安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终912号 上诉人（原审被告）：钱婷,女,1990年8月18日出生,汉族,住福建省古田县。 委托诉讼代理人：降泽鹏，北京京安（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘通,男,1987年2月12日出生,汉族,住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡溢武，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘影，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐永发,男,1963年2月15日出生,汉族,住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：韩永嵘，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王安林，安徽神州行律师事务所实习律师。 第三人：广东都市丽人实业有限公司,住所地广东省东莞市凤岗镇凤德岭村狮石厦山塘尾,统一社会信用代码91441900696424388E。 法定代表人:郑耀南，董事长。 委托诉讼代理人：胡书亮，男，该公司员工。 上诉人钱婷、刘通因与被上诉人唐永发、原审第三人广东都市丽人实业有限公司（以下简称都市丽人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初7236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱婷上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判唐永发对钱婷的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由唐永发承担。事实和理由：一、《店铺租赁合同》于2016年9月19日解除，钱婷无需支付后期的租金，一审判决认定事实错误。1、《店铺租赁合同》签订后，钱婷取得案涉店铺的使用权后发现，因案涉店铺所在的中菜市路处于升级改造，截止2016年4月12日整个路段仍在改造，受其影响钱婷租赁的案涉店铺没有基本的经营条件，一直未予以使用，明显不能实现钱婷签订合同目的。在一年租期满即将届满时，即2016年钱婷就案涉店铺达不到使用条件，无经营市场等问题，与唐永发协商降低租金事宜，但唐永发拒不降低租金。协商未果后，钱婷明确告知将予以撤场搬离，后期租金不予以支付，解除双方之间的店铺租赁合同关系。根据《合同法》第九十四条及第九十六条规定，钱婷在交付的案涉店铺不能实现合同目的时，依法行使法定解除权，作出解除合同的意思表示，告知唐永发并以自己的行为表明。故双方之间的《店铺租赁合同》于第一年租赁期满后解除，钱婷无需支付后期租金。2、虽然钱婷提交了2015年7月21日淮河路步行街街道管委会办公室《通知》，但是该通知系钱婷在案件产生纠纷诉至法院后才向相关机构调取的该组证据，在合同签订时唐永发并未向钱婷披露案涉店铺所属路段升级改造的事实，一审法院仅因该通知的时间在前即认定“恰能反映承租人对该路段升级改造后更好的经营门店的预计”，没有事实依据。3、退一步讲，即使法院不认可案涉合同的解除时间为2016年9月即已经解除，也不应当确认案涉合同的解除时间为2019年9月19日。首先，唐永发自2016年9月20日至起诉之日(近三年之久），从未向钱婷主张要求支付租金，并且直至2019年7月才直接向法院提起诉讼。唐永发作为一个完全民事能力的自然人，其在第二年租金未付时即应该向钱婷主张权利，并且及时采取措施止损。但是实际上2016年改造后的案涉店铺周边同等面积的店铺租金仅二、三十万元每年，远低于案涉合同约定的五十多万元每年，钱婷有理由，且唐永发实际上也是利用钱婷未保留通知解除合同证据的漏洞，故意拖延房屋租赁合同期限，在钱婷未支付租金近三年之久，为避免时效问题，才通过诉讼的方式来主张权利，明显违背诚实信用原则。其次，一审法院认可2019年8月22日第一次庭审时钱婷再次主张解除双方之间的租赁合同关系，该解除合同的意思表示明确到达唐永发。但是却在判决中仍计算案涉店铺租金至2019年9月19日，明显存在事实认定错误。二、一审判决对于违约金的认定明显过高，超过唐永发的实际损失。本案中，唐永发实际损失仅为同期人民银行基准利率的资金占用损失，并且结合双方之间租赁合同的实际的履行情况，唐永发对于其损失的产生亦存在过错；其交付的案涉店铺未达到使用条件，周边一直在升级改造，在钱婷作出解除的意思表示并予以搬离后，任由损失的扩大。故基于公平原则和诚实信用原则，一审法院判决违约金按照同期人民银行基准利率的四倍标准调整违约金，明显过分高于实际损失，有失公平。 唐永发辩称，钱婷认为其与唐永发签订的《店铺租赁合同》于2016年9月19日解除，钱婷无需支付在此之后的租金是没有法律及事实依据的。钱婷在上诉状中称在2016年一年租期即将届满时，就因经营市场问题与唐永发协商租金，后协商未果明确告知唐永发将予以撤场搬离，后期租金不予以支付，并解除双方之间的店铺租赁合同关系。实际上钱婷自2016年至今从未找过唐永发协商有关《店铺租赁合同》之事，唐永发也并未收到钱婷要求解除双方《店铺租赁合同》的通知，而事实上该店铺一直由钱婷、刘通在使用。在合同约定的第一年租期到期后至该案件上诉之前，唐永发就店铺租金问题无数次向钱婷采取打电话、发短信方式催收租金，但钱婷多次拒接电话，即便有时电话接通也始终对此不予解决，一直和刘通、都市丽人公司相互推诿。2017年10月12日，钱婷的丈夫为了核实唐永发多次打电话催收房租的真实性，要求唐永发将《店铺租赁合同》中的详细地址发送给他，在唐永发向钱婷的丈夫发送地址后，钱婷夫妇短信答复收到相关信息。之后唐永发认为钱婷在收到该信息核实后，会按约定结清店铺租金，但直至唐永发向法院起诉钱婷之前，钱婷始终对于此事不予理睬，也不接唐永发的电话，更谈不上能和钱婷见面商谈。故钱婷认为《店铺租赁合同》已于2016年9月19日解除是没有法律及事实依据的。虽然钱婷在2019年8月22日第一次庭审时主张过解除双方之间的租赁合同关系，但2019年9月17日唐永发才正式收到钱婷发送的解除《店铺租赁合同》通知书，钱婷在通知书中主张双方签订的《店铺租赁合同》自通知书送达之日起立即解除，合同约定的权利义务双方不再履行。虽然钱婷在该店铺租赁合同关系中为违约方，其并无合同解除权，但一审法院考虑其已无继续履行合同的可能，为节约司法资源，尽快解决纠纷，确认唐永发与钱婷、刘通之间签订的《店铺租赁合同》于2019年9月17日解除。唐永发未诉求解除合同，钱婷在一审中也未提起反诉，如果钱婷能按照一审法院判决付清唐永发全部租金及违约金等，在此前提之下唐永发才能对一审法院确认的合同解除时间无异议，否则不认可解除合同的时间。唐永发认为依据《店铺租赁合同》中所约定的条款，钱婷如无法按照合同约定履行其合同义务时，就应当承担相应的违约责任，不能避法律而不顾，既不付清所欠店铺租金及违约金，还单方强硬要求解除店铺租赁合同。唐永发考虑到本案尚在法院审理之中，钱婷所欠租金及违约金还未予支付，故对钱婷、刘通单方要求解除《店铺租赁合同》暂不认可。唐永发保留从《店铺租赁合同》生效至本案最终结束期间，要求作为承租人的钱婷、刘通继续给付租金的追偿权利。 刘通、都市丽人公司辩称，同意钱婷的上诉意见。 刘通上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判唐永发对刘通的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由唐永发承担。事实和理由：一、刘通仅仅是承租人钱婷的代理人，不是本案的适格主体，一审判决认定事实错误。根据《店铺租赁合同》约定，无论是乙方(承租人）还是在签字落款处，均载明案涉商铺的承租人为钱婷，刘通仅是钱婷的签约代表，并非案涉房屋的承租人。在合同履行过程中，刘通也一直是以钱婷代理人身份与唐永发沟通，案涉房屋租金亦是钱婷委托案外人支付。由此可见无论是合同本身的内容还是合同的履行，刘通均向唐永发披露了代理关系，刘通仅仅是本案钱婷的代理人。根据《合同法》及《民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，案涉租赁合同相关权利义务依法由唐永发和钱婷承担，刘通依法无需承担任何责任。二、刘通从未作出加入案涉债务的意思表示，一审法院依据刘通关于案外人代付款的说明认定刘通加入案涉债务没有事实和法律依据。《民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。要判断债务加入是否成立，核心在于判断当事人是否作出了债务加入的意思表示。根据债务加入的特点，债务加入的意思表示包括两个方面：一是第三人作为债务人加入到原债权债务关系中，二是不免除原债务人债务。在最高人民法院及其他法院司法判例中，都遵循第三方应有明确的债务加入的意思表示才能构成债务加入的裁判观点。而本案中，刘通从未作出过加入案涉债务的意思表示。关于刘通于2015年8月11日出具的书面材料，在该书面材料中刘通称已付款下56万元“是刘通与钱婷租赁中菜市门面所付房租”。但是一方面，刘通作为钱婷代理人和合同上签字的签约代表唐永发是明知，而刘通的前述表述亦完全符合其以代理人的身份所做的陈述，一审法院作出唐永发“有理由相信刘通也是承租人”认定明显错误；另一方面，该内容也没有刘通明确的加入案涉房屋租赁合同关系的意思表示，更没有与钱婷共同承担案涉租赁合同项下债务的意思。而且，自2015年8月11日至唐永发起诉为止长达4年之久的期间内，唐永发从未向刘通主张过支付房屋租金，如果真的存在债的加入的情况，唐永发不可能不向刘通主张权利。因此，一审法院仅依据该书面材料的内容即认定刘通加入案涉债务明显错误。三、涉案房屋是2015年8月7日签订，此时刘通是以签约代表的身份在合同上签字，而刘通于8月11日出具的付款说明，如果按照一审法院认定的事实在相隔才4天的时间内刘通的身份就由代理人变成了共同承租方，明显不符合常理。如果刘通确实想承租涉案房屋，完全没有必要在租赁合同上以签约代表的身份签订合同。而且事实上，涉案商铺的年租金达到50多万元，刘通作为都市丽人公司旗下员工，根本没有实力去承租涉案商铺。因刘通本人是合肥人，也在合肥工作，假设在承租涉案商铺后，不可能在长达3年之久不经营也不解除合同。且在一审中唐永发陈述没有钱婷的授权不接受涉案租赁合同纠纷的调解。显然唐永发也认可钱婷才是涉案房屋的承租人，与刘通无关。 唐永发辩称，刘通认为其非本案的适格主体，仅仅为承租人钱婷的代理人是没有法律及事实依据的。1、唐永发与钱婷、刘通从签订《店铺租赁合同》到接收房屋、租金支付的过程、出面协调等行为，均由刘通负责，尤其是向唐永发出具的书面材料中明确说明了51万元的房租和5万元的押金系其与钱婷租赁该门面所付房租和押金，唐永发完全有理由相信其同为承租人，应承担相应的责任。2、刘通认为其与钱婷之间为代理关系，在合同的履行过程中均以钱婷代理人的身份与唐永发沟通，但其并未提供相应代理手续，且在一审庭审中提供的职务行为证明也无法成立，根据钱婷、刘通与唐永发签订的《店铺租赁合同》及刘通提供的书面材料，刘通已通过协议及单方承诺的方式加入了唐永发与钱婷的债权债务关系，构成了债的加入，一审法院就该部分事实认定无误，刘通应承担相应的责任。 钱婷、都市丽人公司辩称，同意刘通的上诉意见。 唐永发向一审法院起诉请求：1、钱婷、刘通共同支付2016年9月20日至2019年9月19日房屋租金155万元；2、钱婷、刘通共同支付违约金670915元(以51万元为基数按年利率24%从2016年9月20日至2017年9月19日为122400元;以102万元为基数按年利率24%从2017年9月20日至2018年9月19日为244800元;以155万元为基数按年利率24%从2018年9月20日至2019年7月15日为303715元)，违约金暂计至2019年7月15日；3、钱婷、刘通承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月7日，由唐永发作为甲方（出租方），钱婷作为乙方（承租方），签订了一份《店铺租赁合同》，钱婷方是由刘通作为签约代表签字，并注明了（代签）。合同约定，唐永发将位于合肥市中菜市块综合楼12号、面积为30平方米的房屋出租给钱婷，用于商业经营，租期为5年，自2015年9月20日起至2020年9月19日止，双方定于2015年8月8日交付房屋。租金以一年为支付周期，于每一周期的1个月前支付租金，具体租金为：自2015年9月20日至2018年9月19日租金为每年510000元，三年共计1530000元；自2018年9月20日至2019年9月19日租金为530000元；自2019年9月20日至2020年9月19日租金为530000元。并约定如有逾期支付租金的，则按日支付5‰作为违约金。双方还约定了履约保证金50000元。合同还约定了其他内容。2015年8月11日，刘通向唐永发出具了收条，载明“今收到唐永发身份证复印件、中菜市门面房房产证复印件各一份，以及中菜市门面房三个门的所有钥匙”。刘通又于同日向唐永发出具了一份书面材料，内容为“我公司财务负责人吴志周于2015年8月10日向合肥市中菜市门面房房东唐永发转付房屋租金人民币伍拾陆万元整（其中房租伍拾壹万，房屋押金伍万元），此款是刘通与钱婷租赁中菜市门面所付租金”。唐永发在收到第一年的租金51万元和5万元履约保证金后，未再收到案涉房屋的租金，刘通在租赁期间曾三次就案涉房屋的经营问题、降低租金问题到案涉房屋现场并与唐永发协商，协商未果，唐永发遂提起诉讼。诉讼中，2019年9月9日，钱婷向唐永发发出了书面的解除租赁合同通知书，明确告知唐永发不再履行双方的租赁合同，唐永发于2019年9月17日收到该通知。 一审法院认为，唐永发与钱婷关于租赁合肥市中菜市块综合楼12号房屋的《店铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。 关于刘通是否应承担责任问题，因该租赁合同从签约、到接收房屋、租金支付的过程、出面协商等行为，均由刘通负责，尤其是向唐永发出具了书面材料中，明确说明了51万元的房租和5万元的押金系其和钱婷租赁该门面所付房租和押金，唐永发有理由相信刘通也是承租人，刘通显已构成债的加入，应承担相应责任。而其抗辩是受都市丽人公司指派从事的职务行为，应由公司承担责任，但都市丽人公司明确予以否认并称未曾授权刘通签订合同，故刘通的抗辩理由不能成立。 关于合同履行与解除问题，钱婷、刘通作为承租人在店铺经营不善时，曾要求降租未果，要求解约退房但并未提供证据证实，其在2019年8月22日第一次庭审时主张双方的租赁合同解除，又于2019年9月17日书面通知唐永发解除合同，不再履行合同。该院认为，尽管相关法律或双方合同并未赋予违约方的合同解除权，但在承租人无力经营或已不实际经营的情况下仍要求其继续履行合同对承租人显失公平，故该院确认唐永发与钱婷、刘通之间签订的《店铺租赁合同》于2019年9月17日解除，合同解除后，钱婷、刘通负有返还案涉房屋的义务。 关于诉请租金和违约金，合同解除并不能豁免钱婷、刘通支付欠付租金和承担违约金的法律责任，唐永发主张自2016年9月20日至2019年9月19日止的合同内租金共计1550000元（510000元／年×2年＋530000元／年×1年），该院予以支持，履约保证金50000元应从中扣减，则钱婷、刘通应支付租金1500000元。对于违约应支付日千分之五的违约金的约定，明显过高，因唐永发在长时间没有收到租金的情况下，未采取措施及时止损，也应承担相应责任，钱婷、刘通的抗辩理由成立，该院对违约金予以调整，酌按同期人民银行基准利率的四倍计算的违约金，足以弥补唐永发的资金占用损失，则钱婷、刘通应支付唐永发违约金294500元（510000元／年×4.75%×2年×4＋530000元／年×4.75%×1年×4）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、钱婷、刘通于判决生效后十日内支付欠付唐永发房屋租金1500000元，并支付违约金294500元；二、驳回唐永发的其他请求。案件受理费减半收取为12284元，由唐永发负担2324元，钱婷、刘通负担9960元，保全费5000元由钱婷、刘通负担。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，唐永发提交一份唐永发与钱婷之间的短信聊天记录截屏，旨在证明唐永发向钱婷多次催收房租，且收到钱婷夫妇的回复。钱婷的质证意见为真实性需要核实，短信时间是2017年11月14日，其内容能够证明涉案合同已于一年多之前2016年9月19日解除，钱婷无须支付后期的租金。刘通的质证意见为三性无异议，对证明目的有异议，该证据中明确载明刘通系代签合同，唐永发已经找过刘通，并要求唐永发直接与承租人钱婷联系，因此该证据也能证明刘通仅仅是钱婷的代理人，且相关信息是2017年10月、11月发出的，表明唐永发至此已经明确知晓钱婷未支付租金1年之久，但是此后并未采取措施去防止损失进一步扩大。都市丽人公司质证意见为该证据与其无关，不发表意见。 本院认为，关于案涉租赁合同解除时间的问题，钱婷主张案涉店铺租赁合同已于2016年9月19日解除，但其并未提供切实有效的证据予以证明，其应承担举证不能的不利法律后果，钱婷的该项主张，依据不足，不予采信。一审法院结合本案现已查明的事实，以2019年9月17日钱婷向唐永发发出书面通知的时间认定此时为租赁合同的解除时间无并不当，本院予以支持。 关于刘通是否应当在本案中承担责任的问题，从本案现已查明的事实来看，案涉店铺租赁合同从签约、接收房屋、租金支付均由刘通负责，并且在2015年8月11日，刘通向唐永发出具的书面材料中明确载明支付的相关款项系“刘通和钱婷租赁该门面所付房租和押金”，一审法院结合本案现有证据，认为刘通的相关行为系债务加入行为并无不当，本院予以支持。刘通主张其不应在本案中承担责任，依据不足，不予支持。 关于违约金的问题。双方在合同中对延期支付租金的违约金约定为每逾期一日按日千分之五支付违约金，该违约金的约定明显过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，唐永发在长时间没有收到租金的情况下未采取措施及时止损存在过错，其实际损失主要为钱婷、刘通迟延支付租金的利息损失，故本院根据公平原则酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。因钱婷、刘通已缴纳的履约保证金5万元应从2016年9月20日至2017年9月19日的租金51万元中扣除。故本院认定钱婷、刘通拖欠第二年度的租金数额为46万元，违约金以此为基数进行计算，此后拖欠的租金按双方合同约定的数额进行计算。 综上所述，钱婷的上诉请求部分成立，予以支持；刘通的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初7236号民事判决； 二、钱婷、刘通于本判决生效后十日内支付欠付唐永发房屋租金1500000元及违约金（以46万元为基数，自2016年9月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以51万元为基数，自2017年9月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以53万元为基数，自2018年9月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止)； 三、驳回唐永发的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取为12284元，由唐永发负担2500元，钱婷、刘通负担9784元，保全费5000元由钱婷、刘通负担。二审案件受理费49136元，由钱婷负担21768元，唐永发负担2800元，刘通负担24568元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月九日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。