陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异148号案外人：曹洁，女，汉族，1981年11月6日出生，住西安市碑林区。申请执行人：王文慧，女，汉族，现住西安市高新区。被执行人：陕西东洲建设（集团）有限公司，住所地陕西省延安市南门坡圣龙大厦七楼。法定代表人王保忠，该公司经理。被执行人：陕西东洲房地产开发有限公司，住所地陕西省延安市宝塔区南关街45号南方大厦八楼。法定代表人杨秀娟，该公司经理。被执行人：陕西日升昌投资管理有限公司，住所地西安市未央区凤城二路12号1幢12303室。法定代表人：朱彬。该公司经理。被执行人：朱彬，男，汉族，1967年8月4日出生，住陕西省延安市宝塔区。王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2018）陕民终609号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人王文慧向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，案外人曹洁以法院执行中查封的登记在被执行人陕西东洲房地产开发有限公司名下的位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦802室房产系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，现已审查终结。案外人曹洁提出执行异议称：陕西东洲建设（集团）有限公司与陕西东洲房地产开发有限公司系关联公司。本人担保2015年4月起陕西东洲建设（集团）有限公司借杨兰英30万元、借杨爱琴47万元、韩晓燕70万元，并约定月利率为2分，2016年10月陕西东洲建设（集团）有限公司与杨兰英、杨爱琴、韩晓燕协商一致用东洲房地产公司802号房屋折抵借款中的147万元，并将折抵房屋登记在本人名下。2016年10月21日，本人与陕西东洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，明确约定担保借款折抵购房款，将位于延安市××大街××号南方大厦802室房产出卖给本人，并已实际交付该房屋，该房屋所有权实际属于本人所有并非陕西东洲房地产开发有限公司。对此，王文慧是明知的，但王文慧却在明知该房产属于本人所有的情况下，仍然向法院提出保全申请，导致法院做出错误的查封裁定，已经严重侵害了本人的合法权益，因此，本人特根据我国相关法律规定，向法院提出执行异议申请，请求中止执行，并撤销查封本人所有的位于延安市××大街××号南方大厦802室房产的裁定及强制执行程序。申请执行人王文慧辩称:一、根据我国不动产登记制度，被执行人东洲公司为执行房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，并不存在任何错误。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权变动的公示公信原则，物权变动以登记或交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，那么，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据执行法院查明东洲公司为房产的所有权人并享有房产的全部份额。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。二、案外人与被执行人东洲公司签订的《延安市商品房买卖合同》系“以不动产买卖”为虚假意思表示实际为案外人金钱债权的担保，案外人不享有足以排除执行的民事权益。根据案外人提供的证据可知，2016年10月11日案外人与陕西东洲建设（集团）有限公司签订《自愿担保协议书》，该协议书明确写明陕西东洲建设（集团）有限公司以反担保形式销售给我住宅一套。与此同时，2016年10月21日案外人与被执行人东洲公司签订了《延安市商品房买卖合同》。由以上约定可知，在案外人承担担保责任具有或然性的情况下，退一步讲，假使案外人承担了担保责任，根据案外人与执行人签订《自愿担保协议书》同时签订案涉《商品房买卖合同》，其实质明显系被执行人对案外人承担担保责任后担保，即对金钱债权的担保，故案涉商品房买卖名为房屋买卖实为房屋担保的性质，并非双方真实的商品房买卖合意，同时，该条款也属于《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十条禁止流押的规定，应属无效。因此根据《最高院关于执行异议复议规定》第29条适用的前提是商品房买卖，案涉《延安市商品房买卖合同》是对案外人金钱债权的担保，真实意思并不是房屋买卖，故案外人不享有足以排除执行的民事权益。综上，案外人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封没有事实和法律依据，为了防止存在恶意串通规避执行情形，体现法律的尊严和司法公正，请求人民法院依法驳回案外人的执行异议申请。经审理查明，王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，本院依据王文慧的申请，于2017年6月12日作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定书，裁定：一、查封被保全人陕西东洲房地产开发有限公司名下位于延安市××大街××号南方大厦以下房产，501室、502室、601室、602室、702室、801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、10层商业用房[预售许可证号为：延房预售证2014011号]；二、查封期间不得转让、变卖、出租、过户和设立他项权利，查封期限为三年（自2017年6月3日起至2020年6月12日止）。上述房产被保全查封后，王文慧遂依法向法院提起民事诉讼，本院于2018年4月24日作出（2017）陕01民初489号民事判决书，陕西东洲建设（集团）有限公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提出上诉，陕西省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）陕民终609号民事调解书，该调解书确认：一、各方确定截止2017年7月1日，东洲建设（集团）有限公司欠付王文慧本金1000万元，利息自2017年7月1日起按月息2%计算。二、东洲建设（集团）有限公司于2018年12月30日前支付王文慧本金200万元；2019年4月30日前支付本金300万元；2019年8月30日前支付本金300万元；2019年12月30日前支付本金200万元。…五、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬自愿为上述债务承担连带清偿责任。因陕西东洲建设（集团）有限公司等被告，未履行上述调解书所确定的还款义务，王文慧依法向本院申请执行。另查，异议人曹洁与陕西东洲房地产开发有限公司于2016年10月21日签订《延安市商品房买卖合同》,合同约定：曹洁购买了延安市宝塔区南大街45号南方大厦802室房产。但未在房管部门办理商品房买卖备案登记手续，异议人曹洁亦未能向法院提供购买上述房产全部对价款的原始转账凭证。听证中，异议人曹洁承认其本人并没有为陕西东洲建设（集团）有限公司的借款提供担保，亦不存在将南方大厦802号房屋折抵借款的事实。上述事实有调解书、执行裁定书、询问笔录、购房合同等在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人曹洁与陕西东洲房地产开发有限公司签订的《延安市商品房买卖合同》，未在房屋管理部门办理商品房买卖备案登记手续，亦未能向法院提供购买上述房产所支付全部对价款的原始转账凭证，其本人承认没有为陕西东洲建设（集团）有限公司的借款提供担保，亦不存在以房屋折抵借款的事实。故异议人曹洁提出执行异议不具有真实性，本院不予采信。据此，曹洁提出的执行异议于法无据，且证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人曹洁提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年四月二十八日书记员 王 文