甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终521号上诉人（原审被告）：摆某某，男，1986年7月25日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：杜浩民，甘肃兴正天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃西北圣达商贸城有限公司，住所地兰州市七里河区彭家坪35号。法定代表人：赵永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。上诉人摆某某因与被上诉人甘肃西北圣达商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。摆某某上诉请求：1.依法发回重审或改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定不全面，判决显失公正。原审未对被上诉人停水、停电的事实予以认定；上诉人未搬出房屋系被上诉人未能提供正常水、电，无故扣押上诉人保证金，为了请求退还保证金的自救行为；双方并未就租赁续期达成合意，原判以每月2625元判决上诉人支付租金不当。被上诉人甘肃西北圣达商贸城有限公司辩称，在合同期内水电都是正常供应，合同期满后，有停水停电的情况，但不影响正常营业。甘肃西北圣达商贸城有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告立即将商铺返还原告；2.被告向原告支付拖欠租金11375元、物业费2000元、电费1000元，共计14375元；3.被告按合同约定向原告支付违约金9450元，并赔偿原告商铺租金损失7875元（租金损失计算至被告将商铺实际返还给原告之日止），以上合计31700元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，甲方（出租人）圣达公司与乙方（承租人）摆某某签订甘肃西北圣达商贸城商户商铺（库房）租赁合同一份，合同约定，甲方向乙方提供位于兰州市七里河区圣达商贸城内的东区103商铺（库房），含公摊的面积为75平方米的营业商铺（库房）由乙方租赁经营，乙方按此面积向甲方支付租金、物业管理费、广告费等费用，并接受甲方的统一管理；租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止；每平方米租金35元，每月乙方应向甲方支付租金2625元，合同期内乙方每年应向甲方支付租金31500元，支付物业管理费2000元，乙方向甲方支付履约保证金1万元；乙方未按规定向甲方支付租金等费用的，甲方视同乙方违约，并有权随时终止合同且扣除年租金30﹪的违约金；乙方承租期间，合同期满，未办理续签手续的，甲方有权终止合同，收回商铺（库房），扣除保证金；不按时交纳商铺（库房）租赁费，迟延交付超过10天的，甲方有权解除协议等。合同签订后，原告即将涉案房屋交由被告作为商用经营使用至今。截至2019年4月30日前的租金被告已交清，尚欠原告物业费2000元，电费1000元未支付。租赁期限届满后，原告多次要求被告搬离涉案房屋，但被告占用至今未腾交。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人”，本案租赁期间届满，被告继续使用租赁物，该租赁合同转为不定期，在原告多次催告下被告仍占有租赁物不予返还，显属违约，故原告要求解除合同，腾交涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持；被告实际占有房屋至今，理应支付租金，故原告要求被告给付2019年5月1日至2019年9月10日的租金11375元的请求合法有据，予以支持；要求被告给付物业费2000元、电费1000元的请求，被告认可同意给付，本院予以确认；要求被告支付违约金9450元的请求，原租赁合同约定，支付租金的方式为每12个月支付租金一次，租赁期限转为不定期后，双方对支付期限未作约定，故对原告的该请求，不予支持；合同约定支付租金的方式为每12个月支付租金一次，要求被告按月租金2625元给付自2019年9月11日起三个月租金损失7875元及实际返还房屋之日损失的请求，从2019年9月11日起按月租金2625元支持至被告实际返还之日的请求，合法有据，予以支持。关于被告称租赁期间内停水停电，经协调原告不再收取该期间租金的抗辩，未提交充分证据予以佐证，不予采信；关于被告答辩中的营业损失问题，因不要求反诉，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除甘肃西北圣达商贸城有限公司与摆某某的不定期租赁关系；二、摆某某于本判决书生效后十日内给付甘肃西北圣达商贸城有限公司房屋租金11375元；三、摆某某自2019年9月11日起按月租金2625元的标准给付甘肃西北圣达商贸城有限公司房屋租金至被告实际返还房屋之日止；四、摆某某于本判决书生效后十日内给付甘肃西北圣达商贸城有限公司物业费2000元、电费1000元；五、驳回甘肃西北圣达商贸城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费346元，由甘肃西北圣达商贸城有限公司负担50元，摆某某负担296元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人在租赁期间届满后，未再进行续签，承租人若不再继续承租，即应当将房屋交还出租人。但上诉人摆某某并未将房屋交还被上诉人。根据合同法相关规定，视为双方签订的租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。至于摆某某所提其不腾退房屋的原因，系对方停水停电、扣留保证金所致的辩解理由，本院认为，上诉人系个体经营户，经查明2019年4月份至5月份期间，上诉人租用的房屋确发生过停水停电现象，可能影响其正常经营，但其应通过正当途径维护其合法权益，并不能成为其不退还房屋的理由。其拒不退还房屋，又不履行合同，放任损失一再扩大，其应当承担造成的房屋租金损失，原审法院判决其承担房屋租金的判决并无不当，本院予以支持。鉴于近期新型冠状病毒疫情影响，甘肃省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应，对各行业正常经营必然产生重大影响，属不可抗力事件。根据合同法之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故可将上诉人承担租金损失的时间计算至2020年1月25日，其后损失不再承担。综上所述，摆某某的上诉请求部分成立，应予支持。但一审法院对保全费未予判决，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初4281号民事判决第一、二、四、五项及案件受理费部分；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初4281号民事判决第三项；三、摆某某于本判决生效之日起三日内腾退房屋，交还甘肃西北圣达商贸城有限公司；四、摆某某承担自2019年9月11日起至2020年1月25日止租金损失11725元（按月租金2625元标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费592元，摆某某负担300元，西北圣达商贸城有限公司负担292元；保全费337元，摆某某负担200元，西北圣达商贸城有限公司负担137元。本判决为终审判决。审判长  陈杰文审判员石浩审判员赵辉君二〇二〇年四月九日法官助理丁健书记员魏婕