四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终872号 上诉人（原审被告）：陈志明，女，1972年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：宜宾市乐宜居物业管理有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江花园”3幢2单元1层3号。 法定代表人：赵虹，经理。 委托诉讼代理人：廖强兵，四川皓锦律师事务所律师。 上诉人陈志明因与被上诉人宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1502民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 陈志明向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1502民初4775号民事判决，改判驳回乐宜居物业公司的诉讼请求；2.二审诉讼费用由乐宜居物业公司负担。事实和理由：1.乐宜居物业公司与宜宾市南岸凤凰小区业主委员会签订的《物业服务合同（2015-2020）》是无效合同，合同中甲方所盖第四届业委会的印章已于2014年9月作废，其加盖印章的行为不产生合同效力；2.乐宜居物业公司提供物业服务期间，服务质量差，陈志明房屋漏水要求物业公司处理，物业公司置之不理造成财产损失，应当承担赔偿责任，小区卫生差、绿化差、车辆乱停乱放、乱搭乱建；3.本案与其他同类案件判决结果不同，一审判决有失公正。 乐宜居物业公司辩称，陈志明认为物业服务合同无效没有事实作为支撑；陈志明提到物业服务质量差（绿化差、卫生差）有小区老旧、没有业委会及维修基金等原因；陈志明声称判决不一致，没有提交证据。 陈志明向一审法院起诉请求：1.判令陈志明支付从2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费、垃圾处理费共计2246.86元；2.判令陈志明支付利息763.93元（暂计算至2019年6月，利随本清）；3.诉讼费由陈志明承担。 一审法院认定事实：2011年12月，凤凰小区业主委员会（甲方）与乐宜居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乐宜居物业公司为凤凰溪安居小区（商住、综合）提供物业服务，物业服务内容约定为对房屋建筑本体共用部位、公用设施等的维修、养护和管理，约定了相应的物业服务标准和内容。服务期限自2011年9月19日至2014年9月17日。2015年1月，凤凰小区业主委员会（甲方）与乐宜居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乐宜居物业公司为凤凰溪安居小区（商住、综合）提供物业服务，服务期限自2015年1月18日至2020年1月17日；物业服务费多层住宅按拥有建筑面积每平方米0.55元/月向乙方支付；垃圾处理费为4.5元/户/月；本物业公共服务费每季度缴纳一次，每次缴纳费用时间为每季度的第一个月1-10日缴纳。如逾期支付，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三交纳违约金和总价30%的催收费用。 乐宜居物业公司在为凤凰小区提供物业服务时，存在车辆管理、卫生清理不完善等情况。 宜宾市南岸南广路331号凤凰小区梧×幢×单元×层×号房屋系多层建筑，建筑面积67.47平方米，从2011年10月26日起登记在陈志明名下，陈志明自2015年1月1日起至今未缴纳物业服务等费。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宜宾凤凰小区业主委员会与乐宜居物业公司签订的《物业服务合同》，对陈志明具有约束力。物业服务费合同约定2015年1月18日起至2020年1月17日期间多层建筑的物业服务费为0.55元/平方米。乐宜居物业公司请求陈志明缴纳2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费、垃圾费，陈志明对缴费年限不持异议，但根据物业合同期限的起算时间应从2015年1月18日起计算。从陈志明提供的证据可得知乐宜居物业公司在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处。但乐宜居物业公司未根本性违反《物业服务委托合同》约定，陈志明因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据。故乐宜居物业公司要求陈志明支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。根据物业服务实际情况及双方出示的证据，经计算，酌情认定陈志明应缴纳的物业服务费1790.11元（2015年1月18日-2019年6月30日：0.55元/平方米/月×67.47平方米×53个月零18天×90%）,因垃圾处理费系乐宜居物业公司代收，与物业服务没有关系，故垃圾处理费计算为243元（54个月×4.5元/户/月）。乐宜居物业公司诉请的违约金过高，且乐宜居物业公司在提供物业服务时存在一定的问题，但陈志明也存在长期未缴纳物业费的情形，结合本案情况，对乐宜居物业公司诉请的违约金酌情支持为未缴纳物业服务费的10%，违约金计算为179.01元（1790.11元×10%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：陈志明于判决生效之日起十日内向乐宜居物业公司2015年1月1日至2019年6月30日止的物业服务费1790.11元、垃圾处理费243元、违约金179.01元，共计2212.12元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈志明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈志明提供宜宾市房地产管理局出具的书面材料（复印件存卷，原件已退回），证明2015年至2020年的案涉《物业服务合同》未在房地产管理部门备案，该合同应属无效合同。乐宜居物业公司质证认为，对其真实性无异议，但不能达到其证明目的，没有法律规定物业服务合同必须备案才生效。本院认证意见为，该《物业服务合同》虽未在房地产管理部门备案，但尚未达到违反法律、行政法规的效力性强制性规定的程度，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于合同无效的法定情形之规定，即“违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，案涉《物业服务合同》是否备案并不影响其合同效力，故该证据不能实现其证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、案涉《物业服务合同》是否有效；二、陈志明有无拒绝交纳物业费的正当理由。 关于争议焦点一，在判定物业服务合同是否有效时，应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定予以考量，即符合下列情形之一的，物业服务合同或者合同相关条款无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（七）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。陈志明在本案中未能提供证据证明案涉《物业服务合同》存在上述情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应当承担举证不能的不利后果，本院对该项上诉主张不予支持。 关于争议焦点二，权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。在司法实践中，业主拒交或欠交物业费的理由可能具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，比如物业服务企业提供了保洁、保安服务，但是未达到合同约定的标准。此时，既不应全额支持物业服务企业的诉讼请求，亦不宜判决驳回其诉讼请求，而应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。就本案而言，案涉小区为老旧小区，物业管理难度较大，乐宜居物业公司在履约过程中确实存在卫生清理不全面、车辆管理不到位等瑕疵履行问题，但尚未构成重大瑕疵，陈志明拒绝交纳物业费的抗辩事由不属于“正当理由”之范畴，一审判决在斟酌乐宜居物业公司服务质量的基础上，酌情对部分物业费和违约金予以支持，于法不悖。另，本案与该小区其他同类案件处理结果基本一致，不存在判决结果截然不同的情况。 综上所述，陈志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈志明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪