重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终902号上诉人（原审原告）：周挺，男，汉族，1982年6月4日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：胡毅，重庆诺严律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕明刚，男，汉族，1959年6月30日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋太贤，女，汉族，1964年7月1日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕琳，女，汉族，1986年11月4日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。上诉人周挺因与被上诉人滕明刚、蒋太贤、腾琳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初8264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月8日进行了询问。上诉人周挺的委托诉讼代理人胡毅，被上诉人滕明刚、蒋太贤、腾琳的委托诉讼代理人蒋贤平、朱传玉到庭参加了询问。本案现已审理终结。周挺上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．案涉房屋属违章建筑，租赁合同当然无效；2．案涉房屋未能实际交付；3．案涉房屋无法达到合同约定的状态。滕明刚、蒋太贤、腾琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周挺向一审法院起诉请求：一、判令确认原、被告于2018年3月7日签订的《缙云山香彬园租赁合同》无效；二、判令被告立即返还原告房屋租金11.6万元；三、判令被告立即退还原告押金7万元；四、判令被告承担原告装饰工程设计费用损失13万元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：滕明刚涉案房屋的宅基地上原有房屋为危房，2002年6月24日，滕明刚向北温泉镇申请在原宅基地上修建住宅（现有宅基地110平方米，房屋占地110平米，家庭人口6人，其中农村人口5人，人平宅基地20平米，总建筑面积360平米）。同日，北温泉镇白云村村民委员会同意了滕明刚的申请。后滕明刚在自有宅基地上修建了涉案房屋。2018年3月7日，滕明刚、蒋太贤（出租方）与周挺（承租方）签订《缙云山香彬园租赁合同》，该合同约定，“出租方将位于重庆市北碚区房屋出租给承租方经营，租赁期限自2018年5月1日至2038年4月30日（二十年），租金标准：2018年5月1日至2028年4月30日为70000元／年，2028年5月1日至2038年4月30日为75000元／年。……该房屋及附属设施所涉及到的整改及装修等所有相关事宜需得到甲方同意之后方可进行实施，期间产生的所有费用、所有相关事宜，乙方自行承担。”合同签订时原告向被告支付了20000元保证金，随后被告向原告交付了房屋，原告即着手准备对房屋进行装修改造。2018年5月22日，原告向被告支付了120000元，同年8月原告代被告向宋邦秀支付了20000元（原、被告双方约定该款算作原告缴纳的房屋租金），同年10月原告向被告支付了26000元。至此，原告共计向被告支付了186000元，其中含保证金70000元，含2018年5月1日至2019年4月30日房租70000元，及2019年5月1日以后的房租46000元。2018年6月23日，北碚区林业局和重庆缙云山国家级自然保护区管理局发布《关于缙云山国家级自然保护区生态环境综合整治的通告》，该通告告知从2018年6月5日起，对缙云山国家级自然保护区开展生态环境综合整治。2018年7月北碚区委、区政府对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑。因涉案房屋有42.91平米未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，北碚区城市管理综合行政执法局对滕明刚作出渝碚综罚（北）（2018）188号行政处罚决定书，并拆除了涉案房屋院坝与走廊的茅草棚，总计大约近200平米。原告因此认为，被告出租的房屋系违章建筑，房屋无法进一步装修并经营农家乐，导致合同目的无法实现，故以前述请求起诉至一审法院。一审法院另查明，滕明刚原有房屋面积450平米，本次政府清理中经实测后有492.91平米，超面积42.91平米。按新的政策要求，被告找到案外人宋邦秀“合户”，整合后成为合法建筑，重新发放相应产权手续。2018年10月9日，滕明刚向北碚区财政局缴纳了罚款25746元。现滕明刚、蒋太贤的违章建筑处罚完毕，涉案房屋可以继续经营农家乐。2019年8月16日，北碚区北温泉街道办事处出具情况说明：“由于缙云山生态环境综合整治需要，北碚区不动产登记中心将滕明刚原房产证（乡村房屋所有权证：08-02-96号）和集体土地建设用地使用证（碚集建（1991）字第031859号）收回注销，现新证正在办理中。该房屋位于，该房结构为砖混结构，共叁层，建筑面积为450㎡，滕明刚、宋帮秀为房屋产权人。”一审法院认为，2018年3月7日，原被告双方签订“缙云山香彬园租赁合同”，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性及强制性规定，该合同有效成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋系被告滕明刚、蒋太贤在其宅基地上的自建房屋，经2019年7月缙云山生态环境综合整治清理，有42.91平米超过相关规定属于违章建筑，现被告已缴清了罚款接受了相应的处罚，并按新的政策要求找案外人宋帮秀“合户”，将房屋整合成合法建筑，房屋的产权证书正在办理中。故原告以出租房屋系违章建筑，要求本案按无效合同处理，缺乏事实依据，其全部请求应依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告周挺的全部诉讼请求。案件受理费6040元，减半收取3020元，由原告周挺负担。二审中，周挺没有提交新证据。滕明刚、蒋太贤提交其与案外人宋帮秀于2018年12月13日签订的《协议》一份，拟证明案涉合同有效。周挺质证称该证据只能证明滕明刚、蒋太贤等与宋帮秀之间的权利义务关系。本院审查认为该证据在一审前已经形成，不是二审程序中的新证据，且该证据与本案没有关联性，对该证据不予采信。二审查明：双方当事人签订的《缙云山香杉园租赁合同》约定：该房屋坐落于重庆市北碚区。其中两楼一底砖混结构房一栋（450平方米），包含停车场、厨房、院坝等原房主土地权附属设施，以及香杉园农家乐营业执照的使用权。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为案涉《缙云山香彬园租赁合同》的效力认定问题，周挺上诉主张其与滕明刚、蒋太贤之间的房屋租赁合同因案涉房屋屋属于违章建筑而无效。本案中，案涉房屋租赁合同中有部分房屋属于违章建筑，但滕明刚已接受了相应的处罚，并按新的政策与案外人宋帮秀“合户”，将房屋整合成合法建筑。虽然整合后的合法产权面积小于案涉房屋的实际面积，但超出的部分面积行政机关并没有再进行行政处罚、也未限制使用。特别是双方当事人租赁合同约定的面积为450平方米，即使案涉房屋存在超出450平方米的违法部分，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，滕明刚、蒋太贤、滕琳在一审法庭辩论终结前已将房屋绝大部分整合成合法建筑，一审法院对此予以了释明，故周挺关于案涉房屋租赁合同因出租房屋系违章建筑无效的主张缺乏事实依据；案涉房屋超出了产权面积，不属于合同约定的面积。由于这部分面积与合法面积不可分割，出租人和相关行政职能部门未限制该部分房屋的使用，因此周挺以案涉合同少部分面积属于超出行政机关许可的面积而主张合同无效，理由不能成立。为了维护交易安全，稳定市场交易秩序，本院不支持上诉人上诉请求。至于案涉房屋是否交付及是否符合合同约定的状态，属于合同履行的问题，也是基于合同效力作出认定的问题，因此本院对周挺基于合同无效提出的其他诉讼请求不予处理。诉讼中，周挺提交了《调取证据申请书》，本院认为，其未在举证期限内提交《调取证据申请书》，且案涉房屋在一审法庭辩论终结前已被整合成合法建筑，调取证据与本案的处理没有关联性，故对其申请不予准许。综上所述，周挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由周挺负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年四月二十六日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉