福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终271号 上诉人（原审被告）：福建永源贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区。 法定代表人：陈文加，执行董事。 上诉人（原审被告）：福建龙州工业园建设发展有限公司，住所地龙岩市新罗区。 法定代表人：陈文加，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：廖浩秋,福建天衡联合(龙岩)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建富丽达物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区。 法定代表人：陈卫东，董事长。 委托诉讼代理人：张国华，男，福建富丽达物业管理有限公司员工。 上诉人福建永源贸易有限公司（下称永源公司）、福建龙州工业园建设发展有限公司（下称龙州建设公司）因与被上诉人福建富丽达物业管理有限公司（下称富丽达公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永源公司及龙州建设公司的共同委托诉讼代理人廖浩秋、被上诉人富丽达公司的委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两上诉人上诉请求：撤销龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初7135号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由： 原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。 一、案涉物业服务费系因被上诉人未能按照其制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》履行物业服务义务，未通过上诉人考核而予以扣除的费用。原审判决却对该事实不予认定，系认定事实不清。 一审庭审过程中，被上诉人代理人陈述，在案涉五份物业服务合同终止后，其通过公开招投标，继续为上诉人提供龙州工业园区创业园A幢的物业管理服务，且在之后上诉人未拖欠被上诉人物业费。由此可以推断，被上诉人在履行之前五份物业服务合同时，肯定是未依约履行物业服务义务，而被上诉人核减物业费。原审判决罔顾该事实，仅以上诉人没有提供相关证据，进而对上诉人依约核减被上诉人物业管理费的事实不予认定，系认定事实错误。 二、案涉物业费已经超过诉讼时效，依法也不应得到支持。 原审判决认定被上诉人于2016年10月、2017年11月期间，通过短信方式等方式多次向苏建华、张志翔催讨物业服务费。但被上诉人提供的证据多为自制，且未提供证据证明其向苏建华、张志翔，或者上诉人提交。其提交的所谓与苏建华的短信记录，首先该记录仅有“苏建华”名头，没有电话号码，不能确定该短信记录的真实性；其次，短信记录中没有明确转账的是什么钱，况且被上诉人在此期间还为上诉人提供龙州工业园区创业园A幢的物业管理服务，不排除是陈卫东要求支付该部分物业费。其提交的与张志翔的微信记录，首先该记录不能确定是否为张志翔所有；其次，从内容中看，陈卫东与“张志翔”称兄道弟，也没有提到两人商谈的是什么事情。因此，被上诉人提交的所谓能够证明其向上诉人追讨物业服务费的证据均不能成立。事实上，被上诉人直到2019年4月份才完全退出龙州工业园区的物业服务，其完全可以通过正当渠道向上诉人追讨拖欠物业费；然而正因为该物业服务费是被核减的，被上诉人也心知肚明，直到起诉前都未向上诉人追讨过。 综上所述，案涉物业服务费系上诉人依约核减，且案涉物业服务费的追讨也已经超过诉讼时效。因此，上诉人恳请法院在查明事实的基础上，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人富丽达公司辩称：一、答辩人在为上诉人进行物业管理服务期间及期满后，上诉人从未就答辩人的服务质量提出异议，答辩人多次向上诉人催讨物业费，上诉人并未以此为由拒付物业费，上诉人收受了答辩人每月开据的物业费用的发票，说明其对答辩人的物业管理服务是满意的。否则，上诉人也不会在后期的物业服务企业招标中让答辩人再次投标且再次中标。二、上诉人不得污蔑答辩人会自我编造微信。答辩人的负责人与上诉人商谈催讨物业费的微信记录是真实客观有效的，答辩人与上诉人没有其它费用的纠纷，谈及的就是本案的物业费，上诉人作为国有企业，不必节外生枝。答辩人仅善于做物业管理服务，并不善于编造虚假的微信。若上诉人对物业服务企业这一点的诚信都不具备，又如何谈及能为国家社会管家理财。综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。 富丽达公司向一审法院提出诉讼请求：判令永源公司、龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费96256.04元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：2013年9月1日，富丽达公司与龙州建设公司签订《创业园A幢物业管理合同》，约定龙州建设公司委托富丽达公司为创业园A幢提供物业管理工作，期限自2013年9月1日至2015年8月31日止，物业服务费标准及支付为创业园A幢：1.5元/月·平方米。创业园A幢面积：物业面积16129平方米（在合同期内，如使用面积发生变化，则适时调整计算面积）。龙州建设公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。2015年8月25日，富丽达公司与龙州建设公司签订《合同顺延协议书》，约定双方一致同意将前述合同约定的合同期限顺延4个月，即自2015年9月1日起至2015年12月31日止。截至2015年12月31日，创业园A幢共产生物业服务费322268.4元，龙州建设公司已经付清自2013年9月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费161134.2元。 2014年12月，富丽达公司与龙州建设公司签订《物业服务代管协议》，约定龙州建设公司委托富丽达公司对龙州工业园创业园E幢进行物业服务，采取包干托管形式完成委托、安全和卫生管理等工作，代管期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，费用支付为：协议期间，龙州建设公司每月支付富丽达公司代管服务费5000元整，总费用包干，与次月根据富丽达公司提交的发票办理手续支付至合同约定账户。截至2015年12月31日，创业园E幢共产生物业服务费60000元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费30000元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（标准厂房）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）标准厂房（物业面积87736.8平方米）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为标准厂房0.43元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，标准厂房共产生物业服务费452721.84元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费226360.92元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（职工公寓）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）公寓楼（其中职工公寓1#、2#、3#、4#建筑面积14054.55平方米，以实际竣工面积为准）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为职工公寓1#、2#、3#、4#：0.55元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，职工公寓1-4号楼共产生物业服务费92760元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费46380元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（综合楼）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）办公写字公寓楼（综合楼建筑面积15424.06平方米，以实际竣工面积为准）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为综合楼：0.55元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，综合楼共产生物业服务费101798.76元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费50899.38元。 截至2015年12月31日，永源公司、龙州建设公司累计结欠富丽达公司在上述五份合同项下自2015年7月至12月期间的物业服务费用514774.5元。2016年1月29日，永源公司向富丽达公司支付物业服务费97279.38元。2016年2月1日，龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费30000元。2016年5月20日，龙州建设公司再次向富丽达公司支付物业服务费291239.08元。也即永源公司、龙州建设公司尚欠富丽达公司2015年7月至12月期间的物业服务费96256.04元。 富丽达公司依照前述五份合同约定，分别将相应的物业服务费发票交付给了永源公司、龙州建设公司。合同期满后，富丽达公司通过招标中标方式，继续提供物业管理服务直至2019年4月30日。因永源公司、龙州建设公司尚未付清物业服务费，富丽达公司诉至法院，请求判如所请。 另查明，永源公司与龙州建设公司原系龙州工业园管委会下属的兄弟企业。工业园采取行政化管理，由工业园主任和副主任在企业中挂职任法定代表人。公司在经营过程中，合同以公司名义签订，合同对应的价款则由管委会统一调配支付。张志翔与苏建华原系龙州工业园管委会的主任和副主任。2016年10月、2017年11月期间，富丽达公司通过短信方式等方式多次向苏建华、张志翔催讨物业服务费。 一审法院认为，富丽达公司与龙州建设公司签订的《创业园A幢物业管理合同》、《物业服务代管协议》，与永源公司签订的《福建龙州工业园（标准厂房）物业管理服务合同》、《福建龙州工业园（职工公寓）物业管理服务合同》、《福建龙州工业园（综合楼）物业管理服务合同》，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规规定，合法有效，各方均应遵守。富丽达公司根据前述合同约定向永源公司、龙州建设公司提供了物业管理服务，永源公司、龙州建设公司在接受富丽达公司提供的物业服务后，负有向富丽达公司交纳物业管理服务费的义务。逾期未缴纳的，构成违约，还应承担相应的违约责任。截至2015年12月31日，龙州建设公司尚欠富丽达公司创业园A幢物业费161134.2元、创业园E幢物业费30000元，永源公司尚欠富丽达公司标准厂房物业费226360.92元、职工公寓1-4号楼物业费46380元、综合楼物业费50899.38元，共计514774.5元。2016年1月29日，永源公司向富丽达公司支付物业服务费97279.38元。2016年2月1日，龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费30000元。也即永源公司、龙州建设公司尚欠富丽达公司物业服务费96256.04元，事实清楚，证据充分，应限期偿付。富丽达公司现诉请永源公司、龙州建设公司支付尚欠的物业费96256.04元，并支付该款自起诉之日2019年8月26日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息（实为资金占用损失），予以支持。永源公司、龙州建设公司辩称该部分物业服务费系因富丽达公司未通过考核，其提供的物业服务不达标，因此予以扣除，对此一审认为，永源公司、龙州建设公司未提供证据证明富丽达公司存在物业服务不合格、不达标的具体事实，其提供的管理方案仅是考核方向，因此应承担举证不能的不利后果，其该项答辩意见理由不能成立。永源公司、龙州建设公司同时辩称本案已经超过诉讼时效，但是在2016年及2017年11月3日期间，富丽达公司仍多次向龙州工业园管委会分管该两企业的工作人员催讨，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”因此，本案诉讼时效自2017年11月4日重新计算，并未超过。综上，富丽达公司诉请有理，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：福建永源贸易有限公司、福建龙州工业园建设发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内偿付福建富丽达物业管理有限公司物业服务费96256.04元，并支付该款自2019年8月26日起至款清之日止，按年利率6%计算的资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，减半收取计1103元，由福建永源贸易有限公司、福建龙州工业园建设发展有限公司负担。 本院二审诉讼中，两上诉人对一审认定的事实提出异议如下：1、原审判决认定“因永源公司、龙州建设公司尚未付清物业服务费。”不是事实，该费用系因被上诉人提供的物业服务未达标予以核减，并非拖欠被上诉人。2、原审判决认定“富丽达公司通过招标中标方式，继续提供物业管理服务直至2019年4月30日。”不是事实，继续提供的是创业园A栋的物业服务费，并非所有场所的物业服务。3、原审判决认定“张志翔与苏建华原系龙州工业园管委会的主任和副主任。”有异议，苏建华原系两上诉人的法定代表人和龙州工业园管委会的主任，张志翔系时任龙州工业园的副主任，并非两上诉人的法定代表人。4、原审判决认定“富丽达公司通过短信方式等方式多次向苏建华、张志翔催讨物业服务费。”有异议，一审认定该事实的证据不充分，并不能证明被上诉人向两上诉人或苏建华、张志翔催讨物业费。对一审认定的其余事实无异议。 被上诉人向本院提交新的证据：中华人民共和国福建省龙岩市龙津公证处（2020）闽龙津证民字第332号公证书；证明：富丽达公司使用微信向张志翔催讨物业管理费是在诉讼时效内。 上诉人质证意见为：证据的形式真实性无异议，但是不能证明被上诉人的主张。该微信是否属于时任龙州工业园区管委会副主任张志翔所有不能确认，张志翔虽然时任龙州工业园区管委会副主任，但并不是两上诉人的法定代表人，被上诉人即使催讨也应当向法定代表人催讨。 本院认为，上诉人对一审认定事实提出的异议第一点和第四点，没有提供相应的证据证实，不予认定。第二点和第三点，被上诉人表示无异议，本院予以认定。被上诉人二审提供的证据系公证机关作出的公证书，能够证实被上诉人通过微信向上诉人催缴物业费的事实，对该证据予以认定。 本案的争议焦点为：1、被上诉人主张的物业费是否属于上诉人进行考核扣除的费用？2、被上诉人对案涉物业费的主张是否超过了诉讼时效？ 本院认为，两上诉人认为被上诉人在本案主张的物业费用已因被上诉人提供的物业管理服务未达标在考核时进行了核减，虽然双方的物业服务合同中约定两上诉人有权定期或不定期对物业管理情况进行考核，但上诉人未提供对被上诉人的物业服务质量提出异议并相应进行了扣减物业费用的证据，而被上诉人提供的经过公证的微信聊天记录及短信等证据能够证实有多次与上诉人进行沟通并主张物业费，并每月开具了物业费用的发票给上诉人。且被上诉人与上诉人就其中创业园A幢的物业服务合同在2015年8月31日结束后，顺延了创业园A幢的物业服务合同4个月至2015年12月31日，并在上诉人创业园A幢的后续物业服务中再次中标，能够说明上诉人对被上诉人的前期物业管理服务不持异议。被上诉人二审提供的公证书，能够证实被上诉人通过微信在2017年向上诉人催缴物业费的事实，上诉人主张本案被上诉人的请求超过诉讼时效的理由不成立。 综上所述，上诉人福建永源贸易有限公司及福建龙州工业园建设发展有限公司提出的上诉理由不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2206元，由上诉人福建永源贸易有限公司、福建龙州工业园建设发展有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年四月二十二日 书记员  郑冬明 引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。