江西省修水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0424民初586号 原告：李燮，男，1983年10月4日出生，汉族，无业。 原告：熊秋敏，女，1988年12月11日出生，汉族，无业。 以上原告委托诉讼代理人：李东林，男，1961年3月18日出生，汉族，下岗职工，住江西省九江市修水县，系李燮之父。 被告：江西省更香房地产开发有限公司，住所地修水县义宁镇宁红大道江南国际茶城20号楼，统一社会信用代码913604245840304993。 法定代表人：陈学颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许敦厚，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：邹小兵，江西东太律师事务所律师。 上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燮、熊秋敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定支付逾期交房违约金262800元（自2016年10月1日计算至2018年9月30日）；2、判令被告按合同约定为原告办理房屋不动产权证书并支付逾期办证违约金（自2017年1月1日起按日违约金360元支付至办好不动产证书之日止，至2019年11月1日违约金为372240元）。事实和理由：两原告系夫妻，被告开发建设了江南国际茶城（现更名为茶博城）。2016年6月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的茶城XX栋XXX铺房。该房系商业营业房，建筑面积239.48平方米，总价120万元。合同签订当日，支付首付款60万元，余款60万元办理按揭；合同约定被告应在2016年10月1日交付该商业用房，逾期交房按照全部房价款万分之三支付违约金；因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，被告应自完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款及办理了按揭。2016年10月后，原告多次要求被告提供房屋竣工验收备案文件，但被告总以房屋建成就交付为由等进行推诿，后原告迫于无奈于2018年接收了该商业用房。此后，原告要求被告办理不动产证书，但被告以各种理由推脱。据了解，该房屋至今没有办理竣工验收备案文件，没有产权证书。后原、被告协商上述事项未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告江西省更香房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，应予驳回。二、被告实际交房时间为2018年10月12日，逾期办证的违约时间应从2019年1月13日计算。2019年10月30日，被告已办理完成房产证，因此违约时间共286天。三、逾期办证约定违约金过高，法院应结合实际情况予以调整判决。请求法院查清事实，作出合理公正判决。 经审理查明，2016年6月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于修水县西城区（良塘新区）定名为“江南国际茶城”XX栋XXX铺房，该房建筑面积239.48㎡，总价款120万元；被告应在2016年10月1日前向原告交付商品房；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款日万分之3的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90日内取得商品房所有权证书，原告不解除合同的，自被告应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之3的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。 合同签订的当日，原告向被告支付了首付款50万元；2016年6月14日，原告再向被告支付首付款10万元及涉案房屋的契税等费用；同时，原告就余款在银行办理了按揭贷款手续。2018年10月12日，原告与修水县君安物业服务有限公司就涉案房屋签订了《装修管理协议》，被告向原告交付了房屋。2019年10月30日，涉案房屋在修水县自然资源局的完成了产权登记手续。 2019年11月28日，原告就涉案房屋的相关权益问题经本院调解中心组织调解无效，原告遂诉诸本院，提出前述诉讼请求。 以上事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、契税收据，涉案房屋产权证，原、被告的身份信息资料及相关证据在卷证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。根据原告的诉请结合被告的抗辩，本案争议的焦点为：一是原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二是被告逾期办证的违约金如何计算。 一、原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。 本案中，原告的主要义务是按照合同的约定向被告支付购房款，被告的主要义务是将房屋交付给原告；原告在依约向被告支付了购房款后，有权请求被告依约交付房屋。原告要求被告交付房屋属于合同之债的请求权，被告逾期交房则侵犯了原告的合法权益，其诉讼时效适用合同之债有关时效的法律规定，诉讼时效从合同约定的交房期限届满之次日起开始计算，如原告在诉讼时效届满前未向被告主张交付房屋，则丧失了请求被告交付房屋的胜诉权。合同约定逾期交房的违约金，实质上是约定违约损失的一种计算方式，由于逾期交房违约金是基于逾期交房的事实而存在的，如原告丧失了请求被告交付房屋的胜诉权，则逾期交房的违约金不能单独存在，因此，逾期交房违约金的诉讼时效与请求交付房屋的诉讼时效计算起点是同步的。涉案房屋的合同约定的交付时间为2016年10月1日，逾期交付即自2016年10月2日起则侵害了原告的合法权益，此时，原告应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效应从此时开始计算，至2019年11月28日原告申请本院调解时已超过三年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长法定情形的证据。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过三年的诉讼时效，本院不予支持。 二、被告逾期办证的违约金如何计算。 2019年10月30日，涉案房屋已在修水县自然资源局完成了产权登记手续，因此，原告现请求被告办理涉案房屋产权证因与客观事实不符，本院不予支持。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但自双方办理了房屋交付手续后至涉案房屋实际完成产权登记之日止，已超过合同约定的90日办证期限。经查，原告在房屋交付前已向被告支付办证所需的契税，履行了自己应尽的义务，因此，应认定被告未按合同约定履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，应按合同的约定向原告支付逾期办证的违约金。本案中，涉案房屋交付时间为2018年10月12日，按合同约定的办证期限为2019年1月10日，因此，逾期办证的违约金应从2019年1月11日起开始计算，至2019年10月30日止，经计算违约金为105480元（1200000元×0.03％/天×293天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八及有关法律之规定，判决如下： 一、由被告江西省更香房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告李燮、熊秋敏逾期办证的违约金105480元； 二、驳回原告李燮、熊秋敏的其他诉讼请求。 案件受理费10150元，减半收取5075元，由原告李燮、熊秋敏负担2500元，被告江西省更香房地产开发有限公司负担2575元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  黄治友 二〇二〇年四月八日 法官助理余兰玲 书记员邓婉婷