山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终1278号上诉人（原审被告）：徐伟，女，1990年12月21日出生，汉族，居民，住莱州市。委托诉讼代理人：刘文国，山东光州律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦炳森，山东光州律师事务所律师被上诉人（原审原告）：杨国平，女，1977年7月20日出生，汉族，居民，住莱州市。委托诉讼代理人：耿聚铎，山东中亚顺正律师事务所律师。上诉人徐伟因与被上诉人杨国平占有物返还纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人与出租人周大卫签订的租房合同有效，上诉人无须返还被上诉人房屋、无须支付房屋占有使用费36000元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，上诉人与原房屋所有权人周大卫签订租赁合同在先，该合同系双方真实意思表达，应受法律保护，上诉人已对房屋进行装修，支付了房屋租赁费，故被上诉人无权要求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费。被上诉人杨国平答辩称：1、上诉人依据租赁合同提起上诉不成立，一审法院送达程序合法，上诉人在法定举证期限未进行举证，视为放弃举证权利。租赁合同不符合民诉法关于新证据的法律规定；2、该租赁合同中的出租方周大卫不是产权所有人，无权处分他人财产，即便合同真实，也是无效的；3、上诉人长期无偿占有、使用被上诉人房产，违反公德和法律。请求驳回上诉。杨国平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付房屋占用费36000元；2、判令被告立刻给原告完好腾退房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告杨国平向莱州市宏亭置业有限公司购买了莱州市怡和花园小区宏亭大厦10层1018户房屋，于2016年11月11日取得了房屋不动产权证书，权利人为原告本人。2016年4月11日，原告与周大卫签订了《房屋租赁合同》，将上述宏亭大厦10层1018户房屋出租给周大卫居住使用，双方约定租赁期限自2016年4月11日至2017年4月11日，月租金人民币1200元，每月月初15日内向原告支付全月的租金。2016年12月15日9时58分，因被告徐伟在上述宏亭大厦10层1018户房屋居住，原告要求被告搬出该房屋，被告报警，莱州市公安局永安派出所接110指挥中心指令后到场处理未果。一审法院认为，原告是莱州市宏亭大厦10层1018户房屋的所有权人，根据原告提交的《房屋租赁合同》，原告是出租人，周大卫是承租人，被告徐伟在莱州市公安局的民警到场处理时向民警出示了她与周大卫的租房合同，则被告是次承租人。《合同法》第二百三十五条规定:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告与周大卫签订的租赁合同中约定租期1年，该租赁合同期满后，双方没有续订合同，原租赁合同的权利义务终止，租赁权归于消灭。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据，原告有权依其所有权直接向次承租人收回房屋，故一审法院对原告要求被告腾退房屋的请求予以支持。如被告认为其租赁权益受到损害，应向承租人周大卫请求赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。如上所述，承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权，故应当支付房屋占用使用费。原告提交的《房屋租赁合同》证明，其与周大卫约定月租金人民币1200元，原告提交的《出警证明》证实，被告徐伟自2016年12月15日时已居住在案涉房屋内，因被告不到庭反驳，一审法院对原告要求被告支付自2017年4月11日至2019年10月11日合计36000元房屋占用费的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月12日缺席判决：一、被告徐伟将其占有的莱州市宏亭大厦10层1018户房屋【不动产产权证号为鲁(2016)莱州市不动产权第0000258号】返还给原告杨国平，限判决生效后三十日内执行完毕；二、被告徐伟支付给原告杨国平自2017年4月11日至2019年10月11日的房屋占有使用费36000元，限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告徐伟负担，限判决生效后七日内交纳一审法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其与案外人周大伟签订的房屋租赁合同及收条各一份，证实2014年6月3日上诉人与周大伟签订房屋租赁合同，周大伟将涉案房屋出租给上诉人，每年租金12000元，租其至2034年6月3日，合同签订当日上诉人给付周大伟三年的房租36000元。经质证，被上诉人对该租赁合同及收条的真实性不予认可，主张两份证据上周大伟的签名与被上诉人在一审庭审中提交的合同原件签名不一致，在时间上也是打印完后填的，即使周大伟的签名是真实的，被上诉人有理由怀疑是上诉人与周大伟串通伪造的。上诉人、被上诉人就自己主张的事实再未能提供其他新的证据。本院二审查明的其他案件事实与原审一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：被上诉人要求上诉人将涉案房屋返还给被上诉人，并要求上诉人支付占用房屋期间的使用费36000元，理由是否成立，法院应否予以支持。被上诉人是涉案房屋的所有权人，事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。根据被上诉人提交的《房屋租赁合同》，可以认定被上诉人是涉案房屋的出租人，案外人周大卫是承租人，上诉人在莱州市公安局的民警到场处理时向民警出示了其与周大卫的租房合同，上诉人则是次承租人。《合同法》第二百三十五条规定:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被上诉人与周大卫签订的租赁合同中约定租期1年，该租赁合同期满后，双方没有续订合同，原租赁合同的权利义务终止，租赁权归于消灭。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据，被上诉人有权依其所有权直接向次承租人收回房屋，故一审法院判决上诉人将涉案房屋返还给被上诉人，并无不当，应予维持。上诉人在其租赁关系归于消灭时，继续占据涉案房屋，侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人要求上诉人支付占用房屋期间的使用费36000元，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。上诉人上诉主张其与原房屋所有权人周大卫签订租赁合同在先，上诉人已对房屋进行装修，支付了房屋租赁费，被上诉人无权要求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费，因上诉人未能提供充分证据证实周大卫是涉案房屋的原所有权人，在二审审理中虽向法院提交了其与案外人周大伟签订的房屋租赁合同及收条各一份，被上诉人对该房屋租赁合同及收条真实性不予认可，根据该房屋租赁合同及收条也不能否定被上诉人与周大伟之间的房屋租赁合同的效力，故本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人徐伟负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  于 青二〇二〇年四月三十日书记员  王 玥