成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5152号 原告：蒋宇佳，女，1982年8月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：岳鹏，四川斗城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：塔古基，男，1962年9月18日出生，藏族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：四川和贤房地产开发有限公司，住所地：遂宁市河东新区德水中路386号东城一品B区6栋2楼。 法定代表人：刘洪和，执行董事。 蒋宇佳与塔古基、四川和贤房地产开发有限公司（以下简称“和贤公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蒋宇佳的委托诉讼代理人岳鹏和塔古基的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼，和贤公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋宇佳向本院提出诉讼请求：1.确认被告申请执行第三人的遂宁市河东新区房屋所有权归原告所有并停止对上述财产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月23日，蒋宇佳收到成都市温江区人民法院送达的（2019）川0115执异731号《执行裁定书》。蒋宇佳认为法院驳回其执行异议，缺乏事实和法律依据。一、塔古基申请执行的遂宁市河东新区房屋为蒋宇佳所有，而不是和贤公司所有。2010年7月28日，蒋宇佳与和贤公司签订《商品房买卖合同》，由蒋宇佳向和贤公司购买上述房屋，合同价款总计386623元。该购房款由蒋宇佳母亲霍容代为支付。该《商品房买卖合同》经遂宁市房管部门进行预售备案，并于2013年8月19日办理《遂宁市商品房屋初始登记证明》，该证明已登记受让人为蒋宇佳。和贤公司已于2010年左右向蒋宇佳交付上述房屋，蒋宇佳使用至今。二、塔古基对属于蒋宇佳的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。温江区人民法院作出（2019）川0115执388号《执行裁定书》对上述房屋进行查封，但应查明该房屋的所有权归属、备案登记情况，塔古基应当申请对明确的、无争议的和贤公司的财产进行强制执行。本案所涉房屋依合同约定由和贤公司办理转移登记手续，至今未办理，非因蒋宇佳的原因，故不能排除蒋宇佳对房屋的所有权。 塔古基辩称，首先，案涉房屋现登记在和贤公司名下，蒋宇佳无证据证明案涉房屋是其所有；其次，蒋宇佳母亲霍容向案外人曾荣梅的转款，购房款的支付不是在买卖合同双方主体间进行的，与常规的买卖合同交易背离，且无法得知霍容和曾荣梅之间是否还有其他法律关系和债权债务关系，不能认定其为代蒋宇佳向和贤公司支付的购房款。另，案涉房屋所在小区大多数房屋已办理产权转移登记，而案涉房屋长达8年之久未办理产权转移登记，不属于非因买受人原因未办理。故不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除对案涉房屋的执行。请求法院继续执行案涉房屋，驳回蒋宇佳的诉讼请求。 和贤公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月22日，塔古基依据成都市温江区人民法院作出的（2018）川0115民初926号民事判决书，向成都市温江区人民法院申请强制执行。2019年4月17日，成都市温江区人民法院作出（2019）川0115执388号执行裁定书，裁定查封位于四川省遂宁市船山区房屋。后蒋宇佳对该房屋的执行向本院提出执行异议，成都市温江区人民法院于2019年9月11日作出（2019）川0115执异731号执行裁定书，驳回了蒋宇佳的异议请求。 另查明，2010年7月28日，蒋宇佳与和贤公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋宇佳购买和贤公司开发的位于四川省遂宁市河东新区房屋。合同约定：房屋预测建筑面积116.72平方米，商品房单价为每平方米3312.4元，房屋总价款为386623元，和贤公司应当在2010年9月30日前向蒋宇佳交付房屋，蒋宇佳同意委托和贤公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记等。2013年8月19日，上述房屋办理了初始登记，登记单位为和贤公司，受让方为蒋宇佳，地址为遂宁市船山区。遂宁市河东新区东平中路399号东城一品与遂宁市船山区东平中路399号东城一品为同一地址。 2010年7月23日，和贤公司向蒋宇佳出具收款收据1张，载明：收到蒋宇佳购房款116623元，收款人曾荣梅。2011年7月19日，和贤公司向蒋宇佳出具了代收款凭据1份，载明：东城一品B区B3-2705号房产面积117.05平方米，总房款387716元；蒋宇佳已交转移手续费351元、维修基金5853元、契税7949元、产权证工本费85元、国土证工本费38元，合计14276元，收款人为案外人曾荣梅。同日，和贤公司向蒋宇佳出具收款收据1张，载明：收到蒋宇佳房款271089元，收款人曾荣梅。 再查明，案外人霍容与蒋宇佳系母女关系。2010年7月23日，案外人霍容通过中国工商银行取款116623元。2011年7月19日，霍容分别通过中国建设银行和中国工商银行向曾荣梅转款100000元、185364元，合计285364元。自2011年7月29日起，蒋宇佳开始支付案涉房屋的物管费，并且在该房屋被查封之前，蒋宇佳已占有使用该房屋。2013年8月19日，案涉房屋办理了初始登记，初始登记载明案涉房屋位于船山区，该房屋现仍初始登记在和贤公司名下。 上述事实，有蒋宇佳、塔古基的当庭陈述及各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、遂宁市商品房屋初始登记证明、亲属关系证明、中国建设银行及中国工商银行转账凭证、四川和贤房地产开发有限公司收款收据、代收款收据、物业费收据、执行裁定书等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，对本案的诉争问题作评析如下：一、关于案涉房屋是否归蒋宇佳所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，位于遂宁市河东新区房屋尚未登记在蒋宇佳名下，故对于蒋宇佳主张确认该房屋归其所有的诉请，本院不予支持。 二、关于蒋宇佳是否已经支付购房款的问题。 首先，霍容向曾荣梅支付款项与和贤公司向蒋宇佳出具房款收款收据、代收款收据的时间一致，金额吻合。其次，霍容与蒋宇佳系母女关系，属于较普通关系更为亲密的直系亲属关系,霍容代蒋宇佳支付房款，符合情理。再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”当事人可以约定第三人代为履行合同义务，虽然和贤公司与蒋宇佳未在商品房买卖合同中对由第三人即蒋宇佳母亲霍容支付房款进行明确约定，但是和贤公司在向蒋宇佳出具的房款收款收据、代收款收据中加盖印章，应视为和贤公司对蒋宇佳母亲霍容代蒋宇佳支付房款的认可。同时，曾荣梅在上述房款收款收据、代收款收据中的收款人处签名，和贤公司加盖印章的行为，也应视为和贤公司对曾荣梅收取房款的追认。最后，塔古基认为霍容与曾荣梅存在其他民事法律关系的可能，因未提供证据予以证明，不予采信。综上，本院认定霍容向曾荣梅支付的款项系其代蒋宇佳向和贤公司支付的购房款，蒋宇佳已就案涉房屋支付购房款。 三、关于蒋宇佳能否排除对案涉房屋执行的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房屋查封之前，蒋宇佳与和贤公司已签订了合法有效的书面买卖合同，并办理了备案登记；在人民法院查封之前，蒋宇佳已合法占有使用案涉房屋；蒋宇佳的母亲霍容已代蒋宇佳支付了全部房款；蒋宇佳已通过签订商品房买卖合同的方式委托和贤公司办理房屋权属转移登记，并向和贤公司交纳了办理房屋权属转移登记的税费等费用，故案涉房屋未办理转移登记的原因不在蒋宇佳。因此，蒋宇佳享有足以排除塔古基强制执行的权利，对于蒋宇佳主张停止对案涉房屋执行的诉请，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省遂宁市河东新区的房屋； 二、驳回蒋宇佳的其他诉讼请求。 本案案件受理费7100元，由塔古基负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 林 艺 审判员 邹酌莎 审判员 舒 玲 二〇二〇年四月十五日 书记员 杨李欣