重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终260号上诉人（原审被告）：重庆捷程置业有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街128号3-1，统一社会信用代码915001035687287743。法定代表人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：周玉婕，重庆敬友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何卫平，男，汉族，1987年2月17日出生，现住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：廖成刚，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：古东东，重庆承业律师事务所实习律师。上诉人重庆捷程置业有限公司（以下简称捷程公司）因与被上诉人何卫平商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初19258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。捷程公司向二审法院提出上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要事实及理由，一审法院认定“本案系因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故依照法律法规的规定，被告应当退还原告交纳的定金10万元，原告要求被告双倍返还定金亦没有法律依据，不予支持”显属错误。在《认购协议》中已载明双方签订正式《购房合同》的时间，上诉人没有另行通知被上诉人签订《购房合同》的义务。在约定的期限内被上诉人未订立上述合同，系被上诉人违约行为导致。被上诉人要求上诉人返还定金，应由其承担举证证明上诉人存在不履行约定债务的违约行为。由于被上诉人未能举示证据证明其于2019年1月21日前要求上诉人签订《购房合同》而上诉人拒绝签订，对此被上诉人应承担举证不能的后果。故一审认定系不可归责于双方的事由，属于认定事实错误。一审判决由上诉人返还被上诉人定金10万元，属适用法律错误。何卫平辩称，1.关于2019年1月12日未能签订商品房买卖合同的责任不在我方，当天我方已支付150万是愿意购买涉案房屋的，但由于对方一直未与我方签订商品房买卖合同，不得已情况下于1月17日和22日报警，同时在此期间我方还向渝中区市场监管局进行投诉，市场监管局反馈给意见是对方存在违规行为，其公司未将购房款存入专款专用账号，也是导致1月31日对方在退回我方140万元购房款理由；2.根据对方诉状其认为我方未能提供其不签订商品房买卖合同的证据，但对方也未能够提供相应证据证明系我方不愿意签订合同，而事实上我方报警说的不愿意购买系双方合同约定签署正式合同之后的时间节点。我方不存在任何违约行为，但本着解决纠纷的心态我方认可一审判决。何卫平向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金200000元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明，2019年1月12日，何卫平（乙方、购房方）与捷程公司（甲方、售房方）签订了《商品房认购协议》，协议约定:甲乙双方在签订本协议之前，已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致。第一条：乙方所认购商品房房屋为，住宅，建筑面积为192.38平方米，套内建筑面积为147.55平方米；第二条：乙方认购的商品房成交单价为19390.39元/平方米，成交总价款为人民币3730323元；第三条：甲方同意乙方按照下列第3种方式支付房款：3）按揭付款；第四条：乙方应在签订本认购协议时，向甲方支付认购定金100000元人民币，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第五条：甲乙双方应于2019年1月12日前签订《商品房买卖合同》。第六条：除本协议第七条约定的事项外，在第五条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第七条：甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第八条：在第五条约定的期限届满之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。该《商品房认购协议》还约定了其它事项。当日，何卫平实际向捷程公司支付款项150万元，捷程公司出具了《售房专用收据》，载明：款项类别为非贷款类房款；收款方式：POS机￥1500000元（定金￥100000元、首期￥1400000元）。但在2019年1月12日，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。2019年1月17日，何卫平来到重庆中心售楼部，当天双方发生争议，何卫平报警，当天重庆市公安局案（事）接报回执“简要报警信息”载明“报警人何卫平称自己在两路口重庆中心购买商品房一套，地址为，现在支付定金10万元，房款140万元，现在何卫平不愿意购买该商品房了，也不愿意与开发商签房屋买卖合同，何卫平要求退房款140万元，现在双方发生纠纷，双方约定择日协商解决。”2019年1月21日，何卫平再次来到重庆中心售楼部，要求退房款，未果，何卫平再次报警，当天重庆市公安局案（事）接报回执“简要报警信息”载明“报警人何卫平称自己在两路口重庆中心购买商品房一套，何卫平认为对方存在虚假宣传，何卫平称至今日，双方签订的认购协议已经到期，到期后未签订购房合同，何卫平不愿意再买重庆中心的此套房子，要求开发商退还150万元的房款，开发商不愿意退款，民警调解未果，建议报警人合同纠纷可走司法诉讼途径解决。”此后，何卫平向政府相关部门投诉。2019年1月31日，何卫平填写了《退房申请表》，“退房原因”一栏载明“退房款壹佰肆拾万元整（￥1400000元整）本人自愿退房款，积极配合办理相关手续，并承担相应风险。”当日，何卫平还填写了《退房信息表》，载明：“款项名称及金额：房款壹佰肆拾万元整”。同日，捷程公司退还何卫平房款140万元并另行出具《售房专用收据》，载明：收款方式：定金100000元。2019年2月1日，捷程公司向何卫平寄出《认购协议解除函》，何卫平于2月2日收到该函件。此后，何卫平要求捷程公司退还购房定金100000元未果，起诉至法院。一审法院认为，原、被告在2019年1月12日签订《商品房认购协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照协议的约定履行各自的合同义务。在合同的履行过程中，原告交纳了定金10万元及部分购房款140万元，但是，双方却没有在《商品房认购协议》约定的期限内(2019年1月12日）签订正式的《商品房买卖合同》，原告在2019年1月31日填写了《退房申请表》，被告已实际退还原告购房款140万元，被告在2019年2月1日向原告寄出《认购协议解除函》，原告于2019年2月2日收到该函件，双方确认《商品房认购协议》已解除。该院认为，双方争议的焦点是导致原、被告双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因是什么？在双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的前提下，原告是否有理由要求被告双倍返还定金？被告是否有理由不退还定金？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。按照上述司法解释的规定，原、被告签订的《商品房认购协议》为预约合同，被告通过认购的方式向原告收受定金10万元是作为双方签订正式的《商品房买卖合同》的担保，该《商品房认购协议》也明确约定“乙方应在签订本认购协议时，向甲方支付认购定金100000元人民币，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保”。同时，在《商品房认购协议》中双方还约定“甲乙双方应于2019年1月12日前签订商品房买卖合同”、“除本协议第七条约定的事项外，在第五条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。”在上述认购协议的履行过程中，原告按约向被告支付了购房定金10万元并提前支付了购房款140万元，合计150万元，因此，该定金的性质应当属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。但是，原、被告双方在《商品房认购协议》约定的2019年1月12日未能签订正式的《商品房买卖合同》，在庭审中，被告作为房地产开发企业并未举示充分的证据证明已在2019年1月12日准备好正式的《商品房买卖合同》交与原告而原告拒绝签署，原告亦没有举示充分的证据证明被告在2019年1月12日这一约定的签约时点拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，因此，应当认定为不可归责于双方的事由，导致正式的商品房买卖合同未能订立。原告称双方在《商品房认购协议》中约定原告可以以按揭方式支付购房款，但被告后来不同意原告以按揭方式支付购房款而导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，因此，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的责任在被告，故要求被告双方返还定金，但是，原告并未举示证据证明被告不同意原告以按揭方式支付购房款。因此，原告主张系因被告的原因未能签订正式的《商品房买卖合同》的依据不充分，原告要求被告双倍返还定金的请求不予支持。被告举示EMS邮寄单（复印件）拟证明已于2019年1月22日向原告发出《催签合同告知函》，要求原告与被告签订正式的商品房买卖合同而原告未签，故被告认为应当适用《商品房认购协议》第六条的约定，不予退还原告所支付的定金。本院认为，原告已经在2019年1月17日、1月21日两次报警，明确表示不愿意购房，要求被告退还原告所支付的全部款项，证明原告与被告已经就涉案商品房的买卖事宜产生了分岐，因此，即使被告在2019年1月22日向原告发出过《催签合同告知函》，要求原告与被告签订正式的商品房买卖合同，也超过了《商品房认购协议》约定的签订商品房买卖合同的时间（2019年1月12日）。按照《商品房认购协议》第六条的约定，被告可以不退还定金的前提是在第五条约定的期限内（2019年1月12日前）原告拒绝签订商品房买卖合同，而被告未举示证据证明在2019年1月12日前原告拒绝签订商品房买卖合同，故被告不予退还定金缺乏事实依据和法律依据，其抗辩理由不能成立。综上所述，案件纠纷系因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故依照法律法规的规定，被告应当退还原告交纳的定金100000元，原告要求被告双倍返还定金亦没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆捷程置业有限公司在本判决生效后立即返还原告何卫平定金人民币100000元；二、驳回原告何卫平的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2150元，由原告何卫平负担1075元，被告重庆捷程置业有限公司负担1075元。二审法院查明的事实与一审法院相同。本院予以确认。本院认为，本案双方讼争焦点为上诉人收取被上诉人的定金10万元是否应予退还。上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）于2019年1月12日所签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属有效合同。双方在《商品房认购协议》中约定，“甲乙双方应于2019年1月12日前签订商品房买卖合同”、“除本协议第七条约定的事项外，在第五条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还”。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》为预约合同，上诉人通过此预约合同的方式向被上诉人收受定金10万元是作为双方签订正式的商品房买卖合同的担保。因此，按照合同约定，被上诉人在2019年1月12日前若有拒绝签订商品房买卖合同的行为发生，被上诉人则有权将定金不予退还给被上诉人。根据最高人民法院《民事诉讼法司法解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。因此，上诉人应该就其认为被上诉人存在违反上述合同约定的行为向法院举示证据予以证明，其上诉认为应由被上诉人承担举证责任，不符合上述法律规定，对其主张本院不予支持。由于上诉人未能向法院举示证据证明被上诉人在2019年1月12日前拒绝签订商品房买卖合同，存在违约行为，其主张不予返还被上诉人定金不符合合同约定。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人重庆捷程置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  黎 明二〇二〇年四月七日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹