福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终456号 上诉人（原审被告、申请执行人）：林永雄，男，1963年9月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：王新华，男，1974年1月15日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：王尚龙，男，1955年1月7日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：钟天荣，男，1971年9月10日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：肖远宗，男，1954年9月12日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：钟永元、钟添祥，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：武平县农村信用合作联社中堡信用社（以下简称中堡信用社），统一社会信用代码91350824158023130K，住所地福建省武平县中堡镇中心街6号。 负责人:周群兴，主任。 委托诉讼代理人：钟志强，男，1987年12月15日出生，汉族，武平县农村信用合作联社员工，住福建省武平县。 被上诉人（原审原告、案外人）：江继兰，男，1954年9月3日出生，汉族，退休职工，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林琼生，福建义恒律师事务所执业律师。 原审被告（申请执行人）：严清华，男，1969年8月26日出生，汉族，居民，住福建省漳州市龙文区。 原审被告（申请执行人）：李雪明，男，1968年1月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原审被告（申请执行人）：赖大伟，男，1970年6月1日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原审第三人：钟贵旺，男，1966年5月26日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原审第三人：谢珍凤，女，1968年10月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人林永雄、王新华、王尚龙、钟天荣、肖远宗、武平县农村信用合作联社中堡信用社（以下简称中堡信用社）因与被上诉人江继兰、原审被告严清华、李雪明、赖大伟、原审第三人钟贵旺、谢珍凤案外人执行异议之诉一案，不服福建省武平县人民法院(2019)闽0824民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林永雄、王新华、王新华、王尚龙、钟天荣、肖远宗的共同委托诉讼代理人钟永元、上诉人中堡信用社的委托诉讼代理人钟志强，被上诉人江继兰及其委托诉讼代理人林琼生到庭参加诉讼。原审被告严清华、李雪明、赖大伟、原审第三人钟贵旺、谢珍凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林永雄、王新华、王尚龙、钟天荣、肖远宗、中堡信用社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由主要是：一、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人与钟贵旺、谢凤珍签订的《房产买卖协议》，通过以物抵债方式履行，损害了其他债权人的利益，依法应认定为无效。作为债权人之一的被上诉人应当知道钟贵旺、谢珍凤夫妇自有财产无法全部清偿上述巨额债务的基本情况，将财产抵偿部分债权人的债务，必然损害其他债权人的权益。更何况，在未查明钟贵旺与被上诉人交易的房屋是否符合规划许可和用地许可的情况下，认定交易的合法有效性，显属错误。（二）一审法院认为被上诉人享有足以排除强制执行的权利，显属适用法律错误。1.适用法律的前提条件不符合。一审法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第二十八条的规定，认为被上诉人享有足以排除强制执行的权利，但本案中，被上诉人提出异议的房产属于没有登记在任何人名下的房产，一审法院适用法律的前提条件错误。2.以物抵债的受让人权利不优先于其他金钱债务，未列入权期待权保护范围。3.本案不符合《执行异议和复议的规定》）第二十八条规定的四种情形，一审法院适用法律错误。第一，《房产买卖协议》不属于合法有效的书面买卖合同。第二，如果是商品房，则应以入住为标准。而如果买受人购买的房产由他人间接占有，则从外观上难以判断实际的占有人，其对物权的表征几乎没有，故不能产生物权期待权的效力。因此，被上诉人未在法院查封前合法占有该不动产。第三，本案中，一审法院已认定被上诉人并未向钟贵旺、谢凤珍支付实际价款，而是通过以房抵债的方式，则明显不属于第二十八规定的支付全部购房款的情形。第四，关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，《房产买卖协议》特别说明：该套房未取得土地使用权证和房屋所有权证；若日后该房屋符合办理买卖过户的条件，则第三人应提供相关材料，协助办理房屋产权证等。因此，被上诉人明知房屋未取得土地使用权证和房屋所有权证，不能过户登记，仍签订《房产买卖协议》，明显具有过错。二、一审法院部分事实认定不清。1.一审法院认定被上诉人与第三人钟贵旺之间存在民间借贷关系，并径直认定双方之间形成的借款本息数额，属认定事实不清。一审中，被上诉人从未诉称其出借款项给钟贵旺、谢珍凤夫妻，也没提供任何证据（连借条都没有）证明双方之间的借贷关系，一审法院仅凭转账记录认定双方的借贷关系，显属认定事实不清。而且，认定款项本息的数额时，也没查明款项往来的本金数额以及孳息产生的利率期限，不考虑是否超出法律保护的上限，直接认定借款的本息，也显属错误。2.一审法院认定双方之间属于抵债行为，认定事实不清。本案中，没有任何的当事人主张，也没有任何证据证明被上诉人与钟贵旺、谢珍凤达成了以房抵债的意思表示，一审法院认定该双方当事人是以房抵债，属认定事实不清。3.一审法院认定上述被上诉人与钟贵旺以房抵债的方式支付了购房款，显属错误。首先，没有任何证据证明被上诉人向钟贵旺、谢珍凤支付购房款，而且正如上述，一审法院认为的债务是民间借贷债务、双方达成以房抵债的意思表示显属没有事实依据，一审法院进而认为以房抵债属于支付了购房款，更是认定事实错误。并且，被上诉人与钟贵旺签订的《房产买卖协议》涉及房屋买卖关系，双方的交易方式为以房抵债，一审法院认定该以房抵债的买卖关系的合法有效，属认定事实不清。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》理解与适用：“2013年以来，最高人民法院先后下发《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》和《最高人民法院关于清查“以房抵债”等虚假诉讼案件的意见》，严厉打击房地产领域虚假诉讼行为。‘以房抵债’的虚假诉讼一般有以下几种情况：……3.以恶意逃废债务、规避执行为目的，主要表现为在债务人资不抵债或者存在多个债权人的情况下，与某个债权人恶意串通，以其仅有的房产抵偿该债权人的债权，损害其他债权人的利益，或者债务人与他人虚构债务关系恶意转移财产，利用法院判决或调解书的形式或者仲裁裁决等形式使该非法行为合法化，损害案外人的合法利益。”三、涉案《房产权属转让协议》中的房产抵押在先，买卖在后，钟永春的债权不得对抗抵押权人武平县农村信用合作联社。钟贵旺、谢珍凤与武平县农村信用合作联社于2016年4月7日签订《抵押借款合同》，约定借款金额300万元，该借款由钟贵旺、谢珍凤所有的位于武平县〔所有权证：武房证字第××号、国有土地使用证：武国用（1998）第0762号〕房产共有前后两栋作抵押，并于合同签订当日在武平县房地产交易管理所办理抵押登记手续。武平县农村信用合作联社对加盖楼层享有抵押权，被上诉人对钟贵旺、谢珍凤仅享有债权，其债权不得对抗抵押权人武平县农村信用合作联社。 江继兰答辩认为：1.被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同系武平法院查封前有效的买卖合同。2017年7月5日就签订了书面协议，在2019年8月6日查封之前两年多就已形成协议；2.涉案房产在查封之前就已全部支付购房款，并合法占用该不动产。之间存在合理的民间借贷关系，在2010年-2015年之间从江继兰账户中，他们之间的资金来往，证明了他们之间的民间借贷关系，而且在一审中，一审法院也已得到确认；3.钟贵旺确实有很多债主，他是债务人，当时无法归还借款，目前来说他只有房屋，而且房屋是有限的，不仅仅是我们这几个被上诉人购买房屋而已。以房抵债的方式，甚至肖远宗当时在一审法院的时候，他也很想买到套房，结果他没有买到房屋，只能通过诉讼的方式来确认他的债务；4.涉案未办理过户手续并未江继兰自身的过错，买受人的意愿不是过户房屋的主要因素，该房产是否具备了最初的原始登记的条件，这才是能否办理登记的主要因素。上诉人的上诉请求及事实和理由无事实根据和法律依据，一审人民法院在认定事实、适用法律应用程序方面是合法的，正确的公平公正的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求维持一审原判。 江继兰一审诉讼请求：依法撤销武平县人民法院于2019年8月27日作出的（2019）闽0824执异29号执行裁定书，确认原告享有排除强制执行的权益，解除对原告于2017年7月5日向第三人钟贵旺、谢珍凤购买的坐落在武平县武国用（1998）第0762号国有土地使用权证上的前栋房产第5层加层建筑房屋的查封。 一审法院认定的事实：第三人钟贵旺、谢珍凤系夫妻关系。1998年间，第三人取得了坐落在武平县〔武国用（1998）第0762号国有土地使用权证〕地块一块，并在该地块建起前、后两栋房产，前栋房产为4层、后栋房产为1层，并取得武房证字第××号房产证。尔后，第三人未办理任何审批手续的情况下在前栋房产第4层的基础上加建2层（每层为1套房）、后栋房产在1层的基础上加建6层（每层为1套房）。 2010年10月始，原告江继兰与第三人钟贵旺发生民间借贷法律关系，至2017年7月5日，钟贵旺尚欠原告江继兰借款本息105万元。2017年7月5日，第三人钟贵旺、谢珍凤夫妇将上述前栋加层建筑第5层套房（建筑面积178.5平方米）以每平方米4200元，总价74.97万元出售给原告，房屋以物抵债订立《房产买卖协议》。该《房产买卖协议》特别说明：该套房未取得土地使用权在和房屋所有权证；若日后该房屋符合办理买卖过户的条件，则第三人应提供相关材料，协助原告办理房屋产权证等。现该套房原告已承租给龚乐邦使用。本案的案涉房屋为依法登记在钟贵旺、谢珍凤房屋第4层屋顶上未办理任何审批手续的情况下加建的第5层套房。 严清华与钟贵旺民间借贷纠纷案一审法院于2017年4月17日立案受理，2017年5月24日，一审法院对该案作出了(2017)闽0824民初636号民事判决书，判决：钟贵旺应归还严清华货款6万元及利息，严清华于2017年7月1日申请执行，一审法院于2017年7月13日作出（2017）闽0824执775号执行通知书并执行该案。 林永雄与钟加滨、钟英萍、钟贵旺民间借贷纠纷案一审法院于2016年12月1日立案受理，2017年2月21日，一审法院对该案作出了（2016）闽0824民初2693号民事判决书，判决：钟贵旺应对钟加滨尚欠林永雄借款本金20万元及利息承担连带清偿责任，林永雄于2017年7月24日申请执行，一审法院于2017年8月1日作出（2017）闽0824执857号执行通知书并执行该案。 王新华与钟贵旺、谢珍凤合伙纠纷案一审法院于2017年10月11日立案受理，2018年3月23日，龙岩市中级人民法院对该案作出了（2018）闽08民终137号民事判决书，判决：钟贵旺应偿还王新华借款本金140万元及利息，王新华于2018年4月13日申请执行，一审法院于2018年4月18日作出（2018）闽0824执488号执行通知书并执行该案。 王新华与钟贵旺、谢珍凤民间借贷案一审法院于2017年6月12日立案受理，2017年7月24日，一审法院对该案作出了（2017）闽0824民初1506号民事调解书，调解内容：钟贵旺、谢珍凤应归还王新华借款本金50万元及利息，王新华于2018年1月8日申请执行，一审法院于2018年1月15日作出（2018）闽0824执64号执行通知书并执行该案。 李雪明与钟贵旺、谢珍凤民间借贷纠纷案一审法院于2017年8月10日立案受理，2017年10月20日，一审法院对该案作出了（2017）闽0824民初1847号民事判决书，判决：钟贵旺、谢珍凤应归还李雪明借款本金50万元及利息，李雪明于2018年8月6日申请执行，一审法院于2018年8月7日作出（2018）闽0824执1017号执行通知书并执行该案。 中堡信用社与钟贵寿、李美琴、钟贵旺、谢珍凤、邱桂生、修启义、王剑锋金融借款合同纠纷案，一审法院于2018年7月13日立案受理，2018年9月16日，一审法院对该案作出了（2018）闽0824民初1706号民事判决书，判决：在钟贵寿、李美琴不清偿中堡信用社借款本金300万元及利息时，中堡信用社对钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县标旁）的1层店面1及店面2（武房权证2011字第××号、00××41号，武国用（2011）第0034号、0050号）享有抵押权，有权对上述抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。中堡信用社于2019年1月8日申请执行，一审法院于2019年1月10日作出（2019）闽0824执30号执行通知书并执行该案。 中堡信用社与修启义、钟梅荣、钟贵旺、谢珍凤金融借款合同纠纷案，一审法院于2018年7月13日立案受理，对该案作出了（2018）闽0824民初1705号民事调解书，调解内容：在修启义、钟梅荣不清偿中堡信用社借款本金29.98772万元及利息时，中堡信用社对钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县标旁）一层车库1-5（房屋所有权证号：武房权证2011字第××号、00××37号、00××38号、00××39号、01××12号，国有土地使用证号：武国用（2011）第××号、0××3号、0042号、0046号、1953号）及杂物间1-2（房屋所有权证号：武房权证2011字第××号、00××35号，国有土地使用证号：武国用（2011）第××号、0××9号）享有抵押权，有权对上述抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。中堡信用社于2019年1月8日申请执行，一审法院于2019年1月10日作出（2019）闽0824执31号执行通知书并执行该案。 王尚龙与钟加滨、钟英萍、钟贵旺民间借贷纠纷案一审法院于2017年7月24日立案受理，2017年11月29日，本院对该案作出了（2017）闽0824民初1755号民事判决书，判决：钟贵旺应对钟加滨、钟英萍尚欠王尚龙借款本金50万元及利息承担连带清偿责任，王尚龙于2019年1月15日申请执行，一审法院于2019年1月22日作出（2019）闽0824执111号执行通知书并执行该案。 钟天荣与钟贵旺民间借贷纠纷案一审法院于2019年2月28日立案受理，2019年4月8日，作出了（2019）闽0824民初1058号民事判决书，判决：钟贵旺应归还钟天荣借款本金13.52万元及利息，钟天荣于2019年5月14日申请执行，一审法院于2019年5月16日作出（2019）闽0824执627号执行通知书并执行该案。 肖远宗与钟贵旺、谢珍凤民间借贷纠纷案一审法院于2019年2月20日立案受理，2019年3月22日，作出了(2019)闽0824民初1016号民事判决书，判决：钟贵旺、谢珍凤应归还肖远宗借款本金56万元及利息，肖远宗于2019年5月29日申请执行，一审法院于2019年5月31日作出（2019）闽0824执695号执行通知书并执行该案。 赖大伟与钟贵旺买卖合同纠纷案一审法院于2019年1月25日立案受理，2019年3月8日，作出了(2019)闽0824民初216号民事判决书，判决：钟贵旺应归还赖大伟购车库款12.6万元及利息，赖大伟于2019年6月17日申请执行，一审法院于2019年6月18日作出（2019）闽0824执821号执行通知书并执行该案。 2017年7月24日，林永雄因钟加滨、钟英萍、钟贵旺未履行生效判决为由依（2016）闽0824民初2693号民事判决书申请执行，一审法院于2017年8月1日发出执行通知书，2017年8月10日，作出（2017）闽0824执857号执行裁定书，查封了钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县〔房产证：武房证字第××号、国有土地使用证：武国用（1998）第0762号〕的前栋1-4层，后栋1层房屋。2019年8月6日一审法院对钟贵旺、谢珍凤前、后栋房屋的屋顶上加层部分进行查封，即对附属于钟贵旺、谢珍凤产权证房屋的建筑、设施等房产进行了查封，查封期限三年。 一审法院在执行上述案件中，江继兰作为案外人对案涉房屋的查封提出执行异议，一审法院于2019年8月27日作出（2019）闽0824执异29号执行裁定，驳回案外人江继兰的异议请求。江继兰收到该裁定书后提起执行异议之诉。 一审法院认为，案外人异议是案外人认为人民法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于对执行标的的实体权利主张阻止执行的异议，如对标的物主张所有权、排他性占有、使用权等足以阻止标的物转让、支付的权利，如该主张不能在执行中得到支持，案外人有提起诉讼解决争议的权利。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系林永雄申请执行钟加滨、钟英萍、钟贵旺一案中，因案外人江继兰对人民法院查封的登记在钟贵旺名下的附属于登记房屋屋顶之上的未经审批的加建第五层房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，江继兰对人民法院查封的案涉附属于前栋第4层房屋屋顶上的加建第5层房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下： 1.涉案《房产买卖协议》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,江继兰与钟贵旺、谢珍凤签订《房产买卖协议》系双方真实意思表示,协议内容不违法,双方虽然未办理房屋产权变更登记,但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力,对该协议的效力予以认定。 2.江继兰对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。逐条分析：首先,江继兰与钟贵旺、谢珍凤就涉案房屋签订《房产买卖协议》的时间为2017年7月5日,一审法院受理林永雄的执行申请，裁定查封涉案房产的时间为2017年8月10日。根据当事人提供的证据来看,不能证明江继兰与钟贵旺、谢珍凤之间签订《房产买卖协议》时存在恶意串通的情形,故就本案的事实而言,应认定涉案买卖协议签订在本案执行查封之前；其次,涉案房屋在双方签订《房产买卖协议》时钟贵旺、谢珍凤就已将房屋交付给江继兰，江继兰已于2017年12月26日出租给龚乐邦,江继兰已实际管理使用了涉案房屋；再次,本案江继兰与钟贵旺之间存在借贷关系,借贷本金为105万元，双方约定以74.97万元价款受偿房屋,即钟贵旺、谢珍凤认可江继兰通过以房抵债的方式支付了涉案房屋的价款；最后,由于案涉房屋是未办理任何手续的加层房屋，涉案房屋未能办理过户手续原因不在于江继兰，江继兰没有过错。江继兰与钟贵旺因借款形成合法民间借贷关系后，因钟贵旺到期无力偿还借款,约定将案涉房屋以74.97万元价款抵偿给江继兰，该约定未违反法律规定,属于有效买卖协议。江继兰以74.97万元价款受偿案涉房屋的行为，可以认定为已经交付了房屋价款。在法院查封之前，钟贵旺将该房屋交付给江继兰管理使用,虽因钟贵旺原因未办理过户登记手续,但可以认定房屋已由江继兰实际取得，未办理过户登记手续，江继兰没有过错。 综上，江继兰对于涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求，予以支持。至于江继兰要求撤销一审法院作出的（2019）闽0824执异29号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条规定”对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，也就没有必要判决撤销（2019）闽0824执异29号裁定。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，作出如下判决：停止对江继兰于2017年7月5日向第三人钟贵旺、谢珍凤购买的坐落于武平县在武国用（1998）第0762号国有土地上建造的前栋第4层屋顶加建的第5层房屋的强制执行。案件受理费100元，由江继兰负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。上诉人对一审审理查明的事实提出以下异议：1.被上诉人与钟贵旺之间的借贷关系不应在执行异议中审理；2.不能仅凭被上诉人提供的凭据（不含转账记录）认定被上诉人与原审第三人之间的真实合法借贷关系；3.《房产转让协议书》双方之间是否存在恶意串通，损害第三人的利益并未查明；4.一审遗漏查明本案系以房抵债方式消灭债务、并未实际支付的购房款的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。……”第十七条：“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。”借贷关系的发生必须同时具备二个条件：一为借贷合意，如借款人向出借人出具借条、欠条等；二为实际出借行为，如借款人向出借人出具的收条、出借人通过银行向借款人汇款的凭证等。被上诉人仅凭银行交易账单及2017年7月15日借条并不足以证明其与钟贵旺之间之前存在民间借贷关系。一审法院不应据此作出认定，本院予以纠正。被上诉人主张并认可本案系以房抵债方式消灭债务、并未实际支付购房款的事实。目前尚无证据证明双方恶意串通订立案涉《房产转让协议书》，损害了第三人的利益。对一审查明当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为江继兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 涉案房屋系钟贵旺、谢珍凤在未办理任何审批手续情况下加建而成。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中,案涉房屋未取得相关审批手续,系违法建筑。违法建筑可以作为执行标的。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定,对未取得规划许可证或未按规划许可证的规定进行建设的违法建筑,有限期改正并处罚款、限期拆除并处罚款以及没收实物或违法收入并处罚款等几种措施,除限期拆除外,其他的违法建筑仍具有合法财产权益的潜质,可以成为执行标的。即使违法建筑属于限期拆除的情形,拆除后的建筑材料也可以作为执行标的,只是价值有所贬损而已。根据《最高人民法院转发住房和城乡建设部的通知》第二条中“不具备初始登记条件的,原则上进行‘现状处置’,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的意见,对于不具备初始登记条件的违法建筑人民法院可以依法予以执行。 江继兰对涉案违法建筑物权期待权的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定条件。本院分析如下： （一）从规范目的来看,《执行异议和复议规定》第二十八条所确立的无过错不动产买受人享有排除执行权利的规则,其适用前提是对登记在被执行人名下不动产所提出的异议。案涉房屋系违法建筑，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《房屋登记办法》第二十二条规定，未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，不予登记。违法建筑物所有人钟贵旺、谢珍凤无法取得上述违法建筑的产权登记。案外人江继兰明知违法建筑仍与钟贵旺、谢珍凤签订转让协议，具有明显过错。其后，由于案涉房屋作为钟贵旺、谢珍凤有证房产的添附，作为责任财产被人民法院一并查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，属于禁止转让的房地产，钟贵旺、谢珍凤已无办理案涉房屋登记手续的可能，亦更不可能通过补救措施向案外人让渡产权。江继兰基于自身过错，不享有物权期待权，其提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规范目的。 (二)从规范内容来看,《执行异议和复议规定》第二十八条明确要求执行异议成立应以“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为必要条件。案外人江继兰主张其通过与以房抵债，签订了房屋转让协议。因案涉房屋为违法建筑，无法办理房屋产权证书，房屋转让协议无法实际履行，即使本案以房抵债真实，案外人对用以抵偿的房屋仍不享有处置权，其对钟贵旺、谢珍凤享有的仍然是债权，且该债权并不优先于本案申请执行人的金钱债权。 综上，参照上述规定的第二十四条:对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。本案的案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。林永雄、王新华、王尚龙、钟天荣、肖远宗、武平县农村信用合作联社中堡信用社的上诉请求成立,予以支持。此外，案外人针对执行标的提起的执行异议之诉案件的受理费，应以当事人请求排除强制执行的标的财产金额或者价额作为计算基数，按照《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项规定的财产案件标准收取，一审法院确定的诉讼费有误，本院予以纠正，本案应按江继兰主张案涉房屋受让价额（749700元）计算案件受理费。原审被告严清华、李雪明、赖大伟、原审第三人钟贵旺、谢珍凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销福建省武平县人民法院（2019）闽0824民初2590号民事判决; 二、驳回被上诉人江继兰原审的诉讼请求。 一审案件受理费11297元，由被上诉人江继兰负担；二审案件受理费11297元，由被上诉人江继兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇二〇年四月二十日 法官助理黄达康 书记员熊枫