四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终608号 上诉人（原审被告）：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪鑫，男，1993年10月13日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人南充兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）与被上诉人汪鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案上诉人已经按照约定履行了配合办证义务，不应承担违约责任。案涉购房合同约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。事实上，办理房屋产权登记需要双方协商配合。若买受人不履行提供资料和支付办证费用的义务，则兴源公司也无法办理产权转移登记。根据有关部门文件可知，兴源公司2016年6月17日就已具备办理房屋产权交易过户登记的资格和能力，且在2016年6月24日就在南充晚报上登报通知各业主前来领取办理房屋产权登记的相关资料。兴源公司义务在2016年6月24日履行完毕。二、即使认定兴源公司存在违约，一审判决的违约金也过高，应当予以调整。未办理房屋产权登记的原因并非兴源公司单方故意或单方面造成。根据法律规定违约金过高也可以进行调整。买受人未能提供因逾期办证遭受的损失以及具体损失金额，一审法院判决按已付款按日万分之一的标准计算违约金有违公平原则，应综合考虑予以调减。 汪鑫向一审法院起诉请求：1、判令兴源公司支付逾期办证的违约金人民币52，738.60元（以631，648.00元为本金，按每日万分之一计算，从2016年6月25日计算至2018年9月28日止）；2、判令兴源公司支付逾期办理车位产权证的违约金人民币3，731.00元（以82，000元为本金，按每日万分之一计算，从2017年6月30日计算至2018年9月28日止）；3、本案的诉讼费用由兴源公司承担。 一审法院认定事实： 一、关于案涉房屋初始登记的事实 案涉双方在2013年9月11日、2016年6月20日分别签订住宅的《商品房买卖合同》和车库的《商品房买卖合同》，合同中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得住宅商品房所在楼栋的权属证明，在2017年6月30日前，取得车库商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。”在审理时，兴源公司也同时提供了南充市房地产交易与权属管理中心关于房屋初始登记办理完结的通知。以上通知证明汪鑫购买住宅和车库分别于2016年6月17日、2016年8月18日具备了初始登记条件。 二、关于办理不动产证的相关事实 案涉双方在2013年9月11日、2016年6月20日分别签订的住宅的《商品房买卖合同》和车库的《商品房买卖合同》中约定，因出卖人的责任导致汪鑫未能在房屋交付之日起360日内取得商品房所有权证书的，兴源公司方应按日万分之一向汪鑫承担违约金至止取得产权证止。住宅商品房合同中还约定，房屋达到交房条件后，出卖人在合同约定的交房时间前可通过报纸、电视在“英伦城邦”项目所在地以及售楼部张贴交房公告、电话、电传、短信、发函、电子邮件等任一方式通知买受人办理交房手续。汪鑫按照合同的约定向兴源公司支付了住宅房屋的价款金额为631，648.00元，车库的价款金额为82，000.00元。兴源公司称案涉房屋的不动产证尚未在约定期限内办理原因在于汪鑫没有履行配合办证义务所致,审理中也查明汪鑫并未向兴源公司交付代办证相关费用。 三、汪鑫在兴源公司处接房和领取资料的相关事实 兴源公司向一审法院提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了汪鑫的住宅接房签字确认时间为2015年8月6日，汪鑫无异议，车库的接房时间因双方未能向一审法院提交证据证明，兴源公司认可汪鑫在2017年6月30日接房，该接房时间点有益于汪鑫，一审法院酌情予以认定。据此，一审法院依法认定2015年8月6日为汪鑫的住宅的接房日，2017年6月30日为汪鑫的车库接房日。案涉双方在审理中认可汪鑫于2019年7月12日在兴源公司处领取了住宅房屋办证资料，领取车库的办证资料时间因双方未能向一审法院提交证据证明，兴源公司认可违约办证计算的截止时间为汪鑫的实际办证之日止，汪鑫无异议。 一审法院认为，案涉双方之间签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，关于初始登记问题:兴源公司提交的证据能够证明案涉房屋所属楼栋已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间即2015年6月30日之前。因此，汪鑫要求兴源公司支付逾期办证违约金的起算时间应从汪鑫接房后730日之次日开始计算。其次，关于兴源公司逾期办证违约金的给付问题：第一、兴源公司称不动产所有权证不能及时办理，在于汪鑫作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但兴源公司并未提供办证过程中汪鑫拒绝履行配合办证义务的事实依据，同时，汪鑫也按照兴源公司的要求支付了相应的办证费用，因此兴源公司应当在合同约定的期限内向汪鑫履行办理产证的义务。据此，兴源公司以此为由作为兴源公司违约的抗辩理由不能成立，对汪鑫主张兴源公司构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，依法予以支持，但在兴源公司办理案涉房屋权属证书时，汪鑫应予以配合、协助。第二、逾期办证违约金的确定，汪鑫要求兴源公司按每日万分之一的标准向汪鑫支付违约金的主张，符合双方在合同中的约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，依法予以支持。汪鑫作为涉案房屋的买受方，依照合同的约定向兴源公司交付了购房款总额为631，648.00元。故确认逾期办证违约金的计算基数为631，648.00元。第三、违约金的起算时间，按照补充协议约定应当是交房后730日内，对于交房时间的确定问题，兴源公司在约定的办证期限之前以登报的方式通知业主可以领取办理产权证的相关资料，该通知形式符合法律的规定，也符合双方在合同中的约定，汪鑫应在该通知发出之后选择什么时间接房或采取何种方式办证属原告的自主选择权，因此本案应以汪鑫的实际接房时间作为兴源公司履行办证义务之起点加上约定的兴源公司办证期限730天之次日起，以汪鑫领取办证资料之日止来确定兴源公司向汪鑫支付违约金的期间。兴源公司向一审法院提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了汪鑫的住宅接房签字确认时间为2015年8月6日，车库的接房时间因双方未能向一审法院提交证据证明，兴源公司认可汪鑫在2017年6月30日接房，汪鑫无异议，依法认定2015年8月6日为汪鑫的住宅的接房日，2017年6月30日为汪鑫的车库接房日。则违约金的起止时间：住宅应当为接房后360天即2016年8月1日起至双方在审理中认可的汪鑫于2019年7月12日在兴源公司处领取了住宅房屋办证资料之日止,但汪鑫诉讼主张的截止日为2018年10月28日，依法予以支持；车库应当为接房后360天即2018年6月25日起至兴源公司在审理中认可计算到汪鑫实际办证之日止,依法予以支持。 综合上述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、兴源公司于判决生效之日起三十日内向汪鑫支付逾期办证违约金（以631，648.00元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年8月1日起至2018年10月28日止；以82，000.00元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年6月25日起至实际办证之日止）。二、驳回汪鑫的其他诉讼请求。本案诉讼费1，118.00元，由兴源公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明，双方签订的房屋《商品房买卖合同》和车库《商品房买卖合同》在产权登记条款中均约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。案涉双方未举证证明另行签订了补充协议，汪鑫亦未举证证明其向兴源公司交纳过代办证的相关费用。一审庭审中，汪鑫将诉讼请求变更为请求支付违约金到办理产权止。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案主要争议为本案中兴源公司是否应承担违约责任的问题。2013年9月31日双方在签订的房屋《商品房买卖合同》中约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，2016年6月20日双方在签订的车库《商品房买卖合同》中亦约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。据此，根据合同约定，办理房屋产权登记需双方的协助，配合。根据现有证据，兴源公司在2016年6月24日在南充晚报登报通知业主领取办证相关资料，其通知亦符合合同约定，表明其履行了一定的义务，现汪鑫请求兴源公司承担逾期办证的违约责任，根据谁主张谁举证的原则，应当举证证明兴源公司怠于履行需房产公司方履行的办证义务，汪鑫对此的举证并不充分，应当承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求本院不予支持。 综上，兴源公司的上诉请求成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1175号民事判决； 二、驳回汪鑫的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1，118元，二审案件受理费1，118元，均由汪鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年四月十五日 书记员 张 佳