广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37944号原告（反诉被告）：王晓涛，男，汉族，1979年10月30日出生，住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：林宏发，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹妮，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林友付，男，汉族，1963年3月20日出生，住址广东省普宁市，被告：林桂鑫，男，汉族，1990年8月12日出生，住址广东省普宁市，被告一、被告二共同委托诉讼代理人：战云霄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林宏发，被告林友付、林桂鑫及两被告共同委托诉讼代理人战云霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月1日，原告将位于深圳市宝安区××花园××号仓库厂房出租给钟佳华，租赁期限为2018年7月1日至2024年5月30日。2018年12月，钟佳华因个人原因退租，将案涉物业转租给被告林友付，经三方协商，原告与被告林友付重新签订一份《厂房租赁合同》，租期与原合同一致，租金为60000元/月。合同签订后，原告依约将案涉物业交给被告林友付使用，期间，一直是被告林桂鑫与原告对接物业租赁、缴付租金与水电费事宜。两被告自占用案涉物业以来，均每月按时向原告支付相关费用。但2019年9月起，两被告开始无故拒不向原告支付费用。原告诉讼请求：1.确认原告与被告林友付签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令二被告立即搬离并返还深圳市宝安区××花园××号仓库厂房；3.判令被告林友付向原告支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止的场地占有使用费（场地占有使用费按每月60000元的标准计算至搬离之日）；4.判令被告林桂鑫对被告林友付的前述债务承担连带偿还责任；5.由两被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第2项诉讼请求为判令二被告对涉案厂房恢复原状并返还厂房；确定第3项诉讼请求为判令被告林友付向原告支付自2019年9月1日起至2019年10月30日的场地占有使用费120000元。两被告答辩称，1.原告与被告林友付签订的厂房租赁合同无效；2.被告林友付于2019年8月31日开始已未在该场地实际经营，并于2019年10月30日全部搬离，不存在返还及恢复原状；3.请法院驳回原告关于要求二被告支付120000元场地使用费的诉求。首先，原告隐瞒重大事实，导致租赁合同无效及造成其巨大经济损失。龙腾社区工作站于2019年11月28日出具的《关于组织协调石岩街道丽湖花园2号仓库过程的情况说明》证明，在2018年8月中旬，社区及政府相关部门就开始就涉案场地的环境进行整治及清理。深圳市宝安区土地规划监察局于2018年10月5日下达限期拆除通知书，在该种情况下，涉案场地明显不符合出租使用条件，原告作为出租或涉案场地提供方，明知存在前述情况，却未告知被告林友付该场地真实现状，将没有产权手续、缺乏相关建设许可、面临政府整治及已经下达拆迁通知书的租赁标的物，再次出租给被告林友付，更与其签订长达5年之久的厂房租赁合同，被告林友付信赖合同期尚有5年半之久到期，为了利用该场地开展经营，才同意接受前承租人钟佳华留在涉案场地的设备，并向其支付680000元的设备转让款，同时对涉案场地的消防设施及周边路况等再次投入资金进行改造升级，原告对于被告林友付因此造成的损失，应当承担全部责任，其次，被告林友付于2019年8月底停止在该场地经营，并搬离部分设备，该场地已不具有使用性，被告林友付无须向原告支付使用费。退一步讲，即使法院酌情考虑使用费的情况，因涉案场地被限期拆除，亦不应按照双方约定的租金标准计算占有使用费。最后，被告林桂鑫非涉案厂房租赁合同的签约主体，其仅接收被告林友付的委托代为转款使用费给原告，被告林桂鑫不是合同的相对方，不应当承担连带责任，原告在诉讼期间申请保全被告林桂鑫的账户，无事实和法律依据，应当承担相应赔偿的责任。被告林友付反诉称，2018年7月15日，原告与钟佳华签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年7月1日起至2024年5月30日止，月租金60000元，每两年递增8%。2018年12月21日，经原告同意，钟佳华将上述合同转让给被告林友付，被告林友付基于合同剩余期限还有5年半之久，遂与钟佳华、钟天培签订了《转让合同》，约定以680000元价格接受钟佳华、钟天培在该场地用于经营再生资源回收站的设备。同日，原告与被告林友付签订了租赁合同，原告亦向被告林友付出具了仓库押金及电费押金合计130000元的收款收据。现因原告原因致使合同无法继续履行，被告林友付遭受了巨大损失，其反诉请求：1.判令原告向被告林友付返还仓库押金120000元及水电费押金10000元；2.判令原告支付被告林友付赔偿金736400元；3.判令本案诉讼费全部由原告承担。被告林友付当庭变更第2项诉讼请求为743000元。原告答辩称，1.被告林友付所称原告对其构成欺诈无事实依据，被告林友付是与案外人钟佳华先行签订转让合同，被告林友付与钟佳华为合同当事人，其受让钟佳华的垃圾回收站与原告无关，原告仅将涉案厂房出租给钟佳华，后应钟佳华及被告林友付的请求，才与被告林友付补签新的厂房租赁合同，因此原告根本未参与被告林友付受让钟佳华垃圾回收站的决策，被告林友付应对其经营行为自行负责，故被告林友付要求原告赔偿其680000元的机器受让费没有依据，应当予以驳回；2.被告林友付停止经营的行为，系源于其经营的垃圾回收站对环境造成严重污染，存在违法经营，才被有关部门责令停止，其应自行承担责任，同时原告亦保留对其租赁原告厂房后用于违法经营追究相关的法律责任；3.被告林友付称要求原告向其返还仓库押金120000元、水电费押金10000元没有依据，原告并未向其收取过仓库及水电费押金，即使被告林友付向原告支付了押金，因其被责令停止经营后，仍持续占有涉案厂房，原告有权对该押金进行没收；4、被告林友付主张的其他费用，如铺路费、消防设施及机器设备搬迁费等均为其自主经营所付出的费用，与原告无关，应当予以驳回；5.被告林友付停止经营的行为是因其对垃圾站的经营活动违反国家相关环保政策，被责令停止，与原告无关。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年7月15日，原告（甲方）与案外人钟佳华（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××××街道丽湖花园（荔湖花园）2号仓库厂房出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2018年7月1日至2024年5月30日，每月租金60000元，每2年递增8%。现该份合同内容被划叉并注明“作废”字样，每页下方手书载明“此合同已转让给林友付，转让人：钟佳华、钟天培”，钟佳华、钟天培于2018年12月21日在该手书文字下签名捺印。原告在该合同上手书“同意转租”并签名。2018年12月21日，被告林友付与钟佳华、钟天培签订了一份《转让合同》，约定钟佳华、钟天培将深圳市××××街道龙腾社区荔湖花园78号105的深圳市宝安区石岩祥丰再生资源回收站的经营权、设备、场地等转让给被告林友付，场地使用费、场地使用权及经营权、物品折价680000元，租赁押金、水电押金130000元，两项合计810000元，被告林友付一次性付清该款后，清单所列物品即属于被告林友付所有。原告与被告林友付签订了一份《厂房租赁合同》，该合同内容与上述原告与钟佳华签订的《厂房租赁合同》内容完全一致，落款日期亦为2018年7月15日。但原被告双方在庭审中均确认该合同实际签订时间为2018年12月21日。2018年12月21日，被告林桂鑫向案外人钟思源转款810000元，被告林友付主张该款项是其委托林桂鑫向钟佳华支付的《转让合同》中约定的设备转让款及押金。被告林友付提交了两份原告出具的收款收据，一份载明“丽湖花园2号仓库押金120000元”，一份载明“电费押金10000元”，均未载明付款人，落款日期均为2018年12月21日。被告林友付主张上述两份收据系其直接将130000元押金代原告退还给钟佳华后原告向其出具。原告主张其并未向被告林友付出具过收款收据。2019年11月28日，龙腾社区工作站出具《关于组织协调石岩街道荔湖花园2号仓库环境整治工作过程的情况说明》。内容为深圳市××××街道荔湖花园位于宝安区水源保护区及综合整治红线范围内，在社区工作站的组织协调下，2019年8月26日，废品回收站实际经营者林友付同意在2019年9月1日前停止经营，并将回收站工作人员及货物撤离，二手房东徐青山、三手房东王晓涛及林友付经协商一致，由林友付向王晓涛结清2019年9月之前的租金及水电费等费用后，三方当场口头同意终止租赁关系。被告林桂鑫向原告付清了2019年8月前的租金及水电费，被告林友付主张系其委托被告林桂鑫代为支付上述费用。2019年10月30日，被告林友付将包括打包机、地磅在内的所有物品搬离了案涉厂房，原告当庭予以了确认。被告林友付提交了以下证据证明其损失：1.一份东莞市寮步顶尖仪器经营部出具的1000元地磅搬迁费用的收款收据以及相应的微信付款记录；2.《深圳市德尚吊装运输有限公司签证单》以及微信付款记录，显示被告林友付因搬迁机器设备支出了9000元；3.深圳市兴安消防工程有限公司出具的收款收据，内容为“今收到石岩悦心食品仓库消防工程款36000元”，被告林友付主张该款项系其对案涉厂房添加消防工程支出的款项；4.被告林桂鑫向原告转款17000元的转款记录，被告林友付称该款项系分担修缮厂房周边道路的费用。原告主张其将案涉厂房出租给钟佳华经营废品回收站后，钟佳华在厂房内的地面嵌入安装了机器设备，并对厂房的墙面进行了拆砌，加建了房屋，被告林友付应将该厂房恢复原状。为证明其主张，原告提交了案涉厂房2018年6月出租给钟佳华之前的照片以及现状照片进行对比。被告林友付提交了一份其与原告的微信聊天记录，显示原告于2019年9月28日向其截图发送了一份《限期拆除通知书》，该通知书显示深圳市宝安区土地规划监察局于2018年10月5日要求违法建设行为人在收到通知书三日内拆除石岩街道龙腾社区松白路河道旁2401号的临时建筑。被告林友付主张上述通知书中要求限期拆除的建筑即案涉厂房，原告早在2018年10月份即知道案涉厂房已被限期拆除，但仍将该厂房出租，存在欺诈行为。原告主张该《限期拆除通知书》真实性无法确认，且不能确定要求拆除的临时建筑即案涉厂房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案外人钟佳华在其与原告签订的《厂房租赁合同》中手书“此合同已转让给林友付”，合同文本被打叉并注明“作废”；原告与被告林友付于上述合同作废当天另行签订了《厂房租赁合同》，该合同与钟佳华、原告签订的《厂房租赁合同》的内容完全一致，包括签订日期、租赁起止日期等；被告林友付直接将押金支付给了钟佳华，并取得了原告出具的押金收据，以上事实结合被告林友付反诉所称内容，本院确认系钟佳华将其与原告签订的租赁合同转让给了被告林友付。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告林友付概括承受了钟佳华与原告租赁合同关系中承租人的权利义务，被告林友付应向原告履行原应由钟佳华履行的义务，原告亦应履行原应向钟佳华履行的义务。案涉厂房系临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。案涉厂房系未经城乡规划主管部门批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，本院确认原告与被告林友付签订的《厂房租赁合同》无效。原告明知案涉厂房系未经批准的违法建筑而将其出租，被告林友付在租赁厂房时未尽到合理的审慎义务，本院认定原被告对合同无效的后果应各自承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，原告应返还被告林友付押金130000元。双方确认被告林友付已于2019年10月30日搬离了案涉厂房，故原告要求被告林友付搬离案涉厂房的诉讼请求，本院不作处理。原告提交的照片显示钟佳华在经营废品回收站过程中加建了房屋，在厂房地下安装有机器设备。被告林友付在搬离厂房时对地磅等设备进行了拆卸，其未举证证明其对厂房状态进行了恢复。因此，原告要求被告林友付将案涉厂房恢复到原告出租给钟佳华前的状态的诉讼请求，本院予以支持。被告林友付的房屋占有使用费仅支付至2019年8月31日，2019年9月1日至2019年10月30日期间，其继续占有使用案涉厂房，仍应支付房屋占有使用费。但被告林友付已在社区工作站的协调要求下，于2019年8月31日停止经营，其无法按照其租赁厂房之目的正常使用该厂房，占有利益有限，此种情况下，如要求其按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费显然不合理。故本院酌定被告林友付应按照30000元/月的标准支付2019年9月1日至2019年10月30日期间的占有使用费，即59032.26元（30000元/月+30000元/月÷31天*30天）。合同无效，原告与被告林友付均有过错，应当各自承担相应的责任。被告林友付以680000元的价格受让钟佳华废品回收站的设备、经营权等，系其自身作出的经营行为，并非基于其与原告签订的租赁合同，可能存在的盈利或风险应由其自行承担，该损失并非因案涉租赁合同无效导致，故本院对被告林友付要求原告赔偿680000元受让费损失的诉讼请求不予支持。被告林友付主张其支出了36000元的消防工程费，但并未提交消防工程施工完成的相关证据，且收款收据载明的付款方亦并非被告林友付，故其关于该损失的主张本院不予支持。被告林友付提交的证据能够证明其因搬迁地磅、打包机等设备支出了搬迁费、运费等共10000元，向原告支付了道路铺设费17000元，该部分损失应由原告与被告林友付按照责任比例分担，故原告应赔偿被告林友付搬迁费及道路修缮费损失共13500元。与原告签订租赁合同的相对方系被告林友付，根据合同的相对性原则，原告仅能向被告林友付主张租赁合同的相关权利。故原告要求被告林桂鑫对被告林友付上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王晓涛与被告林友付签订的落款日期为2018年7月15日的《厂房租赁合同》无效；二、被告林友付于本判决生效之日起十日内支付原告王晓涛房屋占有使用费59032.26元；三、被告林友付于本判决生效之日起十日内将其向原告王晓涛租赁的深圳市宝安区石岩街道荔湖花园2号仓库厂房恢复原状；四、原告王晓涛于本判决生效之日起十日内返还被告林友付押金130000元；五、原告王晓涛于本判决生效之日起十日内赔偿被告林友付损失13500元；六、驳回原告王晓涛的其他诉讼请求；七、驳回被告林友付的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1350元，财产保全费1120元，合计2470元，由原告负担1255元，被告林友付负担1215元。反诉受理费6182元，财产保全费4802元，合计10984元，由原告负担1840元，被告林友付负担9144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年四月二十七日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜本案相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。