广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3508号 原告：伍某梅，女，1983年11月28日出生，汉族，住广西临桂县。 委托诉讼代理人：韦某生，广西银杉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某禧，广西银杉律师事务所律师。 被告：滕某德，男，1959年4月9日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 原告伍某梅与被告滕某德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍某梅及其委托诉讼代理人韦某生到庭参加诉讼，被告滕某德经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍某梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于临桂县的不动产权【临房权证临桂镇字第××号】过户给原告；2、判令被告赔偿原告违约金人民币60000元；3、判令被告赔偿原告律师费人民币6000元，及其他因诉讼产生的一切费用；4、判令被告履行约定的墙面沙浆批挡义务，支付沙浆批挡费用；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告向被告购买其位于临桂县房屋。经协商，双方于2009年6月1日签订了购房合同。合同约定，购房款为15万元，分二期支付购房款。第一期购房款为10万元，约定于签订协议后付款。第二期购房款为5万元，约定在被告办理过户后，交房产证、土地证交给原告的时候付清。原告已于2009年6月2日将第一笔购房款10万元通过银行转账的方式支付给了被告，被告亦已出具了收条。双方在购房合同上约定，若一方违约，则需向对方支付全部购房款15万元的40％作为违约金（即6万元）。之后，被告一直以各种借口推托不履行过户的义务。直到2014年原告入住，才发现被告将诉争房屋于2011年背着原告向广西临桂农村商业银行股份有限公司办理抵押贷款12万元，诉争房屋即将被拍卖。原告向法院提出异议，法院才未将诉争房产进行拍卖。原、被告双方于2018年6月25日就诉争房屋签订补充协议，约定被告需于2019年6月24日将房屋过户到原告名下，若违约，则被告按照原协议支付违约金给原告（即房屋全部价款15的万元的40%)。且被告需对房屋左面墙面进行沙浆批挡，由被告负担所有费用。补充协议第四条约定，被告需在还清房屋所欠银行贷款后立即办理房屋过户手续，若违约，则由被告承担原告起诉所产生的所有费用。广西农村商业银行股份有限公司已于2019年9月9日出具《撤押证明》，表明被告将诉争房屋作抵押所欠的12万元已全部偿清。但被告至今仍以种种借口，不愿履行合同约定的过户义务。且被告言明其已退休即将出国，明确表示不愿履行合同约定的义务。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 原告为其诉请，向本院提交了如下证据材料： 证据1、房屋转让协议，证明1、原告伍某梅是合同主体，是直接利害关系人，是适格的诉讼主体；2、合同约定购房款分两期给付，第一期10万元，第二期5万元；3、违约金为全部购房款的40%(人民币6万元）； 证据2、被告滕某德身份证，证明被告腾忠德是适格的诉讼主体； 证据3、房产权属证明、土地证档案查阅内容，证明诉争房屋是被告滕某德个人房及产权明确； 证据4、银行转账凭证、收条，证明原告伍某梅已将合同约定的第一期购房款10万元转账给被告滕某德； 证据5、不动产登记申请审批表，证明被告滕某德在2011年6月22日将诉争房屋抵押给广西临桂农村商业银行股份有限公司货款12万元； 证据6、房屋转让补充协议，证明1、被告滕某德需在2019年6月24日之前将诉争房屋过户给原告，如违约则按原协议承担违约责任，2、被告滕某德需在还清银行借款后立即办理房屋过户手续给原告，如违约则承担原告因起诉产生的所有损失； 证据7、银行撤押证明，证明诉争房屋上的货款已还清； 证据8、委托代理合同及律师代理费发票，证明原告花费律师代理费6000元。 被告滕某德未作答辩，也未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告滕某德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据及陈述的案件事实，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述及全案证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实： 2009年，原告通过朋友介绍向被告购买坐落于临桂县房屋，该房屋为腾滕某德单独所有，建筑面积93.89㎡，套内面积76.37㎡。2009年6月1日，滕某德（甲方）与伍某梅签订《房屋转让协议》，协议约定：“一、甲方自愿将其拥有独立产权坐落于临桂县桂康新城鸿湖园D9栋栋9号第六层楼房转让给乙方，户型为三房一厅二卫的清水房，房屋不设门、窗。房屋结构为砖混，房屋建筑面积为93.2平方米，一户一表，供水、电到门口，外墙统一装修，天面归六楼购买方（乙方）所有，渗水顶楼维修。公用部分维修由各户共同负责。房屋所有证号为临桂县。二、甲方转让单价为人民币壹拾伍万元整。（￥：150000元整）含过户费用，此房价格不包括电话闭路电视、电脑及各户的维修，公用部分维修由各户因甲方没有收取乙方任何维修费及杂费。三、付款方式：房款由乙方分二期付给甲方，在签订本协议的同时，乙方应付给甲方第一期房款为人民币壹拾万元整（￥：100000元整）。第二期余款伍万元整（￥：50000元整）在办完房产证、土地证后交与乙方的同时全部付清。四、在交易签订过程中，有一方违约，另一方有权终止协议，违约方应向守约方支付违约金，违约金为全部房款的40%，每次收款以开出收条为凭证。五、甲、乙双方一致同意本协议所述条款，本协议未尽事宜，由双方协商。待付清房屋转让费和办完土地证、房产证手续后，本协议自签订一年以后自动终止，务必互相遵守。六、甲方所售房子如存在裂缝、下榻等较为严重的质量问题，由甲方负责维修。七、本合同一式二份，甲、乙方各执一份，本合同双方签字后生效。” 上述协议签订后，原告于2009年6月2日将第一期购房款100000元支付给被告，被告出具房款收条并将房屋钥匙交付给原告，原告将房屋进行了装修，并于2013年5月将户籍迁入案涉房产所在址。2014年至今，原告居住在案涉房屋。 2018年6月25日，被告滕某德（协议的甲方）与原告伍某梅（协议的乙方）临桂区法律事务中心的证明下，就案涉房产签订了《房屋转让（出售）补充协议》，补充协议约定：“甲乙双方于2009年6月1日签订了一份房屋转让（出售）协议，因该协议部分条款不宜，经甲乙双方充分协商自愿补充如下条款，共同遵守执行：一、甲方在本补充协议签订之日起，于一年内（即从2018年6月25日至2019年6月24日止）将座落于桂林市临桂区桂康新城鸿湖园D9栋9号第六层房屋产权过户到乙方名下，并办理好相关手续。如果甲方未能在上述时间办理好过户手续，则按原房屋转让协议中的规定承担违约责任。二、本补充协议签订后，甲方不得将已转让（出售）给乙方的房屋擅自转让、出售以及抵押贷款。三、甲方转让给乙方的房屋左边墙面尚未进行砂浆批挡，甲方应在补充协议签订后三个月内完成墙面的砂浆批挡，如甲方无法完成，可由乙方自行完成，但因此产生的费用全部由甲方承担。四、甲方承诺在还清该房屋所欠银行贷款后，立即办理该房屋过户手续，如甲方不能如期办理房屋产权的过户手续，乙方有权向法院起诉，甲方应承担乙方由此造成的全部损失。五、本补充协议和2009年6月1日双方签订的房屋转让协议同时有效，双方共同遵守。本协议一式二份，甲乙各持一份，具有同等效力。”之后，被告一直推脱不愿履行房屋过户到原告名下以及将左边墙面沙浆批挡的义务，原告随诉至本院，提出了前述请求。 另通过查阅本院（2014）临执字第74号执行案卷宗查明，2011年5月滕某德将案涉房产登记在自己名下，房屋所有权证号为临房权证临桂镇字第××号。2011年6月，被告滕某德以案涉房产作抵押向广西临桂农村合作银行借款120000元，后因借款未还清被广西临桂农村合作银行诉至本院，案件进入执行程序后，本院裁定查封了案涉房产并拟进行拍卖，伍某梅就拍卖房产向本院提出执行异议。本院举行了执行听证后，通过执行扣划滕某德的工资收入以及公积金收入予以执结案，案涉房屋实际并未执行。2019年9月9日，广西临桂农村商业银行股份有限公司出具《撤押证明》，证明借款已经全部清偿、案涉房产可以予以办理注销抵押手续。 本院认为，被告滕某德作为案涉房屋的所有人，其与原告伍某梅签订的《房屋转让协议》以及《房屋转让（出售）补充协议》是平等自愿协商签订，意思表示清楚，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当约定履行各自的合同义务。在原告依约将房屋首付款100000元支付给被告后，被告应当按合同的约定协助原告办理将桂林市临桂区桂康新城鸿湖园D9栋9号第六层房屋产权过户到原告名下并将房屋左边墙面沙浆进行批挡，而被告至今未将案涉房屋过户到原告名下，也未将房屋左边墙面沙浆进行批挡，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付违约金60000元及律师费6000元的诉讼请求，本院认为，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的作用，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案房屋转让价款为150000元，原告伍某梅已经交纳第一期购房款100000元，被告滕某德已将房屋交付给原告使用，原告的居住使用并未受到影响。尽管被告未到庭亦未提出调整违约金的请求，原告也未能举证证明其除律师费之外的具体损失，而本案违约金约定为60000元，违约金占总房款的40%，违约金的约定明显过高，本院根据公平原则酌情按照总房款的10%确定本案违约金（包含律师费在内）为15000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告滕某德将坐落于临桂县房屋的不动产权证过户给原告伍某梅； 二、被告滕某德支付违约金人民币15000元给原告伍某梅； 三、被告滕某德将坐落于临桂县房屋的左边墙面沙浆进行批挡； 四、驳回原告伍某梅的其他诉讼请求。 案件受理费1450元，公告费560元，合计2010元，由被告滕某德承担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1450元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  农丽珍 人民陪审员  邓柏毅 人民陪审员  朱志萍 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  李 悔