辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4382号上诉人（原审被告）：辽宁五一七网络股份有限公司，住所沈阳市沈河区。法定代表人：毛宏钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：任梓源，该公司员工。委托诉讼代理人：刘莹，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈阳金利高商业有限公司，住所沈阳市沈河区。法定代表人：岑康权，该公司董事长。委托诉讼代理人：成玉婷，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽君，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁五一七网络股份有限公司（以下简称“五一七公司”）因与被上诉人沈阳金利高商业有限公司（以下简称“金利高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五一七公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判第二项判决为五一七公司一次性给付金利高公司装修期房屋租金87,527.26元；3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《租赁协议》的解除系合意解除，上诉人不应按照《租赁协议》约定承担违约责任。2019年2月14日上诉人经与被上诉人协商一致解除租赁关系，由被上诉人配合上诉人办理与撤离案涉场地相关的全部手续，于租金消耗完毕之日即2019年2月15日前搬离案涉场地，并与被上诉人共同友好的完成了案涉场地交接，因此《租赁协议》解除是2019年2月15日双方达成解除合意的结果，而非上诉人单方解除《租赁协议》。所以，不应按照《租赁协议》约定判决保证金归被上诉人所有及上诉人支付给被上诉人全部装修期房屋租金。二、即便认定上诉人违约，一审法院认定被上诉人没收上诉人保证金不过分高于因案涉《租赁协议》合同解除带来的损失并判决上诉人交付的保证金归被上诉人所有，也属于事实认定不清，适用法律错误。一审法院认为上诉人与被上诉人签署案涉《租赁协议》期限为三年，仅一年《租赁协议》就解除，给被上诉人造成寻租期损失，且案涉《租赁协议》签订日期为2017年10月19日，上诉人进入装修的时间为2017年11月27日，期间间隔一个多月的时间，被上诉人无法取得租金收益，据此认定被上诉人没收租金不过分高于上诉人因案涉《租赁协议》解除给被上诉人带来的损失系事实认定不清。2017年10月19日至2017年11月26日期间，被上诉人未将案涉场地交付给上诉人，案涉场地的空置权仍由被上诉人享有，被上诉人有权对案涉场地进行出租等以获取收益，故该段期间内空置风险应由被上诉人承担。且上诉人于2017年9月27日查看案涉场地时即为空置状态，这说明空置期是寻租的常见情况，是房屋特别是办公场所租赁的商业风险，无论《租赁协议》是单方解除或合意解除都会存在，被上诉人正常经营的商业风险不应全部转嫁给上诉人。保证金是质押担保，其用途为弥补被上诉人损失，可抵偿《租赁协议》中约定的装修租金等任何费用，一审法院既判决没收上诉人交付的全部保证金，又判决上诉人赔偿全部装修期房屋租金，实则为保证金与违约金性质重叠的双重惩罚。上诉人已遵守诚实信用原则按时支付租金，在双方合意解除《租赁协议》后及时腾房，同时上诉人亦提交了相关证据材料证明上诉人的经营状况，一审法院未考虑到全球经济危机的宏观经济环境，上诉人的经营状况及上诉人不存在过错、缔约地位弱势、合同格式条款等因素，同时也未考虑被上诉人在一审开庭时没有提出证据证明合同约定违约金数额存在合理性的证据，直接支持被上诉人主张，有违公平原则，可能导致上诉人的经营状况雪上加霜，不利于沈阳市营商环境建设，造成实质不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条之规定，一审法院认定被上诉人没收上诉人保证金不过分高于因案涉《租赁协议》解除带来的损失的理由不成立，适用法律亦错误。三、即便认定上诉人违约，一审法院直接根据合同格式条款约定判决上诉人赔偿被上诉人全部装修期损失，也与公平原则相悖。被上诉人作为格式合同提供方，缔约地位强势，合同约定条款均系加重上诉人责任，并未采取合理方式提请上诉人注意，所以，当格式条款的解释产生争议时，应当对格式条款作不利于格式条款提供一方的解释，一审法院直接依据合同约定判决上诉人赔偿全部装修期损失，违背公平原则。被上诉人在无法获得装修租金的前提下，会将相关风险分散到全部租赁期限内，因此月租金必然会因受到装修期无法收取租金的影响而相应上浮。案涉《租赁协议》虽提前解除，但上诉人已经履行了全部《租赁协议》的三分之一，根据上诉人合同履行程度的情况，被上诉人因此产生的装修期损失也应减至《租赁协议》约定装修期租金的三分之二为宜，即131,290.89×2/3=87,527.26元。一审法院既判决上诉人已支付的保证金归被上诉人所有，又判决上诉人支付装修期租金，已属于双重惩罚，如判令上诉人支付全部装修期租金，而忽视合同实际履行情况，则必然导致上诉人支付的违约金过分高于被上诉人因此遭受的损失，请求改判上诉人给付被上诉人装修期房屋租金87,527.26元。金利高公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。金利高公司向一审法院起诉请求：1.判令五一七公司支付金利高公司2017年11月27日至2018年2月15日的房屋租金（装修期）131,290.89元、2019年2月的电费1641.60元、装修恢复费用76,131元；2.请求法院判令将五一七公司支付给金利高公司的189,457.74元保证金作为违约金归于金利高公司，不予退还给五一七公司；3.请求法院判令本案所有诉讼费用由五一七公司承担。一审法院认定事实：2017年10月19日，金利高公司与五一七公司签订了《卓越大厦租赁协议》，该协议约定五一七公司承租卓越大厦28层07-10单元，租期为2018年2月16日至2021年2月15日共计三年，租金为每月49,857.30元。协议第六条约定：五一七公司应于协议签署日支付给金利高公司保证金189,457.74元，若五一七公司违反该协议项下任何义务，在不影响获得其他赔偿的前提下，金利高公司有权利没收此保证金。第九条约定：在五一七公司全额支付保证金及第一期租金、管理费的前提下，可入驻场地装修，金利高公司为五一七公司免除装修期租金，若五一七公司提前退租，则需要支付已免除的装修期租金。第二十一条约定：除非本协议另有规定或双方另有书面约定，五一七公司在租期内不得终止或解除本协议。协议签订后，五一七公司于2017年10月20日向金利高公司支付保证金189,457.74元、第一期租金149,571.90元；于2017年11月27日入驻承租场地进行装修，金利高公司为五一七公司免除装修期（2017年11月27日至2018年2月16日）的租金共计131,290.89元。2019年2月11日，五一七公司提出解除合同并于2019年2月15日搬离房屋。现金利高公司要求五一七公司赔偿各项损失及违约金，起诉至一审法院。在本案审理过程中，金利高公司撤回了电费的诉讼请求。一审法院认为，金利高公司、五一七公司签订的房屋租赁协议依法成立，合法有效。金利高公司已按照合同约定交付给五一七公司房屋使用，五一七公司应按照合同约定履行义务。根据协议约定，除非本协议另有规定或双方另有书面约定，五一七公司在租期内不得终止或解除本协议。2019年2月11日，五一七公司单方提出解除合同已违反了合同义务，故五一七公司应承担相应的违约责任。关于金利高公司要求五一七公司支付装修期（2017年11月27日至2018年2月15日）的租金131,290.89元，根据协议第九条约定，若五一七公司提前退租，则需要支付已免除的装修期租金。故五一七公司应支付金利高公司装修期的租金131,290.89元，一审法院予以确认。关于金利高公司要求五一七公司赔偿装修恢复费用76,131元，因金利高公司提供的证据不能证明实际损失，该项费用亦未实际产生，故金利高公司的该项主张没有事实依据，故一审法院不予支持。关于金利高公司主张将五一七公司支付给金利高公司的189,457.74元保证金作为违约金归于金利高公司，不予退还的请求。一审法院认为，因五一七公司单方提出解除合同，根据协议第六条约定，违反该协议项下任何义务，金利高公司有权利没收保证金。双方签订的三年租期合同，仅一年时间，五一七公司就单方解除合同，给金利高公司造成寻租期损失。且双方签署案涉租赁合同日期为2017年10月19日，五一七公司进入装修的时间为2017年11月27日，期间间隔一个多月的时间，金利高公司无法取得租金收益。189,457.74元保证金数额，不过分高于金利高公司因案涉合同解除给其带来的损失，故对金利高公司该主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、被告辽宁五一七网络股份有限公司交付给原告沈阳金利高商业有限公司的保证金189,457.74元作为违约金归原告沈阳金利高商业有限公司所有；二、被告辽宁五一七网络股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳金利高商业有限公司装修期房屋租金131,290.89元；三、驳回原告沈阳金利高商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7277元、保全费1565元，由原告沈阳金利高商业有限公司负担案件受理费1166元，由被告辽宁五一七网络股份有限公司负担案件受理费6111元、保全费1565元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金利高公司提交第一组证据：卓越大厦2807-2810单元装修恢复报价单《卓越大2807-2810租区室内装修恢复协议》、采购产品/服务验证表（装修恢复）证明内容：被上诉人通过第三方物业管理公司委托装修公司对上诉人原承租场地进行了装修恢复，共计花费62871元。第二组证据：能美火灾自动报警系统报价单、《卓越大厦2807-2810消防系统恢复工程协议》、采购产品/服务验证表（消防恢复）证明内容：被上诉人通过第三方物业管理公司委托消防工程公司对上诉人原承租场地进行了消防设施恢复，共计花费13200元。第三组证据：现场照片三张，证明：我方租赁场地的装修恢复。五一七公司质证意见：关联性有异议，不能证明是涉案场地的施工。真实性有异议，签了合同也不能证明进行了施工，且第三方不是法院委托的机构，没有证据证明恢复装修的直接损失。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，金利高公司（甲方）与五一七公司（乙方）于2017年10月19日签订的《卓越大厦租赁协议》第六条保证金第十二款约定，在不影响要求获得其他赔偿的权利的前提下，如果由于乙方不履行本协议或其他乙方原因致使本协议根据第六十一条提前终止，甲方有权没收乙方的保证金。本院认为，五一七公司与金利高公司签订的《卓越大厦租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议履行各自义务。双方在租赁协议中约定，五一七公司在租期内不得终止或者解除本协议。本案中，双方租赁协议履行期间，金利高公司单方提出解除合同并于2019年2月15日搬离涉案房屋的行为违反合同约定，一审法院认定五一七公司无权要求返还已交付的保证金并无不当。另据双方租赁协议约定，五一七公司提前退租，需支付已免除的装修期租金，故一审法院判令五一七公司向金利高公司支付装修期房屋租金131,290.89元亦无不当。对五一七公司的上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人五一七公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7277元，由上诉人辽宁五一七网络股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年四月二十九日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。