广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终390号 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座二十一层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟梅芳，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李继田，男，1980年9月4日出生，汉族，住广西博白县。 上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）因与被上诉人李继田商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方典公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金调整至购房总款的1%；2.本案二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付15000元违约金过高。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条关于产权登记“1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%”的约定，上诉人支付给被上诉人的逾期办证违约金最高不超过总房款的1%。被上诉人购买案涉房屋的总房款为258112元，上诉人支付给其逾期办证的违约金应为2581.12元。 李继田辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人将涉案房屋用于自住，因没有房产证致使孩子无法入学亦无法出卖，已给被上诉人带来损失，上诉人所称的总房款1%的约定是霸王条款。 李继田向一审法院起诉请求：1.方典公司在判决生效后10日协助李继田办理房屋产权证书；2.方典公司支付李继田逾期办证违约金23875元（以258112元为基数，按日万分之一计算，从2017年3月6日起暂计至2019年10月31日，应计至取得不动产权证之日止）；3.本案诉讼费由方典公司承担。 一审法院查明事实：2013年1月2日,李继田（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定方典公司以单价2757.31元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给李继田，建筑面积为93.61平方米，房屋总价款为258112元。《补充协议》第三条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，李继田依约支付了房款258112元，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。 另查明，2015年3月6日，李继田与广西新澳物业管理有限公司东湾.桃花苑服务中心、广西钦州新澳物业管理有限公司防城港分公司签订《前期物业管理协议》。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助李继田办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，李继田、方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。李继田、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现方典公司逾期未能协助李继田办理涉案房屋的不动产权证书，经李继田催促仍未履行该义务，故对李继田诉请方典公司依约协助办理不动产权证，予以支持，李继田诉请在判决生效之日起10日内履行，一审法院认为在判决生效之日起30日内办理较为适宜。 关于方典公司逾期办证的起算时间的确定问题。双方签订的合同第十五条及《补充协议》第三条约定方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得产权证。李继田主张涉案房屋的交房时间为其签订《前期物业管理协议》的时间即2015年3月6日，方典公司未予反驳，故予以认可。而根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。则方典公司应在交房时间2015年3月6日往后推720个工作日即2018年1月18日前为李继田办理并取得房屋产权证。则违约金的起算时间应为2018年1月19日。 关于违约金的计算问题。《补充协议》第三条约定每逾期一日按已付房款的万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%，但综合考虑方典公司逾期办证行为给李继田造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，一审法院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定至起诉之日的违约金额为15000元。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、方典公司在判决生效之日起三十日内协助李继田办理不动产权证书；二、方典公司在判决生效之日起十日内向李继田支付违约金15000元；三、驳回李继田的其他诉讼请求。案件受理费696.88元，减半收取348.44元，由方典公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审判决第一项均未提起上诉，本院予以维持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。上诉人逾期至今未能协助被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，已构成违约，被上诉人有权要求上诉人支付逾期办证违约金。关于上诉人在本案中应向被上诉人支付多少违约金的问题，《商品房买卖合同补充协议》第三条约定“……每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%”，如按上诉人的解释，其支付给被上诉人的逾期办证违约金最高不超过总房款258112元的1%，则意味着不管其违约多长时间，其需支付的违约金最多也仅为2581.12元，显失公平。再者，违约金不仅具有担保债务履行的功能，作为一种违约责任形式，对于一方违约以后及时补偿受害人的损失、制裁违约行为人亦有重要作用，故本案违约金计算方式应为每逾期一日按买受人已付房款的万分之一计算。因被上诉人未提起上诉，且一审判决已综合考虑本案合同的履行情况、逾期办证天数、上诉人的过错程度等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，确定截至本案起诉之日的逾期办证违约金金额为15000元，尚在合理范围内，本院予以维持。以后违约金被上诉人可根据上诉人的违约情况及损失等具体因素与上诉人协商解决，或另行主张权利。 综上所述，方典公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费696.88元，由上诉人广西方典置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪