云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云23民终442号 上诉人（原审原告）：李子付，男，1972年1月23日生，汉族，高中文化，建筑工人，住楚雄市。 上诉人（原审原告）：杨翠珍（系李子付妻子）：女，1974年10月20日生，汉族，初中文化，建筑工人，住址同上。 共同委托诉讼代理人：鲁绍福、赵刚，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人（原审被告）：杜朝琼，女，1960年8月28日生，汉族，初中文化，退休工人，住楚雄市。 上诉人（原审被告）：董应多（系杜朝琼丈夫），男，1951年6月12日生，汉族，大学文化，退休工人。住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：艾可生，云南义达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原审第三人：楚雄元诚地产经纪有限公司。住所地：楚雄市开发区莲花池小区27号商铺。 法定代表人：黄天勇，系总经理。 委托诉讼代理人：罗永艳，系公司行政部经理。代理权限：特别授权代理。 李子付、杨翠珍诉杜朝琼、董应多及原审第三人楚雄元诚地产经纪有限公司（以下简称元诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院审理后，于2019年7月5日作出（2019）云2301民初175号民事判决，李子付、杨翠珍不服提出上诉，本院于2019年9月2日作出（2019）云23民终1263号民事裁定，发回重审。一审法院重审后，于2019年12月16日作出（2019）云2301民初4199号民事判决。上诉人李子付、杨翠珍、杜朝琼、董应多不服，均提出上诉。本院于2020年3月11日受理后依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人李子付、杨翠珍的共同委托诉讼代理人鲁绍福、赵刚，上诉人杜朝琼、董应多及其共同委托诉讼代理人艾可生，原审第三人元诚公司的委托诉讼代理人罗永艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李子付、杨翠珍的上诉请求：1.撤销一审第二项中的利息损失22700元，改判上诉人不赔偿被上诉人利息损失；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人杜朝琼、董应多向上诉人承担违约金290000元；3.一、二审案件受理费、保全费由被上诉人杜朝琼、董应多承担。事实及理由：一、一审法院遗漏认定案件事实。1.一审遗漏上诉人支付首付之日，被上诉人未按照合同约定，移交该房屋钥匙的事实。通过几次庭审直播能看出，被上诉人在委托中介售房过程中，只交了一把看房钥匙给原审第三人，该钥匙至今仍在原审第三人处，其余钥匙至今未交付，原审第三人也认可上述事实。2.一审遗漏认定被上诉人在办理完不动产权证后有先履行通知上诉人及原审第三人的义务，即领证后及时通知上诉人的义务后，上诉人才有履行付款义务的事实。只有被上诉人及时通知上诉人产权证已办到，并将产权证交付原审第三人的情况下，上诉人才能确定办证事实和支付房款。本案中，《房屋买卖居间合同》中留有双方的联系方式，被上诉人自始至终未告知过上诉人不动产权证已领到的事实，从庭审来看，被上诉人仅照了一张“不动产权证”的外壳给原审第三人，并无产权登记信息和内容，造成上诉人和原审第三人均无法确认是否办到产权证的事实，被上诉人没有尽到约定的通知义务，违约在先。3.一审遗漏认定上诉人积极支付购房款后，被上诉人消极对待，将116万元款项退回上诉人账户的行为违约。二、一审认定“原告收到第三人通知后，亦未对被告是否取得产权证事宜进行查证及表明付款态度，而是采取消极不理的应对”无法律和事实依据。不动产权证不是随便可以查询的，上诉人只是自然人，无查询被上诉人个人信息和财产状况信息的主体资格。因双方争议未进入诉讼程序，有关机关或律师也无法进行查询，更何况上诉人一直与原审第三人沟通，向被上诉人核实是否已办到不动产权证。如办证真实，上诉人愿意按居间合同约定付款，但被上诉人自始至终只向原审第三人发了一份无产权人信息及登记情况内容的“不动产权证”外壳，原审第三人要求出示不动产权证，被上诉人也未出示，充分的说明被上诉人故意隐瞒办证事实，不是上诉人有意消极应对。一审法院在遗漏认定上述事实的情况下，判决上诉人承担利息损失22700元错误，二审应予撤销并改判上诉人不承担利息损失。三、基于被上诉人杜朝琼、董应多存在上述违约事实，一审未判决被上诉人承担违约金290000元明显不当，二审应予改判并支持上诉人的该项诉讼请求。综上，双方签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》后，上诉人已按合同约定履行了全部的付款义务，虽然被上诉人退回了部分款项，但不能导致合同不能正常履行，被上诉人消极对待的行为违约。一审判决部分内容并无不当，上诉人只是针对利息损失22700元的赔偿和违约金290000元的支付和诉讼费、保全费的分担有异议，请求二审法院依法查清案件事实后进行公正判决。 上诉人杜朝琼、董应多针对李子付、杨翠珍的上诉辩称，一、李子付、杨翠珍上诉的真实原因，系其在知道杜朝琼、董应多不服一审判决上诉后，才提出上诉，其上诉不是认为一审判决存在问题。二、杜朝琼、董应多始终按照合同和协议约定积极履行义务，不存在任何违约行为，反而是李子付、杨翠珍在签订合同和协议后就采取关闭手机或不接电话、拒绝添加微信请求等方式切断双方的联系，李子付、杨翠珍故意拖延拒不按约定支付购房款。1.杜朝琼、董应多已履行合同约定的交付房门钥匙义务，李子付、杨翠珍陈述“在委托中介售房过程中，只交了一把房门钥匙给第三人，该钥匙至今在第三人处，其余钥匙仍在被上诉人手里”不属实。双方在《房屋买卖居间合同》约定甲方应于首付之日移交房门钥匙，而不是全部钥匙。另外双方在签订合同和协议后，又口头约定“杜朝琼、董应多家先交一把房门钥匙给李子付家，交房时双方到小区物管处变更户主登记，剩余钥匙在交不动产权证时一起交付”，当天签完合同和协议晚上8点多，杜朝琼拿出钥匙交给李子付时还说“我家还有两个花盆、一个猪槽”，但李子付说“慢慢的又拿得呢，我家这几天没有时间，要过一段时间才去装修呢，我家是出钱全权委托中介帮忙买房子，并且付了钱给中介，我家买房的事情，全部委托中介全权代办，有什么事情你家直接和中介打交道就可以了，中介全权代表我们了”。2.为方便李子付、杨翠珍以后付款，杜朝琼、董应多在写定金收据和收条上分别写了自己的银行账号，但李子付收到收条第二天就联系不上，杜朝琼只好在签订合同后的第三天，即2018年10月17日上午10点左右，把房门钥匙交给中介工作人员徐立彪，并与徐立彪一起到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记后，徐立彪代表李子付、杨翠珍接收了钥匙和房屋，徐立彪还按李子付的要求将房屋打扫干净，并将杜朝琼原放在房内的花盆、猪槽搬至中介办公室摆放。杜朝琼提供的证据材料能证明上述事实，且李子付、杨翠珍在占有房屋后一周内就对房屋花园阳台进行改造，也证明了李子付、杨翠珍已实际占有房屋。三、杜朝琼、董应多已履行了通知、告知义务，因无法联系上李子付、杨翠珍，只能告知中介，由中介进行转告，中介称“联系不到李子付、杨翠珍”。杜朝琼、董应多多次催促李子付付款，直到2018年12月22日，已经超过合同约定的付款期限31天后，在无奈的情况下，只好书面通知李子付、杨翠珍和中介解除合同，但中介拒绝接收书面通知，杜朝琼只好将解除通知通过微信发给中介工作人员。李子付、杨翠珍和中介的行为明显属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，依法应视为条件成就。李子付、杨翠珍称无法核实是否办到产权证，与其诉讼事实中明确提及交易房屋的不动产权证号自相矛盾，其又狡辩仅看到不动产权证外壳无法核实领证事实及内容，与杜朝琼、董应多在领证前一天曾约其一起到物管处领证的事实不符。四、一审认定“原告收到第三人通知后，未对被告是否取得产权证进行查证及表明付款态度，而是采取消极不理的应对”有理有据，但一审仅判决李子付、董应多承担利息损失22700元损害了杜朝琼、董应多的合法权益，应当按照《中华人民共和国合同法》第六十三条规定判决其承担总购房款20%的违约金，即29万元。五、杜朝琼、董应多退还李子付、杨翠珍116万元是履行合同约定的退款义务，符合法律规定和双方合同约定。李子付、杨翠珍的起诉及上诉均没有事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求，改判支持上诉人杜朝琼、董应多的上诉请求。 上诉人杜朝琼、董应多的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人李子付、杨翠珍的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对已采信证据所载明的事实认定错误。1.上诉人收到被上诉人首付款（含定金）100万元后，2018年10月14日，三方自愿签订了《房屋买卖居间合同》《补充协议》。一审却将该事实认定为“签订合同三月内原告给付被告首付款100万元（含定金）”，将被上诉人支付首付款100万元的时间从签订合同前，推迟到签订合同后3个月内。2.上诉人在联系不到被上诉人的情况下，2018年10月17日上午，上诉人杜朝琼把钥匙送到中介，交给中介工作人员徐立彪，并在在徐立彪的带领下，一起到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记手续，徐立彪代表被上诉人接收了钥匙和房屋，并按被上诉人李子付的要求，当即把房屋内的爆竹皮打扫干净，徐立彪还把上诉人原来放在客厅里的2个花盆搬出运送到公司办公室保管。以上事实与徐立彪书写的收房《收条》和物管公司出具的《情况说明》完全一致，相互印证，且符合客观事实。2019年9月11日下午，中级法院原二审开庭过程中，被上诉人当庭承认2018年10月17日到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记手续。因此，一审认定“2018年10月17日被告杜朝琼、董应多到世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋（以下简称案涉交易房屋）物业管理处变更业主信息为原告李子付、杨翠珍。”的事实错误。二、一审采信证据偏袒被上诉人，对已经采信的证据载明的事实不作认定，或断章取义不作完整的事实认定。1.因为上诉人无法联系到被上诉人，在本案原二审诉讼过程中，上诉人以《答辩状》为载体，第二次书面通知被上诉人解除合同。《答辩状》已当庭交被上诉人及原审第三人的代理人，原二审采信了该《答辩状》，但对《答辩状》载明的事实内容，不作出认定。2.一审对已采信证据载明的事实断章取义，隐瞒证明事实。被上诉人支付1万元委托购房费，全权委托原审第三人购买上诉人的房屋。原审第三人的工作人员徐立彪代表被上诉人接收房屋和钥匙，并带领上诉人到小区物管处办理户主信息变更登记的第二天，被上诉人支付了8千元给原审第三人，尚欠2千元未支付。上诉人和原审第三人约定，需原审第三人用一切手段协助被上诉人办理过户登记后，才能获得这2千元。原审第三人出具给的收款收据上已注明“其余2000元过户之日付清”。若被上诉人败诉，原审第三人的利益也将受到损害，可见，被上诉人和原审第三人之间存在利益关系，是本案中的利益共同体。一审采信了该证据，但对“其余2000元过户之日付清”的事实不作认定，其目的昭然若揭。按合同约定，被上诉人第一次付款是原审第三人代替被上诉人接收房屋并办理户主信息变更登记的次日，第二次付款是“过户之日”，足以证明，原审第三人是被上诉人的委托购房人，被上诉人支付佣金是根据受托人完成购房情况的阶段性成果相应支付的，本案原审第三人已经不是提供中介服务中间方，而是专为购房人服务的受委托人。3.一审采信证据偏袒被上诉人。原审第三人为了2000元的利益，与被上诉人恶意串通、颠倒黑白，作出虚假陈述。原一审庭审中，被上诉人和原审第三人都不承认被告已交付房屋的事实，也不承认到小区物管处办理过户主信息变更登记和被上诉人已对房屋花园阳台进行改造的事实。在上诉人提交的一系列证据证明下，在2019年9月11日下午和2019年11月27日下午中级法院和市法院的审理过程中，被上诉人和原审第三人才改口承认接收到上诉人交付房屋、被上诉人实际占有房屋和钥匙，以及办理过户主信息变更登记和改造花园阳台的事实。且物管处出具的《情况说明》载明的户主信息变更登记时间为2018年10月17日，与原审第三人的工作人员徐立彪书《收条》的落款时间（2018年10月17日）一致，且与被上诉人实际占有和使用房屋以及改造花园等事实互相印证，与被上诉人的答辩相互印证。这与被上诉人收到房屋后的第二天（2018年10月18日）支付第三人佣金（即：实为委托购房费）8000元的收条落款时间一致，《收条》信笺纸上还印刷有“58同城”字样。上述事实能形成证据锁链，一审法官却以无法核实真实性为由，不予采信，失去了公正性。三、一审认定事实偏袒被上诉人，采信证据随意取舍，对证据证明的内容随意取舍，断章取义、前后自相矛盾。1.《房屋买卖居间合同》约定：“甲方解除合同的，应书面通知乙方”赋予了上诉人单方制作书面《通知》的权利。《合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自已的义务。上诉人单方制作书面《通知》是行使合同约定的权利。因为上诉人无法联系到被上诉人，上诉人将书面《通知》交给原审第三人，由原审第三人转告被上诉人，但原审第三人拒收，上诉人只好于2018年12月22日早上11点39分通过微信发给负责原审第三人的工作人员徐立彪，要求徐立彪转发给被上诉人、在原一、二审庭审过程中，原审第三人承认已转发给被上诉人，且微信记录已作为上诉人的证据提交，但一审法院对微信记录的内容没有作出认定和采信，前后自相矛盾。上诉人认为此《通知》是本案的源头，应依法采信。2.一审采信证据毫无依据，随意取舍。上诉人第二次单方制作书面《通知》后，因为无法联系到被上诉人，上诉人已将第二次书面《通知》和退还被上诉人91万元购房款的转款《客户专用回单》，以及《银行交易明细》一并交二审法院，这是上诉人第三次书面通知原告解除合同。但一审却以两次书面《通知》“系被告单方制作”为由，只是采信了其中的《银行交易明细》，不采信上诉人两次单方制作书面《通知》和上诉人书面通知被上诉人解除合同的事实，违背了事实的真实性和合同约定。3.一审对证据证明内容随意取舍。按照合同约定应该退还被上诉人91万元购房款的《银行交易明细》和转款的事实被采信，但却不认定上诉人已按照合同约定退还原告91万元购房款的事实和上诉人已经按照合同约定全面履行了合同约定的通知和退款的事实。4.一审对证据证明的内容不作出客观全面的认定。被上诉人收到上诉人单方解除合同后退还的91万元购房款后，其为了达到强迫交易的目的，时隔1个多月（2019年10月22日）又把退还的91万元中的25万元再次汇入上诉人的账户中，并在庭审过程中谎称“2019年9月21日支付了被告购房款25万元，房款已全部履行完毕”。上诉人得知被上诉人已退还25万元次日早上，上诉人又再次退还被上诉人按25万元。上诉人的这一行为，完全是全面履行合同约定的义务行为，是上诉人诚实守信的表现。对此，双方都提交了相应的证据证明，且转款证据和事实已被一审采信，但一审却不予认定上诉人按合同约定行使解除权后，已全面履行了通知和退款的事实。四、一审理解认定事实错误，引用法律错误，违背合同约定。《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定，乙方未按照本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付违约金，超过15日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应按房屋成交总价的20%向甲方支付违约金和第九条第一款约定，本合同未尽事项，甲、乙、丙三方另行议定，签订补充协议。以及《补充协议》对首付款100万元以后的付款条件和违约责任等内容明确约定“2019年的停车费、物管费由李子付支付，甲方领取不动产权证乙方支付20万元，不动产登记证交乙方保管”和“甲方领取不动产登记证之日乙方支付20万元整给甲方，产权证交由乙方保管”。《房屋买卖居间合同》和《补充协议》约定的都是非格式条款，并且约定“付款在先，交证在后”是完全一致、清楚、明确的，并不存在约定不明的问题。一审认为双方约定不明，是认识理解错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十二条适用法律错误。一审将上述约定理解为“被告将不动产权证交由第三人，第三人告知原告，原告向被告支付20万元房款后，第三人将不动产权证交由原告保管”完全违背了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的约定。这也是被上诉人和原审第三人歪曲合同约定的狡辩说法。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审认为上诉人在履行合同方面也有瑕痴，无任何依据。被上诉人不是履行合同有瑕疵，而是故意长期违约，应该按照合同约定承担解除合同的违约责任。五、一审有法不依，以权代法，违背了合同约定和法律规定，依法应该予以撤销，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。1.被上诉人长期玩失踪，上诉人多次打电话，无法接通，电话关机，并拒绝接受上诉人添加微信的请求。自签订合同后，双方从来没有见过面。一审法院两次通知开庭，二审法院两次通知开庭，以及本案二审被上诉人都没有出庭的事实。上诉人于2018年11月20日晚上20点35分通知被上诉人一起到开发商处领取不动产登记证书，但无法联系到被上诉人，只好告知原审第三人工作人员，但原审第三人也未去的事实有光盘和电话录音证明。杜朝琼拿回不动产登记证书后，通过微信把不动产登记证书发给原审第三人的工作人员徐立彪，要求其转发给被上诉人，并催促被上诉人按照约定付款20万元整，但原审第三人的工作人员徐立彪称联系不到被上诉人。时至2018年12月22日，已经超过合同约定的付款期限31天，上诉人在无奈的情况下，只好通知被上诉人和原审第三人，按照《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定解除合同，并以书面形式通知了被上诉人和原审第三人。2019年9月11日下午，原二审开庭过程中，原审第三人承认收到了上诉人的微信聊天信息并转发给被上诉人。2019年11月27日下午，一审法院重审开庭过程中，原审第三人再次承认上述事实。2.一审认定从2018年11月25日，上诉人通过微信将不动产权证通知发给原审第三人的工作人员徐立彪，并要求其转告被上诉人。但从上诉人转发之日起至被上诉人收到原一审（2019）云2301民初175号败诉判决后的第五天，即2019年7月10日，被上诉人为了实现强迫交易的目的才向上诉人账户支付20万元，期间被上诉人违约227天。同时，一审也认定被上诉人违约时间超过15日的，上诉人有权解除本合同，但应书面通知被上诉人，被上诉人应按房屋成交总价款的20%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第四十五条第一、二款规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。案涉合同约定了上诉人行使解除权的条件是被上诉人违约超过15日。一审认定被上诉人违约227天，但一审有法不依，以权代法，一审判决违反了合同约定和上述法律规定。3.《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人在合同签订后已按照合同约定全面履行合同义务，没有任何瑕疵。一审在没有任何证据证明的情况下，认为上诉人履行合同有瑕疵，完全是无中生有，违背事实。一审认为“被告在取得不动产权证后仅告知了第三人，未移交不动产权证”，但《房屋买卖居间合同》和《补充协议》约定“乙方支付20万元整给甲方，产权证交由乙方保管”，都是“付款在先，交证在后”。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，上诉人的做法有合同依据和法律依据。相反，被上诉人长期违约，应该依照合同约定承担解除合同等违约责任。4.一审在庭审过程中，不允许上诉人陈述事实侵犯了上诉人的诉讼权利，书记员未对庭审情况作出客观真实的记录。上诉人要求按照合同约定执行，得不到支持，反而要上诉人承担被上诉人的诉讼费、保全费12730元极其不公正。5.在被上诉人的上诉状列举的事实否定了其起诉状捏造的事实和证据，证明被上诉人的起诉完全是捏造事实，一审不依法追究被上诉人捏造事实、虚假诉讼的法律责任，反而为其实现强迫交易的目的撑腰打气，提供保护，违背合同，违背事实，违背法律规定作出（2019）云2301民初4199号判决书。该判决公开支持、鼓励长期玩失踪，长期违约，捏造事实的一方，支持用强迫交易的方式、手段解决交易纠纷，惩罚了诚实守信，按照合同约定全面履行合同义务的一方。 上诉人李子付、杨翠珍对杜朝琼、董应多的上诉辩称，杜朝琼、董应多的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。 原审第三人元诚公司陈述意见为，我公司是严格按照《房屋买卖居间合同》和《补充协议》履行居间义务。 一审认定本案法律事实：2018年8月，原告李子付、杨翠珍通过第三人元诚公司介绍，欲购买被告杜朝琼、董应多位于楚雄市鹿城镇案涉交易房屋，并向被告杜朝琼支付定金人民币10万元，其中2018年8月31日支付定金3万元，2018年9月1日支付定金7万元。被告杜朝琼出具了定金收据。2018年10月14日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人元诚公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：原告购买被告位于楚雄市复兴苑245幢2号别墅，建筑面积276.48㎡，土地使用权证楚土国用（2013）第2352号；房屋总价款145万元，签订合同三月起原告给付被告首付款100万元（含定金），待被告领取不动产权证后，原告支付被告20万元整，待契税发票满两年产权过户原告支付被告房屋尾款25万元；第三人提供中介服务，中介费共计1万元，由原告承担；被告应于支付首付之日腾出房屋交给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；违约责任，除贷款机构的原因，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的0.5‰向被告支付违约金。逾期超过15日的，被告有权解除本合同。被告解除合同的，应书面通知原告。原告应按房屋成交总价款的20%向被告支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。被告应自解约通知送达之日起三个工作日内退还原告除违约金和应付税费之外的已付款。除不可抗力影响外，被告未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告应按原告已付房款的0.5‰支付违约金,逾期交房超15日的原告有权解除合同并退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；被告或原告未如约履行义务造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方向守约方支付每日300元违约金；双方同意于契税发票满两年之后七个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记,并按照规定的期限和条件及时全面地履行相关手续和提供完备资料；办理产权过户手续所发生的税费等一切费用由原告承担；2019年的停车费、物管费由李子付支付，被告领取不动产权证原告支付20万元不动产权证交由原告保管。同日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人元诚公司（丙方）签订《补充协议》，约定：原告购买被告的案涉交易房屋，房屋成交价为人民币145万元，此房价已包含配套设施费、维修基金、契税、一切费用。签订本合同之日，双方约定原告支付被告房屋首付款100万元，待被告领取不动产权证之日，原告支付20万元整给被告，产权证由原告保管，待契税满两年产权过户成功之日，原告当日支付25万元整给被告，房屋款项全部付清，产权过户由元诚公司负责办理，2019年房屋发生所有费用由李子付承担，该房屋所有款项以收款收据为主。《房屋买卖居间合同》、《补充协议》签订当天，原告李子付、杨翠珍支付被告购房款90万元，加之前支付的定金10万元，二被告在2018年10月14日已收到二原告购房款100万元。2018年10月17日被告杜朝琼、董应多到物业管理处变更业主信息为原告李子付、杨翠珍。2018年10月18日，原告李子付、杨翠珍支付第三人元诚公司中介费用8000元。案涉交易房屋《不动产权登记证》载明办证时间是2018年10月22日。被告自认于2018年11月21日领取不动产权证，11月25日微信通知第三人元诚公司工作人员已领取不动产权证。2019年1月6日，楚雄市城市管理综合行政执法局西城管理执法大队，对原告李子付违法浇灌阳台占用公共绿化的行为，发出责令整改通知书,目前占用公共绿化的行为已自行整改完毕。案涉交易房屋缴税时间为2017年6月9日。另查明，原告李子付、杨翠珍于2019年1月8日起诉本案[原审案号（2019）云2301民初175号]，原审一审于2019年7月5日宣判，宣判后原告李子付于2019年7月10日转款20万元至被告杜朝琼账户，后二原告提起上诉，二审法院2019年8月6日受理后，被告杜朝琼于2019年9月18日转款91万元至原告李子付账户。二审于2019年9月20日裁定撤销（2019）云2301民初175号民事判决，将本案发回重审。原告李子付于2019年10月22日转款25万元至被告杜朝琼账户，被告杜朝琼于2019年11月26日转款25万元至原告李子付账户。 一审认为，原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多，第三人元诚公司签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖居间合同》系第三人元诚公司提供的格式合同，根据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，关于房屋价款的支付方式双方认可是按《补充协议》约定的方式履行，而非适用《房屋买卖居间合同》约定的支付方式，即：原、被告买卖双方签订合同当日即支付首付款100万元，待被告领取不动产权证之日原告支付20万元，产权证由原告保管，待契税满两年产权过户成功之日，原告当日支付25万元给被告，房款全部付清。现本案原、被告双方争议的焦点在于对“待被告领取不动产权证之日原告支付20万元，产权证由原告保管”这一约定的理解，原告认为被告领取不动产权证后，将产权证交给原告或第三人，原告支付20万元房款，被告认为其领取产权证后告知第三人或原告，原告就应支付20万元房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，本院认为双方在履行上述约定发生争议时，本应协商达成补充协议，但双方一直未能对此达成一致意见，而本案中双方合同签订后，原告已按约定支付绝大部分购房款，被告也对涉案房屋进行物业管理变更登记，原告还对房屋花园进行部分改造，被告庭审中自认已向原告移交房屋，本案合同约定的绝大部分合同义务双方实际已履行完毕，故按法律规定本着有利于实现合同目的的方式解释该“争议约定”，应是被告将取得的不动产权证交由第三人，第三人告知原告，原告向被告支付20万元房款后，第三人将不动产权证交原告保管。本案中，被告在取得不动产权证后仅告知了第三人，未移交不动产权证，原告在收到第三人通知后，亦未对被告是否取得产权证事宜进行查证及表明付款态度，而是采取消极不理的应对。比较双方在此合同履行环节的行为，因对合同约定的理解不一致双方均存在履行瑕疵，被告未移交不动产权证的行为未对原告造成损失，而原告未积极查证并履行付款义务的行为则对被告因未能尽早占有20万元房款造成一定损失，综合本案情况，本院认为原告对此应赔偿被告20万元房款自2018年11月25日起至2019年7月9日的利息损失，按双方合同约定的日0.05%计算，即22700元（20万元×0.05%×227天）。鉴于本案主合同义务已大部分履行完毕，双方在合同履行过程中均存在履行瑕疵，被告答辩提出的合同解除不能成立，本案所涉合同应继续履行为宜。即原告应向被告继续支付被告退回的房款116万元，被告应协助原告办理产权过户登记手续，产权过户产生的相关税费按照合同约定由原告自行承担。原告诉请的违约金，本院已评述双方在本案中存在履行瑕疵不存在违约，故原告诉请没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定判决，一、原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充合同》有效；二、原告李子付、杨翠珍在本判决生效后十日内支付被告杜朝琼、董应多房款人民币116万元，利息损失22700元，合计1182700元；被告杜朝琼、董应多在本判决生效后十五日内协助原告李子付、杨翠珍办理楚雄市鹿城镇世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋不动产权过户登记手续，办理产权过户登记手续产生的相关税费由原告李子付、杨翠珍自行承担；三、驳回原告李子付、杨翠珍的其他诉讼请求。案件受理费20460元，保全费5000元，由原告李子付、杨翠珍负担12730元（已交）；由被告杜朝琼、董应多负担12730元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳）。 上诉人李子付、杨翠珍一审诉讼请求：1.请求确认原告与被告、第三人于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》有效；2.请求判决位于楚雄市鹿城镇世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋（不动产权证号：云2018楚雄市不动产权第0013993号，建筑面积286.6平方米，房产总价值145万元）归原告所有；3.判决被告将不动产权登记证书暂交原告保管；4.判决两被告继续履行合同，并于判决生效之日起15日内协助原告办理不动产变更登记手续；5.判决被告支付违约金29万元；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人李子付、杨翠珍对一审认定事实无异议，但认为一审遗漏其上诉状罗列的事实。上诉人杜朝琼、董应多对一审认定事实的异议和认为遗漏部分以上诉状为准。原审第三人对一审认定事实无异议。对各方当事人无异议的一审认定的法律事实，本院予以确认。对上诉人李子付、杨翠珍、杜朝琼、董应多认为遗漏的事实，本院将结合二审查明事实予以认定。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 根据各方当事人陈述及在卷证据材料，二审查明本案法律事实如下：2018年8月，李子付、杨翠珍通过元诚公司介绍，欲购买杜朝琼、董应多位于楚雄市鹿城镇世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋。经元诚公司居中沟通协调，李子付分别于2018年8月31日和9月1日两次向杜朝琼支付购房定金10万元。2018年8月31日杜朝琼向李子付出具定金收据，证明已收到上述两笔购房定金，并在收据备注该房成交价为145万元、所有房屋交易相关税费及费用由李子付承担及买卖双方收转款银行账号。2018年10月14日，杜朝琼、董应多（甲方）与李子付、杨翠珍（乙方）及元诚公司（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》，约定：1.乙方购买甲方位于楚雄市复兴苑245幢2号别墅，建筑面积276.48㎡，土地使用权证楚土国用（2013）第2352号；2.房屋总成交价145万元，签订合同之日乙方应向甲方支付定金10万元，在申请办理房屋产权过户前，甲方违约的双倍返还定金，乙方违约的无权要求甲方返还定金，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款，剩余房款135万元，甲乙双方约定乙方应于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清；3.签订本合同之日起，乙方给付甲方首付款100万元整（含定金），待甲方领取不动产权证后，乙方支付甲方20万元整，待契税发票满两年产权过户乙方支付甲方房屋尾款25万元；4.丙方为甲乙双方提供真实有效的订约信息，充当订约介绍人和撮合人，协助、指导甲乙双方订立合同，协助办理或代办交房、过户及贷款等手续，为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利，中介服务费1万元由乙方承担；5.甲方应于支付首付之日腾出该房屋，交给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；6.除贷款机构的原因，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应按照房屋成交总价的20%向甲方支付违约金并承担此次交易中双方的全部交易税费，甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款；7.除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的0.5‰支付违约金,逾期交房超15日的，乙方有权解除合同并退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；8.甲方或乙方未如约履行义务造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方向守约方支付每日300元违约金直至实际履行完毕之日止；8.在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其他一切交易中所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收件凭证，办理产权过户手续时，丙方及时提供；9.甲乙双方同意于契税发票满两年之后7个工作日，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记,并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料，办理产权过户手续所发生的税费等一切费用由乙方承担；10.本合同未尽事项由甲、乙、丙三方另行议定，签订补充协议，补充协议约定的事项为2019年的停车位费、物管费由李子付支付，甲方领取不动产权证乙方支付20万元，不动产权证交由乙方保管。同日，三方签订《补充协议》约定此协议同《房屋买卖合同》具有同等法律效力，同时约定：李子付购买杜朝琼、董应多位于楚雄复兴苑245幢2号房屋，房屋成交价为145万元，此房价已包含配套设施费、维修基金、契税、一切费用；签订本合同之日，双方约定乙方李子付支付杜朝琼、董应多房屋首付款100万元，待甲方领取不动产权证之日，乙方支付20万元整给甲方，产权证由乙方保管；待契税满两年产权过户成功之日，乙方当日支付25万元整给甲方，房屋款项全部付清；产权过户由元诚公司负责办理；2019年房屋发生所有费用由李子付承担；该房屋所有款项以收款收据为主。三方签订《房屋买卖居间合同》《补充协议》当天，在元诚公司见证下，李子付向杜朝琼、董应多支付购房首付款100万元（已含定金10万元），杜朝琼、董应多出具收条；元诚公司收到房东董应多交来待保管的真空管太阳能发票一张（2800元）、燃气安装工程款发票一张（3600元）、水电表可视对讲及安装发票一张（2290元）、办证费用明细收据一张（21984元）、住房买卖契税发票一张、车位费收据一张（480元）、2018年物管费收据一张（2871.36元）、系统集成安装费收据一张（350元）、电视收视初装费发票一张（450元）、空白房屋交接书一张、消防安全责任书一张、业主办理入伙手续会签表一张、YJC-2003世纪花园二期复兴苑1-B-245-2商品房购销合同原件一本，元诚公司出具收条，且收条中有“以上票据原件由元诚调查保管并承担票据的相关责任”的备注，李子付同时在收条备注“以上票据原件在元诚地产公司处保管”。2018年10月17日，杜朝琼、董应多和元诚公司工作人员徐立彪共同到物业管理处变更交易房的物业业主信息为李子付、杨翠珍，并由徐立彪代表李子付、杨翠珍接收了杜朝琼移交的一把钥匙和房屋，10月18日，李子付向元诚公司预交佣金8000元，并约定其余2000元过户之日付清。案涉交易房屋《不动产权登记证》登记时间是2018年10月22日，杜朝琼自认其于2018年11月20日领取不动产权证。2018年11月25日下午14:49分，杜朝琼以微信将不动产权证封面发给元诚公司工作人员徐立彪，并要求徐立彪转发给李子付，15:15分徐立彪回复“好的”；当天晚上20:42分，杜朝琼微信询问徐立彪“李子付家什么时间可以付款”，21:32分徐立彪回复“我已和他说了，他们这两天在山里赶工程验收，工期有点紧，等他出来就马上联系叫你过来见面，不用担心等几天”；11月26日上午9:03分，杜朝琼微信通知徐立彪“说给他家11月30号以前把款付给我”，下午14:28分杜朝琼微信通知徐立彪“房产证已领到十多天了，按合同履行已超期十多天，你说给他家，不想要呢就把钱退给他家，把我的房子退给我”。2018年12月4日下午14:28分，杜朝琼再次将11月26日的微信内容发送给徐立彪，12月5日下午13:05分徐立彪回复杜朝琼“要不我把你们双方约来，你们当面谈。”。2018年12月22日，杜朝琼向元诚公司送达通知，通知内容为“李子付：我方在2018年11月20日拿到房屋不动产权证，已通知你的代理人元诚公司小徐，你方至今未付款，因你方在双方签订的合同付款期限已超期30多天，根据双方签订的合同，我方按照合同第六条违约责任第一款执行，甲方有权解除本合同，乙方应按照房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，我们严格按合同执行，请你写退款原因收据，我将余款退还给你。”，元诚公司拒收后，当天上午11:32分，杜朝琼通过微信发送通知给元诚公司，并告知“通知我已亲自送到你的手上了，你不接收是你的事，我又以微信的方式发给你，请你转发给他家”。2019年1月6日，李子付因违法浇灌花园阳台占用公共绿化，被楚雄市城市管理综合行政执法局西城管理执法大队责令整改,其已自行整改完毕。案涉交易房屋缴税时间为2017年6月9日。2019年1月8日，李子付、杨翠珍向一审法院起诉杜朝琼、董应多房屋买卖合同纠纷，诉请确认上述三方签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》有效，案涉交易房屋归其所有，上述不动产权证交其保管，杜朝琼、董应多和元诚公司协助其办理不动产权证变更登记手续，杜朝琼、董应多支付其违约金29万元。一审经审理于2019年7月5日作出（2019）云2301民初175号民事判决，判决上述三方签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》有效，驳回李子付、杨翠珍的其他诉讼请求，案件受理费10230元、保全费5000元由李子付、杨翠珍承担。上述判决宣判后，2019年7月10日李子付向杜朝琼银行账户转款20万元，并于8月6日向本院提出上诉。本院以事实不清、判处不当为由，于2019年9月20日作出（2019）云23民终1263号民事裁定，发回重审。本院原二审宣判前，2019年9月18日杜朝琼向李子付银行账户转款91万元。一审法院重审期间，2019年10月22日李子付向杜朝琼银行账户转款25万元，11月26日杜朝琼将25万元转回李子付银行账户。一审重审宣判后，2019年12月31日，李子付向一审法院执行款账户支付116万元。 综合诉辩双方当事人的主张，本案二审争议焦点是：上诉人李子付、杨翠珍、杜朝琼、董应多的上诉请求是否成立。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第十二条第一款第（六）项“合同的内容由当事人约定，一般应包括以下条款：……（六）履行期限、地点和方式。……。”、“第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，本案上诉人双方及原审第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》和《补偿协议》合法有效，各方对交易价款、款项交付、房屋移交、付款方式及期限、产权变更过户、违约责任、违约金等内容的约定系各方真实意思表示，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照约定履行各自的义务，非因法定事由和情形及协商一致，不得擅自解除合同。根据上述法律第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行乙方有权拒绝其相应的履行要求。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”明确规定了解除合同的法定事由和情形。本案核心问题是2018年11月25日、26日和12月4日、12月22日，上诉人杜朝琼先后用微信告知原审第三人已领取不动产权证、催促付款、书面解除合同通知的事实，以及2019年7月10日上诉人李子付才支付购房款20万元的事实，是否构成上述法律规定及双方合同约定解除合同、承担违约责任的条件和情形。根据本院查明的事实，能证明在上诉人杜朝琼领取案涉交易房屋不动产权证后，上诉人双方及原审第三人对登记事实告知、付款条件及履行付款义务的沟通、协调均存在一定的瑕疵和不足，其中上诉人杜朝琼仅发送不动产权证封面，现有证据不能证明原审第三人已尽到居间通知义务和上诉人李子付、杨翠珍未及时付款的原因，不能证明各方当事人在履行各自义务和行使权利过程中存在的瑕疵符合上述法律规定解除合同的条件和情形。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”、第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，本案上诉人杜朝琼于2018年11月26日催促付款，12月22日就通知解除合同，与上述法律规定三个月的合理期限不符，且现有证据不能证明上诉人李子付、杨翠珍不具有履行付款义务的能力或者出现双方合同交易目的不能实现的因素、条件。根据本院查明的事实，能证明本案合同的主要义务已履行完毕，双方交易目的已基本实现，在后续约定内容的履行三方均有一定的瑕疵和过失，但不足以导致合同解除或者无法继续履行，当然上诉人李子付、杨翠珍迟延付款对上诉人杜朝琼、杨翠珍及时、尽早占有房款造成一定损失，一审结合案件实际情况，判决上诉人李子付、杨翠珍承担逾期付款利息并无不当。另，案涉交易房屋缴税时间为2017年6月9日，至本案原审一审时已符合双方合同约定过户的条件，一审判决上诉人杜朝琼、董应多履行协助上诉人李子付、杨翠珍和原审第三人办理不动产登记手续亦无不当。因此，上诉人杜朝琼、董应多关于案涉商品房买卖合同应解除和李子付、杨翠珍应承担违约责任的上诉理由，以及上诉人李子付、杨翠珍认为其不应承担迟延付款利息和杜朝琼、董应多应承担违约责任的上诉理由，均与本院查明的案件事实不符。 综上，上诉人李子付、杨翠珍、杜朝琼、董应多各自的上诉请求、事实及理由均不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处正确，二审应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21435元，由上诉人李子付、杨翠珍承担5991元（已交），上诉人杜朝琼、董应多承担15444元（已交）。 本判决为终审判决。 审判长 刘 芳 审判员 吴启贤 审判员 杨 洁 二〇二〇年四月二十五日 书记员 朱丽娜