甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初180号原告：于磊，男，1990年2月11日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宁时璞、王美琳，系辽宁正然律师事务所律师。被告：大连广宇置业有限公司，统一社会信用代码91210200559845186J，住所地大连市甘井子区甘欣街22号。法定代表人：史志勇，系总经理。委托诉讼代理人：赵明、李冰，系辽宁裕景律师事务所律师。原告于磊与被告大连广宇置业有限公司（以下简称“广宇置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于磊及其委托代理人王美琳、被告广宇置业公司的委托代理人赵明、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计1,839,979元（3,052,894×0.0003×2009天），直至被告向原告交付符合居住条件的房屋之日止；2、请求判令被告向原告赔偿房屋租金330,000元（5,000×66＝330,000元，自2014年7月暂计至2019年12月计66个月，月租金5,000元）;3、请求判令被告向原告返还多收的购房款1,527,270.5元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月12日签订商品房买卖合同，约定原告从被告处被告购买房屋，房屋建筑面积150.47平方米，单价20,289.06元，总价3,052,894元。合同约定被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约定交纳购房款，但被告一直没有向原告交付符合约定的房屋。房屋一层内部存在严重缺陷，不符合交房标准，且2019年9月16日，大连市甘井子区城市管理行政执法局出具书面意见，认定“您所购的房屋下跃夹层事项我局未做行政许可，我局认为大连广宇置业有限公司存在违反规划进行违法建筑的行为”。2019年9月9日，大连市自然资源局出具告知书，表明“钻石湾下跃夹层未经行政许可，属于违法建筑”。2019年9月5日，大连市消防救援支队出具书面答复，表明“钻石湾B1区下跃夹层未经消防审批”。至此被告没有向原告交付符合合同约定的房屋事实已经行政机关认定，其违约事实应予确认。因案涉房屋存在违建事实原告至今无法接受房屋，由此产生的租金损失，以及被告逾期交房的违约金被告应予支付。另外案涉房屋建筑面积150.47平方米，买一层送一层，房屋总价款3,052,894元。现该底层空间名为赠送，实际上属于购买价格包括该层价格，故由此被告多收取的原告的房款应予返还。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告于2014年5月15日、6月19日向原告以邮政特快专递形式分两次寄出“远洋钻石湾交付通知书”等相关材料，被告在合同约定期限内通知原告接收房屋，已尽到合同义务。在已生效判决中认定被告交付的房屋符合交付标准，原告负有接收房屋的义务，被告不存在逾期交房的情形，故不构成违约，对原告请求的违约金及租金不认可。双方签订的《商品房买卖合同》基于双方的真实意思表示，且底部空间无偿使用一节的事实属于无约定相应报酬的合同关系，故对原告请求返还多收的购房款不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原告于磊（买受人）与被告广宇置业公司（出卖人）于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买坐落于行政街的住宅一套，建筑面积146.31平方米，其中套内建筑面积126.23平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.08平方米。第四条约定：该商品房单价为每平方米20,289.06元，总金额2,968,492元。第八条约定：被告应当在2014年6月30日前经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议处理。同日，原、被告签订《底部空间无偿使用协议》，第一项第3条约定：乙方同意按该空间建成后的现状接收，该空间面积如有误差的，不影响本协议的履行，乙方不得以此向甲方提出主张。第4条约定：乙方已知该空间不具备居住及经营条件，不能作为住宅或商铺使用。第六项第1条约定，双方明确：乙方无偿取得的该空间的使用权，不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记备案等政府手续。乙方不得办理或要求办理该空间所有权登记。第二项第1条约定：该空间与乙方所购房屋同时移交。2019年9月5日，大连市消防救援支队在《关于对钻石湾住宅小区诉求问题的答复》中答复如下：涉及诉求的住宅建筑已于2014年通过竣工消防验收备案，投诉人所描述的“地下夹层”未经消防审批，若利用此结构部分居住或使用应由建设单位申报相关部门进行审批。2019年9月9日《大连市自然资源局政府信息公开告知书》中答复如下：于磊：本机关于2019年9月2日收到您提出的关于“我是远洋钻石湾业主：于磊B1区10号楼2-102，所购房屋的地下夹层部分是否经过规划，是否属于违法建筑”的政府信息公开申请，经审核，现答复如下：经查，您所购房屋的下跃夹层事项我局未做行政许可。大连市甘井子区城市管理综合行政执法局于2019年9月16日在《信访答复意见》中，答复如下：根据你提供的大连市自然资源局2019年9月9日给你的政府信息公开告知书：“您所购房屋的下跃夹层事项我局未做行政许可”。我局认为大连广宇置业有限公司存在违反规划进行违法建设的行为。被告于2014年5月15日、6月19日两次书面通知原告交接房屋，原告拒绝接收。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《底部空间无偿使用协议》、《关于对钻石湾住宅小区诉求问题的答复》、《大连市自然资源局政府信息公开告知书》、《信访答复意见》、EMS快递单据两张及本院的庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《底部空间无偿使用协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点为，被告是否存在逾期交房等违约行为，即被告是否应当对原告进行赔偿。原、被告之间签订的《底部空间无偿使用协议》已明确约定，原告已知该空间不具备居住及经营条件，不能作为住宅或商铺使用，原告无偿取得的该空间的使用权，不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记备案等政府手续，即原告明知并认可案涉的房屋底部空间部分的实际情况；且案涉房屋底部空间并未出现影响原告除居住、经营外的其他使用用途的情形。在原告事先知晓并签署协议表示接受的情况下，应当按照被告的通知接受房屋，行政机关对于被告及案涉房屋的处理，与本案并非同一法律关系。《底部空间无偿使用协议》中明确约定该空间的交付时间，系与《商品房买卖合同》约定的交付时间一致，即2014年6月30日前。被告已按照该约定向原告发出了入住通知，被告不存在违约行为，原告应自行承担拒绝接受房屋的后果。综上，原告的所有诉请，均无事实及法律依据，本院予以全部驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第六十八条、第六十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于磊的全部诉讼请求；案件受理费36,378元，由原告于磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长 张 禾人民陪审员 陈 梅人民陪审员 张晓青二〇二〇年四月七日书 记 员 胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第六十八条证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示。第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。