山西省稷山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0824民初521号 原告：马颖超，男，1988年6月7日出生，汉族，住临汾市。 委托诉讼代理人：苏水云，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 被告：稷山县明瑞房地产开发有限公司，住所地：稷山县。 法定代表人：赵俏花，系经理。 委托诉讼代理人：王丹东，山西圣剑律师事务所律师。 原告马颖超与被告稷山县明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马颖超的委托诉讼代理人苏水云、被告明瑞公司的委托诉讼代理人王丹东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马颖超向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告根据原、被告于2017年8月12日签定的《商品房销售合同》约定：责令被告立即将原告购买的位于稷山县明鑫花苑第五排9号楼3单元3层西门单元楼一套（建筑面积为115.82平方米，以实测面积为准；外面带小院一个，小院界线以房屋界线为准）交付给原告，并按合同约定办理房屋不动产登记手续（价值约370000元）；二、依法判令被告根据《商品房销售合同》约定给原告支付违约金（违约金以370000元为基数，自2018年8月12日起计算至被告实际交房之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、由被告承担本案所有诉讼等费用。事实与理由：根据原告父亲马洪平与于新亚签订的“冲抵债务协议”以及于新亚与被告签订“补充协议”，2017年8月12日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，合同约定：原告购买被告明鑫花苑第五排9号楼3单元3层西门住房一套，房款总价为350934元，特别注明：外面带小院一个，贰万柒仟陆佰玖拾元（小院界线以房屋界线为准）。房款于新亚已收，合同签订后，原告按照被告要求将房屋维修金7573元，天然气按装材料费3880元全部给被告交清。根据各方协议约定以及签定合同时，被告承诺应予签订房产买卖合同后一年内交房，但双方签订《商品房销售合同》至今已长达两年之久，期间，经原告多次与被告协商，被告一直各种借口推托，迟迟不予交房。原告无奈，特此诉讼，请求如前，请贵院依法判如所请，以维护原告的合法权益。 原告马颖超向法庭提供下列证据予以佐证：1、马颖超身份证复印件一份，证明原告符合主体资格；2、2017年8月12日签订的《商品房销售合同》，证明原告于2017年8月12日从被告稷山县明瑞房地产开发有限公司购买位于稷山县明鑫花苑小区第五排9号楼3单元3层西门单元楼一套，房屋暂定建筑为115.82平方米，房款合计为350934元（以实测建筑面积为准），房款用借款抵顶，且已全部交清；3、2017年8月12日被告稷山县明瑞房地产开发有限公司给原告出具的房屋维修金7573元、天然气材料费3880元收据两份，证明原告已按约定将被告要求的费用全部缴清；4、2017年8月12日，原告与于新亚签订的《冲抵债务协议》及于新亚出具的收据，证明于新亚作为与本案被告有借贷关系与原告就40万元借款本金用稷山县明鑫花苑小区9号楼3单元3层西门房屋一套予以抵顶，同时双方约定原告与第三方即被告稷山县明瑞房地产开发有限公司签订房产买卖合同后一年交房，款项已全部用于购房，房款已交清；5、被告与于新亚之间签订的补充协议，证明2017年7月31日，被告与于新亚之间约定：对于出售的房屋，签订合同之日起，甲方即被告稷山县明瑞房地产开发有限公司一年内给付安装交房；6、视频资料9段，证明原、被告双方之间签订《商品房销售合同》是原、被告的真实意思表示、原告按被告要求在签订合同时将房屋维修基金、天然气安装费等全部用现金另外缴清以及原告催被告交房的事实、双方多次协商的过程；7、稷山县明瑞花苑1号楼-10号楼（稷）晋商房预售【2013】字第3号商品房预售许可证复印件一份，证明被告明瑞公司开发的稷山县明鑫花苑1号楼-10号楼准予预售。 被告明瑞公司对原告提供证据的质证意见是：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，该合同应系无效合同，该房屋是明瑞公司转让给于新亚，于新亚转给原告的，于新亚没有预售资质，故该合同无效；对证据3无异议；证据4的冲抵债务协议系无效协议，于新亚无权销售未经验收的房屋；证据5应提供原件；对证据6无异议；对证据7无异议，不能证明于新亚具有预售许可。 被告明瑞公司辩称，1、双方所签《商品房销售合同》无效；2、房屋至今不具备法定交付条件；3、原告要求承担违约金没有法律和事实依据。 被告明瑞公司向本院提供下列证据予以佐证：住建局给明鑫花苑贴的公告一份，证明只有开发商才有销售的权利。 原告马颖超对被告提供证据的质证意见是：真实性无法确认，本案原告就是在开发商处购买的房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月12日，原告马颖超父亲马洪平与被告于新亚达成《冲抵债务协议》，双方同意以被告稷山县明鑫花苑小区9号楼3单元3层西门商品房冲抵案外人马洪平的债务，马洪平与第三方即本案被告明瑞公司签订房产买卖合同后，本协议宣告履行完毕。2017年8月12日，原告马颖超与被告明瑞公司签订合同编号为9-3-302《商品房销售合同》，马颖超作为乙方购买甲方明鑫花苑小区住房一套，位置为第五排9号楼三单元三层西门，建筑面积为115.82平方米，商品房价格为叁拾伍万零玖佰叁拾肆元，外面带小院壹个贰万柒仟陆佰玖拾元，小院界线以房屋界线为准。当日，马颖超向被告明瑞公司交纳天然气安装材料费3880元、房屋维修金7573元。 本院认为，本案中原告马颖超及其父亲马洪平与被告明瑞公司、于新亚之间的法律关系实质应为债权债务转移合同纠纷，债权债务转移合同纠纷是指债权人或债务人与第三人达成协议将债务转由第三人承担后就该协议产生的权利义务纠纷，债务转移合同的主要特征有：（1）债务转移须经债权人同意，这是为了保证债权人的债权实现；（2）债务转移有一定的无因性，第三人因与债务人之间有特殊约定或关系而成为债务的承担者，即使后来关系发生改变债务人不履行相关约定，第三人亦不得借此对抗债权人。具体到本案中，原告马颖超依据其父亲马洪平与于新亚的《冲抵债务协议》同被告明瑞公司签订了《商品房销售合同》，且原告马颖超向被告明瑞公司交纳了房屋维修金、天然气押金等费用，双方之间形成了商品房买卖合同关系，合法有效。被告明瑞公司以被告于新亚无销售商品房许可，转售该商品房系违法，不应认定有效。原告马颖超父亲马洪平与被告于新亚之间是债权债务关系，而原告马颖超与被告明瑞公司之间形成的是商品房买卖合同关系，被告明瑞公司的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移商品房所有权于买受人，买受人支付价款的合同，对照该规定，被告明瑞公司具备房地产开发企业资格。双方合同中明确写明房款由案外人交纳，这是被告的实体处分，应视为原告已交清房款。关于原告请求被告承担违约金，是双方约定《商品房销售合同》终止的违约金而非逾期交房的违约金，该请求本院不予支持。关于办理房屋不动产证手续则是被告交付房屋的附随义务，不应单独作为诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告稷山县明瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马颖超交付稷山县明鑫花苑第五排9号楼3单元3层西门单元楼一套（外面带小院一个，小院界线以房屋界线为准）； 二、驳回原告马颖超的其他诉讼请求。 负有给付义务的当事人，如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费6850元，减半收取3425元，由被告稷山县明瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  王学道 二〇二〇年四月十六日 书记员  陈建斌