湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终545号上诉人（原审被告）：娄底市三湘房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市新化县上渡街道重庆路杏林雅苑负1楼。法定代表人:朱解长，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡智林，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，湖南宇能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧方平，男，1982年1月10日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：邹彦平，女，1986年6月17日出生，汉族，住湖南省新化县,系欧方平之妻。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司因与被上诉人邹彦平、欧方平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2019）湘1322民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄底市三湘房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销湖南省新化县人民法院(2019)湘1322民初5123号民事判决;二、驳回欧方平、邹彦平的诉讼请求。事实和理由：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款第(七)项明确规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当提交相关税费缴纳凭证。其中,相关税费包括契税、物业维修金在内。娄底市三湘房地产开发有限公司早已告知欧方平、邹彦平缴纳契税、物业维修金等,但至今为止,欧方平、邹彦平没有交来契税、物业维修金缴讫凭证。即便娄底市三湘房地产开发有限公司没有向欧方平、邹彦平进行催告,欧方平、邹彦平也应自行主动缴纳,因为,缴纳契税、物业维修金,是购房人欧方平、邹彦平的法定义务,且国家对其自行主动缴纳的期限有明确规定:(一)《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定:“纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”(二)《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”依据上述规定，缴纳契税、物业维修金是购房人的法定义务,购房人应当在法定的时间内自行申报、缴纳,不需要房屋出卖人催告。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中,欧方平、邹彦平具有先履行义务,因为,按照《不动产登记暂行条例》第十七条之规定,只有申请材料齐全、符合法定形式,不动产登记机构才予受理不动产登记申请。契税、物业维修金缴讫凭证是必要申请材料,故欧方平、邹彦平没有主动缴纳契税、物业维修金,没有提交契税、物业维修金缴讫凭证,致申请材料不齐全,其无权要求娄底市三湘房地产开发有限公司申请办理产权证书;只有欧方平、邹彦平自身履行了义务、满足了必要条件,其才有权要求娄底市三湘房地产开发有限公司履行申请办理不动产权属证书的义务。综上所述,本案一审判决娄底市三湘房地产开发有限公司承担责任,是明显错误的,娄底市三湘房地产开发有限公司特此提起上诉,请上级人民法院依法予以纠正。欧方平辩称，1、娄底市三湘房地产开发有限公司没有履行商品房买卖合同及补充协议约定的为欧方平、邹彦平办理产权证的义务。2、娄底市三湘房地产开发有限公司没有履行商品房买卖合同及补充协议约定的通知欧方平、邹彦平缴纳相关办证费用的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邹彦平未予答辩。欧方平、邹彦平向一审法院起诉请求：1、被告履行合同立即为原告办理房屋产权手续并赔偿损失；2、被告立即依照购房合同第十五条之约定内容支付违约金，至起诉之日暂计71784元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、双方无争议的事实：1、2017年1月16日，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》，主要内容有：一、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于梅苑开发区的地块的土地使用权。土地使用权证号为新国用（2013）第Ｇ0135、新国用（2014）第Ｇ0876、新国用（2014）第Ｇ0929。上述地块土地面积分别为9526㎡、5787㎡、3174.6㎡，合计18487.6平方米，规划用途为住宅、商业，商业用房土地使用年限终止日期2054.7.21。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房（暂定名）鑫辰财富广场，建设工程规划许可证号为建规（建）字第Ｇ2015002（工）号。二、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为新化县房地产管理局，商品房预售许可证号为新房售字（2015）第010号。三、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：房号：-1023、-1024；层次：-1；用途：商业；结构：框剪；建筑面积（平方米）：18.484；套内建筑面积（平方米）：15.37；分摊建筑面积（平方米）：3.114。以上所列该商品房面积为合同约定面积。六、付款方式及期限。买受人按第1种方式按期付款：1、一次性付款方式。买受人在签订本合同时交清总购房款伍拾陆万玖仟壹佰柒拾伍元整（小写569175元）。八、交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定办理相关工程竣工手续正式交付房屋；十五、关于产权登记的约定。买受人选择一次性付款方式且付款到位的，出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书。因买受人的原因不能办理到位的，则据实予以延期，出卖人不承担任何责任。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内办理房屋备案登记或取得房屋产权证书的，双方同意按以下方式处理。逾期超过90日后，买受人可要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款无息退还给买受人，并按已付购房款的10％赔偿买受人损失。如买受人不退房，出卖人按逾期天数按日向买受人支付买受人已付购房款万分之二的违约金。十九、通知到达的约定。买受人确保本合同所登记的联系地址、联系电话真实有效，如有变更须书面告知出卖人，如因买受人原因导致联系不到位，产生的所有责任由买受人单方面承担。出卖人通知买受人的有效方式为邮递、电话、短信、书面通知、告示中的任一方式。附件四：鑫辰财富广场商品房买卖合同补充协议第三条、各种税费、配套费用缴纳的约定。1、有关购买商品房应由买受人缴纳的所有费用（契税、印花税等税及物业维修基金、办理产权证所需要费用等），买受人在接到缴费通知的7日内按政府政策规定的标准缴纳。因买受人拒绝缴纳或延期缴纳或缴纳不到位，出卖人有权拒绝交房，导致该商品房房地权属证书办理延期的责任由买受人单方面承担；第十条、本项目的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传不作为合同要约，所有资料以政府最终批准的文件和《商品房买卖合同》及附件、本补充协议约定的内容为准。2、2017年1月16日，原告按照合同约定一次性付清购房款569175元，被告亦向原告出具了相应的收款收据。收款收据编号：0944023，金额：伍拾陆万玖仟壹佰柒拾伍元整。3、被告于2017年12月31日向原告交付了房屋。4、被告至本案判决时止，未按合同约定为原告办理房屋产权登记手续。二、双方有争议的事实：被告是否履行了通知原告缴纳相关费用的义务？被告认为，已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，被告已履行了通知义务。原告认为，没有收到被告任何形式的通知或口头通知，被告并未尽到通知义务。一审法院认为，被告虽主张其已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，但原告不予认可。对此，被告依法应承担其已履行了“通知”等义务的举证证明责任。但至本案判决时止，被告既未提交任何证据证明其已履行了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的“通知”等义务，也未举证证明不能通知系原告的自身原因所引起的事实，被告依法应承担举证不能的法律后果。故对被告的该抗辩主张事实，一审法院不予认定。一审法院认为，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，且不违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》中，对房屋价款、交房时间、办理房屋产权证、违约责任、缴纳税费配套费用等权利义务均作了明确规定。原告已按照合同约定一次性交付了全部房款，被告理应依约履行交付房屋并按约办理产权证等合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告虽于2017年12月31日向原告交付房屋，但对合同所约定“买受人选择一次性付款方式且付款到位的，出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书”的义务至今仍未履行，同时，也未提交证据证明未办理产权登记系不可抗力或其他原因所引起，依法应承担举证不能的法律后果。故被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对原告要求被告依约为其办理产权登记的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原、被告所签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》约定的“出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书”合同条款能否履行的问题。《湖南省〈房屋登记办法〉实施细则》第二十五条第一款第（一）项规定：自受理登记申请之日起，房地产主管部门应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日。本案中，原、被告所签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》合同条款所约定的办理登记的期限为商品房交付后的12个月，该期限已远远超过了房地产主管部门受理后的审查和登记期限。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；本案中，被告未举证证明本案存在不能履行的情形，依法应承担举证不能的法律后果。关于被告抗辩称“迟延办证的原因系原告未缴纳契税、物业维修金等缴讫凭证所造成”的问题。一审法院认为，被告虽主张其已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，但原告不予认可。对此，被告依法应承担其已履行了“通知”等义务的举证证明责任。但至本案判决时止，被告既未提交任何证据证明其已履行了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的“通知”等义务，也未举证证明不能通知系原告的自身原因所引起的事实，被告依法应承担举证不能的法律后果。故对被告的该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于原告要求被告按逾期办证天数按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金的问题。一审法院认为，原、被告合同签订后，原告按照合同约定一次性交付了全部房款，被告虽于2017年12月31日向原告交付房屋，但至今仍未按合同约定为被告办理房屋产权登记，被告的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方在合同中对逾期办证的违约责任及违约金的计算已有明确的约定，故对原告要求被告从2017年12月31日后的12个月后即2019年1月1日起按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至2019年10月8日止的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告娄底市三湘房地产开发有限公司在本判决生效后60日内依约为原告欧方平、邹彦平办理位于新化县上渡街道重庆路杏林雅苑负1楼鑫辰财富广场-1023、-1024两间商铺的不动产权证；二、被告娄底市三湘房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告欧方平、邹彦平支付从2019年1月1日起至2019年10月8日止的违约金31987.64元。如果被告娄底市三湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1595元，因适用简易程序减半收取797.5元，由被告娄底市三湘房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人欧方平提交了两份证据：证据1告示一份，证据2照片一份，两份证据均证明并非被上诉人欧方平、邹彦平未缴纳案涉房屋的税费而无法办理产权证书，而是因为房屋本身存在问题。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司对被上诉人欧方平提交的证据质证意见为，证据1真实性、合法性、关联性有异议，与本案的争议焦点和办理产权证没有关联性。证据2真实性、合法性、关联性有异议，照片拍摄的时间等均没有说明，具体位置也没有显示。房屋的现状与本案争议的焦点没有关联性，杏林雅苑与案涉房屋不是同一栋楼。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司、被上诉人邹彦平未向法庭提交证据。本院对被上诉人欧方平提交的证据结合庭审调查及案情予以综合认定。二审经审查，确认一审法院查明的案件事实。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司是否履行了通知被上诉人欧方平、邹彦平缴纳相关费用的义务以及应否承担因未及时履行合同义务的违约责任。一、关于上诉人是否履行了通知被上诉人缴纳相关费用的义务问题。上诉人一审主张其已口头通知被上诉人平缴纳契税、物业维修金等，但被上诉人对此事实不予认可。根据证据规则，当事人应提交证据证明自己的主张，上诉人对其已履行“通知”的这一事实依法应承担举证证明责任。但上诉人提交的证据不足以证明其已履行了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的“通知”等义务，亦未举证证明不能通知系被上诉人自身原因所引起的事实，依法应承担举证不能的法律后果。故一审法院未予认定上诉人履行了“通知”等义务的抗辩主张，并无不当。二、关于应否承担因未及时履行合同义务的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案房屋买卖合同签订后，上诉人虽于2017年12月31日向被上诉人交付房屋，但至今未按合同约定为被上诉人办理房屋产权登记，根据合同约定，上诉人已构成违约。且上诉人与被上诉人在合同中对逾期办证的违约责任及违约金的计算已有明确的约定，故一审法院支持被上诉人要求上诉人从2017年12月31日后的12个月后即2019年1月1日起按日向被上诉人支付已付购房款万分之二的违约金至2019年10月8日止的诉讼请求并无不当。综上所述，娄底市三湘房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599元，由上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 曾爱东审判员 陈友红二〇二〇年四月二十三日法官助理戴竹叶书记员王金玲附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。