广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终488号上诉人（原审被告,反诉原告）：李茂炎，男，汉族，1963年10月11日出生，住所地：广东省兴宁市****办事处米寨村社岭下31号。上诉人（原审被告,反诉原告）：钟辉霞，女，汉族，1969年10月11日出生，住所地：广东省兴宁市****办事处米寨村社岭下31号。两上诉人的共同委托诉讼代理人：廖创，广东广兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李裕华，男，汉族，1959年6月16日出生，住所地：广东省兴宁市***************。委托诉讼代理人：黄林光，广东粤东律师事务所律师。上诉人李茂炎、钟辉霞因与被上诉人李裕华确认合同无效纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李茂炎及其与钟辉霞的共同委托诉讼代理人廖创，被上诉人李裕华及其委托诉讼代理人黄林光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李茂炎、钟辉霞上诉请求：1、撤销广东省兴宁市人民法院(2019)粤1481民初1054号民事判决；2、判决支持上诉人在一审中提出的反诉请求；3、判决由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理失当。一、一审判决认定事实不清。(一)一审判决无视双方当事人主张的其他赔偿事实，不给予认定，属于遗漏事实。一审判决书查明的事实，只对合同的效力和5万元定金、20万元转让款作了叙述和认定，而对上诉人在一审反诉提出的要求被上诉人赔偿校园、果木、林木、鱼塘被毁等方面的赔偿费用30万元，需要恢复校园原状等举出的所有证据都没有表述、认定，就连被上诉人提出的要求上诉人赔偿的损失57550元及利息1906.71元，也都没有给予任何叙述，既不肯定也不否定双方主张的事实，只在本院认为部分，以对双方的其余请求均不予支持为由敷衍过去。这是认定事实不清、遗漏事实的明显表现，带来在判决书中遗漏了对上诉人被填埋损毁的校园，原种植的果木、鱼塘等方面的损失应由被上诉人赔偿等方面的判决缺项。(二)认定事实不准确。一审判决书在本院审理认定的事实部分，查明“合同签订后，原告对该土地进行填土、砌围墙等，后原告发现涉案土地为教育用地，向被告提出解除合同”;在本院认为部分，认定“合同签订后，原告对该土地进行填土、砌围墙等，后原告发现涉案土地为教育用地，向被告提出解除合同”。这是违背客观事实和违反日常生活经验法则作出的错误认定。被上诉人在部队要求其限期撤离将仓库交还给部队的紧急情况下，为了解决其货物储存的紧急问题，多次到上诉人家里协商要地问题，并多次察看了当时作为教学用地的土地状况，同时上诉人拿出了划拨土地批文和土地使用权证给被上诉人观看、拍照，最后被上诉人才与上诉人签订转让合同。上诉人与被上诉人签订转让合同的过程，完全是依照正常的“先看，了解情况和协商，最后签订合同”的交易习惯进行的，否则在双方签订的合同中，就不会有第九条“甲方(即上诉人)如有用虚假无效的土地使用证来欺骗乙方(即被上诉人)，因土地使用证造假引起的一切责任将由甲方负全责，同时赔偿乙方的一切损失”的约定。但是在被上诉人作出已经看过土地使用权证的叙述后，一审法院仍作出前述的事实认定，这是明显违背事实且荒谬的，也为案件处理错误打下了基础。二、一审判决认定上诉人与被上诉人于2016年12月5日签订的《土地出让合同书》为无效合同错误。(一)《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定可知，该条并没有规定对划拨土地进行转让的，转让合同必须要先进行审批。按照正常的交易习惯，转让土地必然是先签订合同，然后到有批准权的部门进行审批，批准了的，缴纳土地出让金后办理过户手续，取得新的土地使用权证，新的物权设立成功；没有得到批准的，则不能过户，新的物权自然未能设立成功。因此，从《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定可以看出，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条并未有转让合同应当办理批准、登记等手续才生效的规定，也就是说转让合同自成立时起即生效，该条所说的批准，应该理解为是对新的土地使用权设立进行的审批，而不是对买卖双方签订的划拨土地转让合同的审批。签订合同有效是转让土地的前提需要，审批获准才是转让土地的结果，有效的转让合同在审批时有可能获得批准，也可能因为其它原因而不能获得批准，同一份合同获得批准就说有效，而未得到批准就说无效，这是完全说不过去的。上诉人与被上诉人签订的划拨土地使用权转让合同，并未有违反效力性禁止性规定，因为还没有到政府相关部门审批就因被上诉人反悔而不肯继续履行，也就未能到国土部门办理申请批准手续，造成新的物权不能设立，如果说这种情形下合同是无效的，那么，这就是以国土部门批准与否来确定合同的效力，违反了上述《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定。所以，不能以是否经过批准为由来判定转让合同的效力，而应该依照《中华人民共和国合同法》的规定来判定转让合同是否有效。本案上诉人与被上诉人签订的转让合同没有违反合同法的规定，应该是有效的。最高人民法院于2005年8月1日起施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》是在《中华人民共和国物权法》施行前施行的，该解释第十一条规定“土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，其实是对土地使用权的设权性规定，而不是对合同效力确认的规定。适用上述规定来判定划拨土地转让合同的效力在前几年都没有人有异议，但是随着《中华人民共和国物权法》认知的深入，对除《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定的特殊物权设立的情形外，都认同设立物权先行签订合同，在不存在合同必须依照法律规定先行办理批准、登记手续的情况下，然后按照合同的约定履行物权设立审批手续，这也是正常的交易习惯。因此，在《中华人民共和国物权法》施行后，一审法院以比《中华人民共和国物权法》更早实行的且不属于法律、行政法规范畴的本条解释来作为本案合同效力来评判，无论从效力的等级还是“新法优于旧法”的适用原则来看，本案的转让合同效力都应该认定为有效，而不能以一审判决引用的上述设权性解释作依据认定合同无效。其实这几年来各地出现的此类案例，已证明认定此类合同的效力判定并不是以本条解释作为准据法进行适用的。(二)一审判决对本案的法律关系的确定混乱。一审判决书在开始叙述审理经过时把案由定为确认合同无效纠纷，在本院认为部分又把案由定义为土地使用权出让纠纷，但在最后却又适用上述最高人民法院解释第十一条规定认定为土地使用权转让合同纠纷并给予判决，把三者混为一谈。这也是适用法律不当的又一体现。三、一审判决对案件处理失当。(一)如前所述，上诉人与被上诉人之间签订的土地转让合同是有效的，上诉人在一审提出的反诉请求是应该得到支持的。但是由于一审认定事实和归责、适用法律的错误，导致一审判决驳回了上诉人的全部反诉请求，这是案件处理完全失当的体现。(二)处理不当的体现还体现在遗漏判决内容。姑且不论合同被认定为无效是否正确，就以其认定双方之间的转让合同无效，却未能按照无效合同的处理规定对当事人各自的请求进行处理就说不过去。认定合同无效后，在对双方取得对方的财产判决各自返还后，还应对各自的损失按照过错判决承担责任。被上诉人的过错是100%的。被上诉人是在先付了250000元之后才与上诉人签订转让合同的，签订合同前带来了其在兴宁市国土局上班的妹妹查看现场和对土地使用权证进行拍照研判，表示非常满意这块场地；被上诉人在付了共250000元后还未签订合同前，便将操场的所有树木砍掉，然后用汽车载运泥土把整个校园包括操场、鱼塘填埋得满目疮痍，之后才与上诉人在转让合同上签字；被上诉人在其找到新的仓库用地后便毁约，并且为了要回其支付给上诉人的250000元，多次纠集黑恶势力打了不少于80次的电话对上诉人进行恐吓、多次到上诉人家里寻衅滋事进行威胁，为此，上诉人多次向公安机关报案并由公安机关对事件进行了平息，公安机关也有案可查；到现在场地上的泥土一直堆放着，杂草丛生一片荒凉。这些事实说明，被上诉人在购买上诉人持有的土地时对上诉人采用了欺诈的手段或者说采取了恶意磋商的手段，否则，被上诉人不会在未买到仓库用地之前就想方设法与上诉人协商要地，买到仓库用地后在未能要回钱时又以合同无效来起诉上诉人。因此，就算合同无效，过错也完全在被上诉人，上诉人在买卖土地过程中是善意且没有一点过错的。但是在一审判决书的判项中，只在第二项中出现了“原告李裕华应在本判决生效后10日内将梅州市昌兴职业学校的操场用地倒供地与李茂炎、钟辉霞交界处拆除相关建筑物后返还给被告李茂炎、钟辉霞”的内容，并没有判决被上诉人李裕华应将包含操场、鱼塘的校园按照原状交还给上诉人，同时未对被上诉人给上诉人造成的果树、鱼塘、校园等方面的巨大损失判决被上诉人承担赔偿责任，好像操场上、鱼塘中堆积的泥土杂物是上诉人自己而不是被上诉人运输堆积上去的，果树给被上诉人砍伐、鱼塘被泥土填埋、美丽的校园被完全破坏等方面的巨大损失也是上诉人自己造成的，因此错误的免除了本应由被上诉人承担的赔偿责任，这是不公平且不合法的。鉴于一审判决存在前述的错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并认定讼争转让合同有效和据此作出支持上诉人在一审反诉中提出的反诉请求的判决，或者将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。李裕华辩称，一、一审判决认定上诉人与被上诉人于2016年12月5日签订的《土地出让合同书》为无效合同是正确的。上诉人转让给答辩人的土地为划拨土地，用途是教学用地，根据一审法院审理期间从兴宁市国土部门调取的该土地档案可见，该划拨土地政府批文明文禁止转让、出租、抵押。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前涉案土地也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案中，上诉人转让的土地是划拨土地，用途是教学用地，且未经有批准权的人民政府批准，该划拨土地政府批文明文禁止转让、出租、抵押，政府部门也是不可能批准转让的，且国有土地使用证土地使用权人是梅州市昌兴职业学校，并不是上诉人，故上诉人与答辩人订立的转让合同应认定为无效。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，是不成立的。二、上诉人在本案中存在完全过错，依法应承担过错责任。上诉人明知转让的土地是划拨土地，用途是教学用地，且未经有批准权的人民政府批准，从一审法院审理期间从兴宁市国土部门调取的该土地档案可见该划拨土地批文中明文禁止转让、出租、抵押，所以政府部门也是不可能批准转让的，但上诉人仍采取隐瞒真相的欺诈手段，骗取答辩人与其签订《土地出让合同书》，故上诉人是过错方，依法应承担过错责任。答辩人一审请求法院判令上诉人赔偿答辩人造成损失57550元及相关利息是合理合法的。答辩人因与上诉人李茂炎曾经是同事，因此受上诉人李茂炎蒙骗相信李茂炎所说的其国土使用证借给他人，该土地是可以转让的才与上诉人签订《土地出让合同书》，后答辩人发现上诉人在签订合同时隐瞒了该土地性质为教育用地的重大事实，上诉人无权对该土地进行转让，故答辩人在本案中不存在任何过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人除应返还因该合同取得的财产外，还应赔偿答辩人因此造成损失。上诉人在上诉状中所称的答辩人多次到上诉人家里协商要地问题，并多次察看了当时作为教学用地的土地状况，同时上诉人拿出了划拨土地批文和土地使用权证给被上诉人观看、拍照，最后被上诉人才与上诉人签订转让合同等等均是不事实的，也是没有任何证据证实的。三、上诉人与答辩人签订《土地出让合同书》转让的土地是高低不平的荒地，该土地上根本没有种植所谓的果树，更不存在有鱼塘，上诉人称答辩人砍伐果树、填埋鱼塘完全是捏造事实。答辩人填土是为了平整该高低不平的荒地，如果该土地有果树、鱼塘的话，上诉人不可能不在合同中体现并要求答辩人给予补偿，任由答辩人砍伐树木、填埋鱼塘而不制止。上诉人所说也无任何证据证实，完全是上诉人捏造的。综上所述，上诉人的上诉请求和上诉理由是没有事实依据和法律依据的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。李裕华向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与两被告签订的《土地出让合同书》无效；2、判令两被告返还原告支付的250000元以及利息6308.52元（按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止，从2016年11月11日起暂计至2019年3月31日）；3、判令两被告赔偿原告造成的损失57550元以及利息1906.71元（按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止，从2016年11月22日起暂计至2019年3月31日）；4、本案诉讼费由两被告负担。李茂炎、钟辉霞向一审法院提出反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告签订的《土地出让合同书》有效；2、判决反诉被告向反诉原告支付违约金250000元；3、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《士地出让合同书》；4、判决反诉被告将按照合同占有的土地返还给反诉原告并恢复原状；5、判决驳回反诉被告在本诉中提出的其他诉讼请求；6、判决由反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月3日，被告收到原告交来买地款定金50000元；同年11月11日，被告收到原告交来的土地款200000元。同年12月5日，原告李裕华（乙方）与被告李茂炎、钟辉霞（甲方）签订1份《土地出让合同书》，合同约定：两被告将位于兴宁市***社岭下直入25米的大街口（三米路边）倒供地与甲方交界处，至联发毛巾厂主体墙角处的面积1800平方米的土地（实际是梅州市昌兴职业学校的操场用地）以1508400元的价格转让给原告。合同签订后，原告对该土地进行填土、砌围墙等。后原告发现涉案土地为教育用地，向被告提出解除合同，但被告不同意，原、被告协商未果，原告遂向一审法院起诉，提出了上述诉请。本案在审理过程中，原告认为涉案《土地出让合同书》是无效的，要求被告退还其土地款并赔偿其损失，被告则提出反诉认为涉案《土地出让合同书》是有效的，原告违约就要支付违约金250000元并赔偿其损失，并要求解除双方的《土地出让合同书》，将合同占有的土地返还给其并恢复原状。本案在审理过程中，一审法院依原告申请，依法查封被告李茂炎坐落于兴宁市******的不动产【不动产权证号兴府国用（1997）第0011303号】，保全价值以350000元为限，查封期限为二年。一审法院认为，本案属国有土地使用权出让合同纠纷，本案的争议焦点是涉案的《土地出让合同书》是否有效的问题。涉案土地为划拨土地，是教学用地，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”，本案在起诉前涉案土地也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案中，原告受让的土地是划拨土地，用途是教学用地，且未经有批准权的人民政府批准，被告与原告订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故原、被告签订的《土地出让合同书》违反法律强制性规定，属无效合同。现原告请求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案中，原告在签订合同时，未详细了解涉案土地的性质，未尽慎审义务，存在一定过错，被告明知出让的土地是学校教学用地，不得转让，但被告仍将教学用地出让给原告，明显存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原、被告在签订合同过程中均存在过错，应各自承担相应的责任，各自返还因该合同取得的财产，即原告应将涉案土地交还给被告，被告应退还原告250000元购地款。对原告其余诉讼请求、对被告的反诉请求，一审法院均不予支持。综上所述，根据本案查明的事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：一、确认原告李裕华与被告李茂炎、钟辉霞于2016年12月5日签订的《土地出让合同书》无效；二、原告李裕华应在判决生效后10日内将梅州市昌兴职业学校的操场用地（合同约定的兴宁市***社岭下直入25米的大街口（三米路边）倒供地与李茂炎、钟辉霞交界处，至联发毛巾厂主体墙角处的面积1800平方米的土地）拆除相关建筑物后返还给被告李茂炎、钟辉霞；三、被告李茂炎、钟辉霞应在判决生效后10日内返还购地款250000元给原告李裕华；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6036元由原告李裕华负担3018元，被告李茂炎、钟辉霞负担3018元；保全费2270元、反诉受理费2525元由被告李茂炎、钟辉霞负担。二审中，李茂炎、钟辉霞向本院提供如下证据：1、现状图相片（5张），以证明涉案土地转让给被上诉人后的现状及案涉土地为被上诉人改造前后的区别，其中原来的鱼塘现在不复存在，原来3米宽的路面后给被上诉人平整掉了；2、兴宁市昌兴职业学校出具的划拨建校土地申请、兴宁市国土局出具的关于梅州市昌兴职业学校兴建运动场占用土地的复函，以证明上诉人李茂炎是梅州市昌兴职业学校的投资者和经营者，相关学校的审批手续都是由上诉人去办理。李裕华质证称，对证据1没有异议，但是不能证明其证明目的，现水渠还存在，根本不是鱼塘，另外3米的路面是不存在的。当时的土地都是高低不平，是后来平整的；对证据2的真实性有异议，该文件写明“不得转让”字样，也不能证明上诉人的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，双方转让的土地有部分属划拨给梅州市昌兴职业学校的1953.4平方米教学楼建设用地范围内土地，1997年5月10日梅州市昌兴职业学校与兴宁市国土局签订的有关1953.4平方米土地的《土地使用权划拨合同》第六条载明“行政划拨的国有土地使用权不得转让、出租和抵押”。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审处理意见如下：经查，2016年12月5日，李裕华（乙方）与李茂炎、钟辉霞（甲方）签订《土地出让合同书》，约定：李茂炎、钟辉霞将位于兴宁市***社岭下直入25米的大街口（三米路边）倒供地与甲方交界处，至联发毛巾厂主体墙角处的面积1800平方米的土地，以1508400元的价格转让给李裕华。涉案土地1800平方米，其中1050平方米的《国有土地使用证》（由1999年10月8日兴宁市人民政府所发）注明土地使用者为梅州市昌兴职业学校；用途为教学；备注栏注明：划拨土地，不得转让、抵押。另外750平方米土地则属划拨给梅州市昌兴职业学校的1953.4平方米教学楼建设用地范围内土地，1997年5月10日梅州市昌兴职业学校与兴宁市国土局签订的有关1953.4平方米土地的《土地使用权划拨合同》第六条载明“行政划拨的国有土地使用权不得转让、出租和抵押”。可见，涉案土地1800平方米为划拨的教学用地，非经法定审批程序不得转让。在诉讼过程中涉案土地未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。一审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的规定，认定双方于2016年12月5日签订的《土地出让合同书》无效并无不当。李茂炎、钟辉霞主张《土地出让合同书》应认定为有效，依据不足，不予支持。李茂炎、钟辉霞称就算合同无效，过错也完全在李裕华一方，其在转让涉案土地过程中是善意且没有一点过错的。本院认为，李茂炎是梅州市昌兴职业学校的经营者，在明知涉案土地是划拨的教学用地，不得转让的情况下，仍与李裕华签订《土地出让合同书》并收取部分转让款250000元，对此其应承担责任。至于李茂炎、钟辉霞提出的应由李裕华赔偿其果树被砍伐、鱼塘被填埋等损失30万元问题，因其一审未就此提出反诉，李裕华在二审时又不同意赔偿，故依法可另行解决。综上所述，李茂炎、钟辉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8561元（已由上诉人李茂炎、钟辉霞预交），由上诉人李茂炎、钟辉霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年四月二十四日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅