广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终41号 上诉人（原审原告）：海口汇港房地产经纪有限公司。住所：海南省海口市龙华区国贸北路金融花园D栋1002室。统一社会信用代码：91460100MA5RHXR0X。 法定代表人：李俊杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：赖玉娟，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西金凯利置业有限公司。住所：广西南宁市江南区白沙大道109号。统一社会信用代码：9145010076580780XH。 法定代表人：王泽权，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：广西金凯利置业有限公司防城港分公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸一期八角会所办公室A幢。统一社会信用代码：91450600796805970C。 负责人：王泽权。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陆晓玲，女，该公司法务。 上诉人海口汇港房地产经纪有限公司（以下简称汇港公司）因与被上诉人广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）、广西金凯利置业有限公司防城港分公司（金凯利防城港分公司）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇港公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋买卖咨询服务费120,797元及利息（利息起算按照我方一审诉讼请求，以120,797元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算）；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定400回访不成功，上诉人无法提供被上诉人要求的有效证明材料，不符合合同约定的结佣条件，是错误的。首先，本案是居间合同纠纷，按照合同法的规定，上诉人己经履行义务，并促成被上诉人与买受人签订商品房合同，己经完成居间的义务，上诉人有法律依据收取居间服务费。其次，根据双方签订的合同约定，客户成交确认书可作为最终结算佣金的依据和凭证。再次，400回访结果不能作为拒绝结佣的理由：第一，400回访完全由被上诉人操作，成功与否完全取决于被上诉人的行为，结果也由被上诉人主观认定，根本不客观、不真实，整个回访过程上诉人都没得参与，毫不知情；第二，被上诉人要求补充的材料也不是合同约定的，合同上没有明确指出要补充声明函的条件，并且被上诉人要求提供声明视频过于苛刻，上诉人无法完成；第三，该条款属于格式条款，是一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，应认定无效。另外，需要阐明的是，根据双方签订的销售代理合同，在买受人成功购买商品房后，提供声明函视频并不是上诉人需要履行的义务，而是在上诉人完成销售代理合同义务之后，被上诉人再增加的不合理的、无法完成的要求。因为，根据一般社会经验，买受人成功购买商品房后，根本不会关心上诉人是否能够结佣，更不会配合上诉人录制声明函视频。一审法院认定被上诉人以上诉人不能提供声明函视频为由拒绝结佣合法合理，是错误的。这是否定了上诉人完成居间义务的行为，是与合同相违背的。综上，恳请法院支持上诉人的上诉请求。 金凯利公司、金凯利防城港分公司辩称，一、根据双方签订的《龙光阳光海岸项目三级市场销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）第五条第五款“乙方转介成功后，由乙方填写《龙光·阳光海岸项目客户成交确认单》（以下简称《客户成交确认单》）（附件5）后，甲方审核后在《龙光·阳光海岸项目客户成交确认单》上进行客户成交确认，并将《客户成交确认单》中介联交乙方存档，作为转介服务费收取依据”的约定，《客户成交确认单》须经本场销售人员、营销客服、开发商财务、项目负责人签字确认生效，方能作为最终结算佣金的凭证。其中客户名为程井、赵蓉、钱卫华、冯怡成四人的《客户成交确认单》未经本场销售人员、营销客服、开发商财务、项目负责人全体签字确认，客户成交尚未确认完毕，因此不符合合同约定的结佣条件。二、根据《客户成交确认单》第八条第十六款“甲方在审核时增加400回访环节，乙方须提前告知客户，保持电话畅通。如果400回访不成功，乙方需提供龙光集团寿审部认可的有效证明材料，否则认定为无效客户”的约定，客户名为黄珍、何宗阳、王丽婷、陆玉良四人均系400回访不成功，且被上诉人函告后，上诉人仍无法提供进一步的证明材料，因此也不符合合同约定的结佣条件。三、400回访存在的意义：1、对客户转介成交的真实性进行核实。2、为防止中介公司与公司内部人员联合骗取佣金。3、提高客户服务的满意度，因此设置了400回访。4、客户不配合上诉人提供有效的证明材料，只能说明该客户不是上诉人转介成交。根据被上诉人与其他代理机构的合作中，因400回访不成功，其他房地产中介代理机构一般情况下会联系客户提供有效的证明材料，以证明转介客户成交的有效性。四、双方签订的《客户成交确认单》未违反法律、法规、行政法规的强制性规定，并没有加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，合法有效，双方均依约履行。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 汇港公司向一审法院起诉请求：1.金凯利公司、金凯利防城港分公司共同支付汇港公司房屋买卖咨询服务费（佣金）合计167,193元及利息2,505元（利息以167,193元为基数按中国银行同期同类贷款利率从2018年11月12日计算至起诉日，以后另计）；2.本案诉讼费用由金凯利公司、金凯利防城港分公司负担。 一审法院认定事实：2017年8月10日、2017年10月26日、2018年3月14日，汇港公司作为乙方与金凯利防城港分公司作为甲方法分别签订了三份《销售代理合同》，合同均约定乙方利用自身资源为甲方龙光阳关海岸项目进行推广宣传，为甲方推介客户；对乙方推介客户进行了详细界定，其中转介客户必须以《龙光阳关海岸项目转介确认单》签订客户本人名义交购房定金并确认购房房号，后续如需更名（只限直系亲属）必须提交有效关系证明资料，亦等同乙方转介客户；乙方转介客户应填写《龙光阳关海岸项目转介确认单》，甲方核实客户为有效客户后在《龙光阳关海岸项目转介确认单》上签字确认；转介成功后乙方填写《客户成交确认单》（合同附件5），甲方审核后在《客户成交确认单》上进行客户成交确认，作为后佣收取依据；转介服务费后佣住宅、洋房为实际成交金额的3％（税前），商铺为实际成交金额的5％（税前）；甲方在审核时增加400回访环节，乙方必须提前告知客户，保持电话畅通，如果400回访不成功，乙方需提供龙光集团专审部认可的有效证明材料，否则认定为无效客户。另查明，原审法院受理本案后，金凯利公司向汇港公司支付客户付礼的佣金30,526元、魏立芝的佣金15,870元，共计46,396元。 一审法院认为，汇港公司与金凯利防城港分公司签订的《销售代理合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，合同约定《客户成交确认单》须经本场销售人员、营销客服、开发商财务、项目负责人签字确认生效，后作为最终结算佣金的凭证。其中客户名为程井、赵蓉、钱卫华、冯怡成四人的《客户成交确认单》未经本场销售人员、营销客服、开发商财务、项目负责人全体签字确认，因此不符合合同约定的结佣条件。其次，合同约定如果400回访不成功，汇港公司需提供龙光集团专审部认可的有效证明材料，否则认定为无效客户。其中客户名为黄珍、何宗阳、王丽婷、陆玉良四人均系400回访不成功，在金凯利公司函告后，汇港公司仍无法提供进一步的证明材料，因此也不符合合同约定的结佣条件。另外，金凯利公司已经将客户付礼及魏立芝的佣金支付给汇港公司，对该部分佣金不再支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回汇港公司的全部诉讼请求。案件受理费3,693.96元，减半收取1,846.98元，由汇港公司负担1,341.98元，金凯利公司负担505元。 本院二审期间，上诉人向本院提交《商品房买卖合同（预售）》8份，拟证明上诉人已经完成居间义务，促成被上诉人于客户签订商品房买卖合同的事实。经质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为来源不合法。本院认为，上诉人二审提交的证据不能证明其主张的待证事实，不予采纳。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，汇港公司与金凯利防城港分公司签订的《销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决认定上述合同合法有效正确，本院予以确认。《销售代理合同》约定，甲方在审核时增加400回访环节，乙方必须提前告知客户，保持电话畅通，如果400回访不成功，乙方需提供龙光集团专审部认可的有效证明材料，否则认定为无效客户。被上诉人主张，400回访存在的意义在于对客户转介成交的真实性进行核实，防止中介公司与金凯利公司内部人员联合骗取佣金。本院认为，被上诉人的上述主张具有一定的合理性，是双方平等协商的结果，并非一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款。对于400回访结果不成功的情形，被上诉人也给予了汇港公司通过提供客户声明函视频的补救措施，以证明该客户确实是由汇港公司转介而来。因此，400回访并非如汇港公司所主张的完全由被上诉人操作，成功与否完全取决于被上诉人的行为。因此，汇港公司二审提交了赵蓉等人与金凯利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》作为证据，但上述证据并不能证明系其居间行为而促成买卖双方订立合同。如一审判决所述，客户名为程井、赵蓉、钱卫华、冯怡成四人的《客户成交确认单》未经本场销售人员、营销客服、开发商财务、项目负责人全体签字确认，因此不符合合同约定的结佣条件。客户名为黄珍、何宗阳、王丽婷、陆玉良四人均系400回访不成功，在金凯利公司函告后，汇港公司仍无法提供进一步的证明材料，因此也不符合合同约定的结佣条件。一审判决驳回汇港公司的全部诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，汇港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,693.96元，由上诉人海口汇港房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年四月三日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪