文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异185号异议人（案外人）：文健。申请人:山河建设集团有限公司。法定代表人：程理财，董事长。委托诉讼代理人：高文祥，海南正益律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世杰，海南正益律师事务所实习律师。被申请人：海南荣丰华景实业有限公司。法定代表人：刘文冠，总经理助理。本院在办理申请人山河建设集团有限公司（以下简称山河集团）与被申请人海南荣丰华景实业有限公司（以下简称荣丰公司）诉讼财产保全一案中，案外人文健对被保全财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人文健称，2020年3月25日，异议人与荣丰公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买荣丰公司开发的位于海口市秀英区海盛路60号芒果社项目二期6号楼25（层）2505（房号）房产一套，建筑面积123.27平方米，总金额1124518元，付款方式为一次性付款。异议人于2020年3月25日一次性支付全部房价款，于同日取得购房发票。涉案房产于2020年3月25日办结《海口市商品房买卖合同备案确认表》，并于2020年3月26日取得琼（2020）海口市不动产证明第0012375号《不动产登记证明》。2020年3月31日，异议人在海口市不动产登记中心办理该房屋产权证时，获悉法院采取诉讼保全措施查封了该房产，特提出异议，请求法院：立即解除对海口市秀英区海盛路60号芒果社项目二期6号楼25（层）2505（房号）房产的查封。本院审查查明，2020年3月17日，本院在审理山河集团与荣丰公司建设工程施工合同纠纷过程中，根据山河集团的财产保全申请，作出（2020）琼01民初118号民事裁定，裁定“一、查封被申请人海南荣丰华景实业有限公司名下位于海口市海盛路60号芒果社一期、二期、三期项目共49套房产[房号：芒果社（一期）1号楼203、204、403、406、2502、2505；2号楼201、202、203、204、205、403、406、2302、2502、2503、2505、2506；3号楼201、202、207、208、2402、2406、2502、2503、2505、2506；芒果社（二期）4号楼3105，5号楼2905、3002、3003、3005、3102、3105，6号楼2505、3201、3202；芒果社（三期）7号楼3102、3202、3205，8号楼2802、2902、2905、3102、3105、3202、3203、3205；以上房产物价备案总价56667605元]及地下室车库209个[房号：芒果社（一期）地下室004、015、023、024、025、026、027、031、067、068、069、072、074、079、080、081、082、083、084、085、086、090、092、111、114、123、130、133、134、135、137、144、145、147、149、150、151、153、154、156、157、158、160、162、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、177、178、180、181、183、186、189、191、192、194、195、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、220、221、222、223、224、225、226、227、228、229、230、231、235、237、238、239、240、241、242、243、244、245、247、250；芒果社（二期）地下室252、253、254、255、256、257、258、259、260、261、262、263、264、265、267、268、269、270、271、272、274、275、276、277、278、279、282、283、284、286、287、290、291、294、295、311、312、313、314、315、316、317、329、330、332、333、334、335、336、337、338、339、340、341、342、343、344、345、347、353、356、363、364、367、368、372、373、374、375、376、377、379、380、381、384、385、386、387、388、389、390、391、392、393、394、395、396、397、398、399、400、401、402、403、404、406、407、408、411；以上房产物价备案总价33070000元]，查封期限为三年。二、冻结被申请人海南荣丰华景实业有限公司在海南省农村信用社海口市农村信用合作联社营业部开立的账号为1008404700000344的银行账户中的存款人民币11187995元，冻结期限为一年。”2020年3月18日，本院立案执行前述民事裁定的保全事项，案号为（2020）琼01执保41号，并于2020年3月19日移送本院执行局执行。2020年3月20日，本院根据前述民事裁定，作出（2020）琼01执保41号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：“查封被申请人海南荣丰华景实业有限公司名下位于海口市海盛路60号芒果社一期、二期、三期项目共49套房产[房号：芒果社（一期）1号楼203、204、403、406、2502、2505；2号楼201、202、203、204、205、403、406、2302、2502、2503、2505、2506；3号楼201、202、207、208、2402、2406、2502、2503、2505、2506；芒果社（二期）4号楼3105，5号楼2905、3002、3003、3005、3102、3105，6号楼2505、3201、3202；芒果社（三期）7号楼3102、3202、3205，8号楼2802、2902、2905、3102、3105、3202、3203、3205；以上房产物价备案总价56667605元]及地下室车库209个[房号：芒果社（一期）地下室004、015、023、024、025、026、027、031、067、068、069、072、074、079、080、081、082、083、084、085、086、090、092、111、114、123、130、133、134、135、137、144、145、147、149、150、151、153、154、156、157、158、160、162、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、177、178、180、181、183、186、189、191、192、194、195、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、220、221、222、223、224、225、226、227、228、229、230、231、235、237、238、239、240、241、242、243、244、245、247、250；芒果社（二期）地下室252、253、254、255、256、257、258、259、260、261、262、263、264、265、267、268、269、270、271、272、274、275、276、277、278、279、282、283、284、286、287、290、291、294、295、311、312、313、314、315、316、317、329、330、332、333、334、335、336、337、338、339、340、341、342、343、344、345、347、353、356、363、364、367、368、372、373、374、375、376、377、379、380、381、384、385、386、387、388、389、390、391、392、393、394、395、396、397、398、399、400、401、402、403、404、406、407、408、411；以上房产物价备案总价33070000元]，查封期限为三年（自2020年3月日起至2023年3月日止）。”2020年3月24日，本院向海口市住房和城乡建设局发出前述裁定书和协助执行通知书，但该局办公人员要求查询备案案号、证号并查清是否已备案在他人名下后方可办理查封。2020年3月31日，海口市住房和城乡建设局签收本院送达的前述裁定书和协助执行通知书，办理了前述房产的查封，并在送达回证上备注“涉案房产已有部分出售并备案至个人名下，具体房号及购房者名单详见附见及备案表，建议贵院重新审查。请补送市资规局”。异议人文健获悉前述查封行为后，遂提出本案异议，请求立即解除对海口市秀英区海盛路60号芒果社项目二期6号楼25（层）2505（房号）房产的查封。另查明，2020年3月25日，文健与荣丰公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定文健购买位于海口市秀英区海盛路60号芒果社（二期）6号楼25层2505房，建筑面积为123.27平方米，单价9122.4元/平方米，总金额1124518元。2020年3月25日，荣丰公司给文健出具两张《海南增值税普通发票》，分别载明其收取文健购房款562259元、562259元。文健提供了《中国银行交易流水明细清单》，载明其于2020年4月25日分两笔先后向荣丰公司支付500000元、124518元，并于2020年4月26日再向荣丰公司支付500000元。2020年3月25日，前述商品房买卖合同办理了合同备案登记。2020年3月26日，文健取得琼（2020）海口市不动产证明第0012376号《不动产登记证明》，载明前述房产办理了预告登记，权利人（申请人）为文健。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除财产保全的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被保全财产提出书面异议，应根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，案外人虽在本院2020年3月31日查封之前，已经与荣丰公司签订了商品房买卖合同，办理了合同备案及预告登记。但是，案外人在提出本案异议前，尚未支付购房款，反而在异议审查期间，明知本院已查封涉案房产的情况下，仍向被申请人支付全部购房款。故其支付款项的行为，不符合前述司法解释的要求。另外，本案现有材料，也不能证明涉案房产已经符合物权登记条件。因此，案外人所提异议，不符合前述司法解释的规定，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回文健的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 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附适用法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。            撰稿：钟  山         校对：蒲  玲        印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院          2020年4月28日印制      （共印11份）