重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1028号上诉人（原审被告）：肖兵兵，男，1987年12月1日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：重庆渝中总部经济建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号，统一社会信用代码9150010356788349X8。法定代表人：麦勇作，总经理。委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。上诉人肖兵兵与被上诉人重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖兵兵，被上诉人渝中总部公司的委托诉讼代理人梁雯、卢昱芸参加诉讼，本案现已审理终结。肖兵兵上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人与被上诉人于2017年6月1日解除房屋租赁合同；改判一审判决第二项，判决上诉人支付被上诉人商铺租金122980.67元、管理费61490.33元，合计184471.00元；改判一审民事判决书中第三项，判决上诉人支付被上诉人滞纳金执行同期人民银行贷款利率标准；撤销一审判决第四项，驳回被上诉人未持续正常开业经营的违约金请求；改判一审判决第五项，给予上诉人12个月的支付宽限期；撤销一审判决中第六项，由被上诉人自行承担其委托诉讼代理人律师费。主要事实及理由：被上诉人招商不力，导致上诉人经营困难，已无法继续经营，上诉人于2017年5月15日停业并搬离商铺，2017年5月17日向被上诉人发出《解约通知函》，上诉人于2017年6月1日收到被上诉人《违约告知函》，双方的房屋租赁合同应该于2017年6月1日就已经解除。被上诉人利用上诉人违约的事实，迟迟不解除合同，上诉人承担损失过重。一审法院判决逾期支付滞纳金按20%年利率收取过高。上诉人愿意支付三个月基本租金和三个月管理费作为违约解除合同的代价，一审法院支持了被上诉人的租金请求同时判决上诉人支付未持续正常开业经营的违约金200000元，两项请求重复计算，被上诉人未遭受任何损失，还因上诉人违约解除合同获利。由于本案涉及金额较大，上诉人请求法院给予12个月的支付宽限期。双方的律师费应由双方各自承担。上诉人作为普通老百姓，没有细看总计200余页的格式合同，租赁合同中课以上诉人过重的责任，合同显失公平。我方违约在先，愿意在合理范围内承担违约责任，一审未支持我方违约解除合同的意见。渝中总部公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，所作处理符合双方合同约定和相关法律规定，应当维持。一审法院认定的双方合同于2018年3月12日解除正确。上诉人上诉请求2-4项应当维持原判，一审法院根据双方签订的合同作出上述判决正确，符合法律规定。上诉人的第五项上诉请求缺乏法律依据，我方不予认可。律师费在双方签订的合同中明确约定由上诉人负担，故一审判决正确。渝中总部公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付截止2017年5月所欠租金122980.67元、管理费61490.33元、水费1715元、电费23360.40元，共计209546.40元，其尚欠租金、管理费计算至本案判决生效之日止；3、被告支付原告截至2017年5月31日止的逾期付款滞纳金32177.49元，其后以209546.40元为基数，按每日0.1％的标准计算至付清时止；4、被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金以届时被告每日基本租金的三倍（13870元/30日×3）1387元计算；5、被告赔偿原告提前解约违约金62415元（计算方式为被告届时三个月基本租金及三个月管理费之和），并支付装修期租金计32363.33元。上述两项金额，由被告支付的履约保证金优先抵扣；6、被告将租赁商品恢复原状或者承担恢复原状的费用；7、被告支付律师费13500元；8、案件诉讼费由被告承担。9、被告承担原告向第三方支付的物资搬运费2400元；10、被告承担原告库房占用费，该款从原告采取行动之日起至被告移出其物资之日止以1350元/月标准计算。一审法院认定事实：2016年，渝中总部公司（甲方）与肖兵兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区经纬大道X号、X号“大坪协信星光天地”L4层002b/003号房屋，租赁面积计228平方米出租给乙方经营“胜豪客”品牌，租期从甲方通知乙方交付日起4年。装修期自交付日起70天。开业日为2016年9月5日，租金起计日为2016年9月5日。租金计算方式分为基本租金与提成租金，以两者之中较高者为当月适用租金。第一年基本租金为13870元/月，提成租金为当月总营业额之10%；第二年为15951元/月，提成租金为总营业额之11%。又约定，第一年管理费为6935元/月，第二年为7143元/月。在整个合同期内，除开业日所在的历月外乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先付下月基本租金、管理费等费用。又约定，涉及支付义务的，每延迟一日甲方向乙方收取延迟支付款项1‰的滞纳金。又约定，涉及按时开业或维持正常营业义务的，甲方每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止。又约定，由于乙方违约导致提前解除合同收回房屋，取消乙方装修期。在此情况下视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。又约定，合同期届满或者提前解除合同后，若该房屋内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备或者其他任何物品均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为的方式处置前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用，乙方同意上述处理方式并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。又约定，乙方同意上述违约金及甲方损失可以从履约保证金中直接扣除，而不需经乙方同意。又约定，甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失，装修期租金、财产保全费用及律师费等。上述合同签订后，2016年6月27日，渝中总部公司将约定房屋交付肖兵兵占有使用。期间，肖兵兵向渝中总部公司支付了一半的履约保证金47818元。从2016年9月起，肖兵兵未再支付租金、管理费。2017年5月15日，肖兵兵撤场未再继续经营。2017年5月17日，肖兵兵向渝中总部公司发出《解除通知函》，载明因贵公司招商不力，人流稀少，导致承租的商铺经营严重亏损，上述租赁房屋被告已于2017年5月15日停止经营并撤场，现特通知贵公司解除《房屋租赁合同》，请贵公司收回上述房屋并另行出租（租赁房屋钥匙已随本函件邮寄）。渝中总部公司收到上述函件后于2017年6月1日向被告发出《违约告知函》载明，2017年5月15日起你未经同意擅自闭店，你向我公司寄送《解除通知函》，我公司认为你无权单方面解除租赁合同。2018年3月12日，渝中总部公司将肖兵兵留存商铺的物品从商铺搬离，并控制租赁商铺。一审庭审中，原告又举示了《搬迁合同》、发票、《场地使用合同》及平面图。原告称，2018年3月12日原告委托重庆喜自达搬家服务有限公司对被告等多家公司物品异地封存，搬迁被告物品产生搬运费2400元。同时，原告承租陈鹏里库房用于存放被告上述遗留物品为此产生占用费。被告称，按照约定，合同解除后被告在商铺的设施设备未搬走，原告有权予以处置。一审庭审中，原告又举示了《法律事务委托合同》，证明原告为维护本案权利与重庆合纵律师事务所签订合同，所支付的律师费为13500元。被告称，对其真实性没有异议，但应当有转账凭证为据。一审庭审中，被告又举示了2017年5月24日发出的《律师函》，其主要内容为贵公司招商不力，人流稀少，导致被告承租的商铺经营严重亏损，上述租赁房屋被告已于2017年5月15日停止经营并撤场，现特通知贵公司解除《房屋租赁合同》，请贵公司收回上述房屋并另行出租。原告称未收到。一审法院认为，渝中总部公司与肖兵兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效。但在合同履行3月后,肖兵兵未再依约支付租金、管理费等费用，构成违约,应按合同的约定承担违约责任。1、双方所签《房屋租赁合同》的解除问题。庭审中，原告请求解除合同，被告称其合同已于2017年5月17日解除。由此说明双方均不愿再履行合同，故双方所签合同应予解除。2017年5月，虽然肖兵兵向渝中总部公司发出《解除通知函》，要求解除合同。但其理由与合同的约定及其法律规定不符，且原告在收到函件后明确拒绝，故肖兵兵称合同于2017年5月17日解除，不予支持。由于2017年5月肖兵兵撤场，2018年3月12日渝中总部公司将其留置在商铺物品搬离并控制商铺，故一审法院认定双方合同事实上于2018年3月12日解除。2、渝中总部公司请求支付所欠租金、管理费、水费、电费。一审法院认为，肖兵兵从2017年9月后未支付租金、管理费，渝中总部公司请求支付，应予支持。鉴于一审法院已认定租赁合同于2018年3月12日解除，故肖兵兵尚欠的租金、管理费应从2017年9月起计算至合同解除之日止。该期间被告尚欠租金270910.72元、管理费为128362.10元。渝中总部公司并未举示被告尚欠水费、电费的证据，该部分请求，一审法院不予支持。3、渝中总部公司要求按每日0.1%标准支付逾期付款滞纳金。由于双方有此约定，其请求，应予支持。鉴于双方约定的滞纳金标准为每日1‰确属较高，且被告要求予以调整，一审法院酌情调整为从逾期之日起，按年利率20%的标准计算并支付。4、渝中总部公司请求支付未持续正常开业经营的违约金。按照约定，肖兵兵违约时甲方每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金直至乙方开业或恢复正常营业之日止。肖兵兵于2017年5月15日停业，且一审法院认定双方合同于2018年3月12日解除，故按约定计算该违约金应为469789.8元。由于约定违约金畸高，庭审中肖兵兵亦要求调整。一审法院按违约金以补偿性为主惩罚性为辅的原则，一审法院酌情调整为200000元。5、渝中总部公司请求赔偿提前解约违约金62415元、补交装修期租金32363.33元，在抵扣履约保证金后由肖兵兵支付剩余款项问题。一审法院认为渝中总部公司请求支付提前解约违约金、补交装修期租金符合合同的约定，应予支持。按约定计算，肖兵兵应支付提前解约违约金为62415元、装修期租金为32363.33元。由于肖兵兵实际支付履约保证金47818元，在按约定抵扣后，肖兵兵还应支付渝中总部公司46960.33元。肖兵兵请求调整，结合全案考虑，不予支持。6、渝中总部公司请求将租赁商品恢复原状或承担恢复原状的费用。由于案涉商铺渝中总部公司未拆除，其费用尚未产生，故恢复原状的费用无法确定。另，商铺早由渝中总部公司控制，要求肖兵兵恢复原状不便于拆除事项的完成，也不符合常理，故一审法院认为宜由渝中总部公司自行实施拆除待，拆除费用实际产生后再另行主张。据此渝中总部公司的该请求，一审法院不予支持。7、渝中总部公司请求判令肖兵兵支付律师费13500元。由于渝中总部公司举示了相应证据，且该请求有双方约定为据，应予支持。8、渝中总部公司请求肖兵兵承担物资搬运费及按1350元/月标准计算存放肖兵兵财物库房占用费。一审法院认为，从约定看，合同提前解除后被告遗留商铺的物品，视为放弃其所有权甲方有权处置。由此说明渝中总部公司享有被告财物的处分权。肖兵兵撤场后原告怠于行使该权利所产生的损失，应由其自担。渝中总部公司的请求，一审法院不予支持。肖兵兵的抗辩应予采纳。综上，原被告签订的租赁合同有效，肖兵兵在无力经营的情况下理应及时支付尚欠租金等费用并与渝中总部公司协商解除合同的后续事宜，但肖兵兵怠于履行应承担违约责任。渝中总部公司的租金、管理费等请求应予支持。鉴于约定的部分违约金畸高，为平衡双方利益，一审法院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审判决如下：一、原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司与被告肖兵兵签订的《房屋租赁合同》于2018年3月12日解除；二、被告肖兵兵尚欠原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司商铺租金270910.72元、管理费128362.10元。此款，在本判决生效后10日内付清；三、被告肖兵兵从逾期之日起至付清之日止按20%年利率标准支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司逾期支付租金、管理费的滞纳金；四、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司未持续正常开业经营的违约金200000元。此款，在本判决生效后10日内付清；五、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司提前解约违约金62415元、装修期租金32363.33元。在扣减其已支付的履约保证金后，被告肖兵兵还应支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司46960.33元。此款，在本判决生效后10日内付清；六、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司律师费13500元。此款，在本判决生效后10日内付清；七、驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6548元，由原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司负担2000元，被告肖兵兵负担4548元。（受理费原告已预交3275元不退，被告在本判决生效后直接支付原告1275元，剩余3273元在本判决生效后由被告向一审法院交纳）二审中，双方当事人均未提供新的证据，双方均认可上诉人在收到被上诉人违约告知函后未再与上诉人进行任何沟通。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，其内容对双方均有拘束力，上诉人作为违约方本无法定和约定解除权，其单方行为并不产生合同解除的后果，上诉人虽于2017年5月17日向被上诉人渝中总部公司发出《解除通知函》，被上诉人渝中总部公司于2017年6月1日向上诉发出《违约告知函》明确告知上诉人肖兵兵无权单方解除合同，故上诉人认为双方签定的《房屋租赁合同》合同已于2017年6月1日解除，缺乏合同依据和法律根据，本院不予支持，由于双方均不愿再履行合同，且被上诉人渝中总部公司于2018年3月12日实际控制商铺，一审法院判决双方房屋租赁合同于2018年3月12日解除，符合事实及法律规定。双方商铺租赁合同于2018年3月12日解除，一审法院结合双方合同约定以及上诉人实际支付租金、管理费情况，判定上诉人支付从2017年9月至合同解除之日尚欠租金270910.72元、管理费128362.10元，符合法律规定。《最高人民法院关于适用合同法的司法解释》（二）第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，一审法院将双方合同约定逾期支付滞纳金按每日0.1%调整到按年利率20%计算，符合相关法律规定，上诉方要求仅支付三个月租金及管理费以及按银行同期贷款利率计算滞纳金的意见缺乏依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定承租方不按时开业或维持正常开业，承租方需向出租方支付每日基本租金三倍的违约金，又约定出租方的损失包括律师费由承租方负担，按照合同约定上诉人需向被上诉人支付违约金469789.8元，一审法院兼顾合同条款和公平原则酌情判定上诉人支付200000元违约金，并由上诉人承担律师费13500元，已对违约金进行干预，其裁量并无不当，上诉人主张不支付未正常开业经营的违约金和律师费，于法无据，本院不予支持。上诉人请求法院给予12个月付款宽限期缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13096元，由上诉人肖兵兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  芦明玉审 判 员  陈 华二〇二〇年四月二日法官助理  万前程（院印书记员陈涛