湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再496号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：郴州三元酒店管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区杨家坪路。法定代表人：周斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：余缨，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹朝华，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：雷全智，男，1979年6月14日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：戴雄同，湖南湘鼎律师事务所律师。再审申请人郴州三元酒店管理有限公司（以下简称三元酒店）与再审申请人雷全智租赁合同纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院于2016年12月27日作出（2016）湘1002民初747号民事判决，雷全智与三元酒店均不服，提出上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）湘10民终602号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。2018年1月25日，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2017）湘1002民初2454号民事判决。雷全智不服，提起上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）湘10民终436号民事判决。双方仍不服，向本院申请再审。本院于2018年11月22日作出（2018）湘民申1562号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭于2019年10月10日公开开庭审理了本案。再审申请人三元酒店的委托诉讼代理人余缨、尹朝华，再审申请人雷全智及其委托诉讼代理人戴雄同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三元酒店申请再审称：1.有新证据证明雷全智提交的工装装修合同、装修收款收据、维修收款收据均不真实；雷全智提交的电脑、配件损失依据不真实。2.二审判令三元酒店赔偿雷全智装修投入损失410000元属事实认定错误，适用法律不当。首先，雷全智提出的漏水问题并不属于合同根本违约行为。雷全智在原审提供的证据不足以说明漏水问题严重到合同目的无法实现的程度。出租房屋出现漏水仅仅是申请人履行合同存在瑕疵。雷全智完全可以要求申请人进行维修，申请人事实上也进行了维修。或者采用延付或少付租金的方式，雷全智无权拒付租金，因此导致合同解除的主要原因是雷全智未付租金，原审认定租赁物瑕疵导致雷全智合同目的无法实现，雷全智有权拒付租金，并据此判决申请人赔偿三楼装修损失认定事实缺乏依据。3.二审判决关于三楼的其他损失数额的认定有误且对三元酒店明显不公平。原审认定漏水导致13台电脑损失，依据不充分。且也无证据证明13台电脑完全损坏，按照13台电脑的重置价格进行赔偿显属不当。至于因漏水导致的停业时间，雷全智主张停业一个月并未提供充分证据，其提供的证据存在明显矛盾，不应采信。雷全智主张漏水发生后的维修费用31500元仅仅有三张收据，其中一张收据又只写了维修费，并未写明维修的部位和用材，不应采信。请求撤销郴州市中级人民法院（2018）湘10民终436号民事判决书的第一项、第三项、第四项内容；依法改判驳回雷全智对申请人的全部反诉请求并支持申请人对雷全智的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由雷全智承担。雷全智答辩称：对三元酒店提供的新证据的真实性无异议，但对于工装装修合同，雷全智是与李正昌个人签订，无法去核实装修合同、维修费单据上加盖的公章的真实性，但雷全智实际支付了相应的装修款、维修款。三元酒店的申请理由不能成立，请求依法驳回三元酒店的再审请求。雷全智申请再审称：二审判决解除双方签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》，属认定事实缺乏证据证明。因三楼多次出现严重渗漏现象，造成雷全智电脑设备及租赁物维修费等重大经济损失，网吧无法正常经营。雷全智要求三元酒店支付相关损失费用，但三元酒店拒绝支付。鉴于此，雷全智才停止向三元酒店支付二楼租金。且根据双方以往交租的惯例，应先由三元酒店向雷全智提交缴费清单，经雷全智审核无误后再支付。三元酒店并未对雷全智进行过催告，原审就此判令解除二楼租赁合同错误。请求依法改判郴州市中级人民法院（2018）湘10民终436号民事判决的第二项，由三元酒店继续履行《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》，全部诉讼费用由三元酒店承担。三元酒店答辩称：二、三楼租赁合同各自独立，空间也相对独立，三楼的履约情况不能作为雷全智拒付二楼租金的理由。合同也并未约定雷全智支付租金前，三元酒店需向其提供缴费清单。雷全智未按照约定支付租金，三元酒店有权终止合同，二审判决解除《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》认定事实清楚，适用法律正确。三元酒店向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》、2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》；2.雷全智将租赁物立即退还三元酒店；3、雷全智支付2015年11月1日至2016年3月25日二楼租金50948元、三楼租金26435元，总共租金77383元；4.支付2015年8月1日至2016年3月23日水费1893.9元；5.支付2016年3月26日至租赁物退还日止的租金及水费；6.本案诉讼费用由雷全智承担。重一审过程中，三元酒店将第3项诉讼请求变更为要求雷全智支付租金共计363128元（计算至2017年8月）；将第5项诉讼请求变更为判令雷全智支付2017年9月至租赁物退还日止的租金；增加诉讼请求要求雷全智赔偿利息损失28925.16元、诉讼保全费5000元、诉讼保全担保费1200元。雷全智反诉请求：1.判令三元酒店赔偿雷全智电脑损失63700元，电脑鼠标、耳机、键盘损失6450元，两项合计70150元；2.赔偿电费损失（2015年11月）17439元，水费损失135元，两项合计17574元；3.赔偿2015年11月租金损失5500元，营业额损失20000元；4.赔偿因漏水、漏粪便支付的维修款31500元；5.赔偿2015年11月份员工工资37904元；6.反诉费用由三元酒店承担。重一审过程中，雷全智变更并增加诉讼请求为：1.解除双方于2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，由三元酒店返还保证金10000元并要求三元酒店赔偿各项损失共计1341404元，具体包括：①因漏水损坏的13台电脑及配件损失70150元；②电费、水费损失17574元；③2015年11月租金损失5500元，营业额损失20000元；④维修款31500元；⑤2015年11月份员工工资37904元；⑥三楼装修损失492000元；⑦三楼的电脑及配件损失416568元；⑧桌椅损失177008元；⑨空调损失41200元；⑩看守人员的工资损失32000元；2.三元酒店承担本案所有诉讼费用。一审查明，一、2011年9月8日，三元酒店从案外人何华英处承租私房一栋用于经营酒店，租赁期间为2011年9月8日至2022年2月7日。2012年6月3日，三元酒店将该栋私房的二楼整层出租给雷全智，并签订《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》，主要约定：1.租金30000元/季度，协议签订之后三日内支付，以后每季度提前十天支付，租金两年上浮6%；2.签订协议之日雷全智向三元酒店交纳保证金10000元；3.租赁期间为2012年6月3日至2021年8月3日，前两个月为免费装修期；4.每月1号为水表、电表的查表计量日，雷全智必须在1日内缴纳（三元酒店根据国家发布的价格收取）。合同签订后，三元酒店将房屋交付给雷全智，雷全智将该房屋用于经营“天方夜谭”网吧。2015年5月6日，三元酒店又将该栋私房的一楼右边楼梯间和三楼整层出租给雷全智，并签订《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，主要约定：1.租金16500元/季度，协议签订之后三日内支付，以后每季度提前十天支付，租金两年上浮6%；2.签订协议之日雷全智向三元酒店交纳保证金10000元，协议期满，承租人对出租人无任何违约，承租人应在协议终止履行之日起三个工作日内结清归还保证金；3.租赁期间为2015年5月6日至2021年8月3日，前两个月为免费装修期；4.每月1号为水表、电表的查表计量日，雷全智必须在1日内缴纳（三元酒店根据国家发布的价格收取）。合同签订后，三元酒店将房屋交付给雷全智，雷全智向三元酒店交纳了保证金10000元，并将该层装修后亦用于经营“天方夜谭”网吧。二、2015年6月22日，三元酒店与案外人何华英签订《补充协议》，何华英同意三元酒店的转租行为。三、雷全智承租的三元酒店二、三楼租金已支付至2015年10月31日、水费按3.24元/吨支付至2015年8月1日。因三楼房屋存在漏水、漏便问题，此后的租金及水费，雷全智拒付，且至今尚未将二、三楼交付给三元酒店。四、漏水造成的损失的认定问题。三元酒店不认同雷全智主张的损失，本案在原一审过程中，三元酒店向一审法院申请损失价值鉴定，一审法院依法委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司进行评估鉴定。湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司将该鉴定请求退回一审法院，理由是：“我司收到委托书和鉴定资料开展了评估工作，并进行了现场勘查，评估人员现场查勘时及评估过程中，由于本案当事人不能按评估准则的要求提供资料并明确评估范围和评估对象，双方当事人对鉴定的范围不一致，导致评估工作无法进行。特此申请退回。”重一审审理过程中，经法院释明，三元酒店、雷全智均拒绝对雷全智的损失进行价值鉴定。一审判决：一、解除三元酒店与雷全智于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》及2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》；二、雷全智于本判决生效后60天内退还所承租的二楼、三楼房屋给三元酒店；三、雷全智于本判决生效后十日内支付三元酒店房屋租金363128元及利息28925.16元[2017年9月（含9月）之后的租金和房屋占用费按合同约定的租金标准计付至雷全智返还所租赁房屋之日止]；四、驳回三元酒店的其他诉讼请求；五、驳回雷全智的其他反诉请求。本诉案件受理费7274元，财产保全费2551元，合计9825元，由三元酒店负担136元，由雷全智负担9689元；反诉案件受理费8437元，由雷全智负担。雷全智不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除三元酒店与雷全智签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，双方继续履行《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》；2.撤销一审判决第二项，改判为雷全智退还所承租三楼房屋给三元酒店；3.撤销一审判决第三项，改判为雷全智支付三元酒店房屋租金280700元（三楼计算至2016年5月，二楼计算至2017年8月31日，之后二楼租金按合同约定计算）；4.撤销一审判决第五项，改判为三元酒店返还雷全智保证金10000元并赔偿雷全智各项损失1341404元；5.由三元酒店承担本案诉讼费用。主要理由：1.雷全智未交租金系因三元酒店未消除三楼漏水漏便的隐患和未赔偿雷全智的损失，雷全智拒交租金是合法行使抗辩权和抵消权。一审法院认定雷全智违约并解除二楼租赁合同属认定事实和适用法律错误。2.因三楼多次漏水并发生漏便，雷全智于2016年5月停止三楼网吧经营，停业系三元酒店违约致雷全智合同目的不能实现，故雷全智不应承担2016年5月之后的房租。3.雷全智拒交租金是依法行使抗辩权的行为，一审判决支付每月0.7%的利息没有法律依据。4.因三元酒店一直没有消除三楼漏水、漏便隐患,致使三楼房屋无法正常使用,合同目的无法实现,故雷全智同意解除三楼租赁合同，但三元酒店应当对雷全智的全部损失承担赔偿责任。经核算,因漏水漏便直接导致的经济损失:①电脑及配件损失70150元；②清洁、通风干燥的水费、电费17574元;③装修维修费31500元;④停业清洁、通风干燥期间员工工资37904元;⑤停业清洁、通风干燥期间营业损失20000元；⑥停业清洁、通风干燥期间租金损失5500元。雷全智为经营三楼网吧投入巨大,其中装修费用为492000元、电脑及配件损失416568元(购进价676568元一处理价260000元)、桌椅损失177008元(购进价182008元一部分已处理桌椅款5000元)、空调损失4120元(购进价51200元一处理价10000元)、2006年5月以来的守卫人员工资32000元。三元酒店应当赔偿前述损失共计1341404元。三楼网吧装修刚营业就接连出现漏水、漏便而不得不关门歇业,造成雷全智的新装修和新购置的电脑、桌椅都没有产生效益,应当全部由三元酒店按原值赔偿。雷全智依法提起了反诉,并提供了漏水、漏便现场的照片、视频、录音资料、证人证言,电脑及配件的购销合同、出库单、收款收据,桌椅购销合同及收据、工装装修合同及收据等大量的证据,出租房屋的现场仍然可以看到受损的电脑及配件、装修情况、桌椅情况，亦可以证明仍然存在漏水的情形和损失的情况。同时,因三楼房屋漏水合同目的不能实现,合同保证金应当予以全额退还。二审法院对一审法院在查明事实部分对雷全智因房屋漏水、漏便造成损失的分析与评判部分不予认定，对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明：一、2015年8月，案涉三楼网吧发生漏水，雷全智自行进行了维修。2015年12月17日，三楼楼顶下水管管道破裂，导致粪便等污物污损了墙面、地板以及部分电脑设备等。该事件发生后，雷全智立即通知了三元酒店，三楼网吧因维修停业一个月，后恢复营业。2016年5月，雷全智对三楼网吧终止营业，并将电脑、设施设备、桌椅家具等拆除处理。三楼停业后，楼顶依然存在不定期不定点的漏水情况。二、2018年6月4日该院现场勘查时，三楼楼顶仍有一处漏点正在漏水，地板上有长期滴漏形成的水渍痕迹。四楼为三元酒店的十余间客房，每个房间均有独立卫生间。三、2016年3月30日三元酒店起诉雷全智，要求解除二、三楼租赁合同，由雷全智返还房屋，支付截至2016年3月26日的租金，并支付后续租金及水电费直至租赁物退还日止。雷全智提起反诉，要求三元酒店赔偿2015年12月17日漏水漏便事件造成的十三台电脑设备70150元的损失，及停业维修一个月造成的水电费、租金、营业利润、维修费、人员工资等损失。一审法院经审理，于2016年12月27日作出（2016）湘1002民初747号民事判决，判令解除二、三楼租赁合同，由雷全智支付租金71883元（2015年11月1日至2016年3月25日期间），三元酒店赔偿雷全智损失137602元。双方均不服上诉，该院于2017年6月19日作出（2017）湘10民终602号民事裁定，以原判决认定事实不清为由，发回重审。一审法院重审中，三元酒店将租金请求变更为支付至2017年8月二、三楼租金共计363128元，2017年9月后另计，直至返还房屋日止，增加利息损失28925.16元、诉讼保全费5000元、诉讼保全担保费1200元的诉请；雷全智增加、变更反诉请求为要求继续履行二楼租赁合同，同意解除三楼租赁合同，由三元酒店返还保证金10000元并要求三元酒店赔偿各项损失共计1341404元（包括2015年12月17日漏水漏便造成的损失，及三楼终止营业后造成的装修费损失、电脑设备设施折价处理带来的损失、看守人员工资等）。二审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、案涉二楼租赁合同是否应予解除；二、违约责任如何认定；三、租金、利息及三楼损失如何认定；四、保证金应否返还。关于焦点一。双方均同意解除三楼房屋租赁合同，该院对此予以确认。二、二楼和三楼的租赁合同为独立合同、互不牵连，两层空间相互独立、互不影响，且三楼出现漏水漏便问题后，二楼网吧的经营并未受到影响，至今仍在正常营业，雷全智以三楼房屋存在漏水漏便问题而三元酒店一直未予彻底修复且未赔偿损失为由而拒付二楼租金，缺乏事实依据。雷全智拒付二楼租金、水电费的行为已构成违约，三元酒店据此请求解除合同，应予支持。故对雷全智提出的二楼房屋租赁合同不应解除的上诉主张不予支持。一审判令雷全智返还租赁房屋的处理正确，该院予以确认。关于焦点二。二楼正常经营至今，雷全智拒付二楼租金构成违约，三元酒店请求雷全智支付二楼租金（门面占用费）及逾期付款利息，应予支持。三楼房屋因长期存在漏水问题，影响雷全智三楼网吧经营，三元酒店作为房屋出租人，交付给承租人的房屋不符合合同约定的质量，应承担相应违约责任，雷全智有权拒付租金，并要求三元酒店赔偿相应损失。关于焦点三。（一）租金及逾期付款利息的认定。雷全智已支付二、三楼租金至2015年10月31日，此后租金未支付。对于二楼租金，雷全智应按合同约定予以支付，且应支付逾期付款利息，三元酒店请求按月利率0.7%计算利息未超过法律规定，该院予以支持。截至2017年8月31日，二楼租金共计241468元，逾期付款利息为19055元，2017年9月之后（含9月）的租金及门面占用费按合同约定计付至雷全智返还租赁房屋之日止。三楼网吧营业至2016年5月，营业期间的租金雷全智应予支付。截至2016年5月31日，三楼租金共计38500元，2015年12月17日三楼网吧因发生漏水漏便事件而维修停业一个月，该一个月的租金5500元应予扣除，故雷全智应支付三楼租金共计33000元（38500元-5500元）。对于三元酒店要求雷全智支付此后三楼租金（门面占用费）的诉请，因三楼发生漏水影响了网吧经营，且三元酒店对于漏水问题一直未能完全解决，雷全智拒付三楼租金有法律依据，故三元酒店要求雷全智支付三楼租金的逾期付款利息，该院不予支持。（二）三楼损失的认定。1.对于2015年12月17日三楼发生楼顶下水管爆裂导致的漏水漏便事件而产生的损失，虽然原一审法院对外委托鉴定后，因“当事人不能按评估准则的要求提供资料并明确评估范围和评估对象，双方当事人对鉴定的范围不一致，导致评估工作无法进行”而被鉴定机构退回，但根据雷全智提交的相关证据，可以根据证据规则对相关损失进行分析认定：①电脑及配件损失。雷全智主张下水管道喷泻的污水损坏电脑设备13台，其因此重新购买13台新电脑及设备，共计花费70150元，提供了电脑损坏的照片、送货单、销售单以及一审证人谭某、李某（谭某系网吧员工、李某系网吧顾客）的证言，三元酒店对雷全智的主张予以否定，但未能提供证据予以反驳，该院根据上述有效证据以及下水道破裂致损事实，对雷全智的上述证据予以采信。鉴于被污损的电脑设备已使用了5个月，对其价值应适当予以折旧计算，故酌情认定被污损的电脑设备损失为重置价格70150元的80%，计为56120元。清洁、通风干燥的水、电费损失。雷全智主张清洁、通风干燥导致水电费损失17574元，并提供水电缴费清单予以证明，该院认为，下水管道破裂导致三楼停业，但二楼仍在正常营业，该水电费缴费清单无法区分是二楼营业还是三楼清洁、通风干燥而产生的水电费，故对雷全智的该项主张不予支持。③租金及营业收入损失。雷全智主张三楼停业一个月产生租金损失5500元、营业利润损失20000元，该院认为，根据一审证人谭某、李某出庭作证的陈述，结合郴州泰基装饰设计工程有限公司出具的装修费收款收据，以及下水道粪便污损墙面地面产生的气味消散时间较长的日常生活经验法则，可认定停业一个月的事实。因三楼租金雷全智只交纳至2015年10月31日，此后租金并未交付，故雷全智要求赔偿租金损失5500元无事实依据，该院不予支持。根据雷全智提交的三楼网吧经营财务入账资料等证据，该院对其主张的网吧停业一个月产生的经营利润损失20000元予以认定。④装修、维修费。雷全智主张为修复漏水漏便污损的墙面、地面而花费装修费用31500元，提供了三张收款收据予以证实，该院对此予以认定。⑤员工工资损失。雷全智主张三楼停业一个月产生员工工资损失37904元，其虽然提供了员工工资发放表，但三楼清洁、通风亦需要人工，且二楼网吧在正常营业，三楼员工并不必然放假闲置，更无法区分哪部分系二楼和三楼员工工资，故对雷全智此项诉请不予支持。以上第①-⑤项合计107620元。2.雷全智主张其租赁三楼后，为经营三楼网吧进行了装修、购置了大量电脑设备、桌椅空调等，现因漏水而被迫终止经营，对此产生的损失三元酒店应予赔偿，该院认为，对于三楼终止经营产生的装修费、电脑设备、桌椅家具、空调、守卫人员工资等损失，虽然雷全智未申请一审法院对外委托鉴定，但根据雷全智提交的相关证据，亦可以根据证据规则对相关损失予以认定：①装修费。雷全智提交了三楼装修合同、收款收据等证据，证实了其为经营三楼网吧花费装修费用492000元，该院对此予以确认。鉴于其三楼租赁期间为6年，截至其2016年5月终止营业，共经营了1年时间，尚余5年经营期间，故对其装修损失认定为410000元（492000元÷6×5）。②电脑设备、桌椅、空调损失。雷全智提交的相关证据均不足以证实电脑设备、桌椅、空调的实际购置价格，且雷全智自认已将三楼的电脑设备、桌椅、空调进行了折价出售处理，但其提交的证据又无法证实折价处理的数额为多少，结合雷全智自认其还在郴州市内开办有多家网吧、酒店的陈述，该院亦有理由相信其可能已将上述设备、家具运往雷全智其他经营场所继续使用。故对雷全智要求赔偿电脑及配件损失416568元、桌椅损失177008元、空调损失41200元的主张，不予支持。③看守人员工资。雷全智主张2016年5月至今已支付三楼守卫人员工资32000元，但其对此未举证证明，经该院现场勘查，三楼网吧必须先从二楼网吧内穿行通过后上楼梯方能进入，且现场勘查时三楼大门紧锁，钥匙由雷全智掌握，雷全智亦自认于2016年5月即将三楼网吧内的电脑设备、桌椅、空调等进行了拆除处理，故三楼实际并无人看守且勿需雇专人进行看守。对雷全智此项主张，该院亦不予支持。以上第①-③项损失合计410000元。关于焦点四。合同约定承租人对出租人无任何违约，出租人应归还保证金。雷全智拒付二楼租金，存在违约，故对雷全智要求返还二楼保证金的诉请，该院不予支持；但三楼合同解除系出租人三元酒店违约导致，依约三元酒店应将10000元保证金返还给雷全智。二审判决：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第四、五项；二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第一、二项；三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第三项为雷全智于判决生效后十日内支付三元酒店截至2017年8月31日的二、三楼租金274468元及利息19055元，2017年9月之后（含9月）二楼的租金（门面占用费）按合同约定的租金标准计付至雷全智返还租赁房屋之日止；四、三元酒店于判决生效后十日内赔偿雷全智损失517620元及返还雷全智保证金10000元；五、驳回三元酒店的其他诉讼请求；六、驳回雷全智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7274元，财产保全费2551元，合计9825元，由三元酒店负担3825元，由雷全智负担6000元；反诉案件受理费8437元，由三元酒店负担4000元，由雷全智负担4437元。二审案件受理费17965元，由三元酒店负担7965元，由雷全智负担10000元。再审审理期间，三元酒店为支持其主张，提交了下列证据材料：证据一，郴州泰基装饰设计工程有限公司工商信息网页查询页面截图，拟证明：雷全智提交的工装装修合同签订主体及收据盖章单位“郴州泰基装饰设计工程有限公司”不存在，与其名称相近的“郴州市泰基装饰设计工程有限公司”也于2014年2月25日被吊销。证据二，郴州市成达电脑网络商和郴州市德宝耗材经营部的工商信息网页查询页面截图，拟证明：“郴州市成达电脑网络商”不存在，与其名称相近的“郴州市成达电脑网络商行”已于2012年3月18日注销；“郴州市德宝耗材经营部”已于2004年8月20日注销。以上两组证据共同证明：雷全智提交的工装装修合同、装修收据、维修收款收据以及雷全智提交的电脑、配件损失的依据均不真实。雷全智质证认为：对上述证据的真实性均不持异议，对关联性、证明目的有异议。其中，对于工装装修合同，雷全智当时系与李正昌个人签订，对于合同上加盖的“郴州泰基装饰设计工程有限公司”的公章，雷全智无法去核实其真实性，但雷全智确实支付了相应的装修款和维修款。三元酒店提交上述证据，以证明雷全智在原审诉讼中提交的装修合同和收款收据上记载的公司均不存在。因三元酒店提交的证据上显示的公司被注销或吊销的时间均在本案原一审诉讼之前，依法属于诉讼之前就已经存在的证据，三元酒店并无逾期提供的合理理由。结合证据内容以及雷全智的对证据的质证意见，因雷全智系个人经营网吧，其在经营中对网吧的装修以及购买材料、设备，基于经营成本的考虑，并不会严格要求亦不会去考证其合同主体的经营证照以及票据上公章的真实性，雷全智的质证意见还是符合日常生活经验法则的，本院予以采信。上述证据不能达到三元酒店的证明目的，本院不予采纳。本院补充查明，三元酒店和雷全智均认可雷全智已于2019年5月将三楼房屋交付给三元酒店。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、案涉二楼租赁合同是否应予解除；二、违约责任如何认定；三、租金、利息及三楼损失如何认定。关于二楼租赁合同应否解除的问题。因《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》明确约定，如雷全智逾期支付租金或者水电费，三元酒店有权解除合同。雷全智交付二、三楼租金至2015年10月31日后，就没有再交付租金，已经构成严重违约，三元酒店有权解除二楼租赁合同。雷全智以三楼漏水一直未修复为由主张有权拒交二楼租金，因二、三楼租金系两份独立的合同，租赁期限和租金约定均不一致，且二、三楼租赁房屋空间独立，三楼漏水并未影响二楼经营，三楼漏水纠纷不构成二楼拒付租金的理由，三元酒店请求解除《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》的请求本院予以支持。雷全智再审提出继续履行二楼租赁合同的请求本院不予支持。雷全智在重一审过程中，于2017年8月21日提交反诉状，增加请求“解除双方于2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》”，三元酒店和雷全智均诉请解除三楼的租赁合同，根据合同法关于合同解除的规定，合同双方达成一致解除合同的，合同即解除，本院确认《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》于2017年8月21日解除。关于违约责任的认定。雷全智以三楼发生漏水，且一直没有修复为由拒交二楼租金不符合合同约定，构成违约，应承担二楼租赁合同解除的违约责任。三元酒店请求雷全智支付二楼租金（门面占用费）及逾期付款利息，应予支持。三楼房屋因长期存在漏水问题，且一直未能有效解决，雷全智的合同目的无法实现，三元酒店应承担三楼租赁合同因此解除的违约责任，并赔偿雷全智因此产生的损失。三元酒店称漏水、漏便的问题已经经修复解决了，房屋的该一瑕疵不必然导致终止营业，因终止营业导致的损失，不应由三元酒店承担。三元酒店并未提供证据证明漏水问题在纠纷之前已经全部解决。原审阶段，雷全智提供了多份视频资料，以证明三楼从2015年8月开始便发生漏水情况，2015年12月17日，三楼楼顶下水管管道破裂，导致粪便等污物污损了墙面、地板以及部分电脑设备。三元酒店对雷全智提供的漏水视频和照片等证据提出质疑，认为视频资料和照片中显示的顾客着装都是较厚的衣服，只能显示是冬季，天气较冷时，不存在多次漏水情况。因湖南地区冬季较为湿冷，进入11月份后，至第二年三、四月，温度均较低，着装较厚，并非不合常理。且本案二审期间，二审法院于2018年6月4日对现场进行了勘查，当时三楼楼顶仍有一处漏点正在漏水，地板上有长期滴漏形成的水渍痕迹。据此，雷全智关于三楼经常漏水，无法彻底修复，网吧无法正常经营的主张，是有事实依据的。另外，从雷全智的视频资料和照片中可以看出该三楼网吧的装修是较为豪华的，此类娱乐消费场所，消费感受决定消费意愿，出现几次漏水，甚至是漏便，会极大降低消费意愿，认定漏水、漏便影响租赁合同目的实现，符合事实。三元酒店作为出租方因交付的三楼出租房屋存在瑕疵，导致雷全智合同目的无法实现，应承担三楼租赁合同解除的违约责任。关于租金、利息及三楼损失的认定问题。（一）租金及逾期付款利息。雷全智已支付二、三楼租金至2015年10月31日，此后租金未支付。对于二楼租金，雷全智应按合同约定予以支付，且应支付逾期付款利息，三元酒店请求按月利率0.7%计算利息未超过法律规定，应予支持。截至2017年8月31日，二楼租金共计241468元，逾期付款利息为19055元，2017年9月之后（含9月）的租金及门面占用费按合同约定计付至雷全智返还租赁房屋之日止。对于三楼租金，三楼网吧营业至2016年5月，营业期间的租金雷全智应予支付。截至2016年5月31日，三楼租金共计38500元。期间2015年12月17日三楼网吧因发生漏水、漏便事件而停业维修一个月，该一个月的租金5500元应予扣除，故雷全智应支付2015年11月1日至2016年5月31日的三楼租金共计33000元（38500元-5500元）。自2016年6月1日至2017年8月21日双方达成一致解除三楼租赁合同期间的租金，因雷全智在该期间已停止经营，且系三楼楼顶漏水、漏便问题一直未能解决导致，雷全智可不支付该期间的三楼租金。2017年8月21日雷全智提出反诉，请求解除三楼租赁合同后，双方对于三楼租赁合同的解除已经达成一致，依法该合同即解除。作为善意相对人，雷全智应及时将房屋返还给三元酒店，因雷全智未及时返还房屋导致的房屋占用损失，雷全智应给予赔偿。自合同解除第二日2017年8月22日至2019年5月三楼返还时，参照三楼租赁合同约定的租金标准计算，该期间的占用损失共计117674元（计算至2019年4月30日）。综合考虑合同解除的过错，以及三元酒店亦未及时向雷全智要求退还房屋，并就返还的事宜进行协商，酌情由雷全智承担60%的赔付责任。（二）关于雷全智的损失认定问题。雷全智为证明其损失提交了三楼装修合同、收款收据等证据，以证实其为经营三楼网吧花费装修费用492000元，为修复漏水、漏便污损的墙面、地面而花费装修费用31500元。三元酒店在再审阶段提交新证据证明雷全智提交的工装装修合同、装修收款收据、维修收款收据均不真实。因三元酒店提交的新证据依法均不属于新证据，且即使能够证明雷全智提交的相关证据存在瑕疵，但不能否认雷全智对三楼进行装饰装修以及在漏水、漏便事故后进行维修等事实的存在，也不能证明雷全智主张的装修损失数额以及维修金额过度虚高。结合日常生活中，作为个体经营者在进行装饰装修、维修过程中并不会对装修、维修人员的资质进行审查，也没有能力进行审查，亦不会严格要求经营者出具正式的发票等情形，三元酒店以雷全智的装修、维修证据存在瑕疵为由否认其装修、维修损失的理由不能成立。至于装修、维修损失的数额问题，在无证据证明雷全智主张的金额过高，且也无相反证据推翻的情况下，对雷全智主张的维修费用31500元、装修损失410000元（492000元÷6×5）、对因漏水、漏便导致重新购买的13台新电脑及设备按重置价格的80%认定损失为56120元、一个月的停业经营利润损失20000元应予采信。二审判决亦对该部分损失的认定做了较为详细的分析，本院予以认定。综上，三元酒店的再审申请理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销郴州市中级人民法院（2018）湘10民终436号民事判决；二、解除郴州三元酒店管理有限公司与雷全智于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》，确认2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》于2017年8月21日解除；三、雷全智于本判决生效后60天内退还所承租的二楼房屋给郴州三元酒店管理有限公司；四、雷全智于本判决生效后十日内支付郴州三元酒店管理有限公司二楼房屋2017年8月31日前的租金241468元及利息19055元，2017年9月（含9月）之后的租金和房屋占用费按合同约定的租金标准计付至雷全智返还所租赁房屋之日止；支付2015年11月1日至2016年5月31日的三楼租金33000元；五、郴州三元酒店管理有限公司于判决生效后十日内赔偿雷全智损失517620元及返还雷全智保证金10000元；六、雷全智于本判决生效后十日内赔偿郴州三元酒店管理有限公司三楼房屋占用损失70604元；七、驳回郴州三元酒店管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回雷全智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7274元，财产保全费2551元，合计9825元，由三元酒店负担3825元，由雷全智负担6000元；反诉案件受理费8437元，由三元酒店负担4000元，由雷全智负担4437元。二审案件受理费17965元，由三元酒店负担7965元，由雷全智负担10000元。审判长  周光清审判员  舒志宏审判员  张克江二〇二〇年四月二十一日法官助理陈莹书记员唐逸夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。