江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10969号原告：薛小红，女，汉族，1976年2月19日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。被告：南京绿地锦峰置业有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MPMNT9Q,住所地在南京市鼓楼区中山北路6号。法定代表人：许峰华，职务总经理。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。原告薛小红与被告南京绿地锦峰置业有限公司（简称绿地锦峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛小红及其委托诉讼代理人薛晓康、被告绿地锦峰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告薛小红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决双方于2019年2月24日签署的《定制开发合同》无效；2、请求依法判令被告赔偿原告534008元的利息（分别以20000元、336006元、178002元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，起始时间分别为2017年12月17日、2017年12月30日、2018年1月14日起至2019年11月15日的损失）；3、请求依法判决本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，原告经人介绍，基于对被告商誉信任，购买被告预售的绿地紫金中心C号地块状519室房屋，面积42.8平方米，单价41589.39元/平方米，总价1780026元，并明确约定原告于2018年1月14日前支付534008元。原告分别于2017年12月17日支付被告20000元，2017年12月30日支付336006元，2018年1月14日支付178002元，合计534008元。2019年2月29日，双方补签了《定制开发合同》。起诉前，原告从被告工作人员口中得知，涉案楼盘未取得预售许可证。被告故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证的行为，使得原告预购了不能实现交付的房屋，给原告造成了巨大损失。原告特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告绿地锦峰公司答辩称，双方已经通过承诺书的形式明确了纠纷解决方式，且被告已按约履行了给付义务，案涉纠纷已经解决，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了《定制开发合同》、POS机刷卡回单及收据三张、微信聊天截图、退款申请流转单、承诺书、律师函及快递送达信息，被告提交了《承诺书》、本金退还回单。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对双方提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月16日，原告与被告公司员工张敏就绿地紫金中心C号地块2#519室房屋购买事项进行接洽。原告分别于2017年12月17日支付被告20000元，2017年12月30日支付336006元，2018年1月14日支付178002元，合计534008元。被告于原告付款当日向其开具三张收据，均载明“绿地紫金中心C-2公寓519室定制款”。因张敏离职，原告自2018年6月8日起与被告绿地锦峰公司销售主管蒋丽丽联系购买房屋事宜。原告多次在微信中催促蒋丽丽签订合同并询问是否取得商品房预售许可证，蒋丽丽表示尚未取得商品房预售许可证，需延迟签订合同。2019年2月24日，原告（乙方）与被告绿地锦峰公司（甲方）签订《定制开发合同》，约定：一、甲方为乙方定制南京绿地紫金中心C2地块#519号公寓，面积42.8平方米，单价按人民币41589.39元/平方米计算，定制开发总费用为人民币1780026元；二、乙方应于2018年1月14日前缴纳房屋定制开发总费用的30%，即人民币534008元；三、乙方应于甲方取得预售证时按甲方要求签订正式《南京市商品房预售合同》并向甲方缴纳房屋定制开发总费用的20%，即人民币356018元，余款890000元应于签订正式合同时办妥银行按揭贷款手续，或通过一次性付款方式支付给甲方；四、乙方需于2017年12月17日前向甲方缴纳定金人民币10000元整；五、该楼宇达到交付条件后，甲方应当出示验收合格的证明文件，并书面通知乙方在乙方付清定制开发费用的前提下，双方办理验收和房屋交接手续，预计交房时间为2021年3月31日，实际时间以双方签订的《南京市商品房预售合同》（或《商品房买卖合同》）约定为准，如因甲方原因逾期交房的，则甲方以乙方实际交款，按中国人民银行公布的同期存款利率支付违约金。因被告未取得商品房预售许可证明，不能签订正式《商品房买卖合同》，原告于2019年8月11日至14日微信联系被告销售主管蒋丽丽要求退房、退款，蒋丽丽答复到公司找徐盼盼办理手续即可退房、退款，本金可在30个工作日内到账。2019年8月17日原告到被告处要求退房、退款，被告要求原告在“绿地集团客户（合同/定单）退款申请流转单”和《承诺书》上签字方可办理退房退款。《承诺书》载明：“本人薛小红于2018年1月4日在贵公司购房交款人民币534008元，现本人申请退房退款共计人民币534008元。本人收到上述款项后，本人与贵司之间的纠纷一次性解决，再无其他纠葛。”后原告多次联系被告公司的工作人员退款事宜，均答复尚在走流程。原告于2019年9月3日向本院提起诉讼。次日，原告通过微信、邮寄方式向被告送达撤回承诺书的律师函。被告于2019年11月15日向原告退还购房款534008元。被告于2019年12月5日取得案涉房屋的商品房预售许可证。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告以20000元、336006元、178002元为基数分别从2017年12月17日、2017年12月17日、2017年12月30日、2018年1月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以534008元为基数，自2019年8月20日至2019年11月15日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3倍计算。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本案中，双方当事人签订的《定制开发合同》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，应认定为商品房买卖合同。因被告未及时取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的商品房买卖合同应当认定无效。原、被告的聊天记录以及《定制开发合同》均能说明原告知晓被告未取得销售许可证，故被告不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条的情形而导致商品房买卖合同无效的情形。原告主张被告以已付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3倍计算的诉讼请求，本院不予支持。关于《承诺书》的效力问题，原告提出以下两点抗辩。首先，原告认为其退购房款的行为，属于处置夫妻共同财产，应当取得原告配偶的授权或者追认，否则属于无权代理，致使《承诺书》无效。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然原告主张《承诺书》未取得配偶的授权或者追认，但因其在现场签订《承诺书》时，其配偶通过微信提供了夫妻双方的身份证复印件、二人结婚证复印件，被告有理由相信原告有代理权，原告的代理行为有效。其次，《承诺书》是原、被告双方在解除《定制开发合同》时的结算合意，结合双方微信聊天记录、“退款申请流转单”、《承诺书》，本院认为原、被告双方就退房事宜已达成一致意见，且退房时间为2019年8月17日；退还本金数额明确，退款时间虽未约定，但从微信聊天记录认定最后退购房款时间为2019年9月27日较为合理。因退款尚在合理的履行期限内，原告发出的律师函并无单方解除合意的权利。在民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告基于信任与被告办理退房、退款手续，但被告经原告多次催要直至起诉后的2019年11月15日才退还给原告购房款，未在合理期间内积极履行自己的给付义务，存在过错，应承担此期间资金占用的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告薛小红与被告南京绿地锦峰置业有限公司于2019年2月24日签署的《定制开发合同》无效；二、被告南京绿地锦峰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告薛小红支付资金占用的利息损失（以534008元为基数，自2019年9月28日至2019年11月15日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告薛小红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10492元，由原告承担1292元，被告承担9200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱伟萍人民陪审员  刘 虹人民陪审员  唐 文二〇二〇年四月三日书 记 员  夏颖坤履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。