湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)湘0304民初870号 原告：汤泽宏，男，1965年4月26日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：杨维，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。 被告：湖南华燊房地产开发有限公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路188号1栋5号。 委托诉讼代理人：江红，董事长。 委托诉讼代理人：杨希，湖南潭州律师事务所律师。 原告汤泽宏与被告湖南华燊房地产开发有限公司（以下简称华燊房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤泽宏及其委托诉讼代理人杨维，被告华燊房地产公司的委托诉讼代理人杨希均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤泽宏向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认汤泽宏、华燊房地产公司于2018年9月9日签订的《房地产合作开发协议书》有效；2、请求判令确认华燊房地产公司于2018年12月27日及其单方面解除该合同为无效，并承担因单方面解除《房地产合作开发协议书》所应承担的民事责任、继续履行原协议；3、请求判令本案诉讼费由华燊房地产公司承担。事实和理由：华燊房地产公司于2008年以出让方式取得湘潭市岳塘区丝绸北路西向一块宗地号为2-8-8-151-2的土地的土地使用权。2008年9月9日，汤泽宏、华燊房地产公司、案外人李从良、冯新伟签订了《房地产合作开发协议书》，约定对该地块合作开发。之后，李从良、冯新伟陆续退出合作，合同权利义务由汤泽宏受让。该协议约定，土地使用权作价900万元，分期进行支付，协议签订后，汤泽宏履行了部分义务，承担了项目开发资金投入，并将“江景名城”项目开发建设至十三层，但因华燊房地产公司提供的用于项目开发的建设用地存在地块不能实现“五通一平”、地块上便道无法挖断、地块旁悬崖未做护臂等情况，不能实现“净地转让”，造成“江景名城”项目开发被耽误。因项目被耽误造成汤泽宏重大经济损失及巨额债务，但华燊房地产公司确因被抽逃出资，仅剩下300来万元注册资金。华燊房地产公司在未告知汤泽宏的情况下于2018年12月27日变更法定代表人，并登报声明其与汤泽宏签订的《房地产合作开发协议书》无效，由汤泽宏单独进行“江景名城”项目开发，甚至将汤泽宏投入建设至十三层的项目另转他人。汤泽宏认为，上述《房地产合作开发协议书》系双方真实意思表示、合法有效，对双方均具有法律约束力，汤泽宏为履行合同已投入大量资金，因华燊房地产公司提供的建设用地存在诸多历史遗留问题造成项目无法正常开发，给汤泽宏造成了巨大的经济损失，且华燊房地产公司单方宣布合同无效、拒绝履行《房地产合作开发协议书》，其行为不仅构成了违约，更侵害了汤泽宏的合法权益。汤泽宏就上述问题多次与华燊房地产公司进行协商，未果，遂诉至法院，请求判如所请。 华燊房地产公司辩称：1、华燊房地产公司与汤泽宏、案外人李从良、冯新伟于2008年9月9日签订的《房地产合作开发协议书》是合同双方真实意思表示，在合作开发协议终止前属于合法成立并发生法律效力的合作合同。华燊房地产公司在2008年通过出让方式取得湘潭市岳塘区丝绸北路西向一块宗地号2-8-8-151-2的土地使用权，经人介绍与汤泽宏、案外人李从良、冯新伟相识，并于2008年9月9日签订了《房地产合作开发协议书》，约定合作开发该块土地，即江景名城项目（原名俏馨华庭）。之后，华燊房地产公司出具特别授权，委托汤泽宏组建项目部对江景名城项目进行开发建设。华燊房地产公司与汤泽宏之间的合作开发协议是为了引入有资金实力的个人合作开发，不违反法律、行政法规强制性规定。按照协议约定，该协议经双方签字盖章，华燊房地产公司收取汤泽宏的履约保证金后已然发生效力，但汤泽宏存在诸多未按照合作开发协议履行义务的行为。2018年，江景名城项目因汤泽宏资金问题开发再次停滞，华燊房地产公司根据合作协议的明确约定行使单方解除权利，并已通告汤泽宏，该《房地产开发合作协议书》已于2018年12月29日终止，失去法律效力。2、华燊房地产公司与汤泽宏签订的《房地产合作开发协议书》与土地使用权转让协议有明显区别，协议约定，华燊房地产公司提供土地使用权，汤泽宏负责项目开发资金，房屋销售收入由华燊房地产公司收取入双控账户分配，双方属于合作开发模式。双方协议书中约定的“保证华燊房地产公司的土地价款回收、汤泽宏承担项目的法律责任和义务”只是合同双方在订立合同时，华燊房地产公司作为甲方的合作要求，实际上并不能保证土地价款回收且不承担风险，客观上也没有实现这个目的，但这些约定都不会使双方的合作开发变为土地转让。根据协议内容，华燊房地产公司在合作开发中承受巨大风险，预期从合作开发中获得的也不仅仅是土地价款的固定收益，因此，本案符合合作开发房地产的特征，合同性质为合作开发房地产合同。3、华燊房地产公司在2008年12月29日通告汤泽宏解除《房地产合作开发协议书》合法有效，该协议已失去效力。汤泽宏存在诸多违约之处，简要列举如下：①根据协议第2条约定，汤泽宏应自协议签订之日起一年半内付给华燊房地产公司900万元，即在2010年3月9日前付清，但至华燊房地产公司解除合作时，汤泽宏仅支付不到300万元；②根据协议第3条约定，汤泽宏应在协议签订后十个月内完成主体工程，十五个月内完工交付使用，十八个月完成全部房屋施工、销售等事项，并办好房产证，但至华燊房地产公司解除合作时，汤泽宏连主体工程尚未完成；③根据协议第4条约定，汤泽宏应及时向华燊房地产公司提供对外签订的合同文本副本以备案，但汤泽宏不仅没有如实将全部合同文本报华燊房地产公司备案，还对外假借项目开发名义借贷，私自收取购房款，导致华燊房地产公司面临巨额债务追索；④根据协议第5条约定，汤泽宏应将本项目的债务如实告知华燊房地产公司，并全权负责偿还债务，如因债务造成华燊房地产公司的一切损失由汤泽宏负责赔偿，但因汤泽宏滥用华燊房地产公司的特别授权，造成华燊房地产公司因不知情的借贷、购房款收取涉诉多起，汤泽宏的行为不仅严重违反了合作开发协议，且对华燊房地产公司的正常经营造成了不可估量的损害。4、汤泽宏担任江景名城项目负责人期间，项目因手续不齐、违规施工等原因多次被政府叫停，华燊房地产公司对外债务累积上千万，项目历经十年仍未完工，成为重大的社会不稳定因素。岳塘区建设领域历史遗留问题处置领导小组在2017年12月19日召开调度会时明确建议华燊房地产公司更换项目负责人，2018年4月10日又发函指出华燊房地产公司未严格规范建设程序、无开发团队、无资金筹措计划、无项目建设实施方案，2018年9月6日又发函交办项目重启，华燊房地产公司在汤泽宏资金实力不足、无法继续组织项目开发情况下，为维护各方权益，才于2018年12月正式发函通告解除合作协议，随后引入新的投资才得以重启项目建设，故华燊房地产公司在汤泽宏违约，无法履行合同情况下于2018年12月通过正式发函通告汤泽宏解除开发协议，合法有效。5、汤泽宏自2008年至2018年的持续不作为已然证实其无能力继续开发涉案项目，无能力偿还上千万元债务，也不愿意处理长达十年之久的历史遗留问题，不愿意向购房户交付房屋、清偿所欠债务，《房地产合作开发协议书》已然失去法律效力，汤泽宏主张合同有效缺乏事实及法律依据，属于借诉讼谋夺非法利益，故请求人民法院依法驳回汤泽宏的全部诉讼请求。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，汤泽宏提交的《房地产合作开发协议》，华燊房地产公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但根据协议书第二条约定，合作开发方式：甲方（华燊房地产公司）以土地使用权（根据土地使用权证列示）作为投入，乙方（李从良、汤泽宏、冯新伟）投入项目的建设费用、报批费用、销售费用、税费等所有费用，根据协议第四条约定，销售款由华燊房地产公司指派人员收取并入双方双控账户。根据上述协议约定内容，该协议书属于合作协议，并非汤泽宏所述土地使用权转让协议，故本院对汤泽宏的证明目的不予认可；即便双方当时有进行土地转让的意愿，但汤泽宏并未按约付款到位，合同并未实际履行；汤泽宏提交的华燊房地产公司的江景名城项目部向华燊房地产公司出具的《关于三桥土地交付存在问题的函》、授权委托书（日期分别为2008年12月1日、2011年5月1日），华燊房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认；汤泽宏提交的华燊房地产公司与湖南华湘建设工程有限公司（以下简称华湘建设公司）签订的《江景名城工程总承包施工协议》、华燊房地产公司与湘潭湘军建设有限公司（以下简称湘军建设公司）签订的《江景名城工程总承包协议》及补充协议，虽无原件核对，但根据庭审所述，华燊房地产公司与华湘建设公司、湘军建设公司确实存在工程施工承包关系，华燊房地产公司作为合同相对方，对合同内容是明知的，如汤泽宏举证不实，其应提供反证予以证明，故本院对华燊房地产公司关于“无原件核对、真实性无法确认”的质证意见不予采信，对上述证据的真实性予以认定；汤泽宏提交的2017年3月22日华燊房地产公司对汤泽宏的特别授权委托书无原件核对，华燊房地产公司不予认可，汤泽宏作为被授权人，应妥善保管相应文书，其不能提供相应文书原件核对，承担相应举证不能的责任，本院对华燊房地产公司关于“无原件核对、真实性无法确认”的质证意见予以采信，本院对该授权委托书不予认定；华燊房地产公司向湘潭市人民政府出具的《关于“江景名城”项目第八层除锈织筋层存在重大隐患的汇报》、华燊房地产公司《紧急汇报》、华燊房地产公司向有关部门出具的《关于请求火速解决江景名城项目历史遗留问题的报告》、《关于请求急速解决江景名城项目历史遗留问题及相关补偿的报告》、《关于7.16回复的汇报》、《关于江景名城项目申请调规的报告》，所加盖的确为华燊房地产公司公章，华燊房地产公司主张该汇报系汤泽宏经手而不予认可的意见，无充分的依据，即便该汇报确由汤泽宏经手出具，但华燊房地产公司必然是汤泽宏出具的汇报情况符合客观实际情况才予以加盖公章，故华燊房地产公司的意见本院不予采信，本院对该证据的真实性予以认定；汤泽宏提交的童思达（华燊房地产公司前财务）向汤泽宏工作人员发送收款情况的微信截屏无原件核对，华燊房地产公司不予认可，本院不予确认；汤泽宏提交的湘潭市丝绸北路工程建设指挥部与湘潭市河东房屋土地开发有限公司签订的《土地转让协议》首页、湘潭市丝绸北路工程建设指挥部与湘潭市河东房屋土地开发有限公司、华燊房地产公司于2008年4月28日签订的《补充协议》无原件核对，华燊房地产公司对其真实性不予认可，本院不予认定；汤泽宏提交的《国有土地使用权出让合同》，虽无原件核对，但华燊房地产公司取得相应土地使用权属实，华燊房地产公司关于无原件核对、不予认可的意见不成立，本院对该土地使用权出让合同予以认定；汤泽宏提交的《关于我司江景名城项目北向边坡问题的情况说明》无原件核对，华燊房地产公司不予认可，本院不予认定；汤泽宏提交的2009年5月8日江景名城项目部《公函》，华燊房地产公司予以确认其真实性，故本院予以认定；汤泽宏提交的《重要信访呈阅》、华燊房地产公司向湘潭市人民政府出具的《报告》、2011年元月宝塔社区关于解决华燊房地产公司江景名城项目建设与居民之间相关问题的协议无原件核对，华燊房地产公司不予认可，本院不予认定；汤泽宏提交的《湘潭市岳塘区人民政府关于请求迅速解决江景名城项目建设遗留问题的报告》，华燊房地产公司对其真实性无异议，本院予以认定；汤泽宏提交的华燊房地产公司《关于加快江景名城项目建设公函的回复函》，无原件核对，华燊房地产公司不予认可，汤泽宏无证据证实该函件属实，本院不予认定；汤泽宏提交的华燊房地产公司工商登记资料，华燊房地产公司予以认可，本院对该证据的真实性予以确认；汤泽宏提交的其从湘潭市公安局雨湖分局经侦大队调档获取的对袁正希、童思达、刘家源的询问笔录，华燊房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认；汤泽宏提交的本院对张进诉华燊房地产公司（2019）湘0304民初1055号民事判决书，因该案已进入二审审理程序，该判决尚未生效，本院不予认定；汤泽宏提交的华燊房地产公司2018年11月1日《紧急情况汇报》客观、真实，本院予以认定。华燊房地产公司提交的会议纪要（2017年第6号）、岳处置办（2018）5号函件，提供了原件核对，汤泽宏不予认可的理由不成立，本院不予采信，本院对上述证据予以认定；华燊房地产公司提交的《湘潭市集中解决城市区域建设领域历史遗留问题工作交办函》[潭建专项组（2017）2号]、岳处置办（2018）4号函件虽系复印件，但上述文件均系政府部门文件，能与会议纪要及岳处置办（2018）5号函件相印证，华燊房地产公司无伪造政府部门文件的必要，故本院认为，该组证据应是真实、客观形成的，予以确认；华燊房地产公司提交的《终止房地产合作开发协议通知函》、邮寄单、报纸通告、快递公司出具的快递单、妥投的相关凭证及邮箱联系截屏，汤泽宏认为未收到相关通知，未看到报纸，本院认为华燊房地产公司已采取多种方式进行送达，送达符合相关法律规定，本院予以确认；华燊房地产公司提交的建设工程施工许可证，华燊房地产公司无正当理由未提交原件，本院不予认定；华燊房地产公司提交的司法文书判定数额明细表、诉讼仲裁文书、强制执行扣划凭证和银行流水、本院作出的执行情况说明，客观、真实，本院对上述证据的真实性予以认定；华燊房地产公司提交的湘军建设公司项目负责人证明，用于证实江景名城项目自2019年1月开始的实际施工负责人为颜正云，客观、真实，虽证据存有一定瑕疵，但汤泽宏自2019年1月开始并未参与江景名城项目管理，其不予认定施工负责人为颜正云的理由不充分，本院不予采信，本院对该证据予以认定；华燊房地产公司提交的岳塘区集中解决建设领域历史遗留问题专项工作领导小组处置办公室2018年7月16日督办函，客观、真实，本院予以确认。 根据当事人在法庭上的陈述及本院认定的证据，本院认定案件事实如下： 2008年9月9日，华燊房地产公司（甲方）与汤泽宏（乙方）、案外人李从良（乙方）、案外人冯新伟（乙方）签署《房地产合作开发协议书》，协议约定：双方联合开发甲方已取得土地使用权的位于湘潭市地籍号为2-8-8-151-2，面积为3248.9㎡的土地，甲方以该土地使用权作为投入，乙方投入项目的建设费用、报批费用、销售费用、税费等所有税费（具体费用包括项目部组建、运作和管理费用；项目策划、设计费；报检费；工程预决算费、土方工程、桩基工程、地下室工程、建安主体工程、门窗工程、人防工程、消防工程、电梯工程、给排水工程；施工用电工程、高低压供电工程、防火、防盗门工程、阳台栏杆、环境绿化及道路工程、扶梯扶手、质量监理费、融资及财务成本、广告销售费用、人员管理费和工资、财务费用；所有税费及与本项目有关的其他一切费用）,联合开发该宗土地。乙方成立“华燊房地产公司俏馨华庭”（暂定名）项目部，乙方以该项目部名义负责该开发项目的立项申请、设计方案、工程建设投标及其相关手续的办理和费用；甲方土地使用权作价900万元，乙方分期支付予甲方，本协议签订之日一年半内全部付清。乙方支付给甲方的土地价款支付时间和方式为：本协议签订后第8个月内支付200万元；第12个月内支付300-400万元，第15个月内支付至800万元；第18个月内支付100万元。本协议签订后五个工作日内，乙方按甲方指定账户支付30万元，甲方办妥与容积率4.15相关总规报批手续后三个工作日内，乙方再按甲方指定账户支付20万元，总计50万元，作为本项目的履约保证金。本协议签订后一个月内再支付150万元到甲乙双方双控账户，作为乙方前期投入资金，甲方不干涉乙方对项目的正常开发使用，但需按开发和施工程序支付。履约保证金的退还：上述履约保证金50万元，在该项目完工及完成销售，乙方付清甲方900万元土地价款，并经甲方确认乙方以甲方项目部名义所欠的债权债务已经全部还清及相关费用及税费全部交清后，甲方无息全额退还乙方。工期：双方约定，乙方在本合同签订后一个月内完成工程招标事宜，力争两个月内工程正式开工，最多不能超过二个半月，十个月内完成主体，十五个月内完工交付使用，十八个月内销售完成办好房产证等一切手续。协议签订不久后，李从良退出了该项目，之后冯新伟也退出了该项目，自2011年起该项目的乙方实际仅为汤泽宏一人。2008年12月1日华燊房地产公司出具授权委托书，授权委托汤泽宏为该项目的负责人，全权负责该项目的开发建设。2011年5月1日，华燊房地产公司作为委托人向受托人汤泽宏出具《特别授权委托书》，载明：委托人特别授权汤泽宏全权代表华燊房地产公司处理下列事项：1、全面主持湘潭“江景名城”房地产开发项目的建设、销售、融资和其他相关的一切工作；2、全权代表华燊房地产公司对外依法签订涉及“江景名城”房地产开发项目建设、销售、融资和其他相关事项的合同。 该合作协议涉及的房地产开发项目后来更改为“江景名城”项目，规划建设15层。《房地产合作开发协议书》签订后，土地容积率需调整至4.15，新的土地使用权证直至2008年11月21日才办妥，权证办妥后，汤泽宏交纳了50万元履约保证金至华燊房地产公司账户。国土证下发后，汤泽宏办理了立项备案、建设规划许可证等证件。汤泽宏在办理江景名城项目施工许可证过程中，因涉案项目涉及周围居民出入通道，工地旁边居民楼出现开裂等现象，居民到政府部门上访。之后，华燊房地产公司申请在办理施工许可证的同时先修护壁项目和±0以下工程的施工。2010年7月2日，汤泽宏代表华燊房地产公司与华湘建设公司签订《江景名城工程总承包施工协议》，约定由华湘建设公司自带资金负责该项目的施工，华湘建设公司将±0以下工程完工后，因工程施工许可证未下发，无法继续施工，华湘建设公司要求汤泽宏付款无果，引发纠纷，华湘建设公司退出了工程的施工。之后，曹谷分以湖南省强友建筑工程有限公司名义向汤泽宏继续承接工程进行施工，因工程无施工许可，被建设局执法队叫停，曹谷分退出了该工程的施工。2015年7月28日，汤泽宏代表华燊房地产公司与湘军建设公司签订《江景名城工程总承包协议书》，约定湘军建设公司对“江景名城”工程项目进行总承包，包工包料，施工范围为按照设计图纸及设计变更的±0以上全部土建、水电（弱电、监控、消防、电梯及仿瓷涂料等二次装修外墙干挂配套设施，小区道路绿化等除外），由湘军建设公司自筹资金承建至主体封顶，支付50%的工程款，之后，按完工情况支付工程进度款。湘军建设公司实际的施工出资人为袁正希，项目建设至7层后，又因无施工许可被执法部门叫停。之后，经过政府部门协调，袁正希与汤泽宏共同向宝塔街道交纳200万元保证金，由岳塘区政府协调历史遗留问题的处理，然后，华燊房地产公司在未取得施工许可情况下，将项目建设至13层，被执法部门叫停施工，并进行了处罚。 因汤泽宏在组织施工过程中，在外负债累累，以致华燊房地产公司陷入各类诉讼，且因欠付农民工工资引发各类上访，政府有关部门多次组织协调，要求华燊房地产公司限期整改、完善手续等，并建议在推进不力情况下更换项目负责人。因上述工作推进不力，华燊房地产公司于2018年12月27日变更法定代表人，由袁正希的妻子江红担任法定代表人，袁正希担任财务负责人。随后，华燊房地产公司以汤泽宏未按约足额支付约定的土地使用权费用900万元、未按期施工、完工，未如实向华燊房地产公司将对外签订的合同文本备案，因汤泽宏违约导致建设成本增加等为由终止了与汤泽宏的房地产合作开发协议，并于2018年12月30日向汤泽宏邮寄发出《终止房地产合作开发协议通知函》，还于2019年1月4日对该通知内容进行登报公示。 华燊房地产公司向汤泽宏发出通知后，汤泽宏一直未提出书面异议，也未向人民法院主张终止无效，且未再参与江景名城项目事宜。 2019年7月29日，华燊房地产公司取得建筑工程施工许可证，随后继续施工，目前主体已完工，尚未进行相应验收。 汤泽宏以其与华燊房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》系有效协议等为由，于2020年3月4日诉至本院，向本院提出诉称之请求。 本院认为，当事人主张的事由应存在可供履行性。本案所涉江景名城项目由汤泽宏作为项目负责人与华燊房地产公司合作开发至13层后，因未取得施工许可而停工。之后，因涉案项目负债累累，引发各类上访，政府有关部门组织协调无果，要求华燊房地产公司限期整改、完善手续等，并建议华燊房地产公司在推进不力情况下更换项目负责人。因汤泽宏一直未完善相应手续及涉案项目欠款不能归还，以致各类上访不停、工作推进不力，同时，华燊房地产公司认为汤泽宏存在未按时支付土地使用费等违约行为，从而，华燊房地产公司向其发出《终止房地产合作开发协议通知函》，实际是行使合同解除权，要求解除其与汤泽宏的合作开发协议。相应通知除进行邮寄送达外，还进行了登报公示，汤泽宏虽辩称其未收到相应通知，但汤泽宏在随后的江景名城项目继续开发建设过程中一直未参与任何工作，也未提出异议，说明其对合同解除的情况是知晓的，汤泽宏陈述其未收到通知的事实不成立。因汤泽宏一直未对合同解除提出异议，在随后的项目开发建设施工过程中也未实际参与任何事宜，还未进行任何新的投资，现工程主体已完工，汤泽宏要求继续履行原协议的条件已不成就，故汤泽宏相应诉讼请求，本院不予支持。汤泽宏与华燊房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》本系有效协议，但华燊房地产公司行使解除权后，汤泽宏一直未提出异议，也未再实际参与江景名城项目的开发建设、投资等，汤泽宏事实上已认可了合同的解除，现汤泽宏在涉案项目施工已基本完工情况下，主张原《房地产合作开发协议书》有效、要求确认华燊房地产公司单方解除协议的行为无效的诉讼请求，不符合投资与收益、风险共享原则，其在未进行相应投入情况下要求享受相关利益不符合客观事实，缺乏公正性，故汤泽宏的相应诉讼请求，本院不予支持。汤泽宏主张的要求华燊房地产公司承担因单方面解除《房地产合作开发协议书》所应承担的责任的请求，诉请不明，本院无法予以审查。汤泽宏可就其参与开发建设的工程另行向华燊房地产公司主张进行工程结算或损失赔偿。 综上，汤泽宏的全部诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回汤泽宏的全部诉讼请求。 案件受理费600元，减半收取计300元，由汤泽宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  李湘蓉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈 珍