安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终142号上诉人（原审原告）：吴孔霞，女，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：朱有志，安徽经盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄山鼎富房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：汪丽霞，总经理。被上诉人(原审第三人）：方向，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被上诉人(原审第三人）：江莎，女，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人吴孔霞因与被上诉人黄山鼎富房产经纪有限公司（以下简称鼎富房产公司）,被上诉人方向、江莎居间合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴孔霞上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持吴孔霞的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费由鼎富房产公司、方向、江莎负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.鼎富房产公司是居间人，其只能从事居间介绍服务，而不能作为一方代理人。2.鼎富房产公司与方向、江莎恶意串通，利用吴孔霞对法律的无知，签订房屋买卖居间合同，将本来由出卖方承担的个税强加给吴孔霞，严重损害吴孔霞的合法权益。3.鼎富房产公司与吴孔霞签订房屋买卖居间合同时，未通知抵押权人，亦未告知该房屋设置了抵押权。4.本案并非单纯的居间合同纠纷，而是房屋买卖居间合同，方向、江莎未告知吴孔霞房屋设置了抵押，也未通知抵押权人而进行房屋买卖，其房屋买卖行为无效，无效合同的法律后果就是财产返还。二、一审判决适用法律错误，错误适用了合同法、担保法的相关规定，并作出错误判决。鼎富房产公司辩称，一、案涉房产合同是吴孔霞多次看房后才签订的。二、5万元定金是吴孔霞主动支付。三、汪丽霞是接受方向、江莎的委托代为签订，汪丽霞作为自然人可以接受委托，并且在签订合同过程中，汪丽霞均与方向、江莎随时进行沟通，整个过程方向、江莎是知晓的。四、汪丽霞已经告知吴孔霞案涉房产设置了抵押，且在合同中已经写明是有抵押并且需乙方即吴孔霞首付款还款。方向、江莎辩称，一、方向、江莎是委托鼎富房产公司办理房屋买卖，同时委托汪丽霞代方向、江莎签订合同，收取佣金是受国家保护的。二、房屋总价135.5万元，合同里有几点是明示出来的，吴孔霞自己签字并摁手印。合同是约束双方的，双方各自签字各自承担相应的责任。三、本案实际是合同违约。吴孔霞向一审法院提出诉讼请求:1.确认其与鼎富房产公司之间签订的房屋居间合同无效;2.判令鼎富房产公司立即返还吴孔霞购房定金人民币5万元。一审法院认定事实:2019年9月17日，汪丽霞作为甲方（卖方）方向、江莎的代理人与吴礼霞作为乙方（买方）及鼎富房产公司作为丙方（居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方将其位于黄山市屯溪区延安路74号华馨苑306室房产出售给乙方。总房价1355000元，乙方于签订本合同当日支付购房定金5万元给甲方，定金可冲抵房款。乙方同意于2019年10月31日前支付甲方首付款655000元（含定金），余款70万元办理商业贷款待银行放款转付。甲乙双方约定在签订本合同后于2019年10月31日前签订正式的网签《存量房买卖合同》或者根据需要办理《存量房买卖合同》买卖公证手续。甲乙双方同意本合同约定的购买条件并签署本居间合同后，则表示甲乙双方共同确认丙方居间该房屋成功。甲方同意按约定向丙方支付居间服务费，乙方同意按约定向丙方支付居间服务费。另合同甲方的权利和义务中约定，在签署本合同时，甲方在不能亲自到场的情况下必须出具书面的或者法律允许的其他形式的委托书，委托他人代表甲方前来签订本合同，并通过电子通讯或者其他方式提供该房屋的不动产证信息、本人身份证以及其他相关权利人信息等。乙方的权利和义务中约定，乙方在本合同生效后拒绝购买该房产或者拒绝履行合同义务的，视为乙方违约；乙方承担全部违约责任如下：甲方没收乙方定金不予退还，并由乙方赔偿因此给甲方造成的所有实际损失。上述协议签订后，吴孔霞通过微信转账支付了汪丽霞定金5万元，汪丽霞向吴孔霞出具了定金收据一张，鼎富房产公司在该收据见证方一栏加盖了公章。2019年9月18日，吴孔霞携人再次看房后，向汪丽霞提出不准备购买上述房产，要求退回定金。汪丽霞随即将吴孔霞的要求反馈给方向、江莎，但方向、江莎坚持要求履行合同不同意退还定金，吴孔霞即于2019年9月24日诉讼至法院。另查明，方向、江莎系夫妻关系。为签订上述《房屋买卖居间合同》，2019年9月17日中午12时32分，方向、江莎通过微信向汪丽霞发出一份售房委托书，载明：兹有我们夫妻名下之房产位于黄山市屯溪区延安路74号华馨苑306室，现委托黄山鼎富房产经纪有限公司出售给购房人吴孔霞，成交总价为1355000元，付款方式为银行按揭贷款，屋内所有家具、家电随房一同赠送。因我们夫妻双方都不在屯溪，现全权委托黄山鼎富房产经纪有限公司法人汪丽霞代我们夫妻签署与上述购房条件一致的房屋买卖居间合同，并代收购房定金5万元整，我们夫妻双方对其代为签署的房屋买卖居间合同视为我们夫妻双方亲自签署，认可并承诺执行合同内容所约定的事项，并承担相关的违约责任。我们夫妻同意黄山鼎富房产经纪有限公司法人代收定金并代为保管定金直到我们到达屯溪。目前吴孔霞交付的5万元定金仍在鼎富房产公司法定代表人汪丽霞账上。一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。方向、江莎向汪丽霞出具了售房委托书，委托汪丽霞将其所有的房产出售给购房人吴孔霞，故汪丽霞有权代理方向、江莎在售房委托书授权范围内与吴孔霞签订房屋买卖居间合同及代收定金。汪丽霞接受委托在委托权限内与吴孔霞及鼎富房产公司作为居间方签订了《房屋买卖居间合同》，上述合同系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。虽然汪丽霞为鼎富房产公司法定代表人，但其亦属于自然人，具有民事行为能力，汪丽霞代理方向、江莎与吴孔霞及鼎富房产公司作为居间方签订房屋买卖居间合同，并不属于法律所禁止的行为。且吴孔霞也没有证据证明汪丽霞的代理存在恶意串通损害其利益的行为。故上述情形不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，吴孔霞诉称的鼎富房产公司作为居间人，不能作为一方当事人的委托代理人签订居间合同，所签合同无效的观点、事实及法律依据不足，不予支持。因汪丽霞代理方向、江莎与吴孔霞签订的房屋买卖居间合同合法有效，方向、江莎与吴孔霞均应按照合同约定享有权利和履行义务。由于吴孔霞拒绝继续履行合同，故存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。双方所签房屋买卖居间合同约定，如吴孔霞于合同生效后拒绝购买该房或者拒绝履行合同义务，方向、江莎有权没收定金不予退还。该约定符合合同法及担保法的规定，应予以确认。故吴孔霞在本案主张返还定金5万元，不予以支持。综上，吴孔霞的诉请不符合法律规定，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴孔霞的诉讼请求。案件受理费525元，由吴孔霞负担。二审中，双方未提交新的证据，所举证据同一审，相对方的质证意见与一审相同。二审审理查明：《房屋买卖居间合同》第一条约定房屋设定抵押，需乙方（吴孔霞）首付款还款。二审查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，方向、江莎向汪丽霞出具售房委托书，委托汪丽霞将其所有的房产出售给购房人吴孔霞，是双方的真实意思表示，汪丽霞虽为鼎富房产公司的法定代表人，但并不影响汪丽霞个人代理方向、江莎与吴孔霞及鼎富房产公司作为居间方签订《房屋买卖居间合同》。吴孔霞认为鼎富房产公司与方向、江莎恶意串通损害其利益，但并未提供充分证据证明，其相关上诉主张本院不予支持。《房屋买卖居间合同》已经明确写明案涉房屋设定抵押，需乙方（吴孔霞）首付款还款，吴孔霞认为鼎富房产公司、方向、江莎未告知房屋设置抵押与本案事实不符。物权法第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，吴孔霞以转让案涉房产未经抵押权人同意为由，主张合同无效，本院不予支持。综上，吴孔霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吴孔霞负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 余淑媛审判员 刘 晨二〇二〇年四月二十日书记员 武丽华附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。