河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初802号原告：李雨哲，男，1989年1月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：闫松涛，河南规范律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐锐，河南规范律师事务所实习律师。被告：河南永威置业有限公司。住所地：郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村598号院1号楼2层。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：芦保华，女，员工，住。原告李雨哲与被告河南永威置业有限公司（以下简称永威公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雨哲的委托诉讼代理人闫松涛、王锐锐，被告永威公司的委托诉讼代理人芦保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雨哲向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告订立的商品房买卖合同（合同编号17003542778）及补充协议；2.判令被告协助原告办理解除合同备案、撤销预告登记等备案手续；3.被告退还原告房屋购房款、维修基金1892531元及利息229800.05元（利息按银行同期贷款利率的1.1倍，自2017年9月15日计算暂计至起诉之日，且最终计算至该款项实际还清之日止）；4.被告赔偿原告信息服务费、贷款按揭服务费、律师费、房屋差价损失等共300000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月27日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号17003542778）及补充协议，购置了座落于管城××区××、××路北××单元××号房屋。原告按约定支付购房款。但在合同履行过程中，原告发现被告此前的很多承诺不实，广告也存在虚假宣传等情形，故原告诉至法院。永威公司辩称，一、被告对涉案房屋的宣传不构成虚假宣传，原告要求撤销合同缺乏事实依据和法律依据。法定解除和约定解除条件均未成就，被告已按照合同约定履行义务，并未构成违约，原告不享有解除权。解除权应发书面通知。原告和被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，双方的权利和义务应当按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告对涉案房屋广告的宣传不构成要约，购房者是否愿意购买该房屋，并不仅仅取决于学校的广告宣传，应当综合各方面的因素，即该广告虽对于购房者购买该房屋有影响但不构成重大影响，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第3款之约定，被告所做的广告宣传（包括但不限于售楼书、户型册、模型、广告等）仅供××参考，最终建设批准以政府批文和本合同约定为准。因此，该广告并不构成要约，永威已经按照合同约定履行义务，并未虚假宣传，原告要求撤销合同缺乏依据。二、如原告主张撤销合同，其行使撤销权的除斥期间已届满，原告的撤销权已经消灭。根据《合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。《民法总则》第一百五十二条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。因此，如果原告主张行使撤销权，其应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，期限届满没有行使的，撤销权消灭。且除斥期间是法定的不变期间，不存在中止、中断、延长的情形。永威城三期书香庭、四期观澜庭学校事件于2018年7月、8月、9月一直持续发酵，三期、四期业主组织维权活动，于2018年9月1日到永威公司总部进行堵门、拉横幅等一系列行为，当时该事件影响较大，引起永威城业主及其他人的广泛关注，原告对该事件应该知晓。且根据原告向法院提交的2018年10月16日郑州市工商行政管理局管城分局作出的行政处罚决定书可得知，即便被告虚假宣传为真实情况，行政处罚决定书发布之日原告应该知晓或知道被告虚假宣传，撤销事由已经出现，其应在知道之日起一年内行使撤销权，而原告并未在一年期限内行使。综上，原告至少在2018年9月1日前就已经知晓学校事件，如果原告主张撤销合同，其应在知道撤销事由之日一年内向法院提出，而原告起诉状显示其在2019年12月9日才进行起诉，已经时隔一年多，原告的撤销权已经消灭。三、即便合同撤销，原告主张被告赔偿信息服务费、房屋差价损失、律师费没有任何依据。合同撤销后应当返还的是因合同而取得的财产，学校事件并未对原告造成实质影响，也未给原告造成损失，原告要求被告支付的银行贷款利息没有依据，且利息按银行同期贷款利率1.1倍计算标准过高。信息服务费、维修基金、按揭服务费用等，原告是向房管局和中介机构缴纳，并非被告收取，不应由被告支付。律师费，原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定律师费的承担，且原告并未提供证据证明有该部分损失。房屋差价损失，首先，可撤销合同如果被撤销后，合同自始无效，合同无效后的责任应属于缔约过失责任，而房屋差价损失属于履行利益，根据《合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。因此如果本案原告主张撤销合同，即便合同撤销，其主张房屋差价损失的诉求不应支持。第二，现在同类房屋市场价格并未上涨，原告房屋并没有升值，不存在房屋差价；第三，房屋差价损失系原告单方估算，该损失并未实际发生，且原告就房屋差价损失具有过错。2018年9月，被告曾作出解决方案同意业主提出退房，当时已有部分业主及时提出退房，原告因自身过错未及时申请，因其未及时止损导致损失进一步扩大，应由其自身承担不利后果。第四，即便存在房屋差价，原告在发现被告虚假宣传后一年多并未诉至法院，房价在此期间涨幅非被告在订约时应当预见，则原告所主张损失不应超过被告订立合同时预见到或者应该预见到的损失，本案原告要求的房屋差价过高，房屋差价的计算截点应为2018年原告发现被告虚假宣传之时；四、永威作为河南知名房企房企，自公司成立以来，诚实守信，重视品质，注重公司声誉，致力于为河南省及全国打造高品质的好房子。原告除斥期间已超过的情况下随意撤销合同，不利于鼓励交易安全和维护交易稳定性，对被告明显不公平。综上，被告并不构成虚假宣传且原告的撤销权已消灭，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2017年8月27日，被告永威公司（出卖人）与原告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：17003542778）一份，主要约定：1.××购买的预售商品房座落于郑州市××区××、××路北××单元××号，建筑面积140.46平方米，总价款1883401元；2.首付款1133401元于2017年8月27日前交纳，750000元，以商业贷款方式于2017年9月27日交纳；3.出卖人针对××所购商品房及其所在楼宇、项目所在的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、模型、广告等）仅供××购房时参考，最终建设标准以政府批文和本合同约定内容为准。合同还对房屋交付时间等进行了约定。2017年8月27日，原告交纳购房款1133401元，2017年9月15日银行发放贷款750000元，原告将总房款1883401元支付完毕。发放贷款后，原告按月向贷款银行兴业银行股份有限公司偿还贷款，并于2019年12月11日结清全部银行贷款。2017年8月29日，原告花费按揭费用1292元。原告还向被告交纳维修基金9130元。原告提交与郑州花盛开网络科技有限公司签订的团购推荐协议一份，以证明郑州花盛开网络科技有限公司向原告提供房源信息，并收取原告10000元信息服务费，在原告与其介绍的开发商签订商品房销售合同后将不再退还该费用。2018年10月16日，郑州市工商行政管理局管城分局对永威公司下达行政处罚决定书，认为永威公司在售楼部的LED广告屏上宣传“无可比拟的升值潜力”、“优质资产无可比拟的增值潜力”、“永威社区租金、二手房价格远超周边小区”、“前往郑东CBD自驾15分钟”、“前往新郑国际机场自驾30分钟”、“前往滨河国际新城自驾20分钟”等内容的行为，在售楼部沙盘上明确标注“省实验中学和省实验小学”字样和在路边灯箱上使用“一城双名校文冠南三环”的宣传用语与其配套学校的事实不符的行为，构成广告违法行为，并认定违法行为属于情节严重，对其做出罚款25万元的处罚决定。本院认为，永威公司作为开发商，对于自己所开发的楼盘进行虚假宣传，并构成广告违法行为且工商行政管理部门认定违法行为属于情节严重。原告主张撤销其与被告签订的商品房买卖合同并协助办理解除合同备案、撤销预告登记等手续，本院予以支持。被告辩称原告主张撤销权已经超过了一年的除斥期间，但其提供的证据不足以证明上述主张，故对其辩称意见，本院不予采信。合同撤销后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。原告主张被告返还已付总房款1883401元、维修基金9130元、信息服务费10000元、按揭服务费1292元，提交了相应的证据，本院予以支持。原告主张的律师费和房屋差价款，均缺乏依据，本院不予支持。原告主张以已付房款为基数自2017年9月15日起按照银行同期贷款利率的1.1倍计算利息，该利率标准缺乏依据，本院参照银行同期贷款利率标准以1883401元为基数自原告支付完毕总房款之日即2017年9月15日起计算至实际付清之日止，原告主张过多的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告李雨哲与被告河南永威置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：17003542778）；二、被告河南永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李雨哲办理撤销合同备案及撤销预告登记相关手续；三、被告河南永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李雨哲返还首付款1883401元，并按照银行同期贷款利率标准支付自2017年9月15日起至实际付清之日止的利息；四、被告河南永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李雨哲赔偿维修基金9130元、按揭服务费1292元、信息服务费10000元；五、驳回原告李雨哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26179元，减半收取13090元，由原告李雨哲负担1568元，被告河南永威置业有限公司负担11522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵翌闻二〇二〇年四月十四日书记员  赵浩源