贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1156号上诉人(一审被告):贵州丰球房地产开发有限公司。住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，董事长。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙正巧，男，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：蔡小钦，女，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：许东旭，贵州宏强律师事务所律师。上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称“丰球房开公司”）因与被上诉人龙正巧、蔡小钦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。丰球房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初3505号民事判决书，依法改判；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“本案原告起诉未超过诉讼时效”于法无据，应予以纠正。二、本案逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算，属于约定过高，依依法应当参照同类型生效判决予以减少，并按日万分之零点五计算。原审判决事实不清，证据不足，恳请二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。龙正巧、蔡小钦辩称：一、本案诉讼时效起算时间应当是“实际交付商品房转移登记文书之日”，被上诉人并没有超过诉讼时效。二、关于按“日万分之一计算属于违约金过高”为奇谈怪论。上诉人并没有举证证明违约金过高，其要求调低的理由不成立。龙正巧、蔡小钦向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期办理商品房转移登记文书违约金20，161.96元。一审法院认定事实：2014年5月18日，以原告龙正巧、蔡小钦为买受人，被告丰球房地产公司为出卖人签订编号为2014004365的《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市，建筑面积为103.31平方米，总价款为394503元。2、出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。3、出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付被告购房款396106元，被告已按约将涉案房屋交付给了原告。被告于2017年1月6日向凯里市不动产登记局提交涉案房屋的不动产登记申请，凯里市不动产登记局于当日受理了该申请。凯里市不动产登记局于2017年5月23日完成涉案房屋的初始登记。双方因逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向法院提起诉讼，因原、被告双方未能达成一致意见，案经调解未果。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性予以确认。关于原告部分诉请是否已超过诉讼时效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案原告于2019年5月21日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年5月21日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不办证的违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的违约金部分即2015年9月30日前的违约金部分才超过诉讼时效，而本案原告主张的是2015年12月30日至2017年5月23日期间的违约金，其诉请并未超过诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。关于违约金是否予以调整的问题。被告主张双方约定的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，违约方对于违约金约定过高的主张要承担举证责任。本案中，当事人约定的违约金是购房总价款的日万分之一。被告提出违约金过高的抗辩，应当承担举证责任，以证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，但被告未提供相关证据证明双方约定的违约金过高的抗辩主张，故应承担举证不能的法律后果。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。因双方约定的出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的时间是2015年12月30日前，被告于2017年5月23日才完成涉案房屋的初始登记，违约金计算时间为2015年12月31日至2017年5月23日，共计509天，违约金为：396106元×0.0001×509天=20161.79元，原告诉请金额计算有误，其超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付原告龙正巧、蔡小钦逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20161.79元；二、驳回原告龙正巧、蔡小钦的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取152元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.案件所涉诉讼时效如何认定；2.上诉人丰球房开公司申请调减合同约定的违约金计算标准为日万分之零点五是否支持。关于本案诉讼时效适用的问题。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，逾期交付登记文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”的规定，本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。被上诉人龙正巧、蔡小钦于2019年5月21日向法院起诉主张权利，其诉讼时效自起诉之日回溯三年，即违约金起算时间为2016年5月22日，截止时间为被上诉人主张的2017年5月23日，共计366日。关于丰球房开公司申请调减合同约定的违约金计算标准的问题。从司法实践及社会经验来看，房开公司未在约定期限内交付办证文书，其行为构成违约，该违约行为虽使购房者不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。本案双方合同中所约定日万分之一的违约金明显过高，在房开公司提出主张时应给予调减，综合考虑我州房地产市场的实际情况，将违约金计算比例调减为日万分之零点五。综上，故本案上诉人丰球房开公司应支付被上诉人龙正巧、蔡小钦的违约金数额为396106元×0.00005×366天=7248.74元。综上所述，上诉人丰球房开公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3505号民事判决第二项；二、变更贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3505号民事判决第一项为：贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付龙正巧、蔡小钦逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金7248.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元，二审案件受理费304元，共计456元，由贵州丰球房地产开发有限公司负担304元，由龙正巧、蔡小钦负担152元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月二十二日法官助理陈礼华书记员韩林爽