江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终165号上诉人（原审被告）：南昌斌裕贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号（第1-17层），统一社会信用代码：91360102094899757U。法定代表人：胡凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南昌图舟贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号，统一社会信用代码：91360102095283356M。法定代表人：刘颖红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南昌顾轩贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路183号，统一社会信用代码：91360102095286581A。法定代表人：陈苓，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江市相宜商贸有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区浔阳东路45号不分单元203号，统一社会信用代码：91360403079003924X。法定代表人：钟履锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。原审被告：九江银行股份有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区长虹大道619号，统一社会信用代码：9136040070552834XQ。法定代表人：刘羡庭，系该公司董事长。上诉人南昌斌裕贸易有限公司（下称斌裕公司）、南昌图舟贸易有限公司（下称图舟公司）、南昌顾轩贸易有限公司（下称顾轩公司）因与被上诉人九江市相宜商贸有限公司（下称相宜公司）、原审被告九江银行股份有限公司（下称九江银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担违约损失（押金利息损失）397667元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.相宜公司一审并未主张押金利息损失，一审判决超出诉请，违反了民事诉讼不告不理原则，程序严重违法。2.一审判决上诉人承担违约责任，缺乏事实依据，房租租赁协议中明确约定了押金不计息。3.一审法院按年利率24%计算利息，标准畸高，对上诉人严重不公平，计算标准不应超过年利率4.75%。4.一审判决上诉人承担15000元诉讼费，不符合诉讼费的收取办法、司法实践诉讼费的裁判规则及公平原则，应予纠正。被上诉人相宜公司未向本院提交答辩意见。原审被告九江银行未向本院提交答辩意见。相宜公司向一审法院起诉请求：1.判令斌裕公司、图舟公司、顾轩公司共同赔偿相宜公司的预期可得利益损失人民币1257万元。2.判令九江银行对上述第1项诉讼请求下的付款义务承担连带责任。3.判令斌裕公司、图舟公司、顾轩公司、九江银行共同承担本案的诉讼费用。一审法院经审查认为，2015年5月26日，斌裕公司、图舟公司、顾轩公司通过江西省高级人民法院作出的（2014）赣执字第7-2号执行裁定书，对于南昌市东湖区中山路135-137号地下1层、地上1、2、3、4层（原产权人是秦枚）的房产，通过以房抵债的方式，斌裕公司取得了地下室和第四层的所有权，图舟公司取得第一、三层的所有权，顾轩公司取得了第二层的所有权。2016年4月13日，相宜公司（乙方）与斌裕公司、图舟公司、顾轩公司（甲方）签署《协议书》，约定甲方将位于西湖区的房产，地下一层及地上一至四层，面积约7373.02平方米的商业物业，由于资产短时间内难以变现，为使房产保值、增值，达成如下协议：1、为了更好的变现上述房产，乙方在了解接受租赁物现状前提下，拟投入800万元对房产进行整体改造包装。故甲方同意给予乙方从2016年10月1日起至2017年1月31日的免费装修期，乙方按月租金55万元／每月整体承租上述房产，即起租日自2017年2月1日起至2020年1月31日止，租期为三年，每月30日前支付当月租金。2、在租赁期限内，经甲方同意乙方可对外分租，但分租期限不得超过乙方的整体租赁期。3、乙方共支付押金200万元，即在本协议生效之日起的七个工作日内支付押金50万元，2016年12月底之前再付押金150万元。租赁期满乙方无违约，则甲方应无条件退还乙方押金（不计息）。4、在租赁期限内甲方有权销售变现房屋，乙方应积极配合，如上述资产变现成交价超过底价（详见2015年12月签订的《委托拍卖合同》），则超出底价部分，甲乙双方按7:3的比例分成。甲方应在买受人将购房款付清日起的3日内，将乙方的分成汇至乙方指定账号，如有违约，则甲方按应付金额的每天0.5%支付违约金给乙方。5、如上述房产在租赁期限内变现，不影响乙方与分租承租人签订的分租协议，分租承租人仍可持续经营到租赁期满。六、租赁期间内，如遇不可抗力双方应无条件终止协议。甲方退还乙方押金，双方结清租金。后双方签订了《补充协议书》，约定：1、租赁期满，如上述租赁物未出售，则甲方同意租期延长两年，即至2022年1月31日止。2、续租期间租金按市场价格确定。3、续租期间，甲方有权随时出售该物业，无需向乙方作出任何补偿。4、本补偿协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，原协议书的其他条款完全继续有效。《协议书》签订后，2016年5月6日，原告将押金50万元支付斌裕公司、图舟公司、顾轩公司。2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给实际承租人戴毛毛发了《通知》，要求戴毛毛缴清欠付租金，并办理租赁合同手续。2016年10月6日戴毛毛针对该《通知》给图舟公司发了《告知函》，告知其未收到产权变更和江西省高级法院协助执行通知书，不确认现有产权人，租赁合同的到期日是在2024年9月30日，并无需重新办理房屋租赁合同手续。2016年10月9日戴毛毛委托江西英华律师事务所发给原告《律师函》，告知其租赁合同到期日是在2024年9月30日。2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的《律师函》，告知被告是房屋的合法所有权人，要求戴毛毛在付清租金，并限期搬离。因戴毛毛没有搬离租赁房屋，图舟公司在2017年2月14日以物权保护纠纷对戴毛毛等提起了诉讼，南昌市东湖区人民法院2017年11月3日作出的（2017）赣0102民初429号民事判决书驳回原告诉讼请求，后经本院二审，2018年10月10日作出（2018）赣01民终909号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。对（2017）赣0102民初429号、（2018）赣01民终909号民事判决书中认定的“相宜公司为取得承租房屋的使用权通知被告戴毛毛腾退租赁房屋，被告戴毛毛在2016年4月12日书面通知相宜公司其承租的房屋仍在承租期内，表示拒绝腾退合法承租的房屋”，原告认为没有证据证实，不予认可。2019年1月斌裕公司、图舟公司、顾轩公司向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，要求解除其与相宜公司签署的《协议书》及《补充协议书》，并退还已交付的押金，2019年7月12日南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初952号判决解除《协议书》及《补充协议书》，返还租赁物押金50万元。该判决生效后,2019年8月29日50万元押金已退还给了相宜公司。一审法院认为，2016年4月13日相宜公司与斌裕公司、图舟公司、顾轩公司签署《协议书》和随后签订《补充协议书》，因租赁物的原承租人的租赁期限未届满，造成协议不能履行，该《协议书》和《补充协议书》已被南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初952号生效民事判决解除，相宜公司缴纳的50万元押金被告已退回。对于《协议书》和《补充协议书》解除后违约责任和赔偿责任的承担，租赁合同中没有进行约定。现相宜公司要求斌裕公司、图舟公司、顾轩公司赔偿违约造成的预期可得利益损失，对该诉讼请求能否支持，首先需要查明2016年4月13日签订租赁协议时，双方是否知道原承租人戴毛毛签的租赁到期是2024年9月30日，以确定违约方；其次是租赁合同不能履行，相宜公司主张的预期可得利益损失是否符合法律的规定，是否有证据证实。对于签订租赁协议前后双方对租赁物现状的了解情况，从2016年4月12日图舟公司和顾轩公司给戴毛毛的《通知》、2016年10月6日戴毛毛给图舟公司的《告知函》、2016年10月9日戴毛毛委托江西英华律师事务所发给原告的《律师函》；2016年11月18日江西阳明阳律师事务所受被告委托给戴毛毛发的《律师函》等来往函件判断，在签订合同前双方都认为原承租人戴毛毛签的租赁合同是2016年9月30日到期，租赁合同签订后，斌裕公司、图舟公司、顾轩公司和相宜公司分别是在2016年10月6日和2016年10月9日才知道，戴毛毛主张的租赁合同是2024年9月30日到期，在被告采取相应措施后，因戴毛毛不搬离租赁物，被告在2017年2月14日提起了诉讼，以上事实表明，本案租赁合同不能实际履行并被法院判决解除，不是斌裕公司、图舟公司、顾轩公司主观上故意违约造成，但客观上租赁合同不能履行，斌裕公司、图舟公司、顾轩公司的违约责任不能免除。对于相宜公司主张预期可得利益损失是否符合法律规定，预期可得利益损失有无证据证明确实存在的问题。斌裕公司、图舟公司、顾轩公司违约，相宜公司有权向其主张承担预期可得利益损失，但证实预期可得利益损失存在的举证责任在相宜公司。相宜公司在2016年10月9日已知道原承租人戴毛毛主张租赁期限还未届满，按照其与被告签订的租赁协议的约定，2016年10月1日起到2017年1月31日是协议约定的免费装修期，从相宜公司提供的证据反映，在2016年10月9日相宜公司确切知道租赁期限未到期之前，相宜公司未按合同约定投入装修资金或进行相关装修准备，对于此后要缴纳的200万元押金，除缴纳50万元押金外，没有继续缴纳，没有证据证实相宜公司确已为履行合同而进行了前期投入和后期预投入等实质性的经营活动，存在经营性成本支出。在租赁房屋并未实际交付给相宜公司经营的情况下，现有证据不能证实相宜公司有经营性收益，支出和收益没有办法确认，按照损益相抵的原则，相宜公司无法证实其必然存在租赁合同的经营利润损失。对相宜公司要求按原承租人的租金标准扣除应付租金和升级改造的花费800万元，并按协议和补充协议的最长期限5年计算转租期可得利益损失1257万元，要求斌裕公司、图舟公司、顾轩公司赔偿的诉讼请求，因为相宜公司没有提供证据证实其确实存在预期可得利益损失，同时也超出了斌裕公司、图舟公司、顾轩公司订立《协议书》和《补充协议书》时可以预见和应当预见的违反合同可能造成的损失，一审法院不予支持。综上所述，相宜公司要求支付预期利益损失，没有相关事实并提供相应证据证实，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的相关规定，本院不予支持，但鉴于原告2016年5月6日缴纳的50万元押金，直至2019年8月29日才由斌裕公司、图舟公司、顾轩公司退还，期间会存在相应的利息损失，该损失是因为租赁合同不能履行造成的，在租赁合同对违约责任没有相关约定的情况下，本院认为50万元押金在此期间的利息损失，斌裕公司、图舟公司、顾轩公司应该赔偿，损失计算本院酌定按照年利率24%计算，金额为397667元。由于相宜公司提供的证据无法证实斌裕公司、图舟公司、顾轩公司为九江银行设立的“名义公司”，九江银行享有及负责该等公司行为产生的权利及责任，故九江银行无需对三被告的违约责任承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告九江市相宜商贸有限公司违约损失397667元；二、驳回原告九江市相宜商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费97220元，由原告九江市相宜商贸有限公司承担82220元，被告南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司负担15000元。二审期间，本院于2020年3月20日向各方当事人发出了书面审理通知书，各方当事人于2020年3月23日收到后至今未向本院提交关于对一审法院查明事实有异议的书面材料。结合二审查阅案涉《协议书》、《补充协议书》、《通知》、《告知函》、《律师函》、南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初952号民事判决书、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终909号民事判决书的情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，相宜公司与斌裕公司、图舟公司、顾轩公司签订的《协议书》、《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初952号生效民事判决，《协议书》、《补充协议书》已依法解除，相宜公司缴纳的50万元押金也已退还。现相宜公司主张上诉人赔偿其预期可得利益损失，但《协议书》、《补充协议书》中没有关于预期可得利益赔偿的约定，相宜公司也没有提供充分证据证实其确实存在预期可得利益，同时也超出了斌裕公司、图舟公司、顾轩公司订立协议时可以预见和应当预见的违反合同可能造成的损失，一审法院据此不予支持相宜公司主张，并无不当。因原承租人未到租期且不同意搬离，《协议书》、《补充协议书》实际不能履行，过错在出租人一方，故承租方应当承担租赁协议不能履行的违约责任，赔偿相宜公司损失。一审法院判定上诉人向相宜公司支付押金利息损失，符合常理，且不违反法律规定，应予支持。二审本案争议焦点为：上诉人承担的押金利息损失如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院酌定按照年利率24%计算，判定案涉违约金额为397667元，在50万元押金已退还的情况下，明显过高，应予纠正。本院酌定押金利息损失按照年利率8%计算，即132556元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依法应予支持，不成立部分，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更南昌市中级人民法院（2019）赣01民初495号判决第一项，改判为南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿九江市相宜商贸有限公司违约损失132556元；二、撤销南昌市中级人民法院（2019）赣01民初495号判决第二项；三、驳回九江市相宜商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费97220元，二审受理费7940.01元，共105160.01元，南昌斌裕贸易有限公司、南昌图舟贸易有限公司、南昌顾轩贸易有限公司共同承担18000元，九江市相宜商贸有限公司承担87160.01元。本判决为终审判决。审判长  吕卫红审判员  徐清华审判员  何全伟二〇二〇年四月二十九日法官助理赵宋良书记员熊云