广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6622号原告：张硕，男，1990年3月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码：91440114708213466G。法定代表人：林榜昭,该公司董事长。委托诉讼代理人：吴裕斌，该公司职员。原告张硕与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，被告碧花园公司向本院提出管辖权异议，本院经审理后，于2019年7月12日作出（2019）粤0114民初6622号民事裁定，驳回了被告碧花园公司提出的管辖权异议。被告碧花园公司不服该裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审理后于2019年11月13日作出（2019）粤01民辖终2165号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张硕的委托诉讼代理人黄荣江，被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张硕向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街68号101房交付给原告使用；2.被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按每日总房价款2454244元的0.05%标准，自2019年1月1日起计至实际交付房屋使用之日止，暂计100000元；3.本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由：原告因个人住房需要，与被告商洽、协商一致后，于2018年4月1日共同签订了一份《广州市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街68号（香林一街68号）101房以2454244元的价格出售给原告，被告应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过30日后，原告有权单方面解除合同，若原告要求继续履行的，合同应继续履行，且被告应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。该合同同时对房价的付款方式和时间、交房条件、物业管理等条款作了约定。《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，原告已依照合同约定向被告支付了全部购房款。但是被告在双方约定的交房期限届满后，无正当理由拒不履行交房义务。为此，原告曾数次通过电话、口头等多种方式催促被告立即履行交房义务，但均无成效。在此情形下，原告遂于2019年2月25日委托律师向被告寄送了一份《律师函》，明确要求被告立即履行交房义务并按合同约定承担逾期交房违约责任。但被告在收函后对于原告的善意催告一直置之不理。原告认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。被告未能依约在2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，已构成合同违约，应当依法承担违约责任。被告碧花园公司辩称，一、原告未按照合同约定支付房款，按照商品房合同附件七补充协议第3条的约定，碧花园公司延期交楼无需承担违约责任。2017年7月25日，碧花园公司与原告签订了《广州市花都区南航碧花园房地产认购书》（以下简称认购书），约定由原告认购涉案房屋，认购价格为3430000元。2018年4月1日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）。然原告至今未按照认购书约定付清全部购房款，按照商品房合同附件七补充协议第3条第一款的约定：买方未按合同约定支付房价款的，卖方延期交付使用且不承担延期交房违约责任。故，碧花园公司无需承担违约责任。二、2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收，因为政策变动，碧花园公司已积极配合幼儿园竣工验收，争取可以早日交房，因此碧花园公司不应承担延迟交房的违约责任。三、即便碧花园公司需要承担违约责任，原告主张的违约金亦过高，根据商品房合同附件七补充协议约定，碧花园公司因延迟交楼所支付的违约金不应超过总房价的1%。又根据合同法第113条、第114条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则作出裁决。守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。在本案中，原告方的损失应当为已付款项的银行利息损失，而商品房合同约定的日万分之五超过了银行贷款利率的1.3倍，因此，被告认为即便碧花园公司需要承担违约责任，原告主张的违约金也过高。综上所述，原告未按照合同约定支付购房款，碧花园公司无需承担延迟交楼的违约责任。请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园5区香林一街68号101房，碧花园公司是南航碧花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2017年7月25日，碧花园公司（甲方、出售方）与张硕（乙方、认购方）签订一份认购书，约定乙方自愿认购涉案房屋，房屋优惠后总价为3430000元。乙方须在签订本认购书的同时向甲方交纳定金100000元，付款方式为按揭付款。乙方首付款2440000元须于签订本认购书的60个自然日内，向甲方提供完整有效的按揭资料后签订《广东省商品房买卖合同》，并交纳除定金外的首付款2340000元，余款990000元办理银行按揭贷款。其他约定或说明：本单位认购价为3430000元，网签备案价为3320000元，成交价以本认购书为准。2017年6月25日，张硕向碧花园公司支付了购房定金100000元，碧花园公司于2017年7月25日开具了相应收款收据。2017年12月15日，张硕分四笔共向碧花园公司支付购房款1690000元。2018年4月1日，张硕（买方、乙方）与碧花园公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共243.67平方米，以套出售，总房价2454244元，按揭贷款方式付款，首期款1724244元自本预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款730000元须于2018年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：按揭付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七为本合同补充协议，第三条关于交房期限及延期交房的补充：合同约定的交付期限届满时，如出现下列原因，卖方应当告知买方延期交付使用且不承担延期交房违约责任：a、买方未按合同约定支付房价款。第九条第6款约定：发生买卖合同迟延交楼、迟延办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。张硕认为该约定有失公平，应认定为无效条款，不予适用。2018年4月11日，张硕向广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行申请了730000元的银行按揭贷款，2018年4月13日，按揭银行将款项发放至碧花园公司账户。截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未竣工验收，未取得竣工验收备案表，碧花园公司尚未将涉案房屋交付给张硕使用。诉讼中，碧花园公司称涉案房屋的实际交易价格为认购书约定的3430000元，张硕仅支付了3170000元，尚欠260000元未支付，因此在张硕未付清购房款的前提下，碧花园公司有权拒绝交付涉案房屋，并无需承担逾期交楼违约责任。为此，碧花园公司提交了4张转账凭证拟证明张硕的付款情况。张硕确认双方的实际交易价格为3430000元，对碧花园公司提交的4张付款凭证亦予以确认，但称剩余260000元款项已经通过碧花园公司的关联公司广州碧花园物业管理有限公司支付。当时认购书约定网签价为3320000元，按揭贷款990000元，张硕的贷款审批也已经通过，但是碧花园公司称因为公司自身原因导致张硕无法获得990000元的按揭贷款，于是通知张硕补交购房款，张硕不同意，碧花园公司便提出由张硕向广州碧花园物业管理有限公司借款260000元，广州碧花园物业管理有限公司直接支付给碧花园公司，该款项也已经支付给了碧花园公司，否则碧花园公司不可能与张硕签订网签合同。为此，张硕提交了一份借款协议及广州碧花园物业管理有限公司的工商登记信息予以证明。借款协议签订的时间为2018年4月1日，约定张硕向广州碧花园物业管理有限公司无息借款260000元，借款期限从2018年4月1日至2018年12月31日。协议还对其他事项进行了约定。碧花园公司称其并非该借款协议的当事人，对于该协议的真实性无法确认，碧花园公司也并未收到张硕所称的款项，张硕目前尚欠260000元购房款未付。本院认为：张硕与碧花园公司签订的认购书及《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。碧花园公司辩称涉案房屋的实际交易价格为认购书约定的3430000元，张硕仅支付了3170000元，尚欠260000元未支付，根据补充协议第三条的约定在张硕未付清购房款的前提下，碧花园公司有权拒绝交付涉案房屋，并无需承担逾期交楼违约责任。对此，本院分析如下：虽然双方的实际交易价格为3430000元,《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋成交价为2454244元。补充协议第三条约定：“合同约定的交付期限届满时，如出现下列原因，卖方应当告知买方延期交付使用且不承担延期交房违约责任：a、买方未按合同约定支付房价款。”该款约定的是未按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定支付房价款的情况下，碧花园公司有权延期交房且无需承担延期交房的违约责任。本案中，张硕已经依约支付了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的所有购房款，并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定，因此碧花园公司应按照合同约定时间在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给张硕。对于张硕是否依约付清了认购书约定的购房款，碧花园公司可以与张硕另行协商解决或另案主张，但不得以此为由拒绝交付房屋和承担违约责任。本案中，碧花园公司迄今未取得竣工验收备案表，未将符合房屋交付条件的房屋交付给张硕，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于张硕要求碧花园公司交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋目前尚未具备约定及法定交付条件，故张硕在本案中要求碧花园公司交付涉案房屋的诉讼请求因不具备客观条件，本院暂不支持，张硕可待涉案房屋具备交付条件后再行提出主张。关于逾期交楼违约金，如前文所述，碧花园公司已经构成违约，因此碧花园公司应支付逾期交楼违约金，但是由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至法庭辩论终结之日即2020年1月15日。之后的违约金，张硕可待涉案房屋具备交付条件后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交楼超过30日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金，但是违约金不能超过总房价款的1%。碧花园公司抗辩称该标准过高，应予以调整，并以总房价款的1%为限。张硕则认为该标准并不过高，并认为合同附件七第九条第6款的约定有失公平，应为无效条款，不应适用。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。本案中，涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此碧花园公司也未给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的1%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补碧花园公司给张硕所造成的损失，因此张硕要求不适用该违约金上限条款合法有据，本院予以支持。但是由于碧花园公司逾期交楼给张硕造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金约37000元，该标准明显超过了张硕每月所受损失，因此，本院调整为银行贷款利率的1.3倍为宜。由于自2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，因此违约金具体计算标准为：以2454244元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年1月15日止的违约金。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张硕支付逾期交楼违约金，以2454244元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年1月15日止的违约金；二、驳回原告张硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  段纯惠人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年四月二十七日书 记 员  刘雄燕陈晓敏