四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终915号 上诉人（原审被告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，系公司员工。 委托诉讼代理人：铁梦婷，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：谢潘，男，生于1994年12月13日，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）因与被上诉人谢潘商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3918号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 相如公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一项,判令上诉人不承担延期交房的违约责任。2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由:1、认定事实错误,违背公平原则。上诉人的交房时间应该是2016年4月23日。上诉人在2016年4、5月通知被上诉人收房。被上诉人验房时，以房屋存在很多问题没有接房。直至2019年5月8日，上诉人同意给被上诉人补偿，被上诉人才在验房单上签字。上诉人于2016年4月22日就取得了案涉房屋所在楼栋的竣工验收备案,其他业主在2016年4、5月就开始收房。可判断上诉人在2016年4、5月通知了被上诉人收房。2、一审认定延期交房是因房屋质量争议所致，过错在上诉人，事实认定错误。被上诉人所谓的房屋质量仅是外墙保温、室内墙面等非主体结构的瑕疵，不构成上诉人根本违约。被上诉人把可修补的瑕疵放大为房屋质量问题，拒绝接房，才是延期交房的主要原因，其应当对此承担责任。 谢潘答辩称:上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应当予以维持。首先,开发商第一次发出的《交楼通知》(2016年4、5月)因上诉人未取得《竣工验收备案表》不符合法定和约定的交房条件，被上诉人拒绝，通知行为无效。上诉人在取得竣工验收备案表后没有及时通知购房者,开发商承担逾期交房的违约责任并不因此终止。其次,上诉人所交付的房屋出现外墙保温和房屋净高缩水以及邻居擅自改门影响安全通道等问题，买受人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。 谢潘一审起诉请求：1、相如公司未按《商品房买卖合同》第十一、十三、十五条约定的交房条件，支付谢潘逾期交房违约金35326元（以日万分之1为标准计算从约定交房2016年12月1日起至达到法定和约定交房条件的2019年5月8日止）；2、相如公司按《商品房买卖合同》第二十条第（一)款（1）项约定，支付谢潘逾期办理初始违约金9127元（从2017年7月1日起，以日万分之1为标准计算违约金，本次违约金暂计算至2018年5月21日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋初始登记之日止）；3、相如公司按《商品房买卖合同》第二十条第（二)款（2）项约定，支付谢潘逾期办理转移登记违约金19100元（从2017年11月21日起，以日万分之1标准计算违约金，本次违约金暂计算至2019年9月30日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；4、相如公司立即协助谢潘办理不动产权证书。 原审法院查明：2015年10月28日，谢潘作为买受人与相如公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......谢潘购买相如公司经批准修建时代公馆2幢2单元第6层2-6-1号商品房一套，总价款281704元，商品房交付时间：2015年11月30日之前。交付条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书......。除不可抗力原因外，出卖人未按交房期限和交付条件将该房交付买受人的，逾期超过60日后......买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之1的违约金......。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。2015年10月16日，双方签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......购房款总额280771元（含已付定金20000元），买受人在签订《商品房买卖合同》后,分两次支付出卖人。......买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续......签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，出卖人应当在房屋交付后的720日内，协助买受人办理房屋所有权证。”协议签订后，谢潘按约向相如公司支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2018年9月25日，西充县不动产登记中心对谢潘购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，相如公司在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用”。另查明：由于相如公司交付房屋存在质量问题，双方未能办理房屋交接，至2019年5月8日谢潘才对房进行了验收。2019年7月16日，谢潘与相如公司达成赔偿协议，由相如公司补偿谢潘外墙保温、净高、人工费、材料费30000元。2019年9月6日，谢潘在相如公司处收回全部办理产权资料，书面承诺“自愿自行办理房产证，如出现一切问题均与相如公司无关”。 原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。谢潘认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力、相关内容已经《商品房买卖合同》变更，不应履行，本院认为，双方实际对房屋单价、总金额以及支付方式等主要内容均是按照补充协议的约定履行的，该主张没有事实和法律依据，不予采纳。本案争议焦点：逾期交房、初始登记及转移登记违约金。原审认为，相如公司未按合同约定的时间和条件向买受人交房、进行初始登，构成违约，应向谢潘支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，谢潘未提交证据证明因相如公司逾期交房和办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，故将逾期交房违约金调整为万分之0.8,初始登记违约金调整为按谢潘已付购房款的0.5%计算，转移登记违约金万分之0.8。本案迟延交房系质量争议造成，过错在相如公司，且相如公司向谢潘作了补偿，谢潘主张交付时间为2019年5月8日应予支持，逾期交房天数为1222天（2015年12月1日至2019年5月8日共计1222天），违约金为27539元（1222天×281704元×0.00008）。初始登记违金为1408元（281704元×0.5%）。关于转移登记违约金的计算期间，按照双方补充协议的约定应当从谢潘向相如公司提交办证授权委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案双方未提交办证授权委托手续的证据，且谢潘于2019年9月6日收回办理产权全部资料，并书面承诺自愿自行办理房产证，是对合同权利义务的变更，是谢潘对自己权利的处分，因此相如公司再无义务履行协助办理转移登记和承担违约责任。故谢潘要求相如公司支付转移记违约金和立即协助谢潘办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限相如公司于本判决生效后十日内支付谢潘逾期交房违约金27539元； 二、限相如公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付谢潘初始登记违约金1408元； 三、驳回谢潘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费695元（谢潘已预交），由谢潘负担521元，相如公司负担174元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 被上诉人谢潘因所购房屋存在质量问题，拒绝接房。上诉人上诉称所谓的房屋质量仅是外墙保温、室内墙面等非主体结构的瑕疵，不构成根本违约。经查，被上诉人所购房屋存在外墙保温和房屋净高缩水以及邻居擅自改门影响安全通道等问题，经物管公司和被上诉人共同验房，房屋共存在10处质量问题。上诉人与被上诉人还就房屋质量问题达成赔偿30000元的协议。房屋质量及通道问题已严重影响正常居住使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”的规定，被上诉人所购房屋存在质量及通道问题，严重影响正常居住使用，其拒绝接房理由正当合法，上诉人存在迟延交房的违约行为，应承担责任。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。相如公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1390元，由四川相如房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年四月三十日 书记员 张 媛