江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初5550号原告常州市怡康商业管理有限公司，住所地常州市天宁区大圩沟19号。法定代表人俞渊琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人陈莉，江苏常弘律师事务所律师。被告吴建新，男，1966年3月14日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。原告常州市怡康商业管理有限公司（以下简称怡康公司）与被告吴建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年11月26日、2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告怡康公司的诉讼委托代理人陈莉、被告吴建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡康公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即搬离关河中路65号3号楼501号房屋；3、判令被告向原告支付截止2017年4月5日租金639853元及违约金400000元；4、判令被告向原告支付自2019年6月1日起至2019年10月31日止的租金108600元及自2019年4月30日起至实际付款之日止的违约金（以108600元为基数按年利率30%计算）；5、判令被告向原告支付自2019年11月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金396000元标准计算）；6、判令被告向原告支付截止实际搬离上述房屋之日止产生的水电费；7、判令被告向原告支付律师代理费22700元；8、本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭明确水电费数额为1968元。事实与理由：被告自2012年11月15日起租赁原告经营管理的位于房屋。2017年9月13日，经原被告双方确认，截止2017年4月5日，被告结欠原告租金为718573元，双方签订了租金还款协议，约定还款方式为自2017年11月起每月30日按时支付不低于2万元直至全部欠款付清为止。同日，原被告另行签订房屋租赁合同一份，约定由被告继续租赁怡康机电广场3号楼501室房屋，租期为2017年11月1日至2022年10月31日，房屋年租金369000元，现被告不仅未按约履行还款协议，也未按约支付租金，经原告多次催要，被告始终分文未付。被告吴建新辩称，在该合同签订后，被告与原告达成口头合议，租金改为月付，8月份的租金已经付了。欠的是以前结欠的，约定每月2万元的租金。原告8月份拉了我的水电，导致我现在没有经营，造成了我的营业损失。对于原告拉电后的房租，也不应由我承担。经审理查明，2017年9月13日，怡康公司（甲方）与吴建新（乙方）签订了租金还款协议，该协议确认截至2017年4月5日，吴建新拖欠怡康公司就怡康机电广场3号楼501号、601号房屋租金本金979853元且产生的违约金及滞纳金合计四十万元整。协议约定：1、吴建新承诺分期支付2014年至2017年期间G3-501/601租赁合同项下拖欠的租金979853元，从2017年11月起每月30日按时支付不低于人民币2万元直至全部欠款付清为止。若乙方未按照本合同约定支付所欠租金，乙方愿意支付四十万元违约金。同时甲方有权对乙方营业场地（重新装修后的G3-501室）采取限水限电等强制措施直至乙方按约还款，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方同意如因乙方违反本合同约定，超过2个月未支付前述拖欠租金的，双方新签订的租赁合同（2017年9月签订的关于怡康机电广场G3-501租赁合同）提前终止，乙方同意主动放弃G3-501全部装修资产及附属物并于收到甲方通知后15天内清场，甲方不承担任何补偿责任。2、双方一致同意本合同是甲方与常州市天德浴城有限公司签署五年租赁合同的先决条件，且本合同将作为新合同的附件，如乙方未按期还款，新租赁合同中收到的其他款项甲方有权优先用于偿还本合同欠款。同日，双方签订房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落为怡康机电广场G3号楼501室，出租房屋面积约2179.71平方米，租赁期约定为60个月，怡康公司（甲方）从2017年11月1日起将上述房屋交付给吴建新（乙方）使用，乙方于2022年10月31日交还给甲方。合同约定：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋并要求乙方赔偿相应的损失:……（5）乙方迟延支付应付租金及水电费、物业费、电梯费并经甲方催告满一个月的。2、约定租金及各项押金的交纳具体为：2017年10月1日前支付年租金及物管费188000元，2018年4月1日前支付181000元，2018年10月1日前支付188000元，2019年4月1日前支付181000元，2019年10月1日前支付188000元。3、乙方承诺分期支付前期G3-501/601租赁合同（欠款期为2015年11月15日至2017年4月5日）所欠租金的本金979853元，从2017年11月起每月30日前支付不低于人民币贰万元整直至剩余欠款还清为止。若乙方未按月支付前期欠款，乙方愿意支付四十万元的违约金。同时甲方有权对乙方营业场地（重新装修后的G3-501室）采取限水限电等强制措施直至乙方按约还款，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方同意针对前期所签租金若未按约付款超过2个月或甲方2次发函催要，本租赁合同自动终止且乙方主动放弃G3-501全部装修资产及附属物并于收到甲方口头或书面通知后15日内清场。4、乙方经营房屋期间的一切费用（包括投资成本、物业管理费、电梯费、垃圾清运费、电视、电话安装通讯费、水电费、燃气费、宽带费、店铺装修、税费及等其他费用）概由乙方负责。5、租赁期满或因乙方欠租等原因导致合同提前终止或乙方自动退租时，G3-501营业场地内所有装修及物品归甲方所有（包括空调等电器），乙方自行同意放弃，甲方可以任意处置且不承担任何责任。6、关于违约责任的约定：（1）在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的租金或费用的，每拖欠一天，乙方必须另按拖欠费用总额的5‰向甲方支付违约金；逾期超过七天的，乙方必须另按拖欠费用总额的1%/天向甲方支付违约金。（2）乙方未按约定按时缴纳水电费物业费或租金欠款等时，乙方同意在甲方口头或书面告知乙方欠费情况后第二天采取停水停电等强制措施并不承担因此带来的任何损失或后果。乙方将欠款交齐后甲方第一时间取消强制措施。上述合同签订后，吴建新陆续支付了G3号楼501室的房屋租金。2019年6月1日至2019年10月31日的租期内，吴建新支付了72400元租金。2019年4月起，吴建新未支付还款协议中约定的每月2万元的租金。2019年8月20日，原告对被告经营场所采用限电措施。2019年8月22日，怡康公司向吴建新邮寄房租催款通知书，要求其支付新合同租赁期限内的租金108600元和《租金还款协议》中确定的拖欠租金（2019年4月至8月每月两万元合计十万元的租金）。2019年8月28日，怡康公司再次向吴建新邮寄房租催款通知书，要求其支付所欠新合同租赁期限内的租金108600元和《租金还款协议》中确定的拖欠租金及水电费。收到上述催款通知书后，被告未予支付。上述事实有房屋租赁合同、租金还款协议、房租催款通知书、邮寄凭证及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方均应履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同及租金还款协议属于双方的真实意思表示，合法有效。关于合同是否解除的问题。根据合同约定，出租方将房屋交付给吴建新使用，吴建新应当按时交纳房屋租金及之前结欠的租金。吴建新未能按时足额交纳约定的费用，经原告催缴后仍未能在合理期限内交纳费用，构成违约。根据《房屋租赁合同》第三条第3.2项约定，若乙方未按月支付前期欠款，乙方同意针对前期所欠租金若未按约付款超过2个月或甲方2次发函催要，本租赁合同自动终止。本案中，经双方庭审确认，被告吴建新未能按照约定支付前期欠款。经原告两次发函未能支付，符合合同约定解除的条件，对原告要求解除房屋租赁合同并腾退房屋的请求，应予支持。原告于2019年10月8日向本院提起诉讼，要求解除原被告签订的房屋租赁合同，可以确定为原告以诉讼方式明示要求解除合同，故合同解除的日期可以上述日期为准。关于《租金还款协议》相关的问题。对于《租金还款协议》中所欠金额仍余639853元，庭审中双方对此无异议。对于原告要求吴建新支付《租金还款协议》项下约定违约金40万元的诉求，被告主张约定违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案中租金还款协议、房屋租赁合同的签订缘由、履行情况、违约方的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实守信原则酌定调整违约金为10万元。关于《房屋租赁合同》相关的问题。根据《房屋租赁合同》第六条第6项约定，乙方未按合同约定按时缴纳水电费、物业费或租金欠款等时，乙方同意甲方口头或书面告知乙方欠费情况后第二天采取停水停电等强制措施并不承担因此带来的损失或后果。本案中，原告对被告实施限电措施符合合同约定，且经催告后被告未在合理期限内支付租金欠款，其应当承担断电期间的租金，即被告应当向原告支付至合同解除之日止的房屋租金。根据合同约定2019年6月1日至2019年10月31日的租金为181000元，每日租金约计1183元。原告已支付72400元，仍应支付截止2019年10月8日的房屋租金及相应利息，其中房屋租金合计81391元。此外，房屋使用期间水电费应由被告负担，计1968元。因双方一直未能达成一致意见，被告亦未搬离租赁房屋，其应承担相应的占有使用费用。结合原被告双方合同的履行情况，当事人过错程度，考虑疫情影响等因素，酌定截止判决之日的房屋占有使用费用为105000元。自判决之日起，原告仍占有使用涉案房屋的，应当以合同约定房屋年租金369000元为标准支付自判决之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。原告主张由被告负担因本案支付的律师费用，符合《房屋租赁合同》第八条的约定，应予支持。被告认为原告限电给其造成了经济损失，但未提供证据证明。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告常州市怡康商业管理有限公司与被告吴建新就怡康机电广场G3号楼501室房屋签订房屋租赁合同。二、被告吴建新在本判决生效后六十日内搬离关河中路65号G3号楼501号房屋。三、被告吴建新在本判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付截至2017年4月5日结欠租金639853元及违约金100000元。四、被告吴建新在本判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付截至2019年10月8日的租金81391元及利息（自2019年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际款项支付完毕之日止的利息）。五、被告吴建新在本判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付自2019年10月9日起至判决之日止的房屋实际占有使用费105000元。六、被告吴建新在判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付自本判决之日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（以年租金369000元为标准计算）。七、被告吴建新在本判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付水电费1968元。八、被告吴建新在本判决生效之日起十五日内向原告常州市怡康商业管理有限公司支付律师代理费22700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18680元，由被告吴建新负担15000元，原告常州市怡康商业管理有限公司负担3680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  李昭仪人民陪审员  吴逸莉二〇二〇年四月十日书 记 员  梁晶晶