嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初5196号原告：嘉兴创新园发展有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室，统一社会信用代码91330411685597259U。法定代表人：王会军，总经理。委托诉讼代理人：许兰，浙江群策律师事务所律师。被告：嘉兴龙悦餐饮服务有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲新区高照街道智富中心10号楼，统一社会信用代码91330411MA29GE3Q6T。法定代表人：谈金玉，执行董事。原告嘉兴创新园发展有限公司诉被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法以公告以外的方式向被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司送达起诉状副本等法律文书，本案依法转为普通程序审理。2020年3月24日，本院公开开庭审理了本案。原告嘉兴创新园发展有限公司的委托诉讼代理人许兰到庭参加诉讼，被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告双方的房屋租赁合同关系于2019年8月19日解除，被告立即腾退案涉租赁房屋；2.被告立即支付原告2018年11月10日起至2019年8月19日止期间的租金797605.5元（共计282天，租赁面积4213.46平方米，按每天每平方米1.05元计算，并扣除被告已支付的450000元）、物业费96740.71元（共计9个月零9天，按每月每平方米4元计算，并扣除被告已支付的60000元），二项合计894346.21元，被告同时支付原告相应的逾期付款利息暂计330013.75元（以欠缴金额894346.21元为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年11月1日起暂计至2019年11月5日，请求按上述标准计算至实际付清之日止）；3.被告立即支付原告违约金398171.97元（按3个月的租金计算）；4.原告有权没收被告支付的承租保证金250000元；5.被告支付原告2019年3月11日起至2019年9月10日止期间所欠的水费12605.85元；6.被告承担原告实现债权的费用40000元；7.被告承担租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止期间的占有使用费（按每日4986元，自2019年8月20日暂计算至2019年11月5日为383922元，同意因新冠××疫情影响减免一个月的占有使用费）。事实和理由：2017年8月4日，原、被告及案外人范景威签订了一份《合同主体变更补充协议》，该协议是在2015年7月25日原告与案外人林孝龙签订的《租赁合同》、2015年10月31日原告与林孝龙、嘉兴龙汇餐饮有限责任公司（以下简称龙汇公司）签订《补充协议》，以及2017年7月7日原告与龙汇公司、范景威签订《补充协议（二）》基础上签订的，协议约定原告将嘉兴市智富中心3号楼（地名办编号：嘉兴市智富中心10幢）出租给被告，租赁面积4213.46平方米，租赁期限、租金和物业费标准、支付方式及违约责任等合同相关权利义务仍按原租赁合同履行，即租赁期限至2023年11月9日，租金每日每平方米1.05元，物业费每月每平方米4元，按年支付，于每年的11月1日前支付下一年度的租金。根据合同约定，被告逾期支付租金的，原告有权提前终止合同并要求被告承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告违反约定，拖欠租金及物业费近一年的时间。原告多次催缴后，被告仍未足额支付租金和物业费。被告的违约行为损害了原告的利益，为维护自己的合法权益，原告诉请法院判如所请。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年7月25日，原告（甲方）与案外人林孝龙（乙方）签订《中国浙江省嘉兴市智富城智富中心3号楼商铺租赁合同》一份，约定甲方将智富中心3号楼出租给林孝龙用于经营海鲜，租赁面积4213.46平方米，租赁期限8年，自2015年8月10日起至2023年8月9日止；免租期12个月（2015年8月10日至2016年8月9日），租金每天每平方米自0.475元至1.25元递增，按年支付，于租赁期限内每年的7月30日前支付；物业费每月每平方米4元；乙方于签订合同之日起3日内向甲方支付承租保证金250000元，承租保证金不视为预付的租金、物业费及其他费用，但甲方可以从承租保证金中扣减因乙方违约对甲方造成的任何金钱损失的数额；乙方须在每个支付节点提前10个工作日内支付下期租金、物业费及其他费用，物业费的支付办法与租金支付的约定相同；若乙方未按约定支付租金、物业费等费用，应向甲方支付逾期付款违约金，计算方式为：以乙方欠缴费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算至全部欠款付清之日止；因乙方违约导致甲方提前终止本合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止，乙方已支付的承租保证金在未被依本合同约定扣减、抵消的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还；乙方除应承担本合同约定的违约责任外，还应一次性向甲方支付3个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方违约而提前终止合同的损失；若各项违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权进一步要求乙方赔偿；乙方须就其任何违反、不遵守或不履行本合同的任何条款、条件、协议或规定，因而造成甲方招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向甲方作出足额的赔偿；……。2015年12月31日，原告（甲方）、林孝龙（乙方）、龙汇公司（丙方）就案涉房屋（地名办编号：嘉兴市智富中心10幢）签订了《补充协议》一份，共同约定2015年7月25日租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，乙方将合同权利义务概括转移给丙方，乙方支付给甲方的承租保证金250000元直接转为丙方应交付的承租保证金，租赁合同终止时由甲方按合同相关条款约定直接退还给丙方，租赁期限顺延为2015年11月10日至2023年11月9日，租金缴纳时间顺延3个月，即每年的11月1日前缴纳；新的租赁期限内第一年为免租期，第二年（2016年11月10日至2017年11月9日）、第三年（2017年11月10日至2018年11月9日）租金均为730508.63元，第四年（2018年11月10日至2019年11月9日）、第五年（2019年11月10日至2019年11月9日）租金均为1614808.55元……，租金缴纳时间均在每年的11月1日前；其余未作修改的条款继续有效。2017年7月7日，原告（甲方）、龙汇公司（乙方）、范景威（丙方）就案涉租赁房屋签订《补充协议（二）》一份，共同约定案涉房屋承租人由乙方变更为丙方，乙方将原租赁合同、补充协议的权利义务自2017年7月1日起概括转移给丙方，由丙方向甲方支付租金、物业费用、水电费及其他相关费用并享有承租人的权利；丙方于2017年7月20日前支付承租保证金250000元给甲方，同时享有两个月的装修改造期（2017年7月1日至8月31日），期间无需缴纳租金及物业费用；丙方需按租赁合同、补充协议及补充协议（二）的约定向甲方履行2017年9月1日至2023年11月9日期间的租金及物业费，共计10965380.02元，具体明细及支付方式如下：1.2017年9月1日至2017年11月9日的租金及物业费：……；2.2017年11月10日至2023年11月9日的租金及物业费：租金金额、支付时间依据《补充协议》的约定，2017年11月10日起，丙方需向甲方缴纳2017年11月10日至2023年11月9日的六笔租金，共计9573507.83元；上述期间的物业费支付时间与租金支付时间一致，物业费标准为每月每平方米4元，共计1213476.48元。上述租金和物业费合计10786984.31元。2017年8月4日，原告（甲方）、范景威（乙方）、被告（丙方）签订《合同主体变更补充协议》一份，共同约定将案涉房屋承租人变更为丙方，原租赁合同中乙方的权利义务概括转移给丙方，乙方已经支付给甲方的承租保证金250000元直接转为丙方应交付的承租保证金250000元；丙方应于本合同生效之日起按原租赁合同约定的支付时间、支付金额、支付方式向甲方履行2017年9月1日至2023年11月9日期间的租金缴纳义务，共计9713222.6元及相同期间的物业费（1252157.42元）、水电费和其他相关费用。合同签订后，被告使用案涉房屋用于餐饮经营，并按约支付了2018年11月9日以前的租金和物业费。2019年3月18日，原告向被告发函催收2018年11月10日至2019年11月9日期间的租金1464808.55元和物业费202246.08元，合计1667054.63元。2019年5月21日，被告以经营亏损为由向原告提出分期缴纳租金的方案。2019年5月23日，原告回函要求被告提供相关数据资料核实经营情况，并要求被告于2019年5月31日前缴纳2018年11月10日至2019年5月31日期间欠缴的租金691971.65元、物业费117976.88元，合计809953.38元。被告陆续支付了2018年11月9日以后的租金450000元、物业费60000元。2019年8月6日，原告向被告发函催收租金和物业费。2019年8月17日，原告以被告拖欠租金和物业费为由向被告发送解除合同通知书，通知被告案涉租赁合同及相关补充协议自通知送达之日起解除，被告支付欠缴的租金、物业费、违约金等。被告于2019年8月19日收到该解除通知。被告于2019年9月停止经营，尚欠原告2019年3月11日至2019年9月10日期间的水费12605.85元。另，原告为实现本案债权支付律师费40000元。庭审中，原告表示愿意因新冠××疫情减免一个月的占有使用费。以上事实，有原告提交的《中国浙江省嘉兴市智富城智富中心3号楼商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《合同主体变更补充协议》、催款函和《解除合同通知书》及相应的EMS投递查询记录、水费统计表及缴款通知书、委托代理协议及律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《合同主体变更补充协议》合法有效，对双方均具法律约束力。被告根据该补充协议租赁使用案涉房屋，应当按照《中国浙江省嘉兴市智富城智富中心3号楼商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》等约定履行交纳租金、物业费等费用的义务，逾期应承担相应的违约责任。被告经原告多次催收仍拖欠租金和物业费，违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金、物业费、水费及相应的逾期付款违约金。案涉租赁合同解除的时间为被告收到解除合同通知之日即2019年8月19日。原告向被告主张2018年11月10日起至2019年8月19日止期间的租金797605.5元，物业费96740.71元（已扣除被告后续支付的该期间部分租金450000元、物业费60000元）有事实和法律依据，数额未超过双方约定的租金和物业费标准，予以支持。合同约定每日千分之一的逾期付款利息显属过高，本院综合本案实际情况酌情调整为按年利率9.5%计算。上述租金和物业费的逾期付款利息计算方式为：以894346.21元为基数，按照年利率9.5%自2018年11月1日起计算至款项实际付清之日止。原告要求被告支付其使用租赁房屋期间产生的水费12605.85元，有事实依据，符合合同约定，亦予支持。合同解除后，被告应当履行租赁物返还义务，故对原告要求被告腾退返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。本院确定被告于本判决生效之日起十日内将承租的案涉房屋腾退并返还给原告。在腾退之前，被告尚需支付原告案涉房屋的占有使用费，占有使用费参照租金标准计算。原告自愿免除一个月的占有使用费，不违反法律规定，予以准许。为便于计算，占有使用费的计算方式确定为：按租赁面积4213.46平方米，每天每平方米1.05元的标准，自2019年9月20日起计算至案涉房屋实际腾退返还之日止。因被告违约致合同解除，造成原告经济损失，原告要求被告支付3个月的租金作为违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。本院确定以合同解除日的租金标准计算违约金的数额。原告主张违约金398171.97元，未超过本院核定的数额范围，予以准许。承租保证金系原告为担保合同的正常履行而支付的款项，现合同已终止履行，原告已另行主张了违约金，故应将承租保证金退还给被告。为减轻当事人讼累，该笔承租保证金可与被告应当支付的违约金进行抵扣。抵扣后，被告尚需赔偿原告违约金148171.97元（398171.97元-250000元）。原告要求被告支付实现本案债权的律师费40000元，符合合同约定和法律规定，且律师费的数额尚属合理，予以支持。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、确认原告嘉兴创新园发展有限公司与被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司关于嘉兴市智富中心10幢房屋的租赁合同关系解除，解除时间为2019年8月19日；二、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内将嘉兴市智富中心10幢房屋腾退并返还给原告嘉兴创新园发展有限公司；三、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司租金797605.5元、物业费96740.71元，二项合计894346.21元，以及上述租金和物业费的逾期付款利息（计算方式为：以894346.21元为基数，按照年利率9.5%自2018年11月1日起计算至款项实际付清之日止）；四、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司水费12605.85元；五、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司房屋占有使用费（计算方式为：按租赁面积4213.46平方米，每天每平方米1.05元的标准，自2019年9月20日起计算至案涉房屋实际腾退返还之日止）；六、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司违约金148171.97元；七、被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司实现债权的律师费40000元；八、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26280元,由原告嘉兴创新园发展有限公司负担1280元，被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司负担25000元。公告费260元，由被告嘉兴龙悦餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  杨维均人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇二〇年四月三日书 记 员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。