福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初479号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：林瑞芳，女，该公司员工。 被告：张天美，女，1980年4月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈春福，男，1976年6月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告张天美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的委托诉讼代理人林瑞芳，被告张天美的委托诉讼代理人陈春福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张天美支付物业服务费，暂计至2019年11月共计4413.24元；2.判令张天美以当月所欠物业费为基数按照千分之三计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2019年11月为732.6元；3.判令张天美承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月25日，张天美购买碧桂园花园里U街商铺31号，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司与张天美签订《漳浦碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业漳浦分公司对漳浦碧桂园提供物业服务。合同签订后至今，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了物业管理服务。根据协议约定，张天美应于每月30日前向碧桂园物业漳浦分公司支付物业服务费735.54元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。张天美于2019年6月开始拖欠物业服务费至2019年11月已达5145.84元。经多次催讨，张天美至今未能支付。 张天美辩称，碧桂园物业漳浦分公司未按照《漳浦碧桂园前期物业服务协议》履行物业服务的职责，U街乱停车现象严重，碧桂园物业漳浦分公司放任该现象，从未加以管理，U街保安亭内从未见保安值班，未对噪音进行制止，未公开游泳池的发包收入。答辩人依据合同法履行抗辩权之规定，有权拒绝缴纳物业服务费，碧桂园物业漳浦分公司诉请的违约金明显过高，依法应当予以调减。 本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，张天美与漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062308008100622），约定购买漳浦县绥安镇府前街与石斋北路交汇处漳浦碧桂园3、4号楼B区U街商铺D31号商品房，建筑面积为245.18平方米。同日，张天美与广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（已于2019年6月17日变更为碧桂园物业漳浦分公司）签订《前期物业服务合同》，并签署同意《漳浦碧桂园临时管理规约》。《前期物业服务合同》主要约定：选聘碧桂园物业漳浦分公司对漳浦碧桂园商品房住宅区提供前期物业管理服务；物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米3元，应按735.54元/月缴纳物业服务费；物业服务费按月计收，于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。自2019年6月1日起至2019年11月30日止，张天美共计6个月未交纳物业服务费，结欠碧桂园物业漳浦分公司物业服务费为735.54元/月×6月=4413.24元。碧桂园物业漳浦分公司对张天美欠缴物业服务费进行了书面催缴。 上述事实，有原、被告的陈述及碧桂园物业漳浦分公司提供的《商品房买卖合同》及附件四《前期物业服务合同》、附件五《漳浦碧桂园临时管理规约》、《物业服务费催款告知函》及催告情况照片、物业维修部服务照片等证据加以证明。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。张天美提供的小区规划设计图、现状照片、信访投诉书等证明其抗辩内容，该组证据与本案不具有关联性，本院不予审查。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张天美与碧桂园物业漳浦分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。张天美作为漳浦碧桂园住宅区的业主之一，接受了碧桂园物业漳浦分公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但张天美却未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张天美应承担自2019年6月1日起至2019年11月30日期间（共计6个月）的物业费为4413.24元。张天美辩称U街乱停车现象严重、保安亭内从未见保安值班，碧桂园物业漳浦分公司未按约定履行物业服务的职责，但未提供相应证据予以证明，上述抗辩主张缺乏证据，不予支持。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。因碧桂园物业漳浦分公司未能提供证据证明因张天美的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因张天美的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，合同约定违约金按每日3‰计算，过分高于给碧桂园物业漳浦分公司造成的损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，可将本案的违约金调整为自2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。因此，张天美提出碧桂园物业漳浦分公司诉请的违约金明显过高的答辩意见，基于上述分析，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、张天美应于本判决生效之日起十日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司支付拖欠的截止2019年11月30日止的物业服务费4413.24元； 二、张天美应于本判决生效之日起十日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司支付以每月735.54元为基数，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清物业费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金； 三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张天美负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇二〇年四月十三日 书记员  林 凤 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。