文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初3055号原告：李国飞，男，1977年12月9日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。原告:范俊凤，女，1985年6月14日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市，系李国飞妻子。共同委托诉讼代理人：程晓军，江苏中毅律师事务所律师。被告：赵靖，男，1989年5月30日生，汉族，住靖江市。被告：刘佳，女，1990年11月3日生，汉族，住靖江市。共同委托诉讼代理人：薄云波，江苏信义诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵爱民(被告赵靖父亲),男，1967年1月13日生，住靖江市。原告李国飞、范俊凤与被告赵靖、刘佳为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国飞及两原告委托诉讼代理人程晓军，被告赵靖、刘佳委托诉讼代理人薄云波、赵爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国飞、范俊凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2019年4月28日解除；2.判令两被告返还两原告购房款1220000元、天然气开户费120元、装修押金3000元、垃圾清运费568元、物业服务费7296元，合计1230984元（其中购房款自2016年10月26日起以600000元为基数、自2017年1月3日起以620000元为基数，天然气开户费120元自2018年1月11日起算，押金3000元及垃圾清运费568元自2017年5月24日起计算，物业费7296元中的2432元自2017年5月24日起计算、2432元自2018年5月24日起计算、2432元自2019年5月24日起计算，上述均按银行同期贷款利率1.5倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止）；3.判令两被告双倍返还购房定金200000元；4、判令两被告赔偿原告装潢损失600000元；5、判令两被告赔偿原告因未能取得房屋所有权所遭受的房屋溢价损失1100000元；6、判令两被告赔偿两原告因（2018）苏1282民初6729号案件支付的诉讼费8475元。事实和理由：2016年10月25日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其所有的位于靖江市房屋（建筑面积189.31平方米，毛坯）转让给两原告，价格1350000元，两被告已收取原告购房定金100000元，原告于2016年10月26日前支付被告购房款600000元，2016年12月31日前支付650000元，被告无条件提供一切有效证件配合原告进行房产过户。合同签订后，原告按约给付1320000元（含定金100000元）。两被告于2016年10月10日将房屋装修钥匙、房屋所有权证、国有土地使用权证交给了两原告。由于签订合同时还不能确定房屋是过户给原告夫妻二人还是父母，所以原告在合同上加了“款项结清，办理公证”及“如乙方（原告）决定过户，甲方（被告）必须无条件配合办理”。由于案涉房屋有银行贷款，经多次催促两被告还贷过户，但两被告至今未能办理。原告已于2017年12月完成了房屋的装修，2018年2月入住至今。因案外人闻跃进起诉赵靖等的民间借贷案件，法院于2018年6月26日裁定查封了案涉房屋。原告向法院提出异议，然法院裁定驳回了原告的异议请求。2019年3月，中国农业银行股份有限公司靖江市支行起诉两被告，要求两被告归还贷款并用案涉房屋的价款优先受偿。原告认为双方的买卖合同已生效，其已按约履行了付款义务，而被告至今未归还银行贷款并解除抵押登记，且因自身债务事宜导致房屋被法院查封，无法办理过户登记，两被告的行为已经构成根本违约，两被告应返还购房款并承担相应的赔偿责任。两被告辩称，双方签订房屋买卖合同、约定的价格、已付购房款、房屋交付等属实，同意于2019年4月28日解除房屋买卖合同。合同签订后，两原告为规避税费，故意不积极履行办证义务，直至2018年6月26日房屋被法院查封。合同第十四条约定了三点事项，其一、房屋办理公证，其二、是否办理过户手续、何时办理过户手续的决定权在原告，其三、房屋可能公证至案外第三人名下。2017年4月，原告曾电话要求被告尽快办理公证，但自始至终均没有要求办理过户登记，没有行使合同约定的办理过户登记的决定权。按通常房屋买卖的一般规则，合同应当约定有明确的过户登记时间，而不是像本案中约定了过户登记的决定权在原告。在原告不行使决定权的情况下，被告也无法办理过户登记。如果原告早早决定过户，则无论是否有抵押，两被告均会及时归还贷款，解除抵押，配合过户登记手续顺利完成，因此也不会出现房屋被案外人查封的情况，由此过错不在被告。对原告要求解除合同无异议，同意返还购房款1220000元，对天然气开户费、装修押金、垃圾清运费、物业费，系两原告入住以后的生活消费，已经接受了相关服务，不应当作为损失。由于解除合同的过错不在于两被告，故返还购房款时不应再计算利息。关于定金，合同已生效，从内容上来看，该定金为成约定金，不存在返还的情形。对于原告主张的装潢损失、溢价损失、诉讼费8475元等，由于两被告非过错方，不存在赔偿的情形。围绕诉讼请求，原告依法提交了证据，对原告提供的《房屋买卖合同》、赵靖出具的收条、建设银行靖江支行出具的银行明细、农村商业银行的通用凭证、房屋所有权及国有土地使用权证等复制件，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据如下：1.装潢明细及装修费用支付凭证45张；2.天然气开户申请单、开户收款凭证、天然气收费凭证、银联商务签购单；3.2017年4月9日李国飞与赵靖的通话录音及书面材料一份（李国飞：赵老板，你什么时候回来？赵靖：最近一阵子都在浙江，上次我也不知道有农行它，月底它不能还贷款。李国飞：这个事实也就可能是一个工作日的事情，对我们来说是一个比较大的事情，它时间长了，我就不知道为什么这么难，我感觉这里面好像有什么问题。赵靖：就是调不过来，要调过来时间的话这事肯定帮你办了，反正最晚吧，这个月之中的话，上半个月我能够回来就给打电话，跟你们联系，一旦有时间，就把这事情处理掉。李国飞：因为我不知道除了时间上面原因，还是说比如资金是不是您挪到生意上面去了，会不会有这方面的原因？赵靖：这个没事的，房子的钱基本已经给我了，这里面如果有什么问题的话，我回来会去处理掉，银行这一块的话，我反正都是每个月按时在还，这个你放心，如果说我这个月没有回来，没有能够把这个房子钱还了，银行那边我还是正常有钱打进去的，这点你放心，反正说在6月份之前。李国飞：如果说有什么的，也可以让我老婆前期帮你去那些工作窗口去问一下，把时间放到最短，你抽个半天时间，我们就把这个办好了，这样大家心里都踏实一点。赵靖：要是回来的话就跟她联系，然后一起我们就提前把这事弄掉，一有时间，我回去的话就打电话给你老婆），证明2017年4月9日原告催促被告赵靖归还贷款、办理过户，被告赵靖答应尽快办理的事实；4.赵靖于2018年10月22日出具的《说明》（本人出售给李国飞靖江市水岸华府金尊5幢1004房屋于2017年1月3日已收到房款1320000元整。本应收到房款归还银行贷款，并办理过户，但由于本人生意上的资金周转，资金一直没有到位，故无法办理房屋过户手续）；5.2019年4月，原告范俊凤与被告刘佳的短信、微信记录截图打印件及李国飞与赵靖的通话记录,证明原告催促被告归还贷款及处理查封事宜，但被告未在催告的时间内予以处理。经质证，被告认为证据1与本案无关联，其真实性也无法确认。证据2系生活消费性支出，已经享受了相应的服务，不应当作为损失计算。证据3内容属实，但通话录音并非是二原告要求二被告办理过户登记，而是原告要求被告按照合同约定的14条进行房产公证，当时约定去江阴公证，因公证费的问题没有办理。证据4的真实无异议，但所显示的内容并非客观真实，两原告为了和闻跃进打执行异议之诉，为了证明自己一方对没有办理房屋过户不存在过错而要求被告赵靖出具的证明，非赵靖本人的真实意思表示。证据5的真实性无异议，但房屋已于2018年就被法院查封，此时通过微信、短信等催促二被告办理过户登记已经没有实际意义。被告未向本庭提供证据。本院认证认为：原告提供的证据1的真实性无法确定。证据2系原告以被告名义办理，对其真实性予以确认。证据3通话录音，可证明原告于2017年4月9日催促被告还贷的事实，但难以得出原告催促被告办理过户手续的结论。证据4与证据3就归还贷款一节相互印证，可证明被告赵靖在收到房款后未及时归还银行贷款，赵靖虽称非其真实意思表示，但未能提供反驳的证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定两被告将登记在其名下的位于靖江市房屋（建筑面积189.31平方米，毛坯）以1350000元的价格出售给两原告，两原告于2016年12月31日前付清房款，房产过户所需缴纳的契税等由两原告负担。同时合同第十四条约定：房款结清当天，同时办理房屋公证，如两原告决定过户，两被告必须无条件配合办理，不得以任何借口推脱，否则视为违约；无论两原告选择公证给谁的名下，被告不可有任何异议。2016年10月10日原告范俊凤转账给被告赵靖定金50000元，2016年10月25日原告范俊凤转账给被告赵靖定金50000元，2016年10月26日两原告支付购房款600000元，2017年1月3日两原告支付购房款620000元，合计1320000元。两被告于2016年10月10日将房屋装修钥匙、房屋所有权证、国有土地使用权证交给了两原告。两原告于2017年12月完成了房屋的装修，居住至今。案涉房屋总层数17屋，所在层数10层，登记时间2016年3月31日。2015年11月16日、11月17日，两被告以上述房屋分别设定抵押，抵押金额分别为250000元、560000元，抵押期限分别为20年、30年，抵押权人中国农业银行股份有限公司靖江市支行（以下简称农行靖江支行）。本院于2018年6月26日作出（2016）苏1282执1774号民事裁定书，查封了案涉房屋。两原告向本院提出书面异议，本院于2018年10月18日作出（2018）苏1282执异48号执行裁定书，驳回了两原告的异议请求。两原告于2018年10月26向本院提起对闻跃进、钱敏鑫、赵靖、靖江市通亚模具制造有限公司的案外人执行异议之诉，并于2019年4月18日申请撤回起诉。农行靖江支行诉至本院，本院于2019年4月26日作出（2019）苏1282民初1650号民事判决，内容：一、被告赵靖、刘佳归还借款本金531956元及相应利息；二、农行靖江支行对涉案房屋拍卖、变卖、折价后的所得的价款在560000元限额内享有优先受偿权。审理中，原告向本院申请对涉案房屋的装潢损失进行评估，本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对案涉房屋装饰装潢的市场价值进行了评估。2019年12月3日，国衡评估公司出具苏国衡泰州评房字（2019）第0193号房地产估价报告，确定靖江市水岸华府金尊5号楼1004房屋的装饰装修的重置总价为356263元、于价值时点2019年10月15日的市场价值为331049元。原告对评估报告的质证意见：对价值时点无异议，评估机构没有按我方提供的购买发票、品牌、支付凭证来评估，评估的价格明显低于实际装修所花的费用，如地板、坐便器、衣柜等与购买的价格相差较大，对其他项目无异议。被告对估价报告的质证意见：对价值时点无异议，原告使用房屋至今，评估机构按照市场评估价格进行评估具有合理性和公平性，且原告提供的发票、支付凭证的真实性及是否与实际中使用的材料相吻合，无法进行一对一的确认，因此被告不同意原告按照发票价格评估的意见。另外，评估报告估价过高，如光芒油烟机、热水器价格过高，基础装修费10万余元过高。部分物品如监控也可移动，可由原告搬走，对其他项目没有异议。关于合同解除时涉案房屋的市场价值，原告认为不包含装潢在内为2500000元，被告认为包含装潢在内为2500000元。当事人同意由本院询价，本院通过三种途径询价。一、向靖江市房屋交易管理中心询价，涉案房屋所在的小区在2019年4月交易了套间两处，其中一处位于四楼、面积为135.27平方米的房屋价格为1580000元，另一处位于二楼、面积为146平方米的房屋价格为1200000元。二、通过网络查询靖江市房地产网，2019年4月期间同类型二手房屋报价在2480000元至2580000元之间。三、向本地三家房地产中介公司工作人员问询，价格为2500000元左右。本案的争议焦点主要为导致《房屋买卖合同》解除的原因，原、被告是否有过错，各自应当承担何种责任及损失的认定。本院认为，原、被告于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，两原告与两被告签订的《房屋买卖合同》，因被告赵靖在另案中作为被执行人有债务未清偿致使案涉房屋被法院查封，另外房屋本就设立有抵押权，银行贷款尚未结清，两被告在案涉房屋被查封后未能清偿自身债务，致使房屋无法办理过户，合同目的不能实现，因此，两被告存在较大过错。现原告请求确认《房屋买卖合同》于2019年4月28日解除，并要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。然《房屋买卖合同》第14条约定过户的时间、决定权在两原告，两原告可以选择公证给谁的名下，由此可得出房屋有可能过户至案外第三人的名下，此种约定，不同于一般房屋买卖的交易规则，使房屋过户的风险显著增加，原告作为买方，未履行合理的注意义务，在存在抵押权的情况下，未能在大部分款项付清后积极督促被告清偿贷款，而其在合同中约定的“款项结清，同时办理公证”，实际上也未办理公证，历时一年多，房屋被查封。鉴于此，可以适当减轻被告的责任。两被告虽辩称过户的决定权、时间均由两原告确定，但两被告理应在收到购房款后积极履行清偿房屋贷款的义务，正如赵靖在2018年10月22日出具的《说明》中所述，其作为出卖方，应当保持标的物的权利清洁。房屋查封导致无法过户，只是合同履行不能的直接原因，根本原因是被告未能清偿自身债务，即便房屋未被查封，被告赵靖已面临资金无法调拨以还贷的风险。综上，本院根据房屋买卖合同的实际履行情况、合同解除原因等因素综合认定，原告与被告对合同的解除分别承担10%、90%的过错责任。关于原告主张的各项损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体分述如下：一、房屋装饰装修损失。国衡评估公司系有资质的评估公司，其所作的评估报告结果客观、真实，双方当事人虽对评估报告持有异议，然未能提供反驳的证据，本院对其评估结果即装饰装修于价值时点2019年10月15日的市场价值为331049元予以确认。原告主张的天然气开户费120元，系与房屋作为住宅的居住功能相关，宜列入装饰装修范围。原告主张的垃圾清运费568元，系在装修期间产生，不归属于物业费，故应列入装饰装修范围。综上，装饰装修损失为331737元。二、溢价损失。案涉房屋在合同解除时即2019年4月期间的市场价格，本院综合房屋坐落位置、交通状况、学校、医院等外部配套设施，酌情确定为2550000元。原告主张的房屋溢价损失，即该房屋在合同解除时的市场价值2550000元减去装饰装修价值与购买时约定的价格1350000元之间的差价的90%，即781436.7元，属于两原告的可得利益损失。三、原告主张的装修押金，是物业公司或开发商防止业主装修时破坏房屋构造、外观、性质或承重墙之类，要求业主交纳，业主完成装修后，可以领回全部押金，故本院对其该项诉讼请求不予支持。四、原告主张的物业费系生活消费性支出，应由其自行负担。五、原告主张的双倍返还定金，违约损害赔偿、给付违约金、定金罚责均是违约责任的承担方式，违约金应与违约造成的损失相当，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金和定金条款。本案中，原告选择适用了违约损害赔偿的方式要求被告承担违约责任，其因违约而造成的损失已经得到弥补，其再要求适用定金条款双倍给付定金，与法不合。六、原告主张的执行异议之诉案件的诉讼费，系原告行使其诉权所产生，应由其自行负担。原告主张的上述损失的利息，因两原告自2016年10月10日后，实际占有、使用案涉房屋至今，并存在一定过错，故其主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李国飞、范俊凤与被告赵靖、刘佳于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月28日起解除；二、被告赵靖、刘佳于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告李国飞、范俊凤购房款1320000元、装饰装修损失331737元、房屋溢价损失781436.7元，合计2433173.7元；三、原告李国飞、范俊凤于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于靖江市的房屋返还给被告赵靖、刘佳，并将房屋内物品[除苏国衡泰州评房字（2019）第0193号房地产估价报告估价结果所列的148个以外]搬出；四、驳回原告李国飞、范俊凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23089元，鉴定费15000元，合计38089元，由原告李国飞、范俊凤负担3810元，被告赵靖、刘佳负担34279元。两原告预交的案件受理费扣除两原告负担的部分外由本院退回20780元，两被告应负担的受理费20780元于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，两被告应负担的鉴定费13500元由两被告于履行判决义务时一并向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘汉江审 判 员  韩 萌人民陪审员  王 彬二〇二〇年四月三日法官助理夏冬书记员詹梦涵本案援引的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。