辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽01民再73号上诉人（一审原告）：初庄，女，1953年8月21日生，汉族，户籍地沈阳市皇姑区，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郑天鹤（系初庄女儿），1981年6月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：郑天娥（系初庄女儿），1981年6月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：沈阳靓马房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区北陵乡小韩村。法定代表人：李文贵，系该公司经理。委托诉讼代理人：冯睿，女，1976年2月29日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人初庄因与被上诉人沈阳靓马房屋开发有限公司（以下简称靓马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民再11号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人初庄及其委托诉讼代理人郑天鹤，被上诉人靓马公司的委托诉讼代理人冯睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。初庄上诉请求：1、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民再11号民事裁定第一项、第二项；2、确认案涉房屋的合同备案和抵押预告登记无效；3、确认案涉房屋所有权归初庄所有；4、判决靓马公司为初庄办理备案登记；5、靓马公司支付初庄违约金叁万元及其利息和滞纳金；6、上诉费由靓马公司承担。事实和理由：1、案涉房屋的合同备案不具有真实性合法性。2、案涉房屋的抵押预告登记已经失效，不具备法律效力。3、靓马公司应当按照双方签订的执行和解协议履行义务。靓马公司辩称，靓马公司与张仲弢签订的房屋买卖合同是真实的，已经办理备案登记。案涉房屋办理银行贷款的手续时真实的，我方承认案涉房屋是初庄的，不存在一房二卖，而且初庄已经入住。初庄向一审法院起诉请求：1、靓马公司履行承诺为初庄办理所购房屋的产权证；2、靓马公司支付初庄逾期办理房屋产权证违约金人民币1,000元，以及违约日至支付日所产生的利息；3、本案诉讼费由靓马公司承担。再审审理期间初庄变更诉讼请求为：1、确认初庄所购房屋的所有权归初庄所有，靓马公司即刻为初庄办理房屋权属证明的相关手续，协助初庄办理取得所购房屋产权证；2、靓马公司支付初庄逾期办理房屋产权证违约金30,000元；3、诉讼费由靓马公司承担。一审法院认定事实：2007年10月17日，靓马公司为案外人赫立出具专用收款收据一份，收款事由为170号1-1-2房款，收款金额58万元。2011年，初庄从案外人赫立处购买了本案诉争房屋。2011年7月21日，初庄与靓马公司签订《商品房买卖合同》一份，约定初庄购买坐落于于洪区房屋（建筑面积173.24平方米），总房款58万元，约定由初庄一次性支付总房款；合同约定，靓马公司应当在2014年6月30日前为初庄办理产权登记，逾期由靓马公司向初庄支付违约金1000元。初庄在交付房款后，靓马公司在上述提到的收款收据上将赫立的名字变更为初庄。随即初庄入住诉争房屋一直居住使用至今，并交纳了采暖费、水费等费用。2017年10月13日，初庄与靓马公司达成《执行和解协议》，其中约定靓马公司于2018年3月31日前配合初庄办理诉争房屋的所有权登记手续（还清贷款、撤销银行抵押、撤销原合同备案、为初庄办理新的合同备案）；办理所有权手续需要交纳契税如果超过1.5%部分，由靓马公司承担，如果未超过1.5%则由初庄自行承担；如果在2018年3月31日前靓马公司未能配合初庄办理完毕上述房产所有权登记手续，则靓马公司愿意赔付初庄3万元作为补偿……2015年4月7日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室发布的《关于准予“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记的通知》（沈房解遗[2015]6号文件）决定准予对“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记，“小韩村”项目为于洪区白山路，由沈阳靓马集团公司建设，本次准予登记386套房屋。其中登记的259号房屋为本案诉争房屋。另查明,诉争房屋坐落于于洪区，建筑面积173.24平方米。该房屋于2004年10月25日进行了合同备案，买受人为张仲弢，出卖人为靓马公司;该房屋于2004年11月3日进行了抵押预告登记,义务人为张仲弢，权利人为交通银行沈阳金厦广场支行，贷款金额为380,000元，抵押登记期限从2004年11月3日至2029年11月2日。2019年9月25日，该诉争房屋经沈阳市沈河区人民法院进行保全，查封期限从2019年9月25日至2022年9月24日。一审法院认为，初庄与靓马公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，初庄交纳了总房款，靓马公司应当履行交付房屋、办理房屋产权手续等义务。现诉争房屋一直由初庄居住，但是该房屋早于初庄购买诉争房屋之前七年左右，就备案在案外人张仲弢名下，并办理了银行贷款、进行了抵押预告登记。经审查，初庄、靓马公司对此均无法做出合理解释。靓马公司称并不认识张仲弢，其虽称贷款由其公司偿还，但是对于具体偿还情况均不知情。初庄也未提供证据证明其主张的诉争房屋的抵押行为违法。本案是初庄与案外人赫立之间的房屋买卖合同关系，进而产生了初庄、靓马公司之间签订的商品房销售合同，以此为基础产生的纠纷，而诉争房屋涉及的抵押预告登记系另外的金融借款纠纷。两者并不基于同一法律关系性质。而且依据民事诉讼的“不告不理”原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限，对于初庄在本次庭审后申请增加的“判令靓马公司立即还清诉争抵押预告登记的全部贷款”的请求，因该预告抵押登记的义务人为案外人张仲弢，债权人为交通银行沈阳金厦广场支行，均不是本案的当事人，也不是本案诉争商品房销售合同的相对人，现初庄坚持其诉讼请求，因此，对于初庄的起诉，不予支持。另，现诉争房屋已被沈河区人民法院进行了保全，查封期限三年。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。因此，案涉房屋目前存在多项权利限制，初庄应当在涤除上述权利限制后另行主张权利。关于初庄主张的本案诉争房屋上的抵押权预告登记失效的问题。根据《物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依据本条款规定，预告登记失效有两种情形：一是债权消灭；二是能够进行不动产登记而未申请登记，且超过三个月的期限。初庄主张本案应当适用第二种情况。物权法此部分条款仅规定能够进行不动产登记在三个月内未申请登记的，但并未规定未申请登记的主体以及能够进行不动产登记的起算点。因完成不动产登记通常需要当事人双方配合办理方能完成，若不区分未申请主体而一概适用此条款的规定显然不当；同时，能够进行不动产登记之日应当如何界定。虽然《物权法》第二十条中规定“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的”，在此条款的前部并未明确“能够申请未申请登记”的主体，但联系第二十条的整个条款和预告登记失效制度设定的目的，以及民法的基本原则，可以确认“能够申请未申请登记”而导致预告登记失效的主体应当为预告登记权利人，也即：若不动产登记条件已成就时，预告登记权利人能够申请不动产登记而不申请的，三个月后预告登记失效；如非因预告登记权利人的原因，致使不动产登记条件成就后三个月内未办理登记的，不应适用此预告登记失效的规定。对于抵押登记来说，能够申请办理的时间节点应当以预告登记义务人领取房屋产权证开始计算，而不能以房屋竣工交付使用为起算点。因此初庄并不是诉争房屋上的抵押预告登记的权利人、义务人，无法认定该抵押预告登记的效力，本案审理的也并不是该抵押预告登记基于的民事法律关系，因此初庄的该项意见，无法采信。一审法院经审判委员会讨论决定，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定：一、撤销（2015)于民二初字第07484号民事调解书；二、驳回初庄的起诉。案件受理费免收。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中初庄虽陈述其从赫立处购买房屋，但是随后初庄与靓马公司重新签订了《商品房买卖合同》，靓马公司也把房款收据更改为初庄的名字并加盖公章，故初庄与靓马公司之间已成立房屋买卖法律关系，初庄基于双方签订的《商品房买卖合同》起诉靓马公司要求协助办理房屋手续并支付违约金，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期2017.06.27时效性现行有效》第一百一十九条的第一百一十九条【起诉条件】起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。规定，初庄依法享有诉权，具有诉讼主体资格。一审法院在认定“初庄与靓马公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，初庄交纳了总房款，靓马公司应当履行交付房屋、办理房屋产权手续等义务。”的情况下，裁定驳回初庄起诉，系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民再11号民事裁定；二、本案指令沈阳市于洪区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 石 兴二〇二〇年四月十七日法官助理陆政贤书记员冷立皎本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条