杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4894号 原告：杭州丝宏服装有限公司，住所地：杭州市下城区沈家巷58号。 法定代表人：高健美，执行董事。 委托诉讼代理人：**海、毛倩倩，浙江天富律师事务所律师。 被告：杭州艾菲娃文化发展有限公司，住所地：杭州市下城区沈家巷58号2幢。 法定代表人：叶正华，董事长。 委托诉讼代理人：卢彤彤、郭梦园，浙江海浩律师事务所律师。 原告杭州丝宏服装有限公司（以下简称丝宏服装）与被告杭州艾菲娃文化发展有限公司（以下简称艾菲娃文化）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年4月1日公开开庭审理本案。原告丝宏服装的委托诉讼代理人**海、被告艾菲娃文化的委托诉讼代理人卢彤彤、郭梦园均到庭参加诉讼。审理期间，被告艾菲娃文化提出管辖异议，本院裁定驳回。原、被告双方向本院申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告丝宏服装向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金230.98万元（已经扣除未退还50万元保证金）、违约金1144053.39元（其中租金100万元的违约金按每日千分之一的标准自2016年9月10日起计算至2019年7月9日为103200元，之后违约金按上述标准计算；剩余租金130.98万元的违约金按同期银行贷款利率计算自2017年7月31日计算至2019年7月9日为112053.39元，此后判决至被告实际履行之日止）；2.诉讼费由被告承担。审理期间，原告撤回第一项诉讼请求中关于剩余租金130.98万元的违约金部分主张。 事实和理由：2015年10月15日原告与被告签订《租赁合同》，该合同约定原告将其坐落于浙江省杭州市东新路沈家巷58号1栋，“该厂区”及区内，一幢地上四层，一幢地上六层，包括厂区内用地（以下称该房屋）”出租给被告，改建使用功能为儿童天地文化及配套，该房屋建筑面积约为14000平方米；双方还对租赁期限、租金（首年租金为人民币470万元，租金前3年不变）及支付方式、违约责任等作了详细约定。之后原告与被告签订过8份补充合同分别对房屋交付、租赁保证金、房屋租金及支付时间等内容进行补充约定。原告于2015年12月28日将房屋交付被告，根据双方在2016年1月5日所签订的《补充合同》第5条约定“合同约定在开业前支付壹佰万元租金同意提前在开业前1个月支付，最迟不超过2016年9月10日前支付”，但被告至今未按租赁合同和上述补充合同约定向原告支付任何租金。后因案涉房屋列入拆迁范围，2017年11月10日作为审计单位浙江正宏瑞工程管理咨询有限公司出具浙正宏瑞审工字（2017）第288号申报报告中显示被告在编制杭州艾菲娃工程项目工程支付汇总表中已将其应付给原告的年租金按补充协议约定（2015年12月8日签订）调整至474.8万元，且最终审计报告确认被告在2016年5月至2017年7月期间的房屋租金支出合计为593.5万元；扣除原、被告双方约定的免租期12个月起算租金日期从2016年的12月27日，按照年租474.8万元计算，到2017年的7月31日，即审计报告审定房屋租金计算截止日，房屋租金计算天数是216天。因此，总房屋租金为2809800元，再扣除未退还给被告的房屋保证金50万元，剩余的房屋租金是2309800元。被告至今未支付。 被告艾菲娃文化答辩称，被告对年租金474.8万元的事实没有异议。但认为已按租赁合同及补充协议的约定向原告支付了预付租金100万元。原告诉称的被告未向其支付预付租金100万元，并非事实。浙江正宏瑞工程管理咨询有限公司出具的浙江正宏瑞审工字（2017）第288号艾菲娃工程资金审计表所涉及的补偿被告租金及预付租金，系杭州市下城区城市建设投资有限公司与原告之间达成的拆迁补偿协议内容之一，并不意味着被告认可其向原告支付租金。原告与艾菲娃文化之间的对租金的约定以双方签订的租赁合同为准。关于本案事实问题。免租期的起算点，虽然双方交接单显示于2015年12月28日进行租赁物的现场交接，但事实上，当时丝宏服装与案外人签订的租赁协议于2016年3月才到期。被告认为交付时间2016年3月为免租期的起算点。艾菲娃文化于2017年4月26日收到案涉租赁厂厂房拆迁通知后，立即告知该改建工程承包商于2017年5月停工，并搬离了现场，拆迁办接管了该租赁厂房，所以被告的搬离时间应该是2017年5月，不存在原告所述的被告一直占用房屋至2017年12月28日。关于本案的法律问题。原告要求被告支付租金2309800元之诉请不成立。被告无需向原告支付租金。理由如下，1、双方约定的装修免租期为12月，原告已经认认可。被告因原告的原因停工5个月。被告承租的原告厂房未及时办理消防审批，造成工程停工3个月，即2016年4至6月是停工的。2016年8至9月工程因G20峰会而停工了两个月。实际上免租期是17个月。即使按原告所述的2015年12月28日交付租赁物，租金的起算时间应为2017年5月，而2017年5月被通知拆迁。该租赁合同于2017年5月已终止，之后亦不存在租金。2、被告无需向原告支付租金也就不存在承担租金逾期支付的违约金。退一步讲，即使存在租金，也不存在逾期支付租金之说，依据原告提供的租赁合同第4.2条、第八份补充协议第五条约定，交房日支付第一笔租赁费100万元，原告已按约支付，而第二笔租金因工程未完工被通知拆迁，第二笔租金支付条件没有成就，不存在逾期支付租金的问题。所以原告要求被告公司承担逾期支付租金的违约金是不成立的。另原告主张的违约金过高，预付租金100万，预付租金的违约金主张1144053.39元，显然远远超过了实际损失。综上，原告的两项诉请无事实和法律依据，望法院依法予以驳回。 原告丝宏服装围绕诉讼请求依法提交了证据。被告艾菲娃文化对证据的真实性、合法性均无异议，但对补充合同证明内容有异议，对交结书、工程造价咨询报告书的关联性有异议。本院对工程造价咨询报告书的真实性予以确认，对其余证据的证明力予以确认。 被告艾菲娃文化围绕其答辩事实依法提交了证据。原告对被告提供证据的真实性无异议，本院对证明力予以确认。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2015年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方可享有自甲方交房日起2015年11月1日起至2016年8月30日止为装修免租期；首年租金为人民币470万，租金前3年不变；本合同签订后并于甲方交房日，乙方需支付第一笔租赁费人民币100万元，在乙方本工程完工开业前交付第二笔租赁费人民币135万元；等等。之后，双方签订多份补充合同，约定：甲方自行解决仓库200平方米，乙方支付甲方每平方米20元/月（4.8万元/年）；政府征收时，合同效力终止；合同约定开业前支付100万元租金同意提前开业前一个月支付，最迟不超过2016年9月10日前支付；等等。 2015年12月28日，双方签订《交结书》，确认双方于当日16时在租赁现场办理移交手续。 2015年12月11日，被告打款100万元给原告。被告艾菲娃文化记账摘要为“预付房租”。2017年6月1日，原告打款50万元给被告，留言“退还房租预付款”。被告艾菲娃文化记账凭证摘要为“收到杭州丝宏预付房租费”。 另查明，审理期间，原、被告均确认：⑴案涉租赁房屋直到被拆迁，被告均未开业。⑵2017年5月17日可以作为原、被告终止案涉房屋租赁合同的时间。原告确认：王林民在《合作入股协议》中承诺同意原艾菲娃文化与丝宏服装租赁合同中免租期约定顺延两个月起算租金的意见，原告予以认可。 本院认为，案涉《租赁合同》、《补充合同》、《交结书》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守合同。双方对于年租金474.8万元、2017年5月17日可以作为原、被告终止案涉房屋租赁合同的时间，均无异议。双方争议焦点为：一、免租期为原告主张的十二个月还是被告主张的十七个月。本院认为，根据原告提交的证据，可以认定免租期为一年。案涉房屋的交接时间为2015年12月28日，故应认定免租期的到期日为2016年12月28日。被告提出应该另行再计算五个月免租期并无证据证明，应承担举证不能的不利后果。剩余租金的金额，根据年租金474.8万元，2016年12月28日至2017年5月17日的租金为1834159元，扣除被告已支付的500000元，被告尚需支付租金1334159元。 二、被告于2015年12月11日支付的100万元系租金保证金还是租金。本院认为根据原告的50万元打款留言以及被告的记账凭证摘要，应认为该100万元系租金。故原告主张被告100万元未支付并继而要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州艾菲娃文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州丝宏服装有限公司租金1334159元； 二、驳回原告杭州丝宏服装有限公司的其他诉讼请求。 案件本诉受理费26104元（原告已预交34431元），因适用简易程序减半收取13052元，保全费5000元，合计18052元，由原告杭州丝宏服装有限公司负担4648元，被告杭州艾菲娃文化发展有限公司负担13404元。 原告杭州丝宏服装有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州艾菲娃文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审判员  陈毓华 二〇二〇年四月十日 书记员  斯 逸