广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1040号上诉人（原审被告）：彭军，男，1978年7月16日出生，苗族，住广东省深圳市福田区*****************。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏昭丽，女，1985年1月25日出生，汉族，住广东省广宁县************。委托诉讼代理人：邢金莲，广东正也律师事务所律师。原审第三人：邱丽珠，女，1978年10月26日出生，汉族，住江西省赣州市石城县************。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。上诉人彭军因与被上诉人苏昭丽、原审第三人邱丽珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。彭军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏昭丽的一审诉求。事实和理由：一、一审认定事实错误，判决依据不足。1.彭军提供的新证据补充协议可证明双方同意向银行提交申请贷款资料延期至2019年2月28日。2019年苏昭丽签署补充协议，双方同意变更二手房买卖合同第四条第（2）项（B）选项向银行申请按揭面签时间延期至2019年2月28日前买卖双方到场面签则合同正常履行，如不履行则按照违约责任处理。因此双方办理按揭时间为2019年2月28日前，同时也约定双方必须到场签名。二、双方签订补充协议后，苏昭丽又无理提出要求按揭银行必须书面承诺具体放款时间才愿意配合办理按揭手续，最终因为银行无法承诺，彭军拒绝按照补充协议的约定到现场办理按揭手续。三、涉案物业仍处于抵押状态,没有办理注销抵押登记手续，苏昭丽违反了涉案合同第六条第二点，其行为构成违约。苏昭丽辩称：1.一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2.彭军在二审中提交的补充协议不属于新证据，不属于二审应当质证的证据范围。同时，该补充协议并未成立及生效。该补充协议签署过程如下：在苏昭丽多次通过中介向彭军催告履行合同后，中介诱骗苏昭丽到中介公司签署已草拟好的格式合同及补充协议，苏昭丽在不理解合同条款的情况下，被中介诱骗签名，并当即通过微信将该补充协议发送给其律师审核。后经律师解释，苏昭丽发现协议违背其本人意愿，当即将两份补充协议的正本收回并销毁。而彭军在本案中出示的补充协议副本，是苏昭丽在给律师打电话时被偷拍的。所以，彭军没有该补充协议的正本，该补充协议没有成立、生效。3.根据涉案合同第六条第二款的约定，在彭军没有办理贷款承诺函前，苏昭丽没有义务赎楼，故苏昭丽在本案中没有违约。邱丽珠述称，其对彭军的上诉没有意见。苏昭丽向一审法院起诉请求：1.解除苏昭丽与彭军签订的二手房买卖合同（合同编号:ST0001046）；2.彭军和邱丽珠连带向苏昭丽支付违约金260000元。一审法院认定事实：1.2017年7月20日，彭军出具委托书，载明现由于本人（彭军）不在中山，特委托陈艳女士［中山市深通地产有限公司（以下简称深通公司）的股东，代理本人购买凯茵又一城6栋2702房，代理人签署的所有文件均与本人有关具有同等的法律效益。2017年7月21日，苏昭丽（卖方）与彭军（买方）的委托代理人陈艳签订二手房买卖合同，约定买方以130万元的价格购买卖方位于中山市火炬开发区******雅景花园2区6栋27层02单元的房屋（建筑面积111.49㎡，房产证号或不动产权证号以房产证为准），支付方式如下：于合同生效之日起三日内支付定金10万元，于房产证出来后三十日之内（含当日）将除定金/交楼押金之外的剩余首期款（以银行同贷书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于房产证出来后三十日之内（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同第十四条备注约定，卖方同意并无条件配合买方向银行申请按揭及过户时更换贷款及过户名额；合同还约定了其他事项。合同签订后，张芸茜（深通公司的股东）受彭军委托，以银行转账方式向苏昭丽支付了购房定金95000元。2.深通公司分别于2017年7月21日和2017年8月21日出具收件证明，证明其已收到苏昭丽交付的购房契税单据、购房发票以及房产钥匙。2018年10月20日，深通公司出具收件证明，证明苏昭丽自愿将涉案房屋的不动产产权证[房产证号：粤（2018）中山市不动产权第0216531号]交给深通公司保管，直至交易成功后退还。3.2018年11月7日，苏昭丽向深通公司工作人员发送微信信息，“请问我银行还款情况如何？”，对方回复，“现在等客户过来签字就行，然后等同贷书出来”。2018年11月12日，苏昭丽向陈新发微信询问，“银行贷款什么时候搞定？”，陈新回复，“这两天客户会补齐资料，大概（需要）两周”。2018年11月22日，苏昭丽再次向陈新发微信，“还贷那边进展如何？当时不是说我这边资料交齐了就很快搞定的吗？现在还要拖到什么时候？”，陈新回复，“银行现在初审结果还没出来，现在是等（彭军签署）同贷书”，苏昭丽询问大概需要多久，陈新回复称一般是一个月左右，但现在各大行额度不是很充足，所以会慢一点。2019年1月7日，苏昭丽向陈新发送微信，告知其合同上已经清楚讲明房产证出来三十日内要办理所有相关手续的，现在已经给了两次限期彭军了，对方一直不出现，这样一直拖，只能告其违约了。陈新未作回复。4.2019年1月25日，广东正也律师事务所邢金莲律师受苏昭丽委托，向彭军发出律师函，函称，苏昭丽已于2018年10月20日将取得的房地产权证交付居间人深通公司，深通公司亦向苏昭丽反映已及时将房地产权证已出的消息告知彭军，但彭军一直未与苏昭丽联系，亦未按合同约定向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，至今已超过三个月，构成违约，望彭军于2019年2月28日前与苏昭丽联系及配合居间公司向按揭银行办理按揭贷款申请的相关手续，否则将解除二手房买卖合同并没收购房定金。2019年1月27日，该律师函寄至彭军住处，但彭军拒收。2019年2月15日，苏昭丽向彭军发送手机短信，将前述律师函内容进行了重申，彭军未作回复。2019年2月19日，邢金莲律师再次向彭军发出与前述内容相同的律师函。2019年3月21日，陈新向苏昭丽发送微信，“目前客户已签好所有资料，只需你过来签字大概半个月就下同贷了”，苏昭丽回复道，“我现在定居香港，中山的事情已全权委托律师帮我处理，有什么问题直接跟我律师讲吧”。5.苏昭丽作为甲方和卖方，彭军作为乙方和买方，邱丽珠作为丙方和新买方，在深通公司提供的格式文本《买方主体变更确认书》上签名，该确认书载明，三方同意在签署二手房买卖合同及产权移转登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行二手房买卖合同、资金托管协议和佣金支付承诺书及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任；确认书落款日期为2017年7月21日，其上有见证人陈新（分行经理）的签名。苏昭丽、彭军和邱丽珠均陈述不在同一时间签署前述文件。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。苏昭丽和彭军签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。各方当事人的争议焦点为：一、买方主体变更确认书的签订是否变更了二手房买卖合同的合同主体，彭军是否应当承担支付购房款的合同义务；二、彭军是否存在根本违约行为，苏昭丽是否有权解除合同，并要求彭军和邱丽珠承担违约责任。焦点一。苏昭丽、彭军和邱丽珠三方均确认不在同一时间签订买方主体确认书，故该确认书的落款时间不具有真实性；而且，依照常理，如果在签订二手房买卖合同时三方已经同意变更买方主体为邱丽珠，则应当将邱丽珠列为合同当事人而非作为新买方在确认书上签名；结合在合同履约过程中，彭军和深通公司在2019年2月前均未向苏昭丽提及由邱丽珠继受合同权利义务的事实，一审法院采信苏昭丽的主张和邱丽珠的抗辩，认定苏昭丽签订确认书时新买方为空白，邱丽珠系在2019年3月之后在该确认书上签名的事实。故，在合同的权利义务未发生转让前，彭军仍为二手房买卖合同的买受人，其负有按合同约定向苏昭丽支付购房款的义务。焦点二。根据二手房买卖合同第四条的约定，彭军须于房产证出来后三十日之内（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续。苏昭丽于2018年10月20日便将房产证交到深通公司，即当天开始三十日之内，彭军负有提交按揭贷款申请的相关资料的合同义务。彭军抗辩称其曾在合同约定期限内与苏昭丽到银行办理按揭，但苏昭丽要求按揭银行必须要有书面承诺具体付款时间，导致无法办理按揭手续，但彭军未能就该抗辩事实提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其抗辩不予采信。经苏昭丽多次催促，截至2019年2月，彭军仍未履行其向银行递交资料申请银行按揭取得同贷书的合同义务，其迟延履行的违约行为发生在案涉二手房买卖合同权利义务未转让期间，且迟延程度已危及合同信赖利益，致使苏昭丽收取全部购房款的合同目的落空，构成根本违约。苏昭丽据此诉请解除二手房买卖合同并要求彭军按合同约定支付违约金260000元，理据正当充分，一审法院予以支持。合同解除后，苏昭丽已收取的购房定金95000元应返还予彭军，该款项从彭军应支付的违约金中予以扣减，彭军实际应向苏昭丽支付的违约金金额为165000元。苏昭丽以买方主体变更确认书的约定要求邱丽珠承担连带责任，经查，该确认书约定的是“彭军对邱丽珠承担连带保证责任”，故其要求邱丽珠承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除苏昭丽与彭军签订的二手房买卖合同（合同编号：ST0001046）；二、彭军于一审判决发生法律效力之日起七日内向苏昭丽支付违约金165000元；三、驳回苏昭丽对邱丽珠的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，由彭军负担（该款苏昭丽已预付，彭军于一审判决生效之日起七日内迳付苏昭丽）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。彭军申请证人陈俊、陈新到庭作证，陈俊称：涉案交易发生时，其系中介公司的店长，该涉案交易系其所接，但当时具体的细节其不清楚。陈新称：其系中介公司的员工，涉案交易由其一直经手；到了2018年10月出证及2019年办理按揭也是其在跟进，而客户方面是陈俊在联系；在出证前，业主与其联系要解除合同，赔偿客户的定金；其约交易双方到现场进行协商解除合同，中介方已经草拟好解除的协议，当时业主说要和她的老公协商赔偿的金额，后来业主又说不想解除合同，想正常履行；在出证后，在中介安排赎楼按揭等过程中，业主也有配合，但客户方的购房名额用掉了，因此第一次面签没有完成；后中介方又组织双方进行沟通，业主愿意给客户时间找到贷款名额再过户房产；中介方在年前为业主草拟了一个协议，约定客户如果在2019年2月28日前找到了名额就可以正常过户，业主在签订该协议后，客户没有签，业主就拿走了该协议；后客户在2019年2月28日前又找到了合适的名额，但具体的时间陈新不清楚，客户面签的时间是2019年3月10日左右；中介方在2019年3月12日联系业主，业主回复说她已经定居香港，全部的事宜已经委托律师处理，有什么事情和律师沟通，后来业主方就将陈新拉黑了。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.彭军上诉主张苏昭丽已同意变更彭军申请按揭贷款面签的时间延期至2019年2月28日，并提供《补充协议》的复印件佐证其该主张。经审查，该《补充协议》为复印件，上面载明：“关于合同第四条第（2）项（B）选项向银行申请按揭面签时间双方协商延期至2019年2月28号前买卖双方到场面签则合同正常履行，如不履行则按违约责任处理。”该《补充协议》上有苏昭丽字样的签名，卖方一栏的落款时间为2019年1月23日，买方一栏没有签名。2.涉案《二手房买卖合同》第六条第（2）款约定：“该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起房产证出来后三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续……”3.一审庭审时，苏昭丽申请撤回对深通公司的起诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据彭军的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：涉案《二手房买卖合同》未能继续履行是否可归责于彭军一方？对此，彭军上诉主张其在履行涉案《二手房买卖合同》过程中不存在违约行为，主要理由有三：一是其认为苏昭丽已通过签署《补充协议》的方式同意将彭军办理申请按揭贷款的时间延长至2019年2月28日；二是其认为苏昭丽在履行合同过程中，无正当理由拒绝到场配合彭军办理按揭贷款手续，导致彭军未能成功办理按揭贷款；三是其认为苏昭丽未按涉案合同第六条第二款的约定办理注销抵押登记的手续，苏昭丽的行为已构成违约。本院认为，彭军的上述主张均不能成立，理由如下：第一，关于《补充协议》的问题。虽然该补充协议载明双方经协商，将彭军申请按揭面签的时间延长至2019年2月28日，但彭军提交的该《补充协议》仅为复印件，没有原件，且苏昭丽亦不确认该证据的内容，故彭军应承担举证不能的不利法律后果。同时，该协议上仅有苏昭丽一方的签名，买方签名一栏并无彭军一方的签名，因此不能证明双方已就《补充协议》约定的内容达成一致意见。同时，中介公司的经办员工陈新就该《补充协议》形成过程所作的陈述，亦能证明彭军与苏昭丽并未就该《补充协议》约定的内容达成一致意见。所以，综合考量该《补充协议》存在的上述不符合常理之处的实际情况，本院认为苏昭丽对于该《补充协议》形成过程的陈述更有可信性，即本院认定苏昭丽已在签名后立即撤回其在《补充协议》上所作出的意思表示，该《补充协议》并未对苏昭丽及彭军发生法律效力。故彭军以苏昭丽曾签署过上述《补充协议》为由，主张双方已协商将彭军办理银行按揭面签的时间延长至2019年2月28日的说法不能成立，本院不予支持。第二，关于彭军主张的苏昭丽在履行合同过程中，无正当理由拒绝到场配合其办理按揭贷款手续的问题。苏昭丽对彭军的该说法不予确认，彭军亦未能提供相应的证据证明其该主张，彭军应承担举证不能的不利法律后果。同时，从苏昭丽在一审中提交的其与中介公司员工的微信聊天记录以及律师函等证据载明的内容来看，苏昭丽不但未表达出不愿意配合彭军办理按揭贷款申请的意思表示，相反其在交易过程中不断通过微信以及律师函等方式催促彭军一方履行申请按揭贷款手续的义务。故本院对彭军的该主张亦不予确认。第三，关于彭军主张的苏昭丽未办理注销抵押登记的问题。根据涉案《二手房买卖合同》第六条第（2）款的约定，苏昭丽只有在“双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起房产证出来后三十日内”才负有注销涉案房产上的抵押登记的义务。而根据审理查明的事实可知，彭军尚未办理按揭贷款申请手续，尚未获得银行的同贷书，故苏昭丽注销抵押登记的条件尚未成就。因此，彭军以苏昭丽未办理注销抵押登记为由，主张苏昭丽在履行涉案合同的过程中亦存在违约行为的说法不能成立，本院不予确认。综上，彭军经苏昭丽多次催告，无正当理由未按合同约定履行申请办理银行按揭贷款手续的义务，其行为已构成违约，一审法院据此判令其按照合同约定承担支付违约金的违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，彭军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人彭军负担（彭军已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年四月十三日书记员  高 丽