广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初747号原告：东莞市中堂镇江南股份经济联合社，住所地：广东省东莞市中堂镇江南社区办公楼。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：李梓玮，广东遥力律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑兰，广东遥力律师事务所律师。被告：黄海铭，男，1977年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：441************612。委托诉讼代理人：邱小玲，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊思敏，广东展创律师事务所实习律师。原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社（以下简称江南联合社）与被告黄海铭租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告江南联合社的委托诉讼代理人李梓玮、何淑兰，被告黄海铭的委托诉讼代理人邱小玲、熊思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南联合社向本院提出诉讼请求：1、被告黄海铭按照租金标准向原告江南联合社支付厂房占有使用费共计227172元（自2019年1月5日起至2019年10月4日共9个月）；2、本案受理费、保全费由被告黄海铭承担。事实和理由：2018年2月5日，黄海铭与江南联合社签署《厂房租赁合同书》，约定黄海铭承租江南造纸厂部分场地，租赁期自2018年4月5日起至2020年4月4日止，租赁面积为7240㎡，租金标准为31908元/月，于每月15日前支付，其后江南联合社按约定向黄海铭交付上述场地，但黄海铭至今尚拖欠自2019年1月5日起至2019年10月4日的占有使用费合计227172元。江南联合社为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告黄海铭答辩称：1、案涉租赁物的计租时间是从2018年4月4日起计算，其准时支付了9个月的租金，主观上不具有拖欠租金的故意；2、其拖欠租金的原因是因为江南联合社后期怠于管理场地，对案涉场地每天出现的黑油车加油等情况置之不理，且对案涉场地进行不合理施工挖掘，影响使用，双方经沟通无果后，黄海铭认为不缴纳租金是在行使先履行抗辩权，故黄海铭不缴纳租金是事出有因，江南联合社也存在过错；3、双方签订合同后，黄海铭向江南联合社支付了三个月租金100000元作为履约保证金及预缴一个月租金31980元，案涉场地不具备任何权属证明，属于违章建筑，案涉合同应为无效合同，故案涉履约保证金应予以退还或作租金抵扣。经审理查明，2018年2月5日，江南联合社（甲方）与黄海铭（乙方）签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：1、乙方以每月31908元的租金承包甲方位于原江南造纸厂的部分场地，具体包括厂房实体楼及厂房搭棚建筑，面积共7240㎡。2、租赁期为二年，即从2018年4月5日起至2020年4月4日止，乙方装修免租期为二个月，即从2018年2月5日至2018年4月4日止，计租时间从2018年4月4日起。3、租金按月缴交，乙方应于每月15日前将当月租金转入甲方指定的收款银行账户。4、乙方于合同签订之日，须一次性向甲方缴交相当于三个月租金的履约保证金共100000元和预缴第一个月租金31908元。双方确认，案涉租赁物是位于原江南造纸厂的一座厂房,没有门牌号码；江南联合社与黄海铭签订案涉租赁合同后，黄海铭向江南联合社支付了保证金100000元；现黄海铭尚欠江南联合社自2019年1月5日起至2019年10月4日的厂房占有使用费227172元。黄海铭主张案涉合同履约保证金100000元应在案涉占有使用费中予以扣减，江南联合社则不同意扣减，认为履约保证金应当没收。黄海铭已于2019年10月4日将案涉厂房交还给江南联合社。东莞市中堂镇江南社区*民委员会于2020年4月15日出具《证明》，证明上述位于东莞市中堂镇江南社区内原江南造纸厂地块及地上所有建筑物的所有权人为江南联合社。江南联合社与黄海铭确认，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或房产证，亦无办理其它报建手续。另查明，江南联合社于2019年12月16日向本院申请诉前财产保全，要求对黄海铭价值287172元的财产进行保全，本院于2019年12月17日作出（2019）粤1971财保1334号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结黄海铭价值287172元的财产。案件申请费1955.86元由江南联合社负担。以上事实，有原告江南联合社提供的《厂房租赁合同书》、租金收据、证明、红线图、补充说明、广东省非税收入（电子）票据、（2019）粤1971财保1334号民事裁定书，被告黄海铭提交的短信截图、照片、协议书、租金收据、合同履约保证金收据等证据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”江南联合社与黄海铭双方签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。基于黄海铭已实际使用了案涉租赁物的事实，江南联合社要求黄海铭按照约定的租金标准支付2019年1月5日至2019年10月4日期间尚欠的厂房占有使用费共计227172元，合法有据，本院予以支持。双方对黄海铭向江南联合社交纳履约保证金100000元的事实无异议，案涉《厂房租赁合同》无效后，江南联合社应当向黄海铭返还保证金。上述两者互相抵扣，黄海铭还需向江南联合社支付厂房占有使用费127172元。对于保全费，由于江南联合社已向本院申请诉前财产保全，并实际负担申请费1955.86元，其诉请黄海铭支付诉请财产保全申请费1955.86元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告黄海铭在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社支付厂房占有使用费127172元（自2019年1月5日起至2019年10月4日止）；二、被告黄海铭应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社支付诉前财产保全申请费1955.86元；三、驳回原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2353.79元（原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社已预付），由被告黄海铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周玉婷二〇二〇年四月二十五日书记员  冯乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。