河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初562号原告:段德梅，女，汉族，1963年3月24日出生，住洛阳市涧西区。被告：侯乐子，男，汉族，1970年8月20日出生，住洛阳市西工区。原告段德梅与被告侯乐子合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段德梅及被告侯乐子均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。段德梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止段德梅和侯乐子所签订的房屋租赁合同；2、判决侯乐子支付房屋租金958545元；3、判决侯乐子支付违约金287563.5元；4、本案诉讼费用由侯乐子承担。事实和理由：段德梅于2015年6月1日与侯乐子签订房屋租赁合同，将位于王城大道旁××龙广场××区××号商铺一楼一层房屋租赁给侯乐子。合同规定按照房屋面积191平方米计算房租，第一阶段从2015年6月1日至2017年5月31日，34380元/月×24个月，共825120元；第二阶段从2017年6月1日至2019年5月31日，40110元/月×24个月，共962640元；第三阶段从2019年6月1日至2019年10月16日，43930元/月×4个月+半个月房租21965元，共197685元；三个阶段共计应收房租1985445元，侯乐子已经支付1026900元，故侯乐子共计欠段德梅房屋租赁款958545元。按照合同约定，任何一方违反合同的约定，需按年度向对方缴纳年租金的30%作为违约金。合同签订后侯乐子即缴纳租金，使用房屋，2016年12月份侯乐子开始拖欠部分房租，至2019年10月16日共计拖欠租金958545元，违约金为287563.5元，段德梅遂诉至法院。侯乐子辩称，1、双方并未按合同约定金额缴纳租金。2016年3月至年底侯乐子是按每月30000元缴纳租金，2017年全年是按每月28000元缴纳租金；2018年1月是按每月15000元缴纳租金。2019年7月，侯乐子对房屋重新进行装修。2019年8月11日，其向段德梅支付10000元。2019年8月22日，升龙公司通知侯乐子搬离，侯乐子向升龙公司缴纳了2019年8月至10月三个月房租。2019年10月底，侯乐子已经搬离案涉房屋。2、案涉房屋面积不是191平方米，具体面积问题已经另行立案，且段德梅的违约金计算有误，应按照所欠年租金金额来计算。3、2019年3月，法院生效判决已判令案涉房屋归升龙公司所有，自2019年3月起，侯乐子就不该再给段德梅缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下：1、2015年6月1日，段德梅（甲方）与侯乐子（乙方）签订《房屋租赁合同》，段德梅将坐落于王城大道旁××龙广场××区××号商铺一楼一层出租给侯乐子使用。合同约定甲方保证产权自有，无纠纷。乙方给甲方缴纳租房保证金肆万元整，在乙方退租时，应该保证房屋完好，水、电、气、物业费等全清的情况下，甲方一次性退还乙方。甲方给乙方45天装修期。从2015年6月1日-2017年5月31日按每月180元每平方米收取。每月房租180元×191平方米=34380元，每季度103140元。2017年6月1日-2019年5月31日按每月210元每平方米收取。以后每两年每平方米上涨20元。上不封顶。在乙方租赁期间，房屋租赁税金由乙方承担。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金103140元，租金按季度结算，由乙方按每租期的最后一个月的15日交付甲方。如延期交付应付租金，甲方有权将房屋另行处置。由此造成的一切损失均由乙方承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同签订后，侯乐子向段德梅缴纳103140元，及保证金40000元。侯乐子、段德梅均认可2015年8月、9月、10月、2016年12月、2017年10月未缴纳租金。自2019年7月后，除侯乐子于2019年8月缴纳10000元后，亦未再支付房租。侯乐子辩称其2015年7月、8月、9月未支付房租是因为该三个月是装修期，合同约定装修期为45天。同时，在合同签订之初，侯乐子向段德梅已支付保证金40000元。2015年6月、7月共支付房租103140元系冲抵8、9、10三个月租金。2、2017年8月22日，本院作出（2017）豫0303民初3366号民事调解书，段德梅向洛阳尚锦物业服务有限公司缴纳案涉商铺上下两层房屋自2015年8月1日计算至2016年12月31日期间的物业费33666.8元。该判决生效后，侯乐子代替段德梅缴纳上述物业费。双方均认可除侯乐子租赁部分物业费外，其余物业费冲抵租金。侯乐子提交自2017年1月1日至2018年7月25日物业费缴纳凭证，显示侯乐子共缴纳案涉商铺上下两层物业费37264.8元。段德梅陈述2017年侯乐子是按面积160平方米计算物业费，侯乐子陈述2018年其是按面积150平方米计算物业费。物业费为每月每平方米5元。3、2018年6月21日，本院作出(2017)豫0303民初170号民事判决书、2019年2月22日，中级人民法院作出（2018）豫03民终5386号民事判决书，判决解除段德梅与升龙公司签订的《商品房预售合同》。升龙公司于2019年8月22日向侯乐子发出《搬离通知书》，通知侯乐子于2019年9月30日前搬离上述房屋，并结清相关物业、水电费。侯乐子于2019年10月25日与升龙公司办理交接手续，将案涉商铺返还升龙公司。4、侯乐子以段德梅为被告在本院另行提起诉讼，请求解除双方之间签订的租赁合同，段德梅返还侯乐子保证金40000元，段德梅返还自2019年3月至6月不当得利60000元及赔偿损失暂计为300000元。该案正在审理中。本院认为，关于租赁合同是否解除问题。位于王城大道旁××龙广场××区××号商铺分为上下两层，系段德梅从升龙公司处以按揭贷款方式购买。段德梅将商铺一层租赁侯乐子使用。2019年2月，段德梅与升龙公司经生效判决解除商品房买卖合同，段德梅协助升龙公司办理案涉商铺备案登记注销手续。自2015年6月至2019年2月期间，段德梅对案涉房屋系有权处分，生效判决作出之后，段德梅对案涉房屋系无权处分状态。故段德梅主张租金至2019年10月16日，不予支持。关于侯乐子是否拖欠租金问题。首先，关于租金标准问题。侯乐子自2016年3月至2016年12月，租金均是按每月30000元缴纳；自2017年1月至2017年12月，租金均是按每月28000元支付；自2018年1月至2019年8月，租金均是按每月15000元支付。自2016年至今，段德梅并未对租金标准提出异议，且段德梅在中级人民法院作出（2018）豫03民终5386号案件辩称理由中已认可案涉租赁物每月租金15000元。视为双方在合同履行过程中以实际行动对租金标准进行变更。段德梅要求侯乐子按合同约定补缴租金的主张，不予支持。其次，侯乐子是否拖欠租金问题。2015年6月1日，侯乐子与段德梅签订租赁合同，合同约定装修期为45天，故侯乐子辩称其2015年6、7月缴纳103140元租金系支付2015年8、9、10三个月租金的理由，予以采信。侯乐子提交其2016年12月29日通过他人向段德梅的转账记录30000元，且段德梅在微信回复收到，能够证明侯乐子2016年12月租金已交付。对于侯乐子代段德梅缴纳2015年8月1日至2016年12月31日物业费33666.8元以冲抵租金的事实，双方均予认可，本院予以采信。段德梅自述当时侯乐子租赁部分是按面积160平方米、物业费标准为每月5元／平方米计算，则侯乐子每月应缴物业费为800元。侯乐子物业费冲抵租金部分为20066元[33666.8元－（800元×17个月）]。2017年1月1日至2017年12月31日，侯乐子共缴纳商铺上下两层物业费23764.8元，其物业费冲抵租金部分为14165元[23764.8元－（800元×12个月）]。2018年1月1日至2018年7月25日，侯乐子共缴纳商铺上下两层物业费13500元，其物业费冲抵租金部分为7900元[13500元－（800元×7个月）]。侯乐子自租赁之日起至2016年12月，均按月支付租金。其2017年按28000元／月租金计算，全年应缴纳租金为336000元，2018年按15000元／月租金计算，全年应缴纳租金为180000元，2019年按15000元／月租金计算，2019年1月、2月，应缴纳租金为30000元。侯乐子多缴纳物业费为42131元（20066元+14165元+7900元），2015年、2016年、2019年1、2月份，侯乐子均不拖欠段德梅租金。2017年、2018年侯乐子应向段德梅支付拖欠租金31869元[336000元+180000元—272000元－170000元－42131元]）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十八条规定，判决如下：一、解除段德梅与侯乐子签订的《房屋租赁合同》；二、侯乐子于本判决生效之日起十日内支付段德梅自2015年6月至2019年2月期间拖欠租金31869元；三、驳回段德梅的其他诉讼请求。如侯乐子未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8007元，减半收取为4004元，由侯乐子负担299元，由段德梅负担3705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 杨 峥二〇二〇年四月二日书记员 赵语欣