山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初547号原告：中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行，住所地济宁市吴泰闸路阳光盛景园商务A座（开发区工商银行），统一社会信用代码91370800863073037C。负责人：刘栋，行长。委托诉讼代理人：张勇，男，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨娜，山东同章律师事务所律师，一般代理。被告：王伟，男，1985年6月10日出生，汉族，住济宁市高新区，户籍地山东省滕州市。被告：房会会（系王伟配偶），女，1984年8月2日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：济宁海亮房地产有限公司，住所地：济宁高新区火炬城4号楼四层第4A403号，统一社会信用代码91370800054987787E。法定代表人：俞彦杰，经理。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，系该公司客服主管，特别授权代理。被告：济宁市住房置业担保有限公司，住所地：济宁市环城西路18号，统一社会信用代码91370800761876138P。法定代表人：王圣强，总经理。委托诉讼代理人：李婧，山东中昊律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行与被告王伟、房会会、济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行的委托诉讼代理人杨娜，被告王伟，被告济宁海亮房地产有限公司的委托诉讼代理人刘倩倩，被告济宁市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。被告房会会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告王伟、房会会偿还原告借款本金294081.52元及利息（利息包括罚息、复利，截止至2020年1月3日暂计为13867.55元，2020年1月3日之后的利息按照合同约定计算至实际付清之日）；2、请求依法确认原告对被告王伟、房会会抵押给原告的位于海亮公馆15号楼2单元24层2401号不动产享有优先受偿权；3、请求依法判令被告济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司对上述借款承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，且变更诉讼请求第一项为：请求依法判令被告王伟、房会会偿还原告借款本金292086.24元及利息（利息包括罚息、复利，截止至2020年4月10日暂计为17451.07元，之后的利息按照合同约定计算至实际付清之日）。事实和理由：2013年10月9日，原告与三被告签订《个人购房借款担保合同》，被告王伟、房会会向原告借款40万元用于购买被告济宁海亮房地产有限公司开发的位于海亮公馆15号楼2单元24层2401号房屋，并以该房屋提供抵押担保，被告济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司为该笔借款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了借款，但被告王伟、房会会并没有按照约定进行还款，其行为已经构成违约，根据合同第二部分第14.2条约定原告宣布与被告签订的《个人购房借款担保合同》提前到期，为保护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决！被告王伟辩称，认可原告的诉讼请求、事实和理由。被告济宁海亮房地产有限公司辩称，认可原告的诉讼请求、事实和理由，是我们作的担保。被告济宁市住房置业担保有限公司辩称，认可原告的诉讼请求、事实和理由，我公司为被告提供担保系事实，但第一被告已经以自有房产为原告办理了抵押登记，根据物权法第176条的规定，原告应先就第一被告的抵押物优先实现其债权，不足部分由我公司承担。被告房会会未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告房会会未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。对以下当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：证据一、《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》各一份，证明2013年10月9日，被告王伟、房会会与原告签订《个人购房借款/担保合同》，被告王伟、房会会向原告借款400000元用于购买位于海亮公馆15号楼2单元24层2401号房屋，该笔借款由济宁海亮房地产有限公司提供担保，由被告王伟、房会会以该购买的房产提供抵押担保。证据二、担保函一份，证明被告济宁市住房置业担保有限公司对被告王伟、房会会向原告的400000元借款提供连带保证责任，担保范围为本金、利息、罚息、复利、违约金等实现债权的费用。证据三、借款凭证一份，证明2013年10月17日，原告依照合同约定向被告王伟、房会会发放了金额为400000元的住房借款。证据四、房屋抵押权预告登记材料一份。证据五、欠息明细表一份，证明被告王伟逾期的情况及欠付原告本息的情况。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行（贷款人）与被告王伟、房会会（借款人、抵押人）、被告济宁海亮房地产有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告王伟、房会会向原告借款400000元，用于购买济宁海亮公馆15号楼02单元24层2401号房，还款期限180个月，利率执行中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%确定，逾期还款利息上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告王伟、房会会以所购房屋向原告提供抵押。被告济宁海亮房地产有限公司在正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前承担阶段性连带责任保证。保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第十四条违约及违约责任约定：“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；……”。2013年10月16日，原告取得预购商品房抵押权预告登记证明。2013年10月17日，被告济宁市住房置业担保有限公司向原告出具《担保函》，承诺为案涉借款承担连带保证责任。2013年10月17日，原告依约将400000元按照王伟、房会会的指定支付给济宁海亮房地产有限公司。被告王伟、房会会多次逾期还款，自2020年1月10日起未再偿还任何款项，截至2020年4月10日，被告王伟、房会会尚欠原告借款本金292086.24元、利息17451.07元。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行与被告王伟、房会会、济宁海亮房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，被告济宁市住房置业担保有限公司向原告出具的《担保函》，均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。原告依约向被告发放借款后，被告王伟、房会会未按期还款，且连续三个月未按时足额偿还贷款本息，按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。被告济宁市住房置业担保有限公司应依约对上述债务承担连带保证责任。因涉案房屋尚未办理正式抵押登记手续，被告济宁海亮房地产有限公司应依约对上述债务承担连带保证责任。综上所述，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》，要求被告王伟、房会会偿还借款本息，要求被告济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。对于原告要求确认对被告王伟、房会会抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因该抵押财产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立，涉案房屋尚未办理正式抵押登记手续，故原告尚未取得涉案房屋抵押权，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行与被告王伟、房会会、济宁海亮房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限被告王伟、房会会于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金292086.24元及利息17451.07元（自2020年4月1日起至清偿之日止的罚息、复利，以292086.24元为基数，比照《个人购房借款/担保合同》计算）；三、被告济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁开发区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5918元，减半收取计2959元，由被告王伟、房会会、济宁海亮房地产有限公司、济宁市住房置业担保有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田常明二〇二〇年四月十五日书记员  郝莹莹