广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7968号上诉人（原审被告、反诉原告）：张良新，男，汉族，1961年6月15日出生，地址：广东省博罗县**。上诉人（原审被告、反诉原告）：张志聪，男，汉族，1988年6月22日出生，地址：广东省博罗县*。上述两上诉人委托诉讼代理人：张秀武，系广东法村律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李林，男，汉族，1970年8月6日出生，地址：广东省东莞市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李顺裕，男，汉族，1993年10月12日出生，地址：广东省东莞市。上述两被上诉人委托诉讼代理人：徐林海，系广东旭利律师事务所律师。上诉人张良新、张志聪因与被上诉人李林、李顺裕租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初1968号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张良新、张志聪上诉请求：1、请求依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初1968号民事判决书，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律错误。二审法院依法应予以纠正。具体理由如下：一、被上诉人已构成根本性违约，上诉人有权单方解除合同，并要求被上诉人赔偿上诉人的各项经济损失。具体理由如下：1、被上诉人拒不支付第二期租金的行为是严重的违约行为。根据双方签订《经营场所租赁合同》第三条第1、2项约定，从2016年1月1日至2025年12月31日租金为每年30000元；从2026年1月1日至2035年12月31日租金为每年40000元。租金支付方式第一期三年一付，第二期七年一付，第三期五年一付，第四期五年一付，租金于每期前10日支付，如逾期超过30日，即按每日0.3％收取滞纳金。以及第六条第1项：“租赁期间，乙方逾期交付租金超三个月，甲方有权收回场地。”因此，对于被上诉人的根本性违约，上诉人有权单方解除合同。2、被上诉人未按约定时间内建一层80平方米的平房给上诉人使用，已构成违约。根据双方签订的《经营场所租赁合同》第七条第1项：“乙方在合同签订两年内需要在所租赁果园内给甲方建一层80平方米的平房给甲方使用。”原审法院却认为被上诉人已在案涉土地建有多栋房屋，被上诉人承诺可按合同约定供给上诉人使用。原审法院显然是认定事实不清，在起诉之前，上诉人与被上诉人多次沟通，被上诉人需建一层80平方米的平房给上诉人使用，但均被被上诉人拒绝，无奈之下，上诉人才向法院起诉要求解除合同，但被上诉人在开庭时才称可以给上诉人使用。上诉人认为，被上诉人在我方起诉后才在开庭时承诺的行为，并不影响其早已构成违约，也不影响上诉人向被上诉人主张违约责任。3、被上诉人擅自砍伐上诉人所有的树木已然构成违约。根据双方签订的《经营场所租赁合同》第五条第2项：“经营场地内的树木和设施建设不得砍伐改动，如建设需要砍伐改动必需经甲方同意再进行改动。”原审法院对该不经同意擅自砍伐的行为已经认定，但却告知上诉人另行起诉主张赔偿，显然是适用法律错误。二、本案并不适用同时履行抗辩权，原审法院判决显失公平。被上诉人按合同约定需要在2019年1月10日前支付第二期七年的租金，合计210000元，该支付租金的是主合同义务，是无条件支付的。根据约定被上诉人是需要建80平方米的平房给上诉人使用，但至上诉人起诉之日止被上诉人仍未履行交付义务。为此，上诉人在涉案土地上自行建房是自救手段,其是维护自身合法利益的行为，不能认定上诉人存在不将土地交付给被上诉人的行为，而且涉案土地是10亩，上诉人只是在涉案土地上使用了250平方米，其中建筑面积192平方米，堆放材料面积为50-60平方米，即才使用了一亩，所用的面积是非常小的，并不影响到被上诉人的正常经营。而且上诉人在2017年9月8日后便没有在涉案土地上进行过任何的建设或使用土地的行为。被上诉人却以此为由拒不支付租金，显然对上诉人极为不公。综上所述，恳请二审法院查明事实，公正裁决，撤销一审判决，并支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人合法的权益。一审原告向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告履行合同，将其出租给原告使用的土地恢复土地原状并将土地交付给原告使用；二、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。一审反诉原告向一审法院反诉请求：一、判令确认反诉人与被反诉人2015年10月14日签订的《经营场地租赁合同》于2019年4月11日解除；二、判令被反诉人连带偿还拖欠反诉人的租金8417元(暂计从2019年1月1日至2019年4月11日止)；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金19600元(以210000元为基数，从2019年2月1日始按年利率24％计算至清偿之日止，暂计至2019年6月20日)；四、判令被反诉人立即将位于博罗县***************、砖房9间、楼房3间及配套设施(面积约10亩)归还反诉人；五、判令被反诉人按照《经营场地租赁合同》约定的租金标准每月2500元向反诉人支付自2019年4月12日起至被反诉人实际腾退租赁物交还给反诉人之日止的使用费；六、判令被反诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月14日，原告一、二与被告一、二签订了《经营场地租赁合同》，约定由被告将位于博罗县***************：东至水沟边、南至×水沟、西至沟边大松树、北至水塘边；砖房9间（只起砖未盖瓦未批灰未铺地）、楼房三间；连果园用地约十亩出租给原告做经营休闲农庄用途。合同约定租期为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止，2016年1月1日—2025年12月31日租金每年为30000元，2026年1月1日—2035年12月31日租金每年为40000元。租金支付方式第一期三年一付，第二期七年一付，第三期五年一付，第四期五年一付，租金于每期前10日支付，如逾期超过30日，即按每日0.3％收取滞纳金。另合同约定：原告在合同签订两年内需要在租赁果园内给被告建一层80平方米的平房给被告使用；经营场地内的树木和设施建设不得砍伐改动，如建设需要砍伐改动必须经被告同意再改动。合同签订后，被告依约向原告交付租赁标的物，原告亦向被告支付了2016年1月1日至2019年1月1日期间的租金。其后原告在案涉土地对9间砖房加盖了瓦顶、对三间房屋进行了加建，并新建了四间平房。2015年11月至2019年期间，原告未与被告协商而在案涉租赁土地范围内多次对树木进行砍伐。2017年，被告在案涉土地进行房屋建设，并至今已完成地基部分建设。现原、被告双方因合同履行产生纠纷，诉诸本院并提出上述诉请。一审法院认为，原、被告签订的《经营场地租赁合同》是双方真实的意思表示，依法有效，双方均应予以履行。关于原告主张被告将土地恢复原状，由于被告在案涉土地进行的房屋建设行为未向相关管理部门申请并获得批准，该房屋可能涉及违法建筑。根据相关行政法律法规，对建筑物是否合法应由城市建设主管部门负责认定，并由其对是否违法的建筑进行处理，原告可向相关部门申请要求处理，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未按合同约定支付租金、未按合同约定在案涉土地建房并供其使用及未经被告（反诉原告）同意在案涉土地砍伐树木为由，主张解除案涉《经营场地租赁合同》并向其交还案涉土地建筑物的诉请，由于被告（反诉原告）于2017年期间在案涉土地自行建设房屋的行为，导致案涉土地未能按合同约定完全交付给原告（反诉被告）使用，根据《合同法》第六十六条，原告（反诉被告）拒绝支付2019年1月1日后租金的行为属于对同时履行抗辩权的主张，不属违约行为。且原告（反诉被告）已在案涉土地建有多栋房屋，并承诺可按合同约定供给被告（反诉原告）进行使用，故该项合同条款的目的仍具备履行的条件。另原告（反诉被告）在案涉土地为经营农庄已投入了大额资金，且根据《合同法》的诚实信用原则，合同当事人在追求自身利益的同时不应损害他人及社会利益，故对于被告（反诉原告）的该项诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）因原告（反诉被告）在未经其同意的前提下砍伐树木及延迟交付房屋而对其造成的损失，可另案进行主张。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其支付2019年1月1日至2019年4月11日的租金8417元、违约金19600元的诉讼请求，由于双方在案涉合同并未就违约金进行具体约定（合同约定0.3%），现被告（反诉原告）以延期支付的租金利息作为违约金进行主张，而被告（反诉原告）在案涉土地的建设行为仍在持续，原告（反诉被告）主张同时履行抗辩权而拒绝支付租金的行为并不属违约行为，故对于被告（反诉原告）的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、驳回原告一（反诉被告一）李林、原告二（反诉被告二）李顺裕的诉讼请求。二、驳回被告一（反诉原告一）张良新、被告二（反诉原告二）张志聪的反诉请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费250元，合计300元，由原告一（反诉被告一）李林、原告二（反诉被告二）李顺裕负担50元。由被告一（反诉原告一）张良新、被告二（反诉原告二）张志聪负担250元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：李林、李顺裕在履行合同过程中是否存在违约以及《经营场地租赁合同》是否应当解除的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人签订的《经营场地租赁合同》约定张良新、张志聪将涉案的租赁物交付被上诉人使用，并收取租金。同时，《经营场地租赁合同》第四条约定：“甲方（张良新、张志聪）有义务维护乙方正常经营”。上诉人作为出租人应当保障租赁物可供被上诉人正常生产经营使用，而被上诉人则应当按照合同的约定按期交纳租金，上诉人维护租赁物可正常经营是合同的先行义务，由于上诉人在租赁期间，在未取得被上诉人的同意，擅自在租赁土地上进行房屋建设，占用几百平方米的租赁土地，给被上诉人的正常经营造成影响，未能尽到充分的保障义务，违反了租赁合同约定，被上诉人对于主张交租金享有先履行抗辩权。因此，被上诉人未按期交付第二期的租金，并不构成违约。此外，虽然合同约定两年内被上诉人需在租赁果园内建造一屋80平方米的平房供上诉人使用，但是对于平房的规格、位置等未进行约定，需由双方当事人进一步协商。其次，即便被上诉人未按照建设80平方米的平房供上诉人使用亦并不构成根本的违约，上诉人以此作为解除合同的理由，不能成立。最后，合同约定建造80平方米的平房，涉及建设规划许可的行政问题，当事人应当先予行政许可。据此，上诉人主张合同解除，缺乏事实依据，不予支持，原审法院判决处理，并无不妥，应当予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用500元，由上诉人张良新、张志聪负担。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月二十日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更