四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3132号 上诉人（原审原告）：卢志恒，男，1974年3月28日出生，汉族，住广州市番禺区。 被上诉人（原审被告）：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江区南府街18号1栋25层3号。 法定代表人：高莉莉，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。 法定代表人：周伟杰。 被上诉人（原审被告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路66号交投大厦16楼。 法定代表人：曾成志。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。 法定代表人：周伟杰。 上诉人卢志恒因与被上诉人四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）、成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、第三人成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）房屋租赁合同纠纷两案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初13539、13540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢志恒上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 主要事实和理由：一、一审适用法律错误。原审法院认定卢志恒无权主张租金无法律依据。卢志恒和场站公司签订的《商品房买卖合同》并和新南公司签订《商铺租赁合同》，及金七浦公司、新南公司、以太公司签订的《权利义务转让协议书》均在合法自愿的基础上签订，应当受到合同法的约束。 二、在认定法律事实方面，一审有证不认、对事实认定不准确，因果关系倒置。 1.《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》约定，商铺在达到交房条件后，由场站公司委托新南公司进行统一经营，从交房开始支付租金一直到统一开业后三年。商铺目前没有经营的状态是被上诉人几方没有履行合同约定统一打造义务所产生的结果，被一审法院作为判决依据，因果倒置。 2.场站公司和新南公司签订了《合作协议》并授权新南公司以场站公司名义对外进行带租约销售的事实，没有得到一审法院认定。 3.以太公司在2015年4月要求业主确认的权利义务转让协议，其内容并非卢志恒和新南公司签订的《商铺租赁合同》约定内容一致的协议，也违背了金七浦公司、新南公司、以太公司三方签订的《转让协议》的内容，以太公司要求业主签署的协议实质是以太公司违约的表现。并非业主不同意以太公司按照和新南公司签订的《商铺租赁合同》约定内容进行经营管理。一审法院对这一事实认定不清，认为以太公司不具有承租权和经营管理权，没有支付租金义务。 二审中，卢志恒补充上诉理由：合同中针对支付租金和合同解除都有相关约定。不需要依据是否经营，新南公司都应支付租金；案涉合同不能单方面解除。新南公司现在没有要求解除合同，而是新南公司将其权利义务转让给以太公司，以太公司也承认了转让。三方2015年签订的权利义务转让协议，说明部分第1款，675位业主签订了商铺租赁合同，其中部分业主的租金已支付，部分业主的租金支付期限尚未届满，故未予以支付，未支付的租金金额6000多万元。 场站公司答辩称，1.场站公司仅仅系案涉房屋所在项目的开发商，与上诉人之间仅成立商品房买卖合同关系，在双方签订合同后，场站公司已按照合同约定交付房屋，并为上诉人办理房屋产权证，已按约履行全部合同义务。 2.场站公司并非上诉人商铺租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，租金支付的义务与场站公司无关。 3.场站公司与商铺租赁合同的当事人，不存在任何委托租赁的关系也未实际使用上诉人的商铺，上诉人要求场站公司对租金支付的义务承担连带责任，无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回卢志恒的上诉请求。 以太公司、新南公司未发表答辩意见，金七浦公司未发表意见。 卢志恒向一审法院起诉请求：卢志恒在一审13539号案件中向本院提出诉讼请求：1、判令以太公司支付2016年2月16日至立案时欠付租金281160元；2、判令以太公司支付违约金5131元；3、判令新南公司承担连带支付责任，在以太公司无法按时支付租金时垫付租金；4、判令场站公司承担连带支付责任，在以太公司、新南公司无法按时支付租金时垫付租金。 卢志恒在一审13540号案件中向本院提出诉讼请求：1、判令以太公司支付2016年2月16日至立案时欠付租金281160元；2、判令以太公司支付违约金5131元；3、判令新南公司承担连带支付责任，在以太公司无法按时支付租金时垫付租金；4、判令场站公司承担连带支付责任，在以太公司、新南公司无法按时支付租金时垫付租金。 一审法院认定事实：2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。案涉工程2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》，约定：新南公司整体购买新南中心项目物业面积的70%，物业面积的30%由新南公司指定第三方拆零购买，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按约按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作。 2013年6月27日，卢志恒与场站公司签订2份《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，卢志恒购买场站公司开发的火车南站房屋。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：卢志恒以一次性付款方式购买火车南站房屋，用途为商业，两套房屋建筑面积均为34.25平方米、套内建筑面积均为13.5平方米、单价均为40998.04元/平方米、总价均为1404183元；场站公司应当在2014年2月15日前向卢志恒交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；卢志恒同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 当日，卢志恒就其购买的两套房屋还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：卢志恒自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照每套房月租金9361元的标准向卢志恒支付租金，租金从交房次日开始计算，若因卢志恒原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为卢志恒开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代卢志恒与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为卢志恒向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 2014年3月29日至2016年2月5日，卢志恒就398号房、399号房共以租金形式收取412394.4元。此后，卢志恒未再收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，卢志恒同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；卢志恒应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含卢志恒应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，卢志恒支付完两套房屋全部购房款。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 一审庭审中以太公司主张，以太公司与新南公司、金七浦公司签订的权利义务转让协议并没有得到卢志恒及其余产权人的同意，该权利义务转让协议未生效。以太公司认为其对案涉商铺不具有承租权和经营管理权，没有支付租金的义务。 一审另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 一审法院认定以上事实，有各方当事人当庭陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《新南中心商业管理合同》、《商铺租赁合同》、银行流水、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》、《权利义务转让协议》等证据在卷作证。 一审法院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济效益，卢志恒以租金之名收取的412394.4元费用，并非物业实际租赁所得，而是新南公司代场站公司收取房款后，在未实际出租物业的情况下，以租金之名退还的购房款，实质是房款退还的一部分，本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此，案涉房屋不存在租金，卢志恒的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告卢志恒的全部诉讼请求。（2018）川0191民初13539号案案件受理费2797元，由卢志恒承担；（2018）川0191民初13540号案案件受理费2797元，由卢志恒承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人卢志恒的上诉请求、被上诉人场站公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：卢志恒是否有权主张给付租金。现就该争议焦点的认定论述如下。 根据本案查明的事实，案涉楼栋所在负一层被拆分为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。该负一层至今未进行任何装修打造、也未开业经营。即卢志恒在购买案涉产权式商铺后，商铺至今未装修、打造、招商，商场也未统一经营，完全不具备营业的基本条件，故未产生任何收益。在本案中，卢志恒以租金名义收取的相关费用，并非因商铺实际出租产生的收益，而系新南公司代场站公司收取房款后以租金名义返还的购房款，是新南公司为完成销售、返还部分房款的营销方式。故本质上，案涉商铺并未产生任何收益，未因物的使用权让渡发生收益，一审对此认定正确，本院予以确认；卢志恒的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；两案二审案件受理费共计5594元，由卢志恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十日 书记员 龙春光