江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣04民终375号上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司江西分公司。住所：南昌市红谷滩新区北四路299号联泰梧桐庄园二期1#-1F。统一社会信用代码：91360125309244732Q。负责人：朱道茂，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶志辉，江西康润律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：瑞昌市福银实业有限公司。住所：瑞昌市浔阳西路南侧安定湖西侧。统一社会信用代码：9136048159889620X7。法定代表人：高隆基，公司总经理。委托代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师，特别授权。原审原告深圳市深华物业集团公司江西分公司（以下简称深华公司）诉原审被告瑞昌市福银实业有限公司（以下简称福银公司）物业服务合同纠纷一案，原审原告深华公司不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告深华公司上诉请求：1、依法撤销(2019)赣0481民初1189号《民事判决书》判决之第二项，改判支持上诉人物业费损失共计217元2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：2019年5月5日因安定湖壹号《前期物业服务合同》纠纷，上诉人将被上诉人诉至瑞昌市人民法院，该院于2019年9月20日作出上述判决。然而，上述判决涉及驳回上诉人关于诉请给付物业费用损失部分，存在事实认定的错误，具体如下：1、一审中上诉人无法提交被上诉人加盖其印章的《老带新活动申请表》的原件，是因为原件已被被告收回，收回的原因上诉人也已向一审法院作出合理解释，一审判决仍对该份证据不予采信与法不符；2、上诉人提交的证据二已经包括新老业主房屋的相关信息及物业收欠费信息；3、老带新业主有相当一部分人物业优惠计算起止日期早于(2018)赣0481民初1325号《民事判决书》确定的双方合同终止之日，也就是说，上诉人在双方合同被依法判决终止前，已经着手了为物业优惠价提供了服务，并且最终服务期限事实上于2018年12月底才结束的。综上，鉴于一审判决以上事实认定错误，恳请二审法院依法查明，并作出合情、合理和合法的改判。原审原告向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告空置房补助费用20000元；2、判令被告给付原告物业费损失154967.73元。事实与理由：原、被告于2017年2月11日签订安定湖壹号小区《前期物业服务合同》，约定由原告为被告开发的安定湖壹号小区提供前期物业服务。后被告因履行该合同与原告发生纠纷并诉至法院，法院判定双方终止合同。在合同终止之前，原告已履行大部分合同义务，但被告却没有按照合同履行自己的义务，拖欠安定湖小区二期2018年1月和2月（根据庭审情况应为2月和3月，原告可能存在笔误）的空置房补助费用20000元（合同第九条的约定）。在合同履行期间，被告因延期交房、工程质量等与部分购房人发生纠纷，被告经与纠纷当事人协商，被告同意免除纠纷购房人物业费用。同时，被告对老住户带人购房采取奖励物业费用。费用共计154967.73元。该笔费用理应由原告收取，被告同意免除则应由被告承担，被告也同意由其承担。上述两笔费用，原告多次催讨，被告均没有给付，原告无奈，诉至法院。一审法院查明：2017年2月11日，原告深华公司（作为合同乙方）与被告福银公司（作为合同甲方）就被告开发的安定湖壹号小区签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为安定湖壹号小区提供前期物业服务，其中合同第三章第四条第9项约定：安定湖壹号项目二期（1#-3#楼）交房后，累计交房面积（含一期）达到4万平方米且不足5万平方米，甲方按照10000元/月（空置房补助）支付给乙方。合同其他章节还约定了其他事项。合同签订后，原告作为物业服务方进驻安定湖壹号小区提供物业服务。被告在房屋销售过程中，采取促销措施，对老业主带新购房业主的给予物业优惠；同时，因与部分业主发生纠纷，为解决纠纷，通过与纠纷业主协商，也给予部分纠纷业主物业优惠。在合同履行过程中，被告诉至本院，以原告违反《前期物业服务合同》为由要求解除双方的物业服务关系，本院于2018年7月20日做出（2018）赣0481民初1325号民事判决书，判决终止双方签订的《前期物业服务合同》，并原告于判决生效之日起十日内退出物业管理区域。2018年9月12日，原告向被告提交《开发公司（指被告）应支付费用统计》表，该表中共有原告要求被告支付的费用4项，其中第1项是被告应支付空置房补贴（2018年2月份和3月份）20000元，第2项是被告承诺业主减免物业费用124582.38元。但被告事后并没有对《开发公司应支付费用统计》表以加盖印章或其他方式进行确认并将该表给付原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，依法具有法律效力，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告诉请的空置房补助金20000元。被告在庭审中没有提出异议。被告在举证过程中，提供了原告提交给被告的《开发公司应支付费用统计》，该证据中原告确认至2018年2月交房面积为40358.22㎡，至2018年3月交房面积为44068.50㎡，被告对原告确认的交房面积予以认可。由此，原告的该项诉讼请求符合双方合同约定，对原告的该项诉请予以支持。关于原告诉请的要求被告给付因被告给予业主的物业费优惠154967.73元。被告的抗辩不符合《前期物业服务合同》第三章第四条第9项的约定，对被告的该抗辩不予支持。被告给予业主的物业费优惠，如果由业主实际享受，并实际造成原告应收物业费损失，原告有权要求被告对原告的物业费损失进行赔偿。但在本案中：首先，原告没有提供证据证明已经由优惠业主实际享有并实际造成原告应收物业费而未收。原告仅提供了复印件证据，对该复印件，被告并没有予以进行个别或整体的认可。依据法律规定，复印件没有原件，需要有其他相关证据佐证复印件的真实性，原告仅凭其提供的该证据不能达到其证明目的。同时，原告该项诉请计算的截止日为至2018年12月31日，而依据本院2018年7月20日做出的民事判决书，原告应当在判决生效后十日内退出物业管理区域，原告没有提供证据证明其实际服务至2018年12月31日。其次，原告应当具有举证能力。原告作为物业公司，应当有业主的房屋包括面积、入住时间、应交物业费等基本情况资料以及实际物业费收取情况资料，这些资料都是证明原告该项诉讼请求的基本依据。原告也应当有自己完整真实的财务账册、会计凭证等资料。如果原告提供了以上证据，再辅以其他证据，是可以证明其所受的物业费损失。但对于上述证据，原告有能力举证而没有举证。再次，已经给与了原告足够的举证时间。在第一次庭审后，明示原告进一步补充提供证据，并再次安排了开庭时间。但在再次庭审时，原告却依然没有提供任何证据对其诉讼请求进行证明。最后，原告提供的证据本身与其诉请之间也存在矛盾。原告提供的复印件中，有的业主优惠金额较大，达五、六千元甚至一万三千多元。依据《前期物业服务合同》约定的物业费收标准，该业主不可能已全部享受优惠金额，此时给原告造成的物业费损失尚未发生，原告诉请中包含了该尚未发生的金额。依据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，原告对其诉讼请求，没有提供证据，依法应当承担举证不能的法律后果。对于被告抗辩的水、电费用分担和广告收入核算，被告没有提出反诉请求，提供的证据也不足以证明其该抗辩主张，在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告瑞昌市福银实业有限公司在本判决生效后五日内给付原告深圳市深华物业集团有限公司江西分公司2018年2月份、3月份空置房补助金20000元。二、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司江西分公司的其它诉讼请求。案件受理费3800元，由被告瑞昌市福银实业有限公司300元，由原告深圳市深华物业集团有限公司江西分公司负担3500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本案二审期间，上诉人向本院提交了三组证据。第一组：诉状及瑞昌市人民法院调解书、判决书，证明：上诉人管理涉案小区到2018年12月31日。第二组：老物业业主的相关信息，证明：老物业业主享受了相关优惠。第三组：老物业业主实际支付物业费情况（发票），证明：上诉人付出了物业服务，业主享受了优惠，上诉人遭受损失。经查，上述三组证据，均不能确实、充分的证实本案的基础法律关系的存在，即原审原告与原审被告基于合同关系存在的权利义务法律关系。本院查明的相关事实与一审查明事实一致。本院认为，本案是一起合同纠纷案件。作为起诉方深华公司基于福银公司“以老带新”政策对业主承诺的物业优惠造成其损失诉请福银公司承担责任提出上诉。依据举证规则及合同法的相关规定，深华公司应当就其与福银公司存在涉案合同关系及合同相关权利义务的存在及权利义务的相对人确认承担举证责任。依据现有的证据，包括二审上诉人提供的证据，不能证实上述基础法律关系及权利义务和权利义务相对人的存在。故一审法院以举证不能为由驳回了上诉人的该项诉请并无不当。上诉人的上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3500元由上诉人深圳市深华物业集团有限公司江西分公司承担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇二〇年四月二十一日书记员 陈沁榕