重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终784号上诉人（原审被告）：张春华，男，1971年2月2日出生，汉族，重庆市丰都县村民，住重庆市丰都县。上诉人（原审被告）：熊淑媛，女，1974年4月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘迟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高生，男，1981年1月5日出生，汉族，重庆市长寿区村民，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）：成军，男，1975年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆美翎律师事务所律师。原审第三人：艾钰钧，男，1976年11月6日出生，汉族，重庆市涪陵区村民，住重庆市涪陵区。上诉人张春华、熊淑媛因与被上诉人高生、成军及原审第三人艾钰钧房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日进行了询问。上诉人张春华、熊淑媛的诉讼代理人刘迟与朱帝、被上诉人高生、成军的诉讼代理人杨丽娟参加了询问。艾钰钧经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。张春华、熊淑媛上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初400号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.判决本案的诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：1.本案理应排除“买卖不破租赁”规则的适用。首先，案涉房屋出租和出售之前原审第三人系银行贷款购买并将房屋抵押给了银行，后因第三人无力还款，银行起诉要求还款并要求对房屋享有优先受偿权，银行全部诉请已经生效判决支持。虽然银行抵押权的实现未经法院强制执行程序，但如果没有上诉人的购房，案涉房屋必然通过司法拍卖出售符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定。其次，案涉房屋租赁合同并未登记备案，“买卖不破租赁”应当以租赁关系有一定公示措施为前提。再次，现有证据不足以证明案涉房屋租赁合同已实际履行。2.房屋权属变化不应导致租赁合同相对性的变化，一审判决对上诉人的主体资格认定错误。买受人只是依法代为原出卖人为合同履行，而不是原审第三人即因买受而退出租赁合同关系。被上诉人高生、成军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人未到庭参加询问也未提交书面意见。高生、成军向一审法院起诉请求：判令张春华、熊淑媛继续履行合同，将重庆市沙坪坝区房屋交付给高生、成军租住。一审法院认定事实：位于重庆市沙坪坝区住宅房屋原所有权人为艾钰钧。2016年6月3日，艾钰钧（出租人、甲方）与高生、成军（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于重庆市沙坪坝区（联芳花园），建筑面积202.04平方米。房屋所有权人艾钰钧。租赁用途：居住或办公。租赁期限自2016年6月3日至2036年6月3日，共计20年。甲方应于2016年7月3日之前将房屋按《房屋交割清单》中的家电家具配置条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清交房前的水、电、气、闭路、网络、物管等费用后视为交付完成。租金标准2400元／年，租金总计48000元。收款人账号：62×××92，账号名称：艾钰钧，开户行：中国建设银行重庆沙坪坝支行。押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。承租人在租赁期内，享有转租房屋的权利，转租房屋所得的收益归乙方所有。租赁期内的转租行为，甲方予以认可且不需要甲方签字。本合同经双方签字并捺印后生效。此外，双方还在合同中对房屋租赁情况及登记备案、房屋维护及维修、合同解除、违约责任、争议的解决办法进行了约定。同日，高生经重庆农村商业银行账号为62×××23账户转账支付艾钰钧中国建设银行账号为62×××92账户50000元。高生在转账支付时，备注款项名称为:付二十年房租及押金。2018年8月，艾钰钧将位于重庆市沙坪坝区住宅房屋出售给张春华、熊淑媛。张春华、熊淑媛随后取得编号50003602498不动产权证。该证载明：权利人熊淑媛、张春华，坐落：沙坪坝区显丰大道8-1-3-6-1号。2018年10月13日，张春华因艾钰钧出售给其的房屋处于抵押状态向重庆市公安局沙坪坝区分局联芳派出所报警。公安机关接警处理后，艾钰钧向张春华、熊淑媛出具《承诺书》一份，主要内容为：本人艾钰钧已收齐全部房款，并于2018年10月13日将房屋交付给张春华。此前房屋所产生的债务、法律、产权、租赁纠纷均由本人艾钰钧承担，与张春华和恒田房产有限公司（房屋买卖合同居间人）无关。同日，张春华又因房屋纠纷向重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所报警。公安机关出警后，查明报警所涉房屋为张春华、熊淑媛所有的位于重庆市沙坪坝区住宅房屋，当时房屋出租给案外人刘诚生、徐坤、陶洪徐、伍进英四人。2019年1月29日，重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所对上述情况出具了《情况说明》。庭审中，张春华、熊淑媛陈述，2018年10月20日左右，刘诚生等租赁户搬离位于重庆市沙坪坝区住宅房屋。现张春华、熊淑媛已对该房屋进行重新装修后入住。审理中，因张春华、熊淑媛对高生、成军举示的《房屋租赁合同》中“艾钰钧”签字的真实性提出异议，根据高生、成军的申请，一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对当事人争议的上述事项进行司法鉴定。鉴定过程中，艾钰钧去向不明，双方当事人亦表示无法联系到艾钰钧。一审法院根据高生、成军的申请，调取了保存在重庆市沙坪坝不动产登记中心的、艾钰钧于2018年8月8日出具的《委托书》（经重庆市渝信公证处（2018）渝信证字第14725号公证书公证）作为鉴定比对样本。张春华、熊淑媛对以该《委托书》中“艾钰钧”的签字作为鉴定比对样本没有异议。2019年7月19日，西南政法大学司法鉴定中心作出【2019】鉴字第1938号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：日期为“2016年6月3日”的《房屋租赁合同》原件第4页上“出租人（甲方）签章”部位“艾钰钧”署名字迹与供检的艾钰钧签名样本字迹是同一人书写。张春华、熊淑媛认为鉴定机构未通知其参与鉴定过程，也未通知艾钰钧到场，鉴定期限超过了30天，检材与样本形成时间间隔较久，对鉴定程序提出异议，但不申请鉴定人出庭质询。庭审中，高生、成军还举示了重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具的《证明》，高生分别于2017年10月、2018年1月、2018年8月向交纳重庆渝振物业管理有限责任公司涉案房屋电费的缴费收据，于2016年7月至2017年9月期间交纳水费、燃气费的支付宝账单，高生与案外人黄龙华、刘光伟、任进的房屋合租协议，通告照片、高生与物管公司工作人员、租户、合租群微信聊天记录截屏图、《房屋租赁声明》、《解除房屋租赁关系三方协议》、视频，拟证明高生、成军与艾钰钧签订《房屋租赁合同》属实，艾钰钧将涉案房屋交付高生、成军使用，以及高生、成军将涉案房屋转租给他人。张春华、熊淑媛认为，缴费收据的编号顺序与交费时间顺序不符，对真实性有异议；支付宝账单并未载明对应的门牌号码，不能证明系交纳涉案房屋水费、燃气费；房屋合租协议中并无高生签字，协议尚未发生法律效力，刘光伟、任进才是实际承租人，该证据无法证明《房屋租赁合同》已实际履行；对其余证据的真实性均不予认可。高生、成军举示的向交纳重庆渝振物业管理有限责任公司电费的缴费收据，虽然形式上存在一定瑕疵，但该份与重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具的《证明》能够相互印证，证明高生、成军在《房屋租赁合同》签订后交纳了涉案房屋部分水电费用的事实，审理中，张春华、熊淑媛否认上述证据的真实性，但未能举示反驳证据证明上述证据并非重庆渝振物业管理有限责任公司、重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具，因此对上述证据的真实性，一审法院予以采信。高生、成军举示的其余证据，高生、成军均未能举示其他证据证明其真实性，一审法院不予采信。一审法院认为，本案中，司法鉴定结论明确，《房屋租赁合同》中“艾钰钧”的署名系艾钰钧亲笔书写。张春华、熊淑媛虽对司法鉴定程序提出异议，但其提出的异议不能证明司法鉴定违反了法定程序。因此，一审法院对司法鉴定结论依法予以采信。《房屋租赁合同》系高生、成军与艾钰钧真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于《房屋租赁合同》是否实际履行的问题。租赁合同签订的当日，高生、成军即按照合同约定转账支付艾钰钧租金、押金。审理中，高生、成军举示的缴费收据、《证明》，足以证明高生、成军在合同订立后交纳了涉案房屋部分电费等相关费用。上述事实能够证明，高生、成军与艾钰钧签订的《房屋租赁合同》实际履行。公安机关在接到张春华报警后出具的《情况说明》，载明的承租人虽与高生、成军举示的合租协议中的承租人不尽一致，但公安机关并未进一步在《情况说明》中载明或附有认定承租人的依据，审理中，张春华、熊淑媛也未举示其他证据证明。因此，该《情况说明》尚不足以推翻《房屋租赁合同》已实际履行的事实。张春华、熊淑媛关于《房屋租赁合同》尚未实际履行的主张，缺乏充分证据证明，一审法院不予采信。关于张春华、熊淑媛诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，艾钰钧在租赁期间将租赁房屋出售给张春华、熊淑媛，张春华、熊淑媛自涉案房屋所有权变动之日起即成为《房屋租赁合同》的出租人，艾钰钧退出租赁合同，租赁合同中已经发生的权利义务对高生、成军、张春华、熊淑媛仍然有效。因此，张春华、熊淑媛主张其诉讼主体不适格的理由不能成立，对其此一主张，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张春华、熊淑媛在租赁期间擅自收回租赁房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。现高生、成军请求张春华、熊淑媛继续履行合同，交付租赁房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。艾钰钧经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告张春华、熊淑媛本判决发生法律效力后三日内将位于重庆市沙坪坝区房屋交付给原告高生、成军。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张春华、熊淑媛举示的新证据为：证据1.（2017）渝0104民初1857号民事判决书，拟证明上诉状理由的第一点。证据2.受理案件通知书、关于审判流程信息公开的特别告知、起诉状，拟证明案涉的房屋租赁合同是具备可撤销事由的，上诉人已经申请对案涉房屋的撤销，该案已经受理，正在审理过程中，我们本案需要另案的审理结果作为依据，请求法庭对本案进行中止审理。高生、成军质证认为，1、对两组证据均是复印件，对其真实性不予认可，证据1的民事判决书与本案没有关联性，即便是判决是真实的，银行作为抵押人，抵押权不是通过司法拍卖而获得受偿的，而通过第三人艾钰钧偿还了银行的贷款而取消了这个抵押权，2018年8月通过买卖的方式张春华获得了房屋的产权，以新的业主作为本案适格的主体。上诉人引用的法条也不适用于本案。2、对证据2并不符合中止审理的法律规定，上诉人上诉的理由不能成立。本院认证认为，证据1系从中国裁判文书网下载的公开的生效民事判决，证据2虽系复印件，但系法院发出的短信打印而成。对于上述证据本院均予以采信。本院二审查明，案涉房屋于2015年6月8日即因艾钰钧办理按揭贷款而抵押给了贷款银行，其抵押在出租给被上诉人之前。后来，贷款银行起诉艾钰钧要求确认其享有案涉房屋优先权，重庆市大渡口区人民法院判决贷款银行对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿。张春华、熊淑媛上诉称银行抵押权的实现未经法院强制执行程序。本案审理过程中，张春华、熊淑媛主张案涉合同显失公平已向一审法院另案诉请撤销案涉合同。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为：本案是否符合法律规定的“买卖不破租赁”的例外情形，案涉租赁合同是否继续约束新的买受人。现评判如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该法条规范了“买卖不破租赁”的例外情形，本案是否属于例外情形，需从具体案情入手。就本案而言，张春华、熊淑媛虽举示生效判决书证明案涉房屋于2015年6月8日即因艾钰钧办理按揭贷款而抵押给了贷款银行，其抵押在出租给被上诉人之前。后来，银行虽起诉艾钰钧要求确认享有案涉房屋优先权，重庆市大渡口区人民法院也判决银行对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿。但是，陈如上诉人所言，银行抵押权的实现未经法院强制执行程序，即并非因抵押权实现而发生所有权变动。因此，本案并不符合上诉条款第一项之情形，故本案不属于“买卖不破租赁”的例外情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干意见的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。案涉合同虽是原产权人与承租人高生、成军签订的，但签订在上诉人购买房屋之前。现有证据也已证明承租人支付了租金，履行了自身的合同义务。承租人高生、成军请求房屋受让人张春华、熊淑媛继续履行原租赁合同义务，符合法律规定，应于支持。另外，虽然张春华、熊淑媛主张案涉合同显失公平已另案诉请撤销，但另案裁判不是本案审理结果的依据，故对其中止审理的申请，不予准许。此外，关于上诉人提出案涉房屋租赁合同并未登记备案的问题，房屋租赁合同是否登记备案，不影响该合同的效力，故仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。综上所述，张春华、熊淑媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张春华、熊淑媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年四月二十日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅