福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执复50号 复议申请人（被申请人）：元裾房地产开发（平潭）有限公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇翠园南路东侧万宝山西侧的公园苑10#201-205单元。 法定代表人：何昌和，执行董事。 委托诉讼代理人：高冰倩，女，该公司工作人员。 申请人：郑霞珠，女，1964年9月4日出生，汉族，住福建省福清市。 被申请人：平潭综合实验区元裾实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六圆盘西侧建行大楼911、913室。 法定代表人：林爱灯，董事长。 复议申请人元裾房地产开发（平潭）有限公司（以下简称元裾公司）不服福建省平潭县人民法院（以下简称平潭法院）（2019）闽0128执异79号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 平潭法院在执行申请人郑霞珠与被申请人元裾公司、平潭综合实验区元裾实业集团有限公司财产保全一案中，被申请人元裾公司对该院查封其名下坐落于平潭县流水镇××东路西侧、××大道北侧流水两岸综合商业（海西.龙凤湾）一期3#楼1539、1639、1739、1550、1650、1750、1558、1658办公室的执行行为不服，向该院提出书面异议。该院于2018年11月26日作出（2018）闽0128执异77号执行裁定，元裾房地产公司不服，向本院申请复议。本院于2019年7月26日裁定撤销该执行裁定，发回该院重新审查。该院于2019年9月10日立案后，依法重新组成合议庭进行审查。异议人元裾房地产公司向该院提出异议请求：1.撤销（2018）闽0128执保291号之一协助执行通知书，解除对异议人名下流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期3#1539、1639、1739、1550、1650、1750、1558、1658办公室的查封措施。2.请求变更查封标的，对异议人名下流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期1#208单元、209单元、210单元、211单元进行等额查封。 平潭法院查明，申请人郑霞珠与被申请人元裾房地产开发（平潭）有限公司、平潭综合实验区元裾实业集团有限公司财产保全一案中，该院于2018年8月29日作出（2018）闽0128财保34号民事裁定，裁定查封、冻结元裾房地产开发（平潭）有限公司、平潭综合实验区元裾实业集团有限公司名下价值4033333元的财产，于2018年9月4日向平潭综合实验区不动产登记中心发出（2018）闽0128执保291号之一协助执行通知书，对被申请人元裾房地产开发（平潭）有限公司名下坐落于平潭县流水镇××东路西侧、××大道北侧流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期3#楼1539、1639、1739、1550、1650、1750、1558、1658办公室予以查封，查封期限三年。 另查明，平潭综合实验区市场监督管理局于2018年1月29日向平潭综合实验区环境与国土资源局作出的关于元裾房地产楼盘商品房价格备案的函中载明：“……3#楼（6-19层）为办公，共699套（精装），销售价格已在我局备案，备案均价14988元/㎡（备案价格详见附件）……”。该院预查封的涉案一期3#楼1539、1639、1739、1550、1650、1750、1558、1658办公室的备案毛坯单价（单位：元/㎡）分别为14094、14611、14751、14094、14611、14751、14094、14612，产权面积（单位:㎡）分别为66.93、64.98、64.98、69.03、67.06、67.06、70.69、68.67，合计面积539.4㎡。 平潭法院认为，相关备案部门并非资产评估单位，备案的销售价格并不能反映房屋的实际价值和现行价值，而是房产竣工验收后可正常销售情况下的市场价值。该房产被查封时，尚在建设过程中，距离竣工验收尚需时日，且建设、销售环节仍存在诸多不确定因素，其中包括元裾房地产公司尚有其他被执行案，尚有在诉讼中的被诉债务案，故该房产不仅现行实际价值远低于备案的销售价格，而且其未来的变现价值亦不具有明确的可预期性，参照备案的销售价格确定预查封房产价值显然缺乏依据。本案为财产保全执行案件，案涉房产为预查封，综合考虑当地市场行情、工程进度、土地价值以及房产评估、拍卖费用、确定拍卖保留价时依法可下浮的比例即司法拍卖变现过程中的降价、是否设定抵押、轮候查封、可以分割等因素和情形，判断该房产预查封时价值，酌定为4000元/㎡，现预查封的8套房屋面积合计539.4㎡，相应总价值确定约为2157600元，未超过申请人申请保全裁定所载明的保全金额。 关于异议人提出变更查封物的请求，申请保全人认为较现有查封物，变更查封物不利于债权实现，对于该请求异议人未提供证据证明变更查封物后更有利于债权实现，不予支持。综上，元裾房地产开发（平潭）有限公司的异议理由不能成立，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回元裾房地产开发（平潭）有限公司的异议请求。 元裾公司向本院申请复议称，平潭法院认为案涉房产现行价值具有可预估性，仅仅为主观看法，并未提供任何房产价值可预估性证据材料，也未提供所根据的目前房地产市场行情及周边地段房价的评判标准。根据平潭综合实验区市场监督管理局出具关于异议人名下流水两岸综合商业（海西.龙凤湾）项目的备案价的函，查封物总价值为8871528元。元裾公司已经完成举证责任，若对相关房产的实际价值有异议，应由郑霞珠申请对案涉房产价值进行评估，或由受理反映依职权启动价值评估。对于案涉查封房产价值的总数额及单套房产价值，元裾公司认为总数额约8871528元，单套房产价值可以具体量化；平潭法院认为2157600元左右，单套房产价值无法量化，应以查封总面积乘以每平米均价确认，忽略了不同楼层不同朝向房产价值明显不同的市场规律。根据异议人与郑霞珠等人签订的案涉《协议书》，各方约定，郑霞珠的债权实现方式系通过异议人及协议第三方指定房源，而非金钱货币支付的方式，且郑霞珠无权自行要求抵偿房源，故为保障郑霞珠债权实现的查封物也应当由元裾公司及协议第三方指定。元裾公司请求：撤销福建省平潭县人民法院（2019）闽0128执异79号执行裁定书，裁定解除对其名下房产超额部分的查封。 本院对平潭法院查明的前述事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，元裾公司虽主张被保全财产的价值超出申请保全的金额，但元裾公司提供的《平潭综合实验区市场监督管理局关于元裾房地产楼盘商品房价格备案的函》载明的案涉房产备案销售价格，是依据备案时的房地产市场信息作出的、经竣工验收后可正常销售情况下的未来预计市场价值，且案涉房地产尚在建设中，故不能仅以前述备案销售价格作为确定案涉房产现时市场销售价格的依据，该函不足以证明元裾公司的前述主张，本院不予采纳。综上，元裾公司的复议申请没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回元裾房地产开发（平潭）有限公司的复议申请，维持福建省平潭县人民法院（2019）闽0128执异79号异议裁定。本裁定为终审裁定。 审判长 杨   贵   先 审判员 严      丽    仙 审判员孙    军    挺 二〇二〇年四月十七日 书记员 江       婷 附：本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。