重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初3656号 原告:何茶英,女,土家族,1954年10月7日出生,重庆市秀山土家族苗族自治县人,住本县。 委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲丹，重庆驰源律师事务所实习律师。 被告：秀山容讯商贸有限公司，住所地重庆市秀山县物流园区3C批发市场1栋4楼401号，统一社会信用代码91500241556770369F。 法定代表人：邹祚文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴如意，该公司员工。 原告何茶英与被告秀山容讯商贸有限公司（以下简称容讯公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告何茶英及委托诉讼代理人田万平，被告容讯公司委托诉讼代理人吕春亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何茶英向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于秀山（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发场X号商铺的经营权交予原告自营；2、被告赔偿原告逾期交付上述商铺经营权的违约利息（以520236元为基数，从2017年9月7日起，按每日千分之一的标准计算至实际交付之日止），截止2019年10月28日的违约利息是406300元，其后至实际交付日的违约利息将继续主张3、被告立即为原告办理位于秀山（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发市场X号商铺的商铺产权证；4、本案诉讼费用、保全费、保险费1200元由被告承担。事实与理由：原、被告在2012年7月9日签订了《秀山光谷3C批发市场商铺经营权出让合同》约定，被告将位于秀山光谷3C批发市场X号商铺（建筑面积为66.46平方米，套内面积49平方米）经营权出让给原告，出让价款881710元，扣除被告给予原告折扣优惠后的实际价款是670099元，双方约定采用分期付款的方式支付。该合同还约定，被告应当在市场开业满三年后将上述商铺经营权交予原告自营，若被告未按照约定时间将上述商铺经营权交给原告使用，被告应当以已交付价款为基数，按照每日千分之—的利率从该合同约定的交付之日起至实际交付之日止，向原告支付违约利息。在具备办理产权登记条件时，被告应当在180日内为原告办理商铺的产权登记手续。合同签订后，原告已按照合同约定分两期向被告支付了520236元的“转让款”。按照合同约定，被告应当在市场开业满三年后将上述商铺经营权交予原告自营，被告在2014年9月6日就已开业，现三年期届满，至今迟迟未将上述商铺的经营权交予原告，被告的行为已构成违约，应当向原告支付违约利息。同时，秀山光谷3C批发市场现已具备办理产权登记的条件，被告应当按照合同约定为原告办理商铺所有权和土地使用权登记手续。原告已就收回商铺经营权、索要违约利息和要求办理产权证等事宜多次与被告协商，被告均不予理睬，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告容讯公司辩称，一、目前案涉商铺尚不满足原告自营的条件，其相应诉讼请求应予驳回。首先，案涉商铺所在的秀山光谷3C批发市场系秀山县政府招商引资项目，经营项目和范围特定，且该商铺未与相邻商铺进行实体分割，案涉商铺经营权单一利用将会损害其他相邻商铺的合法权益。其次，一直以来被告系基于原告及其他买受人委托，对案涉商铺及所在市场进行统一招商和经营管理，符合市场交易惯例和全体经营权共有人的利益，多年来被告在招商工作中投入巨大，有一定的成效。最后，双方在合同中约定，商铺经营权必须满足园区规划的业态规划分布，且应当与被告委托的商业运营管理公司签订《秀山光谷3C批发市场商业运营管理合同》，并依据该合同的约定服从商业运营管理公司对其的各项管理和交纳各项营运管理费用，如果违反该管理合同中有关规定的，被告有权解除《商铺经营权出让合同》。二、被告不存在违约行为，不应承担违约利息，原告诉称不实，且原告主张的计算标准过高，其相应诉讼请求不应予以支持。首先，委托书巳变更商铺经营权出让合同中关于三年委托经营管理期满即交付商铺自营的约定。双方签订出让合同后，鉴于案涉商铺所在的秀山光谷3C批发市场的特殊属性，且该商铺未与相邻商铺进行实体分割，难以单一利用，加之该商铺所在的市场是新开发的市场，为使该市场的招商工作和市场管理工作进一步落实，保障原告及其他买受人的投资收益，原告于2013年8月3日出具《委托书》，自愿将其所购买商铺的经营权的招商工作和市场管理工作不附期限地全权委托给被告或被告委托的商业运营管理公司进行统一招商和经营管理，即变更了商铺经营权出让合同中关于三年委托经营管理期满即交付商铺自营的约定。其次，原告在提起本案诉讼前未曾向被告提出交付商铺经营权自营或解除委托经营管理的要求或告知，也未就合同履行、解除等提出过任何主张。该委托关系依然合法有效，如原告擅自解除委托，给被告造成损失的应予赔偿。第三，被告已全面履行合同义务。自该市场开业前至今，被告在该市场共投入装修装饰费用500余万元，市场招商、宣传费用200万余元。虽然被告在招商等方面投入巨大，但由于近年受实体经济下滑、打造微电影城封闭施工等因素影响，案涉商铺所在区域整体招租受阻，原入驻商户因经济萧条入驻后短时间内离场，目前该商铺所在区域尚处于空置状态，未实际产生租金收益。商铺经营权属投资行为有一定的风险，与买卖住房有质的区别，原告作为委托人应承担相应的法律后果和投资风险。最后，原告不存在损失，且其主张的违约利息过高，不应支持。按合同约定的优惠折抵方式，原告自从开业之日起三年的商铺经营权收益已实际获益，其部分主观目的业已得到实现，日后合同约定的产权办理条件成就时，原告将获得商铺所有权，其不存在损失。原告主张的违约利息计算标准及计算期限均过高，无事实依据和法律依据，不应予以支持。综上，被告系基于原告委托对案涉商铺进行统一招商和经营管理，不构成违约，不应承担违约责任。办理商铺产权证应按合同约定定条件履行，目前尚未完全满足办理条件。被告并非房地产开发企业，原、被告签订的《商铺经营权出让合同》首先明确的是商铺经营权的出让，而不是商铺所有权的出让，不适用商品房买卖的相关规定。按双方在出让合同中的相关约定，当经政府允许、具备办理产权登记条件时，原告付清款项并承担维修基金、契税等办证费用后，被告应在180日内为原告办理产权登记手续。目前上述约定条件未全部成就。如获得相关部门准许办证后，按约定原告应先履行支付全部价款义务及按规定缴纳维修基金、契税等办证费用，被告才负有协助申请的义务，否则被告不承担责任。因原告保全申请错误，被告保留向其主张赔偿因保全所遭受的损失的权利。综上，原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，请求人民法院依法驳回，为民营企业发展营造良好法洽环境。 本院审理查明，原告（乙方）、被告（甲方）在2012年7月9日签订了《秀山光谷3C批发市场商铺经营权出让合同》约定，被告将位于秀山光谷3C批发市场X号商铺（建筑面积为66.46平方米，套内面积49平方米）经营权出让给原告，出让价款881710元，扣除被告给予原告折扣优惠后的实际价款是670099元，双方约定采用分期付款的方式支付，签订合同时付款326273元，市场开业前付款193963元，该商铺进行产权登记手续前付款149863元。合同第六条约定，由于该商铺所在市场的新开发的市场，有待甲方投入进行市场培育，为了保障乙方投资收益，该合同还约定，乙方自愿从市场开业之日起三年将商铺委托甲方经营管理，甲方给予乙方相当于合同总金额年8%优惠折扣。市场开业满三年后甲方将该商铺交乙方自营，但经营项目和范围应符合甲方业态规划分布。如乙方继续委托甲方经营管理，另行协商。合同第十二条约定，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该商铺交给乙方使用，乙方有权按已交付的价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的交付之日起至实际交付之日止，按每日千分之—的利率计算。逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权要求甲方退还已交经营权款，并赔偿损失。2013年8月3日原告与被告签订《委托书》再次约定，何茶英自愿将其购买的商铺经营权委托给被告或者被告委托的公司进行统一招商和经营管理。虽然原告对被告提交的载有何茶英签名的《委托书》的真实性不予认定，但结合本案事实及涉案商场的整体经营情况，本院推定该份证据真实有效。 再查明，原告已经向被告支付购房款520236元，双方均认可涉案商铺整体开业时间是在2014年9月6日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《秀山光谷3C批发市场商铺经营权出让合同》、房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，署名何茶英签订的《委托书》复印件，本院认为，该《委托书》虽然是复印件，但结合证人易孔云的证言、以及被告商场提交的其他购房人的《委托书》，形成的证据链可以认定原告与被告之间签订《委托书》的事实成立。 本院认为，关于原告请求被告办理房产证的诉讼请求。原、被告双方对涉案合同的真实性、合法予以认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。按照前述法律规定，涉案合同虽名为《商铺经营权出让合同》但其合同内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故本案合同的性质为商品房买卖合同。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务。”因我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，房屋交付包含了实物交付和证件交付两项内容，证件交付即是指房屋出卖人将房屋产权证书交付买受人，并协助买受人办理房地产转移登记，这是房屋出卖人最基本的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。双方在合同中约定，市场开业满三年后甲方将该商铺产权交付给乙方。现原告同意按合同约定补缴办证所需的费用，其要求被告履行办理产权证的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告将涉案商铺的经营权交还给原告，及支付逾期交房违约金的请求。原被告双方签订的《商铺经营权出让合同》、《委托书》是双方在协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，应为有效合同。双方约定按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案原、被告在2012年7月9日签订了《商铺经营权出让合同》约定原告将商铺委托被告经营三年，该市场开业满三年后被告应将该商铺交付给原告自营，2013年8月3日原告何茶英出具书面委托书，内容为：现为了使武陵3C批发市场的招商工作和市场管理工作进一步落实，本人自愿将所购买商铺的经营权即招商工作和市场管理工作全权委托给秀山容讯商贸有限公司或该公司委托的商业运营管理公司进行统一招商和经营管理。委托书未约定委托经营管理期限，应视为双方对委托经营三年期限的变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告没有证据证明在委托被告经营、被告招商受阻，商铺空闲期间与被告协商解除委托合同的事宜，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，应承担举证不能的法律后果。其要求被告返还商铺经营权的诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付违约金的问题，因双方之间的委托关系仍持续，故被告不承担返还商铺的责任，该项诉讼请求亦不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十五条、第一百三十条、第一百三十五、第一百三十六条第二百一十二条、第二百三十二条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秀山容讯商贸有限公司在本判决生效后三十日内为原告何茶英办理位于秀山县（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发市场X号商铺的房屋产权证； 二、驳回原告何茶英的其他诉讼请求。 案件受理费7413元，由原告何茶英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  廖宗林 审 判 员  何 晶 人民陪审员  杨秀忠 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  张 路