载的梁莉珊的手机号码“134*****322”，该手机号码至今仍可打通。且分别列刘艳丽、天山娱乐公司为原审被告和原审第三人，刘艳丽为梁莉珊的密切联系人（其在《担保书》中承诺为梁莉珊处理租赁合同各事项），天山娱乐公司为梁莉珊所承包经营，其法定代表人彭舰为梁莉珊所委派的人员，且案件历经一审起诉被驳回、二审撤销驳回指定审理、一审继续审理，诉讼期间长达两年，梁莉珊显然知道或者应当知道案件诉讼情况，故梁莉珊应自行承担逃避诉讼的法律后果。二、梁莉珊于2013年9月27日签订《租赁协议书》。根据天山娱乐公司及其上级主管单位广东省汕头经济特区对外贸易开发总公司（以下简称汕特对外贸易总公司）提供的梁莉珊于2013年9月26日签订的《承包经营合同书》、梁莉珊于2013年12月20日签署的《委派书》等材料，以及艳丽于2020年4月14日出具的《陈述意见》，足以证明梁莉珊系天山娱乐公司的承包经营者，故梁莉珊和天山娱乐公司均应对本案债务承担共同清偿责任。根据上述《承包经营合同书》、《委派书》、《陈述意见》等材料，以及天山娱乐公司负责人谢宏伟于2020年4月9日所作的《律师调查笔录》，五被上诉人得知：2013年9月26日，梁莉珊与汕特对外贸易总公司签订《承包经营合同书》，约定由梁莉珊承包经营天山娱乐公司（即天山夜总会）。2013年9月27日即第二日，梁莉珊与周光烈签订《租赁协议书》，承租涉案房产继续经营天山娱乐公司。梁莉珊原委派黄景洛担任天山娱乐公司的法定代表人。2013年12月20日，梁莉珊改为委派彭舰担任天山娱乐公司的法定代表人，并出具《委派书》。根据承包人梁莉珊的要求，天山娱乐公司于2013年12月23日召开董事会，决议免去黄景洛的法定代表人职务，委任彭舰为法定代表人（董事长）。本案二审中，梁莉珊为主张其不应承担责任，谎称其为天山娱乐公司的代理人，谎称对其委派的彭舰支付租金完全不知情，谎称对其承包经营的天山娱乐公司发出的《关于调整租金的申请》、《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》不知情，是没有任何事实和法律依据。三、自梁莉珊与天山娱乐公司自2017年1月开始拖欠租金后，五被上诉人在2017年5月就曾发短信通知梁莉珊，在2017年12月就发《律师函》向其催讨租金，并于2018年5月提起诉讼要求付还租金及腾退房产，但梁莉珊与天山娱乐公司直至2018年9月30日租赁期限届满后仍迟迟不付还租金及腾退房产。五被上诉人三番两次向一审法院申请先予执行涉案房产并交还五被上诉人管控，避免造成进一步的经济损失，但一审法院不予批准，故五被上诉人不仅没有怠于主张权利，相反，五被上诉人是积极主张权利，没有任何过错。四、《租赁协议书》关于场地占用费已有明确约定费用标准，属于当事人之间合意的意思表示，不违反法律强制性规定和禁止性规定，依法有效。并且，根据五被上诉人委托第三方评估机构对涉案房产的市场租金进行评估并出具书面报告，涉案房产的市场租金已达到每月51833元，故五被上诉人根据合同约定按每月52000元计收场地占用费，未超过市场租金的130%（51833×130%=67383），合理合法。五、关于拆除墙体义务的问题，属于合同约定的义务，梁莉珊的主张没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回梁莉珊的上诉请求。原审被告刘艳丽二审述称：本人原承包天山娱乐公司并担任法定代表人，后离开天山娱乐公司，转让给梁莉珊承包经营。梁莉珊于2013年9月26日签订承包合同，于2013年9月27日与周光烈签订《租赁协议书》，承租涉案房产。因为本人是协调出租方和梁莉珊洽谈涉案房产的租赁，当时知道梁莉珊身价几个亿，为促成租赁协议签成，我才出具了《担保书》。当时天山娱乐公司开董事会免去我法定代表人的职务，并由梁莉珊委派黄景洛担任法定代表人，后来梁莉珊又改委派彭舰为法定代表人。在五被上诉人向一审法院起诉前期，业主有找到我，我也有找梁莉珊，也有找中间人，但对方一拖再拖，不是不接电话就是说借口推诿。总之，本人当时也不懂法律，是为了促成租赁中介业务的谈成，才写了此份《担保书》。因此，个人认为应由梁莉珊和实际经营者彭舰承担涉案租金。原审第三人天山娱乐公司二审述称：一、天山娱乐公司经营使用自有不动产，已满足经营需要，无需对外承租房产。天山娱乐公司系使用自有房产作为注册登记地址，于1993年9月经市工商局注册成立的国有资产投资控股的中外合作企业，经营至今没有变更过公司的营业用地。二、梁莉珊系天山娱乐公司的承包人，是经营行为的直接责任人，不存在代理或代表的关系。2013年9月26日，天山娱乐公司与梁莉珊签订《承包经营合同书》，合同书中明确承包期限至证照有限期满即至2023年9月20日；合同书中也明确经营场地是自有产权的营业场所。为确保投入装修设备资产的可控性，梁莉珊要求必须掌握天山娱乐公司的经营权，故在合同条款中载明委派黄景洛作为梁莉珊的代表人，行使其一切权利并担任天山娱乐公司的法定代表人。在承包经营期间，公司法定代表人又先后变更为彭舰和彭舰的岳母林淑钧，上述人员均为梁莉珊委派的代表人并担任公司法定代表人，故天山娱乐公司自2013年9月26日起由梁莉珊和其委派的代理人一直承包经营，且由彭舰按时足额上缴承包款每月14800元，直至2019年12月份。截止本案二审开庭时，梁莉珊尚欠交成德工业村管理处水电、物业费共计146767.25元。因此，梁莉珊及其委派的代表人黄景洛、彭舰、林淑钧等人应当对其承包期间产生的债权债务承担相应的责任。三、天山娱乐公司并没有与五被上诉人订立租赁合同，也没有形成租赁关系。梁莉珊因其承包经营的需要与五被上诉人建立租赁关系，是其个人行为，发包方已经提供了经营场地及经营权，对其另外租赁场地无权干涉。更何况其代理人彭舰向五被上诉人出具的《关于调整租金的申请》及《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》，五被上诉人在一审庭审时也明确双方没有达成新的约定。因此，即便梁莉珊、彭舰等人在经营过程中租赁使用五被上诉人的物业，也不能由天山娱乐公司承担责任。四、彭舰及林淑钧均系梁莉珊的代表人，为摆脱其个人责任，存在恶意致使公司担责的情况。在未经过汕特对外贸易总公司授权的情况下，自己委托代理人向法院作出未尽事实的陈述，且在上诉后也未向汕特对外贸易总公司转交上诉状等法律文书，已经侵害到天山娱乐公司的合法利益。请求二审法院查清事实并依法裁决，梁莉珊承包经营天山娱乐公司是明确经营范围及场所的，其对外承租其他场地利用其承包的资质进行经营与其承包的主体天山娱乐公司无关，故一审判决认定天山娱乐公司为实际承租人是错误的。陈益龙、林御碧、周立新、周立基、周立业（下称五原告）向一审法院起诉请求：1.判令梁莉珊和天山娱乐公司立即腾退汕头市龙湖区**********的房地产；2.判令梁莉珊和天山娱乐公司立即支付五原告自2017年1月6日至2018年9月30日的租金535000元（共21个月，每月26000元）及逾期付款违约金（按年24%率计算，自2017年1月计至实际还款之日止，暂计至2019年5月约160000元）；3.判令梁莉珊和天山娱乐公司立即支付五原告自2018年10月1日（租期届满之日起第二日）至其实际腾退之日止的场地占用费（按照约定租金加倍计收即每月52000元，暂计至2019年5月场地占用费为416000元）及逾期付款的利息损失（按年6%利率计，自2018年10月计至实际还款之日止，暂计至2019年5月约10000元）；4.判令梁莉珊立即恢复上述房地产西、南两面的临街门面的原状或承担恢复原状费用50000元；5.判令刘艳丽对梁莉珊上述债务承担连带清偿责任；6.判令梁莉珊已缴的履约保证金57000元归五原告所有；7.判令梁莉珊、刘艳丽和天山娱乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈益龙、林御碧与周光烈系位于汕头市龙湖区***********两套1036.66㎡的权属人，林御碧、周光烈各占房屋份额的30%。2013年9月27日，周光烈与梁莉珊签订《租赁协议书》，约定：梁莉珊承租涉讼房产；租期为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；2013年10月1日起至2015年9月30日止每月租金19000元，2015年10月1日起至2018年9月30日止每月租金26000元，租金应于每月5号前缴付；合同签订之日，梁莉珊缴付三个月的租金57000元作为履约保证金；若梁莉珊逾期给付租金，梁莉珊应按拖欠金额日0.5%给付逾期付款违约金；若梁莉珊逾期二个月仍未完全履行付款义务的，则周光烈有权终止合同，梁莉珊已缴履约保证金57000元不予退还，同时应计付周光烈至合同终止之日止的租金和违约金，并在合同终止之日起五日内无条件迁出涉讼房产；原承租者因营业需要将楼下西南两面临街门面全部以墙体形式封闭，现承租者应承担其责任，期满或因故提前交还甲方时应拆除并恢复原状。该协议书同时约定其他条款。2013年10月1日，刘艳丽向周光烈出具《担保书》载明：“梁莉珊与周光烈所签订的租赁合同，其债权债务由本人担保并联系处理各事项。担保人刘艳丽”。上述《租赁协议书》签订后，涉讼房产一直由天山娱乐公司经营使用至今，同时由天山娱乐公司支付租金至2017年1月，其中2017年1月只付租金11000元，尚欠15000元，之后的租金至今未付。其中五原告提交的银行转账记录显示：天山娱乐公司的法定代表人通过银行转账付还五原告租金至2017年1月，其中2017年1月只付租金11000元。五原告确认收到梁莉珊履约保证金57000元。一审法院另查明：2012年5月28日，广东省汕头市汕头公证处出具公证书，公证周光烈、王如香在《夫妻财产约定书》上签名，该《夫妻财产约定书》的其中内容为：周光烈与王如香是夫妻关系，约定涉讼房产的30%为周光烈的个人房产，不属于夫妻共有财产。2012年5月28日，广东省汕头市汕头公证处出具公证书，公证周光烈在遗嘱上签名，该遗嘱的其中内容为：涉讼房产中周光烈占有的份额在周光烈去世后由其儿子周立新、周立基、周立业三人继承。2016年10月2日，周光烈在香港屯门医院去世。诉讼期间，五原告对周光烈与梁莉珊签订的上述《租赁协议书》无异议。五原告提交的《关于调整租金的申请》载明：“周光烈，兹我司汕头经济特区天山娱乐中心有限公司于2013年9月27日与周先生鉴订租赁协议书，按租赁协议约定租期至2015年10月1日起由原19000.00元/月，增加至26000.00元/月。由于近年来汕头经济持续低迷，消费水平不高，造成娱乐行业经营困难，我天山娱乐中心也是处于亏损经营状态，尽管资金紧张，我司依然履行合约，按时支付租金以及代出租方缴纳每年28000.00元的房产租。按目前的经营状况如租金增加至26000.00元/月，我司实难以承担，恳请周先生考虑我司诚信经营及多年的合作伙伴上，理解我司目前的难处，申请租金按原定19000.00元/月支付，如需增加可否按20000.00元/月支付租赁租金。汕头经济特区天山娱乐中心有限公司2015-9-28”。五原告提交的《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》载明：“由于汕头经济低迷消费水平不高，造成娱乐行业经营困难，提高租金对我司也造成一定资金压力。经甲乙双方友好协商，同意将合同原条款（二）变更为：2015年10月1日至2016年9月30日租金为23000元/月，2016年10月1日至2019年10月30日租金按原合同不改变，租金为26000元/月。本合同变更补充协议签订后与原合同同时生效。汕头经济特区天山娱乐中心有限公司彭舰2015.10.28”。五原告确认收到天山娱乐公司的上述《关于调整租金的申请》、《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》，但没有与天山娱乐公司另行达成新的约定。五原告陈述涉讼房产的西、南两面原状是铺面，没有封闭，现在以墙体形式封闭。五原告确认恢复原状是指涉讼房产一楼西、南两面原封闭的墙体拆除。一审法院认为：五原告对周光烈与梁莉珊签订的上述《租赁协议书》无异议，故《租赁协议书》中双方约定的内容对五原告有约束力。《租赁协议书》系五原告与梁莉珊的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。梁莉珊、刘艳丽经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。关于上述《租赁协议书》对天山娱乐公司是否有约束力的问题。梁莉珊与原告周光烈签订上述《租赁协议书》后，一直由天山娱乐公司经营使用并向五原告支付租金，故应认定天山娱乐公司系涉讼房产的实际承租人。同时从天山娱乐公司向五原告提交的《关于调整租金的申请》、《天山娱乐租赁协议书变更补充协议》看，天山娱乐公司知悉上述《租赁协议书》的约定内容，故梁莉珊、天山娱乐公司应共同承担上述《租赁协议书》约定的民事责任。五原告提出梁莉珊、天山娱乐公司应付还五原告自2017年1月1日起至2018年9月30日即租期届满之日止按月26000元计（剔除已付2017年1月的租金11000元）的租金535000元的诉讼请求，应予支持。五原告提出梁莉珊、天山娱乐公司应支付自2017年1月1日起至2018年9月30日止按每月尚欠的金额作为基数自每月6日即约定付还租金之次日起至本判决确定还款之日止按年利率24%计的逾期付款违约金的请求，不超过双方的约定，也不违反法律的规定，应予支持。梁莉珊、天山娱乐公司同时应腾退还涉讼房产。五原告提出梁莉珊应将涉讼房产一楼西、南两面原封闭的墙体拆除的诉讼请求，合同有约定，予以支持。梁莉珊、天山娱乐公司在租赁期限届满后继续使用涉讼房产，梁莉珊、天山娱乐公司应支付五原告自2018年10月1日起至实际腾退之日止按月租金52000元计的场地占用费。五原告提出梁莉珊、天山娱乐公司应支付逾期付还场地占用费的利息的诉讼请求，因双方没有约定，且场地占用费已按原租金双倍计算，故五原告的该项诉讼请求，不予支持。因梁莉珊逾期付还租金已超过二个月，五原告提出无需退还梁莉珊履约保证金57000元，合同有约定，应予支持。刘艳丽出具的《担保书》中已明确对本案租赁协议的债权债务由其担保，故刘艳丽应对梁莉珊尚欠的上述租金、相应逾期付款违约金、场地占用费承担连带清偿责任。综上，五原告关于梁莉珊、天山娱乐公司付还尚欠的租金、相应逾期付款违约金、场地占用费等请求，符合法律规定部分，予以支持；不符合法律规定部分，不予支持。天山娱乐公司提出驳回原告对其提出的诉讼请求的主张，理由不成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、梁莉珊、天山娱乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内付还五原告自2017年1月1日起至2018年9月30日止的租金535000元的租金，并支付自2017年1月1日起至2018年9月30日止按每月尚欠的金额作为基数自每月6日起按年利率24%计的逾期付款违约金；二、梁莉珊、天山娱乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内付还五原告自2018年10月1日起至实际腾退之日止按每月52000元计的场地占用费；三、刘艳丽对梁莉珊的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、五原告无需退还梁莉珊履约保证金57000元；五、梁莉珊、天山娱乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区***********号房腾退还五原告；六、梁莉珊应于判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区************的西、南两面临街门面原封闭的墙体拆除；七、驳回五原告的其他诉讼请求。债务人如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15852元，财产保全费5000元，公告费1000元，由五原告负担受理费50元，梁莉珊、天山娱乐公司负担受理费15802元、财产保全费5000元和公告费1000元。刘艳丽对梁莉珊负担的上述诉讼费用承担连带清偿责任。其中：限梁莉珊、刘艳丽、天山娱乐公司应于判决发生法律效力之日起七日内将负担的上述诉讼费用20802元向本一审法院缴纳；梁莉珊、刘艳丽、天山娱乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内将负担的上述公告费1000元直接付还五原告。二审中，上诉人梁莉珊、原审被告刘艳丽及原审第三人天山娱乐公司均没有提交新证据。五被上诉人当庭补充提交以下六份证据：1.《律师调查笔录》（2020年4月9日），证明：天山娱乐公司系梁莉珊向汕特对外贸易总公司承包经营的；梁莉珊先指派黄景洛，后改派彭舰担任天山娱乐公司的法定代表人；一审诉讼期间，彭舰将天山娱乐公司法定代表人变更为其岳母林淑钧。2.《承包经营合同书》（2013年9月26日）、《委派书》（2013年12月20日），证明：天山娱乐公司系梁莉珊向汕特对外贸易总公司承包经营的；梁莉珊先指派黄景洛，后改派彭舰担任天山夜总会的法定代表人。3.《网上银行电子回单》43份，证明：天山娱乐公司的承包费每月14800元，均由彭舰支付给汕特对外贸易总公司指定收款人谢文娟的银行账户；一审诉讼期间，在天山娱乐公司法定代表人变更为彭舰的岳母林淑钧之后（2019年7月11日），彭舰仍转账支付上述承包费。4.《企业信用信息公示报告》，证明：汕特对外贸易总公司系天山娱乐公司占股约62%的大股东；2019年7月11日，天山娱乐公司法定代表人由彭舰变更为其岳母林淑钧。5.《陈述意见》（2020年4月14日）及刘艳丽的居民身份证复印件，证明：天山娱乐公司原由刘艳丽承包经营，后由梁莉珊顶手，即梁莉珊向汕特对外贸易总公司签订承包经营合同；梁莉珊随后与周光烈签订租赁协议租赁涉案场地，刘艳丽遂为租赁协议项下债务提供担保；梁莉珊先指派黄景洛，后改派彭舰担任天山娱乐公司的法定代表人。6.短信记录截图，证明：2017年5月份，五被上诉人发短信到梁莉珊的手机告知其拖欠租金，梁莉珊回复称交给彭舰去处理；可以证明其联系方式和手机号码是畅通的，梁莉珊是故意逃避本案诉讼。上述证据经出示，刘艳丽、天山娱乐公司当庭发表了质证意见，梁莉珊于庭后提交了书面的质证意见。经审查，证据1《律师调查笔录》的被调查人为天山娱乐公司负责人谢宏伟，证据5《陈述意见》的陈述人为刘艳丽，故作为本案诉讼参加人的陈述使用。证据2中，《承包经营合同书》经与原件核对无异，真实性予以确认；《委派书》为复印件，真实性不予确认。证据3《网上银行电子回单》为复印件，真实性不予确认。证据4系天山娱乐公司的企业信用信息公示报告，予以采信。证据6为短信记录截图，真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明：2013年9月26日，梁莉珊与汕特对外贸易总公司签订《承包经营合同书》，约定由梁莉珊承包经营天山娱乐公司（即天山夜总会）至营业证照有效期满。本院认为，本案原审原告陈益龙、林御碧系泰王国公民，原审原告周立新、周立基、周立业以及原审被告梁莉珊系中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案为涉外、涉港租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于本案双方当事人没有协议选择适用的法律，而本案为不动产租赁合同纠纷，故本案纠纷应适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案一审判决后，五被上诉人、原审被告刘艳丽未提出上诉，视为服从一审判决。原审第三人天山娱乐公司虽提出上诉，但未在法院指定的期限内交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。原审被告梁莉珊在法定期限内提出上诉，本院依法围绕其上诉请求进行审理。本案中，梁莉珊上诉请求撤销原判，发回重审或者改判其不承担责任，事实和理由主要是：1.梁莉珊系作为天山娱乐公司的代理人与周光烈签订《租赁协议书》，签约行为是职务行为、代理行为，故不应承担付还租金及逾期付款违约金的法律责任。2.天山娱乐公司与承租方对于场地占用费的产生均有过错，梁莉珊不应承担场地占用费，且场地占用费约定过高，应当予以减少。3.梁莉珊没有拆除墙体的义务。经审查，梁莉珊以个人身份与周光烈签订《租赁协议书》，承租涉案房产，故梁莉珊是《租赁协议书》的承租人，是《租赁协议书》的合同主体，也是本案租赁合同关系的一方当事人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，梁莉珊没有提供任何证据证明其系作为天山娱乐公司的代理人签订《租赁协议书》，故依法应承担举证不能的不利后果。因此，梁莉珊上诉主张其签约行为是职务行为、代理行为，缺乏依据，本院不予支持。一审判决判令梁莉珊付还五被上诉人自2017年1月6日至2018年9月30日的租金535000元及逾期付款违约金（按年24%率计算，自2017年1月计至实际还款之日止，暂计至2019年5月约160000元），具有事实和法律依据，处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”而根据双方签订的《租赁协议书》第六条约定：“原承租者陈壁民因营业需要将楼下西南两面临街门面全部以墙体形式封闭，现承租者应承担其责任，期满或因故提前交还甲方时应拆除并恢复原状。”第八条约定：“若乙方逾期不迁或拒不移交租赁房产，应按本协议约定租金加倍计付甲方场地占用费。”因此，无论是根据法律规定，还是根据合同约定，梁莉珊在租赁期限届间届满后，均负有腾退并返还租赁房产，并负有将租赁房产西、南两面临街门面原封闭的墙体予以拆除的合同义务。逾期不移交租赁房产的，梁莉珊应当按照合同约定租金加倍计付场地占用费。在五被上诉人提起本案诉讼之后，梁莉珊至今仍不腾退及返还租赁房产，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审判决判令梁莉珊应付还五被上诉人自2018年10月1日起至实际腾退之日止按每月52000元计的场地占用费，判令梁莉珊应将涉案租赁房产西、南两面临街门面原封闭的墙体拆除，依据充分，处理恰当，应予维持。综上所述，梁莉珊上诉提出的事实和理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费（一审判决公告送达）1000元，由梁莉珊（LEUNG，LeiShan）、汕头经济特区天山娱乐中心有限公司负担。刘艳丽对梁莉珊负担的上述公告费用承担连带清偿责任。二审案件受理费15852元，由梁莉珊（LEUNG，LeiShan）负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚焕丹审 判 员 林 立审 判 员 江炯坤二〇二〇年四月二十四日法官助理 杨 立书 记 员 李逸珣