广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初3904号原告：邵孟新，男，1969年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告：蒋楠，女，1974年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，两原告共同委托诉讼代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蔡媚，广东启源律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈声，广东东方昆仑律师事务所实习人员。第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地为广州市天河区黄埔大道西陶育路55号首层。法定代表人：梁林，董事长。第三人：广州三泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区石牌东路165-227号第一层、第二层（不含A区）广州市品高汇电子广场第壹层D171铺。法定代表人：周耿雄，董事长。原告邵孟新、蒋楠与被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）、第三人广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、第三人广州三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵孟新、蒋楠的委托诉讼代理人林盛、蔡媚，被告农商行白云支行委托诉讼代理人郭静怡到庭参加了诉讼。第三人建图公司、三泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告邵孟新、蒋楠向本院提出诉讼请求：1.判决解除（2014）穗云法执字第3595号案对位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层（阳光都会广场负一层）042号车位的查封，不得执行上述车位；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2007年6月15日，我与建图公司签订了《商品房买卖合同》，约定我向建图公司购买位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层（阳光都会广场负一层）042号车位。上述合同签订后，我向建图公司依约支付了全额价款，建图公司将涉案车位交付给我使用至今，且我已向建图公司支付了车位过户办证费。但建图公司却没有依约履行备案义务，也没有为我办妥涉案车位的权属证书。2014年11月19日，广州市白云区人民法院以(2014)穗云法执字第3595号执行裁定书查封了涉案车位。原告认为，涉案车位在被法院查封前，原告已与建图公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并依约全额支付了价款，且涉案车位自交付后一直由原告使用，原告对涉案车位未办理过户登记不存在任何过错。因此，原告对涉案车位享有的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，向贵院提出执行异议之诉，请求法院判决支持我的全部诉讼请求。被告农商行白云支行辩称：原告在签订购房合同时，涉案车位已经设定抵押登记，该抵押登记具有公示效力和优先效力，原告应该尽到充分的注意义务，即其应当清楚建图公司已将涉案车位抵押给我行，在此情况下，其仍然跟建图公司签订合同并支付房款，原告对此具有明显过错，其诉讼请求不应得到支持。第三人建图公司、三泰公司向本院提交书面陈述意见称：我司同意原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、证明、商品房预售许可证、商品房销售授权书、车位服务管理费收据及发票、执行裁定书、不动产登记查册表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市黄石农村信用合作社诉建图公司、三泰公司借款合同纠纷一案，本院于2008年5月23日以（2008）云法民二初字第498号立案受理，并于2008年7月13日作出（2008）云法民二初字第498号民事判决：一、建图公司于判决生效之日起十日内，给付广州市黄石农村信用合作社借款本金3500万元及利息（该利息自2007年6月20日起至2007年9月15日按合同约定利率计付，自2007年9月16日起至还清之日，按中国人民银行公布的农村信用合作社逾期贷款利率计算）；二、广州市黄石农村信用合作社在上述第一项判决的债务范围内，对建图公司所有的涉案301套抵押房产（抵押房产明细附后）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、三泰公司对判决第一项给付义务承担连带清偿责任，承责后有权向建图公司追偿。上述判决所附的抵押房产明细表所列的301套抵押房产中并未包含涉案车位。上述判决发生法律效力后，本院依广州市黄石农村信用合作社申请以（2014）穗云法执字第3595号立案执行。执行过程中，本院查封位于广州天河区新陶大街1-11号负一层42号车位。2019年3月，邵孟新、蒋楠以涉案车位已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月9日作出(2019)粤0111执异69号《执行裁定书》，裁定驳回邵孟新、蒋楠的异议请求。邵孟新、蒋楠于2020年1月14日签收《执行裁定书》，并于2020年1月20日向本院递交诉状，提起本案诉讼。另查明，2007年6月15日，建图公司(出卖人)与邵孟新、蒋楠（买受人）签署了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将阳光都会广场负一层042号房（以下简称涉案车位）出售给买受人，买受人所购的商品房为现房，该商品房的用途为车位。该商品房按套出售，总金额为140000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行和监控账号：(此处为空白)。付款方式为一次性付款，于2007年6月15日前支付全部房价款共140000元。出卖人应当在2007年6月30日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。邵孟新、蒋楠主张其已付清涉案车位房款，为证明其主张，邵孟新、蒋楠提交建图公司于2007年7月10日向其开具的收款收据，内容为收到邵孟新、蒋楠交来的阳光都会广场负一层042号车位款12万元；此外还提交了建图公司于2019年7月2日开具的证明，内容为该司于2007年7月10日收到邵孟新、蒋楠的阳光都会广场负一层（天河区新陶大街1-11号负一层）042号车位款项14万元和079号车位款项16万元；于2009年11月12日收到前述两车位办证综合费2000元；该司于2007年6月30日将上述两车位交付完毕。邵孟新、蒋楠提交了车辆管理费收据和发票等，拟证明其已实际占有使用涉案车位。广州市天河区石牌东路阳光都会广场负一层042号车位现门牌地址为广州市天河区新陶大街1-11号负一层042号车位。广州市天河区新陶大街1-11号（单号）已办理初始产权登记，产权人为建图公司，房产登记号为2006登记字1039007号。涉案房产亦于2006年办理抵押登记，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身），该房屋至今未办理抵押涂销手续。根据广州市住房和城乡建设局行业数据中公示的信息，涉案房产所在的阳光都会广场（自编A、B、C、D、E栋）项目开工日期为2002年6月28日，竣工日期为2004年6月28日。还查明，2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商行白云支行前身）向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。2005年4月12日和2006年1月12日，原广州市国土资源和房屋管理局向建图公司颁发了《广东省广州市商品房预售许可证》（编号分别穗房预字第××号-6，有效期从2004年8月25日至2005年8月25日；穗房预字第××号-9，有效期从2005年9月2日至2006年9月2日），两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”。两证备注显示，包含负一层042号车位在内的房屋已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由建图公司销售，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续。本院认为：本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点问题在于邵孟新、蒋楠对作为执行标的的涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据建图公司提交的原广州市国土资源和房屋管理局分别于2005年4月12日和2006年1月12日，向建图公司颁发的穗房预字第20030222号-××号-9《广东省广州市商品房预售许可证》，两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”，并载明抵押权人广州市黄石农村信用合作社（即农商行白云支行前身）同意建图公司出售涉案车位。上述商品房预售许可证可证实，建图公司在出售涉案车位时，涉案车位所在的项目已经竣工，不设监控账号。上述文件属于向购房者公示的文件。而农商行白云支行于2004年2月6日，以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售阳光都会广场的项目的房产，并要求销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。根据上述授权书的内容，农商行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，但该约定并不能约束购房人。据此，建图公司经农商行白云支行同意出售涉案车位，于2007年6月15日与邵孟新、蒋楠签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵孟新、蒋楠未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。邵孟新、蒋楠可依《商品房买卖合同》向建图公司要求办理涉案车位过户登记后取得产权，该权利属于物权期待权。根据（2008）云法民二初字第498号民事判决书的内容，农商行白云支行对建图公司的债权属于金钱之债。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鉴于邵孟新、蒋楠与建图公司在法院查封涉案车位之前已签订合法有效的书面合同，邵孟新、蒋楠提交的收款收据及建图公司出具的证明及车位管理服务费收据、发票等，证明邵孟新、蒋楠已向建图公司支付全部购房款，且已实际占有涉案车位多年。涉案车位由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，邵孟新、蒋楠对于未办理过户登记不存在过错。现邵孟新、蒋楠提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其对涉案车位所享有的物权期待权已能够排除执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:在(2014)穗云法执字第3595号案中不得执行广州市天河区新陶大街1-11号（单号）负一层42号车位，并解除对该车位的查封。本案受理费3100元，由被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院(2019)粤0111执异69号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王丽美人民陪审员  车婉明人民陪审员  李丽梅二〇二〇年四月二十三日书 记 员  林嘉仪