四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终877号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王筠，女，1964年11月出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：李宗正，四川瑞龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢运香，女，1980年8月出生，汉族，住四川省筠连县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王容江，男，1981年11月出生，汉族，住四川省筠连县。 上诉人王筠因与被上诉人谢运香、王容江房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 王筠向本院上诉请求：1.撤销四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初90号民事判决第二项关于扣除谢运香、王容江垫付过户税费11899元的判决，改判谢运香、王容江支付王筠购房欠款50000元；2.撤销四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初90号民事判决第四项关于驳回王筠其他诉讼请求的判决，改判谢运香、王容江支付王筠违约金65620元，并赔偿王筠其他损失17000元；3.一、二审诉讼费由谢运香、王容江负担。事实和理由：一审判决抵扣超过4.1%的过户费错误，该政策原则是自己的子女享受，应当按照合同第二条第二款的约定由谢运香、王容江自己承担,且谢运香、王容江办理变更登记时已自行支付该款项，因此应当视为其认可自己主动缴纳税费。 谢运香、王容江辩称，双方合同明确约定超出4.1%的过户费由王筠承担，至于王筠的合同上加了只有自己的子女才能享受该项政策原则的内容，这是我方不知情的，超出4.1%的过户费应由王筠承担。 王筠向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决解除双方于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》,并由谢运香、王容江返还王筠该房屋；3.判决谢运香、王容江支付王筠自2018年10月王筠申请办理房屋过户手续时起至本案判决生效时止违约金65620元；4.判决谢运香、王容江赔偿王筠相关损失17000元；5.由谢运香、王容江负担诉讼费用。一审庭审中，王筠表示如果认定解除合同的主张不成立，则要求谢运香、王容江支付剩余购房款。 谢运香、王容江向一审法院起诉请求：1.请求王筠支付谢运香、王容江垫付的案涉房屋过户税费11901.5元；2.判令王筠协助谢运香、王容江办理案涉房屋过户登记手续；3.案件诉讼费由王筠负担。 一审法院认定事实：2009年10月23日，王筠与筠连县景阳粮食购销公司签订《售房协议》，购买了位于四川省筠连县的房屋一套，后因被拆迁，2015年4月15日，王筠与筠连县城市投资有限责任公司签订《房屋调换协议》，调换了北环路XX号的住宅1套。2015年11月19日，王筠将该套房屋出售给谢运香、王容江，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“卖方姓名：王筠（以下简称甲方）买方姓名：谢运香（以下简称乙方）第一条甲方所售房屋：1.城关粮站内，返还给原拆迁户王筠的安置房。2.房屋坐落于筠连县（路）XX号。3.房屋建筑面积130.09平方米，房屋结构为框架结构。第二条该房的价格及其他费用：1.甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额386000元，大写叁拾捌万陆仟元正整。2.甲乙双方协商一致，该产权买卖双方所产生的相关过户费用由乙方承担。第三条付款方式：签订该房买卖协议时，乙方首次付款336000元，大写叁拾叁万陆仟元正整。余款50000元，大写伍万元正整待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清。过户费超过4.1%由甲方承但（王筠提交的合同中该句后面还多了‘原则是自己的子女享受这4.1的待遇’，庭审中王筠陈述是为了减轻谢运香、王容江的税费负担，签订合同时口头约定的，在诉讼中自己在自己持有的合同上添加的）。第四条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照售房总金额的1%，支付违约金。逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并向甲方支付该房总金额的1%的违约金。第五条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。第六条本合同自甲乙双方签字之日生效。产权办下来如有平方面积有异，由甲方承担一切费用。甲方签字：王筠（签名并捺印）乙方签字：谢运香（签名并捺印）乙方共有人签字：王容江（签名）”。合同中涉及的过户费，庭审中双方均认为是含税费在内的相关费用。合同签订后，王筠向谢运香、王容江交付了案涉房屋，谢运香、王容江向王筠支付了购房款336000元。2018年10月8日，王均取得了案涉房屋的产权证（产权证号：川2018筠连县不动产权第××号），案涉房屋产权登记在王筠名下。2019年7月23日，双方在筠连县房产管理局签订了《存量房买卖合同》（诉讼中双方均称没有实际履行该合同）并提交备案，2019年8月12日，双方共同向筠连县不动产登记中心申请办理案涉房屋的产权转移登记，并以326000元为房屋的交易价格申报纳税，谢运香、王容江向税务机关缴纳税款25267.5元，筠连县不动产登记中心受理了案涉房屋产权转移登记。因双方对税费的负担发生争议，谢运香、王容江认为王筠应承担超过4.1%部分的税费即11899元，才支付购房余款50000元给王筠，后经协商王筠同意承担7000元税费，但谢运香、王容江不同意也未支付购房余款，故王筠于2019年8月20日向筠连县不动产登记中心申请撤销房屋产权转移登记，筠连县不动产登记中心已暂停办理案涉房屋的产权转移登记。王筠于2020年1月6日提起诉讼。2020年2月13日，王筠以谢运香、王容江未按合同履行给付尾款义务为由向其邮寄送达了《解除房屋买卖合同通知书》。 一审法院认为，2015年11月19日，双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方争议的问题：一是购房余款50000元谢运香、王容江应该什么时候给付王筠；二是案涉房屋过户费用王筠是否应当承担；三是双方是否存在违约的问题。 首先，对于余款的给付问题。双方在《房屋买卖合同》第三条付款方式中已约定“余款50000元，大写伍万元正整待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”，双方对“待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”的理解有争议。王筠认为因案涉房屋属拆迁安置调换房屋，2015年11月19日双方签订《房屋买卖合同》时，房屋的产权证还没有办理登记在王筠名下，直到2018年10月8日，案涉房屋才登记在王筠名下，所以合同签订时无法确定王筠何时取得产权，才约定待案涉房屋产权办理登记在王筠名下，双方申请产权过户之日，谢运香、王容江就应当向王筠给付余款。谢运香、王容江认为不仅是双方申请产权过户之日，还应在王筠的产权办理登记在谢运香、王容江名下后，才给付余款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，王筠的理由更符合客观实际和正常的词句表达逻辑，而谢运香、王容江的理由不符合正常的词句表达逻辑，所以合同中“余款50000元，待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”应理解为：谢运香、王容江应当于案涉房屋产权登记在王筠名下，双方向房屋产权登记机关申请产权过户之日给付王筠购房余款50000元。2019年8月12日为双方共同向产权登记机关申请办理产权过户之日，谢运香、王容江应当于该日向王筠付清购房余款。 其次，对过户费如何承担的问题。对4.1%以内的过户费由谢运香、王容江承担，双方均无异议，应予确认。对超过4.1%部分的过户费由谁承担双方发生争议。谢运香、王容江认为应当由王筠承担，王筠认为自己承担超过4.1%部分的过户费是有条件的，条件是“谢运香、王容江需是王筠的子女”，客观上谢运香、王容江并非是王筠的子女，所以王筠不承担超过4.1%部分的过户费。一审法院认为双方虽然在合同第二条第二款中约定了过户费由谢运香、王容江承担，但双方持有的合同第三条的末尾处又手书载明“过户费超过4.1%由甲方承担”。结合两条的内容看，第三条涉及的过户费承担是对第二条的补充，故超过4.1%部分的过户费应当由王筠承担。虽然王筠认为自己承担超过4.1%部分的过户费是附有条件的，但是从双方持有的合同内容上看，谢运香、王容江持有的合同上并无此内容，王筠也认可所附的条件内容“原则是自己的子女享受这4.1的待遇”是在诉讼中，独自在自己持有的合同上添加。王筠添加该内容不符合客观实际，即便所附的条件成就，对谢运香、王容江也不具有约束力。所以对超过4.1%部分的过户费应当由王筠承担，鉴于谢运香、王容江已经向税务机关缴纳，王筠应当直接给付谢运香、王容江。 再次，双方是否存在违约的问题。在合同的履行中，基于以上原因，王筠应当给付谢运香、王容江超过4.1%部分的过户费，谢运香、王容江也应当给付王筠购房余款，双方互负债务，且没有先后履行顺序，本应同时履行相互义务，但因发生争议，相互拒绝履行给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方的行为属于行使同时履行抗辩权，均无违约行为。 综上，王筠要求谢运香、王容江给付剩余购房款50000元的请求应予支持。对谢运香、王容江反诉主张要求王筠给付其垫付的税费326000元×（7.75%-4.1%）＝11899元及协助完成案涉房屋产权移转登记，应予支持。对王筠主张要求谢运香、王容江给付自2018年10月其申请办理房屋过户手续时起至本案判决生效时止的违约金65620元及赔偿相关损失17000元的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王筠与谢运香、王容江于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行；二、谢运香、王容江给付王筠购房余款50000元，王筠给付谢运香、王容江垫付的过户税费11899元，品迭后谢运香、王容江应给付王筠38101元，限于判决生效后十日内给付；三、王筠在判决生效后十日内协助谢运香、王容江将案涉房屋（产权证号：川2018筠连县不动产权第××号）的产权移转登记办理在谢运香、王容江名下；四、驳回王筠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7184元，反诉案件受理费98元，共计7282元，减半收取计3641元，由王筠负担1820.5元，谢运香、王容江负担1820.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的的事实予以确认。 本院认为，关于合同约定超过4.1%的税费负担问题。经本院审查，谢运香提交的《房屋买卖合同》上载明，“该产权买卖双方所产生的相关过户费用由乙方承担”，但下方有手写字体“过付费超过4.1%由甲方承担”。王筠一审庭审中认可合同系自己提供的格式模板，上面的手写字体亦为自己书写。因此，结合两条条款约定，双方的真实意思系“过户费用由乙方负担，但超过4.1%的由甲方承担”，王筠在谢运香的合同上书写该条款，应当视为双方对此达成了合意，王筠自行在自己持有的合同上书写“原则是自己的子女享受这4.1的代遇”没有谢运香的认可，不能对谢运香产生约束力。谢运香在缴纳税费时与王筠尚有50000元房屋余款的债务，因此基于同时履行抗辩权，谢运香将超过4.1%的税费先行垫付并主张在尚欠余款中进行抵扣符合法律规定，一审认定谢运香并无违约行为正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人王筠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2163元，由上诉人王筠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨