四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终441号 上诉人（原审原告）:牟良，男，汉族，生于1980年2月29日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：李宏,四川拥彗律师事务所律师。（一般授权） 被上诉人（原审被告）：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号,统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，董事长。 诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司，住所地:泸州市江阳区,统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。 上诉人牟良与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，牟良不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。先本案已审理终结。 上诉人牟良上诉请求：请求依法撤销四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1739号民事判决，依法判决被上诉人履行《商品房买卖合同》的交房义务，本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以上诉人与被上诉人的借款合同涉及被上诉人非法吸收公众存款为由，认定合同无效，事实认定有误。原审法院错误适用《民法总则》、《合同法》、《破产法》及《民事诉讼法》。 被上诉人辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。 牟良向一审法院起诉泸州纳溪永乐房地产开发有限公司请求：确认原告与被告于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》有效，并判令被告继续履行合同。一审法院审理查明：被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目，2015年2月12日取得商品房预售许可证。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。 2015年4月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001320）约定:被告永乐公司将修建的位于泸州市纳溪区1幢7层7-3号钢混住房一套（76.94平方米），以每平方米单价4260元，总价327764元出卖给原告，于2016年12月31日交付房屋。2015年5月25日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015001320）在纳溪区房屋产权交易服务中心作预售备案登记。合同签定当日，原告母亲刘能书与被告永乐公司对借款30万元的本息进行结算，并以结算后的借款本息转抵本案原告的购房款327764元。转抵的购房款是原告母亲刘能书于2012年1月12日出借给被告永乐公司的30万元，双方签订了《借款协议》，约定年利息30%。 2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告父母刘能书、牟守明参与非法集资款项共51万元的名单附判决之后，包括用于转抵本案原告购房款的款项。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《不予履行通知书》和《债权审核确认原则》书面告知原告，以刘能书借款及利息转抵的购房款不能认定为购房款，转抵购房款的借款确认为刘能书的普通债权，因此，不予履行《商品房买卖合同》。原告不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。一审法院经审理认为：本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告对被告永乐公司的资产管理人将购房款登记为其母亲刘能书的普通债权有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作为刘能书普通债权的登记，要求继续履行合同而提起的与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑事处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告的购房款是其母亲刘能书出借给被告永乐公司，以《借款协议》的形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，刘能书与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告母亲刘能书的借款本金及利息转换为购房款，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的形式来实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维、客观行为以及过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告牟良与被告永乐公司签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理，现属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《不予履行通知书》和《债权审核确认原则》告知原告所交纳款项确认为刘能书在被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回原告牟良的诉讼请求。案件受理费6205元，由原告牟良负担。 本院二审期间双方当事人并未向本院提交新证据，本院的事实认定与一审法院一致。 针对本案的争议焦点，本院认定如下：一、本案所涉借款协议是否有效问题。本院认为，泸州市纳溪区人民法院于（2016）川0503刑初196号刑事判决确认泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪。被上诉人永乐公司从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑事处罚，非法吸收公众存款所涉民事法律行为因被定为犯罪行为，且违反法律、行政法规的强制性规定而无效。上诉人父母刘能书、牟守明于2012年1月12日出借30万元给纳溪永乐房地产有限公司，约定年息30%，出借行为发生在刑事判决中所确认的非法吸收公众存款罪期间，能够确认上诉人父母参与非法集资且约定较高利息。泸州市纳溪区人民法院于（2016）川0503刑初196号刑事判决将上诉人父母刘能书、牟守明参与非法集资款项的名单附刑事判决之后，作为非法集资退赔的依据。故一审法院认定该借款协议因涉嫌犯罪而无效并无不当。二、关于2015年4月27日双方签订的《商品房买卖合同》效力问题。本院认为，并没有相应的证据证明该合同违反法律、行政法规的强制性规定，及违反公序良俗原则，故上诉人主张《商品房买卖合同》有效的事实主张可以支持。一审法院对此认识不当，应予纠正。三、关于该《商品房买卖合同》是否继续履行问题。本院认为，虽然上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》有效，但上诉人并未实际缴纳购房款，上诉人用其父母出借给永乐房地产有限公司的借款本息抵扣的购房款。该借款协议已因违反法律行政法规的强制性规定而被认定为无效协议，在（2016）川0503刑初196号刑事判决中已经将上诉人父母刘能书、牟守明参与非法集资款项的名单附刑事判决之后，作为非法集资退赔的依据。2015年10月28日，永乐公司向泸州市纳溪区人民法院申请破产清算，纳溪区人民法院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《不予履行通知书》和《债权审核确认原则》书面告知上诉人以刘能书借款及利息转抵的购房款不能认定为购房款，转抵购房款的借款确认为刘能书的普通债权，不予履行《商品房买卖合同》。上诉人以此后被破产清算认定为普通债权的借款本息抵扣购房款，上诉人用该借款协议的本息抵扣购房款的行为不能成立。故双方的商品房买卖合同虽然有效，但上诉人并未支付购房款。破产管理人据此不履行双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。上诉人主张继续履行商品房买卖合同的主张不能成立。综上所述，一审判决虽然在《商品房买卖合同》的效力认定上有误，但并不影响双方是否继续履行《商品房买卖合同》最终判断，故其判决结论应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6205元，由上诉人牟良负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年四月八日 书记员 唐 繁