云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3362号原告：红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组。负责人：郑启荣，该组组长。委托诉讼代理人：罗桂勇，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李志，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。被告：廖云，男，1979年1月8日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人罗桂勇、被告廖云到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的负责人郑启荣及委托诉讼代理人罗桂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租房合同》，并责令被告立即返还全部租赁房屋；2、判令被告支付2018年6月16日至2019年7月15日期间拖欠的租金人民币379167元（原告收取的10000元保证金在扣除水电费剩余部分抵扣租金）；3、判令被告自2019年7月16日起按照年租金350000元为基数按每天958.90元支付租金至实际返还租赁房屋之日止；4、判令被告支付违约金人民币37917元，并自2019年7月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款损失至租金实际支付之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月17日，案外人桂红珍与原告签订了《租房合同书》，约定原告将明珠路68号一层房屋1500平方米铺面出租给其使用，约定租赁期限为2009年至2017年。2014年6月11日，被告与案外人桂红珍一同与原告签订《租房补充合同书》，因装修投入经营回收的原因，对2009年签订《租房合同书》中剩余三年租赁期限中有关租赁期限、租金事宜进行明确。合同履行完毕后，2017年6月7日，原、被告之间重新就明珠路68号一层房屋1500平方米铺面签订租赁合同，约定：原告将该铺面出租给被告使用，租赁期限2017年6月16日至2020年5月31日；租金每年人民币350000元，每年租金分两次缴纳（其中：每年5月16日前支付175000元、11月16日前支付175000元）；如被告不按规定缴纳租金及其他费用视为违约，原告有权强制收回房屋并追究违约责任等内容。合同签订后，被告未按照约定及时、足额支付租金，原告催收后，被告总是以各种理由为借口拖延租金、出具欠条、承诺付款等形式予以拖延，截止目前，被告仅将第一年（2017年6月16日至2018年6月15日）的租金支付完毕（2017年8月2日起至2019年4月26日期间分七次支付），第二年之后的租金未进行任何支付，原告多次以通知形式要求被告支付租金并解除合同，被告均未履行。原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告未按照合同约定履行租金支付义务，违反合同约定及法律规定，应承担相应责任。为维护自身合法权益，现依法向人民法院起诉，请判如所请。被告辩称：其对原告的第二、三项诉讼请求没有异议，对第一、四、五项诉讼请求需要和原告进行协商。本案的租赁房屋其已退还了部分给原告，退还的部分房屋不应再由其支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年6月7日，原、被告双方就明珠路68号一层房屋签订了《租房合同》，合同中约定：原告将位于玉溪市红塔区以西、石油公司以北综合楼（红塔区明珠路68号）一层约1500平方米的房屋租给被告做商铺或仓库经营使用。租金每年人民币350000元（为纯收入，不含任何费用）。租期三年，即从2017年6月16日至2020年5月31日止。租金交纳方式为先交费后使用原则，每年分二次交纳，必须提前一个月交纳，第一年第一次时间为签订租房合同时交纳，以后交纳时间为上半年必须在当年的5月16日前一次性交纳175000元，下半年必须在当年的11月16日前交纳175000元；逾期未交按每天租金的0.5%收取滞纳金，逾期2个月未交，视为违约。原告向被告收取合同履约保证金5000元。合同期满时，被告正常履行合同条款后，原告应退还被告履约保证金。原、被告双方任何一方违约，应赔偿对方的损失，最高赔偿为当年租金的10%。……。合同签订后，被告分别于2017年8月2日、2017年11月7日、2018年8月1日、2018年9月5日、2019年3月6日、2019年4月2日、2019年4月26日分七次支付了原告第一年度即2017年6月16日至2018年6月15日的房屋租金350000元及履约保证金10000元。自2018年6月16日起至今，被告未按约支付原告租金。另查明，被告在租赁期内与原告协商返还了原告部分租赁房屋，面积共计926平方米，后原告将该返还房屋另行租给了其他案外人，具体为：2019年3月21日原告与云南永松建筑材料有限公司签订了租期为2019年3月15日至2022年3月14日，面积为320平方米的租赁合同；2019年4月29日原告与罗文本签订了租期为2019年5月1日至2022年4月30日，面积为86平方米的租赁合同；2019年12月4日原告与张刚签订了租期为2019年12月11日至2022年12月10日，面积为200平方米的租赁合同；2019年12月12日原告与郭雪贤签订了租期为2019年5月30日至2022年5月30日，面积为130平方米的房屋（场地）租赁合同；2019年12月16日原告与王伟丽签订了租期为2019年6月1日至2019年12月31日，面积为90平方米的房屋（场地）租赁合同；2020年1月8日原告与邓丽娜签订了租期为2019年10月1日至2022年9月30日，面积为100平方米的房屋（场地）租赁合同。现被告实际使用的租赁房屋面积为574平方米。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告于2017年6月7日所签的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当按照合同的约定履行各自的义务。被告租赁原告房屋，应按约支付原告租金，但被告仅支付了2017年6月16日至2018年6月15日期间的房屋租金，对2018年6月15日之后的房屋租金未按约支付，且经原告多次催要，被告仍未支付，被告的行为已构成违约，故对原告要求解除租房合同并返还房屋，以及支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：当事人协商一致可以解除合同。对于被告在承租期间与原告协商返还给原告的房屋（面积为926平方米），该部分房屋的租赁合同在双方协商同意返还达成合意时，该部分房屋租赁合同即已解除；对被告现使用的574平方米的房屋租赁合同，在本院的应诉材料送达被告之日即2019年9月26日起解除。对被告尚欠的租金，庭审中，原告当庭表示愿意放弃部分租金，愿意以被告返还给原告的房屋中，原告首次将返还房屋租赁给案外人开始的租期时间即2019年3月15日起算，之前的租金按被告使用的合同约定的面积1500平方米每年350000元的租金标准计算，每天每平方米为0.64元（350000元/年÷365天÷1500平方米＝0.64元），故2018年6月16日至2019年3月14日（共计271天）的房屋租金经计算为260160元（1500平方米×0.64元/平方米/天×271天＝260160元）；2019年3月15日起至租房合同解除之日即2019年9月26日的房屋租金及2019年9月26日合同解除之后的房屋占有使用费按被告现实际使用的房屋面积574平方米以每天每平方米0.64元的标准（350000元/年÷365天÷1500平方米＝0.64元）计算至被告实际返还原告房屋时止，经计算，2019年3月15日至租房合同解除之日即2019年9月26日（共计195天）的房屋租金为71635.20元（574平方米×0.64元/平方米/天×195天＝71635.20元）；综上，被告应支付原告房屋租金331795.20元（260160元+71635.20元=331795.20元），抵扣被告已交付原告的履约保证金10000元后，被告还应支付原告租金321795.20元。对于原告主张的违约金，因其主张过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的履行情况及造成违约的过错情况，综合考虑酌情支持20000元。原告主张的逾期付款损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组与被告廖云于2017年6月7日签订的《租房合同》（被告现使用的574平方米部分）自2019年9月26日起解除；二、由被告廖云于本判决生效之日起十日内返还原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组《租房合同》涉及的玉溪市红塔区68号（红塔区明珠路以西、石油公司以北综合楼）一层现使用的房屋；三、由被告廖云于本判决生效之日起十日内支付原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组2018年6月16日至2019年9月26日的房屋租金321795.20元，并按每天每平方米0.64元的标准计付574平方米部分自2019年9月27日起至房屋返还时止的房屋占有使用费；四、由被告廖云于本判决生效之日起十日内支付原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组违约金20000元；五、驳回原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6988元，由原告红塔区玉带街道郑井社区居民委员会第十一居民小组负担988元，被告廖云负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  徐红伟审 判 员  钟 梅人民陪审员  朱艳英二〇二〇年四月八日书 记 员  陈 琪