大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5590号原告：李楠，女，汉族，1991年5月10日生，住址河南省固始县。被告：大连圣跃房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村，统一社会信用代码912102005598011325。法定代表人：梁天辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：肖经纬，男，汉族，1984年12月9日生，系公司法务，住址辽宁省大连市沙河口区。原告李楠与被告大连圣跃房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2019年3月7日向被告购买行政街号为：甘井子区翠蝶街3号16层17号商品房，建筑面积54.79平方米，口头约定得房率为70%，交定金10000元及首付款290623元，并签订《商品房买卖合同》草签合同作为银行贷款预批使用，其中套内建筑面积为空白。2019年4月11日被告售楼员以贷款手续费为由向原告收取12000元。2019年4月25日原告收到被告发来的网签合同，发现合同中得房率约66%，与之前口头约定的70%不一致，首付金额270623元，不是原告支付的300623元，故原告拒签网签合同。原告认为被告故意告知虚假得房率，存在欺诈行为，又以贷款预批为由诱使原告签订空白的草签合同，合同补充协议存在霸王条款和不对等的违约责任。诉至法院请求：1，判令解除商品房买卖合同；2，退还原告已交首付款300623元（含定金10000元）及贷款手续费12000元，合计312623元；3，判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告之间的《商品房买卖合同》真实有效，原告对房屋已实地考察，对房屋建筑面积、套内面积已经确认且没有异议。《商品房买卖合同》明确约定了首付款金额为270623元，实际收款也为该金额，原告所述向被告支付300623元与事实不符。被告不存在欺诈。第二，原告陈述的关于得房率的约定没有事实依据。双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条第2款约定：“双方在交易过程中口头表达的意向和介绍的信息，与《合同》和本补充协议不一致的或未在《合同》和本补充协议予以书面约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于《合同》和本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入《合同》和本补充协议中。”关于得房率相关事宜的约定应以双方书面约定为准。第三，关于贷款手续费等其它费用并非被告收取，与被告没有直接关系。原告由于其自身征信情况，大多数银行拒绝为其贷款，原告自愿花费相关手续费委托第三方处理贷款事宜，与被告没有直接法律关系。经审理查明，原告与被告于2019年3月签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于大连市甘井子区商品房，建筑面积共54.79平方米，首付房款270623元，对套内建筑面积及分摊建筑面积未作约定。2019年4月25日，被告销售人员通过微信向原告发送《商品房买卖合同》，合同中载明，原告购买的商品房建筑面积共54.79平方米，套内建筑面积36.23平方米，分摊建筑面积18.56平方米，首付房款270623元。庭审时，原告举证交款记录3张，金额分别为10000元、260623元、30000元，证明原告交付300623元首付款。被告质证：对金额为10000元、260623元的刷卡小票无异议，是原告向被告支付的定金和首付款。对金额为30000元的刷卡小票有异议，该证据收款单位不是被告，是大连亿达商业管理有限公司，原告是为了享受被告的购房优惠，参加的第三方组织的团购活动而支付的团购费。庭审时，原告举证原告与销售人员李成瑶的微信聊天记录，2019年4月25日，原告收到合同当天，问售楼员得房率为什么这么低，她说没有含赠送面积。被告质证：真实性无异议。对话中销售人员没有承诺双方签署商品房买卖合同时曾对得房率进行约定。且销售人员在整个销售过程中反复强调所见即所得，而原告也对该房屋现场进行了实地考察，之后才签署的商品房买卖合同。因此原告现要求解除合同的理由不成立。查，聊天内容显示：“销售人员：所见即所得，绝对和你样板间看到的是一样的，你可以实际进房子看。原告：如果得房率是66%你当时为什么要说70%？销售人员：我们都是按照赠送之后的实际得房率说的。原告：我问你得房率时你没有说过有赠送面积。被告：我之前说过加赠送差不多就是70%你回想一下。”庭审时，被告举证《商品房买卖合同》，证明双方之间关于案涉房屋的买卖合同已经成立，双方约定的首付款金额为270623元。原告质证：第三条套内面积和分摊面积是空白的，第六条首付款金额经过涂改。被告补充：当时填写时由于银行贷款要取整数，因此原告支付接近四成首付，贷款取整数48万，填写时有修改。双方正式签订网签合同时，金额与该合同金额一致。因此该修改是原告知悉并认可的。庭审时，被告举证《商品房买卖合同补充协议》，协议第十二条第2款约定，双方在交易过程中口头表过的意向和介绍的信息，与书面合同或补充协议不一致或者未书面约定的，对被告不产生效力，证明关于得房率相关事宜的约定应以双方书面约定为准。原告质证：被告未将《商品房买卖合同》及补充协议给我一份。庭审时，被告举证《商品房买卖合同补充协议二》、《耶鲁时区交屋界面》、《购房确认函》，证明案涉房屋成交时已经建设并精装修完毕，原告已对案涉房屋进行了实地考察，对房屋的实际情况表示认可。原告质证：我没有实地考察，只看了样板间。审查显示，《商品房买卖合同补充协议二》及《购房确认函》均有关于原告已对所购房屋进行了实地查看、达到交付标准的内容，原告在上述材料上签字捺印。庭审时，被告举证《房屋面积测绘成果报告》、照片三张、《买受人已审阅确认函》，证明2015年8月12日，该房屋的已经取得面积测绘成果报告，案涉房屋的最终建筑面积、套内面积、分摊面积已经确认，被告已在销售现场公示，原告也确认知悉并表示没有异议。原告质证：我没有看过上述证据。审查显示，《买受人已审阅确认函》中原告确认已阅读、了解了《房屋面积测绘成果报告》。庭审时，被告举证个人信用报告，证明原告存在多次逾期还款记录，难以通过多数银行的贷款审批，原告支付贷款手续费属于个人自愿行为，与被告无关。原告质证：被告说我可以办贷款，我才买案涉房屋的。售楼人员说这笔钱是交给经理跟银行办理贷款的，贷款48万元。当时约定不下贷款可以退回这笔钱，目前贷款没有办，因为没签合同。本院所确认的上述事实，有交款记录3张、微信聊天记录、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》（网签合同）、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议二》、《耶鲁时区交屋界面》、《购房确认函》、《房屋面积测绘成果报告》、照片三张、《买受人已审阅确认函》、个人信用报告及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于原告与被告于2019年3月签订的《商品房买卖合同》效力的问题。第一，根据原告举证的微信聊天记录可知，原告在购买案涉商品房之前已实地考察过样板间，对其即将购买的商品房的空间尺寸、内部布局已经有了初步认识。根据被告举证的《买受人已审阅确认函》可知，原告已阅读、了解了《房屋面积测绘成果报告》，对其中记载的案涉商品房的建筑面积、套内面积、分摊面积均已阅读知晓。且被告举证的、原告签字捺印的多份购房文件均显示原告在实地查看后认可其认购的商品房的空间尺寸、内部布局，故本院认定原告在签订《商品房买卖合同》时已经知晓其所购房屋的套内面积、分摊面积及得房率，被告在合同签订过程中不存在原告主张的故意告知虚假得房率的情形。第二，通过审查，《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议二》约定的内容不违反公平原则，不存在原告主张的霸王条款和不对等责任等情形。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，原、被告出于真实意思表示订立合同，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。原告庭审过程中未举证证明《商品房买卖合同》约定的合同解除的条件已经成就，也未举证证明合同成立后被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四规定的法定情形，故原告起诉请求解除商品房买卖合同没有法律依据，本院不予支持。根据法律规定，对于依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《商品房买卖合同》中约定首付款为270623元，不是原告主张的300623元，且被告对金额涂改做出了合理解释，故原告支付270623元系履行合同下的义务，在《商品房买卖合同》合法有效的情况下无权要求被告退还。关于30000元，原告举证的交款记录显示收款单位是大连亿达商业管理有限公司，而非被告，与被告没有直接法律关系，原告要求被告返还没有法律依据。关于12000元，根据被告的辩驳，原告向被告售楼人员转账12000元系委托第三方处理贷款事宜，与被告没有法律关系，且目前贷款不能成功办理，可知被告没有法律依据取得原告支付的12000元，构成不当得利，原告有权请求被告返还不当利益。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告大连圣跃房地产开发有限公司向原告李楠退还贷款手续费12000元。二、驳回原告李楠的其他诉讼请求。案件受理费人民币5713.00元（原告已预交），由原告李楠负担5613.00，被告承担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审 判 长  景 渤人民陪审员  刘精华人民陪审员  张晓青二〇二〇年四月二十六日书 记 员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。