甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终265号上诉人(原审被告)：甘肃卓越不动产房产中介服务有限公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区北滨河西路海亮滨河一号第l2幢105号商铺。法定代表人：陈俊锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范相林，男，汉族，ｌ977年5月ｌ2日出生，住址：甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：郭晓芸，北京大成(兰州)律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：温雄，男，汉族，ｌ989年9月16日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：李蕊，甘肃天旺律师事务所律师。上诉人甘肃卓越不动产中介服务有限公司(以下简称卓越中介)因与被上诉人范相林、原审第三人温雄居间合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初93号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人卓越中介的委托诉讼代理人陈晓霞律师、被上诉人范相林的委托诉讼代理人郭晓芸律师、被上诉人温雄的委托诉讼代理人李蕊律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。卓越中介上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人范相林的所有诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院混淆了法律关系。本案中存在两个法律关系，一是上诉人与被上诉人之间的居间法律关系，二是被上诉人与案外人买受人温雄之间的房屋买卖法律关系，本案中争议的焦点是由卖方还是买方承担新增的增值税费，买卖过程中因税收政策调整导致出现新增税，给国家缴付税费，是买卖双方的义务，也是法律的强制性规定，而上诉人作为居间方已告知了买卖双方，被上诉人在得知税费变化后与案外人温雄私下协商由买受人从应当支付的房款中扣除了自己垫付的税费54697．5元，这才导致被上诉人自己没能如数拿到全部134万元的房款。故本案中一审将上诉人列为被告，主体不适格。范相林答辩称，一、被答辩人是本案适格被告。2017年8月4日，答辩人委托被答辩人出售兰州市安宁区刘家堡街道海亮滨河壹号l4号楼l单元2904室房屋及其车位。就答辩人委托事宜，被答辩人出具了“净拿承诺书”，承诺完成房屋所有交易手续后，答辩人净拿房款为134万，且在交易过程中，答辩人不再承担任何费用。答辩人根据被答辩人出具的“净拿承诺书”，现在向被答辩人主张在交易过程中因承担过户费发生的损失，是合法有据的，被答辩人是本案适格被告，其上诉理由不能成立。二、对答辩人低于l34万元的房款差额54697.5元，被答辩人应予以补偿。经被答辩人居间服务答辩人与案外人陈忆君签订编号8000835《房屋买卖(居间)合同》后，案外人陈忆君再经被答辩人居间服务，在2017年12月18日，又将涉诉房屋转卖给第三人，并且约定由答辩人配合将房产直接过户至第三人名下，第三人向答辩人直接支付案外人陈忆君欠付的房款。在房屋过户过程中，因被答辩人提供的《房屋买卖(居间)合同》约定房屋过户发生的费用由买卖双方按规定各自承担，因此答辩人同意第三人在未付的尾款中扣除了过户时产生的税费54697.5元。答辩人向被答辩人主张要求其补偿54697.5元费用，是基于双方之间的居间合同关系和被答辩人的承诺，其同意第三人扣除过户时产生的54697.5元费用并不是对被答辩人承诺责任的免除，被答辩人应补偿答辩人损失54697.5元。范相林向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告补偿原告过户费人民币54697.5元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年7月，范相林委托卓越中介代为出售其所有的海亮滨河壹号14号楼2904室房产及编号Ａ288号地下车位（以下统称“2904室”）。2017年8月4日，范相林与卓越中介签订《净拿承诺书》一份，卓越中介承诺：“卓越中介向范相林承诺，待办理完该房所有交易手续，范相林净拿房款为壹佰叁拾肆万元整（￥1340000元），在此交易过程中范相林不再承担任何费用（除交房之前所产生的物业费、水电费、天然气费及暖气费等）。”2017年8月4日，范相林、陈忆君、卓越中介签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方（范相林）自愿将自己所有的（100％个人单独所有）坐落兰州市安宁区，建筑面积ｌ32．70平方米，其中套内面积ｌ05．83的房屋和该房产地下的车位（车位编号Ａ288号）一并转让给乙方（陈忆君），该房屋占用范围的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让；总房款ｌ370000元。陈忆君给付范相林房款780000元，剩余590000元房款为银行贷款。范相林依约交付了涉案房屋。陈忆君代范相林向卓越中介支付中介服务费30000元。因陈忆君又将涉案房屋出售给温雄，2018年12月15日，温雄给范相林出具欠条，内容：因欠款人温雄购买范相林名下所在的房子位于兰州市安宁区，由于银行按揭贷款未办理成功等原因，今欠范相林人民币伍拾陆万捌仟零伍拾肆元整（小写：568054元）。现协商以提前办理过户手续，剩余尾款由温雄于2018年9月14日之前还清，如逾期不还，本人温雄愿意承担欠款总额月利率2％的利息，……。温雄给付范相林房款时，以为其垫付了相关费用54697.5元为由，在购房款中予以扣减，范相林实际收到购房款1285302.5元。2018年12月18日，范相林与陈忆君签订《声明》一份，内容为：“……范相林未能将房屋产权过户在陈忆君名下。……现陈忆君欲出售此房产及车位，范相林愿积极配合陈忆君办理房屋买卖所需要办理的各项手续，包括将配合陈忆君将房产过户给温雄名下，……。”同日，陈忆君、温雄和卓越中介签订《房屋买卖(居间)合同》(编号8000901)一份，约定陈忆君将涉案房屋及车位转售给温雄，成交价1680000元整(其中房屋l510000元，车位170000元)。2018年9月25日，范相林协助温雄完成涉案房屋的变更登记。一审法院认为，当事人对上述事实予以确认，本院予以确认。但卓越中介辩称给范相林承诺净拿价1340000元，是基于当时“购房合同满两年免征增值税”的税收政策作出的承诺，后因政策变为“房产证满两年免征增值税”，该变化超出中介公司预知范围，属情势变更；其次，范相林给产温雄的短信中同意扣除增值税54697.5元，系范相林真实意思表示，依此范相林免除了中介公司承担该增值税的责任，故范相林再向中介公司主张补偿过户费54697.5元违反诚实信用原则。本院认为范相林与卓越中介签订的《净拿承诺书》为双方真实意思表示，且不违反法律法规相关规定，净拿承诺书合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，卓越中介保证范相林实现净拿承诺书中约定卖房款，系范相林委托卓越中介居间的前提条件，也属居间方的义务，范相林未足额收到承诺的1340000元，卓越中介理应承担民事责任。故卓越中介的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，范相林要求卓越中介补偿其净拿购房款不足1340000元的差额54697.5元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：甘肃卓越不动产房产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付售房差额款54697.5元。案件受理费1168元，减半收取584元，由甘肃卓越不动产房产中介服务有限公司负担。二审中，卓越中介提交兰州市七里河区人民法院同类案件的民事判决一份，拟证明缴纳税费系交易双方的法定义务。范相林的委托代理人质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，兰州市七里河区人民法院的该份判决对于本案不能参照。温雄的委托代理人则以温雄不是范相林与卓越中介居间合同关系的当事人为由，不发表质证意见。本院经审查认为，卓越中介所举兰州市七里河区人民法院的民事判决，与本案待证事实无关联性，不能作为本案的证据。经审理查明，原审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方争议的焦点是案涉房产交易过程中产生的税费应由谁承担。根据查明的事实，涉案房屋的交易是经连环买卖后完成的，卓越中介对前后两次房屋交易分别提供居间服务，与前后两次房屋买卖的交易双方分别签订了居间合同，分别约定了两次交易各方的权利义务。首先，卓越中介向范相林作出《净拿承诺书》的时间在陈忆君与温雄进行第二手房屋交易之前，可见该承诺仅是卓越中介对范相林与陈忆君的房产交易成交价的承诺，并不是对连环交易最终成交价的承诺。其次，范相林、陈忆君、卓越中介三方在《房屋买卖(居间)合同》中约定的成交价为1370000元，扣除陈忆君代为支付的30000元中介费及过户费，范相林在对陈忆君的交易中最终成交价为1340000元，卓越中介对范相林作出的承诺已经实现。第三，法律规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。范相林与陈忆君在《房屋买卖(居间)合同》中已明确约定“过户所需费用根据国家相关规定甲乙双方各自承担”，可见，案涉房产交易产生的税费是由交易双方各自承担，而不是由卓越中介承担。在合同履行中，范相林为配合陈忆君与温雄的房产交易，愿意按陈忆君的要求由温雄支付陈忆君未付的购房款、将涉案房产的房屋所有权直接变更登记在第二手买受人温雄的名下，并同意温雄在未付的尾款中扣除了过户时产生的税费54697.5元，系其在连环交易过程中自愿作出的新的意思表示，该意思表示只对交易的相对方陈忆君、温雄产生约束力，并不涉及卓越中介的居间服务，现范相林以最终成交价低于卓越中介的承诺，要求卓越中介补偿其在房产交易中已经支付的增值税54697.5元，既无合同依据，也无法律依据，其请求不能成立。另外，范相林的诉讼请求事项是“补偿过户费人民币54697.5元”，一审判决为“售房差价款54697.5元”，与原告诉讼请求不符，属于判非所请，对此，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第(二)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初93号民事判决书。二、驳回原审原告范相林的诉讼请求。一审案件受理费1168元，减半收取584元，二审案件受理费1168元，合计1752元，由被上诉人范相林承担。本判决为终审判决。审判长  赵新宇审判员邢定君审判员谢格浊二○二○年四月二十二日法官助理车卓为书记员魏凤仙