山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终268号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：烟台乐利商贸有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路60号。 法定代表人：包绍香，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东健华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高传强，山东健华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地山东省威海经济技术开发区乐天世纪大厦A-2。 经营者：汪传方，男，1961年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：汪传方，男，1961年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：朱青远，女，1964年11月7日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：汪汉杰，男，1985年2月24日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：甘露，女，1985年5月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。 上诉人烟台乐利商贸有限公司（以下简称乐利公司）因与被上诉人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲广场）、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐利公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判特乙甲广场赔偿乐利公司威海乐天世纪城1号楼2001、3001房屋自2016年11月3日至2019年9月2日的房屋占有使用费20316704元及利息损失；3.改判特乙甲广场向乐利公司支付违约金1000万元；4.就一审判决第三项，请求增加判决特乙甲广场以4825989元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向乐利公司支付自2019年9月3日至实际履行日的逾期付款违约金；5.改判汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、特乙甲广场应赔偿乐利公司2001和3001房屋占有使用费。1.（2016）鲁1092民初2145号（以下简称2145号）民事判决和（2018）鲁10民终1343号（以下简称1343号）民事判决中所述房屋不同于本案，前者属于根据合同约定支付对价，后者属于占有人在没有合同依据或没有法律依据的情况下占有标的物，权利人因为标的物的占有利益受损而要求支付赔偿金。乐利公司本案主张的是占有使用费，而非租金，一审法院基于2145号和1343号民事判决中乐利公司曾主张部分租金的事实而驳回本案占有使用费请求，属于对租金和房屋占有使用费的概念混淆，将两个不同的标的理解成同一个标的，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定。2.威海乐天世纪城1号楼2001和3001在2019年9月2日前一直为特乙甲广场占有控制。乐利公司依据合同将涉案物业交给特乙甲广场后，特乙甲广场并未将其重新归还给乐利公司，若其主张已归还应承担举证责任；乐利公司的证据以及一审法院所作现场交接笔录，均证明特乙甲广场于2019年9月2日将涉案物业交还给乐利公司；特乙甲广场一审提交的其内部《建材馆二三楼出入登记表》，证明其于2019年9月2日前对涉案物业独家管理；一审法院2019年7月9日勘查现场时，法警执法仪显示现场参加者有乐利公司工作人员、特乙甲广场工作人员、双方代理人、办案法官、书记员、法警、公证人员，特乙甲广场控制着2001和3001，特别是物业用电。特乙甲广场违法装修，2016年10月发生了停电行为，涉案物业占有人并未因一时停电而改变，一审法院要求乐利公司举证证明将涉案物业重新交付给特乙甲广场，没有法律依据。3.特乙甲广场赔偿乐利公司不当占有涉案物业的利益损失，具有充分的理论依据。2145号民事判决第二页显示特乙甲广场于2016年11月3日发出解除合同通知，从该日起，特乙甲广场已决心解除涉案二、三楼的租赁合同。诚实信用原则要求当事人言行一致，特乙甲广场的意思表示是解除合同，其应将二、三楼占有使用权归还乐利公司，其意思表示和处置行为不一致。从法律所保护的法益来界定责任，法律支持特乙甲广场通过诉讼行为挽回损失，即使乐利公司违约，没有法律规定既要求乐利公司赔偿损失，又要剥夺乐利公司房屋占有、使用权作为违约惩罚；从合理保护证据的角度来界定责任，特乙甲广场可以通过向法院申请证据保全的方式达到目的，而不是以禁止乐利公司使用的方式来实现；从法律后果来界定责任，在承租人提出解除合同的情况下，租赁合同属于合同法第一百一十条规定的标的不适宜强制履行的合同，不管承租人是否违约，只要承租人提出解除合同，在小部分装修情况下均判决解除，将房产交还给出租人；从损失形成的原因来界定责任，特乙甲广场掌握占有使用权，应当采取措施防止损失扩大，即便进行提存也可以显示其有防止损失扩大的意思表示，而非既不使用又不允许乐利公司使用。二、三楼闲置产生的损失是特乙甲广场违反诚信原则和错误理解法律所致，其应当予以承担。二、本案是解除2014年6月1日和2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》中涉及一层的合同内容而主张的违约金，该违约金主要是因合同解除而赔偿乐利公司一层物业的占有损失。而（2017）鲁1092民初212号（以下简称212号）案件是在合同继续履行的情况下，因逾期付款而造成的逾期付款违约金。本案是针对新发生的事实提起的诉讼，不属于重复起诉。乐利公司在一审期间详细罗列了1000万元违约金所弥补的损失内容，全部是威海乐天世纪城1号一层的闲置损失，没有涉及2145号和1343号判决书所评判的二、三层。除了本案一审判决，没有任何其他法律文书曾经评判过一层物业在合同解除情况下的违约责任。三、乐利公司第四项上诉请求系一审法院漏判内容。 乐利公司补充上诉意见：一、乐利公司一审提交的证据足以证明特乙甲广场破坏主体、违法装修导致二、三楼租赁合同解除。针对2145号和1343号民事判决，乐利公司已申请再审。实际上，特乙甲广场不仅控制着二、三楼用电，还一直控制着进入二、三楼的大门钥匙直至2019年9月2日，特乙甲广场提交的《建材馆二三楼出入登记表》亦能证明。因2145号和1343号案件认定二、三楼合同解除的原因系乐利公司违约，乐利公司将损失请求时间段缩至“自2016年11月3日至实际返还之日”，仅要求特乙甲广场对二、三楼不当处分形成的损失承担侵权责任，此范围之外的部分包括特乙甲广场无偿使用时间段、重新租赁需要的招租时间段均未计算在内，该部分损失是守约方对违约方的权利主张，乐利公司保留对该部分的追偿权。二、乐利公司主张的要求特乙甲广场承担1000万违约金，并未超出其因违约给乐利公司造成的损失。因信赖特乙甲广场会履行20年承租期，乐利公司赋予其半年免租装修期和一年免费试运营期，但特乙甲广场未缴纳租金，租赁合同即被解除；特乙甲广场怠于履行不再续约的提前告知义务，未及时履行腾空义务，使得乐利公司不敢提前寻租，故特乙甲广场有义务承担半年续租准备期和半年寻租期房屋占有使用费。同时考虑本案标的物面积较大，特别是特乙甲广场对承租房屋主体破坏严重，短期内出租成功有困难，故占有使用费和空置损失期为：半年免租装修期+一年免费试运营期+半年续租准备期+半年寻租期=2.5年空置期。即便按照2014年6月1日合同第四条第一款约定的每平方米年租金360元计算，损失也在1000万元左右。乐利公司解除一层租赁合同的理由是特乙甲广场拒付租金，并非一审法院判决认定的以特乙甲广场存在违法装修等违约行为为由主张违约金。 特乙甲广场、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露辩称，一、本案系依据同一事实和理由提起的再次诉讼，违反了“一事不再理”原则。本案房屋占有使用费与2145号、1343号民事判决中所述房屋租金实际上是一回事，只是在不同条件下的不同用语。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，对于同一标的物，只能根据合同是否有效，要求支付租金或房屋占有使用费。在2145号、1343号案件以及本案中，乐利公司均要求特乙甲广场支付租金或使用费，涉案标的物均为2001和3001，乐利公司主张的亦是同一时间段的租金和占有使用费。二、自2016年10月25日姜雪松断电、更换配电室锁芯收回配电室后，涉案2001和3001起一直由乐利公司实际占有控制。三、乐利公司明知自己的断电行为使合同履行不能，且特乙甲广场已起诉解除合同，乐利公司明知最终的法律后果却故意不收回房屋，反而要求特乙甲广场继续履行合同，提起反诉、上诉，故意拖延时间，使得涉案房屋自2016年起诉至2019年作出二审判决期间一直处于空置状态，是乐利公司人为因素造成了涉案房屋损失扩大，应由其自行承担损失。四、乐利公司要求特乙甲广场支付违约金1000万元，与其之前起诉特乙甲广场且已经发生法律效力的212号民事判决，系同一事实和理由的再次诉讼，违反了“一事不再理”原则。综上，乐利公司在实体和程序上均存在错误，依法应驳回其上诉请求。 特乙甲广场、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露补充答辩称，一、乐利公司主张二、三楼部分时间段的空置损失建立在错误前提下，二、三楼合同解除的真正原因系乐利公司违法断电导致特乙甲广场无法正常装修，且经法院生效判决确认，而非乐利公司主观臆断的特乙甲广场违约所致。二、乐利公司要求特乙甲广场支付违约金1000万元，违反了“一事不再理”原则，即便特乙甲广场违约，1000万元违约金也远超出了特乙甲广场因违约给乐利公司造成的损失。特乙甲广场因一层违约，给乐利公司造成的损失仅是应收租金的利息损失，且一审法院也以应付租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支持了乐利公司的违约金请求。乐利公司所谓损失没有根据，不应得到支持。 乐利公司向一审法院起诉请求：1.判决自2019年4月29日（乐利公司交纳诉讼费之日）起解除乐利公司与特乙甲广场于2014年6月1日和2016年7月7日签订的房屋租赁合同中涉及威海经济技术开发区乐天世纪城1号楼1001房屋（以下简称1001房屋）的内容（2016年7月7日合同的第五条除外）；2.判决特乙甲广场赔偿乐利公司1001房屋自2018年4月1日（此前的租金已经诉讼并经生效判决处理完毕）起至2019年4月29日（本案诉讼费交纳之日）的租金损失3663660元及逾期付款违约金（计算至2019年4月29日是514242元，2019年4月29日后的逾期付款违约金仍以3663660元为本金，按照24%的年利率标准计算），特乙甲广场同时按照9429平方米乘以360元每平米每年（依据2014年合同第四条第一款的约定）的标准赔偿乐利公司1001房屋自2019年4月29日起至实际返还日的占有使用费损失；3.特乙甲广场赔偿乐利公司所有的2001、3001房屋自2016年11月3日（生效的2145号民事判决第二页中确认的特乙甲广场向乐利公司发出解除通知书的日期）起至2019年4月29日的房屋占用使用费共计17838577元及利息损失（自本案起诉之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算），特乙甲广场同时按照23929平米乘以300元每平米每年的标准赔偿乐利公司2001房屋和3001房屋自2019年4月29日起至实际返还日止的占有使用费损失；4.特乙甲广场向乐利公司支付违约金1000万元；5.汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述债务承担连带清偿责任；6.特乙甲广场向乐利公司返还1001、2001、3001及相应的附属财产占有使用权、租赁范围内设备的使用及管理权和物业管理权；案件受理费、保全费和担保费31000元，由特乙甲广场、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露负担。 特乙甲广场向一审法院提出反诉，请求：乐利公司赔偿特乙甲广场损失共计41293900元，包括因乐利公司违约造成无法使用2001房屋和3001房屋产生的可得利益损失32666700元以及1001房屋无法合理使用造成的租金损失8627200元。 一审法院认定事实：乐利公司系1001、2001、3001的业主，上述三楼层的建筑面积分别为9429.65平方米、11928.99平方米、11999.78平方米，属乐利公司单独所有。 2014年6月1日，特乙甲广场（承租方）、乐利公司（出租方）及威海乐天广场商业有限公司（以下简称乐天公司，即乐利公司代理人）签订房屋租赁合同，约定特乙甲广场租赁乐利公司所有的位于威海经济技术开发区乐天世纪城1号的房屋，租赁标的以现状为准分为A、B两部分。A部分包括合同项下一楼全部区域（面积共计9429平方米）及二、三楼的部分区域（二、三楼分别为922平方米），共计租赁面积为11273平方米。待乐天玛特租赁合同解除后，租赁标的为乐利公司房屋第一层全部9429平方米、第二层全部11929平方米、第三层全部12000平方米。B部分包括乐利公司委托特乙甲广场行使物业管理权，在该项房产一至三层及一层外围的商业用房、室外停车场、地下停车场等物业管理及地下停车场内的高低压变电室、消防监控室、消防水泵间、供暖气系统、给排水系统、燃气系统等设备设施的管理使用维护维修责任及卫生管理，为无偿委托。房屋租赁期限自2014年6月1日起至2024年12月31日，乐利公司给特乙甲广场的免房租装修期间至2014年12月31日，租金自2015年1月1日起算，至2015年12月31日为第一个租赁年度，以后租赁年度依次类推。租金分为房屋租赁费及场地设备使用费，一楼租赁面积为9429平方米，第一租赁年度房屋租赁费为198元/平方，场地设备使用费162元/平方，共计年租金3394000元。二、三层各层面积922平方米，第一年度房屋租赁费110元/平方，场地设备使用费90元/平方，共计年租金368800元。租金及场地设备使用费自第四个年度开始按每年百分之一递增。合同签订七日内，特乙甲广场需支付乐利公司100万元人民币定金，逾期未付，合同自动解除，特乙甲广场支付第一年租金时，该定金直接抵顶第一年度部分租金。房屋租赁费、场地设备使用费每租赁年度分四次支付给乐利公司，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日为付款日，特乙甲广场应按合同约定按时足额向乐利公司缴纳房屋租金及场地设备使用费。双方权利义务条款中约定，特乙甲广场对承租房屋进行主体及设备设施结构性改造及装修和电气改造前，特乙甲广场将改造方案及电气图交付乐利公司，需经乐利公司审查后方可施工。违约责任中约定，合同生效后，任何时候一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，赔偿对方实际经济损失。基于本合同生效后，特乙甲广场需装修改造并对外招租，对租赁房屋进行巨额投入，因此合同期内，三方应确保本合同有效性和稳定性，任何一方不得无故解除本合同。乐利公司及乐天公司无故解除合同，需向特乙甲广场承担违约金1000元，特乙甲广场无故解除合同的，需要向乐利公司承担违约金1000元。租赁期间，拖欠房租和场地设备使用费的，每逾期一日，按当期欠付金额的千分之三支付违约金。因乐利公司交付房屋存在质量问题或产权存在争议等因素导致本合同解除的，乐利公司应全额承担特乙甲广场商场的损失500万元。如乐利公司的原租赁合同到期后将二楼、三楼房屋出租或转让给第三人，乐利公司应向特乙甲广场承担违约金500万元。如乐利公司与乐天玛特租赁合同到期后，特乙甲广场不继续租赁二、三楼房屋，需向乐利公司支付违约金500万元。如特乙甲广场或乐利公司解除合同，应补偿对方在履行本合同在土建、装修、设备设施及经营方面的损失500万元。租赁期间，特乙甲广场有下列行为之一的，乐利公司有权解除合同：（1）特乙甲广场装修或改造影响房屋主体安全的；（2）特乙甲广场名称变更、股权转让未书面通知乐利公司并经乐利公司书面同意；（3）特乙甲广场拖欠房租费用和设备使用费累计三十日以上；（4）未经乐利公司书面同意，无故连续停业达三十日以上；（5）拖欠费用造成乐利公司停水停电等使乐利公司房屋其他业主无法经营，超过三十日以上的。本合同签订后十日内，乐利公司对出租房屋按合同交特乙甲广场进场装修，特乙甲广场及乐天公司及指定人员共同对房屋按现状进行交接，并记录水电等数据。此外，合同还对现已在租的各层业主与乐利公司之间的租赁合同的后续履行及租金归属、合同签订之前乐天公司已经收取的物业费及管理费等费用的归属、特乙甲广场的续租优先权、各方其他权利义务等事宜进行约定，加盖各方公章及法定代表人、经营者印章。合同签订后，乐利公司将合同约定的租赁场地交付特乙甲广场。 2016年7月7日，特乙甲广场、乐利公司及担保人汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露又签订房屋租赁合同一份，约定乐利公司将2001、3001的部分场地和设备设施租赁给特乙甲广场，租赁标的物具体为二楼11007平方米，三楼11078平方米，合计22085平方米。租赁期限自2016年4月1日至2034年5月31日，每年1月1日至12月31日为一个租赁年度，一层租赁合同亦延长至2034年5月31日止。本合同自2016年4月1日至2017年3月31日，特乙甲广场负责旧有设施设备（包括扶梯）及装修的拆除、改造、更新及场地清理，负责装饰装潢，费用全部由特乙甲广场负担。本合同与一层租赁合同二、三层中各922平方米的试运营期自2017年4月1日起至2017年9月30日止，租金起始日从2017年10月1日开始，一层租赁合同中一层的试运营期从2016年1月1日到12月31日止，租金起始日从2017年1月1日开始。试运营期特乙甲广场负责招租并免费给业主使用，特乙甲广场开始收租金时试运营期结束，计租日开始，但最迟不迟于本合同约定的租金起始日。本合同标的物的第一至第三合同租赁年度租金为300元/平方米，其中每年房屋使用费162元/平方米，场地设备使用费、物业管理费138元/平方米。本合同及一层租赁合同各自从第四租赁年度开始，每年租金比上一计租年递增百分之一，自第十一租赁年度开始，每年租金=上年租金*（1+前十年度国家公布的CPI指数的平均值）。支付时间为租金季度前平均支付，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前为租金支付日，乐利公司收到特乙甲广场款项后15日内，出具相关发票，未出具发票的，特乙甲广场有权拒付下期租金。合同第四条第一款约定，任何一方违反本合同约定，违约一方应向另一方支付违约金1500万元，双方均同意不申请增加或减少，同时守约方可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。特乙甲广场有逾期支付租金、水电暖费用经乐利公司催告后仍未支付的、不按本协议约定进行房屋和设施设备的管理、检查、维护、维修，经乐利公司催告后没有纠正情形之一的，视为特乙甲广场违约，乐利公司有权解除合同，收回场地；第五条约定，汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露为特乙甲广场全面履行合同及一层租赁合同提供担保并承担连带责任；合同到期或中途解除，标的物内所有设备设施及装潢装修的固定部分，无偿留给乐利公司。合同到期或中途解除，乐利公司有权直接接管租赁场地、设备设施、装修装潢及经营管理权，特乙甲广场不得提出异议或拒绝执行。本合同签订后十日内，乐利公司把商场变电室交给特乙甲广场。2014年6月1日签订的房屋租赁合同（本协议中称“一层租赁合同”）中各方的权利义务及违约责任与本协议相抵触部分以本协议为准。本合同中对标的物及设备设施的管理、维护、维修及返还没有约定的均以一层租赁合同中的约定为准。本合同签订当日，双方立即进行交接。合同还对其他事项进行约定，加盖特乙甲广场、乐利公司双方印章。 合同签订后，乐利公司将案涉二、三层租赁场地交付特乙甲广场，特乙甲广场在装修过程中遭遇停电，停止施工，特乙甲广场于2016年10月26日向公安机关报案。 2016年10月27日，特乙甲广场向乐利公司发出告知书一份，记载：依据双方2016年7月7日签订的房屋租赁合同第六条第三款“合同签订后十日内，乐利公司把商场变电室交给特乙甲广场”的规定，2016年10月25日上午11时许，你公司员工姜雪松在没有经我方同意的情况下，擅自进入我方变电室，对我方正在进行装修的二楼、三楼拉闸断电，此行为不仅给我方造成重大的经济损失，还严重影响我方的装修进度及招商进度，故意毁坏我方的公共财物，我方已通过公安机关立案，同时将通过法律程序追究你公司及你公司员工姜雪松的法律责任。随后，特乙甲广场将该告知书邮寄给乐利公司。 2016年11月3日，特乙甲广场向乐利公司发出解除房屋租赁合同通知书，内容为“烟台乐利商贸有限公司：你公司与我商场于2016年7月7日签订了房屋租赁合同后，你公司不守约定，于2016年10月25日擅自将已交付我商场使用的配电室收回至今，并对我租赁的二、三楼拉闸断电，致使我商场正在进行的二、三楼装修工地被迫停止施工。鉴于你公司上述行为，已使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，为此，我商场正式通知你公司：双方于2016年7月7日签订的房屋租赁合同自本通知书发出后立即解除。”后因双方未达成一致意见，特乙甲广场于2016年11月9日诉至法院，要求解除合同，乐利公司支付违约金。 2016年5月5日，特乙甲广场代理人向威海世纪公证处申请对特乙甲广场承租的经营场所部分区域断电导致营业受影响的情况进行公证。公证书记载，当日公证人员至特乙甲广场经营场所一楼查看，该层西门大厅及部分走廊未有照明，无照明的天花板上的灯具经检测为无电状态，三间配电室内控电箱经电笔检测为无电状态，随后特乙甲广场工作人员将三间配电室上锁。 特乙甲广场于2016年向威海经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求解除2016年7月7日签订的房屋租赁合同中关于2001房屋和3001房屋部分的合同内容并要求乐利公司支付违约金1500万元。乐利公司提起反诉，要求特乙甲广场支付二、三层的租金。威海经济技术开发区人民法院作出（2016）鲁1092民初2145号民事判决：一、解除乐利公司和特乙甲广场于2016年7月7日签订的房屋租赁合同中关于二、三层租赁场地相关条款的内容；二、乐利公司支付特乙甲广场违约金320万元；三、驳回乐利公司要求特乙甲广场支付二、三层租金的反诉请求。该判决对一审法院以上查明的事实进行了确认，双方当事人对是否违约存在争议，乐利公司认为特乙甲广场在装修过程中未经许可擅自对影响房屋结构的墙体进行破坏，存在违法装修情形，对此提供了2016年9月25日会议纪要和广华物业致乐天公司的函件及乐天公司致特乙甲广场的函件等证据；特乙甲广场则主张其正常装修，未破坏房屋结构，乐利公司通过控制配电室无故断电阻止特乙甲广场进行装修，其行为构成违约，对此提供施工图纸和报警材料等证据。威海经济技术开发区人民法院审理后认为，无证据证实特乙甲广场违约装修，乐利公司控制配电室进行断电构成违约，故乐利公司应当承担违约责任。同时，断电行为造成特乙甲广场无法正常管理使用二、三层房屋（即2001房屋和3001房屋），特乙甲广场不应支付相应租金。该判决送达后，乐利公司不服提起上诉，威海市中级人民法院二审对双方的损失数额予以调查后作出（2018）鲁10民终1343号民事判决，驳回上诉，维持原判。 乐利公司于2017年1月17日以特乙甲广场、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露为被告，以乐天公司为第三人诉至威海经济技术开发区人民法院，案由为房屋租赁合同，案号为（2017）鲁1092民初212号，诉讼请求为：解除乐利公司与特乙甲广场及乐天公司于2014年6月1日签订的房屋租赁合同中一层全部租赁区域，特乙甲广场返还一层房屋及设备设施；特乙甲广场给付乐利公司违约金1500万元；特乙甲广场支付乐利公司2017年1月1日至12月31日一层的租金339.4万元；特乙甲广场支付乐利公司解除合同之后至实际返还之日的场地占用损失（按照合同约定电费租赁费标准计算）；特乙甲广场赔偿乐利公司房屋及设备损坏损失1911200元（包括地下道一层扶梯、地下停车场消防设施、一楼消防设备损失等多项，具体项目详见证据清单）；担保人汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述付款义务承担连带清偿责任。威海经济技术开发区人民法院审理后作出判决：一、驳回乐利公司要求解除2014年6月1日签订的房屋租赁合同中一层全部租赁区域并返还房屋设施设备的诉讼请求；二、驳回乐利公司要求特乙甲广场赔偿一层及地下室部分设施设备损失的诉讼请求；三、特乙甲广场支付乐利公司一层租赁场地2017年1月1日至12月31日的租金共计339.4万元；四、特乙甲广场支付乐利公司一层租赁场地2018年第一季度的租金848500元；五、特乙甲广场支付乐利公司违约金（以848500元自2017年1月1日起至2017年3月31日、1697000元自2017年4月1日起至2017年6月30日、2545500元自2017年7月1日起至2017年9月30日止、3394000元自2017年10月1日起至2017年12月31日止，4242500元自2018年1月1日起至判决确定的实际给付之日，以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；六、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述付款义务承担连带清偿责任。该民事判决现已生效。 一审法院另查明，特乙甲广场未支付自2018年4月1日以后的租金。本案审理过程中，双方在一审法院主持下，于2019年9月2日对案涉房屋整体进行交接，双方对现场进行了确认，均同意按照房屋现状自行办理交接手续，共同确认当日即为双方对案涉房屋的交接日期。 本案诉讼中，乐利公司主张2016年7月7日签订的房屋租赁合同签订后，特乙甲广场存在违法装修行为，对此提供威海市人民防空办公室责令改正通知书一份[威防发（2019）23号]，载明特乙甲广场存在乐天世纪三期C座地下人民防空工程内进行改造施工，破坏人防工程主体结构的行为，责令特乙甲广场停止违法施工行为，恢复人防工程使用效能。乐利公司同时提交（2019）鲁威海威海卫证民字第6705号公证书一份及图纸一宗、房屋装修现场照片一宗、2016年9月25日皇冠街道办人员和物业公司人员形成的会议纪要一份以及物业公司于2016年9月26日、同月27日给威海乐天广场商业有限公司信函2份，拟证实特乙甲广场破坏房屋主体结构之事实。经质证，特乙甲广场及汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对上述证据不予认可，并主张上述证据与本案无关，且特乙甲广场未曾收到过任何主管部门向其送达的相关文书，且责令改正通知书的形成时间为2019年8月，不可能对特乙甲广场2016年的装修行为予以处理，不认可该文书的真实性。乐利公司同时申请对特乙甲广场的装修行为是否造成房屋主体结构的破坏进行鉴定，特乙甲广场对此不予同意，并主张该问题在另案中已经处理，乐利公司在另案中并未申请鉴定，其在本案中申请鉴定违反法律规定。 乐利公司另主张在本案审理期间进行现场交接时可以看出配电室均是由特乙甲广场控制，双方形成的交接清单也能说明二、三层房屋的实际控制人，以此主张涉案2001房屋和3001房屋系由特乙甲广场占有管理使用至今。特乙甲广场对此不予认可，主张自乐利公司断电之日起二、三层房屋已不在特乙甲广场的控制之下。 一审法院认为，双方于2014年6月1日签订的房屋租赁合同和2016年7月7日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。现2016年7月7日签订的租赁合同中关于2001房屋和3001房屋的合同内容已经生效判决予以解除，故一审法院仅对上述合同中关于1001房屋的效力予以确认。 上述租赁合同签订后，乐利公司依约将案涉房屋交付给特乙甲广场使用，其中1001房屋由特乙甲广场装修使用并对外分租，直至2019年9月2日双方共同交接，特乙甲广场退场并将案涉房屋予以交还。现乐利公司诉请解除2014年6月1日签订的房屋租赁合同及2016年7月7日签订的房屋租赁合同中关于1001房屋的部分合同内容，特乙甲广场对此予以同意，故对乐利公司的该诉请，一审法院予以支持。根据已查明的事实和生效判决的相关认定，特乙甲广场自2018年4月1日起至2019年9月2日双方交接之日止未向乐利公司支付租金，但特乙甲广场在该期间实际占有管理使用案涉1001房屋，故其应当依约支付相应租金，依据2014年租赁合同以及后来对部分内容进行了变更的2016年租赁合同之约定，自2018年4月1日起至2019年9月2日止，1001房屋的租金合计为4825989元。特乙甲广场虽主张其向乐利公司送达了交款函件，因乐利公司拒收而未能交款，但双方已经合作多时，此前也曾顺利交款，在此情况下，特乙甲广场存在多种付款途径，乐利公司拒收函件的行为，不足以免除特乙甲广场的付款责任，故特乙甲广场存在逾期付款的违约行为，综合考虑特乙甲广场逾期付款产生的相应损失数额和生效判决对违约金的调整，以及合同约定的付款期限，一审法院酌定特乙甲广场应当以当季应当付款数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向乐利公司支付逾期付款违约金。汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露作为合同约定的保证人，理应对特乙甲广场的上述付款责任承担连带清偿责任。 关于2001房屋和3001房屋的占用费问题。乐利公司在2145号和1343号案件中曾对2001房屋和3001房屋的2017年第四季度的租金提起诉讼，生效判决以乐利公司断电构成违约为由对乐利公司的该诉请不予支持。同时，从上述判决已查明的事实看，乐利公司曾在2016年以断电的方式阻止特乙甲广场施工，而事实上特乙甲广场自断电之日起未再继续对二、三层进行装修施工，此后双方亦未就是否继续施工以及特乙甲广场能否继续管理使用二、三层房屋进行过协商或达成一致意见，在此情况下，应当由乐利公司承担举证责任，即基于其阻止特乙甲广场施工的事实，其再次将案涉二、三层房屋交付给特乙甲广场并同意其继续管理使用，现乐利公司未能就此予以举证，不足以证实特乙甲广场为二、三层房屋的实际控制人。乐利公司主张特乙甲广场控制二、三层房屋的配电箱，即便该事实成立，特乙甲广场在管理使用一层房屋时对其他房屋的相应设施予以看管具有合理性，但不能以此认定特乙甲广场独占二、三层房屋而导致乐利公司丧失对该部分房屋的控制。乐利公司在本案中申请对特乙甲广场是否破坏房屋主体结构进行鉴定，但装修是否违法的问题在另案中已经处理完毕并据此作出生效判决，且装修问题与乐利公司诉请的支付2001房屋和3001房屋占用费并无直接关联，故对乐利公司的该申请一审法院不予准许。综合以上事实，一审法院认定现有证据不足以证实二、三层房屋由特乙甲广场占有使用，结合生效判决认定的事实和判决内容，乐利公司要求特乙甲广场支付2001房屋和3001房屋的占用费，无事实及法律依据，不予支持。 关于乐利公司主张的1000万元违约金的问题。乐利公司在212号案件中已经提起过1500万元违约金的诉讼请求，而根据双方签订的合同看，该违约条款属于概括性约定，即存在任何违约行为均可适用该条款，现乐利公司已经在另案中依据同一违约条款主张过权利，212号民事判决也对此予以处理，故乐利公司再次依据同一事实主张同一请求，属于重复诉讼，其该诉请一审法院不予支持。同时，生效判决已经认定乐利公司在合同的履行过程中存在断电的违约行为，在此情况下，乐利公司以特乙甲广场存在违法装修等违约行为为由主张违约金，与生效判决的认定相悖，亦不应予以支持。 关于乐利公司主张的返还案涉三层房屋及相关财产管理权的问题，双方已于2019年9月2日在一审法院主持下自行办理了交接手续，并一致同意以该日作为案涉房屋的交接日期，故鉴于事实已经发生了变化，对乐利公司的该诉请不予支持。 关于特乙甲广场的反诉请求。特乙甲广场反诉的损失包括两部分，一部分为2001房屋和3001房屋的可得利益损失，对于该部分损失，特乙甲广场曾在2145号案件中诉请乐利公司向其赔偿违约金1500万元，后经一、二审判决综合分析违约行为和相应的损失数额将违约金予以调整为320万元，该违约金数额的确定本身就已经充分考虑了特乙甲广场因无法使用二、三层房屋产生的相关损失，足以弥补其主张的实际损失，故一审法院认定特乙甲广场已经在另案中就二、三层房屋无法使用所产生的损失以违约金的方式主张过权利，其现在再以同样的事实和理由主张损失，违反法律规定，不予支持。同时，特乙甲广场主张二、三层房屋的可得利益损失是自行参照其他类似商场单方计算得出，现并无充分证据证实其可得利益损失数额，也无法证明在2145号民事判决确定的违约金以外还存在其他经济损失无法弥补，故其该部分反诉请求不应予以支持。 特乙甲广场反诉请求中损失的另一部分为一层房屋的租金损失，从合同的签订和履行情况看，特乙甲广场已经实际上占有管理使用案涉一层房屋并对外予以出租，乐利公司的断电等行为并未影响特乙甲广场对一层房屋的正常使用，现有证据不足以证实特乙甲广场在使用一层房屋时存在实际损失，也无法证明无法使用二、三层房屋的事实给其一层的租赁造成客观损失，故特乙甲广场的该部分反诉请求证据不足，一审法院不予支持。 综上，乐利公司的诉请合理部分，一审法院予以支持。特乙甲广场的反诉请求理由不当、证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除乐利公司与特乙甲广场于2014年6月1日签订的房屋租赁合同以及双方于2016年7月7日签订的房屋租赁合同中关于威海经济技术开发区乐天世纪城1号楼1001房屋的合同内容；二、特乙甲广场于判决生效后十日内支付乐利公司威海经济技术开发区乐天世纪城1号楼1001房屋自2018年4月1日起至2019年9月2日止的租金4825989元；三、特乙甲广场于判决生效后十日内支付乐利公司逾期支付威海经济技术开发区乐天世纪城1号楼1001房屋租金的违约金（分别以848500元为本金，自2018年4月1日起至2018年6月30日止；以1697000元为本金，自2018年7月1日起至2018年9月30日止；以2545500元为本金，自2018年10月1日起至2018年12月31日止；以3394000元为本金，自2019年1月1日起至2019年3月30日止；以4242500元为本金，自2019年4月1日起至2019年6月30日止；以4825989元为本金，自2019年7月1日起至2019年9月2日止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回乐利公司的其他诉讼请求；六、驳回特乙甲广场的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202037元，由乐利公司负担171086元，特乙甲广场和汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露共同负担30951元；保全费5000元，由乐利公司负担4234元，特乙甲广场和汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露共同负担766元；反诉案件受理费124135元，由特乙甲广场负担。 本院二审期间，上诉人乐利公司提交了本院于2020年2月20日作出的（2020）鲁民申27号民事裁定一份，以证明乐利公司在2001、3001房屋租赁过程中，不存在违约行为，2001、3001房屋一直由特乙甲广场占有，特乙甲广场应当承担2001、3001的占有使用费。本院的（2020）鲁民申27号民事裁定，系针对乐利公司不服威海市中级人民法院（2018）鲁10民终1343号民事判决申请再审进行的审查。该民事裁定内容，指令威海市中级人民法院再审本案。民事裁定中没有进行实体判决，对乐利公司的证明事项没有证明效力。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人争议的焦点问题是：1.特乙甲广场应否赔偿乐利公司2001、3001房屋自2016年11月3日至2019年9月2日的房屋占有使用费20316704元及利息损失；2.特乙甲广场应否支付乐利公司违约金1000万元；3.特乙甲广场应否支付乐利公司1001房屋自2019年9月3日起至实际履行之日的逾期付款违约金；4.被上诉人汪传方、朱青远、汪汉杰及甘露应否对上述三项债务承担连带清偿责任。 关于第一个焦点问题。乐利公司上诉主张涉案2001、3001房屋在2019年9月2日前一直处于特乙甲广场占有控制之下，其应赔偿此期间的房屋占有使用费。被上诉人特乙甲广场辩解本案房屋占有使用费与2145号、1343号民事判决中所述房屋租金实际上是一回事，乐利公司上诉系依据同一事实和理由提起的再次诉讼，违反了“一事不再理”原则。经查，乐利公司上诉主张的涉案2001、3001房屋占有使用费，依据其与特乙甲广场2016年7月7日签订的房屋租赁合同，租赁合同中约定了租金的计算方式。乐利公司依据房屋租赁合同主张特乙甲广场赔偿房屋占有使用费，与合同约定条款不符，合同依据不足。对于2001、3001房屋由哪一方控制问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，乐利公司将2001、3001房屋交付给特乙甲广场，特乙甲广场进行装修。在装修过程中被乐利公司拉闸断电，导致装修被迫停止。特乙甲广场向公安机关报案，并向乐利公司发出了解除房屋租赁合同通知书。从乐利公司拉闸断电时间起，乐利公司没有证据证明其同意特乙甲广场继续装修等管理使用。乐利公司二审期间提交的本院（2020）鲁民申27号民事裁定，就再审申请的理由进行审查，没有实体判决。乐利公司提交的证据不能证明2001、3001房屋于2019年9月2日前处于特乙甲广场的占有控制之下。一审判决未采纳乐利公司的赔偿主张，并无不当。 关于第二个焦点问题。乐利公司上诉主张特乙甲广场赔偿违约金1000万元。特乙甲广场辩称乐利公司的违约金主张与其之前起诉且已经发生法律效力的212号民事判决，系同一事实和理由的再次诉讼，违反了“一事不再理”原则。经查，乐利公司于2017年1月17日以特乙甲广场为被告诉至威海经济技术开发区人民法院，请求特乙甲广场给付违约金1500万元，威海经济技术开发区人民法院依法进行了审理，以（2017）鲁1092民初212号民事判决书对乐利公司的诉讼请求予以判决。乐利公司在本案中主张的违约金与上述判决中涉及的违约金，均依据其与特乙甲广场之间房屋租赁合同中的违约金条款提出。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。威海经济技术开发区人民法院（2017）鲁1092民初212号民事判决业已生效。乐利公司两次起诉均是依据同一事实向特乙甲广场主张同一请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形，本院对乐利公司的上诉请求，不予支持。 关于第三个焦点问题。乐利公司上诉主张特乙甲广场支付其1001房屋自2019年9月3日起至实际履行之日的逾期付款违约金。乐利公司的该上诉主张，涉及一审判决第三项的判决主文，特乙甲广场于判决生效后十日内支付乐利公司逾期支付威海经济技术开发区乐天世纪城1号楼1001房屋租金的违约金，自2018年4月1日起至2019年9月2日止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决对特乙甲广场履行支付违约金的数额、时间均已明确，并对特乙甲广场未按期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息的义务予以明确。一审法院不存在漏判的情形。乐利公司的该项上诉理由求，本院不予采纳。 关于第四个焦点问题。乐利公司主张被上诉人汪传方、朱青远、汪汉杰及甘露对其上诉的三项请求内容承担连带清偿责任。由于乐利公司的三项诉讼请求均无事实或法律依据，本院未予支持，乐利公司的该主张，没有依据，本院不予支持。 综上所述，乐利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171086元，由上诉人烟台乐利商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宫恩全 审判员  赵 童 审判员  董 兵 二〇二〇年四月七日 法官助理周淼 书记员郭君