福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初342号 原告：泉州市博乐物业管理有限公司，住所地福建省南安市丰州镇天元未来城1号楼2楼。 法定代表人：曾伟松,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟彬，福建麒顺律师事务所律师。 被告：练全贵，男，1970年6月4日出生，汉族，户籍地福建省顺昌县，现住福建省永春县。 原告泉州市博乐物业管理有限公司（以下简称博乐物业公司）与被告练全贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林伟彬、被告练全贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令练全贵立即向博乐物业公司支付从2016年11月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费2893.2元，及自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算每日违约金；2.判令练全贵支付自2016年11月1日至2018年9月30日物业共用部位及共用设施设备的水、电费等公摊费用共计500.6元；3.本案受理费、公告费等诉讼费由练全贵承担。事实与理由：博乐物业公司与泉州市洛江区双阳阳光花园城小区（以下简称“阳光花园城小区”）业主委员会签订《福建省物业服务合同》约定：博乐物业公司为阳光花园城小区提供物业服务，服务期限为自2016年9月1日起至2019年4月15日止，物业服务费为高层住宅1元/月•平方米；若业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。合同还约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用不包含在物业服务费中，由相关业主共同分摊。练全贵为阳光花园城小区X号楼X室业主，未能依约按时交纳物业服务费，自2016年11月1日至2018年9月30日，累计已欠物业服务费2893.2元和物业共用部位及共用设施设备的水电公摊费用500.6元。期间，博乐物业公司多次催收，练全贵均未予交纳。练全贵拒交物业费的行为已严重影响小区物业管理的正常运转，损害其他小区业主的公共利益，故起诉。 练全贵答辩称，1.2016年12月预交给博乐物业公司工作人员现金1000元（半年物业费800元、半年公共水电费200元），应予以扣除；2.因博乐物业公司怠于行使物业管理服务导致下水道堵塞、墙壁渗漏，练全贵请人修理的费用2400元应予以扣除；3.2016年12月练全贵接到业委会张义峰主任通知更换物业公司，合同期三年，但博乐物业公司于2018年9月30日违约自行撤离，不履行合同在先，所以不能计算滞纳金；4.练全贵的房屋为X号楼X室，实际上是一楼，根本不需要使用电梯，请求减免物业费用中的电梯使用费用和公共水电费用中的电梯电费;5.物业合同签订时间是2017年7月1日，签订前，双方无合同关系。 本院经审理认定事实如下：练全贵系阳光花园城小区X号楼X室业主，该套房建筑面积为125.78m2。博乐物业公司与阳光花园城小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》约定：博乐物业公司为阳光花园城小区提供物业服务，服务期限为自2016年9月1日起至2019年4月15日止，物业服务费为高层住宅1元/月•平方米（不含公共水电分摊费）；若业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。练全贵自2016年11月1日起至2018年9月30日止未交纳物业服务费、公摊水电费等费用。博乐物业公司于2018年9月30日撤出阳光花园城小区。 本院认为，阳光花园城小区业主委员会与博乐物业公司签订的《福建省物业服务合同》内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，对全体业主均具有法律约束力。练全贵作为阳光花园城小区14号楼201室业主，受该份合同约束。练全贵提出该份合同签订时间是2017年7月1日，签订前双方无合同关系。根据《中国人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，博乐物业公司于2016年9月1日起就对阳光花园城小区的卫生、安保、绿化等进行了物业服务，阳光花园城小区业主委员会在《福建省物业服务合同》中亦认可博乐物业公司的服务期限为2016年9月1日起至2019年4月15日止。所以练全贵辩称2017年7月1日前双方未存在合同关系，本院不予支持。练全贵提出2016年12月曾预交给博乐物业公司工作人员现金1000元，却未能提供证据加以证明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故练全贵称曾预交1000元的主张，本院不予支持。练全贵请求扣除修理下水道堵塞、墙壁渗漏的费用2400元，但其提供的照片及陈文新的收条，不足以证明该费用是因博乐物业公司管理小区公共设施不善所导致，故本院对该项请求不予支持。博乐物业公司依约为阳光花园城小区业主提供物业服务，练全贵作为物业管理服务的受益人，应按时交纳物业服务费及水电公摊费。X号楼X室房屋面积为125.78m2,每月应交纳125.78元的物业服务费,2016年11月1日起至2018年9月30日止的物业服务费应是2892.94元（125.78m2×1元×23个月）。现博乐物业公司主张练全贵支付上述时间段的物业服务费2893.2元，计算有误，本院予以调整。练全贵辩称博乐物业公司合同期未满即自行撤离阳光花园城小区违约在先，不应计算滞纳金，但《福建省物业服务合同》约定业主未按时足额支付物业服务费应支付违约金，练全贵支付违约金系其未支付物业服务费所应承担的违约责任，与博乐物业公司提前撤出并无关联，故练全贵的辩解本院不予支持。现博乐物业公司请求练全贵自起诉之日起支付违约金，符合法律规定。但合同约定的标准过高，博乐物业公司调整为按日利率万分之五计算违约金，本院予以支持。博乐物业公司在管理阳光花园城小区期间基于对阳光花园城小区整体管理的需要，已为整个小区公共设施的公共水电费进行代收代缴。同时博乐物业公司在庭审中陈述，已经根据楼层高低采取不同的计算标准计算公用电费。故练全贵认为其房屋位于一楼不需要使用电梯、请求减免相关费用的主张，本院不予支持。根据博乐物业公司提供的水费历史数据对账明细表及其在庭审中陈述X号楼X室每月公共电费是10元的标准，阳光花园城小区X号楼X室的水电公摊费应为335.47元。博乐物业公司主张练全贵支付水电公摊费500.6元计算有误，本院予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、练全贵应在本判决生效之日起十日内向泉州市博乐物业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2018年9月30日止的物业服务费2892.94元，及自2020年1月14日起至实际支付之日止按日利率万分之五计算的违约金； 二、练全贵应在本判决生效之日起十日内向泉州市博乐物业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2018年9月30日止的水电公摊费335.47元; 三、驳回泉州市博乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由练全贵负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈璇璇 二〇二〇年四月十三日 书记员  刘树玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。