河南省洛阳市洛龙区人民法院行 政 判 决 书（2019）豫0311行初131号原告：张香环，女，汉族，1942年1月11日生，住河南省洛阳市西工区。原告：潘国强，男，汉族，1967年1月3日生，住河南省洛阳市西工区。原告：潘伟红，男，汉族，1969年12月26日生，住河南省洛阳市西工区。原告：潘绚颖，女，汉族，1973年7月10日生，住河南省洛阳市西工区。四原告共同委托诉讼代理人：潘秋敏，女，汉族，1971年1月14日生，住河南省洛阳市西工区唐宫中路4街坊9栋3门402号身份证号：410303197101142520，系张香环女儿，与其他原告为兄弟姊妹关系，特别授权。原告：潘秋敏，女，汉族，1971年1月14日生，住河南省洛阳市西工区。被告：洛阳市自然资源和规划局（原洛阳市国土资源局），住所地：河南省洛阳市西工区凯旋东路26号。法定代表人：李松涛，局长。委托诉讼代理人：李秀红，系洛阳市不动产登记中心工作人员，一般代理。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师，特别授权。第三人：杨国辉，男，汉族，1982年2月11日生，住河南省渑池县。（缺席）原告张香环、潘国强、潘伟红、潘绚颖、潘秋敏诉被告洛阳市自然资源和规划局及第三人杨国辉请求撤销房屋所有权变更登记纠纷一案，本院受理后于2019年7月30日作出（2019）豫0311行初35号行政判决书，被告洛阳市自然资源和规划局及第三人杨国辉不服，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）豫03行终261号行政裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理，庭审中原告张香环、潘国强、潘秋敏，潘秋敏还作为张香环、潘国强、潘伟红、潘绚颖委托诉讼代理人出庭，被告洛阳市自然资源和规划局委托诉讼代理人李秀红、闫建国到庭参加诉讼，第三人杨国辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。具体行政行为：2005年8月9日，原洛阳市国土资源局依据潘良才和杨国辉的房屋买卖契约，将原登记在潘良才名下，房屋权属证书为洛市房权证（2003）字第X215317号，坐落在西工区唐宫中路一街坊3-2-303面积71.16平方米的房屋，变更登记在杨国辉名下，变更后的房屋编号为：洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号。原告张香环、潘国强、潘伟红、潘绚颖、潘秋敏诉称：原告张香环与潘良才（已去世）是夫妻关系，2002年8月张香环和潘良才通过“房改房”政策取得洛玻集团有限公司位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼二门303号房屋的所有权，建筑面积73.74平方，计价面积65.47平方，产权界定为夫妻共同财产。2003年7月18日，洛阳市人民政府为潘良才颁发编号为（2003）第030237174号房屋国有土地使用权证书，证书上显示该房屋土地使用权面积16.6平方米，使用权人潘良才。2005年7月18日，经河南翰法律师事务所见证，徐正、武辉、潘良才与第三人杨国辉发生借款关系，以潘良才位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼二门303号住房作抵押。后三人向杨国辉实际借款50000元，杨国辉于2005年7月19日持伪造房地产买卖契约，向被告洛阳市自然资源和规划局（原洛阳市房产管理局）申请办理房产过户手续。被告在原告不知情情况下，于2005年8月8日将潘良才位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼二门303号房屋过户给第三人杨国辉，并给杨国辉颁发了编号为洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号的房屋所有权证。后第三人杨国辉与原告张香环和潘良才就房屋买卖合同纠纷一案，先后经西工区人民法院（2010）西民初字第246号民事判决，洛阳市中级人民法院（2011）洛民二终字第365号民事判决，河南省高级人民法院（2012）豫法立二民申字第00520号民事裁定，指令洛阳市中级人民法院再审。洛阳市中级人民法院作出（2013）洛民再字第4号民事裁定，决定撤销（2010）西民初字第246号和（2011）洛民二终字第365号民事判决，发回重审。经西工区人民法院（2015）西民重字第35号民事判决和洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终6402号民事判决，均驳回杨国辉的诉讼请求。原告张香环认为被告进行房屋变更登记，必须符合相关法律程序和条件。本案中被告将房屋过户到第三人杨国辉名下，张香环没有去现场签字也未去现场按指印，没有签订买卖合同，且洛阳市人民政府住房制度改革办公室颁发的公有住房出售产权界定卡，明确规定职工所购住房住用五年后，凭此卡和产权证进入交易市场，公有住房出售产权界定卡一直在张香环手中，根据房改房政策，房改房买卖必须夫妻同时到场签字按指印才能过户。被告在张香环不知情的情况下将房屋过户到第三人杨国辉名下，直到第三人要求张香环腾出房屋才知道房子被过户。原告认为，被告对于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼二门303号房屋的变更登记行为没有事实依据，程序违法，严重侵害了原告的合法权益，请求法院判令洛阳市自然资源和规划局撤销编号为洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号房屋的变更登记；依法恢复原告对位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼二门303号房屋的所有权；诉讼费由被告承担。被告洛阳市自然资源和规划局辩称:一、原告诉讼理由及请求不能成立。原告所诉证载房产位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊3幢2-303号，原告认为产权界定为夫妻共同财产，根据房改政策，房改房必须夫妻同时到场才能过户，被告在原告不知情的情况下，将该房过户给第三人杨国辉，侵害了原告的合法权益，请求依法撤销变更登记。原告诉讼理由及诉讼请求不能成立。第一，根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记，但涉案房产从申请登记到颁发房屋有权证，原告张香环从未申请登记过。被告不可能对没有共有人申请登记的房产登记为共有房产。第二，根据房改政策，房改房是向单位职工家庭出售的，虽然多数以夫妻双方工龄合并计算房价，但购房手续往往是由一方申请办理，房屋产权也是登记在一方名下。第三，如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，导致房屋登记的权利状态与事实权利状态不一致，当事人可以通过申请增加共有人来解决。第四，对于这种“隐形共有人”在办理房屋转移时，是否必须到场，当时依据的《城市房屋权属登记管理办法》并未作出明确规定。第五，2004年，洛阳市政府为活跃二手房交易市场，简化交易程序，房改房上市只要有房产证并签订房屋买卖协议就可以直接办理交易手续。这种做法，并不违背当时的法规政策，而且符合当时《建设部关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》（建住房[2000]201）的规定和要求。因此，原告的诉讼理由及请求，因没有事实根据和法律依据，不能成立。二、被告作出的具体行政行为合法有效。2005年7月19日，原产权人潘良才与第三人杨国辉申请办理房屋转移登记，提交资料有：申请人身份证明、房屋所有权证、房地产买卖契约等，并填写房地产买卖申请审批书，被告经审核后，认为符合办证条件，于2005年7月21日予以登记，2005年12月23日发放第Ｘ3××43号房产证。答辩人申请材料齐全完备，房产权属清楚，程序合法，适用法规正确，是合法有效的行政行为。综上所述，原告的诉讼理由及诉讼请求，因无客观有效的证据支持，不能对抗被告依法行政的具体行为，因而不能成立。请人民法院依据事实和法律，依法判决，维护依法行政行为的合法性。三、原告起诉已超过法定起诉期限，涉案房产证是在2005年7月份登记颁发的。原告于2016年5月5日提起撤销房屋登记的行政诉讼，时间已达十四年之久，根据我国行政诉讼法的相关规定，其起诉期限显然已超过法定期限，并且没有法定中止的情况。并且在2010年9月原告与第三人杨国辉的民事诉讼中，原告已经知道被告于2005年作出登记的（2005）字第Ｘ3××43号房产证的具体行政行为和内容，但其在2015年8月31日才提起撤销该房产登记的行政诉讼。此时距原告知道该登记行为时间已达近五年之久，明显已超过法定起诉期限，同时本案第三人与原告的民事诉讼经发回重审后，洛阳市中级人民法院于2018年8月21日作出（2017）豫03民终6402号民事判决书。原告于2019年4月15日才起诉立案。此时一也已超过六个月的起诉期限。因此根据法律规定原告的起诉应当予以驳回。第三人杨国辉未到庭，亦未向本院提交陈述意见。经过庭审对原、被告双方提交的证据进行质证、认证，结合庭审情况，本院查明以下案件事实：原告张香环与潘良才系夫妻关系，潘国强、潘伟红、潘绚颖、潘秋敏系二人子女，房改之前全家居住在洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼2门303号。2002年8月，通过“房改房”政策取得房屋的所有权，2003年7月18日，洛阳人民政府为该房屋颁发了编号为（2003）字第03023717号房屋国有土地使用权证书，证书上显示该房屋土地使用权面积16.6平方米，使用权人潘良才。2005年7月18日，杨国辉、徐正、武辉、潘良才四人经河南翰法律师事务所律师徐武江、薛红询问见证，达成徐正、武辉、潘良才向杨国辉借款33万元的意向。约定：1、借款期限四个月，利率按照信用社同期贷款利率计算；2、潘良才以其位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼2门303号住房一套抵押给杨国辉，抵押价11万元；3、款项实际交付时，由徐正、武辉、潘良才出具借据。2005年7月19日，潘良才与杨国辉签订房地产买卖契约，约定潘良才将其位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼2门303号房产（建筑面积71.16平方米，土地面积16.6平方米）出售给杨国辉，双方约定的房产成交价5万元。2005年8月8日，杨国辉缴纳购买房产的相关契税1213.48元。2005年8月9日，原洛阳市房产管理局向杨国辉颁发（2005）字第Ｘ3××43号房屋所有权证。2010年杨国辉以潘良才、张香环夫妻为被告，向洛阳市西工区人民法院起诉，请求法院判决潘良才、张香环搬离洛阳市西工区唐宫中路一街坊3-2-303号房屋，并协助办理房屋土地证过户手续。2010年9月26日，西工法院作出（2010）西民初字第246号民事判决书，支持杨国辉诉讼请求。潘良才、张香环不服上诉至洛阳市中级人民法院，2011年10月21日洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民二终字第365号民事判决书，驳回上诉维持原判。潘良才、张香环向河南省高级人民法院提出申诉，2012年10月23日，河南省高级人民院作出（2012）豫法立民申字第00520号民事裁定书，指令洛阳市中级人民法院再审本案，再审期间中止原判决执行。2013年4月16日，洛阳市中院作出（2013）洛民再字第4号民事裁定书，撤销西工法院作出的（2010）西民初字第246号民事判决书和洛阳市中级人民法院作出的（2011）洛民二终字第365号民事判决书，发回西工法院重审。2017年9月15日，西工法院作出（2015）西民重字第35号民事判决书，判决驳回杨国辉的诉讼请求。杨国辉不服，提起上诉。2018年8月21日洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终6402号民事判决书，驳回杨国辉上诉，维持原判。该判决书载明：依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，潘良才卖房时应认定为无权处分。张香环主张对本案的房屋买卖毫不知情，杨国辉自述其在买房前到过本案所涉房屋看房，当时张香环在家，其完全有条件询问张香环是否同意卖房，且潘良才是在张香环不在场的时候对杨国辉说房产证是他一个人的名字，他一个人可以卖房子。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案情况不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定。该判决书还载明：杨国辉关于五被上诉人腾出房屋并维持购房时原状、协助其办理房屋土地过户手续的诉求，依据不足，本院不予支持。另查明，本案涉案房屋一直由原告居住使用，原告张香环及其子女以原洛阳市房产管理局为杨国辉办理房产证的变更登记行政行为不符合法定程序和条件为由，请求撤销被告为杨国辉颁发的编号为洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号房屋的变更登记；恢复原告对位于洛阳市西工区唐宫中路一街坊三号楼2门303号房屋的所有权；诉讼费由被告承担。本院认为:原洛阳市房产管理局负责本行政区域不动产登记工作，有权为权利人颁发房屋所有权证，其依据杨国辉和潘良才买卖契约，为杨国辉颁发房屋变更登记证书系履行法定职责。履行职责期间应当从程序、实体严格把关，对符合变更登记条件的予以登记。本案中涉案房屋系潘良才和张香环因房改政策取得，持有房屋界定卡，系潘良才、张香环的夫妻共有财产。按照房改房进入市场交易相关规定，房改房买卖必须经过五年使用期，交易时凭借界定卡和房产证。杨国辉和潘良才及本案原告人就涉案房屋买卖合同纠纷案件经过多年诉讼，最终洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终6402号民事判决书驳回杨国辉的诉讼请求，该生效判决书认定就涉案房屋潘良才卖房时为无权处分，且涉案房屋买卖也不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定。涉案房屋使用及占有因诉讼结果发生改变，原告据此提出起诉，请求撤销编号为洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号房屋的变更登记，诉讼理由正当、事实清楚，洛阳市自然资源和规划局对颁发给杨国辉的洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号房屋的变更登记应予以撤销，原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。被告洛阳市自然资源和规划局辩称原告诉讼时效超过，没有事实和法律依据，多年诉讼过程说明原告和第三人都在为维护权益而努力，不能简单以行政诉讼的六个月期限为起诉期限的标准，被告的辩解本院不予采纳。第三人杨国辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、撤销洛阳市自然资源和规划局为杨国辉颁发的编号为洛市房权证（2005）字第Ｘ3××43号房屋的变更登记；二、驳回原告张香环、潘国强、潘伟红、潘秋敏、潘绚颖的其他诉讼请求。本案受理费50元，由洛阳市自然资源和规划局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常人民陪审员  刘玉敬人民陪审员  李麦旺二〇二〇年四月二十日书 记 员  丁丽鸟