广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6695号上诉人（原审原告）：惠州市绿生源水质净化有限公司，住所地：博罗县园洲镇九潭长寿路，统一社会信用代码：91441322787928936B。法定代表人：徐晖，该公司董事长。上诉人（原审原告）：黄树芬，男，汉族，1972年7月27日出生，身份证住址：广东省博罗县园洲镇佛岭村委会西一小组，公民身份号码：442526197207275850。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴显科，系北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市腾旺运动器材有限公司，住所地：博罗县*洲镇桦阳工业园40米路，统一社会信用代码：91441322MA4X2T215L。法定代表人：肖四香，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙鹏，系广东巨通律师事务所律师。上诉人惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬与被上诉人惠州市腾旺运动器材有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤13022民初511号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市绿生源水质净化有限公司和黄树芬的共同委托诉讼代理人吴显科、被上诉人惠州市腾旺运动器材有限公司的委托诉讼代理人蒙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1322民初511号民事判决书；2、请求依法支持上诉人的全部诉讼请求（①、请求依法确认原告黄树芬与被告于2017年10月31日签订的《土地转让合同》、二原告与被告于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一，两份合同以二原告与被告于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一为准。②、请求依法解除二原告与被告于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一。③、请求判令由被告承担本案诉讼费用。）；3、请求判决一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初511号民事判决书，现提出上诉，具体上诉事实和理由如下:一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“在办理产权过户登记手续期间，二原告主张案涉土地使用权的性质因政府行为导致变更，无法办理过户登记手续，故请求解除案涉合同。因原告对该主张未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果”，上诉人提交证据中，《国有土地使用权证》、《土地使用权转让合同》、《土地转让合同》、《土地转让合同》增补协议一、腾旺公司用地红线图、收条等证据足以证明案涉《土地转让合同》、《土地转让合同》增补协议一因法律法规及政策原因，已无法继续履行。事实和理由如下：1、《国有土地使用权证》，证明216年8月8日，惠州市绿生源水质净化有限公司出让取得位于博罗县*洲镇桦阳工业园40米路的土地使用权［不动产产权证书号:粤（2016）博罗县不动产权第××号］，用地性质是工业用地，宗地面积:8880.9平方米。根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。按照该规定，土地使用权办理权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前置条件。2、《土地使用权转让合同》，证明惠州市绿生源水质净化有限公司（以下称绿生源公司）与上诉人黄树芬于2016年12月13日签订《土地使用权转让合同》，双方约定:上诉人绿生源公司将位于博罗县**********益桦路段的一宗国有土地使用权（以下称桦阳土地使用权）转让给向上诉人黄树芬，土地使用面积为6978.1平方米，土地使用权用途为工业用地，交付标的物为空地。3、《土地转让合同》，证明上诉人黄树芬因使用需求变更，于2017年10月31日将案涉土地使用权中3593平方米工业工地性质的土地使用权转让给被上诉人惠州市腾旺运动器材有限公司（以下称腾旺公司），根据《土地转让合同》第七条:“如甲方（黄树芬）未能办理国土证过户（过户期约4个月），原额退回乙方（曾某）所付款项，并赔偿给乙方500000元（伍拾万元整）”的约定，黄树芬退还所有土地款，退回土地款即意味着案涉合同不再继续履行。4、《土地转让合同》增补协议一，证明被上诉人腾旺公司担心土地权属发生争议，强烈要求变更《土地转让合同》内容，后经二上诉人与被上诉人友好协商，于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一，三方约定:土地使用权转让的主体变更为上诉人绿生源公司（转让方）与被上诉人腾旺公司（受让方），上诉人绿生源公司委托上诉人黄树芬办理土地使用权变更登记手续，土地使用面积为3593平方米，土地使用权用途为工业用地，交付的是空地，支付方式变更为被上诉人腾旺公司向上诉人绿生源公司支付土地转让款，合同解除和违约责任变更为如上诉人黄树芬9个月（2018年9月19日之前）无法办理国土证，则上诉人黄树芬应退还原款项给被上诉人腾旺公司，退回土地款即意味着案涉合同不再继续履行。5、腾旺公司用地红线图证明和收条，证明:2018年3月20日，绿生源公司依约协助腾旺公司就向博罗县*洲镇规划建设办公室申请由惠州市绿生源水质净化有限公司用地（粤2016博罗县不动产权第×号）转让3593平方米给惠州市腾旺运动器材有限公司。博罗县*洲镇规划建设办公室经审查后，认定案涉土地转让不符合《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以出让方式取得土标的物系未实际开发投资总额的百分之二十五的建设用地使用权，客观上不具备权属变更登记的条件。因法律及政策原因，导致涉案土地无法办理过户，即案涉合同无法继续履行。2、双方未就投资开发案涉土地达成协议，案涉空地不具备我国法律法规的土地使用权转让的条件。因法律及政策原因，导致案涉空地无法办理过户，若案涉合同继续履行，案涉土地能够办理过户手续的前提是双方就案涉土地的开发投资达成协议，并对完成投资总额的25％。然而，双方并未就案涉空地的投资开发达成协议。即案涉空地不具备我国现行法律法规的土地使用权转让的条件。即使被上诉人认为二上诉未履行合同导致案涉土地不能过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外:（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行）的规定，案涉合同亦不适合继续履行。根据《土地转让合同》第七条:“如甲方（黄树芬）未能办理国土证过户（过户期约4个月），原额退回乙方（曾某）所付款项，并赔偿给乙方500000元（伍拾万元整）”、《土地转让合同》增补协议一第三条“惠州市绿生源水质净化有限公司全权委托黄树芬办理位于博罗县**********益桦路一宗3593平方木的国有土地使用权证转让手续”和第四条“如丙方（黄树芬）9个月无法办理国土证，则丙方应退还原款项给乙方”的约定，黄树芬退还所有土地款。退回土地款即意味着案涉合同不再继续履行。上诉人主张案涉《土地转让合同》、《土地转让合同》增补协议一因法律法规及政策原因，已无法继续履行，已提供了充足的证据；且被上诉人也自认了案涉宗地目前无法办理过户登记的事实及原因。综上所述，原审法院判决认定事实不清，未查明案件事实，错误判决，为此，请求上级人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市腾旺运动器材有限公司辩称，第一案涉的两份合同是双方真实的意思表示，合同的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同是依法成立的，对双方都具有约束力。第二，本案并不存在任何法定或约定的应当解除或是可以切除的情形。第三，只有继续履行合同才能实现。双方签订合同的目的。第四，上诉人绿生源公司和黄树芬作为合同的违约方，无权行使合同的解除权。最后一点，答辩人认为上诉人以案涉土地未达到25%的开发量，从而主张合同可以解除是不成立的；首先案涉的土地并非房地产开发的土地，不是住宅用地，也不是商住用地，所以不适用城市房地产管理法的相关规定。其次，投资开发25%，是出让方的义务，即便有这个要求要达到25%，那也是租让方式也是上诉人一方的义务，而并非买受方的义务。所以综上，答辩认为一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1.确认原告黄树芬与被告腾旺公司于2017年10月13日签订的《土地转让合同》、二原告与被告于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一，两份合同以增补协议一的约定为准；2.解除二原告与被告于2017年12月20日签订的《土地转让合同》增补协议一；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告腾旺公司系于2017年9月4日注册成立的有限责任公司，股东为肖四香（法定代表人）、曾某（监事）；肖四香与曾某系夫妻关系，两人于2000年6月16日登记结婚。原告绿生源公司系于2006年4月20日注册成立的有限责任公司，其取得位于博罗县**********40米路的国有建设用地使用权，并于2016年8月18日办理登记手续[证号：粤（2016）博罗县不动产权第××号；性质：出让；面积：8880.9平方米；用途：工业用地]。2016年12月13日，绿生源公司与黄树芬签订《土地使用权转让合同》，约定绿生源公司将前述国有土地使用权中面积为6978.1平方米的土地转让给黄树芬，转让价款共计7321700元，分三期支付，于2017年6月底前付清。2017年10月13日，黄树芬（甲方）与案外人曾某（乙方）签订《土地转让合同》，约定：甲方将面积为3593平方米（以红线图为准）的土地使用权转让给乙方，用途为工业用地，每平方米1200元，转让款共计4311600元；乙方分四期支付，在合同签订后支付50万元，在办理出红线图三日内支付150万元，办出红线图并在国土所签名后三日内支付100万元，余款1311600元在国土证过户出证当日付清；甲方负责协助乙方报建手续，费用由乙方负担；如甲方未能在4个月内办理国土证过户，则退还乙方所付款项，并赔偿乙方50万元。合同签订后，曾某于2017年10月16日以银行转账方式支付黄树芬50万元。2017年12月20日，绿生源公司（甲方）、曾某（乙方）、黄树芬（丙方）共同签订《土地转让合同》增补协议一，约定：1.甲方保证30天内办好红线图过户手续；2.甲方保证9个月内办好国土证，国土证过户到乙方公司名下后才支付合同尾款；3.甲方全权委托丙方办理该3593平方米的国有土地使用权转让手续；4.如丙方9个月内无法办理国土证，丙方应退还原款项给乙方；第5点附上了甲方法定代表人徐晖的个人收款账号。合同签订次日，曾某以银行转账方式支付徐晖200万元。博罗县*洲镇规划建设办公室根据绿生源公司的申请，核定符合规划并同意办理，于2018年3月20日出具了“腾旺公司用地红线图”“腾旺公司用地地理位置图”，使用权面积为3593平方米，申请编号为园村建2×7号。曾某于2018年9月11日出具一份《收条》，确认收到办理建设用地规划许可证材料，资料如有遗失由腾旺公司负责。原告主张博罗县*洲镇规划建设办公室向博罗县住房和城乡规划建设局报审后，被口头告知案涉宗地的用地性质已经变更，不能办理国有土地使用权变更登记。黄树芬将该情况告知绿生源公司和腾旺公司，绿生源公司随即与腾旺公司沟通要求协商解除案涉合同，但腾旺公司无故拖延并拒绝。故二原告向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告陈述绿生源公司取得案涉土地使用权后，转让给被告的部分没有进行开发建设；在得知案涉土地使用权性质变更不能办理权属变更登记后，曾向博罗县住房和城乡规划建设局申请查阅相关资料，但被拒绝。被告陈述案涉转让的土地使用权未进行开发建设，但其余部分有开发。本案在审理过程中，应腾旺公司申请，本院作出（2019）粤1322民初511号民事裁定，查封案涉国有建设用地使用权价值300万元的部分。该裁定已经执行。一审法院认为，关于本案合同当事人的确定问题。绿生源公司取得面积为8880.9平方米的国有建设用地使用权后，将其中6978.1平方米的土地使用权转让给黄树芬，后黄树芬与腾旺公司的股东曾某于2017年10月13日签订《土地转让合同》，又将其受让所得的土地使用权中3593平方米的部分转让给曾某。曾某依约支付黄树芬土地转让款50万元。因黄树芬从绿生源公司受让土地使用权后尚未办理过户登记手续，仍登记在绿生源公司名下，三方于2017年12月20日共同签订《土地转让合同》增补协议一，对办理红线图、国土证过户手续等事宜进行明确约定。曾某亦已支付绿生源公司土地转让款200万元。后案涉土地使用权于2018年3月20日办理了“腾旺公司用地红线图”“腾旺公司用地地理位置图”。从以上事实可知，案涉土地使用权的受让方为腾旺公司，出让方为绿生源公司和黄树芬，三方均系本案转让合同的当事人。关于案涉两份合同应否解除问题。绿生源公司合法取得案涉国有建设用地使用权，其将部分使用权转让给黄树芬，再由黄树芬转让给腾旺公司，均属有权处分，签订的《土地转让合同》和《土地转让合同》增补协议一系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人利益，合法有效，各方当事人应恪守履行。上述合同签订后，腾旺公司已按约定支付黄树芬50万元、绿生源公司200万元，并无违约情形。在办理产权过户登记手续期间，二原告主张案涉土地使用权的性质因政府行为导致变更，无法办理过户登记手续，故请求解除案涉合同。因二原告对该主张未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。另外，原告也没有举证证明双方约定的合同解除条件已成就、或被告腾旺公司存在违约情形。因此，二原告关于解除合同的主张不符合双方合同约定，也不具备法定解除事由，本院不予支持。各方当事人应继续履行案涉合同。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告黄树芬与被告惠州市腾旺运动器材有限公司于2017年10月13日签订的《土地转让合同》，原告惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬与被告惠州市腾旺运动器材有限公司于2017年12月20日共同签订的《增补协议一》合法有效，各方当事人应继续履行。二、驳回原告惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全申请费5000元，共计5100元，由原告惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬共同负担。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：地籍调查表、对账单、银行流水。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：各方当事人2017年10月13日签订的《土地转让合同》以及2017年12月20日签订的《增补协议一》是否应当解除的问题。具体判析如下：根据《最高人民法院》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人主张涉案土地未达到《房地产管理法》规定的完成开发投资总额达到百分之二十五以上，而无法办理过户登记，并诉请解除合同。对此，上诉人对于其提出的主张，应当负有举证的责任。经原审法院查明，上诉人未能提交证据证明，涉案土地未能办理过户系上述原因造成，目前也没有证据证明各方当事人签订的合同存在履行障碍，上诉人应当承担举证不能的诉讼后果。据此，原审法院判决合同继续履行，处理并无不妥，应当予以维持。上诉人如有充分证据证明，本案合同确有客观原因无法履行，导致合同目的无法实现，需要解除合同的，再另循法律途径解决。另，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十八条第一款的规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。本案中，被上诉人已按照合同约定支付相应款项，不存在违约行为。相反，上诉人作为违约方，不享有合同的单方解除权，也不符合上述会议纪要的条件，因基于自身利益而主张合同解除有违诚实信用和公平交易原则，应当不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由上诉人惠州市绿生源水质净化有限公司、黄树芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月一日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更