四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4825号 上诉人（原审原告，反诉被告）：夏雨（曾用名夏宇），男，1975年5月3日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审原告，反诉被告）：屈娅倩，女，1975年3月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：四川华瑞税务师事务所有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区涪江路开源巷9号1幢。 法定代表人：郑茂荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒲剑，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒲真亮，四川由真律师事务所律师。 上诉人夏雨、屈娅倩因与被上诉人四川华瑞税务师事务所有限责任公司（以下简称华瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院(2019)川1381民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏雨、屈娅倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判华瑞公司向夏雨、屈娅倩返还房款1112479.69元。事实与理由：第一，华庆向夏雨、屈娅倩所借4万元应抵扣房款。华瑞公司将案涉房屋出售给夏雨、屈娅倩后，华庆向二人借款4万元。华庆是原华瑞公司阆中分公司负责人，其行为系职务行为，该笔借款应认定为原华瑞公司阆中分公司所借，华庆个人不应承担还款责任。并且，华庆提交的两份书面证词均证实该笔借款抵作房款。第二，夏雨、屈娅倩代原华瑞公司阆中分公司所缴税款应抵扣房款。案涉房屋买卖出卖方和购买方的税费均由夏雨、屈娅倩缴纳，即原华瑞公司阆中分公司应当缴纳的税费由夏雨、屈娅倩代缴，该部分费用应抵扣房款。第三，原华瑞公司阆中分公司应付夏雨、屈娅倩的租赁费应当抵扣房款。华庆证实，2012年，案涉房屋出售并交付给夏雨、屈娅倩后，返租给原华瑞公司阆中分公司及其下属的保宁代理处，供二者合署办公使用，租金4万元/年。2012年至今，原华瑞公司阆中分公司应当支付的租赁费应抵扣房款。最后，经四川省人民检察院抗诉，四川省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）川民抗27号民事裁定书，裁定提审四川省南充市中级人民法院（2017）川13民再59号民事判决。据此，夏雨、屈娅倩已申请法院中止审理本案。 华瑞公司辩称，案涉房屋买卖合同已被生效判决认定无效。银行对案涉房屋享有的抵押权无法对抗华瑞公司享有的所有权。省法院提审（2017）川13民再59号一案，与本案无关，本案不应当中止审理。案涉4万元借款即使真实存在，因借条上没有加盖华瑞公司的印章，也是华庆个人借款，系华庆的个人债务。夏雨、屈娅倩称其代原华瑞公司阆中分公司代缴税款不是事实，华瑞公司自始至终没有委托二人代缴税费。案涉房屋买卖合同被认定无效，案涉房屋自始至终都是华瑞公司的，华瑞公司使用自己的房屋，不可能支付租金。相反，夏雨、屈娅倩利用案涉房屋向银行抵押贷款，非法使用了华瑞公司的房屋，应当向华瑞公司支付使用费。 夏雨、屈娅倩向一审法院起诉请求：1、判令华瑞公司返还夏雨、屈娅倩已支付购房款814479.69元及2012年1月1日起至本案判决生效之日的租金30余万元（每年4万）；2、判令华瑞公司按年利率6%向夏雨、屈娅倩支付自2014年3月1日至付清之日止资金占用利息。 华瑞公司向一审法院提起反诉请求：1、请求判令夏雨、屈娅倩赔偿华瑞公司案涉房屋差价损失45万元；2、请求判令夏雨、屈娅倩赔偿华瑞公司为主张权利支付的员工、证人差旅费及出差补助285342.17元；3、请求判令夏雨、屈娅倩赔偿华瑞公司为主张权利支付的律师费27万元；4、由夏雨、屈娅倩承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：夏雨与屈娅倩系夫妻关系。夏雨系原华瑞公司阆中分公司的副经理及资产管理委员会成员。2010年11月9日，原华瑞公司阆中分公司负责人华庆与夏雨、屈娅倩签订《房地产买卖契约》，约定原华瑞公司阆中分公司将位于阆中市郎家拐街92号2楼303.98㎡的营业办公用房以105万的价格出售给夏雨、屈娅倩。夏雨、屈娅倩通过直接或间接交房款的方式支付了部分购房款。案涉房屋所有权变更登记至了夏雨、屈娅倩名下。华瑞公司知晓后，向法院提起诉讼，请求确认《房地产买卖契约》无效。该案经阆中市人民法院一审、南充市中级人民法院二审，四川省高级人民法院再审后作出（2016）川民再378号民事判决，确认“四川华瑞税务师事务所有限责任公司原分支机构四川华瑞税务师事务所有限责任公司阆中分公司于2010年11月9日与夏雨、屈娅倩订立的《房地产买卖契约》无效”。此后，夏雨、屈娅倩遂向一审法院提起诉讼，要求华瑞公司返还二人已经支付的购房款814479.69。该814479.69元的构成：1.夏雨向华瑞公司缴纳购房款18万元；2.夏雨、屈娅倩代原华瑞公司阆中分公司向华瑞公司缴纳2013年1月-8月办公费10206.9元；3.受原华瑞公司阆中分公司委托，夏雨、屈娅倩代为向华瑞公司缴纳该分公司2012年工会会费32000元、2013年工会会费12000元；4.案涉房屋买卖，原华瑞公司阆中分公司及华庆涉及的纳税金额66381.29元及阆中市房地产管理处专用发票、非宅转让手续费6566元，因原华瑞公司阆中分公司无钱支付，由夏雨、屈娅倩代为缴纳；5.因公司运行，原华瑞公司阆中分公司负责人华庆向夏雨借款四万元；6.夏雨、屈娅倩个人账户代华瑞公司缴纳阆中分公司拖欠的职工养老保险费467325.5元。华瑞公司对此不认可。庭审中，一审法院要求华瑞公司在指定举证期限内提交原华瑞公司阆中分公司的会计账簿，但华瑞公司称，原华瑞公司阆中分公司当时没有做账，或者华庆可能将账簿弄丢了，因找不到华庆，也联系不上财务人员，所以无法提交。华瑞公司无法证明夏雨、屈娅倩所缴纳的上述第2、3、4、6项费用系阆中分公司缴纳。 华瑞公司及原阆中分公司为维护自身权益，收回案涉房屋，支出律师费用共计27万元。 诉讼中，夏雨、屈娅倩提出保全申请，一审法院作出（2019）川1381民初3588号民事裁定，夏雨、屈娅倩缴纳保全费5000元。 一审法院认为，原华瑞公司阆中分公司于2010年11月9日与夏雨、屈娅倩订立的《房地产买卖契约》已被生效判决确认无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议焦点为：1、双方在被确认无效的合同的缔约过程中是否具有过错；2、夏雨、屈娅倩是否已经支付购房款及已支付的数额；3、夏雨、屈娅倩主张的30余万元的租金是否有法律依据；4、华瑞公司主张房屋差价损失是否具有法律依据；5、华瑞公司主张的员工、证人差旅费及律师费是否应当由夏雨、屈娅倩承担。 关于双方在被确认无效的合同的缔约过程中是否具有过错。根据（2016）川民再378号民事判决所确认的内容，案涉房产属于原华瑞公司阆中分公司的财产，不属于华庆个人所有。原华瑞公司阆中分公司的负责人华庆与夏雨、屈娅倩签订案涉合同时，夏雨时任原华瑞公司阆中分公司副经理及资产管理委员会成员，夏雨及其妻子屈娅倩应当知晓案涉合同处置了原华瑞公司阆中分公司资产，因出售该房屋未经资产管理委员会讨论通过，华庆处分资产的行为超越了权限。夏雨、屈娅倩应当知晓华庆没有权限处分案涉房产而与华庆签订案涉合同，存在过错。原华瑞公司阆中分公司对其负责人华庆超越权限处分案涉房产的行为存在管理不善的过错。原华瑞公司阆中分公司已经被注销，因其管理不善的过错而产生的民事责任应由其设立单位华瑞公司承继。双方在缔约过程中均有过错，应各自承担相应的责任。 关于夏雨、屈娅倩是否已经支付房款及已支付的数额。根据夏雨、屈娅倩与华瑞公司双方的举证情况来看，夏雨、屈娅倩举示的证据来源于四川省高级人民法院（2016）川民再378号案卷，两份新证据为原件，对其真实性、合法性予以确认。至于关联性方面，因华瑞公司无法提供会计账簿证明夏雨、屈娅倩所缴纳的费用系公司缴纳，应承担举证不能的法律后果，故认定以下费用系夏雨、屈娅倩缴纳且抵作购房款：1、原华瑞公司阆中分公司出具收款收据的180000元购房款;2、原华瑞公司阆中分公司出具收款收据的2013年1月-8月办公费10206.9元；3、原华瑞公司阆中分公司出具收款收据的2012年工会会费32000元、2013年工会会费12000元；4、夏雨、屈娅倩代缴的社会保险费467325.5元。以上共计701532.4元。至于夏雨、屈娅倩缴纳的税金66381.29元及非宅转让手续费6566元，夏雨、屈娅倩主张，合同约定税金由华瑞公司缴纳。因华瑞公司无钱支付，夏雨、屈娅倩代缴。案涉房屋买卖合同已被确认为无效，自始没有法律约束力，双方对纳税的约定不发生法律效力。按照房产交易的市场规则，税金一般由买、卖双方按规定缴纳，由夏雨、屈娅倩缴纳的税金及转让手续费不应作为其缴纳的购房款。至于华庆出具借条的4万元借款，虽注明借款用于公司运行，但没有加盖公章，应认定为该借款系华庆的个人行为，不应作为购房款，夏雨、屈娅倩可向华庆另行主张该4万元。综上，夏雨、屈娅倩缴纳的购房款金额为701532.4元。故华瑞公司应向夏雨、屈娅倩返还购房款701532.4元。夏雨、屈娅倩主张的利息损失，因夏雨、屈娅倩应当知道华庆是超越权限与其签订的合同，在此情况下夏雨、屈娅倩与原华瑞公司阆中分公司进行房屋买卖并支付的购房款，遭受的资金利息损失由夏雨、屈娅倩自行承担，故对夏雨、屈娅倩主张利息的诉讼请求，不予支持。 关于夏雨、屈娅倩主张的30余万元的租金是否有法律依据。因双方签订的买卖合同被确认无效，夏雨、屈娅倩自始未取得房屋所有权，即案涉房屋始终为华瑞公司所有。华瑞公司使用其享有所有权的房屋，不需要支付租金，故对夏雨、屈娅倩的该项诉讼请求，不予支持。 关于华瑞公司主张的房屋差价损失，因其未提供案涉房屋存在房屋差价损失的证据，应承担举证不能的法律后果，故对其主张房屋差价损失45万元的诉讼请求，不予支持。 关于华瑞公司主张的员工、证人差旅费及律师费是否应当由夏雨、屈娅倩承担。华瑞公司主张的员工、证人及律师费是因其为维护自身权益产生，且该公司的分公司负责人在签订房屋买卖合同中存在过错，导致了纠纷发生，该公司应按过错程度大小承担相应责任。一审法院已酌定夏雨、屈娅倩交纳以及抵扣的房款的利息损失及所缴纳的税费损失由其自行承担，故华瑞公司所主张的员工、证人差旅费及律师费，因其分公司负责人在签订房屋买卖合同时存在过错，该部分损失由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华瑞公司在本判决生效之日起十五日内向夏雨、屈娅倩返还购房款701532.4元；二、驳回夏雨、屈娅倩的其他诉讼请求；三、驳回华瑞公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5972元，反诉案件受理费6900元，由夏雨、屈娅倩负担837元，华瑞公司负担12035元（本诉案件受理费因夏雨、屈娅倩已预交，则由华瑞公司直接向夏雨、屈娅倩支付）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，本案的争议焦点为：一是华庆出具的借条指向的4万元借款是否抵作了房款；二是夏雨、屈娅倩因案涉房屋买卖缴纳的税费72947.29元的性质；三是华瑞公司应否向夏雨、屈娅倩支付房屋租赁费；四是本案应否中止。 关于第一个争议焦点。原华瑞公司阆中分公司负责人华庆向夏雨、屈娅倩借款4万元，并出具借条，借条载明该款用于公司运行。诉讼中，夏雨、屈娅倩主张该4万元应抵扣房款，但华瑞公司不但不同意抵扣，而且认为该借款系华庆的个人行为，并且，夏雨、屈娅倩未提交证据证明，其与原华瑞公司阆中分公司确认以该4万元抵扣了房款。因此夏雨、屈娅倩主张该4万元借款抵作了房款的上诉理由不成立。本案对该4万元不予处理，夏雨、屈娅倩可依据借据另行主张权利。 关于第二个争议焦点。夏雨、屈娅倩因案涉房屋买卖缴纳税费72947.29元，但未举证证明买卖双方各自负担的具体金额及以原华瑞公司阆中分公司负担金额充抵房款的证据，故对二人要求华瑞公司返还该部分款项的主张不予支持。同时，案涉《房地产买卖契约》被生效判决确认无效后，夏雨、屈娅倩应按相关政策规定，先行到相关部门办理所缴税费72947.29元的后续事宜，待该项损失确定后才能依据合同法第五十八条的规定主张权利。 关于第三个争议焦点。案涉《房地产买卖契约》签订后，原华瑞公司阆中分公司将案涉房屋交付给了夏雨、屈娅倩，夏雨、屈娅倩再将该房屋租赁给原华瑞公司阆中分公司使用。虽然原华瑞公司阆中分公司应当按照其房屋租赁合同向与夏雨、屈娅倩交付房屋租金，但在案涉《房地产买卖契约》被确认无效后，夏雨、屈娅倩应按照合同法第五十八条的规定，将该部分租金返还给华瑞公司，即案涉房屋租金上的债权、债务同归于华瑞公司，依照合同法第一百零六条“债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外”之规定，华瑞公司与夏雨、屈娅倩基于案涉房屋租金的权利义务均终止。夏雨、屈娅倩诉请华瑞公司给付案涉房屋租金的主张不成立，不予支持。 关于第四个争议焦点。虽然四川省高级人民法院提审本院（2017）川13民再59号一案，但本案不以该案审理结果为依据，故本案无需中止审理。 综上所述，夏雨、屈娅倩的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11944元，由上诉人夏雨、屈娅倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  蒙琼梅 审判员  刘荣耀 二〇二〇年四月十四日 书记员  张 琦