河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1305号 上诉人（原审被告）：石家庄盛通房地产开发有限公司，住所地，石家庄市裕华区建通街与仓盛路交口。 法定代表人：张晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘涛，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗强，男，汉族，1963年8月1日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：孟繁涛，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司（以下简称盛通房地产公司）因与被上诉人罗强确认合同效力纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司的上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2019)冀0108民初3727号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人罗强的诉讼请求；3、上诉费用和其他诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实，适用法律错误，二审人民法院应当在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。 一、一审判决认定事实错误。1、上诉人并不负有向被上诉人直接通知交纳第二期购房款的义务。2013年8月14日，被上诉人作为河北省国际商会签订代表与上诉人签订了《商品房团购协议书》，在该团购协议书中第四条第二项明确约定，在工程开工七日内，由团购单位（河北省国际商会）组织购房职工交纳全部购房款的30%;上诉人与被上诉人签订的《河北国际商会广场房屋认购书》第五条第2项也明确约定工程开工七日内，被上诉人需向上诉人付至全部房价款的30%。而上诉人与被上诉人签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》是被上诉人作为团购单位河北省国际商会的团购成员在《商品房团购协议书》的前提和基础上签订的，因为是单位组织统一组织团购房屋，团购单位也不允许上诉人直接与参与团购的职工建立直接的联系，所以通知参与团购的职工交纳第二期30%的购房款的通知义务是由团购单位来负责的，上诉人并不具有直接通知被上诉人交纳第二期30%购房款的义务。一审法院作出的上诉人在团购单位向被上诉人告知了交纳第二期房款的付款时间并不能免除上诉人对被上诉人通知义务的认定是错误的，并未考虑到被上诉人是参与团购购房的这一特殊客观事实，依据普通的商品房买卖来确定合同各方的权利和义务显然是错误的。2、根据本案查明的事实，被上诉人已经知晓需向上诉人交纳第二期30%购房款的事实。根据上诉人提供的团购单位河北省国际商会的《证明》可以知道，河北省国际商会已经将交纳第二期30%的房款的时间通知了被上诉人罗强。参与团购的职工除被上诉人以外均按规定的时间交纳了第二期30%的购房款，因此，被上诉人明确知道应在2015年7月12日17点之前向上诉人交纳第二期30%购房款的事实，另外，根据被上诉人在之前起诉状中的陈述也能证明，被上诉人最晚在2016年5月份其就已经知道了应该交纳第二期30%购房款的事实。3、上诉人不直接通知被上诉人交纳第二期30%购房款的事实，并不影响被上诉人违约事实的成立。因被上诉人在得知应向上诉人交纳第二期30%购房款的事实后并未向上诉人交纳，被上诉人明知应向上诉人交纳第二期购房款而拒绝交纳，已经构成合同根本违约。上诉人是否直接通知被上诉人交纳购房款与被上诉人违约之间并不存在法律上的因果关系，不影响被上诉人违约事实的存在。 二、因被上诉人未履行交款义务，上诉人有权按照合同约定另行处置本案的讼争房屋，被上诉人的诉讼请求不能成立，一审法院判决被上诉人继续履行与被上诉人签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》属于适用法律错误。因被上诉人在知道应交纳第二期房款后拒绝按期向被上诉人交纳已远超三十日，以自己的行为表明不再履行合同约定的交款义务，根据《合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定，被上诉人有权解除合同。根据上诉人与被上诉人签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》第十条的约定，被上诉人不履行交款义务超过三十日的，上诉人有权将讼争的房屋另行处置，在被上诉人明确知道该项约定的情况下，被上诉人未按约定期限交纳第二期购房款则视为放弃参与团购，上诉人有权在不通知被上诉人解除合同的情况下将本案房屋另行处置，因双方签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》已经解除，被上诉人要求继续履行合同的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回，一审判决被上诉人继续履行该协议属适用法律错误。 综上所述，一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误，上诉人请求二审人民法院对一审判决中的错误进行纠正，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人罗强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人的上诉请求没有事实依据，请求依法驳回上诉，维持原判。1、被答辩人没有履行与答辩人签订的认购协议的约定，导致答辩人未能缴纳后续房款。对此，被答辩人应承担全部过错责任2、被答辩人主张其只需通知河北国际商会，没有义务通知被答辩人，没有事实和法律依据。被答辩人提交的河北国际商会的“证明”，不具有真实性与合法性。3、答辩人得知可以缴纳后期房款时，主动找到被答辩人交款，但被答辩人已将诉争房屋另行出售，构成对答辩人的严重违约，是典型的“一房二卖”的违法行为。综上所述，答辩人请求二审法院依法判决，驳回被答辩人的上诉，维持原判。 罗强向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，与原告签订可备案《商品房买卖合同》并予以备案；2.被告向原告进行房屋交付；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月5日，原被告签订“河北国际商会广场房屋认购协议书”约定原告认购被告开发的“河北国际商会广场”5号楼1单元2001室房屋，建筑面积190平米，单价每平米4083.04元，总价775778元。原告在协议签订时，缴纳房款5万元，工程开工7日内，付至全部房价款的30%，被告取得预售许可证三日内，双方签订正式商品房买卖合同，并按商品房买卖合同约定的期限付清剩余全部房价款。双方签订正式商品房买卖合同后，被告应按国家规定办理商品房买卖合同备案手续。认购协议签订当日，原告即支付房价款5万元。之后，原告一直未接到被告的交款通知和签订商品房买卖合同的通知。2016年5月，原告主动到被告处交款，被告拒收，并拒绝同原告签订正式商品房买卖合同。被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告特依法诉至人民法院，请公正审理，支持原告的诉讼请求。 石家庄盛通房地产开发有限公司向原审法院辩称，我方不存在违约行为，是原告违约未按期向我方交纳购房款才导致合同无法履行，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 原审法院查明认定的事实：2013年8月14日，被告盛通房地产公司作为售房单位与作为团购单位的河北省国际商会签订《商品房团购协议书》。协议对河北省国际商会所团购的房屋坐落、所购房屋建筑面积、交房条件、交付期限及付款方式等作了约定。其中付款方式约定：一、河北省国际商会所购的房屋均价为每平方米3900元；二、在总平面图批准后二十日内，河北省国际商会组织购房职工每户交付5万元购房定金；工程开工七日内，付至全部购房款的30%……取得预售许可证三日内河北省商会组织购房职工与盛通房地产公司签订正式商品房买卖合同，需要贷款的则应付清符合贷款规定的首付款，在商品房买卖合同约定期限内提供办理贷款所需的全部手续，不贷款的河北省国际商会购房职工应付清全部购房款项，并在石家庄市产权登记机关备案（职工个人购房不符合国家规定备案条件的除外）。 原审另查明，2014年5月5日，原告与被告签订《河北国际商会广场房屋认购协议书》，协议约定，原告购买河北省国际商会广场（现名称为尚慧嘉苑）5号楼1单元2001室，建筑面积为190平方米。房屋单价为4083.04元/㎡，总房款暂定为775778元。合同约定付款方式与期限为：协议签订时，原告向被告缴纳房价款5万元；工程开工7日内，原告向被告付至全部房价款的30%（即在已缴纳5万元基础上，再缴纳182733元）；被告取得预售许可证3日内，双方签订正式商品房买卖合同，并按商品房买卖合同约定期限付清剩余全部房价款543045元。双方签订正式商品房买卖合同后，被告应按国家规定办理商品房买卖合同备案手续。同日，原告向被告交纳5万元购房款，被告向原告出具相应收据。 原审再查明，庭审中被告称因原告未按约定交纳购房款，被告已经按照约定收回原告所购房屋，被告提交了以下证据：1、《商品房团购协议书》，证明应当由河北省国际商会组织本单位职工交纳购房款；2、原、被告签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》，证明原告未按约定交纳房款，被告有权处置原告认购的房屋；3、《公证书》，证明被告公司员工崔晓冉与团购负责人李胜利就购房款的交纳情况进行联系并通知团购人员；4、江苏省苏中建设集团股份有限公司（石）、河北深华工程建设项目管理有限公司的证明，证明案涉房屋的开工时间为2015年4月；5、2015年6月30日的《情况报告》《关于团购房有关事项的通知》《选车位、小房人员登记表》《关于河北国际商会职工团购房缴款的通知》、2016年6月13日《情况报告》、河北省贸促会微信工作群截图以及河北省国际商会出具的《证明》，用以证明团购单位河北省国际商会已经通知原告交纳房款，但原告未按期交纳。经质证，原告认为上述证据不能证明被告履行了通知交纳房款的义务，原告称1、《商品房团购协议书》是被告与河北省国际商会签订，原告并非该协议书主体，在该协议书之后，原被告又达成《房屋认购协议书》，被告应当按照《房屋认购协议书》的约定履行通知义务；2、《房屋认购协议书》中明确记载了原告的联系方式，被告从未以电话或短信的方式通知原告交纳第二笔房款；3、原告已于2014年4月调离河北省国际商会，故河北省国际商会通知的职工范围中并不包括原告；4、对河北商会出具的《证明》，原告认为该证据不符合单位出具证明的形式要件，对该《证明》不予认可，并且即使河北省国际商会通知了原告也不能免除被告的通知义务。庭审中经询问，被告认可关于第二笔购房款的交纳其只通知了河北省国际商会，未直接通知原告交纳购房款。 另，原审查明，2016年12月17日，被告与案外人李雅琦就本案诉争房屋（石家庄市裕华区）签订《商品房买卖合同》，并于2016年12月19日办理了预售商品房合同备案书。本案原告另案提起确认合同无效纠纷一案，要求确认被告盛通房地产公司与李雅琦签订的尚慧嘉苑5号住宅楼01单元2001号房屋商品房买卖合同无效并撤销合同备案登记手续。原审法院于2019年3月27日作出（2018）冀0108民初114号民事判决书，判决内容为：一、石家庄盛通房地产开发有限公司与李雅琦2016年12月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016121710210754093）无效。二、石家庄盛通房地产开发有限公司、李雅琦于判决生效后十日内办理石家庄市裕华区房屋商品房登记备案撤销手续。李雅琦上诉后，石家庄市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）冀01民终6885号民事判决书，维持了原审法院（2018）冀0108民初114号民事判决书。 原审法院查明，本案诉争房屋已具备房屋交付条件。 以上事实有庭审笔录及原被告提交的相应证据在卷为凭。 原审法院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告于2014年5月5日签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》系各方的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。根据该协议书约定的付款方式与期限“协议签订时，原告向被告交纳房价款5万元；工程开工7日内，原告向被告付至全部房价款的30%”，第二笔购房款的付款时间为“工程开工7日内”，原告作为普通购房者不能确定工程开工日期，因此在原告交付第一笔购房款5万元后，被告应具有通知原告工程开工交纳第二笔购房款的义务。被告未履行通知原告交款的义务，因此对被告提出的“原告违约未按期向我方交纳购房款导致合同无法履行”的抗辩理由对此不予采信。对于被告提出其已按照《商品房团购协议书》向团购单位河北省国际商会履行了通知交纳购房款的义务的抗辩理由，原审法院认为，被告在与河北省国际商会签订《商品房团购协议书》之后又与原告签订了《河北国际商会广场房屋认购协议书》，依照合同的相对性，被告应当按照《河北国际商会广场房屋认购协议书》的约定全面履行合同义务，其向团购单位告知了交纳第二笔房款的付款时间并不能免除其对原告的通知义务。故，对被告的该抗辩理由对此亦不予采信。根据原审法院（2018）冀0108民初114号民事判决书以及石家庄市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）冀01民终6885号民事判决书，被告与案外人李雅琦签订的《石家庄市商品房买卖合同》已被认定无效，且对应的预售商品房合同备案书已被判决撤销，本案诉争的石家庄市裕华区房屋“一房二卖”情形已消除，现原告要求继续履行与被告签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》，对此予以准许。根据该《河北国际商会广场房屋认购协议书》的约定，原告尚有725778元购房款未付，原告交齐购房款后，被告应当按照协议的约定配合办理不动产权属登记并向原告交付诉争房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，一审判决如下：一、被告石家庄盛通房地产开发有限公司继续履行与原告罗强2014年5月5日签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》；二、被告石家庄盛通房地产开发有限公司于收到原告罗强支付的剩余购房款后十日内向原告罗强交付位于石家庄市裕华区房屋并立即配合、协助原告罗强向相关产权登记机关申请办理上述房屋的不动产权属登记。一审案件受理费40元，由被告石家庄盛通房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人双方签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规及强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人主张案涉房产系团购房，上诉人并不具有直接通知被上诉人交纳第二期30%购房款的义务。本院认为，虽然河北省国际商会与上诉人签订了《商品房团购协议书》，协议明确河北国际商会有组织购房职工付款的义务，但并不等同于河北省国际商会不允许上诉人直接与参与团购的职工建立直接的联系，特别是在上诉人与被上诉人另行签订《河北国际商会广场房屋认购协议书》后，被上诉人主张上诉人对被上诉人负有相应的通知义务，被上诉人的主张符合常理，本院对此依法予以认定。另一方面，《河北国际商会广场房屋认购协议书》明确载有被上诉人的住址及联系方式，上诉人不存在通知不能的障碍，上诉人亦未就此提交相应证据，故在涉案房屋已经具备具备交付条件及并不存在“一房二卖”的情况下，原审法院对于上诉人的抗辩理由不予采信并依法作出的裁判结果并无不当。 综上所述，上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年四月十三日 书记员 田家鑫