广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2858号原告：邓火华，男，1981年8月2日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告邓火华与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序于同年3月19日公开开庭审理了本案。原告邓火华及被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓火华向本院提出诉讼：1.请求被告支付违约金自2018年11月24日至2019年4月1日止按照日万分之三计算的合同违约金合共48663.04元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买其开发的位于广东省佛山市南海区***（以下简称涉讼商品房）。被告逾期将商品房交付给原告。被告辩称，1.根据《补充协议》的约定，交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准，而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。2.原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据双方所签订的《补充协议》约定。3.合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应为银行贷款利率的130%以下。从原告未能按期使用涉讼商品房的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼商品房当地主管部门公布的租金标准，涉讼商品房的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件各1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明原告向被告购买了涉讼商品房。3.补充协议原件1份、房屋验收记录表原件3份，证明原告实际收楼时间为2019年4月1日，被告应当支付逾期交楼违约金至原告实际收楼之日。4.收楼通知书、毛坯收楼通知书原件各1份，证明被告未能按时交付商品房。5.离婚协议、离婚证原件各1份，证明原告与案外人孙玉芳已离婚，离婚协议约定涉讼商品房归原告所有，故涉讼商品房所有权归属于原告，原告有权在本案单独向被告主张权利。6.(2019)粤0605民初645号、(2019)粤06民终10778号民事判决书原件各1份，证明原告已收取被告逾期交楼违约金至2018年11月23日。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明涉讼商品房交付条件、违约责任应以该补充协议为准。2.认购书原件1份，证明原告签订认购书时明确知晓涉讼商品房应交付的是带装修的房屋。原告在签订认购书时知晓补充协议的内容，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，原告予以接受。3.委托装修协议原件1份，证明委托装修协议是商品房买卖合同的组成部分，原告明确知晓约定交付的是带装修的房屋。涉讼商品房交付时间应以委托装修协议中约定的交付时间为准。4.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告承担并支付，总房款包括装修款的，涉讼商品房实为精装修房；委托装修协议是涉讼合同的补充协议，交付时间以委托装修协议的交付时间为准。5.建筑工程竣工验收报告复印件1份，证明涉讼商品房项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，达到约定的交付条件。6.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商品房已取得竣工验收备案表。7.测绘报告原件1份，证明涉讼商品房已取得测绘报告。8.《收楼通知书》原件1份，证明被告分别于2018年11月23日、2018年12月20日、2019年3月27日通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。快递单上也注明所寄文件为《收楼通知书》。9.邮政快递单、EMS妥投证明原件1份，证明前述收楼通知均已送达给原告。10.《收楼确认函》原件2份，证明原告2019年4月3日办理了涉讼商品房的收楼手续，涉讼商品房已经交付给原告；双方交易及交付的是精装修房屋。11.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，证明涉讼商品房在该区域的租金标准约为每月每平方人民币20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于其实际损失，应予以调整。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据11，与本案无关，本院对其关联性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年7月31日，本院作出的（2019）粤0605民初645号民事判决，认定：原被告及案外人于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）及同日签订的《补充协议》、同日原告与案外人佛山市长华装饰工程有限公司签订的《委托装修协议》均合法有效；原告支付了购房款761550元，被告确认原告付款不存在逾期；涉讼商品房于2018年11月23日办理竣工验收备案手续，于2018年12月18日取得房屋测绘报告书。原告主张的逾期交楼违约金截止至2018年11月23日，该日涉讼商品房尚不具备交楼条件，原告的主张属于对自身权利的处分，本院予以照准；原告有权提起该案诉讼。上述民事判决认为：涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明并取得房屋测绘报告；应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告；《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，被告逾期交楼的时间应自同年9月1日起算。上述案件中，本院判决被告应在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19191.06元予原告；驳回原告其他诉讼请求。被告不服上诉民事判决，上述至广东省佛山市中级人民法院，该院于2019年9月26日作出的（2019）粤06民终10778号民事判决中，判决“驳回上诉，维持原判”。另查明，2019年3月27日，被告向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月1日至同月4日收楼。原告于同年4月3日在确认被告向其交付涉讼商品房的《确认函》签名。本院认为，（2019）粤0605民初645号民事判决及（2019）粤06民终10778号民事判决认定了涉讼合同合法有效。现被告逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。（2019）粤0605民初645号民事判决及（2019）粤06民终10778号民事判决已经判决被告向原告支付2018年9月1日起至2018年11月23日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金19191.06元。被告于2019年3月27日向原告邮寄装修交楼通知书，知原告于2019年4月1日至同月4日收楼，故被告逾期交付违约责任应计算至2019年4月1日止。本案中本院认定被告逾期交楼时间自2018年11月24日至2019年4月1日止共计129天，被告应向原告支付违约金29471.98元[761550元×0.0003/天×129天]，原告请求超出部分本院不予支持。因本案讼争是因被告的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，但被告未能就此重大问题向原告作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金29471.98元予原告邓火华；二、驳回原告邓火华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，减半收取计508.29元（原告已预交5951.07元），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的诉讼费5442.78元，在本判决发生法律效力后，经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年四月八日书记员  卢丹伦