江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初3335号原告：赵水财，男，1967年11月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈琦玉（系赵水财之妻），女，1972年11月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：无锡联客信息技术有限公司，住所地无锡市人民西路25-1512。法定代表人：邹亚锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：石亚军，该公司员工。原告赵水财诉被告无锡联客信息技术有限公司(以下简称联客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用普通程序进行公开开庭审理。原告赵水财及其委托诉讼代理人陈琦玉到庭参加诉讼，被告联客公司委托诉讼代理人石亚军2019年6月6日到庭参加诉讼，2020年1月10日联客公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。原告赵水财向本院提出诉讼请求：1、解除赵水财与联客公司于2017年8月15日订立的租赁合同；2、判令联客公司立即支付房屋恢复原状的费用3550元；3、判令联客公司支付自2019年3月15日起至2020年1月10日按每月1850元的租金18253元；合同违约金11100元；水电气费用5278元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月15日赵水财、陈琦玉与联客公司签订《房屋租赁合同》，约定联客公司租用无锡市滨湖区金湖苑9号701室房屋，租赁期限自2017年8月15日至2022年8月14日，租金每月1850元，合同期内任意一方违约则承担违约金六个月的房租。2019年3月15日，被告提出退租，但并未支付租赁期间多达5000元以上的水电费，也未恢复室内的装修，未修复损坏的物品，移交房屋钥匙。2020年1月10日其自行收回房屋。故而成讼。被告联客公司辩称：其公司要求解除合同是因为其公司多次告知原告房屋存在漏水及相关需要的维修，我方多次联系原告，原告拒不履行导致租客无法居住，所以要求解除合同。租赁协议第6-2条约定，甲方书面同意乙方将承租的房屋进行优化改造，因原告原因导致合同需要解除，所以其公司不同意由其进行拆除隔断。关于电路和地板泡水问题，电路我方同意恢复，地板是因为原告不及时修理下水道堵塞造成的，所以地板泡水的损失不应由其公司承担。涉案房屋在2019年3月其公司就交还原告了，所以不存在租金的问题。关于钥匙如何交付的其公司不清楚。原告违约，其公司不承担违约金。水电费中截止到2019年3月15日的电费、燃气费其公司可以承担，因为房子存在漏水，原告不来处理，其公司不同意承担水费。经审理查明：2017年8月15日，甲方赵水财、陈琦玉和乙方联客公司签订了《房屋租赁合同》,期限从2017年8月15日至2022年8月14日,将无锡市滨湖区金湖苑9号701室房屋租给联客公司；月租金为1850元，按月支付每次提前五天支付下一期房租，乙方如逾期支付租金，每逾期一天需按月租金的3‰向甲方交付滞纳金；租赁期限内，水、电、气网费由乙方承担，物业费由甲方承担；甲方签约时收取乙方一个月租金1850元作为押金，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏（自然损害除外），且不欠相关费用，则甲方全额退还押金；在租赁期限内，甲方书面同意乙方可将承租的房屋进行优化改造，甲方书面同意乙方可将承租的房屋部分或全部转租给第三人；合同签订后，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，租金押金不退还，此外乙方应按双方约定的六个月的房租租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍违约金；逾期三十天的，则甲方有权依约自行收回房屋；租赁期内，乙方在房屋内的人生安全及财产安全均由乙方负责，贵重物品妥善保管，注意用水用电安全；甲方为乙方提供每年一个月空置期，供乙方对房屋进行维护、保养排查安全隐患，时间为每年8月15日至9月15日；双方并办理租赁房屋内物品的交接。后联客公司将涉案租赁房屋转租给第三方。原告为证明其主张提交了以下证据予以证明：1、无锡市金湖苑9号701室房屋产权证，证明该房屋系赵水财所有。2、《房屋租赁合同》，证明双方的权利义务。3、照片两组，一组是2017年出租时房屋的状况，一组是2019年3月房屋的状况，证明房屋出租后，联客公司进行了隔断、电路改造以及房屋受损情况。4、联客公司管家王文康与陈琦玉的微信记录及联客公司发送的短信，证明（1）、2019年3月15日，联客公司提出要求解除房屋租赁协议，赵水财同意解除，但是要求联客公司给付六个月租金的违约金；后双方就房屋恢复原状、房屋及物品修复、第三方租户的物品清理等事宜进行协商；2019年4月2日，联客公司又提出要继续租赁房屋，但是要调低租金，原告明确表示不同意；2019年4月15日，联客公司短信通知更换管家。（2）、2018年9月28日，联客公司提出可能因阁楼阳台地漏堵塞造成积水，渗水到家中电表箱，要求赵水财请电工维修电表，赵水财联系了物业公司工作人员并通知联客公司。（3）、2018年5月至2019年4月期间，赵水财每月都要向联客公司催要租金、催缴电费、水费。5、水电气费用清单及支付凭证，截止到2019年5月7日赵水财代缴电费15元，截止到2017年11月至2019年4月2日赵水财代缴水费5245.5元，截止到2019年4月21日赵水财代缴燃气费17.5元，合计5278元。6、房屋恢复维修费用清单，（1）客餐厅之间隔断拆除，恢复客厅光亮度，人工300元；（2）客厅损坏地板修复，地板200元、人工200元，（3）楼上房间门损坏、厨门遗失修复，材料900元、人工100元，（4）电路恢复、墙面粉刷，材料950元、人工700元，（5）垃圾清理，打扫干净，人工700元，合计3550元。联客公司对上述证据质证意见：证据1、2无异议。证据3中2019年3月照片无异议，2017年照片不予认可。证据4，王文康不是其公司工作人员，系其公司委托其他中介人员帮忙管理房屋；王文康在3月15日提出公司经营状况不好要求解除合同，不是其公司的意见；4月15日发送的短信系其公司群发的；微信记录中也表明房屋存在漏水情况，并将该情况告知了原告。证据5中电费、燃气费无异议，同意承担，水费不予认可，系因房屋漏水造成的高额水费，其不同意承担。证据6，因联客公司第二次未参加诉讼，未发表质证意见。以上事实有房屋租赁合同、房产证、照片、微信和短信记录、水电气费用清单及支付凭证、维修清单等证据在卷佐证。本院认为：合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。联客公司2019年3月15日提出解除《房屋租赁合同》，赵水财予以同意，对合同解除达成了一致意见，《房屋租赁合同》应于2019年3月15日解除，但双方就房屋的返还事宜及违约金未达成一致意见。联客公司2019年4月2日提出在赵水财降低租金的情况继续租赁房屋，应为发出新的要约，赵水财对联客公司的要约表示拒绝，故双方并未达成新的房屋租赁协议。联客公司抗辩因原告房屋存在漏水不进行维修的违约行为造成其解除合同的意见，联客公司并未提供证据证明房屋内漏水系房屋存在质量问题造成的，且合同中约定租赁期限内，赵水财每年给予联客公司一个月的空置期供联客公司对于租赁房屋进行维护、保养、排查安全隐患，故即使房屋存在漏水隐患也应由联客公司进行排查和维护，故对联客公司该意见不予采信。赵水财诉请的要求判令联客公司支付房屋恢复原状的费用3550元，涉案租赁房屋中地板、墙面、门损坏和第三方杂物未清理的事实由赵水财提供的照片、微信记录予以证实，且联客公司对该证据没有异议，联客公司应按约承担赔偿责任，赵水财就上述恢复修理费用进行了询价合计2150元，联客公司未发表质证意见，视为放弃自己的权利，本院认为该费用亦属合理，予以支持。涉案租赁房屋中隔断的拆除、电路的恢复的费用，因双方签订的合同中，赵水财书面同意联客公司可将承租的房屋进行优化改造，联客公司在房屋内进行隔断和电路改造并未违反合同约定，合同也未约定合同租赁期满或解除时，联客公司应当将房屋恢复原状予以返还，联客公司同意承担恢复电路的义务，系其处分自有权利，本院予以准许，故对赵水财要求联客公司承担恢复隔断的费用本院不予支持。赵水财诉请的要求联客公司支付自2019年3月15日起至2020年1月10日按每月1850元的租金18253元；合同违约金11100元；因2019年3月15日，赵水财与联客公司已经合意解除合同，故赵水财主张的租金18253元没有事实和法律依据，本院不予支持。但是按照合同约定租赁期满，联客公司应如期交还该房屋，如逾期一天应向赵水财支付原日租金的两倍的违约金，逾期满三十天的，则赵水财有权依约自行收回房屋；联客公司未按约交还房屋，已构成违约，赵水财未在合同解除后三十天后自行收回房屋产生的损失不应由联客公司承担，故联客公司应向赵水财支付逾期交房的违约金3700元。按照合同约定联客公司未经赵水财同意，中途擅自退租的，租金押金不退还，联客公司还应承担六个月租金的违约金，现联客公司以公司经营不善中途要求退租，已构成违约，影响向赵水财支付六个月租金的违约金11100元。关于赵水财诉请的联客公司支付水电气费用5278元，赵水财提供了上述费用的清单和缴费凭证，本院予以确认，联客公司抗辩水费系租赁房屋漏水造成的，应由原告承担的意见，因联客公司未提供证据证明，本院不予采信，故本院对赵水财该诉请予以支持。综上，赵水财与联客公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除，联客公司应支付赵水财租赁房屋修复费用3250元、延期交房和擅自解约违约金14800元、水电气费用5278元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认赵水财与无锡联客信息技术有限公司2017年8月15日签订的关于金色江南秀景花园59-202室《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除；二、无锡联客信息技术有限公司于本判决生效之日立即向赵水财支付房屋修复费用3250元；三、无锡联客信息技术有限公司于本判决生效之日立即向赵水财支付违约金14800元；四、无锡联客信息技术有限公司于本判决生效之日立即向赵水财支付水、电、燃气费用5278元；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，由无锡联客信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  张啸华人民陪审员  蒋玲玲二〇二〇年四月十七日法官 助理  杨 牧书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知达到要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。