贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初398号原告杨恩建，男，1962年1月12日出生，侗族，住址贵州省黎平县。委托代理人石菊霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。地址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人林大宇，男，该公司执行董事。委托代理人何志芳，女，贵州辅正律师事务所律师。委托代理人何昌礼，男，贵州辅正律师事务所实习律师。原告诉被告贵州沐新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年3月20日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人石菊霞，被告委托代理人何志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金61898.94元（按已交房款333866.98×6.18%/年×3年＝61898.94元，该违约金从2020年1月1日起诉之日起倒推计算三年即从2017年1月1日至2020年1月1日，此后自2020年1月2日起发生的仍按年利率6.18%的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。）；3、判决被告退还原告代收的契税5008元和公共维修基金6677.34元、装修保证金2000元，合计13685.34元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县，该套商品房建筑面积为113.94㎡，房屋总价款为333866.98元。该合同第二十二条第二项、第三项约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告也承诺于2014年12月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期（超30日）不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后原告已付清了全部购房款并交付了维修基金、契税、装修保证金给被告，被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格的手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当按合同约定承担违约责任。另外，被告向原告收取的契税和维修基金也没有代原告交到相关税务及住建部门，也应当退还给原告自行缴纳。装修保证金也应当退还给原告，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、《商品房买卖合同》及附件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告应按合同约定将房屋验收合格协助原告办理不动产权证并按约定承担违约金。2、收据，证明原告支付首付款103866.98元并向银行按揭贷款23万元全部用于支付购房款，已付清全部购房款333866.98元的事实。3、收据，证明原告缴纳了契税5008元、维修基金6677.34元，配套费合计14685.34元以及装修保证金2000元的事实，被告不是契税基金等费用的收取主体，应予以退还给原告。被告辩称：1、本案的诉讼时效已过，法院应依法驳回原告的诉讼请求。2、被答辩人未能依约办理并移交产权证过错的问题，被答辩人在答辩人多次通知进行开票登记后，被答辩人仍不理会是导致双方未能依约办理并移交产权证的直接原因。3、商品房买卖合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续系双方义务，被告只负有配合办理的义务。4、违约金计算标准较高，建议按照万分之一标准计算。5、被答辩人收取契税和维修基金是基于合同的约定，应当不予返还。6、对于退还原告装修保证金的问题，合同并未约定装修保证金的收取和返还，应此不予返还。经审理查明：原、被告于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区金侗福邸第6幢3单元3-3-2号房，该套商品房建筑面积为113.94㎡，房屋总价款为333866.98元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳契税等费用。买受人自行向相关单位缴纳维修基金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及契税5008元、维修基金6677.34元、装修保证金2000元，但被告至今未将契税、维修基金交到有关单位，退还装修保证金，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年3月20日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年3月20日止。2017年1月1日至2017年3月20日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年3月20日至2020年1月1日（原告请求计算的时间节点），违约天数为1017天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.2%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。故逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金为：333866元×6.18%÷365×1017天=57489元。原告请求超出部分不予支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于契税、维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了契税，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的契税交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还代为收取的契税。原、被告在合同中没有约定被告代为收取维修基金，且被告收取后至今没有交付相关单位，故被告应当将收取的维修基金退还原告。原告房屋装修已使用，没有违反装修约定，故被告应将装修保证金退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨恩建逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金57489元。二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告杨恩建缴纳的契税5008元、维修基金6677.34元、装修保证金2000元。三、驳回原告杨恩建的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，减半收取845元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担790元，原告杨恩建负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇二〇年四月十四日书记员  石启云