江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初12236号原告：许莱，女，1975年1月27日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴敬远（受许莱特别授权委托），江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜俊杰（受许莱特别授权委托），江苏谋盛律师事务所律师。被告：徐哲，男，1990年3月13日生，汉族，住宜兴市。被告：钱丽那，女，1988年5月16日生，汉族，住宜兴市。被告：宜兴市帝宏装饰工程有限公司，住宜兴市宜城街道东虹路439号，统一社会信用代码91320282MA1PCL6W4G。法定代表人：徐玉芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱全军（受三被告共同特别授权委托），宜兴市城东法律服务所法律工作者。原告许莱与被告徐哲、被告钱丽那、被告宜兴市帝宏装饰工程有限公司（以下简称帝宏公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告许莱及其委托诉讼代理人吴敬远、卜俊杰，被告徐哲、钱丽那、帝宏公司的共同委托诉讼代理人钱全军和徐哲到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序于2020年3月20日公开开庭审理，原告许莱及其委托诉讼代理人卜俊杰，被告徐哲、钱丽那、帝宏公司的共同委托诉讼代理人钱全军和钱丽那及帝宏公司法定代表人徐玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许莱向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付店面转让款和租金190000元、物业费1800元、公共能耗费400元、电费1000元、小区广告活动费3000元，合计196200元，并承担违约金（按照190000元的30%计算）；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：许莱与徐哲于2019年6月1日签订《门面转让合同协议书》，约定许莱将坐落于宜兴市红星美凯龙F17幢1楼及2楼原德国玛堡壁纸窗帘软装馆店面转让给徐哲用于经营帝宏公司，协议约定转让费及租金300000元，徐哲须另行承担物业费、公共能耗费、电费等，合计306200元，徐哲承诺于2019年6月22日前付清上述所有款项。协议签订当天，许莱已将店面钥匙及内部所有设施全部交付给徐哲，徐哲经营至今。但截止目前徐哲尚欠196200元，经多次催要仍未支付。钱丽那与徐哲系夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，应当视为夫妻共同债务。被告帝宏公司应当与徐哲承担共同付款责任。综上，请求贵院依法解决。徐哲辩称，他与许莱签订了转让协议书之后，得知许莱既不是涉案房屋的产权人，也不是承租人，许莱无权转租涉案房屋。另外许莱隐瞒了产权人和承租人在租赁合同中的约定，未经产权人同意不得转租的情形，属于欺诈行为，该协议书无效。徐哲有权拒付转让款，另外他在装修过程中许莱以各种方式阻扰其工人施工，使其本来可以一个月可以装修完毕的工程五个多月不能完工，影响了正常开业，许莱的种种行为已经造成了徐哲的损失。对于许莱的其他诉请，均有异议，具体在质证中发表意见，违约金主张过高。综上所述，请求驳回许莱的诉请。钱丽那辩称，她与徐哲是夫妻关系，徐哲与许莱签订的转让协议书，假如该协议书有效的话，也是徐哲的个人行为，另外该店面至今没有营业，更没有收入用于家庭共同生活，不能作为家庭的共同债务。请求法庭驳回许莱的诉请。帝宏公司辩称，徐哲签订的转让协议书不是与其公司签订的，其公司也没有授权徐哲签订，假如该协议书有效，也只能由徐哲履行，与其公司无关。请求法庭查明事实，驳回许莱诉请。经审理查明:2019年6月1日，许莱（甲方）和徐哲（乙方）签订《门面转让合同协议书》一份，约定甲方将坐落于红星F17幢1楼及2楼原德国玛堡壁纸窗帘软装馆转让乙方经营使用，合同金额为叁拾万元，合同金额包括一次性转让费及甲方预付给房东2019年的租金，转让时间于2019年6月1日起，合同签订时乙方先付十万，其余款项于6月20日前一次性付清，甲方出具收据；并约定“甲方已将该门面房的有关情况告知乙方。甲方的空调和柜子，楼梯，灯，家具搬走，甲方留给大洽谈桌给乙方。甲方在物业的装修押金，乙方需另付给甲方。甲方已交的物业费将按月平均分后，乙方付半年物业费给甲方。乙方装修时1楼出样的墙纸将有甲方提供。乙方与甲方以后长期保持墙纸窗帘合作关系。合同订立后，甲方将门面正式移交，门面相关产生的所有费用和责任同时转移至乙方，与甲方无关。甲方与房东的租赁合同到期后，下一年该门面房的租赁合同由乙方和房东直接协商，与甲方无关。乙方应该合法经营，依法办理相关证照。”该合同上写有“备注：6月20日前，最迟2019.6.22前付清房租款以及其他款项。”合同签订后，许莱将涉案店铺交付给徐哲。2019年7月30日，徐哲在一张肯德基广告纸背面向许莱出具欠条一份，载明“本人徐哲于2019年8月4日将红星房屋转让款给许莱。（8月4日为最晚日期）（尾款贰拾壹万园整），备注：如若不给承担双倍返还于许莱，8月4日前。”2019年8月14日，徐哲向许莱出具欠条一份，载明“今徐哲欠许莱现金贰拾壹万园整，①2019.8.31日前先付现金拾万园整，②剩余现金壹拾壹万元在2019.10.1日前全部付清，③未经许莱许可，任何人不可使用红星美凯龙F17幢1楼2楼，如果违背承诺自愿放弃红星美凯龙F17幢1楼2楼使用权及全部装修，使用权旧许莱所有，并偿还现金贰拾壹万园整。”2019年9月11日，钱丽那尾号7115的银行卡转账给许莱20000元，附言为“徐哲转”。截止许莱起诉时，徐哲共计支付许莱110000元。又查明，2018年7月1日，许莱与家乐美广场签订品牌引进审批表一份，载明客户企业全称为“德国玛堡”，合同时限为2018年7月1日至2019年6月30日，租赁面积为600平方米，物业管理费为3元/平方米/月，质量保证金5000元，履约保证金2000元，物业费为21600元（600平方米×3元/平方米/月×12个月），公共能耗4800元（600平方米×8元/平方米），装修押金5000元。2019年7月，徐哲和家乐美广场签订品牌引进审批表一份，载明客户企业全称为“帝豪装饰”，合同时限为2019年8月11日至2020年7月31日，质量保证金3000元，履约保证金2000元，物业费为21600元（600平方米×3元/平方米/月×12个月），公共能耗4800元（600平方米×8元/平方米），垃圾处置费1500元（600平方米×2.5元/平方米），装修押金3000元。又查明，涉案店铺的所有权人为汪彩华，2014年10月10日，汪彩华和毕传军签订《租赁合同》一份，将红星美凯龙F17号房屋商铺（共二层，面积为1700平方米）出租给毕传军用于经营建材，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，前三年租金为400000元，后二年租金为430000元。2017年12月1日，朱旭岗和毕传军签订《租赁合同》一份，约定毕传军将F17幢103、二楼201、202、203、204、205、206（约750平方米）出租给朱旭岗用于窗帘、壁纸经营，租期为二年，自2017年12月1日至2019年12月1日，租金为220000元。后朱传军和许莱就涉案租赁物再签订《租赁合同一份》，约定毕传军将F17幢106出租给许莱用于窗帘、壁纸经营，租期为二年，自2017年12月1日至2019年12月1日，租金为52900元。2019年4月16日，毕传军向许莱出具收条一份，载明“今收到许莱房租220000元（贰拾贰万圆正）（2018年12月1日至2019年12月1日）房租款”。许莱和朱旭岗系夫妻关系，双方于2019年6月11日办理离婚登记。现汪彩华明确表示同意转租。又查明，2019年5月17日，许莱在“25号万达馆开业全天型”微信群中发布涉案房屋的店铺整体转让或招合伙人的信息；5月23日，徐哲（微信名帝宏装饰公司徐哲）在群里说“25号早上8.58帝宏万达馆正式开业，白天客户群为主，晚饭共聚华源大酒店”；5月24日徐哲再次在群里发出邀请；5月25日徐哲在群里发布“帝宏设计家-开业盛况”链接，请求群里人员帮忙转发；5月26日，许莱再次在群里发布涉案店铺转让信息（明确年租金贰拾贰万），毕传军也将该转让信息转发，徐哲随即发送二个笑脸图像。2019年5月26日，徐哲和许莱微信进行聊天，徐哲向许莱询问涉案房屋的相关信息并从万达出发至红星美凯龙实地看看涉案房屋；5月27日，徐哲微信中说带设计师去看房屋，并说“昨晚商量下，如果拿的话还是想打掉的”；5月31日，徐哲和许莱在微信中将转让合同文本进行核实，并敲定许莱将涉案店铺给徐哲，不给其他人，许莱说“我店已经打印了二份，等下我们签个字，您先今天付个十万我，其余几天给好了”，徐哲说“昨天说五万呢，资金我已经调配好了，4号动工前安排满10万，然后20天内全部付清”，许莱说“行吧”；6月1日，许莱问“打款了吗？”徐哲说“五点前到啊，他刚电话我了，下午正好一批要打款的”，并语音说“你不知道，许总，现在方案被设计师改到顶都要拆掉重新做，还不知道这个转让费转的是算点的，我都被他气死了”，徐哲又说“明天直接带着现金去找你，店里”，许莱说“行吧”，徐哲说“正好签下合同，记得手机能打通”；6月2日，许莱微信中问徐哲“您昨天会计卡五万怎没到帐，李先生在问我”，徐哲说“怎么会”，许莱说“建行卡怎还没有打”，徐哲说“等下，我来问小孙，建行卡我走下公账”，许莱说“两边都没有收到？怎回事？”6月5日，许莱说“今天记得要打啊”，徐哲语音说“许总，你要急用吗？不急用明天一起打给你。放心好了，所以我开始讲了，昨天拿钱给你，就是家里决定了，开始了，钱你放心好了，明天一起给你好了。不搭噶。”许莱说“许总，您不是说今天打三万的吗？您夫人转下方便的为”，徐哲说“明天一来头吧，明天让她弄着一来头，省的分两次、三次了”，许莱说“明天上午早点”，徐哲说“好的”；6月6日，徐哲发送二张装修拆除照片，并说“两万了吧”，许莱说“徐总，您答应今天五万，还有三万要划给我哟！说话要算数哟”，徐哲微信转账5000元并说“许总，我没好意思催，不好意思啊，明天到了一起转你”；6月8日，许莱告知徐哲拖走垃圾，因为物业在催，徐哲说好的，并说“刚转了15000元给你，许总，目前四万整”，许莱说“讲好五万的”，徐哲说“知道，刚到的先给你”；6月9日，许莱通知徐哲周一去物业办手续，并要求徐哲付余款，徐哲说“许总，我和你说，你不要和物业讲就说你和我合作的，晚点去和物业办手续，昨天老毕特意教我的，让我不要做声，等装修好后再去办手续，否则物业会来烦的”，许莱说“他们今天又来检查了，垃圾清了还好”；6月10日，许莱问徐哲十号付十万，前面还有一万未付，二十或二十二付清，徐哲说许莱记错了吧，十号十万，二十二号十万；6月12日，许莱催促徐哲去办装修手续，如今天不办，物业要切电，并发送2018年7月1日的品牌引进审批表给徐哲，并说她原先交到6月30日，物业在催下一期的了，并让徐哲和她周五一起去，徐哲说“哦哦哦”，许莱说“徐总，您前面答应的钱什么时候划，今天可以吗？”徐哲说他在酒店谈判，会来和许莱碰头；6月13日，徐哲说明天给许莱电话；6月15日至9月2日，许莱一直问徐哲催要剩余转让款和她代为支付的8月份物业费等其他费用6750元，徐哲每次都是拖延，说等等，并发给许莱他于8月30日、31日代表帝宏公司签订的大合同，要许莱放心，但徐哲并未付款；之后至9月30日，许莱一直在和徐哲催要转让款，但徐哲并没有支付，双方矛盾恶化。审理中，徐哲对其签订的转让合同真实性无异议，是他在微信建材群中看到许莱发布的消息，他以为房子是许莱的且他对该店面比较满意，就和许莱磋谈了几天，就拿下来了；对二份欠条，徐哲认为是许莱阻挠他装修施工，在许莱的胁迫下书写的；对于钱丽那转账支付给许莱的20000元，徐哲陈述妻子钱丽那的卡平时是在他身上使用的；对于2019年7月1日的审批表，徐哲陈述上面的字是物业朱经理写的，他一共交了35900元；对于推广费3000元，他是收到的，也在微信群中帮许莱进行了推广。徐哲为了证明许莱阻挠其装修的事实，申请证人张某、庄某到庭作证，张某陈述：他和徐哲是雇佣关系，他在徐哲的帝宏公司上班，工资都是徐哲发给他，装修过程中许莱的弟弟妹妹过来锁过门并报警的，许莱没有在现场，门锁了后都是徐哲和许莱聊了之后，徐哲再通知他去叫工人去装修，现在店铺锁是徐哲自己锁着的。庄某陈述：徐哲是帝宏公司的，他帮徐哲做木匠，工资徐哲支付，他在施工过程中，第一次许莱的弟弟过来锁门还报的警，第二次报警许莱到场的，派出所和许莱都打电话给徐哲的，现在施工还没有结束，现在门谁锁的不清楚。许莱通知证人邵某，邵旭陈述他经过张某的介绍去徐哲处装修店面，至今还结欠他材料款33000元左右。钱丽那到庭陈述，她和徐哲于2019年3月结婚，同年12月份就分开居住，她是宜兴市千虹刚玉耐火材料有限公司的法定代表人，尾号7115的银行卡是她的，因为徐哲的卡被查封的，所以这张卡一直是徐哲使用，2019年9月11日徐哲收到别人转给他的50000元钱，然后徐哲当天转账出去20000元、10000元和20000元，转账都是徐哲操作的，她手机里能收到短信。帝宏公司的法定代表人徐玉芬到庭陈述，她是徐哲的姑姑，徐哲是她一手带大的，徐哲念书出来没有工作，在2017年她就说投资装修公司，公司注册是她和徐哲一起去的，徐哲不是股东，注册资金也是她支付的，公司有业务徐哲会和她商量，业务接下来之后具体是徐哲操作，财务也是徐哲管理，公司管理不好，做做还亏得。另，许莱明确门面转让合同协议书的合同相对方是徐哲，帝宏公司不是合同相对方；小区广告活动费3000元不在本案中主张。以上事实，有门面转让合同协议书、欠条、租赁合同、微信聊天记录、品牌引进审批表、银行转账记录及法院开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，第一、许莱和徐哲签订的门面转让合同协议书系双方的真实意思表示，双方之间的转让合同关系合法有效，应受法律保护。徐哲认为欠条系胁迫所写缺乏证据佐证，故徐哲应支付许莱尚欠转让款190000元。由于徐哲违约，许莱要求徐哲支付未付金额30%的违约金明显过高，本院调整为以190000元为基数自2019年10月1日起计算至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二，关于物业费1800元和公共能耗费400元，转让时间是2019年6月1日，许莱支付的物业费期限为2018年7月1日至2019年6月30日，公共能耗费属物业费范畴，故根据协议约定，许莱要求徐哲支付物业费1800元和公共能耗费400元本院予以支持。关于电费1000元，许莱提供的收费凭据无法显示是为徐哲垫付的费用，故对该主张本院不予支持。第三，许莱明确合同签订的相对方是徐哲，故帝宏公司并非合同相对方，无需承担付款责任。第四，仅凭钱丽那的银行卡转账记录，尚不能足以证明徐哲对外结欠的转让款系为了夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故许莱要求钱丽那承担还款责任本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、徐哲于本判决发生法律效力之日起十日内支付许莱190000元及违约金（以190000元为基数，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、徐哲于本判决发生法律效力之日起十日内支付许莱物业费1800元和公共能耗费400元。三、驳回许莱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件诉讼费用6216元（其中案件受理收取4646元，保全费1570元），由被告徐哲负担。原告许莱同意其预交的诉讼费用6216元由被告徐哲向其直接支付，本院不再退还，由被告徐哲在本判决生效之日起十日内向原告许莱支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 远人民陪审员  丁志敏人民陪审员  蒋和芳二〇二〇年四月二十九日书 记 员  卜嘉豪