浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1073号上诉人（原审原告）：陈蓉慧，女，1974年4月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张乐永，浙江和乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸超，浙江和乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州置信房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区蒲州三期工业区。法定代表人：陈建静，董事长。委托诉讼代理人：孙艺，上海泛威律师事务所律师。上诉人陈蓉慧因与被上诉人温州置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈蓉慧上诉请求：1.撤销原判，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人通过司法拍卖拍得诉争建筑，公告中只说明是带租约拍卖，上诉人也是严格按照租约履行，租约中明确说明诉争违章建筑面积不计入出租面积，而该部分并不是被上诉人使用合法建筑面积的必要通道，完全可以和合法建筑面积分开独立使用的，这从被上诉人将部分违章建筑又租给了他人可以明确知道。原出租方温州市霸力锁具有限公司（以下简称霸力锁具公司）与被上诉人之间对这部分违章建筑是如何约定的，有没有另外收取租金等情况，在本案中无从得知，被上诉人只是在一审庭后提供了一份霸力锁具公司出具的情况说明，这份情况说明真实性无法证明，即使是真实的，也只能说明霸力锁具公司对该部分违章装修及转租事宜是知情的，但霸力锁具公司没有明确说明有无另外收取租金。上诉人认为，既然租赁合同中明确说明违章不计入出租面积，那么被上诉人就无权使用诉争的违章建筑，更不用说利用这部分违章赚取租金，这显然极大的损害了上诉人的合法权益。二、一审法院使用适用法律错误，按照一审法院适用的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十五条、第三十九条的规定，上诉人已完成了自己的举证责任，证实了违章建筑并不属于出租部分，上诉人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现请求排除妨害，符合法律规定，应当得到支持。置信公司辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人系以竞拍方式买受了涉案租赁合同项下关于诉争建筑与主体建筑在内的租赁物，故其应当承受涉案租赁合同项下原出租人霸力锁具公司之义务。1、依霸力锁具公司原审所出具的情况说明，其对诉争建筑使用情况清楚并认可，且未提出过任何异议。2、依上诉人原审所提交《竞买公告》第3页特别提醒“有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产己完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切己知及未知的瑕疵”。即在拍卖时，以物理形态呈现在上诉人眼前的诉争建筑并未曾排除在拍卖范围之外，其使用情况上诉人也清楚并了解。3、上诉人系涉案租赁合同项下原出租人的承继人，其概括承受该租赁合同项下权利和义务。涉案租赁合同第一条中就诉争建筑由被上诉人代为拆除约定表明，在订立涉案租赁合同时，霸力锁具公司至少已抛弃了诉争建筑。因此，上诉人已非诉争建筑权利人，无权要求被上诉人腾空、搬离诉争建筑并支付所谓使用权。4、至于诉争建筑是否系违章建筑，取决于公权力而非私权自定。上诉人如单独收回诉争建筑不具有任何经济价值而不具有诉的利益（仅徒增承租人使用成本），无论涉案诉争建筑所对应合同条款是否有效，其关于返还诉争建筑的请求缺乏事实和法律依据。5、既然上诉人认为应该严格按照原租赁合同履行，就不应单方面要求变更租赁合同内容，即收回诉争建筑及计取所谓使用费。被上诉人就诉争建筑是否获利与上诉人无关，系被上诉人依据涉案租赁合同取得租赁物使用权属后所依法享有的占有、使用、收益之权利。二、原审适用法律正确。如上所述，上诉人无权收回诉争建筑并计取所谓使用费，故其原审诉请所对应的所有权及四项权能均不存在或未受侵犯，不符合《物权法》第三十五条构成要素。原审法院未支持上诉人诉请，属适用法律正确。因上诉人未有证据证明被上诉人损害其合法权益，其应当承担举证不能之后果，故原审引用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也属正确。陈蓉慧向一审法院起诉请求：1.判令置信公司立即腾空搬离坐落于温州市鹿城区蒲州三期工业区（不动产权第0039581号）、鹿城区蒲州工业区（不动产权第0039534号）工业用房中的违章面积部分，并支付自2019年4月2日起至正式腾空之日止的租金（暂按60元/月/平方，以1877平方米计，暂算至2019年6月2日止为225240元）；2.本案全部诉讼费用由置信公司承担。一审法院认定事实：陈蓉慧经拍卖取得位于温州市鹿城区蒲州工业区建筑物，其中主楼六层，计建筑面积8775.76平方米，附楼四层，计建筑面积2937平方米，已于2019年4月15日取得两份不动产权证书，产权证号分别为：浙（2019）温州市不动产权第0039534号、第0039581号。2011年10月26日，霸力锁具公司（作为甲方，出租方）与置信公司（作为乙方，承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于温州市主厂房中的一、二、六层及附楼出租给乙方使用（该部分房屋总建筑面积9227.12平方米，其中有产权面积7350.12平方米，违章建筑1877平方米，其中违章建筑1877平方米由乙方代为拆除，不计入出租面积），总计出租面积7350.12平方米。租赁期限为10年10个月，即从2012年1月1日起至2022年10月31日止。租金27元／月·平方，计租面积7350.12平方米，年租金238.14万元。租金前二年不变，以后每年调一次租金，按上一期租金标准的4%递增。合同第九条装修条款约定，在租赁期限内乙方须对租赁物进行装修、改建，乙方改建方案须事先向甲方递交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。乙方因装修需要拆除部分违章建筑（以施工图为本合同附件，由甲方签字确认），拆除产生的费用由乙方承担，拆除部分物业今后物业归还时无需再恢复原状。合同第十条转租条款约定，租赁期间，乙方转租部分物业的，转租后需通知甲方。乙方因经营调整，整体转租该租赁物的，需经甲方书面同意。乙方将租赁物转租，转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。因双方就涉案建筑第六层1877平方米建筑面积是否腾空及是否支付占有使用费产生争议，故陈蓉慧诉至法院。霸力锁具公司于2019年10月8日出具一份《情况说明》，明确其对涉案房屋（含产权和违章面积）的装修及转租事宜均清楚且同意。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经庭审查明，置信公司于陈蓉慧取得涉案建筑物拍卖所有权之前，业已承租涉案建筑物第一、二、六层及附楼作为整体使用。至于合同约定1877平方米建筑面积属于未经登记的建筑面积，虽未计租，但由置信公司整体承租装修并投入使用数年，原出租人霸力锁具公司亦未提出异议，现陈蓉慧作为新买受人主张对原合同项下的租赁使用情况提出质疑，要求置信公司腾空上述面积并支付占有使用费，没有事实与法律依据，不予支持。且原租赁合同约定业已明确置信公司享有转租权，故上述面积是否由置信公司转租，不构成本案抗辩。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条的规定，判决如下：驳回陈蓉慧的诉讼请求。案件受理费5129元，减半收取2564.5元，由陈蓉慧负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。经审查当事人一审提交的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人陈蓉慧与被上诉人置信公司均认可双方应按照原霸力锁具公司与被上诉人于2011年10月26日订立的《厂房租赁合同》履行，双方争议在于该合同项下租赁物是否包含1877平方米未经合法登记的建筑面积。诉争1877平方米建筑由霸力锁具公司早年搭建，《厂房租赁合同》第一条已将诉争1877平方米建筑面积计入租赁物总建筑面积之中，第九条亦约定置信公司“因装修需要拆除部分违章建筑……拆除部分物业今后物业归还时无需再恢复原状”，结合置信公司自2012年起对诉争部分进行装修并投入使用至今的客观事实，现置信公司主张原出租方霸力锁具公司系将诉争部分与主体建筑一并出租给置信公司，本院予以采信。仅凭《厂房租赁合同》关于“违章建筑1877平方米……不计入出租面积”的内容，不足以推翻置信公司实际承租诉争部分的事实，陈蓉慧要求置信公司腾空搬离诉争部分并支付腾空之前的占有使用费，理由不能成立，一审法院不予支持，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，陈蓉慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4679元，由上诉人陈蓉慧负担。本判决为终审判决。审判长  柯丽梦审判员  邓习军审判员  白海玲二〇二〇年四月二十三日书记员  叶冰夫