山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初10861号原告：济南泉景佳城置业有限公司，住所地济南市市中区济微路90-1-102室。法定代表人：刘民，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）事务所律师。被告：张光斌，男，1984年1月9日出生，汉族，泰华智慧产业集团股份有限公司职工，住济南市槐荫区，原告济南泉景佳城置业有限公司（以下简称泉景佳城公司）与被告张光斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉景佳城公司法定代表人刘民的委托诉讼代理人董晓梅，被告张光斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉景佳城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付“绿地国际城B-10地块×号楼×单元××室”所涉未付房款995000元及违约金50419.70元（房屋总价款的2%）；2、判令被告向原告支付车位款124000元及违约金3100元（车位总价款的2%）；3、本案律师代理费6000元及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月12日签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的绿地国际城B-10地块×号楼×单元××室，房屋总价款为2525985元，被告支付首付款1525985元，剩余房款100万元办理银行按揭贷款。后基于购房优惠活动，原、被告协商一致，将房屋总价款调整为2520985元，并于2018年10月26日办理了网签备案手续。截至2018年9月9日，原告实际收到被告首付款共计1525985元，但剩余995000元被告一直未向原告支付。同时期，原、被告双方还签订了《绿地国际城地下车位购销协议》，约定被告购买原告开发建设的“-228号”地下车位，车位总价款为155000元，被告支付31000元后，至今未按协议约定支付剩余车位款124000元。经原告多次催要，截至本案起诉之日，被告仍未支付上述拖欠的购房款及车位款。依据《济南市商品房买卖合同》及《绿地国际城地下车位购销协议》，被告的行为已构成违约，被告除应继续履行合同外，还应向原告承担相应的违约责任及其他赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法查清事实，判如所请。张光斌辩称，一、被告认为原告所提供的合同不能作为正式合同依据。1、原告所提供的购房合同是与被告在选房当天签订的购房协议，据当时销售顾问说此合同为预定购房协议，且此合同只有一份，不符合合同约定的一式三份，也不能以此合同办理后续房贷。被告曾多次要求原告提供合同，原告一直未提供给被告合同原件及复印件。2、被告认为原告所提供的合同补充协议中约定单体验收就进行交房不符合法律规定。依据《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》中所规定的建筑工程须经过竣工验收方可交付使用，指的是施工方只有在经过建设方或开发商验收合格后才可以向建设方或开发商交付建筑工程，而不能因此认为建筑工程经建设方或开发商自己验收合格就能交付给购房人。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款及第二款、《消防法》第十三条第二款规定，被告认为原告所提交的合同不符合法律法规，借助购房者对相关法律法规不专业而强制要求购房者必须签订，应视为无效合同约定。二、原告一直未提供给被告正式的网签合同，造成被告无法正常办理房屋贷款手续，在被告支付购房款项过程中，被告一直积极配合交纳房屋首付款，并在销售顾问推荐下办理了中国银行的贷款手续，但因当时被告所购房屋一直未办理网签及签订网签合同而造成无法批放贷款，截至今日，被告也未收到正式网签合同。三、关于被告认购的绿地国际城B-10地块×号楼×单元××室及地下车位，被告认为该房屋及所在小区存在诸多问题并向原告提出，但一直未得到有效整改，被告认为所认购房屋及地下室不满足原告承诺的质量要求，被告认为所认购房屋及地下车位、所在樱花小区所体现价值达不到所支付房款价值。被告于2018年10月初向原告提出不要进行房屋网签并同时退房的要求，但原告一直不予处理，并对于被告提出的小区及房屋存在的诸多问题均无有效整改措施。小区及房屋存在问题如下：1、被告所认购房产所在小区未按当初买房时承诺实现人车分流；2、小区内部存在垃圾中转站，且垃圾中转站门口直接对着小区的儿童活动区；3、小区车库出口设计不合理；4、被告所认购房屋配套建筑质量差。四、原告给被告发送的催告函内乱写违约金数额，第一次催款违约金为5万多，第二次违约金为10万多，都与原告提供的合同样本约定不符，被告也积极与催告函预留电话沟通，预留电话为售楼处电话，对于催告函相关内容及提到的2018年7月16日签订合同事项均无人解答，故被告认为该催告函无效，被告要求原告提供其催告函所描述签订的合同以备查看，但原告一直未提供合同给被告。五、被告在购买原告所描述房屋初期，原告要求被告支付了一笔所谓的团购费用。2018年10月份，经被告多方了解，被告所认购房源根本不存在团购一说，被告也未享受团购价格。此项费用实际为原告应允提供给中介的好处费，恶意变相乱收取被告费用，对此，被告认为原告存在违规收费行为，存在欺骗消费嫌疑，被告不再信任原告，被告提出退还费用及退房要求，原告只协调返还被告交纳的团购费并未答应被告提出的退房要求。六、被告购房初衷是考虑被告子女2019年9月份上小学使用，原告在被告购房时，一直宣传该小区初中为育英或实验中学，但是实际至今中学未建，所谓的学校更是没有任何证明。被告在交纳首付后与原告沟通，原告又表示学校无法确定只能等建成后由教育局来确定。另外，原告在售房时一直宣称绿地国际城有M5地铁经过，小区附近还有地铁站，但实际地铁规划根本没有M5。被告认为原告在售房时虚假宣传。七、被告于2018年10月初就向原告提出退房申请，当时被告所认购房屋并未进行网签，被告明确向销售顾问提出不要网签，原告在未经被告同意情况下还是办理了房屋网签，并以此为由不同意被告的退房要求。八、被告自2018年10月份开始，工资收入不稳定，被告认为自身无法有效保证后续房贷的按时交纳，被告向原告提出退房请求时，也表示原意支付退房违约金，但原告一直不给予办理退房手续，反而一直要求被告交纳房款，存在强卖嫌疑。综上，请法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，原告泉景佳城公司取得位于济南市××××国道东南侧、马武寨山西侧绿地国际城B-10地块B区项目商品房预售许可证（编号：济建预许2018029号）。2018年5月12日，原告泉景佳城公司（出卖人）与被告张光斌（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买由原告开发建设的位于济南市××××国道东南侧、马武寨山西侧绿地国际城B-10地块×号楼×单元××室商品房一套，建筑面积为153.09平方米，价款共计2525985元。上述《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式银行按揭付款：买受人应于本合同签订当日向出卖人交清贷款银行要求的首付款1525985元（首付款交清日期以出卖人开具的收据日期为准），剩余100万元办理银行纯商业贷款或公积金组合贷款按揭；买受人应于本合同签订之日起7日内按照银行要求向银行交齐贷款资料（贷款资料交齐日期以银行人员签字签收日期为准），并负责贷款资料的真实和完整。……关于银行按揭付款的特别约定：买受人必须按照前述约定交齐首付款、向银行交齐贷款资料并在期限内自行查询并办理相关手续，如出现因国家相关法规、政策变化，或因买受人个人原因，或因其他任何原因导致出现买受人的贷款申请银行不予批准或不予足额批准的，买受人承诺有能力按照以下方式付款：（1）、经银行审查不能足额批准按揭款额度的，买受人在银行不足额批准贷款的十日内，或经甲方催告后7日内以现金或通过银行转账方式将差额房款补足；（2）、经银行审查不批准按揭贷款的，买受人在银行不批准贷款的十日内，或经甲方催告后7日内以现金或通过银行转账方式将差额房款补足。前述情形发生后，出卖人的催告不是必须义务，出卖人是否催告，不影响买受人应在银行不批准或不足额批准贷款的十日内将差额房款补足的付款义务，亦不影响买受人不能履行在银行不批准或不足额批准贷款的十日内将差额房款补足的付款义务应承担的违约责任。前述情形发生后，买受人不能按前款约定采取其他方式付清剩余房款，则视为逾期付款。买受人应按照本合同第七条及相关的约定承担逾期付款的违约责任；出卖人不解除合同的，买受人除承担违约责任外，出卖人并且可据此顺延交房期限。……”第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2.……关于买受人逾期办理银行按揭付款相关手续的违约责任的约定。买受人以银行按揭方式付款，未按约定时间办理相关手续的，逾期在十日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，买卖合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行买卖合同的，经出卖人书面同意，买卖合同继续履行，自买卖合同约定的银行按揭相关手续应办理期限之第二天起至实际办完银行按揭相关手续之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。但无论出卖人是否解除合同，买受人支付的违约金总额累计不超过总房款的2%（即使按照违约天数累计计算违约金总额超过总房款的2%）。”《合同补充协议》第6.8条约定：“……买卖双方同意，无论一方在本合同履行过程中有一项或数项违约、违约程度、也无论违约天数多少、合同是否解除等，违约金经累计计算后向对方承担的违约金总额均不得超过总房款的2%。”原告泉景佳城公司（甲方）与被告张光斌（乙方）签订《绿地·国际城地下车位购销协议》一份，约定：乙方购买的地下车位编号为-228，车位总价款155000元由乙方于签订本协议之日向甲方一次性全部付清，车位交付期限为2020年6月30日前。该协议第五条约定：“……乙方逾期付款超过三十日的，甲方有权解除本协议；甲方因此解除本协议的，甲方有权将该车位另行处理，且无需通知乙方，乙方应按车位款总额的2%向甲方支付违约金；甲方不解除本协议的，乙方自逾期缴款之日起至实际缴清之日止，每日按照欠付款项的万分之一向甲方支付违约金。甲乙方因本条违约向对方支付的违约金总额累计不超过该车位款总额的2%。”原、被告均认可被告已支付购房款1525985元、车位款31000元（车位款支付时间及金额分别为2018年5月12日、1万元及2018年7月16日、21000元）。根据房屋权属状况信息显示，涉案房屋于2018年10月26日办理了商品房合同备案登记，所有权人为张光斌。另查明，原告为本案支出律师费6000元。庭审中，原告陈述在原、被告签订上述《商品房买卖合同》后，被告参与原告的砸金蛋活动，获取5000元优惠，所以在网签备案时将涉案房屋总价款调整为2520985元，但在原告办理了网签备案后，通知被告签订网签合同时，被告拒绝签署，至今被告仍未支付剩余未付的购房款及车位款。原告提交如下证据：1、日期为2018年10月26日的济南市商品房买卖合同（总价款为2520985元），该合同落款处未有原、被告的签名及公章。2、催告函、特快专递邮件查询回单，证明原告曾于2019年3月28日、2019年8月7日针对被告所欠房款及车位款向被告催要。被告称确实参加过原告砸金蛋活动获得了5000元的优惠，但被告表示其已于2018年10月初向原告的销售顾问提出不要办理网签备案，原告没有接受被告的意见，原告一直让被告等，也没有通知过被告去签网签合同，后来被告去找原告时，原告提到要签网签合同，被告没有签，因为被告已经退房了，被告只收到过一个车位的催告函。庭审中，被告陈述2018年6月份其就配合原告介绍的中国银行提交了相关贷款手续，后被告知需要等网签及正式合同签订后，银行才能正式处理，但之后一直没有签订任何合同，贷款也办理不了，且被告已于2018年10月份提出了退房请求。被告还提交了如下证据：1、小区规划图纸、小区内垃圾中转站照片、房屋水暖管道照片、房屋销售宣传图墙照片，证明别墅区的车库出入口都是走小区内部，要途径A区、B区之间的儿童活动区，对儿童安全及小区其他居民安全有严重影响；垃圾中转站门口正对着儿童活动区，不符合中转站至少距离建筑物15米的要求，严重影响儿童健康；房屋配套施工工艺差，管道铺设不合规范，无法有效保证冬季供热；开发商在售房时虚假宣传地铁及学区房问题。2、个人收入工资明细，证明被告自2018年10月份起收入不稳定，无法有效保证后续办理房贷及还款，故向原告提出退房申请，并愿意承担违约金，但原告一直催促被告交纳后续房款。3、被告与原告处销售顾问茅根源于2019年5月17日的通话录音，证明被告于2018年10月份就提出退房申请，后续也一直在沟通退房事宜。对被告提交的上述证据，原告认为：1、对小区规划图纸、小区内垃圾中转站照片、房屋水暖管道照片、房屋销售宣传图墙照片的真实性有异议，案涉项目的规划和设计系经有关审核部门批准，被告对案涉项目规划设计、水暖管道铺设的意见均系其主观评价及意见，关于垃圾中转站的位置如果由开发商决定，则开发商可以进行整改，从被告提交的房屋销售宣传图墙照片中也看不到其所称的地铁、学校的虚假宣传，故以上均不能成为被告违约的理由。2、对个人收入工资明细真实性无异议，但无法核实被告其他银行信息及工资账户的具体情况，被告的履行能力也不能成为其违约的合理理由。3、对录音的真实性无异议。另，原告陈述确实应在网签后拿到网签合同交给贷款银行才能办理贷款手续，但被告一直拒绝签署网签合同，故贷款一直未能办理。以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、合同补充协议、绿地·国际城地下车位购销协议、诉讼法律服务委托协议、发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《绿地·国际城地下车位购销协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均认可上述商品房买卖合同签订后，被告在参加原告砸金蛋活动中获得5000元房款优惠，本院予以确认。被告虽向原告提出退房申请，但原告并未同意，且被告所述退房理由并未达到上述合同约定的解除条件，本案亦不具备法定解除条件，现原告要求被告按约支付剩余购房款995000元及车位款124000元，合法有据，本院予以支持。关于逾期支付购房款的违约金。涉案房屋于2018年10月26日办理了商品房合同备案登记，原、被告均认可应在商品房合同备案登记后拿到网签合同交给贷款银行才能办理贷款手续。本案中，被告称原告未通知其签订网签合同，只是在被告去原告处时原告提到要签网签合同，但被告没有签，原告亦未能举证证明在案涉商品房合同备案登记后通知被告签订合同的具体日期，故本院酌定应自2018年11月26日起算逾期支付房款违约金，结合案涉商品房买卖合同及合同补充协议中关于违约金总额不超过总房款2%的约定，原告要求被告支付逾期支付购房款违约金50419.70元[（2525985元-5000元）×2%]，理由正当，本院予以支持。关于逾期支付车位款违约金。原、被告签订的《绿地·国际城地下车位购销协议》约定被告应于协议签订之日一次性向原告付清车位款，虽然该协议未载明签订日期，但原、被告均认可被告首次支付车位款的时间为2018年5月12日，结合该协议中关于违约金总额不超过车位款总额2%的约定，原告要求被告支付逾期支付车位款违约金3100元（155000元×2%），理由正当，本院予以支持。原告要求被告承担律师费6000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张光斌于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉景佳城置业有限公司购房款995000元。二、被告张光斌于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉景佳城置业有限公司车位款124000元。三、被告张光斌于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉景佳城置业有限公司逾期支付购房款违约金50419.70元。四、被告张光斌于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉景佳城置业有限公司逾期支付车位款违约金3100元。五、驳回原告济南泉景佳城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元，由原告济南泉景佳城置业有限公司负担80元，由被告张光斌负担15320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  周宏雁人民陪审员  王 俊二〇二〇年四月二十九日书 记 员  崔盼盼