广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初25037号原告：卿曦，女，1987年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******************，公民身份号码：432************087。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被告：董飞，男，1987年2月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县************，公民身份号码：342************374。被告：郭丽，女，1986年4月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县************，公民身份号码：342************782。第三人：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区*******之一五洲大厦1-5层，统一社会信用代码：914***********630B。负责人：郑宏伟。委托诉讼代理人：刘嘉豪，男，1994年1月28日出生，住广东省开平市****公民身份号码：440************81X，系该行员工。委托诉讼代理人：魏勇，男，1973年1月17日出生，住广东省广州市东山区**********，公民身份号码：440************412，系该行员工。第三人：辛静，女，1987年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码：432************027。原告卿曦诉被告董飞、郭丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，后依原告申请追加中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称中国银行东山支行）、辛静为本案第三人，于2020年3月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人潘启伟、第三人中国银行东山支行委托诉讼代理人刘嘉豪、第三人辛静到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼中，当事人向本院递交书面申请，要求给予90天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告办理涂销抵押登记，消灭抵押权后将房屋过户登记在原告名下；2.判决两被告赔偿原告律师费损失30000元；3.判决两被告向原告支付违约金141000元；4.本案一切诉讼费用由两被告承担。原告在诉讼中撤回第3项诉讼请求。事实与理由：两被告于2017年7月30日与第三人辛静签署《房屋买卖合同》（NO.0000224），双方约定如下：1.卖方（即“被告”）出让屋，成交价为141万元；2.签订合同当天支付定金5万元；3.若任何一方违约，守约方有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。2017年7月30日，原买卖双方于佛山市顺德区北滘镇美宏房地产中介服务部签订《绿茵居八街9座203补充协议》，双方一致同意将房屋过户到原告名下；若中途卖方不愿意或不配合将房屋过户给原告，则愿意按《房屋买卖合同》（NO.0000224）的违约条例赔偿买方。后买卖双方再次签订《补充协议2》、《补充协议3》及《补充协议》，双方在协议中均约定了违约条款。原《房屋买卖合同》约定的付款方式是按揭付款，为办理按揭贷款手续，原告委托广州竞宇金融服务有限公司代办手续，并支付了代理费用14000元，中国银行股份有限公司东山支行于2017年9月6日出具同贷书，同意贷款105万元给原告；此外原告已向被告支付了购房款36万元（包括5万元定金）。后因被告不愿配合办理贷款手续且要求代其垫资清偿抵押贷款，原告遂于2019年3月31日垫资48万元为两被告清偿欠银行的抵押贷款。2019年5月21日，银行出具证明确认抵押贷款全部清偿完毕。但两被告拒绝继续履行合同，不予办理涂销抵押、消灭抵押权的登记手续，更不愿配合办理房屋过户手续，原告多次追讨无果。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告董飞书面答辩称，对所属房屋涂销抵押登记并过户到原告名下没有异议，对其他条款也无异议。但由于最初导致无法及时过户的原因是买家社保问题，因此对于支付违约金的条款不能接受。第三人辛静辩称，对原告诉请没有意见。第三人中国银行东山支行辩称，2014年11月21日，被告董飞、郭丽与第三人中国银行东山支行签署《个人二手住房贷款合同》，借款金额为55万元，为期240个月，用途为购置二手住房，并将涉案房产抵押在我行名下。2019年4月8日，该《个人二手住房贷款合同》项下贷款（包括本金与利息）被提前结清，已然成立第三人中国银行东山支行所规定的涂销条件。根据第三人中国银行东山支行工作人员致电佛山当地房管局询问得知，该涂销手续，需借款人在第三人中国银行东山支行提交抵押变更申请，并得到其签名与指纹确认后，第三人中国银行东山支行授权指定人员到佛山当地房管局办理。而第三人中国银行东山支行于2019年5月已准备好涂销变更登记所需材料，并通知借款人到第三人中国银行东山支行递交涂销申请。但截至目前，两被告仍未同时到第三人中国银行东山支行提交申请，故目前第三人中国银行东山支行对该房屋的担保物权仍然享有。针对原告对第三人中国银行东山支行关于为其办理涂销手续的诉讼请求，第三人中国银行东山支行愿意予以配合。本院受理此案后，依法向被告董飞送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但被告董飞没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证、身份证复印件（两被告及第三人）、企业信息查询资料、不动产登记信息查询结果、房屋买卖合同、补充协议、收楼确认书、授权委托书、业务受理确认函、个人住房查询结果、购房资格证明、银行转账凭证、汇款单、银行证明、还贷证明、银行流水记录、证人书面证言、委托代理合同、补充协议、发票。第三人中国银行东山支行提供：贷款还款明细清单、他项权证、贷款合同、他项权利涂销证明、法定代表人证明书、授权证明书、不动产登记申请表。上列证据来源、形式合法，内容真实，与本案的事实具有关联性；原告及第三人辛静、中国银行东山支行对证据真实性没有异议，两被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市号房屋登记的权属人为董飞、郭丽。2017年7月30日，第三人辛静（买方）与被告董飞、郭丽（两人均为卖方）、案外人佛山市顺德区北滘镇美宏中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（NO.0000224），约定被告董飞、郭丽将所有的位于佛山市顺德区北滘镇以141万元出售给第三人辛静。同日，三方签订一份《补充协议》，约定双方一致同意将上述房屋过户至原告卿曦名下，若中途卖方不愿意或不配合买方落户原告卿曦名下，则愿意按买卖合约NO.0000224违约条例赔偿买方；定金人民币5万元在签订合约之时给卖方，买卖双方知悉由于受限购政策影响，买方无购买资格，买卖双方一致同意买方办理绿色通道过户手续(费用由买方自理)，①若绿色通道不能成功过户，则卖方须在确定不过户2天内将所收到买方定金5万元一次性无息返还买方，合同取消，双方无须负法律责任；若卖方不能按时归还定金，则每天按总楼款的1%每天补偿给买方；②若绿色通道能成功过户，而买方不愿意购买，则按买卖合约NO.0000224的条例补偿给卖方:③若绿色通道能成功过户，而卖方不卖，则按买卖合约NO.0000224的条例赔偿给买方；买卖双方约定以银行转按手续方式进行按揭货款，转按费用由买方支付；首期楼款等于总楼价减去总定金再减去买方银行货款(具体以买方银行贷款审批金额为准)，首期楼款在买卖双方在房管局成功完税后交易递件前由买方支付给卖方；买卖双方约定在买方银行转按成功后15天内到房管局办理房屋买卖过户手续；此补充协议与合同NO.0000224同具同等法律效力。双方签订上述合同、协议后，卿曦通过罗小蓉银行账户于2017年7月31日转账5万元给郭丽。2017年8月16日，卿曦委托广州市竞宇房地产按揭代理有限公司办理银行贷款手续，拟申请贷款额度为105万元，卿曦为此支付代理费14000元。2017年10月17日，第三人辛静（买方）与被告董飞、郭丽（两人均为卖方）签订一份《补充协议2》，约定买卖双方一致同意在无论任何原因不能成功出新房产证到卿曦名下（即查实房产证还在董飞、郭丽名下），即在落实在不能出卿曦新证名下的房产证2天内，卖方须一次性无息将收到买方所有楼款（包含定金及首期楼款共36万元返还卿曦），否则卖方愿意每天按总楼价的1%计起违约金，直到该款项全部返还买方卿曦为止。该协议“卖方”一栏由郭丽签名，“买方”一栏签有“辛静卿曦代”。2017年10月20日，原告卿曦以第三人辛静名义与被告董飞、郭丽、案外人佛山市顺德区北滘镇美宏中介服务部签订一份《补充协议3》，约定郭丽应携带本人身份证原件及本人现场签字办理涉案房屋过户手续，2017年11月1日，卿曦转账31万元给被告郭丽；同日，卿曦与被告董飞、郭丽、案外人佛山市顺德区北滘镇美宏中介服务部签订一份《收楼确认书》，双方确认办理了涉案房屋的收楼手续。2019年3月31日，卿曦转账48万元给董飞，董飞出具一份《还贷凭证》，确认卿曦为董飞、郭丽提前还清位于佛山市顺德区北滘镇碧房屋贷款48万元，同意从购买上述房屋的剩余房款里扣除。此后，第三人中国银行东山支行出具一份《证明》及《涂销证明》，证明董飞、郭丽因抵押位于房屋而向第三人中国银行东山支行申请的贷款55万元已全部还清（包括利息），并向房地产登记部门提出申请涂销粤房地他项权证。由于董飞、郭丽未能配合第三人中国银行东山支行办理他项权证的涂销手续及与原告办理房屋过户手续，原告遂向本院提起诉讼。另查，卿曦（合同中为甲方）因董飞、郭丽的房屋买卖合同纠纷与广东纬国律师事务所（合同中为乙方）于2018年6月15日签订一份《委托代理合同》，其中有如下约定内容“乙方的代理范围仅限于仲裁的诉讼活动，代理期限至仲裁程序结束”。原告为此支出律师费30000元。此后，卿曦以董飞、郭丽为被申请人向佛山仲裁委员会提出仲裁请求，广东纬国律师事务所律师委派律师代理上述案件，并在仲裁期间由佛山市中级人民法院查封涉案房屋（查封期限：2018年7月13日至2021年7月12日），后佛山仲裁委员会决定驳回申请人卿曦对被申请人董飞、郭丽提起的仲裁申请。又查，佛山市自然资源管理局出具《购房资格证明》，证明卿曦截至2020年3月2日止具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，原告卿曦与被告董飞、郭丽、第三人辛静就购买位于佛山市房屋所签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系三方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告卿曦具备在佛山市住房限购区域内住房购买资格，其已向被告董飞、郭丽支付了部分购房款，并为被告董飞、郭丽清偿了两人因抵押涉案房屋而向第三人中国银行东山支行申请的部分贷款，现请求被告董飞、郭丽办理涉案房屋的涂销抵押登记手续即涂销《他项权证》，并配合办理涉案房屋的过户登记手续，被告董飞、第三人辛静、抵押权人即第三人中国银行东山支行对此诉请均没有异议；被告郭丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没提出书面答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利；故原告的该项请求合法有理，本院予以支持。关于原告卿曦主张的律师费负担问题。原告卿曦与被告董飞、郭丽、第三人辛静就购买涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》及补充协议中没有对律师费负担作明确约定。根据原告提供与广东纬国律师事务所签订的《委托代理合同》，原告主张的律师费是因委托广东纬国律师事务律师就与被告董飞、郭丽因房屋买卖合同纠纷向佛山市仲裁委员会提出仲裁申请事宜提供法律服务而支出的律师费，而非因本案诉讼而支出的律师费。综上，原告卿曦请求两被告承担其所支出的律师费，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告董飞、郭丽应于判决发生效力之日起十日内协助第三人中国银行股份有限公司广州东山支行办理就位于佛山市押登记手续[《他项权证》（证号：粤]；二、被告董飞、郭丽于佛山市房屋的抵押权登记涂销之日起十日内，协助将位于房屋过户登记至原告卿曦名下；三、驳回原告卿曦的其他诉讼请求。本案受理费减半收取8880元（由原告卿曦预交9514.5元），应退回原告卿曦634.5元，由原告卿曦负担185元，由被告董飞、郭丽共同负担8695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年四月十四日书记员  李嘉濠