湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初134号 原告：杨小竹，女，侗族，1978年7月16日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告:怀化市青达房地产开发有限公司。 被告:湖南鹏达房地产开发有限公司。 被告:怀化市城市建设投资有限公司。 委托诉讼代理人：张艳红，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 原告杨小竹诉被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐梅，被告城投公司的委托诉讼代理人张艳红到庭参加诉讼；被告青达公司、鹏达公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小竹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告青达公司于2017年12月7日签订的《内部认购协议》；2、判令三被告连带返还原告双倍定金360427元；3、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目合作开发联营事宜，被告城投公司与鹏达公司签订《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》。后鹏达公司与青达公司(均王小青实际控制公司)约定，由青达公司对外行使汇一城项目建设开发权利。2017年12月7日，原告与被告青达公司签订《内部认购协议》，协议约定:原告购买湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目1栋817号房，原告于2017年12月7日支付定金240356元，剩余款项以按揭付款方式支付。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目国有建设用地使用权挂牌出让，青达公司未报名竞买。2018年7月20日，汇一城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司（以下简称嘉丰源公司）竞买取得。2019年11月16日，汇一城项目的地上建筑物由嘉丰源公司在司法拍卖网上竞买取得。青达公司、鹏达公司彻底丧失汇城项目建设开发权利。综上，原告认购的涉案房产因合同相对方青达公司丧失建设开发权利，双方签订的《内部认购协议》履行不能，原告基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有权解除双方签订的《内部认购协议》。又因鹏达公司与青达公司财务混同，城投公司作为汇一城项目合伙型联营一方，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条之规定，三被告应当承担连带返还责任。 被告青达公司、鹏达公司未进行任何形式的答辩。 被告城投公司辩称：一、城投公司不是《内部认购协议》当事人，原告要求答辩人承担合同责任，人民法院不应支持。原告诉求被告返还购房款并赔偿利率损失的基础是《内部认购协议》，该合同甲方是青达公司，乙方是原告，城投公司不是合同当事人。根据《合同法》第二条，合同只在当事人之间产生约束力，城投公司不是诉争合同当事人，原告基于该协议向城投公司主张权利没有依据。无论《内部认购协议》性质、效力、解除、履行如何，均无法改变合同当事人，均不产生由城投公司承担任何合同责任(清偿义务或违约责任)的法律后果。原告三项请求权均须来自合同约定或法律规定，原告无权单方给该合同当事人外的城投公司科以义务。原告要求答辩人承担该合同责任没有约定或法定依据；二、青达公司诉称的合伙型联营事实不存在，要求答辩人承担连带责任的理由不成立。(一)青达公司是《内部认购协议》唯一出卖人，原告诉称的“联营”或“联营体”不存在。首先，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，没有将《安置区项目合作开发投资建设合同》作为《内部认购协议》内容，两个协议相互独立。原告以一个合同（《内部认购协议》)当事人的身份向另一个合同(《安置区项目合作开发投资建设合同》)当事人主张权利，既没有合同依据，也没有法律依据。其次，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，原告没有也不需要与城投公司形成合意，是否签订该协议与城投公司无关。最后，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，青达公司没有以联营体(无论松散还是紧密型)名义，也不存在城投公司与青达公司联合销售的意思表示。(二)答辩人与鹏达或青达公司之间均没有形成合伙型联营。《民法通则》第五十二条规定“企业之间或者企业事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。“合伙型联营”认定要求企业之间或者企事业单位之间满足下列条件:第一，有联营行为;第二，共同经营;第三，联营各方约定对外承担民事责任;第四，法定或约定负连带责任的，承担连带责任。首先，“合作”不具有法律定性的文义，判断《安置区项目合作开发投资建设合同》是否属于“合伙型联营”需以合同内容确定。第一，城投、鹏达公司没有联营的合意，相反合同约定由鹏达公司竞买购地、开发建设对外销售;第二，没有共同开发建设经营的合意，相反约定由鹏达公司单独经营，独立对外销售;第三，没有约定城投公司与鹏达公司共同对外承担民事责任，相反约定由鹏达公司单独对外承担责任，开发经营责任与城投公司无关，《安置区项目合作开发投资建设合同》不是联营合同，答辩人与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。其次，青达、鹛达公司是彼此独立的两个不同法人，原告主观臆断鹏达公司与城投公司存在联营关系的前提是城投公司与青达公司存在合同关系，青达、鹏达公司不是公司与股东的关系，两者不存在公司与股东人格混同的问题，原告据将鹏达与城投合同关系推定为青达与城投成立合同关系，没有依据。答辩人与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。综上所述，原告与答辩人没有合同关系，答辩人与青达公司没有联营的合意，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2017年12月7日，原告杨小竹（乙方）与被告青达公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定乙方在充分了解汇一城项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目1栋817号房，购房单价4325.6元/m2,总价600356元；定金：乙方在2017年12月7日支付240356元作为认购住宅房款；在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式《商品房买卖合同》等内容。2017年12月7日，原告杨小竹向青达公司转账240356元，青达公司向原告出具《收款收据》，载明“今收到杨小竹人民币贰拾肆万叁百伍拾陆元，摘由购房定金（1栋817#）”。 2012年11月6日，城投公司（甲方）与鹏达公司（乙方）就怀化市红星北路建设项目安置工程项目签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置房建设标准、甲方固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行约定，双方未对案涉房屋如未建成情况下各自的权利义务作出明确约定。项目实施过程中，城投公司一直未能按约提供案涉宗地出让土地使用权证。2018年6月20日，原怀化市国土资源局登报公告，决定以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权。同日，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示，该项目用地内存在未报先建两栋建筑(预估总建筑面积26100.5㎡)和地下室负两层(预估总建筑面积8529㎡)，具体完成的实际投资情况以审计结论为准，作价外款另行支付。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权,并与原怀化市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。 因怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权并与原怀化市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司并要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇一城项目4#楼，青达公司在对汇一城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇一城项目。 2019年11月27日，重庆市铜梁区人民法院在执行案外人陈刚申请执行与王小青、岳大海、刘勇、青达公司民间借贷纠纷一案中，作出（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书，裁定青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区汇一城项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人嘉丰源公司名下。 另查明，青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，法定代表人王小青的出资比例占85%，在工商注册信息中联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的出资比资占90%，在工商注册信息中联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息、《内部认购协议》1份、青达公司出具的收款收据1份及中国银行转账小票、《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》、怀国土挂告字（2018）10号怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让结果公示单、不动产权证、（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书、（2019）湘12行终67号行政判决书、《关于怀化市国土资源局选择审计机构通知书的回复函》、《关于对市国土局的书面异议》、《关于停止非法侵占我公司财产的函》、《告知书》及庭审笔录予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告青达公司签订的《内部认购协议书》系双方将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。青达公司建设案涉房产所使用的土地已被嘉丰源公司通过竞拍获得使用权，青达公司对上述《内部认购协议书》已履行不能，青达公司构成根本违约。原告签订该认购协议的目的已不能实现，有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定主张解除双方签订的《内部认购协议书》。原告诉请解除上述认购协议的理由成立，予以支持。双方当事人为了保障上述认购协议的履行而约定由原告支付青达公司定金240356元，该约定系定金合同，该定金合同违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”规定，故超出主合同标的额20%的120284.8元（240356元-600356元×20%）定金约定无效，未超出标的额20%的120071.2元（600356元×20%）定金约定有效。由于青达公司违约，故青达公司对原告所支付的120071.2元定金应当予以双倍返还240142.4元，对于原告超出主合同标的额的20%支付的120284.8元定金应当一倍返还，青达公司应当返还原告的定金合计为360427元（240142.4元+120284.8元）。 《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告鹏达公司、青达公司的经营范围均从事房地产开发经营，存在业务混同。两公司法定代表人均为王小青，且王小青分别占90%、85%股份，在工商注册信息中联络员鹏达公司、青达公司均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，可见鹏达公司与青达公司存在公司人员混同。青达公司出售汇一城项目的房屋基于鹏达公司与城投公司签订的《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，之后亦将收取购房定金等款项用于汇一城项目的开发建设。此外，在怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权的情况下，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇一城项目4#楼，青达公司在对汇一城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇一城项目，可见鹏达公司与青达公司存在财产混同。综合上述混同情况来看，被告鹏达公司、青达公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但实际上相互之间界线模糊、导致各被告之间法人财产、人员等无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同，其中青达公司承担关联公司的债务却无履行，又使其他关联公司逃避债务，严重损害了购房业主的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款的规定，被告鹏达公司对被告青达公司的债务应当承担连带清偿责任。 原告在充分了解汇一城项目相关情况，基于对被告青达公司的信赖，从而与青达公司签订《内部认购协议》，被告城投公司虽与鹏达公司签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，但本案系原告与青达公司签订《内部认购协议》引起的纠纷，系商品房预约合同纠纷，被告鹏达公司基于人格混同而与青达公司承担连带清偿责任，被告城投公司并非预约合同的相对方，原告要求被告城投公司承担连带返还责任缺乏事实与法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨小竹与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2017年12月7日签订的《内部认购协议》； 二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨小竹购房定金360427元; 三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨小竹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6706元，减半收取3353元，诉讼保全措施申请费1831元，共计5184元，由被告怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年四月三日 代理书记员  窦小倪 附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。