云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异86号案外人：代雪,女，汉族，1982年8月3日生，身份证登记住址:云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：**珠，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：刘勇，男，彝族，1972年11月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被执行人：崔妍，女，汉族，1983年4月27日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：杨杰，男，汉族，1978年10月17日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。本院在执行申请执行人刘勇与被执行人崔妍、杨杰民间借贷纠纷案件的过程中，案外人代雪向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人代雪提出异议请求称，请求解除对昆明市西山区人民法院（2018）封2049号查封…文件和（2019）云Ｏ112执2323号查封文件作出的对崔妍名下位于昆明市房屋的查封。事实及理由为:案外人代雪系上述房屋的买受人,2018年3月21日,代雪与被执行人崔妍签订了《云南省二手房房屋买卖合同》,合同约定代雪以97万元的价格购买上述房屋。合同签订时,代雪已支付了购房款960700元,约定剩余款项9300元待领到房屋所有权证书时再行支付。2018年3月22日,买卖双方在房屋交易所办理了二手房买卖合同网上备案手续,办理了合同公证,代雪缴纳完所有相关税费,并完成了产权过户登记转移交付手续。在案外人代雪等待领取不动产证时,上述房屋在2018年4月9日被昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初2809号民事裁定书裁定查封,查封申请人系被执行人崔妍的债权人刘勇。案外人代雪于2018年4月10日向官渡区人民法院提出执行异议,法院审查后,于2018年5月9日作出（2Ｏ18）云0111执异39号执行裁定书裁定中止执行。刘勇不服裁定,提起执行异议之诉。案件经过昆明市中级人民法院的终审判决,判决驳回了刘勇的诉讼请求。2Ｏ2Ｏ年1月,官渡区人民法院根据中级人民法院的生效判决书,解除了对上述房屋的查封。之后,案外人代雪到房产交易中心领证时,才知道上述涉案房产被西山区人民法院（2018）封2049号查封文件和（2019）云0112执2323号查封文件执行了查封。现案外人代雪请求昆明市西山区人民法院依法中止对上述涉案房屋的执行,因同样的理由,即代雪在人民法院查封之前签订了《二手房买卖合同》;代雪在人民法院查封之前合法占用了房屋;并将在办理完过户登记手续后才支付的剩余房款交到执行法院:未能办理过户登记并非代雪的自身原因造成,代雪享有本案所涉房屋的物权期待权,依法有权阻止对本案所涉房屋的执行,其针对所涉房屋被查封所提执行异议也应得到人民法院的支持。综上所述,恳请西山区人民法院查明事实真相,依法维护案外人代雪的合法权益,中止对上述涉案房屋的执行。申请执行人刘勇答辩称，一、人民法院执行裁定书是法院执行行为的合法体现,符合法律规定,所裁定执行的内容不能解除。本案中昆明市西山区人民法院（2018）封2049号查封文件是为了防止被执行人崔妍转移财产而作出的保全查封,保全金额为130万元。昆明市西山区人民法院（2019）云0112执2323号查封文件是西山区人民法院在审理（2018）云0112民初7011号民间借贷纠纷案件后,人民法院依照法定程序作出的执行处理行为,没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为,是维护申请执行人合法权益的正义之举,是维护法律尊严的正当行为。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行”。第二十五条规定,“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中涉案房屋的产权证和不动产登记簿所记载的权利人是被执行人崔妍,案外人代雪对涉案房屋不享有物权,其对被执行人崔妍享有债权。代雪虽然办理了网签备案,但网签备案作为一种行政管理方式,不是预告登记,不能产生物权设立或变动的效力,不具有足以排除强制执行的民事权益,不能对抗人民法院的强制执行。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。本案中案外人代雪虽然办理了合同公证,缴纳了税费,但涉案房屋的转移申请处于审核阶段,未登簿,并未完成不动产物权变更登记,涉案房屋的物权仍在被执行人崔妍名下。四、2018年3月21日,案外人代雪与被执行人崔妍的委托人刘冲签订了《二手房买卖合同》,合同约定房屋成交价为97万元,其中首付21万元,剩余76万元贷款,款清后交房。而代雪在2018年4月13日的法院询问中2次明确自认涉案房屋的实际成交价是80万元。在代雪提交的银行流水中,实际转款780700元给卖房人崔妍的是另一案外人刘禹。代雪与崔妍的委托人刘冲2018年3月21日签订《二手房买卖合同》,但另一案外人刘禹早在2018年3月14日就和崔妍办理了房屋交接,房屋交付在前,而交易在后,明显不合常理,目的是想造成实际占有房屋的假相。本案涉案房屋实际发生的付款金额、付款方式、付款时间、交接房时间等重要内容均未按《二手房买卖合同》约定履行,合同的约定和效力成为“一纸空文”,该《二手房买卖合同》自然无效。被执行人崔妍的委托人刘冲和实际付款人刘禹是房屋中介和职业炒房人,他们与代雪、崔妍联手操控了本案涉案房屋的买卖交易,申请执行人已按照虚假诉讼罪向公安机关报案,公安机关已安排刑侦受理调查。五、本案中涉案房屋的产权所有人崔妍是多起借贷纠纷案件的被执行人,涉案房屋在昆明市西山区人民法院的查封之后还有昆明市五华区人民法院的轮候执行查封。涉案房屋是被执行人崔妍唯一可供执行财产,假如法院支持了案外人代雪的异议请求,将会造成被执行人崔妍无可供执行财产,严重损害申请执行人刘勇的合法债权。申请执行人刘勇提出请求对位于昆明市房屋继续查封执行的执行异议之诉被昆明市中级人民法院驳回后,向云南省高级人民法院提出申请再审,云南省高级人民法院已经受理。六、案外人代雪所提执行异议理由不符合法律规定,人民法院对代雪提出的异议请求应予以驳回。案外人代雪请求人民法院中止对涉案房屋执行的理由为:代雪在人民法院查封之前签订了《二手房买卖合同》;代雪在人民法院查封之前合法占有了房屋;已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;未能办理过户登记并非代雪的自身原因造成。而本案的事实是:1、代雪与被执行人崔妍的委托人刘冲签订的房屋买卖合同是虚假的空壳合同;2、代雪与崔妍进行的是房屋交接在前,买卖交易在后的非正常交接,何来的合法占有？3、涉案房屋的绝大部分价款是房屋中介刘禹支付的,而非代雪。本案中的《二手房买卖合同》充其量属于“形式合法的空壳合同”,如果案外人代雪坚持认为该买卖合同是合法有效的,那么代雪就应该履行合同约定,把从银行所贷抵押贷款的76万元交付到法院执行,而非9300元。法律保护合法交易,申请执行人完全无异议,但法律不是用来保护虚假交易的,因此,人民法院对案外人代雪提出的异议应予驳回。综上所述,案外人代雪的执行异议请求缺乏事实和法律依据。恳请昆明市西山区人民法院查明事实真相,依法驳回案外人的异议,以维护申请执行人的合法权益,维护法律的神圣尊严。案外人代雪为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：一、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111执异39号执行裁定书一份；二、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5042号民事判决书一份；三、1.昆明市中级人民法院（2019）云01民终4254号民事判决书一份，2.法律文书生效证明一份；四、查档表一份。以上证据材料均为复印件。申请执行人为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1，（2018）云0112民初7011号民事裁定书一份；2，昆明市不动产登记中心官渡登记处回函一份；3，房屋信息查询摘抄表一份；4，《二手房买卖合同》一份；5，昆明市官渡区人民法院询问笔录一份,6，户名为刘禹的银行账户历史交易明细一份；7，房屋交接清单一份；8，微信截图一份；9，接待报警人三联单一份；10，民事申请再审提交材料清单一份。以上证据材料均为复印件。本院查明，刘勇与崔妍、杨杰民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）云0112民初7011号民事判决书已生效，该民事判决书载明由被告崔妍、杨杰共同于本判决生效之日起十日内向原告刘勇返还借款本金人民币1300000元及相关利息，并承担案件受理费人民币16500元，保全费5000元。判决生效后，由于义务人未按照生效民事判决书履行义务，权利人向本院申请执行，本院于2019年3月11日立案执行，执行案号为（2019）云0112执2323号。进入执行程序后，本院依法轮候查封被执行人崔妍名下位于昆明市房屋（房产证号：20××96）。对于案外人代雪基于买卖合同对案涉查封房屋主张所有权并提出排除执行的异议请求，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人必须满足上述法律规定的全部条件，其物权期待权才能得到上述法律保护。具体到本案中，原告刘勇与被告代雪、第三人崔妍、杨杰执行异议之诉一案，昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5042号民事判决书确认：“…在本院查封涉案房屋之前，被告代雪已与第三人崔妍签订了合法有效的书面二手房买卖合同，被告代雪并委托刘禹与第三人崔妍办理了房屋交接手续，被告代雪也实际占有了案涉房屋。被告代雪已支付购房款960700元，在本院的案件执行过程中并将剩余房款9300元交付到法院，虽然未完成办理过户登记并非是被告代雪的自身原因导致的，而是在被告代雪与第三人崔妍完成所有变更登记所需提交材料并将材料提交房屋登记机关后，在审查过程中，原告申请保全致使未完成变更登记手续。”该案二审程序中，昆明市中级人民法院作出的（2019）云01民终4245号民事判决书确认“…代雪与崔妍在人民法院查封之前签订了《二手房买卖合同》；代雪在人民法院查封之前合法占用了房屋；并将在办理完过户登记手续后才支付的剩余房款交到执行法院；未能办理过户登记未并非代雪的自身原因造成，被上诉人代雪享有本案所涉房屋的物权期待权，依法有权阻止对本案所涉房屋的执行，其针对所涉房屋被查封所提执行异议也应得到人民法院的支持。…”故根据生效法律文书认定的事实，案外人代雪的异议请求符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护条件，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2019）云0112执2323号执行案件对位于昆明市房屋（房产证号：20××96）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年四月十七日法官助理周志良书记员曾子媚