四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终2986号 上诉人（原审原告）：王春梅，女，1984年10月1日出生，汉族，户籍地址四川省南部县，现住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒲小强，男，1974年11月18日出生，汉族，住四川省南部县，系王春梅丈夫。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰、罗琦，四川松合律师事务所律师。 上诉人王春梅与上诉人南充市兴源环亚房地产开发有限公司（简称兴源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，兴源公司另案向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，本院于2018年11月8日作出（2018）川13民终2986号民事裁定，认为本案审理须以该案审理结果为依据，裁定中止本案诉讼。2019年10月11日，因兴源公司提出撤诉申请，顺庆区人民法院作出（2019）川1302民初1845号民事裁定，准许兴源公司撤回起诉。2019年11月27日，兴源公司再次另案向顺庆区人民法院提起诉讼，顺庆区人民法院立（2019）川1302诉前调7968号案调解未果，于2020年1月6日立（2020）川1302民初67号案审理。但双方当事人均未据此再次请求本案中止审理。本案现已审理终结。 王春梅上诉请求：撤销原判，改判支持王春梅一审全部诉讼请求。事实及理由：1.根据买卖合同约定，兴源公司应当在2016年6月30日前取得王春梅所在12号楼的权属证明，但《不动产登记权利及其他事项登记信息》显示兴源公司2019年1月16日方完成首次登记，应当承担违约责任。兴源公司一审中提供的南充市房地产交易与权属管理中心证明，不是首次登记凭证，应以实际登记时间为准。2.《补充协议》是兴源公司单方事先拟定，针对不特定对象重复使用，为格式条款，其免除了兴源公司应当于2016年6月30日前办理房产证的义务，又未对该条款进行特别提示和说明，故该条款无效。一审判决认定《补充协议》有效，系适用法律错误。兴源公司应当于2016年6月30日前为王春梅所购房屋办理转移登记，现逾期未办理，应当承担违约责任。3.兴源公司在销售过程中存在虚构赠送面积等虚假宣传行为，让王春梅错误地作出了以高于市场价格购买房屋的意思表示，应当承担赔偿责任。4.兴源公司违法收取契税等费用4011元，应当返还并承担资金占用利息。5.一审法院以241271.86元（房价总额398149元-未付按揭款156877.14元）为逾期办证违约金计算基数，属错误代入其他法律关系，其处理不当，应以房价总额为计算基数。6.王春梅要求违约金每半年一支付合情合理，一审判决驳回其此项请求不当。 兴源公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回王春梅一审起诉请求；2.诉讼费用由王春梅承担。事实及理由：1.王春梅长期拖欠银行按揭贷款，兴源公司为此承担了代偿责任，并且银行也基于公证债权文书向人民法院诉请执行，要求兴源公司偿还剩余全部按揭款。因此，王春梅的行为构成根本违约，兴源公司享有法定解除权，一审中兴源公司就此提出反诉，但一审法院未作处理。2.王春梅购买房屋后与谢文举离婚，未提供离婚涉及财产分割的协议及公证书，导致办证不能，责任应由王春梅承担。 针对王春梅的上诉，兴源公司辩称，1.坚持上诉请求及理由。2.首次登记已于2016年6月14日完成，有南充市房地产交易与权属管理中心的南房初登〔2016〕17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》为证，一审法院就此认定是正确的。3.《补充协议》不是格式条款，合法有效。按照《补充协议》的约定，办理转移登记的时间为交房后730日内。4.王春梅的按揭贷款逾期未还，导致无法办证，其他业主均可办证。5.关于虚假宣传，虽主管部门作出了行政处罚决定书，但与本案无关联性。6.契税等费用属于代收，一审法院就此部分的处理是正确的。 针对兴源公司的上诉，王春梅辩称，1.坚持上诉请求及理由。2.兴源公司并无证据证明按揭贷款逾期与产权登记办理不能之间存在关联性。3.兴源公司提到的反诉问题，一审法官在庭审时已释明其应到立案庭办理。同时，兴源公司已在另案起诉王春梅归还代偿的逾期贷款时，一并提出解除合同的请求，但该请求被人民法院驳回，故兴源公司关于解除合同的反诉，违背一事不再理原则。4.兴源公司主张王春梅离婚导致无法办证，无事实根据。 原审原告王春梅向一审法院起诉请求：1.判令兴源公司支付逾期办理房屋所在12号楼初始登记证的违约金27548.52元（从2016年6月30日起至2018年5月23日），自2018年5月23日起，由兴源公司以398149元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金，每半年支付一次，至兴源公司取得12号楼的初始登记之日止；2.判令兴源公司为王春梅办理不动产权证，并依法支付逾期办理房屋的转移登记证的违约金27548.52元（从2016年6月30日起至2018年5月23日），自2018年5月23日起，由兴源公司以398149元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金，每半年支付一次，至兴源公司取得房屋的转移登记之日止；3.判令兴源公司依法赔偿虚假宣传损失人民币4万元；4.判令兴源公司退还王春梅缴纳的代办费、契税等费用4011元，并承担资金占用利息（从2015年12月19日起以4011元为本金按年利率6%计算至兴源公司实际退还止）；5.本案诉讼费用及其他费用由兴源公司承担。 一审法院认定事实：一、关于兴源公司起诉王春梅的事实和判决。因王春梅未按照约定偿还案涉房屋的按揭贷款，兴源公司为以王春梅为被告提起诉讼，诉讼请求为：“1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令位于南充市顺庆区房屋归兴源公司所有；3、判令王春梅支付兴源公司代为向银行支付的按揭贷款本、息及罚息9885元，并支付损失赔偿金988.5元”。该院于2017年8月2日作出（2017）川1302民初2883号民事判决认定事实如下：“双方于2013年6月4日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为：201306040850），合同约定：1、出卖人出售给买受人位于南充市顺庆区，其建筑面积共84.3平方米，其中套内建筑面积69.41平方米。2、买受人于2013年5月28日前，支付首付房款208149元，余下190000元，由买受人向银行申请贷款。3、在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致银行追究出卖人责任的，出卖人在承担保证责任后，有权追究买受人如下责任：ａ、买受人应承担出卖人代为向银行交纳本息及滞纳金、违约金等全部费用；ｂ、买受人应该按ａ条出卖人所承担的总金额的10％向出卖人支付损失赔偿金；ｃ、出卖人有权另行出售该商品房，将买受人已付房款（扣除ａ和ｂ条中需支付的费用及另行出售该套商品房所产生的全部税费后）退还给买受人。合同签订后，王春梅向兴源公司支付了房屋首付款208149元，余款190000由王春梅向中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行申请了按揭贷款。另查明，1、中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行与借款人（抵押人）谢祥举、王春梅及保证人兴源公司于2014年1月6日签订了《个人购房借款及担保合同》，并经公证处出具（2014）南市证经字第2744号公证书，赋予该合同强制执行效力。根据前述合同约定，截止2016年8月4日，借款人未按合同约定履行还款义务。债务人共欠中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行借款本金及其利息、罚息人民币156877.14元。2、王春梅、谢祥举连续拖欠中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行4期贷款，应偿还本息共计9885元，多次催收未果。兴源公司于2016年11月29日向王春梅账户存入现金9885元，中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行通过王春梅的账户扣除王春梅、谢祥举拖欠的应偿还4期贷款本、息，及罚息共计9885元”。该案最后判决如下：“一、王春梅在本判决生效之日起十日内支付南充市兴源环亚房地产开发有限公司代为向银行支付的按揭贷款本、息及罚息9855元及损失赔偿金985.5元，两项合计金额为10840.5元。二、驳回南充兴源环亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。该判决现已生效。 2016年10月10日，顺庆区人民法院出具（2016）川1302执1722号《执行通知书》，要求王春梅、兴源公司等偿还中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行借款156877.14元及利息等。2018年6月19日，中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行向兴源公司发出《函告》载明：“兹有我行按揭贷款客户王春梅（英伦城邦12幢2单元32层2号购房户），该客户贷款19万元，我行于2014年1月6日放款，但从2015年12月7日开始该客户一直未按约定还款，严重影响了我行贷款安全，因贵公司对该笔贷款承担连带保证担保责任，为此我行就该纠纷已向南充市顺庆区人民法院申请了强制执行（文号：（2016）川1302执1722号），该案现仍在执行过程中，望贵公司尽快履行担保责任，以期早日结案。” 二、关于案涉房屋初始登记的事实 王春梅、兴源公司于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。 南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》。载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 三、关于办理不动产证的相关事实 王春梅、兴源公司于2013年6月28日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，出卖人统一在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后730日内办理完毕；如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，自应当取得权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。 2015年10月19日，兴源公司向王春梅出具收据载明：“交款单位：王春梅人民币肆仟零壹拾壹元正收款事由：代收代办土地、房屋两证相关费用”。 兴源公司称案涉房屋的不动产证尚未办理原因在于王春梅偿付按揭贷款违约所致。 四、关于虚假宣传事实 王春梅向一审法院提交了G1户型图（面积为87平方米），拟证明其本意是购买的G1户型图的房屋。但该户型图的户型与面积等与《商品房买卖合同》不一致；且王春梅提交的G1户型图背面的《置业计划表》载明建筑面积为84.3平方米，与G1户型图并不一致。兴源公司提供了G7户型图，户型与面积（84.3平方米）与双方签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”一致。 王春梅向一审法院提交的《行政处罚决定书》表明，引人误解的虚假宣传行为系兴源公司于2014年1月自行制作发布和委托南房网发布。 五、关于契税等费用的约定和收取事实 双方在《商品房买卖合同》之《补充协议》上约定了由兴源公司代收税费、登记费等。王春梅举证的四川省南充经济开发区地方税务局2015年7月8日作出的《关于网友反映南充兴源环亚房地产开发有限公司违规代征契税的回复》载明：“对网友反映的南充兴源环亚房地产开发有限公司在交房时强制代征契税一事，我局已依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、七十八条之规定向该公司发出了《征收违法行为责令限期改正通知书》，责成该公司及时妥善退还代征购房的契税款。” 一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。且该《商品房买卖合同》及其补充协议已被生效判决要求继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、初始登记问题 兴源公司提交的证据能够证明，案涉房屋所属12号楼已于2015年6月17日准予初始登记，该时间在双方于《商品房买卖合同》约定的初始登记时间之前。王春梅要求兴源公司支付逾期办理房屋所在12号楼初始登记证的违约金的主张，没有事实依据，不予支持。 二、逾期办证问题 首先，兴源公司关于不动产登记证不能及时办理，是因为王春梅作为房屋买受人未全面履行按揭还款的义务，导致抵押权人（银行）不配合签章无法进行办证工作的辩称理由不能成立。兴源公司并未提供办证申请表等证明必须银行盖章后才能申请办证的事实，也未提供关于按揭房屋须经银行确认盖章后方能办理房屋权属证书的法律、行政法律、政策、规定或文件，即兴源公司的上述辩称缺乏事实、法律依据。故对王春梅要求兴源公司为其办理案涉房屋不动产权证的主张，予以支持。在兴源公司为其办理案涉房屋权属证书时，王春梅应当主动协助。 其次，逾期办证违约金的确定。一是王春梅要求兴源公司按每日万分之一的标准支付违约金的主张，符合合同约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，予以支持。二是王春梅作为买受方，实际给付的购房款总额只有208149元，其余按揭款190000元均系银行按揭贷款。因王春梅未按约偿还案涉房屋按揭款，现按揭银行已申请法院强制执行按揭款156877.14元，兴源公司也因此而承担担保责任（已经承担了9885元的担保责任）。若将该未予偿还的按揭款，计入王春梅已付房款总额来计算兴源公司逾期办证违约金，有失公正。故一审法院确认逾期办证违约金的计算基数为241271.86元（房价总额398149元-未付按揭款156877.14元）。三是违约金的起算时间按照补充协议约定应当是交房后730日内。对于交房时间，双方当事人未达成统一，兴源公司虽提供了《英伦城邦交房程序表》欲证明交房时间，但该证据上并无王春梅的签字确认，无法单独作为认定依据。一审法院依法采用生效判决确定的交房时间即2015年9月。因该表述并未确定日期，一审法院酌情认为2015年9月15日。则违约金的起止时间应当为2017年9月16日起至王春梅实际取得案涉房屋权属证书时止。 最后，违约金的给付时间。根据《商品房买卖合同》补充协议第九条关于产权登记的约定，兴源公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证明之日起30日内由出卖人支付。该条款系双方对于未按期取得权属证明违约金的给付条件所作约定。王春梅要求兴源公司每半年支付一次逾期办证违约金的主张，不符合合同约定，不予支持。王春梅可在实际取得案涉商品房产权证书后，再行主张权利。 三、虚假宣传问题 王春梅主张兴源公司虚假宣传的理由是户型不一致及户型图标注赠送面积。 首先，关于户型不一致的问题。王春梅提交的证据并不能证明兴源公司更换了户型，即王春梅主张其本意是购买G1户型房屋的主张仅有G1户型图这一单一证据，与其提交的《商品房买卖合同》、补充协议及置业计划表（G1户型图背面）均不一致，无法达到其证明目的。 其次，兴源公司在销售房屋时其户型图上载明了“建筑面积84.5㎡，实得面积约92.5㎡”，根据一般生活常识和语言习惯，该表述意味着“赠送面积”并不属于“建筑面积”范围；该户型图已标明了“赠送面积”中的：半赠送面积”实为阳台面积，“全赠送面积”实为凸窗面积，依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）之规定，涉案房屋的阳台面积依法只能计算1/2的建筑面积，凸窗不应计算建筑面积。而《建筑工程建筑面积计算规范》系由中华人民共和国住房和城乡建设部修订规范性文件，已向全社会公开颁布并实施，兴源公司并没有虚构事实或隐瞒真相；双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，均约定了建筑面积为84.5㎡，且没有任何关于“赠送面积”的约定；王春梅也没有提交其他任何证据证明兴源公司在售房时做出了赠送“建筑面积”的承诺。 综上，如果王春梅对于“赠送面积”含义的理解存在疑虑或对户型有异议，应在签订合同时及时提出。王春梅作为具有完全民事行为的成年人，应当是在充分了解房屋情况后，才与兴源公司签订合同购买涉案房屋，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，是合法有效的。现兴源公司已向王春梅所交付了案涉房屋，即使存在虚假宣传，王春梅也未提交其存在损失的证据，故对王春梅要求兴源公司赔偿因虚假宣传给造成的损失4万元的主张，不予支持。 四、代收代办相关费用问题。 首先，王春梅于2015年10月19日向兴源公司缴纳代办费4011元，对该费用的性质，双方在庭审中均认可为契税。根据国家税务局《关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）第二条之规定，2005年1月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。王春梅至今未取得房屋产权证书，兴源公司代为收取的费用并未缴纳到税务机关，在王春梅要求退还的前提下，兴源公司应当退还。 其次，兴源公司代收4011元费用的行为，符合双方合同的约定；在王春梅并未提供证据证明兴源公司代收费用是为了享有收益或恶意占用的情况下，兴源公司代为收取相关费用就是为了方便王春梅的一种服务行为。故对王春梅要求兴源公司支付代收费用的资金占用期利息的主张，不符合双方签定合同时约定代收时的本意，不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《商品房销售管理办法》第十六条、国家税务局《关于征收机关直接征收契税的通知》第二条之规定，判决如下：一、被告南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为原告王春梅办理位于南充市顺庆区房屋的不动产权属证书，原告王春梅负有协助义务；二、被告南充市兴源环亚房地产开发有限公司在原告王春梅实际取得不动产权属证书之日起三十日内向原告王春梅支付逾期办证违约金（以241271.86元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年9月16日起至王春梅实际取得不动产权属证书之日止）；三、被告南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王春梅契税4011元；四、驳回原告王春梅的其他诉讼请求。本案诉讼费794元，由被告南充市兴源环亚房地产开发有限公司负担594元，由原告王春梅负担200元。 本院二审审理过程，双方当事人提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。 二审经审理查明，关于案涉房屋首次登记的时间。王春梅提供了南充市不动产登记中心出具的《不动产权利及其他事项登记信息》，主张首次登记时间应以该表格记载的时间即2019年1月16日为准；兴源公司提供了南充市房地产档案馆出具的《初始登记申请表》、南充市房地产交易与权属管理中心出具的《关于房屋初始登记办理完结的通知》（南房初登﹝2016﹞）17号），主张案涉房屋于2016年4月26日受理初始登记申请，于2016年6月17日完成初始登记审查，准予登记。对于《不动产权利及其他事项登记信息》因何将案涉房屋的首次登记时间记载为2019年1月16日，兴源公司未提供证据加以合理说明。 关于审理过程中兴源公司另案起诉王春梅的事实。本案审理过程中，兴源公司以王春梅为被告另案向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1.请求法院判令解除双方于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》；2.判令南充市顺庆区房屋所有权由兴源公司享有，王春梅腾退房屋并将房屋返还给兴源公司；3.判令王春梅支付兴源公司代为向银行支付的按揭贷款本、息及罚息共计161591.85元，以及兴源公司代付的南充市顺庆区人民法院执行费用2253元，并向兴源公司支付损失赔偿金16159.185元，本项费用共计180004.04元；4.本案诉讼费由王春梅承担。顺庆区人民法院于2018年11月2日受理该案，案号（2018）川1302民初7227号。2018年11月8日，本院作出（2018）川13民终2986号民事裁定，认为本案审理须以该案审理结果为依据，裁定中止本案诉讼。2019年10月11日，因兴源公司提出撤诉申请，顺庆区人民法院作出（2019）川1302民初1845号民事裁定，准许兴源公司撤回起诉。2019年11月27日，兴源公司再次另案向顺庆区人民法院提起诉讼，顺庆区人民法院立（2019）川1302诉前调7968号案调解未果，于2020年1月6日立（2020）川1302民初67号案审理。但双方当事人均未据此事实再次请求本案中止审理。 二审另查明，兴源公司与王春梅《商品房买卖合同》的签订时间为2013年6月4日，《补充协议》的签订时间为2013年6月28日。2016年9月21日，中国邮政银行股份有限公司南充市顺庆区支行依据四川省南充市果城公证处于2016年8月22日作出的（2016）南市执字第125号《执行证书》，向顺庆区人民法院申请强制执行。执行过程中，顺庆区人民法院从兴源公司银行账户扣划案款161361.56元，并于2018年10月17日作出《结案通知书》。2019年9月19日，四川省南充市果城公证处作出（2019）川南果证撤字第008号决定，撤销（2016）南市执字第125号《执行证书》。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点一是《补充协议》相关条款是否有效，二是首次登记、转移登记违约责任的认定及承担，三是兴源公司应否承担虚假宣传责任，四是兴源公司应否返还代收代办费并承担资金占用利息。 关于《补充协议》相关条款的效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，案涉《补充协议》系兴源公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。其中关于逾期办证责任的约定，《补充协议》约定为“在商品房交付后730内为买受人代办分户……”，与《商品房买卖合同》中约定的“在商品房交付后360日内取得所有权证书”相比，在办证的时间上减轻了兴源公司违约责任，对买受人不利。现兴源公司没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，不能以买受人在《补充协议》上的签字，即当然地认定买受人知道该条款的内容，并进一步以该条内容认定兴源公司向买受人对减轻或免责等条款进行了提示和说明。因此，王春梅关于《补充协议》相关条款中对办证时间的约定无效的上诉主张，本院予以支持。 关于首次登记违约责任。双方《商品房买卖合同》约定，兴源公司应在2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，即完成首次登记。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，不动产权属情况应以不动产登记簿为准，除非有确切证据证明该登记存在错误。本案中，《不动产权利及其他事项登记信息》记载案涉房屋的首次登记时间为2019年1月16日，兴源公司未提供充分证据证明该登记信息存在错误，应当承担举证不能的不利后果。因此，案涉房屋首次登记时间应认定为2019年1月16日，兴源公司应当承担逾期完成首次登记的违约责任。 关于转移登记违约责任。因《补充协议》相关条款无效，故案涉房屋办理转移登记的时间，应以《商品房买卖合同》为准，即在房屋交付后360日内取得所有权证书。王春梅已完成房款支付义务，但案涉房屋至今未办理转移登记，兴源公司应当承担违约责任。兴源公司主张房屋无法办证的原因，在于王春梅离婚以及未按期归还按揭贷款，但未举证证明前述事实与无法办证存在必然联系，也未提供其已向主管部门提请办理转移登记的相关资料，故对其抗辩主张，不予支持。 关于首次登记、转移登记违约责任的计算方式。根据双方《商品房买卖合同》约定，兴源公司应于2016年6月30日前完成首次登记，于房屋交付之日360日内完成转移登记。一审判决酌定房屋交付日期为2015年9月15日，二审中双方未对此提出异议，本院予以确认。因此，兴源公司应自2016年6月30日起承担首次登记违约责任，自2016年9月10日起承担转移登记违约责任。对于违约金计算标准，根据首次登记、转移登记的性质和对当事人实际权利的影响，本院酌情予以调整。对于2016年6月30日至2016年9月9日期间的首次登记违约金，以全部已付房款398149元为基数，按照日万分之零点三计算，合计848.06元。2016年9月10日之后，因约定的首次登记、转移登记期限发生重合，根据二者的性质和相互关系，仅计算转移登记违约金，不再计算首次登记违约金。转移登记违约金酌定以全部已付房款398149元为基数，按照日万分之零点六的标准，计算至案涉房屋实际取得转移登记之日止。因案涉房屋至今未取得转移登记，兴源公司违约行为处于持续状态，王春梅一审起诉提出的“转移登记违约金先行计算至2018年5月23日，之后每半年支付一次”的诉讼请求，有利于案件实际履行，本院予以支持。因案涉房屋至今未办理转移登记，为便于案件执行，转移登记违约金暂计算至2019年12月31日，2020年1月1日之后至实际取得转移登记时的违约金，由兴源公司每半年支付一次。经计算，自2016年9月10日至2019年12月31日止，兴源公司应向王春梅支付逾期办证违约金28833.95元。2020年1月1日之后的违约金，以398149元为基数，按照日万分之零点六的标准计算，每半年支付一次，至房屋实际取得转移登记时止。兴源公司关于银行按揭贷款不应作为违约金计算基数的主张，属另外法律关系，与处理本案无关，不予支持。 关于兴源公司应否承担虚假宣传赔偿责任。虽王春梅主张兴源公司在销售过程中存在虚构赠送面积等虚假宣传行为，从而导致其作出以高于市场价格购买房屋的意思表示，但经查，双方系按套内建筑面积计算房屋单价，所谓的“赠送面积”并未纳入合同对房屋面积和价款的计算范围，且房屋价值受地理位置、周边配套、房屋品质等诸多因素影响，王春梅未提供其因兴源公司虚假宣传行为受到损失的充分证据，故其此项主张证据不足，不予支持。 关于兴源公司应否返还代收代办费并承担资金占用利息。经查，王春梅于2015年10月19日向兴源公司缴纳代办费4011元，对该费用的性质，双方在一审庭审中均认可为契税。根据国家税务局《关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）第二条之规定，2005年1月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。因此，兴源公司代收费用缺乏法律依据，现王春梅请求返还，并主张自2015年12月19日起承担资金占用利息，本院予以支持。兴源公司应当向王春梅返还费用4011元，并自2015年12月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至款项实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，承担资金占用利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3141号民事判决第一项，即南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为王春梅办理位于南充市顺庆区房屋的不动产权属证书，王春梅负有协助义务； 二、撤销四川南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3141号民事判决第二项、第三项； 三、由南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王春梅支付逾期办理房屋首次登记违约金848.06元； 四、由南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向王春梅支付逾期办理权属转移登记违约金（违约金计算标准：自2016年9月10日起至2019年12月31日止，兴源公司应支付的违约金为28833.95元。2020年1月1日之后的违约金，以398149元为基数，按照日万分之零点六的标准，每半年支付一次，计算至房屋实际取得转移登记时止）； 五、由南充市兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王春梅返还代收费用4011元并支付利息（利息以4011元为基数，自2015年12月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至款项实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、驳回王春梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决确定的方式负担。二审案件受理费3176元，由南充市兴源环亚房地产开发有限公司负担2376元，王春梅负担800元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  唐晓兰 审判员  陈国兵 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王思宇