福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1088号 上诉人（原审被告）：许国宝，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：潘飞飞，男，1984年10月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭丰、蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市湖里星光金属制品工业有限公司，住所地厦门市禾山镇五通村西头社（湖里），统一社会信用代码913502066122513292。 法定代表人：王云岩，总经理。 委托诉讼代理人：陈婵、杨光梓，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门银行股份有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路101号商业银行大厦，统一社会信用代码9135020026013710XM。 法定代表人：吴世群，董事长。 原审第三人：厦门金原融资担保有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道10-12号第四层西侧，统一社会信用代码9135020076171098XP。 法定代表人：张曙秋，董事长。 委托诉讼代理人：郑芳璐，该公司员工。 上诉人许国宝、潘飞飞因与被上诉人厦门市湖里星光金属制品工业有限公司（以下简称湖里星光公司）、原审第三人厦门银行股份有限公司（以下简称厦门银行）、厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原担保公司）债权人撤销权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初9399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许国宝、潘飞飞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回湖里星光公司一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由湖里星光公司承担。事实和理由：一、原审法院在湖里星光公司未有任何主张的情况下，认定许国宝与潘飞飞之间的《房产买卖协议》中未对“过户时间、户口迁出、屋内家具电器及水电费物业管理费等、逾期交付房产及支付资金导致解除合同的期限等涉及合同履行细节问题”作出约定，并且“在大部分购房款未支付的情况下交付房屋并与合同订立第二天完成交易过”，最终自行对讼争房产的《房产买卖协议》的交易方式作出“与常理及市场交易惯例不符”的判断，不仅查明事实不清，也认定错误。首先，正常房产交易确实会对一些具体交易细节包括原审法院考量的部分作出约定，但是这种房产交易模式的买卖双方一般均为陌生人，因对彼此之间较为缺乏信任度，才需通过书面条款的约定约束双方，以保障双方的合同权益。但本案讼争房产交易并非这种陌生人交易，许国宝和潘飞飞二人是多年的好友，完全没有必要担心对方的履行能力。而且事实上，潘飞飞对该套房产的情况本身就非常了解，也清楚许国宝急需支付他人应付款项，所以双方未做过于详细的约定即直接签订购房协议，本案之间的《房产买卖协议》的内容本身即是好友之间的买卖行为，并非日常陌生人交易的情形。其次，原审法院考量的相关“过户时间、户口迁出、屋内家具电器及水电费物业管理费等、逾期交付房产及支付资金导致解除合同的期限等设计合同履行细节问题”等，在讼争房产的《存量房买卖合同》中的第八条有关税费、第九条房屋交付、第十条房屋权属转移登记、第十二条违约认定、第十三条违约责任等条款中均有载明相关约定，并不是所谓没有约定。其中“户口迁出”约定为“打叉”处理，如前所述，购房双方之间本身较为熟悉，潘飞飞户口在老家短期内并无迁移户口的需要，许国宝出售该房产后也无其他房产可供落户，所以潘飞飞并不限期要求许国宝户口迁移也在情理之中。原审法院认定的相关所谓没有约定条款本身即存在约定甚至是无需约定的条款。原审法院未依法核查清楚，也未询问双方，即自行臆断认定明显没有依据。另原审法院认定“在大部分购房款未支付的情况下交付房屋并与合同订立第二天完成交易过”不符常理，但交付房屋条款在《房产买卖协议》中第九条约定为《房产买卖协议》生效之日起30日内，本身是属于正常的约定交付，而且潘飞飞就讼争房产已经支付200万元的首付款，在此情况下，许国宝在30日内交付房产并不存在任何违反常理和市场交易惯例一说。并且讼争房产本身在出售时不存在任何抵押权，可随时办理过户交易手续，在此情况下，在潘飞飞支付首付款200万元的当天2017年1月10日即前往房管部门办理过户手续，不存在任何问题，本身就是正常的交易模式。退一步而言，只要在不违反法律规定的前提条件下，房产买卖事宜可自主安排何时交房、何时过户，原审法院自行理解“必须支付完大部分购房款才能交房、过户”的交易模式，并将该模式强加上诉人之身，明显强人所难。而且倘若按照原审法院理解的“必须支付完大部分购房款才能交房、过户”，那么实践中大部分房产交易都会违背该情况，大部分的交易都违背所谓的“常理及市场惯例”。最后，湖里星光公司诉求的系“债权人撤销权”，根据《合同法》74条之规定，“债权人撤销权”系指“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，本案中，即使按照原审法院的“与常理及市场交易惯例不符”认定，那么该情况也不属于债权人撤销权成就的条件。并且就该情况，原审法院在庭审中也向湖里星光公司确认其主张，被上诉人均明确确认系“债权人撤销”。所以现原审法院以违反交易常理的依据来判令撤销案涉合同，明显没有任何事实和法律依据。 二、原审法院在毫无任何证据的情况下，主观臆断认定讼争房产在2017年1月9日的交易价格700万元明显低于市场价值，明显查明事实不清，认定错误。湖里星光公司起诉主张讼争房产的交易价格过低系其认为许国宝、潘飞飞就讼争房产的交易价格为在房管部门登记的300万元，许国宝、潘飞飞已举证证明，讼争房产的实际交易价格为700万元，300万元价格仅是办理过户登记时的价格，并非真实价格。原审法院已经确认讼争房产交易价格为700万元，但毫无依据的认定该价格明显低于市场价值，许国宝、潘飞飞认为作出认定应当有足够的依据，不应主观随意认定。根据《最高人民法院》第十九、二十条的规定，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他的相关因素综合考虑予以确认，并且转让较低达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，才可以视为不合理的低价。本案中，不仅没有任何证据例如讼争房产在2017年1月9日时节点的市场价值的评估报告，也没有任何交易时点的同小区同户型的房产参考价值，原审法院仅凭自行主观认定，即认为讼争房产的交易价值700万元低于市场交易价值的7成，明显没有任何事实和法律依据，显属错误。三、许国宝将讼争房产出售的行为并未侵害湖里星光公司对其享有的债权，原审法院在已有证据体现湖里星光公司的债权并未受到任何侵害的情况下，仍然认定湖里星光公司的债权受到侵害，明显没有任何事实和法律依据。首先，从法理上而言，“债权人撤销权”的行使前提应当是债务人的财产因处置财产的行为减少，而本案中，潘飞飞将足额购房款700万元支付给许国宝，许国宝的财产只是存在形式上发生改变，由“房产”转为“现金”，财产并未因讼争房产的交易而减少，所以湖里星光公司对许国宝的债权并未因讼争房产的交易行为有任何影响，湖里星光公司在本案中并不具备行使撤销权的条件。其次，“债权人撤销权”行使的另一个前提应当是讼争房产的交易行为有损于湖里星光公司债权的实现，如果不影响湖里星光公司实现债权，即使该交易行为导致许国宝财产减少，也不应该被撤销。根据本案证据，湖里星光公司对许国宝享有的债权为800余万元，而许国宝提供价值2600万元的机器设备作为质押并且已经由法院查封在案，另还提供价值290万元的公司股权作为质押并在工商部门办理了质押登记，所以相关上述财物已经足够且完全可以清偿湖里星光公司的对许国宝的债权，并不影响湖里星光公司实现债权。原审法院未查明该情况，在相关质押物的价值明确存在约定的情况下，又自行认定无法证明上述财产能够清偿债务，明显没有任何事实和法律依据。 湖里星光公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一审中，法院询问了有关讼争房屋的交易情况、房产市场价值并结合许国宝、潘飞飞提供的所有证据，判定许国宝与潘飞飞之间的房屋交易不符合一般交易的规律且明显低于市场价，在许国宝负有到期债务未清偿的情况下，该行为势必影响其对湖里星光公司的债务清偿能力，判决撤销许国宝与潘飞飞之间的房产买卖关系，事实清楚，认定正确。二、许国宝对湖里星光公司负有到期未清偿的巨额债务。已生效的福建省高级人民法院（2018）闽民终1517号民事判决、厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民5563号民事判决、厦门市中级人民法院（2019）闽民终2756号民事判决，认定许国宝应当履行的《调解协议》及其《补充协议》项下包括支付湖里星光公司共计3000万元赔偿款在内的所有义务，而许国宝至今尚欠2000余万元未支付。许国宝以不合理低价转让讼争房产，对湖里星光公司造成损害，且购房人潘飞飞明显知悉该情形。首先，讼争房产价值远高于700万元根本不需要进行评估，网上公开可查询到的信息均显示，海峡国际的房产不论户型、面积，市场价没有低于75000元／平方的，均价都在80000元左右，且价格发布在前的普遍价格更高，本案的房产交易价格严重低于市场价的70%。其次，根据厦门银行和金原担保公司贷款记录可知，许国宝以潘飞飞的名义用该房产同时向两家金融机构贷款总额为11857500元，可见该房产价格必定高于贷款总额。至于许国宝、潘飞飞称，贷款时房产已经涨价，但两者之间价格差距高达40%，无论从常理还是实际情况来看，厦门的房产市场都不曾在一年时间内出现如此巨幅的波动，因此，在许国宝未能提出其他足额担保确保其能履行债务的情况下，低价转移大额财产势必严重影响其对湖里星光公司的债务清偿能力。其次，潘飞飞系许国宝的表弟，且二人长期在旭日晖公司共事（许国宝转让股权之前，持有旭日晖95%股权并为实际控制人，潘飞飞持有5%股权）。一审中，法院询问证人曾某，曾某证言：“潘飞飞的工资一个月在1万元以内，年终奖也只有几万块，他没有能力购买讼争房屋。”结合许国宝、潘飞飞在一审中提供银行流水欲证明潘飞飞所谓的“购房款”来源系借款，但却没有任何证据证明“借款”事实的存在，也没有证据证明潘飞飞具备足够经济能力购买讼争房产。可见，许国宝与潘飞飞之间存在明显的恶意串通、转移财产以逃避债务的故意。 三、许国宝转让讼争房产的行为势必导致其财产大额减少，严重影响其清偿能力。目前许国宝可供执行的财产仅仅是价值290万元的公司股权及评估价为50万元的车位一个，远远不足以覆盖其2000余万元债务。许国宝、潘飞飞称，许国宝只是将房产转化为“现金”，但从银行流水来看，许国宝并没有将转让房产所得款项用于清偿其对湖里星光公司的债务，而是为了将自己名下的财产转移到案外人王美懿、张邵颖和潘飞飞的名下，让债权人无从执行其财产。 金原担保公司述称，讼争房产在一审的时候抵押权已经注销。许国宝与潘飞飞的交易情况金原担保公司不清楚，由法院依法认定。本案纠纷与金原担保公司没有关系。 厦门银行未到庭，亦未提交书面意见。 湖里星光公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.撤销许国宝与潘飞飞关于会展北里9号1002室之买卖合同关系；2.潘飞飞将厦门市思明区会展北里9号1002室房屋过户至许国宝名下并交付给许国宝。 一审法院认定事实：厦门市思明区会展北里9号1002室（以下简称讼争房屋）原登记在许国宝名下。2017年1月9日，许国宝与潘飞飞签订一份《存量房买卖合同》，约定许国宝将讼争房屋出售给潘飞飞，建筑面积171.06平方米，成交价为3000000元。2017年1月10日，许国宝与潘飞飞向厦门市不动产登记中心申请办理过户登记手续，后讼争房屋登记至潘飞飞名下。 2018年7月2日和2018年8月22日，潘飞飞将讼争房屋分别抵押给厦门银行与金原担保公司，并办理抵押登记，被担保数额分别为10357500元和1500000元。截至2019年10月24日，厦门银行就讼争房屋担保债权为4048140.83元。 另查明，湖里星光公司与许国宝、厦门市旭日晖电气有限公司（以下简称旭日晖公司）合同纠纷一案，一审法院于2019年3月25日作出（2017）闽0203民初5563号民事判决书，判决：一、许国宝应于本判决生效之日起十日内向厦门市湖里星光金属制品工业有限公司支付8090853.66元及逾期付款违约金240028.66元（以8090853.66元为基数，自2017年1月1日起按每月1%暂计至2017年3月30日止）；二、驳回厦门市湖里星光金属制品工业有限公司的其他诉讼请求。2019年8月20日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终2756号民事判决书，维持一审法院上述判决，并于2019年8月26日发生法律效力。 2005年4月27日，许国宝将其于厦门远东兴工贸有限公司价值1400000元的股权以及在厦门市源源兴工贸有限公司价值1500000元的股权质押给湖里星光公司。 2018年1月15日，厦门市同安区人民法院查封旭日晖公司名下压力机、摩擦焊等设备，一审法院于同日查封旭日晖公司名下冲床、折弯机、等设备。 还查明，湖里星光公司因本案支出保全费5000元。 审理中，湖里星光公司承诺代潘飞飞将解除抵押所需款项支付至抵押权人厦门银行的指定账户中，协助办理有关解押过户手续，并将解押款4048140.83元支付至本院暂存款账户。湖里星光公司另申请证人曾某出庭作证。曾某陈述，其与许国宝、潘飞飞原系同事关系，其系许国宝的下属，任公司技术部经理。潘飞飞的工资一个月在1万元以内，年终奖也只有几万块，他没有能力购买讼争房屋。潘飞飞目前还是同安体育馆附近租房子在住，并没有居住在讼争房屋内，而且讼争房屋目前由许国宝及其配偶在居住。2018年讼争房屋有抵押贷款，款项有一部分由其账户走账。因为大家平时关系较好，就会和其说一些事情，二人之间的房屋交易是听他们聊天时所提到的。 潘飞飞提交以下证据1.《房产买卖协议》，载明许国宝与潘飞飞于2017年1月9日签订上述协议，约定许国宝（甲方）将讼争房屋出售给潘飞飞（乙方），成交总价为7000000元，乙方于协议签订之日支付定金2000000元，合同生效10日内支付2000000元，合同生效90日内支付5000000元；首付款付给甲方配偶王美懿，余款5000000元付给第三方张邵颖；甲方应于合同生效30日内将房屋交付给乙方使用。双方对过户时间、户口迁出、屋内家具电器及水电费物业管理费等、逾期交付房产及支付资金导致解除合同的期限均未作约定。2.银行卡交易明细，载明潘飞飞于2017年1月10日和2017年4月1日分别向王美懿和张邵颖支付2000000元和5000000元。3.结婚证、户口簿，载明王美懿与许国宝系夫妻关系，张邵颖系王美懿之母。 金原担保公司确认潘飞飞已偿还所欠贷款并于2019年10月12日注销讼争房屋的抵押登记。 一审法院认为，根据潘飞飞所谓真实交易的《房产买卖协议》，双方对过户时间、户口迁出、屋内家具电器及水电费物业管理费等、逾期交付房产及支付资金导致解除合同的期限等涉及合同履行细节问题均未作约定，且在大部分购房款未支付的情况下交付房屋并于合同订立第二天完成交易过户，与常理及市场交易惯例不符。同时，根据2017年至2018年厦门市住宅交易价格以及讼争房屋面积和所在区域，结合房屋抵押登记时间及金额，可认定700万元的交易价格明显低于当时市场价值。此外，虽然许国宝提供了质押股权以及旭日晖公司的及其设备被依法查封，但无法证明上述财产能够足额清偿债务。综上，许国宝将房屋登记至潘飞飞名下的行为已经损害了湖里星光公司合法债权，湖里星光公司亦同意代潘飞飞归还抵押权人贷款，未对抵押权人合法权益造成损害，故其诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、撤销许国宝和潘飞飞关于厦门市思明区会展北里9号1002室的房屋买卖关系；二、厦门市湖里星光金属制品工业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门银行股份有限公司清偿潘飞飞所欠的借款本息（具体金额以还款当日确定的借款本息为准）；三、厦门银行股份有限公司于上述借款本息清偿之日起十日内办理厦门市思明区会展北里9号1002室的抵押登记涤除手续；四、许国宝于厦门市思明区会展北里9号1002室抵押登记涤除后十日内协助潘飞飞办理厦门市思明区会展北里9号1002室的权属转移登记手续，登记至许国宝名下并交付给许国宝。 本案一审案件受理费15400元，由许国宝、潘飞飞共同负担。保全费5000元，由许国宝、潘飞飞负担，该款已由厦门市湖里星光金属制品工业有限公司已垫付，许国宝潘飞飞款项应于本判决生效之日起七日内向厦门市湖里星光金属制品工业有限公司支付。 各方当事人于二审中均未提交新证据。 二审经审理查明，许国宝、潘飞飞认为：1、许国宝与潘飞飞另签订一份价格为700万元的真实购房合同，且潘飞飞已支付该700万元给许国宝，此应做为客观事实来认定，而不只是载明是潘飞飞提供的证据。2、一审法院遗漏查明许国宝有提供2600万的设备作为质押。此外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明事实中各方无异议的部分予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 首先，本案中，已发生法律效力的（2019）闽02民终2756号民事判决书确定许国宝应支付湖里星光公司8090853.66元及自2017年1月1日起每月1%的逾期付款违约金，许国宝至今未主动履行该生效判决，法院就该笔债权至今未能执行到位，故许国宝上诉称其出售本案讼争房产不会侵害湖里星光公司的债权，缺乏事实与法律依据，不能成立。潘飞飞系旭日晖公司的股东，其应当知道旭日晖公司涉诉的（2019）闽02民终2756号案，知道许国宝对湖里星光公司尚有大笔债务未清偿。因此，湖里星光公司作为许国宝的债权人，针对许国宝转让讼争房屋给潘飞飞的行为行使债权人撤销权符合法律规定。 其次，本案讼争房屋转让价格是否合理。对于何为“合理的价格或明显不合理的低价”的判断，人民法院一般应当根据标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合交易习惯等因素综合认定。许国宝与潘飞飞买卖讼争房屋的行为发生于2017年1月，2018年7-8月间，潘飞飞将讼争房屋抵押给厦门银行和金原担保公司，获得贷款总计11857500元。众所周知，银行为保障其债权的实际，贷款金额均远低于抵押房产的价值，更何况讼争房屋在取得1035万元之后，第二家金融机构又二押贷给潘飞飞150万元。因此，虽然一审法院未对讼争房屋的价值进行评估，且贷款时间为购房之后的一年半，但即使如许国宝、潘飞飞陈述的潘飞飞以700万元购得讼争房屋，且该700万元已支付，仍可看出，该700万元的价格仍远低于讼争房产的实际价格，因此，一审法院认定该交易价格属明显不合理低价并无不妥。 综上，许国宝、潘飞飞的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15400元，由许国宝、潘飞飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年四月二十六日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。