广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终463号 上诉人(原审被告)：玉林市玉州区国才学校，住所地玉林市玉州区人民中路400号。 负责人：唐意祥。 上诉人(原审被告)：唐意祥，男，1949年10月11日出生，汉族，住玉林市玉州区。 两上诉人的委托诉讼代理人：周莉莉，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：中国邮政集团公司玉林市分公司，住所地玉林市玉州区广场东路139号。 负责人：梁钢，总经理。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴超耿，男，1989年10月2日出生，汉族，中国邮政集团公司玉林市分公司员工，住玉林市玉州区。 上诉人玉林市玉州区国才学校（以下简称国才学校）、唐意祥因与被上诉人中国邮政集团公司玉林市分公司（以下简称邮政玉林分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国才学校、唐意祥上诉请求：1.撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3751号民事判决，发回重审，或者改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。1.一审判决对租赁事实认定错误，判决承担责任的主体错误。2002年起，上诉人国才学校与被上诉人一直存在租赁关系至今，租赁期限内均由国才学校与邮政公司签订《租赁合同》。国才学校系民办非企业单位，属于单位法人，能独立承担民事责任。上诉人唐意祥虽为国才学校的负责人，但本案中履行租赁义务的主体应为国才学校，而非唐意祥。唐意祥未租赁、占用被上诉人的场地，一审判决上诉人唐意祥承担连带责任错误。2.一审判决对于2019年新签租赁合同事实认定错误，上诉人不应向被上诉人返还租赁物，且租赁物用于开办教学，本学年结束时间为2020年6月底，一审法院判决上诉人返还租赁物于法无据、于理不合。(1)上诉人与被上诉人已签订2019年租赁合同。上诉人与被上诉人经过协商一致达成合意，对租金、支付期限、支付账户、租期重新作出了明确约定，并签订了根据口头协议拟定、印发的由被上诉人提供的租赁合同。达成合意后，上诉人己按被上诉人的指示在租赁合同上签章，并按被上诉人的指示交由其公司员工吴超耿回去走合同签订流程。根据往年习惯，合同签订流程为先由上诉人签章，再交被上诉人的项目对接人回去盖章，待其加盖公章及负责人签字后再给回上诉人一份，最后再由上诉人根据合同约定向被上诉人支付当期租金。(2)根据交易习惯，租金支付均系在上诉人收到租赁合同及指示后支付，故不存在拖欠租金一说。在本次合同签订后，上诉人曾问过租金的支付方式是否照旧，被上诉人的项目对接人称不急，待合同下来后再支付即可。被上诉人也未向上诉人催收过，反而是上诉人多次主动向被上诉人的负责人询问。并非一审认定的双方多次协商最终未签订合同，而是双方己达成口头协议，且签订了由被上诉人提供的租赁合同，并交由其项目负责人回去盖章。以往的交易习惯亦是如此。故双方已签订合同。若未达成合意，被上诉人不会派人将口头合意用书面的形式将合同打出来。一审认定事实错误，应认定合同成立并生效。被上诉人应按2019年新签订的租赁合同履行义务。被上诉人在签订了租赁合同后反悔，其将过错推给上诉人不当，不应由上诉人承担不利后果。一审判决上诉人返还租赁物显失公平。3.即便认定合同未签订，由于被上诉人的过错导致合同未生效的，应由被上诉人承担缔约过失责任。上诉人己按被上诉人的指示，在租赁合同上签章，并交由被上诉人的员工吴超耿回去走合同签订流程，应认定已签订租赁合同，由于被上诉人的内部规章制度或者其他考量导致合同未能生效的，被上诉人应当承担缔约过失责任。被上诉人应按照合同约定履行其应负的义务。4.即使书面合同未生效，根据法律及上诉人与被上诉人之前的约定，亦可认定为不定期租赁，当事人虽可随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁物用于开办教学，于2020年6月底结束一学年，故合理期限亦应为2020年6月底。二、一审判决上诉人支付违约金错误，且违约金明显过髙。首先，上诉人无违约行为。上诉人是基于2019年新签的租赁合同合法占用场地，并非恶意占用。其次，上诉人并非恶意拖欠租金。在本次合同签订后，上诉人曾问过租金的支付问题，租金未按照2019年新签的租赁合同支付，是根据被上诉人的指示而致，而非上诉人恶意。且租金上诉人已在上诉前支付完毕。上诉人未出现违约事实，不应判决上诉人承担违约责任。最后，判决的违约金过高，明显高于造成的损失，应以实际损失计算，若要算损失，则只能计算未收租金的银行利息。一审判决违约金以应付租金的30%计算过高，应按照应付租金乘以银行利率来计算。租金未支付的原因是由于被上诉人的直接或间接故意造成的，不应将过错归结于上诉人。三、一审判决对于案件基本事实认定不清，未对上诉人于2018年交纳的押金人民币55300元作出认定，该押金应予以抵扣租金。四、一审判决适用法律错误。请求二审查清事实后依法裁决。 邮政玉林分公司辩称：一、本案的租赁合同中，唐意祥以个人名义作为承租人签名，其是合同主体，同时合同也盖有国才学校的印章，所以才将两者列为被告。上诉人称国才学校是法人单位没有证据证实，有办学许可证并不能说明国才学校就是法人单位，上诉人并没有相关机构颁发的法人登记证件，国才学校是唐意祥开办的，不具备法人资格。本案的主体没有错误。二、双方并没有订立新的租赁合同。在涉案合同到期之前，被上诉人就已经明确向上诉人提出不再续签合同，双方没有就订立新的合同进行协商，没有要约承诺的过程，被上诉人是一直坚持不再续签合同的。所以，没有签订新合同的事实，也并不存在被上诉人承担缔约过失责任的问题。上诉人应当返还场地及房屋给被上诉人。三、关于违约金，合同是有明确约定的。上诉人没有按照合同的约定在到期后撤离场所而违约，上诉人继续占用场所，被上诉人存在租金收益上的损失。被上诉人同意按租金的30%计算违约金。四、关于押金，被上诉人在一审中已承认收到押金55300元，由于上诉人在一审中没有提出诉求，所以一审没有判决处理并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 邮政玉林分公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告返还其承租的位于玉林市新民邮政支局18间房屋及场地共2302平方米给原告；2.判令两被告支付租金给原告（租金以每月18416元为标准计算,从2019年1月1日起计至2019年6月30日为110496元，以后租金计至被告返还房屋及场地之日止）；3.判令两被告支付违约金给原告（违约金以两被告应付租金的50%计算，从2019年1月1日起计至2019年6月30日止为55248元，以后的违约金计至两被告返还房屋及场地之日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：被告唐意祥因开办玉林市玉州区国才学校多年来一直租赁原告的房屋及场地（位于玉林市新民邮政支局大小房屋18间及空地，面积为2302平方米）。2018年5月16日，原告作为甲方与被告作为乙方续签《房屋土地资产租赁合同》（合同编号：YLYZ20180168），双方均在落款处加盖了公章；合同其中约定：“……三、租赁期限房屋租赁期限：租期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止。四、租金、押金及付款方式1、承租上述房屋的月租金标准为：每平方米￥8元，每月18416元，全年220992元。2、房租按半年支付，按照先交款后使用的原则，每次于使用前五日内以转账方式支付给甲方……4、合同履行保证金：人民币伍万伍仟叁佰元整（￥55300元）。乙方在签订时必须向甲方缴纳。租赁期满时，在乙方无违约行为且已全部交清水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、垃圾费、相关经营等一切费用的情况下，甲方应全部返还乙方，保证金不计利息，但若乙方出现违约行为或对甲方造成损失或赔偿责任的，甲方可以从保证金中扣取……十一、合同期满1、（略）2、（略）3、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方除按甲方指定期限迁出和补交租金外，还应按占用期租金金额的50%支付违约金……”。合同签订后，被告均按照约定支付2018年度的租金及押金55300元给原告。合同于2018年12月31日期满，被告多次与原告方的工作人员协商续签租赁合同，经原告公司内部重重审议后，最后没有批准与被告续签租赁合同。被告以双方有协议及无法短期内安置在校学生为由继续占用原承租房屋及场地至今。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋土地资产租赁合同》（合同编号：YLYZ20180168）是双方的真实意思表示，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，证据充分，事实清楚，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；本案的《房屋土地资产租赁合同》（合同编号：YLYZ20180168）于2018年12月31日期满，虽然被告多次与原告方的工作人员协商续签租赁合同，但经原告公司内部重重审议后，最后没有批准与被告续签租赁合同；因此，原、被告之间未能形成新的租赁合同关系，原告要求被告返还承租的房屋及场地（位于玉林市新民邮政支局大小房屋18间及空地，面积为2302平方米）的主张，合理合法，证据充分，予以支持。租赁合同期满后至今，被告一直占用原承租的房屋及场地，因此，原告要求被告自2019年1月1日起至被告返还房屋及场地之日止，参照原租赁合同约定的月租金18416元标准计付租金的主张，合理合法，事实清楚，予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”；因被告迟延搬迁而造成原告的损失，原告可得据双方签订的《房屋土地资产租赁合同》（合同编号：YLYZ20180168）第十一条第3项的约定向被告主张违约金，但违约金过高，依法不得超过30%；为此，调整被告应支付违约金的计算方式为：以被告应付租金的30%计算，自2019年1月1日起计至被告返还房屋及场地之日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、被告唐意祥、玉林市玉州区国才学校返还位于玉林市新民邮政支局大小房屋18间及空地（面积为2302平方米）给原告中国邮政集团公司玉林市分公司；二、被告唐意祥、玉林市玉州区国才学校支付房屋租金给原告中国邮政集团公司玉林市分公司（计算方法：自2019年1月1日起至被告返还房屋及场地之日止，按照月租金18416元的标准计付）；三、被告唐意祥、玉林市玉州区国才学校支付违约金给原告中国邮政集团公司玉林市分公司，违约金以上述第二项应付房屋租金的30%计算。案件受理费减半收取为1857元，由被告唐意祥、玉林市玉州区国才学校负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方进行了质证。对双方争议的证据及事实，本院认定如下：上诉人提供的2014年、2015年、2016年的《租赁合同》，因在合同当事人栏均载明唐意祥为承租人，合同落款处也有唐意祥的签名，不能证明其关于唐意祥不是租赁合同主体的主张，并且上诉人也没能提供国才学校的法人登记证件，本院对其的证明主张不予采纳。上诉人提供的2019年11月29日中国邮政储蓄银行的转账凭证及发票，经被上诉人核实已认可收到转账支付的租金款220992元，可证明上诉人的主张，本院予以采纳；被上诉人提供的2018年11月20日国才学校向被上诉人提交的《申请报告》，上诉人认可其真实性，与本案事实有关联，本院可作为认定事实的依据。 经本院二审查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在双方签订的租赁合同约定的期限2018年12月31日到来之前，邮政玉林分公司即向唐意祥、国才学校告知2019年度不再续租。为此，国才学校于2018年11月20日作出一份《申请报告》提交给邮政玉林分公司，要求对房屋场地续租至2020年7月，邮政玉林分公司对此一直没有给予同意的书面答复。还查明，一审法院于2019年11月16日作出本案的一审判决后，唐意祥在2019年11月29日通过中国邮政储蓄银行向邮政玉林分公司的账户转入款220992元，在转账单附言栏注明：玉州区国才学校2019年租金。 本院认为，本案双方根据2018年5月16日签订的《房屋土地资产租赁合同》对讼争房屋及场地进行租赁的事实清楚，该租赁合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满，出租方邮政玉林分公司在期满前已向承租方明确告知2019年不再继续出租，并且在承租方书面提交续租申请以及在合同期限届满要求续租后，邮政玉林分公司没有同意续租而一直未与承租方签订新的租赁合同，则双方的合同关系已结束，作为承租方的唐意祥、国才学校，把租赁物返还给邮政玉林分公司是其义务，其应当履行。但唐意祥、国才学校在已无依据继续占用租赁物情况下，直至邮政玉林分公司提起本案诉讼仍不愿将租赁物予以返还。邮政玉林分公司要求返还租赁物的诉讼请求合法有据，应予以支持，一审判决唐意祥、国才学校返还租赁物给邮政玉林分公司正确。同时，根据上述合同第十一的约定，租赁期满，如承租方逾期不搬迁，承租方除需迁出租赁场所和补交租金外，还应按占用期租金金额的50%支付违约金。一审判决唐意祥、国才学校按原月租金18416元的标准计付自2019年1月1日起至返还房屋及场地之日止的占用期间的租金给邮政玉林分公司，符合上述约定。对于唐意祥、国才学校应承担的逾期不搬迁的违约责任，一审判决将双方约定过高的违约金依法调整为由唐意祥、国才学校以逾期未搬离应补交租金的30%，亦无不当。唐意祥、国才学校上诉主张，履行租赁合同义务的主体应为国才学校而非唐意祥，唐意祥不应承担责任，这与合同载明唐意祥为承租人以及唐意祥交付租金直接履行合同义务的事实不相符，该主张不能成立，不予支持；其主张租赁双方已经签订了2019年的租赁合同，但不能提供合同予以证实，且与合同到期前邮政玉林分公司已通知不再租赁的事实不一致，没有客观依据，本院不予采信；其上诉提出的其他主张也缺乏依据，不能支持。综上，唐意祥、国才学校的上诉不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因上诉人在一审判决后已补交了租金220992元，对此本院对一审判决第二项内容作出相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 维持玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3751号民事判决第一、三项； 变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3751号民事判决第二项内容为：上诉人唐意祥、玉林市玉州区国才学校应支付自2019年1月1日起至返还房屋及场地之日止的租金给被上诉人中国邮政集团公司玉林市分公司（租金计算方法：按照月租金18416元的标准计付。其中至2019年12月31日止的租金220992元已付清，余下租金从2020年1月1日起计算）。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起一个月内履行完毕。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费减半收取为1857元，由上诉人唐意祥、玉林市玉州区国才学校；二审案件受理费3714元（上诉人已预交），由上诉人玉林市玉州区国才学校、唐意祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 坚 审判员 雪丽峰 审判员 姚 莉 二〇二〇年四月十四日 书记员 张丽娜