四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2020）川0504民初1214号原告：叶秀秋，男，1983年8月15日出生，汉族，住四川省泸县委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。被告：泸州市龙城房地产开发有限公司，住所泸州市龙马潭区红星路29号11幢2层1号，统一社会信用代码：91510504560705551W。法定代表人：李启明。被告：薛明玖，男，1976年5月19日出生，汉族，住四川省古蔺县原告叶秀秋与被告泸州市龙城房地产开发有限公司（以下简称“龙城地产公司”）、薛明玖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶秀秋的委托诉讼代理人张胜毅到庭参加诉讼，被告泸州市龙城房地产开发有限公司、薛明玖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告叶秀秋向本院提出诉讼请求：1.判决解除《车位买卖协议》《商品房买卖合同（预售）》合同编号为YXXXXX。2.判决被告龙城地产公司返还原告支付的车位款38万元，并承担20万元的违约金。3.判令被告薛明玖对被告龙城地产公司的前述责任承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年3月3日，叶秀秋（买受人）与龙城地产公司（出卖人）签订《车位买卖协议》，购买龙城地产公司开发的位于泸州市龙马潭区XXXXXX编号为11#、12#、13#、14#、15#、16#的六个车位，总价款38万元。约定自协议签订之日起三日内，将案涉车位以现状的形式交付原告，自协议签订之日起60日内办理产权过户手续。因出卖人原因，前述车位无法办理合同网签及产权过户手续。出卖人自前述协议签订之日起三日内先将位于泸州市龙马潭区XXXX98号、100号、147号、165号、167号、171号车位产权过户给原告，作为实际购买车位产权按约过户给原告的担保。薛明玖以保证人身份在《车位买卖协议》上签字，自愿对龙城地产公司履行协议约定义务承担连带责任。原告于2018年3月6日按约交付38万元与龙城地产公司，龙城地产公司与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，拟将过渡车位产权过户与原告。后因过渡车位此前已售他人未果。2018年8月6日，原告向龙城地产公司发送《合同违约告知书》，要求龙城地产公司立即办理实际购买车位的产权过户手续并承担违约责任，龙城地产公司予以签收。因至今龙城地产公司尚未办理产权过户与原告，原告为此诉至本院，请求判如所请。被告龙城地产公司、薛明玖未答辩。原告围绕诉讼请求提交了2018年3月3日叶秀秋与龙城地产公司签订的《车位买卖协议》、2018年3月1日叶秀秋与龙城地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、叶秀秋于2018年3月6日向被告龙城地产公司转款38万元的电子银行回单、2020年1月19日《泸州市房屋产权交易中心》出具的《查档证明》、《合同违约告知书》，拟证明其所诉事实，前述证据能够相互印证，具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告龙城地产公司、薛明玖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由其自行承担举证、质证不能的法律后果。经本院确认的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年3月3日，叶秀秋（买受人，又为甲方）与龙城地产公司（出卖人，又为乙方）、薛明玖（保证人，又为丙方）签订《车位买卖协议》，购买龙城地产开发的位于泸州市龙马潭区XXXXXX编号为11#、12#、13#、14#、15#、16#的六个车位，总价款38万元。前述协议约定“自协议签订之日起三日内，将实际购买车位以现状的形式交付买受人，自协议签订之日起60日内办理产权过户手续。因出卖人原因，前述车位无法办理合同网签及产权过户手续。出卖人自本协议签订之日起三日内先将位于泸州市龙马潭区XXXX编号为98号、100号、147号、165号、167号、171号车位（以下简称“过渡车位”）产权过户给买受人，出卖人保证自本协议签订之日起六十日内，无条件将过渡车位变更为实际购买车位。甲、乙双方有其他违约行为的，应按次向守约方承担违约金20万元，并应承担对方因此依法产生的律师费、差旅费等实际损失。丙方自愿对乙方履行合同义务承担连带担保责任，保证担保期限自乙方实际违约之日起两年”等内容。后龙城地产公司将过渡车位交付与了叶秀秋。2018年3月6日，叶秀秋按约交付38万元与龙城地产公司。龙城地产公司与叶秀秋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号为YXXXXX），拟将过渡车位产权过户与原告，该合同载明的签订时间为2018年3月1日。因龙城地产公司未按约履行过户手续，2018年8月6日，叶秀秋向该公司发送《合同违约告知书》，告知其未按案涉车位买卖协议约定的合同签订之日起120日内（2018年3月3日至2018年7月2日）将车位产权权属办理过户至叶秀秋名下，要求龙城地产公司接到该通知后立即为叶秀秋办理实际购买车位的产权过户手续并承担违约责任。该公司的法定发表人李启明于当日签收了前述告知书。2020年1月19日，泸州市房屋产权交易中心出具查档证明，该证明载明截止2020年1月19日11时44分，位于泸州市龙马潭区XXXXXX编号为11#、12#、13#、14#、15#、16#的车位未网签；98号、100号车位已被查封，不属于可售房源；147号网签于2019年3月21日给第三方；165号网签于2019年7月8日给第三方；167号属于可售房源；171号网签于2019年12月7日给第三方。本院认为，叶秀秋与龙城地产公司签订的《车位买卖协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，无证据表明违背双方真实意思表示，对双方产生约束力。叶秀秋按约交付了购买车位款，龙城地产公司除应交付合同约定车位外，还应当为其办理产权过户登记手续，使叶秀秋依法获得其欲购车位的所有权，实现签订买卖合同的目的。根据案涉车位买卖协议约定，因龙城地产公司原因，先将过渡车位产权过户至原告名下；龙城地产公司应当自合同签订之日即2018年3月3日起三日内将过渡车位产权过户与叶秀秋，自合同签订之日起六十日内将实际购买车位过户与叶秀秋。但龙城地产公司仅将过渡车位交付与了叶秀秋，未办理各案涉车位的产权过户手续，亦未将实际购买车位交付与叶秀秋，其行为已经构成违约。叶秀秋于2018年8月6日向龙城地产公司发送违约告知书，要求其接到该告知书起立即办理实际购买车位的产权过户手续，系给予被告龙城地产公司办理产权过户手续的最后期限，龙城地产公司当日签收后亦未持异议；但至今龙城地产公司仍未为叶秀秋办理实际购买车位的产权过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营者管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，从叶秀秋2018年8月6日向龙城地产公司提出立即办理产权过户手续至今，已一年有余，故叶秀秋提出解除案涉车位买卖协议符合前述法律规定。案涉四川省商品房买卖合同（预售）系为实现案涉车位买卖协议而产生，亦应当予以解除。案涉车位买卖协议及四川省商品房买卖合同（预售）解除后，龙城地产公司应当将叶秀秋交付的购房款38万元予以退还，叶秀秋应当将位于泸州市龙马潭区XXXX编号为98号、100号、147号、165号、167号、171号车位退还与龙城地产公司。综上，原告提出的解除合同退还房款的诉求于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，虽案涉合同约定了违约方应当支付守约方违约金20万元，被告亦未抗辩过高，但根据案涉合同总价款为38万元，结合原告实际损失，该违约金实属过高。本院综合考虑龙城地产公司占有叶秀秋购房款两年有余给其造成的损失、叶秀秋基于案涉合同的顺利履行而产生的可得利益以及龙城地产公司根本性违约的过错行为，酌情调整违约金为10万元。对于原告关于违约金的过高部分诉求，依法予以驳回。薛明玖自愿对龙城地产公司履行案涉车位买卖协议的义务承担连带担保责任，不违反法律规定，其应在龙城地产公司因违约需承担的退还购房款38万元及承担的违约金10万元的债务范围内承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条之规定，判决如下：一、叶秀秋与泸州市龙城房地产开发有限公司、薛明玖于2018年3月3日签订的《车位买卖协议》于本判决生效之日起解除。二、叶秀秋与泸州市龙城房地产开发有限公司于2018年3月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YXXXXX）于本判决生效之日起解除。三、泸州市龙城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还叶秀秋购房款38万元。四、泸州市龙城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶秀秋违约金10万元。五、薛明玖对前述第三项、第四项债务承担连带清偿责任。六、驳回叶秀秋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，本院减半收取4800元，保全费3520元，合计8320元，由二被告负担7770元，原告负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  刘晓敏二〇二〇年四月二十一日书记员  陈 梅