广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复87号 复议申请人（异议人）：蒲x，女，1984年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。 委托诉讼代理人：雷策方，广东尚道律师事务所律师。 申请执行人：丘x东，男，1980年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：蒋进，广东伯方律师事务所律师。 被执行人：张x强，男，1954年7月21日出生，汉族，住广州市东山区。 被执行人：广州xxxx制药厂有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇沙田。 法定代表人：黎x彪。 复议申请人蒲x不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）作出的（2019）粤0106执异839号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院在执行申请执行人丘x东申请执行张x强、广州xxxx制药厂有限公司（以下称xxxx制药厂）民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖被执行人张x强名下涉案房产，责令被执行人及其他使用人在公告张贴之日起10日内迁出并腾空涉案房屋。案外人蒲x提出书面异议称，其于2009年与被执行人张x强签订房屋租赁协议，约定被执行人张x强将其名下的涉案房产出租给蒲x，租赁期限为20年。被执行人张x强也按照租赁合同交付了房屋，其按合同约定向被执行人张x强缴纳房屋20年租金及押金，其中100万元是现金支付，其余的款项是分期通过银行转账给张x强指定的张雪梅银行账户，并花费100万余元对涉案房产进行了全面装修，其至今仍在使用，并按月向相关部门交付水电费费和有线电视费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，其房屋承租权和装修及附着物的财产权利依法应受法律保护。法院对涉案房产强制执行的行为损害了其合法权益，恳请法院依法对涉案房产不进行清场与不交吉拍卖。 天河法院查明，丘x东申请执行张x强、xxxx制药厂民间借贷纠纷一案，天河法院作出的（2012)穗天法民二初字第3136号民事调解已发生法律效力。根据调解协议，一、张x强于2012年10月10日前向丘x东偿还本金1800万元及利息；二、丘x东对处理张x强提供的抵押物广州市越秀区东x路x号x房和涉案房产所得价款具优先受偿权。案件受理费82100元，由张x强、xxxx制药厂共同负担。因上述被执行人没有履行上述法律文书确定的义务，2012年10月22日，申请执行人丘x东向天河法院申请执行。天河法院以（2012）穗天法执字第5129号案立案执行。后天河法院于2013年8月19日裁定终结本次执行。2017年2月20日，天河法院根据申请执行人的申请以（2017）粤0106执1869号恢复执行。2018年10月10日，天河法院作出裁定终结（2017）粤0106执1869号案的本次执行。申请执行人于2019年4月11日再次向天河法院申请恢复执行，天河法院于当天以（2019）粤0106执恢134号立案执行。 涉案房产由广州市海珠区人民法院首先查封，2012年11月21日天河法院以(2012)穗天法执字第5129号执行裁定轮候查封。2019年2月18日，广州市海珠区人民法院将涉案房产移交由天河法院处分。同年4月17日，天河法院作出（2019）粤0106执恢134号执行裁定拍卖被执行人张x强名下的涉案房产。同年6月10日，天河法院在涉案房产张贴公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋。同年7月8日，天河法院执行人员前往涉案房产做执行笔录，有一名人员称是公司安排其在房屋内住几天，过几天就搬走。异议人因此提出异议。 异议人提供了以下证据：1、落款时间为2009年3月18日的《房屋租赁合同》，出租人（甲方）：张x强、承租人（乙方）：蒲x，约定：甲方将涉案房产出租给乙方作住宅及办公用途使用。建筑面积共442.55平方米，租赁期限：2009年3月19日至2019年3月18日，每月租金12000元，2019年3月19日至2029年3月18日，每月租金为15000元。乙方向甲方交纳20年租金3240000元及租赁房押金60000元。本合同签订日起的36个月内分期支付给甲方，其中230万元按甲方指定账户支付，其余100万元以现金支付给甲方。甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金6万元退回乙方。2、招商银行户口交易明细表9张。交易时间为2011年9月21日-2012年2月21日共19笔银行转账，付款人：蒲x，收款人：张雪梅，转账总金额：2288000元。3、收款说明。内容：本人张雪梅(身份证号：)，于2009年-2012年担任张x强先生秘书，其中办理的事务有：代张x强向蒲x收取东x路x号x房、x房租金，合计：2288000元整。本人所说情况全部属实，愿负一切法律责任。说明人：张雪梅。时间为2019年8月1日。4、付款凭证。时间为2016年7月至2019年6月，账户名称：蒲x，收款人：广州供电局有限公司越秀供电局。用电地址：东x路x号、23A-25楼E室拟证明异议人在这期间有缴纳电费。5、落款时间为2017年9月8日的《建筑装饰工程施工合同》。发包方（甲方）：东湖豪苑24楼复式，承包方（乙方）：阮庆欢。约定：由乙方承包甲方的工程，工程地点为东湖豪苑x号，工程价款：638740元。6、招商银行转账汇款电子回单5张。付款人：蔡宁，收款人：阮庆欢。蔡宁于2017年6月23日、9月6日、9月7日、2018年1月17日、2月14日分别向阮庆欢转账50000元、100000元、100000元、50000元、50000元。备注均为工程款。7、中国工商银行股份有限公司永靖支行转账凭证6张。收款人：阮庆欢，付款人：蒲x。异议人于2017年10月19日、11月28日、12月27日、2018年5月2日、7月30日、9月22日分别向阮庆欢转账150000元、100000元、150000元、20000元、50000元、20000元。附言为工程款。8、付款说明，说明人蔡宁。内容本人蔡宁，代蒲x向阮庆欢支付装修工程款合计35万元。落款时间2019年8月1日。 另查，涉案房产于2012年3月5日，由张x强抵押给申请执行人邱松东，并办理了抵押权登记。 天河法院认为，本案争议的焦点是异议人的租赁关系能否对抗执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人称与被执行人签订了涉案房屋的租赁合同，虽然从合同签订的时间上看早于设定抵押登记的时间，但结合异议人提交的证据来看，异议人称租金分期转账给张x强指定的张雪梅银行账户，总金额为2288000元，另外100万元是现金支付给张x强。天河法院认为，首先，转账的总金额3288000与合同约定的租金总金额3240000元及押金60000元不符；其次，转账凭证没有备注是什么用途，不能证明这些款项是用于支付涉案房屋的租金；再次，张雪梅自称是张x强的秘书，代张x强收取租金，因其与被执行人张x强有利害关系，故对其证言天河法院不予采纳。而且20年的租金约定自合同签订日起的36个月内分期支付也不符合交易习惯和生活常理。故对异议人的租赁关系天河法院不予认定，其租赁合同应予除去。故异议人的异议理由没有依据，天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人蒲x的异议请求。除去蒲x对广州市越秀区东x路x号x房、x房、2506房的租赁权。 复议申请人蒲x不服向本院申请复议，称：一、原裁定认定事实不清。蒲x于2009年与张x强签订房屋租赁协议，约定张x强将名下的广州市越秀区东x路x号x房、x房、2506房出租给蒲x，租赁期限为20年。张x强也按照租赁合同交付房屋，蒲x按合同约定向张x强缴纳房屋租金及押金，并花费100万余元对上述房屋进行全面装修，并按月向相关部门交付水电费和有线电视费用。蒲x至今为止一直在该房产内办公与生活。丘x东认为蒲x是故意拖延执行没有任何事实依据。首先，蒲x作为涉案房产的承租人，在交付租金及刚刚装修后方才得知拍卖一事，是本案的受害者。蒲x向天河法院提交了租赁合同、租金转账银行凭证、装修合同及装修转账银行流水及本人户名转账的水电费及有线电视交款清单。这些大量的、客观的证据均没有得到认定和采纳，仅以租金多支付60000元而否认合同履行的真实性。而这一事实由于当时法庭没有逐笔进行质证，当事人也没有机会向法庭陈述每笔款项的用途。其中的60000元是蒲x入住后，双方达成一致，多支付的60000元是由出租人购买置换部分屋内设施及小型修缮。其次，天河法院以转账给张x强的秘书张雪梅没有备注用途为由，不予认定蒲x的付款为租金，这是错误的。这在日常生活中属常见现象，该转账虽然没有备注用途，但并非孤证，与租赁合同、张雪梅证词，水电费单据、装修费单据等形成证据链，足以证明其用途为涉案房屋租金。再次天河法院认定张雪梅与张x强有利害关系，对其证言不予采纳，是错误的。本案中知道转款用途的人只有蒲x、代收款人张雪梅、收款人张x强知道，因此，张雪梅是适格的证人。而且申请执行人没有相反证据推翻张雪梅的证词，更何况，张雪梅的证词其实对张x强不利，因为租赁关系的存在可能影响房屋拍卖价，按照一审法院认定的张雪梅与张x强有利害关系的话，也不影响对其证词的采信。第四，天河法院认为20年的租金分36个月支付不合常理，纯属狭隘的主观臆断。这是一个民事合同，经双方协商并自愿履行，内容并没有违反法律的规定，当时签订租赁合同时，出租人说他手头紧，资金转不过来，愿意便宜出租，因此同意在36个月内付清20年租金，双方的租赁关系完全符合正常的市场交易行为。二、原裁定适用法律不正确。原裁定根据最高人民法院《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。继而适用民诉法第二百二十五条，除去我的租赁权，实属适用法律错误。第三十一条的但书规定是指租赁权对担保物权的实现有影响的情况下适用，而本案中我方只是要求不清楚不交吉，并未阻止拍卖程序的正常进行。因此蒲x的房屋承租权和装修及附着物的财产权利依法应受法律保护，故请求撤销天河法院（2019）粤0106执异839号执行裁定书，确认蒲x与张x强的租赁关系，对广州市越秀区东x路x号2505号、2506号涉案房产不清场与不交吉。 对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”本案中，蒲x主张其与被执行人张x强于2009年3月18日签订租期20年的《房租赁合同》，但双方签订20年的租赁合同并未向房管部门登记备案，不符合上述法律规定。蒲x称以银行转帐2288000元和现金支付100万元的形式向张x强交纳20年租金，对此本院认为，按蒲x的说法其向张x强支付了3280000元，但该数额与其提交的《房屋租赁合同》约定的“20年租金3240000元及租赁房押金60000元”的数额不一致；涉案2505、2506房建筑面积达442.55平方米，每月租金仅1万多元明显低于市场价；银行转帐交易时间界于2011年9月21日至2012年2月21日期间，半年时间内支付10多年的租金，不符合常理，且转帐凭证没有备注款项用途，不足以证明用于支付涉案房屋的租金。故对蒲x提出其于涉案房产办理抵押前承租涉案房屋并已交纳20年租金的主张，本院亦不予支持。蒲x要求对涉案房屋不清场与不交吉拍卖的复议理由不成立，天河法院驳回该项异议请求的处理正确，依法应予维持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条关于人民法院除去租赁权后拍卖的规定，是针对“拍卖财产上原有的租赁权”的情形。而本案，天河法院既然对蒲x的租赁关系不予认定，却又在异议裁定中除去蒲x对涉案房屋的租赁权，前后矛盾，属于适用法律错误、处理不当，本院予以撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项的规定，裁定如下： 一、驳回蒲x的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异839号执行裁定中“驳回异议人蒲x的异议请求”部分； 二、撤销维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异839号执行裁定中“除去蒲x对广州市越秀区东x路x号x房、x房、2506房的租赁权”部分。 本裁定为终审裁定。 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇二〇年四月二十九日 书记员  阮晓瑜 -1-