福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初5591号 原告：福建省翔豪置业发展有限公司，住所地惠安县惠东工业区（涂寨），统一社会信用代码913505216784584372。 法定代表人：吴荣光，总经理。 委托诉讼代理人：林俊凯，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：吴利萍，女，系该公司职员。 被告：林文华，男，1977年7月15日出生，汉族，住惠安县。 第三人：惠安县农村信用合作联社涂寨信用社，住所地惠安县涂寨镇文笔街南193号，统一社会信用代码91350521X296245115。 代表人：叶水明，主任。 委托诉讼代理人：庄小阳，系该信用社职员。 原告福建省翔豪置业发展有限公司(以下简称翔豪置业公司)与被告林文华、第三人惠安县农村信用合作联社涂寨信用社(以下简称涂寨信用社)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翔豪置业公司的委托诉讼代理人林俊凯到庭参加诉讼，被告林文华、第三人涂寨信用社经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔豪置业公司向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告签订的合同编号201405200003《商品房买卖合同》于2018年11月24日解除；2、解除原告与被告、第三人签订的合同编号2013AJ001-18《个人住房按揭借款合同》；3、被告向原告支付违约金85312.95元（以商品房总价款568753元的15%计算）；4、被告返还原告代其向第三人偿还的借款41024.52元；5、被告于判决生效之日起三十日内协助原告办理《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续；6、被告于判决生效之日起三十日内向原告返还位于惠安县涂寨镇惠东工业区涂斗公路西侧翔豪新城A区第4#1801号房屋。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的合同编号201405200003《商品房买卖合同》于2018年11月24日解除；2、解除原告与被告、第三人签订的合同编号2013AJ001-18《个人住房按揭借款合同》；3、被告向原告返还位于惠安县涂寨镇惠东工业区涂斗公路西侧翔豪新城A区第4#1801号房屋；4、被告于判决生效之日起三十日内协助原告办理《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续；5、被告于判决生效之日起三十日内协助原告办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；6、被告向原告返还原告代其支付给第三人的款项401043.64元；7、被告向原告支付违约金85312.95元（以商品房总价款568753元的15%计算）；8、《商品房买卖合同》和《个人住房按揭借款合同》同时解除后，在被告履行完毕上述第3、4、5项义务后，原告应返还的购房款在优先抵充被告上述第6、7项诉讼请求所列款项后，剩余款项再返还给被告。事实和理由：2014年5月20日，原告与被告签订合同编号为201405200003《商品房买卖合同》1份，约定原告将位于惠安县涂寨镇惠东工业区涂斗公路西侧翔豪新城A区第4#1801号房屋出售给被告，总价款568753元，被告应在合同签订时支付首付款170753元，余款398000元以办理银行按揭贷款方式支付。2014年9月11日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订合同编号为2013AJ001-18《个人住房按揭借款合同》1份，约定被告向第三人借款398000元用于支付案涉购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。后被告未按《个人住房按揭借款合同》偿还按揭贷款，导致原告于2017年11月28日、2018年5月28日、2018年7月31日、2018年9月30日、2018年12月26日、2019年2月27日分别代其向第三人偿还8193.5元、8191.89元、5490.18元、5457.11元、8204.02元、5487.82元，截至2019年5月22日共代其偿还41024.52元按揭贷款本息。原告将该案起诉到法院后，被告仍未向第三人支付按揭贷款，导致原告又于2019年6月26日、2019年8月28日代被告向第三人支付10970.58元、5457.19元。2018年9月27日，原告向被告邮寄《催告函》，告知被告在收到函件之日起7日内向原告支付代偿的按揭贷款本息，被告仍拒不履行。2018年11月23日，原告根据双方约定向被告邮寄《解除合同通知书》，书面通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。2019年10月26日原告再次代被告向第三人偿还5457.11元，并于2019年12月25日按照案涉《个人住房按揭借款合同》第十六条第三项等约定向第三人支付全部剩余的贷款本息338134.24元。截至2019年12月25日，原告代被告偿还按揭贷款本息共计401043.64元。被告违反约定未按时偿还银行按揭贷款，导致原告代其偿还401043.64元，请求支持原告诉讼请求。 被告林文华未作答辩。 第三人涂寨信用社未作陈述。 经审理查明，原告翔豪置业公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发及经营、物业管理、城市商品住宅、商业用房、土地开发、商品房销售等。2014年5月20日，原告与被告签订合同编号为201405200003《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于惠安县涂寨镇惠东工业区涂斗公路西侧翔豪新城A区第4#1801号商品房，该商品房建筑面积142.58平方米，总价款568753元。《商品房买卖合同》第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六《合同补充协议》第一条第二款约定，买受人应当于签订本合同时支付购房款170753元，其余房款共计398000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。第二条第3项约定，在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同自出卖人按买受人书面提供确定的通知地址，发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用(税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等)及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用(包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等)后无息返还给买受人。上述《商品房买卖合同》及附件签订后已办理登记备案，被告已按约支付给原告首期购房款170753元。2014年9月11日，被告及原告与第三人签订合同编号为2013AJ001-18《个人住房按揭借款合同》1份，约定被告向第三人借款398000元用于购置本案商品房，借款期限自2014年9月11日至2034年9月10日，采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证。被告以本案商品房及其占用范围内的土地使用权为该借款提供抵押担保，原告为该借款提供阶段性连带责任保证。上述《个人住房按揭借款合同》签订后，第三人依约将借款398000元汇入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。本案商品房于2014年6月3日办理预购商品房预告登记，于2014年9月11日办理预购商品房抵押权预告登记。并已办理交房，被告已装修，尚未办理产权证书。因被告未依约偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，其中2017年11月28日代偿8193.50元、2018年5月28日代偿8191.89元、2018年7月31日代偿5490.18元、2018年9月30日代偿5457.11元、2018年12月26日代偿8204.02元、2019年2月27日代偿5487.82元、2019年6月26日代偿10970.58元、2019年8月28日代偿5457.19元、2019年10月26日代偿5457.11元，并于2019年12月25日分别代偿5471.80元、332662.44元。上述代偿款项合计401043.64元。原告曾于2018年9月27日按照《商品房买卖合同》记载的联系地址向被告寄送催告函，函告因被告多次逾期偿还贷款，导致原告代偿21875.57元，被告应在接到催告函之日起七日内履行还款义务，否则原告有权提起诉讼等。该邮件于2018年10月2日被退回。2018年11月23日，原告再次按照《商品房买卖合同》记载的联系地址向被告寄送《解除合同通知书》，告知被告因其经催告仍不履行偿还按揭贷款本息义务，导致原告承担保证责任，原告解除与被告签订的本案《商品房买卖合同》。该《解除合同通知书》于2018年11月24日由他人签收。本案商品房于2019年9月12日被泉州市丰泽区人民法院查封[涉案案号为(2019)闽0503执3978号]。 以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》(含附件)、《个人住房按揭借款合同》、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、房屋权属登记查档（3份）、惠安县农村信用合作联社按揭贷款还款业务凭证（10份）、催告函、《解除合同通知书》及邮政特快专递详情单、查询单，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告多次未能按期归还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，并在原告根据合同约定地址向被告邮寄催告函和《解除合同通知书》后仍拒不履行，原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于《解除合同通知书》送达之日即2018年11月24日解除，符合法律规定和双方约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致本案商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款568753元的15%支付合同解除违约金过高，调整为总房款568753元的5%即28438元（取整）。原告请求被告支付其代为偿还的按揭贷款本息401043.64元，符合法律规定和合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续及本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。另鉴于本案商品房因其他案件已被采取查封措施，故关于原告请求收回本案商品房及由被告配合办理预购商品房预告登记注销手续的问题，可待查封解除后另行处理。鉴于被告在本案中未提出剩余购房款的返还问题，故剩余购房款的返还问题可由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不当庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 确认原告福建省翔豪置业发展有限公司与被告林 文华于2014年5月20日签订的合同编号201405200003《商品房买卖合同》及附件于2018年11月24日解除。 二、解除原告福建省翔豪置业发展有限公司与被告林文华、第三人惠安县农村信用合作联社涂寨信用社于2014年9月11日签订的合同编号2013AJ001-18《个人住房按揭借款合同》。 三、被告林文华应于本判决生效之日起十五日内偿还原告福建省翔豪置业发展有限公司代偿的按揭贷款本息401043.64元。 四、被告林文华应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省翔豪置业发展有限公司违约金28438元。 五、被告林文华应于本判决生效之日起三十日内配合原告福建省翔豪置业发展有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201405200003《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续。 六、被告林文华应于本判决生效之日起在三十日内配合原告福建省翔豪置业发展有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 七、驳回原告福建省翔豪置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10341元，由原告福建省翔豪置业发展有限公司负担569元（多预交的9772元予以退回），被告林文华负担9772元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇二〇年四月九日 法官助理郑榕玲 书记员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。