河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终823号 上诉人（原审被告）：刘越，女，1987年3月4日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：车丽红，女，1984年10月2日出生，朝鲜族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：赵越，北京市大地律师事务所律师。 原审被告：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧。 法定代表人：果士红，总经理。 委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人刘越因与被上诉人车丽红、原审被告三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘越上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金340000元及提前还贷产生的违约金损失9824.33元，共计349824.33元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人对一审判决认定的基本事实没有异议，但认为一审法院酌定被上诉人给付上诉人违约金200000元没有事实及法律依据。1、上诉人虽然未就（2018）冀1082民初2433号判决书提出上诉，但上诉人对该判决的事实认定及判决结果不予认可。该判决因被撤销未生效，不应作为本案定案依据。本案为发回重审的案件，应当按照原一审程序重新进行审理，原一审判决不应作为本案的参考。2、一审判决认为被上诉人应按合同约定给付上诉人34万元，但又以上诉人未对原一审判决提出上诉为由，酌定被上诉人支付违约金20万元，显然是前后矛盾。3、上诉人没有义务也没有能力检查被上诉人是否具有购房资格，被上诉人明知没有购房资格，还要和上诉人订立合同，导致上诉人丧失了和他人缔约售房的机会，在合同不能履行后，被上诉人就提起诉讼，导致上诉人不能够及时出售房屋止损，在诉讼期间，燕郊地区的房价一直保持着持续下跌的状态，上诉人的损失进一步扩大，早已经超出了约定的违约金数额，34万元的违约金不足以弥补上诉人的损失，上诉人的全部损失系被上诉人的过错损失，不论从法律规定，或是公平原则、诚信原则，被上诉人均应当承担违约责任，赔偿责任。 被上诉人车丽红答辩称，1、三方签订的过户按揭代理合同第四条，违约责任一项，其中的第4小条约定，因不可抗力及政府主管机关或代管机构政策原因导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。本案争议的产生是因为政府的限购政策造成的，不是因为车丽红的过错造成的。2、车丽红经常居住地不在三河市，其对限购政策不了解。3、一审判决上诉人刘越没有过错是不符合事实的，刘越作为房屋的出卖人，作为三河市燕郊的当地人，对限购是知情的，从法律上，他也有义务了解对方是否有购房资格，从一审庭审中，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司的陈述中可知，中介公司已经告知上诉人刘越以及车丽红的实际情况，所以上诉人刘越主观是有过错的。4、三河市兴达置业房产经纪有限公司作为专业的房地产买卖公司，他非常了解房地产的相关政策，也有义务告知买卖双方真实情况，告知购买时国家和地方的相关政策，本案中，三河市兴达置业房产经纪有限公司明知国家限购政策，车丽红已经不具有购房资格，却欺骗车丽红签订购房合同，所以三河市兴达置业房产经纪有限公司不是没有过错，而是有严重过错，他应对他的行为及双方的损失承担相应责任。一审判决车丽红赔偿上诉人还贷产生的违约金费用9874.33元，也没有事实和法律依据，因上诉人购买房屋贷款还款产生的违约金，这笔损失与车丽红没有直接的因果关系，所以这笔违约金由其自己承担，上诉人在补充上诉意见中阐述，主张车丽红除赔偿34万违约金以外，还主张车丽红赔偿其因房价下降的损失，我们认为没有事实和法律依据。房价的涨落是一种正常的市场行为，赚赔都应由其自己承担，与车丽红无关。综上，车丽红在本房屋买卖中没有过错，上诉人刘越和三河市兴达置业房产经纪有限公司有严重过错，所以二审法院应该驳回上诉人的全部上诉请求，支持一审原告车丽红的诉讼请求。 原审被告三河市兴达置业房产经纪有限公司述称，因为上诉人的上诉请求与原审被告并无关系，不针对其上诉请求进行答辩，但是针对被上诉人的答辩意见，我们发表以下意见：首先，原审被告促成了双方签订了合法有效的房屋买卖合同，符合三方所签署的居间服务合同的内容，并没有违反合同法第四百二十五条的规定，即不存在隐瞒与订立合同有关的所有事实，限购政策的出台为公共政策，一经发布，即视为公布，同时我方已经向买卖双方告知了限购政策的具体情况，所以双方合同未能继续履行，原审被告并不存在过错，是因政策原因所致。认可一审认定的事实。 车丽红向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告刘越签订的《存量房屋买卖合同》，解除原告、被告刘越、被告兴达置业公司三方签订的《居间服务合同》，解除原告、被告刘越和被告兴达置业公司签订的《过户、按揭代理合同》；2、请求法院依法判令被告刘越立即返还原告购房款721500元人民币；3、请求法院依法判令被告刘越立即赔偿原告损失50000元人民币（暂定），1项和2项合计为771500元人民币（暂定）；4、请求法院依法判令被告兴达置业公司立即向原告返还收到的中介服务费41700元；5、请求法院依法判令被告兴达置业公司赔偿原告损失10000人民币（暂定）；6、请求法院依法判令被告兴达置业公司在被告刘越履行完诉讼请求第2项和第3项后，协助原告履行办理解除合同和退款手续的相关义务；7、本案诉讼费全部由二被告承担。 刘越向一审法院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告支付反诉原告违约金34万元，并赔偿反诉原告支付的提前还贷违约金9824.33元；2、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：一、2017年8月23日，原告车丽红与被告刘越在被告兴达置业公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。合同约定：被告刘越将其名下的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告车丽红，房屋总价为1570000元，买受人在签订本合同时支付购房定金为50000元，在2017年8月31日前支付首付款720000元（含定金），买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为850000元。买受人向兴达置业公司支付居间代理费27200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元。合同签订后，原告车丽红向被告刘越支付721500元款，向被告兴达置业公司支付74700元款（其中包含居间代理费27200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、代收评估费8500元、无名费用33000元）。其中原告向被告兴达置业公司支付的超出合同约定的33000元，被告兴达置业公司已在开庭前退还给原告。后原告车丽红主张其为哈尔滨户籍，非本地户籍居民家庭人员，且无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，根据廊坊市地区限购政策，其不具有购房资格，故要求解除合同，要求二被告返还相关费用。二、在原告车丽红与被告刘越签订合同前，被告兴达置业公司已如实告知了原告本地的限购政策。原告与被告兴达置业公司签订《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》后，被告兴达置业公司找评估机构对被告刘越出售给原告的房屋进行了评估。上述事实有当事人提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和被告兴达置业公司提交的微信聊天记录、《房地产抵押估价报告》及相应的质证意见为证。 一审法院认为，双方所签《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。本案中，现原告无购房资格、不能实现合同目的，故其要求解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，本院予以支持，被告将购房款返还给原告。关于违约责任的问题，在签订前被告兴达置业公司已告知原告本地的限购政策，这说明原告在签订合同前是知道自己没有购房资格的，但在此情况下原告仍然与被告签订合同，后原告又以无购房资格无法继续履行合同为由要求解除合同，原告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告刘越作为卖方，其没有义务在签订合同过程中，审查原告是否有购房资格，因此被告刘越无过错。综上，原告应按合同约定给付被告刘越违约金34万元，本案重审前所作出的一审判决，判决原告车丽红向被告刘越支付违约金200000元，被告刘越未上诉，因此本院酌定原告给付被告刘越违约金200000元。原告主张其在支付房款时向被告刘越支付的款中，有1500元超出了合同约定的费用，被告刘越抗辩称该项费用为办理贷款时的手续费，原告未举证证明该项费用确系购房款，故本院对原告的要求被告刘越退还此项费用的主张不予支持。现在原告没有购房资格，购房合同无法继续履行，所以原告请求解除原告、被告刘越、被告兴达置业公司三方签订的《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》本院也应予以支持。被告兴达置业公司在签订合同时将限购政策告知了原告，并且也无其他过错。再有，被告兴达置业公司已促成原告与被告刘越签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》，完成了居间服务义务，房屋评估也已进行完毕，因此原告给付被告兴达置业公司的居间代理费27200和房屋评估费8500元不应返还原告。被告兴达置业公司尚未给原告办理贷款和房屋过户，因此，原告给付被告兴达置业公司贷款服务费3000元、过户服务费3000元，应退还原告。原告要求二被告承担原告的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告刘越要求反诉被告车丽红赔偿因提前还款产生的违约金费用9824.33元，属于原告因信赖合同能够继续履行产生的合理损失，本院予以支持。一审法院判决：一、解除原告车丽红与被告刘越于2017年8月23日就位于三河市燕郊开发区王各庄村民自建商住楼北侧，福泽御园4-1-1402室房屋签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，解除原告车丽红、被告刘越、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司三方就上述涉案房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。二、被告刘越返还原告购房款720000元。三、原告车丽红向被告刘越支付违约金200000元、因提前偿还贷款产生的违约金损失9824.33元，共计209824.33元。以上二、三项折抵后，被告刘越于本判决生效之日起七日内向原告车丽红返还购房款510175.67元。四、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，退还原告车丽红贷款服务费3000元、过户服务费3000元，共计6000元。五、驳回原告车丽红的其他诉讼请求。本诉案件受理费12395元，由被告刘越负担9601元（于本判决生效后三日内向本院交纳），由被告三河市兴达置业房产经纪有限公司负担1456元（于本判决生效后三日内向本院交纳），由原告车丽红负担1338元（已预交）；反诉案件受理费3354元，由反诉被告车丽红负担2224元（于本判决生效后三日内向本院交纳），由反诉原告刘越负担1130元（已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，本案为刘越提起上诉的二审案件，应围绕着刘越的上诉请求进行审理。上诉人刘越对一审判决认定的基本事实无异议，只是认为一审法院酌定的违约金数额过低，应按合同约定支付违约金及赔偿房价下跌造成的损失。对此本院评判如下：一、案涉《存量房买卖合同》、《补充协议》签订在2017年8月23日，后因车丽红无购房资格、不能实现合同目的，于2018年3月12日起诉解除合同。综合此情况，本院认为（2018）冀1082民初2433号判决认定车丽红支付刘越违约金数额，符合事实和法律规定。二、（2018）冀1082民初2433号判决作出后，车丽红不服提起上诉，刘越并未提起上诉，视为刘越对上述数额的认可。三、（2018）冀1082民初2433号系因程序问题被发回重审，本案中并未加重刘越负担，一审判决并无不妥。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人刘越负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁志斌 审判员  杨立军 审判员  马 兰 二〇二〇年四月十四日 书记员  闫 磊 ——