浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终59号上诉人（原审原告）：俞舟云，男，1984年7月14日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人（原审原告）：俞美忠，男，1960年7月9日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈泽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山祥生置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区翁山路416号中浪国际大厦C座901室。法定代表人：孙伯儒，董事长。委托诉讼代理人：王琪，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈淑琳，女，系公司员工。上诉人俞舟云、俞美忠因与被上诉人舟山祥生置业发展有限公司（以下简称祥生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞舟云、俞美忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判祥生公司支付其逾期交房违约金32181.26元。事实和理由：1.祥生公司在2018年8月29日尚未完成通知交房义务，按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及附件约定，祥生公司完成通知交房义务的日期应为邮寄之日起的第7日，完成交房义务日期为交房通知书载明的10天期限届满之日。履行通知交房义务并不代表完成交付房屋义务，通知交房和交付房屋并非同一概念。2.祥生公司未严格按照合同所载明的地址邮寄，导致上诉人不能在8月29日及时接收交付通知书，虽邮件当日傍晚在俞舟云的工作单位妥投，但俞舟云已下班无法接收邮件，也无法办理交房手续。祥生公司辩称，1.其所邮寄的地址系上诉人主动向公司提供的工作地址，上诉人已变更合同约定的联系地址，邮寄电话也是上诉人实际使用的号码，祥生公司根据上诉人提供的地址和联系号码寄送交付通知书，且上诉人于2018年8月29日已签收，邮件在上诉人的控制范围内。2.合同约定的交付期限为商品房满足交付条件的最晚时间，开发商在满足交付条件时立即通知业主办理交付手续，不是完成交付手续的时间，因此祥生公司逾期交付未超过60日。因此，请求二审驳回上诉，维持原判。俞舟云、俞美忠向一审法院起诉请求：1.祥生公司向其支付违约金66102元；2.确认其所购房屋底层北面庭院为公共区域，并确认其享有该区域通道的通行权。一审法院认定事实：俞舟云、俞美忠、祥生公司于2017年6月28日签订编号为2017预308694号的《浙江省商品房买卖合同》。该合同载明：祥生公司将位于舟山市房屋出售给俞舟云、俞美忠；该房屋建筑面积133.73平方米，总价款2899228元；出卖人应当于2018年6月30日前将房屋交付买受人使用；逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人可以在出卖人通知的交付时间内办理交接手续，由于买受人的原因逾期办理交接手续的，买受人应按照本合同第十二条的约定承担相应责任。《浙江省商品房买卖合同》附件八载明：1.买受人确认买卖合同中所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为正确并可以有效送达，如买受人的通信地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后三日内以挂号信等书面方式通知出卖人。……2.因买受人原因未能按期交付的，则自出卖人规定的交付期限届满之日起视为已交付房屋；3.屋面露台、屋顶花园、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归于该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权。……本协议项下屋面露台是指供相关商品房业主使用的屋面室外露天天台；底层庭院是指供底层相关商品房业主使用的室外绿地或花园。全体买受人均同意19＃、20＃、21＃、22＃、23＃、25＃、27＃、28＃房屋前栏杆围合部分的绿化区域不计入公共绿地面积之内由结构与之相连的多层住宅的买受人按业主公约规定合理使用并负责有修剪、清洁等义务。合同签订后，俞舟云、俞美忠按约支付了购房款，涉案房屋未按照规定的时间交付。祥生公司于2018年8月29日通过邮政特快专递方式向俞舟云、俞美忠寄送相关材料。快递单“内物品名”一栏载明“交付通知书、交付须知”。交付通知书载明“本公司定于2018年8月29日为交房日，为您办理交房手续。……，您可以在交房日当天前来办理房屋交付手续，也可以在交房日之后的10日内前来办理房屋交付手续”。邮件寄送至俞舟云的工作单位，并于当日傍晚妥投。一审另查明，涉案南山郡花园小区交付时，祥生公司在包括讼争房屋在内的所有叠墅户型北面进户门前安装围栏式矮门，并在叠墅南北草坪外安装围墙及围栏式矮门，未上锁。一审法院认为，俞舟云、俞美忠、祥生公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。现祥生公司未按约定期限交付涉案房屋，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。祥生公司在2018年8月29日前已具备交付符合合同约定标准房屋的条件，其于2018年8月29日将交房通知书等材料邮寄至俞舟云的工作单位，且于当日妥投，通知交房系祥生公司的单方行为，无需俞舟云、俞美忠协助配合，且该邮件载明的内置物品较明确并处于俞舟云、俞美忠实际控制范围内，故祥生公司已经履行了通知交付房屋的义务，接收房屋的相关责任在俞舟云、俞美忠。逾期交房违约金应自2018年7月1日起至2018年8月29日按照日万分之二标准计算，祥生公司已按该标准支付逾期交房违约金，俞舟云、俞美忠诉请的其余违约金，不予支持。关于俞舟云、俞美忠诉请的叠墅底层北面庭院的性质及通行权问题。双方签订的合同及其补充协议未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同内容，双方仅约定底层北面庭院系业主共有，未对该区域的使用问题作出特别约定。俞舟云、俞美忠以祥生公司构成违约为由提起诉讼，但根据现有证据未能证明祥生公司存有改变涉案叠墅底层北面庭院使用性质的违约行为，也未能证明其在该区域通行的权利受到阻碍。故对俞舟云、俞美忠该项诉请，不予支持。需要指出的是，根据物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。即小区业主有权利合理利用公共部分，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，同时还应当考虑到公序良俗等因素。叠墅的上下叠业主作为相邻双方，不能因行使自己的权利，而有损社会生产和他人生活。考虑到叠墅的实际结构，北面庭院是上叠业主出入的唯一通道，在下叠业主已具备南面庭院通道的基础上，下叠业主应从保障安全、隐私和必要性等角度合理使用北面庭院，并对上叠业主使用北面庭院负有更多容忍义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决：驳回俞舟云、俞美忠的诉讼请求。案件诉讼费减半收取726元，由俞舟云、俞美忠共同负担。二审中，祥生公司通过浙江移动微法院向本院提供一份新证据，即微信聊天记录及微信号“如鱼得水”的两页截屏，该证据来源于祥生公司营销人员与俞舟云之间的微信聊天记录，拟证明上诉人主动向祥生公司告知其工作地址为“普陀区东港街道麒麟街225号普陀农村商业银行”，上诉人通过此方式已告知祥生公司变更了联系地址，祥生公司是按照上诉人所提供的地址和联系电话进行投递，交付通知书邮件在上诉人的可知悉和控制范围内。俞舟云、俞美忠质证认为，对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，微信号“如鱼得水”确为俞舟云本人，但因该证据不完整，无法反映双方的真实意思表示，也不排除微信记录内容存在篡改、伪造的可能。况且，该微信备注名称为39幢403俞舟云，并非涉案房屋地址，而是俞舟云夫妻共同购买的房屋地址，即位于南山郡39幢2单元403室，该微信聊天记录所显示的内容为处理该房屋的相关事宜，与本案涉及的房屋无关。另，涉案房屋并非俞舟云个人购买，变更邮寄地址也应由作为买受人和使用人俞美忠确认。本院认为，根据双方质证过程，可以认定微信号“如鱼得水”系俞舟云本人微信号，虽上诉人对于微信截图内容的真实性提出异议，认为存在篡改、伪造的可能，但尚无证据予以证明，故对于微信截图的真实性予以确认。关联性问题，结合其他证据在说理部分予以阐述。二审另查明，1.祥生公司于2018年8月29日寄送给俞舟云、俞美忠的快递单“收件人信息”一栏所注明的手机号码与《浙江省商品房买卖合同》载明的买受人的联系电话号码一致；2.俞舟云曾向祥生公司销售人员告知“舟山市普陀区东港街道麒麟街225号，普陀农村商业银行，俞舟云”的信息；3.一审法院说理部分存在笔误，将2018年8月29日将交房通知书等材料邮寄至俞舟云的工作单位，写成2018年8月29日将交房通知书等材料邮寄至俞舟云的实际居住地。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，可以确定双方对祥生公司逾期交房没有异议，本案争议的焦点为：如何计算逾期交房的违约金。俞舟云、俞美忠主张祥生公司未按合同约定的送达地址寄送交付通知书，不应将交付通知书的送达日视为实际交房日，从而应适用逾期交房超过60日的标准计算违约金。祥生公司辩称其按上诉人变更后的地址寄送交房通知书，且上诉人也已收到，其已完成交房义务，应按逾期交房未超过60日的标准计算违约金。本院认为，1.各方当事人所签订的《浙江省商品房买卖合同》虽约定买受人地址为绿岛2期2幢1单元401室，但买受人之一俞舟云曾通知祥生公司其工作地址，虽现无法确定通知的原因，即为了购买涉案房屋还是为了俞舟云在南山郡所购其他房屋的事项，但对于祥生公司而言，在购房人俞舟云已提供另一送达地址的情况，按通知后地址送达相关文书亦不违反合同约定联系地址的目的，且因本案的另一买受人为共同购房人，故该地址的变更效力及于共同购房人。更何况，祥生公司在邮递快递单“收件人信息”一栏所注明的手机号码与合同上预留号码是一致的，因此可以认定祥生公司按舟山市普陀区东港街道麒麟街225号普陀农村商业银行的地址向上诉人寄送交付通知书，并未违反合同约定。2.从涉案的《浙江省商品房买卖合同》约定的内容分析,祥生公司将涉案商品房交付使用包含两个层面意思:一是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格，二是要在约定期限内将房屋交付给买受人使用。本案中，首先，祥生公司在2018年8月29日前，已取得建设工程竣工验收备案证明以及相关部门出具的认可文件和使用文件，即已在该节点之前，具备了交付符合合同约定标准的房屋的条件。其次，祥生公司按照俞舟云提供的有效地址和联系方式向其寄送交房通知书等材料，该邮件也于当日妥投。鉴于通知交房系祥生公司的单方行为，无需俞舟云、俞美忠协助配合，且该邮件已处于俞舟云实际控制范围内，故祥生公司已经履行了通知交付房屋的义务，接收房屋的相关责任在俞舟云、俞美忠。虽然祥生公司在买受人变更通信地址的程序上不够严谨，且将邮寄通知交房时间与实际交房的起始时间定为同一天，一定程度上存在未充分考虑买受人可能存在的实际问题，但该瑕疵不足以认定祥生公司逾期交房超过60日。因此，一审驳回俞舟云、俞美忠要求按照日万分之三标准计算逾期交房违约金的诉讼请求是正确的，应予维持。综上所述，俞舟云、俞美忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604.50元，由上诉人俞舟云、俞美忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 方燕二〇二〇年四月十六日法官助理牟聪代书记员 毛贇