河北省定兴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0626执异5号 案外人：董茂永，男，1965年2月5日出生，汉族，定兴县教育局干部，住河北省定兴县。 委托诉讼代理人：李东生，河北章明律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 申请执行人：陈江涛，男，1985年4月1日出生，汉族，经商，住高碑店市。 被执行人：赵鸿艳，女，1969年11月15日出生，汉族，河北航标汽车零部件制造有限公司董事长，住定兴县。 委托诉讼代理人：杜春英，女，1970年7月17日出生，汉族，河北航标汽车零部件制造有限公司职员，住定兴县。（代理权限：特别授权）。 被执行人：马悦，男，1990年3月21日出生，汉族，职业不详，住定兴县。 委托诉讼代理人：杜春英，女，1970年7月17日出生，汉族，河北航标汽车零部件制造有限公司职员，住定兴县。（代理权限：特别授权）。 被执行人：河北诚仁汽车零部件制造有限公司，住所地定兴县旧107国道北大街东侧，社会统一信用代码9113062608133823X3。 法定代表人：艾一飞，该公司总经理。 被执行人：河北航标汽车零部件制造有限公司，住所地定兴县旧107国道北大街东侧，社会统一信用代码91130626792699904F。 法定代表人：李吉英，该公司总经理。 在本院执行陈江涛与赵鸿艳、马悦、河北诚仁汽车零部件制造有限公司、河北航标汽车零部件制造有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人董茂永于2020年3月30日对执行被执行人马悦名下的位于定兴县.60平方米房产（房权证号：定兴县房权证定兴镇字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人董茂永称，定兴县人民法院（2019）冀0626财保17号裁定书裁定查封了被执行人马悦名下的位于定兴县.60平方米房产（房产证号：定兴县房权证定兴镇字第××号），该房产证登记的为两层，第一层属于案外人董茂永实际所有。上述第一层房产由案外人董茂永于2005年11月11日购买于保定宏益达工贸有限公司，该公司的法定代表人系赵鸿艳，购买后案外人董茂永于2007年底将全价款支付完毕，案外人董茂永自购买后一直合法占有至今。2020年3月份，赵鸿艳给董茂永打电话称该房产被定兴县人民法院查封了，董茂永才知道房产被查封的事。而且董茂永一直都不知道该房产办理了房产证并且一直在赵鸿艳处。根据以上事实，可以证实该房产的实际所有权人系董茂永，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，提出异议，申请中止定兴县人民法院（2019）冀0626财保17号裁定书的执行内容。 申请执行人陈江涛称，董茂永的主张无事实及法律依据。理由如下：1.根据我国物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿上时发生法律效力。董茂永主张定兴县.60平方米房产的第一层系其所有，但该房产的不动产登记簿上并未将其登记为房屋所有权人、共有人或者其他权利人。2.董茂永提交的买房及还贷协议无法证明房屋是由其购买，董茂永是房屋的实际所有权人，以排除人民法院的强制执行。第一，根据董茂永提交的合同无法对合同的合法性及真实性进行确认，对该房屋是否真实存在无法确认。第二，董茂永提交的证据无法证实已经按照合同约定支付了全部价款。第三，董茂永未提交证据证实在法院查封之前已经合法占有该房产。第四、董茂永无证据证明其非因自身原因未办理过户登记。董茂永主张于2005年11月11日购买了该房屋，并于2007年底前付清了全部价款，但至今距离2007年已经过了13年，且该房屋早已具备过户登记条件，根据定兴县不动产登记中心出具的房屋登记证明材料，可以证明，赵鸿艳于2014年7月15日已将该房产出让给马悦所有并办理变更登记（房产证号定兴县，董茂永主张购买了该房产而未办理不动产登记手续不符合常理。综上所述，董茂永主张其是该房产的所有权人无事实基础和法律依据，董茂永所主张的权利不能排除人民法院的执行。故，请求人民法院依法驳回董茂永的异议申请，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十一条的规定，继续执行（2019）冀0626财保17号民事裁定书。 被执行人赵鸿艳称，案外人董茂永所主张的事实属实，同意解除对董茂永主张的房产的查封。 被执行人马悦称，案外人董茂永所主张的事实属实，同意解除对董茂永主张的房产的查封。 被执行人河北诚仁汽车零部件制造有限公司、河北航标汽车零部件制造有限公司未发表意见。 本院查明，因陈江涛与赵鸿艳、马悦、河北诚仁汽车零部件制造有限公司、河北航标汽车零部件制造有限公司民间借贷纠纷一案，陈江涛于2019年8月21日向本院申请诉前财产保全，请求对赵鸿艳名下位于定兴县兴华商贸楼院内244.45平方米房产（房权证号：定兴县房权证开发区第××号）、马悦名下位于定兴县.60平方米房产（房权证号：定兴县房权证定兴镇字第××号）、马悦名下位于定兴县.89平方米房产（房权证号：定兴县房权证定兴镇字第××号）予以查封。陈江涛以保单提供担保。本院于2019年8月21日作出（2019）冀0626财保17号民事裁定书，对赵鸿艳、马悦名下的上述房产予以查封，查封期限一年。2019年8月21日移送执行，执行案号（2019）冀0626执118号，2019年8月26日执行完毕结案。2019年12月10日，本院作出（2019）冀0626民初1770号民事判决，判令：一、被告赵鸿艳、马悦、河北诚仁汽车零部件制造有限公司于判决生效之日起七日内偿还原告陈江涛借款本金750万元及利息（利息按照年利率24%计算，自2019年1月26日起至实际清偿完毕之日止）；二、被告河北航标汽车零部件制造有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，被告未按判决履行法律义务，陈江涛于2020年2月10日向本院申请执行，案号（2020）冀0626执115号，该案现在执行过程中。 另查明，定兴县不动产登记中心房产登记档案记载：2003年8月1日，赵鸿艳与定兴宏一神业装潢有限公司签订购房协议，由赵鸿艳购买定兴宏一神业装潢有限公司在通兴东路财政局西侧兴建的商住商品房壹处，楼号为转角楼1-2层，房屋面积为457.60平方米，每平方米2100元，共计960964.2元（上述面积，以房地产产权登记机关实际测量为准），付款方式：赵鸿艳预付购房定金为总房价的40%，计预付定金384385.68元，约定房产交付日期为2003年9月15日日。2003年8月4日，赵鸿艳取得该房产房屋所有权证，该登记证载明：房屋所有权人：赵鸿艳；房屋坐落：通兴东路南；所有权证号：05340；丘地号：5；产别：私有；房屋幢号：转角楼；结构：砖混；房屋总层数：5；所在层数：1-2；建筑面积（平方米）：457.60；设计用途：商住；使用状况：自住；土地权属性质：国有。领证人：杨树斌；领证人日期：2003年8月4日。2014年7月15日，赵鸿艳将该房产（建筑面积457.602平方米）出让给其子马悦所有并办理不动产变更登记手续，在定兴县房屋所有权转移登记询问记录中赵鸿艳及马悦均表示，该房产系私有财产、单独所有，马悦于2014年7月14日缴纳印花税和契税共计人民币84324.20元。2014年7月15日，马悦取得该房产所有权登记证，证号：定兴县房权证定兴镇字第××号。 再查明，2005年11月11日，董茂永与保定宏益达工贸有限公司签订《买房及还贷协议》一份，该协议载明：1.董茂永（乙方）购买保定宏益达工贸有限公司（甲方）商贸城一层，建筑面积143.38平方米，总价款人民币32.5万元，已付房款人民币19.5万元，下欠13万元整。2.因乙方资金不足，特向银行申请住房贷款13万元。3.甲方负责乙方一切贷款事宜，费用由乙方负担，（以票据为准）利率执行农行现行利率。4.乙方贷款额计13万元整，计息日期自2005年11月15日始至2015年11月15日止，贷款期限10年。每月乙方向甲方上交贷款本金加利息共计1,142元整，如乙方每月不按期缴纳贷款，甲方有权收回房产，并处已付房款的3%违约金。5.如果乙方还清贷款后，甲方必须在10天内为乙方办清房产证。以上协议经双方盖章签字后生效。甲方栏由保定宏益达工贸有限公司加盖公章、法定代表人赵鸿艳签字，乙方栏由董茂永签字。董茂永另提交交费收据11张，交款人为董茂永，收款人为保定宏益达工贸有限公司，上述收据显示：自2005年11月11日至2007年12月8日止，董茂永共向保定宏益达工贸有限公司交纳房款人民币312,408元、利息20,201.25元。董茂永提交于2005年11月29日签订的《鸿益达商贸城一楼租赁合同》一份，载明：董茂永出租坐落于定兴中心广场东侧、红绿灯东南，鸿益达商贸城一楼，实际使用面积130多平方米。租期两年，从2005年12月1日起至2007年12月1日止。 本院认为，案外人董茂永与保定宏益达工贸有限公司虽签订买房及还贷协议，但至今没有办理不动产登记手续，没有明确房产坐落位置，且该房产出售人即保定宏益达工贸有限公司与赵鸿艳并非同一主体，本案所涉房产已于2003年8月4日由赵鸿艳取得该房产房屋所有权证，性质为私有财产，单独所有。2014年7月15日，赵鸿艳又将该房产出让给其子马悦所有并办理房屋所有权转移登记，房产性质为马悦私有财产，单独所有。自2003年8月19日至2014年5月28日期间存在多笔贷款抵押行为，权利行使人均为赵鸿艳本人。本院于2019年8月21日作出（2019）冀0626财保17号民事裁定书裁定保全房产时该房产仍登记在被执行人马悦名下。本院对被执行人马悦名下的位于定兴县.60平方米房产（房权证号：定兴县房权证定兴镇字第××号）予以查封并无不当。案外人董茂永主张案涉房产中的143平方米在2019年8月20日前就一直归案外人所有、使用，但其提交的证据，不能证实其主张的事实成立。根据定兴县不动产登记中心出示的房产登记档案，可以证实在当时可以办理房产过户登记手续，故董茂永主张未办理过户登记非其自身原因造成，本院不予采信。因此案外人董茂永对（2019）冀0626财保17号民事裁定书提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回董茂永的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 杰 审判员 韩志安 审判员 张辉瑾 二〇二〇年四月十六日 书记员 任 悦 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。