四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终253号 上诉人（原审原告）：郎仕贵，男，汉族，1961年12月12日出生，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：罗显宇，四川博思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金控融资担保有限公司，住所地：四川省成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦15楼，统一社会信用代码：91510100684595999T。 法定代表人：章映。 委托诉讼代理人：李志文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦文璞，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所实习律师。 原审被告：许昌茂，男，汉族，1970年5月4日出生，户籍所在地：四川省江油市，现住四川省江油市。 原审被告：杨彩凤，女，汉族，1983年4月28日出生，户籍所在地：四川省三台县，现住四川省绵阳市游仙区。 原审被告：许亚君，女，汉族，1991年8月22日出生，住四川省江油市。 原审被告：高二飞，男，汉族，1982年1月10日出生，户籍所在地：河南省西华县，现住四川省江油市。 上诉人郎仕贵因与被上诉人成都金控融资担保有限公司（以下简称金控公司）、原审被告许昌茂、杨彩凤、许亚君、高二飞案外人执行异议之诉一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郎仕贵上诉请求：一、撤销原判，依法改判终止对江油市产的拍卖；二、确认郎仕贵与许亚君、杨彩凤就上述房产签订的租赁合同合法有效；二、本案案件一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人郎仕贵在本案一审过程中提交的房屋租赁合同及许亚君、杨彩凤二人出具的租金收据等证据能够相互印证，足以证明从2012年5月20日起，上诉人与许亚君、杨彩凤之间存在租赁关系且出租人将房屋交付于上诉人，早于被上诉人2013年11月26日设立的抵押权。二、被上诉人提供的一系列签订于2010年、2011年的房屋租赁合同以及2014年11月25日的承诺函，并不足以证明案外人姚忠、周海滨、苏勇、刘波、李某与许亚君、杨彩凤之间存在租赁关系。一审法院以被上诉人提供的租赁合同及承诺函所表明的案涉房屋的租赁状况矛盾为由，认定上诉人仅与许亚君、杨彩凤在2017年后存在租赁关系，系认定事实错误。基于上述事实认定错误，导致适用法律错误。 被上诉人金控公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 原审被告许昌茂、杨彩凤、许亚君、高二飞未提交答辩意见。 郎仕贵向一审法院起诉请求：一、终止对江油市产的拍卖；二、确认郎仕贵与许亚君、杨彩凤就案涉房产签订的租赁合同合法有效，应继续履行至合同约定租赁期限届满且有权不向他人移交。 一审法院认定事实：因亚君贸易公司与中信银行成都分行签订《人民币流动资金贷款合同》，金控公司为亚君贸易公司的该合同项下贷款1900万元提供保证担保。 2013年11月19日，金控公司作为合同的甲方，亚君贸易公司作为合同的乙方，许昌茂、杨彩凤、许亚君作为合同的丙方，三方签订《抵押反担保合同》，约定对2013年11月22日至2016年11月22日期间内甲方为乙方债务向主债权人提供的全部担保，丙方在最高额人民币1900万元及相应利息、主合同项下乙方应支付给主债权人的违约金及罚息、甲方代偿的款项及代偿款所产生的利息、违约金、损害赔偿金以及甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、强制执行费、抵押物评估费和处置费等）提供抵、质押反担保责任。乙、丙方两方应负责及时办理反担保的抵、质押登记手续，并在本合同签订之后5日内将反担保物权属证明文件交给甲方。2013年11月26日，许亚君将位于江油市城区房屋，杨彩凤、许昌茂将其位于江油市城区房屋，江油市城区解放路北段江城苑一期1栋2层10室、4室、15室房屋在江油市房地产交易监理所办理他项权证。 2014年11月25日，杨彩凤、许亚君向金控公司出具承诺函，承诺将案涉房产抵押给金控公司，未经金控公司书面同意，不得赠与、出租、转让、再抵押、委托第三人经营或以其他任何方式处分抵押物。 同日，杨彩凤与承租人姚忠，许亚君与出租人周海宾、苏勇、刘波、李某共同向金控公司出具承诺函，并提交租赁合同复印件。其中姚忠租赁一期2楼南侧450平方米（监证：0112057号），作为经营火锅店使用，期限自2010年5月8日起至2015年5月底；周海宾租赁三期12号门面（监证：0154151号），作为经营育婴店使用，期限自2010年10月20日至2020年10月19日；苏勇租赁三期13-15号门面（监证：0154152、0154150、0154149号），作为经营中餐店使用，期限自2011年5月25日至2016年5月25日；刘波租赁的三栋25号门面（监证：0154148号），作为经营广告使用，期限自2011年10月31日至2018年10月31日；李某租赁三期22、23号（监证：0155074、0155076号），作为经营茶楼使用，期限自2010年6月1日起至2016年6月1日。承诺函载明：1.自签发承诺函之日起，在金控公司全部担保责任得到全部解除之前，承租人自愿放弃租赁优先权，在金控公司行使抵押权时，承租人及出租人均同意提前终止双方签订的租赁合同，因租赁合同产生的一切纠纷由双方另行解决，并且不妨碍金控公司对抵押物实施的各种处置。2.在未取得金控公司书面同意的情况下，承租人及出租人对已签订的租赁合同中关于租赁期间、租金额度及支付方式变更均系无效（承诺函上载明了承租人与出租人双方约定的租赁期间及租赁费支付方式）。3.如在金控公司全部担保责任解除前租赁合同到期，出租人继续出租或设置其他权利等均应得到金控公司的书面同意，否则出租人的相关行为无效。以上承诺系承租人及出租人的真实意思表示，承租人及出租人愿承担违背承诺的一切责任。2014年11月26日，许亚君的配偶林某出具声明书，声明其同意许亚君将其个人财产向金控公司提供抵押反担保，其自愿放弃主张声明书载明房屋的一切权利。同日，高二飞出具声明书，声明其从2013年1月23日与莫某离异后至今未再婚。 许昌茂与杨彩凤在办理房屋抵押时系夫妻关系，2019年4月18日经四川省绵阳市游仙区人民法院调解离婚。 2014年11月26日，金控公司与亚君贸易公司签订《委托保证合同》、与许昌茂、杨彩凤、许亚君签订《抵押反担保合同》、与高二飞签订《信用反担保合同》、与四川亚君房地产开发有限公司（以下简称亚君房地产公司）签订了《信用反担保合同》并在四川省成都市国力公证处办理公证，赋予了上述五份合同强制执行效力，合同约定金控公司为亚君贸易公司与中信银行成都分行签订《人民币流动资金贷款合同》项下贷款1900万元提供保证担保。许昌茂、杨彩凤以其名下位于江油市城区房屋为金控公司的上述担保行为提供抵押反担保，许昌茂、杨彩凤、高二飞、亚君房地产公司提供保证反担保。同时金控公司与亚君贸易公司约定，若亚君贸易公司不能如期归还中信银行成都分行的贷款，金控公司代为偿还后即取得独立的债权人资格，亚君贸易公司不履行或不完全履行向金控公司的给付义务时，自愿接受依法强制执行，金控公司与反担保人约定，若反担保人不履行或不完全履行反担保责任，自愿接受依法强制执行。 后，亚君贸易公司未按照约定向中信银行成都分行履行还款义务，金控公司作为该笔债务的保证人分别于2016年3月31日、2016年6月28日、2016年9月28日向中信银行成都分行代偿20564722.89元。2016年12月5日，金控公司分别向亚君贸易公司、反担保人许昌茂、杨彩凤、许亚君、高二飞、亚君房地产公司邮寄了《催收通知书》，亚君贸易公司及反担保人均未履行合同约定的还款义务。同日，四川省成都市国力公证处根据金控公司的申请，于2017年2月4日出具（2017）川国公证执字第27号执行证书，载明：金控公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的：1.代偿费用：本金1900万元,利息及罚息1564722.89元，共计20564722.89；2.利息：以代偿费用为基数，自代偿之日起按银行同期贷款基准利率的四倍计至结清之日止；3.违约金为金控公司向中银成都分行提供担保总额的20%（利息与违约金之和不超过代偿费用的24%年利率）；4.亚君贸易公司拖欠金控公司《委托保证合同》项下担保费608000.00元；5.实现债权的其他费用，包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、律师费、公证费（6000.00元）、邮寄送达费、资料费、执行费、评估费、抵押物保管费、拍卖费等；6.因债务人违约给金控公司造成的损失和其他所有应付费用。 2018年1月3日，金控公司依据已生效的（2017）川国公证执字第27号执行证书向一审法院申请强制执行，一审法院受理后，于2018年1月4日作出（2018）川0781执56号执行裁定，一、冻结、扣划被执行人许昌茂、杨彩凤、许亚君、高二飞的银行存款26065568.49元或查封、扣押其同等价值的财产，或扣留、提取其同等价值的收益。二、案件执行费93466.00元一并从被执行人许昌茂、杨彩凤、许亚君、高二飞处执行。于2018年5月8日查封了被执行人许昌茂、杨彩凤所有的位于江油市城区解放北路江城苑、江油市城区解放北路江城苑三期3栋1楼1楼27号、30-35号，被执行人许亚君所有的位于江油市城区房屋。执行通知书和执行裁定书送达被执行人后，被执行人未履行。一审法院于2018年5月17日作出（2018）川0781执56号之一执行裁定书，裁定拍卖（2018）川0781执56号执行裁定中查封的17套房屋。 执行过程中，郎仕贵于2019年7月24日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月6日作出（2019）川0781执异66号执行裁定，驳回了郎仕贵的执行异议。2019年8月22日，郎仕贵遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。郎仕贵为证明其主张，提供了其与杨彩凤、许亚君于2012年5月20日签订的门面租赁合同、2017年-2022年租赁费收据、江油市中坝镇贵源茶楼营业执照及2019年交纳水电气费的部分票据，用以证明案涉16个门面均系郎仕贵租赁，自己实际使用了部分门面，其余部分门面转租他人使用。经金控公司质证，其不认可租赁合同、缴纳租金的收据的真实性。 另查明：郎仕贵于2015年1月1日注册成立“江油市中坝镇贵源茶楼”并办理营业执照，经营场所位于江油市，金控公司认可郎仕贵现在实际租赁使用江油市中坝镇城区解放路北段江城苑3期3栋1楼30、31、32、33、34号五个门面，但不认可其主张的使用时间。 一审法院于2017年11月15日作出（2017)川0781破4号民事裁定书，裁定受理钟某对亚君房地产公司的破产清算申请；2017年12月4日作出（2017)川0781破4号民事裁定书之一，裁定准许债务人亚君房地产公司破产重整。金控公司已就该笔债务向亚君房地产公司破产管理人进行了债权申报，申报金额为29139276.90元，确认金额为27382872.59元。 一审法院认为，郎仕贵所主张的涉案房屋租赁关系是否形成金控公司设立抵押权之前。郎仕贵提交其于2012年5月20日与许昌茂、杨彩凤、许亚君签订的租赁合同、2017年许昌茂、杨彩凤、许亚君收取郎仕贵租金的收据、2019年缴纳水、电费的凭据，用以证明郎仕贵与许昌茂、杨彩凤、许亚君在2012年5月20日形成租赁合同关系，早于金控公司享有的抵押权之前。对此，金控公司提交了许昌茂、杨彩凤、许亚君及部分租赁户于2014年11月25日向金控公司出具的承诺予以反驳。一审法院认为，郎仕贵提交的租赁合同上载明的签订时间为2012年5月20日，庭审中，郎仕贵与许昌茂、杨彩凤、许亚君虽认可2012年至2017年的租金由郎仕贵以现金方式支付，但双方仅有陈述，未提交其他证据予以印证，不能证明郎仕贵从2012年5月20日起履行了支付租金义务，占有、使用涉案房屋。且该证据与许昌茂、杨彩凤、许亚君及部分租赁户于2014年11月25日向金控公司出具的承诺函上所表明的涉案房屋的租赁状况矛盾。郎仕贵所提交2017年的收款收据及2019年缴纳水、电费的凭据，该证据仅能证明2017年之后的租赁关系，不能证明郎仕贵从2012年5月20日起就实际占有、使用案涉房屋。郎仕贵称其与许昌茂、杨彩凤、许亚君签订租赁合同之后，将部分房屋转租他人，因其他人只认房屋所有权人，所以与许昌茂、杨彩凤、许亚君签订租赁合同，郎仕贵对此主张并未提交有效证据予以印证，对此主张，一审法院不予采纳。 因郎仕贵提交的证据不能证明其从2012年5月20日起就实际履行租赁合同，实际占有、使用案涉房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，郎仕贵所主张的租赁关系不能对抗金控公司的抵押权，更不足以阻却执行。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，遂判决：驳回郎仕贵的诉讼请求。本案案件受理费22479元，由郎仕贵负担。 本院二审期间，上诉人郎仕贵申请李某、王某、苏勇出庭作证，证人李某陈述：2010年与许亚君签订租赁合同，租赁了案涉22、23号门面，租赁期间为5年，租金一年一付，租金是支付给许亚君的，许亚君又将租金交给朗仕贵，其未向金控公司出具过承诺函；证人王某陈述其是和李某、文春燕共同租赁案涉22、23号门面；苏勇陈述其与许亚君签订租赁合同，租赁期限和门牌号记不清楚，租金是支付给许亚君的，许亚君将租金交给谁不清楚，2016年就没有租了，未向金控公司出具过承诺函，不清楚抵押情况。 上诉人朗仕贵对证人证言的质证意见为：证人证言证明金控公司在本案一审中提交的承诺书并非李某、苏勇本人出具，虽然证人是与许亚君签订租赁合同，但实际上是向郎仕贵交付租金，说明了郎仕贵在本案中主张的转租的真实性。 被上诉人金控公司对证人证言的质证意见为：1.上诉人的举证并不符合民事诉讼法的举证规则；2.李某租赁的仅是22、23号房屋，苏勇并不能说明具体门牌号，且不论证人证言真实与否，都不能代表所有租赁方；3.李某陈述其租赁22、23号房屋的时间是2010年，早于郎仕贵所主张的2012年，22、23号房屋不可能存在郎仕贵转租给李某的情形。4.即使本案中证人不认可承诺函的真实性，也不影响本案事实的查明。 二审另查明：朗仕贵提供的《门面租赁合同》中，约定租赁期限为20年，即从2012年6月1日起至2032年5月31日止，每年租金按10元/平方米/月人民币计算，以现金方式支付，每5年在总价上上浮8%，房租每5年交付一次。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：郎仕贵是否在金控公司就案涉房屋设立抵押权之前租赁了案涉房屋，朗仕贵的主张能否排除执行。 首先，上诉人郎仕贵称其2012年5月20日与杨彩凤、许亚君签订租赁合同承租了案涉房屋，租赁期限20年，除自己使用部分门面外，其余门面转租给他人，但根据查明的事实，案涉12号门面承租人系周海宾，约定的租赁期限为2010年10月20日至2020年10月19日，案涉13、14、15号门面承租人系苏勇，约定的租赁期限为2011年5月25日至2016年5月25日，案涉22、23号门面承租人系李某，约定的租赁期限为2010年6月1日至2016年6月1日，案涉25号门面承租人系刘波，约定的租赁期限为2011年10月31日至2018年10月31日，即案涉12、13、14、15、22、23、25号门面的出租时间均早于上诉人郎仕贵所称的2012年，且约定的租赁期限均超过5年，朗仕贵称其2012年租赁案涉房屋后又转租给实际承租人，缺乏证据证明，与查明的事实不符，不能证明在金控公司就案涉房屋设立抵押权之前，其已租赁了案涉房屋。 其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此，即使对于“先租后抵”的情况，承租人所享有的权利也是可继续租赁房屋，并不能阻止执行中对房屋进行拍卖、变卖。 综上所述，上诉人郎仕贵的上诉请求不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22479元，由郎仕贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 兰大波 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年四月三日 法官助理 杨小艺 书 记 员 毛玉红