河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020)豫1322民初244号原告蔡长琴，女，1949年1月14日生，汉族，住方城县。委托代理人高荣正，方城县兴达法律服务所法律工作者。被告朱保林，男，1950年10月16日生，汉族，住方城县。委托代理人张伟，河南通义律师事务所律师。被告杨玉玺，男，1944年12月12日生，汉族，住方城县。原告蔡长琴诉被告朱保林、杨玉玺为确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡长琴及其委托代理人高荣正，被告朱保林的委托代理人张伟，被告杨玉玺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡长琴诉称，2017年3月份原告之夫杨玉玺在未征得原告同意的情况下，擅自将属于夫妻共有的位于广阳镇××路西侧的房屋一座出卖给被告。原告得知后一直要求被告向原告返还房屋。被告以其与杨玉玺签有房屋买卖协议且已支付购房款为由拒不返还。2017年6月份被告诉请人民法院要求原告为其办理房屋过户手续，因原告自始不认可被告与杨玉玺的买房协议且也从未见过该协议，后被告撤诉。综上事实原告认为被告与杨玉玺所谓的买卖行为侵犯了原告的合法权益，致使原告一个70多岁的老人居无定所，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.确认被告朱保林和被告杨玉玺签订的房屋买卖协议无效；2.被告返还原告位于广阳镇××路西侧原告的房屋；3.被告承担诉讼费用。原告蔡长琴为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了以下证据：1.身份证复印件1份；2.房屋所有权证存根；3.土管宅字（2002）第074号农村居民商业用地许可证；4.建设工程规划建筑许可证；5.买房协议1份；6.补充协议1份；7.（2017）豫1322民初2335号民事裁定书；8.广阳镇陈茨园村翠微证明1份。被告朱保林辩称，（1）本案所涉房屋买卖协议系当事人真实意思表示。2007年3月20日，杨玉玺与被告朱保林签订了房屋买卖协议，当时原告也在场，双方本着真实的意思表示签订了房屋买卖协议，并不存在原告所述的未经得其同意的事实。原告承认其于2007年3月20日房屋买卖合同签订当日即知到双方买卖房屋的事实，随后不久就交付了案涉房屋，被告朱保林一直居住使用至今，并且原告搬离了案涉房屋，选择了新住处，该行为证实原告对买卖房屋的事实不仅知情，而且也同意，且原告在长达13年的时间里从未向被告主张权利，以上事实均证明原告明知且认可双方的买卖关系，双方签订的房屋买卖协议是原告的真实意思表示，合法有效。（2）案涉房屋买卖协议不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。（3）原告要求被告返还房屋没有法律依据。原告之所以请求确认无效，是因为近年来房价大幅度上涨，13年前的房价与现在不可同日而语，原告知道毁约的利益远大于守约利益，所以诉讼动机本身就严重违反诚信原则。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告朱保林为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交证据材料如下：1.2007年3月20日《买房协议》1份；2.2007年3月20日《补充协议》1份；3.情况说明1份；4.房屋所有产权证书，共有权证书2页；5.证言4份；6.广阳镇供电所电费缴纳证明1份；7.房产转让协议1份；8.（2017）豫1322民初2335号案件卷宗材料。被告杨玉玺辩称，2007年3月20日，被告朱保林知道被告杨玉玺买了新房子，想买被告杨玉玺的老房子，但是没有提前商量，有一天突然来找被告杨玉玺，喝酒谈论买房子的事，当时被告杨玉玺和原告是夫妻，但是关系不好，喝完就签字按了指印，原告不在场，到家之后被告杨玉玺和原告说了卖房的事，双方发生了争吵，后来在被告杨玉玺家又签订了一份补充协议，如果被告杨玉玺买新房子手续齐全了，这个房子就卖给被告朱保林，如果新房子手续没有齐全，被告杨玉玺把买房钱全额退回，之后被告杨玉玺也给原告做了工作，原告也同意了让被告朱保林住进来，后来被告朱保林起诉被告杨玉玺，要求协助房屋过户，但是被告杨玉玺没有同意。按照补充协议，被告杨玉玺的新房子手续还没有补充齐全，被告杨玉玺可以按当时的价格把钱归还被告朱保林，被告朱保林也应该按照补充协议的约定将房屋归还被告杨玉玺。被告杨玉玺未向法庭提交证据材料。经审理查明，原告与被告杨玉玺系夫妻关系。2007年3月20日，被告杨玉玺和被告朱保林签订了《买房协议》，双方约定被告杨玉玺将位于民生路中段西侧的当街门面房两层楼房三间（房权证号为41××21号，面积为203.52平方米），以200000元的价格卖给被告朱保林，由被告朱保林一次性付清购房款200000元。同日，被告杨玉玺与被告朱保林又签订了《补充协议》，协议约定“因杨玉玺买供销社大楼手续暂未办齐，为防万一，双方协商同意，杨玉玺以后若供销社的大楼没有买成，签订的买房协议作废，房屋仍归杨玉玺所有，原价退回。如果供销社的大楼买成，买房协议仍然生效”。合同签订后，被告朱保林向被告杨玉玺支付了200000元购房款。买房协议签订两个月后，原告和被告杨玉玺搬离本案所涉房屋，并住进了其购买的供销社大楼内。2007年底，被告朱保林搬入该房屋居住至今。原告于2020年1月13日诉至本院，请求依法判令：1.确认被告朱保林和被告杨玉玺签订的房屋买卖协议无效；2.被告返还原告位于广阳镇××路西侧原告的房屋；3.被告承担诉讼费用。另查明，（1）本案所涉房屋登记所有权人为被告杨玉玺、所有权证号为广直字第41××21号，房屋共有人为原告。（2）原告虽否认在买房协议上签名，但其认可在协议签订当日知晓被告杨玉玺要将本案所涉房屋售于被告朱保林，后因原告担心购买供销社房屋存在风险，在原告的要求下，经双方协商，又签订了《补充协议》。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条中规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。被告杨玉玺在和原告婚姻关系存续期间，将夫妻共有的房屋卖于被告朱保林，原告虽否认在协议上签名，但其知晓被告杨玉玺将房屋出售给被告朱保林这一事实，后在原告的要求下，被告杨玉玺与被告朱保林又签订了补充协议，原告和被告杨玉玺在2007年3月20日签订买房协议两个月后，又搬离本案所涉房屋，并住进其购买的供销社大楼内，被告朱保林于当年年底搬入该房屋居住至今，应视为原被告双方对买房协议的确认和履行。涉案房屋由被告朱保林居住至今长达13年之久，在此期间，原告并未向被告朱保林主张过相关权利。故此，原告称对买房协议不知情及其不同意出卖涉案房屋的说法，明显与事实不符，与常理相悖，本院不予采信。被告杨玉玺与被告朱保林签订《买房协议》后，被告朱保林按约定向被告杨玉玺支付了合理的价款，原告和被告杨玉玺将房屋交付给了被告朱保林，由被告朱保林在该房屋内居住生活至今，双方对房屋买卖合同约定的义务已各自履行。关于原被告双方的补充协议，从内容上来看，实际上是原告和被告杨玉玺将购买他人房产的风险转嫁给被告朱保林，无论从民法通则的公平原则，还是从合同法的鼓励交易、维护交易稳定性及双方对买房协议已实际履行的角度来说，该补充协议都不能否认买房协议的成立和有效。另外，原告也未提供证据证实本案所涉协议存在无效的情形。综上，本案所涉的买房协议系双方真实的意思表示，且不存在合同法规定的无效情形，应为有效合同。原告的诉请无事实根据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡长琴的诉讼请求。案件受理费100元，由原告蔡长琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  史永均人民陪审员  闫 景人民陪审员  倪永强二〇二〇年四月二十七日书 记 员  葛子铭