湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再53号再审申请人（一审被告、案外人、二审上诉人）：彭正根，男，1963年7月7日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：王考，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童言，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。被申请人（一审原告、申请执行人、二审被上诉人）：段件发，男，1964年9月24日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原审第三人（被执行人）：株洲光明重型机械制造有限公司，住所地湖南省株洲县渌口镇湾塘工业园。法定代表人：胡红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：龙天迈，该公司破产管理人工作人员。再审申请人彭正根因与被申请人段件发、原审第三人株洲光明重型机械制造有限公司（以下简称光明重机公司）案外人执行异议之诉一案，不服株洲市中级人民法院（2019）湘02民终1836号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月17日作出（2019）湘民申5694号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。再审申请人彭正根的委托诉讼代理人王考、童言，被申请人段件发，原审第三人光明重机公司的委托诉讼代理人刘莎、龙天迈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。段件发向一审法院起诉请求：准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市房屋（株房权证株字第××）。一审法院认定事实：2005年，彭正根租赁光明重机公司名下位于株洲市石峰区房屋（1989年土地使用权登记为工业用途，土地使用者为光明机械厂胡红霞）做废品收购站。2007年4月15日，彭正根从光明重机公司处购买涉案房屋，房屋买卖协议（甲方为光明重机公司的历史名称株洲市光明机械厂，签名为光明重机公司的法定代表人胡红霞）约定：房屋转让价格价款458000元，分两次支付，第一笔30万元，第二笔于同年4月30日前付清，该协议交完第一笔款生效；彭正根办理过户手续，房屋转让费、过户费及各项税金均由彭正根承担。当日，彭正根转账支付215000元，现金85000元，胡红霞在房屋买卖协议上确认彭正根支付第一笔款30万元给光明重机公司属实。之后彭正根将余款付清，光明重机公司将房产证和土地证原件交付给彭正根。后因彭正根未能将该房屋过户手续办好，双方于2007年12月30日再次签订房屋买卖协议，约定房屋总转让款538000元，该价格中包含土地证和房产证过户税费8万元，相关过户手续由光明重机公司办理，光明重机公司应尽最快速度将产权过户手续办妥，但最迟不超过一年。当日，彭正根另支付8万元给光明重机公司，该公司出具了收到53.8万元的收据一张，并载明代保管房产证和土地证。之后因种种原因，光明重机公司未办妥房屋产权过户手续。2008年，彭正根装修该房屋第三层作为自家住房使用，一直居住至今，其夫妻和两个儿子在株洲均无其他住房。其他楼层由彭正根出租给他人使用。2009年4月该房屋房产证所有权人由光明机械厂变更为光明重机公司，设计用途一、二楼为工业，三、四楼为非成套住宅。2010年11月16日，株洲市国土资源局向市房产局出具《关于光明机械厂产权过户的办理意见》，内容为：“……根据规划部门意见，该宗地只能作为住宅用地，由用户向房产部门申请按住宅用房办理过户，我局将按住宅用地保留划拨方式办理土地转让手续。”此后，光明重机公司仍未办妥产权过户手续，亦未向彭正根退还用于交纳过户税费的8万元。2015年11月起，涉案房屋相继被株洲市天元区人民法院、株洲市荷塘区人民法院、株洲市石峰区人民法院等单位查封。2018年2月5日，株洲市中级人民法院作出湘02执监9号执行裁定书，裁定光明重机公司的执行案指定由该院执行。此后，株洲市石峰区人民法院将段件发申请执行光明重机公司、胡红霞民间借贷纠纷一案移送该院执行。一审法院认为:本案争议焦点为，是否准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区房屋（株房权证株字第××）？根据法律规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。本案为申请执行人提起的执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时符合下列情形且其权益足够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，评析如下：彭正根与光明重机公司之间签订合法有效的房屋买卖合同，彭正根按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有诉争房屋。但涉案不动产变更登记事项尚未完成，虽然彭正根与光明重机公司签订过户协议，但彭正根对光明重机公司未在规定时间内办理过户手续情况下听之任之，特别是2009年株洲市光明机械厂所有资产均过户到光明重机公司名下，包括案涉房屋。彭正根放任涉案不动产处于争议状态，时间长达8年之久，且未积极通过合法途经主张物权请求权，是造成涉该案不动产多案纷争的主要原因。该院认为彭正根存在过错，且彭正根作为买受人没有提供证明无过错责任的证据。综上，彭正根所陈述理由及提供的证据不足以享有排除法院强制执行涉案不动产的民事权益。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款之规定，判决：准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区房屋（株房权证株字第××）。本案受理费8170元，由彭正根负担。彭正根上诉请求：撤销一审判决，改判停止执行位于株洲市石峰区房屋（株房权证株字第××）。二审法院经审理查明，2005年，彭正根租赁涉案房屋做废品收购站。2007年4月15日，彭正根与株洲市光明机械厂签订《房屋买卖协议》，法人代表胡红霞代表株洲市光明机械厂签字。协议约定：株洲市光明机械厂将其位于石峰区公安分局办公楼边占地面积376.6㎡、产权证号：株国用（89）字第023号；房屋建筑面积874㎡、产权证号：株房权证株字第××号房屋以458000元的价格转让给彭正根。转让款分两次支付，第一笔30万元，第二笔于同年4月30日前付清。房屋转让费、过户费及各项税金均由彭正根承担。彭正根办理过户手续中需要株洲市光明机械厂签字、签章时，株洲市光明机械厂积极配合。该协议从交完第一笔款后生效。2007年4月15日，胡红霞在房屋买卖协议上确认：收到彭正根第一笔款现金人民币30万元整属实。彭正根于当日在其银行账户取现215000元。2007年12月30日，彭正根与株洲光明重型机械制造有限公司签订《房屋买卖协议》，株洲光明重型机械制造有限公司签章并有法人代表胡红霞签字。协议约定：株洲光明重型机械制造有限公司将其位于石峰区公安分局办公楼边占地面积376.6㎡、产权证号：株国用（89）字第023号；房屋建筑面积874㎡、产权证号：株房权证株字第××号房屋以538000元的价格转让给彭正根，该价款包含国有土地使用证过户、房屋产权所有证过户的转让税费。国有土地使用证、房屋产权所有证过户手续由株洲光明重型机械制造有限公司办理，并尽最快速度将产权过户手续办妥给乙方，但最迟不超过一年。彭正根一次性付清全款后该协议生效。2007年12月30日，株洲光明重型机械制造有限公司出具收据：今收到彭正根房屋转让费538000元整及代保管该转让的房屋产权证及土地使用证。2009年4月，该涉案位于株洲市石峰区房屋所有权人由株洲市光明机械厂变更为株洲光明重型机械制造有限公司，不动产权证书号为：株房权证株字第××。该房屋所有权人至今仍系株洲光明重型机械制造有限公司。2018年4月12日，株洲市石峰区铜塘湾街道清竹社区居民委员会出具证明，证实彭正根及家人从2007年后在该房屋居住至今。株洲县人民法院在办理段件发与株洲光明重型机械制造有限公司、胡红霞民间借贷纠纷执行一案中，案外人彭正根因对法院查封株洲光明重型机械制造有限公司名下的该涉案房屋提出执行异议。该院于2019年1月24日作出（2019）湘0221执异1号执行裁定，裁定解除对涉案房产即株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区房屋（株房权证株字第××）的查封。二审法院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点为，位于株洲市石峰区房屋（株房权证株字第××）是否可以作为株洲光明重型机械制造有限公司的财产予以执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时符合下列情形且其权益足够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案从彭正根提交的证据来看，其不能充分证明其购买该涉案房屋具备上述条款规定的情形。另，株洲光明重型机械制造有限公司在2009年4月才取得涉案房产的产权，但却在2007年12月30日就将涉案房产转让给彭正根，不符合逻辑，也属于无效处分行为。案外人只有在对被执行的财产享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院才应当停止对该财产的强制执行。彭正根现有证据不能证实其享有足以排除强制执行的实体权利，且该涉案房产目前产权人仍然系株洲光明重型机械制造有限公司。故彭正根要求对涉案房屋排除强制执行的上诉理由不能成立。但其后如果有充分证据证明其对争议房屋享有足以排除强制执行的实体权利，则其可另行依法主张权利。综上，原审认定基本事实清楚，判决正确。上诉人彭正根的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8170元，由彭正根负担。彭正根申请再审称，一、原审判决认定申请人未拥有足以排除强制执行的实体权利，而错误的认定该案涉房屋目前产权人仍然系光明重机公司，事实认定错误。二、原审判决对最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的理解及适用错误。对于未办理过户登记手续仅要求非因买受人自身原因。申请人与光明重机公司签订买卖协议后明确约定过户手续为光明重机公司办理，而非申请人的义务，申请人也一直在积极主张权利，但光明重机公司未在规定的时间内办理过户是其公司未履行义务，是光明重机公司的原因导致，不能归责于申请人。三、原审判决与同类案的其他结果相悖，导致同案不同判，损害当事人的合法权益，严重削弱了司法的社会公信力。请求撤销二审判决，重新审理。段件发答辩称，一、申请人从2010年起打算购买光明重机公司的涉案房产，到株洲市国土规划局了解办理过户的事项。申请人又于2012年1月12日去做株洲市房产测绘报告，根据这份报告，房产部门向申请人出具办理土地变性登记的税费计费单，应交税费302112元。因申请人不愿意交税费导致不能土地变性，不能办理过户登记，申请人已自动放弃本案交易。二、申请人与光明重机公司于2007年签订的两份买卖协议以及收款收据，都是2018年伪编的。2007年4月15日的购房协议没有加盖株洲市光明机械厂的公章；株洲市光明机械厂至2009年4月20日才变更为株洲光明重机公司，而2007年12月30日的购房协议却没有加盖株洲市光明机械厂的公章而是盖的株洲光明重机公司的公章；2009年4月由株洲市光明机械厂过户给株洲光明重机公司时为何不过户给申请人，该协议已明确过户时间最迟不超过一年；收据也只有胡红霞个人签字，无株洲市光明机械厂的公章；2007年涉案房屋登记的建筑面积为257.2平方米，而非协议约定的874平方米；双方约定的出售价，不符合当时涉案房屋同地段商品房的平均售价，以申请人的经济实力，其难以一次性支付50余万元。三、申请人长期占有涉案房屋只证明其与株洲市光明机械厂签订长期整体租赁合同再转租出去，长期居住并不等同于已经购买。另外，申请对本案两份买卖协议及收款依据进行生成时间鉴定。请求驳回申请人的再审请求。光明重机公司陈述称，本案应当由破产法调整，申请人应当向光明重机公司管理人和株洲市渌口区人民法院申报债权，由管理人和人民法院进行审查后予以确认。请求依法裁判。再审审理期间，彭正根向本院提交了如下证据：1、光明重机公司向株洲市规划局出具的报告；2、关于办理国有土地使用权变性的申请报告；3、株洲市规划局退卷通知单；4、业务受理回执单；5、土地评估付款协议；6、株洲市国土资源局关于光明机械厂产权过户的办理意见；7、株洲市房产测绘报告（分户）；8、计费单；9、关于提供土地变性所需的规划部门意见及相关资料的函，拟共同证明彭正根从2009年起一直向各部门主张办理产权过户的权利，房屋无法过户存在客观不能，非彭正根的过错。段件发质证认为，对上述证据的真实性、关联性有异议，不能达到彭正根的证明目的。光明重机公司质证认为，上述证据不属于法律规定的新证据，对关联性有异议，无法达到彭正根的证明目的。本院责令彭正根于庭审后提交证据原件供核对，经核对，上述证据与原件一致。本院经审查认为，彭正根提交的证据与本案相关，能与其它证据相印证，内容真实，来源合法，予以采信。本院再审查明的事实与一、二审判决认定的事实一致。另查明，株国用（89）字第023号国有土地使用证载明该宗376.6平方米土地为工业用途，株房权证株字第××号产权证载明石峰区铜藕路17号房屋101、201号房为工业设计用途，301、401号房为非成套住房。彭正根曾于2009年4月28日以光明重机公司的名义向株洲市规划局出具《关于办理国有土地使用权变性的申请报告》，申请将涉案房屋土地划拨用地工业土地变为住宅用地。株洲市国土资源局分别于2009年7月7日、2010年3月22日向彭正根之子彭栋、彭梁出具业务受理回执单，收件栏中均有“申请改变土地用途报告”。为办理涉案房屋权属变更登记，彭栋、彭梁于2012年1月12日委托株洲市房地产测绘队对涉案房屋作出了房产测绘报告。本院再审认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，彭正根在人民法院查封涉案房屋之前已与光明重机公司签订了合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款，且居住使用至今。该事实有房屋买卖协议、银行取款凭条、收款收据、房屋权属证书、社区居委会的证明、株洲市国土资源局等行政职能部门的往来函件和格式回执单、当事人陈述以及一审法院调取的存、取款凭条等证据证实，足以认定。段件发主张本案房屋买卖协议和收款收据是彭正根和光明重机公司于2018年伪造，但未提出充分的理由和依据，不足以反驳现有证据，推翻上述事实，故对其提出由本院启动房屋买卖协议和收据生成时间的鉴定申请，不予准许。关于是否因彭正根自身原因未办理过户登记的问题，本院认为，根据彭正根与光明重机公司于2007年12月30日签订的房屋买卖协议，彭正根向光明重机公司交纳过户税费，过户手续由光明重机公司办理，即由光明重机公司履行过户登记义务。彭正根按约交清过户税费后，在光明重机公司申请办理过户登记期间予以配合，向有关职能部门申报变更涉案房屋土地设计用途、为办理过户登记委托房屋测绘，表明其并未怠于办理产权过户。况且，涉案房屋的土地使用权证和房产权证均登记为工业用途，在相关行政职能部门变更用途之前，彭正根无法通过自行申报完成过户登记，故其未办理涉案房屋过户登记存在合理的客观理由，应认定为符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。因此，在无证据证明段件发对涉案房屋享有担保物权的情况下，彭正根作为无过错房屋买受人，其权益能够排除段件发对诉争房屋的强制执行。综上，彭正根的再审申请理由成立，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2019）湘02民终1836号民事判决和湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初264号民事判决；二、驳回段件发的诉讼请求。本案一审案件受理费8170元，二审案件受理费8170元，共计16340元，由段件发承担。审判长  涂晓辉审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇二〇年四月三十日法官助理沈雅书记员李睿茜附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……