内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终232号上诉人（原审原告）：樊某，个体户，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：苏某，内蒙古民胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡某1，个体户，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：胡某2，个体户，现住内蒙古自治区，系胡某1父亲。上诉人樊某因与被上诉人胡某1房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初1903号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人樊某及其委托诉讼代理人苏某，被上诉人胡某1的委托诉讼代理人胡某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊某上诉请求：撤销原判，支持樊某的一审诉讼请求，或将本案发回重审，本案诉讼费由胡某1承担。事实与理由：双方于2014年10月23日签订房屋租赁合同，约定年租金6万元，2018年1月29日双方签订补充协议，对年租金6万元未作变动，约定从2018年7月23日开始按年收取租金，先交费后使用，一审认定2018年7月23日开始房屋租金按每月3500元支付错误；一审认定胡某1于2019年4月12日将房屋腾出交给樊某，无依据；合同以外的人对合同约定作出修改，应为无效。胡某1辩称，胡某1提供的证据能够证明双方于2018年1月29日重新签订租赁合同，因案涉房屋可能随时被拆迁，双方口头约定每月房租3500元，按月支付，且房屋租金一直由樊某的妻子王某某向胡某1的父亲胡某2收取，胡某1有理由相信对租房相关事宜，王某某与樊某有同样的决定处置权。双方于2019年3月底达成合意，终止租赁合同，胡某1所举证据证明至2019年4月12日，胡某1已将房屋腾出并告知樊某的妻子，后者也同意让樊某次日收回房屋樊某一审诉讼请求：1.判令胡某1给付房屋租金39500元，并赔偿利息损失，利息从2018年7月24日起按月利率0.5%计算至实际给付之日止；2.本案诉讼费由胡某1承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，樊某与胡某1双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定樊某将杭锦后旗陕坝镇西沙壕街健康路12号门店（面积382平米）租给胡某1使用，租赁期从2014年10月23日起至胡某1不租用为止，租金每年6万元，租赁期间费用由胡某1承担。2018年1月29日，樊某再次与胡某1签订《房屋租赁合同》，合同约定樊某将杭锦后旗陕坝镇西沙壕街健康路12号门店（面积385平米）租给胡某1使用，合同中约定：“一、因目前属政府修路拆迁范围，房内的所有装修，房顶、地面、墙面、水、暖、电、灯、空调、等都属甲方（樊某）所有，因乙方已使用3年，现甲方用5个月房租抵顶以上所有设施从2018年2月23日到2018年7月23日；二、若政府不拆迁，甲方从2018年7月23日开始按年收取房租，乙方按年先交费后使用”。合同签订后，胡某1在所租赁的房屋内开设网吧，后关于房屋的其他事宜均是由其父亲胡某2代为经办，而关于交纳房租等事宜均由胡某1父亲胡某2与樊某的妻子王某某交涉。王某某于1月22日、1月24日通过微信向胡某1父亲胡某2催要到：“把两个月的房租给我发过来，我在北京了急用钱了”“请把房租给我发过来”，胡某1父亲胡某2于2月25日给樊某妻子王某某转账3500元，2月26日樊某妻子王某某在微信中回复胡某1父亲胡某2称：“到2月23号总计欠我三个月的房租费。还有俩个月的没给我。”，3月12日胡某1父亲胡某2向樊某妻子王某某转账3500元，樊某妻子王某某于3月13日收款，3月26日樊某妻子王某某再次在微信上催促胡某1父亲称：“把这俩个月的房屋费给我发过来”，4月12日胡某1父亲胡某2回复到：“我把机器都搬过去还有点东西在那放几天钱过些日子给你转”“这个月就不要算房租了”，4月12日樊某妻子王某某回复到：“到3月23号就欠我俩个月房租，今天是4月12号，我也回不去，你尽量早点把钱给我转过来。明天让小樊过去房子看看”，4月17日樊某妻子王某某再次催促胡某1父亲胡某2：“想办法把房租给我转一下，孩子住院的了”，5月13日胡某1父亲胡某2向樊某妻子王某某转账3000元，樊某妻子王某某收款并回复：“收到了”根据以上聊天记录显示，3月26日樊某妻子王某某自认截止到2月23日胡某1只欠3个月的房租，3月12日胡某1给樊某妻子王某某转账3500元后，樊某妻子王某某于4月12日回复，到3月23日胡某1只欠其两个月房租，按照双方交易习惯，胡某1父亲胡某2均是以月租金3500元为基数向樊某妻子王某某转账支付房租，由此可证实，樊某与胡某1的房租是按3500元/月交付的。而且按照聊天记录得知，4月12日胡某1向樊某交付房屋时告知了樊某妻子王某某，樊某妻子王某某对此知情，并作出回复，因此胡某1实际交付房屋时间应该认定为2019年4月12日，也即到2019年4月12日双方合同解除，权利义务终止。因此按照4月12日樊某妻子王某某的回复，到2019年3月23日胡某1只欠樊某2个月的房租，每个月3500元，合计7000元，后于2019年5月13日胡某1父亲又向樊某妻子王某某转账3000元，核减后，胡某1尚欠樊某4000元房租未付，按照实际交付房屋日期4月12日计算，胡某1还应承担2019年3月23日至2019年4月12日的房租，共计20日，以3500元为基数计算，合计2333.33元，以及尚欠的4000元总计为6333.33元未付。因此可得知，胡某1尚欠樊某房租6333.33元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。胡某1于2014年至2019年期间向樊某租赁位于××旗店（面积382平米），是双方真实意思表示，双方之间形成了明确合法的租赁关系，该租赁关系依法应受法律保护。樊某向胡某1提供租赁物后，胡某1未按约定给付全部租赁费，属违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。樊某要求胡某1给付租金39500元及利息，利息从2018年7月24日起按月利率0.5%计算至实际给付租金之日止的诉讼请求，根据双方提供的证据得知从2018年7月23日开始，双方在合同实际履行中，每月租金按3500元，按月支付，且胡某1于2019年4月12日将涉案房屋腾出，并告知樊某妻子王某某，且樊某妻子王某某也同意让樊某于次日去收回房屋，由此计算，双方同意解除合同时间为2019年4月12日，胡某1在此期间内尚欠樊某房租金额为6333.33元，故被胡某1应给付樊某租金为6333.33元，樊某要求胡某1承担利息，利息从2018年7月23日起按月利率0.5%承担利息至实际给付租赁费之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此樊某要求的利息应当从实际造成损失时承担，胡某1应该在房屋最后使用期限内将房屋租金足额支付给樊某，故利息的起止日期应为从2019年4月13日起按月利率0.5%计算至实际给付之日止。综上，樊某的部分请求合法、合理部分依法予以支持。胡某1辩称，2018年1月29日签订的合同，当时约定的是按月收取房租，因笔误而书写为按年收取的理由，但从合同的实际履行过程中来看，是按月收取，每月3500元，故对该答辩理由予以采纳。根据胡某1提供的多次转账记录及微信聊天记录显示，胡某1父亲胡某2每次向樊某妻子王某某转账房租都是以3500元为基数，而樊某并没有对3500元这个数字有质疑，由此可得知，双方实际履行中对每月3500元的房租并无异议，而且每次樊某妻子向胡某1父亲胡某2催要房租都是以月为计数单位，故胡某1称按月交纳房租，租金每月3500元的事实予以认可。胡某1辩称至2019年3月末，只欠樊某房屋租金4000元未付的答辩理由，根据胡某1提供的3号证据微信聊天记录显示，樊某妻子王某某自认至2019年3月23日，胡某1尚欠其2个月房租，胡某1的父亲胡某2于2019年5月13日向樊某妻子王某某转账3000元，剩余4000元未付，2019年4月12日，胡某1父亲胡某2在微信中告知樊某妻子王某某，机器已撤走，欲向樊某妻子王某某交付房屋，樊某妻子王某某也于2019年4月12日在微信中回复：“明天让小樊（原告樊某）过去房子看看”，双方就此形成口头承诺，即认为双方均同意于2019年4月12日解除合同，返还房屋。后樊某未对房屋进行验收查看，其对此存在过错，但租赁关系就此终止，故胡某1实际交付房租截止日期应该视为2019年4月12日，从2019年3月23日至实际交付房屋即2019年4月12日为20天，按月房租3500元基数计算为每日房租为116.66元，20日的房租应为2333.33元，胡某1共欠樊某房租为6333.33元。另外，樊某在庭审中作最后陈述时认为，合同具有相对性，合同是樊某与胡某1签订的，只对樊某与胡某1产生法律效力，对其他人没有法律效力的陈述。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案在庭审中，樊某也承认该门店租赁给胡某1后，一直是由其妻子王某某代理其收取房租，而胡某1则是由其父亲胡某2代理交纳房租，该二人的行为均属于家事表见代理行为，樊某的妻子作为樊某的代理人具有代理樊某收取房屋租赁费的权限，胡某1的父亲作为胡某1的代理人，代替胡某1向樊某妻子王某某交纳房屋租赁费的行为是属于表见代理其履行合同行为，双方均有理由相信其代理行为有效。综上所述，樊某的诉讼请求部分合理，对合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二十二条、第四十九条、第九十一条第一款第二项、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决:一、胡某1于本判决生效后五日内给付欠樊某位于××旗店（面积385平米）房屋租金6333.33元及利息，利息从2019年4月13日起按月利率0.5%计算至实际给付之日止；二、驳回原樊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，由樊某负担738元，由胡某1负担50元。二审中，当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。樊某提供了：1.杭锦后旗公安局接处警回执单，欲证明樊某于2019年6月1日向派出所报案称胡某1将其房屋内的设施搬走，派出所出警后给胡某1打电话，胡某1未到场；2.调查笔录，欲证明胡某1在2019年5月份将涉案房屋内属于樊某的设施、设备偷偷拉走，一审认定胡某1在2019年4月就已将涉案房屋交还给樊某，与事实不符。胡某1至今未将涉案房屋的钥匙及房屋交还给樊某。经质证，胡某1对1号证据真实性认可，不认可举证意图，2019年4月胡某1就已搬走，樊某于2019年5月份到胡某1所经营的新网吧将涉案房屋的钥匙拿走；对2号证据不认可，胡某1是在2019年4月将网吧里的电脑、桌椅、展柜等属于胡某1的财物拉走，并未拉走租赁合同中约定属于樊某的东西。樊某申请郭某某出庭作证。郭某某陈述其与樊某及樊某的妻子王某某于2019年5月份分别到胡某1新开的网吧要过涉案房屋的钥匙，胡某1没给钥匙。经质证，樊某认可证人证言。胡某1认为证人所述不属实，胡某2从未见过郭某某，樊某及王某某从未与其他人一起来要过钥匙。樊某在2019年5月去新开的网吧要涉案房屋的钥匙，胡某2将钥匙交给了樊某。胡某1提供了照片1张，欲证明樊某将涉案房屋已经另外出租给了锦上添花浏阳炮直销店，说明樊某已收回了涉案房屋。经质证，樊某认可照片中显示的是涉案房屋，但照片中也有网络会所的招牌，不清楚是否另外出租。因樊某一直没有收回房屋，即使另外出租也是胡某1转租的。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是胡某1是否应当给付樊某房屋租金39500元，并从2018年7月24日起按月利率0.5%计算承担利息至给付之日。根据在案证据及事实，胡某1、樊某于2014年10月23日所签《房屋租赁合同书》，约定由胡某1以年租金6万元租赁使用案涉房屋，租赁期为不定期。2018年1月29日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定了因目前属政府修路拆迁范围，房内的所有装修，房顶、地面、墙面、水、暖、电、灯、空调、等都属樊某所有，因胡某1已使用3年，樊某同意用5个月的房租抵顶以上所有设施（从2018年2月23日到2018年7月23日）；若政府不拆迁，樊某从2018年7月23日开始按年收取房租，胡某1按年先交费后使用等内容。合同中未体现租金标准，也未体现该合同系以前所签租赁合同的补充。胡某1提供的其父亲胡某2与王某某的微信聊天记录显示，该份合同签订后，胡某1实际是按每月3500元向樊某的妻子王某某支付租金，王某某对此亦未持异议。诉讼中，樊某也认可都是由王某某收取租赁费。王某某于2019年4月12日发给胡某2的微信内容显示，王某某要求胡某2尽快转所欠的两个月的房租，并称“明天让小樊过去房子看看”。综合上述分析及案件事实、证据，一审认定双方在2018年1月29日重新签订《房屋租赁合同》后按每月3500元交纳房租，同时认定本案租赁合同于2019年4月12日解除，符合案件实际情况。樊某主张该合同是此前租赁合同的补充协议，要求胡某1按每年6万元计算并支付租赁费，无充分证据支持。综上所述，樊某的上诉请求及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由上诉人樊某负担。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  张莉萍二〇二〇年四月二十日书记员  贾 剑附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……