贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终689号 上诉人（原审被告）：都匀市博爱医院，住所地贵州省都匀市剑江南路199号紫呈大厦1-4层，统一社会信用代码91522701770559003L。 法定代表人：李金美，该医院院长。 被上诉人（原审原告）：黔南州天诚物业综合服务有限公司，住所地贵州省都匀市中鑫大厦1单元9楼，统一社会信用代码9152270155192922X1。 法定代表人：余健，该公司董事长。 上诉人都匀市博爱医院与被上诉人黔南州天诚物业综合服务有限公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2019年9月26日作出（2019）黔2701民初4020号民事判决后，都匀市博爱医院不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 都匀市博爱医院的上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判上诉人按1元/㎡×17月标准缴纳物业服务费60266.70元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决按照黔南州紫呈房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》约定的2元/㎡标准收取物业管理费,有悖相关法规规定和公平合理原则。前述《前期物业服务合同》约定的商业物业服务费系政府物价部门规定的商业物业服务费的指导价格，该收费标准只能起到指导作用,而不能作为硬性规定要求业主执行。2.根据相关法律规定和本案实际情况，小区大部分业主对被上诉人服务不满意，紫呈大厦业主委员会于2017年7月3日与都匀市乐匀物业服务有限公司签订服务合同约定商业住房按照1.5元/㎡收取（包括环卫费）。又因上诉人自2016年6月至2018年8月一直在装修，且由于被上诉人原因，上诉人运输装修材料和垃圾全靠人工搬运，未享受到被上诉人的物业服务，因此环卫费0.5元/㎡应从1.5元/㎡中扣除，为1元/㎡。上诉人于2018年5月才申请得到相关部门批准营业，上诉人在缴纳物管费期间一直未营业，因此上诉人主张按1元/㎡标准缴纳物管费，既有事实依据，又合情合理，应得到支持。3.《前期物业服务合同》于2017年10月份终止，收取物业费用为2016年6月1日起至2017年10月止,共计17个月。综上,一审判决支持被上诉人按2元/㎡×24月收取物管费170164.80元有失公平合理，以及根据服务收费与服务相一致原则,恳请二审法院依法改判按1元/㎡×17月标准计算物业服务费金额为60266.70元。 天诚物业公司二审未答辩。 天诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告给付2016年1月1日至2018年4月30日止的物业管理服务费216795.04元及垃圾处理费54198.76元；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：都匀市剑江南路199号紫呈大厦由黔南州紫呈房地产开发有限公司建设，2014年7月24日，原告天诚物业公司与黔南州紫呈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向该小区提供前期物业管理服务，商业物业服务费按2元/㎡/月标准收取，合同期限从2014年10月起至2017年10月止，但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同终止，合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同达成协议，未达成协议的，黔南州紫呈房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，合同还对物业管理区域等进行约定；黔南州紫呈房地产开发有限公司与被告都匀市博爱医院于2016年12月13日签订《房屋租赁合同》，黔南州紫呈房地产开发有限公司将紫呈大厦1-4层租赁给被告作医院用房，建筑面积5421.65㎡，其中一层面积404.11㎡、二层1390.17㎡、三层1750.82㎡、架空层1576.55㎡（待协商，后未出租），架空层已留30㎡作为物业管理用房，租赁期限自2016年5月1日至2026年5月1日止，被告在装修期间及租赁合同期内经营产生的一切费用由被告承担，合同还对其他事项进行约定；原告天诚物业公司为紫呈大厦提供物业管理服务至2018年5月5日撤离，后原告诉至一审法院，提出如前诉请。 一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；本案中，原告天诚物业公司依法具备物业管理资质，其与黔南州紫呈房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对原、被告均具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务，原告作为物业管理服务企业，提供了物业服务，现被告未交纳物业管理费用构成违约，应承担相应的民事责任，试想在一个小区内，如果每户业主均拒绝交纳物业服务费，小区的建设、管理无从谈起。案涉物业的面积，原告诉请主张按3871.34㎡，并提供测绘公司测绘图纸为依据，但该测绘图纸计算面积为3889.36㎡，且来源不清，与原告的主张矛盾，不予采信，故以被告自认及被告与物业出租人黔南州紫呈房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《情况说明》认定案涉物业面积为3545.10㎡。物业服务收费标准，根据原告与黔南州紫呈房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，商业物业服务费按2元/㎡/月标准收取，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，在前期物业服务合同约定期限届满、业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定前，对物业管理企业和广大业主具有约束力，故对原告按合同约定标准收取物业管理费的诉请予以支持，被告抗辩按1元/㎡/月标准收取，没有事实及法律依据，不予采纳。被告欠缴物业费的期限，原告主张自2016年1月1日起至2018年4月30日止，被告主张自2016年6月1日开始装修起至《前期物业服务合同》约定的2017年10月止，一审法院认为计收物业管理费期限应从被告向黔南州紫呈房地产开发有限公司租赁房屋开始，前期物业服务合同约定期限虽届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续，终止期限应计算至原告撤出该小区提供物业服务时止，即2016年5月1日起至2018年4月30日止。被告应向原告支付的物业管理服务费为：3545.10㎡×2元/㎡/月×24月＝170164.80元。原告应否向被告收取城镇生活垃圾处理费，因该费用系都匀市公用事业局按政府相关文件收取,收取该费用的主体应为都匀市公用事业局，而原告又未提供都匀市公用事业局委托其收取该费用或其已代被告缴纳该费用的相关证据,故原告主张收取该费用没有事实和法律依据,对原告该请求，不予支持。综上，原告请求被告给付所欠物业管理服务费合理请求部分，予以支持；请求被告给付所欠城镇生活垃圾处理费诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十二条、第四十一条、第四十二条之规定，判决：一、被告都匀市博爱医院于判决生效之日起十五日内向原告黔南州天诚物业综合服务有限公司支付2016年5月1日至2018年4月30日期间物业管理服务费170164.80元；二、驳回原告黔南州天诚物业综合服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5364元，因适用简易程序审理减半收取2682元，由原告黔南州天诚物业综合服务有限公司负担1000元，被告都匀市博爱医院负担1682元（该款原告已向本院预交，被告负担部分可径付原告）。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案外人黔南州紫呈房地产开发有限公司作为建设单位与被上诉人天诚物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对作为业主的上诉人都匀市博爱医院有约束力，其应当按照上述合同约定向被上诉人天诚物业公司交纳物业费用，故上诉人都匀市博爱医院主张物业费按1元/㎡计算的理由不成立，应不予支持。《前期物业服务合同》到期后，被上诉人天诚物业公司仍然按照之前的合同提供物业服务至2018年5月5日止，在此期间上诉人都匀市博爱医院等业主也接受了被上诉人天诚物业公司的物业服务，故被上诉人天诚物业公司向上诉人都匀市博爱医院主张物业费至2018年4月30日止有事实和法律依据，应为维持。上诉人都匀市博爱医院主张物业费只应计算至2017年10月份没有事实依据，应不予支持。 另外，上诉人都匀市博爱医院还主张被上诉人天诚物业公司在提供物业服务期间未按照合同约定提供服务，但未提供相应证据证实，其应当承担举证不力的后果，故对其该项主张应不予支持。 据此，上诉人都匀市博爱医院的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2486元，由上诉人都匀市博爱医院承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十七日 书记员  肖文洁