广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终162号上诉人（原审被告）：清远市冠达酒店管理有限公司，住所地：清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心永泰中心12层。法定代表人：黄冠。委托诉讼代理人：邹建恒，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亿科物业管理（清远）有限公司，住所地：清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心永泰中心16层。法定代表人：陈钟汶。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。原审被告：清远市融合创富科技产业管理有限公司，住所地：清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心永泰中心16层01号。法定代理人：许金燕。原审第三人：清远永泰投资发展有限公司，住所地：清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰。法定代表人：俞刚。上诉人清远市冠达酒店管理有限公司（以下简称冠达公司）因与被上诉人亿科物业管理（清远）有限公司（以下简称亿科物业公司）、原审被告清远市融合创富科技产业管理有限公司（以下简称融合创富公司）、原审第三人清远永泰投资发展有限公司（以下简称永泰投资公司）占有物返还纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市冠达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为被上诉人与两第三人签订的《三方协议》属各方当事人真实意思表示，符合法律规定，该《三方协议》签订后，原《“永泰中心”租赁协议》中第三人融合创富公司的权利和义务已由被上诉人亿科公司承继，鉴于原《“永泰中心”租赁协议》已被新的《租赁合同》取代，从而否定上诉人与第三人清远市融合创富科技产业管理有限公司签订的《租赁合同》，要求上诉人将占有的“永泰中心”2层（自编201、202）物业腾退并返还给被上诉人是认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与第三人清远市融合创富科技产业管理有限公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的合同。并且原《“永泰中心”租赁协议》中明确约定第三人融合创富公司有分租转租权，因此，被上诉人应遵从上诉人与第三人清远市融合创富科技产业管理有限公司签订的《租赁合同》，继续按这份合同履行义务。2.上诉人一直遵从《租赁合同》所约定的内容，为合法守约的良好租户，对诉争物业和“永泰中心”12-15层才刚刚投入大量的金钱进行装修，2层是餐厅之用，与12-15层客房连为一体，如果解除《租赁合同》，交还永泰中心2层给被上诉人，必将令上诉人无法经营，亏损严重。二、原审法院否定上诉人已向第三人融合创富公司支付了45个月租金是认定事实不清，适用法律错误。1.债务的支付方式有多种多样，上诉人缴交租金的方式不局限于货币实际支付，第三人融合创富公司既然向上诉人开出租金收据，即证明认可上诉人缴交租金的方式，从而承认上诉人已缴租金的事实。被上诉人既然继承第三人融合创富公司的债权债务，应认可上诉人已缴交45个月租金的事实，全面履行上诉人与第三人融合创富公司签订的《租赁合同》。2.原审法院认为第三人融合创富公司是上诉人的股东之一，存在利害关系，从而否定上诉人缴交租金行为是错误的。上诉人与第三人融合创富公司签订的《租赁合同》、协议书、收取的租金收据均发生在上诉人与第三人签订《三方协议》之前，何来与第三人融合创富公司存在串通损害被上诉人利益。按利益关系来说，第三人永泰公司也收取融合创富公司的大量租金，被上诉人和第三人融合创富公司也存在债权债务关系，二者之间的关系比上诉人与其的关系更厉害。综上所述，请求二审法院纠正一审判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人亿科物业公司辩称：一、被答辩人没有承继原租赁人融合创富公司的债权债务。答辩人、被答辩人与第三方签订的《三方协议》并不是转租合同，而是前期磋商协议。因租赁人融合创富公司欠付第三人租金、水电补偿金等共510万元无力承担，而答辩人有整体租赁“永泰中心”的意向，经反复多次协商后，各方确认了答辩人受让原租赁人融合创富公司对“永泰中心”1至15层装修并明确了转让款金额，但必须在转让款范围内由答辩人代付原租赁人融合创富公司欠付第三人的租金、水电费、补偿金等费用。为确认上述内容，保证各方据此各自履行义务，以保证交易安全而签订《三方协议》。协议签订后，原租赁人融合创富公司与第三人已解除租赁合同并退场，答辩人与第三方重新签订租赁合同。故因原租赁人融合创富公司与第三人签订的主合同解除，被答辩人作为次承租人，其与原租赁人融合创富公司所签订的《租赁合同》已然无效。答辩人没有受让原租赁人的股权，也没有义务承继原租赁人的债权、债务，也没有任何法律规定或证据可证明答辩人有此义务。二、被答辩人拒不缴纳租金、场地使用费的事实清楚，证据确凿。原租赁人融合创富公司是持有被答辩人33％股权的股东，其双方之间的债权债务关系，经营纠纷等均与答辩人无关，若然发生纠纷双方可通过法律途径解决。但被答辩人以其与原租赁人融合创富公司在2018年12月签订了以债务抵租金协议为由，拒不签订新的租赁合同且拒不支付案涉物业的使用费，使得答辩人无法收取租金也无法将案涉物业对外转租经营。被答辩人与原租赁人融合创富公司之间具有利害关系，其双方的债务情况的真实性，以及双方签订的抵债协议时间和内容的真实性均无从考证。最重要的是在答辩人无义务去承担债务的情况下，被答辩人却公然霸占案涉物业至今不缴纳费用，真接损害了答辩人的合法权益。原审被告融合创富公司未提交答辩意见。原审第三人永泰公司未交陈述意见。被上诉人亿科物业管理公司向一审法院起诉请求：1.判令冠达公司腾退清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心永泰中心2层（自编201、202号）物业；2.判令冠达公司向亿科物业管理公司按每月70元/平方米的标准支付自2018年2月至实际交付“永泰中心”2层（自编201、202）之日止的场地占用费，暂计算至2018年10月22日为247529.03元；3.判令冠达公司向亿科物业管理公司支付非法占有“永泰中心”2层（自编201、202）期间的物业管理费5元/平方米，共计18270元；4.判令冠达公司就“永泰中心”2层（自编201、202）所作的装饰装修无偿归亿科物业管理公司所有；5.本案诉讼费由冠达公司、融合创富公司承担。一审法院认定事实：第三人永泰公司系清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城永泰中心的产权人，其于2015年11月28日与被告融合创富公司签订《“永泰中心”租赁协议》，约定将永泰中心1至16层整体租赁给融合创富公司经营管理。2017年7月28日，被告融合创富公司将涉案部分物业“永泰中心”2层（自编201、202）租赁给被告冠达公司做餐厅经营使用，双方签订《租赁合同》，约定场地租赁面积约为406平方米，租赁期限为14年31天，自2017年8月1日至2031年8月31日止，租金为每月租金12180元，支付时间为每个月15号前交下个月租金，签订合同当日支付相当于三个月租金36540元作为保证金，租赁方接收场地后该保证金作为租赁押金；租金每三年按上年租金递增8%。2018年1月28日，被告融合创富公司（甲方）与原告（乙方）以及第三人永泰公司（丙方）签订一份《三方协议》，约定甲方将其承租的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城永泰中心1至15层整体物业的承租权转让给乙方，转让后乙方同等享有甲方和丙方于2015年11月28日签订的《“永泰中心”租赁协议》中甲方原享有的权利和义务，由乙丙另行签订的转让合同，经丙方确认并书面同意后甲方于2018年2月1日将租赁物业移交给乙方；并约定乙方受让上述物业装修装饰及所有办公设备、用具等，由乙方在协定的转让款中代甲方支付拖欠丙方的租金。2018年1月29日，原告与第三人永泰公司签订《租赁合同》，约定由原告承租该1至15层物业。至此该物业承租主体由融合创富公司变更为原告。2018年2月1日，原告开始接管永泰中心1至15层物业。在诉讼中，被告冠达公司提交《收据》以及《协议书》，其中《收据》内容为“今收到冠达公司（201、202室）45个月租金，即2017.8.1～2021.4.31（此款以协议抵扣，详见协议）”，拟证明其已经向被告融合创富公司交付餐厅自2017年8月1日至2021年4月30日共45个月租金。对此，原告提交企业机读档案登记资料，拟证明被告融合创富公司系被告冠达公司的股东，持有注册资本33%股权，且被告融合创富公司的股东在被告冠达公司任职董事和监事职务，两者存在利害关系。一审法院认为，原告与被告融合创富公司以及第三人永泰公司签订的《三方协议》属于各方的真实意思表示，符合法律规定，各方应当严格按照该合同的约定履行各自的义务，该《三方协议》签订后，原《“永泰中心”租赁协议》中被告融合创富公司的权利和义务已由原告亿科公司承继，鉴于原《“永泰中心”租赁协议》已被新的《租赁合同》取代，根据出租合同的效力及于转租合同的原则，且根据《三方协议》中关于涉案物业移交以及所有权归属的约定，而且被告冠达公司与融合创富公司的确存在一定的利害关系，原告作为涉案物业的第一承租人，其有权要求被告冠达公司将其占有的“永泰中心”2层（自编201、202）物业腾退并返还给原告，故此，对于原告的第1项诉讼请求，予以支持。对于场地占用费，被告冠达公司抗辩认为其已向被告融合创富公司支付了45个月租金，鉴于其提供的《收据》不能证实其实际上交付了租金，且被告融合创富公司亦陈述没有实际收取被告冠达公司的上述款项，并认为《协议书》上内容属于其二者的债务纠纷与本案无关，故此，对于被告冠达公司的上述意见不予采纳，至于场地占用费的标准问题，原告要求的计算标准没有提供足够的证据予以支持，故此，可参照原《租赁合同》中约定的每月12180元的标准自2018年2月起计至实际返还物业之日止。另外，原告要求被告冠达公司支付非法占用涉案物业期间的物业管理费，但鉴于其没有提供相应协议或合意证实该费用的产生以及支出主体，故此，对于该项请求不予支持。对于原告的第4项诉讼请求，鉴于《三方协议》中对于装饰装修的约定较为笼统，且原告在本案中没有提供涉案物业中具体的装饰装修清单，故对该项诉讼请求不予处理，原告可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限冠达公司于本判决生效之日起15日内腾退并向亿科物业管理（清远）有限公司返还清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心永泰中心2层（自编201、202号）物业；二、限清远市冠达酒店管理有限公司于本判决生效之日起7日内向亿科物业管理（清远）有限公司支付场地占用费（按每月12180元的标准自2018年2月起计至实际返还上述第一项物业之日止）；三、驳回亿科物业管理（清远）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2643元，由清远市冠达酒店管理有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系占有物返还纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。第三人永泰公司于2015年11月28日与原审被告融合创富公司签订《“永泰中心”租赁协议》，将永泰中心1至16层整体租赁给融合创富公司经营管理后，2017年7月28日，融合创富公司与上诉人冠达公司签订了一份《租赁合同》，将“永泰中心”2层（自编201、202）租赁给冠达公司作餐厅经营使用，冠达公司实际上成为“永泰中心”2层（自编201、202）的次承租人。2018年1月28日，融合创富公司、亿科物业管理公司及永泰公司签订《三方协议》，约定融合创富公司将其承租的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城永泰中心1至15层整体物业的承租权转让给亿科物业管理公司，转让后亿科物业管理公司同等享有融合创富公司和永泰公司于2015年11月28日签订的《“永泰中心”租赁协议》中融合创富公司原享有的权利和义务，由亿科物业管理公司与永泰公司另行签订转让合同。2018年2月1日，永泰公司与融合创富公司签订《解除合同协议书》，解除了双方于2015年11月28日签订《“永泰中心”租赁协议》，至此，融合创富公司已不再是永泰中心1至16层的承租人，冠达公司作为永泰中心2层（自编201、202）的次承租人，其与融合创富公司于2017年7月28日签订的《租赁合同》亦已失去了继续履行的基础。2018年1月29日，亿科物业管理公司与永泰公司签订了一份《租赁合同》，永泰公司依该合同的约定将永泰中心1至15楼租赁给亿科物业管理公司经营，亿科物业管理公司作为新的承租人，有权要求冠达公司腾退永泰中心2层（自编201、202）的物业并支付至实际腾退之日止的占有使用费。对于冠达公司主张其已向融合创富公司交纳租金至2021年4月30日，无需向亿科物业管理公司腾退涉案物业的意见，是其与融合创富公司履行2017年7月28日《租赁合同》的问题，即使冠达公司确已向融合创富公司交纳了上述租金，亦不能免除其作为次承租人将涉案物业腾退的义务，故对冠达公司的此节意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人清远市冠达酒店管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5286元，由上诉人清远市冠达酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年四月二十日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。