江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终920号上诉人（原审被告）乔洋，男，1960年10月23日出生，汉族，住吉林省长春市。上诉人（原审被告）常州市武进区湖塘安居房产中介服务有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇万达广场B1幢415号。法定代表人：沈康，该公司总经理。两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨盛，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王科磊，男，1992年6月28日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人乔洋、常州市武进区湖塘安居房产中介服务有限公司（以下简称安居公司）因与被上诉人王科磊房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。乔洋、安居公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王科磊的诉讼请求；本案诉讼费用由王科磊承担。事实与理由：1.安居公司在与乔洋、王科磊的房屋买卖居间服务过程中，不存在违约违规操作。首先，乔洋在一审中陈述“卖房所得价款不低于116万元，所有的交易费用由买方承担，并要求安居公司收取相应定金作为交易保障。”该要求已经告知了安居公司，该要求合法合理，而且符合市场交易习惯。居间方安居公司已向王科磊详细列明购买涉案房屋所有的费用清单。王科磊作为买方，在购买二手房时定是了解了房屋价款和所有税费等相关问题，同时中介公司对此也进行了详细的说明。一审法院以安居公司未如实告知卖方乔洋116万元是否包括税费，认定安居公司存在重大过错要求安居公司承担责任，明显与事实不符。2.一审中，安居公司陈述在与王科磊交谈中，已将涉案房屋的所有费用，包括房屋总价，过户税费及中介费等所有费用列明清单交给了王科磊。安居公司因无法提供书面依据，王科磊亦不认可，法院据此不予认定。安居公司、乔洋均认为，房屋买卖是重大事项，买房人的每个决定都是慎重考虑的，其也一定知晓相关的费用及房屋过户事宜。从交易习惯看，若按王科磊所称其最终即是以116万元的价格购买房屋，该价格包括了全部的费用，在双方价格如此悬殊的情况下，乔洋不可能从吉林赶到常州来与之签订合同。3.王科磊强调116万元包含税费，但乔洋在安居公司挂牌价格就是116万元。众所周知，各大房产中介公司在网站或者APP上发布的房产价格均是房屋本身价格。不同面积、不同年限的房产，产生的税费均是不同的。涉案房屋不满两年，按照法律规定，乔洋将多承担营业税63800元（116万元×5.5%）、个人所得税11600元，根据房产面积（90平方米为界），王科磊将承担1%-3%的契税。上述各类税费，按市场交易习惯均是由买方承担。卖方仅会认为自己所想要的净收入是多少，从而决定房屋挂牌价是多少，否则卖方连自己最终收入是多少都无法确定，这与交易习惯不不符，4.按照《担保法》规定，定金本身就是一种债权的担保，在乔洋、王科磊、安居公司已达成一致意见的情况下，三方约定在2019年2月27日签订二手房买卖合同，王科磊系完全民事行为能力人，主动签订《购房意向金承诺书》，并且约定了意向金转化为定金的条件，充分说明了王科磊对涉案房屋最终成交价及相关税费均是了解的，从而才会认可购房意向金转化为定金的条件。王科磊答辩称，上诉人强调116万元是卖房人的净收入，我不承认这一点，116万元只是挂牌价格。我认为一审判决正确，不认可两上诉人的上诉请求。王科磊向一审法院起诉请求：判令乔洋、安居公司归还意向金2万元；诉讼费由乔洋、安居公司承担。一审法院查明，乔洋与桑连娟系夫妻，系涉案房屋的共有人。2019年2月，居住在吉林省长春市的乔洋夫妻因往返不便，遂委托安居公司出卖案涉房屋。王科磊与安居公司协商后，确立了与乔洋夫妻签订房屋买卖合同的意向，于2019年2月24日，在安居公司提供的格式《购房意向金承诺书》上签名确认。王科磊在《购房意向金承诺书》中承诺：拟承购案涉房屋，现缴纳意向金2万元，若房主同意出售案涉房屋总价为116万元，则该意向金转为承购定金；若房主不同意按此价格出售该商品房，则本人将重新考虑是否承购该商品房，并有权收回意向金，意向金在三个工作日全额退还本人（不计息）。此后，安居公司将上述情况告知乔洋，但未能将116万元是交易价格还是出卖人的净收入如实告知，乔洋夫妻误以为可净收入116万元价款，遂于同月27日赶到安居公司，该公司将王科磊支付的2万元意向金转账支付给乔洋。三方商谈后，对116万元是交易价格还是出卖人的净收入产生争议，最终未能签订存量房买卖合同。2019年3月4日，乔洋夫妻通过其他中介公司，以备案价109万元将案涉房屋出卖给他人。此后，王科磊要求安居公司、乔洋返还意向金2万元未果，遂诉至法院。一审中，安居公司称其在签订购房意向金承诺书前将买卖总价116万元、另收的增值税、契税、个人所得税、中介费列成清单交给王科磊，王科磊对此不予认可，安居公司未能提供证据予以证明。一审中，乔洋称考虑到已收取的2万元意向金不退，实际出卖给他人的价款为113.98万元。一审法院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，王科磊、安居公司签订《购房意向金承诺书》系预约合同，是当事人真实意思的表示，应当认定合法有效。据此可以认定双方约定本约即拟签订的房地产买卖合同（居间）的买卖价款为116万元，由于依法应当缴纳的增值税、契税、个人所得税未能作出约定，事后也未能补充协商一致，应当按照税收法律规定确定义务承担人，即应由乔洋承担。由于2万元意向金实际由乔洋收取，故安居公司无需承担共同返还责任。最终未能与王科磊协商签订房地产买卖合同（居间），是由于乔洋要求净收入116万元超出了《购房意向金承诺书》中价款116万元的约定所致。当然，让乔洋误以为可净收入116万元价款，是由于安居中介公司未能将116万元是交易价格还是出卖人的净得收入如实告知所致。因此，安居公司的前期居间服务存在重大过错，对乔洋造成的损失应当承担相应的责任，但此不属于本案的处理范围。据此，一审法院作出如下判决：一、乔洋于判决发生法律效力之日起十五日内返还王科磊意向金20000元；二、驳回王科磊的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由乔洋负担。二审中，安居公司、乔洋提交涉案房屋网络出售截图，证明该房网上出售价格为116万元。王科磊质证称，对证据的真实性没有异议，这只是挂牌价，不能说明安居公司、乔洋明确了卖方的净收入是116万元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：安居公司将乔洋夫妇的房屋以116万元的价格在网络上挂牌出售，王科磊欲购买该房屋，遂与安居公司签订了《购房意向金承诺书》。但安居公司并无证据在提供居间信息的过程中曾明确告知王科磊：后续房屋过户所产生的税费（包括理应由卖房人承担的税费）均由王科磊承担。最终买卖双方因为税费的负担事宜未能协商一致，导致买卖合同未能签订。在此过程中，王科磊并无过错，故其要求返还购房意向金的诉请应予支持。鉴于安居公司在提供居间服务的过程中未能将买卖双方的诉求准确无误地进行传递、表达，导致买卖双方对税费的负担存在误解，买卖合同未能签订，安居公司对此应承担相应的责任，当事人可依法视情另行主张，本案不予理涉。综上，安居公司、乔洋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由安居公司、乔洋负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年四月二十八日书记员  朱羲玲