江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初2646号原告（反诉被告）：江苏瑞方环保科技有限公司，住所地张家港市乐余镇齐心村。法定代表人：陈美观，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亮，该公司员工。被告（反诉原告）：张家港市大华机械有限公司，住所地江苏省张家港市乐余镇兆丰双丰路15号。法定代表人：郑成，该公司总经理。原告江苏瑞方环保科技有限公司（以下简称瑞方公司）与被告张家港市大华机械有限公司（以下简称大华公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月19日立案后,依法适用简易程序，于2020年4月8日、4月24日公开开庭进行了审理。本案审理中，被告大华公司提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告瑞方公司的委托诉讼代理人陈亮、被告大华公司的法定代表人郑成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞方公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告退还车间租赁定金10万元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2018年9月1日至2019后8月31日期间租用被告车间三(大门进去左侧)使用，原告和被告之间双方签订好租赁合同，双方约定好租金和定金壹拾万元。2018年10月13日，原告购买一处厂房，并及时告知被告上述租赁时间到期后不再续租被告车间。2019年8月31日原告租赁期结束，把租赁车间打扫干净，并请单梅华(被告负责人)检查车间，如有损坏的地方原告愿意赔偿。2019年11月，被告两个月未提出租赁车间有损坏问题。原告要求被告退还车间租赁定金壹拾万元，被被告拒绝，被告的理由是要求原告恢复租赁时的样子。为此，原告提起本案诉讼。大华公司辩称，我方可以返还定金，但要求原告按照合同约定把损坏的东西维修好。大华公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1、判令瑞方公司承担逾期支付租金的违约金109255元；2、判令瑞方公司对承租无恢复原状、维修损坏物；3、反诉案件受理费由汇邦公司负担。事实和理由：大华公司与瑞方公司分别于2017年8月23日、2018年8月21日签订两份《租赁合同》，每份租赁合同的租期为一年，由瑞方公司承租大华公司车间一件及车间内全新行车8台。2017年8月23日签订的《租赁合同》约定瑞方公司应当在当年9月1日前结清租金，但瑞方公司于2017年9月22日支付10万元，2018年3月15日支付承兑汇票20万元，2018年2月8日支付395000元，以上均属逾期支付租金，按双方合同约定“每逾期一天应当按照当年度租金1%收取滞纳金”。2018年8月21日签订的《租赁合同》约定瑞方公司应当在9月1日前结清租金，但瑞方公司于2018年10月29日支付71000元，属逾期支付租金按照双方合同约定“每逾期一天应当按照当年度租金1%收取滞纳金”。现大华公司作出让步，要求瑞方公司以“每逾期一天按未付租金的千分之一收取逾期违约金”，以上瑞方公司共计应支付违约金109255元。瑞方公司在租赁期间对租赁物及相关设施造成很大损坏，包括：1、车间内及车间外地坪损坏严重，多出地坪凹陷、爆裂。2、车间顶面及油面油渍污损。3、车间配电箱损坏。4、车间门及轨道损坏。5、行车损坏。以上瑞方公司对租赁物的损坏情况，大华公司法定代表人郑成于2019年10月28日以微信形式告知了瑞方公司法定代表人的女儿，但对方未予以回应。瑞方公司法定代表人陈美观与大华公司法定代表人郑成的丈人单梅华系朋友关系，单梅华也曾告知陈美观因瑞方公司损坏租赁物，10万元租金将不予返还，陈美观并未提出异议。为此，提出反诉。瑞方公司针对大华公司反诉辩称，原告没有违约，不存在违约金之说。租赁合同中没有违约金的说法，只是约定了滞纳金，滞纳金的收取大华公司是没有权利的。承租物的损坏与原告无关，因此原告不需要恢复原状。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：2017年8月23日，大华公司（出租方，甲方）、瑞方公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将车间三（大门进去左侧）6440平方米租给乙方使用，车间内甲方安装了全新的十吨行车、五吨行车各4台。租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日止，到期优先再续签。车间年租金895000元（开票价并包含所租赁厂房对应的土地使用税）。在本合同签订之日，乙方先支付定金10万元整，该定金作为乙方履约保证金。3、双方商量同意实行先付后用的原则，在每年9月1日前结清当年租金。租赁期间乙方应对甲方的财产每年做好维修和保养，所产生的相关费用均由承租方负担，与甲方无关。如乙方未依约支付租金，甲方有权按每逾期一天依照当年度年租金1%收取滞纳金。合同签订后，瑞方公司于2017年8月28日支付定金10万元，于2017年9月22日支付10万元，2017年9月23日支付20万元，2017年10月28日支付20万元，2018年2月8日支付395000元。上述合同到期前，双方于2018年8月21日再次签订《租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止，年租金1095000元，租金先付后用，于每年9月1日前结清当年租金。合同约定的其他事项与之前的合同基本一致。该份《租赁合同》签订后，2017年8月23日《租赁合同》项下的定金10万元转为该份《租赁合同》项下的定金（履约保证金），瑞方公司于2018年8月28日支付100万元，于2018年8月30日以电费抵房租24000元，于2018年10月29日支付71000元。2018年8月21日的《租赁合同》到期后，瑞方公司未再续租案涉厂房，于2019年8月31日搬离厂房，并与大华公司法定代表人的丈人单梅华进行交接。大华公司认为当天搬离了大部分物品，留有一小部分说放一段时间。单梅华陈述清扫场地全部结束是2019年9月4日，2019年9月12日把剩余的留存的货物拿走。瑞方公司主张其不存在逾期付款违约行为，提供了2015年9月9日至2018年8月30日的付款记录，主张付给大华公司及单梅华的资金高达336万余元，远远高于厂房租金，认为上述款项是因大华公司建造厂房时没有资金，向瑞方公司借款，当时约定借款作为新建厂房的租金，借款人是单梅华。双方确认案涉租赁厂房于2017年8月建成。因双方对履约保证金10万元退还问题发生争议，引起本案纠纷。本院认为，原告瑞方公司与被告大华公司之间的租赁合同关系合法有效。原告瑞方公司要求被告大华公司退还履约保证金10万元，现双方租赁合同已经履行完毕，被告大华公司应当向原告瑞方公司退还履约保证金10万元。大华公司反诉要求瑞方公司支付逾期支付租金的违约金，瑞方公司主张其不存在逾期付款的事实及合同中仅约定了滞纳金未约定违约金故而不存在违约金的说法，对此，本院认为瑞方公司的抗辩主张不能成立，理由如下：首先，瑞方公司主张2015年至2018年期间，因大华公司新建厂房缺乏资金向其借款，双方约定用借款抵新建厂房的租金，瑞方公司未能就此约定事项提供证据。如果存在瑞方公司所陈述的约定情况，瑞方公司无需再向大华公司支付租金，但却在两份《租赁合同》中明确约定了租金的金额、履约保证金、租金支付方式和时间、逾期支付租金的违约责任等事项，明显不符合常理。其次，根据双方庭审中确认的付款情况及对应的两份《租赁合同》的租金金额，可以明确瑞方公司于2017年9月22日支付的10万元、2017年9月23日支付的20万元、2017年10月28日支付的20万元、2018年2月8日支付的395000元系2017年8月23日《租赁合同》项下的租金895000元。瑞方公司于2018年8月28日支付的100万元，于2018年8月30日以电费抵房租的24000元，于2018年10月29日支付的71000元系2018年8月21日《租赁合同》项下的租金1095000元。最后，大华公司主张逾期支付租金的违约金，瑞方公司认为合同中约定系滞纳金，并非违约金，进而主张不存在违约金无法成立，租赁合同约定如果逾期付款，瑞方公司应当支付滞纳金，这是对违约责任的表述，即滞纳金是瑞方公司应当承担的逾期付款违约责任，大华公司在反诉中主张逾期付款违约金即是依据合同约定主张逾期付款违约责任。综上，根据两份《租赁合同》的约定，租金采取先付后用的方式于每年的9月1日前支付，如果逾期支付，应当按照合同总金额的1%支付滞纳金。瑞方公司存在逾期支付租金的违约事实，应当承担逾期支付租金的违约责任。大华公司主张合同约定的滞纳金过高，主动进行了调整，但其调整后的逾期付款违约金计算的标准仍然过高，且其未能提供证据证明瑞方公司逾期支付租金给其造成的实际损失，故本院调整为以逾期支付租金金额为基数自应当支付租金之日的次日起按照年利率24%计算，经分段计算，瑞方公司应当支付的逾期付款违约金为56811元。大华公司要求被告瑞方公司对租赁物恢复原状、维修损坏物，大华公司仅仅提供了地坪损坏的照片、视频，厂房租赁期间，承租人因使用案涉厂房造成地坪磨损、墙面油渍均属正常租赁过程中会产生的，大华公司提供的证据不足以证明其主张的瑞方公司损坏地坪的事实，也未能提供证据证明其主张的配电箱损坏、行车损坏等事实，且大华公司在双方办理案涉租赁物交接手续时也未向瑞方公司提出相关地坪、行车、配电箱损坏的情况，大华公司主张的损坏情况应当属于租赁物交接时能即时发现的问题。综上，对大华公司的该项反诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定的规定，判决如下：一、被告张家港市大华机械有限公司返还原告江苏瑞方环保科技有限公司履约保证金100000元。二、反诉被告江苏瑞方环保科技有限公司给付反诉原告张家港市大华机械有限公司逾期支付租金的违约金56811元。上述第一、二项判决相抵后，被告张家港市大华机械有限公司应返还原告江苏瑞方环保科技有限公司履约保证金43189元。限被告张家港市大华机械有限公司于本判决生效后10日内履行。三、驳回反诉原告张家港市大华机械有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1150元，由张家港市大华机械有限公司负担。反诉案件受理费1243元，由江苏瑞方环保科技有限公司负担646元，由张家港市大华机械有限公司负担597元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审判员 吴 丹二〇二〇年四月二十九日书记员 朱晓瑜