广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1109号上诉人（原审被告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何文勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖正快，男，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。上诉人佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）因与被上诉人廖正快房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曼思顿公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回廖正快一审第三项、第五项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由廖正快承担。事实与理由：一审判决认定事实部分不清，适用法律错误。（一）涉案房屋的软装配置已完成，曼思顿公司不存在过错。《物业委托管理经营合同》签订后，曼思顿公司已按合同约定为涉案房屋配置软装、安装电视及宽带，该部分合同义务已履行完毕，故曼思顿公司在履行该部分合同义务过程中并无过错，廖正快要求返还费用没有事实依据。且即使《物业委托管理经营合同》被解除，廖正快已根据合同约定取得了涉案房屋的软装配置、电视、宽带的所有权及剩余的使用价值，廖正快并无损失。如曼思顿公司返还上述款项，即廖正快双重获利，违反了《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，损害了曼思顿公司的合法权益。（二）廖正快的一审诉讼请求并未将返还软装配套费、电视宽带初装费列入违约金中，一审判决第四项超出廖正快的诉讼请求范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一审判决的违约金已超出实际拖欠的租金金额，且高于廖正快实际遭受的租金损失，违反了法律强制性规定，扩大了曼思顿公司的损失，应予改判。即使应支付违约金，也应调整为以实际拖欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。廖正快辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）曼思顿公司的第一点上诉理由不成立，以偏概全。1.曼思顿公司以其履行了部分合同义务为由主张无过错的理由不成立。《物业委托管理经营合同》是因曼思顿公司违约而解除，该项费用是曼思顿公司违约造成损失而赔偿的违约金。一审判决根据《中华人民共和国》第一百零七条规定及参照《物业委托管理经营合同》第十三条第四项约定，判决曼思顿公司支付廖正快15000元，符合公平原则，有法律及合同依据。2.曼思顿公司认为廖正快取得15000元是双重获利，与事实不符。廖正快支付了软装费配置费31000元、有线电视、宽带初装费1415元，约定6年租期，但《物业委托管理经营合同》是因曼思顿公司的过错而解除，给廖正快造成极大损失。曼思顿公司未按合同约定配置软装，有线电视、宽带的初装开户资料也没有给廖正快，廖正快也未进行验收和认可，故有线电视及宽带初装费应由曼思顿公司承担。即使剩余的使用价值和15000元的损失赔偿违约金也不能弥补廖正快投入的32415元资金损失。3.《物业委托管理经营合同》签订时，曼思顿公司承诺租期6年且按四星酒店公寓配置软装管理，廖正快才同意支付31000元软装费。但曼思顿公司收取费用后一直未按承诺配置软装，曼思顿公司在2019年8月才告知已配置齐软装。但软装未按约定标准配置。廖正快已提供证据证明床垫、墙纸、吊灯、落地灯、液晶电视、空调、沙发等家私家电均不符合合同约定的软装配置。（二）一审判决没有超出诉讼请求范围，违约金没有过高。1.廖正快提出返还31000元软装费，一审判决按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条酌定15000元的损失赔偿违约金，没有超出诉讼请求范围，符合法律规定。2.曼思顿公司将租金损失等同于实际损失，是偷换概念。3000元违约金是基于曼思顿公司逾期支付租金的违约行为，而15000元的损失赔偿违约金是基于曼思顿公司违约导致合同解除赔偿给廖正快的资金投入损失。廖正快投入的软装费高达30000元，该部分损失违约金并未过高。而曼思顿公司上诉要求廖正快的租金损失以拖欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，如曼思顿公司愿意额外支付该笔租金利息，廖正快也乐意接受。廖正快向一审法院提出诉讼请求：1.解除廖正快、曼思顿公司于2016年5月25日签订的《物业委托管理经营合同》，合同标的107010元；2.曼思顿公司返还租用房屋；3.曼思顿公司返还软装配套款31000元，返还有线电视初装费、宽带初装费合计1415元；4.曼思顿公司支付房屋租金13050元（暂计从2018年12月1日至2019年8月31日），实际要求支付至曼思顿公司返还房屋之日；5.曼思顿公司支付违约金3000元（按合同第十三条第2款约定）；6.曼思顿公司需支付水、电使用费用及公摊费用83.21元；7.本案诉讼费用由曼思顿公司承担。一审法院认定事实：综合廖正快、曼思顿公司双方的陈述及举证、质证，双方对存在的房屋租赁合同关系及装修等款项均无争议，一审法院对相关证据予以采信，对该部分事实予以确认。另查明，托管合同第十三条第三项约定曼思顿公司迟延支付租金超过30日，廖正快有权单方解除合同并收取违约金；第四项约定，如廖正快单方违约，应赔偿曼思顿公司已投入的全部费用以及因此造成的损失。在一审法院审理本案过程中，曼思顿公司于2019年10月9日将涉案房屋交还廖正快。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，廖正快与曼思顿公司签订的托管合同是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效。廖正快因曼思顿公司违约而诉请解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。对于廖正快所提返还房屋的诉请，一审法院审理本案期间，该房屋已实际返还，无需再行判决。曼思顿公司逾期支付房租，廖正快据此诉请曼思顿公司支付房租及违约金3000元，合法有据，一审法院予以支持，房租应按廖正快诉请的从2018年12月1日起计至房屋返还的2019年10月9日止，共10个月9天，按合同约定的每月1450元租金，廖正快实际应付的金额为（1450×10）+（1450÷30×9）=14935元。廖正快诉请的软装配套款、有线电视及宽带初装费，一审法院审查认为，该部分费用均是廖正快为履行本案租赁合同获取租金而产生，现合同因曼思顿公司违约而解除，廖正快对此没有过错，该项费用应视为曼思顿公司违约造成廖正快的损失，廖正快诉请的该部分款项，应视为廖正快依据实际损失诉请增加违约金，该诉请有法律依据，且托管合同第十三条第四项约定了廖正快单方违约应赔偿曼思顿公司投入资金的损失，故一审法院参照该条款的约定，支持廖正快提出的曼思顿公司违约应赔偿廖正快因此投入的资金损失，但合同延续期间，廖正快已获取或一审法院支持应获取相应租金，即廖正快的合同目的已部分实现，故廖正快诉请的该部分违约金的金额应参考依据合同实际延续期间与约定支付租金期间的比例，一审法院综合考虑相关物品的实际价值平衡双方利益，予以酌情支持为15000元，该部分违约金与逾期支付房租的3000元违约金相加，本案曼思顿公司应支付的违约金共为18000元。廖正快诉请的水、电、公摊费用83.21元，提供了相应的票据，该类费用系曼思顿公司租赁、使用房屋期间产生，合同亦约定由曼思顿公司承担，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除廖正快与曼思顿公司于2016年5月25日签订的《物业委托管理经营合同》；二、曼思顿公司于判决生效之日起十日内向廖正快支付自2018年12月1日至2019年10月9日的租金共14935元；三、曼思顿公司于判决生效之日起十日内向廖正快支付2018年10月、11月、2019年8月的电费及2019年5月至8月的分摊水电费共83.21元；四、曼思顿公司于判决生效之日起十日内向廖正快支付违约金18000元；五、驳回廖正快的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元，由曼思顿公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：曼思顿公司应否向廖正快给付违约金18000元。对此，本院作如下分析：其一。曼思顿公司逾期支付房租，已构成违约应依约支付违约金3000元。双方在涉讼《物业委托管理经营合同》第十三条违约责任约定：“一方未全面且适当履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币。”一审判令曼思顿公司给付违约金3000元符合双方合同约定，本院予以维持。其二，廖正快与曼思顿公司签订《物业委托管理经营合同》是用于服务式公寓的出租及酒店客房，而廖正快按合同约定向曼思顿公司支付的31000元软装费亦是按6年的租金收益计付，该部分费用为廖正快为履行《物业委托管理经营合同》而投入的资金，廖正快本应可因《物业委托管理经营合同》的履行而获取相应的租金收入，但现《物业委托管理经营合同》因曼思顿公司的违约而解除，导致廖正快的该部分合同目的无法实现，实际损失客观存在。廖正快要求返还该费用视为其依据实际损失诉请增加违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《物业委托管理经营合同》第十三条第四项约定若廖正快单方违约应赔偿曼思顿公司投入资金的损失，根据公平合理原则，本案亦应参照该条约定，对廖正快主张曼思顿公司因违约应赔偿廖正快因此投入的资金损失予以支持。一审根据廖正快投入的本金、合同实际延续期间与约定支付租金期间的比例，结合相关物品的实际价值平衡双方利益，予以酌情支持为15000元，与前述逾期支付房租的3000元违约金相加，判令曼思顿公司应支付的违约金共18000元并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月二十日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力