四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终639号 上诉人（一审被告）：黄勇，男，汉族，1964年5月7日出生，住四川省江油市。 被上诉人（一审原告）：江油市沱牌花园小区业主委员会。 负责人：王高飞，该业委会主任。 委托诉讼代理人：周宽，四川良序律师事务所律师。 上诉人黄勇因与被上诉人江油市沱牌花园小区业主委员会(简称沱牌花园业委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院(2019)川0781民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黄勇、沱牌花园业委会的负责人王高飞及其委托诉讼代理人周宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回沱牌花园业委会的诉讼请求；2.判令沱牌花园业委会返回多收的租赁费3600元；3.一、二审诉讼费用由沱牌花园业委会承担。事实与理由：黄勇使用通道时间长达十年之久，故租赁合同是得到业主的默许的，黄勇也严格遵守合同，每年按时缴纳租金，故租赁合同是有效合同；即使租赁合同无效，则沱牌花园业委会的过错较大，应承担相应的过错责任，赔偿黄勇的损失。黄勇对案涉房屋进行了装修，投入了物力财力，如解除合同，沱牌花园业委会应照价折旧赔偿黄勇的损失。 沱牌花园业委会辩称，黄勇与沱牌花园业委会签订的租赁合同已到期，故黄勇应搬离其占用的人行通道并交纳占用费；黄勇主张的损失赔偿于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 沱牌花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令黄勇清空、搬离江油市沱牌花园小区底层人行通道；2.判令黄勇支付2019年10月28日之后的占用费用（按9000元/年计算至搬离之日）；3.本案诉讼费由黄勇承担。 一审法院认定事实：2009年5月9日，案外人张正道、苏才元、何伯顺等人（出租方、甲方）代表沱牌花园业委会与黄勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁地址：（面积20㎡）；租赁期限为2009年10月18日至2019年10月18日；房屋租金每年3000元，十年不变，三年一协商；付款方式为现金支付；租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；乙方入住应该保持周围环境整洁做好防火防盗工作；乙方不得擅自改变室内结构等。此后，黄勇租用案涉的沱牌花园小区人行通道，并装上卷帘门、水电表等设施，对室内进行装修，将其作为福利彩票经营点进行使用，并向沱牌花园业委会交纳租金。2015年开始，租金由每年3000元变更至每年3600元，租金黄勇逐年向沱牌花园业委会付至2019年10月18日合同租赁期满。 2019年10月18日《房屋租赁合同》到期后，黄勇仍未搬离案涉沱牌花园小区底层人行通道。2019年10月28日，因黄勇仍未搬离案涉沱牌花园小区底层人行通道，沱牌花园业委会主任王高飞与黄勇发生纠纷，王高飞拨打110报警后，江油市公安局城北派出所出警。 另查明，2015年，沱牌花园业委会进行了登记备案，编号为（2015）房登字第09号。 第一次庭审中，黄勇声称要提出反诉，但截止第二次开庭黄勇未按要求向一审法院提交反诉状，也未缴纳反诉费，一审法院视为黄勇未提出反诉。第一次庭审结束后，沱牌花园业委会向一审法院提出增加诉讼请求的申请，增加了“判令被告支付2019年10月18日之后的占用费用（按9000元/年计算至搬离之日）”的诉讼请求，并补交诉讼费。 一审法院认为，本案的立案案由为排除妨害纠纷，经审理查明双方纠纷系基于此前签订的《房屋租赁合同》而产生，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。沱牌花园业委会、黄勇签订《房屋租赁合同》，沱牌花园业委会将沱牌花园小区的人行通道作为房屋出租给黄勇以收取租金，黄勇将该人行通道作为营业用房使用，双方改变了案涉租赁物用途，违反了《物业管理条例》的禁止性规定，《房屋租赁合同》无效，且双方租赁期限已经届满，现沱牌花园业委会要求黄勇搬离案涉的沱牌花园小区人行通道的主张符合法律规定，予以支持。黄勇在第一次庭审中口头提出反诉，但此后未提交书面反诉状也未按照要求在指定的期限内缴纳反诉的案件受理费，视为黄勇未就赔偿及返还租金提出反诉，故一审法院对此不作处理。 黄勇在租赁期满后继续占用该房屋，沱牌花园业委会主张自2019年10月18日起至黄勇搬离之日计算占有使用费予以支持，但计算标准应按双方此前执行的标准3600元/年计算。 依照《物业管理条例》第四十九条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”、第五十条第一款“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”，《中华人民共和国合法同》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：被告黄勇于本判决生效后十五日内搬离位于江油市沱牌花园小区的人行通道并向原告江油市沱牌花园小区业主委员会支付自2019年10月18日至搬离之日止的占用费（按3600元/年的标准计算）。本案减半收取案件受理费75元，由被告黄勇承担。 本院二审期间，黄勇围绕上诉请求提交了照片，拟证明其未占用通道，但沱牌花园业委会将其门给封了；收据，拟证明未到10年租期，沱牌花园业委会即将租金涨至3600元/年，黄勇也按期交纳了；张正道、何伯顺的出庭人作证书，拟证明上届沱牌花园业委会成员说的要折旧给予赔偿。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沱牌花园业委会质证认为，照片不是新证据，且封条与涨房租无关；收据无异议，但是反而证明是双方协商一致后涨的房租；证人证词的三性均有异议，证人未到庭，且证人是一审出庭了的。本院认为，黄勇二审提交的证据，均在一审中已提交，且一审法院亦予以了采信，故本院不再采信作为二审的新证据。对当事人二审中争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，依照《物业管理条例》四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会同意后，由业主依法办理有关手续”之规定，一审认定沱牌花园业委会与黄勇签订的《房屋租赁合同》改变了共用设施的用途，系无效合同，并无不当；黄勇上诉称案涉人行通道的租用得到了业主的默许，但未提供有效的业主大会同意的证据和相关手续证明，应承担举证不能的不利后果，其主张《房屋租赁合同》有效的上诉理由，本院不予采纳。《房屋租赁合同》无效并到期后，黄勇继续占用案涉人行通道，理应按原租赁费支付沱牌花园业委会占有使用费至其搬离之日止。黄勇在一审中未就其损失提出反诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，沱牌花园业委会未同意调解，故对黄勇的该主张本院不作处理。 综上，黄勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由黄勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  马翰霖 审 判 员  谭 红 二〇二〇年四月七日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥