四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1921民初398号 原告（执行案外人）：黄建国，男，汉族，1971年2月14日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 被告（被执行人）：通江县圣达房地产开发有限责任公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇红军北路166号。统一社会信用代码：9151192178227665XM。 法定代表人：李文平，董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，汉族，1958年11月19日出生，住四川省通江县，系被告圣达公司职工。 被告（申请执行人）：闫仕界，男，汉族，1956年12月9日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：苟建江，四川别致律师事务所律师。 原告黄建国与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司、被告闫仕界“案外人执行异议之诉”一案，本院受理后，于2018年8月28日作出了（2018）川1921民初1176号民事判决书，判决生效后黄建国不服向巴中市中级人民法院申请再审，巴中市中级人民法院再审后认为原判事实不清，于2019年12月30日作出了（2019）川19民再18号民事裁定书，裁定撤销通江县人民法院（2018）川1921民初1176号民事判决，本案发回通江县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄建国及其委托诉讼代理人彭仕喜、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李能勋、被告闫仕界的委托诉讼代理人苟建江到庭参加了诉讼，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的法定代表人李文平及被告闫仕界经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄建国向本院提出诉讼请求：1、请求确认通江县房屋归原告所有，解除对该房屋的查封并停止执行；2、原告享有足以排除强制执行Ｂ幢905、1103、1105号房屋的民事权益，通江县人民法院不得强制执行该房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，原告与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司分别于2015年5月19日、2015年6月25日签订了《“圣达·凯旋帝景”内部认购协议》并全额支付购房款。2016年3月3日被告圣达公司将“凯旋帝景”Ｂ幢905、1103、1105号房屋钥匙交付给了原告，原告已实际对房屋享有管理权和控制权，对房屋进行了合法占有，取得了“凯旋帝景”商住楼Ｂ幢905、1103、1105号房屋的所有权。我方多次要求圣达公司办理产权证和备案网签合同，因圣达公司没有资金进入房管局的监管账户，导致购房人无法办理正式的备案网签合同，责任不在我方。后因被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与闫仕界“民间借贷纠纷”一案，贵院作出了（2016）川1921财保46号民事裁定书，对原告所有的位于通江县房屋进行了保全并进入执行程序，该房屋并非被执行人通江县圣达房地产开发有限责任公司的财产，原告随即提出异议，通江县人民法院于2017年12月22日作出了（2017）川1921执异38号执行裁定书驳回了原告的异议请求，原告不服此裁定，现依据《民事诉讼法》及相关法律、法规的规定，特起诉至通江县人民法院。 被告通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称：原告所述事实属实。原告黄建国向巴中尚亿鑫投资公司集资，我单位在巴中尚亿鑫投资公司借款500万元，后因无力偿还，我公司便将凯旋帝景包括原告诉争在内的房屋22套作价500万元抵偿给巴中尚亿鑫投资公司，巴中尚亿鑫投资公司将该房屋，交与我公司同原告黄建国签订了房屋认购协议书，以结清三方之间的债权债务。 被告闫仕界辩称：原告所述事实不客观、不真实，原告购房不实。1、原告与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的商品房买卖或预购行为不存在；2、原告与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司未形成真实的商品房买卖，未支付相应的对价；3、原、被告之间的交易行为实质上是规避法律，转嫁风险，损害债权人利益的行为；4、原告与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司达成认购协议时，通江县圣达房地产开发有限责任公司已经取得商品房开发的相关许可，如果行为真实就应当到房地产登记部门办理登记，原告没有到相关部门办理登记手续，不能对抗第三人。 原告黄建国为证明自己的主张成立，向法庭提供了以下证据： 1、原、被告主体身份信息。 2、通江法院（2017）川1921执异38号执行裁定书。 3、原告黄建国与被告圣达公司分别于2015年5月19日、2015年6月25日就“圣达凯旋帝景”B幢1105、1103、905号签订的内部认购协议，该认购协议中明确购买房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、总房价款。 4、2015年5月19日及2015年6月25日圣达公司分别收原告黄建国房款303000元、258180元及300000元的收款依据，拟证明黄建国交清了房款。 5、2017年9月20日巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室的证明。拟证明黄建国是尚亿鑫投资公司的客户，经相关部门协商，抵购了通江县“凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋。 6、通江县圣达房地产开发公司的证明。拟证明是圣达公司没有资金进入房管局的监管账户，导致购房人黄建国无法办理正式的备案网签合同。 7、房屋的照片。拟证明房屋虽已交付，但未达到法定条件，尚需完善。 8、原告2016年3月3日出具的领取B-905、1103、1105号房屋的钥匙领条复印件。拟证明黄建国已于2016年3月3日已实际合法占有B-905、1103、1105号房屋。 9、对闫茂生的调查笔录。闫茂生证实了他是“凯旋帝景”物业公司的工作人员，2016年3月3日经圣达公司同意原告黄建国出具领条，领取了B-905、1103、1105号房屋的钥匙，黄建国还要求他帮忙联系出售该房，如出售成功，黄建国将给其一定的好处费。拟证明领房屋钥匙的经过及实际合法占有了B-905、1103、1105房屋。 10、巴中市中级人民法院（2018）川19民终1299号民事判决书。拟证明该终审判决对类似案件支持原告李大奎的诉请，对本案有指导和参考作用。 11、通江法院（2020）川1921民初259号民事判决书。拟证明该判决对类似案件支持原告李国春的诉讼请求，对本案有指导和参考作用。 被告圣达公司质证认为：原告黄建国所举证据属实，无异议。 被告闫仕界质证认为：1-7号证据是原告与圣达公司之间的行为，真实性无从考证，我们不发表质证意见，对领条和闫茂生的证言有异议，闫茂生当庭作证的情况与其调查笔录中的陈述有矛盾，其证明内容的真实性值得怀疑，对领条和闫茂生的证词应不予采信，对其他证据无异议。 被告圣达公司向法庭举出了以下证据： 1、通江县人民法院（2017）川1921执1327号之一执行裁定书。 2、通江县人民法院（2019）川1921执1461号之一和（2019）川1921执1461之二执行裁定书。 以上执行裁定书证明了通江法院对圣达公司“凯旋帝景”房屋的查封及解封情况。 原告黄建国质证认为：被告圣达公司所举证据属实。 被告闫仕界质证认为：被告圣达公司所举证据属实。 被告闫仕界未向法庭提供证据。 当人事围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据钥匙领条复印件和闫茂生的调查笔录。本院认为：书证应当提交原件，提交原件确有困难的，可以提交复制品，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品能否作为认定案件事实的根据。闫茂生当庭的证词与其在调查笔录中所作的陈述有一些不一致，但主要事实是证明清楚了的，即2016年3月3日原告黄建国经过圣达公司的同意，出具领条在凯旋帝景物业管理公司领取了B-905、1103、1105号房屋的钥匙，被告圣达公司当庭认可2016年3月3日在领条上签字同意向原告黄建国发放钥匙的事实。综合以上分析，本院对黄建国提供的领条复印件和对闫茂生的证言予以采信。 本院认定事实如下：被告闫仕界与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案，本院于2017年4月16日作出（2017）川1921民初54号民事判决，判决通江县圣达房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内偿还闫仕界借款本金3500000元，并从2014年3月16日起以3500000元为基数按月息2%支付利息至清偿时止。在诉讼过程中，被告闫仕界向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2016年12月30日作出（2016）川1921财保46号民事裁定书，查封了被告通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋。判决发生法律效力后，被告闫仕界向本院申请执行，在执行中，原告黄建国对执行标的提出执行异议，本院于2017年12月22日作出（2017）川1921执异38号民事裁定书，以本院查封的房屋在查封前未在房产管理部门办理备案登记为由，驳回了原告黄建国的异议请求。 同时查明：原告黄建国借与巴中尚亿鑫投资公司现金78万元，约定还款逾期后，原告黄建国等众多投资出借人向巴中尚亿鑫投资公司催收借款无果而形成群访，根据巴中市政府要求，成立了巴中城区民间理财类公司风险处置工作领导小组，具体负责巴中尚亿鑫投资公司的债权债务清算及处置工作，并成立了相应的专案组。专案组巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队查证核实到被告通江县圣达房地产开发有限责任公司尚欠巴中尚亿鑫投资公司借款500万元未偿还，但该公司拥有已开发建设的商品房，经专案组召集协调，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与尚亿鑫投资公司、集资参与人三方协商一致，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司同意用其开发建设的“凯旋帝景”22套未出售商品房来清退500万的集资款，并同意与巴中尚亿鑫投资公司的集资人直接签订商品房认购合同，出具收款收据，三方相互据实结算相应款项。 2015年5月19日及2015年6月25日，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司作为甲方与原告黄建国作为乙方，根据专案组的协调意见双方签订了《圣达·凯旋帝景内部认购协议》，协议约定：甲方将“圣达·凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋出售给乙方，建筑面积分别为：100㎡、86.06㎡、101㎡，成交价均为：3000元/㎡，乙方均一次性支付认购房源总房款，分别为：300000元、258180元、303000元。甲方代表李能勋在协议上签字并加盖了公司印章，乙方黄建国在协议上签字，签订协议当日被告圣达房地产开发有限责任公司分别出具收到黄建国交付购房款300000元、258180元、303000元，并注明：系抵房款。2016年3月3日，原告黄建国出具收到凯旋帝景项目B幢905、1103、1105号房进户门钥匙一套，该公司经办人李能勋在领条上备注：经请示李文平董事长同意，请物业公司发放此套房钥匙。由于被告通江县圣达房地产开发有限责任公司没有资金进入房管局的监管账户，导致包括黄建国购买的“凯旋帝景”项目B-905、1103、1105号房屋等22套住房无法办理正式的备案网签合同和产权过户。 另查明：2014年9月30日，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司取得了凯旋帝景项目225套房屋的《商品房预售许可证》。 本院认为，通江县圣达房地产开发有限责任公司将其依法开发建设的位于通江县房屋出售给黄建国，双方分别于2015年5月19日、2015年6月25日签订了“圣达·凯旋帝景”内部认购协议，并支付了全部购房款，对此，本院予以确认。本院争议的焦点：一是关于黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力；二是黄建国对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益；三是诉争房屋的权属问题；四是关于通江县圣达房地产开发有限责任公司诉讼地位的问题。根据各方当事人提供的证据及法律规定，现分析评判如下： 一是关于黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力。本院认为，黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司签订的《内部认购协议》，虽协议名称是认购协议，但从协议形成的背景来看，该协议是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队协调下，通江县圣达房地产开发有限责任公司同意以其开发建设的位于通江县诺江镇西寺巷“凯旋帝景”项目部分房屋抵偿下欠巴中尚亿鑫投资公司的借款，巴中尚亿鑫投资公司便将抵债取得的商住楼B-905、1103、1105号房屋抵偿给黄建国，三方合意后，签订的内部认购协议；从合同约定的具体内容来看，双方对房屋的价款、面积、单价、位置、付款等主要内容进行了约定，合同的主要条款和一般条款均具备；从合同的实际履行情况来看，三方通过合意协商，通江县圣达房地产开发有限责任公司用案涉之房抵偿三方之间形成的连环债权债务关系，并向黄建国出据了收取房款的收据，事后又交付了房屋。综合上述事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出买人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购协议符合商品房买卖合同的构成要件，其协议的性质依法应确认为商品房买卖合同；该认购协议的形成是双方真实意思的表示，且不损害国家、集体或第三人的利益，未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该认购协议合法有效，依法应受法律保护。 二是关于原告黄建国对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，从该条的规定表明，登记权利人与实际权利人不相一致的情况下，案外人提出排除执行必须具备四个条件。首先，黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司分别于2015年5月19日、2015年6月25日就“凯旋帝景”Ｂ-905、1103、1105号房屋签订了合法有效的书面买卖合同，2016年12月30日，四川省通江县人民法院作出（2016）川1921财保46号民事裁定书，对包括通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其案涉房屋的买卖形成时间先于法院查封时间；其次，根据黄建国向通江县圣达房地产开发有限责任公司出具的收到案涉房屋入户门的钥匙的领条及经办人李能勋在领条上的备注、照片证实，2016年3月3日，通江县圣达房地产开发有限责任公司自愿将Ｂ-905、1103、1105号房屋钥匙交给黄建国接受入户钥匙后对房屋进行了现场查验，双方已合意进行了涉案房屋的交付，买受人对房屋已实际享有管理权和控制权，据此，应认定黄建国在四川省通江县人民法院查封该房屋前已对案涉房屋合法占有；第三，通江县圣达房地产开发有限责任公司出具的案涉房屋的购房款收条表明黄建国已付清了全部房款，签订认购协议时虽未交付现金，但该房款系经买受人黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司、巴中尚亿鑫投资公司三方协商相互抵偿连环债务而形成的，该清算抵偿行为不违反法律规定且各方对已付清购房款的事实表示无异议；第四，根据通江县圣达房地产开发有限责任公司出具的证明及庭审查明，案涉房屋至今未物权过户登记的原因是通江县圣达房地产开发有限责任公司在与黄建国签订协议时公司无资金进入房管局的监管账户，黄建国在签订协议及交付房屋后均要求通江县圣达房地产开发有限责任公司办理备案和过户登记，但均因公司原因未能办理，通江县圣达房地产开发有限责任公司亦当庭认可其责任，并非买受人自身原因所致。据此，黄建国就“凯旋帝景”Ｂ-905、1103、1105号案涉房屋所享有的民事权益足以排除执行。 三是关于案涉房屋的权属问题。本院认为，黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司虽然签订了协议、缴清了房款并合意实际占有涉案房屋，但双方未到房管部门办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，买卖房屋在未办理登记之前，物权不发生变动，但不排除买受人对买卖标的物所享有的物上请求权。本案中，原告黄建国对涉案房屋未取得物权，但享有要求确认案涉房屋权属的物上请求权。本案原告以案外人执行异议之诉提起诉讼，但在起诉请求中，既提出了异议之诉，又提出了确认之诉，而作为案外人执行异议之诉与确认之诉是两个既相互关联但又分属两个性质不同、主体不同的法律关系，本应分别审理，但从民事诉讼效率原则及有诉即有判的诉讼归则考虑，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条“……人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确……”的指导意见表明，对于案外人执行异议之诉中是否对确认之诉进行裁判，完全取决于案外人的诉请而确定，本案中，原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认“凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋归其所有的确认之诉，经本院审理查明的事实，原告的诉请理由成立，符合法律规定，本院依法予以支持。 四是关于通江县圣达房地产开发有限责任公司诉讼地位的问题。本院认为，案外人执行异议之诉中，对被执行人的诉讼地位是基于被执行人对案外人就执行标的物是否同意执行的态度所决定的，如被执行人对执行标的无异议同意执行的，则应列为被告，反之，则可不列为当事人或者列为第三人，但案外人同时提出确认之诉的，则应列为被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起异议之诉的，以申请人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，本案通江县圣达房地产开发有限责任公司作为案外人异议案的被执行人，不反对案外人异议的，本应列为第三人或不列为当事人，但原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认案涉“凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋归其所有的确认之诉，根据合同相对性原则，通江县圣达房地产开发有限责任公司在本案中应列为被告。 综上所述，黄建国与通江县圣达房地产开发有限责任公司就“凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋签订的《圣达·“凯旋帝景”内部认购协议》，是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队的协调下，经各方合意形成的，该协议虽名为认购协议，但实为商品房买卖协议，其意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；协议签订后，黄建国全部支付了购房款并实际合法占有了涉案房屋，协议签订的时间和实际合法占有涉案房屋的时间均发生在人民法院查封之前；至今未在房管部门办理物权变更登记，其责任在通江县圣达房地产开发有限责任公司，非因买受人黄建国的自身原因所致，因此，黄建国所享有的民事权益足以排除对涉案房屋的执行。通江县圣达房地产开发有限责任公司虽交付了房屋，但未按照约定和法律规定，为其办理物权过户变更登记，应依法承担办理过户登记的民事责任，原告在诉请中未提出该项请求，可自行协商处理或另行主张权利。被告闫仕界抗辩原告与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的商品房买卖或预购行为不存在，未形成真实的商品房买卖，未支付相应的对价，原告没有到相关部门办理登记手续，不能对抗第三人，原告所享有的民事权益不能足以排除人民法院对涉案房屋的查封执行，其辩称的事实与人民法院查明的事实不相符，理由不成立，本院依法不予支持；被告通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称的事实与原告陈述的事实相一致，本院予以确认，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、原告黄建国与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司就“凯旋帝景”B-905、1103、1105号房屋签订的“圣达·凯旋帝景”内部认购协议有效； 二、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋归原告黄建国所有； 三、在被告闫仕界申请执行四川省通江县人民法院（2017）川1921民初54号民事判决一案中，不得执行位于通江县房屋。 案件受理费5848元，由被告通江县圣达房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 本院（2017）川1921执异38号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  伍永明 人民陪审员  苟强心 人民陪审员  彭榴英 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  巩林松