四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异85号 案外人：王志宏，男，1971年1月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 案外人：刘俊虹，女，1974年3月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二案外人共同委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都府城大道支行，营业场所成都市高新区府城大道中段88号。 负责人：林灵。 委托诉讼代理人：梅莎，四川和骏律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：付琳，四川和骏律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：四川天工建设工程有限公司，住所地眉山市东坡区环湖路。 法定代表人：邱义泉。 被执行人：邱义泉，男，1957年3月28日出生，住四川省眉山市东坡区。 在本院执行招商银行股份有限公司成都府城大道支行（以下简称招行府城大道支行）与四川天工建设工程有限公司（以下简称天工建设公司）、邱义泉金融借款合同纠纷一案中，案外人王志宏、刘俊虹对查封的位于眉山市东坡区房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王志宏、刘俊虹提出异议请求：中止对案涉房屋的执行。事实与理由：1998年9月28日，王志宏、刘俊虹与杜德华就案涉房屋达成了购房协议，王志宏、刘俊虹已支付完毕全部购房款。在付清所有购房款后，王志宏、刘俊虹从1998年9月至今实际占有使用案涉房屋达21年之久。王志宏、刘俊虹在购买案涉房屋后，虽未办理产权过户登记，但责任并不在于王志宏、刘俊虹，而是出卖人迟迟不办理相关手续。王志宏、刘俊虹是案涉房屋的真正所有权人，天工建设公司对案涉房屋不享有任何权利。 本院查明，2018年5月8日，本院立案受理招行府城大道支行与天工建设公司、邱义泉金融借款合同纠纷一案，诉讼中，招行府城大道支行向本院提出财产保全申请，要求对天工建设公司、邱义泉所有的财产在价值30836942.84元范围内予以保全。本院经审查后于2018年8月7日作出（2018）川0191民初8356号民事裁定，裁定对天工建设公司、邱义泉所有的财产在价值30836942.84元范围内予以查封、冻结，并于同月28日作出（2018）川0191执保1493号协助执行通知对案涉房屋予以查封。在前述纠纷审理过程中，在本院主持下双方当事人达成调解协议，主要内容为：一、双方一致确认，截止2018年7月12日，天工建设公司欠付招行府城大道支行借款本金19691534.56元及相应利息，利息自2015年2月13日起以借款本金19691534.56元中欠付部分为基数按照年利率18%计算至借款本金偿清之日止。上述欠款按下列方式偿还，先本后息（有欠付本金的情况下先偿还欠付本金）：天工建设公司于2018年7月31日前向原告偿还5万元，2018年8月1日起至2018年12月30日止每月30日前偿还2万元，并于2019年1月30日前偿清上述全部借款本金及利息；二、天工建设公司于2019年1月30日前向招行府城大道支行支付案件受理费98165元、保全费5000元；三、邱义泉对天工建设公司的上述债务承担连带清偿责任；四、天工建设公司、邱义泉未履行本调解书确定的任一一项给付义务，招行府城大道支行有权立即就全部剩余款项向天工建设公司、邱义泉申请强制执行。本院于2018年7月31日作出（2018）川0191民初8356号民事调解书，对调解协议的内容予以了确认。 上述调解书生效后，2020年2月25日，招行府城大道支行向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为(2020)川0191执681号。 另查明，1998年9月28日，杜德华出具《收条》一份，载明其收到王志宏交纳的房款伍万元整。 2017年9月15日，天工建设公司向眉山市不动产登记中心出具《情况说明》，载明：“天工建设公司的项目经理杜德华在1998年8月修建的东坡区小南街59号3栋住房，王志宏于1998年9月28日在杜德华处购买了小南街59号3栋2单元5楼2号房屋，购房款为伍万元整。由于购房者王志宏工作调动等原因未及时了解杜德华的死亡消息，又未及时对杜德华及其亲属的信息进行了解，所以造成至今未办理房产证”。 2017年11月14日，眉山市国土资源局开具《四川省政府非税收入一般缴款书》一份，载明王志宏应补缴的土地款为10093元。当日，王志宏向眉山市财政局缴款10093元。同日，眉山市东坡区地方税务局向王志宏出具案涉房屋税收完税证明，显示王志宏缴纳房屋印花税5.1元，契税403.72元。 2020年3月6日，眉山市东坡区苏祠街道大东街社区出具《证明》，载明王志宏、刘俊虹长期居住在案涉房屋。 眉山市自然资源局查询的房屋登记信息显示，案涉房屋登记的权利人为天工建设公司，登记时间为2017年12月1日。 案涉房屋的不动产权证书即川（2017）眉山市不动产权第××号显示，案涉房屋的权利人为天工建设公司、国有建设用地使用权使用期限为2017年11月14日起至2087年11月13日止。 本院认为，本院在审理招行府城大道支行与天工建设公司、邱义泉金融借款合同纠纷一案中根据招行府城大道支行的保全申请将包括案涉房屋在内的相关财产予以查封。后招行府城大道支行向本院申请执行（2018）川0191民初8356号民事调解书，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”的规定，本院对案涉房屋的查封自动转为了执行查封。 从王志宏、刘俊虹提交的证据资料来看，王志宏在1998年9月28日即已全部交纳了案涉房屋的购房款，在本院查封之前已经入住了案涉房屋。 在是否非因买受人王洪志自身原因未及时办理房屋过户登记方面。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条认为“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。案涉房屋直至2017年12月才初始登记至天工建设公司名下，且案涉房屋对应的国有土地使用权的起始时间为2017年11月。但王志宏在1998年就交纳了案涉房屋的购房款且早已入住案涉房屋，并在2017年11月，向有关主管部门缴纳了案涉房屋的土地款、印花税及契税等。王志宏的上述行为可以认定为符合非因其自身原因未办理过户登记的行为。 综上，王志宏、刘俊虹的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于眉山市东坡区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年四月一日 书 记 员  唐 蜜