重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初15207号 原告：张锦霞，女，1984年11月4日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：徐双双，重庆禾子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张远梅，重庆禾子律师事务所律师。 被告：陈建芬，女，1976年1月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：李前钱，浙江豪江律师事务所律师。 原告张锦霞与被告陈建芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张锦霞及其委托诉讼代理人徐双双、张远梅、被告陈建芬的委托诉讼代理人李前钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张锦霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告在2018年3月7日签订的房屋买卖合同；2.被告立即返还原告定金10000元，支付居间服务费7000元、按揭贷款费13418元、违约金276000元、房屋增值超过违约金部分50000元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月7日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》，约定被告将重庆市渝北区XX路XX号X幢3单元X-X房屋以1380000元的价格出卖给原告。原告支付了定金10000元、居间服务费7000元、按揭贷款费13418元。合同签订后，被告却将该房屋所有权直接过户给陈金莲，且两年内不得上市交易。被告的行为明确表示其不可能出售房屋，房屋买卖合同无法继续履行，被告根本违约，故原告起诉来院。 被告陈建芬辩称，合同已于2018年3月26日经双方合意解除，本案中无需再解除；解除合同的原因是原告不能办理按揭贷款，被告通知原告解除合同，原告在3个月异议期内未表示异议；居间服务费与本案无关，不是房屋买卖产生的费用，按揭贷款费由于按揭并未实际办理，应由中介退还；房屋买卖合同中并未约定在原告未支付全部房款的情况下，被告将房屋出售给他人的情况，损失超过违约金部分没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据存量房交易文件、业主收款证明、房屋产权转移信息、原被告间的短信截图、询价意见书、评估费发票、不动产登记受理通知单、协助执行通知书等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对中介收据，无支付凭证相佐证，真实性无法核实，本院不予采信； 2.对短信通知，无原件核实，本院不予采信； 3.对支付宝转账记录、微信聊天记录，支付款项性质不明，本院不予采信； 4.对档案自助查询结果复印件，无原件核实，本院不予采信； 5.对给“房产黄杨”的短信截图，无原件核实，本院不予采信； 6.对网络截图，所涉及房屋虽与案涉房屋同小区，但面积、户型、室内装修情况均不一致，故本院不予采信。 经审理查明：2018年3月7日，以原告为购房方（乙方）、被告为售房方（甲方），重庆到家了网络科技有限公司山茶路分公司为经纪方（丙方），签订《存量房交易文件》。其中《房屋买卖合同》主要约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市渝北区XX路XX号X幢3单元X-X，建筑面积110.8平方米，套内面积86.9平方米，未设定抵押，无租赁，成交价1380000元，定金10000元，甲乙双方自行交接钱款，首付款580000元，由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方，乙方银行按揭贷款780000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方，尾款10000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内在2018年3月15日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短息或书面通知）后5个工作日内，乙方按揭审批后2个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续、甲方未按合同约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。其中《居间服务合同》约定：当丙方促成甲乙双方的《房屋买卖合同》成立时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费；乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费13800元；因甲乙双方任一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。其中《交易服务合同》约定：贷款服务的按揭服务费11700元由乙方于办理贷款申请当日向丙方支付；房屋评估服务的评估费1580元由乙方于办理贷款申请当日支付，由丙方代为收取并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还；过户服务的权证代办费500元由乙方于签订本合同当日向丙方支付；因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致本合同无法履行的，丙方有权按本合同约定收取服务费，如支付费用方为守约方，支付费用方可向违约方追偿已支付的服务费。其中《物业交割清单》约定，屋内物品有：客厅、饭厅装修情况：地砖、墙纸、铝合金窗，均较新，电器及家具：电视1台、机顶盒1个、中央空调1台、餐桌1张、椅子6把、沙发1张、茶几1个、鞋柜1个、灯具1把、窗帘1副，均较新。厨房装修情况：地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗，电器及家具，抽油烟机1台、燃气灶1台、燃气热水器1台、冰箱1个、橱柜1个、灯具1把，均较新。厕所装修情况：地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗，电器及家具，灯具1把、暖风机1个、坐便器1个、花洒1个、面盆柜1个，均较新；主卧装修情况：木地板、墙纸、铝合金窗，电器及家具，中央空调1台、灯具1把、电视1台、衣柜1个、梳妆台1个、床1张、床垫1张、窗帘1副，均较新。次卧装修情况：木地板、墙纸、铝合金窗，电器及家具，中央空调1台、灯具1把、电视1台、衣柜1个、床1张、床垫1张、窗帘1副，均较新。交付该房屋时该房屋成交价包含了附属设施设备、装修装饰等物品。 合同签订当日，原告向被告支付了定金10000元，被告开具《业主收款证明》一份。 2018年3月9日，原、被告办理了银行面签手续。被告称双方口头约定银行贷款审批要在2018年3月26日通过，并支付完全部房款。原告称并无该约定。 2018年3月14日，案涉房屋被另案查封。 2018年6月20日，案涉房屋被解除查封。 2018年6月25日，被告将案涉房屋过户登记至其母亲陈金莲名下，并向房交所提交了被告出售房屋给陈金莲的《房屋买卖合同》一份。 原告申请对2018年6月25日案涉房屋的价值进行评估。我院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估。因被告拒不开门配合鉴定，无法入户勘查，故对屋内装饰装修和家具家电的价值未能评估，其清水房价值评估为1485000元。原告支付评估费3000元。 另，原告要求解除原、被告在2018年3月7日签订的房屋买卖合同的诉讼请求是原告在2018年8月23日开庭时当庭增加。 庭审中，原告称，仅按照合同约定支付了一半的居间服务费7000元；在2018年3月23日知道了案涉房屋被查封一事，但想等待房屋解封后继续购买，6月底时中介告知原告房屋已过户给了陈金莲；被告称，中介告知被告原告没有钱支付首付款，贷款不通过，原因被告不清楚，应该是原告资料不齐；房屋解封后联系不上原告，且合同已解除；原告仅支付了10000元定金，违约金过高；陈金莲完全可以在2年后将房屋过户给被告，被告重新取得房屋所有权。 本院认为：原、被告签订的《存量房交易文件》中的房屋买卖部分是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。被告已将案涉房屋出售给他人，原告的购房目的不能实现，故原告要求解除其与被告签订的《存量房交易文件》中的房屋买卖部分的诉讼请求本院予以支持，原告在2018年8月23日当庭增加诉请要求解除合同，其解除合同的意思表示在改日到达被告，故双方签订的《存量房交易文件》中的房屋买卖部分在2018年8月23日解除。 关于返还定金。被告主张原告无钱支付首付款，贷款不能通过，但均无证据予以佐证，故不能认定原告有上述违约行为，合同因被告违约将房屋另行出售被解除，被告收取原告的定金应予以退还，故原告要求被告立即返还定金10000元的诉讼请求本院予以支持。 关于居间服务费、按揭贷款费。原告举示的证据不足以证明其向中介公司支付了中介费用7000元及支付了按揭服务费13418元，故原告要求被告支付居间服务费7000元、按揭贷款费13418元的诉讼请求本院不予支持。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定违约方应当自合同解除之日3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金。违约金的功能主要在于填补违约行为给守约方造成的损失，现被告辩称违约金约定过高应予以调整。2018年6月25日案涉房屋清水房价值评估为1485000元。因被告未予配合评估导致其室内装修及物品价值未能评估，本院酌情将其装修及物品价值认定为50000元。故房屋差价为155000元，本院依法认定合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，酌情将违约金调整为200000元。对原告要求被告支付房屋增值超过违约金部分50000元的诉讼请求，因增值部分并未超过合同约定的违约金金额，故该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告张锦霞与被告陈建芬签订的《存量房交易文件》中的房屋买卖部分在2018年8月23日解除； 被告陈建芬于本判决生效后立即向原告张锦霞返还定金10000元； 被告陈建芬于本判决生效后立即向原告张锦霞支付违约金200000元； 驳回原告张锦霞的其他诉讼请求。 如果被告陈建芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17220元，评估费3000元，由被告陈建芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  朱锡林 二〇二〇年四月三日 书 记 员  陈 实