重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初22195号原告：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路32号1、2栋6层，统一社会信用代码91500107784211024T。法定代表人：吴晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兵娥，重庆辉腾律师事务所律师。被告：邓国强，男，汉族，1986年2月2日出生，住重庆市巴南区花溪镇。委托诉讼代理人：曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楹，重庆智圆律师事务所律师。原告重庆盾安物业管理有限公司（以下简称“盾安公司”）与被告邓国强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马依婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盾安公司的委托诉讼代理人赵兵娥，被告邓国强的委托诉讼代理人曾云兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盾安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费21937.5元，并按每月百分之二的标准支付违约金（第一笔欠付上诉费用违约金起算从应支付上诉费用的2014年10月起至付清之日止）；2.判令被告向原告支付因此产生的律师费2000元；3.判令本案上诉费用由被告承担。事实与理由：原告系×××小区物业管理公司，被告系×××小区×××房屋业主。原告按约向被告提供了物业服务，但被告于2014年10月至2019年8月拒绝向原告交纳物业管理费。原告多次向被告催收均未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告邓国强答辩称：1.半山七号是一个独立的物业管理区域，没有进行单独备案，对原告的管理资格不予认可；2.签订的《前期物业服务协议》的内容中只有7幢，建筑面积111356.2平方米，实际上，原告服务的物业区域有21幢，被告认为合同存在欺诈，要求撤销，协议约定效力即为全体业主及物业使用人；3.被告房屋属于14栋，属于高层，不应按洋房收取物业费；4.物业服务合同属于实践性合同，原告必须证明其按照合同物业服务合同标准提供服务，才能要求被告支付相应的物业管理费，提供物业服务的举证责任在原告，而不是被告提供证据证明原告没有提供相应的服务；5.超过诉讼时效的费用被告不予认可；6.违约金不予认可。原、被告围绕诉讼请求向本院举示了房屋登记信息查询证明、同创高原前期物业服务合同复印件、半山七号前期物业服务合同复印件、备案证明复印件、协议书复印件、（2018）渝05民终6053号民事判决书、社区居委会证明复印件、催费函及EMS回执、委托代理合同、照片、视频等证据，本院依法组织当事人进行了质证，并依法进行了审查。本院经审理查明，认定如下事实：2011年3月18日，原告盾安公司与重庆同创物业管理有限公司、重庆同创置业（集团）有限公司签订《协议书》，约定将同创高原A、B区（包含未开发部分共计31.93万平方米，其中13.8万平方米已经竣工）物业服务由重庆同创物业管理有限公司移交给原告盾安公司，移交基准日为2011年3月22日。2011年3月22日，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订《同创高原前期物业服务合同》，约定重庆同创置业（集团）有限公司选聘原告为同创高原项目提供前期物业服务，该项目物业建筑面积296998.02平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯花园洋房为每平方米2.8元/月（包含公共区域的公摊能耗费用）；业主应当自购房合同约定的交付之日（通知业主接房之日）起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日前履行交纳下月物业服务费用的义务。业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1%的标准向原告支付违约金。2011年3月30日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局就该合同进行了备案，备案号为渝高新物备[2011]第005号，备案证明显示项目名称为同创高原，建筑面积29.7万平方米，座落地点为高新区高九路经纬大道1098、1099号。2014年6月至2019年10月23日期间，九龙坡区经纬大道1099号半山七号小区均由原告盾安公司提供物业服务。被告邓国强系重庆市九龙坡区经纬大道1099号14幢2单元2-2号房屋业主，该房屋建筑面积为133.94平方米，系电梯花园洋房，属于半山七号小区。2014年10月9日，被告邓国强作为甲方与作为乙方的原告盾安公司签订《半山七号前期物业服务合同》，约定被告同意接受原告对半山七号提供物业管理服务，该小区建筑面积为111356.22平方米。双方在合同第四章第五条约定：物业服务费用标准如下（按建筑面积）：......三、电梯花园洋房：2.8元/月·平方米（包含公摊费用）......甲方向乙方缴纳物业服务费后，乙方按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担。合同第二十二条约定：甲方违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准支付违约金。乙方有权对欠费超过3个月的业主提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。双方在合同中还约定，物业服务费按月交纳（也可按季度、年度缴纳），被告应在每月15日前交纳下月物业服务费用（如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日3‰收取违约金）。被告欠付案涉房屋自2014年10月起至2019年8月的物业管理服务费。原告分别于2016年9月28、2019年8月8日向被告寄送催费函，向被告催收物业管理服务费。原告与重庆辉腾律师事务所签订于2019年9月1日签订《委托代理合同》，其中约定原告委托该所陈春福、赵兵娥律师为原告与被告物业服务合同纠纷一案一、二审的代理人，律师费2000元，该款原告于2019年11月1日支付重庆辉腾律师事务所。另查明，重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6053号民事判决书认定了如下事实：重庆同创置业（集团）有限公司与重庆盾安物业管理有限公司签订的《同创高原前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，且已报经相关主管部门备案，该合同属有效合同，对全体业主及重庆盾安物业管理有限公司均有法律约束力。审理中，被告陈述在其与开发商签订的买卖合同中未约定案涉房屋属于电梯花园洋房，只约定了成套住宅，物业服务费应按高层的标准收取，被告表示庭后提交前述买卖合同，但未在本院限规定期限内提交。原告盾安物业陈述被告邓国强的位于重庆市九龙坡区经纬大道1099号14栋2单元2-2号房屋自2014年10月-2019年8月，共计欠付物业服务费21939.356元（133.94平方米*2.8/元.平方米*59个月），原告自愿主张21937.5元，被告对欠费时段无异议，对2.8/元.平方米标准不予认可。对于被告辩称部分时段超过时效的意见，原告称其已向被告邮寄送达催费通知，时效中断。对于原告主张违约金，被告称因原告提供服务不到位，不应收取，若法院认为应当支持，请求酌情调低违约金标准。对于律师费，原告明确表示根据原、被告签订的前期物业服务合同第二十二条约定主张，被告称前述合同未经备案，且同创高原前期物业合同未约定该费用，即使法院认为被告应支付物业服务费，也应按原同创高原前期物业服务合同约定标准收费。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同的效力业经生效判决确认的，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。本案中，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订的《同创高原前期物业服务合同》经（2018）渝05民终6053号民事判决书认定为有效且对全体业主及重庆盾安物业管理有限公司均有法律约束力，该合同涵盖的物业服务区域为同创高原，包括高新区高九路经纬大道1098、1099号，被告的房屋位于该合同约定的物业服务区域内，故该合同对被告具有约束力。被告未举示充分证据证明半山七号是一个独立的物业管理区域，本院对其辩称意见不予采信。原告与被告签订的《半山七号前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，对双方具有约束力，被告未举示充分证据证明该合同存在欺诈情形，本院对其辩称该合同存在欺诈的意见不予采信。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费，被告作为该小区内的业主应当按照约定履行缴费义务。被告举示证据不足以证明案涉房屋应按高层标准收取物业管理费，故本院结合前期物业服务合同约定的物业服务费2.8元/月·平方米标准、原告的主张及案涉房屋建筑面积，认定被告应向原告缴纳2014年10月至2019年8月期间的物业管理服务费21937.5元。虽然被告辩称对超过诉讼时效的费用不予认可，但被告并未明确具体金额，且原告分别于2016年9月、2019年7月向被告发函催收前述欠付的物业管理费，并于2019年9月12日起诉，原告主张的费用未超过三年诉讼时效，故本院对被告前述辩称意见不予采信。关于原告主张的违约金。结合被告举示的证据，本院考虑到原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院对于原告主张的违约金不予支持。原告盾安物业还应继续努力，提高物业服务的质量和水平，为小区业主提供高质量的服务，维护小区的和谐与稳定。关于律师费。业主个人与物业服务企业签订的物业服务合同内容与建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，原则上应以建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同为准。有证据证明约定不一致的内容系业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成的特别约定且不损害其他业主的合法利益的除外。本案中，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订的《同创高原前期物业服务合同》中未约定前述费用承担问题，原、被告签订的《半山七号前期物业服务合同》约定律师费的条款又系原告提供的格式性条款，原告未提供证据证明其与被告签订的《半山七号前期物业服务合同》中约定该费用系基于特殊原因所达成，且原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告邓国强于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2014年10月至2019年8月期间的物业服务费21937.5元。驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取199元，由原告重庆盾安物业管理有限公司负担25元，被告邓国强负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年四月二十四日法官助理 蒋犀勐书 记 员 唐和丽