青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终50号 上诉人（原审原告、反诉被告）：远东智慧能源股份有限公司。住所地：青海省西宁市城西区西关大街1号1号楼1单元1191室。 法定代表人：蒋承志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程劲云，青海夏都律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青海国太房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市城北区小桥大街6号国太旺座2号楼20层。 法定代表人：陈洪文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨生文，青海观若律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都文新，青海观若律师事务所律师。 上诉人远东智慧能源股份有限公司（以下简称远东公司）因与上诉人青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人远东公司的委托诉讼代理人程劲云，上诉人国太公司的委托诉讼代理人杨生文、都文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远东公司的上诉请求：1.撤销一审判决的第一项判决内容，依法改判由国太公司向远东公司支付转让价款12544699.80元和逾期付款违约金34456437.40元（自2018年8月24日起至支付之日止，12544699.80元每日按万分之五计付）；2.一、二审诉讼费用由国太公司承担。理由是：一审判决作出“远东公司按照国太公司已支付款项265663612.35元中先扣除其已缴纳的税金62208321.15元，主张国太公司尚欠合同转让金12544699.80元的诉讼请求无据可依，本院不予支持”的认定，实属错误。1.根据远东公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》第六条第2款的约定，双方进行的土地、房产转让所产生的费用不仅包括应由国太公司承担的税费，还包括应由远东公司承担的税费都是由国太公司承担。一审判决已查明的事实中，远东公司提交的西宁市城东区地方税务局一分局在2015年5月15日出具的《智慧能源资产转让涉税情况》已确定远东公司应缴税款合计61972918.36元，远东公司正是按照税务局核算的数额缴纳了税款。2.根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条、第十一条的规定，远东公司缴纳税金的时间完全符合国家税费缴纳规定的要求，完全是为了积极履行合同义务，协助国太公司早日取得土地、办理房产过户手续，该行为既不违反合同约定，也不违反法律规定。3.一审中远东公司已提交的证据能够证实双方交易金额及税金共计278208312.15元，减去国太公司已支付的税金62208312.15元，国太公司仅支付转让金203455300.20元，尚欠12544699.80元转让金未付的事实。远东公司认为应按照双方合同约定判令国太公司支付欠付转让金12544699.80元并承担逾期付款违约金34456437.40元（自2018年8月24日起至支付之日止，以12544699.80元为基数每日按万分之五计付）。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，严重损害了远东公司的合法权益，请求二审法院支持远东公司的上诉请求。 国太公司辩称，1.国太公司并不欠付远东公司转让价款，不应当承担逾期付款违约金。双方签订的《土地、房产转让合同》第一条、第五条约定：双方转让的标的是位于德令哈路58号院内的所有土地使用权和房屋所有权，其中包括划拨土地2036.5平方米；案涉土地、房产转让价格为21600万元。一审查明，国太公司已累计支付款项共计265663612.35元。国太公司已经超付合同约定转让价款，不存在欠付转让款的情况；双方在合同中约定的转让价款，包括划拨用地2036.5平方米土地使用权及其上房屋的价款，在远东公司至今未取得划拨土地转让的相关批准文件，合同约定的划拨土地使用权的转让无效的情况下，该部分划拨土地使用权及其上房屋的相应价款，应当从转让总价款中扣除。在该部分扣除划拨用地及地上建筑物的转让价款及税费后，国太公司支付的款项已远远超出根据合同约定的转让价款及税费总额。2.远东公司从国太公司已付款中扣除案涉土地、房屋转让相关税费的计算方法缺乏事实依据，且不符合合同约定及法律规定。一审法庭调查证实，国太公司向远东公司的付款，除两笔在附言中注明是税费外，其他均注明支付的是土地转让款或土地款。远东公司将国太公司明确支付的土地价款，未经同意扣收所谓税费的计算方法，明显与本案的客观事实不符。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方在合同中只约定相关税费由国太公司承担，但对于税费的数额、承担方式、承担时间等，双方在合同中并没有明确约定。因此，远东公司应当在实际缴付税费后，通知国太公司在合理的期限内向其支付。在此之前，国太公司应承担税费的数额和期限，均不能确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，在当事人没有特别约定的情况下，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。在双方明确约定了土地、房产转让价款的付款期限，而支付税费的数额和履行期限未确定的情况下，国太公司的付款，除附言中明确注明税费的两笔外，其他均应当首先充抵己到期的土地款。此外，远东公司主张的全部税费当中，并不包括纳税义务人应当是国太公司的契税。远东公司在上诉状中引用的《中华人民共和国契税暂行条例》，与其主张没有任何关系。 国太公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令解除国太公司与远东公司2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》，远东公司赔偿国太公司损失196884000元；2.本案一、二审诉讼费用由远东公司承担。理由是：1.一审判决认定案涉《土地、房产转让合同》中2036.5平方米划拨土地出让行为虽无效，但并不导致《土地、房产转让合同》整体无效，此事实认定及法律适用均存在错误。国太公司认为，适用《中华人民共和国合同法》第五十六条需要正确认定合同的性质，无效部分必须具有可分性，而案涉《土地、房产转让合同》约定转让的土地使用权及房屋不具有可分性。第一，从《土地、房产转让合同》的内容看，虽然双方转让的土地使用权、房产上存在多个土地使用权证和房屋产权证，但双方是将德令哈路58号院内的全部国有土地使用权及地上房屋作为一个整体进行转让，这从合同约定的转让土地和房产的基本情况、转让价款、转让标的交接等内容中都能看出。特别是双方并未对划拨用地和出让用地的转让价款分别定价，而是对德令哈路58号院内的全部国有土地使用权和房产整体作价21600万元作为转让价款。对于合同价款的不可分性，一审判决实际上也是认可的。因此，案涉合同约定的转让标的和转让价款，均是一个无法区分的整体。第二，从《土地、房产转让合同》的合同目的看，国太公司是一家房地产开发企业，以超过评估价的高价受让案涉房地产，完全是基于德令哈路58号院整体土地的开发利用价值，是为了对该块土地整体进行房地产开发。2036.5平方米划拨土地位于德令哈路58号院相对中心的位置，且自身没有通行道路，只能通过德令哈路58号院内的出让土地才能到达公共道路。如果这部分土地使用权无法完成转让，不但会使国太公司整体开发的目标受阻，而且出让部分土地由于必须给划拨土地留出通道，也会大大减损其开发价值。即使不考虑开发目的，若将划拨土地、房屋与德令哈路58号院内的其他土地、房屋强行分割，国太公司对其余出让土地、房屋，不论是转让还是自用，也将因必须给划拨土地预留通道，进而严重影响其价值。这也与国太公司签订合同的目的完全相悖。因此，一审判决只认定转让2036.5平方米划拨土地使用权的约定无效，而未认定合同整体无效，明显未充分权衡各方当事人的合同目的。2.退一步讲，即便依照一审判决对合同效力的认定，由于远东公司存在多项违约行为，导致国太公司无法实现合同目的，案涉《土地、房产转让合同》也应当予以解除。第一，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，当事人约定转让划拨土地使用权的合同并非当然无效，只要在起诉前取得人民政府同意转让的批准文件，转让合同属于有效合同。同时，双方虽然在合同中约定由国太公司办理过户手续，但该过户手续显然不包括对划拨用地的报批；即便包括，远东公司亦应当根据合同约定履行配合义务。但截至一审判决时，远东公司不但未取得人民政府同意转让划拨土地使用权的批准文件，甚至根本就没有向人民政府主管部门递交过申请。因此，不论人民法院最终认定该合同部分无效还是整体无效，远东公司未履行合同约定和法律规定的报批义务是导致合同无效的唯一原因，也是导致国太公司至今未取得转让土地、未完成房产过户登记的原因之一。因此，即使按照一审判决认定《土地、房产转让合同》中转让划拨土地使用权的约定无效后，基于案涉合同转让标的整体性和不可分性，必然会导致国太公司签订合同的目的根本无法实现，双方签订的《土地、房产转让合同》也应当予以解除。第二，一审法庭调查证实：案涉出让土地、划拨土地的原土地使用权人均为三普药业股份有限公司。2017年8月1日、2017年12月12日，远东公司才将土地使用权人的名称由三普药业股份有限公司变更为远东公司。由于名称变更登记是办理过户登记的前提条件，在远东公司完成土地使用权人名称变更之前，国太公司根本无法办理过户登记。但经国太公司多次催促，远东公司均以国太公司未付清转让款为由，拒绝办理变更登记。事实上，在2014年1月3日前，国太公司已经按合同约定支付了90％的转让款；2015年5月6日前，国太公司已付清所有转让价款。对此事实，一审判决也予以客观认定。正是由于远东公司拒绝和迟延办理更名登记的违约行为，导致国太公司和远东公司在2018年8月27日才向土地登记主管部门递交了过户登记申请。由于此时距签订《土地、房产转让合同》已过去了四年之久，不但因土地评估报告过期造成登记障碍，且因申请过户的土地被政府纳入土地收储范围，土地登记主管机关要求国太公司必须出具交易价格不作为征地补偿依据的承诺后，才予受理过户登记申请，增加了国太公司无法承受的交易成本和风险。因此，远东公司违反合同约定迟延办理土地使用权人名称变更登记，是造成出让土地使用权至今没有办理过户登记的原因，不但严重损害了国太公司的利益，且导致国太公司签订《土地、房产转让合同》的目的根本无法实现，《土地、房产转让合同》依法应当予以解除。3.远东公司应向国太公司赔偿损失196884000元。第一，根据《土地、房产转让合同》第八条约定，在国太公司按约履约的情况下，远东公司如不履行合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按本合同转让总价的万分之五承担违约责任。如前所述，远东公司不但未履行划拨土地使用权转让的报批义务，且迟延办理出让土地使用权人名称变更登记，导致国太公司至今未取得土地使用权的过户登记，远东公司应当按合同约定承担违约责任。同时，根据《土地、房产转让合同》第七条关于双方最迟在2014年8月31日前办理资产交接的约定，至少此时远东公司应当完成划拨土地使用权转让的报批和出让土地使用权人名称变更登记。第二，即使按照一审判决“除案涉2036.5平方米划拨土地外，其余案涉的出让土地、房产的权利主体已经变更为远东公司，具备办证条件”的认定，由于出让土地的使用权人名称变更登记的时间为2017年8月、2017年12月，远东公司至少应当承担名称变更登记完成之前的违约责任。因此，一审判决将国太公司赔偿损失的诉讼请求全部驳回明显不当。综上所述，一审判决事实认定及法律适用错误，导致判决结果不公，请求二审法院查明事实，依法改判。 远东公司辩称，1.一审判决作出案涉《土地、房产转让合同》中的划拨土地是可分的认定，完全正确。首先，在双方于2013年12月13日签订《土地、房产转让合同》之时，国太公司对案涉土地、房产进行了实地勘察，清楚了解上述土地、房产的现状，并对远东公司提交的土地使用权证、房产证及宗地图进行了验证。国太公司清楚明确地表示愿意进行交易活动，双方签订合同后也已经实际履行了合同，房产已经过户到国太公司指定的青海富康公司名下，出让土地的转让事宜也经西宁市人民政府同意，不存在出让土地无法转让的情形。其次，远东公司于2013年12月31日将案涉土地、房产实物资产移交给国太公司使用至今，直至2018年10月22日远东公司起诉国太公司要求其支付剩余转让金之前，国太公司从未向远东公司主张过划拨土地因未办理过户手续而无法使用，或因划拨土地与出让土地在利用时有明显区别，已影响了其开发使用之说，故无论从合同内容，还是从合同目的看，案涉划拨土地和出让土地在使用上完全能够分割，且一审判决对划拨土地返还土地价款已作出了另行解决的判决，充分考虑了各方当事人的合法权益。第三，国太公司作为一家房地产开发公司，其经营目的就是盖楼卖房，在其取得出让土地时，为划拨土地留出通行道路很容易，并不影响其开发利用价值。综上所述，一审判决认定《土地、房产转让合同》部分无效充分权衡了各方当事人的合同目的，维护了各方当事人的权利义务，应予维持。2.国太公司将违约责任转嫁给远东公司无事实和法律依据。首先，远东公司按照合同约定，一直积极配合国太公司办理相关手续，将土地、房产从原使用权人变更为远东公司，并向税务机关缴纳税款，合同履行过程中无违约行为。其次，根据西宁市土地市场服务中心的复函，系国太公司未向土地主管部门出具交易价格不作为征地补偿依据承诺书，证实了国太公司因不愿承受交易成本和风险单方违约的事实和行为。3.国太公司主张远东公司赔偿损失196884000元无事实和法律依据。根据《土地、房产转让合同》第八条约定，远东公司承担违约责任的前提条件是国太公司按约履约，但国太公司并未按照合同第七条约定在2014年8月31日前付清全部款项，故其无权追究远东公司的违约责任。其次，因双方在签订合同时已考虑到完成土地、房产产权变更登记需要较长时间，故在合同中并未约定具体办理土地使用权人名称变更登记时间，而在合同第七条约定2014年8月31日作为土地、房产实物资产交接时间。国太公司在其上诉状中所称2014年8月31日前远东公司应当完成划拨土地使用权转让的报批和出让土地使用权人名称变更登记之说，无事实和法律依据。 远东公司向一审法院起诉请求：1.依法判令国太公司立即支付远东公司价款12544699.80元；2.依法判令国太公司立即支付逾期付款违约金34456437.40元（自2014年1月1日起至2018年8月23日止计34456437.40元，自2018年8月24日起至支付之日止，以12544699.80元为基数，每日按万分之五计付）；3.本案诉讼费由国太公司承担。 国太公司向一审法院反诉请求：1.判令解除国太公司与远东公司（原远东电缆股份有限公司）于2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》；2.判令远东公司向国太公司赔偿损失共计196884000元；3.本案反诉费用由远东公司承担。 一审法院经审理查明，2013年12月13日，远东电缆股份有限公司作为转让方与受让方国太公司签订了《土地、房产转让合同》，合同约定：由远东电缆股份有限公司向国太公司转让位于西宁市德令哈路58号的房产、土地，土地面积共计33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨住宅土地2036.5平方米；房产建筑面积实际现有23390.26平方米。国太公司对上述土地、房产进行了实地察看，清楚地了解上述土地、房产的现状，对远东电缆股份有限公司提供的土地证、房产的房产证及宗地图进行了验证，清楚地了解了相关情况，无任何异议。以上土地、房产转让价格为21600万元，合同约定经双方签字盖章并在远东电缆股份有限公司收到国太公司支付的合同总额30%的款项（即6480万元）之日起生效，自合同生效之日起5日内，国太公司再支付合同总额的60%（即12960万元）；在国太公司定额支付满合同总额的90%（即19440万元）后，在土地、房产实物资产交付之前及交付之后出现的任何风险均由国太公司承担。如需要，远东电缆股份有限公司可根据国太公司要求，配合国太公司办理土地、房产、水、电的过户及变更手续。但所有变更土地、房产、水、电的过户手续均由国太公司负责办理，并承担所有费用和责任。远东电缆股份有限公司有义务积极配合国太公司办理相关手续。办理相关手续发生的所有费用及为了办理土地、房产的过户而进行的资产评估工作及发生的费用均由国太公司承担，包括但不限于法律、法规规定因涉及转让、过户而产生的应由远东电缆股份有限公司承担的税费等。同时约定，因远东电缆股份有限公司新厂区仍在建设期间，企业搬迁工作量大，最迟在2014年8月31日前，原国太公司的履约保证金转为付款，同时在国太公司付清所有款项后，双方签订《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》，远东电缆股份有限公司所有财产及人员均搬离德令哈路58号，德令哈路58号土地、房产由国太公司自动接收。合同签订后，无论何种原因如远东电缆股份有限公司不愿出售或交接本合同涉及土地、房产，视为其违约，向国太公司支付总转让价的10%作为违约金；如国太公司不愿购买土地、房产，视为其违约，向远东电缆股份有限公司支付总转让价的10%作为违约金。在国太公司按约履约的情况下，远东电缆股份有限公司如不履行本合同或不按期履行合同，进行移交合同中涉及的土地、房产，每逾期一日，应按合同转让总价的万分之五承担违约责任；国太公司如不履行本合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按本合同转让总价的万分之五承担违约责任。2013年12月31日，远东电缆股份有限公司与国太公司在《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》上签字盖章。因国太公司受让土地、房产后，最终需交给青海富康投资有限公司（以下简称青海富康公司），2013年12月27日，远东电缆股份有限公司作为出售方与青海富康公司签订《西宁市房屋买卖契约》，约定远东电缆股份有限公司将其坐落在西宁市城东区德令哈58号的房屋（房屋所有权证号为0XXXX，房屋用途为工业，钢混结构，建筑面积10801.11平方米）出售给青海富康公司，青海富康公司充分了解和知悉该房屋的具体情况，自愿购买该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋转让价格为21614220元，买方于2013年12月27日前支付1000万元；于2013年12月31日前支付11614220元。同时约定，该房屋于2014年9月1日前正式交付。在契约生效后两个半月内向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理房屋所有权转移登记产生的所有税费均由青海富康公司承担，包括按国家规定应由远东电缆股份有限公司承担的所有税费。2014年2月14日，远东公司作为转让方与受让方青海富康公司签订《房产转让合同》，约定远东公司自愿将其所有的位于西宁市德令哈路58号房屋（产权证号0XXXX、工业用途、钢混结构，建筑面积10801.11平方米）转让给青海富康公司，上述房产转让价格为21614220元。合同经双方签字盖章并在远东公司收到青海富康公司支付的合同总额30%的款项（即6484266元）之日起生效；自合同生效之日起5日内，青海富康公司再向远东公司支付合同总额的60%（即12968532元）；在青海富康公司向远东公司定额支付满合同总额的90%即19452798元后，在房产实物资产交付之前及交付之后，出现的其他任何风险均由青海富康公司承担。远东公司有义务配合青海富康公司办理相关手续，办理手续发生的所有费用及为了办理房产而进行的资产评估工作及发生的费用均由青海富康公司负责承担。2014年8月30日，远东公司作为转让方与受让方青海富康公司签订《土地、房产转让合同》，约定远东公司将其所有的西宁市德令哈路58号的土地、房产转让给青海富康公司，土地证号为宁国用（2009）第271号、宁国用（2012）第XXXX号、宁国用（2009）第272号、宁国用（2012）第268号，面积33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨土地2036.5平方米；房产证号为宁房公字第XXXX号，房产建筑面积实际现有14881.95平方米，最终面积以西宁市不动产登记中心实测为准。青海富康公司对上述土地、房产进行了实地察看，清楚地了解上述土地、房产的现状，对远东公司提供的上述土地的土地证、房产的房产证及宗地图进行了验证，清楚地了解相关情况，无任何异议。上述土地、房产的转让价格为194385780元，其中土地价格为165536395元，合同经双方签字盖章并在远东公司收到青海富康公司支付的合同总额30%的款项即58315734元之日起生效。自合同生效之日起5日内，青海富康公司再向远东公司支付合同总额的60%即116631468元，在青海富康公司向远东公司定额支付满合同总额的90%即174947202元后，在土地、房产实物资产交付之前及交付之后，出现的其他任何风险均由青海富康公司承担。远东公司有义务积极配合青海富康公司办理相关手续，办理相关手续发生的所有费用均由青海富康公司承担。合同签订后，如远东公司不愿出售或交接合同涉及的土地、房产，视为远东公司违约，远东公司向青海富康公司支付总转让价的10%作为违约金；如青海富康公司不愿购买土地、房产，视为青海富康公司违约，青海富康公司向远东公司支付总转让价的10%作为违约金；在青海富康公司按约履行的情况下，远东公司如不履行合同或不按期履行合同、移交土地、房产，每逾期一日，应按转让总价的万分之五承担违约责任；青海富康公司如不履行合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按转让总价的万分之五承担违约责任。上述合同签订后，至2014年8月30日远东公司已经搬离了上述案涉土地及房产，德令哈路58号土地、房产由国太公司自动接收。 另查明，案涉出让土地31653.64平方米、划拨土地2036.5平方米，原土地使用权人均为三普药业股份有限公司。2017年8月1日，原三普药业股份有限公司名下宁国用（2009）第271号土地证项下面积13751.52平方米工业用地、宁国用（2009）第272号土地证项下面积3571.60平方米工业用地、宁国用（2012）第268号土地证项下面积14366.52平方米工业工地，共计31653.64平方米，土地使用权人均变更为远东公司，产权证号依次为青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号、第0027385号、第0027386号。2017年12月12日，原土地使用权人三普药业股份有限公司名下划拨土地2036.5平方米，产权证号为：宁国用（2012）第XXXX号，权利人变更为远东公司，产权证号：青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号。案涉房屋23390.26平方米，其中原三普药业股份有限公司名下10801.11平方米房屋产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号宁房权证城东区字第XXXX号于2014年5月20日产权人变更为青海富康投资有限公司（产权证号为宁字第XXXX号），其中青海中药制药厂名下宁房公自第XXXX（2-1）（2-2）号房屋所有权证项下14881.95平方米房屋于2017年12月5日权利人变更为远东公司，房屋面积为11119.59平方米，产权证号为青（2017）西宁市不动产权第XXXX号。 再查明，2014年8月7日远东电缆股份有限公司更名为远东公司。 还查明，2017年3月20日，国太公司向远东公司发出《关于办理西宁市城东区德令哈路58号院地块土地证变更登记手续的函》，函件内容：“合同签订后截至今日，我公司累计支付土地价款21390万元，累计支付土地增值税、交易税等各项费用共计22216218.56元，已经履行了合同的绝大部分付款义务，但远东电缆公司一直未能配合解决我方土地过户手续，目前该土地证仍登记在三普药业股份有限公司名下。为了解决土地证变更问题，我公司自2015年初就指派专人与西宁市国土资源管理局进行协调，但一直因为土地证中的权属人与合同转让人不一致的问题无法给予办理……请贵公司根据国土资源管理局的要求将土地转让前的相关义务履行完毕，并负责于2017年4月30日前协调有关部门完成土地权证的变更登记手续。”2017年3月31日，远东公司向国太公司回函：“因贵司工作的延迟，在从2013年12月签订合同后没有及时妥善办理土地权证的变更，而现在因国家权证变更登记工作在政策上发生变化，增加了该项变更工作的难度，贵司来函要求违反合同约定，完全颠倒了原合同约定的双方权利义务和主次关系……同时贵司在收到本回函一个月将尚欠我公司的1900多万元的转让余款以及违约金支付完毕。”2018年8月8日，西宁市土地市场服务中心给远东公司、远东公司董事会出具宁土市场〔2018〕20号《西宁市土地市场服务中心关于对有关事项确认的函》，内容为2018年5月远东公司与青海富康公司双方申请办理位于西宁市城东区德令哈路58号国有建设用地使用权交易鉴证业务，经中心工作人员审查资料，远东公司于2013年11月、2014年2月出具过董事会及临时股东大会决议，并已履行《上海证券交易所股票上市规则》的相关信息披露要求。现因原董事会成员与现董事会成员不一致，需远东公司以及董事会成员确认上述决议内容，以便资料齐全后及时为双方办理国有建设用地使用权交易鉴证及后续不动产登记。2018年8月17日远东公司回函对其2013年11月、2014年2月董事会及临时股东大会决议内容予以认可，同时附录董事会成员签字确认页。远东公司的银行进账单据等显示远东公司收到国太公司转让金及税款共计265663612.35元；国太公司的银行付款回单、税收缴款等显示其向远东公司于2014年1月3日之前向远东公司付款19440万元，该款项达到合同总额90%，2015年5月6日之前向远东公司付款21594万元，该款项已达合同总额100%。国太公司称总计已向远东公司付合同价款264118195.63元，缴付税费10383335.65元。后双方为办理产权转让手续发生争议诉至一审法院。远东公司请求国太公司支付资产转让价款并承担逾期付款违约金，国太公司请求解除双方签订的《土地、房产转让合同》及赔偿损失。 在案件审理过程中，就案涉划拨用地2036.5平方米的土地使用权的转让问题一审法院依职权向西宁市土地市场服务中心进行调查，西宁市土地市场服务中心函件回复称：“我中心于2018年8月27日收到远东智慧能源股份有限公司和青海富康投资有限公司共同申请关于转让位于西宁市德令哈路58号三宗国有建设用地使用权，转让土地面积共计31653.64平方米（其中不动产权证书号为青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号的土地使用权面积3571.60平方米；青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号的土地使用权面积14366.52平方米；青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号的土地使用权面积13715.52平方米），三宗土地均为工业出让用地。对于案件中涉及划拨用地转让的问题，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。’对于划拨用地转让此次国家土地二级市场试点工作中也做出了‘以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，重新核发划拨决定书后直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，报经市政府批准，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入后办理不动产登记。’故两家公司涉及划拨用地转让的需报经市政府批准同意后，方可来我中心申请办理交易鉴证，并依法缴纳土地出让金后办理不动产登记。对于案件中涉及出让方式取得的土地使用权转让部分问题，由于资料审查中发现提交资料中《土地评估报告》过期；宗地转让价格异常两个问题，我中心在督促申请单位延长《土地评估报告》期限的同时，将价格异常的问题逐级报请市政府，并按市政府要求对两家公司是否属于关联企业和宗地规划用途做了调查。2018年12月10日经市政府同意，由受让方出具该交易价格不作为旧城改造、基础设施建设征地补偿依据的承诺后，国土资源部门依法予以交易鉴证和登记。我中心于2018年12月14日将情况告知申请单位，由于当时需要延长《土地评估报告》期限，申请单位将申请资料撤回，至今未到我中心再次提出申请。” 另，一审法院依职权向西宁市自然资源所有者权益开发利用科就案涉划拨用地2036.5平方米的土地使用权转让流程及禁止转让范畴进行调查，西宁市自然资源所有者权益开发利用科答复称：按照土地管理法的相关规定，在法律规定范围内，如果划拨用地土地出让方缴纳了土地转让金及土地契税、增值税，符合政府审批条件，划拨用地是允许转让的，但划拨用地如属保障房取得用地，其使用权转让或存在政策性障碍。 一审法院认为，案件争议焦点是：（一）原远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》应否解除；（二）远东公司主张国太公司支付资产转让价款12544699.80元及逾期付款违约金34456437.40元应否支持；（三）国太公司主张远东公司赔偿损失196884000元应否支持。 关于焦点一原远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》应否解除的问题。国太公司诉称在双方签订转让合同后至今，远东公司未向相关人民政府提交批准转让合同约定的划拨住宅土地2036.5平方米的使用权的文件及资料，致使国太公司无法取得转让土地及房产的过户登记，该合同应当认定为整体无效，致使国太公司的合同目的不能实现，应予解除。经查，案涉《土地、房产转让合同》约定远东公司将位于西宁市德令哈路58号的房产、土地转让给国太公司，土地面积共计33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨住宅土地2036.5平方米，房产建筑面积实际现有23390.26平方米，转让价款为21600万元。对于案涉转让的31653.64平方米出让土地，西宁市土地市场服务中心宁土市场［2019］31号复函已经明确，2018年远东公司与富康公司共同申请办理案涉三块出让土地的转让事宜，已经市政府同意，只要土地受让方出具交易价格不作为旧城改造、基础设施建设征地补偿依据的承诺后，国土资源部门依法予以交易鉴证和登记，同时案涉三块出让土地产权证已办至远东公司名下，因此案涉出让土地办理产权转移不存在不能出让的情形。案涉转让的城东区德令哈路58号房产，其中登记在三普药业股份有限公司名下的10801.11平方米房产，2014年5月20日已经过户登记至青海富康公司名下，另外房屋建筑面积11119.59平方米，宗地面积13715.52平方米，权利性质为出让土地自建房，产权已登记在远东公司名下，房产亦具备转让过户的条件。只是案涉土地中划拨土地2036.5平方米的出让至今未取得人民政府同意转让的批准文件，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”案涉《土地、房产转让合同》中对划拨土地2036.5平方米的出让约定部分应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，案涉《土地、房产转让合同》有关划拨土地出让部分的约定无效并不影响该合同中其他部分的效力，且远东公司与国太公司签订合同后，该合同中部分房产已经过户登记至青海富康公司名下。因此，国太公司主张因案涉划拨土地部分2036.5平方米不能转让，案涉《土地、房产转让合同》整体无效，致使国太公司的合同目的不能实现，应予解除的理由不能成立，一审法院不予支持。因案涉划拨土地2036.5平方米的转让部分合同无效，国太公司享有向远东公司请求返还财产的请求权，远东公司对于已经接受的划拨土地2036.5平方米的转让价款负有返还义务。但案涉合同中对土地、房产转让价格约定总计为21600万元，其中土地价格为165536395元，包括出让土地和划拨土地。针对划拨土地部分2036.5平方米部分应返还的土地价款在本案中难以具体确定，对此双方可另行解决。 关于焦点二远东公司主张国太公司支付资产转让价款12544699.80元及逾期付款违约金34456437.40元应否支持的问题。案涉《土地、房产转让合同》转让价格为人民币21600万元，远东公司现认可收到国太公司款项总计265663612.35元。但远东公司认为国太公司虽已付款项265663612.35元，按照合同约定该款项应包含国太公司应缴纳税金62208312.15元。双方交易金额及税款总计应为278208312.15元，减去国太公司已支付的税金62208312.15元，国太公司仅支付转让金203455300.20元，尚欠12544699.80元转让金未付。经查，案涉的数份合同中对涉及转让、过户而产生的税费等事项合同已约定均由受让方承担。西宁市城东区地方税务局税务一分局于2015年5月15日向远东公司出具《智慧能源资产转让涉税情况》确定远东公司应纳税款合计为61972918.36元。但远东公司在履约过程中，提交了其实际已缴纳税金62208312.15元的原始凭据及税单单据。一审法院认为，案涉《土地、房产转让合同》约定，合同交易中涉及转让、过户而产生的税费应由国太公司承担，但该合同并未明确约定土地、房产转让款与税金先后履行的清偿顺序，对税金的缴纳期限西宁市城东区地方税务局亦未确定时间，远东公司亦未向一审法院提交证据证明，就产生的税费已向国太公司明确告知并要求给付，根据国太公司提交的转款凭证，附言中绝大部分已写明是土地款。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十条规定：债务人的给付不足以清偿对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。案涉《土地、房产转让合同》对土地、房产转让款的支付时间有明确约定，且根据国太公司提交的转款凭证，附言中绝大部分已写明是土地款。远东公司亦未向一审法院提交证据证明，就产生的税费已向国太公司明确告知并要求给付。因此国太公司现已支付给远东公司的265663612.35元应当先抵充已到期的土地、房产转让价款。现远东公司按照国太公司已支付款项265663612.35元中先扣除其已缴纳的税金62208312.15元，主张远东公司尚欠合同转让金12544699.80元的诉讼请求无据可依，一审法院不予支持。因此远东公司以12544699.80元为本金向国太公司主张逾期付款违约金，亦无依据，一审法院亦不予支持。国太公司现已向远东公司付款总计265663612.35元，所付款项已达到案涉《土地、房产转让合同》约定的转让价款21600万元，国太公司欠付款项应当是合同约定的转让税费，对此远东公司可另行诉讼。 关于焦点三国太公司主张远东公司赔偿损失196884000元应否支持的问题。国太公司诉称由于远东公司至今未取得人民政府对案涉土地使用权中划拨用地同意转让的批准文件，未按约定配合办理土地过户手续导致转让的土地不能完成产权变更登记给国太公司造成巨额经济损失，故主张赔偿损失。一审法院认为，无论是远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》还是远东公司与青海富康公司签订的《土地、房产转让合同》均明确约定，受让方对案涉土地、房产进行了实地查看，清楚了解了土地证、房产的现状，对于出让方提供的土地、房产证及宗地图进行了验证，明确约定所有变更土地、房产、水、电过户手续均由受让方负责办理，并承担所有费用及责任。出让方有义务积极配合办理受让方办理相关手续。而上述合同签订时，案涉转让的土地、房产均不在远东公司名下，对此无论是国太公司还是青海富康公司应是明知的，这也势必涉及远东公司必须在前期完成权属主体名称变更登记，才能完成案涉土地、房产的转让。案涉的两份《土地、房产转让合同》对完成产权变更登记的时间没有约定，国太公司并未提交证据证明，除案涉的2036.5平方米划拨土地外就案涉的其他出让土地、房产的产权变更存在故意或过失导致不能完成产权变更，且除案涉的2036.5平方米划拨土地外，其余案涉的出让土地、房产的权利主体已经变更为远东公司，具备办证条件，从西宁市土地市场服务中心宁土市场［2019］31号复函看，案涉出让土地虽存在远东公司前期未完成权属主体名称变更登记等客观因素，但并不是至今未能产权变更登记的直接因素，办理转让案涉出让土地时受让方亦应履行向土地有关部门的前期配合义务。现国太公司就其赔偿的损失196884000元未提供确实有效的证据，故一审法院不予支持。至于案涉的2036.5平方米划拨土地的转让，如最终不能取得人民政府批准，国太公司可以另行就此主张损害赔偿。 综上，远东公司与国太公司就案涉土地、房产转让达成协议，应当严格依照合同约定，相互配合完成权属变更登记，案涉合同对转让税费与合同价款的履行顺序没有明确约定，远东公司先行扣除税费后主张国太公司欠付转让价款，并主张损失的请求不能成立，一审法院不予支持，国太公司以案涉划拨土地不能转让为由主张案涉合同无效应予解除，并主张赔偿没有法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据〉的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回远东公司的诉讼请求；二、驳回国太公司的反诉请求。本诉案件受理费276805.69元，由远东公司负担；反诉案件受理费513110元，由国太公司负担；诉讼保全申请费5000元，由远东公司负担。 二审期间，远东公司围绕其上诉请求向本院提交以下新证据： 证据1.2017年4月19日《关于对〈办理土地证变更回复〉的复函》复印件一份，拟证明：国太公司于2017年4月19日认可已承担土地增值税共计4966.09万元、营业税及附加税共计1204.91万元的事实，一审判决对国太公司不知产生税费且远东公司未告知、未要求给付的认定属错误认定； 证据2.2017年5月17日《关于对〈办理土地证变更回复函〉的复函》复印件一份、2017年7月18日《工作联系函》复印件一份、2017年8月8日《工作联系函》复印件一份，拟证明：国太公司于2017年5月至8月期间向远东公司提出要求重新签订合同，将资产受让主体变更到其子公司青海富康公司名下，增加了变更难度，这亦是国太公司未能实现土地使用权权属变更原因之一； 证据3.2017年11月10日《工作联系函》复印件一份，拟证明：国太公司对交易过程中涉及的税费无任何异议，同时证明远东公司已按合同约定履行了全部协助办理土地、房产过户手续的义务； 证据4.2018年3月15日《工作联系函》复印件一份，拟证明：远东公司积极配合国太公司办理产权过户手续，无任何违约行为，同时国太公司承诺在办理变更手续时发生意外法律问题、经济纠纷所造成的损失均由国太公司承担。 国太公司质证认为，1.对证据1的真实性无异议，但对证明方向不认可。该复函第四条是对远东公司要求国太公司支付剩余转让款1900万元的回复意见，其完整意思是如果远东公司要求国太公司承担这么多税费，远东公司应当提供正规发票。该条中表述的税金数额是国太公司引用远东公司主张的数据，不是国太公司认可的数据。2.对证据2的真实性无异议，对其证明方向不认可。远东公司完成名称变更登记，是国太公司办理转让过户的前提条件，转让的土地和房产，不论最终过户到国太公司还是青海富康公司名下，对远东公司应完成的名称变更登记义务没有任何影响。3.对证据3的真实性无异议，对其证明方向不认可。国太公司对合同约定交易产生的税费由其承担的内容无异议，不代表国太公司对应当承担税费的具体数额无异议。远东公司一直未向国太公司提供完税凭证，国太公司无法确定税费数额，才在该联系函中要求远东公司提供完税凭证。此外，该联系函只能证明国太公司要求远东公司履行配合义务，不能证明远东公司实际履行和完成了配合义务。4.对证据4的真实性无异议，对其证明方向不认可。该联系函中涉及的“营改增”、成立新的登记部门的问题，恰好证明由于远东公司迟延履行配合、协助办理产权登记义务，导致因国家政策变更给过户登记造成了障碍。该联系函记载的国太公司承诺内容与远东公司拟证明的内容不具有同一性。 本院认为，对上述证据的真实性予以确认，证据2中的三份函件能够证明国太公司于2017年5月至8月向远东公司提出变更受让主体为青海富康公司的要求，予以采信；证据1、3、4与本案诉争焦点没有关联性，不予采信。 国太公司围绕其上诉请求向本院提交以下新证据： 证据1.《远东电缆股份有限公司关于部分资产以公开挂牌方式转让的公告》复印件一份； 证据2.《招标文件》及《中标通知书》复印件一份； 证据3.《远东电缆股份有限公司拟出售部分建筑物和土地使用权资产评估项目评估报告》复印件一份； 证据4.《远东电缆股份有限公司关于部分资产转让的进展公告》复印件一份。 上述证据1-4拟证明：远东公司将德令哈路58号院内土地、房产作为一个资产包，整体进行招标，国太公司以21600万中标的事实。 远东公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，不认可证明方向，按照案涉合同履行情况，并不存在土地无法转让的情形。 本院认为，对上述证据的真实性予以确认，证据3能够证明案涉土地、房产价值评估情况，予以采信；证据1、2、4与本案诉争焦点无关，不予采信。 二审经审理查明，《远东电缆股份有限公司拟出售部分建筑物和土地使用权资产评估项目评估报告》（卓信大华评报字（2013）第124号）正文第4页第一条载明“本次评估的委托方和产权持有单位均为远东电缆股份有限公司。”正文第18页第十二条载明“5.评估报告使用有效期为一年，即自本报告载明的评估基准日2013年10月31日起至2014年10月30日止，超过本报告使用有效期不得使用评估报告。” 国太公司于2017年5月17日向远东公司回函称“根据土地管理部门现在的管理要求，土地权属人和合同转让人需为同一主体（名称相符）。贵我双方于2013年12月13日签订了《土地、房产转让合同》（以下简称‘原合同’），现需由贵我（及我方指定方）重新签订转让合同……现需把原合同涉及的该土地、房产与青海富康投资有限公司重新签订合同，并需贵司配合办理过户手续。” 国太公司于2017年7月18日向远东公司发《工作联系函》称：“贵司，因西宁市城东区德令哈路58号地块过户需要，双方需重新签订房产、土地出让合同（我公司签订合同名称更改为：青海富康投资有限公司），原合同全部条款权益不变。” 国太公司于2017年8月8日向远东公司发《工作联系函》称：“现【宁房权证城东区字第XXXX号】房产登记至我方子公司青海富康投资有限公司名下，我司与城东地税及西宁市国土资源管理局多次沟通，既满足税务部门的要求同时满足国土部门的规定，现将重新签订合同更改如下……3.重新签订的合同与原合同除合同主体外，其他的合同目的、权利义务和所约定的一切事宜的条款都不予更改。” 经二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：（一）国太公司主张2013年12月13日《土地、房产转让合同》予以解除能否成立的问题；（二）远东公司要求国太公司支付转让价款12544699.80元及逾期付款违约金的诉讼请求能否成立的问题；（三）国太公司要求远东公司赔偿损失196884000元的诉讼请求能否成立的问题。 本院根据双方的诉辩意见，结合双方对一审判决认定事实的意见和相关法律规定，对争议焦点逐一分析认定如下： （一）关于国太公司主张解除2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》能否成立的问题 国太公司认为，案涉《土地、房产转让合同》中关于转让划拨地的约定无效，双方无争议，远东公司的实际履行行为无法体现其就该划拨地的转让事宜向政府报批。国太公司受让的标的物是不可分割的整体，无法量化划拨土地使用权对应的土地价款，划拨地无法转让将造成整个资产包价值贬损，为划拨地单独修建通道也影响土地开发价值。关于转让出让地，在国太公司早已付清合同价款的情况下，远东公司并未积极履行办理土地使用权变更手续的义务，最后该部分土地被政府收储，且土地评估报告过期，远东公司对此既未申请延长亦未重新评估。因此，由于远东公司的违约行为，《土地、房产转让合同》的合同目的无法实现，应予以解除。 远东公司认为，双方在签订《土地、房产转让合同》时，国太公司清楚了解案涉土地的权属情况，2013年12月31日双方完成实物资产移交，2014年5月完成部分房产的过户，双方对转让出让地的共同申请已经过政府批准，是国太公司拒绝提交价格承诺且撤回申请，因其意图规避交易过程中的经营风险，导致其至今无法取得出让地土地使用权，若国太公司积极配合，不存在办理出让地过户手续的履行障碍。关于划拨土地部分，因不涉及保障性住房的问题，不排除后期可以办理过户手续，且2014年土地就已交付国太公司使用，即便暂时无法办理这部分土地的转让手续，也不影响国太公司的开发行为。因此，案涉合同不存在无法实现合同目的的情形，不应予以解除。 本院认为，首先，远东公司和国太公司在案涉合同中约定转让出让地的相关事宜，系对自身权利义务的处分，符合意思自治，故在合同履行过程中，应当始终贯彻诚实信用原则，即按照合同约定的条件，切实履行自己所承担的义务，相互配合履行，共同全面地实现合同签订目的。案涉《土地、房产转让合同》约定转让价款为21600万元，远东公司现已收到国太公司支付的款项总计265663612.35元，且远东公司已于2013年12月31日将案涉土地、房产实物全部交付给国太公司，合同约定的支付价款以及交付实物的义务已经履行。案涉房屋23390.26平方米，其中原三普药业股份有限公司名下10801.11平方米房屋（产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号宁房权证城东区字第XXXX号）于2014年5月20日产权人变更为青海富康公司（产权证号为宁字第XXXX号），故该部分房屋产权已按照2014年2月14日《房产转让合同》完成变更。另外青海中药制药厂名下14881.95平方米房屋（产权证号为宁房公自第XXXX（2-1）（2-2）号）于2017年12月5日产权人变更为远东公司（产权证号为青（2017）西宁市不动产权第XXXX号），因部分房屋灭失，房屋面积登记为11119.59平方米，故对于该部分房产，青海富康公司可直接依据2014年8月30日《土地、房产转让合同》要求远东公司履行产权变更义务。二审庭审中，远东公司亦承诺目前所有的产权已具备过户条件，承诺可以履行。 其次，合同约定“所有变更土地、房产、水、电的过户手续均由国太公司负责办理，并承担所有费用和责任”“办理相关手续发生的所有费用及为了办理土地、房产的过户而进行的资产评估工作及发生的费用均由国太公司承担”，即相关产权过户、变更、资产评估工作均由国太公司负责，远东公司承担配合办理的义务，故，国太公司有关因远东公司逾期办证、土地评估报告过期导致合同目的不能实现的理由不能成立。根据一审查明的事实，远东公司和青海富康公司已于2018年8月27日向西宁市土地市场服务中心共同申请转让案涉西宁市德令哈路58号三宗国有建设用地使用权，该中心明确答复土地评估报告因过期需要延长期限，并要求受让方出具交易价格不作为旧城改造、基础设施建设征地补偿依据的承诺。由此可看出，案涉出让地土地使用权可以完成过户转让，只是需要达到主管行政单位对于办理过户提出的要求，此为合同实际履行中需要完成的程序性事项。只要双方本着诚实信用原则，根据合同约定分配给各自的义务，国太公司积极主动办理相关事项，远东公司亦积极协助、配合国太公司完成相关事项，按照法律法规、政策要求，相互配合、积极主动完成主管单位的前述要求，合同内容可以履行。 最后，国太公司主张《土地、房产转让合同》应予解除的主要理由是在转让划拨土地2036.5平方米的合同约定无效的情况下，受让标的即西宁市德令哈路58号院内的土地及房产，作为一个整体的开发利用价值已严重受损，国太公司的合同目的为房地产开发，故合同目的无法实现。对此，本院认为，其一，合同内容部分无效，不影响其余合同内容的效力，且案涉划拨用地在转让的土地中占比较小；其二，双方在合同中约定的是转让工业用地和划拨用地，并未约定合同目的为商业用地及房地产开发，因此根据合同本意理解双方签订合同的目的就是转让工业用地、划拨用地，至于国太公司受让后作何用途属于其自身经营范围，非双方合意范围，故国太公司主张双方签订合同的目的为房地产开发的理由不能成立。依据本院前述分析，双方签订的合同内容可以履行，合同目的可以实现；其三，即便合同约定国太公司受让土地的目的为房地产开发，因划拨用地转让最终能否由政府审批通过目前还无法确定，若划拨土地部分无法完成转让，则对其余土地开发有无影响、影响程度均不得而知，国太公司无法证明2036.5平方米划拨地转让的合同约定无效导致案涉出让地无法开发利用，也无法证明其主张的房地产开发目的无法实现；其四，从签订合同的理性人角度而言，国太公司作为专门从事房地产开发的企业，若认为划拨用地与出让土地的开发利用具有整体性，是构成案涉合同订立的交易基础，则其理应对划拨用地转让过程中可能存在的风险保持足够的审慎性，应当预见划拨用地无法完成转让可能将对出让地的开发利用产生何种影响，其对划拨用地与出让土地的地理空间分布亦是明知的，但国太公司与远东公司仍然约定转让划拨用地，故在划拨用地转让发生履行障碍的情况下，国太公司以此作为合同目的不能实现并要求解除合同的理由不能成立。综上，双方已经履行了支付价款及交付实物资产的义务，部分房产已经过户，除划拨地无法确定最终能否履行外，其余合同内容可以履行，国太公司主张因划拨地转让无效、远东公司违约导致合同目的不能实现进而要求解除合同的上诉请求依法不能成立，应予驳回。 （二）关于远东公司要求国太公司支付转让价款12544699.80元及逾期付款违约金的请求能否成立的问题 远东公司认为，其缴纳的税金62208312.15元应当由国太公司承担，现国太公司已支付款项为265663612.35元，减去远东公司已支付的税金62208312.15元，国太公司仅支付转让金203455300.20元，尚欠12544699.80元转让金未付。依据2013年12月13日《土地、房产转让合同》第六条对付款进度的约定以及第八条对违约责任的约定，远东公司按照国太公司欠付数额分段计算得出逾期付款违约金34456437.40元，且自2018年8月24日起至支付之日止，以12544699.80元为基数每日按万分之五计付。 国太公司认为，其已全部付清合同转让价款，案涉合同对税金的承担方式和缴纳期限未作约定，远东公司在缴纳税款后也未向国太公司履行通知义务，税款缴纳期限和数额均不明，不应提前扣除。 本院认为，第一，双方于2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》第五条“转让价格”约定“甲乙双方一致同意上述土地、房产转让价格合计为人民币21600万元”，第六条“合同生效及付款方式”第2款约定了国太公司应负担因涉及转让、过户而产生的应由远东公司承担的税费，由此，远东公司和国太公司在合同中仅约定转让价款和因转让产生的税款承担主体，但并未明确转让价款和税款支付的先后顺序，远东公司亦未提供证据证明双方对此问题另行达成合意。因此远东公司主张国太公司支付的款项先行抵扣税款缺乏合同依据。第二，虽然《土地、房产转让合同》约定国太公司应当承担远东公司缴纳的税费，但远东公司作为纳税义务主体申报缴税后，并未及时通知国太公司相应税费的发生时间和具体数额，国太公司无法也不具备条件知晓其应当承担的税费数额。因此，在税费数额不明确的情况下，国太公司向远东公司的转账行为系基于支付合同转让价款的义务，且除了双方均明确认可的已由国太公司缴纳的税款外，转账凭证上注明的“用途”均为“土地款”或“补偿款”或“土地补偿款”或“土地出让款”，在转账用途标注明确的情况下，远东公司主张应先行扣除其缴纳的税费缺乏事实依据。第三，远东公司主张其已缴纳税款62208312.15元，并提交了相应的缴税凭证，根据一审法院于2019年9月25日依职权向西宁市城东区税务局吴涛的调查笔录，其表明因远东公司提交的税款凭证可能还含有其他业务，税务部门无法仅依据该凭证进行细分，远东公司应持记账原始凭证和具体科目计提税金凭证一一对应。现远东公司并未提交证据证明其缴纳的税款62208312.15元均是因案涉土地、房产转让而产生的，且在税务部门未对此做出明确说明的情况下，远东公司主张在转让价款中先行扣除税费缺乏事实依据。综上，一审判决已查明国太公司已支付远东公司265663612.35元，远东公司认为先扣除已缴纳的税费62208312.15元后国太公司仍欠付合同转让价款的主张，因混淆相应款项性质，依法不能成立，如后期双方对确因案涉土地、房产转让产生的税费核对清楚，可另案主张。关于远东公司主张的逾期付款违约金问题，根据国太公司一审提交的转账凭证，其从2014年6月13日至2018年8月20日一直持续支付款项，已累计支付265663612.35元，早已超过合同总价款21600万元，国太公司已按期足额支付转让款，虽总价款中最后10%的款项未约定履行期限，国太公司亦已付清，国太公司不存在逾期付款的事实，远东公司主张国太公司支付逾期付款违约金的上诉请求依法不能成立。二审庭审中，远东公司主张按合同总价款为基数计算违约金，超出一审诉求，本院不予审理。此外，案涉合同关于转让划拨地的合同约定因违反法律强制性规定而无效，关于合同约定无效的后续事宜，双方未提出相关主张，对此双方可根据之后划拨地问题的不同状况另行解决。一审法院对此节处理正确，二审予以维持。 （三）关于国太公司要求远东公司赔偿损失196884000元的请求能否成立的问题 国太公司认为，2013年12月13日《土地、房产转让合同》第七条约定双方应于2014年8月31日前完成资产交接，该约定应当包含完成产权过户的意思表示，至少应具备办理过户的条件。远东公司于2014年1月4日（即合同生效之日）开始负有办理更名手续的义务，但其在2017年8月至12月才将土地使用权人从“三普药业股份有限公司”变更为“远东智慧能源股份有限公司”，导致案涉出让地至今无法完成转让，远东公司应当向国太公司赔偿因迟延履行造成的损失。 远东公司认为，其不存在违约行为，远东公司已于2013年12月31日交付实物资产，且足额缴纳税款，积极履行配合义务。国太公司在签订合同之时即了解权属情况，对办证时间应有预期，双方在合同中也未约定办理过户登记的时间，国太公司主张的损失缺乏依据。 本院认为，首先，2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》约定“在国太公司按约履约的情况下，远东电缆股份有限公司如不履行本合同或不按期履行合同，进行移交合同中涉及的土地、房产，每逾期一日，应按合同转让总价的万分之五承担违约责任”，国太公司依据该约定主张赔偿损失196884000元，实际上是主张违约金，该约定适用的条件是远东公司未按期移交合同中涉及的土地及房产，而双方又约定“因远东电缆股份有限公司新厂区仍在建设期间，企业搬迁工作量大，最迟在2014年8月31日前，原国太公司的履约保证金转为付款同时在国太公司向远东电缆股份有限公司付清所有款项后，双方签订《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》”，即双方约定了土地、房产移交的最晚时间是2014年8月31日。结合本案查明的事实，远东公司已于2013年12月31日将土地、房产全部移交给国太公司，已按约移交土地、房产，只是未办理过户手续，而前述合同约定的违约责任条款针对的是实物资产逾期交付的行为，并未约定逾期办理产权过户如何处理，且合同亦未约定土地及房产办理过户登记的具体时间，故国太公司不能依据前述违约责任条款主张因远东公司逾期办证、逾期过户而要求其承担违约金，缺乏合同依据；其次，合同约定由国太公司办理土地、房产的过户及变更等事宜，并承担所有责任，并约定土地、房产实物资产交付前后出现的任何风险由国太公司承担，双方签订协议前后还存在一个特殊的客观事实是需要办理过户的房产、土地均不在远东公司名下，需要受让过户登记的主体亦不是国太公司，故该事实也导致在向主管行政部门申请变更登记过户时存在手续繁多、进展缓慢的实际情况。综上，国太公司主张的前述违约金无合同依据，国太公司也无充足证据证明远东公司存在逾期办证、逾期过户的违约事实，国太公司主张远东公司迟延履行合同义务并赔偿196884000元的上诉请求依法不能成立。 综上，上诉人远东公司的上诉请求和上诉人国太公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费789915.69元，由远东智慧能源股份有限公司负担276805.69元，由青海国太房地产开发有限公司负担513110元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李  云 审 判 员 王  伦 审 判 员 王 依 沙 二〇二〇年四月十三日 法官助理 （王雅婷 书 记 员 张 艳 芳