浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终992号 上诉人（原审原告）：天香华庭业主委员会，住所地绍兴市上虞区梁湖街道天香华庭香榭居2幢2楼。 负责人：陈建杉，主任。 委托诉讼代理人：周梦皓，浙江舜杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路588号百官广场1楼。 负责人：陈卓，副总裁。 委托诉讼代理人：侯晓慧，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 上诉人天香华庭业主委员会（以下简称天香华庭业委会）因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司上虞分公司（以下简称中奥物业上虞分公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初8005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天香华庭业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付电梯维修整改费98564元。事实和理由：1、一审法院未认定电梯维修费用属事实认定错误。上诉人在一审时已向一审法院出示了电梯存在问题需予整改维修的证据资料，包括会议记录、特种设备检验意见通知书以及蒂森公司的报价单等，足以证明该笔费用应由被上诉人承担，理由在于：第一，在特种设备检验意见通知书中，绍兴市特种设备检测院提出了十多项电梯维修整改意见，里面提到的问题很多涉及重大安全隐患，比如报警电话无效，房门变形等等。而按照该通知书的要求，天香华庭小区应于2019年8月10日前把问题处理并报送处理结果。因此电梯需要维修整改的事实是真实的，维修费用的产生是必然的。第二，蒂森公司出具给被上诉人的《配件销售报价单》，反映的是对绍兴市特种设备检测院罗列出的问题的维修方案，按照蒂森公司的估算维修费用需要98564元。即便这份《配件销售报价单》上并无被上诉人的盖章，也不能抹杀电梯维修费用的真实性。因为蒂森公司是被上诉人作为提供物业服务期间的合作伙伴，平时天香华庭小区的电梯日常维修保养也是蒂森公司在做，常年与被上诉人保持着友好的合作关系，所以蒂森公司出具的报价单是客观真实的。第三，2019年7月31日《天香华庭物业交接会议会议记录》中记载“虞强：电梯24台于2019年7月15日质监局年检，所列问题需要在8月10日前整改完成，方可发放年检合格证。蒂森公司测算整改费需要98000多元，专业的维保单位出的依据，请中奥回复处理意见。”被上诉人回应到，“电梯事项我们中奥来跟专业维保单位协商解决。”从这份材料中反映了两点事实，第一点，电梯问题是存在的，问题不解决合格证是拿不到的，电梯维修是必然要发生的，这些都是能与特种设备检验意见通知书、《配件销售报价单》互相印证的。第二点，电梯问题被上诉人是要解决的，这个责任是被上诉人需要负担的。因此，上诉人认为电梯问题是客观存在，维修费的支出是现实必然，上诉人既然在起诉中明确提出了维修费的诉讼请求，那么一审法院在这个事实问题的认定上就不能回避忽视。一审法院用上诉人既未提供实际维修整改情况及实际整改费用的相关证据，也未提供上诉人已实际支付该笔费用的依据，以此认为上诉人的主张无事实依据，驳回上诉人的诉请，明显有误，也没有起到审判机关化解社会矛盾纠纷的作用。2、电梯维修费应由被上诉人负担。针对费用承担问题，上诉人认为：第一，《天香华庭物业交接会议会议记录》中已经提到，电梯问题由其承担。被上诉人应当为其承诺表述负责，法律性质上属于单方意思表示，应当承担电梯的维修整改责任。第二，《天香华庭小区物业管理合同》对被上诉人的合同义务是有约定，其中就包含了电梯维护、修理的义务承担内容。物业管理合同第四条约定，被上诉人提供物业管理服务的范围，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括电梯。合同第二条约定，被上诉人在提供物业服务时应事先目标管理，设备运行应保持运行正常，房屋及设施、设备的维修、养护应保持完好并正常运转。合同第十九条约定，被上诉人可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的责任转让给第三方。上述约定，规范了被上诉人的物业管理服务范围覆盖电梯，被上诉人对电梯应进行日常维修、养护，保证完好正常运转，这是物业管理服务最基本的合同义务。物业服务管理的落实需要成本开支的，保卫小区安全需要保安开支，维护环境整洁需要保洁开支，同理保证设备运行需要维修保养开支。根据民事权利和义务相统一原则，被上诉人收取了物业管理服务费，就应当提供物业管理服务，尽到电梯等公用设备维修、养护，保证完好运行的义务。平时因日常损耗的引起的电梯问题，本身就应当由被上诉人通过日常保养，维修的方式予以解决，产生的维修保养费用，也是被上诉人正常经营需要开支的成本，理应由被上诉人予以承担的。一审中被上诉人以履行了电梯的日常维修养护作为抗辩，其出示的日常记录均显示正常，但根据特种设备检验意见通知书所罗列的问题与一审时被上诉人提交的日常维修保养记录对照可知，被上诉人的日常维修养护是不到位、不尽责的，甚至可以说连日常的电梯巡视检查被上诉人都是草草了事，否则在年检时就不会暴露出这么多项明显有安全隐患的问题。连电梯日常巡视检查都做不到，被上诉人又怎能负责任地做电梯的日常维修保养？所以电梯问题出现与被上诉人不全面尽责地履行合同义务是有关系的，被上诉人的行为违反了《合同法》第六十条的规定，存在违约。根据合同约定，被上诉人应当对电梯进行保养维修，承担维修费用是其合同的基本义务，被上诉人未尽到电梯的维修保养义务，对于其违约行为所造成的损失更应承担赔偿责任。 被上诉人中奥物业上虞分公司答辩称：1、电梯未通过年检的时间发生于上诉人与被上诉人合同终止之后，电梯未通过年检，与被上诉人无因果关系，被上诉人无责。质监局于2019年7月15日对电梯进行年检发放下一年电梯使用的合格证时提出电梯需要整改，而被上诉人于2019年6月28日退场，终止服务。在被上诉人终止服务后电梯年检时发现电梯需要整改，根据上诉人提交的《故障分析》单，电梯需要维修的原因是“部分机械件磨损和部分电子元件板子损坏”,“机械件磨损”属自然磨损，“部分电子元件板子损坏”系人为还是自然损耗等原因不明，损坏的时间也不知。可见，电梯未通过年检与被上诉人的服务无因果关系。上诉人陈述本次电梯重大维修事项是由于被上诉人未尽到物业服务义务导致与事实不符，上诉人主张本次电梯重大维修产生的费用应由被上诉人承担无事实和法律依据。2、电梯的维修费用应由维修基金承担或业主分摊。根据《物权法》第七十条、第七十六条、第八十条的规定，电梯的维修事宜应由业主共同决定，维修费用由维修基金承担或业主分摊。此外，上诉人主张本次电梯维修系重大维修。根据涉案物业合同第25条约定，公共设施、设备中大中修由上诉人申请维修基金承担。即使本次电梯维修发生在物业服务期内，维修费用的相关事宜应由全体业主决定，产生的费用应由上诉人申请维修基金或业主分摊，而在被上诉人终止服务后，电梯发生维修事宜，即便被上诉人同意接受上诉人的委托与电梯专业维保单位交涉电梯整改事宜，相应的费用亦应由上诉人申请维修基金承担或业主分摊。3、上诉人维修电梯实际支出的费用金额不清，证据不足。 天香华庭业委会一审起诉请求：1、判令被告立即支付租金60000元；2、判令被告支付电梯维修整改费98564元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：2018年7月4日，原告天香华庭业委会与被告中奥物业上虞分公司签订《天香华庭小区物业管理合同》一份，合同约定由原告将天香华庭住宅小区委托被告进行物业管理。委托管理期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同第4条、第20条约定，被告物业管理服务的范围包括电梯，物业管理服务的质量应达到设备设施保证完好并正常运转。合同第13条约定，被告向原告缴纳服务质量考核保证金20万元，待年度考核结算收费计价后返还被告。合同第18条约定，原告另行有偿向被告出租物业管理生活用房，年租金为12万元，在每年6月底前支付租金。合同另对具体的物业管理服务范围、双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容进行了约定。被告按照合同约定缴纳了保证金20万元，并提供了物业管理服务。合同到期后，原、被告双方未续签物业服务合同。但被告仍参照之前的服务合同继续提供物业管理服务至2019年6月底。参照之前的合同约定，被告尚欠原告物业管理用房的租金6万元。2019年7月31日，原、被告曾就物业管理移交、工程、设施设备、资料、财务等问题进行了协商，其中涉及电梯维修及其他问题，但未就实际损失和责任承担达成一致意见，双方确定仍需进一步审查核实及整改。被告在物业管理服务期间委托案外人蒂森电梯有限公司杭州分公司进行了维护保养。在被告结束物业管理服务后，绍兴市特种设备检测院对部分电梯进行了检测，并向新的物业服务公司提出了存在的问题及意见。蒂森电梯有限公司杭州分公司据此出具了配件销售报价单一份，金额总计98564元。 一审法院认为，依法成立物业服务合同受法律保护。原、被告签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，合同合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自义务。该合同虽约定于2018年12月31日止终止，但双方实际仍继续按照上述合同约定履行至2019年6月底，故物业服务合同的实际终止时间为2019年6月底。现原告依据该合同约定要求被告支付半年的租金6万元有事实和法律依据，该院依法予以支持。原告虽依据蒂森电梯有限公司杭州分公司出具的报价单主张了电梯维修整改费98564元，但原告既未提供实际维修整改情况及实际整改费用的相关证据，也未提供原告已实际支付该笔费用的依据。故电梯维修整改费是否应由被告承担暂且不论，原告的现有主张也无事实依据。同时，被告已向原告缴纳20万元保证金，原告可待证据充分及责任明晰后与被告另行结算。为此该院对原告电梯维修整改费的诉请不予支持。另据原告提供的会议记录，原、被告就物业服务合同履行过程中产生的诸多问题尚存有争议，有待进一步明确，故被告应支付的6万元租金不宜在其缴纳的保证金中扣除，该院对其抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：被告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司应支付原告天香华庭业主委员会租金60000元，于判决生效之日起七日内履行完毕；驳回原告天香华庭业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元，依法减半收取1736元，由原告天香华庭业主委员会负担1079元，由被告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司负担657元。 二审中，上诉人提交了《关于24部电梯年检项目维修费用的请示》、《报价单》、《故障分析》、《工程验收单》、浙江增值税专用发票各一份，证明其实际支付电梯修理费用67290元。被上诉人未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，上诉人提交的该组证据不能达到其证明目的，本院不予采信，具体理由在本院认为部分详述。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人主张被上诉人提供物业管理服务时未尽到有效管理维护电梯的义务，要求被上诉人赔偿损失即电梯维修整改费用98564元。本院认为，根据现有证据，尚不足以证明被上诉人存在未尽到有效管理维护电梯的违约行为，上诉人亦不能举证证明被上诉人的行为与电梯存在的诸多问题之间存在因果关系。上诉人主张被上诉人需赔偿其电梯维修整改费用98564元，但该费用仅是蒂森电梯有限公司杭州分公司出具的维修整改报价单上记载的费用，上诉人并不能举证证明其实际支出了该项费用。上诉人二审提交的浙江增值税专用发票中记载的销售方为深圳市安承电梯有限公司杭州分公司，购买方为深圳市金地物业管理有限公司绍兴分公司，该证据亦不能证明上诉人已为电梯的维修整改支出了相应费用。综上，一审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿电梯维修整改费用98564元的诉讼请求，并无不当，上诉人可待证据充分及责任明晰后另行主张。 综上所述，上诉人天香华庭业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2264元，由上诉人天香华庭业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年四月二十九日 书记员 余建维