贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初826号原告：陶某，女，1968年1月5日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。原告：吴某2，男，1964年1月9日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。原告：吴某1，男，2007年9月6日出生，汉族，住贵阳市南明区。法定代理人：陶某，女，1968年1月5日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区，系吴某1母亲。法定代理人：吴某2，男，1964年1月9日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区，系吴某1父亲。三原告共同委托诉讼代理人：徐元宁、陶世鸣，贵州圣伦达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码：91522620322478322。法定代表人：彭志军，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪江，男，1988年7月1日出生，苗族，贵州省黄平县人，住黄平县浪洞镇浪洞村机关三组，系被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司员工。代理权限为特别授权。被告：贵州泰源合横营销策划有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区蓑草路91号西大门62栋4单元43号。法定代表人：潘边疆，经理。原告陶某、吴某2、吴某1诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称“曾辉置业公司”）、被告贵州泰源合横营销策划有限公司（以下简称“泰源合横公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陶某、吴某2、吴某1的委托诉讼代理人徐元宁，被告泰源合横公司的法定代表人潘世疆到庭参加诉讼，被告曾辉置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。原告陶某、吴某2、吴某1向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告曾辉置业公司于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：2017003533）；2、判令被告曾辉置业公司退还原告购房所支付的购房款745000元及利息65098.51元（利息以745000元为基数，从2017年12月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年1月8日，之后按照此方法计算至付清之日止）；3、被告泰源合横公司退还原告20000元团购费；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月2日，原告与被告泰源合横公司签订《团购协议书》，原告向泰源合横公司支付团购诚意金20000元，用于抵扣原告购买凯里高铁南站商业广场项目Ｂ区-2层85号商铺4万元购房款。2017年12月11日，原告与被告曾辉置业公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了位于凯里市房屋，套内建筑面积29.76平方米，按套内面积计算，每平方米25033.6元，房屋总价款745000元。原告于2017年11月28日向被告曾辉公司支付诚意金1000元，于2017年12月2日向被告曾辉公司补足购房定金一万元。合同签订当日向被告曾辉置业公司支付了735000元。原告已全部付清购房款。按照合同约定，被告曾辉公司应当于2016年12月30日交付房屋，但被告直到2018年9月20日才取得建设工程竣工规划许可证，其逾期交房已远远超过30日。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告曾辉置业公司辩称：一、原告诉求解除合同编号为2017003533《商品房买卖合同》，并退还房款的主张无事实依据和法律依据。被答辩人陶某于2017年12月2日向答辩人认购商铺交纳定金10000元，后于2017年12月11日交付房款及签订编号为2017003533的《商品房买卖合同》。而该《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供的格式条款合同，答辩人无权对其中的格式条款进行修改，答辩人在2015年承建该房屋时，按照相关部门的要求，将该合同对凯里经济开发区工商行政管理局进行了备案登记，备案号为凯开工商合备（通）字第（2015）007号（详见《商品房买卖合同》第二条）。而按照《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件“即出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”的约定，被答辩人是在2017年12月2日购买该房屋的，在合同约定交付时间之后。而双方对于交付事宜，并未再作明确的约定。被答辩人也未要求答辩人立即进行交付房屋。故被答辩人依据合同约定的交房时间主张答辩人违约交房是显失公平的，对答辩人不公平。如按此约定，被答辩人在2017年12月2日认购该房屋时，答辩人按合同约定就已经违约330余天了。故其主张的违约退房无事实依据和法律依据。二、其诉求“要求银行同期贷款利率计算利息”也是无事实依据和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是由贵州住房和城乡建设厅、工商业要求及提供的格式合同，是经过工商局备案登记的有效的合法合同。答辩人未有故意违约的事实，答辩人也在2018年10月15日通过工程竣工验收，并取得相关手续。同时，也在2019年1月开始通知业主前来办理交房手续。既然双方一直在依据该合同履行义务及行使权力，同时被答辩人也是依据合同约定的条款主张答辩人违约，那双方应该依据合同中明确约定违约交房的第十三条的内容“逾期超过30日”买受人有权退房，“并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”来执行。故其要求按照6%标准计算违约金无事实依据和法律依据。被告泰源合横公司辩称：一、本案涉及两个纠纷，一是原告与曾辉公司的商品房预售合同纠纷，二是原告与答辩人的居间服务合同纠纷，系两个不同案由的诉讼，一个案件不应有两个案由，根据法院受理本案时定的案由，本案不应就原告与答辩人之间的居间合同纠纷进行审理，因此，恳请依法驳回原告与答辩人就居间服务合同纠纷提起诉讼。二、答辩人所收取的服务费属于居间服务费，答辩人及与其合作的分包销售商在客户购买商品房时，皆会告知客户该笔服务费是何原因收取，且告知客户即使其与曾辉公司的买卖合同解除都是不能退还的，客户是在知晓、认可、和自愿缴纳该笔费用后，才购买的商铺。这一点，有客户与曾辉公司签订的《高铁南站商业广场签约算价确认单》或客户与答辩人签订的《高铁南站商业广场团购协议书》和收费标准公示的照片，都可以证明客户知晓了此事和享受到了优惠。且《高铁南站商业广场团购协议书》是一份具有居间服务合同性质的协议书。答辩人作为居间服务人，当原告决定付款购买曾辉公司的商品房之后，答辩人就已经履行完了居间服务的全部义务，答辩人帮助原告按照约定的购房条件与曾辉公司签订了《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》，原告也已经享受到了答辩人及其合作分销商给原告带来的购铺优惠以及接送、带看、投资分析等居间服务，现原告无权要求答辩人退还居间服务费。三、原告与曾辉公司在履行合同中，其双方无论谁违约，无论是哪方责任倒置他们的合同解除，均不能成为原告要求答辩人退还居间服务费的理由，原告的居间服务费损失不能要求答辩人赔偿，因为答辩人及其合作商在给原告进行居间服务之时也是付出了服务成本的，例如：销售团队工资成本。办公室的租金及水电费成本、电话开发客户的成本，交通成本，接送招待成本等，且这些成本损失是不可逆的，有些分包销售商在分销过程中还亏了本。最关键的是该笔服务费已经分发给了与其合作的所有分包销售商，所以答辩人现也无法再收回该笔费用，也不应收回该笔费用。所以原告要求答辩人退还居间服务费的请求在实体上也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2017年12月11日，三原告作为买受人、被告曾辉置业公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，就沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场项目B区-2层-2-85号商铺的买卖事宜进行了约定。建筑面积为58.33平方米，套内建筑面积29.76平方米，总价款为745000元。其中合同第八条约定：“付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2017年12月11日前支付全部房价款。合同第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第十三条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.50的违约金（该违约金比率应当不小于第十条（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第2项处理：②买手人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。”双方签订《商品房买卖合同》当日，三原告向被告交清了购房款745000元（含定金10000元）。事后，双方因逾期交房事宜发生纠纷，三原告在与被告协商解除合同未果后，于2020年1月9日向本院提起诉讼。庭审中，因被告曾辉置业公司未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2017年3月19日，原告吴某2向被告贵州泰源合横公司支付团购费20000元。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立，双方应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告合同约定的交房时间在合同签订之前，该约定明显违背自然常理，应视为没有约定。故按照买卖合同交易习惯，被告曾辉置业公司应在收到三原告全额购房款之后随向原告交付房屋。被告直至2019年1月才开始通知原告办理房屋交接手续，故三原告主张解除《商品房买卖合同》有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除之后，被告应当返还原告所交纳的购房款745000元。对原告主张从2017年12月11日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉请，本院认为被告存在违约行为应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中已对逾期交房超过30日要求退房的违约责任有约定，故违约责任本院参照合同第十三条约定按照已付房款的0.5%计算，被告应当支付原告违约金3725元（745000×0.5%）。原告主张二被告退还团购费20000元的诉讼请求，从原告提供的高铁南站商业广场《团购协议》记载的内容来看，团购费是泰源合横公司为买受人提供服务所收取的劳务费用，该费用并未计入购房款之中。三原告在认购本案涉案房屋的过程中，已享受了泰源合横公司提供的购房指引及购房优惠服务，故原告主张被告泰源合横公司退还团购费20000元事实不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陶某、吴某2、吴某1与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017003533）。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告陶某、吴某2、吴某1购房款745000元及资金占用费（违约金）3725元。三、驳回原告陶某、吴某2、吴某1的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为9488元，由原告陶某、吴某2、吴某1负担854元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担8634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  朱艳二〇二〇年四月三日法官助理朱瑾书记员**