云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民终981号上诉人（原审被告）：王爱华，男，汉族，1974年4月26日出生，初中文化，云南省永胜县人,农民，住永胜县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李雁华，男，汉族，1975年8月15日出生，大学文化，云南省永胜县人，云南法制经济网副主编，住昆明市。上诉人（原审被告）：李志翠，女，汉族，1971年5月8日出生，高中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。（王爱华之妻）被上诉人（原审原告）：季松和，男，汉族，1968年7月3日出生，高中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。被上诉人（原审原告）：王绍梅，女，汉族，1973年Ｉ月12日出生，小学文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。（季松和之妻）二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：黎智勇，云南立意律师事务所律师。上诉人王爱华、李志翠因与被上诉人季松和、王绍梅房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省永胜县人民法院（2019）云0722民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理（因疫情原因依法延长审限三个月）。本案现已审理终结。上诉人王爱华、李志翠上诉请求：1、撤销原判，依法确认《房屋买卖协议》无效并改判；2、所有诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，案涉《房屋买卖合同》显失公平，违反法律规定，自始无效。合同所涉房屋属临街房屋，土地属国有土地，建筑面积达310.66平方米，但在2012年交易时价格仅为3.6万元，即便如被上诉人所言实际交付了7万元，仍远低于市场价格。不论该合同在何种情况下签定，有无被胁迫等原因，由于交易价格严重背离市场价格，已严重侵害了上诉人王爱华的合法权益，属于明显显失公平的合同。2、即使《房屋买卖合同》有效，一审判决仍违反合同约定，程序违法。合同第六条明确约定如发生争议，双方协商解决，协商不成，向仲裁委员会申请仲裁。二被上诉人未经仲裁就向法院起诉，程序明显违法，侵害上诉人合法权益。3、合同签订时，王爱华在监狱服刑，对房屋交易不知情，更没有在交易合同上签字认可。一审法院按常理推定上诉人王爱华对房屋买卖交易已经知情，违背了客观事实，违反《婚姻法》相关规定，侵害了共同所有人王爱华的合法权益。被上诉人季松和、王绍梅辩称，1、2009年10月25日被上诉人已分次全额支付上诉人房屋买卖价款7.6万元，上诉人同日将房屋移交给被上诉人。双方完成价款支付并移交标的物达三年，才为办理变更登记所需于2012年10月17日补充签订了《房屋买卖合同》。因此，案涉房地产以7.6万元进行买卖是双方合意的结果，合同是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，不存在“严重背离市场价格”之说。即使房地产买卖行为和签订的《房屋买卖合同》存在显失公平的情形，合同当事人也仅享有撤销权，且应在签订合同之日起一年内行使，否则撤销权消灭。合同显失公平并不当然导致合同无效。因此，上诉人主张案涉合同显失公平，并以此诉请确认合同无效于理不符，于法不通。2、案涉合同虽约定争议解决方式是仲裁，但合同选定的永胜县仲裁委员会并不存在，仲裁条款依法无效，被上诉人有权向法院提起诉讼。因此，上诉人以《房屋买卖合同》约定双方争议的解决方式是向仲裁委员会申请仲裁为由，认为被上诉人向法院起诉是程序违法的观点不应得到支持。3、案涉《房屋买卖合同》既符合《婚姻法》关于夫妻对共同财产享有平等处理权的规定，也是王爱华的真实意思表示。上诉人诉称合同签署侵犯王爱华合法权益无事实依据。因此，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，说理明析，上诉人的上诉理由依法依理均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人季松和、王绍梅向一审法院起诉请求：1、确认原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》合法有效，二原告享有坐落于永胜县（原星湖基社院内）308.79㎡的国有土地使用权；2、判令被告李志翠、王爱华协助原告季松和、王绍梅到永胜县不动产登记部门办理土地使用权变更登记手续；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告季松和、王绍梅系夫妻关系。被告李志翠、王爱华也系夫妻关系。2012年10月17日，原告季松和与被告李志翠签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告李志翠将坐落于永胜县（原星湖基社）的房屋出售给原告，成交价格为3.6万元，原告在2009年10月25日前付清房款，如发生争议，双方协商解决，协商不成，双方向永胜县仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，原告季松和、被告李志翠向行政主管部门申请办理房地产变更登记。永胜县国土资源局审查后认为被告李志翠、王爱华系夫妻关系，要求出具被告王爱华同意办理房地产变更登记的书面材料。因被告王爱华在丽江监狱服刑，致房地产变更登记未能完成。2013年11月，原告将上述涉案房屋拆除后，新建了砖混结构楼房，并一直在该房屋内居住至今。原告多次要求被告办理房地产变更登记未果，遂诉至法院，提出上述请求。另查明，涉案房屋坐落于永胜县（原星湖基社院内），房屋所有权证（证号为：房权证程海字第××号）载明，其房屋所有权人为被告李志翠，房屋为土木结构，使用面积为308.79平方米；其国有土地使用权证［证号为：永国用（2006）第00671号］载明土地使用权人为被告李志翠，使用权面积为308.79平方米；房屋共有权证（证号为：永房程海共字第××号）载明共有权人为被告李志翠，所占份额为百分之百。涉案房屋实际成交价格为7.6万元，该房款原告季松和、王绍梅已付清。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告季松和与被告李志翠在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，在合同履行过程中双方发生争议，致房产变更登记至今未能完成，继而引发纠纷诉至法院，针对争议焦点，评判如下：一、关于仲裁的问题。原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》约定发生争议协商不成由永胜县仲裁委员会仲裁，经查永胜县未设立永胜县仲裁委员会，选定并不存在的仲裁委员会对争议进行仲裁，应视为对仲裁委员会没有约定，依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效。”的规定，双方约定的仲裁条款无效，原告向法院起诉符合法律规定，被告关于本案争议应向仲裁委员会申请仲裁的主张，不予支持。二、关于合同是否显失公平以及是否侵害了被告王爱华的合法权益问题。被告认为合同交易价格明显低于市场价格，显失公平，系无效合同。《房屋买卖合同》是原告季松和与被告李志翠自愿订立，房屋实际成交价格为7.6万元，无证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫的行为，亦无证据证明房屋交易时明显违反公平、等价有偿原则而显失公平，且显失公平并不当然导致合同无效，仅属于可撤销的民事行为，故被告关于合同显失公平无效的主张，不予采纳。关于是否侵害被告王爱华合法权益的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案所涉国有土地使用权证及房屋所有权证均载明所有权人为被告李志翠，原告有理由相信被告李志翠具有处分涉案房产的权利，其与被告李志翠签订《房屋买卖合同》并不违反法律规定，即使确实存在侵害夫妻另一方权益的问题，也系被告李志翠擅自处分共同财产侵害被告王爱华的权益，且合同约定“原告在2009年10月25日前付清房款”，根据该约定可以认定原、被告达成房屋买卖协议的时间为2009年，而被告王爱华服刑时间为2012年6月至2014年9月，其表示对房屋买卖一事不知情不同意，与常理不符，因此，被告王爱华关于原告侵害其权益的主张不能成立，不予支持。综上，原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》中约定的仲裁条款无效，但其他约定符合法律规定，其房屋买卖合同依法成立，现原告已实际占有涉案房产，并将原房屋拆除后进行了新建居住，其要求被告李志翠、王爱华办理变更登记于法有据，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十七条规定判决：一、原告季松和与被告李志翠于2012年10月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效（房屋所有权证为：房权证程海字第××号。国有土地使用权证为：永国用（2006）第00671号），原告季松和、王绍梅享有坐落于永胜县（原星湖基社院内）308.79平方米国有土地使用权。二、被告李志翠、王爱华于本判决生效之日起十五日内将上述国有土地使用权变更登记至原告季松和、王绍梅名下。案件受理费1700元，减半收取850元，由被告李志翠、王爱华负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审认定的基本事实清楚，本院予以确认,于此不赘。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案上诉人王爱华、李志翠与被上诉人季松和、王绍梅之间因订立、履行案涉《房屋买卖合同》发生的权利义务纠纷，根据当事人的诉辩主张、举证及一、二审查明的事实，本院归纳争议焦点为案涉合同是否显失公平即有无效力；被上诉人的诉求应否支持评述如下。首先，永胜县人民政府分别于2006年8月4日、8月18日颁发的永国用（2006）第00671号《国有土地使用证》及永房权证程海字第××号《房屋所有权证》以及永房程海共字第××号《房屋共有权证》均证明案涉房屋及土地所有权人和使用权人均为李志翠一人，并无王爱华的份额记载。其次，通过对“永程2008-14”结婚证字号注明王爱华与李志翠登记结婚的日期为2008年6月5日等证据材料的审查分析，王爱华主张案涉房产为夫妻共同财产的观点不能成立。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条第一项的规定，案涉房产非王爱华与李志翠婚姻关系存续期间所得之财产，而系李志翠与王爱华依法成立婚姻关系之前的一方婚前财产。再次，如上分析，王爱华既对案涉房产不享有权利，即对李志翠将其房产售与季松和的行为是否知情，或有无在交易合同上签字等无表决和处分权。且案涉房屋的买卖关系早于2009年便已发生，实际成交价为7.6万元及案涉房产及其产权证书便一直由季松和夫妇保管至今亦是各方不争的事实。关于2012年10月17日季松和为办证需要与李志翠补签的《房屋买卖合同》，虽存在将实际成交价格7.6万元标为3.6万元的不良避税行为及瑕疵，但从2009年既约定并履行直至2012年又补签合同的行为均是双方真实意思表示，且口头约定及书面合同均不违反法律法规的强制性规定，故案涉房产的买卖关系合法有效，并不存在房屋买受双方利益失衡及被上诉人方利用优势或上诉人缺乏经验的情形。上诉人主张显失公平的理据不足，本院不予采信。被上诉人季松和、王绍梅的答辩意见及其诉讼请求合法有理，应予支持。最后，一审法院作出的判决既有合同约定及于2012年10月17日李志翠出具的《房地产变更登记申请（卖方）》等证据支撑，又符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定精神，并不存在程序违法问题，应予维持。希望上诉人王爱华、李志翠及被上诉人季松和、王绍梅遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，本着以和为贵、亲情为重的态度，息事宁人，相互理解，寻求美好生活。综上所述，上诉人王爱华、李志翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人王爱华、李志翠负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  王雪飞审判员  马 昕二〇二〇年四月十六日书记员  冯宁慧