河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初3667号原告：李明姣，女，1984年12月17日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：鲁德国，河南怡和律师事务所律师。被告：邓州市诚泰房地产开发有限公司，住所地邓州市南一环南侧。法定代表人：段振明，系公司总经理。委托诉讼代理人：马磊，河南雷鸣律师事务所律师。原告李明姣与被告邓州市诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰房地产公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明姣的委托诉讼代理人鲁德国、被告诚泰房地产公司的委托诉讼代理人马磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明姣向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照和解协议支付原告赔偿款72338.4元以及诉讼费2479元；2.要求被告支付违约金20000元（违约金暂计算至2019年3月31日）；3.要求被告于2020年12月31日前给原告办理房权证，超出上述时间被告应按原告购房款的日万分之五支付违约金，直至办出房权证为止;4.要求被告在2020年12月31日之前给原告开通天然气，超出上述时间被告应支付已缴纳的燃气初装费2600元，并无偿给原告开通燃气。事实和理由：原告在被告开发的诚泰富都花园小区购房一套，并支付了购房款和燃气初装费。而被告逾期交房、逾期办证，且未给原告开通天然气。后原告向法院起诉，诉讼中双方达成和解，原告申请撤诉。现因被告未按和解协议内容履行，故起诉要求被告履行和解协议。原告李明姣为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原告的身份证一份，证明原告的身份；2.购房合同和缴费清单一组，证明原告和被告有购房合同关系，因被告违约原告提起诉讼要求赔偿，后在诉讼中被告要求原告撤诉；3.和解协议一份，证明经被告要求并提出和解方案，原告同意撤诉并且双方签订和解协议，被告应当按照和解协议约定履行义务；4.撤诉裁定书一份，证明原告履行了撤诉义务，被告应当按照和解协议约定履行义务。被告诚泰房地产公司辩称，被告是具有开发资质的正规公司，本案争议的富都花园小区手续齐全，延期交房是因建筑公司超期交付房屋所致；原告提出的第一项诉讼请求，被告认为虽然真实但形式不合法，和解协议上签名的段金辉不是公司工作人员，且无公司出具的授权委托书，协议上加盖的公章与被告在公安机关备案的公章不一致；被告确实迟延交房构成违约，但并未造成买受人的实际损失，原告并未举出其实际损失的相关证据，仅凭合同条款约定缺乏说服力和现实依据，且计算比例过高，既高出同期同类银行贷款利率，又高于房管局同期其他小区备案的商品房销售合同的违约比例；关于原告要求被告按照《和解协议》履行办房产证和通燃气的诉讼请求，被告认为2020年12月31日并未到来，不具有可诉性，且被告只是代为收取燃气初装费，原告诉讼对象错误，原告应起诉燃气公司；商品房买卖合同中约定：遇政府工作部门原因、政策影响，导致停工、延期的，不承担违约责任，去年第一次审理时，被告提交过政府工作部门的停工通知，这部分时间不能计算在内，所以被告要求按商品房合同纠纷审理，重新查明延期原因，重新归责，重新核算违约金，才能切实维护双方利益；被告已经就《和解协议》超越代理权，被代理人不知情、不同意、不追认，并认为安排签署《和解协议》的小区施工承包方张总与业主存在串通行为，已另行提起撤销之诉，后将立案通知书提交。被告诚泰房地产公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.营业执照一份，证明被告是工商行政管理部门依法核准登记的房地产开发企业；2.法人代表身份证与职务证明各一份，证明法人个人身份情况以及担任公司法人代表职务的事实；3.被告房地产开发二级资质证明一份，证明被告公司具有房地产开发资质；4.土地使用证、规划许可证、准建证、预售许可证、施工证一组，证明被告开发的富都花园小区五证齐全，具有正规商品房预售权；5.邓州市工商行政管理局调取被告公司章程修正案一份，证明被告公司曾在2017年12月进行了出资方式、出资额和股东股权结构变更以及董监高成员组成情况的章程内容的修正；6.《和解协议》一份，证明被告公司签字盖章的人员不是公司工作人员，其所使用的公章系内部人事管理章，与公安机关备案的带有编号的、对外使用并产生效力的公章不相符，且缺乏法人代表签字或法人代表签署的特别授权委托书；7.《建设工程施工合同》一份，证明被告公司与河南省建筑安装工程有限公司签署的合同包含工程监理和建设工程竣工验收合格证明，建安公司违约交房事实；8.证人证言一份，证明段金辉没有经过法人的授权，只是公司办事人员，其签署和解协议属于无权代理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告对证据1无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为违约金的比例过高，应以实际损失为基础综合衡量；对证据3和解协议的合法性有异议，形式不合法，认为不是被告公司的真实意思表示，协议上的委托代理人非被告公司工作人员，缺乏法人的亲笔签名和相关的授权委托书；对证据4真实性无异议，对证明方向有异议，认为撤诉裁定书系原告对自己诉权的自愿处分行为，这种撤诉不受其他因素影响，不存在其它前提。被告提交的证据，原告对证据1、2、3真实性、合法性均无异议，但是认为与本案无关；对证据4请法庭核实，只能证明被告销售手续合法，与本案无关；对证据5，认为章程修正案与本案无关，是被告方内部的约定，对外部不产生效力；对证据6，认为和解是被告方主动提出的，和解协议是被告方打好的，其上面的数额是被告方计算填写的，没有法律规定和解协议上盖有公章还需要法人签字的，公章有对外效力，如果被告方认为被告方私自刻印公章，可以到公安机关报案处理，公安机关未立案前被告的辩解理由不成立；证据7系复印件，认为合同的建设方是否违约与本案没有关系，本案原告的购房合同是与被告签订的，被告应当按合同约定对原告负责，其他与本案无关，被告可以另行主张。对原被告双方无异议的证据，本院依法予以采信，对原被告双方有异议的证据，本院结合案件实际综合予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2013年原告李明姣购买被告诚泰房地产公司开发的诚泰富都花园小区单元房一套，同年10月23日双方签订商品房买卖合同一份，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；(1)……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后李明姣向诚泰房地产公司缴纳房款和契税、办证费、按揭费，并办理了银行房屋贷款。2018年7月26日，李明姣以诚泰房地产公司逾期交房、逾期办证等为由，将被告诚泰房地产公司诉至本院，要求诚泰房地产公司履行合同约定的交房义务、支付原告逾期交房违约金237631元，要求被告履行合同约定的产权登记备案义务、并支付违约金3616元，并向原告出具正规购房发票。诉讼中，双方于2018年12月31日达成和解协议，由段金辉作为诚泰房地产公司的委托代理人签名，并加盖诚泰房地产公司公章。该和解协议载明：“甲方:诚泰房地产开发有限公司乙方：李明姣甲方与乙方商品房买卖合同纠纷一事，现双方达成以下和解协议。1、甲方给付乙方人民币72338.4元(大写柒万贰仟叁佰叁拾捌元肆角整)，该钱款在本和解协议生效后30日内给付，若甲方到期不支付，则甲方自愿另外每月再支付10000元的违约金给乙方。乙方在收到该笔钱款以后不再追究甲方任何关于交房时间和在本协议承诺期前原购房合同约定的办理房产证的法律责任。并且乙方可随时收房并要求甲方开具购房发票，甲方需无条件配合。2、甲方保证在本协议生效后两年内完成乙方商品房买卖合同关于约定甲方有关办理房产证方面的合同义务，超过本协议约定的两年办证期限的，甲方自愿按乙方已缴纳总房款的日万分之五给乙方支付违约金直到交给乙方房产证为止。3、燃气初装费因已转交燃气公司，甲方保证两年内与燃气公司和有关部门沟通争取通气，到期不能通气，由甲方代为支付乙方的2600元燃气初装费，已为乙方房屋安装的燃气设备无偿归乙方所有。4、本案诉讼费用由甲方承担，在支付给乙方费用时一并支付给乙方，乙方另一半诉讼费撤诉后自己退还。5、本协议签订后，乙方撤回本案诉讼。……8、本合同自双方签字后，乙方提交撤诉申请到法院之日起生效。如甲方违约，乙方可凭本协议另行起诉。”2018年12月31日，李明姣向本院申请撤诉，本院当日作出（2018）豫1381民初3790号民事裁定书一份，准许李明姣撤回起诉。后因诚泰房地产公司未履行和解协议约定内容，原告李明姣于2019年5月9日再次诉至本院，要求被告诚泰房地产公司履行和解协议确定的义务。2019年7月26日，被告诚泰房地产公司以和解协议未经其公司董监高成员同意、赔偿数额过高为由诉至本院，请求：1.依法判令撤销原告和被告签订的《和解协议》，重新确定违约责任。后在同案情的其他案件被依法驳回诉讼请求后，诚泰房地产公司申请撤诉。本院认为，原告李明姣与被告邓州市诚泰房地产开发有限公司因商品房买卖合同的相关履行问题发生纠纷，后在诉讼中双方达成了和解协议，该和解协议有原被告双方的签名及公司公章，在诚泰房地产公司申请撤销该和解协议未果的情况下，应当依法确认该协议的真实性。本案原告主张要求履行和解协议的内容，争议的焦点问题为如何确定违约金的数额。首先，原告起诉的第一项诉讼请求为72338.4元及诉讼费2479元（2018豫1381民初第3790号民事撤诉书中未退费的一半诉讼费用），依据双方签订的和解协议第一项和第四项的约定，“甲方给付乙方人民币人民币72338.4元(大写柒万贰仟叁佰叁拾捌元肆角整)，该钱款在本和解协议生效后30日内给付”，“本案诉讼费用由甲方承担，在支付给乙方费用时一并支付给乙方，乙方另一半诉讼费撤诉后自己退还。”该72338.4元及2479元的诉讼费用，诚泰房地产公司应当予以支付。其次，原告起诉的第二项诉讼请求要求被告支付违约金20000元，即依据和解协议“该钱款在本和解协议生效后30日内给付，若甲方到期不支付，则甲方自愿另外每月再支付10000元的违约金给乙方”，原告诉请为暂计至2019年3月31日。本院认为，原被告双方签订的和解协议中要求被告方支付的72338.4元，本身属于违约金及相关损失的数额，双方约定在逾期支付后再每月支付10000元违约金过高，应当自2019年1月31日逾期之日起，按年利率6%计算,至款付清之日止为宜。最后，原告起诉要求被告于2020年12月31日前给原告办理房产证，逾期则按日万分之五支付违约金；要求被告于2020年12月31日前给原告开通天然气，逾期则由被告退还燃气初装费2600元，并无偿给原告开通天然气。本院认为，原告起诉的该两项诉讼请求，合同约定的时间均未到期，本院暂不予处理。综上，原告的诉讼请求，部分合理，应予部分支持；被告的辩称，部分合理，亦予部分确认。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告邓州市诚泰房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付原告李明姣72338.4元违约金和2479元诉讼费共计74817.4元（其中72338.4元自2019年1月31日起，按照年利率6%计付利息，至款付清之日止）；二、驳回原告李明姣的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2235元，原告李明姣负担565元，被告邓州市诚泰房地产开发有限公司负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贺 先人民陪审员  汤晓龙人民陪审员  胡培辛二〇二〇年四月二十日书 记 员  徐小迪