贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5046号原告：贵州车之都汽车贸易服务有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村，统一社会信用代码91520421MA6DNGJ187。法定代表人：兰豪几，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，男，1990年10月22日生，汉族，该公司员工，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：汤辣，女，1991年5月1日生，汉族，该公司员工，代理权限为特别代理。被告：甘思军，男，1987年6月29日生，汉族。委托诉讼代理人：龙锡华，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201010351942。委托诉讼代理人：韦唯，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201911095911。第三人：贵州来源贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市市场路新场坝农贸市场商住二期一号楼1层1-20号，统一社会信用代码91520000594152836C。法定代表人：赵思莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝华科，男，1982年1月5日生，汉族，该公司员工，代理权限为特别代理。原告贵州车之都汽车贸易有限公司（以下简称车之都公司）与被告甘思军租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，诉讼中，依法追加贵州来源贸易有限公司（以下简称来源公司）为第三人，依法适用普通程序于2019年10月31日、2020年1月20日与本院（2019）黔0181民初5040号案件合并公开开庭进行了审理，原告车之都公司委托诉讼代理人赵鑫、汤辣，被告甘思军及委托诉讼代理人龙锡华、韦唯，第三人来源公司委托诉讼代理人蓝华科到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告车之都公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司-车之都二手车商城B、C展厅入住协议》；2.判令被告立即腾退出展厅；3.判令被告将欠付原告的展厅租金、物管及水电费支付给原告，合计人民币61994元（租金48360元，暂算至2019年7月1日；物管费11160元，暂计算至2019年7月1日；水电费2474元，暂计算至2019年6月15日）；4.本案保全费、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项和第3项诉讼请求为：1.请求确认原告与被告2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》无效；2.判令被告支付2019年7月1日前18个月的展厅占有使用费145080元以及物管费11160元，水电费2474元；3.原告车之都公司放弃了请求“判令被告立即腾退出展厅”的诉讼请求。2020年3月18日，原告车之都公司撤回了“请求确认原告与被告2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》无效”的诉讼请求。事实及理由：2017年7月1日，原被告签订《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，约定原告将坐落于清镇市扁坡村车之都的商城B、C展厅租赁给被告，租期为2017年7月1日至2019年7月1日，2018年7月1日前为免租期。租金标准为26元/m2/月，支付期限为半年一付，合同签订后先交半年，第二期租金应在免租期满后15日内支付；物管费为2元/m2/月，一年一收，先收后用；水电费分别为3.5元/吨和1.5元/度，按月收取。合同签订后，原告按约定交付了展厅，但被告未按约定交付第二期以后的租金和物管费，并拖欠水电费。原告多次向被告催要，被告均未交纳，并长期占用展厅。经人民法院释明，原告亦认为双方所签合同无效，合同无效后，被告应当向原告支付案涉展厅的占有使用费，并赔偿占有使用期间的物管费和水电费。因租赁合同到期后，原告已于2019年7月10日收回展厅，故不再要求判令被告腾出展厅。人民法院已审查并释明涉案协议为无效协议，原告要求确认合同无效无实际意义，故申请撤回该项诉请。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告甘思军辩称，占用使用费不应该承担，被告早就未使用展厅了，因为原告通知展厅有严重的安全隐患，所以不应该承担占用费，物管费与水电费也不应该承担。第三人来源公司述称，对原告的诉讼请求没有意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。车之都公司对甘思军提供的2018年9月21日和2019年5月29日的《通知》有异议。车之都公司质证认为2018年9月21日的《通知》不是车之都公司所贴。经查，该《通知》并无车之都公司印章，该图无原图印证，且无其他证据证明是车之都公司所贴，不能证明通知内容为车之都公司的意思表示，该证据的真实性本院不予采信。车之都公司质证认为2019年5月29日的《通知》并未贴在B展厅，经查甘思军提供的视频，该《通知》系贴于A区展厅内，文字内容面向A区展厅内，A区和B区并不存在使用上的冲突，故该《通知》与本案无关。甘思军提供的拉有警戒线的4段视频，车之都公司质证认为视频不清晰，且未拉过警戒线。经查，甘思军与车之都公司签订的是二手车展厅租用协议，而该视频内显示的车辆均为未上牌的新车，且视频内容并不明确属于甘思军所承租的展区，该视频录制时间不祥，故应认定该证据亦与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，车之都公司与来源公司签订《土地租赁合同》，约定来源公司将该公司位于清镇市巢凤社区扁坡村约62亩土地出租与车之都公司，租赁期限至2026年10月16日，用途为汽车、二手车交易、置换、评估等业务使用。车之都公司租用该土地后修建了A、B、C、D、E共计5个车辆售卖展厅，其中B区展厅细分为26个展区。2017年，原告车之都公司与被告甘思军签订了《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，约定甘思军承租车之都公司B展区B2-7号展位面积约310平方米，3.1.1条约定租金为每平方米每月26元，租金给付时间为半年一付，第一期租金应自协议生效后3日内支付，第二期租金应在免租期届满后15日内支付，以此类推，先交后用；3.1.2条约定物管费为每平方米每月2元；水、电费分别为3.5元/吨、1.5元/度。保证金为5万元/户。租赁期限为2017年7月1日至2019年7月1日，其中2017年7月1日至2018年7月1日为免租期。6.10条约定“承租方在协议期内或协议到期撤场的，双方各项财务清查后，除该展区办公室装修款外，剩余保证金退还，并终止该协议”。8.1条约定“承租人在入驻经营期内如需提前终止合同（或合同期满不继续入驻及其他原因撤场），必须提前一个月书面通知车之都公司，并在不拖欠车之都公司任何费用的前提下办好所有手续。承租人的所有固定装修无偿归车之都公司所有，承租人不得拆除、破坏。承租人办公室内非固定装修件外的所有物品自行带离所租展区。”双方还约定了甘思军的权利和义务11条，车之都公司的权利义务10条等其他事项。协议签订后，2017年10月17日、2017年10月27日、2018年1月20日、2018年1月25日、2018年3月5日甘思军向车之都公司付款2305.7元、91889元、5964元、1930元和50000元，共计152088.7元。甘思军交与车之都公司的款项中，2017年10月17日交纳的2305.7元为物管费、水电费，2017年10月27日交纳的113749元，车之都公司开具1984742号收据明确性质为办公室装修款33800元、地砖装修款18600元、玻璃门10961元、给排水安装款1428元、承台款600元、预交半年租金48360元。甘思军2018年1月20日支付车之都公司的5964元中的3720元为2018年1月至6月物管费、2244元为2017年2月15日至2018年1月15日水电费。甘思军2018年3月5日支付的1930元为2018年1月15日至2018年2月4日水电费。甘思军2018年4月23日支付的2124元为2018年3月15日至2018年4月15日。车之都公司对B区内的装修实行统一管理，统一样式装修，装修费用由承租户承担，车之都公司收取承租人装修费用后需向装修人支付。甘思军与车之都公司合同约定租赁的展区包括两个部分，一是展厅内的地面部分，地面部分可直接停放、展示车辆；二是展厅旁二楼的办公室部分，办公室包括两间房屋。甘思军承租车之都公司上述展区后，使用地面展区大约至2019年5月，甘思军未再在该处从事经营活动。2019年5月21日，车之都公司发短信通知甘思军，通知明确双方协议将于2019年7月1日到期，限2019年6月1日前携带合同及相关资料办理结算，逾期未办，车之都公司将按协议处理展厅相关事宜。之后双方未进行结算。甘思军针对同一协议的履行向本院另行提起诉讼，要求车之都公司退还保证金5万元以及装修费、赔偿损失等，本院已立案受理，案号（2019）黔0181民初5040号。本院认为，原告车之都公司与被告甘思军签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，名为入住协议，但协议的主要内容为房屋租赁性质，应按照城镇房屋租赁的有关法律规定调整车之都公司与甘思军之间的权利义务关系。因车之都公司出租与甘思军的展厅并未依法取得有关行政机关的准建许可，原告车之都公司与被告甘思军签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》为无效协议。合同效力是人民法院审理合同纠纷案件的依职权审查项，车之都公司撤回要求确认合同无效的诉讼请求不影响本院对合同效力的评价，故对其撤回申请本院予以准许。虽然原被告签订的协议无效，但已实际履行，且约定的履行期已满，故应参照协议确定双方之间的权利义务关系。本案争议的焦点是：1.甘思军约自2019年5月未再继续使用展厅经营系因车之都公司通知其停止经营还是其自行放弃经营；2.车之都公司要求甘思军给付2017年7月1日至2018年7月1日期间的展厅占有使用费是否应予支持；3.车之都公司要求甘思军支付2019年7月1日前半年的展厅占有使用费是否应予以支持；4.车之都公司要求甘思军支付2019年7月1日前的物管费11160元是否应予支持。关于焦点一。甘思军称因车之都公司的原因致其在约定期限内停止使用协议约定的展厅，但相应证据并不能证明该主张。第一，甘思军在（2019）黔0181民初5040号案件诉状中称2018年4月起因车之都的原因导致其不能正常经营，甘思军所举的证据并不涉及2018年4月车之都公司存在相应的行为；第二，甘思军主张2018年9月21日车之都公司通知其停止使用展厅，但甘思军提供的《通知》并无车之都公司印章，车之都公司对此亦不予认可，从该证据不足以认定是车之都公司的意思表示；第三，甘思军所举的2019年5月29日的《通知》系车之都公司针对A区展厅所发，亦不能证明车之都公司通知甘思军停止使用协议约定展厅。综合上述几点来看，甘思军主张系因车之都公司的原因导致其在协议期限内未停止使用展厅的情形并不存在，故应认定甘思军系自行决定大约从2018年5月起不再继续使用展厅从事经营行为。关于焦点二。虽然原被告签订的协议属无效协议，但系参照协议确定双方之间的权利义务关系，双方协议约定有免租期，车之都公司要求甘思军支付免租期的展厅占有使用费，依法不应支持。车之都公司要求甘思军给付2017年7月1日至2018年7月1日期间的展厅占有使用费的请求予以驳回。关于焦点三。系因甘思军的原因放弃使用展厅，但甘思军未再使用并未按照双方约定向车之都公司提出终止协议，故甘思军应向车之都公司支付合同期内应付未付的展厅占有使用费，车之都公司要求甘思军支付2019年7月1日前半年的展厅占有使用费48360元应予以支持。关于焦点四。原被告签订的协议对租金和物管费分别用不同的条文约定，其中租金条文内约定了免租期，而物管费未约定免交期。2018年6月30日前的物管费双方均确定已交清，故2018年7月1日至2019年7月1日期间的物管费7440元（2元/平方米/月×310平方米×12个月），甘思军仍应参照合同约定给付车之都公司。综上，甘思军应支付车之都公司2019年1月1日至2019年7月1日期间的展厅占有使用费48360元，2018年7月1日至2019年7月1日期间的物管费7440元。车之都公司要求甘思军给付水电费2474元，从原告提供的清单显示，2019年5月底度数为12330.4,2019年6月底度数为12330.4，新增为0，车之都公司未提供充分证据证明2019年5月至6月甘思军应支付该笔费用，故该诉请不予支持。至于甘思军交纳与车之都公司的保证金5万元，本院在本院（2019）黔0181民初5040号案件中裁判，判决生效后双方可按法律规定作支付上的抵销处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告甘思军于本判决生效之日起十日内支付原告贵州车之都汽车贸易服务有限公司展厅占有使用费48360元、物管费7440元；二、驳回原告贵州车之都汽车贸易服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告甘思军负担1195元，原告贵州车之都汽车贸易有限公司负担155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张文涛人民陪审员  杨光华人民陪审员  李庭学二〇二〇年四月二十日书 记 员  郑智升