青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终119号 上诉人（原审被告）：董君，男，汉族，1986年10月22日出生，青海省西宁市居民，住青海省都兰县。 被上诉人（原审原告）：都兰锦都物业管理服务有限责任公司,住所地都兰县察汗乌苏镇锦都广场12号楼第12套商铺,统一社会信用代码91632822MA754WMQ6D。 法定代表人：谢庆语，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙亚强，男，汉族，1991年10月20日出生，该公司总经理，河南省舞阳县村民，住青海省都兰县。 上诉人董君因与被上诉人都兰锦都物业管理服务有限责任公司（以下简称锦都物业）物业服务合同纠纷一案，不服青海省都兰县人民法院（2019）青2822民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董君，被上诉人锦都物业的法定代表人谢庆语及委托诉讼代理人孙亚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董君上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2015年12月中旬与房东韩中印签订《租房合同》，承租了都兰县锦都广场1号楼1单元的房屋用于经营火锅店。在营业期间发现该房屋内暖气不热，就将该情况向锦都物业进行了反映，锦都物业的经理（孙亚强）答应派人员过来处理，但一直未进行处理。直到2016年期间，前往锦都物业缴纳物业费及水费时，锦都物业提及缴纳暖气费一事，我就向对方答复称“暖气不热，物业费怎么缴纳？”，后锦都物业的工作人员在中午的时候过来测量室内温度，因当时正值用餐经营高峰且太阳照射强，所以锦都物业的工作人员称室内温度达标，但关于该测量结果锦都物业的工作人员并未向我出示，该测量结果也未让我签字确认。2016年因房屋内暖气不热，就与锦都物业的经理达成关停暖气的协议，直到2019年5月搬离时，锦都物业自始至终就未检修或处理过该房屋内暖气不热的问题。我与锦都物业并未签订物业服务合同及供暖合同，且被上诉人也不是由锦都物业小区业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，更非政府委派或指派的物业公司，因此，被上诉人的主体不具有有效的物业管理权利，也不具备前期物业管理的要求和条件；二、2015年12月至2017年9月向锦都物业缴纳了物业费，之后一直未缴纳物业费是因为自己经营的火锅店所属的排污下水管道堵塞的原因。后就该情况向锦都物业进行了反应，但锦都物业的工作人员一直未进行处理，后我对该管道进行了维修，并垫付了维修费约5000元，就该维修费的问题，我与锦都物业达成口头协议，将物业费与我垫付的维修费进行了抵消。综上，请求二审法院判如所请。 锦都物业辩称，对上诉人的陈述不予认可。一、因上诉人投资经营火锅店后又经营了网吧，锦都物业工作人员向上诉人催缴暖气费及物业费时，上诉人多次要求锦都物业将该费用进行赊欠，并非如上诉人所说锦都物业是在2017年才向上诉人进行催缴的；二、上诉人称与锦都物业达成口头停暖协议的问题。因停暖必须通过会议决定，而并非口头协议，况且上诉人所经营的房屋位于一、二楼，锦都物业还需对其余楼层进行供暖，因此，锦都物业不可能对上诉人的房屋采取强制断暖的行为；三、上诉人称将物业费交至2017年10月，就说明在2017年10月之前上诉人所经营店铺的下水是通畅的，后因上诉人自己的原因造成管道堵塞，因此维修管道垫付的5000元由上诉人自己承担；四、锦都物业是经政府批准的供暖公司，董君与韩中印签订的《租赁合同》也明确约定由上诉人缴纳租赁期间的暖气、水、电、物业管理等费用，所以上诉人应向锦都物业缴纳未缴纳的暖气费及物业费。 锦都物业向一审法院的起诉请求：一、请求依法判令被告向原告支付锦都广场1号楼第1套商铺2015年度（2015年11月15日-2016年4月15日）、2016年度（2016年10月15日-2017年4月15日）、2017年度（2017年10月15日-2018年5月15日）、2018年度（2018年10月15日-2019年5月15日）的暖气费44006.4元，逾期利息损失3365.3元，并判决被告以欠付的暖气费44006.4元为基数按同期银行年利率4.75%为准向原告支付2019年8月16日至款项付清之日期间的逾期利息损失；二、请求依法判令被告向原告支付锦都广场1号楼第1套商铺2017年10月至2018年12月期间的物业服务费3285.8元，逾期利息损失为110.5元，支付2019年1月至2019年7月期间的物业服务费1642.9元，并判决被告以欠付的物业服务费3285.8元为基数按照银行贷款年利率4.75%为标准项原告支付2019年8月16日至款项付清之日期间的逾期利息损失，以上合计共计52410.9元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月6日被告董君与房主韩中印签订了租赁期限为3年的房屋租赁合同，合同中约定租赁期间，暖气、水、电、卫生、物业管理费等费用均由被告承担。被告董君租赁的都兰县锦都广场1号楼第一套商铺的面积为391.17平方米，取暖费的收费标准为每月每平方米4.5元，物业费收费标准为每月每平方米0.6元。 一审法院认为，被告董君承租了由原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司提供服务的都兰县锦都广场1号楼第一套商铺，接受了由原告提供的服务，应当支付因接受服务所产生的相关费用。被告辩称暖气自2015年租赁起就未达到相关部门规定的温度，也曾于原告多次协商暖气及物业服务等事宜，被告为了支持上述的答辩意见向法庭提交了五组证据，经过庭审原、被告举证、质证，该院认为被告提交的证据不足以支持所答辩的事实。被告辩称室内温度未达到相关部门的要求，向法庭提交一组照片证明因暖气不热，店内服务员穿着羽绒服工作的事实，但未向法庭提交相关部门检测的报告以及其他相关的证据加以证明，被告提交的该组证据不足以支持被告的答辩意见，故对此意见该院不予采纳。被告辩称由于房屋设计不合理加盖了部分设施，导致暖气不热，但仅提交一组照片，该院认为该组照片不足以证明所租赁房屋是否属于加盖部分，是否会因加盖影响供暖，故对此答辩意见不予采纳。被告辩称因下水管道设计不合理，进而导致污水无法及时排出，造成部分损失，对于此答辩意见被告提交一组照片予以证明，经原告质证认为该组照片不足以证明设计是否合理以及是否属于被告所租赁房屋下水管道，该院对此质证意见予以采纳，对被告的该项答辩意见不予采纳。被告辩称曾自行寻找修理工更换下水管道花费5000元以及曾因下水管道漏水退赔客户部分餐费，因未向法庭提交相关的证据，故对此辩解意见不予采纳。根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张或者抗辩的事实有责任提供证据，未能提供证据的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故由被告董君承担举证不能的相关法律责任，对原告要求支付取暖费及物业费的诉讼请求该院予以支持。原、被告双方未就逾期未支付相关费用是否交纳逾期利息进行约定，也未向法庭提交相关证据，故对原告要求被告支付因未及时缴纳相关费用所产生的利息的诉求该院不予支持。本案中被告董君应当交纳的取暖费确定如下，2015年度（2015年11月15日-2016年4月15日）取暖费为4.5×391.17×5=8801.3元；2016年度（2016年10月15日-2017年4月15日）的取暖费为4.5×391.17×6=10561.5元；2017年度（2017年10月15日至2018年5月15日）的取暖费为4.5×391.17×7=12321.8元；2018年度（2018年10月15日至2019年5月15日）的取暖费为4.5×391.17×7=12321.8元，以上合计44006.4元。应当交纳的物业费确定如下，2017年10月至2018年12月的物业服务费为0.6×391.17×14=3285.8元，2019年1月至2019年7月的物业服务费为0.6×391.17×7=1642.9元，以上合计4928.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告董君支付原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司取暖费44006.4元，物业费4928.7元，以上合计48935.1元，于本判决生效之日起三十日内一次性给付；二、驳回原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人董君向本院提交以下证据材料：证据1.商品房买卖合同一份。拟证明租赁的房屋面积为250.13平方米，并非如上诉人所陈述的面积为390平方米。锦都物业质证认为，对该租赁合同无异议，但上诉人租赁的房屋由两部分组成，该证据中的房屋面积只是一部分。证据2.微信截图一张。拟证明2018年10月15日已与锦都物业解除了供暖合同关系，因此并不存在向锦都物业缴纳2019年暖气费的问题。锦都物业质证认为，对该证据的真实性予以认可，但解除合同需要办理相关的手续，且锦都物业也一直在向上诉人供暖，并未解除供暖关系。证据3.樊桂琴、石成梅、刘彦琴证明及火锅店考情记录表各一份。拟证明在工作期间房屋内暖气不热的事实。锦都物业质证认为，对该证据不予认可。证据4.照片一张。拟证明2017年冬天我公司员工用自备的体温计测量暖气温度，显示室内温度为15℃。锦都物业质证认为，对显示的温度无异议，但该温度是在什么时间、什么地点进行测量的有疑议。证据5.锦都物业微信群聊天记录一份。拟证明住户、商户若不缴纳暖气费锦都物业则会卡水、卡电，但锦都物业并未对我采取该措施，说明我未交物业费是锦都物业默许的。锦都物业质证认为，对该证据不予认可。 本院认为，上诉人提交的商品房买卖合同的买受人为韩科举，而在本案中董君与韩中印签订的房屋租赁合同的面积为382平方米，且二审中锦都物业提交的西宁星宇测绘有限责任公司测绘的案涉房屋面积为391.17平方米，故对该证据本院不予采信；上诉人提交的微信截图并不能证明与锦都物业解除供暖关系后锦都物业针对案涉房屋采取了停止供暖的行为，故对该证据本院不予采信；关于上诉人提交的证明及记录表，并无其他证据予以佐证，对此本院不予采信；上诉人提交的室内温度照片中无测量时间及地点，对该证据本院不予采信；锦都物业微信群聊天记录并不能证明锦都物业未对董君采取卡水、卡电的行为就是默许董君免交物业费的行为，对该证据本院不予采信。 锦都物业向本院提交以下证据材料：证据1.2011年11月25日都兰县人民政府办公室文件一份[都政办（2011）153号]。拟证明对于一审中提交的2019的通知与2019年政府文件并不矛盾。董君质证认为，对该文件有异议，因该文件的期限为2年且在两年后并未出现新的通知，该通知在2016年就已经失效了。证据2.都兰县房屋分层分户平面图两份。拟证明上诉人租住的房屋面积为391.17平方米。董君质证认为，对该证据不予认可，房屋面积应以一审的房管局的证据为准。证据3.2019年8月2日房东韩中印出具的证明一份。拟证明出租房屋所产生的物业、暖气等费用由董君缴纳。董君质证认为，对房屋租赁合同予以认可，但上述费用是由锦都物业进行代收的。 本院认为，锦都物业提交的以上三组证据具有真实性、合法性、关联性，本院对以上证据予以采信。 二审另查明，2015年9月21日由都兰县建设和交通局建设，青海创达建筑安装工程有限责任公司承建的锦都广场棚户区改造项目，因供暖面积大，原都兰县供暖公司无法满足供暖要求。在平等、自愿的基础上经双方协商同意，就青海创达建筑安装工程有限责任公司为该项目存在的供暖、物业管理问题达成以下协议：一、双方同意由青海创达建筑安装工程有限责任公司垫资修建物业管理设施和相关的供暖设施；二、单独成立物业公司确保该项目的正常使用，并收取相关物业费及暖气费，收取的费用用于该项目的管理支出及供暖支出并自负盈亏；…………… 都兰锦都物业管理服务有限责任公司，法定代表人为谢庆语，经营范围为：物业管理服务；代收水费、电费、取暖费；水电暖安装、维修服务；停车服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，锦都物业系经都兰县建设和交通局相关部门批准，从事供暖、物业管理等事宜的企业，自2015年9月起锦都物业一直向都兰县锦都广场提供物业、供暖等服务。2015年11月6日甲方韩中印将位于××县西侧），商住楼多层1号楼东头第一套房（上下共两层）出租给乙方董君从事经营。《房屋租赁合同》第四条第二款约定“乙方应及时缴纳自行负担的费用，如暖气、水、电、卫生、物业管理等费用”。根据该合同的约定，董君在接受了对该房屋的物业服务后，应当向对该房屋提供物业服务的物业公司缴纳物业费，同时在接受了供暖后应当向对该房屋供暖的供暖公司缴纳供暖费。经查，本案中在董君租用案涉房屋时，系锦都物业向案涉房屋提供物业及供暖服务，而董君也接受了锦都物业向其提供的物业和供暖服务，尽管双方之间虽未实际签订书面的物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同及供暖合同。因此对于董君上诉称未与锦都物业签订合同，未形成合同关系的上诉理由本院不予支持。 关于董君上诉称锦都物业供暖达不到标准的问题。对此董君应提供证据证明该事实，虽董君提交了锦都物业微信群聊天记录，但该聊天记录只能反映出锦都广场小区业主通过微信反映供暖不达标的事实，并不能证实锦都物业供暖不达标的事实，具体到本案中，该证据无法证实本案所涉房屋供暖不达标的事实。故对董君的该上诉主张本院不予支持。 对于董君称案涉房屋所在的下水管道堵塞，其为修理下水管道支出5000多元，并且已与锦都物业协商一致以此来抵付物业费的主张。首先，对此董君并未提交证据证实其为修理下水管道支出费用的事实。其次，锦都物业不认可与董君达成以下水管道维修费抵付物业费的事实，董君也无证据证实该事实。故本院对董君的此上诉主张不予支持。 对于董君上诉称所租房屋的面积为250.13平方米而非391.17平方米及供暖费应当按套内面积计算的问题。对于案涉房屋面积应当认定为391.17平方米。首先，董君与韩中印签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋面积为382平方米，而非250.13平方米。其次，锦都物业提交的由西宁星宇测绘有限公司制作的案涉房屋面积为391.17平方米，该结果是具有资质的测绘公司制作得出，故应当以该结果认定案涉房屋面积，一审对此认定正确。对于供暖费应当按案涉房屋建筑面积计收。首先，董君并未提交证据证明案涉房屋取暖费应当按套内面积计收的证据。其次，董君提交的《青海省城市供热管理办法》第二十七条中“未安装用热计量仪表的热用户，热费按照房屋的套内面积或建筑面积计收”及“非居民用户按照房屋建筑面积收费的，应当以建筑层高三点二米为基数计收”的规定，可以认定非居民用户按照房屋建筑面积计收取暖费，案涉房屋作为商业用房，为非居民用户，故应当按建筑面积计收取暖费。故对董君的此两项上诉主张本院不予支持。 对于董君上诉称锦都物业未取得资质的问题。如锦都物业在未取得资质的情况下从事物业服务，董君可通过相关行政部门对其进行处理，也可通过业主大会解除服务。但董君在接受了锦都物业的物业服务及供暖后，不能以此作为其拒付物业费及供暖费的抗辩理由。 对于董君上诉称锦都物业于2018年10月在物业微信群中发通知，告知业主对于欠费两年以上的用户，将视为自动解除供暖给予停暖处理。因董君在2018年10月时已欠费超过两年以上，因此锦都物业在物业微信群中发布该通知时，其已经与锦都物业自动解除了供暖合同，故不存在2018年10月之后供暖费的上诉理由。从该通知内容来看，锦都物业下发该通知的目的是向业主催缴供暖费，并非为解除合同停止供暖，且事实上锦都物业在其后也未采取真正停止供暖的行为，董君也未向锦都物业明示要求停止供暖并办理停暖手续。因此对董君的该上诉主张本院不予支持。另，董君提交的2018年10月在物业微信群中发布的通知，能够证实锦都物业通过微信群向业主催缴过供暖费，董君对于锦都物业向其催缴供暖费的事实是明知的，故对于其上诉称从未向其催缴过物业费和供暖费的主张本院亦不予支持。 综上所述，董君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2862元，由上诉人董君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 连 明 审 判 员 尤 小 红 审 判 员 邢  昌 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 田 雪 梅 书 记 员 司 风 明