甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1131号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某，女，1961年3月2日出生，汉族，退休职工，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：常睿，甘肃吉庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某某，男，1949年6月28日出生，东乡族，无业，现住兰州市七里河区。被上诉人（反诉原告、反诉原告）：卡某某，男，1999年7月12日出生，东乡族，学生，现住兰州市七里河区。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹莉，甘肃光明律师事务所律师。上诉人王某某因与被上诉人马某某、卡某某返还原物纠纷一案，不服甘肃省七里河区人民法院（2019）甘0103民初4123号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉，本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1.请求一审判决，依法改判二被上诉人立即腾交上诉人所有的位于兰州市七里河区被上诉人立即支付非法占用房屋期间的使用费54000元、物业费5787.60元、取暖费2100元（自2016年至2019年止），以上合计人民币61887.6元；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：2017年王某某与卡某某签订的房屋买卖合同缺乏实质要件而未成立，也未对李燕荣和卡某某之间的买卖合同进行追认。李燕荣是合同诈骗惯犯，故李燕荣和卡某某签订的购房合同是否真实尚不知晓。涉案房屋是王某某夫妻共有财产，原审判决认定李燕荣与卡某某签订的房屋转让协议及补充协议有效，也是对王某某丈夫对于夫妻共有财产权的侵犯。马某某和卡某某共同辩称，让儿媳妇李燕荣做主出售房屋是王某某的真实意思表示，涉案的《房屋转让协议》、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。李燕荣是否是合同诈骗惯犯与本案无关，本案发生的根本原因是王某某母子借儿媳妇被判刑入狱之由毁约。涉案房屋虽然是夫妻共同财产，但是申购协议、认购书还是涉案房屋的经济适用房买卖合同，都是以王某某名义签订，对于卡某某来说，是善意第三人，应当保护作为外部权利外观主体的卡某某的合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王某某向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即腾交原告所有的位于兰州市七里河区住房。2.判令二被告立即支付非法占用房屋期间的使用费54000元、物业费5787.60元、取暖费2100元（自2016年至2019年止）。3.本案诉讼费用由被告承担。卡某某提起反诉请求：1、确认涉案转让协议及合同合法有效，判令王某某继续履行合同义务、并在办理过户条件成就时协助反诉人卡某某办理过户手续；2、判令本案诉讼费用（包括本诉和反诉费用）由王某某承担。一审法院认定事实如下：2014年1月19日，原告王某某与甘肃天恒房地产开发有限公司签订了银滩花园经济适用住房房屋认购书，确定王某某所购房屋为银滩花园Ｂ区的期房。2014年6月21日，王某某与甘肃天恒房地产开发有限公司签订经济适用住房申购协议书,确定本次交纳房款10万元。2016年6月30日，王某某与甘肃天恒房地产开发有限公司签订经济适用住房买卖合同，约定：王某某购买位于兰州市七里河区（建筑面积91.89平方米），共计支付房款366038元及各项入住费用，王某某正式接收该房屋，合同书上王某某的委托人为路骐丞。2015年9月1日，李燕荣与马某某为代办人的卡某某签订《房屋转让协议》，将位于银滩花园Ｂ区的房屋转让给卡某某，中介人为吴正虎。2015年9月1日，李燕荣出具收条一份，写明：“今收到卡某某现金150000元（购房款）”。2015年12月2日，李燕荣出具收条一份，写明：“今收到卡某某购房款100000元”。2016年7月15日，卡尚福通过银行转账给李燕荣131200元，2016年7月15日，李燕荣与卡某某签订《补充协议》一份，确认：“该银滩花园的房产于今日交付给卡某某。在政策规定期内过户的问题双方共同负责等。备注：合计收款381200元”。2017年1月14日，王某某与卡某某签订《房屋买卖合同》一份，约定：“1、王某某同意将位于天恒银滩花园Ｂ区经适房，面积为91.89平方米，卖给卡某某。2、此房屋在房屋产权证下发后，办理产权变更手续所需的一切税费均由卡某某承担，王某某有义务提供相应手续并协助卡某某办理产权变更事宜。3、双方完成交易后，王某某没有任何权利收回房屋。代办人为路骐丞、李燕荣”。另查明，路骐丞是王某某的儿子，路骐丞与李燕荣于2009年12月18日登记结婚，2019年3月22日经法院调解离婚。2018年7月李燕荣因出售位于兰州市七里河区五星坪中石油家属院的房子构成合同诈骗罪，被兰州市七里河区人民法院判处有期徒刑11年2个月。卡尚福系卡某某的父亲，其对马某某代理卡某某办理涉案房屋的行为予以认可，涉案房款全部由卡尚福支付给李燕荣。对本案争议的事实，本院认定如下：一、马某某是否为本案的适格主体的问题。马某某接受卡某某父亲卡尚福的委托，代理卡某某进行涉案房屋的买卖，在与原告王某某签订房屋买卖合同后，卡某某的父亲卡尚福全额支付了涉案房屋的房款，本院认定，马某某是卡尚福委托办理卡某某购买涉案房屋的代理人，卡某某购买涉案房屋经其法定代理人卡尚福同意并追认，卡某某与李燕荣、王某某签订了房屋买卖协议，卡某某是合同的相对人，原告起诉的是二被告腾交房屋纠纷，并未依据房屋买卖合同进行起诉，被告答辩马某某不是适格主体的意见，本院不予采纳。原告王某某未提交马某某侵占涉案房屋的证据，其要求被告马某某腾退房屋的请求，本院不予支持。二、李燕荣是否有权代理王某某进行房屋买卖的问题。2017年1月14日，王某某与卡某某签订的《房屋买卖合同》中，确认路骐丞、李燕荣为位于天恒银滩花园Ｂ区经适房的房屋买卖合同的代办人，该合同是双方的真实意思表示，王某某庭审中也予以认可，因该合同是在李燕荣已收取房款将房屋交付给卡某某后签订的，从签订的合同内容可知王某某对李燕荣将该房屋出卖给卡某某是认可并进行了追认的，王某某庭审中辩称是对以后的行为进行委托的意见，与该合同所签订的内容自相矛盾，与事实不符，本院不予采纳。据此，本院认定，2017年1月4日王某某委托路骐丞、李燕荣代理其办理位于天恒银滩花园Ｂ区经适房的买卖行为进行了明确的委托与追认,李燕荣与被告卡某某于2015年9月1日签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》，是经王某某的同意并授权签订的，对王某某发生法律效力。三、王某某与卡某某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效:一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二、恶意串通,损害国家、集团或者第三人利益;三、以合法形式掩盖非法目的;四、损害社会公共利益;五、违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。也就是，法律、行政法规的强制性规定中并未规定经济适用房不得转让，签订经济适用房买卖合同，符合法律规定签订条件的合同，应予以认定有效。本案中，原、被告的房屋买卖合同中涉及的房屋是经济适用房，但原、被告已履行了支付房款和交付房屋的约定义务,该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不属于法律规定合同无效的法定情形；在房屋转让协议签订时，李燕荣提供了分房通知单、王某某的身份证复印件以及其与丈夫路骐丞的结婚证，使卡某某一方有理由理解为王某某有权并意思表示明确将予以处置其名下的房产，签订合同是双方的真实意思,并未有欺诈、胁迫的情形，该房屋虽未办理权属登记,但并不影响购房协议的效力，本院予以认定，2015年9月1日李燕荣以王某某代办人的身份与马某某为代办人的卡某某签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》、2017年1月14日王某某与卡某某签订《房屋买卖合同》合法有效，原、被告应继续履行合同。四、李燕荣以王某某的名义对外签订的合同是否构成诈骗的问题。路骐丞是王某某的儿子，路骐丞与李燕荣于2009年12月18日登记结婚，在王某某与甘肃天恒公司签订房屋买卖合同中，王某某是委托儿子路骐丞办理的；王某某与卡某某签订的《房屋买卖合同》是在2017年1月14日，该合同中王某某明确委托路骐丞与李燕荣为涉案房屋的代理人，王某某在诉状中陈述其在2017年才知李燕荣将涉案房屋出卖他人，与合同签订的时间及内容不符，并且在2018年李燕荣因合同诈骗罪被判刑的认定事实中，并未有李燕荣对本案的涉案房屋涉及诈骗的内容，在路骐丞与李燕荣夫妻关系存续期间，路骐丞受王某某的委托既办理了房屋购买手续，又在出卖房屋时以代办人的身份在与卡某某的房屋买卖合同中签字，无论从事实的推理及情理的理解上，作为合同相对人的卡某某都有理由确信，路骐丞与李燕荣是涉案房屋的代理人。本院结合双方的证据，认定李燕荣与路骐丞婚姻关系存续期间，接受王某某的委托出卖涉案房屋，并收取了涉案房款381200元，王某某陈述与二被告并未签订过购房合同，也未收取过任何人的购房款的意见，本院不予采纳。王某某仅以李燕荣因诈骗罪被判刑，就否认李燕荣代理其出售房屋、收取房款的意见，本院不予采纳。王某某如认为李燕荣在与路骐丞婚姻关系存续期间出售房屋并收取房款的行为存在诈骗，损害其的合法权益，应向公安机关主张权利。一审法院认为，被告卡某某因与原告签订的房屋买卖合同，向原告履行完毕支付房款的合同义务后，原告的代理人李燕荣将房屋钥匙交付后，被告卡某某占有、使用涉案房屋，属于有权占有，原告要求被告卡某某腾交房屋并支付占用房屋期间的使用费54000元的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持；卡某某应承担占有、使用房屋过程中产生的物业费、取暖费，原告主张卡某某支付物业费5787.60元、取暖费2100元的请求，本院予以支持。原、被告签订的合同有效，原告王某某应当按照约定,全面履行合同，向被告卡某某提供房屋的相应手续，并在涉案房屋符合办理变更手续时，协助被告卡某某办理产权变更登记，办理产权变更手续时所需的一切税费均应由被告卡某某承担。依据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条的规定，判决：一、原告(反诉被告)王某某与被告(反诉原告)卡某某2015年9月1日签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》、2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》有效，王某某与卡某某应继续履行合同义务，在房屋过户条件成就时协助卡某某办理过户手续，办理过户变更手续时所需的一切税费均由卡某某承担。二、被告(反诉原告)卡某某支付原告(反诉被告)王某某物业费5787.60元、取暖费2100元。三、驳回原告(反诉被告)王某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取724元，由原告(反诉被告)王某某承担630元，被告(反诉原告)卡某某承担94元；反诉费200由原告(反诉被告)王某某承担。二审中，卡某某提交了天然气供用证和确认单、采暖费确认单和缴费确认单、有线电视缴费凭证，证明涉案房屋是由我方实际居住。王某某对以上证据的真实性无异议，对证明目的有异议，一审判决尚未生效，被上诉人缴纳相关费用，可以在一审诉请中扣除，但不能证明房屋所有权归被上诉人所有。对一审查明的基本事实，本院予以确认。本院认为,本案中，因王某某上诉称其与卡某某2017年1月14日签订的合同因缺乏实质要件未成立，而且未对李燕荣和卡某某签订的转让协议、补充协议进行追认，故本案二审的主要争议焦点系涉案房屋的买卖行为是否合法有效的问题。经审查，李燕荣作为代办人与乙方卡某某的代办人马某某在2015年9月1日签订的《转让协议》以及2016年7月15日李燕荣与卡某某签订的《补充协议》中并无王某某本人的签字摁印，以上两份协议在签订时应属效力待定合同。2017年1月14日，王某某本人与卡某某签订的《房屋买卖合同》中虽无房屋价款、交付条件等实质性内容的约定，但是结合合同约定的房屋并未发生变化、买方也未变化、王某某的儿子路骐丞与李燕荣仍然作为代办人签字摁印并且向卡某某交付房屋钥匙、《经济适用住房买卖合同》原件、《补充协议》原件、房屋使用说明书原件、卡某某的父亲已向李燕荣交付全部购房款等事实，可以充分证明王某某认可李燕荣出售涉案房屋并收取房款的事实，基于其追认行为，2015年9月1日签订的《转让协议》以及2016年7月15日签订的《补充协议》效力及于王某某本人，故王某某和卡某某之间的房屋买卖法律关系成立并且有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。经查，涉案房屋虽系王某某夫妻关系存续期间取得，但是不论涉案房屋的申购协议书还是经适房买卖合同、补充协议都是以王某某个人名义签订，因此涉案的房屋买卖合同虽系王某某一人签字，但是在王某某以及儿子、媳妇均知晓卖房事宜的情况下，已经支付合理对价、取得房屋的卡某某完全有理由推定该买卖行为系王某某夫妻共同决定，卡某某应系善意第三人，其权利应收法律保护。王某某上诉称李燕荣涉嫌合同诈骗，但双方均未举证涉案房屋一房多卖，构成诈骗，因此对王某某的辩称不予采信。综上，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由王某某负担。本判决为终审判决。审判长  王晖审判员王锡东审判员金文丽二○二○年四月二十八日书记员张维