广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终195号上诉人（原审被告）：贺利洪，女，1985年5月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县*********，公民身份号码为431************249。委托诉讼代理人：周驰，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市纵横实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市***********（聚龙集团办公楼）202室。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芬梅，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市石龙镇房地产公司。住所地：广东省东莞市石龙镇新城区************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芬梅，广东名成律师事务所辅助人员。上诉人贺利洪因与被上诉人东莞市纵横实业投资有限公司（以下简称纵横公司）、东莞市石龙镇房地产公司（以下简称石龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺利洪上诉请求：一、撤销一审判决第六、七、八项；二、改判一审判决第四项为：纵横公司、石龙房地产公司于判决生效之日起协助贺利洪到东莞市相关房产管理部门办理位于东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613的房屋住宅专项维修资金2072.50元的退款手续，退款归贺利洪所有；三、纵横公司、石龙房地产公司于判决生效之日起五日内协助贺利洪到东莞市地方税务局办理契税13903.47元的退税手续；四、本案一审、二审诉讼费、保全费全部由纵横公司、石龙房地产公司承担。事实和理由：一、纵横公司、石龙房地产公司与案外人东莞市至诚小额贷款有限公司（以下简称至诚公司）、东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行（以下简称东莞农商行石龙支行）在政府三令五申禁止首付贷的高压政策下，顶风违规操作，导致贺利洪成为首付贷的受害者，贺利洪不应承担违约责任。1.纵横公司、石龙房地产公司明知贺利洪没有购房款支付能力，引诱贺利洪与至诚公司签署小额贷款8万元，该贷款8万元由至诚公司直接支付给纵横公司、石龙房地产公司账户。后贺利洪无力偿还该贷款，至诚公司起诉贺利洪，并申请诉讼保全，冻结了贺利洪按揭还款账户。这是贺利洪无法归还本案按揭贷款的直接原因。纵横公司、石龙房地产公司是直接过错方，应当承担过错责任，贺利洪不应当承担违约责任。2.纵横公司、石龙房地产公司与东莞农商行石龙支行明知贺利洪没有购房款支付能力，引诱贺利洪另外办理东莞农商行石龙支行信用贷9万元（首付贷）用于支付首付款。东莞农商行石龙支行在自己没有为贺利洪办妥9万元的首付信用贷之前，就与纵横公司、石龙房地产公司违规签署《经营用房按揭抵押借款合同》，并发放了按揭贷款给贺利洪。贺利洪是纵横公司、石龙房地产公司和东莞农商行石龙支行违规操作贷款的受害人，不应当承担违约责任。由于纵横公司、石龙房地产公司和东莞农商行石龙支行的过错，纵横公司、石龙房地产公司无权要求贺利洪承担其支付的律师费、保全费、诉讼费等。二、退一步来说，即使贺利洪违约，按照购房款15%的金额承担违约责任明显过高，应当予以调低。三、纵横公司、石龙房地产公司应当协助贺利洪办理大修专项基金2072.5元，及契税、印花税13903.47元的退费手续。纵横公司、石龙房地产公司辩称：一、贺利洪未提供任何证据证明纵横公司、石龙房地产公司引诱其向至诚公司进行贷款，纵横公司、石龙房地产公司也不存在引诱行为。贺利洪存在违约行为，纵横公司、石龙房地产公司是根据双方签订的商品房买卖合同主张相关权利，有理有据。一审法院认定事实清楚，判决是正确的。针对贺利洪在二审提出的认为购房款的15%承担违约责任的主张，因贺利洪一审中未出庭应诉，未进行免责抗辩，也未主张违约金过高，应视为贺利洪在一审中放弃对违约金金额进行抗辩。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，贺利洪无权在二审中要求法院调整违约金额。二、针对贺利洪提出的纵横公司、石龙房地产公司应协助贺利洪办理专项维修资金、印花税等退费事宜，因贺利洪在一、二审中未提出相应的反诉请求，其无权在二审中提出该请求。请求驳回贺利洪的上诉请求，维持原判。纵横公司、石龙房地产公司向一审法院起诉请求：一、解除贺利洪与纵横公司、石龙房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）；二、贺利洪协助纵横公司、石龙房地产公司到房产管理行政部门办理撤销东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613号房屋的商品房买卖合同备案登记手续；三、贺利洪到房产管理行政部门办理东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613号房屋的住宅专项维修资金2072.50元的退款手续；四、贺利洪向纵横公司、石龙房地产公司返还东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613号房屋；五、贺利洪向纵横公司、石龙房地产公司支付违约金71737.95元；六、贺利洪承担纵横公司、石龙房地产公司为本案支出的律师费15000元、保全担保费1000元；七、贺利洪向纵横公司返还代偿款213511.74元和利息（以213511.74元为本金，按银行同期贷款利率，自代偿之日起计至实际清偿之日止）；八、贺利洪承担本案的诉讼费、保全费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认纵横公司、石龙房地产公司与贺利洪于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）及其补充协议已于2019年1月16日解除；二、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613的房屋返还给纵横公司、石龙房地产公司；三、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内协助纵横公司、石龙房地产公司到东莞市相关房产管理部门办理位于东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613的房屋所对应的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）的注销备案登记手续；四、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内自行到东莞市相关房产管理部门办理位于东莞市石龙镇中山东社区**************商业办公楼办公2613的房屋住宅专项维修资金2072.50元的退款手续；五、纵横公司、石龙房地产公司应于判决发生法律效力之日起五日内向贺利洪返还购房款388253元；六、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内向纵横公司、石龙房地产公司支付违约金71737.95元；七、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内向纵横公司、石龙房地产公司支付律师费15000元、诉讼财产保全责任保险费1000元；八、贺利洪应于判决发生法律效力之日起五日内向纵横公司返还代偿款213511.74元；九、驳回纵横公司、石龙房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5818.75元、保全费897.37元，合计6716.12元（纵横公司、石龙房地产公司已预交），由贺利洪负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5412号民事判决书。二审中，纵横公司、石龙房地产公司没有提供新证据。贺利洪提供了五份证据，分别为：证据1为（2018）粤1971民初15004号民事判决书，证明纵横公司、石龙房地产公司明知贺利洪没有购房款支付能力，引诱贺利洪与至诚公司签署小额贷款合同贷款8万元，该贷款8万元由至诚公司直接支付至纵横公司、石龙房地产公司的账户；证据2为（2018）粤1971民初15004号民事裁定书、证据3为查封财产清单，以上两份证据证明由于至诚公司起诉贺利洪，并申请诉讼保全，冻结了贺利洪按揭还款账户，这是贺利洪无法归还本案按揭贷款的直接原因；证据4为专项维修基金收据、证据5为契税发票，证明贺利洪支付了专项维修基金2027.50元及契税、印花税13903.47元，如果是解除合同，纵横公司、石龙房地产公司应将证据4、5所交款项退还给贺利洪。纵横公司、石龙房地产公司对贺利洪提供的证据质证意见为：贺利洪提交的证据均不属于新证据，其在一审时未出庭应诉，未进行举证，应承担对其不利的后果，在二审中提出的证据，纵横公司、石龙房地产公司均不予确认。证据1、2、3均是贺利洪与案外人至诚公司的借款纠纷所导致的，与纵横公司、石龙房地产公司无关，其无证据证明是纵横公司、石龙房地产公司引诱其与至诚公司签订借款合同。贺利洪作为一个完全民事行为能力人，其在真实意思表示下签订的合同的法律后果应由其承担，贺利洪主张至诚公司向其支付的贷款由至诚公司直接支付至纵横公司、石龙房地产公司的账户，贺利洪未能提供证据证明，且不是事实，纵横公司、石龙房地产公司并未收到至诚公司支付的8万元。就算冻结银行账户，但在纵横公司、石龙房地产公司多次发函催其依约还贷的情况下，其完全有可能也应该主张与银行沟通依约还款，因此，贺利洪无法还贷导致纵横公司、石龙房地产公司承担担保责任，是贺利洪自身违约行为，应依据双方签订的合同来承担相应违约责任。证据4、5的费用是贺利洪缴纳给相应的行政部门，与纵横公司、石龙房地产公司无关，合同解除后其可自行办理相应款项的退费手续。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：贺利洪因借款纠纷被至诚公司起诉至广东省东莞市第一人民法院，广东省东莞市第一人民法院作出一审判决，判令贺利洪于判决发生法律效力之日起五日内向至诚公司偿还借款本金57102元及利息。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对贺利洪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案一审中，贺利洪未对第三项上诉请求即要求纵横公司、石龙房地产公司协助贺利洪到东莞市地方税务局办理契税13903.47元的退税手续提出反诉，该请求事项不在本案二审审查范围。综合贺利洪的上诉理由及纵横公司、石龙房地产公司的答辩意见，本案的争议焦点有：一、贺利洪应否承担违约责任；二、案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金是否过高。关于贺利洪应否承担违约责任的问题。贺利洪与纵横公司、石龙房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。贺利洪主张纵横公司、石龙房地产公司在明知其没有能力购房的情况下引诱其向至诚公司贷款购房，但贺利洪未能提供证据佐证，本院对其主张不予采信。贺利洪、纵横公司与东莞农商行石龙支行签订的《经营用房按揭抵押借款合同》约定东莞农商行石龙支行向贺利洪发放贷款，纵横公司提供保证，现贺利洪未能依约偿还东莞农商行石龙支行的贷款，纵横公司承担了保证责任，向东莞农商行石龙支行偿还了贺利洪的贷款，纵横公司有权向贺利洪追偿。《商品房买卖合同（预售）》的补充协议约定纵横公司、石龙房地产公司为贺利洪承担保证责任后，贺利洪未能按照纵横公司、石龙房地产公司的要求及时清偿的，即为贺利洪逾期支付房价款，纵横公司、石龙房地产公司有权要求贺利洪清偿包括但不限于纵横公司、石龙房地产公司承担保证责任款项、利息、违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项。纵横公司承担了保证责任，贺利洪没有按《商品房买卖合同（预售）》的约定向纵横公司及时清偿，其行为构成违约，应承担违约责任。关于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同（预售）》的补充协议约定纵横公司、石龙房地产公司为贺利洪承担保证责任后，贺利洪未能按照纵横公司、石龙房地产公司的要求及时清偿的，即为贺利洪逾期支付房价款，贺利洪按照商品房总价款的15%向纵横公司、石龙房地产公司支付违约金，贺利洪上诉称约定的违约金过高，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，上诉人贺利洪的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6027.30元，由上诉人贺利洪负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年四月七日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。