河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初323号原告：中国工商银行股份有限公司鄢陵支行，住所地：鄢陵县311国道与乾明寺路交叉口。负责人：张正一，行长。委托代理人：李金宽，男，1963年7月12日出生，汉族，住鄢陵县。该行职工。被告：晋亚帆，女，1989年9月11日出生，汉族，住鄢陵县。被告：曲洪涛，男，1978年1月2日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。被告：许昌鑫盛置业有限公司，住所地：鄢陵县城新区乾明寺路南胜利路东。法定代表人：邢其生。原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称工行鄢陵支行）与被告晋亚帆、曲洪涛、许昌鑫盛置业有限公司（以下简称鑫盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告工行鄢陵支行委托代理人李金宽到庭参加诉讼，被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行鄢陵支行诉称：2012年6月20日，被告晋亚帆与原告签订个人购房借款/担保合同，并办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明。鑫盛公司在个人购房借款/担保合同提供了有阶段性连带责任担保。后晋亚帆于2012年6月26日在原告处办理了10年18.9万元的个人一手房按揭贷款，贷款发放日2012年6月26日，到期日2022年6月26日。晋亚帆以其本人名下所购住房一套抵押担保，该抵押物位于鄢陵县××与××交叉口××时代广场××单元××北××号。房产总价270557元，首付款81557元，建筑面积97.37平方米。贷款发放后，被告晋亚帆支付了部分利息及欠款，下欠借款本金124547.37元，积欠利息4178.70元（计算至2017年4月18日，以后另算），已连续违约8期，累计违约16期未还，目前借款人失联。依据借款合同第十四条14.1款，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的可以要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。原告为此起诉，要求：1、判令被告立即给付下欠的借款本金124547.37元，利息28714.69元（利息计算至2020年3月22日，下余利息按合同约定计算至本金还清之日）；2、判令原告对被告晋亚帆抵押的位于鄢陵县××与××交叉口××时代广场××单元××北××号的房产，在拍卖、变卖等方式依法变价所得价款范围内优先受偿；3、判令被告鑫盛公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。原告工行鄢陵支行向本院提交了以下证据：1、个人购房借款/担保合同1份；2、借据1份；3、鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明1份；4、按揭贷款业务合作协议1份；5、被告晋亚帆、曲洪涛户口本、结婚证复印件各1份；6、同意抵押声明复印件三份；7、商品房买卖合同复印件1份；8、共同还款承诺书复印件1份；9、利息查询清单1份。原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司既未参加庭审，亦未作出答辩。被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司未向本院提供相关证据。被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司未到庭，视为其对质证权利的放弃，本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明，2012年6月20日，被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司与原告工行鄢陵支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定借款金额189000元，借款用途为购买鄢陵鑫盛时代广场1号楼西楼1单元8层北户房屋，担保方式为抵押加保证，借款期限10年，执行利率6.8%，逾期利率10.8%；保证人的保证方式为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但自正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2012年6月19日，晋亚帆与工行鄢陵支行办理预售商品房抵押权预告登记，预告登记载明“预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋权属登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”原告工行鄢陵支行与被告晋亚帆、曲洪涛至今未办理抵押登记。另查明，截至2020年3月22日，被告晋亚帆拖欠原告工行鄢陵支行借款本金124547.37元，利息28714.69元；被告晋亚帆、曲洪涛系夫妻关系。上述事实，有原告提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，原告工行鄢陵支行与被告晋亚帆、曲洪涛、鑫盛公司签订的《个人借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告已按约履行了给付借款本金的义务，被告晋亚帆、曲洪涛未按合同约定按期还款，截至2020年3月22日，被告晋亚帆、曲洪涛已违约43个月，原告工行鄢陵支行依据合同约定要求被告晋亚帆、曲洪涛立即给付下欠借款本金124547.37元、截至2020年3月22日的利息28714.69元以及2020年3月22日之后的合同约定利息的诉讼请求，本院予以支持。涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。因此，根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告鑫盛公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，涉案房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，被告晋亚帆、曲洪涛负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，被告鑫盛公司应督促其办理。本院确定被告晋亚帆、曲洪涛应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。被告晋亚帆、曲洪涛若逾期仍未协助办理抵押登记，涉案商品房已具备物权登记条件，但因被告晋亚帆、曲洪涛原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予原告对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告鑫盛公司承担连带清偿责任至抵押物鄢陵鑫盛时代广场1号楼西楼1单元8层北户房屋抵押登记生效时。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告晋亚帆、曲洪涛于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行借款本金124547.37元及利息28714.69元（利息计算至2020年3月22日，以后的利息，按照合同约定计算至实际还款之日）；二、被告晋亚帆、曲洪涛于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行办理鄢陵鑫盛时代广场1号楼西楼1单元8层北户房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后，或被告晋亚帆、曲洪涛逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告许昌鑫盛置业有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物鄢陵鑫盛时代广场1号楼西楼1单元8层北户房产抵押登记生效时终止。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875元，由被告晋亚帆、曲洪涛负担，先由原告垫付，待原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行申请执行时一并执行。本判决为终审判决。审判员  苗亮二〇二〇年四月七日书记员  曹琦