广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7773号原告：洪亮，男，1986年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：陈春意，女，1990年11月19日出生，汉族，住广东省阳西县。两原告共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码：91440114708213466G。法定代表人：林榜昭,该公司董事长。委托诉讼代理人：吴裕斌，该公司职员。原告洪亮、陈春意与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，被告碧花园公司向本院提出管辖权异议，本院经审理后，于2019年9月24日作出（2019）粤0114民初7773号民事裁定，驳回了被告碧花园公司提出的管辖权异议。被告碧花园公司不服该裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审理后于2019年12月5日作出（2019）粤01民辖终2305号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪亮、陈春意的共同委托诉讼代理人黄荣江，被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪亮、陈春意向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街102号101房交付给原告使用；2.被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按每日总房价款2780000元的0.05%标准，自2019年1月1日起计至实际交付房屋使用之日止，暂计100000元；3.本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由：原告因个人住房需要，与被告商洽、协商一致后，于2017年6月29日共同签订了一份《广州市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街102号（香林一街102号）101房以2780000元的价格出售给原告，被告应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过30日后，原告有权单方面解除合同，若原告要求继续履行的，合同应继续履行，且被告应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。该合同同时对房价的付款方式和时间、交房条件、物业管理等条款作了约定。《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，原告已依照合同约定向被告支付了全部购房款。但是被告在双方约定的交房期限届满后，无正当理由拒不履行交房义务。为此，原告曾数次通过电话、口头等多种方式催促被告立即履行交房义务，但均无成效。在此情形下，原告遂于2019年2月25日委托律师向被告寄送了一份《律师函》，明确要求被告立即履行交房义务并按合同约定承担逾期交房违约责任。但被告在收函后对于原告的善意催告一直置之不理。原告认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。被告未能依约在2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，已构成合同违约，应当依法承担违约责任。被告碧花园公司辩称，一、自2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收，因为政策变动，碧花园公司已积极配合幼儿园竣工验收，争取早日交房，因此碧花园公司不应承担延迟交房的违约责任。二、即便碧花园公司需要承担违约责任，原告主张的违约金亦过高，根据商品房合同附件七补充协议约定，碧花园公司因延迟交楼所支付的违约金不应超过总房价的1%。又根据合同法第113条、第114条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则作出裁决。守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。在本案中，原告方的损失应当为已付款项的银行利息损失，而商品房合同约定的日万分之五超过了银行贷款利率的1.3倍，因此，被告认为即便碧花园公司需要承担违约责任，原告主张的违约金也过高。综上所述，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园5区香林一街102号101房，碧花园公司是南航碧花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2017年6月29日，洪亮、陈春意（买方、乙方）与碧花园公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共246.79平方米，以套出售，总房价2780000元，按揭贷款方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：按揭付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七为本合同补充协议，其第九条第6款约定：发生买卖合同迟延交楼、迟延办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。洪亮、陈春意认为该约定有失公平，应认定为无效条款，不予适用。合同签订后，洪亮、陈春意依约向碧花园公司付清了全部购房款。截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未竣工验收，未取得竣工验收备案表，碧花园公司尚未将涉案房屋交付给洪亮、陈春意使用。本院认为：洪亮、陈春意与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，碧花园公司应在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给洪亮、陈春意，但是碧花园公司迄今未取得竣工验收备案表，未将符合房屋交付条件的房屋交付给洪亮、陈春意，已经构成违约。关于洪亮、陈春意要求碧花园公司交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋目前尚未具备约定及法定交付条件，故洪亮、陈春意在本案中要求碧花园公司交付涉案房屋的诉讼请求因不具备客观条件，本院暂不支持，洪亮、陈春意可待涉案房屋具备交付条件后再行提出主张。至于违约金，如前文所述，碧花园公司已经构成违约，因此碧花园公司应支付逾期交楼违约金，但是由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至法庭辩论终结之日即2020年1月15日。之后的违约金，洪亮、陈春意可待涉案房屋具备交付条件后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交楼超过30日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金，但是违约金不能超过总房价款的1%。碧花园公司抗辩称该标准过高，应予以调整，并以总房价款的1%为限。洪亮、陈春意则认为该标准并不过高，并认为合同附件七第九条第6款的约定有失公平，应为无效条款，不应适用。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。本案中，涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此碧花园公司也未给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的1%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补碧花园公司给洪亮、陈春意所造成的损失，因此洪亮、陈春意要求不适用该违约金上限条款合法有据，本院予以支持。但是由于碧花园公司逾期交楼给洪亮、陈春意造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金超过40000元，该标准明显超过了洪亮、陈春意每月所受损失，因此，本院调整为银行贷款利率的1.3倍为宜。由于自2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，因此违约金具体计算标准为：以2780000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年1月15日止的违约金。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告洪亮、陈春意支付逾期交楼违约金，以2780000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年1月15日止的违约金；二、驳回原告洪亮、陈春意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  段纯惠人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年四月二十四日书 记 员  刘雄燕陈晓敏