河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初514号 原告：孙昌印，男，1962年12月10日出生，汉族，居民，住唐山市路北区。 委托代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 被告：郭刚柱，男，1972年6月27日出生，汉族，农民，现住唐山市路北区。 被告：李淑华，女，1970年9月29日出生，汉族，农民，现住唐山市路北区。 委托代理人：温国丰，河北鸿翔律师事务所律师。 委托代理人：张坤，河北鸿翔律师事务所实习律师。 原告孙昌印与被告郭刚柱、李淑华合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙昌印委托代理人郑赵静，被告郭刚柱、李淑华委托代理人温国丰、张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙昌印向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《购地协议》合同无效；2、请求依法判令被告返还原告土地款和房屋损失共计871.62万元，并自2019年12月12日起以871.62万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至付清之日止；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告系孙永荣之子，孙永荣于2016年3月6日已去世。2010年，被告找到原告称其能够使原告合法的获取位于唐山市丰润区的建房权。原告基于对被告的信任，遂以父亲孙永荣的名义（乙方）与被告郭刚柱（甲方）于2010年5月27日签订了《购地协议》，约定被告提供5.8亩土地使用权用于原告建设别墅。同时约定，被告须保证该土地有土地使用证及建房手续，并将手续过户至孙永荣名下，各种手续齐全。合同还约定了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并在被告指定的土地范围内进行了房屋建设，并于2012年建设完成，房屋坐落号为长洪东街34、35、36号。建设完成后，原告及亲属一直居住使用。但在2019年12月11日却被告知房屋将于次日被拆除，原告只得紧急委托评估机构就房屋现状等进行了相应取证和评估。原告所建房屋于2019年12月12日下午被相关部门全部拆除。房屋被拆除后，原告经过调查才发现，房屋的手续并未登记在协议约定人员名下，而是登记在其他人名下。原告投资建房以及使用房屋，是基于原告与被告所签订的《购地协议》及被告的保证，但房屋在使用过程中被拆除，给原告造成了巨大的经济损失，被告应该依法承担赔偿责任。综上，原告依据我国民事诉讼法及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为请求依法判令被告返还原告土地款和房屋损失共计871.62万元，并自2010年5月28日起以871.62万元为基数支付原告利息直至付清之日止。（2019年8月20日之前按照中国人民银行贷款利率计算，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告郭刚柱辩称，被答辩人所诉合同签订及履行过程等与事实不符，答辩人不应承担被答辩人违建房屋被拆除的损失。一、被答辩人在案涉协议签订之前，通过答辩人购买了小张刘村村民自建的三套联排别墅，在此过程中双方相识。后被答辩人希望在该村投资建设别墅，希望答辩人帮忙，经答辩人与该村几家村民协商，同意转让案涉土地，因被答辩人系城镇户口，不是该村集体组织成员，不能办理相应的土地流转手续，故被答辩人于2010年5月份将其父亲孙永荣的户口迁至该村后，被答辩人以其父亲孙永荣的名义与答辩人签订了案涉的《购地协议》，协议签订后，被答辩人于2010年5月27日给付答辩人预付款130万元，经答辩人协调，以被答辩人父亲孙永荣的名义与案涉土地的原承包人办理了土地承包经营权流转手续，并经小张刘村村委会的同意，案涉土地已于2010年6月27日登记于孙永荣名下。因被答辩人在小张刘村购买的其中一套联排别墅宅基地使用权已经登记在其父亲孙永荣名下，以孙永荣的名义已经无法再申请宅基地，故经被答辩人与答辩人协商，以该村符合申请宅基地条件的其他村民的名义，申请宅基地，相关申请通过审批后，被答辩人于2010年7月3日、4日共计给付答辩人150万元。 以上为答辩人与被答辩人签订、履行《购地协议》的过程，履行过程虽无书面的补充协议，但通过被答辩人的付款行为能够证实在其给付150万元时，土地手续已经办理完毕，并与其起诉书中所述“被答辩人经过调查才发现，房屋的手续并未登记在协议约定人员名下，而是登记在其他人名下”的陈述相符。答辩人认为，对于非本村经济组织成员是无法申请宅基地的、一户只能申请一处宅基地、宅基地使用面积等法律常识普通老百姓都是明知的，何况被答辩人曾经营过房地产开发生意，对于其违法建房的事实是明知的，因案涉房屋系违建，故此次政府拆违过程中被依法予以拆除，案涉房屋被拆除与《购地协议》是否履行无因果关系，另外，相关手续审批后，对于被答辩人的建房情况答辩人并未参与，也无征求答辩人意见的情形，答辩人更没有承诺其如房屋被拆除承担建房损失，故答辩人不应承担起房屋被拆除的损失。二、《购地协议》中涉及土地共计5.8亩，被答辩人建房实际使用了一半，2018年，经双方协商，被答辩人将剩余土地退还，答辩人已退还其140万元款项。即使《购地协议》无效，因土地经营权已登记在被答辩人父亲孙永荣名下，双方也不宜再予以相互返还土地及转让费用（土地款）。综上，答辩人认为，被答辩人在房屋因违建被拆除后，主张合同无效要求答辩人承担建房损失，不应予以支持，否则，明显不公平，反而是鼓励了恶意的投机行为，这与法律应该保护合法利益的目的是不一致的，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充答辩意见：原告主张的利息被告方认为没有事实和法律依据。 被告李淑华辩称，被答辩人所诉合同纠纷，答辩人并不知情，相关协议无答辩人签字，相关款项也未用于答辩人与郭刚柱的夫妻共同生活，原告所诉相关损失也不属于夫妻共同债务，答辩人不应承担原告违建房屋被拆除的损失，请依法驳回被答辩人孙昌印对答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年5月27日，孙永荣与被告郭刚柱签订《购地协议》，约定被告郭刚柱将其在唐山市路北区韩城镇小张刘村土地5.8亩以280万元的价格出售给孙永荣，并保证该土地有土地使用证及建房手续，并将手续过户到孙永荣名下，各种手续齐全。协议签订时该土地性质为耕地，且郭刚柱并非涉案土地的承包者。协议签订后，原告向被告郭刚柱支付了280万元，并在涉案地块上建造了三栋别墅。后因修建别墅未全部使用土地，双方协商，被告郭刚柱退给原告孙昌印140万元。2019年12月11日，原告委托唐山市荣马房地产评估有限公司对涉案的房产及地上附着物进行评估，该评估公司于2020年1月6日出具房地产估价报告，评估总价为871.62万元。现涉案土地上的房屋已经被拆除。 2010年5月19日，孙永荣的户口从河北省唐海县十农场孙家坨迁入唐山市路北区韩城镇。2010年6月27日，唐山市路北区韩城镇小张刘村村委会的农户承包登记薄上显示刘荣福、刘议金、刘荣生的部分耕地转给孙永荣，但孙永荣并未签订过承包合同或转包合同。 孙永荣与原告孙昌印系父子关系，孙永荣及其妻子霍氏均已去世，二人的继承人均表示《购地协议》系原告以其父亲孙永荣的名义签订的，钱也是原告支付的，房产也是原告所建，归原告所有。 被告郭刚柱、李淑华系夫妻关系，签订《购地协议》时，被告李淑华并未在场。 本院认为，国家保护耕地，禁止擅自占用耕地建房。建设用地应当依法办理审批手续。案涉土地原为农民承包经营的耕地，属于村组农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农建设，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，被告郭刚柱出售给原告孙昌印的土地系未经批准而利用的耕地，违反了法律法规的禁止性规定，属于无效合同。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告方在与被告签订《购地协议》时就应当知晓涉案土地系耕地性质，其在明知涉案土地系耕地及未向有关机关报建的情况下仍在该土地上建设房屋，存在重大过错，故原告对该房屋因强拆造成的损失应由其自行承担。关于购地款的返还问题，因协议无效，被告郭刚柱应将原告支付的140万元购地款返还原告，但因双方均有过错，应各自承担相应责任，故对原告主张的利息过错，本院不予支持。 因原告无证据证实被告李淑华对其丈夫郭刚柱签订协议、收取款项等行为知情，亦无证据证实款项用于夫妻共同生活，故被告李淑华对返还款项不承担责任。 综上所述，被告郭刚柱应返还原告孙昌印140万元。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告郭刚柱于本判决生效之日起十日内返还原告孙昌印140万元； 二、驳回原告孙昌印的的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72813元，减半收取36407元，由原告孙昌印负担27707元，由被告郭刚柱负担8700元，保全费5000元，由被告郭刚柱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  徐庆海 二〇二〇年四月九日 法官助理郁华 书记员付莹莹