河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3308号上诉人（原审被告）：河南志远置业有限公司，住所地郑州市二七区郑大市场南街1号。法定代表人：安红伟，董事长。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚伟，河南久灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王清云，女，1954年5月11日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：娄军峰，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱登伟，河南广奥律师事务所律师。上诉人河南志远置业有限公司因与被上诉人王清云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南志远置业有限公司上诉请求：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11048号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人于2012年进行了股东变更，上诉人在变更股东时曾告知2012年之前的债权人、债务人前往公司登记，本案发生在2007年，上诉人经核查，没有被上诉人交款记录，也没有在2012年向上诉人登记购房事宜，上诉人一审时要求对《购房意向书》及《收据》上公司印章进行鉴定真伪，以此来确定双方是否存在房屋买卖关系。一审判决认为上诉人未提供合法有效比对材料为由，不予鉴定明显错误。一审判决《购房意向书》无效，系属于法律适用错误。一审中高友志的证言无法证明被上诉人将款具体交给谁及是否将该笔款入到上诉人公司账上等资金用途，且上诉人经过核查，没有被上诉人交款记录。综上，一审判决上诉人退还购房款及利息的事实不清，证据不足，应依法驳回被上诉人一审诉讼请求。王清云辩称，一审法院定性准确，双方签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》系商品房预售合同，但因上诉人至今未取得商品房预售许可证，案涉购房意向书应当依法被认定为无效。一审法院虽认定被上诉人明知上诉人没有商品房预售许可证存在错误，但被上诉人出于对法律的敬畏息诉服判。一审庭审上诉人的原法定代表人高友志出庭证实被上诉人款项交付和协议签署的内容，公司存续、法定代表人变更不影响原公司行为的效力，上诉人提出鉴定申请没有意义，一审法院给了上诉人充足的时间调取证据，但上诉人未提供鉴定检材，一审法院根据庭审查明的事实和鉴定检材不足，没有进入鉴定程序正当，依法应予维持。王清云向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款400000元及利息（自2007年11月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止），并赔偿原告一倍已付购房款400000元；2、判令被告赔偿原告购房损失400000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月9日，原告王清云（乙方）与被告志远公司（甲方）签订《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》二份，协议均约定：公司内部员工购房，按成本价每平方米3300元，一次性交清，每人限购一套；楼房开盘时，办理购房手续，按实际购房面积和物价局审定的成本价多退少补；一号楼南头二十二层（壹套），83.5平方米。原告及被告法定代表人高友志在协议上签字，并加盖有被告公司印章。当日，原告交纳房屋预付款400000元，被告出具《收据》并加盖有“河南志远置业有限公司财务专用章”。后被告迟迟未交付房屋，被告法定代表人高友志于2014年8月3日出具信函称“王清云经贾建国介绍，于07年在志远公司购房二套，小户型，交房款40万元，望分房时给予帮助解决。”因原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，被告亦未向原告交付房屋。原被告协商未果，原告遂诉至该院。一审法院认为，原、被告签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》对房屋价款、付款方式、楼层、位置、面积差异的处理方式、解决争议的方法等进行了约定，应属商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止起诉前，本案被告志远公司并未提交原告认购的房屋的商品房预售许可证明，故该院认定原、被告双方签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，各自承担相应的责任。本案中，在原、被告双方签订的认购协议书无效的情况下，原告向被告支付的预付款400000元应予以返还。又因该认购协议书无效主要系被告单方未能取得商品房预售许可证明所造成，但原告明知被告没有预售商品房手续仍与其签订合同，对合同无效也应承担一定责任，故原告诉请的各项损失中的合理部分，即以原告支付的优先安置选房费400000元为基数，按照年利率6%计算的，自2007年11月9日起至债务实际返还完毕之日止资金占用期间的利息，该院予以支持，超出部分该院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。因本案被告承担的是缔约过失责任,即被告赔偿原告信赖利益损失,如原告支付的费用及利息等损失。房屋差价损失系可期待利益,属于违约责任的赔偿范围。故原告要求被告赔偿房屋差价损失,超出了缔约过失责任的赔偿范围,该院对原告要求被告赔偿房屋差价损失不予支持。被告辩称没有收到原告交纳的购房款，要求对协议中志远公司的印章及财务专用章进行鉴定，经查，被告原法定代表人高友志出庭证明合同确为其所签并加盖公司印章，公司财务亦收取了原告交纳的购房款，故原告有理由相信高友志的行为代表公司，其法律后果由公司承担，公章的真假不影响其代表行为的效力；而被告要求鉴定收据上财务专用章的真实性，但未提供合法有效的比对材料，应由被告承担不利的法律后果。被告志远公司的答辩意见，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南志远置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告王清云购房款400000元，并支付以400000元为基数，按年利率6%计算自2007年11月9日至债务清偿完毕之日止的利息损失；二、驳回原告王清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告王清云负担8944元，由被告河南志远置业有限公司负担6656元。本院二审期间，被上诉人提交贾建国出具的证明一份，证明被上诉人经贾建国介绍与高友志相识，签署购房意向书，交付房款的内容。经质证，上诉人认为，该证据来源不明，没有贾建国的身份证复印件，根据有关规定，证人必须出庭作证经法庭质证，所以该证人证言不符合证据规则的规定。贾建国的证言与一审高友志的证言相互矛盾，在一审中高友志在法庭上称王清云是高友志的嫂子，与王清云有利害关系，所以贾建国的证言不符合事实。贾建国的证言不属于新证据。高友志在一审中也并没有提到贾建国和他一起去交房款。综上，贾建国的证言不属实，不应予以采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人河南志远置业有限公司与被上诉人王清云签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》，对房屋价款、付款方式、楼层、位置、面积差异的处理方式、解决争议的方法等进行了约定，所以，原审认定该意向书应属商品房预售合同并无不当。截止本案一审起诉前，上诉人并未提交被上诉人认购房屋的商品房预售许可证明，因此，上诉人、被上诉人双方签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》无效。被上诉人已提交了《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》及上诉人出具的《收据》，且一审时上诉人的原法定代表人高友志出庭证明购房意向书均是其本人签名，公章也是其加盖的，购房款交到财务上了，所以，被上诉人有理由相信高友志的行为代表公司，其法律后果由公司承担，公章的真假不影响其代表行为的效力，且上诉人又无证据证明公章是被上诉人所加盖，故原审法院对上诉人要求对印章的真伪进行鉴定不予支持亦无不当。综上所述，河南志远置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6656元，由河南志远置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年四月三十日书记员  娄杨杨