广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初199号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托代理人：朱娜，该公司员工。委托代理人：王国盛，该公司员工。被告：郑青山，男，1978年11月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区****民委员会工业大街17号2栋2803房,公民身份号码：450************315。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司与被告郑青山物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱娜、王国盛，被告郑青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年1至2019年10月物业管理费3653.5元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年10月01日应支付违约金为3501.4元；第一项和第二项合计费用7154.9元，3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场2号楼2803室的业主，被告在接收物业时(肇庆市高新区珠影广场)按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积92.26㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年01月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至2019年10月01日，为3501.4元。原告向本院提交如下证据：1.珠影文体广场物业交付书，证明房屋交付使用说明。2.前期物业服务协议，证明与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费。4.欠费明细，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明。6.邮单，证明邮寄。7.业主身份证复印件，证明业主身份信息。8.竣工验收备案表，证明房屋设计没有问题。9.电梯日常维护保养合同，证明电梯有保养、维护。10.《关于业主代表反映外漂雨水从凹廊飘入电梯厅合用前导致电梯故障的可行解决方案》，证明我们根据业主提出的问题，开发商给出电梯问题提出的解决方案。11.交易回单，证明有维修电梯并且产生费用。12.珠影广场前期物业服务合同，证明现在物业公司的名称。13.不动产登记资料查询结果证明。被告郑青山辩称：一、关于业主居住和物业管理服务的不作为。1.电力线路故障频发十九个月得不到根治解决，随后我自已联系外面电工师傅问题才得以解决。由此可见，珠影物业未能尽到服务管理的责任，都是由业主自行联系解决，我们对珠影物业的服务质量非常失望。2.入户电梯通道无法行走。电梯通道两侧漂雨严重，导致积水，遇雨天无法行走，雨水沿着通道流入电梯内，导致电梯漏水和电梯故障频发，这事关人身安全问题，从2016年交楼至今都未得到解决，这样不负责任的物业管理如何让业主放心和让业主心甘情愿交出如此高价位的物业管理费。3.设卡为难业主。4.收取物业管理费无发票。5.在售楼时甲方规划有商场，我们乙方业主才同意如此高额价位的物业管理费1.8元/平方，如今商场未见空地变沙场，这是在欺骗乙方业主，我坚决反对如今的高价位物业管理费。二、关于业主利益和物业管理混乱及乱作为：1.人员进出监管不严，业主安全无保障。小区的三个出入口只有一个门供业主出入，3栋和5栋之间为正门，2栋、4栋之间和6栋、8栋之间的两个大门只是加了锁，从没有开过但是少数住户私自配了钥匙可以随意出入。珠影物业也未加派安保人员值守进行监控管理，对小区业主的财产和生命安全造成了隐患，业主多次要求物业在这两个门加派驻点值守保安，以方便业主就近通行，但是珠影物业置若罔闻，至今仍未配备驻点值守保安进行出入监督管理。2.物业擅自乱搭乱建损害业主利益。珠影物业在未征询业主意见的前提下，擅自违规改造建筑，在4栋及6栋楼下违规建造员工宿舍，极大侵犯广大业主的共同权益。直到2019年，在广大业主集体抗议，向上级主管部门集体投诉之后，珠影物业才无奈拆除违规建筑。但拆除之后并未恢复原貌，目前仍是满地砖头，严重破坏了业主居住环境。同样，在以上过程中，珠影物业丝毫没有作出沟通的努力，给广大业主一个积极回应。3.业主反映的问题不能及时跟进解决。2019年6月，因为小区电梯频频发生故障甚至险情，小区业主多次要求物业出面与开发商协调解决但毫无回应，无奈求助媒体，广东电视台公共频道DV现场20190612期给予了曝光，但是珠影物业丝毫不为小区业主人身安全着想，明明是设计缺陷却处处维护开发商，致使事到如今小区各栋的电梯依旧是故障频发。4.小区管理不规范，外来人员随意出入。在珠影物业管理下，本应是封闭式小区的珠影雅苑，外来人员随意出入，业主门口经常可见很多小广告。甚至小区外商铺直接架设楼梯通到小区内，珠影物业对此未出示公告进行说明，对业主的安全造成了极大的安全隐患。5.毁坏绿化面积建造快递柜。6.随意张贴广告无人管理。珠影物业自小区投入使用开始，在各栋门厅、电梯内，负一楼电梯口出张贴商业性广告。关于此类广告收益，全体业主应该享有知情权支配权和利益权，但至今业主对此一无所知，珠影物业也从没有主动进行公示。7.部分管理人员素质不高。8.服务资金不公开，无公示。原告从未对服务资金的收支情况进行公示。三、关于物业管理费的收取和处罚。1、收费过高。珠影物业并未提供高质量的服务且收费高于周边小区高于领域88、尚城国际、香江国际每平方0.3元，造成了业主极端不满。2、任意收取违约金。去年七月初，本人妻子去交物业费，物业朱小姐以向法院起诉为名拒收，但在此之前，本人并未收到法院传票和相关资料。业主缓交物业费是在其反应的问题未得到解决的前提下而作出的无奈之举，物业应为服务不到位担责，与同一地域的三个小区收费同步降低收费标准，同时反对物业公司诉求收取违约金，本人坚决不答应。综上所述，本人认为原告起诉本人拖欠物业费的诉讼请求不合理，是珠影物业作为小区物业服务机构并未称职履行物业服务管理条例，违约在先，造成本人被迫无奈暂缓交纳物业费，本人在此声明并不是不交物业，是被迫无奈之下暂缓交纳，例如2017年12月之前的物业费本人已经全部交纳，那么之后物业工作人员可以上门贴催款通知单，也可主动去和业主沟通一下，看看是否满意物业的工作，弄清不交物业费的原因。珠影物业在经营上违反了物业服务协议在先，我相信法院也会秉公执法，做出公平判决。被告向本院提交如下证据：一、光盘(内带4个视频)，证明物业与开发商还没有解决问题，我们对这个很不满意，所以就不交物业管理费。二、7张照片，证明：1.证明电梯入口公共场所的商业广告；2.小孩活动场所地板翘起来；3.绿化带图片违建，4.垃圾桶完全没有垃圾桶；5.电梯经常维修；6.板凳长达2个月坏了没人管，现在改为快递柜；7.4栋1楼本来是镂空出建立了员工宿舍，现在还没有还原。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，载明被告住宅坐落位置为2栋2803号房，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前缴纳物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金，本协议自签字之日起生效。被告于2016年3月3日签署《珠影广场物业交付书》。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告承认是涉案房屋（2栋2803号房）的权属人，对原告主张的计价面积及欠费时间没有提出异议，但认为原告的收费标准过高，且没有按照物业服务合同的约定履行义务。该小区尚未成立业主大会。以上事实有原告提交的民事起诉状、被告提交的民事答辩状、经庭审核对、质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。且原告与被告亦签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否有正当理由拒绝交纳物业费的问题。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。原告依据双方的协议约定主张按照1.8元/㎡/月的标准计算物业管理费，依据充分，本院予以支持，被告抗辩物业管理费的收费标准过高但未提交证据支持其抗辩，对其抗辩本院不予采纳。对于原告所主张的拖欠物业管理费的期间（2018年1月至2019年10月共22个月）及计价面积92.26㎡，被告未表示异议且未提交证据予以反驳，故本院认定，被告尚欠原告2018年1月至2019年10月的物业管理费3653.5元（1.8元/㎡/月×92.26㎡×22个月），被告应向原告支付拖欠的2018年1月至2019年10月的物业管理费3653.5元。关于滞纳金问题。根据被告的举证，原告的物业管理存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业管理费，被告拒缴滞纳金的理据充分，对原告关于滞纳金的诉求，本院不予支持。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面，物业服务企业提供服务的标准应与收费的标准相适应，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务；另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。物业服务的目的涉及公共利益的实现，若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还会使物业服务企业难以为继，影响物业服务工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郑青山于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年1月至2019年10月的物业管理费3653.5元；二、驳回原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告郑青山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  许培娜二〇二〇年四月二日书记员  李嘉瑜