江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初399号原告：朱玉圣，男，1951年11月24日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：唐仁君，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者，特别授权。被告：何永龙，男，1957年7月19日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：袁九飞，江苏如一律师事务所律师，特别授权。原告朱玉圣与被告何永龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉圣及其委托诉讼代理人唐仁君，被告何永龙的委托诉讼代理人袁九飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2006年9月7日签订的协议无效；2.被告返还原告租赁房屋，拆除扩建的房屋，恢复原状；3.被告交纳2009年后厂区及大路土地租赁费65000元；4.诉讼费用由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1.请求确认原告与被告2006年9月7日、9月9日签订的协议书、补充协议书无效；2.请求撤销双方于2017年10月27日签订的协议；3.被告支付大路占地租金6000元，厂区土地租金59000元；4.返还原告租赁房屋，拆除扩建的房屋，恢复原状。5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年6月28日，原告以如皋市真磁镀膜玻璃厂法定代表人身份与被告签订了原如皋市制镜厂的房屋租赁协议，2006年9月7日，原、被告又签订了相同地址的房屋租赁协议。2009年1月13日，原、被告在该协议中补充约定：自2009年后的厂区及大路土地租赁费由被告承担，每年应交6500元，但被告至今未能交付。原告近期了解到，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案所涉租赁房屋一直未取得相关批建手续，也未办理产权登记，根据上述规定，原、被告间签订的租赁协议应为无效。被告何永龙辩称，1.原、被告主体不适格。原告在诉状中自认2001年6月28日系以如皋市真磁镀膜玻璃厂法定代表人身份与被告签订房屋租赁协议，2006年9月7日双方再次签订房屋租赁协议，可见原告自认签订协议的行为系职务行为，按其所述，合同的主体应当为如皋市真磁镀膜玻璃厂，原告个人与本案没有利害关系，故原告主体不适格。原告的第一、二项诉讼请求中所涉协议签订时，被告何永龙系如皋市永龙机械配件制造有限公司法定代表人，其签订协议的行为系职务行为，合同的主体应当为如皋市永龙机械配件制造有限公司而非被告，该事实已经南通市中级人民法院（2019）苏06民终3950号民事裁定书确认。2.适用法律错误。2006年9月7日签订的协议中涉及的租赁物位于农村而非城镇，租赁物所在土地非城镇而是集体土地，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。3.原告的诉讼请求无事实依据。在租赁期内，租赁费支付的主体应为如皋市永龙机械配件制造有限公司而非被告个人。另外，原告主张65000元的土地租赁费也未能提供计算的依据。本院经审理认定事实如下：2006年9月7日，原告朱玉圣（甲方）与被告何永龙（乙方）签订协议书，载明：“1.甲方将位于立新河南岸（电杆厂东侧）原老制镜厂厂区范围内的所有房屋、土地及南北大路（宽六米）租给乙方使用。2.租赁期为伍拾年（50年）2006年9月起至2056年8月底止。3.租赁费为人民币贰拾伍万捌仟元整（258000）。4.租赁费于本协议签字之日一次性付清。5.租赁房屋于本协议签字之日次日交于乙方。6.租赁内容涉及到的土地及大路费用由甲方给付。7.本协议经双方签字后生效，双方严肃履行，不得反悔。若因违约，违约方须向对方支付因违约造成损失等额的违约金。”2006年9月9日，原告朱玉圣（甲方）与被告何永龙（乙方）签订补充协议，载明：“甲、乙双方就2006年9月7日签订的协议经协商一致，自愿签订如下补充协议：一、乙方在租赁期内，有权对租赁物进行规划改造，原租赁物中的房屋如经改造灭失，甲方不得向乙方提出任何补偿要求。二、乙方在承租期内，享有转租权，甲方不得干涉，新的承租人继续履行甲、乙双方协议的约定，直至承租期止。三、乙方在承租期内，有权添置资产，对添置的资产乙方享有所有权。四、本协议是双方2006年9月7日签订的租赁协议的补充协议，经双方签字后即生效。”2017年10月27日，原告朱玉圣（甲方）与被告何永龙（乙方）签订协议，载明：“因国家政策性拆迁，须对甲乙双方（2006年9月7日）签订的厂房租用合同进行终止，双方从情感出发，本着公平、公正的立场，经协商订立协议如下：1.甲方与乙方2006年9月7日签订的厂房租用合同，自此协议签订之时自然解除，合同中剩余租金由乙方主动提出赠与甲方。2.乙方原来租用甲方的传达室及西南角几间南北厂房，甲方主动赠与乙方，评估后的费用由乙方享受。3.乙方租用甲方的厂房，其中包括楼房，楼房西边叁间平房，楼房东边原有厂房楼房西南角几间东西原有的水泥梁房屋及西北角两间厕所，为双方共有财产，评估后双方各享有50%的资产权。4.乙方现有厂区内的其他设施，所有权属乙方所有，甲方不得提出任何疑义。5.评估拆迁过程中，双方共同协作，任何一方不得以任何理由违背本协议，否则，由此产生的一切后果由违背方承担。6.评估拆迁后的费用，根据政府要求，若政府允许属于乙方的资产直接转给乙方。若政府不允许，属于乙方财产一定要转到甲方账上。甲方须在收到款项后两天内全部转给乙方。否则，乙方有权追究甲方违约责任。7.若政府有关政策发生变化且与本合同有违背的地方，以国家政策法规为准，其他双方协商解决。”另查，如皋市永龙机械配件制造有限公司（以下简称永龙公司）成立于2001年8月24日。2016年9月13日，永龙公司法定代表人由何永龙变更为徐荣芳。2019年，永龙公司作为原告，以朱玉圣、南通市真磁镀膜玻璃厂、南通市凯迪钢化玻璃有限公司为被告诉至如皋市人民法院。后如皋市人民法院经过审理，认为“根据原告诉状中的自认及提交的证据，本案中原告主张的诉讼标的物即搬迁补偿费用系基于2017年10月27日协议的约定，而该协议无论是从协议的抬头、内容还是落款，均可以看出该协议的当事人应为何永龙个人与被告朱玉圣个人两方，本案原告永龙公司并非该协议的当事人，根据合同的相对性原则，原告永龙公司也就不是与本案有直接利害关系的主体，故其提起本案的起诉不符合法律规定的条件”，遂作出驳回原告永龙公司的起诉的裁定。永龙公司不服上述裁定，故提起上诉，南通市中级人民法院审理后作出裁定，“一、撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初3164号之一民事裁定；二、本案指令如皋市人民法院审理。”在该裁定书中明确载明：“本案中，永龙公司依据案涉2006年9月7日协议书、2006年9月9日补充协议及2017年10月27日协议主张相关拆迁补偿费用等，虽然签署协议中何永龙均以个人名义与朱玉圣签订，但当时何永龙系永龙公司的法定代表人，何永龙在出具的情况……本院对永龙公司关于何永龙的行为系作为其法定代表人履职的主张予以支持，永龙公司与本案存在直接利害关系，其原告主体适格。”以上事实，有2006年9月7日的协议书、2006年9月9日的补充协议、2017年10月27日的协议、如皋市人民法院（2019）苏0682民初3164号之一民事裁定书、南通市中级人民法院（2019）苏06民终3950号民事裁定书等在卷予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告朱玉圣与被告何永龙签订了2006年9月7日的协议书、2006年9月9日的补充协议及2017年10月27日的协议，但南通市中级人民法院（2019）苏06民终3950号民事裁定书明确了何永龙的行为系其作为永龙公司法定代表人的履职，故原告朱玉圣以被告何永龙作为合同相对方证据不足，其诉讼请求应当予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱玉圣的诉讼请求。案件受理费715元，由原告朱玉圣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1430元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陈思航二〇二〇年四月三日法官助理 许 燕书 记 员 平正磊