云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终292号上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码91530300713459508C，住所位于曲靖市翠峰西路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所。特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，汉族，1983年7月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。系曲靖安厦房地产集团有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：柳祥，男，汉族，1981年4月13日生，云南省曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：晏延爱，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨令治，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人柳祥商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人王孺村、蔡瑞璟，被上诉人柳祥委托诉讼代理人晏延爱、杨令治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）云0302民初3113号民事判决；2.改判上诉人曲靖市安厦房地产集团有限公司不支付违约金；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人未提供证据证明其逾期办证系上诉人未“代为提交申请办证材料”所致。双方签订的《商品房购销合同》约定：“房屋产权证的登记手续由甲方（上诉人）代办，乙方（被上诉人）须向甲方（上诉人）提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、身份证、委托书等）。甲方在收到乙方提交上述所有文件、资料后在180个工作日内将办理房屋产权证登记的资料提交登记机关。”被上诉人负有提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料的“先履行”义务，诉讼中对此首先负有举证义务。同时，被上诉人还应对上诉人未“代为提交申请办证材料”以及直接导致其逾期办证的事实提供证据证明。被上诉人仅在交房时提供了办理房产证的费用收据，并未提供证据证明其已向上诉人提交了办证所需的所有文件、资料（如委托书、申请书等），上诉人“代为提交申请办证材料”的约定条件未能成就。另外，被上诉人无法证明上诉人未“代为提交申请办证材料”的事实，也无法排除其逾期办证的其他各种原因（如上诉人自身原因、办证机关的原因、客观政策原因等），被上诉人主张其逾期办证系被上诉人未“代为提交申请办证材料”所致，属于主观推定。实际上，被上诉人直至2019年9月18日才将全部所需办证材料交于上诉人。原审判决适用法律错误，恳请支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人柳祥辩称，一审判决认定柳祥没有交齐材料，但柳祥提交的材料已经是全部材料，且是一式多份提交，签订房屋购销合同时候已经向开发商递交完全部材料，交齐办证费用，并无上诉人说所称因被上诉人原因导致无法办证的情况。根据双方签订的合同，上诉人作为商品房的出卖人，房屋所有权的转移是其主要义务，柳祥作为买受人已经全部支付价款，履行了合同义务，不能将办证义务转移给买受人。从办证程序来看，房地产开发公司要初始登记，办到大产权证才能办分户登记，办到大证以后业主才能提交资料申请办理权属证书。被上诉人柳祥向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于安厦十五城上东区第1-6幢第2层203号房屋办证所需的相关材料，并协助原告办理不产权登记证书；2.判令被告向原告支付自2016年6月20日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照实际支付的购房款总额为基数，以年利率7.125%的标准向原告支付违约金；3.判令被告向原告支付自2016年6月20日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照被告占用原告契税、印花税、维修基金等办证费用总额为基数，以年利率6%的标准向原告支付资金占用利息；4.本案诉讼费由被告承担。上述2、3项费用截止立案之日合计65454.23元。一审法院认定事实，2013年9月26日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市，三江大道以南安厦十五城·上东区1-6幢第2层203号房，房屋套内建筑面积为107.36平方米，购房款总金额为303096元整；付款方式为一次性付款；甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权证登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等），并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括便不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告按约将上述房屋交付给原告，后原告按照房屋实际面积向被告支付了房屋面积误差款，被告于2015年9月27日向原告出具了金额为312187元的购房发票。2015年9月27日，原告向被告交纳维修基金6244元、契税4683元、合同备案登记费30元、房屋登记费80元、印花税5元，合计11042元，被告并于当日分别向原告出具收据三份。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2019年3月12日，曲靖市房地产交易中心向被告出具房屋首次备案受理通知书，确认被告“提交资料符合申请备案类别，现给予收件备案”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年9月27日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书。针对被告的抗辩理由。首先，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。第三，原告的第一项诉讼请求中所涉及的“相关材料”已在双方所签订的《商品房购销合同》中进行了约定，且具体所需的相关材料应以登记机关的要求为准。据此，原告主张判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于安厦十五城.上东区房屋办证所需的相关材料，并协助办理不动产登记证书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因被告未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，已构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对此未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告诉请的以购房款总额312187元为基数按年利率7.125%计算支付自2016年6月20日起至被告向不动产登记机关提交办证所需相关材料之日止的违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于原告诉请的要求被告支付自2016年6月20日起至被告向不动产登记机关提交办证材料之日止的资金占用利息（以原告交纳的各项办证费用11042元为基数按年利率6%计算）的诉讼请求，因已支持了原告诉请的因被告逾期办证给其造成的相关损失，故其损失已得到弥补，对该项诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告柳祥购买的安厦十五城·上东区1-6幢第2层203号房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告柳祥办理不动产权证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告柳祥支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额312187元为基数，自2016年6月20日起按年利率7.125%计算至被告曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回原告柳祥的其他诉讼请求。案件受理费1437元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人柳祥签订《商品房购销合同》，向柳祥销售其开发建设的商品房，柳祥支付价款购买商品房，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。商品房属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。商品房买卖合同关系中，交付房屋、转移房屋所有权于买受人，是出卖人的法定义务，但对于该义务的履行，出卖人往往视自己的履行条件，自主决定履行义务的时间及程度。于买受人而言，在按约支付了购房价款后，何时能够受领房屋、办理不动产权登记，主要取决于买受人对合同义务的履行状态。通常情况下，买受人在与出卖人签订购房合同时，已按要求提供了相应的身份证件及相关资料，具备办理房屋权属登记条件时，出卖人应当及时通知买受人补齐差缺资料，以完成房屋所有权转移登记。案涉《商品房购销合同》履行过程中，被上诉人柳祥按约支付了购房价款，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司交付房屋并代收了相关税费，双方均不持异议。非因不可抗力或被上诉人的过错，上诉人没有在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院基于审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，兼顾当事人利益平衡，对违约金计算期间、计算标准、计算数额的认定，不违反法律规定且符合本案实际，二审予以确认。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有提供证据证明逾期申请办证系被上诉人没有补齐办证资料所致，以被上诉人未提供相关办证资料、无法及时办理房屋权属登记手续为由，抗辩其不存在违约行为、不应承担违约责任，缺乏事实基础，不予采纳。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1437元，由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年四月八日书记员  阮靖涵