广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终124号 上诉人（原审被告）：马富阳，男，1984年10月19日出生，户籍所在地住江西省九江市修水县，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱静静，广西海狮律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈久生，男，1952年9月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被上诉人（原审原告）：杨吉，女，1964年1月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原审被告：刘敏，女，1982年7月12日出生，汉族，户籍所在地湖北省监利县，现住广西防城港市港口区。 原审第三人：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忱宸，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人马富阳因与被上诉人陈久生、杨吉及原审被告刘敏、原审第三人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马富阳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈久生、杨吉的全部诉讼请求，本案诉讼费用由陈久生、杨吉承担。事实和理由：一、案涉合同虽载有转让字样，但实为合作关系，合同的实际约定内容为防城港市博海房地产有限公司（以下简称博海公司）与陈久生之间共同合作对外为销售房产事宜，双方不存在转让与被转让的关系，马富阳不对陈久生、杨吉负担房款给付义务。陈久生（甲方）与博海公司（乙方）于2014年6月14日签订的《合作建房转让协议》载明：“甲方就将下列房号划归乙方参加合作建房”、“甲方在乙方完成当月指标的前提下，保证乙方的佣金支配权”；陈久生与博海公司于同日签订的《合作建房转让补充协议》载明：“在销房过程中，甲方提供奔驰看房车壹辆”、“乙方收到房屋转让款后，必须第一时间缴入双方确定的银行卡上，银行卡交由甲方掌控，乙方如需使用预收款，须经甲方同意后再转汇乙方”。从以上内容可获知，渤海公司对外为房屋销售行为并取得佣金属于双方共同参加合作建房的约定权利义务，对外销售房屋转让款由陈久生持有、资金由陈久生掌控属于其参与合作的权利义务。房屋转让合同是出卖人转移房屋所有权于买受入，买受人支、付价款的合同。房屋转让合同当中，买受人不因此负担任何销售房屋义务，其佣金权限、是否取得佣金与出卖人无关；而出卖人也没有收取、掌控买受人再为对外销售行为发生房款的权利，以及需要提供看房车辆的义务。由此可见，案涉合同即便有“转让”字样，也不能否认其完全区别于房屋转让关系的事实，双方实则为合作以约定价格对外销售约定房屋关系，其销售的主体为合同签订人之外的不特定人群，博海公司从始至终都不是陈久生的售房交易对象。在博海公司已履行房屋销售义务后，其所销售成功房屋的购买人才是房款履行义务负担主体。原审法院认定上诉人与被上诉人为房屋转让关系以此认定上诉人应承担给付转让款责任属事实认定错误，并导致判项错误。二、无论是博海公司，还是马富阳均不对陈久生、杨吉负担金钱履行义务，马富阳应承担的是催收房款行为义务。陈久生于2015年9月4日出具的《博海地产销房情况》载明：“以上现款及贷款由马富阳同志负责收回”，陈久生于2015年10月5日确认的《售房清单》载明：“以上所欠房款由马富阳负责全部收回”，马富阳与陈久生、案外人李小华签订的《调解协议》第八条再次确认：“马富阳（防城港博海地产有限公司）在销售CBD海湾城三号楼还有部分未收余款，历年催讨都因延迟交房未果，现交房已有半年余久，马富阳应按原协议进行追讨”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，无论是马富阳还是陈久生本人，在上述销房情况、售房清单、调解协议中所使用的“收回”、“追讨”用词，实际上都一而再、再而三地明确了马富阳负担的是向购房人追讨的行为义务，而不是由马富阳就房款为给付义务，应当以此认定案涉合同条款的真实意思表示。尤其是，从案涉合同的交易习惯及其他合同约定上看，博海公司销售房屋后，房款直接由购房人转付至陈久生掌控账户，房贷部分则由购房人获得贷款批准后直接转入富乐华公司；案涉销售出去的十套房子当中，从来没有出现由博海公司或者马富阳直接向陈久生承担房款给付义务的要求与履行行为。以上种种，更进一步强化了博海公司以及马富阳承担销售及催收房款行为义务才是合同条款真实意思表示的事实，彰显渤海公司与陈久生之间从没有转让意思表示之事实，仅仅属于合作销售房屋关系。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法驳回陈久生、杨吉的诉讼请求。 陈久生、杨吉辩称，上诉人与被上诉人之间是转让关系。即被上诉人转让给上诉人，上诉人再转卖给别人。上诉人卖出房屋的价格，被上诉人是不清楚的。上诉人应当向被上诉人支付转让款，至于上诉人的钱从哪里来，与被上诉人无关，也与本案无关。从涉案《合作建房转让协议》的内容来看，清楚载明是转让关系，且明确了付款时间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告刘敏未陈述答辩意见。 原审第三人富乐华公司述称，其不了解上诉人与被上诉人之间的纠纷，故对一审判决不作评论。 陈久生、杨吉向一审法院起诉请求：一、马富阳和刘敏偿还陈久生和杨吉的房屋转让款1171485元；二、马富阳和刘敏偿承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月14日，陈久生（甲方）与博海公司（乙方）签订《合作建房转让协议》约定：甲方于2010年12月与广西金旺角投资置业责任有限公司签了对防城港CBD四号地块3号楼进行合作建房的协议，取得了该幢楼三至二十八层的处置权。现甲方就将下列房号划归乙方参加合作建房，双方达成协议如下:一、房号：详细见附件一、附件二；二、转让单价见附表（三）单价以合同价2180元为基准，超出部分乙方按23%计付税款；三、付款时间：2014年7月20日前付100万、8月20目前再付209万；同年9月20日前再付300万元；同年10月20日之前再付450万元；同年11月20日前再付450万元；同年12月20日前再付500万元；待开发商下达预售证后，楼层建到24层左右，乙方负责用银行贷款付清余款。四、双方责任：甲方在结清款后，帮助乙方办理一次房屋更名登记合同；乙方必须按时按月支付房款，如不能完成，每月按10万元计赔甲方损失。如果连续三个月不能完成，甲方有权终止合同。如到期乙方按质保量全面完成合同，甲方奖励乙方三十万元。五、乙方收取的房款必须进入双方指定的银行卡号，由甲方负责保管。甲方在乙方完成当月指标的前提下，保证乙方的佣金支配权。乙方收款如不进入指定卡上，按乙方违约处理。当日，双方达成《合作建房转让补充协议》，协议约定：原合同转让价系税后净价，所有过程产生的费用和税金均由乙方负担。二、转让过程中造成退房所产生的费用及全部损失均由乙方负责，甲方收齐转让款后凭乙方通知核准后协助乙方办理过户手续。三、在销房过程中，甲方提供奔驰看房车壹辆，乙方在使用过程中负担全部费用（含保险、修理、罚单及事故赔偿）并承担每月三千八百元费用，乙方每月七日前主动转入甲方指定卡中。四、乙方收到房屋转让款后，必须第一时间缴入双方确定的银行卡上，银行卡交由甲方掌控，乙方如需使用预收款，须经甲方同意后再转汇乙方。乙方未经过甲方同意不得私自截留房款，如有截留，按乙方违约处理。 2015年9月4日，马富阳向陈久生、杨吉出具《博海地产销售情况》，其上载明：共销房拾套，应收房款3553162元，应收税金135157.52元，合计应收总额3688320元。已收房款1282835元，已办房贷1234000元，未办房贷256000元，未办装修贷640000元，小计3412835元，尚缺房款现金275485元。尚缺现金275485，尚缺二次贷款896000元。以上现款及贷款由马富阳同志负责收回，共计欠房款1171485元整。我负责办理按揭贷款及尚欠现金全部回收。马富阳在该《博海地产销售情况》上签字并按手印确认。该10套房屋的已收房款1282835元，由马富阳支付给陈久生。 另查明：博海公司为一人有限责任公司，注册资本为200万元，法定代表人为马富阳，马富阳是该公司的唯一股东。该公司于2017年6月26日简易注销，马富阳在注销博海公司的过程中向登记机关提交《全体投资人承诺书》承诺：“本企业申请注销登记前未发生债权债务／已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用，职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……，本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。”案涉房屋实为陈久生和杨吉向富乐华公司购买，马富阳及刘敏为夫妻关系。 一审法院认为，陈久生与博海公司签订的《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人应依约履行各自的义务。马富阳、刘敏辩称，案涉合同为居间合同，并非包销合同，博海公司不对房款负担给付义务。结合双方的交易过程来看，该《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》实为陈久生、杨吉将附件一和附件二的房号转让给博海公司，而博海公司再转让给他人，在博海公司转让给他人的过程中，是博海公司对他人收取房款。该《合作建房转让协议》对每一期的付款时间以及违约责任进行了明确约定，后因博海公司未能按期付款，而双方中止了合同的履行，但案涉10套房屋，博海公司已将其转让给他人，并由博海公司实际收取房款。2015年9月4日，马富阳向陈久生、杨吉出具《博海地产销售情况》，其上载明“共计欠房款1171485元整，以上现款及贷款由马富阳同志负责收回，我负责办理按揭贷款及尚欠现金全部回收。”马富阳在该《博海地产销售情况》上签字并按手印确认。因马富阳为博海公司的法定代表人，该签字行为即代表公司，可充分证明博海公司欠陈久生、杨吉房屋转让款1171485元，博海公司负有向陈久生、杨吉支付房屋转让款的义务。 马富阳、刘敏辩称，博海公司经清算后已经注销，其公司股东马富阳、刘敏不再对该公司负担任何责任。而根据本案查明的事实，博海公司于2017年6月26日简易注销，唯一股东马富阳向登记机关提交《全体投资人承诺书》承诺“……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，……。”，博海公司在注销前还有债务未进行清算，投资人马富阳应承担相应的法律后果。另外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。博海公司为一人有限责任公司，其股东为马富阳，马富阳现未能提供证据证明个人财产独立于博海公司的财产，故马富阳应当对博海公司的债务承担连带责任。 关于刘敏是否应承担责任问题。尽管马富阳与刘敏为夫妻关系，但陈久生、杨吉并未提证据证明该笔债务属于夫妻共同债务，故陈久生、杨吉主张刘敏亦承担还款责任，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条,判决：一、马富阳支付给陈久生、杨吉房屋转让款1171485元；二、驳回陈久生、杨吉的其他诉讼请求。案件受理费15343.37元,减半收取计7671.68元，保全费5000元，两项共计12671.68元，由马富阳承担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，案外人高丽于2015年10月15日向富乐华公司交付涉案房屋首付款55250元，2015年11月30日中国农业银行股份有限公司防城港分行向高丽指定的账户发放一手房贷款128000元。案外人张峰于2015年12月29日向富乐华公司交付涉案房屋首付款55250元，2016年5月25日中国农业银行股份有限公司防城港分行向张峰指定的账户发放一手房贷款128000元。 本院认为，陈久生与博海公司签订的《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定上述合同合法有效正确，本院予以确认。马富阳上诉主张，双方之间系共同合作对外为销售房产，不存在转让与被转让的关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，双方签订的《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》实为陈久生、杨吉将附件一和附件二的房号转让给博海公司，而博海公司再转让给他人，在博海公司转让给他人的过程中，是博海公司对他人收取房款。该《合作建房转让协议》还对博海公司每一期的付款时间以及违约责任作出了明确约定。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，博海公司应当按照合同的约定向陈久生、杨吉支付款项。马富阳作为博海公司的法定代表人，其在涉案的《博海地产销售情况》上签字并按手印确认，可充分证明博海公司于2015年9月4日欠陈久生、杨吉房屋转让款1171485元。而后，涉案房屋的最终买受人高丽、张峰已直接向富乐华公司支付现金首付款110500元，银行发放购房贷款256000元，两项合计366500元，该款项应从博海公司所欠陈久生、杨吉的款项中扣除。博海公司于2017年6月26日简易注销，唯一股东马富阳向登记机关提交《全体投资人承诺书》承诺“……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，……。”，博海公司在注销前还有债务未进行清算，投资人马富阳应承担相应的法律后果。因此，一审判决马富阳支付给陈久生、杨吉房屋转让款正确，但金额有误，正确的金额应为804985元。 一审判决刘敏不承担本案的民事责任，陈久生、杨吉未提起上诉，本院予以维持。 综上所述，马富阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初409号民事判决第二项； 变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初409号民事判决第一项为：上诉人马富阳支付给被上诉人陈久生、杨吉房屋转让款804985元； 驳回被上诉人陈久生、杨吉的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费15343.37元,减半收取7671.68元，保全费5000元，两项共计12671.68元，由上诉人马富阳负担9394.65元；被上诉人陈久生、杨吉负担3277.03元。二审案件受理费15343.37元，由上诉人马富阳负担10543.37元，被上诉人陈久生、杨吉负担4800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年四月九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪