江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终293号上诉人（原审原告）：林虎龙，男，1964年9月26日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：夏卫，苏州力信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：薛敏，女，1975年10月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：夏卫，苏州力信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市好旺商务管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路商业街2号楼4F65号。法定代表人：王小东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱惠娟，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。上诉人林虎龙、薛敏因与被上诉人苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称好旺公司）委托经营合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5572号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法对本案进行了审理，本案现已审理终结。林虎龙、薛敏上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判（在一审判决支付上诉人50631.77元的基础上，增加支付隐匿的租金收益203382.16元）；2.依法判令解除委托经营管理合同；3.上诉及一审费用由好旺公司承担。事实和理由：一审法院认为，好旺公司的违约情形尚未达到根本性违约的程度，非必要解除合同不可。一审法院的认定与事实不符，从事实方面来讲，一、诚信、勤勉是委托合同的基础。本案中，受托人好旺公司有隐匿租金收益的不诚信行为，迟延支付，不及时交付代扣缴税费凭证等不勤勉行为。二、好旺公司是恶意违约。1.好旺公司利用信息的不对称，虚增出租面积,相对缩小出租人房屋面积，拉低每平方米的租金价格；2.将租金收益放入房屋物业服务费用中。三、好旺公司的行为具有普遍性，整个商业中心大约有60个商铺是以同样的手法操作的，非法收益占整个租金收益的比例非常高。从法律适用来说，根据合同法第四百一十条规定，林虎龙有权随时行使解除权，不需要征得好旺公司同意。委托人解除该委托合同，是基于好旺公司违背诚信、勤勉的合同基本义务，恶意非法侵占委托人的合法财产，失去合同继续存续的基础，违背订立合同的目的。因此，好旺公司的行为是根本违约行为。好旺公司辩称：1、我方已足额支付上诉人依法享有的租金收益，不构成根本性违约，上诉人要求解除委托经营管理合同无事实和法律依据。2、关于租金收益，应按其面积计算，超面积的费用即使退还，应退还给承租人，在庭审中上诉人同意若承租人主张退还隐匿超面积费用，即愿意退还，故一审法院将超收的费用进行分配，我方没有异议。关于除一审法院判决5万元，还要求增加20余万元的诉讼请求，一审要求支付21万元，现两项合并，已超过一审主张金额，二审法院对此不应予以理涉。关于一审法院认为我方还需支付上诉人的租金收益的金额，我方无异议。3、关于法律适用问题，一审庭审中法官多次让上诉人确认是否行使任意解除权，对方明确不行使，只基于我方构成根本性违约而要求解除合同。现上诉人又提出行使任意解除权，其行为违反禁止反言原则，综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求。林虎龙、薛敏向一审法院提出诉讼请求：1.解除林虎龙、薛敏与好旺公司双方就案涉房屋(莫邪路99号3幢112、115室)签订的《委托经营管理合同》；2.好旺公司返还林虎龙、薛敏“隐匿”的租金及相应的保证金(自2017年12月28日开始计算至好旺公司“隐匿”的租金全部返还之日止，其中房屋一层的租金暂计算至2019年9月15日、房屋二层的租金暂计算至2019年10月31日，共计219277.5元)；3.本案诉讼费由好旺公司负担。一审中，林虎龙、薛敏当庭撤回了起诉状中要求好旺公司恢复案涉房屋原状及返还超收物业费的诉讼请求。一审认定事实如下：林虎龙、薛敏系坐落于苏州市姑苏区房屋的所有权人。该房屋共两层，其中112室的建筑面积为30.18平方米、115室的建筑面积为112.35平方米，产权登记时间为2014年5月14日。2011年4月15日，薛敏（委托人、甲方）与好旺公司（受托人、乙方）签订《苏州新天地商铺委托经营管理合同》两份，约定：甲方是苏州市莫邪路99号“苏州新天地”3幢112号、115号商铺的产权人，商铺建筑面积分别为30.18平方米、112.35平方米；该商铺为新建物业，为使该物业规范运作、交易繁荣，扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营甲方购买的商铺；甲方委托乙方独家对外招商经营，委托经营期限为10年，时间为2012年12月28日至2022年12月27日，在该委托期限内，双方不得解除、终止委托关系；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利；乙方有权根据其对物业业种的定位和对该物业的整体业态规划，自主决定该商铺的经验业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施、拆除该商铺隔断等；甲方同意自2012年12月28日起两年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商及经营管理以培育市场，委托期内，从2012年12月28日起算第三年至第五年，乙方同意向甲方提前一年支付约定收益，即2013年12月27日前支付2014年12月28日一2015年12月27日期间的收益、2014年12月27日前支付2015年12月28日一2016年12月27日期间的收益、2015年12月27日前支付2016年12月28日一2017年12月27日期间的收益，自2012年12月28日起算第六年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际收益的90%归甲方，其余10%作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利润分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续，乙方可在甲方向相关收益中直接扣除相关税费，在代为办理完毕后提交甲方相关税费的缴费凭证；甲方每年的所有收益在乙方代甲方办理所有相关税费后，由乙方每年固定一次性支付给甲方；甲方的收款账户为薛敏在中国银行的指定账户；乙方在本合同有效期间不受甲方干涉，在委托管理权限范围内有独立处理各项事务的权利；乙方无故未按约定支付甲方约定收益的，按照每日万分之三支付滞纳金直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。合同还约定了其他事项。2017年11月1日，好旺公司（出租方）与案外人昆山东方艺华文化咨询有限公司（承租方，以下简称艺华公司）签订合同编号为SZXTD-078号《租赁合同》一份，约定：好旺公司将包括林虎龙、薛敏商铺（即莫邪路99号“苏州新天地”3幢112号、115号）二楼在内的多间商铺出租给艺华公司使用；该出租房屋的营业租赁面积为一楼159.84平方米、二楼346.95平方米（均含公共可使用区域），双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积；租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止（免租装修期为2018年1月1日至2018年2月28日，共两个月），其中自2017年11月1日-2019年10月31日期间一楼的租金单价为2.5元/平方米/天、年租金为145854元，二楼租金单价为2.08元/平方米/天、年租金为263404元；合同履约保证金为83413元。2017年12月16日，好旺公司（出租方）与案外人姑苏区忆安阁酒吧（个体经营者夏静，系承租方）签订合同编号为SZXTD-081号《租赁合同》一份，约定：好旺公司将包括林虎龙、薛敏商铺（即莫邪路99号“苏州新天地”3幢112号、115号）一楼在内多间商铺出租给姑苏区忆安阁酒吧（夏静）使用；该出租房屋的营业租赁面积为一楼457平方米（含公共可使用区域），双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积；租赁期限自2017年12月16日起至2019年12月15日止，租金单价为2.08元/平方米/天，年租金为346954元；合同履约保证金为61162元。审理中，好旺公司另提供双方于2018年12月15日签订的租赁合同《补充协议》一份，其中约定2017年12月18日-2018年12月17日的整年租金为318041元。林虎龙、薛敏与好旺公司在庭审中确认：案涉委托经营管理合同中约定的第三年至第五年的固定收益目前均已结清，第六年即2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金收益已于2019年2月22日左右支付林虎龙、薛敏租金收益81770.3元（另额外支付滞纳金646元）；在编号SZXTD-078号《租赁合同》中所涉商铺二楼的实际产权面积（即房产证登记的建筑面积为准，下同）为214.28平方米，其中涉及林虎龙、薛敏商铺二楼部分的实际产权面积为56.175平方米；在编号SZXTD-081号《租赁合同》中所涉商铺的实际产权面积为282.23平方米，其中涉及林虎龙、薛敏商铺一楼部分的实际产权面积为86.355平方米。根据好旺公司提供的已收取租金统计表及其庭审中陈述：好旺公司在编号SZXTD-078号《租赁合同》项下向承租人艺华公司实际收取了2017年12月28日至2018年12月27日期间（其中有两个月的免租装修期）的租金219502元，在编号SZXTD-081号《租赁合同》项下向承租人姑苏区忆安阁酒吧（夏静）实际收取了2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金318041元；并且好旺公司作为出租方还按照5%的税率向出租人开具了不动产租赁的江苏增值税普通发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林虎龙、薛敏、好旺公司之间签订的《苏州新天地商铺委托经营管理合同》依法成立有效，双方均应按约全面诚信履行合同义务。根据双方当事人在庭审中确认的事实，好旺公司现已足额支付了委托经营管理合同约定的第三年至第五年的租金收益。关于第六年的租金收益，好旺公司以所谓租金单价乘以林虎龙、薛敏商铺产权面积的方式计付林虎龙、薛敏租金收益，与委托经营管理合同中明确约定的“商铺实际租赁收入的90%归甲方（即林虎龙、薛敏）所有，其余10%则作为委托佣金归乙方（即好旺公司）林虎龙、薛敏所有……相应税费甲方双方按租金收益分成比例各自承担”的内容明显不符，且好旺公司在支付租金收益过程中也存在迟延付款的情形，好旺公司的上述行为显然已构成违约。至于林虎龙、薛敏诉称好旺公司对商铺的改造破坏等违约行为，与合同中约定好旺公司享有根据经营需要对商铺进行必要的装饰装修、拆除商铺隔断等独立自主经营权的内容不符，不应视为违约行为。综合本案已查明事实及在案证据，好旺公司的未及时足额支付租金收益、未及时交付代扣缴税费凭证等违约情形尚未达到根本性违约的程度，也不至于导致委托经营管理合同目的无法实现，好旺公司的上述违约行为在本案中仍然可以通过继续履行给付义务、采取补救措施、赔偿损失等承担违约责任的方式予以弥补，而非必须解除合同不可。鉴于林虎龙、薛敏在庭审中已明确表示，其在本案中只以好旺公司构成根本违约而主张合同法第九十四条规定的合同解除权，而暂不行使委托合同关系中的任意解除权，故林虎龙、薛敏仅以好旺公司构成根本违约而主张解除委托经营管理合同并主张好旺公司返还其承租人交纳保证金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于林虎龙、薛敏主张的好旺公司“隐匿”租金收益，根据委托经营管理合同约定，目前已到期应付的租金收益为2017年12月-2018年12月期间的收益。经本院根据林虎龙、薛敏自认的已收取租金数额及各商铺实际产权面积占比进行核算，已到期应付林虎龙、薛敏的租金收益为132402.07元，扣除好旺公司已支付的该年度租金收益81770.3元，好旺公司尚欠2017年12月-2018年12月期间的租金收益50631.77元。至于林虎龙、薛敏主张的2018年12月份之后的租金收益，因支付时间尚未届满，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、好旺公司于判决发生法律效力之日起十日内支付林虎龙、薛敏租金收益50631.77元；二、驳回林虎龙、薛敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5110元，由林虎龙、薛敏负担4044元，由好旺公司负担1066元并于判决发生法律效力之日起十日内直接支付林虎龙、薛敏。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林虎龙、薛敏提交了三组证据，第一组证据，合同标号为SZXTD-061的新天地广场租赁合同（B）；第二组证据，合同标号为SZXTD-109的新天地广场租赁合同（B）；相应的收款收据凭证；第三组证据，承租户为徐馨愉的收款收据。证明1、除了本案所涉的078、081新天地租赁合同中存在拆分承租户的租金外，在好旺公司出租给其他租户的合同中同样存在着此种情形，从而也存在欺骗业主的情况。2、好旺公司的这种做法是普遍的、有预谋的、不是无意识的欺诈行为。好旺公司的质证意见：1.对租赁合同二份(061、109)及收款收据，真实性无异议，061、109号租赁合同不涉及林虎龙、薛敏的商铺，与本案无关，且该组证据不是新证据，不应作为二审法院认定事实或裁判的依据，即使合法有效，也不能证明其证明目的。2.对于109号租赁合同，系2019年5月签订，而林虎龙、薛敏主张的系2017年12月至2018年12月期间租金，时间节点不对。我方不存在欺诈行为，我方已足额支付了林虎、薛敏依其产权证所享有的租金收益，超面积计取的租金即使退还，应退还给承租人。现一审法院认为先予以分配，等承租人对此有异议，可主张返还，对此我方表示同意。一审法院经审理查明的事实，本院予以认定。本案的争议焦点为：一、林虎龙、薛敏是否有权解除合同；二、好旺公司是否存在隐匿的租金收益。本院认为：关于争议焦点一，本案中，一审的诉讼请求已经固定，除非二审中双方当事人同意调解，否则一审的诉讼请求以及其相对应的事实和理由在二审中不可变更。林虎龙、薛敏在一审庭审中明确表示，其在本案中仅以好旺公司构成根本违约而主张合同法第九十四条规定的合同解除权，不行使委托合同中的任意解除权，因此本案就林虎龙、薛敏是否构成根本性违约进行审查。经查，好旺公司虽有未及时足额支付租金收益、未及时交付代扣缴税费凭证等违约情形，但尚未达到根本性违约的程度，不至于导致委托经营管理合同的目的无法实现，好旺公司的上述违约行为可以通过继续履行给付义务、采取补救措施、赔偿损失等违约责任的方式予以弥补，而非必须解除合同不可，因此对于要求解除委托合同的上诉请求不予支持。关于争议焦点二：林虎龙、薛敏主张好旺公司隐匿的租金等收益包含租金、物业费、其他形式的收费。本案庭审中，林虎龙、薛敏没有证据证明超收的物业费为租金损失，且物业费的调整受市场等因素影响，无法证明物业费的提高和租金损失具有必然联系，物业费不应该包含在租金收益中，其主张返还的物业费无事实和法律依据。根据委托经营管理合同的约定“商铺实际租赁收入的90%归甲方，其余10%则作为委托佣金归乙方所有。相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担”，一审法院根据各商铺实际产权面积进行核算林虎龙、薛敏应得收益，并无不当。综上，林虎龙、薛敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由林虎龙、薛敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 诚审判员 唐 蕾审判员 浦智华二〇二〇年四月二十七日书记员 殷 姿法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。