新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵06民终6号   上诉人（原审被告）：新疆君豪置业房地产有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：谢君，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白桦，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：徐玮，男，汉族，1999年5月25日出生，汉族，自谋职业，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：徐汉收，男，1968年10月10日出生，汉族，自谋职业，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区，系徐玮之父。   上诉人新疆君豪置业房地产有限公司（以下简称君豪公司）因与被上诉人徐玮商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人谢君、白桦，被上诉人徐玮及其委托诉讼代理人徐汉收就案件事实及法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求:1、请求撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初185号民事判决；2、依法改判驳回徐玮一审的全部诉讼请求；3、由徐玮承担本案诉讼费及邮寄送达费。事实和理由：一审法院查明事实不清，判决错误。上诉人与被上诉人于2018年1月20日签订的《公寓认购协议》真实有效，双方应按合同约定履行合同义务，合同约定“如由于认购方原因致使不能通过银行贷款审查的，或根据政策不能放贷的，认购方应当自接到出售方或银行通知后5个工作日内一次性付清应付房款。逾期不能付清应付购房款的，视为认购方放弃购房，本协议及购房协议自动解除，其已交定金、购房款等相关费用不予退还”。本案中，合同目的不能实现完全是由于被上诉人徐玮个人银行流水不达标，不能办理银行贷款和被上诉人怠于行使自己的权利导致的，过错方完全在于被上诉人。经过上诉人的努力，并与被上诉人徐玮多次沟通，被上诉人徐玮不同意一次性支付房款，徐玮违约。按照合同约定，合同已经解除，定金应当扣除。后君豪公司为弥补损失将房屋另售予他人，符合双方约定。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。   徐玮辩称，一审判决正确，应当维持。双方当事人签订的《公寓认购协议》合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。被上诉人已经按照合同约定，按上诉人要求的支付方式及金额支付了首付款，并按约定将贷款的材料交给上诉人，由上诉人办理申请银行按揭贷款手续，但上诉人并未给被上诉人通知银行按揭贷款未获批准以及协商后续的付款方式，在双方的协议没有解除的情况下，上诉人将房屋出售给了他人，上诉人理应退还被上诉人已付定金及购房款。   徐玮向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方当事人签订的《公寓认购协议》；2、请求判令君豪公司退还房款279，943元、支付房款利息16，796元；3、判令君豪公司支付赔偿金279，943元，以上合计576，682元；4、由君豪公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实，2018年 1月20日，徐玮与君豪公司签订《公寓认购协议》一份，约定由徐玮认购君豪公司公寓式商务中心5号楼1-601室，房屋面积为122.7平方米，单价为4,398元/平方米，总价为539,943元。若实际面积与暂定面积存在差异单价不变，总价款多退少补。合同第三条约定，认购方应在签署本协议后7日内与出售人签订正式的商品房买卖合同，认购方缴纳的定金将全数转为购房款。经出售方催告后7日内仍未与出售方签订正式商品房买卖合同的，视为放弃认购，房源不予保留。其已付定金及购房款，出售方不予退还。合同第四条约定，认购方于2018年1月28日补足220，943元首付款，于2018年1月31日签订商品房买卖合同，同时缴纳契税维修基金等相关费用及提供相关资料，并办理银行按揭手续，逾期单价上浮200元/平方米，超过3日，房源另售，定金、已付房款等相关费用不退；合同第五条约定，如因认购方原因（包括但不限于首付款不足，未及时提供所需资料、个人信用等问题），致使不能通过银行贷款审查的，……，逾期不能付清应付购房款的，视为认购方放弃购房，本协议及购房协议自动解除，其已付定金、购房款等相关费用不予退还。2018年1月22日，徐玮向君豪公司支付定金50，000元，并于2018年8月3日前支付首付款229，943元。因徐玮就剩余购房款未办理成按揭贷款，君豪公司于2018年12月28日给徐玮送达了《催告函》，要求徐玮于2018年12月28日前签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭手续，并通知徐玮在收到催告函五日内到君豪公司签订《商品房买卖合同》、交清剩余首付款、提交贷款资料，否则按照《认购协议》的约定清理房源另售，定金及房款等费用不退。徐玮在收到通知后，仍表示无法办理按揭贷款。   另查明，2019年1月10日，君豪公司将涉案房屋出售案外人单秀英，并与其签订了《商品房买卖合同》，为此，徐玮诉至法院。   一审法院认定上述事实的证据有：徐玮提交的《公寓认购协议》、收据；君豪公司提交的催告函、《商品房买卖合同》、转账记录及双方当事人的当庭陈述。   一审法院认为，双方当事人签订的《公寓认购协议》系当事人双方为签订《商品房买卖合同》签订的预约合同，现因徐玮无法办理按揭贷款，加之，君豪公司将涉案房屋出售他人，致双方合同无法继续履行，徐玮主张解除双方签订的《公寓认购协议》，符合法定解除合同的条件，故一审法院对徐玮要求解除《公寓认购协议》的诉讼请求，予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方约定于2018年1月31日前签订《商品房买卖合同》，徐玮因未办理成功按揭贷款手续，系不可归责于双方当事人的事由，君豪公司应退还徐玮定金50，000元。对徐玮主张的双倍返还房款的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜。故该《公寓认购协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同，故徐玮主张双倍返还购房款的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持，君豪公司应退还徐玮房屋首付款229，943元。徐玮主张支付房款利息16，796元，由于本案解除合同系不可归责于双方当事人的事由解除合同，且君豪公司未收取徐玮购房款利息，故对徐玮主张君豪公司支付利息损失16，796元，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第二十三条；《商品房销售管理办法》第十六条的规定判决：一、君豪公司于判决书生效之日起五日内退还徐玮购定金50 000元、房款229943元，合计279，943元；二、驳回徐玮的其他诉讼请求。一审案件受理费4783元（己减半收取，徐玮已预交），邮寄送达费88.8元，合计4871.8元，由徐玮负担2533.3元，君豪公司负担2338.5元。   本院二审时，双方当事人均未提交新证据。   除一审法院查明事实外，本院另查明，徐玮因收入不达标，未能办理银行按揭贷款。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方当事人签订的《公寓认购协议》约定于2018年1月31日前签订《商品房买卖合同》，由于徐玮未能办理银行按揭贷款，且君豪公司已将涉案房屋另售他人，导致双方当事人合同目的不能实现；徐玮因收入不达标、信用等级低等原因未能办理银行按揭贷款，系因不可归责于双方当事人的事由；徐玮无法获得所需贷款，则意味着购房人徐玮无法支付剩余房款。对此，合同双方当事人均有权请求解除合同，同时出卖人君豪公司应当将收受的定金及购房款返还给买受人徐玮。因此，上诉人君豪公司上诉主张未能签订《商品房买卖合同》的原因在于徐玮个人，不应当退还徐玮已交纳的定金及首付款的上诉理由，本院不予采信。   综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5499元，由上诉人新疆君豪置业房地产有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  赵群   审判员  渠源   审判员  刘君   二0二0年四月二十日   书记员  王卓尔   1