福建省南靖县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0627执异3号 案外人：曾文福，男，1965年5月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 申请执行人：南靖县农村信用合作联社，住所地福建省南靖县山城镇中山北路47号。统一社会信用代码：91350627796050678F。 法定代表人：庄德南，理事长。 委托诉讼代理人：何民勇，男，1976年4月20日出生，汉族，系南靖县农村信用合作联社员工,住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：曾巧真，女，1988年8月5日出生，汉族，系南靖县农村信用合作联社员工，住福建省南靖县。 被执行人：赖瑞武，男，1966年11月20日出生，汉族，农民，住福建省平和县。 被执行人：李彩凤，女，1967年12月18日出生，汉族，农民，住福建省平和县。 在本院执行南靖县农村信用合作联社与赖瑞武、李彩凤等人金融借款合同纠纷一案中,案外人曾文福于2020年4月16日对本院执行查封赖瑞武、李彩凤名下的位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层、平和县××镇各平路西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层的房屋的执行行为不服,向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 案外人曾文福称，请求法院中止对平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层（商品房买卖合同号：35062808000200821，建筑面积为147.650㎡，套内建筑面积为142.750平米）与平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层（商品房买卖合同号：35062808000200822，建筑面积为111.860㎡，套内建筑面积为108.150平米）的查封。事实与理由：2017年3月8日，赖瑞武、李彩凤与曾文福签订了店面及夹层权益转让合同书，将平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层、平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层转让给曾文福，并全权委托阮秀梅到平和县公证处办理公证手续，公证员杨某接待办理公证相关手续［（2017）闽平证民字第103号和（2017）闽平证民字第104号］。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 南靖县农村信用合作联社辩称，1、因赖瑞武、李彩凤无法履行债务，2018年6月7日南靖县农村信用合作联社根据已经发生法律效力南靖县人民法院作出的2018闽0627民初285号民事调解书向法院申请强制执行并申请查封被执行人财产，2018年10月8日法院依照法律规定依法查封赖瑞武、李彩凤位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城Ｄ14号、Ｄ15号等房产。南靖县农村信用合作联社申请强制执行及查封所依据的事实清楚，程序符合法律规定，应予以保护；2、法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付总价价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记；根据上述规定，案外异议人需具备四个条件才可以排除执行。请求法院驳回案外异议人的申请事项。 赖瑞武辩称，没执行前其就向曾文福借钱了，2017年赖瑞武就把房子卖给曾文福了。 李彩凤未作答辩。 本院查明，1、2018年3月7日，经本院组织，南靖县农村信用合作联社与赖瑞武、李彩凤等人达成调解协议，本院作出（2018）闽0627闽初285号民事调解书：一、南靖县南盛家具有限公司结欠南靖县农村信用合作联社借款本金1700000元及利息，自2018年4月至2018年6月的每月16日前各归还10000元，自2018年7月起的每月16日前各归还30000元直至还清全部借款止；二、漳州和盛达家居有限公司、赖瑞武、李彩凤、黄达辉、朱增文、黄巧玲对以上借款本息承担连带清偿责任……。后因赖瑞武、李彩凤等人未按时履行，南靖县农村信用合作联社向本院申请强制执行。2018年10月8日，本院作出（2018）闽0627执589号之一执行裁定书,裁定：一、查封赖瑞武、李彩凤所有的坐落于平和县××镇宝善小区大饭洋、平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号和平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号房产；二、查封赖瑞武所有的坐落于××小溪镇××饭××、××小溪镇北环路××花园××楼××房产；三、查封期限为三年。 2、2017年3月8日，赖瑞武、李彩凤与曾文福签订《店面及夹层权益转让合同书》，约定赖瑞武、李彩凤名下的位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层以851952.28元的价款出售给曾文福；曾文福于当天支付471952.28元给赖瑞武、李彩凤。曾文福负责归还赖瑞武、李彩凤于2012年1月18日向中国银行平和支行的借款380000元及利息。同日，赖瑞武、李彩凤到平和县公证处将其名下的位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层的处理房产等事宜全权公证委托阮秀梅。同日，赖瑞武、李彩凤出具一张收到转让金471952.28元的收据给曾文福收执。 3、2017年3月8日，赖瑞武、李彩凤与曾文福签订《店面及夹层权益转让合同书》，约定赖瑞武、李彩凤名下的位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层以630062.32元的价款出售给曾文福；曾文福于当天支付370062.32元给赖瑞武、李彩凤，曾文福负责归还赖瑞武、李彩凤于2012年1月18日向中国银行平和支行的借款260000元及利息。同日，赖瑞武、李彩凤到平和县公证处将其名下的位于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层的处理房产等事宜全权公证委托阮秀梅。同日，赖瑞武、李彩凤出具一张收到转让金370062.32元的收据给曾文福收执。 4、听证时曾文福及赖瑞武均陈述：（1）赖瑞武所购买的平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产均系赖瑞武与汤国璋、李贵山三人合伙购买，赖瑞武只占两处房产三分之一的份额，曾文福向赖瑞武、李彩凤购买的仅是两处房产三分之一的份额。（2）因赖瑞武在签订两份《店面及夹层权益转让合同书》时尚欠曾文福款项460000元，相抵扣后，2017年3月8日，曾文福另支付了140000元房产差价给赖瑞武的妻子李彩凤，即曾文福支付给赖瑞武、李彩凤的购房款为600000元（460000元＋140000元），而非两张收据的转让金金额。（3）平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产目前均出租给他人，租金由汤国璋、李贵山、曾文福三人平分。（4）平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产尚欠银行的按揭款（其中Ｄ14号为本金380000元及利息、Ｄ15号为本金260000元及利息）由汤国璋、李贵山、曾文福三人共同偿还。 5、2020年1月8日，福建新新房地产开发有限公司平和公司出具两份房屋产权办理通知，内容为通知赖瑞武于通知的次日起15日内办理平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产的产权登记相关手续。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付总价价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人曾文福在本院查封前虽与赖瑞武、李彩凤签订了两份《店面及夹层权益转让合同书》，但曾文福与赖瑞武听证时均明确表示曾文福购买的仅为平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产三分之一的份额而非全部的份额，且异议人曾文福仅支付了部分房款，平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号、Ｄ15号两处房产均尚欠银行的按揭贷款未还清，即曾文福未支付全部价款，因此，异议人曾文福要求法院中止赖瑞武、李彩凤名下的座落于平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ14号店面及夹层与平和县××镇××西侧河滨路北侧水岸帝景星城11幢Ｄ15号店面及夹层的查封异议理由不成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回曾文福的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓云珠 审判员  詹慧斌 审判员  余艳慧 二〇二〇年四月三十日 书记员  韩端端