广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38726号原告：田红宇，女，1970年6月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。诉讼代表人：罗国林，系被告广州亿豪房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。原告田红宇诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田红宇的委托诉讼代理人欧永健、周美进，被告亿豪公司的委托诉讼代理人黄铭鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田红宇诉称：2004年1月3日，案外人何俊斌、何俊萍与被告签订《天一新村认购协议》，约定何俊斌、何俊萍向被告购买广州市东莞庄路天一新村K栋2梯509房（以下简称“涉案房屋”），购房总价为319986元，于7日内支付房款99986元及综合税费5920元，余下房款申请银行按揭贷款，签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件，被告保证与何俊斌、何俊萍签订《商品房买卖合同》及领取房屋权属证书等。后何俊斌依约支付了定金、首期款及税费，并办理了收楼手续。因被告一直不与何俊斌签订《商品房买卖合同》，故何俊斌未能办理银行按揭手续，未支付剩余购房款。2007年1月8日，经被告同意，原告与何俊斌到被告处，由被告与原告重新签订了《天一新村认购协议》，同时原告与何俊斌按照被告指示，将何俊斌所交付的首期款和税费从何俊斌的名下变更至原告名下，被告在上述文件、单据中盖章予以确认，原告也结清了何俊斌交付给被告的款项。自2007年4月至今，原告一直占有使用涉案房屋，现原告同意将剩余房款一次性付清，被告应继续履行认购协议，协同原告办理房屋产权过户和房地产登记手续。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《天一新村认购协议》，并协助原告办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋2梯509房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街3号509房）的产权过户和房地产登记手续；2、被告向原告返还税费5920元；3、本案诉讼费由被告承担。被告亿豪公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求无异议，但按照公平原则，原告在付清余款的同时还应按银行同期同类贷款利率的标准支付收楼之日起至余款付清之日止的利息。原告的第二项诉讼请求已过诉讼时效，被告不同意支付。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2004年1月3日，何俊斌、何俊萍与亿豪公司签订了《天一新村认购协议》，约定：乙方（即何俊斌、何俊萍，下同）向甲方（即亿豪公司，下同）购买涉案房屋；总房价款为319986元；签订本协议时，乙方向甲方交付定金5000元；2004年3月28日交吉；乙方于7日内支付首期房款99986元及税费5920元，余下房款申请银行按揭贷款，签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件；甲方保证与乙方签订《商品房买卖合同》及领到《房地产证》等内容。田红宇称何俊斌后在征得亿豪公司同意的情况下于2007年1月8日将涉案房屋的权利义务转让给了田红宇，故田红宇现持有的《天一新村认购协议》中的乙方已涂改为“田红宇”并加盖有亿豪公司的印章。据田红宇提交的亿豪公司出具的《购房收款收据》显示，亿豪公司分别于2004年1月3日、9日确认收到何俊斌、何俊萍支付的购房定金5000元、购房款94986元、综合税费5920元；后“何俊斌、何俊萍”均被修改为“田红宇”，修改处加盖了亿豪公司的印章及“恒生公司校对章”；田红宇为证明亿豪公司对何俊斌将涉案房屋权益转让给田红宇的事实知悉并同意，还向本院提交了亿豪公司于2007年1月25日出具的《证明》。庭审中，何俊斌到庭确认了其经亿豪公司同意将涉案房屋转让给田红宇的事实，并称认购协议签订后，何俊萍表示不再参与购买涉案房屋，故其告知亿豪公司后首先将“何俊萍”的名字从《购房收款收据》划掉并加盖了“恒生公司校对章”,直到其与田红宇达成转让协议后，才将相关文件中的“何俊斌”修改为“田红宇”。何俊萍亦到庭确认了其于2004年1月不再购买涉案房屋的事实，确认涉案房屋与其无关。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局调查涉案房屋的情况，广州市规划和自然资源局于2019年12月24日函复本院称：涉案房屋暂暂未办理首次登记，暂无预告登记（合同备案）、抵押和转移登记信息；广州市中级人民法院以（2007）穗中法执字第2932号《协助执行通知书》查封该业，期限至2022年1月7日止；轮候查封次序为市中院（2010）穗中法执字第1283号《协助执行通知书》，广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民一初字第1634-9号《协助执行通知书》；信息核查时间为2019年11月27日，以最新信息登记簿为准。后田红宇于2020年3月26日向广州市不动产登记中心提出信息公开申请，该中心于2020年4月13日答复：暂无涉案房屋的有效合同抵押、在建工程抵押情况和有效查封信息，信息核查时间为2020年3月30日。亿豪公司称涉案房屋已于2004年3月28日交付何俊斌使用，但未提交相应证据予以证明，田红宇主张何俊斌首次收楼的时间为2004年4月11日，并提交了何俊斌于当天交纳涉案房屋管道煤气初装费等费用的凭证为证。而田红宇为证明其自2007年4月1日开始居住使用涉案房屋至今，提交了《居住证明》，垃圾处理费、对讲机维护费缴款凭证数张，水、电、管理费发票数张等。2020年3月12日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。2020年4月17日，田红宇将购房余款220000元交给亿豪公司。庭审中，亿豪公司辩称田红宇要求其返还税费的诉讼请求已过诉讼时效,但确认未对税费进行结算或约定退还税费的时间。对此，田红宇表示该侵权行为一直存在，双方亦未对税费进行结算或约定退还税费的时间，所以该诉讼请求没有超过诉讼时效，待办理涉案房屋的产权登记时田红宇愿意支付应承担的税费。另亿豪公司主张田红宇支付剩余房款利息应从何俊斌收楼之日（即2004年3月28日）起计算，田红宇则主张应从其实际收楼之日（即2007年4月1日）起计算。又查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1号指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本院认为：何俊斌与亿豪公司签订《天一新村认购协议》后，何俊斌将涉案房屋的权利义务转让给了田红宇；结合田红宇提交的《天一新村认购协议》、《购房收款收据》及《证明》，可知亿豪公司同意《天一新村认购协议》的乙方变更为田红宇。故亿豪公司、田红宇均应受《天一新村认购协议》的约束，并依约履行各自的义务。田红宇作为买受人已向亿豪公司支付全部购房款，故田红宇诉请亿豪公司办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。亿豪公司主张其将涉案房屋交付买受人使用的时间为2004年3月28日，但未提供证据予以证明，应由亿豪公司承担举证不能的法律后果，故本院采纳田红宇主张的首次收楼时间即2004年4月11日。考虑到买受人在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，买受人占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，本院加判田红宇向亿豪公司支付剩余房款利息（以220000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月11日起计至2020年4月17日）。田红宇主张上述利息应从其实际收楼之日即2007年4月1日起算，有违合同相对性原则，本院不予支持。关于田红宇要求亿豪公司返还税费的诉讼请求。实践中该费用可由买受人自行向有关部门缴纳,也可由出卖人代收代缴。本案中自田红宇交纳税费至今，亿豪公司都未履行其办证义务，现田红宇明确其会在办理涉案房屋的产权登记时缴纳应交税费，其要求亿豪公司返还税费并无不妥，本院予以支持。另因田红宇、亿豪公司并未对税费进行结算或约定退还税费的时间，因此田红宇可随时要求亿豪公司返还，亿豪公司关于诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同原告田红宇到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋2梯509房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街3号509房）的产权过户和房地产登记手续；二、原告田红宇于本判决发生法律效力之日起15日内向被告广州亿豪房地产开发有限公司支付剩余房款利息（以220000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月11日起计至2020年4月17日）；三、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告田红宇返还税费5920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6190元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月二十九日书 记 员  喻 珺邱莉晶