山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初5569号 原告：中国建设银行股份有限公司梁山支行，统一社会信用代码91370832869163386H，住所地梁山县人民北路79号。 负责人：王一雷，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏万臣，男，1966年11月14日出生，汉族，该行职工，住梁山县。 委托诉讼代理人：卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。 被告：姜瑞坤，男，1989年9月5日出生，汉族，住梁山县。 被告：庞路倩，女，1990年2月3日出生，汉族，住梁山县。 被告：梁山县步步高房地产开发有限公司，统一社会信用代码913708326781003128，住所地梁山县金城路南（原梁山县棉花加工三厂院内） 负责人：郭建国，经理。 委托诉讼代理人：贾建鲁，男，1984年8月11日出生，汉族，系该公司员工，住郓城县。 原告中国建设银行股份有限公司梁山支行（以下称建行梁山支行）诉被告姜瑞坤、庞路倩、梁山县步步高房地产开发有限公司（以下称梁山县步步高房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行梁山支行的委托诉讼代理人夏万臣、卜其祥，被告梁山县步步高房地产公司的委托诉讼代理人贾建鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行梁山支行向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告姜瑞坤于2015年2月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告姜瑞坤、庞路倩共同偿还原告借款本金265817.26元，利息4142.41元，罚息及复利84.28元（暂计至2019年9月4日），合计270043.95元，并支付原告自2019年9月5日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3.依法判令被告梁山县步步高房地产公司对该笔借款承担连带清偿责任；4.依法确认原告对被告姜瑞坤、庞路倩提供的抵押物，即坐落于梁山县产的处分价值享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2015年2月26日，被告姜瑞坤与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告姜瑞坤向原告借款30.5万元，用于购买被告梁山县步步高房地产公司的房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告庞路倩与姜瑞坤系夫妻关系，一致同意以所购坐落于梁山县的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被告梁山县步步高房地产公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。贷款发放后，被告未能按照合同约定按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。为此，原告诉至法院。 被告梁山县步步高房地产公司辩称，原告陈述属实，我方无异议。 被告姜瑞坤、庞路倩未到庭应诉，亦未答辩。 原告建行梁山支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、被告姜瑞坤、庞路倩身份证及结婚证复印件，证明二被告在申请办理贷款时系夫妻关系，本案所涉债务系夫妻共同债务。 2、《个人住房贷款申请表》一份，证明被告姜瑞坤于2015年2月12日向原告提出个人住房贷款申请。 3、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明被告姜瑞坤作为借款人于2015年2月26日签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，向原告申请住房借款30.5万元，借款期限为240个月。合同对贷款利率、罚息利率、用款计划、还款方式、是否计收复利等有明确约定；被告姜瑞坤、庞路倩作为抵押人以所购房产为该笔借款提供抵押担保。 4、房屋预告登记证明一份，证明被告姜瑞坤、庞路倩以所购坐落于梁山县的房产为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续，房屋预告登记证明证号为梁房预梁字第××号，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。 5、《商品房销售贷款合作协议书》一份，证明原告与被告梁山县步步高房地产开发有限公司于2014年11月28日签订上述合同，双方就东方华城项目个人住房贷款业务进行合作，被告梁山县步步高房地产开发有限公司同意为每一购房人向原告借款提供连带责任保证，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至为购房人办妥房屋所有权证、并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。本案所诉的债权在保证期间内，被告梁山县步步高房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。 6、中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告已于2015年5月6日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户。 7、中国建设银行个人贷款对账单及贷款账户基本信息各一份，证明被告自2019年7月7日之后未再归还欠款，构成违约，截止到2019年9月4日，借款合同项下被告尚欠原告借款本金265817.26元、利息4142.41元、罚息及复利84.28元，合计270043.95元，2019年9月5日之后的利息、罚息及复利应当按照合同约定继续执行。 8、《委托代理协议》及律师代理费发票各一份，证明原告委托山东公明政和律师事务所代理本案，根据代理协议第四条约定，立案后前期已产生律师代理费用1000元（附代理费发票），后期律师代理费用将按执行回收额的2.8%支付，按照原告与被告所签借款合同及保证合同约定，该项实现债权产生的费用应由被告承担。 经庭审质证，被告梁山县步步高房地产公司对原告提交证据均无异议。 被告姜瑞坤、庞路倩未到庭应诉，放弃了其质证的权利，亦未向法庭提供证据。 被告梁山县步步高房地产公司未向法庭提供证据。 经审查，原告建行梁山支行提供的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据经审查确认的证据并结合当事人陈述，本院认定以下事实：2014年11月28日，原告与被告梁山县步步高房地产公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同中的保证人（甲方）即本案被告梁山县步步高房地产公司，债权人（乙方）即本案原告，债务人即因购置坐落于梁山县城金城路南东方华城的商用房而与原告发生借贷关系的全部债务人，包括本案被告姜瑞坤。合作协议主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于梁山县城金城路南东方华城的商用房发放个人贷款。乙方承诺对购买甲方开发建设并依法销售的坐落于梁山县城金城路南东方华城的商用房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为叁佰万元的住房（商用房）抵押贷款。住宅单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年；商业用房单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的50%，最长贷款期限10年。被告梁山县步步高房地产公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以被告签署的保证合同（条款）为准。保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。 被告姜瑞坤以购买位于梁山县城金城路48号东方华城1#、2#楼0002幢01单元01-604室的商品房所需资金不足为由，于2015年2月12日向原告申请贷款30.5万元，并向原告提供了被告姜瑞坤与被告庞路倩的结婚证及身份证。同时，被告姜瑞坤、庞路倩作为抵押人向原告出具了《房产同意抵押证明》，同意以其购买的坐落于梁山县屋作为其向原告借款所产生的债务提供抵押担保。 2015年2月26日，被告姜瑞坤与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：借款金额30.5万元；借款期限240个月，即2015年2月15日至2035年2月15日；借款人应将借款用于购置梁山县步步高房地产公司出售的坐落于梁山县城金城路48号东方华城1#、2#楼0002幢01单元01-604室的房屋，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，性质为商品房；借款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整于每年的1月1日调整；借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入梁山县步步高房地产公司在原告开立的账户内，账号为37×××93；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款期限起始日在每月的对应日，还款账户账号为62×××66；担保方式为抵押、最高额保证；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产名称“姜瑞坤房产”，处所“梁山县城金城路路南东方华城2号楼1单元604室”，面积或数量“118.67平方米”，抵押财产的价值（元）“462658.00”。原告在合同相应位置加盖了公章且其负责人或授权人以及被告姜瑞坤也予以签字，同时被告姜瑞坤、庞路倩在该合同的“抵押人或其授权代理人（签字）”处签字并按手印。 2015年4月22日，原、被告双方就上述抵押房屋在梁山县住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记，并核发了梁山县梁房预梁字第××号证书，记载内容：“预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司梁山支行，预告登记义务人：姜瑞坤、庞路倩，房屋坐落：梁山县城金城路48号东方华城1#、2#楼0002幢01单元1-604号，预告登记业务种类:预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2015/04/22，债权数额叁拾万伍仟元整，履行期限：2015-02-15至2035-02-15”。 2015年5月6日，原告按照合同约定的受托支付方式将贷款30.5万元一次性支付到被告梁山县步步高房地产公司的账户37×××93，被告姜瑞坤在《个人贷款支付凭证》上的“借款人（签字）”处签字并按手印。 合同履行中，被告姜瑞坤未按合同约定偿还借款本息，截至2019年9月4日，被告姜瑞坤欠原告借款本金为265817.26元、利息4142.41元、罚息及复利84.28元。 本院认为，原告建行梁山支行与被告姜瑞坤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告梁山县步步高房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。被告姜瑞坤从原告处借款30.5万元，事实清楚，证据充分，应予认定，其应依照合同约定向原告偿还借款本息，但被告姜瑞坤未按约定偿还借款本息，已构成违约，故原告要求解除其与被告姜瑞坤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并主张被告姜瑞坤偿还原告借款本金265817.26元及截至2019年9月4日的利息4142.41元、罚息84.28元（2019年9月5日之后的利息按照合同约定另行计算）有事实根据和法律依据，本院予以支持。本案借款发生在被告姜瑞坤与被告庞路倩婚姻关系存续期间，且本案借款用于购买二被告共有的房产，被告庞路倩亦在《个人住房（商业用房）借款合同》中“抵押人或其授权代理人（签字）”处签字并按手印，被告庞路倩应当对本案借款共同承担偿还责任。被告梁山县步步高房地产公司对本案被告姜瑞坤的借款30.5万元提供连带保证责任担保，本案原告起诉时未超过保证期间，应当按照合同约定和法律规定承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告姜瑞坤、庞路倩追偿。对于原告建行梁山支行是否对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县城金城路48号东方华城1#、2#楼0002幢01单元01-604室的房产享有优先受偿权的问题，预购商品房抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分，防止开发商在商品房预售中出现一房二卖等情形，目的仅是为了保障将来能享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，也不产生优先受偿的效力，故原告对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县城金城路48号东方华城1#、2#楼0002幢01单元01-604室的房产并不享有优先受偿权。因此，原告建行梁山支行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。原告主张的被告承担律师费的诉讼请求，有其提供的《委托代理协议》及律师费发票在案为凭，能够证明原告因本案支出律师费1000元，本院予以支持。 综上，原告建行梁山支行的部分主张有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司梁山支行与被告姜瑞坤于2015年2月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告姜瑞坤、庞路倩于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司梁山支行借款本金265817.26元、利息4142.41元、罚息84.28元（利息、罚息计算至2019年9月4日，2019年9月5日起至实际给付之日止的利息、罚息按照合同约定另行计算），并给付原告支出的律师费1000元； 三、被告梁山县步步高房地产开发有限公司对本判决第二项的款项承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，诉讼保全费1920元，共计7270元，由被告姜瑞坤、庞路倩、梁山县步步高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  丛莹莹 审 判 员  马景金 人民陪审员  冯 强 二〇二〇年四月七日 书 记 员  吕童童