湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初397号 原告：株洲市完美房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路18号三湘大厦614号。 法定代表人：张丹，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡耀帮，系公司员工，男，1979年12月23日出生，汉族，住所地湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、进行和解，上诉或申请执行等。 被告：黄长清，男，1963年2月19日出生，汉族，住所地湖南省株洲市荷塘区。 被告：株洲惟才微波科技有限公司，住所地株洲市渌口区渌口镇湾塘村（株洲市欧雅龙实业有限责任公司一楼厂房）。 法定代表人：黄一凡，系公司总经理。 委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、进行和解，上诉或撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：刘沁，湖南弘一（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 第三人：株洲市欧雅龙实业有限责任公司，住所地株洲市渌口区渌口镇湾塘村（沙坡里）。 法定代表人：周小勇，系公司总经理。 原告株洲市完美房地产经纪有限公司（以下简称“完美经纪公司”）诉被告黄长清、株洲惟才微波科技有限公司（以下简称“惟才科技公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员龙平独任审理。本院于2020年3月23日第一次公开开庭审理本案，原告完美经纪公司的委托诉讼代理人胡耀帮，被告黄长清及被告惟才科技公司的委托诉讼代理人赵伟、刘沁均到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，本院根据当事人申请依法追加株洲市欧雅龙实业有限责任公司（以下简称“欧雅龙公司”）为第三人参与诉讼。本院于2020年4月13日第二次公开开庭审理本案，原告完美经纪公司的委托诉讼代理人胡耀帮，被告黄长清，被告惟才科技公司的委托诉讼代理人赵伟、刘沁均到庭参加了诉讼，第三人欧雅龙公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告完美经纪公司向本院提出诉讼请求如下：1、请求两被告按所签《受托租房协议》第3条的约定支付原告佣金共计81,480元；2、请求两被告按所签《受托租房协议》第3条的约定支付原告违约金20,000元；3、请求被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年4月17日，被告黄长清、黄一凡、谭志勇、纪峥四人商议租厂房及办公楼用于工业微波设备的设计等。四人共同委托代表之一黄长清与原告经纪人胡耀帮签订《受托租房协议》，协议签订后，原告按照被告的要求精心挑选合适的厂房，并带被告黄长清、谭志勇进行实地考察，其中包括2019年4月17日带看的株洲市欧雅龙实业有限责任公司的一楼厂房及办公楼、宿舍，当时被告黄长清、谭志勇看完厂房后表示对此厂房满意但还要回家商量；之后原告致电沟通，被告表示尚未考虑清楚。2019年8月23日，原告经纪人带其他租客去看株洲市欧雅龙实业有限责任公司厂区时，发现该厂区一楼已挂牌为株洲市惟才微波科技有限公司，并且被告黄长清正在里面办公，因此确认被告已与业主私交。后经与业主核实，确认其私交，黄长清为该公司主要负责人，法定代表人系其女儿。按照《受托租房协议》的约定，被告的行为严重违约。根据双方明确约定的违约责任，被告应当支付原告佣金为：（2216平方米+500平方米办公室）×15元/平方米/月=40,740元/月×2个月=81,480元；违约金20,000元，被告的跳单行为不仅没有尊重原告的劳动成果，也不利于行业的健康和持续发展，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，判如所请。 被告黄长清答辩要点：1、答辩人供职于株洲宏威微波工程技术有限公司，该公司原本将接受投资，所以委托答辩人寻找厂房准备在投资到位后进行生产微波真空连续焙烧炉，答辩人由原告带看厂房时，惟才科技公司根本尚未成立；2、原告业务员诱骗答辩人签订具有免除原告责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的格式合同，合同及相关条款没有法律效力；3、答辩人没有委托原告与厂房业主商谈租房业务，仅仅是向原告咨询了房源信息，并支付了“看房费”。因此答辩人已在现场履行完了自己的义务；四、惟才科技公司租赁厂房纯属偶然，原告采取欺骗手段并滥用司法资源谋求非法不当得利。请求法院对原告的诉请全部予以驳回。 被告惟才科技公司辩称：1、原告要求没有任何合同关系的第二被告承担责任，没有事实与法律依据，第二被告公司的成立时间晚于原告与第一被告签订看房协议的时间，且第二被告也从未授权或委托第一被告代为寻找相关的租赁房源；2、原告伪造了部分看房协议的内容，恶意在看房人数添加第二被告的公司名称；3、看房协议是个严重权利与义务不平等的协议，该协议无效；4、该厂房的租赁信息是惟才科技公司成立后由于经营需要到株洲的各个工业园自行寻找厂房时，在路边广告上获取的，然后自行与出租人取得了联系并洽谈租赁事宜，最后承租，与原告没有任何关系。 第三人欧雅龙公司未到庭参加诉讼，但在庭审过程中该公司法定代表人周小勇当庭接受了法庭的电话询问，询问内容已记录在笔录经双方当事人签字确认。 本院经审理查明：2018年10月8日，第三人欧雅龙实业有限公司与原告完美经纪公司签订了一份《受托房屋出租协议》委托原告为其出租位于株洲市渌口区湾塘工业园的厂房，并对期望的出租价格、厂房面积、佣金、违约责任进行了约定。2019年4月，被告黄长清通过58同城网联系原告完美经纪公司期望租赁厂房。2019年4月17日，原告的工作人员胡耀帮带被告黄长清现场察看了第三人欧雅龙公司位于株洲市渌口区渌口镇湾塘村的厂房，并进行了介绍。同日，原告（甲方、受托方）与被告黄长清（乙方、委托方）签订了一份《受托租房协议》，协议约定的主要内容有：1、服务内容：签署本协议后，甲方为乙方寻找房源、介绍租赁房屋、安排房屋的实地视察，提供所已知的相关资料，商议租赁价格，协助签署合同等…；2、甲方收费标准：租房看房费按50元收取，成交后折算在佣金中，按首月房屋租金（成交价）的50%作为信息服务费、劳务佣金支付给甲方；3、违约责任：乙方在签订本协议后，委托方或其直系亲属、单位、领导、朋友、同事、股东、合伙人、员工、陪同人员等如未通过受托方而与业主私自接洽并租赁，未通过受托方的视为委托方违约，承诺自愿支付二个月房屋租金给完美经纪公司作为劳务佣金另支付违约金2万元……。被告黄长清在看、租房代表姓名一栏签字确认，并向原告支付了50元的看房费。上述协议首部乙方信息栏内容系原告工作人员胡耀帮事后填写。被告黄长清经原告工作人员胡耀帮带领，还实地察看了株洲市三三一附近原南方摩托老厂。被告黄长清看完案涉厂房后表示较为满意，但还需回去商量。此后，原告多次电话联系被告黄长清对该厂房的意向，被告黄长清表示尚未考虑清楚，直到最后拒绝接听原告工作人员电话。 2019年6月，被告惟才科技公司与第三人欧雅龙公司签订了厂房租赁协议，租赁第三人欧雅龙公司一楼厂房2716平方米，单价为15元/平方米/月。后来因新型冠状病毒的疫情影响，2020年2月左右，被告惟才科技公司与第三人欧雅龙公司协议提前解除了上述厂房租赁协议。根据第三人欧雅龙公司的陈述，被告惟才科技公司与其洽谈厂房租赁时，全程有黄长清参与洽谈和对接。2019年8月，原告的员工胡耀帮在带客户看房过程中，发现被告惟才科技公司已经与欧雅龙公司签订了厂房租赁合同，并已经正常办公，且被告黄长清在惟才科技公司执行总裁办公室办公。原告据此向两被告主张佣金，遭到两被告拒绝，遂引发本案纠纷。 另查明，被告惟才科技公司登记成立于2019年4月30日，系自然人独资公司，登记住所地为株洲市欧雅龙实业有限责任公司一楼厂房，法定代表人和唯一自然人股东系黄一凡。黄一凡系被告黄长清的女儿。被告黄长清曾代表被告惟才科技公司对外签署过《购销合同》。 再查明：第三人欧雅龙公司并未独家授权给原告出租案涉厂房，其在书面委托原告出租厂房之前及之后，均自行在厂房外门卫室处挂牌招租，并留有有效联系方式。 以上事实，有原告提交的原、被告公司《工商登记信息》、被告黄长清的居民身份信息、原告与黄长清签订的《受托租房协议》、《购销合同》、视频、被告惟才科技公司现场照片、厂房大门照片、招租广告照片、原告与第三人签订的《受托房屋出租协议》及原、被告和第三人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、惟才科技公司是否是本案的适格被告？二、案涉受托租房协议是否是原告与被告黄长清真实意思表示？三、如果案涉协议真实合法有效，原告各项诉讼请求是否具有事实与法律依据？现本院综合分析如下： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告与被告黄长清签订的《受托租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立了居间合同法律关系，依法成立的合同对双方均具有法律约束力。被告黄长清辩称该份协议系原告诱骗所签，但未提交合法有效的证据予以佐证，对该抗辩意见，本院不予采纳。被告黄长清还辩称协议中关于违约责任的约定为格式条款，免除了原告的责任，加重了被告责任，排除被告的主要权利，应为无效条款。本院认为，协议中的违约条款属于居间合同中常有的禁止性格式条款，其本意是为防止委托方利用中介公司提供的相关信息跳过中介与房主自行成交或将信息提供给他人后促使他人自行成交，从而使中介公司无法得到应得的佣金。该约定既不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，亦不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，应认定为合法有效。协议第3条约定：乙方在签订本协议后，乙方或乙方直系亲属、单位、领导、朋友、同事、股东、合伙人、员工、陪同人员等如未通过甲方而与业主私自接洽并租赁，租赁时未通过甲方，视为乙方违约，并承诺自愿支付二个月房屋租金给完美经纪公司作为劳务佣金另支付违约金20,000元。该合同条款属于居间合同中常有的禁止“跳单”条款，而衡量委托方是否构成“跳单”违约的关键是看：一、中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且履行了媒介服务；二、委托人利用该信息、机会与业主方私下成交或另行委托他人或由委托人的利害关系人居间成交；三、委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中，原告工作人员于2019年4月17日下午带黄长清到第三人欧雅龙公司察看厂房并洽谈租房事宜，此时，被告黄长清已经接受原告提供的厂房信息和服务，并实地察看了案涉厂房，存在达成交易的机会，原告作为居间人已为被告黄长清提供了中介服务，有权获得报酬。但被告黄长清却在一个多月后，以被告惟才科技公司的名义与第三人欧雅龙公司就一楼厂房签订了租赁合同。两被告虽辩称惟才科技公司与第三人欧雅龙公司就一楼厂房签订租赁合同与原告及黄长清无关，但被告惟才科技公司系黄一凡一人独资的自然人独资公司，且黄长清系黄一凡父亲，结合被告惟才科技公司与第三人签订租赁协议的时间、被告黄长清与黄一凡的关系、第三人关于黄长清代表惟才科技公司洽谈租赁合同的陈述以及黄长清实际在惟才科技公司执行总裁办公室办公并对外签署合同的行为，可以推定被告黄长清的行为属于协议中禁止的“跳单”行为。同时，两被告亦未向本院举证证实在2019年4月17日之前，除原告提供的信息媒介服务之外，两被告已经通过合法正当途径获得了案涉厂房的信息来源并有订立合同的机会，故此，被告黄长清以其女儿独资的惟才科技公司的名义私自与第三人欧雅龙公司签订租房协议的行为，构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原告完美经纪公司在合同签订过程中付出的劳动和服务有限，但这不能成为被告黄长清主张其不支付佣金不构成违约的免责理由。综上，被告黄长清依约应当向原告支付居间劳务报酬以及一定的违约金。关于佣金的计算，本案被告惟才科技公司经本院释明后无正当理由拒不向法庭提交其与第三人欧雅龙公司签订的厂房租赁协议，其应当承担举证不利的法律后果。本院依据原告提供的案外人厂房租赁合同、一楼厂房的全部面积、视频中黄长清的陈述以及被告提供的厂房招租广告，综合认定厂房租赁成交的单价为15元/平方米/月，租赁面积为2716平方米。纵观上述《受托租房协议》，第2条收费标准约定的“乙方按首月房屋租金的50%作为信息服务费、劳务佣金支付给甲方”应视为双方对居间服务报酬的约定，第3条关于若乙方跳单“乙方自愿承诺支付2个月房屋租金及2万元违约金”的表述应视为违约金的约定。因此，被告黄长清应向原告支付居间服务报酬20,320元（2716㎡×15元/㎡/月×50%-50元）。关于黄长清应承担的违约金的赔偿数额，本院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。若约定的违约金过份高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告黄长清对原告主张的违约金过高进行抗辩，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益，根据公平和诚实信用原则，酌情确定由被告黄长清向原告支付违约金5000元。对于原告主张的超出5000元部分的违约金，本院依法不予支持。被告惟才科技公司不是案涉合同的主体，在本案中不需要承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄长清于本判决生效之日起十日内向原告株洲市完美房地产经纪有限公司支付居间服务报酬20,320元，违约金5000元，合计25,320元； 二、驳回原告株洲市完美房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2330元，减半收取1165元，由原告株洲市完美房地产经纪有限公司负担875元，由被告黄长清负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 龙  平 二〇二〇年四月十七日 法官助理 实习谭璐 书 记 员 杨  璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同事预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。