广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初416号原告：冯永钜，男，1983年7月9日出生，汉族，身份证住址清远市清新区。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被告：阮炳权，男，1969年4月19日出生，汉族，身份证住址清远市清城区。第三人：莫天洪，女，1981年9月29日出生，汉族，身份证住址清远市清新区。委托诉讼代理人：钟裕凡（莫天洪丈夫），男，1978年4月15日出生，汉族，现住清远市清新区。原告冯永钜与被告阮炳权、第三人莫天洪物权确认纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行审理。原告冯永钜及其委托诉讼代理人廖志球，被告阮炳权，第三人莫天洪的委托诉讼代理人钟裕凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯永钜向本院提出诉讼请求：1.请求确认清远市清新区***************的所有权归属原告冯永钜所有（房屋价值为28000元）；2.请求被告协助办理权属变更手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年12月30日，黄烈锋以清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司的印章与刘国辉签订了一份购房合同，将其建设的原清新县****************出售给刘国辉（******在办证时房管部门确定的地址为清新县**********），合同约定的房屋面积为55.1平方米，总价款为28000元。合同签订后，刘国辉付清了房款给黄烈锋，黄烈锋将房屋交付给刘国辉装修使用。2010年3月7日，刘国辉将房屋转让给原告。原告一直催促黄烈锋办理产权证，并支付了办理费用，但黄烈锋一直没有办理。原告向清远市清新区人民法院起诉，法院判决确认原告与黄烈锋的买卖合同为有效合同。经法院向房屋部门查询，得知黄烈锋委托黄可劲作为代理人，与莫天洪签订了《房地产买卖合同》，将****出售给莫天洪，并办理了产权人为莫天洪的产权证，莫天洪将****抵押给阮炳权。黄可劲在代理黄烈锋与莫天洪签订《房地产买卖合同》时，有与莫天洪恶意串通的事实。首先，黄烈锋并不知情，莫天洪没有支付房价款给黄烈锋，黄烈锋隐瞒了房屋已经出售给原告的事实。另外，黄烈锋与莫天洪的交易是虚假交易，起因是黄烈锋向钟裕凡借款70万元，用包括本案涉案房屋在内的10套房屋作为借款的抵押物，但没有办理抵押登记，应钟裕凡的要求，黄烈锋办理了公证委托书给黄可劲，在黄烈锋未能还款的情况下，黄可劲未经黄烈锋同意，利用公证委托书到房管部门与莫天洪办理了交易过户手续，交易过程黄烈锋不知情不同意，莫天洪没有支付房价款给黄烈锋，因而此交易行为属于虚假的交易，交易合同应当确认无效。莫天洪依据虚假买卖合同所取得的房屋与阮炳权签订的抵押合同亦属无效。原告向清远市清新区人民法院起诉，要求确认黄烈锋与莫天洪的买卖合同无效、莫天洪与阮炳权的抵押合同无效。原告认为，原告与黄烈锋的购房合同是合法有效的合同，成立在先，且已经交付入住使用多年。现黄烈锋又与莫天洪恶意串通另行签订《房地产买卖合同》，将出售给原告的房屋又出售给莫天洪并办理了交易过户手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，黄烈锋与莫天洪的《房地产买卖合同》属无效合同，莫天洪依据无效合同所取得的房屋与阮炳权签订的抵押合同亦属无效。阮炳权依据无效合同取得房屋所有权无效，应确认****归属原告所有。现向法院起诉，请查明事实，依法判决。被告阮炳权当庭表示对原告的诉讼请求无意见。第三人莫天洪陈述称：原告陈述黄烈锋与莫天洪存在恶意串通并非事实。黄烈锋于2017年因经营房地产资金周转需要，确实与我方存在借贷关系，并办理抵押登记，双方是经过清算后才办理房屋变更登记的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方质证均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合原、被告提供的证据，经审理查明事实如下：涉案房屋现登记的地址为清远市清新区*********３号706，系由黄烈锋以清新县高奇房地产开发公司名义开发建设，原自编地址为清远市清新区（即原清新县）太和镇××××706房。根据清远市清新区*******出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋于2018年7月19日登记的权利人为阮炳权，不动产单元号为441803007003GB01027F00010015，产权证号为粤（2018）清远市不动产权第5011250号，房屋建筑面积为50.99平方米（套内面积45.62平方米）。1999年12月30日，黄烈锋以清新县高奇房地产开发部（加盖“清新县高奇房地产开发公司”）的名义作为卖方，与刘国辉（买方）签订《购房合同书》，约定将其开发建设的涉案房屋出售给刘国辉，总价款为28000元。2010年3月7日，刘国辉将涉案房屋转让给冯永钜，冯永钜当日向刘国辉支付了购房款5万元，并开始在涉案房屋居住生活至今。2012年11月27日，冯永钜向黄烈锋交纳房屋评估费、办证费、刷卡费共1775元，但黄烈锋一直没有将涉案房屋产权办理至冯永钜名下。2017年8月15日，冯永钜向本院提起诉讼，请求确认其与黄烈锋签订的关于涉案房屋的购房合同是有效合同，并请求判令黄烈锋为其办理涉案房屋的产权证。黄烈锋答辩认为与刘国辉于1999年12月30日签订的《购房合同书》有效，并同意刘国辉将涉案房屋转让给冯永钜。本院经审理认为清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司均没有办理工商登记，黄烈锋以该名义与刘国辉签订的《购房合同书》的权利义务应由黄烈锋承担，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。但黄烈锋与冯永钜之间未就涉案房屋签订购房合同，且涉案房屋当时已经登记在莫天洪名下并抵押给阮炳权，冯永钜要求黄烈锋为其办理涉案房屋的产权证，存在事实和法律上不能继续履行的情形。本院于2018年8月13日作出（2017）粤1803民初2532号民事判决，驳回冯永钜的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2017年1月23日，黄烈锋因经营需要，向钟裕凡借款60万元，约定借款期限从2017年1月23日起至2017年7月18日止，由黄烈锋提供位于清远市清新区***********（即原通利综合大楼）包括涉案房屋及邱继德、丘钊、麦其洪、江秋群、张有娣、梁庆捷、李汝莲、潘李木、罗裔针等人已经购买的另外9套房屋作为抵押，并办理了抵押登记，抵押人为黄烈锋，抵押权人为钟裕凡。黄烈锋还向黄可劲出具委托书，委托代理权限包括到相关部门办理上述房屋、国有土地使用权证过户、不动产登记、转移登记手续，代为签署和领取房地产、国土部门的转让合同及相关文件。2017年8月3日，因黄烈锋未能按期归还借款，黄可劲代理黄烈锋与莫天洪签订《房地产买卖合同》，将黄烈锋上述用于抵押的10套房屋出售给莫天洪，并将房屋产权转移登记到莫天洪名下。2017年8月29日，莫天洪与阮炳权签订一系列《抵押借款合同》，约定莫天洪向阮炳权借款，用涉案房屋在内的上述10套房屋作为抵押，并于当日办理了抵押登记手续。2018年6月4日，邱继德、丘钊、麦其洪、江秋群、张有娣、梁庆捷、李汝莲、潘李木、罗裔针等九名买受人分别向本院提起诉讼，认为在1999年期间便已经向黄烈锋购买上述用于向钟裕凡抵押的房屋，但黄烈锋一直没有为其办理房屋产权证，黄可劲未经黄烈锋同意，利用公证委托书到房管部门与莫天洪办理交易过户手续，莫天洪依据虚假买卖合同所取得的房屋与阮炳权签订抵押合同，请求确认黄烈锋与莫天洪签订的《房地产买卖合同》及莫天洪与阮炳权签订的抵押合同无效。本院经审理后于2018年11月20日分别作出（2018）粤1803民初1780-1788号民事判决，确认黄烈锋与莫天洪签订的《房地产买卖合同》及莫天洪与阮炳权签订的抵押合同均为无效合同。后因莫天洪不服，向清远市中级人民法院提出上诉，被清远市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。其中，在邱继德与黄烈锋、莫天洪、阮炳权确认合同无效一案［一审案号：（2018）粤1803民初1788号，二审案号：（2019）粤18民终3357号］中，清远市中级人民法院审理后认为，黄烈锋曾于2017年1月23日向莫天洪的丈夫钟裕凡借款60万元，并将邱继德所购买的房屋抵押给钟裕凡，借款到期后，因无法按期归还借款本息，黄烈锋才与莫天洪签订《房地产买卖合同》约定将房产出售给莫天洪，莫天洪并无实际向黄烈锋支付购房款，而是以黄烈锋所欠钟裕凡借款本息进行抵扣，故该《房地产买卖合同》的实质为黄烈锋在不能清偿债务时，将抵押物转移为债权人所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，黄烈锋在不能清偿债务时将抵押物转移为债权人所有的行为违反了上述法律的禁止性规定，故其与莫天洪于2017年8月3日签订的《房地产买卖合同》应为无效合同。邱继德于2017年8月15日已就房屋权属问题向清远市清新区人民法院提起诉讼，而莫天洪于2017年8月29日与阮炳权签订《抵押借款合同》将房屋抵押给阮炳权，可见在抵押时该房屋的权属仍存在争议，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”的规定，莫天洪将房屋抵押给阮炳权的行为违反了上述法律禁止性规定，应为无效。2020年1月19日，冯永钜向本院提起本案诉讼。庭审中，阮炳权陈述，因钟裕凡、莫天洪没有按约定归还借款，双方于2018年7月左右通过以物抵债的形式将用于抵押的10套房屋过户给阮炳权，抵偿130万元，其中本金100万元、利息14万元、过户费用16万元，并在房屋管理部门签订了房屋买卖合同，于2018年7月19日将涉案房屋的权利人登记为阮炳权。阮炳权、莫天洪确认双方就涉案房屋签订的抵押借款合同、房屋买卖合同，与邱继德等其他9套房屋的抵押借款合同、房屋买卖合同的签订时间、内容、格式均一致。冯永钜当庭表示愿意承担因办理涉案房屋权属变更所产生的费用。莫天洪反映就钟裕凡与黄烈锋的民间借贷纠纷，已经向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求黄烈锋归还借款本息，并将房屋权属变更为原来的状态。以上事实，有冯永钜提供的购房合同书、购房款收据、转让协议及收据、水电费清单、（2017）粤1803民初2532号《民事判决书》、不动产登记资料查询结果证明，莫天洪提供的结婚证、借据、汇款申请书、房产注销抵押权列表，本院调取的（2018）粤1803民初1788号《民事判决书》、（2019）粤18民终3357号《民事判决书》等证据予以证实，并有本院庭审笔录记录在案。本院认为：冯永钜起诉请求确认涉案房屋归属其所有，本案属于物权确认纠纷。黄烈锋作为涉案房屋的初始权属人，于1999年12月30日将涉案房屋出售给刘国辉，刘国辉将向黄烈锋购买所得的涉案房屋于2010年3月7日转让给冯永钜，黄烈锋对刘国辉的转让行为表示同意，该事实已经本院（2017）粤1803民初2532号民事判决予以确认。冯永钜在没有与黄烈锋直接签订房屋买卖合同的情况下，起诉要求确认其与黄烈锋签订的购房合同为有效合同，属于诉讼请求不当，但其与刘国辉的房屋买卖行为不具有法律强制性规定的无效情形，且已经按约定付清购房款，并在涉案房屋居住生活至今，本院应当确认冯永钜对涉案房屋的取得行为合法。就邱继德等人已经购买的另外9套房屋，生效判决已经确认黄烈锋与莫天洪签订的《房地产买卖合同》及莫天洪与阮炳权签订的抵押合同均为无效合同。阮炳权、莫天洪在本案诉讼中确认双方就涉案房屋签订的抵押借款合同、房屋买卖合同，与邱继德等其他9套房屋的抵押借款合同、房屋买卖合同的签订时间、内容、格式均一致，虽然冯永钜没有与邱继德等人同时提起诉讼，但根据类案同判的原则，黄烈锋、莫天洪、阮炳权之间就涉案房屋所签订的房地产买卖合同及抵押合同亦应当同属于无效合同。虽然涉案房屋现登记在阮炳权名下，但阮炳权在明知邱继德等人已经就黄烈锋转让给莫天洪的房屋提起诉讼、房屋权属存在争议的情况下，仍然通过以物抵债的形式受让涉案房屋，其行为不构成善意取得。综合上述分析，冯永钜对涉案房屋的取得行为合法，阮炳权对涉案房屋权属的来源不构成善意取得。同时，本院通过冯永钜、邱继德等人的一系列诉讼可知，黄烈锋将其开发的房产出售给刘国辉、邱继德等人后，没有及时将房屋权属登记至买受人名下，而是通过抵押借款、另行签订房屋买卖合同的形式，将房屋再次出卖给莫天洪，莫天洪又以相同方式将房屋权属转移登记至阮炳权名下，导致房屋权属历经多次诉讼，不仅使各方争议难以平息，亦与私有物权的法律保护原则保护相悖。阮炳权作为涉案房屋现登记的权利人，对冯永钜提出的确认涉案房屋所有权归其所有及要求协助办理权属变更手续的诉讼请求当庭表示无意见，是在法律规定的范围内对自身民事权利的处分，符合涉案房屋权属的客观事实，有利于平息对涉案房屋的权属争议，本院应当予以支持。冯永钜表示愿意承担因办理涉案房屋权属变更所产生的费用，本院一并予以支持。阮炳权与钟裕凡、莫天洪的借款关系，可依据双方的合同约定另行主张权利。综上所述，冯永钜提出的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、确认位于清远市清新区*********3号706房屋［产权证号：粤（2018）清远市不动产权第××××号，现登记的权利人：阮炳权］的所有权归原告冯永钜享有；二、被告阮炳权应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告冯永钜办理上列第一项房屋的不动产权证变更登记，所需费用由原告冯永钜承担。案件受理费减半收取计250元，由原告冯永钜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  钟桂洪二〇二〇年四月十四日书记员  植展鹏附：法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。