宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终276号 上诉人（原审原告）：申佳易，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：申志宏，住宁夏回族自治区银川市。系上诉人申佳易父亲，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：胡保华，宁夏中宝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：王宇轩，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。 委托诉讼代理人：王浩，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。系被上诉人王宇轩父亲，代理权限为特别授权代理。 原审第三人：于占孝，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人：赵菊霞，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：于占孝，住宁夏回族自治区银川市。系原审第三人赵菊霞丈夫，代理权限为特别授权代理。 上诉人申佳易与被上诉人王宇轩、原审第三人于占孝、赵菊霞案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2019）宁0521民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，经阅卷、询问当事人后不开庭进行了审理。现已审理终结。 申佳易的上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持申佳易的一审诉讼请求，即中止对金凤区民生城市××园的执行，并解除查封；2.本案一、二审诉讼费由王宇轩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。2014年4月15曰于占孝将涉案房屋以95万元的价格出卖给申佳易，申佳易交清房款后对房屋装修并居住至今。涉案房屋产权证因于占孝一直使用导致至今没有办理权属变更登记手续。于占孝在一审庭审中对此予以认可，但一审判决对该事实未予认定。二、一审法院采信王宇轩的证据有误，适用法律错误。1.一审采信王宇轩提交的一份于占孝签名的“执行笔录”。实际上，在一审庭审中于占孝明确表明该“执行笔录”为虚假陈述。2.一审没有重视申佳易的权益保护问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案申佳易与于占孝签订《房屋买卖合同》时间为2014年4月，早于一审法院查封涉案房屋的时间，申佳易合法占有、入住时间是2014年，早于查封时间，申佳易在2014年4月15日就将房款付清，因于占孝使用房产证的单方过错导致申佳易一直无法办理产权过户手续。故申佳易具备以上法定情形，其享有合法权益足以排除王宇轩对涉案房屋的强制执行。综上，请求支持申佳易的上诉请求。 被上诉人王宇轩答辩称，申佳易的上诉请求不能成立。申佳易称2014年4月15日与于占孝签订《房屋买卖合同》并已支付合理价格取得了涉案房屋，实际长期占有该房屋用于生活。但王宇轩认为该《房屋买卖合同》属于虚假交易，申佳易未提交其给于占孝银行转账的凭证及现金交易的银行取款证明。该房屋一直登记在于占孝名下，并长期抵押于银行，截至目前银行贷款未还清，房屋还处于抵押状态。在一审法院制作的执行笔录中于占孝一直未表明该房屋卖给申佳易，而是陈述房屋长期空着没人居住。申佳易长达5年之久未办理过户登记具有过错，所以其执行异议理由不能成立。 原审第三人于占孝、赵菊霞述称，申佳易的上诉理由及事实属实，能够排除执行，请求支持申佳易的上诉请求。于占孝在法院执行笔录中说房子一直空着没人居住，指的不是本案的房屋，而是位于银川市××区的房屋。本案房屋的房产证一直在银行抵押，是因为于占孝2017年贷款50万元抵押给银行，现在一直借新还旧，仍然没有偿还还在抵押。 申佳易向一审法院起诉请求：1、判令王宇轩中止对金凤区民生城市××园住房的执行，并解除查封；2、案件受理费由王宇轩承担。 一审法院认定事实：2014年4月15日，申佳易与于占孝签订《房屋买卖合同》一份，约定申佳易以95万元的价格购买于占孝名下金凤区民生城市××园住房一套。当日，于占孝给申佳易出具收据一份，内容为“今收到售房款玖拾伍万元，￥95万元，2014.4.15”。但双方对该房屋至今没有办理过户登记手续，且该合同也没有在银川市不动产登记事务中心进行备案登记，该房屋至今仍登记在于占孝名下。2017年10月27日，于占孝以该房屋在宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司办理抵押贷款，并在银川市不动产登记事务中心办理了抵押登记。 一审法院认为，申佳易与于占孝签订《房屋买卖合同》，约定于占孝将涉案房屋作价95万元出售给申佳易，但该房屋至今未办理过户登记手续，且该合同亦未在不动产登记部门办理不动产备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该《房屋买卖合同》并不能对抗第三人。故申佳易的诉讼请求无法律依据，不予支持。判决驳回申佳易的诉讼请求。案件受理费100元，由申佳易负担。 二审期间，申佳易向本院提供以下证据： 证据1.安装（改装）业务工单2份、收据1张，拟证明：2014年6月23日，申佳易在涉案房屋内安装天然气设备等向宁夏哈纳斯新能源集团公司缴费432元的事实； 证据2.辽宁瀚森木业有限公司销售合同购物凭证1份，拟证明：2016年6月12日，申佳易为了对涉案房屋进行装修向辽宁瀚森木业有限公司（马丽）购买了29740元的装修材料的事实。 证据3.缴费通知单1张、物业缴费发票1张、收据3张，拟证明：申佳易补交涉案房屋2013年度物业欠费并交纳后续物业费的事实。 经质证，王宇轩认为证据1中安装（改装）业务工单上客户姓名是于占孝，与申佳易没有关系，尾号为8888的手机号不能证明申佳易使用。收据上也是于占孝的签名，不予认可。证据2辽宁瀚森木业有限公司销售合同没有公章不真实，该证据与本案没有关系。证据3中的三张收据，对交款人是申佳易的一张没有异议，另外两张显示的是于占孝，与申佳易无关。缴费通知单只通知到房号，不能达到其证明目的。 于占孝认为上述证据均真实、合法，与本案具有关联性，能够达到申佳易的证明目的。其中物业费缴费通知及收据均属实，2013年年底物业公司通知其缴费，因其在外地没有交纳，后来申佳易补缴了。 本院对申佳易提供的证据认定如下：证据1安装天然气设备业务工单及证据2销售合同，均显示用货地址为涉案房屋的地址，证据3缴费通知单、物业缴费发票、收据与申佳易一审提供的宁夏民生物业服务有限公司出具的情况说明相互印证，证据1、2、3之间可以相互印证，综合证明申佳易自2014年起实际占有使用涉案房屋的事实，故对其证明效力予以确认。 被上诉人王宇轩与原审第三人于占孝、赵菊霞未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，申佳易自2014年至今一直实际占有、使用涉案房屋。 本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案申佳易为证实其为银川市金凤区民生城市花园l1号楼2单元801室房屋的实际权利人，向一审法院提供了其与于占孝签订的《房屋买卖合同》、收据、宁夏民生物业服务有限公司出具的情况说明，二审中提供了在涉案房屋安装天然气设备的凭证、对涉案房屋进行装修购买装修材料的凭证以及交纳涉案房屋物业费用的证据，经本院审核，上述证据之间相互印证证实申佳易2014年4月15日与于占孝签订《房屋买卖合同》并付清房款，之后一直占有使用涉案房屋至今。对于不动产而言，进行权属登记产生对外公示的效力，合法占有亦是对外公示的一种方式。从本案待执行的债权属性来说，王宇轩的债权属于无抵押担保的普通债权，涉案房屋未办理产权变更登记，并未造成王宇轩因信赖国家机关公示效力的期待利益损失，其债权与申佳易的购房居住权相比并不具有法律应当优先保护的地位。强制执行属于对物的执行，执行标的必须以被执行人拥有的责任财产为限。涉案房屋的所有权于占孝通过取得房款的形式让渡于申佳易，已不再属于于占孝的责任财产，人民法院不能强制执行。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2019）宁0521民 初4442号民事判决; 二、不得执行金凤区民生城市××园 801室房屋。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人王宇轩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 娟 审 判 员  郭群杰 审 判 员  王 军 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  （王倩 书 记 员  冯岳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以 判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。