宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初127号原告：马某，住宁夏石嘴山市。原告：何某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏塞北律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：贾某，宁夏塞北律师事务所律师。特别授权代理。被告：赵某，住石嘴山市。被告：徐某1，住石嘴山市。第三人：徐某2，退休，住银川市。委托诉讼代理人：徐某3，住银川市。系第三人徐某2儿子。特别授权代理。原告马某、何某与被告赵某、徐某1、第三人徐某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告马某、何某及其委托诉讼代理人杨某、贾某、被告徐某1、第三人徐某2的委托诉讼代理人徐某3到庭参加了诉讼，被告赵某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案在审理中，房屋所有权人徐某2向本院申请以第三人的身份参加诉讼，经本院审查，徐某2符合第三人的诉讼主体，本院依法准许徐某2为本案第三人参加诉讼。马某、何某向本院提出诉讼请求：1.依法确认马某、何某与赵某、徐某1双方所签房屋买卖合同有效；2.本案诉讼费用由赵某、徐某1承担。事实和理由：2018年3月10日，马某、何某与赵某、徐某1经协商，赵某、徐某1自愿将位于惠农区兰山园微粉厂家属院房屋一套，作价28000元卖给马某、何某，协议达成后双方签订了一份简单协议。之后，马某、何某将28000元房款交给赵某、徐某1，赵某、徐某1将房屋交给马某、何某。由于出卖的房屋系徐某1哥哥徐某2购买的企业房改房，土地使用权系企业用地，徐某2购买后只办理了房屋产权证，没有办理土地使用权变更。徐某2将房屋卖给其妹妹后也没有过户，只是将房屋和产权手续交给了赵某、徐某1。赵某、徐某1交付房屋时将房屋产权手续交给了马某、何某。马某、何某接收房屋后与赵某、徐某1以及徐某2一起去办理产权过户手续，但被告知该土地冻结，不能办理产权过户手续。2018年8月，惠农区对涉案房屋进行拆迁登记，当马某、何某要求赵某、徐某1配合登记时，赵某、徐某1承认房屋已经卖给马某、何某，但不予配合，并要求马某、何某必须支付30000元方才配合。赵某、徐某1的行为侵犯了马某、何某的合法权益，故诉至本院。徐某1辩称，徐某1家当时经济困难就把房子卖给马某、何某了，刚开始说租呢，有外债逼的就卖房子了。不行徐某1就把钱退给马某、何某。请求法庭驳回马某、何某的诉讼请求。徐某2辩称，请求贵院依法驳回马某、何某的诉讼请求。一、徐某2不知道自己的房屋被出售，房屋买卖合同应属无效；二、出卖人明知房屋归徐某2所有，仍然出售房屋，是出卖人的故意行为，属无权处分，应当自行承担不利后果。马某、何某为证明其主张向法庭提供了下列证据：证据一，马某、何某与赵某、徐某1于2018年3月10日签订的房屋买卖合同一份（交易价格28000元，同时写明为自愿买卖，由双方在上面签字），证明：赵某、徐某1夫妻在意思表示真实的基础上将涉案房屋以28000元的价格卖给了马某、何某的事实。徐某1对该证据无异议。徐某2对该证据无异议；证据二，涉案房屋的法定所有人徐某2取得该套房屋所有权的法律文书三份：1.房屋买卖协议书一份（复印件与原件核实），签订于2000年2月29日，出售方：惠农冶矿总公司，出售价格24902.25元，因该房屋系企业房改房，故附公证书一份（复印件与原件核实）；2.房屋所有权证一份（复印件与原件核实），证明：赵某、徐某1夫妇在购买了其哥哥徐某2的房屋后，将该房屋出售给马某、何某，为了办理所有权变更登记手续，将徐某2的房屋产权手续交给了马某、何某，但由于房改房没有办理土地使用权的变更，没有土地使用证，加上该地段的土地使用权被冻结，所以没有办理房屋所有权变更登记的事实。徐某1对该证据无异议。徐某2对该组证据提出，该证据只能证明房屋系徐某2所有，赵某、徐某1不能随意处分徐某2的房产，马某、何某并没有出具赵某、徐某1和徐某2的房屋买卖合同；证据三，录音光盘一张、U盘一个，何某和徐某1就房屋买卖合同的成立和马某、何某要求通知其哥哥徐某2协助将该房屋在惠农区拆迁办进行房屋丈量登记时，要求其配合承认其房屋已经出售给马某、何某的事实，证明徐某1在通话过程中自认其哥哥将房屋卖给她是23000元，现在之所以不配合是因为她哥哥要求马某、何某必须另行支付30000元才能配合办理房屋过户的事实。徐某1认可这些话是其说的，对该证据无异议。徐某2对该证据提出：关于房屋买卖的事情，徐某2没有接到任何通知，只是赵某、徐某1的意见，并不是徐某2的意见；证据四，证人吴某、哈某、翟某的证明三份，证明：徐某2是如何取得涉案房屋的，徐某2和徐某1是兄妹关系，徐某2将房屋转让给徐某1，徐某1又将房屋卖给马某、何某的事实。徐某1对该证据提出：赵某、徐某1在该房屋住了几年，之后回到了农村，徐某2没有将房屋转让给赵某、徐某1，对其他无异议。徐某2对该证据不予认可。徐某2为证明其主张向法庭提供了下列证据：石嘴山市住房出售审批表一份（复印件与原件核实），证明该房屋所有权一直是徐某2所有的事实。徐某1对该证据无异议。马某、何某对该证据无异议。徐某1对其主张未向法庭提供证据。本院对马某、何某提供的证据分析认证如下：对证据1，徐某1、徐某2对该证据无异议，本院予以采信。对证据2、证据3，徐某1对该证据无异议，但该证据中并不能证明徐某2将房屋卖给赵某、徐某1，对这一事实本院不予采信，对证明其他事实本院予以采信。对证据4，因该证人未到庭接受询问，无法核实其证明内容的真实性及证言所证实的徐某2将房屋卖给徐某1，该证言来自何处，并无相关证据印证，故该证明本院不予采信。本院对徐某2提供的证据，徐某1、马某、何某对该证据均无异议，本院予以采信。经审理查明，2000年2月29日，徐某2购买了原惠农冶矿总公司平房一套，并办理了房屋产权证，产权登记在徐某2名下。后因徐某2搬至银川市，该房屋由赵某、徐某1居住。2018年3月10日，马某、何某夫妻二人与赵某、徐某1夫妻二人经协商，赵某、徐某1同意将其居住位于惠农区红果子兰山园宁夏金旌新材料股份有限公司（原微粉厂）家属院平房一套，房产证号为：惠农县房权证惠城房字第XXXX号，砖混结构，建筑面积为84.11平方米，房屋所有人徐某2，作价28000元卖给马某、何某。合同签订后，马某、何某支付赵某、徐某1购房款25000元，由徐某1将该房屋的房产证、合同书、公证书交给了马某、何某。因该土地冻结，双方未能办理房屋变更登记过户手续。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。马某、何某、赵某、徐某1均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的房屋买卖合同也是双方真实意思的表示，是经双方协商一致后达成的，该合同对马某、何某、赵某、徐某1均有约束力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。双方签订的合同是有效的。合同虽然有效，但赵某、徐某1未取得该房屋所有权变更手续，也未经房屋所有人徐某2的同意。该房屋的产权登记为徐某2，并不是徐某1、赵某，截止庭审结束时，无证据证实徐某1、赵某对该房屋享有所有权或者处分权，其与马某、何某签订的房屋买卖合同对房屋所有权人徐某2并不发生法律效力。马某、何某与赵某、徐某1之间由此产生的其他法律关系，可另循法律途经解决。综上，马某、何某要求依法确认马某、何某与赵某、徐某1双方所签房屋买卖合同有效的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。徐某1辩称请求法庭驳回马某、何某的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。徐某2辩称请求法庭驳回马某、何某的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。赵某经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的相应后果由赵某自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告马某、何某与被告赵某、徐某1签订的买卖合同有效。案件受理费100元，减半收取50元（已减半收取），由被告赵某、徐某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员 杨连成 二○二○年四月二日书记员 徐 楠附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第十四条：人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。