贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终100号上诉人（原审原告）：雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社，住所地：贵州省雷山县大塘镇新桥村。法定代表人：杨胜武，系该社理事长。被告：杨杰，男，1989年8月16日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨志勇，男，1968年2月3日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨权，男，1974年9月8日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨尚华，男，1978年10月25日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：李世达，男，1973年9月6日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1971年12月17日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨三丰，男，1978年10月15日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：周子贵，男，1986年1月1日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：陆昌伟，男，1995年4月20日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨金龙，男，1983年4月9日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨锦平，男，1988年12月19日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨略你，男，1954年7月5日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨庭勇，男，1986年3月16日出生，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（原审被告）：杨庭海，男，1984年4月20日出生，苗族，住贵州省雷山县。原审第三人：贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司，住所地贵州省雷山县丹江镇乌开工业园区。法定代表人：杨昌义，系该公司董事长。上诉人雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社因与被上诉人杨杰、杨志勇、杨权、杨尚华、李世达、李伟、杨三丰、周子贵、陆昌伟、杨金龙、杨锦平、杨略你、杨庭勇、杨庭海及原审第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初743号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社上诉请求：撤销原判，改判解除对产权证号雷国用（2014）第29号工业用地使用权的查封。事实与理由：一审判决适用法律错误。上诉人收购第三人公司资产支付了全部价款，并接受了第三人厂房、办公楼等所有资产，足以证明上诉人已经是第三人土地使用权、办公楼等不动产的实际所有权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八第规定，上诉人的情况完全符合该条规定，应当支持上诉人的诉请。根据《物权法》等规定，不动产办理过户登记只是一种公示方式，并非必须作为不动产特权变动的生效要件，也不阻碍不动产产权的取得，仅是不动产物权的处分要件。第三人法定代表人杨昌义移交的公司账户流水没有体现所涉上诉人的借款，上诉人认为该12人的调解书可能涉嫌虚假诉讼。综上，请求改判上诉人执行异议成立，解除查封。杨杰、杨志勇、杨权、杨尚华、李世达、李伟、杨三丰、周子贵、陆昌伟、杨金龙、杨锦平、杨略你、杨庭勇、杨庭海答辩称：答辩人与大龙公司借贷纠纷事实清楚，上诉人的诉请没有事实和法律依据，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社向一审法院诉请：请求解除对产权证号为雷国用（2014）第29号工业用地使用权的查封。一审法院查明：被告杨杰、杨权、杨尚华、李伟、杨三丰、周子贵、陆昌伟、杨金龙、杨锦平、杨略你、杨庭勇、杨庭海因与第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司借款合同纠纷和被告杨志勇、李世达因与第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司买卖合同纠纷分别向本院提起诉讼。本院受理后于2018年11月15日和11月29日分别作出了（2018）黔2634民初590、592、594、595、596、597、598、599、600、601、602、603、604、605号民事调解书，调解书约定：由第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司于2018年11月30日、12月15日偿还被告杨杰、杨权等12人的借款本金及利息和被告杨志勇、李世达两人的茶叶款；案件受理费由第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司承担。调解书生效和约定的还款期限到期后，因第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司仍未履行还款义务，被告杨杰、杨权等14人于2019年1月17日向本院申请强制执行，本院受理后在执行过程中于2019年5月31日作出了（2019）黔2634执35号执行裁定书，裁定查封第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司位于雷山县丹江镇乌开工业园区面积为2497.10平方米、产权证号为雷国用（2014）第29号的工业用地使用权。原告雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社于2019年8月28日就（2019）黔2634执35号执行裁定书向本院提出书面异议，请求解除对第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司位于雷山县丹江镇乌开工业园区面积为2497.10平方米、产权证号为雷国用（2014）第29号的工业用地使用权的查封，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，经审查于同年9月12日作出了（2019）黔2634执异1号执行裁定书，裁定驳回原告雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社的执行异议申请。原告对裁定不服于同年10月14日向本院提起诉讼而导致本案。同时还查明，原告雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社与第三人贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司于2017年6月13日签订了《公司收购合同》，双方于同年6月26日作出了移交清单，原告于同年6月27日通过贵州省雷山县大塘极贫乡镇扶贫开发有限公司将收购款900万元打到第三人的银行账户，双方于同年8月25日进行了验收，但至今第三人的营业执照仍然没有注销，其资产和土地使用权也没有过户或者变更到原告户头。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”等规定，原告与第三人虽然签订了《公司收购合同》，完成了资产验收，作出了移交清单、付清了900万元收购款，并搬进第三人的公司办公楼办公和使用其厂房，但是双方一直没有办理资产和土地使用权过户或变更登记，资产和土地使用权至今仍在第三人名下，本院在执行过程中依法对第三人名下的工业土地使用权进行查封符合法律规定，因此，原告诉请解除对产权证号为雷国用（2014）第29号工业用地使用权的查封的主张，无事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社的诉讼请求。案件受理费30.00元，由原告雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社与贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司2017年6月13日签订了《公司收购合同》，同年6月27日，通过贵州省雷山县大塘极贫乡镇扶贫开发有限公司将收购款900万元打到贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司银行账户，随后，该公司实际占有使用涉案土地，后因贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司原因至今未能办理土地使用权过户登记手续。此后，杨杰等人与贵州雷山大龙德毅生态茶业有限公司就双方的借款纠纷达成调解协议并申请人民法院查封涉案土地。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社诉请解除对涉案土地的查封于法有据，应予支持。一审法院判决适用法律错误，本院予以撤销。综上所述，雷山县大塘镇三农综合开发专业合作社的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初743号民事判决；二、解除对雷国用（2014）第29号工业用地使用权的查封。一审案件受理费30元，二审案件受理费30元，共计60元，由被上诉人共同负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年四月十六日书记员  杨正英