河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0304民初593号 原告(反诉被告)：天工北戴河金海湾度假村，住所地北戴河区东三路二号。统一社会信用代码911303047524058608。 法定代表人：陈某某，院长。 委托诉讼代理人：林楠，河北德圣（北戴河新区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓子建，男，1982年12月23日出生，汉族，现住北戴河区。 委托诉讼代理人：张温苹，河北港城律师事务所律师。 原告(反诉被告)天工北戴河金海湾度假村（以下简称天工金海湾度假村）与被告（反诉原告）邓子建租赁合同纠纷案，本院于2018年11月26日作出（2018）冀0304民初5号民事判决。被告（反诉原告）邓子建不服该判决，向河北省秦皇岛市中级人民法院提起上诉。河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年2月26日作出(2019)冀03民终179号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年4月1日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。天工金海湾度假村的委托诉讼代理人林楠、被告邓子建及委托诉讼代理人张温苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天工金海湾度假村向本院提出诉讼请求：一、判令被告邓子建返还所租赁房屋及场地；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2007年3月10日与被告邓子建签订《协议书》，协议约定原告将天工金海湾度假村内喷泉四周（瓷砖范围）提供给被告开办酒吧，承包期限自2007年3月10日至2017年3月8日止，承包费用每年3万元，签订协议后，原告按约交付了租赁场地，被告按期支付了租金，但协议履行至租赁期届满，被告却以各种理由拒不返还所租赁场地，经原告与被告多次协商，至今未予返还。原告认为，原、被告双方之间签订有租赁协议，双方之间形成租赁法律关系，真实有效，应当受到法律保护，原告已按协议约定履行了交付租赁物的义务，被告就应当按协议约定到期返还所租赁房屋及场地。被告拒不返还所租赁房屋和场地的行为，严重侵害了原告的财产权，故原告提起诉讼，提出如上请求。 天工金海湾度假村为支持其主张提供证据有：1、原、被告于2007年3月10日签订的《协议书》，证明协议约定有“若有规划，无偿拆除”；2、《东三路改造面积一览表》，以证明邓子建经营的湾仔海鲜城在2014年原有面积450平方米，确定拆除后新建面积为190平方米；3、2014年至2016年天津市北戴河工人疗养院对津工集团出具的《关于邓子建致金海湾董事会公开信的答复意见》等的回复函三份，以证明天工金海湾度假村及上级主管部门仅认可湾仔海鲜城改造面积190平方米及改造费用41.8万元；4、天工金海湾度假村向邓子建支付改造工程款41.8万元的凭证及收据。 被告（反诉原告）邓子建答辩并反诉向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令反诉被告天工金海湾度假村给付反诉原告邓子建所建湾仔海鲜排档建筑物的未付工程款384290元（344175＋40115＝384290元）；二、判令反诉被告天工金海湾度假村返还反诉原告邓子建三年租赁费9万元；三、判令反诉被告天工金海湾度假村给付反诉原告邓子建在2014年6月垫付的拆除2007年建造木质海鲜排档的费用28300元；四、反诉被告承担本案受理费、鉴定费（5万元）。事实及理由：邓子建早在2004年就承租天工金海湾度假村的场地经营露天酒吧。经营至2006年，天津总工会的主席来视察工作，提出将露天酒吧改造成海鲜烧烤排档,经董事会制作改造方案，由邓子建投资施工。之后安排邓子建到天津参观学习，为邓子建发来设计图纸。经双方协商于2007年3月10日签订《协议书》，约定租期10年。邓子建于当年投资68万元建成湾仔海鲜城。经营至2014年3月，北戴河区政府对东三路街道景观进行整治提升，天工金海湾度假村为此又要求邓子建对海鲜城拆除重建。邓子建本是小本经营，经济实力有限，但迫于经营所需，只得与天工金海湾度假村再次协商重建事宜。2014年5月的一天，在天津市，董事长交给邓子建一份政府文件和《天津中冶建筑规划设计有限公司》设计的重建经营场所的立体效果图，让邓子建找施工单位制作施工图及施工预算报告书，双方当日达成协议：1、邓子建投资重建经营场所，建成后继续由邓子建经营，减免邓子建3年的招待费（租赁费）9万元；2、经营至2017年3月8日协议期满后延长租赁期限，建房投资款可转化为租赁年限直至收回投资后，有优先租赁权等。协议当时，在场的还有天津市戴河区旅游局、规划局、城管局等单位领导。该协议虽未形成书面文书，但在场各方均一致认可并同意执行。达成上述协议后，邓子建按天工金海湾度假村的要求投资施工，先拆后建，为赶工期支付高价人工费于2014年7月20日完工，工程专业人员编制《建设工程预算书》，海鲜城工程造价1006917元。按照天工金海湾度假村提供的效果图及施工图，海鲜城的北门应有安全通道，施工中，天工金海湾度假村一方又要求取消北门的安全通道。完工后，邓子建准备开业，消防部门经检查认为没有消防通道不准营业。邓子建多次找天工金海湾度假村一方协商完善消防通道，均未能解决。邓子建多方请求消防部门给予宽限，也只能断断续续经营不到两个月，自2014年国庆节之后未再经营至今。原、被告双方签订有租赁协议，但天工金海湾度假村却不按协议履行，给邓子建造成了巨大的经济损失。只有原告先行赔偿被告邓子建的垫资款后，邓子建再返还建筑物及场地。 邓子建为支持其主张提供主要证据有：1、2014年拆除重建之前的海鲜城照片及建设图纸；2、《北戴河区人民政府关于东三路街景整治提升工作的通知》、《秦皇岛市规划局北戴河分局限期拆除通知书》及《北戴河区东三路街景整治提升工作指挥部关于湾仔海鲜排档拆除重建的说明》，以证明湾仔海鲜排档并非政府通知涉及的违章建筑；3、天工金海湾度假村2014年交付邓子建的海鲜城改造图纸，证明该图纸设计是有北门的；4、天工金海湾度假村董事会2014年5月19日会议纪要，第二页内容说明新建的湾仔海鲜城不让开北门；5、邓子建一方编制的《建设工程预算书》，以证明邓子建2014年新建海鲜城投资1006917.82元；6、天工金海湾度假村委托秦皇岛广建工程项目管理有限公司对重建的海鲜城所做的结算评估报告，该报告仅对人工费一项就审减了20多万元，鉴定所依据的国家标准不符合临近暑期实际人工费较高的客观事实；7、邓子建向天工金海湾度假村交付2014至2017年租赁费9万元的收据；8、证人贾某出庭证言，证明内容为：2014年，邓子建找贾某将天津市北戴河工人疗养院南侧的海鲜排档拆除，贾某组织人工车辆等施工5天左右，收取邓子建施工费28300元；9、证人苏某证言，证明内容为：2014年6月，邓子建找苏某施工修建海边的房子，双方协议全部人工费为21万元，因为临近暑期，为赶工期，每人每天的人工费的支出要高100元左右；10、2019年1月24日秦皇岛市中级人民法院庭审笔录（含证人贾某及苏某出庭作证笔录）一份，证明2014年租赁协议无法继续履行的原因是反诉被告禁止反诉原告改造时修建北门安全通道，导致消防验收不通过，最终反诉原告无法正常经营使用租赁场地及改造后海鲜排档。11、经邓子建申请，法院委托鉴定机构对2007年投资建设的湾仔海鲜排档工程现存的西南部木制、钢结构混合建造的长廊的造价以及2014年投资重建的混凝土结构湾仔海鲜排档工程的造价作出的鉴定意见书、预交鉴定费发票。 天工金海湾度假村对于邓子建的反诉请求，答辩意见为：邓子建2014年对海鲜排档进行改造是按北戴河区政府的规划进行的，与天工金海湾度假村的行为无关。其次，在2014年改造时，天工金海湾度假村经上级部门研究，确定改造后的面积为190平方米，改造费用41.8万元由天工金海湾度假村承担。工程完工后，天工金海湾度假村于2016年和2017年分次支付给了邓子建41.8万元。对于邓子建施工中超出原定改造面积部分的费用，天工金海湾度假村没有义务支付。 本院经审理认定事实如下： （一）天工金海湾度假村为国有事业单位，该单位使用的房屋及土地的产权属于天津市北戴河工人疗养院。2007年3月10日，天工金海湾度假村与邓子建签订《协议书》一份，天工金海湾度假村为甲方，邓子建为乙方。协议约定有：甲方同意将喷泉四周（瓷砖范围）提供给乙方开办高档露天酒吧,租赁期间为2007年3月10日至2017年3月8日。乙方每年负担度假村3万元招待费（租赁费）；乙方有责任维护好甲方提供的场地，不得乱搭、乱建、乱倒，更不允许随便改动，若改造，须经甲方同意后方可实施。违约责任约定：如有一方提前终止合同，违约方应向对方赔偿使用金及投资金额的50%（统一规划除外）。其他条款约定有：协议终止，乙方将甲方提供的场地及不动产无偿完好无缺的交付甲方。若有规划，无偿拆除。露天酒吧的建筑及内设乙方有权提出建议，待双方认可之后，方可施工等。 （二）签订协议当年，邓子建在承租场地范围建有约450平方米建筑，用于经营海鲜排档。2014年3月，北戴河区人民政府为提升城市形象，改善旅游环境，决定对北戴河区东三路街道景观进行整治提升，具体内容包括：沿街建筑外立面改造、违章棚亭拆除、大排档改造等，其中改造范围包括邓子建经营的湾仔海鲜排档。2014年5月15日，北戴河区东三路街景整治提升工作指挥部书面通知天津市北戴河工人疗养院，同意该单位院内湾仔海鲜排档拆除后按照东三路街景整治提升项目方案进行重新改造建设。天工金海湾度假村经与邓子建口头协商，由邓子建垫资改造海鲜排档。邓子建于2014年5月将原经营海鲜排档的建筑物拆除，投资重新修建海鲜排档，于2014年7月初完成施工。施工中，因天工金海湾度假村一方的要求，未能在建筑物北侧修建北门。邓子建重建后的海鲜排档因建筑物北侧无消防通道等，未能获准继续经营。完工后，邓子建向天工金海湾度假村提供工程造价为1006917.82元的建设工程预算书。天工金海湾度假村对此不予认可，且提出邓子建施工中擅自改变施工计划，变钢结构为钢筋混凝土结构，且增加建筑面积近60平方米，只认可给付邓子建投资款41.8万元。2016年5月20日，天津市北戴河工人疗养院单方委托秦皇岛广建工程项目管理有限公司对邓子建重建的湾仔海鲜排档工程进行评审，秦皇岛广建工程项目管理有限公司于2016年6月28日出具工程结算评审报告，内容为评审建筑物总建筑面积253.2平方米，工程结算造价为620326元。对该结算评审报告，邓子建不予认可。 （三）施工结束后，天工金海湾度假村先后向邓子建支付改造海鲜排档工程款41.8万元。另邓子建向天工金海湾度假村支付了2014至2017年的租赁费9万元。 （四）在此次诉讼中，邓子建提出申请：1、要求对2007年投资建设的湾仔海鲜排档工程现存的西南部木制、钢结构混合建造的长廊的造价进行司法鉴定；2、要求对2014年投资重建的混凝土结构湾仔海鲜排档工程的造价进行司法鉴定。经本院委托，河北衡信滨海工程项目管理有限公司作出河衡管鉴字（2020）003号鉴定意见书，鉴定结果为：一、邓子建2007年投资建设的湾仔海鲜排档工程现存的西南部木制、钢结构混合建造的长廊涉及的鉴定造价为133717元；二、2014年投资重建的混凝土结构湾仔海鲜排档的鉴定造价为762175元。对该鉴定意见，邓子建无异议；天工金海湾度假村对鉴定意见的真实性无异议，但主张该鉴定缺乏鉴定规范所需要的必要资料，不具有合法性，对鉴定结果不认可。但未提交相应证据。 本院认为，原、被告经协商后于2007年签订的《协议书》，内容未违反法律法规强制性规定，应合法有效。双方应按约定履行各自的义务。按协议约定租期至2017年，在租赁期满后，双方未能续租的情况下，原告天工金海湾度假村要求被告邓子建返还所租赁房屋及场地符合法律规定，本院予以支持。对于邓子建的反诉请求：（一）要求反诉被告天工金海湾度假村给付邓子建所建湾仔海鲜排档建筑物的未付工程款384290元的诉讼请求，其中一部分请求是要求天工金海湾度假村支付2007年投资建设的湾仔海鲜排档工程现存的西南部木制、钢结构混合建造的长廊最后三年的摊余费用40115元（133717元×30%）。对此本院认为，经本院委托鉴定机构鉴定，该现存长廊工程造价133717元。邓子建主张木制长廊的建造费用按照合同约定10年期限折旧摊销，最后三年的摊余费用为40115元，应由反诉被告天工金海湾度假村支付。综合本案实际，反诉原告邓子建在合同期内后三年未能经营事实存在，邓子建的该项请求，应属其投入损失，本院予以支持。另一部分请求是要求天工金海湾度假村支付2014年投资重建的混凝土结构湾仔海鲜排档的未付工程款344175元。对此本院认为，经本院委托鉴定机构鉴定，2014年投资重建的混凝土结构湾仔海鲜排档的鉴定造价762175元，扣除反诉被告天工金海湾度假村已支付的41.8万元后，天工金海湾度假村应再支付反诉原告邓子建垫付的工程款344175元，故对邓子建的该项请求，本院予以支持；（二）要求反诉被告天工金海湾度假村返还三年租赁费9万元的诉讼请求。对此本院认为，对于2014年改造的海鲜排档，虽是双方根据政府的规划协商所为，但双方在改造前并未形成书面协议，施工中对改造后新建面积及是否建北门安全通道产生分歧，完工后，因消防通道等原因，致邓子建未能在2014至2017年合同期内获准经营，故对邓子建要求退还租赁费9万元的请求，本院予以支持。（三）要求反诉被告天工金海湾度假村给付在2014年6月垫付的拆除2007年建造木质海鲜排档的费用28300元的诉讼请求。对反诉原告邓子建的该项请求，理据不足，本院不予支持。（四）对天工金海湾度假村单方委托评审机构作出的工程结算评审报告，因相关鉴定结算材料未经邓子建质证，本院不予采纳。对经本院委托，河北衡信滨海工程项目管理有限公司作出的河衡管鉴字（2020）003号鉴定意见书，被告虽有异议，但未提交相应证据。故对该鉴定意见书的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认，作为定案依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告邓子建将承租的场地及场地上所建的海鲜排档建筑物全部返还给原告天工北戴河金海湾度假村； 二、反诉被告天工北戴河金海湾度假村给付反诉原告邓子建所建海鲜排档建筑物未付工程款及2007年投入损失合计384290元（344175元+40115元）； 三、反诉被告天工北戴河金海湾度假村返还给反诉原告邓子建租赁费90000元； 四、驳回反诉原告邓子建的其他诉讼请求。 上列第一、二、三项内容，双方同时履行并于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，由被告邓子建负担；反诉案件受理费4664元，由反诉原告邓子建负担661元，反诉被告天工北戴河金海湾度假村负担4003元；鉴定费50000元，由反诉原告邓子建负担30000元，反诉被告天工北戴河金海湾度假村负担20000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  马文秀 人民陪审员  刘树民 人民陪审员  *** 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  郭媛媛