四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初673号 原告（反诉被告）:宜宾县天久物业管理服务部，住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇吉祥公寓1栋2单元1楼1号，统一社会信用代码：91511521684190086D。 执行事务合伙人：杨刚。 委托诉讼代理人：谢良超，男，1981年3月4日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系该公司员工。 被告（反诉原告）：宜宾市建州房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区明伦堂223号1幢1单元2层1号，统一社会信用代码：915115002088589894。 法定代表人：韦汉应，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈德建，四川契合律师事务所律师，执业证号：15115201410734501。 原告宜宾县天久物业管理服务部（以下简称天久物业）与被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司（以下简称建州房产公司）委托合同纠纷一案及反诉原告建州房产公司与反诉被告天久物业委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天久物业的主要负责人杨刚、委托诉讼代理人谢良超，被告（反诉原告）建州房产公司的委托诉讼代理人陈德建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告天久物业向本院提出诉讼请求：1.判令本诉被告建州房产公司支付所欠2016年6月-11月、2017年2-3月宜宾市翠屏区西郊天池路155号天宇华廷空置车位物业服务费共计48120元；2.判令本诉被告支付所欠48120元物业服务费用2016年6月至2019年9月资金利息6662元；3.判令本诉被告支付违反《车位承包协议》合同违约金10000元；4.判令本诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月，天久物业与建州房产公司补充签订《车位承包协议》，并于2016年6月1日正式实施。建州房产公司在2016年6月11日期间并未按照补充签订的《车位承包协议》缴纳相应费用。2016年11月，在天久物业多次催促下，开始支付车位管理费，在收取了2016年12月、2017年1月费用后，建州房产公司再次停止了车位管理费的支付。但是天久物业却依照《车位承包协议》的约定按月足额的向建州房产缴纳了车位租赁费用。依照《车位承包协议》第三条、第七条之规定，希判如所诉。 本诉被告建州房产公司辩称，1.天久物业请求建州房产公司支付空置车位服务费不能成立。首先，《车位承包协议》约定建州房产公司将406个车位发包给天久物业，由天久物业全权负责车位的承包管理。天久物业在收取上述费用后，并扣除其应得费用后（包含其应当收取的已租赁车位和未租赁车位及电瓶车位费用）每月上交建州房产公司，即天久物业在向建州房产公司每月上交车位费用时，已扣除了应得的全部费用，包括天久物业诉请的空置车位服务费；其次，因天久物业全权负责车位的承包管理，建州房产公司无从知晓天久物业实际租赁及收取的车位租赁费及车位空置、租赁车位价格等情况，天久物业上交的费用也完全由天久物业自行上报，也并未核实天久物业承包管理车位的实际情况，仅要求天久物业按照《车位承包协议》扣除其应得费用后按时向建州房产公司缴纳。如天久物业未按月扣除其应得费用（包括其诉请的空置车位服务费），其如何在建州房产公司没有另行支付其空置车位服务费时依然连续在2017年6月至12月向建州物业公司上交停车费，这明显不符合常理，也不符合《车位承包协议》中按月结算费用的约定。2.建州房产公司不存在违约行为，天久物业诉请我司承担资金利息及违约金毫无依据。《车位承包协议》承包时间自2016年6月1日起至2017年5月30日止，但天久物业却在2017年4月1日擅自撤离服务小区，终止履行协议，且未向建州房产公司上交2017年1月至3月停车费用，天久物业存在违约行为。综上，请法院驳回天久物业诉请。 反诉原告建州房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令天久物业支付2017年1月至2017年3月车位费，暂按每月10000元计算，共计30000元，以法院最终查明为准；2.判令天久物业支付违约金10000元；3.天久物业承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年5月5日，原、被告签订《车位承包协议》后。天久物业至今未将2017年1月至2017年3月车位费上交我司。天久物业在2017年4月1日起擅自撤离服务小区并终止履行《车位承包协议》及未按时向我司上交车位费，构成违约，其应承担10000元违约金。为维护合法权益，我司望法院判如所诉。 反诉被告天久物业辩称，1.2016年6月-12月，天久物业根据协议约定，每月将停车位收费情况进行汇总，减除天久物业应得部分后将汇总表和应缴费用交到建州房产公司财务，并由建州房产公司出具财务收条。但未租赁空置车位除2016年12月和2017年1月依约支付外，2016年6-11月、2017年2-3月均未支付。2.建州房产公司口头通知天久物业，自2017年1月起，车位租赁缴费直接到建州房产公司位于天宇华庭售房部财务直接缴纳，不再由天久物业收取车库租赁费用。2017年1月至3月车位费，天久物业并未收取，自然不存在向建州房产公司缴纳。3.双方签订承包协议后，建州房产公司屡次无故拖欠应支付费用，致使天久物业无法继续经营，建州房产公司应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人有异议的证据，本院评析如下：1.建州房产公司对天久物业提交的《天宇华庭开发建设单位应补空置车位物业管理服务费、利息、违约金统计表》三性均持异议，并认为系天久物业单方制作。对于该证据，本院将综合全案事实和证据综合认证。2.天久物业提交对建州房产公司的通知真实性无异议，但认为与本案无关，本院将综合全案事实和证据予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建州房产公司系宜宾市翠屏区新村天宇华庭小区建设单位。2014年2月18日，天久物业与建州房产公司签订《前期物业管理委托合同》，建州房产公司委托天久物业对天宇华庭小区包括机动车位406个、摩托车、电瓶车位50个在内的物业范围实施前期物业管理服务；服务期限为三年，自正式交房起算。2016年1月1日，天久物业进场开展物业服务管理。 2016年5月5日，建州房产公司（甲方）与天久物业（乙方）签订《天宇华廷车位承包协议》。该协议约定：一、承包范围：天宇华廷地面停车位、地下负一层、负二层停车场归甲方所有，甲方于2016年6月1日起，将天宇华廷车位承包给乙方，由乙方全权负责车位（库）的承包管理。二、承包起止时间：从2016年6月1日至2017年5月30日止。三、承包车位数量和承包价格：承包车位数量为406个小汽车标准车位，以及摩托车、电瓶车、三轮车、自行车车位。承包价格为地面车位180元/月/车；地下负二层车位230元/月/车；地下负一层为280元/月/车；车辆临时停放5小时以内5元/车/次，超出5小时10元/车/次；......。甲方对乙方已租赁的车位按照30元/月/车；未租赁的车位按照15元/月/车的价格按月支付给乙方承包费作为一方维持车位日常管理的运行费用。三轮电瓶车每月每车提取30元；三轮车、三轮摩托车每月每车提取10元承包费；二轮电瓶车每月每车提取20元；二轮摩托车每月每车提取10元；自行车每月每车提取10元承包费。四、结算方式：1.乙方应于每月15日、30日分2次将长期租赁及临时停车实际收取的车位租赁费（扣除乙方应得费用后）上交给甲方，不得私自存留，由甲方按照乙方上交的车位承包费额出具盖章收款收据。......。六、乙方的权利和义务：乙方应严格按照结算费方式1的规定按时将承包费上交给甲方，不得以任何理由拖欠承包费；如乙方拖欠承包费按日按1‰向甲方支付违约金。......。七、违约责任：双方在履行本承包协议过程中有违反上述条款的，违约方承担10000元违约金。 协议签订后，履行过程中，建州房产公司分别于2016年7月1日、7月29日、8月30日、10月10日、12月5日、2017年1月21日向天久物业出具编号分别为NO.0036461、NO.0036462、NO.0036463、NO.0036464、NO.0036465、NO.0036466、NO.0036467的七张《收据》。上述《收据》分别载明“收到宜宾县天久物业管理服务部2016年6月1日至2016年6月30日停车费2978元。”、“2016年7月1日至2016年7月29日停车费5892元。”、“2016年8月1日至2016年8月30日停车费1650元。”、“2016年9月1日至2016年9月30日停车费1140元。”、“2016年10月1日至2016年10月31日停车费1682.5元。”、“2016年11月1日至2016年11月30日停车费9142.5元。”、“2016年12月1日至2016年12月30日停车费5404元。”。天久物业提交了与前述收据相对应的《天宇华庭缴纳停车费统计表》（2016年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月）。其中，2016年6月无出租小汽车车位；7月出租车位7个；8月出租车位8个；9月出租车位9个；10月出租车位7个；11月出租车位18个车位，前述6个月共计出租车位49个；根据前述统计表载明已收取车位租赁费，2017年1月出租小汽车车位18个；2月出租车位14个；3月出租车位13个。 2017年3月28日，天久物业向天宇华廷业主发布《通知》载明：由于2017年度小区缴费户数仅120户左右，不足应缴纳费用的三分之一，远远达不到小区物业基本运行的资金需求，截止2017年3月底，物业公司已经累计亏损70000余元。......介于上述事实，每月近40000多元的开支无来源，天久物业决定于2017年4月1日起，正式终止小区一切服务。......。2017年4月7日，建州房产公司就天久物业终止服务进行了回复。 因原、被告双方就物业服务费支付产生争议，天久物业于2018年11月诉至本院，要求建州房产公司支付空置物业服务费、资金利息、违约金、经营性损失等。本院于2019年5月21日作出（2018）川1502民初8690号（案由：物业服务合同纠纷）民事判决认为，《天宇华庭车位承包协议》约定的承包合同关系与该案并非同一法律关系，原告应另案主张；同时，案涉车位2016年1月1日至2016年5月31日的车位管理费按约应由天久物业收取。遂判决：建州房产公司支付天久物业除案涉车位外的其他物业管理服务费201730.73元和利息3000元，并驳回天久物业其他诉请。宣判后，双方均提起上诉。宜宾市中级人民法院于2019年9月3日作出（2019）川15民终1716号民事判决：驳回上诉，维持原判。天久物业随即就2016年6月1日以后双方履行《天宇华庭车位承包协议》中物业服务费、利息及违约金问题诉至本院，要求判如所请。 庭审中，天久物业陈述，因已租车位的管理费不够抵扣空置车位物业服务费，故在缴纳已出租车位的管理费时就未抵扣该部分费用。2017年1月至3月期间，案涉小区仍然由其进行管理，只是其并未收取车位费。建州房产公司对于2017年1月至3月案涉小区仍系天久物业管理的事实予以认可，但对天久物业在该期间未收取车位费予以否认，其认为天久物业管理小区并且仍在收取车位费。双方还确认建州房产公司已向天久物业支付2016年12月、2017年1月已出租和未出租车位全部物业服务费。 本院认为，天久物业与建州房产公司签订的《天宇华廷车位承包协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。 本案争议焦点为：一、天久物业向建州房产公司支付2016年6月-11月停车费时，是否按约抵扣了全部的物业服务费？二、天久物业是否收取了2017年1月-3月车位费？ 针对争议焦点一，天久物业向建州房产公司支付2016年6月-11月停车费时，是否按约抵扣了全部的物业服务费？ 建州房产公司向天久物业出具的2016年6月至2016年11月期间《收据》中载明收到的停车费金额与《天宇华廷缴纳停车费统计表》中载明上交费用金额明细能够相互印证。通过上述证据可以佐证2016年6月至2016年11月期间，案涉小区的车位租赁、空置车位，以及仅抵扣了已出租车位物业服务费用等情况。建州房产公司辩称天久物业已抵扣已出租和未出租车位应提取的服务费用，若如其所称，则将导致天久物业当月收取费用，不足以抵扣应提取的服务费，也与客观事实相悖。同时，建州房产公司也未进一步提交其他证据佐证天久物业已经提取了空置车位服务费。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，建州房产公司应当承担举证不能的责任，本院据此对建州房产公司的该项辩解意见，不予采纳。对天久物业要求建州房产公司支付2016年6月至2016年11月空置车位物业服务费的诉请，本院结合承包协议中约定未租赁车位按照15元/月/车计算标准，根据2016年6月-11月未出租车位的情况，核算支持由建州房产公司向天久物业支付空置车位物业服务费为35805元[（406个×6个月-49个）×15元/个]。 针对争议焦点二，天久物业是否收取了2017年1月-3月车位费？ 根据到案《收据》和《天宇华廷缴纳停车费统计表》载明的情况，2017年1月出租小汽车车位18个，2月出租车位14个，3月出租车位13个，且相关停车费用天久物业在2016年已经收取，并扣除已出租车位物业服务费后交付给了建州房产公司。双方当庭还确认建州房产公司已向天久物业支付2017年1月已出租和未出租车位全部服务费。天久物业主张其虽2017年1月-3月仍然管理小区，但是并未收取车位物业服务费，与查明的事实不符。 现建州房产公司反诉要求天久物业支付2017年1月至2017年3月期间收取车位费及违约金，但其不能就天久物业除2016年收取了2017年1-3月部分已出租车位费外，还另行收取车位费，且未履行支付义务的事实举证予以证明，应当承担举证不能的后果。其另行请求天久物业支付2017年1月至3月的车位费及违约金，无事实依据，本院不予支持。但建州房产公司仍应就2017年2月至2017年3月期间未出租车位的服务费向天久物业予以支付，据此，本院根据2017年2月至2017年3月期间车位实际出租情况以及空置车位服务费15元/月/个的标准，核算支持为11775元[（406个×2个月-27个）×15元/月/个]。故本案中建州房产公司应向天久物业支付物业服务费共计47580元（35805元+11775元）。 《天宇华廷车位承包协议》中约定“未租赁的车位按照15元/月/车的价格按月支付给乙方承包费”，建州房产公司未按照约定向天久物业支付该部分费用存在违约行为。同时结合庭审查明，案涉承包协议中约定承包起止期间为2016年6月1日至2017年5月30日，但天久物业于2017年3月28日发布《通知》载明其于2017年4月1日终止小区一切服务，单方面终止合同，天久物业亦存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，天久物业请求建州房产公司支付其违约金10000元，本院酌情支持为建州房产公司支付天久物业违约金5000元。 关于天久物业请求建州房产公司支付其空置车位物业服务费资金占用利息的问题。《天宇华廷车位承包协议》中并未对资金占用利息进行约定，天久物业该项诉请不符合合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告宜宾县天久物业管理服务部空置车位物业服务费（2016年6月-11月、2017年2月-3月）47580元及违约金5000元； 二、驳回本诉原告宜宾县天久物业管理服务部其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告宜宾市建州房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 如果本诉被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1420元，减半收取计710元，由本诉原告宜宾县天久物业管理服务部负担152元，本诉被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司558元；反诉案件受理费800元，减半收取计400元，由反诉原告宜宾市建州房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  蒋 波 二〇二〇年四月十七日 法官助理  孙 琳 书 记 员  李丹瑒