四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1146号 原告：王兵，男，生于1971年1月10日，汉族，住四 川省巴中市恩阳区三汇镇洞子寨村103号。 委托代理人：刘爵军，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 原告：蒲菊英，女，生于1975年5月28日，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托代理人：刘爵军，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 被告：四川省泊斯雅商业管理有限公司。 住所地：四川省成都市武侯区红牌楼北街8号。 法定代表人：谢艳平，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：曾秉铎，四川宏坤律师事务所律师。 委托代理人：杨佳旭，四川宏坤律师事务所（实习）律师。 原告王兵、蒲菊英诉被告四川省泊斯雅商业管理有限公司（简称“泊斯雅公司”）委托合同纠纷一案，本院2020年3月20日立案受理后，依法由审判员巩麟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王兵、蒲菊英及其委托诉讼代理人刘爵军，被告泊斯雅公司的委托诉讼代理人曾秉铎、杨佳旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王兵、蒲菊英诉称：2015年4月17日原告王兵与被告签订《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》，将属于原告方所有的巴州区蓝湾国际D区4、5、6栋负一层2号商铺（建筑面积：50.70平米）委托被告经营管理，期限为七年，即从2015年5月1日起计算，每一年的商铺收益以房屋总价款1291602元为基数，第一年为基数的7%，第二年为基数的7%第三年基数的8%，第四年为基数的8%，第五年为基数的8.5%，第六年为基数的8.5%，第七年为基数的9%.协议中约定：原告商铺收益金被告一年支付一次，即在每一年的五月一日开始转入原告指定的银行账户，同时协议约定：被告如不按照约定时间支付原告收益金，要按同期银行贷款基准利率的两倍向原告支付违约金。而被告截止2019年度（即第五年）共欠原告商铺收益金135618.27元，尽管原告以各种形式和方法催促被告，但被告均以各种借口迟迟没有支付综上所述：被告违背诚实守信的原则，致使原告方商铺收益一直无法实现，其行为严重损害了原告方的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》规定及双方签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》相关约定，特向人民法院提出上述诉讼请求，望公正判决：1、判决原告王兵于2015年4月17日与被告签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》中显失公平的第八条（三）“在委托经营期限内，甲方不得单方解除或终止本协议，不得收回商铺”的条款无效。2、依法解除原告和被告于2015年4月17日告签订的《蓝弯国际商铺委托经营管理协议》，被告在2020年4月30日前将蓝湾际D区4、5、6栋负一层2号商铺腾空归还原告，并承担相应的经济损失。3、判决被告支付原告商铺收益金151407.49元及按约定的违约金，4、判决被告承担本案全部诉讼费。 被告泊斯雅公司辩称：原告与我司签订蓝湾国际商铺委托经营管理协议，委托我司对其商铺进行经营管理属实，我司受委托代替业主（购房者）将商业用房整体出租，然后分别返还租金给业主。这种“售后包租”的商业模式是原来的商业房产代理销售公司策划的，违反了《商品房销售管理办法》和建设部的相关规定，所以双方签订的经营管理协议应属无效合同，除管理协议中关于清算性条款、解决争议的条款外均应无效，原告主张的违约责任不应当得到支持。二、无法确定原告是否完全付清房款，所以应当以原告实际交付的购房款为基数确定答辩人签订委托经营管理协议以来应当支付的租金，要求原告当庭提交全部购房款收据以供我司核实。至于欠付的具体收益金，我们在举证、质证阶段结合双方证据予以说明答辩人每年按照7%-9%不等的标准向原告分返还租金明显过高，这是现在全国市场经济都不景气时，根本无法实现的，也不符合商业惯例，一般应当在3%-4%左右，请求人民法院依法予以调整。四、如果人民法院认为经营管理协议有效，答辩人同意解除合同，并愿意立即将涉案房屋交付各原告进行管理、经营和收益。 经审理查明：原告于2015年4月17日购买四川省巴中市东兴房地产开发有限公司开发的位于巴中市巴州区房屋（建筑面积50.7㎡，合同签约备案号508232），房屋总价款1110778元，系原告全额支付。 原告（甲方）与被告（乙方）于2015年4月17日签订了《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》，约定：“委托被告泊斯雅公司对原告购买的商铺进行经营管理。委托经营期限七年，自2015年5月1日起计算；未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；委托经营管理期间，甲方每年按照《商品房买卖合同》房屋总价款金额：1291602元的固定比例：（第一年为7%，第二年为7%，第三年为8%，第四年为8%，第五年为8.5%，第六年为8.5%，第七年为9%）享有固定收益金。固定收益金每年转账支付一次，在每年五月一日开始时转入。乙方不按照本协议约定支付固定收益金的，应按照同期银行贷款基准利率的两倍向甲方支付违约金。其他约定：第一条为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对蓝湾国际商业进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体经营…”。合同签订后，截止2019年3月28日被告共向原告支付了收益金345859元，但，2017.5.1-2018.4.30期间，被告下欠原告租金15789.16元；2018.5.1-2019.4.30期间，被告欠原告租金25832.16元；2019.5.1-2020.4.30期间，被告欠原告租金109786.17元。审理中，原、被告均同意从2020年5月1日起解除双方于2015年4月17日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》、收据及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告将购买的商铺委托被告进行经营管理，双方签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定诚实信用的履行自己的义务。现在，原、被告均同意从2020年5月1日起解除双方于2015年4月17日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》，本院予以确认。因此，原告主张“2015年4月17日与被告签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》中显失公平的第八条（三）“在委托经营期限内，甲方不得单方解除或终止本协议，不得收回商铺”的条款无效”，本院不予支持。 关于原告主张被告支付下欠收益金的问题。因为被告未按约定支付下欠收益金，原告主张被告立即支付下欠收益金：2017.5.1-2018.4.30期间为15789.16元；2018.5.1-2019.4.30期间为25832.16元；2019.5.1-2020.4.30期间为109786.17元，合计151407.49元，但原告仅主张151407元，被告虽有异议，但未提供证据支持。因此，本院对原告该主张，予以认定。 关于被告泊斯雅公司是否应当支付违约金的问题。因被告未按约定支付商铺收益金，故原告主张违约金的诉请本院予以支持。但双方合同中所约定的违约金标准过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的“2017.5.1-2018.4.30被告下欠原告租金15789.16元，按照年利率12%，违约金是1894.7元；2018.5.1-2019.4.30，被告欠原告租金25832.16元，按照年利率12%，违约金是3099.9元；2019.5.1-2020.4.30，被告欠原告租金109786.17元，按照年利率12%，违约金是13174.3元，违约金合计18168.9元”，予以调整为按年利率6%计算。 关于案件受理费的负担问题。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、从2020年5月1日起解除原告王兵、蒲菊英与被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于2015年4月17日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》； 二、被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于2020年5月1日将位于巴中市巴州区房屋腾空并退还给原告王兵、蒲菊英； 三、被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王兵、蒲菊英支付下欠商铺收益金151407元及违约金（违约金的计算方式为：以15789元为基数，从2017年5月1日起按照年利率6%计算至付清之日止；以25832元为基数，从2018年5月1日起按照年利率6%计算至付清之日止；以109786元为基数，从2019年5月1日起按照年利率6%计算至付清之日止）； 四、驳回原告王兵、蒲菊英的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3010元，由被告四川省泊斯雅商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 巩 麟 二〇二〇年四月十七日 书记员 黄雪晶