辽宁省朝阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽13执复12号复议申请人（申请执行人）：贾国范，男，1947年11月16日出生，汉族，住朝阳市龙城区。被执行人：杨双荣，男，1964年12月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：朝阳金隆实业有限公司，住所地朝阳市双塔区和平街三段6号。法定代表人：杨双荣，经理。被执行人：朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司，住所地朝阳县南双庙镇南双庙村。法定代表人：杨竣深，总经理。复议申请人贾国范不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302执异145号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。贾国范与朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司、朝阳金隆实业有限公司和杨双荣建设工程施工合同一案中，朝阳市双塔区人民法院于2019年10月11日以（2019）辽1302执2367号案件立案执行。执行过程中，被执行人朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司以查封其190余套房屋明显超标的额为由提出书面异议，朝阳市双塔区人民法院以（2019）辽1302执异145号执行裁定撤销该院（2019）辽1302执保244号案件中超标的额部分房屋的查封。申请执行人贾国范不服，向本院申请复议。朝阳市双塔区人民法院查明，贾国范与朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司、朝阳金隆实业有限公司、杨双荣建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）辽1302民初2225号民事调解书，对双方于庭审过程中自愿达成的协议予以确认，主要内容为：一、被告金隆实业有限公司及被告杨双荣于2019年8月31日前先行偿还原告70万元本金及利息，2019年12月31日前偿还剩余的本金及利息（250万元），逾期按每年20万元支付利息；二、如三被告未按本调解协议第一款约定内容履行，则原告贾国范有权对三被告逾期未给付剩余全部欠款申请强制执行；三、被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、案件受理费30,800元（原告预交），减半收取15,400元，保全费5,000元，由三被告共同承担。如未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。后三被告未履行所负的义务，贾国范申请执行，我院于2019年10月11日以（2019）辽1302执2367号案件立案执行。在诉讼过程中，贾国范向本院提出财产保全申请并提供财产担保，本院于2019年6月6日作出（2019）辽1302民初2225号民事裁定书，内容为将被申请人杨双荣、朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司所有的价值3,000,000元的财产予以查封。在执行该裁定过程中，本院分别于2019年6月21日、7月2日、7月29日将朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司所有的192套网点予以查封，期限三年，并分别于2019年7月2日、7月4日、8月5日将民事裁定书及协助执行通知书送达给朝阳县不动产登记中心。以上查封房屋全部有抵押，其中辽2018朝阳县不动产权第0002110号、第0002111号、第0002112号为轮候查封。现异议人对本院的查封行为提出异议，并提供以下证据予以证明：1．朝宏宜达房估字（2019）第28号房地产估价报告，主要内容为：估价对象坐落于朝阳县南双庙镇梨树沟村蒙古营子101号南双庙批发市场一期2#楼1-2层，设计用途为网点，权证号为辽2018朝阳县不动产权0002331号，建筑面积435.91平方米。评估结果为确定估价对象房地产单价为4595元/m2，总价为2,003,006元；2．朝正通房估字（2018）第071号朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司房屋抵押贷款项目房地产估价报告书，主要内容为：评估对象为坐落于朝阳县南双庙镇梨树沟村，总建筑面积为19,855.33平方米的商品房（库房、网点、办公楼等，共计194户），确定估价对象在2018年7月26日的抵押价值为人民币28,412,270.82元；3．朝阳银行股份有限公司龙城支行出具的不动产抵押物清单及明细表，载明抵押分割明细共计人民币11,000,000元。其中本院轮候查封的三户房产辽2018朝阳县不动产权第0002110号、第0002111号、第0002112号估价均为187,308.80元，分割明细为每户5万元。本院未查封的两户房产辽2018朝阳县不动产权第0002242号、第0002243号估价分别为158,833.60元、168,512.80元，分割明细均为6万元。执行法院认为，本案中双方争议的焦点是本院保全查封的房产是否超标的额查封并应当解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案中，本院所保全查封的房屋为192户，现能查明的已设立抵押担保的价值为11,000,000元。异议人向本院提供了两份估价报告，朝正通房估字（2018）第071号估价报告中对辽2018朝阳县不动产权0002331号网点的估价结论为645,146.80元。而朝宏宜达房估字（2019）第28号估价报告中对该相同网点的估价结论为4595元/m2，总价为2,003,006元。因本院查封的房产中，除网点外，还有大量的地库、冷库，少量的门卫、办公楼等房屋，房产单价必然有所差异。故异议人主张用4595元/m2的单价乘以总面积的计算方式来判断本院的保全查封是否超标的额不合理。申请人对朝正通房估字（2018）第071号估价报告中总价值为28,412,270.82元相较贴近实际表示认可。关于申请人主张的该报告中载明“预计估价对象可实现的快速价值为市场价值的80%左右”、“诉讼费、拍卖费、评估费和房地产交易费用等，其应占评估总价值的15%”，考虑到报告中所提到的变现价值与评估价值必然存在差异，剩余抵押贷款11,000,000元本金及利息扣除后所剩残值不超标的答辩，做如下计算：28,412,270.82元×80%-28,412,270.82元×15%-11,000,000元（本金）=7,467,976.33元。其中含三户轮候查封，两户本院未查封的网点，总价值为889,272.8元，其中27万元已在抵押价值中计算过一次，故剩余价值约680余万元。虽未考虑抵押贷款的利息及本案利息，但本案中，其中一户相同房产的价格在两份报告中的价格相比为3倍有余，且朝宏宜达房估字（2019）第28号房地产估价报告在有效期内，故综合考虑，申请人主张去除后的残余价值并未超标的额的答辩本院不予采纳。综上，本院的保全查封明显超过标的额，异议人的异议请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定撤销朝阳市双塔区人民法院作出的（2019）辽1302执保244号案件中朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司所有的房屋中超标的额部分（以法院委托的评估机构所出具的评估报告为准）房屋的查封。贾国范向本院申请复议称，被执行人提出的异议理由不成立，理由是：1．（2019）第28号房地产估价报告与实际情况严重不符，没有参考价值，该房产因被执行人贷款抵押给朝阳银行而单方委托评估，且委托人信息错误，对一户网点不客观的评估价格，不能代表其他类型房产的价格；2．我在答辩中并未认可朝正通房估字（2018）第071号估价报告中涉案房产总价值为28,412,270.82元的结论，只认为两份报告中这份报告更为客观，但这份报告已超过有效期，且部分房产存在轮候查封的情况，对评估价格均存在影响，因此查封的房产并未超标的额，被执行人没有提供有证明效力的证据证明超标的额查封。如要提出异议，应主动申请法院委托评估机构对涉案房产进行评估，否则异议申请不成立，故请求撤销（2019）辽1302执异145号执行裁定，驳回朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司的执行异议。被执行人朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司、朝阳金隆实业有限公司和杨双荣均未答辩。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。判断是否存在明显超标的额查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值及时作出客观合理的评估，而后才能与生效法律文书确定的执行标的额进行比较。鉴于该案已立案执行，执行法院在异议审查程序中，在根据生效的民事调解书计算本案执行标的数额的基础上，通过委托相关机构评估被查封房产的价值，查清应扣减的涉案房产抵押贷款本金及利息等，并兼顾司法拍卖变现过程中的降价情况，对本案是否构成超执行标的额查封作出认定。执行法院（2019）辽1302执异145号异议裁定认定的基本事实不清，应当重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302执异145号异议裁定；二、发回朝阳市双塔区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  李云峰审判员  谢学东审判员  吕月东二〇二〇年四月二十三日法官助理卜晓曦书记员赵杨（代）