大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初12944号原告：大连顺和房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102006692051043，住所地大连市甘井子区椒房街9号。法定代表人：施丽娜，系总经理。委托代理人：任婧、张棋，系辽宁兴中律师事务所律师。被告：徐廷吉，男，1962年12月1日生，汉族，户籍地大连市甘井子区。委托代理人：郑兆义，系辽宁同泽律师事务所大连分所律师。被告：徐仁琳，男，1988年2月12日生，汉族，户籍地辽宁省庄河市。委托代理人：郑兆义，系辽宁同泽律师事务所大连分所律师。被告：张惠，女，1962年10月9日生，汉族，户籍地大连市甘井子区。委托代理人：郑兆义，系辽宁同泽律师事务所大连分所律师。被告：张玉兰，女，1934年10月15日生，汉族，户籍地大连市甘井子区。委托代理人:徐廷吉，系被告张玉兰儿子。第三人：大连安泰建设有限公司，统一社会信用代码91210283747859083P，住所地辽宁省庄河市鞍子山乡鞍子山村。法定代表人：庄德勇，系总经理。委托代理人：张成林，系辽宁添赢律师事务所律师。原告大连顺和房地产开发有限公司与被告徐廷吉、徐仁琳、张惠、张玉兰，第三人大连安泰建设有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连顺和房地产开发有限公司的委托代理人任婧，被告徐廷吉、徐仁琳、张惠的共同委托代理人郑兆义，被告张玉兰的委托代理人徐廷吉，第三人大连安泰建设有限公司的委托代理人张成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连顺和房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、判令四被告共同腾退位于房屋；2、被告支付占有使用费（自2014年8月15日起，按照每月2,000元计算至腾退之日止）。事实与理由：原告于2009年12月开始开发案涉美辰香醒小区，该小区2016年竣工，2018年取得房屋不动产初始登记产权证。2017年在原告盘点未售房屋时，发现房屋被他人占有，该房屋无任何交易、销售记录。被告属于非法占有原告所有的房屋，故诉至法院。被告徐廷吉、张惠、张玉兰辩称，不同意原告的诉讼请求。该三被告认为案涉房屋系开发商抵顶给建筑商，被告徐廷吉自建筑商处购买的房屋。原告将房屋抵顶给第三人，第三人将房屋抵顶给乔某，乔某欠许某欠钱，被告徐廷吉将房款以现金形式给付许某，被告占有使用房屋合理合法。被告徐仁琳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告徐仁琳系现役军人，户口已经转入部队，不在案涉房屋内居住。第三人大连安泰建设有限公司同意原告的诉讼请求。第三人认为案涉房屋并未向外抵顶，虽然存在以房抵款协议，但是协议并没有实际履行。第三人和原告之间已经完成工程结算，除质保金外原告不欠付第三人工程款。乔某没有权利办理抵房手续，无权出卖房屋，被告属于违法侵占。经审理查明：案涉位于甘井子区祥龙西园29号20号楼2单元14层2号房屋登记权利人为原告大连顺和房地产开发有限公司。案涉美辰香醒小区由原告开发，第三人承建，第三人将部分工程发包给案外公司，乔某对于部分房屋的建设进行实际施工。四被告于庭审中出具原告（甲方）与第三人（乙方）签订的以房抵款二方协议书。协议约定，甲方同意以房屋抵付应向乙方支付的部分工程款；双方确认当原合同约定的付款条件具备时，双方进行结算后办理抵房手续。未达到付款条件前，乙方无权要求甲方办理抵房手续；双方确认甲方也有权选择以货币方式向乙方支付工程款，不再以房屋抵付，房屋由甲方另行销售；本协议签订后，乙方可向甲方推荐购买该房屋的购房者，并由甲方、乙方、购房者另行签订附后的三方协议书、商品房买卖合同及相关文件。该协议落款处载有原告、第三人的印章、案外人吕云波签署的“同意”及签名、证人乔某签署的“同意”及签名。四被告提交证人许某、乔某（甲方）与被告张惠（乙方）于2013年7月23日签订的抵房协议一份。该协议约定，因甲乙双方有业务合作关系，甲方将三道沟车辆管理所改造工程美辰香醒面积为61.42平方米一套住宅暂定抵给乙方，如有合适房在调整全额为765,293元，实抵乙方为700,000元。被告申请的证人乔某当庭陈述，案涉房子是原告抵顶给第三人的，第三人顶给乔某的，乔某和许某有合作，乔某欠许某钱，乔某将房屋抵给许某。被告徐廷吉向许某出借款项，故许某把房子抵给了被告徐廷吉。将房屋抵顶给许某，并未经过第三人的同意，也没办过手续。证人许某在庭审中表述，乔某欠许某钱，抵顶了房子，许某把房子卖给了被告徐廷吉，收到了被告徐廷吉给付的720,000元现金，其与被告徐廷吉系房屋买卖关系。被告徐廷吉自述其在2013年或者2014年取得房屋钥匙。第三人提交原告（建设单位）与第三人（施工单位）于2017年6月7日签订的协议书一份，协议书约定，双方协商施工单位负责施工的15-23号楼、25号楼工程总价款为83,243,920元，扣除1,058,236元后最终决算价款为82,185,684元；建设单位已支付工程款71,603,015.36元，扣除质保金2,676,480.64元，剩余工程款7,906,188元，建设单位已现金、房屋方式支付给施工单位；抵顶房屋三方协议由双方另行签订……。该协议落款载有原告、第三人的印章、证人乔某的签名。该协议书后附抵付房屋明细，明细中不包括案涉房屋，明细载有证人乔某的签字。证人乔某于庭审中表述，关于该抵房协议，当时情况很混乱，无法解释，对于房屋处置权的问题不方便发表意见，不清楚到底欠付多少工程款。被告徐廷吉、张惠系夫妻关系，被告徐仁琳系被告徐廷吉儿子，被告张玉兰系被告徐廷吉母亲，被告徐廷吉表示目前被告张玉兰实际居住于案涉房屋中。以上事实有不动产权证书、以房抵款二房协议书复印件、抵房协议、证人证言、协议书、结婚证复印件以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本案的争议焦点在于被告徐廷吉及其家人是否有权占有、使用案涉房屋。本院认为，案涉房屋抵顶或出售的条件未成就，不发生出售、或者抵顶的法律效力，即无法认定被告徐廷吉及其家人有权占有、使用房屋。具体原因如下：第一，案涉房屋产权登记于原告名下，不动产以登记为公示效力，应当按照登记确认案涉房屋的所有权人。从登记情况看，并无原告出售案涉房屋的登记，原告依然是案涉房屋的所有权人，被告徐廷吉及其家人无权占有、使用案涉房屋。第二，被告徐廷吉与许某、乔某的抵顶行为并不符合协议的约定，该抵顶行为不发生相应法律效果。在经乔某签字确认的原告与第三人之间的以房抵款二方协议书中明确约定，如果第三人向原告推荐购房者，应由原告、第三人、购房者另行签订三方协议书、商品房买卖合同及相关文件。本案乔某将房屋抵顶给许某，乔某、许某出售房屋的行为，并未完成三方协议书、商品房买卖合同等文件的签署，不满足出售或者抵顶房屋的条件。第三，第三人明确表示案涉以房抵款二方协议书并未实际履行，工程款已经决算完毕，部分工程款的给付系履行原告和第三人签订的协议书，协议书后附的房屋明细并不包括案涉房屋，即案涉房屋不属于实际抵顶工程款的房屋范围；证人乔某在庭审中自认抵顶行为并未经过第三人同意，且乔某承揽的工程并未决算，不清楚欠付工程款的具体数额，经过法庭询问仍然对于相关情况不予说明。案涉房屋的抵顶或出售并未经过作为工程发包方第三人的同意，无法认定乔某有权处置案涉房屋，其对外出售、抵顶行为不发生法律效力。综上，四被告无权占有、使用案涉房屋，应当向原告进行腾退。对于腾退房屋的主体问题，被告徐廷吉系抵顶或出售行为的受让方，被告张惠系签署抵房协议的主体并系被告徐廷吉配偶，被告徐仁琳系被告徐廷吉儿子，被告张玉兰系被告徐廷吉母亲。虽然被告徐廷吉说明被告张玉兰居住于案涉房屋中，本院无法确认实际居住于案涉房屋的主体，且无法排除被告徐廷吉及其近亲属居住于房屋的可能性，为减少诉累，本院认定由四被告共同向原告腾退案涉房屋。关于原告主张的占有使用费，原告主张自2014年8月15日开始计算占有使用费，因被告无法明确是2013年亦或2014年取得房屋钥匙，本院认定按原告主张的2014年8月15日开始计算占有使用费。关于每月占有使用费的数额，根据案涉小区的具体位置、房屋面积、无装修和家具的情况，本院酌定在2017年8月15日前占有使用费为每月1,000元，即36,000元;自2017年8月16日起至实际腾退之日，每月按照2,000元计算。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：一、被告徐廷吉、徐仁琳、张惠、张玉兰于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告大连顺和房地产开发有限公司腾退房屋。二、被告徐廷吉、徐仁琳、张惠、张玉兰于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告大连顺和房地产开发有限公司支付占有使用费（2014年8月15日至2017年8月15日为36,000元，自2017年8月16日起按照每月2,000元标准计算至腾退之日止）。三、驳回原告大连顺和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。案件受理费12,300元，由徐廷吉、徐仁琳、张惠、张玉兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长 张 禾人民陪审员 姚 波人民陪审员 刘精华二〇二〇年四月二十二日书 记 员 胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。