福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1078号 上诉人（原审原告）：张崇宝，男，1976年2月19日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：肖仕娟，福建通享律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：龙献平，男，1976年11月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被上诉人（原审被告）：李章木，男，1971年8月17日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审被告）：邓云建，男，1979年10月13日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被上诉人（原审被告）：龙思中，男，1963年4月4日出生，汉族，住重庆市垫江县。 上诉人张崇宝因与被上诉人龙献平、李章木、邓云建、龙思中土地租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张崇宝上诉请求：1.依法撤销福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初680号民事判决书；2.依法发回重审或改判龙献平、李章木、邓云建、龙思中连带向张崇宝支付2018年6月1日至2020年5月31日期间的租金人民币93600元及违约金（违约金从2018年6月1日起计算至实际偿还日止，按日1‰计算）；3.本案一审、二审诉讼费由龙献平、李章木、邓云建、龙思中承担。事实和理由：一、原审法院认定张崇宝出租给龙献平、李章木、邓云建、龙思中的土地亩数为70亩，系认定事实错误，实际面积应为76亩。首先，据各方签订的《土地转租协议》约定，承包面积以实际丈量为准，双方经过实际丈量，共同确认租赁土地亩数为76亩。其次，根据福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4527号民事判决书，以及福州市中级人民法院（2019）闽01民终2424号民事判决书，亦能够证明张崇宝本案中出租的土地面积为76亩；二、原审法院认定张崇宝提供的道路无法保证货车正常运输，并以此扣除土地租金，系认定事实错误。根据张崇宝在（2018）闽0121民初4527号民事案件中提供的录像资料，能够证明张崇宝已照协议约定，使道路达到通车条件，且福建省闽侯县人民法院及福州市中级人民法院的判决也认定张崇宝提供的道路可以通行，故张崇宝并无违约行为，不应承担30%违约责任。 龙献平辩称：张崇宝作为出租方，亦存在违约行为。一、张崇宝交付的租赁土地面积不足78亩；二、张崇宝未能保障租赁土地道路的正常出入运输；三、租赁地块上铺设的电线均是裸线，易发生事故；四、租赁土地还存权属争议。 龙思中答辩意见与龙献平一致。 李章木、邓云建未作答辩。 张崇宝向一审法院起诉请求：1.龙献平、李章木、邓云建、龙思中向张崇宝支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金46800元及违约金（违约金从2019年6月1日算至实际偿还之日止，按日1‰计算）。2.龙献平、李章木、邓云建、龙思中向张崇宝支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金46800元及违约金（违约金从2019年6月1日算至实际偿还之日止，按日1‰计算）。 一审法院认定事实：2014年6月2日，张崇宝与李章木、龙献平、邓云建、龙思中签订一份《土地转租协议》，协议约定：1.张崇宝将闽侯县白沙镇梧桐下村大寨田地（菜园）78亩承包给李章木、龙献平、邓云建、龙思中使用（承包面积以实际丈量为准）。2.租赁期限16年（2014年6月1日至2030年5月31日），该土地面积78亩，年租金为每亩600元，先交后用。先交2年租金（包括租金一年、押金一年），最后一年从押金中扣除。3.张崇宝保证李章木、龙献平、邓云建、龙思中所承包的土地没有任何所有权、使用权纠纷，同时保证被告运输道路畅通，不得有意破坏、阻碍被告正常生产运输。4.李章木、龙献平、邓云建、龙思中应按协议约定向张崇宝交纳租金，如逾期交纳租金30日以内，李章木、龙献平、邓云建、龙思中应按日向张崇宝支付年租金1‰的违约金。双方还对其他事项作了约定。 在合同履行过程中，李章木、龙献平、邓云建、龙思中认为自己使用的土地面积低于合同约定的78亩，双方为此进行了协商，并于2015年7月达成一致协议，同意按70亩标准交付租金，李章木、龙献平、邓云建、龙思中按该标准交付至2018年6月的租金。 2018年1月，李章木、龙献平、邓云建、龙思中进行内部协商后，邓云建、龙思中、龙献平三人决定将自己的份额转给李章木，由李章木一人承包经营。之后，李章木认为张崇宝交付的土地面积明显低于合同约定的面积，且张崇宝不能保证道路运输、电路的畅通，使生产经营严重受损，双方为此发生纠纷。 一审法院在审理案件过程中，于2019年8月30日到现场进行勘察，发现从本案讼争田地到山脚下，开头的一段800米左右的路面因雨水冲刷，呈现崎岖不平的状况，运输草皮的货车无法直接开到张崇宝承租的田地边。 另查，李章木曾于2018年10月向一审法院起诉，请求解除双方当事人之间的土地转租协议，并要求张崇宝退还押金、租金、赔偿损失等。一审法院经审理后，于2018年12月14日作出（2018）闽0121民初4527号民事判决，判决驳回李章木的诉讼请求。李章木不服，并提起上诉，福州市中级人民法院经过二审，于2019年5月27日作出（2019）闽01民终2424号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，张崇宝与李章木、龙献平、邓云建、龙思中之间签订的土地转租合同的内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。关于双方争执的承租田地的面积，一审法院生效的（2018）闽0121民初4527号民事判决已认定，双方当事人在2015年7月经协商后一致同意按70亩的面积计算租金，这是双方当事人的真实意思表示，被告对此虽表示异议，但未能提供有效证据予以推翻，故一审法院认定本案讼争田地的面积为70亩，根据双方的合同约定，每年租金应为42000元（600元/年·亩×70亩）。同时考虑到张崇宝作为出租人，其应按合同约定保证道路运输畅通，便于生产经营。由于张崇宝的不作为行为，导致李章木、龙献平、邓云建、龙思中的生产经营成本增加，以致双方发生纠纷。结合本案的具体案情和双方的违约程度，张崇宝应承担30%的违约责任，李章木、龙献平、邓云建、龙思中每年应付的租金为：42000元×（1-30%）＝29400元。待张崇宝修复进山道路，货车能正常运输后，李章木、龙献平、邓云建、龙思中应按约定支付全额租金。至于张崇宝诉称的电路不通，因双方当事人在合同中未作约定，被告以此主张张崇宝违约，缺乏事实依据，一审法院不予认定，但张崇宝作为出租人，在合同履行过程中，应协助被告做好电力供应畅通，保证被告正常生产经营，使被告有能力履行支付租金等合同义务。因张崇宝自己存在违约，其要求李章木、龙献平、邓云建、龙思中支付违约金，一审法院不予支持。 李章木、龙献平、邓云建、龙思中虽然内部约定由李章木一人独自承包，但未取得张崇宝的同意，其内部约定对张崇宝不发生法律效力，李章木、龙献平、邓云建、龙思中负有向张崇宝共同支付租金的合同义务。 被告龙思中经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据，视为其放弃诉讼权利，一审法院依法予以缺席判决。判决：一、李章木、邓云建、龙建平、龙思中应于本判决生效十日日内给付张崇宝支付田地租金（租金按29400元/年计算，从2018年6月2日起算至张崇宝修复进山道路并保证货车正常运输时止，此后的租金按每年42000元的标准计算）；二、驳回张崇宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2398元（原告已预交），因适用简易程序审理，减半收取1199元，由李章木、邓云建、龙建平、龙思中负担451元，张崇宝负担748元。 本院二审期间，张崇宝提交录像光盘一份，证明本案案涉租赁土地道路畅通，可以正常通行，故其不存在违约行为。龙建平、龙思中对该证据不予认可。本院认为，该份证据系逾期提供，且该份光盘中所载录像的形成时间，以及录像所反映的道路位置均无法确认，无法体现与本案具关联性。此外，其亦不足以证明案涉租赁土地前期及目前的通行状况，故本院对该份证据不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，张崇宝与李章木、龙献平、邓云建、龙思中之间订立的土地租赁合同依法成立有效，合同双方均应当按照合同约定全面履行义务。李章木、龙献平、邓云建、龙思中作为承租人，负有依约足额交付租金义务。张崇宝作为出租人，负有交付足额面积租赁土地、保障道路运输通畅之义务。本案中，张崇宝于2019年3月27日一审程序第一次开庭时确认“合同订立的时候是按78亩，后来双方一起去县农业局借仪器，测量时候双方都有在场，测量结果是70多亩，双方协商就按70亩来算租金，这是2015年的事情”，并在2019年11月14日一审程序第二次开庭时确认“签合同之前双方有一起去测量面积，2015年又去了一次，以2015年的丈量结果算租金”，即张崇宝已在一审程序中就双方按照70亩计算租金进行确认，现张崇宝主张其交付的土地面积达76亩，本院对此不予支持。 另经一审法院现场勘查，案涉土地进出道路确存崎岖不平，难以通行的情况。张崇宝作为义务人，未及时采取有效措施，保障案涉租赁地块道路运输畅通，不但给合同相对方造成不便，亦违反了合同约定，应当承当相应责任，张崇宝虽称案涉土地通行正常，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立。因此，一审法院结合考量案情及双方违约程度，酌定张崇宝承担30%的违约责任并判令李章木、龙献平、邓云建、龙思中照此责任划分比例承担租金支付义务，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，张崇宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2398元，由张崇宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年四月十日 法官助理高瀚钧 书记员程婷