文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初4801号原告：彭水县博瑞物业管理有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区（丽豪大厦）。统一社会信用代码91500243556758474X。法定代理人：严莉，系该公司经理。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。被告：彭水新城盘龙投资建设有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县靛水街道靛水村一组。统一社会信用代码915002435734426665。法定代理人：吕灶，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡洪亮，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁伟，重庆欣渝律师事务所律师。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司（以下简称博瑞物业公司）诉被告彭水新城盘龙投资建设有限公司（以下简称盘龙建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日作出（2018）渝0243民初2941号《民事判决书》，后博瑞物业公司上诉至第四中级人民法院，第四中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）渝04民终519号《民事裁定书》，裁定发回重审。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞物业公司法定代理人严莉及其委托诉讼代理人王军、被告盘龙建设公司委托诉讼代理人胡洪亮、袁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付从2016年8月30日起至实际解除之日止的安置房屋物业服务费1496655.875元（暂计算至2018年6月30日，其中2016年7月至2017年5月减半计算，计630471.65元，2017年6月至2018年6月全额计算，计866184.23元）；2、由被告向原告支付违约金149665.559元；3、本案案件受理费由被告承担。（原告已经当庭撤回诉状载明的要求解除物业服务合同的诉求）。事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订《XX佳园小区安置房、XX安置房过渡期物业服务合同》；合同对物业管理区、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任进行明确约定。合同对于过渡期部分约定十分模糊，原、被告仅口头约定为两个月。合同成立并生效后，被告立即将物业用房移交给原告，原告于2016年6月30日开始提供服务。因被告未能将安置房及时分房，导致XX佳园小区安置房、XX安置房未能按时分房，导致入住率低、安置房空置率高，共计空置1025套，其中：XX佳园小区安置房（高层）空置484套、多层空置59套，XX安置房空置482套，严重影响原告公司正常的生产经营，导致原告公司经营困难。因被告的原因，导致涉案合同不能继续履行，严重违背原告签订合同的目的，造成原告因涉案合同提供物业服务入不敷出，故原告要求解除涉案合同，由被告向原告支付空置房屋物业服务费及违约金。被告盘龙建设公司辩称：1、涉案合同已经部分解除；2、根据涉案合同可以认定双方约定了一次性支付18万元的过渡费，应当认定为全部物管费，已经支付了15万元，只剩下3万元未付，该3万元是因为原告未缴纳电费，被告垫付的，所有暂扣；3、按照重庆市相关规定，对安置房的物业费是减半收取，而不是全额收取的。本院经审理认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，被告盘龙建设公司作为甲方与作为乙方的原告博瑞公司签订《XX佳园小区安置房、XX安置房过渡期物业服务合同》，合同内容如下：“第一章物业管理区域物业名称：XX佳园小区安置房、XX安置房坐落位置：彭水新城物业项目：占地面积：85943㎡；建筑面积：202771㎡；其中：XX佳园小区安置房占地面积43177㎡，建筑面积125396㎡。XX安置房占地面积42766㎡，建筑面积77375㎡。第二章委托服务事项第一条乙方给甲方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、水井、电井、负一层变配电房、发电机房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、高压水房、楼内消防设施设备、电梯、生化池。3、公用绿地、花木的养护与管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，前款约定的事项不含业主室内、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。7、装修管理。8、物业服务费和其他费用的收取。第二条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、由于甲方考虑到乙方过渡期运行困难，给予乙方180000元（大写：壹拾捌万元整）的过渡期一次性补助金（包含税费），在乙方的办公设备和服务人员进场后经甲方现场考察评估后第一个月支付补助金30000元，剩余的150000元（大写：壹拾伍万元整）通过甲方及相关部门按月对物管公司考核后按月支付。每月支付金额为15000元（大写：壹万伍仟元整），若过渡期未支付完的部分补助资金，待小区业主委员会成立并物管公司正式签订物管合同后一次性支付。2、维保期过后的公共部位的维修、改造、更新费用500元及其以上金额由业主承担，500元以下由物业公司承担。3.物业服务收费标准根据政府相关文件或市场调节的模式可作相对调整。第三章物业服务质量第一条乙方提供的物业管理服务应达到业主满意度85%以上。第二条乙方提供的服务受甲方及业主的监督。第四章物业服务费用本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯房住宅：0.8元/月/㎡；多层无电梯房住宅：0.6元/月/㎡；商业物业：1.0元/月/㎡；公摊水电费：5.0元/月/家；乙方按约定的标准向安置户收取物业服务费，乙方按本合同的服务内容和标准提供服务，盈余或自行承担。第五章第一条甲方应履行的权利义务：1、履行合同、按时支付补助资金；2、协助乙方做好安置户群众的宣传、引导工作，严格遵守装饰装修服务协议，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；3、法律、法规的其他义务。……第六章物业服务合同期限及解除第一条本合同自物管公司人员正式进场开始生效，小区业主委员会成立合同终止。第二条有以下情形之一的，可以提前解除本合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；第三条需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。乙方提供的服务导致三方之二以上的业主不满意，甲方可以提前解除合同。第七章违约责任第一条甲方若不按时支付过渡费或因甲方原因造成该合同不能履行，甲方应向乙方按实际支付金额的10%支付违约金……”合同签订之后，原告博瑞物业公司分别于2016年9月1日、2017年1月18日进入XX佳园小区（靛水）、XX安置房提供物业服务；截止法庭辩论终结前，被告盘龙建设公司向原告博瑞物业公司共计支付了上述合同中约定的“一次性补助金”150000元；对于未付的30000元，庭审中，原告方明确其诉讼请求中不含该笔费用。双方因涉案小区入住率低发生纠纷，期间由被告方垫付了部分电费。原告方向本院起诉后，2018年7月24日，原、被告双方对于涉案小区公共部分电费分摊达成协议。另查明，XX佳园小区安置房、XX安置房系被告盘龙建设公司开发修建，分别于2016年4月和2016年5月竣工，前述两处安置房用以安置本县“靛水新城”建设过程涉及的拆迁户，拆迁安置工作主要由本县新城管委会和靛水街道办事处开展；经原、被告双方核对一致确认下列表格数据：                          总户数              安置户数              入住户数              未安置户数              未入住      总户数              安置未入住户数                  靛水高层              809              781              645              28              164              136                  靛水矮层              288              254              254              34              34              0                  张家坝高层              269              269              128              0              141              141                  张家坝矮层              430              367              214              63              216              153                  总合计              1798              1671              1241              125              555              430      （注：本表统计截止时间为2018年6月30日）原、被告双方并计算确认：2016年9月至2018年6月期间，XX佳园小区高层空置面积共计1099426.81㎡，矮层空置面积共计116892.25㎡；2017年1月17日至2018年6月期间XX安置房小区高层空置面积共计327785.25㎡，矮层空置面积共计588111.74㎡。原、被告双方对于前期物业服务费的标准出现分歧，原告博瑞物业公司认为应当按照合同约定全额支付，被告盘龙建设公司认为涉案房屋系空置状态，应当减半收取。再查明，为了进一步查明《XX佳园小区安置房、XX安置房过渡期物业服务合同》中约定的过渡期一次性补助金的性质，本院核实了原招标情况的会议记录及相关公司文件，其中会议记录中载明被告盘龙建设公司艾总讲明过渡期限费用18万，付款方式按1年测算，业主委员会成立将补助所剩费用一次性付款。其中被告盘龙建设公司2016年6月12日发布的第七期《会议纪要》，其中要求第（四）项，过渡期一次性补助开办费（物管公司进场起至入住率达50%以上小区业主委员会成立的期间费用），按照上限不超过20万元（含税）进行报价，最低者中标，过渡期间每月可适当进行补助，付款方式按11个月测算。报价情况第二项（二）博瑞物业公司：一是一次性开办费（靛水安置房和XX安置房过渡期间）18万元；二是负责办公设备及机具的购买；三是收费标准按0.6-0.8元/㎡每月实施；四评审结果，一致推荐由博瑞物业公司实施靛水安置小区和张家坝安置小区过渡期间的物业管理工作。最终的物业公司选定在业主委员会成立后，由业主委员会自行确定。另查明分房后的剩余房屋空置费（非业主原因空置房屋的面积及物业管理费），本院责令原、被告进行统计。原告博瑞物业公司统计了《靛水、张家坝分房、接房空置费汇总表》，载明业主接房后仍空置的费用总额为497121.76元（期间为2016年10月18日至2018年6月30日），被告盘龙建设公司未予认可。被告盘龙建设公司提交《空置面积》两份，载明靛水安置小区2016年9月1日至2018年6月30日高层累计空置面积为933998.34㎡（2016年9月1日至2018年1月20日高层累计空置面积为903678.34㎡，2018年1月20日至2018年6月30日高层累计空置面积为30320㎡），小高层累计空置面积为55702.5㎡（2016年9月1日至2018年1月20日累计空置面积为44827.25㎡，2018年1月20日至2018年6月30日累计空置面积为10875.25㎡），张家坝安置小区2-7号楼2017年1月18日至2018年6月30日高层累计空置面积为167396.73㎡（2017年1月18日至2018年1月20日高层累计空置面积为161548.27㎡，2018年1月20日至2018年6月30日高层累计空置面积为5848.46㎡），小高层累计空置面积为378283.33㎡（2017年1月18日至2018年1月20日累计空置面积为318634.14㎡，2018年1月20日至2018年6月30日累计空置面积为59649.19㎡）。以上证据有《靛水、张家坝分房、接房空置费汇总表》、《空置面积》、《XX佳园小区安置房、XX安置房过渡期物业服务合同》、《会议纪要》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷，其争议焦点在于：被告方是否有义务向原告方支付空置房屋的物业服务费；被告方是否违约。关于物业服务费问题。原、被告双方对于过渡期含义、期限产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对于2016年6月29日，被告盘龙建设公司作为甲方与作为乙方的原告博瑞公司签订《XX佳园小区安置房、XX安置房过渡期物业服务合同》中过渡期一次性补助金180000元的理解。本院核实了原招标情况的会议记录及相关公司文件，按照被告盘龙建设公司2016年6月12日发布的第七期《会议纪要》，约定付款方式按11个月测算及一次性开办费（靛水安置房和XX安置房过渡期间）18万元等理解，本院认定原、被告应当在拟定合同时对过渡期应当理解在12个月之内，该过渡期一次性补助金180000元也是对这期间的一定补偿，然而实际情况基于被告盘龙建设公司的原因导致“空置房屋”过多，期限过长，明显以该180000元覆盖整个过渡期明显对原告博瑞物业公司权利义务不对等，故原告博瑞物业公司之后的物管行为应当构成无因管理。故，本院认定应当对分房后的仍空置的房屋物业管理费应当由被告盘龙建设公司支付。至于被告盘龙建设公司认为应当减半收取空置房屋的物业管理费的问题。根据2005年4月7日《彭水苗族土家族自治县发展计划委员会转发重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，其中载明业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气起止数未走动的，业主或者使用人缴纳50%的物业服务费。至于原告博瑞物业公司陈述2015年3月9日公布的《重庆市物业服务收费管理办法》已经取消了前述规定，然而根据渝国土房管[2017]309号重庆市国土房管局重庆市物价局关于全面贯彻执行《重庆市物业服务收费办法》的通知，明确2015年5月起在江北区、永川区、涪陵区、奉节县进行了首批试点，2016年9月起，将试点范围扩大到主城区，主城区以外的区县于2017年4月30日前制定公布当地物业服务收费标准，并报市物价局及市国土房管局。2018年1月15日本县发展和改革委员会及本县国土房管局才颁布彭水发改发[2018]12号关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知，该通知中明确从2018年1月20日起执行，同时才明确废止了《彭水苗族土家族自治县发展计划委员会转发重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》。由于本案物业管理费从2016年8月30日暂计算至2018年6月30日，故在2018年1月20日之前应当减半计算物业服务费，之后全额计算物业管理费。根据双方的合同及空置面积，物业服务费为靛水小区高层903678.34㎡×0.8元/㎡×50%+30320㎡×0.8元/㎡=385727.34元，靛水小区小高层44827.25㎡×0.6元/㎡×50%+10875.25㎡×0.6元/㎡=19973.33元；张家坝小区高层为167396.73㎡×0.8元/㎡×50%+5848.46㎡×0.8元/㎡=71637.46元，张家坝小区小高层318634.14㎡×0.6元/㎡×50%+59649.19㎡×0.6元/㎡=131379.75元，以上合计608717.88元，扣除已经支付的150000元，还应支付458717.88元。故本院应当判决被告盘龙建设公司一次性支付给原告博瑞物业公司物业管理费458717.88元（期间为2016年10月18日至2018年6月30日）。关于违约金问题。被告方尚有30000元未向原告方支付，但根据查明事实，被告方未按期支付原因在于其垫付了原告方提供物业管理期间的电费，故原告方主张的被告方该违约事实不成立，其违约损失请求，不予支持；而电费和过渡期间一次性补助金30000元，原、被告双方均不在本案中进行主张，且双方达成了相关协议，故本案中不再另行进行评述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百二十五条第一款，《物业管理条例》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：一、由被告彭水新城盘龙投资建设有限公司一次性向原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司支付物业管理费458717.88元；二、驳回原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费18942元（原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司已预交18942元），由原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司与被告彭水新城盘龙投资建设有限公司各自负担9471元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  谢再守人民陪审员  毛廷太人民陪审员  豆文国二〇二〇年四月十四日书 记 员  高建容