成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初175号 原告：金碧物业有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。 法定代表人：龚林，经理。 委托诉讼代理人：高辉（公司员工），女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。特别授权代理。 被告：郑维比，男，1974年3月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 金碧物业有限公司成都分公司（以下简称“金碧物业公司”）与郑维比物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金碧物业公司委托诉讼代理人高辉、郑维比均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费16427.88元，违约金3000元，合计19427.88元；2.判令被告立即支付原告代缴的电费1321.6元。上述金额合计：22427.88元。3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：郑维比购买成都市温江区鑫金康置业有限责任公司开发的位于成都市温江区商品房，建筑面积144.87平方米，郑维比于2010年10月19日收房，2011年12月正式入住。根据开发商与金碧物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第六条约定，住宅物业服务费用标准为1.8元／月／平方米，即郑维比每月应付物业费为260.76元。根据《前期物业管理服务合同》第七条约定，金碧物业公司应每月10日前履行缴纳义务。根据《前期物业管理服务合同》第十一条约定郑维比逾期缴纳，每日按所欠物业费的3‰计收违约金。金碧物业公司依约提供物业服务，但郑维比却不按约支付物业服务费。自2014年5月1日至2019年7月30日，郑维比拖欠物业费已达63个月。 郑维比辩称，1、金碧物业公司主张的物业费已部分超过诉讼时效。2、认可2019年至今的物业费没有交纳的事实，但是2019年以前的物业费已经全部足额交纳，郑维比现留存有2018年12月22日由金碧物业公司向郑维比出具的收费收据，明确载明郑维比已交纳2018年3月至2018年12月的物业费，如果之前的物业费没有交清，金碧物业公司不会只收取2018年3月至2018年12月的物业费。另，郑维比与金碧物业服务公司履行物业费交纳的方式并没有严格按照合同约定的每月10日前履行，每次都是经物管公司工作人员通知后，郑维比前往交纳物业费，且每次交费都是由物管公司告知其应交物业费的时间及具体金额，郑维比2019年未交纳物业费也不是拖欠，只是未收到物管公司的通知。3、基于前述理由，郑维比不存在拖欠物业费的情况，不应当支付违约金。4、郑维比的电费应当交给电力公司，金碧物业公司只是物业服务公司，与郑维比亦不存在委托关系，且金碧物业公司也没有提供代交电费的依据，故金碧物业公司主张郑维比支付电费于法无据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑维比系位于成都市温江区房屋的业主，房屋建筑面积为144.87平方米。成都市温江区鑫金康置业有限责任公司（甲方）与金碧物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“恒大城”小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日之前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按本金每日3‰的标准向乙方支付违约金。2010年3月31日，郑维比在《前期物业管理服务合同》上签字，确认已阅。合同签订后，金碧物业公司按约提供了物业服务。 2018年12月22日，金碧物业公司向郑维比出具《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》，载明郑维比已交纳2018年3月至2018年11月的代收生活垃圾处理费54元、2018年3月至2018年12月的住宅物业服务费2186元。郑维比未向金碧物业公司交纳2019年1月至今的物业服务费。对上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对当事人有争议的事实部分认定如下： 一、2018年以前郑维比的物业费是否已交清。郑维比提供金碧物业公司于2018年12月22日郑维比出具的《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》，认为金碧物业公司不会在郑维比没有交清2018年3月之前物业费的情况下，直接收取自2018年3月开始的物业费，证明2018年12月之前的物业费已交清；金碧物业公司认为郑维比未提交自2014年5月起至2018年3月物业费的交费证据，证明郑维比在此期间未交纳物业费。 对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，金碧物业公司并未提交足以证明郑维比未交纳2014年5月起至2018年3月物业费的证据，而郑维比提交了证明其自2018年3月至2018年12月物业费的交费收据，结合物业公司在业主未结清前期物业费的情况下，仅收取近期物业费的主张缺乏合理性，不符常理，因此，本院认定，郑维比已向金碧物业公司交纳2014年5月至2018年3月的物业费。 二、金碧物业公司是否代郑维比交纳电费1321.6元。根据前述证据规定，因金碧物业公司未提交证明其代交电费的证据，故本院认定，金碧物业公司未代郑维比交纳电费1321.6元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及身份信息、《前期物业管理服务合同》、《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，成都市温江区鑫金康置业有限责任公司与金碧物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该《前期物业管理服务合同》经郑维比追认，对郑维比产生效力。金碧物业公司按协议约定提供了物业服务，郑维比作为业主，接受了金碧物业公司提供的物业服务，按约应向金碧物业公司支付相应的物业服务费用，郑维比亦认可未交纳自2019年1月至2019年7月的物业费。因此，对金碧物业公司主张郑维比支付自2019年1月至2019年7月物业费的诉讼请求，本院予以支持。郑维比自2019年1月至2019年7月期间应交纳的物业费为1825.36元（144.87㎡×1.8元/㎡/月×7个月）。 对金碧物业公司主张郑维比支付自2014年5月至2018年12月物业费的诉讼请求，作以下分析：第一，按照《前期物业管理服务合同》的约定，业主应在每月10日之前交纳物业费，即物业费系按月收取，自郑维比当月10日未交物业费之日起，金碧物业公司就应当知道其权利受到损害，故对金碧物业公司主张的自2014年5月至2015年9月的物业费，因已经过两年的诉讼时效，不予支持；对金碧物业公司主张的自2015年10月至2016年12月的物业费，因已经过三年的诉讼时效，不予支持。第二，基于前述已认定的事实，因郑维比已交纳自2017年1月至2018年12月的物业费，故对金碧物业公司请求郑维比支付此阶段的物业费，无事实依据，不予支持。 同时，郑维比未提交足以证明双方未按《前期物业管理服务合同》的约定，已变更物业费交纳方式的证据，故按照《前期物业管理服务合同》的约定，郑维比未按时足额支付自2019年1月至2019年7月的物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。因金碧物业公司未举证证明其因郑维比违约受到损失的大小，且合同中约定的计算标准过高，基于违约金具有“以补偿为主，以惩罚为辅”的本质属性，对金碧物业公司主张的违约金酌情调整为100元。 另，对金碧物业公司主张的代交电费1321.6元，无事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、郑维比于本判决生效之日起十日内向金碧物业有限公司成都分公司支付物业费1825.36元及违约金100元； 二、驳回金碧物业有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取180元，由郑维比负担25元，由金碧物业有限公司成都分公司负担155元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年四月二十七日 书记员 杨李欣