安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初580号 原告：倪弘,男,汉族,1994年5月22日生，住合肥市。 委托诉讼代理人：余诚，安徽蓝雁律师事务所律师。 被告：朱静静,女,汉族,1989年8月20日生，住合肥市包河区。 原告倪弘诉被告朱静静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程婷独任审判，于2019年3月24日公开开庭进行了审理。原告倪弘及其委托诉讼代理人余诚、被告朱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪弘向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的合同关系；2、判令被告退还双倍定金，合计4万元；3、要求贵院判令被告自2019年6月22号直至今日支付给原告违约金总房款147万万分之五每天,合计违约金735/天；4、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额8000元(按照小区的月租金2600元/月计算)；5、要求贵院判令被告承担原告所支付的中介费29400元,贷款评估费5880元,贷款手续费10300元，合计:45580元；6、要求贵院判令被告承担本案包含诉讼费、律师费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告倪弘与被告朱静静是碧湖云溪5#404室买卖合同关系,合同期内被告朱静静因私人原因拒绝继续履行合同,且多次敷行拒绝中介人员邀约处理违约事宜,并私下登报挂失补办房产证以逃避赔偿,被告的行为构成了严重违约且恶意拒绝赔偿款。按照合同第九条第一款之约定,被告朱静静应支付乙方总房款的万分之五每天(时间2019年6月22号-2019年10月16日)。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:被告恶意拖延处理,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告多次向被告提出按照合同约定支付违约金的合理请求都遭到拒绝,被告故意躲避原告之询问,无奈原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。 被告朱静静辩称：房屋买卖合同是原中介人员私自保留我的房产证，原中介人员后成立另外一家公司，2019.4.15双方签订合同，一个月后在我的询问下才告诉我如何办理，后需要在银行存入26万余元还清贷款，但是对方没有在规定时间内存入该笔款，导致房屋没有办法买卖。我的房屋是低于市场价出售，且原中介人员和原告是相识的。后双方协商好不买不卖，违约金不收取。合同第九条是依据合同第三条产生，因此我不需要赔偿原告违约金。原告没有买成房子，故不存在中介费及相关费用。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2019年4月15日，经合肥旭帆房地产销售代理有限公司居间介绍，原告倪弘（乙方）与被告朱静静（甲方）签订《存量房买卖合同》1份，约定甲方将位于合肥市包河区房屋出售给乙方，转让价款为1470000元，合同约定甲方于款清交房前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接；双方于合同签订之后78日内，甲乙双方共同向房地产房地产管理部门申请存量房转移登记手续。合同还对违约责任进行了约定。合同附件三中载明甲方购买存量房时向建设银行和住房公积金中心贷款26万元的抵押贷款。附件四中载明乙方同意在2018年7月2日前将人民币45万元（包含定金2万元）存入托管账户。甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款。同时，双方签订了《旭帆地产合同补充协议》，约定甲方以商业贷款方式支付甲方房款。本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币2万元，定金冲抵房款。甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款后的78日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因乙方超过上述期限进行交接，则违约方从指定交接日起以总房款为基数每日万分之三向守约方支付违约金。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，并由被告向原告出具了定金收条。同日，合肥旭帆房地产销售代理有限公司向原告倪弘出具了收条，载明已收到倪弘购买案涉房屋的中介费29400元、贷款评估费5880元、贷款手续费10300元。 2019年6月，被告朱静静向建设银行城东支行申请提前还款并告知中介方。6月14日，被告朱静静告知中介不想卖房，导致涉案合同未能继续履行。 以上事实，有双方当事人陈述、《存量房买卖合同》及《旭帆地产合同补充协议》、定金收条、中介费收条、提前还款须知、微信记录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告倪弘与被告朱静静于2019年4月15日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及《旭帆地产合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。涉案合同履行过程中，被告朱静静虽辩称原告未按双方口头约定帮其提前还贷系违约在先，但其并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。被告单方面提出解除合同系违约行为，现原被告对该合同予以解除表达了一致意愿，被告应向原告承担违约责任。就原告主张退还定金20000元，本院予以支持；就原告主张的违约金，被告辩称计算标准过高，原告未充分举证证明其实际损失情况，本院综合被告朱静静迟延履行时间、过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定被告朱静静支付原告倪弘违约金7500元。原告倪弘主张被告朱静静应承担其支出的中介费29400元、贷款评估费5880元、贷款手续费10300元，鉴于中介合同的签订主体并非被告朱静静，且原告并未提交转账证明及发票予以佐证，其真实性难以核实，原告主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告承担律师费5000元，有律师费发票为证，根据最高人民法院相关司法政策和原告实际形成了该部分损失，本院对该项请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告倪弘与被告朱静静于2019年4月15日签订的《存量房买卖合同》及《旭帆地产合同补充协议》； 二、被告朱静静于本判决生效之日起十日内返还原告倪弘定金20000元； 三、被告朱静静于本判决生效之日起十日内向原告倪弘支付违约金7500元； 四、被告朱静静于本判决生效之日起十日内支付原告倪弘律师费5000元； 五、驳回原告倪弘的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1670元，由原告倪弘负担1170元，由被告朱静静负担500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 婷 二〇二〇年三月二十七日 书记员 赵子薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。