广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29557号原告：吴志彪，男，1983年5月6日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：戚辉，广东理奥律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告吴志彪与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭审理了本案。原告吴志彪的委托诉讼代理人戚辉及被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴志彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告返还购房款613087元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告以613087元向被告购买坐落在佛山市南海区***（以下简称涉讼商铺）。涉讼合同约定涉讼商铺预测建筑面积40.69平方米，套内建筑面积25.63平方米；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第一种方式处理，即根据第六条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理；套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。2019年3月22日，根据佛山市南海区*******出具的《房地产分户平面图》显示，涉讼商铺的建筑面积为39.32平方米，其中专有建筑面积（套内建筑面积）为24.86平方米，与涉讼商铺约定的套内建筑面积为25.63平方米相差0.77平方米，即套内建筑面积误差比绝对值已经明显超过3%。原告认为，被告交付给原告的涉讼店铺专有建筑面积（套内建筑面积）与涉讼合同约定的套内建筑面积相差较大，套内建筑面积误差比绝对值已经明显超过3%，造成原告签订合同目的根本无法实现，被告构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。被告辩称，一、涉讼商铺的面积差实际上是3%，并未超过3%，原告无权要求解除合同。二、《补充协议》约定，面积差超过3%，原告同意继续履行合同，即使认为涉讼商铺面积差超过3%，也应适用《补充协议》的约定，原告无权解除合同。三、事实上，原告也一直以自己的行为积极继续履行合同，甚至已经实际领取了房产证，且双方就面积差问题已经处理完毕，应视为原告已经放弃了合同解除权。原告再借此要求解除合同，明显违反诚实守信原则，应予以驳回。原告在2019年8月5日领取办证资料后，继续履行合同，主动向房管部门递交了办证资料，并于2019年9月18日领取房产证。原告直至2019年11月和12月仍继续收取返租租金，继续履行《委托租赁协议》和涉讼合同。按照规定，原告享有合同解除权，却以行为继续履行合同，应视为原告已经以行为放弃了合同解除权。四、被告已经按时将涉讼商铺交付给原告，原告也已接收了涉讼商铺，被告配合原告办证义务也已完成。更重要的是，原告已经完成了办证手续，并领取了房产证，涉讼合同已经履行完毕，包括面积差问题也已处理完毕，原告无权要求解除合同。五、《补充协议》约定，解除权应当在可以行使之日起7日内以书面通知的形式行使，逾期视为放弃解除权。无论原告是否享有解除权，原告均已逾期行使权利，解除权已经消灭，无权要求解除合同。六、退一万步而言，即使涉讼合同应当解除，原告也应返还房屋及房屋的占有使用费，还需要注销对房屋的产权登记。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息打印件各1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）复印件1份，证明原告有权解除合同。3.银联POS签购单原件1份，证明原告支付了首期房价款313807元及其相应的税费。4.广东南海农村商业银行股份有限公司账户明细查询单原件1份，证明原告办理了贷款手续，完成剩余房款的支付。5.《房地产分户平面图》原件1份，证明涉讼商铺套内建筑面积误差比绝对值已经明显超过3%。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明原告的解除权已经超过了期限。2.认购书原件1份，证明补充协议合法有效。3.EMS快递单（《不动产权证》办理通知书）原件1份，证明被告通知原告相关部门申请办理不动产权证。4.《不动产权证》办理通知书、《已办理收楼手续证明》、资料领取表、《长华国际客户面积补差退款审批表》原件各1份，原告用实际行动放弃了涉讼合同的解除权。5.面积差退款银行电子回单原件1份，证明在被告将面积差退款支付予原告时，双方在面积差问题上的权利义务都已经终止。6.《商铺接收委托书》、《确认函》原件各1份，证明原告已经收楼。7.《物业委托租赁协议》、返租租金支付凭证、代缴税费支付凭证原件各1份，证明原告收取了返租租金。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年2月14日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商铺。2017年2月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商铺出售给买受人，成交价613087元；第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23920.68元，总价为613087元；第十三条约定，根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%；双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定根据出卖人与买受人双方选择的计价方式，本条约定仅以套内建筑面积为依据进行面积差异处理；等等。2018年2月7日，被告委托案外人佛山市长华商业管理有限公司代理租赁商铺，后原告陆续收取了涉讼商铺的租金。2019年7月20日，被告向原告通过EMS邮寄《办理不动产权证通知书》。2019年8月5日，原告在《不动产权证》办理通知书书写“已领取办证资料”。同日，原告向被告领取了面积差异确认书、分户平面图、不动产登记申请表等材料。2019年8月5日，原告填写《长华国际客户面积补差退款审批表》，就涉讼商铺面积差申请18419元的退款。2019年10月28日，被告向原告转账18149元，并附言“面积补差退款”。涉讼商铺的房地产分户平面图载明，涉讼商铺的专有建筑面积为24.86平方米，分摊建筑面积为14.46平方米，建筑面积39.32平方米。诉讼中，原告确认已办理涉讼商铺的不动产权证；被告确认原告向其支付涉讼商铺的全部价款。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定涉讼商铺按照套内建筑面积计算，涉讼商铺的单价为每平方米23920.68元；补充协议亦约定仅以套内建筑面积为依据进行面积差异处理。涉讼合同约定按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。涉讼商铺套内建筑面积误差比绝对值为（24.86-25.63）÷25.63×100%=3%。现涉讼商铺套内建筑面积误差比未超过3%，原告无权要求解除涉讼合同。同时，原告向被告申请了退还面积差价，被告也已经退还，原告已实际行为继续履行涉讼合同。故原告要求解除涉讼合同，理据不足，本院予以驳回。原告在庭审时明确在其单方解除合同条件不成就时，要求被告实际退还面积差价22891.7元。为避免诉累，本院在本案中对原告主张的面积差房价款金额进行处理。涉讼合同约定实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，故被告应返还原告面积差房价款为（25.63平方米-24.86平方米）×23920.68元=18418.92元。被告已实际向原告返还18419元涉讼商铺面积差房价款，本院对原告的该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴志彪的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，减半收取计4965.44元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年四月二十日书记员  卢丹伦