河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初4079号原告：信阳市浉河区农村信用合作联社，地址信阳市浉河区湖东大道贸易广场北侧。法定代表人：刘勇，该联社负责人。委托诉讼代理人：潘国强，河南法正律师事务所律师。特别授权。被告：信阳华联超市有限公司，地址罗山县城大十字街。法定代表人：胡义海，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑军政，系该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：于帅伟，系光山县分公司店长。第三人：信阳华厦房地产开发有限公司，地址光山县城正大街。法定代表人：雷卫政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄萌，河南斗南律师事务所律师。特别授权。原告信阳市浉河区农村信用合作联社（以下简称浉河信用社）诉被告信阳华联超市有限公司（以下简称华联公司）、第三人信阳华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浉河信用社的委托诉讼代理人潘国强，被告华联公司的委托诉讼代理人岑军政、于帅伟，第三人华厦房地产公司的委托诉讼代理人黄萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浉河信用社向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法责令被告向原告支付房屋租金120万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，被告与第三人签订了《租赁合同》，被告与第三人约定，被告租赁第三人位于光山县××与××大街交汇处(原光山党校内一商场)负一层至地面一至四层的房屋，房租为每年租金240万元，每季度支付一次，于每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付下一季度的租金共计60万元。原告与第三人的金融借款纠纷，由信阳市中级人民法院审理并执行。信阳市中级人民法院于2018年6月29日，向被告送达了(2018)豫15执97号-1执行裁定书和协助执行通知书，提取第三人租金240万元，2018年11月21日，信阳市中级人民法院作出了(2018)豫15执97号-3执行裁定书将第三人位于光山县××与××大街交汇处(原光山党校内一商场)负一层至地面一至四层的房屋抵付给原告。2019年4月16日向被告送达了(2018)豫15执97号-3执行裁定书。2019年3月15日，原告和第三人签订《和解协议》，被告租赁的房屋租金从2019年1月1日起，由原告收取，2019年5月30日，原告、被告、第三人在信阳市中级人民法院的主持下，完成了房屋交付手续，并告知被告向原告缴纳租金。2019年6月21日，原告向被告送达了《房租催收函》，要求被告按合同约定支付第一、二季度的租金共计120万元，被告没有按合同约定和《房租催收函》的内容支付房租，防止国有资产流失，维护原告的合法权益，遂诉至人民法院。原告向本院提交的证据材料有：1、租赁合同复印件一份；2、(2018)豫15执97号-3执行裁定书及送达回证复印件各一份；3、(2018)豫15执97号-1执行裁定书、协助执行通知书复印件各一份；4、和解协议复印件一份；5、房租催收函复印件一份。被告华联公司辩称，1、负一层至地面一至四层的房屋每年的租金不能按照240万收取，这是因为根据我公司与本案第三人签订的《租赁合同》第一条租赁场地约定，我公司除了使用负一层至地面一至四层的场地外，还使用负一层至地面一至四层现在使用的其它附属部分，以及我公司改造后使用的活动板房、C座一楼四间车库等。240万元的租金不仅仅是使用负一层至地面一至四层的房屋的费用，还包括使用负一层至地面一至四层现在使用的其它附属部分以及我公司改造后使用的活动板房、C座一楼四间车库一年的使用费用。现被答辩人只是获得负一层至地面一至四层的房屋的所有权，答辩人正在使用的属于第三人的场地及房屋的费用就应当从240万元扣除。2、重新确定房屋的租金后，被答辩人应当先向答辩人出具税票，答辩人的财务方能将租赁费汇入贵单位的指定账户。3、房屋多处漏水，需要进行维护。被答辩人应当委托物业进行维修；或是答辩人维修，费用从租金中扣除。综上所述，不是答辩人不愿给付被答辩人租金，只是双方无法就现在所使用负一层至地面一至四层房屋的租金的数额达成一致意见。如果答辩人将240万元租金给付给被答辩人，而第三人也要答辩人支付之前无偿使用的场地及房屋的费用，答辩人所支付的租金就远远超过答辩人与第三人在2017年10月10日签订的《租赁合同》中约定的240万元，这对于答辩人来说是极不公平的。以上答辩意见请贵院在审理时予以充分考虑。被告向法庭提交的证据材料有：1、租赁合同复印件一份；2、2019年8月份华厦公司下的催租函复印件一份；3、照片五张；4、现场照片一张及房屋租赁合同复印件三份。第三人华厦房地产公司陈述，我公司2019年5月与信阳市浉河区农村信用合作社联社办理了光山华联商厦14楼的交接手续，但是原合同约定的C座一楼四间房屋及前院的板房不在移交的范围之内。根据四间房屋和前院板房的价值及市场行情我公司将上述房屋定价为：C座一楼房屋为每间每年三万元，合计壹拾贰万元，前院板房为每年捌万元，两项共计每年贰拾万元。或者收回不属于以物抵债的资产。第三人向法庭提交的证据有：1、情况说明一份；2、C座一楼四间房屋的面积测量图一份；3、前院活动板房的面积的面积测量图一份。经审理查明，2017年10月10日，被告华联公司与第三人华厦房地产公司签订了《租赁合同》，载明：“一、租赁场地：1、甲方将位于光山县××与××大街交汇处(原光山党校院内一商场)负一层至地面一至四层(及现在使用的其它附属部分)场地出租给乙方使用。2、前排办公室为乙方改造的活动板房，乙方继续使用，甲方不收取租金。3、C座一楼四间车库乙方继续使用，租赁或者出售，由甲乙双方另行协商。二、租赁期限：自2018年1月1日至2027年12月31日止，共计拾年。三、价款及付款方式：租赁费为：前五年每年租金贰佰肆拾万人民币，以后五年根据市场行情双方另行协商租金标准，参考当年国民经济总产值增长速度。支付方式：每季度支付一次，于每年的3月、6月、9月、12月20日支付下一季度的租金共计陆拾万元整。”原告浉河信用社与第三人之间的金融借款纠纷，由信阳市中级人民审理执行。信阳市中级人民法院于2018年6月22日作出(2018)豫15执97号-1执行裁定书裁定：“提取信阳华厦房地产开发有限公司将该抵押物（光山县××与××大街交汇处负一层至地面一至四层）出租给信阳华联超市有限公司的租金每年240万元人民币”及(2018)豫15执97号-1协助执行通知书载明：“信阳华联超市有限公司：协助提取被执行人信阳华厦房地产开发有限公司将房屋出租给信阳华联超市有限公司每年的租金240万元人民币”；又于2018年11月21日作出(2018)豫15执97号-3执行裁定书裁定：“将被执行人信阳市华厦房地产开发有限公司所有位于光山县城正大街东侧老党校院内的华联商业广场正在使用的B座，共计五层，其中地上四层，地下一层，建筑面积为13126.24平方米。以第二次拍卖的流拍价7212.3万元人民币交付申请执行人信阳市浉河区农村信用合作联社抵偿等额债务。该标的物所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。”2019年3月15日，原告和第三人签订《和解协议》载明：“四、关于房租：三方按照原租赁合同执行，2019年元月1日之后的房租由浉河联社收取，交接之时，双方在原租赁合同进行备注释明，出租人由信阳市华厦房地产开发有限公司变更为浉河区农村信用合作联社，承租人不变，原合同继续有效。”现原被告双方就租金产生分歧，遂诉至本院。另查明，租赁合同中约定的由被告华联公司使用的C座一楼四间车库的面积为268.6m2现改建为办公和职工餐厅用，前院活动板房的面积为214.8m2。本院认为，本案中《租赁合同》的出租人自2019年1月1日起由第三人华厦房地产公司变更为原告浉河信用社，由原告提供的信阳市中级人民法院(2018)豫15执97号-3执行裁定书、(2018)豫15执97号-1执行裁定书及和解协议足以证明。被告华联公司作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金，于每年的3月、6月、9月、12月20日支付下一季度的租金，故对于原告要求被告支付2019年前两季度租金的请求，本院予以支持。关于租赁费的认定问题，《租赁合同》中约定：“一、租赁场地：1、甲方将位于光山县××与××大街交汇处(原光山党校院内一商场)负一层至地面一至四层(及现在使用的其它附属部分)场地出租给乙方使用。2、前排办公室为乙方改造的活动板房，乙方继续使用，甲方不收取租金。3、C座一楼四间车库乙方继续使用，租赁或者出售，由甲乙双方另行协商。租赁费为：前五年每年租金贰佰肆拾万人民币。”对于租赁场地第1项，现该场地产权属于原告，故该部分租金被告应足额支付；对于租赁场地第2项和第3项是租赁第1项场地的附加，属于合同项下租赁场地的组成部分，经本院现场勘察，被告对该部分仍占有使用，且该部分有一定的使用价值，因其产权属于第三人，如该部分无法由被告使用，会导致被告的合同目的不能达到，根据公平原则，该部分的租赁价值应予扣除。对于扣除数额，本院根据两场地的位置、面积及同地段的市场租赁价值酌定如下：一、第3项四间车库租赁价值为每间每年均价2万元，每年计8万元；二、第2项活动板房年租赁价值按该场地面积所占标的物总面积的比例计算，即：37353.608元[（240万元-8万元）÷（13126.24㎡+214.8㎡）×214.8㎡]，故原告起诉被告支付2019年第一、第二季度租金120万元中应扣除58676.804元[（8万元+37353.608元）÷2]，实际支付114.132万元。对于被告主张的原告应在其支付租金后履行修缮房屋的义务，原告当时表示同意，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告信阳华联超市有限公司于本判决生效后十五日内向原告信阳市浉河区农村信用合作联社支付2019年第一、二季度的租金114.132万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民亊诉讼法》第二百五十三之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告被告信阳华联超市有限公司承担15071元，原告信阳市浉河区农村信用合作联社承担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  杜秀明人民陪审员  雷莹莹二〇二〇年四月二十三日书 记 员  刘 涛