重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终986号上诉人（原审被告）：张钧，男，1971年5月13日出生，汉族，重庆天友乳业有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张颖，女，1969年2月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系张钧的姐姐。被上诉人（原审原告）：重庆市科能高级技工学校，住所地重庆市沙坪坝区上桥二村11号，统一社会信用代码12500000450401768A。法定代表人：刘军，校长。委托诉讼代理人：周慧林，重庆渝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖建宇，重庆渝都律师事务所律师。上诉人张钧因与被上诉人重庆市科能高级技工学校房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初18371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张钧的委托诉讼代理人张颖，被上诉人重庆市科能高级技工学校的委托诉讼代理人肖建宇到庭参加二审询问。本案现已审理终结。张钧上诉请求：1.请求依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初18371号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：案涉房屋并非出租给张钧，而是学校分给张钧的哥哥张静居住，房屋属于历史遗留问题，应当由学校跟张静的家属协商解决。重庆市科能高级技工学校辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法维持。重庆市科能高级技工学校向一审法院起诉请求：1.被告张钧支付2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金320元。2.解除原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧关于重庆市科能高级技工学校办公楼四楼413、414房屋（产权证号：沙区字第××号）的租赁关系。3.被告张钧立即腾空并返还位于重庆市房屋。4.本案诉讼费由被告张钧承担。审理中，重庆市科能高级技工学校放弃要求张钧支付房屋租金的诉讼请求。一审法院认定事实：位于重庆市沙坪坝区。1998年11月16日，重庆煤矿技工学校经重庆煤炭工业管理局批准更名为重庆市职业技工学校。2002年5月31日，重庆市职业技工学校经重庆市机构编制委员会批准更名为重庆市科能高级技工学校。被告张钧亲属系原告重庆市科能高级技工学校职工。被告张钧长期使用位于沙坪坝区的两间房屋。2014年6月18日，被告张钧向原告重庆市科能高级技工学校支付了1328元。原告重庆市科能高级技工学校向被告张钧出具重庆市行政事业单位资金往来结算票据，该票据载明的收款项目为2013年5月至2014年6月水电费及房租。2016年12月28日，被告张钧向原告重庆市科能高级技工学校支付1987元。原告重庆市科能高级技工学校向被告张钧出具收据，该收据载明的收款事由为2013年1月－2016年12月房租费。2018年4月27日，重庆市建设工程质量检验测试中心对位于重庆市科能高级技工学校的办公楼进行检测，并于2018年4月27日出具《重庆科能高级技工学校办公楼裂缝原因及结构安全性鉴定报告》。报告认为：重庆科能高级技工学校办公楼靠凤中路侧裂缝产生的主要原因为地基基础不均匀沉降引起，邻近轨道环线地下车站暗挖施工使得办公楼原有裂缝进一步加大发展，甚至产生新裂缝。报告结论及建议为：重庆科能高级技工学校办公楼地基基础沉降已收敛稳定，满足正常使用安全要求；产生沉降裂缝的砖柱及墙体不能满足正常使用安全要求，存在较严重安全隐患，应及时采取措施，除此之外，其余砖柱及墙体满足正常使用安全要求；预制板及楼梯满足正常使用安全要求，板缝、板端缝不影响结构安全，修补处理即可。建议对产生沉降裂缝的砖柱及墙体采用轻质高强加固措施（例如包钢加固），避免增加地基基础负担。2018年7月3日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《重庆科能高级技工学校办公楼及学生宿舍（一）结构安全性鉴定评级结果函件》。函件就重庆科能高级技工学校办公楼的结构安全性等级综合评定为Dsu级，必须及时或立即采取措施；重庆科能高级技工学校学生宿舍（一）的结构安全性等级综合评定为Dsu级，必须及时或立即采取措施。建议综合考虑经济性及使用年限，选用合理的措施。现被告张钧未居住在涉案房屋内，但房屋内尚有被告张钧的物品。2019年3月，原告重庆市科能高级技工学校告知被告张钧涉案房屋系危房，并要求被告张钧不得入住。事后，原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧进行协商，但因双方分歧较大，协商未果。一审法院认为，被告张钧非原告重庆市科能高级技工学校职工，其使用原告重庆市科能高级技工学校位于沙坪坝区房屋，并向原告重庆市科能高级技工学校支付了房屋租金，故原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧形成了房屋租赁合同关系。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧未签订书面租赁合同，但租赁期限已达六个月以上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，应视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。且涉案房屋的结构安全性等级为Dsu级，致租赁房屋不符合使用用途。以目前的状态，原告重庆市科能高级技工学校如不及时对涉案房屋采取措施，被告张钧继续使用则可能发生危险，从而危及被告张钧的人身和财产安全。因此，原告重庆市科能高级技工学校要求解除与被告张钧的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。被告张钧于2019年8月5日收到一审法院送达的原告重庆市科能高级技工学校的起诉状副本，故一审法院确认原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的租赁合同于2019年8月5日解除。原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的房屋租赁合同解除后，被告张钧有义务将其承租的涉案房屋返还原告重庆市科能高级技工学校。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的房屋租赁合同于2019年8月5日解除。二、被告张钧于本判决发生法律效力后五日内将位于沙坪坝区的房屋腾空返还原告重庆市科能高级技工学校。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张钧负担。此款限被告张钧于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。二审中，张钧向本院提交重庆市科能高级技工学校与张钧等的谈话录音一份，张钧购买房屋的材料一份，拟证明案涉房屋系学校分配给张静居住，张钧有房屋，并未在案涉房屋居住，其并非承租人。重庆市科能高级技工学校质证意见如下：1.关于购房合同与本案无关，本案系房屋租赁合同纠纷；2.录音的真实性需要核实，学校将房屋分给张静居住和把房子给张静是两回事，从一审举示的证据看出张钧与学校建立了租赁关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张钧与重庆市科能高级技工学校虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但根据双方提供的收据及票据等证据可以认定，张钧向重庆市科能高级技工学校缴纳了水电费及房租，且租赁期限已经超过六个月，因此应当认定张钧与重庆市科能高级技工学校形成不定期租赁关系。现重庆市科能高级技工学校起诉要求解除其与张钧之间的租赁关系，立即腾空并返还案涉房屋，符合法律规定。且张钧于2019年8月5日收到了一审法院送到的起诉状副本，因此一审判决张钧与重庆市科能高级技工学校的租赁关系于2019年8月5日解除以及在五日内腾空并返还案涉房屋并无不当，本院予以支持。虽然张钧称其并非承租人，该房屋系重庆市科能高级技工学校分给张静居住的，但未提供充分证据予以证明，其应当承担举证不能的后果。综上所述，张钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张钧负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年四月十五日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静