宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0381民初3928号原告：宁夏回族自治区渠首管理处，住所地青铜峡市。法定代表人：李银才，系处长。委托诉讼代理人：董自荣，系水政科科长，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘前，男，1973年2月27日生于青铜峡市，汉族，大专文化，住青铜峡市。原告宁夏回族自治区渠首管理处(以下简称渠首管理处)与被告刘前租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渠首管理处的委托诉讼代理人董自荣、贺冬梅、被告刘前到庭参加诉讼。庭审后，当事人申请和解一个月。本案现已审理终结。渠首管理处向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付土地租赁费118936.85元；2.要求被告承担违约金15万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：针对位于渠首管理处大坝水利管理所的六宗农田共计325亩，原、被告自2014年形成该农田的租赁关系，双方签订了六份租赁合同，合同期限均为2年，后因租赁土地总面积核减为288亩(五宗)，最后一期合同时间自2015年3月20日至2016年10月30日，到期后双方未再续签合同，但被告仍实际承租以上5宗农用地至2018年底，后经协商以上农田原告已收回。根据双方签订合同内容，被告应缴纳的租赁费以工资抵扣租赁费之后补交差额。2016年之前的租赁费全部付清，2016年应交租赁费为69140元，被告当年工资是62921.02元，下欠6218.98元，2017年应交租赁费69140元，其工资为25562.13元，下欠43577.87元，2018年被告工资停发，应交纳租赁费69140元全额拖欠，以上合计118936.85元，经催要被告拖欠至今。合同约定被告违约每宗农地支付违约金1万元，自2016年起至2018年被告租用农地每年违约金5万元，三年违约金合计15万元。刘前辩称，2009年开始我就占用案涉土地，当时全部土地是300多亩，其中有125亩河滩鱼池，后来被征用一宗。我接手时都是荒地，当时开现场会，处领导找我让我租赁，期限是6年，时限太短，我当时没有答应，处里党委成员领导现场表示谁投资谁受益，租赁到期后如果不能续租给我，原告会将我的投资退给我，因此我才租用6年。2014年合同期满，原告准备将地另租出去，我提交了一份书面诉求，就是让原告返还投资款，结清欠款可以另租别人，处里怎么决定我不清楚，但后来通知我继续承包，我们才签订了5份合同，处里说租赁期限不能太长，到期后继续续签合同，期限到期顺延。2015年我与原告签订合同时地是5宗288亩，合同是针对案涉5宗土地，另外还有一处农家乐，是一并承包给我的。2015年、2016年我实际占用5宗土地，2016年之后我与原告没有再续签合同，因为我提的诉求没有得到解决，原告一直允许我占有使用，默许将地交给我处理。投资返还问题解决前，土地应该由我继续耕种使用。2015至2018年，原告一直在扣我的工资，我没有另交租赁费，欠交的租金我同意支付，数额无异议，但是要求原告将投资款返还给我，相应扣除租金，土地返还给原告。不同意支付违约金，2015年原告通知我继续租赁，我找过相关领导，他们说不存在我违约这事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。渠首管理处提交国有土地使用权租赁合同5份，证明原、被告自2015年3月20日至2016年10月30日签订租赁合同，原告将位于河西总干渠汉惠闸至三闸之间的土地125亩出租给被告使用，租金每年13750元；将位于河西总干渠汉惠闸至三闸之间的土地70亩出租给被告，每年租金21700元；将位于三闸段后的土地75亩出租给被告，每年租金27750元；将位于三闸下游右岸、距三闸进水闸约100米处的土地8亩出租给被告，每年租金2640元；将位于吴青公路东南侧的土地10亩出租给被告，每年租金3300元，合同约定被告如违约，应向原告交纳违约金每宗土地每年为1万元；提交农田租赁费统计表，证明被告以工资抵扣3年租赁费合计88483.15元，现下欠118936.85元。被告对上述证据及金额均无异议，对此本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系原告单位职工，2009年起，被告承租使用原告管理位于大坝水利管理所的六宗农地(后被征用一宗)，另承包一处果园经营农家乐。就上述被告实际占用耕种的五宗农地，2015年1月1日，原、被告签订五份《国有土地使用权租赁合同》，约定原告(甲方)将位于河西总干渠汉惠闸至三闸之间的土地125亩出租给被告(乙方)使用，每年租赁费110元/亩，年租赁费为13750元；将位于吴青公路东南侧的土地10亩出租给被告使用，每年租赁费330元/亩，年租赁费为3300元；将位于三闸下游右岸、距三闸进水闸约100米处的土地8亩出租给被告使用，每年租赁费330元/亩，年租赁费为2640元；将位于三闸段段后的土地75亩出租给被告使用，每年租赁费370元/亩，年租赁费为27750元；将位于河西总干渠汉惠闸至三闸之间的土地70亩出租给被告使用，每年租赁费310元/亩，年租赁费为21700元。上述土地只能种植粮食作物，不得种植树苗，租赁期限2年，自2015年3月20日至2016年10月30日，2015年租赁费应在2015年9月30日前全部交清；2016年租赁费应在2016年9月30日前全部交清，双方不得因市场变化等因素随意变更价款。乙方应当按照合同约定按时向甲方交纳租赁费，逾期不交纳视为乙方违约，应承担违约责任，除继续向甲方交纳租赁费用外，每延期一天，乙方向甲方支付当年租赁费总额1%的滞纳金。乙方逾期7天不交纳租赁费的，甲方有权终止本合同，收回出租土地。乙方在租赁期间独立经营、自负盈亏，经营和管理所需所有费用由乙方承担，并且乙方必须保护好原有农田配套设施的完好。违约责任：1.甲方在合同期内将该承租土地再转租给第三方，视为甲方违约，甲方支付乙方违约金1万元；2.乙方违约，甲方有权单方面终止本合同，不承担乙方任何损失，乙方向甲方交违约金1万元；3.乙方在规定期限内未交清租赁费，乙方无条件终止合同，并在确定合同终止之日起10日内将租赁土地全部移交给甲方，无论乙方在租赁期间和本次租赁之前有无投入，乙方不得向甲方提出任何赔偿或补偿要求。前述合同期满后，双方再未续签合同，被告继续占用五宗土地至2018年底。租赁上述土地期间，双方协议原告扣取被告工资抵顶租赁费，不足部分被告补交。2015年及之前租赁费已全部付清；2016年被告应交租赁费为69140元，当年工资62921.02元，抵扣后下欠6218.98元；2017年应交69140元，至解除劳动关系被告工资25562.13元，抵扣后下欠43577.87元；2018年应交69140元，全额拖欠；三年累计拖欠118936.85元。本院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。原告代表国家行使国有土地管理权，将管理的国有土地出租给被告使用和经营收益，被告支付相应期限的租金，事实清楚，双方形成的土地租赁合同关系，合法有效。原合同约定内容明确，虽然合同期限届满未续签，双方实际仍按合同履行，依法可视为原租赁合同继续有效，其期限为不定期。作为承租人，被告应按照约定享受权利、履行义务，其最主要义务是按照约定交付租金并且按照约定方式或租赁物的性质使用租赁物。双方在事实上变更合同约定的租金支付方式、期限，但被告持续占用案涉土地，而无正当理由未足额交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付合同终止前拖欠的租金118936.85元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一般意义在于对履行利益的补偿和保障，原告要求被告承担违约金15万元，结合双方缔约地位、合同内容的确定及订立、履行实际，根据民事合同公平、诚实信用原则，本院确定被告承担3万元违约金。被告辩称原告应返还投资款，未提交证据证实其依据，亦与在案合同约定不符，以此要求继续占用案涉土地，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告刘前支付原告宁夏回族自治区渠首管理处土地租赁费118936.85元、违约金30000元，合计148936.85元，于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5334元，由原告宁夏回族自治区渠首管理处负担2380元，被告刘前负担2954元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  薄鹏飞人民陪审员  李新春人民陪审员  张立成二〇二〇年四月十五日书 记 员  王雪艳