陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异121号案外人：施永红，女，汉族，1970年2月6日出生，住陕西省西安市未央区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10501-1）。案外人施永红对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人施永红提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人施永红称：其与白向阳为夫妻关系，2002年9月27日以白向阳的名义与中登公司签订了诚意登记认定房意向书，并预付定金（人民币）70000元（银行转账），2003年11月付房款（人民币）110000元（其中银行转账5万元，现金55196.53元，现金支票4803.47元）。2004年1月付房款（人民币）70000元（银行转账），2004年12月银行按揭贷款（人民币）180000元，2004年12月前合计支付全部房款及契税、大修基金、产权登记费、天然气初装费闭路电视费430000元。2004年10月10日签订商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171,合同登记号426345，合同编号0092），合同落款除双方签字盖章外，另有签章【预售商品房（预购集资房）抵押登记专用章】，【西安市国土资源和房屋管理局（1）商品房预售合同登记备案专用章】。房屋建成交付后一直占有使用，2008年全家户口从宁夏迁至西安落户于此房至今，其多次向中登公司催促办理房产证，中登公司以种种理由推脱，也到房屋登记部门咨询，未办理过户登记非本人原因。2019年12月3日，其得知永联公司与中登公司因经济纠纷将本房屋查封，故此，其向本院提出异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中相关规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产，已支付完房屋全部价款，非本人原因未办理过户登记，请求裁定解除查封。申请执行人永联公司辩称：案外人施永红对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但本案案外人施永红所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及》第二十九条规定，案外人排除强制执行需符合享有条件。案外人施永红所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益。案外人施永红所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。案外人施永红所举购房合同、房屋抵押借款合同、物业公司单方出具证明等证据并不能证明其已经在查封前已经合法占有涉案房屋。案外人施永红的购房合同中也明确注明本案涉案房屋用途为公寓写字，属于商业性质，并非住宅。同时，案外人施永红也并不能证明涉案房屋为其唯一住房。案外人施永红在签订涉案房屋的购买合同后直至现在，并无要求被执行人中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人施永红对于房屋未及时登记也有一定的过错。本案中申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人施永红与被执行人中登公司的过错，而使申请执行人永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人施永红不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未做答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年5月26日，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10501-1）。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，他项权利种类为抵押，债权额3500万，不动产登记证明号2015104710，抵押登记时间2015年10月16日。案外人施永红为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.紫荆公寓认定表复印件；2.中登公司与白向阳签订的《诚意登记认定房意向书》；3.西安中阳钻采设备有限责任公司出具的《付款证明》；4.中登大厦B座业主施永红付款明细；5.编号2-04的西安市商业银行进账单复印件2份；6.西安市商业银行现金交款单复印件；7.建设银行现金交款单复印件；8.中登公司出具的编号为0005505号、0890791号、0399252号、0399253号、0399998号、0399967号、0524522号、0524627号、0007639号、0051874号、0980705号、0325926号的收据复印件12张；9.中登公司与施永红签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171,合同登记号426345）复印件；10.陕西银信房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》复印件；11.中国民生银行股份有限公司西安分行与施永红签订的《个人一手楼抵押借款合同》（编号2004年（民营西）个房贷字第112012004800305号）复印件；12.西安市房产交易管理中心出具《注销抵押登记通知单》（编号1107089）复印件；13.中国民生银行股份有限公司西安分行出具《还款计划信息表》复印件；14.西安中登物业有限公司出具《居住证明》复印件；15.购气记录；16.照片四张；17.号码为00112469陕西省西安市物业管理专用发票复印件；18.西安中登物业有限公司出具编号为0028626号、0018061号、0007031号、0137935号、0149174号、0008186号、0108777号收据复印件7张；19.西安中登物业有限公司（中登大厦）物业收款收据复印件；20.白向阳、施永红居民户口簿复印件；21.白向阳、施永红结婚证复印件；22.西安长达物业有限责任公司出具的《中登（B）座住宅楼收费登记本》复印件。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-4号执行裁定书。上述事实有《房产抵押典当合同》、《西安市不动产登记簿》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人施永红是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人施永红主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已经支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2015年10月16日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人施永红主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人施永红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮