安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1322民初1011号 原告（反诉被告）：杨便变，女，1986年10月19日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽万沐置业有限公司，住所地宿州市萧县龙城镇健康南路西龙虎路北13号，统一社会信用代码9134130055459586X4。 法定代表人：朱述斌，总经理。 委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李银娇，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告杨便变（反诉被告）诉被告安徽万沐置业有限公司（以下简称“万沐公司”）（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，被告万沐公司于2020年3月23日提出反诉，本院依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了合并审理。原告杨便变的委托诉讼代理人郝朝晴及被告万沐公司的委托诉讼代理人赵星海、李银娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨便变向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告逾期房屋违约金11602元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告购买万沐公司开发的位于萧县龙城镇龙凤大道南侧龙山公园东侧万源·公园世家40栋1单元102室房屋，合同约定该商品房应于2019年4月30日前交付，后被告未在交付期限内交房，应承担逾期交房责任，故原告诉至法院。 被告万沐公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，2017年11月被告收到萧县政府转发的市住建委制定的全市范围内各类建设工程土石方作业及拆迁工程停止施工的通知（住建【2017】103号），该文件明确要求宿州市全市范围内即日起到2018年1月底停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工，停止道路工程土石方作业。其次，2017年11月16日-2018年3月31日，被告因政府下发停止施工文件，无法正常施工，该期间共计136天，应从逾期交房时间中予以扣除。再次，楼体于2019年9月26日完工，9月28日制定验收报告，并提交相关部门验收，但政府相关部门12月初才验收。所以延期交房并非被告原因，按照合同约定，被告不应承担违约责任。 反诉原告万沐公司提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金874元；2.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年5月17日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，买受人逾期付款应按日向出卖人支付逾期违约金。合同签订后，反诉人办理了合同备案手续，2017年10月10日，反诉人收到被反诉人贷款。因此，被反诉人未按约定支付购房款应承担违约责任，应当驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告杨便变辩称，被告反诉请求无事实和法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同附件11补充协议第二条第四款，约定了仅是以公积金贷款、自办贷款、逾期付款予以承担违约责任，本案涉案房屋是由被告为其办理银行贷款，被告在为原告办理贷款过程中存在逾期办理等行为，与原告无关，原告不应承担任何违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的发票、商品房买卖合同（预售）；商品房购销合同备案登记表、快递单及快递签收截图等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告提供的证据3收据，证明原告按照合同约定支付了购房款的事实，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告没有按照合同约定支付房款。经审查，原告已如约支付购房首付款，下余房款已办理银行贷款，该银行贷款由被告代为办理，非原告主观违约，故对该证据的真实性予以认定，对被告的质证意见不予支持。对被告所举证据3-5市住建委《关于全市范围内各类建设工程土石方作业及拆迁工程停止施工的通知》，《萧县采取超常规措施确保完成省政府确定的2017年空气质量目标工作方案的通知》及萧县住建委《关于继续实施超常规措施确保空气质量改善的通知》，证明因是政府政策致使工程被迫停止施工，共计136天（自2017年11月16日至2018年3月31日），原告有异议，认为该文件仅为停止建筑土石方，对其他建筑范围未作规定，且被告如符合施工条件，仍可施工，并不属于不可抗力。经审查，涉案房屋建筑时理应涉及易扬尘工段，且无论该工程是否涉及土石方，整个建筑工作链条均应含土石方作业，因土石方作业被政策停止，其他工程理应受到进度影响，故对被告所举该组证据的真实性、合法性及关联性均予以认定，对原告的质证意见不予认可。对被告所举证据6.告知函，欲证明被告已将因政府禁令被迫停工消息通知原告，已经按合同约定将不可抗力的发生事实以快递方式通知原告，原告有异议，认为是被告单方面制作，与客观事实不符，经审查，本院对其真实性予以认定。对被告所举证据9.银行回单，欲证明原告未按合同约定支付部分购房款，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明原告逾期付款的事实。经审查，该贷款系原告一手住房购置贷款，该贷款由被告售楼处人员代为办理，贷款由银行负责发放，其贷款办理时间、流程，不受原告主观约束，且原告已于合同约定时间前交付了首付款，故对该证据的证明目的不予认可。对被告所举证据10.工程竣工验收报告，欲证明被告于2019年9月25日至26日将涉案房屋工程施工完工，9月28日施工监理等单位通过工程验收，同年12月6日政府相关部门才验收通过。原告有异议，认为该竣工报告系其被告单方制作，对于其中规划部门及环保部门，虽然在2019年12月5日对其涉案房屋进行验收，但该房屋并未达到其房屋约定的房屋交付条件，被告并没有提供涉案房屋已取得建设工程验收竣工备案证明文件及房屋测绘报告的相关证据，却证明被告在合同约定的交付日期前没有通过政府验收。经审查，对该组证据的真实性予以认定。对被告所举证据11.补充协议，欲证明被告延期交房是因为政府要求强制停工造成的，部分业主认同，并与被告签订补充协议，原告有异议，认为本案原告并未与被告签订补充协议，并未变更交房日期。经审查，本院对其真实性予以认定，对其关联性不予认定，对原告质证意见予以支持。 经审理查明：2017年5月17日，原告杨便变（与万沐公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的萧县龙城镇龙凤大道南侧龙山公园东侧万源·公园世家40栋1单元102室房屋，建筑面积107.90平方米，房屋总价款为483409元。后原告按照合同约定分两次在2017年5月15日前支付首付款计103409元，下余房款380000元双方约定由原告申请银行贷款按揭支付。双方约定交房日期为2019年4月30日前，并约定商品房逾期交付时，除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期交房60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（该比率应当不低于本条第一条（1）项中的比率）的违约金。2019年12月27日，原告接收房屋。至此，被告交房时间延后共计240天。后原告以被告逾期交房为由要求给付违约金。 另查明，2017年11月14日至2018年2月26日，宿州市住建委下发《关于全市范围内各类建设工程土石方作业及拆迁工程停止施工的通知》，萧县人民政府下发《萧县采取超常规措施确保完成省政府确定的2017年空气质量目标工作方案的通知》，萧县住建委下发《关于继续实施超常规措施确保空气质量改善的通知》，要求2018年3月底前，城市建成区内停止各类建设工程土方作业。万沐公司因政策性原因停工136天。2018年3月22日，万沐公司向原告邮寄告知函，告知其所在楼栋因政策性强制性要求，存在工程延期完成的可能性，并表示公司将抓紧赶进度，争取尽快交房。2018年3月28日，万沐公司与部分业主签订《补充协议二》，双方就延期交付商品房达成一致意见，但不包含本案诉讼原告。 再查明，2019年9月28日，万沐公司提交工程竣工验收报告，2019年12月6日通过规划部门、环保部门等验收。 本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。 本案中，原告与万沐公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于原告要求万沐公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，2019年4月30日为交房之日，原告于2019年12月27日实际接收被告所交付的房屋，被告逾期交房240天的事实存在。因合同第十二条第（2）项违约比率不高于第一项违约比率，本院按照第十二条第（1）项约定比率及时间计算违约金，被告应按合同第十二条第（1）项约定承担逾期交房的违约责任，按照合同约定计算被告的逾期交房违约金为11602元（483409元×240天×万分之一）。但被告在实际施工过程中，因为政府部门政策要求停工导致延误工期不能交房的情况，应当属于情势变更，系开发商不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不能完全归责于开发商。但被告作为开发商未及时发布公告告知消费者，亦未及时更改合同变更交房日期，故依据公平原则应当承担约定违约金的65%的费用，即7541元（11602元×65%）。被告主张按照不可抗力免除责任理由不足不应支持。 关于反诉原告诉称反诉被告存在逾期付款的情形，反诉被告逾期付款的违约金应从反诉被告诉讼标的当中予以冲抵、扣除，根据本院查明事实，反诉被告辩解理由系反诉被告按揭付款部分逾期，该款项系按揭贷款，由反诉原告售楼部与银行工作人员办理，非反诉被告自身过错造成，故对反诉原告的诉讼请求不予支持，予以驳回。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告安徽万沐置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内给付原告杨便变违约金7541元； 二、驳回原告杨便变的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告安徽万沐置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费45元，由原告杨便变负担。 反诉案件受理费45元，由反诉原告安徽万沐置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年四月二十七日                                                                                                          法官助理孔祥娟                                                                                                          书记员  张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十六条合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。