河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2723号上诉人（原审被告）：河南雅宝地产有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路85号1号楼21层2101、2102号。法定代表人：訾丽珍，总经理。委托诉讼代理人：刘丽勤，河南明商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司郑州商都支行，住所地郑州市郑东新区商都路31号3号楼1-12层。负责人：韩保林，行长。委托诉讼代理人：朱康宁，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：**（实习），河南昊中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁野，男，1989年5月27日出生，汉族，住河南省淮滨县。上诉人河南雅宝地产有限公司（以下简称雅宝公司）因与被上诉人广发银行股份有限公司郑州商都支行（以下简称广发商都支行）、被上诉人袁野金融借款合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉雅宝公司委托代理人刘丽勤、被上诉人广发商都支行委托代理人朱康宁到庭参加诉讼。被上诉人袁野经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅宝公司上诉请求：1．依法撤销原判，改判驳回广发商都支行对雅宝公司的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由广发商都支行、袁野负担。事实和理由：原审判决适用简易程序审理错误，应撤销判决并发回重审。本案双方对直接影响案件处理结果的法律关系、权利义务等存在重大分歧，且购房合同约定的保证期间与担保法相悖，是否导致雅宝公司阶段性保证责任免除条件成就争议较大，故原审程序不符合法律规定。原审判决适用法律错误。广发商都支行已经办理了案涉房屋的预购商品房抵押登记，且抵押权载于郑州市房屋登记簿，依法取得了案涉房屋的抵押权。雅宝公司的保证责任已经免除。广发商都支行已取得案涉房屋抵押权，有权对拍卖、变卖所得价款优先受偿。雅宝公司承担阶段性连带责任的合同目的已经实现，雅宝公司保证责任免除。即使广发商都支行未取得抵押权，广发商都支行和袁野作为重新办理抵押登记的主体，其怠于履行合同义务，具有重大过错，应当免除雅宝公司的担保责任。袁野逾期偿还借款本息后，广发商都支行要求雅宝公司履行保证义务，为自己的利益不正当地阻止雅宝公司保证期间届满条件成就，也应视为雅宝公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。综上，请求依法支持雅宝公司的上诉请求。广发商都支行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回雅宝公司上诉，维持原判。袁野没有无答辩，庭后亦未提交书面答辩状。广发商都支行向一审法院起诉请求：1．判令袁野偿还广发商都支行贷款本金516275.11元、利息7875.88元、罚息35.71元、复利59.3元，共计524246元（利息、罚息、复利暂计算至2019年8月26日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日止）；2．判令广发商都支行对袁野位于郑州市郑东新区祥盛街北、中兴路西东方国际花园4号楼2单元22层2207号房屋享有优先受偿权；3．判令雅宝公司对上述债务承担连带清偿责任；4．判令本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由袁野、雅宝公司承担。广发商都支行一审起诉事实：2012年6月1日，雅宝公司、袁野签订了编号为D12001002914的《商品房买卖合同》，约定雅宝公司将位于郑州市郑东新区祥盛街北、中兴路西4号楼2单元22层2207号商品房出售给袁野。2012年9月13日，广发商都支行与二被告签订了编号为1310591212503003的《个人购房贷款合同》，约定被告袁野向广发商都支行借款580000元，借款期限为30年，自2012年9月11日至2042年9月11日。借款利率适用浮动利率，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%执行。合同期内，如遇国家调整基准利率，甲方无需通知乙方即有权自下期调整相应档次的基准利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，且对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款用于购买位于郑州市郑东新区祥盛街北、中兴路西东方国际花园4幢2单元22层2207号商品房，支付对象为雅宝公司，还款方式为等额本息；雅宝公司向广发商都支行提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费等）；保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交广发商都支行保存时止；如被告逾期还款，广发商都支行依约有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求袁野立即归还借款本息及相关费用。合同签订后，广发商都支行依约履行了出借义务。2012年9月13日，广发商都支行与被告袁野签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，合同约定袁野把位于郑州市郑东新区祥盛街北、中兴路西东方国际花园4号楼2单元22层2207号商品房抵押给广发商都支行，担保主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，并办理了《郑州市预购商品房抵押登记证明》。现被告未能按约还本付息，经广发商都支行多次催要未果，广发商都支行为维护自身合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明的事实与广发商都支行起诉的事实一致。另查明，袁野与雅宝公司于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案房屋总价款为829829元，其中249829元以现金方式于2012年6月1日支付，剩余580000元以商业贷款方式支付，袁野委托雅宝公司办理该商品房转移登记，袁野应在商品房交付使用时向雅宝公司提供办理产权登记所需资料，雅宝公司应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得袁野该房屋所有权证，并及时通知袁野领取。广发商都支行与二被告于2012年9月13日签订的《个人购房贷款合同》约定，袁野以本合同项下借款资金所购买房屋为本合同项下借款设定抵押，所购房屋为预售房的，袁野应在本合同签署后按有关规定与广发商都支行到有关部门办理抵押预告登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后三个月内办理正式抵押登记，雅宝公司承诺积极办理本合同项下贷款所购房屋的所有权证并及时会同广发商都支行、袁野到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记或抵押登记手续，协助广发商都支行与袁野办理房屋抵押登记手续，并将他项权利证书正本交由广发商都支行保存。《郑州市预购商品房抵押登记证明》（证明号D1207050321）载明，抵押权人为广发商都支行，抵押人为袁野，房屋座落为郑东新区祥盛街北、中兴路西东方国际花园4号楼2单元22层2207号，履债期限自2012年9月11日至2042年9月11日，自该套房屋取得房屋所有权证后，由袁野和广发商都支行到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》，该证明自动作废。《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于郑东新区祥盛街60号4号楼2单元22层206的房屋产权人为雅宝公司，该房屋无抵押信息，该房屋预告信息为于2012年6月19日办理预售商品房预告登记，权利人为袁野，于2012年9月13日办理预售商品房抵押权登记，登记号为1207050321，权利人为广发商都支行。广发商都支行于2012年10月12日向袁野发放借款580000元，年利率为5.895%。广发商都支行提交的《广发银行个人对账单》、《广发银行零售贷款欠款明细》显示，截至2019年8月26日，袁野尚欠广发商都支行贷款本金516275.11元、利息7875.88元、罚息35.71元、复利59.3元。一审法院认为，广发商都支行与袁野、雅宝公司签订的《个人购房贷款合同》，广发商都支行与被告袁野签订的《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。广发商都支行依约发放了贷款，袁野未按约定偿还贷款，构成违约。截至2019年8月26日，袁野尚欠广发商都支行贷款本金516275.11元、利息7875.88元、罚息35.71元、复利59.3元，应予偿还，并应按照《个人购房贷款合同》的约定支付之后的利息、罚息、复利至实际清偿之日止。虽然广发商都支行与袁野办理了预售商品房抵押权登记，但预售商品房抵押权登记系一种临时性登记行为，并未使广发商都支行获得现实的抵押权，登记部门在《郑州市预购商品房抵押登记证明》中亦告知该套房屋取得房屋所有权证书后，由双方到原登记机关重新办理房地产抵押登记，因广发商都支行与袁野至今未办妥正式抵押登记手续，广发商都支行亦未取得房屋他项权证，故广发商都支行主张对涉案房产享有优先受偿权，无法律依据，该院不予支持。根据《个人购房贷款合同》约定，雅宝公司应当对袁野的上述债务承担连带清偿责任。雅宝公司辩称涉案房屋已办理抵押登记手续，广发商都支行怠于履行合同义务，具有重大过错，其应免除保证责任，证据不足，该院不予采信。袁野缺席，放弃了自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、袁野于判决生效之日起十日内偿还广发商都支行截至2019年8月26日的借款本金516275.11元、利息7875.88元、罚息35.71元、复利59.3元，并自2019年8月27日起按照《个人购房贷款合同》的约定支付利息、罚息、复利至借款本息实际清偿之日止；二、雅宝公司对袁野的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回广发商都支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9142元，减半收取计4571元，保全费3141元，由袁野、雅宝公司负担。本院二审诉讼过程中当事人无新的证据提交。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，本案的主要争议焦点是雅宝公司的担保责任应否予以免除。依据查明的事实，雅宝公司的合同义务为积极办理案涉合同项下贷款所购房屋的所有权证，并及时会同广发商都支行、袁野到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记或抵押登记手续，协助广发商都支行与袁野办理房屋抵押登记手续，并将他项权利证书正本交由广发商都支行保存。虽然广发商都支行与袁野办理了预售商品房抵押权登记，但预售商品房抵押权登记系临时性的登记行为，广发商都支行并未取得现实抵押权，更未取得他项权证，故雅宝公司未能履行合同义务，其关于阶段性保证担保的上诉理由不能成立。同时，雅宝公司关于广发商都支行履行合同过程中存在重大过错的上诉理由，因无有效证据支持其主张，依法应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9142元，由上诉人河南雅宝地产有限公司负担。审判员  石红振二〇二〇年四月三十日书记员  郭富莹