广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27457号原告：广州市鸿禧房地产代理有限公司。法定代表人：刘国汉，职务总经理。委托代理人：邓铭辉、王万城，分别是广东广信君达律师事务所律师及实习律师。被告：张洁华。委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。原告广州市鸿禧房地产代理有限公司诉被告张洁华居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓铭辉、王万城、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年7月，被告欲求购海珠区细岗路一带的房屋而委托原告提供购买机会，原告依法为被告提供海珠区细岗路细岗东—街7号xx房的购买信息，被告实地看房、研究后，同意购买标的房屋。在原告的帮助下，买卖双方依法于2019年7月26日达成房屋购买协议，依法签订《房地产买卖合同》，约定按照193.8万的成交价，各付各税的形式进行房屋的交易；《房地产买卖合同》同时对各方的权利义务做出了明确的规定。签订房屋买卖的协议的同日，被告确认原告提供的房地产买卖中介服务，签署《中介服务费确认书》，承诺向原告支付中介服务费38760元。按照三方的约定，被告应当与合同签订的次日（即2019年7月27日）向出售方支付定金5万元并向原告支付中介费19380元。但是，在7月27日，被告以小区环境不好为由，拒绝支付房屋买卖的定金及中介费。原告详细再次向被告做好服务工作，因房屋的业主方在签署房屋买卖合同之后就已经坐飞机回美国，而且业主方也不愿意再给予价格上的让步，原告向被告做了充分说明，并明确告知合同义务及相关风险，但是被告仍然以各种理由拖延，拒绝履行合同和拒付中介费用。至2019年8月2日，业主方通过其亲戚，向原告取回标的房屋的钥匙和相关业主方的证明文件资料，终止了对原告委托，并实际解除了《房地产买卖合同》。原告认为，现被告随意违反合同约定，并对于原告提供的中介服务拒绝支付服务费，该些行为已经严重损害原告的合法利益，故起诉请求判令：1、被告向原告支付中介代理服务费38760元；2、被告向原告支付违约金96900元及滞纳金9690元（以96900元为本金，按每日5‰，从2019年8月9日起算至清偿日止，以96900元为限）；3、被告向原告支付律师费10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告为了骗取所谓的中介费违反了诚实信用原则：1、没有提供清晰有效的业主身份证明，对其提供不一致的身份证明信息时没有进行解释；2、原告隐瞒没有委托权的事实，仍然向我方要求履行合同以达到骗取中介费的目的。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年7月26日，合同之第一方为许华亢（卖方、身份证号码为xx）、雷群蝶（卖方共有人、身份证号码为xx）、委托代理人许其敏（身份证号码xx)；合同之第二方为被告（买方）；合同之第三方为原告签订《房地产买卖合同》，约定：卖方同意将位于广州市海珠区细岗路细岗东一街7号xx房的房屋出售给予买方，该房屋的房地产权证编号为xx、xx号；买卖双方约定该房屋的成交价格为1938000元；买卖双方均同意选择一次性付款方式执行，购房定金50000元于签订本合同的同时，买方向卖方支付上述购房定金，卖方向买方开具《购房定金收据》；首期房款（不含购房定金）888000元于2019年8月8日或之前，买卖双方到房地产交易中心办理该房屋的交易相关手续……房地产交易中心出具缴费通知单据的同时，买方向卖方支付上述首期房款，卖方向买方开具《首期房款收据》；购房余款1000000元于买卖双方领取《受理回执》时，买方向卖方支付上述购房余款；买卖双方签订本合同后，卖方必须将该房屋的房地产权证、共有证、按揭合同、购房发票等房地产权属证明原件交给经纪方保管直至办理该房屋的交易递件手续当天为止，经纪方向卖方开具《收件回执》并且负责妥善保管；买方同意向经纪方支付中介服务费或以买方签署的《中介服务费确认书》为准；于签订本合同当天，卖方、买方分别向经纪方支付上述中介服务费，买卖双方均不得以任何理由拒绝支付或延迟支付；每逾期一日支付上述中介服务费的一方，则须按约定中介服务费数额的1%计算滞纳金，直至支付完毕之日为止；买卖双方所签署的《中介服务费确认书》是作为本合同的附件，与本合同同时生效，具同等法律效力；（第九条）2、本合同签订后，若买方有以下情形之一，即视为违约；届时，卖方除有权没收或追讨买方应付的定金外……另卖方有权解除合同且有权将该房屋另售予任何人：①买方拒绝支付定金余款或支付的定金不足额时；若买方出现本合同第九条第2款的违约行为时，买方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介服务费外，还应即时向经纪方支付相当于本合同所约定该房屋成交价格的5%的金额作为违约金；等。同日，被告还作为委托方签订《中介服务费确认书》，确认：委托方委托代理方（原告）办理位于广州市海珠区细岗路细岗东一街7号xx房的买卖房地产业务；代理方已向委托方提供了完全的房地产中介咨询服务及房地产中介代理服务，委托方同意向代理方支付中介服务费38760元，于买卖双方签订《房地产买卖合同》的同时，委托方向代理方支付上述第一期中介服务费19380元；于买卖双方到房地产交易登记所办理上述房地产的交易过户申请，获得房管部门受理并取得收件收据（即交易递件）同时，委托方向代理方支付上述第二期中介服务费19380元；（第四点）2、若买方不按已签订的协议/合同购买上述房地产的，则买方须向代理方支付相当于上述房地产成交价×5%的金额作为违约金；如委托方一旦发生上述相应违约行为的，则委托方应在违约之日计起三天内向代理方支付上述约定的违约金，每逾期一日，按违约金金额×5‰计算滞纳金，直至付清之日止；若发生委托方拒绝支付或延迟向代理方支付中介服务费的……因此所产生的一切律师费、诉讼费及其它相关费用全部由委托方负责承担；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、收款签署日期为2019年7月26日，卖方收款人为许其敏的《购房定金收据》，主要内容为收到买方张洁华购买位于海珠区细岗路细岗东一街7号xx房的购房定金50000元整；买方于2019年7月27日将上述定金转入卖方账户，定金以实际到账为准；2、被告（买方）与许华亢（身份证号码：xx）、雷群蝶（身份证号码：xx）、卖方代理人许其敏于2019年7月26日签订的《房地产买卖告知书》，约定（第二条）：卖方确认已对该房屋的综合状况进行了充分了解，买方确认已查阅该房屋的相关权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房屋的座向、面积、楼龄、楼层……产权情况、周边环境等均予以认可，买方自愿购买；（第七条）买卖双方一致同意委托经纪协助办理该房屋的相关网签、银行按揭贷款的手续等；3、《委托书》的复印件，主要内容为：委托人为许华亢（美国护照NO.xx）、雷群蝶（美国护照NO.xx），受托人为许其敏（美国护照NO.xx），事由：我们有四处房产分别座落在①广州市海珠区细岗路细岗东一街7号xx房等，由于我们远居美国，特委托儿子许其敏为我们之代理人代为办理；代理人无转委托权，委托期限直至上述事项办妥为止；4、代理人为刘瑞芝，分别于2019年7月29日和2019年8月2日出具给原告的收条，内容为7月29日收到退回卖方的《授权委托书》，8月2日收到原告退回卖方的房屋授权委托书及卖方结婚公证书复印件各两份；5、原告与广东广信君达律师事务所签订的因与被告的纠纷一案，委托律师的《民事委托代理合同》及律师费为10000元的发票；6、涉案房屋《房地产权共有（用）证》的复印件，记载共有（用）权人为雷群蝶，身份证号码为xx，共有人许华亢；7、美国公证文书的情况复印件，其中雷群蝶的美国护照号码为xx，许华亢的美国护照号码为xx。被告质证表示：证据1说明在被告没有缴纳款项的情况下，原告已经出具收据给出卖人，说明原告本身操作违反中介代理的规则；由于证据2中两业主的身份信息是20开头，而房屋买卖合同中业主的身份证号信息为50开头，被告事后发现这两个身份信息不一致要求原告予以解释，但原告的工作人员没有任何答复，而是一直催促被告交钱，说明原告存在隐瞒欺骗行为；证据3的真实性由法院确认；证据4中原告所述的代理人刘瑞芝已于2019年7月29日收回该物业的委托，但2019年8月2日原告还协同被告一起去房管部门进行交易，这证明原告一直采取欺骗的方式，追索被告支付房款骗取中介费；对证据5的真实性没有异议、关联性、证明内容有异议，双方并没有合同约定以及相关的法律依据要求被告必须承担原告方的律师费；证据6-7没有原件无法确定其真实性。被告就其抗辩意见还提交以下证据：1、短信聊天记录，其中2019年8月1日，被：此房产我方想要，愿于2019年8月2日9:30-10:00与经纪方共同到海珠区交易登记所或公证处对许其敏提供的公证书进行查询核实；2、2019年8月2日被告与中介到房管局录音的文字版、录音光盘。原告质证表示：对证据1的真实性予以确认，因为签订三方合同的时间很晚，作为买家的被告必须在2019年7月27日支付定金给业主的，但在当天后再到房屋现场查看，被告方及其另一姐妹认为该房的环境不符合其预想，故拒绝支付定金及中介费，之后被告在短信中的陈述均为借口；证据2是没有经过原告同意录音的，是不合法的，对原告陪同被告去房管部门核实情况的事实予以确认，但对录音的真实性不予确认。原告于2019年9月6日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告签订房屋买卖合同后没有支付过定金和中介服务费。原告表示：其主张从2019年8月9日起算滞纳金的依据是由于被告的原因导致房屋买卖合同实际上解除或终止，业主方已经终止委托原告出售房屋，其中介行为已经完成；其主张的违约金和滞纳金是针对不同的违约责任提出的，确实因被告的违约行为导致原告的实际损失；刘瑞芝是许其敏的岳母，是听许其敏本人陈述的，平时都是刘瑞芝交接的；被告所主张的购房合同和《买卖告知书》中卖家身份证号不一样的问题是因为原告直接在告知书上将卖家的产权证上抄下来，按照美国的规定法律证件是五年一办，签约时原告是使用了业主当时的证件号码，才会导致出现前后两次号码不一致的情况，但是业主的信息均是真实的；到目前为止，原告尚未收到业主方关于是否解除房屋买卖关系的明确主张。被告表示：我方看房后表示想购买，原告联系业主过来，但人来了才知道是业主的儿子和儿媳，业主儿子把授权委托书出具给原告，但没有向我方出示，之后业主的儿子就将委托书原件收起来了；双方没有约定网签的日期，只是约定2019年8月8日业主的儿子回来就去办过户手续，被告与卖家的房屋买卖关系尚未解除；原告依据《中介服务费确认书》追索我方违约金和滞纳金，因为该确认书是原告制作的格式合同，应当作出不利于原告的解释，原告收取的是中介服务费，违约金应以中介服务费为基础，而不是按购房款来主张，原告同时主张违约金及滞纳金不符合法律规定。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告与卖方的代理人许其敏签订的《房地产买卖合同》中确认了被告与卖方之间的买卖关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，应为有效合同。因被告向原告出具《中介服务费确认书》，确认原告成功促成其与卖方签订关于涉案房屋的买卖合同，其同意分期向原告支付38760元作为中介服务费等，即原告已为被告提供了中介服务，促成了被告与卖方签订买卖合同，故被告应支付相应的中介服务费给原告。《中介服务费确认书》约定：于买卖双方签订合同时，被告向原告支付第一期的中介服务费19380元；买卖双方到房地产交易登记所办理交易过户申请，获得房管部门受理并取得收件收据时，被告再向原告支付第二期的中介服务费19380元。由于原告自述卖方已于2019年7月29日及8月1日收回涉案房屋的钥匙及委托原告出售涉案房屋的权限，故原告无法提供第二期的中介服务，故原告要求被告支付全额中介服务费38760元依据不足，被告应向原告支付第一期的中介服务费19380元。被告辩称原告无法提供清晰有效的业主身份证明，向原告隐瞒其没有委托权，故无权主张中介服务费的意见，原告就此已经提交相应的证据及作出合理的解释，故被告的该意见理据不足，本院不予采纳。《中介服务费确认书》还约定：若被告不按已签订的协议购买涉案房地产的，则被告须向原告支付相当于上述房地产成交价的5%的金额作为违约金；被告应在违约之日起三天内向原告支付上述约定的违约金，每逾期一日，按违约金金额×5‰计算滞纳金；因此所产生的律师费由被告负责承担。诉讼中，原、被告均表示被告与卖方的房屋买卖关系尚未解除，在房屋买卖合同的履行中也是由于原告抄写卖方业主的身份信息存在前后不一的情况导致被告产生疑虑而延误合同的履行，故原告主张被告存在违约行为，要求被告支付违约金和滞纳金、律师费的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、被告张洁华在本判决生效之日起十日内向原告广州市鸿禧房地产代理有限公司支付中介代理服务费19380元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3407元，由原告负担2964元，由被告负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年四月××日书 记 员  招佐文冯琬晴