四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终303号 上诉人（原审被告）：程伟，女，1979年4月24日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：廖宏梅，四川戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周大平，男，1981年9月7日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：李志勇，长宁县龙头法律服务所法律工作者。 原审被告：长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店，住所地：四川省长宁县。 法人代表：孙国栋。 负责人：曾路盛，分店出庭负责人。 上诉人程伟因与被上诉人周大平、原审被告长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程伟上诉请求：一、请求撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2104号民事判决，依法改判；二、一审、二审诉讼费由周大平承担。 事实与理由：一、一审法院认定事实部分不清，证据不足，导致一审判决不公。一审法院认定程伟出售的房屋具有隐形共有人，无法律依据予以证实。程伟对案涉房屋具有完全处分权，没有债权债务纠纷，双方签订的合同完全可以继续履行。二、一审判决内容超诉求判决。一审诉讼时，周大平并未提出解除买卖合同的请求。三、一审判决解除合同，不符合合同约定及法定的解除合同条件，判决程伟双倍支付定金与事实不符。程伟对案涉房屋具有完全处分权，且没有相关证据证明出售房屋已经或将要发生债权债务纠纷。程伟能够且愿意配合周大平办理过户手续。 周大平辩称，一、本案一审法院认定事实清楚，证据确实充分，周大平认为一审法院判决公正；二、一审法院在判决前对周大平进行了询问，征求了周大平的意见，一审判决有依有据公平合理；三、针对程伟提出的解除买卖合同不符合合同约定的答辩，周大平认为一审判决是符合法律规定的，一审中程伟提出的房产证、离婚证及房产公司负责人的陈述可以证明，一审法院判决是正确的，因此请求二审法院驳回程伟的全部上诉请求。 长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店述称，对一审判决无异议。作为中介方，我方要求程伟的前夫回来签字过户，多次联系。周大平把钱取出准备过户，但是程伟的前夫久久不能回来过户，到诉讼阶段程伟才称她的前夫能回来。 周大平向一审法院提出起诉请求：一、依法判令程伟双倍返还周大平定金40000元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息至该款清偿完毕之日。二、诉讼费由程伟承担。 一审法院认定事实：2019年7月31日，周大平作为乙方（买方）与程伟作为甲方（卖方）在长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店的居间下，签订《房地产买卖合同》，约定周大平向程伟购买位于长宁县的讼争房屋，总价款为348000元。该合同约定乙方于签订合同之日首付定金20000元，2019年8月15日前付款128000元到房管局资金监管账户，银行按揭贷款发放完毕一次性付清余款200000元。甲方于付清全款之日交房。在合同第五条协定事项第（三）中，程伟（甲方）保证上述房地产权属清楚，无权属争议。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，由甲方负责，并承担法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同还对双方擅自解除合同的违约责任进行了约定。长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店作为居间方在该合同上盖章。合同签订后，周大平即支付程伟定金20000元。在向房管局资金监管账户付第二笔128000元款时，房管局认定讼争房屋存在隐形所有人，因隐形所有人不能到场签字，2019年8月15日前周大平未能成功付款。至2019年10月，程伟通知长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店，合同可以继续履行，但周大平已起诉来院。 一审法院认为：周大平与程伟签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。房屋的隐形共有人虽未在合同上签字，但买卖合同的效力不因出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权而必然导致无效，故该房屋买卖合同的效力，一审法院依法予以确认。根据合同约定，程伟应当保证房屋权属完整，且双方约定了付款和交房的详细时间。因该房屋在签约时存在隐形共有人，向房管局资金监管账户付款时即存在障碍，致使周大平签订合同的目的不能实现，故周大平诉请解除上述房屋买卖合同，一审法院予以支持。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据现有证据，上述合同解除的责任归于程伟，现周大平诉请程伟双倍返还购房定金计40000元，符合法律规定，一审法院一并支持。但其按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息至该款清偿完毕之日的诉请于法无据，一审法院不予支持。长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店辩称自己不应承担责任，周大平在庭审时亦予以认可，一审法院对长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店的主张予以支持，其在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、依法确认周大平与程伟于2019年7月31日签订的关于长宁县房屋买卖的《房地产买卖合同》已经解除；二、程伟于本判决生效之日起十日内双倍返还周大平购房定金共计40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元（已依法减半收取），由程伟负担。 本院二审期间，程伟向本院提交情况说明一份，拟证明：房产为程伟个人所有，该房屋没有任何的债权债务纠纷。周大平发表质证意见称，一、出具情况说明的说明人，属于本案的利害关系人，因此该说明人出具的情况说明不具法律效力。二、情况说明中提到的事实，与本案的事实不符。情况说明中提到2011年6月9日双方离婚后双方无共同债务，与事实不符，一审提供的离婚协议和房产证与离婚证以及结婚证能够印证说明内容不是事实。长宁县吉成房地产营销策划有限责任公司御景豪庭店对程伟提交的说明无异议。 本院经审查认为，结合本案已查证的事实，对情况说明的真实性本院予以采纳，对其关联性将在本院认为部分详述。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：程伟是否应支付周大平双倍定金？ 针对程伟是否应支付周大平双倍定金的问题。程伟上诉认为其对案涉房屋有完全处分权，没有债权债务纠纷，一审法院判决返还双倍定金错误。本院认为，程伟的上诉理由成立，但程伟应返还定金20000元，评析如下：一、根据四川省长宁县人民法院（2011）长民初字第777号民事调解书记载，程伟与案外人袁家春2011年离婚时无共同财产及债权债务，离婚后至今案外人袁家春也未对案涉房屋主张过权利。案涉房屋的产权证上仅记载房屋所有权人为程伟，未记载他人，结合案外人袁家春在二审中提交的情况说明，程伟关于其对案涉房屋有完全处分权的上诉理由本院予以采信。二、针对“隐性共有人”的问题。因产权证的取得时间为程伟与案外人袁家春夫妻关系存续期间，房管局要求案外人袁家春配合签字，系房管局关于房屋过户的政策要求所致，但该要求并不能否定程伟对案涉房屋拥有所有权，也没有证据显示有其他妨碍案涉房屋所有权转移的债权债务纠纷存在。故而，“隐性共有人”问题并不能当然导致出卖人程伟承担违约责任，一审法院据此认定合同解除的责任在于程伟有误，本院予以纠正。三、本案各方签订的《房屋买卖合同》1.1、1.2条载明：“在签署本合同前，周大平本人或者已授权其代表对程伟所要出售的房地产进行了充分核实，知晓相关产权的真实情况”、“本合同签订之前，买卖双方应自行到房屋所在地不动产中心查阅产调、是否抵押、查封、预售等而限制转移受限的情况。”根据上述两条约定可知，案涉房屋是否有转移受限的情况，程伟与周大平均有查实的义务。如前所述，案涉房屋不能过户系登记部门要求所致，不能过户的情形并不属于《房屋买卖合同》第5.3条、第6条约定的违约情形。四、再根据《房屋买卖合同》4.2.2条：“周大平于2019年8月15日以前办理银行按揭手续之日第二次付款128000元不含定金房管局资金监管账户上直到银行审核过户完毕方可解除”，由于登记部门要求“隐性共有人”签字，导致周大平不能支付约定款项，合同继续履行存在障碍。一审判决认为该事实致使周大平签订合同的目的不能实现，解除周大平与程伟签订的《房屋买卖合同》，上述认定正确，本院予以确认。依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后程伟应返还周大平定金20000元。 综上，程伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2104 号民事判决； 二、程伟于本判决生效之日起十五日内返还周大平定金20000元； 三、驳回周大平的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费410元，由周大平负担；二审案件受理费800元，由程伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年四月二十四日 书记员  魏 练