四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终845号 上诉人（原审被告）：代红英，女，汉族，1982年12月13日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：四川长虹物业服务有限责任公司，住所地：四川省绵阳市跃进路4号，统一社会信用代码：91510703667412193D。 法定代表人：杨军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师 原审被告：陈加冰，男，汉族，1974年2月26日出生，住四川省江油市。 上诉人代红英因与被上诉人四川长虹物业服务有限责任公司（以下简称：长虹物业）、原审代红英、陈加冰陈加冰物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初9960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人代红英、被上诉人长虹物业的委托诉讼代理人姜成柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 代红英上诉请求：1.撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初9960号民事判决；2.依法驳回长虹物业的诉讼请求。事实与理由：一、本人与开发商还有物业签订的与《前期物业管理服务协议》中明确写明房子质量出现问题由谁负责，《住宅质量保证书》中有关内容如下：第五条、用户在使用过程中有相关住宅质量，请及时向物业公司客服服务中心反映，我们将及时给以答复和妥善处理。第六条、保修方式：第2条、本公司已委托物业公司对本小区进行全面的管理和维修，住户需要保修时，请及时与小区物业客服中心联系。《前期物业管理服务协议》中有关内容如下：第三条、物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基建、内外墙承重墙、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。第五条、秩序维护：2.责任。（3）禁止散发广告、推销产品、和无身份证明的人员进入辖区。二、本人房屋出现问题部分属于承重墙，系共有部分，而非一审认定的房屋专有部分。三、长虹物业与四川长虹电器股份有限公司签订的协议与本人无关，垃圾清运费的收取多年来未告知本人，本人不承担该部分费用。 长虹物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 长虹物业向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决代红英、陈加冰立即向长虹物业支付下欠物业费本金14252元、生活垃圾清运费468元及违约金4275.6元，合计18995.6元；2.本案诉讼费由代红英、陈加冰承担。诉讼过程中，长虹物业变更下欠物业费本金为14249.2。 一审法院认定事实：代红英、陈加冰系案涉房屋共有业主，各享有50%份额。该房建筑面积为101.78平方米。2010年12月21日，案涉小区开发商四川长虹电器股份有限公司与长虹物业签订《前期物业服务合同》，约定由长虹物业未案涉小区提供物业服务；物业费高层住宅为2元/㎡/月。2012年12月8日，原代红英、陈加冰签订《前期物业管理服务协议》，约定：入住后按季收取，每季度首月20日前；逾期交纳的从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金；代缴费用按收费标准执行。从2014年3月起，代红英、陈加冰以反映的案涉房屋存在主卧和客厅外墙渗水导致墙面脱落，次卧及客厅墙体裂缝以及主卧窗户关不上等质量问题至今未处理好为由拒交物业费。截止2019年12月，代红英、陈加冰累计欠交物业费14249.2元，以及2013年7月至2019年12月的垃圾清运费468元。另查明，代红英、陈加冰于2011年9月5日离婚。双方约定案涉房屋归代红英所有。因房屋有按揭贷款，故未办理过户登记。 一审法院认为，长虹物业与四川长虹电器股份有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及双方签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。长虹物业提供了物业服务，代红英、陈加冰作为业主，理应按约定标准支付相应的物业服务费和垃圾清运费。故长虹物业主张代红英、陈加冰支付拖欠的2014年3月1日至2019年12月31日的物业费14249.2元，以及2013年7月至2019年12月的垃圾清运费468元的请求成立，予以支持。代红英、陈加冰逾期交费的行为已构成违约，故长虹物业主张其承担违约金的请求亦成立，本院予以支持。长虹物业自愿将违约金比例调整为欠交物业费的30%即4274.76元（14249.2元×30%），不违反法律规定，予以确认。代红英辩称长虹物业未为其处理好房屋渗水和墙体裂缝，不应交物业费的问题。一审法院认为，首先，长虹物业所反映的房屋质量问题，不是本案审理范围。代红英、陈加冰应另案主张权利。其次，代红英所反映问题均发生在房屋专有部分，且未提供证据证明系因长虹物业物业管理不当所造成。其以此为由拒交物业费的理由不成立，不予支持。关于代红英、陈加冰陈加冰是否应承担交费责任的问题。一审法院认为，依照《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。”规定，代红英、陈加冰离婚时虽约定案涉房屋归代红英所有，但并未办理产权过户登记。陈加冰仍系案涉房屋登记的业主之一，故其仍负有交费义务。代红英辩称欠费与陈加冰无关的意见，本院不予采纳。 一审法院遂判决：一、陈加冰、代红英于本判决生效后五日内向长虹物业四川长虹物业服务有限责任公司交纳物业服务费14249.2元、垃圾清运费468元，两项合计14717.2元；二、陈加冰、代红英于本判决生效后五日内向长虹物业四川长虹物业服务有限责任公司支付违约金4274.76元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由陈加冰、代红英负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经本院二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点在于：陈加冰、代红英是否应当承担给付所拖欠物业费的责任。 一、关于陈加冰、代红英应当承担物业费以及垃圾清运费的法律依据。案涉小区开发商与长虹物业签订的《前期物业服务合同》以及本案双方当事人之间签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，《前期物业服务合同》签订后至今，案涉小区未被新物业服务企业接管，长虹物业一直在该小区提供物业服务，故陈加冰、代红英作为业主，与长虹物业由始至今一直存在物业服务合同关系。陈加冰、代红英自2014年3月1日起至2019年12月31日期间未交纳物业服务费以及生活垃圾处理费，长虹物业公司多次催收后，陈加冰、代红英仍未交纳，长虹物业起诉主张陈加冰、代红英支付拖欠的费用，一审法院予以支持，符合事实和法律规定。 另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故代红英所称开发商与长虹物业所签订的《前期物业服务合同》与自己无关，垃圾清运费未告知自己的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 二、关于代红英所称房屋墙体开裂等房屋内部出现的问题。一方面该房屋出现墙体渗水、裂缝等问题的原因不明，维修责任主体则无法确定，另外一方面在确定了责任主体的前提下，该房屋的具体维修费用也需进一步计算核实。综上，若代红英认为房屋系质量出现问题，其可另案将其认为的责任主体作为被告向人民法院提起诉讼，主张权利，对于代红英要求在所拖欠长虹物业公司的物业费以及垃圾清运费中将自己所计算的维修费用予以抵扣的抗辩，本院不予支持。 综上所述，代红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费274元，由上诉人代红英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  伍 静 审 判 员  罗 琴 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  肖子熙 书 记 员  蒋思琪