贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终367号上诉人（原审被告）：六盘水汇麒房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路243号，统一社会信用代码：915202007309720473。法定代表人：曾大洪，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：张丽萍，女，1963年9月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司因与被上诉人张丽萍商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的合同无效。事实及理由：上诉人受钟山区人民政府委托，对钟山区杉树林铅锌矿水城生活区272户进行旧房改造，钟山区检察院老家属楼36户纳入统一改造。经协商，全部统一按旧房拆1还新房1.4、安置过渡费按月10元/㎡的标准逐户签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，全部307户对此标准都完全同意。但是被上诉人不同意此标准，还胁迫不额外给钱就拒不签订拆迁安置补偿协议，为了抓紧拆迁进度，确保工程顺利进行，上诉人被迫无奈与被上诉人签订《安置补偿协议书》之外的合同。根据一审认定的事实，本项目开盘价为3980元/平方米，不可能以严重低于市场价的价格卖给被上诉人，且如果被上诉人放弃该房的购买权，上诉人一次性补偿其120000元严重有失公平。上诉人法定代表人曾大洪在《协议》上补充“确认按12万元补偿乙方，2018年5月起分三次付清，一年之内付清”的内容，是因被上诉人多次到上诉人办公室吵闹，为维持正常的销售秩序，搪塞被上诉人才写的，不是上诉人的真实意思。关于《协议》签订时间早于《房屋拆迁补偿安置协议书》一年，是被上诉人胁迫按照其要求的时间签订的，为其现在的行为作铺垫。根据《合同法》第五十二条的规定，该合同无效。被上诉人张丽萍在二审中未提交答辩状。张丽萍向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告房屋补偿款120000元及逾期付款利息1800元（以本金120000元，按年利率6%计，从2019年5月1日算至2019年8月1日，之后的利息仍以年利率6%计算至上述款项付清为止）；2、判决被告退还原告购房订金10000元，以上合计131800元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月30日，被告六盘水汇麒房地产开发有限公司因需要拆除原告张丽萍位于人民中路31号六盘水市钟山区人民检察院家属楼的房屋，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，双方对安置补偿事宜进行了约定。2011年12月8日，原告张丽萍（乙方）因欲向被告六盘水汇麒房地产开发有限公司（甲方）购买“凉都国际大厦”的房屋，双方签订《协议》一份，约定：“一、甲方自愿将其开发建设的‘凉都国际大厦’建设项目A-1栋第二十六层C户型建筑面积为120平方米的房屋一套，在第一期房屋开盘销售的3天内，以每平方米叁仟元的价格出售给乙方，同时双方签订《商品房买卖合同》，如果一方在开盘时3天内放弃该套房屋的购买权，甲方则一次性补偿乙方人民币壹拾贰万元（120000）元，于第一期房屋开盘的两天内以现金方式支付给乙方。甲方将10000元定金同时退还给乙方。开盘当天甲方书面通知乙方。二、乙方用座落于人民中路31号2楼的六盘水市钟山区人民检察院家属楼，砖混结构住宅用途的房屋（82.76平方米）拆迁补偿的各种费用（包括一年的过渡费）共一万元（即应由甲方补偿给乙方的，乙方未领取），作为已支付给甲方订购A-1栋第二十六层C户型建筑面积为120平方米的一套房屋的预购定金。三、违约责任：如甲方在第一期工程售房开盘时不能履行第一条协议，甲方则按房屋面积120平方米的市场价格偿付乙方；乙方违约，甲方不退其定金……”。同日，原告张丽萍向被告六盘水汇麒房地产开发有限公司支付购房订金10000元。协议签订后“凉都国际大厦”项目开盘时，被告六盘水汇麒房地产开发有限公司未书面通知原告张丽萍。2017年12月26日，被告六盘水汇麒房地产开发有限公司法定代表人曾大洪在《协议》中补充注明：“确认按12万元补偿乙方，2018年5月起分三次付清，一年之内付清”。原告张丽萍亦签字确认。现原告张丽萍因索要补偿款项未果，故诉至法院。一审法院认为，原告与被告所签订的《协议》，从其内容来看实际系房屋开盘前原告向被告预购房屋而产生的相关约定，只不过是预购的房屋与拆迁置换的房屋处于同一开发项目中，故《协议》实际与《房屋拆迁补偿安置协议书》无关联，系双方关于预购房屋的独立于约定，双方因该《协议》产生的法律关系应为商品房预约合同关系。关于本案《协议》的效力。首先，原告系向被告预购房屋而与被告签订该协议，双方系售房人与购房人的身份，无论原告是何职业被告均有选择是否与原告订立该协议的权利，故订立该协议的双方处于平等的主体地位。其次，被告作为房屋出售人对于所约定出售的房屋涉及的信息应当具有充分的了解，且该协议中对于履行的内容约定是明确的，被告不存在信息缺失或对约定内容存在重大误解的情况。最后，被告认为《协议》显失公平，但却从未主张过撤销，反而在协议签订后时隔六年的时间又再次在协议尾部承诺了应履行的内容及期限。从上述内容能够看出，《协议》系双方自愿签订，签订主体平等，对约定内容无重大误解，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该协议为有效合同。对被告主张该协议显失公平的辩称理由不予采信。被告主张《协议》系原告以不签订该协议就不签订《房屋拆迁补偿安置协议书》为由被胁迫签订的，但被告未举证证明存在被胁迫的事实，且结合《房屋拆迁补偿安置协议书》、《协议》的签订时间来看，前者签订时间早于后者1年，被告的该主张明显与证据的形成时间不相符合，故对被告的该主张不予采信。双方签订的《协议》为有效合同，对双方均有约束力。原告已按约定向被告支付了10000元订金，但被告未按约定在项目开盘时通知原告，被告违反双方的约定。原告未能购买约定房屋，且双方在开盘后至今未达成新的合意，视为原告放弃购买约定房屋。虽然双方协议中约定补偿款项于开盘的两天内支付，但被告的法定代表人曾大洪又于2017年12月26日在协议中注明了“确认按12万元补偿乙方，2018年5月起分三次付清，一年之内付清”，对此原告亦签字确认，该加注内容应视为在经被告确认后双方再次对付款义务及支付期间的新的约定。现双方约定的支付期限已经届满，被告无证据证明已向原告支付款项或存在其他免除支付责任的情形，故对原告主张被告支付补偿款120000元、退还订金10000元的请求予以支持。因被告逾期未支付上述款项，原告主张支付逾期付款利息有事实依据，但因双方未对逾期利息的计算标准有明确约定，故本案中应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期LPR4.2%为计算标准。以120000元为计算基数，按原告主张的2019年5月1日至2019年8月1日为计算期间，被告应支付原告逾期利息为1260元，2019年8月1日之后至全款付清之日的逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计算。因系被告未按约定履行支付义务，引起本案的纠纷，故案件受理费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：被告六盘水汇麒房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张丽萍补偿款120000元、订金10000元、利息1260元（利息以120000元为基数，按年利率4.2%从2019年5月1日计算至2019年8月1日，2019年8月1日之后至全款付清之日的逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2936元，因适用简易程序减半收取1468元，由被告六盘水汇麒房地产开发有限公司负担(原告已预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司是否应当按照《协议》约定支付被上诉人张丽萍120000元及返还订金10000元。本案中，上诉人主张其与被上诉人签订《协议》系被胁迫，但是上诉人并未提供证据证明具有胁迫的情形，且上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》已对需拆迁的房屋补偿达成了协议，并不存在上诉人所说的被上诉人胁迫其签订《协议》才签《房屋拆迁补偿安置协议书》。另外，上诉人的法定代表人曾大洪于2017年12月26日在《协议》上再次书面“确认按12万元补偿乙方，2018年5月起分三次付清，一年之内付清”的内容，说明双方当事人是自愿达成的真实意思表示，不存在无效的情形。如上诉人说是被上诉人胁迫所为属实，则上诉人可在法律规定的期限内请求撤销2011年12月8日签订的《协议》，但上诉人并未采取任何措施，反而还在2017年12月26日再次书面确认按120000元进行补偿，上诉人主张《协议》无效缺乏证据证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人依法应承担举证不能的不利后果，故一审判决其按照《协议》约定支付被上诉人补偿款120000元及退还订金10000元并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2925元，由上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  张德权审判员  高良萍二〇二〇年四月九日法官助理浦红梅书记员李炳兰