广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4992号原告：邵伟俊，男，1995年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******龙辉阁1207房，公民身份号码440************713。被告：吴华强，男，1968年12月3日出生，汉族，住广东省雷州市***********，公民身份号码440************835。委托诉讼代理人：欧卫文，广东万林律师事务所律师。第三人：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*滘**滘**********，统一社会信用代码92440606L8504179H。经营者：叶林。原告邵伟俊与被告吴华强、第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告邵伟俊及被告的委托诉讼代理人欧卫文到庭参加诉讼，第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵伟俊向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2019年8月25日起至2019年12月20日止（共117天），以房屋总价款为基数，按照日千分之二的标准计算的逾期交楼违约金共计379080元；二、被告赔偿原告经济损失19200元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告及被告经第三人介绍，友好协商后，于2019年8月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*******************（房地产权证号为1117081909，房屋面积85.9平方米），房屋成交总价为1620000元。签订合同后，被告以其经济有问题无法涂销涉案房屋的抵押，要求原告向其支付600000元首付款，原告为尽快办理房屋过户，遂向被告支付款项。原告于2019年8月向被告支付首期款580000元及定金20000元，共计600000元，被告向原告出具三张收款收据。合同第七条约定，卖方应在办理过户及应于2019年8月25日前将涉案房屋交给买方使用……。若卖方未按期交房，则买方有权向卖方收取自约定交房时间起，至实际交房之日止，以房屋总价为基数，按日千分之二的迟延履行违约金”。原告自8月25日起一直通过中介催促被告协助办理过户手续，但是中介说被告将原告支付的600000元拿去做生意，没有涂销抵押，要等十天左右才能有资金赎回案涉房屋。经原告多次催促，直至2019年12月20日，原、被告及第三人一同到行政服务中心办理过户手续。因此，被告应当按照合同约定承担该期间的迟延履行违约金。合同第三条约定买方2019年9月30日前（若银行没有出具书面的同贷书，则应当受到银行同意贷款的通知后5个工作日内），买卖双方带齐相关材料及《抵押贷款合同》到房地产交易中心办理过户递件手续……。2019年12月17日，原告与被告、第三人一同到行政服务中心办理房屋过户，被告知从2019年12月17日起，顺德区全面实施存量房非网签不交易，存量房交易必须进行网签合同备案。网签的税费会高于非网签过户的税费。即若被告按时办理过户手续，双方可选择非网签方式过户，则过户税费大概为27000元。虽然合同约定由原告承担过户的费用，但是被告的拖延行为导致税费升高，由此产生的损失应当由被告负担。被告吴华强答辩称，一、被告没有违约交房。1.双方交易是通过第三人进行交易及办理相关手续，双方之间并没有联系方式，办理所有的手续均是通过第三人进行协调办理。而在《房屋买卖合同》中，只是约定了交房的时间，但是对于交房的手续及过程并没有明确约定。在整个交易过程中，第三人并没有组织双方进行办理交房手续，甚至一直不提交房的相关事宜，交房事项为双方行为，在没有第三人及原告的协同情况下无法完成履行。2.被告一直在履行交房的义务。首先，双方签订合同后，被告在2019年8月15日左右将应搬出的家具已经搬出（第三人实际知晓），房屋已经处于可以交房的状态。其次，被告在2019年8月23日已经将钥匙交付给第三人，而且第三人此后并未再将钥匙返还给被告，再结合第三人后来一直没有组织双方进行办理交房的情况，被告完全可以理解为第三人已经实际将房屋钥匙交付给原告，完成了交房义务。再次，被告在后来办理相关手续的过程中，多次提出办理房屋的水电、煤气等更名手续，但是第三人均说等待过户完成后再办理更名手续。被告的这些行为说明房屋已经交给原告使用，相关费用因过户给被告，应当由原告承担该些费用。3.原告多次违约在先，根据不安抗辩权，被告完全有权可以中断合同的履行。根据合同约定，原告应在签订合同当天即8月5日支付定金20000元，8月6日支付首付款28万元，8月25日支付剩余首付款30万元。但是原告三次均未按时支付，在原告只是支付少部分房款都存在违约的情况下，被告完全有理由认为原告支付剩余房款的能力明显下降，存在不能支付全部购房款的现实风险。二、原告要求被告承担经济损失没有事实及法律依据。由于案涉房屋存在银行抵押情况，且原告是通过抵押贷款方式交易，交易双方均要办理多次手续（购买方：抵押贷款合同；出售方：垫资手续、提前还贷申请手续、银行解抵押手续），因此双方并没有约定过户的具体时间。同时双方在合同中约定，如果原告不能通过银行抵押贷款，双方互不承担违约责任，可以终止合同；因此，被告只能在原告通过银行审查并签订抵押贷款合同后才能进行办理后续手续。原告在办理抵押贷款手续过程中，被告多次及时配合，由于原告的原因，银行抵押贷款合同在2019年10月18日才审批通过；随后被告进行办理垫资手续、提前还贷手续，银行解抵押手续。可以说，被告在整个过程中，均及时办理相关的手续，并不存在拖延情况。另，双方在合同中约定，由原告承担所有的过户费用。况且，原告也没有证据证明因网签而增加费用。三、原告违约在先，应当承担违约责任。第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部未陈述，亦未到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院提交原告身份证、被告身份证复印件、第三人企业查询信息、房屋买卖合同、网签备案通知书手机照片、证人证言等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据中被告质证真实性无异议的，本院对该些证据的真实性均予以采信。对于原告提供的证人证言，被告质证认为证人与原告存在利害关系，且证言不能证明被告存在违约行为。对于证人证言本院在本院认为部分综合认定。被告在诉讼中向本院提交银行转账记录、韵达快递单、微信聊天记录、收款收据等证据证明自己的主张。对于被告提供的证据中原告质证对其真实性无异议的，本院对该些证据的真实性均予以采信。第三人在诉讼中未提交证据。经审理查明，原告邵伟俊作为买方与被告吴华强作为卖方、第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部作为经纪方签订《房屋买卖合同》，合同约定卖方自愿将其坐落于佛山市顺德区北滘镇广教社区*******************出售给买方，房地产权证号为1117081909，房屋建筑面积为85.9平方米，卖方确认该房屋被交通银行设定抵押及没有查封。房屋总成交价为1620000元。合同第三条约定，卖、买、经纪三方签订合同当天，买方支付卖方购房定金20000元。买卖双方应于2019年8月10日前按照银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。买方在2019年9月30日前（若银行没有出具书面的同贷书，则应当受到银行同意贷款的通知后5个工作日内），买卖双方带齐相关资料及买方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋的交易过户递件手续（若买方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，买卖双方互不承担违约责任），办理房屋过户手续当天，先由双方向房地产交易中心递交房屋过户材料，再由买方向卖方支付购房首期款（不含定金）580000元。购房余款1020000元于买方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入卖方账号。合同第五条约定该房屋过户按国际按所需缴纳的契税、交易服务费、增值税、印花税、土地出让金、个人所得税及相关一切费用由买方负责。合同第七条约定卖方应于2019年8月25日前，把该房屋交给买方使用，并由买方出具《收楼确认书》。若卖方未按期交房，则买方有权向卖方收取自约定交房时间起，至实际交房之日止，以房屋总价为基数，按日千分之二的延迟履行违约金。合同第十二条约定，上述交易时间，如非因双方原因造成延期，则相应顺延，卖、买互不承担违约责任。签订合同当天，卖方自愿将该房屋有效的房产资料交给经纪方保管，若买方违约，经纪方无需通知买方，经纪方直接把该房屋有效的房产资料归还卖方，卖方不得有异议。买、卖双方了解现行房产所在地的购房政策、银行按揭贷款政策等签订本合同。若签订合同后如非因甲乙双方原因（不可抗力因素如新政限购、限贷）导致合同不能按期履行，买、卖双方互不承担违约责任。其他约定事项约定为，经买卖双方同意，签订合同当天买方支付卖方定金20000元。2019年8月6日中介方必须到行政服务中心查册，若查册没有问题，买方再支付卖方首期款280000元。2019年8月25日前买方支付卖方剩余首期款300000元，一共为600000元。若查册出现问题，卖方返还买方20000元定金，合同无效。该份合同由原告的父亲邵朝明代原告签名并加捺指模、被告吴华强签名并加捺指模，以及第三人盖章予以确认。合同签订后，原告于2019年8月6日向被告支付定金及首期款合计130000元，被告向原告出具收款收据确认收款，该收据备注注明2019年8月12日给余下2019年8月6日款17万元。2019年8月12日，原告向被告支付款项170000元。2019年8月27日，原告向被告转账支付300000元。2019年12月20日，佛山市自然资源局不动产登记中心收取原告的过户办证材料，并出具受理回执单。另查明，第三人的工作人员于2019年8月12日通过微信告知被告，称让被告到第三人处重新办理贷款手续。2019年8月20日，第三人工作人员让被告将钥匙寄送给第三人。被告于2019年8月22日将钥匙寄送给第三人。2019年10月18日，第三人通过为微信告知被告，称原告的贷款合同批下来了，让被告尽快办理提前还款手续。2019年10月20日，第三人询问被告是否办理了提前还款手续，被告回复称已经办理。2019年11月8日，被告询问第三人，问原告是否有空办理水电过户事宜，第三人回复称询问原告后，原告称过户的时候一起过。2019年11月26日，第三人询问被告是否存钱进银行扣款，被告称已经存了。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点在于：被告是否存在违约行为以及原告主张的违约金及经济损失有无依据的认定。第一，关于被告是否存在违约行为的认定。原告认为被告存在逾期办理房屋过户及交付房屋的违约责任，被告则辩称被告并不存在违约行为。对此本院分析认为，首先，对于双方合同中关于房屋过户的条款进行分析，合同第七条约定，卖方办理过户及应于2019年8月25日前将房屋交付给买方使用。但是合同约定案涉房屋原告为贷款买房，第三条同时约定，买卖双方应于2019年8月10日前按照银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。买方在2019年9月30日前（若银行没有出具书面的同贷书，则应当受到银行同意贷款的通知后5个工作日内），买卖双方带齐相关资料及买方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋的交易过户递件手续（若买方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，买卖双方互不承担违约责任）。一方面，根据合同条文内容，双方约定的交付房屋时间为2019年8月25日，被告已经在2019年8月22日将钥匙寄出给第三人，然而在该日期届满时，原告并未支付完毕首付款项，且房屋贷款并未审批通过，虽然合同约定该日期为交付日起，但是此时原告尚未履行完毕付款义务；另一方面，原告在诉讼中确认其主张交付房屋日期应当在房屋过户之后或者同时进行，即房屋实际交付应当在房屋办理过户手续时完成，而2019年8月25日原告并未能办理完毕房屋抵押贷款审批手续，双方也并未进行过户，该交付条件并未成就，被告未在该日期交付房屋并未违反合同约定。其次，关于被告在2019年12月17日才协助原告办理过户是否存在逾期办理的违约行为的认定。根据被告提供的微信聊天记录及原告的陈述，被告直至2019年10月18日才从第三人处知晓原告的贷款合同审批通过，而合同第三条约定原告应当在2019年9月30日前通知被告办理房屋过户手续，但是原告直至2019年10月18日才获得贷款审批，已经实际超出双方拟定的获批及通知期限，结合合同第十二条备注中“若签订合同后如非因甲乙双方原因（不可抗力因素如新政限购、限贷）导致合同不能按期履行，买、卖双方互不承担违约责任”的约定可知，双方在合同中约定若是由于客观原因导致合同无法按照预定的期限履行，双方互不承担责任，而原告提交贷款审批是否能够获得通过及通过的具体期限双方在合同中只能做出暂时性的约定，故即使存在超期的情况，亦不直接认定为原告的违约行为。同理，虽然合同中约定被告的交付房屋时间在2019年8月25日，但是综合合同的实际履行情况分析，该约定期限的性质与原告的贷款办理期间的约定性质相同，并不能单独以超过该期间作为违约的认定；另一方面，双方在合同中并未明确约定被告注销抵押的时间与原告获得银行贷款同意书的先后顺序，且原告的银行贷款获批时间晚于双方预期的时间将近20日，被告在原告的银行贷款获批后再进行房屋抵押权涂销手续，并不违反合同的约定，亦符合房屋买卖合同交易的惯例。且根据微信聊天记录，被告在第三人告知原告贷款合同获批后即进行了抵押涂销手续的办理，并不存在明显的拖延行为，第三人作为中介方在微信中亦并未向被告表示过其存在延误或者逾期的行为存在。故原告主张认为被告办理房屋涂销抵押超期致使过户逾期的违约行为的依据不足，本院不予采纳。由于被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告主张要求被告承担违约责任的请求依据不足，不予支持。第二，关于原告主张的损失的认定。原告主张由于逾期办理过户，导致其增加支出税费19200元。对此本院分析认为，一方面，原告提供相应的税费发票证明其因房屋过户支出的相应税费数额，对于该证据的真实性本院已经予以确认。但是仅根据该些票据，并不能证明原告存在损失的情况存在；另一方面，原告主张该项损失但是并未能举证证明损失的计算依据，原告在诉讼中仅称为第三人代为计算的损失，对于计算依据其不清楚；再者，原告主张是由于网签备案的实行导致税费的增加，但是亦未能提供证据证明网签备案前后国家有关部门对于房屋的税费的收取标准存在变更的情况存在。综上，原告的该项请求依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，缺席判决如下：驳回原告邵伟俊的诉讼请求。本案受理费减半收取为3637.1元（原告已预交），由原告邵伟俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年四月二十三日书记员  林 勇