徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初1496号 原告：蒋广志，男，1965年2月23日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所律师。 被告：孙世强，男，1952年10月9日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：田兵，江苏苏海律师事务所律师。 第三人：孙豹，男，1988年2月14日生，汉族，住徐州市铜山区。 第三人：高洁，女，1988年11月20日生，汉族，住徐州市铜山区。 原告蒋广志与被告孙世强、第三人孙豹、高洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋广志及其委托诉讼代理人刘民、孙超、被告孙世强的委托诉讼代理人田兵、第三人孙豹、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋广志向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖协议书，配合原告将涉案房屋及地下室（徐州市云龙区201室）过户到原告名下；2.被告赔偿原告违约金50000元整；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年2月23日，原、被告双方签订房屋买卖协议书，约定被告将位于徐州市云龙区（当时也称作2单元）201室以84000元出卖给原告，并约定了违约责任。第三人作为利害关系人，也在房屋买卖协议上签字确认，并且办理了《律师见证书》。房屋买卖协议签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告也将涉案房屋交付给原告装修及使用。现涉案房屋满足办证及过户条件，但被告拒绝按照买卖协议书约定配合原告办理过户手续，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告孙世强、第三人孙豹、高洁共同辩称，1、涉案房屋买卖协议并非被告本人签署，该房屋买卖协议签订时被告不知情，该协议对被告不发生法律效力，原告无权要求被告履行该协议及赔偿违约金，涉案房屋房款并非被告本人收取；2、涉案房屋买卖协议卖方有三人，但被告并未签署，合同不成立；3、涉案房屋来源拆迁安置，拆迁时以家庭为单位安置的，房屋所有权属于孙世强、孙豹、孙洪玲共同共有，孙世强、孙洪玲均不同意办理过户手续，孙豹无处分权，因此孙豹及高洁无法履行该协议。 本院经审理认定事实如下：涉案惠民小区B15号1单元201室房屋系2004年拆迁安置的房屋之一，被拆迁人为被告孙世强。孙豹为孙世强的儿子。拆迁安置补偿协议及拆迁房屋调查决算表均是孙豹代孙世强签字。2007年1月12日，被告接到上房通知。后第三人孙豹、高洁共同居住于该房屋，第三人孙豹、高洁于2010年10月26日登记结婚。系孙豹通过中介对外出售涉案房屋。 2009年2月23日，原告（乙方、购买人）和被告及第三人（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将其位于惠民小区的B15号1单元201室房屋，面积52.6平方米，配套地下室面积约为9.51平方米的房屋一套出售于乙方，总购房款为84000元，签订本协议日，乙方首付购房款82000元，剩余房款2000元于产权办理后一次性交付于甲方，且乙方保证该房屋正常使用；甲方在取得合法过户手续后，两个月内为乙方办理过户手续；过户费用由乙方承担，甲方应积极配合，否则赔偿乙方违约金50000元整。合同还对其它事项进行了约定。原告蒋广志在乙方签字处签字按捺，第三人孙豹、高洁在甲方签字处签字按捺，此外，甲方处还有“孙世强”的签字及指印。该《房屋买卖协议》的签订经过了律师见证，见证律师丁浩、何燕燕。关于“孙世强”签字按捺的真实性，各方陈述不一致，被告称其并没有在《房屋买卖协议》上签字按捺；第三人孙豹称甲方处孙世强的签字是其所书写，指印也是孙豹的指印；见证律师丁浩称签订协议时，买卖双方均在场，签名是孙豹代签，指印是孙世强本人所按。 签订协议当天，孙豹向原告出具收条一张，载明：今收到徐州市云龙区惠民小区B15号楼2单元201室，房屋购房款捌万贰仟元整（¥84000元整），总房款为捌万肆仟元整（¥84000元整），5月十号之前将该房屋交付于购买人蒋广志。出售前，涉案房屋已出租，因签订协议时，房屋尚在租期内，故租期结束后于2009年5月交付给原告。孙豹在第一次庭审中称：中介说有人72000元购买，但实际我拿到手只有70000元，还有2000元在中介处，没有给我。孙豹在第二次庭审中又称：中介说房子只卖了70000元，扣除我欠他的钱，就给我打了60000多，当时卖房协议和收条都写84000元，是因为当时我欠中介钱，他说怎么签就怎么签。 原告还提供水电费发票证明涉案房屋由原告实际占有并使用多年。被告孙世强对发票真实性无异议，但称房屋是原告采取非法手段占有，逼迫被告交付的。 本院认为，孙世强户因动迁获得安置房，涉案房屋系安置房之一，该房屋由其儿子孙豹牵头卖给原告，原告出资购买涉案房屋并入住多年。《房屋买卖协议》上也有“孙世强”的签字和指印，但各方对于签字指印是否为孙世强本人所留存在分歧。一方面，如果《房屋买卖协议》签字或指印是孙世强本人所留，《房屋买卖协议》是有效的，应当履行。 另一方面，即使《房屋买卖协议》签字指印并非孙世强本人所留，房屋转让时其并不知情，但结合孙世强“房屋是原告逼迫被告交付的”的陈述以及孙世强近十年不过问也不去查看自己的房屋有悖常理来看，被告即使在签订合同时不知晓房屋转让事宜，但是之后也是应当知晓的。多年来，被告也未对儿子、儿媳签订的合同提出异议，只是在本次原告请求办理过户手续时才提及。关于被告抗辩的另外一个共有人孙洪玲也不同意办理过户，孙豹无处分权的意见，本院认为，首先拆迁安置补偿协议上载明的被拆迁人只有被告一人；退一步讲，即使孙洪玲对涉案房屋享有权利，截止至起诉之日，原告居住在涉案房屋近十年，而孙洪玲亦居住在涉案房屋所在小区，其不知晓涉案房屋已被出售，显然与常理不符，多年来，其未对买卖行为提出异议，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。就合同而言，孙豹在和原告签订协议时，持有涉案房屋的拆迁安置补偿协议、拆迁房屋调查决算表、上房通知书，拆迁安置补偿协议上被拆迁人处是孙豹代签，且《房屋买卖协议》经过律师见证，故原告有理由相信被告儿子孙豹有权代理孙世强签订合同，购房款原告已支付给孙豹，房屋孙豹已交付给原告长达约10年，原告并非恶意取得，故应构成表见代理，应当履行。 关于购房款问题，虽然孙豹称当时只拿到了70000元，但合同载明的房屋总额为84000元，并注明协议签订日首付款82000元，产权证办理后交付2000元。孙豹也向原告出具了收条，孙豹作为完全民事行为能力人，应当知道出具收条的法律后果，故本院对其抗辩意见不予采纳。 原告出资购买涉案安置房，鉴于政策原因，在一定期限内不能过户，但在过户条件成就时，被告应当依合同约定承担相应的协助义务。故对于原告要求被告孙世强配合将涉案房屋及地下室过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。原告已按约定交付购房款，但在涉案房屋满足过户条件时，被告不予以积极配合，该行为已经构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原、被告约定的违约金过高，总房款84000元，违约金高达50000元，本院结合违约情形予以调整，酌定违约金金额为总房款的10%，即8400元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告孙世强于本判决生效之日起十日内协助原告蒋广志将位于徐州市云龙区过户至原告蒋广志名下。 二、被告孙世强于本判决生效之日起十日内向原告蒋广志支付违约金8400元。 三、驳回原告蒋广志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由原告蒋广志负担1000元，由被告孙世强负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王海斌 人民陪审员  张家文 人民陪审员  刘爱琳 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  冯 菲