福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异19号 异议人（案外人）：林光，男，1976年3月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李伟征，福建品同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶祥娜，福建品同律师事务所律师。 申请执行人：广发银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区曙光路132号申发大厦1、4层。 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：余弦，女，该行工作人员。 委托诉讼代理人：冯琳，女，该行工作人员。 被执行人：福建正和云商集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区日溪乡政府经济大楼二层203。 法定代表人：王文辉。 被执行人：福清环球房地产有限公司，住所地福建省福清市融城镇小桥街98号，送达地址福建省福清市清盛大道富贵世家二期8号楼店铺。 法定代表人：陈道义。 被执行人：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层。 法定代表人：王辉。 被执行人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市晋安区居住主题公园。 在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司福州分行（以下简称“广发银行福州分行”）与福建正和云商集团有限公司（以下简称“正和云商公司”）、福清环球房地产有限公司（以下简称“环球公司”）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”）、陈隆基金融借款合同纠纷一案中，林光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月26日进行听证，异议人林光委托诉讼代理人叶祥娜、申请执行人广发银行福州分行委托诉讼代理人余弦、冯琳参加听证，现已审查终结。 林光称，一、林光为讼争房产（福建省福清市××盛大道富贵世家二期6号楼2801单元）的消费者，已支付房款且已完成交付，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，林光的权利应优于广发银行福州分行抵押权实现。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，广发银行福州分行无权对讼争房产强制执行，林光具有合法阻却执行的事由。（一）商品房买卖合同在法院查封前已签订。2018年7月20日，林光,与环球公司签订讼争房产的商品房买卖合同，环球公司将该房产出售给林光。2018年8月16日，林光、案外人林瑞香向环球公司提出更名申请书，将该房产更名至林光名下。法院于2019年6月18日查封该房产，商品房买卖合同在法院查封之前已成立并生效。（二）讼争房产的购房款已依约付清。2018年7月20日，案外人林瑞香与环球公司等签订确认书，确认以借款冲抵该房产的购房款，即周国钦已经向环球公司支付该购房款4361352元，环球公司于2018年8月16日向林光出具相应金额的收款收据予以确认。（三）林光于法院查封前已合法占有、使用讼争房屋，且该房屋系用于居住使用。2018年8月9日，环球公司将该房产交付林光。之后，林光出资几十万元对讼争房屋进行装修，并办理了有线电视、宽带、天然气、水电等开户手续，并自讼争房屋交付之日正常缴纳物业费用，故林光至迟已于2018年8月9日合法占有、使用讼争房屋。（四）林光未办理讼争房产的过户登记系环球公司未按照合同约定办理解除抵押手续，并非林光的过错所致。请求：1.解除对位于福清市××村富贵世家二期6号楼2801单元房产的查封；2.停止对位于福清市××村富贵世家二期6号楼2801单元房产的强制执行行为；3.撤销（2019）闽01执2156-3号迁出公告；4.确认福清市××村富贵世家二期6号楼2801单元房产属林光所有。 广发银行福州分行称，一、本案据以执行的生效文书（2019）闽01民初1086号民事判决在判决主文第二项中明确被执行人未能履行还款义务时，广发银行福州分行可申请强制执行涉案标的物，并以所得价款用于偿还欠款，涉案标的物的所有权归属清晰、明确。林光与环球公司签署商品房买卖合同时仍处于抵押期间，双方签署合同并未取得广发银行福州分行同意。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。环球公司未取得抵押权人同意，林光也未代为清偿债权消灭涉案抵押权，林光作为非善意买受人依据商品房买卖合同约定享有的债权不能对抗广发银行福州分行的抵押权。二、林光对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，其主张对涉案房产享有所有权而提出执行异议，没有事实和法律依据。（一）林光非《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，其提出的异议不符合《规定》第二十九条规定的阻却执行的条件。（二）林光不满足《规定》第二十八条规定的条件，不享有排除执行的权利。1.林光购买涉案房产时系明知或应知环球公司已不具有处分权，其不属于善意买受人。2.林光对不能取得过户登记的结果已经事先预见并接受，且林光为采取积极措施寻求办理登记，也未代为清偿债务以涤除抵押登记。3.林光未签订合法有效的书面合同，未合法占有涉案房产。案涉合同未按照规定在房地产管理部门备案，未在网上公布。环球公司亦未向林光开具不动产交易发票。4.林光并未支付任何涉案房产的价款。林光除提供收款收据外，未提供其他足以证明其已通过银行转账或现金交付方式实际支付购房款的证据，其该收款收据真实性存疑。请求驳回林光的异议请求。 环球公司称，一、环球公司在法院查封标的房屋前已与林光签订房屋买卖合同。二、林光已全额向环球公司支付标的房屋的购房款人民币4361352元。2018年7月20日，环球公司与林瑞香、周国钦、利嘉实业公司（环球公司的集团公司）签订确认书，确认林瑞香应向环球公司支付标的房屋购房款4361352元由周国钦代付，周国钦应向环球公司支付标的房屋购房款4361352元与利嘉实业公司尚欠周国钦借款本息4361352元进行冲抵，冲抵后视为林瑞香已于该日向环球公司支付购房款标的房屋购房款4361352元。2018年8月16日，林瑞香因个人原因申请将房屋更名至林光名下，并同意将其所支付的房款转为代林光支付购房款，同日，故环球公司向林光开具收款收据，确认收到标的房屋购房款4361352元。三、环球公司已于2018年8月9日将标的房屋交付给林光。 本院查明，广发银行福州分行与正和云商公司、环球公司、利嘉实业公司、陈隆基金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）闽01民初1086号民事判决，判决：“一、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司福州分行偿还借款本金3900万元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《授信额度合同》约定计至款项还清之日止）；二、原告广发银行股份有限公司福州分行有权以被告福清环球房地产有限公司提供的坐落于福清市××村富贵世家二期1号楼2层201单元、3层301单元、3层302单元、4层401单元、4层402单元；福清市××村富贵世家二期2号楼2层201单元、2层202单元、3层301单元、3层302单元、4层402单元；福清市××村富贵世家二期3号楼2层201单元、3号楼2层202单元、3层301单元、3层302单元、30层3001复式单元、30层3002复式单元；福清市××村富贵世家二期6号楼3层301单元、3层302单元、3层303单元、28层2801复式单元、2802复式单元房产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，且在原告广发银行股份有限公司福州分行实现抵押权后，被告福清环球房地产有限公司有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿；三、被告福清环球房地产有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基对上述第一项判决确定的债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿。”该判决认定：2017年12月5日，广发银行福州分行与正和云商公司签订《授信业务总合同》[编号：（2017）榕银综授总字第000011号]，约定广发银行福州分行向正和云商公司提供授信额度敞口最高限额为3900万元，授信额度期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2017年12月5日,广发银行福州分行与环球公司签订编号为(2017)银榕综授总字第000011号-01-担保04《最高额抵押合同》（以下简称《最高额抵押合同》)，合同约定环球公司福清环球房地产有限公司提供位于：福清市××村富贵世家二期1号楼2层201单元、3层301单元、3层302单元、4层401单元、4层402单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期2号楼2层201单元、2层202单元、3层301单元、3层302单元、4层402单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期3号楼201单元、3号楼2层202单元、3层301单元、3层302单元、30层3001复式单元、30层3002复式单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）；福清市××村富贵世家二期6号楼3层301单元、3层302单元、3层303单元、28层2801复式单元、2802复式单元（产权证号：融房权证Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号、Ｒ字第××号）共计21套房产抵押担保，约定担保债权最高本金余额为3900万元。《最高额抵押合同》对担保范围、担保期限、法律文书送达地址和联系方式等作出了约定，于2017年12月1日在福清市国土资源局××了抵押登记［××（××）福清市不动产证明第0037250号]。2019年1月4日，广发银行福州分行与正和云商公司签订《授信额度合同》[编号为（2018）榕银综授额字第000139号]（以下简称《授信额度合同》），作为《授信业务总合同》不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力，受其项下一切担保方式的担保。《授信额度合同》约定：广发银行福州分行向正和云商公司（乙方）提供授信额度敞口最高限额为3900万元，授信品种为流动资金贷款额度，具体流动资金贷款的借款期限以“借款借据”或其他债权债务凭证所载明的实际发放日和到期日为准；利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮30%计息，合同有效期内合同利率不变；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，广发银行福州分行从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%，且对正和云商公司不能按期支付的利息，从逾期之日起按照上述约定的罚息利率计收复利；还款方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日，到期还本；合同约定了法律文书送达地址和联系方式。2019年1月7日，广发银行福州分行与环球公司签定《最高额抵押合同补充协议》(2017)榕银综授总字第000011号-01-担保04-补充）。补充协议约定：环球公司已知编号为（2018）榕银综授额字第000139号的《授信额度合同》项下贷款用于归还转贷服务资金，并愿意承担担保责任；本协议是原《最高额抵押合同》（编号为（2017）榕银综授总字第000011号-01-担保04）不可分割的组成部分，本合同未尽事宜按原《最高额抵押合同》执行。 本案一审诉讼程序中，本院于2019年6月18日依据（2019）闽01民初1086号民事裁定书保全查封了上述抵押房地产。前述判决生效后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广发银行福州分行向本院申请强制执行。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。2020年3月16日，本院作出（2019）闽01执2156号执行裁定，裁定拍卖（变卖）前述房地产。2020年3月17日，本院作出（2019）闽01执2156-3号公告，责令被执行人或使用（占用）上述房产的单位与个人自本公告发布之日起十五日之内自行迁出。如有异议，可在本公告发布之日起七日内以书面形式向本院提出。逾期拒不迁出，也未向本院提出异议的，本院将依法强制执行，由此所产生的一切费用由被执行人或使用（占用）者承担。 另查，林光提供的《商品房买卖合同》、收款收据等证据载明，林光与环球公司于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同》环球公司将位于福清市××盛大道福清富贵世家二期6号楼2801单元、建筑面积为316.04平方米的商品房出售给林光，总价款为4361352元，付款方式为林光在合同签订日向环球公司全额付清，环球公司收款时向林光开具相应金额的收款收据。林光已知悉该商品房情况（包括抵押），并愿意按合同约定购买该商品房。林光付清购房款当日，环球公司向林光交付该商品房。该商品房交付后，林光应自行与物业服务企业签订物业服务协议。该商品房物业管理、水、电等费用由物业服务企业及其他相关部门按相关规定收取。林光知悉该商品房现处抵押状态，环球公司应于2019年3月31日前解除设置于该商品房的抵押权。环球公司同意待该商品房解押后30日内负责配合林光办理该商品房的不动产权属证书。若环球公司未能于前述日期前解除抵押权且该商品房的抵押权人对该商品房行使抵押权，则林光有权解除合同。2018年8月16日，环球公司向林光出具“收富贵世家二期6#2801购房款4361352元”的收款收据一份。环球公司在前述合同、收款收据加盖的印章均为“福清环球房地产有限公司富贵世家售楼部”。2019年11月4日，居住主题公园（福州）物业管理有限公司福清分公司向林光出具公摊水费等收费收据、物业管理费发票。福清市不动产登记和交易中心于2020年1月15日出具个人名下不动产登记情况查询证明，载明林光在福清区域范围内无不动产登记记录。 本院认为，林光提出本案异议主张案涉房屋购房款4361352元经环球公司确认由案外人周国钦以借款冲抵方式代为全额支付，环球公司亦称林瑞香应向环球公司支付的案涉房屋购房款4361352元与利嘉实业公司尚欠周国钦借款本息4361352元冲抵业经环球公司与案外人林瑞香、周国钦、利嘉实业公司签订的确认书确认，但林光、环球公司均未提供证据证明其前述主张，本院不予支持。林光提供的收款收据没有相应的款项支付凭证佐证，不足以证明其已支付案涉房屋价款，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的情形，本院不予支持。综上，林光关于解除对案涉房屋的查封、停止对案涉房屋的执行行为以及撤销（2019）闽01执2156-3号迁出公告的请求没有法律依据，本院不予支持；林光关于确认案涉房屋归其所有的请求不属于执行异议程序审查范围，本院依法不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回林光的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  杨贵先 审判员  严丽仙 二〇二〇年四月三日 书记员  江 婷 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。