江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终187号上诉人（原审被告）：吴友华，男，1976年7月16日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审原告）：于丹艳，女，1978年7月23日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。被上诉人（原审原告）：陈锦昌，男，1973年3月29日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏斌，江西晨天律师事务所律师。原审被告：江训琪，男，1970年10月19日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。原审被告：张育雨，男，1968年2月4日出生，汉族，住江西省都昌县。原审被告：景德镇市赢育房地产中介有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区浙江路中厦金都城4栋612-712复式。法定代表人：张育雨，该公司总经理。上诉人吴友华因与被上诉人于丹艳、陈锦昌、原审被告江训琪、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴友华、被上诉人于丹艳及被上诉人于丹艳、陈锦昌共同委托诉讼代理人夏斌参加了诉讼。本案现已审理终结。吴友华上诉请求：撤销原判，改判吴友华不承担责任。事实与理由：1.吴友华从未与于丹艳、陈锦昌签订房屋买卖合同，请二审核查存量房屋买卖合同是谁签的，吴友华根本不承认有此合同，此合同是虚假合同；2.欠条不仅不是吴友华亲笔签字，而且连看都没看到过，欠条上“吴友华”的签名是伪造的；3.吴友华买房未同于丹艳、陈锦昌签订合同，而是同房屋中介公司张育雨直接进行的。吴友华与张育雨的购房条件是，张育雨保证涉案房屋过好户给吴友华，而吴友华保证向张育雨付清房款。这是吴友华同张育雨的承诺。张育雨帮吴友华过好了户，完成了卖房的义务，而吴友华付清了张育雨房款，也履行了买房的义务。吴友华是分两笔付清房款的，第一笔从景德镇农商银行汇给张育雨29万元，证人汪某在场见证，第二笔从中国银行汇15万元给张育雨，包括首付款在内，房款全部付清了；4.一审判决严重违反法定程序，一审庭审四被告均未到庭，吴友华本人未接到传票，接到传票的是小孩，他没有告知吴友华，所以造成吴友华缺席审理，不符合法定程序。于丹艳、陈锦昌答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，吴友华的上诉理由不成立。房产已过户至吴友华名下，吴友华理应承担未付房款部分的债务。一审没有违反法定程序，一审法院多次组织双方调解，也多次庭前通知被告参加庭审，被告均以私人理由未到庭，一审缺席审理符合法律规定。江训琪、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司未答辩。于丹艳、陈锦昌向一审法院起诉请求：1、判令江训琪、吴友华支付房屋余款350000元；2、江训琪、吴友华支付逾期支付房款利息13160元（自2019年9月3日暂计算至2019年10月22日）及清偿之日止的利息；3、江训琪、吴友华支付房屋中介费5800元、实现债权所支付的律师费15000元；4、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司对上述债务承担连带偿还责任；5、本案诉讼费、保全费由江训琪、吴友华、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司承担。一审法院认定事实：于丹艳、陈锦昌系梨树园北苑千年家园9栋316室房产所有权人，房产证号为赣（2017）景德镇市不动产权第0025106号。2019年6月3日，于丹艳、陈锦昌在张育雨经营的房产中介处，欲将梨树园北苑前年家园9栋316室出售，双方签订《赢育房产买卖合同》约定：陈锦昌将涉案房屋出卖给江训琪，房屋总价款为53万元，合同签订当天付给陈锦昌1万元定金，公证查档当天江训琪支付10万元，剩余尾款42万元由银行一次性划入陈锦昌账户。当日，景德镇市赢育房地产中介有限公司向陈锦昌出具收条一份载明：因陈锦昌通过赢育抵偿出售房屋给江训琪，但陈锦昌未带房产证，所以委托赢育房产代收订金1万元等办理房屋过户时赢育房产需无条件拿出订金进行过户。该收条加盖景德镇市赢育房地产中介有限公司公章。2019年6月6日，于丹艳、陈锦昌又与吴友华签订《存量房买卖合同》约定：将梨树园北苑千年家园9栋316室（房产证号为赣2017景德镇市不动产权第0025106号）以40万元的价格出卖给吴友华。2019年6月11日，吴友华通过银行转账10万元给陈锦昌中国建设银行账户，故于丹艳、陈锦昌总共收到11万元首付款，剩余42万元未支付，待办理完房屋按揭贷款再由银行支付剩余房款。此后，吴友华一直未告知于丹艳、陈锦昌房屋的贷款发放情况，于丹艳、陈锦昌前往查证房产，吴友华称涉案房屋已过户至其名下，并用涉案房屋办理了抵押贷款。于丹艳、陈锦昌才知晓房屋过户至他人名下且办理了抵押贷款。2019年9月29日，江训琪、吴友华以购房欠款人，张育雨以担保人身份向于丹艳、陈锦昌出具欠条一份，载明：“本人江训琪、吴友华欠陈锦昌、于丹艳梨树园北苑千年家园9栋316房屋尾款42万元，三天内还清”。后江训琪支付于丹艳、陈锦昌7万元，剩余35万元购房款未支付。一审法院认为，本案争议的焦点：1.江训琪、吴友华是否应当支付购房尾款35万元及承担赔偿损失的责任；2.张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司是否应当承担连带责任。关于争议焦点一，本案中，《赢育房产买卖合同》约定：陈锦昌将涉案房屋出卖给江训琪，房屋总价款为53万元。但依于丹艳、陈锦昌陈述，中介为规避税费又让二人与吴友华签订《存量房买卖合同》，约定于丹艳、陈锦昌将涉案房屋出卖给吴友华，房屋总价为40万元。一审法院认为，第一份合同为于丹艳、陈锦昌出卖价格真实的意思表示，而第二份合同买卖双方为少缴税费以低价在房管部门备案出卖房屋。对此应认定《赢育房产买卖合同》系双方真实意思表示，此份合同的价款和所出具的欠条相互印证一致，故认定房屋出售价格为53万元。因此，本案中，江训琪作为房屋买卖合同的购买方，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。但吴友华又与于丹艳、陈锦昌签订合同，吴友华系本案房屋实际购买方。此后，江训琪、吴友华在欠条上都注明欠于丹艳、陈锦昌购房款。现涉案房屋已直接过户在吴友华的名下，吴友华、江训琪应当向于丹艳、陈锦昌支付剩余35万元购房款。一审庭审过程中，根据于丹艳、陈锦昌陈述，吴友华已将房屋抵押贷款，吴友华、江训琪均构成违约，于丹艳、陈锦昌主张的按第一份合同以月息二分计算逾期利息，但实际过户履行的却是第二份合同，该份合同并未约定逾期利息。因此，参照资金占用期间的利息，以35万元为基础按照年利率6%计算损失赔偿，违约之日按欠条还款期届满之日起算（即从2019年10月3日开始计算）。关于于丹艳、陈锦昌要求江训琪、吴友华返还中介费的诉请，因中介费系于丹艳、陈锦昌与中介公司之间的法律关系，江训琪、吴友华仅承担剩余房款的付款义务，且一审法院对逾期利息已予部分支持，因此返还中介费的诉请，于法无据，不予支持。关于争议焦点二，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。本案中，张育雨在欠条上以担保人的名义签名，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”张育雨应当承担连带保证责任，因为双方未明确约定保证的范围，故根据相关法律规定，对担保范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，即张育雨应当对35万元购房款及于丹艳、陈锦昌的损失全部承担连带保证责任。关于中介公司的责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，中介公司的义务是如实向买卖双方披露房产的真实信息。但本案中系买方未付购房款，购房人未履行购房义务。中介公司法定代表人张育雨承担保证责任系其以担保人的身份在剩余房款的欠条上签名，于丹艳、陈锦昌并未举证中介公司在履行居间合同过程中存在违约情况，因此景德镇市赢育房地产中介有限公司对本案不应承担责任。关于于丹艳、陈锦昌主张的律师费。于丹艳、陈锦昌庭后提交了一份律师费手写收据，该收据加盖律师事务所公章。因于丹艳、陈锦昌并未提交正式的律师服务费发票，对于于丹艳、陈锦昌是否实际全额缴纳15000元无法认定，因此对律师费的诉请不予支持。判决：1.江训琪、吴友华于判决生效之日起十日内支付于丹艳、陈锦昌购房所欠余款35万元及赔偿于丹艳、陈锦昌损失（自2019年10月3日起，以所欠35万元为基数，按照年利率6%计算至付清之日止）；2.张育雨对第一项所述债务承担连带清偿责任；3.驳回于丹艳、陈锦昌其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6747元，保全费2439元，由江训琪、吴友华、张育雨共同承担8989元，于丹艳、陈锦昌承担197元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴友华提交江训琪证明一份，旨证购房款已给了江训琪或者中介张育雨。于丹艳、陈锦昌质证称，三性均有异议，江训琪未到庭，本案中可以确认的是房屋尾款没有支付到于丹艳、陈锦昌手里。二审中，吴友华认可《存量房买卖合同》系其本人签名，但否认欠条是其本人签名。二审审理期间，本院依职权调取景德镇市公安局珠山分局出具的立案决定书和拘留证各一份。二审查明，江训琪于2020年3月11日被景德镇市公安局珠山分局拘留，景德镇市公安局珠山分局于2020年3月16日决定对于丹艳被合同诈骗案立案侦查。另查明，一审通过邮寄送达方式向吴友华送达了应诉材料，邮件状态为“本人签收”，一审依法缺席审理符合法定程序。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.本案民事纠纷能否进行实体审理；2.吴友华应否承担本案责任。关于本案民事纠纷能否进行实体审理的问题。本案系江训琪、吴友华向于丹艳、陈锦昌购买房屋而引发的房屋买卖合同民事纠纷。因江训琪、吴友华在房屋过户后未向于丹艳、陈锦昌支付房屋尾款，于丹艳向景德镇市公安局珠山分局报案，景德镇市公安局珠山分局于2020年3月16日决定对于丹艳被合同诈骗刑事案件立案侦查。本案属于刑民交叉案件。刑民交叉案件是先刑后民还是刑民并列，主要看刑事法律关系和民事法律关系是竞合关系还是牵连关系，若是竞合关系，则先刑后民，若是牵连关系，则刑民并立，各自审理。本案应适用刑民并立，原因在于：一、于丹艳虽涉嫌被合同诈骗刑事案件，但本案民事纠纷事实清楚，并不以刑事案件的审结及刑事案件事实认定作为本案民事纠纷认定事实的依据；二、即使于丹艳被合同诈骗刑事案件成立，于丹艳作为被欺诈一方，已明确表示不行使撤销权，要求合同继续履行，刑事案件的结论并不影响本案《赢育房产买卖合同》及《存量房买卖合同》的效力，刑事案件与本案民事纠纷不存在竞合关系，故依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”之规定，本案民事纠纷可以进行实体审理。关于吴友华应否承担本案责任的问题。二审中，吴友华认可《存量房买卖合同》系其本人签名，且涉案房屋已实际过户到吴友华名下。吴友华虽上诉称其已将购房款给了江训琪或者中介张育雨，但未提交有效证据予以证实。且《存量房买卖合同》系房屋买卖双方在办证大厅办理过户手续时，房管部门提供给房屋买卖双方签订的规范文本，合同载明的出卖方为于丹艳、陈锦昌，买受方为吴友华，根据合同的相对性，即使吴友华已将房款给了江训琪或者中介张育雨，因江训琪、张育雨不是合同相对方（房屋出卖方），故亦不能免除吴友华向合同相对方（房屋出卖方）于丹艳、陈锦昌支付房款的义务，吴友华应当承担本案责任。综上所述，吴友华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6747元，由吴友华负担。本判决为终审判决。审判长  刘亮常审判员  欧阳国审判员  余 佳二〇二〇年四月十日书记员  徐娟娟