陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0724民初2112号 原告（反诉被告）：陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司，住所地西乡县城北街道办事处二里村一组。 法定代表人：杨继凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗朝晖，陕西恒爱律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司，住所地西乡县城西高速路口引道2号。 法定代表人：胡长学，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐志丹，陕西朝扬律师事务所律师。 原告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司与被告西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人罗朝晖、被告的法定代表人胡长学及委托诉讼代理人徐志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2016年4月7日签订的4亩土地的租赁协议及2016年6月10日原、被告口头约定5亩土地租赁协议，被告立即搬离，地面建筑物及附属设施无偿归原告所有；2、判令被告支付原告租金801665.00元(其中：4亩地租金374583.00元，从2017年4月6日起计算至2019年11月6日止,共计两年零7个月;5亩地租金427082.00元，从2016年6月10日起计算至2019年11月9日止,共3年零5个月）；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告从2017年4月7日起按每年租金270000元到生效判决确定给付之日止的租金（截止到2020年4月6日期间租金小计912739.73元)；2、判令被告对租金912739.73元按年利率6%从2017年2月7日起到2019年11月9日承担资金占用费106276.71元；3、全部诉讼费和保险费、保全费由被告承担。事实及理由：原告通过招、拍、挂竞得的国有建设用地一宗租赁给被告用于汽车销售。2016年4月7日，双方签订了场地出租协议，约定租赁场地约4亩;租期五年(2016年4月7日起至2021年4月6日止);租金为：第一年、第二年、第三年每年租金145000元，第四年、第五年租金依据市场行情确定当年租金标准。第一年租金在签订协议当日付清，第二年至第五年每年租金于签订协议之日提前两个月付清，即每年2月6日之前应当交付下一年度租金。协议签订后，被告实际租赁使用原告场地9亩，被告仅支付了第一年租金中的145000元，第二年、第三年、第四年租金未按约定时间支付。原告每年催要，被告一直未付，构成违约，给原告资金使用造成损失。被告实际租赁使用9亩土地，其中除原约定4亩外，另外5亩土地也是实际使用，故租赁土地面积是9亩。2016年6月10日，原、被告对增加的5亩土地双方口头约定每年租金125000元，故9亩土地每年租金为270000元。经原告多次催要，被告拒不支付土地租金，现原告依法提起诉讼。 西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司辩称，一、关于解除合同的问题。虽然原4亩土地租赁合同第七条第一款约定如不按时缴纳租金原告有权解除合同，但并不是被告不愿缴纳租金，是因为合同履行过程中诸多问题未能解决协商，事出有因，并且被告未构成根木违约，故解除合同的条件尚未成熟。被告租赁该块土地是修建4S店，并不是修理厂，因此相关修建标准及配套设施都有明确的规定，因为初期道路问题一直未能解决，即就是现在有路可以通行，但该路的权属也不是原告的，下一步二里村可能要收回。道路原告也无法保障，给被告造成了很多的不便和损失，原告对该问题不闻不问，还在后面的协商过程中说，路和其没有关系，原告当初没有承诺给提供道路。试问一下，如果原告当初没有给承诺提供道路，那么被告怎么会在此修建4S店，也不会把修理车间建到没有道路通行的后面场地。路的问题对于被告来说是合同履行当中最重要的事项，该问题是被告的合同义务，因为原告未能完全履行该项义务，致使该合同履行存在重大风险，被告可行使不安抗辩权，这也是《合同法》第六十七条赋予合同一方当事人的权利，被告有权拒绝给付租金。二、关于租金的具体问题。后面的场地当时双方系口头约定，并没有书面合同，对于面积、价格及租赁期限都没有明确，租金如何确定?再加上当初约定修建完成后前后统一测量，重新签订合同再商量。但双方因价格、期限等问题未能达成意见，所以租金无法缴纳，也不知如何缴纳？原告现要求支付租金800000元，因为后面租赁的场地没有书面合同，面积及价格都末确定，其计算租金的依据何在？ 西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司支付反诉原告修建厂房西侧道路所垫支费用170000元或从租金中予以扣除；2、要求反诉被告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司赔偿反诉原告因末按约定提供可供使用的道路造成的各项经济损失共计人民币2000000元；3、要求反诉被告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司赔偿损坏的灯箱、路灯损失20000元。事实与理由：反诉原告在西乡县西玛机床厂旁(高速路引道口)经营汽车销售，因该处场地受限，须单独建立汽车修理及售后服务。反诉被告的法人杨继凯从朋友处得知反诉人需用地建修理厂，于是找到反诉原告的法人胡长学，告诉其在二里村汉白路以南有块场地对外租赁，可用于建修理厂，于是双方通过协商于2016年4月7日签订了《场地出租协议》，协议约定：甲方(反诉被告)将位于西乡县城关镇二里村汉白路以南约4亩土地出租给乙方(反诉原告)使用，租期五年从2016年4月7日起至2021年4月6日止，租金为每亩3.5万元。合同签订后反诉原告开始着手建厂，在场地硬化过程中东侧板厂业主说反诉原告占用了他们的土地，经过对照双方合同，确实发现占用了隔壁业主约1亩土地，之后反诉被告的法定代表人杨继凯从中协调，重新给反诉原告进行了调整，但合同上的四至边界末更改。在建厂过程中杨继凯找到胡长学说：他要在旁边建物流园，你要搞就搞一个汽车城，到时候车城对外招租，买车的以后都到咱这来，前面卖车后面修理，多气派。而且建成以后我的物流园和你的汽车城两块连在一起立个项目，争取国家的无息贷款。胡长学告诉杨继凯建设汽车城要求比较高，目前占地面积，道路通行都不符合要求，投资也比较大，另外期限短了到时连本都收不回。杨继凯说：地方不够我后边还有空地，前后有16亩，你想用多少你用就行了，后面的按20000元一亩。至于道路的问题，西边有一条机耕路是二里村的，到时候咱们给他们把路打了使用就行，我保证让你有路使用。至于合同期限问题，等你建好之后咱们前后整体一量，重新签订合同，到时再商量期限等问题。鉴于杨继凯的以上承诺，再加上反诉原告也想把生意做大做强，经过市场考察，于是就改变了原来只建修理厂的计划(按照先前修理厂的计划只需投资二、三十万，期限五年，到时合同到期如果不续签合同也不会亏本)，重新找汉中设计院进行设计规划，按照汽车城的标准进行建设，通过4个多月的建设，终于完工，即将开业。但厂房西侧道路无法通行，反诉人找到被反诉人让其解决道路问题，被反诉人让先开业，之后再协调，为了不耽误开业计划，反诉人只好先行开业经营。在经营过程中，由于西侧没有道路，导致车辆无法通行，后面的修理厂无法经营使用，形同虚设，影响了整个店经营，为道路之事反诉原告多次找到反诉被告让其解决，反诉被告找到二里村协调道路事情，二里村告知厂房西侧的这条机耕路已经卖给了通用公司的朱历军，这时反诉原告才知道这条路是朱历军的，心想事情麻烦了。杨继凯为了道路的事情多次找朱历军协调，就这样一拖再拖，反诉原告一直没有通行道路可以使用。之后朱历军答应这条道路让杨继凯使用两年，杨继凯告知这一情况后，胡长学问杨继凯那两年以后怎么办？杨继凯说：两年以后如果他不给用了，我给你想办法，保证不得没路。无奈之下反诉原告只好答应，于是在2017年8月份才把道路的事情确定下来，这时距反诉原告开业已经一年之久。由于该条道路原系机耕路无法达到使用条件，于是双方协商由反诉原告先行出资打路，费用在以后的租金中扣减，反诉原告为了能尽快步入正轨经营，只好自行花费约170000元修路，经过一个月的时间终于将该条道路修建完成，之后投入使用。从2016年8月28日开业到2017年9月近1年零1个月的时间一直没有道路通行。反诉被告对于反诉原告近一年多没有道路使用所造成的经济损失及修路垫支款只字不提。在2019年3月份朱历军告诉杨继凯，这条路要收回去，反诉原告知道这一情况后，找到杨继凯，杨继凯告诉反诉原告，如果他真的不给用了，我在厂房东侧给你开一条路，刚好东边板厂的合同也到期了。鉴于该种情况，反诉原告就提出将前后土地一块丈量后重新签订合同，但是反诉被告在价格、期限及道路问题上一直不做让步，还以不交租金要解除合同来威胁反诉原告，让反诉原告与其签订一切有利于自已的霸王合同，中间人对此一直在给双方协调，但反诉被告一直不予让步，将反诉原告诉至法院。反诉被告在签订合同后，违背诚实信用原则，承诺的道路问题久拖不决，在反诉原告开业一年多后才予以解决，在这期间导致修理一直无法开展，其投入的设备一直闲置，修理工人被迫改干杂活，工资还是按技术工给其发放。由于道路不能使用，修理厂无法运营，直接影响整个汽车城的整体经营效益，车城对外招租都纷纷退场，反诉原告和汽车厂家的合作也都陆续解除。另外，由于反诉被告没有给反诉原告提供该租赁土地的土地使用权证书，导致反诉原告无法办理有关建设手续及与汽车厂家的业务合同，以上都给反诉人造成了巨大的经济损失。为了维护反诉原告的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起反诉，要求反诉被告赔偿因未按约定提供可供使用的道路给反诉原告造成的全部经济损失。 陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司针对西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司的反诉辩称，1、本案事实是原、被告先签订合同，被告进场施工的，不是被告先进场施工，后签订合同；2、原、被告的合同上，被告的租赁用途是汽车贸易，并不是像被告所述，先建修理厂，后变成了汽车城，被告陈述不属实；3、反诉状的第二点，被告陈述原告的法定代表人告知机耕路是二里村的，我保证让你有路可用。被告的陈述显然是虚假的。基于以上被告不能如实陈述案件事实，诉讼上不讲诚信，那么原告也未向被告做任何承诺，没有修路协议。被告的反诉请求无事实依据，无合同约定依据，也无法律依据，请依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提交的原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、场地出租协议、土地使用权证复印件；2、被告提交的被告的营业执照复印件。 对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司提交的和鑫汽车超市占地面积测绘图一份，证明被告租用原告场地的实际用地面积，与原被告的陈述基本一致，本院予以采信；2、陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司与王瑞群、孙晓三签订的租赁协议各一份，因该证据系复印件，被告不与认可，本院不予采信；3、陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司提交的保险单及保险费发票一份，证明了原告因本案申请诉讼保全，原告购买诉讼保全责任保险，支出保险费5000元，本院予以采信；4、被告西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司提交证据的西乡县城北街道办事处二里社区第五居民小组与西乡县通运建材工程有限责任公司签订的转让协议复印件一份，与本案没有关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原告陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司和被告西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司签订了《场地出租协议》，被告租赁原告位于西乡县城北街道办事处（原城关镇）二里村一组的土地用于汽车销售和修理，协议约定：一、出租场地范围及面积：约4亩；范围：东以复合板材厂滴水为界；西以围墙为界；北以汉白路南边沿为界；南以徐铁成房屋后院新建围墙平行为界；二、租期：五年。从2016年4月7日至2021年4月6日止；三、租金标准及支付期限：第一年、第二年、第三年每年租金壹拾肆万伍仟元整（145000.00元）；第四年、第五年租金依据市场行情确定当年租金标准;第一年租金在签订协议当日付清，第二年至第五年每年租金于签订协议之日提前两个月付清；四、履约保证金：为确保租赁期内相关费用如实结算，乙方同意于签订协议之日支付给甲方履约保证壹万元整。完全履行本协议后甲方将保证金退回乙方；五、租用场地交付时间：乙方付清第一年租金并交纳履约保证金后，甲方将所租场地交付给乙方；六，甲、乙双方约定的其他事项：1、出租场地的平整、硬化、给排水及附属设施由乙方承担，费用乙方自负；2、乙方修建厂房及设施，由乙方办理审批手续，费用由乙方承担；3、出租场地所缴纳的各种税费（含租赁费的所得税）由乙方承担；4、乙方承租期间，甲方不得无故干扰、阻拦乙方正常生产经营活动；5、甲方保证出租的场地权属合法，边界无争议；6、租期届满，如甲方继续对外出租，在同等条件下，乙方拥有优先承租权；但必须在租期满提前两个月与甲方商议续租事宜，并按市场行情重新商议租金。租期届满，甲方如不继续对外出租，乙方在甲方场地上的所有建筑物及附属设施无偿归甲方所有；7、租期届满双发未达成续租协议或者符合本协议约定解除协议的情形双方任何一方提出解除协议，从租期届满之日起5日起和从提出解约协议之日起5日内，乙方应无条件撤离甲方场地，每延迟一天，乙方自愿给甲方赔偿损失5000元，直到离开场地之日为止；8、租期届满，如因政策变化、甲方不对外转让、出卖场地或者自己不经营、不与其他单位、个人合资、合作经营使用出租场地、以及不出现其他甲方认为需要收回场地的情形时，在市场同等条件下乙方优先承租权，乙方承租，甲方只收取场地租赁费用，不收取房屋租赁费用；9、租期届满。双方未达成续约协议或者乙方不承租时，地面建筑及附属设施无偿归甲方所有，乙方从租期届满之日5日起，乙方应无条件撤离甲方场地，每延迟一天，乙方自愿给甲方赔偿损失5000元，直到离开场地之日为止；七、协议解除的情形，有下列情形之一，可以解除协议：1、乙方未按约定时间付清租金，甲方有权单方解除协议，地面建筑物及附属设施无偿归甲方所有；2、因自然灾害等认为不可抗力应诉导致协议无法履行，协议自行解除，双方互不给对方承担责任；3、乙方从事违法犯罪活动，甲方有权单方解除协议，地面建筑物及附属设施无偿归甲方所有；4、受市场影响，乙方无法继续经营，乙方有权单方解除协议，地面建筑物及附属设施无偿归甲方所有；5、甲方无故干涉阻拦乙方正常生产经营，乙方有权单方解除协议，甲方给乙方承担包括平整、硬化地面、修建建筑物或其它设施在内的一切经济损失；6、未经甲方书面同意，乙方擅自转租，甲方有权单方解除合同，地面建筑物及附属设施无偿归甲方所有；八、违约责任：甲乙双方任何一方未按协议约定履行协议，或者签订协议后一方反悔的，即视为违约，协议已经约定有承担违约责任方式的按约定执行；没有约定承担违约责任方式的，甲方违约，赔偿给乙方造成的一切损失；乙方违约，赔偿给甲方造成的一切损失，同时地面建筑物及附属设施无偿归甲方所有；……”协议签订后，西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司向陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司支付了第一年租金145000元及10000元履约保证金。2016年6月10日，原、被告达成口头协议，被告在上述协议租赁的土地后面再租赁原告的5亩土地。协议达成后，原告立即交付了土地，被告进场施工，于2016年7月施工结束，实际占用原告的土地约9亩。被告的汽车销售店和修配厂于2016年8月28日开始营业。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付土地租赁费912739.73元及资金占用费106276.71元有无事实及法律依据？二、反诉原告要求反诉被告支付修建厂房西侧道路所垫支费用170000元或从租金中予以扣除；要求支付因末按约定提供可供使用的道路造成的各项经济损失共计人民币2000000元；赔偿损坏的灯箱、路灯损失20000元。 一、关于原告要求被告支付土地租赁费912739.73元及资金占用费106276.71元有无事实及法律依据的问题。1、原、被告于2016年4月7日签订场地出租协议，被告租用原告的土地4亩，并且对土地租金及支付时间都明确做出了约定，每年租金145000元。第一年租金在签订协议当日付清，第二年至第五年每年租金于签订协议之日提前两个月付清。原、被告又于2016年达成口头协议，被告继续租用原告的土地5亩。无论是书面协议还是口头协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法、有效合同，双方均应严格履行。现原告已向被告交付了土地，被告也实际占用并使用原告的土地，被告应按约定向原告支付土地租赁费。关于双方口头达成的协议，原告主张按每亩25000元主张租赁费，被告认可按20000元每亩支付租赁费。对于租赁费的价格和支付时间，实际应该参考双方签订的书面合同约定的支付价格和支付时间。双方口头协议租用的土地，被告应该按每亩25000元支付租赁费。对原告要求被告支付场地租赁费的诉讼请求，依法予以支持。故被告应支付原告土地租赁费为:125000元÷365×300﹢（145000元﹢125000元）×3﹦912739.73元，计算至2020年的4月6日。2、关于原告主张的资金占用费106276.71元。原、被告在合同中对延期交付租金并没有约定支付资金占用】费，原告参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来主张资金占用费，本案是合同法律关系，该法对本案不适用，对原告要求被告支付资金占用费106276.71元的诉讼请求，本院依法不予支持。3、对原告支出的保险费5000元，是原告申请诉讼保全，本院责令原告提供担保，原告为购买诉讼保全责任保险而支出的费用，应该由原告自行负担。 二、关于反诉原告要求反诉被告支付修建厂房西侧道路所垫支费用170000元或从租金中予以扣除；要求支付因末按约定提供可供使用的道路造成的各项经济损失共计人民币2000000元；赔偿损坏的灯箱、路灯损失20000元的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告提出反诉，并没有提交该诉讼请求的计算依据及相应的证据来证明自己的主张，对被告提出的反诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司支付陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司租金912739.73元(计算至2020年的4月6日)，限本判决书生效之日起30日内付清； 二、驳回陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司的诉讼请求。 本诉案件受理费11920元，由西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司负担10420元，由陕西西乡物资回收物流再生资源有限公司负担1500元。反诉案件受理费24320元，财产保全费5000元，由西乡县和鑫汽车贸易有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  余明书 人民陪审员  席富英 人民陪审员  杨照智 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  吴永琴