河北省平乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0532民初892号 原告：平乡县骏阁就业信息服务部，住所地平乡县中华路街道办事处盛世名城小区，统一社会信用代码：92130532MA097UQ51W。 经营者：柴骏阁，女，汉族，1968年12月11日出生，高中文化，群众，住平乡县。 委托诉讼代理人：韩广彬，男，汉族，1968年5月11日出生，大专文化，住平乡县。系柴骏阁丈夫。 委托诉讼代理人：李海军，河北骁阳合众律师事务所律师。 被告：房华，男，汉族，1975年12月23日出生，中专文化，平乡县联通公司职工，住平乡县。 被告：郑瑞娟，女，汉族，1975年3月24日出生，初中文化，农民，群众，住平乡县。系被告房华的妻子。 上述二被告委托诉讼代理人：郭彦敏，河北滏阳律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：王增辉，河北滏阳律师事务所律师。 原告平乡县骏阁就业信息服务部（以下简称骏阁服务部）与被告房华、郑瑞娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月24日、2020年3月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告平乡县骏阁就业信息服务部经营者柴骏阁及其委托诉讼代理人韩广彬、李海军、被告房华、郑瑞娟到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告平乡县骏阁就业信息服务部经营者柴骏阁及其委托诉讼代理人李海军、被告房华及其委托诉讼代理人郭彦敏、王增辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平乡县骏阁就业信息服务部向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告各种损失203，740元；原告在庭审中增加了一项诉讼请求，请求解除原被告签订的租赁合同。事实与理由：被告房华是平乡县联通公司职工。被告郑瑞娟系房华的妻子。郑瑞娟和联通公司之间签订有租赁合同，租赁了联通公司位于平乡县城人民街原邮政局整幢办公楼和楼前附属整个小院、院内平房、车棚、楼内空调、床、现有家具等全部构筑物、建筑物、家具电器设备设施等。2019年1月29日，原告向被告支付租金30，000元，被告以丁彦峰、郑瑞娟的名义为原告出具了收据。2019年2月1日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁平乡县城人民街原邮政局整幢办公楼和楼前附属整个小院、院内平房、车棚、楼内空调、床、现有家具等全部构筑物、建筑物、家具电器设备设施等，租期自2019年2月1日至2024年1月31日，租金每年70，000元。合同签订后，原告即按照合同第六条第3款的约定对部分建筑实施改造。期间，联通公司不承认原被告之间签署合同的法律效力，以不同意原告租赁为由，强令原告搬出租赁场地。经多次协商无果，无奈原告于2019年3月22日搬迁到他处办公。 原告认为，原告签订合同的目的是正常使用租赁物，但因为联通公司的阻止，致使合同目的不能实现，还给原告造成了重大损失。依据合同约定和法律规定，被告房华应当对原告的损失承担赔偿责任。原告为维护其合法权益，现诉至本院，请求支持其诉讼请求。 房华、郑瑞娟辩称，原告所说不对，不是联通公司通知让其搬离。签订合同时，他不太清楚房子是砖混的，同意原告方打造一个办公室。后来因为怕房子结构出现安全问题，当时就和原告沟通，年租金由70，000元降到50，000元。前期原告改了一部分墙体，他也承担一部分损失。2019年3月份，原告方搬离，把一楼门也封锁了，导致他也进不去楼。他认为，原告让他赔偿金额太大。按照相关法律来说，此事是否应当由他赔偿不清楚。 本院经审理认定事实如下：2019年2月1日，被告房华、郑瑞娟（甲方）与原告（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定：租赁范围为平乡县城人民街原邮政局整幢办公楼和楼前附属整个小院、院内平房、车棚、楼内空调、床、现有家具、设备设施等全部构筑物、建筑物、家具电器、设备设施等；租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日；年租金为70，000元；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。同时，甲方须退还乙方剩余期限租金；甲方承诺，本出租房为联通公司所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关。若有纠纷使乙方不能正常使用而造成的损失，由甲方负责赔偿；房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常；甲方同意，合同签订后，乙方自行对一楼或者二楼西头东西方向四间长度约16米进行墙改梁改造，建成约16米×10米规格大型会议室，资金以及安全风险全部由乙方承担；同时，乙方有权与甲方协商并经甲方同意后，根据经营需要对房屋进行改造权利；合同期间水电费、卫生费、液化气费乙方自付；甲方不得干涉乙方的使用方式，不得限制乙方从事的行业和经营模式。若因乙方违法经营产生的一切经济和法律责任由乙方自担；若甲方提前解除合同或租给他人，视为违约，须赔偿乙方违约金7万元。若乙方提前解除合同，视为违约，须赔偿乙方违约金7万元。涉案合同签订前，原告于2019年1月29日向二被告交纳租金30，000元。合同签订后，二被告将涉案租赁物（除二楼有部分没有交付外）交付给原告。随后原告开始对涉案租赁物进行装修，并对一楼西头四间进行了墙改梁改造。原告正在装修期间，二被告于2019年3月10日通知原告停止墙改梁改造施工。因此原被告之间发生纠纷。后经双方多次协商，未能形成解决方案，原告于2019年3月22日搬迁到其他地方办公。随后原告以涉案理由诉至本院。 另查明，涉案租赁物位于平乡县北侧，所有权或使用权均归中国联通集团河北省通信有限公司邢台市分公司（以下简称邢台联通分公司）。本案原被告签订租赁合同时，涉案租赁物系邢台联通分公司之前出租给平乡县车丽方汽车美容服务中心（以下简称车丽方中心）的，租赁期限至2019年5月31日。2019年5月15日，邢台联通分公司与车丽方中心续签了租赁合同，租期自2019年6月1日至2022年5月31日。合同第五条约定：承租方不得改变或破坏租赁房屋的主体建筑结构。合同第八条约定：承租方不得擅自将租赁标的物转租、转让、转借。本院从企业工商信息查询平台查询，车丽方中心系被告郑瑞娟独资开办的企业。 本案在审理过程中，因原被告对涉案已装修的工程造价不能达成协议，本院委托河北风华工程造价咨询有限公司对涉案装修施工工程量进行造价鉴定，该公司于2020年3月12日作出河北风华鉴字[2020]47号鉴定意见书，意见为：平乡县人民路原邮政局办公楼及楼前院落装修造价鉴定金额为83，872.14元。原告因此支付鉴定费20，000元。该鉴定书送达原被告后，原告未提出实质性异议。被告提出异议，认为鉴定的工程中包括他购买的物品（应急照明灯、房门等物品）；鉴定的工程超出了原被告双方约定的改造内容；鉴定的相关改造的费用远高于原告向施工方已实际支付或约定支付的有关费用。原告当庭认可鉴定意见中的应急照明灯系被告购买，鉴定造价为56.66元，应当减去。未发现房门计入费用。经审查，[2020]47号鉴定意见书鉴定人员均具有相应资质，鉴定程序合法、适用的法规、规定正确，但其结论存在个别瑕疵（应急照明灯56.66元不应计入材料费）。本院将多计入材料费56.66元扣除后，剩余的数额83，872.14元-56.66元=83，815.48元，应认定为原告装修的实际工程造价。另在装修过程中，原告支付了保洁费800元。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告在订立租赁合同时，明确约定被告同意原告可对一楼或者二楼西头东西方向四间长度约16米进行墙改梁改造，建成约16米×10米规格大型会议室，以便原告租赁后作为培训学校教室使用。但在合同实际履行过程中，被告又出于安全考虑拒绝原告墙改梁改造施工，致使原告无法实现合同目的。现原告请求解除涉案租赁合同，被告在2019年7月24日庭审中同意解除合同，本院予以解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，原告主张二被告赔偿其因解除合同造成损失的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告的损失认定：1、租金损失：结合本案，自2019年2月1日涉案租赁合同签订之日至2019年3月22日（原告搬走之日）共计50天，应为涉案合同履行无争议期间，在此期间的租赁费应当由原告承担。故原告应承担的租赁费应为50天×70，000元÷365元=9，589元。原告已预付了租金30，000元，扣除其应承担的租赁费9，589元后，剩余租金20，411元属原告实际损失；2、装修损失：原告在涉案中已装修的工程，是经二被告同意装修施工的。如果让原告将装修所用材料拆除或恢复原状，装修材料基本报废或造成更大损失。结合本案实际情况，本院认定原告因装修造成的损失为83，815.48元；3、保洁费800元，被告无异议，本院予以认定；4、搬家费：原告主张搬家费4，500元，向本院提交了方少科、徐苍朝出具的证明予以证明，被告对此提出异议，认为其不具有真实性。现有证据不能够证明原告的该主张，本院不予认定。但考虑到原告从原租赁处搬运到涉案租赁处、又从涉案租赁处搬走的客观事实，本院酌定原告搬家费损失为3，000元；5、鉴定费：原告在本案中支付的鉴定费20，000元，有票据为证，本院予以认定。上述原告的损失共计为20，411元＋83，815.48元+800元+3，000元+20，000元=128，026.48元。原告主张的装修违约金10，000元、墙改违约金损失10，000元，在没有其他证据佐证的情况下，仅提供焦万廷、霍建兵个人出具的付款凭单，证据不足，本院不予认定。对于原告主张的工人工资20，710元、租金利息1，350元、营业损失40，000元等损失，因其均系间接损失，本院不予支持。对于二被告因本案造成的损失，因其未提起反诉，本院不予审理，二被告可另行主张权利。 导致本案合同解除的原因及责任是：涉案租赁合同订立前，二被告与邢台联通分公司签订的租赁合同中约定，承租方不得改变或破坏租赁房屋的主体建筑结构。而之后被告在明知该约定的情况下，仍转租给原告并与原告约定可对租赁物进行墙改梁改造，从而导致被告在合同履行中又以存在安全隐患为由让原告停止装修。二被告的行为存在重大过错。原告明知涉案租赁物所有权人系邢台联通分公司，若在对租赁物进行改建之前提前与邢台联通公司沟通，也不至于造成如此重大的损失；且对租赁物进行墙改梁，属重大改建工程，有必要对租赁房屋进行综合评估。原告既未与所有权人沟通，又未对租赁房屋进行评估就擅自改建，致使租赁物存在一定的安全隐患，其本身也存在一定的过错。由于原被告双方的违约行为，导致涉案租赁合同不能履行，由此造成原被告的损失，根据各自的过错承担相应的赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，判决如下： 一、解除原告平乡县骏阁就业信息服务部与被告房华、郑瑞娟于2019年2月1日签订的房屋租赁合同。 二、被告房华、郑瑞娟于本判决生效之日起五日内赔偿原告平乡县骏阁就业信息服务部损失115，223.83元（128，026.48元×90%）。 三、驳回原告平乡县骏阁就业信息服务部的其他诉讼请求。 案件受理费4，360元，原告平乡县骏阁就业信息服务部负担1，900元，被告房华、郑瑞娟负担2，460元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  商黎丽 审 判 员  李建锋 人民陪审员  孙增宪 二〇二〇年四月七日 书 记 员  王恒权