广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复463号 复议申请人:新会区会城锦升建材商行。住所地：江门市新会区xxxxxxxxxx。统一社会信用代码：92440705MA526U512L。 经营者：黄伟谋 申请执行人：江门市新会区七堡建筑工程有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城东庆南路13号135。统一社会信用代码：91440705617717044R。 法定代表人：李仍亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟炜，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳芳，广东贯虹律师事务所律师。 被执行人：江门市建泰投资置业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区xxxxxxxx雍华苑二座。统一社会信用代码：914407057693226157。 法定代表人：刘宇锴，该公司经理。 委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄耀腾，广东东方大卫律师事务所实习律师。 复议申请人新会区会城锦升建材商行（以下简称锦升商行）不服江门市中级人民法院（以下简称江门中院）于2020年1月20日作出的（2020）粤07执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 江门中院在执行江门市新会区七堡建筑工程有限公司（以下简称七堡公司）与江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称建泰公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2019年12月6日作出（2019）粤07执359号之三执行裁定书，裁定拍卖建泰公司名下位于江门市新会区xxxxxxxxxx房的房产（以下简称涉案房屋）。 异议人锦升商行提出异议，请求停止拍卖涉案房屋。其异议理由是：锦升商行已与建泰公司签订《房屋使用权协议书》，该协议约定：涉案房屋租赁期自2018年8月27日起至2021年8月26日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十—条第二款的规定，江门中院拍卖涉案房屋应先消除该房产上原有的租赁权的影响，现江门中院直接将涉案房屋进行拍卖，侵犯锦升商行的优先购买权，并将严重影响其合法租赁权的行使。锦升商行向江门中院提交了一份落款日期为2018年8月27日签订《房屋使用权协议书》，证明租赁期为2018年8月27日至2021年8月26日，租赁期限还没有届满。 申请执行人七堡公司答辩称，一、异议人主张无偿取得涉案房屋使用权的时间在其被查封之后，其主张依法不能对抗七堡公司的执行申请，且法院应依职权解除其占有。首先，建泰公司与锦升商行经营者黄伟谋于2018年8月27日签订《房屋使用权协议书》，就锦升商行无偿取得建泰公司名下江门市新会区xxxxxxxxxx房的使用权进行约定。而广东省珠海市中级人民法院早已于2015年9月17日依据七堡公司的财产保全申请，作出（2014）珠中法民三初字第14-3号《民事裁定书》，查封期限为2015年10月14日至2018年10月14日；本院依据七堡公司的续封申请于2018年10月14日正式续行查封了涉案异议房屋，查封期限自2018年10月14日至2021年10月13日。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，建泰公司就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗作为申请执行人的七堡公司。其次，锦升商行未经查封法院允许占有涉案房屋，并且在案件执行过程之中恶意提出执行异议企图阻却案件执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之第二款之规定，执行法院可依职权解除锦升商行的占有或者排除其妨害。二、建泰公司与异议人恶意串通，以明显不合理的无偿方式为涉案异议房屋设定权利负担，恶意阻却执行，其提出的执行异议请求不应得到支持。建泰公司与锦升商行经营者黄伟谋在《房屋使用权协议书》在第3条约定“甲方不收取乙方租金，且乙方在经营期间所产生的水、电、物业等管理费用由甲方负责”，即锦升商行不仅可以免费使用异议房屋，甚至连水、电、物业费都不用承担。该种行为不符合市场交易习惯，明显是建泰公司为阻却案件执行，与异议人恶意串通而达成的虚假协议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，锦升商行与建泰公司恶意串通，以明显不合理的无偿方式取得不动产的使用权，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不应予以支持。综上所述，锦升商行主张涉案房屋使用权所依据的《房屋使用权协议书》、《房屋使用权协议书之补充协议》均发生在异议房屋被依法查封之后，且明显是与建泰公司恶意串通以不合理的无偿方式取得涉案房屋使用权，其提出的执行异议既无事实依据亦无法律依据，故七堡公司请求法院尽快查明本案事实，驳回异议人的执行异议请求。 七堡公司为证明其主张，提交了下列证据：（2014）珠中法民三初字第14号《民事裁定书》、（2018）粤民终1289号《民事裁定书》、《告知书》、江门市新会区xxxxxxxxxx房《不动产权档案详细资料》，证明异议人主张取得涉案房屋使用权的时间发生在涉案房屋被查封之后。 被执行人建泰公司答辩称，涉案房屋是真实由锦升商行所使用的，租赁关系是在涉案判决书作出前已经发生，所以并不存在恶意串通的情况。 江门中院查明，七堡公司与建泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年3月5日作出（2018）粤民终1289号民事判决书，判决：一、维持广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三初字第14号民事判决第二、三判项以及案件受理费、鉴定费负担的判决，即建泰公司于判决生效之日起十日内向七堡公司支付xxx二期工程88栋别墅工程款利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，其中2009年5月22日起至2009年6月4日止，按本金20695974.66元计算；2009年6月5日起至2009年7月7日止，按本金17845974.66元计算；2009年7月8日起至2010年2月21日止，按本金17043531.66元计算；2010年2月22日起至2010年3月23日止，按本金46887716.03元计算；2010年3月24日起至2010年4月28日止，按本金40887716.03元计算；2010年4月29日起至2010年6月4日止，按本金34091088.43元计算；2010年6月5日起至本金付清之日止，按本金36510887.16元计算）；建泰公司于判决生效之日起十日内向七堡公司支付xxx二期工程附加工程工程款利息（以14741574.68元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2009年6月15日起计至付清款之日止）；一审案件受理费499293.78元，由七堡公司负担99858.78元，建泰公司负担399435元；鉴定费1394600元，由七堡公司负担274000元，建泰公司负担1120600元。二、变更广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三初字第14号民事判决第一判项为：建泰公司于判决生效之日起十日内向七堡公司支付尚欠的xxx二期工程（88栋别墅）及附加工程的工程款合计52252461.85元。三、变更广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三初字第14号民事判决第四判项为：建泰公司不履行上述支付结欠工程款52252461.85元义务时，七堡公司有权对江门市新会区xxxx号xxx雍豪苑5座、7座、19座、20座、21座、22座、37座、62座、66座、67座、68座、70座、71座、82座、88座、92座、111座、117座、121座、126座、128座、31座、32座、33座、72座、81座、1座、2座、39座、80座、83座、107座房产的折价或者拍卖的价款优先受偿。四、建泰公司于判决生效之日起十日内向七堡公司支付xxx二期工程及附加工程工程款利息（以100万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2010年6月5日起计至付清款之日止）。该判决于2019年3月21日发生法律效力。 2019年4月15日，江门中院根据七堡公司的强制执行申请，以（2019）粤07执359号立案执行。2019年4月18日，江门中院作出（2019）粤07执359号执行裁定，冻结、划拨被执行人建泰公司的银行存款人民币83082892.25元或相应外币；银行存款不足清偿的，查封其同等价值的房产、土地使用权、汽车、股权、设备等财产。2019年10月31日，江门中院作出（2019）粤07执359号之一执行裁定，裁定拍卖建泰公司名下位于江门市××区××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××座别墅，共23座房产。2019年12月6日，江门中院作出（2019）粤07执359号之三执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。异议人锦升商行以侵犯其租赁权为由向江门中院提出停止拍卖涉案房屋的异议请求。 另查明，珠海市中级人民法院依据七堡公司的财产保全申请，于2015年10月14日正式查封了涉案房屋，查封期限为2015年10月14日至2018年10月14日；本院依据七堡公司的续封申请于2018年10月14日续行查封了涉案房屋，查封期限自2018年10月14日至2021年10月13日。 锦升商行向江门中院提交的证据显示：建泰公司与黄伟谋于2018年8月27日签订的《房屋使用权协议书》一份，约定建泰公司自愿将涉案房屋无偿提供给黄伟谋使用，使用期限为2018年8月27日至2021年8月26日。 江门中院认为，本案争议的焦点问题是锦升商行主张中止拍卖涉案房屋的请求能否成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，被执行人对查封之后的涉案房屋设定权利负担不得对抗申请执行人。本案中，锦升商行提交的《房屋使用权协议书》的签订时间为2018年8月27日，而涉案房屋被查封时间是2015年10月14日，即涉案房屋租赁权发生在其被查封之后，锦升公司所主张的租赁权不能对抗申请执行人七堡公司。由此可见，即使该《房屋使用权协议书》是真实的，其所主张的租赁权不能对抗申请执行人七堡公司。因此，锦升商行主张中止拍卖涉案房屋的请求，没有事实依据和法律依据，江门中院不予支持。 2020年1月20日，江门中院作出（2020）粤07执异5号执行裁定，驳回异议人锦升商行的异议请求。 锦升商行不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销江门中院作出的（2020）粤07执异5号执行裁定并支持申请人的执行异议请求。事实与理由是：江门中院在尚未除去涉案房产上原有的租赁权的影响的情况下，不应拍卖涉案房产。申请人已与建泰公司签订《房屋使用权协议书》，雍华苑106房租赁期自2018年8月27日起至2021年8月26日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十—条第二款的规定，江门中院拍卖涉案房屋应先消除该房产上原有的租赁权的影响，现江门中院直接将涉案房屋进行拍卖，侵犯锦升商行的优先购买权，并将严重影响其合法租赁权的行使。 本院经审查，对江门中院查明的案件事实予以确认。 本院认为，从复议申请人所提异议、复议请求上看，其主张对涉案房产享有租赁权，请求停止对涉案房产的拍卖。对此，本院从以下两方面进行分析： 第一，关于租赁能否阻止拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据此规定，承租人基于租赁权并不能阻碍执行法院对案涉不动产的拍卖。换言之，即使租赁权真实、有效，执行法院也可以对不动产进行拍卖。因此，复议申请人在异议及复议申请中所提“停止拍卖涉案房产”的请求，不能成立。 第二，关于租赁能否阻碍交付的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。根据前述法律规定，被执行人对查封之后的涉案房屋设定权利负担不能对抗申请执行人。本案中，涉案房屋被查封时间为2015年10月14日，而锦升商行向执行法院提交的《房屋使用权协议书》的签订时间为2018年8月27日，锦升商行主张的租赁关系发生在涉案房屋被查封之后。因此，锦升商行主张的租赁权不能对抗申请执行人和执行法院强制执行。 综上，复议申请人锦升商行主张停止拍卖涉案房屋的复议请求，没有法律依据，本院不予支持。江门中院（2020）粤07执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回新会区会城锦升建材商行的复议申请，维持江门市中级人民法院（2020）粤07执异5号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年四月二十八日 法官助理彭惠连 书记员麦劲