山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1013号上诉人（原审被告）：窦世荣，男，1973年6月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：吴燕，女，1974年2月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：济南中住西南房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：吕庆英，总经理。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司法务。委托诉讼代理人：陈昌峻，男，该公司店长。上诉人窦世荣因与被上诉人吴燕、济南中住西南房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4**8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。窦世荣上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由吴燕承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，加重了窦世荣的责任，应依法改判。一、本案涉及的《存量房屋买卖合同》是中住公司提供的格式合同，中住公司明知窦世荣需要贷款才能购买案涉房屋，如果贷款批不下来，窦世荣根本无能力全款支付高昂的购房款，且中住公司明示窦世荣提供虚假材料骗取银行贷款，窦世荣考虑到法律后果，并没有按中住公司的要求提供虚假材料，造成案涉合同无法履行，责任应归咎于中住公司，一审判决机械的依据合同法来判决，没有查出本案所涉合同不能履行的原因，以及责任划分，本案判决对窦世荣极为不公平。二、中住公司没有向法庭提供真实的材料，窦世荣曾于2019年4月29日向中住公司员工陈昌峻缴纳购房诚意金1万元，约定案涉房屋没有成交，则此款项无息退还，此关键证据中住公司并未向法庭如实陈述，中住公司收取该诚意金，说明中住公司知道案涉买卖合同可能会有不能成交的后果，中住公司应该提示窦世荣签订合同的后果，而事实是，中住公司非但未提示，反而在窦世荣钱未带够的情况下，垫付3000元合同费用，窦世荣与中住公司非亲非故，其垫钱的目的不言而喻是为了骗取窦世荣中介费，如果中住公司员工没有垫钱的话，合同可能在当时就不会签订，也不会造成合同不能履行的后果，故案涉合同的签订责任应归咎于中住公司。三、由于案涉合同是中住公司提供的格式合同，窦世荣按照交易习惯并没有仔细研究合同的内容，况且窦世荣对于买房也是一概不知，对于合同中的陷阱根本无法识别，中住公司是做房产中介专业公司，案涉合同是在中住公司的忽悠下所签订，案涉合同的签订，对双方当事人本身就没有法律意义上的约束力，涉案合同的签订，是中住公司导演的诈骗行为，故请二审法院慎重考虑合同的签订过程，本合同应认定为无效合同。吴燕辩称，窦世荣上诉理由中陈述的皆是与中住公司的居间服务合同关系，而本案中吴燕起诉的是与窦世荣之间的房屋买卖合同纠纷，其与中住公司之间的关系与吴燕无关，其与中住公司之间的居间关系不能成为影响窦世荣履行房屋买卖合同的因素。吴燕与窦世荣签订的房屋买卖合同系双方在自愿的基础上签订，且内容不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，双方都应该按照合同约定履行相关权利义务。根据房屋买卖合同的约定，窦世荣应该于2019月5月31日之前办理银行贷款面签审核，并共同到房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案，如果按揭贷款不能办理，窦世荣应在接到贷款机构或中住公司通知后15个工作日内一次性补全。但合同签订后，窦世荣迟迟不履行合同义务，后又陈述自己可能无法办理贷款，这些都不是窦世荣违反合同条款约定的理由，即使确定无法办理贷款也应由窦世荣补齐购房款。窦世荣作为完全民事行为能力人，在签订合同之后，理应知道应受合同条款的约束。而且买房对个人来讲都是大事，也不可能是像窦世荣所述自己是糊里糊涂的签订的合同。中住公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、涉案《存量房屋买卖合同》的合同文本虽为中住公司提供，但合同主要内容是经过买卖双方协商一致后填写，否则中住公司作为居间方是无法起草合同的，且该合同全部内容经买卖双方确认无误后签字，而且二手房交易过程中并没有窦世荣所称的买卖双方针对第三方提供的合同文本可以不仔细研究的交易习惯。窦世荣作为完全民事行为能力人，应当知道签署合同的后果，但签字前窦世荣并未提出任何异议。合同中已经明确如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方也就是本案的窦世荣应在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内一次性补齐，窦世荣已经认可该条款内容。二、中住公司促成窦世荣同出售方签订房屋买卖合同后，造成该合同未能顺利履行的根本原因是窦世荣自身拒绝配合办理贷款审批。从一审中吴燕提交的证据也可以看出，中住公司多次催促窦世荣提供贷款资料、配合履行后续面签审核及网签备案等手续，但窦世荣均找各种借口予以推脱。能否办理贷款需要由贷款机构审核材料后才能确定，而窦世荣拒绝提供贷款审核所需材料，因此造成合同无法履行，其理应为该行为承担法律责任。窦世荣关于中住公司明示提供虚假材料骗取银行贷款的主张也无任何事实和法律依据。三、《存量房屋买卖合同》系在双方自愿的情况下签订，属于双方真实意思表示，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同的守约方依据合同内容要求违约方承担违约责任合法合理。四、中住公司员工在合同签订前是否收取诚意金与本案无任何法律关系，所谓的诚意金并非法律概念，且窦世荣在上诉状中陈述，“如约定房屋没有成交，则此款项无息退还”，从其自述中完全可以看出，其所称的诚意金并没有任何强制性和约束力，因此窦世荣以中住公司员工收取诚意金为由主张中住公司明知房屋买卖合同签订后无法实际履行，纯属其个人主观臆断，无任何事实和法律依据。五、中住公司属于中介服务公司，为买卖双方提供的是居间服务。即使中住公司的员工确实为窦世荣垫付相关费用，也是员工的个人权利，垫付费用的行为属于该员工和窦世荣协商一致后的个人借贷关系，并非员工的职务行为，与本案也不属于同一法律关系。窦世荣欲以个人之间的借贷关系证明中住公司存在欺骗行为，无任何事实和法律依据。吴燕向一审法院起诉请求：1.请求确认吴燕、窦世荣及中住公司签订的编号为A81904****《存量房屋买卖合同》于2019年7月21日已经解除；2.请求判令窦世荣向吴燕支付违约金363900元；3.本案所有的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等均由窦世荣承担。一审法院认定事实：一、坐落于济南市槐荫区经六路720号居易?香桔市公寓号楼1-207号房屋（以下简称207号房屋）的权利人为吴燕，于2019年1月16日进行了不动产权登记，《不动产权证书》号为鲁（2019）济南市不动产权第001**14号，证载房屋建筑面积为75.70m2，共有情况为单独所有。二、2019年4月30日，吴燕作为甲方（出售方），于惠东作为共有权方，窦世荣作为乙方（买受方），中住公司作为丙方（居间方），三方签署合同编号为A81904****的《存量房屋买卖合同》，内容为：第一条房屋状况。一、房屋基本状况。甲方自愿向乙方出售207号房屋，房屋所有权证书号：鲁（2019）济南市不动产权第001**14号（共有权证号X）；房屋所有权人为吴燕；（共有权人：于惠东）；房屋建筑面积为75.70平方米；使用权地下室面积8.77平方米，该房屋登记用途为住宅。（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），共同出售的附属设施包含：暖气燃气接通到户正常使用、固定装修。二、该房屋的抵押情况为以下第1种：1.该房屋未设定抵押。三、该房屋的租赁情况为以下第1种：1.甲方未将该房屋出租。第二条甲、乙双方承诺。一、甲方承诺本合同项下交易之房产不存在任何权属纠纷。甲方已对该房屋现今权属状况、设施设备、装饰装修、户型、楼层、朝向、内部物品等所有情况向乙方及丙方做如实陈述。甲方应保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对房屋及上述一切权属和附属品保持良好的状况。二、乙方对甲方出售的该房屋具体状况已充分了解和知悉，并自愿买受该房屋。三、乙方承诺在签订本合同时符合济南市购房条件。第三条成交价格、付款方式。一、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为1213000.00元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金。乙方于2019年4月30日，向甲方支付定金1万元整。若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。甲方自本合同签订时将《房屋所布权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。三、付款方式。2.按揭贷款：（商业贷款）。乙方于银行贷款审批通过后五个工作日内，将首付房款373000元存入甲方账户。剩余房款84万元，在过户后于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内一次性补齐（以在先通知为准）。乙方保证在《不动产权证》出证后10个工作日内领取，并办理完毕该房产的抵押登记手续。甲、乙双方协商确定办理银行贷款面签审核的时间为2019年5月31日之前。第四条户籍迁移。甲方应当在收到首付款后十个工作日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因甲方原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当按日计算向乙方支付总房款千分之三的违约金。第五条房屋的交付。一、甲方应当于收到首付款后三个工作日内将该房屋交付给乙方。该房屋交付时，应当履行如下手续：甲、乙双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行清点验收，记录水、电、气表读数，并在交接的《物业交割单》上签章确认所列物品。买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，甲方向乙方移交该房屋钥匙。二、在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他各项费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意所缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额同时转让，甲方同意本房屋专项维修资金过户、变更至乙方名下，双方不再另行结算。三、经三方协商一致，甲方在收到定金或首付款当日预留物业保证金（空白）。（注：实际金额以经办人开具的保证金收据为准）。该笔保证金双方同意交由丙方暂时保管并出具《物业保证金收条》，待甲方将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并办理完毕房屋交付手续后2日内，丙方见《物业保证金收条》将该保证金无息交付给甲方。交房前所欠各项费用，甲方许可丙方使用该笔物业保证金代为支付，如有不足甲方两日内结清差额。第六条税、费相关规定：按国家规定卖方应该承担增值税、个税等税费，买方应该承担契税、工本费、土地出让金等税费，买卖双方现就税费缴纳，协商如下：一、办理以上手续应当缴纳的税与费，经甲、乙双方协商一致，按如下标准承担：1.甲方承担的税费为：增值税；2.乙方承担的税费为：个税、契税等过户及贷款所产生的所有税费；3.本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由乙方缴纳。二、因一方不按合同约定缴纳相关税、费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房屋总价款30%的违约金。三、因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商解决，协商不成或因地方税务局对二手房交易计税价格进行调整导致增加的，仍按照本条第一款约定承担。第七条权属转移登记。权属转移登记：甲乙双方协商确定在2019年5月31日之前共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。于甲方收到首付款后当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如房屋登记机构要求买卖双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机关的要求到场办理。第八条违约责任。一、甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约走义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的：2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的（买方明知仍自愿购买的除外）；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的：4.合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的：5.擅自将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。三、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.合同签订后又拒绝购买该房屋的；2.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。四、代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，代理人应保证该委托书的真实性。如委托人否认授权委托书的真实性或委托人不予认可代理人的交易行为，导致合同无法履行的，代理人需承担缔约过失责任，向合同相对方支付相当于该房屋总价款30%的赔偿金。五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。六、本合同中载明的双方送达地址可作为送达催缴函、履行催告函、法院送达诉讼文书的地址，因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收，邮寄送达的，相关文书及诉讼文书被退回之日即视为送达之日。第九条合同解除。一、本合同签订后，甲乙双方不得擅自解除合同，否则，解除方需向相对方支付总房款30%的违约金。二、经双方协商一致，可解除本合同。如存在赔偿事宜，可由双方协商确定，协商不成的，依照本合同项下违约责任之约定履行赔偿义务。第十条不可抗力。因不可抗力导致不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第十一条特别提示。1.合同签订之后，若一方违约，违约方将承担三倍以上的服务佣金给丙方，守约方的服务佣金直接向违约方主张赔偿。2.若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方，并且，乙方多缴的部分由乙方直接向甲方主张返还。3.签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需的全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。4.需由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，若不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第八条规定，追究违约方责任。5.若该房产为甲方通过非直系赠与的方式取得，所产生的个税由甲方承担。6.本合同价款包含使用权地下室一处，坐落于经六路720号居易香桔市公寓5号楼1-101室，面积为8.77平方米，该地下室无法办理产权证书，若后期能（否）办理产权证书，甲方保证在接到开发商办证通知后五个工作日内办理产权证书，并于取得产权证书后五个工作日内将地下室过户到乙方名下，否则视为甲方违约。第十二条争议解决方式。如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条的内容为准。本合同项下发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，依法向房屋所有地人民法院起诉。第十三条生效。本合同自三方签字（或盖章）之日起生效。本合同一式四份，具有同等法律效力。其中甲、乙双方各执一份，丙方留存二份。如有未尽事宜，双方可另行签订补充协议，用以详尽。补充协议与主合同具有同等法律效力。吴燕、窦世荣分别在该合同的甲方、乙方处签名，中住公司由经办人签名并加盖其公司合同专用章。该合同中还载明窦世荣的送达地址为“天桥区崔家庙29号”。以上合同签订后，窦世荣向吴燕交纳定金1万元。吴燕在本案诉讼中还说明该定金1万元其同意在要求窦世荣承担的违约金中予以减扣。三、以上《存量房屋买卖合同》签订后，中住公司多次与窦世荣联系、沟通，要求窦世荣提交收入证明等资料。窦世荣未能提交，合同未得以继续履行。吴燕于2019年7月13日作出《〈房屋买卖合同〉解除通知》，内容为：致窦世荣：中住公司作为居间人协助（卖方）吴燕、于惠东与（买方）窦世荣于2019年4月30日签订《房屋买卖合同》（编号：A81904****），合同约定买、卖双方交易207号房屋，房屋建筑面积为75.7平方米，权证号为鲁2019济南市不动产权第001**14号，总房价为1213000元。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第三款约定：“甲、乙双方协商确定办理银行贷款面签审核的时间为2019年5月31日之前”及第七条约定：“权属转移登记：甲乙双方协商确定在2019年5月31日之前共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案”。签订合同后我方积极准备办理手续应提交的资料，居间方在2019年5月17日、2019年5月27日多次以微信、短信、电话形式与您约定确切时间，您无正当理由一而再推迟，时至今日仍未履行合同约定的网上签约备案、面签义务。根据《房屋买卖合同》第八条违约责任第三款约定：“三、乙方或出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的”。您方行为已构成根本违约，我方按照合同行使单方解除权，现书面通知您合同于本通知发出之日解除，且我方保留追究您方违约责任的权利。特此函告！吴燕于2019年7月20日将该通知以EMS特快专递方式向“山东省济南市”邮寄送达，收件人为窦世荣，并填写了窦世荣的手机号码。7月21日，该邮件被退回，原因为“家中无人、电通退回”。窦世荣在本案开庭审理时确认邮件填写的手机号码为其本人的手机号码，并称未收到该通知。四、窦世荣在本案庭审中说明其无法继续履行房屋买卖合同，原因是其实际收入仅1000多元，无法提供较高收入的证明，贷款没有批下来。其认为合同无法履行不是其的原因。其还主张在本案所涉合同签订20多天后其向中住公司告知，贷款有可能批不下来，本案所涉买卖的207号房屋吴燕该卖就卖。中住公司在本案庭审中陈述合同签订后，应当去银行办理签字审批手续，因窦世荣未提交资料，没有办理。其另对窦世荣所述告知货款可能批不下来予以确认，但说明窦世荣仅告知没有办法办贷款，并没有说签订的合同如何办，也没有说过不再购买该房屋。吴燕说明中住公司向其告知过窦世荣办理贷款的情况，但没有告知说过窦世荣不再购买该房屋。五、本案庭审中，一审法院就吴燕要求窦世荣承担违约金的依据即《存量房屋买卖合同》中约定的违约金标准“相当于该房屋总价款30%金额”是否过高向吴燕及窦世荣进行调查。吴燕主张目前二手房屋买卖价格下降，当时买卖时为每平方米16000元，现在为每平方米14000元，因此其认为该违约金约定标准不高。窦世荣主张该违约金系中住公司提供合同中的内容，标准过高，其并主张不再购买吴燕的该207号房屋，原交纳的款项（即定金）不再要了。六、吴燕为本案中的诉讼保全向中国大地财产保险股份有限公司山东分公司营业部投保诉讼财产保全责任保险，为此支付保险服务费800元。一审法院认为，207号房屋权利人为吴燕，其经协商，与窦世荣、中住公司签订《存量房屋买卖合同》该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。但需要指出，该合同实际涉及三方当事人，即吴燕、窦世荣、中住公司；两种法律关系，即房屋买卖合同关系和居间服务合同关系。吴燕作为出卖人，其与窦世荣之间在本案中的纠纷为房屋买卖合同纠纷，不涉及中住公司的居间服务合同关系，因此本案对该合同中的居间服务合同关系不予审理。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依以上规定，吴燕与窦世荣在合同签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的法律责任。按吴燕与窦世荣签订《存量房屋买卖合同》的约定，吴燕作为207号房屋及地下室的出卖人，主要义务是向窦世荣交付该房屋、地下室并协助办理不动产权利转移登记，主要权利是取得窦世荣支付的购房款。与之相对应，窦世荣的主要义务是向吴燕交纳购房款，主要权利是取得房屋、地下室及不动产权利。具体来说，窦世荣首先应向吴燕交纳定金1万元，后应在2019年5月31日之前办理银行贷款面签审核，然后在银行贷款审批通过后五个工作日内向吴燕交付首付房款373000元（含定金1万元），吴燕应于收到该款后3个工作日内向窦世荣交付207号房屋及地下室。但实际上该合同仅履行至窦世荣向吴燕交纳1万元定金后即未再继续履行。通过本案审理，可以确认合同未得以继续履行的原因在于窦世荣未积极办理银行贷款的相应审核手续。窦世荣在本案开庭审理时主张其收入较低，无法出具符合要求的收入证明。对此，一审法院认为，吴燕与窦世荣签订的《存量房屋买卖合同》就付款方式确实约定为按揭贷款（商业贷款），但合同也明确约定了“以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内一次性补齐（以在先通知为准）”。也就是说双方在合同签订时，已经对窦世荣无法获得银行贷款或无法足额获得贷款的情形进行了约定。按该约定，如果窦世荣确实无法通过按揭贷款方式向吴燕支付购房款，应当自行采用其他方式支付购房款项。因此窦世荣仅仅以银行贷款无法办理为由拒绝继续履行合同违反了合同约定，构成违约。窦世荣在本案中主张其在合同签订20多天后向中住公司告知贷款办不下来，本案所涉房屋吴燕该卖就再卖。但其该主张并无证据支持，中住公司及吴燕均未予认可，一审法院亦不予确认。鉴于以上，窦世荣在《存量房屋买卖合同》履行过程中确实存在违约行为，且导致该合同无法继续履行。吴燕为此作出《〈房屋买卖合同〉解除通知》并采用EMS特快专递方式邮寄给窦世荣。合同法第九十三条第二项规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。吴燕要求与窦世荣解除该房屋买卖合同符合合同约定条件。另合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”吴燕作出的《〈房屋买卖合同〉解除通知》虽显示2019年7月21日被退回，但因吴燕与窦世荣在签订的《存量房屋买卖合同》中已经约定了文书送达地址，吴燕亦是按该约定地址向窦世荣送达此通知，因此该通知退回之日即视为送达之日。由此，一审法院确认吴燕与窦世荣签订的《存量房屋买卖合同》中涉及双方之间买卖207号房屋及地下室的相关约定内容于当日解除。吴燕在本案诉讼中提出多项诉讼请求，除以上要求确认合同解除外，还要求窦世荣支付违约金。一审法院在前面已对窦世荣的违约责任进行了认定，吴燕要求窦世荣支付的违约金363900元系以总房款30%计算并主张，其主张的依据是《存量房屋买卖合同》中关于违约责任的约定。但一审法院综合查明的案情，认为吴燕与窦世荣签订合同的时间为2019年4月30日，至双方发生纠纷，吴燕提起诉讼仅三个月的时间，吴燕按合同约定要求窦世荣承担的违约金数额过高，吴燕亦未提供证据证明其存在着相应的实际损失。本案庭审中，经一审法院询问，窦世荣也认为违约金约定过高。合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依以上法律规定，并结合本案审理查明的实际情况，一审法院确认窦世荣向吴燕承担该项约定违约金的50%，即181950元。另，吴燕在《存量房屋买卖合同》签订后，收取了窦世荣交付的1万元定金。合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”吴燕在本案诉讼中明确选择适用违约金条款，因此窦世荣已向吴燕交纳的定金应予扣减，即窦世荣应当再向吴燕支付违约金171950元。吴燕在本案诉讼中还要求窦世荣承担保全保险费，在其与窦世荣签订的《存量房屋买卖合同》中明确约定“违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等”。吴燕在本案诉讼中申请诉讼保全，为此投保诉讼财产保全责任保险并支付了保险服务费。但因一审法院已判令窦世荣向吴燕支付违约金171950元，吴燕的该项损失已得以赔偿。因此吴燕再要求窦世荣承担该保险费，一审法院不予支持。判决：一、吴燕与窦世荣于2019年4月30日签订《存量房屋买卖合同》中涉及坐落于济南市槐荫区经六路720号居易香桔市公寓5号楼1-207房屋及1-101室地下室买卖的相关内容于2019年7月21日解除；二、窦世荣于判决生效之日起十日内向吴燕支付违约金171950元；三、驳回吴燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6859元，减半收取计3429.50元，由吴燕负担1729.50元，由窦世荣负担1700元；诉讼保全费2520元，由窦世荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。窦世荣提交证据一：张杰向其转款3000元的微信转账记录截图一张，证明如果张杰不转款其就不会签订合同。证据二：陈昌峻向其出具的收据一份，证明陈昌峻收到了其支付的1万元诚意金，中住公司一审时没有向法庭如实陈述，说明第三人可能知晓涉案合同不能成立。证据三：涉案房屋的拍摄照片一张（电子版），证明房屋电梯至今不能使用，房屋存在瑕疵，不具备购买条件。吴燕质证称，对证据一、二真实性无法确认且该证据与本案也没有关系。如果窦世荣不愿意签合同，即使案外人张杰转账给窦世荣，其完全可以不收或者是不缴纳意向金，即使缴纳意向金也可以在第二天不签订房屋买卖合同，意向金的来由不能够成为窦世荣阻碍房屋买卖合同履行的理由。对证据三的真实性无法确认，不能确认照片中是涉案房屋。另外根据房屋买卖合同第4页第2条甲乙双方承诺中第二款已明确载明了窦世荣对于涉案房屋的地址情况已经明确了解和知悉，并自愿购买涉案房屋，所以即使涉案房屋存在窦世荣所述的情况，窦世荣也应该履行房屋买卖合同。中住公司质证称，对转账记录的真实性不予认可。该转账记录仅仅显示收入3000元，并未显示是谁转账，转账目的是什么；对诚意金的收据真实性没有异议，但对其提交证据的合法性及证明目的有异议，该收据出具日期是2019年4月29日，且本案一审立案是2019年7月30日，如果窦世荣需要使用该份证据，应于一审举证期限届满前提供，本案审理的是房屋买卖合同违约方是否构成违约，而该收据为诚意金收据，与本案没有关联性；对证据三的意见同吴燕的质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效、一审判决的违约责任是否适当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉《存量房屋买卖合同》，不具备法定无效情形，系合同当事人的真实意思表示，合法有效。窦世荣主张其系受中住公司欺骗而签订合同，系居间合同之争议，不影响其与吴燕之间权利义务关系。窦世荣未按合同约定支付购房款，构成违约，吴燕依法解除合同并通知窦世荣，吴燕依据合同约定向窦世荣主张违约责任，于法有据。一审法院判决确认合同解除、窦世荣承担违约金171950元，并无不当。综上所述，窦世荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6859元，由上诉人窦世荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  黄宏伟审 判 员  李莎莎二〇二〇年四月三日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月