甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初5056号 原告：王某，男，汉族，1966年1月13日出生，甘肃省民乐县人。 被告：张掖市XX房地产开发有限责任公司（以下简称X大公司）。 法定代表人：雷某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，女，汉族，1984年5月5日出生，张掖市人，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张某，系甘肃沁泽律师事务所律师。 被告：张掖XX房地产经纪有限公司（以下简称XX经纪公司） 法定代表人：荆某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，女，汉族，现住甘州。 委托诉讼代理人：张某，系沁泽律师事务所律师。 被告：张掖市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）。 法定代表人：梁某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫某，男，汉族，1990年11月28日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。系该公司员工。 原告王某与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司、张掖XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，原告申请追加张掖市XX房地产开发有限公司为被告参加诉讼，本院经审查予以准许。本院对本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某，被告张掖市XX房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人马某、张某，张掖XX房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马某，张掖市XX房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.要求解除与第一被告签订的《商铺认购合同》、解除原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》、解除原告与第一、二被告共同签订的《商铺认购及委托经营补充协议》；2.要求第一被告返还原告购房款202596元，支付违约金84483元，合计287079元；3.本案受理费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.要求解除与第一被告签订的《商铺认购合同》、解除原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》、解除原告与第一、二被告共同签订的《商铺认购及委托经营补充协议》；2.要求第一被告返还原告购房款202596元，承担利息39696元（2017年1月4日-2019年10月4日，年利率7.125％），合计242292元；3.要求被告承担本案受理费；4.要求被告承担赔偿责任，赔偿原告损失100000元；5.要求第一、第二、第三被告对本案的民事责任承担连带责任；6.请求法院确认原告对位于张掖市××区北侧、西一路西侧的由第三被告享有使用权的张国用（XX）第XXX号、面积为XX平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。在庭审中，原告将其第四项诉讼请求变更为：要求被告承担赔偿责任，赔偿原告损失95369元。事实与理由：2016年，第一被告对外宣传称其开发建设的甘州区华大国际广场商铺为安养基金项目，客户购买商铺后，该公司将向客户返还房款50％的安养基金。2017年1月4日，原告与第一被告签订了《商铺认购合同》一份，合同约定：原告购买第一被告开发商铺，建筑面积为25.40平方米，房款为337661元。在合同签订后，原告分两次向第一被告交纳购房款202596元。同日，原告与第二被告签订了《商铺委托经营合同》，约定原告认购的商铺委托给第二被告经营，第二被告每年向原告支付房屋总价款的8.34%（即28161元）的租金收益，委托经营期限为12年。后原告发现第一被告承诺的安养基金公益补助项目存在欺诈嫌疑，找第一被告退款，第一被告于2017年6月7日给原告出具了《保证书》一份，承诺原告应交的剩余房款135064元由第一被告以安养基金支付，原告再不支付。2017年10月26日，第一被告、第二被告与原告再次签订《商铺认购及委托经营补充协议》一份，对原告商铺认购事宜以及将该商铺委托第二被告经营的租金收益、房屋交付时间、产权证办理时间等问题再次进行了约定。但原告后来发现第一被告开发建设的建筑工程修建停滞至今，且该项目所涉及的土地使用权已经变成第三被告XX公司享有，后来补办的规划许可证也是颁发给第三被告的。原告认为，第一、二被告的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益。因第一被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证、开工许可证等与商品房预售的相关手续的事实，存在过错，导致原、被告之间的《商铺认购合同》《商铺委托经营合同》《商铺认购及委托经营补充协议》无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应当承担向原告赔偿已付购房款一倍的责任，对此损失原告仅主张了95369元。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告X大公司辩称：原告所述原告于2017年1月4日与第一被告签订《商铺认购合同》，合同约定原告购买华大国际广场一层A040号商铺一间、房款为337661元、原告交纳202596元的事实属实，但原告交纳的是认购款，而非房款。原告所述其与第二被告签订《委托经营合同》，合同约定原告认购第一被告的商铺委托给第二被告经营、第二被告每年向原告支付房屋总价款的8.34%（即28161元）的租金收益、委托经营期限为12年的事实也属实，但委托经营合同并未约定租金给付时间，也未约定移交商铺时间。第一被告同意解除与原告签订的《商铺认购合同》、同意解除原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》，如果存在原告与第一、二被告签订《商铺认购及委托经营补充协议》的事实，也同意解除该补充协议。第一被告同意向原告退还原告交纳的认购款202596元，但原告主张的利息39696元过高，同意按照银行基准利率向原告支付利息。原告要求被告赔偿原告损失95369元的诉讼请求没有事实及法律依据。因为原告与第一被告签订的是《商铺认购合同》，并非《商品房买卖合同》。对于第一、三被告没有取得商品房预售许可证的事实，原告是知晓的。关于原告要求对张国用（2015）第151515号、面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款优先受偿权的诉讼请求，第一被告认为，原告无权享有优先受偿权。理由是：1.如果原、被告之间的所有合同解除，原、被告之间只有债权债务关系；2.原告认购的商铺自始至终并没有修建起来，更不存在任何人优先受偿的问题。关于原告在诉状中陈述的安养基金项目是第一被告与北京一家公司口头协议的合作项目，最终因工程没有开工等种种原因导致项目搁置至今。华大国际广场商业体项目系第三被告与第一被告系口头协商联合开发建设的，双方口头约定：由第三被告负责办理建设用地使用权手续，第一被告负责办理开发修建事宜，待该建设项目的开工许可证下发以后，第一、三被告再签订正式的合作协议。原告的认购款是第一被告收取的，应由第一被告返还。第二被告并没有实际经营原告所认购的商铺，同时原告也没有正式取得该商铺，第三被告与原告没有发生过商铺认购关系，故第二、三被告不应在本案中承担连带责任。 被告XX经纪公司辩称：原告所述其与第二被告签订《委托经营合同》，合同约定原告认购第一被告的商铺委托给第二被告经营、第二被告每年向原告支付房屋总价款的8.34%的租金收益、委托经营期限为12年的事实属实，但委托经营合同并未约定租金给付时间，也未约定商铺交付时间。第二被告同意解除原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》，如果存在原告与第一、二被告签订《商铺认购及委托经营补充协议》的事实，也同意解除该补充协议。第二被告没有收取原告交纳的房屋认购款，原告的认购款应该由第一被告返还，第二被告不应该承担连带责任。 被告和顺房公司辩称：第三被告与第一被告的答辩意见一致。第三被告与原告没有签订过任何合同，房屋认购款是第一被告收取的，应该由第一被告返还，第三被告没有与原告没有发生过买卖合同关系，在本案中不应承担民事责任。对于原告要求对张国用（2015）第151515号、面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款具有优先受偿权的诉讼请求，第三被告认为，原告无权享有优先受偿权。理由与第一被告陈述的理由一致。 本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，第一被告X大公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《商铺认购合同》一份。合同的主要内容为：乙方购买甲方开发建设的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体一层A040号商铺一间（建筑面积25.40㎡），商铺单价为13293.74元/㎡，总价款为337661元，由乙方在签订合同时一次性向甲方付清；乙方在签订本合同时，向甲方支付合同指定交付款，甲方向乙方开具收款凭证；在甲方具备商铺交付条件（即经施工单位交付甲方验收合格的商铺）时，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方交纳的认购金抵顶商铺款，乙方交清剩余商铺款后本合同终止。如乙方未按规定期限与甲方办理相关手续并支付剩余购房款，本合同自动终止，甲方有权将乙方购买的商铺另行出售，乙方属违约，需遵守甲方的相关规定办理退款手续。合同还约定了以下内容：乙方在签订本合同时知悉并了解认可所认购的物业基本现状，合同系乙方自愿签订；乙方在商铺交付使用时有权独立自主经营，亦可选择委托于甲方或者甲方指定的第三方运营公司（经营）；乙方若已经签订本合同后提出退铺申请须向甲方承担商铺总价款30％的违约金；如因甲方的原因造成商铺不能办理产权证的，甲方承担全部责任；若甲方未能在约定期限给乙方办理产权证则甲方违约，为了保证乙方利益，乙方须与第三方运营公司签订转让合同，运营公司在15个工作日内一次性退还甲方所交纳款项。若乙方愿意继续履行合同，则双方可另行协商签订协议。 同日，原告作为甲方，第二被告XX经纪公司作为乙方，双方签订《商铺委托经营合同》一份，合同的主要内容为：甲方将其拥有的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体一层A040号商铺一间委托给乙方经营，委托经营期限为12年（2017年1月4日至2029年1月3日），甲、乙双方同意在委托经营期内该合同为不可撤销合同；合同第六条“委托经营收益标准及支付日期”约定的内容是：甲方第一年的租金补贴已在甲方签订商铺认购合同时直接冲抵，第二年的租金收益将按租赁合同签订的日期到年底支付。在本合同有效期内乙方以该商铺认购实到款为标准每年按一定比例向甲方支付租金，每年租金为该商铺总价款的8.34％即28161元；该商铺自2017年1月4日其计算租金；若甲方转让商铺时未书面通知乙方则向乙方承担造成经济损失3倍的违约金，如乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应向甲方支付违约金。合同第十二条约定：X大公司自愿为乙方向甲方支付租金、违约金等民事责任承担连带保证责任，保证期限为十二年。 上述合同签订后，第一被告于2016年1月1日收取原告172596元、2016年6月7日收取原告30000元，合计202596元，第一被告给原告开具的收款收据第一张载明款项为“认购款”，第二张收款收据上载明款项为“商铺余款”。 2017年6月7日，X大公司向原告出具“保证书”一份，主要内容为：原告所购买的华大国际广场商业体一层A040号商铺，X大公司保证原告对该商铺享受国家公益补助，商铺款337660元原告只需付款202596元，余款135064元由X大公司争取安养基金支付，争取成功与否与原告无关。 2017年10月26日，X大公司作为甲方、原告作为乙方、XX经纪公司作为丙方，三方又签订《商铺认购及委托经营补充协议》一份，协议主要内容为：原告所认购的华大国际广场商业体一层A040号商铺总金额337661元，原告在支付认购款202596元后，剩余认购款135064元X大公司全权负责通过争取安养基金公益补助弥补；甲、乙双方签订的《商铺认购合同》以及乙、丙双方签订的《商铺委托经营合同》，甲方就乙方委托丙方进行商铺承担连带保证责任，同时视同该商铺甲、乙双方已经交付给丙方从事经营，三方对此无异议，并开始计算第二年度租金。该合同并约定了不能按期支付租金的违约责任（与原告和XX经纪公司签订的《商铺委托经营合同》违约责任一致）。该合同第四条约定：鉴于目前建筑工程已经停工数月的事实，为保证甲乙双方签订的《商铺认购合同》和乙丙双方签订的《商铺委托经营合同》能够有效履行，甲方必须于2018年10月4日前将现实标的物交付给乙、丙双方，2020年1月4日前给乙方办理产权登记证。若逾期不能交付使用或办理产权登记，乙方无条件退房，视为甲方违约并承担违约责任，甲、乙双方签订的《商铺认购合同》和乙丙双方签订的《商铺委托经营合同》同时解除。合同第五条约定：甲、乙双方任何一方违约均向对方承担该房屋总价款每年8.34％的违约金。第六条约定：本协议内容与甲乙双方签订的《商铺认购合同》和乙丙双方签订的《商铺委托经营合同》内容不一致时，以本协议为准。 现因第一被告至今未能将涉案商铺所在的华大国际广场商业综合体修建完毕，未将商铺交付给原告，且至今未取得商品房预售许可证，故原告提起诉讼。 另查明：第一、二、三被告系独立的企业法人。据第一、三被告在庭审中陈述，三个公司之间没有隶属关系。第一被告的法定代表人雷朝辉曾经担任过第三被告的法定代表人，曾经是第三被告的股东。华大国际广场商业综合体项目工程系第一、三被告联建开发，双方没有签订书面联建合同。2015年6月19日，第三被告取得了华大国际广场商业综合体所涉88258㎡土地的土地使用权证〔证号：张国用（2015）第15151号〕；2016年12月12日第三被告取得了华大国际广场商业综合体所涉土地建设用地规划许可证；2017年6月21日，第三被告取得了华大国际广场商业综合体工程的建设工程规划许可证。因在建设过程中，工程项目的消防审查条件变更，导致2017年6月21日建设工程规划许可证作废，张掖市自然资源局于2019年5月8日再次给第三被告颁发了建设工程规划许可证。2019年8月29日张掖市自然资源局向第三被告作出了张自然资源发〔2019〕246号文件（“张掖市自然资源局关于同意变更华大.国际广场项目二期工程1#-6#楼建筑单体设计方案的批复”），同意第三被告对华大?国际广场项目二期工程1#-6#楼建筑单体设计方案的变更申请。 再查明：张掖市中级人民法院审理的原告中国农业银行股份有限公司张掖分行与被告张掖市金利万头种羊养殖有限公司、张掖市康达环保科技有限公司、张掖甘霖农业生态投资有限公司、张掖市XX房地产开发有限公司、张新文、王旭、余挺、何静等人借款合同纠纷一案，查明认定以下事实：2015年12月15日，被告金利养殖公司因万头种羊原种场项目建设需要，与原告签订固定资产借款合同，约定由原告向被告发放固定资产贷款130000000元，贷款期限7年，贷款到期日为2022年12月21日。2015年12月14日，被告XX公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定XX公司自愿为原告与被告金利养殖公司自2015年12月14日至2022年12月13日止的期间内所形成的债权提供最高额抵押担保，并以其张国用（2015）第151515号面积88258㎡的国有土地使用权提供抵押担保。张掖市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）甘07民初152号民事判决书，判决内容为：一、被告张掖市金利万头种羊养殖有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司张掖分行的固定资产借款本金108000000元、利息4148590.94元（包括罚息，计算至2018年10月17日止），本息合计112148590.94元，于本判决生效后三个月内履行完毕，并利随本清；二、中国农业银行股份有限公司张掖分行对上述债权就被告张掖市和顺房地产公司抵押的、该公司所有的张国用（2015）第151515号、面积88258㎡的国有土地使用权依法拍卖、变卖的价款优先受偿，并利随本清；变卖、拍卖上述财产的费用由被告张掖市和顺房地产公司负担；抵押人张掖市和顺房地产公司承担担保责任后，可以向被告张掖市金利万头种羊养殖有限公司追偿；被告余挺、何静、张掖甘霖农业生态投资有限公司、张新文、王旭对中国农业银行股份有限公司张掖分行的固定资产借款本息112148590.94元承担连带共同清偿责任，利随本清；并在承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利，向被告张掖市金利万头种羊养殖有限公司追偿。现该判决书已生效。 上述事实，由原告与被告的当庭陈述，原告提交的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》、保证书、《商铺认购及委托经营补充协议》、收款收据，第一被告提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、张自然资源发〔2019〕246号文件、（2018）甘07民初152号民事判决书等证据在卷予以证实。 本院认为，本案的焦点问题是：原告与第一被告签订的《商铺认购合同》的性质和效力如何认定？原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》、原告与第一、二被告签订的《商铺认购及委托经营补充协议》效力如何认定？被告应否承担向原告赔偿已付购房款一倍的责任？第一、二、三被告在本案中应当如何承担责任？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。虽然原告与第一被告就商铺买卖事宜签订了的《商铺认购合同》，第一被告也收取了原告的购房款，但该《商铺认购合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如对商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期、房屋的装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等均未作出明确约定。故该协议不应认定为商品房买卖合同，而应属于商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因本案被告至今未取得商品房预售许可证，故第一被告与原告签订的《商铺认购合同》应属无效合同。 关于原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》、原告与第一、二被告签订的《商铺认购及委托经营补充协议》效力如何认定的问题。因原告与第一被告签订的《商铺认购合同》已经被认定为无效合同，而该合同商铺所涉建设工程至今未修建完工，更未交付使用，故原告与第二被告签订的《商铺委托经营合同》已失去了履行的基础。现合同的双方均同意解除该合同，应予以解除。因第一被告与原告签订的《商铺认购合同》被认定为无效合同，故原告与第一、二被告签订的《商铺认购及委托经营补充协议》中关于商铺认购的部分约定内容亦属于无效约定。同上理由，该补充协议中关于商铺委托经营的约定，因该协议的双方当事人均同意解除该合同，故《商铺认购及委托经营补充协议》中关于商铺委托经营的部分约定内容亦应解除。 关于被告应否承担向原告赔偿已付购房款一倍责任的问题。本案中，原告与第一被告签订的《商铺认购合同》因不具备商品房买卖合同的要素，第一被告作为拟定合同的一方，存有过错，对此应当承担相应的民事责任。但第一被告的过错是否构成故意隐瞒、能否认定第一被告的行为构成欺诈，应从以下四个条件审查：1、欺诈方具有欺诈故意；2、欺诈方实施了欺诈行为；3、被欺诈方因欺诈陷入了错误；4、被欺诈方因错误而做出了意思表示。从第一被告提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、张自然资源发〔2019〕246号文件等证据可以证明，本案所涉工程属于合法建筑，只是在期待得到行政许可。被告虽然未取得商品房预售许可证，但并无恶意违约行为及不恰当阻止合同条件成就的行为。另外，我国采取商品房预售许可证明公示制度。原告作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在购买房屋、订立合同时对出卖人是否取得预售许可证明也负有一定的注意义务，应当就出卖人是否取得预售许可证明进行必要的查询。但原告未能提供证据证明自己已尽到合理的注意义务，也无证据证明第一被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告要求被告再赔偿不超过已付购房款一倍即95369元的损失，包含了原告签订合同时的期待利益的损失，不符合无效合同的处理原则。综上所述，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的出卖人向购房者承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不宜适用。故对原告要求被告赔偿损失95369元的请求，本院不予支持，但被告应当赔偿原告的利息损失。原告按照年利率7.125％主张2017年1月4日至2019年10月4日期间利息损失39696元符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等相关规定，本院予以支持。 关于第二、三被告在本案中应否承担责任的问题。因《商铺认购合同》是原告与第一被告签订的，房屋认购款也是第一被告收取的，就本案所涉商铺的买卖事宜，第二、三被告未与原告签订合同，既不是合同的相对方，亦未收取原告的购房款，故第二、三被告在本案中不应承担责任。 关于原告要求对位于张掖市××区北侧、西一路西侧的面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款享有优先受偿权的主张。本院认为，优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。它是一种不表现为抵押权、质权、留置权等物权权能的优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”第六十三条规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规 定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”根据上述法律规定，优先受偿权是指抵押权人对抵押物权享有 优先受偿的权利或者债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。优先权是基于法律的直接规定，且优先权直接由法律规定优先顺序。无论一般优先权还是特别优先权，不仅对于何种债权可以发生优先权由法律来明文规定，而且这些优先权之间的行使顺序也由法律明文规定。因原告在购买商铺时，既未与三被告之中的任何一个被告签订抵押、质押合同，也无口头约定原告对第三被告名下的张国用（2015）第151515号、面积88258㎡的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款享有优先受偿的权利，且张掖市中级人民法院作出的生效判决书确定，中国农业银行股份有限公司张掖分行对张掖市金利万头种羊养殖有限公司应向其偿还的借款本金108000000元、利息4148590.94元的债务纠纷案件中，张掖市和顺房地产公司抵押的、该公司所有的张国用（2015）第151515号、面积88258㎡的国有土地使用权享有依法拍卖、变卖的价款优先受偿权。综上，原告无权享有上述土地及地上建筑物依法拍卖、变卖的价款优先受偿权。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告与第二被告张掖XX房地产经纪有限公司签订的《商铺委托经营合同》，解除原告与第一、第二被告签订的《商铺认购及商铺委托经营协议》中关于商铺委托经营的内容； 二、第一被告被告张掖市XX房地产开发有限责任公司退还原告王某购房款202596元，承担利息39696元（2017年1月4日-2019年10月4日，年利率7.125％），合计242292元，限于本判决书生效后十日内履行； 三、被告张掖XX房地产经纪有限公司、张掖市XX房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任； 四、驳回原告要求对位于张掖市××区北侧、西一路西侧的面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费6435元，减半收取3127.50元，由第一被告张掖市XX房地产开发有限责任公司负担2467元，原告王某负担750.50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  ** 二〇二〇年四月十七日 书记员  姚鑫