福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初852号 原告：泉州万鑫房地产开发有限公司，住所地惠安县东岭镇涂厝村，统一社会信用代码91350521581121790D。 法定代表人：林泽渊，执行董事。 委托诉讼代理人：吴善灯，男，系原告职员。 委托诉讼代理人：金龙，男，系原告职员。 被告：王萍荣，男，1986年4月13日出生，汉族，住惠安县。 被告：曾虹凤，女，1988年1月8日出生，汉族，住惠安县。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：张秋平，男，系第三人职员。 委托诉讼代理人：庄佳伟，男，系第三人职员。 原告泉州万鑫房地产开发有限公司与被告王萍荣、曾虹凤、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州万鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金龙，第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼，被告王萍荣、曾虹凤经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州万鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与两被告于2014年9月13日签订的编号201409130001《商品房买卖合同》；2、两被告立即向原告返还位于惠安县惠安裕福国际城第1幢6层603号商品房；3、解除原告与两被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，确认原告有权将收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿两被告尚欠的按揭贷款本息(具体数额以第三人开具的结算数额为准)；4、两被告向原告偿还被银行划扣的款项及违约金34436.92元（该款项暂计至2019年12月23日，具体数额以第三人实际划扣数额为准）；5、被告支付原告违约金77950.8元（按总房款389754元的20%计算），并确认上述第3、4、5项的款项从原告已收取的购房款中直接抵扣；6、被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由：2014年9月13日，原告与两被告签订了编号为201409130001《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县惠安裕福国际城第1#幢6层603号商品房，房屋总价为389754元。两被告已支付首付款119754元，并向第三人借款270000元用以支付案涉剩余购房款，原告为该借款提供阶段性担保。现因两被告逾期偿还按揭贷款，截止2019年12月23日，第三人已经从原告处划扣按揭贷款本息等共计34436.92元。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第五款第一项约定：“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”原告曾多次通知并要求两被告履行按揭还款义务，并委托律师向被告发送《律师函》，被告王萍荣当面签字确认签收《律师函》，但却继续拒绝履行还款义务，未在规定期限内偿还原告被第三人划扣款项，且未继续向第三人履行还款义务导致原告承担担保责任，给原告造成巨大损失。 被告王萍荣、曾虹凤未作答辩。 第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行述称，两被告应全部偿还尚欠第三人的按揭贷款本息后，方可解除案涉《个人住房借款合同》。 经审理查明，原告泉州万鑫房地产开发有限公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营销售。2014年9月13日,原告与两被告签订合同编号为201409130001《商品房买卖合同》1份，约定两被告购买原告开发建设预售的位于惠安县惠安裕福国际城第1#幢6层603号商品房,该商品房建筑面积125.51平方米，总价款389754元，付款方式为首付+银行按揭贷款，交房期限为2016年3月31日前。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，买受人应于签订购房合同当日支付首期款119754元，余款270000元办理银行按揭贷款。第一条第五款约定，买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。上述《商品房买卖合同》于2014年10月10日办理了登记备案。合同签订后，被告向原告支付了首付款119754元,剩余购房款270000元由两被告向第三人办理了按揭贷款支付，并由原告提供阶段性连带责任保证担保，三方于2014年11月28日签订《个人住房借款合同》1份。本案商品房已办理预购商品房预告登记，并于2014年12月4日办理了抵押权预告登记，于2016年4月20日办理交房。因两被告未能按期归还按揭贷款本息，导致第三人从原告的银行账户直接扣划款项用于原告代为偿还两被告欠付的按揭贷款本息，其中2018年3月29日扣划4417.18元、2018年6月29日扣划6672.11元、2018年12月20日扣划6649.48元、2019年3月25日扣划6667.67元、2019年6月21日扣划6677.82元、2019年9月27日扣划6672.28元、2019年12月23日扣划6680.38元、2020年3月20日扣划6673.33元。原告曾于2019年11月27日向两被告发送律师函,要求两被告在收到律师函之日起十五日内向原告缴清由原告代偿的贷款本息及损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则原告有权解除合同。该律师函由被告王萍荣本人于2019年11月27日确认签收。原告自认被告王萍荣于2018年9月28日偿还3000元、2019年7月23日偿还7000元。截止2020年3月20日两被告尚欠原告按揭贷款本息41110.25元。 以上查明事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》(含附件六《合同补充协议》)、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人住房借款合同》、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、中国建设银行单位客户专用回单（8份）、律师函、楼宇交接书、声明书，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原告与两被告双方于2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》(含附件六《合同补充协议》)，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任分别于2018年3月29日代偿4417.18元、2018年6月29日代偿6672.11元、2018年12月20日代偿6649.48元、2019年3月25日代偿6667.67元、2019年6月21日代偿6677.82元、2019年9月27日代偿6672.28元、2019年12月23日代偿6680.38元、2020年3月20日代偿6673.33元。两被告虽于2018年9月28日、2019年7月23日分别向原告偿还3000元、7000元，合计10000元，但经原告于2019年11月27日催告后，未能付清原告代偿款项，也未能继续严格按期足额偿还按揭贷款本息，导致原告又于2019年12月23日代偿6680.38元、2020年3月20日代偿6673.33元。根据附件六《合同补充协议》约定，两被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。虽然案涉商品房已办理交房手续，但两被告逾期还款长达两年，经本院送达传票未到庭应诉，又未以任何方式表示愿意继续履行合同，庭审后，承办人仍多次通知联系两被告以协调妥善解决本案纠纷，但两被告电话或已停机或不接听电话，毫无继续履行合同或以其他方式偿还案涉债务的意思表示。原告请求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除其与两被告及第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，两被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息。截至2020年3月20日，两被告尚欠原告按揭贷款本息41110.25元，原告请求两被告偿还原告代偿的实际按揭贷款本息，理据充分，予以支持。原告请求两被告支付合同解除违约金77950.8元即总房款389754元的20%，该违约金数额过高，结合本案具体情况，可酌情按总房款389754元的5%即19488元予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款389754元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，且第三人在答辩中也提出此项要求，故予以采纳。原告请求合同解除后两被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。鉴于两被告在本案中未提出剩余购房款的返还及装修费用的补偿问题，故剩余购房款的返还及装修费用的补偿问题可由双方当事人另行处理。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州万鑫房地产开发有限公司与被告王萍荣、曾虹凤于2014年9月13日签订的合同编号为201409130001《商品房买卖合同》。 二、解除原告泉州万鑫房地产开发有限公司与被告王萍荣、曾虹凤、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2014年11月28日签订的《个人住房借款合同》。 三、被告王萍荣、曾虹凤应于本判决生效之日起十五日内偿还原告泉州万鑫房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息41110.25元。 四、被告王萍荣、曾虹凤应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万鑫房地产开发有限公司违约金19488元。 五、原告泉州万鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告王萍荣、曾虹凤已付购房款389754元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告王萍荣、曾虹凤尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 六、被告王萍荣、曾虹凤应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县惠安裕福国际城第1#幢6层603号商品房返还给原告泉州万鑫房地产开发有限公司。 七、被告王萍荣、曾虹凤应在原告泉州万鑫房地产开发有限公司代为偿还被告王萍荣、曾虹凤尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告泉州万鑫房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 八、驳回原告泉州万鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8316元，减半收取4158元，由原告泉州万鑫房地产开发有限公司负担520元（多预交的7796元予以退回）；被告王萍荣、曾虹凤负担3638元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇二〇年四月二十三日 法官助理郑榕玲 书记员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。