广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初212号原告（反诉被告）：林凤兰，女，汉族，1976年8月5日出生，公民身份号码：441************223，住址：深圳市南山区漾日湾畔2栋6D。委托代理人：何珮菁，广东人为律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市昊恒房地产开发有限公司，住所：惠州市********华贸大厦1单元30层05-06号。法定代表人：康某1。委托代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。委托代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。原告（反诉被告）林凤兰（在审理查明部分以下称为原告）诉被告（反诉原告）惠州市昊恒房地产开发有限公司（在审理查明部分以下称为被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告（反诉被告）林凤兰诉称，2017年1月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2017）10000197】，合同约定原告向被告购买惠州市********************，房屋总价为3931620元。《商品房买卖合同》第11条1款约定被告的交付时间为2017年3月30日，第11条2款约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；根据《商品房买卖合同》十二条逾期交房责任详见补充协议，补充协议五条2项（1）款（合同第40页）：逾期在90日之内，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房价款万分之三的违约金。被告于2017年6月16日发出的入伙通知书，通知原告于2017年6月18日办理入伙手续。原告收到入伙通知书后组织验收，被告的实际交付时间为2017年6月26日比合同规定的交房日期2017年3月30日延迟交房88天，根据合同约定被告应向原告支付违约金共计：88天×3931620元×0.0003=103795元。发生纠纷后，双方多次组织调解，但被告始终没有解决问题的诚意，原告为维护自身权益，只能向法院起诉维护自己合法权益。诉讼请求：1、支付延期交房的违约金103795元。2、本案诉讼费由被告支付。被告（反诉原告）惠州市昊恒房地产开发有限公司辩称，一、根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格后，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。即关于建设工程竣工验收实施的是以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度，竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督。竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。另，上述法律法规均规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”即交付使用的标准是经竣工验收合格，因此“涉案房屋”经相关部门竣工验收合格后即满足交付使用条件，昊恒公司即可向买受人交付，无需待完成竣工验收备案手续后才可向买受人交付。另外，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条规定，在备案机关审查竣工验收备案文件过程中发现在竣工验收过程中有违规行为的，应责令停止使用，因此其所表达的意思也是经验收合格后即可交付使用。另，竣工验收备案仅是行政行为，根据法律规定，“涉案房屋”经相关部门竣工验收合格后即满足交付使用条件，即可向林凤兰交付使用。综合上述情况，根据昊恒公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，“涉案房屋”是于2017年5月22日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格的，即“涉案房屋”于2017年5月22日具备交付条件。因此，昊恒公司仅存在的逾期交付行为期限为2017年3月31日至2017年5月22日，逾期交付天数为52天，违约金为61333.3元[3931620元×万分之三/天×52天]。退一步讲，即使违约期限从《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日即2017年3月31日计至《入伙通知书》通知的交付期限即2017年6月18日，逾期交付天数也仅为79天，违约金为93179.4元[3931620元×万分之三/天×79天]。二,另外,根据《商品房买卖合同》约定及法律规定，大雨以上的恶劣天气不得施工作业，属于“不可抗力”，自《商品房买卖合同》签订之日即2017年1月3日至2017年5月22日止，“涉案房屋”范围内合计有4天达到大雨以上的恶劣天气，应属于不可抗力而导致合同不能履行情况，应免除昊恒公司在此期间的延迟交付责任，因此，扣除上述期限后，昊恒公司仅需向林凤兰支付违约金56615.3元[3931620元×万分之三/天×(52天-4天）]。退一步讲，即使违约期限从2017年3月31日计至2017年6月18日，扣除2017年1月3日至2017年6月18日期间的大雨以上的恶劣天气10天，昊恒公司仅需向林凤兰支付违约金81384.5元[3931620元×万分之三/天×(79天-10天）]。三、林凤兰未提供任何证据证明因逾期收楼而造成其实际损失数额是多少，《商品房买卖合同》约定的逾期交付违约责任按日“万分之三”标准计算违约金已超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，属于约定过高，请人民法院予以降低。反诉原告惠州市昊恒房地产开发有限公司诉称，2017年1月3日，反诉被告向反诉原告购买位于惠州金山大道8号央筑花园第22栋5层02号房房产（以下简称“涉案房产”），并签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2017)10000197]。《商品房买卖合同》约定“涉案房产”的房产测绘机构为惠州市房屋测绘所，其预测建筑面积共223.47平方米；“涉案房产”按照套计算商品房总价款为人民币3931620元。同时，《商品房买卖合同》第十三条约定按照套计价存在面积差异则按照附件十一补充协议第六条的约定处理，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第1点约定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方同意继续履行买卖合同；合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，差异值超过±3%以上（不含本数）的，双方同意多退少补，差异值在±3%以内（含本数）的，双方同意按本合同的约定继续履行，买卖双方不作任何补偿”。2017年5月16日，经惠州市房屋测绘所实际测绘后作出的《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示，“涉案房产”建筑面积为231.76平方米。因此，“涉案房产”建筑面积差异值为3.71%[(实测建筑面积231.76平方米-预测建筑面积223.47平方米）÷预测建筑面积223.47平方米]。依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条之约定，面积差异值超过3%，反诉被告应当向反诉原告补偿面积差购房款人民币145850元[合同约定总购房款3931620元÷合同约定建筑面积223.47平方米×(实测建筑面积231.76平方米-预测建筑面积223.47平方米）]。2019年11月29日，反诉原告委托广东伟伦（广州）律师事务所向反诉被告以EMS快递方式送达《律师函》[编号：（2019)伟伦广律函字第A440号]，要求反诉被告补偿面积差异购房款人民币145850元，但反诉被告于2019年12月2日签收《律师函》至今一直未予支付，其行为已经侵害了反诉原告的合法权益。现反诉原告根据我国现行相关法律法规的规定，特向法院提起反诉，请求人民法院判如所请，以维护反原告的合法权利。反诉请求：一、请求人民法院依法判令反诉被告林凤兰向反诉原告惠州市昊恒房地产开发有限公司补偿面积差异购房款人民币145850元（逾期支付利息自提起反诉之日起，按LPR利率支付至该购房款付清之日止）。二、请求人民法院依法判令反诉被告林凤兰承担本案案件受理费等全部诉讼费用。反诉被告林凤兰辩称，一、双方约定的计价方式是按套计算，因此被答辩人要求按照面积差每平方米单价补齐房屋价款没有事实依据，商品房销售办法第十九条规定，按套计价现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款，双方签订的购房合同时间是2017年1月3日，双方约定的交房时间是2017年3月30日，房屋测绘的时间为2017年5月，就是说在答辩人在购房时涉案房屋主体工程已经建好，依据商品房销售办法的第十九条，答辩人已经实地勘察过涉案房屋，答辩人在选购涉案房屋时依据一般的购房流程，对房屋有全面的了解，最终也以多次的讨价还价，确定了计价方式。从双方购买时的意思表示来讲也不是按照单价计算的方式，被答辩人所提交的证据第24页，具保书央筑花园22栋由于后期设计及施工更改，导致规划报建与规划竣工验收不一致，我司已根据商品房销售办法第二十四条要求告知买售方与事实不符，答辩人直到收到被答辩人的律师函才知道房产证存在差异一事。答辩人在办理契税、缴纳维修金等，一直是按照223.47平方米缴纳，因答辩人采按揭方式支付购房款，所以涉案房产的房产证一直在银行处，答辩人对面积差一事一直不知情，且本案预测面积为223.47平方米，套内176.33平方米，加上公摊47.14平方米，实际面积231.76平方米。套内178.87平方米，公摊52.89平方米，套内面积比约定多2.54平方米即1.44%，公摊面积比约定的多5.75平方米，多出了12.2%，更改后的设计针对的是公摊面积，从答辩人的购买需求来看购置小区房偏重的是家用，更大更豪华的公摊面积对于答辩人来说是增加了负担而不是占了便宜。二、格式合同应该以有利于答辩人来理解，法律依据是合同第三十九条第一款及第四十一条，最高院适用合同法解释二第六条。本案在事实上商品房合同明显属于被答辩人提供的格式合同，被答辩人没有向答辩人说明在约定了总价之后还在附件十一补充协议第六条第一点约定了多退少补也没有采纳足以引起答辩人注意的文字、符号、字体等特别标示标注在多退少补上，因此依照合同四十一条对格式条款有两种以上解释的应作出不利于条款一方的解释。综上请求法院驳回被答辩人的所有诉讼请求。审理查明的事实经审理查明，2017年1月3日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，约定：买受人购买位于惠州市************2****2**（预测建筑面积：223.47平方米，预测套内建筑面积176.33平方米），计价方式为按套计价，房屋总价为3931620元。买受人应当于2017年1月9日前支付首期房价款人民币1181620元，余款人民币2750000元向银行贷款。商品房交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：出卖人应当于2017年3月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。除不可抗力外，逾期在90日之内，自买卖合同约定的2017年3月30日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房价款万分之3的违约金，合同继续履行。“不可抗力”包括但不限于为了配合政府法规、规划及配套批准与安装、其他非出卖人所能控制的事由、因气象、自然灾害、国家法律或政策变化、国家原因、第三者过错行为、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等。因不可抗力导致出卖人延期交付的，出卖人应采取积极补救措施，并在合同约定的交付期限前及时通知买受人。同时基于互谅的原则，买受人同意如出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予以理解和支持，不视作违约。面积差异处理：按套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下（详见附件十一补充协议第六条），附件十一补充协议第六条约定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方同意继续履行买卖合同；合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，差异值超过±3%以上（不含本数）的，双方同意多退少补，差异值在±3%以内（含本数）的，双方同意按本合同的约定继续履行，买卖双方不作任何补偿。合同签订后，原告已履行完毕付款义务，涉案房屋于2017年6月16日竣工验收备案，被告向原告送达《入伙通知书》，通知原告于2017年6月18日收楼，并告知若不能在2017年6月24日前来办理入伙手续，视为认可所购房屋验收合格且已入伙收楼。惠州市房屋测绘所作出的《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示：涉案房屋建筑面积231.76平方米，套内建筑面积178.87平方米。套内建筑面积误差比为1.44%[（实测套内建筑面积178.87平方米-合同约定套内建筑面积176.33平方米）÷合同约定套内建筑面积176.33平方米×100%]，建筑面积误差比为3.71%[（实测建筑面积231.76平方米-合同约定建筑面积223.47平方米）÷合同约定建筑面积223.47平方米×100%]。原告称至今未收楼，其认为被告于2017年6月16日通知收楼，根据合同约定，出卖人应在交付日期届满前10日通知收楼，故实际交付时间为2017年6月26日，逾期时间应计至该日。被告认为涉案房屋于2017年5月22日经五方竣工验收合格，逾期时间应计至该日，即使计至2017年6月18日，也应扣除施工期间遭遇大雨以上恶劣天气的期间。另外约定的违约金过高，应予以降低。关于按套计价房屋的面积误差处理问题，原告认为按套计价，无需补偿面积误差购房款，且建筑面积误差比虽超过3%，但套内误差比为1.44%，增加的比较多的系公摊面积，等于增加原告的负担，另涉案合同系格式合同，对于合同约定存在两种解释时应该作出不利于提供格式条款的一方的解释。被告认为建筑面积误差比3.71%，已超合同约定的3%差异值，原告应补偿面积差购房款。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。依据合同约定，被告应在2017年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格备案并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告并未如期交楼，其逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。被告通知原告于2016年6月18日收楼，最迟2017年6月24日办理入伙手续，原告未按时收楼，涉案房屋视为已于2017年6月24日完成交付。被告应向原告支付逾期交房（2017年3月31日-2017年6月24日）违约金101436元（3931620元×0.0003×86天）。关于被告辩称未能按期交楼是因施工期间遭遇大雨以上恶劣天气，该情况属合同约定的可延期范围的问题，本院认为，台风、降水等天气在涉案房屋所在地区普遍存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。依据合同约定，据实延期的原因应当是与双方在合同中约定的遭遇不可抗力等原因类似的，即在订立合同时无法预见且会对涉案房屋施工进度造成重大影响的特别异常天气。但被告提交的气象资料不能证明涉案房屋在施工期间遭遇了双方在签订合同时无法预见且对施工进度造成重大影响的异常天气，故对被告的抗辩理由不予支持。关于反诉原告要求反诉被告补偿面积误差购房款的诉请，本院认为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和”的规定，本案涉案房屋面积出现误差时，其计价面积应为建筑面积，涉案房屋建筑面积误差比3.71%，已超合同约定的3%差异值，故反诉被告应按约定补交购房款。双方约定：“差异值超过±3%以上（不含本数）的，双方同意多退少补，±3%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”，该约定未明确差异值超过3%以上时是只需补偿超过3%的部分（即0.71%），还是需补偿全部差异值（即3.71%），本院认为该约定是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故反诉被告向反诉原告补偿0.71%的面积误差购房款为宜，即27915元[合同约定总购房款3931620元÷预测建筑面积223.47平方米×（预测建筑面积223.47平方米×0.71%）]。对于反诉原告要求反诉被告支付面积误差购房款逾期利息的诉请，双方合同未约定，无法律和事实依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市昊恒房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林凤兰支付逾期交房的违约金101436元。反诉被告林凤兰应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告惠州市昊恒房地产开发有限公司支付补偿面积误差购房款27915元。三、驳回原告林凤兰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市昊恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉部分受理费减半收取1188元（原告已预交），由被告惠州市昊恒房地产开发有限公司负担。反诉部分受理费减半收取1609元（反诉原告已预交），由反诉原告惠州市昊恒房地产开发有限公司负担1301元，反诉被告负担308元。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年四月二十七日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪