宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终728号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高琦，男，1978年11月28日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张帆，男，1980年10月25日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：容涛，男，1987年9月16日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 容涛与高琦、张帆房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2019年11月29日作出(2019)陕0302民初3234号民事判决，高琦、张帆不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人高琦、张帆，被上诉人容涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高琦、张帆上诉请求：一、撤销(2019)陕0302民初3234号民事判决，发回重审或依法改判；二、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审查明认定的房屋租赁合同解除的时间为2019年6月26日，但对于2019年5月28日至2019年6月26日的租费认为应当由上诉人承担，系认定错误；2、一审法院酌情认定被上诉人支付的工人工资为7000元，没有事实和法律依据；3、一审法院认定菜品及调料损失2905元，没有事实依据；4、一审中上诉人在反诉中主张的水电费系被上诉人在经营期间实际产生的费用，一审法院未支持，明显不当。 容涛辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立。 容涛向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的租赁关系；2、判令被告退还原告交付的剩余租金和订金共计28668元；3、判令被告赔偿原告损失20860.60元（其中菜品6625元；竹签493.10元；托盘1110元；不锈钢盘30元；保鲜盒161元；调料514.80元；冷藏柜维修费1160元；工人工资10766.70元）；4、本案诉讼费由被告承担。 高琦、张帆向一审法院反诉请求：1、判令原告补交2019年8月2日至2019年9月20日前的房屋租赁费9600元；2、判令原告赔偿两被告损失39120元；3、判令原告结清截止2019年9月20日所拖欠的水电费约5000元、广场亮化费800元；4、反诉案件受理费由原告承担。 原审法院查明，2019年2月27日两被告与本市渭滨区陈家村村民委员会处承租了位于本市XX路西、清姜河二区住宅小区大门以南一号商业楼一层的门面房，租期6年。原告为原租赁户在两被告整体承租门面房前一直承租涉案门面房一层3号房屋的一半计36平方米，4月10日后，经原、被告协商，原告又承租了涉案门面房一层3号的另一半36平方米。双方口头商定：房租每平方米80元，房屋租赁面积72平方米，合计69120元，优惠后房屋租金一年6万，按年在同年5月底前交清。租赁期一年自2019年3月1日至2020年2月29日，原告租赁房屋用于经营“小郡肝”餐饮。原告分别于2019年向两被告支付租房订金10000元，于2019年4月15日支付房租10000元；于2019年4月25日支付租金10000元；于2019年4月26日支付租金10000元。因原、被告双方对拟签订的租赁合同中第五条关于承租方的一项义务条款未达成一致，双方未签订书面的租赁协议，原告亦未向被告交清后半年房租。原、被告拟签订的房屋租赁合同第五条规定为：“租赁期内乙方不得将该房屋转让或转租，房屋在租赁期产生的水费、电费、物业管理费、卫生费、房产税、土地税等各种税费，均全部由乙方支付。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达到壹个月时，甲方有权向乙方追收上述费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。”2019年5月23日，被告张帆通过微信向原告催收房租并要求原告及时签订房屋租赁合同，否则应搬离租赁房屋，双方未能达成一致意见。2019年5月28日早上，两被告在原告承租房屋门上张贴通知载明：“小郡肝由于你方一直不配合签订房屋租赁合同，经研究决定于2019年5月28日下午对你所占房屋采取停水停电措施。”当日上午，因原告承租房屋的隔壁店铺电路板跳闸导致原告店铺无电供应。当日中午隔壁店铺电路修好后，原告准备推电闸自行送电时，被告进行了阻挡。原、被告遂产生纠纷。同年5月31日，原、被告再次商议签订租赁合同事宜，被告提出不再给原告租金优惠，租金按每平方米80元计算，一年房屋租金69120元，原告未予同意。同年6月26日被告张帆再次与原告联系要求签订合同，否则原告应腾房并由两被告退还该退的租金，但双方仍对房租数额，原告损失未能达成一致。又查，2019年5月28日，因原告租赁房屋内停电，导致原告冷藏在其冰柜及冰箱的菜品及肉品坏掉,合计2851元。两被告于2019年8月底将涉案出租的房屋门加锁锁住。2019年9月20日，本案经本院调解，原告同意从涉案房屋内搬离，2019年9月25日原告从被告处搬离。原告雇佣店员四名，其中一名为主厨。另查，2019年3月1日至2019年5月28日应交租金12960元，其中3月1日至4月9日按房屋面积36平方米面积计算，按80元/㎡/月计算，为3744元；4月10日至5月28日按72平方米计算，按80元/㎡/月计算，期间租金为9216元。 原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同包括以下条款：当事人的名称和姓名住所；标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及解决争议的方式。本案的争议焦点为：原、被告达成的口头租赁合同是否成立和生效。被告于2019年3月27日收取了原告交纳的房屋订金，订金在我国法律上并未明确规定，实际上具有预付款的性质。原告支付的房屋订金，视为交付了房屋租金的预付款，依据查明的事实，原、被告已就租赁合同的主要条款达成一致，包括租赁的标的物、房屋面积、租金、履行期限，仅对拟签订的书面房屋租赁合同中的一项条款内容未达成一致。原、被告双方口头达成的租赁合同的主要内容为：两被告将其合法取得使用权的位于本市XX路西、清姜河二区住宅小区大门以南一号商业楼一层3号门面房租赁给原告用于餐饮经营，租赁期一年，自2019年3月1日至2020年2月29日，房租每平方米80元，房屋租赁面积72平方米，合计69120元，优惠后房屋租金一年6万；原告在5月底前付清被告一年房屋租金60000元，预付的10000元预付款作为房屋押金。因原、被告已就租赁合同的主要条款达成一致，且双方未达成一致意见的条款对双方合同权利的享有和合同义务的承担并无实质性影响。原、被告间的租赁合同关系成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。两被告作为合法的出租人在将房屋交付原告使用后，对于原告租赁房屋用于餐饮经营是明知的，其应保证原告经营期间的水电的供应。在原告未及时向两被告交清房租的情况下，两被告可追究原告逾期支付租金的违约责任，或在约定的租金支付期限届满后，在原告仍然不支付租金并经两被告催告后，原告在合理期限内仍未履行的，被告可依法解除合同。在原告未拖欠两被告电费的情况下，两被告未采取合法的方式以保护其自身的权益，而是于2019年5月28日，在原告要求被告供电后，被告拒绝供电，导致原告因承租房屋内没有电，其无法从事餐饮经营，原告租赁房屋的目的无法实现。在原告未拖欠被告电费的情况下，被告的行为构成违约，原告有权要求被告赔偿因其违约所造成的损失。同年5月31日，两被告向原告提出取消优惠，按年租金按69120元收取，原告未同意。依据查明的事实，在2019年5月31日前，两被告同意原告按年租金60000元支付租金的条件为，原告应于2019年5月31日前向两被告付清60000元，原告未付清60000元，该优惠条件就未生效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。原、被告关于年租金额的口头约定是附有条件的，在原告未在2019年5月31日前付清60000元的前提条件下，年租金应为69120元。同年6月26日，在两被告再次与其协商租金事宜，双方仍无法达成一致时，两被告提出退还原告租金并要求原告搬离租赁房屋，被告作出的意思表示，实际为解除房屋租赁合同的意思表示。在原告明确表示不能按年租金69120元支付租金的情况下，被告可以依法主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力的规定。该院确认，原、被告的租赁合同已于2019年6月26日解除。综上，关于原告的诉讼请求分述如下：1、原告请求解除其与被告间租赁关系的诉讼请求，依据本院查明的情况，原、被告的租赁合同已于2019年6月26日解除，故原告请求解除其与被告间租赁关系的请求，不予支持。2、关于原告诉讼请求第二项，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，被告应向原告返还订金10000元及租金17040元（30000元-应交租金12960元）。因原告并未按口头约定于2019年5月底前向两被告付清一年租金60000元，故在计算租金时，原告不应享有优惠，租金按80元/㎡/月计算；3、关于原告诉讼请求第三项，对于原告主张的损失，分述如下：原告主张的损失为菜品损失6625元；竹签493.1元；托盘1110元；不锈钢盘30元；保鲜盒161元；调料514.8；冷藏柜维修费1160元；工人工资107667.70元。关于原告主张的菜品及调料损失，原告提交其自行书写菜单以证明其菜品损失为6625元，该证据为自书证据，无其他证据相印证，证据的证明力存疑，不予认定。依据原告提交的购买菜品的收款收据，核定菜品及调料损失为2905元。被告辩称，2019年5月28日上午停电非其造成，而系其他店铺的电路故障造成，其不应承担责任。但依据查明的事实，其他店铺的电路故障在中午已排除，在原告要求被告供电后，被告拒绝供电，被告的行为加速了原告菜品的腐烂与坏掉，对此被告应承担全部责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。关于原告主张的竹签损失，属于原告扩大的损失，在其店内长期停电时，其应及时清理冰箱及冰柜内的食物，使其脱离竹签，造成竹签发霉的损失，应由原告自行承担。托盘、不锈钢盘、保鲜盒，均属于可以清理和长期放置的物品，原告主张的该部分损失本院不予支持。关于原告主张的冷藏柜维修费，在其店内停电后，对于其店内的电器，原告应具有保养的义务，其未尽保养义务而致使店内冷藏柜损坏，属于其自行扩大的损失，由此产生的损失应自行承担。关于工人工资，原告在被告违约停止供电后，在与被告协商无果后，应及时遣散员工，以减少其损失。原告经营餐饮店自2019年5月28日停电，停电时已将至5月底，原告雇佣店员在5月份产生的工资应由原告自行承担。在其与被告协商过程中，原告为维持店铺的后续经营，需要保留两名左右的店员留守店内，原告为此需支付店员工资，依据原告提交的证据结合证人证言，本院酌情认定原告支付的工人工资损失为7000元。综上，关于原告主张的第三项诉讼请求，认定的损失为9905元。关于两被告的反诉请求分述如下：1、关于被告的第一项反诉请求，要求原告补交2019年8月2日至2019年9月20日的房屋租金。依据本院的查明的事实，原、被告达成的口头房屋租赁合同已于2019年6月26日解除。被告主张原告补交2019年8月2日至2019年9月20日的房屋租金没有依据，本院不予支持；2、关于被告的第二项反诉请求，被告反诉请求原告赔偿其损失39120元。关于两被告退回原告的租费中，2019年5月28日至2019年6月26日的租费损失，因在此期间，被告仍然未向原告供应电，导致原告无法经营，造成的损失应由被告自行承担。2019年6月27日至2019年9月25日（原告实际搬离之日），原告未将其物品及时搬离承租的房屋，致使被告无法收回房屋导致其无法对外出租而产生损失，关于该期间的损失，考虑到原告合理的搬离时间及被告于2019年8月底在原告承租房屋门上加锁客观上导致原告无法搬离的情况，酌情原告承担2019年7月1日至8月31日给被告造成租金损失11520元（按80元/㎡/月，以72平方米计算）；3、关于被告的第三项反诉请求，请求判令原告结清截止2019年9月20日所拖欠的水电费5000元、广场亮化费800元，被告向本院提交的证据为电表照片一张，该份证据不能达到其证明目的，故被告应承担举证不能的法律责任。对被告此项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）高琦、张帆于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）容涛订金及租金27040元。二、被告（反诉原告）高琦、张帆于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）容涛损失9905元。三、原告（反诉被告）容涛于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）高琦、张帆损失11520元。四、驳回原告（反诉被告）容涛其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）高琦、张帆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1040元，原告（反诉被告）容涛承担260元，被告（反诉原告）高琦、张帆承担780元；案件反诉受理费580元，原告（反诉被告）容涛122元；被告（反诉原告）高琦、张帆承担458元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 本案中，被上诉人容涛作为承租方，2019年5月28日以前已经实际支付租金30000元及订金10000元，依据双方约定，即使被上诉人不享受租金优惠，截止2019年5月28日实际产生的租金也仅为12960元，据此可见，被上诉人支付费用已超过实际产生的租金,至于上诉人所称被上诉人未在约定的时间内一次性支付60000元租金及未签订书面房屋租赁合同的问题，系因双方对合同部分条款存在争议所致，对此当事人可以协商解决，如协商不成，上诉人可依法行使权利，但上诉人于2019年5月28日停止供电，致使被上诉人的合同目的不能实现，上诉人该行为明显不当，构成违约，应当承担相应的民事责任。 关于员工工资及菜品、调料损失问题，本案被上诉人原审已经提供证据证明其实际损失，上诉人虽对此持有异议，但并无提供相反证据，故原审法院综合考量全案事实及双方当事人的过错责任后，酌定员工工资损失7000元、菜品调料损失2905元，并无不妥。 关于2019年5月28日至2019年6月26日的租金问题，本院认为，支付租金系承租人的基本合同义务，对于出租方在租赁期间违约给承租人造成的损失，承租人可以要求赔偿或主张减免租金，本案被上诉人既然已经主张了因上诉人停电给其造成的损失赔偿，故对于2019年5月28日至2019年6月26日合同解除前的租金（5760元），被上诉人作为承租人应当予以承担，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。 关于水电费问题，双方当事人二审庭审中均明确表示，愿意庭后进行据实结算，在被上诉人预缴水电费的基础上，长退短补；同时，上诉人也未提供被上诉人实际产生水电费的有效证据，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，原审法院认定部分事实不清，应予以改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持渭滨区人民法院(2019)陕0302民初3234号民事判决第二项、第三项、第五项； 二、撤销渭滨区人民法院(2019)陕0302民初3234号民事判决第一项、第四项； 三、高琦、张帆于本判决生效之日起十日内返还容涛订金及租金21280元； 四，驳回容涛其他诉讼请求； 五、驳回高琦、张帆其他上诉请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费1040元，由容涛承担385元，由高琦、张帆承担655元；一审案件反诉受理费580元，由容涛承担122元，由高琦、张帆承担458元。二审案件受理费1620元，由容涛承担595元，由高琦、张帆承担1025元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓