湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8767号原告：杨中华，女，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：张国，湖南君信律师事务所律师。被告：长沙金利和泰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路保利花园综合楼4F402房。法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。法定代表人：杨文波。委托诉讼代理人：李芳，女，1985年8月8日出生，汉族，系公司员工，住湖南省平江县。原告杨中华与被告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）、长沙金利和泰房地产开发有限公司（以下简称金利和泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告杨中华及其委托诉讼代理人张国、被告保利物业公司的委托诉讼代理人李芳、被告金利和泰公司的委托诉讼代理人胡卫平均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨中华向本院提出诉讼请求:1、判令被告限期对原告漏水的房屋进行维修，且维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修；2、判令被告赔偿原告财产损失及精神赔偿金共计50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告保利物业公司辩称，1、答辩人不是适格主体，答辩人已经提供了完善的物业服务，并无不作为或过错情形；2、答辩人已积极履行了物业服务合同约定的义务，无需承担任何的赔偿责任。被告金利和泰公司辩称，1、房屋在交付时是没有任何质量问题的，并经过了业主验收；2、答辩人于2015年、2016年都对原告房屋的外墙进行过防水处理，于2019年7月再次按照原告的要求对外墙进行了防水处理，现该外墙已经不再漏水；3、原告主张的财产损失、精神损失没有事实基础。如果原告房屋内的墙壁受潮、受损系因房屋质量原因导致，答辩人仅仅承担修复责任，外墙漏水问题，经过多次防水材料的涂刷也是可以得到解决的，且原告应提交证据证实受潮、受损的墙壁与房屋质量存在因果关系；4、原告的房屋已经超过了质保期，其主张已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉求。经审理查明：2010年8月19日，原告杨中华与被告金利和泰公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告杨中华购买被告金利和泰公司开发建设的位于长沙市天心区文苑（保利花园）2栋1008号房屋（以下简称案涉房屋），被告金利和泰公司应当于2011年10月31日前向原告杨中华交付房屋。同时，被告金利和泰公司向原告提供了《住宅质量保证书》，承诺屋面防水、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修年限为5年，保修期自2011年10月31日起计算。合同签订后，被告金利和泰公司于2011年12月1日向原告杨中华交付了案涉房屋，原告杨中华于2014年2月入住案涉房屋。被告保利物业公司系保利花园小区的物业管理单位。原告陈述，案涉房屋自2014年9月开始发生外墙渗水，起初渗水部位发生在主卧、次卧的飘窗部位，后客厅窗户部位于2016年也发生外墙渗水，且主卧、次卧、客厅的渗水部位至今仍在持续渗水，期间被告保利物业公司通知维修人员共计维修过三次，但未能完全修复，防止渗漏。因原告杨中华反映其主卧、次卧窗户以及阳台左上角墙面漏水，被告保利物业公司分别于2015年9月10日、2016年6月7日对原告杨中华家主卧、次卧的外墙作了防水处理。2016年8月5日、8月28日，被告保利物业公司对原告杨中华进行家访时，原告再次反映其客厅阳台左侧墙面渗水严重，主卧、次卧飘窗渗水，且墙面发霉、起泡。2016年9月30日，原告向被告金利和泰公司、保利物业公司邮寄送达《保利花园3期2栋1008房3处墙体漏水要求维修的协商函》，陈述原告于2014年2月入住案涉房屋，8月、9月雨天，发现主卧、次卧窗户周边墙面湿透，后墙面发生起泡、脱落、发黑、发霉现象，经向物业公司、金利和泰公司反映情况，均未采取维修措施。2015年的某一下雨天气，物业公司经查看后发现主卧、次卧窗户周边墙体渗水，才进行第一次维修，但没有效果，又进行第二次维修，仍没有效果，且导致客厅墙体渗水，第三次维修人员提出维修方案后，物业公司以维修材料费无人承担为由拒绝维修，导致墙体持续渗漏，造成原告房屋内墙体鼓包、发霉、发黑、墙体脱落以及柜子、衣物发霉、潮湿。该函要求两被告立即提出维修方案进行修复，但两被告未予修复，原告遂诉至本院。另查明，经本院释明后，被告金利和泰公司未向本院申请对案涉房屋漏水的原因进行鉴定。经原告杨中华申请，本院委托湖南中天华资产评估有限公司对案涉房屋受损的财产进行评估，该公司作出《资产评估报告》，确认案涉房屋阳台、主卧、次卧墙面起泡、脱落，衣柜部分霉变，于2019年10月24日的财产损失市场价值为16568元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、照片、《保利花园3期2栋1008房3处墙体漏水要求维修的协商函》及邮件查询单、《房屋交接单》、《保利地产房屋质量维修工作》、《家访工作记录表》、《资产评估报告》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系侵权责任纠纷。原告杨中华向被告金利和泰公司购买案涉房屋后，被告金利和泰公司应当确保其向原告杨中华交付的案涉房屋在保修期内不存在质量问题，或如在保修期内存在质量问题，其应当承担维修责任。根据被告金利和泰公司向原告交付的《住宅质量保证书》，被告金利和泰公司关于屋面防水以及外墙面、厕所和卫生间地面、管道等防渗漏的保修期限为5年，自2011年10月31日起计算，但是，案涉房屋自2014年起多次发生主卧、次卧、阳台墙面渗水，经原告杨中华通知后，被告金利和泰公司仅分别于2015年9月10日、2016年6月7日对主卧、次卧外墙进行防水处理，但仍未解决主卧、次卧、阳台渗水问题，并导致案涉房屋屋内墙面起泡、脱落，衣柜部分霉变，且经本院释明后，被告金利和泰公司拒不向本院申请对案涉房屋的漏水原因进行司法鉴定，故被告金利和泰公司应当承担举证不能的法律后果，本院确定被告金利和泰公司构成侵权，其应当承担相应的侵权责任。现原告杨中华要求被告金利合同公司对案涉房屋主卧、次卧、阳台墙面渗水问题进行维修，并赔偿其财产损失，本院均予以支持，但原告杨中华并无证据证实其因被告金利和泰的侵权行为遭受精神损害，本院对其主张的精神损害抚慰金，不予支持。根据湖南中天华资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，确认案涉房屋阳台、主卧、次卧墙面起泡、脱落，衣柜部分霉变，于2019年10月24日的财产损失市场价值为16568元，故被告金利和泰公司应当向原告予以赔付。另外，因原告杨中华并无证据证实被告保利物业公司对案涉房屋实施了侵害行为，且案涉房屋的漏水问题发生于质量保修期，应由被告金利和泰公司负责维修，故原告杨中华要求被告保利物业公司承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙金利和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将原告杨中华所有的位于长沙市天心区文苑（保利花园）2栋1008号房屋的主卧、次卧、阳台的墙面渗水问题予以修复；逾期未修复，则由原告杨中华自行进行修复，并凭有效票据，由被告长沙金利和泰房地产开发有限公司向原告杨中华支付相应的修复费用；二、限被告长沙金利和泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨中华财产损失16568元；三、驳回原告杨中华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，由原告杨中华负担125元，由被告长沙金利和泰房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年四月三十日代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。