湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1002民初21号原告：刘立清，男，汉族，1974年9月15日出生，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。被告：肖玉海，男，汉族，1955年9月17日出生，住荆州市沙市区。被告：肖飞，男，汉族，1980年9月4日出生，住荆州市沙市区。两被告共同诉讼委托代理人：卢汉云，湖北博智律师事务所律师。原告刘立清与被告肖玉海、肖飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱新柳、被告的委托诉讼代理人卢汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、依法判令众被告现原告返还2018年7月23日至2018年12月31日的房屋租金41667元。2、依法判令众被告向原告支付装饰装修补偿费、停产停业损失、终止合同损失、搬迁补偿费、设施设备移装费共计638500元；3、本案诉讼费由诸被告承担。事实与理由：2014年6月，原告从案外人秦勇手中承租被告肖玉海位于荆州市××乡××江津西路投资广场对面临街商铺，并向案外人秦勇支付了转让费80000元（含2014年4月至2015年4月租金60000元），后秦勇向原告出具收条，原告使用该门面经营餐饮行业，取名沙市区荆玉油焖大虾餐馆，2016年1月6日，原告与被告肖飞签订租赁合同协议，约定租期为2016年1月1日至2016年12月31日，年租金72000元，两年内不涨房租，2017年原告继续使用租赁门面，2017年8月，原告开始对租赁门面再次进行装修，并添置了相关设备，2018年2月27日，原告与被告肖玉海签订租赁合同，约定其将所有的江津西路临街门面及一楼一层租给原告使用，6间门面每年88000元，一楼四间每年12000元，共计租金100000元，并约定在拆迁时按拆迁政策补多少原告得多少，合同签3年，不涨价。2018年7月23日，沙市区立新乡政府下发《关于立新乡江津西路棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定的公告》将租赁房屋纳入征收范围，原告应当将装修补偿费、停产停业损失、搬迁补偿费、终止合同损失、设备移装费等返还给原告。但不能达成一致意见。两被告辩称：1、根据合同相对性，被告肖飞不是本案适格主体；2、涉案房屋系肖玉海所有，现在所履行的租赁合同也是肖玉海与原告签订的；3、虽然立新乡政府下达拆迁公告是2018年7月23日，但原告一直占用使用涉案房屋到2019年1月2日，应承担相应的租金；4、根据立新乡政府与被告肖玉海签订的合同中关于装饰装修的补偿内容全部是肖玉海个人添置的，与原告无关；5、根据原被告双方签订的合同第4条明确约定，被告不承担原告在使用期间改造、装修的任何费用；6、关于停产停业的损失，拆迁协议第八条约定，是根据房屋价值计算损失，且因为该拆迁行为出租人的出租收益也存在损失，应该是赔给出租人的；7、终止合同损失合同未约定，且拆迁属于政府行为，不可抗力，故双方不应承担违约责任；8、合同已经到期，不存在搬迁补偿费一说，且搬迁补偿费是补给房屋所有权人的，不是赔给生产经营者的。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。原告提交的证据如下：1、身份证；证明原告基本身份信息。2、户籍证明；证明众被告基本身份信息。3、《收条》、《发票》；证明1、2014年6月23日原告向案外人秦勇缴纳转让费和2014年房租共8万元；2、原告在承租涉案房屋后缴纳了2014年全年度的生活垃圾处置费3000元；3、原告于2014年4月开始承租涉案房屋至今。4、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同书》、《收据》；证明：1、原告与被告肖玉海签订了《房屋租赁合同书》，双方约定房屋租期为2018年元月，合同签3年，3年之内不可涨价；2、原告承租的房屋范围为江津路临街门面6间及一楼一层，且涉案原告承租的房屋系肖玉海、肖玉江所有；3、被告约定：在拆迁时按拆迁政策标准补多少原告得多少。5、《营业执照》；证明原告承租涉案房屋后从事餐饮行业，且经营场所为涉案房屋。6、《票据》、《照片》；证明1、原告在承租期内于2017年8月开始对涉案房屋进行大面积装修，并添置了设施设备；2、原告装修后的现状；3、原告在装饰装修后为被告在政府拆迁补偿中带来了增益价值。7、《沙市区立新乡人民政府关于立新乡江津西路棚户区改造项目房屋征收决定的公告》、《房屋征收与补偿搬迁方案》；证明：1、原告所承租的涉案房屋属于沙市区立新乡人民政府征收的范围；2、原告所主张各项损失的计算依据。8、房屋拆迁补偿协议两份；证明原告所主张的各项损失的计算依据和政府对相关项目的补偿标准。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3，与本案无关；对证据4的真实性无异议，《房屋租赁协议》中，该合同仅是肖飞代替房屋产权人所签，是一种代理行为；《房屋租赁合同书》中，就该合同书下方补充后面的内容是原告自己添加，该合同是全部由肖玉海起草；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，并没有产生增益；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据8的真实性无异议，但该拆迁协议不完整，应以我方提交的证据为准，且肖飞的补偿协议与本案无关。虽然有两份拆迁补偿协议，但拆迁房屋产权为肖玉海。原告在法定期限内申请证人谢某出庭作证，其证言的大概内容为：2014年4月份左右，原告找我装修，门面以前是做汽车装饰的，我把几个独立小门面拆墙合并成一个大门面，拆除、铺地砖、水电都是我做的，第一次施工持续时间一个月左右，后来还将堆放杂物的地方改成包房；第二次是在2017年8月份左右，两家门面合成一家，整个地砖又重新进行铺设，重新做水电，拆除墙体，改包房，我搞完水电后，还有木工进行吊顶，油漆工进行刷墙，吊顶完后，我还安装了灯具。原告出具的三张收条金额分别为15000元、16000元、31000元是我出具的。原告对被告的陈述予以认可。两被告认为证人所陈述基本属实，原告在租赁房屋进行过装修，只是对房屋装修后，房屋的装修应按照合同第四条约定，证人的发言对本案没什么影响。两被告提交的证据如下：1、被告的身份证明；证明被告的主体资格。2、房屋租赁合同书；证明：1、第4条明确约定乙方在租赁期间如遇房屋拆迁，不得以任何理由和要求拒绝搬迁，甲方不承担乙方在使用期间进行改造和装修的任何费用。在拆迁时按拆迁政策标准补偿多少得多少，不得不补。2、合同的相对人是原告和被告肖玉海，不涉及其他人。3、房屋拆迁补偿协议书；证明：1拆迁主体是肖玉海，与其他被告和原告无关；2、整个补偿不涉及餐馆的补偿问题。4、房屋征收补偿核算明细表；证明肖玉海的房屋拆迁时装饰装潢部分的补偿为151880元，其中所有的项目均为被告肖玉海所添置，与原告无关。5、房屋所有权证；证明房屋是肖玉海的，与其他人无关。6、荆州市沙市区立新乡政府征收与补偿方案；证明第八条明确被征收房屋存在租赁关系的处理。明确生产经营者不是被征收主体，依照其与被征收人的约定分配停产损失补偿、室内装饰装修价值补偿。7、房屋征收补偿核算明细表、未登记建筑认定书；证明肖飞的房屋拆迁时装饰装潢部分的补偿为100780元。二楼房屋没有作为餐馆，装饰部分也赔偿这么多钱，没有因为一楼做餐馆就多补偿，差异是因为面积大小。同时也证明拆迁补偿行为的合法性。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的三性无异议，达不到被告的第二个证明目的，房屋租赁合同第4条中，并没有约定装修和改造期间价值归谁所有，我方主张的诉求并没有要求被告承担上述费用，而是要求对政府征收部门补偿款予以补偿，另外，鉴于第一份《房屋租赁合同书》是肖飞所签，且房屋搬迁协议补偿书也是肖飞签署一份，虽然房屋权属证书为肖玉海单独所有，但是本案中肖飞也是适格被告，原告无法分清楚拆迁房屋中哪一部分为肖飞所有、哪一部分为肖玉海所有；对证据3的真实性、合法性无异议，但达不到证明目的，拆迁主体为肖玉海、肖飞两人，并非与肖飞无关，该份协议书上明确载明室内装修补偿费、住宅改为经营性住房补助，该份补助为原告所经营的餐馆所享有；对证据4的真实性、合法性无异议，但达不到证明目的，该份核算明细表涉及的具体赔偿项目大部分为原告在经营时所修建，被告虽然隶属该份明细表，但并未提出哪部分是由被告所建，达不到被告的证明目的；对证据5无异议，对证明目的有异议，既然房屋是肖玉海所有，与其他人无关，那么为什么针对涉案房屋会有两份拆迁补偿合同，前后矛盾；对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，虽然上面陈述生产经营者不是被征收人，但是并不代表实际经营者对上述补偿款不享有权益，征收补偿款当然适用房屋实际产权人；对证据7的真实性、合法性无异议，但是该份证据刚好能够证实原告所投入的装饰装修为征收补偿带来增益价值，具体如两项铝合金窗户相差两千余元，涉及肖飞的乳胶墙面积为16000元，但是涉案承租屋该项内容为24000元，因原告在承租期间进行吊顶，因此肖玉海的吊顶补偿为22000元，而肖飞就没有该项补偿款，被告提交的该份证据不能达到其证明目的。除部分补偿数额一致外，与其他部分不尽相同。原告提交的证据能够证明案件事实，本院对原告提交的证据的证明效力予以确认，具体数额本院在本院认为中进行评析。证人谢某的证言客观真实，原被告双方对其陈述均无异议，本院对其证言的证明效力予以确认。被告提交的证据的真实性对方当事人无异议，但不足以证明被告的证明目的，其真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认。依据本院确认的有效证据综合当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2014年6月23日，案外人秦勇收取原告80000元，后将肖玉海所有的，位于荆州市××乡××江津西路投资广场对面临街商铺转租给原告，即日起原告开始使用租赁房屋。2016年1月6日，原告与肖玉海之子肖飞签订租赁合同，约定将沙市区江津西路南侧临街门面5间及住房四间出租给原告使用，年租金72000元，租期从2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁合同期满后，原告继续使用租赁房屋。2018年2月27日，原告与肖玉海续签房屋租赁合同，约定肖玉海将沙市区江津西路临街门面6间及一楼一层出租给原告使用，6间门面每年88000元，一楼四间每年12000元，一年共计租金100000元，并约定在拆迁时按拆迁政策补多少原告得多少，所交租金如使用不到一年，租金按月计算，全额退还原告。租期从2018年1月至2018年12月31日。合同签3年，3年之内不可涨价。随后原告缴纳了2018年度的租金100000元。2018年7月23日，沙市区立新乡人民政府发布《沙市区立新乡人民政府关于立新乡江津西路棚户区改造项目房屋征收决定的公告》、《房屋征收与补偿搬迁方案》，租赁房屋位于征收范围。就肖玉海所有的租赁房屋，沙市区立新乡人民政府分别于肖玉海、肖飞签订了2份迁补偿协议书。2018年9月26日，沙市区立新乡人民政府与肖玉海签订江津西棚户区改造项目房屋搬迁补偿协议书，确定征收补偿明细如下：房屋建筑物补偿1246934元、附属房屋补偿83600元、室内装修补偿费151880元、设施设备补偿费15990元，其他补偿252350元、搬家费3759.6元、临时安置费11278.8元、签约奖励125320元、搬迁奖励20000元，评估价格上浮20%补助249386.8元，住宅改为经营性住房补助369097.2元；2018年10月13日，沙市区立新乡人民政府与肖飞就肖玉海名下部分房屋的补偿事宜签订江津西棚户区改造项目房屋搬迁补偿协议书，确定征收补偿明细如下：房屋建筑物补偿796000元、附属房屋补偿125920元、室内装修补偿费100780元、设施设备补偿费12830元，其他补偿105000元、搬家费2400元、临时安置费7200元、签约奖励80000元、搬迁奖励20000元，评估价格上浮20%补助159200元；房屋征收补偿核算明细表中确定房屋的总面积为513.3平方米，商业门面面积为94.35元。现双方就拆迁补偿收益事事宜产生争议，故而成讼。本院认为：原与被告肖玉海被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原被告之间的租赁关系虽然和征收部门与肖玉海之间的征收属不同的法律关系，但为了节约司法资源，减少当事人诉累，本院考虑以两被告与征收部门签订的《房屋搬迁补偿协议书》及房屋征收补偿核算明细表中载明的事项作为依据来处理原被告之间的补偿事宜。沙市区立新乡人民政府分别与肖玉海、肖飞签订了2份迁补偿协议书，但承租房屋的拆迁补偿收益是肖玉海享有，故本案的适格被告为肖玉海。现承租房屋已经腾退拆迁，根据原被告提交的有效证据，拆迁房屋总面积为513.3平方米，商业门面面积为94.35平方米，按照面积比例本院酌定原告的装修费用为46489元，设施设备补偿费为5303元。根据《房屋征收补偿核算明细表》（门牌××，面积313.3平方米）载明经营损失为252350元，考虑到《房屋征收决定的公告》、《房屋征收与补偿搬迁方案》均是2018年7月23日作出，结合原告剩余的租期的长短及拆迁对经营带来的客观影响等因素，本院酌定原告对经营补助占有20%，被告占有80%为宜，即原告占有50470元。根据原告自认，其2018年10月停止营业，晚于拆迁公告发布的时间，本院认为被告应当退还2018年11-12月的租金即16667元。原告自愿撤回对肖玉江的起诉，不违反国家法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决如下：一、被告肖玉海于本判决生效之日起十日内退还原告刘立清缴纳的租金16667元；二、被告肖玉海于本判决生效之日起十日内支付原告刘立清各项拆迁补偿共计102262元。三、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10601元，由原告负担8375元，被告肖玉海负担2226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 备人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇二〇年四月三日书 记 员  徐雪峰