吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终295号1 上诉人（原审原告）：李季芳，女，1973年8月20日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：秦剑，吉林衡力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司，住所：吉林省通化市东昌区。 法定代表人：周辞美，董事长。 委托诉讼代理人：臧新宇，该公司法务人员。 上诉人李季芳因与被上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李季芳上诉请求：依法撤销东昌区人民法院（2019）吉0502民初2735号民事判决书，依法改判被上诉人给付未能办理房屋产权的违约金33883.60元；被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：因涉案房屋是现房交易，被上诉人的销售行为受《商品房销售管理办法》的调整，一审判决书中仅仅列举了该办法第七条（四）项内容，其余的房地产开发企业应当提供的有关证明文件有没有“报送房地产开发主管部门备案”?一审判决书中却只字未提。依据该办法第三十四条规定，被上诉人在2014年9月13日不但要将“2013年12月12日通化市规划局为被告出具了包括涉案房屋在内的建筑面积51917平方米建设工程竣工规划核实通知书”“报送房地产开发主管部门备案”，还得同时将《商品房销售管理办法》第七条规定的其他六项“房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”，而且和需要将“测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。这些资料齐备了才能说明“被告已完成合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务”。一审庭审时被上诉人作为抗辩证据曾经向法庭提供了两份备案证，用以证明在2014年9月13日就将应当由开发单位出具的备案文件材料提交给产权登记机关，经相关部门审理定备案材料齐全，准予备案，并发放了备案证，被上诉人履行了合同约定提交备案文件的义务。通化市房地产产权登记机关在2019年6月前一直拒绝为上诉人等办理权属登记的客观事实，也说明了被上诉人此前的备案并不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件。一审判决认定的“该房屋权属证书仅指房屋所有权证，并非包括土地使用权证”是对国家法律的误读。一审审理期间上诉人提出了自己不能办理房屋权属登记的原因是被上诉人在2019年6月前没有向政府有关部门交齐土地出让金，导致商品房现售不符合《商品房销售管理办法》第七条（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件这一必备条件。一审判决将房屋权属证书中的房屋所有权证和土地使用权证割裂开认定，恰恰说明上诉人这个主张是成立的。如果上诉人在2019年6月前不能办理涉案房屋权属证书确属被上诉人销售不符合商品房现售条件的，被上诉人则应当承担违约责任，且其违约也正如一审判决书描述的那样，属于“继续性债权”，本案诉讼时效从利益衡量角度和合同整体方面解释，应该从被上诉人全面满足《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售条件之日起计算。至于被上诉人所称别人都能办为何你不能办？而且庭审时又提供证据三加以佐证。为什么别人能够办理了权属证书，上诉人却办理不了？上诉人也想通过本次上诉知道原因，即便一审判决被维持了，上诉人能不能依据一审判决书认定的内容，在所谓的被上诉人在2014年9月13日至2019年6月份时间段里却为何不能够“作为买受人可以自行申请房屋过户登记”?如果确如一审判决认定的那样，即“被告已完成合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务”，而通化市人民政府房地产行政主管部门却有意拖延或者拒绝为上诉人等及时办理权属登记，上诉人将另行维权。基于上述原因及法律规定，请依法支持上诉人的上诉请求。 通化华翔置业投资有限公司辩称，本案产权证照现无法办理并非由于被上诉人原因造成，不符合双方买卖合同15条约定的违约情形，不应由被上诉人承担违约责任。1、本案被上诉人已按合同约定交付了房屋，并已履行了合同约定的提供验收资料到产权登记机关备案的义务，备案手续齐全，已经不存在合同违约情形。2、在被上诉人验收备案登记后，一定期限内业主可以办理房屋权属证书，小区内已有一百多名业主取得了房屋证照。后由于国家不动产政策出台，为保持权利义务主体一致，要求房屋应与所依附的土地等一并登记，导致后期无法办理。上诉人现不动产权证暂时不能办理，并非被上诉人合同违约行为导致，而是国家政策原因造成，要求被上诉人承担合同违约责任缺少依据。3、双方买卖合同不具备无效情形，合同中已就房地产权属证书的取得有明确约定，双方以能否取得房屋权属证书作为出卖人承担违约责任的前提，该约定大于法定，并不违背法律法规的强制性规定。4、本案被上诉人于2014年9月13日就已经履行了合同约定的备案义务，违约责任存在此时间之前，之后不存在合同违约行为。诉讼时效应当自此开始主张，该时效终止日结至2017年民法总则出台之前，所以适用民法通则的二年诉讼时效期间，至原告起诉，该部分违约责任已超过时效期间。综上，请驳回上诉人的上诉请求。 李季芳向一审法院起诉请求：1、请求判决被告按合同约定，立即给付原告自2014年1月6日起至2019年6月30日止，未能办理房屋产权的违约金人民币33883.60元（共计2000天）。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月6日原告李季芳与被告华翔置业签订了商品房买卖合同，原告以338，836.00元购买了被告位于通化市东昌区华翔名苑2区2号楼9单元802号住宅，建筑面积116.84平方米。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料、报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金等。原告已付清全部购房款338，836.00元，该房交房日期为2012年1月15日。2013年12月12日，通化市规划局为被告出具了包括涉案房屋在内的建筑面积51917平方米建设工程竣工规划核实通知书。2014年9月13日被告完成了涉案房屋产权登记备案。 一审法院认为，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已支付全部房屋价款，-3-被告除履行交付房屋义务外，仍应按合同约定在商品房交付使用后720日即2014年1月5日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告于2014年9月13日才将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。合同约定的因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，该房屋权属证书仅指房屋所有权证，并非包括土地使用权证。被告的违约行为一直延续到2014年9月13日止。此后，因被告已完成合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务，原告作为买受人可以自行申请房屋过户登记，故被告不存在违约，不应承担违约责任。合同约定逾期办证违约金按日计算，属于“继续性债权”诉讼时效按每日独立起算方式处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告提供的证据不能证明其曾向被告主张过逾期办证违约金的权利，故逾期办证违约金应当从原告向一审法院递交诉状之日即2019年9月20日起倒推两年，即从2017年9月21日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效。而被告违约责任期间为2014年1月5日起至2014年9月13日止，对该期间的违约金请求权，一审法院不予支持。原告要求被告支付其因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金33883.60元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李季芳的诉讼请求。案件受理费322.00元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人提交来源于中国裁判文书网通化市东昌区人民法院2017年6月27日作出的（2017）吉0502民初1347号民事判决书，判决书上记载的内容与上诉人同被上诉人之间的因逾期不能办理产权证的争议内容是一致的，证明被上诉人在同一小区内存在着由于自己的原因导致上诉人不能办理产权权属证。被上诉人对证据真实性没有异议，认为生效判决情形不相同，则有不同结果。被上诉人提供本院（2019）吉05民终73号民事判决书和吉林省高级人民法院（2019）吉民申2653号民事裁定书各一份。证明：被上诉人已履行合同义务，完成了证照备案手续，并且法院明确认定房屋权属证书并不包括土地使用证书，因国家政策调整，责任并不能归责于被上诉人，被上诉人不应承担违约金的责任。上诉人对证据真实性没有异议，但认为法院应当统一法律适用和裁判尺度。因双方提供的证据均为人民法院生效裁决文书，本院予以采信。但上诉人提交的（2017）吉0502民初1347号民事判决书，记载“由于被告的原因，至今原告不能产权权属证。”且此内容是该案原、被告达成协议约定的内容，也未明确该案原告未能办理产权权属证是被告什么原因导致的。故（2017）吉0502民初1347号民事判决书认定事实及判决结果不足以作为本案定案依据。而被上诉人提供的本院（2019）吉05民终73号民事判决书和吉林省高级人民法院（2019）吉民申2653号民事裁定书，系因华翔置业在该案中提供了相应证据而认定2014年9月13日华翔置业完成了涉案房屋产权登记备案。在本案一审时华翔置业亦提供了相同的证据证明该事实，故“2014年9月13日华翔置业完成了涉案房屋产权登记备案。”应作为本案事实予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖合同而产生的纠纷，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。依照中华人民共和国建设部下发的建房[1997]第178号《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》第二条关于“房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种，房屋权属证书是权利人拥有房屋的唯一合法凭证，受国家法律保护”的规定，房屋权属证书不包括土地使用证书。双方当事签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金”。从上述约定来看，双方当事人仅约定不能取得“房屋权属证书”的情况下，出卖人应当承担违约责任。华翔置业向李季芳交付房屋时间为2012年1月15日，根据合同约定华翔置业应于2014年1月5日前向产权登记机关备案。而华翔置业向产权登记机关备案时间为2014年9月13日，并且2015年1月至2016年6月期间，案涉房屋华翔名苑小区能够办理房屋所有权证，华翔置业也提供证据证明通知华翔名苑小区业主办理房屋权属证书，在此期间华翔置业应承担违约责任。故华翔置业应当按合同约定向李季芳从2014年1月5日起至2015年1月按照合同约定承担逾期办证的违约责任。《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，李季芳2016年6月后未能取得不动产登记证书，系因国家政策调整，责任不能归责于华翔置业，华翔置业不应承担支付逾期办证违约金的责任。李季芳于2019年9月起诉，一审法院认定李季芳起诉超过诉讼时效并无不当。 综上所述，李季芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费647元，由李季芳负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 刘 敏 审判员 范立华 审判员 李尧川 二〇二〇年四月二十日 书记员 王 琳