黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1011号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市教育信息管理中心，住所地齐齐哈尔市龙沙区永安大街186号。法定代表人：赵启泉，该中心主任。委托诉讼代理人：唐世齐，黑龙江学晏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王星，男，1975年12月28日出生，汉族，个体工商户，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：田园，辽宁承仁律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔市教育信息管理中心（以下简称管理中心）因与被上诉人王星房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。管理中心上诉请求：1.请求依法撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1831号民事判决，改判支持管理中心的诉讼请求；2.本案诉讼费由王星承担。事实与理由：1.王星没有依约按时装修附楼已经构成先行违约，依法应当自行负担由此造成的损失，并对管理中心承担违约责任；2.协议约定免付租金的房屋装修期不是一审判决认定的16个月时间量，而是协议载明的2012年2月1日至2013年6月1日时间段，双方约定的免租期日不是免租期间；3.王星由其自身原因，装修工作停滞超期，直至2014年7月14日才仅仅完成了对附楼的装修，不存在构成顺延合同期限的约定情形。王星辩称，1.王星不存在违约行为，协议附加条件装修改造附楼，王星已经完成且管理中心已经实际进入并使用，说明已经符合管理中心的要求，对于附楼装修时间，在协议中并没有具体约定，不存在王星延迟交房的违约情形；2.协议约定的免租期是双方基于长期合作和租房惯例，虽然协议约定了具体的免租起始时间，王星并未实际取得租赁房屋，所以该约定的免租期，不能实现真正的免租意义，那么理应从王星取得租赁房屋时间起算免租期；3.双方之间虽然没有明确约定顺延合同期限的情形，但由于被上诉人延期取得了租赁房屋，所以顺延免租期符合法律规定。管理中心向一审法院起诉请求：1.请求判令王星缴纳房租3,000,000.00元；2.诉讼费由王星承担。一审法院认定事实：2012年2月1日，管理中心与王星签订房屋租赁协议，管理中心将位于龙沙区永安大街的单位办公楼出租给王星，租赁期限自2012年2月1日至2023年6月1日止。2012年2月1日至2013年6月1日期间为房屋改造装修期，从2013年6月1日开始缴纳房租，并约定遇特殊情况可顺延。合同第五条约定租金按年计算，年租金2013年6月1日至2018年6月1日年租金为700,000.00元，2018年6月1日至2023年6月1日年租金为800,000.00元。租金按年支付，自合同生效之日起十五日内，王星应支付管理中心1年的租金，以后应在每年最后一个月的月底前付清下年租金。2013年8月3日，双方签订房屋租赁补充协议，因承租方需对办公楼进行扩建，与原协议不符，且扩建后不能还原在办公楼××××齐齐哈尔市教育教学研究院办公人员原办公面积，故对租金进行调整，经协商租赁期间的房租调整为每年1,000,000.00元。因承租方审批事项未健全，一直未进入房屋改造装修阶段，房屋出租方一直使用，经双方协商同意主协议执行时间顺延一个月。2014年7月14日，王星对合同约定的主楼后两座二层附楼装修完毕，交付管理中心，管理中心搬迁至主楼后附楼，王星才实际取得租赁房屋。至今王星已缴纳租金3,000,000.00元。2018年7月2日管理中心向王星下发“房费催缴通知书”，通知王星截止2018年7月1日，应向管理中心缴纳租金3,000,000.00元。后王星起诉管理中心要求履行房屋租赁协议，并减免装修期间房屋租金133万元。一审法院认为，管理中心与王星签订房屋租赁协议系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。双方签订的房屋租赁协议第八条第二款约定被告无偿改造装修的附属楼的“装修方案须经甲方同意，工程经甲方验收合格后本合同方生效”，是双方对合同生效的特别约定，对合同双方具有约束力。王星于2014年7月14日将装修好的后楼附楼交付管理中心，管理中心未对工程质量提出异议，应视为验收合格，故此协议应从2014年7月14日生效。房屋租赁补充协议约定“因乙方审批事项未健全，一直未进入房屋改造装修阶段，房屋甲方一直使用，双方协商同意主协议执行时间顺延一个月”，但事实上2013年8月3日签订房屋租赁补充协议之时，主合同还未生效，故该约定不能作为管理中心主张从2013年6月1日起算租金的依据。关于房屋改造装修免租金期问题，房屋租赁协议约定改造装修期为2012年2月1日至2013年6月1日，共计十六个月不予收取租金。但房屋租赁协议实际生效时间为2014年7月14日，即管理中心将租赁房屋交付王星的时间。虽然该改造装修免租期与房屋租赁协议生效的时间互相矛盾，但双方约定一年零四个月的改造装修免租金期间是双方的真实意思表示。根据房屋租赁协议相关条款的连贯性、关联性，以及交易习惯，应理解为这是房屋出租方考虑承租方装修改造周期较长、投资较大，出租方给予承租一定的让利。如果管理中心没有交付租赁房屋，这样的约定将变得没有任何意义，所谓让利也无法实现。管理中心现认为房屋租赁合同约定的2012年2月1日至2013年6月1日免收租金期是一个固定不可顺延的时限约定，这一观点显然违背了合同约定的相关免租金条款的本意、初衷。一审法院认为双方争议的焦点应该是，房屋租金从何时开始计收。在合同尚未生效以及主标的物没有交付的前提下，王星负责无偿改造装修的附属楼（用于管理中心交付租赁房屋后的办公用房）的工期是不应计算到合同约定的免租金实限内，即附属楼交付王星改造装修不应视为管理中心已将租赁房屋交付王星，所以在上述约定的免租金时限不能从2013年6月1日开始计收租金。对此一审法院认为，依据房屋租赁合同第四条对于“应顺延合同期限”的相关事由约定和房屋租赁合同第八条第二款对附属楼改造工程“修建方案需经甲方同意，工程经甲方验收合格后本合同生效”的约定，第一，附属楼不是合同约定的租赁房屋，附属楼交付王星改造不能视为将租赁房屋交付被告。第二，该免租金期限可以按约定顺延，而非一个不得变动的固定时限。第三，合同生效条款的约定就是为避免附属楼改造工期不能确定完工时间以及被告改造工程质量是否符合管理中心要求而为回避合同双方履行风险特别设立的。因此在2014年7月14日房屋租赁协议生效时，即管理中心实际交付租赁房屋后，顺延16个月作为装修免租金期，从2015年11月14日收房租，是符合合同签订时双方真实意识表示的。故王星已缴纳的300万元的租金应计算至2018年11月14日，对管理中心主张王星截止2018年7月1日拖欠房租3,000,000.00元的主张不予支持。王星应按房屋租赁合同约定交纳2018年11月14日至2019年11月14日年度租金100万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回齐齐哈尔市教育信息管理中心的诉讼请求。一审案件受理费30,800.00元，减半收取计15,400.00元，由齐齐哈尔市教育信息管理中心负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。因案涉房屋租赁协议的合同效力及生效时间为2014年7月14日已经齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初2601号生效民事判决予以认定，本院不再赘述。合同的订立，是合同双方动态行为和静态协议的统一，是双方达成合意、确定合同的主要条款形成的协议。因案涉房屋租赁协议中改造装修免租期与房屋租赁协议生效的时间互相矛盾，故应从合同内容、合同目的、交易习惯以及公平原则，合理确定双方达成协议时的真实意思表示。因案涉房屋租赁协议中约定的2012年2月1日至2013年6月1日免收租金期条款，系出租方给予承租一定的让利，如该免收租金期间独立于合同生效履行期间之外，显然违背租赁双方订立合同的本意，因此原审法院依据公平原则，将案涉协议中约定的固定免租期间，结合协议的实际履行情况进行顺延计算租金，并无不当。综上所述，管理中心的上诉请求不能成立，一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,800.00元，由齐齐哈尔市教育信息管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 林 森审判员 董 铭审判员 王巧姝二〇二〇年四月二十日书记员 宋 阳