四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初911号 原告：袁丁，男，汉族，1988年4月18日出生，住成都市青羊区。 原告：黄亚，女，汉族，1989年5月15日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 被告：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：熊定勇，董事长。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 原告袁丁、黄亚与被告南充兴源环亚房地产开发有限公司（简称兴源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告袁丁、黄亚的委托诉讼代理人郑超，被告兴源公司的委托诉讼代理人罗琦、向杰峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁丁、黄亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋不动产登记证的的违约金人民币60116.22元（以460308元为本金，按每日万分之一计算，从2016年5月25日计算至2019年12月22日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担；3、返还契税及代办费用6905元。事实与理由：原告在2013年6月1日，购买被告公司开发的顺庆区房屋，建筑面积为92.75平方米房屋一套，合同价款460308元，原告按合同约定通过首付加银行按揭贷款的方式支付了全部房款。按合同约定，因被告的责任导致原告在2015年6月30日交付房屋之日起360日内未取得所购房屋所有权证书的，被告应当按日以已付房款万分之一向原告支付违约金，直至取得房屋所有权证书止。但被告公司未按合同约定履行办证义务，经原告多次催促，但仍未履行合同义务，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 原告袁丁、黄亚举证如下： 1、原告身份证复印件、被告企业基本信息复印件各1份，拟证明原、被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》，拟证明合同约定的原、被告双方的权利义务及原告完全履行了支付房款的义务；合同第二十条（三）项2款明确约定因被告的责任导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得商品房所有权证书的，被告方应按日万分之一向原告承担违约金至止取得产权证止； 3、商品房买卖销售发票、代收代办费用收据，拟证明原告向被告支付了购房款及相关办证费用。 被告兴源公司辩称，对原告所购买的房屋在2016年6月17日已经具备办理房屋产权资格和能力；被告在2016年6月24日在南充晚报登报上向原告等业主通知了办理产权相关信息，现已有部分业主已经办理了房屋产权登记；根据办证程序，需要原、被告双方相互配合才能完成产权登记手续；依据被告与原告签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，计算违约金的时间应从实际交房之日起730日后开始计算。 被告兴源公司举证如下： 1、南充市房地产交易与权属管理中心文件，拟证明被告在合同约定的时间之前完成了初始登记的事实； 2、2016年6月24日被告在南充晚报上登报通知原告等业主办证事宜，拟证明被告在具备办理产权证条件后就通知业主前来配合办理过户登记，被告已积极履行了通知义务； 3、原、被告双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，拟证明原被告就案涉房屋买卖合同的相应条款作出了明确约定. 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于案涉房屋初始登记的事实 原、被告在2013年6月1日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 二、关于办理不动产证的相关事实 原、被告于2013年6月1日签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：因被告的责任导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得商品房所有权证书的，被告方应按日万分之一向原告承担违约金至止取得产权证止。 双方于2013年5月22日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定：本补充协议与前述合同一样对双方具有同等的法律约束力，前述合同与本协议有冲突的，以本协议为准。第九条约定：出卖人统一在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后730日内办理完毕；如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，自应当取得权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付；如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》中均约定，房屋达到交房条件后，出卖人在合同约定的交房时间前可通过报纸、电视在“英伦城邦”项目所在地以及售楼部张贴交房公告、电话、电传、短信、发函、电子邮件等任一方式通知买受人办理交房手续。原告按照合同的约定向被告支付了房屋的价款金额为460308元，原告于2015年7月1日向被告支付代收税金及办证相关费用9207元，被告于2016年3月28日退还契税费用2302元。 三、原告在被告处接房和领取资料的相关事实 被告未向本院提交向原告交付房屋及原告领取办证资料的相关证据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。关于被告逾期办证违约金的给付问题：第一、被告已于2015年7月1日收取了原告缴纳的代办房屋两证费用，被告称不动产所有权证不能及时办理，在于原告作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但被告并未提供办证过程中原告拒绝履行配合办证义务的相关证据，被告以此作为原告违约的抗辩理由不能成立，对原告主张被告构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，本院依法予以支持。第二、逾期办证违约金的确定，因补充协议在办证的时间上减轻了兴源公司违约责任，对买受人不利。现兴源公司没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应认定补充协议中关于相关条款中对办证时间的约定无效，对双方关于办理房屋产权证书的条款应以主合同为准。原告要求被告按每日万分之一的标准向原告支付违约金的标准过高，结合兴源公司取得初始登记的时间、合同履行实际、原告的损失情况等，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算。关于违约金的起算时间，因《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办证时间，而兴源公司又未举证证明系业主自己原因迟延接房，违约金的起算时间以合同约定交房之日后的360日后即2016年6月25日起计算。因逾期办证的违约行为处于持续状态，原告主张违约金计算至2019年12月22日不违反法律规定及合同约定，被告应承担的逾期办证违约金为35241.18元=（460308元×0.006%×1276天）。对于原告要求返还契税的诉讼请求，因被告收取了代理办证的相关费用，但并未按照合同约定及时办理房屋产权证书，故对原告要求被告退还房屋代办费用6905元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告南充兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告袁丁、黄亚支付逾期办证违约金35241.18元; 二、被告南充兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告袁丁、黄亚返还代办费用6905元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费738元，由原告袁丁、黄亚负担300元，由被告南充兴源环亚房地产开发有限公司负担438。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李波 二〇二〇年四月二十三日 书记员  蒋娟