福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初3010号 原告：福建省中美物业管理有限公司，住所地晋江市梅岭街道双沟社区太原路36号1幢3层，统一社会信用代码91350500550990926X。 法定代表人：王清东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎礼，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯强，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被告：柯燕瑜，女，1983年10月1日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：洪源梦，男，1981年10月29日出生，汉族，住晋江市，系柯燕瑜的配偶。 被告：柯燕奇，女，1985年10月24日出生，汉族，住晋江市。 原告福建省中美物业管理有限公司（下称中美物业公司）与被告柯燕瑜、柯燕奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告中美物业公司的委托诉讼代理人陈凯强、被告柯燕瑜的委托诉讼代理人洪源梦、被告柯燕奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中美物业公司向本院提出诉讼请求：判令柯燕瑜、柯燕奇支付中美物业公司物业费4197元。事实和理由：柯燕瑜、柯燕奇系姐妹关系。2013年，柯燕瑜、柯燕奇作为晋江市梅岭组团改建工程项目的被征收人，可选择坐落于晋江市御景花园小区的房屋作为安置补偿。其中，柯燕瑜选择房号为1幢1203室的安置房，柯燕奇选择房号为9幢1203室的安置房。因案涉房产为安置房产，由晋江市选聘物业服务企业，原物业服务企业为福建少林物业服务有限公司，由柯燕奇与该公司签订案涉房产的前期物业服务合同。后柯燕奇与柯燕瑜自行互换所选安置房产，由柯燕瑜办理案涉房产的房屋产权证并实际入住使用。后中美物业公司承接原由福建少林物业服务公司负责的案涉房产物业管理服务。根据合同约定，物业管理收费标准为：住宅每月每平方米1.2元，物业公共使用部分的用水用电费用按实际发生按月向业主或住户分摊收取。自2017年1月1日起至2020年2月29日，案涉房产实际使用人柯燕瑜及物业服务合同相对方柯燕奇未按约向中美物业公司缴纳物业费，累计欠款4197元。 柯燕瑜辩称，其是案涉房屋1幢1203室的产权人，应由其承担物业费，与柯燕奇无关；中美物业公司将垃圾箱放置在一楼室外，地下室垃圾堆积成山，没有及时处理，物业服务人员不足，因为物业公司的不作为，柯燕瑜才会没有缴纳尚欠的物业费。 柯燕奇辩称，案涉房屋1幢1203室的产权人是柯燕瑜，本案物业费与其无关。 中美物业公司围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：《福建少林物业服务有限公司前期物业管理服务协议》、《房屋所有权证》（晋房权证梅岭字第××号）、《晋江市安置房小区前期物业服务合同》、《梅岭街道安置小区前期物业服务合同补充协议》各一份（证据1），以此证明中美物业公司的诉讼主张。并当庭提交清洁工作检查记录表、巡逻岗记录表各一份（证据2），证明中美物业公司的保洁工作每日均有相应的签到记录，安保巡逻工作每日均有相应的签到记录。 柯燕瑜、柯燕奇共同质证认为，对证据1无异议，对证据2有异议，记录表更像是一次性形成。并提供以下证据：1栋1203室地下室照片1张、9栋1203室房间、过道、楼梯等照片9张、专用收据1张，证明房屋漏水、物业公司不作为且未向业主开具正式的物业费发票。 中美物业公司质证认为，对照片的真实性及关联性均有异议，仅通过照片无法看出现场形成；对收据的关联性有异议，双方没有约定开具发票是收取物业费的前提，不能因此免除业主缴纳物业费的义务。 本院认为，中美物业公司提供的证据1，柯燕瑜、柯燕奇无异议，对其证明力，予以确认；证据2，柯燕瑜、柯燕奇未能提供证据予以反驳，而该证据来源合法，内容真实完整，对其证明力，予以确认。柯燕瑜、柯燕奇提供的照片系其单方制作，对其证明力，不予确认；收款收据，中美物业公司对其真实性无异，予以确认，但不能证明柯燕瑜、柯燕奇无需支付尚欠的物业费。 本院经审理事实认定如下：柯燕瑜接收御景小区1幢1203室安置房产1套，并于当日与福建少林物业公司签订前期物业管理服务协议。柯燕瑜、柯燕奇、中美物业公司共同确认案涉1幢1203室房产登记权属人和实际使用人为柯燕瑜，由柯燕瑜支付物业费。柯燕瑜至今尚欠中美物业公司2018年7月1日至2020年2月29日的物业费4197元。 综上所述，本院认为，中美物业公司因接管御景小区的物业服务而与柯燕瑜之间形成物业服务合同关系，合法有效，柯燕瑜应按合同约定交纳相关的物业费。中美物业公司经向柯燕瑜催收未果向本院起诉，其诉讼请求合法有据，本院予以支持。柯燕瑜提供的证据虽不足以证明其无需交纳物业管理费，但中美物业公司提供物业服务过程中，也应虚心听取小区业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，避免双方产生矛盾或纠纷。中美物业公司已确认案涉房产的付款义务人为柯燕瑜，故其要求柯燕奇承担共同付款责任，缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柯燕瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省中美物业管理有限公司物业费4197元； 二、驳回原告福建省中美物业管理有限公司对被告柯燕奇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取为25元，由被告柯燕瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  戴晓燕 二〇二〇年四月三十日 书记员  庄彦为 附件:本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。