广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34856号原告：广州市华雄再生资源回收有限公司，住所地广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号星光映景16层K318号。法定代表人：陈文庭，总经理。诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。诉讼代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所律师。被告：朱岳争，男，1974年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。原告广州市华雄再生资源回收有限公司诉被告朱岳争租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈文庭以及诉讼代理人王汉彬、被告的诉讼代理人李淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2017年7月25日签订《租赁合同》。在签订此合同前的2017年7月3日，原告根据被告提供的出租位置地址注册成立了原告这间公司，第22天后原告才以公司名义与被告签订了上述合同。然而原告向被告交了300000元保证金以及首期240000元租金后，原告进场施工在水泥混凝土捣至2977平方米地面时，被责令停工。原告将此事告知了被告，被告竟以其有办法为借口欺骗原告继续向其交第二期240000元和第三期240000元租金。事实表明被告一直未能替原告出面解决被制止施工的事情。为此，原告2018年6月1日在交了5月份的租金80000元并向被告提出迁出这块有争议的20000平方米场地。但原告决定搬走场地内的设备及物品时，却受到被告阻拦，原告只有于2018年6月3日再向被告支付租金30000元，才得以全部搬走场地内的设备及物品。2018年6月12日，原告收到广州市国土资源和规划委员会《土地违法案件行政处罚决定书》，才得知租赁的地块早在2013年已被政府相关部门纳入《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》,2013年至2020年属城市草地。被告无权以所谓承包形式与人和镇建南村第五经济合作社签订《土地承包合同》，更无权将其中的20000平方米场地出租给原告。综上所述，请求法院判令：1.确认原被告的《租赁合同》无效；2.被告立即返还已收取的租赁保证金300000元及利息20000元和租金830000元；3.被告赔偿原告被广州市国土资源和规划委员会罚款29770元的损失;4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉请。第一、原告并非根据被告提供的出租位置地址才成立了原告这家公司，双方在签订合同前原告即已成立，登记地址并非被告的出租地址。第二、被告并没有表示会替原告出面解决被制止施工的事情，事实上原告是在没有经过相关部门的审批，也没有通知被告的情况下违反合同约定铺垫水泥地导致相关部门发出整改通知并作出行政处罚，这是原告自身违约行为造成的后果，被告没有责任。第三、被告并没有阻拦过原告搬迁，原告没有按时缴纳租金，被告多次催促，原告至今仍未清付完租金。被告认为双方所签订的租赁合同是有效合同，原告已经使用了涉案的土地，即便合同无效，原告也应该向被告缴纳租金。原告是在2018年6月30日才将涉案场地交还被告，根据合同约定，原告提前解除合同不予退还保证金。对于原告提出的利息被告认为没有任何依据。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2017年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同》，载明被告原和广州市白云区人和镇建南村第五经济合作社签订了土名为“瓦0地”（广州市白云区人和镇建南村江人路以北自编43号）的土地承包合同，被告同意出租给原告发展经营，出租面积30亩，即20000平方米；租赁期限为22.6年，从2017年8月1日至2040年3月31日，租金每五年递增10%；第一个五年每月每平方米租金4元，第二个五年每月每平方米租金4.4元，第三个五年每月每平方米租金4.84元，第四个五年每月每平方米租金5.324元，第五个五年每月每平方米租金5.8564元；原告应在每季度的5日前交清当季租金；签订本合同时原告须向被告交纳租赁保证金300000元，合同期满后原告在付清所有税费、水电费、电话费、管理费、员工工资等一切费用及被告检查建筑物、电线电表等无破坏性损失后，被告将保证金无息退还给原告，否则押金不予退回；租赁期内原告必须守法经营生产，不得经营违法乱纪及不正当的活动，凡发生一切事故、债权债务和任何法律责任，均与被告无关；租赁期内原告不得破坏所有建筑物主体结构，如需进行扩、加、改建须征得被告同意，被告有权对工程进行监督管理；合同期内如原告提前解除合同的，保证金不予退回。2017年7月20日，原告向被告支付了保证金300000元。同年8月9日，原告向被告支付了首期8月份至10月份的租金240000元，此后原告又向被告支付了第二期、第三期租金各240000元，2018年6月1日向被告支付了当年5月份的租金80000元，同年6月3日向被告支付了租金30000元。上述合同签订后，被告将涉案土地交付给了原告。原告陈述向被告交了300000元保证金以及首期240000元租金后即进场施工，2017年9月，施工现场张贴了广州市国土资源和规划委员会作出的《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》（穗云国土监〔2017〕KA130号），以未经批准进行硬底化地面并停放废铁占用土地面积约3亩为由责令立即停止该违法用地行为。2018年6月12日，广州市国土资源和规划委员会向陈文庭作出云国土行处〔2018〕154号《土地违法案件行政处罚决定书》，责令退还在白云区人和镇建南村江人路以北自编43号地块处非法占用的2977平方米土地，对非法占用的2977平方米现状为其他草地的土地处于每平方米10元罚款，罚款金额为29770元。2019年7月8日，陈文庭向广州市规划和自然资源局白云区分局交纳了上述罚款29770元。原告陈述于2018年6月11日左右将涉案土地交还给了被告，被告认为交还涉案土地的时间为2018年6月30日。庭审中，被告陈述在2018年6月11日后还向原告催缴过租金，但对此未提供证据证明。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案地块的权属和性质，2020年2月3日，该局作出穗规划资源协查〔2020〕105号《关于协助查询的复函》，载明该地块已核发《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区人和镇建南经济联合社、第五经济合作社等农民集体共有，该地块查无《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》信息等。以上事实有《租赁合同》、《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》、《关于协助查询的复函》、发票、收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。依照上述法律规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，任何单位和个人进行非农建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。本案中，至庭审之日，诉争土地不能用于非农建设，原、被告签订《租赁合同》的主要目的是由原告利用诉争土地堆放回收的钢材等，原告签订合同后对部分地块进行了硬底化地面，属非农建设用途，原、被告签订的《租赁合同》违反了上述《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》关于土地用途管制的强制性规定，该合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告根据无效合同收取的原告缴纳的保证金300000元缺乏合同依据，原告要求被告予以返还该保证金合理合法，本院予以支持。原告明知涉案土地为集体土地，不能用于非农建设，仍然与被告签订涉案土地租赁合同，其对合同无效存在过错，故原告要求被告赔偿上述保证金的利息及罚款缺乏法律依据，本院不予支持。虽然涉案合同为无效合同，但被告已经将涉案土地交付给原告实际占有使用，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付土地使用费，故本院对被告关于原告无权要求返还实际使用土地期间使用费的辩称予以采信，对原告要求被告返还830000元的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告广州市华雄再生资源回收有限公司与被告朱岳争签订的《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，被告朱岳争向原告广州市华雄再生资源回收有限公司返还保证金300000元；三、驳回原告广州市华雄再生资源回收有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15418元，由原告广州市华雄再生资源回收有限公司负担11497元，由被告朱岳争负担3921元（在本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  李继东人民陪审员  张 涛二〇二〇年四月三日书 记 员  郑文玲