江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初10864号原告：杨晓伦，男，1954年4月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：任小川（受杨晓伦特别授权委托），宜兴市新街法律服务所法律工作者。被告：宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道万达广场1号，统一社会信用代码913202825703451311。法定代表人：于修阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：过巍（受该公司特别授权委托），江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晟煜（受该公司特别授权委托），江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。原告杨晓伦与被告宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓伦及其委托诉讼代理人任小川、被告万达公司的委托诉讼代理人潘晟煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓伦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告所购买的万达广场5幢二单元22层2202室精装修商品房存在的质量问题的整改费用208413元；2、判令被告立即向原告交付房屋；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告依据被告对宜兴万达广场商品房介绍及承诺，也对被告提供的样板房进行了实地看样之后，于2012年12月21日在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买万达广场5幢二单元22层2202室精装修商品房一套，建筑面积268.68平方米，每平方米价格为11360.10元，总价为3052232元(该房价内已包含了每平方米5000元的精装修费用），房屋的交付期限为2014年3月31日。合同签订后，原告按约向被告支付了该精装修商品房的全部房款3052232元，履行了购房付款义务。然而该房屋室内装修至今尚未完工、电线未穿保护管套、已装修部分存在100多处质量问题、且存在严重安全隐患，故该房屋至今尚不具备交付条件及居住使用条件。期间，原告曾多次向被告催告，而被告均未能履行上述义务，故诉至法院。万达公司辩称：对原告明确的诉请不需要答辩期。本案引起的纠纷是由涉案房屋是否存在应由被告承担延期交房的违约责任引起的。原告已于2017年向法院起诉，该案经二审终审后法院在未予现场勘察和鉴定的情况下直接认定房屋内电线未穿管而判令被告承担延期交付的责任，事实上本案中由南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告中已经确认房屋不存在电线未穿保护套管现象，前案明显裁判错误，被告不服前案判决，已经向省高院申请再审且已立案审查，案号是（2019）苏民申5554号。前案的再审审理结果将直接影响本案，被告根据民事诉讼法第150条第5款规定请求法院中止审理本案。另外本案中，所涉房屋存在的墙壁裂缝、地板裂缝、墙纸脱落并发霉等质量瑕疵并不涉及房屋主体结构，不影响房屋的正常使用，原告因自身原因自被告2014年4月25日向原告交付房屋至今不收房入住，据司法鉴定已有五年五个月，房屋存在的质量瑕疵也是因为原告长期不使用房屋，对房屋保管不善造成的。若法庭支持原告诉请，要求被告整改或支付整改费用等，如果原告认为涉案房屋存在质量问题，理应立即起诉至法院及时维护权利，而原告在2018年9月才起诉，没有采取适当措施防止损失扩大，对扩大的损失应当承担责任。最后原告主张的房屋维修，已经超过质保期，被告已无维修义务。本院经审理认定事实如下：2012年12月21日，杨晓伦和万达公司签订商品房买卖合同（案涉房屋系精装修房屋），约定由杨晓伦购买被告位于万达广场5幢2202号建筑面积为268.68平方米的住宅房屋，价款为3052232元，合同签订时支付30%即952232元，余款由杨晓伦办理按揭贷款手续，房屋交付时间为2014年3月31日前。该合同后附装饰、设备标准、豪宅交房标准等（其中阳台的标准为：地面地砖、墙面真石漆或涂料、顶棚乳胶漆）。同时，万达公司作为甲方、杨晓伦作为乙方签订补充协议，约定交房时间为2014年3月31日前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准；甲方自身原因造成未在本合同约定期限内交房，乙方给予甲方30天的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，自本合同约定的交付期限届满后第31天起，至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。其中第五条2、约定房屋交付条件修改为：甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。交房条件成就后，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套实施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋。该补充协议还约定了其他相关事项。合同及补充协议签订后，杨晓伦按约付清房款，其中直接支付万达公司952232元，向农行按揭贷款210万元（约定年利率4.165%），该贷款一直正常在归还。2017年4月11日，杨晓伦认为房屋未装修完毕，万达公司延期交房造成其损失而诉至本院。2017年12月8日，本院做出（2017）苏0282民初3603号民事判决书，认定1、“补充协议第五条2、”的条款免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利而无效，应以房屋的转移占有视为房屋的交付；2、虽然万达公司提供了2014年4月25日的房屋交接单、房屋验收表，但是根据万达公司于2014年10月20日的通知函，可认定2014年4月25日未交付房屋，万达公司提供的客户资料卡、物品领用登记表复印件不能证明交付了房屋的钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。该房领取权证的事实也并不能当然证明交付房屋的事实；3、根据宜兴市矛调中心会议纪要及情况说明，可认定本案所涉房屋存在安全隐患及质量问题，结合杨晓伦提供的2014年10月27日的检测报告、2017年2月21日的公证书（其中拍摄的照片中显示阳台属于毛坯状态，地砖未铺设、墙面未有真石漆或涂料），可认定杨晓伦并非无故拒收房屋;故一审判决万达公司未交付房屋承担相应违约金。后万达公司不服一审判决上诉至无锡市中级人民法院，该院于2018年6月14日做出（2018）苏02民终1258号民事判决书，维持了一审判决，并认定杨晓伦提供的宜兴市矛调中心会议纪要及情况说明、检测报告和公证书可以证明涉案房屋存在线缆未穿管、阳台地砖未铺设等问题，线缆未穿管不符合基本的安全要求，阳台地砖未铺设则不符合商品房买卖合同附件三关于装饰、设备标准的约定，影响业主正常居住使用；万达公司将不符合合同约定、有安全隐患且影响正常使用的涉案房屋交付给杨晓伦，杨晓伦有权拒收并要求万达公司承担违约责任。2018年8月6日，万达公司发送通知函给杨晓伦收房；同年8月10日杨晓伦回函认为阳台仅铺设地砖、窗台仍旧毛坯状态、阳台无吊顶、线缆未穿管存在隐患拒绝收房；同年8月15日，万达公司回函，认为阳台吊顶不在交付要求内，阳台和窗台现状和合同约定交付状态一致，房屋未穿线管问题不存在，并且前案进入再审程序，要求杨晓伦收房。后杨晓伦认为涉案房屋精装修存在质量问题，诉至本院。2018年11月13日，本院委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对涉案房屋的装修出具修复方案，期间根据鉴定需要本院要求万达公司提供涉案房屋的建筑结构及精装修图纸，但万达公司未能提供，2019年4月8日该鉴定机构发函至本院，告知2019年1月25日和1月28日，由于万达公司未能提供房屋的相关图纸，鉴定无法进行，故退回委托，该鉴定机构收取鉴定费用3000元。后本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋的装修修复方案进行鉴定，本次鉴定结合验房报告（6大项125小项质量问题）进行实地逐项检查检测，2019年9月30日，杨晓伦申请取消对房屋线缆是否穿管的鉴定，2019年11月1日，该鉴定机构出具第SF201910181号《宜兴市万达广场5幢2202室装饰装修工程质量修复方案司法鉴定报告》，认定有进户门部位、客餐厅部位、卧室部位、厨房部位、卫生间部位、阳台部位及其他部位共计57处修复范围，并提出了修复方案，该鉴定机构收费32000元。根据修复方案，本院委托江苏方正工程造价事务所有限公司就修复工程造价进行鉴定，共进行了二次入户勘验，均由万达公司持有钥匙负责开门进入，2020年3月20日，该鉴定机构出具方正司鉴[2020]第002号《关于宜兴万达广场5幢二单元2202装饰修复工程造价的司法鉴定报告》，鉴定金额为208413元，该鉴定机构收取鉴定费30000元。审理中，万达公司认为根据南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定报告明确房屋电线线管是穿的，杨晓伦则认为在宜兴市矛调中心会议纪要及情况说明中万达公司已经自认未穿管；对于阳台地砖铺设，杨晓伦陈述在2018年的农历春节之后他去买的瓷砖，当时万达公司经理让他在以后线管出了问题之后和万达公司无关的文书上签字，签字后能拿55000元，但是他拒绝签字，所以钥匙也没有给他，他不能进去故由万达公司将他购买的阳台地砖和墙面瓷砖贴上去的；万达公司陈述在杨晓伦2014年作了验收报告之后直到2018年再次通知杨晓伦收房前对涉案房屋木饰面的裂缝和墙纸的发霉进行了修复，对插座内电线插保护套，并认为所有的装修工作在竣工前已完成。以上事实，由商品房买卖合同、补充协议、（2017）苏0282民初3603号民事判决书、（2018）苏02民终1258号民事判决书、鉴定报告、申诉立案通知书及庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：第一，根据（2017）苏0282民初3603号民事判决书和（2018）苏02民终1258号民事判决书的认定，万达公司逾期交房确实。目前涉案房屋钥匙仍由万达公司持有，万达公司未能实际将涉案房屋交付给杨晓伦，万达公司在本案中认为所涉房屋存在的墙壁裂缝、地板裂缝、墙纸脱落并发霉等质量瑕疵并不涉及房屋主体结构，不影响房屋的正常使用，并认为是杨晓伦一直不收房造成杨晓伦自己的损失的主张缺乏证据佐证，故杨晓伦要求万达公司交付涉案房屋的诉请于法有据，本院予以支持。第二，涉案房屋属于精装修房屋的买卖，该类房屋交付验收的标准不仅仅是主体结构是否影响房屋的正常使用，还要考虑装修是否达到合同的约定标准。本案中，在杨晓伦2017年4月11日起诉万达公司时，万达公司并未将阳台地砖铺设及墙面喷涂真石漆或涂料，即使如万达公司陈述的杨晓伦拒绝收房，杨晓伦也是依据合同合法合理行使己方的权利，造成涉案房屋不能交付的原因是由万达公司所致。第三，在前述一审及二审诉讼中认定万达公司尚未交付房屋，并且目前房屋钥匙仍在万达公司处，万达公司至今未能完成房屋交付，经鉴定机构鉴定房屋的精装修确实存在需要修复的地方，故本院对装修修复范围和修复的工程造价208413元予以支持，该款应由万达公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、万达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨晓伦支付房屋装修修复工程款208413元。二、万达公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向杨晓伦交付宜兴市宜城街道万达广场5幢2202号房屋。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2213元，鉴定费65000元，两项合计67213元，由万达公司负担。原告杨晓伦同意其预交的诉讼费用由被告万达公司向其直接支付，本院不再退还，由被告万达公司在本判决生效之日起十日内向原告杨晓伦支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二〇年四月十六日书记员 卜嘉豪