四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3976号 上诉人（原审被告）：岳斌，男，1976年12月16日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：黄小平，男，1970年5月2日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：周仁贵，四川智力律师事务所律师。 上诉人岳斌因与被上诉人黄小平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 岳斌上诉请求：一、撤销四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初1598号民事判决，改判不支持黄小平的诉讼请求或者将本案发回重审。二、请求法院同意岳斌暂缓上交40000元定金、黄小平所交的20000元购房定金不予退回。三、黄小平对岳斌进行诬告，要求公开登报道歉，并赔偿劳务费、精神损失费及差旅费。庭审中，经本院释明，岳斌明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回黄小平一审全部诉讼请求。 事实及理由：一、黄小平在与岳斌签订《定购协议书》之前，己清楚岳斌系新疆阿克苏房地产有限公司销售工作人员，案涉房屋因特殊原因只能一次性付款。与黄小平签订协议书时，已明确告知黄小平，两万元系购房诚意金，将来正式购房时是要转入购房款的，并非佣金或者报酬。黄小平的主要目的是想套出公积金来进行投资，故才有手写的备注。二、在西蜀御景接待中心，岳斌与黄小平签订的《定购协议书》时，明确告知了黄小平，《定购协议书》只是一个意向性的一个协议，不是正式的购房合同。且《定购协议书》上也己明确注明：在房屋购买之前，需黄小平把《定购协议书》带到西蜀御景接待中心来，签订正式的《购房合同》。后因黄小平自身原因，导致按揭没有办下来，按照双方签订的《定购协议书》的备注：黄小平应一次性付款购买12楼1号，但黄小平一直没有书面答复，直到2018年3月12日，黄小平表示可以一次性付款买12楼1号。此时已超出期限约3个月之久，在办理按揭过程中黄小平未提供相应信息和材料给岳斌，且为了单位的福利与其妻子离婚，增加贷款难度。 黄小平辩称，岳斌的上诉理由与客观事实明显相悖，其上诉请求，不属于本案二审审理的相关范围之内，并且在一审中岳斌并未进行反诉，请求驳回岳斌的上诉请求，维持原判。 黄小平一审法院起诉请求：1.确认黄小平、岳斌所签房屋《订购协议书》合法有效；2.判令岳斌履行房屋《订购协议书》并向黄小平交付房屋；3.判令岳斌承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，黄小平变更第二项诉讼请求为：判令岳斌告立即返还黄小平购房款20000元，赔偿因恶意违约给黄小平造成的购房损失200000元。 一审法院认定事实：岳斌从事崇州市羊马镇小区房屋的销售工作。2017年8月16日，岳斌(甲方)与黄小平(乙方)签订《定购协议书》，载明：“经甲乙双方友好协商，就乙方自愿定购甲方所销售的“西蜀御景”物业并对相关事项达成以下协议：1.乙方自愿支付人民币20000元整给甲方，作为定购西蜀御景该房源诚意金。乙方定购为，该房源面积为128.88平方米，单价4655元/平方米，总价600000元整。2.在甲乙双方签订《定购协议书》后至2017年12月31日之前，乙方须到“西蜀御景接待中心”办理《购房合同》的相关事宜。3.若乙方在签订《定购协议书》后，因其他原因不能按时到甲方指定地点(西蜀御景接待中心)签订《购房合同》，乙方须以电话或书面形式告知甲方，经甲方同意后，乙方在原《定购协议书》的基础上，可顺延迟7个工作日内签订《购房合同》。4.上述定金在双方签订《购房合同》时凭该《订购协议书》转为购房款。5.乙方必须保证所填写的个人资料准确有效，若因乙方原因导致甲方不能及时和乙方取得联系而造成的损失由乙方自行承担。6.本《订购协议书》一式两份，甲乙双方各持壹份，自双方签字按指印之日起生效。7.本《订购协议书》最终解释权归甲方所有。备注：如本房源未办下来，以房源以总价580000元整(包含乙方办证费用)卖给乙方”。落款处有岳斌、黄小平的签名和捺印。《定购协议书》签订后，黄小平按约向岳斌支付了诚意金20000元。事后，岳斌以政策原因即2017年8月20日后整个崇州的二手房暂停按揭为由，要求黄小平全额签订《购房合同》，或退还定金，双方协商未果。2018年3月，双方又协商采取补救措施，岳斌要求黄小平增加购房款仍未果。 一审另查明：崇州市城乡房产管理局出具的个人及家庭房屋登记记录信息证明岳斌在崇州市无查询记录信息。案涉房屋为案外人程丽君、陈世平共有，岳斌与程丽君、陈世平互不相识。另，房屋是四川省汇佳房地产开发有限公司开发的，现已出售。法庭辩论终结前，岳斌并未提交程丽君、陈世平及其亲戚以及房屋所有权人口头或书面委托其帮助出售房屋的任何手续。 一审法院认为，案涉《定购协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，本案中，案涉房屋所有权人未出具委托岳斌作为代理人出售其所有房屋的相关手续，岳斌出售案涉房屋的行为也未得到追认，故岳斌的代理行为属于无权代理。岳斌应承担因此而产生的民事责任，即双倍返还黄小平定金。对黄小平200000元购房损失的主张，因未举证证明，不予支持。 对黄小平申请追加程丽君、陈世平及四川省汇佳房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼的问题，根据审理查明的事实，岳斌在与黄小平签订《定购协议书》时，并未取得案涉房屋的处分权，本案处理结果与程丽君、陈世平及四川省汇佳房地产开发有限公司之间没有法律上的利害关系，故无需追加。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、岳斌于判决生效之日起十日内返还黄小平定金40000元。二、驳回黄小平的其他诉讼请求。案件受理费200元，由岳斌负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉定购协议书系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于案涉定购协议书系预约合同还是本约合同的问题。本院认为，预约合同系双方各当事人签订的约定在将来一定期限内订立买卖合同的协议，本案中岳斌与黄小平订立《定购协议书》并约定在双方签订《定购协议书》后至2017年12月31日之前，黄小平须到“西蜀御景接待中心”办理《购房合同》的相关事宜，同时约定在双方签订《购房合同》时凭该《订购协议书》黄小平向岳斌缴纳的20000元定金转为购房款，故岳斌与黄小平订立《定购协议书》系预约合同。 关于黄小平主张岳斌退还20000元款项的诉讼请求是否成立的问题。首先，由前所述，岳斌与黄小平订立的《定购协议书》系预约合同，且双方并未签订正式《购房合同》，故黄小平主张其向岳斌支付的20000元订购金已转为购房款的意见不成立。其次，对于岳斌主张其未能签约系因黄小平原因并非因为自己违约的问题，本院认为，首先，岳斌主张根据定购协议，案涉房屋由黄小平按揭支付，因黄小平未提交办理按揭的资料，导致其不能确定黄小平是否能够符合办理按揭的资格，故未就该房屋签订正式合同，但岳斌与黄小平在《定购协议书》中并未对案涉房屋的购房款如何支付进行约定，因此岳斌无权要求黄小平提交办理按揭手续的资料作为签约的前提条件，因此未能签订合同的责任应当由岳斌承担。其次，对于岳斌提出根据定购协议，黄小平可以另行购买房屋，但由于春节后房屋价格上涨，导致不能再以定购协议约定的金额进行交易的意见，本院认为，双方在《定购协议书》备注中载明“如本房源未办下来，以房源以总价伍拾捌万元整（包含乙方办证费用）卖给乙方”的内容，双方已经对换购房屋即“房屋”的价格予以固定，且并未约定该价格应当根据市场行情予以调整，故岳斌的该理由不成立。据此，本院认为，岳斌与黄小平在《定购协议书》后，收取了黄小平的20000元认购定金，却无正当理由拒绝订立正式买卖合同，导致正式合同未能订立，应当承担相应的违约责任。黄小平于本案要求返还购房款的诉讼请求是基于要求解除案涉协议提出，但其并未明确提出该项诉讼请求，故本院认定案涉协议依法解除，不再主文判项中予以明确。本院对黄小平主张岳斌向其返还20000元的诉讼请求依法予以支持。 关于黄小平主张的相应损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，岳斌应当承担相应的违约赔偿责任。一审判决在黄小平起诉请求主张赔偿损失并未提出双倍返还定金主张的情况下径行作出岳斌应当承担双返定金的民事责任的判项，错误，本院依法予以纠正。本案中，黄小平未提出上诉，是基于对相应判项中赔偿金额的接受，不应视为黄小平放弃对损失主张的权利。本案中，为减少当事人诉累，避免衍生诉讼，一次性解决纠纷。本案二审中一并处理黄小平主张的损失赔偿的损失请求。由于案涉协议系预约和且黄小平并未举证证明其具体损失金额，本院根据合同履行的实际情况、当事人的过错程度综合对于黄小平主张的损失酌情认定为20000元。 综上所述，岳斌的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审法院判决认定事实部分不清，适用法律存在不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省崇州市人民法院（2018)川0184民初1598号民事判决； 二、岳斌于本判决生效之日起十日内返还黄小平定金20000元； 三、岳斌于本判决生效之日起十日内向黄小平支付损失赔偿金20000元； 四、驳回黄小平的其他诉讼请求。 一审案件受理费200元，由岳斌负担；二审案件受理费200元，由岳斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年四月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林