河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终486号上诉人（原审原告、反诉被告）：王鹏远，男，1967年8月4日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：曹威，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会，住所地安阳市龙安区东风乡王潘流村。法定代表人：尹玉文，职务村委会主任。委托诉讼代理人：李玉洁，河南商歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志飞，河南商歌律师事务所律师。上诉人王鹏远因与被上诉人安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会（以下简称王潘流村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王鹏远上诉请求：1、撤销一审判决，确认2.21亩土地租赁有效，改判被上诉人赔偿上诉人损失4815967.06元及上诉人被处罚的罚款损失69134.55元,并驳回被上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉《土地租赁合同》中的2.21亩土地应认定为有效,一审法院认定合同全部无效,事实不清,认定错误。涉案土地2.21亩已被确认为建设用地，审批手续已合法化。涉案土地为集体所有的土地,涉及公共利益,在双方未提交建设用地审批手续,一审法院未查清相关事实的情况下,以土地不可分割(事实上土地是可分割的)认定合同全部无效属于事实认定不清。认定部分无效的,应当就部分无效进行相互返还。涉案土地是被上诉人提供的,过错方在被上诉人。2、一审法院认定鉴定的工程造价并不等于上诉人因合同无效所产生的损失无事实及法律依据,被上诉人应当赔偿上诉人因合同无效而产生的损失4815967.06元，合同无效的法律后果应追溯到签订合同之时，且上诉人在租赁土地上所建厂房因被上诉人的过错至今未实现厂房的实际投资价值，其损失就应当是上诉人建设房屋等其他不动产时的投资建设价值。一审法院在认定被上诉人存在过错、上诉人事实上存在投资损失的情况下,其应依据鉴定意见作出要求被上诉人赔偿损失的判决。一审法院也未行使释明权,上诉人并无过错。3、对于行政机关的69134.55元的罚款,被上诉人也应当赔偿。在村委会、龙安区人民政府及龙安区东风乡经济发展办公室的政府文件明确记载、确认案涉土地为工矿企业的情况下,上诉人不存在明知案涉土地无相关审批手续的情形。在处罚前,上诉人根据被上诉人提供的土地在土地之上的投资建设也已经全部形成。上诉人要求被上诉人赔偿罚款损失也未过诉讼时效。4、一审法院判决上诉人将案涉土地恢复原状并予以返还无事实及法律依据，是被上诉人故意隐瞒造成现在的后果，过错在被上诉人。5、上诉人不应赔偿被上诉人的占地损失,其与上诉人无关,在本案中上诉人并没有过错,过错方全在被上诉人,被上诉人也应返还上诉人租金73829元。被上诉人王潘流村委会辩称，1、案涉《土地租赁合同》应为全部无效。2.21亩的土地虽是建设用地，但上诉人只有在取得建设用地审批手续、建房许可等准建手续的情况下,才可以依法使用建设用地，且该2.21亩土地是否在建设用地的使用期限内也无法证明。本案的案涉土地是一个不可分割的整体，上诉人租用的是作为一个整体的土地，其中的2.21亩土地的位置、形状等情况无法确定，无法区分，无法进行效力的分别认定。2、上诉人主张被上诉人赔偿其损失4815967.06元无事实根据与法律依据。一审中，上诉人提交的鉴定报告,是关于上诉人厂房建造当时所支出的费用的鉴定，以该厂房建造当时的状况为准。而被答辩人自建房至今已有十多年，厂房存在自然损耗和物理损耗等无形或有形的损耗，厂房建造当时的价值并不等于被答辩人因合同无效所产生的损失。3、根据一审中上诉人提交的处罚决定书，案涉土地上的房屋已经不再属于上诉人，其无权就该厂房向被上诉人主张任何权利。4、选择鉴定机构时，一审法院已向上诉人释明了法律后果。5、答辩人不应赔偿被答辩人缴纳的罚款69134.55元。土地审批手续应由上诉人完成,立项请示只是其中一项审批程序，上诉人原因导致没有取得合法的土地审批手续。获得土地审批后，仍需取得建设许可等报建手续，但上诉人在没有办理报建手续的情况下，私自建房，属于违法。上诉人从2009年开始就已经知道权利受损，在2018年才主张权利，已经超过了诉讼时效。6、一审法院判决上诉人恢复土地原状,并返还土地是正确的。上诉人应当赔偿被上诉人因合同无效产生占地损失。上诉人在没有取得相应手续并刻意隐瞒该情况的条件下,占用案涉土地，具有完全的过错，应当赔偿被上诉人相应的占地损失。王鹏远向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的土地租赁合同中2.21亩土地租赁有效，并依法解除；2.判决原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁无效；3.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；4.判决被告赔偿原告被处罚的罚款损失69134.55元；5.本案诉讼费用由被告承担。王潘流村委会向一审法院提出反诉请求：1.依法确认原告与被告于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.依法判决原告将王潘流村东南头、郭王线东西大路以北、面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还给被告该土地；3.依法判决原告赔偿被告从2009年1月1日起至2019年6月30日止的占地损失114574.6元；4.依法判决原告从2019年7月1日起至返还土地之日止，按每日50元赔偿被告占地损失；5.本案全部费用由原告承担。一审法院认定事实：2008年1月25日，王忠为申请设立鹏远金属公司，以该公司名义作为乙方与王潘流村委会作为甲方签订《租赁协议》，主要约定：乙方租赁甲方位于安阳市龙安区安鹤路中段路北，营业生产厂地200平方米，年租金5000元，每年元月一次性付清，租赁期从2008年1月20日至2018年1月20日，年限为十年。2008年3月3日，鹏远金属公司以上述租赁地为住所地完成设立登记。2008年9月23日，王潘流村委会就拟在案涉土地上建设鹏远金属公司厂房，向东风乡经济发展办公室提出立项请示，该立项请示载明：“我村拟在村东头路北300米处（原王潘流村废旧砖窑坑内）建设厂房，占地面积8亩，东西长6.3米，南北宽85米，建筑面积1660平方米，土地性质为工矿企业用地。……”2008年10月6日，龙安区东风乡人民政府就该立项向龙安区人民政府请示。2008年10月8日，龙安区东风乡经济发展办公室经发办[2008]11号文件向龙安区发改委请示关于王潘流村建设鹏远金属公司的项目，具体内容同上述请示。2008年12月5日，安阳市龙安区国土资源局对王鹏远占用案涉土地建厂一事进行询问，查实：“因市政建设企业需要，2008年11月东风乡王潘流村民王鹏远在未办理合法用地手续的情况下将企业搬迁至王潘流村东占用集体土地建厂，占地面积8.07亩（合5383.41平方米）。经地籍鉴定其中2.21亩为建设用地，符合土地利用总体规划，2.46亩为一般耕地、3.4亩为基本农田，不符合土地利用总体规划。目前该厂已基本建成。”并于2018年12月30日作出龙国土资监[2008]39号土地违法案件行政处罚决定书，对王鹏远做出如下处罚决定：“一、责令退还非法占用的土地；二、没收在2.21亩建设用地上新建的487.3平方米房屋；三、限15日内拆除在2.4亩一般耕地、3.4亩基本农田上新建的415.8平方米房屋，恢复土地原状；四、处以69134.55元罚款。”2009年7月3日，王鹏远向安阳市龙安区国土资源局缴纳69134.55元罚款。2009年1月1日，王潘流村委会作为甲方与王鹏远作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将村东南头、郭王线以北，土地面积为8.156亩的土地租赁给乙方用于鹏远金属公司建设，租赁期限为15年，从2009年1月1日至2024年12月31日止，年租金为每亩2200元，合计每年租金为17943.20元；乙方于合同生效之日起，向甲方付首期三年租金53829.60元，每期到期之日前一个月交纳下一期三年租金，如到期不按时交租金属违约，甲方有权除收乙方总租金数额的50%违约金外，并有权终止合同；租赁期满后，合同终止，乙方所投资的不动产，包括水电房屋，评估折价后归甲方所有，评估费由乙方承担，甲方应按评估折价一次性支付给乙方，如需承包，同等条件乙方优先承租。2009年12月13日、2010年4月14日，王鹏远分两次向王潘流村委会交清首期三年（2009年至2011年）租金共计53829元。2016年12月30日，王鹏远向王潘流村委会补交第二轮租金20000元，后王鹏远未再向王潘流村委会交纳租金。2017年10月25日，鹏远金属公司办理注销登记。王鹏远认为因土地性质问题，使公司正常经营受限，因赔偿事宜与王潘流村委会协商无果后，向法院提起诉讼，要求：1.判决解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；3.判决被告赔偿原告被处罚的罚款69134.55元。王潘流村委会在审理过程中提出反诉，要求：1.依法判决原告向被告支付拖欠的2012年1月1日至2020年12月31日的租金141488.8元；2.依法判决原告向被告支付违约金134574元；3.本案的反诉费用由原告承担。一审法院经审理认为双方签订的《土地租赁合同》无效，经依法向当事人释明后，王鹏远变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的土地租赁合同中2.21亩土地租赁有效，并依法解除；2.判决原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁无效；3.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；4.判决被告赔偿原告被处罚的罚款损失69134.55元；5.本案诉讼费用由被告承担。王潘流村委会变更反诉请求为：1.依法确认原告与被告于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.依法判决原告将王潘流村村东南头、郭王线东西大路以北、面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还给被告该土地；3.依法判决原告赔偿被告从2009年1月1日起至2019年6月30日止的占地损失114574.6元；4.依法判决原告从2019年7月1日起至返还土地之日止，按每日50元赔偿被告占地损失；5.本案全部费用由原告承担。另查明：王潘流村委会于2011年11月14日向王鹏远出具一份经安阳市龙安区东风乡人民政府调查盖章确认属实的证明，该证明载明：“我村村民王鹏远于2008年4月与我村村委会签订协议占用我村土地6.2亩，2009年11月开始准备筹建中国石油化工股份有限公司河南安阳石油分公司仓库。特此证明”2011年11月5日，王鹏远以中国石油化工股份有限公司河南安阳分公司的名义缴纳17381357元的耕地占用税。再查明：王鹏远在本案立案前，向法院提出诉前鉴定申请，要求对在案涉土地上投资建设的不动产，包括水、电、房屋进行评估作价（详见鉴定事项申请书）。经法院委托，2019年5月6日，高达建设管理发展有限责任公司作出高建管鉴（2019）第002号工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为：“对原告王鹏远诉安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会租赁合同纠纷一案进行造价鉴定，鉴定工程造价：4815967.06元；原告提供的合同造价：4135600.00元。具体采用哪个造价由法院裁定”。上述事实，有王鹏远提交的2008年1月25日的租赁协议、王潘流村委会出具的立项请示、东风乡人民政府出具的请示、安阳市龙安区人民政府经济发展办公室经发办[2008]11号文件、安阳市龙安区国土资源局龙国土监[2008]39号土地违法案件行政处罚决定书、准予注销登记通知书、工商信息查询、鹏远金属公司营业执照、河南省有色测绘有限公司出具的案涉土地全站仪测图、罚没收入统一票据、东风乡人民政府、王潘流村委会共同出具的证明、安阳市耕地占用税纳税（减免）申报表、工商银行转账凭证、税收通用缴款书、中止合同通知书、鹏远金属公司工商登记开业卷材料、耕地占用税发票、公章使用申报单、龙安区国土资源局对王爱军、王鹏远进行的询问笔录、测绘图，王潘流村委会提交的2019年7月5日龙安区东风乡政府出具的证明、2019年7月17日东风乡政府情况说明、照片9张、王鹏远交纳租金票据以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：一、案涉土地租赁合同是部分无效还是全部无效；若部分无效，其有效部分是否应予以解除；二、王鹏远要求王潘流村委会赔偿损失4815967.06元的事实和法律依据；三、王鹏远主张的罚款损失69134.55元是否已超过两年诉讼时效，王潘流村委会是否应予赔偿；四、王潘流村委会要求王鹏远对案涉土地恢复原状，并予以返还的事实和法律依据；五、王潘流村委会主张的占地损失是否已超过一年的诉讼时效，王鹏远是否应予赔偿。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因案涉土地属于农村集体土地，且其中2.4亩属于一般耕地、3.4亩属于基本农田，在该土地未依法办理农用地转用审批手续的情况下，王鹏远与王潘流村委会即签订《土地租赁合同》，将案涉土地用于建设厂房并设立鹏远金属公司从事生产活动，违反了土地管理法的禁止性规定，故双方签订的《土地租赁合同》应为无效。关于王鹏远要求依法确认《土地租赁合同》中2.21亩土地租赁有效并依法解除的诉讼请求，案涉土地中的2.21亩土地虽是建设用地，但原、被告双方未提交建设用地审批手续，无法证明该建设用地的使用期限，且作为案涉租赁合同标的物的土地是不可分割的，故双方签订的《土地租赁合同》应为全部无效。因此，王鹏远主张合同部分有效并应予解除的理由不能成立，依法不予支持。关于第二个争议焦点。一般情况下，土地承租人在签订租赁合同后在案涉土地上进行建设或其他投资必然要考虑租赁期限的长短，并根据租赁期限进行适当的建设和其他投资，使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值。本案中，王鹏远虽然基于合同无效主张赔偿损失并提交鉴定报告予以证明，但该鉴定报告是针对当时其投资建造的厂房等不动产的工程造价作出的结论，而非对租赁土地上不动产的现有价值进行的评估作价。因而该鉴定工程造价并不等于王鹏远因合同无效所产生的损失。故对王鹏远的该项诉讼请求，依法不予支持。王潘流村委会不应赔偿该损失的抗辩主张成立，依法予以支持。关于第三个争议焦点。王鹏远在明知案涉土地无相关审批手续，且未办理相应报建手续的情况下，即在租赁土地上投资建造厂房等，被土地行政管理机关予以罚款69134.55元等行政处罚，过错在于王鹏远本人，其理应承担该罚款后果；且从2009年开始至其向法院起诉主张之日，该项诉讼请求已经超过两年诉讼时效期间，其已丧失胜诉权，故对于王鹏远的该项诉讼请求，依法不予支持。王潘流村委会不应赔偿王鹏远罚款损失的抗辩主张成立，依法予以支持。关于第四个争议焦点。因案涉土地租赁合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，王潘流村委会作为土地出租人，有权要求王鹏远将案涉土地恢复原状并予以返还；而王鹏远作为承租人依法应当腾清土地上的厂房等建筑物及设施，并将该土地返还给王潘流村委会。故对于王潘流村委会的该项诉讼请求予以支持。王潘流村委会虽然依法负有返还王鹏远租金的义务，但因王鹏远在本案中未提出返还租金的诉讼请求，故法院不予处理，其可另行主张。关于第五个争议焦点。王鹏远和王潘流村委会均明知案涉土地的性质为农村集体土地，不得用于非农建设，但双方还签订土地租赁合同将案涉土地出租用于建设厂房等生产使用，故导致合同无效，双方均有过错。本案无证据显示一方的过错程度明显大于另一方，双方应承担同等的过错责任。但对于王潘流村委会来说，其土地被王鹏远占用至今必然存在相应的损失，而王鹏远已经实际使用了土地并从中受益，其应当向王潘流村委会支付案涉土地的占有使用费即赔偿占地损失。因案涉合同无效，对该占地损失不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下不返还租赁物时的违约标准来计算，而应按照王潘流村委会实际发生的损失来计算。由于双方对导致合同无效均应承担同等的过错责任，且王潘流村委会无证据证明其实际损失，故法院酌定王鹏远以合同约定的年租金17943.20元的50%即8971.60元/年为标准，向王潘流村委会赔偿从2009年1月1日起至返还土地之日止的占地损失。对于王潘流村委会主张的超过依该标准计算的占地损失部分不予支持；王鹏远关于王潘流村委会要求赔偿占地损失的诉讼请求已超过一年诉讼时效期间不应予赔偿的抗辩主张，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王鹏远与安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、王鹏远于本判决生效之日起九十日内将位于王潘流村东南头、郭王线东西大路以北，面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会；三、王鹏远于本判决生效之日起十日内赔偿安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会占地损失（从2009年1月1日起至返还土地之日止，按照8971.60元/年的标准计算）；四、驳回王鹏远的其他诉讼请求；五、驳回安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45881元，由王鹏远负担；反诉费2721元，由王鹏远负担1321元，由安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会负担1400元。本院二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人王鹏远与被上诉人王潘流村委会签订的《土地租赁合同》违反土地管理法的禁止性规定，自始无效。上诉人主张涉案土地中2.21亩为建设用地，涉案合同应认定为部分有效。因上诉人未提供建设用地审批手续，无法证明该建设用地的使用期限，且该部分土地作为案涉租赁合同标的物的土地是不可分割的，系一个整体，故上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应赔偿其因合同无效产生的损失问题，因上诉人在本案立案前，向法院提出诉前鉴定申请，要求对在案涉土地上投资建设的不动产，包括水、电、房屋进行评估作价，但该鉴定报告是针对当时上诉人投资建造的厂房等不动产的工程造价作出的结论，而非对租赁土地上不动产的现有价值进行的评估作价，该鉴定工程造价并不等于王鹏远因合同无效所产生的损失，故一审法院对上诉人的该项请求不予支持并无不妥。上诉人主张被上诉人赔偿被处罚的罚款损失69134.55元,因上诉人在未办理相应报建手续的情况下，即在租赁土地上建造房屋，导致其缴纳行政罚款，应自行承担，且从上诉人2009年7月3日向安阳市龙安区国土资源局缴纳罚款至今，已经超过两年诉讼时效期间，故对上诉人的该项诉讼请求，本院依法不予支持。上诉人主张一审判决将涉案土地恢复原状并返还被上诉人无事实及法律依据。因上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同无效，依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院判决上诉人将涉案土地恢复原状并予以返还并无不当。上诉人主张不应赔偿被上诉人占地损失，本案中，上诉人实际占用涉案土地并从中受益，被上诉人土地被占用至今也必然存在相应损失，一审法院酌定以合同约定的年租金的50%即8971.60元/年为标准，判决上诉人向被上诉人赔偿从2009年1月1日起至返还土地之日止的占地损失，并无不当。综上，上诉人王鹏远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45881元，由上诉人王鹏远负担。本案为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年四月十五日书记员 赵 洋