云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终248号上诉人（原审原告）：顾冲美，女，汉族，1972年11月21日生小学文化，农民，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）上诉人（原审原告）：桂克祥，男，汉族，1970年8月26日生小学文化，农民，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司法定代表人：冯玉华，董事长。统一社会信用代码：91530300713459508C。地址：云南省曲靖市翠峰路。委托诉讼代理人：周胜全，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）上诉人顾冲美、桂克祥因与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5105号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月10日立案后依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人顾冲美、桂克祥的委托诉讼代理人丁丽娜、朱钇帆，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的委托诉讼代理人周胜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾冲美、桂克祥上诉请求：1、请求法院依法改判，并判令由被上诉人以上诉人所购房款171817元为本金，自2012年9月4日起，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿上诉人至其实际向不动产登记中心提交办证资料之日止；2、请求法院依法改判由被上诉人向上诉人支付自2011年12月24日至实际向不动产登记中心提交办证资料到房屋登记部门止办证费用的资金占用利息，按照上诉人已经交纳的办证费用6329元以年利率6％计算；3、请求法院判令本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审法院判决法律适用错误。一审法院认为：本案双方签订的是经济适用房买卖合同，不适用商品房司法解释的调整，又依据合同法第一百一十四条规定，因合同未约定违约责任承担，不支持上诉人主张违约金的诉求，适用法律错误。依据《合同法》第一百二十四条的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定；又依据《商品房司法解释》第一条，符合该司法解释适用的要件；从上诉人与被上诉人之间签署的《经济适用房购销合同》中购销合同说明第二条以及第七条可以看出：本合同所称的经济适用房是政府提供优惠的具有保障性质的政策性商品住房，且本合同也是参照《商品房购销合同》拟定的，因此，依据以上法律规定以及上诉人与被上诉人之间合同十二条之约定：被上诉人收到上诉人提供办证资料180个工作日内提交给办证机关，上诉人认为本案应当适用商品房解释相关规定判决被上诉人承担违约责任；同时依据商品房解释第十八条之规定。二、关于本案事实，上诉人是基于被上诉人的通知协助办理产权证的相关事宜，即被上诉人应当具有的是通知义务，然后上诉人协助，这是一个明显的先后顺序。一审判决确认事实已经明确被上诉人已经构成违约，这也是毋庸置疑的事实。三、关于资金占用利息的诉求，被上诉人代收的办证费用，本身是应当交到国家相关税务部门，也就是被上诉人在收到后结合双方约定的时间内上交国家，但是被上诉人没有履行代交的义务，该笔办证费用在被上诉人使用或者可能挪作他用至今长达8年的时间。上诉人主张的资金占用利息也是有事实和法律依据。被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审人民法院依法裁定驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人双方交易的是经济适用房，明显具有政策性、福利性和保障性功能，在土地供给、申请购买条件、限价销售、限制自由转让等方面均受行政干预，具有浓厚的行政色彩，显然不能等同于由市场决定的商品房买卖。当然不能适用商品房的司法解释。上诉人主张适用商品房的司法解释第十八条规定，而本案所涉房屋不存在由于被上诉人的原因不能办证的情况，房屋已经如期交付上诉人占有使用，满足了政府建设经济适用房的保障功能，实现了上诉人定有所居的合同目的。办证及发证属于管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不属被上诉人应履行的合同义务，没有及时办证并非被上诉人违约所致，一审法院判决由被上诉人限期提交办证资料，协助上诉人办理不动产权证书，已经足以修复双方的法律关系，上诉人并无损失发生，也不存在标的物灭失等情况导致损失数额难以确定，如果支持赔偿金钱的诉请，上诉人将获得双重利益，明显违反了民事责任的损失填补功能。故对上诉人主张的违约金，没有合同约定，又不能证明其有损失发生，一审判决不予支持，判决合法公正。顾冲美、桂克祥向一审法院起诉请求：判令被告立即向房屋登记部门提交办理金域蓝苑·金瑞苑22幢3单元3层302号经济适用房的办证资料(不动产权证申请书、经济适用房购销合同、合同备案登记表、购买人的身份证及婚姻状况证明、购房发票、产权状况告知书、家庭住房申请表及房管部门的询问笔录、契税完税凭证)，并将不动产权证移交给原告；由被告向原告支付违约金（以购房款总价171817元为基数，按年利率10.575%计算自2011年12月24日至实际提交办证资料之日止的利息）；由被告以6329元为基数，按年利率6%承担自2011年12月24日至实际提交办证资料之日止的资金占用利息；由被告承担律师费3000元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）于2010年9月10日与被告（甲方）签订《经济适用住房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定：甲方以划拨方式取得曲靖市朝阳路编号008-（014）-3的地块的土地使用权，土地规划用途为住宅。土地使用权证号：曲市国用（2008）第4288号。甲方经批准在上述地块上建设经济适用房，项目名称：安厦经济适用房金域蓝苑·金瑞苑。建设工程规划许可证号：建字第530300200800019号。经济适用房预售许可证号：预许曲房字（2010026）号。乙方购买金域蓝苑·金瑞苑第22幢3单元第3层302号房屋。《经济适用住房购销合同》第十二条约定，在房屋交付后，房屋所有权登记手续须由甲方代办，乙方在甲方通知的时间内提供办证所需全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证、身份证复印件、授权委托公证书等），甲方在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋所有权证，办理所需费用由乙方承担。在办理房屋所有权证后，乙方向甲方提供办证所需全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税证、身份证复印件、授权委托公证书等）由甲方代为办理土地使用权证，所需费用由乙方承担。《合同补充协议》第一条、第二条约定双方之间的通知与联络，除双方另有约定的除外，按双方在合同及补充协议列明的地址、传真、电话或者其他联系方式进行，以传真发出的文件、通知、资料，发出时视为收讫，以邮寄发出的，寄出十天后视为收讫。原告于2011年12月24日一次交清房款171817元，同时向被告缴付契税2577元、房屋登记费80元、共有权证工本费10元、权证印花税15元、合同印花税86元、合同备案费30元、抵押审验服务费80元、他项权证工本费15元、维修基金3436元，原告共计缴费6329元。被告向原告出具了相关收费（含房款）收条。此后，原告向被告交付了房屋。原告在诉讼过程中支付律师费3000.00元。一审法院认为，原告与被告签订的《经济适用住房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。被告应当按合同约定履行代办房屋不动产权属证书。根据合同约定和不动产登记暂行条例之规定，申请办理不动产权属证书的，是买卖双方应尽的义务，除买受人应当提交相关资料外，房地产开发企业也应当提交相关资料。被告在收到原告交付的资料和缴付的费用后，如认为缺少资料就应当有义务向原告提出要求，但其无证据证明其已向原告提出要求，其主张原告未全面履行提交资料之义务的事实不存在，不予支持。如被告也向登记机关提交了资料，是由于政策的变化造成登记机关不能进行不动产权属登记，那么不能归责于被告。然而。被告没有证据证明其已向登记机关提交了相关资料。另外。虽然存在不动产登记制度改革，实行不动产权属统一登记和“两证合一”的事实，但是，这一改革是以方便、快捷、便民、高效为目的，应该有利于高效快捷办理不动产权属证书。对被告代原告办理不动产权属证书未造成障碍，更应当说对被告有利，不适用情形变更原则。所以，被告未按合同约定履行义务，被告的此行为已违反合同约定，构成违约，原告主张判令被告向不动产登记机关提交作为房地产开发公司应当提交的办证资料有事实和法律依据，予以支持，原告虽然列举了办证资料，但其也有申请办证的义务或者列举不全，所以，被告应当提交办证所需资料，原告予以协助。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款规定要求被告承担违约金。然而，本案双方签订的是经济适用房买卖合同，不适用上述法律调整。双方当事人在约定办理产权证书时未就违约后承担违约金予以约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定合同双方当事人对方违约时可以约定给付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失计算方法，约定的违约金低于或者超过的，当事人可以请求增加或者降低。根据上述法律条款之规定，当事人按约定主张违约，没有约定的，可以主张损失。原告主张违约金，因合同未约定，不予支持。原告主张按其缴纳的费用计算资金占用费，因缴纳的是其应当支付的办证税费，被告只是代收，其请求，不予支持。原告请求的律师费，合同未就此损失的负担予以约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后三十日内就曲靖市朝阳路金域蓝苑·金瑞苑第22幢3单元第3层302号经济适用房向不动产登记机关提交办证所需资料，并协助原告顾冲美、桂克祥办理不动产权属证书；2、驳回原告顾冲美、桂克祥的其他诉讼请求；2、案件受理费100元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）中指出，“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。”“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部等发布的《经济适用住房管理办法》第二条、第十六条明确，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。”根据上述规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋，只要具有完全民事行为能力，能够享受民事权利和承担民事义务的民事主体，都可以成为商品房的购买人，法律、法规对同一购买人购买商品房的套数基本没有限定，购房人对于所购商品房拥有完全产权。经济适用房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人群是城市中低收入家庭，且每户只准购买1套，购房人对经济适用房拥有有限产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于房地产开发企业与商品房买受人之间的商品房买卖合同关系，调整的仅仅是房地产开发企业与商品房买受人之间因履行商品房买卖合同发生的商品房买卖合同纠纷。经济适用住房不属于商品房，经济适用住房购房合同关系的主体之间发生合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当依据《合同法》的规定进行处理。本案中，上诉人顾冲美、桂克祥申请购买经济适用住房，经有关单位按规定的程序进行审查，纳入经济适用住房供应对象范围后，与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司订立《经济适用住房购销合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并自成立时生效。顾冲美、桂克祥支付了经济适用住房购房价款，曲靖安厦房地产集团有限公司按照约定交付了经济适用住房，应当在合同约定期限内将房屋权属转移于顾冲美、桂克祥。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有在合同约定期限内向主管部门申请办理房屋权属证书以转移房屋权属，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”曲靖安厦房地产集团有限公司须继续履行合同，及时组织材料向主管部门申请办理房屋权属证书，故对顾冲美、桂克祥主张“立即向房屋登记部门提交办理金域蓝苑·金瑞苑22幢3单元3层302号经济适用房的办证资料(不动产权证申请书、经济适用房购销合同、合同备案登记表、购买人的身份证及婚姻状况证明、购房发票、产权状况告知书、家庭住房申请表及房管部门的询问笔录、契税完税凭证)，并将不动产权证移交给顾冲美、桂克祥”的诉讼请求，理当予以支持。双方当事人没有就逾期办证约定违约金或者违约产生的损失赔偿额的计算方法，上诉人顾冲美、桂克祥在本案一审、二审诉讼过程中，亦未举证证明因曲靖安厦房地产集团有限公司违约致其造成损失以及受损失的具体数额，请求由曲靖安厦房地产集团有限公司“支付逾期办理房产证的违约金、资金占用利息(从2011年12月24日起至房屋所有权证办理完毕止）”，缺乏事实依据。一审法院判决由曲靖安厦房地产集团有限公司限期提交办证资料，协助顾冲美、桂克祥办理不动产权证书，驳回顾冲美、桂克祥的其他诉讼请求，判决结果正确。综上所述，上诉人顾冲美、桂克祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人顾冲美、桂克祥负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年四月九日书记员  阮靖涵