四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川13民终706号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赖涵旸，男，1996年8月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张清华，系赖涵旸之母。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。 法定代表人：吴贵益。 诉讼代表人：四川豪诚企业清算事务所有限公司，该企业管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯,男，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：罗仕贵,男，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 上诉人赖涵旸因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖涵旸上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求，支持上诉人一审中的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对案涉认购书的性质认定错误，案涉认购书属合法有效的商品房买卖合同，并非是以物抵债协议。海腾公司破产管理人在给张清华以及赖涵旸的《债权申报复审意见通知书》中也明确赖涵旸与海腾公司成立商品房买卖关系。2、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条判定案涉认购书效力错误。案涉八号楼在2015年11月就已经具备办理预售许可证的全部条件，海腾公司故意不履行自身法定义务申请取得预售许可证，违背诚实信用原则。案涉八号楼部分房屋已经交付使用，应当视为已经竣工验收合格，案涉房屋应认定为现房，不属于正在建设中的商品房，不属于商品房预售许可制度规范的对象，不存在未取得预售许可证影响合同效力的问题。3、一审判决既认为海腾公司违背诚实信用原则，又认为其是为了债权人利益，缺乏法律逻辑。上诉人购买案涉房屋在海腾公司破产一年前，上诉人已经履行支付全部购房款的义务，海腾公司应当履行合同交付房屋，该房屋不属于海腾公司的破产财产。一审判决认定海腾公司属于个别清偿错误。4、一审责令海腾公司的管理人提交的证据材料未完全提供，致使基本事实不清。海腾公司管理人应当提交八号楼修建过程的相关资料，其拒不提交，应当支持上诉人的反诉请求。 海腾公司向一审法院请求：确认海腾公司与赖涵旸于2015年12月9日签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》无效。 赖涵旸向一审法院反诉请求：1、请求确认赖涵旸与海腾公司于2015年12月9日签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》有效；2、请求确认“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外）归赖涵旸所有；3、请求判令海腾公司向赖涵旸交付“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外）； 一审法院认定事实如下：2012年4月，海腾公司的法定代表人吴贵益因开发建设“海腾云鼎”商住小区缺乏资金，向赖涵旸母亲张清华借款。2015年12月9日，双方经结算借款本息，海腾公司用“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分）抵偿该笔借款本息。2015年12月9日，海腾公司与赖涵旸签订三份《海腾云鼎商品房认购书》，约定由赖涵旸认购海腾公司开发的位于南部县北环路中段“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分），总房款分别为220万元、145万元、145万元。合同签订当日，海腾公司出具“财务收款专用收据”三张，分别载明收到赖涵旸8号楼1层7-10轴线三间门面房房款220万元、收到赖涵旸8号楼三层1-10轴线整层房屋房款145万元、收到赖涵旸8号楼4层1-10轴线整层房屋房款145万元。 截止海腾公司破产申请受理日，“海腾云鼎”商住小区8号楼未取得商品房预售许可证明，案涉营业房仅建成为一个混凝土框架，未全面竣工，成为了一个烂尾楼。 另查明，2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向一审法院申请破产清算，一审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。管理人在履职过程中，为了海腾公司全体债权人的利益，对案涉“海腾云鼎”商住小区8号楼进行了续建，现已全面竣工，但该楼号至今仍未取得商品房预售许可。 一审法院认为，海腾公司欠付张清华借款本息到期不能清偿，双方达成以房抵债合意并与债权人指定的买受人签订了《海腾云鼎商品房认购书》，该认购书实质属于以物抵债合同的具体表现，由于以物抵债必须具备要物合同的基本构成要件，即必须具备债权债务关系真实、物的合法性以及抵债的物的价款合理与公平。本案中，关于代物清偿的抵债物的合法性问题，首先，因案涉房屋至今未取得商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉三份《海腾云鼎商品房认购书》应当认定无效；其次，虽未办理商品房预售许可系海腾公司的原因，根据诚实信用原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益，但海腾公司现已进入破产程序，海腾公司主张合同无效并非为其自身利益而是为维护全体债权人的利益，故对海腾公司主张案涉三份《海腾云鼎商品房认购书》无效的诉讼请求予以支持；再次，双方签订《海腾云鼎商品房认购书》，双方达成了以房抵债的合意，但双方签订认购书时案涉房屋所在的“海腾云鼎”商住小区八号楼仅是一个框架，并未达到交付条件，海腾公司无法向赖涵旸交付案涉房屋，双方之间的以房抵债行为并未完成。在受理海腾公司破产后，为实现债权人利益最大化而进行了续建，产生了共益债务，现向赖涵旸交付房屋则属于个别清偿行为，损害了其他债权人公平受偿的权利，对赖涵旸的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认四川海腾房地产开发有限公司与赖涵旸于2015年12月9日签订的关于认购位于四川省南部县房屋（除拆迁还房外剩余部分）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分）的三份《海腾云鼎商品房认购书》无效；二、驳回赖涵旸的诉讼请求。本诉案件受理费9150元、反诉案件受理费9150元，合计18300元，由赖涵旸负担。 二审经审理查明，赖涵旸于2017年4月5日向海腾公司管理人申报了债权。海腾公司管理人对赖涵旸要求继续履行商品房买卖合同取得商品房或按共益债权确认债权的请求未予支持。海腾公司管理人认定赖涵旸对海腾公司享有的债权性质为购房款及违约赔偿金类无财产担保的普通债权。 二审查明的其他案件事实与一审查明的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”、第五十八条“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。……”之规定，本案中，赖涵旸向海腾公司管理人申报了债权，管理人对其债权确定为普通债权，赖涵旸对管理人记载的债权表有异议，应当首先向管理人说明理由和法律依据，管理人作出解释后，赖涵旸如果仍然有异议，应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。海腾公司与赖涵旸直接提起确认双方签订的房屋认购书是否有效的请求不符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”、第三百三十条“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”之规定，裁定如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4982号民事判决； 二、驳回四川海腾房地产开发有限公司的起诉； 三、驳回赖涵旸的反诉。 一审本诉案件受理费9150元，反诉案件受理费9150元；赖涵旸二审缴纳案件受理费18300元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年四月十三日 书记员  刘佰燕