江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初358号 原告：何建峰，男，1976年12月7日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：余慧，江苏言子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁顺。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 原告何建峰与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何建峰的委托诉讼代理人余慧、被告新茂公司的委托诉讼代理人姬永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何建峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号Y20150002470《商品房买卖合同》。2.请求判令被告配合原告办理新茂轻纺城6#1单元403室商品房的产权登记手续。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告2015年2月15日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告于2015年9月28日前取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。新茂轻纺城6#1单元403室房屋已满足交房条件，但被告至今仍未交付房屋，逾期履行。截至起诉之日，原告多次要求被告履行合同但被告置之不理。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 被告新茂公司辩称，原告主张的房屋其实是以工程款抵债的房屋。2018年2月2日，常熟市人民法院裁定受理对被告的破产清算申请，对于破产案件的处理，应当优先适用破产法的相关规定。根据物权法及破产法的相关规定，对于已经网签但尚未办理过户手续的房屋，仍然属于破产财产。根据破产法第18条之规定，对双方未履行完毕的合同，管理人有权解除且根据破产法的基本原则，应当公平清偿破产债权，不得进行个别清偿。如果继续履行合同，将侵犯其他债权人的利益，违反破产法的基本原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2013年，浙**龙消防安装有限公司常熟分公司（承包人，以下简称青龙消防常熟分公司）与新茂公司（发包人）签订《消防工程分包协议》一份，载明：新茂公司将新茂轻纺城施工图纸范围内消防系统工程发包给青龙消防常熟分公司施工。合同价款暂定972万元。新茂公司另与青龙消防常熟分公司签订了《通风工程分包协议》，由青龙消防常熟分公司承接新茂公司开发的新茂轻纺城的通风工程。青龙消防常熟分公司按约进行了施工。 针对消防工程款，新茂公司（甲方）与青龙消防常熟分公司（乙方）签订了《消防工程款支付补充协议》一份，约定：乙方自愿要求甲方以新茂国际轻纺城的住宅抵付消防工程的预付款，按合同价款总额的30%计算约300万元；乙方授权何建峰处理本补充协议中的所有条款。根据消防工程款的预算，由乙方自行决定预购房的面积和数量（预计2套），待开盘后确定总房款，多退少补。 针对通风及强排烟工程款，新茂公司（甲方）与青龙消防常熟分公司（乙方）签订了《通风及强排烟工程款支付补充协议》一份，约定：乙方自愿要求甲方以新茂国际轻纺城的住宅抵付消防工程的预付款，按合同价款总额的30%计算约110万元；乙方授权何建峰处理本补充协议中的所有条款。根据通风及强排烟工程款的预算，由乙方自行决定预购房的面积和数量（预计1套），待开盘后确定总房款，多退少补。 2013年12月23日，新茂公司（甲方）与青龙消防常熟分公司（乙方）签订《购房协议书》一份，主要内容为：经甲乙双方根据新茂轻纺城的《消防工程分包协议》及《通风工程分包协议》中工程款支付补充协议的约定，乙方自愿认购甲方所开发的新茂轻纺城6#楼的403室、704室、1607室。甲方依照与乙方之前的约定，以5#楼的销售价格，并包含所有的优惠条件（5万抵6万，5万抵10万）及享受一次性折扣（9.7折*9.9折）后确定6#楼403室（建筑面积：132.29平方米，总价1531374元）、6#楼704室（建筑面积：135.21平方米，总价1604102元）、6#楼1607室（建筑面积：131.44平方米，总价1660008元），合计总价4795484元，为甲方抵付乙方的工程款。 青龙消防常熟分公司出具《说明》一份，明确关于新茂公司与其签订的《购房协议书》，青龙消防常熟分公司授权其公司负责人何建峰以个人名义与新茂公司签订《商品房买卖合同》，就《商品房买卖合同》的相关合同权利由何建峰以自己名义主张。 2015年2月15日，新茂公司（出卖方）与何建峰（买受方）签订合同编号为Y20150002470的《商品房买卖合同》一份，约定何建峰向新茂公司购买新茂轻纺城6幢1单元403室房屋，商品房总价款为1320845元。出卖方应当在2015年9月28日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 新茂公司未开具商品房销售发票，涉案商品房未办理房屋预告登记证明。 又查明：2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人作出《解除合同通知书》，并向何建峰邮寄送达，内容为：“何建峰：2018年2月2日，常熟市人民法院因常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称：‘新茂公司’）不能清偿到期债务，且经常熟市人民法院强制执行不能清偿，作出了（2018）苏0581破3号《民事裁定书》，裁定受理王忠良等7人申请债务人常熟市新茂房地产开发有限公司破产清算一案，并同时指定江苏益友天元律师事务所担任债务人的管理人。因浙**龙消防安装有限公司与新茂公司签署抵房协议事宜，你与新茂公司就新茂轻纺城6-403房屋网签了《商品房买卖合同》。上述《商品房买卖合同》若继续履行合同，则属于个别清偿，违反了企业破产法规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，现管理人通知即日起新茂公司与你签订的上述《商品房买卖合同》解除，请你在收到本通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如有异议，自收到本通知书之日起15日内向常熟市人民法院提起诉讼。如你对新茂公司享有其他债权，可凭有关证据向管理人申报。” 审理中，原告何建峰提交了其与案外人黄兰签订的房屋转让协议、黄兰银行卡交易明细，用以证明何建峰就涉案房屋已于2017年出售给黄兰，且黄兰已支付了大部分款项。后因为涉案房屋被法院查封，导致无法办理网签、过户手续。 被告质证后对真实性无法确认，且认为该协议是原告与黄兰签订的，与被告无关。 以上事实，由商品房买卖合同、消防工程分包协议、购房协议书、说明、消防工程款支付补充协议、通风及强排烟工程款支付补充协议、解除合同通知书以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，青龙消防常熟分公司与新茂公司签订购房协议书后，新茂公司与青龙消防常熟分公司的负责人何建峰于2015年2月15日签订商品房买卖合同。前述购房协议书、商品房买卖合同系各方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形，应为有效。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，青龙消防常熟分公司指定的房产买受人何建峰与新茂公司在签订商品房买卖合同后仅办理了预售合同的网签备案，尚未办理不动产物权的产权过户登记，故青龙消防常熟分公司指定的房产买受人何建峰享有的系债权，而非物权。关于新茂公司与何建峰签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行，新茂公司管理人是否享有解除涉案商品房买卖合同的权利。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，原告何建峰系以新茂公司欠付青龙消防常熟分公司的工程款折抵其应付新茂公司的购房款，故何建峰明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，本院已于2018年2月2日受理了针对新茂公司的破产申请，此时新茂公司尚未向何建峰交付涉案商品房、办理预告登记及过户登记，在何建峰不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，本院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，新茂公司管理人向何建峰发出解除合同通知书，解除新茂公司与何建峰之间签订的涉案商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。因何建峰并非案涉房屋的所有权人，何建峰主张与案外人黄兰之间存在房屋转让关系，与本案无关，本院不予理涉。综上，原告何建峰诉请要求被告新茂公司继续履行商品房买卖合同，配合原告办理案涉房屋的产权登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何建峰的诉讼请求。 案件受理费减半收取8344元，由原告何建峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年四月十七日 书记员  唐梦茹