四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1202号 上诉人（原审原告）：刘红梅，女，1975年9月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗旭，男，1969年1月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系刘红梅丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都晶宝实业有限公司。住所地：四川省成都市郫县犀浦镇梓潼村。 法定代表人：陶锡奎，执行董事。 上诉人刘红梅因与被上诉人成都晶宝实业有限公司（以下简称晶宝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘红梅上诉请求：1、撤销原判第一项，改判由晶宝公司在三个月内为刘红梅办理产权证书并交付；2、撤销原判第二项，改判由晶宝公司按合同约定支付违约金；3、一、二审诉讼费由晶宝公司承担。 事实和理由：一、刘红梅按合同约定付清了全部房款，缴纳了办证所需的契税和维修基金等费用，提交了办证所需的所有资料，已履行完所有义务，晶宝公司应履行其义务，是履行义务的责任主体，而一审反而判决晶宝公司协助刘红梅办理，属主次颠倒；一审中刘红梅也没有变更诉求，但法庭更改刘红梅诉求并进行判决，损害了刘红梅的合法权益。二、对违约事件起止计算认定错误。原判认定办产权证后办土地证还需要三年是事实认定错误，与实际不符；一审以房管局通知2016年8月31日停办房产证改为办不动产证为由规避晶宝公司违约，这种政策变化并不改变和终止合同，对合同没有实质影响，一审以政府工作内容调整作为节点认定晶宝公司不违约是不正确的。刘红梅至今未取得产权证书的根本原因不是二证合一的政策变化，而是晶宝公司挪用契税和维修基金造成，晶宝公司理应承担违约责任。 晶宝公司未发表答辩意见。 刘红梅向一审法院起诉请求：1、晶宝公司立即为刘红梅办理所购房屋权属证书；2、晶宝公司向刘红梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金至2019年6月30日止（暂计算到此日）35114元；并从2019年7月1日至刘红梅实际取得房屋权属证当日止，每日按合同约定的所付房款的万分之一另计算违约金；3、诉讼费及其他所有费用由晶宝公司承担。 一审法院认定事实：2012年11月1日，刘红梅、晶宝公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定：刘红梅（买受人）购买晶宝公司（出卖人）开发的坐落于成都市郫都区商品房，房屋总价为326039元。《商品房买卖合同》第十条第一款约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起565日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《商品房买卖合同》附件及《补充协议》约定执行，即如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。《补充协议》第七条第四款约定：买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务，由此造成的延期办理产权登记责任全部由买受人承担。同时，《补充协议》第七条第六款约定：出卖人在本项目办理完商品房分户产权证后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。 合同签订后，刘红梅依约付清了全部房款。刘红梅向晶宝公司支付了房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修基金、契税、印花税、工本费等费用共计11126元。晶宝公司于2015年9月14日向刘红梅交付了房屋。2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 一审法院另查明，1、庭审中，刘红梅将晶宝公司立即为刘红梅办理所购房屋权属证书变更为晶宝公司立即协助刘红梅办理所购房屋的不动产权证；2、晶宝公司对刘红梅办理房屋不动产权证登记的主张无异议。上述事实，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘红梅与晶宝公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，晶宝公司应在房屋交付之日起565日内为刘红梅办理完毕房屋所有权证书，并在为刘红梅办理完毕分户产权证后三年内协助办理国有土地使用证。关于刘红梅主张晶宝公司为其办理不动产权证书的请求，晶宝公司对该主张无异议，一审法院予以确认。因双方未有办理不动产证期限的约定，一审法院综合考虑不动产登记期限、资料收集等情况，酌情确定三十日期限，符合本案实际。 关于刘红梅主张晶宝公司支付逾期办理房屋产权证的违约金请求，因不动产权证书具有房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，晶宝公司是否应当支付逾期办理房屋产权证的违约金，应以郫县国土局2016年8月31日发布通告的时间为届点，本案中因晶宝公司交房时间在2015年9月14日，按照《商品房买卖合同》第十九条“在商品房交付之日起565日内”的约定，晶宝公司为刘红梅办理不动产权证书的到期时间应为2017年4月1日。故刘红梅主张的违约金，已超过2016年8月31日的时间节点，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、晶宝公司于本判决书生效后三十日内协助刘红梅办理所购位于成都市郫都区房屋的不动产权登记证书；二、驳回刘红梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339元，由晶宝公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于晶宝公司是否应向刘红梅支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的问题。刘红梅与晶宝公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，晶宝公司应在房屋交付之日起565日内为刘红梅办理完毕房屋所有权证书，并在为刘红梅办理完毕分户产权证后三年内协助办理国有土地使用证。案涉房屋于2015年9月14日交付，则办理房屋所有权证书的时间应在2017年4月1日。但在办理房屋所有权证书期限届满前，成都市开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书。故在此情况下，双方合同中约定的办理房屋所有权证书因办证方式发生变化，晶宝公司在客观上已无法为刘红梅单独申请办理房屋所有权证书。此情况的出现导致无法办理房屋所有权证书不应当归责于晶宝公司。原审法院对刘红梅主张的逾期办理房屋所有权证书的诉请不予支持正确，本院予以确认。刘红梅的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于刘红梅另提出不动产证办理的时间问题。本院经审查认为：一审法院已经判决晶宝公司在本判决书生效后三十日内协助刘红梅办理案涉房屋不动产权证书，充分保障了刘红梅的实体权利。在办证过程中，刘红梅亦应当按照现办理不动产证的相关要求，提供必要的协助义务。故原审法院判决正确，刘红梅的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费678元，由刘红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十六日 书记员 龙春光