福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终954号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐漳成，男，1972年7月17日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：何国伟，福建凡华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴美惠，女，1983年5月20日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所律师。 原审第三人：漳州市龙文区鑫怡房产中介服务所（以下简称鑫怡房产中介），住所地漳州市龙文区景山小区3幢16号店面。组织机构代码350603600067639。 经营者：胡蔡润，男，1978年7月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林珠梅，女，1978年2月3日出生，汉族，系公司员工。 原审第三人：连文娟，女，1976年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 上诉人唐漳成因与被上诉人吴美惠、原审第三人连文娟、鑫怡房产中介房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐漳成上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案讼争房因房屋的抵押无法买卖，而且未经共有权人连文娟同意，故买卖合同并非有效合同，一审认定合同有效错误。二、吴美惠只付购房定金，并未支付购房款，原审认定唐漳成造成吴美惠可得利益损失并判决予以赔偿无法律依据。三、原判同时适用定金罚责与违约损失明显违反法律规定。 吴美惠辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 鑫怡房产中介表示由法院依法判决。 连文娟未作出答辩。 吴美惠向一审法院提出诉讼请求:1.解除吴美惠与唐漳成双方签订的《房地产买卖协议书》；2.判决唐漳成退还吴美惠购房定金2万元，并赔偿吴美惠损失66万元。3.本案诉讼费用由唐漳成负担。 唐漳成向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》，定金2万元归唐漳成所有。2.本案反诉费用由吴美惠负担。 一审法院认定事实如下：2016年9月26日，以唐漳成为甲方（卖方），吴美惠为乙方（买方），鑫怡房产中介为丙方（中介方）的三方签订《房地产买卖协议书》，约定：唐漳成自愿将讼涉房屋出售给吴美惠，该房建筑面积约153.5平方米，总价66万元。吴美惠于2016年9月26日支付唐漳成2万元，作为购房定金。唐漳成、鑫怡房产中介各执定金的50%（双方交易后，定金抵购房款）。（1）首期购房款25万元（含定金）于2016年10月10日前至不动产中心办理产权证过户当日由吴美惠支付给唐漳成。（2）第二期购房款41万元定于2016年12月30日前吴美惠通过商业贷款支付给唐漳成。（3）双方于2016年10月10日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。第九条约定：吴美惠中途违约，唐漳成有权取消定金。唐漳成中途违约，应退还吴美惠定金，并赔偿违约金2万元。鑫怡房产中介有权收取吴美惠、唐漳成双方约定支付的中介费作为服务费，非因鑫怡房产中介原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还等内容。2016年10月10日，吴美惠、唐漳成未到不动产登记中心办理讼涉房屋的转移登记手续，吴美惠未支付首期款。2017年1月4日，吴美惠委托福建必得律师事务所向唐漳成发出《律师函》（编号：[2017]必得LCH字第001号）告知唐漳成吴美惠已依约支付了购房定金2万元，并如期准备好首期购房款，要求唐漳成协议期办理产权证过户等交易手续。 2017年2月15日，吴美惠向法院提起诉讼，请求：1.判令唐漳成继续履行《房地产买卖协议书》，并将讼涉房屋过户给吴美惠。2.本案诉讼费用由唐漳成负担。2017年4月11日，唐漳成提起反诉，请求：1.依法解除双方于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》，定金2万元归唐漳成所有。2.反诉费用由吴美惠负担。 另查明，唐漳成与连文娟于1996年11月18日登记结婚，讼涉房屋系唐漳成于2007年10月27日向漳州市毅达房地产发展有限公司购买。2018年4月17日庭审中，连文娟明确表示不同意出售讼涉房屋。 2018年4月17日，吴美惠变更诉讼请求为：1.解除吴美惠与唐漳成双方签订的《房地产买卖协议书》；2.判决唐漳成退还吴美惠购房定金2万元，并赔偿吴美惠损失66万元（损失暂定66万元，待具体的损失数额鉴定后再追加、变更诉讼请求）。3.本案诉讼费用由唐漳成负担。 吴美惠向一审法院申请对讼涉房屋于2018年4月17日的现值进行评估，一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司漳州分公司进行评估。该公司于2018年12月27日出具《房地产估计报告》（编号：闽建友估房字第××号），讼涉房屋评估价值为1214313元（价值时点为2018年4月17日）。2019年4月8日庭审，吴美惠明确诉讼请求以2018年4月17日提交的变更诉讼请求申请书为准。 一审法院认为，吴美惠与唐漳成、鑫怡房产中介签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。因唐漳成出售的讼涉房屋系其与连文娟共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。吴美惠未举证证明合同签订时连文娟同意出售讼涉房屋，连文娟在庭审中明确表示其不同意出售讼涉房屋，唐漳成在处分共有物时未经全体共有人同意的情况下，该房产不能实现物权的变动，即合同不能继续履行及办理过户，吴美惠的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故吴美惠、唐漳成请求解除《房地产买卖协议书》予以支持。因唐漳成不履行合同义务，且未取得该房屋完全处分权致《房地产买卖协议书》无法履行而解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故唐漳成应承担违约责任。 关于唐漳成应承担违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同第九条约定，唐漳成中途违约，应退还吴美惠定金，并赔偿违约金2万元。吴美惠以唐漳成违约造成的经济损失明显高于双方约定的违约金为由请求唐漳成退还2万定金并赔偿其损失66万元，为此申请对讼涉房屋于2018年4月17日的现值进行评估。经评估为讼涉房屋于2018年4月17日的现值1,214,313元，该时点的房屋差价为554,313元。吴美惠提交的鑫怡房产中介与唐漳成的聊天记录、律师函等证据及其原审一审诉讼请求可以证实其要求唐漳成履行合同，至2018年4月17日连文娟明确表示不同意出售房屋，即因唐漳成处分共有物未经全体共有人同意的情况下，该房屋不能实现物权变动，讼涉合同不能继续履行，应以该时点作为吴美惠损失的计算时点。因唐漳成给吴美惠造成的损失远高于双方约定的违约金，故吴美惠请求调高违约金，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，2018年4月17日合同无法履行时致使唐漳成应承担吴美惠的损失，即调高违约金，应考虑以下因素：1.合同的履行情况；2.双方当事人的过错程度；3.损失的可预见性；4.违约方是否因违约而获利等因素。本案中唐漳成未取得讼涉房屋共有人连文娟同意出售房屋，经吴美惠多次催促均未履行合同，已构成违约，其行为存在过错；吴美惠在签订合同后仅支付2万元定金，在唐漳成违约的情况下，其可以及时进行止损，吴美惠在签订及履行合同过程中均未审查讼涉房屋共有人连文娟是否同意出售讼涉房屋，吴美惠亦存在过错。故，在结合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度等情形，唐漳成应赔偿吴美惠因合同解除所产生的损失共计332,587.8元（554,313×0.6）。故唐漳成应返还吴美惠定金2万元并赔偿吴美惠经济损失332,587.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，判决：一、唐漳成与吴美惠于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》于2018年4月17日解除。二、唐漳成应于判决生效之日起10日内返还吴美惠定金2万元并赔偿吴美惠经济损失332,587.8元，以上共计352,587.8元。三、驳回吴美惠的其他诉讼请求。四、驳回唐漳成的其他诉讼请求。一审案件受理费10,400元，由唐漳成负担。反诉受理费5,200元，由唐漳成负担。 二审诉讼中，各方当事人未提供新的证据。 对一审判决查明的事实当事人无异议，本院予以确认。 二审另查明，在本案讼争房产发生买卖交易之前，该房产已在案外人他处存在典当关系。 本院认为，本案讼争房产发生买卖之前虽已与他人设置典当关系，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，抵押物的受让人行使涤除权时，其与抵押人之间的抵押物转让合同有效，该情况下，无论抵押权人是否同意，均不影响抵押物转让合同的效力。本案讼争房产买卖合同签订后，吴美惠已依约支付了购房定金2万元，并如期准备好首期购房款，只是因唐漳成未能按时办理过户，导致其未支付首期购房款及后续房款。吴美惠作为抵押物的受让人，因行使涤除权，其与抵押人之间的抵押物转让合同有效，唐漳成主张讼争房产买卖之前已存在典当关系，不能发生买卖及房产买卖合同无效，缺乏法律依据，不能成立。本案讼争房产买卖合同签订时，房产登记在唐漳成名下，吴美惠完全有理由相信唐漳成对该房产有权进行处分，且双方约定的房屋价款也与当时市场价相当，因此，吴美惠属于法律所规定的善意第三人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。唐漳成以讼争房产未经其妻连文娟同意为由，主张本案房产买卖合同无效，缺乏法律依据，不能成立。本案唐漳成拒不履行房产过户手续，已构成违约，应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案房产买卖合同约定，唐漳成中途违约，应退还吴美惠定金，并赔偿违约金2万元。但因合同签订之后房价大幅上涨，该2万元违约金已远远不能弥补吴美惠合同履行后可得利益的损失，因此，原审在全面综合考虑合同的履行情况、损失的可预见性等因素的情况下，酌定唐漳成应赔偿吴美惠因合同解除所产生的损失332,587.8元（即讼争房产前后差价554,313元的60%），并无不当。唐漳成主张原审认定唐漳成造成吴美惠可得利益损失并判决予以赔偿，适用法律错误的上诉理由不能成立。 综上所述，唐漳成的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元,由唐漳成承担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年四月二十九日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩