四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初6167号 原告：曾丽，女，1982年8月21日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：吴勇，四川开平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师。 被告：四川鸿博置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区，统一社会信用代码：91511100MA6282GXOD。 法定代表人：吴成权，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。 原告曾丽与被告四川鸿博置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告曾丽委托诉讼代理人吴勇，被告四川鸿博置业有限公司的委托诉讼代理人庞思杰到庭参加诉讼。审理中，因新冠肺炎疫情及调取新证据，本案依法延期审理二个月，本案现已审理终结。 原告曾丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照其承诺的1500元／平方米的装修标准进行装修；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：经被告宣传，其开发的：“凤凰国际”楼盘系按照每平方米1500元的标准进行装修，且在该楼盘销售现场看到所展示的参照该标准精装修的商品房样板间后，2017年4月5日，原告与被告签订了商品房预售合同，购买了被告开发的位于乐山市市中区的房屋，并按照合同约定支付了购房款。其后，原告在该小区其他楼层的装修过程中发现，被告在装修中所使用的材料，即使采用了约定的品牌，使用的也是该品牌的低端品质材料，被告同时存在使用套牌产品等方式严重降低了装修品质，其质量无法达到样板间的装修材料标准，更达不到每平方米装修标准为1500元的承诺。同时被告明确告知原告，后续的装修都是采用相同的材料等级和标准。根据合同全面履行原则，合同法107条违约责任包括了继续履行、采取补救措施等担责方式，未达到合同约定的标准依然可以采取补救措施的方式继续履行，因此原告诉求的第一项可以继续履行。因为被告并没有提供任何的证据证明其按照合同的约定履行了合同及按照合同约定的品牌、规格、型号进行装修。因此该部分是买卖合同质量瑕疵担保义务中应当由本案被告承担的责任。同时在本案原告及其他业主多次到政府行政部门维权的过程中，想通过政府行政部门要求被告将其采用的装修的品牌规格型号公示给业主，但是被告从未公示。综上所述，被告行为严重违反了市场交易最基本的诚实信用原则，其行为不能够为法律所保护。本案诉讼请求明确具体，装修标准是来源于装修合同，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同司法解释二》明确的将装饰装修合同纳入到建设工程施工合同的范围内建设工程施工中的计价方式包括固定总价、固定单价及价格可调三种计价方式，因此在本案中1500元／平方米装修标准是一个固定单价，所有的用于装修材料的型号规格均是固定单价的组成部分而已，因此本案诉求的按照1500元／平方米的标准进行装修的诉求非常明确具体。第一，商品房的宣传资料中说的装修标准1500元／平方米应当视为合同内容，理由：1、该宣传资料中明确具体的指明了装修标准1500元／平方米；2、该装修标准占到了涉案房屋价格的20%-25%左右，因此该宣传资料中明确的1500元／平方米装修标准符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的第三条，我们认为该宣传单尽管未列入合同之中，也依然是该商品房买卖合同的条款。第二，根据原告提交的样品间的照片，及被告销售人员在样品间销售的录像可以看出原被告双方系根据样品间签订的销售合同，也符合合同法第一百六十八条样品买卖合同的规定，根据合同法一百六十八条：出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同之规定，该商品房精装交付的材料及说明与样品间装修质量相同的举证责任应当是出卖人承担。同时，在合同法的买卖合同一章的法律规定中，也非常明确地表明了出卖人的质量义务，也说明了出卖人应当就其出卖的商品房符合其约定承担举证责任。第三，对于合同法第一百零八条规定的预期违约及其责任，原告提交的被告样品间装修的材料，结合被告实际装修时使用的瓷砖，以及公证书内证据保全的被告使用的装修材料，可以证明被告构成预期违约，同时应当承担违约责任。同时合同法第一百零七条规定了违约责任包括了继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等多种担责方式，尽管该房屋已经装修完成，但是被告依然可以按照1500元／平方米的标准来采取补救措施。 被告四川鸿博置业有限公司辩称：一、宣传广告为要约邀请，宣传广告中的装修标准1500元/平方米不应视为合同内容，原被告双方的权利义务应以双方签订的书面合同为准。本案中，原告也没有提供充足的证据证明宣传广告中1500元/平方米的装修标准应视为合同内容；二、本案的基础法律关系是商品房预售合同，而不是样品买卖合同，原告主张被告应按照样板房的装修质量标准向其交付房屋的主张不能成立。因为原被告双方签订的合同就是《商品房买卖合同（预售）》，本案的案由也是商品房预售合同纠纷，且结合原被告双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、凤凰国际装修交楼标准认同书等书面合同可以看出，原告向被告购买的是精装房。同时，根据《合同法》第一百六十八条“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”之规定，凭样品买卖的当事人必须对样品进行封存，但案涉标的物系不动产，根本无法如动产一般进行封存，也不可能进行样品买卖，故本案不适用该条规定；三、被告不存在违约的行为，被告一直在积极履行合同义务。《凤凰国际装修交楼标准认同书》第三条第一款约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付案涉商品房。目前，被告已按书面合同的约定对案涉商品房装修完毕，且在2019年12月30日开始向包括原告在内的凤凰国际一期业主交付房屋，原告在收房后如发现装修材料不符合国家的强制标准及双方约定标准的，可以根据《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定向被告主张权利。原告提起本案诉讼缺乏事实根据和法律依据。因此，本案不适用《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告没有预期违约行为，也不应该承担违约责任。四、原告提供的照片、公证书等证据不能证明被告使用的装修材料是套牌或者低端正品的装修材料，且原告也没有委托有资质的鉴定单位对被告就案涉房屋的瓷砖出具鉴定报告；五、《补充协议》第五条第一款、第九条第一款第6项、第十条第三款第2项、第二十一条第二款不具有格式条款无效的情形，并且《补充协议》第二十六条明确了原告在签订书面合同前，被告已就合同条款按照原告的要求进行了提示和说明，原告已充分理解并同意全部内容。因此，双方签订的所有书面合同，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年4月4日，原告作为买受人与被告签订了《鸿通·凤凰国际商品房定购书》，主要约定：房屋情况即销售方式为（预售），地址为乐山市青江新区三苏路与瑞晗路交界，房屋编号为19栋13层4号，建筑面积约79.45㎡（以上面积最终以产权监理处核定为准），房屋总价为（优惠前）518114元，定金为20000元。 2017年4月5日，原告作为买受人与被告签订合同编号为2017040500028号《商品房买卖合同（预售）》，合同对商品房基本情况（乐山市市中区瑞祥路一段2075号鸿通·凤凰国际19幢13楼4号）、商品房价款（429145元，其中定金20000元抵作商品房价款）、规划、设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等进行了明确约定，其中，附件十三《商品房买卖合同》补充协议第十条“对合同第二十条（商品房质量、装饰、设备标准）的补充约定”中（三）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定载明“1、约定的房屋配置标准包含以同等品质的材料、设备替代的情形，出卖人在保证符合建筑规范和工程质量的前提下，可根据建材市场的供求情况调整合同约定的建筑材料、装饰材料和设备并以同品质的建筑材料和设备替代。2、出卖人售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装修示范单位（包括样板房和实体样板房）仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”；附件六对装饰装修及相关设备标准也进行了明确约定；附件十三中第二十六条约定“……特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本‘补充协议’前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本‘补充协议’的全部内容（尤其是黑体字内容），买受人已充分知悉、理解并予以接受。买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。” 同日，原、被告双方签订了《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》，该认同书对房屋住宅室内装修进行了细化约定，其中第三条第1点约定：“买受人确认，因房屋装修事宜，主合同所约定交房日期，延长至2019年12月31日。”第2点约定：“买受人确认，主合同约定物业装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定，并非该商品房的交付标准，出卖人按照主合同第十五、十六条的相关约定向买受人交付该商品房。出卖人有权在同等规格内，在保证装饰装修材料质量下，变更材料品牌。” 被告出具《收款收据》两张载明收到原告购房定金20000元及购房首付款89145元，并备注房号19-1-13-4。 庭审中，被告陈述案涉房屋已于2019年12月31日开始向包括原告在内的凤凰国际一期业主交付房屋。原告验房时发现墙体反碱、工艺差，防火门非实木门，墙体只做了腻子，乳胶漆一抹一把灰。 另，庭审结束后，本院在原、被告双方参与下，应原告要求勘查了四川鸿博置业有限公司乐山市青江区“凤凰国际”小区案涉5套精装房即样板间16-5-503、案涉业主房4套（15-5-2、15-19-6、17-26-4、17-6-3），除墙面、天花板全部使用乳胶漆，地面铺设地砖，卧室为木地板，但什么品牌均不清楚外，其余均与样板间使用品牌一致。特别说明：第一、装修风格关于墙纸、墙面装饰条颜色的不同（15-19-6号的电视墙使用不是竖条纹墙纸且墙面装饰条为白色；17-26-4号电视墙墙纸与样板间相同，只是电视墙墙面装饰条为白色）；第二、17-26-4号，该户因地处顶层，装修中，其中一卧室天花板吊顶下沉大约20cm；第三、勘查的四套精装房中，其中有小部分墙体脱灰，还有部分墙面有鼓胀、发霉情况，被告方工作人员现场告知目前正在修复中，且只要在质保期内，都属于被告维修的范围。对于以上勘查情况，双方均无异议。 又，被告方在庭审后补充提交了《检验报告》和《说明函》等材料，本院依法通知原、被告双方进行了补充质证。其中，成都市丽盈木业有限公司2019年7月20日出具的《说明函》载明“我司现为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供精装修材料强化木地板（型号LC1202），品牌：升达，现市场销售价为168元/平米或套。强化踢脚线（2400*75*12mm）现市场销售价为25元/米。”佛山欧神诺陶瓷有限公司2019年7月23日出具的《说明函》主要载明了该公司为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供的精装修材料中瓷砖的品牌为欧神诺，型号分别为ELX20180S、ELN41180S、YL005R、YL005DR。乐山云璐建材有限公司2020年3月30日出具的《说明函》主要载明其为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供的精装修材料中乳胶漆品牌为华润佳益白。通过该三份《说明函》再结合本院勘查情况，被告所使用品牌与《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》约定一致。 上述事实，有双方当事人陈述，身份证、收款收据、原告提交的凤凰国际楼盘的宣传广告单、《鸿通·凤凰国际商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》、收款收据、《勘验笔录》、《检验报告》、《说明函》等证据予以证实。 本院认为：本案争议焦点为：一、原告的起诉是否符合法律规定的起诉条件；二、“装修标准1500元/㎡”是否为案涉合同组成部分；三、被告是否存在违约的问题。 第一，关于原告的起诉是否符合法律规定的起诉条件的问题。本院认为，原告要求被告按1500元/㎡的装修标准进行装修，意思清楚、金额确定，其诉讼请求具体、明确，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。 第二，关于“装修标准1500元/㎡”是否为合同组成部分的问题，通过庭审查明，《鸿通·凤凰国际商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》系原、被告双方签订，且为双方真实意思表示，上述合同对案涉房屋的装修进行了详细且明确的约定，虽然对房屋装修单价未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定,被告制作的凤凰国际楼盘的宣传广告单明确标注“装修标准1500元/㎡”，该内容足以影响到原告是否购买案涉精装房。故，广告单中标注的“装修标准1500元/㎡”应当视为要约，成为案涉商品房买卖的合同内容，与本案双方签订的《鸿通·凤凰国际商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》并不矛盾，其系合同的组成部分，且与合同中约定的装修条款为平行约定。 第三，关于原告所述违约问题，案涉房屋已于2019年12月30日开始向包括原告在内的凤凰国际一期业主交付房屋。被告已于合同约定期限内完成了装修交房义务。庭审中，原告提交了广告单、样板间和瓷砖的照片以及申请人为“黄祖毅”的公证文书，拟证明被告违约的事实。通过庭审，第一，样板间照片为室内拍摄，不能查明与本案被告的关联性；第二，广告单上虽然有装修价格，但相关装修材料图片下方载明“注：开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”；第三，关于瓷砖照片，无法显示与案涉房屋的关系，也无法达到原告的证明目的；第四，申请人为“黄祖毅”的公证文书，不是对本案所涉精装房进行的公证，与本案无关联。另，通过被告在庭审结束后补充提交的《检验报告》和《说明函》等材料，再结合本院现场勘查的情况，被告所使用的装修材料均与合同中的约定相一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现原告提交的前述证据不能证实被告存在违约的行为，其应承担举证不能的不利后果。对于原告主张被告违约而要求被告按照承诺的1500元/平方米的装修标准进行装修的诉讼请求，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告曾丽的诉讼请求。 案件受理费减半收取为50元，由原告曾丽梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  赵浏渊 二〇二〇年四月二十日 书记员  李 阔