陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异133号案外人：周月军，男，汉族，1977年10月15日出生，住陕西省安塞县。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区一层。法定代表人：郭晨，该公司执行董事。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以(2015)西中执证字第00118-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××单元××室房产（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1），案外人周月军对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人周月军提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人周月军异议称，本院拍卖中登大厦第B幢26层D号房屋，周月友于2004年4月3日与中登公司签订《商品房买卖协议》，购买了位于西安市未××大道中××大厦××号房屋，建筑面积170.55平方米，单价2618元/平方米，案外人已全额支付购房款金额肆拾肆万陆仟伍佰元整，该房为属于周月友所有，后周月友将该房转让给案外人周月军（即周月友的弟弟），案外人是该房屋的合法所有权人。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请本院裁定终止执行，解除拍卖。申请执行人永联公司辩称，案外人周月军对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1.案外人周月军并未在本案房屋被查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。案外人周月军陈述与中登公司签订买卖合同的为其哥哥周月友，并非周月军，系由周月友购房后转让给案外人周月军。该陈述与案外人周月军所提两份由案外人与周月友分别与中登公司签订的购房合同内容相互矛盾。且案外人周月军所提供合同内容均为手写，与本案其他合同中相关信息均为打印以及空白处加盖“此处空白”章的格式完全不同，不排除该合同有造假情形。同时从案外人提供的民生银行对账单可知，办理按揭贷款的人为周月友，而非案外人周月军。更进一步说明，案外人并未与中登公司签订房屋买卖合同。2.案外人周月军出具的收据交款人既有周月友，又有案外人本人，且内容模糊不清，完全无法辨别收据全部内容，并不能证明案外人周月军即为涉案房屋的购买人，也不能证明其已经交付房屋款项。3.案外人所举购房合同、票据等证据并不能证明其为涉案房屋购房者，也不能证明其已经在涉案房屋查封前合法占有涉案房屋。4.案外人周月军举证与中登公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字楼，为商业性质，并非住宅。5.根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知中登公司为涉案房屋所有人，并于2015年为永联公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，案外人周月军并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，案外人周月军并非涉案房屋购买人，并无权利提出案外人执行异议。即使认定其为购买人，其条件也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，不应当对涉案房屋解除查封，停止执行。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的(2015)陕证经字第000868号公证书和(2015)陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2015年9月15日，本院以（2015）西中执证字第00118-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1）。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。西安市房他证未央区字第××号房屋他项权证显示，房屋所有权证号：1100116005-11-0-2-12604-1号房屋所有权人为中登公司，房屋他项权利人为永联公司，他项权利种类为抵押，债权数额900万元人民币，抵押登记时间2015年2月11日。为支持其异议请求，案外人周月军向本院提交了以下证据：1.中登公司与案外人周月军签订的编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》复印件一份；2.中登公司与周月友签订《商品房买卖合同》复印件一份；3.收据复印件11张，编号分别为0524348,0007074,0007073,0007072,0007071,0690932,0690912，0690972，0524347，0399845，0399846；4.中国民生银行借款凭证复印件一份；5.中国民生银行股份有限公司西安分行出具《证明》复印件一份；6.中国民生银行个人贷款月供对账单复印件一份；7.中国民生银行个人贷款还款计划报表复印件一份；8.由中登大厦物业管理中心在2019年12月18日出具的居住证明原件一份，内容显示案外人周月军为中登大厦B座12604室（B座26F-D）业主，自2005年交房以来一直占有使用该房屋；9.西安中登物业有限公司出具的编号为0137442号、0022085号、0037884号、0023404号、0102462号、0062153号、0015481号的收据复印件共计七份；10.西安市商业银行现金交款单（回单）复印件一份，内容显示收款单位长实中登大厦项目组、款项来源为房款（周月友）、人民币114775元、交款单位长实中登大厦项目组；11.中国民生银行特种转账贷方凭证：付款人民生银行西安分行、收款人中登公司、币种及金额1135000元。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书（含《房产抵押典当合同》）；2.（2015）陕证经字第282号执行证书；3.《西安市房地产抵押合同》；4.《房屋他项权证》；5.《西安市不动产登记簿》；6.《房屋所有权证》；7.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书。上述事实有执行裁定书、公证书、执行证书、房产抵押合同、不动产登记簿、房屋所有权证书、房屋他项权证等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人周月军是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人周月军主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已支付全部价款，但据案外人周月军提供的证据付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性。加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2015年2月11日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为永联公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人周月军主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人周月军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮