黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初194号原告：李金坤，男，1989年7月19日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。被告：刘长禄，男，1974年6月15日出生，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：马若峰，黑龙江省宝勤律师事务所律师。被告：讷河市鼎润房产中介有限公司。社会信用代码：91230281MA19BHC939,注册号：230281100050779，住所地观湖国际小区道北。法定代表人：孙丽丽，女，该公司经理，住，被告：佟岩，女，1978年5月27日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：孙宏志，男，1974年4月23日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。（与佟岩夫妻关系）共同委托诉讼代理人：邹海良，黑龙江天扩律师事务所律师。原告李金坤诉被告刘长禄、讷河市鼎润房产中介有限公司、佟岩、孙宏志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告李金坤、被告讷河市鼎润房产中介有限公司（以下简称中介公司）法定代表人孙丽丽，被告孙宏志及孙宏志、佟岩共同委托诉讼代理人邹海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金坤向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。2、要求被告协助办理房屋产权过户手续。事实和理由：2017年10月2日原告与被告刘长禄通过被告中介公司签订房屋买卖合同，原告以360，000.00元的价格购买了讷河市碧水林园5号楼西数二单元502室，面积为92.86平方米的房屋，中介费3，200.00元，原告已付房款260，000.00元，约定剩余房款100，000.00元待将房屋更名到原告名下后，原告以此房贷款给付。原告于2017年11月2日开始装修房屋，准备作为婚房使用，现已实际居住使用。原告多次与被告刘长禄及中介公司联系要求过户，二被告一直推拖，后原告得知该房屋实际所有人为佟岩，孙宏志和佟岩是夫妻关系，二人是委托刘长禄出售该房屋，故诉至法院。被告刘长禄辩称：一、2017年10月2日所签订的房屋买卖合同合法有效，刘长禄是接受房屋实际所有人孙宏志和佟岩的委托将房屋出卖给原告，所以双方签订的房屋买卖合同有效。二、原告与2017年11月2日已接收该房屋并实际入住，刘长禄不存在任何违约的问题。三、原告要求协助办理产权变更登记，应当与房屋实际所有人孙宏志和佟岩沟通，并且由二人协助为原告办理，被告刘长禄没有义务，也无权办理相关变更手续。被告中介公司辩称：当时是刘长禄委托中介公司卖的房子，到现在中介费还没有完全给付，中介公司没有义务办理。因为没有给付中介费，中介公司没有后续义务。被孙宏志、佟岩辩称：1、原告与被告刘长禄、中介公司签订的《房屋买卖合同书》合法有效，但合同具有相对性，原告只能向刘长禄和中介公司主张权利。被告刘长禄对案涉房屋是否享有所有权或处分权，不影响所签合同的效力。2、答辩人只是让刘长禄联系买家，并没有授权其卖房，而且答辩人没有办理房屋产权登记，现在房屋仍在开发商名下，答辩人对房屋不具有所有权，答辩人所说的出售房屋，是在转让购房合同中购房者的权利和义务，而不是转让的物权。据此答辩人不是合同的出卖人，不应承担责任，应由刘长禄担责，本案只能判决解除合同，退还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中进行了证据交换和质证，认定如下：对原告出示的证据一、房屋买卖合同、中介费票据、房屋钥匙。证实是刘长禄和中介带原告看的房，因为有中介的存在，所以原告认为房屋经过中介的核实，房屋手续齐全，房屋无争议。被告刘长禄对这组证据真实性没有异议。认为房屋是刘长禄接受孙宏志、佟岩的委托代其出卖的，并且该楼房产权并没有争议，刘长禄没有任何过错，原告也实际取得了房屋，刘长禄不应该承担任何责任。被告中介公司的质证意见为当时房子卖的时候，不是通过中介公司卖的，是刘长禄自己联系的买家，他将原告带到公司来，最初来时还带来一些手续，有销售不动产发票，和一些地税出具的手续，当时还说过户没有问题才签订的合同，看房的时候看见该房屋钥匙了。被告孙宏志、佟岩对该组证据的质证意见为原告和刘长禄签的合同我方不知情，但是对原告主张的确信是刘长禄的房子这一点其没有异议，因中间有中介介入，所以其认为原告更加确信房屋为刘长禄所有。因几被告对该证据的真实性没有异议，本院对该组证据予以采信。对原告出示的证据二，农行流水一张、收条两张、农行回单一张。证明在合同签定当日通过农行ATM机转账给刘长禄账户50，000.00元，该业务于2017年10月3日到账。证实已向刘长禄交付购房款260，000.00元。被告刘长禄对组证据的真实性没有意见。被告中介公司的质证意见为只知情50，000.00元，其余的不知情。被告孙宏志、佟岩的质证意见为不知情。因收款人刘长禄对该组证据没有异议，本院对该组证据予以采信。对原告出示的证据三，物业费票据两张。2018年交物业费时候发现登记房主名字是佟岩，2019年的时候变更为原告。证实原告已实际入住该房屋。被告刘长禄对该证据的真实性没有异议。被告中介公司表示不知情。被告孙宏志、佟岩认为与本案的诉求没有关联性。只能说明实际管理房屋的状态。因该证据有物业公司的公章，符合证据的真实性，本院对该证据的真实性予以采信。对原告出示的证据四，原告方与孙宏志的微信聊天记录。证实2018年9月孙宏志通过电话与原告方取得联系，说他是房屋的房主，房屋是他委托刘长禄出售的，他说房屋一定是他的，因为在电话中无法提供证据，我通过电话多次与刘长禄联系，他一开始支支吾吾并不承认，最终他承认受孙宏志委托，房屋实际房主是孙宏志，他还说房屋手续不用担心肯定按原告的要求办下来，之后原告与孙宏志沟通，他在微信中向原告发送了商品房买卖合同和销售不动产权发票，他说他只得到了10，000.00元，不能协助原告过户。被告孙宏志、佟岩的质证意见为聊天记录是属实，是其主动找到的原告。因多次问刘长禄，他说这房子没有卖，被告二人从来没有委托刘长禄卖房，只是让他联系买家。被告二人交给刘长禄的钥匙是装修钥匙，不是正式入户钥匙，是方便买家看房用的，被告二人也并没有收到刘长禄的10，000.00元，这组证据证实不了孙宏志授权刘长禄卖房一事。聊天记录整个过程体现不出孙宏志委托授权的意思表示，原告主张的待证事实是不成立的。其次，合同甲方也是出卖方是刘长禄，如果存在委托授权那么合同的甲方应当是以孙宏志和佟岩的名义进行出售，只有这样才属于法律上的委托代理。三，孙宏志也没有书面授权委托书，对于合同也根本不能成立表见代理，而是原告内心确信房屋为刘长禄所有，才达成买卖协议，所以合同对被告二人没有法律约束力。被告刘长禄对该证据的真实性无异议。被告中介公司对该证据没意见。因孙宏志对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以采信。对原告出示证据五，与被告孙宏志的通话录音，证明其已收取10，000.00元房款，他是委托刘长禄售房，电话录音中同意协助原告方办理过户。被告孙宏志对该证据的质证意见为录音是真实的。但是其中说的委托是指让他联系买家。10，000.00元当时刘长禄说的是买方定金，并没有给房主二人。被告刘长禄对证据的真实性没有异议。其认为通过证据四，原告所提交的房屋不动产发票截图可以看出发票的时间是2012年7月12日并不是被告孙宏志所说的去年发生的，这也客观的印证了中介公司所谈到的发票当时签买卖合同时就存在的问题。录音资料中非常明确的说明了被告孙宏志是委托刘长禄出卖房屋并且也知道房屋出卖的事实，刘长禄与原告的买卖合同是得到了孙宏志的授权，形成了事实上的委托关系，所以刘长禄与原告所签的合同合法有效，委托关系成立，孙宏志有义务为原告办理产权变更。被告中介公司对该证据没意见。因被告孙宏志对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对被告刘长禄出示的证据：房屋产权证，销售不动产统一发票联复印件和办证联复印件。用于证实被告孙宏志委托刘长禄出售房屋不只是原告购买的这一处房产，还有孙宏志委托出卖的讷河市鑫苑家园15号楼105车库的事实，这些手续均是孙宏志交付刘长禄的，现原件在刘长禄手中，也可以说明孙宏志委托刘长禄卖方的事实是存在的。中介公司对该证据无异议，这套房屋也委托中介公司卖了，原件之前在中介公司，刘长禄交来的。孙宏志、佟岩的质证观点为该证据与本案无关。鑫苑家园的车库这套房屋孙宏志二人并没有委托刘长禄卖，而是同事错给刘长禄拿的。原告表示不清楚。因各方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告孙宏志、佟岩出示的证据：结婚证，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，办理产权证通知书，办理土地使用证通知书，微信聊天记录。证明产权证没有实际办理，其发票是2019年1月13日同事赵书振帮拿的，有微信为证。说明刘长禄说的当时就有发票是虚假的。原告的质证意见为当时没有见过这组证据。被告刘长禄的质证意见为：这组证据中，除微信聊天记录外，其他证据真实性没有异议。通过该组证据可以说明发票时间是2012年7月12日，其微信记录不能否认发票的时间，也不能说明孙宏志持有的时间，该组证据中的发票和其他相关手续孙宏志都曾交付给刘长禄，该材料也曾经放在中介处，所以通过该组证据的时间也反映出刘长禄接受委托出卖房屋时，该证据是客观存在的。被告中介公司对该组证据的质证意见为：当时卖房的时候这些手续都放在中介公司这里了。见过发票，产权认定介绍信和购楼合同原件，因当时说过户需要，刘长禄从中介公司拿走了，具体时间太久了没记住哪天。因各方当事人对除微信记录外的证据的真实性没有异议，本院对该证据除微信记录外的证据的真实性予以采信。对微信记录因涉及的案外人赵书振未到庭，内容无法核实，本庭对被告孙宏志及佟岩要证明的问题不予确认。通过对证据的质证、认证，本院查明的事实如下：佟岩与孙宏志系夫妻关系，2009年5月4日佟岩与哈尔滨胜腾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买讷河市碧水林园小区5号楼西2单元502室房屋。合同签订后佟岩取得了销售不动产统一发票，办理产权证通知书，办理土地使用证通知书等房屋登记过户相关手续，但未办理产权登记过户。2017年佟岩与孙宏志委托刘长禄帮助卖房，并将房屋钥匙交付刘长禄。2017年10月2日，被告刘长禄做为甲方与做为乙方的原告签订了《房屋买卖合同》，中介公司为该合同的中间方。合同约定甲方将坐落于讷河市碧水林园小区5号楼西2单元502室房屋出售给乙方，房屋面积92.86平方米，价格为360，000.00元。原告当即付款50，000.00元给付刘长禄，双方约定剩余款项310，000.00元，更名后乙方以现金交付甲方160，000.00元整，剩余150，000.00元乙方用此房贷款，贷款下来后给付甲方。现原告已实际给付刘长禄购楼款260，000.00元。2017年11月2日刘长禄向原告交付了房屋钥匙，原告对该楼房进行装修并已实际占有使用。合同签订后原告要求刘长禄协助办理过户手续未果，得知该楼房实际所有权人为佟岩，佟岩与孙宏志系夫妻关系，刘长禄收到房款后并未将购房款全部交付孙宏志和佟岩。从2018年10月开始原告在与孙宏志的通话中，孙宏志表示认可原告的购房行为，认可刘长禄系受其委托售房。庭审中原告表示办理产权变更登记的同时交付剩余购房款。案件审理过程中，原告表示只要求孙宏志、佟岩协助办理房屋变更登记手续。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人在处理委托事务时，可以以自已名义，也可以以委托人名义。当受托人以自已名义处理委托事务时，如因委托人的原因致使其与第三人的合同不能履行时，其应向第三人披露委托人。本案中刘长禄虽以自已的名义与原告签订了房屋买卖合同，但孙宏志、佟岩向其交付了房屋钥匙，原告有理由相信刘长禄有出售房屋的权利，且在事后原告方与孙宏志的通话中，孙宏志对其委托刘长禄售房一事予以认可，故本院认为孙宏志、佟严有义务协助原告办理产权变更登记手续，同时原告应将剩余房款交付孙宏志、佟岩。关于刘长禄未将房款交付孙宏志、佟岩，孙宏志、佟岩可按委托关系另案主张权利。孙宏志主张系委托刘长禄帮助其联系买家，并未委托其出售房屋，但从孙宏志与原告方的通话录音及刘长禄手中现还保存有孙宏志的其它房产手续可以看出，孙宏志与刘长禄之间存在着委托售房的法律关系，且自2018年9月孙宏志知道该房屋已由刘长禄出售给原告至今，孙宏志并未就原告与刘长禄达成的买卖合同行使撤销权，现已过法定除斥期间，故本院对孙宏志、佟岩的这一观点不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零三条的规定判决如下：一、原告李金坤与被告刘长禄于2017年10月2日签订了《房屋买卖合同》有效。二、被告孙宏志、佟岩于本判决生效三日内协助原告李金坤办理讷河市碧水林园小区5号楼西2单元502室房屋产权变更登记手续，同时原告李金坤将剩余购房款100，000.00元交付被告孙宏志、佟岩。三、驳回原告李金坤对被告讷河市鼎润房产中介有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,350.00元，由被告孙宏志、佟岩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  郭海波二〇二〇年四月十二日书记员  魏金鹏