安徽省合肥市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）皖01行终238号 上诉人（原审原告）蓝蝶苑小区业主委员会，办公地址合肥市蜀山区怀宁路蓝蝶苑小区8栋一单元一楼。 负责人张乐琴，主任。 被上诉人（原审被告）合肥市自然资源和规划局，住所地合肥市怀宁路1800号。 法定代表人储昭海,局长。 被上诉人（原审第三人）合肥辉悦房地产开发有限公司，住所地合肥市东流路398号B1幢1号。 法定代表人向先发，总经理。 委托代理人纪敏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托代理人吴启迪，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人蓝蝶苑小区业主委员会（以下简称蓝蝶苑小区业委会）诉被上诉人合肥市自然资源和规划局（以下简称合肥市自规局）及原审第三人合肥辉悦房地产开发有限公司（以下简称辉悦房地产开发公司）不动产登记行政纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104行初197号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 蓝蝶苑小区业委会原审诉称主要内容，蓝蝶苑小区系辉悦房地产开发公司建设的住宅小区。2018年9月20日，辉悦房地产开发公司诉讼请求确认蓝蝶苑小区地下机械车库为其所有一案中，其获悉被告向辉悦房地产开发公司颁发了（皖2019合肥市不动产权第10177014号）《不动产权证书》。为此，其于2019年9月5日从合肥市自规局处调取了蓝蝶苑小区地下车库的《不动产登记簿》，所有权人登记为辉悦房地产开发公司，土地使用权人登记为全体业主。其认为，蓝蝶苑小区地下车库为小区配套公用设施，属于业主共有。诉请判决确认合肥市自规局上述登记行为违法，并予以撤销。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠和出租等方式约定。本案车位为蓝蝶苑小区地下空间车库车位，蓝蝶苑小区业委会诉称为业主共有，依据不足，且无证据证明其享有地下车库的所有权或土地使用权。故蓝蝶苑小区业委会与涉案登记不具有法律上的利害关系。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定驳回蓝蝶苑小区业主委员会的起诉。 上诉人蓝蝶苑小区业委会上诉称，蓝蝶苑小区是由被上诉人辉悦房地产开发公司建设的住宅小区，2010年交付使用。2018年9月20日被上诉人辉悦房地产开发公司向合肥市蜀山区人民法院提起民事诉讼，请求确认蓝蝶苑小区地下机械车位为其所有。但在该案即将判决之际，辉悦房地产开发公司向法庭递交了（皖2019合肥市不动产权第10177014号）《不动产权证书》以证明蓝蝶苑小区地下机械车位为其所有。上诉人对该证存在质疑，于2019年9月5日到合肥市不动产登记中心××了××小区地下车库的《不动产登记簿》、即《房地产权登记信息》，房屋所有权人登记为辉悦房地产开发公司，土地使用权人登记为“全体业主”，房屋所有权人与土地使用权人不一致。被上诉人合肥市自规局将蓝蝶苑小区地下车库所有权登记在被上诉人辉悦房地产开发公司名下显然属于违法，应依法予以撤销。上诉人遂诉至蜀山区人民法院要求确认合肥市自规局将蓝蝶苑小区地下车库所有权登记在被上诉人辉悦房地产开发公司的行政登记行为违法，并请求撤销该登记。一审法院以“原告与涉案登记不具有法律上的利害关系”为由裁定驳回起诉。该裁定显然是错误的，具体理由如下：一、一审法院认为“原告诉称蓝蝶苑地下车库车位为业主共有的依据不足”是错误的。蓝蝶苑小区地下车库为小区的配套公用设施，依法应属于业主所共有，且《不动产登记簿》中已明确土地使用权人为“全体业主”，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”和第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十三条“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”及相关法律规定的“房地一体”原则，蓝蝶苑小区地下车库所有权应与其所依附的土地使用权一致属于小区全体业主。因此，被上诉人合肥市自规局将蓝蝶苑小区地下车库所有权登记在被上诉人辉悦房地产开发公司名下严重侵犯了全体业主的合法权益，上诉人是该登记行为利害关系人，有权就该登记行为提起诉讼。二、一审法院认为“无证据证明原告享有地下车库的所有权或土地使用权”是错误的。根据上诉人与被上诉人均提交的证据《房地产权登记信息》记载的蓝蝶苑小区地下车库土地使用权人为“全体业主”，故有充分证据证明上诉人享有地下车库土地使用权及所有权。三、被上诉人辉悦房地产开发公司也于2018年9月20日向合肥市蜀山区人民法院提起民事诉讼，状告起诉人，请求法院确认蓝蝶苑小区地下机械车位为其所有，目前该案尚未审结，说明被上诉人辉悦房地产开发公司也认为上诉人是该登记行为利害关系人。综上，请求：1.撤销合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104行初197号行政裁定并指定一审法院进行实体审理;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人合肥市自规局二审期间未提供新的答辩意见。 原审第三人辉悦房地产开发公司述称，一、蓝蝶苑小区地下车库系辉悦房地产开发公司依法报批建设，合肥市自规局的行政登记行为合法，蓝蝶苑小区业委会要求撤销没有任何的法律和事实依据。辉悦房地产开发公司系蓝蝶苑小区的建设单位，建设小区地下车库符合政府的规划许可，取得了办理产权登记所需全部文件材料及批准（国有土地使用权出让合同、土地使用证、建设工程规划许可证、测绘报告等)。合肥市自规局向辉悦房地产开发公司颁发不动产权属证书，符合《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，蓝蝶苑小区业委会无权要求撤销该登记行为。二、案涉地下车库属于小区的专有部分。蓝蝶苑小区业委会以不动产权属证书上的土地共有为由主张车库属于小区业主共有，混淆了建筑物区分所有权中的专有区域和共有区域的概念。1.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一)具有构造上的独立性，能够明确区分；（二)具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，蓝蝶苑小区地下车库具有构造上的独立性，四至界限清晰，属于独立的建筑空间且与其他部分建筑可以明确区分，能够进行排他停车使用，属于《物权法》中的专有部分，可以登记为辉悦房地产开发公司所有。小区业主仅对该小区的共有区域享有所有权。2.至于不动产权属证书显示的土地共有问题，合肥市自规局也在一审中予以清晰答复，住宅小区对外销售后，哪怕仅仅销售一套房屋，该小区的土地也从开发商独有变为业主共有，这里的业主是包含开发商在内的小区全体业主(如果房屋未完全售出)。蓝蝶苑小区业委会以土地共有去否认辉悦房地产开发公司对小区内独有区域享有所有权，显然没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。 本院另查明，本案第三人辉悦房地产开发公司曾以蓝蝶苑小区业委会为被告向原审法院提起民事诉讼，请求确认确认辉悦房地产开发公司对蓝蝶苑小区地下机械车位拥有所有权。原审法院认为2019年8月29日合肥市自然资源和规划局颁发了（皖2019合肥市不动产权第10177014号）《不动产权证书》，将政务区怀宁路99号蓝蝶苑地下车库车库1登记为合肥辉悦房地产开发有限公司单独所有，合肥辉悦房地产开发有限公司亦确认其诉请确认所有权的所有车位已全部登记至其名下，在此情形下，合肥辉悦房地产开发有限公司诉请确认案涉车位确认归其所有，已无诉的利益，遂裁定驳回起诉。案经本院二审，于2020年2月1日作出维持驳回起诉的裁定。 此外，本案审理期间，上诉人蓝蝶苑小区业委会于2019年10月25日就案涉不动产向登记机构申请异议登记。2020年3月17日以辉悦房地产开发公司为被告向原审法院提起(2020)皖0104民初2371号民事诉讼，请求确认蓝蝶苑小区全体业主对蓝蝶苑小区地下车位拥有所有权。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠和出租等方式约定。 根据上述法律规定，对于车库所有权的确定属于民事法律关系范畴，相关权属争议非行政诉讼审理的范围，本案不能代替民事诉讼对所有权争议作出判断。据此，上诉人在通过民事裁判解决权属争议前，尚不能以所有权人名义提起行政诉讼，其与案涉登记在本案中不具有法律上利害关系。原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，裁定驳回蓝蝶苑小区业委会起诉并无不当。 需要指出的是，对于上诉人是否为案涉不动产的共有人，如上所述，非行政诉讼案件的审理范围，原审裁定中“无证据证明原告享有地下车库的所有权或土地使用权”混淆了行政诉讼与民事诉讼的审理界限，在此予以指正。 综上，上诉人上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李琦 审判员  张俊 审判员  潘攀 二〇二〇年四月二十八日 书记员  程文 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；