广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初278号原告：韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区*******************。法定代表人：张路，经理。委托诉讼代理人：罗程远，韶关市武江区江湾法律服务所基层法律服务工作者。被告：丘绍永，男，1963年2月26日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*******************，公民身份号码：440************71X。原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司诉被告丘绍永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张路、被告丘绍永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费3388元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告应支付物业管理费2283.7元，计算公式为：2015年5月15日-2015年12月31日：（97.01平方米×0.35元/平方米＋3元）/月×7.5个月=277.1元；2016年1月1日-2019年12月31日：（97.01平方米×0.4元/平方米＋3元）/月×48个月=2006.6元，合计2283.7元。事实与理由：2015年5月15日，原告与曲江区马坝镇府前西路源河豪庭业主委员会签订物业管理合同五年，即开始了管理经营业务。被告从2015年5月开始至2019年12月欠物业管理费3388元，原告多次催缴未果，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、双方未签订小区物业管理合同，未形成合同的权利与义务（包括2栋所有业主）。因2栋是回迁户与物业公司没有产生物业服务关系，回迁户与开发商有协议。二、原告物业公司损害本人利益。小区管理不善，小车多次被刮花，未经我同意私用我的红砖，随意拖走我的旧摩托车一辆（车牌号：FL2807）。三、原告从始至终均未提供物业管理服务。1、楼梯没有进行保洁工作，从不清扫，都是业主打扫清洗，如何叫业主交费。2、一楼前后杂草从不清理，化粪池是业主自己出钱清理，楼前楼后绿化区域纸张、包装袋等没有清理过，实在太脏只有业主自己清理。3、一楼后面当地村民种芋头、蔬菜等，导致卫生脏乱差、老鼠乱窜，蚊蝇乱飞。4、回迁户在楼梯间摆放鸡笼、簸箕，导致阻塞楼梯不处理。5、楼顶脏乱差。四、原告计算物业费用有误。计算收费标准不符。收费标准变了也没有变更合同，水电公摊费与实际不符，2栋冲洗楼梯都是用消防水冲洗的，水费在供水公司的业主账户中扣除了。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告为韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭小区******的业主，房屋面积为97.01平方米。源河豪庭小区**系韶关市曲江区马坝镇*******原有的回迁楼。2002年11月8日，新联村村长作为两村回迁户村民代表，与当时的开发商即曲江县源河房地产开发有限公司签订《回迁楼房建设标准补充协议》，约定:“新、红联村回迁户不参加物业管理，楼房墙体和楼板如有爆裂、渗透由甲方负责维修好（回迁户装修损坏，责任自负）”及“注：免交物业管理费、要交公用电费和公共设施维修费，每户每月人民币伍元”。该协议签订后，进驻源河豪庭的前物业公司均未收取物业管理费，只收取了5元的公用电费和公共设施维修费。2015年5月15日，原告与韶关市曲江区马坝镇源河豪庭业主委员会签订《源河豪庭小区物业管理合同》，合同约定：“物业委托管理事项包括：物业范围内的公共设施、设备及场所进行一体化、人性化管理；小区房屋建筑本体共用部位的管理；小区公共安全管理；公共环境的清洁卫生管理；车辆进出及停放管理；物业及物业管理档案和资料的管理”；“物业管理期限：自签订本合同起至2020年5月1日”；“收费标准：按双方商定收费标准，按住房面积每月每平方0.35元收取管理费，公用水、电每月每户3元收取，摩托车电动车等进出、停放管理服务每月10元，汽车（小车）进出、停放管理服务每月每台35元。汽车（小车）每台暂按5元/台/月交给业主委员会，作为小区公益事业及业主委员会运作费用（包括小区公共维修基金及小区发展基金的开支）。视管理情况2015年底再另行商议此问题。”2016年1月10日，源河豪庭业主委员会张贴《公示》：“业委会就源河豪庭的物业服务费事宜进行决议，同意从2016年1月1日起，物业费上升0.05元/平方/月。”2018年12月21日，原告向源河豪庭业主委员会发出《关于源河豪庭水电公摊费调整事宜的通知》，遂将水电公摊费由3元/月调整至5元/月，但业委会因未取得大部分业主的同意而决定暂不宜调整。被告称原告对其居住的2栋有如下几点疏于管理：1、2015年-2019年物业公司从没服务过2栋回迁楼的卫生和绿化。2、*栋至今连路灯都没有，豪庭其他非回迁楼都有。3、消防栓开关损坏、化粪池堵塞、排污管堵塞，物业公司从没牵头处理，都是*栋业主自己集资维修好。4、五年来从未收到催缴通知，应默许《回迁楼建设标准补充协议》。该栋有3*人作为证明人签名。被告提交编号为5605393的收据，显示其于2020年4月15日分摊清化粪池费用65元。原告对于被告反映的情况，认为其已经做出整改，包括清理2栋前后菜地、公共区域包括楼梯间的杂物、楼后地面硬化等相关事项，提交了公共厕所改装、平整地面快递区、铺消防通道人工费、清除2栋周边杂草、平整地面人工费、清装2栋前后保洁垃圾等费用的收据予以佐证，并称路灯是隔栋照明，不存在唯独2栋不安装路灯的情况，且清理化粪池等属于维修不是维护，维修需要维修基金或业主分摊。但由于2栋个别回迁户的阻挠等原因，原告承认没有对2栋楼梯间进行保洁工作。原告称曾对包括被告在内的2栋所有49户业主都进行过催缴，先后几次召集业主开会并在公示栏张贴催缴通知，其中一次开会被告本人曾到场。但只有几户缴交，其余2栋业主均未缴交。原告遂诉至法院，主张前述实体权利。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷。2015年5月15日，原告作为物业服务公司与源河豪庭业主委员会签订了《源河豪庭小区物业管理合同》，该合同合法有效，双方均应遵守履行。关于原告诉请被告支付物业服务费的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案房屋属于源河豪庭小区范围内，原告与源河豪庭业主委员会签订《源河豪庭小区物业管理合同》后，统一对该小区进行物业管理。被告在物业管理活动中享有业主相应的权利，亦应承担相应的义务。至于开发商在《回迁楼房建设标准补充协议》中承诺回迁户免交物业服务费，因原告不是该合同的当事人，根据合同相对性原则，该《补充协议》仅对开发商和相关回迁户有约束力，对于原告没有约束力，被告不能由此主张免交物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，《源河豪苑小区物业管理合同》对原、被告均具有约束力，被告应当按照合同履行支付物业服务费之义务，原告亦应按合同约定提供物业管理服务。原告于2015年5月15日起为被告居住的源河豪庭小区提供物业服务，小区2栋的业主因持有村委代表与开发商签订的免交物业费的协议等原因未交物业服务费，原告虽对小区2栋周边地面进行了硬化，清理了菜地、杂物等，但在其他物业管理和服务方面确实存在瑕疵，比如未做楼梯间的保洁工作等，为此应相应减少部分物业服务费。被告所居住的2栋105房自2015年5月15日至2019年12月31日期间的物业服务费为2015年5月15日-2015年12月31日：（97.01平方米×0.35元/平方米＋3元）/月×7.5个月=277.1元；2016年1月1日-2019年12月31日：（97.01平方米×0.4元/平方米＋3元）/月×48个月=2006.6元，合计2283.7元。本院酌定此期间的物业服务费按1141.8元计算，被告应予交纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告丘绍永于本判决生效之日起五日内支付物业服务费1141.8元给原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原、被告各负担12.5元，该款原告已预交，由被告迳行支付给原告。本判决为终审判决。审判员 冯 清二〇二〇年四月二十九日书记员 叶梦陈