四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民266号 上诉人（原审原告）袁良超，男，1972年7月8日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）乔永芬，女，1971年7月13日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，公司法务。 上诉人袁良超、乔永芬与四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 袁良超、乔永芬二审诉请：撤销西充县人民法院（2019）川1325民初3381号民事判决，并依法改判。一二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，一审按照上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，以上诉人和被上诉人提交办理不动产权的授权委托书之日起算720日，确定被上诉人办理案涉商品房转移登记的时间，据此认定被上诉人对于转移登记未违约实属错误，该判决有违公平原则，对上诉人显失公平。一审判决违法将本应由被上诉人举证的责任分配给上诉人，在合同对被上诉人逾期办理初始登记应支付上诉人违约金有明确约定的情况下，违法将被上诉人逾期办理初始登记应支付的违约金下调。 四川相如房地产开发有限公司辩称，本案中商品房买卖合同补充协议和商品房买卖合同均系真实有效的合同，一审认定其合法有效；违约金调整不存在适用法律错误的问题，上诉人提出的适用法条均不足以否定违约金的自由裁量判决，应维持一审判决。 袁良超、乔永芬一审诉请：1、判令四川相如房地产开发有限公司向袁良超、乔永芬支付逾期办理房屋产权初始登记及转移登记的违约金29815.32元；2、诉讼费由相如房产公司承担。 本案一审认定事实：2013年10月2日，袁良超、乔永芬作为买受人与相如房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......袁良超、乔永芬购买相如房产经批准修建的时代公馆7幢2单元第1层2-1-4号房屋，商品房单价每平方米3811.08元。买受人采取贷款方式付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托X向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”，同年9月30日，双方签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......双方按照实际测绘建筑面积单价3488元/㎡进行最终结算，购房款总额393342元（含已付定金20000元），买受人首付房款157342元，银行贷款236000元；按揭贷款的买受人，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。”协议签订后，袁良超、乔永芬支付购房款393342元、契税费7951元、维修基金2255元等。2017年2月20日，袁良超、乔永芬向相如房产公司提交办理不动产证的授权委托书。2017年12月22日，西充县不动产登记中心对袁良超、乔永芬购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，相如房产在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。”2019年1月23日，原告取得案涉房屋不动产权证。 一审认为，袁良超、乔永芬与相如房产公司签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。袁良超、乔永芬认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力、相关内容已被《商品房买卖合同》变更，不应履行；法院认为双方对房屋单价、总金额以及支付方式等主要内容均是按照补充协议的约定履行，故袁良超、乔永芬的该主张没有事实和法律依据，不予采纳。袁良超、乔永芬主张房屋交付日期为合同约定日期，相如房产公司虽反驳，但未提供证据证明具体交房日期，故确认交房日期为2015年6月30日。相如房产公司认为应当从袁良超、乔永芬结算房屋面积差价后才计算违约期限，没有合同及法律依据，不予采纳。相如房产公司主张初始登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致，相如公司不应承担违约责任，法院认为，双方虽有过行政诉讼，但相如房产公司不能提交证据证明因该行政诉讼西充县国土资源局曾暂停或不予办理涉案工程的初始登记，故对该辩称不予采纳。 本案争议焦点：初始登记违约金及转移登记违约金的确定及计算。相如房产公司没有按照约定的期限办理初始登记，构成违约，应当承担违约责任。相如房产认为袁良超、乔永芬主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，袁良超、乔永芬未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，且相如房产公司在袁良超、乔永芬提交授权委托手续后，在约定期限内办理了转移登记，违约程度轻，故将逾期办理初始登记违约金调整为按袁良超、乔永芬已付购房款的0.5%计算，为393342元×0.5%=1966.7元。关于转移登记违约金，按照双方补充协议的约定应当从袁良超、乔永芬向房产公司提交办证委托手续后的720日内办理转移登记，本案袁良超、乔永芬2017年2月20日向相如房产公司提交办证委托书，并于2019年1月23日取得不动产权证，房产公司未违约，不应支付转移登记违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、四川相如房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付袁良超、乔永芬违约金1966.7元；二、驳回袁良超、乔永芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费273元（袁良超、乔永芬预交），袁良超、乔永芬负担223元，四川相如房地产开发有限公司负担50元。 本案二审查明事实，与一审无异，本院予以确认。 本院认为，袁良超、乔永芬与相如房产公司签约《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同》对双方初始登记和转移登记均有明确约定，相如房产公司没有按照约定的期限办理初始登记，构成违约，应当承担违约责任；但袁良超、乔永芬未提交其因相如公司逾期办理初始登记行为所造成实际损失金额；同时，相如房产公司在袁良超、乔永芬提交授权委托手续后，在约定期限内办理了转移登记，违约程度轻，一审确认相如房产公司初始登记违约金比例及金额，符合法律规定及本案实情。本案中相如房产公司转移登记按照双方签订合同并未违约，不应支付转移登记违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费546元，由上诉人袁良超、乔永芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年四月十日 书记员  程丹丹