福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初879号 原告:闽侯正荣正升置业发展有限公司,住所福建省福州市闽侯县甘蔗街道西江滨大道77号，统一社会信用代码：91350121MA347LY329。 法定代表人：陈玉棠，总经理。 委托诉讼代理人：陈成、高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 被告：李金蝉，女，汉族，1985年9月27日出生，住福建省闽侯县。 第三人：中国建设银行股份有限公司闽侯支行，住所地福建省闽侯县甘蔗镇818西路128号，统一社会信用代码：91350121854667431A。 负责人：谢少映，行长。 委托诉讼代理人：林昌春，系公司员工。 原告闽侯正荣正升置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告李金蝉、第三人中国建设银行股份有限公司闽侯支行（以下简称建行闽侯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，正荣公司向本院申请财产保全，本院已查封李金蝉名下位于福建省福州市闽侯县复式单元房屋。原告正荣公司的委托诉讼代理人陈成、被告李金蝉、第三人建行闽侯支行委托诉讼代理人林昌春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：1.确认正荣公司与李金蝉签订的编号为20161040205的《商品房买卖合同》及其附件已于2019年9月30日解除；2.判令李金蝉立即向建行闽侯支行返还剩余按揭贷款本息（具体以还款当日建行闽侯支行确认金额为准，由正荣公司在李金蝉已付购房款中直接返还），并应立即配合正荣公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.判令李金蝉立即支付正荣公司向建行闽侯支行偿付的代偿款本息88968.95元（以建行闽侯支行实际扣款为准）；4.判令李金蝉立即向正荣公司支付商品房总价款10%的违约金185204.4元；5.判令李金蝉立即向正荣公司支付逾期办理退房手续违约金（按总房价款的日万分之五计算自2019年10月15日起算至李金蝉办理完成退房手续之日止，暂计至2019年11月1日为15742.37元）；6.判令李金蝉应赔偿正荣公司因本案所发生的律师代理费10000元并负担本案的诉讼费；7.判令在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，且抵扣第三项至第六项诉请应由李金蝉承担款项并代李金蝉归还剩余商品房按揭贷款之后30日内由正荣公司将剩余款项（若有）无息退还李金蝉。 事实和理由：2017年8月7日，正荣公司、李金蝉签订编号为20161040205的《商品房买卖合同》，约定由李金蝉向正荣公司购买福建省闽侯县复式单元商品房，建筑面积为104.78平方米，总价款为1852044元。合同第六条第3款约定李金蝉应于签订合同之日支付首期购房款，即不低于商品房总价款的20%，共计372044元，首期购房款外的其余购房款1480000元由李金蝉通过申请银行商业按揭贷款或公积金贷款的方式支付给正荣公司。 李金蝉分别于2017年2月3日、2017年2月9日向正荣公司支付购房款50000元、322044元，计372044元。2017年9月4日，正荣公司办理了上述商品房的预告登记手续。2017年10月24日，李金蝉及案外人江敏与建行闽侯支行、正荣公司共同签订《个人住房借款合同》，由李金蝉及案外人江敏向闽侯建行借款1480000元，用于购买上述商品房，正荣公司提供阶段性连带责任保证担保。2017年12月8日，建行闽侯支行发放了按揭贷款1480000元。 因李金蝉未按月如期履行偿还按揭贷款本息的义务，致使建行闽侯支行要求正荣公司承担连带保证还款责任。建行闽侯支行分别于2019年5月5日、2019年6月27日、2019年9月29日、2019年12月30日从正荣公司账户扣划21115.48元、16968.56元、25462.59元、25422.32元，共计88968.95元。为此，正荣公司多次催告李金蝉归还正荣公司代偿的款项，并分别于2019年5月20日及2019年7月12日向李金蝉发出《及时偿还按揭贷款催告函》，要求李金蝉归还正荣公司代偿的全部按揭贷款本息，但李金蝉始终置之不理。2019年9月30日，正荣公司向李金蝉发出《解除函》告知李金蝉双方签订的《商品房买卖合同》及附件已解除。 正荣公司认为，上述《商品房买卖合同》为合法有效合同，双方均应严格履行。因李金蝉未依约如期偿还按揭款项，致使闽侯建行要求正荣公司承担连带保证还款责任，并从正荣公司账户扣划代偿款合计88969.95元。经正荣公司多次催告，李金蝉均未履行还款义务等行为，已构成严重违约。鉴此，根据《民事诉讼法》等相关法律的规定，正荣公司特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准正荣公司上列诉请，以维护正荣公司的合法权益。 李金蝉辩称，因家里的原因导致欠的贷款无法偿还，想协商解决。 建行闽侯支行称，李金蝉房子贷款结清后，同意解除抵押。 正荣公司、建行闽侯支行围绕诉讼请求提交了证据，李金蝉无证据向本院提交。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月7日，正荣公司与李金蝉签订合同编号为20161040205的《商品房买卖合同》，约定李金蝉向正荣公司购买其开发的位于福建省闽侯县复式单元号房，商品房建筑面积为104.78平方米，总价为1852044元。合同第六条第三款约定买受人于签订合同之日已支付首期购房款，即不低于商品房总价款的20%，共计372044元，首期购房款外的其余购房款1480000元整由买受人通过申请银行商业按揭贷款或公积金贷款的方式支付给出卖人......。合同附件六合同补充协议第四条第六款约定，出卖人为买受人在本合同项下商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同后，买受人应在合同解除之日起7日内与出卖人共同办理登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后30日内，出卖人按照本合同约定扣除相应款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿......。合同补充协议第二十一条第10点约定，合同双方保证留给对方的通讯地址、邮寄编码、联系方式均真实有效，双方同意以挂号信或特快专递的方式进行书面通知，挂号信或特快专递在投邮当天视为送达。合同附件六合同补充协议第二十一条第16款约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。 李金蝉已按约向正荣公司支付首期购房款共计372044元（包含定金50000元）。2017年10月24日，正荣公司、李金蝉、案外人江敏与中国建设银行股份有限公司闽侯支行签订《个人住房借款合同》，由李金蝉、江敏向中国建设银行股份有限公司闽侯支行借款1480000元，借款期限为240个月，正荣公司提供阶段性保证责任担保。2017年12月8日，中国建设银行股份有限公司闽侯支行发放了购房贷款1480000元。至此李金蝉已支付完毕全部购房款。正荣公司为诉争房屋办理了预购商品房预告登记。 因李金蝉未按期归还贷款本息，从2019年5月5日至2020年3月30日正荣公司共替李金蝉向建行闽侯支行代偿88969.95元。正荣公司分别于2019年5月20日、2019年7月12日按合同约定地址向李金蝉寄送《及时偿还按揭贷款催告函》，要求李金蝉缴纳正荣公司代垫的按揭贷款，并支付相应的违约金，但李金蝉至今未归还。后正荣公司于2019年9月30日向向李金蝉寄送《解除函》，函告李金蝉双方签订的《商品房买卖合同》及其附件已经解除，该函件于2019年10月2日被签收。另查，正荣公司为本案支出律师费10000元。 本院认为，正荣公司与李金蝉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。建设银行闽侯支行已按合同约定发放了贷款，李金蝉应按约偿还贷款本息，现因李金蝉拖欠银行贷款，导致作为保证人的正荣公司承担保证责任，截止2020年3月30日正荣公司替李金蝉向建行闽侯支行代偿88969.95元，李金蝉已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第六款约定，正荣公司有权解除合同，正荣公司已向李金蝉寄送《解除函》，且李金蝉已签收，故本院对其要求确认解除与李金蝉签订的《商品房买卖合同》及其附件的诉求予以支持。合同解除后李金蝉应协助正荣公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。正荣公司应在李金蝉协助其办理上述房产预告登记的注销手续后归还李金蝉购房款1852044元。正荣公司要求李金蝉向建行闽侯支行返还剩余的按揭贷款本息，该请求应由建行闽侯支行依据《个人住房借款合同》向李金蝉主张权利，故正荣公司该诉求无事实与法律依据，本院不予支持。正荣公司要求李金蝉支付的购房总价款10%的违约金185204.4元以及律师费10000元，符合合同约定，本院予以支持。正荣公司要求李金蝉支付逾期退房的违约金，因违约金185204.4元已足以弥补该部分损失，故本院对该诉求不予支持。正荣公司要求将李金蝉已支付的购房款抵扣完其应支付的代偿款、违约金、律师费后无息退还，李金蝉应支付给正荣公司的上述款项系普通债权，正荣公司并无优先受偿的权利，故本院对其该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认闽侯正荣正升置业发展有限公司与李金蝉签订的合同编号为20161040205的《商品房买卖合同》及其附件已于2019年9月30日解除； 二、李金蝉应于本判决生效之日起十五日内协助闽侯正荣正升置业发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续； 三、闽侯正荣正升置业发展有限公司应于李金蝉协助其办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续后十五日内返还李金蝉购房款1852044元； 四、李金蝉应于本判决生效之日起十五日内归还闽侯正荣正升置业发展有限公司代偿款88969.95元； 五、李金蝉应于本判决生效之日起十五日内给付闽侯正荣正升置业发展有限公司违约金185204.4元及律师费10000元； 六、驳回闽侯正荣正升置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费21468元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10734元，财产保全费5000元，由李金蝉负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年四月十五日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。