云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终194号上诉人（原审原告）：张正龙，男，1962年2月24日生，汉族，个体户，住个旧市五一路朝阳北外区。委托诉讼代理人：张兴有，方圆法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨润，女，1983年4月5日生，彝族，个体户，住个旧市。委托诉讼代理人：杨婕，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人张正龙因与被上诉人杨润房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2019）云2501民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，因新冠疫情影响，征询双方当事人意见，采用云上法庭调查方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张正龙上诉请求：撤销云南省个旧市人民法院（2019）云2501民初2092号民事判决，改判由被上诉人支付2019年5月12日至2019年11月11日的房租42000元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.2014年5月12日，双方签订《租房协议》后，被上诉人依据协议约定支付了第一年即2014年5月12日至2015年5月11日的租金132000元。后双方协商被上诉人于2014年12月23日提前支付租金，可给予租金优惠72000元，故上诉人向被上诉人出具了《收条》载明收到租金37.2万元，实际收到30万元租金。2016年3月至2017年12月，被上诉人三次向上诉人支付租金各60000元，合计180000万元，故上诉人自2015年5月12日至2019年11月11日共计支付租金仅为372000元+180000元=552000元。依据双方租赁合同约定计算，被上诉人应按每年租金132000元即每月租金11000元支付至2019年11月11日，共计54个月租金合计应为594000元。被上诉人应付此期间租金594000元-被上诉人已付租金552000元=42000元，故至2019年11月11日被上诉人尚欠上诉人租金为42000元。2.上诉人虽然向被上诉人书写收到被上诉人支付租金至2021年5月11日止，但该收条是因为被上诉人提出想转租房屋，为了配合被上诉人将房租已支付的时间写长一些，所以才虚构了租金已付至2021年5月11日的内容。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人杨润辩称：1.2014年12月23日被上诉人向上诉人支付的30万元实际系双方之间的借款，约定借期为一年，利率为月息2分，按此计算利息为72000元，本息合计为37.2万元，之后，上诉人向上诉人出具收条，以收到租金优惠72000元的方式，实际确认了双方的民间借贷关系。2.虽然被上诉人主张的30万元系借贷且约定每月利息为72000元，没有直接的书面证据，但结合被上诉人于2016年3月16日、2017年2月15日、2017年12月30日的汇款记录以及上诉人书写的收条表明租金已付至2021年5月11日止，故本案双方的租期应至2021年5月11日且期间租金已经付清，否则上诉人也不可能书写收条载明租期至2021年5月11日。3.双方签订的《房屋租赁合同》约定的给付租金方式为第一年一次性支付，之后每半年支付一次，如果按上诉人的计算方式，则双方给付租金的时间的不符合双方的约定，也与交易习惯不符，故可反证双方关于30万的交易实际为民间借贷关系。之后上诉人通过出具收条载明租期至2021年5月11日的方式系连续计算被上诉人已付租金及利息后抵扣租金至2021年5月11日，故被上诉人至2021年5月11日的租金已全部付清。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。张正龙向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年5月12日至2019年11月11日的房租42000元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的个旧市商铺，租赁期为6年，从2014年5月12日起至2020年5月11日止，每年租金为132000元，第一年一次性支付，之后每半年一付，每年房租在当年分两次付清，先付款后使用。合同签订后，被告即向原告支付了第一年即2014年5月12日至2015年5月11日的房租132000元。2014年12月23日，被告向原告交付款项30万元，原告向被告出具《收条》一张，载明“收到被告交来的房租37.2万元，2015年5月13日至2018年3月7日”。2016年3月16日，被告向原告交付房租6万元。2017年2月16日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的个旧市商铺，租赁期为6年，从2017年5月12日起至2023年5月12日止，租金支付方式及其余合同条款均与第一份合同一致。2017年2月15日，被告向被告交付房租6万元。2017年2月16日，双方对房租支付及租房期限进行了结算，原告向被告出具《收条》一张，载明“收到被告交来的房租37.2万元，2017年5月12日至2020年5月11日止”。2017年12月30日，被告向原告交付房租6万元，原告向被告出具《收条》一张，再次对房租支付及租房期限进行了结算，载明“收到被告交来的房租37.2万元，2018年5月12日至2021年5月11日止”。被告自认2017年原告出具的两份《收条》中的“37.2万元”并非当天足额给付，均包括了2014年12月23日交付的30万元。一审法院认为，1.依照合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告先后于2014年5月12日、2017年2月16日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，因两份合同的标的物相同，根据在后签订的合同优于在前签订的合同，双方权利义务的约定以后合同为准。2.依照合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告在第一年交付的房租尚未期限届满的情况下，提前向原告交付大额款项30万元，并在该30万元尚能够抵付房租的情况下三次交付租金共18万元，既与双方《房屋租赁合同》中约定的租金给付方式不符，也与通常的房屋租赁合同履行方式存在较大差异。依照民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告辩称其交付的款项包含借款和房租，并提供了原告2017年出具的两份《收条》证明其所支付款项仍足以支付租金，举证责任已经完成。原告陈述《收条》系为了方便被告转让房屋而出具与常理不符，在此情况下，原告应就被告需支付房租进行举证证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张则需承担不利后果。结合原、被告陈述的事实及双方提交的证据，原告在被告交付款项后多次向被告出具《收条》，载明被告所交付房租对应的租赁期间，在原告未提交相反证据证实《收条》并非其真实意思表示的情况下，应视为双方对房租给付方式和租赁期限进行了协商确认。因2017年2月16日的《收条》载明房租付至2020年5月11日，2017年12月31日的《收条》载明房租付至2021年5月11日，期限均未届满，故对原告提出由被告支付2019年5月12日至2019年11月11日的房租的诉讼请求，不予支持，由原告自行承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：“驳回原告张正龙的诉讼请求。案件受理费850元，适用简易程序减半收取425元，由原告张正龙负担”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实除与一审查明事实一致外。另查明，杨润于2019年10月9日起诉张正龙民间借贷纠纷，主张张正龙向其支付欠款232320元及按月息2分计付逾期利息，同年12月13日杨润撤回起诉，个旧市人民法院作出（2019）云2501民初2292号民事裁定，准许杨润撤回起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，双方于2014年5月12日、2017年2月16日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，两份合同的标的物相同，双方权利义务的约定应以后合同为准，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。诉讼中，双方对被上诉人杨润于2014年12月23日给付30万元，于2016年3月16日、2017年2月15日、2017年12月30日各支付租金6万元，以及2014年12月23日、2017年2月16日、2017年12月30日的《收条》载明的37.2万元均系同一款项的事实无异议，本院予以确认；但双方对2014年12月23日给付的30万元的性质存在争议，从本案所涉三份《收条》记载内容均明确款项性质为房租，被上诉人辩称30万元系借款，但其并未提交相应证据予以证实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案现有证据尚不足以证实双方已对尚欠租金进行了结算，被上诉人应承担举证不能的法律后果。因杨润分别于2016年3月16日、2017年2月15日、2017年12月30支付了租金，双方在履行《房屋租赁合同》过程中已实际变更了原合同关于给付租金时间的约定，故对杨润是否尚欠租金的问题，应按月计算“应付租金总额”减去“已付租金总额”及“优惠租金”的方式予以认定。经核算，截止2019年11月11日杨润尚欠张正龙租金42000元（①2015年5月12日至2019年5月11日，杨润应付租金为11000元/月×54个月=594000元；②截止本案起诉前杨润实付金额为30万+18万=48万元；③张正龙认可给予杨润租金优惠7.2万元。故59.4万元-7.2万元-48万=4.2万元），上诉人张正龙起诉主张杨润尚欠其租金42000元，符合本案事实，其上诉理由成立，予以支持。被上诉人杨润认为双方存在民间借贷法律关系可另案主张。综上所述，上诉人张正龙的上诉请求成立，予以支持；一审审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2019）云2501民初2092号民事判决；二、由杨润于本判决发生法律效力之日起十日内向张正龙支付截止2019年11月11日前尚欠的房屋租金人民币42000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，适用简易程序收取计425元；二审案件受理费850元，均由杨润负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年四月一日书记员 卢俊维