甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13175号原告：大连鹏辉房地产集团有限公司，统一社会信用代码9121020072888526XN，住所地大连市甘井子区西南路2号。法定代表人：孙贵业，系董事长兼总经理。委托代理人：李猷鑫、高文晓，系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：李德成，男，1956年10月12日生，汉族，户籍地大连市中山区。原告大连鹏辉房地产集团有限公司与被告李德成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连鹏辉房地产集团有限公司的委托代理人李猷鑫到庭参加诉讼，被告李德成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连鹏辉房地产集团有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告立即将房屋腾退给原告；3、被告参照双方约定的租金标准支付占有使用费（自2016年8月13日至实际腾退之日，按照月租金37,500元计算）；4、被告支付律师费68,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2016年8月开始承租原告所有的房屋经营饭店，但是一直未支付租金，案涉房屋系超出；规划范围内建造，签署的房屋租赁合同应属无效，故原告诉至法院。被告李德成未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原告提供国有土地使用证复印件一份，证实大连鹏生房地产开发有限责任公司享有甘井子区周水子街道东海路104号土地使用权。原告提供建设工程施工合同复印件一份，证实大连鹏生房地产开发有限责任公司将案涉土地发包给案外人进行施工。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2016年12月6日签订房屋租赁合同一份。该合同约定，原告将坐落于大连市甘井子区号：鹏辉新世纪海口路90号）公建出租给被告使用；租赁期限自2016年8月13日至2019年8月12日；租金为每年450,000元。被告于2019年9月3日签署承诺书一份，该承诺书内容为：“本人李德成与大连鹏辉房地产集团有限公司于2016年12月6日签订房屋租赁合同，承租位于大连市甘井子区建筑面积为1,788.23平方米的公建，租期自2016年8月13日至2019年8月12日止共三年，租金标准为每年450,000元。本人承租该房屋一直经营饭店“华福园”，但至今从未向大连鹏辉房地产集团有限公司支付过租金。本人对承建房屋未取得建设工程规划许可证一事知情，特此承诺：无论房屋租赁合同是否有效，本人自愿立即腾退房屋给大连鹏辉房地产集团有限公司，且从2016年8月13日起至完成腾退之日止，本人按房屋租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。如大连鹏辉房地产集团提起诉讼，无论结果如何，本人自愿承担大连鹏辉房地产集团有限公司为本案支出的一切实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。”原告提供的企业信用查询记录显示，甘井子区华福园海鲜饭定的经营者为被告李德成。原告提供民事诉讼委托代理合同、发票，证实原告花费律师费68,000元。原告在庭审中自述案涉房屋因在小区内超规划范围建造，未取得产权证。原告要求房屋以现状腾退。被告李德成未到庭，视为对诉讼权利的放弃。以上事实，有国有土地使用证复印件、建设工程施工合同复印件、房屋租赁合同、承诺书、企业信息查询记录、民事诉讼委托代理合同、发票及本院的庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋超出规划建造，应当认定原告与被告之间签订的房屋租赁合同无效。被告已出具承诺书，承诺自愿腾退房屋、支付占有使用费、支付原告实现债权的费用，故被告应当遵守承诺书的约定，将房屋腾退给原告并支付占有使用费、律师费。被告自2016年8月13日开始占有使用案涉房屋，合同约定租金每年450，000元，每月37,500元，本院认定自2016年8月13日起至腾退之日止，被告按照每月37,500元向原告支付占有使用费。原告因本案诉讼支出律师费68,000元，被告应当给付原告，故对于原告的全部诉请，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第六十八条、第六十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告大连鹏辉房地产集团有限公司与被告李德成于2016年12月6日签订的房屋租赁合同无效。二、被告李德成自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告大连鹏辉房地产集团有限公司腾退位于大连市甘井子区。三、被告李德成自本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连鹏辉房地产集团有限公司占有使用费（自2016年8月13日起，按照每月37,500元计算至实际腾退之日止）。四、被告李德成自本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连鹏辉房地产集团有限公司律师费68,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,262元，由被告李德成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  刘精华人民陪审员  姚 波二〇二〇年四月二十九日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第六十八条证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示。第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。