浙江省海宁市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0481行初81号 原告倪琳娜，女，1969年11月19日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人薛明，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。 被告嘉兴市自然资源和规划局，住所地嘉兴市洪兴路253号。 法定代表人沈金德，局长。 委托诉讼代理人李亚伟，浙江群策律师事务所律师。 第三人嘉兴市兰海商贸有限公司，住所地嘉兴市禾兴路540号信用实业大楼（北）。统一社会信用代码913304027227918608。 代表人杨国江，嘉兴市兰海商贸有限公司管理人浙江嘉诚中天律师事务所主任。 委托诉讼代理人屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 原告倪琳娜不服嘉兴市自然资源和规划局于2019年9月20日作出的《不予登记告知书》，向嘉兴市南湖区人民法院提起行政诉讼。嘉兴市南湖区人民法院依据嘉兴市中级人民法院关于执行《嘉兴市法院一审行政诉讼案件异地管辖实施方案》的通知，将案件移送本院。本院于2019年10月28日收到起诉材料后，于2019年11月1日受理，并依法于2019年11月5日向被告嘉兴市自然资源和规划局、第三人嘉兴市兰海商贸有限公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月4日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人薛明，被告嘉兴市自然资源和规划局副职负责人俞日富及委托诉讼代理人李亚伟，第三人嘉兴市兰海商贸有限公司委托诉讼代理人屠辰晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉兴市自然资源和规划局于2019年9月20日作出《不予登记告知书》。告知书载明：2019年9月10日，收到嘉兴市××路××号配电房转移登记申请，受理编号ＮＨ201909100368。经审查，因违反法律、法规规定，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。具体情况如下，配电房属于公用设施，根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。并告知倪琳娜有申请复议或提起诉讼的权利等。 原告倪琳娜诉称，第三人进入破产程序，其管理人将案涉房产（嘉兴市××路××号配电房，证号00097082）在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖。原告参与拍卖，以最高价153000元竞得案涉房产并被确认。原告随即与第三人嘉兴市兰海商贸有限公司达成浙江省二手房买卖合同，并到不动产登记中心办理转移登记并纳税完毕。在等待领取不动产权证书期间，被告知“不予登记”，并领取不予登记告知书。原告认为，使用权是可以与所有权相分离的，被告仅以嘉兴市××路××号配电房使用权的特定性来否定案涉房产物权的可变动性显然是违法的，其行为属于过度行政，其行政行为已构成对原告的侵权。为此，原告请求判令一、撤销被告2019年9月20日作出的“不予登记”决定；二、责令被告对“是否办理案涉房产（嘉兴市××路××号配电房，证号00097082）转移登记事宜”重新作出决定；三、本案诉讼费由被告负担。 被告嘉兴市自然资源和规划局辩称，一、被告对原告的不动产转移登记申请作出不予登记决定的基本情况。2019年9月10日，原告倪琳娜作为案涉配电房的受让人与作为转让人的嘉兴市兰海商贸有限公司共同到被告的不动产登记机构申请办理案涉配电房的转移登记。申请人按照登记要求填写了《不动产登记申请表》，提交了相关的不动产转移登记材料，受理窗口的工作人员经初步核对，确认申请材料符合登记要求，向受让方原告倪琳娜出具了《不动产交易纳税登记申请受理通知单》，告知原告转移登记申请已经受理。经过审核，符合登记条件的，将在7个工作日内办结，通知领取不动产权证书；不符合登记条件的，将出具不予登记告知书或审核未通过告知书。被告在审核登记过程中，经核对相关不动产登记簿的资料后，发现该配电房属于嘉兴市兰海商贸有限公司的商办大楼（禾城大厦）的电能需要专门建造的公用设施。由该配电房供电范围为禾城大厦地下一层、地上九层的营业及办公用房，建筑面积合计约九千多平方米。很明显，该配电房属于禾城大厦建筑区划内的供电公用设施。按照《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”经了解，禾城大厦商办楼及涉案配电房的原产权××嘉兴市兰海商贸有限公司自2003年起，陆续转让禾城大厦商办楼的房屋，到2019年3月之后，禾城大厦商办楼已经全部转让给案外人。但案涉配电房作为专门为整个禾城大厦提供用电服务的共用设施的功能并未发生任何变化。禾城大厦商办楼的房屋目前业主单位（含）个人约为六十多户，其供电方式均以案涉配电房为输入及输出分配的枢纽设施，供电部门仍将禾城大厦商办楼列为一户用电单位，由嘉兴禾商物业管理有限公司负责每月抄录商办楼内各业主的用电数据，收集电费后再统一向供电单位交纳。虽然第三人处于破产清算阶段，但第三人将依法属于全体业主共有的配电房这一公用设施，作为一个独立房产单独拍卖出售的做法，违反了《物权法》第七十三条的规定。被告认为，对原告与第三人对案涉配电房的不动产转移登记申请，应按照《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，作出不予登记决定。被告于2019年9月20日作出《不予登记告知书》，分别送达原告及第三人嘉兴市兰海商贸有限公司。二、被告作出的不予登记行为，有充分的法律依据，不仅维护了正常的不动产登记秩序，也减少并预防可能引发的社会不稳定因素。案涉配电房的作用在于为建筑区划内所有业主的用电需求，提供电能的接收、分配、控制与保护的特种服务功能，是一种非常典型的公用设施。在2003年禾城大厦商办楼建成后进行初次房屋登记时，由于建设单位本身是一个独立的主体，因此在建设单位为大厦内每一套房屋办理房产证时，也同时为案涉配电房办理了房产证。但自《房屋登记办法》2008年7月1日起施行以后，对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等，在一并申请登记时，房屋登记机构均执行只在房屋登记簿上予以记载而不颁发房屋权属证书的登记制度。《中华人民共和国物权法》第七十三条则进一步规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物权法作出这样的规定，是非常科学、合理和公平的，有利于相关利益群体的和谐相处及社会的整体稳定，也与公用设施自身的物理属性及社会功能相吻合。《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项规定，登记申请有“违反法律、行政法规规定的”情形的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。被告认为，无论是《物权法》第七十三条的规定，还是《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，均属于基本法和专门法的强制性规定，所有单位和个人，都必须遵守和执行。本案原告和第三人在对相关法律、法规规定不熟悉的情况下，拍卖和竞买不能单独出售的物业，而且也没有产生不利后果，只要恢复原状，所有的问题也就不存在了。综上所述，被告对原告与第三人的不动产登记申请作出不予登记的行政行为，具有充分的法律、法规依据，正确的履行了登记职责，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告嘉兴市自然资源和规划局向本院提交了以下证据、依据： 1、不动产登记申请表一份，证明原告与第三人共同递交不动产登记申请等事实； 2、不动产登记申请材料一组（24页），证明原告与第三人申请不动产登记提交的申请材料等事实； 3、询问笔录一份，证明原告及第三人接受登记机构的询问等事实； 4、申请受理通知书一份，证明登记机构受理原告与第三人的登记申请并告知相关权利义务等事实； 5、禾城大厦房屋土地分割表一份，证明案涉配电房提供用电保障服务涉及众多建筑面积用电等事实； 6、禾城大厦房屋平面图一份，证明案涉配电房提供用电保障服务涉及众多用电建筑的位置关系等事实； 7、照片四组，证明案涉配电房处于正常使用等事实； 8、禾城大厦用电情况抄录三页，证明案涉配电房仍在为禾城大厦六十余户业主提供用电保障服务等事实； 9、《不予登记告知书》一份，证明被告对原告及第三人依法作出不予登记等事实。 10、依据：《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条，《房屋登记办法》第三十一条，《不动产登记暂行条例》第四条、第十六条、第二十二条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十条、第三十六条，《不动产登记操作规范（试行）》6.1.1、6.1.2。 第三人辩称，一、案涉房产系第三人公司名下的资产，管理人依法履职进行处置，且已明确告知原告案涉财产的情况。浙江嘉诚中天律师事务所接受法院的指定担任嘉兴市兰海商贸有限公司的破产管理人。经管理人调查，第三人公司名下位于嘉兴市××路××号有配电房一间，并有该房产的《房屋所有权证》（嘉房权证禾字第××号）、《国有土地使用证》（嘉土国用［2003］字第114722号）。根据《企业破产法》的规定，管理人有义务“管理和处分债务人的财产”。管理人依法通过淘宝网司法拍卖平台公开挂拍案涉房产。并考虑到案涉房产作为配电房的特殊情况，管理人在拍卖时，明确告知竞拍人，该房产系禾城大厦的配电房，买受人不得改变现有用途，并在拍卖公告及拍卖须知中多次“特殊说明”、标注特殊颜色、字体的方式明确告知竞拍人，案涉房产可能存在不能过户的情况，需由竞拍人在竞拍前自行向有关部门咨询过户事宜，否则竞拍后若出现无法过户的情况，后果需由买受人自行承担。因此，管理人已经充分履行义务，告知案涉房产的瑕疵情况，原告竞拍并成交，应当视为原告接受标的物可能无法过户的情况。二、原告与管理人签订《浙江省二手房买卖合同》并非管理人确认可进行物权变动。拍卖成交后，管理人与原告签订《浙江省二手房买卖合同》，并配合前往不动产登记机构尝试办理过户。签署《浙江省二手房买卖合同》时，管理人再次强调配电房的特殊情况及可能无法过户的后果，原告多次表示明白情况并自愿接受和承担后果，并在《浙江省二手房买卖合同》中手写承诺，自愿受拍卖公告及拍卖须知的约束。三、对案涉房屋交易的正当性。正如原告所述，所有权和使用权并不必然是一体。在案涉房产拍卖时，管理人已明确告知案涉房产存在不能过户的风险，且仅能作为配电房使用，不得改变用途，即原告知晓其不能取得完整的物权，但该配电房仍然具有一定的使用价值和经济价值，因此正是因为交易物的瑕疵存在，原告才能以15.3万元的价格竞买下案涉47.69平方米的房产。管理人认为，案涉房产能否过户的确受到房屋性质及行政法律法规的约束，但就第三人与原告之间的交易，原告所购房屋承载的使用和经济价值是可以被交易的，原告对于案涉房屋在各方面权利上的瑕疵状况也是清楚并接受的，管理人可以配合买受人尝试完成过户，但无法办理过户的情况下，原告应当承担该交易的风险。综上，第三人仅能就交易本身向法庭作如上陈述，至于原告对被告行政行为的异议，第三人无权判断。 第三人嘉兴市兰海商贸有限公司向本院提交了以下证据： 1、（2018）浙0402破申11号民事裁定书、（2018）浙0402破9号决定书各一份，证明嘉兴市兰海商贸有限公司被破产清算的申请已于2018年7月23日被嘉兴市南湖区人民法院裁定受理，并指定浙江嘉诚中天律师事务所担任嘉兴市兰海商贸有限公司管理人等事实； 2、房屋所有权证、国有土地使用权证各一份，证明案涉嘉兴市××路××号配电房登记于第三人名下等事实； 3、拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的的调查情况表各一份，证明第三人的破产管理人在处置案涉房产时已明确告知系禾城大厦的配电用房，买受人不得改变现有用途及不能过户的后果由买受人自负等； 4、《浙江省二手房买卖合同》一份，证明签订合同时原告签署承诺，该合同仅用于办理过户，受拍卖公告和拍卖须知的约束等事实。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下： 对被告提供的证据材料1-7、9，原告倪琳娜及第三人嘉兴市兰海商贸有限公司对证据的真实性均无异议，本院作为认定本案事实的证据；原告对其中案涉房屋的专有性提出异议，第三人认为案涉房屋具有独立的财产属性，针对上述意见，本院将在本院认为中予以阐述。被告提供的证据8，原告对真实性没有异议，第三人对真实性不予判断，本院审核认为，该证据不符合证据的形式要件，不予认定，但对案涉配电房仍在为禾城大厦六十余户业主提供用电保障服务等事实原告及第三人均没有异议，本院予以确认。 第三人嘉兴市兰海商贸有限公司提供的证据材料，原告及第三人均对真实性没有异议，本院作为认定本案事实的证据。 被告提供的法律依据，其中《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条，《不动产登记暂行条例》第四条、第十六条、第二十二条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十条、第三十六条，《不动产登记操作规范（实行）》6.1.1、6.1.2均系现行有效的法律、法规及规章、规范性文件，本院予以确认；《房屋登记办法》因被告在作出案涉行政行为时已被废止，在本案中不作为被告作出行政行为合法性的法律依据。 经审理查明，2003年3月13日制作的嘉房权证禾字第××号房屋所有权证××路××号配电房建筑面积47.69平方米，房屋所有权××嘉兴市兰海商贸有限公司。2003年3月31日填发的嘉土国用（2003）第114722号国有土地使用权证记载勤俭路577号禾城大厦配电房使用面积5.1平方米，土地使用者嘉兴市兰海商贸有限公司。嘉兴市南湖区人民法院于2018年7月23日作出（2018）浙0402破申11号民事裁定书，裁定受理对嘉兴市兰海商贸有限公司的破产清算申请；2018年7月23日作出（2018）浙0402破9号决定书，决定指定浙江嘉诚中天律师事务所担任嘉兴市兰海商贸有限公司管理人。第三人的破产管理人于2019年5月22日在司法拍卖-阿里拍卖平台拍卖嘉兴市××路××号配电房，原告倪琳娜以153000元的价格竞买成功。原告与嘉兴市兰海商贸有限公司于2019年7月9日签订《浙江省二手房买卖合同》，该合同约定了房屋基本情况、买卖标的及价格、付款方式及期限等，并于同日签订浙江省二手房交易资金自行交割风险承诺书，原告倪琳娜承诺本合同依据司法网络拍卖签订用于过户，受拍卖公告和拍卖须知实施。2019年9月10日，原告倪琳娜与第三人向被告申请不动产转移登记，并提交相关申请材料。同日，被告不动产权属登记机构向原告倪琳娜出具《不动产交易纳税登记申请受理通知书》。被告经调查核实，于2019年9月20日作出《不予登记告知书》，并送达原告倪琳娜。原告不服该告知书，遂提起本案诉讼。 另查明，嘉兴市××路××号配电房内现有相关的配电设施，系嘉兴市××路××号禾城大厦内60余户业主提供供用电服务的公用设施。 本院认为，嘉兴市××路××号配电房建造、首次登记及投入使用时间均在2003年以前，当时的法律对建筑物区分所有权问题未有明确的规定。2003年案涉房产首次登记时房屋状况就是配电房，投入使用至今的功能一直为嘉兴市××路××号禾城大厦内所有业主用电需求，提供公共服务。自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权作出了相关的规定，其中第六章第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，显然案涉配电房自首次登记及投入使用至今作为专门为整个禾城大厦提供用电服务的共用设施的功能并未发生任何变化，并不能认定为物权法第六章规定的建筑物专有部分。根据《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。结合《不动产登记操作规范（试行）》1.3.1不动产单元规定，不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。案涉嘉兴市××路××号配电房是为嘉兴市××路××号禾城大厦全体业主提供用电服务的公共设施，并不具有独立使用价值空间，也不能独立利用，不属于《不动产登记暂行条例》规定的可以进行不动产登记的基本单位的不动产单元。故被告嘉兴市自然资源和规划局根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，对原告及第三人申请的不动产转移登记申请作出不予登记并无不当。 综上，原告倪琳娜提出案涉房屋仅是给相关配电设施放置的场所及第三人认为案涉配电房具有独立的财产属性的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。原告要求撤销被告作出的《不予登记告知书》，没有事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告倪琳娜的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告倪琳娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  沈伟峰 人民陪审员  张雪江 人民陪审员  蒋红梅 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  许一奇