黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终825号上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行，住所地齐齐哈尔市建华区金融街项目00单元01层01号。负责人：张海楼，该分行行长。委托诉讼代理人：王大龙、王瀚，该分行员工。上诉人（原审被告）：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地黑龙江省拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧。法定代表人：李有贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐洋，该公司员工。委托诉讼代理人：张白杨，黑龙江广朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李楠，女，1982年3月22日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁锋区。上诉人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行（以下简称交通银行齐分行）、拜泉县鑫海房地产开发有限公司(以下简称鑫海公司)因与被上诉人李楠金融借款合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。被上诉人李楠经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行齐分行上诉请求：1.请求依法撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决，依法改判交通银行齐分行对案涉抵押房屋享有优先受偿权；2.本案诉讼费由鑫海公司、李楠承担。事实与理由：1.商品房预抵押登记是一种排它性权利，债权人应对商品房享有抵押权；2.原审法院不支持交通银行齐分行对案涉房屋享有抵押权，没有法律依据；3.预抵押登记在全国范围内开展，如法院如此判决，国有银行将面临巨大风险。鑫海公司辩称，1.本案解除保证责任条件已成就；2.依据合同约定也应认定担保责任解除；3.抵押预告登记也应属物权性质的登记，依法具有排它性。鑫海公司上诉请求：请求依法撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决，依法改判驳回交通银行齐分行对鑫海公司的诉讼请求。事实与理由：1.本案解除保证责任条件已成就；2.交通银行齐分行办理的抵押预告登记属物权性质的登记，本案应优先清偿欠款。交通银行齐分行辩称，同上诉意见。交通银行齐分行向一审法院起诉请求：1．判令李楠偿还尚欠交通银行齐分行剩余贷款本金503,212.64元、欠息17,021.68元，本息合计520,234.32元（利息暂算至2019年8月8日），2019年8月8日之后的利息，按借款合同约定计算；2．如李楠不能偿还借款本息及诉讼费用，则以抵押物拍卖所得偿还；3．鑫海公司对上述借款本息及诉讼费承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由鑫海公司、李楠承担。一审法院认定事实：2014年2月18日，李楠与鑫海公司签订《商品房买卖合同》，约定李楠购买鑫海公司销售的坐落于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区7号楼04单元06层01号房屋，该房屋至今未办理产权证。2014年2月26日，交通银行齐分行与李楠、鑫海公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：李楠向交通银行齐分行贷款590,000元，贷款期限240个月，用于李楠向鑫海公司购买的上述房屋；年利率6.55%，如遇利率调整，本合同利率以次年的1月1日为合同利率的调整日，逾期贷款的罚息利率按本合同约定利率上浮50%；鑫海公司为贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，保证范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用；李楠取得房屋的权利证明，且交通银行齐分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，鑫海公司的保证责任解除，但在交通银行齐分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，李楠已有欠款或欠费的，鑫海公司对该部分应付款项仍承担保证责任；抵押担保范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、实现债权及抵押权的费用；李楠未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交通银行齐分行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。2014年3月4日，李楠以其购买的上述房屋作抵押，并在产权部门办理了预购商品房抵押预告登记（房预齐字第AY20140117号）。合同签订后，李楠按期偿还部分本息，后未按期履行还款义务，截至2019年8月8日，李楠尚欠贷款本金503,212.64元，欠息17,021.68元（包括利息16,226.35元、罚息376.76元、利息复利412.36元、罚息复利6.21元）。庭审中，交通银行齐分行主张抵押物的拍卖所得优先受偿。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、交通银行齐分行对李楠提供的抵押房屋是否具有优先受偿权；二、鑫海公司的保证责任是否免除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李楠未按约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，其应当继续履行偿还贷款本息的义务，李楠对交通银行齐分行的诉讼请求无异议，故一审法院予以支持。预购商品房抵押预告登记，并非抵押权登记，不发生抵押权的效力，预告登记并不直接导致不动产物权的设立或变更，而是对将来抵押权的设立具有请求权，在正式的抵押登记办理完成之前，预告登记权利人对抵押房屋不享有抵押权。案涉房屋抵押系预告登记，故交通银行齐分行主张对抵押房屋行使优先受偿权的请求，一审法院不予支持。鑫海公司作为连带责任保证人，根据《个人房产抵押贷款合同》约定，其未提供证据证实存在贷款合同约定保证责任解除的情形，故鑫海公司提出保证责任免除的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳，其应当承担连带责任保证。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李楠于一审判决生效后十日内偿还交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行贷款本金503,212.64元，利息17,021.68元（截至2019年8月8日），2019年8月8日之后的利息（包括罚息、复利），按贷款合同约定的计算标准给付至本金付清之日止；二、拜泉县鑫海房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行的其他诉讼请求。一审案件受理费4,501.00元（已减半收取），由李楠、拜泉县鑫海房地产开发有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另审理查明，2016年10月25日，李楠已经办理了案涉房屋的入户手续，2017年案涉房屋办理了开发商产权登记，截止此时案涉房屋已经具备办理抵押登记的条件，李楠以一直在外地为由，未办理不动产登记手续及抵押登记手续。本院认为，本案争议焦点是：案涉商品房已经办理抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人交通银行齐分行能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权属性。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同亦与商品房买卖合同存在主从联系，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间亦被无限延长，购房人将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成预告登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人李楠始终怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人李楠负有协助办理抵押登记的义务，鑫海公司应督促其办理。本院确定李楠应在三十日内协助办理案涉房屋抵押登记。购房人李楠若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行裁判由债权人交通银行齐分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应依照公平原则附条件的赋予债权人对不动产享有优先受偿权。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，李楠虽尚未办理案涉商品房屋权证，但该商品房已具备物权登记条件且已实际交付使用，应认定为属于李楠个人财产，该商品房应作为李楠个人财产进行处置；二、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，结合本案中交通银行齐分行与鑫海公司提交的证据，可以证实案涉房屋未办理抵押登记，交通银行齐分行与开发商均无过错，购房人在能够办理抵押登记的情况下，却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则。因此，赋予债权人对案涉房屋处置价款享有优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；三、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻却条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效力，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示效力，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产享有优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权无法登记设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。因此，本院依法确认债权人交通银行齐分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款附条件的享有优先受偿权。因交通银行齐分行与保证人鑫海公司约定的保证期间为“李楠取得案涉房屋的权利证明，交通银行齐分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后”，在抵押权未能依登记而设立情况下，鑫海公司的保证期间延续。但是依据公平原则以及结合交通银行齐分行与鑫海公司双方订立合同本意，可以认定如交通银行齐分行就案涉房屋享有优先受偿权之日起，视为鑫海公司的阶段性保证责任免除。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决第一项；二、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决第二项、第三项；三、李楠应于本判决生效之日起三十日内协助交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行办理齐齐哈尔市建华区盛和湾小区7号楼04单元06层01号房屋不动产抵押登记手续，拜泉县鑫海房地产开发有限公司应督促李楠并配合其办理抵押登记；四、上述房屋抵押登记办妥后，或李楠逾期仍未办理抵押登记的，交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行有权以上述房屋拍卖、变卖所得价款，对齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3115号民事判决第一项确定的债权享有优先受偿；五、自交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行享有上述房屋价款的优先受偿权之日起，拜泉县鑫海房地产开发有限公司在本案中的保证责任终止。二审案件受理费9,052.00元，由李楠负担；一审案件受理费4,501.00元，由李楠、拜泉县鑫海房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 林 森审判员 朱 浩审判员 王巧姝二〇二〇年四月三十日法官助理刘捷书记员宋阳