广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初4号原告（反诉被告）：苏梓韵，女，汉族，1988年8月25日出生，身份证住址广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************020。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，广东恒展律师事务所律师助理。被告（反诉原告）:王蕊霞，女，汉族，1974年11月9日出生，身份证住址陕西省西安市碑林区*************，公民身份号码652************364。原告苏梓韵诉被告王蕊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告王蕊霞提起反诉，本院依法合并审理。于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告苏梓韵的委托诉讼代理人梁含烟和被告王蕊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏梓韵向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付购房款壹拾捌万贰仟元整（￥182000）给原告，并且从2019年12月10日起按年利率6%计算利息，直至款项支付清之日止；二、判决被告因违约赔偿原告违约金，该违约金从2019年12月10日起按总房价362000元的日千分之一计算；三、判决被告承担原告聘请律师费用9000元；四、由被告支付本案一切诉讼费用。事实和理由：原告欲将自有位于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706房屋出售，被告通过中介介绍，欲购买原告的房屋，被告经多方了解后，与原告协商购买事宜，双方达成一致意见。原、被告双方于2019年8月9日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总款是362000元，房款分期支付：首期为180000元，剩余房款在过户当天支付完毕。合同签订当天，原告交付房屋给被告使用，交易税费由原告承担，其他具体约定详见合同。合同签订后，由于被告多次变故以及延迟交付首期款，原告迟迟未能办证，后经多次催促被告才履行合同义务，交付首期款，原告亦交付房屋给被告使用。2019年12月10日，原、被告双方约定到清新区房管局办理过户手续，手续办理完毕后，被告却以各种理由拒绝支付房款，并且将过户回执拿走，原告唯有报警处理，但民警建议双方走司法程序。本来原告就是急售房屋套现，而被告的一直推拖，实在是令人无奈，而且被告还大言不惭，不服可到法院诉讼，可解除合同等，均是令人气愤。既然被告不按照合同约定，不遵守合约精神，一次又一次违约，原告唯有将其诉至法院，请求法院判决其承担相应的法律责任。据上述事实与理由，合同是双方自愿的真实意思表示达成的合意，而被告是一而再再而三的违反合同约定，已经严重侵害原告的权益。原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》以及《房屋买卖合同》约定，特向法院提起诉讼，望法院支持原告上述诉讼请求。被告王蕊霞无书面答辩，在庭审中称，不同意原告方的诉讼请求，被告是受到原告方和中介共同欺诈行为签订的协议。原告刚才补充的8月9日收取房屋定金交付给被告实际使用与事实不符合，从原告答辩状已经说明，原告方认为签订了两份买卖合同是真实有效，12月10日合同中是说明房屋在9月1日交付给被告使用，双方对于房屋交付并没有实际交付，实际上是原告方将钥匙邮寄给中介，由中介交付给被告，原告方并没有一次到场。原告方说的与一直以来所作的行为，给被告方以为是被告方被迫使造成一种既成事实，合同的成立要素是自愿原则，原告方从刚开始和中介方共同欺诈被告方签订合同和支付定金，银行赎契时间，过户时间都是给被告方一步步的挖坑。王蕊霞向本院提出反诉请求：1、判令撤销反诉人与被反诉人双方之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被反诉人退还反诉人已交购房款180000元，税费4942.92元，其他损失2806元；3、判令被反诉人向反诉人支付资金占用期间的利息损失，自2019年11月4日起按年利率6%计算至款项退还之日止。事实及理由：2019年7月下旬，反诉人听朋友说清远市有个恒大建设的小区环境绿化很好，特别清静，反诉人过来小区实地参观也对环境比较满意，因新建的房屋没有合适的户型且交房时间长达两年，决定看看现房。中介带看了几套房，反诉人对其中77栋1806的户型比较喜欢，和中介说可以一次性付款，要求是能快速入住，办理过户手续便捷。中介说1806业主就在广州，可以一天内办理签约过户，竭力使反诉人放弃新房来购买二手房，但到了第二天又说她弄错了，这个业主在国外。中介重新介绍楼下17楼的一套同户型房，反诉人去看过后对这套房子不是太满意，房子很脏，墙壁有裂痕，地面和飘窗均有各种污迹，价钱也比同户型的18楼要高，反诉人没有看中这套房，直接去售楼部认购一套一房的小户型。在这之后，中介仍一直在游说反诉人购买或是在他们手中租一套房子来住。到8月初的时候，中介告知反诉人说1706房的业主同意降价，且人在广州各项手续办理时间很短，反诉人就和业主中介三方一起约定8月9日签订买卖合同，双方约定业主负责修缮后即可交房，房款为签约当日支付一万元定金，业主向银行办理赎契手续，收到银行的缴款通知支付180000元（含已支付定金款），剩余款项在过户手续办理完毕当日付清；并约定双方在8月30日前必须完成交易递件手续，但一直等到九月初仍然没有等到银行通知，多次向中介询问，中介的答复都是银行方面的原因；到9月底中介告知反诉人说银行让交钱，却没有任何书面或短信通知，只是让反诉人把款打到业主账户，后来无奈三方约定一起于10月15日去扣款银行了解情况，在银行反诉人才得知赎契是需要提前30天向银行提出申请，而在银行批准之后办理抵押解除手续也要30天左右，业主及中介对反诉人进行隐瞒和欺骗，为此在银行发生了激烈的争执，回来后中介对于自己的欺骗行为不但不悔改，反而极力向反诉人推荐重新买一套房。又过了几天，业主打电话给反诉人，说她急需要用钱，而我也等了这么久，短时间内也不一定能找到合适的房子，希望交易继续进行，我曾提出要她返还双倍定金，她又翻脸说要过来封门换锁，定金也不会退给我。迫于无奈，反诉人同意交易继续，并于11月4日打款帮助业主赎契。同时也向业主提出由于中介的种种欺骗行为，我这边已要求解除中介服务。12月10日，买卖双方共同去办理递件。当天下午，一起回物业处准备做物业交接，物业说要等房产证下来才能办，而就在这时，业主纠结了一男两女共四人一起逼反诉人必须现在把余款交清，并用各种诽谤性言词来辱骂反诉人并阻止反诉人离开。反诉人报警后，业主及其纠集来的人向警察说反诉人耍无赖，长期拖欠购房款白住房屋大半年，警方在不了解事实的情况下建议双方民事诉讼解决，而业主及其纠集来的人说他们商量过了，要求反诉人现在一起去行政中心把交易递件撤销交出房屋。警察表示不会和我们一起去行政中心，因当时已将近下午五点，反诉人出于安全考虑也不敢和这四人一起前往，只能要求警察处理这几人的围堵辱骂责任，而警察却把双方带到了司法所后离开，没有任何笔录及处理。综上所述，反诉人认为被反诉人和中介的联合欺诈行为导致了后面发生的一系列损害后果，以不退还金钱和拖延时间相威胁，使得反诉人在违背真实意思的情况下继续交易。为维护反诉人的合法权益，现反诉人根据我国《民事诉讼法》的相关规定提出反诉，请法院依法合并审理，支持反诉人的反诉请求。被反诉人苏梓韵答辩称：一、答辩人苏梓韵与王蕊霞于2019年8月9日签订的《房屋买卖合同》以及于2019年12月10日签订的《清远市存量房屋买卖合同》真实有效，均是双方真实意思表示，并不存在胁迫、威逼的情形下签订，对双方均具有法律约束力。而且两份合同内容并不违反相关的法律法规，亦不存在令人误解或者相冲突的情况。二、王蕊霞请求撤销双方签订的《房屋买卖合同》缺乏事实与法律依据，且答辩人明确不同意解除合同。根据《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。答辩人与王蕊霞的合同并不存在上述情形，王蕊霞的主张没有任何的事实与法律依据。王蕊霞诉称《房屋买卖合同》第四条第一项约定2019年8月30日前成功办理交易递件手续，并支付首期款180000元，但王蕊霞的180000元是在2019年11月4日才交付给答辩人，而且本合同实际履行已经超过合同约定的，王蕊霞有权主张相关权利，但王蕊霞并没有主张，而是坚持履行合同约定，说明双方都自愿继续履行合同条款。三、王蕊霞诉称简直是胡搅蛮缠，答辩人并不认可其说法。自王蕊霞看中答辩人房子后，王蕊霞的中介方积极联系答辩人，要求答辩人可以降低点价格出售，但答辩人聘请的中介告诫过，王蕊霞并不好“交易”，要慎重的考虑，但由于答辩人紧缺资金，想立即套现，为表诚意，在签订合同后就交付房屋给王蕊霞使用，但王蕊霞却一直推拖支付首期款赎契，致使合同迟迟未能履行，答辩人亦提出过解除合同，但经协商，双方还是继续履行合同。当办理到最后一步时，王蕊霞却反口，不愿支付最后一笔款项，以备案合同与原合同约定不一致为由，实际上原合同清楚注明是以原合同为准的，双方闹至司法部门，司法部门也给予明确答复，且答辩人亦报警处理，追讨王蕊霞应付的房款。答辩人有理由相信王蕊霞一直会拖欠房屋尾款，以各种的理由推拖，答辩人唯有根据双方签订的合同依法维权，望贵院予以采纳答辩人上述答辩意见。诉讼中，原告苏梓韵举证如下：1、苏梓韵身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、王蕊霞身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3、房屋买卖合同，拟证明双方约定房屋总款是362000元，房款分期支付，首期为180000元，余款于过户当天支付完毕以及被告逾期支付房款的违约责任；4短信信息，拟证明被告向原告支付了170000元首期款；5、清远市存量房买卖合同、不动产登记资料查询证明，拟证明原被告于2019年12月10日办理涉案房屋过户，原告已完成交付房屋义务；6、证明，拟证明被告尚拖欠涉案房屋余款182000元未向原告支付；7、委托代理合同、发票、收费标准，拟证明原告因维权聘请律师支付律师费9000元。诉讼中，被告王蕊霞向本院举证如下：1、房屋买卖合同及定金收据，拟证明原、被告之间合同内容和交费情况，其中第四条第一项明确约定双方须于2019年8月30日前成功办理交易递件手续；2、与中介的微信聊天记录，拟证明反诉人买房的要求是短期内能办理交易过户手续及对中介明确要求过必须过户完成才能支付尾款的事情；10月15日与中介、业主三方共同在银行了解情况后，曾提出过中介与卖方共同欺骗以促成交易，中介还让反诉人解除合同重新购买房产，苏梓韵和中介微信中说“哭着他（购房人）也得买”；3、与苏梓韵的短信记录及墙面维修图片，拟证明（1）卖方并未如约履行房屋修缮义务，还多次强硬表示会换锁让购房人搬离，直到11月3日苏梓韵才过来验收过墙面裂缝维修情况，反诉人于第二天（11月4日）就办理款项转账；（2）卖方对购房人的欺诈行为及胁迫情况，购房人曾经报警；4、网签合同及交易税票，拟证明递件当天同时办理的递件和缴税手续，与中介所说的先递件、拿证时才缴税不同（详见买卖合同第四条第一项的2、3两个步骤）；5、其他损失的情况，拟证明反诉人因被欺诈购房后所支付的搬家以及安装热水器，开通煤气等费用损失。经质证，被告王蕊霞对原告苏梓韵所举证据质证意见如下：对证据1-2由法庭核实；证据3的真实性、关联性予以认可，证明目的不予认可，中介方与原告方对我进行欺诈，中介给被告方说的要求可以快速过户，中介方是在签约后当月内可以进行过户，第三条第一款2019年8月30日前买卖双方到房管部门成功办理递件手续，签约的前提条件是必须在月底前办理递件手续。我方反诉证据可以证明原告方和中介方对我欺诈行为；证据4无异议；证据5的真实性、关联性与证据3一致；证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，从证明可以反证出中介方与原告方对被告方进行合同欺诈的事实；证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，我国没有任何一部法律规定及任何判例由被告方承担原告方的律师费用；证据8、按照答辩意见。原告苏梓韵对被告王蕊霞所举证据质证意见如下：对证据1、真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告是在2019年11月4日向原告支付首期款170000元，是因为被告自身原因迟延支付首期款所以无法按合同约定在2019年8月30日办理递件交易手续，被告也在2019年12月10日与原告办理房屋过户手续，表明被告已经是以实际行为同意变更了原来合同内容约定的时间；证据2-3与我方及本案无关，不予质证（后在庭审中陈述：该证据与本案无关，由法院核实）；证据4、真实性、合法性无异议，关联性有异议，质证意见以证据1一致；证据5、真实性、合法性、关联性不予认可，被告于2019年12月10日已经办理房屋过户手续，房屋内部及一切的风险均由被告承担。本院对原、被告双方所举证据的认证，对双方无异议的证据，本院予以采信。对双方有异议的证据，其证据与双方待证事实、证明内容之间的关联性，以及对其主张的证明力在本院认为部分分析论述。本院经审理查明：2019年8月9日,卖方苏梓韵与买方王蕊霞签订《房屋买卖合同》，该合同约定：1、买卖房屋地址为清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706[不动产权证号：粤（2018）清远市不动产权第5012073号。建筑面积81.77平方米（应以房产面积为准）]；2、房屋总楼价为362000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且成交价已包含卖方自买入该项物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括已支付的管道煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、维修基金费、装修费在内）；3、付款方式，签订本合同时支付10000元作为定金，首期款（含定金）180000元在2019年8月30日前买卖双方到房管部门成功办理交易递件手续后当天内付清，购房余款182000元于办理交易过户完当天付清（以付清双方交易税费为准）；4、为本次交易而按规定向有关部门支付一切交易税费的方式：买方承担一切交易税，卖方需承担缴纳银行利息、凭证、以供抵扣个税；5、卖方在签订合同当天将锁匙交给买方；6、该物业以现状售予买方，该物业墙皮脱落、潮湿，由卖方维修；7、买方或者卖方违反本合同规定，如拒绝不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付总楼价20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收的房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以违约方违约后5个工作日为履行期限；8、本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的，应以本合同为准，买卖双方签订的《清远市房地产买卖合同》与本合同不一致时以本合同为准；9、其他约定：（1）业主申请赎期后扣款，买方转入业主账号壹拾捌万元（含定金壹万元），税费由买方自行向税局支付，该物业交易产生的所有税，合同生效后该物业产生的费用由买家承担；（2）卖方保证办到房产证后7个工作日内过户，如任何一方原因造成不能及时过户，承担合同总款70%的违约金……（具体内容详见《房屋买卖合同》）。合同签订当天，王蕊霞支付10000元定金给苏梓韵，苏梓韵将房屋锁匙交付给王蕊霞。2019年11月4日，王蕊霞向苏梓韵转账170000元。2019年12月10日，甲方（卖方）苏梓韵与乙方（买方）王蕊霞就买卖位于清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706房屋再签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定：1甲乙双方选择自行交割房款，分两期付清，第一期在签订合同时支付180000元，第二期在房产证下发当天支付182000元；2、交楼时间，甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2019年9月1日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；3、甲乙双方应当于2019年12月10日前到房地产交易合同备案，在办理合同备案后1天向房地产登记机构申请办理产权转移登记；4、税费缴交，由卖方承担全部税费，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分，由买卖双方各自承担；5、违约责任：（1）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为总房款的20%，并退回乙方已付的全部费用；（2）乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为总房款的20%；（3）甲方未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（4）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金(根据违约责任对等原则应与甲方延期交楼的违约金标准相同)，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；（5）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意解除合同，终止交易，退回已交购房款，各方当事人互不追究违约责任；（6）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（7）本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任……具体内容详见（《存量房屋买卖合同》）。同日，王蕊霞向税务部门交纳财产转让所得税1003.19元、房屋买卖契税3937.23元、印花税2.50元。2019年12月12日，清远市清新区*******将位于清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706房屋所有权人苏梓韵变更登记在王蕊霞名下，该房屋产权证[不动产权证号：粤（2019）清远市不动产权第5022627号]。之后，苏梓韵向王蕊霞追讨尚欠购房款无果，于2020年1月2日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，根据王蕊霞的申请，本院向清远市公安局龙颈派出所调取“2019年12月10日下午15时许龙颈派出所到恒大金碧天下出警时所使用执法记录仪记录下来的出警情况”。清远市公安局龙颈派出所作出“关于市民王蕊霞报警情况的说明”（并附上苏梓韵、王蕊霞的报警回执），内容如下：2019年12月10日14时左右，我所接到恒大金碧天下物业处有人被限制人身自由的警情，接报时我所干警梁建伙、工作人员许时健在军营村委会处理一宗精神病人病发需送治的救助，现场处理这宗救助后，梁建伙和许时健两人随即赶往恒大金碧天下物业处。到达现场时，我所人员看见恒大物业二楼大厅有四名群众在争吵，其中一名群众为王蕊霞女士，现场并没有能限制人身自由的环境和限制人身自由的言行举动。经现场了解情况得知：报警人即王蕊霞女士拖欠卖房者（另一方群众）十多万房款不付，并用报警的方式要求公安机关对卖房者卖房方进行传唤。我所干警根据现场情况，现场制止了双方的争吵行为，并请双方到龙颈派出所详细了解情况。王蕊霞女士和卖房方刚开始都上了警车，但后来王蕊霞女士下了车表示不愿意到派出所，经现场干警劝说无效后，卖房方也下了车，双方下车后就结束争吵各自离开了。过了约20分钟后，报警人王蕊霞女士自己来到龙颈派出所，但其拒绝落实笔录材料，并随即打了十多分钟电话，打完电话就离开了派出所。在所民警拨打王蕊霞女士电话，叫其回来派出所询问情况，但王蕊霞女士和民警没讲几句就挂机了，后来王蕊霞女士一直未到派出所。当时我所处警的情况是：我所工作人员到达现场时没有看见有人被限制人身自由的环境和行为，并不存在要对王蕊霞女士人身安全保护的客观条件；第二、我所人员处警处理王蕊霞女士的报案警情前，在处理军营村委会精神病人病发求助的特殊情况，另一名干警持执法记录仪将精神病人送往第三人民医院治疗，另民警均配发有处警终端（处警手机），处警终端可临时充当执法记录仪的作用，因此不存在处警流程不规范；第三，王女士在恒大物业处时和来到派出所后，均不配合民警落实报案材料，经劝说无效后其自行离开了。另查明，2019年12月11日，原告苏梓韵（甲方）与广东恒展律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》：乙方接受甲方委托，指派本所朱理忠律师或指定律师为甲方的诉讼代理人，甲方应向乙方支付律师费9000元……（具体内容详见《委托代理合同》）。2019年12月11日，原告苏梓韵向广东恒展律师事务所缴纳律师费9000元。2019年12月17日，苏梓韵和本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月17日作出（2019）粤1803财保33号民事裁定书：查封被申请人王蕊霞名下的位于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706房屋[产权证号：粤（2019）清远市不动产权第5022627号，不动产单元号：441803003025GB00115F00010054]，查封价值182000元。案件申请费1430元，由申请人苏梓韵预交，结案后由败诉方负担。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，苏梓韵与王蕊霞签订《房屋买卖合同》当日，王蕊霞支付10000元定金给苏梓韵，苏梓韵将房屋锁匙交付给王蕊霞，之后，双方因房屋质量和按揭款等问题发生意见，未能在约定的2019年8月30日前到房管部门成功办理交易递件手续。2019年11月4日，王蕊霞在验收经苏梓韵维修过的房屋后，向苏梓韵转账170000元。2019年12月10日，苏梓韵与王蕊霞签订《存量房屋买卖合同》，确认了此前的付款行为，并明确余款182000元在买卖房屋的房产证下发当日付清。2019年12月12日，交易房屋所有权变更已登记在王蕊霞名下，王蕊霞没有付清余款，遂引起本案的诉讼及反诉。本案争议焦点是房屋买卖合同的效力及合同撤销权的行使。关于房屋买卖合同效力。依法成立的合同，受法律保护。苏梓韵与王蕊霞签订的《房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自义务，双方在履行合同过程中，苏梓韵在王蕊霞支付10000元定金后，当日将房屋锁匙交付给王蕊霞，后因房屋质量、按揭款等问题发生争议；苏梓韵对房屋进行维修后，经王蕊霞验收后，王蕊霞在约定付款日期推迟了两个月后才付款，双方向房地产交易中心递交交易过户手续后，重新签订《存量房屋买卖合同》，重新约定余款支付及条件，是对原房屋买卖合同的变更，双方已经默认此前没有按合同履行的行为，可见，双方是有诚意履行房屋买卖合同的。在双方完成房屋递件办证且房屋产权证已变更登记在王蕊霞名下，王蕊霞没有按约定支付余款，显属违约，应承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故原告苏梓韵诉求被告王蕊霞支付购房余款182000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息的诉求，因原、被告双方在合同中约定了逾期付款的违约责任，没有约定利息的计算，现原告已主张逾期付款的违约责任，故对其利息的诉求不予支持。关于违约金的诉求，原、被告双方在2019年8月9日所签的《房屋买卖合同》约定：买卖双方签订《清远市房地产买卖合同》与本合同不一致时以本合同为准，因双方在履行合同房屋交易过程中，实际上已变更了相关约定的条款，故违约金计算应按双方所签的《存量房屋买卖合同》约定的每日按未付房款的0.05%计算较为合理，并从房地产管理部门变更房屋所有权人登记次日（2019年12月13日）起计算。关于撤销权行使。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，王蕊霞诉请要求撤销其与苏梓韵签订房屋买卖合同的理由受到原告和中介方的欺诈及威迫，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（以下简称贯彻民法通则意见）第七十条规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。贯彻民法通则意见第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，王蕊霞在反诉状中自认购房目的是以最快速度解决房屋居住问题。综观王蕊霞、苏梓韵交易房屋过程，王蕊霞通过中介与苏梓韵洽谈购买房屋事宜，双方在8月份签订房屋买卖合同，王蕊霞支付10000元定金当日，苏梓韵已将房屋锁匙交给王蕊霞，王蕊霞在9月份就搬进房屋居住至今。之后因房屋存在的墙面质量问题及银行赎契流程等发生意见，从双方的短信记录显示，曾一度要解除合同及退款，后苏梓韵对房屋的修葺及经过王蕊霞对房屋维修部分进行验收，王蕊霞最终选择了继续履行合同，并支付了首期款。双方于2019年12月10日重新签订合同，并到房地产交易部门递件办理产权证，并约定在房产证下发当天就付清余款。当日，王蕊霞履行了交税义务。后因支付房屋余款问题，双方发生争执，分别向110报警，清远市公安局龙颈派出所接警处理，平息了争执，没有对相关人员进行处理。王蕊霞未能拿到房屋产权证，是苏梓韵申请了诉讼保全，且诉讼保全不影响王蕊霞对房屋的占有、使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王蕊霞未能举证受到原告和中介方的欺诈及威迫的证据，本院对其反诉撤销买卖合同的请求不予支持。关于王蕊霞提出的损失问题，其支付的税款是履行房屋买卖合同办理房产证应缴交的税款，是按合同约定由其支付的义务；其支付的其他损失，是王蕊霞居住房屋及生活所需支出，未能举证属于由苏梓韵支付的费用，故对王蕊霞反诉的其他损失请求不予支持。关于原告主张律师费问题，律师费是指律师为代理人代理法律事务应收取的费用。法律没有指明律师费必须作为当事人的经济利益予以考虑。本案原告未能举证证明律师费应由被告负担的证据，承担举证不能的法律后果。故本院对其律师费的诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王蕊霞在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏梓韵支付尚欠购房款182000元及逾期付款违约金（违约金支付方法，以182000元为基数，自2019年12月13日起至付清款日止，按每日0.05%计算）。二、驳回原告（反诉被告）苏梓韵的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王蕊霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2060元，财产保全申请费1430元，合共3490元。由原告负担25元，由被告王蕊霞负担3465元。案件反诉受理费1013元，由被告（反诉原告）王蕊霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林伟文二〇二〇年四月五日书记员  江 健附件1、本案适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第二条合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十条一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。第七十二条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附件2：执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件3：清远市清新区人民法院执行款账户。户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146*****391