福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初772号 原告:福州百兴阳房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇忠观街3号旗山商贸街商住楼5#楼315单元,统一社会信用代码：91350100MA349TXUXD。 法定代表人：徐国宏，职务董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 被告：江芳芳，女，汉族，1985年6月28日出生，住福建省南平市延平区。 原告福州百兴阳房地产开发有限公司（以下简称百兴阳公司）与被告江芳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，百兴阳公司向本院申请财产保全，本院已查封江芳芳名下位于福建省福州市闽侯县复式单元房屋。原告百兴阳公司的委托诉讼代理人邱小红到庭参加诉讼。被告江芳芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百兴阳公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认百兴阳公司与江芳芳签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180670071）于2019年7月31日解除；2.判令江芳芳配合百兴阳公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续以及福州市闽侯县南屿镇尧溪路6号阳光城丽景湾11＃楼1206复式单元预告登记的注销手续；3.判令江芳芳向百兴阳公司支付合同解除的违约金259205.4元（按购房总价款1296027元的20%计算）；4.判令江芳芳向百兴阳公司支付逾期办理注销手续的违约金163299.4元（按照总购房款日千分之一的标准，自2019年8月6日暂计算至2019年12月10日，实际应计算至办理完毕注销手续之日）；5.判令江芳芳支付百兴阳公司主张权利所支付的律师费8000元；6.判令百兴阳公司有权在江芳芳已付的房价款中直接抵扣江芳芳应承担的第三项、第四项、第五项款项，不足部分由江芳芳另行支付给百兴阳公司；7.本案诉讼费由江芳芳承担；8.本案百兴阳公司为主张权利所发生的财产保全费、公告费等由江芳芳承担。 事实和理由：2018年10月28日，百兴阳公司与江芳芳签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180670071）及其附件，双方约定：1.由江芳芳购买位于福建省福州市闽侯县复式单元房屋，总价款为1296027元，合同约定的付款方式为商业贷款。2.付款时间按照如下方式进行：2018年10月28日前江芳芳须支付556027元，剩余购房款640000元由江芳芳通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给百兴阳公司。江芳芳于2018年9月7日向百兴阳公司支付了购房定金30000元，于2018年9月10日向百兴阳公司支付了购房款70000元，于2018年10月8日向百兴阳公司支付了购房款70000元，于2018年12月28日向百兴阳公司支付了购房款46100元，截至起诉时，江芳芳仅支付购房价款306100元，尚欠989927元。 2019年5月31日，百兴阳公司向江芳芳寄送了《付款催告函》，要求江芳芳自收到函件之日起5日内付清剩余房款及逾期付款违约金。2019年7月12日，百兴阳公司向江芳芳寄送了《房款再次催告函》，要求江芳芳自收到函件之日起3日内付清剩余房款及逾期付款违约金。经百兴阳公司多次催告，江芳芳均未付清相应房款。 由于百兴阳公司至今未收到诉争房屋银行按揭贷款，江芳芳也未一次性向百兴阳公司付清剩余购房款。按照《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款约定，百兴阳公司有权解除合同并要求江芳芳支付违约金。百兴阳公司于2019年7月26日向江芳芳寄送了《协议解除函》，通知江芳芳双方间的协议已经解除，要求江芳芳自收到函件之日起5日内向百兴阳公司支付逾期付款违约金及协议解除金，并配合百兴阳公司办理合同备案注销等相关手续。《协议解除函》已于2019年7月31日送达江芳芳，据此，双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月31日解除，江芳芳应于百兴阳公司发出书面通知之日起10日内，即2019年8月5日前配合百兴阳公司办理诉争车位的注销手续。 同时，按照合同附件十一补充协议第10.4条第（2）款的约定，诉讼费、律师费、保全费等均应由江芳芳承担。且百兴阳公司还有权依据合同附件十一《补充协议》第10.3条第（5）款的约定，从百兴阳公司已付购房款中扣除违约金及各种相关费用（包括违约金、律师费等）后余款返还江芳芳，如房价款不足以抵扣的，百兴阳公司享有继续追索的权利。 鉴于此，百兴阳公司依法向贵院起诉，以维护自身的合法权益，请求贵院依法判如所请。 江芳芳未作答辩。 百兴阳公司围绕诉讼请求提交了证据，并提供证据原件予以核对，本院对其真实性予以采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月28日，百兴阳公司与江芳芳签订合同编号为20180670071的《商品房买卖合同（预售）》，约定江芳芳向百兴阳公司购买其开发的位于福建省福州市闽侯县复式单元号房，商品房预测建筑面积为99.61平方米，总价为1296027元。合同第七条第三款约定买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年10月28日前支付首期房价款556027元，占全部房价款的50%，余款640000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期情况，分别处理：......（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人......。合同附件十一补充协议第10.4条第（2）款约定，如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等，概由买受人承担。 江芳芳已向百兴阳公司支付首期购房款共计306100元（包含定金30000元）。百兴阳公司为诉争房屋办理了预购商品房预告登记。江芳芳至今未办理银行按揭贷款。 因江芳芳未支付剩余首期购房款及按揭贷款，百兴阳公司分别于2019年5月31日、2019年7月12日按合同约定地址向江芳芳寄送《付款催告函》及《房款再次催告函》，该两份函件均要求江芳芳付清剩余的全部购房款，并按约定支付逾期付款违约金。该两份函件均已签收。但江芳芳至今未付清全部购房款。后百兴阳公司于2019年7月26日向向江芳芳寄送《协议解除函》，函告江芳芳其未按期支付相应的购房款，双方签订的协议已经解除，该函件于2019年7月31日被签收。另查，百兴阳公司为本案支出律师费8000元。 本院认为，百兴阳公司与江芳芳签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。江芳芳未按约定于2018年10月28日前付清剩余首期房价款，亦未按约定办理商业按揭贷款，江芳芳已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，百兴阳公司有权解除合同，百兴阳公司已向江芳芳寄送《协议解除函》，且江芳芳已于2019年7月31日签收，故本院对其要求确认解除与江芳芳签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉求予以支持。合同解除后江芳芳应协助百兴阳公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。百兴阳公司应在江芳芳协助其办理上述房产预告登记的注销手续后归还江芳芳购房款306100元。百兴阳公司要求江芳芳支付的购房总价款20%的违约金259205.4元以及律师费8000元，符合合同约定，本院予以支持。百兴阳公司要求江芳芳支付逾期办理注销手续的违约金，因违约金259205.4元已足以弥补该部分损失，故本院对该诉求不予支持。百兴阳公司要求将江芳芳已支付的购房款抵扣完其应支付的违约金、律师费后退还，本院认为江芳芳应支付给百兴阳公司的上述款项系普通债权，百兴阳公司并无优先受偿的权利，故本院对其该诉求不予支持。江芳芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认福州百兴阳房地产开发有限公司与江芳芳签订的合同编号为20180670071的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年7月31日解除； 二、江芳芳应于本判决生效之日起十五日内协助福州百兴阳房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续； 三、福州百兴阳房地产开发有限公司应于江芳芳协助其办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续后十五日内返还江芳芳购房款306100元； 四、江芳芳应于本判决生效之日起十五日内给付福州百兴阳房地产开发有限公司违约金259205.4元及律师费8000元； 五、驳回福州百兴阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16464元，因适用简易程序审结，依法减半收取计8232元，财产保全费5000元，由江芳芳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年四月十六日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。