浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1142号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市瓯海娄桥标铭眼镜厂。住所地：浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村学员路59号第2幢5层。统一社会信用代码：92330304MA2955456A。经营者：许付标。委托诉讼代理人：谭棠华，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈振华，男，1966年3月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卓辉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市瓯海区娄桥街道河庄村村民委员会。住所地：浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村卧龙南路30号。法定代表人：吴胜云。上诉人温州市瓯海娄桥标铭眼镜厂（以下简称娄桥标铭眼镜厂）、沈振华因与被上诉人温州市瓯海区娄桥街道河庄村村民委员会（以下简称河庄村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄桥标铭眼镜厂上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持娄桥标铭眼镜厂的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由沈振华、河庄村村委会承担。事实和理由：第一，一审对娄桥标铭眼镜厂重新承租的厂房租金差价损失不予支持错误。娄桥标铭眼镜厂在本案中承租的厂房与之后重新承租的厂房结构基本一致，该二处厂房对娄桥标铭眼镜厂的生产经营并无明显区别，唯一区别仅为本案厂房无产权证，并不存在重新承租的厂房生产环境及条件优于涉案房屋之说，对方也没有证据证明，因此一审对租金差价损失不予支持错误。第二，一审判决实际装修损失过低。娄桥标铭眼镜厂承租涉案厂房后即进行装修，装修过程中产生的费用不可能都保留相关票据，实际装修费用远不止99150元，该金额显然不符合客观事实，一审以年租金的25%确定实际装修损失与事实不符，也缺乏依据。第三，一审判决对退回2019年4月1日至15日租金不予支持错误。2019年3月娄桥标铭眼镜厂多次和对方沟通搬迁赔偿事宜并另行租赁厂房，2019年4月1日起娄桥标铭眼镜厂并未使用涉案厂房，因此2019年4月1日至15日的租金应予以退还。第四，娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的租赁合同认定为无效错误。1、该合同并不是基于办理相应手续的便利，而是娄桥标铭眼镜厂与沈振华、河庄村村委会的真实意思，租赁时河庄村村委会为了管理需要，要求娄桥标铭眼镜厂与沈振华签订租赁合同由其盖章确认，租金等则支付给沈振华，但不能因此认为合同无效。娄桥标铭眼镜厂与沈振华实际均是按照该合同内容履行。2、沈振华提供的2018年4月15日娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司签订的租赁合同实为消防检查需要而于2018年11月份补签，当时补签了一份消防安全责任协议书。沈振华当时要求再增加2万元保证金（租赁时已经支付1万），因此娄桥标铭眼镜厂又于2018年11月16日支付了2万元，所以该份合同中才约定保证金为3万元。而且娄桥标铭眼镜厂所有的支付均是向沈振华及其妻子支付，与温州市进华酿造有限公司没有任何关系。3、沈振华与河庄村村委会签订的租赁时间为2017年12月7日至2020年12月16日，正因为如此，当时娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的该份租赁合同才会约定为2018年5月15日至2020年12月15日止，否则租赁时间为2年8个月也不符合常理。而2018年4月15日娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司签订的该份租赁合同时间为2018年4月15日至2021年4月15日，而该租赁时间显然超出了沈振华与河庄村村委会之间的租赁时间，由此亦能说明2018年4月15日娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司签订的租赁合同不是真实的。综上，一审判决错误，请求二审依法改判。针对娄桥标铭眼镜厂的上诉，沈振华辩称，第一，娄桥标铭眼镜厂新租的厂房是标准厂房，有产权证，价格是娄桥标铭眼镜厂与新的出租人协商签订的协议，与原来的出租价格没有可比性。所以其要求赔偿租金差价没有依据。第二，关于装修的费用。涉案厂房实际没有进行装修，工业厂房只是把架子搭一下，不存在装修费用，娄桥标铭眼镜厂也没有提供装修的证据或凭证。第三，要求退还2019年4月1日到4月15日的租金没有依据，因为娄桥标铭眼镜厂5月28日仍然没有搬离，到开庭那天才说已经搬离，里面的东西不要了，沈振华到2019年8月才接收了厂房。第四，娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的合同应属无效，是为办理手续而签订的，实际履行合同的是沈振华与娄桥标铭眼镜厂。针对娄桥标铭眼镜厂的上诉，河庄村村委会辩称，娄桥标铭眼镜厂与沈振华之间的纠纷与河庄村村委会无关。沈振华上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回娄桥标铭眼镜厂的一审诉讼请求，改判支持沈振华的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由娄桥标铭眼镜厂承担。事实和理由：第一，一审判决沈振华赔偿娄桥标铭眼镜厂损失，缺乏事实与法律依据。沈振华所租房屋是能直接投入使用的厂房，其租赁用途也仅用作生产经营。娄桥标铭眼镜厂并没有大规模的固定装修，而是加装了可以搬离的架子和设备便直接投入生产经营活动，对涉案房屋的装修成本微乎其微。娄桥标铭眼镜厂所提交证明其装修、搬迁损失的证据，真实性、合法性和关联性都存在问题。一审法院也没有予以认可和采纳。因此，娄桥标铭眼镜厂对其主张的损失没有尽到相应的举证责任，应当承担举证不能的法律后果。一审法院酌情将娄桥标铭眼镜厂的实际装修损失确定为双方年租金的25%，没有法律依据且违背当事人之间的约定，更超出了一审法院的审理范围，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》规定的处分原则。第二，娄桥标铭眼镜厂应当依法支付沈振华占有使用费。沈振华于2019年5月28日就涉案房屋门锁询问娄桥标铭眼镜厂，其明确回答里面还有东西没搬完。上述事实足以证明娄桥标铭眼镜厂至少于5月28日前仍然占有使用涉案房屋，此后沈振华也再未收到关于娄桥标铭眼镜厂是否已腾空搬离的答复。直至2019年8月6日开庭之时，涉案房屋内仍留有大量物品，娄桥标铭眼镜厂当庭承诺已经腾空搬离涉案房屋，并放弃取回其遗留在屋内的物品。一审法院认定娄桥标铭眼镜厂未与温州市进华酿造有限公司及沈振华进行交接，即证明娄桥标铭眼镜厂自2019年4月初至开庭之日才完成涉案房屋腾空搬离。但一审却驳回沈振华的请求，没有法律依据。娄桥标铭眼镜厂无故占用涉案房屋，应当支付2019年4月15日至2019年8月6日的占有使用费。综上，请求二审依法改判支持沈振华的上诉请求。针对沈振华的上诉，娄桥标铭眼镜厂辩称，第一，一审判决赔偿损失是有事实和法律依据的。租赁的厂房是村委会综合楼，不能直接投入使用。眼镜厂对生产经营环境是有一定要求的，一审中已经提供了装修的证据，装修事实存在。第二，娄桥标铭眼镜厂对金额虽然有异议，但一审确定损失并没有超出诉讼范围，娄桥标铭眼镜厂只是对计算损失的金额存在异议。第三，沈振华多次要求娄桥标铭眼镜厂搬离厂房，最后娄桥标铭眼镜厂在2019年3月才找到厂房，既然已经找到了厂房就没有继续使用原厂房的必要。搬离后有杂物在里面很正常，不能说有杂物就是在继续使用房屋。而且沈振华是可以进入厂房的，沈振华是有钥匙的，厂房也有其他门可以进入。针对娄桥标铭眼镜厂的上诉，河庄村村委会未陈述意见。娄桥标铭眼镜厂向一审法院起诉请求：一、判令解除娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会、沈振华签订的《房屋租赁合同》；二、判令河庄村村委会、沈振华返还娄桥标铭眼镜厂租金7200元、押金3万元；三、判令河庄村村委会、沈振华支付娄桥标铭眼镜厂违约金59040元；四、判令河庄村村委会、沈振华赔偿娄桥标铭眼镜厂经济损失259100元；五、本案受理费由河庄村村委会、沈振华告承担。审理中，娄桥标铭眼镜厂将第一项诉讼请求变更为：确认娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会、沈振华签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除。审理过程中，沈振华提出反诉：一、判令娄桥标铭眼镜厂立即腾空涉案房屋；二、判令娄桥标铭眼镜厂按14400元/月标准，自2019年4月15日起支付沈振华租金至实际腾空之日。一审法院认定事实：2017年12月，河庄村村委会将坐落于温州市瓯海区综合楼）出租给温州市进华酿造有限公司（沈振华为法定代表人），租期自2017年12月17日至2020年12月16日，年租金927000元。2018年4月11日，娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司就上述房屋中第二幢第五层（约800㎡）租赁达成意向，娄桥标铭眼镜厂支付温州市进华酿造有限公司定金1万元。2018年4月15日，温州市进华酿造有限公司与娄桥标铭眼镜厂就上述房屋签订《河庄村综合楼租赁合同》一份，约定租期自2018年4月15日至2021年4月15日，年租金172800元，提前一个月支付租金，一年一付；娄桥标铭眼镜厂应支付租赁押金3万元，合同期满，温州市进华酿造有限公司无息退还；合同终止，娄桥标铭眼镜厂归还房屋时，固定装潢投入无偿归温州市进华酿造有限公司所有等。随后，娄桥标铭眼镜厂开始装修使用房屋，并支付沈振华第一年租金172800元及押金2万元。2019年3月12日，河庄村村委会因案涉河庄村综合楼产权证办理需要通知温州市进华酿造有限公司搬迁腾空。嗣后，沈振华（温州市进华酿造有限公司）通知要求娄桥标铭眼镜厂在第一年度租期届满后腾空搬离案涉房屋。为此，娄桥标铭眼镜厂多次与河庄村村委会及沈振华协商继续履行租赁合同，但未果。后，娄桥标铭眼镜厂向沈振华提出赔偿损失要求。2019年3月29日，娄桥标铭眼镜厂无奈向案外人承租厂房，用于厂房腾空搬离安置。娄桥标铭眼镜厂新承租厂房为标准化工业厂房，生产环境及条件优于案涉房屋。2019年4月初，娄桥标铭眼镜厂开始腾空搬离案涉房屋。现娄桥标铭眼镜厂明确已经腾空搬离完毕，但未与温州市进华酿造有限公司及沈振华进行交接。案涉房屋内遗有部分杂物，沈振华已可以进入并控制现场。另查明，因行政管理需要，娄桥标铭眼镜厂在村委会签订过《房屋租赁合同》一份，其约定内容与娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司签订的《河庄村综合楼租赁合同》约定内容基本一致。审理中，沈振华表示其自愿承担温州市进华酿造有限公司在本案中应承担的责任，娄桥标铭眼镜厂对此无异议。娄桥标铭眼镜厂与沈振华确认租赁期间尚欠水电费合计28609元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。娄桥标铭眼镜厂与温州市进华酿造有限公司签订的租赁合同已约定租期为3年，现温州市进华酿造有限公司因未与房东（河庄村村委会）协商好相关租赁事宜，导致租赁合同无法继续履行，且多次明确要求娄桥标铭眼镜厂腾空搬离，温州市进华酿造有限公司明确表示不再继续履行租赁合同，其行为构成违约，故娄桥标铭眼镜厂依法解除租赁合同，符合法律规定。娄桥标铭眼镜厂在温州市进华酿造有限公司通知限期腾空搬离，并多次协商无果的情况下，为防止损失进一步扩大，在第一年租期届满后，无奈腾空搬离厂房，该行为并无与温州市进华酿造有限公司达成合意解除租赁合同的意思表示，故温州市进华酿造有限公司（沈振华）主张娄桥标铭眼镜厂腾空搬离房屋是双方协商一致解除租赁合同的结果，与事实不符，一审法院不予认定。娄桥标铭眼镜厂腾空搬离后，在房屋内留有部分杂物，符合一般常理，且沈振华已可实际进入并控制房屋并做相应处理，故沈振华主张娄桥标铭眼镜厂应腾空房屋并支付实际占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。温州市进华酿造有限公司拒绝继续履行租赁合同，造成娄桥标铭眼镜厂损失，应予以赔偿。关于娄桥标铭眼镜厂的实际损失，首先即使租赁合同约定的租期履行完毕，娄桥标铭眼镜厂依然是需要搬迁厂房并产生搬迁费用，故娄桥标铭眼镜厂主张搬迁费用，依据不充分，一审法院不予支持；其次，娄桥标铭眼镜厂重新承租的厂房为标准化工业厂房，生产环境及条件均优于案涉房屋，该新厂房租金与案涉房屋租金无可比性，故娄桥标铭眼镜厂主张该房屋租金差价损失，依据不足，一审法院不予支持；最后，娄桥标铭眼镜厂基于对租赁合同约定三年租期的合理预期，对厂房进行了固定装修，其仅仅使用了一年便要搬离，存在损失。结合本案娄桥标铭眼镜厂实际主张的固定装修仅为66830元，通过启动鉴定程序确定实际损失，并不经济高效，且会造成双方当事人诉累，故一审法院酌情将娄桥标铭眼镜厂的实际装修损失确定为双方年租金的25%，即43200元。娄桥标铭眼镜厂租赁房屋的合同相对方为温州市进华酿造有限公司，租金、押金均支付给温州市进华酿造有限公司，其与河庄村村委会之间签订房屋租赁合同系基于办理相应手续之便利，并无实际房屋租赁的事实，该合同非双方真实意思表示，故该房屋租赁合同应认定无效。娄桥标铭眼镜厂诉请基于其与河庄村村委会之间签订房屋租赁合同，向河庄村村委会主张权利，及按照该租赁合同约定主张违约金，均于法无据，一审法院不予支持。另外，温州市进华酿造有限公司通知娄桥标铭眼镜厂一年期满不再续租，娄桥标铭眼镜厂亦已实际使用了一年，故娄桥标铭眼镜厂要求退还2019年4月1日至15日租金的诉讼请求，事实依据不足，一审法院不予支持。综上，扣减水电费28609元，温州市进华酿造有限公司应退还娄桥标铭眼镜厂押金1391元，并赔偿娄桥标铭眼镜厂损失43200元。沈振华表示自愿承担温州市进华酿造有限公司在本案中应承担的责任，娄桥标铭眼镜厂亦对此无异议，故一审法院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百十一条、第一百十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、沈振华于本判决生效之日起十日内返还娄桥标铭眼镜厂押金1391元；二、沈振华于本判决生效之日起十日内赔偿娄桥标铭眼镜厂损失43200元；三、驳回娄桥标铭眼镜厂的其他诉讼请求，驳回沈振华的诉讼请求。案件本诉受理费6630元，减半收取3315元，由娄桥标铭眼镜厂负担2715元，由沈振华负担600元；反诉受理费880元，减半收取440元，由沈振华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另，本院于2020年4月21日前往涉案租赁房屋及娄桥标铭眼镜厂重新承租的厂房进行现场勘察。本院认为，关于娄桥标铭眼镜厂主张的租金差价问题。根据娄桥标铭眼镜厂与温州群杨光学有限公司签订的《厂房租赁合同》，娄桥标铭眼镜厂重新承租的厂房配备有食堂等相应的配套设施。结合本院现场勘查的情况及娄桥标铭眼镜厂在一审庭审中的自认，娄桥标铭眼镜厂重新承租的厂房为标准化工业厂房，生产环境及周边条件确实远优于涉案房屋，两处的租金不具有可比性。一审法院对娄桥标铭眼镜厂主张的租金差价损失不予支持，处理正确。关于一审认定的装修损失是否合理的问题。根据娄桥标铭眼镜厂提供的清单，其2018年装修及搬迁费用中的固定装修费用为66830元，而员工宿舍装修费用及空调维修、加液等费用，非涉案房屋的固定装修损失。一审法院结合双方租赁合同的年限、娄桥标铭眼镜厂实际使用房屋的时间、房屋现状等情况，酌情确定娄桥标铭眼镜厂的实际装修损失为双方年租金的25%，并无明显不当。一审法院该处理亦未超过法院审理范围。关于2019年4月1日至2019年4月15日的租金是否应予以退回的问题。娄桥标铭眼镜厂与温州群杨光学有限公司签订租赁合同的时间为2019年3月29日。娄桥标铭眼镜厂在一审庭审中陈述其开始搬迁时间为4月初，并陈述“第一年期限到期了我就搬了”。在娄桥标铭眼镜厂未提供充分证据证明其已于2019年3月底腾空涉案厂房并与沈振华完成交接的情况下，一审结合一般厂房腾空搬离所需的时间及当事人陈述，对娄桥标铭眼镜厂要求退回2019年4月1日至2019年4月15日租金的主张不予支持，符合客观实际。关于娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的租赁合同是否有效的问题。根据娄桥标铭眼镜厂提供的录音资料，其沟通涉案房屋租赁事宜的对象为沈振华，租金亦向沈振华支付。结合娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的租赁合同存档在温州市瓯海区市场监督管理局，且娄桥标铭眼镜厂仅持有租赁合同复印件等情况，一审法院认为娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订《房屋租赁合同》的目的系为办理相应手续之便利，并非双方真实意思表示，并根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，认定娄桥标铭眼镜厂与河庄村村委会签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定。关于沈振华要求娄桥标铭眼镜厂支付2019年4月15日起至一审开庭之日的占有使用费问题。沈振华未提供证据证明其催促娄桥标铭眼镜厂搬离而娄桥标铭眼镜厂拒不搬离的情况。沈振华在一审庭审中陈述：“门没锁，打开就可以进去”，可见涉案房屋已处于沈振华可控制的范围之内。房屋腾空后，遗留部分杂物，亦属于情理之中。沈振华要求娄桥标铭眼镜厂支付占有使用费，本院不予支持。综上所述，娄桥标铭眼镜厂与沈振华的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7098元，由温州市瓯海娄桥标铭眼镜厂负担5961元，由沈振华负担1137元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年四月二十八日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁