四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3674号 上诉人（原审被告）：成都强天酒店管理有限公司，住所地成都市成华区建设北路一段99号2层2号。 法定代表人：戴天祥。 委托诉讼代理人：余欢，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王瀚文，男，汉族，1994年3月31日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨彧，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 上诉人成都强天酒店管理有限公司（以下简称强天酒店）因与被上诉人王瀚文房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2019)川0108民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 强天酒店上诉请求：1.请求撤销原判，并改判驳回王瀚文的全部诉讼请求或发回重审；2.由王瀚文承担本案一审和二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。一审中，强天酒店已依法申请追加原房主成都长源新晨鑫贸易有限公司（以下简称新晨鑫公司)，新晨鑫公司作为与强天酒店签订《房屋租赁合同》的原出租方，也是与强天酒店达成关于案涉房屋租金《债务抵偿协议》的主体，本案的处理结果同新晨鑫公司有法律上的利害关系，且新晨鑫公司与强天酒店签订的租赁合同中还涉及26个地下车位的租赁问题，而王瀚文并未取得车位的产权，人民法院应当通知新晨鑫公司参加诉讼。而本案中未对是否应当追加新晨鑫公司为第三人参加诉讼进行审查，属于遗漏当事人，严重违反法定程序的情形，依法应当裁定撖销原判决，发回重审。二、一审法院认为强天酒店与新晨鑫公司签订的《债务抵偿协议》中“强天酒店应支付案涉房屋2022年9月4日前的租金抵偿工程款”的约定，因《对成都市成华区房屋的拍卖公告》中未载明抵偿房屋租金的期限，对王瀚文无约束力，系事实认定错误：1.一审法院认为王瀚文通过司法拍卖，于2018年11月23日取得案涉房屋所有权，有权要求强天酒店自该日起向其支付租金，系对拍卖标的物的错误认识。在拍卖过程中，强天酒店作为承租人，已经如实、全面地向法院告知了租赁情况，提交了相关证据，成都市中级人民法院也在《拍卖公告》中载明了强天酒店与新晨鑫公司的租赁情况以及就欠付工程款冲抵房屋租金的事实，王瀚文在竞买时已经明知或应当明知上述事实。故成都市中级人民法院拍卖的案涉房屋，是指存在租赁事实且承租人已经支付了2018年4月1日至2022年9月4日租金的房屋，故王瀚文无权要求承租人强天酒店支付2022年9月4日前的租金；2.根据《拍卖公告》，案涉房屋评估价格为2829.23万元，而起拍价格为1584.8万元，拍卖成交价格为1919.8万元，该价格已经是综合房屋租赁情况后的拍卖价格，印证了上述事实。王瀚文在案涉房屋已经降价的情况下再请求法院认定《债务抵偿协议》对其无约束力，要求强天酒店支付租金，系重复获利，而强天酒店的合法利益将会受损；3.成都市中院在《拍卖成交确认书》中明确告知王瀚文“拍卖标的的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的详细情况表等公示。拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看祥、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”，王瀚文在竞买前没有对租赁事实提出异议，其竞买成交视为对拍卖标的现状的确认，其中就包括对强天酒店与新晨鑫公司就欠付工程款冲抵房屋租金的事实的确认，故《债务抵偿协议》对王瀚文有约束力；4.王瀚文在一审阶段已经认可并承接强天酒店与新晨鑫公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议(二〉》，故也应当认可并承继《债务抵偿协议》。三、强天酒店已经向原房主新晨鑫公司支付租金至2022年9月4日，没有义务重复支付2022年9月4日前的房屋租金，一审法院认定强天酒店拒绝支付租金构成违约，判决解除强天酒店与新晨鑫公司签订的《房屋租赁合同》，并要求强天酒店承担违约责任，系认定事实错误、适用法律错误。强天酒店通过合法的形式与原房主新晨鑫公司签订《债务抵偿协议》，将房屋租金支付至2022年9月4日，支付租金的合同义务已经履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，王瀚文通过拍卖取得案涉房屋所有权后，承继原租赁法律关系，即强天酒店已经支付过租金后的租赁法律关系，故强天酒店没有义务再向王瀚文支付一次租金。即使王瀚文认为其应当享有案涉房屋的租金收益，也应当向原房主新晨鑫公司主张不当得利返还，而不是要求强天酒店再支付租金。故在强天酒店已经向原房主支付租金的情况下，既未拖欠租金，租赁合同也未到期，并未出现法定或约定解除租赁合同的事由，王瀚文要求解除合同并要求支付房屋租金及违约金，于法无据。 王瀚文答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王瀚文向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年12月18日新晨鑫公司与强天酒店签订的房屋租赁合同，强天酒店立即腾退房屋；2.判令强天酒店立即支付房屋租金737822.3522元（2018年11月23日起至2019年5月16日）并按合同约定的租金标准支付房屋租金至腾房之日止；3.判令强天酒店立即支付滞纳金119304.3545元并按日1‰的标准计算至付清日止；4.判令强天酒店立即支付违约金947498.127元；上述2、3、4项暂计至2019年5月16日共计：1804624.834元。 一审法院认定事实：新晨鑫公司系案涉成都市成华区房屋的原所有权人。2014年12月18日，新晨鑫公司（出租方、甲方）与强天酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区房屋（具体以甲方产权证记载为准），建筑面积2679.74平方米出租给乙方，租赁期限为10年，自2015年5月1日至2025年4月30日止，合同对租金的计算和支付方式以及各方权利义务、违约责任等进行了约定。租金每两年在上一年度基础上递增5%。租金半年支付，逾期支付，每日按应付租金总额的千分之一支付违约金；不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权立即收回房屋并单方面解除合同，乙方按年租金的30%向甲方支付违约金，乙方装修不得拆除，已交纳的房屋租赁保证金不予退还，并承担相关法律责任。租赁期间，物业服务协议由乙方另行与物业管理公司签订，物业服务费标准为3元／月·㎡（建筑面积）由乙方直接向物业管理公司交纳。 同日，新晨鑫公司与强天酒店签订《房屋租赁合同》补充协议，将租金调整为，“每两年在上一年度租金的基础上递增5%。具体缴纳金额如下：……第四年度（2018年5月1日至2019年4月30日），年租金为154.064736万元。第五年度（2019年5月1日至2020年4月30日），年租金为161.767973万元。……”。2015年10月23日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议（二），约定由强天酒店向供电部门申请改造“新晨商厦”供配电系统及新晨鑫公司给予强天酒店租金优惠等事宜。 2018年1月23日，新晨鑫公司以强天酒店和案外人成都强天电器成套制造有限公司（以下简称强天电器公司）为被告，向一审法院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）川0108民初1903号。2018年3月31日，新晨鑫公司和强天酒店以及案外人成都强讯新和房地产开发有限公司、成都和方成实业有限公司、四川金桥电力工程安装有限公司五方达成《债务抵偿协议》载明：成都强讯新和房地产开业有限公司（以下简称：强讯公司）、成都和方成实业有限公司（和方公司）共计欠四川金桥电力工程安装有限公司（以下简称：金桥公司）工程款9588000元，在抵扣截止2018年3月31日，强天酒店欠新晨鑫公司的房屋租金、停车场使用费、物业费、水费合计2260400.95元后，余额7327599.05元全部用于冲抵2018年4月1日至2022年9月4日期间强天酒店须支付给新晨鑫公司的房屋租金及车位使用费（不含物业费、水电费等应由强天酒店承担的费用）等内容。2018年5月10日，新晨鑫公司申请撤回对强天酒店的起诉，一审法院于当日作出（2018）川0108民初1903号民事裁定，准许新晨鑫公司撤回起诉。 2018年1月15日，本院发布（2016）川01执1980号《公告》，就平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司等借款合同纠纷一案，对新晨鑫公司位于成都市成华区的26个车位，将于同年1月19日在京东司法拍卖平台发布公告，进行司法拍卖。2018年1月15日，本院发布（2016）川01执1980号《拍卖通知书》，就平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司等借款合同纠纷一案，对新晨鑫公司位于成都市成华区的26个车位，于同年1月19日在京东司法拍卖平台发布公告，进行司法拍卖。 本院在2018年8月31日发布的《关于网络司法拍卖的声明》、《对成都市成华区房屋的拍卖公告》（以下简称：《拍卖公告》）载明“本院调查情况如下：1.成都市成华区房屋以及26个车位现出租给强天酒店作为全季酒店及酒店车位使用，（详见《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》，具体书面材料请来院阅知）。2.承租人强天酒店向本院陈述其与出租方新晨鑫公司就房屋、车位租金支付存在争议，强天酒店以新晨鑫公司欠付工程款冲抵房屋租金，该公司自承租之日起至公告发布之日止未向出租人新晨鑫公司交纳过租金；3.新晨鑫公司向成都市成华区人民法院起诉解除与强天酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》（详见民事起诉状），后又向法院申请撤诉。本院特此告知，买受人取得上述房屋、车位所有权后如与承租人产生的一切纠纷应依法另案解决并由买受人自行承担全部法律后果，概与法院本次拍卖行为无关。”。 2018年10月22日，本院出具《拍卖成交确认书》载明“一、买受人于2018年9月18日通过京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物成都市成华区房屋。成交价为1919.8万元人民币。（大写：壹仟玖佰壹拾玖万捌千）二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。……四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的详细情况表等公示。拍卖人以拍卖标的现状进行进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。……买受人申明：我方已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认，并当场签署《拍卖成交确认书》。我方对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。”。 2018年11月23日，本院作出（2016）川01执1980号之五《执行裁定书》，载明“本院依据已发生法律效力的四川省成都市高新公证处（2016）成高证执字第54号执行证书，在执行平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司、成都新和房地产开发有限公司、成都虹鑫投资（集团）有限公司、四川鑫虹鑫能源投资有限公司、刘勇、党晓兰借款合同纠纷一案中，于2018年9月17日在京东网司法拍卖网络平台拍卖被执行人新晨鑫公司位于成都市成华区房屋（业务件号：权1××6、权1××7、权1××2、权1××3、权1××4）。2018年9月18日，买受人王瀚文以19198000元的最高价竞得上述房屋”，裁定：“一、位于成都市成华区房屋（业务件号：权1××6、权1××7、权1××2、权1××3、权1××4）所有权归买受人王瀚文所有。上述不动产的所有权自本裁定送达买受人王瀚文时起转移；二、买受人王瀚文可持裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户登记手续。”。 2018年11月27日，本院出具《协助执行通知书》，载明“成都市不动产登记中心：……请协助执行以下事项：将位于成都市成华区房屋过户至买受人王瀚文”。后王瀚文办理了案涉房屋的不动产登记。 一审法院认为，案涉房屋原系新晨鑫公司所有，新晨鑫公司将案涉房屋出租给强天酒店后，王瀚文通过司法拍卖，于2018年11月23日取得案涉房屋的所有权，故王瀚文有权要求案涉房屋的承租人强天酒店自该日起向其支付租金。关于强天酒店与新晨鑫公司等于2018年3月31日签订的《债务抵偿协议》，就强天酒店应支付案涉房屋2022年9月4日前的租金抵偿工程款的约定，能否对抗王瀚文的问题，虽然成都市中级人民法院在2018年8月31日发布的《拍卖公告》中明确载明了“2、承租人强天酒店向本院陈述其与出租方新晨鑫公司就房屋、车位租金支付存在争议，强天酒店以新晨鑫公司欠付工程款冲抵房屋租金，该公司自承租之日起至公告发布之日止未向出租人新晨鑫公司交纳过租金；”的情况，但并未载明抵偿房屋租金的期限，故并不能认定王瀚文在购买案涉房屋时认可了新晨鑫公司与强天酒店等达成的以2018年11月23日（王瀚文取得案涉房屋所有权）至2022年9月4日期间房屋租金抵偿案外人工程款的约定，因此上述约定对王瀚文无约束力，强天酒店仍应按照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准向王瀚文支付2018年11月23日（王瀚文取得案涉房屋所有权）后的租金，由于强天酒店拒绝向王瀚文支付，其行为构成违约，故对王瀚文请求解除案涉《房屋租赁合同》并要求强天酒店支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王瀚文提出的强天酒店按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金和按年租金的30%支付违约金的主张。虽然《租赁合同》既约定了逾期支付租金“每日按应付租金总额的千分之一支付违约金”，同时也约定“不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权立即收回房屋并单方面解除合同，乙方按年租金的30%向甲方支付违约金”，但强天酒店逾期支付租金的违约行为不应承担两次违约责任，由于王瀚文已以强天酒店逾期支付租金请求解除案涉《房屋租赁合同》，故对王瀚文提出强天酒店按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金的主张，一审法院不予支持。由于王瀚文未证明强天酒店与新晨鑫公司等之间的《债务抵偿协议》存在恶意串通的情形，且王瀚文亦未举出除房屋租金外存在其他损失的证据，故一审法院认为以年租金30%的标准计算违约金过高，一审法院酌情认定由强天酒店按2018年5月1日至2019年4月30日年租金标准（1540647.36元/年）的20%向王瀚文支付解除合同违约金30812947元（1540647.36元/年×20%）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除新晨鑫公司与强天酒店于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、强天酒店于判决生效之日起十五日内向王瀚文腾退位于成都市成华区房屋；三、强天酒店于判决生效之日起十五日内向王瀚文支付租金（自2018年11月23日起至实际腾退房屋之日止，计算方法为：2019年4月30日前的租金按1540647.36元／年的标准计算；2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金按1617679.73元／年的标准计算，其后每两年在上一年度租金基础上递增5%的标准计算）；四、强天酒店于判决生效之日起十五日内向王瀚文支付违约金308129.47元；五、驳回王瀚文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21042元减半收取计10521元、保全费5000元，共计15521元，由强天酒店承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，本院于2016年12月1日向成都市不动产登记中心送达（2016）川01执1980号裁定书与协助执行通知书，自2016年12月1日查封案涉房屋，并于2017年11月24日、2018年1月15日两次向强天酒店送达了拍卖优先购买权通知书。 本院认为，强天酒店与新晨鑫公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议(二)》系双方真实意思表示，合法有效。案涉房屋虽因司法拍卖发生所有权的变动，但根据买卖不破租赁的原则，案涉房屋的权属变更不影响租赁合同的效力，承租人强天公司、新产权人王瀚文应当严格按照上述租赁协议的内容履行各自的权利义务。由于王瀚文已取代原产权人新晨鑫公司就案涉房屋行使合同权利、履行合同义务，新晨鑫公司并非本案的必要共同诉讼参与人，一审法院未予追加并无不当。对于强天公司而言，其负有依照租赁合同的租金缴付条款向王瀚文支付租金的义务，否则应当承担相应的违约责任。强天酒店抗辩认为其已经与新晨鑫公司等主体于2018年3月31日签订《债务抵偿协议》，就案涉房屋2022年9月4日前的租金抵偿工程款达成约定，因而不再负有租金支付义务。本院认为，该抗辩理由不能成立，理由如下：一、新晨鑫公司无权将租赁合同的剩余租金抵扣债务。查封是基于国家的公权力对被执行人的财产采取的强制性执行措施，在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，所有权人在该财产上进行的移转、设定权利负担等行为，均不受法律保护，尤其是在强制拍卖的查封中，被执行人已经丧失处分的权能，且司法查封具有对世的效力，第三人是否善意均不能对抗查封的法律效力。在本案中，案涉房屋已经于2016年12月1日被本院查封，由登记机关协助办理了查封登记手续，并于2018年1月15日发布了司法拍卖公告，新晨鑫公司无权在此之后就案涉房屋的租金与强天酒店达成债务抵偿协议，强天酒店也不能以此为由对抗法院的查封效力；二、本院在《债务抵偿协议》签订前已经告知强天酒店司法拍卖事宜，并确认其享有拍卖优先购买权。强天酒店明知案涉房屋已进入强制执行程序，新晨鑫公司即将丧失讼争房屋所有权，仍与新晨鑫公司达成债务抵销协议，存在重大过错；三、2018年8月31日发布的《拍卖公告》中仅记载了强天酒店就租金抵扣向本院提出异议，但公告中并未确认该《债务抵消协议》的效力，不能认为王瀚文已经认可租金抵扣工程款的约定，此约定对王瀚文并无约束力。故，强天公司未按《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议(二)》的约定向王瀚文缴纳租金，其行为已经构成违约，王瀚文有权按照合同的约定解除租赁合同，强天公司关于其与新晨鑫公司等达成的债务抵销协议合法有效、剩余租金已抵销工程款债务的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。一审法院对于合同解除、腾退房屋、支付租金及占有使用费、违约金的认定并无不当，应予维持。 综上所述，强天酒店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21042元，由成都强天酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡