重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10277号原告：肖桂林，男，1969年5月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。被告：重庆裕达房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区直港大道48号3层1号，统一社会信用代码915001076221956153。法定代表人：王光兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。原告肖桂林与被告重庆裕达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，由审判员曹军独任审判，法官助理陶冶参与庭审，适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告肖桂林及其委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤及被告重庆裕达房地产开发有限公司之委托诉讼代理人周瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖桂林向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认原、被告于2017年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2019年10月29日解除；2、判决被告立即退还购房款164884元、契税10698元、大修基金4817元共计180399元；3、判决被告从2017年3月19日起以180399元为基数按银行同期贷款利息支付到180399元退还给原告为止的资金占用损失(到起诉之日止资金占用损失暂定为156947元)；4、判决被告赔偿原告10000元的损失；5、案件受理费和保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，被告将位于重庆市綦江区文龙街道滨河大道18号房屋出售给原告，该商品房总成交价格为534884元，2017年3月18日签约支付首付款164884元，剩余房款370000元由银行提供按揭贷款，被告在2017年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告等事项进行了约定。在签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议后，原告向被告支付了首付款164884元，契税10698元，大修基金4817元，并向被告出具了《授权委托书》，授权被告代为原告办理该房屋的合同备案、预告登记、抵押登记、按揭办理及房地产权证等相关手续。原告为了购买前述房屋，在与被告签订《重庆市商品房买卖合同》之前，于2017年2月5日与被告授权的重庆奋腾企业营销策划有限公司签订了《特惠服务协议》，向重庆奋腾企业营销策划公司支付了特惠费10000元。原告为了购买前述房屋一共支付了190399元。被告至今未为原告办理房屋的备案登记、预告登记。由于被告与合伙人之间的经济纠纷等事宜，房屋所在建设工程也未竣工验收，办理备案登记，其合作银行停止了“东方丽景”楼盘按揭办理已有多时，致使原告通过按揭贷款购买该商品房的目的不能实现。为此，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定及其所签订合同的约定，于2019年10月27日向被告邮寄了《解除合同通知》，该通知明确告知被告，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议从2019年10月29日起解除，合同解除后，请求被告立即将原告支付的购房款164844元、契税10698元、大修基金4817元退还给原告，并赔偿前述款项的资金占用损失及其为了购买房屋向重庆奋腾企业营销策划公司支付的特惠费10000元，在起诉前原告并未收到前述款项。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告重庆裕达房地产开发有限公司辩称，原告因自身原因导致贷款审批未通过，因此不享有合同解除权，在原告与被告签订的买卖合同中未约定原告主张的单方主张解除权，理由不符合法定解除权。合同签订时间为2017年3月18日，依照商品房买卖合同司法解除，合同解除权系除斥期间，行使期限为一年，即便原告以其他理由要求解除合同，其解除权已经消灭。原告要求被告承担的10000元的损失赔偿系其与重庆奋腾公司与原告签订的特惠协议，与买卖合同没有任何联系，且被告也并未收取重庆奋腾公司与原告签订特惠服务协议，协议中也约定若因原告原因退房，其缴纳的款项不予退还。因此在本案中，因原告自身原因退房，其缴纳的款项不予退还，被告不应承担原告的损失，原告亦无解除合同的权利，被告在本案中保留要求原告变更付款方式的权利。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，被告作为甲方与原告作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于綦江区文龙街道滨河大道18号房屋，建筑面积为96.34㎡，总成交价为534884元，付款方式为按揭付款，于2017年3月18日签约时支付首付款164884元，剩余房款370000元由银行提供按揭贷款，接房时结清所有房款。若因甲方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。乙方也可以单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书通知送达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条的约定执行。交房的期限和交付条件：甲方应当在2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面通知乙方，甲方可据实延期交房。同日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：乙方亦知晓甲方所指定银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在甲方指定的时间、地点办理按揭相关手续，若乙方逾期五个工作日不办理按揭手续的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应承担购房合同总价3%的违约金，并在乙方已支付购房款中扣除双方已支付相关费用及违约金后，余款将在双方结算办理完毕之后起30日内由甲方无息返还乙方。乙方所申请银行按揭贷款接受与否由银行最终决定，如银行不同意乙方所申请的按揭额度及年限，则合同中约定的银行按揭付款方式以银行审批后的按揭额度及年限为准，银行批准的贷款额度不足本合同约定贷款额度，其差额部分乙方应在收到甲方通知之日起5日内补足，逾期则按本合同第八条乙方逾期付款的条款处理，若银行不批准乙方的按揭申请或乙方不同意补足差额部分，则乙方必须在甲方通知之日起5日内更改付款方式，否则甲方有权单方解除本合同，乙方应承担购房总价5%的违约金，并在乙方已支付购房款中扣除双方已支付的相关费用及违约金后，余款将在双方结算办理完毕之日起30日内由甲方无息返还乙方。因甲方原因或因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请数额的，乙方均应在收到银行通知之日起2日内发出是否解除合同的书面通知，如逾期未发出的视为乙方愿意继续履行合同。乙方应在上述解除权行使期限届满之日起10日内以现金或转账方式付清房款或补足贷款差额，双方无需就付款方式及期限另行签订补充协议。同时，原告将案涉房屋授权被告办理合同备案、预告登记、抵押登记、按揭办理及房地产权证等相关手续。签订合同当日，原告向被告交纳了购房款164884元、契税10698元、大修基金4817元、其他代收费624元。2017年2月5日，原告与重庆奋腾企业营销策划有限公司签订了《特惠服务协议书》，原告向重庆奋腾企业营销策划有限公司交纳了10000元特惠费，用于东方丽景项目的特惠活动。2019年9月18日，被告向原告发送《东方丽景房屋尾款催缴房款通知书》，主要内容为：因您原因不符合银行按揭，因此按照合同第十条约定，现我司郑重通知您于2019年10月10日之前，将上述未付房款前来东方丽景售房部交款，否则将视为您无理由终止合同，……。原告收到该通知后，于2019年10月27日向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：据肖桂林向相关部门和个人了解得知，贵公司至今未为肖桂林办理房屋的备案登记、预告登记。由于贵公司与合伙人之间的经济纠纷等事宜，房屋所在建设工程也未竣工验收，办理备案登记，其合作银行停止了“东方丽景”楼盘按揭办理已有多时，致使肖桂林通过按揭贷款购买该商品房的目的不能实现。为此，肖桂林根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定及其所签订合同的约定，决定从2019年10月29日起解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，合同解除后，请贵公司立即将肖桂林支付的购房款164844元、契税10698元、大修基金4817元全额退还肖桂林，并赔偿前述款项的资金占用利息及其为了购买合同约定的房屋向重庆奋腾企业营销策划有限公司支付了特惠费10000元。被告于2019年10月28日签收《解除合同通知书》。另查明，案涉房屋于2017年3月18日办理商品房网签，至今未办理房屋按揭贷款的相关手续，也未交付房屋和办理房屋产权登记，案涉房屋至今仍处于网签状态。因本案原告申请财产保全，案涉房屋被本院查封。根据中国人民银行巴南中心支行提供的原告个人信用报告显示，截止2019年12月11日，原告无逾期还款的情况发生，无不良征信记录。审理中，被告坚持认为系原告原因不能获得银行贷款，导致不能办理案涉房屋的按揭贷款。原告认为系因被告原因导致通过按揭贷款购买房屋的合同目的不能实现，所以原告享有法定和约定解除合同的权利，因此从2019年10月29日起双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。庭审后，原告要求被告从判决作出之日起支付180399元的利息，对判决作出之前的利息自愿放弃。前述事实，有原、被告当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、授权委托书、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《解除合同通知书》、邮寄凭证、房屋档案查询信息、增值税发票、《特惠服务协议》、收据、《东方丽景房屋尾款催缴房款通知书》、个人住房信息查询证明等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：原告是否享有案涉合同及其补充协议法定或约定的解除权。首先，合同约定如因被告原因导致原告未能获得银行贷款或获得少于申请贷款数额的，原告可以单方解除合同。在庭审中，双方均认可被告向原告发送了《东方丽景房屋尾款催缴房款通知书》，但被告未举示证据证明系因原告原因导致银行不能办理按揭贷款，只是单方面要求被告支付合同尾款，不符合合同约定的付款方式，在未取得原告同意变更付款方式的情况下，该通知书对原告不产生法律效力。反之，被告以其发送催缴尾款通知书的行为，证明了其不愿意再履行合同约定的按揭付款方式。原告在收到催缴房款通知书后，有理由相信被告已经不再不履行合同约定的付款方式，可能导致其通过按揭贷款购买房屋的目的不能实现，其发出解除合同通知书的行为，系行使合同约定的单方解除合同的权利。且案涉房屋在签订合同后至被告发送缴款通知时已时隔2年多，根据日常交易习惯及房地产行业惯例，被告现在才告知原告不能办理按揭，不符合常理。加之，双方约定的交房时间为2017年12月31日，但至今未交房也未办理产权登记，原告有理由相信被告存在不诚信行为，在被告进一步要求对房屋进行全款交易的情况下，原告通过按揭购买房屋的目的已经不能实现，其行使合同解除权并无不妥。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，……。本案中，无论系原告或被告原因，导致不能订立商品房担保贷款合同，原告均可以依照法律规定享有法定的解除合同的权利。因此，原告向被告发出解除合同通知书，被告也收到解除通知书，可以产生解除合同的效力，本院确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2019年10月29日起解除。合同解除后，被告应当向原告退还已交纳的购房款164884元。关于大修基金和契税问题，被告系代收，但其未提交证据证明已向相关部门交纳，且在庭审中被告也陈述未向相关部门交纳，因此应当由被告向原告退还大修基金4817元及契税10698元。关于已付购房款164884的利息问题，原告自愿放弃要求被告支付截止判决作出之前的利息，并无不妥，本院予以确认。对本判决作出之后的利息，本院确定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退清房款时止。关于大修基金和契税的利息问题，于法无据，本院不予支持。关于原告向重庆奋腾企业营销策划有限公司交纳的10000元特惠费，因该笔费用并非被告收取，原告也未举示证据证明系被告授权重庆奋腾企业营销策划有限公司收取，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告肖桂林与被告重庆裕达房地产开发有限公司于2017年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2019年10月29日解除；二、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后五日向原告肖桂林退还购房款164884元、大修基金4817元及契税10698元，共计180399元；三、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决作出之日起向原告肖桂林支付购房款164884元的利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退清房款时止)；四、驳回原告肖桂林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3255元，保全费1520元，由被告重庆裕达房地产开发有限公司负担(此款原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 曹军二〇二〇年四月二十四日法官助理 陶冶书 记 员 罗璇