广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0306民初16962号 原告（反诉被告）:刘光辉，身份证住址：江西省樟树市 原告（反诉被告）：深圳市盛世娱乐城，住所地：深圳市宝安区福永街道塘尾社区，统一社会信用代码：914403003118931768。 投资人：周伟，总经理。 委托诉讼代理人：杨珊娜，xx律师事务所律师。 原告：（反诉被告）：周伟，身份证住址：江西省樟树市 共同委托诉讼代理人：胡维刚，xx律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳市易生园购物中心，住所地:深圳市宝安区福永街道塘尾社区，统一社会信用代码:91440300L56803382T。 投资人：曾泽洪。 被告：曾泽洪，身份证住址:深圳市宝安区沙井镇 共同委托诉讼代理人：林婷兰，xx律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨中硕，xx律师事务所律师。 被告：深圳市塘尾股份合作公司，住所地:深圳市宝安区福永街道塘尾社区，统一社会信用代码:914403001924739870 法定代表人：邓华东，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟强，xx律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李灵诺，xx律师事务所律师。 原告刘光辉、深圳市盛世娱乐城（以下简称“盛世娱乐城”）、周伟与被告深圳市易生园购物中心（以下简称“易生园购物中心”）、曾泽洪、深圳市塘尾股份合作公司（以下简称“塘尾股份公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告易生园购物中心在诉讼过程中提起反诉，本院依法合并本诉与反诉，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛世娱乐城委托诉讼代理人杨珊娜及原告共同委托诉讼代理人胡维刚，被告易生园购物中心、曾泽洪共同委托诉讼代理人林婷兰到庭参加诉讼，被告塘尾股份公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除与被告易生园购物中心于2014年6月6日签订的《租赁房屋租赁合同》，后原告当庭变更为确认租赁合同无效；2.被告易生园购物中心返还履约保证金200500元、租金100250元及进场费300000元；3.三被告共同赔偿原告装修费用损失人民币2679048元、经营设备损失人民币777057元，实际金额以评估报告为准；4.三被告共同赔偿原告营业收益损失人民币1187009元。5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告一于2016年6月6日签订《租赁合同》，租赁位于易生园购物中心三楼KTV区约2750平方米的铺位用于经营KTV。租赁合同第8款约定，被告一必须向原告提供商业用途房屋租赁合同的合法资料，并且负责主体消防第一次合法资料。合同签订后，被告一向原告提供了由深圳市公安局宝安分局消防大队批复给涉案业主被告三的编号为深公宝消验[2007]第BH40057号消防验收合格意见书复印件，同时深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队根据上述消防验收合格意见书向原告出具了编号为深公宝消审字[2014]第0676号、深公宝消审字[2014]第0896号的《建设工程消防设计审核意见书》。原告遂按经营KTV的装修标准对涉案房产进行室内装修，但是在装修完工后原告向深圳市公安局宝安分局消防大队申请室内装修工程竣工消防验收时知道无法进行消防验收，理由是深公宝消验[2007]第BH40057号消防验收合格意见书不真实。2017年11月1日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具了深公宝消审字[2017]第0006号《撤销行政许可决定书》，撤销了深公宝消审字[2014]第0676号、深公宝消审字[2014]第0896号的《建设工程消防设计审核意见书》，因此原告装修的KTV无法进行消防验收而无法开业。原告认为被告违反租赁合同约定，未提供真实有效消防验收意见书，导致合同目的无法实现并造成原告巨大经济损失，其行为构成严重违约，依法应当承担赔偿责任。被告三为涉案物业的业主，应当提供符合主体消防安全的建筑，应当与被告一共同承担清偿责任。同时被告一为个人独资企业，被告二为被告一的投资人，应以其个人财产对被告一的债务承担无限责任。原告与三被告多次协商装修、营业等损失赔偿事宜未果，为维护合法权益现特向贵院提起诉讼，请判如所请。 被告易生园购物中心、曾泽洪答辩称，1、同意解除双方签订的租赁合同；2、原告主张返还履约保证金、租金及进场费与事实不符，也没有法律依据。首先，被告一在履行过程中仅收取原告的押金200500元及租金70875元，并不存在进场费，也未收取任何形式的进场费用。其次，原告未按约定支付租金，在先违约，被告有权没收押金。再者，被告依约向原告交付租赁物业，至今租赁物业仍由原告控制，原告支付租金才是正常履约行为，原告恶意拖欠租金行为给被告造成损失，被告已提起反诉。3、原告的第三、四、五项诉讼请求是否可以成为本案的争议焦点，关键在于明确本案合同解除的过错责任应当由哪方承担，或者如何分担。原告笼统将建筑工程消防设计审核意见书被撤销责任指向深公宝消验[2007]第BH40057号消防验收合格意见书属于混淆事实。原告在整个消防办理过错中聘请三家代办公司，三家公司提交的消防材料不一致也可能导致建筑工程消防设计审核意见书被撤销。4、对于原告主张的损失数额，原告未能正常开业原因在于其自身，被告无需承担赔偿责任。且对于具体装修费用数额，原告未能提供有效证据证明其实际耗费的费用具体数额。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告塘尾股份公司未到庭，亦未在答辩期内提交书面答辩状，视为其放弃答辩的权利。 被告易生园购物中心在本案提出反诉请求：1、原告刘光辉支付场地使用费5096750元（暂计至2018年8月10日）；2、原告刘光辉支付因逾期支付场地使用费产生的损害赔偿金，损害赔偿金依据未支付场地使用费为基数，参照同期中国人民银行贷款利率自2018年8月15日起算，计至全面清偿完毕之日止；3、原告刘光辉支付水电费61919元（其中应付未付水费2933元；应付未付电费58968元）；4、原告盛世娱乐城与周伟对前述三项诉讼请求承担共同清偿责任；5、请求三原告承担本案所有的诉讼费。事实和理由：2014年6月6日，原告刘光辉与被告易生园签订租赁合同，合同约定：由刘光辉承租位于易生园购物中心三楼铺位，面积为2750平方米；租赁期限9年，从2014年9月10日至2023年9月9日止；租金前三年每月为人民币100250元，自第四年起租金递增7元/每平方，第七年租金递增10元/每平方；刘光辉应于每月10日前向易生园缴纳本月租金，如逾期，每逾期一日易生园有权按每月租金5%加收滞纳金并有权没收押金收回铺位。合同签订后，易生园依约向刘光辉交付了本案所涉租赁物业，但是刘光辉并没有依约支付租金。且在2014年其对租赁物业进行装修后将租赁物业封锁，易生园无法与其联系沟通交租事宜。得益于本案本诉，易生园方知晓租赁物业是用来经营盛世娱乐城，该娱乐城为个人独资企业，其投资人为周伟。综合以上事实，并依据原告与被告签订的租赁合同第四条第二款的约定，刘光辉应当向原告支付租金及逾期支付产生的滞纳金，盛世娱乐城及周伟应当对本案债务承担共同清偿责任。综上，恳请贵院支持被告易生园的全部诉讼请求。 针对被告易生园购物中心的反诉，原告答辩称,反诉请求没有合同、事实和法律依据，应当予以全部驳回。1、被告无权要求所谓的场地使用费及逾期支付的滞纳金，理由如下：原告并没有实际占有使用涉案物业，涉案物业位于三楼，从一楼电梯可以直达涉案物业的大厅，没有任何门锁可以控制，现在的电梯也是由被告实际控制；涉案物业并没有达到租赁合同的租赁目的，原告没有实现租赁的合同目的；在本案的履行过程中原告没有任何恶意，相反在2014年至2017年的11月1日之前原告一直在积极通过各种途径想方设法获得消防的验收备案，反观被告，在三年多的时间里不予理睬，完全逃避其自身应当承担的主体建筑消防备案的合同义务；根据我国消防法第15条的约定，未经消防备案或验收不合格的，不得投入使用，而本案物业是用于经营场所，因消防不能通过，导致合同最终无法继续履行，其主要责任应该由被告一及被告三承担。2、关于被告所主张的水电费，我们仅认可在2014年11月份以前的水电费用，但需要特别说明的是被告在合同履行过程中从来都没有向原告披露过获得提供相应文件证明这些费用的产生，被告在诉讼中提交这些通知单，在合同履行过程中我们都没有收到过。2014年11月份之后，原告并没有员工或人员滞留涉案物业，因此根本就不能产生所谓的水电费。另外在被告所提交的通知单中2016年每个月金额均为78元，这个也明显与常理不符，如果真有人实际居住并使用，那么这个消费金额也不可能每月都是一模一样的，进而可以推断出这些通知单所在水电费用是被告自行制作的，避免诉累我们认可2014年11月份之前的水电费用，并愿意予以承担。3、涉案物业依然控制在被告手中，因此原告无须另外再向被告交付涉案物业，综上，请求法庭查明事实，驳回被告的上述反诉请求。 本院经审理认定以下事实：2014年6月6日，原告刘光辉（作为乙方）与被告易生园购物中心（作为甲方）签订一份《租赁合同》。合同主要内容为：一、甲方将坐落于易生园购物中心三楼KTV区铺位出租给乙方使用，面积约2750平方米。二、乙方经营范围限制为KTV，乙方应按合同签订的范围经营，不得自行扩大或改变经营范围。三、租期为9年，从2014年9月10日始至2023年09月09日止。四、租金标准为每月按100250元，合同期第四年租金递增7元/平方，第七年租金递增10元/平方；租金缴纳期限及方式为乙方必须在每月10日前以现金形式向甲方交纳本月租金，如逾期每日按每月租金的５％加收滞纳金或者甲方有权停止供水供电和收回铺位，乙方如中途停止租赁或违约，甲方将终止合同，甲方所收的押金不退货给乙方，因租赁产生的相关证照及税费由乙方承担，上述租金未含税，甲方收取租金以收款收据为准。五、乙方在本合同签订之日起一次性向甲方支付履约保证金200500元，若乙方没有违约在合同期满办理一切手续后甲方无息退回乙方押金。六、乙方每月应缴纳甲方卫生费1000元，乙方每月营业水电费按实际用表计算，水费7元/方，电费1.3元/度。七、双方权利义务约定，未经甲方同意，乙方不得擅自转租或者转让该物业，不得从中改变物业本体结构和装修，甲方必须向乙方提供该商业用途房屋租赁合同的合法资料，并且负责主体消防第一次合法资料等。合同还约定了合同变更和终止及违约责任、纠纷解决条款。租赁合同尾部加盖甲方及其法定代表人公章、印签，乙方签章处有原告刘光辉签名。 合同签订当日，原告向被告易生园购物中心支付租金70875元、履约保证金200500元，原告主张还有支付进场费300000元，庭审中被告仅认可有收取租金70875元及履约保证金200500元，否认进场费，原告亦未能出示进场费的支付凭证。原告周伟于2014年7月30日取得涉案租赁房产房屋租赁凭证，完成租赁合同的备案手续。 2014年8月27日、2014年11月27日原告向深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队（以下简称宝安消防大队）申请办理消防设计审核，宝安消防大队于2014年9月15日、2014年12月16日出具深公宝消审字[2014]第0676号、第0896号两份《建设工程消防设计审核意见书》。两份意见书均载明“同意该工程消防设计”、“该工程竣工后，应向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。期间，原告于2014年6月16日委托黄庆章代办工商营业执照、消防合格证等牌照，于2015年10月14日委托深圳市潮枫岱峰企业管理发展有限公司办理盛世娱乐城消防审核、验收、安检三证，时限为收取定金后40天内，在现有资料及装修基础上办理。原告于2015年12月27日与广州市国安消防有限公司深圳分公司签署《建筑消防工程施工合同》，约定工期为自合同签订之日起至2016年1月15日取得验收安检的合格批文。 2017年11月1日，宝安消防大队作出深公宝消审字[2017]第0006号《撤销行政许可决定书》，撤销了深公宝消审字[2014]第0676号、第0896号两份《建设工程消防设计审核意见书》。经本院就撤销事由调查取证，宝安消防大队出具复函称,撤销行政许可系因原告提交的申办场所主体消防手续材料中房产证复印件、产权资料电脑查询结果为假证。宝安消防大队同时指出深公宝消验[2007]第BH40057号《建筑工程验收意见书》为位于原宝安区公明街道玉律社区的深圳邯美纺织品有限公司厂房（三层、高12米、建筑面积2547平方米）验收合格意见书，并非农贸批发市场消防验收合格意见，其未向塘尾股份公司出具过农贸批发市场的《建筑工程验收意见书》，也未收到用该批文办理消防手续的申请资料。 原告主张因被告易生园购物中心提供虚假消防资料涉案房产无法投入使用，应赔偿其营业损失1187009元，并提供损失明细表及附表、装修、采购合同及付款凭证、盛世18在职员工资料及入职表、员工身份证复印件、2014年9月至11月工资表及预支表、押金收据（员工宿舍）等证据，被告对上述证据的三性均不予认可。经查，营业损失明细表列明原告采购、办证以及前期支出招聘人员工资，该表为原告单方制作；原告提供的采购合同上买方“盛世18酒吧”、“深圳福永酒吧”、“塘尾市场KTV”等等，并非原告中任何一方，部分采购合同没有加盖公章亦无授权代表签字，且仅有采购合同并而无送货单、对账单等佐证履行情况，无法证明是否存在真实交易；原告提交的在职员工资料及入职表、员工身份证复印件、2014年9月至11月工资表及预支表系单方制作，显示的用人单位为盛世18娱乐会所并非涉案原告，且未有劳动合同、工资流水等证据；押金收据仅记载金额，付款方、收款方以及事由均未记载，亦未有收款方签章或者签名。综上，原告提供上述证据真实性存疑无法采信。 被告易生园购物中心主张原告拖欠水电费共计61919元，并提交2014年9月至2018年6月的水电收费通知单。原告对证据三性均不予认可，理由为通知单系被告易生园购物中心单方制作。庭审中原告认可2014年11月份以前的水电费并愿意承担，但主张2014年11月份之后，原告并没有员工滞留涉案房产，不可能产生所谓的水电费。经查，水电收费通知单加盖有被告易生园购物中心公章，载明用户为刘光辉，2014年9月至2018年6月电费合计59046元，水费合计2940元，其中2014年9月水费406元（计费行程差数为58）、电费3354元（计费差数为2580，实际行程差数为43），同年10月水费1120元（计费行程差数为160）、电费为9360元（计费差数为7200，实际行程差数为120），同年11月水费1113（计费行程差数为159）元，电费1560元（计费差数为1200，实际行程差数为20）；水电收费通知单显示，自2014年12月起水费均按“本期差数1”计收，电费实际行程差数均在个位数以内，绝大多数月份实际行程差数为“1”。 诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司就涉案租赁房产内装饰装修现值进行评估。经现场勘验及评估，上述机构出具了国众联评报字（2019）第2-0535号《资产评估报告》，评估结论为：于评估基准日2019年3月25日所表现的装修现值损失市场价值为人民币3456105元，其中无争议的装修资产评估市场价值为2679048元，有争议的装修资产市场价值为777057元。报告所附资产评估明细表载明无争议资产项目涉及前厅地面装修等442项，争议资产项目涉及包房电视机等84项，其中无争议资产中第19项～40项及第426项溜冰场溜冰场地面等相关23项装饰装修、第109项～111项KTV大厅内格力空调（分别为5P19台、3P3台、2P13台）、第114项KTV大厅内冷库空调1台、第118项KTV大厅内LED装饰灯台1个、第120项KTV大厅内大厅显示屏8个，均按成新率90%估价，相应评估值分别为322639元（52411元+56731元+1433元+1059元+1396元+432元+1180元+21523元+12929元+2288元+77142元+5874元+43318元+445元+1201元+522元+2727元+6976元+53元+4565元+22501元+1994元+3939元）、313905元（213750元+24702元+75453元）、8234元、2700元、17633元。评估报告经送达当事双方，原告认可评估结论，被告易生园购物中心、曾泽洪在异议期内提交了书面异议认为评估机构确定成新率未考虑装修距评估基准日已经过的时间，成新率应参照经过时间与租期的比例确定为52.77%，无争议资产中空调等未形成添附的装饰装修物不应认定为损失。评估机构针对上述异议出具《关于国众联评报字（2019）第2-535号资产评估报告的异议回复》，载明“资产评估中的成新率可分为理论成新率和现场勘查成新率（观察法），由于客观原因，评估范围内的装修资产自完工起未能投入使用，一直处于闲置状态，且截止评估基准日已闲置4.23年，未投入使用的装修资产不适用采用理论成新率。评估师根据装修资产的实际状况及维护状况现场打分确认成新率，采用现场勘查成新率符合装修资产的实际情况，更有利于确认装修资产的现状价值”“装修装饰物是否可移地使用应考虑在不影响其使用功能基础上拆除……评估范围内的装修装饰物品系于现场勘查日根据双方当事人及代理人意见分别登记为无争议资产、有争议资产明细表”。经送达，被告易生园购物中心、曾泽洪未再就评估结论提出书面异议。庭审中被告易生园购物中心、曾泽洪坚持认为冷库空调、格力大、中、小空调、大厅显示屏不应认定为形成添附，其价值应该排除在装修现值之外；即便形成添附的LED装饰灯台未使用也应按现行同规格同型号的设备价款进行折旧后估值。本次评估费51000元，已由原告预交。 庭审中，原告承认《租赁合同》实际由三原告履行，被告易生园购物中心亦认同三原告共同作为《租赁合同》的承租方。原告确认2014年11月以前有使用涉案租赁房产亦同意按被告通知单的数额支付水电费，此后因塘尾派出所查封未能再使用。被告易生园购物中心认可原告经营不久即被查封，但主张查封原因系原告未完善经营手续擅自营业。被告易生园购物中心述称自2016年7月份起涉案租赁房产内水电费均按最低用电、用水标准计费，即电表行程差数不足60度的一律按60度的最低用量收费，并主张该计费标准已在签约时告知原告，原告对此不予确认。庭后，原、被告各方于2019年10月18日到庭协调涉案租赁房产移交事宜，原告明确表示弃置涉案租赁物业内包括装饰装修在内的一切自有财产愿意自该日起向被告移交涉案租赁房产，被告易生园购物中心、曾泽洪则以原告未自行搬离自由物品清场为由不同意接收，经本院明确告知被告应先行收回租赁房产以避免损失的持续扩大，清场费用可按实际发生情况另行主张，以及因不予配合交接应自行承担由此导致的法律后果，被告易生园购物中心、曾泽洪仍以不代为清场为由拒绝接收涉案租赁房产。 另查，原告盛世娱乐城成立于2014年8月5日，经营场地为涉案房产，营业执照上记载的投资人为周伟；被告易生园购物中心成立于2013年3月15日，系个人独资企业，投资人为曾泽洪。经本院向深圳市不动产登记中心核实，涉案房产所在不动产未取得不动产产权登记，至庭审辩论终结，原、被告均未能提交涉案房产的建设规划许可证。 以上事实，有《租赁合同》、收款收据、租赁备案凭证、企业法人营业执照、《合作经营合同书》、易生园购物中心水电收费通知单、《代办牌照协议书》、收条、《深圳市建筑消防工程施工合同》、《协议书》、深公宝消审字[2014]第0676号《建设工程消防设计审核意见书》、深公宝消审字第0896号《建设工程消防设计审核意见书》、深公宝消审字[2017]第0006号《撤销行政许可决定书》、深公宝消验[2007]第BH40057号《建筑工程验收意见书》、现场照片、国众联评报字（2019）第2-0535号《资产评估报告》、《关于国众联评报字（2019）第2-535号资产评估报告的异议回复》、《深圳市不动产登记中心关于深圳市宝安区福永街道塘尾社区凤塘大道521号三层301不动产登记情况的复函》、《关于对深圳市盛世娱乐城消防审批相关情况的复函》等证据及庭审笔录佐证，可资认定。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本院向深圳市不动产登记中心调查核实涉案房产无不动产登记记录，原、被告亦未能提交涉案房产的建设规划许可证，原、被告就涉案不动产租赁事宜签署的《租赁合同》应为无效合同。原告关于营业损失，以及被告关于原告赔偿逾期支付占有使用费利息损失的主张，均是建立在合同有效基础上提出的相关诉求。本案因合同无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定审查因合同无效导致的法律后果，即，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，原告明确表示被告可以于2019年10月18日自行收回涉案房产，原告无需承担涉案房产的返还义务。被告易生园购物中心如在收回过程中发生其他费用损失，可另寻法律途径解决。原告依据租赁合同实际占有房产期间，其占有利益属于因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，原告为履行租赁合同对房产进行装饰装修，因装饰装修所耗费用属于因合同无效造成的损失，被告易生园购物中心应当予以赔偿。涉案租赁合同约定的房产用途为KTV，因宝安消防大队撤销了就涉案租赁房产消防设计审核申请作出的行政许可，涉案房产并未能取得可用于经营的消防验收。被告易生园购物中心作为出租方，对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应当具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定的用途；原告作为承租人明知其承租房产用于经营属公众聚集性行业的KTV，对租赁房产状况尤其是消防验收情况亦应予以审查。因此，原告对于其无法获得房产占有使用利益以及房产装修造成的损失，其自身具有一定过错，鉴于被告易生园购物中心出具虚假的深公宝消验[2007]第BH40057号《建筑工程验收意见书》，致原告对租赁房产可用于KTV的经营形成误判，具有更大的过错，故本院根据双方过错程度，酌情认定原告应当支付20%房屋占有使用费以及自行承担20%的装修损失。对于具体金额，本院认定如下： 1.关于场地占有使用费。原告自认有短暂利用涉案房产经营，并同意支付2014年11月以前的水电费，且并未能提交证据证明塘尾派出所就涉案房产处经营行为的具体查处时间，理应就其主张使用情况承担举证不能的不利后果。鉴于被告易生园购物中心确认查封是发生在原告经营不久，本院根据原告自认并结合被告仅以每月7元主张2014年12月以后水费,酌情认定2014年12月前原告有实际使用涉案租赁房产，该期间的占有使用费应当参照租赁合同约定的租金标准100250元/月支付，即270682元（100250元/月÷30天×21天+100250元/月×2个月）。此后的费用，因原告并未能提交证据证明被告易生园购物中心拒绝其退还房产的请求，也未通过邮寄钥匙或其他合理方式向被告履行退租手续，原告应当支付占有使用费至返还房产之日止。因原告已于庭后明确表示弃置房产内所有自有财产被告可于2019年10月18日自行收回房产，参照合同约定租金标准，原告应当向被告易生园购物中心支付2014年12月1日至2019年10月17日期间的占有使用费1225336.4元{[100250元/月×45个月+100250元/月÷30天×9天+119500元/月×12个月+119500元/月÷30天×（21天+17天）]×20%}。扣减原告已支付租金70875元，被告易生园购物中心应返还履约保证金200500元，原告还应支付场地占有使用费1224643.4元（270682元+1225336.4元-70875元-200500元）。至于进场费30万元，原告未能提交有效证据证明，在被告不予确认的情况下，理应由原告自行承担举证不能的不利后果，原告有关进场费的请求，本院不予支持。 2.关于装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告刘光辉与被告易生园购物中心在租赁合同中明确约定“原告经营范围限制为KTV，原告不得自行扩大或改变经营范围”，因此原告将租赁房产部分用于经营溜冰场须经被告同意。庭审中原告虽辩称改变用途已取得被告同意却并未提供相关证据证明，被告亦对此事实予以否认。因此，原告未经被告同意擅自将涉案房产面积部分用于溜冰场并进行装修，故由此造成的损失应由原告自行承担。评估结论无争议部分财产现值中应剔除溜冰场相关装饰装修价值322639元。其次，上述解释第九条亦规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据双方租赁合同的约定，“未经被告同意，原告不得从中改变物业本体结构和装修”，在不改变主体框架结构的情况下，原告对溜冰场以外其他部分进行装修无需取得被告易生园购物中心同意，审理过程中被告亦未提交有效证据证明原告对租赁房产的装修改变了主体框架结构。现被告易生园购物中心不同意利用已形成附合的装修物，原、被告应按各自过错分担现值损失。鉴于原告对评估机构经过现场勘查及原被告双方意见统计形成添附部分即有争议装修财产未提出异议，且评估结论中有争议装修财产84项涉及财产实际并未与涉案房产形成添附，本院认定装修损失应以评估结论有关无争议装修财产现值为范围予以认定。被告易生园购物中心虽不认可评估机构有关成新率的认定，但在评估机构已回函说明确本案评估不适宜采用理论成新率而应采用现场勘查法测算成新率的情况下，其并未能提交任何证据证明评估机构测算成新率明显与实际状况相悖，故本院采信评估机构按成新率90%作出的估值。而被告有关扣减未形成添附部分财产估价的主张，本院认为，判定装修物是否形成添附，需考虑经拆除后其使用功能是否受到影响，价值是否贬损。大厅内各型号格力空调35台共计313905元（分别为5P19台合计213750元、3P3台合计24702元、2P13台合计75453元）可独立安装，经拆除后也不会对其使用功能造成影响，尚未形成添附，应当由原告自行拆除，该部分装修损失不应包含在损失赔偿范围内；而大厅内冷库空调、显示屏、LED装饰灯台虽然可以拆除，但是拆除后无法保证其正常使用功能，即使能够使用因其安装的特殊性其价值也无法和拆除前相比，应当认定为形成附合的装修物。综上，本院认定涉案房产装修现值损失为2042504元（2679048元-322639元-313905元），即被告易生园购物中心应赔偿原告装修损失1634003.2元（2042504元×80%）。至于设备损失，原告所谓经营设备损失实际为其主张装饰装修中未形成添附部分财产的购置费用，按无效合同的处理原则，未形成添附的装饰装修物原告应自行取回，故其要求被告赔偿经营设备损失的主张，于法无据，本院不予支持，且其已于2019年10月18日明确表示弃置涉案租赁房产内所有自有财产，本院已认定原告无需向被告承担涉案房产的返还责任。 3.关于营业收益损失和逾期支付占有使用费的利息损失。涉案租赁合同被认定为无效，其效力应溯及合同签订之始，当然不存在基于合同正常履行可获得的收益，故原告要求被告赔偿其在约定租期内正常经营KTV可获取的经营利润，于法无据，本院不予支持。至于原告提出员工工资、耗材、员工宿舍押金及消防验收办证费用等损失，首先，原告并未能提交有效证据证明员工工资、耗材、宿舍押金及办证费用的实际支出情况，理应承担举证不能的不利后果。其次，即便产生相应工资、耗材及办证费用亦属于原告经营性成本支出，系其经营风险的一部分，并非直接因合同无效导致的损失。同理，逾期支付占有使用费的利息亦属于违约责任的一种,基于合同无效，被告亦无权要求原告承担逾期付款的违约责任。 关于水、电费。被告易生园购物中心要求原告支付拖欠的水电费61919元。原告仅认可2014年11月份以前的水电费用，主张2014年11月后未再使用水电，庭审中，被告易生园购物中心亦确认自2016年7月份以后系按最低用电60度估算用电费用。本院认为，原告认可2014年9月至11月的用水、用电情况，对被告核收费用数额亦无异议，本院对此予以确认，原告应支付2014年9月至11月的水电费合计16913元。关于2014年12月以后的水电费，首先，涉案租赁房产未能取得消防验收，原告后续并未在租赁场所正常经营，该使用情况有被告通知单中2014年12月起用水量一直计为1方相佐证；其次，被告通知单均为自行制作，其并未有证据证明相关读数业经原告确认，被告亦自认2016年7月以后用电量是其估算并非计量表读数，而用水量在2014年12月至2018年6月近四年的时间里长期恒定为1方亦明显有违常理；最后，被告虽主张涉案租赁房产内在2014年12月以后产生了45006元的用水用电费用，但其并未能提交已向水电部门缴交水电费的凭证就其自行制作收费通知予以佐证。综上，被告易生园购物中心主张2014年12月以后的水电费，缺乏依据，本院不予支持。 关于连带责任。被告曾泽洪为易生园购物中心投资人，易生园购物中心为个人独资企业，个人独资企业的投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故原告要求被告曾泽洪对易生园购物中心债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。而被告塘尾股份公司并非租赁合同的签订主体，原告亦无证据证明其有实际参与租赁合同的履行，故其要求塘尾股份公司对被告易生园购物中心的债务承担连带责任，本院不予支持。原告自认涉案租赁合同实际由刘光辉、周伟、盛世娱乐城共同履行，被告易生园购物中心亦认同三原告为实际承租人，原告刘光辉、周伟、盛世娱乐城应共同向被告易生园购物中心承担因合同无效产生的全部债务，故被告要求原告刘光辉、周伟、盛世娱乐城共同支付场地占有使用费、水电费，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘光辉与被告深圳市易生园购物中心于2014年6月6日签订的《租赁合同》无效； 二、原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城于本判决生效之日起十五日内支付被告深圳市易生园购物中心场地占有使用费1224643.4元； 三、原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城于本判决生效之日起十五日内支付被告深圳市易生园购物中心水电费16913元； 四、被告深圳市易生园购物中心于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城装修损失1634003.2元； 五、被告曾泽洪对被告深圳市易生园购物中心的上述债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城的其他诉讼请求； 七、驳回被告深圳市易生园购物中心的其他反诉请求。 本案本诉受理费48507元，反诉受理费47911元，由原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城负担46780元，被告深圳市易生园购物中心、曾泽洪负担49638元。评估费51000元，由原告刘光辉、周伟、深圳市盛世娱乐城负担26864元，由被告深圳市易生园购物中心、曾泽洪负担24136元。 如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审 判 长 吕  海  云 人民陪审员 陈  美  凤 人民陪审员 林  景  云 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员 叶  宝  英 书 记 员 杨凯雄（兼） 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。