文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初788号原告：王怡，女，1985年7月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘德，重庆首理律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立胜，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。被告：重庆法衡企业管理咨询有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团L分区L33/03宗地9幢4-28，统一社会信用代码91500106MA5UMHL2XK。法定代表人：唐长谊，重庆法衡企业管理咨询有限公司总经理。委托诉讼代理人：孙权，重庆豪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾芮，男，重庆法衡企业管理咨询有限公司员工，住重庆市渝北区。原告王怡与被告重庆法衡企业管理咨询有限公司（以下简称法衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王怡及其委托诉讼代理人任立胜，被告法衡公司的委托诉讼代理人孙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怡向本院提出诉讼请求：1、判决原被告解除《房屋租赁合同》，被告将位于重庆市沙坪坝区某村X-X-X-X号房屋交付给原告；2、被告支付原告2019年4月-2019年12月期间租金6993元，以及从2020年1月1日起至法院判决解除合同生效之前的租金；3、被告支付原告违约金18648元，按照9324元/年×10年×20%计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的位于重庆市沙坪坝区某村X-X-X-X号房屋，租赁期限为10年，自2018年10月1日至2027年9月30日；房屋租金为9324元/年，每年6月25日-6月30日支付当年1月-6月的租金，每年12月25日-12月31日支付当年7月-12月的租金；并约定了承租人不能按时交纳租金的，视为承租人违约，承租人应向出租人王怡支付合同总租金20%的违约金。原告按合同约定将案涉房屋交由被告经营使用，被告拖欠2019年4月至今的租金未付，经原告多次催促，现仍未支付。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告法衡公司辩称，对原告与被告签订房屋租赁合同及被告欠付原告房屋租金属实，但欠付租金属于原告应当预见到的风险，并未达到解除合同的条件，不同意解除合同，原告仅存在租金损失，其主张的违约金过高，请求法院调整为赔偿两个月的租金。本院经审理查明如下事实：2018年9月25日，原告王怡与被告法衡公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告所有的位于重庆市沙坪坝区某村X-X-X-X号房屋，租赁期限为10年，自2018年10月1日至2027年9月30日；房屋租金为9324元/年，每年6月25日-6月30日支付当年1月-6月的租金，每年12月25日-12月31日支付当年7月-12月的租金；并约定了承租人不能按时交纳租金的，视为承租人违约，承租人应向出租人王怡支付合同总租金20%的违约金。庭审中，双方共同确认租金支付至2019年3月，2019年4月1日-2019年12月31日所欠租金为6993元。原告主张按照合同计算10年租金总额20%的违约金，被告认为，原告仅存在租金损失，按照10年租金总额20%计算违约金过高，请求依法调低为赔偿两个月的租金作为违约金，原告称其因不能及时收取租金导致不能偿还为购买房屋而借的高利贷存在损失，但未提供证据予以证明。被告表示其对外承租了数十个门面，因经营不善，资金困难，近期无法支付租金，遂调解未果。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的房产证、房屋租赁合同等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实和依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。《房屋租赁协议》虽未约定在迟延支付租金的情况下原告享有解除权，但根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，按照租赁合同约定，被告应当在2019年6月30日前支付2019年1-6月的租金，在2019年12月31日前支付2019年7-12月的租金，被告现已逾期支付两期共9个月的租金，并且当庭表示，由于资金困难，在今年内仍无法支付租金，应当视为原告给予了被告延期支付租金的合理期间，被告现仍未支付，并且被告当庭表示在将来一定期间内仍无能力支付，由此将导致原告收取租金的合同目的不能实现，故对于原告请求判决解除双方《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。因2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金支付时间已经届满，故对原告请求被告支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金6993元，本院予以支持。因本院判决解除双方的《房屋租赁合同》，故对于原告向被告主张支付2020年1月1日起至法院判决解除合同生效止的租金，本院予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告因欠付原告租金违约，合同约定的按照10年租期租金总额的20%计算违约金明显过高，被告请求予以调低，本院予以支持。原告主张其因不能及时收取租金导致不能偿还为购买房屋而借的高利贷存在损失，但未提供证据予以证明，本院对原告的该项损失意见不予采纳。被告认可按照月租金标准777元/月支付两个月租金1554元作为违约金，该金额高于原告迟延收取租金损失的1.3倍，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告王怡与被告重庆法衡企业管理咨询有限公司于2018年9月25日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告重庆法衡企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后五日内将位于重庆市沙坪坝区某村X-X-X-X号房屋返还原告王怡。三、限被告重庆法衡企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后立即支付所欠原告王怡2019年4月1日至2019年12月31日期间的房屋租金6993元，并按照777元/月的租金标准支付原告王怡从2020年1月1日起至本判决生效之日止的租金。四、限被告重庆法衡企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告王怡违约金1554元。五、驳回原告王怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告重庆法衡企业管理咨询有限公司负担，此款限被告重庆法衡企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告王怡。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年四月二十日书记员  杨 美