苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14342号原告：苏州芬娜塑料制品有限公司。法定代表人：詹乃健。委托诉讼代理人：盛新铭。委托诉讼代理人：程军。被告：吴水荣。委托诉讼代理人：戴芳芳。原告苏州芬娜塑料制品有限公司（以下简称芬娜公司）诉被告吴水荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告芬娜公司的委托诉讼代理人程军，被告吴水荣的委托诉讼代理人戴芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芬娜公司向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计400000元；2、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第1项诉请为要求被告支付停产损失费133826元、设备搬运费63280元（机器设备搬迁费58480元+两台空调费4800元），对于简易房补偿37724元、房屋装饰附着物补偿16061元的诉请自愿予以放弃。事实与理由：原告因生产经营需要，自2008年起便在被告处租用房屋，在2017年以该租赁的1200平米厂房地址办理了工商营业执照。2019年，被告相关场地被征收，同年4月被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议中载明房屋征收补偿金额701259元、房屋装修及附作物补偿金额133938元、机器设备搬迁费用58480元和停产损失费240000元。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业、6月份搬离完毕，办理前双方就租赁期间的租金进行了结算。目前该补偿款均已支付至被告名下，但是被告一直拖延未付原告的补偿款。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告吴水荣辩称，1、原告诉称与事实不符。至被告在苏州市吴江区盛泽镇群铁村的厂房被拆迁时，原、被告之间已经无任何租赁关系，原告合法租赁期限在2018年12月底己经到期。到期后原告仍然占用被告房屋，后原告于2019年6月份搬离完毕。至2019年6月份，原告尚结欠被告租赁期内的租金。另原告在租赁期间产生的电费尚结欠52142元被告己经代为原告交纳；2、被告在苏州市吴江区盛泽镇群铁村7组的厂房被纳入苏州市吴江区盛泽镇城市建设总体规划和拆迁范围后，被告与案外人达成拆迁补偿协议，该补偿协议的相对方为被告与案外人。原告并非补偿协议的当事人，因此原告无相应的请求权基础；3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土种上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用应归属于所有权人。至于承租人与所有权人（出租人）在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人如主张赔偿损失，系属另一法律关系。房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿协议，而不再与房屋承租人直接签订协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同的约定或实际损失作为请求权依据；4、本案中，原、被告双方签订的租赁合同第三条第2款中明确约定了“乙方【即原告】在搬迁时所产生的损失和一切费用与甲方【即被告】无关”。另外，该租赁合同第一条第8款也明确约定了“……但装修或搭建后所有房屋设施的产权归甲方【即被告】所有”。基于上述约定，原告对本案提出的诉请无任何依据；5、综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年12月30日，吴水荣作为出租人（甲方），芬娜公司作为承租人（乙方），双方签订房产租赁合同一份。合同主要约定：一、房屋基本情况：1、出租房产地址：苏州市吴江区盛泽镇群铁村北厂区，占地面积约1200平方米左右；建筑面积1000平方左右；2、年租金柒万元整；3、租金支付方式：一年一付；4、租赁期限：自2017年12月30日至2018年12月31日止；5、﹍；6、﹍；7、﹍；8、乙方需要对房屋进行装修或搭建，必须得到甲方书面同意方可进行装修或搭建。如未得到甲方书面同意搭建或装修合同自动终止，如擅自对房屋进行搭建或装修损坏房屋结构造成所有的经济损失和相关责任均由乙方承担。如甲方书面同意后乙方在装修或搭建时所产生的一切费用与甲方无关，但装修或搭建后所有房屋设施的产权归甲方所有。合同期内及期满乙方不得毁坏装修或搭建的一切设施；﹍；二、违约责任﹍；三、合同的终止与解除：1、﹍；2、如甲方道路拓宽、房屋拆迁、重建、改造等无法继续履行合同时，甲方在2个月内通知乙方，合同自动终止。但租金按实际天数计算，未租天数的租金在10日内退还给乙方，乙方在搬迁时所产生的损失和一切费用与甲方无关；﹍。上述租赁合同签订后，芬娜公司承租上述厂房进行使用。2019年1月15日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁实施方（甲方），吴水荣作为被拆迁方（乙方），双方签订协议书一份。协议书约定：一、甲方受盛泽镇动迁办的委托，根据盛泽镇城市建设总体规划和拆迁相关政策，全权负责收购乙方企业不动产事宜中的洽谈、评估及签约。甲方已经将相关政策和措施向乙方作了充分的说明，乙方对相关政策有了充分的认识；二、乙方为甲方实施搬迁，已经做了前期准备工作，具体为：1、形成了出让不动产的股东会（董事会）决议；2、整理并向甲方申报企业负债状况、动产取得的相关凭证及不动产抵押／质押（附他项权证）状况、担保状况以及不动产出租等有关内容。乙方保证其向甲方提供的书面内容完全真实，并无虚假。否则，愿意承担由此产生的法律后果；三、本协议所指的不动产，是指乙方已经办理房屋所有权证的房屋和已经办理土地使用权证的土地，同时也包括未办理权证的房屋和土地。正文：为优化盛泽镇建设用地空间布局，保障经济可持续发展，现由甲、乙双方根据相关政策，就甲方收购乙方的不动产有关事宜，经充分协商，达成如下协议：一、乙方的不动产坐落在盛泽镇群铁村7组。占地总面积为／平方米，其中有证土地面积／平方米，无证土地面积／平方米；房屋总面积962.57平方米，其中有证房屋面积／平方米，无证的房屋面积962.57平方米；二、甲方收购乙方述不动产的总补偿价款（大写）壹佰零肆万捌仟伍佰叁拾柒元整（小写）1048537元。（具体构成详见评估单位出具的评估报告及补偿明细表）；三、本协议生效后，乙方同意其名下此次拆迁范围内的不动产和附属物即归属于盛泽镇动迁办；四、上述不动产中存放的机器设备及其他物品，由乙方在合同签订后的二个月内负责清场；已经出租给第三才的部分不动产，由乙方负责在本协议签订后，二个月内与承租人解除租赁关系；确保甲方按时接管乙方不动产及附属物；五、付款方式：1：本协议签订后，由乙方或乙方委派的财务人员与甲方工作人员一起与不动产抵押权人进行协商，如抵押权人同意在债务清偿后，归还抵押权证(不动产证）的（应该签订三方还款协议），则甲方即向乙方支付第一笔补偿款，由甲方开具银行汇票，乙方进行背书。再由甲方交给抵押权人，取回抵押权证，权证取回后，乙方仍应配合甲方办理权证注销手续；2、甲、乙双方签订拆迁补偿协议后分三次支付补偿款．第一次付款，在本协议生效；且乙方向甲方交付权证后的十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额419000元）补偿款；第二次付款，在乙方交出旧厂房后十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额：419000元）补偿款，余款20%（金额：210537元）若乙方持有不动产权证的，则需在不动产权证注销且将该不动产交付于甲方后，甲方在一个月内一次性付清；若乙方无不动产权证的，则在将该不动产交付于甲方后一个月内一次性付清；六、特别约定：1、乙方将房屋搬迁腾空，由甲方按评估时的资产现状验收后接收；乙方不得私自拆除已补偿的房屋及附属物；否则，甲方有权直接从拆迁补偿款中扣除单项明细价款；2、在乙方存在多个抵押权人的情况下，对于归还抵押权证存在意见无法统一时，本协议不生效；3、因债务纠纷导致乙方企业不动产被司法机关查封的，本协议不生效；4、当甲方支付了第一笔补偿款项，协议生效后，因乙方债务纠纷而被司法机关将甲方应当支付给乙方的款项冻结（停止支付），不作为甲方违约，乙方也不得以此为由，阻挠甲方的拆迁工作，如该款项被司法机关强制扣划的，则被扣划的款项视为已经支付给乙方；七、乙方除不动产抵押之外的其他债务，由乙方自己解决，与甲方无关。如发生债权人因乙方债务而阻挠甲方施工的，甲方可以向公安机关报警；八、违约责任：1、协议生效后，因乙方原因导致乙方企业不动产权证无法注销的，乙方愿以收购款总价的10%向甲方支付违约金；2、协议签订后，乙方对不动产现场的机器设备等拖延不清场，对承租人不采取措施解除租赁关系，导致拆迁公司无法按时接管的，乙方愿以收购款总价的5%向甲方支付违约金；3、甲方无故不支付乙方收购款的，则按应支付而未支付的部分以每天万分之二向乙方支付违约金。评估单位出具的评估报告及补偿明细表中载明：停产损失费133826元,设备搬运费58480元。上述补偿款1048537元已全部交付吴水荣。审理过程中，芬娜公司与吴水荣共同确认如下事实：1、芬娜公司在承租期间已付清2018年度的租金；2、芬娜公司于2019年6月自其承租的厂房内搬出；3、芬娜公司结欠吴水荣2019年度租金10700元；4、吴水荣为芬娜公司垫付电费52142元。对于芬娜公司结欠吴水荣2019年度租金10700元，吴水荣表示另行主张。对于吴水荣为芬娜公司垫付电费52142元，吴水荣表示如需给付芬娜公司相应补偿款的，应从相应补偿款中予以扣除。审理过程中，芬娜公司提供由吴水荣手写的2019年6月份结算凭证一份，并就结算凭证的内容说明如下：房租押金18000元，吴水荣借款4800元，合计22800元；2019年度租金算到2019年6月，半年不到，租金计为33500元；33500元扣减22800元，芬娜公司还欠租金为10700元；设备搬运费58480元（评估报告及补偿明细表已明确），空调2台，每台作价2400元，计4800元，合计63280元，扣减芬娜公司所欠租金10700元，吴水荣还欠芬娜公司设备搬运费52580元。芬娜公司同时陈述，当时吴水荣找我们协商补偿款事项时，吴水荣认为应该补给我们63280元，抵扣掉10700元的房租，剩下还应补偿给我们52580元。后来吴水荣帮我们代缴了水电费，两相相抵，吴水荣就认为我们已经两清了。对此，芬娜公司不予认同。针对芬娜公司提供的上述结算凭证，以及相应的说明和陈述，吴水荣认为，结算凭证系其书写，恰恰说明双方对于拆迁损失已经经过结算，吴水荣结欠芬娜公司设备搬运费52580元，吴水荣为芬娜公司垫付电费52142元，两者相抵，已经两清。以上事实，由芬娜公司提供的房租收条（含2019年6月份结算凭证）、评估报告及补偿明细表，吴水荣提供的房产租赁合同、电费结算凭证及证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为：吴水荣出租的厂房没有进行产权登记，吴水荣亦未提交证据证明已取得建设工程规划许可证，故芬娜公司和吴水荣签订的厂房租赁合同无效。但该合同系双方的真实意思表示，可以此作为双方的合意，据此确定占有使用费起算日期，并作为承租人支付占有使用费的计算标准。本案当中，租赁合同所涉租赁期限至2018年12月31日届满，芬娜公司和吴水荣共同确认芬娜公司于2019年6月搬离，且共同确认了芬娜公司结欠吴水荣2019年度租金（占有使用费）10700元的事实，但吴水荣对此表示另行主张，故本案当中，本院不予理涉。吴水荣为芬娜公司垫付电费52142元，吴水荣表示如需给付芬娜公司相应补偿款的，应从相应补偿款中予以扣除，芬娜公司对此表示同意。关于应归属于芬娜公司的费用，芬娜公司称涉案评估报告及补偿明细表中停产损失费、设备搬运费应归属于芬娜公司所有。一、评估报告中载明：制袋机、空压机、储气罐、合运拌料机、吹膜机的搬迁费共计58480元。根据本院查明的事实，吴水荣亦确认设备搬运费58480元归芬娜公司所有，故本院确认设备搬运费58480元应归芬娜公司所有。二、停业损失费，涉案厂房获补的停业损失费为133826元。经查，该项补偿以面积计算，有营业执照的为200元/㎡，没有营业执照的为100元/㎡。涉案房产的补偿申报以芬娜公司营业执照按200元/㎡获得补偿，因双方均有损失且双方共同作为补偿金额的计算依据，本院酌情按各得50%计算，本院确认应归于芬娜公司的停业损失费金额为66913元。芬娜公司应获得的动迁补偿为125393元。因补偿款已被吴水荣领取，扣除吴水荣为芬娜公司垫付电费52142元，吴水荣应给付芬娜公司73251元。三、空调费，芬娜公司将空调2台作价4800元给吴水荣，根据本院查明的事实，吴水荣对此予以接受，故吴水荣应给付芬娜公司空调费4800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴水荣应给付原告苏州芬娜塑料制品有限公司机器设备搬迁费、停业损失费等共计78051元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告苏州芬娜塑料制品有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4991元，由原告苏州芬娜塑料制品有限公司负担3240元，被告吴水荣负担1751元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告吴水荣于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判长  吴卫忠审判员  周 斌审判员  陆明荣二〇二〇年四月二十四日书记员  徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。