山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终936号上诉人（一审原告）：烟台曙光物业管理有限公司。住所地：福山高新区发三路北。法定代表人：艾小侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。上诉人(一审被告）：吕守勋，男，1954年3月28日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：姜莉，系玉森明珠小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙惠德，系玉森明珠小区业主委员会副主任。上诉人烟台曙光物业管理有限公司因与上诉人吕守勋物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台曙光物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判吕守勋支付2013年1月至2019年4月物业管理费及电梯运行费11704元、滞纳金7549.08元（暂时主张到2019年4月30日，实际主张至全部款项付清之日止），或发回重审；一、二审诉讼费由吕守勋负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人已经按《前期物业管理服务协议》的约定，尽到物业管理服务义务，达到服务质量。一审法院认定“小区的公共部位维修、环境卫生等”未尽到全面管理义务，无证据支持。吕守勋主张上诉人物业管理服务不符合协议约定，与事实不符，证据不足。二、吕守勋提交的照片看不出是涉案小区，无法证明拍摄时间；证人未提供充分证据证明其陈述属实。物业管理服务不达标，责任不在上诉人。共有部位维修责任应由共有业主承担，上诉人无权决定维修方案和资金使用。上诉人采取循环清洁工作制，不能保证每天24小时处于清洁状态。消防设施应由开发商配齐，上诉人不负配备责任。三、一审法院酌定物业费及电梯运行费按60%负担，于法无据。2015年8月31日颁布实施的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，物业服务费按30%予以减收。空置房的物业费尚且需收取70%，长期居住并享有物业服务的吕守勋，不应低于该比例支付物业费。即使上诉人未尽到全面物业管理服务义务，被上诉人正常使用电梯，不应按照60%负担电梯使用费。四、一审法院判决不支持滞纳金的诉求与约定不符，吕守勋应依约缴纳滞纳金。吕守勋对烟台曙光物业管理有限公司的上诉未答辩。吕守勋上诉请求：撤销一审判决第一项中关于支付228元垃圾清运费的内容，改判不支付烟台曙光物业管理有限公司228元垃圾清运费，改判上诉人需支付的物业费和电梯运行费为7022.4元，按闲置房规定减收40%；一、二审诉讼费由烟台曙光物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审法院判决吕守勋承担垃圾清运费依据不足。烟台曙光物业管理有限公司一审提交的烟台市福山区环境卫生管理处与其签订的服务合同书和烟政发[2002]23号文件无法证明吕守勋应该缴纳该费用，其作为物业服务企业，物业服务中包含垃圾清运服务，不应另行收取。二、上诉人需支付的物业费和电梯运行费7022.4元，应依据《山东省物业服务收费管理办法》规定，按照普通住宅闲置房物业服务收费减收40%。三、2016年4月之前的物业费请求权因已经超过三年诉讼时效，不应支持。烟台曙光物业管理有限公司对吕守勋的上诉未答辩。烟台曙光物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2013年1月至2019年4月物业管理费及电梯运行费合计11704元、滞纳金7549.08元（暂计算至2019年4月30日，实际主张至全部款项付清之日止）；2、判令被告支付2013年1月至2019年4月垃圾清运费228元；3、诉讼费用由被告承担。一审期间，原告烟台曙光物业管理有限公司为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、《玉森明珠物业管理委托合同》，证明：原告系烟台万盛实业有限公司开发建设的烟台市福山区玉森明珠小区的物业管理单位；管理费（含电梯运行费）的标准与原告与业主约定的取费标准一致；2、《前期物业管理服务协议及业主公约》，证明：（1）原告作为玉森明珠小区提供物业管理服务单位，于2012年2月10日与被告签署《前期物业管理服务协议及业主公约》。（2）协议第四条第二款约定玉森明珠小区2栋2单元603号住宅的管理费收取标准是小高层按建筑面积每月每平方米1元；电梯运行费每月每平方米0.3元。结合涉案住宅建筑面积为118.46平方米，按照协议约定，被告每月应支付物业管理费118.46元、电梯运行费35.54元。（3）协议第十条第四款约定如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金；3、《生活垃圾清运有偿服务合同书》及烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发[2002]23号），证明：城市生活垃圾处理费，由原告按每户每月3元向业主收取并一次性缴纳给烟台市福山区环境卫生管理处。4、被告缴纳物业费收据，证明：被告仅支付至2012年12月的物业服务费及电梯费。5、玉森明珠住户手册及原告物业服务工作照片光盘，证明：原告完全按照《前期物业管理服务协议及业主公约》履行了物业管理责任，结合实际上原告从未收到业主限期整改的事实，可以充分证明原告履约达到服务标准，原告主张物业管理费及相关费用应获支持。被告吕守勋对原告烟台曙光物业管理有限公司提交的上述证据发表以下质证意见：1、对《玉森明珠物业管理委托合同》的真实性有异议，即使是真实的，但是委托管理事项中第一条、第二条、第三条、第四条、第五条物业公司并没有履行职责，我方有证据证明，费用交纳时间及管理费收取标准中有约定空置房的物业费由甲方交纳，我方并没有在此居住，应由万盛实业交纳。第七条第三点公共设施不能擅自占用，但原告对1、2、3号居民楼的楼顶及4号楼的大厅违建。2、对《前期物业管理服务协议及业主公约》的真实性无异议，但是对原告的服务内容不认可，原告没有尽到服务义务，原告违约在先。3、对《生活垃圾清运有偿服务合同书》及烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知的真实性无异议，证明内容有异议，原告与福山区环卫处签订垃圾清运合同的时间是2013年7月15日，而业主在2012年2月10日就开始交纳垃圾清运费。4、对物业费收据的真实性无异议，该证据说明被告履行了交费约定，后因原告违约，被告拒缴物业费。5、对玉森明珠住户手册及原告物业服务工作照片光盘有异议，我方没有收到过。对光盘有异议，这是原告从2019年春天时拍摄的，在此之前从未服务过。被告吕守勋为证明其答辩主张向法院提交以下证据：1、收款收据原件5张，收据复印件一张，证明业主在跟原告签订合同时就立刻执行了约定，证明被告守信守约。被告不是不愿意交纳物业费，而是因为原告没有履行服务义务；2、2014年至2019年我方拍摄的照片光盘一张，证明物业对房屋外观、设备运行、设备维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序、保安等都没有尽到管理义务，没有履行物业服务合同中约定的义务和服务质量，即使在业主交纳了物业费后，原告也没有尽到义务。原告烟台曙光物业管理有限公司对被告吕守勋提交的以上证据发表以下质证意见：1、对收款收据的真实性无异议，被告确实将物业管理费及垃圾清运费交纳至2012年12月。对被告提交的2019年8月22日收据真实性无异议，证明内容有异议，首先业主委员会没有权利收取物业管理费，该证据与本案无关，不能证明被告要证明的事实；2、对照片光盘不予认可，从证据形式上讲光盘中的照片及视频不能证据是涉案小区及时间，被告主张证据不足，被告主张小区卫生欠佳，原因是原告采取循环清洁的工作制，不能保证每天24时处于清洁的状态，被告主张的公共部位的维修维护不达标，责任不在原告，因为共有部位的维修责任由业主承担，原告作为物业公司仅受业主委托实施具体的维修方案，资金的使用原告无权决定，在维修的方案及资金没有确定的情况下，要求原告履行维修责任没有法律依据，并且从光盘中也有原告发出的维修函，可以证明原告在业主长期拖欠物业费的情况下给业主垫付款项进行必要的维修，被告主张消防设施不齐，责任不在原告，在协议约定中原告的消防服务范围是确保由开发商移交给物业公司的消防设施设备完好，因此被告主张设施不齐应由开发商配齐，被告主张原告工作人员对业主的私有财产进行破坏，该事件双方已达成和解，并且属于个人行为，与本案无关。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2010年1月10日，玉森明珠小区的开发商烟台万盛实业有限公司（甲方）与原告烟台曙光物业管理有限公司（乙方）签订了玉森明珠物业管理委托合同，合同中约定了甲方将房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿化、花木、建筑物等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生等内容委托乙方管理；委托期限自2010年1月10日至2020年1月9日；约定了管理费用缴纳时间及管理费收费标准；约定了甲、乙双方的权利与义务。该合同有甲、乙双方加盖公章。被告系福山区玉森明珠小区2栋2单元603的业主，房屋建筑面积118.46㎡。2012年2月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了前期物业管理服务协议业主公约，约定：第一条双方的权利和义务（略）；第二条物业管理服务内容对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等内容做了相关约定；第三条物业管理服务质量对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等内容的管理服务质量做了相关约定；第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：从发展商通知的业主入户之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费收费标准：小高层按建筑面积每月每平方米1.00元，电梯运行费0.3元……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担经济或法律责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳滞纳金等内容。业主公约对本住宅区的情况、业主的权利与义务、业主大会和业主管理委员会违约责任等内容作出了规定。该协议及业主公约有原告加盖公章，被告吕守勋签字。2013年7月15日，烟台市福山区环境卫生管理处（甲方）于原告（乙方）签订生活垃圾清运有偿服务合同书，约定了甲、乙双方的责任、垃圾箱维修约定、双方违约责任等内容，其中乙方责任中第三条，乙方负责一次性交纳全年生活（工业）垃圾处理费：叁万陆仟元整。烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发[2002]23号）规定了城市居民按每人每月1元标准收取。原告陈述，其按照每户每月3元标准收取，交纳给福山区环境卫生管理处。另查明，被告的物业管理费及电梯运行费支付至2012年12月31日。被告主张自前期物业管理服务协议约定签订后，原告未履行协议约定的服务义务亦未达到约定的服务质量并提交了照片光盘予以证明。原告对此不予认可，认为不能证明是涉案小区及拍摄时间，被告主张证据不足。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,故合法有效,对当事人双方均具有法律约束力。本案中，被告吕守勋作为业主，接受了原告提供物业服务,被告理应根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费,故原告要求被告支付拖欠的物业管理费与电梯运行费的诉讼请求，于法有据,法院予以支持。现被告辩称其未在此居住，该房屋系空置房，物业费应由开发商交纳，被告对空置房的理解有误，空置房实际为开发商未对外销售的房屋，而并非指开发商交付业主后，业主未实际居住的房屋，故法院对被告的该辩解理由不予采信。本案审理过程中，被告辩称，原告未履行物业服务义务也未达到约定的服务质量，原告违约在先，其有权拒绝支付物业费，并提交了照片光盘予以证明。法院认为，原告作为物业管理者,应根据《前期物业管理服务协议》的约定,尽到物业管理服务义务，达到物业管理服务质量要求。本案中,原告虽然也提交了相关照片证明其进行了物业服务,但通过被告提交的照片等证据可以看出，原告对小区的房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未尽到全面的管理义务，对被告的生活带来了一定的影响,故法院对原告所主张的物业费及电梯运行费酌定由被告承担60%为宜,即被告应向原告缴纳自2013年1月1日至2019年4月30日止的物业管理费及电梯运行费7022.4元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，双方签订的前期物业管理服务协议中未对物业费的交纳时间进行约定，原告也未提交证据证明其在起诉前向被告主张过物业费，且原告也存在一定的物业服务不到位现象，故对于原告的该项诉请，法院不予支持。关于原告要求被告支付的垃圾清运费228元的诉讼请求，该费用的收取标准原告已提交生活垃圾清运有偿服务合同书及烟政发[2002]23号文件予以证明，且被告对此亦无异议，该标准符合法律规定，法院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院于2019年9月25日判决：一、被告吕守勋于判决生效后十日内给付原告烟台曙光物业管理有限公司2013年1月1日至2019年4月30日物业管理费、电梯运行费7022.4元及垃圾清运费228元；二、驳回原告烟台曙光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287.03元，减半收取计144元，由原告烟台曙光物业管理有限公司负担91元，由被告吕守勋负担53元。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，烟台曙光物业管理有限公司与吕守勋订立的《前期物业管理服务协议》合法有效,双方均应按协议约定履行各自义务。吕守勋作为业主，接受了烟台曙光物业管理有限公司提供的物业服务,应当根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费。烟台曙光物业管理有限公司作为物业管理者,应根据《前期物业管理服务协议》约定,完成其物业管理服务义务。从双方当事人提交证据看，一审法院认定烟台曙光物业管理有限公司对小区房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未完全履行应尽义务，证据充分。上诉人烟台曙光物业管理有限公司对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。结合本案实际情况，一审法院酌定吕守勋按60%比例交纳物业费及电梯运行费公平、合理，上诉人烟台曙光物业管理有限公司主张比例过低，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于上诉人吕守勋应否缴纳滞纳金、垃圾清运费，应否按照闲置房标准减收40%物业费和电梯运行费等问题，一审法院的分析认定全面透彻、合理合法，符合本案实际情况，本院不再赘述。上诉人烟台曙光物业管理有限公司、上诉人吕守勋对上述问题所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由上诉人烟台曙光物业管理有限公司负担287元，由上诉人吕守勋负担50元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年四月十日书记员  吕冠晓