沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0192民初1127号 原告：姚海龙，男，1964年9月18日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：曾雨佳，系辽宁诚俭律师事务所律师。 被告：周作伟，男，1963年8月28日出生，汉族，住址沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：郝莉，系辽宁才宇律师事务所律师。 被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区彩霞街15-1号（5-1-2）。 法定代表人：李荣。 原告姚海龙与被告周作伟、辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称圣亚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告姚海龙及其委托诉讼代理人曾雨佳，被告周作伟及其委托诉讼代理人郝莉到庭参加诉讼，被告圣亚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭合议，现已审理终结。 原告姚海龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与辽宁福成房地产开发有限公司签订的购房协议书合法有效，协议标的额724,204元；2、排除对浑南新区明波路15号×-××-×号房地产的强制执行，撤销对房产的保全、查封手续；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2010年9月23日，原告从辽宁福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）购得涉案房产，一直居住至今。2019年7月9日，原告看到浑南法院的执行公告，要求原告腾出房屋。经了解，原告得知，原告购买的房产于2013年被浑南法院查封，其后进行执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，原告具有足以排除执行的法律事实。 被告周作伟辩称，一、案涉房屋在保全查封和执行处置环节，姚海龙作为副总经理的福成公司均提出执行异议，并进行异议之诉，经沈阳市中级人民法院终审，作出的（2013）沈中民二终字第2310号民事判决已生效，依法认定位于沈阳市浑南新区明波路15号的16套房屋（含涉案房屋）的所有权属于被执行人圣亚公司所有。福成公司不是涉案房屋的所有权人，与姚海龙签订的房屋预订协议不具有合法性，姚海龙明确知道涉案房屋被查封，但没有提出异议，从而也证明在法院查封保全涉案房屋时并没有发生与姚海龙的买卖关系，姚海龙与其负责的福城公司签订的房屋预订协议是虚假协议。周作伟因与被执行人圣亚公司、沈阳凤祥集团有限公司房地产开发经营合同纠纷，于2010年10月向法院提起诉讼，要求圣亚公司返还联建款350万元及相应利息，同时向法院提出财产保全申请。法院于2010年11月4日作出（2010）沈高开民初字第1854号民事裁定书（保全），并于2010年12月3日对圣亚公司所有的包含案涉房屋在内的16套房产进行依法查封，并在小区显著位置张贴了公告。同年12月4日，福成公司向法院提出案外人异议，主张查封16套房产的所有权，被法院驳回。2011年2月23日，法院作出（2010）沈高开民初字第1854号民事判决，依法判决圣亚公司给付周作伟联建款350万元及相关利息。2011年4月25日，周作伟向法院申请执行。2011年9月28日，福成公司提出执行异议。2012年9月13日，法院作出（2011）沈高开执字第173号民事裁定，依法裁定驳回案外人福成公司的案外人异议，认定查封的16套房产归圣亚公司所有。福成公司不服，于2012年12月向法院提起案外人异议之诉，经法院依法审理作出（2013）沈高开民初字第622号民事判决，依法认定查封房产归圣亚公司所有，驳回案外人福成公司的起诉。宣判后，福成公司提出上诉，沈阳市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）沈中民二终字第2310号民事判决，依法驳回上诉维持原判。至此，包含案涉房屋在内的16套房屋所有权，法院认定全部归圣亚公司所有。综上所述，福成公司不是涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋销售给案外人姚海龙。二、涉案房屋权属是被执行人圣亚公司（开发商），圣亚公司与姚海龙没有合法有效的《买卖合同》，姚海龙举证与福城公司的《房屋预订协议》，且没有实际缴款，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”周作伟意见：1、本案被执行人是圣亚公司，而不是福成公司。2、涉案房屋所在的“福城阁”开发项目并没有取得《商品房预售许可》，所涉及的房屋买卖合同均无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”姚海龙与被执行人（开发商）没有合法的房屋买卖合同，是与福成公司签订的《房屋预定协议》，不具有本条法律规定的“合法房屋买卖合同”的性质，同时《房屋预定协议》是虚假的、无效的。3、姚海龙并没有实际缴款，姚海龙没有支付房款的银行流水或支付资金来源的证据。4、姚海龙并不是消费者买受人，其个人和家庭成员名下还有其他房屋。5、姚海龙在法院保全查封后，并且评估处置时更换门锁后强行进入，非法侵占房屋，因此本案不适用该条款。三、2010年12月3日，法院查封保全，对查封房产张贴了公告及封条，案外人姚海龙作为当时楼盘的承建人福城公司的负责人在《查封、扣押财产笔录》上签字，但没有提出任何异议。2014年2月，法院组织评估机构进行勘验房屋，并更换门锁，而后被姚海龙强占，证明姚海龙知道被查封而没有提出异议。姚海龙是福成公司的负责人，而福城公司不但提出异议而且进行了异议之诉，姚海龙理应知道涉案房产被查封处置，证明姚海龙知道被查封而没有提出异议放弃权利，综上，姚海龙认可人民法院的查封。姚海龙在诉状中称，2019年7月9日才看到法院执行公告，与实际情况不符。早在2010年12月3日法院查封保全时，就已经得知房产查封情况，但是其没有提出任何异议，视为其放弃权利。在（2015）沈高开执裁定字第8号执行裁定书生效后，房屋已经依法裁定归周作伟所有，姚海龙已经无权提起异议。四、依据沈阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2015）沈高开执裁定字第8号执行裁定书，周作伟依法取得案涉房屋在内的共计14套房屋所有权，涉案房屋依据物权法的相关规定物权发生转移，该标的房屋已经执行完毕，姚海龙在法院清房时提出异议已经丧失异议的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”。综上，请求法院依法驳回姚海龙的诉讼请求。 被告圣亚公司未向本院提交证据，也未提交书面答辩意见。 原告姚海龙与被告周作伟围绕诉讼请求依法提交了证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告圣亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告姚海龙与被告周作海的证据本院认定如下：1.对于原告提交（2019）辽0192执异13号执行裁定书、（2004）沈高新法民房初字第154号民事判决书、（2015）沈高开执裁字第8号执行裁定书、（2011）沈高开执字第173号公告系法院的裁判文书，对上述证据本院予以采信；2.对于原告提交的情况说明、承诺书、审查报告，其中情况说明没有公司盖章，且该组证据不能证明福成公司具有涉案房屋的销售权，故对该组证据本院不予采信；3.对于原告提交的预订协议、准住通知书、收据的真实性予以确认；4.对于原告提交的执行和解协议与本案无关联性，本院对该组证据不予采信；5.对于被告周作伟提交的（2013）沈中民二终字第2310号民事判决书、（2010）沈高民初字第1854号民事裁定书、（2015）沈高开执裁字8号执行裁定书、（2019）辽0105执异301号执行裁定书，均系法院的裁判文书，对上述证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周作伟因与辽宁凤祥房地产开发有限公司（以下简称凤祥公司）、沈阳凤祥集团有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，于2010年9月8日向本院提起诉讼，并于案件诉讼过程中向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2010年11月4日作出[2010]沈高开民初字第1854号民事裁定书，裁定查封凤祥公司在银行的存款470万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2010年12月3日对包括沈阳市浑南新区浑河堡明波路15号福城阁×-××-×号房屋在内的16套房屋进行查封。之后，辽宁福城房地产开发有限公司（以下简称福城公司）对执行标的的查封提出书面异议，理由为查封的16套房屋为福城公司投资开发建设，应属福城公司所有，本院于2012年9月13日作出[2011]沈高开执字第173号民事裁定书，裁定驳回福城公司的异议。福城公司不服该裁定书，向本院提起执行异议之诉，本院于2013年8月16日作出[2013]沈高开民初字第622号民事判决书，判决驳回福城公司的诉讼请求。福城公司不服该判决书，向沈阳市中级人民法院提出上诉，沈阳市中级人民法院于2013年12月17日作出[2013]沈中民二终字第2310号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年2月23日，本院针对周作伟与凤祥公司、沈阳凤祥集团有限公司房地产开发经营合同纠纷一案作出[2010]沈高开民初字第1854号民事判决书，判决凤祥公司给付周作伟联建款350万元及利息。辽宁凤祥房地产开发有限公司于2011年3月11日更名为圣亚公司。 另查明，2014年1月10日，本院依周作伟申请，同时依照法定程序对上述查封的16套房屋进行评估，并分别于2014年9月19日、2014年11月28日、2015年1月6日三次对上述房屋进行拍卖，均流拍。2015年2月5日，周作伟向本院申请同意以第三次拍卖的保留价格接收除×-××-×和×-××-×号的14处房屋。本院于2015年8月25日作出[2015]沈高开执裁字第8号执行裁定书，将包括位于沈阳市浑南新区浑河堡明波路15号福城阁×-××-×在内的共14处房屋作价6,206,800元，交付周作伟以抵偿圣亚公司所欠债务。 再查明，2010年9月23日，原告姚海龙与福城公司签订《房屋预定协议》一份，约定原告预定购买福成公司开发建设的凤祥新城1号楼住宅，房型编号为×-××-×号，面积为139.27平方米，购房价格为5200元每平方米，预交总金额为724,204元，并约定原告所购住宅预交款暂由福成公司开三联据，待工程交工后，由福成公司提供商品房销售发票，签订《商品房买卖合同》，办理房屋产权手续。同日，福成公司给原告开具收据。2013年6月2日，福成公司给原告下发准住通知单。现原告不服本院对沈阳市浑南新区浑河堡明波路15号福城阁×-××-×号房屋的强制执行，故来院诉讼。 又查明，凤祥公司与福城公司于2003年4月28日签订《联建协议书》一份，约定对坐落于沈阳市东陵区五三乡浑河堡村凤祥小区1号楼及2号楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12,811平方米计算（以施工图和规划许可证为准），与福城公司联合开发。凤祥公司负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可等一切与开发有关的手续，并负责于2003年6月30日前完成施工现场三通一平等其他工作。福城公司负责该项目的全部建设资金投入及实际、监理、总承包、人防、消防等费用，并负责现场没有迁出的房屋的动迁，费用自付。凤祥公司与福城公司共同组织商品房销售工作。协议签订后，福城公司投入资金，组织工人进场施工，该地块的土地使用证、建设用地规划许可证等手续均登记在凤祥公司名下。原告与福城公司签订认购协议时，福城公司未取得商品房预售许可证明，截止至本案法庭辩论终结前，福城公司及圣亚公司针对案涉房屋所在楼盘均未取得商品房预售许可证明。 本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告认为其与福城公司签订的认购协议合法有效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，原告在涉案房屋所在楼盘尚未取得商品房预售许可证的情况下，签订的《房屋预订协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因本案原告提交的证据不能证明其享有的实体权利足以排除执行措施，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于能够排除执行的规定情形，故对于原告提出的排除对案涉房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持，依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、地一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告姚海龙的诉讼请求。 案件受理费11,042元及公告费560元，由原告姚海龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费11,042元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长 白 晶 审判员 王守英 审判员 孙 明 二〇二〇年四月二日 法官助理 李 雪 书记员芮庆文 本判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。