宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4988号 上诉人（原审被告）：宁夏银水物业服务有限公司。住所地宁夏回族自治区银川市金凤区康平路600号。 法定代表人：梁琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘艳宁、陈丽娟，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川市金凤区静沁园小区业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区康平路600号。 负责人：徐振奎，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张丽，女，1963年9月6日出生，汉族，该业主委员会副主任，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人宁夏银水物业服务有限公司（以下简称银水物业公司）因与被上诉人银川市金凤区静沁园小区业主委员会（以下简称静沁园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银水物业公司上诉请求：1、对一审判决关于“会所应属小区全体业主共有，租金应属小区公共收益”（即判决书第14页倒数第1、2行内容）的错误认定予以纠正；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于“被上诉人有原告诉讼主体资格”的认定错误。首先，被上诉人提起本案诉讼未经业主大会同意。其次，一审法院对“原告主体是否适格”的证据材料未组织质证，程序违法。二、一审判决程序违法，应当纠正。首先，一审判决“判超所请”，程序违法。本案被上诉人的一审诉讼请求只有“请求支付公共收益金”，并未要求就涉案小区会所的所有权进行确认，但一审判决却在判决书中认定了“涉案小区会所归全体业主所有”的内容，该内容已明显超出了被上诉人一审时的诉讼请求。其次，一审判决内容涉及案外人重大权益，却未通知其作为第三人参与诉讼。涉案“会所”的建设单位为宁夏银水房地产开发有限责任公司（下称银水地产公司或案外人），银水地产公司因合法建设了涉案会所，故其依法取得了该会所的原始所有权。但本案中，一审法院在银水地产公司未参与本案诉讼的情况下，认定本应归银水地产公司所有的会所归小区业主所有，不仅直接损害了案外人的合法权益，还剥夺了案外人的诉讼权利。因此，本案诉讼程序明显违法。三、一审法院关于“会所归全体业主所有”的认定内容错误，应当纠正。会所所有权不是本案诉争标的，一审法院不应当在本案中审理，且会所所有权人银水地产公司也未参与本案，一审法院作出的关于会所所有权的认定均错误。我国目前无任何法律规定“会所”归全体业主所有，一审法院如此认定与法无据，且与《物权法》的规定相悖。四、一审判决错误理解“包干制”，导致作出错误认定。一审判决认定上诉人应当负担物业服务期间涉案小区内的一切开支，如此认定明显属理解法律错误。上诉人为静沁园小区各业主提供物业服务期间垫付公共部位等支出费用8176778.86元，均不属于法律规定应由物业公司自行负担的物业服务成本（或支出）。被上诉人代表小区各业主要求上诉人支付公共收益前，有义务将小区业主应承担的上诉人垫付费用清付。一审判决，因错误理解“包干制”的法律规定，导致其作出的不支持上诉人要求返还已垫付的公共费用的意见，亦属于认定错误，请求二审法院予以纠正。综上，肯请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 静沁园业委会辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 静沁园业委会向一审法院起诉请求：1．判决被告银水物业公司向原告支付银川市金凤区静沁园小区公共收益共计2292636元；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年1月1日，宁夏银水房地产开发有限公司（甲方）与被告银水物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：由乙方对静沁园提供前期物业管理服务，服务收费选择包干制，合同期限自2008年1月1日至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2009年3月29日，原告静沁园业委会（甲方）与被告银水物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：由乙方为静沁园小区提供物业服务，期限自2009年3月29日至2010年3月28日；乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务收费为包干制，物业服务费用0．8元／月·平方米，电梯运行使用费2-6层0．16元／次，7-12层0．18元／次，13-16层0．2元／次；乙方经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家法律、法规、规章的前提下，应征得业主书面同意，并每半年向业主公布收益情况，接受甲方监督。 每半年向业主公布一次收支情况；本合同签订后乙方先期预付甲方3万元公共收益资金。该合同签订后，被告于2012年12月27日以转账支票的形式向原告预付2013年公共收益资金3万元。 2015年6月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《静沁园小区物业服务合同》，约定：由乙方为静沁园小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2015年12月31日；乙方提供的服务含：共用设施设备及附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理，包括配电室、道路、共用的下水管道、雨落管、污水井、化粪池、停车场、公共照明；附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括会所、文化体育场所、物业办公用房。社区文化服务包含：给业主提供合适的文化活动场所。物业服务收费为包干制，物业服务费用0．8元／月·平方米，电梯运行费按层固定按月收费，各号楼一层均为10元，从第二层（包括第二层）开始逐层递增，其中1、2号楼每次递增4元，3、4、5、6号楼每层递增5元；地上机动车辆泊位费120元／月，外来车辆进门费临时停车2元／辆，过夜停放8元／辆；甲方提供的物业管理用房382平方米维持现状，属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，现有小区业主娱乐活动用房由乙方代为管理，受甲方监督；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给甲方；本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业服务费用（物业服务资金）的清算，对外签署的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。合同并特别约定：属于甲方所有车位160个，乙方所有58个，属于甲方所有的泊位费按照乙方提取40％后，剩余60％纳入小区公共收益资金管理；小区公共收益资金暂纳入乙方账户管理，该项资金的使用由甲方审定后履行甲方财务审批程序后由乙方支付；小区公共收益资金应按照有关规定进行支出，自觉接受政府有关部门的监督、检查，每年向业主公布一次收支情况。 2016年7月1日，双方再次签订一份《静沁园小区物业服务合同》，期限自2016年7月1日至2017年12月31日，其他内容与上述2015年6月7日签订的合同一致。 另查明，2010年1至12月份静沁园物业财务公示表载明：地下、地上车辆泊位费收入202975元，该年度收入合计1144226．64元，支出合计1499244．07元。静沁园小区2016年度物业工作报告载明：2016年度小区物业服务收入合计124．96万元，其中车辆泊位费30．31万元，收费率为96．54％，租金等其他收入10．13万元。 再查明，2013年9月11日，被告与案外人李彩娟签订一份《静沁园会所健身房租赁合同》，将静沁园会所健身房出租给李彩娟，租赁期自2013年9月9日至2019年9月8日，每年租金为65000元。 一审法院认为，原告静沁园业委会与被告银水物业公司签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，双方均应遵照执行。关于原告诉讼主体资格问题，小区业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。本案中原告于2018年3月29日召开业主大会决定提起诉讼，各楼业主代表签字确认，故原告的主体适格。对原告主张的2009年3月29日至2018年2月1日期间公共收益2292636元，包含会所租金收益90万元、电梯广告费收益263100元、泊车费收益1129536元。关于会所租金。被告辩称会所所有权归银水房地产公司，但未提交有效证据予以证实，且2009年3月29日的合同附图中明确会所属于公建项目，2015年6月7日的合同明确约定附属配套建筑和设施包括会所，故会所应属于小区全体业主共有，租金应属小区公共收益。关于泊车费。在双方于2012年12月23日、2015年6月7日、2016年7月1日所签订的合同中，均明确约定属于原告所有的车位（2012年合同156个，2015年、2016年合同160个）泊位费被告提取40％的管理费后，剩余60％纳入公共收益资金管理，并按照有关规定进行支出，故该部分的泊车费应属小区公共收益。被告辩称静沁园小区无公共收益，原告应分得的公共收益尚不足以支付公共部位支出，被告已垫付800余万元。因双方合同明确约定物业服务收费采用包干制，故对该项抗辩主张，一审法院不予支持。故在2018年2月1日，原告经其业主大会决定选聘新的物业服务企业、原被告之间的物业服务合同终止后，被告应当将属于全体业主所有的财物，包括公共收益资金的剩余数额及时移交原告。本案审理过程中，原告申请对静沁园小区2008年至2017年的公共收益收支进行审计鉴定后又撤回鉴定，且双方在合同终止后也未按照约定进行物业服务费用的清算，因此属于原告所有的公共收益资金数额无法确定，原告要求被告支付公共收益2292636元的诉请请求，缺乏法律依据。判决：驳回原告银川市金凤区静沁园小区业主委员会的诉讼请求案件受理费25142元，由原告银川市金凤区静沁园小区业主委员会负担。 本院二审期间，当事人未提交书面证据。 二审认定的事实与一审认定一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，业主委员会有权代表全体业主进行诉讼，上诉人银水物业公司关于被上诉人静沁园业委会主体不适格的意见无法律依据。关于涉案会所的权属存在争议，因该部分涉及到案外人宁夏银水房地产开发有限责任公司的利益，该部分的权属应根据设计规划许可的相关证据予以确定，本案中在宁夏银水房地产开发有限责任公司未参加诉讼的情况下，不宜作出认定，应另案处理。 综上所述，宁夏银水物业服务有限公司的上诉请求能成立，一审关于涉案会所权属认定欠妥，该部分认定应另案处理，但一审处理结果并无不妥，本院对一审结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（预交25142元，退还上诉人宁夏银水物业服务有限公司25042元），由上诉人宁夏银水物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  张建国 二〇二〇年四月八日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。