四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终375号 上诉人（原审原告）：杨绪贵，男，1955年9月22日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 上诉人（原审原告）：唐坤碧，女，1955年9月25日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：杨绪贵，男，系唐坤碧之夫。 上诉人（原审原告）：杨涛，男，1987年2月16日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：杨绪贵，男，系杨涛之父。 被上诉人（原审被告）：四川宇华实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南一段1号B-1-4-2。 法定代表人：李阳春。 委托诉讼代理人：申山，男，系公司员工。 上诉人杨绪贵、唐坤碧、杨涛因与被上诉人四川宇华实业有限公司（以下简称宇华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因新冠肺炎疫情影响，经征求各方当事人的意见，各方当事人均同意本院二审不开庭审理。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨绪贵、唐坤碧、杨涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判宇华公司承担违约责任赔偿违约金，从2017年1月14日起至2018年11月5日止，以购房总额366217.28元为基数，按日计算万分之一计算为24242.44元；3.本案全部诉讼费用由宇华公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、责任划分错误、适用法律错误，应予纠正。一、一审法院错误认定合同签订时间，应为2012年10月11日；一审法院错误认定赔偿协议内容，该赔偿协议内容为：1.2017年1月13日前宇华公司已经向杨绪贵、唐坤碧、杨涛赔偿该日之前的违约金33105元；2.宇华公司向杨绪贵、唐坤碧、杨涛赔付违约金后，若宇华公司未能在2017年5月5日前办理好房屋产权登记，杨绪贵、唐坤碧、杨涛有权向宇华公司按《商品房买卖合同》约定对2017年1月14日之后至实际取得产权证主张违约金赔偿。二、一审法院错误以不动产统一登记公告为由掩盖违约责任，取缔违约金错误，政府发布不动产统一登记事项通告与《商品房买卖合同》违约无关，且逾期登记是由于宇华公司商品房验收不合格和不及时缴纳税费造成。综上请求二审法院支持杨绪贵、唐坤碧、杨涛的上诉请求。 宇华公司答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布的《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》实施时间为2016年10月20日，一审法院判决违约金自2016年5月10日起至2016年10月20日止，杨绪贵、唐坤碧、杨涛的请求已不在该范围且前期已经赔偿。 杨绪贵、唐坤碧、杨涛起诉请求：判令宇华公司支付杨绪贵、唐坤碧、杨涛从2017年1月14日起至2018年11月10日止的违约金，共计24425.54元。 一审法院查明，2013年9月7日，杨绪贵、唐坤碧、杨涛与宇华公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定宇华公司将其开发建设位于成都市龙泉驿区房屋出售给杨绪贵、唐坤碧、杨涛，测绘建筑面积79.04平方米，房屋总价368643元（后实际测量房屋面积为78.52平方米，实际总价366217.28元）。合同第十九条约定:（一）初始登记。出卖人应当在2014年5月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同签订后，杨绪贵、唐坤碧、杨涛向宇华公司支付了购房款。但宇华公司未在合同约定的时间即2014年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。2013年10月26日，宇华公司向杨绪贵、唐坤碧、杨涛交付房屋。2018年11月5日，杨绪贵、唐坤碧、杨涛取得不动产权证书。 一审法院另查明，1.2015年10月22日，宇华公司为杨绪贵、唐坤碧、杨涛出具购房发票，金额为366217.28元；2.经成都市龙泉驿区人民法院及成都市中级人民法院判决，案涉合同逾期办理转移登记违约金处理至2016年5月1日；3.2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月20日开始在全区范围内实施不动产统一登记工作；4.2017年1月13日，宇华公司与杨绪贵、唐坤碧、杨涛签订《赔偿协议》约定如果宇华公司未能于2017年5月5日前办理好初始登记和转移登记，需向杨绪贵、唐坤碧、杨涛支付截止2017年1月13日的违约金33105元，其中初始登记违约金3662元，转移登记违约金29443元；5.一审庭审中，杨绪贵、唐坤碧、杨涛自行陈述其初始登记违约金已经处理，转移登记违约金自2017年1月14日开始主张。 一审法院认为，杨绪贵、唐坤碧、杨涛与宇华公司签订《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。根据杨绪贵、唐坤碧、杨涛陈述，其与宇华公司已经通过签订《赔偿协议》的方式对初始登记违约金及截止2017年1月13日的转移登记的违约金进行处理，本案仅主张自2017年1月14日开始的转移登记违约金。对于其主张，一审法院认为，双方签订的买卖合同及补充协议仅约定宇华公司应于交房后365日内取得杨绪贵、唐坤碧、杨涛所购房屋的所有权证书。2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月20日开始在全区范围内实施不动产统一登记工作。双方未对办理不动产权证进行约定，实施不动产统一登记政策事实上对宇华公司为杨绪贵、唐坤碧、杨涛办理房屋转移登记造成了影响。虽然杨绪贵、唐坤碧、杨涛实际取得不动产权证的时间为2018年11月5日,但由于实施不动产统一登记政策事实上对宇华公司为杨绪贵、唐坤碧、杨涛办理房屋转移登记造成了影响。因此在不动产统一登记政策实施以后的逾期，属于情势变更，宇华公司不应承担违约责任。故违约金应计算至2016年10月20日止。现双方通过签订《赔偿协议》的方式将转移登记违约金计算至2017年1月13日，已经超过上述期限，属于双方自行合意后对权利义务的自由处分，一审法院予以确认。因此，鉴于宇华公司承诺承担的违约责任已经超过其应承担的责任，杨绪贵、唐坤碧、杨涛再主张此后的违约金于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回原告杨绪贵、唐坤碧、杨涛的诉讼请求。案件受理费411元，减半收取计205.5元，由杨绪贵、唐坤碧、杨涛负担。 二审中，杨绪贵、唐坤碧、杨涛对一审判决第二页第十四行有异议，认为合同签订时间应纠正为2012年10月11日。宇华公司对一审判决查明事实无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。 二审另查明，杨绪贵、唐坤碧、杨涛与宇华公司于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》。2017年1月13日，宇华公司作为甲方与乙方杨绪贵、唐坤碧、杨涛签订了《赔偿协议》，约定“因甲方未能如约于2014年10月26日前办理好产权初始登记和转移登记，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，甲方需向乙方赔付违约金（截止时间：2017年1月13日）共计：33105元。甲方向乙方赔付违约金后，如果甲方未能在2017年5月5日前办理好产权初始登记和转移登记，乙方有权向甲方按照《商品房买卖合同》约定赔偿。赔偿金额的计算：2.甲方如未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，甲方需向乙方按日计算赔偿已付房款的万分之一的违约金。……” 本院认为，杨绪贵、唐坤碧、杨涛与宇华公司签订的《赔偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当依照协议约定履行自己的义务。杨绪贵、唐坤碧、杨涛在一审中陈述初始登记违约金已经处理，双方仅对是否应当承担2017年1月13日之后的逾期办理转移登记违约金有异议。根据《赔偿协议》的约定，若宇华公司在2017年1月13日后2017年5月5日前未能办理转移登记，应当按照《商品房买卖合同》约定赔偿，该条应当视为双方重新对办理转移登记的时间进行了约定。现杨绪贵、唐坤碧、杨涛于2018年11月5日取得了案涉房屋的不动产权证书，已经超过了《赔偿协议》所约定的时间即2017年5月5日，宇华公司应当按照约定支付自2017年5月6日起至2018年11月5日止（共计548天），按日计算已付房款366217元万分之一的违约金，即548*366217*0.1‰=20068.69元。 综上所述，杨绪贵、唐坤碧、杨涛的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8735号民事判决； 二、四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨绪贵、唐坤碧、杨涛违约金20068.69元； 三、驳回杨绪贵、唐坤碧、杨涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费411元，减半收取205.5元，由四川宇华实业有限公司负担；二审案件受理费411元，由四川宇华实业有限公司。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十八日 书记员 杨珍梅