河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初5166号 原告：刘某某，男，1963年8月16日出生，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：张某某，河北律师事务所律师。 被告：石家庄某某房地产开发有限公司。住址：石家庄长安区。 法定代表人：马某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某，男，1978年12月4日生，汉族，公司员工，住河北省石家庄市桥东区。 委托诉讼代理人：崔某某，男，1983年7月2日生，汉族，公司员工，住河北省石家庄市鹿泉区。 原告刘某某诉被告石家庄某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人张某某，被告石家庄某某房地产开发有限公司委托代理人崔某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法认定被告缔约过失支付损失及违约金1064920元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、被告在2013年10月3日以5410元每平米的价格与原告签订了某小区(现在的原保某小区)内部认购协议书，在双方履行合同期间各自利益并没有受到损失与伤害的情况下,2016年10月被告起诉到长安区人民法院致使原协议无效，这并不合情理，因协议约定了2015年12月31日交房的误期，即是3年的时间房价涨到了1.56万每平米、到18年的1.68万每平米。被告不顾业主的感受不守信用合同，违约了反而还要起诉，民事诉讼法第一章13条中，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。在民法总则第132条民事主体不得溢用民事权利损害国家利益，社会公共利益、或他人的合法权益。被告2016年的诉讼给原告造成了严重的利益损失。2、在协议第五条明确表明了是没有预售许可证。被告不守信誉、违背诚实，明知没有预售许可证的情况下签约了协议，反过来起诉理由仍然是没有预售许可证，显然是别有用心的，房价如果下降了还要起诉吗。被告是企业性质属于国家政府管理机构，现明确是被告开发商违反了法律、法规并不是欺骗诱惑，因协议很明确的说明了一切状况。原告在无法查证他的违法违规下签约的协议书，并没有给原告介绍没有预售许可证，签约的协议内容中并没有违法违规的行为。严肃的讲被告触犯法律法规，要由有关部门管理，而不是起诉原告使原协议无效，没有预售许可证并不是理由，这很明显是在为他的房价上涨较高的经济利益、缔约过失的责任，在2016年起诉致使合同无效去侵犯伤害了原告的经济利益所在。民法总则在第七条中，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉承诚实、恪守承诺。而被告作为企业，不应该做出损人利己之事，法律不允许。依据2018年最高院《商品房买卖合同》案件解释第十六条。依据《合同法》第113条、和42条、第43条规定，缔约过失责任的解释请法院给予恩准。故此特请求石家庄长安区人民法院给予公平裁判。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据材料。 1、某小区内部认购协议书。证明原告在2013年购买被告开发的房产，房屋单价为5410元，约定交房时间为2015年12月31日。 2、长安区人民法院(2016)冀0102民初1096号民事判决书。证明被告在石家庄市长安区法院起诉原告要求确认《某小区内部认购协议书》无效，法院判决该协议无效。 3、手机截图四张。证明2018年10月房价；2018年4月房价；2017年11月房价；2016年石家庄市长安区房屋均价走势。 4、（2019）冀石太证民字第2479号公证书。证明各时期案涉项目房屋均价。 5、法院判决书送达回证，证明2017年3月17日才收到判决书，不可能在判决结果没有出来之前，与被告在2017年3月2日达成补充协议。 6、网上下载的石家庄市住房和城乡建设局关于某某园的预售许可公示照片。证明案涉房屋取得预售许可证，拖延办证。 7、石家庄市中级人民法院（2018）冀01民申155号民事裁定书，证明原告对长安区人民法院(2016)冀0102民初1096号民事判决书不服，申请再审，被法院驳回。 被告质证称：对证据1的真实性、关联性无异议，合法性有异议。2017年3月10日经长安区法院判令属于违反法律规定的无效协议。无效协议自签订开始就是无效。 对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。该判决书也恰恰证明了该内部认购协议因违反法律规定无效。刘某某在签订内部认购协议时是明知没有取得预售许可证的实际情况，对协议的无效，存在过错。应承担相应责任。 对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据只是原告的在网络上查找相关网站找到的网页，网页文章对长安区房价的一个统计数据，不是权威部门的统计结果，不能作为证明石家庄长安区房价变化的依据。也不能证明与本案存在关系。 对证据4的真实性、合法性、关联性不认可。该证据只是公证人员根据原告的要求在网络上查找相关网站找到的网页，网页文章对长安区房价的一个统计数据，不是权威部门的统计结果，不能作为证明石家庄长安区房价变化的依据。与本案没有直接关联，不能作为本案的证据。 对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，刘某某签收的送达回证和石家庄某某张晓飞签订的送达回证与本案没有直接关联。 刘某某购买的1号楼预售许可证的预售开始时间是2017年11月4日，也恰恰说明2017年3月10日法院判决时没有取得预售许可证。 对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可。被告不存在拖延办证的情况。 对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，中院的裁定也恰恰说明了石家庄长安区人民法院的判决是正确的。 被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人之间签订的内部认购协议被法院判令无效后，双方签订了补充协议，解除了上述内部认购协议，上述答辩人与被答辩人的行为均是双方真实、自愿的意思表示，是合法有效的。答辩人与被答辩人对于解除内部认购协议后的相关的责任及权利义务都进行了处分，并且已经履行完毕。2013年10月3日，答辩人（被告）与被答辩人（原告）签订《某小区内部认购协议书》，被答辩人认购案涉某小区1号楼1单元302号房屋，交纳了认购款189850元。2017年3月10日，石家庄市长安区人民法院出具（2016）冀0102民初1096号民事判决书，判令该认购协议无效。2017年3月28日，答辩人与被答辩人经过平等、自愿、协商一致，达成《补充协议》，内容为：甲方（答辩人）与乙方（被答辩人）于2013年10月3日签订了《某小区内部认购协议书》，现双方自愿将该协议解除，甲方一次性退还乙方已付购房款189850元，并向乙方一次性补偿各项费用50682元，两项费用共计240532元，乙方授权将上述款项转入账号：（中国农业银行62×××17，户名：刘某某）中。原协议自本补充协议签订之日解除，其他责任双方互不追究。有甲方盖章及乙方签字，日期2017年3月28日。被答辩人向答辩人提供了身份证复印件、银行卡复印件、客户退费补偿款收款收据，并且补偿款被答辩人于2017年3月28日收到，距起诉答辩人之日2019年4月19日已经过去两年有余，上述答辩人与被答辩人的行为均是双方真实、自愿的意思表示，是合法有效的。答辩人与被答辩人对于解除认购协议书后的相关的责任及权利义务都进行了处分，并且已经履行完毕，说明被答辩人已经放弃了对认购协议履行后可以获得利益的期待。 二、答辩人不存在缔约过失，不应赔偿原协议的利益损失及违约金1064920元。 1、根据《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，可以得知缔约过失，必须是合同的某一方订立人是恶意的，本案中答辩人不存在恶意行为。 《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”此处的“合同履行后可以获得的利益”，我们称之为“预期可得利益”。适用可得利益赔偿，首先必须具备违约责任的构成要件:（1）违约行为;（2）损害结果;（3）违约行为与损害结果之间有因果关系;（4）违约方无免责事由。除以上四个要件以外，成就预期可得利益赔偿还需具备的以下条件:（1）合同合法有效。如果合同无效，就不可能产生违约责任，更不可能出现“合同履行后可以获得的利益”。《合同法》第58条对合同无效或被撤销的情形应负的赔偿责任做了明确规定，从该法条的内容可以看出，这种责任情况下，不包括对可得利益的赔偿。（2）损害由发生在合同履行阶段的违约行为所引起。（3）损害结果不是由受损方的先违约行为所引发。在自己先违约的情况下，已经不能期待在合同完全履行的情况下可以获得的利益。以上几个条件的同时具备是适用可得利益赔偿规则的前提，在缺乏任何一个条件的情况下均不能适用该规则。 2、根据《合同法》第107条规定：“当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，故违约责任产生的根据是合同义务。因此，违约责任只能产生于已生效的合同，合同生效后，双方按照合同义务履行，一方对合同义务的违反导致其应承担违约责任。” 综上，可得利益损失及违约金的索赔必须基于合同合法有效为前提，本案中，被答辩人与答辩人签订的《某小区内部认购协议书》被法院判令无效后，被答辩人期待的是一种不法利益、是不受法律保护的，不适用可得利益损失及违约金的规定。被答辩人索赔损失前提条件不存在，是无法索赔的，况且提出的索赔证据材料仅仅是一种片面的预估算，不能证明损失1064920元的客观事实。 三、被答辩人要求赔偿2013年至2018年之间房屋差价的损失及违约金既不合理，也不合法。 综上所述，1、被答辩人在2017年3月28日获得解除内部认购协议的补偿款，答辩人已经完全履行了补充协议。被答辩人也自愿承诺收到补偿款后双方互不追究其他责任。2、根据合同法相关规定因合同违法被判令无效后，被答辩人期待的是一种不法利益，是不受法律保护的，不能适用可得利益损失及违约金的规定。3、答辩人不存在缔约过失责任。4、被答辩人的1064920元的损失计算毫无根据，也不符合法律规定，不能得到法院的支持，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告为支持其诉讼请求，提交以下证据： 1、2017年3月28日原告与被告签订补充协议。2、客户退房补偿款收款收据。3、原告向被告提交的身份证复印件、银行卡复印件。 4、被告向原告的银行转账凭证。证明原告与被告已经达成协议，双方的《某小区内部认购协议》已经解除，并已经支付了补偿款，其他责任双方互不追究。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月3日，原告刘某某作为购房人（乙方），被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）签订《某小区内部认购协议书》，载明：“第一条：房屋坐落位置、面积、价格：房屋坐落：某小区1号楼1单元302室，房屋建筑面积约85平方米，房屋单价5410元／平方米，房屋总价459850元。”2017年3月10日，石家庄市长安区人民法院出具（2016）冀0102民初1096号民事判决书，判令该认购协议无效。2017年3月28日，原告与被告签订了《补充协议》，内容为：“甲方（石家庄某某房地产开发有限公司）与乙方（刘某某）于2013年10月3日签订了《某小区内部认购协议书》，现双方自愿将该协议解除，甲方一次性退还乙方已付购房款189850元，并向乙方一次性补偿各项费用50682元，两项费用共计240532元，乙方授权将上述款项转入账号：（中国农业银行62×××17，户名：刘某某）中。原协议自本补充协议签订之日解除，其他责任双方互不追究。有甲方盖章及打印日期2017年3月28日，乙方签字按手印，手写日期2017年3月2日。”结合原告向被告提供的身份证复印件、银行卡复印件、客户退费补偿款收款收据上的签名和日期，被告向原告支付补偿款的转账记录，本院认定原告手写日期2017年3月2日，属于笔误。实际日期为2017年3月28日，并且经过原告向本院申请，本院依法委托天津市某某物证司法鉴定所进行了笔迹和指纹鉴定，经鉴定证实是原告刘某某本人签字、按手印。 上述事实有《某小区内部认购协议书》、（2016）冀0102民初1096号民事判决书，原告签字和按手印的身份证复印件、银行卡复印件、客户退费补偿款收款收据，被告向原告支付补偿款转账记录及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《某小区内部认购协议书》，经石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初1096号民事判决书认定无效后，原告与被告经过协商后签订了补充协议，解除上述内部认购协议，原告获得了协议约定的补偿款，对于解除内部认购协议后双方的相关责任及权利义务都进行了处分，并且已经履行完毕。原告与被告的行为均是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律法规的规定，本院予以认定。原告2017年3月17日就已经知道该合同经法院判决无效，2019年4月向法院起诉，原告在此期间有减损的义务，不得就扩大的损失向被告主张权利，因此，对原告主张的房屋溢价损失本院不予支持。被告支付的补偿费50682元是经原告与被告协商同意后支付的，已经涵盖违约金，双方已约定其他责任双方互不追究，不再另行赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十二条、五十六条、五十八条、九十三条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘某某的诉讼请求。 案件受理费14384元，鉴定费9600元，合计23984元由原告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费14384元及缴费票据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周 健 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  谷立霞 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  李 安