湖南省株洲市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘02执异12号异议人（案外人）：文珊，女，汉族，1987年3月3日出生，住湖南省攸县。委托代理人：刘仕荣，湖南法健律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：文卫平，男，汉族，1965年11月12日出生，住湖南省攸县，系异议人之父。代理权限为特别授权。申请执行人：攸县海涵建筑工程有限公司，住所地为湖南省攸县菜花坪镇苏塘西村上早塘组。法定代表人：刘冬元，系该公司总经理。委托代理人：彭桂湘，男，汉族，1966年12月21日出生，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。被执行人：株洲湘东房地产开发有限公司，住所地为攸县联星街道雪花社区十字街。法定代表人:罗跃珍，系该公司执行董事。异议人文珊因申请执行人攸县海涵建筑工程有限公司（以下简称海涵公司）与被执行人株洲湘东房地产开发有限公司（以下简称湘东房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服本院作出的（2019）湘02执1235号之一执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人文珊称：请求裁定解除对位于攸县联星街道办事处湘东中央商城105、108号房屋的查封措施。事实与理由如下:一、案涉中央商场108号房屋（面积63.5m2）已由异议人于2016年4月26日购得，买卖双方已签订了《商品房买卖合同》，并在攸县不动产登记中心办理了备案登记（网签）手续；二、异议人已按合同约定的价格全部支付了相应对价（支付方式为以房抵债）；三、该房已办理了交付手续，现由异议人支配、使用，并由异议人出租；四、105号房屋湘东房地产公司也抵债给我方，只是未办理网签手续，但实际上我们已经使用并将其出租了。申请执行人海涵公司答辩称：2015年5月1日，被执行人湘东房地产公司与株洲鑫业建设有限公司（后更名为海涵公司）、刘曼文、刘四新就涉案房屋订了抵押合同，抵押物为湘东中央商城项目一楼04、05、06、07共四空半门面。异议人已办理网签的108号房屋实际上系之前抵押给我们的07号门面。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。本院在审查过程中，异议人文珊向本院提供了如下证据：证据一、《攸县商品房买卖合同》，拟证明房屋交易的事实；证据二、（2019）湘02执1235号之一《执行裁定书》、（2019）湘02执1235号《协助执行通知书》，拟证明涉案房屋已被贵院查封的事实；证据三、2013年10月6日王小青转账170万元给湘东房地产公司法定代表人罗跃珍的《转账凭证》、湘东房地产公司法定代表人罗跃珍于2014年4月1日出具的《借据》，拟证明涉案基础关系即民间借贷关系；证据四、湘东房地产公司2015年4月1日出具的《借据》，拟证明文卫国(系文珊父亲的弟弟)出借381.3万元的事实；证据五、《门面租赁合同》《门面租赁合同补充协议》，证明异议人文珊是涉案房屋的实际控制人，并已出租给尹鹏飞的事实；证据六、湘东房地产公司出具的证明，证明涉案108号房屋租赁给了尹鹏飞的事实。申请执行人海涵公司的质证意见为：异议人提供的借据证明的借款发生于2013年，与涉案房屋没有关系，该房屋的建设合同于2014年11月签订，实际启动建设是2015年。所以此借款是与罗跃珍的私人行为，与湘东房地产公司无关。申请执行人海涵公司向本院提交了如下证据：证据一、《抵押合同》，拟证明涉案房屋当时已经抵押给我方；证据二、《承诺书》，拟证明罗跃珍在借款是没有办理涉案房屋规划、施工等的许可证。异议人文珊的质证意见为：1、对证据一的真实性没有异议，其他均有异议。抵押权人是株洲鑫业建设有限公司而不是海涵公司，设立的债权也是株洲鑫业建设有限公司的优先债权。当时项目是2015年5月1日启动建设，而合同也是2015年5月1日签订，此合同是在没有标的物的情况下签订的，应当是无效合同。合同约定需要公证，但对方没有提供公证文书。即使抵押成立，但是未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》未办理抵押登记的不得对抗第三人。此《抵押合同》也未提到涉案的108号房屋的抵押。异议人认为此《抵押合同》不得对抗异议人对涉案房屋所享有的权利。2、证据二与本案没有关系。本院审查证据后认为，异议人文珊提供的证据一、二、五、六真实、合法、有效，本院予以确认；对于证据三，王小青与异议人文珊系母女关系，故本院对该笔170万元转账的真实性、合法性、关联性予以确认；证据四真实、合法，但与本案无关联。对申请执行人海涵公司提供的证据一的真实性予以确认，对证据二的真实性、合法性予以确认。经审查查明，申请执行人海涵公司与被执行人湘东房地产公司建设工程施工合同纠纷一案,株洲仲裁委员会于2019年7月28日作出[2018]株仲裁字第706号仲裁裁决，裁决如下：一、驳回申请人刘曼文、夏文清的仲裁申请；二、解除申请人攸县海涵建筑工程有限公司与被申请人株洲湘东房地产开发有限公司于2014年11月5日签订的《建设工程施工合同》；三、被申请人株洲湘东房地产开发有限公司在本裁决送达之日起7日内，向申请人攸县海涵建筑工程有限公司支付工程款3833424元。并以870000元为基数，按照月利率千分之二十的标准，从2015年3月1日起计算利息至付清之日止；以2963424元为基数，按照月利率千分之二十的标准，从2016年1月5日起计算利息至付清之日止；四、被申请人株洲湘东房地产开发有限公司在本裁决送达之日起7日内，向申请人攸县海涵建筑工程有限公司返还保证金2000000元，并按照月利率千分之二十的标准，从2016年1月5日起计算利息至付清之日止；五、驳回申请人攸县海涵建筑工程有限公司的其他仲裁请求。因湘东房地产公司未按仲裁裁决履行应尽义务，海涵公司于2019年8月16日向本院申请强制执行，本院于2019年8月27日依法立案受理。2019年9月2日，本院作出（2019）湘02执1235号之一执行裁定，冻结、扣划被执行人株洲湘东房地产开发有限公司银行存款13000000元或查封、扣押、冻结被执行人株洲湘东房地产开发有限公司其他价值相当的财产。2019年9月18日，本院向攸县不动产登记中心发出（2019）湘02执字第1235号协助执行通知书，查封被执行人名下株洲湘东房地产开发有限公司名下位于攸县联星街道办事处湘东中央商城104、105、106、108、111、112、113、114、117、118、103、1020-1041、2002、2004、2005、2006、2008、2010、2011、2013、2014、2015、2017、2019、2016共计46套房产，查封期限为叁年，自2019年9月18日至2022年9月17日止。另查明，2013年10月6日，案外人王小青通过银行转账的方式转出1700000元到被执行人湘东房地产公司法定代表人罗跃珍的账户；2014年11月20日，异议人文珊通过银行转账的方式转出1100000元到李旺平的账户，被执行人湘东房地产公司证实已收到该笔转账。2016年4月26日，异议人文珊就湘东中央商城108号房与被执行人湘东房地产公司签订《攸县商品房买卖合同》并办理了备案登记（网签）；同日，被执行人湘东房地产公司向异议人文珊出具《收据》，载明“收到文珊购108号门面款叁佰玖拾捌万元整（398万元）”。2019年9月29日，异议人文珊与案外人尹鹏飞签订《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》，约定将涉案108号房屋出租给尹鹏飞，租期10年，自2019年12月27日自2029年12月27日止。因被执行人湘东房地产公司未缴纳土地出让金，异议人文珊无法办理不动产权证。再查明，异议人文珊与文卫平系父女关系，与王小青系母女关系。株洲市鑫业建设有限责任公司于2018年8月20日变更为攸县海涵建筑工程有限公司。本院认为，针对涉案108号房，异议人文珊与被执行人湘东房地产公司签订了《攸县商品房买卖合同》，并于同日办理了备案登记（网签），湘东房地产公司也向异议人出具了398万元的购房款收据。且异议人文珊系非因自身原因未办理不动产权证，故应当解除对108号房屋的查封措施。针对涉案105号房屋，异议人文珊与被执行人湘东房地产公司既未签订商品房买卖合同，也未办理网签，故不能解除对105号房屋的查封措施。综上，对异议人文珊的异议请求，本院部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、解除（2019）湘02执1235号协助执行通知书中对位于湖南省攸县房屋的查封；二、驳回异议人文珊其他异议请求。如不服本裁定，自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  敖 云审 判 员  刘卫国人民陪审员  张 辉二〇二〇年四月九日法官助理尹红书记员宋志彪