湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初5154号原告：江西省艺星文化传媒有限公司，住所地江西省南昌市东湖区龙须巷3号3单元501室（第5层）。统一社会信用代码91360100352147022T。法定代表人：刘合阳，经理。委托诉讼代理人：马骏、刘灿，湖北文光律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：阳新泽信房地产开发有限公司，住所地阳新县城北工业园区（城东新区）银山村。统一社会信用代码91420222050028685A。法定代表人：聂泽霞，经理。委托诉讼代理人：邹良军，湖北文光律师事务所律师。委托权限：一般授权。原告江西省艺星文化传媒有限公司（以下简称艺星公司）与被告阳新泽信房地产开发有限公司（以下简称泽信公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艺星公司委托诉讼代理人刘灿、被告泽信公司委托诉讼代理人邹良军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。艺星公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告销售佣金及溢价分成共计人民币144,741元及律师费8,000元，合计人民币152,741元；2.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月5日，被告与南昌巅峰置业有限公司签订了“阳新紫金苑合作协议”，2018年11月8日，南昌巅峰置业有限公司与案外人蔡庸法、姜军、被告三方签订了“阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议”，被告与南昌巅峰置业有限公司合作过程中，将合作方（及委托方）变更为江西艺星文化传媒有限公司（即原告），由原、被告将2018年7月5日的合作协议受托方予以变更，协议的内容不变。原告的代表人陈韵代表原告与被告签订了“阳新紫金苑合作协议”，协议的内容约定了原告代理被告佣金标准和溢价分成。2018年11月8日的“阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议”，协议约定了委托方蔡庸法、姜军将被告抵偿工程款的房屋统一交由原告销售，对工程抵款房的销售佣金进行了约定。原告代理销售过程中，被告仅支付了一部分代理佣金，没有支付工程抵款房的佣金和溢价分成部分，严重违约。2019年9月1日，原、被告签订了“阳新紫金苑项目销售代理终止协议”，协议约定双方签订协议起，五日内由被告按代理合作协议之条款将未结清的佣金支付给原告。根据原告销售的房屋，被告应支付未结溢价佣金115,741元（详见未结溢价明细表）及工程抵款房销售佣金29000元。原告多次向被告催讨，被告拒不支付。为此，原告无奈，只好诉诸贵院，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，以示法律公平公正，切实维护原告的合法权益。泽信公司辩称，双方佣金已经结算清楚，我方不欠原告的钱。请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2018年7月5日，泽信公司（甲方）与艺星公司（乙方）签订《阳新紫金苑合作协议》，约定甲方基于对乙方资质的认可，同意由乙方作为甲方全权销售代理方，代理阳新紫金苑小区商品房销售工作以及广告发布；乙方在客户签订认购协议时，收取定金，乙方可直接收取代理费用每套壹万元，超出部分甲方收取，甲方开具全额定金收据给予客户，乙方收取代理费用每套壹万元用于每月暖场活动、单页、海报、门型展架、随手礼及销售常用消耗物料及销售团队人员工资；为达到双方利益最大化，乙方可根据成交数据及客户情况做到甲方利益最大化，超出底价部分的溢价甲乙双方分成，首批房源底价平均3,330元每平方米，溢价部分甲乙双方按6:4分成，销售套数每达到80套，甲乙双方可结合市场协商制定新的销售底价；客户签约后于下月5日前即可结算90%溢价佣金，剩余10%溢价佣金待项目销售完成90%结算；乙方根据底价、各房源优劣等情况在开盘前制作出各单套房源底价表，再根据折扣设置制作出表单价，乙方最终签约价格不能突破各单套房源底价表；乙方代理期限为从2018年7月7日起至全案销售进度达到90%；乙方收取佣金和溢价分成仅依商品房销售合同的签约情形，与甲方的收款情况无涉。甲方不得以未收到房款或者给客户退款为由拒付或者扣减佣金和溢价分成；在本合同有效期内甲方不得越过乙方自行与客户签订商品房销售合同，甲方违反约定的，视为甲方欺诈，乙方保留解除合作的权利；合同在履行过程中如发生争议，双方友好协商解决，协商不成，向人民法院提起诉讼，所产生诉讼费、律师费、调查费、差旅费由败诉方承担；双方还对其他事项进行了约定。2.2018年11月8日，案外人蔡庸法、姜军（甲方）与南昌巅峰置业有限公司（乙方）、泽信公司（丙方）签订《阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议》，约定：丙方与乙方签订了阳新紫金苑项目销售代理协议，现由于丙方把部分房源抵给甲方作为紫金苑项目工程款，现甲、乙、丙三方就紫金苑项目工程抵款房的销售达成协议；甲、乙、丙三方同意紫金苑项目工程抵款房统一由乙方进行销售，甲、丙两方不得私自低价销售房源（特殊情况三方相互通报）；在本协议签订日期之前，阳新紫金苑项目工程抵款房销售价格低于3,000元每平方米的，乙方收取2,000元每套作为销售佣金，本协议签订之后销售价格低于3,100元每平方米的，乙方收取5,000元每套作为销售佣金，销售价格在每平方米3,100元（含本数）到3,330元之间的，乙方收取10,000元每套作为销售佣金，销售价格在3,330元每平方米以上的，乙方除收取10,000元每套作为销售佣金以外，在3,330元每平方米以上的溢价部分乙方还可以和甲方进行溢价分成，分成比例为甲方60%、乙方40%（每成交一套，需告知甲方）；甲、乙、丙三方同意乙方销售代理佣金及溢价分成的收取时间仍按乙方和丙方的阳新紫金苑销售代理合作协议第一大项（乙方代理佣金）之规定执行；如因甲方购房合同备案不及时原因造成客户退房，视同乙方完成该房源销售，乙方仍可按照原合作协议及本补充协议收取代理佣金及溢价分成，并由此引起的相关法律责任由甲、丙两方承担，与乙方无关。上述协议内容，泽信公司、艺星公司均当庭表示认可。3.2019年9月1日，泽信公司（甲方）与艺星公司（乙方）签订《阳新紫金苑项目销售代理终止协议》，约定双方同意自2019年9月10日起终止双方签订的阳新紫金苑一期合作协议；双方签订此协议起，五日内甲方需按销售代理合作协议之条款将乙方销售代理期间内项目一期未结清的佣金支付给乙方；双方同意在乙方销售代理期间已下定金但未签订购房合同的客户由乙方继续完成销售工作。该协议特别注明在甲方完成履行支付佣金义务后生效。2019年10月30日，艺星公司以泽信公司未支付其销售的紫金苑1-2-802室（业主陈利华）、1-1-801室（业主费寿文）、2-1-801室（业主王有进）、1-2-1602室（业主石厚华）、1-1-1603室（业主刘合义、彭阳辉）、1-2-1204室（业主廖义、施小琴）等六套工程房销售佣金29,000元，及已销售26套售价超过3,330元房屋的溢价佣金115,741元为由，诉至法院。另查明，泽信公司开发建设的紫金苑1-2-802室于2019年11月19日提交网签登记买受人为王红星，1-1-801室于2019年2月27日提交网签登记买受人为费寿文，2-1-801室于2019年6月29日提交网签登记买受人为王有进，1-2-1602室未经网签备案登记，1-1-1603室于2019年8月20日提交网签登记买受人为刘合义、彭阳辉，1-2-1204室于2019年8月27日提交网签登记买受人为廖义、施小琴。本院认为，原、被告签订的《阳新县紫金苑合作协议》等协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行。本案争议焦点为：一、溢价佣金的结算基础是房屋成交均价超过3,330元每平方米进行总结算还是房屋成交单价超过3,330元每平方米进行单套房屋结算？二、原告主张未结算的六套房屋佣金的认定。争议焦点一,关于溢价佣金的结算基础。结合原、被告双方的合同约定事实：1.原告在客户签订认购协议时，收取定金，原告可直接收取代理费用每套10,000元，该款项的收取用于原告方的开支；2.原告可根据成交数据及客户情况做到被告利益最大化，超出底价部分的溢价双方分成，首批房源底价平均3,330元每平方米，溢价部分被告、原告双方按6:4分成；3.2018年11月8日，案外人蔡庸法、姜军与原告、被告签订的《阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议》中约定，在该协议签订日期之前，阳新紫金苑项目工程抵款房销售价格低于3,000元每平方米的，原告收取2,000元每套作为销售佣金，本协议签订之后销售价格低于3,100元每平方米的，原告收取5,000元每套作为销售佣金，销售价格在每平方米3,100元（含本数）到3,330元之间的，原告收取10,000元每套作为销售佣金，销售价格在3,330元每平方米以上的，原告除收取10,000元每套作为销售佣金以外，在3,330元每平方米以上的溢价部分原告还可以和蔡庸法、姜军进行溢价分成，分成比例为蔡庸法、姜军60%、原告40%；4.蔡庸法、姜军与原告、被告三方同意原告销售代理佣金及溢价分成的收取时间仍按原告和被告的阳新紫金苑销售代理合作协议第一大项（乙方代理佣金）之规定执行。上述事实表明，在原、被告签订的《阳新县紫金苑合作协议》中未明确约定超出底价部分的溢价分成基础是房屋成交均价超过3,330元每平方米进行总结算还是单套房屋成交价超过3,330元每平方米结算的情况下，结合原、被告与案外人蔡庸法、姜军间签订的《阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议》中“销售价格在3,330元每平方米以上的，原告除收取10,000元每套作为销售佣金以外，在3,330元每平方米以上的溢价部分原告还可以和蔡庸法、姜军进行溢价分成，分成比例为蔡庸法、姜军60%、原告40%”的约定事实，本院对原告主张的按单套房屋成交价超过3,330元每平方米结算溢价分成佣金的主张予以采信。故原告要求被告支付溢价分成佣金115,741元的诉讼请求，依法予以支持。争议焦点二，关于未结算的六套房屋佣金的认定。结合原、被告间的合同约定：1.原告在客户签订认购协议时，收取定金，原告可直接收取代理费用每套10,000元，该款项的收取用于原告方的开支；2.原告收取佣金和溢价分成仅依商品房销售合同的签约情形，与被告的收款情况无涉。被告不得以未收到房款或者给客户退款为由拒付或者扣减佣金和溢价分成；3.《阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议》的协议三方同意原告销售代理佣金及溢价分成的收取时间仍按原告和被告的阳新紫金苑销售代理合作协议第一大项（乙方代理佣金）之规定执行；如因蔡庸法、姜军购房合同备案不及时原因造成客户退房，视同原告完成该房源销售，原告仍可按照原合作协议及本补充协议收取代理佣金及溢价分成；4.《阳新紫金苑项目销售代理终止协议》中特别注明在被告完成履行支付原告佣金义务后生效。5.原告主张佣金未支付的六套房屋中，紫金苑1-2-802室、1-1-801室、2-1-801室、1-1-1603室、1-2-1204室已提交网签登记；紫金苑1-2-1602室未经网签备案登记。上述事实表明，原告已完成了主张佣金的六户商品房中五户的商品房销售合同签约，被告理当依合同约定支付佣金，关于原告主张的紫金苑1-2-1602室房屋佣金，因未提供商品房销售合同等签约证据证明，本院不予支持。故原告要求被告支付佣金29,000元的诉讼请求，本院依法支持24,000元。需要说明的是，原告主张未支付销售佣金的部分房屋属于工程抵款房，该部分房屋佣金计算依据为《阳新紫金苑项目工程抵款房收佣协议》，该协议系原告（销售方）、被告（开发方）、建筑方三方签订，工程抵款房的佣金（服务费）支付方式，依据开发方和建筑方的约定习惯为“同意开发商代付”，故本案中，被告承担支付工程抵款房佣金（服务费）的义务后，可另行与建筑方结算。关于原告要求被告支付律师费8,000元的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反法律禁止性规定，但综合本地经济发展水平和具体案情，本院酌定支持6,000元。被告关于双方佣金已结算清楚，不差欠款项的辩解，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依法支持被告向原告支付销售佣金139,741元、律师代理费6,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告阳新泽信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告江西省艺星文化传媒有限公司销售佣金139,741元、律师代理费6,000元，合计145,741元；二、驳回原告江西省艺星文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,354元，减半收取计1,677元，由原告江西省艺星文化传媒有限公司负担77元，被告阳新泽信房地产开发有限公司负担1,600元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇二〇年四月二十一日书记员  陈明明