福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2013号 上诉人（原审原告）：福州市华鼎物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦27-03单元。 法定代表人：罗浦华，总经理。 委托诉讼代理人：高闽红，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。 法定代表人：李晓平，董事长。 委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，广东诚公律师事务所律师。 上诉人福州市华鼎物业管理有限公司（以下简称华鼎公司）因与上诉人深圳市卓越物业管理有限责任公司（以下简称卓越公司）合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华鼎公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判令卓越公司向华鼎公司移交福建申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书）。事实和理由：一、一审判决认定申发大厦业委会与卓越公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》有效并认为该合同签订时起华鼎公司与福建申发置业有限公司签订的《前期物业服务合同》终止，与法律规定和在案证据相悖。《申发大厦物业委托代管合同》的签订未遵循法律规定的必经程序，由业主大会共同决定，属于无效合同。二、因《申发大厦物业委托代管合同》是无效的，不存在尚未终止，一审认定有误。另外华鼎公司提交的《福建申发大厦物业管理合作协议》《关于终止福建申发大厦物业管理合作协议的通知》《关于申发大厦物业管理合作项目存在的问题、问题发生的原因、解决问题建议的函》《福建省增值税专用发票》《广发银行客户回单》都证明了华鼎公司实际参与了申发大厦物业管理。三、因《福建申发大厦物业管理合作协议》合法有效，在该协议解除后，卓越公司应当向华鼎公司移交福建申发大厦物业管理的相关手续。 卓越公司辩称，一、华鼎公司请求卓越公司向其移交申发大厦物业管理手续的诉请，无法律依据。根据法律规定，因物业管理资料涉及全体业主的利益，因此有权请求和负责移交物业服务资料的主体为业主委员会。并且，如果按华鼎公司主张其享有申发大厦的物业管理经营权并参与实际经营，其无需向卓越公司请求移交资料。二、卓越公司与申发大厦业委会签订的《申发大厦物业委托代管合同》已于2019年12月31日终止，卓越公司现已不是申发大厦的物业管理企业，华鼎公司主体不适格，不具备可履行的基础。三、卓越公司在本案中已提起上诉，请求驳回华鼎公司的全部诉求，因为双方签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》应属于无效合同，具体理由以卓越公司上诉状为准。如按华鼎公司陈述《申发大厦物业委托代管合同》属于无效合同，那么华鼎公司在未经过业主大会的情况下，与福建申发置业有限公司签订的《前期物业服务合同》《物业管理合作协议书》属于无效合同，卓越公司与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》亦应归于无效。 卓越公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华鼎公司全部诉讼请求。事实和理由：《福建申发大厦物业管理合作协议》无效，一审法院认定该份合同有效并判决予以解除系适用法律错误。1.《福建申发大厦物业管理合作协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。我国法律明确禁止物业服务企业将物业服务内容全部转委托给其他方，而根据《福建申发大厦物业管理合作协议》的内容和双方合作模式以及庭审查明的事实，华鼎公司从未实际参与申发大厦的物业管理工作，而是将申发大厦全部物业服务一并委托给卓越公司。2.根据《福建申发大厦物业管理合作协议》内第二条“甲方已经获得“申发大厦的物业管理经营权...”，为本合作协议书履行的基础。事实上，申发置业在2013年6月后就已向业主送达《入伙通知书》将房屋交付至业主，申发置业作为建设单位再次签订前期物业服务合同的主体资格已经丧失，此时仅有业主大会有权重新签订物业服务协议，申发置业仅能作为未出售物业的业主身份参与其中。也就是说，在申发置业非物业服务合同适格主体下与华鼎公司签订的《前期物业服务合同》《物业管理合作协议书》无效，那么基于上述合同而与卓越公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》自然无效。3.2016年10月31日，申发置业向卓越公司发送《告知函》，声明申发置业在2013年4月17日至2016年1月1日期间，未曾与任何公司签订同类物业服务合同管理申发大厦，可知申发置业对《前期物业服务合同》《物业管理合作协议书》真实性和合法性亦不予认可。本案中，华鼎公司与申发置业签订合同时，均明知申发大厦一直由卓越公司提供物业管理服务，却在合同未解除时仍签订前期物业服务合同，可见华鼎公司及当时申发置业实际控制人具有主观恶意，卓越公司也因迫于压力与华鼎公司签订了《福建申发大厦物业管理合作协议》，将物业管理利润分割一半给华鼎公司而其却不承担任何义务，卓越公司所受损失与华鼎公司和申发置业签订的系列合同具有法律上的因果关系，符合恶意串通的构成要件，应为无效。 华鼎公司辩称，华鼎公司与卓越公司与2015年12月签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》，没有违反法律行政法规的规定。卓越公司对这份协议是认可的，是自愿签订的。协议签订后，双方进行了合作并且履约，卓越公司还向华鼎公司支付了合作盈利的利润，并且在2019年1月2日、3月20日两次向华鼎公司发出终止协议的函。双方签署合作协议的时候，业委会尚未成立，申发置业作为前期建设单位，有权依法选聘物业管理企业，并且得到卓越公司的认可，综上，《福建申发大厦物业管理合作协议》合法有效。其余答辩意见同华鼎公司的上诉意见。 华鼎公司向一审法院起诉请求：1.解除华鼎公司与卓越公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》；2.卓越公司向华鼎公司移交福建申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书）；3.卓越公司就福建申发大厦物业管理合作期间的经营利润与华鼎公司进行财务核算。 一审法院认定事实：2013年4月17日，福建申发置业有限公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务，包括对房屋建筑本体共用部位的维护和管理、房屋建筑本体共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、单元装饰装修管理、辖区消防管理、社区文化娱乐活动、档案资料管理、物业其他公共事务的管理服务、本物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理、业户委托的其他有偿服务事项、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等内容；合同期限共三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料及其他属于全体业主共有的财务及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方。随后，双方签订补充协议，将合同期限变更为五年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。前述《前期物业服务合同》于2013年6月17日在福州市台江区住房保障和房产管理局备案。 2015年6月9日，福建申发置业有限公司（甲方）与华鼎公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对申发大厦提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备、场所（地）的运行、维修、养护和经营管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，配合公安部门对物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；合同期限共五年。 2015年12月16日，华鼎公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，约定本协议期限为2016年1月1日起至2021年12月31日止；双方确认甲方已经获得“申发大厦”项目的物业管理经营权，并邀请乙方参与项目的管理运营，双方分享“申发大厦”项目的物业管理经营利润；甲方参与“申发大厦”物业管理项目的经营和财务事务，协助乙方更好开展本项目的物业管理运营，监督乙方严格按照甲方与福建申发置业有限公司签订的前期物业服务合同履行职责，甲方同时负责做好本项目以乙方名义实施物业管理的备案工作；“申发大厦”项目设立独立的物业管理处，监理独立账册，独立核算，会计核算年度进行一次核算；甲乙双方同意在“申发大厦”项目达到盈亏平衡且有盈利产生时，双方以利润分成的方式，按甲方50%，乙方50%分享“申发大厦”物业管理利润，每年分配利润一次，每个会计年度结束后三个月内公布利润分配方案及双方应分的利润额，经双方财务人员核对确认后实施分配，乙方应在结算确认后5日内向甲方支付分配利润款项；甲方派驻财务人员参与乙方对项目的财务管理，对物业管理处的财务状况有知情权；乙方作为物业管理的运营单位，承担物业管理行为产生的全部责任，包括但不限于在物业管理过程中发生的安全、人身事故产生的所有经济、法律责任；若乙方存在任何违反本协议约定之行为的，甲方有权书面要求乙方予以纠正，若乙方未能在甲方要求的时限内纠正的，或乙方存在违反本协议约定之行为累计达到三次的，甲方有权解除协议；凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应协商解决，如果协商未果，可向甲方住所地人民法院提起诉讼。 华鼎公司分别于2017年3月22日、10月27日，2018年4月27日向卓越福州分公司开具物业管理费的增值税专用发票，票面金额分别为226197.43元、171272.74元、227016.74元。卓越福州分公司分别于2017年3月30日、11月2日，2018年5月10日向华鼎公司转账支付物业管理费分成226197.43元、171272.74元、227016.74元。 2018年12月28日，福州市台江区住房保障和房产管理局向福州市台江区申发大厦业主委员会出具编号：2018020《业主委员会备案证明》，内容是“你会提交的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会成立时间为2018年12月13日，任期3年。二、你会成员共计7人，分别为：马逢盛、孙晓仓、范明秀、马国铃、凌健辉、陈则晶、马国雄。其中主任为：马逢盛，副主任为：孙晓仓。三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章式样报我局备案。” 2018年12月29日，福州市台江区申发大厦业主委员会发布公告，公告如下：一、本业委会在征询广大业主同意后，拟选聘深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司作为申发大厦的物业服务单位，自2018年12月30日起，与本大厦有关的、正在履行的《前期物业管理合同》终止（包含根据合同约定的自动终止）。二、在业主委员会代表全体业主与新的物业服务单位签订《物业服务合同》前，业委会暂委托深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司负责管理本大厦，并另行签订《物业委托代管协议》，协议期限为一年。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（甲方）与卓越福州分公司（乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定甲方委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织社区文化活动，房屋中介服务，提供有偿服务等内容；合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期后，如甲方未书面提出不续约的情况下，本合同自动续期一年；本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等。 2019年1月2日，卓越公司向华鼎公司发出《关于终止的通知》，主要内容是：因申发大厦于2018年12月13日成立了申发大厦业主委员会，华鼎公司已丧失了申发大厦项目的物业管理经营权，因此《福建申发大厦物业管理合作协议》已丧失继续履行的基础。现通知华鼎公司从福州市台江区申发大厦业主委员会成立之日起《福建申发大厦物业管理合作协议》自动解除，上述合同所涉及的权利义务自协议解除之日起全部解除，双方自解除之日起不再有任何的权利义务关系。 2019年1月16日，华鼎公司向卓越公司发出《关于要求继续履行的紧急函告》，主要内容是：福建申发大厦所谓的业主委员会成立，华鼎公司却没有得到业委会的任何通知。业委会的成立既没有公告，更没有依法组织召开业主大会决定选聘或解聘物业管理服务企业的事项。鉴于此，要求卓越公司接收本函件后立即恢复对福建申发大厦的物业管理，并继续履行双方签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》。 2019年2月23日，华鼎公司再次向卓越公司发出《关于再次敦促履行的函告》，要求卓越公司按照《福建申发大厦物业管理合作协议》继续履行对福建申发大厦进行物业管理的义务，并且与华鼎公司进行财务结算、兑现经营利润。 2019年3月20日，卓越公司向华鼎公司作出《关于的回函》，再次说明因申发大厦已成立了业主委员会，并在相关政府部门备案，华鼎公司丧失申发大厦项目物业管理经营权，双方签订的合作协议已丧失继续履行的基础，故华鼎公司与卓越公司不存在合作关系。 诉讼中，华鼎公司陈述2015年12月31日以前申发大厦的物业管理由卓越公司负责，2016年1月1日至今由华鼎公司与卓越公司合作管理，华鼎公司负责人事及财务管理，具体事务由卓越公司实施。 一审法院认为，关于华鼎公司与卓越公司于2015年12月16日签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》的效力问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。福建申发置业有限公司先后与卓越公司、华鼎公司签订书面的前期物业服务合同，在此情况下，华鼎公司与卓越公司就申发大厦物业管理进行合作达成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定。卓越公司主张其受胁迫签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，但未提供相应证据加以证明，一审法院对其主张的事实不予采信。因此，《福建申发大厦物业管理合作协议》应认定合法有效。 《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”申发大厦业主委员会于2018年12月13日成立，于2018年12月28日经福州市台江区住房保障和房产管理局备案，有权依法更换福建申发置业有限公司选聘的物业服务企业。申发大厦业主委员会于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，与此同时卓越公司与福建申发置业有限公司于2013年4月17日签订的《前期物业服务合同》，及华鼎公司与福建申发置业有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业服务合同》终止。由于卓越公司与华鼎公司就申发大厦物业管理进行合作的基础是华鼎公司获得申发大厦的物业管理经营权，在华鼎公司与福建申发置业有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业服务合同》终止后，《福建申发大厦物业管理合作协议》不再具有继续履行的可能。卓越公司以发出《关于终止的通知》的方式主张解除合同，华鼎公司以起诉的方式请求解除合同，视为双方同意解除《福建申发大厦物业管理合作协议》，故一审法院确认《福建申发大厦物业管理合作协议》予以解除。 《物业管理条例》第二十九条第二款，第三十六条第二款、第三十八条分别规定，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理相关资料移交给业主委员会；物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理相关资料；物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理相关资料交还给业主委员会，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》尚未终止，亦无证据证明华鼎公司实际参与申发大厦物业管理或被选聘为新的物业服务企业，故华鼎公司请求卓越公司移交福建申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书），缺乏依据，一审法院不予支持。 关于华鼎公司起诉卓越公司就福建申发大厦物业管理合作期间的经营利润进行财务核算，一审法院另行制作民事裁定书予以处理。 综上，对华鼎公司关于解除《福建申发大厦物业管理合作协议》的诉讼请求，予以支持；对华鼎公司的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第二十六条的规定，判决：一、福州市华鼎物业管理有限公司与深圳市卓越物业管理股份有限公司于2015年12月16日订立的《福建申发大厦物业管理合作协议》予以解除；二、驳回福州市华鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由福州市华鼎物业管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，深圳市卓越物业管理股份有限公司于2020年1月19日更名为深圳市卓越物业管理有限责任公司。 本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析,本案争议焦点有二：一是华鼎公司与卓越公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》的效力问题；二是申发大厦业主委员会与卓越公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》效力问题及华鼎公司关于移交物业管理手续的诉请能否成立的问题。 焦点一，根据查明的事实，申发大厦业主委员会于2018年12月13日成立，2018年12月28日经福州市台江区住房保障和房产管理局同意备案。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。2015年，申发大厦业主委员会尚未成立，为解决物业问题，从小区全体业主的公共利益出发，2015年6月9日，福建申发置业有限公司作为建设单位与华鼎公司签订《前期物业服务合同》，选聘华鼎公司对申发大厦提供前期物业管理服务，该《前期物业服务合同》系建设单位福建申发置业有限公司与华鼎公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 同年12月16日，华鼎公司与卓越公司就申发大厦物业管理进行合作达成合意并订立《福建申发大厦物业管理合作协议》，嗣后，卓越公司对该物业进行有效管理,其履行职责,未损害国家、社会的公共利益,未侵害业主的合法权益,且其管理的业主也未提出任何异议，该合作协议亦为有效。华鼎公司主张该协议无效，本院经审查认为，首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而《物业管理条例》第三十九条规定并不属于上述司法解释规定范畴；其次，华鼎公司未就其与卓越公司签订的协议属于“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人签订的委托合同”进行举证，其以该合作协议违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张协议无效，缺乏事实依据，本院不予采信。再者，卓越公司主张其受胁迫签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，但未提供相应证据加以证明，一审法院对其主张不予采信并无不当。 焦点二，《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”申发大厦业主委员会成立后，有权依法更换建设单位选聘的物业服务企业。其于2018年12月31日与卓越公司签订《申发大厦物业委托代管合同》具有事实及法律依据，合法有效。本案属华鼎公司与卓越公司就申发大厦物业服务经营权引发的纠纷，申发大厦业主委员会选聘和解聘物业服务企业是否经召开业主大会并合法表决，不属于本案处理范围，对华鼎公司关于该代管合同未经业主大会共同决定的上诉主张，本院不予理涉。 申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》成立后，华鼎公司未提供证据证明实际参与申发大厦物业管理，故华鼎公司请求卓越公司移交福建申发大厦物业管理的手续，亦缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，福州市华鼎物业管理有限公司和深圳市卓越物业管理有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州市华鼎物业管理有限公司和深圳市卓越物业管理有限责任公司各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  陈雁兰 审判员  张 敏 二〇二〇年四月二十日 法官助理张力群 书记员翁哲颖