辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初11427号原告：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码：912101003131322823。负责人：赵曾政，系该行行长。委托诉讼代理人：陈莎莎，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑可心，系辽宁开宇律师事务所律师。被告：穆海天，男，汉族，1993年1月14日生，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区哈尔滨路168-2号4114室，统一社会信用代码：912101007555174708。法定代表人：张连臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡兆涵，女，系该公司法务。原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告穆海天、沈阳华锐世纪投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈莎莎，被告穆海天，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司委托诉讼代理人胡兆涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一之间签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；2.判令被告一偿还借款本金407223.65元，利息、罚息、复息1409.28元（利息等暂计算至2018年7月31日，最终金额计算至实际给付之日）；3.判令被告一赔偿原告为实现债权支出的律师费2000元；4.判令原告有权在第二、三项诉求金额内依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；5.判令被告二对上述第二、三项诉求金额承担连带保证责任；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告一签订《房地产买卖抵押贷款合同》，合同约定，原告向被告一发放贷款420000元，用于购置房产，贷款期限360个月，贷款利率按贷款发放日中国人民银行同期贷款基准利率下浮15%，利率调整方式按年调整，还款方式为等额本息还款，月还款额为2045.3元。如拖欠本金或利息、费用，原告有权要求被告提前归还已发放的贷款本金并结清利息，并承担原告为实现债权发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、公告费、送达费、执行费等。被告一以其购置的位于沈阳市沈河区.77平方米）的房产为上述贷款提供抵押担保，并与原告办理了抵押预告登记。被告二系被告一所购置房屋的开发商，其为了销售开发建设的华府新天地楼盘，向原告申请楼宇按揭贷款额度，并与原告于2016年7月19日签订了《房地产按揭贷款额度合同》，约定原告为被告二提供2亿元按揭贷款总额度，有限期为合同签订生效之日起2年,被告二为该合同额度项下贷款提供担保，并按合同约定承担担保责任，不另行签订保证合同或出具书面文件。被告一购置的房产预售许可证号为“沈房预售第15486号”，属于被告二担保范围内的房产。现因被告一未按期还款，被告二作为按揭贷款的担保方亦未履行担保责任，故原告诉至贵院，请求维护原告合法权益。被告穆海天辩称，欠款属实，暂时没有经济能力偿还，愿意积极还款。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司辩称，房屋销售合同已经备案，我司要给被告穆海天办房产证，但他不配合，一直没有联系上，我司已履行买卖合同义务，并愿意配合原告向被告穆海天索偿，就房产实现债权，执行争诉的抵押房产，以实现案件了解的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年7月19日，原告平安银行股份有限公司沈阳分行（乙方、贷款人）与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方、发展商）签订《房地产按揭贷款额度合同》一份，约定甲方为销售开发建设华府新天地，向乙方申请楼宇按揭贷款额度，用于给上述按揭楼宇的购房人（借款人）提供按揭借款。乙方为甲方提供的按揭贷款总额度贰亿元，甲方为本额度项下贷款提供担保，在本合同约定的保证期间内对本额度项下的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及额度项下按揭贷款合同所约定的各项费用提供无条件的不可撤销的连带责任保证。甲方放弃要求乙方先行主张物的担保的权利。保证期间从本合同生效日起直至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记为止。2.2016年9月29日，原告平安银行股份有限公司沈阳分行（乙方、贷款人及抵押权人）与被告穆海天（甲方、借款人，丙方、抵押人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》一份，合同约定，乙方向甲方发放贷款420000元，用于买房；贷款期限为360个月，自2016年9月28日起至2046年9月28日止；贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，利率调整方式为按季调整；还款方式为按月等额还款。合同同时约定，出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：甲方拖欠贷款本金、利息、费用等……；发生违约事件时，乙方有权主张贷款提前到期，提前收回全部部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于乙方为实现债权所而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用；贷款到期或提前到期，甲方未能按约定偿还贷款本息的，乙方有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；有权将本合同项下贷款利率调整为按合同约定利率上浮一定比例（最高可上浮30%）执行；依法处置抵押物，将该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。抵押人以位于沈阳市沈河区，建筑面积47.77平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下约定的借款人应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息，实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用。3.2016年10月14日，被告穆海天按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为原告。4.合同签订后，原告向被告穆海天发放贷款420000元。贷款生成后，被告穆海天前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年7月28日起未按期足额偿还原告借款本息。截止至2019年9月4日，被告穆海天尚欠贷款本金398470.76元，故原告诉至本院。上述事实，除当事人陈述外，另有《房地产买卖抵押贷款合同》、《房地产按揭贷款额度合同》、出账凭证、预告登记证明、欠款明细等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告穆海天签订的《房地产买卖抵押贷款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告穆海天未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《房地产买卖抵押贷款合同》的约定，甲方拖欠贷款本金、利息、费用等……；发生违约事件时，乙方有权主张贷款提前到期，提前收回全部部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于乙方为实现债权所而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用。本案，被告穆海天从2018年7月28日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，提前收贷即意味着合同的解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对原告要求被告穆海天偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费，因其未提供有效证据加以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张对被告穆海天抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。根据《房地产按揭贷款额度合同》约定，如借款人穆海天未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司对该笔贷款所产生的全部债务的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下：一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告穆海天于2016年7月19日签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；二、被告穆海天于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金398470.76元（以上本金、利息等计算截止至2019年9月4日）,并自2019年9月5日起按《房地产买卖抵押贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告穆海天应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告穆海天追偿；四、驳回原告平安银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7423元，减半收取3711.5元、保全费2,551元，由被告穆海天、沈阳华锐世纪投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  聂雪二〇二〇年四月二十日书记员  姜悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。