山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2738号上诉人（原审被告）:山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李煜，男，1967年12月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。上诉人山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）因与被上诉人李煜商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初10068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。山东天澍公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李煜一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费全部由李煜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、山东天澍公司未能办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司(以下简称外建公司)承建2号楼(原5号楼)、6号楼(原1号楼)及中铁十四局集团有限公司(以下简称十四局)承建1号楼(原4号楼)、3号楼(原6号楼)、5号楼(原2号楼)。由于外建公司、十四局逾期提交竣工资料，导致山东天澍公司无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因十四局的竣工资料逾期，山东天澍公司虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，山东天澍公司才能进行不动产权证的初始登记，所以导致山东天澍公司的办证时期延长。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此李煜未能如期办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。2、李煜系外建公司的员工，购买的是团购房，价格低于成本价，应当适用合同法公平原则，不能由山东天澍公司承担逾期办理不动产权证的违约责任。因政策致使山东天澍公司涉案楼盘土地从协议出让土地变更为招拍挂拿地，导致购买成本大幅增加，而李煜按照外建公司的团购房购买，经济南市建委对该部分团购房的调解，购房的价格仅为每平方米七千余元，明显低于成本价格每平方米约一万元，李煜在房屋购买价格上获利颇多，并未因逾期办理不动产权证而受到任何损失。另外，山东天澍公司曾因逾期交房，向李煜支付过逾期交房违约金，李煜再次要求山东天澍公司承担逾期办证的违约金，违反了《合同法》第5条确立的公平原则，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”它是民事活动应当遵循的基本原则。这里讲的公平，既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销；也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任；还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。因此一审法院未综合衡量李煜低于成本价买房情况、获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的审理认定。二、一审法院适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第十八条，只是规定了违约方承担违约责任的情形，但是结合本案，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案出卖人并非责任人，系因外建公司、十四局两总包单位导致，故山东天澍公司不应承担违约责任。李煜未陈述答辩意见。李煜向一审法院起诉请求：1.判令山东天澍公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金29196.05元，逾期办理储藏室权属证书的违约金898.03元，共计30094.08元；2.本案诉讼费用、保全费用由山东天澍公司承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，李煜与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由李煜购买山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区1号楼2单元1901室的涉案房屋及1号楼2-303储藏室（原施工楼号1号楼现为派出所编划楼号6号楼），房屋及储藏室的预售许可证号为济建预许2014407号。合同约定：房屋的建筑面积189.63平方米，总价款1551173元，应交付时间为2015年10月31日；储藏室的建筑面积11.36平方米，总价款47712元，应交付时间为2015年10月31日；房屋及储藏室交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致李煜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向李煜支付违约金，直至李煜取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，李煜按照约定支付房款1551173元，支付储藏室款47712元。山东天澍公司于2015年11月28日交付了涉案房屋及储藏室。李煜称截至2019年10月15日，一直未收到山东天澍公司关于办理不动产权证的通知，山东天澍公司对此表示认可。据此，李煜主张的违约金计算起止时间为自2017年11月28日起至2019年10月15日止，共687天。另，山东天澍公司称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。一审法院认为，李煜与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2015年11月28日向李煜交付房屋和储藏室，按照合同约定，山东天澍公司应于2017年11月28日前履行协助办理产权登记的义务，但山东天澍公司截至2019年10月15日一直未通知李煜可以办理相关产权证书，已构成违约，山东天澍公司应按照合同约定向李煜支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至李煜取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，李煜主张的违约金计算起止时间为2017年11月28日至2019年10月15日，共687天，山东天澍公司未在2019年10月15日前向李煜通知办理不动产权证；合同并未约定违约时间不足一月的计算方式，李煜按天计算违约金并无不当。对该计算时间一审法院予以支持。故，本案涉案房屋违约金计算方式为：以已付房款为基数，自2017年11月28日起至2019年10月15日止，按年利率1%计算，不足一年的按日计算，即1551173×1%÷365×687=29196.05元；本案涉案储藏室违约金计算方式为：以已付储藏室款为基数，自2017年11月28日起至2019年10月15日止，按年利率1%计算，不足一年的按日计算，即47712×1%÷365×687=898.03元。故，对于李煜要求山东天澍公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金29196.05元及逾期办理储藏室权属证书违约金898.03元的请求，一审法院予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因李煜对此并无过错，故一审法院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。判决：一、山东天澍置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李煜逾期办理房屋产权登记违约金29196.05元；二、山东天澍置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李煜逾期办理储藏室产权登记违约金898.03元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由山东天澍置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为山东天澍公司是否应承担逾期办证违约责任。李煜与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。按照商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每年按已付房款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书止。根据上述约定，山东天澍公司应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由自己提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人取得房地产权属证书。本案中，山东天澍公司未在约定期间内完成上述义务，已构成违约，应按照合同约定向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”山东天澍公司上诉称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，但买受人本身不存在过错，故山东天澍公司不能免除逾期办证违约责任。因案外人导致的逾期办证与本案并非同一法律关系，山东天澍公司可向案外人另行主张权利。综上所述，山东天澍置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由山东天澍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 褚 飞二〇二〇年四月三日书记员 李春月