辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终336号 上诉人（原审被告）：刘姣，女，汉族，1969年4月3日出生，盘锦厚德福商贸有限公司职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李盼盼，辽宁盛达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦成功物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区筑景橡树湾11-103商网。 法定代表人：孙龙，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：王婷婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏云儒，该公司员工。 上诉人刘姣因与被上诉人盘锦成功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘姣的委托诉讼代理人李盼盼、被上诉人盘锦成功物业管理有限公司的委托诉讼代理人王婷婷、魏云儒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘姣二审上诉请求及理由：上诉请求：1、请求撤销兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2843号民事判决。依法驳回一审原告诉讼请求。2、被上诉人承担涉诉费用。事实与理由：一、一审将非法转让的合同认定为合法，是混淆事实，曲解法律，故意偏袒对方。本案中，原告购房时与盘锦一线物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定的服务期限为2012年至2022年十年，按照法律规定，这才是合法有效的《前期物业服务合同》。诚如一审判决所言依据物业管理条例，开发商一线置业公司有权聘用前期物业公司签订前期物业服务协议法律赋予的权利开发商已经行使。2012年房屋开始预售后截止到2017年3月10日橡树湾别墅区100多户别墅已经基本销售完毕，开发商仅仅保留了业主会所的所有权，只是100多名业主中的一员，只能行使一名业主的权利。按照物权法76条，物业管理条例选聘物业公司应当由小区业主过半数同意。2017年3月10日开发商一线置业公司私自与原物业公司一线物业公司终止了物业服务合同，将原前期物业合同的权利义务非法转让给成功物业公司，再次签订了《前期物业服务合同》。这次非法转让存在三个问题：一是按照合同法意思自治原则合同权利义务的转让应当征得合同当事人的同意，本案，广大业主对再次更换物业公司毫不知情，更没有看到所谓的公开选聘公告。很明显一线置业与成功物业及一线物业公司恶意串通非法转让合同的权利义务，出卖了广大业主的利益所以才导致业主对物业公司的服务民愤极大，怨声载道。二是涉案小区已经是入住多年小区，不再需要前期物业，开发商一线置业作为业主会所的所有权人仅仅是其中的一名业主，无权代表全体业主签订所谓的前期物业合同。本案一审法院的错误就在于曲解了法律。错误的套用物业条例。物业条例允许开发商选聘前期物业的法学原理是，在预售阶段，开发商拥有小区的绝大部分面积。所以从物权法角度讲。开发商有权代表绝大多数业主选聘物业公司，但是一旦小区销售完毕。开发商已经转移了所有权，仅是其中的一名业主，应该按照物业条例，物权法76条遵循过半数原则，与广大业主共同表决，选聘物业公司。三是司法解释所指的允许开发商选聘前期物业并不适用二次选聘物业这种情形。司法解释允许开发商选聘物业公司是指前期截止到2017年3月10日业主已经入住了5年之久，开发商已经清盘，售楼处也换成了巴塞罗那售楼处，这哪是前期物业？另外，开发商已经行使了法律赋予的权利，在售楼阶段确实也为广大业主聘请了物业公司，一线物业公司，更换物业公司就不是选聘前期物业公司的范畴而是合同义务的转让。本着合同法定精神应当由合同各方当事人自行决定。请问，涉案小区开发商还有什么权利？这明显是一审法院认定转让后的合同为前期物业合同连三岁的孩子都能看出所依据的法律明显不当。二、一审判决物业服务收费标准2.34元/M2．月明显偏高，极力维护原告的利益。一审法院仅在判决中认定了原告垃圾清理存在瑕疵。对于被告所列举的大量证据如何认定，只字未提，事实上，物业公司的服务存在严重的问题：如外来车辆长期停放于业主车库门口，致使业主无法进行正常的工作及生活而这些非法停放的车辆都有进出门禁卡，可任意进出小区。如此严重的问题足以说明物业公司不是来提供服务的是来坑害业主的，再如小区绿化、景观带等处物业公司任意改造把一个好好的小区景致破坏的极其严重。如此低劣的服务一审法院仅仅认定为瑕疵，给服务费用打了九折明显是在保护黑心物业公司的利益，换位思考一下，如果本案法官也在这个小区居住2.34元/M2．月的收费标准值吗？根据盘价发【2016】22号文件，对于长达一周不进行垃圾清理的、对于门岗随意进出的应当低于5类服务标准，5类服务标准每平方米0.6元/M2．月，5类服务标准尚且要求，每周清扫两次垃圾，同时要求，门岗有人值班。如此低劣的服务水平，服务标准应该连0.6元/M2．月，都达不到。本案属于非法转让物业合同，广大业主也事实上接受了物业公司的服务。广大业主是认可缴纳物业费的。但是，物业服务水平不止这个价。在没有签订合同的情况下，应该由第三方来鉴定真实的物业收费水平。而不是物业费仅仅打9折，变相保护原告的非法利益。一审法院没有这个专业能力，也没有体现公平公正，就轻描淡写认定了一个瑕疵，仅仅按照认定的收费标准打了9折。如此低劣的服务，为什么不给打1折呢？综上所述，一审法院偏袒原告，保护原告非法权利，侵犯被告的合法权益。 盘锦成功物业管理有限公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一、本案不存在非法转让合同，被上诉人的服务不是受让前物业公司的物业服务合同，而是由经开发公司合法招标选聘之后，与园区业主重新建立物业服务合同关系。二、依据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，业主大会未召开，业主委员会未成立的情况下，都属于前期物业服务期间。三、被上诉人自2017年4月25日与原物业管理公司交接后，就为园区业主提供物业服务。两物业公司交接前，被上诉人已经与管理区域超过80%的业主签订了《物业服务合同》，80%的业主专有部分建筑面积已超过物业管理区域建筑面积的50%，并且被上诉人已经于2017年初在兴隆台区住房和城乡建设局进行了物业管理登记备案。四、园区物业费标准在物业服务合同中有明确约定，双方应按约定履行合同。针对物业服务费，采用的是政府指导价加市场调节价，允许物业公司和业主协商确定物业服务价格。因此一审判决以自由裁量的方式判定了物业费标准并不恰当，违反了当事人意思自治原则。 盘锦成功物业管理有限公司一审诉称：1．判令被告立即支付物业费16049元；2．要求被告承担诉讼费用。事实及理由：被告系筑景橡树湾一期第43号楼2单元业主。依据《前期物业服务协议》第四条二款，物业服务的各项费用预收费1年。物业服务费标准为别墅：2.8元/平方米/月，物业服务协议第十二条第三款约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.5%标准支付违约金。被告现拖欠2017年5月16日至2018年12月31日期间物业费总计16049元，经原告多次催款，被告未能支付，故诉至法院。 刘姣一审辩称，1．被告从未与原告签订物业服务合同。原告是购房时与盘锦一线物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定的服务期限为2012年至2022年十年，而原告成立的日期为2017年1月12日，签订《前期物业服务合同》时，原告尚未成立，我方自始至终也没有与原告签订后期物业服务合同。因此，原告要求依据《前期物业服务合同》要求被告交纳服务费理由不成立，双方不存在有效的物业服务合同，原告主体不适格；2．原告收取高额物业费，涉嫌非法收费。原告没有取得考核评定表，没有到物价局备案，根据盘价发【2016】22号文件，原告擅自制定的2.8元/m2的收费标准远远超出盘锦市住宅类物业最高标准1.5元/m2，属于非法收费。原告的物业公司注册资本只有50万元，按照现行有效的《物业服务企业资质管理办法》的物业公司分级标准，划归为三级物业公司，本身不能为超过8万平方米的小区服务，而业主所在的小区面积达92151.9平方米。因此，原告无论是资质，实际的服务水平，均不能达到标准要求，原告属于非法收费；3．即使物业服务合同成立，现有的物业管理也属于严重违约。作为高档小区，应该是全封闭管理和对出入人员、车辆进行管理，但原告的安保服务远远达不到上述标准，通过众多业主的长期监控，小区保安巡逻承诺就是一纸空文；小区内长期大量停放非别墅区业主的外来车辆，且经常停放在行人绿化路面。不仅侵犯了别墅区业主的权益，而且车辆行驶在行人路面给小区广大业主带来了安全隐患，也造成了小区内交通不便以及车辆碰撞等情况；小区的保洁达不到服务标准，垃圾常常是几天才清理一次，甚至一周都不清理，臭气熏天。路灯、道路也极少清理，通过录像来看，基本看不到保洁；物业公司通过侵犯业主的合法权益，获取了不正当的利益。开发商的宣传单上已经证明会所使用权归业主所有，业主可在会所娱乐健身。但物业公司却擅自将会所转交给巴塞罗那售楼处使用，成为他人办公经营的场所，而业主却只能每天在小区内遛弯，物业公司严重侵犯了业主的合法权益；原告违反规划，随意占用小区公共设施，违规设置栏杆，造成小区路面狭窄。行人及车辆进出极其困难，小区的消防存在极大的安全隐患。房屋墙体、屋顶漏雨严重，车库墙皮脱落，尤其是本次“利奇马”台风造成的损失特别严重。经多次催促物业对损坏整修，但是物业公司至今没有修整；物业安保措施形同虚设，涉案小区人员混杂，房屋内电线全部被盗光，业主多次与物业协商解决，至今仍未整改完毕。综上，无论从物业服务合同关系，还是物业公司的收费资质，原告都存在各种问题，严重侵害了业主的合法权益，给业主造成了本不该发生的损失，也给小区的消防带来了极大的隐患。因此，原告要求业主交纳物业费的诉讼属于无理所造成的损失，反而是原告应赔偿业主的损失。 一审法院审理查明：被告刘姣系筑景·橡树湾一期第43号楼2单元别墅业主，该房屋建筑面积291.86平方米。被告曾与盘锦一线物业管理有限公司签订《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，约定由盘锦一线物业管理有限公司为筑景·橡树湾小区提供前期物业服务。合同约定前期物业管理服务期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司交纳下一年的物业管理服务费用。另查，2017年3月10日，筑景·橡树湾建设单位盘锦一线置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由原告对筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先缴纳，物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与原告签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，原告（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。现被告拖欠原告自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费14797.30元（2.6元/平方米/月×291.86平方米×19.5个月）。 一审法院审理认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。关于原告是否有资质提供服务，原告系依法设立并领取营业执照，且有资质提供物业管理服务，其是否有资质为高档小区提供服务，属于行政机关进行行政管理的范畴，不影响合同的效力，原告根据其与建设单位盘锦一线置业有限公司签订的前期物业服务合同提供服务，被告理应按合同约定的物业费收费标准交纳物业费，故对被告提出其从未与原告签订物业服务合同、原告主体不适格、原告非法收费等主张，不予支持。对原告提供的照片及物业会议纪要复印件，因该组证据不能证明原告在本案诉争的物业服务期间内提供的物业服务没有瑕疵，故不予采信。被告庭审中提供的视频等相关证据足以证明原告对别墅区垃圾清理不及时，可认定原告对筑景橡树湾别墅区提供的物业服务存在一定的瑕疵，根据权利义务对等原则，对物业公司要求被告交纳的物业服务费的数额予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为10%，合同中约定别墅物业费标准为2.6元/平/月，故被告应向原告交纳自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13317.57元（2.6元/平方米/月×291.86平方米×19.5个月×90%）。关于被告提出因台风造成房屋漏雨、车库墙皮脱落问题，属房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出如下判决：被告刘姣于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13317.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费201元，减半收取100.50元，由被告刘姣负担。 本案争议的焦点：上诉人应否交纳物业费。 围绕本案争议的问题，上诉人刘姣的意见同其上诉意见。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦成功物业管理有限公司的意见同其答辩意见。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费的上诉请求，因本案争议的物业费纠纷发生在上诉人与房屋开发公司签订的《前期物业合同》约定的期间内，在该小区并未成立业主委员会，也未召开业主大会的情况下，物业服务公司的变更应当无法取得业主委员会或业主大会的同意，变更后的物业服务公司实际上已经为该小区进行了物业服务，在业主未成立业主委员会或召开业主大会选聘新的物业服务公司之前，业主应当按照物业服务公司的服务标准交纳相应物业费用。因本案中的被上诉人在上诉人所居住的小区物业服务上存有一定的瑕疵，故一审判决按前期物业收费标准的90%，认定上诉人交纳物业费用，应无不当。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费201元，由上诉人刘姣负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年四月二十三日 书记员 陈 齐