山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁民终794号 上诉人(原审原告，反诉被告）：威海文平房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区和谐家园35号-2。 法定代表人：张德元，执行董事。 委托诉讼代理人：邹丹，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告，反诉原告）：威海火炬高技术产业开发 区怡园街道办事处西北山社区居民委员会，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区。 法定代表人：孙建国，主任。 委托诉讼代理人：谷昭波，男，该居委会会计。 委托诉讼代理人：杨玉山，山东明威律师事务所律师。 上诉人威海文平房地产开发有限公司（以下简称文平公司）因与被上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会（以下简称西北山居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文平公司上诉请求：1.撤销威海市中级人民法院(2019）鲁10民初7号判决第一项，改判驳回西北山居委会要求文平公司给付开发利益11609510.5元的诉讼请求；2.撤销威海市中级人民法院(2019）鲁10民初7号判决第二项，改判西北山居委会给付文平公司开发利益及费用9257674.28元；3.一审、二审案件受理费、保全费等诉讼费用由西北山居委会负担。事实和理由：一、西北山居委会应将万盛家园二期回迁户的暖气、煤气安装费以及对讲门的费用支付给文平公司。1.一审法院认为上述费用按规定应当由开发商负担是错误的。在当时的历史时期，别说是旧村改造项目，就是商品房销售项目，也有很多是由买受人负担。何况法律规定并不排除当事人的意思自治。本案双方是合作开发，约定分担是当事人的意思自治，同时也不违反上述规定。合作开发合同中约定上述费用由西北山居委会收取再支付给文平公司，如果其没有收取，就应当从其分成中扣除。2.西北山居委会已经收取了上述费用的证据非常充分。万盛家园二期合同、西北山居委会与回迁户签订的安置补偿协议、回迁协议以及西北山居委会给文平公司出具的已经结清回迁户费用的证明，形成了一个完整的证据链条，充分证明西北山居委会已经收取了上述费用并且应当支付给文平公司。为进一步证明该事实，文平公司也已经向一审法院申请责令西北山居委会提交或者调取西北山居委会的财务会计资料予以证明。但一审法院以西北山居委会明确其没有收取该部分费用为由没有责令西北山居委会提交，也没有准许调取。一审法院的该种做法显失公正。3.万盛家园二期部分钉子户的安置补偿协议是由文平公司与回迁户签订的，该部分回迁户的上述费用都已经结清。都是一个村的居民，钉子户的费用都支付了，不可能唯独与西北山居委会签订补偿协议的回迁户的费用西北山居委会不予收取。4.一审法院认为文平公司提交的万盛家园二期合同是否实际履行存疑。但该份合同的原件文平公司已经提交给法庭，真实性是不容否认的。如果该份协议没有实际履行，那么西北山居委会应当提供实际履行的协议。这么大的合作开发项目，而且根据双方的合作习惯，是不可能不签订合作开发协议的。而且西北山居委会与回迁户签订的安置补偿协议、回迁协议对应当收取的上述费用与文平公司提交的万盛家园二期合同的约定完全一致，没有相反的证据。综上，一审法院认定西北山居委会没有收取，是错误的。况且即便其没有收取，也应当按照合同约定在其分成中扣除给文平公司。二、孙建波等11户不应由文平公司补偿。双方2002年12月8日合同可以证实两个关键事实：1.双方均认可将2002年9月26日合同约定的开发范围分成两期开发，其中一期就是万盛家园一期，二期却并不是万盛家园二期。原审庭审中文平公司提交了新证据，即《文平房地产卧龙山庄详细规划红线图》，可以非常清晰地看出二期的位置与一期相连，就在一期的西面，前万盛家园二期的位置在一期整体地块的西北面。这说明当时双方就该地块的开发也进行了相关的审批手续。只是这里所讲的二期最终并没有给文平公司开发，而是给了高新投资公司开发。2.双方均认可11户被划在2002年9月26日合同约定的二期(并非万盛家园二期）开发的范围之内。也就是说，2002年12月8日合同中所讲的二期文平公司并没有开发是个不争的事实。基于该事实，文平公司没有开发就没有收益，就不应当负担该补偿。更重要的是，西北山居委会用一块净地与高新投资公司合作和用一块需要拆迁安置的土地合作，合作条件不同，其获得的利益也是不同的。前者获得的利益肯定要多于后者。西北山居委会与高新投资公司合作开发所取得的收益就应当用于补偿这11户。3.一审法院也认定该11户确实不在万盛家园二期开发的范围内，但却认为“无法确定双方是否有新的约定，亦不排除在实际开发建设二期范围内文平公司亦应需承担该11户的补偿”。这一认定是缺乏依据的。三、万盛家园二期项目居民回迁面积的补偿比例问题。1.文平公司已经提交了万盛家园二期的合同原件，约定给回迁户的补偿比例是80％。西北山居委会就应当按照该比例进行补偿，超出的补偿应由西北山居委会自行承担。2.西北山居委会提交的文平公司给西北山居委会出具的授权委托书也明确要求西北山居委会依据法律及合同约定履行拆迁及补偿行为。西北山居委会越权行事，后果应自负。3.一审最后一次法庭调查结束后，西北山居委会出示了一份西北山居委会签订的三期合作开发协议书，该协议书约定的也是按照80％进行补偿。这说明双方的约定自始至终都是没有改变的，都是按照80％进行补偿。原审按照100％补偿违背了双方合同的约定，是错误的。四、万盛家园二期文平公司超额支付补偿费的负担问题。1.一期、二期都约定由西北山居委会负责拆迁、安置工作，那么由于其不履行合同义务导致文平公司多支付的补偿费用当然应当由西北山居委会负担。2.退一步讲，该部分超额支付的补偿费是搬迁户(钉子户）提出的非正常补偿要求。二期文平公司超额支付的补偿费用是1665852.94元，该部分补偿费用应当计入开发成本。3.西北山居委会在万盛家园二期对回迁户的补偿超过了合同约定的80％，按照100％补偿，一审法院认可，并将超出补偿的部分认定为开发成本，那么文平公司给回迁户的超出补偿部分也应当认定为开发成本。五、大酒店(即综合楼）不应当由文平公司补偿。1.一审庭审中，文平公司提交了新证据，即威海市人民政府的批复，证明当年政府征收了西北山居委会的土地，其中一部分出让给文平公司，另一部分作道路规划用地。大酒店原来的位置就在路边。道路拓宽后，大酒店的土地全部被道路占用。文平公司开发的万盛家园一期没有占用该土地。2.西北山居委会在原一审庭审中提交了卧龙万盛家园总平面图，并且西北山居委会在图纸中标注了大酒店的位置。从其标注的位置看，万盛家园一期也没有占用该土地。3.合同中约定的开发地点是西北山酒店以西，非常明确，根本不包括西北山酒店。4.一审认为通过文平公司所提交的政府批准文件看，亦不排除其中部分为同期代征地占用。政府的批文非常明确，根本没有代征地。一审法院的认定完全没有依据。退一万步讲，即便一审法院认定正确，拆除大酒店也是为了双方的合作开发能够进行，该部分费用应当进入开发成本，也不应当完全由文平公司承担，更不应该超出合同的约定按照网点房进行补偿。因为西北山居委会提交的证据已经显示大酒店早在1998年就不经营了，按照网点房进行补偿完全没有依据。六、关于威海市环翠区废旧物资回收公司（以下简称废旧物资回收公司）不应由文平公司补偿的问题，逾期交房责任应由西北山居委会承担的问题，西北山居委会尚欠文平公司的款项问题，发回重审后一审法院并没有组织调查。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 西北山居委会辩称，一、万盛家园二期暖气、煤气安装费以及对讲门的费用承担问题。暖气、煤气安装费用属于城市建设设施配套费的组成部分，按行政法规及威海市政府的文件，应由开发商在办理开工手续之前交纳。这是开发商的法定义务，开发商不交纳该费用就无法开工建设。让搬迁户承担建设过程中的城市建设设施配套费本来就是不合法的，西北山居委会也没有能力和资格向搬迁户收取此费用。二期回迁时，搬迁户均以该项收费不合法为由拒绝交纳，西北山居委会也不能强行收取，所以这些费用根本就没有收取。文平公司也不能把自己的法定义务转嫁给搬迁户或其他人。关于文平公司所说的意思自治的问题。首先，意思自治不能约束合同之外的被拆迁人。其次，意思自治需要不违背法律、法规的规定。文平公司自行与搬迁户签订合同的部分，文平公司是否收取该费用，西北山居委会并不知情。即使收取也只能证明文平公司非法收费。二、关于孙建波等11户及大酒店的补偿问题。文平公司进行旧村改造时，适用的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》(该条例2011年废止)。该条例第四条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿、安置。本条例所称‘拆迁人’是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称‘被拆迁人’是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十二条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议”。该条例第二十二条：“拆迁人应当依照本条例规定对被拆迁人给予补偿”。国务院的拆迁条例非常明确地规定了“拆迁人补偿原则”，对被拆迁人的补偿义务主体就是“拆迁人”。“拆迁人”是一个特定的法律主体，“拆迁人”不一定是实际拆除房子的人。“拆迁人”可以自行拆除，也可以委托他人拆除。“拆迁人”是指根据《国务院拆迁管理条例》第七条的规定，由取得建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件的建设单位向政府部门申请而取得拆迁许可证的人，也就是该项目的开发商。文平公司总是认为谁实际拆除了房子谁就是“拆迁人”，这是文平公司对法规的曲解。按文平公司的意思，虽然其是该项目的拆迁人，但是否需要补偿，还要看最后是否具体使用了这些土地及使用了多少土地，使用多少就补偿多少。这种思路是不对的。文平公司作为该项目的拆迁人，拆除了搬迁户的房子，就应该履行国务院拆迁条例中规定的拆迁人的法定补偿安置义务。如果拆迁人把别人房子拆了，没有进行建设，难道就不给予补偿安置了吗?国家一直鼓励先安置后拆迁。如果已达成拆迁安置协议了，也已经安置了，房子也拆了，开发商无资金开工建设了，开发商能不能因此而把安置房再收回来。如果拆迁人拆除了别人的房子，面积100平方米，按约定补偿安置100平方米，项目建成后实际建设用了99平方米面积，另外1平方米没有用，拆迁人应该补偿多少，还得应该补偿安置100平方米。1.关于该11户的补偿问题。①西北山居委会根据文平公司的指示与回迁户签订了补偿安置合同。这些合同已经实际履行，不可能再从回迁户手中要回来。②二期已于2008年建设完成，已经完全具备文平公司补偿西北山居委会的所有条件，文平公司应当履行承诺。③文平公司一审提供的证据(一期补偿明细表)，明确显示一期的应补偿面积中就包括该11户。也就是说，文平公司在起诉前仍认为自己应对该11户进行补偿。在西北山居委会提起反诉后又改变观点，认为不应该对该11户进行补偿，这是一种不讲诚信的表现，自己推翻自己的主张。④该11户的位置确实已无法复原。但有一点是肯定的，文平公司二期是2008年就已经建设完毕了，高新投资公司是2012年才开始动工建设，早已达到双方补充合同约定的补偿给西北山居委会的所有条件了。至于高新投资公司是否使用这些土地及使用多少，目前都无法确认，而且与文平公司二期开发没有任何关系了。况且高新投资公司也没有与这11户签订补偿合同，高新投资公司拆迁图以及拆迁补偿明细表中也没有这11户，要求高新投资公司补偿没有任何事实与法律依据。文平公司既然同意对该11户进行补偿，而且西北山居委会也替文平公司作了补偿，建设项目已完全履行完毕，文平公司作为拆迁人就应该履行补充协议中约定的义务。除非文平公司申请法院认定补充协议无效或申请撤销补充协议。2.关于大酒店的问题。①在原一审中，文平公司不承认是其拆除的，称拆除大酒店不知情，西北山居委会提供了该大酒店的注销登记表，该大酒店拆除后由文平公司申请注销。以谁的名义申请注销登记的，谁当然就是该建筑物的拆迁人，这是一般的道理。这也能直接证明该建筑物属于本次拆迁改造范围之内。目前文平公司在这些证据面前仍然不承认该建筑物是其拆除的，只能说文平公司的诚信意识缺失了。②文平公司反复拿双方的合同作为辩解，称双方合同中大酒店不在拆迁范围之内。但文平公司应该明白，对于城中村改造，政府要起主导作用。而且城中村改造规模及规划要通过政府部门审批通过，以政府部门审批通过的规划为准。双方补充协议中也明确写明原来的用地红线作适当调整。双方合同约定的一期建设面积为3.39万平方米，实际建设面积为3.89万平方米。这说明约定的拆迁改造范围及规划与实际的拆迁范围有所区别。既然文平公司在一期中把大酒店拆除了，就应该予以补偿。③大酒店位于本次拆迁改造用地红线之内，当然属于本次拆迁改造拆迁范围之内。文平公司称大酒店拆除后修路了，这是不符合事实的。西北山路原来就有，只是两边拓宽了一点。大酒店的建筑面积有2640平方米，大酒店门前距离原道路有十几米的停车场，如果本次改造不占用大酒店土地，那么大酒店所属土地到哪里去了?难道凭空蒸发了吗?文平公司的上诉观点与事实不符，也与国务院的拆迁条例中的规定相矛盾。文平公司认为，自己虽然是拆迁人把大酒店拆除了，但是否补偿要看文平公司楼座实际占用了多少，占用了多少就补多少。这一理由是不符合规定的。三、关于二期回迁面积的补偿比例问题。①《拆迁补偿安置协议书》一式好多份，西北山居委会及回迁户各一份，剩余的都在文平公司手中，用于办理各种旧村改造批准手续。没有这些拆迁补偿安置合同就无法办理拆迁许可证。没有政府部门备案，回迁户也不能办理房产证。而且任何开发商进行旧村改造，补偿比例是开发商最为关心的事情，这涉及到开发商最核心的利益。所以说补偿比例肯定是由开发商确定的，而且开发商是明知的。②西北山居委会是根据文平公司的授权委托书代表文平公司与搬迁户签订合同的，而且这些合同都已经履行多年，文平公司从来没有提出过异议。文平公司或西北山居委会能不能撤销这些合同?显然是不能的。所以说，文平公司再提出这个上诉观点毫无实际意义。四、关于二期文平公司超额支付补偿费及废旧物资回收公司补偿问题，上诉观点毫无道理。双方的往来款问题之前庭审中都已经查清。综上所述，一审对上列事项的判决没有任何错误之处。一审法院已经判令西北山居委会承担了文平公司的销售税金130多万元，应该算是一审法院对文平公司法外开恩了。双方约定“销售楼房的税金按分成比例各自负担”，应该理解为：“分成部分各自销售各自承担税金”，但应该给西北山居委会分成部分的面积，文平公司一平米也没有给西北山居委会，全部都让文平公司自行销售了。分给西北山居委会的面积尚达不到拆除西北山居委会公房应回迁的面积。谁销售盈利谁承担税金，这是合同本意。应分成给西北山居委会的面积均由文平公司销售盈利，文平公司仅仅给西北山居委会按最低底价结算的分成部分面积，反而西北山居委会还替文平公司承担销售税金。另外，由于文平公司拖欠销售税金，好多业主的房产证至今仍无法办理。西北山居委会从回迁公房面积中对外销售的部分，都没有办理房产证，业主也经常因此上访。法院判令西北山居委会承担了130万税金，文平公司也不可能拿这个钱去交税，业主办房产证更是遥遥无期。文平公司已吊销开发资质几年了，只是保留一个公章、财务章负责收款或打官司用，已经毫无诚信和社会责任感可言。综上所述，文平公司的上诉理由均没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回文平公司的上诉请求。 文平公司向一审法院起诉请求：：1.判令西北山居委会给付文平公司合作开发利益（应分得住宅、车库、草棚、网点及相应价款）、各项费用（税金、借款、逾期交房违约金、支付拆迁政策之外的费用及楼宇门、对讲门、暖气增容费、煤气安装费）共计10613684.78元；2.诉讼费用由西北山居委会负担。 西北山居委会向一审法院提出反诉请求：判令文平公司向西北山居委会支付下列补偿款项：1.拆迁大酒店（原卧龙山大酒店，房证号威房字第××号）补偿款14787000元；2.因安置废旧物资回收公司而应得补偿款392000元；3.因安置孙建波、王德绪、罗司成、张满昌、张喜、王晋永、苗华德、高元平、仲继英、西北山居委会等11户被拆迁人而应获得补偿款4710200元；4.二期改造差额补偿面积补偿款7582400元；5.拆迁威房字第××号房屋(西北山居委会称“五交化宿舍”)的补偿款399872元，合计27868472元。 一审法院认定的事实：2002年9月26日，西北山居委会与文平公司签订房地产联合开发协议书，约定：一、开发地点：西北山酒店以西。二、开发建筑面积3.39万平方米的房地产。三、西北山居委会的责任：1.提供3.39万平方米建筑面积的场地，施工中的水、电接通并按市标准收费；2.负责规划施工场地内的房屋拆迁具体工作；3.村委有关拆迁改造的优惠政策由文平公司享受；4.帮助文平公司解决开发建筑资质、按揭贷款事宜；5.必须协调文平公司施工中的周边关系；6.必须协调文平公司办理开工的一切手续，费用由文平公司承担；7.必须协助文平公司办理土地过户的一切手续，费用由文平公司承担。四、文平公司的责任：1.出资建筑3.39万平方米的建筑工程，超出面积西北山居委会、文平公司按1.6:8.4比例分成；2.出资拆迁中的费用；3.负责整个建筑过程中的各种手续所发生的一切费用；4.居民拆迁补偿由文平公司承担，包括西北山居委会资产总拆迁面积为12820平方米。五、补偿办法：1.依据房权证，按居民每户住宅及院子总面积的80%折算回迁住宅面积；2.按居民户口簿每人发给780元的补偿费，每户发给800元搬迁费，院内成材树每棵按50-100元计算，每户提前一天交钥匙奖励50元，满额为1500元/户，补偿给居民；3.凡回迁户一律使用宿舍楼由西北山居委会统一分配，西北山居委会厂房2524平方米减半按超市抵顶，余数按住宅面积付给西北山居委会，文平公司不与居民发生关系，回迁地址以建筑从东至西，从北至南进行安置；4.销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产拆迁管理办法交纳。六、利益分配、销售价格：1.利益分配：按建筑面积扣除回迁面积后1.6:8.4分成，文平公司得8.4成，西北山居委会分成部分用超市折顶（草棚按建筑对应面积1100元/平方米、居民回迁户草棚按400元/平方米计算）。2.销售价格：网点每平方米5600元（含一、二层），住宅价格2200元/平方米，超市按5600元/平方米，双方相互找差时均按上述价格。七、工期与质量：……5.本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线、室内水表、煤气表等不另计算，防盗门按半价由开发商收取。八、定金及违约：1.双方签订合同时文平公司向西北山居委会交100万元定金。2.违约：双方如若违约，均按本工程总造价千分之三赔偿对方。3.未尽事宜另行协商。 2002年12月8日，双方签订关于西北山旧村改造工程的补充协议一份，约定在联合开发实际运作过程中，在原协议中签订的全部拆迁工程有凯莱酒店、市华澳铝塑门窗厂、市百姓蜂窝煤厂、市邮电装饰公司、东方艺校等5个单位产权及土地使用权不属于西北山居委会。这在原签订的协议中没有体现出来，致使拆迁工作受阻，文平公司不得不将原开发建设的面积及用地红线范围都作了相应的调整。原规划一次性开发建设的工程项目，现调整为分两期进行开发建设。用地红线图及拆迁范围也相应调整为两期。西北山村11户村民（附表，包括孙建波等）的老房被划在二期拆迁开发的范围内。但文平公司考虑到西北山居委会已提前通知这11户村民进行搬迁，为使西北山居委会不食言，确保这11户搬迁户的妥善安置，双方经友好协商，先在一期开发建设的八栋住宅楼中，在分给西北山居委会的比例分成里暂时安置这11户搬迁户，待二期工程建成后再由文平公司对这部分还建面积予以补偿。 2002年12月12日，双方签订卧龙山庄第二期工程房地产联合开发协议（西北山居委会认为该协议并未实际履行）。协议约定：一、开发地点：西北山路西侧（规划中带幼儿园部分）。二、开发建筑面积2.5万平方米（以规划图纸面积为准）。三、西北山居委会责任：1.提供2.5万平方米建筑面积的场地，施工中的水、电接通并按市标准收费；2.负责规划施工场地内的房屋拆迁、安置等具体工作；3.政府有关拆迁改造的优惠政策，由文平公司享用；4.必须协调文平公司施工中的周边关系；5.必须协调文平公司办理开工的一切手续，费用由文平公司承担。四、文平公司责任：1.出资建筑2.5万平方米的建筑工程，包括硬化、绿化各种配套及物业管理；2.出资拆迁中的费用；3.负责整个建筑过程中的各种手续所发生的一切费用；4、由文平公司无偿提供实量数额的房屋给西北山居委会用于安置搬迁户的回迁居住等工作（包括村的集体房屋、厂房等资产）。五、补偿办法：1.依据房权证，按居民每户住宅及院子总面积的80%折算回迁住宅面积。二层小楼回迁按房产证实际面积给予搬迁补助，村的集体房屋、厂房按房产证实际面积给予搬迁补助；2.按居民户口簿每人发给780元的补偿费（人口不包括集体户口或户口挂在该房主户头上的其他外来人口），每户发给800元搬迁费，院内成材树按每棵50-100元计算，每户提前一天交钥匙奖励50元，满额为1500元/户，补偿给居民；3.凡回迁户一律使用宿舍楼，由西北山居委会统一分配，文平公司不与居民发生关系，回迁地址以建筑地盘从东至西、楼由下至上进行安置；4.销售楼房的税金等费用（含交易费、契税等）按分成比例各自负担，回迁户的房产证按全市房产管理办法交纳。六、利益分配、销售价格：按建筑面积扣除回迁面积（包括集体的面积）后进行分成，即西北山居委会得1.7成，文平公司得8.3成。西北山居委会分成部分用幼儿园抵顶。销售价格：网点5600元/平方米（含一、二层），住宅价格2200元/平方米，幼儿园按4600元/平方米，村厂房按拆迁数额的50%付给幼儿园，余者50%用住宅抵顶，搬迁户找差按1980元/平方米折顶，双方相互找差时均按上述价格。七、工期与质量：……5.本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线。室内水表、电表等不另计算。回迁户负责暖气增容费，煤气安装费，按每户1450元由回迁户支付，对讲门按户分摊由开发商收取或由村收取，在分成比例面积中扣除给文平公司。6.合同签订后一月内付定金100万元给西北山居委会。八、违约责任：双方如若违约，均按本工程总造价千分之三赔偿对方；未尽事宜另行协商。 2003年2月24日，威海市城市建设房屋拆迁办公室向文平公司发放了威房拆许字（2003）第1号房屋拆迁许可证，载明拆迁人为文平公司，建设项目为万盛家园，项目地点为西北山村，拆迁建筑面积16387.54平方米，占地面积17722平方米。 2003年7月28日，双方又签订西北山村旧村改造二期改造工程合同书一份，约定：1.开发地点及建设规模：西北山村（规划中带幼儿园板块部分），规划总建筑面积2.5万平方米；2.西北山居委会提供土地与文平公司联合开发商业、住宅楼；3.待《改造方案》审批完成后签订详细联合开发条款。 2003年6月13日，文平公司与威海市广富再生资源有限责任公司（原废旧物资回收公司）签订协议书一份，约定文平公司在西北山村开发改造商住小区，交界于威海市广富再生资源有限责任公司，临交界处预留宽5米的大门通道，通道北建约70平方米的网点房归威海市广富再生资源有限责任公司所有，文平公司负责建设施工，施工完毕，文平公司无偿为威海市广富再生资源有限责任公司办理产权登记手续。2014年6月12日，双方又签订住宅安置补充协议一份，约定西北山居委会给威海市广富再生资源有限责任公司安置在高新开发一区A1-704室住宅一套，面积为88.37平方米。安置完毕后，威海市广富再生资源有限责任公司与文平公司的一切债权由西北山居委会独享，文平公司建设万盛家园一期时占用威海市广富再生资源有限责任公司约550平方米土地的任何补偿全部归西北山居委会所有。2016年9月5日，威海市广富再生资源有限责任公司向文平公司发出通知，告知相关债权转让给西北山居委会，由文平公司直接向西北山居委会履行义务（或要求70平米网点房，或要求现金补偿392000元）。 上述合作开发协议签订后，双方进行了拆迁、建设，联合开发房地产项目名称为万盛家园一、二期。万盛家园二期项目占地与2002年12月12日、2003年7月28日协议所约定带幼儿园板块的位置有所不同。在万盛家园一期拆迁过程中，大酒店（建筑面积2640.41平方米，其中一层建筑面积为601.03平方米）、五交化宿舍（拆迁面积的80%为181.76平方米）、孙建波等11户搬迁户（拆迁面积的80%为2141.44平方米）被拆除。万盛家园一期工程建成楼房八栋，分别为1-8#楼。住宅面积为29764.12平方米（261户）、网点面积为5765.53平方米（44个），车库面积为2358.22平方米（91个），草棚面积为1042.86平方米（94个），以上建筑面积总计为38930.73平方米。文平公司主张应安置的住宅面积为8148.12平方米；西北山居委会主张应安置的住宅面积，除文平公司认可面积外，还包括11户孙建波等搬迁户的回迁面积2141.44平方米、村委里革厂厂房的半数1262平方米、五交化宿舍回迁面积181.76平方米。文平公司主张应安置的网点面积为1262平方米；西北山居委会主张应安置的网点面积为3972.41平方米（除文平公司认可面积外，还包括大酒店2640.41平方米）。 万盛家园二期工程建成楼房八栋，分别为9-16#楼。住宅面积为31556.34平方米、阁楼面积为3267.53平方米、网点面积为606.09平方米、车库面积为1745.64平方米，草棚面积为2356.47平方米，以上建筑面积总计为39532.07平方米。谷祖芹的房屋133.55平方米被拆除，生效裁判文书确认西北山居委会应给付谷祖芹回迁安置面积124.97平方米。文平公司另与谷锡洲、谷昭良签订协议，约定免费赠不少于20平方米的车库一个，其中赠与谷锡洲的车库23.95平方米，赠与谷昭良的车库27.8平方米，合计51.75平方米。文平公司主张应安置的住宅面积为11616.91平方米（即按搬迁户房屋面积或院子面积的80%回迁安置）；西北山居委会主张应安置的住宅面积为14459.31平方米（即按搬迁户房屋面积+院子面积的96%回迁安置以及谷祖芹的133.55平方米）。文平公司主张赠与谷锡洲、谷昭良的车库面积51.75平方米因西北山居委会拆迁不及时造成，应由西北山居委会承担，从西北山居委会分成面积中扣除；西北山居委会主张赠与谷锡洲、谷昭良的车库面积系文平公司单方行为，应由文平公司自行承担。 2004年12月23日，文平公司支出楼宇门款699444.30元。2005年1月4日，文平公司支出入户门费用18000元、单元门费用7600元、车库门费用43200元。2009年4月30日，文平公司支出万盛家园二期1#楼钢质进户门、单元对讲门费用66960元。文平公司主张上述楼宇门、入户门、单元门、车库门等费用均系防盗门，按约定应由西北山居委会承担一半费用。西北山居委会主张防盗门费用文平公司可以向房屋业主收取一半费用，但西北山居委会并未收取该费用，亦不应承担向文平公司支付的责任。对于其他各种门的费用系开发费用，应由文平公司承担。 万盛家园一期开发销售过程中，文平公司向大鹰贸易公司支付了补偿费12万元。2006年10月至2011年11月，文平公司向殷得涛、刘建泉、孙波、丛树胜、徐晓颜、邵春香、王孝庆、时伟明、刘进水、白燕、赵殿玉、林荣耀等购房户分别支付了延期违约金（车库差价），共计307715.51元。万盛家园二期开发销售过程中，文平公司货币额外补偿5户，共计1272581元；文平公司支付拆迁政策之外的费用及逾期拆迁补偿金393271.94元。文平公司主张西北山居委会拆迁不力导致损失，应由西北山居委会承担，西北山居委会主张按合同约定拆迁费用应由文平公司承担。 万盛家园二期开发过程中，文平公司支付暖气增容费760293.05元，煤气安装费223300元。文平公司主张按合同约定上述费用应由住户承担，西北山居委会应向住户收取后返还文平公司；西北山居委会主张其无义务收取上述费用，应由文平公司自行承担。 2007年12月12日、2010年2月4日，威海市地方税务局作出税务处理决定书，分别对文平公司开发万盛家园一期、二期工程作出限期补缴税款决定。文平公司主张上述税款应由西北山居委会按双方分成比例分担；西北山居委会主张上述税款系文平公司开发拆迁时发生的税款，并无西北山居委会对外出售分成房产所形成的流转税，故不应由西北山居委会分担。双方对于西北山居委会是否应当承担税费及西北山居委会应计税房产面积存有争议，但对于相关税费的计算方式确认一致，即一期、二期项目按照计税房产面积分别乘以2500.3元/平方米、3500元/平方米作为计税基数，营业税税率按照5%计算，城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费分别按照营业税的7%、3%、1%计算。 合作开发过程中，文平公司向西北山居委会支付多笔款项，对于其中的借款共517万元，双方均予以认可。对拆迁补偿款3305009.54元，文平公司主张除2007-2-76付款40万元、2008-2-97搬迁费393066.80元、2009-4-70回迁逾期费494712.60元中的43420元、2009-12-148安置费20万元、2010-11-258回迁户面积差430244.14元之外的1838278.60元，均系文平公司垫付给西北山居委会的补偿款，西北山居委会应予返还。西北山居委会主张上述1838278.60元中，2003-8-付20借款8万元、2003-12-付14借款30万元实为拆除大酒店补偿款，2005-12-5440万元为搬迁费，其余均为补偿款，按合同约定均应由文平公司承担。 关于双方存在争议的相关补偿项目及费用等，文平公司提交如下证据：1.威海市房屋权属注销登记申请表一份，显示西北山村397号房屋系由威海虹江房地产开发有限公司申请注销登记，并非由涉案项目拆迁；2.万盛家园现场照片，证实原与废旧物资回收公司签订协议约定网点房位置实际上没有进行建设，故不用给予补偿；3.施工图结算书一份，证实二期项目2-8#号楼对讲门及对讲门系统价格合计97728元；4.一审法院（2011）威民一终字第274号判决书一份，证实因西北山居委会没有按时拆迁，导致文平公司向该买受人支付了违约金，其他买受人的情况亦类似；5.二期项目中西北山居委会与回迁户签订的回迁协议及出具的回迁户已经结清回迁楼费用的证明，该回迁协议载明暖气碰头费55元/平方米，煤气每户1450元，闭路电视每户380元，楼宇门每户300元，该证明中未详细列明结清费用的具体项目。文平公司认为该两项证据可以证实回迁户应缴纳上述费用且已经缴纳，西北山居委会账目上应当有所记载。 对于上述证据，西北山居委会质证认为，1.对该注销登记申请表真实性没有异议，万盛家园实际拆迁的五交化宿舍确实不是397号房屋；2.对照片真实性没有异议，文平公司进行旧村改造拆迁时，废旧物资回收公司一片空地在拆迁改造范围内，与文平公司协商补偿70平方米网点房，从照片看该空地成小区通道，应当认定开发商已实际利用该空地，并非只有建成房屋才是利用，是否建设是由文平公司决定；3.对施工图结算书情况不清楚，但相关费用不应由西北山居委会负担；4.对判决书真实性没有异议，西北山居委会是根据文平公司委托协助文平公司拆迁，违约金应由文平公司承担；5.对回迁协议与证明的真实性没有异议，但协议签订后西北山居委会实际上并未收取暖气增容费、煤气安装费、楼宇门等费用，相关账目上亦未记载收取该部分费用。 西北山居委会为证明文平公司实际拆迁所谓“五交化宿舍”的情况，提交自威海市不动产登记中心查询的威海市公有房屋所有权证存根一份，显示房证号为威房字第××号，所有权人为西北山村委会，坐落于，建筑面积227.20平方米，备注为车间，由文平公司申请注销登记。文平公司认为，无法确认该房屋是否属于西北山居委会所有，是否在万盛家园项目中拆迁。此前西北山居委会提交的拆迁房屋所有权证注销登记表中记载了四套拆迁房屋，另外三套均标注名称。但该976号房屋并未标注名称，无法确认对应关系。且按西北山居委会所述，该套房屋与11户房屋中五交化车间相连，则更无法确认由万盛家园项目占用。 对于2002年12月12日、2003年7月28日的协议是否适用于实际开发建设万盛家园二期项目，双方存在争议。文平公司认为该两份协议均真实有效并实际适用，西北山居委会认为并未适用。西北山居委会提交其与高新投资公司合作开发西北山旧村改造土地规划示意图及现场照片、文平公司与高新投资公司的工商登记信息，以证实该幼儿园板块实际并未由文平公司开发、两公司之间的关系以及存在争议的11户与万盛家园一期与高新投资公司开发楼盘之间的位置关系。文平公司认为，其与高新投资公司之间属于各自独立的法人，幼儿园板块原定在万盛家园二期中进行开发，实际开发时将幼儿园板块分离，划到三期中，此后三期未交给文平公司开发；该照片为现状照片，且无法确认相关对应关系。 文平公司为证明其主张的相关协议与开发地块之间关系以及争议房产情况，提交如下证据：1.最初开发时的文平房地产卧龙山庄详细规划图；2.万盛家园二期早期图纸复印件；3.万盛家园二期项目土地证（威国用2004第120号）复印件及所附宗地图复印件，其中显示土地使用权面积16545.55平方米；4.2005年12月29日的万盛家园二期项目工程建设项目报建证，其中记载建设八栋住宅楼，面积39000平方米；5.2003年2月12日威海市人民政府关于威海市国土资源局收回部分国有土地并将其所有权出让给文平公司的批复，其中载明西北山村管理使用的18657平方米城镇居民点用地、废旧物资回收公司使用的530平方米国有工矿用地，共计19187平方米土地依法收回，并将其中的17722平方米土地使用权出让给文平公司，作住宅用地，其余1465平方米土地作规划道路用地，文平公司认为大酒店拆除系用于规划建设道路；6.威海火炬高技术开发区经济发展局关于同意文平公司对西北山村进行旧村改造的批复，其中载明同意由文平公司对西北山村部分旧村进行二期拆迁改造，总建筑面积39000平方米，其中，新建住宅楼30500平方米，商业网点5000平方米，幼儿园3500平方米；7.加盖有威海市公安局门楼牌管理办公室印章的万盛家园二期详细规划总平面图，其中显示规划用地19414平方米，总建筑面积29999.6平方米；8.11户房屋位置标注图，以证实万盛家园一期未占用该地块；9.卧龙山庄三期工程房地产联合开发协议书复印件一份，显示加盖双方印章但未记载签订时间，记载开发地点为西北山路西侧（规划中三座小高层部分），开发建筑面积2.5万平方米。 西北山居委会质证认为，除证据2、8、9真实性不予认可，其余真实性没有异议。但认为上述证据显示，文平公司实际开发的二期项目地块要比2002年12月12日协议约定的大，实际建筑面积3.9万平方米，远高于该协议约定的2.5万平方米，说明该协议并未实际履行；无法确认1465平方米土地就是大酒店的占地，且房地产商进行开发，征地也要算上道路用地，而大酒店的拆迁明细表与房屋权属注销登记表明确显示是文平公司拆迁注销。 经审查双方提交的上述图纸，无法确认为涉案项目开发协议签订时所附图纸，经比对相关图纸及照片等亦无法准确区分大酒店、废旧物资回收公司、11户等争议房产与万盛家园项目占地之间准确对应关系。 一审法院认为，西北山居委会与文平公司就合资、合作开发房地产事宜签订的相关协议书、补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点主要为：1.万盛家园二期项目应采用何种居民拆迁安置补偿方案；2.一、二期项目开发中的争议房产应否给予拆迁安置补偿，如何计算安置面积；3.税费、楼宇门、防盗门、暖气增容费、煤气安装费、合同约定标准之外的补偿费及违约金等费用是否应由西北山居委会分担，如何分担；4.西北山居委会借支文平公司款项数额是多少。针对上述焦点，结合相关证据与事实，分析认定如下： 关于第一个焦点问题，即万盛家园二期项目应采用何种拆迁补偿安置方案。文平公司主张应按照2002年12月12日协议书即按房屋和院子总面积的80%确定，二层小楼、村集体房屋、厂房按房产证实际面积确定，超出部分应由西北山居委会自行承担，从西北山居委会分成面积中扣除。西北山居委会认为该2002年12月12日协议书并未实际履行，应以实际签订的安置补偿协议确定的标准计算，即按房屋面积的100%及院子面积的96%给予村民拆迁安置面积。从2002年12月12日协议书签订的前后关系来看，该协议书签订后双方于2003年7月28日又签订一份西北山村旧村改造二期改造工程合同书，该合同书约定的开发地点、建设规模及规划总建筑面积与2002年12月12日协议书约定的一致，但该合同书明确注明“待《改造方案》审批完成后签订详细联合开发条款”。从形式上看，该合同书实质上对2002年12月12日协议书进行了变更和调整，西北山居委会所述2002年12月12日协议书并未实际履行这一事实的存在具有高度可能性。另外，也无充足证据显示2003年7月28日协议后双方还签订并实际履行其他协议来确定详细的开发条款，而双方实际开发建设的万盛家园二期项目的占地位置与上述两份协议约定带幼儿园板块亦有较大不同。综合来看，对于双方实际开发建设的万盛家园二期项目是否适用2002年12月12日协议书，不能一概而论，应当结合具体事项履行情况进行具体分析。根据文平公司于2005年7月21日为西北山居委会出具的授权委托书，文平公司委托西北山居委会实施前期拆迁准备工作，西北山居委会有权代表文平公司同被拆迁人签订拆迁合同，有权代为及时发放拆迁补偿费用。在涉案项目实际拆迁安置过程中，无证据显示文平公司对西北山居委会与村民签订的拆迁安置合同提出异议，文平公司称其对此完全不知情亦与常理不符，且其亦与部分搬迁户签订了类似的拆迁补偿协议，应视为其认可西北山居委会采用的该拆迁安置方案，即二期项目拆迁过程中按实际回迁方案即按房屋面积100%及院子面积96%给予村民拆迁安置面积。 关于第二个焦点问题，双方存在争议拆迁安置项目有：1.西北山居委会里革厂2524平方米厂房；2.孙建波等11户搬迁户的安置房屋；3.文平公司赠与谷锡洲、谷昭良的车库；4.大酒店2640.41平方米；5.二期项目中谷祖芹的房屋；6.废旧物资回收公司70平方米网点房；7.“五交化宿舍”房屋。 对于西北山居委会里革厂2524平方米如何安置问题。2002年9月26日协议书中约定，“西北山居委会厂房2524平方米减半按超市抵顶，余数按住宅面积付给西北山居委会”。从该合同约定分析，对2524平方米厂房的补偿安置，首先应减半即确定补偿面积减少一半为1262平方米以超市（网点房）抵顶。如超市面积（不适合分割，五号楼商业面积为784.41平方米，六号楼商业面积为1216.13平方米）不足以抵顶的情况下，余数再按住宅面积（不减半）付给西北山居委会。 对于孙建波等11户搬迁户应由谁负责安置的问题。文平公司主张由于规划调整，该11户搬迁户的土地在涉案项目一、二期中均未占用，不应予以补偿，应由实际占用土地的开发商予以补偿。西北山居委会主张该11户房屋土地在现万盛家园一期、高新投资公司开发楼盘以及两者之间道路均有占用，但认为根据2002年12月8日补充协议，该11户搬迁户先在西北山居委会比例分成里暂时安置，二期工程后应由文平公司对该部分还建面积予以补偿，现二期已经建成，故应由文平公司予以补偿。根据双方提供的现有证据，无法准确区分万盛家园项目及高新投资公司开发项目对于该11户房屋土地的占用情况。通常情况下，签订2002年12月8日补充协议时所指的二期项目应当包含该11户房屋土地。但此后实际开发建设的二期项目占地范围与原约定二期项目位置有所调整，该调整原因与过程不清，无法确定双方是否有新的约定，亦不排除在实际开发建设二期范围内文平公司亦应需承担该11户的补偿。综合来看，按照双方该补充协议的约定，应由文平公司履行该部分拆迁安置义务，相关面积应当计入拆迁安置面积，在万盛家园二期工程中就该部分面积对西北山居委会予以补偿。 对于大酒店2640.41平方米的拆迁安置问题。西北山居委会主张大酒店不包括在一期合同约定的范围内，但由于在万盛家园一期规划用地红线内，故必须拆除，因此在未达成拆迁补偿协议的情况下由文平公司拆除，土地由文平公司万盛家园一期项目占用一部分。文平公司则主张大酒店位于开发范围之外，由西北山居委会拆除，项下土地现为市政道路，不应由其安置补偿。根据双方陈述的拆迁过程及协议约定开发地点为“西北山酒店以西”的内容看，双方原签订协议时约定拆迁范围应当不包括该大酒店，但后期在开发建设过程中进行了拆迁。现无法确定拆迁时双方对于该大酒店的补偿有所约定及如何约定，根据现有证据亦无法确定万盛家园一期项目与该大酒店原占地之间的准确位置关系。但该大酒店确属在万盛家园一期开发建设期间进行了拆迁，权属注销登记申请表亦加盖文平公司印章。即便大酒店所在土地未完全由万盛家园一期项目占用，如文平公司所称为市政道路，通过文平公司所提交的批复文件看，亦不排除其中部分为同期代征地占用。因此，文平公司为项目开发建设单位，按照当时的规定，属于大酒店地块的拆迁人，其应当承担相应补偿安置义务。根据大酒店性质，参考万盛家园一期协议书中约定补偿方案即房屋及院子总面积的80%，一审法院酌定大酒店一层面积601.03平方米的80%即480.82平方米参照网点价值补偿，二层以上面积2039.38平方米的80%即1631.50平方米则参照住宅价值补偿，计入应拆迁安置面积。 对于万盛家园二期工程中谷祖芹房屋拆迁安置补偿问题。西北山居委会主张根据生效裁判文书可以确定谷祖芹的无证房产并非违法建筑，应当对谷祖芹133.55平方米的房屋进行补偿且西北山居委会亦实际履行了该义务，该拆迁义务本应由文平公司承担，故文平公司应当对西北山居委会的该项损失293810元（133.55平方米×2200元/平方米）予以补偿。文平公司主张谷祖芹的房产系违法建筑，未与西北山居委会签订拆迁补偿协议书，不应给予补偿。根据一审法院（2015）威民一终字第150号生效民事判决，西北山居委会应给予谷祖芹拆迁安置补偿面积124.97平方米，故谷祖芹该部分房屋面积应作为拆迁安置面积。 文平公司赠与谷锡洲、谷昭良的车库应否计入安置面积问题。文平公司在与谷锡洲、谷昭良签订的协议中约定免费赠与不少于20平方米的车库一个，实际给予谷锡洲的车库面积为23.95平方米、谷昭良的车库面积为27.8平方米，西北山居委会主张上述两个车库共51.75平方米，系文平公司自行给予谷锡洲、谷昭良的拆迁安置补偿，不属于正常的拆迁安置补偿面积，不应计入开发成本。文平公司主张上述车库面积系作为拆迁安置面积实际补偿给村民，应计入开发成本。一审法院认为，该车库面积系为合作开发项目的实现即双方共同利益对村民作出的实际拆迁安置，应计入开发成本。对文平公司的主张，一审法院予以采纳。 对文平公司应补偿给废旧物资回收公司的70平方米网点房（折合补偿款392000元）。西北山居委会主张已经由其给废旧物资回收公司补偿住宅楼一套88.37平方米，储藏室7.74平方米，文平公司应向西北山居委会实际支付补偿款392000元。文平公司主张应由其与废旧物资回收公司二者协商确定补偿问题，未授权西北山居委会代为处理，亦不认可西北山居委会的补偿数额。但西北山居委会通过其补偿行为已经受让了废旧物资回收公司的债权，文平公司应向西北山居委会履行安置补偿义务，该部分拆迁安置面积应计入开发成本。 对威房字第××号房屋的拆迁安置补偿问题。通过西北山居委会提交的证据可以认定该房屋属其所有，并在万盛家园一期项目中被拆除，应予安置补偿。该房屋建筑面积227.20平方米，应回迁面积181.76平方米，按每平方米2200元计算，合计为399872元。西北山居委会主张由文平公司安置补偿，予以采纳。 关于第三个焦点问题，即双方存在争议的开发建设费用：1.楼宇门和防盗门费用；2.万盛家园二期项目中暖气增容费、煤气安装费；3.文平公司房地产开发过程中缴纳的税费；4.文平公司在合同约定及拆迁政策之外向搬迁户支付的费用；5.文平公司向购房者支付的逾期交房违约金。 对楼宇门和防盗门费用的问题，一期项目合同约定防盗门按半价由文平公司收取。西北山居委会主张合同约定的是防盗门，没有对楼宇门费用及其它费用进行约定，而回迁时西北山居委会并未向回迁户收取防盗门费用，故对于防盗门费用不应由西北山居委会返还给文平公司。文平公司无证据证实西北山居委会已实际收取防盗门费用，故其主张西北山居委会向其返还一半防盗门费用，缺乏事实根据，不予采纳。 对万盛家园二期项目中暖气增容费、煤气安装费的问题，西北山居委会认为该费用其并未实际收取，由于文平公司享受了旧村改造优惠政策，故暖气增容费及煤气安装费应由文平公司承担。因暖气增容费、煤气安装费性质属于城市建设综合设施配套费，按规定应由开发商负担。且2002年12月12日协议书内容是否实际履行存疑，亦无证据证实西北山居委会实际收取了该部分费用，故文平公司要求西北山居委会向其支付该笔费用，理由不当，不予采纳。 对万盛家园一期、二期开发过程中税费分担问题。协议书约定，销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产拆迁管理办法缴纳。诉讼中，双方对于相关税费的计算标准均无异议，只是对于协议内容真实意思、应计税房产面积有异议。根据房屋拆迁时的政策规定及实际情况，并基于公平合理原则，该协议条款应理解为，扣除按约定标准计算的住户（不含西北山居委会）回迁安置面积外，其余已实际交付的房产应由西北山居委会承担房产销售阶段流转税费。因此，西北山居委会应承担税费=（文平公司实际交付西北山居委会的房产面积-应当回迁给住户的房产面积）×双方确认的房产计税单价×相关税费税率。按照该标准计税面积、计税基数应为，一期项目：实际交付住宅面积12192.34平方米-应回迁住户住宅面积10289.56平方米（包括文平公司认可的8148.12平方米、孙建波等11户先拆迁居民房屋2141.44平方米）=1902.78平方米；实际交付车库面积759.95平方米-应回迁住户车库面积0平方米=759.95平方米；实际交付草棚面积378.83平方米-应回迁住户草棚面积0平方米=378.83平方米；实际交付网点房面积130.29平方米-应回迁住户网点房面积0平方米=130.29平方米，计税面积合计1902.78平方米+759.95平方米+378.83平方米+130.29平方米=3171.85平方米。计税基数为3171.85平方米×2500.3元/平方米=7930576.56元。二期项目：实际交付住宅面积17274.77平方米-应回迁住户住宅面积14450.73平方米（按100%房证面积+96%院子面积的原则安置，加上谷祖芹的安置面积124.97平方米）=2824.04平方米；实际交付车库面积868.90平方米-应回迁住户（谷锡洲、谷昭良）车库面积51.75平方米=817.15平方米；实际交付草棚面积1073.68平方米-应回迁住户草棚面积0平方米=1073.68平方米，计税面积合计2824.04平方米+817.15平方米+1073.68平方米=4714.87平方米。计税基数为4714.87平方米×3500元/平方米=16502045元。一、二期项目合计计税基数为7930576.56元+16502045元=24432621.56元。西北山居委会应承担的税费：营业税为24432621.56元×5%=1221631.08元；城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费合计为1221631.08元×（7%+3%+1%）=134379.42元，上述税费合计为1221631.08元+134379.42元=1356010.5元。 对于文平公司在合同约定及拆迁政策之外向大鹰贸易等搬迁户支付的现金补偿费用。西北山居委会主张属于文平公司自愿给予被拆迁人的优惠，不应由西北山居委会承担或计入开发成本。一审法院认为，协议书约定文平公司负责出资拆迁中的费用，故该笔费用属于拆迁中的费用，文平公司主张由西北山居委会承担，不予采纳。 对文平公司主张的因西北山居委会拆迁不及时导致逾期交房而由文平公司支付买受人的违约金，因该项目拆迁人及开发商均为文平公司，西北山居委会并非涉案项目的法定拆迁人，亦无法确定项目房屋逾期交付完全系西北山居委会组织拆迁不利所致。文平公司主张西北山居委会赔偿其逾期交房违约金的损失，理由不当，不予采纳。 关于第四个焦点问题，即西北山居委会尚欠文平公司的款项数额。根据双方往来账目，文平公司主张应由西北山居委会向其偿还7008278.60元。经西北山居委会核实，对以下几笔提出异议：1.2006年10月17日文平公司付给西北山居委会的20万元。西北山居委会主张该款项是文平公司资助西北山居委会购买车辆的款项，且在收据中已经注明是资助车款。2.对于2003年8月收到的8万元、2003年12月收到的30万元，计38万元，西北山居委会主张2008年12月30日怡园街道办事处审计站和西北山居委会理财小组共同审计确认是收到的文平公司拆除大酒店给付的躲迁费、搬家费。3.对2006-6-9延期补偿费211242元、2006-9-108延期补偿费293490元、2007-1-34延期补偿费1435元、2008-11-120延期补偿费30万元、2009-4-70延期补偿费451292.60元，共计1257459.60元，西北山居委会主张上述款项是拆迁补偿费用，应由文平公司负担。对2006年10月17日文平公司付给西北山居委会的20万元，收据载明为资助车款，应系文平公司对西北山居委会的赠与。文平公司对西北山居委会入账的收据不予认可，与证据载明内容不符，不予采纳。对2003年8月8万元，2003年8月30万元，上述款项根据怡园街道办事处出具的审计意见，应为拆除大酒店的补偿款（包括躲迁费及搬家费），文平公司主张系西北山居委会向其借款，与事实不符，不予采纳。对2006-6-9延期补偿费211242元、2006-9-108延期补偿费293490元、2007-1-34延期补偿费1435元、2008-11-120延期补偿费30万元、2009-4-70延期补偿费451292.60元，共计1257459.60元。根据协议书约定，居民拆迁补偿由文平公司承担，故文平公司主张上述款项为西北山居委会向其借款，与事实不符，不予采纳。西北山居委会对剩余5170819元的欠款予以认可，对该事实予以确认。 综上，文平公司与西北山居委会合作开发成果包括：万盛家园一期项目住宅29764.12平方米（2200元/平方米，价值65481064元）、车库2358.22平方米（2200元/平方米，价值5188084元）、草棚1042.86平方米（400元/平方米，价值417144元）、网点5675.73平方米（5600元/平方米，价值31784088元）；万盛家园二期项目住宅34823.87平方米（2200元/平方米，价值76612514元）、车库1745.64平方米（2200元/平方米，价值3840408元）、草棚2356.47平方米（1100元/平方米，价值2592117元）、网点606.09平方米（5600元/平方米，价值3394104元）。上述房产总值为189309523元。 万盛家园一期项目中，根据双方约定文平公司与西北山居委会按8.4:1.6的比例分成计算。1.住宅的应安置面积为12102.82平方米（包括文平公司认可的8148.12平方米、孙建波等11户先拆迁居民的房屋2141.44平方米、五交化宿舍181.76平方米、大酒店二至五层1631.50平方米），可分成面积为17661.3平方米（西北山居委会分成面积应为2825.81平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为12192.34平方米，欠付西北山居委会2736.29平方米。文平公司应向西北山居委会支付6019838元。2.车库的可分成面积为2358.22平方米（西北山居委会分成面积应为377.32平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为759.95平方米，超付382.63平方米。西北山居委会应返还文平公司841786元。3.草棚的可分成面积为1042.86平方米（西北山居委会分成面积应为166.96平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为378.83平方米，超付211.97平方米。西北山居委会应返还文平公司84788元。4.网点的安置面积应为1812.82平方米（包括西北山居委会里革厂厂房1262平方米、大酒店一层480.82平方米、废旧物资回收公司房屋70平方米），可分成面积为3952.91平方米（西北山居委会分成面积应为632.47平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为130.29平方米，欠付西北山居委会2315平方米。文平公司应向西北山居委会支付12964000元。故在万盛家园一期项目中，文平公司应向西北山居委会支付差价款18057264元（6019838元-841786元-84788元+12964000元）。 万盛家园二期项目中，双方均认可文平公司与西北山居委会按8.3:1.7的比例分成计算。1.住宅的安置面积应为14450.73平方米（按100%房证面积+96%院子面积的原则安置，加上谷祖芹的安置面积124.97平方米），可分成面积为20373.14平方米（西北山居委会分成面积应为3463.43平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为17274.77平方米，欠付639.39平方米，文平公司应向西北山居委会支付1406658元。2.车库的安置面积应为51.75平方米（谷锡洲、谷昭良的车库），可分成面积为1693.89平方米（西北山居委会分成面积应为287.96平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为868.90平方米，超付529.19平方米。西北山居委会应返还文平公司1164218元。3.草棚的可分成面积为2356.47平方米（西北山居委会分成面积应为400.60平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为1073.68平方米，超付673.08平方米。西北山居委会应返还文平公司740388元。4.网点的可分成面积为606.09平方米（西北山居委会分成面积应为103.04平方米）。文平公司给付西北山居委会实际安置面积为0平方米，欠付西北山居委会103.04平方米。文平公司应向西北山居委会支付577024元。在万盛家园二期项目中，文平公司应向西北山居委会支付差价款79706元（1406658元-1164218元-740388元+577024元）。 据此，在万盛家园一、二期项目合作开发过程中，文平公司尚欠西北山居委会开发利益18136340元（18057264元+79706元）未予分配，扣除西北山居委会尚欠文平公司的借款5170819元及应负担的税费1356010.5元后，尚余11609510.5元，应按合同约定给付西北山居委会。 综上，文平公司的本诉请求不成立，不予支持。西北山居委会的反诉请求部分成立，予以支持；部分不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决：一、文平公司于本判决生效后十日内给付西北山居委会开发利益11609510.5元；二、驳回文平公司要求西北山居委会给付合作开发利益及费用10613684.78元的诉讼请求；三、驳回西北山居委会的其他反诉请求。案件受理费85482元，由文平公司负担；反诉案件受理费90571元，文平公司负担37730元，西北山居委会负担52841元；诉讼保全费5000元，文平公司负担2083元，西北山居委会负担2917元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致,本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：一、万盛家园二期回迁户的项目中暖气增容费、煤气安装费以及对讲门的负担问题；二、孙建波等11户搬迁户应由谁负责安置；三、万盛家园二期项目居民回迁面积的补偿比例问题；四、万盛家园二期文平公司超额支付补偿费的负担问题；五、大酒店是否应当由文平公司补偿；六、废旧物资回收公司的补偿问题、逾期交房责任应否由西北山居委会承担。 关于焦点一，对于暖气增容费、煤气安装费以及对讲门的负担，双方合同约定内容如下：2002年9月26日双方签订的房地产联合开发协议书第七条约定，“本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线、室内水表、煤气表等不另计算，防盗门按半价由开发商收取。”2002年12月12日双方签订的协议书中，则约定，“本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线。室内水表、电表等不另计算。回迁户负责暖气增容费，煤气安装费按每户1450元由回迁户支付，对讲门按户分摊由开发商收取或由村收取，在分成比例面积中扣除给文平公司。”文平公司主张2002年9月26日合同在实际履行过程中，分为了一期、二期。其只开发了一期，本案中的万盛家园二期实际是2002年12月12日双方协议中的“卧龙山庄二期”。西北山居委会则认为2002年12月12日协议书并未实际履行。由于2003年7月28日双方又签订一份西北山村旧村改造二期改造工程合同书，该合同书约定的开发地点、建设规模及规划总建筑面积与2002年12月12日协议书一致，该合同书明确注明“待《改造方案》审批完成后签订详细联合开发条款”。同时，2002年12月12日协议书和2003年7月28日合同书名称均为“二期”工程，开发地点中均注明规划中带幼儿园板块部分。而实际开发的万盛家园二期占地位置与上述两份协议亦有明显不同。从签订时间来看，2003年7月28日合同书在后。所以，一审法院认定该合同书实质上对2002年12月12日协议书进行了变更和调整，本院认为是正确的。由于双方均未提交充分证据证明2003年7月28日协议后双方还签订其他协议确定详细的开发条款并实际履行，在这种情况下，文平公司主张应根据2002年12月12日协议书约定，由西北山居委会支付万盛家园二期回迁户的暖气、煤气安装费以及对讲门的费用，缺乏合同依据，证据和理由均不充分。同时，因暖气增容费、煤气安装费性质属于城市建设综合设施配套费，按规定应由开发商负担。所以，一审法院对文平公司的这一主张未予支持，本院认为并无不当。 关于焦点二，按照2002年12月8日补充协议约定，孙建波等11户搬迁户的老房被划在二期拆迁开发的范围内。该协议明确约定，文平公司同意先在一期开发建设的八栋住宅楼中，在分给西北山居委会的比例分成里暂时安置这11户搬迁户，待二期工程建成后再由文平公司对这部分还建面积予以补偿。事实上实际开发建设的二期项目占地范围与原约定二期项目位置有所调整。原约定二期项目位置应是包含该11户搬迁户的。文平公司主张其并未对原约定二期项目位置进行开发建设，而是由高新投资公司开发，所以，该11户搬迁户不应由其补偿。但由于文平公司是拆迁人，该11户搬迁户并未由高新投资公司拆迁，所以，不应由高新投资公司承担补偿。关于该11户搬迁户的土地，文平公司主张其并未占用，西北山居委会则主张文平公司开发的万盛家园一期、高新投资公司开发楼盘以及两者之间道路均有占用。根据双方提交的现有证据，均不能对该11户搬迁户的土地实际占有使用情况进行准确区分。关于原约定二期项目位置并未由文平公司开发问题，由于文平公司并未提交证据证明，其在实际开发万盛家园二期项目过程中，向西北山居委会提出该11户搬迁户的补偿问题并协商解决方案，也没有提交证据证明双方达成新的约定对2002年12月8日补充协议约定进行了调整变更。而根据2002年12月8日补充协议约定，应由文平公司履行该部分拆迁安置义务。所以，在没有新的约定的情况下，一审法院认定该相关面积应当计入拆迁安置面积，在万盛家园二期工程中由文平公司就该部分面积对西北山居委会予以补偿，本院认为并无不当。 关于焦点三，基于焦点一的分析，同时，西北山居委会系根据文平公司授权委托实施前期拆迁准备工作并与被拆迁人签订拆迁合同，代为发放拆迁补偿费用。文平公司未提交证据证明，其在涉案项目实际拆迁安置过程中对西北山居委会与村民签订的拆迁安置合同提出异议，且其亦与部分搬迁户签订了类似的拆迁补偿协议。一审法院据此认为，应视为其认可西北山居委会采用的拆迁安置方案，即二期项目拆迁过程中按实际回迁方案即按房屋面积100%及院子面积96%给予村民拆迁安置面积，本院认为并无不当。文平公司主张应按照80％比例给回迁户补偿，超出部分由西北山居委会承担，本院不予支持。 关于焦点四，对于超额支付的补偿费。文平公司上诉主张“西北山居委会负责拆迁、安置工作，由于其不履行合同义务导致文平公司多支付的补偿费用应当由西北山居委会负担”问题，本院认为，虽然双方协议约定由西北山居委会“负责规划施工场地内的房屋拆迁具体工作”，但由于房屋拆迁许可证中载明的拆迁人为文平公司，西北山居委会并非法定的拆迁人，一审法院认定该项目拆迁人及开发商均为文平公司，是正确的。文平公司亦于2005年7月21日为西北山居委会出具授权委托书，委托西北山居委会实施前期拆迁准备工作。双方协议中也没有明确约定，因拆迁产生的超额支付的补偿费等应由西北山居委会承担。所以，一审法院对文平公司主张的该部分费用未予支持，本院认为并无不当。 关于焦点五，根据查明的事实，双方原签订协议时约定的拆迁范围应当不包括大酒店，但实际上在万盛家园一期开发建设期间进行了拆迁，权属注销登记申请表上加盖有文平公司印章。因此，一审法院认定文平公司作为项目开发建设单位，属于该地块的拆迁人，应当承担相应补偿安置义务，本院认为并无不当。 关于焦点六，关于废旧物资回收公司的补偿问题，由于西北山居委会通过其补偿行为已经受让了废旧物资回收公司的债权，一审法院认定应由文平公司向西北山居委会履行安置补偿义务，该部分拆迁安置面积应计入开发成本，本院认为是正确的。另外，关于文平公司上诉主张的逾期交房责任应由西北山居委会承担以及西北山居委会尚欠文平公司的款项等问题，基于前述分析，且文平公司并未提交证据推翻一审法院的认定，其主张证据不足，本院不予支持。 综上所述，文平公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75460元，由威海文平房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年四月二日 书记员 郭玉淼