江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终352号上诉人（原审被告）：芦安秀，女，1953年3月9日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住吉州区。被上诉人（原审原告）：吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区城南井冈山大道与尚德路交会处西南侧，统一社会信用代码：913608006859981323。法定代表人：周冬梅，公司总经理。委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。上诉人芦安秀因与被上诉人吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（以下简称惠庐陵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人芦安秀、被上诉人惠庐陵公司的委托诉讼代理人何福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦安秀上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、租用惠庐陵公司的房屋时，讲明了租房的用途，订了5年合同另加3个月的装修期（2014.8.13至2019.10.12），且5年后续期。惠庐陵公司在我不知道的情况下，在2019年5月份突然提前终止合同。我已经交到了2019年4月份的房租。5月份终止合同违反了合同的约定。根据双方合同约定，如果单方终止合同必须由终止方赔偿另一方相当3个月租金的总额。合同是在自愿前提下公平签署，单方解除合同给对方造成损失的应当担责。一审判决书没提单方终止合同的事，这是不公平的。押金不是赔偿金。没有经过我的同意，不能判给对方。2、订立合同时对方没有告知5楼是危房，一直存在漏水，5年中只使用了2个月。每年下雨时都用不了，当时就提出了退租，但是对方不同意。在合同中也写了房子存在安全隐患，被上诉人不应该将有安全隐患的房屋出租，对方应该将租金退还。3、被上诉人在一审时提出2019年12月份和3月份的房租没有交，有发票可以证明。违反合同的是惠庐陵公司，谁违约谁赔偿。惠庐陵公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同租赁期限为五年（详见租赁合同租赁期限约定）。根据合同约定，装修免租期限起止时间在合同中有明确约定，并且上诉人在该约定时间内未向被上诉人支付房屋租金，被上诉人也未收到上诉人的房屋租金。双方之间将装修免租期限约定在合同履行期限内，也符合市场交易习惯和日常生活经验法则。双方约定的装修免租期限是店面1.5月、房屋2个月。2、提前终止合同是因为上诉人不按照合同约定交纳房租。南门1间门面缴纳到2018年12月11日、1-5层房屋缴纳到2019年3月27日。原审法院查明，南门1间门面缴纳到2019年3月11日、1-5层房屋缴纳到2019年3月27日。被上诉人与原审法院在时间上认定是有不一致的。在2018年9月4日，上诉人只缴纳了28812元房屋租金，尚欠5688元房屋租金，被上诉人认为上诉人南门1间门面房屋租金缴纳时间到2018年12月11日。3、上诉人不享有优先权。首先，上诉人经常不按时缴纳房屋租金，通过上诉人缴纳的房屋租金票据可以得知，导致被上诉人无法正常收取房屋租金。其次，上诉人在此处经营养老院经相关部门检查后，认为具有安全隐患，整改不过关。再次，上诉人也没有依据合同约定向被上诉人提出申请要求续租该租赁物的事实。综上，根据法律规定和合同约定，上诉人对该租赁物不具有优先续租权。4、一审法院对上诉人占有该租赁物截止时间的处理不妥。要求上诉人将租赁物的钥匙交出，并办理房屋交接手续，避免被上诉人的损失进一步扩大。惠庐陵公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告之间签订的房屋租赁合同（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号）自2019年7月27日解除，被告立即将所租赁房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠房屋租金53066.7元（其中1-5层房屋租金：9500元/元*4个月=38000元，南门1间门面租金：2000元/元*7个月+2000元/30天*16天=15066.7元，合计53066.7元）；3、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费11500元（自2019年7月28日起至2019年8月27日），计算至被告实际向原告交付房屋之日止；4、判令被告向原告缴纳的合同履约保证金34000元归原告所有；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，被告芦安秀通过拍卖取得原市国资委办公用房屋租赁权，同年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号），其中004号合同约定：租赁房屋坐落地点位于原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋；租赁期限自2014年7月28日起至2019年7月27日止；月租金按门面9500元/间或13.7元/平方米，每季租金人民币28500元，每年租金人民币壹拾壹万肆仟元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币贰万捌仟元整（以一季度租金为准），承租期间履约保证金不得转为租金，承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息；乙方应先交租金，后使用标的物，租金按季度预付，首期一次性缴清28500元租金；乙方在签订合同时一次性缴纳水电费押金贰仟元整（不计利息，合同期满可退回）；乙方未按本合同规定期限向甲方缴纳租金，逾期15日以上的，甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金……合同末尾空白处载明：“水电分户自行解决；2014年7月28至2014年9月27日为装修免租金期”。005号合同约定：租赁房屋坐落地点位于市卫生监督所办公楼北侧一楼南面1间房屋；租赁期限自2014年7月28日起至2019年7月27日止；月租金按门面2000元/间或21元/平方米，每季租金人民币陆仟元，每年租金人民币贰万肆仟元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币陆仟元整（以一季度租金为准），承租期间履约保证金不得转为租金，承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息；乙方应先交租金，后使用标的物，租金按季度预付，首期一次性缴清陆仟元整租金；乙方在签订合同时一次性缴纳水电费押金壹仟元整（不计利息，合同期满可退回）；乙方未按本合同规定期限向甲方缴纳租金，逾期15日以上的，甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金……合同末尾空白处载明：“水电分户自行解决；由于原单位卫监所占用该间房屋，装修免租金期延长了半个月，从2014年7月28至2014年9月11日为一个半月装修免租金期”。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告在招投标时已缴纳20万元保证金，签订合同后原告从保证金中扣除了水电和履约保证金共36700元，以及免租期后第一个季度的租金34500元。结合原、被告双方提交的缴纳租金的凭证，一审法院经核查确认被告缴纳原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋租金至2019年3月27日，缴纳北侧一楼南面1间房屋租金至2019年3月11日。2019年5月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明由于被告从2019年4月1日起拖欠租金，在经营该房屋期间存在安全隐患，决定自通知到达时与被告解除租赁合同，自租赁合同解除后七个工作日内被告腾出该房屋等内容，被告于当天收到该通知书，但被告未搬离租赁房屋，至2019年11月11日本案二次庭审时，被告告知原告其已于2019年10月25日腾出房屋，但至今未与原告办理交接手续。一审法院认为，原、被告签订的两份《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。合同虽然约定被告逾期15日以上未缴纳租金，原告有权单方解除合同，但根据合同法的规定，原告对被告无正当理由未支付或迟延支付租金，尚有向被告催缴在合理期限内支付的义务，被告逾期不支付的，原告可以解除合同。因此，原告在未催缴被告在合理期限内支付租金的情况下发出的解除合同通知书不符合法律规定，双方合同未予解除，原告据此要求被告交纳的履约保证金归其所有的诉讼请求，不予支持。但被告应缴纳2019年3月28日至2019年7月27日合同期内原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋的租金及2019年3月12日至2019年7月27日合同期内一楼门面的租金，计9500元/月×4个月+2000元/月×4.5个月=47000元。合同到期后，被告并未搬离承租房屋，继续占用房屋至2019年10月25日完全搬离。合同约定，在租赁期满之日或提前终止时起三日内，被告必须将所租赁资产按本合同起始时的交接清单进行移交完毕，经原告核对无误后由双方确认签字。被告称已于2019年10月25日全部搬离，但一直未通知原告进行交接，直至2019年11月11日庭审时才告知原告，原告知晓后至今未找被告进行交接，原、被告均存在过错，故合同到期后的房屋占用费支持按租金标准计算至2019年11月11日，即自2019年7月28日起至2019年11月11日止，共计3.5个月，计（9500元/月+2000元/月）×3.5个月=40250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司与被告芦安秀签订的《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号）于2019年7月27日因期满解除，被告芦安秀于判决生效后三日内将该租赁房屋返还原告；二、被告芦安秀向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司支付2019年3月28日至2019年7月27日期间原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋的租金及2019年3月12日至2019年7月27日期间市卫生监督所办公楼北侧一楼南面1间房屋的租金，共计47000元；三、被告芦安秀向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司支付2019年7月28日起至2019年11月11日期间的租赁房屋占用费40250元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、以上款项，被告芦安秀应向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司共计支付87250元，品除被告芦安秀交纳的履约保证金36700元后，被告芦安秀尚应支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司50550元，限判决生效后十五日内付清。二审期间，惠庐陵公司提交一份吉安市民政局文件吉市民函（2018）3号《关于督促福寿养老院做好安全管理的函》，该函载明，吉州区福寿养老院为私人租赁场所开办，系原市卫生监督管理所办公楼，1栋四层，面积1000余平方米，该养老院只有一个疏散通道且较狭窄，上下不方便，因房屋硬件条件限制，无法进行消防设施整改等，急需关停或搬离。芦安秀质证提出其并未看到此份文件，惠庐陵公司亦未告知具体内容。本院经审查认为，惠庐陵公司提交的该份证据可以证明因房屋硬件条件限制，无法进行消防设施整改，案涉房屋并不适宜开办养老院。其他事实和证据，与一审相同，经审核，予以确认。本院认为，根据双方当事人的陈述和辩论意见，本案争议焦点为：1、双方签订的编号为吉惠庐陵合字（2014）004、005号的《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》（以下简称《房屋（门面）租赁合同》）是提前解除还是到期解除；2、本案违约责任如何承担。关于双方签订的《房屋（门面）租赁合同》是提前解除还是到期解除的问题。2019年5月27日，惠庐陵公司向芦安秀发出《解除合同通知书》，该通知书载明自通知到达时，决定解除与芦安秀签订的编号为吉惠庐陵合字（2014）004、005号的《房屋（门面）租赁合同》，自租赁合同解除后七个工作日腾出该房屋。根据双方签订《房屋（门面）租赁合同》第九条第（二）项规定：“在租赁期内，一方如有特殊情况或重大政策调整，合同无法履行，需变更或解除本合同时，必须提前两个月通知对方，经双方协商一致后方可变更或解除本合同”。因芦安秀不同意解除合同，故本合同并未在2019年5月27日解除。惠庐陵公司一审提交的民事起诉状中诉请第一项为依法判令双方签订的《房屋（门面）租赁合同》自2019年7月27日解除，因惠庐陵公司并未要求提前解除合同，故本合同到2019年7月27日解除，属到期解除。关于本案违约责任承担问题。一是芦安秀是否拖欠租金并逾期15天以上。根据惠庐陵公司提交的租金证据，结合芦安秀提交的租金票据显示，芦安秀于2014年7月交纳34500元，2015年2月、7月、11月，分别交纳34500元；2016年3月、5月、8月、11月，分别交纳34500元，2017年2月、3月、6月、9月，分别交纳34500元；2018年1月、4月，分别交纳34500元；2018年9月交纳28812元；2018年10月、12月分别交纳3450元、3000元；2019年1月、3月分别交纳4500元、34500元。综上，芦安秀缴交了18个季度的租金，因芦安秀与惠庐陵公司签订的合同期为5年，本应缴交20个季度租金，尚欠2个季度租金未交。按照双方先交租金，后使用标的物的约定，2019年2月份和5月份，芦安秀应分别缴交最后两个季度租金，但直到2019年3月份，芦安秀才缴交第18个季度租金。截至2019年5月27日，惠庐陵公司提出解除合同时，芦安秀距缴交第19个季度租金的时间已逾期三个月。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》第七条第（四）项规定，乙方未按合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的，甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金。惠庐陵公司有权单方终止本合同，没收合同履约保证金。鉴于一审判决未予支持惠庐陵公司没收芦安秀合同履约保证金的诉请，惠庐陵公司亦未提出上诉，视为惠庐陵公司放弃对芦安秀的该项诉请。芦安秀上诉提出其并未仔细看过合同载明的租赁期限自2014年7月28日至2019年7月27日，其于2014年8月13日签订合同后才拿到钥匙，且惠庐陵公司口头答应二个月的装修期，10月份装修结束，故合同应延至2019年10月到期的意见，因芦安秀并未提供相应证据予以证明，且与双方签订的书面合同载明的内容不符，故芦安秀的该上诉意见，不予采纳。二是惠庐陵公司应否缴交三个月租金总额给芦安秀。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》第七条第（三）项规定：“甲乙双方在本合同正常履约期内，一方向另一方提出终止合同，双方不能达成一致意见时，提出方需向对方支付相当于乙方需缴交的三个月租金额的违约金，合同方可终止”。惠庐陵公司虽然属于终止合同的提出方，但给付三个月租金总额的前提是双方在正常履约期内，因芦安秀拖欠租金，并未正常履约，故芦安秀上诉要求惠庐陵公司支付三个月租金总额的理由不能成立。芦安秀上诉提出案涉房屋质量问题，并未提供证据，且芦安秀在一审期间亦未提出反诉，本案不能一并处理，双方可另诉解决。鉴于芦安秀已实际使用了案涉租赁房屋（门面），故应承担合同期内租金以及合同到期后的房屋占有使用费。综上，芦安秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1981元，由吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二〇年四月二十一日书记员  李小红