四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17499号 上诉人（原审被告）：成都市保利兴北房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道寸龙桥路186号。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈加法，男，1968年9月22日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被上诉人（原审原告）：徐秋芽，女，1966年9月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 上诉人成都市保利兴北房地产开发有限公司（以下简称保利兴北公司）与被上诉人陈加法、徐秋芽商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3857号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利兴北公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈加法、徐秋芽的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由陈加法、徐秋芽承担。事实与理由：1.一审认定《商品房认购书》第七条系格式条款，是错误的。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第五十二条、第五十三条的规定，格式条款须同时具备“重复使用”“预先拟定”“未与对方协商”三个特点。而本案中，保利兴北公司在签订认购书时已明确提示陈加法、徐秋芽核实相应条款，已尽到提示义务；认购书的该条款仅为约定保利兴北公司已提示到陈加法、徐秋芽《商品房买卖合同》等文本，并没有限制、排除陈加法、徐秋芽对包括付款方式在内的交易条件，付款方式是由保利兴北公司与陈加法、徐秋芽确认的，并不会根据合同文本而进行调整；且陈加法、徐秋芽为民事活动主体，具备民事行为能力，对于购买房屋的重大民事行为，应当清楚认知其行为的法律后果，其签订认购书，即应遵守认购书的约定。2.一审认为保利兴北公司与陈加法、徐秋芽未签订正式合同系不可归责于双方的原因，是错误的。《商品房认购书》中明确约定陈加法、徐秋芽须在2019年1月30日前到保利兴北公司签约收款中心缴纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件，若逾期未办理视为陈加法、徐秋芽违约，认购书自动解除，保利兴北公司可将该物业另行处置，陈加法、徐秋芽无权要求返还定金。但对于陈加法、徐秋芽在何种情况下可以不与保利兴北公司签订合同未作约定。并且，陈加法、徐秋芽系因自身原因致使双方未签订商品房买卖合同。保利兴北公司从未向陈加法、徐秋芽承诺过可以办理10年银行贷款，事实上双方可以按照约定时间前述合同，且保利兴北公司已多次告知其不签订合同的后果，陈加法、徐秋芽仍未按照约定时间与保利兴北公司签订合同，已构成认购书项下的违约行为，应当承担不利后果，定金不予退还。3.根据一审判决的审判逻辑，因购房人不能与开发商就银行按揭达成一致意见，购房人即可不遵守已签订合同的约定，且将其认定为不能归责于双方的原因，严重违反民事活动诚实信用原则，将严重扰乱民事活动秩序，损害守约当事人的合法权益。4.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，属适用法律错误，应予改判。 陈加法、徐秋芽共同辩称，其于2019年2月25日委托律师向保利兴北公司发出《律师函》，要求解除与保利兴北公司签订的认购协议书，同时要求保利兴北公司返还其在签订认购书前缴纳的50000元。而保利兴北公司在2月26日向陈加法、徐秋芽发出的解除通知书，是对《律师函》的回应。陈加法、徐秋芽在付诚意金前，已向保利兴北公司出具所有贷款资料，保利兴北公司承诺能够办理10年贷款，但认购书签订后，保利兴北公司所指定的银行无法办理10年贷款，至少需要办理15年贷款，且在陈加法、徐秋芽要求更换银行办理贷款时，保利兴北公司予以拒绝。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，保利兴北公司应当向陈加法、徐秋芽退还50000元诚意金。请求驳回上诉，维持原判。 陈加法、徐秋芽向一审法院起诉请求：判令保利兴北公司返还50000元定金并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年1月5日，陈加法、徐秋芽（申请人）填写《预约认购权登记申请单》，载明：申请人为获得保利兴北公司所开发项目房源开盘当日的认购权利，自愿支付人民币50000元予保利兴北公司作为其所开发项目房源开盘当日认购权之预约登记诚意金，签订认购协议时，该诚意金直接转为定金。陈加法、徐秋芽于2019年1月5日向保利兴北公司刷卡支付三笔各10000元，于2019年1月6日向保利兴北公司刷卡支付两笔各10000元，以上五笔共计50000元。 2019年1月23日，保利兴北公司（甲方、出售方）与陈加法、徐秋芽（乙方、认购方）签订《保利大都汇项目认购书》，约定乙方购买甲方开发的房屋，建筑面积139.17平方米，总价款1561069元，“1．乙方在本协议签订的同时支付定金50000元。2．乙方在签订认购书后，须于2019年1月30日前到签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。如单方面拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应在违约之日起15个工作日内将所收定金双倍返还给乙方。”，“7．甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议”。 一审法院另查明，双方提交的微信聊天记录截图一致内容显示，保利兴北公司工作人员于2019年1月29日13时12分向陈加法、徐秋芽发送微信，内容为：“尊敬的保利大都汇业主陈加法先生、徐秋芽女士您好，您在我司保利兴北房地产开发有限公司开发的保利大都汇项目订购：您应于2019年1月29日前签订购房合同，逾期签约将收取每天万分之三的违约金，请知悉！”。 2019年2月25日，四川原石律师事务所受陈加法、徐秋芽委托，向保利兴北公司邮寄《律师函》，载明：贵公司在与陈加法、徐秋芽签订认购协议书之前口头承诺，并审核了全部贷款资料后明确表示能够办理10年期限的银行贷款，随后贵公司不能办理10年期限贷款，陈加法、徐秋芽提出自行找贷款银行能够办理10年期限贷款，但是遭到贵公司拒绝，现陈加法、徐秋芽要求贵公司解除认购书、返还在签订认购书前缴纳50000元，希望贵公司本着诚信原则，接到本函后7日内以返还50000元予以解决。邮递记录显示，该《律师函》已向保利兴北公司住所地邮寄，于2019年2月26日由“黄倩”签收。 2019年2月26日，保利兴北公司作出《解除认购协议通知书》，通知陈加法、徐秋芽：您于2019年1月23日与我公司签订一份《商品房认购书》，认购由我公司开发建设的“房屋一套，并交纳定金人民币50000元。根据协议规定，您应当于签订认购书之七日后，于2019年1月30日前到我公司销售现场签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，并在合同签订当天履行付款义务，现您因自身原因至今未能与我公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，您的行为已构成违约，为此我公司决定按照约定，从即日起解除贵我双方签订的《商品房认购书》，您所交纳的定金伍万元不予退还，同时，我公司有权将您所认购的房屋另行出售。陈加法、徐秋芽确认收到该通知书。 一审法院认为，本案双方当事人对签订《预约认购权申请单》、《保利大都汇项目认购书》及陈加法、徐秋芽已向保利兴北公司付款50000元的基本事实无异议，争议焦点在于陈加法、徐秋芽所支款项是否属于认购书所约定的定金、保利兴北公司应否向其退还该款，一审法院结合证据及陈述评述如下： 关于付款性质。陈加法、徐秋芽于2019年1月5日填写《预约认购权登记申请单》，载明陈加法、徐秋芽为取得保利兴北公司开发项目房源开盘当日的认购权利而支付50000元作为诚意金，“签订认购协议时，该诚意金直接转作定金”，陈加法、徐秋芽于2019年1月5日、2019年1月6日分别向保利兴北公司支付30000元、20000元，共计50000元，应为对应申请单支付的诚意金。双方于2019年1月23日签订《保利大都会项目认购书》，按照约定50000元诚意金转作定金。陈加法、徐秋芽关于其付款时间与认购书所约定的付定金时间不一致、所付款项并非定金的意见，缺少事实依据，本院不予采纳。 关于责任承担。陈加法、徐秋芽与保利兴北公司形成了合法有效的商品房预约合同关系，双方应当按照合同约定履行各自义务和主张权利。对于商品房买卖而言，认购书具备预约合同性质，其目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。认购书中逾期不签相关协议则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就合同条款达成一致意思，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同应当解除，已付定金应予退还。本案中，从认购书内容分析，第七条载明保利兴北公司已经向陈加法、徐秋芽明示了将签订的相关文本材料，陈加法、徐秋芽声明阅悉并对认购物业交易条件等有充分了解且无异议，该条系保利兴北公司预先提供的格式条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，保利兴北公司负有采取合理方式提请陈加法、徐秋芽注意该条款的义务，但协议文本中对此未作明显区别，保利兴北公司也未能提供证据证明其已就该条款内容及法律后果进行提示和说明，实际上排除了陈加法、徐秋芽对包括付款方式在内的交易条件进行协商的权利。从未签署正式合同原因分析，保利兴北公司答辩不予退还已交纳购房定金的理由为陈加法、徐秋芽未在约定期间内签订正式的房屋买卖合同等相关协议，但从一审法院查明的双方协商情况看，陈加法、徐秋芽并非拒绝签订正式的商品房买卖合同，而是在发现其无法在指定银行办理10年期限按揭贷款、提出可以通过在其他银行办理贷款的替代付款方式后，保利兴北公司予以拒绝。双方提交微信聊天记录的一致部分也显示，在约定的签订正式合同期满前，保利兴北公司工作人员告知陈加法、徐秋芽应在2019年1月29日前签订购房合同，逾期签约将收取违约金，并未提出解除认购书，而是在2019年2月26日才作出《解除认购协议通知书》，同年2月25日陈加法、徐秋芽已委托律师作出并发送了内容为要求保利兴北公司返还50000元并告知原因的《律师函》，双方就付款方式磋商不成导致未能签订正式合同，其原因不可归责于任何一方，依照法律规定，保利兴北公司应将所收取定金50000元返还给陈加法、徐秋芽。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：保利兴北公司应在判决生效之日起十日内返还陈加法、徐秋芽50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由保利兴北公司负担（此款陈加法、徐秋芽在起诉时已预交）。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《保利大都汇项目认购书》第七条是否属于无效格式条款的问题。 《保利大都汇项目认购书》第七条约定：“甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议”。本院认为，从文本形式来看，第七条符合预先拟定并可重复使用且在订立合同时未与对方协商的特征，应系格式条款。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条，保利兴北公司作为提供格式条款的一方应当采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但在案涉认购书中，该条文与其他条文采取了一致的文本样式，未通过加粗或下划线等常用方式与其他条文作区分，且保利兴北公司也未能提供证据证明其已就该条款内容及法律后果向购房人进行提示和说明。基于此，一审法院认定该条款系无效格式条款，并无不当，本院予以确认。 二、保利兴北公司应否向陈加法、徐秋芽退还定金50000元。 徐秋芽主张，其在签订《保利大都汇项目认购书》前，提交了所有贷款资料供保利兴北公司审核，保利兴北公司承诺其购买案涉房屋可办理10年期贷款，基于此，才与保利兴北公司签订了《保利大都汇项目认购书》，而后保利兴北公司所指定的银行无法办理10年期按揭贷款，陈加法、徐秋芽提出变更贷款银行但与保利兴北公司协商未果，故向保利兴北公司发出《律师函》，表明其解约意图，并要求返还所支付的50000元。保利兴北公司则主张，《保利大都汇项目认购书》的目的系签订正式合同以及缴纳款项而非贷款审批，且《按揭基础材料银行预审表》明确载明“贷款能否通过以银行最终审核结果为准”，陈加法、徐秋芽不能以贷款办理情况为由拒绝履行认购协议书，在其逾期签约的情况下，按照《保利大都汇项目认购书》第二条之约定，无权要求保利兴北公司返还定金。 对此，本院认为，陈加法、徐秋芽与保利兴北公司未订立正式完备本约的原因在于双方对于包括付款方式在内的交易条件未达成一致。《保利大都汇项目认购书》第七条中的约定涵盖了对交易条件无异议，但如前所述，第七条属格式条款，实际上排除了陈加法、徐秋芽对包括付款方式在内的交易条件进行协商的权利，该格式条款无效。同时，付款方式作是决定购买商品房的重要因素，由于陈加法、徐秋芽向开发商提供了全套贷款资料，经开发商预审后明确其可办理为期10年的贷款，陈加法、徐秋芽已形成合理预期。而《保利大都汇项目认购书》签订后，经银行正式审核其只能办理15年贷款，与其预期不符。至于《按揭基础资料银行预审表》载明“已提供以上基础资料，并已签订银行按揭手续，贷款能否通过以银行最终审定结果为准”，在陈加法、徐秋芽被告知仅能办理15年贷款后，自行找到了可办理10年贷款的银行，且积极与开发商协商变更贷款银行，但双方协商未果，在此情况下双方未能签订商品房买卖合同不能归责于陈加法、徐秋芽。同时，由于开发商仅是对贷款条件进行预审，贷款最终以银行审核为准，陈加法、徐秋芽提出变更贷款银行后，开发商出于自身利益考量不予接受，亦不可归责于开发商。双方作为平等的民事主体，在公平诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑无法就付款方式达成一致的意思表示，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，认定保利兴北公司应返还陈加法、徐秋芽已缴纳的50000元定金，并无不当，本院予以维持。 综上，保利兴北公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1015元，由上诉人成都市保利兴北房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月十六日 书记员 王朝阳