广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初380号原告：王文，男，1993年3月7日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区********海晴湾1302房，公民身份号码440************236。委托诉讼代理人：冯大明，广东大雅律师事务所律师。被告：陈春梅，女，1980年2月19日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码440************426。委托诉讼代理人：唐小金，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀丽，广东民赐律师事务所实习律师。被告：湛江市世华房地产代理有限公司，住所地湛江市赤坎区*****金沙湾新城陶然居9幢首层3号铺，公司总部位于湛江经济技术开发区银隆广场5楼A503，统一社会信用代码914************594。法定代表人：彭树敏，总经理。委托诉讼代理人：周小燕，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：蔡炳南，男，该公司营业经理。原告王文与被告陈春梅、湛江市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文及其委托诉讼代理人冯大明、被告陈春梅及其委托诉讼代理人唐小金、杨秀丽、被告世华公司的委托诉讼代理人周小燕、蔡炳南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈春梅向原告退还购房款1500000元、安装水管费用20000元、办证费用20000元及支付从2017年6月6日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间利息（暂计至2020年1月6日为232767.1元）；2.判令被告世华公司向原告返还定金及中介费267000元及支付从2017年6月3日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间利息（暂计至2020年1月6日为41476.44元）；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2017年5月，经被告世华公司推介，原告决定购买湛江市绿塘下村新区******的楼房及地皮，并同意由世华公司作为居间人。同年5月20日，原告依照与世华公司的约定，通过父亲的王华景的银行账户向世华公司转账定金200000元。2017年6月2日，原告与被告陈春梅、被告世华公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：买卖房屋地址为湛江市绿塘下村新区******，整栋楼13层，建筑面积约1300平方米；房屋买卖成交价为2870000元，签订本合同时支付1500000元作为定金，定金自动转为房款，剩余房款1370000元，买方应在案涉房屋外墙做好前支付给卖方；买方与本合同签订之日向经纪方支付人民币67000元作为咨询及中介服务费。合同签订后，原告依约通过王华景的银行账户向世华公司转账1567000元（其中1500000元为购买案涉房屋的定金，67000元为居间费用），并同意世华公司将1500000元转账给陈春梅。世华公司按照陈春梅的要求将1200000元转入陈志才的银行账户，将300000元转入陈春梅的银行账户。陈春梅出具《收款收据》确认收到原告支付的购楼款1500000元。后，原告应陈春梅的要求先后向陈春梅支付水管费用20000元、办证费用20000元。原告依约支付前述款项后，发现农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定为无效。故原告与被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同。原告购买案涉房屋，合法权益将无法得到保护。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告陈春梅辩称，一、涉案《房屋买卖合同》是原告与两被告自愿签订，应合法有效，受法律保护。原告主动找到世华公司，提出想要购买涉案房屋，再通过中介公司联系我方。经协商，原告自己决定购买涉案房屋。该协议是三方当事人真实意思表示。买卖房屋的过程，包括协议的订立和履行，三方均认可并依约履行。原告也明确知道涉案房屋没有权属证书，在本案起诉前均未提出异议。合同签订过程不存在胁迫、欺诈的情形，《房屋买卖合同》是合法有效的，三方均应按合同约定继续履行。二、《房屋买卖合同》只对涉案房屋的买卖进行约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行约定，即我方并未对宅基地进行处分，且宅基地使用权是否经过过户登记并不是房屋买卖合同纠纷的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要房屋买卖合同符合合同法规定的合同有效要件，即为有效。三、我方出卖房屋给原告的行为没有违反法律强制性规定，也没有侵犯集体经济组织对宅基地所有权经济利益。1.涉案协议内容只涉及涉案房屋的买卖，不涉及宅基地使用权的转移。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，集体经济组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得使用权后。可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第一款、第62条第四款可见农村集体组织成员所有的房屋可以出卖、出租。2.地随房走是现行法的一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益、村民无权对宅基地使用权进行处分，因此村民不能通过出售房屋从中获得宅基地使用权进行处分，只能获得出售房屋的利益。实际上通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定费用后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权与房屋的出卖人无关。我方已依据《房屋买卖合同》于2017年6月5日到村委开具证明，村干部也签名同意该房屋由我方转让给原告，且已经将房屋交付原告。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同属于债权行为，进行过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。本案房屋买卖合同体现当事人意思自治原则，符合合同法基本精神，应为有效协议。四、原告请求确认合同无效，没有事实和法律依据且有违诚实信用、公平原则。我方已于2017年6月5日在事实上履行合同约定义务，并将房屋交付原告使用。原告一开始便知道涉案房产的性质，向被告世华公司表达购买房产的意思后，世华地产才联系我方，促成本次交易。五、原告一开始便知道涉案房屋的性质，三方是在平等、自愿、友好协商的基础上签订《房屋买卖合同》，我方也已经依约履行相关义务。我方也已依据《房屋买卖合同》于2017年6月5日到村委开具证明，证明该房屋已属于原告，且房屋已经交付给原告。因此，原告以《房屋买卖合同》无效要求我方返还前期购房款并支付资金占用期间的利息是毫无依据，也不合情理的。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告世华公司辩称，签订合同时，三方是自愿签订合同的。原告主张返还中介费267000元及支付利息，我方同意返还中介费267000元，但不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下:涉案房屋位于湛江市霞山区绿塘下村新区*******。被告陈春梅系湛江市霞山区绿****民，原告王文并非该村村民。2011年3月27日，陈春梅与同村村民林秋保签订《宅基地使用权连同房屋转让本村村民合同书》，从林秋保处受让取得涉案房屋的宅基地使用权。陈春梅取得涉案宅基地及房屋后，将本为1层的楼房建成13层。2017年6月2日，原告王文（买方）与被告陈春梅（卖方）、世华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：ZJSHDC0002080），主要约定：买卖的房屋位于湛江市绿塘下村新区*******，建筑面积约1300平方米；成交价为2870000元，签订合同时支付1500000元作为定金，买方应在外墙做好一次性支付房价余款1370000元给卖方；三方约定于2017年6月5日前过村委证明、过户；买方于合同签订之日向经纪方支付67000元作为咨询及中介服务费。原告王文已于2017年5月20日通过其父亲王华景名下的中国邮政储蓄银行账户向世华公司转账200000元定金。2017年6月20日，原告王文再次通过王华景的上述银行账户向世华公司转账1567000元（其中1500000元系合同约定的定金，67000元系支付给世华公司的中介费用）。被告世华公司通过其法定代表人彭树敏名下的中国银行账户于2017年6月3日将300000元转入被告陈春梅名下中国银行账户，于2017年6月5日将1200000元转入被告陈春梅指定的案外人陈志才名下中国工商银行账户。被告陈春梅于2017年6月3日出具《收款收据》，确认收到原告王文支付的1500000元。原告王文支付上述款项后，发现涉案房屋地皮为绿塘下村集体所有的宅基地，便不再将剩余房款支付给被告。另查明，涉案房屋现状为外墙已经装修完毕，被告陈春梅未将涉案房屋钥匙交付原告王文。又查明，被告陈春梅在其与同村村民林秋保签订的《宅基地使用权连同房屋转让本村村民合同书》第一页下方手写“陈春梅收到王文购房的尾款时交清此原件”。庭审中，被告陈春梅承认收到原告王文支付的安装水管费用20000元，并已经在涉案房屋安装了水管。原告王文主张其还向被告陈春梅支付了20000元的办证费用，但未提交相关证据予以证明。本院认为，本案系绿塘下村村民陈春梅出售其村宅基地上自建房屋引起的纠纷，故应属农村房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：一、城镇居民购买农村房屋的效力问题；二、原告王文的各项请求是否依法有据，应否支持。关于涉案《房屋买卖合同》效力的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，房屋与其所占用的土地具有不可分割的特性，房屋所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地上的建筑物也就没有所有权。我国法律目前对房产和土地实行的是“地随房走”原则，即“房地一体”主义。因此，农村房屋买卖必然涉及到宅基地，而对于宅基地使用权的买卖，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《中华人民共和国土地管理法》第十条和第六十二条规定，作为农民集体所有的土地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”。在法律、法规无明确规定的情况下,国务院办公厅和国土资源部的政策性规定是可以作为判案依据的。我国现有政策明确禁止城镇居民购买农村房屋。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）也指出：“实行最严格的土地管理制度，……禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）则强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”从理论上讲，宅基地使用权是农民作为农村集体经济组织成员的专属权利，与其特定的身份关系相联系，农村房屋买卖中买房人名义上是买房，但在我国房地一体的格局下，对农村房屋的处分必然涉及宅基地的处分，这有损集体经济组织的权益，是法律法规所明确禁止的。目前城镇居民购买农村房屋无法办理产权证书变更登记，即便房屋交付，买受人也无法获得所有权人的保护。因此，王文作为城镇居民，其购买陈春梅房屋，从而取得宅基地使用权的行为，违反了相关法律和国家政策的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，王文与陈春梅、世华公司于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》，应认定为无效。关于王文各项请求是否依法有据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现王文请求陈春梅返还1500000元购房款，以及请求世华公司返还200000元定金和67000元中介服务费，理由正当，本院予以支持。王文请求陈春梅退还20000元安装水管费和20000元办证费，陈春梅在庭审中承认收到王文的20000元安装水管费，且已实际安装了水管，该水管是为涉案房屋用水服务的，房屋现归陈春梅使用，陈春梅是直接获益方，则该20000元安装水管费应予退还给王文；另20000元办证费用，王文无法提供有效的证据予以证明其实际支付给了陈春梅，则其请求陈春梅退还，无法律依据，本院不予支持。对于王文请求陈春梅、世华公司支付资金占用期间利息的问题。三方签订涉案《房屋买卖合同》时，均是自愿且协商一致的。王文在购买涉案房屋时，有义务对涉案房屋的情况进行充分了解，现合同因违反了相关法律和国家政策的规定而无效，其具有一定的过错，应承担相应的法律后果，故其请求资金占用期间利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，判决如下：一、确认原告王文与被告陈春梅、湛江市世华房地产代理公司于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、限被告陈春梅于本判决发生法律效力之日起十日内将购房款1500000元、安装水管费用20000元返还给原告王文；三、限被告湛江市世华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将定金200000元、中介费67000元返还给原告王文；四、驳回原告王文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23449.95元，由被告陈春梅负担17000元，湛江市世华房地产代理有限公司负担3000元，原告王文负担3449.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王嘉靖人民陪审员  麦 胜人民陪审员  黄 韫二〇二〇年四月二十二日法官 助理  谭春梅书 记 员  李诗诗附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内良给以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农村集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。