广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4875号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********,统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江委托诉讼代理人：梁惠芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：麦淑华，女，该公司职员。被告：程军，男，1979年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************501，公民身份号码429************778。被告：李群燕，女，1980年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************501，公民身份号码440************926。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月1日、4月13日两次公开开庭进行了审理。因本案双方争议较大，被告程军对适用小额诉讼程序审理提出异议，经审核，本案变更为简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告的委托诉讼代理人梁惠芳、麦淑华均到庭参加诉讼，被告程军均到庭参加诉讼，被告李群燕经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年11月起暂计至2019年12月止的物业服务费4883.76元；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2000元（以每月所拖欠的物业服务费为基数按每日2‰计算，暂计至2019年12月16日的违约金为5075.51元，原告只诉请2000元）；3.被告向原告支付自2018年1月起暂计至2019年12月止的车位服务费720元（车位服务费30元/月）；4.被告向原告支付逾期支付车位服务费所产生的违约金484.14元（以每月所拖欠的物业服务费为基数按每日2‰计算，暂计至2019年11月20日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序获得佛山市南海区西樵镇西岸新城区*********山林水语新城项目（以下简称涉案项目）的物业管理服务资格，于2016年10月28日与广东业和房地产开发有限公司（以下简称业和公司）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定由原告向被告所拥有的位于涉案项目10座702房单位（以下简称702房）及案涉项目2号半地下车库268号汽车车位（以下简称268号车位）提供物业服务，被告应每月向原告缴纳128.52元的物业服务费及30元的车位服务费，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业及车位服务费的2‰交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告自2016年11月至今一直拖欠物业及车位服务费，经原告多次催收，被告始终没有支付。被告程军辩称，1.不认同原告的合法合规性；2.原告未依约提供物业服务。被告李群燕没有答辩及提交证据。原告及被告程军围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李群燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对2019年9月16日14时48分于碧桂园翡翠湾702房门口拍摄的照片的真实性有异议，因为被告没有见过该张照片，本院认为该张照片显示催缴单张贴于被告房门口且与微信催缴信息形成催缴证据链，故而对该照片予以认定。2.原告对被告提交的光盘2三性不予确认，本院认为该证据与被告提交的其他证据相互佐证且原告的质证意见中确认了证据内容的真实性，本院对该份证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司是依法成立的股份有限公司，其经营范围包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护管理业务等。2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。2016年10月28日，原告与业和公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定业和公司选聘原告对涉案项目实施前期物业管理服务。前期物业管理服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三），附件三共用部位明细载明有房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯井、户外墙面、屋面、保安值班室、物业服务用房；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急设置等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.社区文化活动的组织开展。物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中多层住宅按1.2元/平方米/月计收物业管理费、自有产权汽车位按50元/个/月计收物业管理费；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费；物业服务费用主要开支包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；本合同期限自2016年11月1日起至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2016年11月8日，原告与业和公司签订《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》，约定房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，服务内容与要求包括及时组织对损坏部位进行维修，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋共用部位处于正常使用状态等；物业服务费用主要开支包括本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、公共安全防范及秩序维护费用等；逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的2‰的违约金等。两被告通过买卖方式取得702房的所有权，并于2016年11月18日办理产权登记，房屋建筑面积107.1平方米。2017年2月11日，被告李群燕与业和公司签订《西樵碧桂园翡翠湾认购书》认购268号汽车（型）车位，约定交楼日期为2018年1月5日。2018年1月4日，被告李群燕与业和公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定在2018年1月5日前交付该车位。2018年1月4日，业和公司向被告李群燕直接送达《现楼收楼通知书》，通知书上载明：1.268号车位已达约定的交付时间，可于2018年1月4日交付；2.物业服务费以约定的收楼日期或实际办妥收楼手续之日起计收，以时间在前者为准。被告李群燕在业主签名确认处签名。2019年3月22日，被告李群燕办理车位产权登记。2017年4月26日，原告就物业服务收费申请备案，根据2017年18号《物业服务收费备案表》，多层住宅按1.2元/平方米/月自2016年10月28日执行，自有车位按30元/个/月自2016年10月28日执行。另查明，被告就所有的10座702房墙体漏水的问题曾多次向原告反映并要求维修，原告多次协调维修问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点在于：1.涉案房屋的漏水问题是否属于原告的维修义务；2.原告提供的的物业服务是否符合合同约定，被告能否以服务不符合约定拒缴物业服务费；3.收取车位服务费的起算时间；4.违约金的计算有否事实及法律依据。针对以上争议焦点，分析如下：原告与业和公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》、《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为涉案项目的业主之一，业和公司与原告签订的上述合同对被告亦具有约束力。关于争议焦点一，根据《佛山市前期物业服务委托合同》、《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》两份合同的约定可知，原告对物业共用部位具有维修、养护和管理的义务，共用部位包括房屋主体结构、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶等。被告房屋墙面存在的漏水问题，不论是屋顶防水工程还是屋面防水工程都属于原告的维修、养护和管理范围，应承担维修义务。被告申请证人出庭以证明墙体漏水原因及多次维修过程，因屋顶原因或外墙原因造成漏水并非原告免于维修的事由且原告对多次维修的事实予以认可，故而证人无出庭之必要，本院未予以准许证人出庭作证。原告应被告的要求多次协调维修墙体，但漏水问题及多次的维修过程确实给被告生活造成了不便，存在履约瑕疵。被告若认为墙体仍然存在问题可另案向原告主张权利，但被告提出的墙体修复主张并非应在本案处理的实体问题亦并非拒缴物业服务费的正当理由。关于争议焦点二，被告提出的原告在提供物业服务中存在的未能安装管道煤气；违建建筑不监管、不拆除；安全隐患工作消极：小区出现毒蛇后未设立警示标志；对共有部位的维修保养不作为：10座门禁系统坏了三年未进行维修导致人员随意出入；业主物品在小区丢失：被告在篮球场丢失篮球一个，向被告物管反映至今未答复；违规商业宣传；管理失职和不透明导致公摊水费虚高；管理混乱：小区门卫无人值守、车库进水、私用公共部位、公共设施悬挂晾晒衣物等问题。本院认为，物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，本案中原告已经提供物业服务，在服务的某些环节、个别区域做的不够好，是服务质量问题而不能认定构成根本性违约，被告如认为原告提供的物业管理服务不符合合同约定造成了自己的损失，可据此另案主张权利，但这不能成为被告拒绝缴纳物业管理费的合法理由。关于争议焦点三，双方对于车位实际交付使用的时间存在分歧，根据查明的事实可知，双方约定的交楼日期2018年1月5日或实际办妥收楼手续之日二者中时间在前者为车位服务费的起算日期，现原告主张自2018年1月5日起算车位服务费，理据充足。因车位购买人为被告李群燕，故而车位服务费缴纳义务人为被告李群燕，原告主张的超出部分，本院不予支持。综合上述分析，基于原告在物业服务过程中存在的履约瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，可以适当减少业主应当交纳的物业费，本院酌定业主负担物业及车位服务费的80%。经核算，2016年11月18日至2019年12月31日的物业服务费为4853.77元（128.52元/月×37月+128.52元/月÷30天×23天）；2018年1月5日至2019年12月的车位服务费为716元（30元/月×23月+30元/月÷30天×26天）。综上，被告程军、李群燕应支付物业2016年11月18日至2019年12月31日的物业管理费3883元（4853.77×80%）予原告，被告李群燕应支付车位管理费572.80元（716×80%）予原告，原告主张的超出部分，本院不予支持。关于争议焦点四，根据上文分析可知，被告基于其反馈的房屋墙体漏水问题经过多次维修仍未能妥善解决的履约瑕疵，以及原告在履行物业服务合同过程中的质量问题等原因而未按时交纳物业管理费，逾期交纳物业及车位服务费的原因不可归责于被告，原告诉请支付违约金，理据不足，本院不予支持。被告李群燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告程军、李群燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区西樵镇西岸新城区**********************自2016年11月18日起至2019年12月31日止的物业服务费3883元予原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司；二、被告李群燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区西樵镇西岸新城区*****************半地下车库268号停车位自2018年1月5日起至2019年12月31日止的车位服务费572.80元予原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由两被告负担并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  尹红丹二〇二〇年四月十六日书记员  蔡 洁