广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初263号原告：杨波，男，汉族，1980年2月2日出生，户籍地址珠海市香洲区*******珠海出入境边防检查总站，现住珠海市香洲区*************，公民身份号码430************513。原告：徐丽娜，女，回族，1979年3月18日出生，户籍地址珠海市香洲区*******珠海出入境边防检查总站，现住珠海市香洲区*************，公民身份号码420************049。被告：广逸房地产开发（珠海）有限公司，住所地珠海市********************，统一社会信用代码914***********439J。法定代表人：刘显勇，董事长。被告：中山宝泽天房地产中介服务有限公司，住所地中山市*******巷23号17卡之二，统一社会信用代码91442000MA51X40AXX。法定代表人：周某1。上述两被告的委托诉讼代理人：赵广宇，广东中晟律师事务所律师。上述两被告的委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。原告杨波、徐丽娜与被告广逸房地产开发（珠海）有限公司（以下简称广逸公司）、中山宝泽天房地产中介服务有限公司（以下简称宝泽天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨波、徐丽娜，两被告的委托诉讼代理人赵广宇、林洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波、徐丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告广逸公司支付原告多支出的购房首付（42605.574343元）、组合型贷款本金（63850.425657元）及利息（25471.07元）支出款（131927.07元）的3倍金额共计395781.21元；2.两被告承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杨波与原告徐丽娜为夫妻关系。2019年6月7日下午14:00左右，原告来到珠海中海环宇城售楼部。参观样板间后，销售人员向原告提供了销售优惠折扣：总价（按揭97折+40周年96折+6月特惠99折+老带新99折+现场99折+准签减20000元+缴纳定金“砸金蛋”随机减免），并以随身小纸条提供给原告看的方式推介房源。约17:00左右原告通过缴纳诚意定金50000元的方式确定优惠折扣，并通过砸金蛋获得减免3000元。在此优惠折扣的基础上（总价97折*96折*99折*99折*99折-20000元-3000元），现场销售人员将小纸条上“销售价”3531451元的中海环宇城住宅4栋36层05号房确定优惠价为3167816元，签订了《中海环宇城商品房认购协议》。当日现场无在售房型“一房一价”公示表、现场销售及工作人员也未引导或介绍原告查看在售房型“一房一价”公示表。6月11日，原告在售楼部缴纳了首付款1267816元并办理了相关手续。6月16日，原告查阅珠海市住房和城市建设局官网，该房“备案价”公示为3424995元，而“销售价”为3531451元，所谓的“销售价”超过备案价106456元。依据优惠折扣按“备案价”计算应为3071628元。因此，当天和次日原告先后2次向珠海12345市民服务热线进行投诉。珠海市香洲区**监督管理局执法人员接投诉后分别于2019年6月21日和2019年7月2日到位于珠海市*********海环宇城楼盘进行现场检查，并于2019年11月21日作出行政处罚决定（珠香市监处字[2019]10-92号），认定广逸房地产开发（珠海）有限公司委托中山宝泽天房地产中介服务有限公司在销售珠海中海环宇城住宅4栋36层05号过程中存在“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其交易的事实”并处罚款5万元。原告认为，被告主观上存在欺诈故意，故意告知原告虚假价格情况，对原告隐瞒了销售房源及真实备案价格。原告认为，被告客观上通过“小纸条”方式进行房源推荐，现场不设置在售房型“一房一价”公示表，使原告无从了解和对比全部销售房源，实质上是实施了违背事实、隐瞒真相、制造假象的“套路式”欺诈销售，违反《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》中“一次性公开全部销售房源”“商品住房项目在销售中，要严格执行明码标价、一房一价”等规定。原告认为，被告虚构提高销售价格后再以高折扣手段诱导原告做出错误意思表示，违背了诚实信用的原则，严重侵害了原告知情权、选择权、公平交易权。目前，原告购买的中海环宇城住宅4栋36层05号房已办理了住房组合型贷款手续并开始每月偿还贷款，具体情况为：1、首付款金额1267816元，首付比例为:0.4002176894。2、住房组合型贷款总额1900000元。其中，公积金贷款金额380000元，占组合型贷款比例为20%，公积金贷款利率3.25%。商业贷款金额1520000元，占组合型贷款比例为80%，商业贷款利率5.096%。3、还款方式为按月等额本息。还款期限为180个月，公积金贷款自2019年10月23日开始每月还款，商业贷款自2019年11月1日开始每月还款。经核算，因被告欺诈行为，房款总价提高了106456元，导致原告多支出首付、组合型贷款本金及利息支出共计131927.07元，具体情况为：1、按首付比例:0.4002176894计算，多支出首付款42605.574343元。2、多支出组合型贷款本金63850.425657元。其中公积金贷款占组合型贷款比例为20%，多支出公积金贷款本金12770.085131元。商业贷款占组合型贷款比例为80%，多支出商业贷款本金51080.340526元。3、按已审批的组合型贷款中的公积金、商业贷款比例、利率、期限进行计算，多支出组合型贷款利息25471.07元。其中多支出公积金贷款利息3381.57元，多支出商业贷款利息22089.5元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”之规定。原告依法主张被告支付原告多支出的首付、组合型贷款本金及利息支出款3倍金额共计395781.21元。为维护原告的合法权益不受伤害，特向人民法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。两原告为其诉称提交了以下证据：1、珠海市香洲区**监督管理局行政处罚决定书（珠香市监处字[2019]10-92号）；2、中海地产珠海公司环宇城项目认购确认单；3、中海环宇城备案价截图（珠海市住建局官网）；4、珠海12345投诉截图（诉求编号081********5801)；5、珠海12345投诉截图（诉求编号031********3501)；6原告杨波及徐丽娜身份证；7、原告结婚证；8、收款收据（定金，编号HYC2493)和收款收据（首期，编号HYC2595)；9、P0S签购单；10、老带新确认单；11、中海环宇城商品房认购协议；12、物业专项维修资金对账折（账号131************026)；13、委托代理合同（编号0035846)；14、中信银行个人购房借款合同；15、个人住房公积金借款及担保合同；16、商品房买卖合同（预售）；17、商品房买卖合同（预售）附件；18、被告营业执照信息。被告广逸公司辩称，一、本案属于商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规。原告根据合同法第一百一十三条的规定，要求广逸公司依据《中华人民共和国消费者权益保护法》承担损害赔偿责任是适用法律错误。二、原告以存在欺诈为由直接起诉主张损害赔偿，却未要求变更或撤销合同，明显缺乏法律依据。原告认为广逸公司虚报价格，致使其在违背真实意思的情况下订立合同，并造成损失。原告声称自己是受损害方，却没有以存在欺诈为由要求解除买卖合同或主张合同无效，反而在投诉过程中仍然签订了正式的商品房买卖合同，其行为与其诉讼请求的主张相互矛盾。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释中，对于买受人请求赔偿相关损失的情形仅限于商品房买卖合同的目的不能实现、买受人无法取得房屋，以及合同无效或者被撤销、解除的情形，但本案请求赔偿的情形已经明确，广逸公司已经依约履行了交付房屋等全部合同义务，原告也已接收了房屋并办理了贷款，且涉案房产没有任何权利瑕疵和质量问题，原告的合同目的已经实现，广逸公司不具备应当向原告承担赔偿损失的法定情形。三、广逸公司不存在欺诈行为。首先，认购协议中确定的涉案房屋原价高于备案价，并不是为了故意隐瞒事实，更不是为了欺骗购房者。涉案房屋备案价都是公开的，备案价公布后，都会在第一时间与预售许可证一起在销售中心张贴公示，供每个看房者参考。其次，认购协议中关于涉案房屋原价的约定已经随着商品房买卖合同的签署而失效。根据认购协议第十条的约定，该协议至正式的商品房买卖合同签订时即行终止。双方成交的价格是由正式的商品房买卖合同确定，原告以已经终止的协议上的约定以及并未执行的价格追究被告责任是缺乏依据的。再次，认购协议上确定的涉案房屋原价不属于对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，即便不符合备案价的有关规定也不能认定存在欺诈。对个人来说，房屋属于大宗商品，商品房买卖为重大事项，不同于衣服、食品等普通商品，真正对房屋买受人有影响的是房屋实际售价，而不是原价。第四，原告在知道备案价的情形下仍与广逸公司签订了正式的商品房买卖合同，更说明其主观上并没有陷入错误的认识，也没有做出违背真实意思的错误意思表示。原告作为涉案商品房买受人，在签订认购协议之前完全可以从房产主管部门设立的对外公开网站、咨询电话等渠道查询到涉案房屋的备案价格等状态，但原告不但签署了认购协议，且在明知备案价高于宣传价的情况下，仍签订商品房买卖合同、个人购房借款合同及公积金借款及担保合同，表明原告已经完全接受了合同所约定的全部权利义务，包括价格条款。四、原告未造成损失。广逸公司以低于备案的价格向原告出售房屋，并未实际损害原告的利益。正式的商品房买卖合同确定的房价为3167816元，认购协议约定的3531451无的总房价未在商品房买卖合同中体现，更没有执行。且认购协议已经随着商品房买卖合同的签署而终止，原告依认购协议关于总房价的约定追究被告责任没有依据。五、宝泽天公司受到的行政处罚并不能作为原告要求广逸公司承担赔偿责任的依据。虽然香洲区市场监督管理局认定宝泽天公司存在违法行为并作出了相应行政处罚，但该处罚依据的是价格法及行政处罚法的相关规定，与原告的诉求没有因果关系。在本案中，案涉合同中对与原告签订合同的出卖方为广逸公司是明确的，对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，中山宝泽天公司的上述行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院予以驳回。被告宝泽天公司辩称，一、宝泽天公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，与本案不存在利害关系，根据合同相对性，原告将宝泽天公司列为被告不适格。宝泽天公司受广逸公司委托代为销售房屋，在促成交易后，原告直接与广逸公司签订《认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，上述合同的权利义务是产生于宝泽天公司与广逸公司之间，与宝泽天公司没有法律上的直接利害关系，根据合同相对性，原告将宝泽天公司列为本案被告主体不适格，其要求宝泽天公司与广逸公司向其承担连带赔偿责任，没有任何事实和法律依据。二、本案属于商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规。原告根据合同法第一百一十三条的规定，要求宝泽天公司依据《中华人民共和国消费者权益保护法》与广逸公司承担连带损害赔偿责任是适用法律错误。三、原告以存在欺诈为由直接起诉主张损害赔偿，却未要求变更或撤销合同，明显缺乏法律依据。原告认为宝泽天公司及广逸公司虚报价格，致使其在违背真实意思的情况下订立合同，并造成损失。原告声称自己是受损害方，却没有以存在欺诈为由要求解除买卖合同或主张合同无效，反而在投诉过程中仍然签订了正式的商品房买卖合同，其行为与其诉讼请求的主张相互矛盾。最高院关于商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释中，对于买受人请求赔偿相关损失的情形仅限于商品房买卖合同的目的不能实现、买受人无法取得房屋，以及合同无效或者被撤销、解除的情形，但本案请求赔偿的情形已经明确，广逸公司已经依约履行了交付房屋等全部合同义务，原告也已接收了房屋并办理了贷款，且涉案房产没有任何权利瑕疵和质量问题，原告的合同目的已经实现，宝泽天公司不具备应当向原告承担赔偿损失的法定情形。四、宝泽天公司与广逸公司对原告不存在欺诈行为。首先，认购协议中确定的涉案房屋原价高于备案价，并不是为了故意隐瞒事实，更不是为了欺骗购房者。涉案房屋备案价都是公开的，备案价公布后，都会在第一时间与预售许可证一起在销售中心张贴公示，供每个看房者参考。况且，价格是购房者最关心的因素之一，看房者即使没注意，销售人员也会引导看房者查看。其次，认购协议中关于涉案房屋原价的约定已经随着商品房买卖合同的签署而失效。根据认购协议第十条的约定，该协议至正式的商品房买卖合同签订时即行终止。双方成交的价格是由正式的商品房买卖合同确定，原告以已经终止的协议上的约定以及并未执行的价格追究宝泽天公司及广逸公司责任是缺乏依据的。再次，认购协议上确定的涉案房屋原价不属于对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，即便不符合备案价的有关规定也不能认定存在欺诈。对个人来说，房屋属于大宗商品，商品房买卖为重大事项，不同于衣服、食品等普通商品，真正对房屋买受人有影响的是房屋实际售价，而不是原价。第四，原告在知道备案价的情形下仍与广逸公司签订了正式的商品房买卖合同，更说明其主观上并没有陷入错误的认识，也没有做出违背真实意思的错误意思表示。案涉房屋的备案价在销售部一直有公示。原告作为涉案商品房买受人，在签订认购协议之前也完全可以从房产主管部门设立的对外公开网站、咨询电话等渠道查询到涉案房屋的备案价格等状态，但原告不但签署了认购协议，且在明知备案价高于宣传价的情况下，仍签订商品房买卖合同、个人购房借款合同及公积金借款及担保合同，表明原告已经完全接受了合同所约定的全部权利义务，包括价格条款。五、原告未造成损失。广逸公司以低于备案的价格向原告出售房屋，并未实际损害原告的利益。正式的商品房买卖合同确定的房价为3167816元，认购协议约定的3531451无的总房价未在商品房买卖合同中体现，更没有执行。且认购协议已经随着商品房买卖合同的签署而终止，原告依认购协议关于总房价的约定追究宝泽天公司及广逸公司责任没有依据。六、广逸公司受到的行政处罚并不能作为原告要求广逸公司及宝泽天公司承担赔偿责任的依据。虽然香洲区市场监督管理局认定广逸公司存在违法行为并作出了相应行政处罚，但该处罚依据的是价格法及行政处罚法的相关规定，与原告的诉求没有因果关系。在本案中，案涉合同中对与原告签订合同的出卖方为广逸公司是明确的，对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，宝泽天公司的上述行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院予以驳回。两被告为其辩称提供了以下证据：广东珠海市商品房预售许可证。本院经审理查明事实如下：2019年6月7日，两原告到中海环宇城售楼中心看房，经被告宝泽天公司销售人员介绍销售优惠后，两原告就该楼盘的4-3605房签署了《中海地产珠海公司环宇城项目认购确认单》载明房屋原单价为41689元、原总价3531451元，签约单价为37396元、签约总价3167816元，折扣说明：按揭97折×46周年96折×6月特惠99折×老带新99折×现场99折-准签20000-金蛋，该确认单有两原告签名、按捺指模及置业顾问蒋艳媚签名确认。当日，两原告（买方）与被告广逸公司（卖方）签订了《中海环宇城商品房认购协议》约定买方购买珠海市香洲区********海环宇城的住宅4栋36层05房（以下简称案涉房产），原价为3531451元整，优惠后成交价为3190816元；双方还约定买方在签订本认购协议时向卖家支付定金5万元，并采取按揭方式支付房款，协议还约定了其他事宜。同日，两原告向被告广逸公司支付了案涉房产的定金5万元。2019年6月11日，两原告向被告广逸公司支付了案涉房产的首期款1217816元，并缴存了案涉房屋的房屋维修基金7623.9元。同日，两原告与广东精诚粤衡律师事务所就案涉房产办理预购商铺房预告登记领取房产证等事宜签订了《委托代理合同》，并支付了律师费1000元。原告称其于2019年6月16日在珠海市住房和城市建设局官网查询到案涉房产的备案价公示为3424995元，比其在销售中心签署的认购确认单中“销售价”3531451元少了106456元，原告认为案涉房产的实际价款按备案价计算优惠折扣应为3071628元，遂向12345市民热线进行投诉，请求被告按《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条等规定赔偿损失。香洲区市民问政服务中心收到投诉后，将该诉求转至香洲区市场监督管理局处理，前山市场监督管理所于2019年6月20日受理该投诉。原告称监督管理部门执法人员于2019年6月21日、7月2日到中海环宇城楼盘进行检查2019年9月5日，被告广逸公司（出卖人）与两原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：1901043008）及附件约定原告以总价款3167816元向被告广逸公司购买案涉房产；合同第七条约定首期款为1267816元，余额1900000元向银行申请贷款支付；合同第十一条约定出卖人应当在2021年4月30日前向买受人交付案涉房产；合同还约定了其他事宜。该合同已网上备案。2019年9月17日，两原告与中信银行股份有限公司珠海分行签订《中信银行个人购房借款合同》、《个人住房公积金借款及担保合同》约定将案涉房产办理抵押贷款按揭，公积金贷款金额为380000元，商业性贷款金额为1520000元，合同还约定了其他事宜。2019年11月21日，珠海市香洲区**监督管理局作出珠香市监处字[2019]10-92号《处罚决定书》查明被告宝泽天公司与被告广逸公司系代理销售关系，并查实案涉房产的备案价格确为40432元/平方，决定责令被告宝泽天公司改正利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的违法行为，并罚款5万元整。该处罚决定书已生效。两被告提交的《广东省珠海市商品预售许可证》载明案涉房产所在的项目环宇城系由被告广逸公司开发的，并于2019年5月17日获得预售许可，且预售房屋占用土地未被抵押。庭审中，原告确认案涉房产交易价没有高出备案价，且2019年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》合同总价是3167816元，但按照被告在销售中给予的优惠折扣，实际交易价应为3071628元（备案价3424995×0.97×0.96×0.99×0.99×0.99-20000-3000=3071628）；被告对此认为原告所称的优惠折扣并未在《商品房买卖合同（预售）》中认可，而且该合同系在原告知道备案价格低于销售原价且向相关部门投诉之后，继续与被告广逸公司签订的，双方商定的交易价格就系该合同中的交易价3167816元。本院认为，虽然被告宝泽天公司在销售过程中故意提高了案涉房产的销售原价后进行打折诱骗原告签订了《认购协议》，被告宝泽天公司因此受到了相应的行政处罚，但两原告在明知案涉房产销售原价虚高的情况下，仍愿意按合同总价款3167816元与出卖人广逸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其行为已对合同中案涉房产的总价款予以确认，并不属于因被告宝泽天公司诱骗下做出的错误意思表示，因此，两原告与被告广逸公司签署的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应恪守履行。该合同并未载明案涉房产原价、具体的优惠折扣，合同仅确定的总价款3167816元亦未超过备案价格，案涉房产的总价格应按合同约定的3167816元执行，被告广逸公司收取了两原告首期款1267816元，两原告办理了按揭贷款1900000元，均符合合同第七条的约定，原告主张被告多收两原告案涉房产的首付组合型贷款等支出款缺乏事实和合同依据，原告请求赔偿的诉讼请求理据不足，本院予以驳回。两原告依据的法条与本案查明的实情不相符,本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告杨波、徐丽娜的全部诉讼请求。本案受理费人民币3618元，由原告杨波、徐丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇二〇年四月八日法官助理 陈绮琦书 记 员 刘嘉茵赵梵亦