湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3407号原告:彭洋，男，1992年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：叶培芬，湖北金卫律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭佩佩，湖北金卫律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉新潮荟商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮南路147号未来城商业裙楼AF-001AA号门面。法定代表人：张勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师，特别授权代理。原告彭洋诉被告武汉新潮荟商业管理有限公司（以下简称新潮荟公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员张翠兰、人民陪审员涂传生组成合议庭，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告彭洋及其委托诉讼代理人叶培芬，被告新潮荟公司的委托诉讼代理人周俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭洋向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《酒店公寓委托租赁管理合同书》；2、被告以规划局和房管局验收备案以及《武汉市商品房买卖合同》附件四为标准将房屋恢复原状交付；3、被告从2018年11月1日起按每月3491.30元标准支付租金至实际交付止；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年9月购买了位于武汉市洪山区街道口未来城B座1509号房屋，随即与被告签订了《酒店公寓委托租赁管理合同书》，将房屋委托被告租赁管理，被告为了经营需要对涉案房屋内外结构进行了改造，将涉案房屋部分切割出来违规新建电梯。被告在合同履行期间实际并未按照合同约定足额支付租金。2018年10月31日委托期限届满，原告向被告发送律师函明确告知合同届满不再续约，同时要求将房屋还原。此后多次沟通，被告均为口头上同意而迟迟未予以行动，原告为维护其合法权益故诉至法院。被告新潮荟公司辩称：原被告确实签订了合同，合同实际履行方并非被告，而是武汉未来城大酒店管理有限公司（以下简称未来城公司），未来城公司在原被告签订合同后就向原告支付合同中的租金，从2010年开始至今，被告认为被告与原告之间的合同履行义务方是未来城公司并非被告，原告应向未来城公司主张权利，原告在履行合同时对此事应是十分清楚的，被告与原告间无合同关系，被告与未来城公司同属水务地产湖北集团有限公司旗下的子公司，合同签订时未来城公司还未成立，未来城公司成立后本案合同中被告权利义务全部由未来城公司在享有权利，履行义务，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求提交的证据，包括：《武汉市商品房买卖合同》、《酒店公寓委托租赁管理合同书》、银行流水、《律师函》、EMS单据、《中国农业银行账户交易明细回单》等。本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2010年10月1日，原告彭洋（甲方、委托人）与武汉深茂业商业投资管理有限公司（乙方、受托人）签订《酒店公寓委托租赁管理合同书》（以下简称《合同》），约定：一、1、甲方于2010年10月1日签约购买了湖北阜城房地产开发有限公司开发的“未来城”B座15层09号酒店公寓，建筑面积为47.25平方米，总房款为598518元；一、2、甲方特将其购买之前述酒店公寓委托给乙方进行统一租赁运营管理；二、1、本合同约定的初始委托租赁管理期限为七年，从甲方向乙方交付酒店公寓的次日开始计算，即从2011年8月1日起至2018年10月31日止；二、2、甲方同意乙方在初始委托租赁管理期限届满时按本合同约定的条件进行续约，续约期限为五年，续约期应从结束的委托租赁管理期终止的下一日开始计算，至2023年10月31日止；二、3、续约的程序是：乙方在本合同的初始委托租赁管理期限届满前至少三个月，以书面形式通知甲方乙方是否行使续约选择权。如乙方选择续约，双方按本条第2款的约定延长本合同的委托租赁管理期限，而无需签订新的《委托租赁管理合同书》；如乙方不选择续约，本合同在初始委托租赁管理期限届满时自动终止；三、1、委托租赁首月至第24个月的基本租金为每平方米建筑面积每月63.34元；委托租赁第25个月至第84个月的基本租金为每平方米建筑面积每月73.89元；委托租赁第85个月起至第144个月平均每年基本租金标准比上一年递增3%，即第8年至第12年的每个月基本租金分别为每平方米建筑面积每月76.11元、78.39元、80.74元、83.16元、85.65元；三、2、基本租金是甲方委托乙方对外经营的底限租金，基本租金全部由甲方享有；……四、1、甲、乙双方同意以甲方向开发商付清所购酒店公寓之全部购房款，并与乙方办理酒店公寓交接书面手续之日为交房日，2011年10月28日为酒店整体开业日，酒店公寓起租日为2011年11月1日，甲方同意乙方开业时间及租金起算时间。甲方从起租日开始有权获得本合同约定的基本租金；四、2、在本合同约定的委托租赁期限内，乙方应按月向甲方支付委托租赁的基本租金，第1个月-第24个月支付标准为2992.82元/月（每平方米建筑面积每月基本租金63.34元×甲方购买商品房的建筑面积47.25平方米）；第25个月-第84个月支付标准为3491.30元/月（每平方米建筑面积每月基本租金73.89元×甲方购买商品房的建筑面积47.25平方米）。支付时间为每月的28号或之后三个工作日内支付；……八、3、乙方有权根据顾客的需要和酒店布局需要，将甲方和其他业主的多个酒店公寓打通出租，甲方同意乙方此合并出租，但在合同终止时，乙方需将甲方房屋恢复原状。甲方仍按基本租金的单价与甲方所购物业的建筑面积获得基本租金；……九、1、由于本酒店公寓为新建酒店，酒店运营需要乙方在一个稳定时期内全面贯彻执行其经营管理理念，并投入大量的人力资源和资金，后期方可获得经济效益。因此本合同约定的委托期限内，除本条第2款约定的情形外，甲方不得单方要求解除合同。甲方违反本合同任一款，或者由于甲方的原因导致本合同解除的，甲方同意按其上一年度（按12个月计）所获得的所有租金收益为标准向乙方支付违约金；九、2、乙方未按时向甲方付委托租赁基本租金收益的，应按日万分之二点七的标准向甲方支付逾期付款违约金。如逾期六个月乙方仍未支付基本租金的，甲方有权单方要求解除本合同，乙方同意按其上一年度（按12个月计）所支付的所有租金为标准向甲方支付违约金。乙方将基本租金转入甲方指定账户后，甲方未按时领取的，乙方不承担责任。原告确认被告新潮荟公司按时支付了租金。2018年11月12日，原告委托湖北金卫律师事务所向被告发出《律师函》载明：一、终止与贵公司签订的《酒店公寓委托租赁管理合同书》，不再续约；二、租赁管理期间，贵公司对房屋进行的改变改造，贵公司应以购房合同附件四标准进行还原，同时不得影响采光和空调外挂机位，并于2018年11月16日开始施工，2018年12月30日完工将房屋交付；三、贵公司进行房屋恢复交付前，应按每月3500元标准支付租金。另查明，2010年10月1日，原告彭洋（买受人）与案外人湖北阜城房地产开发有限公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市洪山区珞狮南路147号B栋15层1509号房屋，房屋建筑面积47.25平方米。2011年5月19日，武汉深茂业商业投资管理有限公司企业名称变更为武汉未来城商业投资管理有限公司。2011年12月23日，武汉未来城商业投资管理有限公司企业名称变更为武汉未来城商业物业管理有限公司，2016年4月11日，武汉未来城商业物业管理有限公司企业名称变更为本案被告武汉新潮荟商业管理有限公司。本院认为：原告彭洋与被告新潮荟公司签订的《酒店公寓委托租赁管理合同书》系双方真实意思表示，内容合法、有效，对双方当事人均具有法律效力。被告辩称本案中合同的履行义务方是未来城公司，原告应向未来城公司主张权利，根据《合同法》第八十四条的规定“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人的同意”。本案中，被告并未提交任何证据证实被告已将与原告签订的《合同》的全部或部分合同义务转移给未来城公司并告知原告，即使未来城公司履行了合同的部分义务，但原告彭洋从未来城公司收取租金的行为并不代表其同意将涉案合同中的被告的权利义务转移给未来城公司，故本案的合同相对方仍然是原告彭洋与被告新潮荟公司。关于案涉合同的性质的问题。本案中原告认为双方是委托合同法律关系。本院认为，委托合同是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。由此可见，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，并且由委托人最终承担受托人从事民事法律行为的后果。实践中，在委托经营模式中，投资者对酒店的经营有权进行干预，有权要求酒店汇报其经营状况，酒店依约向投资者收取一定的报酬，其利润所得仍归投资者所有即投资者的收益与酒店的经营状况直接相关。而在租赁经营模式中，投资者并不干预酒店的经营，投资者的投资回报也不与酒店的经营状况发生直接关系，投资者只是定期收取一定的租金或投资回报。本案中，《合同》虽然也称原告委托被告处理租赁管理事务，但产生的后果均由被告新潮荟公司承担，原告只有权关注被告新潮荟公司的经营活动，但不能干涉被告的经营活动，无论被告经营活动收益如何，均给付原告固定的租金。故本案《合同》不符合法律关于委托合同法律关系的规定。关于案涉合同的期限及解除权的问题。因本案《合同》并非委托合同法律关系，故原告依据委托合同法律关系主张任意解除权的不能成立。本案中，原告彭洋交付给被告新潮荟公司的房屋是期房，被告新潮荟公司对房屋进行规划、装修、改造，招商出租以及酒店经营管理，投入较大，为确保投入后的稳定回报，双方约定：“初始租赁期限为七年，甲方同意乙方在初始期限届满时按本合同约定的条件进行续约，续约期限五年，续约的程序是：乙方在本合同的初始委托租赁管理期限届满前至少三个月，以书面形式通知甲方乙方是否行使续约选择权。如乙方选择续约，双方按本条第2款的约定延长本合同的委托租赁管理期限，而无需签订新的《委托租赁管理合同书》；如乙方不选择续约，本合同在初始委托租赁管理期限届满时自动终止”，合同还同时约定：“甲方不得单方要求解除合同”，故原告已在签订《合同》时同意续约，在续约中只有接受通知的权利，没有选择是否续约的权利，只有被告新潮荟公司有选择续约或不续约的权利，由于被告新潮荟公司选择续定合同，故合同的期限实际至2023年10月31日。由于原告彭洋确认被告新潮荟公司按时支付了房屋租金，并无其他违约行为，故原告彭洋无约定解除和法定解除的事实与法律依据，原告请求解除《合同》、恢复原状等诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告彭洋全部诉讼请求。本案的案件受理费200元，由原告彭洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  张翠兰人民陪审员  涂传生二〇二〇年四月二十四日书 记 员  祝姗姗