江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异7号案外人:黄奎华，男，1956年3月1日生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文江，重庆展图律师事务所律师。申请执行人：广西玉柴重工有限公司，住所地广西陆川玉柴工程机械集中区。法定代表人：罗海刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庆新，山东齐鲁律师事务所律师。被执行人：王帮明，男，汉族，1972年9月5日生，住重庆市綦江区。被执行人：刘永祥，男，1966年11月29日生，住重庆市綦江县古南春光5组，现住重庆市綦江区。被执行人：玉柴桩工（常州）有限公司，住所地江苏省常州市武进区常武南路505号。法定代表人：叶国球，该公司总经理。本院在执行广西玉柴重工有限公司（以下简称玉柴公司）申请执行被执行人刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人黄奎华向本院提出书面异议。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2013年12月27日，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（以下简称玉州法院）立案受理原告玉柴公司与被告刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷一案，根据玉柴公司的申请，于2014年1月9日作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县××镇核桃××号房地产进行查封，2、对刘永祥、王帮明的其他房地产进行查封，3、对刘永祥、王帮明的银行存款进行冻结；上述查封或冻结的财产价值不超过350万元。2014年1月14日，玉州法院向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达（2014）玉区法民初字第98号协助执行通知：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县××镇核桃××号房地产权证号为207房地证2011字第××号（以下简称xx号）房地产进行查封；2、对王帮明座落于重庆市綦江县文龙衔双龙路x号x单元x号、房地产权证号为2××房地证2009字第xx号房地产进行查封；3、对王帮明座落于重庆市綦江区古南镇九龙大道x号x号楼x单元x号、房地产权证号为2××房地证2007字第xx号房地产进行查封。2014年1月18日，王帮明等人向玉州法院提出异议，认为该院盲目扩大查封范围及查封不属于当事人的财产，以其存在离婚时财产分割等为由，请求解除对王加灿和王劲铭二兄弟各自所有的证号为2××房地证xx号和2××房地证2009字第xx号二套住房的查封，王帮明自愿提供位于綦江县××镇核桃××证××房地证××字××号门面房产6740.72多平方米、分割后属于本人的xx号房产为诉讼标的设置保全。后因当事人提出管辖异议，经玉州法院一审裁定和广西壮族自治区玉林市中级人民法院终审裁定，该案移送本院审理。本院于2014年10月27日立案受理后，于2015年12月21日作出（2014）常商初字第398号民事判决：一、刘永祥于判决生效后10日内向玉柴公司支付价款3297880元并承担该款从2013年12月27日起诉之日起至实际履行之日止按每日万分之六计算的逾期付款违约金；二、王帮明对刘永祥的上述第一项付款承担连带保证责任；三、玉柴桩工（常州）有限公司对刘永祥、王帮明的上述第一、第二项责任向玉柴公司承担连带保证责任；四、驳回刘永祥的反诉请求。王帮明不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。审理中，本院于2015年12月31日作出（2014）常商初字第398-1号民事裁定：继续查封案涉xx号房地产。并于2016年1月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达了（2014）常商初字第398-1号协助执行通知书，查封期限为3年。2014年1月21日，重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江法院）立案受理黄奎华、潘洪、罗德忠诉王帮明所有权确认纠纷一案，并于2014年5月14日作出（2014）綦法民初字第01001号民事调解书。该调解书确认如下调解协议：一、位于重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾x号第三层商业房屋（207房地证2011字第××号）一套由黄奎华、潘洪、罗德忠与王帮明按份共有，其中王帮明的份额为42.62%（1020平方米）、黄奎华的份额为40.38%（973.78平方米）、潘洪的份额为8.35%（200平方米）、罗德忠的份额为8.35%（200平方米）。二、王帮明于领取本调解书后30日内协助黄奎华、潘洪、罗德忠办理房屋产权变更登记手续。2017年9月7日，本院书面函告綦江法院：根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。綦江法院在涉案房产被其他法院查封的情形下再行调解确权，违反上述规定精神，特函请綦江法院依法处理，并及时将处理意见函告本院。2018年3月29日，綦江法院作出（2018）渝0110民再4号再审判决，撤销綦江法院（2014）綦法民初字第01001号民事调解书。2018年12月5日，本院作出（2017）苏04执170号之一执行裁定，继续查封被执行人王帮明名下的房地产，并于2018年12月24日向房管部门送达了协助执行通知书：续行查封被执行人王帮明名下坐落于重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾x号的商业房地产【房地产权证号207房地证2011字第××号，建筑面积为2393.78平方米】，续行查封期限三年，自2019年1月11日起至2022年1月10日止。本院在本案审查中调查取得了如下证据：1、玉州法院于2014年1月9日就案涉房屋作出的诉讼保全裁定书【（2014）玉区法民初字第98号民事裁定】及2014年1月14日向房管部门发出的协助执行通知书；2、本院作出的（2014）常商初字第398-1号民事裁定书及协助执行通知书；3、案涉房屋的相关房地产权证书，内容：2011年4月11日，綦江县国土资源和房屋管理局核发xx号房地产权证书，该证书载明：权利人为王帮明，坐落于綦江县××镇核桃××号，土地使用权类型为出让，土地使用权面积519.53平方面，房屋结构为钢混，楼层为第三层，房屋建筑面积2393.78平方米；4、綦江法院（2014）綦法民初字第01001号民事调解书；5、2017年9月7日本院向綦江法院的函；6、綦江法院作出（2018）渝0110民再4号再审判决书；7、本院2018年12月5日作出（2017）苏04执170号之一续封执行裁定书及协助执行通知书。黄奎华向本院提出执行异议称，中止对重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾x号房地产中（207房地证2011字第××号）属于案外人所有的40.68%份额（建筑面积973.78平方米）部分房屋的执行。事实及理由：一、案外人享有共有权的房屋被查封、执行，此前并不知情。由于案外人与该案无任何关联，故一直对上述执行措施不知情。二、法院首次查封之前，案外人与王帮明已经签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》，并且合法有效。1、玉林法院作出（2014)玉区法民初字第98号民事裁定书首次查封房屋的时间为2014年1月15日，案外人与王帮明早在三年前就签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》，其签订时间分别是2011年4月12日和2011年6月21日。2、2011年4月11日，王帮明作为重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾x号第三层商业房屋（房地产权证号：207房地证2011字第××号）的权利人，有权利处分房屋所有权，将部分房屋所有权转让于案外人。3、案外人与王帮明缔约签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》权利义务约定明确，意思表示真实，内容符合合同法的规定。三、玉州法院作出（2014)玉区法民初字第98号民事裁定书之前，王帮明已经将房屋移交于案外人，并且案外人已经占有使用收益。1、玉州法院作出（2014)玉区法民初字第98号民事裁定书首次查封房屋的时间为2014年1月15曰。2、根据由案外人与三帮明签订杓《房地产转让协议》第五务、六条、九条约定，王帮明应当在签订协议之日，将购买房屋及产权手续复印件均交与申请人占有、使用、处分，收益归申请人享有。签订协议之日为2011年6月21日。3、王帮明诚信履行合同，案外人及时占有使用房屋，并且至今，案外人按照享有房屋的份额和面积享有房屋的收益。因此，在法院查封之前，案外人己经合法占有使用并收益。四、案外人按照合同约定已经在法院查封前支付完清购房款。1、根据《房地产转让协议书》第一条、二条、三条、四条的约定，房屋出售单价建筑面积每平方米2900元，建筑面积973.78平方米（占总面积的40.38%的份额），房屋价款2823962.00元。2、2011年6月21日至2012年6月23日，案外人分五次共支付3245414.40元，其房屋价款2823962元己经足额支付。五、房屋至今未能办理过户，非案外人自身的原因。1、案涉房屋属于非住宅房屋，面积共计2393.78平方米。2、2014年2月17日之前，案外人与王帮明无法将房屋进行办理权属过户登记。2014年2月17日，重庆市国土资源和房屋管理局作出的渝国土房管（2014)117号《重庆市国土房管局关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》文件规定，自规定之日起，在重庆市范围内明确可办理非住宅房屋分割后的房地产权证。因此在2014年2月17日之前，案外人与王帮明无法将房屋进行办理权属过户登记。3、2014年2月17日后，该房屋按照规定可以办理非住宅分割后的房地产权证。但是2014年1月15日，该房屋又被玉州法院查封，导致无法办理过户登记。案外人黄奎华在提出本案执行异议时向本院提供了如下证据：1、（2017）苏04执170号之一执行裁定及协助执行通知书;2、被执行人王帮明与黄奎华于2011年6月21日签订的房地产转让协议书，主要内容为：约定将案涉房屋即原綦江县××镇核桃××号第三层商业房屋中973.78平方米出售给黄奎华，计价2823962.00元，由黄奎华支付467414.4元后，以代还王帮明欠重庆民生银行的借款2356547.6元冲抵；3、2011年4月12日是，由黄奎华与王帮明共同签署的合伙购买商业用房协议书，主要内容为双方合伙购买案涉原××镇核桃××房（房地产权证号：207房地证2011字第××号）第三层，总面积2393.78平方米。因为房管局只能办成一个人的证，所以将房地产证办成王帮明一个人的名字，但实为以下合伙人共同按份出资购买：王帮明600平方米，王帮敏100平方米，杨华彬、王帮群、陈显坤320平方米，潘洪200平方米，罗德忠200平方米，黄奎华973.78平方米。3、登记在王帮明名下的位于原××镇核桃××房（房地产权证号：207房地证2011字第××号）第三层，总面积2393.78平方米房产证；4、2011年6月21日王帮明收条，内容为收到黄奎华购房款467414.4元；5、2011年6月17日黄奎华向王帮明银行转账60万元凭证；6、2012年4月18日黄奎华向王帮明银行转账109.8万元凭证；7、2012年4月19日黄奎华向王帮明银行转账102万元凭证；8、2012年6月23日王小刚出具收到“黄二哥核桃湾6号楼余款6元，全部付清”的收条；8、2011年4月11日王帮明出具收到黄奎华973.78平方米房款收条；9、2014年2月17日，重庆市国土资源和房屋管理局作出的渝国土房管（2014)117号《重庆市国土房管局关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》；10、由黄奎华等作为出租方与他人于2012年9月16日就案涉的原綦江县××镇核桃××号楼第三层订立的房屋租赁合同。本院认为，本案的争议焦点是案外人黄奎华提出登记在被执行人王帮明名下的位于重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾x号房地产中（207房地证2011字第××号）属于案外人所有的40.68%份额（建筑面积973.78平方米）是否应当中止执行问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，案外人黄奎华称其与被执行人王帮明于2011年6月21日签订的房地产转让协议书，就案涉房地产中（原綦江县××镇核桃××号第三层商业房屋）973.78平方米出售给了黄奎华，但双方因未能依法办理房地产权属变更登记，故不发生案涉房地产权属变更的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。…”；第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。最高人民法院上述司法解释是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，对于登记在被执行人王帮明名下的位于重庆市綦江区核桃湾x号楼第三层的房地产，案外人黄奎华在2011年购买时明知重庆市房地产管理部门并无可以办理分割产权变更登记的规定而加以购买，故对其所购买的涉案房屋不能办理产权登记，应认定其自身存在过错。据此，因黄奎华的异议不符合上述司法解释的规定条件，本院对其提出的中止本案执行的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八之规定，裁定如下：驳回黄奎华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  颜国容审判员  王 臻审判员  范之昕二〇二〇年四月十三日书记员  徐志娟