浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终816号 上诉人（原审被告）：洪金富，男，1968年2月23日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：干银菲，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市世纪新企业管理服务有限公司，住所地绍兴市人民中路528号五至六层。 法定代表人：胡福来，执行董事。 委托诉讼代理人：詹志成、徐萍，浙江点金律师事务所律师。 上诉人洪金富因与被上诉人绍兴市世纪新企业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪金富上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人支付被上诉人租金3815元。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、涉案房屋拆迁之时，已认定为违章建筑，故房租应按市场价的一半计算。上诉人自2004年起便承租涉案房屋，在上诉人承租期间，合同基本上为一年一签，且租金均按市场价，十多年的租赁关系存续期间，上诉人从未拖欠过被上诉人租金。近期双方所签订的租房合同为2017年签订，租金65000元年，半年一付，先付后用，租期至2018年5月31曰。租赁期限到了之后，上诉人曾多次要求续签租赁合同，然基于十多年友好的合作关系，被上诉人告知上诉人继续使用，租金待合同补签后再行支付。直至2019年2月初，上诉人被告知涉案房屋要进行拆迁，且同时得知涉案房屋系违章建筑。上诉人在2018年5月31日租期到了后未支付房租并非是上诉人的原因造成，而是因被上诉人迟迟未与上诉人签订租房合同导致。现已认定上诉人所承租的房屋系违章建筑，故对于上诉人尚未支付的租金（自2018年6月1曰起）应按照市场价的一半计算（65000元年的一半为32500元／年）。2、上诉人已于2019年3月底搬离涉案房屋，一审法院根据被上诉人的主张认定房屋使用至2019年4月31曰，并将租金算至2019年4月31曰，不符合事实。涉案房屋所在的地理位置为震元堂拆迁区块，根据新闻报道，该区块于2019年3月30曰已全部拆除完毕。此次拆迁工作于2019年2月初落实后便开始动工，事实上，在上诉人被告知其所承租的房屋将要进行拆迁后便开始积极寻找新的店面，在此期间（自2019年2月上旬开始至拆迁完毕）上诉人根本无法正常营业，直至2019年3月底，上诉人已搬离涉案房屋。承租人租赁房屋的目的是为了经营使用，然自2019年2月份起涉案房屋已无法正常使用，直至3月底搬离，故该期间应该视为上诉人正常的腾空期，租金不应计算。3、被上诉人尚有10000元履约保证金至今未退还给上诉人，故该10000元履约保证金应在房租里进行扣除。同时，因拆迁获得的8000元装修补贴款，被上诉人至今尚未交还给上诉人，亦应在支付的房租里进行扣除。综上，上诉人应支付被上诉人的租金应从2018年6月1日起按32500元／年的标准计算至2019年1月31日（245天共计租金21815元），同时在扣除10000元履约保证金和8000元装修补贴款后，上诉人仍应支付的房租为3815元。 绍兴市世纪新企业管理服务有限公司答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张无事实和法律依据。1、上诉人租赁被上诉人房屋事实清楚，至于涉案房屋是否系违章建筑不影响其实际使用，且涉案房屋不是违章建筑，只是建设较早，没有办理手续。2、关于上诉人的搬迁时间，据被上诉人了解，上诉人实际使用涉案房屋到2019年4月底，震元堂拆迁之前上诉人一直在使用。一审中被上诉人提供过快递面单，2019年4月10日被上诉人寄送相关通知给上诉人，其拒收，说明2019年4月其在正常使用涉案房屋，上诉人称2019年2月无法使用涉案房屋与客观情况不符。2018年6月开始双方建立的是不定期的租赁合同关系，如果涉案房屋无法合法使用，上诉人也可提出解除租赁关系，但上诉人没有该行为。3、关于保证金，从双方建立不定期租赁关系开始，上诉人在上年度支付的保证金自动转化为当期的保证金，按照原先合同约定，上诉人从不定期租赁开始都没有支付房租，上诉人违约在先，根据双方之前的租赁协议，保证金在没有违约的情况下可以如期退还，本案上诉人违约在先，要求保证金抵租金没有事实依据。4、关于装修补贴，根据双方之前的租赁合同，装修物的所有权属于被上诉人。上诉人的该部分诉请也超过本案审理范围。 绍兴市世纪新企业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即腾退所租赁房屋（越城区解放北路275号时尚服饰店商业房）；二、被告履约保证金不得退还；三、被告支付违约金65000元×20％，即13000元；四、被告支付房屋占用费（自2018年6月1日起至房屋实际腾退移交时止，按照租金双倍价格计算）；五、本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼中，原告明确第四项诉请中的房屋占用费为租金。 一审法院认定：被告洪金富曾向原告绍兴市世纪新企业管理服务有限公司承租坐落于绍兴市区旁建筑面积约23平方米的房屋，双方约定的租赁期至2018年5月31日止，租金为每年65000元。因案涉房屋涉及拆迁，原告自认被告已于2019年4月底腾空房屋。 一审法院认为：本案中，双方之间的房屋租赁合同到期后，被告仍继续使用租赁房屋，原告未举证证明其曾对被告在租赁期满后继续使用租赁房屋提出异议，故租赁期满后双方之间构成不定期租赁。因案涉房屋涉及拆迁，原告自认被告已于2019年4月底腾空房屋，故双方的房屋租赁合同关系实际已于房屋腾空时解除。原告主张腾退案涉房屋的诉请亦无现实必要。原告向被告主张履约保证金不退还、支付年租金20%的违约金，但其主张的相关依据不足，该院不予支持。原告主张的2018年6月1日至房屋实际腾退日（根据原告自认时间该院确定为2019年4月30日）租金，该院予以支持，租金标准参照原租金标准65000元/年计算为59479.45元。被告经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，该院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告洪金富应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市世纪新企业管理服务有限公司自2018年6月1日起至2019年4月30日止的房屋租金人民币59479.45元；二、驳回原告绍兴市世纪新企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，由原告绍兴市世纪新企业管理服务有限公司负担1516.5元，由被告洪金富负担1329.5元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、收据一张，证明上诉人已向被上诉人交付租房保证金1万元；2、震元堂拆迁区块拆迁新闻一份，证明上诉人于2019年3月已搬离涉案房屋；3、房屋腾空验收单一份，证明上诉人为了装修补贴出面办理了手续，但被上诉人未将装修补贴交付给上诉人。被上诉人未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，上诉人主张被上诉人应向其退还租房保证金并向其支付装修补贴款，该请求超出本案审理范围，故对证据1、证据3本院不予确认。对于证据2，该证据并不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人主张涉案房屋系违章建筑，无事实依据，上诉人据此主张尚未支付的租金应减半收取，本院不予支持。上诉人主张其于2019年3月底已搬离涉案房屋，但未能提供充分、有效的证据证明，在双方均无证据证明实际腾退时间的情况下，一审法院根据被上诉人的自认认定上诉人于2019年4月底腾空涉案房屋，并无不当。上诉人作为一审被告，在二审中主张被上诉人应向其归还租房履约保证金并向其支付装修补贴款，已超出本案审理范围，在被上诉人不同意就此诉请进行调解的情况下，上诉人可另行主张。 综上所述，上诉人洪金富的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人洪金富负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年四月二十七日 书记员 余建维