湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初337号原告：罗田县富佳物业服务有限公司。法定代表人：刘行高，该公司董事长。统一社会信用代码：91421123MA49565D4X。住所地：罗田县凤山镇城南新区锦绣南城小区。委托诉讼代理人：方小鹏，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：叶强，男，1979年9月3日出生，汉族，住罗田县。原告罗田县富佳物业服务有限公司诉被告叶强民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告罗田县富佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人方小鹏，被告叶强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、被告支付2012年12月31日至2019年12月31日拖欠的物业管理服务费3847元；２、请求被告支付公证费300元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在锦绣南城小区购置了一套总面积为93.07平方米的商品房（3栋2单元401室）并入住。2012年7月17日被告与罗田县嘉联物业服务有限公司签订了《锦绣南城前期物业管理服务协议》，协议中约定，由嘉联物业服务有限公司向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积向原告缴纳物业费。该协议生效后，嘉联物业服务有限公司为被告提供了完善的物业管理服务。2018年7月30日嘉联物业服务有限公司因服务期满退出锦绣南城物业服务工作，并于2018年9月27日与罗田县富佳物业服务有限公司（本案原告）签订《物业公司移交协议》，协议中约定，将原嘉联公司一切物业管理服务业务移交给原告罗田县富佳物业服务有限公司，且原嘉联物业公司未收取的物业费债权无偿转让至富佳物业公司，由原告罗田县富佳物业服务有限公司全权处理。原告承接物业管理服务业务后与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。在此之后，原告继续按合同约定向被告提供完善的物业管理服务，但原告却未按合同约定按时向原告缴纳物业管理费（自2012年12月31日至2019年12月31日）3847元。期间，原告公司管理人员多次向被告催缴，并书面送达催缴通知书，被告一直拒不缴纳拖欠的物业费，为此，原告为履行催告前置程序，于2019年11月14日在罗田县公证处见证下再次送达了《物业服务费催缴通知书》，但被告仍拒不缴纳物业费。被告叶强辩称：1、我在2015年搬进这个小区居住，一直都有漏水情况，经查看，是外墙公共水道出现问题。我多次找物业反映情况，一直没有解决。后来五楼装修以后，我家现在不漏水，至今不清楚到底什么原因造成漏水。物业派人到我单位催收，对我名誉造成损害，我要求物业经理对我进行道歉，并赔偿我的精神损失费。2、本案原告没有诉讼主体资格。3、本小区业主委员会成立是非法的，故其代为签订的物业服务合同无效。4、我不存在违约，只要物业帮我解决漏水问题，物业费我照交，因为我手上还有物业公司应退给我的费用，收据在我手上，只要问题解决，我把收据给物业，不存在拖欠物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。被告对原告提交的证据一无异议，对证据二中入住登记表一份、《锦绣南城前期物业管理协议》一份无异议，本院予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的证据二中《关于嘉联物业公司退出罗田锦绣南城小区前期物业服务的函》一份、《关于终止锦绣南城小区管理服务的函》一份、《物业公司移交协议》一份、《关于选聘物业公司的公告》一份、《锦绣南城小区物业服务合同》一份、《嘉联物业管理公司公告》一份有异议，认为都没有看到过；对其证明目的有异议，认为物业服务方面很多地方不到位，被告多次提出的问题均没有得到解决，互相推诿，没有尽到服务责任。对证据三有异议，认为没有看到过《关于罗田县富佳物业服务有限公司接受罗田县城南新区锦绣南城小区物业管理的公告》，但承认之前有接过电话通知缴纳物业费，被告答复需要解决家里漏水的问题再处理，后来再没有找过。2019年底有两个人自称公证处的上门催缴物业费，被告答复问题没有解决，物业费不交。原告对被告提交的证据照片九张有异议，认为：首先这九张照片不能确定是本案所涉的小区和被告所住的房子；其次，房子漏水的原因不确定；再次，该房屋因漏水造成的损失多大也未确定。综上，本组证据不能作为判定事实的依据。对上述有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据二中的《关于嘉联物业公司退出罗田锦绣南城小区前期物业服务的函》一份、《关于终止锦绣南城小区管理服务的函》一份、《物业公司移交协议》一份、《关于选聘物业公司的公告》一份、《锦绣南城小区物业服务合同》一份、《嘉联物业管理公司公告》一份等均系原告取得诉讼主体资格的证据，经本院审查确认，能达到原告的证明目的，本院依法予以采信。证据三结合被告的答辩、质证意见，本院认为，被告已知晓原告催收物业费的事实，能证明原告已履行了催缴前置程序，能达到原告的证明目的，本院依法予以采信。被告提交的证据即照片九张，不能确认拍照人、时间、对象等，也不能确定漏水原因，不能达到证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：被告在锦绣南城小区购置了一套总面积为93.07平方米的商品房（3栋2单元401室）并入住。2012年7月17日被告与罗田县嘉联物业服务有限公司签订了《锦绣南城前期物业管理服务协议》，协议中约定，由嘉联物业服务有限公司向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积向原告缴纳物业费。2018年7月30日嘉联物业服务有限公司因服务期满退出锦绣南城物业服务工作，并于2018年9月27日与罗田县富佳物业服务有限公司（本案原告）签订《物业公司移交协议》，协议中约定，将原嘉联公司一切物业管理服务业务移交给原告罗田县富佳物业服务有限公司，且原嘉联物业公司未收取的物业费债权无偿转让至富佳物业公司，由原告罗田县富佳物业服务有限公司全权处理，该内容原告于2018年9月1日在小区公告栏以《关于罗田县富佳物业服务有限公司接受罗田县城南新区锦绣南城小区物业管理的公告》方式对全体业主进行了公告通知。原告承接物业管理服务业务后与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。原告未按合同约定按时向原告缴纳物业管理费（自2012年12月31日至2019年12月31日）3847元。期间，原告公司管理人员多次向被告催缴，并书面送达催缴通知书，被告一直拒不缴纳拖欠的物业费，为此，原告为履行催告前置程序，于2019年11月14日在罗田县公证处见证下再次送达了《物业服务费催缴通知书》，但被告仍拒不缴纳物业费。被告认为其欠缴物业费是事实，拒不缴纳的原因是被告未尽管理义务，特别是被告房屋漏水原告一直不予解决，以致发生纠纷。现原告诉至本院，要求依法判决。本院认为，2018年9月1日，原告罗田县富佳物业服务有限公司与被告叶强所在小区业主委员会签订了物业服务合同，依据《物业管理条例》的规定，该业主委员会和物业公司签订的物业服务合同对全体业主有约束力，被告为本小区业主，对被告也具有约束力，故2018年9月1日原告罗田县富佳物业服务有限公司与被告叶强所在小区业主委员会签订《锦绣南城小区物业服务合同》合法有效，双方应依法依据合同条款履行各自的义务，原告已履行了物业服务义务，被告应依合同履行交付物业服务费的义务。被告抗辩原告没有解决其房屋漏水的问题，因被告没有提交证据证明该房屋漏水的原因、损失的程度等，应属另一法律关系，本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条之规定，判决如下：被告叶强在本判决生效后十日内向原告罗田县富佳物业服务有限公司支付自2012年12月31日至2019年12月31日的物业管理费人民币3847元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告叶强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  赵国营二〇二〇年四月二十一日书记员  叶 飞