四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终755号 上诉人（原审被告）：四川友诚房地产开发有限公司，住所地四川省南部县桂仙路第五大道5幢2楼。 法定代表人：敬思彪，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:田光雷，男，汉族，1975年12月13日出生，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：王小英，女，汉族，1971年4月15日出生，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赖泓宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚房地产公司）因与被上诉人田光雷、王小英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 友诚房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一项，依法发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：1、被上诉人主张违约责任已过诉讼时效，且违约金过高。被上诉人于2014年10月入住小区，诉讼时效的起算点应为2015年10月1日，诉讼时效期间已于2017年9月30日截止。根据《民法通则》以及《民法总则》的规定，被上诉人未举出证据证明存在时效中止、中断的情形，其该诉讼请求显然已经超过诉讼时效。被上诉人未举证证明其损失，并且无法办证系消防公司的原因，合同约定以及一审法院确定的违约金过高，超出了上诉人的承受范围。2、案涉小区系因消防公司的原因导致消防工程未验收，致使案涉房屋不具备办理首次登记和转移登记的条件，一审法院不支持被上诉人办证的请求，则因主债务产生的违约责任也不应支持。 田光雷、王小英辩称，1、一审中上诉人没有对诉讼时效提出异议，应当视为上诉人放弃诉讼时效的抗辩，二审中也不应当再审查诉讼时效。即便二审要审查诉讼时效，双方合同约定的违约责任是继续性的债权，不是一次性的债权，债权截止时间为办理不动产证时。只有在上诉人为被上诉人办理不动产证之日起超过三年，被上诉人还未向法院起诉主张违约金，这个时候才超过诉讼时效。2、办理不动产证是上诉人约定的义务，不能因为消防等原因免除其责任，消防是上诉人应该解决的问题，但是时间已经过去了六、七年，上诉人都没有把消防的问题进行解决，上诉人应该承担合同约定的违约责任。目前第五大道所在楼盘土地已被查封，不能办理不动产证也有另外的原因，上诉人无法按时归还银行借款导致查封土地使用权，责任应当由上诉人承担。3、上诉人说违约金过高的问题，一审判定的违约金远远低于合同约定的违约金，远远不能弥补被上诉人的损失，由于上诉人的原因导致业主不能办理不动产证及户口迁移、子女不能入学、不能办理房屋贷款等。一审法院判决日万分之零点六的标准，远远低于银行贷款利率，对于一审判决过低的问题业主方放弃上诉，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 田光雷、王小英向一审法院起诉请求：1、请求友诚房地产公司立即办理房屋的不动产权证；2、判决友诚房地产公司自2015年10月1日起，以340,146元为基数，按每天万分之一支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费用由友诚房地产公司承担。 一审法院认定事实如下：田光雷与王小英系夫妻关系。田光雷、王小英与友诚房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，田光雷、王小英碧于2019年9月19日提起诉讼，一审法院登记为（2019）川1321民先调1766号。先调期间，一审法院委托南部县国土资源局进行调解，后未能达成调解协议，一审法院于2019年11月1日立案受理。 2011年11月21日，田光雷、王小英与友诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定友诚房地产公司将其开发的南部县南隆镇新区步行街D路第5大道住房一套出卖给田光雷、王小英，建筑面积102.62平方米，单价为每平方米3,314.62元，总价款为340,146元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。”，第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”，第二十六条争议解决方式约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第1种方式解决：1、提交×仲裁委员会仲裁。2、依法向×人民法院起诉。”合同签订后，田光雷、王小英按合同约定向友诚房地产公司交纳了购房款，其中2011年11月25日交纳110,146元，2016年7月11日交纳230,000元，共计340,146元。友诚房地产公司将该房屋交付给田光雷、王小英后，田光雷、王小英于2014年10月入住小区。因第五大道小区未完成消防验收，友诚房地产公司一直未办理第五大道首次登记，亦未为田光雷、王小英办理该房屋的权属证书。 一审法院认为，田光雷、王小英与友诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。友诚房地产公司因未完成第五大道小区消防验收工作，导致客观上未能办理房屋首次登记和转移登记，属违约行为，应承担相应的违约责任。田光雷、王小英陈述于2014年10月入住第五大道小区，友诚房地产公司亦未提交相反证据予以抗辩，故对田光雷、王小英的该项陈述予以采纳。友诚房地产公司抗辩双方在合同中约定争议解决方式为提交仲裁委员会仲裁，人民法院应当不予受理本案，但双方合同中对仲裁委员会约定不明确，且未能达成补充协议，仲裁协议无效，故对该项抗辩不予采纳。 按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，办理房屋权属转移登记的时间为商品房交付之日起365日内，并共同向权属登记机关申请办理房屋权属。如因出卖人的责任，买受人逾期办理房屋产权证的，出卖人应当按日计算违约金，故该违约时间是一种持续性状态，每日的违约金可以独立进行主张，应适用独立的诉讼时效。在友诚房地产公司未按约定办理房屋权属转移登记时，田光雷、王小英就应当知道其权利被侵害，田光雷、王小英亦未举证主张诉讼时效中断，故从田光雷、王小英提起诉讼之日(2019年9月19日)倒推三年，即2016年9月20日，对田光雷、王小英所主张的2015年10月1日至2016年9月19日的违约金，已过诉讼时效，其权利人民法院不予保护。双方在合同中约定了办理权属登记的期限及逾期责任，而未能办证行为处于一个持续的状态，按照上述已阐明的诉讼时效，对2016年9月20日至实际办理不动产权证书为止的违约金，应予保护。（若友诚房地产公司在达到办证条件时通知买受人提交相关办证资料。田光雷、王小英未在友诚房地产公司通知后的合理期限内提交相关办证资料，则违约金计算至友诚房地产公司通知之日止。）友诚房地产公司辩称违约金金额过高，加之田光雷、王小英未举证证明其损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，按照双方之间的合同约定，结合友诚房地产公司违约的情形，并虑及田光雷、王小英的实际损失，确定由友诚房地产公司以已付购房款为基数按日万分之零点六的标准向田光雷、王小英支付违约金。 对田光雷、王小英提出的要求友诚房地产公司为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故对田光雷、王小英的该项诉讼请求不予支持。判决：一、四川友诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向田光雷、王小英支付违约金（违约金的计算方式：自2016年9月20日起至实际办理不动产权证书为止，以340,146元为基数按日万分之零点六的标准计算）；二、驳回田光雷、王小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川友诚房地产开发有限公司负担。 二审中，友诚房地产公司提供如下证据： 1、友诚房地产公司关于第五大道项目不动产权证办证情况的说明； 2、南部县住房和城乡规划建设局（函）； 3、南部县自然资源和规划局关于友诚房地产开发有限公司申请将土地使用权合宗办理的批复； 4、关于“第五大道”项目的规划核实； 5、南部县住房和城乡建设局关于第五大道商住楼项目建筑质量说明的函。 上述证据拟证明房屋主体结构安全，在2019年12月11日已经进行了竣工验收，验收合格，具备办证条件，由于政府政策等原因导致办证延迟，现在已经具备办证条件。希望业主理解，我们一起想办法尽早办证。 田光雷、王小英质证称，这些证据的真实性没有异议，但是不能达到上诉人的证明目的。目前还没有办到证，没有办证就应当支付违约金。 对上述证据的真实性本院予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，田光雷、王小英与友诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。友诚房地产公司的违约行为处于持续性，田光雷、王小英按每日的违约金进行主张，应该适用独立的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，一审法院从田光雷、王小英提起诉讼之日(2019年9月19日)倒推三年即2016年9月20日起计算违约金不违反法律规定。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，友诚房地产公司未按照约定为田光雷、王小英办理房屋产权证书，应当承担违约责任。虽然案涉房屋现未办理初始登记，无法办理产权转移登记，但田光雷、王小英主张友诚房地产公司承担逾期办证违约责任并不违反法律规定。友诚房地产公司认为违约金标准过高，请求调整。一审法院结合友诚房地产公司合同履行情况、田光雷、王小英实际产生的损失等客观因素，酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算，并不违反法律规定。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川友诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年四月二十二日 书记员  刘佰燕