江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终202号 上诉人（原审被告）：张旺龙，男，1966年8月26日生，汉族，现居住地：江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：袁川，男，1987年10月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：邓文峰，江西瀛洪仁律师事务所律师。 原审被告：张海强，男，1991年9月11日生，汉族，现居住地：江西省南昌市南昌县。 上诉人张旺龙因与被上诉人袁川、原审被告张海强租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张旺龙的上诉请求：1.撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9116号民事判决第一、二、三项，改判上诉人无需支付房屋占用费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、合同具有相对性。上诉人只与被上诉人父亲签订过租赁合同，且合同已到期。2、上诉人只租用涉案房屋的一部分，一审要求上诉人归还整栋房屋不合理。而且2018年9月份上诉人已退出房屋租赁，李飞是实际使用人，租金、水电费均是李飞直接交给被上诉人父亲，双方已建立新的租赁关系。3、一审判决上诉人按照4000元每月支付租金缺乏事实依据，且明显过高。涉案店铺自2018年4月份修地铁四号线而被围挡，车辆难以通行，人流量锐减，不具备店铺的商业属性和价值。即便有占用费用，也是由实际使用人李飞承担。4、一审判决没有扣除被上诉人父亲多收取得水电费6705元明显不合理。请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的请求。 袁川辩称，张旺龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审被告张海强未提交陈述意见。 袁川向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告的租赁关系，要求被告返还店面给原告。二、判令被告支付房屋占用费（从2019年2月开始至店面返还时止），暂计算30000元（从2019年2月至起诉之日止）。三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2011年7月，原告袁川的父亲袁莲萍、哥哥袁斌（甲方）与被告张旺龙、张海强（乙方）签订了《房屋租赁合同》，将原告袁川所有的桃花镇大脊村的房屋（建筑面积787.11㎡）出租给被告使用，合同约定：甲方将位于桃花大脊村民校自然村20号店铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2011年8月1日至2016年8月7日止，租金为每月5000元，每月交一次。合同期间内，乙方即被告因某种原因需要转让，则甲方应给予协助，不得阻扰。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告父亲袁莲萍支付了5000元押金，并将系争房屋注册为南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店用于经营。上述合同到期后，双方未再续签合同。被告张旺龙继续使用上述房屋，按每月5000元的标准缴纳房租。上述租金均有原告父亲袁莲萍代原告收取。2018年4月系争房屋附近开始进行南昌地铁四号线施工围挡，原告通过袁莲萍与被告张旺龙协商，要把店铺收回，被告张旺龙表示会将汽车店继续经营下去，为此，被告对店铺重新进行了装修。2018年9月左右，被告张旺龙将店铺转交给案外人李飞经营，2018年10月至2019年1月份的房租由李飞交给原告。期间，原告父亲袁莲萍每次收取李飞房租后，在被告张旺龙处补签租金收条。2019年2月开始，被告以及李飞未再支付租金。原告妻子蒋莉通过手机短信多次与被告张旺龙协商，要求收回店铺，支付租金。被告张旺龙表示，如店铺转出，租金可以支付给原告。此后，原告多次向被告要求收回店铺并支付租金未果，诉至法院要求依法处理。另查明，自2018年4月25日起，案涉店铺附近一直因南昌地铁四号线施工而被围挡。再查明，租赁合同期满后，被告张海强未使用过系争房屋。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。 一审法院认为：本案系因租赁房屋而引发的纠纷，综合本案事实，归纳以下要点：一、原告袁川是否为本案适格原告。被告张旺龙、张海强辩称，《房屋租赁合同》并非与袁川签订的，袁川无权作为原告起诉自己。一审法院认为，根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分权人处分他人财产后，经权利人追认，该合同有效。上述租赁合同签订时仅有原告父亲袁莲萍、哥哥袁斌签字，未经原告袁川本人签字确认，但原告袁川作为房屋所有人，可以在事后追认，认可其父兄代其签订的租赁合同有效。虽然原告未提交书面的追认材料证明自己的追认行为，但被告自2011年承租系争房屋至今，原告知情而从未作出否认的意思表示，并在2019年2月通过其妻向被告张旺龙催收租金的行为，可以推定为原告袁川追认其父兄代签的租赁合同有效，且已经向被告作出追认的意思表示。另外，袁川以原告的身份向一审法院起诉要求被告支付所欠租金这一行为本身也是对其父兄代签合同行为以及其父亲袁莲萍代其收取被告租金的行为的追认。故原告袁川为本案适格原告。二、关于被告张旺龙、张海强是否应当承担责任的问题。被告张旺龙认为该店铺自2018年10月后一直是案外人李飞使用，租金是李飞直接交给袁莲萍，李飞为店铺的实际经营者，自己不再是店铺承租人，不应承担责任。1、从原告提交的被告以涉案店铺注册的喜相逢汽车店的个体信息来看，经营者一直是张旺龙，没有变更为李飞或其他人。2、从原告提交的其妻蒋莉向被告张旺龙索要房租的短信聊天记录来看，被告张旺龙作出的“贵州朋友顶了一年”，“如果设备保留一旦转出，年后到六月份的房租我还答应给你”等意思表示，并未看出被告张旺龙已经将涉案店铺转租给了他人。3、被告张旺龙提交的李飞缴纳租金期间的收条来看，是原告向被告张旺龙出具的房租收条，而不是原告向李飞的收条，只能证明李飞代被告张旺龙缴纳了房租不能证明李飞与原告之间存在租赁合同关系，被告并未提交其他证据予以佐证。故关于被告张旺龙的上述辩解意见，一审法院不予支持。被告张旺龙作为系争房屋的实际承租人、使用人，应当承担责任。关于被告张海强是否应当承担责任的问题。上述租赁合同期满后，房屋的实际使用人为被告张旺龙，租金也一直是被告张旺龙支付，被告张海强未实际使用系争房屋，非系争房屋的承租人。故一审法院认为，被告张海强不应承担责任。三、关于原告要求解除租赁合同关系并返还店面的主张。原告与被告签订的房屋租赁合同约定的履行期限届满后，双方未签订新的合同亦未就租赁期限等事项进行约定，原、被告双方为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，出租人可以随时通知承租人解除。故关于原告要求解除其与被告之间租赁合同关系的主张，一审法院予以支持。解除租赁合同关系解除后，被告张旺龙应当将系争房屋返还给原告。四、关于原告要求被告支付房屋占用费的主张。从被告张旺龙提交的租金收条来看，合同期满后，双方依然比照原合同按5000元/月支付租金。一审法院认为，原告主张的房屋占用费应按5000元/月计算，考虑到店铺事实上自2019年年初后前即处于关门停业状态，且地铁围挡施工仍在持续进行当中，一审法院酌情房屋占用费按租金5000元/月的80%即4000元，自2019年2月1日起开始计算。鉴于被告至今一直都未向原告交还系争房屋，其向原告交付的押金5000元用以冲抵被告承担的租金为宜。按4000元/月计算，被告张旺龙交付的5000元押金冲抵2019年2月1日起至2019年3月8日的房屋占用费。被告张旺龙按4000元/月的标准，自2019年3月9日起向原告支付房屋占用费至房屋归还给原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告袁川与被告张旺龙的租赁合同关系。二、被告张旺龙于判决生效之日起十日内将桃花大脊村民校自然村20号房屋归还原告袁川。三、被告张旺龙于判决生效之日起十日内向原告袁川支付房屋占用费，按4000元/月的标准，自2019年3月9日起计算至房屋归还至原告之日止。四、驳回原告袁川其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告张旺龙负担，随上述款一并偿付。 二审审理期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明：2012年3月张旺龙以租赁的涉案房屋为经营场所注册成立了“南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店”，经营者为张旺龙。2019年11月11日张旺龙已将涉案房屋的钥匙交给了袁川的父亲袁莲萍，之后张旺龙将“南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店”的汽车美容设备搬离。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，一、关于袁川是否为本案适格主体的问题。上诉人张旺龙称《房屋租赁合同》并非与被上诉人袁川签订的，合同具有相对性，被上诉人袁川无权作为原告起诉。虽然本案《房屋租赁合同》签订时仅有被上诉人袁川父亲袁莲萍、哥哥袁斌签字，未经被上诉人袁川本人签字确认，但被上诉人袁川作为房屋所有人，自2011年上诉人张旺龙承租诉争房屋以来，从未作出否认的意思表示，并在2019年2月通过其妻蒋莉向上诉人张旺龙催收租金，因此一审法院推定被上诉人袁川对诉争房屋的租赁情况不仅知情且认可其父兄代签的租赁合同合法有据，认定正确，被上诉人袁川为本案适格原告。二、涉案的房租收条、南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店的工商登记信息以及被上诉人袁川妻子蒋莉与上诉人张旺龙催要房租的短信聊天记录相互印证，诉争房屋一直是由上诉人张旺龙承租和支付租金，至于上诉人张旺龙是否曾将诉争房屋交给他人经营使用，并不影响上诉人张旺龙作为承租人按约支付租金的义务。且上诉人张旺龙未能证明已经将诉争房屋转租给了他人，故上诉人张旺龙已经将涉案店铺转租给他人，不应承担租金的意见不能成立，一审法院不予支持正确，本院予以维持。三、关于房屋占用费的计算问题。涉案的房屋租赁合同约定的履行期限届满后，双方未签订新的合同亦未就租赁期限等事项进行约定，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同履行期间，双方依然比照原合同按5000元/月支付租金，一审法院已经考虑到诉争房屋因地铁围挡施工对经营的影响，酌情房屋占用费按租金5000元/月的80%即4000元处理得当，本院予以维持。上诉人张旺龙主张房屋占用费过高，但未提交足以认定房屋占用费过高的证据。上诉人张旺龙还主张房屋占用费应由李飞承担，但因上诉人张旺龙才是本案租赁合同的相对方，上诉人张旺龙也无证据证明诉争房屋已转租，故上诉人张旺龙的上诉辩解意见也不能成立。由于2019年11月11日上诉人张旺龙已将涉案房屋的钥匙交给了袁川的父亲袁莲萍，之后将设备搬离，本院认定双方已解除租赁合同，上诉人张旺龙已将诉争房屋归还了被上诉人袁川，诉争房屋占用费按4000元/月的标准自2019年3月9日起计算至2019年11月11日止。至于水电费双方可以在核实后另行处理。 综上，上诉人张旺龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予以维持。只是根据实际履行情况，将房屋占用费的计算予以确定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9116号民事判决第四项； 二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9116号民事判决第三项为：张旺龙于本判决生效之日起十日内向袁川支付房屋占用费，按4000元/月的标准自2019年3月9日起计算至2019年11月11日止； 三、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9116号民事判决第一项、第二项。 二审案件受理费550元由张旺龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年四月二日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦