四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初11468号 原告（反诉被告）：四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号1栋2单元24层2406号。 法定代表人：冉景源，执行董事。 委托诉讼代理人：马仕代，四川督政律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都世纪楚峰置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号1幢2单元38楼3816号。 法定代表人：周文，总经理。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司（以下简称“苗方公司”）与被告（反诉原告）成都世纪楚峰置业有限公司（以下简称“世纪楚峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苗方公司的委托诉讼代理人马仕代、被告（反诉原告）世纪楚峰公司的委托诉讼代理人曾晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗方公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《房屋租赁合同》；2.判令世纪楚峰公司退还其缴纳的保证金79200元；3.判令世纪楚峰公司赔偿其自2019年8月26日至2019年10月12日期间的员工工资及社保费用115000元；4.判令世纪楚峰公司赔偿2019年8月26日至2019年10月12日期间另行寻找办公地点的必要费用5000元。事实和理由：2019年5月15日，苗方公司与世纪楚峰公司签订《房屋租赁合同》，承租位于四川省高新区房屋，房屋面积360平方米，租赁期限为2019年5月26日至2021年5月25日，每月租金39600元，租赁保证金为79200元。签订合同后，苗方公司入驻并开始办公。2019年8月，未到苗方公司支付第二笔房屋租金的时间，世纪楚峰公司多次无故纠集社会人员到公司，采取骚扰、静坐等方式，要求苗方公司限期搬离，该行为严重影响了苗方公司的正常经营活动，苗方公司遂向辖区派出所报警，派出所对该事实进行了备案登记。更严重的是，世纪楚峰公司未经苗方公司同意，闯入公司办公室，更换了公司门禁密码并安装了监控录像，导致苗方公司不能经营，员工无法正常工作，侵犯了苗方公司的合法承租权和员工隐私权。据苗方公司了解，世纪楚峰公司想提前终止合同，将案涉房屋高价租给第三人。经协商未果，苗方公司诉至法院。 世纪楚峰公司辩称，请求驳回苗方公司的诉讼请求，支持其反诉请求。 世纪楚峰公司向本院提出反诉请求：1.判令苗方公司支付2019年8月26日至2019年9月9日期间的房屋租金21120元；2.判令苗方公司支付2019年8月1日至2019年9月9日期间的物业费10764元；3.判令苗方公司支付律师费6000元。事实和理由：2019年5月5日，世纪楚峰公司与苗方公司签订《租赁定金协议》，约定承租方式为押二付三，苗方公司支付定金20000元。2019年5月20日，双方签订《房屋租赁合同》，约定世纪楚峰公司将位于成都高新区华商金融中心1幢1单元1602号的房屋租赁给苗方公司作为办公使用，租赁期限为2019年5月26日至2021年5月25日，租金每月39600元，物业费每月8280元。苗方公司应当于每季度开始前十五天向世纪楚峰公司支付租金和物业费，逾期支付将承担违约责任。根据合同第十条第四款的约定，租赁期间苗方公司逾期支付各项费用达到十五天的，世纪楚峰公司有权没收全部租赁保证金、解除合同并立即收回房屋。合同签订后，苗方公司支付了租赁保证金79200元及2019年5月26日至2019年8月25日期间的租金118800元及2019年5月26日至2019年6月30日期间的物业费9881.93元，2019年7月的物业费8280元苗方公司直接支付给了物业公司，此后未再支付过物业费。苗方公司本应在2019年8月11日支付下一季度（即2019年8月26日至2019年11月25日期间）的租金及物业费（含此前拖欠金额），但以经营困难为由拒绝支付。因苗方公司严重违约，世纪楚峰公司遂于2019年9月3日向苗方公司发送律师函解除《房屋租赁合同》，要求支付拖欠的租金并没收保证金，立即腾退房屋。苗方公司实际于2019年9月9日搬离案涉房屋。综上，世纪楚峰公司认为《房屋租赁合同》已于2019年9月3日解除，苗方公司还应支付拖欠的租金、物业费及律师费，遂提起反诉。 苗方公司对世纪楚峰公司的反诉辩称：认可世纪楚峰公司的第一项及第二项反诉请求，其余不予认可。双方的租赁合同系世纪楚峰公司提供的格式合同，内容对其明显不利，关于没收租赁保证金的相关条款加重了苗方公司的责任，应属无效。 经本院审理查明认定事实如下：2019年5月5日，世纪楚峰公司（甲方）与苗方公司（乙方）签订《租赁定金协议》，约定甲方将成都市高新区交子大道33号中国华商金融中心T1-1602室房屋出租给乙方，月租金39600元，付款方式为押二付三。 随后，世纪楚峰公司（甲方，出租方）与苗方公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作为办公使用。合同约定，房屋面积为360平方米，租赁期为2019年5月26日至2021年5月25日，每月租金39600元，房屋租金按自然季度计算及支付，乙方已交付给甲方20000元为定金，签署合同当日内向甲方支付尾款，此后应当于每季度开始前十五天向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方按日租金的千分之一支付违约金；乙方应在合同签署当日向甲方支付79200元租赁保证金，租赁期满或合同解除后，乙方无违约行为的，甲方将保证金无息退还，若乙方有违约行为的，甲方有权将保证金用以抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金和其他费用）和/或作为甲方损失之赔偿；房屋物业费为甲方代收，每月每平方米23元，自房屋交付之日起由乙方承担；房屋租赁期间，乙方逾期未交纳各项费用达15天的，甲方有权解除合同、没收全部租赁保证金并收回房屋；任一方违反合同约定的，应赔偿守约方含律师费等在内的所有损失。 合同签订后，苗方公司向世纪楚峰公司支付了租赁保证金79200元、2019年5月26日至2019年8月25日期间的房租及截至2019年7月31日的物业费。2019年9月9日，苗方公司搬离房屋，搬离时尚欠付世纪楚峰公司租金19544.5元、物业费10764元。 另查明，世纪楚峰公司为本次诉讼支出律师费6000元。 以上事实，有《租赁定金协议》、《房屋租赁合同》、收据、律师费发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，苗方公司与世纪楚峰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现双方对解除合同均不持异议，本院对苗方公司解除合同的诉讼请求予以支持。世纪楚峰公司称合同已于2019年9月3日解除，但无证据显示其关于解除合同的通知已按合同中约定的通知送达方式送达，故本院对其关于合同已经通知解除的抗辩主张不予采纳。 关于案涉合同中没收租赁保证金的相关条款是否属于无效的格式条款的问题，格式条款系指合同一方为重复使用而预先拟订，在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款仅在存在合同无效的法定情形，或存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形时，方认定为无效。本案中，双方系先协商签订《租赁定金协议》后再签订《房屋租赁合同》，《租赁定金协议》中即已约定房租支付方式为“押二付三”，根据房屋租赁行业中的通常解释，押金即具有保证金的性质，该约定与《房屋租赁合同》中一致。据此，案涉《房屋租赁合同》中关于租赁保证金的相关条款是双方协商一致达成的结果，也不存在加重苗方公司责任的情形，不属于应被认定为无效的格式条款。 根据双方合同约定，苗方公司应在2019年8月11日前支付第二期租金，但至今仍未支付；物业费双方虽未明确约定交纳时间，但苗方公司付至2019年7月31日后，便未再交纳。苗方公司逾期支付租金及物业费的行为属于违约，世纪楚峰公司有权根据合同约定没收租赁保证金并要求苗方公司付清租金、物业费及赔偿律师费损失。苗方公司称世纪楚峰公司违约在先，但未提交充分的证据予以佐证，本院不予认可。 苗方公司关于员工工资及社保费用、寻找新办公地点的必要费用的主张无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司与被告（反诉原告）成都世纪楚峰置业有限公司于2019年5月签订的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都世纪楚峰置业有限公司支付欠付租金19544.5元、物业费10764元； 三、原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都世纪楚峰置业有限公司赔偿律师费损失6000元； 四、驳回原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都世纪楚峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2142元，反诉案件受理费373元，由原告（反诉被告）四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年四月二十日 书记员  余 盼