河南省长葛市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1082执异16号案外人：阎芳，女，汉族，1972年11月20日生，住长葛市文明街中段南侧市。申请执行人：河南长葛农村商业银行股份有限公司住所：长葛市葛天大道与魏武路交叉口南侧。法定代表人：张自学。被执行人：长葛市锦城房地产开发有限公司住所地：市区金桥路中段北侧统一社会信用代码：91411082695970408A法定代表人：陈保安被执行人：长葛市正沣商贸有限公司住所地：长葛市金桥街道办事处金庄村。统一社会信用代码：91411082563730576Y法定代表人：孙阳阳被执行人：河南神雁机械制造有限公司住所地：长葛市产业聚集区正源路东侧。统一社会信用代码：914110820768094712。法定代表人：张胜凯被执行人：张翠兰，女，汉族，1967年6月22日生，住长葛市金桥办铁东路桥北新区。被执行人：陈保安，男，汉族，1967年9月9日出生，住长葛市金桥办铁东路桥北新区。被执行人：张胜凯，男，汉族，1955年5月24日生，住长葛市。被执行人：张军杰，男，汉族，1982年8月26日生，住长葛市。被执行人：孙阳阳，男，回族，1985年12月25日生，住长葛市。本院在执行申请执行人河南长葛农村商业银行股份有限公司（以下简称长葛农商行）与被执行人长葛市锦城房地产开发有限公司、长葛市正沣商贸有限公司、河南神雁机械制造有限公司、张翠兰、陈保安、张胜凯、张军杰、孙阳阳金融借款纠纷一案中，案外人阎芳于2020年3月30日提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人阎芳称：2017年5月25日，本案案外人岳丹与本案被执行人孙阳阳签订房屋买卖协议，购买本案涉案房屋，岳丹支付孙阳阳购房款36.5万元，该套房屋的按揭分期欠款由岳丹支付（详见购房协议及收款条、银行汇款明细、中国民生银行个人帐户对帐单），长葛市148法律服务所对该买卖行为予以见证。2018年4月26日，我与岳丹及其丈夫惠磊签订房屋买卖协议，岳丹夫妻二人把本案涉案房屋转卖给我（购买当日涉案房屋属于毛坯房），我当日把涉案房屋银行按揭分期欠款35万元支付给按揭行轩辕银行大周支行，次日通过银行汇款支付给岳丹购房款57.6万元，剩余4000元抵扣涉案房屋物业费，以上我共计支付岳丹夫妻二人购房款93万元整，当日岳丹把涉案房屋的钥匙交给我。当年6月12日，我委托长葛市力鼎装饰工程有限公司对该房屋进行装修，同年12月12日，我正式搬入该涉案房屋居住生活至今。期间，产生的水电费、燃气费、物业费均由我本人及女儿田雨交纳（详见2018年4月26日房屋买卖协议、汇款凭证、水电费，燃气费、物业费票据）。本涉案房屋因开发商进入破产还债程序，案涉房屋涉及的土地未缴纳土地出让金，故涉案房屋至今仍不能办理过户手续。综上所述，我取得了对涉案房屋的房产排除执行的权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。”故恳请贵院查清上述情况，停止对长葛市人民法院（2019）豫1082执3385号执行裁定书查封孙阳阳（实际所有人为案外人阎芳）名下位于长葛市瑞景新城13号楼17楼西户房屋一套的执行，并解除对该套房屋的查封。申请执行人长葛农商行辩称：案外人并未取得对位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户0117002号房产（以下称“涉案房屋”）排除执行的权利，其主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应驳回其异议请求。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条法律规定，我们可以看出法院支持买受人提出排除执行的异议申请需要同时符合以下条件：一、有权提出异议的权利主体是与被执行人存在房屋买卖关系的买受人；二、提出异议的标的物是登记在被执行人名下的不动产；三、买受人与被执行人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；四、买受人应在法院查封之前已经合法占有该不动产；五、买受人已向被执行人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；六买受人非因自身原因未办理过户登记。买受人作为异议人只有同时符合上述要件，提出的执行异议申请才能依法得到法院的支持，但是在本案中，被答辩人提供的现有证据并不能证明其提出的异议申请符合上述所有要件，具体分析如下：第一，案外人与被执行人孙阳阳之间并不存在房屋买卖合同关系，也存在书面买卖合同，被答辩人并非直接从被执行人手中购买涉案房屋，而是通过与惠磊、岳丹签订房屋买卖协议的方式间接够得。本案涉案房屋的流转过程为被执行人孙阳阳先是从开发商河南科瑞置业有限公司购得涉案房屋，仅进行了相关的合同备案，但至今未办理相应的产权证书；后岳丹与被执行人签订房屋合同，购买上述涉案房屋；随后被答辩人又从惠磊、岳丹处购买涉案房屋，在该次房屋买卖过程中，被执行人仅是在答辩人与惠磊、岳丹的房屋买卖协议中已原始登记人的身份进行了签字，其并不是合同权利义务的相对方。换言之，被答辩人的合同相对方仅为惠磊、岳丹，而非被执行人孙阳阳，因此根据合同相对性原则，被答辩人并非从被执行人处购买涉案房屋，也即被答辩人并非异议申请的直接权利人。这不符合上述法律规定中关于异议主体是被执行人签订合法有效的书面买卖合同的买受人这一适用条件。第二，被执行人孙阳阳购得涉案房屋后，仅进行了相应的合同备案，并未办理产权登记，涉案房屋的产权人现仍为开发商河南科瑞置业有限公司，也即被答辩人针对的涉案房屋并非登记在被执行人孙阳阳名下，仅是合同备案在其名下。这并不符合上述法律规定中关于异议标的物是登记在被执行人名下的不动产这一适用条件。综上所述，案外人提起的执行异议申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定，案外人对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其异议请求。经审查查明：2017年5月25日，本案案外人岳丹与被执行人孙阳阳签订房屋买卖协议，购买本案涉案房屋，岳丹支付被执行人孙阳阳购房款36.5万元，双方签订购房协议，被执行人孙阳阳出具收款条一份，该套房屋的按揭分期欠款由岳丹通过中国民生银行许昌长葛支付（详见银行汇款明细、中国民生银行个人帐户对帐单），该房屋买卖行为由长葛市148法律服务所予以见证。2018年4月26日，案外人阎芳与岳丹及其丈夫惠磊签订房屋买卖协议，岳丹夫妻二人把本案涉案房屋转卖给案外人阎芳，双方协议约定：甲方(惠磊、岳丹）愿意把所有权属于自己的位于长葛市建设路南段西瑞景新城小区第13栋一单元17层西户一套卖于乙方(阎芳）(目前该房屋仍登记在丙方名下，甲方于2017年5月25日与丙方(被执行人孙阳阳）签订房屋买卖合同购买此房。丙方对上述情况予以确认。)建筑面积（225平方），双方协商如下：一、乙方一次性支付甲方购房款玖拾叁万元整（人民币930000元整），该房屋所有权转移给乙方。二、甲方保证该房产无任何产权纠纷。保证该房产无抵押、抵账、出卖等影响乙方行使权力的情形存在，否则由甲方消除影响并赔偿损失。三、如乙方无法实际占有该房屋，甲方应无条件返款上述购房款玖拾叁万元整，并自无法实际占有之日起算，支付乙方月利息2分。四、如甲方毁约甲方应承担乙方一切损失。本协议生效后甲方向乙方交付该房屋及房屋的相关手续。五、甲方同时应无条件协助乙方办理该套房屋的过户手续，费用由乙方承担。如乙方合理期限内不能协助乙方办理该套房屋的过户手续，甲方自愿向乙方承担十万元的违约金。六、本协议如有未尽事宜，双方协商解决，协商内容与本协议具有同等法律效力。惠磊、岳丹、被执行人孙阳阳和案外人阎芳均在房屋买卖协议上签名，王金伟在见证人处签名。案外人阎芳当日把涉案房屋银行剩余按揭分期欠款35万元支付给按揭行长葛轩辕银行大周支行，2018年4月27日通过中国银行长葛铁东路支行汇款支付给岳丹购房款57.6万元，剩余4000元抵扣涉案房屋物业费，案外人阎芳共计支付岳丹夫妻二人购房款93万元整，同日岳丹把涉案房屋的钥匙交给案外人阎芳。2018年6月12日，案外人阎芳让长葛市力鼎装饰工程有限公司对房屋进行装修，2018年5月3日向河南绿捷物业服务有限公司缴纳装修垃圾清运费。案外人阎芳用剩余4000元房款抵缴纳2015年8月1日至今的物业费。2018年12月12日，案外人阎芳搬入该涉案房屋居住生活至今。案外人阎芳及女儿田雨交纳居住期间产生的水电费、燃气费、物业费。2019年9月27日本院作出（2019）豫1082执3385号执行裁定书，查封备案在被执行人孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户0117002号房产。2019年10月10日向长葛市不动产管理中心送达协助执行通知书，对上述房产予以预查封。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案涉房屋备案在被执行人孙阳阳名下，虽然案外人和惠磊、岳丹手中购买案涉房屋，但案涉房屋由被执行人孙阳阳购买，且备案在其名下，惠磊、岳丹支付了被执行人岳阳阳支付的购房款。在长葛市人民法院查封案涉房屋前，案外人阎芳已经和被执行人孙阳阳即案涉房屋备案人，案外购房人惠磊、岳丹夫妻三方书面签订了房屋买卖协议，且由他人王金伟作为见证人予以见证；同时案外人阎芳已支付惠磊、岳丹夫妻支付给被执行人孙阳阳的购房款，且把下余的分期房款通过银行一次性支付给惠磊、岳丹夫妻，案外人阎芳提供的装修垃圾装点费、2015年8月1日至今年度物业费、水电费等票据足以证明案外人阎芳已实际入住案涉房屋。由于案涉房屋开发公司未交纳相关费用，未取得开发包括案涉房屋在内土地使用证，致使案涉房屋备案在被执行人名下，不能办理案涉房屋的相关房屋变更等手续，造成案涉房屋仍备案在被执行人孙阳阳名下。纵观本案，虽然案外人是从另一案外人惠磊、岳丹夫妻而不是被执行人孙阳阳处购得案涉房屋，但购房行为及要件已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人要求停止对长葛市人民法院（2019）豫1082执3385号执行裁定书查封孙阳阳（实际所有人为案外人阎芳）名下位于长葛市瑞景新城13号楼17楼西户房屋一套的执行，并解除对该套房屋的查封的请求，本院予以支持。申请执行人长葛农商行答辩称案外人提供涉案房屋并非登记在被执行人孙阳阳名下，仅是合同备案在其名下，这并不符合上述法律规定中关于异议标的物是登记在被执行人名下的不动产这一适用条件，案外人提起的执行异议申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定，案外人对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其异议请求的理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于长葛市瑞景新城13号楼17楼西户房屋的执行。若不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；于原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向长葛市人民法院提起诉讼。审判长  王红杰审判员  王明欣审判员  桂红亮二〇二〇年四月一日书记员  谢世杰