广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初6号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生（身份证号码：441************535），汉族，住广东省惠州市惠阳区************，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。被告：王学敏，男，1966年1月14日出生（身份证号码：412************053），汉族，住河南省淮阳县许湾乡肖王庄065号。委托诉讼代理人：曾共华，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，广东悦信律师事务所律师。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告王学敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪，被告王学敏的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并协助注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金167773元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月12日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019）10001690】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-2区第1号楼2702房，房屋价款共计838865元。《商品房买卖合同》附件五约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2019年5月14日前支付第一期房款157205元，2019年6月13日前支付第二期房款167773元，2019年8月12日前支付第三期房款83887元。买受人须于2019年5月4日前，办理购房抵押借款410000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余额总额须由买受人于2019年10月11日前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款661660元，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告王学敏辩称，一、同意解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议。二、关于原告的第二项诉讼请求，涉案违约金条款是原告单方出具的格式条款，该条款加重了被告的责任，况且原告所主张的违约金明显过高，应按日以已付房款的万分之五计算违约金为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或或者抗诉的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”之规定，请求贵院对违约金予以调整。且本案中，原告没有提供证据证明其因被告违约造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对原告主张的违约金，法院应当兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，予以考虑。且如双方均同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告因此将无法取得案涉房屋的所有权，而原告仍可对房屋另行销售。实际上，涉案房屋正处于升值阶段，双方解除合同后原告可以以更高的价格出售，对原告并无损失。同时，涉案合同约定的违约责任显失公平。涉案合同是原告提供的格式合同，根据补充协议第二条约定，如原告违约，其只需按日向买受人支付已付房款的日万分之五的违约金，而买受人违约则需要按总房款20%支付违约金，违反了公平原则。故请求贵院依法对违约金调整为按日以已付房款的万分之五来计算。三、原告的第三项诉讼请求不明确、没有实际发生且没有法律依据，请贵院予以驳回。四、本案受理费由原告承担，公告费没有实际发生，请贵院予以驳回。五、被告确认已支付原告购房款227205元（含定金）、住房维修金7089元。如贵院判决案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除，除已付房款外，已支付的住房维修基金也应由原告退回被告。另，被告支付的购房款是227205元（含定金），并非原告所称的177205元，两者的差额50000元也是由原告的工作人员刘达文（仍在原告处工作）引导被告在原告的销售大堂处支付给广州房源网络科技有限公司的，被告提交的POS机签单及与刘达文的微信聊天记录即可证明被告向原告以及广州房源网络科技有限公司一共支付了227205元。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年5月12日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10001690】，合同主要约定，1.被告购买原告开发建设的位于龙门县*************龙门富力南昆山温泉养生谷M2-2区1号楼2702房，该商品房建筑面积118.15平方米，套内建筑面积94.48平方米，房屋总价款为838865元；2.商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年5月14日前缴付，即人民币157205元。（3）第二期楼款须于2019年6月13日前缴付，即人民币167773元。（4）第三期楼款须于2019年8月12日前缴付，即人民币83887元。（5）买受人须于2019年5月14日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款为人民币410000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年10月11日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任；3.出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或以外快递方式送达对方。买受人应当及时查收出卖人寄出的函件，自出卖人寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为买受人收到。通知发出日期以寄出局邮戳为准，自送达之日生效；4.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；5.原告应在2019年11月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用；6.双方还约定了其他的权利义务。案件审理过程中，被告王学敏于2020年3月4日向本院本院提起反诉，请求返还被告交付的50000元VIP服务费，后撤回反诉。被告王学敏于2019年5月12日前已支付购房款共177205元（包括了定金20000元以及部分房款）以及住房维修基金7089元给原告龙门富力房地产开发有限公司，剩余661660元购房款（合同约定第二期、第三期以及按揭部分房款）至今未付。2019年9月24日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出催款通知，请求被告支付逾期付款第二期房款以及违约金等，该催款通知于2019年9月25日签收，但被告至今未付剩余房款及违约金，原告因此提起诉讼。涉案房产已通过竣工验收，已办理商品房预售合同备案登记手续，尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10001690】是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”。经催告后被告至今未能按照约定向原告支付未付的房款，其行为已经构成违约，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告协助原告办理注销商品房备案登记手续，予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应向原告支付违约金。诉讼中被告提出违约金过高、显失公平的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告无提供证据证明其实际损失，双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金83886.5元（838865元×10%）。被告已经支付了177205元购房款以及7089元住房维修金给原告，扣除83886.5元违约金后，原告应退回100407.5元（177205元+7089元-83886.5元）给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持。被告已与案外人广州房源网络科技有限公司庭外达成和解协议，涉及的50000元VIP服务费与本案无关，本院不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告王学敏于于2019年5月12日签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10001690】及补充协议，被告王学敏协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销商品房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告王学敏支付违约金83886.5元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告王学敏已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回100407.5元购房款及住房维修基金给被告王学敏。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3655.46元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担1827.73元，被告王学敏负担1827.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗秋燕人民陪审员  谭俊华人民陪审员  胡遂玲二〇二〇年四月十四日法官 助理  吴子枫书 记 员  丘明杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。