广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27372号原告（反诉被告）:梁俭炽，男，1968年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区环市镇安星三村星奖新区*****，公民身份证号码440************211。委托诉讼代理人：黎洁燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶贵明，广东科韵律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗世其，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份证号码452************891。被告：罗尧文，男，1993年11月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份证号码450************817。被告：佛山市南海其实模具厂，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步河西陆边工业区西区一横路3号，统一社会信用代码92440605MA4XA5YM97。经营者：罗尧文。三被告共同委托诉讼代理人：薛玉兴，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。原告梁俭炽诉被告罗世其、罗尧文、佛山市南海其实模具厂（下简称“其实模具厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，被告罗世其在诉讼中提出反诉，本院依法受理并决定合并审理，并依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告梁俭炽及其委托诉讼代理人叶贵明、黎洁燕，三被告的共同委托诉讼代理人薛玉兴以及被告罗尧文到庭参加诉讼。诉讼中，原被告双方向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.解除原告与被告罗世其签订的《厂房租赁合同》；2.被告罗世其向梁俭炽支付2019年8月、9月的厂房使用费22968元及逾期利息（按月利率2%计算，暂计至2020年2月29日止的逾期利息为3008.81元）并赔偿原告自2019年10月1日起至厂房恢复原状之日止的场地使用费损失（按每月11484元的标准计算，暂计至2020年2月29日止的场地损失费为57420元）；3.被告罗世其赔偿原告恢复原状的经济损失80000元；4.被告佛山市南海其实模具厂、罗尧文对被告罗世其的上述第一项至第三项债务承担共同清偿责任。5.原告不予退还保证金31320元。6.本案诉讼费、财产保全费由三被告共同负担。事实与理由：2016年2月3日，原告与被告罗世其签订《厂房租赁合同》，约定罗世其承租位于河西陆边工业区，租赁期限自2016年2月3日至2022年2月2日，第一年月租金为10440元，每三年租金递增10%，当月租金在当月5号前付清。合同签订后，罗世其向原告缴纳保证金31320元，罗尧文在涉案厂房上设立了其实模具厂并实际使用。罗世其系罗尧文的父亲。自2019年8月1日起，被告开始拖欠租金不付，经原告多次向被告催收，至今被告尚拖欠租金及逾期付款利息。临近国庆后发现厂房已经搬空，未与原告办理任何交接手续。而且厂房内的办公室的全部门、窗、电线、水等设施全部被破坏，致使涉案厂房无法正常使用，无法正常出租，给原告造成的经济损失一直持续至今。被告有义务将办公室的门、窗、电线、用水等设施全部恢复原状，费用为80000元。罗世其与原告签订合同后，其实模具厂作为实际使用人负有全部义务，罗尧文作为个体经营户的经营者亦应该对上述债务承担连带责任。三被告对本诉辩称，1.三被告未与原告签订过租赁合同，也就不存在厂房租赁合同问题。2016年2月3日，是一个叫杜顺巧的女人冒充原告与被告签订厂房租赁合同的，被告根本就未与原告签订过任何租赁合同。因此原告主张其与被告签订《厂房租赁合同》不符合事实，也就不存在逾期利息的问题。2.原告提交的诉状签名笔迹与厂房租赁合同中的甲方代表签名是一致的，可以断定也是杜顺巧冒充签名的，因此本案是虚假诉讼。3.从第一点可知，根据合同法第二百三十三条的规定，原被告的租赁关系是不定期的，被告随时可以解除该租赁关系，且被告于2019年9月12日搬离涉案租赁物是因为南海区政府征收该地块土地，属于客观原因（不可归责于双方的事由），被告也告知过原告要搬离。4.原告主张的经济损失没有事实依据。原告的租赁物本来是要拆迁的，就不可能存在恢复原状的问题，也没有必要恢复原状，况且原告须举证证明原状是怎样。该主张根据没有任何依据，原告勾结案外人出具基础工程报价是荒唐可笑的。5.原被告双方的租赁关系是不定期租赁，被告已搬离涉案租赁物，原告在扣除2019年8月1日至9月12日期间的租金后应退回剩余保证金给被告。补充：首先，之前的民事起诉状上的签名并非原告本人，已经涉嫌虚假诉讼，因此，变更诉讼请求也就失去了基础。原告所提第二项请求没有事实和法律依据，该项请求所提利率不知道是如何计算的，双方并没有就此进行约定。至于厂房使用费，因政府已经决定拆迁，就无所谓的厂房使用费，且该请求与第三项请求有重复。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告罗世其向本院提出反诉请求：1.梁俭炽向罗世其退还31320元并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自反诉之日起计至全部债务清偿之日止的利息；2.本案诉讼费用由梁俭炽承担。原告对反诉辩称，我方对已收取对方31320元的事实予以确认。由于被告在使用原告厂房的过程中出现了很多违约、违法和侵权损害行为，故被告没有权利要求返还该款项，被告可以在其应当承担的责任款项中对该金额予以扣减。被告其实模具厂、罗尧文对反诉无异议。诉讼中，原告举证如下：1.厂房租赁合同复印件1份,证明原告与被告之间成立厂房租赁关系；2.佛山市立品装饰工程设计有限公司基础工程报价原件1份,照片复印件8张,证明被告损坏原告厂房设施的现状以及从事装修行业的业内人士认为进行修复所需要的费用；3.南海区大沥镇集体组织收据原件1份,证明原告厂房仍然存在，仍然在履行向集体组织交纳土地租金的义务，原告方有权利使用出租厂房；4.微信账单详情复印件2份；5.河西陆西台区电费收据原件2张；6.微信聊天记录截图打印件2张；7.中国农业银行回单截图打印件2张；证据4-7证明被告擅自搬离厂房，原告为其垫付电费后向其追偿，但被告故意将电费支付给经济社，其主观恶意明显，也证明了被告在搬离厂房时将厂房设施出卖获利。8.厂房的照片打印件9张及光盘1张,证明被告已拆走电线的部分的情况，以及涉案厂区的另外一部分仍在承租正常使用，这也说明被告关于涉案厂区已经拆迁的陈述是虚假的。三被告共同举证如下：1.厂房租赁合同原件1份、场地承包合同书原件1份，证明厂房租赁合同与场地承包合同书中原告的签名笔迹明显不同，原告与被告罗世其签订租赁合同，被告与原告的租赁关系是不定期的，被告可以随时解除该租赁合同；2.佛山市南海区人民政府文件南府[2019]21号原件1份，及附图打印件2张、其实模具厂位置图打印件2张，证明租赁物所在的位置属于南海区大沥镇河西沿江片项目征地拆迁范围内；3.解约公告复印件1份及其照片打印件3张，拆迁现场照片打印件7份，证明早在2018年8月16日，须拆迁区域的各股份合作经济社（包括租赁物所在的佛山市南海区******陆西股份合作经济社）就发出解约公告，地块权属人决定解除该地块的全部租赁合同；被告搬离租赁物是因为南海区政府征收该地块土地，属于客观原因（不可归责于双方的事由），原告在扣除2019年8月至9月12日期间的租金后应退回保证金给被告罗世其；4.押金收款收据原件1份，证明被告向原告支付了押金31320元的事实。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：三被告提交的证据3，原告虽有异议，但未举证推翻，本院将结合当事人陈述及其他证据进行综合认定。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：2016年2月3日，杜顺巧以梁俭炽的名义（抬头及落款处甲方均为梁俭炽，均为杜顺巧书写签名）与被告罗世其（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：出租厂房面积580平方，租金每平方每月18元，金额10440元。租赁期限为6年，即由2016年2月3日至2022年2月2日，期满后如国家及集体不征用时，在同等条件下乙方可优先续签租用。租赁期内乙方向甲方缴交租金以每三年为一递增期，递增幅度为10%，按复式递增向甲方缴交租金。甲方只提供厂房场地给乙方使用，用水、电直到该厂门口。厂房地址为河西陆边工业区。日后租赁期满后，乙方增建的建筑物不能拆走，归甲方所有。本厂水电到厂房门口，厂房内的布线和费用由乙方支付，中途退租或期满后不能拆走，归甲方所有。乙方先付31320元作为保证金给甲方，以后按每个月交租金一次，每次在该月的前5天付清该月的租金。在租赁期间，如国家及集体有关部门征用土地时，甲方应通知乙方，但甲乙双方应无条件服从，如有搬迁费补偿，搬迁费归乙方所有，乙方在规定的限期内将厂内物品迁走，甲乙双方互不补偿，甲方退回保证金给乙方。等约定。原告确认已收取被告罗世其支付的保证金31320元。三被告确认2019年8月1日起未再支付场地使用费予原告。诉讼中，梁俭炽确认杜顺巧签署的厂房租赁合同的效力，并愿意承担合同相应法律后果；被告明确涉案厂房租赁合同的出租方为梁俭炽。诉讼中，三被告称被告承租涉案厂房后在厂房内部加建了休息室和杂物室各一间，办公室和厨房有重新装修，安装了门窗，水电线路、网线、监控线路，上一手承租人将其自行安装的水电路、门窗进行了拆除。被告自认拆走了部分门窗、线路，称其拆走的均系其自行加装的部分。被告罗尧文于2019年9月26日告知原告涉案厂房钥匙放置位置，原告当天取得钥匙，原告确认当时涉案厂房内已无被告物品。涉案厂房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，原告确认租赁标的无权属证书及建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故涉案《厂房租赁合同》依法无效。关于涉案租赁合同的相对方,《厂房租赁合同》虽系案外人杜顺巧代原告签名,原告确认该签名并作为出租方提起本案诉讼。被告称签订《厂房租赁合同》时，其认为签名人即系梁俭炽，原意系与梁俭炽签订涉案租赁合同，被告在诉讼中亦明确表示出租方为梁俭炽，故本院认定原告梁俭炽是涉案《厂房租赁合同》的出租人，被告辩称与原告没有合同关系，本院不予采纳；关于合同承租方，《厂房租赁合同》系由被告罗世其作为承租人签订，被告其实模具厂、罗尧文并未签订涉案合同，承租人罗世其如何使用涉案厂房、给谁实际使用、基于何原因给他人使用，均不影响罗世其作为承租人的事实，根据合同相对性原则，原告主张被告其实模具厂、罗尧文承担本案责任，无事实和法律依据，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告因涉案租赁合同收取了被告罗世其保证金31320元，该款项应返还予被告罗世其，被告罗世其返还保证金的请求，本院予以支持，原告主张没收保证金，本院不予支持。无效租赁合同的租金实际为场地使用费，涉案厂房租赁合同虽为无效合同，但原告主张按合同约定的标准计收场地使用费，符合公平诚信原则，本院予以支持。被告应向原告支付占有涉案租赁物期间的场地使用费。被告虽称于2019年9月12日已搬离涉案厂房，但未举证证明有通知原告，且并未交还钥匙予原告。原被告双方确认原告于2019年9月26日才知悉并取得涉案厂房钥匙，原告亦确认当时涉案厂房内已无被告物品，故原告即时可收回涉案厂房，本院认定被告罗世其应支付至该日的场地使用费予原告。原告主张该日之后的场地使用费无事实和法律依据，本院不予支持。罗世其确认从2019年8月1日起未支付场地使用费，故罗世其应支付2019年8月1日至2019年9月26日期间的尚欠场地使用费21436.8元（580平方米×18元/平方米/月×1.1+580平方米×18元/平方米/月×1.1÷30天×26天）予原告。原告超出本院核定范围的场地使用费主张，本院不予支持。如上所述，原告应退还保证金予罗世其，同时罗世其尚欠原告场地使用费未付，均会导致对方的资金占用损失，本院对原告与罗世其的逾期支付利息主张均不予支持关于原告主张的厂房恢复原状损失，原告并未举证证明交付罗世其涉案厂房时厂房的状态，应自行承担不利法律后果。但被告自认拆除了其自行加装的部分门窗及水电线路、网线、监控线路，且《厂房租赁合同》约定厂房内的布线和费用由乙方支付，中途退租或期满后不能拆走，归甲方所有。结合涉案厂房的面积，本院酌定罗世其赔偿原告损失10000元，本院对原告超出本院核定范围的恢复原状损失主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）罗世其应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月1日至2019年9月26日期间的场地使用费21436.8元予原告(反诉被告)梁俭炽；被告（反诉原告）罗世其应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失10000元予原告(反诉被告)梁俭炽；原告(反诉被告)梁俭炽应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金31320元予被告（反诉原告）罗世其；驳回原告(反诉被告)梁俭炽其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）罗世其其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费为4164.46元、财产保全费1098.61元，合共5263.07元（原告已预交），由原告负担2631.53元，由被告罗世其负担2631.54元；反诉受理费为291.50元（被告已预交），由原告负担。比对双方应负担费用和已预交的费用，原告多预交的2340.04元由被告罗世其负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年四月三十日书记员  梁 哲