江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7056号原告：吴文蔚，女，1950年10月12日出生，汉族，住江阴市。原告：吴文莉，女，1952年8月24日出生，汉族，住江阴市。原告：吴文奇，男，1957年7月15日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王尚虎（受吴文蔚、吴文莉、吴文奇共同特别授权委托），北京市盈科（江阴）事务所律师。被告：吴新文，男，1928年6月6日出生，汉族，住江阴市。被告：吴越，男，1982年8月24日出生，汉族，户籍地江阴市。委托诉讼代理人：仝晓虎（受吴新文、吴越共同特别授权委托），江苏郑仝徐律师事务所律师。第三人：吴文宏，男，1955年5月10日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴春海，江苏郑仝徐律师事务所律师。原告吴文蔚、吴文莉、吴文奇与被告吴新文、吴越、第三人吴文宏确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序审理，后依法裁定转为普通程序，于2019年10月12日、2020年1月12日公开开庭进行了审理。原告吴文莉、吴文奇、吴文莉及其共同委托诉讼代理人王尚虎、被告吴新文、吴越的共同委托诉讼代理人仝晓虎、第三人吴文宏的委托诉讼代理人吴春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文蔚、吴文莉、吴文奇向本院提出诉讼请求：1、确认吴新文与吴越于2017年11月6日签订的备案号为E201711060035的《江阴市二手房买卖合同》无效并由被告一、二恢复原房屋登记状态。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第一项诉讼请求明确为：1、确认吴新文与吴越于2017年11月6日签订的备案号为E201711060035的《江阴市二手房买卖合同》无效，将吴越名下的房屋所有权变更登记到吴文蔚、吴文莉、吴文奇、吴新文、吴文宏名下。事实与理由：吴新文与陈尉英系原配夫妻，共生育四个子女，分别为吴文蔚、吴文莉、吴文奇和吴文宏，吴越系吴文宏儿子。母亲陈尉英于2016年9月30日去世，虹桥二村9幢401房屋系吴新文与陈尉英的夫妻共同财产。陈尉英去世后，两被告于2017年11月6日签订《江阴市二手房买卖合同》，吴新文将上述房屋作价30万元转让给吴越，并办理了过户登记手续，但转让该房屋当时并未征求三原告同意，直到2019年三原告才听说了转让事宜。三原告认为，涉案房屋的一半属于陈尉英的遗产，在继承人未进行分割的情况下该房屋应属于全体继承人共同共有，而非按份共有，两被告没有权利擅自进行处分，吴越作为原告及吴新文的亲属对房屋已经发生继承的事实以及原告享有继承权的事实是明知的或者应当明知，在此情形下两被告以名为买卖实为赠与的方式将房屋过户给吴越显然损害了三原告的权利，故涉案房屋买卖合同系两被告恶意串通签订，损害了第三人利益，应属无效。房屋登记在吴越名下与房屋转移的基础关系即合同的效力没有关联关系，该登记不能对抗合同是否有效。本案系确认合同效力纠纷，不是遗产分割纠纷，被告陈述三原告未尽赡养义务与事实不符，且该情况与本案无关。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告吴新文、吴越共同辩称，1、两被告的房屋转让合同合法有效，于情于理于法都不应当被撤销。涉案房屋登记在吴新文名下，其有权转让给吴越，根据物权的公示力、公信力，房屋应当属于吴越所有。2、学界通说、司法实践均认为遗产系按份共有，并非共同共有，吴新文享有一半份额加上其继承的五分之一份额，吴文宏又自愿将其继承的五分一份额处分给吴越，吴新文处分涉案不动产已经经占份额三分之二以上按份共有人同意，故其转让涉案房屋合法。三原告认为自己的继承份额得到侵犯，可以向吴新文主张赔偿，但不能撤销该转让行为，如果处分遗产必须要全体继承人同意的话，会使分割共有财产陷入僵局，达不到继承权实际是财产权的效果，从保护交易稳定，维护物权公示公信力角度讲，不宜撤销，不能以吴越未支付对价就认定不是善意第三人，吴越在房屋过户中并无过错。3、两被告之间不存在恶意串通或被胁迫，吴新文年纪虽大，但头脑清楚，思路清晰，系吴新文主动联系吴越，吴越到了江阴才知道要办理涉案房屋的转移登记。4、涉案房屋原性质为公有住房，系吴新文从政府中购得，家庭经济来源主要依靠吴新文，三原告作为子女未添一砖一瓦，吴新文自己辛苦买的房子，当然有权利处分。吴新文将房屋过户给唯一的嫡孙子系其真实意思表示，也符合我国的传统理念和价值观。5、三原告在有赡养能力的前提下没有对父母尽到赡养义务，无权获得遗产分配，陈尉英的遗产应当由吴新文继承。6、本案为确认合同无效纠纷，并非遗产继承纠纷，如果按照原告诉请将房屋恢复为共同共有，这实际上是确认原告享有继承权，但是被告认为原告具备抚养能力而不尽抚养义务，丧失了继承权。7、吴越系善意第三人，在房产交易过程中不存在过错，三原告的份额损失问题，可以另行救济。第三人吴文宏陈述，他与吴越系父子，吴新文将涉案房屋过户至吴越名下时第三人不知情，父亲吴新文有权处分自己名下的房屋，第三人尊重父亲的处理方案，认同吴新文处理自己房产的份额，涉案房屋已经办理了变更登记，产生了公信力。吴新文与吴越之间的房屋买卖合同有效，请求法院驳回三原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴新文与陈尉英系夫妻关系，共生育女儿吴文蔚、女儿吴文莉、儿子吴文宏、儿子吴文奇，吴越系吴文宏儿子，陈尉英于2016年10月1日去世。1993年12月30日，吴新文与江阴市机关行政科签订江阴市优惠出售共有住房合同，吴新文通过购买取得江阴市房屋所有权，系与陈尉英婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。2017年11月6日，吴新文与吴越签订江阴市二手房买卖合同，吴新文将坐落于虹桥二村9幢401室房屋出售给吴越，房屋成交总价为300000元，约定吴越于2017年11月6日向吴新文支付300000元房款，出卖方吴新文自愿承担本应双方缴纳的税费。签订房屋买卖合同后，吴越办理了涉案房屋的过户登记手续，江阴市房屋登记薄证明载明虹桥二村9幢401室房屋所有权人为吴越，登记日期为2017年11月7日。吴越自认并未支付合同约定的300000元房屋对价。涉案房屋现由吴新文和其保姆居住。本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效？本院认为，涉案买卖合同应认定为无效。理由如下：一、共有包括按份共有和共同共有，按份共有是指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利和分担义务。共同共有是指共有人基于共同关系，不分份额地共享共有物所有权的共有，共同共有以共同关系为基础，以共同关系的存在为前提。本案涉案房屋系遗产，根据《民通意见》第177条规定，在继承开始后，遗产分割前，遗产为共同共有，故两被告抗辩遗产为按份共有于法无据。二、根据《继承法》第二十六条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，吴新文所有的一半房产只有在遗产分割时才能分离出份额，在遗产分割前不能对该部分财产单独进行处分。三、共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，共享权利，共担义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，吴新文未经全体共有人同意，擅自处分遗产，其行为无效。同时，吴新文与吴越私自将五人共有的房屋过户侵害了三原告的继承权，两人以买卖形式掩盖赠与之实。而且，吴越作为家庭成员，在明知涉案房屋系遗产的情况下，仍然与吴新文办理过户，可见并非善意，双方恶意串通的行为，损害了三原告的利益。吴越没有支付房屋对价，其取得物权既非善意，又非有偿，不符合善意取得的要求。两被告抗辩物权经登记后具有公信力、公示力，吴越就合法享有涉案房屋的所有权的意见于法无据，本院不予支持。两被告抗辩吴新文将涉案房屋过户在其唯一的嫡孙子名下符合我国传统理念与价值观于法无据，违背了继承法相关规定，本院依法不予采纳。由于三原告在本案中未请求分割涉案房屋，且三原告起诉吴新文法定继承纠纷一案已受理，故三原告是否享有继承权不是本案审理范围。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋系遗产，由于合同无效，涉案房屋由吴文蔚、吴文莉、吴文奇、吴新文、吴文宏共同共有，三原告未请求对遗产分割。现原告主张将涉案房屋恢复登记至吴文蔚、吴文莉、吴文奇、吴新文、吴文宏名下，由于涉及到行政机关登记问题，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国继承法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条、177条之规定，判决如下：一、确认吴新文与吴越于2017年11月6日签订的备案号为E201711060035的《江阴市二手房买卖合同》无效。二、驳回吴文蔚、吴文莉、吴文奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5800元，保全费2020元，合计7820元（吴文蔚、吴文莉、吴文奇已预交），由吴新文、吴越负担（本院将7820元退还给三原告，吴新文、吴越负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱静媛人民陪审员  俞小萍人民陪审员  顾羽鸣二〇二〇年四月二十二日书 记 员  薛钰杰附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国物权法》：第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。2、《中华人民共和国继承法》：第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。3、《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》８９、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。１７７、继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则。