贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终492号 上诉人（原审被告）：童林，男，汉族，1985年7月27日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：龙里利恒管家物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县。 法定代表人：王钦虞，该公司董事长。 上诉人童林因与被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院于2019年11月28日作出（2019）黔2730民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人童林向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判撤销缴纳物业服务费3209.45元；3、本案的上诉费、一审案件受理费全由被上诉人承担。 事实及理由：上诉人认为一审判决认定的事实不清、证据不足、适用法律错误。1、被上诉人未履行物业服务合同责任。2、被上诉人提供的服务质量未达到合同约定标准。3、被上诉人没有公布公摊收支账目。4、被上诉人认可在上诉人所在小区提供物业管理服务期间,小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定业主拒绝缴纳物业费正当理由。 被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司二审未作答辩。 原审原告龙里利恒管家物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业费3209.45元及违约金1270.94元（按每日万分之六计，自2017年10月26日暂算至起诉之日，其余计至实际付款之日止）；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2013年9月30日，贵州利恒房地产开发有限公司选聘都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司作为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。2016年5月27日，被告童林与贵州利恒房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定购买由该公司开发的位于龙里县，房屋面积121.57㎡，合同后附有都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司与被告作为甲、乙方签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费用及其他费用的收取标准根据有关政策规定做适当调整，未约定服务期限。2016年3月7日，贵州利恒房地产开发有限公司变更原告为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，约定由原告为龙里利恒商业步行街提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅（带电梯）的业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米缴纳1.2元，费用按月交纳，在入伙时一次性交纳三个月的物业服务费，其后在每个月的月底前缴纳下个月的物业服务费。如业主／物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起，每日以应缴总额的千分之五标准计算并向物业服务企业支付滞纳金。合同期限自2016年3月7日起至首批业主入伙后满三年之日止，在合同期限内，如业主委员会成立并受业主大会委托与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同亦载明了原、被告的其他权利义务。2016年10月26日，被告按1.2元／平方米计算缴纳了2016年10月26日至2017年10月25日的物业卫生服务费1751元。后被告因对原告提供的物业服务不满意不再缴纳物业费，原告委托贵州宏匀律师事务所律师于2019年6月5日向被告发出催缴物业费的律师函，被告收到该函后亦未缴纳物业费，原告遂诉至法院。 另查明，截止2019年9月24日原告提起诉讼之日，被告所在小区未成立业主大会及业主委员会。结合一审法院审理的（2019）黔2730民初2227号、2230号案件，被告缴纳物业卫生服务费的经手人“刘”系原告公司收费员，原告确为被告所在小区提供物业管理服务，并认可在为被告所在小区提供物业管理服务期间，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。 一审法院认为，被告签订买房合同时与贵州利恒房地产开发有限公司前期选聘的都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司企业签订《前期物业管理服务协议》，后贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为原告，虽其变更未对业主进行告知，但相应的告知变更物业服务企业的责任与义务应由建设单位承担，被告本人虽未与原告签订前期物业服务合同，但其向原告龙里利恒管家物业管理有限公司收费员缴纳一年的物业服务费之行为表明其对物业服务企业的变更已知晓，且接受原告为其提供物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系成立，被告以与其签订物业服务协议并非原告为由拒绝缴纳物业服务费依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应按建筑单位贵州利恒房地产开发有限公司与原告签订的《龙里利恒步行街前期物业服务合同》约定的缴费标准及方式缴纳物业服务费，被告已向原告缴纳至2017年10月25日的物管费，现原告主张被告向其缴纳自2017年10月26日起至2019年8月26日止的物业服务费3209.45元（121.57㎡×1.2元×22个月），予以支持。 关于原告要求违约金的主张，虽被告未按约及时向原告缴纳物业服务费构成违约，其主张的违约金亦在协议约定的范围，但原告在提供物业管理服务期间确实存在环境卫生差、服务态度不佳等问题，未达协议约定的标准，亦存在违约，故对原告之主张不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告童林于本判决生效之日起十日内向原告龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费3209.45元；二、驳回原告龙里利恒管家物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取25元，由原告龙里利恒管家物业管理有限公司承担5元，被告童林承担20元。 二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：上诉人抗辩不支付物业服务费的理由是否能成立。 本院认为：上诉人主张被上诉人未履行物业服务合同责任，提供的服务质量未达到合同约定标准，没有公布公摊收支账目，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题，以此拒绝缴纳物业费。首先，上诉人主张被上诉人未履行物业服务合同责任明显与事实不符，根据一审查明的事实，被上诉人已履行物业服务合同责任，而只是认可存在环境卫生较差，也即是说被上诉人未能尽职尽责履行，与未履行是两个不同的概念。其次，对于小区的环境卫生需要大家来共同爱护，被上诉人履行合同责任后，如果小区业主不爱护，责任也不能完全归责于被上诉人，且小区环境卫生需要达到什么样的标准才能让业主满意，不同的业主也有不同的认识，不能以上诉人的个人意见作为评判标准。再次，对于被上诉人认可存在环境卫生较差，一审也认定由其承担相应的责任，即对被上诉人主张的违约金不予支持。 综上所述，上诉人童林的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人童林负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年四月九日 书记员  刘 皓