安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初1397号原告：安徽金阳物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办事处清河东路新大陆小区22号楼308室，统一社会信用代码91341200779093043D。法定代表人：安平，该公司经理。委托诉讼代理人：张征，男，1971年12月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，（系该公司员工）被告：武晓皊，女，1980年7月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：黄有飞，男，1974年1月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告安徽金阳物业管理有限公司（以下简称金阳物业公司）诉被告武晓皊、黄有飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后依法适用小额诉讼程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告金阳物业公司的委托诉讼代理人张征，被告武晓皊、黄有飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费4898元（自2016年1月1日至2019年12月31日）、违约金4000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年1月1日，原告金阳物业公司与颍汇家和公馆小区业主黄有飞、武晓皊签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为颍汇家和公馆小区提供物业管理服务，综合物业服务费1.2元/月·平方米（高层住宅物业费0.65元/月·平方米，公共能耗费0.55元/月·平方米）二次供水每户每月6元，业主及物业使用人应按时交纳物业管理费。原告一直按照《物业服务合同》的约定积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。然而被告作为颍汇家和公馆小区2号楼106室（房屋面积85.03平方米）的业主，从2015年1月1日起一直享受原告提供的优质物业服务，但至今拖欠原告的物业管理费4898元拒不支付，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告黄有飞、武晓皊共同辩称：1.金阳物业公司未尽到物业服务合同约定的义务，在房屋交付后未装修时，下水管道已经出现问题，业主自行维修后不久管道又出现漏水，导致原告部分装修装饰损毁，后期原告多次找物业反映问题，金阳物业公司管理人员让自行维修，维修费冲抵物业费，且原告不按照合同约定履行义务在先，当然没有权利要求被告缴纳物业费、违约金。2.金阳物业公司在下水道施工作业中将被告院内下水道、污水管损毁，污水溢出，金阳物业公司维修后没有为被告院里进行清污，原告自行清污后金阳物业公司表示将冲抵部分物业费。3.被告在装修房屋前曾向金阳物业公司缴纳1000元装修保证金，愿意以此冲抵一年的物业费。4.原告占用业主公用绿化面积，修建车棚收取租金，该部分应由全体业主共享。5.原告于2019年对地下室进行清污，造成被告所在的一楼受潮，要求原告赔偿该部分损失。本院经审理认定的事实如下：2015年1月1日，原告金阳物业公司与颍汇家和公馆小区业主黄有飞、武晓皊签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为颍汇家和公馆小区提供物业管理服务，服务内容包括：共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、消防安全防范等；装饰装修管理服务等。综合物业服务费1.2元/月·平方米（高层住宅物业费0.65元/月·平方米，公共能耗费0.55元/月·平方米）二次供水每户每月6元，物业服务费用按年缴纳，业主或承租人应按时缴纳。合同还约定了违约责任，如延期交纳物业服务相关费用，则按日5%收取滞纳金。原告按照《前期物业服务合同》的约定对被告居住的小区实施了物业管理，履行了部分物业服务义务，但对公共区域内污水管道疏通、共用部位的维修等问题未能妥善解决。另查明：黄有飞、武晓皊是阜阳市颍东区颍汇家和公馆2号楼106室业主，房屋建筑面积约85平方米，2015年8月12日黄有飞通过转账方式交付物业费918元，金阳物业公司出具物业费收据一份，收款事由为物业费（2015年元月1日至2015年12月31日），自2016年1月1日至2019年12月31日的物业费未付。本院认为：原告金阳物业公司与被告黄有飞、武晓皊于2015年1月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告为包括两被告在内的颍汇家和公馆小区业主提供物业服务，两被告应当按照《前期物业服务合同》缴纳物业费。原告主张被告支付从2016年1月1日起2016年、2017年、2018年、2019年四年的物业费共计4896元，两被告辩称金阳物业公司提供的物业服务不到位，且2016年、2017年、2018年三年的物业费已经金阳物业公司承诺予以冲抵了，2019年度的物业费计算标准应当依据2015年度的物业费标准计算即为918元/年。对此，我们认为，从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，物业服务公司提供了物业管理服务，即使存在管理服务不到位的情况，也只构成瑕疵履行，而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异。从情理上讲，如小区业主均拒绝交纳物业费，物业服务公司则无法开展物业服务，小区环境也必将陷于混乱、无序之境地，故对于物业服务企业的瑕疵履行，业主可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门（物价或者建设行政主管部门）投诉，在合法范围内最大限度地维护自身利益。鉴于两被告不能举证证据证明2016年、2017年和2018年的物业费已经冲抵，且金阳物业公司对此也不予认可，故对于其上述意见，本院不予支持。本院考虑到金阳物业公司并没有按照《前期物业服务合同》的约定全面、适当的履行自己的义务，应当适当降低物业费标准，参照金阳物业公司物业费收款收据记载的物业费收费标准和《物业管理服务合同》约定的物业费标准，对于两被告欠付的2016年、2017年、2018年、2019年共四年的物业费金额，根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑原告合同的履行情况，以黄有飞、武晓皊交纳3000元物业费为宜。鉴于《前期物业服务合同》中并未对物业费交纳的具体时间进行明确的约定，仅仅约定物业费按年缴纳，金阳物业公司也未能举证证明其曾向被告送达《物业费催款通知函》的具体时间，且金阳物业公司也未完全、适当的履行合同义务，故对于其主张的违约金4000元，本院不予支持。对于两被告辩称的以装修保证金1000元冲抵物业费及要求金阳物业公司赔偿其损失等意见，因其未能提交相应的装修保证金交费凭证、所遭受的损失等证据，故对其上述意见，本院不予支持；如双方关于上述问题存在争议，两被告可另行向原告主张。综上，案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、被告黄有飞、武晓皊于本判决生效之日起十日内支付原告安徽金阳物业管理有限公司物业费3000元；二、驳回原告安徽金阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄有飞、武晓皊共同负担。本判决为终审判决。审判员 江 飞二〇二〇年四月二十七日书记员 冉婷婷附一：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……附二：标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325004772