福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2122号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林建财，男，1974年12月5日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：侯阿国，男，1958年9月11日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：侯秋鹏，男，1989年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖惠忠,福建闽隆律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟彬，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人林建财，上诉人侯阿国、侯秋鹏因租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1503号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人林建财及其委托诉讼代理人刘永平、王雅斌，上诉人侯阿国、侯秋鹏及其共同委托诉讼代理人廖惠忠、刘伟彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林建财上诉请求：一、撤销一审判决第三项，并按林建财原审诉讼请求改判侯阿国、侯秋鹏增加支付林建财房屋装修补偿费629718.5元、被征收店面安置面积一次性奖励800000元、被征收店面停业损失150000元、停业损失安道尔和自行过渡安置补助款10760元、阁楼补偿费194000元、增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按67000元折价，合计1851478.5给林建财。二、本案诉讼费由侯阿国、侯秋鹏承担。事实及理由：一、本案应当依法改判侯阿国、侯秋鹏增加支付林建财承租房屋的被征收房屋装修补偿费629718.5元给林建财。（一）一审将2013年11月16日《店面租赁合同》承租的店面面积283.39㎡的装修补偿费，判决平均分配各得70847.5元不当，应当增加判决侯阿国、侯秋鹏支付装修补偿费70847.5元。（二）原审对2014年2月25日《店面租赁合同》承租的二楼整层面积1442.57㎡的装修补偿费，判决仅酌情考虑按200元/㎡计算为288514元给林建财不当，应当增加判决侯阿国、侯秋鹏支付装修补偿费432771元。（三）原审就2014年2月25日《店面租赁合同》承租房屋装修补偿费遗漏面积认定“走廊100.96㎡+36.94㎡+厨房卫生间6.7㎡外、一楼前梯间面积20.2㎡、一楼后梯间面积20.6㎡、三楼后梯间面积20.6㎡、三楼整层少计面积26㎡、四楼前梯间面积20.2㎡合计遗漏面积认定252.2㎡，按500元/㎡计算的装修补偿费为126100元；遗漏面积认定107.6㎡按100元/㎡计算的停业损失补偿和自行过渡安置补助款为10760元，合计136860元。二、本案应当依法改判侯阿国、侯秋鹏增加支付林建财承租房屋的被征收店面安置面积一次性奖励为800000元和被征收店面停业损失150000元给林建财。侯阿国、侯秋鹏未经与林建财商定和未按征收《通知》的有关规定，即将店面以住宅与征迁人签订《房屋征收补偿协议书》。应由侯阿国、侯秋鹏承担按征收《通知》规定的被征收店面可安置面积516.41㎡一次性给予1600元/㎡奖励和被征收店面停业损失按300元/㎡予以补偿的补偿、赔偿责任。三、本案应当依法改判侯阿国、侯秋鹏增加支付林建财承租房屋的阁楼补偿费194000元给林建财。本案阁楼确属林建财对承租房屋搭设高档豪华展厅展柜、阁楼隔层、隔墙吊顶等项目中所述的装修投资增设的附属项目。该项目获得的补偿194000元应属林建财应获得的装修投资增设的附属项目。就林建财未获得的阁楼面积的补偿款，还应另案由侯阿国、侯秋鹏承担予以补偿、赔偿的责任。四、本案应当依法改判侯阿国、侯秋鹏增加支付林建财承租房屋的投入装修增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按67000元折价给林建财。本案增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋确属林建财承租后投入装修进行增扩建取得的征收补偿项目。根据《房屋征收补偿协议书》和补偿清单及侯阿国、侯秋鹏答辩自认该项目已计入征收产权调换面积内，该项目应属林建财承租房屋后增扩建应当获得补偿、赔偿的项目。就此，林建财提出的该项请求依法成立。 侯阿国、侯秋鹏答辩称：一、林建财上诉主张答辩人增加支付“被征收房屋装修补偿费629718.5元”没有依据。（一）林建财无权主张涉案房屋一楼6、7号店面的装修补偿款。2013年11月16日《店面租赁合同》约定：租赁期间如要装修、翻新，费用全部由乙方承担，到期后应无偿转还甲方。”林建财无权主张。（二）林建财不应获得涉案房屋二楼的装修补偿款。林建财的“加铺红地毯并进行隔板分割”属于临时构筑物和装饰品，也不在征迁文件的补偿范围内，且是在一审诉讼期间才加铺红地毯，不应纳入装修补偿款的范围内予以支持。（三）林建财主张一审判决遗漏认定租赁面积与事实不符。侯阿国、侯秋鹏仅将涉案房屋的部分出租给林建财，还有将一部分出租给其他租户，一部分留以自用，涉案房屋的走廊与楼梯间等属于公用部分，林建财将该部分纳入其租赁面积与事实不符。厨房卫生间6.7㎡是由侯阿国、侯秋鹏出资建设，该部分已计入产权调换面积内，与林建财无关。林建财承租部分三楼面积为380.64㎡（总面积406.64㎡-基站26㎡）。二、林建财不应获得更改营业性用房停业及过渡补助款。（一）征收方案第23页至第24页（第二十一条）载明：“……超过征收期限签订协议搬迁腾房……不予享受本实施方案有关的保障、奖励、补助……”实际上该部分款项因林建财超期搬离已不存在。（二）政府征收部门出具的征收赔偿说明指出：更改营业性用房停业及过渡补助款“由房东与租户协商解决”。该部分补偿款是侯阿国、侯秋鹏依据与征迁部门的征迁补偿协议所取得，属于征迁人与被征迁人之间的权利义务关系，与本案租赁合同关系无关。林建财作为承租人只能依照其与侯阿国、侯秋鹏的约定取得相应的补偿，根据《店面租赁合同》的约定，实质上已约定以装修补偿款代替其他一切补偿。三、无论是侯阿国、侯秋鹏、林进财提交的现场照片，还是林进财的证人证言，均不能证明林建财的租赁范围内有阁楼的存在，本案的《店面租赁合同》亦未涉及阁楼，对林建财主张的阁楼补偿费194000元不应予以支持。请求依法驳回林建财的上诉请求。 侯阿国、侯秋鹏上诉请求：一、撤销一审判决第（一）、（二）、（三）、（四）项并依法改判，判令：（一）驳回林建财的诉讼请求。（二）依法判令林建财支付房屋占用费45000元；赔偿侯阿国、侯秋鹏临时安置补助费损失179639.25元、逾期领取征迁货币补偿的利息43018.8元、因封房号作废而造成的损失50000元，共计317658.05元。二、本案一、二审的诉讼费用由林建财承担。事实及理由：一、本案的《店面租赁合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，因本案房屋未取得建设工程规划许可证，《店面租赁合同》属于无效合同。二、一审判决未查明本案事实。2014年2月25日的《店面租赁合同》约定的“乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有”。林建财在一审中并未充分举证其投入装修的实际金额，林建财的证人证言存在严重瑕疵，林建财又未举证提供相应的评估报告以证明其装修程度达到了征迁文件规定的赔偿标准。一审判决没有查明林进财实际装修情况与投资金额，又未正确理解合同约定并统一赔偿标准，明显不公。三、一审判决适用法律错误。（一）一审判决在没有任何合同依据的情况下，判决候阿国、候秋鹏补偿林建财一楼6、7号店面的装修补偿款70847.5元，违背“意思自治”的原则。2013年11月16日的《店面租赁合同》履行期满，林建财该部分的所有装修投资已转为候阿国、候秋鹏享有。（二）合同双方均为有责任能力人，不适用公平原则。针对租赁物二楼，林建财的“加铺红地毯并进行隔板分割”属于临时构筑物和装饰品，是在一审诉讼期间才加铺红地毯。一审适用公平原则处理错误。四、一审判决已经超越了租赁合同关系。一审以“根据政府征收部门出具的征收赔偿说明及侯阿国支付涉案同栋房屋承租方吴整宝营业面积的一次性100元／㎡的停业损失补偿和自行过渡安置补助款共计28000元的事实”为例，判决候阿国、候秋鹏支付林建财248399元，没有任何依据。（一）拆迁补偿款是业主依据与拆迁部门的拆迁补偿协议所取得，与租赁合同关系无关。承租人只能依照其与业主的约定取得相应的补偿。一审判决混淆了拆迁补偿协议与租赁合同关系的权利义务。（二）根据政府征收部门出具的征收赔偿说明，该部分赔偿是指“凡符合安置条件的被征收人，在通知征收规定期限内签订协议的，选择产权调换的按可安置面积奖励100元/平方米”，并非店面停业损失赔偿及搬迁赔偿，能获得该赔偿主体是“符合安置条件的被征收人”，是基于“产权调换安置”所形成的奖励，与承租人林建财没有任何关系。林建财未主动配合拆迁，候阿国、候秋鹏已明确表示不再将相关款项给付林建财。（三）该部分款项因林建财超期搬离而消失，一审判决违背拆迁政策规定进行判决。反之，因承租人林建财不配合拆迁而失去，给候阿国、候秋鹏造成的损失，林建财应当负赔偿责任。五、林建财因拒不配合搬迁给候阿国、候秋鹏造成的损失应当赔偿（一）因林建财仅将租金付至2018年5月31日，于2018年9月29日将涉案房屋移交征收部门，应依照租赁合同的约定支付在此期间的房屋占用费45000元。（二）针对临时安置补助费损失，征收方案第21页已有明确规定，因林建财未能及时搬离导致候阿国、候秋鹏无法受偿，故林建财应予赔偿。针对逾期领取征迁货币补偿，林建财应赔偿利息损失，对候阿国、候秋鹏因封房号作废造成的损失亦应赔偿。六、林建财对其装修损失依法应自行承担责任。因在签订租赁合同前，候阿国、候秋鹏已明确告知林建财租赁物未取得规划许可证，同时将政府随时有可能对房屋进行拆迁告知林建财，而林建财利用候阿国、候秋鹏无知，强行在合同里加上装修赔偿的不公平的条款。本案《店面租赁合同》无效，林建财应当自行承担为自身经营而支出装修投资。 林建财答辩称，一、候阿国、候秋鹏以“一审判决应驳回林建财的诉讼请求”为由提出上诉依法不能成立。1、林建财对承租房屋进行豪华装修，根据《租赁合同》约定和征迁规定及公平原则等事实，承租房屋面积的装修补偿费按一类（500元/㎡）进行赔偿的款项应当全额支付给林建财。2、涉案房屋一楼6、7号店面的装修补偿款林建财就此已提出上诉请求应当增加判决候阿国、候秋鹏支付该装修补偿费70847.5元给林建财，候阿国、候秋鹏就此提出的上诉不能成立。3、双方2014年2月25日《店面租赁合同》已明确就租赁房屋拆迁获得装修等项目赔偿金归林建财作了特殊约定，在合同期间的前5年如遇政府征用改建拆迁，林建财所投资的装修赔偿金全部归林建财所有。且没有关于在出租前已由候阿国、候秋鹏进行装修或候阿国、候秋鹏已投入的装修项目在合同期间的前5年装修赔偿金应为其所有的分配约定。候阿国、候秋鹏主张就本案租赁房屋应获得装修赔偿金应由其负举证和举证不能的法律后果。原审就2014年2月25日《店面租赁合同》承租的一楼1、2号店面和三楼的装修补偿款判决归林建财所有是正确的；而就二楼整层面积1442.57㎡的装修补偿费，判决仅酌情考虑按200元/㎡不当，应当增加判决候阿国、候秋鹏支付装修补偿费432771元。故候阿国、候秋鹏就此提出的上诉请求依法不能成立。二、《租赁合同》载明一楼2间店面、二楼整层、三楼整层等承租面积，属租赁房屋更改营业性用房，该项租赁房屋更改营业性用房停业及过渡补助已在《后坑、坑尾收储用地房屋奖励及搬迁补贴表》载明“更改营业性用房停业及过渡补助数量3444.98㎡，单价100，金额344498”，其中属林建财承租范围的一楼2间店面、二楼整层、三楼整层等承租面积获得的更改营业性用房停业及过渡补助款248399元应依法归林建财享有。三、候阿国、候秋鹏对“电话移机4部补偿款480元、宽带移机2部补偿款240元、格力空调移机4台补偿款600元”提出上诉依法不能成立。根据本案《租赁合同》和《通知》及《后坑、坑尾收储用地房屋附属物项目补偿清单》已载明的电话移机5部600元、宽带移机5部600元、空调移机27台4050元，其中属林建财承租范围投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施的补偿费依法应归林建财所享有。故原审就此所作的判决是正确的。四、根据2014年2月25日《租赁合同》第五条第4款“如遇政府征用改建拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方壹万元违约金及剩余租金”等约定，林建财依法主张候阿国、候秋鹏返还合同约定的预交押金1万元的诉讼请求和原审所作的判决依法成立。四、候阿国、候秋鹏以“一审判决应支持上诉人的反诉请求”为由提出上诉依法不能成立。（一）据候阿国、候秋鹏原审提供的证据5-7证明，即《蓝田镇搬迁封房验收单》载明候阿国、候秋鹏早已于2018年5月29日将本案租赁房屋交付征迁人封房，并于2018年06月06日与征收人漳州市龙文区蓝田镇人民政府签订《房屋征收补偿协议书》。候阿国、候秋鹏还擅自拆走租赁房屋抽水供水设备等，已导致林建财不能正常经营，并已导致林建财巨额经济损失。故《租赁合同》早在2018年5月29日由终止履行。候阿国、候秋鹏上诉请求林建财支付房屋占用费45000元依法完全不能成立。（二）候阿国、候秋鹏以“针对临时安置补助费损失，征收方案第21页已有明确规定，因林建财未能及时搬离导致上诉人无法受偿，故林建财应予赔偿”等为由提出上诉依法不能成立。根据候阿国、候秋鹏提交的和法庭调取的《房屋征收补偿协议书（丈量编号HA008）》和《后坑、坑尾收储用地房屋附属物项目补偿清单》等证据证明，候阿国、候秋鹏提出该上诉依法不能成立。况且，就本案诉讼保全产生的相关法律问题并非本案审理范围，候阿国、候秋鹏就此提出的诉求亦缺乏事实和法律依据。 林建财向一审法院起诉请求：判令侯阿国、侯秋鹏就本案租赁房屋址在漳州市龙文区房屋征收丈量编号ＨＡ008号的被征收房屋补偿安置属林建财承租房屋面积2430.81㎡的被征收房屋装修补偿费1215405元、被征收店面安置面积一次性奖励800000元、被征收店面停业损失150000元、奖励租赁房屋更改营业性用房停业及过渡补助193081元、阁楼补偿费300000元、增设豪华精装大门补偿费4800元、投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施的补偿费2380元、增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按67000元折价、退还押金10000元。合计人民币3174666元归林建财享有并支付给林建财，或判令上述各项及被征收店面与住宅货币补偿差价产生的补偿安置权益和补偿款项归林建财享有并由林建财与征收人签订并履行《房屋征收补偿协议书》，由征收人直接将补偿安置款项支付给林建财。 侯阿国、侯秋鹏向一审法院反诉请求：1、解除侯阿国与林建财所签订的两份《房屋租赁合同》，林建财立即搬离并腾退租赁房屋；2、判令林建财支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日的占用费（截止2018年9月30日暂计为45000元）；3、判令林建财赔偿侯阿国、侯秋鹏自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失（截止2018年9月29日暂计为179639.25元）；4、判令林建财赔偿侯阿国、侯秋鹏逾期领取征迁货币补偿的利息（以2953236元为本金，从2018年6月7日起至腾退房屋之日按中国人民银行同期同类贷款利率计息，截止2018年9月30日暂计为43396.16元）；5、依法判令反诉被告赔偿侯阿国、侯秋鹏因封房号作废而造成的损失5万元；6、拆迁办2018年9月4日拨了245856元到侯阿国、侯秋鹏的账号，因为林建财提起的诉讼保全导致款项不能取得，从现在一直到人民法院解冻之日，要求林建财承担这部分的利息损失（从2018年9月4日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 一审判决认定，2013年11月16日，侯阿国作为甲方与林建财作为乙方签订一份《店面租赁合同》。合同约定侯阿国“将位于漳州市龙文区后坑号门面租赁给乙方”；租赁期限“从2013年11月16日至2016年11月16日止（叁年整）。”；“租金为每月5000元，租金按年交纳。”合同第四、5、约定：租赁期间如要装修、翻新，费用全部由乙方承担，到期后应无偿转还甲方。第六条约定：“双方如有未尽事宜，协商处理。”2014年2月25日，侯阿国作为甲方与林建财作为乙方再次签订一份《店面租赁合同》。合同约定：“一、甲方将位于店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯租赁给乙方。二、租用时间：从2014年06月01日至2024年05月31日止（壹拾年整）。三、租金分为前5年每年共计人民币壹拾叁万伍仟元（135000元），后5年每年共计人民币壹拾柒万元（170000元）。四、签订合同时先交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），2014年12月1日前再交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），以后按每年6月1日前和12月1日前各交半年租金。五、违约金规定：1、签订合同时乙方预交壹万元给甲方作为违约金。2、乙方租赁期未到不租用，甲方有权取消违约金壹万元。3、甲方在租赁期未满时无理由中断租赁合同，甲方应退还乙方违约金壹万元并赔偿乙方壹万元违约金及乙方投资损失。4、如遇政府征用改建拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方壹万元违约金及剩余租金。六、政府征用改建拆迁赔偿：1、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。2、在合同期间的后5年（从2019年06月01日至2024年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金甲乙双方各分一半……七、其他事项……5、租赁期满，在同等条件下，甲方必须优先给乙方续租。6、（2014年3月1日至2014年5月31日，为甲方提供给乙方装修期，甲方不得向乙方收取租金）”等条款。林建财按双方协议约定分别于2014年11月23日、2015年11月5日、2017年1月、2017年12月向侯阿国支付2013年租赁合同约定的2015年度、2016年度、2017年度和2018年度租金各60000元；于2014年3月2日支付2014年租赁合同约定的半年租金67500元及10000元押金，并支付2014年租赁合同约定的半年一付的租金67500元至2018年一半年。最后一次支付时间为2018年5月31日，付款数额67500元。 侯阿国于2018年6月1日退还林建财2014年租赁合同约定的2018年度下半年租金67500元。 2018年5月，漳州市龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部向包括侯阿国在内的辖区居民发出提醒函，函件载明：根据市委、市政府及区委、区政府的工作要求，您的房屋将于2018年6月27日前完成土地和房屋征收。征收按漳龙政[2017]35号文件《漳州市龙文区人民政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》的精神处理。 侯阿国系侯秋鹏父亲。2018年6月6日，侯秋鹏作为涉案房屋的被征收人与征收人漳州市龙文区蓝田镇人民政府签订一份《房屋征收补偿协议书》编号：（后坑、坑尾收储用地）第004885号。协议书确认被征收房屋总拆迁面积3465.18㎡，1座房屋，其中砖木结构以上面积3465.18㎡，丈量编号：HA008。协议书未明确房屋交付征收人时间。协议书确定房屋附属物项目补偿项目包括：电话移机5部，每部120元，共计600元；宽带移机5部，每部120元，共计600元；有线电视移机5台，每台120元，共计600元；空调移机27台，每台150元，共计4050元；房屋装修补偿标准（三类）146.5㎡，300元/㎡，共计补偿43950元；房屋装修补偿标准（一类）3318.68㎡，500元/㎡，共计补偿1659340元。协议书确定房屋奖励及搬迁补贴包括四项：住宅产权调换搬迁费、住宅产权调换搬迁奖励、更改营业性用房停业及过渡补助和砖木住宅作价奖励。其中更改营业性用房停业及过渡补助3444.98㎡，100元/㎡，共计补偿344498元。 林建财与侯阿国2013年11月16日签订的租赁合同租赁标的为一楼第6、第7两间店面，面积12.21×23.21=283.39㎡。 林建财与侯阿国2014年2月25日签订的租赁合同租赁标的为一楼第1、第2两间店面，面积13.18×17.68=233.02㎡；第二层整层，面积1442.57㎡；第三层整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）面积406.64㎡﹣电信、联通租赁后转为中国铁塔公司租赁的面积26㎡=380.64㎡。 侯阿国将涉案租赁房屋交付林建财时，房屋一楼店面为水磨地面，二层三层地面均为水泥找平，三层均内外墙及吊顶白色粉刷。林建财接收租赁房屋后，因经营瓷砖所需对租赁房屋进行装修，其中一楼店面第1、第2号店面铺装高档瓷砖并豪华装修，第6、第7号店面也用瓷砖铺设地面，第二层在水泥地面铺设红色地毯并用隔板对楼层进行分割，第三层也铺装地砖并办公装修。 另，漳州市龙文区蓝田镇建设项目土地和房屋征收工作协调领导小组办公室对本案涉案房屋征收补偿协议书进行说明，认为：主要考虑到该房屋一层为瓷砖销售店面，装修较为豪华远超一类房屋装修补偿标准，且该户主积极配合拆迁，在限定期限内签订协议，故综合考虑其框架及砖混结构的房屋装修补偿标准按一类（500元/㎡）进行赔偿；协议中的搬迁奖励100元/㎡是指“凡符合安置条件的被征收人，在通知征收规定期限内签订协议的，选择产权调换的按可安置面积奖励100元/平方米”，并非店面停业损失赔偿及搬迁赔偿；搬迁费12元/㎡是指“选择产权调换的，属于住宅的按6元/平方米·次的标准一次性发给被征收人两次搬迁补偿费”；另外，征迁赔偿方案中规定“农村住宅未经批准更改为经营性用房的，按更改的建筑面积给予一次性100元/平方米的停业损失补偿和自行过渡安置补助”，…，该部分赔偿款由房东与租户协商解决。 另查明，侯阿国将涉案房屋一楼的另外三个店面出租给案外人吴整宝，并因本次房屋征收支付吴整宝营业面积的一次性100元/㎡的停业损失补偿和自行过渡安置补助款28000元。 诉讼过程中，林建财于2018年9月29日将涉案房屋移交征收部门。 林建财于2018年7月6日向一审法院申请诉讼保全，请求冻结、查封侯阿国、侯秋鹏名下银行存款3212666元或者拆迁安置补偿款等其他等值的财产。一审法院于2019年7月9日裁定冻结、查封侯阿国、侯秋鹏名下银行存款3212666元或者拆迁安置补偿款等其他等值的财产，并已采取保全措施。 一审法院认为，本案系因林建财与侯阿国、侯秋鹏之间因租赁房屋被征收而引起的赔偿纠纷。因此，关于双方主张的政府征收赔偿项目归属应依双方签订的《房屋租赁合同》的约定及政府征收补偿项目所规定的补偿对象。本案林建财与侯阿国签订的两份《店面租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定享受权利并履行义务。在双方于2013年11月16日签订的《店面租赁合同》中并未约定合同期内遇政府征收如何处理承租方的装修投资。而双方于2014年2月25日签订的《店面租赁合同》对政府征用改建拆迁赔偿进行了专门约定，即合同第六条约定：“1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。…”但该条款也仅就承租方所投资的装修所获得的赔偿金进行约定。同时根据政府征收部门出具的征收赔偿说明及侯阿国支付涉案同栋房屋承租方吴整宝营业面积的一次性100元/㎡的停业损失补偿和自行过渡安置补助款共计28000元的事实，林建财主张侯阿国将涉案租赁房屋装修补偿款及停业损失补偿和自行过渡安置补助款归其所有，符合客观事实和法律规定，但具体数额应以实际情况确定。2013年11月16日承租的店面283.39㎡，因双方在合同中未约定如何处理装修赔偿款，且事后双方也未能达成协议，根据该店面承租方林建财确实进行豪华装修且政府征收部门也确认该瓷砖销售店面装修较为豪华远超过一类装修补偿标准，因此从公平角度出发，可按平均分配，即双方当事人各得283.39㎡×500元/㎡÷2=70847.5元。2014年2月25日承租的房屋装修赔偿费的认定，因双方在该合同中约定以承租方投资装修为前提，而本案林建财承租后对一楼、三楼进行二次装修，因此该一楼和三楼装修补偿款可归承租方林建财所有，即（一楼店面233.02㎡+三楼面积380.64㎡）×500元/㎡=613.66㎡×500元/㎡=306830元。对该合同中二楼部分，因该部分林建财在出租方原有基础上加铺红地毯并进行隔板分割，确实有投入装修，因此该楼层的装修补偿款从公平原则出发，可酌情考虑按200元/㎡予以支持，即二层面积1442.57㎡×200元/㎡=288514元。林建财主张的停业损失补偿和自行过渡安置补助款可按（一楼店面233.02+283.39+走廊100.96+36.94+厨房卫生间6.7+二楼1442.57+三楼380.64）=2483.99㎡×100元/㎡=248399元。同时林建财主张的电话移机4部补偿款480元、宽带移机2部补偿款240元、格力空调移机4台补偿款600元，均在侯秋鹏与政府征收部门签订的补偿范围内，因此该请求符合客观事实，可予支持；要求退还保证金10000元，符合双方合同约定，可予支持。林建财的其他诉讼请求，缺乏合同依据，缺乏法律依据，不予支持。反诉原告侯阿国、侯秋鹏反诉主张解除本案合同，因本案合同因政府征收而无履行，且涉案房屋已实际被征收，因此合同自动解除。反诉要求林建财支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日止的占用费，缺乏依据；主张林建财赔偿自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失，赔偿反诉原告逾期领取征迁货币补偿的利息及因封房号作废造成的损失50000元，因未能举证证明上述损失，依法应承担举证不能的法律后果，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十五条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、侯阿国、侯秋鹏应于判决生效后十日内支付林建财装修补偿款666191.5元、更改营业性用房停业及过渡补助款248399元、电话移机补偿款480元、宽带移机补偿款240元、格力空调移机补偿款600元，以上合计915910.5元。二、侯阿国、侯秋鹏应于判决生效后十日内退还林建财保证金10000元。三、驳回林建财的其他诉讼请求。四、驳回侯阿国、侯秋鹏反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32501元，由林建财负担23235元，由侯阿国、侯秋鹏共同负担9266元。反诉费3035.3元，由侯阿国、侯秋鹏负担。保全费5000元，由林建财负担3559元，侯阿国。侯秋鹏共同负担1441元。 双方当事人二审诉讼中均没有提交新的证据。 对一审认定的事实，上诉人侯阿国、侯秋鹏认为遗漏认定房屋交付林建财时一到三楼的铝合金窗、防护网及门，已由侯阿国安装好。另外，认为二楼红地毯是在诉讼后才铺设的。认为三楼的办公装修不存在，只是铺了地砖。被上诉人林建财则是表示对事实的异议以上诉状中提及为准。对于双方争议的事实，本院结合争议焦点进行分析认定，对于双方没有异议的事实，本院予以认定。 二审另查明，根据上诉人林建财申请，本院向漳州市龙文区蓝田镇镇政府发函了解本案涉案被征收人侯秋鹏所属协议（编号为第004885号）房屋征收补偿协议书的相关事项。漳州市龙文区人民政府蓝田街道办事处针对本院发函复函说明：本案涉案被征收人侯秋鹏所属协议（编号为第004885号）尚未办理封房手续，导致该协议手续不齐全，暂不具备发放征迁补偿款的条件。……被征收人侯秋鹏由于未按规定的程序办理封房手续，经工作人员核查发现后，原封房号已被取消。因该宗协议被征收人已签订，合同效力已生效。该协议经发款前审核无误后将根据协议中列明的各项补偿项目及金额发放征迁补偿款。经质证，双方当事人对于本案调取的该证据真实性及内容均无异议。根据双方一致陈述，二审还查明，厨房、卫生间6.7㎡系林建财租赁期间拆掉室内厨房、卫生间，在一楼室外增建。 本案的争议焦点在以下几个方面：（一）本案合同的效力问题。（二）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财承租房屋被征收的装修补偿款以及具体的金额认定问题。（三）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财店面安置面积一次性奖励及店面停业损失、停业及过渡性补助以及具体金额的计算问题。（四）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财阁楼、卫生间的补偿款或折价款、电话宽带空调等的拆迁补偿款问题。（五）林建财是否应当支付侯阿国、侯秋鹏占用费、临时安置补助损失、逾期领款利息、封房号作废损失及金额认定问题（六）合同保证金是否应当退还的问题。本院分别分析认定如下： （一）关于本案的合同效力问题。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中讼争房屋未办理建设工程规划许可证，双方订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方明知或应当明知房屋没有未取得建设工程规划许可证而签订租赁合同，都有过错，应当各自承担相应的责任。无论房屋租赁合同是否有效，林建财因租赁实际占有使用诉争房屋的事实仍然存在，本案系因租赁标的被征迁而在出租人与承租人之间引发的补偿争议，不存在因合同无效而返还及损失认定的问题。双方在合同中对房屋遇征迁时的处理约定，没有违反法律强制性的规定，应当作为处理本案纠纷的依据。 （二）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财承租房屋被征收的装修补偿款以及具体的金额认定问题。 本院认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收放国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，但因征收对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收与补偿行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。 本案虽房屋租赁合同无效，但林建财在签订房屋租赁合同后已实际进行装修并用于经营，现该租赁房屋因所在区域拆迁改造被征收，林建财作为房屋承租人有权获得相应的装修补偿等合法权益。双方在租赁合同中对装修投入在拆迁时的补偿进行了约定，双方对合同约定内容亦无异议，应当按双方约定进行认定处理。本院分别认定如下： 1、关于一楼6、7号店面装修补偿的认定。 双方2013年11月16日《店面租赁合同》对一楼6、7号店面的租赁进行了约定。合同约定租赁期限3年，租赁期间如要装修、翻新，费用全部由林建财承担，到期后应无偿转还侯阿国。2016年11月16日合同约定租赁期限到期，租赁期间装修、翻新价值已依约无偿转还侯阿国。双方在合同到期后没有再续签，林建财继续使用房屋，应视为双方按原合同的约定继续履行租赁合同，但林建财已不再拥有一楼6、7号店面装修权利。因此本案拆迁获得的一楼6、7号店面装修补偿款应当归侯阿国、侯秋鹏所有。2014年2月25日《店面租赁合同》租赁标的并不包括一楼6、7号店面，林建财认为双方达成协议，同意变更2013年11月16日《店面租赁合同》按第二份2014年2月25日《店面租赁合同》实际履行的主张没有依据，其要求享有一楼6、7号店面装修补偿的权利，不应予以支持。一审判决关于2013年11月16日承租的店面双方在合同中未约定如何处理装修赔偿款，且事后双方也未能达成协议的认定与2013年11月16日《店面租赁合同》的约定内容不符，其适用公平原则对一楼6、7号店面装修补偿平均分配错误，应予纠正。 2、关于本案一层第1、2号店面、第二层、第三层的装修补偿款的认定问题。 2014年2月25日双方签订的《店面租赁合同》租赁标的为一楼第1、第2两间店面，第二层整层，第三层整层，包括一楼、二楼、三楼两边的楼梯。该合同中，双方对于对政府征用改建拆迁赔偿进行了专门约定，即合同第六条约定：“1、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。…”但该条款明确所指装修赔偿金指“乙方所投资的”装修所获得的赔偿金。并非拆迁获得的全部装修赔偿金。侯阿国、侯秋鹏主张出租之前于2006年已有部分进行水磨地板、内外墙吊顶白色粉刷装修（整幢），安装防盗网及铝合金窗等，为此一审时提供了照片、上手承租人漳州市芗城区水星床上用品店、东方国际家具有限公司的证明及进行装修的工人《楼房装修证明》等证据，且林建财一审申请出庭作证的装修施工人黄平城、颜文泉也陈述其在受林建财雇佣进行铺砖、地毯时下面有部份已有水磨地板。一审法院组织双方进行现场勘查时，双方也一致确认侯阿国铺了水磨地板，三楼设了铝合金门窗加水泥地板移交林建财，楼梯楼梯扶手是侯阿国装修的等内容。上述证据可以证实侯阿国、侯秋鹏主张的出租之前有投入进行基础装修的事实。林建财主张其承租时房屋为毛坯房，侯阿国、侯秋鹏没有投入任何装修，但无法举证，且其主张与上述证据不符，与其提供的证人的陈述亦不符，其主张不予确认。 林建财主张其租赁房屋后投入500多万进行超高档豪华的装修，并提供了现场照片、装修人员证明，并申请部分装修人员到庭作证。而侯阿国、侯秋鹏财主张林建财承租后只是做了临时或者事后的装饰。林建财主张其租赁房屋后进行超高档豪华的装修，有拆迁前的现场照片，装修人员出庭证明，结合双方在合同中对于“乙方所投资的”装修在征迁时的处理约定以及合同约定提供三个月的装修期的等约定，和一审法院调取的漳州市龙文区蓝田镇建设项目土地和房屋征收工作协调领导小组办公室的《说明》，可以证实林建财在承租后对承租房屋投入较大资金进行装修、装饰，尤其是对一楼展示厅进行了较高档豪华的装修，远超一类房屋装修补偿标准。侯阿国、侯秋鹏主张林建财承租后只是做了临时或者事后的装饰与上述证据所体现不符，不予认定。另外，一审法院2018年8月24日组织进行现场调查，双方一致确认：“一楼店面地面为水磨地面，左起第一、二间铺地砖是由林建财装修的，第二层目前水泥地板加红薄地毯，第三层侯阿国铝合金门窗加水泥地板移交林建财，楼梯地板砖是林建财装修的，楼梯扶手是侯阿国装修的”。综上，应当认定侯阿国、侯秋鹏及林建财双方都有进行装修，其中侯阿国、侯秋鹏进行了基础装修，林建财在原装修基础上出于经营需要进行了较高档的装修（尤其是一楼展示厅）。由于双方均不能举证证实装修的实际具体投资金额。本案应当综合合同的约定及各楼层具体装修的情况，按照公平原则，酌情对装修补偿金进行分配。一楼店面233.02㎡展示厅装修豪华，远超一类房屋装修补偿标准，而且是拆迁部门综合考虑按一类标准进行赔偿的主要原因，因此，一审法院确定该一楼店面233.02㎡展示厅装修补偿金500/㎡全部归林建财所有妥当，应予以支持。二楼林建财的装修部分主要是木作隔墙、吊顶及铺设地毯，一审确定酌情考虑按200元/㎡归林建财所有，予以支持，即二层装修补偿按1442.57㎡×200元/㎡=288514元认定并无不当，应当予以支持。但一审判决对于三楼的装修未考虑侯阿国、侯秋鹏进行的基础装修，认定500元/㎡都完全归林建财所有不当，应当酌情纠正。基于三楼林建财的装修部分包括铺设地板砖、进行木作隔墙、吊顶等，投入资金较多，可酌情考虑按350元/㎡予以支持。 林建财上诉认为一审存在遗漏面积认定的问题，认为在认定装修补偿时遗漏认定“走廊100.96㎡+36.94㎡+厨房卫生间6.7㎡外、一楼前梯间面积20.2㎡、一楼后梯间面积20.6㎡、三楼后梯间面积20.6㎡、三楼整层少计面积26㎡、四楼前梯间面积20.2㎡合计遗漏面积认定252.2㎡。经审查，由于双方《店面租赁合同》约定租赁面积为：一楼店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯，并没有包括一楼的走廊100.96㎡+36.94㎡。且一楼走廊为几家共用，林建财要求享有该面积的装修补偿没有合同依据。三楼总面积406.64㎡。侯阿国、侯秋鹏在出租林建财前，已将其中26㎡出租做为通信基站，在侯阿国、侯秋鹏与林建财2014年2月25日双方签订的《店面租赁合同》中亦有说明：原有电信、联通租赁费照常归甲方。一审判决认定林建财承租三楼面积为380.64㎡并无不当。林建财主张三楼少计面积26㎡没有依据。至于林建财主张的“一楼前梯间面积20.2㎡、一楼后梯间面积20.6㎡、三楼后梯间面积20.6㎡、四楼前梯间面积20.2㎡”未体现于拆迁测绘图中，未体现有针对楼梯间的部份的装修补偿。其主张上述面积计入装修补偿计算，不予支持。 二审查明，厨房、卫生间6.7㎡系林建财租赁期间拆掉室内厨房、卫生间，在一楼室外增建，该增建6.7㎡《拆迁补偿合同》予以计入装修补偿，因此应当予以补充认定，增加的6.7㎡×500元＝3350元装修补偿归林建财一方所有。 （三）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财店面安置面积一次性奖励及店面停业损失、停业及过渡性补助以及具体金额的计算的问题。 本院认为，本案租赁房屋本不属于经营性房屋，拆迁部门亦按住宅进行拆迁补偿，由于房屋部份实际出租给林建财作为林建财注册的漳州市龙文区合源建材商行和漳州合源建材有限公司的经营场所经营使用。根据征迁赔偿方案中规定“农村住宅未经批准更改为经营性用房的，按更改的建筑面积给予一次性100元/平方米的停业损失补偿和自行过渡安置补助”。对于该笔补偿，双方就此并未在合同予以约定，征迁部门建议该部分赔偿款由房东与租户协商解决，但双方未能协商一致。讼争房屋性质为住宅，其作为住宅的过渡安置补助费属于业主出租方享有，本案的停业损失补偿和自行过渡安置补助系拆迁部门考虑房屋实际经营项目因拆迁导致停业及过渡期间存在实际损失所进行的补偿，系在住宅的过渡补偿之外针对实际营业的额外补偿，承租人林建财的营业执照系本案房屋认定“农村住宅未经批准更改为经营性用房”的依据，且实际因拆迁迁成停业搬迁的过渡损失。因此，该部份补偿林建财可按承租面积享有。但林建财主张计算停业损失补偿和自行过渡安置补助款遗漏面积认定107.6㎡亦没有相关证据，不予认定。侯阿国、侯秋鹏应当支付林建财停业损失补偿和自行过渡安置补助费为林建财承租面积（一楼店面233.02+283.39+厨房卫生间6.7+二楼1442.57+三楼380.64）㎡×100元/㎡=234632元。林建财上诉认为，一楼店面516.41㎡应当由侯阿国、侯秋鹏承担按营业店面补偿标准按征收《通知》规定的被征收店面可安置面积一次性给予1600元/㎡奖励和被征收店面停业损失按300元/㎡予以补偿，没有法律依据及合同依据，不予支持。 （四）侯阿国、侯秋鹏是否应当支付林建财阁楼、卫生间的补偿款或折价款、电话宽带空调等的拆迁补偿款的问题。 本院认为，经审查林建财租赁期间拆掉室内厨房、卫生间，在一楼室外增建厨房、卫生间6.7㎡的事实可以认定，虽然对于使用的建材由哪方出资双方各执一词，但林建财的增建行为对于增建部分相应面积的补偿款有贡献，应当酌情享有50%的补偿款。该卫生间于2014年以后建成，属砖混结构，依照漳龙政[2017]35号文件规定：“2009年7月后建造的住宅，不予补偿，但被征收人在征收规定通告的征收时间期限内搬迁腾房并签订协议的，按建筑面积框架结构800元/㎡、砖混结构500元/㎡，砖木结构500元/㎡标准给予奖励。”该增建部份林建财应享有补偿款为6.7㎡×砖混结构500元/㎡×0.5＝1675元。 林建财主张其增建阁楼，但未能举证。庭审中林建财陈述其所建阁楼是指其在每一层屋顶做吊顶时上面所留空间，该陈述不合常理，且其所主张的面积和补偿清单中所列的阁楼面积不相符合，差距过大。侯阿国、侯秋鹏主张林建财没有增建阁楼，补偿清单中所指的阁楼系一层店面原有的半层设计增加的空间。综上，林建财要求享有对补偿清单中所列阁楼的补偿款194000元证据不足，一审未予支持正确。房屋附属物项目补偿项目包括：电话移机5部,宽带移机5部，有线电视移机5台，空调移机27台，林建财主张其中的电话移机4部、宽带移机2部、格力空调移机4台的补偿款。侯阿国、侯秋鹏只认可林建财安装了空调一台、宽带一部，电话一部。双方对此均未能举证。对此本院认为，林建财请求的附属物项目补偿主张与其实际在拆迁房屋进行经营及经营的面积、楼层的情况相符，且均在补偿范围内，该请求符合客观事实，一审法院予以支持正确。 （五）林建财是否应当支付侯阿国、侯秋鹏占用费、临时安置补助损失、逾期领款利息、封房号作废损失、保全导致不能取款损失及金额认定的问题。 本院认为，侯阿国、侯秋鹏主张林建财应支付其自2018年6月1日起至腾退房屋之日的占用费（截止2018年9月30日暂计为45000元。经审理查明，林建财于2018年5月31日支付2018年下半年租金67500元，因讼争房屋面临征迁，侯阿国于2018年6月1日返还林建财2018年下半年租金67500元。侯秋鹏与漳州市龙文区蓝田镇人民政府于2018年6月7日就讼争房屋签订《房屋征收补偿协议书》，确认自2018年5月29日封房。虽然林建财至2018年9月30日迁离，但自2018年6月1日起至2018年9月30日林建财已不能按合同约定正常使用房屋进行经营。侯阿国、侯秋鹏主张林建财应按照合同约定的租金标准支付占用费没有依据，不予支持。漳州市龙文区人民政府蓝田街道办事处复函确认原定封房号作废，封房号作废影响了选房顺序，但侯阿国、侯秋鹏主张因此造成相关损失为5万元没有依据，不予支持。漳州市龙文区人民政府蓝田街道办事处复函说明：本案涉案房屋尚未按规定程序办理封房手续，协议手续不齐全，暂不具备发放征迁补偿款的条件。因此，侯阿国、侯秋鹏主张林建财应当赔偿其逾期领取征迁货币补偿的利息的请求依据不足，不予支持。拆迁部门对于本宗房产的临时安置补助费并未进行确认，侯阿国、侯秋鹏主张林建财赔偿自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失也依据不足，不予支持。侯阿国、侯秋鹏主张由于林建财申请诉讼保全而导致其其他房屋的补偿款245856元已到账不能取出，要求林建财承担利息损失，由于诉讼保全只是对侯阿国、侯秋鹏账户中的款项进行冻结，其款项在账户中，仍有正常的利息收益，因此侯阿国、侯秋鹏该部分请求亦不能成立。 （六）合同保证金是否应当退还的问题。 本院认为，双方于2014年2月25日《店面租赁合同》中约定了违约保证金，也确认林建财支付了违约保证金一万元的事实，应当予以确认。上述《店面租赁合同》第五条第4款明确约定了违约保证金在政府征收拆迁中的处理：“如遇政府征用拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方一万元违约金及剩余租金”。本案双方的店面租赁事实终止的原因系因政府征收拆迁，双方均未有违约，符合上述约定。上诉人侯阿国、侯秋鹏应当退还给上诉人林建财保证金一万元。一审判决应予以退还正确。 综上所述，本院认为，本案讼争房屋租赁过程中，房屋被征收，房屋征收补偿对象是房屋所有权人。承租人虽非征收补偿的对象。但房屋被征收拆迁导致租赁提前终止，不可避免地影响到作为承租人的合法权益，对因房屋征收产生的争议应根据双方约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。本案中，讼争房屋拆迁补偿协议已由房屋所有权人侯阿国、侯秋鹏与征收人已签订，合同已生效。虽因封房手续还未办完，款项还未发放，但该协议列明的各项补偿项目及金额已经明确的部份，可作为本案处理租赁双方关于承租人因房屋征迁的合法权益争议确认标准的依据。经上述争议焦点的分析认定，林建财享有的合法权益包括：装修补偿款541598元（一楼：一楼店面233.02㎡×500/㎡＝116510元、厨房卫生间6.7㎡×500元＝3350元、二楼1442.57㎡×200元/㎡=288514元、三楼380.64㎡×350元/㎡＝133224元）、停业损失补偿和自行过渡安置补助费234632元、增建厨房卫生间补偿款1675元、电话移机补偿款480元、宽带移机补偿款240元、格力空调移机补偿款600元。林建财的诉讼请求要求享有拆迁中的权益中合法部份可予以支持。本案合同无效，双方均没有违约，林建财要求退还保证金10000元，应予支持。林建财的其他上诉请求，缺乏法律依据，不予支持。侯阿国、侯秋鹏反诉主张要求林建财支付占用费、临时安置补助费损失，逾期领取征迁货币补偿的利息及因封房号作废造成的损失等，均未能举证证明相关损失，不予支持。林建财针对本诉部份的上诉理由部分成立，予以支持。综上，上诉人林建财，上诉人侯阿国、侯秋鹏的上诉理由部分成立，予以支持。部分不能成立，予以驳回，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1503号民事判决第二项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1503号民事判决第一项、第三项、第四项。 三、侯阿国、侯秋鹏应于本判决生效后十日内支付林建财装修补偿款541598元、停业损失补偿和自行过渡安置补助费234632元、增建厨房卫生间补偿款1675元、电话移机补偿款480元、宽带移机补偿款240元、格力空调移机补偿款600元。以上合计779225元。 四、驳回林建财的其他诉讼请求。 五、驳回侯阿国、侯秋鹏反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费32501元，由林建财负担23235元，由侯阿国、侯秋鹏共同负担9266元。反诉费3035.3元，由侯阿国、侯秋鹏负担。二审案件受理费16191元，由林建财负担8191元,侯阿国、侯秋鹏负担8000元。保全费5000元，由林建财负担3559元，侯阿国、侯秋鹏共同负担1441元。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  李 凌 审判员  谢旭耀 二０二０年四月十日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附：主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。