西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终182号上诉人（原审被告）：兰群英，女，1973年7月21日出生，汉族，经商，现住拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：袁蓬鑫，西藏博炜（林芝）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正呷，女，1965年2月28日出生，藏族，经商，现住拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人（原告之子）：顿珠次仁，男，1988年2月3日出生，藏族，无业，现住拉萨市城关区新藏大路一号，公民身份证号码：×××。原审被告：兰霄，男，1976年5月24日出生，汉族，经商，现住拉萨市，公民身份证号码：×××。上诉人兰群英因与被上诉人正呷、原审被告兰霄房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰群英的委托诉讼代理人袁蓬鑫、被上诉人正呷及其委托诉讼代理人次仁顿珠、原审被告兰霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰群英上诉请求：1.请求人民法院判令撤销（2019）藏0102民初1418号民事判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判并驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2.请求人民法院判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并未提交房权证原件证明对本案涉诉房屋享有出租权；2.被上诉人一直占用顶层，私自搭建板房用于家庭居住，同时还私自同意电信公司在顶层建立了网络基站，租金中应扣除顶层使用费。同时，因对租金数额协商不定，上诉人才暂缓缴纳租金，故上诉人并未违约；3.被上诉人应承担其在使用顶层时产生的水电费，这些费用此前由上诉人支付。同时由于被上诉人长期居住顶层、封闭顶层，给上诉人带来了极大的损失；4.承租过程中，被上诉人强行关闭了上诉人的酒店，目前所有设备设施仍被锁住，给上诉人造成了极大的损失。正呷辩称，1.一审法院已查明，兰群英拒不按照合同约定在2019年4月1日前履行交纳40万元租金的义务，构成违约；2.签订《房屋租赁合同》前，兰群英已知正呷在楼顶搭建板房自住多年的事实，签约时兰群英要求正呷出具合法房屋手续，详细审查核实租赁房屋楼层、面积及其附属设备、用具、物品，悉知楼顶板房不在其承租范围内；3.房权证记载的房屋所有权人顿珠次仁是正呷的儿子，正呷拥有出租权；4.兰群英所称正呷浪费水电、封锁酒店的事实没有事实根据，且不在一审法院判决审理范围之内。正呷向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除正呷与兰群英之间的租赁合同并返还房屋；2.请求判令兰群英支付4月30日后解除合同至今的房屋占有使用费80000元；3.请求判令兰群英将案涉房屋恢复原状；4.一审诉讼费由兰群英承担。一审法院认定事实：2015年4月5日，正呷作为甲方与兰群英作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在拉萨市××路房屋出租给乙方使用，房屋租金为400000元（不含水、电、卫生物业等其他费用），租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日止。租金按年结算，乙方在每年4月1日前将当年房屋租金交付给甲方，付款方式为：现金支付。乙方超过30日不交租金，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。合同落款处由正呷及兰群英签字捺印确认。合同签订后，正呷将房屋交付兰群英使用，兰群英通过兰霄向正呷交纳租金至2019年3月31日，2019年4月1日起未交纳房屋租金。一审法院认为，本案中，正呷与兰群英于2015年4月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同关系成立后，正呷履行了提供租赁物的义务，兰群英亦应依约全面履行交付租金的义务。庭审中，对于兰霄向正呷交纳租金的行为，正呷亦认可是兰霄是替兰群英履行的交纳租金的行为，故兰霄不是本案案涉合同的相对方。现兰群英未及时依约向正呷交纳房租，已构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》中的约定，兰群英未履行支付义务超过30日，正呷有权解除合同，亦因兰群英的违约行为，导致案涉合同的合同目的无法实现，故对正呷主张解除正呷与兰群英之间的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉房屋租赁合同解除后，兰群英无权继续占有使用案涉房屋，理应向正呷返还案涉房屋，正呷要求兰群英返还租赁物的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。根据相关法律规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告要求兰群英将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，有法可依，故一审法院予以支持。针对正呷要求被告支付2019年4月30日至9月17日的房屋占有使用费80000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然正呷在该项主张中要求的是房屋占有使用费，但经庭审释明后，正呷明确该费用实际为租金，结合双方签订的《房屋租赁合同》，经一审法院核算，正呷的该项主张未超出双方约定的租金标准，故对正呷的该项诉讼请求予以支持。兰霄不是案涉合同的相对方，在本案中不承担相应的权利义务。兰群英及兰霄经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响一审法院依据庭审查明的事实对本案依法作出裁判。判决：一、自本判决书生效之日起解除正呷与兰群英于2015年4月5日签订的《房屋租赁合同》；二、兰群英于本判决生效之日起10日内向正呷返还租赁房屋，并将案涉房屋恢复原状；三、兰群英于本判决生效之日起10日内向正呷支付房屋租金80000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰群英提交证据为：照片打印件3张，欲证明正呷并未按照合同约定提供承租服务，一直占用属于承租范围的房屋顶楼的事实；正呷对其真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。本院对该份证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，因涉案房屋顶层建有的板房与电信公司网络基站属合同签订前建成，该图片并不能证明实际承租范围。正呷提交证据为：1.涉案房屋现场照片（复印件）两张，欲证明一至六层属涉案合同出租房屋，但顶层不包括在内的事实；兰群英对该份证据的三性均予以认可；本院根据该证据，结合庭审查明的事实及涉案《房屋租赁合同》内容，对该份证据的三性均予以采信；2.涉案房屋产权证（复印件）一份、关于办理不动产抵押登记的函一张、不动产登记申请书一张、房地产抵押登记申请书一张，欲证明涉案房屋所有权人为顿珠次仁，且房产证目前因向银行贷款用于抵押无法取出的事实；兰群英对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为该证据无法表明正呷具有租赁权，且没有附带相关房产证明以及其他主管单位同意或不同意的签字或盖章，无法核实房产证是否真实存在，更无法核实涉案房屋是否是顿珠次仁个人所有还是与他人共有；涉案租赁物的房产证原件因贷款所需，现处于抵押状态，且该房屋产权证复印件及房屋抵押证明材料能够证明涉案房屋为顿珠次仁所有。该证据的三性本院予以采信。二审查明的其他事实与依据的证据与一审法院基本一致。本院认为：因涉案房屋所有权人为顿珠次仁，正呷于2015年4月5日以自己的名义与兰群英签订房屋租赁合同时，并无证据证明其具有处分权，因此该房屋租赁合同效力待定。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，庭审中顿珠次仁表示对该房屋租赁事实签订合同时已知晓，并认可合同效力，因此视为对正呷出租行为的追认，据此，涉案房屋租赁合同亦应视为有效。案涉当事人应根据约定履行各自义务。本案在诉讼中，兰群英自认签订涉案房屋租赁合同前已知顶层建有板房与电信公司网络基站，随后仍然与正呷签订涉案合同并依照合同履约长达近四年之久，应视为对实际租赁范围不包括顶层的默认和接受。而现确以顶层被正呷占用，作为减免租金及正呷存在违约的主张，本院不予采纳。对于兰群英提出正呷使用顶层而产生的水、电费及强行关闭酒店导致的损失主张，不属于本案审查范围。综上，兰群英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元（兰群英已预交），由兰群英负担。本判决为终审判决。审 判 长 边  珍审 判 员 根堆然吉审 判 员 达  杰二〇二〇年四月二十七日书 记 员 旦  增