广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初375号原告：陆永花，女，1989年5月16日出生，汉族，住广东省英德市*******委会石脚组，公民身份号码：441************126。委托代理人：黄亚平，广东英都律师事务所律师。被告：朱建明，男，1965年6月11日出生，汉族，住广东省英德市***************，公民身份号码：441************413。委托代理人：欧阳鲲，广东清豪律师事务所律师。第三人：英德市英城顺心房地产中介服务中心。经营场所：英德市********之一首层。经营者：汤建军。原告陆永花诉被告朱建明及第三人英德市英城顺心房地产中介服务中心（以下简称“英城顺心中介中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄亚平、被告委托代理人欧阳鲲、第三人英德市英城顺心房地产中介服务中心经营者汤建军到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告陆永花向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还定金30000元给原告；2、判令解除三方签订的《房地产居间合同》；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月30日，原告与被告以及第三人在第三人公司处签订了《房地产居间合同》，合同约定：“原告购买被告所有的坐落于广东省英德市*******************屋，第三人作为中介方，协助原、被告双方的房屋买卖交易。此房屋总价款为675000元，签订合同之日原告先支付30000元定金给被告，剩余尾款由第三人协助原告通过银行按揭贷款方式支付。”但后由于第三人资质问题以及银行相关政策问题，导致了原告的按揭贷款一直无法通过审核；致使了原告一直无法继续履行合同上的约定。因此，原告去找被告以及第三人协商，希望解除签订的《房地产居间合同》，并要求被告退还原告之前交付的定金。但被告蛮不讲理，一直拒绝解除合同及退还定金给原告。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”据此，由于非原告自身的原因而导致无法申请银行贷款继续履行该《房地产居间合同》购买被告房屋，被告应当退还收受的30000元定金给原告。显然，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益。原告为维护自己合法利益，现起诉至法院。原告向本院提交的证据有：一、企业信用信息公示报告；二、房地产居间合同；三、收据。被告朱建明答辩称：一、被答辩人称由于第三人资质问题以及银行相关政策问题导致其按揭款一直无法通过审核，致其一直无法继续履行合同上的约定的陈述缺乏事实依据。1、据被答辩人提交的证据目录清单反映，其并未提交任何证据证实其按揭款一直无法通过审核是由于第三人资质问题以及银行相关政策问题导致，且按照正常的贷款程序，被答辩人申请贷款是银行根据被答辩人的征信、个人债权债务的比列、个人财产等其自身的条件进行审批的，与第三人的资质无关。此外，被答辩人至今没有任何证据证明是因为银行的哪一条政策导致其在该政策出台前可以办理贷款，出台后就不能办理。故被答辩人应对其主张承担举证不能，对其不利的法律后果。事实上，据是答辩人了解，被答辩人是因为家庭成员的债务、征信等原因导致其无法通过银行贷款审批，并非是被答辩人所称由于第三人资质问题以及银行相关政策问题导致，故被答辩人陆永花诉请判令答辩人退还定金30000元给被答辩人缺乏事实依据。二、被答辩人陆永花诉请判令答辩人退还定金30000元给被答辫人缺乏法律依据。据被答辩人提交的《起诉状》反映，其适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，但经查，并不存在《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该部司法解释，被答辩人适用第二十三条的内容，实际为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的内容。又据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，该司法解释规范的是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系，但很显然答辩人作为自然人，并非是房地产开发企业，本案不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故被答辩人依据最高院关于商品房买卖合同司法解释要求退还定金30000元缺乏法律依据。三、被答辩人未能履行《房地产居间合同》的约定，其行为已构成违约，其无权要求答辩人退还30000元定金。据《房地产居间合同》约定，被答辩人选择按银行按揭付款方式支付购房款，且前文己述，因被答辩人自身征信问题，导致办理不了银行按揭贷款，属于因被答辩人自身原因导致合同不能履行，故被答辩人己构成为违约，应承担违约责任。因此，据《房地产居间合同》第十一条关于“如买方未能履行本合同条款之一致合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收”的约定和定金罚则的规定，被答辩人无权要求答辩人退还30000元定金。综上所述，被答辩人诉请答辩人退还定金30000元给被答辩人缺乏事实和法律依据，答辩人请求贵院驳回被答辩人诉请答辩人退还定金30000元的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。第三人英城顺心中介中心没有答辩意见：一、答辩人已促成房屋买卖双方订立买卖合同，无义务为原告办理银行按揭。答辩人作为经纪方的义务仅为促成房屋买卖双方订立房屋买卖合同即告完成，并不保证合同的完全履行。根据房地产居间合同第十四条“如办理按揭，则办理银行按揭时需支付按揭服务费：人民币捌仟元（小写：Y8000元）。”但原告未向答辩人支付按揭服务费，故答辩人没有义务为原告提供银行按揭服务。二、原告没有通过银行按揭贷款的责任在于原告配偶征信有问题，与答辩人即卖方无关。1、对于办理银行按揭，法律上并无强制性规定要求代办人需要具备怎样的资质。反而根据原告提交的有关微信聊天记录，答辩人在原告未缴纳按揭服务费的情况下，为促使房屋买卖合同的顺利履行，己安排有关的工作人员一直在为原告提供和代办银行按揭贷款的服务。但由于原告的配偶征信出现了问题，即原告自身的征信原因，导致未能通过银行的按揭贷款审批；责任不在答辩人。2、另在原告及答辩人的工作人员的微信聊天记录中，原告一再要求答辩人保证其能通过银行按揭，并要求答辩人出具书面承诺书。房地产居间合同第十四条“如办理按揭，则办理银行按揭时需支付按揭服务费：人民币捌仟元（小写：Y8000元）。”并不构成答辩人对原告能通过银行按揭贷款的保证。原告的要求答辩人保证其能通过银行按揭贷款纯属无理取闹，答辩人没有保证原告通过银行按揭贷款的义务。3、原告诉称由于答辩人不具备为其办理银行按揭贷款的资质及卖方不愿意配合签名才导致银行按揭不能通过审批，最终导致房屋买卖无法完成。但其提供的证据中并不能反映按揭贷款不能通过审批是答辩及卖方所致，被答辩人应对其主张依法承担举证不能的不利法律后果。三、原告因自身征信并己明确向答辩人表露其不再购买涉案的房屋，原告违约在先，故原告要求卖方退回定金3万元，并要求答辩人承担连带责任缺乏法律依据。答辩人作为地产中介方，其主要义务为促成原告与卖方的房屋买卖合同成立，己按合同的约定履行义务，除了积极与原告及卖方沟通，还在原告没有缴纳按揭服务费的情况下协助原告到银行办理按揭手续，期间卖方亦表明愿意配合原告办理按揭事宜。相反，原告在合同签订后经向银行提出申请，发现因配偶有征信问题导致不能成功办理银行按揭贷款后，便开始以其家婆有病需要钱治病，及其他理由向答辩人施加压力，要求答辩人承诺一定要为其成功办理银行按揭，试图将责任转嫁到答辩人这一方。此外，被答辩人因家庭变故导致家庭经济状况出现问题，在对待支付购房款问题上日渐消极，亦未如约向卖方支付购房款首付。根据我国合同法第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。另根据根据《房地产居间合同》第十一条约定，如买方未能履行本合同之条款一致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收。在本案中，原告系因自身原因未能按合同约定履行支付义务，导致本次房屋买卖交易未能完成，因此，原告无权要求返还定金。综上所述，原告诉请答辩人向被答辩人连带退还定金30000元缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。另，由于原告违约，答辩人将保留追究原告违约责任的权利。经审理查明，2019年9月30日，原告与被告以及第三人在第三人公司处签订了《房地产居间合同》，合同约定：“原告购买被告所有的坐落于广东省英德市*******************屋。此房屋总价款为675000元，签订合同之日原告先支付30000元定金给被告，约定于2019年11月30日前支付首期195000元，剩余尾款450000元约定通过银行按揭贷款放款当天支付，买卖双方定于2019年12月30日前办理完相关税费交纳和签署房屋买卖合同。经纪方促成买卖双方之间买卖的成立，买卖双方各支付中介服务费9000元，第三人作为中介方，协助原、被告双方的房屋买卖交易等内容。”三方签订《房地产居间合同》后，被告收取了第三人转来由原告交纳的定金30000元，此后，被告和第三人协助原告办理银行按揭贷款，因原告丈夫征信有问题，银行审批一直无法通过审核，导致原告无法办理银行按揭贷款，原告也没有交付房屋首期，原被告未能签订房屋买卖合。此后，原告曾多次去找被告以及第三人协商，希望解除签订的《房地产居间合同》，并要求被告退还原告之前交付的定金。被告和第三人认为是原告的原因无法办理银行按揭贷款，双不交纳首期，是原告违约，且第三人也没有收取原告的中介服务费。被告和第三人同意解除三方签订的《房地产居间合同》，被告不同意退还原告交付的定金30000元。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告和第三人签订的的《房地产居间合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点问题是案涉合同履行过程中是哪一方首先违约。本案中，被告和第三人依约协助原告办理银行按揭贷款，因原告丈夫征信有问题，银行审批无法通过审核，原告无法办理银行按揭贷款，原告也没有按时交付房屋首期，导致原被告未能签订《房屋买卖合同》，实属于原告违约。原告又以《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定为由要求被告退还定金30000元的请求，该司法解释规范的是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系，但很显然被告作为自然人，并非是房地产开发企业，本案不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故原告依据最高院关于商品房买卖合同司法解释要求退还定金30000元，于法无据，因此，原告要求被告退还定金30000元，无事实和法律依据，本院不予支持。现原告要求解除《房地产居间合同》，被告和第三人均表示同意，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陆永花与被告朱建明及第三人英德市英城顺心房地产中介服务中心于2019年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告陆永花的其他诉讼请求。本案受理费275元，由原告陆永花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二〇年三月二十七日书记员  华倩文附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---7133*****345。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果