辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1935号上诉人（原审原告）：任春艳，女，1979年2月10日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨顺钢，男，1971年2月17日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高桂香，女，1963年9月20日出生，汉族，辽化聚酯厂退休职工，住辽阳市宏伟区。被上诉人（原审第三人）：张晓玲，女，1967年12月30日出生，满族，住辽阳市宏伟区。被上诉人（原审第三人）：辽阳市宏伟区盛达模具厂，住所地辽阳市宏伟区徐家村。经营者：许玉，该厂厂长。原审第三人：中国建设银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区民主路49号。负责人：卢铁水，该行行长。委托诉讼代理人：赖国志，该行法律顾问。上诉人任春艳、杨顺钢因与被上诉人高桂香、张晓玲、辽阳市宏伟区盛达模具厂（以下简称“模具厂”)、原审第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行（以下简称建设银行）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人任春艳及其与杨顺钢的共同委托诉讼代理人杜若兰，被上诉人高桂香、张晓玲、模具厂的经营者许玉，原审第三人建设银行的委托诉讼代理人赖国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任春艳、杨顺钢上诉请求：1、请求二审法院依法撤销辽阳市宏伟区人民法院（2019)辽1004民初254号民事判决；2、请求二审法院依法改判，并支持上诉人的全部诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案事实是上诉人于2017年4月10日与张晓玲及其丈夫许玉签订了《购房协议》，该协议约定：上诉人同意购买张晓玲及其丈夫许玉所有的辽阳市宏伟区住宅房屋，房屋面积138平方米，房产交易价格为人民币63万元。上诉人交付购房款后，张晓玲及其丈夫许玉将房屋交付给上诉人占有使用。2018年8月7日上诉人才得知，在上诉人不知情的情况下，该房屋经被上诉人高桂香申请被辽阳市宏伟区人民法院查封。上诉人签订商品房买卖合同并实际占有居住房屋的时间均在该房屋查封之前，上诉人已经交付了全部购房款，而且没有其他的用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案在法院查封涉案房产之前，上诉人与张晓玲及其丈夫许玉已就涉案房产签订了房屋买卖合同，上诉人已向张晓玲及其丈夫许玉支付了全部房款，且张晓玲及其丈夫许玉已将房产交付上诉人占有使用，虽然上诉人与张晓玲及其丈夫许玉未办理该房产的产权过户手续，其主要原因是张晓玲及其丈夫许玉因债务纠纷离开原住所，上诉人一直无法与其二人取得联系，上诉人单方无法在房产部门办理相关的过户登记手续，上诉人对未能办理房屋过户登记手续并不存在过错。上诉人购买该房产系为了改善居住条件，属于善意购买，因此涉案房产应予解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案导致上诉人未能办理房屋更名过户手续的主要原因是张晓玲及其丈夫许玉因债务纠纷离开原住所，上诉人一直无法与其二人取得联系，因此房产部门不能为上诉人办理房产登记，上诉人没有过错。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院撤销辽阳市宏伟区人民法院（2019)辽1004民初254号民事判决书，依法改判，并支持上诉人的全部诉讼请求。高桂香辩称，第一、坐落于辽阳市宏伟区房屋，户主为许玉及张晓玲，并非任春艳与杨顺钢。房屋在法律上依旧属于许玉与张晓玲，任春艳与杨顺钢并无权维护此房产权益。第二、原告任春艳、杨顺钢说与张晓玲、许玉签订了《购房协议》，其购房协议无效，原因如下:首先，任春艳、杨顺钢说与张晓玲、许玉签订了《购房协议》，房屋并没有过户，买房子一年都不过户么；其次，辽阳市宏伟区房屋为贷款购房，房屋与银行有抵押协议，抵押期间，不得转让。第三、原告任春艳、杨顺钢说实际占有坐落于辽阳市宏伟区房屋，更是无稽之谈，房屋连许玉与张晓玲都并未全部实际占有，因为房屋在银行有抵押，所以他们如何实际占有。第四、我于2018年1月首先保全了张晓玲与许玉的房产，由于银行为第一抵押权人，故赔偿银行后，理应利用其房屋剩余财产偿还给我。第五、任春艳、杨顺钢在明知道张晓玲房产有贷款未偿还的情况下，还要去为了低价购买许玉与张晓玲的房屋，反而被许玉和张晓玲欺骗，本身就是有错在先，应了那句古话，贪小便宜吃大亏。第六、任春艳与杨顺钢说他们交了购房款，他们自己在法院就说过，并没有全部缴纳购房款。说许玉与张晓玲给他们降购房款，在买卖中，已签订购房协议，卖方为什么会主动降低购房款，这不符合常理。综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告的诉求于法无据，纯属无理要求。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。张晓玲辩称，上诉人所述属实。模具厂辩称，我是许玉，是盛达模具厂的法人代表，我和张晓玲一家的，我也同意上诉人意见。建设银行述称，同一审答辩意见。任春艳、杨顺钢向一审法院起诉请求:1、请求法院依法撤销辽阳市宏伟区人民法院(2018)辽1004执异8号民事裁定书；2、请求法院依法中止对辽阳市宏伟区房屋的执行，并解除对该房屋的查封，房屋现价值55万元；3、请求法院依法确认辽阳市宏伟区房屋的房屋所有权归属原告任春艳和杨顺钢所有。事实和理由：2017年4月10日，原告与第三人张晓玲及其丈夫许玉签订了《购房协议》，该协议约定：原告同意购买第三人张晓玲及其丈夫许玉所有的辽阳市宏伟区住宅房屋，房屋面积138平方米，房产交易价格为人民币63万元。买卖房屋的当时，第三人就已告知房屋抵押的事实。原告交付购房款后，第三人张晓玲及其丈夫许玉将房屋交付给原告占有使用。2018年8月7日原告才得知，在原告不知情的情况下，该房屋经被告高桂香申请被辽阳市宏伟区人民法院查封。原告签订商品房买卖合同并实际占有居住房屋的时间均在该房屋查封之前，原告已经交付了全部购房款，而且没有其他的用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案在法院查封涉案房产之前，原告与第三人张晓玲及其丈夫许玉已就涉案房产签订了房屋买卖合同，原告已向第三人张晓玲及其丈夫许玉支付了全部房款，且第三人张晓玲及其丈夫许玉已将房产交付原告占有使用，虽然原告与第三人张晓玲及其丈夫许玉未办理该房产的产权过户手续，其主要原因是第三人张晓玲及其丈夫许玉因债务纠纷离开原住所，原告一直无法与其二人取得联系，原告单方无法在房产部门办理相关的过户登记手续，原告对未能办理房屋过户登记手续并不存在过错。原告购买该房产系为了改善居住条件，属于善意购买，因此涉案房产应予解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案导致原告未能办理房屋更名过户手续的主要原因是第三人张晓玲及其丈夫许玉因债务纠纷离开原住所，原告一直无法与其二人取得联系，因此房产部门不能为原告办理房产登记，原告没有过错。根据上述法律规定，恳请法院维护原告的合法权益，依法撤销辽阳市宏伟区人民法院(2018)辽1004执异8号民事裁定书，并判决支持原告的全部诉讼请求。高桂香一审辩称，第一、辽阳市宏伟区房屋，户主为许玉及张晓玲，并非任春艳与杨顺钢。房屋在法律上依旧属于许玉与张晓玲，任春艳与杨顺钢并无权维护此房产权益。第二、原告任春艳、杨顺钢说与张晓玲、许玉签订了《购房协议》，其购房协议无效，原因如下：首先，任春艳、杨顺钢说与张晓玲、许玉签订了《购房协议》，房屋并没有过户，买房子一年都不过户吗；其次，辽阳市宏伟区房屋为贷款购房，房屋与银行有抵押协议，抵押期间，不得转让。第三、原告任春艳、杨顺钢说实际占有坐落于辽阳市宏伟区房屋，更是无稽之谈，房屋连许玉与张晓玲都并未全部实际占有，因为有抵押，所以他们如何实际占有。综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告的诉求于法无据，纯属无理要求。请求法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。辽阳市宏伟区盛达模具厂一审述称，涉案房屋确实卖给二原告了，而且交易的过程都有。杨顺钢在2017年4月10日交了1万元定金，2017年4月11日又交了8万元的房款，之后的第四天也就是4月13日，任春艳通过自己的工商账户将26万元转给尾号9927的张晓玲账户。签订购房协议当天，就将房屋交给二原告占有。之后二原告重新装修，入住后并使用至今。房屋总价款为63万元，后来张晓玲自动将房款降为58万元。当天二原告将20万元购房款打入许玉的建设银行账户，双方约定正式办理手续后二原告再支付3万元。因张晓玲在外面借的钱着急还，将20万元还给别人了，无法偿还银行贷款，所以耽误了。2017年4月10日之后的房屋贷款是许玉、张晓玲还的，现在断供将近2年了。中国建设银行股份有限公司辽阳分行一审述称，房屋已经断供将近2年。依据第三人模具厂的陈述其与二原告的房屋交易行为并没有提及涉案房屋已抵押给建设银行辽阳分行的事实。依据《担保法》、《物权法》等国家相关法律的规定，抵押人未经抵押权人同意擅自处分抵押物的无效，但买受人代为实现抵押权的除外。截至目前，建设银行对房屋的抵押权尚未得到实现，诉争房屋房买卖的合法性、有效性就有待法庭的进一步确认。张晓玲一审未到庭参加诉诉讼，未提交书面意见。一审法院认定事实：任春艳、杨顺钢系夫妻关系。许玉与张晓玲于1988年3月8日登记结婚。2000年7月31日，许玉与张晓玲经本院调解离婚。2014年1月28日，许玉与张晓玲登记结婚。2010年12月，许玉个人向建设银行贷款38万元购买坐落于辽阳市宏伟区房屋，房证号码003××××5684、建筑面积138.87平方米。该房屋在建设银行设立了抵押，抵押时间为2010年12月20日到2025年12月30日，该抵押行为在辽阳市不动产登记中心进行了登记。许玉偿还房屋贷款至2018年4月10日，其后不再还款，尚欠建设银行贷款余额209,983.61元，利息70,155.46元。任春艳、杨顺钢与许玉、张晓玲于2017年4月10日签订“购房协议”1份，内容为：“甲方：许玉、张晓玲(卖方)，乙方：杨顺钢、任春艳(买方)。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签定本合同，乙方同意购买甲方拥有的坐落在辽宁省辽阳市宏伟区中景豪庭的住宅房屋面积138平方米，上述房产交易价格为人民币陆拾叁万元整(630,000)，本合同签定之日乙方向甲方支付人民币壹万元整作为购房订金，甲乙双方同意，以二次付款方式付款：定金：壹万；首付：叁拾贰万元整+贰万；尾款：叁拾万-贰万=28，尾款等乙方贷款下来后，再付给甲方，甲方协助乙方去银行贷款，经协商交易税费由乙方承担。甲乙双方按协议行事，谁都不违约。首付4天以后付。2017年4月10日，张晓玲、许玉。”2017年4月11日，第三人张晓玲出具收条1张，内容为：“今收到捌万元整房款定金(80,000)；2017年4月10日收到杨顺钢、任春艳购房定金壹万元整(10,000)，共收到玖万元定金。”2017年4月13日，任春艳向张晓玲付款26万元。同年8月4日，许玉、张晓玲与任春艳再次签订了1份“购房协议”，内容为：“甲方：许玉(捺手印)、张晓玲(捺手印)，乙方：任春艳(捺手印)。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产鉴定本合同，乙方同意购买甲方拥有的坐落在辽宁省辽阳市宏伟区中景豪庭的住宅房屋面积138平方米，上述房产交易价格为人民币伍拾捌万元整。乙方先支付给甲方人民币伍拾伍元整，剩余房款待过户后乙方一次性支付给甲方人民币叁万元整。乙方需用房照贷款，在办理贷款事宜过程中，甲方应全力配合乙方。在此过程中，甲乙双方不得违约，如有一方违约赔偿对方一切经济损失。此协议一式两份，双方各持一份，两份具有同等法律效力。双方签字后生效。甲方：许玉(捺手印)、张晓玲(捺手印)；乙方：任春艳(捺手印)；中间人：张继红(捺手印)。2017年8月4日。”同日，任春艳、杨顺钢给许玉建设银行账户存入20万元。以上共计给付房款55万元。案涉房屋至今未办理过户登记，剩余3万元房款至今未付。任春艳、杨顺钢向房屋所在小区的新兴物业缴纳了从2017年6月至2018年9月的公用电费及电梯费。2018年1月11日，高桂香以张晓玲、辽阳市宏伟区盛达模具厂为被申请人向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2018年1月15日作出(2018)辽1004财保2号民事裁定，裁定：“对辽阳市宏伟区盛达模具厂经营者许玉所有的坐落于辽阳市宏伟区(房证号码003××××5684、建筑面积138.87平方米)房屋予以查封。”后高桂香以张晓玲、辽阳市宏伟区盛达模具厂为被告向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，案号为(2018)辽1004民初179号。诉讼中，双方当事人自愿达成调解协议：“被告张晓玲与辽阳市宏伟区盛达模具厂于2018年5月4日前一次性共同偿还原告高桂香借款本金43万元及利息16万元(截止至2018年2月12日)，从2018年2月13日起的利息按照年利率20%计算至借款本金还清之日止。”一审法院作出(2018)辽1004民初179号民事调解书。同年5月7日，高桂香以张晓玲、模具厂为被申请人向一审法院申请执行(2018)辽1004民初179号民事调解书，许玉将案涉房屋已被一审法院查封以及案涉房屋将被执行的情况告知任春艳、杨顺钢。一审法院未向任春艳、杨顺钢、高桂香、模具厂、张晓玲下达执行手续。任春艳、杨顺钢于2018年8月13日提出执行异议，一审法院于2018年8月27日作出(2018)辽1004执异8号执行裁定：“驳回任春艳、杨顺钢异议请求。”任春艳、杨顺钢不服执行异议裁定，于2018年9月28日向本院提起案外人执行异议之诉，案号为(2018)辽1004民初759号。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。任春艳、杨顺钢与张晓玲、许玉于2017年4月10日签订了的“购房协议”后，任春艳、杨顺钢已支付大部分房款，许玉、张晓玲也将房屋交付给任春艳、杨顺钢占有及使用，虽然高桂香认为双方的转让行为系恶意转移财产，但未能提供证据证明，故该购房协议有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”任春艳、杨顺钢无证据证明签订房屋买卖合同时经建设银行同意，且建设银行提出抵押权尚未实现，诉争房屋买卖的合法性、有效性有待法庭确认，经查案涉房屋尚欠建设银行贷款余额209,983.61元、利息70,155.46元。故一审法院认为该房屋买卖合同不具备导致房屋物权变动的法律效力。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十八条的规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”如任春艳、杨顺钢在本案中符上述规定，即可排除执行。一审法院认为，虽然任春艳、杨顺钢告已经向许玉及张晓玲交付购房款55万元，且与许玉、张晓玲签订的购房协议合法有效并实际占有房屋，但任春艳、杨顺钢明知案涉房屋抵押给建设银行，房屋解除抵押前未经第三人建设银行同意无法办理过户登记，任春艳、杨顺钢自身存在过错。许玉、张晓玲收到房款后未向建设银行结清贷款、解除抵押，许玉、张晓玲亦存在过错。故任春艳、杨顺钢对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，对任春艳、杨顺钢的诉讼请求予以驳回。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第(二)项的规定，判决：驳回任春艳、杨顺钢的诉讼请求。案件受理费9,300元(任春艳预交)，由任春艳、杨顺钢承担。本院二审期间，上诉人任春艳、杨顺钢申请证人高某出庭作证，证明2017年高某曾给上诉人装修房子，因证人证言无其他证据作证，对其真实性本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人任春艳、杨顺钢与被上诉人许玉、张晓玲在人民法院查封前就案涉房屋已经签订了购房协议并按照协议约定支付了房款55万元，且该房屋已经交付上诉人占有使用，被上诉人张晓玲及模具厂经营者许玉在收到购房款后未能及时向银行清偿贷款解除抵押，被上诉人张晓玲及模具厂经营者许玉未履行义务,未将该房屋过户给上诉人任春艳、杨顺钢，张晓玲及模具厂经营者许玉的违约及过错，导致未能办理过户，而非因买受人任春艳、杨顺钢自身的原因，故根据上述法律规定，上诉人享有足以排除执行的权利，上诉人关于停止执行案涉房屋的请求本院予以支持。综上所述，任春艳、杨顺钢的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004民初254号民事判决；二、停止对坐落于辽阳市宏伟区(房证号码00385684、建筑面积138.87平方米)房屋的执行；三、驳回上诉人任春艳、杨顺钢原审其他诉讼请求。一审案件受理费9,300元(任春艳预交)，由被上诉人张晓玲、辽阳市宏伟区盛达模具厂负担。二审案件受理费9,300元，由被上诉人张晓玲、辽阳市宏伟区盛达模具厂负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年四月二十二日法官助理王首智书记员胡子健