江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初1373号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行，住所地：江西省宜春市宜春北路689号。统一社会信用代码：91360900669791203T。负责人：吴小刚，行长。委托诉讼代理人：褚涵，男，系中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行职员。委托诉讼代理人：张志军，系江西鸿韵律师事务所律师。被告：彭某，男，1992年5月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，户籍地袁州区，送达地址宜春市袁州区。被告：宜春市某实业有限公司，住所地宜春市袁州区泗洲寺路69号。统一社会信用代码：913609003146134831。法人代表人：唐某兰，执行董事。委托诉讼代理人：周迪红，男，系宜春市某实业有限公司部门经理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行（下称原告）与被告彭某、宜春市某实业有限公司（下称某实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人褚涵、张志军，被告宜春市某实业有限公司的委托诉讼代理人周迪红到庭参加诉讼,被告彭某经本院送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：１、由被告彭某提前偿还拖欠原告的借款本金350588.07元，利息、罚息4495.98元（时间截止至2020年3月25日），合计人民币355084.05元；其后利息、罚息按合同约定计算至借款本金实际清偿之日止。２、原告对被告彭某提供的抵押物依法享有优先受偿权。3、被告某实业公司对上述债务承担连带保证责任。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年1月11日，原、被告签订了《个人购房借款及担保合同》，并提供所购房屋进行抵押担保。该合同约定了借款期限、借款利率、还款方式及违约责任等内容。被告某实业公司对该笔贷款本息承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告依约足额向被告彭某发放了贷款，履行了合同义务。被告彭某自2020年2月11日以后未按时归还借款本息。直至起诉日，被告某实业公司未给被告彭某办理房屋所有权证。原告经多次催款未果，故诉讼至本院，请求法院支持其全部诉讼请求。被告某实业公司辩称：被告彭某因购房急需资金而向原告借款，我公司承担阶段性保证责任属实，且公司正在为被告办理房屋产权证。被告彭某应该在能力范围内偿付该笔借款，如果其没有能力偿付该笔借款，我公司愿意承担合同约定的义务，然后再向被告彭某进行追偿。被告彭某既未作出答辩和提交相应证据材料，也未参加本案一审庭审。原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据：《个人购房借款及担保合同》、开发商合作及担保协议、股东会（董事会）决议、不动产预告登记、个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、还款明细表、欠款记录及送达地址确认书等。被告某实业公司对原告提交的上述证据没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下法律事实：2017年1月11日，被告彭某因购买被告某实业公司开发的坐落在宜春市的房屋而向原告申请借款，并自愿同意提供该房屋进行抵押担保。同日，原告与被告彭某签署了《个人购房借款及担保合同》。该合同主要内容为：1、借款金额为人民币369000元。2、借款期限360个月，即2017年1月11日至2047年1月11日。实际放款日与到期日以借据为准。3、贷款利率、罚息利率和还款方式：（1）贷款执行浮动利率，在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮10%。（2）借款人（指被告彭某）未按合同约定日期、金额偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%。借款人未按合同约定用途使用的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收100%。（3）采用按月等额本息还款方式还款。4、贷款发放：原告将全部贷款直接划至借款人同意并授权的被告某实业公司“936001010005588899”的账户内（下称8899账户）。5、担保方式：（1）借款人以贷款所购住房提供抵押担保；（2）被告某实业公司提供阶段性连带责任保证，即对全部贷款本金、利息、罚息等及原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕时，被告某实业公司对满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。6、违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权采取一种或多种措施，即停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款本息，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，解除合同等事项。合同签订后，原告于2017年1月11日向被告彭某发放贷款369000元。双方在《个人贷款借据》中约定：借款期限360月（从2017年1月11日至2047年1月11日），年利率4.41%，借款用途购房，还款方式为等额本息。尔后，被告彭某尚能按月偿还借款本息,其偿还原告借款本金18411.93元，利息、罚息46386.17元，合计人民币64798.10元。自2020年1月以后，被告彭某未偿付当期借款本息。截止至2020年3月25日，被告彭某拖欠原告借款本金350588.07元，利息、罚息4495.98元，合计人民币355084.05元。尔后，原告经催收欠款未果。为此，原告诉讼至本院。另查明：2016年7月15日，原告与被告某实业公司签订了《开发商合作及担保协议》（协议编号：ＦＤ360920160055号）。该协议主要内容为：（1）原告为被告某实业公司开发的坐落于天工路南侧的新建房屋（项目名称为某大悦城）提供贷款。（2）被告某实业公司同意为购房借款人提供连带责任保证，担保期限为其取得他项权证并提供给原告为止；某实业公司在原告指定地点开立存款账户，于该协议约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款金额5%的保证金，存入的保证金为下放的全部贷款提供担保，并不可撤销地授权原告按借款及担保合同的约定账户内保证金进行监管和扣收。（3）在约定的合同期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求被告某实业公司承担无条件连带清偿义务，并通过其直接支付和原告扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息、罚息、违约金等，原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。（4）合作期限为36个月，从协议生效之日起计算。（5）《个人购房借款及担保合同》、《担保函》、《个人贷款借据》经合同各方签订后，与该协议具有同等法律效力。2016年8月27日，被告某实业公司召集股东会会议，作出如下决议：1、同意被告某实业公司与原告就“某大悦城（1-3#）”项目开展一手房贷款业务合作。2、同意该公司对购买“某大悦城（1-3#）”项目房产的每笔一手房贷款借款人提供连带保证责任，担保总额度不低于455950000元，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息等和实现债权的费用。3、保证期限自贷款发放之日起至原告取得抵押房产的他项权证止。2018年1月26日，原告与被告彭某在宜春市不动产登记局为涉案坐落在宜春市的房屋办理了一般抵押的预告登记［不动产预告证明号：赣（2018）宜春市不动产证明第0003171号］。在本案诉讼中，被告彭某所购买的涉案房屋尚未办理不动产产权证和房屋他项权证。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约足额向被告彭某发放借款，履行了其合同义务。在借款期限内，被告彭某未偿还当期借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同约定要求被告彭某提前偿付全部借款本金及利息、罚息，理由充分，本院予以支持。被告某实业公司在本案诉讼的法庭辩论终结后仍未为被告彭某所购买的房屋办理不动产产权证，亦未将有效抵押登记权证提供给原告，依照合同约定其对被告彭某的该笔借款本息承担阶段性连带清偿责任。被告某实业公司辩称如其为被告彭某偿还了该笔借款本息，要求向被告彭某进行追偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告某实业公司承担保证责任后，有权向被告彭某进行追偿。故对被告某实业公司的该项辩称予以采信。被告彭某为履行借款合同义务而提供房屋进行抵押担保，并办理了抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，因被告彭某对涉案房屋尚未取得房屋所有权证并未完成现实物权的本登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，这表明原告对涉案房屋享有的是请求权，只有对被告彭某的抵押房屋在能够进行不动产登记的法定期限内申请有效登记，原告才能依法对该房屋的折价款，或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。原告的此项请求于法无据，本院不予支持。被告彭某未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告彭某于本判决生效后十日内一次性偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行借款本金350588.07元，利息、罚息4495.98元（时间截止至2020年3月25日），合计人民币355084.05元；自2020年3月25日以后的利息、罚息按照双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计算至本判决生效之日止，由被告彭某予以偿还。二、被告宜春市某实业有限公司对上述第一项的还款义务承担连带清偿责任。被告宜春市某实业有限公司承担保证责任后，有权向被告彭某追偿。三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，减半收取计人民币3313元，由被告彭某、宜春市某实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员  李琼二〇二〇年四月二十四日代理书记员  邱露法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。