山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1973号上诉人（原审被告）：济南樱桃酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：夏雨，经理。委托诉讼代理人：唐琪，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦云，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾元增，男，1972年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张树龙，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。上诉人济南樱桃酒店管理有限公司（以下简称樱桃酒店）因与被上诉人顾元增合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樱桃酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案二审诉讼费等费用由顾元增承担。事实和理由：顾元增违反诚实信用原则，未按《房屋经营托管协议》的约定履行合同义务，樱桃酒店不应当支付房屋占有使用费，一审法院认定事实不清，应当依法予以撤销或改判。一、《房屋经营托管协议》性质上属于委托合同，并非租赁合同，不能适用租赁合同司法解释的规定。顾元增未履行保证涉案房屋正常使用的义务，导致涉案房屋出现严重的质量问题，致使樱桃酒店无法正常托管经营，造成樱桃酒店巨额经济损失。《房屋经营托管协议》第八项约定：甲方（顾元增）应保障其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内乙方（樱桃酒店）能够按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任，并赔偿乙方及客人的损失。甲方应当保证在托管期限内，乙方有权利按照本和同的约定对托管物业享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，且不受甲方及他人的干涉和侵犯。自2015年12月15日至2019年2月，樱桃酒店一直按照合同约定履行托管义务，但顾元增违反协议约定，并未保证涉案房屋正常使用，导致涉案房屋存在室内严重漏水、泡水，电梯停运及严重的质量问题，且电梯多次出现困人、掉落、停运等事件，物业公司存在乱收费，涉案房屋消防设施无人维护，存在重大安全隐患等问题始终得不到解决，造成樱桃酒店无法正常进行托管经营，而且顾元增唆使中冠物业公司强行对涉案房屋进行停水停电，导致樱桃酒店无法营业，给樱桃酒店造成巨大经济损失，根据协议约定，顾元增应当对樱桃酒店的损失承担赔偿责任。二、在《房屋经营托管协议》解除后，樱桃酒店与顾元增之间已结算全部托管费用并进行交接，不存在占用涉案房屋的事实，樱桃酒店不应支付房屋占有使用费。双方签订的协议第八项还约定因国家政府政策、房屋维修、软硬件故障、前期房屋纠纷等原因造成托管物业无法正常营业，在此期间，甲方（顾元增）无托管收益。在托管期间，托管物业多次出现如上所述的事故，致使顾元增无法正常营业。樱桃酒店无奈于2019年1月28日致函顾元增要求解除合同，顾元增于同日发出告知书写明：同意解除合同，要求两日内交还房屋及钥匙水电卡，介于临近春节，可春节过后，对于我们业主房屋费用结算协商。根据协议约定，因托管房屋的软硬件故障，顾元增并不享有托管收益，但樱桃酒店不仅按时结算了房屋托管费用，且根据告知书，在春节后与顾元增多次沟通交接事宜，但顾元增并不配合进行房屋交接。涉案房屋无法正常交接皆是顾元增原因导致，且涉案房屋在此时已被物业公司强行停水停电，无法使用，根本不存在顾元增所称的占用房屋的事实。根据一审庭审情况，顾元增并不能提供任何诉前即已请求樱桃酒店搬离的证据材料，樱桃酒店占用房屋是否要付费、又该如何付费，樱桃酒店均无法说清。樱桃酒店依照合同的约定使用案涉房屋，并不违反顾元增的意愿，在合同没有继续履行的情况下，双方也未对樱桃酒店应否退回房屋作出协商与约定，在此情形下，顾元增主张以租金方式要求顾元增支付使用费没有合同约定及法律依据。因此，樱桃酒店不应支付房屋占有使用费。三、顾元增持有涉案房屋的房卡钥匙，可随时收回使用，不需要樱桃酒店进行交接房屋，因此，一审法院认定事实错误，本案不存在房屋占有的事实，樱桃酒店不应支付顾元增房屋占有使用费。涉案房屋自顾元增强行停水停电后，一直处于空置状态，樱桃酒店已经将托管期间的托管费全部结算完毕，顾元增持有涉案房屋的房卡钥匙，其可以随时收回房屋使用，无须与樱桃酒店进行房屋交接，因此，顾元增主张支付房屋占有使用费没有依据。而原审法院认定樱桃酒店存在房屋占用的事实，支付2019年1月27日至2019年3月1日的房屋占有使用费，属于事实认定不清，应当依法予以撤销或改判。顾元增辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回樱桃酒店的上诉请求。一、顾元增交付的房屋无质量问题。樱桃酒店以种种理由解除合同，是希望顾元增降低房租。二、合同履行期间，经业主委员会一致同意更换物业公司，物业公司交接过程中产生的矛盾非顾元增造成的。停水停电的原因是因樱桃公司拖欠水电费。三、一审中，樱桃酒店认可向顾元增交付钥匙的时间是2019年2月28日，实际交付时间是2019年3月1日。并且，樱桃酒店在宾馆内设有监控，可以证明搬出宾馆的具体时间，但樱桃酒店拒不提交该视频资料。顾元增向一审法院起诉请求：1.判令樱桃酒店支付顾元增违约金13200元；2.判令樱桃酒店支付顾元增物业费1388.2元、水费199.3元；3.判令樱桃酒店支付房屋占有使用费5280元；4.诉讼费用由樱桃酒店承担。一审法院认定事实：顾元增系济南市天桥区鲁鼎广场C座305、306号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2015年12月15日，顾元增（甲方委托方）与樱桃酒店（乙方受托方）就涉诉房屋签订了《房屋经营托管协议》，双方约定：托管物业的用途为酒店公寓托管经营，甲方需对托管房屋完成家电家具等附属设施的配置，具体家具家电清单详见附件一，甲方用托管费抵扣家具款，抵扣给乙方陆个月。经营托管服务的期限自2015年12月15日起至2023年12月14日止。甲方应在2015年12月15日前将符合交房条件的托管物业交付给乙方。乙方在甲方交付托管物业后正常房筹备期为2个月，乙方在托管房屋符合本合同约定的附属设施及精装修条件的，在验收合格后7日内予以上线运营。托管期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。甲方托管费为2200元+100元物业费/月。从第六年每四年递增5%。甲方当月托管收入于次月20日前由乙方支付到甲方的银行账户。合同第六条关于物业（房屋及附属设施）维护一条约定，经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业维修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修，维修费用超出200元的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方即可修理；如遇影响客人入住的，或非因乙方原因无法联系甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方。维修费用低于200元的，乙方可自行维修，事后通知甲方。托管期间，乙方承担费用包括：水费、电费、物业管理费等，甲方承担费用包括：房屋购买及装修、家具、家电费用、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款等。双方还约定：甲方在交房前确保托管房屋必须符合国家消防规范，要有消防合格证，否则乙方拒绝支付托管费用。由于房屋建筑基础设施质量问题造成的整改维修而影响房屋上线使用的，未上线使用的房屋免租期顺延，已上线使用的房屋维修期间乙方不承担托管费用（以乙方书面或电子通知为准）。双方还在违约条款中约定：如乙方在合作期内单方终止协议，乙方赔偿甲方三个月托管费作为违约金。上述《房屋经营托管协议》签订后，顾元增向樱桃酒店交付了涉诉房屋。该托管协议履行过程中，樱桃酒店主张曾于2017年11月29日向顾元增邮寄告知函，内容主要为反映房屋透水严重导致墙面脱落影响经营的问题。顾元增称未收到该告知函，樱桃酒店也未再提交已送达告知函的证据。2019年1月17日，樱桃酒店又以通知函的形式就涉诉房屋的质量问题、物业管理权纠纷以及物业乱收费等问题告知顾元增前来进行磋商。该通知函已于2019年1月18日签收。2019年1月28日，樱桃酒店向顾元增邮寄送达了解除托管协议通知书，认为顾元增未与其就房屋漏水等问题进行协商，导致其无法正常经营，通知顾元增解除双方的《房屋经营托管协议》。2019年2月1日，顾元增向樱桃酒店出具告知书，告知书载明：“济南樱桃酒店管理有限公司济洛路分公司（夏日酒店）：我们是中凡鲁鼎广场业主，我们2019年1月28日已经接到贵公司关于解除房屋经营托管协议通知书，现我们业主同意接到贵公司通知书后解除合同，并通知贵公司，两日内交还房屋及钥匙水电卡，如延期交还房屋及钥匙水电卡，贵公司应继续按托管协议支付我们业主托管房屋收益及其违约金。介于临近春节，可春节过后，对于我们业主房屋费用结算协商解决。”。另查明，涉诉房屋的物业费由樱桃酒店直接向物业公司交纳，樱桃酒店自认已交纳至2018年6月30日。水费交纳至2018年4月19日，2018年8月16日至同年10月15日期间的水费也已交纳。双方均认可涉诉房屋租金实际支付至2019年1月26日。双方存有争议的问题即为顾元增的诉讼请求：一、关于顾元增主张的违约金，樱桃酒店认为双方签订托管协议后，涉诉房屋出现室内漏水、泡水、电梯停运等严重质量问题，樱桃酒店多次发函要求顾元增予以解决，均未得到回复，顾元增未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，樱桃酒店无法实现合同目的，故只能解除合同。樱桃酒店向法庭提交了房屋照片、视频等证据。顾元增称樱桃酒店系单方解除托管协议，属于违约，应承担违约责任。对樱桃酒店提交的证据均不予认可，但亦未提交相反证据予以反驳。二、关于顾元增主张的占有使用费。顾元增称实际于2019年3月1日交接，樱桃酒店称于2019年2月18日交的房卡，于同年2月28日交付给顾元增机械钥匙，双方提交的证据均不足以证实其主张。三、关于顾元增主张的物业费及水费，樱桃酒店称双方约定由樱桃酒店直接向物业公司交纳相关费用，顾元增无权主张。一审法院认为，双方就涉诉房屋签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方亦对相关权利义务做出明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。托管的物业系用于酒店经营，樱桃酒店提交证据证明涉诉房屋出现质量等问题致使其无法正常经营，合同目的无法实现，顾元增虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，樱桃酒店据此于2019年1月28通知顾元增解除双方的《房屋经营托管协议》，于法有据，顾元增主张樱桃酒店承担违约责任，支付违约金，一审法院难以支持。双方解除合同后，应当遵循诚实信用原则，积极协助对方完成房屋交接。鉴于樱桃酒店作为使用房屋的一方，其负有向顾元增交接房屋的义务，故樱桃酒店应承担交接日期的举证责任。因樱桃酒店所举证据不足以证实其主张，故一审法院对顾元增主张的2019年3月1日交接房屋予以采信。双方均认可租金已结算至2019年1月26日，现顾元增要求樱桃酒店支付2019年1月27日至2019年3月1日的房屋占有使用费，合法有据，一审法院予以支持，但数额应为4986.67元（2200元÷30天×34天×2间），超出部分，一审法院不予支持。双方在《房屋经营托管协议》中约定由樱桃酒店承担水费及物业管理费，托管协议实际履行过程中，亦是由樱桃酒店直接向物业公司交纳费用，且顾元增并未实际交纳物业费及水费，故顾元增作为原告起诉于法无据，对其该请求，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、樱桃酒店于判决生效之日起10日内支付给顾元增房屋占有使用费4986.67元；二、驳回顾元增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），顾元增负担75元，樱桃酒店负担75元。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，顾元增与樱桃酒店签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。顾元增收到樱桃酒店的解除《房屋经营托管协议》通知后，于2019年2月1日书面告知樱桃酒店“两日内交还房屋及钥匙水电卡，如延期交还房屋及钥匙水电卡，贵公司应继续按托管协议支付我们业主托管房屋收益及其违约金”，樱桃酒店无证据证实其在顾元增指定的期限内履行了返还房屋的义务，应当承担占有托管房屋期间的收益。一审判决认定樱桃酒店支付顾元增2019年1月27日至2019年3月1日的房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。樱桃酒店主张，2019年1月26日，顾元增串通物业公司对托管房屋停水停电，其未产生收益，不应支付占有使用费。对此，樱桃酒店未提交证据证明房屋的停水停电系顾元增的原因造成停水停电，对其主张本院不予支持。二审中，樱桃酒店以其员工持有案件关键证据，员工因疫情原因滞留国外为由，申请本院对案件中止诉讼。樱桃酒店的申请不符合中止诉讼的情形，本院不予准许。综上所述，樱桃酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人济南樱桃酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李琴审判员  赵雯审判员  明霞二〇二〇年四月八日书记员  刘彤