江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终190号上诉人（原审被告）：景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区浙江路大江房产7号楼。法定代表人：张芳荣。委托诉讼代理人：骆剑明，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓毅，江西华镇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：景德镇市威泰物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场北路588号。法定代表人：胡嘉钰。委托诉讼代理人：李怀平，江西景鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。上诉人景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司因与被上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司委托诉讼代理人骆剑明、邓毅（实习），被上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司委托诉讼代理人李怀平、张敏参加了诉讼。本案现已审理终结。景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.原审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判程序违法。上诉人与被上诉人之间并未签订物业服务合同，双方之间无直接利害关系，被上诉人在原审中不属于适格的诉讼主体，不符合民诉法第一百零八条的规定，法院应裁定驳回被上诉人的起诉，故原审法院受理被上诉人的诉请并开庭审理明显违反了法定程序。二、原判认定事实错误。首先，物业收费标准的事实认定错误。《前期物业管理协议》不能作为认定物业收费标准的根据。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，物业服务公司应当经过招投标来选定，而《前期物业管理协议》并未经过招投标的程序，该协议的甲乙双方的实际控制人为同一人，故该协议违反法律的强制性规定，属于无效合同，故不能作为收取物业费的标准。另，被上诉人提供的《物业管理服务收费申报审批表》形式不合法，不能作为认定物业收费标准的根据。正常的审批表应当据实填写完整，并由审批部门提出意见后加盖部门公章。而该表格未加盖物价局的公章，且价格主管部门及业主代表意见均是空白，可见并未走正常的审批程序，因此该表格不具有公信力。故原判按照每平方米3.2元计算物业费无事实依据。其次，原判仅凭被上诉人提交的一张手机截图便认定2019年8月21日，被上诉人向上诉人发出催收物业服务费的短信错误，证据不足。三、原判法律适用错误。原判适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条支持被上诉人的诉请系适用法律错误。《地王大厦A座5-7层租赁协议》是上诉人与案外人签订的，被上诉人并非该协议的主体，上诉人与被上诉人之间没有签订任何协议。上述租赁协议并不能约束本案双方当事人。景德镇市威泰物业服务有限公司答辩称：一、根据《最高人民法院》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上诉人提出的其不是《前期物业管理协议》合同当事人，该协议对其不具有约束力的上诉意见不能成立。二、根据合同约定，物业费应当按照每平方米3.5元收取，考虑到上诉人的承担能力，被上诉人在起诉时已经降至每平方米3.2元，而不是上诉人所称的被上诉人自认物业服务不到位。上诉人提出的物业费过高无事实依据，涉案地王大厦是景德镇市最好的地段，物业费虽相较其他地段高一些，但是相应也享受了同等价值的物业服务。三、审批表是合法的。事实上当时已经无需向物价局报批，该份审批表除向物价局备案告知外，也征得了物价局的同意。四、催收物业费的短信是发给的上诉人老板。五、被上诉人已经尽到物业管理的义务，比如清理垃圾，因为被上诉人每天清理垃圾都有固定时间，不是全天候一刻不停的清理，上诉人提出的垃圾未及时清理与事实不符。六、原判适用法律准确。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。景德镇市威泰物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告补交其租赁地王大厦物业管理费（2015年7月至2019年7月底）484365元给原告；2.本案诉讼费由被告负担。原审法院认定事实：2013年8月原告（乙方）与案外人景德镇市地王大厦开发商景德镇宇新房地产开发有限公司（甲方）签订了《地王大厦前期物业管理服务合同》，约定由乙方对甲方开发的地王大厦项目提供前期物业管理服务。协议签订后，原告威泰物业公司对地王大厦小区提供物业管理服务至今。2015年7月29日，案外人景德镇宇新房地产开发有限公司与被告景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司签订《地王大厦A座5-7层租赁协议》，约定被告承租的酒店位于地王大厦A座5-7号；承租酒店共3层，建筑面积3089.04平方米（每层为1029.69平方米）；被告承担酒店的水电费、相关部门管理费、物业管理费和因租赁产生的各项费用。被告天天渔港公司自租赁上述房屋起一直未交纳物业服务费。2019年8月21日，原告威泰物业公司向被告天天渔港公司发出催收物业服务费的短信，被告天天渔港公司仍未交纳物业管理费，原告威泰物业公司诉至法院，要求被告天天渔港公司支付2015年7月至2019年7月底物业管理费共计484365元。原审法院认为，景德镇宇新房地产开发有限公司与被告景德镇市天天渔港公司签订的《地王大厦A座5-7层租赁协议》是双方在平等自愿的基础上达成的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。案外人景德镇宇新房地产开发有限公司按照协议约定将涉案房屋交付给被告使用，被告作为承租方应按照协议约定承担物业管理费。原告威泰物业公司对地王大厦提供了物业服务，故被告应按照协议支付原告物业管理费。被告自2015年8月起未按协议约定交纳物业服务费，构成违约，原告要求被告承担支付拖欠物业服务费的违约责任，予以支持。关于支付拖欠物业服务费数额的问题。被告自2015年8月起未交纳物业服务费，故原告应向被告支付2015年8月至2019年7月物业服务费。原告诉请按每月每平方米3.2元计收，予以准许。该期间物业服务费为：48个月×3089.04平方米×3.2元/平方米=474477元，故被告应向原告支付物业费474477元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告景德镇市威泰物业服务有限公司支付2015年8月至2019年7月物业管理服务费共计人民币474477元；二、驳回原告景德镇市威泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8565元，由被告景德镇市天天渔港国际大酒店负担。二审中，上诉人景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司提交照片20张及两份景德镇市人民法院的生效判决，拟证明被上诉人违规停电关闭电梯、停车场存在违规搭建、垃圾亦未及时清理，建筑物墙体开裂，且违规搭建造成防水层破坏，导致四楼漏水等物业不合格现象，结合景德镇本地人民法院相类似案件的生效判例，物业费应相应减免的事实。被上诉人质证称，照片不属于新证据，不予质证；对法院的两份生效判决，与本案无关。因为被上诉人在起诉时已相应减免了一部分物业费，且被上诉人已按照合同约定履行了相应的合同义务，但上诉人一直违反诚实信用原则，几年来一分钱的物业费都未交纳过，从公平公正角度来讲，上诉人要求减免物业费的证明目的亦不能成立。结合上述举质证情况分析，认定如下：经审查，上诉人提交的20份针对被上诉人提供物业管理服务的照片均拍摄于原审诉讼过程中，不属于新的证据，本院不予采信；对上诉人提交的景德镇本地人民法院的两份生效判决，经查，该两份判决虽真实并已生效，但系被上诉人与案外人之间的纠纷，与本案无关联性，故本院不予采信。二审查明的事实与原审查明的基本事实一致。本院认为，结合双方的诉辩情况，上诉人是否系本案适格主体，原判根据每平方米3.2元计算物业费是否有事实及法律依据是本案当事人在二审中的争议焦点。针对上述争议焦点问题，综合评判分析如下：首先，关于上诉人是否系本案适格主体的问题。经查，根据原审及二审查明的事实，涉案地王大厦由景德镇宇新房地产开发有限公司开发建设，作为开发商的景德镇宇新房地产开发有限公司于2013年8月与被上诉人签订了《地王大厦前期物业管理服务合同》，该合同第十一条约定公寓物业管理费按照每平方米3.5元收取，并由被上诉人提供物业管理服务至今。2015年7月29日，上诉人作为承租方与景德镇宇新房地产开发有限公司与签订了《地王大厦A座5-7层租赁协议》，承租地王大厦A座5-7层进行酒店经营，约定由上诉人承担酒店的水电费、相关部门管理费、物业管理费和因租赁产生的各项费用。根据《最高人民法院》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，作为开发商的景德镇宇新房地产开发有限公司与被上诉人签订的《地王大厦前期物业管理服务合同》合法有效，对业主包括景德镇宇新房地产开发有限公司均具有约束力。而根据上诉人与景德镇宇新房地产开发有限公司签订的《地王大厦A座5-7层租赁协议》，作为承租人的上诉人在接受被上诉人提供物业管理服务的同时，应按照《地王大厦A座5-7层租赁协议》的约定承担相应物业管理费。故上诉人提出的其与被上诉人未签订物业服务合同，无直接利害关系，其非本案适格主体的上诉意见不能成立，不予支持。其次，关于原判根据每平方米3.2元计算物业费是否有事实及法律依据的问题。经查，根据《地王大厦前期物业管理服务合同》第十一条及《物业管理服务收费申报审批表》，可认定地王大厦住宅部分的物业管理费收取标准为每平方米3.5元，被上诉人自愿将该标准降至每平方米3.2元，系处分自身民事权益的行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。故原审法院在依法认定《地王大厦前期物业管理服务合同》、《地王大厦A座5-7层租赁协议》均合法有效的基础上，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条对被上诉人原审诉请的部分支持并无不当，予以维持。综上，景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8565元，由上诉人景德镇市天天渔港国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莲审判员  曹谨超审判员  胡志勇二〇二〇年四月二十二日法官助理汪越书记员邓瑶