宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终68号上诉人（原审原告）：郝某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人（原审被告）：强某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王某（强某丈夫），特别授权代理。原审被告：顾某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人郝某因与上诉人王某、强某、原审被告顾某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初6260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭于2020年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人郝某，上诉人王某及强某的委托诉讼代理人王某，原审被告顾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝某上诉称，上诉请求：1.保留一审判决第一项，改判一审判决第二项为王某、强某赔偿《安置房转让协议书》中约定的违约金30000元，放弃追究顾某的责任。2.由王某、强某承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审未依据双方合同的约定认定本案事实，判决错误，适用法律错误，作出的判决缺乏公正性。王某一直未取得拆迁安置房结算单，将该房屋出售给郝某并收取房款，违反了公平原则。双方签订的《安置房转让协议书》的第三条约定了违约后应当承担的违约金。王某在承诺书中也明确自己已经违约，并自愿承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，结合双方的约定，应当支持郝某主张的30000元违约金。2.本案一审时王某、强某均未到庭，顾某为《安置房转让协议书》中的担保人，顾某在一审的陈述均为转述王某所述，没有任何事实依据，顾某陈述因不可抗力无法办理案涉房屋的相关手续，没有依据。3.一审中郝某主张的王某收到购房款是70000元，郝某认可收到退还的房款50000元，王某、强某应退还郝某房款20000元。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决缺乏客观公正性，请求支持上诉请求。上诉人王某、强某当庭答辩称，王某给郝某打的收到房款的条据一张是60000元，一张是10000元，总共是70000元。60000元的收条是双方签订《安置房转让协议书》后打的，王某也收到了60000元。10000元是郝某让王某去房屋中介办公室说谈事情，让王某打的10000元罚金的收条，王某并没有收到这10000元。王某不应当承担违约金，王某陆陆续续的给郝某退了购房款，且房屋中介费2000元是王某出的，也没有给王某退。原审被告顾某当庭陈述称，双方争议的就是10000元的收条，这10000元是罚金条据，王某确实也没有收到这10000元。上诉人郝某主张30000元的违约金有点多。上诉人王某、强某上诉称，上诉请求:1.依法改判王某、强某向郝某退还购房款10000元；2.本案一、二审诉讼费用由郝某承担。事实与理由：一审庭审中，顾某当庭陈述王某、强某已向郝某共计退还50000元购房款，因当时未找到其中10000元收条，仅在一审庭审中出示了40000元收条，导致一审判决少认定退还10000元购房款。一审判决作出后，王某才从家中将10000元收条找到，请求二审法院依法改判上诉请求。上诉人郝某当庭答辩称，10000元收条是王某收了郝某的现金后打的条据，打收条时顾某不在场，该收条也不是郝某胁迫王某打的。王某收到70000元购房款，给郝某退了50000元，王某还应退20000元房款。原审被告顾某当庭陈述称，王某所述向郝某偿还了50000元都是通过顾某给郝某转交的，王某的上诉理由是真实的。郝某向一审法院提出的诉讼请求：1.依法追究王某、强某及顾某安置房转让协议违约责任，要求退还房款20000元；2.依法追究王某、强某及顾某安置转房让协议违约责任，要求支付安置房转让协议书中承诺违约金30000元；3.判决王某、强某及顾某支付安置房转让协议书中逾期违约金每逾期一日200元，从2018年7月8日计算至2018年10月15日共计24000元；4.由王某、强某和顾某承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：王某与强某系夫妻关系。2018年6月8日，王某、强某与郝某在孙占宇中介，顾某为王某、强某担保，就王某、强某拆迁安置分得的吴忠市××区西户，面积为90平米的房屋签订安置房转让协议书一份，双方约定，房屋总价80000元，协议签订当日郝某向王某、强某支付房款60000元，同时约定如王某、强某于2018年7月8日前不能在村委会及东塔寺乡出具此房相关证明及结算单，郝某可以暂不付剩余房款，至开出当日付清剩余房款，王某、强某每逾期一日应向郝某支付200元违约金，如王某、强某逾期达一个月后，郝某有权解除协议并要求王某、强某退还已收取房款且赔付郝某30000元做为违约金，若王某、强某此房存在纠纷影响郝某产权或使用视为王某、强某违约，王某、强某承诺无条件退还已收取房款赔付郝某30000元做为违约金。协议签订后，郝某于2018年6月8日通过吴忠市农村商业银行向王某在吴忠市农村商业银行账户转款60000元作为购买东盛苑楼六楼的购房款，王某向郝某出具60000元收条一份；2018年9月12日，王某向郝某出具10000元收条一份。2018年12月17日，王某在孙占宇的见证下，向郝某出具承诺书一份，该承诺书载明：“本人王某于2018年6月8日与郝某签订《安置房转让协议书》东盛苑13号楼四单元6楼西户出售给郝某，本人王某现已违约这（事件）时间，自愿承担违约责任，现给郝某承诺于2018年12月24日支付给郝某肆万元整（40000），于2019年1月16日支付给郝某伍万元整（50000）。如到期不能支付本人自愿承担《安置房转让协议书》中所有违约金。王某付清上述款项后，以及孙占宇的中介费叁千元（3000）后，王某与郝某房屋买卖合同自动解除，郝某归还王某所出具的所有收据。承诺人：王某，身份证号码：×××，见证人孙占宇，2018年12月17日”。2018年11月16日，郝某收到顾某退还房款10000元，郝某向顾某出具收条一份；2018年12月26日，郝某收到王某退还房款10000元，郝某向王某出具收条一份；2019年1月11日，郝某收到王某退还房款10000元，郝某向王某出具收条一份；2019年2月4日，郝某收到王某退还房款10000元，郝某向王某出具收条一份。一审法院认为，王某、强某与郝某签订的安置房转让协议书，在2018年11月16日起郝某收到王某退还的房款4笔合计40000元后，应视为双方解除了该安置房转让协议。合同解除后，尚未履行的终止履行；王某、强某收取郝某支付的60000元购房款应予返还。现王某、强某已退还郝某40000元，故郝某要求王某、强某退还购房款20000元的诉讼请求，予以支持；对郝某要求王某、强某依据合同约定承担30000元违约金及承担自2018年7月8日至2018年10月15日每日200元违约金共计24000元，合计54000元的诉讼请求，因双方已解除了安置房转让协议，该协议违约条款的约定对双方不发生法律效力，故对郝某的该诉请，不予支持；对郝某要求顾某与王某、强某共同承担还款责任及违约责任的诉请，顾某在涉案安置房转让协议中是担保人，现郝某与王某、强某已解除了安置房转让协议，该协议担保条款、违约条款的约定对顾某不发生法律效力，故对郝某的该诉请，不予支持。顾某提出已退还郝某50000元房款的抗辩理由，因无证据印证，不予采纳。王某、强某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院根据郝某的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：一、王某、强某退还郝某购房款20000元，限王某、强某于判决生效后十日内付清；二、驳回郝某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取825元，由郝某负担602元，王某、强某负担223元。二审中，上诉人王某提交收条一张，证明王某通过顾某于2018年12月25日向郝某退还房款10000元。上诉人郝某质证认为该收条是郝某打的，也收了退还的10000元。顾某对该证据的真实性无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。本院对一审判决认定的事实予以确认，另查明，顾某于2018年12月25日向郝某退还房款10000元，王某、强某在2018年11月16日至2019年2月4日共计向郝某返还房款50000元。本院认为，本案中，各方当事人对王某和强某已经退还给郝某50000元房款没有异议，二审主要争议的是：1.郝某已经向王某和强某支付的购房款是70000元还是60000元；2.王某和强某是否应当向郝某支付违约金以及支付多少的问题。关于已支付购房款的问题。对2018年6月8日郝某向王某支付房款60000元，各方均无异议，本院予以确认。对2018年9月12日王某向郝某出具的10000元收条，王某陈述郝某未向其支付10000元，王某打的是罚金的条据，郝某陈述该10000元是以现金方式交付给王某的。首先，各方当事人签订的《安置房转让协议书》中约定，“房屋总价80000元，协议签订当日郝某向王某、强某支付房款60000元，同时约定如王某、强某于2018年7月8日前不能在村委会及东塔寺乡出具此房相关证明及结算单，郝某可以暂不付剩余房款，至开出当日付清剩余房款。”经核实，王某、强某直至本案二审审理庭审时尚未拿到案涉房屋的相关证明及结算单等手续，在《安置房转让协议书》约定的支付下剩房款的条件未成就时，郝某对其于2018年9月12日向王某和强某支付房款10000元，未作出合理解释。其次，郝某是通过银行转账的方式向王某支付60000元房款，2018年9月12日郝某向王某支付10000元现金，与双方的交易习惯不符。第三，郝某只有自己的陈述，没有其他证据印证郝某向王某以现金方式支付10000元房款。综合以上三点，2018年9月12日王某向郝某出具的10000元收条不应当认定为郝某向王某支付的房款，对郝某上诉主张其已经支付案涉购房款70000元的主张，本院不予支持。郝某已付房款60000元，减去王某、强某退还的房款50000元，王某、强某还应退还郝某房款10000元。关于违约金的问题。各方当事人签订的《安置房转让协议书》中约定，“如王某、强某于2018年7月8日前不能在村委会及东塔寺乡出具此房相关证明及结算单，郝某可以暂不付剩余房款，至开出当日付清剩余房款，王某、强某每逾期一日应向郝某支付200元违约金，如王某、强某逾期达一个月后，郝某有权解除协议并要求王某、强某退还已收取房款且赔付郝某30000元做为违约金。”2018年12月17日王某出具的承诺书中载明：“王某现已违约这（事件）时间，自愿承担违约责任，现给郝某承诺于2018年12月24日支付给郝某肆万元整（40000），于2019年1月16日支付给郝某伍万元整（50000）。如到期不能支付本人自愿承担《安置房转让协议书》中所有违约金。”《最高人民法院》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”一审判决认定《安置房转让协议书》已视为解除，各方当事人均未提出上诉。从本案已经查明事实看，《安置房转让协议书》解除的原因是王某和强某无法按照协议书约定的时间将案涉房屋的相关证明及结算单向郝某交付。郝某主张王某和强某支付违约金，符合上述规定和协议书的约定，也符合本案实际。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”郝某上诉主张违约金30000元，顾某认为郝某主张的违约金过高。本案中，郝某未提交因解除协议书对其造成实际损失的证据，综合本案协议书的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定王某、强某向郝某支付违约金6000元。综上所述，二审中一方当事人提交新的证据，一审判决对部分事实认定不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初6260号民事判决；二、上诉人王某、强某返还上诉人郝某购房款10000元，限上诉人王某、强某于本判决生效后十日内付清；三、上诉人王某、强某支付上诉人郝某违约金6000元，限上诉人王某、强某于本判决生效后十日内付清；四、驳回郝某一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费825元，上诉人郝某负担647元，上诉人王某、强某负担178元。二审案件受理费，上诉人郝某预交1650元，上诉人郝某负担1293元，上诉人王某、强某负担357元；上诉人王某预交50元，上诉人王某负担11元，上诉人郝某负担39元。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年四月九日书记员 王 静本案附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。《最高人民法院》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定的事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出决定后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。