广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5320号原告：段江萍，男，1968年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码610************913。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮晴，广东顺晖律师事务所律师助理。被告：皮伟，男，1987年4月10日出生，汉族，住四川省绵竹市************，公民身份号码510************116。原告段江萍与被告皮伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李江友到庭参加诉讼，被告皮伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段江萍向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年12月1日签订的《商铺租赁协议》；二、被告支付欠付之日止合同解除之日的租金7200元（租金暂计至起诉之日，实际计算至合同解除之日）；三、被告向原告支付违约金16500元（违约金暂计至起诉之日，自起诉之日至实际清偿之日的违约金另行计算）；四、被告向原告支付房屋物业管理费、水电费及房屋恢复原状费用合计4673.75元；五、被告腾空房屋，从所租赁的房屋撤出，将房屋归还给原告；六、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年12月1日签订《商铺租赁协议》，原告将位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************出租给被告使用，双方对租赁期限、租金及违约责任等做了约定。自2019年11月1日开始，被告拖欠租金及物业管理费、水电费，经原告多次催收，被告仍拒绝履行付款义务。截止至起诉之日，被告拖欠原告租金累计达到3个月合计7200元。根据双方协议约定，原告有权解除合同，追讨相关欠费，并追究被告的违约责任。原告在诉讼中补充事实如下：截至2020年4月8日为止，被告仍欠原告租金为6个月14600元，物业管理费及水电费截至2020年4月8日为止为6163.86元。原告后在诉讼中增加诉讼请求，要求被告支付恢复原状费用1250元。被告皮伟未答辩，亦未到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院提交原告身份证、被告身份证复印件、商铺租赁协议、房地产权证、微信聊天记录、欠交物业管理费、水电费的短信通知凭证、微信聊天记录、原告收到欠缴物业费、水电费的短信通知等证据证明自己的主张。本院依法向被告皮伟送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，但被告既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，可以反映本案事实，本院予以采信。经审理查明，2018年12月1日，原告段江萍作为甲方与被告皮伟作为乙方签订《商铺租赁协议》一份，协议约定甲方向乙方出租位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************，建筑面积为69平方米，租赁期限为5年，从2018年12月1日至2023年11月30日止。租金从2018年12月1日至2023年11月30日的租金为2400元/月，2021年11月30日开始按照每年10%上调，租赁期满以后按照市场价格，乙方有优先承租权，乙方须在每月5号前缴纳当月租金给甲方，逾期五天起，应支付逾期违约金300元/天；逾期10天未交租金，甲方有权终止租赁并有权留置乙方存放于商铺内的所有财产，以抵作租金等费用，不足欠额则向乙方追收。合同签订当日乙方须向甲方支付4800元按金和租金2400元，合计7200元。租赁期满乙方在缴清各项费用后甲方无息退还给乙方。乙方租赁期间所产生的一切费用由乙方负责（包括：管理费、电话费、水费、电费、垃圾费、治安费、租赁税、地税收、房产税……等）。租赁期满后，乙方应将两铺中间隔墙还回原状，并在甲方验收后将商铺交回甲方。该份协议由原告及被告签名并加捺指模确认。另查明，被告于2019年10月11日通过微信方式向原告支付租金2400元。2019年12月23日，原告收到深业城物业发送的短信，短信内容为截止至2018年12月，2栋48号商铺欠物业服务费累计4673.75元，其中违约金1681.24元。还查明，本院于2020年4月27日对原告与被告进行询问，被告确认对于原告主张的物业管理费及恢复原状费用无异议，双方协商一致同意被告于2020年5月10日前清空案涉商铺并交还给原告。本院认为，《商铺租赁协议》系被告与原告在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，故原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，案涉的协议对双方当事人均具有法律约束力。本案的调查重点在于原告主张解除与被告之间的租赁协议及支付拖欠的租金、水电费等费用有无依据的认定。双方于2018年12月1日签订《商铺租赁协议》，协议约定被告如逾期10天未交租金，原告有权终止租赁。本案中，根据原告提供的微信记录，被告缴纳租金至2019年10月11日，根据协议约定，被告该日缴纳的租金应当为2019年11月租金。而原告称被告并未缴纳租金，被告亦未到庭抗辩，现有证据无法证明被告在2019年12月及之后仍然继续缴租，应当承担举证不能的不利后果。根据协议约定被告应当在每月5日前缴纳当月租金，由于被告至今未能缴纳2019年12月的租金，逾期缴租期限已经超过10天，原告据此主张解除合同，符合双方协议约定，予以支持。关于协议解除的时间的认定，原告在诉讼中确认在起诉被告前并未向被告发出解除合同的意思表示，故本院认定本案协议应当在原告的解除合同意思表示即起诉材料到达被告之日的2020年3月20日解除。由于双方之间的合同已经解除，被告再占有使用案涉商铺已无依据，原告主张要求被告清空案涉商铺，并将商铺返还给原告合理有据。关于原告主张的拖欠租金。被告自2019年12月开始未付租金，且未有证据证明被告已经实际向原告返还商铺，根据协议约定的租金标准，截止至合同解除之日的2020年3月20日的租金为8748.39元（2400元×3+2400元×20/31），上述租金逾期未有支付，原告据此主张租金合理有据，予以支持。关于原告主张的物业管理费、水电费，原告提供了相应的短信予以佐证，且被告对该费用无异议，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状费用，被告确认对该费用无异议，且该费用为原告修复商铺必要费用，费用合理，予以支持。关于原告主张的恢复原状费用，被告对该费用无异议，且该费用标准合理，予以支持。关于原告主张的违约金，双方在合同中约定被告逾期付款超过五天，应当支付300元/天的违约金，原告据此主张违约金合理有据。但是该标准折算为每月的违约金为9000元，而被告实际每月的租金标准为2400元，该违约金标准明显过高，且原告已经收取被告支付的押金4800元，故院酌情支持违约金按照合同解除之日止的拖欠租金的30%即2624.5元，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告段江萍与被告皮伟于2018年12月1日签订的《商铺租赁协议》于2020年3月20日解除；二、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起三日内清空位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************并将该商铺交还给原告段江萍；三、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告段江萍支付截止至2020年3月20日的拖欠租金8748.39元及物业管理费4673.75元；四、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日向原告段江萍支付违约金2624.5元；五、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日向原告段江萍支付恢复原状费用1250元；六、驳回原告段江萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取254.67元（原告已预交），由原告段江萍负担30.67元，被告皮伟负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年四月二十七日书记员  林 勇