文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1002号原告：王寒明，男，1994年11月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张静，女，1978年11月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王冬阳、邱义，江苏荣山律师事务所律师。原告：朱杭军，男，1977年11月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：丁秀芹，女，1982年3月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张兵，男，1987年5月7日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上三原告共同委托诉讼代理人：殷爱亭、叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原告：林化军，男，1983年4月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：郭静，女，1983年10月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上二原告共同委托诉讼代理人：郭子皓、祁淼，江苏宏亮律师事务所律师。原告：许雪胜，男，1985年6月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：韩冰，江苏律鼎律师事务所律师。原告：徐娜，女，1988年9月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：王超，男，1988年11月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：曹爱燕，女，1983年2月21日出生，住江苏省丹阳市。原告：叶超，男，1992年3月26日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：井广志，男，1968年3月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：刚进，男，1979年1月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：程昌梅，女，1963年2月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：肖国华，男，1972年7月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：万红启，男，1969年8月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：曹泰瑞，男，1989年12月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：高丽美，女，1977年4月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上十一原告共同推选诉讼代表人：刚进，即本案第十四原告。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告王寒明等十九人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王寒明、张静的共同委托诉讼代理人王冬阳、邱义，朱杭军、丁秀芹、张兵的共同委托诉讼代理人叶莉，林化军、郭静的共同委托诉讼代理人祁淼，原告许雪胜的委托诉讼代理人韩冰及其他原告的共同推选诉讼代表人刚进到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王寒明等十九人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金,其中许雪胜主张逾期交房违约金39758.4元（以528000元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一点五计算至2018年5月18日止）、高丽美主张住房的逾期交房违约金47665.74元（以537409元为基数，自2017年1月1日按日万分之一点五计算至2018年7月1日止），高丽美主张的自行车车库逾期交房违约金及其他原告主张的逾期交房违约金均统一自2017年1月1日起算至2019年7月30日,另部分原告自愿撤回要求面积差价款及利息的主张（具体详见附表1）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王寒明等十九人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，十九原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。十九原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十九套房屋（含四个车库）原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告王寒明等十九人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十九份（含四份车库买卖合同），十九原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十九套（含四个车库）（详见附表1）。合同约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表2）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表2）。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：恒开公司于2018年5月18日将8-203室商品房交付原告许雪胜、于2018年7月2日将8-302室商品房交付原告高丽美时，许雪胜、高丽美分别出具《承诺书》一份，承诺书均载明：……项目尚未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，现本人个人原因，现主动要求提前办理交付手续。本人在接收房屋并办妥房屋交接后，不再以任何方式、任何理由要求恒开公司承担每月8元/平方米的租房补贴、逾期交房违约金、办理房屋产权证违约金等（包括但不限前述主张要求）法律责任。许雪胜出具的《承诺书》另备注：自2016年12月31日至2018年5月18日期间仍享有交房违约金。高丽美出具的《承诺书》另备注：2018年7月1日以后的租房补贴、逾期交房违约金、办理房屋产权证违约金，本承诺人自愿放弃。又查明：案涉部分房屋的产权登记面积均小于合同约定面积（详见附表3）。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与王寒明等十九人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告王寒明等十九人逾期交房违约金1039829元，详见附表4；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐娜等六人面积差价款40038元，详见附表4。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11898元，由被告恒开公司负担（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月二十二日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              诉讼      请求（元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五自2017年1月1日起计算至2019年7月30日）                  违约金      （元）              面积差      （元）                  王寒明              1-1303              72561.8              0              以514623元为基数                  徐  娜      王  超              1-503      1-40车库              69795              15362              以495000元为基数                  曹爱燕              3-1709              65071.5              0              以461500元为基数                  叶  超              1-603              66925.9              0              以474652元为基数                  井广志              1-205              63450              0              以450000元为基数                  刚  进              7-505      7-14车库              64010.4              0              以453975元为基数                  程昌梅              2-305              60113              34              以426340元为基数                  朱杭军      丁秀芹              1-2003              71205              16333              以505000元为基数                  张  兵              1-1903              68118.8              0              以483107元为基数                  林化军      郭  静              8-405      6-10车库              86029.2              8309              以610136元为基数                  高丽美              8-302      8-2车库              3732.55              0              以26472元为基数（车库）                  肖国华              1-2205              63776.27              0              以452314元为基数                  万红启              1-903              70500              0              以500000元为基数                  曹泰瑞              3-2009              62524.3              0              以443435元为基数                  张  静              2-106              68324              0              以484568元为基数      附表2：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  王寒明              2018年8月3日              10499                  徐  娜      王  超                            10499                  曹爱燕              2018年8月8日              9042                  叶  超              2018年9月9日              10499                  井广志              2018年8月4日              10509                  刚  进              2018年9月27日              7595                  程昌梅              2018年8月22日              9240                  朱杭军      丁秀芹              2018年9月17日              10499                  张  兵              2018年10月11日              10499                  林化军      郭  静              2018年8月26日              3216                  高丽美              2018年7月2日              6874                  肖国华              2019年2月17日              10590                  万红启              2018年8月6日              9483                  曹泰瑞              2018年8月26日              9042                  张  静                            11346      附表3：            原告              合同约定面积（m2）              产权登记面积（m2）              单价(元/m2)                  徐  娜      王  超              127.08              122.97              3737.8                  程昌梅              123.81              123.8              3443.5                  朱杭军      丁秀芹              127.08              122.97              3973.875                  林化军      郭  静              134.2              132.31              4396.42      附表4：            原告              面积差      （元）              违约金      （元）              诉讼费      （元）              违约金计算方式                  王寒明              0              72561.8              807              514623元×万分之一点五×940天                  徐  娜      王  超              15362              69795              964              495000元×万分之一点五×940天                  曹爱燕              0              65071.5              713              461500元×万分之一点五×940天                  叶  超              0              66925.9              737              474652元×万分之一点五×940天                  井广志              0              63450              693              450000元×万分之一点五×940天                  刚  进              0              64010.4              700              453975元×万分之一点五×940天                  程昌梅              34              60113              652              426340元×万分之一点五×940天                  朱杭军      丁秀芹              16333              71205              994              505000元×万分之一点五×940天                  张  兵              0              68118.8              752              483107元×万分之一点五×940天                  林化军      郭  静              8309              86029.2              1079              610136元×万分之一点五×940天                  许雪胜              0              39758.4              397              528000元×万分之一点五×502天                  高丽美              0              47665.74              496              537409元×万分之一点五×545天      26472元×万分之一点五×940天                  肖国华              0              63776.27              697              452314元×万分之一点五×940天                  万红启              0              70500              781              500000元×万分之一点五×940天                  曹泰瑞              0              62524.3              682              443435元×万分之一点五×940天                  张  静              0              68324              754              484568元×万分之一点五×940天                  合  计              40038              1039829              11898