河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4657号上诉人（原审原告）:郭文锋，男，1969年9月3日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：钱大鹏、孙梦雅，河南宁鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马永明，男，1970年5月9日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人:魏培俊,男,1983年12月15日出生,汉族,住卫辉市。被上诉人(原审被告):李红梅，女，1976年6月23日出生，汉族，住卫辉市。上诉人郭文锋因与被上诉人马永明、李红梅执行异议之诉纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（下简称卫辉市法院）（2018）豫0781民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人郭文锋及其委托代理人钱大鹏、孙梦雅，被上诉人马永明及其委托代理人魏培俊到庭参加诉讼。被上诉人李红梅经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。郭文锋上诉请求：撤销原判并停止对中源帕提欧13号楼西单元2屋东户房屋的执行，并解除上述房屋的查封。事实与理由：上诉人依法享有对案涉房屋的合法民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除对案涉房屋的强制执行。1、上诉人与李红梅于2017年8月14日签订房屋买卖协议，已经卫辉市法院2018年11月19日作出的（2018）豫0781民初2417号民事判决确定为合法有效。2、上诉人占有使用案涉房屋并支付水电、物业等费用的行为发生在在法院查封之前。3、上诉人与李红梅约定案涉房屋以45万元进行买卖交易，上诉人已陆续支付了42.9万元房屋价款，占房屋总价款的95.3%左右，剩余部分按约定应于李红梅协助上诉人办理房屋过户手续后交付。4、案涉房屋未能办理过户登记是因为李红梅的原因，上诉人不应承担未办理过户手续的不利后果。根据卫辉市法院（2018）豫0781民初2417号民事判决，李红梅应在规定期限内协助上诉人办理过户手续。马永明答辩称：郭文锋的上诉请求不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。1、上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法不能排除执行。上诉人并未支付全部房款，且剩余房款也未交付执行。郭文锋因怠于行使权利而导致未能办理案涉房屋过户登记手续，不具有排除执行的法定情形。2、郭文锋与李红梅房屋买卖合同纠纷中，不排除上诉人与李红梅之间存在“后让与担保”即名为房屋买卖实为民间借贷的情形。3、卫辉市法院（2018）豫0781民初2417号民事判决不具有确认房屋权属的效力。郭文锋向一审法院起诉请求：停止对卫辉市中源帕提欧13号楼西单元2屋东户房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。卫辉市法院查明：该院在依法执行马永明与李红梅民间借贷纠纷一案过程中，于2018年8月17日裁定查封扣押（被执行人）李红梅帕提欧13号楼1单元212室房屋。（执行案外人）郭文锋对该院查封卫辉市中源帕提欧13号楼1单元212室房屋提出书面异议，该院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2018年10月24日作出（2018）豫0781执异96号执行裁定书，裁定：驳回郭文锋的诉讼请求。郭文锋不服，依法提起案外人执行异议之诉。2015年3月28日，李红梅购买河南鸿辉置业有限公司定名中源帕提欧第13幢西单元2层东户房屋，总金额384234元整，首付款按揭付款方式。2017年8月14日，李红梅与郭文锋签订房屋买卖协议。协议载明：卖方（甲方）李红梅，买方（乙方）郭文锋。第一条房屋的的基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于卫辉市××楼××单元××楼东户，房屋结构为砖混结构，建筑面积130平方米。房屋价格：该房屋房价为45万元整。第三条：乙方于本协议签定之日先交订金5万元，2017年8月20日前向甲方支付20万元购房款，一至两个月后，准时付清剩余购房20万元。第四条：在乙方交清该房屋房款后，甲方将该房屋钥匙交付给乙方。房屋产权过户后，尾款伍万元整付清。等内容。卫辉市法院于2018年8月20日立案受理了郭文锋与李红梅房屋买卖合同纠纷一案。该院经审理于2018年11月19日作出（2018）豫0781民初2417号民事判决，判决主文内容为：一、郭文锋与李红梅于2017年8月14日签订的房屋买卖协议有效；二、李红梅在本判决生效后一个月内，卫辉市中源帕提欧13号楼西单元2楼东户房产符合相关法律、行政法规关于房屋过户的相关规定及该房产交纳相关税费后，协助郭文锋办理过户手续。卫辉市法院认为,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及本案，卫辉市法院审理于2018年11月19日作出的（2018）豫0781民初2417号民事判决书确定“原告郭文锋与被告李红梅于2018年8月14日签订的房屋买卖协议有效”，但郭文锋未向该院递交判决书的生效证明，且郭文锋亦未提交在人民法院查封房屋之前已合法占有该不动产的证据。郭文锋提交的交款收到条，落款时间、金额前后矛盾，真实性不强，该院不能认定。据此，郭文锋提起的执行异议之诉不成立，不享有足以排除强制执行的民事权益，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回郭文锋的诉讼请求。案件受理费7735元，由郭文锋负担。二审中郭文锋提交以下三组证据。第一组：1、卫辉市法院生效证明。2、（2018）豫0781民初2417号民事裁定书。证明：结合郭文锋在原审中提供的房屋买卖协议、（2018）豫0781民初2417号民事判决书，证明郭文锋与李红梅在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的买卖协议。第二组：1、个人担保借款合同。2、新建（商品）住宅质量保证书。3、供用水合同。4、物业收据六份。证明：结合郭文锋在原审中提供的收到条、农村信用社的打款明细，证明郭文锋已按房屋买卖协议约定向李红梅支付房款共计42.9万元，其中2017年10月14日之前已分期向李红梅支付42万元，2018年3月29日郭文锋以交物业费的形式抵顶9000元房款。剩余2.1万元郭文锋同意按法院要求交付执行。第三组：郭文锋、郭亚超户口本复印件、房屋装修及家居订货合同、转账凭证及收据、房屋装修照片及居民用户供气协议书等。证明：郭文锋与郭亚超系父子关系，案涉房屋被查封之前郭亚超已对其进行装修并用于结婚，早已合法占有案涉房屋。马永明的质证意见为，对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据第一项真实性无异议，但对证明目的有异议，购房借款担保合同中，借款人为李红梅，抵押人为李红梅、赵明林，因此证明该涉案房屋属于李红梅与赵明林的夫妻共同财产，李红梅与上诉人所签订的房屋买卖合同，并未经过共有权人的同意，李红梅系无权处分。对第二组证据的第二项，真实性无异议。但该证据不能证明上诉人的主张。对第三项供用水合同，该合同系李红梅与卫辉供水公司所签订的合同，并非上诉人与卫辉供水公司所签。不能证明上诉人在该涉案房屋查封之前占有该不动产。对第四项，真实性无异议，但对证明目的有异议，交款人均为李红梅，更加证明在2018年3月期间该房屋一直由李红梅所占有。对第三组证据真实性及证明目的均有异议。该组证据仅为手写的票据，并非正式发票，该组证据不能证明系上诉人用于涉案房屋的装修及使用。另该组证据也不能证明郭亚超所购买的装修建材用于本案的涉案房屋，其不能证明本案上诉人郭文锋在人民法院对该房屋查封之前已经合法占有涉案房屋的事实。对上述证据，本院认为，郭文锋提交的第一组证据因马永明对其真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。对第二组证据和第三组证据，本院综合在案的其他证据综合认定证明的事实。本院经审理查明：原审法院到卫辉市不动产中心查封案涉房产的时间是2018年9月3日，因案涉房产尚未办理所有权初始登记，系预查封，该房产无抵押。李红梅于2017年10月14日出具收条如下：今收到房款郭文锋现金贰万元整，周一交钥匙，有失言，减免30000万现金。收款人李红梅。郭文锋称其于2018年3月24日陆续向李红梅支付案房款42.9万元，李红梅于当日出具了42.9万元的总收据，收据载明的日期为合同签订日即2017年8月14日,当日双方办理了房屋的交接手续，之后郭文锋对案涉房屋进行了装修并实际占有至今。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭文锋在法院查封之前从李红梅出购买了案涉房屋，双方之间形成合法有效买卖关系，且已有生效的民事判决予以确认。根据李红梅于2017年10月14日的收据可以说明，双方在履行中合同过程中变更了合同约定的交房期限和付款条件，在案证据足以证实在法院查封前郭文锋已经合法占有了该房产。郭文锋已经支付了大部分房款且同意将剩余价款交付执行，因该房屋尚未办理所有权初始登记，且郭文锋也通过诉讼方式行使权利，可以认定未办理过户非因其自身原因所致。综上，郭文锋提供的证据足以证实其对案涉房屋所享有的权利具有真实合法性，其对涉案房屋要求排除执行的主张符合上述法律规定，故其要求排除强制执行的主张成立，本院予以支持。原审判决不当，依法应予纠正。鉴于郭文锋原审未积极举证，且对本案纠纷的形成有一定责任，故由此产生的诉累由其自行负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省卫辉市人民法院（2018）豫0781民初3101号民事判决；二、不得执行卫辉市帕提欧13号楼2单元2楼东户房屋。一、二审案件受理费各7735元，均由郭文锋负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇二〇年四月八日书记员  贾 威