浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初11075号 原告（案外人）黄茹，女，1980年4月13日出生，汉族，住湖南省平江县。 委托代理人周超、温定军，湖南云天律师事务所律师。 被告（申请执行人）洪霞，女，1971年8月11日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人赵公明，北京京师（杭州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）张军民，男，1970年3月24日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 原告黄茹与被告洪霞、第三人张军民案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日作出（2019）浙0104执异58号执行裁定书，驳回原告黄茹的执行异议，原告黄茹不服，于2019年12月9日提起案外人执行异议之诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告黄茹的委托代理人周超、温定军，被告洪霞及其委托代理人赵公明，第三人张军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄茹起诉称，案涉长沙市雨花区韶山北路298号汇富中心1栋2911号房屋在被告申请人民法院查封、冻结前已由原告在2009年通过以物抵债的方式取得该房屋的所有权，并合法占有该房屋至今。该房屋未完成过户登记亦并非原告的原因。因此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告作为该房屋的所有权人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，特向贵院提起执行异议之诉。具体理由如下： 一、原告与第三人就涉案房屋达成的以房抵债，实际上是房屋买卖的另一种表现形式，原告通过以房抵债依法取得了该房屋的所有权。1.原告与第三人之间存在真实的债权债务关系。根据原告提供的证据显示，在原告与第三人达成以物抵债的房屋转让协议前，因第三人对原告的借款未还，在第三人无其他可供偿还财产的情况下，遂与原告达成以物抵债的房屋转让协议。2.基于原告的经济条件及银行流水记录显示，原告以现金向第三人提供了部分借款具有现实的可能性。因时隔10几年，且在2009年双方已达成以房抵债的转让协议，部分债权已消灭，此前的相关债权凭证无法提供也在情理之中。3.第三人从未否认其与原告之间的真实债权债务关系，结合原告提供的相关银行转账记录、取现记录及第三人对该债权债务关系的自认，本案原告与第三人之间的债权债务关系虽未提供完整的债权债务凭证，但也并不能因此否定双方之间债权债务关系的真实性。且原告与第三人之间债权债务关系的形成，早于被告申请执行近10年，原告不存在与第三人串通、恶意损害被告或其他债权人合法权益的可能性。 二、原告在2009年7月20日与第三人所达成的具有以房抵债性质的房屋转让协议后，即合法占有了该房屋，并对该房屋进行了装修。根据原告提交的物业证明材料及涉案房屋居住使用的相关缴费凭证，原告与第三人在达成以房抵债的转让协议后，就合法占有该房屋，而该占有行为并不是所谓的对债的担保，而是所有权的转让。如若该转让协议仅是第三人对原告债权所提供的物的担保，那么原告不可能在接收房屋后就对房屋进行装修，并将房屋进行出租，也不可能为该房屋缴纳物业费、水电费等相关房屋使用费用，更不可能在第三人未偿还涉案房屋剩余按揭贷款的情况下，代第三人偿还部分银行按揭款，这一切行为的正当性都是基于原告已享有了对涉案房屋的所有权。 三、涉案房屋的价款系由第三人所欠原告的借款进行转化，双方之间的达成的该债权债务转化系双方真实意思表示，且不损害其他任何第三人的合法权益，在该债权债务转化完成后，原告对该房屋所享有的物权期待权应依法予以保护。1.以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务的安排。故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。在执行异议审查过程中，人民法院仅对异议作形式审查，而不作实质审理。对于原告提交的房屋转让协议，从形式上看，并不具有合同法第52条所规定的无效情形，基于当事人的意思自治原则，该协议应当合法有效，而非执行异议裁定所认定的效力待定。2.关于房款支付问题，依现有证据，原告已将其与第三人之间的部分债权转化为房款，并提交了证明双方债权债务关系真实性的银行流水及转账凭证，第三人对此也表示认可，应当认为，就房款的支付，原告已经尽到了相应的举证责任。 四、涉案房屋在进行以物抵债时，第三人尚有银行抵押贷款未还清，暂无法完成过户，且过户手续的完成也需要第三人的配合，但第三人既未主动还清银行抵押贷款，也未积极配合完成房屋过户手续，截止至2019年5月，原告替被告归还最后一笔按揭后才解除银行抵押。另，因涉案房屋的开发商在开发过程中的原因，直到2017年才具备办理房屋产权登记的条件，又因为涉案房屋所在地长沙市人民政府于2016年出台的房屋限购令相关要求，原告目前无法有效办理涉案房屋的过户。因此，涉案房屋至今未能完成过户登记的原因不在原告，且原告并无过错。 综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有的权利能够排除执行，且根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，原告作为案外人，在对涉案房屋主张相关权利的同时，可以一并请求人民法院进行确权。为保障原告对涉案房屋的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 诉讼请求：1.请求确认原告对坐落于长沙市雨花区韶山北路298号汇富中心1栋2911号房屋享有所有权，房屋价值大约50万；2.请求停止对长沙市雨花区韶山北路298号汇富中心1栋2911号房屋的执行并解除查封；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告洪霞答辩称，以房抵债的真实性，从原告的举证来看，没有证据可以证明债务真实存在。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提是金钱债权执行，并规定了一般不动产买受人享有物权期待权的四项要件：（一）买受人与被执行人在查封前签订合法有效的书面买卖合同。双方未签订书面合同的原则上不予保护；（二）买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。该事实的认定不能仅依据其与被执行人双方的陈述，而应当有相当的证据证明；（三）买受人已经支付全部价款或者买受人按照约定支付部分价款且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行。买受人与申请执行人达成分期付款协议的或者买受人虽有逾期支付款项情形，但违约情节轻微、查封前出卖人未依法解除合同的，可以视为符合前述规定。买受人有无在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的判断时间节点为一审法庭辩论终结前，一审法院未指定交付执行期限或者买受人名下无其他用于居住的房屋也可以适当放宽至二审法庭辩论终结前；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。未办理过户登记的原因应当属于买受人意志以外的客观障碍，当事人在合同中约定了办理过户手续的期限，当事人逾期不办理且不能作出合理解释的，应当认定其有过错。本案中，书面买卖合同原告并没有提供，即使原告提供了，我们也怀疑和第三人进行串通，现有证据不能证明该点，关于是否支付全部价款，原告也没有完全举证。另外，需要指出的是，是否还完按揭款并不影响办理登记，原告的举证也无法证明无法过户是非因买受人自身原因，原告的情形不适用上述法律规定。而且第三人有大量失信情况，与原告有串通可能。 第三人张军民陈述，2007年购入案涉房屋，后因资金不够向原告借钱，把案涉房屋的销售合同和钥匙抵押给原告，后打算把房子卖了，原告说卖给她，买卖合同是汽车上临时写的，所以没有正规的合同。因为开发商违规所以导致办证有问题，后来本人不在长沙，房子全都交给原告在处理。 原告黄茹为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.张军民与黄茹的房屋转让协议，拟证明案涉司法查封前张军民与黄茹已订立真实合法有效的房屋买卖合同。 2.张军民与开发商的长沙市商品房买卖合同；3.张军民印花税、维修基金、契税、抵押手续费缴纳票据；4.张军民销售不动产统一发票，拟共同证明2009年7月张军民已将房屋及房屋附属材料凭证交付给黄茹。 5.黄茹缴纳燃气、电费、税费和宽带安装费发票；6.黄茹物业费缴纳发票；7.黄茹燃具维修证明；8.天然气供气协议；9.黄茹与承租人刘冰冰房屋租赁协议及交房确认书；10.物业公司曾艳等四名工作人员见证书，拟共同证明涉案房屋有关的义务都由黄茹实际承担和履行，黄茹自2009年起已实际装修并占有、使用和支配房屋。 11.黄茹与张军民之间往来的银行流水；12.黄茹替张军民支付按揭贷款的银行流水；13.银行工作人员证明，拟共同证明黄茹和张军民之间钱款往来记录以及黄茹承担了部分房屋按揭款。 14.物业公司证明；15.银行工作人员证明；16.长沙市“长住建发[2017]151号”和“长政办函[2018]75号”限购政策文件；黄茹2016购房合同、2018取得房产证；17.汇富中心业主网络投诉及维权新闻，拟共同证明房屋不能过户的原因非因黄茹造成。 18.黄茹和张军民之间2006年至2009年部分银行流水，拟证明黄茹一直以来有大量现金交易记录，其与张军民之间现金往来符合一直以来的交易习惯。 19.预购商品房抵押权消灭的证明、授权委托书、长沙市不动产登记申请书、长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明，拟证明案涉房屋的抵押权在2019年5月黄茹替张军民还完最后一笔按揭款之后才解除，证明该房屋至今未能过户的原因不在黄茹，证明黄茹一直在积极追求取得房屋所有权，以房抵债的目的真实合法有效。 20.黄茹与张军民微信聊天记录，拟证明原告黄茹在十几年前就已取得案涉房屋的所有权，但因第三人拖欠银行贷款未及时偿还，案涉房屋抵押登记一直未能解除，导致原告一直无法办理案涉房屋的产权登记，原告黄茹与第三人除案涉房屋的权利外，第三人至今仍欠原告十五万元借款未予偿还的事实，第三人从未否认原告对登记在其名下案涉房屋享有权利的事实，且多次承诺会配合原告办理房屋的产权登记。 21.长沙壹廷物业管理有限公司的证明，拟证明原告黄茹在2009年8月1日前就已取得案涉房屋的所有权，且合法占有案涉房屋，并对案涉房屋进行了装修，第三人承认案涉房屋在2009年7月就已经转让及交付给原告，并由原告一直占有使用，案涉房屋由于开发商的原因导致2017年后才能办理房产证，但2016年后长沙市开始出台限购政策，导致案涉房屋至今无法办理产权变更登记。 22.黄茹建设银行流水记录，拟证明原告黄茹在日常交易中习惯以现金为主，原告在2009年7月21日取现4万元系出借给第三人，结合张军民于2009年7月20日出具的15万元借条，证明原告与第三人之间借贷关系。 23.黄茹与汇富开发商工作人员聊天记录，拟证明有关案涉房屋变更登记的事宜，原告多次与开发商协商，由于开发商自身原因及相关政策，始终未有效处理。 被告洪霞、第三人张军民均未向本院提供证据。 经庭审质证，被告洪霞对原告提供的证据1三性均不予认可，证据2形式三性认可，房款总价47万多，和本案中主张的金额存在巨大差异，对此不予认可，证据3、4不能达到原告的证明目的，关联性有异议，证据5不能证明原告已经受让房屋，有可能存在其他法律关系，证据6-8证明目的不予认可，证据9三性有异议，从时间来看，被告已申请强制执行，证据10三性有异议，证人证言应该当庭质证，证据11、12银行流水是否是借贷关系存疑，有可能只是普通款项往来，证据13-15三性有异议，证人证言都应该质证，证据16真实性无异议，关联性有异议，证据17三性有异议，不能达到证明目的，证据18往来的银行流水是否是借贷关系存疑，张军民收到后有无打还也存疑，有可能只是普通款项往来，证据19形成时间都在被告申请强执之后，关联性有异议，证据20三性有异议，有存在删改的可能，证据21三性有异议，本质上属于证人证言并未经过质证，物业费转账凭证并未提供，证明力不足，证据22真实性认可，关联性有异议，证据23真实性有异议，形成时间在申请强制执行之后。 第三人张军民对原告黄茹提供的证据均无异议。 以上证据经当庭举证、质证，本院认证如下：原告黄茹提供的证据1将结合全案事实予以认定，证据2-9真实性予以认可，证据10系证人证言，证人应当出庭接受询问，证据11、12真实性予以认可，证据13-15系证人证言，证人应当出庭接受询问，证据16-19真实性予以认可，证据20将结合全案事实予以认定，证据21系证人证言，证人应当出庭接受询问，证据22真实性予以认可，证据23将结合全案事实予以认定。 经审理查明，本院审理的洪霞诉张军民民间借贷纠纷一案，于2018年8月12日作出（2018）浙0104民初3080号民事判决书，判决张军民归还洪霞借款人民币1267000元，并支付逾期利息人民币10748元（暂算至2018年5月25日，此后以未还借款本金金额为基数，按年利率4.75%计算至实际履行之日止）。2018年12月19日，洪霞向本院申请强制执行，本院以（2018）浙0104执5302号执行裁定书于2019年4月11日预查封张军民名下位于湖南省长沙市雨花区汇富中心1栋2911号不动产。执行过程中，原告黄茹向本院书面提出执行异议，认为涉案不动产已由张军民出售给原告，要求法院撤销对涉案不动产的执行。2019年11月22日，本院作出（2019）浙0104执异58号执行裁定书，驳回黄茹的异议。原告对此不服，提起本案诉讼。 另查明，2007年4月13日，张军民与长沙兴业成房地产开发有限公司签订长沙市商品房买卖合同，约定购买位于长沙市汇富中心1栋2911号预售商品房，同年4月30日，张军民就前述房屋办理预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为中国光大银行长沙分行，总房价272409元，贷款金额190000元。2019年11月5日，中国光大银行股份有限公司长沙分行出具预购商品房抵押权消灭证明，案涉房屋抵押权注销。 还查明，2009年7月20日，张军民与黄茹签订房屋转让协议，约定：张军民将汇富中心2911号房产按原价买给黄茹，黄茹自行过户，费用黄茹自理，张军民配合办理。 本院认为，本案系原告黄茹对本院作出的（2019）浙0104执异58号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，争议焦点应当为原告黄茹对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋未办理变更登记，不产生物权变动效力，原告对案涉房屋不享有物权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告黄茹虽提交了一份落款时间为2009年7月20日的房屋转让协议，但现有证据不足以证明黄茹已支付全部房屋价款且已合法占有该房产。同时，案涉房屋现仍登记在第三人张军民名下，原告主张案涉房屋未办理过户登记手续，非系原告自身原因。本院认为，原告在明知案涉房屋上设立有预购商品房贷款抵押权登记无法办理过户手续的情况下，仍然默许第三人以每月归还按揭贷款的形式偿还房屋贷款，直至2019年还清贷款以办理抵押权注销登记，不能免除原告自身的过错责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下： 驳回原告黄茹的诉讼请求。 案件受理费人民币8800元，由原告黄茹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费用至浙江省杭州市中级人民法院。在收到上诉费用缴纳通知书起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 易 欣 人民陪审员 夏 阳 人民陪审员 徐忠德 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员 郑 潇