青海省海北藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2020）青22民终13号   上诉人（原审被告）：张某1。公民身份号码×××   委托诉讼代理人：张某2。公民身份号码：×××（上诉人弟弟）   被上诉人（原审原告）：祁连县瑞士印象街商管有限责任公司，统一社会信用代码：91632222059139656X   法定代表人马某。   原审被告：张某3，住西宁市。公民身份号码×××   上诉人张某1因与被上诉人祁连县瑞士印象街商管有限责任公司、原审被告张某3房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省祁连县人民法院（2019）青2222民初364号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第二项的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。   张某1上诉请求：依法撤销青海省祁连县人民法院（2019）青2222民初364号民事判决第三项、四项，改判并驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：原审法院部分事实认定错误。原审法院认定被上诉人在2018年向法院提起过诉讼，诉讼时效已中断属事实认定错误。原审法院适用法律错误，判决错误。双方没有签订租赁合同，但被上诉人主张2014年7月15日至2017年6月30日的租金，根据《中华人民共和国合同法》关于租金的支付期限，本案被上诉人主张最后一笔租金应在2018年7月15日前提起，但被上诉人起诉时间是2018年10月30日，根据《中华人民共和国民法通则》的规定租金的时效是一年，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，因此，本案已过诉讼时效。   被上诉人祁连县瑞士印象街商管有限责任公司辩称，驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人关于诉讼时效的上诉抗辩意见，实际上与现行法律规定和案件基本事实相互矛盾。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释(法释(2018)12号)第一条规定:“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此,答辩人在之前2017年年底起诉张某3，且本次一审起诉上诉人和原审被告张某3的情况下,根据对方当事人停止租赁房屋的时间,答辩人的起诉并未超出诉讼时效。恳请贵院驳回被告关于诉讼时效的上诉辩解理由,对其辩解主张不予采纳和支持。   祁连县瑞士印象街商管有限责任公司一审诉讼请求：判令二被告给付拖欠的房屋租金287359.5元；2.给付暖气费27472元。事实与理由：原告系国有独资公司，受本案涉诉城镇房屋不动产权利人祁连县人民政府、李吉祥及郭伟智的委托，对祁连县瑞士印象街商铺进行管理。管理权限包括房屋出租及商户管理、组织营销等项目。瑞士印象街开业运营前，原告基于前述授权与委托，于2013年10月16日与被告签订了《祁连瑞士印象街租赁意向书》，约定由被告承租原告管理的印象街房屋。双方签订合同后，原告依约交付房屋。被告张某3于2014年7月15日开始入驻实际使用，并开设经营龙鳞杨文化休闲餐饮至2017年夏季，之后二被告近亲属又在同一经营场所经营“祁连县八宝镇一品茶馆”。到原告起诉时，二被告未依约给付2014年7月15日至2017年6月30日期间（减去免租期间，共29.5个月）的房屋租金。原告请求二被告给付的房屋租金数额为287359.5元。另外，二被告承租期间，拖欠暖气费27472元（2014年-2015年两个供暖周期），原告多次催要无果。诉至法院，请求法院判令二被告给付拖欠的房屋租金287359.5元，给付暖气费27472元。   一审法院认定的事实：原告受本案涉诉城镇房屋不动产权利人祁连县人民政府、李吉祥及郭伟智的委托，对祁连县瑞士印象街商铺进行管理，管理权限包括房屋出租及商户管理、组织营销等项目。2013年10月16日原告与被告张某3（张某3受被告张某1委托）签订了《祁连瑞士印象街租赁意向书》，约定原告管理的瑞士街铺面中，一、二楼面积各191平方米，合计面积为382平方米房屋租赁给被告张某1，一楼租金每月每平方米为30元，二楼租金每月每平方米为21元，每月租金为9741元，缴纳意向金20000元。2014年9月17日该租赁的商铺经装修后，成立了《祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮》，实际登记的经营者是被告张某1。2017年5月10日《祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮》在祁连县八宝镇工商行政管理所办理了注销登记。被告张某1《祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮》实际经营期限为2014年9月17日至2017年5月10日，共计31个月23天，扣除原告同意减除的6个月房屋租金，现被告张某1欠原告房屋租金250993.1元（9741元×25个月＋9741÷30天×23天）。另查，原告替被告张某1缴纳2014年至2015年暖气费为27472元。2017年8月25日被告张某1租赁的商铺注册成立了《祁连县八宝镇一品茶馆》，实际经营者为陈冬花。   一审法院认为，原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司与被告张某3签订的《祁连瑞士印象街租赁意向书》具有合同内容，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同有效，应按合同约定全面履行义务。涉案铺面由被告张某1（注册的祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮）经营，有证据证实，被告张某1要承担经营《祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮》期间的房屋租金，租金计算期限从2014年9月17日至2017年5月10日，再扣除原告同意减免的6个月房屋租金，现被告张某1欠原告房屋租金250993.1元，有证据证实。原告要求二被告给付房屋租金287359.5元中，被告张某1欠原告房屋租金250993.1元，事实清楚，证据充分，于法有据，应予以支持。原告未能出具有效证据证明该商铺是由被告张某3实际经营，据此，原告应当承担举证不利的后果，被告张某3不承担本案的民事责任。原告要求二被告给付暖气费27472元的诉求中，因实际使用人是被告张某1，应当承担原告替被告张某1所租的房屋缴纳的2014年-2015年暖气费27472元，此诉求事实清楚，证据充分，于法有据，应予以支持。原告的其他诉求，因未出具有效证据证明，于法无据，不予支持。原告与被告张某3签订的《祁连瑞士印象街租赁意向书》，因被告张某1经营的龙鳞杨餐厅已注销，该涉案商铺已有其他人另行经营，故《祁连瑞士印象街租赁意向书》应予以解除，原告应返还被告张某1缴纳的意向金20000元。被告方抗辩本案已超过诉讼时效的理由，因本案已在2018年向法院提起过诉讼，诉讼时效已中断，被告方抗辩诉讼时效已超过的理由不能成立，应不予以支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告与被告张某3于2013年10月16日签订的《祁连瑞士印象街租赁意向书》；二、原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司返还被告张某1缴纳的意向金20000元；三、被告张某1给付原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司房屋租赁费250993.1元；四、被告张某1给付原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司暖气费27472元；五、被告张某3不承担任何民事责任；六、驳回原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司的其他诉讼请求；七、二、三、四项进行计算折抵，被告张某1实际给付原告祁连县瑞士印象街商管有限责任公司房屋租赁费及暖气费258465.1元。   二审中双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，应予确认。   对二审中双方当事人争议的焦点问题分析认定如下：   一、关于上诉人张某1是否应当支付租金的问题。本院认为，被上诉人祁连县瑞士印象街商管有限责任公司与上诉人张某1的委托人张某3于2013年10月16日签订了《祁连县瑞士印象街租赁意向书》，并按意向书的约定向上诉人交付了房屋，上诉人张某1自2014年9月17日至2017年5月10日实际占有和使用涉案房屋，用该房屋经营祁连县八宝镇龙鳞杨文化休闲餐饮。因此，上诉人张某1应当按照意向书的约定向被上诉人按时交纳租金。上诉人张某1以未签订合同不应支付租金的上诉理由不能成立。   二、本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人祁连县瑞士印象街商管有限责任公司于2018年11月5日以本案涉及的房屋租金向上诉人张某1委托代理人张某3提起诉讼，该诉讼向张某3提起的房屋租金与本案的房屋租金为同一租金。因此，主张支付租金的诉讼时效已经中断，应当重新计算，至本案起诉时并未超过诉讼时效。因此，上诉人张某1超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5477元由上诉人张某1负担，多交纳的545元予以退回。   本判决为终审判决。   审 判 长 王 宪 恩   审 判 员 刘 素 宁   审 判 员 杨吉措毛     二〇二〇年四月七日   法官助理 夏吾公保   书 记 员 达哇卓玛