安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1081号上诉人（原审被告）：高永强，男，1968年4月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖金科房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华中路西侧。法定代表人：刘鹏伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍培艳，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪承志，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。上诉人高永强因与被上诉人芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。高永强上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项,改判上诉人不承担被上诉人的租金和占用费或发回重审；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人并未签订《房屋租赁合同》,基于合同的相对性被上诉人无权向上诉人主张房屋租金。被上诉人与南京古都秦淮古玩城有限公司（以下简称南京秦淮公司）虽于2019年8月1日向上诉人发出《联合声明》,但南京秦淮公司并未与上诉人协商解除双方的房屋租赁协议,上诉人也未与被上诉人重新签订房屋租赁合同,上诉人与南京秦淮公司所签订的《房屋租赁协议》在未解除的情况下,仍处于正常履行期间。一审判决却认定被上诉人解除了与南京秦淮公司的委托后,上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系,与事实不符,也无法律依据。基于合同的相对性,被上诉人无权按照上诉人与南京秦淮公司所签订的房屋租赁协议向上诉人主张租金费用,被上诉人应当向案外人秦淮公司主张租金损失。二、上诉人占用房屋实属维护自身合法财产权益,并非恶意占用被上诉人的房屋。案外人南京秦淮公司运营小九华商业街期间,招商期间将上诉人引入商业街,向上诉人口头承诺了多项优惠政策,并将在商业街内设立专门的花鸟市场。但自上诉人搬入商业街以来,承诺均属空谈,为此上诉人投入了大量资金用于装饰装潢,但苦于商业街人流量极低,无法形成稳定的市场,给上诉人造成了较大的经济损失。直至2018年年底,案外人南京秦淮公司突然与被上诉人解除了租赁合同关系后离开,既未与上诉人就解除租赁协议达成一致,也未返还上诉人的押金,上诉人的经营损失和装修损失至今也未解决,被上诉人2019年1月已经与南京秦淮公司解除了租赁合同关系,却直至2019年8月1日才向上诉人发出《联合声明》,上诉人有理由怀疑被上诉人与案外人南京秦淮公司恶意串通,一方面要求上诉人承担租金退还房屋,另一方面将上诉人的房屋押金和经济损失继续搁置不予解决。上诉人自从案外人南京秦淮公司离开就一直歇业,占房行为实属无奈,只是通过这个方式能够挽回自己的经济损失。三、即便被上诉人与案外人南京秦淮公司解除了租赁合同关系,一审法院判令上诉人按照原年租金8万元的标准计算房屋占用费也无事实及法律依据。年租金8万元系上诉人与案外人南京秦淮公司之间签订的租赁合同约定的租金标准,被上诉人虽与案外人南京秦淮公司解除了租赁合同,但并不能当然就按照上诉人与案外人南京秦淮公司达成的租金标准要求上诉人支付被上诉人房屋占用费。房屋占用费的具体标准,应当首先由被上诉人提供客观证据予以证实,同时结合相同地段临近铺位的市场租金标准,也应当参考上诉人的客观营收情况,再由法院居中裁判。而本案中一审法院直接按照上诉人与案外人南京秦淮公司之间的租金标准判令上诉人支付被上诉人房屋占用费,无事实及法律依据。综上所述,望支持上诉人的上诉请求。金科公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求。金科公司向一审法院起诉请求：1、判令高永强立即将房屋腾空交还给金科公司；2、判令高永强立即向金科公司支付房屋占用费自2019年8月2日至实际腾房之日止（暂计算2018年8月2日至2019年11月1日的房屋占用费为2万元）；3、本案诉讼费用由高永强承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，金科公司与南京秦淮公司就南京秦淮公司承租金科公司的芜湖九华中路小九华商业街租赁并接受金科公司的委托开展小九华商业“芜湖古玩城”运营事宜达成协议，协议约定南京秦淮公司在租赁及运营期间使用“芜湖古玩城”推广名，南京秦淮公司承诺租赁该物业是用于商业、办公、文化产业等运营事宜及相关内容，可对该租赁物业进行自营、转租、分租，租赁及委托的期限自2015年7月30日至2025年12月30日。同年8月20日南京秦淮公司出具委托书：今有南京秦淮公司委托芜湖小九华古玩城有限公司（以下简称芜湖小九华公司）进行位于芜湖市九华山路西侧小九华商业街的商业运营及租赁签署。特此授权。2016年12月22日，案外人芜湖小九华公司（甲方）与高永强（乙方）签订房屋租赁协议一份。合同约定主要内容有：乙方承租标的为芜湖市镜湖区九华中路小九华商业街内5号楼1F-2-1#商业房。乙方承诺租赁该房屋的用途为渔具。租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方。双方约定租赁期限为36个月，即2017年2月1日至2020年1月31日；租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有。双方还约定该房屋壹年化房租总额为80000元，租金支付按每壹年支付。租金递增为租期满贰整年后，递增为前一年租金总额的5%。房屋租赁履约保证金为6458元。双方约定奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前一个月予以缴纳。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的5‰为标准支付违约金。乙方须支付的租金金额及日期如下：a.2017年2月1日-2018年1月31日期间租金为80000元，支付时间为2016年12月22日；b.2018年2月1日-2019年1月31日期间租金为80000元，支付时间为2018年1月1日，以此类推。内部装修和建设约定:乙方如因经营需要对该房屋进行装修和改造的，装修设计图纸、施工图纸需送至甲方审核并取得甲方书面同意后方可施工，乙方保证将在工程结束后向甲方提供装修图纸备档之用。违约责任：因不可抗力的事件直接影响本协议的履行或者不能按约定条件履行时，遇有不可抗力事件的一方应当将事件情况以书面形式通知对方，并提供本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件。因不可抗力导致房屋灭失，本协议终止的，双方互不承担责任，并结算清各类账务。因不可抗力导致房屋毁损，修复后可继续使用的，本协议应继续履行。因不可抗力导致乙方营业中断的，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金；因不可抗力导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金。租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退。如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施，终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。甲方有权通过法律途径对乙方进行追究。双方还就其他事项进行了约定。庭审中，金科公司、高永强双方一致认可高永强交纳租金至2019年7月底，自2019年8月起高永强未再缴纳租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。金科公司与案外人南京秦淮公司签订的租赁及委托运营协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。南京秦淮公司依据合同约定获得芜湖小九华古玩城商业街租赁、运营权后将权利授予芜湖小九华古玩城有限公司，现金科公司对芜湖小九华古玩城有限公司收取商户租金的认可行为，可视为对南京秦淮公司转委托行为的追认。芜湖小九华古玩城有限公司与高永强签订的租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。高永强未能按合同约定按期足额缴纳租金系违约行为，依法应承担违约责任。现金科公司与案外人南京秦淮公司已经于2019年1月解除了委托运营管理合同，且金科公司和案外人也于2019年8月给高永强发出了《联合声明》，将原委托给案外人收取租金的权利收回，故金科公司主张高永强应支付欠付租金符合双方约定和法律规定，该院予以支持。金科公司、高永强双方签订的商铺租赁期限虽尚未届满，但鉴于高永强已经违约，根据合同的约定的解除合同的条件，金科公司行使解除权条件已经成就，故金科公司要求高永强腾空房屋交还金科公司的诉请求于法有据，该院予以支持。双方在合同中约定的租金标准为年租金8万元每年，高永强承认自2019年8月起未缴纳租赁期间内租金，已经违约。现金科公司要求高永强按照合同约定的租金标准支付自2019年8月2日起至实际腾房之日止的租金和占用费的诉讼请求于法亦有据，该院亦予以支持。高永强提出合同相对方系芜湖小九华古玩城有限公司，高永强与金科公司没有合同关系的主张不能成立，理由如下：一、金科公司系诉争房屋的所有权人；二、芜湖小九华古玩城有限公司将房屋出租给高永强系受金科公司委托的运营商南京秦淮公司的转委托，且金科公司在解除与运营商南京秦淮公司的委托后与该公司及芜湖小九华古玩城有限公司一并向高永强发送了联合声明，确认了金科公司系诉争房屋的权利人。故可以认定金科公司与高永强之间存在租赁合同关系，高永强提出的抗辩主张不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、高永强于判决生效之日起五日内将承租的房屋内自己所有的物品全部搬出，并将承租的房屋交付芜湖金科房地产开发有限公司；二、高永强于本判决生效之日起五日内支付芜湖金科房地产开发有限公司自2019年8月2日起至实际腾房之日止的租金和占用费（按照年租金8万元的标准据实计算）。案件受理费200元，由高永强负担（案件受理费金科公司已预付，高永强负担的部分于判决生效后五日内付款时一并付给金科公司）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实同一审。本院认为，芜湖小九华古玩城有限公司将房屋出租给高永强系受金科公司委托的运营商南京秦淮公司的转委托，现金科公司与南京秦淮公司、芜湖小九华古玩城有限公司一并向高永强发送了联合声明，要求高永强将租金直接支付至金科公司，但高永强一直未支付租金并继续占用上述房屋。金科公司与高永强之间虽然未直接签订书面租赁合同，但金科公司作为涉案房屋的所有权人及委托人，在已经发出联合声明并告知高永强的情况下，其有权要求高永支付租金及占用费用。高永强主张其占用涉案房屋是因南京秦淮公司运营小九华商业街期间违反承诺，造成其经营损失和装修损失，对于该主张，高永强如有证据可另案解决，但该主张并不构成高永强不支付租金及占用费用的理由。因高永强与芜湖小九华古玩城有限公司签订的房屋租赁协议中约定涉案房屋的租金标准为8万元每年，一审法院按照合同约定的租金标准计算租金和占用费并无不当。综上所述，高永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费607.25元，由上诉人高永强负担。本判决为终审判决。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年四月十六日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。