广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12422号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区园岭街道红荔社区园岭四街2号、6号园岭五街3001。统一社会信用代码：914403003592432448。法定代表人：谭茶花。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘福光，男，汉族，1970年8月27日出生。身份证住址：重庆市万州区。委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）因与被上诉人刘福光房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万佳广场上诉请求：一、撒销一审判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项，驳回刘福光的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘福光承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案商铺起租日自2016年10月17日起算，并在此基础上认定刘福光未拖欠租金及管理费，万佳广场系违约解除合同，系认定事实错误。涉案商铺起租日应自装修免租期满之次日起算，刘福光拖延支付租金及管理费，万佳广场依约有权解除合同。二、一审法院判决万佳广场向刘福光返还租赁保证金系事实认定错误。依合同约定，刘福光未按期交付租金，万佳广场有权解除合同，没收租赁保证金，不予退还。刘福光辩称，一、一审法院在庭审过程中已查清涉案商铺消防验收合格通过时间是2016年10月17日，一审法院认定从上述时间开始计算房屋租金有充分的事实和法律依据，万佳广场与刘福光在签订合同以后刘福光已经缴纳了3个月的租金和3个月的租赁保证金及五个月的管理费，因此万佳广场与刘福光之间发生争议的时间是2017年1月份，刘福光并未拖欠万佳广场的房屋租金和相关的管理费等，万佳广场单方强行解除合同，并且扣押了刘福光的一些设备，强行拆除刘福光的一些装修的行为构成违约，侵害了刘福光的合法权益。二、关于保证金的问题，刘福光无违约行为，因此相应的租赁保证金应该依法返还，万佳广场认为租金的起算时间应该是从2016年6月份开始起算，是不符合合同约定及法律规定的。三、关于铺位转让费，涉案的商铺是万佳广场通过租赁承建集团的商铺以后再转租给刘福光，铺位转让费是一个不合理的收费，一审法院判决让万佳广场返还刘福光有充分的事实和法律依据。四、关于赔偿装修损失的问题，由于万佳广场强行扣押了刘福光的一些设施设备，且强行拆除了所有的装修设施，造成了刘福光的重大经济损失，应该承担相应赔偿责任。一审法院判决万佳广场支付部分的装修损失，有充分的事实和法律依据。万佳广场向一审法院起诉请求：1、刘福光支付2016年9月1日至2017年1月8日止的租金及管理费共计62805元；2、刘福光立即腾退、搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给万佳广场；3、刘福光按照每月14720元的标准支付自2017年1月9日至实际搬离之日止的房屋使用费。一审审理过程中，万佳广场撤回第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为：刘福光按每月14720元的标准支付2017年1月9日至2017年4月17日3个月零8天的占有使用费（含管理费和租金）合计48085元。刘福光反诉请求：1、确认万佳广场与刘福光于2016年3月30日签订的《商铺租赁合同》无效；2、万佳广场返还刘福光商铺内被扣押的相关设备、设施；3、万佳广场返还刘福光租赁保证金41400元、租金41400元、管理费4600元、装修押金5000元、铺位转让费30000元、合同更名费2000元、电费1000元，共计125400元；4、万佳广场赔偿刘福光经济利益损失85000元（包括装修费损失、设备、设施费损失、员工工资损失等）；5、万佳广场承担本案的诉讼费用。一审审理过程中，刘福光当庭撤回第3项反诉请求中关于电费1000元的请求。一审法院认定事实：位于福田区××花园××楼××、××、××房产的权利人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司。2013年1月1日，深圳市城市建设开发（集团）有限公司将福田区园岭园中花园裙楼1层、2层、3层物业授权深圳市城建保税贸易公司进行经营管理。2015年10月，深圳市城建保税贸易有限公司将该1-3层的部分物业11045平方米出租给深圳市大亚兰迪投资有限公司。2016年1月，深圳市大亚兰迪投资有限公司将其承租的上述物业除2层新一佳超市以外的其余面积6594平方米转租给万佳广场。2016年10月29日，万佳广场重新与深圳市城建保税贸易公司签署房屋租赁合同，由万佳广场向深圳市城建保税贸易公司承租该1-3层的部分物业11045平方米，租赁期限截止至2025年10月10日。2016年3月30日，万佳广场与刘福光签署《商铺租赁合同》，约定万佳广场将位于深圳市福田区××花园××楼××号商铺租赁给刘福光经营重庆特色小吃，商铺的建筑面积约为46平方米，租赁期限从2016年4月1日至2019年3月30日，装修免租期2个月，从2016年4月1日至2016年5月30日，月租金为13800元；合同押金为41400元，刘福光须在上月25日前五天到万佳广场财务部门交付下月租金，逾期则按每天5‰计罚滞纳金，逾期10天，万佳广场将视作刘福光违约，刘福光应按拖欠租金总金额的30%向万佳广场支付违约金，并同意万佳广场没收租赁经营保证金，同时万佳广场有权解除协议收回商铺；协议签订时，刘福光同意委托万佳广场对商铺进行前期装修，并同意支付相关费用3万元，租赁经营保证金不得抵作房租使用，租赁期满时，刘福光经万佳广场确认不存在违约行为，并办清所有债权债务手续后，万佳广场将保证金不计息退还刘福光，前期装修费无需退还刘福光；商铺经营所需的公用水电按当月发生额进行核算，并按商铺面积进行公摊；管理费20元/平方米，合计管理费920元/月；万佳广场负责对广场内的公用设备进行安装、保养、维修及更新，商铺或用房内的设施、设备的维修、材料费由刘福光自行负责，未经万佳广场同意，刘福光不得擅自安装，修改广场内及关联部分的任何设施、设备；万佳广场负责维护广场内的经营秩序，保证刘福光及客户的权益，维护广场信誉；出现解除合同的条件，而万佳广场要求解除双方合同时，刘福光应在接到万佳广场书面或口头通知后七天内交回商铺，并缴清一切费用，逾期未交还的，在万佳广场给予一定的宽限期内仍未撤出的，万佳广场可视刘福光已放弃内物品的所有权和处置权，万佳广场有权自行将商铺清空，刘福光因逾期未交商铺而产生占用费、滞纳金及违约金应向万佳广场缴纳，刘福光亦无权要求退还租赁经营保证金；刘福光租赁万佳广场商铺后，刘福光自行负责二次装修，并报消防部门验收合格后方可进驻，其中产生一切费用和责任由刘福光自行承担；刘福光未满合同期限而退出商铺经营，视为刘福光违约，刘福光的租赁经营保证金将不退还，另支付万佳广场相当于三个月租金的违约金。同日，刘福光向万佳广场支付了租赁保证金41400元、2016年6月1日至8月30日期间3个月的租金41400元、2016年4月1日至8月30日期间5个月的管理费4600元、铺位转让费3万元、合同更名费2000元、装修押金5000元，万佳广场亦开具了相应金额的收款收据。关于合同更名费，万佳广场称双方系依口头约定收取，但不清楚是否存在合同更名的情形。当日，刘福光（由刘崇树代签）向万佳广场提交《商铺装修申报表》，载明预计装修时间2016年4月20日-2016年5月11日；万佳广场于同日向刘福光发放《装修进场通知单》，通知刘福光所报装修意向已审批通过，请于4月1日前进场装修。2016年4月13日，刘福光以刘崇树的名义与深圳市睿诺装饰设计工程有限公司签署《装饰工程施工合同》约定，该公司承包涉案商铺的装修工程，工程总价为85800元，开工日期2016年4月15日，竣工日期2016年5月12日。该公司于2016年5月12日向刘福光开具收取室内外装修（含门面）装修款85800元的收款收据。万佳广场提交了一份由刘崇树代签但没有签署时间的《商铺交接清单》。关于商铺的交付时间，万佳广场、刘福光各执一词：万佳广场主张于2016年4月1日交付给刘福光；刘福光则主张于2016年4月20日交付。2016年12月14日，万佳广场向刘福光发出《催租函》称，刘福光未缴纳2016年9月1日至2016年12月31日的租金、管理费，经万佳广场口头催缴无果，要求刘福光在2016年12月18日前支付拖欠的费用。2016年12月21日，万佳广场又向刘福光发出《催告函》称，万佳广场于2016年12月14日向刘福光发出书面的《催租函》，但刘福光无任何书面回复，要求刘福光在收到《催告函》三天内缴清拖欠的费用，否则万佳广场将在刘福光收函第四日收回商铺，没收租赁保证金，并要求刘福光缴纳至万佳广场收铺之日的租金和滞纳金。次日，刘福光向万佳广场发出《催租回复函》，函载：万佳广场未能履行招商时对广场业态及品牌引进愿景承诺，且广场外立面及配套设施建设中，刘福光等商户无法正常营业，且新一佳超市突然倒闭停业，造成广场原业态主业倒闭，与新一佳配套互补的万佳广场人流急剧减少，商户经营困难。在此情况下万佳广场口头承诺可与商户商谈降租及延后起租日期，但不与商户达成书面协议。刘福光要求万佳广场履行承诺，及时与新一佳恢复正常营业，重建市场环境，待商场经营恢复正常，消除由于万佳广场及新一佳对商圈的损害及不良后果，刘福光将履行缴纳租金的义务。刘福光坚决反对在商铺租赁纠纷未得到解决的情况下，强行收铺。2017年1月8日，万佳广场委托广东今见律师事务所向刘福光发出《律师函》称，刘福光未缴纳2016年9月1日至2016年12月31日租金、管理费、水电费，万佳广场曾于2016年12月14日向刘福光发《催租函》并于2016年12月21日向刘福光发出《催告函》，但万佳广场未收到刘福光任何租金费用，现万佳广场特发律师函解除双方于2016年3月30日签署的《商铺租赁合同》，没收刘福光缴纳的租赁保证金，限刘福光收函三日内交还商铺并缴清欠费。同日，刘福光向万佳广场发出《回复函》，内容与《催租回复函》大致相同。刘福光主张万佳广场于2017年1月11日对涉案商铺进行锁门，万佳广场否认。刘福光还称2017年1月11日万佳广场锁门时双方发生冲突，曾向深圳市公安局通心岭派出所报案，派出所民警曾对双方工作人员做过调查笔录，但经该院开具调查令向深圳市公安局通心岭派出所调取相关报案材料，未有涉案商铺的相关报案材料。一审庭审中，双方均确认刘福光的涉案商铺于2016年6月底装修完毕后开始试营业，刘福光主张营业至2017年1月11日，万佳广场表示对刘福光结束营业的时间无法确认。刘福光提交了2016年6月15日及2016年9月10日深圳市罗湖区陈记电器维修店出具的2张收款收据，2张收款收据分别显示刘生购买格力空调2匹、1.5匹及铜管、架子配件，金额分别为5000元、6800元。刘福光据此主张其在涉案商铺中添置的空调设施被万佳广场强行搬离占有。刘福光还提交了日期为2016年5月28日的1张送货单，主张其放置于涉案商铺中的锅炉、冰柜等价值29000元的设备、货品被万佳广场强行占有。万佳广场对此均不予认可。万佳广场称其于2017年4月17日将涉案商铺收回并另行出租给他人，收回时商铺中没有刘福光所称的设施和物品，新租户没有利用涉案商铺的原有装修，将原有装修拆除后重新装修。另查，万佳广场在其他有关万佳广场商铺租赁案件中提供的消防验收材料及消防检验查询结果等显示：1、深圳市福田区××中花园××楼××层局部的公众聚焦场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告显示2016年7月13日检查结果为不合格，2016年10月17日检查结果为合格。2、深圳市公安局福田分局消防监督管理大队于2016年10月17日向新一佳超市有限公司园岭商场就位于深圳市福田区××中花园××楼××层局部2800平方米出具编号为深公消安检字（2016）第C0637号《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该大队后于2018年1月17日就深圳市福田区××中花园××楼××层局部3643平方米向万佳广场出具编号为深公消安检字（2018）第C0005号的《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2018年1月18日向万佳广场出具编号为深公福消验字（2018）第0013号的《建设工程消防验收意见书》。万佳广场称，2016年10月份涉案商场1层整体消防通过验收，因新一佳超市有限公司园岭商场是深圳市大亚兰迪投资有限公司的关联公司，所以当时的消防验收以新一佳超市有限公司园岭商场的名义申报。万佳广场还称，万佳广场于2016年6月至8月期间间隔对涉案商场的外墙进行装修施工，但没有在商场内装修占用通道。一审法院认为，万佳广场从深圳市大亚兰迪投资有限公司及深圳市城建保税贸易有限公司处承租福田区园岭园中花园裙楼1-3层的部分物业后，将位于该裙楼1层的涉案商铺出租给刘福光，万佳广场就此与刘福光签署的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。无证据显示深圳市大亚兰迪投资有限公司或深圳市城建保税贸易有限公司主张万佳广场对涉案商铺无权转租，刘福光以万佳广场未取得转租权为由主张涉案租赁合同无效，没有事实依据，理由亦不成立，该院不予采纳。关于商铺的交付及起租日。万佳广场于2016年4月将涉案商铺交付给刘福光用于经营重庆特色小吃，虽然租赁合同约定二次装修消防验收由刘福光负责，但万佳广场作为出租方，应保证交付的商铺所在商场已通过整体消防验收才具备经营条件。根据系列案查明的事实，园中花园裙楼1层局部的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》于2016年10月17日才取得，万佳广场亦表示商场1层的整体消防于2016年10月份才通过验收，万佳广场2016年4月实际向刘福光交付商铺时商场未通过整体消防验收，此时万佳广场已构成违约，刘福光本可向万佳广场主张相应的违约责任，但刘福光在接收商铺后即开始对涉案商铺进行装修，刘福光以实际履行行为放弃了向万佳广场主张其违约责任的权利。因涉案商场1层于2016年10月17日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即该商场1层于2016年10月17日才具备实际投入经营的条件。该案中，租赁合同约定的免租期为2个月，刘福光实际接收商铺的时间为2016年4月，万佳广场承诺的免租期为给予刘福光的装修期，虽然万佳广场交付商铺时未通过整体消防验收，但并未影响刘福光二次装修，在相应的消防安全检查合格证发放前刘福光已实际装修完毕，因此涉案租赁合同的起租日期应从商场1层具备实际投入经营条件之日即2016年10月17日起算。如上所述，涉案租赁合同起租日自2016年10月17日起算，租金及管理费亦应自2016年10月17日起计算。万佳广场于2017年1月8日发出《律师函》解除涉案租赁合同并要求刘福光在收函3天内交还商铺，刘福光于同日收函。经核算，2016年10月17日至2017年1月8日共计2个月零26天，刘福光已向万佳广场支付3个月的租金41400元、5个月的管理费4600元，至万佳广场发函解除合同时，刘福光仍未有拖欠租金及管理费的事实，故万佳广场解除合同的理由不成立，万佳广场发函解除合同的行为构成违约。虽万佳广场解除合同的理由不成立，但涉案租赁合同确因万佳广场的发函解除行为及收回商铺的行为在事实上已解除。该院确认涉案合同于2017年1月8日已解除。关于解除合同后万佳广场收回涉案商铺的时间。刘福光主张万佳广场于2017年1月11日对涉案商铺上锁即当天由万佳广场收回涉案商铺，万佳广场则主张其于2017年4月17日收回涉案商铺。但万佳广场、刘福光双方对上述主张均未提供证据予以证明。该院结合万佳广场解除合同的《律师函》中限刘福光于收函3天内交还商铺的要求以及综合考虑万佳广场解除合同后应履行及时收回商铺、防止损失扩大的义务，酌定万佳广场于解除合同后8日即2017年1月16日收回商铺，逾期未收回商铺产生的租金、管理费损失，应由万佳广场自行承担。2017年1月9日至16日共计8天的占有使用费及管理费，参照合同约定的租金及管理费标准计算，仍由刘福光承担。关于租金（占有使用费）及管理费。经核算，2016年10月17日至2017年1月8日共计2个月零23天的租金为37838.71元（13800元/月×2个月+13800元/月÷31天×23天）、管理费为2522.58元（920元/月×2个月+920元/月÷31天×23天）；2017年1月9日至16日共计8天的占有使用费为3561.29元（13800元/月÷31天×8天）、管理费为237.42元（920元/月÷31天×8天）。刘福光应支付的租金（占有使用费）为41400元（37838.71元+3561.29元）、管理费为2760元（2522.58元+237.42元）。刘福光已向万佳广场支付的租金金额41400元与刘福光应支付的租金（占有使用费）金额相符，刘福光无需再支付，万佳广场亦无需向刘福光返还。刘福光已向万佳广场支付的管理费金额4600元超出其应支付的管理费金额2760元的部分1840元，万佳广场应向刘福光返还。关于租赁保证金。如上所述，万佳广场存在违约行为，而刘福光未有违约行为，故万佳广场无权没收租赁保证金，刘福光要求退还租赁保证金的反诉请求，该院予以支持。关于装修押金。刘福光承租的商铺已装修完毕，无证据显示刘福光的装修不合格或存在其他不予返还押金的情形，涉案商铺已由万佳广场收回并由其另行出租，万佳广场应向刘福光返还该装修押金5000元。关于铺位转让费。合同约定的该费用为前期装修费，按合同约定，该费用是刘福光委托万佳广场对商铺进行前期装修的费用，因万佳广场违约解除合同，导致刘福光后期租赁目的无法实现，刘福光要求万佳广场退还该3万元，该院结合刘福光实际使用涉案商铺的时间以及租赁合同约定的租赁期限，酌定万佳广场退还25000元，刘福光过高请求部分，该院不予支持。关于合同更名费。万佳广场收取刘福光合同更名费2000元无合同依据，且万佳广场不能证明涉案合同存在更名的情形，万佳广场收取该2000元合同更名费缺乏依据，刘福光要求退还该费用，该院予以支持。关于刘福光反诉请求万佳广场返还商铺内被扣押的相关设备、设施。刘福光提供的证据不足以证明刘福光在涉案商铺中存放了哪些设备、设施，亦不足以证明万佳广场扣押了相关设备、设施，刘福光的该项反诉请求，该院予以驳回。关于刘福光反诉请求的赔偿经济损失85000元。如上所述，万佳广场解除合同的理由不成立，但万佳广场在事实上已解除合同并收回商铺，万佳广场解除合同的违约行为导致刘福光在涉案商铺中所做的装修无法达到后期租赁目的，造成刘福光一定的装修损失。根据刘福光提交的装饰工程施工合同及装修款收款收据显示刘福光为涉案商铺装修所支付的装修款85800元，结合刘福光实际使用涉案商铺的时间以及租赁合同约定的租赁期限，该院酌定万佳广场应向刘福光赔偿装修损失7万元。刘福光请求的设备损失、员工工资损失，无证据佐证，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：一、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光返还租赁保证金41400元；二、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光返还管理费1840元；三、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光返还装修押金5000元；四、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光返还铺位转让费25000元；五、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光返还合同更名费2000元；六、万佳广场于判决生效之日起十日内向刘福光赔偿装修损失7万元；七、驳回万佳广场的诉讼请求；八、驳回刘福光的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2517.8元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担；反诉受理费2228元（已由刘福光预交），由万佳广场负担1602.5元，刘福光负担625.5元。本院查明，一审查明的事实清楚，该院予以确认。本院认为，万佳广场与刘福光签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：违约责任应如何认定。首先，虽然万佳广场于2016年4月将涉案商铺交付给刘福光使用，但交付时涉案商铺未经消防验收合格，尚不具备合法的投入使用条件，因此，万佳广场公司交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场公司存在违约情形。一审以消防验收合格日期2016年10月17日作为起租日，处理正确。其次，刘福光交纳了三个月的租金和管理费，超过了应当交纳的金额，万佳广场主张刘福光未按期交付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综合以上情况，本院认定万佳广场构成违约，刘福光没有违约行为。在此基础上，一审判令万佳广场返还刘福光租赁保证金、多收取的管理费、装修押金、铺位转让费、合同更名费，并结合装修情况酌定赔偿装修损失，处理正确，本院予以维持。综上，万佳广场的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3065元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年四月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。