江西省九江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣04民终394号上诉人（原审原告）：九**林房地产开发有限公司汇口分公司，住所地安徽省安庆市宿松县汇口镇汇口社区，统一社会信用代码913408266789112704。负责人：邓木银，该公司经理。被上诉人（原审被告）：叶祖良，男，1994年2月23日出生，汉族，现住江西省九江市浔阳区。上诉人九**林房地产开发有限公司汇口分公司（以下简称华林地产汇口公司）因与被上诉人叶祖良商品房预售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2380号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。九**林房地产开发有限公司汇口分公司上诉请求：一、撤销九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2380号民事裁定，发回九江市浔阳区人民法院重新审理；二、本案的一切诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：原审裁定认定案涉《商品房预售合同》实为借款担保，本案实为民间借贷法律关系依据的事实不清、证据不足，且适用法律错误。一、原审裁定认定事实不清，证据不足。原审裁定认定的事实，均没有足够的证据支撑。叶祖良提出的数组证据的真实性、合法性与关联性存在严重的问题，不足以作为定案的依据。原审裁定认为涉案《商品房预售合同》是作为华林地产汇口公司向叶祖良的父亲叶浪借款的担保，属于事实认定错误。首先，华林地产汇口公司与叶浪间无任何借贷关系。原审法院据以认定所谓民间借贷法律关系存在的主要证据仅为一份叶浪向桑明华及钱联敏的转账记录(叶祖良的证明目的为向华林地产汇口公司注入投资款)，但该份证据存在严重的瑕疵，不足以达到其证明目的。华林地产汇口公司作为《中华人民共和国公司法》第十四条规定的分公司，不具备独立的法人资格，不能对外吸纳第三人作为公司股东。其次，涉及一百余万元的投资入股行为，正常情况下必然会具有相关的入股协议、股东名册等书面文本，但叶祖良自始至终均未提供相关证据，甚至连能够一定程度上证明股东身份的传来证据、间接证据都没有提供。再次，华林地产汇口公司拥有独立的对公账户，假如确为所谓“投资入股”，相关款项应进入公司账户而非任何第三方账户。第四、经裁判文书网查询，叶浪与桑明华曾多次因大额经济往来涉诉至法院，因而无法排除该转账记录为叶浪与桑明华与钱联敏私人经济往来，更无法证明进入该二人个人账户的资金即为缴纳给华林地产汇口公司的投资股本。事实上也确非如此。第五，鉴于桑明华与钱联敏二人的证言对该笔款项的性质认定至关重要，原审法院在未查清二人关于该笔经济往来真实缘由的情况下贸然将其认定为投资款，显然未尽到审慎的义务。第六，叶祖良与叶浪为独立的、具有完全民事行为能力的自然人，将叶浪与他人的经济往来替代到叶祖良与上诉人之间的商品房买卖合同关系中，严重违背一般的经济常识与相关法律规定。原审并未对如何从“投资入股”转变为“民间借贷”进行严格的审查。如上所述，叶祖良提出两份转账记录以证明所谓投资入股的事实，但随后又提出两份由邹恩出具的两份总金额高达188万元的借条以证明华林地产汇口公司向叶浪借款的事实。但该份证据三性均是有疑问的。首先，如此金额巨大的经济往来，仅凭一张印有“民和置业”的纸张中记载的无从核实真实性的借条无法认定。甚至，原审法院未曾对该借条的形成原因、经过进行深究，更未要求叶祖良出示转账凭证或相关证据，即草率地将其认定为华林地产汇口公司对叶祖良父亲的借款。其次，先是130万元，再是188万元，这两笔钱之间是否有一定的关联性、或有怎样的关联，原审中同样未予查明。再次，在没有华林地产汇口公司加盖公章或其他足以证实是华林地产汇口公司真实意思表示的情况下，叶浪与邹恩的经济问题，无法直接等同于上诉人与被上诉人叶祖良间的经济纠纷。最后，先是桑明华、钱联敏、邹恩出具的相关条据，均没有公司盖章，均未经公司账户。而被上诉人称桑明华、邹恩均是华林地产汇口公司的负责人，既然如此，加盖公司应是非常便利且理所当然的事。将这些人的个人行为径直认定为公司的行为，与《中华人民共和国公司法》的规定不符。原审并未给出将商品房买卖行为认定为担保行为的合理理由。根据原审裁定，其主要是依据叶祖良出示的领条、租赁协议书及华林地产汇口公司的涉诉时机予以认定的，但是其理由却毫无说服力，且认定程序存在错误。关于领取12套房屋钥匙的领条，上诉人在庭审中以明确提出，所涉及的房屋至今未安装房门，故不可能领取钥匙。其次，被上诉人陈述领条中出现的人名为“邹恩”，但上诉人当庭提出，其与前述借条中的“邹恩”二字字迹有明显区别，原审法院却并未要求被上诉人做合理解释，更未通过相关措施对此作出认定，而是径直对其真实性予以认定。再次，领条中涉及的房号与涉诉的房号并不一致，而被上诉人认为涉诉的房屋为担保之用，一审法院对此并未查明。对于上诉人涉诉的时机问题，上诉人在庭审中已多次说明，主要是由于上诉人内部人士交接。且最初涉诉的时间并非原审裁定书认定的2018年4月份。同时上诉人认为，在诉讼时效内，决定何时起诉是上诉人的合法权利。一审法院根据涉诉时机认定涉诉动机，显然没有任何的法律依据，且违背《中华人民共和国民事诉讼法》关于当事人处分权的基本原则。原审裁定偏听偏信被上诉人的意见，未对上诉人所提出的存在疑问之处，尤其是证据的质证意见，作任何阐述与解答。上诉人认为被上诉人提出的证据均存在严重问题且当庭提出质证意见，但原审裁定书无一例外均未记载上诉人的质证观点，更未阐述对争议证据认定的意见和理由，而是简单的罗列证据名称和部分内容后，得出并不是真实的商品房买卖，而是借款担保的结论。总而言之，上诉人无法从裁定中得知原审法院驳回起诉的理由。二、原审裁定适用法律错误，且适用相关程序不当，导致程序正义落空。根据原审裁定，其所作出裁定所依据的法律条文分别为《中华人民共和国民诉法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款。但分析上述条款后，不难发现其与本案基本没有关联性。同时，本案原审历经数次延期、数次开庭，但均未按照最高人民法院关于法律文书的规定在裁定书中予以明示。被上诉人多次以来不及准备证据为由申请延期，延期后又再次因无任何证据而再延期。原审法院均未要求被上诉人对此说明合理理由，不仅置程序正义于不顺，也大量增加了被上诉人的诉讼成本，损害了上诉人的合法利益。九**林房地产开发有限公司汇口分公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原被告之间的合同关系；二、判决被告退还占有的房屋，并按合同约定支付违约金；三、诉讼费由被告承担。一审审理过程中九**林房地产开发有限公司汇口分公司变更诉讼请求为：一、依法判决被告叶祖良支付购房款1556000元，并支付违约金15560元；二、本案诉讼费用由被告叶祖良承担。一审法院认为，根据被告叶祖良提交的其父亲叶浪2011年8月1日向当时的九**林房地产开发有限公司汇口分公司负责人桑明华转账100万元和2011年8月2日向当时的九**林房地产开发有限公司汇口分公司会计钱联敏转账30万元转账凭证、2012年9月12日邹恩出具的内容为“今借叶浪人民币贰拾壹万元，此款于二〇一三年元月一日前还清。此款可用汇口三江源房屋抵押。（1400元/㎡），三分/月”、2012年9月12日邹恩出具的内容为“今借叶浪人民币壹佰陆拾柒万元，此款于二〇一三年元月一日前还清。此款可用汇口房子抵押。（1400元/㎡），三分/月”、邹惠2012年10月17日出具并盖有汇口新三江源商城售楼部印章的叶浪已领12套房屋钥匙的领条、2017年8月8日叶浪作为出租人与九**林房地产开发有限公司汇口分公司作为承租人签订的汇口镇三江源商城5间商铺的《房屋租赁协议书》；结合2012年12月5日原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司与被告叶祖良签订的6份《商品房预售合同》均规定买受人在签订购房合同时一次性付清全部购房款，但在被告叶祖良未支付购房款的情况下，原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司仍为被告叶祖良在房屋管理部门办理了合同备案，直到2018年4月才起诉要求被告叶祖良支付购房款；证明原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司与被告叶祖良签订的《商品房预售合同》并不是真实的商品房买卖，而是作为原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司向被告叶祖良父亲叶浪借款的担保。本案实质是民间借贷法律关系，应按民间借贷法律关系处理。经向原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司释明本案应按民间借贷法律关系审理，问其是否变更诉讼请求，原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司仍坚持要求被告叶祖良支付购房款1556000元，并支付违约金15560元，故应裁定驳回原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司起诉。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定裁定：驳回原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司的起诉。案件受理费17742元，退还原告九**林房地产开发有限公司汇口分公司。本院认为，本案二审争议焦点为案涉商品房预售合同是否为华林地产与叶祖良之间民间借贷关系的担保。首先，华林地产汇口公司与叶祖良之间并无书面的借贷协议；其次，叶祖良之父叶浪虽曾向华林地产汇口公司负责人桑明华、会计钱联敏的个人账户有过转账行为，但叶祖良并无华林地产汇口公司盖章的借据，故上述转账行为系个人之间经济往来，还是桑明华代表公司收款并不明确；再次，邹恩向叶浪出具的借条虽载有“可用汇口三江源房子抵押”字样，但该借条也未加盖华林地产汇口公司公章，邹恩与华林地产汇口公司关系亦不清楚。综上，一审法院根据上述转账行为和未加盖华林地产汇口公司公章的借条认定华林地产汇口公司与叶祖良（叶浪）之间存在民间借贷关系，案涉商品房预售合同系为民间借贷关系之担保证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2380号民事裁定；二、本案指令九江市浔阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  江晓芹审判员  黄丽丽审判员  毛江东二〇二〇年四月十日法官助理敬鸿林书记员王康