安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终382号 上诉人（原审原告）：魏艳秋，女，1989年10月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 上诉人（原审原告）：吴小玲，女，1989年5月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 上诉人（原审被告）：合肥未争塘餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路与凤台路交口望城公馆1栋1710室。 法定代表人：陈欣欣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：詹洁，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽万舟律师事务所律师。 原审被告：张剑，男，1993年4月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上诉人魏艳秋、吴小玲与上诉人合肥未争塘餐饮管理有限公司（以下简称未争塘公司）、原审被告张剑因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏艳秋、吴小玲上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判未争塘公司赔偿魏艳秋、吴小玲损失7万元，本案一、二审诉讼费用由未争塘公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，魏艳秋、吴小玲租赁的青阳路商101、201室房屋已经装修完毕，并已经向装修公司支付完全部装修款，由于开具发票需要承担税费故未开具，但装修公司向魏艳秋、吴小玲出具了收据。同时魏艳秋、吴小玲已要求装修公司出具证明并积极沟通开具发票事宜。故未争塘公司对魏艳秋、吴小玲造成的损失应当以70000元进行认定。 未争塘公司辩称，未争塘餐饮公司无须承担魏艳秋、吴小玲装修损失7万元。首先魏艳秋、吴小玲仅仅提供一份装修合同和收据，无任何装修款支付凭证，无法证明其真实产生的有关费用，且原审法院对其证明效力不予认可。其次，魏艳秋、吴小玲在2018年12月10日，就已经与涉案房东取得联系，在明知房屋无法租赁的情况下，仍然在2018年12月24日签订装修合同，明显不符合常理，存在恶意扩大损失的嫌疑。最后，在魏艳秋吴小玲提供的证据证明效力不予认可的前提下，原审法院认定未争塘餐饮公司赔偿魏艳秋、吴小玲装修损失2万元无任何法律依据。 张剑述称，同意未争塘餐饮公司的答辩意见。 未争塘公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回魏艳秋、吴小玲一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由魏艳秋、吴小玲承担。事实和理由：一、原审判决认定未争塘公司返还魏艳秋、吴小玲房租、转让费及押金52700元,属于事实认定不清、法律适用错误。首先,未争塘公司在得知魏艳秋、吴小玲无法经营使用金枫苑3幢商101、201室的商铺时,便提出将其位于黄山路441号百盛苑(即科大店铺)代替金枫苑3幢商101、201室的商铺,魏艳秋、吴小玲同意后双方就科大店铺签订了《店铺租赁合同》,合同约定未争塘公司将多米包子铺科大店内包子档6.5平方场地租赁给魏艳秋、吴小玲,年租金72000元,产生的水电物业费由魏艳秋、吴小玲自行承担，魏艳秋、吴小玲实际搬进该店铺经营长达数月之久,并将工商信息中的地址予以变更,魏艳秋、吴小玲的经营实际上无任何障碍。此事实未争塘公司提供了合同及基本注册信息查询单等证据证明。其次，魏艳秋、吴小玲在使用科大店铺后,从未交付过任何租金,也从未支付过使用商铺使用期间产生的水电物业费。2019年5月14日,魏艳秋、吴小玲不愿意继续使用科大店铺,经协商双方一致同意解除合同关系基于变更后的商铺与之前的商铺之间存在差异给魏艳秋、吴小玲所造成的损失,扣掉未争塘公司之前支付的82300元,双方协商确认未争塘公司再支付魏艳秋、吴小玲35000元。于是未争塘公司于当日支付35000元后双方签订书面的解除协议,协议中载明:“双方解除房屋租赁合同,乙方(张剑)不承担任何法律责任。关于协议、租赁合同全部废除”此事实及有关证据未争塘公司于一审中均已提交,但原审法院未予以认定错误。最后,双方之间的房屋租赁合同关系经双方协议解除,且协议解除中所列事项未争塘公司已经履行完毕,双方之间没有任何争议,未争塘公司无需也不必返还魏艳秋、吴小玲52700元。本案中,双方后签订的解除协议中已经明确表明双方之间的合同关系解除,且无任何争议。魏艳秋、吴小玲要求返还52700元的行为属于违反协议的约定,依照法律和当事人之间的协议,不应当得到支持。二、原审法院认定未争塘公司赔偿魏艳秋、吴小玲损失20000元属于事实认定不清、法律适用错误。原审法院首先认为不予确认魏艳秋、吴小玲所提交的装修合同以及收据的证明效力,后又认定未争塘公司应当赔偿装潢损失20000元,明显属于前后矛盾,事实认定不清、法律适用错误。1.依据双方所签订的解除协议,双方之间的合同关系已经解除。且解除有关事项未争塘公司已经履行完毕,双方无任何争议,未争塘公司无需赔偿装潢损失20000元。2.关于装修费,首先魏艳秋、吴小玲所提交的装修合同以及收据，原审法院对于其证明效力不予认可。其次,魏艳秋、吴小玲在2018年12月10日就已经与案涉商铺房东取得联系,在明知房屋无法租赁的情况下,仍然在2018年12月24日签订《装修合同》,明显不符合常理,也不符合日常的生活逻辑。最后,在魏艳秋、吴小玲所提交证据的证明效力不予认可的前提下,原审法院认定未争塘公司赔偿装潢损失20000元无任何法律依据，基于此未争塘公司无需赔偿装潢损失。 魏艳秋、吴小玲辩称，2018年11月30日，魏艳秋、吴小玲将房租、转让费及押金交给了张剑，去办理加盟营业执照需要房屋租赁合同，2019年1月9日魏艳秋、吴小玲找张剑要合同，张剑并不能拿出来，张剑找房东，张剑让魏艳秋、吴小玲与房东重新签订了合同，房东并不承认此房可以转让，张剑说他自己解决让魏艳秋、吴小玲继续装修。在此之前魏艳秋、吴小玲没有和房东取得过联系，也不知道房屋不可以转租。涉案房屋的租赁和装修都是和张剑联系的。魏艳秋、吴小玲在2018年12月4日和装修公司签订的合同，12月5日就交了2万元装修费押金，此时魏艳秋、吴小玲知道房东不同意转租，张剑和我们说他来和房东联系，让我们继续装修，装修公司在2018年12月6日就进场装修了。后期魏艳秋、吴小玲承租了科大的店面，经营后张剑没有经过魏艳秋、吴小玲的同意，将该商铺又转让给他人，作为补偿双方签订了协议，该协议与青阳路的租赁没有任何关系。 张剑述称，同意未争塘公司的上诉意见。 魏艳秋、吴小玲向一审法院起诉请求：1.请求判令未争塘公司、张剑返还魏艳秋、吴小玲合计52700元（其中房租65000元、转让费50000元、押金20000元，扣除未争塘公司、张剑已返还的82300元）；2.请求判令未争塘公司、张剑赔偿经济损失（装修款70000元、加盟费75000元、物料损失21860元、空调折旧2000元、交通费2000元）合计170860元；3.本案的诉讼费用全部由未争塘公司、张剑承担。 一审法院认定事实：2018年11月30日，张剑代表未争塘公司与魏艳秋、吴小玲经协商，将未争塘公司承租的长江西路与青阳路交口金枫苑3幢商101、201室的商铺转租给魏艳秋、吴小玲使用，魏艳秋、吴小玲分别于2018年12月1日、2018年12月19日通过支付宝和POS机刷卡的方式向未争塘公司支付房租、转让费、押金共计135000元，其中房租65000元、转让费50000元、押金20000元。 因涉案商铺的产权人不同意未争塘公司转租商铺，致魏艳秋、吴小玲无法使用租赁商铺。张剑于2019年1月15日起陆续向魏艳秋、吴小玲退还收取的各项费用82300元。 魏艳秋、吴小玲对涉案房屋进行了装潢，2019年1月10日，魏艳秋、吴小玲与张剑的微信聊天记录载明，张剑“还有我才看到你刚才说的，15号我把房租，押金和装修给你。剩下的过了年给你，我现在借不到那么多”。2019年1月25日，微信聊天记录载明，张剑“给了你5.3，不还剩10.7万吗？怎么还有11多，明天你算算”。 2019年1月5日，张剑将未争塘公司与张延磊签订的房屋租赁合同中黄山路441号1层门面房中的多米包子铺店科大店内包子档口6.5平方场地租赁给魏艳秋、吴小玲使用，双方签订店铺租赁合同，租期从2019年1月15日至2021年1月14日止，年租金72000元。2019年1月17日，魏艳秋、吴小玲将合肥市蜀山区素岛泰茶饮品店的经营地址由涉案房屋变更为合肥市蜀山区黄山路441号11/12幢百盛苑109室/208室。 2019年5月4日，魏艳秋、吴小玲与张剑签订协议，内容为：甲方魏艳秋、吴小玲接受乙方张剑关于科大店赔偿，赔偿金额共计35000元（叁万伍仟圆整），甲方承诺于5月15号结束前搬离科大店，至此甲乙双方解除房屋租赁合同，乙方不承担任何法律责任。关于协议、租赁合同全部废除。张剑已支付该35000元赔偿款。 2018年12月22日，魏艳秋、吴小玲与南京联展餐饮管理服务有限公司签订餐饮服务协议书，约定：餐饮项目名称：素岛泰茶，项目标识单店使用服务即甲方同意乙方使用项目标识的范围仅限于安徽省合肥市蜀山区青阳路（具体以乙方申请的企业工商登记住所地为准）。合同期限自2018年12月22日起至2019年12月22日。乙方签约时一次性支付甲方相关费用70000元（该费用包含项目技术培训学习费、后期运营指导费等费用），合同签订时即生效，乙方所支付的费用不予退还。自合同签订之日起乙方每年须向甲方支付项目服务费5000元。 魏艳秋、吴小玲向南京联展餐饮管理服务有限公司刷卡支付58000元，支付宝转账支付10000元，并主张另现金支付定金2000元及5000元服务费。2018年12月22日，南京联展餐饮管理服务有限公司出具收据，收到魏艳秋交来素岛泰茶全款70000元。 2018年12月25日，魏艳秋、吴小玲向南京联展餐饮管理服务有限公司购设备及物料合计20860元，并支付相应款项。 一审法院认为，未争塘公司工作人员张剑在未取得房屋产权人同意的情况下，擅自将金枫苑3幢商101、201室的商铺转租给魏艳秋、吴小玲使用，因产权人不同意转租，致魏艳秋、吴小玲无法使用涉案房屋，张剑的行为构成违约，张剑的行为系代表未争塘公司履行职务的行为，由此产生的民事责任应由未争塘公司承担。魏艳秋、吴小玲要求未争塘公司返还收取的各项费用52700元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。2018年5月4日的协议注明系对科大店的赔偿，未争塘公司主张双方之间的合同关系已经协议解除，有关费用已经结算完毕，未争塘公司无须返还魏艳秋、吴小玲52700元，该院不予采信。因未争塘公司违约致其无法使用涉案房屋，由此造成的损失应由未争塘公司承担，综合魏艳秋、吴小玲对涉案房屋进行了装潢及张剑确认支付魏艳秋、吴小玲装修费的事实，该院确认未争塘公司应赔偿魏艳秋、吴小玲装潢损失20000元，魏艳秋、吴小玲要求未争塘公司赔偿70000元，超出部分，未提供符合法律规定的证据证明，该院不予支持。魏艳秋、吴小玲已于2019年1月17日变更合肥市蜀山区素岛泰茶饮品店的经营地址并实际经营，故其要求未争塘公司赔偿其向南京联展餐饮管理服务有限公司缴纳各项费用75000元及价值21860元的设备及物料，无事实与法律依据，该院不予支持。魏艳秋、吴小玲要求未争塘公司支付空调折旧费、交通费，无事实与法律依据，该院不予支持。魏艳秋、吴小玲要求张剑支付上述款项，无法律依据，该院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥未争塘餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还魏艳秋、吴小玲房租、转让费及押金52700元；二、合肥未争塘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿魏艳秋、吴小玲损失20000元；三、驳回魏艳秋、吴小玲的其他诉讼请求。本案案件受理费4653元，减半收取2326.5元，由魏艳秋、吴小玲负担1517.5元；合肥未争塘餐饮管理有限公司负担809元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，2019年1月25日，张剑与魏艳秋微信聊天记录载明，张剑“给你了5.3，不还剩10.7万吗？怎么还有11多，明天你算算”，魏艳秋回复“是的”，双方对此微信记录的内容均予以认可。 本院认为，从本案现已查明的事实来看，未争塘公司在未取得案涉房屋所有权人同意的情况下，将案涉房屋转租给魏艳秋、吴小玲，在房屋所有权人不同意转租的情况下导致双方租赁合同的解除，未争塘公司存在违约，其应承担相应的法律责任。从本案现有证据来看，双方就案涉房屋租赁合同的解除赔偿问题进行了多次沟通，从2019年1月29日张剑与魏艳秋的微信聊天记录来看，张剑同意支付魏艳秋、吴小玲包括装修等损失共计16万元，魏艳秋、吴小玲对此也予以认可，故从以上聊天记录可以看出，2019年1月29日双方就案涉租赁合同的解除赔偿事宜达成合意。关于未争塘公司应返还魏艳秋、吴小玲相关款项问题，因魏艳秋、吴小玲已支付未争塘公司房租、转让费、押金13.5万元，此后未争塘公司返还了魏艳秋、吴小玲相关款项82300元，故未争塘公司还应返还魏艳秋、吴小玲魏艳秋房租、转让费、押金52700元（13.5万元-82300元）。关于装修损失的问题。因双方达成合意在合同解除的情况下未争塘公司应支付魏艳秋、吴小玲相关款项16万元，扣除魏艳秋、吴小玲已缴纳的房租、转让费、押金13.5万元，可以认定双方对装修的损失约定为2.5万元（16万元-13.5万元），该装修损失应由未争塘公司承担。在双方就返还款项及相关赔偿达成合意的情况下，现魏艳秋、吴小玲主张装修损失按7万元进行计算，依据不足，不予支持。未争塘公司主张2019年5月14日双方达成的相关协议对案涉房屋的租赁事宜已一并协商解决，但从其提供的现有证据来看，只能证明双方对科大店的赔偿达成一致意见，一审法院在此情况下对未争塘公司的该项主张未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，魏艳秋、吴小玲的上诉请求部分成立，本院予以支持；未争塘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4973号民事判决第一项，即“合肥未争塘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还魏艳秋、吴小玲房租、转让费及押金52700元”； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4973号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4973号民事判决第二项为“合肥未争塘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿魏艳秋、吴小玲损失25000元”； 四、驳回魏艳秋、吴小玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费4653元，减半收取2326.5元，由魏艳秋、吴小玲负担1400.5元，合肥未争塘餐饮管理有限公司负担926元。二审案件受理费3167.5元，由魏艳秋、吴小玲负担1440元，由合肥未争塘餐饮管理有限公司负担1727.5元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月八日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。