湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1438号原告：吴湘芝，女，1993年10月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘恋梅，女，1966年12月5日出生，汉族，住长沙市雨花区，系吴湘芝的母亲。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305。法定代表人：侯周华。原告吴湘芝与被告湖南富瑞房地产开发有限公司(以下简称富瑞房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴湘芝的委托诉讼代理人刘恋梅到庭参加诉讼。被告富瑞房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴湘芝向本院提出诉讼请求：1、判令富瑞房地产公司继续履行合同约定的房屋交付义务，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、“一证”（《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》）、“一表”（《竣工验收备案表》）；2、判令富瑞房地产公司因逾期交房而向吴湘芝支付违约金（从2018年11月1日起至实际支付房屋之日止，暂计至2019年11月30日需支付吴湘芝违约金47388元），如继续违约，还需将后续的违约金按合同约定每日向吴湘芝支付已付房价款的万分之一；3、一审、二审诉讼费用由富瑞房地产公司承担。事实与理由：吴湘芝于2018年7月3日与富瑞房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买富瑞房地产公司所开发的位于长沙市天心区房屋，总房款1199699元。合同签订后，吴湘芝已经按照合同约定履行了全部支付购房款义务及相关应付款义务。按照合同第十条规定，富瑞房地产公司应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定及合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付吴湘芝使用。2018年10月31日，吴湘芝按照合同约定前往富瑞苑楼盘营销中心办理房屋相关交接手续，发现小区的道路不通、随处可见建筑垃圾并且还有未完工的楼层在继续施工，水电业未通。富瑞房地产公司告知吴湘芝，富瑞房地产公司不能按照合同约定的期限即2018年10月31日前将房屋交付吴湘芝使用，但承诺会在2018年12月31日前将房屋交付吴湘芝，同时也会按照合同约定，自2018年11月1日起，按日向吴湘芝支付已交付房价款万分之一违约金，直至实际交付之日为止。按照合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，买受人应在通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。2018年12月26日，富瑞房地产公司在长沙晚报第14版发布交房公告，定于2018年31日至2019年1月7日在富瑞苑1栋5号门面办理房屋相关交接手续。在验收交接过程中，吴湘芝发现富瑞房地产公司未履行合同附件三所用约定的装饰、设备标准的部分约定，如燃气管道未敷设到户、室内地面水泥砂浆未找平等等，甚至吴湘芝要求富瑞房地产公司按照法律法规及合同约定出示商品房验收合格的合法证明（三书一证一表：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》），富瑞房地产公司仅仅提供了一份建设、监理、施工、设计、勘察五个单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》复印件和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（未附《住宅工程质量分户验收合格证书》），并声称按照合同第十条交付期限及条件的约定及附件四（合同补充协议）第五条关于交付期限及条件的约定房屋已经具备交付使用条件。吴湘芝认为商品房交付使用既要符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，又要符合国家法律法规对商品房交付条件的强制性规定，而建设、监理、施工、设计、勘察五个单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》只是合同中对于商品房验收合格的约定，而按照合同第十条规定，房屋的交付还必须依照国家和地方人民政府的有关规定即法律法规对商品房交付条件的强制性规定，而符合这些规定的证明材料富瑞房地产公司均无法提供，如：《中华人民共和国消防法》第十三条规定的消防验收证明、《建设项目环境保护管理条例》第十九条规定的环保验收证明、《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》第十一条规定的《住宅工程质量分户验收合格证书》应作为《住宅质量保证书》的附件按户出具给购房人的证明等等，按照合同第十一条规定，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故吴湘芝认为富瑞房地产公司出示证件不齐全，拒绝交接房屋，并于2018年12月25日，通过邮政ＥＭＳ的方式向富瑞房地产公司送达《退房催告函》，并在通知书中声明，富瑞房地产公司应于2019年1月4日前就办理房屋验收合格证明情况作出书面答复，同时产生的延期交房责任均由富瑞房地产公司承担。在2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向开发商、施工单位、监理单位发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》的函，函中明确说明了项目未经验收就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》。期间，吴湘芝通过拨打12345市民热线几次进行投诉，反映有关富瑞房地产公司违规交房问题的情况。2019年1月8日，吴湘芝接长沙市建设工程质量监督站反馈：对方接到12345热线派单后，对吴湘芝反映的富瑞房地产公司违规交房的情况进行核实。现已查明，富瑞房地产公司建设的富瑞苑1栋、2栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人名共和国建筑法》第十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，现已要求对方立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。并已将《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》送达富瑞房地产公司。按照合同第十一条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年2月26日，吴湘芝就房屋交房、质量、违约金等问题前往长沙市住房和城乡建设局信访处，要求解决房屋交房、质量、违约金等问题。会上，富瑞房地产公司、市质监站到场，富瑞房地产公司也答应违约金该怎么解决就怎么解决。到目前为止，富瑞房地产公司也没有给吴湘芝任何违约金。截至起诉日，吴湘芝未收到富瑞房地产公司就《拒绝收房通知书》中要求富瑞房地产公司说明的关于办理房屋验收合格证明相关情况的任何回复。吴湘芝认为，富瑞房地产公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给吴湘芝带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了吴湘芝的利益。吴湘芝现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十条、第十一条之约定，判令富瑞房地产公司立即履行合同规定的交房义务，向吴湘芝交付符合使用条件的合格房屋，并从2018年11月1日起按日向吴湘芝支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交付房屋之日止（暂计至2019年11月30日需支付吴湘芝违约金47388元）。被告富瑞房地产公司未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年7月9日,吴湘芝（买受人）与富瑞房地产公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于长沙市天心区房屋，建筑面积134.42平方米，总房价1199699元；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还约定了其他权利义务。同时，《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负；商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。合同签订后，吴湘芝向富瑞房地产公司支付购房款1199699元并缴纳了契税、物业维修基金。2018年12月26日，富瑞房地产公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。”吴湘芝认为富瑞房地产公司欲交付的房屋不具备交付条件，于2019年1月4日向富瑞房地产公司发出《拒绝收房通知书》。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站作出长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求富瑞房地产公司立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞房地产公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。本院认为，吴湘芝与富瑞房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富瑞房地产公司未按合同约定于2018年10月31日前向吴湘芝交付房屋，且未提交富瑞房地产公司符合延期交付条件以及吴湘芝、富瑞房地产公司另行变更交房时间的相关证据，富瑞房地产公司的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。故本院对吴湘芝要求富瑞房地产公司继续履行合同约定的房屋义务，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》的诉讼请求均予以支持。关于违约金，吴湘芝要求富瑞房地产公司自2018年11月1日起,以已付房价款为基数，按每日万分之一的标准支付违约金,直至富瑞房地产公司实际交付房屋之日止。该标准未违反法律强制性规定，故本院予以支持。经核算，截至2020年4月1日，富瑞房地产公司应支付吴湘芝违约金62144元（1199699元×0.1‰/天×518天），此后，如富瑞房地产公司仍未将房屋交付给吴湘芝，富瑞房地产公司还应向吴湘芝支付违约金，直至实际交付房屋之日止。关于二审诉讼费用，二审是否发生尚并不确定，且二审费用不属于本院管辖，故本院对吴湘芝要求富瑞房地产公司承担二审费用的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告吴湘芝交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区），并向吴湘芝提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》；二、被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴湘芝截至2020年4月1日的违约金62144元，之后的违约金，以1199699元房价款为基数，按每日万分之一的标准支付到实际交付房屋之日止;三、驳回原告吴湘芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费984元。减半收取492元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗庆君二〇二〇年四月十四日法官助理田领代理书记员  杨金苹附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。