陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11229号上诉人（原审被告）：陕西开友实业有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：黄开友，总经理。委托诉讼代理人：张俊鹏，陕西秦原律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈应征，男，1974年12月5日出生，汉族，无业，住西安市户县。 委托诉讼代理人：吴卫军，陕西国友律师事务所律师 。被上诉人（原审原告）：刘鸣，男，1980年11月22日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：张晋，甘肃长庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高玉娟，女，1989年10月5日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：张晋，甘肃长庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市双生家瑞房地产中介服务部。住所地：西安市碑林区。经营者：张超。委托诉讼代理人：袁振，男，该公司员工，住该公司。上诉人陕西开友实业有限公司（以下简称开友公司）、陈应征与因被上诉人刘鸣、高玉娟、西安市双生家瑞房地产中介服务部（以下简称双生服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初5581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开友公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘鸣、高玉娟在一审中提出的全部诉讼请求；2、被上诉人刘鸣、高玉娟承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定的基本事实不清。1.涉案房屋的卖方是陈应征，而非上诉人。涉案房屋在2013年就已经抵偿给陈应征和余军了，只是一直没有过户，所以《定金协议》中的卖方是陈应征，《定金收条》上的收款人是余军。退还定金也是陈应征退还给刘某某，一审认定上诉人退还定金给刘鸣定金，与事实不符。至于2017年7月少日给陈应征出具授权委托书，及2017年7月4日的《西安市存量房买卖合同》和《西安市二手房交易结算资金监管协议》均是为了配合买卖双方办理过户手续。2.《西安市存量房买卖合同》《定金协议》已经于2017年9月24日协议解除。对此，上诉人及陈应征均提供了充分的证据，但一审却未能充分注意，仅在判决书第6页以“开友公司、陈应征表示与原告已经解除合同的意见，未有充分的证据予以证明”一句带过。对于解除合同协议的形式，合同法未做明确的规定，为不要式。陈应征与刘鸣于2017年9月24日采用微信通信的方式解除合同，合法有效，应即发生合同解除的效果。且陈应征随后也将解除合同一事通知了被上诉人家瑞地产服务部，有陈应征与家瑞地产服务部的微信记录相印证，足以认定合同己经解除。3、家瑞地产服务部作为一审被告向法庭出具虚假证明，在法庭做虚假陈述，与刘鸣、高玉娟串通损害上诉人和第三人利益，恳请二审法院依据民事诉讼法112条的规定子以惩处。家瑞地产服务部作为专业的房屋中介，应当知悉二手房交易过程中可能产生的税费，应当审查房屋的权属状况。从《定金协议》的卖方一栏填写“陈应征”，而非上诉人即可说明无论是家瑞地产服务部，还是刘鸣均知悉涉案房屋系陈应征所有。一审庭审中，原告方当庭给家瑞地产服务部的代表传字条，虽之后被法庭制止，但家瑞地产服务部的代表己经看了字条，并按原告方授意发表意见。陈应征上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判； 2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对签订合同的双方主体认定事实错误。本案涉争房屋原系开友公司所有，2013年初因该公司无力支付陈应征加工费，于是将该房屋抵偿给了上诉人及案外人余军军，后陈应征与余军军协商一致，同意涉争房屋归上诉人所有，但一直没有办理过户手续。该房屋的实际情况陈应征已告知了中介服务部，中介服务部在居间过程中也告知了刘鸣。因此，陈应征与被上诉人2017年4月26日签订《定金协议》时，刘鸣就明知涉争房屋的所有权人为上诉人。虽然一审中被上诉人提交了授权委托书，以此证明陈应征是开友公司受托人，但实际情况是因诉争房屋已与开友公司没有任何关系，其出具委托书只是为了方便陈应征与被上诉人办理过户手续而用。按一般常理，如委托他人出卖房屋，委托书应表述为办理与房屋转让相关事项等事宜。而该份委托书的内容为“办理房屋所有权确权所有事宜”，从内容看也可证实陈应征以上所述。另外，《定金协议》上的签字是陈应征及被上诉人将2万元定金支付给案外人余军军，而不是给开友公司，也可证实被上诉人是知道诉争房屋的所有人不是开友公司。二、上诉人与被上诉人所签订的相关协议已解除，一审法院认为被上诉人已完成合同履行义务，开友公司应继续履行合同，属事实认定错误。依双方2017年7月4日签订的《西安市存量房买卖合同》第四条约定：被上诉人应在合同签订之日起30日内将房屋转让款存入监管账户，因此，被上诉人最迟应于2017年8月5日前存入该笔费用，但至今，该款项也没有存入监管账户，被上诉人并没有依约履行合同义务。在合同的履行过程中，被上诉人在明知双方签订的《定金协议》约定过户产生的所有费用由其承担情况下，数次提出其只承担部分过户所产生费用。陈应征明确告知被上诉人，按约定，过户产生的所有费用由其全部承担。但被上诉人还是坚持只承担部分过户费用。导致合同无法继续履行。在这种情况下，陈应征2017年9月24日通过微信对话方式告知被上诉人，如果其不愿承担全部过户费用，那双方的房屋买卖合同就解除吧，其后，被上诉人回复说那就算了吧，陈应征说好的。 根据《民法总则》第一百三十三条、第一百三十七条规定，陈应征与被上诉人通过微信对话的形式，一致同意解除了买卖房屋的合意。因此，双方签订与买卖房屋相关的所有协议已解除。原审法院判决合同继续履行是对合同已解除事实的认定错误。三、被上诉人在合同履行中存在多次违约，原审法院视而不见，避而不谈。自陈应征与被上诉人双方签订与买卖房屋相关的协议后，被上诉人就存在以下的违约行为：双方2017年7月4日签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》第十五条约定，协议签订之日7个工作日将购房首付款存入专用账户，但该费用直到2017午8月25日才存入；双方2017年7月4日签订的《西安市存量房买卖合同》第四条约定：原告应在合同签订之日起30日内将房屋转让款存入监管账户，因此，刘鸣最迟应在2017年8月5日前存入该笔费用，但至今该款项也没有存入监管账户。 针对被上诉人在履行合同中存在的违约行为，陈应征在一审中多次提出，原审法院也是认可的，但在判决中只字未提，这显然不符合法律相关规定。另外，被上诉人作为违约方无权请求继续履行合同，更无权请求履行已经解除的合同，对其继续履行合同的请求，法院应当驳回。 四、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清的情况下，认定签订合同的双方主体为被上诉人与开友公司，同时在陈应征提供了能充分证明陈应征与被上诉人已解除合同证据的情况下，认为开友公司与陈应征未能提供充分的证据证明，从而错误的适用法律、作出了错误的判决。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请依法作出公正的判决。刘鸣、高玉娟针对开友公司、陈应征的上诉答辩如下：1.本案房屋出卖人系开友公司。陈应征代理开友公司签订《定金协议》，开友公司向陈应征出具授权委托书，之后签订了《存量房买卖合同》及《资金监管协议》。2.刘鸣在合同履行中不存在违约行为。签订了《存量房买卖合同》及《资金监管协议》后，刘鸣向资金监管账户缴存24万元，剩余房款办理了按揭贷款，在XX户XX道涉案房屋属于公司财产而非个人住宅，除了交纳个人二手房过户应缴纳的契税等，还要缴纳在房屋交易之前该公司应缴纳的土地增值税、企业所得税等，公司承担的税费刘鸣本人查清，需开友公司配合才可以。一审法院根据刘某某申请曾到房管部门、税务部门调查，仍无法核实清楚开友公司应承担的税费。本案纠纷产生原因就是税费问题。3.本案房屋买卖合同没有解除。解除合同需要开友公司、刘鸣、中介公司三方同意并办理解除手续，陈应征作为代理人并不具有解除合同的权利，开友公司没有履行上述手续。刘鸣针对过户税费由谁承担问题说“那就算了吧”，没有解除合同的法定条件。4.本案中介公司据实作证，不存在刘鸣与中介公司串通损害开友公司利益的事实。双生服务部针对开友公司、陈应征的上诉答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于陈应征的上诉，其是先违约的，中介让陈应征核对开友公司欠付的税费，其也拒不核准，开友公司对房屋情况有隐瞒，其公司欠缴国家相应税款。然后让其配合办理手续，其也拒不配合。陈应征口头解除合同也是不成立的。开友公司答辩称：认可陈应征的上诉。税费开友公司也算清楚了，但是刘鸣不愿意承担。陈应征答辩称，认可开友公司的意见。刘鸣起诉至一审法院请求：1、依法判令本案房屋为刘鸣、高玉娟所有，被告配合完成过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2017年4月26日，刘鸣与双生服务部及陈应征共同签订《定金协议》，约定：刘鸣购买位于西安市未央区XX环XX路XX城XX号楼XX单元XX室房屋（不动产权证号：110XXXXXXX-4-1-3-13202-1，面积126.98平方米），刘鸣向陈应征支付涉案房屋定金2万元，房屋成交价59万元……备注：陈应征净拿价伍拾玖万元，中介费由刘鸣承担，过户所产生的所有费用由刘鸣承担，中介费壹万柒仟柒佰元。2017年6月18日，刘鸣将定金2万元交予余军。同年7月3日，开友公司向陈应征出具授权委托书，委托内容为陈应征全权代表开友公司办理涉案房屋的所有权确权所有事宜。次日，刘鸣、高玉娟与开友公司、双生服务部进行网签，共同签订《西安市存量房买卖合同》，约定该套房屋成交价格为60万元，刘鸣、高玉娟以贷款方式付款，刘鸣、高玉娟应将首付款18万元存入资金监管账户，余款42万元向贷款机构申请贷款支付……首付款的变更以监管协议为准。次日，刘鸣、高玉娟与开友公司及西安市置诚资产管理有限公司签订了《西安市二手房交易结算资金监管协议》，约定涉案房屋首付款于本协议签订之日起7个工作日将购房首付款24万元存入专用账户并办理银行按揭手续，刘鸣、高玉娟于该协议签订当日将首付款24万元转入资金监管账户。与此同时，开友公司通过陕西省秦农银行向刘鸣转账2万元。后刘鸣、高玉娟与开友公司就涉案房屋交易产生的税费未达成一致意见形成诉讼。庭审中，刘鸣表示愿意就涉案房屋剩余房款一次性支付开友公司，并将其第一项诉讼请求变更为：涉案房屋归刘鸣、高玉娟所有，被告方配合完成过户手续，其愿意承担与涉案房屋过户有关的税费。一审法院认为，本案争议焦点之一：涉案房屋签订的一系列协议合同中买卖双方是谁？民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人以被代理人实施的民事行为，对被代理人发生法律效力。刘鸣与陈应征及双生服务部于2017年4月26日就位于西安市未央区XX环XX路XX城XX号楼XX单元XX室房屋签订《定金协议》，之后开友公司于2017年7月3日向陈应征出具授权委托书，当日陈应征代理开友公司与刘鸣及双生服务部共同签订的《西安市存量房买卖合同》，故上述协议合同的权利义务承担人系刘鸣、开友公司及双生服务部，同时协议合同均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，依法予以确认。本案争议焦点之二：涉案房屋的成交价为多少？当事人协商一致，可以变更合同。刘鸣、高玉娟与陈应征及双生服务部签订《定金协议》约定陈应征就涉案房屋净拿价59万元，但2017年7月3日，刘鸣与开友公司及双生服务部共同签订的《西安市存量房买卖合同》已将涉案房屋成交价格变更为60万元，且在该合同签字、盖章确认，应视为对该房屋成交价格的变更。2017年7月4日，刘鸣与开友公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》将首付款变更为24万元，亦属当事人协商一致后的真实意思表示，且不违反法律规定，依法亦予以确认。刘鸣根据变更后的监管协议依约向资金监管账户存入首付款24万元，剩余房款应为36万元，庭审中刘鸣、高玉娟表示愿意一次性支付开友公司剩余房款，该行为未损害开友公司利益，依法予以准许。本案争议焦点三：刘鸣、高玉娟是否应承担涉案房屋的所有税费？根据《定金协议》，刘鸣应承担过户所产生的所有费用，涉案房屋在双方签订该协议时，约定的购房价明显低于西安市房屋普遍市值，刘鸣应清楚其购买涉案房屋时涉及的一系列税费问题，故本案中刘鸣、高玉娟应承担涉案房屋过户时产生的所有税费。刘鸣已完成了合同履行的义务，开友公司应继续履行合同，配合刘鸣、高玉娟办理过户义务。开友公司、陈应征表示与刘鸣已经解除合同的意见，未有充分的证据予以证明，依法不予采纳。一审遂判决如下：一、刘鸣、高玉娟与陕西开友实业有限公司及西安市双生家瑞房地产中介服务部继续履行2017年7月3日签订《西安市存量房买卖合同》，陕西开友实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘鸣、高玉娟办理位于西安市未央区XX环XX路XX城XX号楼XX单元XX室房屋的过户义务，因前述房屋过户产生的所有费用均由刘鸣、高玉娟承担；二、刘鸣、高玉娟于本判决生效之日起十日内支付陕西开友实业有限公司上述第一项涉案房屋剩余购房款36万元； 三、驳回刘鸣、高玉娟的其余诉讼请求。案件受理费9700元（刘鸣、高玉娟已预交），现由刘鸣、高玉娟承担4850元，陕西开友实业有限公司承担4850元，陕西开友实业有限公司承担部分于本判决生效之日起十日内给付刘鸣、高玉娟。二审中，陈应征提交证据：一份抵账协议，用于证明：涉案房屋所有权已经在2012年11月30日变更给了陈应征、余军军。涉案房屋所有权是陈应征、余军军的。房屋与开友公司无关。对方当事人存在违约行为，合同已经解除，余军就是余军军。西安恒力通用设备有限公司系陈应征的公司。实际上所有手续均是给陈应征个人办的。刘鸣、高玉娟质证称：1.该证据是在二审中提交，属于后补证据。与开友公司2017年7月3日出具的授权委托书相互矛盾。在一方当事人出具相互矛盾的证据下，法院应采信对其不利的证据。2.该证据与2017年3月25日开友公司股东会决议相互矛盾。股东会决定将本公司名下房屋委托授权代表进行出售。3.开友公司先将该房屋抵债给陈应征，又向刘鸣继续出售，符合一房二卖情形，违背诚信原则。故对该证据真实性、证明目的均不予认可。双生服务部质证称：对真实性不认可，证明目的不认可。当时签署定金协议的时候房产证是开友公司的名字。开友公司质证称：对证据真实性、证明目的均认可。经审理查明，2017年7月4日，刘鸣、高玉娟与开友公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，刘鸣、高玉娟于2017年8月25日将首付款24万元转入资金监管账户。另查明，一审中开友公司、陈应征提交2017年9月24日刘鸣与陈应征微信聊天记录，在该记录中，刘鸣提出涉案房屋之前所有的税务问题，认为没有解决，费用不能由买方承担，其只承担应该承担的费用，公司的费用其不可能承担。陈应征称，房款是60万元，其余费用都是购房者承担。陈应征称“你看看吧！你如果觉得不合适，就算了吧！我们一分钱的定金也没有收，更不想这样等下去，按现在的价给你我们也要赔16万多呢！”刘鸣称“那就算了吧”。陈应征“好的”。其余事实与原审认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，陈应征作为开友公司的委托代理人与刘鸣、高玉娟及双生服务部共同签订的《西安市存量房买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。虽然签订《定金协议》时，陈应征是作为“卖方”，陈应征与开友公司也均称涉案房屋已经“抵账”给陈应征，但涉案房屋产权登记在开友公司名下，签订上述《西安市存量房买卖合同》时，开友公司给陈应征出具了授权委托书，故原审认定本案房屋买卖出卖方为开友公司，由开友公司承担出卖方相应的合同义务，判处并无不当。至于开友公司与陈应征之间用涉案房屋“抵账”问题，其双方另行解决。资金监管协议签订后，刘鸣依约向资金监管账户存入首付款24万元，虽未能在约定期限内支付，但开友公司并未提出异议。刘鸣已履行了交纳首付款的合同义务，一审中刘鸣、高玉娟也表示愿意一次性支付开友公司剩余房款，故一审法院认定开友公司应继续履行合同，配合刘鸣、高玉娟办理过户义务，判处并无不当。陈应征、开友公司上诉称涉案房屋买卖合同已经双方协商一致解除。本院认为，根据陈应征、开友公司提交的陈应征与刘某某微信记录，双方当时在为过户税费承担问题产生争议，陈应征称“你如果觉得不合适，就算了吧！”刘鸣称“那就算了吧”，该意思表示并不明确，并未对方纠纷解决达成一致意见。故陈应征、开友公司关于涉案房屋买卖合同已经解除的理由不能成立。综上，陈应征、开友公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19600元（陈应征已预交9800元、陕西开友实业有限公司已预交9800元），由陈应征承担9800元、由陕西开友实业有限公司承担9800元。本判决为终审判决。   审  判  长   邹  守  鸣审  判  员   杨  晓  昱审  判  员   张      楠 二〇二〇年四月十日 法 官 助 理   孙  静  文书  记  员   崔  诚  浩