吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初421号 原告：王淑华，女，1952年5月21日生，汉族，白山市档案局退休职员，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：蒋琰，男，1978年8月18日生，汉族，白山市公安局干警，住白山市浑江区。系原告之子。 被告：郑文革，男，1966年10月8日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 第三人：白山市佳兴房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：912206016642687394。 住所：浑江区浑江大街西站安居小区4号楼106门市1-3层。 法定代表人：张振涛，总经理。 原告王淑华诉被告郑文革、第三人白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蒋琰、被告郑文革到庭参加诉讼，第三人佳兴公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令准许对白山市佳兴房地产开发有限公司开发的佳兴综合楼三单元702号房屋的执行；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与第三人因民间借贷纠纷，原告已另案诉至法院，业已判决并发生法律效力。原告起诉之初申请诉前财产保全，查封了第三人开发建设的包括案涉房屋在内的5户房屋，并已在不动产权部门登记。原告查封后，被告郑文革曾至法院立案庭提出异议，立案庭的法官业召开听证。经调查，郑文革持有的房屋买卖手续系借贷抵押手续。同时召开听证的还有其他人，经立案庭法官释明，原告同意解除了真实购房户的房屋查封，但未同意解除查封被告所提的案涉房屋。此后，郑文革并未针对债权进行追诉，反而起诉第三人请求确认双方签订商品房订购协议书有效。在（2019）吉0602民初2685号案件审理中，郑文革诉称明确写明其与第三人是借贷关系，法院亦如此认定。郑文革与第三人借贷发生后又签订了房屋抵顶协议及商品房订购协议书。但郑文革并未至不动产权管理部门办理预售登记。法院于2019年12月2日作出（2019）吉0602民初2685号民事判决，确认了郑文革与第三人之间的商品房订购协议书有效。至此，郑文革持该判决于2019年12月10日又重新提出财产保全异议，要求解除该房屋的查封。由此可见，上述确认之诉，系为该执行异议准备证据而诉讼，其以购房为由提出执行异议，隐瞒了借贷关系。贵院受理执行异议后查明，案涉房屋处于在建状态，案涉房屋未交付郑文革。但执行异议审查过程中，仅以郑文革自书声明确认案涉房屋系郑文革为居住而购买。明显违背了先借贷后抵债的事实，郑文革的声明亦与其另案起诉时相悖。同时，执行裁定认定郑文革名下仅有一套房屋为营业房，无其他用于居住的房屋。难道营业房性质为营业就不可以居住吗？如其不在此居住，那么郑文革全家在哪里居住，难道居住在大街上吗？而执行异议审查部门恰恰以此为依据，支持了郑文革的异议，有待商榷。再观原告、被告、第三人各自间的关系，原告与第三人系借贷关系，被告与第三人也是借贷关系。被告与第三人虽签订了房屋订购协议，法院也认定协议有效，但房屋未完工、交付，其协议性质亦为一般债权，与原告和第三人的债权性质相同。法律规定，房屋买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，排除执行的必要条件之一是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。此规定系保护商品房消费者的权益，但纵观本案，郑文革并非一般消费者，其签订房屋订购协议的目的系以房抵债，同时，其名下亦有营业用房，且经了解，郑文革与其妻子还曾有2户住宅，在此情况下，执行异议审查却以郑文革陈述购房用于居住为由，即裁定中止案涉房屋的执行，系事实不清，且曲解法律规定。因此，特诉至法院，请求依法查明事实，判决准许执行案涉房屋。 被告辩称：一、答辩人依法主张自己合法权益，不存在隐瞒借贷关系的情形，且答辩人在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面合同。相关法律事实均已在吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2685号民事判决书中审理清楚，且该判决书已生效。二、答辩人所购房屋系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。对于被答辩人所述商品房从2010年6月至今一直对外出租，并不是用于居住的，可提供租赁协议和房产证明。依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定。三、答辩人已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。答辩人与佳兴公司所签订的书面合同经判决合法有效，且该判决已生效。据此，原告已通过以物抵债的方式支付了佳兴有限公司全部合同总价款。根据最高院最新观点，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。相关案例有2019）最高法民申1560号案件。综上所述，答辩人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定情形。原审裁定认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人王淑华执行异议之诉理由不能成立，请求法院驳回起诉，维持原裁定。 第三人未答辩。 经审理查明：2019年8月28日，应王淑华申请，本院作出（2019）吉0602财保102号民事裁定书，查封了被申请人佳兴公司开发的佳兴综合楼1单元202室、502室（产籍号为03-0041-0259-0100-010202号、010502号)，2单元201室、401室（产藉号为03-0041-0259-0100-020201号、020401号)，三单元402、502室、601室、602室、702室，产藉号为03-0041-0259-0100-030402号、030502号、030601号、030602号、030702号），101门市（产藉号为03-004l-0259-0100-000101号），查封期限为三年。郑文革参加了法院组织的诉前保全听证活动，并提出其已购买佳兴综合楼三单元702室，法院不应查封该房屋。后因010502、020201、020401、030502、030601己做备案登记，产权管理部门不予查封，其余五套房屋已查封完毕。 2019年10月17日，王淑华就其与佳兴公司、张发利民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2019年12月5日作出（2019）吉0602民初2513号民事判决书，判决内容为：“一、白山市佳兴房地产开发有限公司、张发利于本判决发生法律效力后立即共同偿还王淑华借款5,811,031元，并以5,811,031元为基数、按年利率5%向王淑华支付自2019年8月16日起至款项还清之日止的利息；二、驳回王淑华的其他诉讼请求”。该判决生效后，王淑华向本院申请执行，执行的标的物为诉前财产保全查封的房屋。 2019年11月11日，郑文革就其与佳兴公司之间确认合同有效纠纷一案诉至本院，本院于同年12月2日作出（2019）吉0602民初2685号民事判决书。判决如下：“郑文革与白山市佳兴房地产开发有限公司于2018年11月19日签订的《商品房订购协议书》有效”。该判决经审理查明部分载明：“…郑文革与佳兴房地产公司于2018年11月19日签订《房屋抵顶协议》，约定：佳兴房地产公司于2013年12月25日、2014年2月25日两次从郑文革处借款，本金共计40万元，截止至2018年11月19日所产生利息共计315,466.70元，且本息均已到期未还。现佳兴房地产公司自愿将其开发的佳兴综合楼3单元702号住房一套（面积119.04平方米，单价4,588元/平方米），房屋总价546,155元，用于偿还郑文革借款本息，自协议订立之日起，佳兴房地产公司的房屋归郑文革所有，佳兴房地产公司有义务配合郑文革办理过户手续，佳兴房地产公司给郑文革出具商品房订购协议书及收据。用于抵顶购房款的546,155元，自协议签订之日起不计算借款利息，抵顶房屋借款不足以偿还借款本息，剩余借款本息双方另行对账清算。郑文革与佳兴房地产公司于同日签订《商品房订购协议书》，主要约定：郑文革购买的商品房为佳兴综合楼3单元702号、建筑面积为119.04平方米（此面积为暂定面积，最终以产权部门实测为准）；按暂定面积计算，以销售单价为计算依据，在产权部门测绘后进行二次结算，多退少补，该商品房单价为4,588元，房屋金额为546,155元；郑文革一次性交付房款546,155元。佳兴房地产公司于同日出具《收据》，载明：‘今收到郑文革交来佳兴综合楼3-702房款，人民币伍拾肆万陆仟壹佰伍拾伍元整￥546,155.00元’。郑文革与佳兴房地产公司于2019年10月16日签订《商品房订购补充协议》，约定：在履行《商品房订购协议书》过程中发生争议的，双方应平等协商解决，协商不成，任何一方可向所涉房地产所在地人民法院提起诉讼或申请白山市仲裁委员会仲裁；本协议为《商品房订购协议书》补充协议，若有冲突，本协议约定优先，具有更高的效力。上述佳兴综合楼3单元702号房屋现处于在建状态，尚未交付使用”。 郑文革对王淑华申请执行佳兴综合楼3单元702号房屋提出书面异议，本院经审查认为郑文革的异议申请理由成立，并于2020年2月17日作出（2019）吉0602执异164号执行裁定书，裁定：中止对白山市佳兴房地产开发有限公司开发的佳兴综合楼三单元702号房屋的执行。王淑华不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查，现郑文革名下登记有一处营业用房，产权证号为2011007475，建筑面积为155.40平方米，共有人为其妻兰静，兰静名下再无其他房屋。郑文革提供了四份《门市房租赁合同》，落款时间分别为2015年6月24日、2016年6月24日，2017年6月24日、2019年6月24日，以证实前述营业用房用于出租给案外人郝波、姜秀华、辛波。 应王淑华申请，本院依法至白山市房屋产权登记管理中心调取了郑文革、兰静名下房屋档案详情，至白山市公安局新建分局调取了郑文革的常住人口数据查询详细信息表及寄住人口详细信息表。经查，郑文革、兰静原有位于浑江区红旗街、房权证号为0XXXX、丘XXXX、第XXXX单元301号、建筑面积为58.91平方米的住宅房屋已于2006年5月20日出售给张新英，张新英于2006年6月7日取得该房屋所有权证书，房权证号为白BQ字第XXXX号。 郑文革、兰静（甲方，下同）原有位于浑江区东兴街金帝小区3号楼2单元301室、房权证号为白BQ字第XXXX号，丘地号为01-0024-0136-0072-020301、建筑面积为62.68平方米的住宅房屋已过户给杨丽荣、兰绍峰（乙方，下同）。双方签订了一份无落款时间的《房屋买卖协议书》，主要条款约定：房屋总价款为18.5万元，合同签订之日起10日内支付10万元作为首付款，余款在2019年12月31日前付清。房款全款付清之日，房屋所有权发生转移。按照本合同约定，及时支付房款，如未能在合同规定时间内交付余款，甲方有权终止合同并没收定金。因甲方除本合同项下房屋外无居所，且房屋产权证因执行案暂抵押至法院，可能影响过户手续的办理，另甲方欲购置新房，根据双方情况对以下事宜达成一致：甲乙双方待产权证收回之日起7日内共同前往房屋所在地房屋行政管理部门办理房屋过户手续。届时若甲方在2020年12月31日前未搬离本房屋，甲方应每月500元向乙方支付租金。若2020年12月31日后未搬离未房屋，甲方应按每月1,500元向乙方支付租金。甲方应当在搬入新房之日起30日内腾退房屋，办理完物业更名等移交手续，结算所有有关费用，以便乙方入住，需要乙方予以协助的，乙方应当协助。但搬入新房时间不得超过2020年12月31日。若超过实际时间，也应为乙方腾房，并配合物业办理更名等移交手续，结算所有有关费用，以便乙方入住。本合同自2018年11月5日起生效等。据郑文革自认，现该房屋已于2019年年底过户给杨丽荣、兰绍峰。兰绍峰为其内弟。 此外，2017年3月13日，因郑文革诉董良纯民间借贷纠纷一案，郑文革申请查封董良纯名下账户，以浑江区东兴街金帝小区3号楼2单元301室房屋作为保全担保物，本院作出（2017）吉0602民初333号民事裁定书，将董良纯名下的账户冻结，同时将郑文革提供的担保物房屋予以查封，期限为一年。 白山市公安局新建分局寄住人口详细信息显示，郑文革户籍地址为浑江区新建街八委二组。2018年8月15日，白山市公安局东兴分局河口乡派出所将其所在地详址登记在吉林省白山市浑江区河口街道办事处东庆社区二组金帝小区3号楼2单元301室。 上述案件事实，有经过庭审质证的（2019）吉0602财保102号民事裁定书、（2019）吉0602民初2685号民事判决书、（2019）吉0602民初2513号民事判决书、《门市房租赁合同》、白山市房屋产权登记管理中心档案、（2017）吉0602民初333号民事裁定书、常住人口数据查询详细信息、寄住人口详细信息，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 综上所述，本院认为，本案关键在于被告是否有其他住宅，即被告出售其名下的金帝小区3号楼2单元301室是否属实。被告称其已于2019年4月份搬离，但公安部门登记的其住址信息尚在该房屋。在（2019）吉0602民初2685号、被告与佳兴公司确认合同有效纠纷一案中，确认的被告住址也在白山市浑江区金帝小区3号楼2单元301室。 在郑文革、兰静与兰绍峰、杨丽荣签订的《房屋买卖协议书》中，没有载明合同签订的具体时间，却专列条款强调生效日期为2018年11月5日。双方未约定定金，但却列明定金条款。在房屋抵押于法院、可能存在因诉讼承担赔偿责任风险情况下，兰绍峰、杨丽荣还要购房，且约定了至2020年12月31日时未搬离的权利义务。该交易发生于亲属之间，实际履行于2019年11月之后。系郑文革在2019年9月参与王淑华诉佳兴公司民间借贷纠纷一案诉前保全听证活动后、在2019年11月11日就其与佳兴公司确认合同有效纠纷起诉的前后期间。以上种种情形，均有悖于一般交易习惯，难以排除被告存在规避法律的嫌疑，故原告的诉请应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 准许原告王淑华执行第三人白山市佳兴房地产开发有限公司开发的佳兴综合楼三单元702号房屋。 案件受理费9,261元，由被告郑文革负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  马恩鹏 人民陪审员  潘振荣 人民陪审员  祁晓慧 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  宋清宇 书 记 员  李文博