贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终231号上诉人（原审原告）：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区专署路18号，统一社会信用代码：915206007660725188。法定代表人：申湘安，公司总经理。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘萍，女，1973年10月19日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：张崇江，男，1971年10月25日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。上诉人贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称“湘成公司”）因与被上诉人刘萍、张崇江房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭于2020年3月26日公开开庭审理了本案，上诉人湘成公司的委托诉讼代理人林翔，被上诉人刘萍、张崇江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湘成公司上诉请求：一.撤销原判主文第二项；二.改判解除双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》，责令刘萍、张崇江保持店面装修完好并立即搬离案涉租赁房屋；三.改判由刘萍、张崇江支付湘成公司滞纳金25864.57元；四.判令刘萍、张崇江支付2019年10月1日起至搬离案涉租赁房屋之日的租金及滞纳金（每日按拖欠租金3‰计算）；五.本案一、二审诉讼费用由刘萍、张崇江负担。事实和理由:一、刘萍、张崇江至今未主动履行支付租金的行为构成根本性违约，且合同约定的解除条件成就，故二审法院应当支持湘成公司的上诉请求。第一，本案系租赁合同纠纷，双方的合同目的明确。对于湘成公司而言，合同目的为收取租金。刘萍、张崇江从2019年1月1日起至今租金分文未付，并非一审判决认定刘萍、张崇江同意立即支付租金的事实，反推刘萍、张崇江主观上拒绝履行合同的根本义务，已属根本性违约。造成湘成公司收取租金的合同目的不能实现，显然不属于影响合同目的实现的轻微违约行为。根据《合同法》第九十三条及《商业用房租赁合同》第三条第二款第二项约定，应当判决解除案涉《租赁合同》。第二，刘萍、张崇江一审未提供证据证明其在案涉租赁房屋的投入金额，一审法院也未组织对案涉房屋装修进行评估鉴定，故一审法院认定刘萍、张崇江前期投入较大没有事实依据。同时，本案系刘萍、张崇江单方违约造成，已经造成湘成公司400000余元的租金损失。且租赁期限过半，系因刘萍、张崇江的过错而解除合同并未显示公平。二、对于湘成公司主张的合同约定滞纳金25864.57元，并未与违约金相互重叠，故二审法院应予以改判。案涉合同约定的滞纳金，依法应认定为合同双方对逾期支付租金的利息，不应严格按照字面解释为行政单位的行政处罚手段。合同约定滞纳金应为对违约金的补充责任，在对方严重违约时违约金不能弥补守约方损失时的保障责任，目的在于督促刘萍、张崇江积极履行合同义务，故约定的滞纳金应结合合同目的加以解释。且本案中刘萍、张崇江拖欠租金已达323307元，违约金和滞纳金之和并未超过拖欠租金的30%。刘萍、张崇江辩称，认可一审判决，若湘成公司要求我们支付2019年10月1日之后的租金及滞纳金，那么请湘成公司另行起诉。湘成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除刘萍、张崇江于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》，并责令刘萍、张崇江保持店面装修完好并立即搬离案涉租赁房屋；2、判令刘萍、张崇江连带支付至搬离时止欠付湘成公司房屋租金及滞纳金共计349171元（暂计至2019年9月30日)；3、判令刘萍、张崇江向湘成公司支付违约金50000元；4、本案诉讼费由刘萍、张崇江承担。一审法院认定事实：小烹鲜餐饮有限公司（以下简称“小烹鲜公司”）于2017年6月1日经工商注册登记成立。其中刘萍与张崇江皆为小烹鲜公司发起人。2017年5月1日，湘成公司与小烹鲜公司发起人刘萍、张崇江签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于铜仁市火车站北侧锦鹏国际4#栋二层营业用房出租给乙方使用，建筑面积855.31㎡，租赁用途餐饮；该房屋租期为五年，从2017年5月1日起至2022年8月1日止，其中免租期为3个月；乙方拖欠租金一个月以上，甲方可以终止合同，收回店面；第一年租金单价为42元/㎡，年租金431076元，签订合同时付清半年房租215538元，剩余6个月租金于2018年2月1日前付清；第二年租金单价为42元/㎡，年租金431076元，于2018年8月1日前付清半年房租215538元，剩余6个月租金于2019年2月1日前付清；第三年租金单价为42元/㎡，年租金431076元，于2019年8月1日前付清半年房租215538元，剩余6个月租金于2020年2月1日前付清；第四年租金单价44.1/㎡，年租金452630元，于2020年8月1日前付清半年房租226315元，剩余6个月租金于2021年2月1日前付清；第五年租金单价为46.3/㎡，年租金475210元，于2021年8月1日前付清半年房租237605元，剩余6个月租金于2022年2月1日前付清；租金以现金或转帐方式支付，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的3‰收取滞纳金；为保证乙方在租赁期间不违反合同约定，乙方应向甲方交纳保证金35000元，若乙方未按时缴纳租金或有其他违约行为，甲方酌情扣除相应保证金；甲乙双方任何一方如未按照合同条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为50000元整，并赔偿因违约行为所造成的合理损失。另外，该合同还对双方其他权利义务进行明确约定。合同签订后，湘成公司向刘萍、张崇江交付租赁房屋，但是刘萍、张崇江却于2019年1月后就不再向湘成公司交付房屋租赁费用。截至2019年9月30日止，刘萍、张崇江共欠付湘成公司租赁费用323307元。一审法院另查明：湘成公司在刘萍、张崇江经营的小烹鲜公司用餐，尚欠餐饮费54234元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案《商业用房租赁合同》是当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，湘成公司已按《商业用房租赁合同》的约定将涉案房屋交付刘萍、张崇江使用、收益，刘萍、张崇江理应按照合同约定支付相应租金。庭审中，刘萍、张崇江对截至2019年9月30日尚欠湘成公司租金323207元的事实并无异议，而湘成公司对在刘萍、张崇江经营的小烹鲜公司就餐尚欠餐饮费54234元的事实也予以认可，并同意相互予以抵扣。对此依法予以确认。故对湘成公司要求刘萍、张崇江支付截至2019年9月30日租金共计268973元的诉讼请求，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。一、关于涉案《商业用房租赁合同》合同责任应由刘萍、张崇江还是应由小烹鲜公司承担的问题。庭审查明涉案《商业用房租赁合同》确系小烹鲜公司发起人即刘萍、张崇江签订后用于小烹鲜公司进行餐饮经营。为此，庭审结束后，刘萍、张崇江提出本案合同责任应由小烹鲜公司承担的请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者以实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，该法律条款赋予了合同相对人享有请求发起人或者公司承担合同责任的选择权。就本案而言，虽然小烹鲜公司于2017年6月1日依法取得营业执照，已合法成立。庭后亦以明示方式表示愿意承担相应合同责任。但是，对于该种情形由于选择承担合同权利义务主体的权利在于合同相对方，并且，不论从湘成公司起诉时列明的当事人范围，还是一审法院依法进行释明，湘成公司皆明确表示将选择由刘萍、张崇江作为涉案《商业用房租赁合同》责任主体承担相应合同责任。故在本案逾期不支付租金的事实已确认的情况下，湘成公司要求刘萍、张崇江承担相应合同责任合法，予以支持。二、关于刘萍、张崇江是否应当向湘成公司支付滞纳金25964元、违约金50000元的问题。首先，滞纳金是行政管理的罚金，是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外支付的金钱。它是一种行政责任形式，一般对逾期向国家缴纳费用的行为适用。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付的违约责任惩罚金额。它是一种重要的民事责任形式，对于违约行为适用。就本案而言，湘成公司与刘萍、张崇江签订《商业用房租赁合同》是平等民事主体之间意思表示一致的民事法律行为，产生的为民事法律责任。其次，如前所述，刘萍、张崇江未按约向湘成公司支付房屋租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，理应承担相应违约责任。虽然案涉《商业用房租赁合同》第四条“租金以现金或转账方式支付，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的3‰收取滞纳金”、第十一条“甲乙双方任何一方如未按照合同条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为50000元整，并赔偿因违约行为所造成的合理损失”中，双方当事人对违约方的违约责任承担方式进行了明确约定。但是，如前，由于滞纳金和违约金分属于两个不同的法律概念，虽然涉案《商业用房租赁合同》中两者约定都属于对违约方的违约惩戒，但二者却有相互重叠的地方。因此，湘成房开公司既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金的行为，没有法律依据，并且属于重复要求赔偿。综上，由于滞纳金并不属于民事责任承担形式，故对湘成房开要求刘萍、张崇江依照《商业用房租赁合同》的约定向其支付滞纳金25964元的诉讼请求，依法不予支持。最后，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十二条“承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金”的规定，就本案而言，刘萍、张崇江于2019年1月至2019年9月30日共欠湘成公司租赁费用共计323207元的事实清楚，证据充分，刘萍、张崇江应向湘成公司支付相应违约金。由于双方当事人在案涉《商业用房租赁合同》第十一条中已对一方违约后应承担的违约金数额作出明确约定，该约定未超出合同签订当事人订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，也不会导致交易主体间事实上的不平等。且庭审中刘萍、张崇江亦未对湘成公司依照涉案合同约定向其主张50000元违约金是否过高提出异议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，根据诚信原则，对湘成公司依照涉案《商业用房租赁合同》约定，要求刘萍、张崇江承担50000元违约金的诉讼请求，依法予以支持。三、关于涉案《商业用房租赁合同》是否应当解除的问题。合同解除是在合同有效成立后，当合同的解除条件具备时，因当事人一方或双方意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。就本案而言，依据涉案《商业用房租赁合同》第三条：承租人拖欠租金一个月以上，出租人可以终止合同，收回店面的约定。从现有证据来看，刘萍、张崇江确有租金迟延履行达1个月以上的现象。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，湘成公司据此要求解除涉案《商业用房租赁合同》。但因出租人将房屋出租给承租人，其目的最主要是在于收取相应对价。而刘萍、张崇江迟延交付租赁费用的行为并不会导致出租人据此收取对价的希望落空。再则，本案审理过程中，刘萍、张崇江对于欠付湘成公司的租金并无异议，且同意立即支付。同时，湘成公司也对刘萍、张崇江迟延履行行为要求其承担了相应的违约赔偿责任。加之，本案涉案合同约定的履行期仅过半，而刘萍、张崇江又将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的餐饮行业，解除合同将会导致不经济、不利益。因此，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，对湘成公司要求解除涉案《商业用房租赁合同》的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决：一、刘萍、张崇江于判决生效之日起十日内向贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司支付房屋租赁费人民币268973元（该租赁费截至2019年9月30日）、违约金人民币50000元，共计人民币318973元；二、驳回贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币7288元，减半收取人民币3644元，由刘萍、张崇江负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明：刘萍、张崇江二审开庭时同意解除案涉《商业用房租赁合同》。案涉《商业用房租赁合同》第六条第四款约定“……在合同终止、解除租赁关系时，装修或改造与店面有关的设施全部归甲方（湘成公司）所有（可移动设施除外）……”，本院于2020年4月2日组织双方当事人对小烹鲜餐厅的可移动设施进行了现场清点，双方确认的可移动设施的种类和数量为：大冰柜二台、小冰柜二台、冷藏柜一台、厨房冷藏柜六台、不锈钢碗柜七套、烤箱一台、蒸柜一套、灶具七组、洗菜盆二个、洗碗盆二个、圆桌及椅子二十套、卡座十一套、沙发三个、存包柜一台、保险柜一台、落地风扇四台、电脑三台、验钞机一台、打印机三台、麻将机四台、饮水机四套、洗衣机一台、餐车四辆、餐具若干以及风管机外机十五台。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《商业用房租赁合同》是否应当解除；二、刘萍、张崇江是否应向湘成公司支付滞纳金。关于焦点一。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及案涉《商业用房租赁合同》第三条第二款第二项约定“乙方（刘萍、张崇江）有下列情形之一的，甲方（湘成公司）可以终止合同，收回店面：……拖欠租金壹个月以上。”，本案已经查明刘萍、张崇江于2019年1月起未付湘成公司租金，按照案涉《商业用房租赁合同》约定刘萍、张崇江应于2019年8月1日前付清半年房屋租金215538元，至湘成公司起诉时已有二个月，但湘成公司未书面通知刘萍、张崇江解除案涉《商业用房租赁合同》，而是通过向人民法院提起诉讼请求解除案涉《商业用房租赁合同》，经查符合双方约定的合同解除条件，故案涉《商业用房租赁合同》应当予以解除，解除时间为一审法院将起诉状副本送达刘萍、张崇江之日即2019年9月30日。一审法院认为刘萍、张崇江对小烹鲜餐厅前期投入较大，若解除合同会造成不利益，因刘萍、张崇江已经明确表示小烹鲜餐厅处于持续亏损状态，也同意解除合同，故一审法院的上述认定与事实不符。按照合同第六条第五款约定，合同解除后，案涉商铺除可移动设施外，商铺装修及其他设施归湘成公司所有，刘萍、张崇江应保持案涉商铺完好并将案涉商铺归还湘成公司。欠付租金金额按照合同约定一年租金431076元计算，从2019年1月1日至2020年3月31日止，欠付租金金额为538845元。湘成公司对其在刘萍、张崇江经营的小烹鲜餐厅就餐欠付餐饮费54234元的事实认可，双方同意进行抵销，故至2019年9月30日止刘萍、张崇江欠付租金484611元。从2020年4月1日起的商铺租金按照每月35923元计算至至刘萍、张崇江实际搬离之日止。关于焦点二。本案中，湘成公司基于刘萍、张崇江延期支付租金的一个违约行为根据案涉《商业用房租赁合同》第四条和第十一条的约定主张了两项违约金，因《商业用房租赁合同》第四条约定“租金以现金或转账方式支付，每逾期一天，则甲方（湘成公司）有权向乙方（刘萍、张崇江）按照每月租金的3‰收取滞纳金”，该条系双方约定的刘萍、张崇江延期支付租金向出租人一方负担的债务迟延履行违约金。而《商业用房租赁合同》第十一条约定“甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为伍万元整”，此条系概括性违约金即合同一方但凡存在违约即负担对方违约金。合同第十一条对违约金作出了概括式约定，囊括了第四条约定的债务迟延履行的情形，故一审法院以合同第十一条约定明确由刘萍、张崇江支付湘成公司50000元违约金正确。综上所述，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的上诉理由有部分能够成立，予以支持；其余上诉理由不能成立，不予支持。原判关于合同应否解除认定错误，应予纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3696号民事判决；解除贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与刘萍、张崇江于2017年5月1日签订的《商业用房租赁合同》；由刘萍、张崇江于本判决生效之日起二十日内支付贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司租金484611元（截止2020年3月30日，2020年4月1日后的租金按照每月35923元计算至刘萍、张崇江实际搬离之日止）、违约金50000元；四、案涉商铺内的可移动设施（种类和数量见二审认定事实部分）归刘萍、张崇江所有，由刘萍、张崇江于本判决生效之日起二十日内搬离案涉商铺并保持案涉商铺装修完好，将案涉商铺归还贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司；五、驳回贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7288元，减半收取3644元，由刘萍、张崇江负担2000元，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担1644元；二审案件受理费447元，由刘萍、张崇江负担247元，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  倪庆飚审判员  王永生审判员  代静云二〇二〇年四月二十日书记员  覃光林