江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0282执异37号异议人（申请执行人）:穗甬融信资产管理股份有限公司，住所地吉林省延吉市国际空港经济开发区管委会办公室108楼，统一社会信用代码91330212MA282GKF2K。法定代表人:郝光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:闫六斌,该公司资产经理。委托诉讼代理人:顾悦新，江苏路韬律师事务所律师。被执行人:江苏永隽环境建设集团有限公司,住所地江苏省宜兴市宜城街道茶局路129号，统一社会信用代码91320282767391254U。法定代表人:钱京丹，该公司执行董事。被执行人:宜兴市建工建筑安装有限责任公司,住所地江苏省宜兴市新街街道茶泉路6号，统一社会信用代码91320282142812119G。法定代表人:张亚义，该公司董事长。被执行人:宜兴亚泰科技有限公司,住江苏省宜兴市西郊工业集中区。法定代表人:沈奕廷，该公司总经理。被执行人:宜兴市讯天通信器件有限公司,住所地江苏省宜兴市徐舍镇联星村。法定代表人:王福泉，该公司总经理。被执行人：钱京丹,女,1979年5月18日生,汉族,住江苏省宜兴市。被执行人:吴正辉,男,1978年12月28日生,汉族,住江苏省宜兴市。被执行人:邵永军,男,1966年6月5日生,汉族,住江苏省宜兴市；被执行人：庄桂元,女,1968年9月13日生,汉族,住宜兴市。第三人：江苏万源房屋拆迁有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道朝阳路100－102号，统一社会信用代码913202827505244010。法定代表人:李海浪，该公司总经理。委托诉讼代理人:史海燕,该公司职工。本院在执行穗甬融信资产管理有限公司（以下简称穗甬公司）申请执行江苏永隽环境建设集团有限公司（以下简称永隽公司）、宜兴市建工建筑安装有限责任公司（以下简称建工公司）、宜兴亚泰科技有限公司（以下简称亚泰公司）、宜兴市讯天通信器件有限公司（以下简称讯天公司）、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元金融借款合同纠纷一案中，申请执行人穗甬公司对本院作出（2019）苏0282执恢122号执行裁定：负担租赁拍卖邵永军、庄桂元共同共有的坐落在宜兴市宜兴市房屋，提出书面异议。本院于2019年9月25日作出（2019）苏0282执异72号执行裁定：驳回穗甬公司的异议请求。穗甬公司不服上述裁定，向无锡市中级人民法院申请复议。无锡市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）苏02执复108号之三执行裁定：裁定撤销本院（2019）苏0282执异72号执行裁定；发回本院重新审查。本院于2020年4月20日立案后，依法追加江苏万源房屋拆迁有限公司（以下简称万源拆迁公司）为本案第三人，并重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年1月14日,本院对广发银行股份有限公司宜兴支行（以下简称广发银行）诉永隽公司、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元金融借款合同纠纷一案作出（2015）宜商初字第657号民事判决：一、永隽公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还广发银行借款本金2000万元、利息及支付的律师费损失41万元。二、对永隽公司的上述第一项债务及本案应承担的诉讼费，广发银行有权以邵永军、庄桂元提供的抵押财产即坐落于宜兴市的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）折价或拍卖、变卖所得价款分别在登记记载的债权金额1122700元、1112900元、1105000元、13万元、13万元、13万元范围内优先受偿。三、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元对永隽公司上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费151468元，财产保全费5000元，合计156468元，由永隽公司、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元负担。2015年5月6日，本院根据广发银行的申请，作出（2015）宜商初字第657号民事裁定：查封邵永军、庄桂元共同共有位于宜兴市的房屋（所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）。根据中国东方资产管理有限公司杭州办事处的申请（广发银行将上述债权转让给中国东方资产管理有限公司杭州办事处），本院于2015年7月1日立案执行，执行案号为（2016）苏0282执4612号。后中国东方资产管理有限公司杭州办事处名称变更为中国东方资产管理有限公司浙江分公司。中国东方资产管理有限公司浙江分公司又将上述债权转让给穗甬公司。本院于2018年3月6日作出（2016）苏0282执4612号执行裁定：变更穗甬公司为本案申请执行人。2018年5月17日，本院裁定终结执行。2019年1月28日，穗甬公司向本院申请恢复执行，执行案号为（2019）苏0282执恢122号。2019年5月21日，本院作出（2019）苏0282执恢122号执行裁定：一、负担租赁拍卖邵永军、庄桂元共同共有的坐落于宜兴市的房屋（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）用以清偿债务。二、租赁合同期限至2028年5月31日届满，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。申请执行人穗甬公司提出异议称，第一、2014年前，第三人万源拆迁公司法定代表人邵永军系本案执行案件的被执行人，邵永军与万源拆迁公司之间存在关联、利害关系。同时，2008年，万源拆迁公司与邵永军签订的房屋租赁协议第八条记载“附出租房屋产权证复印件一份”，而案涉房屋房产证2××2年才领取，显然房屋租赁协议自相矛盾，真实性存疑。第二、万源拆迁公司与邵永军签订的房屋租赁协议，约定租赁期限自2008年6月1日至2022年12月31日止，在租期未到期的情况下，双方于2013年2月28日又签订房屋租赁补充协议，重新约定租赁期限至2028年5月31日止，明显是为了规避法律责任，补签补充协议。第三、万源拆迁公司没有提供其交付租金、水电费的付款凭证，且根据当时租赁市场行情，该租金明显低于市场价格，不合常理。综上，万源拆迁公司租赁协议不得对抗执行，请求法院撤销（2019）苏0282执恢122号执行裁定书，涤除万源拆迁公司租赁被执行人邵永军、庄桂元共同共有位于宜兴市房屋后进行公开拍卖。第三人万源拆迁公司辩称，邵永军、庄桂元于2008年5月28日已将案涉房产出租给了他公司，租赁期限至2028年5月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物体在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。且他公司在邵永军、庄桂元将案涉房屋抵押前就已经承租，因此，他公司仍有权继续占有租赁房产及附属设施用于办公，应当进行带租拍卖，驳回异议人的异议请求。穗甬公司为证实自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、万源拆迁公司工商变更登记通知书1份，证明邵永军在2014年之前系该公司法定代表人，邵永军与万源拆迁公司之间存在利害关系。证明万源拆迁公司与邵永军签订的房屋租赁协议是虚假租赁。证据二、江苏求实土地房地产评估咨询有限公司出具案涉房屋评估报告3份，该评估报告上显示涉案房屋系住宅，并非万源拆迁公司用于办公场所。证据三、广发银行最高额抵押合同1份，邵永军、庄桂元将案涉房屋抵押给广发银行时未向抵押权人披露房屋出租情况。证据2、3证明案涉房屋并未交付给万源拆迁公司使用。万源拆迁公司为证实自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、2008年5月28日,邵永军、庄桂元与万源拆迁公司签订的房屋租赁协议1份，合同约定邵永军、庄桂元将其共有的坐落在宜兴市房屋，建筑面积计497.41平方米，出租给万源拆迁公司，租赁期限自2008年6月1日起至2022年12月31日止，每年租金3万元。证据二、2013年2月28日，邵永军、庄桂元与万源拆迁公司签订房屋租赁补充协议1份，双方协商一致将租赁期限变更为自2008年6月1日起至2028年5月31日，2022年12月31日前租金每年3万元，2023年起每年租金3.2万元。以上证据证明邵永军、庄桂元与万源拆迁公司签订了合法的房屋租赁合同。证据三、邵永军出具的收条4张，落款时间分别为2008年6月1日；2010年6月1日；2015年6月1日；2015年12月1日。收条分别记载：今收到万源拆迁公司房屋租金拾贰万元正（2008年6月1日至2010年5月31日）；今收到万源拆迁公司房屋租金拾叁万元正（2010年6月1日至2015年5月31日）；今收到万源拆迁公司房屋租金肆拾万元正（2015年6月1日至2022年5月31日）；今收到万源拆迁公司房屋租金肆拾壹万捌仟元正（2023年1月1日至2028年5月31日）。证明万源拆迁公司已按合同交纳了租金（收条租金含其它房屋租金）。证据四、万源拆迁公司以邵永军或案涉房号交纳2008年－2××2年电费发票24张，交纳2017年－2019年电、水费的发票18张，证明万源拆迁公司实际占有并使用租赁房屋。证据五、2019年5有20日，宜兴市宜城街道新华社区出具情况说明1份，证明万源拆迁公司于2008年5月28日承租邵永军、庄桂元坐落在宜兴市作为办公地址。本院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物，抵押权人或查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的应予以支持。本案中，万源拆迁公司与邵永军、庄桂元签订租赁协议落款时间虽然在案涉房屋设定抵押和被法院查封之前，但鉴于双方签订租赁协议时，被执行人邵永军系万源拆迁公司的法定代表人，邵永军与万源拆迁公司之间存在特殊关系；同时邵永军、庄桂元将案涉房屋抵押给广发银行时未向抵押权人披露房屋出租情况的原因，万源拆迁公司与邵永军签订的租赁协议存在倒签的可能性较大，协议的真实性存疑。万源拆迁公司在租期未届满的情况下，双方无故又签订补充协议，显然不合常理。万源拆迁公司为证明其已支付租金并实际占有使用案涉房屋，向本院提供了邵永军出具的收据；交纳户名为邵永军或案涉房号的水、电费发票及社区出具情况说明，但未提供支付租金、交纳水、电费的汇款凭证，凭现有证据不足证明万源拆迁公司已实际支付租金并使用租赁房屋。因此，穗甬公司的异议请求于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院于2019年5月21作出的（2019）苏0282执恢122号执行裁定书。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向无锡市中级人民法院申请复议。审 判 长  王宝中人民陪审员  钱亚光人民陪审员  狄琴华二〇二〇年四月二十四日书 记 员  刘 璐