黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终138号上诉人（原审被告）：崔玉铭，男，1967年8月21日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区建华西路金茂花园A座。法定代表人：***，该公司经理。上诉人崔玉铭因与被上诉人齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司（以下简称华盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔玉铭上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1221号民事判决，并依法改判驳回华盈物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由华盈物业公司负担。事实和理由：一、华盈物业公司进驻富拉尔基区红岸科技名苑程序违法，其未与崔玉铭签订物业服务合同，依据合同的相对性原理，华盈物业公司不具有向崔玉铭收取物业费的资格。二、崔玉铭未实际享受到华盈物业公司提供的任何服务，比如应由物业公司负责安装、维修的对讲一直无法使用，崔玉铭家中塑窗漏风、漏雨的问题，崔玉铭向华盈物业公司反映多次均未处理。三、崔玉铭住在五楼，从未使用过电梯，没有义务向华盈物业公司缴纳电梯使用费。四、华盈物业公司要求崔玉铭缴纳各种费用的请求不成立，故不产生所谓滞纳金的问题。华盈物业公司辩称，一、物业公司和开发商签订的前期物业合同是合法有效的。二、前期物业服务期间物业公司是按照物业管理条例对业主进行周到细致的服务，都是物业卫生员到业主家里挨家挨户去收垃圾。三、物业管理条例明确规定，买高层就意味着认可电梯费用，以没坐电梯为由拒绝交纳电梯费是不合理的，崔玉铭也没有证据证实没坐电梯。四、在服务期间，房屋的建筑质量不归物业公司管理，建设局下属物业服务中心可以证明华盈物业公司物业服务的各项指标均是达标的。五、违约金判项正确。故请求二审法院维持一审判决。华盈物业公司向一审法院起诉请求：1.判令崔玉铭立即给付物业服务费2,489.90元、电梯使用费1,608.40元、违约金614.75元；2.案件受理费由崔玉铭负担。一审法院认定事实：华盈物业公司于2008年8月1日与富拉尔基区红岸科技名苑（即富拉尔基区金茂华园小区）的建筑开发单位哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，约定由华盈物业公司负责红岸科技名苑小区的前期物业服务，双方对各项费用的收费标准作了约定,物业费住宅为每平方米每月0.50元。合同签订后，华盈物业公司接管了该小区的物业服务管理工作。2009年1月1日，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司又签订了《物业补充协议》一份，约定“由于双方2008年8月1日签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》中第三章第一条包干制收费价格系原约定，根据新下发的政府文件-齐价联字（2008）第20号文件的规定，红岸科技名苑整体服务项目及条件符合文件中二级收费标准，在红岸科技名苑成立业主委员会之前，双方协议按齐价联字（2008）第20号文件二级收费标准执行。如政府出台新的政策，按新的政府政策执行。协议从双方签字之日起生效，具有法律效力。”齐价联字（2008）第20号文件规定的物业费二级收费标准为每平方米每月0.70元。华盈物业公司依据协议约定，为红岸科技名苑提供了前期物业服务。2011年4月7日，红岸科技名苑小区业主委员会成立，2011年4月20日，业主委员会与华盈物业公司解除了物业服务合同。崔玉铭系红岸科技名苑小区业主，在购房后于2007年4月3日办理入户手续，居住在该小区高层03单元05层01号，房屋建筑面积为104.45平方米。崔玉铭于2011年3月14日将该房屋出卖给佟岩。关于电梯费，华盈物业公司要求崔玉铭2009年之前按《红岸科技名苑前期物业服务合同》每月缴纳40.00元，2009年1月1日之后按齐价联字（2008）第20号文件规定每月缴纳36.00元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主委员会选聘物业服务企业之前，建设开发单位依法与物业服务企业签订的小区前期物业服务合同，对小区业主有约束力，本案中作为红岸科技名苑小区建设开发单位的哈尔滨鑫马房地产开发有限公司与原告华盈物业公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。华盈物业公司依据合同的约定为红岸科技名苑小区提供了物业服务，崔玉铭购买该小区房屋并接受了服务，应当缴纳物业服务费及电梯使用费。根据华盈物业公司提供的证据可知，该公司一直在主张权利，并没有放弃对债权的主张，无论是通过贴公告的形式向欠费的业主提出履行请求，还是向法院提起诉讼，都使得诉讼时效期间得以重新计算，故崔玉铭提出的华盈物业公司本次起诉超过诉讼时效期间的主张，一审法院不予认可。华盈物业公司诉求的合理的物业服务费及电梯使用费，一审法院予以支持。崔玉铭虽对华盈物业公司服务质量提出异议，但不能提供充分证据证明，对该意见一审法院不予采纳。关于物业费和电梯费的起始时间如何确定的问题，因华盈物业公司从2008年8月1日开始接管该小区的物业服务管理工作，故开始时间应为2008年8月1日，因崔玉铭于2011年3月14日将富拉尔基区红宝石办事处金茂花园小区高层03单元05层01号房屋出卖给佟岩，故物业费和电梯费计算起始时间应为2008年8月1日至2011年3月14日。富拉尔基区红宝石办事处金茂花园小区高层03单元05层01号房屋建筑面积为104.45平方米，根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》的约定，2008年每月物业费按0.50元/平方米收取。根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及原告华盈物业公司与开发商签订的《物业补充协议》约定，2009年1月1日至2011年3月14日的每月物业费按0.70元/平方米收取。根据以上标准计算该房屋物业费为2,196.48元（其中，2008年8月1日至2008年12月31日共计5个月，0.50元×5个月×104.45平方米=261.13元;2009年1月1日至2011年3月14日共26.47个月，0.70元×26.47个月×104.45平方米=1,935.35元）。关于电梯使用费部分，华盈物业公司主张2009年前按《红岸科技名苑前期物业服务合同》每月缴纳40.00元，2009年1月1日之后按齐价联字（2008）第20号文件规定每月缴纳36.00元，根据以上标准计算后，电梯费应为1,152.92元（其中，2008年8月1日至2008年12月31日共计5个月，40元×5个月=200.00元;2009年1月1日至2011年3月14日共26.47个月，36元×26.47个月=952.92元）。关于华盈物业公司要求按15%支付违约金问题，该计算方法符合《红岸科技名苑前期物业服务合同》第十八条的约定，不违反相关法律规定，该诉求一审法院予以支持，崔玉铭应当按照所欠物业服务费和电梯使用费的总额的15%支付违约金，违约金金额应为502.41元【（2,196.48元+1,152.92元）×15%=502.41元】。对于崔玉铭提出的其他答辩意见，因未提供充分证据证明，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第二十一条、六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告崔玉铭给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司物业服务费2,196.48元，电梯使用费1,152.92元，合计人民币3,349.40元；二、被告崔玉铭给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司违约金人民币502.41元。执行办法：以上两项待本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告崔玉铭负担（此款已由原告预付，待执行时随案件款一并执行）。二审中，崔玉铭、华盈物业公司均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，华盈物业公司依据与哈尔滨鑫马房地产开发有限公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》，为红岸科技名苑小区提供了物业服务，崔玉铭购买该小区房屋并接受了服务，应当缴纳物业服务费及电梯使用费。崔玉铭认可其从未缴纳过上述费用，故一审法院根据相关的收费标准判决崔玉铭给付华盈物业公司物业费、电梯费3,349.40元，并按该合同约定支付违约金人民币502.41元并无不当，本院对此予以确认。关于崔玉铭主张华盈物业公司服务质量不达标的问题。因崔玉铭不能提供充分的证据证实其主张，本院不予采信。关于崔玉铭主张其居住在五楼，从未使用过电梯，没有义务向华盈物业公司缴纳电梯使用费的问题。齐齐哈尔市物价局与齐齐哈尔市建设局联合下发的齐价联字（2008）第20号文件，对齐齐哈尔市普通住宅小区电梯收费指导价格进行了规定，一审判决依据该文件计算崔玉铭应缴纳的电梯使用费并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务”之规定，崔玉铭以不使用电梯为由拒绝缴纳电梯使用费，既无事实依据，亦无法律依据，故本院不予采信。综上所述，崔玉铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由崔玉铭负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年四月十五日书记员  王鹤霏