重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终628号上诉人（原审被告）：谢召钱，男，汉族，1981年3月4日生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：谭静，重庆雄明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏星，男，汉族，1989年5月15日生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：涂军，重庆尚润律师事务所律师。原审第三人：重庆楸维房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区云龙大道11号裙房1-商业18，统一社会信用代码91500107MA5UTKE05Q。法定代表人：王维飞，职务执行董事兼总经理。上诉人谢召钱因与被上诉人魏星、原审第三人重庆楸维房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2019）渝0107民初18540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。谢召钱向二审法院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实及理由，1、上诉人在合同履行中不存在违约行为。按照合同约定，被上诉人应于2019年7月1日前将首付款支付给上诉人，而上诉人未履行合同约定，导致合同履行障碍。一审法院判决上诉人违约不合理。2、即便是上诉人存在过错，一审判决结果过重，对上诉人不公平。一审未考虑被上诉人过错，将全部责任判决由上诉人承担不合理，上诉人的责任应予减轻。魏星辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人重庆楸维房地产经纪有限公司未作陈述。魏星向一审法院起诉请求判决：（一）解除原被告双方于2019年4月23日签订的《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》；（二）被告向原告返还购房定金2万元；（三）被告向原告赔偿居间服务费损失12000元；（四）被告向原告支付违约金127000元。一审法院查明：2019年4月23日，原告魏星（乙方、买受人）与被告谢召钱（甲方、出卖人）签订《重庆市存量房买卖合同》，约定：通过第三人居间成交，乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区房屋；该房屋已设定抵押，甲方应于2019年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年7月1日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，甲方解押所需资金来源为乙方的第二笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付；成交总价635000元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金2万元，乙方于甲方解押扣款前一日将首付款243000元支付甲方，乙方通过商业贷款方式贷款37万元，由贷款机构将该部分房款直接支付给甲方，双方应于签约后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请，乙方从购房款中留存2000元作为物业交割保证金，乙方应于交房当日支付甲方；甲方收到全部购房款后3个工作日内交付房屋；双方应于按揭审批通过后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方逾期履行本合同约定义务超过十五日或拒绝将房屋出售给乙方，构成根本违约，乙方有权解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金。同日，原告魏星（乙方）、被告谢召钱（甲方）与第三人重庆楸维房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就本案房屋签订了房屋买卖合同，乙方在签订房屋买卖合同时，向丙方支付居间代理费12700元；甲方或乙方违反约定导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，丙方收取的居间代理费无须退还，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，原告魏星（乙方）、被告谢召钱（甲方）与第三人重庆楸维房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方的首付款263000元用于帮业主解押房屋，业主不得用于其他用途；赎楼除乙方首付款和定金外所需资金由第三方资金介入，所产生的费用由乙方支付；甲方须配合丙方做赎楼公证和借款公证，且必须无条件配合出相关资料，不得以其他理由推脱拖延时间，且公证费用由甲方支付；甲方在收到银行按揭房款后3个工作日内把中间垫资的钱归还垫资方。上述文件签订当日，被告出具《收条》一份，载明：今收到魏星交来购买本案房屋购房定金2万元。2019年4月24日，第三人法定代表人王维飞出具《收条》一份，载明：今收到魏星交来购买本案房屋购房中介费12000元。2019年7月11日，原被告通话录音记录显示：魏：今天银行说审核已经通过了，如果你觉得还可以继续交易的话，可以进行下一步了，中介说需要我帮你支付7月份过后的房贷和给你明确承诺放款时间，你才会继续交易，对不对？谢：对头，这是最起码的撒。魏：但这个确实不在合同范围内啊！谢：如果还要继续交易的话，确实不晓得哪一天了。魏：我给钱给你，你去把房子解押了，然后过户给我们，银行才会放款下来，这是一个房屋交易的基本流程。谢：流程是这样啊，但都有个时限撒。房贷审核通过了，银行一般在五到七个工作日放款，你最起码给我个时间线，中介时间都不给，我不可能无期限等下去撒。魏：我现在就想问你一个明确答复，你提的两个要求，一是给你付7月份过后的所有费用，二是给你承诺银行放款时间，是不是？谢：是撒。魏：如果我达不到这个要求，你房子就不卖了对不对？谢：这不是合同以外的，这是我确实要求了的。我现在要求你给我个时限，很正常撒。我一直没说我房子不卖，按合同来说，你已超出了合同时限。我可以等到二十号，甚至等到月底，但如果你满足不了我这两个要求，那确实对不起，我不可能无期限等下去撒。魏：我给你一个明确答复，你提的这两个要求我是满足不到的。谢：满足不了，就不谈了撒。2019年7月18日，被告与第三人法定代表人王维飞通话录音记录显示：王：你还是去预约了吧，反正银行审批已经通过了，确定是没得问题的，就等你预约还款解押过户了。谢：后续的事情我晓得办，但我们要先把前面的事情扯清楚了再说。我们这个事情按照你们的走法，还有两个月我都拿不到钱，我还有必要吗？王：银行拒贷再签，在交易中是非常正常的，我们没有拖你。谢：你们一拖再拖，我只要求你们给我一个准确的（放款）时间，你们都给不了。王：这个时间由银行决定，我如何给你承诺。谢：你们如果想按合同走也可以，前面的事情不解决，我不可能再和你们交易。王：你现在确定不卖是不是，我这边直接给客户说了哟。谢：要得啊，你给客户说嘛。一审庭审中，原、被告及第三人一致认可如下事实：本案房屋交易合同签订后，原告按约向被告支付了定金，向第三人支付了居间服务费；2019年4月26日，三方到南坪步行街农业银行进行按揭贷款面签，资料提交完毕，5月底，该银行内部通知不再提供二手房按揭贷款，导致按揭申请被拒；6月12日，三方到江北观音桥金刚大厦邮政银行进行第二次按揭贷款面签，资料提交完整，原告当日签订，被告次日签订，7月11日，该银行贷款审批通过。原被告一致确认：双方签订的《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》于庭审当日即2019年9月18日解除。原告与第三人称，银行按揭贷款审批通过后，第三人组织双方进行还款解押流程，被告提出按揭贷款时间过长，并提出合同外要求，双方未能协商一致，导致合同无法继续履行；原告购买案涉房屋是为了换房，原告已将原有房屋出卖，该期间原告无房居住，于今年7月31日另行购买了其他房屋，期间的房屋租金损失是直接损失，本案交易解除，还造成购房资金筹集利息损失、交易过程中精力、差旅费、误工费等损失，案涉房屋价值波动不大。被告称，原告未按合同约定期限支付首付款，被告才提出要求；本案交易解除，不清楚给原告造成了什么损失。原告称，不清楚被告是否预约银行还款，从未通知原告支付首付款；合同约定的违约金不过高，应尊重契约精神，不应调整。被告称，6月18日预约一次，7月19日预约一次，因无原告联系方式，无法通知原告支付首付款，也未通知第三人；若法院认定被告违约，合同约定的违约金过高，要求调整。第三人称，不清楚被告是否预约银行还款，未通知我方要求原告支付首付款，且提出两个条件。上述事实，有当事人陈述、重庆市存量房买卖合同、居间服务合同、补充协议、收条、电话通话录音记录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《重庆市存量房买卖合同》、原被告及第三人签订的《补充协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》虽有第三人签字，但主要内容仅涉及解押费用的来源，第三人的义务为协助被告筹资的附随义务，故该协议实质属于原、被告之间的房屋买卖合同关系范畴。当事人协商一致，可以解除合同。原被告双方一致确认双方签订的《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》于2019年9月18日解除，该院予以确认。按原被告双方约定的房屋交易流程，原告交付定金后，双方应及时办理银行贷款申请手续，被告应及时向银行申请预约还款解押，原告在银行放款前一日支付首付款。现被告未举证证明其向银行预约还款，并通知原告或第三人按合同约定期限支付首付款，原告向被告支付首付款的条件尚未成就，不能认定原告存在逾期支付房款的违约行为。在原告的按揭贷款审批通过后，原告及第三人均要求被告进行银行预约还款解押，但被告要求原告承担被告的房贷并承诺原告银行贷款的放款时间，否则不再继续交易。被告提出的原告承担被告房贷的条件属于合同约定外的事项，未经原告同意不具有约束力；被告提出承诺银行放款时间的条件，由于银行放款时间属于金融机构把控事项，原告及第三人均无法确定，故该条件不合情理，原告及第三人有权拒绝。在原告按揭贷款审批通过后，被告需积极履行预约还款解押义务，双方的房屋买卖合同才能继续正常履行，被告提出的上述条件不应成为其拒绝履行该义务的合理抗辩。原告签订房屋买卖合同的目的是为了取得房屋的所有权，被告在签订合同并收取定金后，未积极办理银行还款解押手续，导致原告的购房目的不能实现，被告的行为构成根本违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉房屋买卖合同既有违约金条款又有定金条款，原告选择适用违约金条款，符合法律规定。被告应向原告返还已收取的定金2万元。对于违约金金额高低问题，既要考虑鼓励市民社会契约精神，遵循诚实守信原则，避免出现利益驱动下因违约成本过低导致的失信毁约现象，也应考虑案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。被告单方违约行为客观上会造成原告一定的损失，包括选房看房所耗费的人力财力、合同正常履行的预期利益、产生纠纷所花费的维权成本等，结合房屋市场价格较为平稳的行情、原告已付款情况、当事人主观过错、以及原告有关及时另行购房的陈述，约定的违约金金额构成过分高于损失的情形。对原告要求被告承担约定数额违约金127000元的诉讼请求，一审法院酌情调整为3万元。按居间服务合同约定，守约方已向中介方支付的居间服务费可向违约方追偿。原告向第三人支付居间服务费12000元后，因被告的违约行为无法实现合同目的，被告应按约定向原告支付居间服务费损失。故对原告要求被告支付居间服务费损失12000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告魏星与被告谢召钱于2019年4月23日签订的《重庆市存量房买卖合同》及原告魏星、被告谢召钱、第三人重庆楸维房地产经纪有限公司于2019年4月23日签订的《补充协议》于2019年9月18日解除；二、被告谢召钱于本判决生效之日起五日内向原告魏星返还购房定金2万元；三、被告谢召钱于本判决生效之日起五日内向原告魏星赔偿居间服务费损失12000元；四、被告谢召钱于本判决生效之日起五日内向原告魏星支付违约金3万元；四、驳回原告魏星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1740元、诉讼保全费1320元，合计3060元，由原告魏星负担1060元，被告谢召钱负担2000元。二审法院查明的事实与一审法院相同。本院予以确认。本院认为，本案讼争焦点：上诉人的行为是否存在违约情形；2、一审法院判决由上诉人承担违约责任是否过重？为此本院作如下评析：上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《重庆市存量房买卖合同》、上诉人与被上诉人及第三人签订的《补充协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。按上述合同约定的房屋交易流程，被上诉人交付定金后，双方应及时办理银行贷款申请手续，上诉人应及时向银行申请预约还款解押，被上诉人在银行放款前一日支付首付款。在实际履行合同中，当被上诉人申请的按揭贷款审批通过后，被上诉人及第三人均要求上诉人进行银行预约还款解押，但上诉人要求被上诉人承担合同约定以外的义务，并不配合到银行办理预约还款解押手续，造成合同无法履行的障碍，其行为已构成违约。至于其上诉提出“按照合同约定，被上诉人应于2019年7月1日前将首付款支付给上诉人，而上诉人未履行合同约定，导致合同履行障碍”的问题。在上诉人与被上诉人签订的《重庆市存量房买卖合同》中约定，“付款方式为按揭付款，乙方（被上诉人）于签订本合同当日支付定金2万元，乙方于甲方（上诉人）解押扣款前一日将首付款243000元支付甲方”。因此，上诉人认为被上诉人未在2019年7月1日前将首付款支付给上诉人，构成违约行为的观点，与合同约定不符，对其此项诉称本院不予采信。由于被上诉人行为不构成违约，上诉人以被上诉人存在违约过错行为，一审判决由其承担全部违约责任错误，而上诉认为应减轻承担民事责任的理由不能成立，对其由此提出的上诉请求，本院不予支持。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人谢召钱承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  黎 明二〇二〇年四月八日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹