四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13479号 上诉人（原审被告）：成都瑞西合能房地产有限公司。住所地：四川省成都市温江区光华大道天宝中街1号。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：罗跃霏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡芒，女，1961年10月24日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：李敏，四川蜀都律师事务所律师。 上诉人成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西合能公司）与被上诉人胡芒房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞西合能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡芒的全部诉讼请求。事实和理由：一、虽然瑞西合能公司未提供直接证据证明曾向胡芒发出交房通知，但这并不影响双方按照合同约定履行房屋交接义务。《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款不属于无效格式条款，一审判决适用法律错误。案涉房屋已满足交付条件，胡芒怠于接房视为交付，瑞西合能公司无需承担逾期交房违约责任。本案中，与房屋交接相关的合同约定共五条，分别是：《商品房买卖合同》第十条第一款、第十四条第一款和《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款、第七条第一款第2项、第八条第三款。根据上述约定，瑞西合能公司的义务是在约定的交付日即2016年2月28日前交付符合条件的房屋；如果提前交付，需另行通知，如果未通知，则以交付日为限，不符合交付条件的，由瑞西合能公司承担逾期交房违约责任，符合条件的，则视为交付。房屋交接是双方义务，瑞西合能公司单方无法完成，前述合同约定公平合理，既未加重胡芒的责任，也未排除胡芒的主要权利，不属于合同法第四十条规定的无效情形，况且《商品房买卖合同补充协议》第八条第三款还进行了重点提示和特别说明。故，本案的情形不适用合同法第三十九条、第四十条的规定。一审法院认定《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款无效，属适用法律错误。此外，最迟可在商品房买卖合同约定的交房日期接房是生活常识和交易惯例，甚至胡芒在一审庭审中自认为了接房曾在交付日前后去过现场，换言之，胡芒知晓并认可合同约定，无论瑞西合能公司是否发出通知，最迟可在交付日前接房。二、根据合同法第一百一十四条的规定，违约金和损失赔偿只能择一主张。胡芒诉请的逾期交房违约金38520元和3800元物业服务费损失，一审法院既支持了违约金，又无故以不当得利为由支持损失赔偿，违反了法律规定。即便一审法院认定物业服务费所涉法律关系与胡芒主张的法律关系不一致，也应进行释明，由胡芒决定是否变更诉讼请求，而不应径行以不当得利关系作出裁判。这既剥夺了胡芒的诉权，也剥夺了瑞西合能公司的抗辩权，严重违反法律规定。三、案涉合同及补充协议已依据相关法律法规进行备案、通过职能部门的审核，在数年大量销售行为中，相关职能部门和广大业主均认可合同条款的效力。此外，案涉房屋早已具备交付条件，开发商没有任何理由不交房，且胡芒同期的众多业主在约定的交房时间接收房屋，而胡芒在逾期交房的诉讼时效届满前最后一天以未收到通知为由主张逾期交房违约责任，与常理不符。 胡芒辩称，1.瑞西合能公司未履行合同约定的通知购房人收房义务，导致胡芒未能按期接收房屋，瑞西合能公司理应承担逾期交房的违约责任。2.一审法院以不当得利为由支持胡芒要求瑞西合能公司赔偿物业费的主张，并无不当。3.胡芒到现场查看是2016年3月上旬，而合同约定的交付时间是2016年2月28日，胡芒是在约定的交房日期之后，因瑞西合能公司迟迟未通知交房，才到房产项目现场查看，但瑞西合能公司没有任何人为胡芒办理交房手续，案涉房屋内堆放有建筑材料、居住有民工，民工称与开发商之间存在工程款纠纷。请求驳回上诉，维持原判。 胡芒向一审法院起诉请求：一、瑞西合能公司向胡芒支付逾期交房违约金38520元；二、瑞西合能公司赔偿胡芒物管费3800元；三、瑞西合能公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：胡芒与瑞西合能公司于2014年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定胡芒以642055元购买由瑞西合能公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋面积为54.23平方米。《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任第一款第二项约定“逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。 胡芒与瑞西合能公司于2014年6月26日签订《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款约定“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋”。 一审法院另查明，案涉房屋于2017年11月4日实际交付给胡芒。胡芒向案外人物业公司支付了2016年3月1日至2018年11月30日期间的案涉房屋物管费6263.73元。瑞西合能公司确认胡芒支付了案涉房屋实际转移占有前的物管费为3800元。案涉房屋在合同约定交付期限前符合合同约定的交付条件。2019年2月27日，一审法院向胡芒出具了一份《调解前置告知书》。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、交付通知费用记账凭证及附件打印件、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，胡芒和瑞西合能公司双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案争议焦点在于：2016年2月28日前，瑞西合能公司是否向胡芒有效通知交付房屋事宜，瑞西合能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金的责任。一审法院具体评析如下。 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”根据上述法律规定和合同约定，书面通知交房是出卖人应当负担的合同义务，也是合同的附随义务。虽然瑞西合能公司以《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款约定抗辩其可以不履行通知交付房屋的义务，但第五条第五款关于“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋。”的约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条的规定，瑞西合能公司在提供格式条款合同时应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意限制其权利的条款，负有向胡芒必要的提示、说明义务。《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款免除瑞西合能公司应当在房屋交付日的7日前书面通知胡芒收房的责任，该条款无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”我国对举证证明责任采取的是法律要件分类说，即主张权利存在的当事人对权利存在的要件事实负担举证责任，主张权利变更、消灭或者受到妨害的当事人对权利变更、消灭或者受到妨害的要件事实负担举证责任。违约金实质上是一种约定的损害赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，胡芒主张瑞西合能公司支付违约金，其负担的证明责任应当是证明瑞西合能公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的事实存在。本案中，瑞西合能公司没有按照合同约定的交付时间向胡芒履行实际交付房屋的义务，实际交付的时间是2017年11月4日，该事实已经双方当事人予以确认。瑞西合能公司主张其已经履行了书面通知交房义务，实质系抗辩胡芒享有接收房屋通知的权利因其已经履行了通知义务而消灭。其提交的交付通知费用记账凭证及附件打印件拟证明通过邮寄方式向胡芒履行了交付房屋的通知义务，但该证据未能反映寄件内容、寄送时间、寄送对象及是否妥投，胡芒质证其没有收到任何通知收房的通知，故，一审法院对该证据不予采信，瑞西合能公司未能提供有效证据证明其已经履行了通知交付房屋的义务。故瑞西合能公司存在逾期交房的违约行为。 关于本案是否经过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”胡芒与瑞西合能公司签订的《商品房买卖房屋》约定房屋交付时间为2016年2月28日，应当从2016年2月29日开始计算诉讼时效，故胡芒请求保护其民事权利的诉讼时效终止期为2019年3月1日。一审庭审中，胡芒提交了一份于2019年2月27日盖有一审法院章印《调解前置告知书》。经一审法院审查，该《调解前置告知书》能够证明胡芒于2019年2月27日向一审法院提起诉讼。因此，本案诉讼时效自胡芒于2019年2月27日提起诉讼之日起中断，重新开始计算三年的诉讼时效。故瑞西合能公司以本案超过诉讼时效为抗辩理由的，一审法院不予支持。且瑞西合能公司二次庭审中亦认可如果核实胡芒于2019年2月27日提起诉讼，其违约金请求权没有超过诉讼时效。 关于瑞西合能公司是否应当向胡芒支付逾期交房违约金38520元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”胡芒与瑞西合能公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了违约金的计算方式，即交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故瑞西合能公司应当支付胡芒自2016年3月1日起至2017年10月31日期间的逾期交房违约金38520元。 关于瑞西合能公司是否应当赔偿胡芒物管费3800元的问题。 一审法院认为，胡芒虽以房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，主张瑞西合能公司赔偿其物管费3800元，实质上属于行使不当得利请求权，而非合同违约责任请求权，为节约司法资源、减少当事人诉累，一审法院对该诉讼请求在本案中一并予以审理并裁判。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”不当得利的构成要件有四：一方获得利益，一方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，获得利益及利益受损均无法律上的原因。《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”案涉房屋实际转移占有于胡芒的时间为2017年11月4日，胡芒支付案涉房屋从2016年3月1日起至2017年10月31日止共计20个月房屋实际交付前的物管费。因为胡芒在房屋交付前支付了本应当由瑞西合能公司支付的物业服务费3800元，所以胡芒遭受了3800元的损失，而瑞西合能公司间接获得了3800元的利益（瑞西合能公司向物业公司负担3800元物业费给付义务消灭），双方具有获利与受损的因果关系。所以胡芒并无义务替瑞西合能公司支付物业费，胡芒替瑞西合能公司支付物业费无法律上的原因，对瑞西合能公司而言属于不当得利，胡芒有权请求瑞西合能公司返还不当利益。故胡芒要求瑞西合能公司赔偿其物管费3800元的诉讼请求有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、瑞西合能公司于判决生效之日起十五日内向胡芒支付自2016年3月1日起至2017年10月31日止逾期交房违约金38520元；二、瑞西合能公司于判决生效之日起十五日内向胡芒返还物管费3800元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取429元，由瑞西合能公司负担。 二审中，瑞西合能公司提交以下新证据： 1.成都市温江区规划管理局于2015年6月30日出具的《建设工程规划合格证》，成都鼎丰测绘服务有限公司于2015年5月28日出具的《房产测绘成果报告书》，拟证明：案涉房屋在《商品房买卖合同》第十条约定的交付期限前已符合交房条件； 2.2019年8月22日，成都合能物业管理有限公司（以下简称合能物管公司）出具的《情况说明》，拟证明：瑞西合能公司在案涉项目现场办理完集中交房手续后，于2016年3月将未收房业主的购房资料移交给合能物管公司，授权合能物管公司在为案涉房产项目提供物业管理服务的同时代为在项目现场办理房屋交付手续；之后，瑞西合能公司陆续联系未收房业主并催收物管费，案涉项目物管中心全年均有工作人员在项目现场提供物管服务及收房服务，胡芒于2017年11月4日到项目现场办理了房屋查验，表示接收房屋但未签署收房资料，未办理产权申办手续； 3.2014年5月20日，胡芒与瑞西合能公司就“珍宝琥珀”项目15幢1单元1层26号房屋签订的《商品房买卖合同》、《“珍宝琥珀”商业〈商品房买卖合同〉补充确认书》、《租赁确认书》，拟证明：胡芒在案涉项目中购买了三套商铺，其中一套早已于2015年12月31日交房入住，胡芒对于办理交房手续的流程、场所非常清楚，不能以瑞西合能公司未举出交房通知书就认定没有通知交房。 经质证，胡芒对证据1的真实性、合法性无异议，但不认可证明力，认为仅表明房屋满足主合同第十条约定的交房条件，但在瑞西合能公司未履行交房通知义务的情况下，不能视为瑞西合能公司已按约履行交房义务；对证据2的三性均不认可，理由是合能物管公司与瑞西合能公司系关联企业，两者之间具有利害关系；对证据3的真实性、合法性无异议，但该商铺与案涉商铺所处位置不同，且约定的交房期限是2020年12月31日前，胡芒尚未实际收房，不能达到瑞西合能公司的证明目的。 经审查，本院对证据1的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述；证据2在性质上属于证人证言，合能物管公司未出庭作证，且与瑞西合能公司之间具有利害关系，《情况说明》中关于合能物管公司全程均有工作人员在案涉项目现场代为办理交房手续的内容，仅是单方陈述，在缺乏其他证据佐证的情况下，不能核实真实性，本院对该证据不予采信；证据3的真实性能够确认，但该合同及补充协议中，并无与案涉《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款相同的合同条款，故，该合同的约定及实际履行情况与本案中认定补充协议第五条第五款是否无效之间，不具有关联性，本院对此不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、瑞西合能公司应否向胡芒承担逾期交房的违约责任。 胡芒认为，《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款的约定，免除了瑞西合能公司应当在房屋交付日的7日前书面通知胡芒收房的责任，且未作必要的提示、说明义务，该条款应系无效的格式条款；瑞西合能公司未能按约于2016年2月28日前交房，应承担逾期交房的违约责任。 对此，本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款关于“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋”的内容中，并未免除瑞西合能公司的交房通知义务。该条款虽然是瑞西合能公司为重复使用而预先拟定且在订立合同时未与胡芒协商的条款，属于格式条款，但并非当然无效。该条款中关于“具体日期由出卖人另行通知”的约定，与《商品房买卖合同》第十四条第一款关于“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续、地点以及应当携带的证件”的内容相符，能够认定瑞西合能公司负有通知交房的义务。本案中，瑞西合能公司未能举示有效证据证明已向胡芒履行交房通知义务，由此导致胡芒未能按期办理收房事宜，此系瑞西合能公司的违约行为导致，应承担相应违约责任。双方对案涉房屋是否逾期交房发生争议，实质上是对《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款的内容理解存在分歧。本院认为，瑞西合能公司将“买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋”的内容理解为“出卖人不负有交房通知义务”，该理解明显与胡芒的理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方即瑞西合能公司的解释。故，瑞西合能公司依据该条款认为在其未向胡芒通知交房的情况下，胡芒应于2016年2月28日前接收房屋，胡芒逾期未接收房屋的，视为房屋已交付的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 虽然在2016年2月28日前，瑞西合能公司已具备《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件，胡芒亦在一审中述称其曾于2016年3月上旬前往案涉商铺处查看，但，瑞西合能公司并未举示有效证据证明已向胡芒明确告知办理房屋交接手续的具体地点以及应当携带的证件材料，在此情况下，不能以胡芒自行查看房屋的事实视为案涉房屋已交付。一审认定案涉房屋于2017年11月4日完成交付，瑞西合能公司应承担自2016年3月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 二、胡芒要求瑞西合能公司赔偿物管费3800元的主张能否成立。 本院认为，胡芒关于3800元物管费的诉请，如果是以案涉商品房预售合同关系作为主张权利的基础，则其关于逾期交房违约金的主张与赔偿物管费的主张，属于基于瑞西合能公司的同一违约行为既主张违约金又主张损失赔偿的情形，在本院已对违约金予以支持的情况下，胡芒关于损失赔偿的主张不应得到支持。如果胡芒是以不当得利纠纷作为主张该权利的基础，则与案涉商品房预售合同纠纷属于不同的法律关系，胡芒将两个法律关系在同一案件中予以主张，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则，本院对此不予处理，胡芒可就不当得利另行主张权利。故，本院对胡芒关于3800元物管费的主张，不予支持。 综上，瑞西合能公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2021号民事判决第一项； 二、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2021号民事判决第二项； 三、驳回胡芒的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费858元，减半收取429元，由胡芒负担29元，由成都瑞西合能房地产有限公司负担负担400元；二审案件受理费858元，由上诉人成都瑞西合能房地产有限公司负担800元，由胡芒负担58元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月三十日 书记员 王朝阳