广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终245号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈中楠。委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖佳庆，广东粤梅律师事务所实习律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人陈中楠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李妮、被上诉人陈中楠的委托诉讼代理人温国曾、赖佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销(2019)粤1402民初1221号民事判决第二项，改判上诉人按购房总价款万分之四承担违约金148元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在双方关于逾期办证违约金的合同约定明确的情况下，违反合同第十五条第3点“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”约定，判决上诉人应向被上诉人支付以购房总价款370000元为基数，按年利率4.75%承担违约金无法律依据，对上诉人极不公平。合同是双方契约，应予遵守，合同约定的万分之四与判决的年利率4.75%之间相差不止一百多倍，一审判决将上诉人应承担的责任放大了至少一百多倍，对上诉人的经营造成极沉重的负担，上诉人不能接受也无法承受。综上，一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，应依法改判、撤销或者变更，请求二审法院撤销原判决，改判上诉人按合同第十五条第3点约定的按本购房总价款万分之四承担违约金。陈中楠辩称，上诉人的上诉理由不成立，应驳回其上诉请求，理由如下：一、上诉人上诉主张按购房总价款万分之四支付固定的逾期办证违约金的诉请，与其在原审中的抗辩主张相同，原审认定其违反法律公平原则而不予支持，是正确的；且与梅州市中级人民法院审理同类系列案件中作出的已生效判决书所认定的法律事实相符。1.涉案《商品房买卖合同》第十五条作为被答辩人提供的格式条款，涉诉一百多宗同样是被答辩人作原审被告，全部当事人提供给法庭的《商品房买卖合同》均是同样的合同条款，该合同的第十五条第3点约定内容均相同，均是打印格式。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实质上，《商品房买卖合同》第十五条第3点用小号字体打印，且开发商有意遗漏“按日”两字，似乎约定固定违约金，但该条款又有约定逾期办证违约金的计算起、止日期，即约定了违约金的计算方式。可见，该条款存在两种不同的理解。现上诉人的上诉主张实际上等于免除其违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审认定该条款违反公平原则，并否定该条款效力。该认定得当，且与梅州市中级人民法院审理同类系列案件中，作出的已生效判决书所认定的法律事实相符。2.原审中，答辩人诉请主张自房产交付之日起240日的次日起计算至被答辩人交付房屋产权证书给答辩人之日止，以购房总价款为基数，按年利率6%标准计付逾期办证违约金的诉讼请求，完全符合本案事实和法律规定。虽然原审判决并没有百分百支持答辩人原审的诉讼请求，但答辩人为了息减诉累而未提起上诉。上诉人的无理上诉请求如果也得到支持，则形同支持上诉人怠于履行合同义务，等于是鼓励其违约。二、上诉人提起上诉之目的，实有利用形式合法之诉权，拖延时间，逃避责任，不但损害答辩人的利益，且浪费诉讼资源。在本案之前，上诉人已收到众多梅州市梅江区******业主起诉上诉人承担逾期交房和逾期办证违约责任的生效判决书，且是经二审审理终审的生效判决。该生效判决对于涉案《商品房买卖合同》第十五条条款内容的理解适用问题，已经作出了详细的审理认定。然而，上诉人明知其上诉理由与已生效判决所认定的法律事实矛盾，且无新证据的情况下仍以原审同一理由提起上诉，其目的纯属拖延时间，逃避责任，充分体现出被答辩人无诚信、无担当。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉请。陈中楠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办妥梅江区金山办龙丰村学子大道侧****栋1401房的产权过户登记手续，并在领到房地产权证书后立即交付给原告；2.判令被告支付逾期交房的违约金9533.41元给原告；3.判令被告向原告支付从2017年7月23日起至交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以购房总价款370000元为基数，按年利率6%计算；4.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市梅江区**********侧**房地产项目。2015年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买**第**栋**号房，建筑面积为67.41㎡，总价款为370000元。合同第六条约定自合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或公积金贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前将“经验收合格并于买受人房款付清之日”，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向原告支付违约金。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告未能在规定期限内取得房屋产权证书的，自房屋交付之日后第240日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告应向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，本项目交付使用时，如原告未足额支付房款，视为不具备入伙资格，被告有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任。附件四第十四条约定，在原告未按合同约定付清全部购房款之前，被告有权暂缓协助原告办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，原告应在被告所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因原告方延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，被告不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。签订合同后，原告于2016年2月1日向被告付清了购房款，并向税局缴交了税款，并支付了相关办证费用给被告。被告于2016年11月24日将涉案房屋交付给原告使用。原告的房屋产权证已办好，原告已于2019年5月28日领走。因被告未按约定时间交付房屋及为原告办理房屋产权转移登记手续，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。一审诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，如若违约则须承担违约责任。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金的计算标准；2.逾期办证违约金计算标准。首先，合同约定被告须于2016年6月30日，将“经验收合格并于买受人房款付清之日”的房屋交付给原告。原告于2016年2月1日付清购房款，故被告应在2016年6月30日向原告交付房屋。但被告于2016年11月24日才将房屋交给原告，构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房应按政府部门颁布的同期指导性租金标准计付违约金给原告。但原、被告均未提交政府部门颁布的同期指导性租金标准的证据。原告要求按**同地段装修好的房屋市场租赁价格即2000元/月计算违约金，且认为被告在之前同类案件中已认同该价格，本案应参照执行。被告则提出异议，认为之前案件对业主提出的每套2000元/月标准计算违约金无异议是因未正确行使诉讼权利，忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，现只愿参照梅江区政府征收房屋临时安置补助标准8元/㎡计算违约金。对此争议本院认为，被告在之前同类案件中对业主提出的按每套2000元/月标准计算逾期交房违约金无异议，不代表其对以后案件业主提出的相同违约金标准无权提出异议。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十九条“当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。人民法院应当结合当事人的诉讼能力、证据和案件的具体情况进行审查。理由成立的，可以列入争议焦点进行审理”。按该规定，一宗案件中当事人都有权对庭审前确认的事实提出不同意见，何况不同宗案件。本案中，被告明确表示之前案件是忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，不再认可原告提出的计算标准，理由成立，本案纳入争议焦点审理。在被告现不认同原告提出的赔偿标准情况下，原告仍有责任提供证据证实自己主张。本案中，原告未提供政府部门颁布的同期指导性租金标准证据，在本院指定补充举证期限内也未提交涉案房屋同地段同类房屋市场租赁价格的证据，也拒绝申请评估，应承担举证不能法律后果，本院对其主张的赔偿标准不予支持。被告认为可参照政府征收房屋的临时安置补助标准8元/㎡赔偿，属于对自身权利的合法处分，予以采纳。原告房屋建筑面积为67.41㎡，每月违约金为539.28元（67.41㎡×8元），自2016年7月1日起至交房2016年11月24日止的逾期交房违约金合计2642.47元（539.28元÷30天×147天）。其次，涉案房屋已于2016年11月24日交付给原告使用，并完成初始登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，被告应在交房后360个工作日内即2018年5月4日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但据本院向不动产登记部门调取的材料，被告于2019年5月20日才将办证材料交产权登记机关，已构成违约，应被告承担逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算起止时间及计算标准，原告主张按合同第十五条第3点的约定应从交房后第240日起计至被告将房屋产权证交给原告之日止，违约金标准则以年利率6%计算。被告则认为合同第十五条第3点只约定了被告逾期办证按原告已付购房款的万分之四计算违约金，即只有148元。对此本院认为，原告实际是认为被告逾期办证违约金过低并要求调整，本院依法采纳并适当调整。因产权登记机关何时完成产权转移登记手续被告不能控制，因此被告逾期办证违约金可从涉案房屋交付后360个工作日的次日即2018年5月5日起，计至被告将需由其提供的办证资料报产权登记机关备案的2019年5月20日止，违约金标准则参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，以年利率4.75%计。综上，被告应向原告支付的逾期办证违约金为18345.41元（370000×4.75%÷365天×381天）给原告。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期交房违约金2642.47元给原告陈中楠；二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金18345.41元给原告陈中楠；三、驳回原告的其余诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费817.02元（此款已由原告预交），由原告负担400.02元，由被告负担417元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审的主要争议焦点为上诉人主张按照诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款内容执行的依据是否充分。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日起第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。上诉人超群公司主张上述约定内容合法有效，应当按约定履行。诉争合同第十五条是“关于产权登记的约定”，约定出卖人（即上诉人）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即被上诉人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。首先，该条款约定上诉人办理产权登记的期限为商品房交付使用后360个工作日内，而承担违约责任的起算日为商品房交付之日后240日起，导致同一条款前后约定不一，存在矛盾之处。其次，该条款既约定违约金计算的起止时间即“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”，又约定固定违约金即“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四”的违约金，内容同样存在前后不一，自相矛盾；最后，根据上诉人主张诉争合同约定的是固定违约金，即无论上诉人违约时间多长，其均只需向被上诉人支付206元违约金；而合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定买受人逾期付款超过10日，若经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从合同对违约双方责任承担的约定上，亦违反公平原则。据此，诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止日期，又约定固定违约金，内容前后不统一，属约定不明；且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金并无不当。据此，上诉人上诉理由不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817.02元，由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年四月二日书记员  叶 绮