四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2351号 上诉人（原审原告）：段晓容，女，1977年4月2日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈科吉，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新元素置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安镇中太路1号。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 上诉人段晓容因与被上诉人成都新元素置业有限公司（以下简称新元素公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段晓容上诉请求：撤销原判，改判支持段晓容的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、新元素公司存在逾期交房，未交付合同整体标准的房屋，主要是燃气未通；二、新元素公司应当返还装修差价款，因为实际装修成本与合同约定价格不符，少于合同装修成本，故新元素公司应当予以返还。 新元素公司辩称，一、案涉商品房系成品住宅，合同约定的总价是包括装修价在内的，是不可分割的整体价，且装修标准不能等同于装修造价成本，段晓容主张依照装修成本退还差价，没有事实和法律依据。二、新元素公司已按照合同约定向段晓容交付了符合合同约定的商品房，已取得竣工验收合格证明、实测报告、“两书一表”，另外，工程质监机构并非验收主体，其仅对竣工验收进行组织和监督。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 段晓容一审起诉请求：1.判令新元素公司赔偿段晓容装修差价294729.51元；2.判令新元素公司向段晓容支付逾期交房违约金2807.46元（按合同约定逾期在60日之内违约金为万分之一每日计算，暂计算至2019年7月25日，实际以新元素公司达到符合交房标准之日为准）；3.判令新元素公司承担本案诉讼费、公证费、评估费、保全费等所有涉案有关费用。 一审法院查明：2017年12月6日，段晓容作为买受人与作为出卖人的新元素公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》，约定段晓容购买由新元素公司开发的位于成都市天府新区案涉房屋。合同中，双方就案涉房屋计价方式及价款、付款方式及期限、交付条件等进行了约定。其中，《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条关于商品房基本情况的第六项约定，装修水平是简装，装修标准是2679.99元／平方米；第八条关于计价方式与价款的第一项约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11400.7元，总价款为人民币1121943元；第十五条关于商品房交付条件第一项约定，商品房交付给买受人时符合第1、2项所列条件，即取得建设工程竣工验收合格证明。合同签订后，段晓容按照合同约定方式向新元素公司支付了案涉房屋价款。 2018年12月3日，案涉房屋取得了《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年1月24日，案涉房屋所在项目完成竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别在案涉《竣工验收报告》上签章。2019年4月9日，案涉房屋所在项目取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2018年1月29日，案涉房屋进行签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明清水成交价为798387.49元，装修成交价为323555.51元。 一审法院另查明，受段晓容委托，2019年8月12日，四川固勤地产土地资产评估有限公司就段晓容拟了解案涉房屋实物资产市场价值事宜出具《资产评估报告》。 一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.新元素公司是否应赔偿段晓容装修款294729.51元；2.新元素公司是否应支付段晓容逾期交房违约金2807.46元；3.新元素公司是否应承担本案公证费、评估费等有关费用。一审法院做如下评述： 关于新元素公司是否应赔偿段晓容装修款的问题。段晓容与新元素公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，案涉合同及补充协议应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修水平是简装，装修标准是2679.99元/每平方米”的记载。但合同中，双方对商品房的室外、室内装饰装修及相关设备标准还以《装修交楼标准》的形式进行了特别约定。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同明确约定的标准，而不能简单理解为装修造价款按2679.99元/每平方米计算的定价标准。段晓容在合同附件《装修交楼标准》尾部手书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”并签字捺印，也足以印证其在签订案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》时，系清楚案涉房屋装饰装修标准、交付标准并非简单的为价格标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，新元素公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关装修标准表现为“2679.99元/每平方米”，但2679.99元/每平方米显然并非指房屋室内装修的造价或成本，亦非仅指装修设备、材料价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括设计、人工、税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素，且确定商品最终价格的最重要的因素系双方当事人的协商一致。故段晓容要求通过仅对空调等设备价值评估的《资产评估报告》要求新元素公司赔偿差价，既不符合商品交易惯例也缺乏相应法律依据；再次，本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经要约、承诺依法达成。段晓容也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。此外，案涉《商品房买卖合同摘要》虽有案涉房屋装修成交价的记载，但该《商品房买卖合同摘要》系双方签订合同后，新元素公司按行政主管部门要求报送的备案信息。如上所述，一方面，对双方具有约束力的系双方签订的合同和补充协议；另一方面，该装修成交价并非案涉房屋室内装修设备、材料价值简单相加之和，而是房屋装修的销售价。综上，一审法院认为段晓容要求新元素公司赔偿装修款294729.51元的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于新元素公司是否应支付段晓容逾期交房违约金2807.46元的问题。本案中，段晓容要求新元素公司逾期交房违约金的依据主要是认为案涉房屋燃气设施未达到通气条件。一方面，双方在合同中明确约定了案涉房屋的交付条件，即合同第十五条约定取得建设工程竣工验收合格证明；另一方面，根据查明事实，新元素公司在合同约定时间向段晓容进行了案涉房屋交付。故一审法院认为段晓容关于新元素公司逾期交房的主张缺乏事实依据，故对其相关诉讼请求不予支持。 至于段晓容要求新元素公司支付评估费、公证费等费用的诉讼请求，因双方在合同中并无约定，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回段晓容的全部诉讼请求。案件受理费2882元，由段晓容负担。 二审中，段晓容为证明其主张，提交以下证据： 1.装修价格评估报告（复印件），拟证明：开发商备案装修价格与实际的价格不符；2.房源信息截图（复印件），拟证明：案涉房屋装修标准均为毛坯房，并非精装房；3.样板间照片，拟证明：实际房屋与样板间房屋不一致。 新元素公司质证认为，对证据1三性不予认可，首先，该证据没有原件，真实性无法确认，该证据即使为真实的，但是其并非依托于段晓容与新元素公司2017年签订的预售合同的交易背景，而是新元素公司为符合特定条件业主进行自愿增配的交易背景下所进行的交易活动。对证据2，没有原始载体，三性不予认可。对证据3，该证据没有原始载体，且照片上没有形成时间，即使照片真实，该精装房也是形成于2019年，是新元素公司为特定的业主进行增配的背景上所打造的精装房样板间，与段晓容所依据的原预售合同没有联系，交易背景不一样。 该上述证据，本院认为，三组证据均为复印件，且无原件予以印证，不符合证据的形式要件，对其真实性本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.段晓容请求新元素公司赔偿装修差价的请求是否成立。2.段晓容请求新元素公司承担逾期交房的违约责任是否成立。对此，本院评述如下： 关于段晓容请求新元素公司赔偿装修差价的问题，段晓容与新元素公司就案涉房屋形成的系商品房销售合同关系，虽然在合同中有“装修水平是简装，装修标准是2679.99元/每平方米”的约定，但该约定并非计价方式与价格条款的约定，而是“商品房基本情况”的说明，同时合同中也无具体装修细节的约定，亦未对装修如与约定不符如何处理进行约定，结合该合同约定的具体单价“每平方米11400.7元”，应当认定“装修水平是简装，装修标准是2679.99元/平方米”的内容其实质只是对商品房情况的说明，并非是对另行装修价款的约定。由于全责约定的单价“每平方米11400.7元”包括了案涉房屋的修建、装修成本、品牌、利润等属于双方约定的成交价，故段晓容以装修标准价与实际装修价值之间的差距不符合同约定、主张赔偿的理由不成立，本院不予支持。 关于逾期交房的问题，段晓容主张因为新元素公司交付的房屋燃气未通，不符合交付条件，因此应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，双方合同约定，商品房交付的交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证；2.该商品房已经取得房屋面积实测报告书”，段晓容认为燃气未达到通气条件而认为不符合交付条件的理由与双方的合同约定不符，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5764元，由段晓容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年四月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅