山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3029号上诉人（原审被告）：王晓军，男，1968年10月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨恒歧，山东锦瑟律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛磊，山东锦瑟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚雨轩，女，1980年2月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，山东鲁邦律师事务所实习律师。上诉人王晓军因与被上诉人姚雨轩房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初7152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓军上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回姚雨轩的所有诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由姚雨轩承担。事实和理由：一审判决认定的客观事实不清、适用法律错误。一审对王晓军与姚雨轩之间的房屋使用协议解除时间认定错误。一审认定《房屋使用协议》合法有效是正确清楚的，在该协议中，双方约定租赁期限自2018年3月16日至2020年3月15日止，为此，王晓军还添置了红木家具、办公用具、地毯、沙发等，付出了巨大人力财力，但姚雨轩在2018年7月份与王晓军商量退租事宜，一审中王晓军提交的其与姚雨轩的微信聊天记录显示双方商量的结果是共同寻找新的租客，在房屋转租之后，王晓军退还剩余租金，由此可见双方协商的结果是找到新的租客后该《房屋使用协议》解除，且对于寻找新的租客双方是合作关系，后因姚雨轩工作忙无时间带人看房等问题，所以才将钥匙交于王晓军，由王晓军带人看房，钥匙的交与并不意味着房屋使用协议的解除。截止第一年租期届满之日，王晓军与姚雨轩也未找到新的租客，所以在此期间姚雨轩一直在履行《房屋使用协议》且实际占有该房屋，姚雨轩应缴纳此期间一年的房屋使用费，不应要求王晓军退还此期间一年的租金。姚雨轩辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。姚雨轩向一审法院起诉请求：1.依法判令王晓军返还姚雨轩租金43,000元和保证金3000元；2.依法判令王晓军返还半年物业费2177元、制冷费2119元；3.依法判令王晓军承担本案诉讼费用。一审中，姚雨轩变更诉讼请求中物业费及制冷费为2148元。一审法院认定事实：2018年3月9日，姚雨轩与王晓军签订《房屋使用协议》，合同约定：王晓军将位于济南市历下区趵突泉北路1号明湖开元广场B533的房屋出租给姚雨轩，租赁期限为2018年3月16日至2020年3月15日止，使用期为2年；每年使用费用为43,000元；使用期间所发生的电费、采暖费、制冷费、物业费、停车费、税费等各项费用均由原告承担；姚雨轩在合同签订之日向王晓军支付使用保证金3000元，协议期满，原告履行完协议条款并无欠费用后，被告将使用保证金全额退还原告，如原告提前退租，保证金不予退还。合同签订后，2018年3月9日和3月10日，姚雨轩通过广发银行账户向王晓军指定账户（济南市历下区玉薇旅行社）支付2万元和1.1万元；3月10日，通过平安银行信用卡向王晓军账户（济南市历下区玉薇旅行社）支付1.1万元；后又支付剩余租金1000元及保证金3000元。2018年3月14日，姚雨轩通过微信向王晓军支付1个半月物业费544元和一个半月电费130元，共计转账647元。2018年4月10日，姚雨轩向王晓军微信支付半年物业费2148元，4月18日，微信支付电费200元，4月26日，微信支付半年夏季制冷费2148元。2018年7月初，姚雨轩以其对涉案房屋“使用率及低，其下半年很多外出”为由，与王晓军协商退租。2018年7月29日，姚雨轩将该房钥匙交还给王晓军，并称“按合同扣保证金行吗”、“太忙没时间打理”、“可以按合同将剩余房租退给我吗”。此后，姚雨轩多方联系将涉案房屋出租并继续与王晓军协商退租金事宜。2018年10月27日，王晓军称其偶尔去涉案房屋休息。根据王晓军与原房主沈旭签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋为王晓军在房主沈旭处承租，租期为2017年3月20日至2020年3月20日；第六条约定租赁期间......未征得房主同意，王晓军不得把房屋转让或转租给他人。另查明，涉案商铺实测面积48.37平方米；物业费每月每平米7.5元/平方/月；制冷费11.1元/平方/月。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，姚雨轩与王晓军签订的《房屋使用协议》虽未经原房主同意而转租，但并不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约享受权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”姚雨轩提前解除合同属于违约，应向王晓军支付违约金并赔偿损失。姚雨轩退还房屋前已提前告知王晓军，虽未与王晓军协商一致，但其已采取寻找租客等措施防止损失进一步扩大，结合姚雨轩向王晓军交还钥匙、王晓军自行使用房屋等情形综合分析，一审法院认定双方约定的保证金不予退还，姚雨轩自行承担2018年3月16日至9月15日6个月期间使用该房屋的租金、物业费及制冷费，王晓军应向姚雨轩返还剩余租金，数额为43,000元一12个月×6个月=21,500元。对姚雨轩主张王晓军返还半年物业费及制冷费的请求，因姚雨轩使用涉案房产的时间为6个月，王晓军应向姚雨轩返还其多交纳的一个半月物业费544元，剩余费用不予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、王晓军向姚雨轩退还已经支付的房屋租金21,500元，于判决生效之日起十日内付清；二、王晓军向姚雨轩返还已经支付的物业费544元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回姚雨轩的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1060元，保全费523元，共计1583元，由姚雨轩负担783元，王晓军负担800元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，2018年7月29日，姚雨轩将涉案房屋钥匙交付王晓军，虽然双方未就合同的解除、租金的返还达成一致，但结合2018年10月27日与姚雨轩的微信聊天记录，王晓军自称其偶尔去涉案房屋休息的事实，可以证明王晓军已经实际占有使用涉案房屋。一审判决王晓军返还姚雨轩2018年9月17日之后的租金及物业费并无不当。王晓军的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人王晓军负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年四月十四日书记员 刘 彤