河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初422号 原告：陈振华，男，1957年11月14日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人；李新海、吴兴兴，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 被告：邯郸市同德房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区马头镇李家西街。 法定代表人：王保平，该公司总经理。 委托诉讼代理人；***，河北挺轩律师事务所律师。 第三人：邯郸市瀚海房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区城南办事处王家庄村。 法定代表人：王少海。 第三人：王少海，男，1969年12月28日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 上述两第三人共同委托诉讼代理人：柴广利，男，1950年12月23日出生，汉族，住邯郸市丛台区。系第三人邯郸市瀚海房地产开发有限公司法律顾问。 原告陈振华与被告邯郸市同德房地产开发有限公司（以下简称同德房地产公司）、第三人邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海房地产公司）、王少海确认合同效力纠纷一案，该案案由原为买卖合同纠纷，本院经审理查明，该案应为确认合同效力纠纷。本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈振华及其委托诉讼代理人李新海、吴兴兴、被告同德房地产公司委托诉讼代理人***、第三人瀚海房地产公司及第三人王少海的共同委托诉讼代理人柴广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈振华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告在2014年8月31日签订的编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》合法有效；2.案件受理费用由被告承担。原告在开庭前向本院提交了增加诉讼请求申请书，申请增加诉讼请求：请求法院依法确认原告与被告、第三人之间达成的以物抵债协议合法有效。事实和理由：自2017年7月22日起至2014年5月26日，原告和妻子闫炜以家庭共有财产合计出借给第三人瀚海房地产公司和第三人王少海人民币约2450万元，第三人王少海系第三人瀚海房地产公司的法定代表人及实际控制人。因第三人瀚海房地产公司、王少海一直未能清偿上述债务，经协商，原告与被告、第三人达成以物抵债协议，被告自愿以其开发建设的青青新城小区的房产代第三人偿还所欠原告的债务，原、被告双方在2014年8月31日签订了编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》两份，明确了被告以其开发建设的青青新城小区中的54套楼房、4个门市、50个储藏间、29个车库代第三人偿还所欠原告的债务，抵顶房屋价款为人民币18001773.2元，具体抵债房屋信息见附件。上述两份团购协议书签订后，被告向原告出具了上述抵债房产购房款债权对应的借款手续原件退还给了第三人。至此，原告与第三人之间限于案涉的18001773.2元的借款合同关系终止，债权归于消灭，原告与被告建立起了新的房屋买卖合同关系。 同日，第三人王少海的哥哥王少江作为保证人向原告出具《保证书》，载明：关于王少海所借陈振华现金壹仟捌佰万元（18000000），现经双方协商达成抵顶青青新城小区房子及车库、门市、储藏室（详见清单）。债务人（保证人）保证所抵顶的房子及所有设施在签订本保证书之日起叁个月（三个月）内，安装完毕，达到交房标准，将钥匙交到陈振华（债权人）手中。但是被告、保证人并没有如期将上述抵债房产交付给原告。在原告催促被告尽快交房期间，被告突然在2016年3月1日向原告发送了一份《告知书》，称对于瀚海房地产公司欠原告款项借被告公司抵账一事表示反悔，告知原告所签订的《青青新城楼房团购协议书》无效。原告当即回函被告《告知书》内容无效，坚决不认可被告的单方面意思表示。 原告认为，原告出借给第三人款项是客观事实，被告在第三人无力偿还的情况下，经过协商自愿与原告达成以物抵债协议并签订书面《青青新城楼房团购协议书》无效，不符合法律规定，被告的不诚信行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 同德房地产公司辩称，1、原、被告和第三人之间的团购协议书是附条件的行为，因为原告没有向被告交付房款，被告房屋也是不具备出售条件，之间协议是无效协议；2、在2016年3月份被告已经通知原告签订的团购协议是无效协议，原告起诉已经超过诉讼时效；3、原、被告和第三人之间不存在以物抵债的协议；4、债权债务应由第三人瀚海房地产公司承担。 瀚海房地产公司、王少海述称，1、两个第三人对原告所诉欠其债务的事实不持异议；2、在无钱偿还原告借款的情况下曾想借用被告同德公司的房产用于抵偿原告的债务，也是事实。但是由于第三人与被告同德房地产公司的还款承诺未能按其履行，被告依照协议和第三人的承诺收回房屋，也是事实。为此，第三人渴望被告能继续履行原以物抵债的意向，如被告不接受或不能履行原以物抵债这个意向，第三人仍然承担偿还原告债务的义务，并向原告和被告表示诚恳的歉意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自2012年7月22日起至2014年5月26日，原告陈振华与其妻子闫炜以家庭共有财产合计出借给第三人瀚海房地产公司和第三人王少海人民币约2450万元。第三人王少海系第三人瀚海房地产公司的法定代表人。原告陈振华与被告同德房地产公司于2014年8月31日签订了编号为001、002的，《青青新城楼房团购协议书》两份，作为乙方的原告陈振华与作为甲方的被告同德房地产公司在该两份协议书中约定：乙方购买楼房的基本情况。乙方向甲方团购楼房为青青新城小区第16栋1单元201、202，第16栋2单元201、202，第16栋3单元101、102、201，第16栋4单元101、102、201、202，第16栋5单元101、102、201、202，第16栋6单元101、201、202，第18栋1单元101、102、201、202，第18栋2单元101、102、201，第18栋3单元101、102号楼房；第10栋5单元101，9单元501、502,10单元101、102、201、202、301、302、401、401、501、502，第15栋1单元201、202，2单元101、102、201、202，3单元201、202,6单元101、102、201、202，第12栋1单元101、301楼房，共计54套房产，面积为5498021平方米，金额为14024532元；门市4套，面积为124.09平方米，金额为744540元；储藏间共计50套，面积为398.11平方米，金额为597165元；车库共计29套，面积为753.01平方米，金额为2635535元，以上总金额为18001773.2元。上述两份团购协议签订后，被告同德房地产公司于同日向原告陈振华出具了上述房产的购房款收据共计七张，金额共计18001773.2元。同时原告陈振华将18001773.2元债权对应的借款手续原件退还给了第三人瀚海公司及王少海。 王少海的哥哥王少江作为保证人向原告陈振华出具了保证书一份，该保证书载明：关于王少海所借陈振华现金壹仟捌佰万元（180000000元），现经双方协商达成抵顶青青新城小区房子及车库、门市、储藏室（详见清单）。债务人（保证人）保证所抵顶的房子及所有设施在签订本保证书之日起叁个月（三个月）内安装完毕，达到交房标准，将钥匙交到陈振华（债权人）手里。以上内容本人同意。保证人，王少江，（附：壹仟捌佰万元正房屋抵价全部清），我督促少江处尽快将设施在时间内安装，王军。王少江、王军及陈振华均在签名处按手印。 被告同德房地产公司于2016年3月1日向陈振华出具告知书一份，该告知书载明：“关于邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）欠你款项，借我公司房产暂给你抵账一事。因瀚海公司对我公司失约，并承诺就我公司与你基于上述欠款签订的青青新城楼房团购协议书无效承担全部责任，现特发此告知书给你，就你实际未向我公司支付购房款，向你告知我公司与你于2014年8月31日签订的青青新城楼房团购协议书无效并收回全部青青新城楼房团购协议书项下房产。瀚海公司已向我公司办理了退房手续。瀚海公司欠你款项事宜，你应直接与瀚海公司接洽处理，与我公司无涉。……”原告陈振华于2016年3月3日向被告同德房地产公司发出回函一份，告知被告同德房地产公司无权要求解除《青青新城团购合同》并收回房产。现原告诉至本院要求确认原告与被告、第三人之间达成的以物抵债协议合法有效及原告与被告在2014年8月31日签订的编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》合法有效。 本院认为，本案第一个焦点为原、被告与第三人之间是否存在以物抵债协议。第三人瀚海公司及王少海与原告陈振华之间存在的借贷关系真实、合法，且本案当事人均无异议。因第三人瀚海公司及王少海到期未能偿还原告陈振华借款，根据编号为001及002号的《青青新城楼房团购协议书》两份、被告同德房地产公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据七张、第三人王少海哥哥王少江所作的保证书、被告同德房地产公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告陈振华将借款手续原件已退还给第三人的事实均可以证实，本案原告与被告及第三人之间确实存在以物抵债协议，即约定被告同德房地产公司以其开发建设的青青新城小区中的54套房产、4个门市、50个储藏间、29个车库代第三人瀚海公司及王少海偿还所欠原告陈振华的到期债务，抵顶房屋价款为18001773.2元。虽三方当事人未签订书面的以物抵债协议书，但本院认为根据上述证据三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议。 第二个焦点问题是三方当事人口头达成的以物抵债协议和原、被告双方签订的两份《青青新城小区楼房团购协议书》是否合法有效。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。借款合同到期后当事人将借款本息转换为已付购房款而签订的商品房买卖合同为诺成性合同。本案中，三方当事人虽未签订书面的《以物抵债协议》，但三方当事人之间存在真实的口头的《以物抵债协议》，本院予以确认。三方当事人口头的协议达成前，原告与第三人瀚海房地产公司及王少海之间确实存在借款合同关系，借款期限届满后，双方经对账确认了借款数额，在此情况下，三方当事人协商一致终止借款合同关系，订立了口头的《以物抵债协议》以及书面的编号为001号及002号的《青青新城小区楼房团购协议书》，建立以房抵债协议关系，将对账确认的借款本金转变为已付购房款。该口头的以房抵债协议并非为陈振华及第三人瀚海公司和王少海之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期第三人难以清偿债务时，经三方协商将被告同德房地产公司所有的房屋抵顶给原告陈振华的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。编号为001及002的《青青新城小区楼房团购协议书》、被告同德房地产公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据七张、第三人王少海哥哥王少江所作的保证书、被告同德房地产公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告陈振华将借款手续原件已退还给第三人的事实均可表明，以物抵债协议系三方当事人的真实意思表示，陈振华具有实际接受抵债房屋的真实意愿，被告同德房地产公司具有向陈振华抵顶第三人债务并交付该房屋的真实意愿。当事人上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应由之意。不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效，故该口头的以物抵债协议合法有效，应受法律保护。相应的原、被告之间签订的编号为001和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》亦属合法有效，应受法律保护。虽被告同德房地产公司称其已于2016年3月1日向原告陈振华发出告知书以第三人瀚海公司对其失约为由主张编号为001和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》无效，但本院认为，首先，被告同德房地产公司与第三人瀚海公司之间的其他约定系其两公司之间的内部约定，与本案无关且对原告陈振华不产生法律效力；其次，原告陈振华在履行以物抵债协议及两份《青青新城小区楼房团购协议书》的过程中并不存在任何违约行为，且在收到被告同德房地产公司发出的告知书后立即发出了回函，并不认可被告同德房地产公司的单方意思表示。依据2019年11月14日最高人民法院最新发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，“……只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果……”因此，被告同德房地产公司对两份《青青新城小区楼房团购协议书》不享有法定或约定的解除权，其在2016年3月1日向原告陈振华发出的《告知书》的行为不发生解除协议的法律效力，故本院对被告以上辩称不予采纳。 第三个焦点问题是本案原告是否超过诉讼时效。诉讼时效的法律规定适用于给付之诉中的债权请求权案件。本案为确认合同效力的确认之诉，并不属于给付之诉，故本案不适用诉讼时效法律的相关规定。因此，原告的起诉并未超过诉讼时效，本院对被告该辩称不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、陈振华、邯郸同德房地产开发有限公司、邯郸市瀚海房地产开发有限公司、王少海之间达成的口头以物抵债协议合法有效； 二、陈振华与邯郸市同德房地产开发有限公司于2014年8月31日签订的编号为001号和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》合法有效。 案件受理费100元，诉讼保全费5000元，均由被告邯郸市同德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  石永军 人民陪审员  丁伟伟 人民陪审员  徐俊峰 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  徐子琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——