江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终78号上诉人（原审被告）：林耘早，女，1993年3月28日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：刘学鹏，天津维畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张龙清，男，1988年8月8日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：李俊杰，江西三人行律师事务所律师。上诉人林耘早因与被上诉人张龙清房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人林耘早及被上诉人张龙清均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人林耘早不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1790号民事判决书，发回重审或依法改判确认上诉人无义务协助被上诉人办理景德镇城区曙光路太华综合楼A栋303室房屋网签注销登记手续。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定2017年5月4日，被上诉人与上诉人的委托代理人林津民签订解除房屋买卖合同一份，并认定当日上诉人与被上诉人就解除房屋买卖合同到江西省景德镇市公证处公证，江西省景德镇市景德公证处依法作出（2017）赣景德证内字第4566号公证书，上述认定严重违背了基本事实；1、上诉人对于其受托人授权明确—受托人无解除房屋买卖合同的授权，上诉人不追认该解除行为的，该解除协议无效；2、江西省景德镇市景德公证处对于解除房屋买卖合同的公证无效。依据《中华人民共和国公证法》第三十一条规定公证机构不予办理公证的情形之一是“当事人与申请公证的事项没有利害关系的”，受托人没有被授权解除存量房买卖合同的权限，当然与解除房屋买卖合同就没有利害关系，或者说在受托人不能出示解除房屋买卖合同的授权书的前提下，也完全属于《中华人民共和国公证法》不予公证的另外一种情形—“当事人提供的材料不充分”。所以（2017）赣景德证内字第4566号公证书不是“依法”作出的，是完全违反《公证法》的，也当然是完全无效的。二、一审法院适用法律错误，受托人的代理行为不构成表见代理行为。1、适用《民法总则》第一百七十二条错误。《民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为有效”。一审法院适用本条严重错误，依据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发【2009】40号）之12规定“人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为”本意见之13规定“合同相对人主张表见代理的，应当承担举证责任……”一审案件中被上诉人根本没有承担本意见规定的相关举证责任，一审法院就适用了表见代理相关规定，是明显的适用法律错误；2、本案应适用《民法总则》第一百七十一条越权代理，被代理人没追认的，对被代理人不发生效力的规定。上诉人之代理人显然是无权代理或越权代理，且被上诉人没有催告，当然该“解除房屋买卖合同”对于上诉人不发生任何法律效力。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人恳请二审法院查清事实，正确适用相关法律，依法改判以维护合同稳定性，保护上诉人合法权利。被上诉人张龙清针对林耘早的上诉请求及理由答辩称，一审认定事实清楚，请求依法维持原判。首先被上诉人认为本案的核心焦点问题是上诉人授权他的亲弟弟林津民与被上诉人解除的这份公证合同是否合法有效，同时林津民是否能代替上诉人的真实意思表示，我们认为是可以代替的。基于以下三点：1、首先上诉人也强调过，他基于公证书是指景德镇的2418号的授权委托书，授权其亲弟弟林津民与被上诉人处理房屋买卖的相关事宜，也就是讲受托人与上诉人之间是有特殊的身份关系；2、房屋买卖合同解除是基于景德镇公证处经过法定程序之后的一个公证行为，根据相关的法律规定，经过公证的法律行为应当是作为认定案件事实的根据，从双方到目前为止的证据来看，上诉人并未提供充分的证据推翻该份解除买卖合同的一个公证文书；3、上诉人在其上诉状中一直强调受托的问题以及公证无效的问题，但根据公证法第39条和第40条的规定，双方解除买卖的时间点是在2017年的5月份，至今已经有差不多三年的时间，上诉人在收取了被上诉人退还的过户全部购房款之后，并未根据相关的法律规定，对本案的解除合同的公证进行复查，或者是通过一个民事诉讼将公证文书进行撤销，到目前为止都没有。所以综合以上三点，我们认为本案双方解除涉案房屋买卖合同的公证是符合法律规定，符合法定程序的，应当是作为双方当事人的真实意思表示。张龙清向原审法院起诉的诉讼请求：1、依法判令被告林耘早立即协助原告前往景德镇市不动产登记中心等部门办理房屋买卖合同（景德镇城区曙光路太华综合楼A栋303室）网签注销登记手续；2、依法判令被告承担诉讼费。原审法院经审理查明，2017年3月，张龙清与林耘早签订房屋买卖合同一份，林耘早按合同约定向张龙清转账购房款436000元。之后，双方前往景德镇市不动产登记中心办理了房屋买卖网签登记。因林耘早工作繁忙不能亲自办理房屋按揭贷款等相关事宜，故委托其弟弟林津民代为办理购房事宜，并于2017年3月21日就委托书进行了公证，江西省景德镇市景德公证处依法作出（2017）赣景德证内字第2418号公证书。2017年5月4日，张龙清与林耘早委托代理人林津民签订解除房屋买卖合同一份，该合同约定林耘早将坐落在景德镇市曙光路太华综合楼A栋303室的房屋所有权证归还给张龙清；张龙清将该房的售房款人民币436000元退给林耘早。当日，就解除房屋买卖合同双方到江西省景德镇市景德公证处公证，江西省景德镇市景德公证处依法作出（2017）赣景德证内字第4566号公证书。张龙清于2017年5月8日将购房款436000元退还给林耘早父亲的账户。现张龙清请求林耘早协助办理网签注销手续时，林耘早拒绝协助办理，故起诉至原审法院。原审法院认为，本案争议的焦点是张龙清与林津民签订的解除房屋买卖合同是否合法有效。本案中，双方于2017年3月份签订房屋买卖合同，之后由于林耘早在外地工作且工作繁忙，故委托其弟弟林津民办理房屋按揭等相关事宜，并就委托办理了公证。原审法院认为，委托书中虽然没有明确载明林津民享有解除房屋买卖的代理权限，但是基于林耘早与林津民的姐弟关系，以及林耘早本就委托林津民办理诉争房屋的购买事宜，张龙清有理由相信林津民是享有解除房屋买卖合同代理权的，双方解除房屋买卖合同的当日，林耘早亦知晓双方签订解除房屋买卖合同的事宜，张龙清也于2017年5月8日将购房款436000元退还至林耘早父亲的账户，因此，可以认定双方已经解除房屋买卖合同。原审法院认为，张龙清与林耘早委托代理人林津民签订的解除房屋买卖合同合法有效，双方合同现已解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，双方应遵守诚实信用原则，现张龙清已经按照合同约定履行了返还房款的义务，林耘早应积极协助其办理网签注销手续，故张龙清要求林耘早协助其办理网签注销手续的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：被告林耘早于本判决生效后十日内协助原告张龙清办理景德镇城区曙光路太华综合楼Ａ栋303室房屋（景房权证私字第××号）网签注销登记手续。本案诉讼费500元，由被告林耘早承担。二审庭审中，上诉人补充提交二份证据：1、2017年3月20日和21日的微信截图；2、2017年5月4日林耘早和张龙清的电话录音。以证明张龙清对林津民没有解除合同权利的事完全知情；同时张龙清在电话中明确表明系自身个人原因不卖房子了。被上诉人质证认为：1、对微信记录的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明解除买卖公证里面的授权问题；这个时间点他聊天的内容是当时双方正在交易，形成签订买卖合同过程中的一个相关的聊天，跟后续的解除方面的授权问题没有直接的关联的；2、对电话录音真实性有异议，因为没有办法判断该份通话录音里面是否存在有剪辑的可能性，即使这份所谓的电话录音的内容是真实的情况下，根据法律规定，公证文书法定推定是有法律效力的，除非有司法判决文书或者是这个公证处的其他的公证文书将其推翻，因此该份电话录音的证明目的不能证明本案的解除房屋买卖合同的公证文书存在无效或者是程序违法的情况。本院认为，上诉人所提交的第一份证据，其真实性被上诉人予以认可，但无法达到上诉人的证明目的，该微信内容只能证明上诉人委托其弟弟办理购房事宜，但未告知委托的具体权限；第二份证据因被上诉人对真实性不予认可，且该通话时间在解除合同之后，亦达不到上诉人的证明目的，对该二份证据，本院均不予采纳。二审另查明，上诉人林耘早与被上诉人张龙清之间的《房屋买卖合同》、《解除房屋买卖合同》，均系被上诉人与林津民签订的，二份合同均办理了公证，上诉人林耘早授权委托林津民办理购房手续等，亦办理了公证，公证书上没有列授权范围，但委托书上列明的委托权限未注明包含合同解除权。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案的主要争议焦点问题为：1、《解除房屋买卖合同》是否有效；2、林津民是否构成表见代理。关于合同效力问题，上诉人林耘早上诉提出《解除房屋买卖合同》，系林津民超越代理权签订的合同，上诉人林耘早不追认，是无效合同。根据我国《民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，超越代理权签订的合同，并不是无效合同，而是效力待定合同，要根据被代理人是否认可或者是否构成表见代理来予以确定。本案上诉人林耘早买房以及办理网签等手续均是授权委托其弟林津民办理，委托授权办理了公证书，该公证书上并未列明授权的范围，且张龙清与林津民签订《解除房屋买卖合同》时亦在同一公证处办理了公证，这一系列行为足以让被上诉人张龙清相信林津民有代理权。《解除房屋买卖合同》公证后，被上诉人张龙清已按合同约定将购房款退回了上诉人，至今已有2年多时间。二审庭审中，上诉人虽提出其一直在与被上诉人协商，但未否认其已接受退款，因此，对林津民代理上诉人林耘早签订《解除房屋买卖合同》的行为，本院认为构成表见代理，代理行为有效，且上诉人林耘早也已实际接受了解除合同的法律后果，因此，原审判决其承担该合同产生的义务，并无不当。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人林耘早负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  方 莉审判员  陈苾铃二〇二〇年四月二十八日法官助理王小莉书记员王雪豪