云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终212号上诉人（原审被告、反诉原告）:云南省曲靖信誉集团有限责任公司。统一社会信用代码：915303002172395227。法定代表人:贾策胜，系公司董事长。地址：云南省曲靖市。委托诉讼代理人:林芳妤、许凯渊（实习律师），云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审原告、反诉被告）：李嘉耀，男，汉族，1967年1月27日生，住云南省曲靖市马龙区。委托诉讼代理人：王琳，云南平航律师事务所律师。（特别授权代理）原审第三人：云南滇东联合食品有限公司。统一社会信用代码：945303002172307630。法定代表人：何祖训，系公司董事长。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：林红刚，男，汉族，1983年11月2日生，系公司员工。（特别授权代理）上诉人云南省曲靖信誉集团有限责任公司（以下简称曲靖信誉集团公司）因与被上诉人李嘉耀、原审第三人云南滇东联合食品有限公司租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2019）云0302民初1318号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖信誉集团公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项。依法改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求支持上诉人的反诉请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、被上诉人构成违约，上诉人不能享有租赁期限内的场地使用权，有权拒绝支付租金。首先、根据被上诉人与第三人签订的《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租补充协议》约定，被上诉人须在主合同时间内与上诉人签订合同、协议。但被上诉人隐瞒了该影响合同签订的重要事实，与上诉人签订的转租协议中约定使用转租标的物的期限不少于10年，该期限已超过被上诉人与第三人约定的租赁期限，超过部分无效。被上诉人的上述行为明显已经构成违约。其次、根据被上诉人与第三人签订的案涉补充协议约定，被上诉人与第三人的租赁期限届满后，由被上诉人继续取得与第三人的承租将本协议标的物租赁给上诉人使用，但人力不可抗拒的因素除外。根据一审查明的事实，被上诉人未按照与上诉人签订的案涉转租补充协议履行继续转租、协调、并保证第三人直接将本协议标的物租赁给上诉人使用的义务，构成违约。最后，被上诉人构成违约，上诉人不能享有租赁期限内的场地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第66条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人有权拒绝支付租金。2、因被上诉人隐瞒影响合同签订的重要事实，致使上诉人基于不低于十年租货期限的预期，在租赁场地上投入资金建盖房屋，现不能继续享有租赁期限内的场地使用权，由此造成的损失应当由上诉人赔偿。上诉人因政府行政征收行为获得的行政补偿不能代替被上诉人应当承担的民事责任。一审认定上诉人因政府行政征收而得以补偿，其以不存在损失属于事实认定错误。其一、上诉人认为，根据被上诉人与第三人签订的《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租补充协议》约定，被上诉人须在主合同时间内与上诉人签订合同、协议。但被上诉人隐瞒了该影响合同签订的重要事实，与上诉人签订的转租协议中约定使用转租标的物的期限不少于10年。上诉人基于此，综合考虑了十年租赁期限内的商业预期及资金投入，在租赁场地上建盖房屋。仅使用了4年半，现不能继续享有租赁期限内的场地使用权，由此产生的损失应当由被上诉人进行赔偿。其二、本案是属于民事合同纠纷，由于被上诉人隐瞒影响合同签订的重要事实，构成违约给上诉人造成的损失赔偿。不能以行政补偿替代被上诉人应承担的民事赔偿。所以，被上诉人应向上诉人赔偿剩余未使用租赁期限内的损失，即上诉人一审反诉主张的投入一半的损失，即447497.08元。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六、二百二十七条之规定判决被上诉人向上诉人支付租金，属于法律适用错误。被上诉人李嘉耀辩称：请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。首先，上诉人持有被上诉人与第三人签订的《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》及《补充协议》，其对被上诉人与第三人约定的租期应当知情，从《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》、《补充协议》《场地转租协议》签订时间来看，《场地转租协议》于2012年12月4日签订，由被上诉人、上诉人及第三人均签字签章认可的。从该协议第二条约定内容可以看出，上诉人签订该协议时，是明确知道第三人与被上诉人李嘉耀之间原租赁合同的租期约定的。被上诉人、上诉人及第三人三方均对租赁期限情况十分清楚，并且同意了《场地转租协议》中关于租期的约定，被上诉人也不存在隐瞒原始租期及租赁物的情况，被上诉人与第三人的租赁合同关系于2017年6月14日已终止，2017年6月14日以后实际是上诉人与第三人实际建立的租货关系上诉人相应的主张应当向第三人提出。首先，《场地转租协议》第三条第2款明确约定“乙方与土地所有权人的租期期满后，由乙方负责协调、并保证土地所有权人直接将本协议标的物租货给甲方使用，但人力不可抗拒的因素除外。”根据该约定，说明在《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租货合同》于2017年6月14日租期届满后，若上诉人要继续使用租货物，由第三人直接将租赁物租上诉人直接建立租赁关系，被上诉人仅负责协调，但人力不可抗拒的因素除外，而非由被上诉人与上诉人继续建立租赁关系。事实上，上诉人直到2017年8月18日仍在正常使用租赁场地及房屋，并非到2017年6月14日就终止，这证实了上诉人与第三人实际存在了租赁关系，这也符合《场地转租协议》第二条第2款的约定，进一步说明被上诉人与上诉人之前的《场地转租协议》已经履行完毕，被上诉人不是后续租赁关系的当事人。其次，第三人出具的《关于牛羊定点屠宰厂资产租赁区情况报告》充分说明第三人也认可其与被上诉人的租赁关系于2017年6月14日履行完毕且已经终止。第三人与被上诉人租赁关系终止后，上诉人仍实际占有使用租赁物，说明其实际已经按照《场地转租协议》约定取得了场地使用权，再次印证被上诉人在《场地转租协议》中约定的义务已经履行完毕。因上诉人不缴纳房租及水电费等，第三人于2017年8月18日实施堵门及封锁商铺等行为，完全是在行使出租方的权利。原审第三人云南滇东联合食品有限公司辩称：有关场地转租协议中我们公司的签章是我们公司原来的负责人经办的。我们也是6月14日要收回场地才知道他们的租期是超过这个五年的租期。我们与李嘉耀租期届满后，李嘉耀说不租，信誉集团过了几天来找我们谈续租，后来他们说给我们答复，但一直没有给我们答复，就说与李嘉耀的合同是有效的，后来到派出所贾总明确表示不续租。我们谈不下来，要维护我们的权益才拉石头堵门。李嘉耀一审起诉请求：一、由被告支付原告拖欠租金370848元；二、由被告支付原告逾期付款违约金59965.35元；三、解除原被告签订的《场地转租协议》；四、案件受理费及保全费、保函费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：由被告支付原告租金实际支付完毕之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年3月1日为59965.35元；将第三项诉讼请求变更为确认原被告双方已履行完毕《场地转租协议》。云南省曲靖信誉集团有限责任公司一审反诉请求：1、由反诉被告支付反诉原告损失447497.08元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月15日，原告与第三人经协商签订了《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》，合同约定原告承租第三人所有的位于曲靖市麒麟区“牛羊定点屠宰交易批发市场”的厂房及设备等，面积为32.4亩，租赁期限为五年，即2012年6月15日至2017年6月14日，租金为2012年6月15日至2013年6月14日，年租金37.8万元，2013年6月15日至2014年6月14日，年租金39.69万元，2014年6月15日至2015年6月14日，年租金41.6745万元，2015年6月15日至2016年6月14日，年租金43.7582万元，2016年6月15日至2017年6月14日，年租金45.9461万元。合同还就双方的权利义务及争议的解决方式等进行了约定。2012年11月30日，原告与第三人又签订了《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议》，补充协议约定第三人同意原告将部分资产转租与被告，同时约定须在主合同时间内与对方签订合同、协议。2012年12月4日，原被告签订了《场地转租协议》，协议约定原告将原被告双方确认了四至的场地及附属的地上建筑物、构筑物转租与被告，首年租金为580000元，逐年增加上年租金标准的5%。租期由原告保证被告使用转租标的物的期限不少于10年，如原告与第三人的租赁期限届满后，由原告继续取得与第三人的承租权和对被告的转租权，并继续转租给被告；或由原告负责协调并保证第三人直接将本协议标的物租赁与被告，人力不可抗拒的因素除外。协议还就其他进行了约定，并附《双方身份证复印件》、《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》、第三人的营业执照、土地使用权证、经双方签字确认的标的物四至平面图。原被告及第三人在协议结尾加盖了公章或签字捺印。协议签订后，原告将双方核准的四至明确的租赁物交付被告使用。被告在使用过程中在上述租赁场地上建盖了部分房屋。2017年6月14日，原告与第三人的签订的租赁合同约定的租赁期限到期，原告表示不再承租。2017年下半年政府实施行政征收，原被告双方租赁的标的物属征收范围。2017年8月18日，被告与第三人就租赁物的承租及使用发生纠纷。2017年8月21日、22日、23日经益宁派出所调解，原被告及第三人达成了：一、拆迁问题，临街面的钢架房屋二楼赔偿全额归信誉集团，一楼的赔偿款云南滇东联合食品公司得赔偿款的三分之一；二、在拆迁之前的租金问题：所得的所有租金各家一半（只限于信誉集团建盖的）；三、信誉集团建盖的房屋不评估，由双方易价协商；四、大门在拆迁之前一直归食品公司使用，如拆迁评估后赔偿款归信誉集团所有，如不评估由信誉集团自行拆走；五、商户问题：由食品公司承继信誉集团与各商户签订的租赁合同，信誉集团必须配合食品公司处理各商户签订的租赁合同涉及的问题。关于李嘉耀与信誉集团租金问题，双方自行协商解决。2018年12月20日，被告与第三人签订了《拆迁补偿协议》，协议约定因市区政府修建水石公路，需征用甲方（云南滇东联合食品有限公司）部分土地及房屋。因甲方被拆迁部分房屋为乙方（云南省曲靖信誉集团有限责任公司）所建，根据原告与甲方、原告与乙方签订的合同，经友好协商，达成：一、...，二、乙方所建房屋及附属物，按照甲、乙双方于2017年8月22日在曲靖市麒麟区益宁派出所所签订的《纠纷调解告知书》及拆迁方评估、测量为依据，赔偿金额以2018年12月13日双方签订的《结算清单》执行，补偿金额为549807.18元（大写：伍拾肆万玖仟捌佰零柒元壹角捌分）。拆迁补偿协议签订后，第三人向被告支付了上述补偿金额。另查明，原被告签订《场地转租协议》后，被告按照协议的约定仅支付截止2016年12月3日的租金。2016年12月4日至2017年6月14日的租金未支付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与第三人签订了租赁合同及补充协议，原告依约取得承租权及部分场地的转租权。原告与被告又签订了场地转租协议，被告依约取得了部分场地的使用权。两合同系合同双方当事人自愿签订，未违背法律法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告向被告交付了合同约定场地，被告即应按照合同的约定履行租金的支付义务，被告未履行应依法承担违约责任，因此对原告起诉要求被告支付2016年12月至2017年6月的租金，该院予以支持。对被告反诉要求原告承担损失447497.08元，原告与第三人签订的补充协议约定，原告须在主合同时间内与被告签订合同、协议。但后原告与被告签订的转租协议中约定使用转租标的物的期限不少于10年,该期限已超过原告与第三人约定的剩余租赁期限。超过部分应为无效，虽然第三人对合同进行签章确认，但仍需原告依照合同的约定取得承租权及转租权或由原告负责协调并保证第三人直接将标的物租赁给被告。原告与第三人的租赁期限到期后原告明示不再继续承租，但也未进行协调，确保第三人将标的物租赁给被告，原告属违约。据此，对原告主张逾期付款违约金，该院不予支持。另对原告确认原被告双方签订的场地转租协议已履行完毕，也不予支持，但案涉场地已被征收，也无继续履行的可能。被告据此反诉要求原告承担投入一半的损失即447497.08元，针对该反诉请求，该院认为：1、被告主张的并非是其实际损失；2、即使以此计算损失，但后因政府行政征收而得以补偿，其已不存在损失。因此，该院对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南省曲靖信誉集团有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李嘉耀租金370848元。二、驳回原告李嘉耀（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告云南省曲靖信誉集团有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7762元，由原告李嘉耀承担3881元，由被告云南省曲靖信誉集团有限责任公司承担3881元。反诉案件受理费4006元由被告云南省曲靖信誉集团有限责任公司承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院二审组织各方当事人进行了询问。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，案涉《场地转租协议》系本案上诉人曲靖信誉集团公司与被上诉人李嘉耀真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照协议约定履行各自义务。本案中，上诉人曲靖信誉集团公司至2017年6月仍在对案涉场地进行实际使用，其应依照双方《场地转租协议》约定支付2016年12月至2017年6月的租金。一审对此予以支持并无不当。针对上诉人曲靖信誉集团公司一审反诉要求被上诉人李嘉耀赔偿相关损失的诉请。本案中，被上诉人李嘉耀与原审第三人云南滇东联合食品有限公司签订的《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》中，李嘉耀对案涉标的的租赁期限仅为五年，但李嘉耀与曲靖信誉集团公司约定的转租期限却为十年，对《场地转租协议》中约定的租赁期限超过李嘉耀在签订合同时剩余承租期限的部分属无效。对此，被上诉人李嘉耀在明知自身租赁期限仅为五年的情况下，在《场地转租协议》中约定租赁期限不少于十年存在不当，对其主张逾期付款违约金不予支持。但根据曲靖信誉集团公司与李嘉耀签订的《场地转租协议》第二条的约定内容可知，本案上诉人曲靖信誉集团公司在签订协议时系知晓李嘉耀的租赁期限不满十年的事实。上诉人应当预见其在案涉租赁场地上建盖房屋所存在的投入风险。并且即使李嘉耀继续取得该租赁场地的续租权，或原审第三人与上诉人之间确定上诉人可继续租赁该场地，但也因该租赁场地被行政征收导致上诉人实际上不能再继续使用租赁标的。因此，上诉人不能续租并非系租赁期限存在争议所造成，其也并非完全不知晓李嘉耀与原审第三人之间的租赁期限不足十年，且其建盖房屋投入相关损失已经经行政征收而得以计算补偿。因此一审对上诉人反诉主张不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7762元由上诉人云南省曲靖信誉集团有限责任公司承担。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 时劲松二〇二〇年四月八日书记员 张雪怡