辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13243号上诉人（原审被告）：李阳，男，1981年4月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳浅草绿阁物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区保工南街26号。法定代表人：隋艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯娇阳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人李阳与被上诉人沈阳浅草绿阁物业管理有限公司（以下简称“浅草绿阁物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李阳上诉请求：1.撤销沈阳市铁西区人民法院作出的（2019）辽0106民初6750号判决;2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。3.对首先未完全履行合同的物业及服务不达标不应承担全部物业费。4.2017年物业弃园时间段不应收取相关物业费。5.应根据三年追溯期认定时效，超过三年无权索要。事实与理由:一审开庭录像法官违反“最高人民法院关于人民法院庭审录音录像的若干规定”无理由拒绝复制，请中法法官调阅全天录像。1.交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是种合同义务。原告没有完全履行物业服务合同相关的义务，保安保洁及相关的服务均存在瑕疵，没有达到尽善尽美，没有做到其合同和承诺，园区经常存在垃圾、狗屎等污秽，未能及时清理,没有履行物业合同约定的对园区内房屋共用部位、公用设备、绿化公共区环境卫生、保安、监控等项目进行维护修缮与管理。2.物业费违规小区配套设施违规出租、改变用图且业主无任何收益，违反《物业管理条例》等政策法规。（1）花房、地下车库、楼梯间小房等公共区域均末得到业主国青鼓丰意就违规出租变成库房，且在业主质疑时，对业主的质疑不理会。（2）上述公共区域及各类广告收入，应属于全体业主所有，但业主无分毫权益;（3）小区业主确认的物业费收据,有夏日风情物业、浅草绿阁物业、枫庭物业等多个物业的章，同时我之前已交的物业费，到现在也没给开有效发票，大都开的是收据而非发票。（4）原审法院仅以《快递邮寄》认定失效性是错误的，我只是收到一个快递,一张不实的催缴单就能把失效性改变，这样就违背立法目的（当庭我方就提出质疑虚假不能作为证据，对方对质疑未有回应)。（5)所有对方代理人递交的证据，法官全部采纳，包括当庭我方合理质疑的证据，在没有任何解释的前提下，均全部采纳，并以此进行判决!浅草绿阁物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。浅草绿阁物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令李阳给付拖欠2014年10月27日至2018年12月31日期间的物业费3832元、违约金17554元。一审法院经审理查明：被告李阳系原告管理的沈阳浅草绿阁小区三期6号471的业主，其家房屋建筑面积76.33平方米。2004年9月10日沈阳浅草绿阁房屋开发有限公司与浅草绿阁物业公司签订《前期物业服务合同》，后原告又于2018年11月25日与沈阳市铁西区浅草绿阁小区（三期）第一届业主大会签订《物业服务委托合同》，约定小区的物业管理服务由原告负责，前期物业服务合同约定收费标准：住宅1.0元/月/平方米。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。但被告自2014年10月27日至2018年12月31日期间未交纳物业服务费合计人民币3832元，经原告催要无果后，原告提起诉讼。一审法院认为：原告与沈阳浅草绿阁房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《物业服务委托合同》均不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。原告诉讼原审法院，要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，原审法院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。被告自2014年10月27日至2018年12月31日期间共欠缴物业费3832元，故对原告诉请的物业费3832元予以支持。被告提出原告是2017年5月接管的该小区，原告接管之前的物业费与原告无关，而原告是从2004年9月就管理该小区的物业，有《前期物业服务合同》等证据证实，而被告说原告是2017年接管的该小区未提供证据，不予支持。被告提出房屋质量问题、广告及公共区域的费用收支等未公示，因系另一法律关系，不予支持。被告提出其是从2016年欠物业费的，但被告又未提供2016年前交费的证据，不予支持。被告提出原告的诉讼已过诉讼时效，因物业服务是一个持续性的服务，原告始终对被告所在园区进行服务，并且原告已提供了催缴通知单为证，被告以过时效而拒交物业费的理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告李阳于本判决生效后三日内给付原告沈阳浅草绿阁物业管理有限公司自2014年10月27日至2018年12月31日期间的物业服务费合计人民币3832元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告李阳承担（原告已预交，由被告于本判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。二审中，上诉人提交了铁西区工人村街道泰山社区委员会出具的《情况说明》两份、《泰山社区关于浅草绿阁（三期）物业费涨价核实情况的说明》，用以证明2017年4月-5月间因物业费收缴不上来，物业公司员工不上班，对园区弃管；公共区域被出租、改变用途；启动维修基金予以维修后在保修期内仍旧出现漏水渗水情况，未予解决；业主委员会签订物业服务合同及将物业费上调至1.5元未通过合法有效的投票比例，应予无效。被上诉人发表质证意见为：对三份证据的真实性、关联性和合法性均有异议，社区出具的证明没有经手人员签字，根据相关证据规则，单位出具的证明应由经手人签字予以确认。泰山社区委员会不是签订物业委托合同的主体，无权确认合同效力，只有法院有权确认合同效力。《情况说明》中记载的内容均是关于业委会统计业主票数的问题，与本案无关。2019年8月20日的说明与事实不符，其出具的证据也没有相应的证明，其他内容与本案无关。被上诉人二审提交如下证据：1.照片15张，用于证明目前园区内绿化环境干净良好，符合相关标准，尽到了相关的服务义务。2.商品住宅专项维修基金使用申报资料1本（包括商品住宅专项维修基金使用申报审核表、物业维修申请报告、竣工验收备案书、结算书等），用以证明案涉小区维修基金申报需经过铁西区工人村街道泰山社区、社区委员会、铁西区小区办、沈阳市住宅小区管理办公室共计四个机构审核后批准支付，被上诉人对于维修基金的支付无任何审批权限，且针对施工单位提供的竣工结算及竣工验收报告均经过上述四个机构的审核，不存在上诉人所述被上诉人违法侵占维修基金的事实。3.商品房住宅维修基金使用结算资料1本（包括中标通知书、商品住宅专项维修基金使用结算审核表、商品房住宅专项维修基金预付款审核表、授权书、工程中标情况说明、施工合同、开工报告、竣工验收报告等），用以证明铁西区泰山社区委员会授权被上诉人对施工单位进行招投标，负责施工单位是最终中标的单位，且招投标过程合法、有效且经过公示。另外，维修基金的结算审核表及预付款审核表均经过沈阳市住宅小区管理办公室及沈阳市房产局的审批通过，被上诉人无审批资格且不存在侵占的可能。房产局已经对维修部位及费用进行了审查核实，不存在上诉人主张的维修基金启动后，施工单位没有维修的事实。4.盛京银行进账单2张、转账支票4张，用以证明维修基金共计支付过两次，分别为2014年9月16日支付534498元、2015年5月26日支付121万余元。维修基金房产局审批后支付到被上诉人账户内，被上诉人通过转账支付的方式支付给施工单位北京紫名都装饰工程有限公司沈阳分公司，不存在侵占维修基金的事实。5.房产局的纪委调查三期维修基金是否实际施工情况的现场照片7张，用以证明经过房产局纪委的调查，三期维修基金的支付不存在违法、违规的事实。6.照片24张，用以证明被上诉人为了提升小区内的环境，自行出资对三期小区破损的地面、路灯、围栏、屋顶、绿化、井盖等设施进行了维修，足以说明被上诉人为了改善业主的居住环境，对老旧设施进行了全方面的维修，尽到了物业服务的义务，包括不在维修范围内事项，被上诉人也进行了维修，费用均由被上诉人自行承担，根本不存在上诉人主张的园区环境脏乱差的事实。7.物业费收款收据20张，用以证明在2017年并不存在被上诉人弃园的事实。2017年由于物业公司与员工之间存在矛盾，导致员工罢工事件发生，罢工事件仅持续了20天，由于罢工事件给业主造成了困扰，被上诉人在2017年延长每位业主的缴费期限2个月，因此不存在弃园的事实。2017年其他业主交纳了物业费，上诉人无权以此为由拒绝支付物业费。上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1，照片拍摄时间是在起诉我之后，且为摆拍，绿化也是为了诉讼，一审我方提交的照片可以证明被上诉人的服务状态，截止至今，花房、地下车库、业主会所等相关的配套设施均无法使用，花房、车库违规出租。对证据2，启动维修基金的签字是假的，维修基金是2014年启动的，我在2012年办理入住手续两年后，仍旧是前业主的签字，没有我的签字。对证据3，基本上都是虚假信息，施工的照片不是我所在园区，无法证明对园区做了相关施工。泰山社区没有经过核实就出具了报告，小区办、审计部门也没有到现场进行核验。对证据4，房产局将资金转到被上诉人的账户内，说明被上诉人是维修主体，对前期的施工和后期的保修都应是被上诉人的责任。对证据5，这个证据是虚假的，没有包括房产局在内的三方都到场，也没有沈阳纪委的盖章证明。对证据6，该照片一部分是2017年下半年至年终拍摄的，还有一部分是2019年4月拍摄的，该照片与对方所诉的物业费时间段不符。对证据7，都是2017-2018年的收据，对收据不予认可，对发票予以认可，20多天拖欠物业工作人员的工资，我们不清楚，只是知道2017年有两三个月没有服务，且社区出具了证明。后上诉人又提交有经手人员签字的铁西区工人村街道泰山社区委员会出具的《情况说明》两份和《泰山社区关于浅草绿阁（三期）物业费涨价核实情况的说明》、《沈阳市房产局关于李阳政府信息公开申请的答复》、物业维修申请报告、施工合同、授权书、确认明细表、进账单、发票存根、记账凭证、收款收据。被上诉人对三份说明的真实性、关联性和合法性均有异议，认为内容系虚构，与本案待证事实无关，不能作为李阳不支付服务费的抗辩理由；对房产局的答复认为与本案待证事实无关；对物业维修报告、施工合同、授权书、确认明细表、进账单、发票存根、记账凭证、收款收据没有异议，认为上述证据恰恰能证明物业公司积极履行职责。对2017年9月26日的收款收据的真实性、关联性和合法性均有异议，与本案待证事实无关。二审对一审查明的事实予以确认。另查明：2004年9月10日《前期物业服务合同》约定住宅的物业费标准为1元/月/平方米，期限自2004年9月10日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新物业服务合同生效时终止。2018年11月25日浅草绿阁物业公司又与沈阳市铁西区浅草绿阁小区（三期）第一届业主大会签订《物业服务委托合同》，约定收费标准：住宅1.5元/月/平方米，期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。2017年被上诉人收缴物业费时对部分业主延期两个月。再查明：2013年12月11日案涉园区启动维修基金，对园区屋面防水、外墙防水涂料、楼道大白问题进行维修。经本院现场勘查，浅草绿阁物业公司在园区门口贴出《撤场告知书》：自2020年1月1日日零时起撤场，中止对浅草绿阁三期提供物业服务。本院认为，一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。本案案涉园区自2004年开始交付使用，已经十余年之久，园区公共设备、设施自然老化、损耗、损坏等无可避免，公共设备、设施出现的很多问题需要启动维修基金予以维修、更新和改造，而非物业公司能够自行解决。在被上诉人服务期间，园区曾于2013年12月11日启动过维修基金，对园区屋面防水、外墙防水涂料、楼道大白问题进行过维修，表明被上诉人曾积极进行了物业服务。虽然《商品住宅专项维修资金使用预算分摊业主确认明细表》上上诉人房屋签字处仍为原房主而非上诉人，但园区启动维修基金予以维修已经客观发生，且该瑕疵不足以否定业主大会决议的真实性及被上诉人提供了服务。另外，《前期物业服务合同》约定服务期限自2004年9月10日至业主委员会与物业管理企业签订的新物业服务合同生效时终止。2018年业主委员会没有重新选聘物业公司，而是与浅草绿阁物业公司续签了物业服务合同，表明对该物业公司的总体服务还是认可的。浅草绿阁物业公司对案涉园区进行服务长达十余年，且该园区收费标准较低，且服务是持续性的，上诉人提交的照片不能完全体现出该物业公司的整体服务水平。关于上诉人主张的业主私搭乱建问题，该问题更多的系因业主素质不同产生的，与物业公司提供的物业服务没有直接关系，且法律并未赋予物业服务企业采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果上诉人认为园区存在违建，除向物业公司反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理，如果认为上述私搭乱建行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利，但不能以此为理由要求减免物业费。对于上诉人所提物业公司将托儿所和车库对外出租及广告收入问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理，上诉人可另行主张。关于本案是否超过诉讼时效问题，因浅草绿阁物业公司张贴了物业费催缴通知单，且上诉人于2018年收到被上诉人的催缴物业费的快递，构成时效中断，故本案并未超过诉讼时效。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。如业主对物业公司的服务不满意，可以通过法定议事程序，向业主委员会或相关部门提出申诉，依据规定处理，而不应采取拒交物业费的方式。综上，上诉人所述理由均不构成减免物业费的理由，但2017年因浅草绿阁物业公司与员工之间的矛盾发生员工罢工事件，在此期间，被上诉人未能尽到完全的服务义务，其在收取物业费时将该年度缴费期限延长了2个月，故本案应在上诉人应缴物业费中扣除两个月的物业费，对此本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初6750号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初6750号民事判决第一项“李阳于本判决生效后三日内给付沈阳浅草绿阁物业管理有限公司自2014年10月27日至2018年12月31日期间的物业服务费合计人民币3832元”为“李阳于本判决生效后7日内给付沈阳浅草绿阁物业管理有限公司自2014年10月27日至2018年12月31日期间的物业服务费合计人民币3676元”；三、驳回双方当事人其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由李阳负担。二审案件受理费50元，由李阳负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。