辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初729号原告（案外人）：逄丽，女，1950年1月24日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高原，辽宁同飞律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：房圣超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，公司职员，住沈阳市于洪区。被告（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵八家子村。法定代表人：马英杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，公司职员，住沈阳市于洪区。被告（被执行人）：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人：于乐平。被告（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔堡白塔街66号。法定代表人：于乐平。原告逄丽与被告胡旻华、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意福莱英公司）、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称伊莱诚公司）、沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称天益同禄公司）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称商国公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告逄丽的委托诉讼代理人高原，被告胡旻华的委托诉讼代理人古赛男，顺意福莱英公司委托诉讼代理人吴晓晶，天意同禄公司委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加诉讼。被告于乐平、伊莱诚公司、商国公司经法庭依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告逄丽向本院提出诉讼请求：1、停止对沈阳市于洪区黄河北大街118甲号604房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认逄丽与天益同禄公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认上述房产归原告所有；3、天益同禄公司协助和配合原告办理上述房产的产权过户登记；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，原告与天益同禄公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，并于同日缴纳全额购房款。案涉房屋符合合同约定的交付条件后，被告将房屋交付原告使用至今，原告对案涉房屋进行装修，并实际占有使用。依据法律相关规定，原告对房屋享有可期待物权。近期原告得知被告胡旻华与其他各被告之间的民间借贷纠纷，贵院已经做出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，此案判决已经发生法律效力，进入执行阶段，贵院在（2014）沈中执字第444号执行案件中，将属于原告所有的案涉房屋查封，原告立即提出异议申请，贵院作出（2019）辽执异186号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与天益同禄公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，天益同禄公司应按照合同约定协助原告办理过户登记。原告购买案涉房屋后，未办理产权登记过户并非原告原因造成，原告已经按照合同约定支付价款并占有房屋至今。依据法律规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告胡旻华辩称：我方申请法院查封房屋时间为2015年4月23日。原告提供的入住通知书上记载时间为2018年7月27日，显然在法院查封房屋之后。且原告并未提供付款凭证，证明自己已经实际支付购房款，故原告请求并不符合法律规定，请求法院驳回原告诉讼请求。被告天益同禄公司、顺意福莱英公司共同辩称：目前逄丽让欠付购房款696857元。2011年12月3日，逄丽到答辩人公司购买尚书微公馆604、605、1425三套房屋，三套房屋购房款总额为897257元，逄丽实际支付金额仅为66万元，欠付购房款237257元，逄丽曾与答辩人协商，欠付购房款载其办理入住前向答辩人补齐。2012年6月，逄丽称向答辩人提出退房要求，截至2014年6月12日，答辩人陆续向原告退还购房款459600元。因答辩人不能退还所剩房款，原告又提出不退了，于是双方变更认购单为商品房买卖合同并开具房款收据，双方约定欠付房款在办理入住前结清。2015年答辩人因诉讼，房屋被查封，无法收取逄丽的三个房屋欠款，但2018年大量业主要求答辩人向他们交付房屋，在各方协调下，答辩人只好交付房屋。被告于乐平、伊莱诚公司、商国公司均未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告逄丽与被告天益同禄公司签订商品房买卖合同，合同记载签订时间为2013年8月30日。天益同禄公司陈述该合同为倒签合同，实际签订时间为2014年6月。该合同约定逄丽购买被告开发的位于沈阳市于洪区，商品房用途为酒店式公寓。房屋建筑面积共45.88平方米。商品房单价为每平方米7391元，总房款为339099元。付款方式为一次性付款，买受人于合同签订当日一次性付清全部房款。房屋交付期限为2016年12月30日。当日，天益同禄公司为原告逄丽开具购房款收款收据，收款金额为339099元。2018年7月27日，逄丽交付物业费、电费等款项，办理房屋入住手续。2011年12月3日，逄丽支付购房款66万元，用来购买604、605、1425三套房屋，上述三套房屋总价款合计应为897257元。2012年8月11日，逄丽向支付购房款53万元，根据天益同禄公司陈述，该53万元系逄丽用逄霞名义购买另两套房屋的购房款。逄丽陈述上述五套房屋的购房款捆绑交付，没有办法单独区分。五套房屋的购房款总计为1505074元。2012年至2014年逄丽收到被告9笔汇款，共计459600元，逄丽主张该款项系前期借款利息，被告辩称该款项实为部分退房款。另查明，被告胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司之间借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决被告向胡旻华负担给付义务。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，调解书确认伊莱诚公司、于乐平、天益同禄公司、顺意福莱英公司向胡旻华承担给付义务。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定，2015年4月23日，预查封包含案涉房屋在内的，坐落于沈阳市于洪区产，查封期限三年，2018年4月，继续查封上述房产。原告逄丽于2019年提出执行异议申请，本院作出（2019）辽01执异187号执行裁定，驳回逄丽的异议请求。2016年4月12日，本院作出(2015)沈中民四初字第300号民事判决，判决确认，2013年11月21日，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与天益同禄公司签订完抵押合同，天益同禄以位于沈阳市于洪区在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，上海浦东发展股份有限公司对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。案涉房屋尚未办理初始登记。本院认为，本案的争议焦点为原告逄丽对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与天益同禄公司签订商品房买卖合同的落款时间为2013年8月30日，该日期在人民法院预查封之前。原告2011年付款66万，2012年付款53万，先后两次合计付款119万元，该房款用于统一购买包含案涉房屋在内的五套房屋，五套房屋的购房款总计为1505074元。2012年至2014年天益同禄公司先后多次向逄丽汇款，共计45万余元，即原告至今尚未全部缴纳购房款，且经法庭询问后，原告逄丽表示不同意继续缴纳购房款。原告在2018年占有案涉房屋，但该日期在人民法院预查封案涉房屋之后。综上原告所提供的证据不享有足以证明其享有排除强制执行的民事权益。故对原告提出的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告逄丽的诉讼请求。案件受理费6386元，由原告逄丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年四月二十六日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。