广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24986号原告：李中伟，男，1981年9月15出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******凯茵新城01区掬水三路10幢1506房，公民身份号码410************553。委托诉讼代理人：陈志盛，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丽娟，广东道慧律师事务所律师助理。被告：马巧英，女，1985年7月5日出生，汉族，住广西宾阳县*************，公民身份号码452************822。第三人：中山市凯家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A07区叠翠街6幢19卡之一，统一社会信用代码91442000MA4UUGC13C。法定代表人：张某1。原告李中伟与被告马巧英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依原告李中伟申请追加中山市凯家房地产经纪有限公司（以下简称凯家公司）作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中伟及其委托诉讼代理人陈志盛、许丽娟,被告马巧英到庭参加诉讼。第三人凯家公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月23日签订的《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》；2.判令被告向原告返还购房定金500000元；3.令被告返还原告为其垫付的购房契税14217.1元、诉讼费及律师费26092元；4.判令被告向原告支付违约金314000元；5.判令被告支付原告为实现本案债权支出的律师费30000元。事实和理由：2017年2月23日，原告与被告签订《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》，原告购买被告位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区*******房的房地产，购房总价为1570000元。合同签订后原告已按约定向被告支付了购房定金500000元。由于此前被告拖欠涉案购房贷款本息被交通银行起诉，而被告称其经济困难无力承担该案的诉讼费及律师费，也无能力支付房屋契税，原告为了使双方房屋买卖合同得以顺利履行，便与被告签订补充协议，为被告垫付了房屋契税14217.1元、诉讼费及律师费26092元。因签订合同时该房屋尚欠银行贷款未还清且未取得不动产权证，双方在合同补充事项第7款中特别约定：此房子银行尾款有（由）卖房（方）自行还清。现房屋已取得不动产权证，原告已向银行申请按揭贷款，并于2019年5月10日取得银行同意贷款通知书。涉案合同中对于被告归还按揭贷款解除抵押的时间没有明确约定，原告多次与被告沟通，催促被告尽快赎楼。2019年7月18日，原告委托律师事务所向被告发函，要求被告在收到律师函之日起30日内还清银行贷款解除抵押登记。但被告至今仍未还清银行贷款解除抵押登记，导致房屋无法过户到原告名下。《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》系双方的真实意思表示，各方均应按合同约定履行义务，被告的行为已经导致合同无法继续履行。现涉案房屋的市场价格较合同签订之时已大幅上涨，被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，根据合同第八条第2款的约定，卖方（被告）违约的应按成交总价50%承担违约责任，现原告自愿调整为按成交总价20%即314000元要求被告承担违约责任。此外，原告为实现债权支出的律师费30000元，按合同第八条第4款的约定应由被告承担。被告马巧英辩称，1.确认原告为被告垫付了购房契税14217.1元、诉讼费及律师费26092元的事实，但定金到手并非50万元，原告直接扣除了15700元的中介费。中介费当时约定是一人一半，但被告认为房屋买卖交易未完成不应当先扣除中介费。2.被告不同意解除合同和支付违约金。被告在合同签订后已经按约定将房屋交付原告使用并一直承担涉案房屋的每月按揭贷款4200多元，被告因为经济困难才出卖房屋，原告在签订合同时对此也是知情的，但是现在因为被告经济困难无法赎楼就解除合同，并要求被告支付高额赔偿金，不符合公平原则。被告从来没有不愿意不履行合同，只是现在没有能力一次性偿还涉案房屋的银行贷款，案涉房屋买卖合同不对等，对被告不公平；被告曾经和原告协商过双方共同赎楼，但原告认为赎楼是被告的责任，不同意被告提出的方案。第三人凯家公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2017年2月23日，马巧英（卖方）和李中伟（买方）、凯家公司（经纪方）签订《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》，约定在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入万科柏悦湾花园2期14幢3004房，房地产转让成交价157万元，定金50万元为第一部分楼款，第二部分楼款付款方式为银行按揭付款，在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产原件并在涂销抵押登记完毕后）五个工作日内，买卖双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续；卖方须在2017年2月23日将该房地产交予买房使用；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方支付15700元，买方支付15700元；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金，未足额交付定金的，卖方有权要求按房屋成交总价的50%承担违约责任，且卖方有权再将该物业转让于任何人；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金，若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋成交总价的50%承担违约责任，如该房产已交付使用，则卖方有权收回该房产，且买方收楼后新投入的装修不宜搬迁的设施无偿归卖方所有；备注条款约定：1.2017年2月23日买方付款卖方2万元定金，2.2017年2月24日待查询完毕卖方个人的信用档案没有问题后，付款给卖方8万元定金，3.合同签订日期起60个工作日内付款卖方40万元定金……5.合计此房子收付定金为50万元，6.卖方同意买方过户到指定人户名下，7.此房子银行尾款由（原文为“有”，应为笔误）卖方（原文为“房”，应为笔误）自行还清。同日，马巧英向李中伟交付了涉案房屋。同日，李中伟向马巧英转账2万元。次日，李中伟向马巧英转账64300元，因李中伟替马巧英支付中介服务费15700元，马巧英出具收到8万元的收据。2017年3月1日，李中伟向马巧英转账10万元。2017年3月25日与同年4月13日，李中伟通过郭冉账户分别向马巧英转账5万元和25万元。合同签订后，涉案房屋的按揭贷款由马巧英按月偿还。后因马巧英拖欠已到期的贷款，交通银行股份有限公司中山分行诉至法院，李中伟代马巧英垫付了该案的律师费和诉讼费合计26092元。2018年11月21日，李中伟代马巧英垫付了涉案房屋的契税14217.1元。2018年12月16日，李中伟（买方）与马巧英（卖方）签订补充协议，约定卖方代为卖方垫付交纳涉案房产契税、所欠贷款银行的诉讼费13956元、律师费12136元，所交费用金额卖方应在过户前支付给买方或者从总成交价里相应扣除，卖方须在365天内办理完成该房产的出证事宜，买方须在卖方领取房产证接到通知30个工作日内办理银行按揭手续。2019年2月27日，涉案房屋的不动产权证书办出，地址为中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区********，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0055069号。2019年5月10日，张欢丽取得中国建设银行股份有限公司中山市分行出具的关于涉案房屋的同意贷款通知书。2019年7月18日，李中伟委托广东道慧律师事务所律师向马巧英致律师函称，因签订合同时涉案房屋尚欠银行贷款未还清且未取得不动产权证，双方在合同补充事项第7款中特别约定银行尾款由卖方自行还清，现房屋已取得不动产权证，李中伟已办理银行按揭贷款初步审核，银行已出具同意贷款通知书，按照合同约定，银行出具同意贷款通知五个工作日内，买卖双方须签订中山市房地产买卖合同并办理递件手续，但马巧英至今仍未还清银行贷款解除抵押登记，导致房屋无法过户，因此通知马巧英在收到本律师函后30日内还清银行贷款解除抵押登记，并在解除抵押登记5日内与李中伟共同到国土部门办理房屋过户手续。2019年9月19日，因马巧英未还清涉案房屋的按揭贷款并解除抵押登记，李中伟委托广东道慧律师事务所向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求，并因此支出律师费3万元。截至2019年11月21日，涉案房屋仍未解除抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额66.3万元，债务履行期自2015年10月14日起至2045年10月14日止。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。李中伟与马巧英签订的《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》和补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对李中伟、马巧英发生法律拘束力，各方均应恪守履行。根据双方诉辨，本案的争议焦点为：一、马巧英是否足额收取定金50万元；二、在合同履行过程中，马巧英是否构成根本违约，李中伟能否据此解除合同；三、如认定马巧英构成违约，其应如何承担违约责任。焦点一。马巧英抗辩其实际收取的定金数额为484300元，李中伟不应当直接扣除中介费15700元。对此，本院认为，从马巧英出具收据的内容来看，足以证明马巧英彼时已默认并同意李中伟在已付定金中扣除代其垫付的中介服务费15700元的事实，而且，马巧英在长达数年的交易过程中未就该款项性质提出过异议，本院对其抗辩不予采信，依法认定马巧英已收取的定金数额为50万元。焦点二。本案中，李中伟在合同签订后，已按约履行了支付定金的义务，在合同履行过程中并无违约行为。涉案合同约定涉案房屋的银行尾款由卖方自行还清，但并未约定马巧英的赎楼期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”之规定，李中伟委托律师事务所于2019年7月18日发律师函催促马巧英在收到律师函30日内还清银行贷款，马巧英迄今仍未清偿剩余贷款并且在诉讼中明确表示没有能力清偿，导致合同无法继续履行，因此，马巧英的行为构成根本违约，李中伟有权据此解除合同。因案涉合同涉及房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，根据双方的诉辩意见仅涉及房屋买卖合同部分，故本院仅判决解除房屋买卖合同部分。焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。据此，李中伟要求马巧英返还全部已收取和代为垫支的款项（含购房定金50万元、垫支的购房契税14217.1元、诉讼费13956元和律师费12136元）和按合同约定赔偿损失，理据正当充分，本院予以支持。案涉合同约定，“如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金，若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋成交总价的50%承担违约责任”。本案中，马巧英已足额签收定金，李中伟无权援引前述约定要求马巧英承担50%的违约责任，而只能要求马巧英承担双倍返还定金的违约责任。李中伟援引合同约定有误，本院对此予以纠正。又根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”之规定，双方约定的定金不得超过314000元（157万元×20%），超出部分不具有定金罚则效力；即马巧英应向李中伟支付的违约金不应超过314000元。李中伟诉请违约金314000元，未超出前述金额，本院予以支持。案涉合同还约定，因诉讼产生的律师费由违约方承担，李中伟提起本案诉讼并已实际支付律师费3万元，其有权要求马巧英承担该笔费用损失。案涉房屋买卖合同为双务合同，合同解除后，李中伟同时负有将涉案房屋返还马巧英的合同义务，为避免单方返还出现的不公平及减轻当事人诉累，本院对此一并予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李中伟与被告马巧英、第三人中山市凯家房地产经纪有限公司于2017年2月23日签订的《中山市凯茵.凯家房地产居间合同》的房屋买卖合同部分；二、被告马巧英于本判决生效之日起十日内向原告李中伟返还购房定金500000元、购房契税14217.1元、诉讼费13956元和律师费12136元；三、被告马巧英于本判决生效之日起十日内向原告李中伟支付违约金314000元；四、被告马巧英于本判决生效之日起十日内向原告李中伟支付律师费30000元；五、原告李中伟于本判决生效之日起十日内将位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区*******的房屋交付被告马巧英。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12643.1元，减半收取6321.55元，由被告马巧英负担（该款原告李中伟已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年三月十八日书记员 詹绮婷王静