广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初2680号原告：阳江市阳东区长盛房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区***********。法定代表人：金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜传开，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。被告：韦其林，男，1972年10月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区******************。第三人：中国工商银行股份有限公司阳东支行，住所地：广东省阳江市阳东区***********。主要负责人：郑先强，该行行长。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐启航，广东众达成律师事务所律师。原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司（以下简称长盛公司）与被告韦其林、第三人中国工商银行股份有限公司阳东支行（以下简称工商银行阳东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告长盛公司的委托诉讼代理人杜传开、陈志飞，被告韦其林到庭参加诉讼，第三人工商银行阳东支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告长盛公司与被告韦其林于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013110688）；2、判令解除原告长盛公司与被告韦其林于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》补充协议；3、判令被告韦其林返还位于合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房产给原告长盛公司；4、判令被告韦其林协助原告长盛公司办理上述《商品房买卖合同》（合同编号：2013110688）网上签约备案（合同备案号：预合备201304337）的注销手续；5、判令被告韦其林协助原告长盛公司办理合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号预购商品房预告登记（粤房地预登阳东预购字第0300023110号）的注销手续；6、本案所有诉讼费用由被告韦其林承担。事实与理由：长盛公司与韦其林于2013年11月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013110688），约定韦其林购买长盛公司位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房产，总房价款为3714393元。韦其林由于资金不足，其承诺为长盛公司的楼盘招商引资，带旺周边市场，长盛公司遂同意其缓交首期款1857393元，并由韦其林于2013年11月15日出具《欠条》，约定按照年利率6%计算利息，并约定一定期限内付清。韦其林于2014年1月8日与工商银行阳东支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款1857000元，用于支付上述购房款。长盛公司与韦其林于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第二条约定，若韦其林未依约归还银行贷款，导致长盛公司承担连带担保责任，则长盛公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》。后韦其林未依约归还银行贷款，工商银行阳东支行诉至阳江市阳东区人民法院。阳江市阳东区人民法院作出（2019）粤1704民初302号民事判决，解除韦其林与工商银行阳东支行于2014年1月8日签订的《个人购房借款/担保合同》，并确认长盛公司应承担保证责任。为此，长盛公司根据上述《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，请求解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》补充协议。同时，韦其林一直拖欠长盛公司首期购房款1857393元以及利息，其明显已没有支付能力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，长盛公司有权行使法定解除权，解除本案《商品房买卖合同》及其补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，鉴于上述《商品房买卖合同》已于2013年12月20日进行了网签备案（合同备案号：预合备201304337），且涉案房产已于2014年1月13日进行了预购商品房预告登记（粤房地预登阳东预购字第0300023110号），故韦其林应协助长盛公司办理注销上述网签备案和预告登记手续，且韦其林还应将上述房产返还给长盛公司。为维护自身合法权益,长盛公司特向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，望判如诉请。被告韦其林辩称，韦其林同意解除与长盛公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，且韦其林对长盛公司诉请返还案涉房产以及注销备案登记和商品房预告登记均无异议，但韦其林要求长盛公司返还购房款3714393元。对于长盛公司代韦其林、何业珍偿还的银行贷款，若抵扣合法，韦其林同意在上述长盛公司应返还购房款中予以抵扣。第三人工商银行阳东支行缺席，其提交的书面答辩状称，一、长盛公司在解除与韦其林签订的《商品房买卖合同》前，应向工商银行阳东支行支付清尚欠的全部住房贷款及律师费。工商银行阳东支行已就其与长盛公司、韦其林、何业珍之间的金融合同纠纷向阳东区人民法院提起诉讼，阳东区人民法院已作出（2019）粤1704民初302号民事判决，韦其林、何业珍应与长盛公司连带偿还借款本金1132765.62元及利息、律师费33155元给工商银行阳东支行。长盛公司解除案涉《商品房买卖合同》前，应向工商银行阳东支行支付清尚欠的全部住房贷款及律师费。二、案涉房产已办理了预抵押登记，预告登记权利人是工商银行阳东支行，长盛公司在要求韦其林返还案涉房产并协助其办理相关注销手续前，应向工商银行阳东支行支付清尚欠的全部住房贷款及律师费，否则工商银行阳东支行的合法债权和预抵押权利将受到侵害。经审理查明：长盛公司的公司类型属有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为房地产开发、经营等。长盛公司经有关部门批准，在位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段的地块上建设商品房，定名为合山新城金山小区B区。本案讼争商品房属预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字［2013］第027号。2013年11月15日，长盛公司与韦其林签订一份合同编号为2013110688《商品房买卖合同》，合同约定：长盛公司将其开发建设的位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号商品房出卖给韦其林；该商品房建筑面积共422.09平方米，套内面积413.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.39平方米；该商品房属于预售商品房，按套内面积计算，单价为每平方米8978.47元，总价款3714393元；首期楼款(含已付定金)1857393元整已付清,余款1857000元整由韦其林向贷款银行申请按揭贷款支付给长盛公司。上述合同签订时，韦其林并未实际向长盛公司支付首期购房款1857393元，而是由长盛公司代其垫付该首期购房款1857393元（长盛公司为韦其林垫付首期购房款的方式为：长盛公司分别于2013年12月5日和2013年12月13日通过其公司员工梁力尹向韦其林转账支付57393元和1800000元，合计1857393元，韦其林再将该款项1857393元转账支付给长盛公司），并由韦其林出具《欠条》交长盛公司收执，韦其林在《欠条》中确认欠长盛公司垫付的首期购房款1857393元，并约定按年利率6%计算利息。上述《商品房买卖合同》签订后，长盛公司与韦其林于2013年12月20日向阳江市阳东区*******办理了商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337），并于2014年1月13日向阳江市阳东区住房和城乡规划建设局办理了预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）。为了支付余下购房款1857000元给长盛公司，韦其林与案外人何业珍（韦其林与何业珍系夫妻关系）作为借款人，长盛公司作为保证人，与贷款人中国工商银行股份有限公司阳江东区支行（以下简称工商银行东区支行）于2014年1月8日签订一份《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：工商银行东区支行向韦其林、何业珍发放个人购置住房贷款1857000元；工商银行东区支行将贷款一次性划入长盛公司在工商银行东区支行的账户（201********01061559）；贷款期限为10年，韦其林、何业珍按月等额本息还款法还款；长盛公司为本次贷款作阶段性连带责任保证人；韦其林提供位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房地产作抵押担保。上述合同签订后，工商银行东区支行与韦其林于2014年1月21日为案涉房地产办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行东区支行并取得了《广东省房地产预告登记证明》（证号：粤房地预登阳东预押字第0300022281号），该证书载明预告登记权利人为工商银行东区支行，预告登记义务人为韦其林，房屋坐落在合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2014年1月21日，贷款金额为1857000元，抵押期限为2014年1月8日至2024年1月8日。2014年1月22日，工商银行东区支行依约向韦其林、何业珍发放贷款1857000元，但韦其林、何业珍并未依约向工商银行东区支行偿还贷款本息，且其从2015年9月22日起没有再向工商银行东区支行还款，工商银行东区支行遂从2015年11月30日起从长盛公司的银行账户直接扣划款项，用于偿还韦其林、何业珍所欠的贷款本息。2016年2月1日，长盛公司与韦其林又签订一份《补充协议》，该协议约定：“根据出卖人（长盛公司）和买受人（韦其林）双方在2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110688），就《商品房买卖合同》中未尽事宜订立本补充协议，以资信守。订立本协议之前，买受人已就该商品房的详细情况及本补充协议的条款内容向出卖人作了充分咨询和了解，且出卖人已提示买受人特别注意本补充协议的条款内容。第一条，办理房地产权证过程中，如遇政府部门增加新规定、变更收费项目或者调整税费的缴费时间，买受人应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。第二条，鉴于出卖人依据按揭贷款合作协议就买受人的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任，如因买受人未依约履行义务，导致出卖人承担连带担保责任（包括但不限于：代为还款、对该商品房进行回购），出卖人即取得对该商品房的优先受偿权，出卖人有权单方解除双方签订《商品房买卖合同》，买受人应赔偿出卖人受到的全部损失，该损失包括但不限于，代为偿还的借款本金、利息、罚息、复利，出卖人被贷款银行追索以及出卖人向买受人追偿支出的诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、保全保险费等，解除通知自送达买受人之日起生效。第三条，因非出卖人的原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致出卖人未能在约定期限内取得确权的，出卖人不承担违约责任。第四条，补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若《商品房买卖合同》的约定与补充协议有抵触或不符之处，以补充协议约定为准。”由于韦其林、何业珍多次逾期偿还案涉抵押贷款，工商银行阳东支行（工商银行东区支行的营业场所已搬迁，该网点公章已暂停使用，其相关信贷业务由工商银行阳东支行承继）遂于2019年1月30日向本院提起诉讼，请求解除工商银行东区支行与韦其林、何业珍、长盛公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并请求韦其林、何业珍、长盛公司连带清偿所欠贷款本金1132765.62元及利息等，本院以（2019）粤1704民初302号立案。2019年8月26日，本院作出（2019）粤1704民初302号民事判决，判令：1、解除工商银行东区支行与韦其林、何业珍、长盛公司于2014年1月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、韦其林、何业珍偿还借款本金1132765.62元及利息（计至2018年9月29日止的利息为0元，从2018年9月30日起至判决确定付款之日止的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给工商银行阳东支行；3、韦其林、何业珍赔偿33155元律师费给工商银行阳东支行；4、长盛公司对上述第2、3项确定的债务承担连带清偿责任。长盛公司承担保证责任后，有权向韦其林、何业珍追偿。上述判决生效后，长盛公司向工商银行阳东支行清偿了韦其林、何业珍所欠的贷款本息。经查，韦其林、何业珍向工商银行东区支行贷款1857000元后，韦其林共偿还了贷款本金212204.83元、利息204984.67元，长盛公司代韦其林、何业珍偿还了贷款本金1644795.17元、利息341426.47元。承担保证责任后，长盛公司于2019年11月13日向本院提起本案诉讼，请求如诉称。在本案庭审中，长盛公司与韦其林一致同意解除本案的《商品房买卖合同》及其补充协议。另查明：由于韦其林、何业珍未能依约偿还案涉抵押贷款，工商银行东区支行在2015年11月30日至2019年4月29日期间，从长盛公司的银行账户中共扣划了907844.9元，用于偿还韦其林、何业珍所欠的贷款本息，长盛公司遂于2019年7月3日向本院提起追偿权之诉，请求韦其林、何业珍向长盛公司支付代偿款907844.9元及利息，本院以（2019）粤1704民初1661号立案。2019年9月26日，本院作出（2019）粤1704民初1661号民事判决，判令韦其林、何业珍共同偿还代偿款907844.9元及利息（从2019年7月3日起按年利率6%计至判决确定的还款之日止）给长盛公司。上述判决生效后，韦其林、何业珍并未按照该（2019）粤1704民初1661号民事判决所确定的义务向长盛公司履行付款责任。再查明：长盛公司在2014年4月3日前已将案涉商品房交付韦其林使用，韦其林于2014年4月3日将该商品房出租给案外人关焱芬使用，双方约定租赁期限从2014年5月1日起至2034年5月1日止。由于长盛公司代韦其林、何业珍向工商银行东区支行偿还了案涉抵押贷款本息，长盛公司遂与韦其林、关焱芬于2018年11月28日签订《商场租赁合同补充协议》，约定由长盛公司自协议签订之日起代韦其林向关焱芬收取上述商品房的租金。由于韦其林尚欠其他案外人债务未能清偿，案涉商品房已被阳江市江城区人民法院预查封（查封期限自2019年11月2日至2022年11月1日），同时本院还于2020年3月5日对该商品房进行轮候预查封（查封期限3年）。以上事实，有长盛公司提交的营业执照副本、《商品房买卖合同》及其补充协议、房地产预告登记证、《商品房买卖（预购）登记证明书》、（2019）粤1704民初302号民事判决书、《欠条》、中国工商银行个人业务凭证、银行账户交易明细、《商铺租赁合同》、《商场租赁合同补充协议》，以及本案庭审笔录、质证笔录等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，进行商品房预售应当取得商品房预售许可证。依法取得在建商品房预售许可证后才可进行商品房预售交易是房地产开发企业的法定义务。本案中，长盛公司是房地产开发经营企业，本案的合山新城金山小区B区是由长盛公司开发建设，并已取得商品房预售许可证。长盛公司将案涉合山新城金山小区B区B3栋1层101号商品房出卖给韦其林，双方为此于2013年11月15日签订的合同编号为2013110688《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应严格遵照履行。根据上述《补充协议》的约定，若韦其林逾期偿还案涉抵押贷款，导致长盛公司承担连带担保责任，长盛公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》。韦其林未依约偿还案涉抵押贷款本息，且其从2015年9月22日起没有再向工商银行东区支行还款，导致长盛公司承担了连带保证责任，代韦其林向工商银行阳东支行偿还了贷款本息合计1986221.64元（本金1644795.17元+利息341426.47元），韦其林的行为构成违约，双方约定的合同解除条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，长盛公司有权解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议。结合韦其林亦同意解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议的意见，对长盛公司请求解除其与韦其林于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《补充协议》，本院予以支持。上述合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，韦其林应将案涉商品房返还给长盛公司，长盛公司亦应将韦其林、何业珍在工商银行东区支行所借款项1857000元返还给韦其林、何业珍，长盛公司代韦其林、何业珍向工商银行阳东支行偿还的银行贷款本息1986221.64元[该款包含本院（2019）粤1704民初1661号民事判决所确定的韦其林、何业珍应向长盛公司偿还的代偿款907844.9元]，应从长盛公司的返还款中扣减。因长盛公司代韦其林、何业珍偿还的款项1986221.64元，已超过韦其林、何业珍在工商银行东区支行所借款项1857000元，故扣减后，长盛公司无需向韦其林、何业珍返还上述购房款。至于扣减后超出部分款项，长盛公司可另觅途径解决，本院在本案中对此不作处理。关于首期购房款1857393元的返还问题，因该首期购房款1857393元是长盛公司代韦其林垫付，韦其林并没有实质交付该首期购房款，故上述合同解除后，长盛公司无需向韦其林返还该首期购房款，长盛公司亦不得就该首期购房款向韦其林主张还款责任。关于长盛公司请求涂销案涉《商品房买卖合同》的网签备案（合同备案号为：预合备201304337），即涂销案涉商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337），以及请求涂销案涉预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）的问题，因案涉商品房已被人民法院预查封，且该商品房还办理了预购商品房抵押权预告登记，该预查封以及预购商品房抵押权预告登记事实构成案涉商品房买卖（预购）登记和预购商品房预告登记涂销之法律障碍，故韦其林应在案涉商品房被预查封以及预购商品房抵押权预告登记情形消除后，协助长盛公司办理案涉商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337）和预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）的涂销手续。后续事项如因新的事实出现而再发起争议，长盛公司可另觅法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司与被告韦其林于2013年11月15日签订的合同编号为2013110688《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《补充协议》；二、被告韦其林于本判决发生法律效力之日起十日内返还阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房给原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司；三、被告韦其林在阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房被预查封以及预购商品房抵押权预告登记情形消除后三十日内，协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理上述商品房的商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337）涂销手续；四、被告韦其林在阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房被预查封以及预购商品房抵押权预告登记情形消除后三十日内，协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理上述商品房的预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）涂销手续。案件受理费36516元，减半收取计18258元，由被告韦其林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 许伟强二〇二〇年四月十三日法官助理 林长青书 记 员 彭麒霖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。