四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终604号 上诉人（原审原告）：赵利民，男，汉族，1977年2月8日生，住四川省西充县。 上诉人（原审原告）：冯德琼，女，汉族，1977年10月8日生，住四川省西充县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 上诉人赵利民、冯德琼与上诉人南充兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵利民、冯德琼上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。事实及理由：一审认定的逾期办证违约金的起止时间存在错误。一、《补充协议》中涉及逾期办证起算时间（即交付房屋之日起730日内办证）的条款当属无效。1、《补充协议》中约定办证时间与《房屋买卖合同》中约定的办证时间不一致。《补充协议》系兴源公司提供的格式合同，且该合同排除了买受人的权利，对买受人不利，应当认定无效。2、《补充协议》的签订时间早于《房屋买卖合同》主合同的签订时间，当合同内容发生冲突，也应当以后签订的《房屋买卖合同》的内容为准，即应在交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书。二、逾期办证违约金的起算时间应按约定交房之日起360天计算而非实际交付房屋之日起360日计算。三、逾期办证违约金的截止时间应当按照实际取得房屋所有权证书之日截止。买受人一审庭审过程中已明确表示应计算至实际办证之日，一审法院认定的截止时间错误。 兴源公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案上诉人已经按照约定履行了配合办证义务，不应承担违约责任。案涉购房合同约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。事实上，办理房屋产权登记需要双方协商配合。若买受人不履行提供资料和支付办证费用的义务，则兴源公司也无法办理产权转移登记。根据有关部门文件可知，兴源公司2016年6月17日就已具备办理房屋产权交易过户登记的资格和能力，且在2016年6月24日就在南充晚报上登报通知各业主前来领取办理房屋产权登记的相关资料。兴源公司义务在2016年6月24日履行完毕。二、即使认定兴源公司存在违约，一审判决的违约金也过高，应当予以调整。未办理房屋产权登记的原因并非兴源公司单方故意或单方面造成。根据法律规定违约金过高也可以进行调整。买受人未能提供因逾期办证遭受的损失以及具体损失金额，一审法院判决按已付款日万分之一的标准计算违约金有违公平原则，应综合考虑予以调减。 赵利民、冯德琼向一审法院起诉请求：判令兴源公司支付逾期办证的违约金人民币35011.55元（以419347.00元为本金，按每日万分之一计算，从2016年6月25日计算至2018年10月8日止）；2、本案的诉讼费用由兴源公司承担。 一审法院认定事实：一、关于案涉房屋初始登记的事实 赵利民、冯德琼与兴源公司在2013年5月23日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 二、关于办理不动产证的相关事实 赵利民、冯德琼与兴源公司于2013年5月17日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，出卖人统一在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后730日内办理完毕；如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，自应当取得权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付；如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》中均约定，房屋达到交房条件后，出卖人在合同约定的交房时间前可通过报纸、电视在“英伦城邦”项目所在地以及售楼部张贴交房公告、电话、电传、短信、发函、电子邮件等任一方式通知买受人办理交房手续。2015年10月19日，兴源公司向冯德琼、赵利民出具收据载明：“交款单位：赵利民人民币肆仟壹佰玖拾肆元正收款事由：代收代办土地、房屋两证相关费用”。赵利民、冯德琼按照合同的约定向兴源公司支付了房屋的价款金额为419347.00元。兴源公司称案涉房屋的不动产证尚未在约定期限内办理原因在于冯德琼、赵利民没有履行配合办证义务所致。 三、赵利民、冯德琼在兴源公司接房和领取资料的相关事实 兴源公司提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了赵利民、冯德琼的住宅接房签字确认时间为2015年8月24日，赵利民、冯德琼无异议。依法认定2015年8月24日为赵利民、冯德琼的住宅的接房日。赵利民、冯德琼与兴源公司在审理中均表示赵利民、冯德琼没有领取办证资料，也尚未办证。 一审法院认为，赵利民、冯德琼与兴源公司之间签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，关于初始登记问题:兴源公司提交的证据能够证明案涉房屋所属楼栋已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间即2015年6月30日之前。因此，赵利民、冯德琼要求兴源公司支付逾期办证违约金的起算时间应从赵利民、冯德琼接房后730日之次日开始计算。其次，关于兴源公司逾期办证违约金的给付问题：第一、兴源公司称不动产所有权证不能及时办理，在于赵利民、冯德琼作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但兴源公司并未提供办证过程中赵利民、冯德琼拒绝履行配合办证义务的事实依据，同时，赵利民、冯德琼也按照兴源公司的要求支付了相应的办证费用，因此兴源公司应当在合同约定的期限内向赵利民、冯德琼履行办理产证的义务。据此，兴源公司以此为由作为赵利民、冯德琼违约的抗辩理由不能成立，对赵利民、冯德琼主张兴源公司构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，依法予以支持，但在兴源公司办理案涉房屋权属证书时，赵利民、冯德琼应予以配合、协助。第二、逾期办证违约金的确定，赵利民、冯德琼要求兴源公司按每日万分之一的标准向赵利民、冯德琼支付违约金的主张，符合双方在合同中的约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，依法予以支持。冯德琼、赵利民作为涉案房屋的买受方，依照合同的约定向兴源公司交付了购房款总额为419347.00元。故确认逾期办证违约金的计算基数为419347.00元。第三、违约金的起算时间，按照补充协议约定应当是交房后730日内，对于交房时间的确定问题，兴源公司在约定的办证期限之前以登报的方式通知业主可以领取办理产权证的相关资料，该通知形式符合法律的规定，也符合双方在合同中的约定，赵利民、冯德琼应在该通知发出之后选择什么时间接房或采取何种方式办证属赵利民、冯德琼的自主选择权，因此本案应以赵利民、冯德琼的实际接房时间作为兴源公司履行办证义务之起点。兴源公司提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了赵利民、冯德琼的接房签字确认时间为2015年8月24日。依法认定赵利民、冯德琼于2015年8月24日在《英伦城邦交房程序表》上签字时间为接房日。则违约金的起止时间应当为接房后730天即2017年8月24日起至冯德琼、赵利民实际办证之日止，但赵利民、冯德琼诉讼主张的截止日为2018年10月8日，依法予以支持。综合上述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、南充兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向冯德琼、赵利民支付逾期办证违约金（以419347.00元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年8月24日起至其诉讼主张的2018年10月8日为截止之日止）；三、驳回冯德琼、赵利民的其他诉讼请求。本案诉讼费676.00元，由南充兴源环亚房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年6月30日前。一审庭审中，赵利民、冯德琼将诉讼请求变更为请求支付违约金到办理产权止。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于本案中兴源公司是否应承担违约责任的问题。2013年5月23日赵利民、冯德琼与兴源公司在签订的《商品房买卖合同》中约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但2013年5月17日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中又约定由出卖人同意在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证。从两份协议的签订时间及内容来看，案涉双方对于是否代办产权证约定矛盾。然而，商品房买卖合同签订后，在2015年10月19日，兴源公司收取了赵利民、冯德琼代收代办土地、房屋两证的相关费用。以上表明，双方此后已协商一致确定由兴源公司收款代办权属证件。虽兴源公司上诉称已于2016年6月24日登报通知业主前来领取办证资料，但上述登报行为变更了双方之前已达成的合意，系兴源公司的单方行为，并不能免除兴源公司代办证的相关义务，兴源公司未举证证明其积极履行了办证义务，也未举证证明赵利民、冯德琼不配合办证，仍应承担延迟办证的违约责任。 关于《〈商品房买卖合同〉补充协议》是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》系兴源公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。其中关于逾期办证责任的约定，《补充协议》约定为“在商品房交付后730内为买受人代办分户……”，与《商品房买卖合同》中约定的“在商品房交付后360日内取得所有权证书”相比，在办证的时间上减轻了兴源公司违约责任，对买受人不利。现兴源公司没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，不能以买受人在《补充协议》上的签字，即当然地认定买受人知道该条款的内容，并进一步以该条内容认定兴源公司向买受人对减轻或免责等条款进行了提示和说明。因此，赵利民、冯德琼关于《补充协议》相关条款中对办证时间的约定无效的上诉主张，本院予以支持。 关于违约金标准问题。案涉双方对违约金的计算时间及违约标准均存在异议。对违约金的计算时间问题。如上所述，因补充协议中的逾期办证起算时间条款内容无效。逾期办证违约金应适用《房屋买卖合同》中约定的交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书的条款。因双方此前在《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《商品房买卖合同》中对代办证事项约定矛盾，2015年10月19日兴源公司实际收取赵利民、冯德琼代办证款项后双方明确由兴源公司承担代办证义务，但双方对于何时办证并未重新约定，仍应适用《商品房买卖合同》中约定的以交房之日起360日内办理房屋产权证书的相关条款。对于应以合同约定的交房之日还是以实际交房之日起计算违约金的问题。因《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办证时间，而兴源公司又未举证证明系业主自己原因迟延接房，违约金的起算时间以合同约定交房之日起计算为宜。一审庭审中，赵利民、冯德琼当庭变更诉请将违约金计算至办证之日止，本院对此予以支持。对于违约金标准问题。兴源公司上诉提出违约金标准过高，结合兴源公司取得初始登记的时间、合同履行实际、赵利民、冯德琼损失情况等，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算。 综上，赵利民、冯德琼及兴源公司的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1174号民事判决； 二、南充兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向赵利民、冯德琼支付逾期办证违约金（以419347.00元为基数，按每日万分之0.6的标准，自2016年6月24日起至实际办理不动产权证书为止）； 三、驳回赵利民、冯德琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费676元，由赵利民、冯德琼负担376元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负担300元；二审案件受理费，由赵利民、冯德琼负担676元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负担676元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年四月十三日 书记员 张 佳