河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1081民初812号 原告：霸州金地房地产开发有限公司，住所地：霸州市辛章办事处辛一村村北，统一社会信用代码：91131081590996222L。 法定代表人：张学凯，该公司总经理。 委托代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。 被告：朱志刚，男，1990年4月7日出生，汉族，住河北省张家口市沽源县。 原告霸州金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）与被告朱志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司委托代理人许长城到庭参加诉讼，被告朱志刚经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金地公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、要求被告依法返还原告垫付的截至2019年11月30日的银行贷款本息21211.62元及相关税费；3、要求被告依法返还房屋，并向原告支付违约金；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确相关税费金额为33602.68元，违约金商品房总价款30%计算100306.5元。事实与理由：2014年9月15日，原、被告双方签订分期付款协议及房屋买卖合同补充协议各一份，协议约定被告购买原告开发的霸州市金地湾小区4号楼2单元502室房屋，2014年9月15日被告支付房屋首付款34355元，剩余房屋首付款70000元于2015年7月1日前支付，若买受人连续三个月或累计六个月未按时向银行还款的，出卖人有权解除合同。2015年1月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。合同约定：上述房屋总价款334355元，首付款104355元，商业按揭贷款230000元，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。自2018年8月份开始，被告逾期偿还银行贷款14期，导致贷款银行直接扣划原告购房保证金累计21211.62元，同时，被告至今未能向原告支付剩余房屋首付款70000元。被告明显存在违约行为，故原告提起诉讼。 朱志刚未答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《分期付款协议》1份、借条1张、金地湾客户首付分期申请表1份、《商品房买卖合同》1份、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）1份、《个人购房借款/担保合同》1份、中国工商银行客户存款对账单9张、明细4张、通知函1份、光盘1张、快递单1张、销售不动产统一发票1张等证据。被告朱志刚经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃举证、质证权利，本院对原告提供证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年9月15日签订了《分期付款协议》，金地公司为甲方（出卖人），朱志刚为乙方（买受人）。协议约定主要内容为，乙方于2014年9月10日购买金地湾小区4号楼2单元502室房屋，购房首付款分期支付；乙方于2014年9月15日支付此房首付款34355元并承诺于2015年7月1日之前交付剩余首付款70000元；甲、乙双方于签订协议当日，签订商品房买卖合同，与此套房源相关的票据及合同由甲方暂时保管，至乙方付清所有首付款项；乙方承诺自签订合同之日起7日内，向甲方提供齐全银行按揭材料等。当日，被告朱志刚向原告交纳购房诚意金34355元（先期首付款），同时向向原告出具借条一张，借款金额70000元（剩余首付款）。 原、被告双方又于当日签订了补充协议，就《商品房买卖合同》补充约定，主要内容为：以银行贷款方式付款的，买受人向银行申请个人住房贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，若出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自应当知道出卖人承担担保责任之日起15日内归还出卖人代还全部款项，并承担违约责任，以出卖人代还金额每日千分之五支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同；买受人连续三个月或累计六个月未按时向银行还款的，出卖人有权解除合同；合同解除后，自双方办理完毕注销商品房买卖合同备案登记手续，且双方与贷款方签订的《个人住房贷款担保合同》终止日起30日内，出卖人将贷款余额退还给银行，余款扣除买受人应承担的全部税、费及该商品房总价款的百分之叁拾的违约金后退还给买受人。已付房款不足以支付全部税、费及违约金的，出卖人有权向买受人追偿。申请贷款的各项费用也均由买受人自行承担；买受人有效送达地址以合同第一页买受人地址中写明的联系地址为准，双方保证通讯联系地址、电话等真实有效，如有变更应在变更后10日内通知对方。原告于2016年3月19日为被告开具销售不动产统一发票一张，金额334355元。 原、被告于2015年1月9日签订《商品房买卖合同》，并于2015年1月16日在霸州市住房保障与房产管理局登记备案。合同约定，被告朱志刚购买位于霸州市，建筑面积93.92平方米，商品房单价为每平方米3560元，总金额334355元。付款方式为首付104355元，贷款230000元。合同第七条约定，买受人未按合同规定时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五。合同还约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。 原告和被告及王晓婉（购房借款合同载明的房屋共有人）与中国工商银行股份有限公司廊坊胜芳支行（以下简称工商银行胜芳支行）于2015年1月22日签订《个人购房借款/担保合同》。工商银行胜芳支行向借款人朱志刚、王晓婉发放230000元个人一手住房购置贷款用于购买霸州市金地湾4-2-502号住宅，该住宅作为抵押物，原告金地公司为此笔借款承担阶段性连带保证责任。 上述合同签订后，被告未按约定偿还银行贷款。根据原告提供的银行交易记录等证据，为偿还朱志刚贷款，工商银行胜芳支行自2018年9月30日起开始从原告担保金账户扣除朱志刚应还贷款款项，至2019年11月29日共扣除21211.62元。 原告于2019年12月19日向被告朱志刚邮寄送达通知函一份，内容为，被告朱志刚于2014年9月15日购买的金地湾4-2-502至今拖欠金地公司首付款70000元，并自2018年8月份开始，因逾期偿还贷款导致扣划原告保证金21211.62元，要求被告于2019年12月31日前偿还拖欠的首付款，如在期限内未履行偿还义务，则视为同意双方签订的商品房买卖合同，由此产生的费用及损失由被告承担。 原告称，因买卖房屋为现房，原告于2014年10月份通知被告领取钥匙，但是被告至今仍未领取，现钥匙在物业处，该房屋一直无人居住。商品房买卖合同签订时间虽然晚于分期付款协议和补充协议，但是在签订补充协议时被告已对房屋买卖合同内容知晓，原告已对合同中权利义务进行了告知，房屋买卖合同仅为被告在房管局备案使用。 本院认为，根据原告提供的证据以及当庭陈述，原、被告2014年9月15日签订了《分期付款协议》、《商品房买卖合同补充协议》和2015年1月9日签订《商品房买卖合同》，均属双方真实意思表示，对双方均具有合同约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告自2018年9月30日起未按约偿还银行贷款累计已超过六个月，根据补充协议约定，原告有解除合同的权利；被告未按约定支付剩余首付款70000元超过60日，根据《商品房买卖合同》约定，原告亦有解除合同的权利，故本院对原告主张解除与被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。原告自认被告未领取房屋钥匙，房屋未实际转移占有，故合同解除后被告无需返还房屋，对原告主张返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。因被告逾期还款，银行扣划原告保证金款项21211.62元，此款被告应予返还，但根据双方合同约定，此笔款项应从被告已付房款中扣除。关于原告主张的返还相关税费，仅提供税票，不足以证实其交税金额，原告主张证据不足，本院不予支持。关于合同解除后的违约金，《商品房买卖合同》约定为累计应付房款的2%，补充合同约定为商品房总价款的30%，但因双方先签订的补充合同，后签订的《商品房买卖合同》，应以《商品房买卖合同》约定为准，被告办理完贷款后，未付房款70000元，故被告应支付违约金1400元（70000元×2%），此款亦应从原告已付购房款中扣除。合同解除后，原告应当返还被告已付房款，但双方约定应扣除代还银行贷款款项、相关税费和违约金后再返还，如已付房款不足支付的，原告可向被告追偿，本案被告未提出返还房款请求，如被告认为应当返还房款，可另行主张。被告经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2014年9月15日签订的《分期付款协议》、《商品房买卖合同补充协议》和2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告朱志刚偿还原告霸州金地房地产开发有限公司代偿款21211.62元（此款可从已付房款中扣除）； 三、被告朱志刚向原告霸州金地房地产开发有限公司支付违约金1400元（此款可从已付房款中扣除）； 四、驳回原告霸州金地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1365元（原告已经预交165元），由被告朱志刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  宋广楷 二〇二〇年四月十六日 书记员  王 冬 ——