四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终226号 上诉人（原审被告）：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路9号，统一社会信用代码915106007091809695。 法定代表人：尹贵基，公司董事长。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘玲，女，1986年1月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈小锋，四川山和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹青林，男，1987年1月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈小锋，四川山和律师事务所律师。 上诉人四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称“新力葆公司”）因与被上诉人刘玲、曹青林商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新力葆公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回刘玲、曹青林的诉讼请求或依法调低违约金；二、本案诉讼费由刘玲、曹青林承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、刘玲、曹青林未按合同约定签订面积补差协议及缴纳住宅专项维修基金，新力葆公司不应承担此期间逾期交房的违约责任；二、刘玲、曹青林主张的违约金过高，依法应予以调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，刘玲、曹青林租金损失的依据应是“有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定租金标准”，一审不准许新力葆公司的鉴定申请不当。 刘玲、曹青林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 刘玲、曹青林向一审法院起诉请求：一、判令新力葆公司支付逾期交房违约金33035元（以555215元为基数，从2018年12月1日起至2019年3月29日止，按照日万分之五计算）；二、新力葆公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月25日，刘玲、曹青林（买受人）与新力葆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.出卖人以出让方式取得位于市区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：德府国用（2009）第××号，土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期；2.买受人所购房屋为X幢第XX层XXX号，房屋总价款555215元，采用贷款方式付款；4.第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5.逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同附件五约定“……买受人在签订《商品房买卖合同》当日，一次性付清该商品房的首付款111215元（含已付定金10000元），其余房款444000元买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……”。同时，《商品房买卖合同》补充协议与本案有关的条款主要有：1.本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；2.只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房；3.在买受人没有付清合同约定的购房款之前，以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）协议的签订及房款找补手续之前以及本补充协议约定的需要在交付房屋前履行的其他义务前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求；4.根据德阳市住房保障和房屋管理局德建房发［2014］211号文件规定，住宅专项维修资金由业主自行到维修资金管理账户银行交存，同时凭维修资金缴纳凭证收房。买受人逾期交纳的，买受人应当自逾期之日起，每日按合同约定的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权拒绝办理房屋的交付手续，且买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。刘玲、曹青林已依约付清了案涉房屋的全部购房款。 2018年9月17日，枕水小镇13#楼完成房屋面积实测。2019年4月14日，刘玲、曹青林与新力葆公司签订补充协议，载明枕水小镇三期13栋1单元12楼1号预测建筑面积111.27平方米、套内建筑面积89.87平方米，实测建筑面积111.24平方米、套内建筑面积89.87平方米，该套房屋建筑面积误差0.03平方米，套内建筑面积误差，双方互不找补房款。 新力葆公司于2019年3月向刘玲、曹青林邮寄发出《交房通知书》，刘玲、曹青林称其于该月22日收到了该交房通知书，通知书中明确载明：“接房流程：1.业主领取接房通知书,2.到达接房现场签到并核准业主身份，3.收取产权及相关资料，4.领取专项维修资金交存通知并自行缴纳，5.财务办理费用结算，6.现场验房，7.缴纳物业管理相关费用，8.办理物业相关手续，9.领取钥匙及礼品；维修资金缴费单据至交房中心领取”。 2019年3月28日，德阳市公安消防支队向新力葆公司出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2019]第0006号），对新力葆公司申报的枕水小镇11#-14#楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。案涉房屋已竣工验收合格。 2019年4月14日，刘玲、曹青林办理了房屋交房手续。2019年4月15日，刘玲、曹青林向德阳市住房保障和房屋管理局缴纳了案涉房屋的专项维修资金8899.20元。 2019年7月8日，中国建设银行股份有限公司德阳分行就一审法院的协助调查进行《回函》，回函部分内容如下：维修基金收取基本流程如下：……（二）维修资金监管部门审查通过后，将信息导入维修基金管理系统，指定交款银行，并分户打印德阳市住宅专项维修资金交存通知，开发建设单位将德阳市住宅专项维修资金交存通知交业主；（三）业主完成交款后，受托银行凭业主交款凭证和德阳市住宅专项维修基金交存通知在银行系统打印四川省住宅专项维修资金专用收据，交款信息同步反馈到监管部门；（四）业主凭收据与开发建设单位办理交房手续。 一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。 本案争议的焦点为：一、新力葆公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、刘玲、曹青林诉请的违约金33035元能否支持。 关于争议焦点一。刘玲、曹青林认为新力葆公司未按照合同约定的时间交房，应承担逾期交房的违约责任；新力葆公司认为刘玲、曹青林逾期签订面积补差协议及逾期交纳住宅专项维修基金且存在环保督查的不可抗力，故不应承担逾期交房的违约责任。就新力葆公司抗辩的逾期签订面积补充协议的问题。一审法院认为，面积实测报告虽在2018年9月17日已经出具，但新力葆公司是该报告的持有方，新力葆公司如不将该实测报告送达刘玲、曹青林，刘玲、曹青林则无法知悉其所购房屋是否需要补差，也无法签订补差协议。故面积补差协议的签订以新力葆公司告知刘玲、曹青林面积实测报告的内容为前提。本案中，刘玲、曹青林称新力葆公司未提前告知面积补差的数据，新力葆公司未提交证据证明其于何时告知了刘玲、曹青林面积补差的数据，故一审法院认定是新力葆公司原因导致双方于2019年4月14日才签订了面积补差的协议，新力葆公司不能以此为由要求延期交房。关于新力葆公司抗辩的刘玲、曹青林逾期交纳住宅专项维修基金。一审法院认为，虽然刘玲、曹青林于2019年4月15日才交纳了住宅专项维修基金，但业主交纳专项维修基金需持有专项维修资金交存通知。新力葆公司2019年3月寄出的《交房通知书》要求刘玲、曹青林到交房中心领取专项维修基金交存通知，新力葆公司迟延交付专项维修基金交存通知导致刘玲、曹青林迟延交付专项维修基金，故新力葆公司不能以刘玲、曹青林迟延交存专项维修基金为由要求延期交房。关于新力葆公司抗辩的环保督查的不可抗力导致逾期交房。一审法院认为，环保督查不属于不能预见，不能避免、不能克服的不可抗力，故对新力葆公司的该项抗辩，一审法院亦不予支持。综上，一审法院认为，新力葆公司未按合同约定的期限交房且其抗辩理由均不成立，新力葆公司应承担逾期交房的违约责任。 关于刘玲、曹青林诉请的违约金33035元能否支持。就违约金的计算时间，一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，案涉工程在2019年3月28日消防验收合格后即可交付业主使用。本案合同中约定的交房时间是2018年11月30日前，新力葆公司通知刘玲、曹青林于2019年3月29日办理交房，故刘玲、曹青林要求从2018年12月1日至2019年3月29日期间（共计118天）计算违约金符合合同约定。就违约金的计算标准，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方在合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，不适用该条法律的规定，故一审法院对新力葆公司方要求的对同地段房屋租金进行鉴定的申请不予准许。根据《商品房买卖合同》约定新力葆公司应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，新力葆公司认为该违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，故一审法院不予采纳。综上，一审法院认定，新力葆公司应向刘玲、曹青林支付违约金32758元（555215元×0.0005×118天）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、新力葆公司于本判决生效之日起十五日内向刘玲、曹青林支付违约金32758元；二、驳回刘玲、曹青林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费313元，由新力葆公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新力葆公司提交了以下证据：德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值》的资产评估报告，用以证明涉案住房于2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金市场价值为3800元，用以证明双方当事人约定的违约金金额远远高于刘玲、曹青林的实际损失。经质证，被上诉认为，新力葆公司未实地勘察，涉案房屋已装修，逾期交房的损失还包括资金占用利息等，本案不应调低违约金。本院认为，新力葆公司逾期交房造成的损失一般为租金、利息、二手房交易机会、融资成本等构成，租金损失仅为其中一种，具体金额一般以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，新力葆公司提交了评估报告虽以清水房作为评估对象，已装修房屋租金金额可在该基础上予以上浮进行确定，故可将该报告作为损失金额的考察依据。 刘玲、曹青林提交了以下证据：葆力物业收款收据、治安消防安全责任书、装修禁止行为及注意事项交底说明、德阳福彩装饰建材有限公司出具的情况说明、照片两页，用以证明涉案房屋已装修完毕，而非评估意见载明的毛坯房，故评估报告依据不足。经质证，新力葆公司对前三份证据的真实性无异议，对情况说明的来源持有异议。本院认为，刘玲、曹青林提交前三份证明能够证明涉案房屋已装修的事实，予以采信。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点为：一、新力葆公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、如新力葆公司应承担违约责任，则违约金金额的认定。 关于争议焦点一，（一）关于新力葆公司主张的逾期签订面积补充协议的问题。本院认为，面积实测报告虽在2018年9月17日已经出具，但新力葆公司是该报告的持有方，新力葆公司如不将该实测报告送达刘玲、曹青林，刘玲、曹青林则无法知悉其所购房屋是否需要补差，也无法签订补差协议,故面积补差协议的签订以新力葆公司告知刘玲、曹青林面积实测报告的内容为前提,新力葆公司未提交证据证明其于何时告知了刘玲、曹青林面积补差的数据，故新力葆公司不能以此为由，不承担延期交房的违约责任。（二）关于新力葆公司主张的刘玲、曹青林逾期交纳住宅专项维修基金。本院认为，维修基金的缴纳标准是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修基金。可知，维修基金与建筑面积相关联，商品房的实测面积由开发商掌握，新力葆公司2019年3月寄出的《交房通知书》要求刘玲、曹青林到交房中心领取专项维修基金交存通知，新力葆公司迟延交付专修维修基金交存通知导致刘玲、曹青林迟延交付专项维修基金，故新力葆公司不能以刘玲、曹青林迟延交存专项维修基金为由，不承担延期交房的违约责任。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。新力葆公司主张刘玲、曹青林主要存在租金方面的损失，双方约定的违约金过高，并提交了德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值》的资产评估报告予以证明。刘玲、曹青林主要存在未能按期装修以及资金利息等损失，但未提交双方约定的违约金计算标准合理的证据。本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定的付款方式为贷款方式付款，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低。综合考察了《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值》的资产评估报告反映的案涉房屋清水房租金金额，刘玲、曹青林所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定新力葆公司从逾期交房之日起，以房款555215元为基数，以日万分之二为标准计算违约金，在合理补偿新力葆公司实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能，故新力葆公司应向刘玲、曹青林支付违约金13103元（555215元×0.0002×118天）。 综上所述，新力葆公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初1952号民事判决第二项； 二、变更德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初1952号民事判决第一项为四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘玲、曹青林支付违约金13103元； 三、驳回刘玲、曹青林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费313元，由上诉人四川新力葆房地产集团有限公司负担125元，由被上诉人刘玲、曹青林负担188元；二审案件受理费626元，由上诉人四川新力葆房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毛文婷 审判员  张时春 审判员  王海燕 二〇二〇年四月三日 书记员  廖雪丽