河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初3037号原告：杨玉杰，男，1981年9月7日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：贾建功，河南殷商律师事务所律师。被告：孟保强，男，1965年4月10日生，汉族，住安阳市龙安区。被告：陈玉芹，女，1966年9月27日生，汉族，住安阳市龙安区。两被告共同委托诉讼代理人：孟顺堂，安阳市职工法律维权中心法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：李银柱，安阳市文峰区中原法律服务所法律工作者。原告杨玉杰与被告孟保强、陈玉芹房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉杰委托诉讼代理人贾建功、被告孟保强、陈玉芹共同委托诉讼代理人孟顺堂、李银柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉杰提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖协议有效；2.判令被告履行房屋买卖协议，将位于安阳市龙安区阳光国际城小区601栋1单元21楼东南户房产交付原告，并协助办理过户登记，支付原告违约金3万元；3.若被告不办理过户登记，判令被告退还原告购房款218000元、指标转让费15000元、维修基金6589.2元，并按月息1.5分支付利息，支付违约金7000元，赔偿原告经济损失（损失数额以房产市场价值与218000元差额计算）；4.诉讼费由被告承担。本案审理中，原告明确诉讼请求为：1.依法解除原被告双方签订的房屋买卖协议；2.被告退还已付房款218000元、指标转让费15000元，维修基金6589.2元，共计239589.2元；3.被告赔偿原告房屋差价288270.2元；4.被告支付违约金20000元；以上三项总计547859.4元。鉴定费6000元及诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月7日，原告购买被告位于安阳市龙安区阳光国际城小区601栋1单元21楼东南户房产，该房为四府坟村安置房，土地性质为出让。双方签订了房屋买卖协议，约定房价218000元，被告保证办理房产登记过户到原告名下，否则承担违约责任赔偿原告损失并支付利息。协议签订后，原告2016年6月7日交付购房款218000元，同日支付指标转让费15000元，2019年7月11日交付维修基金6589.2元。但被告反悔不同意交付房屋及办理登记手续。被告违背诚实信用原则，侵害原告合法权益，要求判如所请。被告孟保强、陈玉芹辩称，因案涉房屋系小产权房，土地系集体所有，双方买卖协议未经四府坟村委会同意，原告不具备集体组织成员身份，无法取得宅基地使用权，双方买卖协议因违反法律的强制性规定而无效。因合同无效，故无法实现过户，违约金也即时消灭，不受法律保护，且被告不存在违约，原告要求违约金不应支持。房款、转让费、维修基金可以返还。因本案不是民间借贷法律调整范围，利息不应支持。原告不能基于无效的合同以房屋差价作为主张损失的依据，且原告明知房屋不能上市交易仍签订合同，自身也有过错，故损失应由其自行承担。另外，陈玉芹未与原告签订房屋买卖合同，协议上的签字和手印不是本人的，原告起诉陈玉芹主体不适格。案涉房屋是四府坟村对无房户的安置房，低于市场价，具有福利房性质，不准对外出售，该房是以被告之子孟凡昌为主的全家共有住房，被告无权出售，共有人孟凡昌不同意卖房，不具备继续履行的条件。原告明知房屋是被告全家人的安置房，非被告一人房屋，且村委会不准对外出售仍签订合同，存在过错，应根据双方过错确定各方应承担的责任。合同违约方支付违约金的多少是以直接经济损失为限，并非违约金、利息、经济损失分别计算。该房2016年6月市场价值为每平方米3500元，评估现价为每平方米4610元，差价合计120990元，原告是以每平方米2000元的价格而非当时市场价3500元购买，2000元到3500元的差价是被告一家人享有的优惠待遇，不是原告的直接经济损失，原告要求以房屋现价与其购房款差额主张经济损失，并不合情合法，不应支持。而且市场房价不断变化，被告不同意鉴定，让被告按照鉴定的市场价值给付房款不当，评估费被告不应承担。案涉房屋面积为109.82平方米，原告未按此面积交付全额房款，其中0.82平方米的房款系被告交纳，不能按鉴定报告鉴定的房款数额确定。如果法院按照鉴定报告计算，应从每平方米4610元减去当时的市场价值3500元即1110元的差价，按照双方过错责任分担。经审理查明，2016年6月7日，原告杨玉杰与被告孟保强签订房屋买卖协议一份，约定孟保强将位于安阳市铁西路阳光国际城601栋1单元21楼东南户房屋（建筑面积109平方米）以218000元的价格卖给杨玉杰，杨玉杰支付房款后，孟保强须协助杨玉杰办理房产证及相关水、电、气、有线电视、宽带接入，待四府坟村委会统一办理房产证时，孟保强积极配合杨玉杰办理有关房产登记或过户手续，保证房产登记或过户在杨玉杰名下，如违约，违约方应向履约方支付70000元违约金，杨玉杰如不能按约支付房款，每逾期一日支付50元罚金，如孟保强不协助杨玉杰办理有关房产登记或过户手续，经另行通知后，仍不履行协助义务，孟保强向杨玉杰支付违约金30000元，支付违约金后仍应履行协助义务，因孟保强原因办不成房产证，孟保强应全额退还购房款，并承担购房款30%损失，延期付款承担全款每月1.5分的利息等内容。杨玉杰持有的协议上有杨玉杰、孟保强及其妻子陈玉芹的签字。孟保强持有的协议上仅有杨玉杰、孟保强的签字，无陈玉芹签字。合同签订后，杨玉杰当日向安阳市龙安区文昌大道街道农村经济代理中心交付房款218000元，给付孟保强房屋指标转让费15000元，言明转让费共计20000元，先支付15000元，待房产证办在杨玉杰名下，再支付剩余5000元。2019年7月11日，杨玉杰缴纳住房专项维修资金6589.2元。2019年12月18日，孟保强补交0.82平方米的购房款1640元。后孟保强不同意交付杨玉杰房屋，导致诉讼。经本院委托鉴定，案涉房屋建筑面积109.82平方米，鉴定基准日为2020年1月7日，市场价值为506270.2元，杨玉杰支付鉴定费6000元。另查明，案涉房屋所在土地使用权人登记为安阳市邓氏地产置业有限公司，使用权类型为出让。孟保强系安阳市龙安区四府坟村村民，案涉房屋系该村无房户的安置房。孟保强提供2019年12月19日其委托诉讼代理人李银柱对四府坟村村支书的调查笔录一份，证明孟保强在该村没有宅基地，没有房子，该村棚户区改造时，对无房户进行了安置，孟保强有一子，其家庭三人分一套房，无房户的房子不允许卖，只对村民，当时房子一平方米2000元，低于市场价格。本院认为，案涉房屋所在土地使用权人登记为安阳市邓氏地产置业有限公司，使用权类型为出让，并非被告所述小产权房。原被告双方2016年6月7日签订的房屋买卖协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照约定履行合同义务。原告按约履行了付款义务，被告孟保强、陈玉芹未按约履行协助原告办理房屋登记过户义务，构成违约，对酿成本案纠纷应承担全部过错责任。被告辩称陈玉芹未与原告签订房屋买卖合同，协议上的签字和手印不是其本人的，因原告提交的协议上有陈玉芹签字捺印，被告未提交相关证据证明，本院不予采信。被告拒绝交付原告房屋及协助办理过户，不履行合同义务，致原告无法实现合同目的，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项的规定，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告已付房款218000元、指标转让费15000元、维修基金6589.2元，共计239589.2元。关于原告要求赔偿房屋差价损失288270.2元，《中华人民共和合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，受安阳市房价上涨因素影响，原告以相同的价格在相同地段已购买不到相同品质的房屋，本院委托评估房价506270.2元是按照109.82平方米进行的评估，而原告是按照109平方米支付的房款，被告支付了0.82平方米的房款，按照比例折算，109平方米的房屋现价应为502490元，原告支付的房款218000元及指标转让费15000元合计233000元应为案涉房屋原来的实际价款，502490元与233000元的差额269490元应为原告可得的合同履行利益，属于上述合同法规定的违约损害赔偿范围。原告主张288270.2元，本院不予支持。关于原告要求违约金20000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此，当合同约定的违约金尚不足以弥补实际损失时，对违约金不足以弥补的损失部分原告仍可主张，但其损失部分不应高于订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，房屋差价即为可得的合同履行利益损失，原告再行主张违约金，超出其实际损失范围，本院不予支持。以上被告共计应给付原告509079.2元（房款218000元＋指标转让费15000元＋维修基金6589.2元＋损失269490元）。鉴定费6000元系原告为确定其损失程度所支付的必要的，合理的费用，被告应予承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告杨玉杰与被告孟保强、陈玉芹2016年6月7日签订的房屋买卖协议自本判决生效之日起解除；二、被告孟保强、陈玉芹于本判决生效后十日内给付原告杨玉杰房款、指标转让费、维修基金、经济损失、鉴定费共计515079.2元；三、驳回原告杨玉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4670元，由原告杨玉杰负担327元，被告孟保强、陈玉芹负担4343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  马小新二〇二〇年四月十日法官助理湛志华书记员杨颖超