广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初222号 原告：熊云初，男，1977年10月12日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：沈华，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，广西华胜律师事务所律师。 被告：广西玉柴玉实置业有限公司，住所地广西玉林市玉州区玉柴新城玉柴路西侧（大学生公寓楼一楼101房），统一社会信用代码：91450900054395458T。 法定代表人：杨海连。 委托诉讼代理人：容启永，广西典圣律师事务所律师。 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月8日 开庭日期：2020年3月3日 原告诉讼请求 原告提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金至房屋实际交付时止，违约金暂计为10000元（计算方式：自2016年9月30日起，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，计至2018年8月20日止）；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：原告出资购买被告位于玉林市二环南路208号玉柴世纪城6幢1单元1002号房，该房屋售价为人民币225397元，被告应在2016年9月30日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约履行了交付全部房价款的义务，但被告未在约定的时间内交付房屋，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，根据法律规定，被告应向原告支付违约金至房屋实际交付时止。原告就该损失多次与被告进行协商，但双方分歧过大，无法达成一致意见。综上所述，被告迟延交付房屋违约行为，严重损害了原告的利益。 被告答辩意见 被告辩称，1.被告不应该承担逾期交房责任。（1）被告已经为本案的限价房项目向市政府交付了市政配套综合费用，但项目周边仍然长期保持没有市政配套设施状态，包括江南路的延长线没有开通，供用电没有配套，给排水系统缺乏等，这是妨碍本案项目推进并最终导致逾期交付的根本原因，这显然是不能归责于被告的，要求被告逾期交付的责任，不符合公平合理原则；（2）前述市政配套设施的建设和完善是由市政府或政府相关部门负责实施的，这是本案合同当事人掌控之外的事情，对于配套实施不能及时给予以完善的情况，对于本案的合同当事人而言是不能预见、不能避免、不能克服的，所以从不可抗力的角度，被告不应承担逾期交房的民事责任。2.即使被告应承担一定的民事责任，建议综合考虑以下情况：（1）本案房地产项目属于保障性安居工程项目，政府不但限价、限利，限定利润不得超过百分之七，其销售对象必须是符合政府规定的中低收入群体，明显是不同于普通商品房，对于本案逾期交房的责任，不应简单适用最高法有关商品房买卖合同司法解释第十七条规定处理，原告在诉状里，按照该条款主张权利，不应支持；（2）根据商品房买卖合同第十二条约定，当事人没有选择适用普通商品房交易中交付逾期交房违约金条款，而约定另行协商解决，这约定表明当事人认可本案的房屋交易不是普通商品房交易，排除适用普通商品房的交易中逾期交房承担违约金方式；（3）本案房屋买卖中，虽然合同是由原、被告签订，但政府出于快速出政绩角度考虑，设定了违背房地产正常开发周期的过早交房时间，特别是在严重缺乏市政配套设施的条件下，最终导致了限定期间内不能竣工，这是政府行为导致的，不应由被告承担责任；（4）在涉案的项目建设期间2014年9月1日至2017年10月31日玉林玉州区共有各种雨天380天，雨天对施工的影响是显而易见的，天气的原因也是造成工程不能按时完成原因之一；（5）本案的项目限定利润不能超过百分之七，原告主张按照有关房屋租金标准计算逾期交房违约金显然过高，被告一方面不能承受，另一方面也不符合公平合理原则。综上，原告诉请无事实和法律依据，人民法院应当驳回其诉讼请求。 查明事实 2015年10月25日，原告熊云初与被告广西玉柴玉实置业有限公司（以下称玉柴玉实公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向玉柴玉实公司购买位于广西玉林市二环南路208号玉柴世纪城6幢1单元1002号房商品房一套，房屋总价款225397元。合同第九条约定商品房的交付条件应当符合：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件（一）1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：（2）双方协商解决。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式为：双方协商解决。 另查明，原告向被告购买的商品房是经玉林市人民政府批准列入保障性安居工程住房的玉柴限价商品房项目（旧印染厂用地），销售对象主要为玉柴机器集团公司职工家庭，项目利润率不得超过7%。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程中所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2015年4月9日，广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报[2015]14号《广西玉柴机器集团有限公司关于批准对江南路延长线立项建设的请示》）述：玉柴保障性限价商品房项目一期工程将于2015年10月底交房。由于该项目周边无市政配套实施，导致即将建成的一期工程以及后续工程的排水排污无法与周边管道连通，小区道路也无法与外界道路连接通行。若在江南路经二环南路向南方向建设约0.5公里的延长线，就能解决玉柴保障性限价房小区的排水排污和道路通行问题，同时也能解决规划建设的黑石岭公园的出入问题。恳请市政府批准对江南路经二环南路向南的延长线进行立项建设。2017年10月13日广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报[2017]48号《关于协调解决玉柴限价商品房项目供电的请示》）述：该项目一期（1#～4#）已竣工交付使用，部分业主已入住，其余5#～9#楼也将要陆续交付使用，但截止目前尚未解决项目供电问题，1#～4#楼的生活用电仍在使用临时施工用电，且用电电压极不稳定，影响了业主的正常生活，业主意见极大。特恳请市政府协调玉林市供电部门，尽快解决用电问题。 2017年9月27日至2017年10月10日期间，涉案楼盘的业主代表陈丽等人与被告在玉林市住房和城乡规划建设委员会、南江街道、玉柴社区等部门的多次协调下就涉案楼盘的交房时间、延期交房等问题基本达成一致意见。被告于2017年10月18日将业主相关诉求按协调工作会议达成的一致意见，在涉案楼盘售楼部进行公示并做出如下承诺：1、确定项目一期5-9#交房时间为2018年6月30日前；2、若在以上拟定交房时间内仍未达到相应的条件，被告承诺自以上拟定交房之日开始至正式交房日截止，按照中国人民银行同期公布的定期一年期存款日利率*客户已交款金额*逾期天数进行计算相应赔偿金额(最高不超过累计已付款金额的3%)，并于正式交房后90个工作日内进行支付；3、被告承诺在以上重新拟定的交房日期前完成项目自身全部硬件设施安装等工作，即仅需完成正式通电即可达到正式交房的条件，若因供电问题在以上拟定交房日期前仍未解决，则交房日期相应顺延，同时我司不再做相应的赔偿；4、对于已造成逾期交房的，业主在不申请退房的前提下，我司承诺一期1-4#减免6个月物业管理费，5-9#减免12个月物业管理费；三期22-31#减免12个月物业管理费；若客户不认可以上重新拟定的交房时间，不愿等待交房的业主可书面申请解除合同，同时我司应当自业主解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按业主累计已付购房款的3%向业主支付违约金。 还查明，本案楼盘项目1#至4#楼已竣工交付使用；本案楼盘项目5#至6#楼、7#至9#楼、22#至24#楼、25#至27#楼分别于2018年8月3日、2018年8月24日、2018年12月29日、2019年5月31日通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收合格。被告通知业主：5#至6#楼可于2018年8月20日开始办理相关手续、7#至9#楼于2018年8月31日可办理相关交房手续、22#至27#楼可于2019年8月3日办理相关交房手续；5#至9#楼物业费收取统一按照2018年10月1日起开始计算；因2018年7月与住建委、业主代表及信访局三方重新协商拟定的交房时间与2017年10月公示交房时间及相应赔偿方案对比已经迟延两个月时间，5#至6#楼统一减免16个月物业管理费，7#至9#楼统一减免17个月物业管理费，三期22#至31#楼统一减免12个月物业管理费。 再查明，自2014年9月1日至2017年10月31日期间，玉林市降小雨239天，中雨81天，大雨41天，暴雨及大暴雨19天。 本院意见 原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同，双方应按约定履行合同。限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，被告据此才能施工建设该小区的工程配套基础设施。因涉及外部供电、道路、排水、排污的原因，被告没有在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。但是上述因素不可完全归责于被告。关于逾期交房的违约金，双方合同中没有约定。根据双方合同第十二条约定，逾期交付的违约责任由双方协商解决。本案中，被告与涉案楼盘的业主代表在相关政府部门的多次协调下就延期交房的问题基本达成一致意见。虽然原、被告在合同中没有约定雨水是延期交房的免责事由，但是按照工程施工规范，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，根据气象资料的记载，涉案工程在施工期间确实存在雨水较多的情况，对涉案工程的施工进度确实造成较大的影响。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，本院综合考虑市政工程配套基础设施、雨水天气对涉案楼盘的影响，涉案楼盘的保障性、公益性、低利润等性质特点以及涉案楼盘业主代表与被告就逾期交房等事宜达成的基本一致的意见，从公平角度出发，由被告酌情承担房屋总价款千分之八的违约金较为适宜，即被告应当向原告支付逾期交房违约金1803元（225397元×8‰）。 判决主文 被告广西玉柴玉实置业有限公司支付逾期交房违约金1803元给原告熊云初。 上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据 《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定。 诉讼费 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告广西玉柴玉实置业有限公司负担。 上诉权利 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 黄霁春 二〇二〇年四月二日 法官助理 陈俊均 书 记 员 关意曦