宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3827号 上诉人（原审原告）：银川奥特莱斯投资有限公司，住所地：宁夏回族自治区贺兰县园艺路18号。 法定代表人：陈某某，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：李某某，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵某，男，汉族，1990年3月17日出生，住宁夏回族自治区固原市。 上诉人银川奥特莱斯投资有限公司因与被上诉人赵宁房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银川奥特莱斯投资有限公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项中“驳回原告奥特莱斯投资有限公司其他的诉讼请求”的判项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》，由被上诉人协助上诉人办理取消备案登记手续；二、被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人主张解除房屋买卖合同并办理取消备案登记手续有明确约定及法律依据。一审法院认定上诉人主张解除房屋买卖合同并办理取消备案登记手续，不符合解除的约定情形及法定事由，因此不予支持，系认定事实错误。根据一审法院认定的事实，根据上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》附件六补充条款约定的内容，对于买受人逾期偿还贷款并非个案，出卖人为了维护自身合法权益，在补充条款中对此做了明确约定，而且被上诉人连续逾期，导致银行累计扣划上诉人保证金295005.4元。上诉人与被上诉人对此在合同中有明确约定，且不违反法律法规，不损害社会和第三人的利益，法院应尊重当事人意思自治，不应过分干预。2.上诉人主张解除房屋买卖合同符合法律规定。根据《合同法》第九十三条第二款规定，上诉人依该规定行使合同解除权有充分依据。一审法院以被上诉人已交清房款且不存在逾期缴纳房款的理由对上诉人解除合同的主张不予支持，没有依据。即使被上诉人已交清房款，但未办理过户登记，房屋的所有权人仍然是上诉人，被上诉人具有的只是对上诉人的债权请求权。而且被上诉人因逾期偿还银行贷款，导致上诉人的保证金被银行扣划，符合合同约定的解除权形使情形。3.在上述事实和法律规定的基础上，一审法院应对上诉人的诉讼请求全部予以支持。根据双方签订的房屋买卖合同附件六补充条款的约定，一审法院应判决解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；出卖人承担保证责任后有权向买受人追偿。而一审法院判令赔偿5%的违约金，建议上诉人在承担保证责任范围内向被上诉人追偿，对解除合同却不予支持，不知一审法院对此区别对待的依据是什么。被上诉人现在不知所踪，追踪实际上根本无法实现，如此则上诉人受损的利益无法得到弥补。而且上诉人处还有与被上诉人类似的情况若干件，如果都按照一审法院的判决，将会出现以下情况：出卖人的保证金被银行扣划，事实上又无法向买受人追偿；出卖人是房屋的合法所有权人却无法对房屋行使权力，买受人只交纳了房款但未办理不动产所有权证，但名义上房子还是买受人的悬而未决的不确定状态，最终受损的只能是买受人。 赵某无答辩意见。 银川奥特莱斯投资有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，由被告协同原告办理取消备案登记手续；2.判决被告向原告支付违约金25159.05元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月4日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于银川中城·国际城第×幢×单元×层×号房，房屋总价503181元，被告于2015年3月4日付清首付款203181元，剩余房款30万元以银行按揭方式支付，若被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。同时合同附件六补充条款约定：因买受人未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人承担保证责任后，还有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿。2015年7月31日，原告与被告同案外人招商银行股份有限公司银川分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告就涉案房屋向该行办理抵押借款30万元并由原告提供保证。2017年7月10日至2017年8月27日期间，被告银行贷款已连续逾期14期，银行累计扣划原告保证金归还逾期月供共计11期，保证金扣划金额合计19446.73元。2018年8月28日，案外人招商银行股份有限公司银川分行因被告逾期，扣划原告保证金275558.67元，用于偿还被告剩余贷款本息。现原告诉至法院，望判如所请。另查明，涉案房款被告已付清。 一审法院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告已通过银行贷款的方式付清房款，同时原告庭审亦未提交证据证明被告有逾期付款的情形，被告已将房屋买卖合同中的付款义务已履行完毕。现原告根据补充协议约定主张解除房屋买卖合同并办理取消备案登记手续，不符合解除的约定情形及法定事由，法院不予支持。根据补充协议约定，被告应当按期偿还银行贷款，逾期偿还贷款导致银行解除按揭贷款合同的，原告有追偿的权利，因此，原告可就其已向银行代偿的款项另案进行追偿。对于原告要求被告支付违约金25159.05元的诉讼请求，结合庭审，被告办理按揭贷款后，自2017年7月10日起至2018年8月27日已连续逾期一年，达十多次，其行为构成违约，根据补充协议约定，被告应当向原告支付总房价款5%的违约金25159.05（503181元×5%≈25159.05元）。综上，对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理取消备案登记手续的诉讼请求，法院不予支持；对于原告要求被告支付违约金25159.05元的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告赵某支付原告银川奥特莱斯投资有限公司违约金25159.05元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川奥特莱斯投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费214元（已减半收取），由被告赵某负担。 二审中，双方未提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。该《银川市商品房买卖合同》附件六补充条款约定：因买受人未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价款的5%向出卖人支付违约金。本案中，被上诉人与案外人招商银行股份有限公司银川分行签订了《个人购房借款及担保合同》后，未按照约定履行还款义务，连续逾期十四期，导致上诉人的保证金账户被扣划用于清偿被上诉人所欠的购房贷款本金及利息。此时，上诉人与被上诉人约定的解除合同条件已经成就，现上诉人要求解除上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上诉人在履行合同时已配合被上诉人办理了涉案房屋商品房买卖合同备案登记手续，根据法律规定，合同解除后，涉及涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，被上诉人赵某有协助上诉人到房屋产权机关办理解除该商品房买卖合同后注销该合同登记备案等手续的义务。故对上诉人要求被上诉人协同上诉人办理取消备案登记手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。涉案《银川市商品房买卖合同》解除后，上诉人应将收受的购房款返还给被上诉人，虽被上诉人未到庭参加诉讼并主张上诉人返还其购房本金，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并处理。涉案购房款为503181元，应由上诉人返还给被上诉人。对于上诉人向银行代偿的款项，上诉人可另案追偿。对于违约金，双方均未上诉，本院二审不再重复审查。 综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初1775号民事判决； 二、改判解除上诉人银川奥特莱斯投资有限公司与被上诉人赵某签订的《银川市商品房买卖合同》； 三、被上诉人赵某于本判决生效后十五日内协助上诉人银川奥特莱斯投资有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更手续； 四、被上诉人赵某于本判决生效之日起十五日内支付上诉人银川奥特莱斯投资有限公司违约金25159.05元； 五、上诉人银川奥特莱斯投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人赵某返还购房款503181元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费（已减半）214元，二审案件受理费100元，均由被上诉人赵某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年四月十日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。