广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1144号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：李行洪，女，系该公司南海分公司员工。委托诉讼代理人：刘文召，男，系该公司南海分公司员工。被告：梁怡莎，女，1980年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告梁怡莎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李行洪、刘文召到庭参加诉讼，被告梁怡莎没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年4月1日至2019年11月30日期间，长信***的物业管理费10052元给原告；2.判令被告向原告偿付长信***从2015年5月1日至2019年11月30日实际清还全部物管费之日止的违约金25206.65元（暂计至2019年11月30日，按日千分之三计算）；3.判令被告支付长信***代收公摊费用1000.53元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，中奥物业公司以提起本案诉讼时未核实，将已起诉主张并已发生法律效力部分的管理费、公摊费用及违约金【（2017）粤0605民初16136号、（2018）粤0605民初25028号】在本案中重复主张为由，更正诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日期间，长信***的物业管理费2154元给原告；2.判令被告向原告偿付长信***从2018年12月1日至实际清还全部物管费之日止的违约金500元（暂计至2019年11月30日，按日千分之三计算）；3.判令被告支付长信***自2018年8月1日至2019年8月31日止的公摊费用207.49元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月9日，佛山市宏景房地产有限公司（以下简称宏景公司）与中奥物业公司签订长信银湾项目《物业管理服务合同》（以下简称服务合同），宏景公司将长信银湾项目委托中奥物业公司进行物业管理服务，服务合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2012年10月9日起，中奥物业公司对长信银湾项目提供物业管理服务，全面履行合同约定的权利和义务。梁怡莎恶意欠费，拒交物业管理服务费，梁怡莎欠交2018年12月1日起至2019年11月30日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据《长信银湾物业管理服务合同》第六条的约定，高层住宅物业房屋由中奥物业公司按建筑面积每月1.95元每平方米向梁怡莎收取，车位按建筑面积每月1.4元每平方米向梁怡莎收取。第三十四条约定违约金的收取标准，确认中奥物业公司有权向梁怡莎收取欠缴的物业管理服务费和违约金。梁怡莎所有的长信***物业建筑面积92.07平方米，每月应缴交物业管理费179.50元。截至2019年11月30日止，梁怡莎拖欠上述物业的物业管理费2154元及2018年8月1日至2019年8月31日的公摊费用207.49元，按约定其应支付相应的违约金。梁怡莎没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁怡莎经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃举证、质证及辩证的权利。中奥物业公司提交的证据材料，来源合法、真实，与本案相关联，故本院均予确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年12月15日，佛山市宏景房地产有限公司（出卖人，以下简称宏景公司）与梁怡莎（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于佛山市南海区***（以下简称涉诉房屋）出售予梁怡莎；房屋建筑面积为91.95平方米，套内建筑面积为75.08平方米，分摊建筑面积为16.87平方米；总金额为666270元；交付日期：2015年2月15日前等内容。同日，中奥物业公司（甲方）与梁怡莎（乙方）签订《长信银湾花园前期物业服务协议》，约定：乙方委托甲方对涉诉房屋提供物业服务；物业服务费为1.95元/平方米建筑面积/月；住宅类物业、商业、其他物业服务费用按每1个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首30日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务；乙方应当于每周期首30日交纳当周期物业服务费用，逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金等内容。2015年3月1日，梁怡莎签收宏景公司发出的《收楼通知书》。2020年1月13日，中奥物业公司诉至本院。另查明，梁怡莎拖欠中奥物业公司自2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费2154元及自2018年8月1日起至2019年8月31日止公摊费207.49元。再查明，梁怡莎于2016年12月19日办理了涉诉房屋的不动产权证，涉诉房屋建筑面积为92.07平方米，套内建筑面积为75.13平方米。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对原、被告均具有约束力，应受法律保护。根据《前期物业管理服务协议》的约定，梁怡莎应当按建筑面积以1.95元每月每平方米的标准交纳物业管理费。自2018年12月1日起至2019年11月30日止，梁怡莎共拖欠物业管理费为2154元，另拖欠自2018年8月1日起至2019年8月31日止公摊费用共207.49元，梁怡莎应支付予中奥物业公司。原、被告在《前期物业管理服务协议》第四条第（六）项“滞纳金的计收”中约定“逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金”，应视为双方对于逾期交纳物业费的违约责任的约定。上述违约责任的约定，日千分之三折合成年利率为109.5%，该违约金标准明显偏高，故本院根据梁怡莎的违约情形以及中奥物业公司的损失程度，根据公平、合理的原则，调整为按年利率24%计算。经核算至2019年11月30日止产生违约金为236.94元，梁怡莎尚应自2019年12月1日起至实际清偿之日止以2154元为本金按年利率24%计付违约金予中奥物业公司。梁怡莎经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、梁怡莎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月1日起至2019年11月30日止的物业管理费2154元予广东中奥物业管理有限公司；二、梁怡莎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金236.94元及以2154元为本金自2019年12月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的违约金予广东中奥物业管理有限公司；三、梁怡莎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年8月1日起至2019年8月31日止的公摊费用共207.49元予广东中奥物业管理有限公司；四、驳回广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（广东中奥物业管理有限公司已预交353.24元），由梁怡莎负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。对广东中奥物业管理有限公司预交的受理费353.24元，在本判决发生法律效力后，经广东中奥物业管理有限公司申请，本院退还予广东中奥物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  张娃雯二〇二〇年四月一日书记员  陈凯玲