文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初471号原告：王美，女，1980年8月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：郑秀娟，女，1981年10月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：卓征，男，1989年9月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：何曼曼，女，1987年5月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：贾建港，男，1985年11月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张秋艳，女，1985年10月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：熊亮，男，1987年12月25日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。原告：王绪，男，1995年2月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：同彩勤，女，1969年7月19日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：葛先秀，女，1972年9月27日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：卓帅，男，1992年2月13日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张海凤，女，1977年1月10日出生，住上海市嘉定区。原告：高行义，男，1971年11月17日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张帅，男，1991年8月30日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上十四原告共同委托诉讼代理人：史玲、时剑，江苏大楚律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告王美等十四人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。十四原告的共同委托诉讼代理人史玲到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王美等十四人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（详见附表1）；返还王美房屋面积差价款38元，返还贾建港、张秋艳房屋面积差价款1451元；支付王美、郑秀娟、卓征、何曼曼、熊亮租房补贴（详见附表2）；2.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原告王美等十四人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，十四原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。十四原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十三套房屋原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告王美等十四人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十二份，十四原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十二套（详见附表1）。除熊亮与恒开公司签订的合同约定：出卖人应当在2017年10月31日前将房屋交付买受人使用，其他合同均约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同还约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表2）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表2）。被告陈述原告同彩勤的交房时间是2017年1月22日，原告认可是2018年10月9日。被告陈述原告高行义的交房时间是2017年5月9日，原告认可是2018年9月1日。被告陈述原告张帅的交房时间是2018年8月29日，原告认可是2019年5月13日。被告陈述原告贾建港、张秋艳领取租金补贴9166元，原告认可领取8878元。被告陈述原告熊亮领取租金补贴3440元，原告认可领取2752元。被告陈述原告张帅领取租金补贴10230元，原告认可领取7223元。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：被告将案涉房屋交付原告王美、郑秀娟、熊亮时，王美、郑秀娟、熊亮分别在被告出具的《交（收）房确认书》上签名，该确认书载明：本人认可房屋的交房条件及现状，同意临时交房，用于房屋装修；并同意自8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。2017年5月9日，被告（又称甲方）将案涉房屋交付给原告高行义（又称乙方）时，双方签订《交房协议》一份，协议载明：……甲方未取得竣工验收不能达到交房标准，但由于乙方个人原因，乙方自愿要求提前拿钥匙。乙方放弃交房之日后的甲方延期该套住房交房产生的违约责任。又查明：王美购买的案涉房屋产权登记面积为87.46m2，合同约定面积87.47m2，单价为3849.09元/m2。贾建港、张秋艳购买的案涉房屋产权登记面积为110.6m2，合同约定面积110.98m2，单价为3819.7元/m2。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与王美等十四人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当分别在2016年12月31日、2017年10月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。被告陈述张帅的交房时间是2018年8月29日、原告贾建港、张秋艳领取租金补贴9166元、原告熊亮领取租金补贴3440元、原告张帅领取租金补贴10230元，因原告不予认可，且被告未提供证据予以证实，故本院不予采信，以上事实按原告认可为准，即张帅的交房时间为2019年5月13日，贾建港、张秋艳领取租金补贴8878元，熊亮领取租金补贴2752元、张帅领取租金补贴7223元。被告陈述原告同彩勤的交房时间是2017年1月22日，并提供交付验收表予以佐证，原告不予认可，称其儿子仅是去看房子，实际并未领取钥匙。同时提供房屋结算清单、物业公司出具的装潢保证金垃圾清运费收据，来证实实际交房时间为2018年10月9日。本院认为，根据8月3日备忘录内容“临时交房业主只缴纳装潢保证金和垃圾清运费”，结合被告已向同彩勤发放租金补贴至2018年8月的事实，同彩勤的交房时间在2018年8月3日之后，才符合常理，故本院认定同彩勤交房时间为2018年10月9日。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。同理，高行义于2017年5月9日与恒开公司签订的《交房协议书》中载明，其放弃交房之日后的延期该套住房交房产生的违约责任，亦对高行义具有约束力，高行义并无证据证明该承诺存在可撤销、可解除或者无效的情形，故本院根据交房协议内容，确认高行义于2017年5月9日接收房屋，其逾期交房违约金应计算至2017年5月9日，之后不予支持。同理，王美已经承诺不再要求恒开公司支付2018年8月之后的租金补偿，故对该部分租金的主张不予支持。但其对于2018年8月之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利，故对王美要求租金补贴6960元（按696元/月自2017年10月1日至2018年7月31日）的主张，予以支持。同理，郑秀娟已经承诺不再要求恒开公司支付2018年8月之后的租金补偿，但其对于2018年8月之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利，故被告仍应根据承诺书内容给付郑秀娟2018年8月之前的租金补贴2610元（扣除已付的6380元）。同理，熊亮已经承诺不再要求恒开公司支付2018年8月之后的租金补偿，但其对于2018年8月之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利，故对熊亮要求2018年8月之前租金补贴2752元（扣除已付的2752元）的主张，予以支持。对于原告卓征要求被告给付租金补偿16980元的主张，未超出被告应有负担，本院依法予以支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告王美等十四人逾期交房违约金552168.63（详见附表4）；二、被告恒开投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告王美租房补贴6960元、面积差价款38元，计6998元；三、被告恒开投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑秀娟租房补贴2610元；四、被告恒开投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告熊亮租房补贴2752元；五、被告恒开投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告卓征租房补贴16980元；六、被告恒开投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾建港、张秋艳面积差价款1451元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6828元、保全费6661元，合计13489元，由原告高行义负担641元，被告恒开公司负担12848元（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月七日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              诉讼请求      违约金（元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五计算至2019年7月30日）                  王  美              2-802              47471.88              以336680元为基数自2017年1月1日起                  郑秀娟              4-2109              62745              以445000元为基数自2017年1月1日起                  卓  征      何曼曼              2-2302              45362.12              以321015元为基数自2017年1月1日起                  贾建港张秋艳              3-301              59771.31              以423910元为基数自2017年1月1日起                  熊  亮              4-1507              33662.65              以352858元为基数自2017年11月1日起                  王  绪              2-1602              48363              以343000元为基数自2017年1月1日起                  同彩勤              2-606              66365.31              以470676元为基数自2017年1月1日起                  葛先秀              2-702              41891.52              以297103元为基数自2017年1月1日起                  卓  帅              2-2202              47940              以340000元为基数自2017年1月1日起                  张海凤              2-902              45229.84              以320779元为基数自2017年1月1日起                  高行义              2-2209              61284.95              以434645元为基数自2017年1月1日起                  张  帅              2-408              45120              以320000元为基数自2017年1月1日起      附表2：            原告              房屋面积      （m2）              租房费用      （元）              计算方式                  王  美              87.47              13224              按696元/月自2017年10月1日起算至2018年7月31日、按1392元/月自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  郑秀娟              109.03              2610              按870元/月自2017年10月1日起算至2017年12月31日                  卓  征      何曼曼              87.47              16980              按690元/月自2017年10月1日起算至2018年7月31日、按1390元/月自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  熊  亮              87.41              2752              按688元/月自2017年10月1日起算至2018年2月28日      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  王  美              2019年1月28日                                郑秀娟              2019年8月18日              6380                  卓  征      何曼曼                            7223                  贾建港      张秋艳              2018年8月6日                                熊  亮              2019年8月3日                                王  绪              2018年8月26日              7223                  同彩勤                            10230                  葛先秀              2018年9月11日              7223                  卓  帅              2018年8月26日              7223                  张海凤              2018年8月21日              7223                  高行义                            4200                  张  帅              2018年8月29日                    附表4：            原告              违约金      （元）              违约金计算方式              诉讼费      (元)              保全费      （元）                  王  美              47471.88              336680×1.5/10000×940              659              627                  郑秀娟              62745              445000×1.5/10000×940              717              674                  卓  征      何曼曼              45263.12              321015×1.5/10000×940              679              642                  贾建港张秋艳              59771.31              423910×1.5/10000×940              665              632                  熊  亮              33662.65              352858×1.5/10000×636              355              384                  王  绪              48363              343000×1.5/10000×940              505              504                  同彩勤              66365.31              470676×1.5/10000×940              730              684                  葛先秀              41891.52              297103×1.5/10000×940              424              439                  卓  帅              47940              340000×1.5/10000×940              499              499                  张海凤              45229.84              320779×1.5/10000×940              465              472                  高行义              8345              434645×1.5/10000×128              25              633                  张  帅              45120              320000×1.5/10000×940              464              471                  合计              552168.63              6828              6661