河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1220号原告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被告：买美玲，女，1963年11月5日出生，回族，住所地河南省焦作市博爱县。原告河南德润置业有限公司与被告买美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南德润置业有限公司的委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加了诉讼。被告买美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告河南德润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》及其附件，并判令被告向原告返还涉案房屋（即位于郑州市××××号房屋）；2.判令被告承担合同解除后的违约责任，即房屋总价款的10%的违约金39883.6元；3.判令被告向原告支付其代偿案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行以借款本金217531.2元起诉所产生的利息、罚息、诉讼费及执行费等共计8627.8元（并自2019年10月21日起至实际清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息）；4.判令被告7日内配合原告办理商品房买卖合同及其附件（合同编号140××××8424）的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、预购商品房抵押登记注销手续，被告承担该过程中产生的相关费用；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月26日，原、被告双方签订《购房借款协议书》，约定：由于被告欲购买原告开发的位于郑州市××××号房，首付款不足，向原告借款78836元，还款期限2017年12月26日一次性足额清偿，逾期还款责任为：迟延1天，被告按日千分之一点五向原告支付滞纳金，迟延超过10日除滞纳金外，还需另行支付所购房总款10%的违约金，且原告有权单方终止双方所购房的《商品房买卖合同》，收回所购房，由原告另行出售，被告所交的首付款不予退还。当日被告向原告出具还款承诺书，内容与《购房款借款协议书》一致。2014年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：原告将其开发的位于郑州市××××号房，户型一室一厅，用途为成套住宅，建筑面积共39.88㎡，套内面积28.35㎡，公摊面积11.35㎡，单价10000.9/㎡，房款总额398836元，付款方式采用银行按揭贷款的方式付款，2014年12月27日现金支付首付款128836元，余款27万元采用商业贷款的方式于2015年1月27日前付清。原告按照协议约定，对被告提供了借款。被告向原告出具了借据，原告向被告出具收到房款78836元的收据。2015年1月29日，被告按照《商品房买卖合同》约定向中国邮政银行股份有限公司郑州市分行采用按揭贷款的方式贷款27万元，借款用途为用于支付涉案房屋的购房款，将涉案房产提供抵押担保，办理了抵押登记，并由原告提供连带责任保证担保。中国邮政银行股份有限公司郑州市分行发放贷款后，被告多次未按期归还银行借款。2019年1月9日，中国邮政银行股份有限公司郑州市分行向郑州市管城回族区人民法院提起民事诉讼，要求被告偿还所有欠款本金及利息。该法院经审理，于2019年1月22日作出（2019）豫0104民初512号民事判决书，判决：被告买美玲于判决生效后十日内偿还中国邮政银行股份有限公司郑州市分行借款本金217531.2元、利息3078.81元，并支付自2018年5月24日至实际还款之日利息及罚息（自2018年5月24日至实际还款之日的利息及罚息借款合同的约定计付），河南德润置业有限公司承担连带清偿责任，案件受理费4609元，减半收取2305元由被告买美玲、河南德润置业有限公司负担。判决生效后，被告买美玲未履行生效判决确定的义务，中国邮政银行股份有限公司郑州市分行依法申请强制执行，郑州市管城回族区人民法院受理后，作出（2019）豫0104执5827号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、扣留、提取被执行人买美玲、河南德润置业有限公司存款本金人民币222915元及执行费、利息等费用（以协助执行通知为准）或查封、扣押其相应价值的财产。2019年10月21日，原告向郑州市管城回族区人民法院支付执行款226159元。借款到期后，原告多次催讨，被告以各种理由推脱，至今未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告拒不按照协议约定偿还借款的行为，构成违约，根据《购房借款协议书》的约定，原告享有单方终止双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件的权利，被告应当承担违约责任。同时被告因未按《个人房产抵押贷款合同》的约定按期偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，将被告买美玲欠付的银行贷款本金及利息全部还清。至此，双方签订的《商品房买卖合同》及附件继续履行的合同目的已无法实现，根据法律规定，双方签订的合同及附件应当解除。现原告为维护合法权益，故提起诉讼。原告河南德润置业有限公司提交的证据有：1.《商品房买卖合同》；2.《购房借款协议书》及还款承诺书；3.借据、收据、民事判决书、执行裁定书；4.付款凭证。被告买美玲辩称，一、本案并非房屋买卖合同关系，应为民间借贷或追偿权纠纷。2014年12月26日，原、被告签订的是《借款协议》，双方之间属于民间借贷关系，虽涉及之后的房屋买卖，但不能代替或否定之后所形成的《商品房买卖合同》内容；原、被告自2014年12月27日签订《商品房买卖合同》后，双方之间形成了买卖合同关系，与双方签订的《借款协议》不是同一法律关系。合同签订后，被告依据合同取得了合同标的物（房屋）的相应权利，并在房管局进行了物权登记。按照合同先后签订的确定效力来看，在该合同签订之前的协议或合同是不能否定该合同的约定的；2014年12月27日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行签订的《借款合同》属于借款合同关系，与原、被告之间的民间借贷和房屋买卖也不属于相同的法律关系。虽然原告在该合同中作为担保人，即便被告不能偿还借款，由原告代为偿还，那么，原告也只能行使追偿的权利，同样是无权撤销《商品房买卖合同》的。二、原、被告《购房借款协议书》约定的违约条款及违约金不符合法律规定。双方在该协议中约定的违约金为购房款总额的10%，明显高于最高人民法院高于合同法解释二“违约金的约定不得高于损失的30%”，该约定是过高的，请法庭予以调整；关于协议约定被告违约后，被告所交给原告的首付款不予退还，是原告强加给被告的格式条款，由于明显侵犯了被告的财产权利是无效的。综上，如果原告坚持以《商品房买卖合同》案由起诉，请法庭依法驳回原告的诉讼请求；如果原告变更案由为民间借贷纠纷或追偿权纠纷，被告同意偿还原告的借款和代偿款项。请法院予以支持。被告买美玲未提交证据。经审理查明：1.2014年12月26日，原告作为借出方（甲方）与被告买美玲作为借入方（乙方）签订《购房借款协议书》一份，协议约定：由于乙方购买甲方河南德润置业有限公司位于二七区郑航街21号海悦雅居1#8层814号房的首付款不足，现向甲方进行借款。借款金额为78836元，该借款全部用于乙方应付甲方以上所购房部分首付款的支付。借款利息：无息。借款期限自本协议生效之日起满3年内（最晚还款日期：2017年12月26日）。乙方承诺将如期足额支付按揭款本息（即月供），否则甲方有权自乙方本协议约定应收的固定收益或租金回报中代其偿付，如仍不能满足银行按揭要求，由此引发的一切责任及损失由乙方自行承担，并视为乙方违约，本协议终止；本协议终止的乙方除应承担《商品房买卖合同》的违约责任外，乙方还需按本协议及附件约定承担一切责任及给相关方造成的一切实际损失（包括但不限于违约责任等）。乙方保证按本协议约定如期足额还款，不得以任何理由迟延还款，如逾期，迟延1天，乙方按日千分之一点五（1.5‰）向甲方支付滞纳金，迟延超过10日除滞纳金外，还需另行支付所购房总款10%的违约金给甲方，且作为乙方违约，甲方有权单方终止乙方所购房的《商品房买卖合同》，收回乙方所购房，由甲方另行销售，乙方所交首付不予退还。被告于同日向原告出具《还款承诺书》一份，承诺于2017年12月26日前向原告归还78836元，如不能按照承诺归还借款，每逾期一天，将按日千分之一点五（1.5‰）向原告支付滞纳金，逾期超过10日除滞纳金外，还将另行支付所购房总款10%的违约金给原告，作为本人违约，原告有权单方终止本人所购房的《商品房买卖合同》，收回所购房，由原告另行销售，本人所交首付不予退还，本人按购房借款协议即本承诺书约定的违约之日起至本人还清借款本金及违约金和配合原告完成解约所有手续使本人所购房屋原告可自行出售之日止。本人如不能履行按揭合同和如期足额支付按揭本息（即月供），亦属本人违约，原告除可单方扣除应付我本人的各类回报外，所有违约责任由我本人全部承担。同日，买美玲向原告出具收到78836元的收据一份。2.2014年12月27日，原告与被告买美玲签订了一份编号为140××××8424的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告买美玲购买原告开发的位于郑州市二七区××房屋××套，总价为398836元。合同签订后，按照合同约定被告买美玲支付首付款128836元（含上述78836元借款），余款270000元为商业贷款。3.2015年2月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行依据其与原、被告之间签订的《个人购房借款及担保合同》为被告提供金额为270000元的贷款，同时该合同亦约定，原告为阶段性连带责任保证人。被告偿还了部分借款本息，截至2018年5月24日，被告尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行本金217531.2元，拖欠利息3078.81元，合计220610.01元。中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行以买美玲、河南德润置业有限公司为被告，起诉至郑州市管城回族区人民法院，该院于2019年1月22日作出（2019）豫0104民初512号民事判决书，判决：一、被告买美玲于判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行借款本金217531.2元、利息3078.81元，并支付自2018年5月24日至实际还款之日的利息及罚息（自2018年5月24日至实际还款之日的利息及罚息按借款合同的约定计付）；二、被告河南德润置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4609元，减半收取2305元，由被告买美玲、河南德润置业有限公司负担。该判决书生效后，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行申请强制执行，郑州市管城回族区人民法院于2019年10月18日作出（2019）豫0104执5827号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、扣留、提取被执行人买美玲、河南德润置业有限公司银行存款本金人民币222915元及执行费、利息等费用（以协助执行通知书为准）或查封、扣押其相应价值的财产。河南德润置业有限公司于2019年10月21日向郑州市管城回族区人民法院支付案件执行款226159元。被告未如约偿还借款78836元，向其催要未果后，原告诉至本院。另查明：1.涉案房屋商品房买卖合同已经办理了合同备案、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权登记。2.涉案房屋于2017年8月25日被郑州市金水区人民法院依据（2017）豫0105财保694号文书预查封，查封期限至2020年8月24日，于2017年9月1日被郑州市管城回族区人民法院依据（2017）豫0104财保37号文书预查封，查封期限至2020年8月31日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案，涉案房屋已在其他案件中被查封，原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同及其附件并返还房屋，要求被告配合办理商品房买卖合同及其附件的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、预购商品房抵押登记注销手续并承担该过程中产生的相关费用，已无法实际履行，对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请解除合同违约金，本院暂不予支持。原告提交的付款凭证显示原告作为保证人已经按照河南省管城回族区人民法院（2019）豫0104民初512号民事判决书的判决履行了相应保证责任，对原告要求被告支付其代偿案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行以借款本金217531.2元起诉所产生的利息、罚息、诉讼费共计8627.8元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付以8627.8元为基数，自2019年10月21日至实际清偿完毕之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持，但应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告买美玲于本判决生效之日起十日内支付原告河南德润置业有限公司8627.8元及利息（自2019年10月21日起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告河南德润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1012元，减半收取506元，由原告河南德润置业有限公司负担416元，由被告买美玲负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年四月二十四日书记员  刘慧慧