广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初403号原告：龙秋予，女，1961年9月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市******，公民身份号码：440************42X。被告：梁黄福，男，汉族，1983年5月20日出生，广东省廉江市人，住廉江市********，现住东莞市************，公民身份号码：440************111。原告龙秋予诉被告梁黄福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙秋予向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告梁黄福支付占用原告的房屋租金26350元；2.由被告梁黄福承担本案的所有诉讼费用。在本案诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求人民法院判令被告梁黄福支付占用原告的房屋租金27900元。事实与理由：原告与被告于2018年11月20日签订的房屋租赁合同。经廉江市人民法院（2019）粤0881民初410号法律文书判决被告支付租金9400元给原告。该款项计算日期：自2018年11月20日起至2019年2月20日期间的房屋租金。2019年2月21日起至粤0881民初410号、（2019)粤08民终1863号法律文书执行交屋之日（2019年11月18日）原告出租给被告的房屋仍为被告占有使用，占用时间为9个月，按租赁合同第一年租金每月3100元计，被告还应该支付占用房屋租金27900元给原告，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告梁黄福辩称：我向原告租赁房屋，贷款装修好档口。原告欺骗我签过三份合同，长达20几天，我已经装修好。但原告跟我说村委会不批，让我搬走。原告一直不提供房产证复印件给我办营业执照。我一气之下就把原告手上那个地证抢过来一看，不是原告的，是李国武的，所以才起诉她。我不清楚这27900元的租金是怎样来的，我没有欠到原告的租金。我没有继续使用原告的房屋，我已经和之前的执行法官讲过，我没有金钱去搬走里边的东西，可以拉回我家里给我，我现在不知道原告将我里边的东西拉去哪里。原告龙秋予围绕其诉讼请求依法提供如下证据：1、原告身份证，用以证明原告的主体资格。2、梁黄福的身份证复印件，用以证明梁黄福的身份情况及主体资格。3、申请执行书、申请执行告知书、证明、民事诉讼生效证明书、民事裁定书、受理执行案件通知书、民事判决书，用以证明之前的案件已经生效。4、租房合同，用以证明与被告之间的租赁关系。被告梁黄福为支持其答辩提交以下证据：1、照片3张；2、银行卡账单；3、租房合同；4、民事上诉状；5、民事裁定书；6、收据；7、建设用地批准书；8、工程造价合同、照片。本院组织当事人进行了开庭质证。被告对原告的证据均无异议，原告对被告的证据也无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。经审查，原告提供的以上证据，证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁黄福于2019年1月22日向本院起诉龙秋予，案号为（2019）粤0881民初410号，请求法院判令解除租赁合同，龙秋予退还押金3000元，并赔偿装修过程中所产生的人工、材料、运输、物品费用50000元。在案件审理过程中，被告龙秋予于2019年2月14日提出反诉，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，责令梁黄福将出租房屋恢复原状交还给龙秋予，按合同约定支付拖欠房屋租金人民币12400元和租赁期间产生的水电费用500元。该案经审理查明：“2018年11月20日，龙秋予与梁黄福签订一份《租房合同》，约定龙秋予将自有的座落在廉江市永安6号(永安北路6号)一楼租给梁黄福使用，租赁期限为2018年11月20日起至2023年11月19日止共五年，租金第1年按每月3100元，第2年按每月3300元，第3年按每月3500元，第4年按每月3700元，第5年按每月3900元，按月结算。拖欠租金累计半个月的、利用房屋进行违法活动的、故意损坏房屋的被告单方可以终止合同并收回房屋，造成龙秋予的损失由梁黄福负责。按金3000元，租屋期满减去一切费用，按金退回梁黄福。并约定租金每月23日前交纳，租赁期间的水、电、取暖、燃气、电话、物业及其它由梁黄福经营而产生的费用由梁黄福负责。租赁结束时，梁黄福须将房屋设施恢复原状。签订合同后，梁黄福将押金3000元交给龙秋予，龙秋予出具一份《收据》给梁黄福收执。梁黄福即对租赁的房屋进行装修，将一楼四个门进行封闭，并将室内的内墙及天花(原为白色)均喷涂成灰色，装修期间用去水电费500元。后梁黄福至今没有支付过房屋租金给龙秋予。签订合同后，龙秋予曾多次协助梁黄福到廉江市城南街道新江社区*民委员会办理相关营业执照手续。后经居委会调查了解，因梁黄福在该租赁的房屋经营夜市会对附近居民造成很大影响，该居委会不同意盖章办证。该居委会于2018年12月19日出具一份《证明》予以证实。另查明，廉江市******土地于2012年4月9日由廉江市人民政府向龙秋予颁发了《国有土地使用证》，用途为城镇住宅用地。”本院于2019年3月25日作出（2019）粤0881民初410号民事判决：“一、解除原告(反诉被告)梁黄福与被告(反诉原告)龙秋予于2018年11月20日签订的《租房合同》；二、驳回原告梁黄福对被告龙秋予的其它诉讼请求。三、限原告(反诉被告)梁黄福在本判决发生法律效力之日起二十日内将承租的廉江市**********恢复原状后交还给被告(反诉原告)龙秋予。四、限原告(反诉被告)梁黄福在本判决发生法律效力之日起二十日内支付租金9400元给被告(反诉原告)龙秋予。五、限原告梁黄福(反诉被告)在本判决发生法律效力之日起二十日内支付水电费500元给被告(反诉原告)龙秋予。”判决后，梁黄福不服该案判决提起上诉，但未在指定期限内缴纳上诉费。湛江市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）粤08民终1863号民事裁定，按梁黄福自动撤回上诉处理。该案已于2019年08月08日生效。因梁黄福未主动履行生效判决，龙秋予于2019年09月30日向本院申请执行。执行法官于2019年10月28日到涉案房屋将梁黄福滞留的物品搬出，龙秋予拆除梁黄福装修遗留物后另租他人。本院于2019年12月20日作出（2019）粤0881执1320号《执行裁定书》，终结本次执行程序。庭审时，梁黄福称涉案房屋装修好之后一直没有使用，但有一些铁架等物品。双方解除租赁合同后，他没有继续租赁，也没有使用该房屋，龙秋予有一楼房屋的钥匙，可以进出。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是因纠纷导致房屋空置损失如何负担。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在合同解除的情形下，承租人负有返还的义务，承租人不返还或者逾期返还租赁物，应支付逾期占有的费用。在经出租人同意进行装修或改造的情形下，在合同解除后，按照《租房合同》应当由承租人来承担恢复原状的法律后果。房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。因龙秋予与梁黄福已协商一致解除租房合同，双方应及时办理房屋交接，出租人龙秋予应当采取合理措施减少损失扩大，避免承租人梁黄福遭受不必要的损失。这也是基于公平原则而对出租人的法定义务之一。本案中，梁黄福承租龙秋予房屋进行装修后，因无法办理营业执照并未实际经营，于2019年1月22日向法院起诉，要求解除租赁合同，并要求龙秋予赔偿其经济损失。龙秋予则反诉要求解除双方的租赁合同，并要求梁黄福支付租金和水电费。本院在（2019）粤0881民初410号案件中判决梁黄福向龙秋予支付自2018年11月20日至2019年02月20日的租金。判决后，虽梁黄福不服提起上诉，但梁黄福实际在2019年02月20日之后已经撤场，没有使用涉案房屋。但是因为梁黄福没有恢复原状，也没有与龙秋予及时办理房屋交接，直到龙秋予申请法院执行，2019年10月28日才将涉案房屋返还给龙秋予。龙秋予未举证证明涉案房屋恢复原状的具体时间，故本院根据龙秋予提供的证据认定龙秋予在2019年10月28日收回房屋。故梁黄福仍应支付实际占用涉案房屋期间（从2019年2月21日至2019年10月28日）的租金。考虑到因营业执照无法办理造成梁黄福无法正常经营，解除租赁合同也经双方一致同意，故合同解除后双方应当及时办理房屋交接。但双方发生纠纷后，经多次协商未能达成一致意见，而诉讼又导致双方关系更加紧张，龙秋予明知梁黄福搬离房屋也未使用房屋而任由房屋空置，并未采取合理措施防止双方损失进一步壮大，却让梁黄福支付长达8个多月的租金，存过一定过错，显失公平。根据以上因素，对于从2019年2月21日至2019年10月28日房屋空置的租金25627元，本院酌情确定梁黄福应承担60%即15376.2元，剩余10250.8元由龙秋予自行承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案依法适用小额诉讼程序审理，并向当事人送达《小额诉讼程序告知书》，当事人在开庭审理前没有提出异议，故本案为一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七、第二百三十五条的规定，判决如下：一、限被告梁黄福在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告龙秋予支付占用房屋的租金15376.2元。二、驳回原告龙秋予的其他诉讼请求。如果被告梁黄福不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费229.38元，由被告梁黄福负担。本判决为终审判决审 判 员 莫华存二〇二〇年四月十七日法官助理 韦丽珍书 记 员 许婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。法信超链：国家法律2篇地方法规5篇案例365篇裁判248060篇期刊127篇×