重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终90号上诉人（原审原告）:张某1，男，羌族，2015年5月15日出生，住重庆市渝北区。法定代理人：张某2，男，汉族，1979年9月7日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）：重庆好利来物业发展有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道1号润丰▪水尚23幢，统一社会信用代码91500112759298981B。法定代表人：洪坤明，总经理。委托诉讼代理人：代琼，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲巧，重庆信豪律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人重庆好利来物业发展有限公司（以下简称好利来公司）占有排除妨害纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初20985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月17日、3月23日进行了询问。上诉人张某1系由其法定代理人张某2参与电话询问，被上诉人好利来公司的委托诉讼代理人代琼、王玲巧到庭参与诉讼。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.撤销一审民事判决书;2.改判被上诉人停止侵权、排除妨碍、恢复渝北区双龙湖街道兰桂大道1号润丰水尚一组团19幢1-3号房屋水电;3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，双方以实际履行行为变更了合同内容，被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人，被上诉人应当停止侵权、排除妨碍、恢复房屋水电。合同内容由双方当事人协商确定，当事人也可以协商变更合同。具体到本案中，案涉房屋的交付虽在双方买卖合同中有相关规定，但被上诉人及其物业公司将房屋直接交付给了上诉人，并向上诉人交付了房屋钥匙、协助上诉人开通了水电气等房屋设施，双方在合同履行过程中以实际履行行为变更了合同内容，因此，上诉人占有案涉房屋系有权占有。2.一审法院认为上诉人应当持有商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表、以及住宅质量保证书和住宅使用说明书，但上诉人未能持有以上证明文件，上诉人不能证明其占有房屋为有权占有。上诉人认为，以上文件由被上诉人保管，并应当由被上诉人在交付房屋时向上诉人出具，是被上诉人违反了房屋交付的相关规定，并不能以上诉人没有以上材料就认为该房屋没有交付，一审法院认定事实存在逻辑错误。3.案涉房屋物业公司为重庆润丰四季物业管理有限公司，该公司是由被上诉人选聘的前期物业管理公司，且该物业公司与被上诉人存在关联关系，由同一实际控制股东润丰投资集团有限公司间接投资设立，该物业公司在向上诉人交付房屋的过程中，被上诉人不可能不清楚房屋的交付情况，没有被上诉人的同意物业公司也不可能将该房屋交付上诉人，因此，被上诉人对案涉房屋的交付是知晓并同意的，一审法院认定事实不清。好利来公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。张某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告恢复渝北区双龙湖街道兰桂大道1号润丰-水尚一组团19幢1-3号房屋水、电，停止侵害、排除妨害；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年10月13日，以好利来公司为甲方，张某1为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》（编号为ＣＱ-201-02121227），主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区房屋，建筑面积为234.64平方米的成套住宅，该房屋为清水房，总价为3500000元，于2018年12月31日前一次性付清。属现房销售的，甲方应在2018年10月13日前，将商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同尾部有甲方盖章，乙方张某1的法定代理人余正霖签订。2018年11月26日，张某1与好利来公司签订《商品房买卖合同付款方式补充协议》，对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的内容进行变更，将原合同中的付款方式及期限约定乙方应于2018年12月31日前向甲方付清全部房款，现变更为乙方应于2019年12月31日前付清该套房屋的全部价款。在此之前，乙方有权向甲方申请更改房屋买受人的姓名，届时甲方应提供必要的协助。该协议尾部有甲方盖章，乙方张某1的法定代理人余正霖签订。2018年12月5日，张某1与好利来公司签订《商品房买卖合同付款方式补充协议》，对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的内容进行变更，将原合同中的付款方式及期限约定乙方应于2018年12月31日前向甲方付清全部房款，现变更为乙方应于2021年12月31日前付清该套房屋的全部价款。在此之前，乙方有权向甲方申请更改房屋买受人的姓名，届时甲方应提供必要的协助。双方于2018年11月27日签订的《付款方式补充协议》自本补充协议签订之日自行终止，双方的权利义务以本协议约定为准。该协议尾部有甲方盖章，乙方张某1的法定代理人余正霖签订。2018年10月4日，张某1向好利来公司支付了20000元的定金之后再未支付房款。案涉房屋是样板间，2018年10月下旬，张某1从该小区的物业公司重庆润丰四季物业管理有限公司处取得了该房屋钥匙后入住，并办理了房屋的水、电、气卡。2018年12月底，好利来公司缴纳该房屋电费时发现电卡的户名变更为张某1，遂于2019年1月8日向张某1及其法定代理人余正霖邮寄送达了《关于退还房屋钥匙并搬腾房屋的通知》，要求张某1于2019年1月15日前将房屋钥匙归还、搬腾房屋并恢复房屋原状，待具备接房条件时，双方再办理房屋交接手续。2019年3月份，好利来公司将该房屋的电卡户名变更到张某1名下。2019年4月25日，张某1的父亲张某2委托重庆鼎屺律师事务所律师丁翰卿向好利来公司邮寄送达了律师函，主要内容为：一、你公司无权要求我方搬出房屋、退还钥匙。二、你公司应当排除妨害，立即停止对该房屋停供水电的行为，重新为我方通电通水。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险……本案中，张某1与好利来公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及之后的数份补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利，履行义务。根据合同约定：本商品房交付时应符合以下条件……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。而双方在补充协议中将乙方的付款时间变更为2021年12月31日前。因该房屋尚未登记至张某1名下，故张某1未取得该房屋的所有权，张某1无权基于此向好利来公司主张物权请求权。张某1主张好利来公司已经将房屋完成了交付，其占有该房屋系有权占有，在商品房屋买卖中，买受人取得房屋的合法占有源于出卖人的交付行为，而商品房交付是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件（商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等），并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，张某1取得房屋钥匙尚不足以证明好利来公司向其交付了房屋，亦即其不能证明其占有该房屋为有权占有，该房屋现仍为好利来公司所有，张某1无权对房屋的本权人重庆好利来物业发展有限公司主张占有排除妨害请求权，对张某1的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，一审法院《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张某1的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由原告张某1负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，双方当事人就商品房交付条件约定明确，即“……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）”。张某1虽持有房屋钥匙并办理水电气登记，但无其他证据证明好利来公司交付房屋并变更合同约定交付条件。案涉房屋总价款为3500000元，张某1支付20000元的定金之后再未支付房款。现张某1称其为房屋的合法占有人，既不符合合同约定，亦无充分证据证明。张某1称双方通过履行行为变更了合同约定交付条件，对此本院认为就张某1如何入住房屋，双方各执一词，好利来公司认张某1系擅自入住，张某1称其入住系经好利来公司同意。张某1仅凭持有钥匙和水电等登记即推定双方变更了交付条件证据不足，商品房的交付有正式交接手续，其所称的交付方式并不符合交易习惯，不能当然的据此推定双方通过履行行为变更交付方式。即使按照张某1的陈述，好利来公司同意其提前入住，但双方并未变更交付条件的约定，好利来公司作为物权所有人，在张某1的履行行为没有达到合同约定交付条件的情况下，可以让度自己的利益让张某1入住，也有权让张某1搬走。好利来公司不同意张某1使用房屋后，张某1无合法占有房屋的依据，请求判令好利来公司恢复水电、停止侵害、排除妨碍于法无据。其上诉请求本院不予支持。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二〇年四月十日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢