江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1183执异19号案外人：张建峰，男，1969年1月8日生，汉族，安徽省濉溪县人，住安徽省濉溪县。申请执行人：南京鑫辉房产销售有限公司，住所地南京市溧水区。法定代表人：尹照辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许秀山，句容恒平法律服务所法律工作者。被执行人：方宏庆，男，1981年10月10日生，汉族，南京市溧水区人，住南京市溧水区。本院在执行南京鑫辉房产销售有限公司（以下简称鑫辉公司）申请执行方宏庆房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张建峰向本院提出书面异议。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年5月23日,本院对鑫辉公司诉方宏庆房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏1183民初1785号民事调解书：一、解除被告方宏庆与蔡寅于2015年10月1日签订的《安置房房屋买卖合同协议书》及原告鑫辉公司与被告方宏庆、蔡寅于2019年1月22日签订的《安置房房屋买卖补充协议》；二、被告方宏庆返还原告鑫辉公司购房款35万元，赔偿原告鑫辉公司经济损失5万元，上述款项自2019年6月起每月15日前给付2万元，直至给付完毕为止；三、如被告方宏庆未按期足额给付上述款项，视为债权全部到期，原告鑫辉公司有权就被告方宏庆尚未给付部分一并申请强制执行；四、案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告方宏庆负担（此款原告已预交本院，被告于2019年6月15日前给付原告）。根据鑫辉公司的申请，本院于2019年7月23日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执2396号。执行过程中，本院于2019年9月6日作出（2019）苏1183执2396号执行裁定：查封被执行人方宏庆所有的位于南京市××经济开发区××小区××单元××室。该裁定书及协助执行通知书于同日送达给南京润科置业有限公司。同日，本院又作出（2019）苏1183执2396号公告：本院在执行申请执行人鑫辉公司与被执行人方宏庆房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年7月24日向被执行人方宏庆发出了（2019）苏1183执2396号执行通知书，责令被执行人履行（2019）苏1183民初1785号民事调解书所确定的给付义务，但被执行人未能履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人方宏庆及该房屋内居住人于2019年9月21日之前迁出座落于南京市××经济开发区××小区××单元××室的房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。同日，方宏庆书面承诺：在法院拍卖前五天搬离案涉不动产，并将拆迁协议、选房单等材料交给法院。2019年10月11日，本院作出（2019）苏1183执2396号之一执行裁定书，拍卖被执行人方宏庆所有的位于南京市××开发区××小区××单元××室的不动产，并作出（2019）苏1183执2396号拍卖公告：拍卖标的：南京市××经济开发区××小区××单元××室不动产。拍卖标的权属所有人：方宏庆，优先购买权人经通知应于2019年9月21日前向本院递交书面申请，逾期视为放弃优先购买权。上述两公告均张贴在案涉不动产进户门上案外人张建峰提出异议称，请求法院立即解除位于南京市溧水开发区秀水园小区6幢1单元1203室的查封和拍卖。事实及理由：申请执行人鑫辉公司与被执行人方宏庆买卖合同纠纷一案中，句容市人民法院依据（2019）苏1183民初1785号民事调解书，将位于南京市××开发区××小区××单元××室的房产当作被执行人方宏庆的财产予以执行。异议人于2015年11月23日与方宏庆签订一份《房屋买卖合同》。协议签订后，异议人按照合同约定履行义务，方宏庆以各种理由拒绝交付房屋。异议人于2019年1月2日向南京市溧水区人民法院起诉，溧水区法院[（2019）苏0117民初165号]于2019年4月1日作出判决：被告方宏庆应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张建峰交付位于溧水开发区××小区××单元××室。方宏庆不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终5227号终审裁定。异议人于2019年8月25日申请执行，溧水区法院于2019年9月2日立案登记，2019年10月15日将涉案房屋交付异议人。综上，请求法院停止对溧水开发区××小区××单元××室房产的执行，维护异议人合法权益。申请执行人鑫辉公司未作答辩，亦未提交证据材料。被执行人方宏庆未作答辩，亦未提交证据材料。另查明：2014年3月20日，南京润科房屋拆迁有限公司（甲方）与方宏庆（乙方）签订《溧水××开发区征地房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，约定：1、主房面积246.09平方米，原房补偿款141225元，购房补偿款344526元。二、附房及披房面积65.65平方米，房屋补偿款21947元。三、房屋装修补偿款158826元。四、附着物补偿款40494元。五、搬家费2953元。六、自行过渡费17718元。七、预购房210平方米，预扣购房款420000元。八、一至六项累加减第七项，合计332298元。双方还对其他事项进行了约定。2018年11月29日，南京溧水××开发区管理委员会分房领导小组办公室与方宏庆签订协议一份：溧水××开发区福田居委会方家边村，你户所购位于开发区××小区××单元××室91.91平方米套型安置房，已交付。2019年4月1日，南京市溧水区人民法院对原告张建峰诉被告方宏庆、第三人南京润科房屋拆迁有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0117民初165号民事判决：一、被告方宏庆应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张建峰交付位于南京市××区经济开发区××小区××单元××室的房屋；二、原告张建峰应于被告方宏庆向其交付上述房屋当日向被告方宏庆支付购房款30000元；三、驳回原告张建峰的其他诉讼请求。根据张建峰的申请，南京市溧水区人民法院于2019年9月2日立案执行，执行案号为（2019）苏0117执1726号，同年10月15日，该院将案涉不动产强制执行交付给张建峰。2019年9月6日，执行人员至溧水××开发区管委会送达查封材料，被告知负责该房屋拆迁的单位为南京润科房屋拆迁有限公司，执行人员调取拆迁安置协议后离开。随后，执行人员至南京润科房屋拆迁有限公司送达查封材料，该公司工作人员告知执行人员案涉房屋已经交付，但未办理登记手续，房屋为南京润科置业有限公司所有，后续手续由南京润科置业有限公司办理，故无法协助。执行人员至南京润科置业有限公司，其工作人员称该房屋确实由其建设，尚未办理任何登记手续，此后手续由该公司负责办理，并签收裁定书与协助执行通知书。当日，执行人员进入该房屋内部调查，并在门口张贴搬迁公告及拍卖公告。案涉不动产现在不动产登记部门未登记。本院认为：本案的争议焦点是案外人依据案涉不动产被本院查封前南京市溧水区人民法院作出的生效判决提出的排除执行异议是否应于支持？首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”2019年9月6日，本院依法将查封裁定及协助执行通知书送达了案涉不动产的管理人南京润科置业有限公司。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十六条规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”因此，本院于查封当日将搬迁公告和拍卖公告张贴在案涉不动产进户门上，亦起到查封公示的效果。从张贴公告时起，不动产的查封就对其他司法机关、第三人发生法律效力。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。……”南京市溧水区人民法院对张建峰与方宏庆之间的房屋买卖合同纠纷作出的（2019）苏0117民初165号民事判决符合该条第二项规定的情形。综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十六条第一款第二项、第四项之规定，裁定如下：驳回案外人张建峰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 张 路审判员 张 伟审判员 居祥龙二〇二〇年四月二十四日书记员 朱文茜