重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终105号上诉人（原审被告）：黄霞，女，1981年10月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。被上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附168、169号，社会统一代码91500106663598031N。负责人：沈萍，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。原审被告：黄全周，男，1986年8月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。上诉人黄霞因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月2日、2020年4月8日进行了询问。上诉人黄霞，被上诉人景瑞物业重庆分公司的委托诉讼代理人左昌德参加了询问。本案现已审理终结。黄霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.物业公司未按正规程序及时维修电梯，是被上诉人的原因导致上诉人未交物业费，不应承担违约金；2.过道灯几个月不维修；3.公摊费每月10元无分摊依据不应支持。景瑞物业重庆分公司辩称，上诉人陈述的事实与客观事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄全周未到庭发表意见。景瑞物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1.被告黄霞、黄全周支付原告景瑞物业重庆分公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1614元，并以1614元为基数从2018年1月1日起按每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止；2.被告黄霞、黄全周承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告景瑞物业重庆分公司为案涉小区的物业服务企业，被告黄霞、黄全周为案涉房屋蓝溪谷地小区13-14-6的业主，该房屋坐落于沙坪坝区，房屋建筑面积为79.73平方米。2010年4月14日，重庆景康置业发展有限公司（甲方）与上海景瑞物业管理有限公司（乙方）签订《蓝溪谷地三期前期物业服务合同》，约定乙方为蓝溪谷地三期住宅小区提供物业管理服务，兰溪谷底三期住宅小区坐落位置为重庆市。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：商业部分：3.2元／月／平方米（不含电梯费，不含公摊费）；高层住宅：1.35元／月／平方米（不含公摊费）。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同期满后，原告继续为案涉小区提供物业服务至今。2016年6月8日，原告景瑞物业重庆分公司与被告黄霞、黄全周签订了《蓝溪谷地前期物业服务协议》，约定由原告对案涉小区进行物业服务。庭审中，黄霞与黄全周认可签订了该协议，但认为该协议与被告黄霞、黄全周手中持有的协议内容不一致，并当庭举示了《蓝溪谷地前期物业服务协议》以证明上述二份服务协议不一致的地方为：二被告持有的协议未写明楼栋单元及层号，同时二份协议甲方落款处均没有载明日期。上述二份《蓝溪谷地前期物业服务协议》均载明，原告对案涉小区提供物业服务，主要权利、义务和责任：1.管理工作；2.保安工作；3.工程维修与维护工作；4.环境工作；5.社区交流组织；6.服务工作；7.监察工作；8.财务工作；9.其他工作。其中2.2条约定，控制闲杂人员进入小区。2.6条约定，定期或不定期巡视，检查小区，必要时包括乙方所有单元内部。3.4条约定，保持公共区域之水、电、气、通讯、公用天线、机电设备、电梯、消防设施、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关专业部门或职能部门有偿维修；3.6条约定，对配套系统设备进行日常维护维修。关于物业管理费，协议约定高层高级住宅按照建筑面积1.35元/月·平方米（不含公摊）收取。8.2条约定，高级高层住宅、多层花园洋房及商业用房的水、电、气实行总表计量、分表核算，总表与分表产生的计量差额每月由全体使用人共同据实分摊。公用设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销。物业管理费按月缴纳，乙方应当在当月10日之前缴清物业管理费，逾期以日欠费金额千分之三的标准支付违约金。物业服务期为三年。协议签订后，原告景瑞物业重庆分公司按照协议约定为案涉小区提供物业服务，被告黄霞、黄全周接受了物业服务并交纳物业服务费至2017年12月31日，但是未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。2019年1月9日，原告景瑞物业重庆分公司向被告黄霞、黄全周邮寄再次催缴物业服务费通知书，催收2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1411.2元。另查明，上海景瑞物业管理有限公司表示原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司系其依法登记设立的分支机构，全权负责其与重庆景康置业发展有限公司签订的《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务，可依法行使其享有的全部权利。审理中，二被告为证明原告提供的物业服务未达到合同约定的物业服务水准，向本院举示了电梯大修合同、报价函、检验报告、电梯维保信息、关于13栋电梯质监局认定的告知、关于13栋电梯钢丝绳情况说明、关于13栋电梯情况说明、告知书、蓝溪谷地13栋全体业主致景瑞物业书等证据，原告认为上述证据系复印件，对上述证据均不予认可。法庭辩论终结后，原告景瑞物业重庆分公司向本院提出申请，减少诉讼请求，将其诉讼请求变更为：1.被告黄霞、黄全周支付原告景瑞物业重庆分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1411.20元及违约金，违约金以2018年1月1日至2018年12月31日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从当月11日起计算至当月物业服务费付清之日止；2.被告黄霞、黄全周承担本案诉讼费。原告景瑞物业重庆分公司坚持其诉讼请求，被告黄霞、黄全周以原告提供的物业服务不符合合同约定为由请求按30%的标准交纳物业服务费。因双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，原告景瑞物业重庆分公司与被告黄霞、黄全周签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同与建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同并不冲突，也不损害其他业主的合法利益，属有效合同。该协议虽略有瑕疵，如二被告持有的协议未载明楼栋单元及层号，二份协议甲方落款处均没有载明日期，但二被告作为共同产权人已经按照协议约定交纳了截至2017年12月31日的物业服务费，故该协议对原、被告均具有约束力。本案原告向被告提供了物业服务，被告应当给付物业服务费。本案涉案房屋建筑面积为79.73平方米，二被告应当支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1291.63元（1.35元/月·平方米×79.73平方米×12个月）。现原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1291.20元，未违反合同约定，本院予以支持。《蓝溪谷地前期物业服务协议》约定高级高层住宅、多层花园洋房及商业用房的水、电、气实行总表计量、分表核算，总表与分表产生的计量差额每月由全体使用人共同据实分摊。公用设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销。虽然原告未举示有关公摊费的相关证据，但原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间公摊费120元，平均每月10元，属于合理范围，本院予以支持。被告黄霞、黄全周辩称其未收到原告的催收通知，因其未提供证据予以证明，且《蓝溪谷地前期物业服务协议》约定物业服务费按月交纳，故对该辩解意见本院不予采纳。被告黄霞、黄全周提出物业服务费应当按年交纳的辩解意见，因其未提供充分证据予以证明，原告对此亦不予认可，且原告景瑞物业重庆分公司与被告黄霞、黄全周签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》约定物业服务费按月交纳，故对该辩解意见本院不予采纳。被告黄霞、黄全周辩称原告在电梯故障时出现的维修材料及电梯具有隐患等问题，因其提供的证据不足以证明原告景瑞物业重庆分公司的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业服务费的程度，原告亦对上述证据不予认可，故对该辩解意见本院亦不予采纳。但需要指出的是，原告景瑞物业重庆分公司应当采取合理、高效的方式保持电梯良好运行的状态，将可能对业主造成的不便降到最低。小区业主也应当配合、协助物业公司尽快完成修复工作。关于被告黄霞、黄全周辩称其小区安保不到位，楼道电灯损害三个多月也没有得到维修的辩解意见，因其未提供证据予以证明，故本院对该辩解意见不予采纳。综上，二被告应当支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计为1411.20元（1291.20元+120元）。关于违约金的问题，原、被告在《蓝溪谷地前期物业服务协议》对违约金有明确约定，应当遵循。原告景瑞物业重庆分公司自愿将违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，该主张并不违反法律行政法规的规定以及合同的约定，本院予以支持。原告景瑞物业重庆分公司在法庭辩论终结后向本院提出申请，要求减少诉讼请求，属于处分自己的民事权利，并不影响被告的权益，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告黄霞、黄全周于本判决发生法律效力之日起三日支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1411.20元及违约金，违约金以2018年1月1日至2018年12月31日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从当月11日起计算至当月物业服务费付清之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄霞、黄全周负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。景瑞物业重庆分公司向本院提交《申请书》，申请撤回本案公摊费120元的诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人存在物业服务合同法律关系，景瑞物业重庆分公司向黄霞提供了物业服务，黄霞应向景瑞物业重庆分公司交纳物业服务费。黄霞主张景瑞物业重庆分公司未及时维修电梯及过道灯，但其所提交的证据不足以证明其上述主张，且在电梯发生损坏的情况下，景瑞物业重庆分公司已委托维修单位进行了维修，即使景瑞物业重庆分公司未能及时履行维修义务，黄霞可依照双方物业服务合同的约定请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不能此为由拒绝交纳物业服务费。黄霞未按照物业服务合同的约定向景瑞物业重庆分公司缴纳物业服务费，属违约行为，理应支付违约金。关于公摊费是否应支持的问题，二审中，景瑞物业重庆分公司申请放弃对公摊费的主张，鉴于该申请系当事人对其权利主张的自愿选择，本院予以准许，对相应判项予以改判。综上所述，因本案出现新事实，黄霞的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初7635号民事判决；二、黄霞、黄全周于本判决发生法律效力之日起三日支付上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1291.20元及违约金，违约金以2018年1月1日至2018年12月31日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从当月11日起计算至当月物业服务费付清之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由黄霞、黄全周负担。二审案件受理费50元，由黄霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年四月十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉