河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2224号上诉人（原审原告）：刘永利，男，1979年2月25日出生，汉族，住玉田县。上诉人（原审被告）：北京星利房地产开发有限公司，住所地：北京市丰台区四方景园四区3楼1层13。法定代表人：刘春利，系该公司经理。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月14日出生，汉族，住河南省新乡市封丘县。被上诉人（原审被告）：李建平，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省泸州市泸县。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月14日出生，汉族，住河南省新乡市封丘县。被上诉人（原审被告）：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，住玉田县。被上诉人（原审被告）：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地：玉田县杨家套镇东高桥村。法定代表人：江旭光，系该公司经理。以上二被上诉人委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。上诉人刘永利、北京星利房地产开发有限公司（以下简称北京星利公司）因与被上诉人李建平、江旭光、遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称遵化荣远玉田县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘永利上诉请求：撤销玉田县人民法院作出的（2019）冀0229民初中4114号民事判决书，发回玉田县人民法院继续审理。事实与理由：一、本案存在侵权事实，应该适用侵权案由，一审法院适用案由错误。遵化荣远玉田县分公司、江旭光、东高桥村委会控制占有涉案房屋行为，侵犯了北京星利公司、上诉人之间的房屋买卖关系，侵犯了北京星利公司对于涉案房屋的处分权利，以及上诉人对涉案房屋的控制占有权利。本案一审证据《协议书》，可以证明以下事项：2013年5月23日，东高桥村委会与北京星利公司签订《协议书》，约定由北京星利公司负责涉案工程东高桥村二期新民居改造项目的开发建设，并自主开发规划建设及销售。本案一审证据《工程项目退还合同》《保证书》《授权委托书》（玉田帝造公司出具），可以证明以下事项：遵化荣远玉田县分公司、玉田帝造公司于2018年10月18日全面退出涉案工程开发，交付给北京星利公司、李建平，由李建平接管项目（销售房屋、办理结算）并独立享有涉案工程全部债权、债务的事实。本案一审证据《授权委托书》（北京星利公司出具），可以证明北京星利公司于2018年10月21日授权李建平负责涉案工程项目全部事务的事实，李建平享有销售房屋、办理结算权利的事实。本案一审证据《房地产项目开发合作协议书》，可以证明李建平、江旭光合作开发涉案项目后期施工的事实。本案一审证据《托管合同》《遵化荣远玉田县分公司公告》《东高桥村委会公告》《东高村委会解除托管合同的决议》，可以证明江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方联手控制占有涉案工程项目的事实。基于上述事实，本案的审判焦点是：江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方控制占有涉案项目，是否具有法律及合同依据，三方控制占有涉案项目的行为，是否侵犯了北京星利公司对涉案房屋的处分权利，以及是否侵犯了北京星利公司与购房人之间的买卖合同关系。二、北京星利公司与上诉人之间的房屋买卖合同是否有效，不影响上诉人基于自身权利受到侵犯要求侵犯责任人排除障碍向上诉人交付房屋的诉讼主张。在上述三方基于涉案房屋存在侵权事实前提之下，北京星利公司、上诉人之间的房屋买卖合同是否有效，不影响上诉人要求侵权责任人向上诉人交付房屋的诉讼主张。房屋买卖合同双方当事人为北京星利公司、上诉人，江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方的权益并未受到实际侵害。三方的控制占有涉案房屋行为，属于非法行为，无权对买卖合同的效力提出抗辩。涉案房屋买卖违反了国家法规，政府相关部门有权主张合同无效进行行政处罚，上述三方的实际权益未受到侵害，无权提出合同效力抗辩。一审法院应当仅仅就购房人提出的诉讼主张（合同有效）进行判决，在北京星利公司未提出抗辩意见的情况下，一审法院不应该对购房人未提出的诉讼主张（合同无效）进行评定或认定。一审法院不应该以合同无效作为判决理由，为江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方实施的侵权行为背书。三、一审法院未依职权追加东高桥村村民委员会作为本案被告参与诉讼进行抗辩主张权利，严重违反了诉讼程序。根据江旭光、遵化荣远玉田县分公司抗辩意见，遵化荣远玉田县分公司受村委会的委托管理涉案项目，江旭光个人与涉案项目没有关联。据此，东高桥村委会为涉案项目的利害关系人。上诉人北京星利公司上诉请求：撤销玉田县人民法院作出的（2019）冀0229民初4114号民事判决书，发回玉田县人民法院重审。事实与理由：一、本案存在侵权事实，一审法院适用案由错误，应该适用占有物返还案由。遵化荣远玉田县分公司、江旭光、东高桥村委会控制占有涉案房屋行为，侵犯了北京星利公司、购房人之间的房屋买卖关系，侵犯了北京星利公司对于涉案房屋的处分权利，以及北京星利公司对涉案房屋的控制占有权利。本案一审证据《协议书》，可以证明以下事项：2013年5月23日，东高桥村委会与北京星利公司签订《协议书》，约定由北京星利公司负责涉案工程东高桥村二期新民居改造项目的开发建设，并自主开发规划建设及销售。本案一审证据《工程项目退还合同》《保证书》《授权委托书》（玉田帝造公司出具），可以证明以下事项：遵化荣远玉田县分公司、玉田帝造公司于2018年10月18日全面退出涉案工程开发，交付给北京星利公司、李建平，由李建平接管项目（销售房屋、办理结算）并独立享有涉案工程全部债权、债务的事实。本案一审证据《授权委托书》（北京星利公司出具），可以证明北京星利公司于2018年10月21日授权李建平负责涉案工程项目全部事务的事实，李建平享有销售房屋、办理结算权利的事实。本案一审证据《房地产项目开发合作协议书》，可以证明李建平、江旭光合作开发涉案项目后期施工的事实。本案一审证据《托管合同》《遵化荣远玉田县分公司公告》《东高桥村委会公告》《东高村委会解除托管合同的决议》，可以证明江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方联手控制占有涉案工程项目的事实。基于上述事实，本案的审判焦点是：江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方控制占有涉案项目，是否具有法律及合同依据，三方控制占有涉案项目的行为，是否侵犯了北京星利公司对涉案房屋的处分权利，以及是否侵犯了北京星利公司与购房人之间的买卖合同关系。二、北京星利公司与购房人之间的房屋买卖合同是否有效，不影响北京星利公司、购房人要求房屋控制人要求向购房人返还涉案房屋的诉讼主张。在江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方存在侵权事实前提之下，北京星利公司、购房人之间的房屋买卖合同是否有效，不影响上诉人要求侵权责任人向购房人交付房屋的诉讼主张。房屋买卖合同双方当事人为北京星利公司与购房人，江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方的权益并未受到实际侵害。三方的控制占有涉案房屋行为，属于非法行为，无权对买卖合同的效力提出抗辩。涉案房屋买卖违反了国家法规，政府相关部门有权主张合同无效进行行政处罚，上述三方的实际权益未受到侵害，无权提出合同效力抗辩。一审法院应当仅仅就购房人提出的诉讼主张（合同有效）进行判决，在北京星利公司未提出抗辩意见的情况下，一审法院不应该对购房人未提出的诉讼主张（合同无效）进行评定或认定。一审法院不应该以合同无效作为判决理由，为江旭光、遵化荣远玉田县分公司、东高桥村委会三方实施的侵权行为背书。三、一审法院未依职权追加东高桥村村民委员会作为本案被告参与诉讼进行抗辩主张权利，严重违反了诉讼程序。根据江旭光、遵化荣远玉田县分公司抗辩意见，遵化荣远玉田县分公司受村委会的委托管理涉案项目，江旭光个人与涉案项目没有关联。据此，东高桥村委会为涉案项目的利害关系人。四、一审审判中，对于原被告诉讼主体地位的认定存在错误，购房人、北京星利公司、李建平应该为本案的共同原告，北京星利公司、李建平不应该作为本案的被告。被上诉人李建平答辩称，村委会是必须参加诉讼的利害关系人，一审没有追加，应发回重审。被上诉人江旭光答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人遵化荣远玉田县分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘永利向一审法院起诉请求：一、依法确认2019年1月31日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议有效。二、令被告将坐落在××县房（价格260000元）交付给原告。令被告从2019年3月31日起按购房款总额日万分之四给付原告违约金，直至交房为止。一审法院认定事实：原告刘永利与被告北京星利公司于2019年1月31日订立了东高桥村新民居房屋订购协议，协议约定：建设单位北京星利房地产开发有限公司，居住人刘永利。物业详情：唐山市玉田县杨家套镇东高桥村高桥家园（雅鸿福邸）是经过政府规划的新民居，已在建设中。建设单位、施工单位与居民人达成如下订购协议。一、居住××园房，该物业建筑面积106.55平方米，总价款人民币贰拾陆万元。二、居住人选择交款方式：一次性交清全款。．．．．．．，四、．．．．．．除遇不可抗力外，建设单位应当在2019年3月30日前，将本协议约定的房屋交付居住人使用（协议其他内容略）。被告北京星利公司盖章，被告李建平签字，原告刘永利签字。被告北京星利公司、李建平为原告出具收据载明，收到刘永利交来东高桥村新民居二期11-2-1601订房款人民币260000元。一审法院认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，明确注明原告所订购的房屋属于“新民居”，而不是“商品房”，被告李建平的委托代理人认可原告所订购的楼房应属于小产权房，未能提供证据证实涉案楼房有土地审批、建设许可等相关手续。因此，原告与被告北京星利公司买卖的房屋属农村内部新民居性质，争议的房屋坐落于乡镇的农村，土地的性质是农村集体土地，而不是国有土地，所建设的房屋没有建设审批手续。根据国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。争议的的房屋坐落××县，原告不是杨家套镇东高桥村村民，因此，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。基于原告与被告北京星利公司签订的房屋订购协议无效，原告要求交付房屋并给付原告至交房为止的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告北京星利公司的法定代表人经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对当庭所享有诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘永利的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2120元，合计2200元，由原告刘永利负担。经审理查明，二审认定的事实与原判认定事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当依法进行，不得违反法律规定。刘永利与北京星利公司买卖的房屋属农村内部新民居性质，争议的房屋坐落于乡镇的农村，土地的性质是农村集体土地，而不是国有土地，所建设的房屋没有建设审批手续。根据国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。争议的的房屋坐落××县，刘永利不是杨家套镇东高桥村村民，因此，刘永利与北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效，故一审法院判决驳回刘永利的诉讼请求并无不当。二上诉人上诉所提理据不足，本院不予支持。综上所述，刘永利、北京星利公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人刘永利、北京星利房地产开发有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 刘江静审 判 员 李 健审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月十日法官助理 董桂彬书 记 员 张 倩