河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终503号上诉人（原审被告、反诉原告）：金健民，男，1996年5月29日生，汉族，住河南省新县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏杨，男，1987年6月10日生，汉族，住河南省新县。上诉人金健民因与被上诉人张宏杨房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2019）豫1523民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金健民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金健民上诉请求：1、撤销新县人民法院（2019）豫1523民初2324号民事判决书；2、改判被上诉人继续履行合同并支付违约金或发回重审；3、本案诉讼费、反诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审法院认定上诉人与被上诉人的房屋买卖合同交易目的不能实现是错误的。2018年7月23日上诉人与原房主签订《二手房买卖合同》后上诉人将房屋装修可以直接入住，期间无任何人主张所有权或使用权。上诉人于2018年底将房屋挂网出售，张宏杨联系购买后双方签订房屋买卖合同，上诉人将房屋钥匙和电费卡交付被上诉人，随后被上诉人入住至2019年11月19日，长达8个多月没有任何人主张所有权或使用权。上诉人为履行合同将房屋交付给被上诉人，被上诉人付款、接收、占有房屋，双方实现了合同目的。2、原审法院认定上诉人对被上诉人的交易与交付构成对被上诉人权利的侵害是错误的。本案被上诉人已经接收、占有使用房屋，案外人黄某拿新县人民法院（2018）豫1523民初1381号民事判决书称房屋是自己的，要求被上诉人腾房不合法。黄某可以要求撤销上诉人与被上诉人之间的买卖合同，按照法定程序主张权利。被上诉人由于不懂法律，将房屋交给案外人，应当责任自担。现在，被上诉人可以提起撤销之诉要求撤销新县人民法院（2018）豫1523民初1381号民事判决书。3、原审法院认定双方行为属于不可抗力是错误的。无论新县人民法院（2018）豫1523民初1381号民事判决书还是本案，都与不可抗力无关。结合本案，造成目前结果的原因很多，而且都是人为的。二、原审判决适用法律错误。原审认定双方签订的合同合法有效，双方都有过错，由于没有法定不可抗力情形，就不能适用合同法第九十四条第一项规定，本案不存在不可抗力，不能适用该条款。本案上诉人不存在法定解除购房合同的情形，所以合同不能解除，应当继续履行。张宏杨经本院传票传唤未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩状。张宏杨向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》，责令被告立即退还购房款13.8万元整及利息（自被告收受购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率分别计算）并赔偿损失；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中明确赔偿损失数额为27600元。金健民向一审法院反诉请求：1、判令张宏杨继续履行合同并支付违约金；2、本案诉讼费用由张宏杨承担。一审法院认定事实：金健民与胡辉于2018年7月23日签订《二手房买卖合同》，约定胡辉将其位于叶林四街六号楼西侧第四层房屋出售给金健民，金健民按约定给付了购房款，胡辉将该房屋的钥匙及电费卡交给了金健民。随后金健民在网上发布该房屋出卖信息。张宏杨在网上看到该信息后与金健民联系，双方达成了房屋买卖意向，于2019年3月5日签订《二手房买卖合同》，约定金健民以198000元的价格将该房屋转让给张宏杨，张宏杨在给付了部分购房款后，金健民将房屋钥匙及户名为胡辉的电费卡交给了张宏杨，至此完成了房屋交付，张宏杨也入住该房屋。张宏杨先后共计交付给金健民购房款138000元。2019年11月19日案外人黄某持（2018）豫1523民初1381号民事判决书主张叶林四街六号楼西侧第四层房屋的所有权，要求张宏杨退出房屋。（2018）豫1523民初1381号民事判决书查明，2018年5月9日胡辉与黄某签订房屋出售合同书，约定将位于新县叶林四街六号楼西侧第七户四楼房屋以总价25万元的价格出卖给黄某，合同签订当日黄某支付了购房款，胡辉出具有收条，并将房屋钥匙交给了黄某，因为胡辉对房屋的装修行为引起诉讼，据此认定该房屋已实际交付给黄某，黄某对该房屋享有所有权，胡辉擅自更换门锁对房屋进行装修的行为侵犯了黄某的合法权益。张宏杨知晓该判决书内容后退出了该房屋，并要求金健民协商解决问题无果，故引起诉讼。一审法院认为，金健民在不知道胡辉将该房屋于2018年5月9日转让给他人的情况下，于2018年7月23日与胡辉签订《二手房买卖合同》，后又将该房屋在网上发布出售信息，于2019年3月5日与张宏杨签订《二手房买卖合同》，金健民与张宏杨双方均无证据证明在该交易过程中有恶意，因此二人签订的《二手房买卖合同》应认定为有效合同。但根据（2018）豫1523民初1381号生效的民事判决书认定，双方交易房屋在交易时所有权已属案外人黄某所有，因此双方签订的《二手房买卖合同》的合同目的不能实现，该合同应予解除，金健民收取张宏杨的购房款应予退还。由于在合同签订过程中，双方均无过错，且金健民已将房屋交付给张宏杨，张宏杨已入住，直到案外人黄某主张权力止，该房屋一直由张宏杨实际使用，据此，依照公平原则，张宏杨主张金健民给付自付款之日起的利息并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。但本判决书生效后，金健民如仍拒不按判决书指定的日期退还购房款，则应自判决书指定退款之日起按银行同期贷款利率给付张宏杨利息。金健民反诉要求履行双方签订的《二手房买卖合同》，基于人民法院生效的判决书，双方尽管签订《二手房买卖合同》的行为均无恶意、无过错，但该交易及交付行为对他人的权力构成了侵害，合同已实际不能履行，故金健民的反诉请求本院不予支持。本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人未能达成协议。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条第（一）项，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告金健民于本判决书生效后十日内一次性退还原告张宏杨购房款138000元，逾期则按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至购房款退清之日止。二、驳回原告张宏杨其他诉讼请求。三、驳回反诉原告金健民反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3550元，反诉费4260元，共计7810元，减半收取3905元，由原告张宏杨负担355元，由被告金健民负担3550元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明事实，上诉人金健民和被上诉人张宏杨于2019年3月5日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。虽然张宏杨在签订购房合同后已经取得房屋钥匙及电费卡，但由于生效的新县人民法院（2018）豫1523民初1381号民事判决书已经认定本案所涉房屋在金健民与张宏杨交易时已经属于案外人黄某所有，而且金健民在一、二审中均未能提供充分的证据证明其是房屋的所有权人或者有权出售房屋，因此张宏杨以和金健民签订《二手房买卖合同》取得案涉房屋所有权的合同目的不能实现。由于金健民不能证明其系房屋所有权人，也没有提供证据否定新县人民法院（2018）豫1523民初1381号民事判决书所认定的事实，且案外人黄某已经向张宏杨主张权利，因此原审认定金健民和张宏杨的交易与交付对他人权利构成侵害并驳回金健民的反诉请求符合法律规定。本案中，虽然金健民和张宏杨签订《二手房买卖合同》时并不存在恶意，但金健民在出售房屋时该房屋并不属于金健民所有，由于金健民在没有取得房屋的所有权时即出售案涉房屋，而且事实上张宏杨也不能依据《二手房买卖合同》而取得房屋的所有权，因此金健民的行为违反了《二手房买卖合同》第七条规定且导致合同目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，应当解除金健民和张宏杨签订的《二手房买卖合同》。根据《民法总则》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。由于本案并不存在上述情形，因此原审法院认定本案存在不可抗力并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定解除合同适用法律不当，金健民的该项上诉理由成立。虽然原审法院适用法律错误，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，原审裁判结果正确，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，本院对原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定错误的瑕疵予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由上诉人金健民承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二〇年四月十四日书记员 余子龙