福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6103号 上诉人（原审被告）：厦门神鹤房地产有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路343号5FB-03室。 法定代表人：吴宇豪，总经理。 委托诉讼代理人：杨守强，福建厦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶峥，福建厦成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曲俊义，男，1965年03月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：许潇湘，女，1968年03月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建令吉律师事务所律师。 上诉人厦门神鹤房地产有限公司（以下简称“神鹤公司”）与被上诉人曲俊义、许潇湘房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 神鹤公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实基础上依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.神鹤公司与被上诉人曲俊义、许潇湘签订《商品房买卖合同》并未约定整层买卖，而是分别签订了16套房产的买卖合同。讼争合同约定的总面积为910.5平方米，神鹤公司已依约办理了合计892.86平方米的产权，相差仅17.64平方米，合同面积与实际房产产权面积基本吻合。神鹤公司与案外人薛琼签订的商品房买卖合同中，对G、H、O房间的位置予以明确标识，曲俊义、许潇湘签订合同时是明知双方仅交易16间房屋，而不包括讼争房屋。2.讼争房屋一直由神鹤公司使用，且被上诉人与薛琼于2011年产生纠纷并强制执行时，被上诉人就已知晓讼争房产没有办理产权，被上诉人起诉时已超过法定诉讼时效。 曲俊义、许潇湘辩称：1.原审法院确认的各项证据能够相互印证，形成完整的证据链，足以证实曲俊义、许潇湘购买的是湖北大厦26层整层的事实，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.曲俊义、许潇湘自湖北大厦26层整层房屋建成验收通过后，交付给云鹤酒店使用后，即开始收取房租，始终刑事物权权利，不受时效限制。即使本案适用诉讼时效，曲俊义、许潇湘亦自2018年8月从云鹤酒店收回房屋后，才知道讼争房屋可正常交易及办理产权证，本案诉讼时效并未超过。综上，建议驳回上诉，维持原判。 曲俊义、许潇湘向一审法院诉讼请求：神鹤公司立即与曲俊义、许潇湘补签厦门市思明区湖北大厦26层2608室房屋的《商品房买卖合同》，并向厦门市国土资源与房产管理局办理该房屋的《土地房屋权证》。 一审法院认定的事实：曲俊义与许潇湘于2002年2月1日登记结婚。云鹤酒店的股东之一为神鹤公司，出资比例为94.3%。 2002年5月11日，许潇湘与神鹤公司签订六份《商品房买卖合同》，分别约定许潇湘向神鹤公司购买厦门市思明区湖北大厦第26层A、C、D、F、I、N号房屋，面积分别为50.5平方米、58.6平方米、58.6平方米、50.5平方米、49.7平方米、49.7平方米（均载明了套内建筑面积、分摊建筑面积），单价为每平方米4534.65元、4402.73元、4402.73元、4534.65元、4024.14元、4024.14元，购房款分别为229000元、258000元、258000元、229000元、200000元、200000元，前述房屋面积合计317.6平方米。前述合同中附有“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”，但未标注房屋的具体位置。2002年6月，许潇湘以前述房屋作为抵押财产向银行办理了按揭贷款手续。 2002年5月11日，曲俊义与神鹤公司签订六份《商品房买卖合同》，分别约定曲俊义向神鹤公司购买厦门市思明区湖北大厦第26层B、E、J、K、L、M号房屋，面积分别为39.7平方米、39.7平方米、38.9平方米、58平方米、58平方米、38.9平方米（均载明了套内建筑面积、分摊建筑面积），单价为每平方米4332.49元、4332.49元、4061.7元、4189.66元、4189.66元、4061.7元，购房款分别为172000元、172000元、158000元、243000元、243000元、158000元，前述房屋面积合计273.2平方米。前述合同中附有“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”，但未标注房屋的具体位置。2002年6月至8月期间，曲俊义以前述房屋作为抵押财产向银行办理了按揭贷款手续。 2002年6月24日，薛琼与神鹤公司签订四份《商品房买卖合同》，分别约定薛琼向神鹤公司购买厦门市思明区湖北大厦第26层G、H、P、Q号房屋，面积分别为80.35平方米、80.35平方米、79.5平方米、79.5平方米（均载明了套内建筑面积、分摊建筑面积），单价为每平方米4455.51元、4455.51元、4271.38元、4271.38元，购房款分别为358000元、358000元、339575元、339575元，前述房屋面积合计319.7平方米。前述合同中附有“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”，其中G号房屋的平面图中依次标注有A-Q共计17套房屋的具体位置，其他房屋的平面图中未标注房屋的具体位置。2002年8月，薛琼以前述房屋作为抵押财产向银行办理了按揭贷款手续。 上述合同签订后，许潇湘、曲俊义（作为出租人）还分别与云鹤酒店（作为承租人）、神鹤公司（作为担保人）签订《房屋租赁合同》，分别将上述16套房屋（无装修）出租给云鹤酒店作为酒店客房使用，租赁期限自2003年6月30日起至2018年6月30日，神鹤公司对云鹤酒店的债务提供担保。 2008年2月22日，厦门市思明区湖北大厦第26层A、C、D、F、I、N号房屋分别登记于许潇湘名下，登记的建筑面积分别为50.98平方米、60.78平方米、60.74平方米、50.98平方米、50.98平方米、50.98平方米，面积合计325.44平方米。同日，厦门市思明区湖北大厦第26层B、E、J、K、L、M号房屋分别登记于曲俊义名下，登记的建筑面积分别为41.45平方米、41.45平方米、40.44平方米、61.75平方米、61.79平方米、40.44平方米，面积合计287.32平方米。 2010年9月26日，神鹤公司向曲俊义出具一份《证明》，其内容为“坐落于厦门市整层房屋系曲俊义先生出资购买，首付款全部由曲俊义先生支付。当时因政策原因（办理按揭款每人有规定套数），其中26层中的Ｇ、Ｈ、Ｐ、Ｑ四套房屋户名办理在曲俊义先生的朋友薛琼名下，薛琼当时承诺曲俊义先生过户给曲俊义或曲俊义指定人名下时不会有任何问题。” 2010年10月8日，曲俊义向厦门市思明区人民法院提起所有权纠纷诉讼，要求确认其系厦门市第Ｇ、Ｈ、Ｐ、Ｑ号房屋的实际权属人，薛琼将该房屋过户曲俊义并协助办理相关过户手续。2010年12月20日，厦门市思明区人民法院作出（2010）思民初字第9479号民事判决，判决支持了曲俊义的诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，曲俊义于2012年1月5日取得了前述房屋的《厦门市土地房屋权证》，登记的房屋坐落为别为厦门市思明区嘉禾路343号2607室、2609室、2616室、2617室，登记的建筑面积分别为58.9平方米、58.9平方米、81.15平方米、81.15平方米，面积合计280.1平方米。 2018年8月1日，云鹤酒店向曲俊义、许潇湘出具一份《交房说明》，载明“尊敬的业主曲俊义、许潇湘，您好。经证照核实，您于2018年8月1日收回湖北大厦26楼，大厦编号26楼整层，酒店编号2601-2616（含26楼工作间），房屋是十七套。” 另查明，神鹤公司系湖北大厦的建设单位。湖北大厦项目2001年4月的“D栋（湖北大厦）二十五-三十一层平面图”标注了各楼层的整体及各房屋的规划尺寸，楼层中的各房屋未标注编号，本案讼争房屋所在位置标注为“卧室”。 2001年12月17日，原厦门市规划管理局作出《关于同意湖北大厦项目建设单位和部分功能变更的批复》，其中载明“同意湖北大厦一、三至五层和二十五至三十一层由住宅变更为酒店用房，变更后的建筑功能必须满足国家有关规范并报送相关部门审查。”变更后的“D栋（湖北大厦）二十五-三十一层平面图”，其标注的各楼层的整体及各房屋的规划尺寸未做变化，楼层中的各房屋未标注编号，本案讼争房屋所在位置标注为“储藏”。 讼争房屋位于厦门市思明区两套房屋中间，神鹤公司在销售湖北大厦房屋过程中，将讼争房屋及其他楼层相应位置的房屋标注或称之为Ｏ号房屋或ＺＢ号房屋。讼争房屋现在的坐落为厦门市思明区嘉禾路343号2608室，用途为住宅，实测面积为44.5平方米，登记在神鹤公司名下，预售证号为20000026。 还查明，2009年4月前后，神鹤公司分别出售了厦门市思明区湖北大厦第25、27-31层与讼争房屋相同位置的房屋，合同约定的面积为44.5平方米，房屋编号为O号房屋。 2002年2月5日，神鹤公司出售厦门市思明区湖北大厦第25层G、H号房屋，合同约定的面积分别为58.7平方米、58.7平方米，其附件“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”将G、H号房屋中间位置的房屋编号为ZB。 2002年2月7日，神鹤公司出售厦门市思明区湖北大厦第27层G号房屋的面积为58.7平方米，其附件“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”将G、H号房屋中间位置的房屋编号为ZB。2005年4月12日，神鹤公司出售厦门市思明区湖北大厦第27层H号房屋的面积为58.65平方米，其附件“D栋（湖北大厦）二十五-三十层平面图”未对G、H号房屋中间位置的房屋进行编号。 2002年6月12日、2005年4月5日，神鹤公司分别出售厦门市思明区湖北大厦第28层G、H号房屋，合同约定房屋面积分别为58.7平方米、58.65平方米。2003年4月7日，神鹤公司出售厦门市思明区湖北大厦第29、30层G、H号房屋，合同约定的面积分别为58.7平方米、58.7平方米。 审理中，曲俊义、许潇湘还陈述，1．当时曲俊义、许潇湘是购买湖北大厦第26层整层房屋；但湖北大厦项目规划变更后，讼争房屋系作为储藏管理用房，神鹤公司告知不确定讼争房屋是否能够办理权属登记，但为了保证向曲俊义、许潇湘出售整层房屋，所以就按照之前整层房屋面积签订商品房买卖合同，将讼争房屋面积分摊到G、H号两套房屋中。2．神鹤公司是直接将房屋交付给云鹤酒店使用的，没有直接交付给曲俊义、许潇湘。曲俊义、许潇湘直至2018年6月30日租赁期间届满后收回房屋时，才知道讼争房屋可以对外出售并办理权属登记。 神鹤公司还陈述，在向曲俊义、许潇湘出售房屋时，神鹤公司已经告知讼争房屋是作为神鹤公司的管理和办公用房，不会出售给曲俊义、许潇湘。在同时期出售其他楼层房屋时，26层G、H房屋面积与其他楼层相同位置房屋面积出现较大差异可能是26层房屋的数据出现失误，因为房屋太多出现失误是正常的。 神鹤公司还提交一份云鹤酒店在2019年3月21日出具的《说明》，其内容为“本司于2018年8月1日向曲俊义、许潇湘出具的《交房说明》因笔误将酒店编号及房屋套数写错，现更正如下：酒店编号2601-2607、2609-2617，房屋十六套。”曲俊义、许潇湘对该证据不予认可。 一审法院认为，根据在案事实及证据，应当认定曲俊义、许潇湘与神鹤公司就讼争房屋存在房屋买卖合同关系。具体理由如下：首先，湖北大厦是神鹤公司合法建造的商品房项目，神鹤公司在出售房屋前，即已掌握并充分知晓各楼层及其各单位房屋的具体面积。其次，案涉《商品房买卖合同》约定湖北大厦第26层G、H号房屋的面积均为80.35平方米，合计160.7平方米；但神鹤公司同时期出售的其他楼层的G、H号房屋面积基本均为58.7平方米，合计117.4平方米。两者之间相差43.3平方米，相差面积较大，显然不属于正常的面积误差范围。神鹤公司在掌握所有房屋面积具体数据且其他房屋面积未出现明显差异的情况下，其主张这可能是因为26层房屋的数据出错，显然缺乏合理性，是无法令人信服的。第三，其他楼层与讼争房屋相同位置房屋的面积为44.5平方米，加上其左右位置的G、H号房屋面积117.4平方米，面积合计为161.9平方米；这与案涉《商品房买卖合同》约定第26层G、H号房屋面积160.7平方米相差仅1.2平方米，不存在明显差异，属于合理的面积误差范围。因此，曲俊义、许潇湘主张将讼争房屋面积分摊到G、H号房屋面积中，具有相当的合理性和可能性。第四，在双方当事人签订《商品房买卖合同》时，湖北大厦第二十五至三十层已经由住宅变更为酒店用房，讼争房屋用途亦已由“卧室”变更为“储藏”；结合神鹤公司是在数年之后的2009年4月前后才出售其他楼层与讼争房屋相同位置房屋的事实，曲俊义、许潇湘主张当时双方尚不确定能否办理讼争房屋权属登记，故而将讼争房屋面积分摊到G、H号房屋面积中，亦具有相当的合理性和可能性。第五，神鹤公司在2010年9月26日向曲俊义出具的《证明》，已经确认湖北大厦第26层整层房屋系由曲俊义出资购买。而神鹤公司作为实际控股股东的云鹤酒店在返还租赁房屋时出具的《交房说明》，亦确认湖北大厦第26层整层系曲俊义、许潇湘所有，并明确房屋是十七套。考虑神鹤公司与云鹤酒店的关联关系，云鹤酒店在2019年3月21日出具的《说明》，显然不足以否定其出具的《交付说明》所具有的效力。第六，双方当事人是在房屋面积的基础上按照单价确定购房款，故曲俊义、许潇湘已经实际支付讼争房屋的购房款。最后，双方当事人将讼争房屋面积分摊到G、H号房屋面积中，并不属于以合法形式掩盖非法目的。综上，曲俊义、许潇湘提供的证据可以形成完整的证据链，具有证据优势，足以证明其已向神鹤公司购买讼争房屋。 双方当事人就讼争房屋存在的买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。曲俊义、许潇湘已经支付讼争房屋价款（若有差额，双方可另行处理），神鹤公司亦已交付讼争房屋，故神鹤公司抗辩曲俊义、许潇湘提起本案诉讼已超过诉讼时效期间，理据不足，一审法院不予采信。因此，现曲俊义、许潇湘要求神鹤公司与其补签厦门市思明区湖北大厦26层2608室房屋的《商品房买卖合同》并办理该房屋的《土地房屋权证》，即要求将讼争房屋权利转移登记至曲俊义、许潇湘名下，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：厦门神鹤房地产有限公司于判决生效之日起十五日内与曲俊义、许潇湘办理房屋权利转移登记手续，协助将厦门市思明区嘉禾路343号2608室房屋权利转移登记至曲俊义、许潇湘名下。案件受理费19072元，减半收取计9536元，由厦门神鹤房地产有限公司负担。款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，双方均未提交新证据。 二审中，上诉人神鹤公司对一审查明的事实无异议，但提出神鹤公司并未将湖北大厦26层整层卖给被上诉人，云鹤酒店于2018年8月1日出具交房说明的工作人员对情况不了解，于2019年3月21日出具的说明才是真实内容。被上诉人曲俊义、许潇湘对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，可以认定曲俊义、许潇湘与神鹤公司就讼争房屋存在房屋买卖合同关系。首先，神鹤公司于2010年自行出具的《证明》以及云鹤酒店（神鹤公司为实际控股股东）返还租赁房屋时自行出具的《交房说明》，均确认曲俊义、许潇湘购买湖北大厦26层整层房屋的情况。该两份说明系曲俊义、许潇湘提供，神鹤公司对说明的表面真实性并无异议。故曲俊义、许潇湘主张二人于2002年向神鹤公司购买湖北大厦26层整层房屋，并加以举证证实，应予认定。其次，曲俊义、许潇湘主张签订案涉商品房买卖合同时，因故将讼争房屋的面积分摊到G、H两套房屋的面积中，并提供了《商品房买卖合同》、《厦门市土地房屋权证》等证据材料为证，神鹤公司对该部分证据的真实性均无异议。根据前述证据，案涉G、H两套房屋的合同约定面积均为80.35平方米，与神鹤公司相近时期销售湖北大厦25层、27-30层的G、H房屋的合同约定面积（基本均为58.7平方米）相比，差值显著。对此，神鹤公司作为开发商，不能予以合理解释。且案涉G、H两套房屋的合同约定面积总和与前述神鹤公司相近时期销售其他楼层的G、H两套房屋的合同约定面积总和，约相差43平方米，与讼争房屋的实测面积44.5平方米，基本吻合。故曲俊义、许潇湘的该节主张具备前述事实基础，亦能够得到所举证据的印证，应予认定。 双方就讼争房屋存在买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均依约履行。曲俊义、许潇湘已支付讼争房屋款项（若有差额，双方可另行处理），神鹤公司已交付讼争房屋，曲俊义、许潇湘诉请神鹤公司将讼争房屋的权属登记转移至二人名下，具有合同和法律依据，予以支持。神鹤公司主张曲俊义、许潇湘的诉请超出诉讼时效，依据不足，不予支持。 综上，神鹤公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19072元，由厦门神鹤房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 彭亚奴 二〇二〇年四月十四日 代书记员 张 菁  附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。