浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1863号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州奥查医院有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道沿山村1幢2层-6层。统一社会信用代码：91330110MA2GK40569。 法定代表人：陈伟兴，董事长。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁渭文，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：北京奥查生物科技有限公司。住所地：北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园区孵化器27378号）。统一社会信用代码：91110105MA005GER8B。 法定代表人：王一凡，执行董事。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：丁哲辰，男，1988年12月27日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁渭文，男，1958年10月25日出生，汉族，住杭州市上城区。（系丁哲辰父亲） 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州久越丝绸有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道水洪庙167-10号。统一社会信用代码：91330110682939807C。 法定代表人：施凤花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆云飞，浙江杰嘉律师事务所律师。 上诉人杭州奥查医院有限公司（以下简称杭州奥查公司）、北京奥查生物科技有限公司（以下简称北京奥查公司）、丁哲辰因与被上诉人杭州久越丝绸有限公司（以下简称久越丝绸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：久越丝绸公司系坐落于杭州市余杭区的所有权人，产权证号余房权证崇字第××号，规划用途非住宅，总计6层，建筑面积5329.23平方米，其中第4层建筑面积（含阳台）953.26平方米。久越丝绸公司曾于2018年3月27日与浙江丹特卫顿热泵有限公司签订房屋租赁合同，租赁案涉房产四、五、六层，租赁期限自2018年4月1日起至2019年6月30日止。2019年1月17日，丁渭文与久越丝绸公司签订《房产租赁意向协议》，商定租赁沿山村房产，拟改建为杭州奥查医院（肿瘤康复治疗专科医院），意向书签订后，承租方为主，出租方配合，申请土地使用性质（工转商）的临时改变申请和设立医院许可等内容。承租方落款处盖有“杭州奥查医院有限公司（筹）”印章并有丁渭文签名。2019年1月28日，发起人递交《公司设立登记申请书》并附公司章程，在拟租赁地设立杭州奥查公司，股东北京奥查公司、丁哲辰分别出资810万元和190万元，于2019年3月31日前足额缴纳。次日，杭州奥查公司成立。2019年3月22日，久越丝绸公司（甲方、出租人）与杭州奥查公司（乙方、承租人）签订《杭州市余杭区房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房产一至六层出租给乙方使用，建筑面积5818.73（5329.23＋489.5）平方米，乙方在租赁期内拟改建为杭州奥查医院（肿瘤康复治疗为主的综合医院）；租金价格按每平方米每日1.5元计算，每日租金为8728元（含税），年租金为5818.73平方米＊1.5元／天／平方米＊365天＝3185755元，该房屋租金每两年递增5%，即每两年在上年租金基础上递增5%（第三年开始租金比上期递增5%），以后递增以此类推，物业费按1元／每月每平方米及水电费由乙方承担；房屋租赁期自2019年5月1日起至2039年4月30日止（即租赁期为20年）；合同签订后一周内乙方向甲方支付租赁保证金26万元，保证金在履行完合同后甲方无息退还乙方；租金实行先付后用，付款周期前3年半年支付一次，后面每年支付一次，乙方必须按时向甲方交纳租金，首个租赁付款周期双方约定以2019年公历5月1日至2019年12月31日（半年加2个月的设计装修免租费期），双方约定于2019年4月30日进行租赁标的物验收交接手续，首期支付房屋租赁费时间是租赁标的物验收通过交接后7天内支付，后面每个租赁期租金须提前十日支付，乙方逾期支付租金或其他费用，则按每日逾期金额的千分之一支付违约金；租赁期内，根据卫生审批部门的要求，需对标的物的土地性质进行临时变更（工转商），甲方需适时配合乙方向相关部门提交变更申请，其变更所产生的一切规费（包括评估费、测绘费等杂费及补交土地性质差价）由乙方承担；乙方有“拖欠租金或其他费用（水、电费）累计达30天”等行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并由乙方支付6个月租金作为违约金；自2019年5月1日起，甲方将出租的房屋交乙方使用，如逾期不交房的，每逾期一天支付原日租金双倍的违约金等。丁渭文在乙方委托代理人处签名。2019年4月1日，杭州奥查公司向久越丝绸公司交纳保证金交纳26万元。原审庭审中，双方对于上述租赁房产是否交付存在分歧，其中：（1）久越丝绸公司提交其与浙江丹特卫顿热泵有限公司于2018年3月27日签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》1份、2019年3月22日签订的《备忘录》1份，说明久越丝绸公司与该公司的租赁合同已解除，其中的五层、六层腾退交还久越丝绸公司，四层同意暂缓腾退。另，久越丝绸公司陈述四层暂缓交付系经杭州奥查公司同意，其与杭州奥查公司于2019年4月底办理其他楼层的交接手续，并由杭州奥查公司占有使用至2019年8月31日，四层由浙江丹特卫顿热泵有限公司占有使用。久越丝绸公司还提交《房屋交接确认书》一份，确认双方对案涉房屋进行了交接验收，其中载明经现场核实，出租人移交的房屋符合租赁合同约定的交付条件，承租人没有异议，即日起该房屋正式移交给承租人，落款时间2019年4月31日。该确认书承租人落款处加盖有杭州奥查公司印章和丁渭文签名。该确认书反面手写有以下文字“验收通过，1、2、3、5、6层已交付。4楼同意推迟交付。”该文字上盖有杭州奥查公司印章。原审庭审中，久越丝绸公司认为确认书出具时间应为4月底，具体时间已记不清；杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰陈述是7月初的一天所写，且4月没有31日，落款时间是代理人丁渭文故意写错的。（2）杭州奥查公司提交微信聊天记录，证明其于6月曾联系人员拆除旧标识，安装杭州奥查公司标识，其中与久越丝绸公司法定代表人的聊天记录显示，6月27日对方发“你答应7月2号付钱跟房屋交接手续，你一定要来办掉的，麻烦你现在跟总公司汇报一下，给我确定时间。”回复“好的”，并于7月15日发“明天上午10点我过来。”2019年7月7日，久越丝绸公司制作《函》一份，认为其已根据合同约定将房产交付使用，土地性质也已从工业用地变更为商业用地，杭州奥查公司至今未支付租金，已构成违约，请收到函件后立即汇款，否则依约定终止本合同，收回房屋，并要求杭州奥查公司承担相应的违约责任。杭州奥查公司于同月20日制作《关于同意终止租赁的复函》，表示上述函件已收悉，因其公司实际投资人内部出现突发事件，资金一时到不了位，经董事会讨论，同意解除租赁协议，愿意承担至2019年8月31日所应付的全部租金，但因目前公司资金未到位，无法支付，承诺努力催促投资方资金到位或更换其他投资方，并在一年内支付所欠租金。原审庭审中，双方确认案涉房屋租赁合同已于2019年7月20日解除，同意所交纳的26万元一并在本案中处理。另，久越丝绸公司确认案涉房屋尚未完成土地性质变更。 原审另查明，久越丝绸公司为本案诉讼已支出财产保全申请费5000元。 再查明，2019年8月30日，久越丝绸公司提起诉讼，请求判令：一、杭州奥查公司支付房屋租金及占有使用费1073544元；二、杭州奥查公司支付违约金1571040元；三、北京奥查公司对上述第一、二项债务承担补充赔偿责任；四、丁哲辰在190万元范围内对上述第一、二项债务承担补充赔偿责任；五、杭州奥查公司立即迁移或者注销以案涉房屋为注册地址的营业执照；六、由杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰承担本案诉讼费、保全费5000元。审理中，杭州奥查公司提出反诉，请求判令：一、解除久越丝绸公司与杭州奥查公司的房屋租赁协议；二、久越丝绸公司返还杭州奥查公司租赁保证金260000元；三、久越丝绸公司承担违约金1413936元；四、由久越丝绸公司承担反诉及本诉的诉讼费、保全费。原审庭审中，久越丝绸公司明确第一项诉讼请求为判令杭州奥查公司支付自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费1073544元。杭州奥查公司明确第一项诉讼请求为确认久越丝绸公司与杭州奥查公司的房屋租赁协议已于2019年7月20日解除，第三项诉请中的违约金自2019年5月1日起至7月20日，按双倍日租金计算。 原审法院认为：双方当事人对于案涉租赁合同、确认书、往来函件的真实性没有异议，主要争议焦点是租赁标的有无交付的问题。经查，虽确认书的落款时间有误，存在出具时间并非4月底的可能，但此后杭州奥查公司于2019年7月20日复函同意解除租赁合同并承担租金至8月底，可认定杭州奥查公司以其行为接受久越丝绸公司暂缓交付第四层房屋，并确认久越丝绸公司已按约定完成交付其余房屋的事实，故杭州奥查公司应对其迟延支付租金承担相应的法律责任，但久越丝绸公司要求杭州奥查公司支付自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费1073544元，未扣除第四层的面积，应据实予以调整，即自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费共计897679.22元。因双方均确认杭州奥查公司已交纳保证金260000元并同意在本案中予以抵扣，予以确认，相应扣减后，杭州奥查公司尚欠久越丝绸公司租金及占有使用费合计637679.22元。关于久越丝绸公司要求杭州奥查公司支付违约金1571040元的主张，因案涉租赁合同中明确约定承租方应于标的物验收通过交接后7天内支付首期租金，而承租方拖欠租金累计达30天的，出租方有权终止合同并要求承租方支付6个月租金作为违约金，现杭州奥查公司未按约支付租金，久越丝绸公司有权主张违约金，但因实际租赁时间较短，久越丝绸公司现主张的违约金数额较高，酌情确定以637679.22元为基数，自2019年7月7日起按年利率24%计算违约金，暂计算至2019年11月26日为59959.32元。据此，杭州奥查公司要求久越丝绸公司返还保证金并支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定“公司债权人请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”。因杭州奥查公司章程中明确股东北京奥查公司、丁哲辰分别出资810万元、190万元，出资时间为2019年3月31日前，现无证据表明北京奥查公司、丁哲辰已履行出资义务，或已就杭州奥查公司债务另行承担补充赔偿责任，且庭审中杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰亦认可北京奥查公司、丁哲辰尚未履行出资义务，故久越丝绸公司相应诉请于法有据，予以支持。关于久越丝绸公司要求杭州奥查公司迁移或注销以案涉房屋为注册地址的营业执照的诉请，因双方未就此进行约定，且庭审中杭州奥查公司确认已无法开展经营，同意于本案判决后注销公司工商登记，故在本案中不予处理。综上，久越丝绸公司诉讼请求中合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。杭州奥查公司反诉请求中合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月5日判决：一、久越丝绸公司与杭州奥查公司于2019年3月22日签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》已于2019年7月20日解除；二、杭州奥查公司于判决生效之日起十日内支付久越丝绸公司自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费合计637679.22元；三、杭州奥查公司于判决生效之日起十日内支付久越丝绸公司违约金59959.32元及自2019年11月27日起至上述第二项债务实际清偿之日止的违约金（以未付租金及占有使用费为基数，按年利率24%计算）；四、杭州奥查公司于判决生效之日起十日内支付久越丝绸公司财产保全申请费5000元；五、北京奥查公司在8100000元范围内对杭州奥查公司的上述第二、三、四项债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；六、丁哲辰在1900000元范围内对杭州奥查公司的上述第二、三、四项债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；七、驳回久越丝绸公司的其他诉讼请求；八、驳回杭州奥查公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取13978元，由久越丝绸公司负担10291元；由杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰负担3687元，于判决生效之日起七日内交纳原审法院。反诉案件受理费减半收取9933元，由杭州奥查公司负担。 宣判后，杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，适用法律错误。案涉《杭州市余杭区房屋租赁合同》应认定无效。合同约定久越丝绸公司应于2019年5月1日将房屋交付杭州奥查公司使用，但第四层由案外人浙江丹特卫顿热泵有限公司一直占用，久越丝绸公司与杭州奥查公司签订的租赁合同中是包含第四层的且计算了相应的租金，久越丝绸公司起诉时也没有将第四层面积减去。故该租赁合同存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定无效。二、一审没有查明案件事实，判决有失公平。案涉合同已经解除，久越丝绸公司无权收取解除后即2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费。一审判决杭州奥查公司按合同标准支付占有使用费无法律依据。三、一审曲解法律，在适用法律上存在错误。本案系房屋租赁合同案件，以年利率24%计算违约金不当。且一审既判决杭州奥查公司承担占有使用费，又判决承担违约金。四、房屋租金不应从2019年5月1日开始计算，案涉房屋租赁合同第五条约定了2个月的免租期，一审从2019年5月1日计算房屋租金没有依据，实际应从2019年7月1日起至7月20日止。五、案涉土地性质没有变更，故合同中关于租金的约定过高，应按工业用地的标准计算租金。综上，一审认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销原判，查清事实，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由久越丝绸公司承担。 上诉人杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰在二审中申请证人王某、赵某出庭作证，证明2019年5月1日久越丝绸公司应交付给杭州奥查公司房屋时，其与原租客浙江丹特卫顿热泵有限公司的合同没有到期，其无法履行合同的事实。 被上诉人久越丝绸公司在二审中辩称：一、杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰的上诉理由存在多处不实之处，久越丝绸公司与丁渭文于2019年1月17日签订《房屋租赁意向协议》，在此之前丁渭文已对案涉房屋及周边场地进行了详细考察，房屋多处留有浙江丹特卫顿热泵有限公司的字样，丁渭文明知房屋第四至六层是出租给浙江丹特卫顿热泵有限公司的，因浙江丹特卫顿热泵有限公司原租赁期限至2019年6月30日，不确定其是否能够提前腾退，故双方在签订意向协议时未明确约定具体的租赁时间。2019年3月22日，久越丝绸公司与杭州奥查公司签订《杭州市余杭区房屋租赁合同》，约定2019年4月30日办理交接验收，之后久越丝绸公司腾出了第五、六层，第四层浙江丹特卫顿热泵有限公司还需要一定的时间，久越丝绸公司即将情况告知杭州奥查公司，杭州奥查公司表示其前期装修设计，设计公司出效果图起码要2-3个月，故同意四层延期交付，在4月底交接验收中，杭州奥查公司书面同意四层延期交付，双方未约定具体推迟到什么时间。根据合同约定，杭州奥查公司应当在交接后7日内支付首期租金，但由于投资人方面的原因，资金无法到位，故未按约支付首期租金。6月27日，久越丝绸公司通知杭州奥查公司要求其在7月2日前支付租金并协商四层房屋的交接，但杭州奥查公司未前来处理。7月7日，久越丝绸公司发函要求解除合同。7月20日，杭州奥查公司复函同意解除合同并愿意承担至2019年8月31日止的全部租金。二、案涉合同应当是有效的。久越丝绸公司与浙江丹特卫顿热泵有限公司的租赁合同已经解除，不存在一房二租，杭州奥查公司对浙江丹特卫顿热泵有限公司租赁情况也是明智的，久越丝绸公司不存在故意隐瞒或欺诈的行为。且杭州奥查公司在反诉主张中要求解除双方的租赁协议，现又要求认定合同无效，其主张是相互矛盾。三、杭州奥查公司应当承担2019年5月1日至2019年8月31日的租金。杭州奥查公司于7月20日复函同意解除合同，但并未将案涉房屋返还给久越丝绸公司，同时其承诺支付至2019年8月31日止的租金，故久越丝绸公司保留其相应权利。其次，免租期是建立在杭州奥查公司租赁使用20年的基础上才享有的，杭州奥查公司实际使用房屋仅4个月且存在根本性违约行为，若如此也能享受免租期，有违公平。另，杭州奥查公司复函愿意承担至2019年8月31日的租金与久越丝绸公司是否办理土地性质变更没有任何关联，杭州奥查公司实际占有使用了房屋，理应支付该期间的租赁费用。四、一审认定的逾期付款违约金远低于久越丝绸公司所遭受的损失。合同解除后，久越丝绸公司短时间很难找到合适的租客，房屋安置近6个月。其次，案涉房屋1-3层原来是久越丝绸公司自己使用，为履行本合同将房屋腾空、设备搬迁、另外寻找新的办公场地。一审认定的违约金数额显然无法弥补久越丝绸公司的损失。五、久越丝绸公司与杭州奥查公司确定的租赁价格是公平合理的。浙江丹特卫顿热泵有限公司在6年前就已经向久越丝绸公司租赁房屋了，双方确定的价格是6年前的价格。且久越丝绸公司与浙江丹特卫顿热泵有限公司之间如何确定价格与杭州奥查公司无关，从中也无法得出租赁价格高于市场价格的结论。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人久越丝绸公司在二审中未提交新证据。 对上诉人杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰在二审中申请的证人王某、赵某所作证言，上诉人无异议，被上诉人对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人到庭前已经温习了相关的案件事实，在作证时能够顺利、连贯地说出三个日期，另外证人对因什么原因拆装广告牌并不清楚，故两证人的证言与本案没有任何关联。本院认为，两位证人对于广告牌拆装的原因并不清楚，故无法证明上诉人的证明目的。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，上诉人杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰对原审判决第一、四、五、六项判决无异议，本院予以确认。杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰在一审中反诉请求判决解除其与久越丝绸公司签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》，一审判决解除合同后在二审审理中亦表示对该项判决无异议，现又在上诉中主张该合同无效，其诉请存在相互矛盾。杭州奥查公司作为承租案涉面积将近6000平方米厂房的承租人，在承租之前应实地查看过现场，对于其中部分房屋租赁给浙江丹特卫顿热泵有限公司的事实应当知晓。且杭州奥查公司租赁的房屋除第四层外，其余楼层久越丝绸公司均按合同约定时间进行了交付，第四层推迟交付杭州奥查公司是同意的，故杭州奥查公司上诉主张的久越丝绸公司一房两租，故意隐瞒重要事实，存在欺诈行为，认为合同无效的理由不成立。双方在一审中均确认所签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》于2019年7月20日解除，故租金应支付至此日，因杭州奥查公司在此之后并未腾退交还房屋，并在2019年7月20日给久越丝绸公司《关于同意终止租赁的复函》中表示愿意承担至2019年8月31日所应付的全部租金，故原审判决杭州奥查公司支付合同解除后至2019年8月31日参照租金标准的房屋占有使用费并无不当。根据租赁合同约定，杭州奥查公司拖欠租金或其他费用累积达30天的，久越丝绸公司有权终止合同，收回房屋，并由杭州奥查公司支付6个月租金的违约金，原审已经考虑到杭州奥查公司实际租赁时间较短等实际情况，酌情予以调整了违约金数额，亦无不妥。合同中虽约定杭州奥查公司享有2个月的设计装修免租期，但杭州奥查公司未按约支付首期租金，构成违约，而合同所约定的免租期是出租方给予承租方的一种优惠，故在杭州奥查公司违约，且履行期限较短的情况下，原审将免租期租金一并予以计算支付尚属合理。合同中约定在租赁期内，根据卫生审批部门的要求，需对土地性质进行临时变更，久越丝绸公司需适时配合杭州奥查公司向相关部门提交变更申请等，首先，对于具体变更完成时间在合同中并没有作出约定，且合同中也没有约定租金标准的计价是以土地性质变更完成作为依据，故杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰上诉主张租金应按工业用地标准计算租金缺乏依据，不予支持。杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32478元，由杭州奥查医院有限公司、北京奥查生物科技有限公司、丁哲辰各负担10826元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年四月三十日 书记员 袁其伟