杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4084号 原告：谢晓燕，女，1984年2月11日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：曾清、王超，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州水亿市政工程有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区绿景大厦1幢0823室。 法定代表人：姜志成。 委托诉讼代理人：何建辉，浙江康城律师事务所律师。 原告谢晓燕与被告杭州水亿市政工程有限公司（以下简称水亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告谢晓燕于2019年3月28日向法院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2019年4月18日立案受理。本院依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行审理。原告谢晓燕的委托代理人曾清及被告水亿公司的委托代理人何建辉两次开庭均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告谢晓燕起诉称：谢晓燕与水亿公司于2017年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定水亿公司向谢晓燕承租坐落于绿景大厦1幢8层的房屋（建筑面积共778.7平方米），并就租金支付时间、谢晓燕的解除权、逾期腾房的费用和违约金计算等进行约定。合同签订后，谢晓燕积极履约将房屋交付给水亿公司，依合同约定，水亿公司应于2019年1月16日前向谢晓燕支付2019年2月17日至2020年2月16日年度的租金，但至今水亿公司仍未向谢晓燕支付租金。根据《房屋租赁合同》第8.1条第4款规定，拖欠租金累计30天以上的，谢晓燕有权单方终止合同，收回该房屋。故谢晓燕于2019年2月19日向水亿公司发出解除《房屋租赁合同通知书》，并告知其相关事项。水亿公司于2019年2月20日收到《房屋租赁合同通知书》，但截止今日，水亿公司仍未腾退房屋。为此谢晓燕诉请：1.要求水亿公司腾空房屋并按照约定标准将房屋归还谢晓燕；2.要求水亿公司支付暂计至2019年3月21日的租金、房屋占有使用费47656.44元，自2019年3月22日起至水亿公司归还房屋时的房屋占有使用费按每日每平方米1.95元计算(若2020年2月16日水亿公司仍未腾退房屋的，按每日每平方米2.67元计算，暂计一年，以后标准参照合同另计)；3.要求水亿公司支付以554239.73元为基数从2019年1月17日起按年利率24%计算的逾期付款违约金23323.623元(暂计至2019年3月21日，逾期基数参照合同调整)；4.要求水亿公司结清腾退房屋前所产生的水电费、物业费等一切费用；5.要求水亿公司将位于房屋内的所有公司的工商注册地址迁出，自2019年2月22日之后未迁出的每个公司每月按5000元支付注册地址使用费；6.本案诉讼费由水亿公司承担。后谢晓燕变更第四项诉讼请求为要求水亿公司支付自2019年10月1日起至腾退房屋实际交还给谢晓燕期间的物业费（按涉案房屋面积*物业费（含能耗费）*按照3.8元/平方米/月的标准计算）。 被告水亿公司答辩称：1.《房屋租赁合同》第9.2条约定：甲方应保证出租房屋系其所有，并无产权及使用权的纠纷，在2016年5月19日谢晓燕与安徽舒城农村商业银行合安路支行签订了《最高额抵押合同》，已经将绿景大厦8层抵押给安徽舒城农村商业银行合安路支行，以上事实导致现在出现的使用权纠纷。2.因答辩人提出租金按月支付，谢晓燕不同意，导致现在租金存在拖延的情况。答辩人作为有一定规模的企业，不可能不具有支付一年租金的资金实力。为维护自身的合法权益，答辩人只是行使了不安抗辩权。3.谢晓燕主张的第五项诉讼请求是没有依据的，腾空后答辩人肯定是会第一时间迁走的，注册使用费主张没有依据。 原告谢晓燕为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1、《房屋租赁合同》，用以证明谢晓燕向水亿公司租赁房屋，并就租金、租期、违约责任进行约定的事实； 2、房屋交接确认书、文书地址确认书，用以证明谢晓燕按照合同约定将案涉房屋交付给水亿公司的事实； 3、解除《房屋租赁合同》通知书、快递单、回执，用以证明在水亿公司未按照合同约定支付租金的情况下，谢晓燕根据合同条款以及法律规定，向水亿公司送达合同解除通知书以及水亿公司签收的事实； 4、杭州市区住房情况查询记录，用以证明案涉房屋权利人为谢晓燕夫妻，目前没有产权与使用权纠纷的事实； 5、房产证，用以证明水亿公司在租赁房屋时已经明知案涉房屋存在抵押在先，房产证的复印件已经交付水亿公司的事实； 6、变更登记情况及房产证，用以证明水亿公司及其关联公司的注册地址在2017年已经变更到案涉房屋的地址，水亿公司在租赁房屋时已经知道案涉房屋抵押在先的事实。 被告水亿公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料： 1、情况说明，用以证明2018年底安徽省六安市中级人民法院执行局人员来水亿公司通知案涉房子存在抵押且要拍卖，当时水亿公司的法定代表人汪永接待的事实； 2、承诺书，用于证明水亿公司保证在法院下达腾退通知期间自行腾退完毕的事实； 3、（2018）皖15民初51号民事判决书，用以证明谢晓燕于2016年就将房屋抵押的事实； 4、水亿公司章程，用以证明水亿公司是在2017年11月份搬到案涉房屋的，但房屋租赁合同签订在前，不能因为办理注册登记时知道房屋抵押事实而认定水亿公司在签订房屋租赁合同时明知房屋抵押的事实； 5、安徽省六安市中级人民法院腾退通知、EMS物流信息、腾退照片，用以证明水亿公司在2019年9月29日收到腾退通知后，水亿公司按照规定在2019年10月1日已经全部腾退完毕的事实。 经审查，鉴于水亿公司对谢晓燕提供的《房屋租赁合同》、房屋交接确认书、文书地址确认书、解除《房屋租赁合同》通知书、快递单、回执、杭州市区住房情况查询记录、房产证、变更登记情况的真实性均无异议，谢晓燕对水亿公司提供的（2018）皖15民初51号民事判决书、水亿公司章程、安徽省六安市中级人民法院腾退通知、EMS物流信息、腾退照片的真实性没有异议，且前述证据的形式与内容合法，与本案具有关联性，本院对前述证据予以认定。谢晓燕对水亿公司提供的情况说明的形式真实性无异议，认为因（2018）皖15民初51号案件的缘故，当时是有拍卖公司的人来看过案涉房产，本院对该事实予以认定。水亿公司提供的承诺书均系其单方制作，谢晓燕对其真实性有异议，本院不予认定。 根据本院认定的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：案涉杭州市拱墅区绿景大厦1幢8层房屋系谢晓燕及其配偶吴垒共同共有，其中0801室至0820室共二十套房产于2016年5月19日办理了抵押登记，抵押权人为安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行。其中0821室至0824室于2015年7月22日办理了抵押登记，抵押权人为台州银行股份有限公司杭州分行。2017年2月17日，谢晓燕（甲方、出租方）与水亿公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在绿景大厦1幢8层出租给乙方使用，出租给乙方使用的该房屋建筑面积共778.7平方米，租赁期自2017年2月17日起至2020年2月16日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，在与其他人同等租金标准的情况下乙方有优先承租权，但乙方必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面意向，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先承租权；第一年税后租金按1.3元/平方米/天计算，共计369493.15元；从第二年起每年的税后租金，在上一年度租金的基础上每天每平方米递增0.1元/平方米/天；租金支付方式为每年支付一次，先付后用；第一年度租金应于签订合同三日内支付，以后每年度租金应在上一年度租金到期前壹个月支付下一年度的租金；乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、电视费、网络使用费、物业管理费、能耗费、车位使用费、租金税费等，由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付甲方房屋押金30791元，待租赁期满或者合同解除时，乙方未欠费且不存在违约行为的，押金不计利息退还；在租赁期内，乙方拖欠租金累计30天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；合同期满不再续租或者合同解除时，乙方应将租赁房屋及设施完好交还甲方，属于乙方可以移动的财产（而装修、装饰及不可拆除的附着设施设备无偿归甲方，且乙方不得损坏）由乙方自行在3日内搬离完毕，乙方不交还房屋和搬离一切可移动物品的，乙方应按同期租金标准另加30%的标准支付房屋占用费，且甲方有权随时按弃物处理，如引起损失由乙方承担；若乙方逾期支付租金的，应从逾期开始支付甲方违约金，标准以尚欠租金总额为基数，按年利率24%计算，直至付清；甲方确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或者其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。甲方就本协议项下的所有房屋仅提供20间供乙方工商注册使用。谢晓燕向水亿公司交付了房屋，水亿公司按约支付了前两年的租金。 2017年11月28日，水亿公司住所地从杭州市拱墅区。2018年6月29日，安徽省六安市中级人民法院作出（2018）皖15民初51号民事判决书，判决：一、吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行借款本金4800万元；二、吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行上述第一项借款的利息及罚息至借款本金给付之日止，其中：1、2016年5月20日的六笔借款（分别为660万元、650万元、170万元、20万元、512万元、588万元）合计借款本金为2600万元的借期内利息以2600万为本金自2016年6月17日起按年利率8.7%计算至付清之日止，罚息自2017年6月18日起按年利率4.35%计算至付清之日止；2、2016年5月20日借款300万元的利息以300万元为本金自2016年5月20日起按年利率9.57%计算至付清之日止，罚息自2017年5月21日按年利率4.785%计算至付清之日止；3、2016年5月20日借款500万元，利息以500万元为本金自2016年5月20日起按年利率9.57%计算至付清之日止，罚息自2017年5月21日按年利率4.785%计算至付清之日止；4、2016年6月17日借款1400万元，利息以1400万元为本金自2016年6月17日起按年利率8.7%计算至付清之日止，罚息自2017年6月18日按年利率4.35%计算至付清之日止。三、安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行对吴垒、谢晓燕提供的抵押物在最高债权额6415万元范围内享有优先受偿权。（抵押物清单见附表一）四、安徽理好融资担保有限公司对2016年5月20日担保借款300万元及利息、罚息在435万元担保范围内承担最高额连带清偿责任；许本菊、韦章林、袁传桂、汪章胜、许本好、韦慧对该笔借款本息在安徽理好融资担保有限公司提供的最高额质权实现担保物权后，仍不足清偿的债务在435万元担保范围内承担最高额连带清偿责任。五、舒城创业融资担保有限责任公司对2016年5月20日担保借款500万元及其利息、罚息在2670万元担保范围内承担最高额连带清偿责任；谈明对该笔借款本息在舒城创业融资担保有限责任公司提供的最高额质权实现担保物权后，仍不足清偿的债务在2670万元担保范围内承担最高额连带清偿责任。该判决提到的抵押物清单注明的抵押物包括案涉杭州市拱墅区绿景大厦1幢0801室至0820室房产。 2018年底，有关拍卖公司的人到案涉房产处了解情况，后水亿公司认为案涉房产随时可能被拍卖，承租权难以得到保障，不同意一次性支付2019年2月17日至2020年2月16日期间的全年租金。2019年2月19日，谢晓燕向水亿公司发送了解除《房屋租赁合同》通知书，告知水亿公司未能按约在2019年1月16日前向谢晓燕支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，根据双方约定和法律规定，通知水亿公司自即日起解除双方于2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》，同时限水亿公司于2019年2月22日前腾空房屋、并按约定标准将房屋归还，逾期室内物品视为弃物任由谢晓燕处置，且概不负责，支付谢晓燕归还房屋前的租金和房屋占有使用费及违约金，并于2019年2月22日前将房屋内的所有公司的工商登记注册地址迁出，逾期按每个公司每月5000元收费。水亿公司于次日收到该通知书，但并未支付租金。 2019年4月16日，安徽省六安市中级人民法院作出了（2018）皖15执233号腾退通知，告知因吴垒、谢晓燕未能履行（2018）皖15民初51号民事判决书确定的金钱给付义务，该院将对已查封的被执行人吴垒、谢晓燕所有的位于浙江省杭州市拱墅区进行评估、拍卖，请水亿公司自收到本通知后在45日内自行腾退，逾期该院将依法强制执行，并根据实际情况对水亿公司及责任人员采取罚款、拘留等措施。水亿公司收到了该腾退通知，故于2019年10月1日自行腾退完毕，腾退前的水电费、物业费已由水亿公司付清。 本院于2019年5月14日立案受理了水亿公司诉谢晓燕房屋租赁合同纠纷，该案中水亿公司主张要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，谢晓燕返还住房押金30791元；谢晓燕赔偿损失728301元，该案正在审理中。后水亿公司表示租房押金30791元愿意在本案中抵扣应付租金。 另查明，在台州银行股份有限公司杭州分行诉吴垒、谢晓燕（2017）浙0104民初8210号金融借款合同纠纷一案中，双方于2018年1月17日自愿达成如下调解协议：一、吴垒、谢晓燕于2018年5月31日前归还台州银行股份有限公司杭州分行借款本金996247元、利息3552元，合计999799元。二、吴垒、谢晓燕于2018年6月30日前归还台州银行股份有限公司杭州分行逾期利息36622.64元（暂计算至2017年10月25日，此后的逾期利息按合同约定的利率计算至付清之日止）。三、若吴垒、谢晓燕未按期足额支付上述款项，则台州银行股份有限公司杭州分行有权就全部未付款项一并申请强制执行。四、台州银行股份有限公司杭州分行对吴垒、谢晓燕名下位于杭州市拱墅区绿景大厦1幢0821、0822、0823、0824房屋享有优先受偿权。 本院认为，谢晓燕与水亿公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。依照《房屋租赁合同》约定，水亿公司应在2019年1月16日前支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，但水亿公司抗辩称案涉房产随时可能被拍卖，承租权难以得到保障，有权行使不安抗辩权。关于该抗辩主张是否应予采信的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此外，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条也规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据上述法律规定，可以看出：第一，对于出租人而言，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租赁案涉房屋的意思表示，且上述告知义务应当以书面形式为宜；第二，对于承租人而言，承租人签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋，而是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。本案是房屋租赁法律关系，案涉房屋抵押在先，出租在后，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权，这自然属于租赁合同中的重大事项，也是承租人应履行书面告知的基本义务，现作为承租人的谢晓燕并未提供证据证明其在签订租赁合同时已经明确告知承租人水亿公司涉案房屋存在抵押之事实。在租赁合同履行过程中，因谢晓燕欠付相关抵押权人借款，法院要将涉案房屋进行拍卖，造成了水亿公司在承租房屋的过程中存在不能继续使用案涉房屋的风险，承租权难以得到保障，水亿公司有权行使不安抗辩权，其未按合同约定给付租金的行为不构成违约，谢晓燕要求支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。现水亿公司已按照法院的要求于2019年10月1日自行腾退完毕，故谢晓燕要求水亿公司腾空房屋并归还的诉讼请求已无必要再处理，同时对于其主张的要求水亿公司支付2019年10月1日起的物业费的主张不予支持。但在水亿公司腾退房屋前，其对房屋进行持续占有，水亿公司应按《房屋租赁合同》的约定，向谢晓燕支付从2019年2月17日至腾退之日按1.5元/平方米/天计算的租金265147.4元。谢晓燕向水亿公司收取了住房押金30791元，现水亿公司表示愿意在本案中抵扣应付租金，经抵扣后，水亿公司仍应付谢晓燕租金234356.4元。对于谢晓燕主张的注册地址使用费问题，双方签订的租赁合同并未明确约定使用费，谢晓燕要求按每月5000元标准支付自2019年2月22日起的使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、杭州水亿市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢晓燕租金234356.4元； 二、驳回谢晓燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4788元，由杭州水亿市政工程有限公司负担。 原告谢晓燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州水亿市政工程有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶吉红 人民陪审员  陈孝来 人民陪审员  张更泗 二〇二〇年四月二十七日 法官助理郭清华 代书 记员  祝晓璐