河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1325号 上诉人（原审原告）：姜晓某，女，1983年12月5日出生，汉族，住赞皇县。 委托诉讼代理人：李占廷，河北李占廷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄艺尚房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市赞皇县赞皇镇东环路西侧。 法定代表人：李森杰，任总经理。 委托诉讼代理人：马印朋，河北晟舜律师事务所律师。 上诉人姜晓某因与被上诉人石家庄艺尚房地产开发有限公司（以下简称艺尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜晓某上诉请求：一、撤销赞皇县人民法院（2019）冀0129民初1397号民事判决书。二、解除上诉人与被上诉人订立的《认购意向书》。三、判决被上诉人返还上诉人购房款277915元并支付相应利息。四、判决被上诉人给付上诉人277915元赔偿款。五、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不准，适用的法律并不能判决驳回上诉人的诉讼请求。一、依法解除上诉人与被上诉人订立的认购意向书。上诉人与被上诉人订立的认购意向书是双方当事人的真实意思表示，认购意向书对上诉人购买被上诉人幵发的“东城紫郡”房屋的位置、价款、建筑面积、交房时间等均作出了明确的约定。在上诉人与被上诉人订立认购意向书的当日双方又订立了协议书，协议书明确约定被上诉人因采光问题自愿赔偿上诉人277915元,此款直接抵付上诉人购买“东城紫郡”楼盘的首付。在上诉人与被上诉人订立了认购意向书和协议书后，被上诉人给上诉人出具了收款收据，该收据中的收款事由为1-1-xxxx房屋首付(上诉人所购房屋）。在上诉人与被上诉人订立的认购意向书中约定，被上诉人于2016年12月31日前将上诉人所购房屋交付上诉人使用。但交房期满至今已达三年之久，经上诉人多次催交被上诉人仍拒绝交房，根据被上诉人的种种表现，上诉人有理由认为被上诉人已不可能按约定履行向上诉人交房的义务，上诉人已无法实现购房目的。合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被上诉人迟延交房的行为已构成根本性违约，上诉人有权要求解除认购意向书。二、上诉人要求被上诉人返还己付购房款、支付利息及承担不超过购房款一倍赔偿责任的事实和法律依据。一审庭审调查证实，被上诉人在出售上诉人购买的房屋时，并没有取得商品房预售许可证，没有将其没有取得商品房预售许可证明的情况告知上诉人，故意隐瞒了该事实。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失；并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。故上诉人的诉讼请求有证据支持，且法律依据明确。三、本案涉及的债权人的权利转让合法。合同法第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；(二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。合同法第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，案外人王文某将采光赔偿款的权利转让给上诉人时通知了被上诉人，且经被上诉人同意，在此情况下被上诉人与上诉人订立了协议书，并给上诉人出具了收款收据，被上诉人与上诉人订立的协议以及被上诉人给上诉人出具收款收据的行为印证了王文某出具的书面证明的真实性。该债权转让行为不存在法律规定不得转让的情形，该转让不违反法律规定。四、一审判决认定上诉人并未实际支付购房款实属错误。在被上诉人给上诉人出具的收款收据中显示：交款单位为姜晓某(上诉人）；数额为277915元；收款事由为1-1-xxxx房屋首付（上诉人所购房屋），收据上加盖印章为“石家庄艺尚房地产开发有限公司财务专用章”。被上诉人认可该印章是其公司印章，认可该印章的真实性，从而也就认定了收据的真实性。该收据是被上诉人依据与上诉人订立的协议书和认购意向书出具的，收据中的收款方式为转帐实际上是抵帐，即以采光赔偿款抵付房屋首付款。因此，对收据中“转帐”的理解应结合协议书、认购意向书及收款收据而认定为抵帐。事实上，交付方式只要不是现金，均可理解为转帐。因此，应认定上诉人己实际支付了购房款的首付。五、一审判决对上诉人提交的采光赔偿协议书不予确认的观点是错误的，没有任何说服力，不能让人信服。一审判决第3页倒数第10行至倒数第2行：“……对王文某与被告方（被上诉人）所签采光赔偿协议书依法给予确认……，此釆光赔偿协议已经依法确认，同时就必然否定了原告（上诉人）提交的采光赔偿协议书，……在被告（被上诉人）否认的前提下，原告（上诉人）提交的采光赔偿协议书依法不予确认，与其相关的王文某证明，依据被告方（被上诉人）质证意见，当然不具有证明力……。”一审判决的这种观点有以下错误之处：其一、被上诉人提交的王文某与李海某的协议书并不影响上诉人与被上诉人订立的协议书的效力。王文某与李海某订立的协议书没有显示订立日期，没有加盖被上诉人公司印章，不能证实是被上诉人公司的行为；被上诉人称该协议的订立时间是2015年10月份，而上诉人与被上诉人订立协议书的时间为2015年11月份，两份协议并不矛盾，也不重合。况且，两份协议的当事人不同，一审判决以王文某与李海某订立的协议否认之后的上诉人与被上诉人订立的协议，没有任何依据，且存在严重的逻辑错误，王文某与李海某订立的协议对上诉人与被上诉人订立的协议没有任何约束力。其二、一审判决否认上诉人与被上诉人订立的协议书的重要理由为：“——在被告（被上诉人）否认的前提下——，依据被告方（被上诉人）质证意见，当然不具有证明力……。”由此看出，一审判决没有全面分析认定证据，而是故意偏袒被上诉人，以被上诉人的片面之词作为认定事实的依据，不能让人信服。六、关于本案的法律适用问题。一审判决驳回上诉人诉讼请求的法律依据是合同法第五十二条第一款第五项、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，但依据这些法律规定并不能判决驳回上诉人的诉讼请求，恰恰相反依据这些法律规定足以支持上诉人的诉讼请求。综上所述：被上诉人与上诉人订立的认购意向书、协议书以及被上诉人给上诉人出具的收款收具，相互印证了上诉人以采光赔偿款抵顶购房款的事实，在被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明且在被上诉人逾期交房已达三年仍拒绝交房的情况下，上诉人已无法实现购房目的，上诉人有权要求解除上诉人与被上诉人订立的认购意向书，要求被上诉人退还购房款、支付利息并给付上诉人赔偿款，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 石家庄艺尚房地产开发有限公司答辩称，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。答辩人开发的东城紫郡房产至今没有取得商品房预售许可证，依法应认定双方签订的认购意向书无效，一审法院的认定无效符合事实和法律规定，上诉人主张解除认购意向书没有法律依据。2、上诉人要求返还购房款277915元不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述双方签订的认购意向书无效，法律后果是因合同取得的财产相互返还，那么本案中双方均认可上诉人并没有直接给付答辩人购房款项，返还无从谈起。3、上诉人所陈述的采光影响问题与本案不是一个法律关系。首先，在起诉状中上诉人称答辩人影响其采光，但事实上上诉人在答辩人开发房屋旁边并没有房产，双方不存在利益关系；其次，在庭审中上诉人称是因为王文某债权转让取得债权，但因为答辩人所建房屋没有预售许可证等合法手续，王文某等二十多户多次上访，答辩人在不影响其采光等情况下和各户签订了采光补偿协议书，赔偿各户几千至一万元不等，协议己经履行完毕，采光纠纷己经处理终结，上诉人提交的协议书、收据不是我公司所出，是上诉人和个別人的个人行为，况且严重显失公平，在对采光是否影响没有查明的情况下补偿其277915元，严重不符合事实，若王文某因采光问题有质疑，只能通过其他途径另行处理。最后，合法的债权才能转入，王文某的所谓债权能否成立不是本案的审理范，且在一审诉讼中上诉才提到债权转让的事实，从来没有通知过答辩人，债权转让不能成立，因此答辩人对采光的协议书不予认可。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承扔不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；本案中答辩人所建房屋没有商品房预售许可证是众所周知的事实，王文某等二十多户，也是因此多次上访，所以上诉人主张一倍赔偿款不符合法律规定不能成立。综上所述：一审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，故请求贵院查明事实，依法驳回上诉维持原判。 姜晓某向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告订立的《认购意向书》；二、判决被告返还原告购房款277915元并支付相应利息；三、判决被告给付原告277915元的赔偿款；四、判决被告负担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告在东城紫郡项目开发过程中，与北城汇景住宅楼中24户因采光问题发生纠纷，后与24户分别达成赔偿协议，同时并分别支付赔偿款5000元—10000元不等。原告认可在北城汇景无住宅。上述事实有被告提供24份赔偿协议书予以证实。原告对被告提供的24份赔偿协议书未给予质证。原告为支持自己的主张向本院提供协议书、收据和《认购意向书》等证据，被告除辩称质证意见外，并提出协议书经手人马瑞芳不是公司员工，所谓负责人李海某签字也不是李海某所签。《认购意向书》没有签订时间，合同不成立。基于原告与被告不存在影响采光的事实，原告解释称，24户中王文某已将采光赔偿款转让原告，并出具王文某证明一份给予证实，被告认为王文某应出庭作证，否则该证明不具有证明力。被告同时指出24户采光赔偿协议中有王文某所签协议，王文某已经据协议支取赔偿款7000元，与其他23户赔偿款基本相当。王文某转让采光赔偿款项与其他23户差距甚大，也显示公平，更无事实依据，转让所谓权益不能成立。本院结合双方陈述及相关质证意见，对王文某与被告方所签采光赔偿协议书依法给予确认，因该协议与其他23户的协议具有对等性，且符合事实，原告对该关键证据未给予质证意见，应视为默示认可。此采光赔偿协议已经依法确认，同时就必然否定了原告提交的采光赔偿协议书，因为它指向的是同一所住宅，王文某已经取得利益，原告所谓的权益转让就失去了根本，况该采光赔偿协议明显脱离实际，在被告否认的前提下，原告提交的采光赔偿协议书依法不予确认，与其相关的王文某证明，依据被告方质证意见，当然不具有证明力。基于上述事由，也就否定了抵顶购房款的事实。原告提供的收据载明支付方式为转账，而原告承认并未实际支付款项，该票据就不具有其所希望的证明力。《认购意向书》从法律意义具有预售合同的形式要件，但没有签订时间，该合同从形式上具有瑕疵，《认购意向书》亦未实际履行，且被告至今未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《认购意向书》应依法认定为无效合同。 一审法院认为，《认购意向书》不等同于房屋预售合同，但其具备房屋预售合同要件可视为房屋预售合同，被告至今未取得商品房预售许可证，原告也没有证据证实被告隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《认购意向书》应属于无效合同。解除合同应立足于合同成立有效，因此原告主张解除无效的《认购意向书》的请求依法不能支持。本案已经查明，原告并未实际缴纳购房款277915元，抵顶购房款的事实亦不能确认，原告请求返还购房款277915元，依法不能成立，故此本院亦不能支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，给付损失的前提是已付购房款，另外出卖方必须是隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证，既然原告没有缴纳购房款，也没有证据证实被告隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实，原告主张赔偿损失是没有事实和法律依据的，依法也不能支持。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：驳回原告姜晓某的诉讼请求。案件受理费9458元，由原告姜晓某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《认购意向书》是买卖双方在签署房屋预售合同或买卖合同之前所签订的，是对双方相关交易的确认，不必然等于房屋预售合同，且被上诉人艺尚公司至今未取得商品房预售许可证，上诉人姜晓某也未提供证据证实被上诉人艺尚公司隐瞒该事项，故一审法院认定该《认购意向书》为无效合同且不支持解除无效合同本院予以认可。上诉人姜晓某主张返还购房款277915元但并未提供实际的转账证明，被上诉人提供了已经与王文某就采光问题已经和解的协议，王文某对于债权转让事项并未出庭作证，导致本院无法查清债权转让的真实性和合法性，故对上诉人姜晓某请求被上诉人艺尚公司返还购房款277915元不予支持。 综上所述，姜晓某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,458.0元由上诉人姜晓某承担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  李 伟 二〇二〇年四月九日 书记员  杨 岚 ——