浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1846号 上诉人（原审被告、反诉原告）乐舒蓉，女，1993年9月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人张青青、张博，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）钱奉强，男，1976年9月14日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人何姗，浙江智贤律师事务所律师。 上诉乐舒蓉因与被上诉人钱奉强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人乐舒蓉及委托代理人张青青，被上诉人钱奉强的委托代理人何姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年3月中旬，乐舒蓉计划在淳安千岛湖开办乐航教育培训学校有限公司，宋启宏帮其寻找经营场所。后宋启宏发现钱奉强位于淳安县的房屋出租，便与其联系，并于2019年4月23日双方签订定金收据，该收据记载，钱奉强收到宋启宏交付的租赁千岛湖镇新安南路18号二楼10间办公场地定金5万元，双方约定于2019年5月10日以前签订租赁合同（年租金18万元、转租费65000元、租金季付）；如钱奉强违约，双倍返还定金，如宋启宏在规定时间内未签合同，钱奉强有权没收定金。此后，因房屋面积问题，双方经过多次电话和微信沟通，钱奉强同意年租金降为165000元，再给乐舒蓉增加两个房间。2015年5月10日，乐舒蓉与钱奉强签订《房屋租赁合同》一份，千岛湖镇新安南路18号（爱丁堡精品酒店）二楼间办公区域靠山体及公摊区域，以年租金145000元，转让费65000元（合同中约定包含以下物品：空调、沙发、梳妆镜、展柜、椅子、桌子、饮水机、头饰若干等，但未标明具体数量，以5月6日现场视频为准），押金30000元转租给乐舒蓉作为教育培训学校使用。租赁期限自2019年5月10日起至2022年5月9日。租金每年分四季支付，每季度支付36250元，签约后第一季租金和转让费，除定金5万元抵扣外，余款于2019年5月底结清；第二季付款时间为每年8月31日，第三季付款时间为每年11月30日，第四季付款时间为每年2月28日。合同第十条约定了钱奉强的违约责任，逾期交房一日应向乐舒蓉支付日租金二倍的违约金，同时承担因逾期交付造成的全部损失。合同第十二条对乐舒蓉的违约责任进行了约定，租赁期间，乐舒蓉有下列行为之一的，钱奉强有权终止合同，收回该房屋，并没收未使用的租金部分。（1）、利用该房屋进行违法活动的；（2）、拖欠房租累计达1个月以上的。乐舒蓉逾期支付租金，每逾期一日，则需按照日租金二倍支付违约金。乐舒蓉支付50000元定金后未支付其他费用，合同签订后，钱奉强将房屋交付乐舒蓉。2019年5月24日，乐舒蓉以钱奉强交付房屋不符合合同约定为由向原审法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，并退还5万元定金。该案经审理，原审法院依法判决驳回了乐舒蓉的诉讼请求。乐舒蓉不服一审判决，向杭州市中级人民法院提出上诉，杭州中院维持了一审判决，并对一审认定事实予以确认。根据前审生效判决，钱奉强已在合同签订后向乐舒蓉交付了案涉房屋。且双方关于增加的2间房屋另行签订了房屋租赁合同，并不包含在本案所涉合同范围内。钱奉强于2019年12月诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、乐舒蓉按145000元的年租金标准支付其自2019年5月10日起至合同实际解除之日止的租金，并支付租赁转让费65000元（前述租金暂算至2019年12月9日止为84583.33元，两项合计为149583.33元，扣减乐舒蓉方已经支付的定金50000元，仍需支付金额为99583.33元）；3、乐舒蓉支付其以逾期相应未付租金为基数，至付清日止按年利率24%计算的逾期付款违约金（其中36250元自2019年6月1日起算，另36250元自2019年9月1日起算，暂算至2019年11月30日止为6525元）。4、本案诉讼费用由乐舒蓉承担。审理中钱奉强撤回要求乐舒蓉支付转让费65000元的诉讼请求。乐舒蓉提起反诉，请求判令：1、解除双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、钱奉强返还其50000元；3、钱奉强向其支付违约金（自2019年5月10日起至合同解除之日止，按照每日二倍租金支付，自2019年5月10日起至2020年1月3日止为130301元，以397.26元每天租金计算，以每日租金二倍计算违约金）；4、本诉、反诉诉讼费由钱奉强承担。 原审法院认为，根据前审生效判决认定的事实，双方签订的《房屋租赁合同》成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。根据生效判决认定的事实，钱奉强在合同签订后已将案涉合同中的租赁物交付给了乐舒蓉，乐舒蓉也聘请了装修公司拟对租赁物进行装修，因此乐舒蓉以钱奉强未交付案涉租赁物要求返还定金并赔偿损失的反诉请求，缺乏事实基础，原审法院均不予支持。要求解除案涉合同的请求，因钱奉强同意解除，予以支持。乐舒蓉在支付5万元定金后未按照合同约定支付剩余租金，构成违约，钱奉强根据合同第十二条约定，享有解除权，因此对于钱奉强要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持。乐舒蓉应按照合同约定承担合同解除前的租金，及由此产生的违约金。合同约定按照日租金的两倍支付违约金，钱奉强主张按照年利率24%计算，不违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钱奉强与乐舒蓉于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、乐舒蓉于判决生效之日起十五日内支付钱奉强以年租金145000元为标准，自2019年5月10日至合同解除之日止的租金（暂算至2019年12月9日为84583.33元，扣除已支付定金50000元，为34583.33元）； 三、乐舒蓉于判决生效之日起十五日内支付钱奉强按年利率24%计算至实际履行之日止的违约金（其中13750元自2019年9月1日开始计算，21208元自2019年12月1日开始计算，均暂算至2019年12月9日共计1011.44元，此后按照房屋租赁合同约定时间分段计算）；四、驳回钱奉强的其他本诉请求；五、驳回乐舒蓉的其他反诉请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1656元，减半收取828元，由钱奉强负担108元，乐舒蓉负担720元；反诉案件受理费1953元，由乐舒蓉负担。 宣判后，乐舒蓉不服，在上诉期内向本院提起上诉称：（2019）浙0127民初2511号民事判决书未经质证错误地认定被上诉人已向上诉人交付案涉房屋，上诉人在一审中提交了两段视频拟证明被上诉人未依约交付房屋，但一审未说明不予采信的理由并对上诉人的抗辩置之不理，侵害了上诉人的辩论权，违反了平等原则。上诉人提交的视频以及110处警现场情况登记表可以推翻前案判决认定的事实。根据房屋租赁行业一般规定，交付房屋和租金支付应同时履行，但双方订立《房屋租赁合同》后，上诉人已经支付50000元租金，因房屋面积不足拒绝向被上诉人继续支付转让费，被上诉人以上诉人未支付转让费为由拒绝上诉人使用房屋，上诉人多次报警。综上，上诉人乐舒蓉请求二审法院撤销原判，依法认定被上诉人未向上诉人交付房屋，驳回被上诉人钱奉强的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人钱奉强负担。二审法庭调查中，上诉人乐舒蓉以律师更换为由，变更上诉请求以及事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清、证据不足。2019年5月10日，双方签订合同并生效，合同约定租赁面积为520平方米，用于教育培训，但被上诉人至今未向上诉人交付520平方米房屋，双方对租赁房屋面积的争议从2019年4月23日签订定金合同后至2019年5月10日签订租赁合同前一直在协商，双方应依约履行，被上诉人未交付520平方米房屋的事实双方均认可。一审认定钱奉强完成了交付义务，并认定乐舒蓉应支付租金不当。（2019）浙0127民初2511号、（2019）浙01民终7754号判决书系钱奉强认为完成交付的依据，但其上仅认定钱奉强交付了乐舒蓉房屋，但未认定钱奉强依约交付了房屋，根据谁主张谁举证的证据规则，钱奉强未能有效举证自己已经依约履行交付义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，（2019）浙0127民初2511号案件的庭审笔录中，钱奉强自述“二楼一层建筑面积是有1000方的，我在打广告之前租了300方给别的人，剩下是700多方，租赁200多方给另外的人，其他就是租给原告的。”可见双方在合同订立时对房屋面积清除，被上诉人经估算后认为可以履行合同才订立合同，故为了完成教育审批的说法缺乏依据。结合庭审以及双方提交的证据，2019年签订的租赁合同真实有效，双方均应依约履行，被上诉人未依约交付520平方米房屋导致合同目的不能实现，构成根本违约，应撤销一审判决第二、三、五项。二、本案争议焦点为被上诉人是否已经履行合同约定的交付义务，被上诉人瑕疵交付导致合同目的不能实现构成根本违约，上诉人享有先履行抗辩权可以拒绝支付租金并要求被上诉人承担违约责任。2019年4月，上诉人看到被上诉人打广告有二楼旺铺700平方米出租，上诉人有意承租用于开设培训机构，委托宋启宏于2019年4月23日与被上诉人签订定金合同，约定年租金18万元、双方于2019年5月10日签订房屋租赁合同，之后因上诉人发现面积不足700平方米，被上诉人将其中200平方米出租给他人，而办理培训机构有场地面积的要求，故上诉人多次与被上诉人协商，后双方于2019年5月10日签订房屋租赁合同，承租面积520平方米，租金为145000元每年，之前交的定金转为租金。之后上诉人找人装修中经测量发现房屋面积加上公摊也远不足合同约定的520平方米，在与被上诉人协商无果的情况下，上诉人于2019年5月24日向原审法院起诉，以欺诈为由要求撤销合同，经一、二审审理被驳回。故租赁合同至今仍有效。被上诉人未依约交付520平方米房屋导致合同目的不能实现，构成根本违约，因双方存有争议，被上诉人不让上诉人入驻，上诉人至今未实际使用房屋。上诉人享有先履行抗辩权，可以拒绝支付租金并要求被上诉人承担违约责任，故被上诉人第二、三、四项诉请应被驳回。三、关于违约责任承担。根据租赁合同第五、十条，上诉人请求判令被上诉人返还租金5万元并判令被上诉人支付违约金130301元（以397.26元每天租金计算，自2019年5月10日起至2020年1月3日止为130301元，实际计算至合同解除之日止）。四、总结。2019年5月至今双方因租赁合同纠纷已经多次庭审，被上诉人未依约交付房屋导致合同目的不能实现构成违约，上诉人因前案诉讼方向有误导致纠纷复杂化。本案一审系被上诉人提起，应由被上诉人承担举证责任，证明其已经依约履行合同义务，但被上诉人未有效举证。综上，上诉人乐舒蓉请求：1、撤销原审判决第二、三、五项；2、查清案情事实驳回被上诉人第二、三、四项诉讼请求；3、依法判决被上诉人钱奉强返还租金5万；4、要求被上诉人钱奉强支付违约金130301元（自2019年5月10日起至合同解除之日止，按照每日二倍租金支付，自2019年5月10日起至2020年1月3日止为130301元，以397.26元每天租金计算，以每日租金二倍计算违约金）；5、本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人钱奉强答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回上诉，维持原判。关于案涉租赁合同签订过程，在之前上诉人起诉被上诉人的一、二审案件判决中均予以确认相关事实。上诉人强调双方之间关于租赁面积存在争议、从签订定金合同到签订正式的租赁合同之间一直沟通协商，被上诉人对此认可，但是面积并不是上诉人主张从700平方米到520平方米，从双方聊天记录可见当时上诉人已经提出面积不足500平方米，在签订正式合同之前双方已经进行了详细磋商，被上诉人对租金也进行了让利，就是对面积不足500平方米的让利。双方签订正式合同之前，上诉人及其委托的人对案涉租赁物多次进行现场勘察，并在签订正式合同前因面积争议又进行了确认，故双方对于租赁物现状非常清楚，合同中对租赁物情况也记载很清楚，不存在上诉人所称的被上诉人没有履行交付义务。之前上诉人诉被上诉人的租赁合同案件中，上诉人要求撤销合同，后二审实际要解除合同，理由均是租赁合同面积不符合约定，存在欺诈，但是其均认可合同签订后委托装修公司进行装修，在这个过程中发现面积问题，尽管上诉人的上诉请求理由进行变更，但原来的上诉请求提到我们没有交付诉争的房屋，其实作为上诉人来讲包括这次请求理由前后差异都是很大，被上诉人认为上诉人陈述明显不属实。本案议焦点为上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的520平方米方交付，但对于合同标的物双方很明确，对于合同交付上诉人也是自认的，因此不存在被上诉人未按合同约定交付房屋的事实。关于违约金问题，被上诉人不存在违约行为，本案双方对于违约金的约定明显不符合法律规定，明显过高，因此违约金也不应当予以支持。 上诉人乐舒蓉在二审期间向本院提交以下证据材料：1、旺铺转让广告复印件一份，拟证明被上诉人对外宣称二楼有700平方米可以出租；2、定金收据复印件一份，拟证明2019年4月23日宋启宏与钱奉强签订定金合同，钱奉强已经收到定金，合同约定该定金用于租赁坐落淳安县件办公场地区域，双方于2019年5月10日以前办理租赁合同，年租金18万；3、微信聊天记录复印件一份，系（2019）浙0127民初2511号民事案件钱奉强作为被告提交给法院的聊天记录，拟证明双方在签订正式租赁合同前关于房屋租赁面积存在争议且进行了协商，约定于2019年5月10日按照协商的内容签订正式的房屋租赁合同；4、房屋租赁合同复印件一份，拟证明因为面积争议，双方经过协商后于2019年5月10日签订正式的房屋租赁合同，合同真实有效，约定实际租赁面积为520平方米，而非700平方米，所以租金从18万一年变更为145000元一年，50000元定金转为租金，钱奉强逾期交房需要按日租金二倍作为违约金支付给乐舒蓉；5、庭审录音录像光盘一份、庭审笔录复印件一份，该复印件是（2019）浙0127民初2511号民事案件庭审笔录，拟证明在庭审中钱奉强自述二楼一层有1000多平方米，之前已经出租300平方米给别人，后来又出租200平方米给别人，剩余大致有500平方米可以出租给乐舒蓉，并且合同约定出租的是二楼办公区域靠山体及公摊面积，钱奉强经过认可考虑后，认为可以完成交付520平方米的租赁面积后才签订房屋租赁合同，钱奉强对于要交付的标的物有清楚的认知；6、（2019）浙0127民初2511号、（2019）浙01民终7754号判决书复印件各一份，拟证明案涉合同自始至终成立有效，双方当事人对于面积履行有争议，钱奉强至今为止没有交付乐舒蓉520平方米租赁面积的房屋，钱奉强根据合同约定已构成根本违约，钱奉强在这两个案件的庭审中只提供了一份聊天记录作为证据，结合当时庭审笔录，该证据并不能证明钱奉强已经按照合同约定履行了交付义务；7、关于疫情期间租金减免政策复印件一份，拟证明疫情期间政府鼓励出租人对承租人进行租金减免。此外，乐舒蓉向本院申请调取（2019）浙0127民初2511号案件的庭审录音录像和庭审笔录。 被上诉人钱奉强在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人乐舒蓉二审提交的证据材料，被上诉人钱奉强认为，上诉人提交1、2、3、4、6均不属于法律上二审的新证据，在保留意见的基础上，对证据1的三性均有异议，复印件的真实性不清楚，对证据2的真实性没有异议，通过定金收据可以反映本案上诉人想要证明的事实，被上诉人没有否认过收到5万定金，定金收据的标的物区域很也清楚，当时约定的年租金是18万元，对证据3真实性没有异议，但不能证明上诉人的待证事实，双方签订正式的房屋租赁合同之前对于案涉房屋面积存在争议，当时明确面积不到500平方米，在此基础上对正式合同签订进行了协商，最终以减免租金形式签订正式的合同，但是自始至终合同标的物很明确，对证据4的真实性没有异议，但不能证明上诉人的待证事实，结合证据3，在签订正式合同之前上诉人应当明确案涉房屋是不足520平方米，并不是说从700平方米变更为520平方米才对租金进行变更，对证据5的真实性无异议，但对待证事实有异议，租赁合同标的物明确，租赁面积在出租的当时被上诉人也没有进行实际测量，只是大致估计，实际上面积具体多少钱奉强内心也是不清楚，通过庭审笔录无法证明钱奉强可以交付520平方米，对证据6的真实性无异议，但不能证明其待证的事实，被上诉人已经履行了相应的交付义务，上诉人自认有对房屋进行了部分装修，对证据7没有意见。本院认为，上诉人提交的证据2、4与一审中的证据一致，不属于二审新证据，对证据3、5、6、7的真实性予以确认，关联性将在结合案涉其他证据综合认定，证据1真实性无法确认，不予采信。对乐舒蓉要求调取（2019）浙0127民初2511号案件庭审录音录像和庭审笔录的申请，因钱奉强对乐舒蓉提交的证据5的真实性予以认可，故该调查取证申请已无必要，本院不予调取，并已在二审法庭调查时告知乐舒蓉。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为钱奉强有无依约履行交付租赁房屋的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁房屋为“淳安县（爱丁堡酒店）二楼办公区域靠山体及公摊区域，使用面积总计520平米”，乐舒蓉据此主张钱奉强应交付其520平方米房屋。对此本院认为，本案双方在订立《定金收据》和《房屋租赁合同》中所指向的租赁物地点同一，订立两份合同时双方均未测量房屋使用面积，乐舒蓉的委托人系在实地察看案涉租赁房屋后向钱奉强支付定金，且在双方约定的订立《房屋租赁合同》日期前已就房屋面积未达500平方米事宜向钱奉强提出异议，后双方经协商签订《房屋租赁合同》，并将租金从《定金收据》中约定的18万元／年降至14.5万元／年，同时约定使用面积520平方米包括套内面积以及公摊，由此应认定乐舒蓉在订立《房屋租赁合同》时已经对房屋现状、使用面积等做了充分了解，双方在订立《房屋租赁合同》时均知晓双方实地确认的房屋使用面积与约定的520平方米不完全一致。钱奉强在《房屋租赁合同》订立后已经将双方实地确认的房屋交付乐舒蓉，故乐舒蓉以其在装修中测量发现房屋使用面积远不足合同载明的520平方米为由认为钱奉强未依约履行房屋交付义务，依据不足，本院不予支持，对乐舒蓉由此提出的租金5万元返还以及违约金主张均不予支持。乐舒蓉未依约交付租金构成违约，一审判决乐舒蓉承担违约责任并无不当。综上，乐舒蓉的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4538元，由乐舒蓉负担，并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 二〇二〇年四月二十七日 书记员 万丹丹