四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终378号 上诉人（原审第三人）：贺岗，男，汉族，1947年6月13日出生，住仪陇县 诉讼委托代理人：徐鹏程，四川金粟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍文（曾用名伍元龙），男，汉族，1996年3月27日出生，住仪陇县。 委托诉讼代理人：董钢，四川助民律师事务所律师。 原审被告：四川乐荣房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥东路2-6号A4幢E5楼5号。 法定代表人：罗荣。 委托诉讼代理人：马怀新，公司职工。 上诉人贺岗因与被上诉人伍文，原审被告四川乐荣房地产开发有限公司（以下简称乐荣公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2018）川1324民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。现已审理终结。 贺岗上诉请求：1、撤销四川省仪陇县人民法院（2018）川1324民初1644号民事判决第一项、第三项，依法改判位于仪陇金城镇“锦绣尚郡”第4栋1单元5楼6号房屋归上诉人所有，并判令原审被告协助办理房屋买卖合同备案登记手续及权利凭证，驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定部分事实错误。（一）认定被上诉人伍文与乐荣公司签订的商品房预选协议合法有效不符合客观事实。乐荣公司虽然认可合同上印章的真实性，但提出是公司法定代表人罗荣之妻为了了结与被上诉人个人债务，而私下达成协议，未经公司同意。同时，虽然签订协议并出具收据，但公司未收到被上诉人购房款，被上诉人也无法提供相关交付款项的凭证。发生争议后，被上诉人向公司索要房产手续时，认可是为了抵扣民间私人债务而签订商品房预选协议，未经公司股东同意追认。被上诉人在交付三个月后，才向乐荣公司主张权利，其与乐荣公司没有真实的房屋交易与公司无关，一审认定商品房预选协议有效错误。（二）上诉人与乐荣公司之间的商品房预选协议合法有效。虽然上诉人系以债权转化为房款而签订的合同，但债务系公司债务，公司股东及公司认可，购房款也是按照当时市场价折抵，并在相关部门介入后公示无争议，房屋应当交付。被上诉人与公司无合法的债权债务，其与公司股东个人债权债务不能直接转化为公司债务。（三）一审判决认定被上诉人基于居住而购买的认定无证据证明。 二、一审判决参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，是相对于消费者与承包人之间的优先受偿权，本案上诉人与被上诉人均属于普通债权，本案适用该规定不当。 伍文辩称，1、伍文与乐荣公司签订的商品房预选协议合法有效。伍文已支付全部购房款，且合同加盖乐荣房产公司公章，工作人员签名，收据加盖乐荣房产公司财务章。2、伍文在仪陇县无其他住房，购房为居住所用。2016年10月9日签订协议并支付购房款，2016年10月11日伍文母亲向当地派出所申请转户，因购买房屋而转户口。3、贺岗与乐荣公司是以房抵债，是债权关系。而伍文购房是刚需，其物权优于债权。一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。 乐荣公司述称，1、公司分两次向贺岗借款共计140万元。2、贺岗与公司签订了购房协议，一次性购买四套房屋，其中一套在房管局正式网签备案。3、伍文的借款，属于罗荣私人借款，没有进入公司账户，公司属于股份制企业。 伍文向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理所购买的案涉房屋的备案登记手续。2、判令被告按约定承担违约责任（房款的5%即15655.45元）。3、判令被告承担本案受理费、保全费等诉讼费用。 贺岗向一审法院起诉请求：请求乐荣公司将仪陇金城镇锦绣尚郡4幢1单元5层6号房屋登记过户在贺岗名下。 一审法院认定事实：乐荣公司系有限责任公司，成立于2010年4月1日。2010年投资仪陇县金城镇东环路50-60号旧城改造项目开发建设。乐荣公司于2011年10月13日取得房地产开发资质，2014年7月21日取得“锦绣尚郡”（三幢）项目商品房预售许可证，2014年12月23日取得“锦绣尚郡”（四幢）项目商品房预售许可证。乐荣公司现登记股东有罗荣、陈光松2名股东。罗荣于2018年1月17日死亡，但公司股东未作变更登记。 2016年10月9日，伍文（乙方）与乐荣公司（甲方）签订《一期商品房预选协议》，协议上加盖乐荣公司的公章，“蒋丽蓉”在乐荣公司落款处签字。协议约定：乙方向甲方订购“锦绣尚郡”楼盘4栋1单元5层6号（住宅）壹套，该物业面积约为115.34㎡，优惠后单价为2714.66元/㎡，总价为313109元。乙方于2016年10月10日向甲方缴纳部分预选房屋锁定费150000元，乙方承诺在本协议签订之日起的七日内，向甲方补充支付余下预选房屋锁定费163109元（该房屋总价款的全款）。乙方按本协议约定交清预选房屋锁定费后，甲方不得将乙方选定的上述物业出售给第三方，否则应全额返还乙方所缴纳选房费用，并承担该物业总价款5%的违约责任。协议签订后，伍文于2016年10月10日向乐荣公司缴纳购房款313109元，乐荣公司出具收据一份，收据加盖乐荣公司财务专用章，开票人为罗荣。至今双方未签订商品房买卖合同，也未办理备案登记。 2016年10月11日，伍文母亲唐琼英申请将其户籍迁入该房屋地址，并在该社区享受低保。乐荣公司未向伍文交付房屋，伍文曾通过开锁方式打开房屋，并将部分生活用品搬入该房屋，后伍文外出，讼争房屋锁被更换，伍文无法进入。 2015年2月11日，贺岗因在乐荣公司处享有借款债权140万元及利息，而与乐荣公司达成将债权转换为购房款的合意。双方商定分别以锦绣尚郡的4幢1单元5层6号、4幢1单元16层5号、4幢1单元17层5号、4幢1单元14层1号房屋抵偿该笔债权，并签订一份商品房买卖合同及三份预选协议，乐荣公司分别向贺岗开具该四套房屋的购房款收据。其中，双方签订的关于讼争房屋的《一期商品房预选协议》的签订时间为2015年2月11日，协议加盖乐荣公司公章，罗荣在乐荣公司落款处签字。该协议约定：乙方（贺岗）向甲方（乐荣房产公司）定购“锦绣尚郡”楼盘4栋1单元5层6号（住宅）壹套，该物业建筑面积为115.34㎡，优惠后单价为2944元/㎡，总价为339561元。乙方于2015年2月11日向甲方缴纳部分预选房屋锁定费339561元。同日，乐荣公司向贺岗出具购房款收据一份，收款金额为339561元。至今双方未签订商品房买卖合同，也未办理备案登记。2017年9月，乐荣公司将房屋交付于贺岗。 本案审理过程中，伍文申请对贺岗与乐荣公司于2015年2月11日签订的交易标的为“锦绣尚郡的4幢1单元5层6号”《一期商品房预选协议》上“罗荣”的签名笔迹及该协议的形成时间进行鉴定。一审法院根据各方当事人协商选定的鉴定机构，委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。西南政法大学于2018年10月26日回复称，送检材料不具备形成时间鉴定的条件。后一审法院委托备选机构广东南天司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年12月3日出具情况说明，要求提供与检材待检部位墨迹种类相同、形成时间相同或相近时间段的材料作为鉴定样本进行形成时间的鉴定，另于2019年1月16日要求提供罗荣2015年前后及其生活中书写的签名笔迹样本进行笔迹鉴定。经一审法院通知申请人伍文补充提供上述检材，其在指定的期间内未能提供上述检材，一审法院亦不能提供相关检材，广东南天司法鉴定中心遂将案件退回，并收取鉴证咨询服务*文证审查费960元。2019年6月18日，一审法院再次委托西南政法大学司法鉴定中心对罗荣的签名笔迹进行鉴定，该中心于2019年9月25日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：依据现有样本，倾向认定标称时间为“2015年2月11日”、甲方为“四川乐荣房地产开发有限公司”、编号为“278”的《一期商品房预选协议》原件落款处“罗荣”署名字迹与供检的罗荣样本字迹（罗荣在一审法院庭审笔录的签字）是同一人书写。西南政法大学司法鉴定中心收取鉴定费3400元。 一审法院另查明，2018年5月14日，伍文申请对讼争房屋进行查封，一审法院依法予以查封。经一审法院向仪陇县房地产管理局核实，现讼争房屋状态为未售。伍文在仪陇县无其他住房。 一审法院认为，乐荣公司取得“锦绣尚郡”一期预售许可证，可依法销售此处楼盘的商品房。伍文与乐荣公司签订的《一期商品房预选协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案贺岗与乐荣公司本系民间借贷关系，双方在债务履行期届满后，对原债权债务进行了结算，将借款本金及利息转化为购房款，并由乐荣公司收回借条，双方本意是消灭旧债，而履行双方签订的《一期商品房预选协议》。双方的意思表示真实，合同内容不违反法律规定，合同也为有效。 伍文虽对贺岗与乐荣公司签订的预选协议的形成时间和真实性存在异议，但通过鉴定，鉴定意见并未否定“罗荣”签字的真实性，且该协议加盖有乐荣公司的公章，故对该主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案伍文、贺岗分别与乐荣公司签订的房屋预选协议，均已明确房屋位置、面积、价款等要素，且均已按协议约定全额支付购房款，故伍文、贺岗分别与乐荣公司就锦绣尚郡的4幢1单元5层6号房屋签订的房屋预选协议，均应认定为商品房买卖合同性质。现伍文和贺岗均要求履行商品房买卖合同，法院应当支持谁的请求是本案争议的焦点。一审法院认为，虽然伍文和贺岗均持商品房预选协议主张权利，但二者的权利性质不尽相同。伍文在本县域名下无其他用于居住的商品房，其权利属于商品房消费者的物权期待权。参照最高人民法院法释【2002】16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。伍文对于案涉商品房的物权期待权自然优于普通债权。本案贺岗虽与乐荣公司建立了商品房买卖合同关系，但其目的系收回借款，非因居住购买商品房，不属于商品房消费者，其权利仅属于普通债权。为此，本案伍文的权利应优先得到保护。伍文要求乐荣公司履行商品房买卖合同，并请求办理锦绣尚郡的4幢1单元5层6号房屋的备案登记手续，予以支持。对于贺岗要求将房屋过户至其名下的请求，不予支持。贺岗可另案向乐荣公司主张违约责任。 关于伍文主张的违约金，因乐荣公司与贺岗签订的房屋预选协议，系在伍文之前，并非在与伍文签订协议后，再将房屋出售给贺岗，故合同约定的违约条件并不成就。本院对主张的违约金不予支持。 综上，依照前引法条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决： 一、由被告四川乐荣房地产开发有限公司向原告伍文履行《一期商品房预选协议》，在本判决生效之日起15日内为原告伍文办理位于仪陇县买卖合同备案登记手续；二、驳回原告伍文的其他诉讼请求；三、驳回第三人贺岗的全部诉讼请求。案件受理费共计6195元、保全费2300元由被告四川乐荣房地产开发有限公司负担；鉴定费4360元由原告伍文负担。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，贺岗在借款债权到期与乐荣公司结算后，签订的商品房预选协议，系以物抵债协议合法有效。但是，贺岗并非基于生存、居住所需购房，不是消费购房者，其债权为普通债权，不享有优先受偿权。伍文与乐荣公司签订的商品房预选协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，签订的商品房预选协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效。根据已查明的事实，伍文已全部支付购房款，其母亲户籍亦迁入该房屋所在地，应当认定伍文系真实的商品房买受人，购买房屋系基于生存、居住所需。根据法律规定，伍文作为消费购房者对案涉房屋的权利优于承包人享有的工程价款优先受偿权，更优于贺岗的普通债权。贺岗上诉主张，乐荣公司法定代表人罗荣与伍文有民间借贷关系，而签订商品房预选协议，未经公司股东同意追认，乐荣公司没有收到伍文购房款，伍文也没有提供交付款项凭证。一审认定商品房预选协议有效错误。伍文与乐荣公司股东个人债权债务不能转化为公司债务。一审认定伍文基于居住而购买房屋无证据证明。一审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不当。本院认为，乐荣公司与伍文签订的商品房预选协议加盖公司公章，乐荣公司出具的收款收据加盖公司财务专用章，应当认定伍文已履行支付购房款义务。至于开票人罗荣是否将购房款转入公司账户，是公司内部事务。故贺岗认为伍文没有支付购房款，本院不予支持。贺岗没有提供伍文与罗荣存在民间借贷关系的相应证据，其主张罗荣与伍文因民间借贷，而签订案涉商品房预选协议，是个人债务，本院不予支持。伍文无其他住房且其母户籍迁入房屋所在地，可以证明是因居住而购买房屋。同时，一审法院根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认定伍文是消费者购房，贺岗是基于以物抵债的普通债权进行权利排序，适用法律正确。 综上，贺岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6394元，由贺岗负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年四月十三日 书记员 蒲思默