湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终106号上诉人（原审原告）：益阳市凯达建设开发有限公司，住所益阳市。法定代表人：陈哲杰，该董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曹伟，湖南公言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南宏利鞋业有限公司，住所益阳市。法定代表人：张聿敏。上诉人益阳市凯达建设开发有限公司（以下简称凯达建设公司）因与被上诉人湖南宏利鞋业有限公司（以下简称宏利鞋业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯达建设公司的委托诉讼代理人曹伟到庭参加诉讼。被上诉人宏利鞋业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯达建设公司上诉请求：一、请求撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初1115号民事判决第二项、第三项，改判宏利鞋业公司在一审判决的基础上增加租金、厂房占用费及逾期付款违约金共计1010038元，并按厂房租金56920元/月的标准从2019年2月15日起计算厂房占用费至实际返还租赁物止；二、判令宏利鞋业公司以2923446元为基数按年利率6%的标准从2019年2月15日起支付逾期付款违约金至全部款项清偿完毕日止；三、本案一、二审诉讼费用由宏利鞋业公司承担。事实与理由：一、厂房租金应按10元/平方米/月计算，而不是按8元/平方米/月计算。二、宏利鞋业公司未按合同约定支付租金，应承担逾期付款损失的违约责任。宏利鞋业公司未出庭未予答辩。凯达建设公司向一审法院起诉请求：1.判令宏利鞋业公司将位于益阳市龙岭工业集中区园艺路北侧、上新路东侧第11号栋标准化厂房（总建筑面积5692平方米）腾空后返还给凯达建设公司；2.判令宏利鞋业公司支付凯达建设公司租金2049120元（2014年9月15日至2017年9月14日）、厂房占用费967640元（2017年9月15日至2019年2月14日）及逾期付款违约金406686元，扣除宏利鞋业公司已付的保证金500000元外，共计2923446元，并按厂房租金56920元/月的标准从2019年2月15日计算厂房占用费至返还租赁标的物止；3.判令宏利鞋业公司以2923446元为基数按年利率6%的标准从2019年2月15日起支付逾期付款违约金至全部款项清偿完毕之日止。一审法院认定的事实：凯达建设公司与益阳市雷特电子有限公司于2014年签订一份《标准厂房租赁合同书》，约定作为出租方的益阳市雷特电子有限公司将其所有的位于益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11#、12#租赁给凯达建设公司使用，租期为2014年2月1日至2018年1月31日止共计4年。后凯达建设公司与宏利鞋业公司于2014年9月29日签订一份《益阳市龙岭工业园标准厂房租赁合同书》，约定凯达建设公司将益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11栋租赁给宏利鞋业公司使用，总建筑面积约5692平方米，同时宏利鞋业预租第12栋厂房，总建筑面积约6108平方米。该合同书同时约定租赁期限为2014年9月15日至2017年9月14日止。该厂房月租金为单价8元/平方米，年租金计算方式为：月租金单价×实际厂房租用总建筑面积×12个月。宏利鞋业公司需于签订合同之日起七个工作日内向凯达建设公司支付押金500000元。另双方约定宏利鞋业公司需在前三年平均每年纳税不低于1000000元，当税收低于1000000元时，宏利鞋业需按10元/平方米/月的标准交纳租金。后凯达建设公司于合同签订当日将第11栋厂房交付宏利鞋业公司使用，宏利鞋业公司向凯达建设公司支付了500000元押金。宏利鞋业公司于2017年上半年开始停止经营，其一直未支付相应租金，且占用相关厂房至今。故凯达建设公司诉至法院，要求宏利鞋业公司腾空厂房，支付相关租金及占用费等。另查明，益阳市雷特电子有限公司至今未对凯达建设公司向宏利鞋业公司的转租行为提出异议，且在凯达建设公司向益阳市雷特电子有限公司租赁的位于益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11#、12#租赁期限届满后，凯达建设公司继续使用该厂房，益阳市雷特电子有限公司未提异议。一审法院认为：凯达建设公司与宏利鞋业公司签订《益阳市龙岭工业园标准厂房租赁合同书》，确认凯达建设公司将其承租的益阳市雷特电子有限公司所有的位于益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11#转租给宏利鞋业公司。作为该厂房的所有者一直未对该转租行为提出异议，应视为同意该转租行为。凯达建设公司与宏利鞋业公司签订该租赁合同后将第11栋厂房实际交付宏利鞋业公司使用，宏利鞋业公司依约向凯达建设公司支付了500000元押金。故对凯达建设公司、宏利鞋业公司的租赁合同关系予以确认。关于凯达建设公司要求宏利鞋业公司将位于益阳市龙岭工业集中区园艺路北侧、上新路东侧第11号栋标准化厂房（总建筑面积5692平方米）腾空后返还给凯达建设公司的诉讼请求，因凯达建设公司向益阳市雷特电子有限公司租赁的位于益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11#、12#租赁期限届满后，凯达建设公司继续使用该厂房，益阳市雷特电子有限公司未提异议，故应视为凯达建设公司与益阳市雷特电子公司就位于益阳市赫山区园艺路北侧、上新路东侧标准化厂房11#、12#的租赁期限为不定期期限。宏利鞋业公司在其租赁期限届满后仍继续占有使用该厂房，故作为该厂房合法占有人的凯达建设公司有权要求宏利鞋业公司腾空该厂房返还给凯达建设公司。关于凯达建设公司要求宏利鞋业公司支付相关租金、厂房占用费及逾期付款违约金的请求。因宏利鞋业公司一直占用该厂房且未支付租金，故对凯达建设公司要求宏利鞋业公司支付相关租金及厂房占用费的诉讼请求，予以支持。其计算标准凯达建设公司根据与宏利鞋业公司签订的租赁合同第八条，以宏利鞋业公司税收低于100万元/年，要求宏利鞋业公司按10元/平方米/月的标准交纳租金。但凯达建设公司就其主张，未提交相应证据予以证明。故一审法院依双方签订的租赁合同第四条的约定，以8元/平方米/月进行计算。经计算，宏利鞋业公司每月应付租金45536元（8元×5692平方米），宏利鞋业公司在其租期内应支付凯达建设公司租金为1639296元（8元×5692平方米×12月×3年）。至2019年2月14日止，宏利鞋业应支付的厂房占用费为774112元（8元×5692平方米×17月），且宏利鞋业公司占用该厂房至今未归还给凯达建设公司，故宏利鞋业公司应支付凯达建设公司租金及厂房占用费2413408元，扣除宏利鞋业公司已交的押金500000元，宏利鞋业公司仍应支付1913408元，并从2019年2月15日起按月租金45536元的标准支付厂房占用费至租赁物实际返还之日止。因双方就逾期付款违约金未进行约定，故对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、宏利鞋业公司于判决生效之日起十五日内将位于益阳市龙岭工业集中区园艺路北侧、上新路东侧第11号栋标准化厂房腾空后返还给凯达建设公司，相关费用由宏利鞋业公司；二、宏利鞋业公司于判决生效之日起十五日内向凯达建设公司支付租金及厂房占用费共计1913408元，并从2019年2月15日起按月租金45536元的标准支付厂房占用费至租赁物实际返还之日止；三、驳回凯达建设公司的其他诉讼请求。案件受理费30190元及公告费560元，由凯达建设公司负担10625元，由宏利鞋业公司20125元。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，宏利鞋业公司自2014年度以来未存在缴税情况。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方二审争议的焦点问题是：一、一审对厂房租金及厂房占用费的计算是否正确；二、宏利鞋业公司是否应承担逾期付款损失的违约责任。一、关于一审对厂房租金及厂房占用费的计算是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。凯达建设公司与宏利鞋业公司签订的《益阳市龙岭工业园标准厂房租赁合同书》约定，宏利鞋业公司需在前三年平均每年纳税不低于1000000元，当税收低于1000000元时，宏利鞋业需按10元/平方米/月的标准交纳租金。根据本院查明的情况，宏利鞋业公司自2014年度以来未存在缴税情况，故按合同约定，宏利鞋业需按10元/平方米/月的标准交纳租金。经计算，宏利鞋业公司每月应付租金56920元（10元×5692平方米），宏利鞋业公司在其租期内应支付凯达建设公司租金为2049120元（10元×5692平方米×12月×3年）。至2019年2月14日止，宏利鞋业应支付的厂房占用费为967640元（10元×5692平方米×17月），且宏利鞋业公司占用该厂房至今未归还给凯达建设公司，故宏利鞋业公司应支付凯达建设公司租金及厂房占用费3016760元，扣除宏利鞋业公司已交的押金500000元，宏利鞋业公司仍应支付2516760元，并从2019年2月15日起按月租金56920元的标准支付厂房占用费至租赁物实际返还之日止。一审法院以8元/平方米/月计算租金及厂房占用费错误，本院依法予以纠正。凯达建设公司提出厂房租金及厂房占用费应按10元/平方米/月计算的上诉理由成立，本院依法予以支持。二、关于宏利鞋业公司是否应承担逾期付款损失的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，凯达建设公司与宏利鞋业公司未约定逾期付款违约金，且本院对宏利鞋业公司占用厂房未归还给的行为已计算厂房占用费，故对凯达建设公司要求按年利率6%的标准计算逾期付款违约金的上诉请求不予支持。综上所述，凯达建设公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初1115号民事判决第一项；二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初1115号民事判决第二项、第三项；三、湖南宏利鞋业有限公司于本判决生效之日起十五日内向益阳市凯达建设开发有限公司支付租金及厂房占用费共计2516760元，并从2019年2月15日起按月租金56920元的标准支付厂房占用费至租赁物实际返还之日止；四、驳回益阳市凯达建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费30190元及公告费560元，由益阳市凯达建设开发有限公司负担4277元，由湖南宏利鞋业有限公司负担26473元；二审案件受理费13900元，由益阳市凯达建设开发有限公司负担1933元，由湖南宏利鞋业有限公司负担11967元。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 李京伟审 判 员 黎 娜二〇二〇年四月二十日法官助理 曹 帅书 记 员 胡银燕