重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终599号上诉人（原审被告）：卫蔚，女，汉族，1970年6月9日出生。被上诉人（原审原告）：重庆渝海物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号，统一社会信用代码91500103739804883K。法定代表人：叶强，董事长。委托诉讼代理人：周毅、邓绪明，重庆谦浩律师事务所律师。上诉人卫蔚因与被上诉人重庆渝海物业管理有限责任公司（以下简称渝海公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。卫蔚上诉请求：撤销原判，改判驳回渝海公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由渝海公司承担。事实和理由：一审程序严重违法，未依法向卫蔚送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票就缺席审理，剥夺了卫蔚的诉讼权利。一审认定事实错误，渝海公司在2011年2月1日至2018年10月31日期间从未向卫蔚通过邮寄、张贴通知或其他方式书面催缴物业费，一审判决所依据的证据没有证明效力，所谓《邮政特快专递》没有卫蔚签收，不能视为已送达了催缴通知；照片模糊不清，且未举示原始载体。卫蔚与渝海公司没有形成物业服务合同关系，渝海公司提交的《住宅大厦物业服务合同》是其与某业主委员会某住宅分会签订的，该住宅分会不具有独立的法人资格和业主委员会主体资格，签订的物业合同不能约束卫蔚；该住宅分会已于2017年3月因业主委员会成立而解散，合同至2017年12月已到期。根据诉讼时效的规定，渝海公司只能主张三年以内的物业管理费，其在本案中的诉讼请求已超过诉讼时效。由于渝海公司没有向卫蔚书面催缴物业费，故不存在卫蔚违约的事实，渝海公司主张违约金不应得到支持，且一审判决按每日万分之四计算违约金无合同依据。渝海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卫蔚提出的上诉理由没有事实依据，不应得到支持。要求维持原判。渝海公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付从2011年2月1日至2018年10月31日拖欠的物管费26691元。二、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至付清全部物业费时止每日万分之四的违约金；三、被告立即支付从2011年2月1日至2018年10月31日期间公摊费1860元；四、被告立即支付从2011年2月1日至2018年8月31日期间的水费5828元。四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：坐落于重庆市渝中区某路9号37-3#的房屋权利人为卫蔚，建筑面积为191.36平方米。2016年12月30日，重庆市某业主委员会某住宅分会（甲方）与渝海公司（乙方）签订《“某”住宅大厦物业服务合同》，其中约定：甲方委托乙方就某住宅大厦提供物业服务；物业费收费标准为住宅1.5元/月·平方米；公共用电按总表与分表之差据实分摊；二次供水为4.7元·吨（基础水价随国家定价调整）。本合同期限为壹年，自2017年1月起至2017年12月止。合同期届满前一个月内，甲方决定不委托乙方管理的，应书面通知乙方。本合同期满，甲方没有解聘或者选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为本合同自动延续；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳本合同中规定的相关费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。卫蔚欠缴物业费期间为2011年2月1日至2018年10月31日，在此期间，渝海公司多次通过邮寄及张贴通知单的方式向被告书面催缴物业费。一审法院认为，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”渝海物业按照物业服务合同约定的内容对被告所居住小区提供了物业服务，被告亦应当履行按时交纳物业服务费的义务。被告未按相应物业服务合同的约定按期向原告交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，故其应依法予以交纳。涉案物业服务合同有效期间虽为2017年1月起至2017年12月止，但原告一直为涉案小区提供物业服务，应参照涉案物业服务合同收费标准收取物业费。关于物业费的问题，根据涉案物业合同约定，原告未交纳物业费按1.5元/月·平方米计算，涉案物业建筑面积为191.36平方米，欠费期间为2011年2月1日至2018年10月31日，核算金额为26691元。关于违约金的问题，原告请求被告支付2017年1月1日起至付清全部物业费时止每日万分之四的违约金，该请求不违反法律规定，予以照准。关于公摊水电费的问题，涉案物业服务合同虽公共用电按总表与分表之差据实分摊，二次供水为4.7元·吨（基础水价随国家定价调整），但原告所提交的证据不能证明被告欠缴公摊水电费的具体金额，故对原告的公摊水电费请求不予支持。一审依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告卫蔚于本判决生效后三日内向原告重庆渝海物业管理有限责任公司支付从2011年2月1日至2018年10月31日的物业管理费26691元；二、被告卫蔚于本判决生效后三日内向原告重庆渝海物业管理有限责任公司支付以尚欠物业费为基数，从2017年1月1日计算至付之日止，按每日万分之四计算的违约金；三、驳回原告重庆渝海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由被告卫蔚负担。”卫蔚在二审中举示了《业主委员会备案证明》、印章备案回执、某小区业主委员会出具的《证明》、业委会主任戚光洪身份证复印件、水费提醒（通知），拟证明本案所涉小区业主委员会于2017年3月1日成立后，未与渝海公司签订物业服务合同，渝海公司主体资格不合法；之前催收水费的对象是卫蔚的丈夫，不是向卫蔚催收，故催收物管费也不是向卫蔚催收，渝海公司称向卫蔚催收物管费不属实。渝海公司质证后认为，未与新一届业主委员会签订物业服务合同属实，但因新业主委员会未解聘渝海公司，渝海公司按原物业服务合同继续为小区提供物业服务，原物业服务合同自动延续，对卫蔚具有约束力；水费催收与物管费催收因为登记主体不一样，催收的对象也可能不一样，渝海公司根据房产登记信息一直向卫蔚催收物管费。渝海公司在二审中举示了《重庆市经营性收费许可证》、重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处出具的《证明》，拟证明渝海公司从2009年起对卫蔚所在小区提供物业服务，住宅物管费收费标准为1.5元/平方米·月。卫蔚质证后认为，小区物业服务部分是由渝海公司提供，另外业主委员会自己做一部分物业服务。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，一审法院按照卫蔚身份证登记地址并附其联系电话使用法院专递实施了庭前文书的送达，无法送达后又依法采取公告送达，期满后缺席审理并作出判决，程序合法。渝海公司按照与之前小区业主委员会签订的物业服务合同为小区提供物业服务，该合同期满后，原业主委员会以及新一届业主委员会均未另行选聘新的物业服务企业，渝海公司一直按原合同约定为小区提供物业服务至今，原物业服务合同继续有效，对卫蔚仍具有约束力，渝海公司向卫蔚主张物业服务费及违约金理由正当，一审判决确定的违约金计算标准适当，本院予以确认。在卫蔚欠缴物业服务费期间，渝海公司多次向其催收，未放弃权利，故渝海公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。综上所述，卫蔚的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514元，由上诉人卫蔚负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年四月一日（院印）书记员 余文韬