浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0182民初3985号 原告：钱月琴女，1952年2月22日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：詹梅根，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被告：叶秀花女，1948年9月5日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：黄赛仙，建德市红枫法律服务所法律工作者。 被告：李卫平男，1968年9月1日出生，汉族，住建德市。 被告：李小平男，1966年5月23日出生，汉族，住建德市。 被告：李国平男，1971年9月20日出生，汉族，住建德市。 被告：李晶女，1985年10月1日出生，汉族，住建德市。 原告钱月琴与被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告钱月琴的委托诉讼代理人詹梅根，被告叶秀花及其委托代理人黄赛仙、被告李卫平、李小平到庭参加诉讼，被告李国平、李晶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱月琴向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认位于建德市出卖人李志林、叶秀花名下的房屋为原告钱月琴所有；2.判令被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶于判决生效之日起15日内协助原告钱月琴办理该房地产权属变更过户登记手续;3.本案诉讼费用由被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶承担。事实和理由：李志林与被告叶秀花系夫妻，被告李卫平、李小平、李国平、李晶系李志林与被告叶秀花的子女。2009年3月28日，原告钱月琴经房屋交易中介介绍，与被告叶秀花、李志林签订《房屋买卖合同》一份，约定由出卖人叶秀花、李志林将其所有的坐落于（315平方米）的房屋出卖给原告钱月琴，房屋价款88万元，在合同签订时支付20万元，余款68万元由原告钱月琴于2009年4月3日支付20万元，5月支付40万元，出卖人交付房地产权属证书时支付8万元，并约定如买受人需办理过户手续的，出卖人必须协助办理。该房屋系以出卖人名义取得，但家庭内部又分配给被告李卫平的拆迁安置房。上述合同签订后，因原告钱月琴己经预付了房款20万元，出卖人于当日将房屋交付给了原告钱月琴。原告钱月琴对该房屋进行装修后，管理、使用至今。2009年4月至6月，原告钱月琴依约支付房款60万元，2009年12月，原告钱月琴在收到出卖人交付的房地产初始权属证书的同时，付清尾款8万元。原告钱月琴虽己拿到出卖人的房地产初始权属证书，但因房屋权属登记过户条件当时未成熟而无法及时办理过户手续。现案涉房屋已可办理过户手续，但因出卖人李志林已于2015年8月31日病故，出卖人叶秀花虽愿协助过户，但仍需李志林的其余继承人配合完成，而原告钱月琴无法取得李志林所有继承人的配合，致使纠纷无法自行解决，故诉至法院。庭审中，原告钱月琴补充陈述，被告叶秀花、李卫平对房屋买卖是清楚的，因案涉房屋内部是分配给李卫平的，故购房款均汇给被告李卫平；原告钱月琴于2013年收到案涉房屋的土地使用权证，被告叶秀花在原告钱月琴起诉之前同意协助办理过户手续，被告叶秀花以其行为追认了李志林的卖房行为。 被告叶秀花辩称，一、原告钱月琴陈述其与被告叶秀花签订合同与事实不符，被告叶秀花未在合同上签字，未向原告钱月琴交付房产，也未收到相应价款。案涉房屋是夫妻共同财产，即使李志林与原告钱月琴签订了《房屋买卖合同》，也不代表被告叶秀花同意出卖案涉房屋，该合同只对李志林发生效力。原告钱月琴要求被告叶秀花协助办理过户登记手续，没有事实和法律依据。二、被告叶秀花不清楚案涉房屋卖给了原告钱月琴，没有指定被告李卫平代收房屋价款，也没有追认过卖房的行为。事实上因为被告叶秀花拆迁分得的十套房子均由被告李卫平管理，所以被告叶秀花一直不知道房子已经卖掉了。综上，请求驳回原告钱月琴的诉讼请求。 被告李卫平辩称，《房屋买卖合同》是其父亲李志林签订的，购房款是被告李卫平代收的，代收的款项约十几万用于支付房款，余款交给了父亲李志林。卖房子是父亲李志林的意思，母亲叶秀花不知情，其他兄弟姐妹也不知情。案涉房屋是父母亲共有的，父亲李志林不能代表母亲叶秀花卖房。 被告李小平辩称，在收到诉状副本之前一直不知道父亲李志林卖房的事情，也不认识原告钱月琴。 被告李国平、李晶在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩状，也未提交证据材料。 被告李国平、李晶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 原、被告举证、质证及本院分析认证如下： 原告钱月琴为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.《房屋买卖合同》一份，证明原告钱月琴向案涉房屋所有人李志林购买房屋的事实。 2.银行凭证5份及收据3份，证明原告钱月琴已依约支付案涉房屋价款88万元的事实。 3.房屋所有权证2份、土地使用权证1份及契证1份，证明出卖方已将房地产初始权属证书和契证交付给原告钱月琴的事实。 4.录音光盘一张（三段谈话录音）及书面整理资料一份，证明被告叶秀花对于案涉房屋买卖的事实是清楚的，因为原告钱月琴在2019年8月16日要求被告叶秀花办证时，被告叶秀花是同意的，被告叶秀花知道房屋卖给了原告钱月琴，原告钱月琴已付清价款，并表示购房款被被告李卫平用完了；被告李卫平表示因其父亲去世，办证困难，让原告钱月琴增加25万元办证费用。 原告钱月琴提供的上述证据材料，被告叶秀花质证后对证据1的真实性、合法性有异议，认为被告叶秀花未在《房屋买卖合同》上签字，对此不知情，即使合同有效，被告叶秀花与原告钱月琴之间也无合同关系。被告叶秀花对证据2的真实性无异议，但李志林没有收到原告钱月琴支付的房款，原告钱月琴主张被告李卫平为指定代收人无依据。被告叶秀花对证据3中的房屋所有权证、契证均无异议，对土地使用权证的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明李志林将其所有的份额卖给原告钱月琴。被告叶秀花对证据4的真实性无异议，并认为，原告钱月琴2019年到过被告叶秀花家中一次，具体时间记不清楚了，原告钱月琴找到家中时，被告叶秀花才得知卖案涉房子的事情，被告叶秀花是不同意卖房子的，录音中说的可以办证并未指明是案涉房屋，被告叶秀花没有拿到过购房款，李志林生病时用到过一些购房款。 原告钱月琴提供的上述证据材料，被告李卫平质证后对证据1的真实性无异议，但认为卖房时只有李志林和被告李卫平在场，被告叶秀花不在场，被告叶秀花及被告李小平、李国平、李晶均不知道卖房的事情。被告李卫平对证据2无异议。被告李卫平对证据3无异议，但认为所有证件都是被告李卫平给原告钱月琴的，被告叶秀花对此不知情。被告李卫平对证据4的真实性无异议，认为卖房子时母亲叶秀花不在场，对此不知情，原告钱月琴找到家中后，被告李卫平才将卖房子的事情告诉母亲叶秀花，购房款已经用完了，是原告钱月琴提出补25万元的。 原告钱月琴提供的上述证据材料，被告李小平未发表质证意见。 本院分析认为，原告钱月琴提交的证据1、2、3，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以认定。原告钱月琴提交的证据4，本院对其真实性予以确认，对原告钱月琴主张的证明对象将在事实认定部分详述。 被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶未向本院提交证据材料。 本院经审理认定如下事实：李志林与被告叶秀花系夫妻，被告李卫平、李小平、李国平、李晶系李志林与被告叶秀花的子女，李志林已去世。2009年3月28日，原告钱月琴与李志林签订了《房屋买卖合同》，约定李志林将位于房屋出售给原告钱月琴，李志林于2009年3月28日将房屋交付给原告钱月琴，房屋价款880000元，合同签订前已付200000元，4月3日支付200000元，5月支付400000元，余款80000元待李志林将所有有关房产证件交给原告钱月琴后付清，如原告钱月琴需办理过户手续的，李志林须协助办理，费用由原告钱月琴支付，并约定如违约则应一次性支付违约金2700000元及房子内外所有装修费用。2009年3月25日，原告钱月琴支付被告李卫平200000元，2009年4月5日，原告钱月琴支付被告李卫平200000元，2009年6月4日，原告钱月琴支付被告李卫平400000元，2009年12月29日，原告钱月琴支付被告李卫平80000元。 2009年11月5日，建德市人民政府发放了建政契字（2009）第5851号契证，出让方系建德市城兴城防工程建设有限公司，承受方系李志林；2009年12月5日，建德市建设局发放了建房权证移字第200900753号及建房权证移字第200900753-××号房屋所有权证，坐落于建德市的房屋所有权人为李志林及被告叶秀花；2013年11月26日，建德市人民政府发放了建国用（2013）第5434号土地使用权证，土地使用权人为李志林；前述房屋权属证书均由被告李卫平交付给了原告钱月琴。原告钱月琴自2009年3月28日起占有、使用前述房屋至今。 针对原、被告争议的被告叶秀花对案涉房屋买卖是否知情的事实，本院分析认为，第一，被告叶秀花认可原告钱月琴曾在起诉前到其家中一次，根据原告钱月琴提供的录音，被告叶秀花同意办理房屋过户，虽然一开始没有指明是哪里的房屋，但在原告钱月琴与被告叶秀花谈话中，被告叶秀花明确提及案涉240幢房屋，购房款由被告李卫平收取，另外提到了分给被告李卫平的房屋也已经被卖掉了；被告叶秀花质证时指出李志林生病时用到过一部分购房款。第二，被告叶秀花在庭审中的陈述与此前陈述相矛盾，被告叶秀花在庭审中陈述案涉房屋一直空置着由被告李卫平管理，一直没有居住或出租过。第三，被告叶秀花在庭审中陈述，被拆迁的房屋有两幢，第一次拆迁是一幢四层的楼房，最上面一层是被告李卫平建造的，该四层房屋被拆迁时安置了两栋别墅和两套公寓房，两套公寓房很多年前已经卖掉了，第二次拆迁是一幢两层的楼房，李志林去世后，子女们对遗产分配进行了协商，并进行了公证。被告李小平亦在庭审中陈述，其父亲李志林去世后，对遗产分配进行了公证，未涉及案涉房屋。结合各被告在庭审中的陈述、原告钱月琴提供的录音及被告叶秀花在李志林去世后处理遗产的行为，本院认为被告叶秀花对案涉房屋买卖是知情的。 本院认为，原告钱月琴与李志林签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点在于，第一，案涉合同对被告叶秀花有无约束力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，案涉合同虽由李志林一人与原告钱月琴签订，但基于本案查明的事实，即使李志林没有代理权或超越代理权,也足以表明被告叶秀花已对李志林的代理行为进行了追认。故案涉合同对被告叶秀花具有约束力，被告叶秀花应当依约履行协助办理过户登记手续的义务。第二，被告李卫平、李小平、李国平、李晶有无义务配合过户。李志林死亡后，其第一顺序法定继承人即被告李卫平、李小平、李国平、李晶应在继承李志林遗产范围内承担李志林遗留的债务，包括李志林遗留的行为之债。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。继承遗产应当清偿被继承人依法应当承担的债务，清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当承担的债务可以不负偿还责任。被告李卫平、李小平、李国平、李晶在李志林死亡后继承了其遗产，应当对李志林的债务承担偿还责任，该债务包括行为之债，故原告钱月琴要求被告李卫平、李小平、李国平、李晶协助过户的请求应予以支持。针对原告钱月琴要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，而非物权确认纠纷，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，本案中，原告钱月琴已主张要求各被告协助过户，案涉房屋的权属可经变更登记进行确认，本院不宜在本案中直接予以确认，故对原告钱月琴的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告钱月琴合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告李国平、李晶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条,《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶于本判决生效后十五日内协助原告钱月琴办理坐落于建德市房屋的过户手续。 驳回原告钱月琴的其他诉讼请求。 本案案件受理费18300元，由被告叶秀花、李卫平、李小平、李国平、李晶负担。 当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 邓 丽 君 人民陪审员 孙  琦 人民陪审员 诸葛向荣 二〇二〇年三月十六日 书 记 员 邵 涵 韵