云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初239号原告：孙少光，男，1979年2月17日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，个体工商户，住云南省楚雄市。原告：丁凤芝，女，1963年10月10日生，汉族，小学文化，云南省楚雄市人，务工者，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人孙少光，系原告丁凤芝之子，基本信息同上（特别授权）。被告：楚雄华中市场运营有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区彝人古镇德运西区D63幢，统一社会信用代码：91532300563199850D。法定代表人：张艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人张帆，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。原告孙少光、丁凤芝与被告楚雄华中市场运营有限公司（以下简称华中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙少光（原告丁凤芝委托诉讼代理人），被告华中公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙少光、丁凤芝向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；二、判令被告支付原告租金共计17092.32元（其中2017年1549.64元、2018年1570.76元、2019年3月20日至2020年3月20日13971.92元），并恢复商铺隔墙；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月20日签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，合同约定：原告将位于楚雄市商铺出租给被告，租赁期限为18年，自2014年3月20日至2023年3月19日止；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%，租金按年支付，被告于每年3月20日前直接支付至原告账户。合同生效后，原告将商铺交付给被告使用，但被告拖欠2017年租金1549.64元、2018年租金1570.76元、2019年3月20日至2020年3月20日租金13971.92元。原告多次催收，被告拒不支付。原告提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告华中公司辩称，一、被告确实存在拖欠原告租金的行为，但被告已于2019年12月将商铺归还原告，故2019年的租金只应计算九个月即10103.94元，加上前两年所欠的租金合计为13734元。二、根据《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》第二条第一款的约定，原告应当在租期内每月支付物业管理费84.39元，但原告在整个租期内未履行该义务，至今共拖欠物管费69个月，合计5822.91元。原告未按合同约定支付物管费，违约在先，被告享有先履行抗辩权。三、被告同意解除租赁合同关系，事实上2019年12月被告已将商铺归还原告，双方现已不存在房屋租赁关系。关于原告提出的隔墙的恢复，在2019年12月归还商铺时经双方协商，双方同意由被告给予原告2600元的装修补偿。原告孙少光、丁凤芝为证明其诉讼请求及所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；2.国家企业信用公示报告复印件；3.银行流水清单。被告华中公司针对其辩解，向本院提交了下列证据：前期物业管理服务委托合同、关于上章村小区物业服务费收取的报告、关于收取物业管理费用的报告。本院组织当事人进行了证据举证和质证，被告对原告提交的证据2、3无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，能证明原告孙少光、丁凤芝于2014年3月20日与被告华中公司签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》及合同对于双方权利义务的约定，本院予以采信。被告提交的证据，《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》上约定同意统租的住户，商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收，被告提交的证据不能证明被告向原告承租的商铺的物管费应由原告向被告支付，故对于上述证据，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，原告孙少光、丁凤芝（甲方）与被告华中公司（乙方）签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，原告孙少光、丁凤芝将其所有的位于楚雄市西北片区商铺出租给被告华中公司经营，面积103.95㎡。合同约定：租赁期限为18年，自2014年3月20日至2032年3月19日；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%（第1-3年每平方米9元，第4-6年每平方米10.8元，第7-9年每平方米12.96元，第10-12年每平方米15.5元，第13-15年每平方米18.66元，第16-18年每平方米24.25元）；市场培育免租1年，按前三年平均分配，每年付8个月租金；租金一年支付一次，每年3月20日前支付至原告银行账户。铺面租赁面积按建筑面积计算。物业管理：整个片区的房屋统一由乙方组织物管公司统一管理，凡出租的房屋（包括二、三层自行出租和不同意统租的房屋）,必须按市场物管公司的统一规定，由居住户、租房户负责足额交纳物管费。同意统租的住户，商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收。但物管公司不负责二楼以上物业的维护及水电费收缴、防盗等相关事宜，产生的一切后果由住户自行承担。按市政府文件收缴的垃圾处理费，不论何种情况由各户自行承担。乙方对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主，房主另有要求的另行协商。在租赁期内产生的水电费、收视费等费用一楼的由乙方承担，二楼以上（含二楼）的由甲方或甲方的租赁户自行承担。市场租赁期满后，乙方配合商户负责将装修改造的部分恢复原样后交还业主，如届时商户另有约定的必须报告乙方同意。违约责任：1.合同签订后，双方必须信守合同，甲方在租赁期内无论人事怎样更替都应保证乙方正常经营，如甲方无法保证乙方在经营期内正常经营，甲方应赔偿由此造成的损失，并承担违约责任。2.乙方因经营不善或有违约拖欠租金等行为时，甲方应与其他业主一起向办事处和镇政府反映依法解决而不能单独提出终止合同。3.甲方不得干涉乙方的经营权，如果甲方的原因造成乙方无法正常经营，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。因乙方统租该片区商铺作为发展大型综合市场，需对外招商，因此乙方有权转租商铺，不需再经甲方同意。但转租应合法经营、合理使用，不得损害甲方利益。合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方解除合同。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》签订后，原告孙少光、丁凤芝将商铺交付给被告管理使用，被告自2019年3月20起未向原告支付租金，未支付2017年度、2018年度即2017年2月20日至2019年3月20日涨幅部分租金4490.64元。另查明，2019年12月，原、被告曾协商合同解除事宜，双方未能协商一致。2020年1月1日，原告将商铺另行出租给案外人，案外人承租后未恢复商铺隔墙。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原、被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。因被告华中公司未按照合同约定足额向原告孙少光、丁凤芝支付租金，原告主张解除双方签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，被告同意解除，故对于《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》本院予以解除。因2019年12月双方曾协商合同解除事宜，二原告已于2020年1月1日将本案所涉商铺出租给案外人，故本院确认《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除。关于欠付租金。被告认可未支付原告2017年度、2018度增幅部分租金，《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%,最后三年提高30%,即第1-3年每平方米9元，第4-6年每平方米10.8元，则2017年3月20日至2019年3月20日期间的涨幅租金为4490.64元，原告主张3120.4元，不违反法律规定，本院予以确认。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除，2019年度的租金，本院支持自2019年3月21日2019年12月31日止为10141.3元，以上租金合计13261.7元。被告辩称，原告未支付物管费，被告享有先履行抗辩权，《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定同意统租的住户，商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收，被告提交的证据不能证明原告应向其交纳物管费，对于被告的辩解，本院不予采纳。关于商铺隔墙恢复问题。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定被告对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主。现合同解除，被告应恢复其拆除的隔墙，因原告已于2020年1月1日将商铺租赁给案外人，隔墙未恢复，现没有恢复的必要，故由被告支付原告恢复的费用2600元，由原告自行恢复。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、原告孙少光、丁凤芝与被告楚雄华中市场运营有限公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除；二、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙少光、丁凤芝支付差欠的租金13261.7元；三、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙少光、丁凤芝支付隔墙恢复费用2600元；四、驳回原告孙少光、丁凤芝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计114元，由被告华中公司负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  孙燕二〇二〇年四月二日书记员  纳锐