四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初3896号 原告：成都思源物业服务有限公司，住所地：成都市金牛区泰宏路118号1栋3层3号。 法定代表人：刘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：佘帆，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：刘桂英，女，汉族，生于1970年2月19日，户籍地：遂宁市市中区，现住遂州中路718号瑞泽.城市。 原告成都思源物业服务有限公司（下称思源物业）与被告刘桂英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案，2019年11月28日，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告思源物业的委托诉讼代理人常梁、被告刘桂英到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2020年3月6日依法裁定将本案转为普通程序，并于2020年3月17日再次公开开庭审理，原告思源物业的委托诉讼代理人常梁、被告刘桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告思源物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2018年10月1日至2019年6月30日的物业服务费1154元；2.判令被告立即支付滞纳金118.7元，3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月24日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告所在的瑞泽·城市之心小区提供前期物业管理服务，被告应按1.1元每月每平方米向原告支付物业管理费用，缴费方式为年交，逾期缴费的从逾期之日起每天按所拖欠费用总额的万分之五缴纳滞纳金。被告住房面积89.34平方米，按约应当向原告缴纳2018年10月1日至2019年6月30日的物业管理费1154.43元，但被告一直拒绝缴纳。 被告刘桂英辩称，因为原告物业服务质量不达标，因此被告才拒绝缴纳物业服务费。因为原告未公示前期物业服务协议的补充协议，因此该补充协议无效。对于原告主张的电梯能耗费、二次供水费等都是包含在物业费中，原告单独收取已属于重复收费，要求原告退还被告已缴纳的7年能耗费2520元及利息，退还原告已缴纳的建渣清运费643元。原告在小区提供物业服务期间，损坏了小区众多设施设备，原告的物业服务质量不达标，被告的服务应降低收费标准为0.8元/平方米，对我已缴纳的7年物业服务费中多收取的2251元及利息应予退还。 本院经审理认定事实如下：2011年5月17日，原告（乙方）与四川瑞泽房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对瑞泽“城市之心”提供前期物业服务事宜，管理期限为交房后三年；合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；乙方所提供的前期物业服务应达到《遂宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准；本物业服务区域物业服务收费采用包干制；已售出物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，电梯住宅1.1元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米；当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于此约定的，按审批标准执行；业主或物业使用人应于房屋交付之日起，按有关《物业管理合同》中的约定日期向乙方交纳全年的物业服务费，逾期交纳的，按以下方式处理：如物业使用人逾期交费，乙方可按《物业管理合同》的规定收取滞纳金。 2011年6月1日，原告与四川瑞泽房地产开发有限公司签订《补充协议》，载明因甲乙双方在核定本项目物业收费标准时，忽略了本项目的特种设施设备的运转能耗费用，从而导致了本项目后期会面临的设备运转而产生的能源耗损无具体承担单位的风险，经双方友好协商后，决定增加对公摊费用的约定：1.经过测算，本项目的电梯、二次供水水泵及公共照明系统的电损、电耗、水耗等费用年总金额约为11瓦窑，均摊至每户业主约为360元/年，所以乙方在合同期内增加特种设施设备运转能源分摊费一项，收费标准为住宅每户业主每年缴纳360元的分摊费；2.业主在缴纳本费用后，乙方不得再收取其他任何形式的公摊、分摊费用；3.本协议签订后，应与前期合同一起在办公区内向业主公示。 上述《前期物业服务合同》中约定的收费项目及标准于2011年10月17日在遂宁市船山区发展和改革局备案，自2011年9月1日执行，《补充协议》未进行备案。 被告刘桂英购买了瑞泽·城市之心11层1号住宅，该房屋建筑面积为89.35平方米。2011年10月24日，原告思源物业与被告刘桂英签订了《前期物业服务协议》（合同编号：000000264），协议均约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务收费标准按市物价局，房管局有关指导文件收取；乙方（刘桂英）交纳费用时间为每年10月1日以前，办理交房手续预付首年物业费；住宅按业主产权证登记面积（交房时按购买合同面积）每月每平方米1.1元；未办产权证书前《商品房购销合同》面积支付，待业主产权证书办成后，所收取费用的面积标准以产权证书登记数据为准，实行多退少补的方式，以后的收费标准应由物价部门和物业服务部门共同核定；甲方（思源公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息、支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额以每天万分之五，交纳滞纳金。协议签订后，被告刘桂英按约向原告缴纳了2011年10月24日至2018年9月30日之间的物业服务费及能耗费。在被告刘桂英装修房屋期间，被告刘桂英还向原告思源物业缴纳了装修管理费268元及建渣清运费268元。此后，因原、被告就物业服务发生争议，被告刘桂英遂拒绝缴纳2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费至今。原告思源公司于2019年6月30日终止对“瑞泽·城市之心”的物业服务，现该小区已另行选聘物业服务公司 在审理过程中，被告刘桂英还出示了遂宁市消防支队船山区支队向高升街道办事处关于该小区存在安全隐患的函件及照片等证明思源公司未尽到合同约定的物业服务义务，要求降低物业服务费至0.8元/平方米/每月；思源公司亦提交了关于该小区启动维修基金用于消防整改的申请，证明其积极履行自身的义务。由于原、被告各执己见，致使本院调解未果。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.《补充协议》所约定的360元/年的公共能耗费思源公司是否应当收取？被告反诉主张退还已收取的该笔费用是否超过诉讼时效？2.刘桂英所缴纳的装修管理费和建渣清运费是否应当退还？3.被告刘桂英主张降低物业服务费的标准即按照0.8元/平方米/每月，是否应当支持？ 针对争议焦点1.原告思源公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》约定本物业服务区服务收费采用包干制，若当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于约定标准的，按审批标准执行。而公共能耗费本应属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分，应当包含在物业服务费中，但原告却与开发商另行了签订了《补充协议》，约定业主除按照合同约定支付物业费外还应当另行支付每年360元的公共能耗费且未经过主管备案，该《补充协议》约定的内容本身与《前期物业服务合同》约定相矛盾。并且，本案中原、被告还另行签订了《前期物业服务协议》，该协议是对原告与开发商所签订的前期物业服务合同的进一步明确及约定，应当作为判定双方权利、义务关系的依据，而该协议中亦未约定业主需交纳360元/年的公共能耗费，故原告思源公司要求业主支付该笔费用无正当理由及依据，本院不予支持；对已经支付的部分，应当予以返还。但鉴于被告从最初缴纳物业费时就知道原告收取了该笔费用，民事案件诉讼时效从其知道或者应当知道权利遭受侵害之日起算三年，对已经超过诉讼时效的退费请求，本院不予支持，即原告应向被告退还三年的公共能耗费1080元。 针对争议焦点2.关于装修管理费和建渣清运费，因符合双方签订的《房屋装饰装修管理协议》的约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故对被告刘桂英要求予以返还的辩解意见，本院不予支持。 针对争议焦点3.被告刘桂英主张思源公司提供的物业服务质量与价格不相符合，多次出现消防隐患、破坏绿化等问题，未能达到合同约定的三星服务标准。但物业公司的物业内容较多，服务质量的好坏也与业主个人的主观感受不同而因人而异，物业服务企业从现实中来说也无法满足每一位业主的需要。从思源公司提交的证据可以看出，在出现问题时也积极想对策进行整改并垫付了电梯维修费等，故从维护合同的稳定性和公平原则出发，对反诉原告要求降低物业服务费的请求，本院不予支持。 综上所述，刘桂英应当按照1.1元/平方米/月的标准向思源公司支付2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计884.57元〔89.35×1.1×9〕。思源公司应当返还公共能耗费1080元。两项金额抵扣后，被告刘桂英不再欠付原告思源物业服务服务费，故对原告思源物业诉请被告刘桂英支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持，对被告刘桂英诉请原告退还的公共能耗费，本院对冲抵物业服务费后剩余部分予以支持。关于本诉原告主张的违约金，因双方在合同的履行过程中均有违约行为，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下： 一、驳回原告成都思源物业服务有限公司的诉讼请求； 二、原告成都思源物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘桂英退还公共能耗费195.43元。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告成都思源物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  何小宁 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  李爱萍 二〇二〇年四月二日 书 记 员  蒲春旭