吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申363号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张继武，男，1972年5月25日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高淑玲，女，1972年6月5日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省中鹏房地产开发有限公司。住所：吉林省松原市宁江区。 法定代表人：王怀，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：松原市盛和置业有限公司。住所：吉林省松原市宁江区。 法定代表人：胡金丽，该公司经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡勇，男，1982年2月7日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 再审申请人张继武、高淑玲因与被申请人吉林省中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）、松原市盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、胡勇房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07民终395号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张继武、高淑玲申请再审称，1.一、二审法院认定事实错误。一、二审法院没有认定中鹏公司的法定代表人王怀、销售经理刘云飞在销售现场进行宣传、销售、定价等行为。（1）王怀、刘云飞在初彦君、王贵华购楼时在售楼处进行宣传、销售、定价等行为。（2）2016年10月、11月召开了三次该项目团购说明会,王怀、刘云飞参加了在吉祥大酒店召开的二次团购说明会,在现场进行了指导。（3）长春市观建房地产代理有限公司出具的工作陈述，也证明了王怀、刘云飞在销售现场进行宣传、销售、定价等行为。（4）2018年8月23日，盛和公司诉中鹏公司合同纠纷一案在长春市经开区人民法院开庭，盛和公司的工作人员管丽红、唐书礼、朱国田、曲秀波在庭审时证明王怀、刘云飞在销售过程中知情、参与、指导、决策。2.一、二审法院适用法律错误。中鹏公司与盛和公司明知代销事宜违法而仍为之，应承担法律责任。双方委托销售商品房系明知在未取得商品房预售许可的情况下进行，应予认定委托事项违法。继而应按照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条关于“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，中鹏公司和盛和公司应就案涉合同无效承担连带责任。3.中鹏公司承担责任符合其与盛和公司签订的代销合同约定。中鹏公司与盛和公司签订的《协议》第四条第二款约定：“乙方（盛和公司）以个人名义或其名下企业与第三方签订任何有关该地块的合同、协议或者以该项目名义私自收取包括房屋销售款、履约保证金等在内的任何款项。注：如有以上情况发生，甲方（中鹏公司）有权无条件解除本协议，该项目由甲方继续自行开发建设，并由甲方自行履行与已支付购房款的购房人之间的相关协议。”该协议明确规定了中鹏公司自行履行与已支付购房款的购房人之间相关协议，因此中鹏公司应承担连带责任。4.盛和公司丧失独立性,应由实际控制人承担连带责任。胡勇是盛和公司的总经理,公司的两个股东是胡勇的父亲、姐姐。胡勇是该公司的实际控制人，其对该公司过度支配与控制,操纵公司的决策过程，使公司完全丧失独立性,胡勇个人财产与公司财产不分、财务混同。张继武、高淑玲的购房款就是汇到胡勇个人账户的,致使该公司成为胡勇的敛财工具，严重损害公司债权人利益，应当否认公司人格，由胡勇对公司债务承担连带责任。请求：1.撤销二审判决,改判中鹏公司、盛和公司及胡勇承担连带赔偿张继武、高淑玲支付的购房款项51万元,连带承担自2016年11月6日起至返还日止按照年息10%的利息；2.判令本案二审诉讼费由中鹏公司、盛和公司及胡勇共同负担。 本院经审查认为：1.张继武、高淑玲要求中鹏公司对盛和公司返还购房款承担连带责任的主张没有事实依据。（1）张继武、高淑玲并未在一、二审中提交初彦君、王贵华购房情况以及团购会召开情况的相关证据。（2）本案中盛和公司系以自己名义发布广告进行宣传，没有证据证明中鹏公司法定代表人王怀及该公司员工刘云飞参加销售会时同意盛和公司以自己名义销售房屋。（3）长春市观建房地产代理有限公司出具的工作陈述及盛和公司工作人员的庭审陈述只能证明中鹏公司法定代表人王怀及该公司员工刘云飞参与了宣传与销售活动，亦不能证明二人同意盛和公司以自己名义销售房屋。2.张继武、高淑玲要求中鹏公司对盛和公司返还购房款承担连带责任的主张缺乏法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”从法律条文的文义理解，该条文的适用要件为：代理人从事的应为代理行为；代理人应以被代理人名义从事代理行为；被代理人知道或应当知道代理人的代理行为违法；被代理人未作否认表示。本案中，《协议》约定盛和公司、胡勇受委托以中鹏公司名义对外销售房屋，但实际销售时，盛和公司以自己的名义进行销售，所销售价款也未交付中鹏公司。盛和公司所实施的行为并非上述法律条文规定的代理行为，同时，也无证据表明盛和公司以自己名义对外销售房屋的行为为中鹏公司所知晓或应当知晓，故张继武、高淑玲以该规定为依据要求判令中鹏公司承担连带责任并不适当。张继武、高淑玲与盛和公司签订的合同名称为《委托代建协议》，主要约定张继武、高淑玲购买盛和公司开发项目内的房屋一套。虽然该合同的性质为商品房买卖合同，但张继武、高淑玲签订合同时所指向的相对方为盛和公司，其并不知晓中鹏公司与盛和公司之间签订的协议，也将款项直接交付给盛和公司，说明中鹏公司与盛和公司的委托协议并未对张继武、高淑玲选择合同相对方造成影响，《委托代建协议》的双方为张继武、高淑玲与盛和公司。根据合同相对性原则，张继武、高淑玲在合同无效后应向盛和公司主张权利。3.张继武、高淑玲依据中鹏公司与盛和公司签订《协议》第四条的约定向中鹏公司主张返还购房款没有法律依据。虽然中鹏公司与盛和公司2016年9月30日签订的《协议》第四条第二款约定：“乙方（盛和公司）以个人名义或其名下企业与第三方签订任何有关该地块的合同、协议或者以该项目名义私自收取包括房屋销售款、履约保证金等在内的任何款项。注：如有以上情况发生，甲方（中鹏公司）有权无条件解除本协议，该项目由甲方继续自行开发建设，并由甲方自行履行与已支付购房款的购房人之间的相关协议。”但该《协议》第四条第三款亦约定：“乙方未经甲方书面同意的所有行为及因此产生的一切后果均与甲方无关，由乙方自行处理。”张继武、高淑玲在与盛和公司签订《委托代建协议》时并不知晓中鹏公司与盛和公司签订《协议》的内容，在张继武、高淑玲与盛和公司签订《委托代建协议》时，盛和公司并未将此《协议》作为《委托代建协议》的附件，所以根据合同相对性原则，张继武、高淑玲不是该《协议》的当事人，该《协议》对其不具有约束力。一、二审法院对张继武、高淑玲关于中鹏公司应按照其与盛和公司2016年9月30日签订的《协议》第四条约定承担责任的主张未予支持，并无不当。4.张继武、高淑玲要求胡勇对盛和公司返还购房款承担连带责任的主张没有事实依据。（1）盛和公司承认收到张继武、高淑玲交纳的购房款并给其出具购房收据系公司行为，胡勇作为盛和公司的经理参与盛和公司与张继武、高淑玲之间委托代建协议签订属于履行职务行为。（2）没有证据证明盛和公司与胡勇个人存在财产混同的情况。故一、二审认定胡勇在本案中属于职务行为，不应承担责任并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张继武、高淑玲的再审申请。 审 判 长 李世秀 审 判 员 尹春梅 审 判 员 陈凤影 二〇二〇年四月八日 法官助理 杨欣华 书 记 员 燕莹慧