四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终727号 上诉人（原审被告）：四川省南部县金利房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇一环路52号。 法定代表人：郑春宝。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:何梓媛，女，1996年9月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蒲栋元，四川龙正律师事务所律师。 上诉人四川省南部县金利房地产开发有限公司（简称金利房产公司）因与被上诉人何梓媛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金利房产公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判或发回重审；2．被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：案涉房屋不能及时办证并非上诉人主观原因，而是客观因素。上诉人早就将项目上的办证资料提交到南部县人民政府及有关部门，但政府迟迟不给上诉人办理初始登记手续，导致购房户不能及时办证。一审中，上诉人要求追加南部县人民政府为第三人参加诉讼，但未得到支持。上诉人并非违约，不应承担违约责任。 何梓媛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在一审中提供的证据足以证明上诉人不办证是因为上诉人没有在不动产中心进行首次登记，另一个原因是上诉人将白鹤三期的土地抵押给四川省天府银行阆中支行，并办理了抵押手续，导致上诉人不能为业主办理相关权属证明，请求驳回上诉人的上诉请求。 何梓媛向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判决金利房产公司立即办理不动产权证；2．请求人民法院判决金利房产公司支付因延迟办证应付的违约金（违约金计算方法：从2017年1月1日起以352,272元为计息基数按中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计付至金利房产公司实际办证之日止）。 一审法院认定事实如下：2014年2月20日，何梓媛与金利房产公司签订《商品房买卖合同》，约定金利房产公司将其开发的位于南部县南隆镇白鹤湾白鹤香洲22幢第2层2-1号住房一套出卖给何梓媛，建筑面积80.09平方米，单价为每平方米4398.45元，总价款为352,272元。该合同第十一条约定“交付条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房……”、第二十条约定“产权登记……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人对买受人已付房款按照银行同期活期存款利率付给利息。”合同签订后，何梓媛按合同约定向金利房产公司支付购房款352,271.86元。金利房产公司于2014年11月1日将该房屋交付给何梓媛。此后金利房产公司一直未为何梓媛办理该房屋的权属证书。至一审庭审时，白鹤香洲22幢尚未办理不动产单元的初始登记。审理中，一审法院依法裁定驳回金利房产公司追加南部县人民政府作为第三人参加诉讼的申请。 一审法院认为，何梓媛、金利房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。何梓媛按照合同约定支付了全部购房款，金利房产公司也应按合同约定在商品房交付之日起730日内协助何梓媛取得案涉房屋的不动产权登记证书。现因金利房产公司未能取得案涉房屋所在幢的初始登记，继而造成何梓媛至今无法取得案涉房屋的不动产权登记证书，金利房产公司理应承担合同约定的违约责任。因案涉房屋所在幢目前尚未办理初始登记，故尚不具备办理转移登记的条件，故对何梓媛要求金利房产公司为其办理不动产权证书的诉讼请求不予支持。何梓媛主张自2017年1月1日起以352,272元为基数按中国人民银行颁布的活期存款利率计算违约金至实际办理案涉房屋不动产权登记证书之日止的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。因案涉房屋所在幢取得初始登记后，按合同约定办理各户转移登记需合同双方共同向权属登记机关申请，即办理案涉房屋的不动产登记证书需何梓媛配合，故金利房产公司在案涉房屋具备办理转移登记条件时通知何梓媛提交相关办证资料配合办理转移登记，何梓媛未在金利房产公司通知后的合理期限内予以配合，则违约金计算至金利房产公司通知何梓媛配合办理转移登记时止。 虽然金利房产公司在向一审法院递交的《申请书》中提出诸多理由认为未能办理不动产登记的责任系南部县人民政府，但金利房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼以积极行使其抗辩权利，也未就其提出的理由向一审法院举证证明其客观存在且达到了法定的违约责任免除情形，故金利房产公司递交《申请书》中的意见，没有事实基础和法律依据，不予采纳。 综上所述，对何梓媛的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、金利房产公司于判决生效之日起十日内向何梓媛支付违约金（违约金的计算方法：以352,272元为基数，从2017年1月1日始至实际办理案涉房屋不动产权登记证书时止，按照中国人民银行颁布的同期活期存款利率计算；若何梓媛不配合金利房产公司办理案涉房屋转移登记，前述违约金计算至金利房产公司通知何梓媛办理转移登记时止）；二、驳回何梓媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由金利房产公司负担。 二审中，金利房产公司称案涉楼盘与南部县中学的公路都是金利房产公司修建，南部中学涉及的房屋拆迁费用也应该由南部县政府支付给金利房产公司，因南部县政府一直未将拆迁款和修建公路的工程款给金利房产公司，金利房产公司缴纳案涉楼盘的土地出让金应该与前述费用冲抵。同时案涉楼盘的27栋，因政府临时调规，调成了还房，导致整个楼盘的容积率、公摊都要调整，要等还房竣工验收后，不动产中心才分户办证。 何梓媛称案涉楼盘未办证的原因是金利房产公司未缴纳土地出让金，土地使用权也抵押给了四川天府银行阆中支行。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，何梓媛与金利房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。何梓媛已经按照合同约定支付了购房款，但金利房产公司并未按照合同约定协助何梓媛办理案涉房屋的不动产权证书，金利房产公司应当承担违约责任。至于金利房产公司称是因为政府的原因导致其不能及时办证，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即使金利房产公司所称属实，金利房产公司作为案涉合同的相对方，仍然应当对何梓媛承担违约责任。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川省南部县金利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘佰燕