辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初603号原告：朝阳中园物业有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段189号。法定代表人：张爱辉，经理。委托诉讼代理人：何静，女，1974年1月17日出生，汉族，朝阳中园物业有限公司职员，住辽宁省朝阳市龙城区。被告：张琨，男，1988年8月10日出生，汉族，农民，户籍地朝阳县，现住朝阳县。原告朝阳中园物业有限公司诉被告张琨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月14日立案受理后，依法由审判员贾岩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朝阳中园物业有限公司的委托诉讼代理人何静，被告张琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳中园物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告2017-2019年两年物业服务管理费人民币964元（每年物业费为482元），违约金131元（违约期为545天），合计1,095元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月9日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告居住的“祥泰居”小区提供物业服务。被告应向原告支付管理费用，缴费的时间为每年的7月9日前履行缴纳义务，逾期应按照每日万分之五缴纳违约金。被告自2017年7月9日至2019年7月9日的物业管理费及违约金为1,095元，至今未缴纳。原告催要多次，被告以各种理由拒绝缴纳，故原告诉至贵院，请求法院依法支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告在庭审中将诉讼请求中的第一项变更为违约金241元，合计1,205元。被告张琨辩称，原告所述“被告拒不按时缴纳物业费”的原因是原告没有按约履行合同且未按相关规定提供服务，已构成违约。具体情形表现为：业主缴纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，违反法律相关规定；原告私自乱收费，不写清收费原因，收费单据没有物业公章，没有发票，擅自扩大收费范围违规收费；原告私自无理多收取水费，与业主家水表数严重不符；原告存在黑恶行为，私自乱收费，其他业主的钱已经返还，却不退回给被告；小区内的公用设施常年没有更换（单元门锁损坏、下水井盖存在安全隐患、楼道内损坏的灯不能即时更换、楼道内设施后墙体未即时修复）；垃圾箱脏乱、沟渠内堵塞、绿化带到处可见的垃圾、小区绿化严重不达标；楼道里张贴小广告；储藏腌制的咸菜缸、杂物、垃圾物业不清理。被告根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，被告认为，在购买房产时一直交纳物业费，直到2017年停交物业费，是因为原告提供的服务一直没有达到标准，不符合相关规定，所以业主有权拒交物业费。被告延迟交纳物业费是因原告首先没有履行双方合同约定，事实上明显未提供符合合同标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第六十七条的规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费，并由原告承担诉讼费用。原告朝阳中园物业有限公司围绕其诉讼请求以及主张的事实依法向本院提交了下列证据，本院经审查认定如下：1．前期物业服务合同、入住查验单及入住结算单，证明双方之间签订的物业合同是合法有效的，证明双方权利义务、违约责任及入住面积、收费标准等；被告质证认为物业公司签订的合同，没有约定合同的期限是几年，原告违反合同中的规定，没尽到合同义务；2．祥泰居小区业主拖欠物业费的明细表，证明被告拖欠2017年-2019年两年物业费964元，被告对该证据无异议；3．电话催要通知单，证明被告拖欠物业费时原告多次打电话催要物业费，但电话没打通，被告质证认为，当初的电话被告已经不用了，即便物业没打电话，被告也找过物业。本院认为，上述证据具有真实性、客观性，与本案具有关联性，故本院予以采信。被告张琨对其主张的事实依法向本院提交了下列证据：1．光盘一张，证明小区脏乱差，物业设施不及时维修，各种收费不公示，违法收费；原告质证认为，被告提供的图片不能证明是原告公司所服务的小区；2．水费收据两份，证明原告存在违法收取水费的行为，没有公章和收据；原告质证认为被告提供的证据盖有原告公司财务章，不能证明原告存在违法收费，另外一张没有盖章的收据不能证明是原告收取水费；3.2014年-2017年物业费收据，证明原告存在漏税行为，只出具收据，没出具发票，违反合同法的相关规定，合同已无效；原告质证质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，从三份收据看，因原告没违反合同约定，所以被告才交纳物业费，不存在合同无效；4．停车费收据一份，证明原告存在乱收费问题，原告质证意见为，对收据有异议，收据没盖原告公章，没注明是什么费用，不能证明原告收取了被告500元停车费；5．原告出具的2014年800元垃圾排放费用的收据，证明原告存在乱收费问题；原告质证认为，收据是2014年1月13日出具的，此款是被告入住时所缴纳，与现在收取的物业费无关。本院认为，证据1中载明的图片能够反映出小区存在杂物、垃圾不能及时清理，以及损坏的物业设施没有及时维修的情形，该证据具有一定的真实性、客观性，与本案具有关联性，故本院予以采信；证据2、3、5不能证明原告存在违法收费以及违约行为，故对于上述证据所欲证明的事实本院不予认可；对于证据4，原告认为该证据不能证明原告收取了被告500元停车费，本院认为该证据尽管没有注明是何费用，但原告亦不能证明该费用属于应收取的合理物业费范围，故本院对该证据予以采信。经审理认定事实如下：2013年7月9日，原告朝阳中园物业有限公司与被告张琨签订了《前期物业服务合同》，合同约定祥泰居住宅物业管理服务费的收取标准：多层住宅、高层住宅、商业物业、车库、仓房每平方米0.5元/月，电梯运行费每户60元/月；业主应按年交纳物业费；物业服务费采取预收的方式，按年度一次性足额缴纳；物业服务费下一年度收取时间为缴费到期日的前一个月；交费地点为小区物业办公室；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期万分之五的标准承担相应的违约金；乙方有确切的证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：1．由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的；2．因维修养护本物业区域内的物业共用部分、共用设施设备需要且事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的；3．非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。被告张琨系朝阳县中园祥泰居12号楼4单元302室业主，住房面积80.39m2，属高层住宅，无电梯，按照每平方米0.5元/月收取物业费。被告现拖欠原告2017年7月9日至2019年7月9日期间的物业费用964元。此款经原告多次向被告催要，被告至今未交纳。另查明，原告在履行合同义务过程中存在杂物、垃圾不能及时清理，以及损坏的物业设施不能及时维修等情形。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行义务。原告已按合同约定履行了物业服务的义务，被告亦应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告尚欠原告2017年7月9日至2019年7月9日期间的物业费用964元，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院应予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于原告物业公司尚存在服务不足之处，故对原告主张违约金的请求，本院不予支持。物业服务合同属于双务合同，合同双方应按约定履行合同义务，履行义务无先后顺序，被告以原告提供的服务一直没有达到标准为由，拒绝交纳物业费并无法律依据，故其抗辩理由本院不予采纳。综上所述，本院对原告朝阳中园物业有限公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决如下：一、被告张琨于本判决生效后十日内给付原告朝阳中园物业有限公司物业费964元；二、驳回原告朝阳中园物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张琨负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  贾岩二〇二〇年四月十六日法官助理于景皓书记员陈莹泽