湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终435号上诉人（原审被告）：张顺根，男，汉族，1958年10月29日出生，现住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：廖海，男，汉族，1965年8月20日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：戴朝宇，女，汉族，1947年11月19日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：肖承启，男，汉族，1977年5月9日出生，住湘潭市雨湖区。原审第三人：谭焕斌，男，汉族，1989年1月27日出生，住湖南省湘潭县。上诉人张顺根与被上诉人戴朝宇、肖承启、原审第三人谭焕斌租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张顺根上诉请求：1.撤销原判第一、二项判决，张顺根只欠被上诉人一个月零五天的租金，即7000元；2.张顺根支付的装修费用1.5万元，仍有残值1.35万元，被上诉人应支付给张顺根或冲抵租金；3.在此情况下，张顺根同意解除合同。事实与理由：一、被上诉人拖欠张顺根工资在前，张顺根拖欠租金在后，应当同时清算；二、张顺根拖欠租金的原因，在于被上诉人唆使谭焕斌拒不向张顺根交纳租金；三、张顺根租房后对房屋装修花去费用1.5万元，被上诉人应支付给张顺根；四、被上诉人滞腾房屋2.5个月，应抵交租金1.5万元；五、原审法院休庭后草率判决，且对谭焕斌的责任承担问题未作陈述，也未说明缘由。戴朝宇书面答辩称：一、张顺根在2019年5月1日前未付租金，不具有房屋使用权，故张顺根提出答辩人滞腾房屋2.5个月、应抵交1.5万元房租的意见没有依据；二、张顺根于2019年3月25日接收房屋后，并未对房屋进行修缮，仅仅是雇请了三个人清扫卫生、更换门钥匙、修了水管，所谓施工队出具的收条凭证无法核实，即便进行了装修，也不应由答辩人负责；三、谭焕斌不向张顺根交纳房租，与答辩人无关；四、张顺根是公司的股东而非员工，答辩人未欠付张顺根工资。肖承启答辩意见同戴朝宇答辩意见，补充如下：答辩人未要求张顺根装修，张顺根自2019年9月15日起便未付租金，而合同约定是每三个月付一次租金。谭焕斌未予答辩。戴朝宇、肖承启一审诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告四季度房租18,000元；2.解除戴朝宇与张顺根于2019年1月10日的租房合同；3.被告赔偿房间设施：32寸液晶电视机4台、双人床1张、保险柜1个，点阵屏2个；4.由被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：原告戴朝宇系本案案涉房屋即湘潭市雨湖区中山路街道韶山西路249号房屋（房屋为六层，建筑面积988.34㎡）所有权人。2019年1月10日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订了《承包合同》一份，约定：一、承包内容：甲方有私产一栋（即本案案涉房屋），小庭院一户，临街门面一个，过道门面一个，共计将近壹仟个平方左右，地址：。二、承包范围：甲方门面2个，小庭院一户，二至六楼所有房间及一切设施园林绿化的养护。三、租金交纳：承包期内租金每个月陆仟元整，每季度壹万捌仟元交一次租金。四、承包时间：2019年5月1日起，交承包金，暂定承包时间五年，根据乙方守约效益好递增。5月1日前的时间由乙方进行装饰和各种设施的安装，乙方不得损坏甲方的房屋。五、其他事项：甲方旅馆手续应给乙方经营，未尽事宜，双方共同协商解决，采用补充合同。合同签订后，被告提出按月交纳租金，原告予以认可并按此约定实际履行了合同。2019年4、5月左右，被告将上述房屋以9500元／月的价格转租给第三人谭焕斌。原告当庭陈述知道这件事后默认了被告的转租行为。庭审中，原、被告均认可被告租金已交至2019年9月底（不包括被告向原告交纳的押金6000元）。另查明，原告向被告交付房屋时未办理物品移交手续。原审法院认为，两原告与被告之间签订的《承包合同》是双方的真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。该合同名为承包合同，实质是一个房屋租赁合同。合同签订后双方同意将每季度付一次租金改为按月交付租金，应视为双方对交付租金的变更。现被告已连续三个月未交纳租金，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对两原告要求被告支付第四季度租金并解除《承包合同》诉讼请求，予以支持，被告交纳的6,000元押金可以在应付租金中予以冲抵。两原告交付房屋时未与被告办理物品移交手续，两原告也没有举证证明物品丢失的相关情况，故两原告要求被告赔偿房间设施损失的诉讼请求，本院不予支持。被告提出的原告应付工资的问题，与本案不属于同一个法律关系，不属于本案审理范围，该院已向被告释明可以另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告戴朝宇、肖承启与被告张顺根于2019年1月10日签订的《承包合同》；二、被告张顺根在本判决生效之日起五日内一次性支付原告戴朝宇、肖承启房屋租金18,000元。冲抵被告张顺根已交纳的6,000元押金后，被告张顺根还应支付12,000元；三、驳回原告戴朝宇、肖承启的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，减半收取计125元，由被告张顺根负担。二审期间，张顺根向本院提交如下证据：证据一、证人黄某的证言，拟证明张顺根租赁房屋后，张顺根对房屋进行了维修安装，经被上诉人同意支付了1.5万元装修款；证据二、两份房屋租赁合同，拟证明张顺根租赁被上诉人房屋后经被上诉人同意，将房屋转租给谭焕斌的事实；证据三、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初3511号民事判决，拟证明谭焕斌未按时向张顺根支付租金，张顺根通过诉讼方式要求谭焕斌交付租金，同时证明张顺根拖欠被上诉人租金的原因在于谭焕斌未向张顺根支付租金。肖承启对张顺根提交的证据质证如下：证据一与被上诉人无关；证据二房屋租赁合同，被上诉人没有见过；证据三与本案无关，谭焕斌与本案无关。戴朝宇、肖承启、谭焕斌均未向本院提交新的证据。本院对张顺根二审提交的证据认证认为：证据一的真实性予以确认，但不能达到张顺根的证明目的，不予采信；证据二、证据三因与本案无关，不予采信。经审理查明，张顺根二审当庭陈述，他接收房屋后装修房屋前后耗时一个月左右（张顺根申请的证人黄某表示，房屋装修从2019年3月开始，耗时10天左右），在2019年4月20日全部完工。张顺根、肖承启二审均当庭表示，张顺根至今未向戴朝宇、肖承启移交房屋。对于原审判决查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，一、戴朝宇、肖承启与张顺根签订的《承包合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行。合同签订后双方同意将每季度付一次租金改为按月支付租金，现张顺根已连续三个月未交纳租金，构成根本违约，因此戴朝宇、肖承启有权请求解除合同。原审判决认定张顺根已交纳2019年9月以前的房租，虽然原审判决的作出时间为2019年12月18日，但原审判决认定张顺根已连续三个月未交纳租金与客观事实相符，并无不当。戴朝宇、肖承启提起诉讼的时间为2019年11月5日，但张顺根至二审时仍未向戴朝宇、肖承启移交房屋，故原审法院判决张顺根向戴朝宇、肖承启交纳租金1.8万元并无不妥。对于张顺根称其只欠7000元房租的意见，本院不予采纳。二、虽然戴朝宇、肖承启与张顺根签订合同的时间是2019年1月10日，但未约定戴朝宇、肖承启交付房屋的时间，且合同约定张顺根自2019年5月1日起才交纳租金，故戴朝宇、肖承启直至2019年3月25日才向张顺根移交房屋并不违反约定。另据张顺根陈述，其接收房屋后装修安装前后耗时1个月，于2019年4月20日完工，说明戴朝宇、肖承启于2019年3月25日移交房屋也未给张顺根造成经营损失。故张顺根主张戴朝宇、肖承启滞腾房屋2.5个月、应抵交租金1.5万元的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。三、根据合同相对性原则，合同只能约束合同当事人，谭焕斌拖欠张顺根的租金，不能成为张顺根拖欠戴朝宇、肖承启租金的正当理由。故原审判决未就谭焕斌的责任承担问题作出描述，并无不当，张顺根的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、关于房屋装修物残值的问题，张顺根未提交证据证明其是在经出租人戴朝宇、肖承启同意的情况下装修涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，张顺根要求戴朝宇、肖承启承担所谓的装修物残值1.35万元的理由不能成立，本院不予采纳。退一步而言，即便张顺根装修房屋获得了出租人同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，张顺根也无权要求戴朝宇、肖承启承担装修物残值。五、至于张顺根所称戴朝宇、肖承启拖欠张顺根工资的问题，系另一法律关系，张顺根可另行主张权利。综上所述，张顺根的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费250元，由上诉人张顺根负担。本判决为终审判决。审判长  贺卫平审判员  颜文军审判员  周 尧二〇二〇年四月三十日法官助理周成锋书记员肖元普附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。