四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10399号 原告（反诉被告）：陈某1，男，2011年5月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 法定代理人：袁某（系陈某1母亲），女，1979年2月3日出生，住成都市金牛区。 法定代理人：陈某2（系陈某1父亲），男，1979年10月18日出生，住河南省新蔡县。 被告（反诉原告）：成都融辉桥宇置业有限公司，住所地成都市新都区新繁街道场镇社区6社毗河新居6栋2楼。 法定代表人：林泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：杨沙，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈某1与被告（反诉原告）成都融辉桥宇置业有限公司（以下简称融辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，于2020年4月7日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）陈某1的法定代理人陈某2到庭参加诉讼，被告（反诉原告）融辉公司的委托诉讼代理人杨琳、杨沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某1向本院提出诉讼请求：1.解除陈某1与融辉公司签订的商品房购买合同，退回购房款1029820元；2.融辉公司赔偿陈某1全部购房款的同期银行利息，按中国人民银行同期贷款利率计算（从2018年5月1日至2019年11月31日的利息）；3.融辉公司赔偿陈某1因此次购房活动而无法参与其他房屋购买活动以及房价溢升所造成的经济损失共 280000元（此金额包括诉讼请求2中的资金占用利息，共计 280000元）；6.本案诉讼费、律师费由融辉公司承担。事实与理由：2018年4月，陈某1通过成都房协网了解到融辉公司出售的成都市新都区×××楼盘信息，并通过售房部的销售人员对该商品房进行了认购，由于融辉公司出售的是期房，陈某1看过融辉公司提供的样板间及宣传册页后，选择了×楼带花园的3室2厅2卫的户型，并于2018年4月29日与融辉公司签订了商品房购买合同。2019年5月30日，陈某1按照约定收房时间验房时发现，融辉公司提供的商品房完全达不到房屋客观上应当具备使用功能及其承诺，其中重大的问题如下：1.双方签订购房合同时，处于成都市购房摇号最紧张的时候，融辉公司利用卖方市场优势，不让陈某1详细查看合同内容，催促陈某1在合同上签字画押，这种欺诈手段签订的与房协网要约条件严重不符的合同不应该受到法律保护；2.融辉公司2018年在房协网上提供给陈某1的户型是3室2厅2卫的户型，在验房时，陈某1发现主卧的卫生间下沉只有5公分，这个深度根本无法排污排水。除去卫生间后，主卧剩余面积不足6㎡，宽度1.6米，连床都无法放下。同时另一个次卧面积也很小，不足7㎡，宽度2.1米，仅能放下一张稍大的床，这样就造成三个卧室里有两个卧室都无法满足正常使用。3.陈某1在查询该楼盘的相关资料时发现，融辉公司有严重的欺诈行为，陈某1在成都市规划局档案馆查询、打印了工程竣工图纸后，发现主卧并没有卫生间，也就是说，融辉公司就主卧卫生间方面向陈某1进行了虚假承诺，其构成了严重的欺诈。竣工图还显示，另一个面积很小的次卧也不是真正的卧室，而是书房，而融辉公司从未就此情况以任何方式告知陈某1，其构成了严重的欺诈，并构成了严重的违约。4.陈某1购买房屋所属的楼盘，整个楼盘都存在严重的工程质量问题，随处可见混凝土开裂，并有贯穿性裂缝，而且渗水严重。融辉公司宣称自己出售的是洋房，虽然洋房并不存在一个固定的标准，但是市场上确实存在别墅与洋房、高层和安置房的区分，也确实存在着价格差异，故此融辉公司所提供的商品房远达不到洋房的品质，其构成严重违约。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国合同法》第十四条规定，融辉公司提供的样板间及宣传册页以及其在房协网上提供的户型信息，明显构成了要约，属于商品房购买合同的内容之一，其应当遵守。融辉公司的行为及交付的房屋，已经构成了严重的商业欺诈及严重的违约，故对方应承担相应的法律责任。 融辉公司辩称：陈某1所述与事实不符，不符合合同约定解除条件，也不符合法定解除条件，所称经济损失没有事实及法律依据。1.融辉公司与陈某1签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议是双方真实意思表示，合同签订时不存在欺诈的情形。融辉公司取得预售许可证正式销售前，已按行政部门要求在销售现场公示了与销售房屋相关的信息，包括合同、附件、补充协议，只要到销售现场就能看到，房屋售价高达100多万元，对方必然对房屋各方面情况进行全面详尽了解。补充协议首项就是“特别提示”，提醒双方对合同条款进行确认。2.融辉公司销售给陈某1的是三室两厅一卫，陈某1对此明确知悉。销售现场公示的“房屋预测报告”，显示案涉房屋面积为106.86平方米，户型是三室两厅一卫。3.销售现场放置有大幅广告牌，提示案涉房屋为特殊户型，与其他户型存在差异；陈某1在所签订合同附件《房屋平面图》显示案涉房屋为3室1卫，3个卧室均未标示有卫生间，其在图上签字捺印，对房屋户型予以确认。4.案涉商品房每个卧室面积都符合现行《住宅设计规范》（×××）要求，设计图上房屋各室标注的功能仅是一个表述，国家规范中仅有厅、室、卫生间、厨房的定义表述，房屋购买者如何使用完全由其自行决定。5.“×××”一期已竣工且验收质量合格，达到合同约定的交房标准。 融辉公司向本院提出反诉请求：1.陈某1按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议规定收房；2.陈某1向融辉公司支付逾期收房违约金104011.82元（以1029820元为基数，按照每日万分之五从2019年5月31日暂计算至2019年9月25日），并继续计算至陈某1收房之日止；3.陈某1承担本案反诉费用。事实与理由：2018年4月29日，融辉公司与陈某1签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同约定：陈某1购买融辉公司开发的××××期×幢×单元×层×号房屋；合同约定房屋交付时间是2019年5月30日之前；交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。补充协议第九条约定买受人逾期办理房屋交接手续，属于未尽到配合受领标的物的义务，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。上述商品房买卖合同及其补充协议签订后，融辉公司于2019年3月27日取得×××一期《竣工验收报告》，验收合格。2019年4月28日成都市新都区城乡建设局出具《竣工验收备案书》，准予×××一期备案。融辉公司通过ＥＭＳ邮政快递书面告知陈某1在2019年5月28日至2019年5月30日到×××项目现场办理收房，但陈某1未依约办理房屋交付手续。综上所述，买受人未依约办理接房手续，应承担逾期收房的违约责任。 陈某1辩称：在验收房时，经过现场查看，发现与融辉公司当初的承诺不符，故拒绝收房，并向融辉公司邮寄了拒绝收房通知书，不认可融辉公司反诉的事实及理由。 本院经审理认定事实如下：1.2018年4月初，融辉公司在成都市房协网上公示了《×××购房规则》，规则第一部分是房源状况及分配情况。本次公证摇号开盘销售的范围为×××（一期×-××、×-××号楼，全部准售房源为316套，面积约36905.25㎡，分为99㎡三室两厅两卫户型80套、113㎡三室两厅双卫户型118套、128㎡四室两厅双卫户型60套、145㎡四室两厅三卫户型12套、149㎡四室两厅三卫户型46套。上述房源中提供32套房源供棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房；171套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。 2.2018年4月，陈某1的法定代理人在成都市房协网上了解到融辉公司在出售成都市新都区××镇“×××”楼盘。同月29日，陈某1通过摇号取得购房权利后，经选房后于当天与融辉公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。融辉公司设有户型为Ｂ1××113㎡的样板房，该样板房有两个卫生间；销售人员还向陈某1展示了宣传页，该宣传页是×××4室2庭2卫128㎡户型。 3.《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》就双方权利义务进行了约定。合同约定出卖人是融辉公司、买受人是陈某1，所购房屋为案涉楼盘11幢2单元1层2号；合同第二章第四条第五项载明：“该商品房的预测建筑面积共106.86平方米，其中套内建筑面积91.95平方米，分摊建筑面积14.91平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告”；合同第三章第八条载明：“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11199.79元，总价款为人民币 1029820元”；合同第九条载明：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币1029820元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人于2018年5月3日前支付该商品房全部价款。”；合同第四章第十二条载明：“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”；合同第六章第十八条载明：“（一）出卖人在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。……”；合同第十章第三十一条载明：“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约”；合同第三十九条载明：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。 合同附件一是买受人陈某1所购房屋平面图，陈某1法定代理人在该图上签字捺印。 《商品房买卖合同》补充协议首部载明“鉴于买卖双方已签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。”；补充协议特别提示：“在签署本合同及补充协议前，买受人已经认真阅读了本合同、附件及补充协议且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已经提请买受人注意并充分说明。经与出卖人充分协商，买受人明确理解本合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并协商一致、平等自愿基础上订立本补充协议。……”；协议第一条载明：“出卖人在签订合同之前已在销售现场向买受人公示《成都市商品房销售价格和收费标价牌》、《成都市商品房销售价目表》、《商品房买卖合同》及附件、本协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、项目总平规划图、建筑区划划分意见书、房屋建筑面积测绘报告（预测）、机动车位（库）数量或配比、配置形式、项目周边及红线内不利因素及成都市限购政策现场提示等，并作了充分合理的说明，买受人已完全知悉，并在此承诺遵守上述规定或约定。同时，买受人承诺已充分预见到该商品房相关包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况以及该商品房竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认。”；协议第十四条载明：“本补充协议经出卖人与买受人充分协商，补充协议中含有的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款，出卖人已经采取了黑体、加粗、下划线等形式特别提示，买受人充分知晓上述条款的后果。如果主合同与补充协议存在不一致之处，以本补充协议的约定为准”；协议第十六条载明：“4.买受人确认，出卖人所修建的样板间/示范单位/示范区/概念展示区等仅作为风格展示和参考之用。对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不以样板间/示范单位/示范区/概念展示区向出卖人主张权利；有关该商品房房屋的结构、空间、功能系统、装修（如有）、配置标准等以双方在本合同中的约定为准……6.出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同以及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等其与合同、补充协议及其附件约定或规划建设文件不一致的，以合同、补充协议及其附件约定或规划设计建设文件为准。……9.除合同或本协议另有约定外，买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起14日内书面通知出卖人，逾期解除权丧失，合同应继续履行。”。 4.“×××”（一期×-××、×-××号房源共316套，包含陈某1所购房屋，其所购房屋系标准户型。标准户型与非标准户型的区别在于非标户型室内飘窗高度较标准层飘窗高度存在差异。 5.融辉公司开发的“×××”（一期）项目于2019年3月27日验收合格，取得《竣工验收报告》。2019年4月1日，融辉公司委托成都成房测绘有限责任公司对“×××”（一期）进行实测，对陈某1所购房屋实测结果为：套内面积（含阳台）91.95平方米、公摊面积14.91平方米，合计106.86平方米，与该测绘单位于2017年12月8日预测的面积相同。2019年4月28日，成都市新都区城乡建设局向其出具《竣工验收备案书》，准予“×××”（一期）备案。之后，融辉公司通知陈某1在2019年5月28日至2019年5月30日前来验收房屋。陈某1于2019年5月29日至案涉房屋处验房，但拒收。 6.成都市城市建设档案馆有关“×××”工程竣工图显示，陈某1所购房屋内部设计只有一个卫生间，主卧内无卫生间。 7.陈某1是以一次性付款的方式购买的涉案房屋，并已按约支付了全部购房款。 8.2018年4月24日，中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处制作的（2018）川成蜀证内经字第56493号《公证书》载明，对该楼盘售楼部内的公示展板、公示文件、沙盘、户型图、样板间等进行现场拍照进行公证。公证书所附图片含有：（1）房产面积测绘成果报告书（公司自编号：成房测2017-714号；报告类型：预测；出具时间：2017年12月8日），其中第31页显示，×栋×单元×楼×号房屋房屋总面积106.86平方米，套内面积（含阳台）91.95平方米，公摊面积14.91平方米，另外在套内面积构成中，轴线内面积91.95平方米，而阳台面积的全算、半算均无数字，为空白表格；第58页显示，×栋×单元×楼×号房屋套内面积91.95平方米，公摊面积14.91平方米，套型3室2庭1卫。（2）×××项目户型特别提示，其上载有：因房屋建筑、外立面设计等原因，以下房屋与同楼栋其他户型存在些微差异：……×栋：×单元×、×单元×、×单元×。在此，特别提示意向购买上述房屋的购房人，在签订购房合同前，与您的置业顾问进行沟通，充分了解该房屋户型、使用空间等信息。购房合同签署后，视为购房人已清楚了解并认可上述房源具体情况，熟知楼栋号、单元号、房号、户型、使用空间等房屋信息，且对此无任何异议。（3）装修体验馆，展示内容为非交房标准，对作为样板间的B1××（建筑面积约：113㎡）、A2××（建筑面积约：149㎡）进行了公证。 9.房产面积测绘成果报告书（公司自编号：成房测××号；报告类型：实测；出具时间：2019年4月1日）第99页显示，×栋×单元×楼×号房屋系3室2厅1卫。 以上事实，有×××购房登记规则、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》及补充协议、《房屋建筑面积测绘成果报告（预测）》、案涉项目房屋建设施工图及竣工图、竣工验收报告及备案书、公证书、《房屋建筑面积测绘成果报告（实测）》等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于陈某1主张解除合同的理由能否成立。陈某1认为融辉公司就主卧卫生间作了虚假承诺，另一次卧并非真正卧室而是书房，房屋并未达到洋房的品质，融辉公司既构成严重欺诈，也构成严重违约。鉴于陈某1主张行使合同解除权，故应从融辉公司是否违约及是否满足解除合同条件进行分析，具体评述如下： 从查明的事实来看，1.双方签订的商品房买卖合同，在附图上有陈某1法定代理人签字捺印，上面显示只有一个独立的卫生间；融辉公司销售中心展示的《房产面积测绘成果报告书》（预测）和融辉公司于2019年4月11日作出的《房产面积测绘成果报告书》（实测）上显示，案涉房屋是三室二厅一卫，与成都市城市建设档案馆竣工图（复制件）标示的案涉房屋是三室二厅一卫相一致。《房产面积测绘成果报告书》（预测）经公证证明融辉公司进行了公示，且在陈某1与融辉公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条信息公开及公示中也载明进行了公示，故陈某1如未查看，系自身原因；2.房协网上公示的《×××购房规则》，公示的“×××”（一期）全部共316套准售房源（这与“×××”（一期×-××、×-××号楼房源表所列套数相同）中仅有五类户型（所公示的户型中无案涉房屋户型，存在公示信息错误），均是“三室二厅二卫”，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，本案中，《×××购房规则》上存在信息公示错误，但因该上述信息并不含有案涉房屋户型，不符合要约的要件，不属于要约，故对不同于《×××购房规则》的部分，双方签订的商品房买卖合同才具有约束力。3.融辉公司推广销售用的宣传页、样板房没有陈某1所购户型，样板房多处标有“非交付标准……具体以合同为准”。不能因其他户型具有“二卫”，而当然认为案涉房屋也应是具有“二卫”的构造。4.融辉公司在销售中心公示的“×××非标准户型提示”上已对标准户型与非标户型进行了界别，即两者的区别仅在于非标户型室内飘窗高度较标准层飘窗高度存在差异；同时，融辉公司在销售中心对“×××项目户型”做了特别提示，而特殊户型含案涉房屋，并提示购买特殊户型的买受人应充分了解该房屋户型、使用空间等信息。双方在合同中明确约定有关该商品房房屋的结构、空间、功能系统、装修（如有）、配置标准等以双方在本合同中的约定为准，综上分析，本院认为，陈某1所提证据尚不足以证明融辉公司在向其销售房屋时作了“三室二厅二卫”的承诺，其以主卧卫生间不符合约定为由主张解除合同，本院不予支持。另陈某1认为另一个次卧面积很小，不是卧室，而是书房，因该房间仍符合作为卧室规范，至于具体用途，可以由陈某1决定，以此为由主张解除合同，本院不予支持。另陈某1以整个楼盘存在质量问题、未达到洋房品质主张解除合同，其所举证据不足以证明满足法定和约定解除条件，本院不予支持。 关于陈某1是否承担逾期收房的违约责任的问题。本院认为，陈某1虽未办理收房手续，但融辉公司并未举证相应合理具体损失，综合全案案情考量，本院对融辉公司向陈某1主张承担逾期收房违约金不予支持。另，融辉公司主张判令陈某1按合同规定收房，因融辉公司对于逾期收房的通过发函主张已交付，故陈某1是否收房入住系自身权利，本院对融辉公司该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回陈某1的全部诉讼请求； 二、驳回成都融辉桥宇置业有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费8295元（因适用简易程序减半收取），由陈某1负担；反诉案件受理费1290元（因适用简易程序减半收取），由成都融辉桥宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年四月三十日 书记员  叶秋萍