广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2113号 原告（反诉被告）郭华芳，女，汉族，1983年10月4日出生，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人单文生，山东青港律师事务所律师。 被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司，统一社会信用代码：91450500585981632W，住所地广西北海市银滩镇新村社区居委会沙湾村回建区西五排15号。 法定代表人沈治国。 委托诉讼代理人韦翥（系北海君海旅游文化有限公司员工），男，壮族，1991年9月25日出生，住广西东兰县。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年11月14日 开庭日期2019年12月3日、2020年3月16日 原告（反诉被告）诉讼请求一、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告返还原告首期购房款513011元、维修基金11151元及其它款项1320元，共计525482元；三、判令被告支付原告上述款项资金占用利息（利息以525482元为基数，自2017年11月28日起按照年息6%，暂计算至2019年11月28日为63057.84元，11月28日后利息另计）；四、判令被告双倍返还原告定金20000元；五、判令被告赔偿原告税收损失25325.88元；六、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月28日，原、被告双方签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定：原告向被告认购北海恒大海上帝景楼盘10幢一单元602号房，建筑面积177平方米，单价为9734.53元/平方米，定金10000元，采用按揭方式付款等内容。认购书签订当日，原告即向被告支付了包括首期房款等相关费用，被告于2017年12月20日与原告签署《商品房买卖合同（预售）》。但被告提供的认购书要求原告于2017年11月17日前支付首期款，2017年11月19日前（最长不超过缴纳首付款后5天），也就是2017年11月22日前原告须办完银行按揭贷款申请手续。实际原被告双方签订认购书的时间为2017年11月28日，按照此项约定原告根本无法履行，后经过交涉，被告同意原告向其指定的华夏银行南宁支行办理贷款申请手续。而就在原告办理完贷款申请手续等待银行放款期间，被告于2018年5月5日违约向原告发出关于解除《商品房买卖合同》的函。原告依约履行了合同义务，被告的行为显然违反了双方合同约定及法律规定，且给原告造成了重大的经济损失原告依法要求被告退还购房款、赔偿损失并承担违约责任，然被告以种种理由拖延至今未履行。被告一直未就涉案房屋依照合同第八章第十九条约定办理商品房预售合同登记备案手续，被告违约在先，故原告为维护自身合法权益，具状至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）答辩意见1、同意解除双方签订的购房合同；2、鉴于本诉原告存在严重违约的行为一直拖延办理按揭手续，被告认为应当按照合同约定扣除房屋总价的10%作为违约金，扣除相应违约金后同意退还剩余的款项；3、被告不应向原告支付资金占用利息，因原告自身原因迟迟未办理按揭手续，原告存在严重违约行为，因此产生的资金占用问题不应由被告方承担；4、被告不应向支付原告双倍返还定金，认购书作为一个预约，签订认购书时所交的10000元定金在签订正式的本约即购房合同时自动转为购房款，不应再适用定金罚则，本案中被告不存在违约行为，原告要求被告双倍返还定金无任何事实和法律依据；5、关于赔偿税务损失问题不应由被告承担，合同因原告违约在先导致解除，且该部分是由税务局收取，原告在办理退费过程中根据税务局的要求，被告可以协助办理相关退费事宜；6、根据购房合同附件十一第二条第一款约定，买受人需在约定的期间内办理完毕按揭手续，逾期二十天以上的视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付房屋总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人，可另行销售该房屋，被告在2018年5月5日向原告发出解除函，原告在收到解除函后也未见提任何异议，异议期过后，被告才于2018年11月30日将该套房再次卖出。 被告（反诉原告）反诉请求一、被反诉人向反诉人支付违约金172301元（计算方式：以房屋总价款1723011元的10%计）；二、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案实际履行过程中，反诉人考虑到购房合同中约定的给被反诉人办理按揭贷款手续的时间过于仓促，故一再退让，一再同意被反诉人拖延办理按揭手续的时间，但被反诉人因自身银行流水无法覆盖等问题一直未能配合银行补齐办理按揭贷款所需的材料，被银行拒贷。反诉人公司内部有考核任务指标，房屋闲置时间太久，要被罚扣，故反诉人于2018年5月5日向被反诉人发出《解除商品房买卖合同的函》。 被反诉人在收到反诉人发出的解除通知后，在异议期内未提出任何异议。反诉人认为，从签订购房合同之日起到反诉人发解除函，中间间隔了166天，已经远远超出了办理按揭手续所需要的合理期限，若是被反诉人真心想购买该套房，在明知自身已被银行拒贷的情况下，被反诉人是会积极联系反诉人协商变更支付方式或者相应的解决方案，或者在后来收到反诉人发出的解除函后，会及时在异议期内向反诉人提出异议，但被反诉人一直无动于衷，鉴于此，反诉人有理由相信，被反诉人已经不再想购买该套房，已经以默认的方式表达了同意反诉人提出解除购房合同的意思表示。因此反诉人才于2018年11月30日将该房屋再次卖出。根据双方于2017年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00094296)附件十一第二条第一款明确约定：买受人需在约定的期间内办理完毕按揭手续，逾期20天以上的，视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付房屋总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人，可另行销售该房屋。因此，反诉人将该商品房再次卖出的行为有理有据，反之，被反诉人因自身原因长时同逾期未办理完毕银行按揭贷款手续，是明显的违约行为，按照合同约定，应向反诉人支付约定的违约金。综上，为维护反诉人的合法权益，特向法院提出反诉，望法院判如诉请，依法公正判决。 原告（反诉被告）反诉答辩首先原告不存在违约行为，不应向被告支付违约金；其次根据认购书约定，原告需办理完毕银行按揭贷款“申请”手续，是否放款由银行决定，而非原告，银行批准与否只与被告对接，不会通知原告，银行将拒贷情况及申请材料返回被告，但被告并未告知原告也未与原告协商变更付款方式，而是直接发函同原告解除合同，将该房产另行销售；再次被告违约在先，一直未就涉案房屋依据合同约定办理商品房预售合同登记备案手续。综上，请求法院依法驳回被告反诉请求，支持原告诉讼请求。 查明事实2017年11月15日，原告向被告支付认购北海恒大海上帝景楼盘10幢一单元602号房的定金10000元。11月28日，原、被告双方签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》，约定：原告向被告认购上述房屋，建筑面积177平方米，总价款1723011元，签署认购书时支付定金10000元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为按揭付款，首付款513011元（不含定金），余款1200000元由银行提供按揭贷款；原告需在2017年11月19日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书签订当日，原告即向被告支付购房款513011元、其他款项1320元、维修基金11151元，被告出具收据三张确认收到原告购房款523011元（含定金10000元）、其他款项1320元、维修基金11151元。2017年11月16日，原告向华夏银行南宁支行办理贷款申请手续。同年12月20日，原、被告双方签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS00094296），约定由原告向被告购买上述房屋，总价款1723011元，原告已向被告支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；付款方式为按揭贷款，原告应当于2017年11月17日前支付首期房价款523011元，余款1200000元申请贷款支付；被告应于2018年7月31日前向原告交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条第一款约定：原告必须在本合同约定日期内办理完毕按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）并提供银行按揭所需的全部真实资料。逾期20天以上视作原告单方解除本合同，原告应向被告支付该商品房总价款的10%作为违约金，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。双方在合同中没有约定办理贷款的具体日期。2018年3月20日原告向北海市地方税务局直属第二税务分局纳税25352.88元。此后因原告的贷款申请未获银行批准，2018年5月5日，被告向原告邮寄《解除商品房买卖合同的函》，并于2018年11月30日将涉案房屋再次出卖。 本院意见原、被告签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》后，双方继而签订了《商品房买卖合同（预售)》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。原告按认购书的约定向被告支付了首期房款及办理了贷款申请手续，被告亦按认购书的约定为原告保留涉案房屋且双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告依据认购书所交纳的定金10000元根据认购书及合同的约定已转为了购房款，原、被告在履行认购书的过程中均无违约行为，原告请求被告双倍返还定金20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告已按认购书的约定向银行提交了办理按揭贷款的申请手续，但双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时并未对办理按揭贷款的时间进行约定，被告在得知原告的贷款申请未获银行批准后，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定履行催告义务，将贷款未获批准的情况通知原告，并给予原告合理的期限变更付款方式，但本案中，被告在未将贷款未获批准的情况通知原告，亦未给予原告一定的合理期限变更付款方式的情况下便于2018年5月5日直接向原告邮寄《解除商品房买卖合同的函》，通知原告解除商品房买卖合同，并将涉案房屋再次销售，故本院认为在本案中原告并没有违约行为。现涉案房屋已被再次出卖，双方签订的《商品房买卖合同（预售)》已无履行可能，双均对解除合同无异议，原告请求解除合同，要求被告返还首期购房款、维修基金、其他款项535482元，本院予以支持。对于原告请求资金占用利息，应以535482为基数，自2017年11月28日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告赔偿税收损失25325.88元，因该费用是由税务局收取，原告可自行办理退税，对此项请求本院不予支持。被告反诉请求原告支付违约金172301元，因原告不存在违约行为，故本院不予支持。 判决主文一、解除原告（反诉被告）郭华芳与被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司于2017年12月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00094296）； 二、被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司返还原告（反诉被告）郭华芳首期购房款523011元、维修基金11151元及其它款项1320元，合计535482元及支付利息（利息计算，以535482为基数，自2017年11月28日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告（反诉被告）郭华芳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司的反诉诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条。 诉讼费案件本诉受理费5069元，反诉受理费1873.01元，合计6942.01元，由原告北海大都房地产开发有限公司负担542元，由被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司负担6400.01元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 张宏文 二〇二〇年四月十日 法官助理 韩伟怡 书 记 员 符 聪 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。