广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初80号 原告：中国共产党防城港市委员会党校（防城港市行政学院、防城港市社会主义学院），住所地：防城港市江山，统一社会信用代码：1245060049882601X3。 法定代表人：韦文正，该校常务副校长。 委托诉讼代理人：蒋振华，该校职工。 委托诉讼代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：韦丽宁，女，汉族，1963年12月23日出生，户籍所在地防城港市防城区，现住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：黄小麦，广西苇航律师事务所律师。 原告中国共产党防城港市委员会党校（以下简称防城港市委党校）与被告韦丽宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告防城港市委党校的委托诉讼代理人蒋振华、覃晴，被告韦丽宁及其委托诉讼代理人黄小麦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告防城港市委党校向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《市委党校学员宿舍承包管理合同》（以下简称《承包管理合同》）、《市委党校学员宿舍承包管理合同补充协议》（以下简称《补充协议》）以及《合作协议书》；2.被告向原告支付承包费（租金）594385元、违约金1473147元、水电费374427元，三项共计2441959元（承包费、违约金、水电费暂计至2019年12月3日，2019年12月3日之后的承包费应按181000元/年的标准计算，违约金以594385元为基数按每日千分之三据实计算至实际付清之日止）；3.被告立即搬离位于港口区贵州路2号的原市委党校学员宿舍、食堂及相关承包场地，将承包的场地及物品（详见物品移交清单）返还给原告。事实与理由：2010年5月15日，原、被告双方签订《承包管理合同》，约定原告将位于港口区贵州路2号的学员宿舍承包给被告，承包费（租金）为每年138000元，在每年1月底和7月底前分两次付清，逾期不交则按照每天欠交额的千分之三收取滞纳金，超过2个月不缴纳承包费的，作违约处理。其中，承包管理费用的构成为现金、银行转账及党校签单方式，党校内部签单结账以校领导及其委托的科室领导签字为准。承包期限为10年，自2010年7月16日起至2020年7月15日止。2011年1月8日，原、被告双方签订《补充协议》，将租赁范围扩大至学员宿舍二楼的201到206，六间学员宿舍房的承包费为每年22000元，承包期限自2011年1月1日起至2020年7月15日止。2012年4月23日，双方又签订了一份《合作协议书》，约定原告将本校食堂和食堂对面的两间铺面及其室内设备、用具承包给被告，承包费为每年21000元，每半年付一半，承包期限自2012年7月16日起至2020年7月15日止（与承包学员宿舍同时到期）。上述协议签订至今，被告仅向原告支付了部分承包费共计289000元，扣除原告办班所产生的食宿费755463元后，截止至2019年12月3日，被告尚欠原告承包费594385元、违约金1473147元、水电费374427元（具体的计算方式附后）。对于被告拖欠承包费及水电费的行为，原告曾于2014年3月17日、2014年6月18日、2014年12月23日、2018年7月16日多次向被告发出催缴承包费、滞纳金和清算水电费的函，但被告均拒绝支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告有权请求解除与被告签订的《承包管理合同》、《补充协议》以及《合作协议书》，并要求被告支付其所欠付的承包费、违约金及水电费，返还承包的场地及物品。综上所述，被告拒不支付承包费、水电费的行为严重损害了原告的合法利益。 被告韦丽宁辩称，1.原、被告双方签订的三份合同所服务的对象是原告来校进行外事教学、科研及宾客接待、培训班、会议服务。2016年9月，原告搬离至新校区，被告所服务的工作失去了服务对象，当初承包合作的条件已经丧失，导致承包合同无法继续进行，被告的合同目的不能实现。为此，被告与原告行政科庞练恩科长于2016年12月一同前往防城港市机关事务局，在机关事务局主管领导罗副和李科长的主持下，就解除合同事宜进行商讨，之后被告于2016年12月16日发函至原告要求解除合同以及对被告的资产进行评估，原告均无任何回应。被告又于2017年3月8日、2018年7月10日、2019年2月29日发函，自2016年9月底至今，被告所承包的学院宿舍和学校食堂均处于未营业的状况；2.原告与被告以及承租原告一楼的超市（面积200㎡左右）三方共用一个总电表、总水表，期间三方因电费收取问题一直存在纠纷。2014年1月21日在原告的要求下供电局工作人员曾上门调查核实未果，为此，被告于2015年3月前往供电局单独开户缴费（原告提交的证据第181页证明从2015年3月10日以后电费由电力公司抄收），原告主张的水电费473661.30元实际是三方共用的水电费（电费应从2010年5月至2015年3月算），但原告主张由被告一人承担是不符合事实的。此外，原告出具的水电费473661.30元是单方核算，实际的费用应与供电局收取的有效票据为准；3.为了更好履行承包合同服务于原告学员，被告自行购买了一部共7层的电梯，期间，原告工作一直与被告共用一部电梯，原告曾经承诺电梯产生的电费和维护费（每年3600元）由其承担一半的费用，原告现有职工约46人，每星期一至星期五每人每天至少上下4趟电梯，防城港市的相关人员、外来人员培训（不住宿）每周4天，平均每次人数54人左右，均使用被告的电梯，原告至今并未支付任何费用，故原告应承担被告电梯电费、维护费的一半；4.被告与原告所产生的餐费、住宿费与事实不符。原告少算共计26648元的费用，具体详见被告提交的证据清单第一项和第二项；5.自双方签订《承包管理合同》与《补充协议》后，原告一直占据学员宿舍201室和301室，直至搬离校园，期间从未给被告使用，期间所产生的水电费也应由原告负担；6.原告主张的滞纳金过高，应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。综上，原告主张的2017年至2019年的承包管理费、水电费没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年5月15日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《承包管理合同》，约定甲方将学员宿舍的整体服务经营权交乙方承包，乙方自主管理，独立核算，自负盈亏；乙方根据有关财务和甲方规章制度，按有利于管理的原则自行管理，甲方不予干预；乙方应依据自治区、本市有关政策以及公安部门的有关规定，严格参照旅游业旅馆、饭店服务标准，做好服务，优先保证安排来校进行外事、教学、科研及其他工作的宾客的接待工作以及学校承接的各种培训班和会议服务，在接待各地市及外省市兄弟学校时其住宿标准按当时对外的最低价再优惠10%收取，属于市委、市政府的办培训班和会务接待的，其住宿标准则按照市委、市政府给出的实际费用进行结算；甲方监督市委党校学员宿舍资产的合法使用和视乙方的请求情况予以协助做好相关协调工作；自签订本合同后十日内，乙方先缴纳保证金2万元，合同期满后，乙方如无违约行为全额退还；乙方年承包费为138000元，十年总承包费138万元，按照先交费后使用的原则，在每年1月底前和7月底前分两次付清当年的承包费，每次缴纳69000元，逾期不交，甲方有权按每天欠交额的千分之三收取滞纳金，超过两个月（含两个月）不缴纳承包费的，作违约处理；承包管理的费用构成为现金、银行转账及党校签单方式，甲方内部各种签单结账以校领导及其委托的科室领导签字为准；合同有效期为十年，自2010年7月16日起至2020年7月15日止，甲方给予乙方装潢的时间为2010年5月15日至7月15日，期间免交承包费，其余费用由乙方自理；合同期内，乙方对甲方提供的资产享有合同使用权并必须保持设备完好，如因使用期限已满自然损坏的设施，应由乙方及时报甲方审定后报废，乙方不得擅自处理；如乙方管理经营需要，对学员宿舍进行改造更新及学员宿舍所属区域内新建经营场所，必须事先提出更新改造、新建方案经甲方审核同意方可实施，对固定资产投入（主要指设备更新）的批量购买要事先报甲方认可；乙方不得以甲方学员宿舍的无形和有形资产从事进行抵押贷款等金融活动，否则将追究乙方的法律和经济责任；乙方负责学员宿舍的装修改造和经营期间的维修，负责甲方移交资产的保管维护工作，杜绝资产流失，乙方在合同期间因经营需要添置的设备由乙方负责，合同期满后，乙方对添置的设备有处置权（固定与建筑物的装修物除外）；任何乙方单方或遇学校重大决策须提前解除合同应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失应承担理赔责任；在合同期间，如遇到甲、乙双方都不可抗拒应属无法履行下去的情况，可以提前解除合同，不作为任何一方违约，双方都不负法律、经济责任，且本合同自动终止。合同后附《学员宿舍承包范围及使用年限表》及《物品移交清单》。 2011年1月8日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《补充协议》，约定甲方将学员宿舍二楼承包给乙方，并将学校大门左边值班室交给乙方作为门卫值班使用，承包范围为学员宿舍二楼的201到206共六间学员宿舍，承包时间自2011年1月1日至2020年7月15日；承包费为22000元每年，每次缴纳11000元，逾期不交则甲方有权按欠交总额每天千分之三收取滞纳金，超过两个月（含两个月）不缴纳承包费则按违约处理；本补充协议与原合同具有同等效力，是《承包管理合同》的组成部分，原合同条款对本补充协议有效。 2012年4月23日，原告为甲方与被告为乙方签订《合作协议书》，约定甲方将学校食堂和食堂对面的商铺两间（72平方米）及其室内设备、用具承包给乙方在校内经营使用（详见《市委党校饭堂物品移交清单》附后），乙方负责每年付给甲方以上场地及设备、用具等的承包使用费21000元，每半年付一半，承包时间为2012年7月16日至2020年7月15日止（与承包学员宿舍同时到期），甲方搬到新校园办公后，食堂的二楼随之由乙方使用；乙方需保护好甲方提供的场地设备及用具，协议期满后如数交还甲方，在协议期间的设施设备维修费由乙方负责，用具如因年久自然损坏需要报废处理的，乙方按程序报给甲方，由甲方核定报废，乙方添置的设备及用具由乙方处理；食堂工作人员的工资费用及水电费由乙方负责，水电费按水电部门收费标准（校方收费加10%的损耗）每月结算一次；学校食堂主要服务对象是本校教职工和来校办班的学员及在本酒店住宿的客人，乙方应在甲方的指导和监督下负责搞好服务对象的伙食供应；每期培训班结束后，甲乙双方不定期共同组织教职工或学员对乙方伙食供应情况进行满意度测评，如满意度低于80分，甲方处罚乙方1000元，如满意度高于95分，甲方奖励乙方1000元；甲方接待客人及本单位活动的就餐原则上安排在本校食堂，乙方要满足甲方要求，每期培训班结束后，甲方负责及时与乙方结算；协议生效后，乙方需在每年7月1日前付清上半年的承包费，12月1日前付清下半年的承包费，否则甲方有权停止乙方经营并收取违约金2000元。 2012年9月4日，被告向原告支付截止至2012年4月16日止的水电费共计99234.28元（其中实缴64923.28元，抵扣住宿费31176元）。 2014年3月17日，原告向被告发送《关于要求严格执行承包合同的函》，催告被告支付累计欠交的承包费35万元（其中2012年欠11万元，2013年欠16万元，2014年欠8万元）并支付滞纳金338820元，合计688820元。被告于2014年3月26日签收该份函件。 2014年6月18日，原告向被告发送《关于再次催缴承包费和滞纳金的函》，催告被告支付累计欠交的承包费35万元（其中2012年欠11万元，2013年欠16万元，2014年欠8万元）并支付滞纳金449520元，合计799520元。被告签字确认收到该份函件。 2018年7月10日，被告向原告发送《关于要求妥善解决旧党委校承包问题的函》，载明：“本人自从承包旧党校学员楼（港口区贵州路2号）及其它场地以来，致力于服务贵校的教工和学员，取得了较好的成果。由于贵校已搬迁至新校园，本人服务工作失去了服务对象，当初承包合作的条件已丧失，合作无法继续进行，致使正常经营活动难以维持，这是当初承包合作时未曾预见到的。因此，为了减少本人因投资学员楼而造成的损失，恳请贵校委托政府部门价格认证中心对学员楼的投资现状进行评估认证，以便妥善解决因承包而造成的相关问题。” 另查明，自2010年7月27日至2014年6月26日，被告共向原告支付承包费（租金）289000元。2013年至2016年期间，原告办班、接待等在被告处产生的食宿费合计757063元（原告提供经被告确认的食宿费755463元+被告辩称少计入经原告确认的1600元）。2012年至起诉前，被告应向原告支付水电费共计473661.30元，其中招待所电费计算截止至2015年3月10日，扣除2012年9月4日已支付的99234.28元。 再查明，原告于2016年9月搬至新校区办公。2019年12月5日，原告就本案向本院提起诉讼。 本院认为，关于原告主张解除《承包管理合同》、《补充协议》以及《合作协议书》的问题。上述三份协议是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现原告主张解除三份协议，被告当庭表示同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以支持原告的该项诉讼请求。 关于原告主张被告支付承包费（租金）594385元问题。被告辩称自原告于2016年9月搬至新校区，其承包的招待所及饭堂失去服务对象，双方合作条件亦已丧失，其不应支付2017年至2019年的承包费。原告认可其确实于2016年9月搬至新校区，但对被告提出的减免承包费的意见不予认可。本院认为，因原告搬离承包场地办公后对案涉学员宿舍及食堂的经营产生实质性影响，直接导致被告的承包收益减少尤其是招待所（学员宿舍）及食堂的经营收益，且原告认可乘坐使用被告安装的电梯办公以及其中两间会议室与被告共用水电的情况，而被告在原告搬至新校区后亦发函要求与原告共同协商解决后续问题，从公平合理角度出发，本院酌定自2016年10月起的学员宿舍的承包费按《承包管理合同》及《补充协议》约定的承包费的30%计收，食堂及铺面的承包费按《合作协议书》的10%计收。因此，截止至2020年4月30日，被告尚欠原告承包费198991元（计算方法详见后附表），后续房屋占有使用费用按照该计算方法自2020年5月1日起计算至被告实际搬离案涉场地之日止。 关于原告主张的违约金问题。因被告未按约定支付租金且在原告催告后仍未支付，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张按每期拖欠承包费每日千分之三计算违约金，被告对违约金的计付标准提出异议，认为过高。根据案涉三份协议的履行情况、双方当事人的过错程度以及原告对其实际损失的举证，本院酌情将违约金调整为按照年利率6%计算。本案中，因原告存在以食宿费抵扣承包费（租金）的情况，且合同约定原告负有与被告及时进行结算的义务，但原告就当年度所发生的食宿费抵扣承包费（租金）问题未及时进行结算，在此情况下，违约金的起算点从起诉之日起计付更能体现契约精神及合同履行的实际情况，故违约金以198991元为基数，按照年利率6%从2019年12月5日计算至实际清偿之日止。 关于原告主张被告支付水电费374427元的问题。被告对原告提交的水电费明细表单中的数额以及乘以20或30的倍率均提出异议，且认为存在原、被告及超市共用水电表的情况。本院认为，首先，就被告提出电表的倍率问题，因用电量大的用户在电表上会安装互感器，每个互感器均有一个固定的倍率，而电表的抄见电量×互感器的倍率＝实际用电量，故本院对原告的电费计算方法予以确认并在此进行说明。其次，就水电费明细以及水电表共用的情况以及原告的计算数额而言，被告虽提出异议但未提出相关证据足以反驳原告所提交明细表单计算的真实性，且被告未举证证明其在合同履行期间对此提出异议，故本院对原告提交的水电费计算明细及相关佐证材料进行确认，被告尚欠原告水电费合计374427元（473661.30元-99234.28元）。 关于原告主张被告立即搬离位于承租场地并返还租赁场地及物品的问题。原、被告双方对《承包管理合同》后附的《物品移交清单》中的物品是否此前已交还的问题存在较大争议。根据“谁主张、谁举证”原则，因被告在签订《承包管理合同》时对后附的《物品移交清单》签字确认已经移交，而如被告将清单内所涉物品归还原告应与原告办理移交手续，以证实物品已归还。被告仅凭其口头辩解清单内物品于2010年5月装修时已交回原告，在原告对此不予认可的情况下，被告应对将清单内物品已如数交还原告进一步举证证实，在未能举证的情况下，本院对被告的该辩解意见不予采纳。此外，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院予以支持原告要求被告搬离承包场地并返还《物品移交清单》中物品的请求。在此需强调的是，自原、被告双方签订《承包管理合同》至今近十年时间，《物品移交清单》中所涉物品必然存在自然损坏及使用期限的问题，双方当事人在办理案涉物品交接时应本着诚实信用原则，据实办理交接手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告中国共产党防城港市委员会党校与被告韦丽宁签订的《市委党校学员宿舍承包管理合同》、《市委党校学员宿舍承包管理合同补充协议》及《合作协议书》； 二、被告韦丽宁在本判决生效之日起十日内向原告中国共产党防城港市委员会党校支付截止至2020年4月30日的承包费（租金）198991元[2020年5月1日之后的承包费：学员宿舍每年的占有使用费计算方法：（138000元+22000元）×30%，食堂及铺面每年的占有使用费计算方法：21000元×10%，自2020年5月1日起分别计算至实际搬离之日止]及违约金（违约金的计算方法：以198991元为基数，按照年利率6%自2020年5月1日计算至实际清偿之日止）； 三、被告韦丽宁在本判决生效之日起十日内向原告中国共产党防城港市委员会党校支付水电费374427元； 四、被告韦丽宁在本判决生效之日起三十日内搬离位于防城港市港口区的承包场地并将承包场地以及《物品移交清单》中所列物品返还给原告中国共产党防城港市委员会党校； 五、驳回原告中国共产党防城港市委员会党校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26335.67元，减半收取计13167.84元（原告中国共产党防城港市委员会党校已预交），由原告中国共产党防城港市委员会党校负担10075.84元，被告韦丽宁负担3092元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费26335.67元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  李明娟 二〇二〇年四月三十日 书记员  梁 滢 附表：承包费（租金）计算 学员宿舍（招待所）及食堂、铺面 学员宿舍（201室至206室） 时间 尚欠承包费（元） 时间 尚欠 承包费（元） 学员宿舍 （招待所） 食堂及铺面 2012.7-2013.1 2011.7-2011.12 2013.1-2013.7 2012.1-2012.7 2013.7-2014.1 2012.7-2012.12 2014.1-2014.7 2013.1-2013.7 2014.7-2015.1 2013.7-2013.12 2015.1-2015.7 2014.1-2014.7 2015.7-2016.1 2014.7-2014.12 2016.1-2016.7 2015.1-2015.7 2016.7-2017.1 23000+13800 3500+700 2015.7-2015.12 2017.1-2017.7 2016.1-2016.7 2017.7-2018.1 2016.7-2016.12 3667+2200 2018.1-2018.7 2017.1-2017.7 2018.7-2019.1 2017.7-2017.12 2019.1-2019.7 2018.1-2018.7 2019.7-2020.1 2018.7-2018.12 2020.1-2020.4 （计3.5个月） 2019.1-2019.7 2019.7-2019.12 2020.1-2020.4 （计4个月） 合计 尚欠承包费总计 613275+95112+135867-757063=198991 说明：自2016年10月起，学员宿舍按合同约定的承包费×30%计算，食堂及铺面按合同约定的承包费×10%计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果