广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终394号上诉人（原审原告）：徐燕梅,女,1976年11月22日出生,汉族,住德庆县****************。委托诉讼代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建中，男，1973年9月9日出生，汉族，住德庆县***************。原审第三人：覃强，男，1964年10月7日出生，汉族，住德庆县***************。上诉人徐燕梅因与被上诉人李建中、原审第三人覃强排除妨害纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐燕梅上诉请求，撤销一审判决，改判支持徐燕梅全部诉讼请求，并判令李建中承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、徐燕梅通过拍卖取得案涉商铺所有权，并已办理案涉商铺的不动产权登记手续，且法院并未公示该不动产存在租赁关系等情形。徐燕梅合法并善意取得案涉商铺的所有权，要求李建中腾退案涉商铺符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定；二、一审判决在未审查《商铺租赁合同》真实性、合法性以及租赁是否实际发生的情况下，仅凭一份租赁合同以及李建中的陈述就简单地认定了在2009年存在租赁关系，并依据双方口头约定认定该租赁合同的租金为1600元，未审查案件的实际情况，从而导致认定事实错误。李建中、覃强从未披露双方存在租赁关系，案涉不动产在法院拍卖前并未显示存在租赁情形，徐燕梅的竞买行为以及对该不动产状况的了解均是善意的，如果在此情形下将该如此低价的租赁关系继续由徐燕梅承受，没有法律依据，也明显不公平；徐燕梅曾多次与李建中协商腾退事宜，其从未提及租赁合同，更未提出缴纳租金，但在诉讼中却首次披露租赁一事，可见，这明显不符合常理。李建中与覃强约定每卡700元的租金及口头约定1600元的租金明显偏低，不符合市场交易价格，存在互相串通的情形；李建中与覃强双方是亲属关系，双方签订的《商铺租赁合同》缺乏主要条款，又未提供双方自2009年7月30日起履行合同的主要证据，只有双方口头陈述，是不可信的。李建中与覃强存在恶意串通，应当认定《商铺租赁合同》无效，对徐燕梅不产生法律约来力。综上所述，一审判决未查清案件主要事实，径行作出事实认定，导致实体处理错误，请求二审依法纠正。李建中答辩称，提交的工商营业执照、支付租金微信记录账单、缴交水电费账单等证据证明李建中自2009年起至今仍租赁使用案涉商铺。2009年租赁后对商铺进行了装修及购置家具，租赁合同约定租金为700元/月，租赁期限至2024年7月30日，共为15年。2018年8月覃强要求按1600元/月计付租金。在抵押借款时德庆县**信用合作社对租赁问题没有过问，李建中也没有主动说明存在租赁的情况。李建中提交给工商部门存档的两份租赁合同仅是应付办理工商变更登记，该租赁合同没有实际履行。德庆县**信用合作社一直与李建中、覃强协商还款，还告知将拍卖案涉商铺，但李建中不知道具体拍卖的时间。综上所述，李建中与覃强签订的租赁合同期限至2024年7月30日，现李建中仍向覃强支付租金履行合同，合同合法有效，一审判决正确，请求二审驳回徐燕梅的上诉请求，维持原判。覃强书面答辩称,覃强与李建中系亲戚关系,自2009年初将案涉商铺出租给李建中经营辉煌茶艺馆。案涉商铺原为毛坯房，故约定装修期为6个月。铺位装修完毕后，覃强与李建中于2009年7月30日签订正式租赁合同，租赁期为15年，每月租金为700元，后租金提高至1600元。期间，覃强从无将案涉商铺出租给其他人。请求二审查明事实作出公正判决。徐燕梅向一审法院起诉请求：一、判令李建中立即腾退座落于德庆县****************第22卡房屋交还给徐燕梅；二、判令李建中向徐燕梅连带支付从2019年8月2日起至交还房屋之日止每月共5000元的铺位占用费；三、判令覃强、李建中自行搬清屋内所有物品，如李建中拒不搬清，要承担例如人工、运费、堆放物品场地租金等所有费用；四、判令覃强、李建中交清房屋使用过程中产生的水电费；五、判令由李建中承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实如下：2009年7月30日，覃强（甲方）与李建中（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：―、商铺地点及结构：1.商铺位置：德庆县**************卡商铺（以下简称案涉商铺）。2.结构及乙方的使用面积：该铺属混凝土结构，总建筑面积为118平方米。三、租赁期限：该铺租赁期为15年，即自2009年7月30日起至2024年7月30日止。四、该铺的租金及其交付方式：1.乙方在签定合同时必须要缴交租金人民币：3000元作该铺的押金给甲方，合同期满退回乙方。2.租金第一年每卡为人民币700元整；租金第二年未约定。六、本合同一式两分，经双方签字后生效，甲、乙双方各存一份，均具同等法律效力。签订租赁合同后，李建中将商铺进行装修，命名为“辉煌茶艺”并投入使用，依约缴纳每月租金700元。2019年1月份起双方口头约定商铺每月租金为1600元直至合同租赁期满时止。由于覃强将上述商铺用作抵押，债务履行期届满，债权人德庆县**信用合作联社将上述抵押物予以拍卖用以清偿债务。2019年7月9日，徐燕梅通过德庆县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，以1222000元的最高竞价拍得案涉商铺。2019年7月18日，一审法院作出（2019）粤1226执恢36号之执行裁定书，裁定：一、被执行人覃强名下坐落于广东省德庆县****************第20、22卡的土地使用权[德府国用（2006）第04xx号]及地上的房屋（粵房地证字第0430xx号）归买受人徐燕梅所有，该房地产的所有权自裁定送达买受人徐燕梅时起转移。二、买受人徐燕梅可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年8月6日，徐燕梅将上述房地产向德庆县房产管理局办理了粤（2019）德庆县不动产权第0015xx号不动产权证，权利人为徐燕梅。一审法院认为，覃强与李建中之间的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的规定，合法有效，应予以确认。本案中，作为抵押人的覃强将已出租的商铺抵押给德庆县**信用合作联社，在抵押物被人民法院强制拍卖后，租赁物在租赁期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力；徐燕梅在取得本案涉诉商铺所有权后，覃强与李建中之间的租赁合同仍有效，只不过出租人（覃强）的权利由徐燕梅承继（即从徐燕梅取得商铺所有权之日起由李建中每月向徐燕梅支付租金1600元）。故，徐燕梅要求李建中立即腾退案涉商铺交还给徐燕梅使用，不符合相关法律规定，不予支持。徐燕梅要求李建中向其连带支付从2019年8月2日起至交还房屋之日止每月共5000元的铺位占用费，实为支付每月租金，则以法院认定的为准。据此，一审法院作出判决：一、由李建中于2019年11月10日支付2019年8月6日至2019年10月31日租金共4533.5元（8月份租金1333.5元，9月、10月租金各1600元）给徐燕梅；从2019年11月1日起至2024年7月30日商铺租赁合同期满之日止，于每月的10日前支付上一月的租金1600元给徐燕梅；二、上述商铺租赁期间产生的水、电费等费用由李建中负担；三、驳回徐燕梅其他诉讼请求。本院二审期间，徐燕梅提交的德庆县**监督管理局信息中心查阅的档案资料如下：1.《个体工商户设立申请书》《个体工商户变更登记申请书》《商铺租赁合同》，拟证明李建中与覃强于2010年12月8日签订《商铺租赁合同》，约定案涉商铺首层租赁期限为2015年12月8日；2.《商铺租赁合同》《个体户机读档案登记资料》，拟证明李建中与覃强于2012年4月1日签订《商铺租赁合同》，约定案涉商铺第三层租赁期限为2017年4月30日；3.《个体户机读档案登记资料》，拟证明案涉商铺在2009年6月至2010年12月7日期间由案外人何海棠租赁使用，不属于李建中租赁使用。李建中提交的证据材料如下：1.支付租金的账单及缴交电费账单，拟证明李建中直到2019年3月仍租赁案涉商铺；2.购买家具、电器及茶叶进货等单据，拟证明李建中自2009年3月起租赁案涉商铺经营；3.辉煌茶艺、金碧建材购销部工商营业执照，拟证明李建中经营的辉煌茶艺、金碧建材购销部分别于2010年12月14日和2012年7月6日登记注册；4.案涉商铺的现场装修情况照片，拟证明李建中租赁案涉商铺后进行装修。徐燕梅、李建中对对方提交上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的形式真实性予以确认，至于上述证据在证明力及能否证明所主张的待证事实，本院将结合其他证据进一步审查，并结合本案争议焦点一并论述。本院二审对双方当事人无异议的如下事实予以确认：李建中与覃强系姻亲关系，李建中系覃强妻弟。2014年9月17日李建中与德庆县**信用合作社签订《个人借款合同》，向德庆县**信用合作社借款1000000元，约定借款期限为2016年9月18日。覃强以其所有座落在于德庆县****************第20卡、22卡房屋（简称案涉商铺）为李建中借款作抵押担保，并于当日办理了他项权抵押登记。上述借款逾期后，经法院裁决并立案执行。执行期间，德庆法院对案涉商铺进行司法拍卖。2019年7月9日，徐燕梅以122000元竞价拍得案涉商铺，并于2019年8月6日取得案涉商铺的不动产权证。李建中自2009年至今仍租赁案涉商铺，自2018年8月起每月向覃强支付租金1600元，但李建中在法院执行期间未向法院对案涉商铺主张租赁的权利。徐燕梅取得案涉商铺物权后先后书面及电话要求覃强、李建中腾退案涉商铺未果，遂向一审法院提起诉讼。本院认为，徐燕梅以李建中实际占有案涉商铺妨害其对案涉商铺的物权行使，请求判令李建中腾退案涉商铺，故本案应定性为排除妨害纠纷，一审定性为物权保护纠纷，定性欠准确，本院予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，李建中提交案涉《商铺租赁合同》（落款日期2009年7月30日）以其对案涉商铺享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而徐燕梅则认为李建中所提交的《商铺租赁合同》不真实，不应采信。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。一审判决李建中目前仍租赁占有案涉商铺的认定正确，双方当事人对此并无异议。本案争议焦点是：一、李建中与覃强对案涉商铺约定的期限是否已届满；二、李建中应否腾退案涉商铺及支付房屋占用费的具体数额。本院综合审查、分析本案全部证据评判如下：一、李建中与覃强对案涉商铺约定的租赁期限的认定问题。（一）徐燕梅提交的《商铺租赁合同》的证明力大于李建中提交的《商铺租赁合同》。本案中，李建中、徐燕梅针对案涉商铺租赁期限问题分别提交李建中与覃强签订的《商铺租赁合同》证明自己的主张。李建中提交了落款日期为2009年7月30日的《商铺租赁合同》，主张约定租赁期限至2024年7月30日届满，而徐燕梅提交存放在德庆县**监督管理局信息中心的两份《商铺租赁合同》，主张案涉商铺首层的租赁期限至2015年12月8日届满及三层的租赁期限至2017年4月30日届满。双方提交的上述证据均指向案涉商铺租赁期限这一事实，但徐燕梅提交的《商铺租赁合同》是从德庆县**监督管理局信息中心的档案资料中复印所得，属李建中在本案讼争发生前提交给德庆县**监督管理局信息中心的存档资料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定“就数个证据对同一事实的证明力，可以依照物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的认定原则，徐燕梅提交的《商铺租赁合同》的证明力大于李建中提交的《商铺租赁合同》；（二）李建中未曾向抵押权人及执行法院披露所主张的租赁权。李建中作为案涉借款合同的主债务人，在办理签订《抵押担保合同》时未曾向抵押权人披露对案涉商铺享有租赁权。在案涉商铺进入拍卖阶段后，李建中明知法院拍卖案涉商铺，也未曾向法院申报及主张权利，而在案涉商铺被徐燕梅竞拍并要求腾退后才提交《商铺租赁合同》主张租赁权，明显有违常理；（三）由于书证对合意形成时间的记录具有自身无法克服的局限性，且李建中与覃强系姻亲关系，覃强与本案的处理结果具有直接的利害关系，故本案不能仅凭书面租赁合同和覃强的自认直接确认李建中提交的《商铺租赁合同》的真实性。综上，徐燕梅提交的两份《商铺租赁合同》的证明力大于李建中提交的《商铺租赁合同》，本院对徐燕梅提交的两份《商铺租赁合同》予以确认，并据此认定李建中租赁案涉房屋首层及第三层的期间分别至2015年12月8日及2017年4月30日届满。本院二审期间依法采信徐燕梅提交的新证据，并据此对本案事实认定作出调整。一审判决采信李建中提交的《商铺租赁合同》，并确认李建中租赁案涉商铺期间至2024年7月30日，虽属认定事实错误，但责不在一审法院。二、对于李建中应否腾退案涉商铺及支付房屋占用费具体数额的问题。李建中虽与覃强签订《商铺租赁合同》租赁案涉商铺，但双方的租赁关系分别于2015年12月8日及2017年4月30日到期后因双方未续签而转为不定期租赁关系。徐燕梅通过司法拍卖取得案涉商铺所有权，且于2019年8月6日取得案涉商铺的权属证书，故徐燕梅是案涉商铺的合法产权人，根据买卖不破租赁原则，徐燕梅与李建中双方构成不定期租赁关系。现徐燕梅要求李建中腾退交还案涉商铺，实际上是要求解除双方之间的不定期租赁关系，李建中理应将案涉商铺腾退返还给徐燕梅，故徐燕梅的诉请合法合理，应予支持。徐燕梅现要求李建中支付2019年8月2日起至案涉商铺交还前的商铺占用费及清缴占用商铺期间产生的水费、电费等费用，符合法律规定，本院予以支持。商铺占用费应以李建中实际履行的1600元/月的标准计付，徐燕梅主张按5000元/月计付缺乏理据，本院不予支持。综上所述，徐燕梅的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，但部分事实认定有误，并导致实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初1231号民事判决第二项；二、撤销广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初1231号民事判决第三项；三、李建中自在本判决发生法律效力之日起30日内腾退德庆县****************第22卡房屋，并交还给徐燕梅；四、变更广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初1231号民事判决第一项为：李建中自在本判决发生法律效力之日起10日内，支付2019年8月6日至2020年3月30日商铺使用费共12533.5元（1600元/月×7+1333.5元）给徐燕梅；自2020年4月1日起至腾退返还之日止的商铺使用费按1600/月的标准计付给徐燕梅；五、驳回徐燕梅其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费87.5元，由李建中负担67.5元，徐燕梅负担20元；二审受理费100元，由李建中负担80元，徐燕梅负担20元（一、二审受理费徐燕梅已预交，李建中应在履行本判决给付义务时一并核算支付）。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 李小冬审 判 员 李升文二〇二〇年四月十四日法官助理 温海泓书 记 员 梁 燕