重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终787号上诉人（原审被告）：重庆齐娜企业管理有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道3号附12号，统一社会信用代码91500105MA5U5NA74C。法定代表人：文宇，执行董事。委托诉讼代理人：彭科亮，重庆坤途律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶守忠，重庆道伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆鹏汇房地产有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元7-7，统一社会信用代码9150000056347981XN。法定代表人：骆佳，董事长。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。第三人：重庆梵悦企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道1号，统一社会信用代码915001053557061418。法定代表人：夏伟，经理。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。上诉人重庆齐娜企业管理有限公司（以下简称齐娜公司）因与被上诉人重庆鹏汇房地产有限公司（以下简称鹏汇公司）及原审第三人重庆梵悦企业管理咨询有限公司（以下简称梵悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日进行了询问。上诉人齐娜公司的委托诉讼代理人彭科亮、叶守忠，被上诉人鹏汇公司的委托诉讼代理人张秋静，原审第三人梵悦公司的委托诉讼代理人张秋静到庭参加了询问。本案现已审理终结。齐娜公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定事实错误。一审认定2016年12月20日原审第三人邮寄了解除合同的通知书，2016年12月21日由上诉人单位签收属事实认定错误，被上诉人举示的邮寄面单是邮局存档联不合情理，被上诉人举示的“送达证明”未加盖邮戳；一审认定2016年11月18日上诉人向第三人转账168000元属事实认定错误，实际情况是分两次转账。2．一审适用法律错误。合同的解除是当事人协商或者约定条件解除，根据租赁合同司法解释的规定，要解除转租不能够得到支持。将房屋拿给图卡诺公司使用，出租人是知晓的，而且也达不到解除房屋的条件，图卡诺公司是上诉人股东自己设立的公司经营，这种行为也不是属于转租。3．一审违背法律的程序。根据民诉法76条的规定，在一审中申请了鉴定，一审没有同意，鉴定主要是对EMS单的真实性进行鉴定。鹏汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。梵悦公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鹏汇公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告于2016年5月17日签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除；2．判令被告立即向原告返还位于重庆市江北区的房屋（以下简称案涉商铺），并按月租金940244元的标准，支付2017年1月1日至实际搬离案涉商铺之日止的房屋占有使用费；3．判令被告立即向原告支付应付未付保证金32000元、2017年5月1日至2017年8月31日的物业管理费58385.9元及水电费48085元、进场出渣费18774.7元。一审法院认定事实：案涉商铺所有权人为原告，房屋建筑面积2350.61平方米。2015年12月3日，重庆市江北区公安分局五里店派出所出具情况说明载明，星耀天地19号楼现派出所楼栋编号为案涉商铺。2016年3月29日，原告作为委托方向第三人出具授权委托书，载明原告委托第三人就案涉商铺对外签订相关房屋租赁合同，委托期限为2016年4月1日至2023年3月31日。2016年5月17日，第三人作为甲方，被告作为乙方签订了鹏汇·星耀天地项目《梵悦星街商铺租赁合同》，约定甲方将位于案涉商铺出租给乙方经营使用，商铺租用的可使用面积为2350.61平方米，该承租商铺用于经营明星潮流服饰、奥特莱斯潮流服饰、少儿潮流培训文化中心、造星工厂、潮流拍摄、潮流设计、活动策划，具体方案以合同附件为准；商铺的交付日期为2016年5月15日，商铺租赁期限为63个月，即2016年5月15日起至2021年8月14日止，租赁期限自商铺交付日起算；自甲乙双方约定的交付日或甲方正式通知乙方接收该商铺之日起共计90天免租装修期，免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需要支付物业管理费、并承担商铺内发生的装修保证金、装修垃圾清运费以及装修和经营活动产生的政府税费及其他费用，如水、电、燃气等公共事业费、电话费等，乙方应在商铺交付之日起5日内全额支付装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费，水电费用据实支付；计租日期为2016年8月15日起至2021年8月14日止，租金标准400元/月/平方米，月租金合计940244元；除本合同另有约定外，乙方须按“先付款后使用”的原则，乙方应于每月10日前将下一租赁月度应付的租金、管理费等相关费用支付到达甲方账户或以现金方式缴纳完成；乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清履约保证金和公共能源保证金，履约保证金数额为一个月租金，即940244元，公共能源保证金为20000元；该保证金为乙方履行本合同担保，租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还商铺，并办妥以该商铺为注册地址的工商注销或变更手续后15个工作日内，甲方将保金一次性无息退还乙方；管理费中包括该物业管理费、公共区域水电分摊费等；管理费自合同签订日期起，以物业公司收费标准按时缴纳；乙方依据本合同应支付的租金、物业管理费及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票；甲方已授权“重庆梵诚物业管理有限公司”对本商场实行物业管理，乙方同意在商铺交付前签订《鹏汇·星耀天地业主临时管理规约》，并服从“重庆梵诚物业管理有限公司”的管理；甲方保证拥有合法出租本合同第三条款所述物业的权利，甲方告知本租赁房屋的业主，其已将房屋出租给乙方的事实，并取得业主的认可，如因甲方承租权灭失、房屋业主变更或其他原因导致无法继续履行本租赁协议的，甲方应确保业主能够在本协议有效期内继续按照本合同条款与乙方履行租赁协议，否则由此带来的一切风险和责任，均由甲方承担；在租赁期内，如因乙方原因解除合同或因乙方严重违约导致甲方单方面解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，包括但不限于保证金及其他乙方已缴纳款项，并将其作为违约金处理；若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租金、管理费及其他各项费用致使甲方为乙方垫付了相关费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权单方解除本合同；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在60天内补足所扣除部分，若乙方拖欠租金或各项费用或未按期补足保证金超过60天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，同时甲方有权解除本合同，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营，乙方不得将该商铺承租权做质押，如乙方破产或被清盘或其营业被接管将视为该商铺承租权转让，如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，没收保证金；乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租款项的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。2016年5月17日，第三人作为甲方，被告作为乙方，签订《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》（以下简称补充协议），约定为促进甲乙双方互惠互赢，经双方友好协商，在乙方接受甲方如下第一、二、三、四项约定条款基础上，在本合同签订日，租金采取免费的方式收取；一、本合同项下的保证金和公共能源保证金，履约保证金数额400000元，公共能源保证金为20000元，乙方在本合同签署后5个工作日内向甲方支付220000元，于2016年6月25日向甲方支付100000元，于2016年7月31日向甲方支付100000元；二、乙方同意在合同有效期内，甲方会员客户在乙方经营的商业物业进行消费，甲方提取会员消费总额的40%，消费额提取周期为月，每月5日前通过核算所有消费会员上月全月的消费额，经甲乙双方签字确认无误后，由甲方返还会员消费总额的60%至乙方指定银行账号，乙方需开具相应金额的增值税发票；本补充协议与主合同不一致或冲突的，以本补充协议为准，本补充协议未作变更约定或未提及的，仍按主合同执行。2016年7月6日，图卡诺公司向重庆市工商行政管理局江北区分局提交公司设立资料，其中包括以下材料：1．被告向其出具的无偿提供场地证明，载明被告将重庆市江北区的租赁房屋无偿提供于图卡诺公司作为经营场所使用；2．原告向第三人出具的委托第三人签订租赁合同的授权委托书；3．图卡诺公司章程，载明股东为重庆创思左轮文化传播有限公司与被告。2016年8月9日，图卡诺公司的经理金浩洋向第三人支付220000元。2016年11月18日，被告向第三人转账168000元保证金。原告对前述事实认为，金浩洋曾是被告公司的工作人员，但其支付的款项不能视为被告交纳的保证金，因金浩洋在交纳相应款项时未提供委托说明，也没有向原告承诺是代谁缴纳，原告现在未将保证金退还，也未将该笔保证金转入被告名下。2016年12月20日，第三人向被告邮寄关于解除星耀天地项目19号楼租赁合同通知书，载明因被告违反合同第15.3条、15.4条、15.5条、15.8条的约定严重违约，给第三人造成重大经济损失，第三人根据租赁合同相关约定通知解除合同，并要求被告于收到通知后10日内将案涉商铺腾空并返还给第三人。该邮件于2016年12月21日由被告单位收发章签收。庭审中，原告向一审法院陈述，补充协议约定案涉商铺免租金形式是因为想搭建消费平台，通过该平台抽取营业额方式作为租金，后由于平台未搭建起来，故原告未通过该平台向被告收取过租金，该平台也只是为了计算租金而用，并没有其他作用。一审法院认为，第三人与被告签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。结合本案庭审举证质证及诉辩意见，本案的争议焦点应为：一、原告是否为本案适格主体。二、原告是否享有符合约定的合同解除权。三、原告主张的房屋占有使用费以及相应费用能否得到主张。关于争议焦点一。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，首先，第三人与被告签订的租赁合同中明确约定第三人需保证拥有合法出租案涉商铺的权利，并告知案涉商铺的业主，其已将房屋出租给被告，据此可知，被告在与第三人签订合同时，是明知第三人非案涉商铺所有人；其次，图卡诺公司在向工商局申请设立公司时将原告委托第三人出租案涉商铺的授权委托书向工商部门提供，可知，图卡诺公司是明知原告与第三人之间的委托关系，被告作为图卡诺公司的股东，将其在第三人处承租的案涉商铺提供给图卡诺公司使用，一审法院有理由相信，被告应当知道原告与第三人之间的委托关系，对被告辩称该委托系图卡诺公司其他股东取得，被告不知情，不符合常理，一审法院不予采信。综上，本案认定被告在与第三人签订《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》时是应当知道原告与第三人的委托关系，故本案签订前述合同可直接约束原、被告，原告是本案的适格被告。关于争议焦点二。结合庭审中原告及第三人的陈述、原告诉状中载明的事实及理由，应当认定第三人于2016年12月20日向被告邮寄解除租赁合同通知书的行为，实际系原告委托授权所为。从通知书内容来看，原告提出解除合同的理由系被告逾期缴纳保证金、未经出租人同意擅自将房屋交给图卡诺公司使用，因此，需要对被告是否存在前述违约行为进行评判。对此，一审法院认为，关于被告逾期缴纳保证金的问题。虽然原告否认图卡诺公司的经理金浩洋向第三人支付220000元的行为系代被告支付保证金的行为，但其收取款项后一直未提出异议，此前也一直未向被告进行过催收，在考虑到被告系图卡诺公司股东的情况下，一审法院认定该220000元系被告支付的履约保证金。根据查明事实，虽然被告未按照合同约定履行及时完整支付履约保证金，但根据实际履行情况，被告主观恶意不大，且违约程度较低，并不对合同履行造成根本性的影响，故不应就此认定原告享有合同解除权。关于被告将案涉商铺交给图卡诺公司使用的问题。根据双方签订的租赁合同及补充协议，被告不能将案涉商铺转租、转借给第三方或同第三方联营。被告将案涉商铺无偿提供给图卡诺公司使用的行为，已经违反合同约定，因此，原告有权解除合同。2016年12月20日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书，该通知于2016年12月21日由被告单位签发章签收，故一审法院认定，原、被告签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除。关于争议焦点三。关于房屋占有使用费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方租赁合同解除的原因系被告违约，原告行使解除权，另结合原告在解除通知中给予被告的腾房期间，被告应从2017年1月1日起向原告支付房屋占用使用费。本案中，原、被告虽然在《梵悦星街商铺租赁合同》中约定了月租金为940244元，但双方又通过《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》约定了5年租期内租金免费，原告通过搭建消费平台抽取40%营业额作为租金收取方式，故案涉商铺占用使用费应参照双方变更后的租金标准。本案中，原告并未举示证据证明案涉商铺的消费平台已经搭建完成，故其主张按照每月940244元租金标准计算房屋占有使用费缺乏依据，一审法院不予支持，在一审法院确定的交还房屋时间内，按照双方达成的“0租金”合意，被告不应承担房屋占有使用费。若被告实际归还房屋前，原告还有其他损失可以另行主张。关于物业管理费及水电费。原告为其主张的前述费用举示的证据均为复印件，亦未有证据证明其已进行了代缴，且物业管理费及水电费为被告与案涉商铺物业管理企业的另一法律关系，故一审法院对原告请求被告支付物业管理费及水电费的诉讼请求，不予支持。关于进场出渣费。双方合同虽然约定，被告应当承担商铺内发生的装修保证金、装修垃圾清运费等其他费用，但装修垃圾清运费应当以实际发生为准，原告并未就此事实举示证据，故一审法院对原告请求被告承担进场出渣费的诉讼请求，不予支持。关于原告请求被告支付应付未付保证金32000元。一审法院认为，根据合同对保证金功能、使用条件等的约定，可以认定该保证金系担保被告按约履行合同的。现《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》已于2016年12月21日解除，被告未支付的租赁保证金也因合同已解除而失去支付的依据，故对原告请求被告支付应付未付保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告重庆鹏汇房地产有限公司与被告重庆齐娜企业管理有限公司于2016年5月17日签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除；二、被告重庆齐娜企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市江北区房屋返还给原告重庆鹏汇房地产有限公司；三、驳回原告重庆鹏汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3444.92元，由原告重庆鹏汇房地产有限公司负担3364.92元，由被告重庆齐娜企业管理有限公司负担80元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明，2016年11月18日，齐娜公司向梵悦公司转账100000元，备注为保证金；2016年11月26日，齐娜公司向梵悦公司转账50000元；同日，齐娜公司向梵悦公司转账18000元，备注为场地保证金。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：1．鹏汇公司是否有权解除合同；2．鹏汇公司是否有解除合同的行为；3．一审程序是否合法。关于鹏汇公司是否有权解除合同。本案中，当事人在《梵悦星街商铺租赁合同》约定“乙方租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营，乙方不得将该商铺承租权做质押，如乙方破产或被清盘或其营业被接管将视为该商铺承租权转让，如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，没收保证金”，虽然齐娜公司是图卡诺公司的股东，但公司与公司股东在法律上属于两个完全不同的独立主体，按照前述约定，齐娜公司将案涉商铺无偿提供给图卡诺公司使用的行为，已经违反合同约定，故鹏汇公司有权解除合同。关于鹏汇公司是否有解除合同的行为。鹏汇公司的代理人梵悦公司于2016年12月20日通过邮局以EMS特快专递的方式向齐娜公司发出解除合同通知书。虽然该EMS特快专递邮件详情单为收寄局存档联，该详情单的揽件时间与送达跟踪信息记载的揽件时间不一致，但齐娜公司无相反证据推翻鹏汇公司所提供的证据，且揽件时间早于邮局系统的上传信息属正常现象，该通知于2016年12月21日由齐娜公司单位签发章签收，应当认定鹏汇公司向齐娜公司主张了解除合同的权利，案涉《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除。关于本案一审程序是否合法。一审中，为证明案涉解除合同通知书的形成时间，齐娜公司申请鉴定。本院认为，已有其他证据证明鹏汇公司向齐娜公司送达了解除合同通知书，齐娜公司申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，确无鉴定的必要。一审法院认为鉴定申请不属于本案需要查明的待证事项，当庭予以说明并不予准许，对此，本院予以确认。综上所述，齐娜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3444.91元，由重庆齐娜企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年四月三十日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉