上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1935号原告：黄丽华，女，1967年11月28日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：史效帅，河南梓晅律师事务所律师。被告：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市。法定代表人：张浙红，总经理。委托诉讼代理人：王红伟。委托诉讼代理人：胡关荣，上海市秋实律师事务所律师。第三人：上海云江置业有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇安驰路XXX号XXX室。法定代表人：赵一华，执行董事。委托诉讼代理人：池如贤。原告黄丽华与被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司(以下简称东阳三建公司)、第三人上海云江置业有限公司(以下简称云江置业公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽华及其委托诉讼代理人史效帅、被告东阳三建公司委托诉讼代理人王红伟、第三人云江置业公司委托诉讼代理人池如贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄丽华向本院提某诉讼请求：一、请求判令立即停止对原告购买的位于上海市嘉定区安驰路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋的执行并解除对该房屋的查封；二、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：嘉定法院查封了嘉定区安驰路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，申请执行人是东阳三建公司，被执行人是云江置业公司，执行裁定书案号为(2017)沪0114执1060号。原告依法提某执行异议，嘉定法院以案号为(2019)沪0114执异94号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告在房屋被查封之前早就与云江置业公司签订了房屋买卖合同，已经支付超过50%的价款，愿意按照人民法院的要求支付剩余未支付的价款。原告实际占有使用房屋多年，该房屋未办理房屋过户手续，购房人无过错，原告对涉案房屋享有物权。2010年原告因儿子陈继秋在XXX大学就读，希望购置一套房子供儿子居住，故于2010年10月24日与云江置业公司签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定将位于上海市嘉定区安驰路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋出售给原告，建筑面积51.06平方米。原告已经支付442,487元购房款。2013年2月19日，云江置业公司将上述房屋交付给原告。后因儿子陈继秋工作未分配在上海，故于2013年10月10日原告将房屋出租，收取了租金多年，该房屋已经符合物权登记条件。原告多次要求云江置业公司配合办理房屋产权手续，但云江置业公司一直以各种理由推脱。2019年7月2日，嘉定法院作出执行裁定书，查封了该房屋。依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，双方签订《上海市商品房预售合同》合法有效。依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定，原告已经合法占有使用该房屋。依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，该房屋未办理房屋过户手续，购房人无过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提某停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提某排除执行异议的，应予支持”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、二十九条和上述相关法律的规定，异议人与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了超过50%的购房款，多年实际占有使用该房屋，原告同意按照人民法院的要求支付执行剩余未支付的价款，原告的物权期待权能够排除执行。请法院支持原告的诉请。被告东阳三建公司答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告不享有涉案房屋物权期待权，所主张拥有涉案房屋物权的条件不满足、证据不充分、理由不成立。涉案房屋始终属于云江置业公司的责任财产，嘉定法院于2013年4月8日查封、轮候查封涉案房屋行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》；二、原告与云江置业公司签订《预售合同》，并非是真实购房行为，目的是配合云江置业公司逃避债务以及办理银行假按揭贷款，本案是原告与云江置业公司恶意串通后才提某执行异议及提起执行异议之诉的。云江置业公司为逃避债务以及办理银行假按揭贷款，期间与他人签订大量的虚假购房合同。另外在原审一审期间，云江置业公司曾提某过要求解封34套被查封的房屋，但34套房屋中并不包含本案涉案房屋。三、即使嘉定法院认定原告与云江置业公司签订《预售合同》的事实，但原告提某的诉讼请求也明显不能成立，证据也不足以排除执行。首先，原告提交的《预售合同》，并非是为变动所有权为目的(即非真实购房行为)，也未办理备案登记；其次，在人民法院查封之前，原告未合法占有、使用涉案房屋；另外，原告未支付购房款；最后，原告因自身原因未办理过户登记，存在过错。第三人云江置业公司答辩称同意原告黄丽华的意见。原告为证明自己的主张提交了如下证据：1、原告身份证复印件、(2017)沪0114执1060号执行裁定书、(2019)沪0114执异94号执行裁定书、《上海市商品房预售合同》、上海市不动产登记簿，证明原告的主体资格、原告与第三人云江置业公司签订了合法有效的书面买卖合同以及涉案房屋的登记信息。被告与第三人对此组证据均无异议；2、购房款票据、云江置业公司出具的《记账凭证一份》，证明原告黄丽华已经向云江置业公司支付购房款442,487元，涉案的房屋已经出售给黄丽华。被告质证称第一笔292,487元的购房款付款人并不是原告本人，第二笔15万元购房款原告称系现金支付有悖常理。第三人质证称认可原告的说法，确实收到黄丽华购房款442,487元；3、房屋租赁合同一份、房屋用水、用电费用清单、物业管理费发票。证明原告黄丽华一直占有使用该房屋并且该房屋已经符合物权登记的条件。被告质证称原告将涉案房屋出租他人的租赁行为发生在法院查封之后，不符合法律规定。第三人质证称无意见；4、上海市不动产登记局出具的原告黄丽华在上海市无登记在其名下房屋的证明，云江置业公司出具的《承诺书》，证明原告在上海无其他房产，云江置业公司承诺为原告办理银行购房贷款，并且办理房屋过户登记，但云江置业公司没有实际履行，证明房屋未办理过户登记，原告没有过错。被告质证称预售合同中约定双方都有义务去进行登记，现在没有进行预告登记，原告也存在过错。第三人质证称无意见；被告为证明自己的主张提交了如下证据：1、诉前保全《通知书》，证明嘉定法院于2013年4月8日查封涉案房屋；2、(2012)嘉民三(民)初字第983号《民事判决书》，证明被告享有工程项目优先受偿权；3、《上海市商品房预售合同》，证明涉案房屋土地用途为商业，房屋类型为店铺；4、(2017)沪0114执1060号《受理案件通知书》，证明嘉定法院于2017年2月21日立案执行。原告质证称对证据的真实性无异议，但对证明目的存在异议。第三人质证称无意见。第三人云江置业公司没有提交证据。经审理查明：1、被告东阳三建公司与第三人云江置业公司建筑工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月1日作出(2012)嘉民三(民)初字第983号民事判决。判决内容如下：“一、被告上海云江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司工程款31,345,867元；二、原告浙江省东阳第三建筑工程有限公司在被告上海云江置业有限公司欠付上述工程款31,345,867元的范围内，对该工程享有优先受偿权……”云江置业公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年1月23日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。因云江置业公司未履行生效法律文书确定的付款义务，东阳三建公司向本院申请强制执行，本院以(2017)沪0114执1060号立案执行。执行过程中，案外人即本案原告黄丽华向本院提某书面异议，本院于2019年11月25日以(2019)沪0114执异94号立案审查。2019年11月28日，本院作出(2019)沪0114执异94号执行裁定书。庭审中，本院询问三方当事人对(2019)沪0114执异94号执行裁定书中查明的事实有无异议，原告黄丽华、被告东阳三建公司、第三人云江置业公司均表示无异议，(2019)沪0114执异94号执行裁定书查明的事实部分作为本案认定的事实。2、2010年10月24日，上海云江置业有限公司(甲方)与黄丽华(乙方)网上签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区安驰路XXX弄XXX号XXX层XXX室店铺房屋，总房价款暂定为882,487元，于2010年10月30日前支付442,487元，余款于2011年1月1日前付清。原告称，其丈夫陈时洪于2010年10月24日通过银行转账方式向第三人支付房款292,487元，另外15万元系原告向第三人以现金方式支付。2010年11月26日，第三人云江置业公司向原告开具预收购房款442,487元的销售不动产统一发票，并确认收到原告交纳的房款。原告称涉案房屋于2013年2月19日交付其使用，余款440,000元至今未付。3、根据上海市不动产登记簿记载，涉案房屋于2012年10月25日核准登记权利人为上海云江置业有限公司，土地用途为商业，房屋类型为店铺。因东阳三建公司在(2012)嘉民三(民)初字第983号案件审理过程中申请财产保全，2013年4月8日被本院正式查封。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应按民事诉讼法第二百二十七条规定向执行法院提某异议。本案原告黄丽华主张涉案房产系其所有，从而提某排除执行异议，本案应适用民事诉讼法第二百二十七条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十四条规定：“对案外人提某的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是某系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案被告系生效法律文书确定的建设工程优先受偿权人，原告提某的排除执行异议能否获得支持，取决于原告的主张是某符合《执行异议和复议规定》第二十七条但书的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是一般不动产买受人的物权期待权，即使符合该条的四个情形，也是不能对抗建设工程优先受偿权的。《执行异议和复议规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，只有符合该条的三个情形，才能够对抗建设工程优先受偿权。本案涉案房产登记在被执行人及本案第三人云江置业名下，本案应按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行审查，如果原告能够同时符合二十九条规定的三种情形，人民法院就应当支持原告的诉讼请求，反之，则应驳回。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提某异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照以上三种情形，分析如下：一、原告与云江置业公司于2010年10月24日签订了《上海市商品房预售合同》，本院应东阳三建公司申请于2013年4月8日正式查封涉案房产，按时间判断，本院可以认定原告在本院查封之前已经签订书面买卖合同；二、《执行异议和复议规定》二十九条是为了保护消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，经查询涉案房产的不动产登记薄，其土地用途为商业，房屋类型为店铺。另根据原告自己陈述，2013年10月其将涉案房产出租多年。所购房屋性质应作为判断的“客观标准”，为此，根据涉案房产登记性质及实际使用情况，不能证明涉案房产是用于居住的商品房，原告不是消费者购房人，而应为经营者购房人；三、2010年11月26日，云江置业公司曾向原告开具预收购房款442,487元的销售不动产统一发票，但其中15万元以现金支付不合常理。退一步说，即便原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，但原告不具有消费者购房人的身份，故原告不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，原告不享有对涉案房产的物权期待权，无法对抗被告的建设工程优先受偿权，其要求停止对涉案房产的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告黄丽华的诉讼请求。案件受理费人民币12,624.87元，由原告黄丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 清人民陪审员  柏梅芳人民陪审员  王玉祥二〇二〇年四月二十九日法官 助理  谢南南书 记 员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。