青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初647号   原告：德吉卓玛、公民身份号码：×××，女、藏族、1973年4月4日出生，住青海省循化撒拉族自治县。   被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地：青海省西宁市民和路33号。   法定代表人:杨世荣、该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭超、系青海佳一律师事务所律师。   原告德吉卓玛与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德吉卓玛，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告德吉卓玛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金7000元；2案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年9月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于西宁市××区，开工时间为2013年4月15日，竣工时间为2014年12月30日；合同签订后原告依约履行了付款义务。被告实际交房时间为2016年5月24日，被告逾期交房一年半。原告在外地上班，被告没有通知原告领取逾期违约金，被告以原告超过诉讼时效为由拒绝支付违约金，为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。   被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称，被告不应承担逾期交房的违约责任。《商品房预售合同》第八条对于2015年10月30日前交房附有条件：市政配套工程（水、电、气）完工。若市政配套工程不能按时交房使用，该房屋交房使用日期即可顺延。被告购买的房屋延期交房系因水、电、暖延期导致，不是被告的违约行为造成的，属于合同中约定的免责条款。原告起诉已超过诉讼时效，因予以驳回，原告的涉案房屋于2016年5月24日交付使用，逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年5月24日起算至2019年5月23日，依据法律规定已超过法律保护的诉讼期间。   原告德吉卓玛为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、商品房预售合同，证明原、被告签订了买卖房屋合同的事实；证据二、银行借款凭证二份、收据一份，证明原告购买被告房屋并支付房款的事实。   被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，原告提供的二组证据的真实性、关联性及证明方向均无异议认可。   本院认为，原告提交的上述证据，来源真实合法，均与本案具有关联性，被告认可无异议，本院予以采信。   被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：证据一、《工程质量竣工验收表》3号楼于2015年12月2日验收；交房公告，被告在西海都市报上登报声明，因电、天然气等市政工程导致延期交房。证明房屋于2015年12月2日已达到合同约定的交付条件，后续逾期交房的原因系市政工程导致，被告应当免责。证据二、交房通知，证明房屋于2016年5月24日交付原告使用，逾期交房违约金的诉讼时效起诉截止时间为2019年5月23日，本案中原告于2020年1月19日起诉，延期交房违约金的诉讼时效已过。青海西北物业管理有限公司物业费收据，证明原告从2016年5月26日开始缴纳物业费，该时间印证原告的交房时间，此时逾期交房已确定，开始计算诉讼时效，原告于2020年1月19日起诉已过诉讼时效。证据三、青海西北房地产开发建设有限公司与青海西北物业管理有限公司与2016年7月26日共同发文：西北房字（2016）17号《关于减免物业费等相关费用的决定》证明因被告逾期交房对逾期交房被告给原告减免物业费1951元。   原告德吉卓玛质证认为，被告的证据一、证据二不认可，原告没有看到西海都市报，被告没有通知原告领钥匙。证据三认可被告给原告减免了物业费1951元。   本院认为，结合本院受理系列案件情况，被告提交的三组证据与本案具有关联性，真实有效本院予以采信。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年9月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于西宁市××区，建筑面积98.78平方米，单价每平方米4460元，房屋总价款440559元。其中合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1至5种条件，并符合本合同约定的商品房给付买受人使用，即该商品房经验收合格，市场配套工程（水、电、气）依照市场工程设计方案执行，若市场配套不能按时交房使用，该房屋交房使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，给付日期则相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同的期限将该商品房给付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间分别处理（不作累加）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后给付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:1、出卖人不承担逾期交房责任;2、买受人在收到房屋交付通知后,在规定时间内未前来办理交接手续的,则视为买受人同意该商品房符合交付条件,并已实际交付买受人,买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同签订后,原告分别于2013年9月17日、2014年1月17日向被告交付房款300000元、140599元。   另查明,2012年1月被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目开始动工建造。2012年9月被告给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费,执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日被告与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月被告在西宁市××区开挖占用手续。2015年12月2日,本案涉及的3号楼经施工单位浙江横店建筑工程有限公司、设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司、监理单位兰州华铁监理咨询有限公司西宁分公司、建设单位青海西北房地产开发有限公司验收,综合验收结论为:符合要求,验收合格。2015年10月27日,被告在《西海都市报》刊登公告,内容为:“尊敬的港欧东方花园业主:您所购买的港欧东方花园住宅、商铺原定于2015年10月30日前交付使用,现因本项目电、天然气等不可控因素,交房日期预计顺延至2016年1月,敬请谅解”。2016年5月21日,被告发出交房通知,主要内容为:“尊敬的港欧东方花园业主:项目现已具备交房条件,您所购买的3号楼于2016年5月26日开始交房，请3号楼业主携带相关材料到我公司销售中心办理接房手续”。   再查明,原告在诉称中认可2016年5月24日为交房时间。原告缴纳2016年5月26日至2017年5月25日物业费1541元,被告减免原告2017年5月26日至2018年8月31日物业费1951元。   本院认为,原告德吉卓玛与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示,合同有效,应受法律保护。在该合同履行过程中,被告未按合同约定的时间交付涉案房屋,存在违约情形,应承担违约责任。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任,但原告在诉称中自认被告于2016年5月24日通知其入住,该时间应为原告知道权利受到损害之日,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,原告应当最迟于2019年5月23日前进行司法救济,原告于2020年1月19日向人民法院起诉要求保护其权利,超过了法律规定诉讼时效期间,且原告无诉讼时效中止、中断事由,原告虽享有诉权,但不享有胜诉权,故对原告的诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定,判决如下:   驳回原告德吉卓玛的诉讼请求。   案件受理费减半收取25元,由原告德吉卓玛负担。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本一份,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 施军     二〇二〇年四月十五日   书记员 陈婷   附：《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。