广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24908号上诉人（原审被告）：肖冬云，女，汉族，1971年9月21日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号，统一社会信用代码：9144030031177672X0。负责人：张文鸿。上诉人肖冬云因与被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司（以下简称第一亚太物管深圳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖冬云的上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，驳回第一亚太物管深圳分公司一审全部诉讼请求；2．第一亚太物管深圳分公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、第一亚太物管深圳分公司收费标准过高且缺乏依据。第一，肖冬云是基于误解和诱导而签订了相关协议。肖冬云在签订涉案华南国际印刷制品包装物流园区（二期）《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《华南城房地产买卖补充及合同协议》是依据开发商相关宣传、华南城已投入使用部分实际经营情况及深圳市政府所谓重点项目的背书，肖冬云认为所购置物业为合法商铺，能正常行使商业用途，基于对“商铺”的管理费用的考量，肖冬云才未对15元／平米／月的收费标准表示异议；但是随着各大新闻媒体对深圳市华南城物流园项目违规用地、改变土地使用功能及相关政府官员因在该项目中贪污渎职等新闻报道曝光，涉案物业实际用地性质为仓储用地（工业用地），法定用途为仓储物流，显然不能作为商场（商铺），其收费标准也应该依据其仓储物流的用途约定合理的管理费收费标准。第二，比较涉案物业周边物流园，涉案物业服务费价格明显虚高，且参照广东省人民政府粤价【1999】90号文关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知中对于商铺的二级指导价格为14元／平米／月，第一亚太物管深圳分公司的服务远不能达到相关标准。第三，管理费价格的调整有合同依据。根据第一亚太物管深圳分公司提供的《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》（以下简称补充及合作协议）第九条第五款的约定，相关的管理费可根据华南城的实际情况进行调整。目前华南城的整体出租率不足30%，肖冬云的物业从2012年购置以来未被成功出租，第一亚太物管深圳分公司也不断削减管理人员。第一亚太物管深圳分公司一方面管理成本下降，一方面坚持高额管理费，显然不合理，不公平，双方应当重新约定物业服务费价格。二、第一亚太物管深圳分公司未履行合同约定的义务，肖冬云有权拒交物业费。第一，第一亚太物管深圳分公司未履行基本的物业管理义务。从肖冬云提供的五组证据可以看出，第一亚太物管深圳分公司管理的华南城物业存在墙体剥落，漏水渗水等房屋质量问题，且在其管理区域内曾出现吊顶垮塌事故，发现腐尸事件等等骇人听闻的事件，让已经入驻的商户人心惶惶，计划入驻的商户望而却步。第二，第一亚太物管深圳分公司没有履行合同约定以及法律法规规定的收费标准公示义务。第三，第一亚太物管深圳分公司未履行招商义务。肖冬云通过买卖合同附件四将商铺委托华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称华南城公司）全权出租后，华南城公司通过《前期物业管理服务合同》及补充及合作协议转委托第一亚太物管深圳分公司统一招商。第一亚太物管深圳分公司应承担统一招商的义务，但涉案物业一直空置从未成功出租。第一亚太物管深圳分公司对其应提供的招商服务履行不能，应当对该收费标准进行核减。三、肖冬云等业主购置涉案物业的目的是招商赚钱、出租牟利，第一亚太物管深圳分公司在享受收取物管费的同时，应当承担使肖冬云物业招商、租赁成功的配合义务，现在由于第一亚太物管深圳分公司及其关联公司造成肖冬云物业长期不能出租获利，肖冬云合同目的不能实现，依照合同法第94条的规定应解除双方的服务合同关系。四、万分之五违约金的比例过高，且肖冬云不必支付违约金。约定逾期违约金的《前期物业管理服务合同》签订时间在《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《华南城房地产买卖补充及合同协议》之后，肖冬云对此完全不知情。因此，《前期物业管理服务合同》的违约条款不能约束肖冬云。此外，第一亚太物管深圳分公司应承担本案一、二审诉讼费用。第一亚太物管深圳分公司未提交书面答辩状。第一亚太物管深圳分公司向一审法院起诉请求肖冬云：一、支付拖欠的应缴物业管理费及维修基金共计14230.63元（其中2B078号房物业管理费13997.42元、维修基金233.21元，从2016年3月31日计至2018年12月31日）；二、支付自应缴费之日起至实际支付欠费之日止的违约金（暂计至2018年12月31日为3461元）；三、承担本案的全部诉讼费用及其他第一亚太物管深圳分公司为实现债权的费用。一审法院认定事实：2012年12月29日，肖冬云与案外人华南城公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定肖冬云购买位于深圳市龙岗区平湖街道XX二期2号楼二层2B078号房，用途为仓储（物流），建筑面积为28.29平方米，购房总价为417722元。其中该合同第九条约定，华南城公司应于2013年3月31日前将本房地产交付肖冬云。该合同第二十四条约定，华南城公司依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳第一亚太物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，前期物业服务合同期限为5年，物业管理费由肖冬云按每月每平方米建筑面积15元交纳，日常收取的专项维修资金由肖冬云按政府规定的标准交纳。该合同附件五第1条约定，本合同标的房地产只能用于电子的仓储（物流）用途，买方未经卖方同意不按约定使用标的房地产的，应就违约天数按每天5000元的标准向卖方支付违约金，并于卖方指定期限内改正用途。在签订上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，2012年12月29日，肖冬云与华南城公司签订一份补充及合作协议，双方就肖冬云购买上述房地产事宜作补充约定。其中该协议第一条约定，肖冬云确认已充分理解并明白华南城的土地性质及规划用途，并承诺购买该房地产只能用于经营电子，同意遵守该约定用途，否则，肖冬云须向政府部门及华南城公司承担责任，按违约天数向华南城公司支付违约金每天5000元，并于华南城公司指定期限内纠正其违反用途的违约行为，同时，华南城公司有权禁止肖冬云进入及使用该房地产，直至肖冬云纠正其违约行为并向华南城公司承担违约责任后为止。该协议第四条第4.1款约定，华南城公司将可正常使用的房地产交付肖冬云的时间是2013年3月31日（肖冬云未按时足额缴纳该房地产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）；若肖冬云未在上述期间内办理完毕接收手续的，将视为华南城公司在2013年3月31日履行了交付义务。该协议第四条第4.2款约定，作为该房地产的业主，肖冬云授权委托华南城公司经营该房地产，肖冬云同意该房地产从2013年3月31日至2016年3月30日前的占有、使用、收益权由华南城公司保留和独享。该协议第九条约定，该房地产的物业管理已由华南城公司聘请深圳第一亚太物业管理有限公司（或华南城公司指定的其他物业管理公司）负责；前期物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，每月合计424元；2016年3月30日前，上述管理费等费用由华南城公司或华南城公司转租后的承租人承担；2016年3月31日起，有关费用的支付责任即归肖冬云或肖冬云的受让人承担；肖冬云须于每月5号前支付当月物业管理费，每逾期一天，须按所有应付未付款项的千分之三标准支付违约金直至付清时止。该协议第十一条约定，肖冬云作为该房地产的业主，不论任何时候均须依照法律规定承担该房地产的房屋专项维修资金及对房地产（含附属设施等）承担维修责任，房屋专项维修资金由物业管理公司代收，每逾期一日，肖冬云须按应付未付金额的千分之三支付违约金直至付清为止。2014年12月27日，华南城公司与第一亚太物管深圳分公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定华南城公司将其开发建设的深圳华南城项目委托第一亚太物管深圳分公司提供前期物业管理服务。其中合同第七条约定，物业管理费由业主/物业使用人按物业的建筑面积交纳，具体标准为专业市场5.50元/月/平方米，交易广场30元/月/平方米，住宅小区2.50元/月/平方米，写字楼13元/月/平方米，公寓2.50元/月/平方米，物业服务费按月交付，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。合同第二十二条约定，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，参照《住宅专项维修资金管理办法》及当地法规执行。合同第二十八条约定，业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，第一亚太物管深圳分公司有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准缴纳违约金。肖冬云购买涉案上述房产后，依约委托开发商华南城公司经营。2016年3月30日，委托经营期限届满后，华南城公司通知各业主收回房产，第一亚太物管深圳分公司遂向各业主追讨2016年3月31日之后的物业费及维修资金。第一亚太物管深圳分公司主张其诉请的物业费以竣工验收确定的建筑面积28.25平方米计算每月为423.75元，主张维修资金每个月为7.06元（参照《住宅专项维修资金管理办法》每平方米0.25元计算）。肖冬云辩称未收到华南城公司的收楼通知，确认未支付过物业费及维修资金。另查，涉案楼盘于2013年3月27日竣工验收，肖冬云于2014年4月30日取得涉案房产的房地产证，登记建筑面积为28.25平方米。一审法院认为，涉案楼盘于2013年3月27日竣工验收，根据肖冬云与华南城公司签订的补充及合作协议第四条第4.1款的约定，肖冬云购买的涉案房产已于2013年3月31日交付肖冬云，肖冬云在2013年3月31日至2016年3月30日期间委托华南城经营，故肖冬云辩称涉案房产尚未交付，无须交纳物业费的意见与事实不符，一审法院不予采纳。根据补充及合作协议第九条第9.4款的约定，在委托经营期间，物业费由华南城公司承担，委托经营期限届满后，物业费及维修资金应由肖冬云自行承担。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条规定，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。涉案楼盘为仓储用地，并非住宅物业，不实行政府指导价，物业费标准由双方进行约定，因此开发商华南城公司根据前期物业合同的内容与各业主在买卖合同中约定物业费标准为每平方米15元对业主有约束力，肖冬云请求降低或者拒付的理由不足，一审法院不予采纳。补充及合作协议中约定的逾期支付物业费违约金为每日千分之三标准过高，第一亚太物管深圳分公司请求按前期物业合同约定的标准每日万分之五计算，在合理范围内，一审法院予以支持。但前期物业合同中未约定维修资金逾期违约金标准，且第一亚太物管深圳分公司对维修资金只是代收代缴，故对第一亚太物管深圳分公司主张的维修资金逾期违约金，一审法院不予支持。综上理由，肖冬云作为涉案房产业主，应当依约支付拖欠的物业费及维修资金，故第一亚太物管深圳分公司要求肖冬云支付所欠的2016年3月31日至2018年12月31日期间的物业费13997.42元及日常代收取的物业专项维修资金233.21元，一审法院依法予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，第一亚太物管深圳分公司主张物业费的违约金自逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五的标准计至付清之日止，合法有据，一审法院予以支持，具体为：2016年4月至2018年12月期间每月物业费以423.75元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算。关于肖冬云反映的涉案楼盘经营不善问题，随着平湖各大重要交通枢纽工程的建设完成，经营环境必将得到改善，在这过程中，第一亚太物管深圳分公司、华南城公司与各业主应当加强沟通，摒除成见，共同商谈优化经营方案，合则共赢。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖冬云应于判决生效之日起三日内支付第一亚太物管深圳分公司2016年3月31日至2018年12月31日期间的物业费13997.42元及日常代收取的物业专项维修资金233.21元；二、肖冬云应于判决生效之日起三日内支付第一亚太物管深圳分公司逾期支付物业费违约金（2016年4月至2018年12月期间每月物业费以423.75元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算）；三、驳回第一亚太物管深圳分公司的其他诉讼请求。案件受理费121元（第一亚太物管深圳分公司已预交），由肖冬云承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。现肖冬云以物业服务费标准过高、第一亚太物管深圳分公司未完全履行合同义务为由，拒绝依约支付物业管理费，故二审争议焦点在于：一、肖冬云是否有权变更物业费标准；二、第一亚太物管深圳分公司是否已履行合同义务；三、肖冬云是否应支付违约金及违约金的标准。关于肖冬云是否有权变更物业费标准。本案中，肖冬云以对涉案房产性质存在误解而同意物业费标准为每月每平方米15元为由，要求调低物业费标准。但涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》载明肖冬云所购房产用途为仓储（物流），肖冬云在签字认可物业管理费标准为每月每平方15元之时已知道涉案房产用途性质，其主张对物业费的认可系基于对房产性质的误解，显与事实不符，本院不予采信。该物业费标准的约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，对双方均有约束力。肖冬云未经协商一致而单方要求降低物业费收费标准，于法无据，本院不予采纳。肖冬云还主张根据补充及合作协议第九条第9.5项的约定，其可以调整物业费。但该条内容为华南城公司或物业管理公司可按照相关规定和实际情况调整物业费，并未赋予肖冬云单方变更的权利，肖冬云该项主张并无事实依据，本院不予认可。关于第一亚太物管深圳分公司是否履行合同义务。根据查明事实，第一亚太物管深圳分公司是建设单位选聘的前期物业管理公司，也实际为涉案房产提供了物业管理服务。现肖冬云主张第一亚太物管深圳分公司未履行合同义务，应就其未履行义务的具体情形举证证明。肖冬云称涉案物业存在建筑质量问题，但建筑质量问题并非物业管理公司责任，而其提交的照片虽显示物业存在墙面剥落的情形，但画面亦显示相关区域下方进行了围挡，即采取了措施。故肖冬云的举证并不足以证明第一亚太物管深圳分公司未履行物业服务合同义务。此外，物业管理公司的公示义务与肖冬云的物业费支付义务并不构成对待给付关系，肖冬云以此拒交物业费并无法律依据，本院不予采纳。对于物业费收支的公示，肖冬云可另循法律途径主张。至于肖冬云提出的招商问题。第一亚太物管深圳分公司为涉案物业提供的是物业管理服务，前期物业合同和补充及合同协议也未约定第一亚太物管深圳分公司需为肖冬云招商，或在入驻率不足的情况下需减免物业管理费，肖冬云以第一亚太物管深圳分公司未履行招商义务、商户入驻率低而拒绝支付物业管理费，没有法律和合同依据，本院不予采纳。至于肖冬云与涉案物业开发建设单位华南城公司之间关于委托经营的约定，与第一亚太物管深圳分公司并无关联，且该委托经营关系已于2016年3月30日期满，第一亚太物管深圳分公司亦未向肖冬云主张2016年3月31日之前物业管理费，肖冬云以存在委托经营关系为由拒绝支付相应物业管理费，亦没有事实依据，本院不予认可。关于违约金。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。其次，肖冬云所签补充及合作协议对逾期支付物管费的违约金亦有约定。因此，第一亚太物管深圳分公司向肖冬云主张按每日万分之五计算逾期违约金，理据充分，本院予以支持。肖冬云未能举证证明该违约金标准过高，其要求调低或拒绝支付，均于法于理无据，本院予以驳回。综上所述，肖冬云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155.80元，由肖冬云负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年四月二十八日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。