河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终145号 上诉人（原审原告）：石家庄国会副食品市场服务有限公司，住所地石家庄市长安区阜康路北一条街市场。统一社会信用代码：91130102794168154M。 法定代表人：李飞飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金兰，河北诚基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，河北诚基律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢国花，女，1972年10月13日出生，汉族，住裕华区。 委托诉讼代理人：张金杰，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人石家庄国会副食品市场服务有限公司（以下简称国会公司）因与被上诉人卢国花房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人国会公司委托诉讼代理人王金兰、李明，被上诉人卢国花委托诉讼代理人张金杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 国会公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判被上诉人赔付上诉人损失2848637元及利息；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决依据的事实错误。1、一审判决称上诉人的“装修及利息没有提供有效证据予以证实”该结论是错误的。上诉人提交的装修及装修款额已经形成严密的证据链条，足以证实上诉人的主张。2、被上诉人卢国花存在故意违约行为。被上诉人卢国花在2015年租赁合同到期后避而不见，在2016年1月16日上诉人承租的房屋就已经被强行占有，至今上诉人的一些账目仍然被锁在承租房内无法取回，因此通知上诉人续签合同是虚假的。在我公司装修、扩建房屋后，提高房屋价格，被上诉人在2016年1月17日与案外人宋乔勇签订了所谓租赁合同。二、一审法院判决适用法律错误。根据《物权法》第一百二十条的规定、《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十六条的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，上诉人国会公司的装修、扩建是“已形成附合的装饰装修物”，被上诉人卢国花是“同意利用的”，且实际上到现在她还在使用者、利用着。由此可见，被上诉人卢国花对上诉人国会公司的装修、扩建花费的费用应依法给以赔偿。 卢国花答辩称，一、一审查明事实清楚，被答辩人主张装修费用没有依据。1、被答辩人未按照房屋租赁合同第二条的约定向答辩人支付房屋租金，合同已自动解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，答辩人不应对被答辩人进行补偿。2、房屋租赁合同到期后，答辩人向被答辩人发出了优先承租的通知，保障了其优先承租权，被答辩人在同等条件下未继续承租，故答辩人将房屋出租给他人合理合法，不存在违约行为。3、房屋租赁合同第七条约定：租赁期间乙方（即被答辩人）若装修房屋，费用由乙方承担。被答辩人要求答辩人对装修款给予补偿应予驳回。二、一审适用法律正确，被答辩人主张其用益物权并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条、第十一条、第十四条进行审理没有依据。租赁合同合法有效，故应适用上述司法解释第十二条予以认定，本案不存在被答辩人扩建的事实，其主张用益物权没有事实依据。综上，被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，依法应驳回其上诉请求，维持原判决。 国会公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔付原告损失2848637元及利息683672.88元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2015年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告卢国花将圆明路（原阜康路）北一条西院一座两层楼房共85间［土地号为：桥东国用（2006）第049号］租赁给原告国会公司，租赁期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；租赁费为每年450000元，分两次付清，原告在每年一月初和七月初各付一次金额为225000元，原告不得以任何理由拖欠房租，若拖欠房租超过两个月，为自动退租解除合同，被告有权收回并将此房屋另租他人；租赁期间原告若装修房屋，费用由原告承担，政府拆迁原告无偿拆除，被告不赔偿原告装修费，因拆迁所产生的赔偿款全部归被告所有。原告提交银行流水、施工结算单、收据、借条、照片、短信，主张原告国会公司自2002年开始租赁涉案房屋，2012年对涉案房屋进行装修、扩建花费2848637元，因装修导致资金不足，2015年12月7日交齐租金是想续租，被告对原告装修花费是认可的，现被告将涉案房屋租给第三人，应当赔偿原告装修费用及利息；被告卢国花不予认可，辩称原告最后一笔租金系在2015年12月7日支付，远远超过了合同约定的7月初，因此按照合同约定，租赁合同视为自动解除，租赁期间装修费用由原告自行负担，不应由被告负担，结算单系原告自行出具，没有建设施工合同予以佐证，收据系自行开具，且均为现金，没有银行流水予以佐证，不符合常理，照片不能客观反映租赁市场的情况，短信不排除删减可能，不能作为定案依据。原告申请证人樊某、徐某出庭作证，樊某系原告国会公司出纳，徐某系原告国会公司副经理，证明原告对涉案房屋进行装修、扩建，徐某自认扩建房屋没有规划手续；被告不予认可，辩称证人均是原告工作人员，存在利害关系。被告提交续签合同通知书、授权委托书、房屋租赁合同、照片，证明被告将续签合同通知书送达给了原告国会公司副经理徐某，通知原告第三人宋乔勇愿以年租金200万元租赁涉案房屋，如原告同意以同等条件租赁有优先权，但原告没有续签，被告将涉案房屋租给第三人不存在违约行为；被告不予认可，辩称通知书是后补的，照片没有关联性，且证明被告能将涉案房屋房租从每年45万元提高至200万元是因为原告对其进行了装修。以上事实有银行流水、施工结算单、收据、借条、照片、短信、房屋租赁合同、续签合同通知书、授权委托书、照片以及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。原告自认最后一笔租金是在2015年12月7日支付，已经拖欠房租超过两个月，按照合同约定《房屋租赁合同》应当视为自动解除，被告有权收回并将此房屋另租他人。原告虽然在同等条件下对涉案房屋享有优先租赁权，但是未予行使该权利。合同还约定租赁期间原告若装修房屋，费用由原告承担，且原告提交的结算单、收据均为单方制作，无装修施工合同、无双方对账单、无施工方财务章予以佐证，不能予以认可，原告主张施工款2848637元均为现金支付，不符合交易习惯和常理，原告主张装修赔偿及利息，没有提交有效证据予以证实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告石家庄国会副食品市场服务有限公司的诉讼请求；案件受理费35059元，由原告石家庄国会副食品市场服务有限公司负担。 本院二审期间，上诉人国会公司向本本院提交国会公司负责人陈国仁与被上诉人卢国花的通话记录,证明在2016年1月8日约定交房租时间并续签合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人卢国花的质证认为，对证据的真实性不予认可，且通话内容为上诉人方自行整理，不能证明通话记录的发送方和接收方为国会公司实际控制人陈国仁和卢国花，且未见到证据原件，对其真实性不予认可，该证据也不能证明上诉人国会公司同意继续履行双方之间新的租赁合同。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，2015年1月1日上诉人国会公司与被上诉人卢国花签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。《房屋租赁合同》第二条、八条约定，上诉人不得以任何理由拖欠房租，若拖欠房租超过二个月为自动退租解除合同，被上诉人有权收回并另租他人；第七条约定，租赁期间，上诉人若装修房屋费用自担，因政府拆迁上诉人无偿拆除，被上诉人不赔偿装修费，因拆迁所产生的赔偿款全部归被上诉人所有。本案中上诉人拖欠被上诉人的租金超过二个月，上诉人存在约定行为，现上诉人起诉被上诉人要求赔偿租赁期间投入的装修费用亦有违双方合同的约定。故一审判决驳回国会公司的诉讼请求并无不妥。根据双方合同约定，拖欠房租超过二个月，视为自动解除合同。在双方租赁合同到期后，上诉人在同等条件下未继续承租，被上诉人有权另租他人。上诉人无有效证据证明被上诉人存在违约行为，上诉人主张被上诉人现仍在利用其“已形成附合的装饰装修物”，故应赔偿其损失2848637元。上诉人二审提交的通话录音不属于民事诉讼证据规则的新证据，亦无法证明上诉人2016年1月8日向被上诉人交房租并续签租赁合同，被上诉人不予认可，本院不予采信。经本院主持调解，双方当事人不能协商一致。综上所述，上诉人石家庄国会副食品市场服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35,059.0元，由上诉人石家庄国会副食品市场服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇二〇年四月十日 书记员  郄张雨 ——