广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初486号原告：江门市伟烨物业管理有限公司，住所地：江门市新会区***********。法定代表人：李和顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭华瑛，该公司职员。委托诉讼代理人：阮锦平，该公司职员。被告：卢庆亮，男，汉族，1970年3月26日出生，住址：高州市************，公民身份号码440************113。原告江门市伟烨物业管理有限公司诉被告卢庆亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江门市伟烨物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭华瑛、阮锦平到庭参加了诉讼，被告卢庆亮经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门市伟烨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即缴纳2019年6月-2019年8月所欠交的单元物业服务费1091.4元、2018年6月-2019年8月所欠交的车位物业服务费749.18元，合共1840.58元。滞纳金544.61元(从2018年6月6日起至2019年8月31日止，按日3‰计算，而此后滞纳金从2019年9月1日起计至全部物业服务费清偿之日止）；2、请求判令被告缴纳2019年5月-2019年8月所欠交的2019年3月-2019年8月期间产生的小区公共用水分摊费4.53元、2018年6月-2019年8月所欠交的2018年3月-2019年8月期间产生的小区公共用电分摊费191.88元，合共196.41元；3、请求判令本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月15日签订《新会区君悦豪庭商住小区前期物业管理服务协议》和《对讲系统维护费收取协议书》。约定原告为被告提供物业管理服务，按其房产面积（181.9㎡）及215#、1090#、2006#小车位面积（65.47㎡）于每月1-5日支付当月的物业服务费给原告。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2019年5月-2019年8月共拖欠4个月应缴纳的单元物业服务费为1091.4元、2018年6月-2019年8月共拖欠15个月应缴纳的车位物业服务费749.18元、2019年5月-2019年8月共拖欠6个月应缴纳的2019年3月-2019年8月期间小区公共用水分摊费4.53元、2018年6月-2019年8月共拖欠18个月应缴纳的2018年3月-2019年8月期间产生小区公共用电分摊费191.88元；合共2036.99元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其它业主的利益。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费但未果。为保护原告的合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。被告卢庆亮没有答辩，在举证期间没有向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：原告成立于2010年11月9日，经营范围包括提供物业管理、物业中介代理、园林绿化管理、房地产信息咨询、安防系统安装维护等，是有资质的物业服务企业。2017年3月15日，原告与被告签订《君悦豪庭商住小区前期物业管理服务协议》，由原告为被告所有的位于江门市新会区君悦豪庭商住小区*********和215#、1090#、2006#车位提供物业管理服务，约定：原告的权利与义务包括：维护本小区内的共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序及保障公共财产的安全；向业主收取物业管理服务费用、车辆停放费用及由业主分摊的其他费用；原告收取的物业管理费不包含房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、审验、改造的费用，不含电梯日常使用的电费及年审费用，不含物业管理区域内公共区域、公共设施设备因养护、使用、维修及绿化养护和公益性活动所发生的水、电费用，不含房屋共用部位、共用设施设备的公共责任保险费用，不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用，不含政府部门征收的政策性征费项目、事业性征费项目、社会公共事业性征费项目及政府常规性征费项目。被告的权利和义务包括：享受与监督原告的物业管理服务；依时按标准缴交物业管理服务费、应分摊的水、电费用和本协议另行约定的其他费用。共用设施设备是指共用的排水管理系统、电梯、共用照明设备、消防设施设备、安防设施设备、绿地、道路、沟渠、水池、公共文体康乐及设施设备等。物业管理服务费收费标准为：高层电梯洋房3-6楼按1.30元/月/平方米收取，高层电梯洋房7-11楼按1.40元/月/平方米收取，高层电梯洋房12楼以上按1.50元/月/平方米收取，地下车库车位（车位专有面积加分摊面积）按1.20元/月/平方米收取（不含地下车库及车位因照明和环境卫生所发生的水电费用）。物业管理区域内公共区域、公共设施设备维护、使用、维修及绿化养护和公益性活动所发生的水电费用由物业区域内的全体业主按各自所占有的房屋建筑面积按每月每平方米一定的金额当月共同分摊；电梯日常运行使用的电费、年审费用和本电梯大堂入口对讲系统、门禁系统的用电费用由使用本电梯的业主或非业主使用人按住宅建筑面积每月每平方米一定的金额当月共同分摊。物业管理服务费用按月交纳，每月1-5日为当月物业管理服务费缴费期，业主应按照交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，原告有权收取逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之三的滞纳金。业主住宅可视对讲系统保修期后由业主按每年每户80元的标准向物业服务企业缴交维护费。同日，被告签订了《业主委托银行代收物业服务费授权书》，指定其名下的在中国建设银行开设的账户作为扣取物业管理费的账户。上述合同签订后，被告分别依约向原告缴纳住宅物业管理费、车位物业服务费至2019年4月、2018年5月止，至今拖欠原告2019年5月至2019年8月期间住宅物业管理费1091.40元、2018年6月至2019年8月期间车位物业服务费749.18元没有缴纳。被告另拖欠原告的费用包括小区公共用水分摊费4.53元和小区公共用电分摊费191.88元，合计196.41元。原告向被告催讨上述费用无果，遂向本院提起诉讼。另查明，原告于2019年9月起没有为涉案小区提供物业管理服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告在协商一致的基础上签订《君悦豪庭商住小区前期物业管理服务协议》，双方之间的物业服务合同关系依法成立并有效，双方均应按照法律的规定以及合同的约定履行各自的义务。被告自2019年5月起，拒不支付每月的住宅物业管理费272.85元，至2019年8月止累计欠交4个月的物业管理服务费1091.40元（272.85元/月×4个月），同时被告从2018年6月起始拖欠原告车位服务费共计15个月749.18元（其中2018年6月至2019年4月是每月39.54元，2019年5月至2019年8月是每月78.56元，39.54元/月×11个月+78.56元/月×4个月），其行为已构成违约，依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告支付物业管理服务费1840.58元（1091.40+749.18元），被告还应向原告支付小区公共用水分摊费4.53元、公共电分摊费191.88元（合计196.41元）。对被告是否应当支付逾期滞纳金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，双方约定的滞纳金其性质实为违约金，现被告迟延缴交物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的计算标准为日千分之三明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。除有相关利息损失之外，被告逾期支付物业管理费，并未给原告造成其他损失，因此，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，以当月实际欠缴的物业管理费为基准计算至被告实际清偿日止。综上所述，判决如下：一、被告卢庆亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市伟烨物业管理有限公司支付2019年5月至2019年8月的住宅物业管理费合共1091.40元及相应违约金（违约金自2019年5月6日起，以每月应交的物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至被告实际清偿日止）。二、被告卢庆亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市伟烨物业管理有限公司支付2018年6月至2019年8月的车位物业服务费合共749.18元及相应违约金（自2018年6月6日起，以每月应交的车位物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至被告实际清偿日止）。三、被告卢庆亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市伟烨物业管理有限公司支付小区公共用水电分摊费196.41元。四、驳回原告江门市伟烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告江门市伟烨物业管理有限公司负担5元，被告卢庆亮负担20元。原告已预交的25元诉讼费，由本院退回原告20元，被告卢庆亮应向本院补缴一审案件诉讼费20元。本判决为终审判决。审 判 员 李锦玲二〇二〇年四月九日法官助理 劳帼坤书 记 员 赵振威