陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1852号  上诉人（原审被告）：万某，男，1970年2月5日出生，汉族，某公司股东，住西安市雁塔区某路。委托诉讼代理人：曹某,男，1957年5月27日出生，汉族，法制周报社退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：某公司。住所地西安市高陵区泾河工业园泾朴路118号。法定代表人：杨雨田，该公司总经理。委托诉讼代理人：张权峰，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董仲敏，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人万某因与被上诉人某公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回某公司诉讼请求或者发回重审；2.本案诉讼费由某公司负担。事实与理由：1.万某与某公司签订的《房屋租赁合同》中并未约定承租人万某在2016年6月30日以后改建、扩建部分被拆迁后补偿办法。合同签订后，万某投入170万元，购置设备对承租的场地进行改建、扩建。2017年3月，万某又投入34万元进行扩建，新增营业面积450平方米。2018年11月，雁塔区等驾坡段建设指挥部对万某改建和扩建的部分进行拆除，未对万某进行合理的经济补偿，侵犯了万某的合法权益。一审未查明某公司违约在先并恶意侵权的事实。2.一审适用法律不当，依据《合同法》第61条之规定，万某与某公司虽未约定承租人万某在2016年6月30日以后改建、扩建部分被拆迁后补偿办法，但应当参照此前双方的合同条款或交易习惯，万某理应获得相应的拆迁补偿。3.依照《西安市城市房屋拆迁管理办法》第七条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，西安市雁塔区建设局和西安市雁塔区等驾坡街道办事处无视该规定，侵犯了万某合法权益。一审时万某申请追加西安市雁塔区建设局和西安市雁塔区等驾坡街道办事处为第三人参加诉讼，并当庭提起反诉，均被一审法院拒绝，违背了公平正义的司法准则。某公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，一审庭审中，万某并未主张其在2017年3月又投入34万元进行扩建、新增营业面积450平方米，更未向法院提交相应的证据。2016年6月30日后万某并未对涉案承租的场地的地上建筑进行改建、扩建，某公司无义务对万某进行赔偿。2.一审法院适用法律正确。双方在合同实际履行中，万某实际建成的建筑物均在2016年6月30日前，之后再未对租赁场地进行改建、扩建。双方的合同对万某建成建筑物的赔偿办法、赔偿条件作了明确约定，依据合同，万某无权要求某公司支付赔偿费用。万某要求参照以前的合同条款和交易习惯进行赔偿与合同约定严重不符。3.《西安市城市房屋拆迁管理办法》第二条规定该办法适用范围是西安市行政区内的城市规划区国有土地上，因城市建设需要拆迁的房屋及附属物。本案的涉案土地为集体所有权土地，并不属于该办法的适用范围。某公司向一审法院起诉请求：1.万某立即向某公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金115762.5元；2.万某立即返还租赁房屋及场地，并支付自2019年7月1日至实际返还之日止的逾期占有使用费（标准参照原房屋租赁合同每月9646.88元）。3.万某向某公司支付逾期付款违约金，按照欠付金额每日千分之五计算（暂主张80000元）。4.本案诉讼费由万某承担。一审法院认定事实：2014年6月5日某公司（甲方）与万某（乙方）双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、某公司按照合同约定将位于西安市雁塔区某路四号建筑面积约1100平方米的场地及地上房屋出租给万某承租使用。租金每年10万元，两年后，每年递增5%，即2016年7月1日至2017年6月30日为105000元，2017年7月1日至2018年6月30日为110250元，2018年7月1日至2019年6月30日为115762.5元。二、租赁期限，甲方从2014年7月1日起将房屋及场地交付，至2019年6月30日收回。乙方在合同签字的同时向甲方一次性支付租金，乙方应于每个租期开始前一个月内向甲方支付下个租期的租金。四、乙方建成建筑时，甲方保证乙方使用至2016年6月30日。如在此之前，政府拆迁时，甲方按照双方约定的金额给予乙方赔偿。2017年7月1日后拆迁，双方维持本合同其他条款。五、乙方未按照本合同第三条约定交纳房租，每逾期一日，按应交款的千分之五向甲方交纳违约金；如果逾期超过十日，甲方有权随时单方面解除本合同并收回所出租的房屋及场地。合同签订后，万某向某公司支付了2018年6月30日之前的租金，2018年7月1日至2019年6月30日为115762.5元，万某至今未向某公司交纳。一审法院认为，某公司、万某双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照该合同履行各自义务。现万某未按照合同约定向某公司交纳租金，某公司要求万某支付租金及违约金的请求，依法应予支持；鉴于合同约定的违约金过高，酌情认定违约金为40000元。现双方租赁合同期限已经终止，万某应当向某公司腾交租赁场地，因万某现仍实际占用、使用租赁场地，应当按照合同约定的租金标准向某公司支付场地占用费；万某辩称，某公司侵权在先，与双方合同约定不符，于法无据，依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告万某于本判决生效之日起十日内支付原告某公司2018年7月1日至2019年6月30日的租金115762.5元及违约金40000元。二、被告万某于本判决生效之日起十日内向原告某公司返还租赁场地，并支付2019年7月1日至实际返还之日的场地占用费，标准按照房屋租赁合同每月9646.88元计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4381元，减半收取，由被告承担，因原告已预交，故被告给付上述款项时一并支付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，某公司与万某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照该合同履行各自义务。万某当庭承认未按约向某公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金115762.5元，据此，一审判决万某向某公司支付租金115762.5元并酌情认定40000元违约金并无不当。因双方租赁合同期限已经到期，万某应当向某公司腾交租赁场地，而万某仍实际占用、使用租赁场地，据此应当按照合同约定的租金标准向某公司支付场地占用费。关于万某上诉主张某公司违约在先并侵害其权益，证据不足，本院不予采信。综上所述，万某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3994元，由万某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   涛审 判 员  李   刚 二O二O年四月九日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳