山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初1446号 原告：周国兰，女，1979年7月4日出生，汉族，居民，身份证住址山东省齐河县，现住济南市长清区。 被告：山东康桥置业有限公司，住所地济南市天桥区二环北路8666号。 法定代表人：黄巍，公司总经理。 委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告周国兰与被告山东康桥置业有限公司（以下简称康桥置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国兰、被告康桥置业公司委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周国兰向本院提出诉讼请求：1.判令康桥置业公司向周国兰支付2019年1月1日起至2020年4月1日以购房款3802116元为基数按照日利率0.01%计算所得的迟延交房违约金173757元；2.康桥置业公司向周国兰支付自2020年4月1日至实际交房之日止的实际违约金，以购房款3802116元为基数，按照日利率0.01%计算每天计违约金380.2116元，每月支付一次至交房为止；3.全部诉讼费用由康桥置业公司负担。事实与理由：2017年10月23日，周国兰与康桥置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：周国兰购买康桥置业公司开发的位于济南市长清区圣菲××号××号房屋一套，价格为3802116元，交付时间为2018年12月31日前。双方在补充协议第四条第六款第二项约定：“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一的违约金，合同继续履行。”在双方签订合同后，周国兰按照合同约定在2017年7月份前向康桥置业公司支付了首付款2282116元，并于2018年2月27日前支付了按揭款152万元，至此支付完全部购房款。但康桥置业公司至今未交房，已构成违约，现诉至法院，请求判如所诉。诉讼中，周国兰将第二项诉讼请求每月支付时间明确为要求下月5日前支付。 康桥置业公司辩称，1.周国兰在双方商品房买卖合同履行过程中也存在逾期付款的违约行为，因此康桥置业公司承担的逾期交房违约金应当扣除周国兰向康桥置业公司支付的逾期违约金。依据双方合同补充协议第二条第三项约定，双方于2017年10月23日签订商品房买卖合同，周国兰于2018年2月27日向康桥置业公司付清购房款，依据合同约定周国兰共计逾期126天，因此周国兰应向康桥置业公司支付逾期付款违约金95813元，又依据合同法第99条规定，康桥置业公司可以行使抵消权，因此，康桥置业公司在承担相应逾期交房违约金的同时应将周国兰应承担的违约金予以扣除。2.合同中虽约定了逾期交房违约责任的承担方式，但答辩人要求没月支付违约金并无合同约定。因交房时间无法确定，且答辩人交付房屋不是单方面能够完成的，需要被答辩人收房行为的配合才能完成，若通过诉讼对未发生的违约金进行认定将有可能对答辩人造成不公平的经济损害，有悖法律的公正性。因此对于预期未发生的债权不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对周国兰提交的身份证及户口本、《济南市商品房买卖合同》、购房发票，康桥置业公司无异议，本院予以确认并在卷作证；对康桥置业公司提交的增值税发票和支付凭证，周国兰无异议，本院予以确认并在卷作证；对康桥置业公司提交的商品预售房许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书，因系复印件，周国兰不予认可，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日周国兰与康桥置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，周国兰购买康桥置业公司开发的位于济南市长清区××楼××单元101房屋一套，总价款为3802116元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”。第九条及补充协议第四条第6款关于出卖人逾期交房的违约责任：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（3）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任”。合同补充协议第二条付款方式约定采用抵押担保贷款付款，约定部分内容为：“买受人应在支付全部首付款后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款……逾期超过7日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金”。 2017年7月69日周国兰向康桥置业公司支付款项2282116元，后周国兰就剩余放款152万元办理了购房贷款，2018年3月5日康桥置业公司向周国兰开具152万元增值税普通发票，至此全部购房款支付完毕。周国兰在付清购房款后，康桥置业公司未按合同约定向周国兰交付房屋。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。周国兰与康桥公司签订的《济南市商品房买卖合同》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。 周国兰作为涉案房产的买受方已经按照合同约定足额支付了购房款，但康桥置业公司未按约定按时交付房产的行为损害了周国兰的合法权益，构成了违约。康桥置业公司对周国兰主张的逾期交房违约金及该违约金计算方式无异议，故对周国兰要求康桥置业公司自2019年1月1日前起至2020年4月1日止，以3802116元为基数，按日万分之一计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。此后的逾期交房违约金本院亦予以支持。关于康桥置业公司主张周国兰在双方商品房买卖合同履行过程中存在逾期付款的违约行为，要求在康桥置业公司承担的逾期交房违约金中扣除周国兰应向康桥置业公司支付的逾期违约金。本案中周国兰的贷款申请获银行批准并足额贷款，康桥置业公司未提交证据证明周国兰未在七日内提交贷款资料、办理贷款相关手续，故对于康桥置业公司要求周国兰承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对周国兰要求康桥置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。案件经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周国兰支付延期交房违约金（以3802116元为基数，自2019年1月1日起至2020年4月1日止，按照日利率万分之一计算）； 二、由山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起每月5日前向周国兰支付上月延期交房违约金（以3802116元为基数，自2020年4月2日起至实际交房之日止，按照日利率万分之一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3776元，减半收取计1888元，由山东康桥置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李敏 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王雪