江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异15号案外人：孙某，男，1969年2月2日生，汉族，住兴化市。案外人：张某某，女，1967年7月7日生，汉族，住兴化市。上述两案外人委托诉讼代理人：黄海健，江苏邦兴律师事务所律师。申请执行人：某某股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区。负责人：吴志军，该行行长。被执行人：江苏某某不锈钢制品有限公司,住所地兴化市。法定代表人：某某。被执行人：江苏某某不锈钢制品有限公司,住所地兴化市。法定代表人：叶汝旺。被执行人：兴化市某某不锈钢材料有限公司,住所地兴化市。法定代表人：韩国柱。被执行人：江苏某某有限公司,住所地兴化市。法定代表人：范开付。被执行人：某某，男，1974年8月10日生，汉族，住兴化市。被执行人：陈某某，女，1988年4月5日生，汉族，住泰州市海陵区。在本院执行申请执行人某某股份有限公司泰州分行（以下简称某某）与被执行人江苏某某不锈钢制品有限公司（以下简称某某公司）、江苏某某不锈钢制品有限公司（以下简称某某公司）、兴化市某某不锈钢材料有限公司（以下简称某某公司）、江苏某某有限公司（以下简称某某公司）、某某、陈某某金融借款合同纠纷一案中，案外人孙某、张某某对本院裁定查封的案涉兴化市大垛镇某某1幢206室房产主张权利，提出排除执行的书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙某、张某某提出异议申请称，请求法院依法确认异议人享有兴化市××镇××花园××室房产所有权，并停止对该房产的一切执行。事实与理由：法院在执行（2016）苏1202执2044号案件执行过程中，于2019年5月8日向兴化市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封被执行人某某公司名下的兴化市某某房产，因兴化市××镇××花园××室房产所有权人为案外人孙某、张某某，继续执行可能侵害其合法权益。理由如下：1.案外人与被执行人某某公司在法院查封之前，于2014年6月30日已签订了合法有效的商品房买卖合同，并经房管部门登记备案，合同备案号为SPE1610A55D，具有法定证明效力；2.案外人就案涉房屋已支付了全部价款：2013年6月18日至2015年11月12日，共支付房款53万元（含1#-1车库价款），被执行人某某公司开具了4份收款收据，并于2017年7月25日向案外人开具增值税发票；3.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；4.案外人在法院查封前已经合法占有案涉房屋。某某公司将商品房面积公正测量说明书、商品房首次登记不动产权属证明交付案外人。案外人办理了供水、天然气安装、电费代扣、向物业公司交纳了物业管理费。被执行人某某公司辩称，孙某、张某某于2014年6月30日与某某公司签订《商品房买卖合同》，并经房管部门备案。房款早已付清，并占用使用。2017年7月18日某某公司取得商品房首次登记不动产权属证明，并在同年7月25日向孙某、张某某开具了增值税发票。申请执行人未作答辩。被执行人某某公司、盈利公司、某某、陈某某未作答辩。本院审查查明，申请执行人交通农行与被执行人某某公司、某某公司、某某公司、某某公司、某某、陈某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出的（2015）泰海商初字第1407号民事判决书已经发生法律效力。该民事判决书确定：“一、被告江苏某某不锈钢制品有限公司于本判决生效后十日内向原告某某股份有限公司泰州分行偿还本金人民币19000000元、截止2015年10月29日的利息人民币1092420.94元及自2015年10月30日起至实际给付之日止的利息（按主合同约定的利率计算），并赔偿原告律师代理费人民币569800元。二、以被告江苏某某不锈钢制品有限公司名下设立抵押物权的位于兴化市××道北侧的房产拍卖或变卖的价款在抵押登记载明的权利金额范围（兴抵字第20120509-2号房屋他项权证载明权利价值10490000元、兴他项（2012）第0662号土地他项权证载明抵押担保金额2280000元）内优先清偿本判决第一项所确定的款项。三、被告江苏某某不锈钢制品有限公司、兴化市某某不锈钢材料有限公司、江苏某某有限公司、某某对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任；被告陈某某以其与被告某某夫妻关系存续期间的夫妻共同财产对本判决第一项所确定的款项承担连带清偿责任（上述被告在承担保证责任后有权向被告江苏某某不锈钢制品有限公司追偿）。四、驳回原告某某股份有限公司泰州分行的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145195元，依法减半收取人民币72598元，由被告江苏某某不锈钢制品有限公司、江苏某某不锈钢制品有限公司、兴化市某某不锈钢材料有限公司、江苏某某有限公司、某某、陈某某共同负担(原告已预交人民币72598元，六被告应在本判决生效后十日内迳交原告)。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人某某于2016年9月9日向本院申请执行。本院以（2016）苏1202执2044号立案执行。执行中，本院于2019年5月8日作出（2016）苏1202执2044号执行裁定：查封被执行人某某公司名下房屋（具体详见附表）。于同日向兴化市不动产登记中心送达了上述裁定及协助执行通知书，查封期限三年，自2019年5月8日起至2022年5月7日止。查封的房屋中包含案涉房屋兴化市××镇××花园××室。现案外人孙某、张某某对本院查封的房屋主张权利。另查明，2013年6月18日、6月26日、2014年1月20日、2015年11月12日，案外人孙某分别向被执行人某某公司支付案涉房屋及车库房款8万元、3万元、6.5万元、5.5万元。2014年12月30日，案外人孙某向江苏省农村信用社贷款30万元，支付给被执行人某某公司，用途为支付房款。2014年7月15日，案外人孙某、张某某与被执行人某某公司签订商品房买卖合同一份，约定某某公司将位于兴化市××镇××花园××室房产××给××、张某某，建筑面积125.09平方米，每平方米3533元，房屋总价441943元，约定签订本合同时买受人支付首付款141943元，余款30万元办理银行按揭贷款，买受人应在本合同签订的同时提交全部银行手续并在30个工作日内使按揭款到达出卖人指定账户。该商品房买卖合同进行了备案，备案号为SPE1610A55D。该商品房为预售商品房，批准机关为兴化市住建局，预售许可证号为兴乡镇2014010。2017年12月25日，某某公司向孙某、张某某开具金额为441943元的增值税发票。2015年11月12日，孙某向某某公司支付案涉房屋的维修基金、水电安装费4000元，同日，某某公司向大垛自来水公司发出送水通知，内容为：“我公司开发的某某广场商住楼1幢3单元206室，车库1号，购房户姓名孙某，可以供水，请给予办理。”同年12月14日，孙某向某某公司支付案涉房屋天然气安装费2800元，2019年11月19日，孙某向平安物业支付装修垃圾清运费300元，同日，又支付物业维护、生活垃圾清运费1620元及装修保证金1000元。再查明，案外人孙某、张某某系夫妻关系。经兴化市不动产登记中心查询，二人名下无不动产登记。案涉兴化市大垛镇某某1幢3单元206室房屋，不动产权证号为苏（2017）兴化不动产权第0013102号，权利人为某某公司。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋虽登记在被执行人某某公司名下，但从案外人提交的证据可以确认，案外人与被执行人某某公司在案涉房屋被查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，且已办理了商品房预售登记；案外人支付的案涉房屋的维修基金、水电安装费、天然气安装费、装修垃圾清运费、装修保证金、物业维护、生活垃圾清运费等可以证实案涉房屋系案外人用于居住，且案外人在其经常居住地所在的兴化市并无其他用于居住的房屋。案外人已支付的价款超过了合同约定的总价款的百分之五十。故案外人的主张符合上述规定精神，因此，案外人孙某、张某某在被执行人某某公司位于兴化市××镇××花园××室房屋之上拥有足以排除执行的实体权利。案外人的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对兴化市大垛镇某某1幢206室的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  蒯立云人民陪审员  窦虎英二〇二〇年四月三日法官 助理  安 南书 记 员  陆 娉