福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民再43号 上诉人（原审被告、一审被申诉人）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码：9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑凯泉，福建倍拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、一审申诉人）：詹建辉，男，1968年5月19日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告、一审申诉人）：林梅金，女，1970年10月9日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区，系詹建辉之妻。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：詹津津，女，汉族，1992年9月11日出生，住莆田市城厢区，系詹建辉、林梅金之女。 上诉人莆田亿豪房地产有限公司与被上诉人詹建辉、林梅金商品房销售合同纠纷一案，仙游县人民法院于2015年7月13日作出(2015)仙民初字第2911号民事判决，已发生法律效力。詹建辉、林梅金不服，向仙游县人民检察院申诉。仙游县人民检察院以仙检民（行）监[2017]35032200003号检察建议书向仙游县人民法院提出检察建议。仙游县人民法院于2018年9月29日作出（2018）闽0322民监1号民事裁定，再审本案。仙游县人民法院于2019年4月17日作出（2018）闽0322民再9号民事判决，莆田亿豪房地产有限公司不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 莆田亿豪房地产有限公司上诉请求：撤销福建省仙游县人民法院（2018）闽0322民再9号民事判决，改判驳回詹建辉、林梅金的诉讼请求。事实与理由：一、因仙游县政府未及时供地导致莆田亿豪无法按照约定交房，莆田亿豪房地产公司具备正当的免责事由，再审一审法院认定莆田亿豪房地产公司承担违约责任是错误的。二、即便认定莆田亿豪房地产公司应承担逾期交房的违约责任，再审一审法院也未按照法律规定调整过高的违约金标准也是错误的。（一）詹建辉、林梅金因逾期交房存在的损失仅有租金损失，再审一审法院认定詹建辉、林梅金存在的损失除租金外，同时还有贷款利息损失，属于重复认定，没有事实和法律依据。（二）法院未客观公正分配对违约金过高的证据举证责任。（三）原审法院没有按照法律规定调整过高的违约金是错误的，应参照莆田亿豪房地产公司提供的租金标准依法调整本案的违约金标准。综上，请求改判驳回詹建辉、林梅金的诉讼请求。 詹建辉、林梅金答辩称，一、莆田亿豪房地产有限公司逾期交付涉案商品房，且交付时不符合合同约定的交付条件，也不存在不可抗力事件可延期的特殊情况，应承担违约责任。二、合同约定的日万分之五逾期交房违约金没有过高，不应调低。再审一审法院认定事实清楚，适用法律正确。福建省高级人民法院对同小区同类型案件作出的判决书也支持了该观点。詹建辉、林梅金与莆田亿豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。原再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回莆田亿豪房地产有限公司的上诉请求。 詹建辉、林梅金向原审法院起诉请求：判令莆田亿豪房地产有限公司支付给詹建辉、林梅金以已付购房款1216793元为基数，自2013年5月1日起按日万分之五计至实际交房之日止的违约金。 原审法院认定事实：2011年8月27日，原告詹建辉、林梅金与被告莆田亿豪房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的亿豪名城第x幢x层x、跃层x号商品房，建筑面积228.08平方米，每平方米5334.94元，总价款1216793元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。原告按约付清全部购房款1216793元。2014年10月23日，被告通知原告办理交房手续，原告认为被告交付的房屋没有符合合同约定的交付条件拒绝交房。2015年4月28日，原告以被告未能在合同约定的时间交付给原告符合合同约定条件的商品房为由，向本院提起诉讼。另查明，根据仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。 原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已付清购房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，且被告逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，被告已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定，“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为228.08㎡×5元/㎡=1140.4元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十六倍多，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，本院酌情确定本案商品房月租金为228.08㎡×5元/㎡=1140.4元，被告逾期交房所要承担的违约金为：1140.4元/月×（17+23/30）月×（1+30%）倍=26339.44元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告莆田亿豪房地产有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付给原告詹建辉、林梅金逾期交房的违约金人民币26339.44元；二、驳回原告詹建辉、林梅金的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币7880元，减半后收取人民币3940元，由原告詹建辉、林梅金负担人民币3710元，由被告莆田亿豪房地产有限公司负担人民币230元。 仙游县人民检察院提出再审检察建议认为，原审判决存在认定的基本事实缺乏证据证明的情形：原审判决认为逾期交房约定的“日万分之五”的违约金标准“过分高于造成的损失”。而仙游县人民检察院认为约定的违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不应调低：一是损失的范围应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息，原判决仅将租金作为损失计算不当；二是对于约定的违约金标准是否过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但莆田亿豪房地产有限公司未完成这一举证责任；三是对比商品房买卖合同中约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任，重于开发商的逾期办证违约责任。“日万分之五”的违约金标准也符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条的规定，对双方公平合理。 再审一审法院认定事实如下：2011年8月27日，詹建辉、林梅金与莆田亿豪房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买由莆田亿豪房地产有限公司开发的“亿豪名城”的楼盘第x幢x层x、跃层x号商品房，建筑面积共228.08平方米，单价每平方米5334.94元，总价款1216793元。2011年9月19日，该《商品房买卖合同》在仙游县房地产管理中心盖章备案。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定了商品房的交付条件和期限：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年12月10日，亿豪名城x号楼竣工验收合格。至2014年5月19日，詹建辉、林梅金付清了全部购房款1216793元。2014年10月23日，莆田亿豪房地产有限公司向詹建辉、林梅金交付了相关商品房。2014年12月24日，莆田亿豪房地产有限公司办理了亿豪名城x号楼的建设工程竣工验收消防备案手续，该工程未被确定为抽查对象。另查明：2017年1月4日，詹建辉、林梅金向本院另案起诉请求莆田亿豪房地产有限公司支付逾期办理商品房权属证书违约金。本院于2017年3月27日作出（2017）闽0322民初1220号民事判决。莆田亿豪房地产有限公司不服该一审判决，提起上诉。莆田市中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）闽03民终1968号民事判决：撤销一审判决，改判莆田亿豪房地产有限公司应支付给詹建辉、林梅金自2015年1月22日起至2016年6月30日止及自2017年4月7日起至该商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止每日按购房款1216793元的万分之一计算的逾期办证违约金。之后，詹建辉、林梅金向本院申请强制执行。2017年9月1日，该商品房的权属登记办理完成。2018年9月13日，詹建辉、林梅金收到莆田亿豪房地产有限公司支付的逾期办证违约金81738元后，自愿放弃不足部分并申请结案。 再审一审法院认为，本案的争议焦点是：一、莆田亿豪房地产有限公司是否应承担逾期交房的违约责任？二、如果莆田亿豪房地产有限公司需要承担逾期交房的违约责任，应如何承担？对此本院予以查明、认定如下：一、关于莆田亿豪房地产有限公司是否应承担逾期交房的违约责任的争议焦点。詹建辉、林梅金认为，莆田亿豪房地产有限公司逾期向其交房，应承担违约责任。在再审期间，向再审一审法院提供其于2019年1月19日拍摄的现场消防设施照片六张，以此证明莆田亿豪房地产有限公司至今消防设施仍没有符合相关标准。莆田亿豪房地产有限公司认为，由于仙游县人民政府未能完整交付土地，致楼盘配套设施未完善，导致无法在合同约定的交房期限内交房，具有商品房买卖合同第八条约定的非出卖人所能控制的延长交房的事由；二、其通知交房前，涉案房屋已按法定程序验收合格，且涉案房屋楼房属于二类高层住宅，消防只需报公安消防部门备案即可。对方因自身的原因拒绝履行收房义务，造成的损失不应由其公司承担。在再审期间，向再审一审法院提供周边市政配套工程协议书一份和现场照片四张、总平面图一张，以此证明由于仙游县政府没有按时交付土地，致楼盘配套设施无法完善，依照合同第八条约定，是不能归责于其公司的延期交房的事由。再审一审法院认为，詹建辉、林梅金与莆田亿豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人莆田亿豪房地产有限公司应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付给买受人詹建辉、林梅金使用，但在审理期间经双方确认，涉案商品房直至2014年10月23日才交付，故可以确认莆田亿豪房地产有限公司逾期交付涉案商品房这一事实。对于逾期交付涉案商品房，莆田亿豪房地产有限公司辩解是由于仙游县政府没有按时交付土地，致楼盘配套设施无法完善，依照合同第八条的相关约定不能归责于其公司。再审一审法院认为，商品房预售是将“正在建设中的房屋预先出售”。本案的商品房买卖合同经仙游县房地产管理中心备案确认，说明涉案商品房已经有关机关许可预售，正在建设中，政府不应未供地，况且莆田亿豪房地产有限公司提供周边市政配套工程协议书等证据与政府是否完整供地是两码事，不能证明仙游县政府没有按时完整交付土地，故莆田亿豪房地产有限公司的上述辩解理由不能成立；再者，《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房交付条件之一是经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，本案商品房涉及的楼房竣工后虽经建设单位组织相关单位验收合格，但其消防备案时间是2014年12月24日，而涉案商品房的交付时间是2014年10月23日，诚然涉案商品房交付时，莆田亿豪房地产有限公司未办理相应楼房的消防验收备案手续，不符合合同约定的交付条件。综上所述，莆田亿豪房地产有限公司逾期交付涉案商品房，且交付时不符合合同约定的交付条件，也没有存在合同约定的可据实延期的特殊情况，应承担相应的违约责任。 二、关于莆田亿豪房地产有限公司应如何承担违约责任的争议焦点。詹建辉、林梅金认为，本案对涉案商品房逾期交房的违约责任明确约定为日万分之五，该违约金标准没有超过法定标准。故莆田亿豪房地产有限公司应按约定承担违约责任。莆田亿豪房地产有限公司认为，詹建辉、林梅金主张的违约金过高，其实际损失也仅仅是房租的损失，涉案房屋是毛坯房，月租金为5元/㎡，而合同约定的逾期交房违约金明显超过其实际损失，应按实际损失进行调整，而且合同约定在规定期限内未达到交房条件，买受人同意接收房屋的，出卖人只要支付1000元作为补偿，不再承担其他逾期交房违约金。再审一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。涉案商品房于2014年10月23日交付，超过合同约定的交付时间541天，且没有存在合同第八条约定的特殊情况，莆田亿豪房地产有限公司应依照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。莆田亿豪房地产有限公司认为上述约定的违约金过高，对方实际损失也仅仅是房租的损失，涉案房屋是毛坯房，月租金为5元/㎡，合同约定的逾期交房违约金明显超过其实际损失，应按实际损失进行调整。再审一审法院认为，本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不予调整。理由是：第一，逾期交房造成的损失不仅仅是逾期期间的租金损失，还应当包括已付购房款被延期占用期间按贷款利率计算的利息；第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。但对于约定的违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方承担举证责任。莆田亿豪房地产有限公司仅提供仙游县2010年房屋租金最低指导价标准，而本案延迟交房的时间在2013年至2014年期间，故该指导价不足以证明违约时当地房屋租赁市场的行情，不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。此外，莆田亿豪房地产有限公司未能提供其他证据证明其主张，故莆田亿豪房地产有限公司主张约定的违约金过高，缺乏事实依据；第三，《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定：消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用。对比本案合同约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商逾期交房违约责任轻于买受人逾期付款违约责任，重于开发商逾期办证违约责任，对双方公平合理，亦符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条的规定。 综上所述，再审一审法院认为，詹建辉、林梅金与莆田亿豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，缔约主体适格、意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的合同约定交房时间为2013年4月30日前，实际交房时间为2014年10月23日，逾期541天，且不具有合同约定的可以延期交房的特殊情况，故莆田亿豪房地产有限公司应承担逾期交房的违约责任，依据合同约定应支付自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，计为1216793元×0.0005×541天=329142.51元。然而，莆田亿豪房地产有限公司依据另案的生效判决还承担涉案商品房的逾期办证违约金计为1216793元×0.0001×673天=81890.17元，并已履行完毕，因上述逾期交房违约纠纷和逾期办证违约纠纷均属同一合同所产生的纠纷，两项违约金总和不宜超过合同总额的30%即365037.9元，故本案的逾期交房违约金应确定为365037.9-81890.17=283147.73元。原审判决认定双方约定的违约金过高而予以调低，缺乏事实依据，因此导致裁判结果错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决：一、维持本院（2015）仙民初字第2911号民事判决第二项；二、撤销本院（2015）仙民初字第2911号民事判决第一项；三、莆田亿豪房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给詹建辉、林梅金逾期交房违约金283147.73元。案件受理费7880元，由莆田亿豪房地产有限公司负担5547元，詹建辉和林梅金负担2333元。 再审二审期间，莆田亿豪房地产有限公司提供福建省高级人民法院作出的（2019）闽民再322号民事判决书及生效证明一份，证明：原审认定的逾期办证的违约金事实发生变化，会影响本案判决。詹建辉、林梅金经质证认为，该份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，这是莆田亿豪房地产公司的两个不同的违约行为，按照省院的判决，是说办证这一违约事实以该购房款的30%为限，与本案的交房违约行为无关。 本院经审查认为，本院对该份判决书的真实性及合法性进行确认，但该份判决审理的是双方关于逾期办证的事实，与本案詹建辉、林梅金起诉莆田亿豪房地产有限公司逾期交房的违约行为无关。 本院再审二审查明的事实与原一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，涉案《商品房买卖合同》系由莆田亿豪房地产公司与詹建辉、林梅金双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定莆田亿豪房地产公司应于2013年4月30日前将合格房屋交付给詹建辉、林梅金，但直至2014年10月23日才实际交房，逾期541天。莆田亿豪房地产公司主张因政府未及时供地导致其无法按时交房，并在原审提供《房地产（企业项目）周边市政配套工程协议书》及现场照片、总平面图予以证实。经查，《房地产（企业项目）周边市政配套工程协议书》与涉案《商品房买卖合同》属不同民事主体，莆田亿豪房地产公司提供的证据不足以证实其具备正当的免责事由。故莆田亿豪房地产公司逾期交付涉案房屋应承担违约责任。 关于涉案合同约定的违约金是否过高,应否予以调整的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人约定的违约金是否过高应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确认。本案中,莆田亿豪房地产公司逾期交房造成詹建辉、林梅金的实际损失为租金损失,根据原审法院查明的事实,涉案房屋所在地段的同类房屋的最低月租金为1140.4元,当事人合同中约定的违约金与之对比，已远远超过造成损失的百分之三十,原审法院根据上述规定，结合本案所交付的商品房为毛坯房，将涉案违约金调整为1140.4元/月×（17+23/30）月×（1+30%）倍=26339.44元，于法有据，并无不当,詹建辉、林梅金主张应按每日万分之五计付违约金之理由不能成立,本院不予支持。 综上所述，莆田亿豪房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。再审一审判决认定违约金过高，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销福建省仙游县人民法院（2018）闽0322民再9号民事判决； 二、维持福建省仙游县人民法院(2015)仙民初字第2911号民事判决。 一审案件受理费7880元，由莆田亿豪房地产有限公司负担460元，詹建辉、林梅金负担7420元；二审案件受理费5547元，由莆田亿豪房地产有限公司负担460元，詹建辉、林梅金负担5087元。 本判决为终审判决。 审判长 王 寒 审判员 郑飞鹏 审判员 柯萍萍 二〇二〇年四月二十六日 书记员 程 金 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。