湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初639号原告：赵新勉，女，1974年3月24日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。原告：王耿，男，1960年4月1日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：穆春兰（王耿之妻），女，1963年9月22日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。代理权限为一般授权代理。原告：闵术，男，1972年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。被告：曹峻铭，男，1986年5月19日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。原告赵新勉、王耿、闵术与被告曹峻铭物权保护纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新勉、闵术、王耿的委托诉讼代理人穆春兰、被告曹峻铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新勉、王耿、闵术向本院提出诉讼请求：1、判令曹峻铭停止侵害、排除妨碍，立即腾空位于常德市鼎城区三间店铺整栋门面的房间，并返还给三原告（不得损害门面房屋主体建筑及附属设施）；2、判令曹峻铭向赵新勉、王耿、闵术支付至实际搬出房屋之日止所拖欠的全部租金；3、判令曹峻铭承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月7日，赵新勉、王耿、闵术与曹峻铭签订《房屋租赁合同》约定：赵新勉、王耿、闵术将其合法所有的位于常德市鼎城区三间店铺整栋门面出租给曹峻铭经营。后因曹峻铭恶意拖欠租金，赵新勉、王耿、闵术向人民法院起诉，要求解除合同，经人民法院主持双方达成了调解。鼎城区人民法院于2019年9月12日作出（2019）湘0703民初2904号民事调解书确认：一、曹峻铭应于2019年11月10日前支付三原告租金252600元，于2020年1月20日前支付第三年度的租金168400元；二、如第一期租金到期后曹峻铭未按时支付，则三原告可向人民法院申请强制执行；如第二期租金到期后被执行人未按时支付，三原告与曹峻铭解除《房屋租赁合同》，并可向人民法院申请强制执行据实计算的租金。案件受理费2926元由曹峻铭承担。截至今日，上述调解协议被告曹峻铭完全没有履行，双方的《房屋租赁合同》在2020年1月20日即已依法解除，但曹峻铭却拒不腾空并搬出涉案租赁房屋，给赵新勉、王耿、闵术造成了巨额经济损失。赵新勉、王耿、闵术迫于无奈，只得诉诸贵院，望贵院能判如所请！为支持其诉讼请求，赵新勉、王耿、闵术在举证期限内向本院提交了以下证据：合作协议、房屋租赁合同、民事调解书各一份，拟证明曹峻铭应履行合同上的权利义务，按照约定支付租金，搬出房屋。曹峻铭辩称：租赁场所后，装修花了约200余万元，现租赁店面前的道路已经修了一年多，加之疫情的影响，没有办法营业；租金应该给付，但需要协商；同时现在没有办法办理店面。对其辩称，曹峻铭在举证期限内未向本院提交证据。对赵新勉、王耿、闵术提供的证据，经庭审质证，曹峻铭无异议，经本院审查，上述证据来源合法，客观真实，能够证明赵新勉、王耿、闵术与曹峻铭签订房屋租赁合同、鼎城区人民法院于2019年9月12日作出（2019）湘0703民初2904号民事调解书事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，赵新勉、王耿、闵术（甲方）与曹峻铭（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：第一条房屋的位置：甲方将自己合法所有的位于常德市鼎城区三间店铺门面整栋出租给乙方,甲方同意乙方使用该店铺进行合法的经营活动,其经营的范围以乙方营业执照为准。第二条证明文件甲、乙双方应提供有效身份证明、房屋权属证明或营业执照证明等文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租使用。第三条租赁期限、用途：1、双方商定租赁期为二期（共为10年）,该房屋租赁前一期自2017年10月10日起至2022年10月10日止,租金已定。后一期自2022年10月10日起至2027年10月9日止，根据周边商铺行情上调租金。由双方重新签订房屋租赁合同,此合同自动终止；2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为餐饮、茶楼使用。除双方另有约定外,乙方不得任意改变房屋用途；3、租赁期满,甲方有权收回出租房屋,乙方应如期交还；4、乙方如要求续租,则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方,经甲方同意后,双方重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式：1、从开始租用门面计算租金开始,租金前五年合同期限内不上涨,在本合同租用地址内,门面1-01出租价格68800元／年,门面1-02出租价格49800元／年,门面1-03出租价格49800元／年。租金后五年根据市场行情双方可另行商议,重新签订租赁合同；2、双方约定在租赁期内,乙方第一年需向甲方缴纳租金人民币（大写）:壹拾陆万捌仟肆佰元（分两次交清,合同签订后第一次付捌万肆仟贰佰元；2018年4月10日第二次付捌万肆仟贰佰元，自2018年10月10日起房租应于每年10月15日前一次性交清,到2022年10月9日止；3、合同签订后,乙方需另行缴纳人民币（大写）:叁万元作为押金,合同期满后,乙方若无拖欠水费、电费、物业管理费及相关税费,且经验收房屋相关设施无损坏、无任何违约后甲方退还乙方所交押金（无息）。第五条租赁期间相关费用：1、租赁期间,乙方缴纳以下费用:（1）免租装修期3个月内,乙方应缴纳物业管理费及使用该物业而产生水、电、气、拉圾费等费用；（2）租赁期限内,房屋的物业费、电费、水费、宽带网络费、消防费、环保费等相关费用均由乙方自行承担,不包括在租金内；（3）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用……第八条合同的变更、解除与终止：1、甲、乙双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方若不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件的,乙方有权解除合同。3、房屋租赁期限内,乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同,收回出租房屋;（1）未经甲方书面同意,转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意,拆改变动房屋主体结构；（3）损坏承租房屋,在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计三个月以上；4、租赁期满前,乙方要继续租赁的,应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的,在同等条件下,乙方享有优先承租权；5、租赁期满后本合同自然终止；6、因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止。第十条甲方的违约责任：（1）甲方违反本合同约定,提前收回房屋的应向乙方支付房屋装修费80万元（或实际产生费用）,若支付的违约金不足弥补乙方的损失的,甲方还应承担赔偿责任;（2）甲方因房屋权属等或非法出租（甲方原因）而导致本合同无效时,甲方应赔偿乙方损失（自然灾害、政府拆迁等不可抗力的原因除外。第十一条乙方的违约：1、租赁期限内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋，乙方应向甲方支付捌拾万元的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计三个月以上的；2、在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的,每逾期一天,则应按每天1000元向甲方支付；3、在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,甲方有权解除本合同,乙方应向甲方支付贰拾万元的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任；4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金。5、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十二条免责条件：1、因不可抗力等原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造己租赁的房屋,使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的,租金按照乙方实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。4、不可抗力系指:“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同签订后，赵新勉、王耿、闵术按照约定交付了租赁房屋，曹峻铭接收了房屋，进行了装修并投入了经营使用。但曹峻铭随后并未按照约定交纳租金，仅仅向赵新勉、王耿、闵术交纳了2017年至2018年的部分租金114200元，其余租金一直未予交纳。2019年8月21日，赵新勉、王耿、闵术向本院提起诉讼，要求解除与曹峻铭签订的《房屋租赁合同》，判令曹峻铭支付拖欠的租金、物业费，并承担违约金60000元。2019年9月12日，本院作出（2019）湘0703民初2904号民事调解书，内容为：一、曹峻铭应于2019年11月10日前支付三原告租金252600元，于2020年1月20日前支付第三年度的租金168400元；二、如第一期租金到期后曹峻铭未按时支付，则三原告可向人民法院申请强制执行；如第二期租金到期后被执行人未按时支付，三原告与曹峻铭解除《房屋租赁合同》，并可向人民法院申请强制执行据实计算的租金。案件受理费2926元由曹峻铭承担。但曹峻铭并未按照调解书履行自已的义务。赵新勉、王耿、闵术于2020年3月20日诉至本院。本院认为，赵新勉、王耿、闵术与曹峻铭签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自已的义务。因曹峻铭未按合同的约定履行义务，赵新勉、王耿、闵术与曹峻铭于2019年9月12日达成调解，约定曹峻铭未在2020年1月20日前支付第三年度的租金168400元的情况下，赵新勉、王耿、闵术与曹峻铭签订的《房屋租赁合同》解除。期限届满后，曹峻铭未在规定的期限内履行自已的给付义务，故本案中双方签订的《房屋租赁合同》已解除。合同解除后，根据双方的约定，赵新勉、王耿、闵术有权收回房屋，故对赵新勉、王耿、闵术请求曹峻铭停止侵害、排除妨碍，腾空位于常德市鼎城区三间店铺整栋门面的房间，并返还给三原告（不得损害门面房屋主体建筑及附属设施）的诉讼请求，本院予以支持，但考虑曹峻铭经营的实际情况，本院适当给予其一定的搬迁期限；对赵新勉、王耿、闵术请求曹峻铭支付至实际搬出房屋之日止所拖欠的全部租金的诉讼请求，因本院作出（2019）湘0703民初2904号民事调解书约定三人可向人民法院申请强制执行据实计算的租金，已对租金问题作出处理，本院不再重复处理；曹峻铭以其投入大量装修资金而不能搬出的理由，因系其未按期支付租金根本性违约所导致，其损失应由自已承担；其未形成附合的装饰装修物，可由曹峻铭拆除，但不得毁损房屋;租赁店铺前面的道路虽然施工,但其实仍有通道可达其经营场所,周围停车等环境依旧,并不能实际影响其经营;至于疫情问题,确实客观存在,但本案曹峻铭从2017年10月至2019年10月就一直拖欠房屋租金未付,不履行自已的义务,而在此期间,疫情并未发生,故疫情抗辩理由,亦不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹峻铭于本判决生效后三十日内腾空位于常德市鼎城区三间店铺整栋门面的房间，并返还给赵新勉、王耿、闵术（不得损害门面房屋主体建筑及附属设施）；二、驳回赵新勉、王耿、闵术的其它诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由曹峻铭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  贾建林二〇二〇年四月二十六日法官助理曹琴书记员熊泽颖附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。