山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4376号 原告：济南市历城区人民政府董家街道办事处，住所地济南市。 负责人：李仁锋，主任。 委托诉讼代理人：孙婷婷、丁启龙，均系山东元序律师事务所律师（均系特别授权代理）。 被告：周茂村，男，1956年8月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张学俊，山东海中洲律师事务所律师（特别授权代理）。 第三人：济南净化通风设备厂，住所地济南市。 法定代表人：周茂村，总经理。 原告济南市历城区人民政府董家街道办事处（以下简称董家街道）与被告周茂村、第三人济南净化通风设备厂(以下简称净化设备厂)租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙婷婷，被告周茂村（同时作为净化设备厂的法定代表人，但庭审中不代表净化设备厂发表意见）及其委托诉讼代理人张学俊到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序并申请延长审限至2020年5月18日，并于2020年3月19日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁启龙，被告周茂村（同时作为净化设备厂的法定代表人，但庭审中不代表净化设备厂发表意见）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董家街道向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金237万元（自1999年4月1日至2018年12月31日）；2、自2019年1月1日起按每月1万元标准支付占用费至承租的资产返还至原告之日止；3、被告向原告返还净资产120万元；4、第三人的债权债务由被告承担；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年1月1日，董家镇人民政府作为与被告周茂村签订《租赁合同》，将原告所属的净化设备厂出租给被告经营，租期为1999年1月1日至2018年12月31日共计20年，租金为每年12万元，共计240万。租赁期间被告自负盈亏，承担企业的全部债权债务和法律责任，1999年11月12日，原被告双方签订《补充协议》，约定合同到期后被告向原告交还净资产120万。租赁期间被告周茂村仅向原告支付租金3万元，尚欠租金237万，合同到期后，被告不仅没有按照约定向原告返还净资产120万，面且一下占用净化厂，被告应当向原告支付占用费，直到交付为止。另外，根据《租赁合同》第二条第一款的约定，被告承担净化厂的债权债务和法律责任，因此，净化厂的债权债务应由被告承担。现原告诉至法院，望判如所请。 周茂村辩称，董家街道所诉与事实不符，2006年11月，周茂村已向董家街道提出辞去净化设备厂的厂长职务，终止与董家街道的企业租赁合同，并向董家街道提交了书面申请，董家街道经研究表示同意，并要求周茂村按照企业厂长的条件推荐了继任厂长候选人，周茂村按董家街道要求推荐了**等3人作为候选人，董家街道经慎重考察，决定由**作为继任厂长，周茂村按董家街道按排于2006年11月14日与**签订了企业交接协议书，将净化设备厂公章、财务章、人、财、物向**交接，至此净化设备厂的经营权经董家街道认可交给**，董家街道、周茂村的租赁关系已经终止，董家街道的诉求不能成立。周茂村不拖欠董家街道租金，个业经营权及资产已按原告要求进行交接，董家街道的诉求不能成立。周茂村不拖欠董家街道租金，企业经营权及资产已按董家街道要求进行交接，董家街道的诉求不能成立。董家街道的第4项诉讼请求不能成立，按有关法律，董家街道无权主张该请求，如果净化设备厂租赁合同无效，租赁经营的债权应由经营者主张，租赁企业的有关债务应由相关债权人主张。董家街道的第1、3、4项诉讼请求，即使成立也超过诉讼时效，自企业交接后到立案前，董家街道并未向周茂村主张过任何权利，根据有关规定，原、被告签订的企业租赁合同，应认定为无效合同。综上，请求法院驳回董家街道的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,据此，认定事实如下： 净化设备厂系由原济南市历城区董家镇计划经济委员会持100%股份的集体所有制企业。济南市历城区董家镇计划经济委员会现更名为济南市历城区人民政府董家街道办事处经济发展科。原济南市历城区董家镇人民政府现更名为济南市历城区董家街道办事处。 1999年1月1日，济南市历城区董家镇人民政府（作为出租方）与周茂村（作为承租方）签订《租赁合同》一份，双方约定：“为贯彻区委、区政府关于集体企业改制经营的意见，充分发挥企业经营者的积极性，增强企业活力，本着有利于盘活资产、企业增效、职工增收、税收增长的原则，在借鉴外单位成功经验的基础上，双方经充分协商达成如下租赁合同条款：一、租赁范围：1.出租方所属济南净化设备厂（含历城轧钢厂）全额净资产1821951.04元，此资产数为济南振泉会计事务所在一九九八年八月三十日评估产生。该净资产为企业总资产减负债总额。2.资产中的固定资产在本合同中为不变价格。（附评估报告）。二、承租方责任：1.独立经营，自负盈亏，承担该企业全部的债权债务和法律责任。2.抓好企业的技术改造、技术开发，质量升级，保证原企业设备的完整运转和整个企业的发展。3.严格遵守国家法律法规，对原企业内的合同制工人必须按区劳动和社会保障局的有关规定，保证该企业职工的工资、保险、福利待遇及负责解决在租赁期间引起和出现的劳动纠纷和善后事宜。4.必须永远在董家进行税务登记，并依法纳税。5.按进缴纳租金。6.执行历董政发（1999）44号文件。三、出租方责任：1.对企业的发展进行宏观指导，提供宽松的经营环境，不参与企业的经营，并协助企业阻止除国家法定费税和租金以外的对企业乱收费行为。2.协助承租方办理有关手续，协调与有关部门和驻地村等方面的关系，费用由承租方负担。四、租金及缴纳方式：1.承租方每年缴纳人民币壹拾贰万元作为租金。2.租金壹拾贰万元每年6月30日和12月31日各付陆万元缴镇政所。3.租金不得拖欠，如有拖欠，加收每天1‰的滞纳金。五、租赁终止：1.租赁终止时，承租方交回所承租的全部净资产1821951.04元。2.在承租期间，承租方所增加的固定资产归自己所有，自主处理，出租方不予承担。3.对租赁期间承租方自行开发的市场，出租方不予干涉。4.另行出租时，现承租方在同等条件下优先承租。六、租期：租期为20年，自一九九九年元月一日起至二〇一八年十二月三十一日止。七、合同修改：1.与国家法律法规相抵触时；2.遇有不可抗拒的外力因素时；3.双方协商同意时；除以上三条外，本合同不得修改。八、违约责任：1.本合同签字盖章后即具有法律效力。2.任何一方违约均应承担对方的一切经济损失。九、本合同一式六份，出租方、承租方、镇经委各持一份，镇政府存档三份。”济南市历城区董家街道人民政府在出租方盖章，韩作恺在法定代表人处签名；周茂村在承租方处盖章。董家街道与周茂村对该《租赁合同》真实性均无异议，但周茂村认为该合同已经终止；且根据《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》规定，出租企业主体应是国务院授权所在地政府委托的相关部门，净化设备厂系集体企业，出租主体应是其主管部门，而不是人民政府本身；集体企业租赁合同应经相关部门批准，但董家街道未提供证据证明；集体企业租赁前应进行清产核资、清理债权债务、资产评估，对租赁的租赁标的按企业的平均利润进行确定，后经公开招标由竞标者提出经营方案后，确定中标者，企业租赁合同应是公开招标企业的经营者，是订立租赁合同的必要条件，但董家街道未提供证据证明；集体企业租赁合同应当具备租赁期间经营总目标、承租方的收益及企业各项基金的分配比例、企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理、担保形式和要求、合同的变更、解除及合同纠纷处理办法等必要条款，涉案合同中无相关条款，故涉案合同缺乏必要条款，合同不成立，属无效合同。 1999年11年12日，济南市董家镇人民政府（作为甲方）与净化设备厂（作为乙方）签订《补充合同》，双方约定：“根据当前形势，结合我镇实际及对济南市净化通风设备厂改制经营的“租赁合同”，和历董政发（1999）44号文件经甲、乙双方协商同意签订如下补充合同：一、甲方所属经委在建经贸大厦期间向信用社用于经贸楼建设的贷款，于九九年十月十二日本息合计360131.82元由乙方负责偿还。二、甲方将乙方租赁的属于甲方的济南净化通风设备厂净资产1821851.04元减去621851.04元作为对乙方的补偿，甲、乙方的租赁合同到期时，乙方只交还甲方净资产120万元。三、乙方的还贷方式由乙方同信用社协商处理。四、本合同甲、乙双方签字盖章后即具有法律效力，均不得违约。五、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，镇政府存档三份”。济南市历城区董家镇人民政府在甲方处盖章，韩作恺在法定代表人处签名；净化设备厂在乙方处盖章，周茂村在法定代表人处签名。董家街道及周茂村对该《补充合同》均无异议，但周茂村认为此后双方又达成其应交还的净资产系50万元的协议。 2000年12月21日，济南市历城区董家街道人民政府（作为甲方）与周茂村（作为乙方）签订《协议书》一份，双方约定：“为发展董家经济，做好招商引资和引进引办工作，甲方欲将所属由乙方租赁的原轧钢厂土地部分转让给外来企业，双方本着合情合理的原则，经协商达成如下协议条款:1.本土地转让及有关手续由甲方办理，乙方应积极配合。2.由于本土地证现在信用社抵押担保原企业的贷款，因此乙方须将其的有的其他土地证与本土地转让后的剩余部分的土地证从信用社置换出欲转让土地的土地证，手续费用由甲方解决。3.乙方租赁的净资产由于减少，甲方将原企业租赁合同（99年签定）的净资产给乙方冲减70万元整，租赁合同到期后，乙方只交回净资产50万元整。4.由于乙方所租赁资产的减少及其他方面的原因，甲方将原租赁合同的年租金12万元整调整为年租金6万元整。从2001年元月一号执行。5.乙方在2000年4月28日将一辆红旗V6轿车转交给镇政府，由镇派出所使用，价值人民币叁拾柒万元（370000.00元），按当时约定，镇政府允许乙方免除2000年和2001年两年利润上缴，余下拾叁万元（130000.00元）由镇政府于2000年返还给乙方。由于本协议的签定，从2001年开始乙方上缴利润调整为每年陆万元（60000.00元），镇政府允许把2002年的陆万元利润留给乙方，顶余下欠车款，乙方从2003年按每年陆万元利润继续上绵镇政府。6.乙方租赁裴家村土地问题自主处理。7.企业需继续改制时，乙方具有优先权。未尽事宜，双方协商解决。本协议一式四份，双方各执二份。”济南市历城区董家镇人民政府在甲方处盖章并有袁长奎签名确认，净化设备厂在乙方处盖章并有周茂村签名确认。董家街道、周茂村对该《协议书》真实性均无异议，但认为根据上述《租赁合同》第七条约定，相关条款不得随意修改。本院认为，该《协议书》加盖有双方的公章及签名，应系双方协商一致而签订的，因此不违反《租赁合同》第七条关于合同修改的约定。 周茂村主张其与董家街道之间的企业租赁合同于2006年11月终止，并提供如下证据： 1.李诚华出具的证明1份，载明“周茂村因身体原因于2006年11月向党委政府申请辞去厂长职务，更换法人，终止租赁协议的请求，考虑到企业的发展，经慎重考虑，同意周茂村与**办理交接手续，由**主持全面工作并签订交接协议书，进行了财务移交，至此政府与周茂村签订的租赁协议终止。自2006年12月1日起由**承担”，证明周茂村于2006年11月向董家街道申请辞去厂长职务、更换法人、终止租赁协议，董家街道同意周茂村办理交接，并自2006年12月1日起由**承租。 2、（2018）鲁0112民初8635号民事判决书1份，该案系张丰明与净化设备厂劳动争议一案，内容载明有“周茂村系净化设备厂工商登记的法定代表人，2006年10月，周茂村辞职，之后与**办理了工作交接手续，将净化设备厂的公章及财务章等资产交给**，双方签订了交接协议书，但未办理法定代表人的工商登记变更手续”，证明周茂村自2006年11月辞去净化设备厂的厂长职务，与**办理了交接，将企业公章等资产交给**，签订了交接协议书，但未办理法人及工商登记。 3.济南市历城区人民政府董家街道办事处经济发展科和王风东共同出具的证明1份，内容为“兹证明济南净化通化设备厂厂长一职自2006年11月起由**接替，周茂村不再担任”，证明2006年11月起净化设备厂的厂长由**接任，董家街道同意了与周茂村终止租赁合同，合同权利义务自此终止。经质证，董家街道对证据真实性无异议，但认为不能证明双方解除了租赁合同关系。本院认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，从该份证据可以认定董家街道同意了周茂村的辞职申请，并由**接替。 4.《关于济南净化通风设备厂周茂村与**交接的证明》1份，内容为“2006年10月下旬，周茂村由于健康原因多次召集厂委会提出辞去厂长职务和更换法人的要求，也多次找人谈话，争取意见，向党委政府推荐人选。经党委政府主要领导同意后，由**接任厂长职务，2006年11月14日，周茂村召集班组织以上工作会议，辞去了厂长职务，新任厂长**作了表态发言……”，证明周茂村辞去厂长职务，新任厂长**接替职务后召开有关会议，对企业发展作出安排。 5.**出具收条1份，内容为“今收到济南净化通风设备厂公章壹枚、财务章壹枚……”，证明**收到周茂村向其转交的公章、财务章，企业经营权转交给了**。 6.**与周茂村签订的交接《协议书》一份及净化设备厂资产负债表及损益表各一份，证明周茂村按董家街道要求与**就净化设备厂的资产及经营权进行交接。 7.**于2011年3月13日向历城区人民法院、董家镇党委政府出具的《承诺书》复印件1份，内容为“……因前任身体健康原因，向镇党委政府汇报后同意辞去厂长职务，经段镇长和我多次谈话和分管镇长同意，我于2006年11月14日接替厂长职务至今（并于前任厂长签订协议书），鉴于我厂目前情况，为从快办理拖欠工人工资和养老保险两大问题，我向法院和党委政府着重承诺以下几点：……”，证明2006年11月后**接任厂长及经营权，实际管理了净化设备厂。 另周茂村认为上述1-7份证据综合证明：2006年11月，周茂村辞去厂长职务，终止合同，董家街道同意上述请求；周茂村按董家街道要求选任了新厂长，并与**交接资产及经营权，**于2006年11月14日实际经营净化设备厂，周茂村与董家街道之间的租赁合同于2006年11月14日终止。 经质证，对上述证据1，董家街道对该证明的真实性及证明目的均有异议，认为证人身份不明确，不能起到证明目的，证明人应出庭作证；对证据2，董家街道对证据真实性无异议，但认为不能证明双方解除了租赁合同关系；对证据3，董家街道对证据真实性无异议，但认为不能证明双方解除了租赁合同关系；对证据4，董家街道认为证明中的签字人身份无法确定，对真实性不予认可，也无法证明双方终止租赁合同；对证据5，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，即使净化设备厂的经营权转给**，也不能证明周茂村与董家街道之间的租赁合同解除；对证据6，董家街道对证据真实性和证明目的均不认可，认为即使真实，也仅在周茂村与**之间具有约束力，不能约束董家街道；对证据7，董家街道认为该证据系复印件，不予质证。 本院认证意见为：对证据1，本院通过电子送达及语音留痕系统与李诚华电话核实，李诚华对该证明的真实性予以认可，称证明中的内容均系事实，李诚华称其自2001年至2003年任职原董家镇人民政府镇长、2003年至2008年任职原董家镇人民政府党委书记。本院认为，结合李诚华的实际任职情况，李诚华出具的证明具有可信性；对证据2，从该证据可以看出周茂村于2006年10月提出辞职并之后与**办理了交接手续，只是未办理变更法定代表人工商登记手续的事实；对证据3，董家街道对该证据无异议，本院予以认定，从该份证据可以认定董家街道同意了周茂村的辞职申请，并由**接替；对证据4，该证据可与上述第1-3的证据相印证，可以确认周茂村于2006年11月实际辞去净化设备厂厂长职务，由**接替；对证据5，董家街道对证据真实性无异议，本院予以认定，可以认定周茂村将净化设备厂的经营权移交给了**；对证据6，该证据与前述1-6证据相相互印证，可以认定2006年11月周茂村适去净化设备厂职务，由**接替，双方办理了人、财、物的交接手续；对证据7，虽系复印件，但可以与其他证据相互结合认定。证据2至证据7相互印证，可以看出2016年11月，**接任周茂村担任净化设备厂的厂长，是经过董家街道同意的，周茂村与**办理了交接手续，净化设备厂实际由**经营，与证据1李诚华出具的证明相一致。上述证据相互结合，可以认定：周茂村因身体原因申请辞去净化设备厂厂长职务、终止租赁合同具有合理性，否则其没有必要经董家街道同意由**接任净化设备厂厂长一职，从董家街道同意**接任周茂村担任净化设备厂厂长一职中，也可以看出董家街道已实际同意周茂村不再继续租赁经营净化设备厂。如若不然，董家街道应提供自2016年11月之后其与周茂村之间关于净化设备厂租赁经营往来的相关文件及要求周茂村缴纳租金的相关证据，否则应承担举证不能的法律后果。 关于租金的缴纳，根据前述《租赁合同》和2000年12月21日的《协议书》，周茂村与董家街道之间的租赁租金自1999年1月1日至2000年12月31日为每年12万元、2001年1月1日至2006年12月期间的租金每年为6万元。周茂村主张其已足额交付，包括：1999年12月5日缴纳的3万元、红旗轿车折抵37万元、原轧钢厂地上物补偿21万元折抵租金、原董家镇政府调用净化设备厂的丰田柯柔娜车作价8万元抵顶租金、净化设备厂对济南市历城区粮油加工厂提供担保后承担5万元的担保责任，该5万元亦应抵顶租金，以上共计已缴纳租金74万元。董家街道对周茂村于1999年12月5日缴纳租金3万元无异议，本院予以确认；以红旗轿车折抵37万元的2000年12月21日《协议书》加盖有原董家镇人民政府的公章，董家街道未提供反驳证据，本院对该租金亦予以确认；对其他租金董家街道不予认可，周茂村未提供董家街道出具的相关文件，也未提供抵顶租金的相关收款收据，证据不足，本院无法确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，董家街道与周茂村签订的《租凭合同》、《补充协议》、《协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。虽然双方未签订书面的合同解除、终止之类的文件，但有李诚华出具的《证明》和济南市历城区人民政府董家街道董家街道办事处经济发展科与王风东共同出具的《证明》及周茂村提供的其他证据为证，董家街道同意周茂村辞去净化设备厂厂长职务、由**接任及同意双方办理人、财、物交接手续的事实具有高度盖然性，据此可以认定董家街道与周茂村之间的企业租赁合同关系已于2006年11月实际终止，自此双方的租赁合同权利义务亦终止，故周茂村不应再支付自2006年12月起之后的租金，对董家街街道要求周茂村支付2006年12月至2018年12月31日期间租金的诉讼请求本院不予支持。对1999年1月1日至2006年11月期间的租金，根据双方《租赁合同》的约定，周茂村每年缴纳租金属于分期履行之债，每年内固定数额的租金分二次缴纳属同一债务分期履行，故每年租金的诉讼时效自每年的12月31日起计算2年。双方对缴纳租金数额有异议，即使周茂村未足额缴纳，董家街道最迟应于2008年12月31日前催要，董家街道未提供存在诉讼时效发生中断或中止的证据，董家街道现主张该期间的租金超过诉讼时效，本院不予支持。董家街道无证据证明2019年1月1日后，周茂村继续占有经营净化设备厂，其要求周茂村支付2019年1月1日之后的占用使用费，本院不予支持。根据李诚华出具的证明及周茂村提供的其与**的交接手续，2006年11月，经董家街道同意，周茂村已与**办理了人、财、物的交接手续，进行了财务移交，周茂村不再占有净化设备厂的资产，不应再负有向董家街道返还净资产的义务。在诉讼过程中，董家街道认可其第四项诉讼请求即“第三人的债权债务由被告承担”包含在第三项诉讼请求即“被告向原告返还净资产120万元”范围内，本院不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下： 驳回济南市历城区董家街道人民政府董家街道办事处的诉讼请求。 案件受理费35360元，由济南市历城区董家街道人民政府董家街道办事处负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高凤英 人民陪审员  刘冠珍 人民陪审员  曹汝明 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  李雅楠 书 记 员  彭 鹏