浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初9908号原告：柯岩凤，男，1960年3月6日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：范恩明，乐清市人民法律服务所法律工作者。被告：柯世坚，男，1954年4月29日出生，汉族，住乐清市。被告：柯世荣，男，1952年7月24日出生，汉族，住乐清市。共同委托诉讼代理人：叶孝智，浙江五豪律师事务所律师。被告：柯隆存，男，1979年1月10日出生，汉族，住乐清市。被告：刘建锋，男，1976年8月12日出生，汉族，住乐清市。第三人：赵章卿，男，1981年11月30日出生，汉族，住乐清市。原告柯岩凤诉被告柯世坚、柯世荣、赵章卿合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告柯岩凤申请追加柯隆存、刘建锋为本案共同被告，并申请变更赵章卿的诉讼地位为第三人，本院审查后予以准许。依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告柯岩凤及委托诉讼代理人范恩明，被告柯世坚、柯世荣共同委托诉讼代理人叶孝智，证人郑某到庭参加诉讼，被告柯隆存、刘建锋及第三人赵章卿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。依法于2019年12月24日裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告柯岩凤及委托诉讼代理人范恩明，被告柯世坚、柯世荣共同委托诉讼代理人叶孝智到庭参加诉讼，被告柯隆存、刘建锋及第三人赵章卿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯岩凤向本院提出诉讼请求：1.确认乐清市石帆街道人民调解委员会作出的编号为乐石人调（2015）037号的人民调解协议书合法有效；2.确认原、被告各方于2018年1月22日签订的《房屋划分协议书》及车库分配协议合法有效；3.判决各被告依据编号为乐石人调（2015）037号人民调解协议书第一条规定办理位于乐清市间（南至北）车库的初始登记手续，办理不动产登记手续等支出的税费由原、被告共同承担；4.判决各被告协助原告办理位于乐清市间（南至北）车库的转移登记手续至原告名下；5.判决被告柯世坚、柯世荣赔偿原告违约金165000元、利息损失29200元，返还5000元，合计199200元；6.判决各被告承担本案的诉讼费用。2020年4月17日庭审中，原告变更第5项诉讼请求为：判决被告柯世坚、柯世荣赔偿原告违约金165000元、利息损失25000元，判决被告柯隆存返还原告5000元。事实与理由：2010年期间，柯岩凤与柯世坚、柯世荣以及赵章卿合伙集资在乐清市兴建180平方米的商住房，并获得了原乐清市住房和城乡规划建设局向柯世坚、柯世荣、柯隆存颁发的证号为建字第浙规证2011-0382Ｆ0058号《建设工程规划许可证》。后建成四间五楼一底的房屋，即每层2套共10套，底层为四个车库。2014年期间，柯世坚、柯世荣将合伙集资建好的共有房屋东首四楼偷卖给他人，在装修过程中被柯岩凤发现，遂向石帆街道万东坑村申请调解。经多次通知，柯世坚、柯世荣拒不到场，后转到石帆街道人民调解委员会调解成功。因该起事件的发生，柯隆存以柯岩凤损害其父亲柯世荣名誉为由，强行向柯岩凤索要5000元名誉损失费，该费用在柯岩凤分得的卖房款中抵扣。2015年8月28日，柯岩凤、柯世坚、柯世荣、赵章卿就合伙建房过程中存在的分歧通过乐清市石帆街道人民调解委员会达成了编号为乐石人调（2015）037号《人民调解协议书》，其中第一条规定：该商住房必须要办理有关房屋权证，并确定两人办理，办理过程中的费用四股权平均出资；第三条规定：柯岩凤出资55000元给柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存的份额）作为指标补偿款；第五条规定：柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）收取上述款项后，在今后有关该商住房（包括车库）出售、转让（他人购房后转让）以及办理土地、房产等方面的过程中，若需要柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）必须无条件配合，不得拒绝或故意推诿，否则柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）按收取补偿款的300%返还给柯岩凤和赵章卿。2018年1月22日，柯岩凤、柯世坚、柯世荣、刘建锋（赵章卿将其股权份额转让给了刘建锋）签订了《房屋划分协议书》，对上述合伙集资房屋进行了分割，柯岩凤分得西首一楼、东首三楼以及西向第二间（南至北）车库。自签订《人民调解协议书》和《房屋划分协议书》之后，各被告故意不予办理上述房屋的审批及初始登记手续，司法所的工作人员也多次催促他们及时办理但均未果。因合伙集资建房是以柯世坚、柯世荣、柯隆存名义报批，故柯岩凤无法办理上述房屋的审批及初始登记手续，以致办证手续一拖再拖。2019年6月1日，柯岩凤将其所分得的西首一楼出卖给案外人郑某，需要柯世坚签字配合，但柯世坚故意不予配合，又提出其他无理要求，导致柯岩凤出卖房屋一事搁置至今。综上，柯岩凤特提起诉讼。2020年4月17日庭审中，柯岩凤补充陈述：虽在本案诉讼过程中，柯世坚、柯世荣、柯隆存办理了授权给柯岩凤代办涉案房屋超占地、超建筑的行政处罚手续，代补办房屋用地手续、建房审批手续及领取相关批文、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关证件，代办房屋申请竣工验收核实手续并领取建设工程规划核实确认书的公证书，但因柯世荣在石帆街道万东坑村拆建老屋的行为导致行政部门告知柯岩凤：目前无法正常办理涉案房屋的相关审批手续。被告柯世坚、柯世荣答辩称：对柯岩凤提出的第1、2项诉讼请求予以确认。涉案房屋未取得不动产权证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于不得转让的情形。柯岩凤转让房屋给案外人郑某，违反了上述法律规定，且《房屋转让合同书》内容不具有可操作性，在涉案房屋存在违法建筑的情况下不可能两个月内取得不动产权证，因此柯世坚拒签《房屋转让合同书》有正当理由。柯岩凤转让西首一楼房屋给郑某，其二人作为买卖双方签字即可，不需要柯世坚的签字配合。柯世坚、柯世荣曾向不动产登记管理部门申请办理涉案房屋的权属登记，被告知存在占地面积和建筑面积双重违法的情况，因此至今未取得不动产权登记并非柯世坚、柯世荣推诿造成，不能归责于柯世坚、柯世荣。综上，请求驳回柯岩凤提出的第3-6项诉讼请求。被告柯隆存、刘建锋未作答辩。第三人赵章卿未到庭陈述意见。本院经审理查明：2010年，柯岩凤、柯世坚、柯世荣、赵章卿四人在乐清市集资兴建房屋。因建房审批需要，以柯世坚、柯世荣、柯隆存的名义审批有关建房手续。2011年12月1日，原乐清市住房和城乡规划建设局向柯世坚、柯隆存、柯世荣颁发证号为建字第浙规证2011-0382Ｆ0058号《建设工程规划许可证》，该证记载：建设项目名称为公寓式住宅、建设规模为新建四间五层计建筑面积1271平方米，占地面积为180平方米。之后，四人集资建成四间六层房屋（底层为车库，第二至六层为商品房）。2015年8月28日，因柯岩凤、柯世坚、柯世荣、赵章卿四人发生纠纷，经乐清市石帆街道人民调解委员会主持达成调解协议。协议主要内容为：一、该商住房必须要办理有关房屋权证，并有四人协商确定两人办理，办理过程中所需的费用四股权平均出资。二、在2016年3月31日前，该商住房由四股权共同出售，2016年3月31日后若商住房套房、出库尚未出售，则由四股权人另行协商。三、因由柯世坚、柯世荣及柯世荣子柯隆存（柯世荣同意使用其子柯隆存的土地审批指标）三人的土地指标审批有关建房手续，赵章卿自愿出资15000元、柯岩凤自愿出资55000元，合计70000元一次性补偿给柯世坚40000元、柯世荣（包括其子柯隆存在内）30000元。四、上述款项于2015年9月15日前在本调解室当面一次性交付收讫。柯世荣在2015年9月15日前，必须取得其子柯隆存有关该商住房（包括车库）出售、转让（他人购房后转让）以及办理土地、房产等证件过程中所需柯隆存签字委托柯世荣办理的公证委托书。五、柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）收取上述款项后，在今后有关该商住房（包括车库）出售、转让（他人购房款转让）以及办理土地、房产等方面的过程中，若需要柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）提供证件及签字的，柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）必须无条件配合，不得拒绝或故意推诿；否则柯世坚、柯世荣（包括其子柯隆存）按收取补偿款的300%返还给赵章卿、柯岩凤两人。六、四人在2015年9月15日前，将该协议签订前已出售的商住房套房（包括车库）以及在建房过程中所需费用协商一次性结清，若在2015年9月15日未向本调解委员会反应，视为结清。2018年1月22日，柯岩凤、柯世坚、柯岩凤、刘建锋（赵章卿将其股权份额转让给了刘建锋）签订《房屋划分协议书》，约定：柯世坚、柯世荣、柯岩凤、刘建锋等四股权人，在石帆街道（原）朴湖一村所兴建的商住房，建设工程规划许可证证号为建字第浙规证2011-0382F0058号，总兴建四间五楼一底房屋（每层两套共十套、底层为车库），其中东首四楼房屋、西首三楼房屋、底层西首前第一个车库均已出售；剩余八套房屋与地下室，东西以柱中为隔，前后以柱中为隔，以抓阄划分为准……柯岩凤分得一楼西首、三楼东首房屋，柯世荣分得二楼西首、五楼东首房屋，柯世坚分得五楼西首、二楼东首房屋，刘建锋分得四楼西首、一楼东首房屋；车库房其他几间出20000元（共60000元）补给西首前车库屋；等等。另，柯岩凤主张其分得西向第二间（南至北）车库，柯世坚、柯世荣无异议。2019年6月1日，柯岩凤与案外人郑某协商订立房屋转让合同，柯岩凤将其分得的一楼西首房屋出卖给郑某，转让价款为365000元；柯岩凤承诺负责办理转让房屋的不动产权证至其本人名下，后转移过户至郑某名下的手续，自签订本协议之日起2个月内办理完毕不动产权证书至郑某名下的相关手续；若柯岩凤逾期不能办理完毕不动产权证书手续，则转让房屋返还柯岩凤，柯岩凤应当返还已收购房款并赔偿违约金（按照已支付的款项为基数以月利率2%自签订本协议之日起计算至实际返还之日止）。柯世荣在该买卖合同中甲方（出卖人）栏一并签字捺印进行了确认。当日，郑某向柯岩凤支付定金50000元，柯岩凤出具收据交郑某收存。2019年10月10日，柯岩凤向本院提起本案诉讼。诉讼期间，本院向乐清市自然资源和规划局发函征询：涉案公寓式住宅是否具备办理初始登记条件？该公寓式住宅是否符合不动产分割登记条件？办理初始登记及分割转移登记应提供的资料及办理流程？若建成房屋与《建设工程规划许可证》上获批的建筑面积、占地面积不符，应如何处理？乐清市自然资源和规划局作出乐资规函【2020】45号文件复函给出处置建议：1.该公寓式住宅不具备首次登记条件。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定，应对该公寓式住宅的违法用地、违法建筑处置到位（行政处罚）、补办用地手续、补办建设工程规划许可手续，经建设工程规划核实确认后申请办理不动产首次登记。如按公寓式竣工验收核实，将按套办理不动产首次登记。3.办理首次登记需提供的资料：用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书、不动产测量报告、不动产权籍调查表、权利人分房协议书、身份证、户口册及其他必要材料。4.该公寓式住宅超占地面积35.67平方米，建筑面积451.29平方米需经处置到位并经补办合法审批手续后再给予办理不动产首次登记。2020年3月19日，柯世坚、柯世荣、柯隆存在乐清市公证处办理公证授权委托，授权委托柯岩凤代为办理房屋超占地、超建筑的行政处罚手续；代为补办房屋用地手续、建房审批手续并代为领取相关批文、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关证件；代为办理房屋申请竣工验收核实手续并领取建设工程规划核实确认书；代为支付相关费用；代为办理与上述委托事项相关的其他事宜。之后，柯岩凤持相关资料及公证书前往办理，至今无果。以上事实，由各方当事人的身份证及户籍信息、建设工程规划许可证、人民调解协议书、房屋划分协议书、收款收据、房屋转让合同书、录音资料、个人住宅建筑面积量算报告、乐资规函【2020】45号文件、公证书，并结合当事人的庭审陈述、证人郑某的证言及定金收据在案佐证，本院予以认定。本院认为，柯岩凤、柯世坚、柯世荣、赵章卿四人因集资建房曾多次引发矛盾，经乐清市石帆街道人民调解委员会主持调解达成的人民调解协议书，系四人的真实意思表示，且未有与法不符之情形，故依法应认定有效，并对其四人及从赵章卿处承继权利义务的刘建锋均具有约束力。柯岩凤、柯世坚、柯世荣、刘建锋签订的《房屋划分协议书》，系在人民调解协议书约定共同出售不成的情况下重新达成的分割协议，柯世坚、柯世荣对真实性予以认可，刘建锋未提出任何异议，故柯岩凤诉请确认该《房屋划分协议书》合法有效，本院予以认定。涉案公寓式住宅存在超占地面积、超建筑面积的违法建筑事实，根据乐清市自然资源和规划局的复函需要补办相关审批及核准手续后方可办理不动产权登记，且柯世坚、柯世荣、柯隆存已办理公证授权委托书给柯岩凤用于代办涉案公寓式住宅的不动产权登记的相关手续，基于该公寓式住宅目前尚不具备办理产权登记的条件，柯岩凤提出的第三、四项诉讼请求中关于办理产权登记及转移登记的主张，在本案中不予支持。虽柯世坚、柯世荣、柯隆存已经委托柯岩凤代为办理，但办理过程中若涉及需要柯世坚、柯世荣、柯隆存本人协调解决的或者需要刘建锋协助的，均应当予以协助。虽涉案公寓式住宅未办理产权登记，但集资建房各方均有对外出卖房屋的意愿和想法，这从《房屋划分协议书》中“东首四楼房屋、西首三楼房屋、底层西首前第一个车库均已出售”的表述中清晰可见。柯世坚、柯世荣抗辩未取得不动产权登记的房屋不得用于对外出售的意见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定非效力性禁止性规定，故本院不予采纳。由于建设工程规划许可证系以柯世坚、柯世荣、柯隆存名义审批取得，结合各方之前曾多次发生纠纷的事实，柯岩凤出卖房屋给郑某时要求柯世坚、柯世荣在房屋转让合同中出卖人栏签字确认，一方面系尽到对买受人的合理告知义务，另一方面出于避免今后相关纠纷的考虑，同时《人民调解协议书》第五条中明确约定了柯世坚、柯世荣的协助义务及违反协议的违约后果，柯世坚不予配合签字，故应承担相应的违约责任。柯岩凤主张由柯世坚、柯世荣共同承担返还165000元的责任，缺乏依据，本院不予支持，柯岩凤可以主张赔偿款为：柯世坚收取的40000元／柯岩凤、赵章卿支付的指标补偿款70000元＊柯岩凤实际支付的55000元＊300%四舍五入后计90000元。柯岩凤于庭审中变更主张利息损失25000元，缺乏相应的支出凭证，本院不予支持。柯岩凤关于要求柯隆存返还5000元，根据其主张的事实与本案纠纷非同一法律关系，且缺乏相应的证据予以佐证，故本院不予支持。柯隆存、刘建锋经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；赵章卿作为本案第三人亦未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认乐清市石帆街道人民调解委员会作出的编号为乐石人调（2015）037号的人民调解协议书合法有效。二、确认柯岩凤、柯世坚、柯世荣、刘建锋于2018年1月22日签订的《房屋划分协议书》合法有效。三、柯世坚于本判决生效后十五日内支付柯岩凤赔偿款90000元。款交本院民一庭转付。四、驳回柯岩凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4200元，由柯岩凤负担2150元、柯世坚负担2050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  高文丹人民陪审员  林建琴人民陪审员  胡春祥二〇二〇年四月二十一日书 记 员  於丹建