长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初182号 原告:田忠继，男，1976年8月25日生，汉族，吉林省国开建设股份有限公司经理，住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：刘万勇，男，1979年3月24日生，汉族，吉林省国开建设股份有限公司职工（单位推荐），住长春市南关区。 被告:长春市双阳区奢岭街道罗家村村民委员会，住所地长春市双阳区。 法定代表人:许洪立，该村委会主任。 委托诉讼代理人：刘文喜，罗家村村党支部书记。 被告:刘文喜，男，1951年4月23日出生，汉族，罗家村村党支部书记，住长春市双阳区。 原告田忠继与被告长春市双阳区奢岭街道罗家村村民委员会（以下简称罗家村委会）、刘文喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田忠继及其委托诉讼代理人刘万勇、被告罗家村委会的委托诉讼代理人刘文喜、被告刘文喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田忠继向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告间的村小学买卖合同关系；2、判令二被告向原告返还学校购房款47万元；3、判令二被告向原告给付47万元的逾期利息197200元（月利率0.5%，按付款时间起算计算至2020年1月1日），本金及利息总计667200。事实与理由：原告田忠继与被告刘文喜于2012年4月中旬相识，在交流过程中，被告刘文喜称他们村上有一所小学（罗家村小学）欲出卖（占地面积11000平方米），出卖的价格为90万元，被告刘文喜同时保证该学校可办理物权转让，不存在任何相关手续瑕疵。意向达成后（口头），被告刘文喜先后七次在原告处取走购房款47万元（2012年5月5日10万元、2012年8月28日10万元、2012年11月6日5万元、2012年12月17日5万元、2013年1月17日10万元、2013年3月21日5万元、2016年12月2日2万元），并向原告出具了收条七枚。在此期间，原告多次催促被告刘文喜办理学校产权变更手续，被告刘文喜均以各种理由进行推脱。后得知，罗家村小学没有任何相关手续，被告刘文喜也没有处分权，原告随即要求被告刘文喜返还全部购房款，但被告刘文喜称所有收到的钱都已经给村上还债了，已经没有钱还给原告了。原告认为，被告采取欺诈手段，在没有处分权的情况下骗取原告支付了47万元购房款，已经严重地侵害了原告的合法权益，请求人民法院对原告的诉讼请求予以支持。 罗家村委会辩称，同意解除与原告之间的买卖合同。同意返还购房款，不同意给付利息，原告陈述的事实属实，当时由刘文喜代表村委会与原告达成购房意向。 刘文喜辩称，原告所述属实，村委会同意返还购房款，但是不同意承担利息，罗家村小学是1977年建立的，该地是建设用地，罗家村小学现在是集体所有。我本人是代表的村上与原告联系的买卖事宜，当时联系的是建设用地转移事宜。该建设用地上面有18间校舍，当时我们约定建设用地与校舍共同转让，我确实收到原告47万购房款。因为后期原告无法一次缴齐购房款，我们就没有签署书面合同，都是口头约定的，我分期收到的钱。罗家村小学的建设用地及校舍的所有权人为村上的集体财产，我是代表村上处理的转让事宜，具有处分权。 本院经审理认定事实如下：罗家村小学校舍系上世纪七十年代由长春市双阳区奢岭街道罗家村村民修建，土地属集体性质但至今未办理相应的产权登记手续。由于历史原因，该校舍一直无人使用。2008年12月20日，罗家村委会出具证明证实曾召开村民代表大会，决定把罗家村小学的建设用地及校舍在全社会进行招商引资和承包、抵押的形式处理。2012年5月，罗家村党支部书记刘文喜代表罗家村委会与田忠继协商，口头约定以90万元的价格将罗家村小学校舍出卖给田忠继。2012年5月5日，田忠继交付购房定金10万元，刘文喜为其出具了收条。后田忠继又陆续向刘文喜交付37万元购房款：2012年8月28日交付10万元、2012年11月6日交付5万元、2012年12月17日交付5万元、2013年1月17日交付10万元、2013年3月21日交付5万元、2016年12月2日交付2万元。2018年10月26日，长春市双阳区人民政府下发长双府办发【2018】33号文件（长春市双阳区人民政府办公室关于印发双阳区暂时闲置教育资产暂行管理办法的通知），确定包括罗家村小学在内的校园、校舍、校田地属于闲置教育资产，不得擅自出借、出租、变卖，未经区政府同意，已经擅自出售的，要依法收回。 另查明，刘文喜与田忠继口头缔约时，刘文喜任罗家村党支部书记，其未向田忠继告知房屋的真实权利状态。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的收据7枚、长双府办发【2018】33号文件、被告提供的罗家村委会证实材料、罗家村村民代表大会2007年10月20日会议记录、委托书、罗家村委会证明等证据在卷为凭，可予以认定。 本院认为，公民和法人可以通过他人代为实施某种法律行为。民事法律行为的委托代理可以采用书面形式，也可以采用口头形式。刘文喜基于罗家村委会的授权与田忠继口头订立罗家村小学校舍买卖合同，刘文喜在该合同缔结过程中的身份应当是罗家村委会的委托代理人。虽然在缔约当时罗家村委会未出具书面授权委托书，但罗家村委会认可刘文喜的代理行为，口头委托的事实成立。刘文喜实施的代理订立合同的法律后果应当由罗家村委会承担。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案田忠继与罗家村委会虽未订立书面的校舍买卖合同，但被告罗家村委会接受了原告田忠继交付的房款，则双方的买卖合同成立。罗家村委会与田忠继口头订立的罗家村小学校舍买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。 一、关于案涉校舍买卖合同应否予以解除的问题。案涉校舍买卖合同有效，即使罗家村委会对出卖的标的物即罗家村小学房屋及土地不享有处置权，但并不影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。田忠继请求解除该合同，罗家村委会表示同意，案涉校舍买卖合同应予以解除，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于返款数额及违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”田忠继与罗家村委会订立买卖合同时，刘文喜代表罗家村委会收取47万元并出具收条，罗家村委会应向田忠继返还其已付的47万元购房款。关于原告诉请的利息即违约责任问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鉴于罗家村委会对案涉房屋没有处分权，致使标的物所有权不能转移，田忠继合同目的无法实现，双方签订的房屋买卖合同解除后，罗家村委会应承担相应的违约责任，支付田忠继资金占用期间利息。故对田忠继提出按月利率0.5%（年利率6%）的标准支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对于田忠继向本院提出申请，要求对罗家村委会提交证据所使用的两个公章是否为同一公章进行鉴定的问题，因刘文喜订立买卖合同的行为是罗家村委会当时授权还是事后追认，不影响密码合同的效力，没有鉴定的必要性。对于田忠继要求查明刘文喜收取47万元购房款的去向问题，因该款是否进入罗家村委会的账户，是否用于偿还村上债务，属于罗家村委会的内部处分行为，若田忠继对此有异议，可向相关监管部门反映，非本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告田忠继与被告长春市双阳区奢岭镇罗家村村民委员会于2012年5月9日订立的《罗家村小学校舍买卖合同》； 二、被告长春市双阳区奢岭镇罗家村村民委员会于本判决生效后十日内退还原告田忠继购房款47万元及按年利率6%计算至2020年1月1日的利息（以10万元为基数从2012年5月5日起算，以10万元为基数从2012年8月28日起算，以5万元为基数从2012年11月6日起算，以5万元为基数从2012年12月17日起算，以10万元为基数从2013年1月17日起算，以5万元为基数从2013年3月21日起算，以2万元为基数从2016年12月2日起算）； 三、驳回原告田忠继的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5236元（原告已预交），由被告长春市双阳区奢岭街道罗家村村民委员会负担，于本判决生效后十日内给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  赵颖辉 二〇二〇年四月十日 书记员  李 卓 —2—