河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2028号上诉人（原审被告）：杨帆，男，汉族，1990年12月18日生，住唐山市。委托诉讼代理人：孙继香，河北耕原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山帝元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130282563203565E，住所地：唐山市丰南区丰南镇南赵庄村。法定代表人：栢立超，职务董事长。委托诉讼代理人：陈福佳，男，汉族，1988年10月27日生，住河北省唐山市，系唐山帝元房地产开发有限公司客服经理。上诉人杨帆因与被上诉人唐山帝元房地产开发有限公司（以下简称唐山帝元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨帆上诉请求：1．请求二审法院撤销河北省唐山市丰南区人民法院2019年12月31日（2019）冀0207民初3876号民事判决书并查明事实依法改判，支持上诉人一审诉求；2．一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、一审法院恶意曲解滥用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“有特殊约定”，错误认定本案“有特殊约定”的事实，错误适用“有特殊约定”的法律规定。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“双方协商解决”不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“有特殊约定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”该处的“特殊约定”很明显应当理解为“当事人排除出卖人承担逾期办理房屋产权证违约责任的约定”，即“除当事人有特殊约定外”排除的是“买受人与出卖人约定免除出卖人承担逾期办理房屋产权证违约责任”的情况。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．双方协商解决”。该处的“双方协商解决”应当理解为双方对违约责任的承担方式、赔偿方式、赔偿数额、支付方式等相关问题的协商。协商不成，应当视为没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而非对被上诉人承担逾期办理房屋产权证违约责任免除的约定。综上，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“双方协商解决”不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“有特殊约定”。一审法院恶意曲解滥用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“有特殊约定”，故意歪曲事实，错误认定本案“有特殊约定”的事实，错误适用“有特殊约定”的法律规定。二、一审法院表述上诉人诉讼请求错误。一审法院判决书第3页第7行表述“其他违约金在本案中不再要求”应该是“原告因交不起诉讼费，其他违约金在本案中不再要求”。一审法院断章取义，表述错误。三、一审法院认定上诉人向丰南区人民法院提起诉讼，要求案外人中国新兴建设开发有限责任公司协助其办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续的事实错误。上诉人从未向丰南区人民法院提起诉讼，要求案外人中国新兴建设开发有限责任公司协助其办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续，该事实认定错误。四、被上诉人主张新兴公司原因造成被上诉人违约，不构成被上诉人对上诉人承担违约责任的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被上诉入主张新兴公司原因造成被上诉人违约，不构成被上诉人对上诉人承担违约责任的免责事由。五、上诉人2014年6月1日以来一直主张被上诉人办理房屋产权证的问题，不存在上诉人超过诉讼时效的问题。六、被上诉人主张于2019年12月11日已经向唐山市自然资源和规划局丰南分局递交了关于办理产权登记的初始登记资料，与被上诉人的违约事实没有关联性，不构成被上诉人承担违约责任的免责事由。按照上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定被上诉人应在房屋交付使用后180日之内即2014年5月29日前为上诉人办理房产证。而直至今日，上诉人仍未取得房屋产权证。被上诉人构成违约且违约状态一直在持续。七、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“双方协商解决”，并未排除选择违约赔偿损失的方式。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．双方协商解决”。该处的“双方协商解决”应当理解为双方对违约责任的承担方式、赔偿方式、赔偿数额、支付方式等相关问题的协商。协商不成，应当视为没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而非对选择违约赔偿损失方式的排除。被上诉人唐山帝元公司答辩称，一、本案《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。该合同中对于产权登记明确约定，对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方一致同意协商解决，该约定已经明确排除了选择违约赔偿损失和退房的条款，是双方对产权登记进行的特殊约定，对于上述条款上诉人应遵循诚实守信原则。而《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定仅是适用于当事人未进行特殊约定的情况，本案中，双方做了特殊约定，即协商解决，故上诉人不应据此要求我方承担逾期办理房产证的违约责任，我方也不应承担违约责任。且目前我方已经取得了案涉湖岸龙城C区的不动产权证，上诉人等各业主的不动产权证已在有序办理中。二、一审法院认定事实二中表述：2018年11月23日，原告向丰南区人民法院提起诉讼，要求案外人中国新兴建设开发有限责任公司协助其办理恒益湖岸龙城C区项目竣工综合验收及竣工备案手续……系笔误，该诉讼系由我方（即一审被告）提出。三、本案答辩人没有怠于办理房屋产权登记业务，不存在任何过错，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题》的解释中关于违约的规定，立法的初衷是为了防止开发单位怠于办理房屋权属登记备案手续，致使业主无法取得房产证。房屋完工交房后，办理房屋权属登记的备案资料需要多个部门或单位共同完成，答辩人一直积极准备各种备案资料，同时一直积极协调、督促各部门和单位开展备案资料的准备工作，在其它工作完成后，最后需要建设单位即中国新兴建设开发有限责任公司（以下简称“新兴公司”）盖章，新兴公司将所有备案资料以盖章名义拿走后，拒绝交还给答辩人。并以此要挟答辩人支付存在纠纷的工程款。迫于无奈，答辩人于2018年11月23日向丰南区人民法院提起诉讼，要求新兴公司提供备案资料。丰南区法院作出（2018）冀0207民初4602号一审判决，判决新兴公司协助答辩人办理竣工综合验收及竣工备案手续，唐山市中级人民作出（2019）冀02民终3549号二审判决维持原判。现答辩人已取得案涉湖岸龙城C区的不动产权证，上诉人等各业主的不动产权证也在有序办理中。综上，可以证实答辩人不仅没有怠于办理房屋产权登记业务，相反为向房管部门提供办证所需备案资料，一直在想尽各种方法和手段，坚持不懈的努力寻找解决方法，故答辩人在房产证延期办理过程中不存在任何过错，也不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。四、上诉人主张2014年6月1日以来一直主张我方办理房屋产权证，未提供任何证据予以证实，上诉人一审于2019年10月15日向丰南区法院递交起诉状，丰南区法院于当日立案登记，根据民法总则中向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，上诉人一审起诉时已超诉讼时效。五、上诉人并没有因未取得不动产权证产生任何实际损失，不动产权证的下发与否也并未影响上诉人的实际居住与生活，故上诉人主张逾期办证的违约金没有任何事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨帆向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金451198元（自2014年6月1日至2019年7月30日）；2、请求人民法院依法判决被告承担2019年8月1日至原告取得房产证之日的责任；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2012年8月13日，原告杨帆作为买受人，被告唐山帝元公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的恒益湖岸龙城C区商业国文路3段商业楼1号房一套，约定房屋建筑面积136.08平方米、总价款1485900元。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2013年5月31日前。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人退房……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3．双方协商解决”。二、截止2012年8月13日，原告向被告唐山帝元公司交付房款1485900元。被告于2013年12月1日将案涉房屋交付给原告，并于当日向原告退房屋面积差款57654元。2019年12月11日，被告公司向唐山市自然资源和规划局丰南区分局提交了案涉湖岸龙城C区项目房屋所有权首次登记资料。截止庭审，案涉商品房尚未转移登记至原告名下。三、2018年11月23日，原告向丰南区人民法院提起诉讼，要求案外人中国新兴建设开发有限责任公司协助其办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续，2019年2月15日，丰南区人民法院作出（2018）冀0207民初4602号民事判决书判令案外人中国新兴建设开发有限责任公司在该判决书发生法律效力后十五日内协助原告办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续。2019年5月6日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终3549号民事判决书维持原判。四，原告向一审法院递交起诉状的日期为2019年10月15日，一审法院当日进行立案登记。五、庭审中，原告自述在本案中放弃要求被告唐山帝元房地产开发有限公司为原告名下丰南区恒益湖岸龙城C区商业国文路3段商业楼1号房提供供暖条件的诉讼请求。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。本案中，原、被告双方在其签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．双方协商解决”，即原、被告双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况，故对原告要求被告承担逾期办理房产证的违约责任并支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告杨帆的诉讼请求。案件受理费人民币6880元，由原告杨帆负担。经审理查明，（一审判决认定事实有误的部分予以纠正）本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，故一审法院判令双方按照合同约定履行相关义务符合法律规定。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中，对产权登记进行了明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、双方协商解决”。上诉人现无证据证实因被上诉人怠于履行自身义务导致不能办理涉案房产的权属证书，且双方约定对于不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，另根据本院（2019）冀02民终3549号生效判决，判令案涉工程的建设施工单位协助被上诉人办理丰南区恒益湖岸龙城C区项目竣工综合验收及竣工备案手续的情形，故一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人上诉所提理据不足，本院不予支持。综上所述，杨帆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6880元，由上诉人杨帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘江静审 判 员 李 健审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月七日法官助理 董桂彬书 记 员 张 倩