陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异151号案外人：呼延俏梅，女，汉族，1972年6月8日出生，住陕西省延安市宝塔区。申请执行人：王文慧，女，汉族，现住西安市高新区。被执行人：陕西东洲建设（集团）有限公司，住所地陕西省延安市南门坡圣龙大厦七楼。法定代表人王保忠，该公司经理。被执行人：陕西东洲房地产开发有限公司，住所地陕西省延安市宝塔区南关街45号南方大厦八楼。法定代表人杨秀娟，该公司经理。被执行人：陕西日升昌投资管理有限公司，住所地西安市未央区凤城二路12号1幢12303室。法定代表人：朱彬。该公司经理。被执行人：朱彬，男，汉族，1967年8月4日出生，住陕西省延安市宝塔区。王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2018）陕民终609号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人王文慧向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，案外人呼延俏梅以法院执行中查封的登记在被执行人陕西东洲房地产开发有限公司名下的位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦1001室房产系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，现已审查终结。案外人呼延俏梅提出执行异议称：该房屋不属于被执行人所有，而是属于本人所有。因本人已于2016年7月12日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被执行人将位于延安市宝塔区南大街45号南方大厦住宅楼1001号房出卖给本人，并约定了其他相关条款。所以该房已经通过合法商品房买卖协议出售给本人，并且该房屋已经实际交付使用，所以该房屋实际所有人为本人，西安市中级人民法院裁定有误，请求法院撤销（2017）陕01民初489号民事裁定书对于本人实际所有的延安市宝塔区南大街45号南方大厦住宅楼1001房的裁定意见和强制执行程序。申请执行人王文慧辩称:一、根据我国不动产登记制度，被执行人东洲公司为执行房产的所有权人，人民法院为执行生效判决和裁定而查封房产，并不存在任何错误。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权变动的公示公信原则，物权变动以登记或交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，那么，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。根据执行法院查明东洲公司为房产的所有权人并享有房产的全部份额。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。二、案外人与被执行人东洲公司签订的《延安市商品房买卖合同》系“以不动产买卖”为虚假意思表示实际为担保案外人的金钱债权，应属无效。根据案外人提供的证据可知，2016年7月1日案外人与陕西东洲建设（集团）有限公司签订《借款协议》，借款期限为2016年7月1日至2017年6月30日。该《借款协议》第4条约定“甲方以网签的形式将6层面积200.43㎡、十层667.23㎡抵押给乙方，在抵押期间甲方不得将以上抵押物出售（如按期不能还款，甲方将以上抵押物过户乙方名下以抵借款）”。与此同时，2016年7月12日案外人与被执行人东洲公司签订了《延安市商品房买卖合同》。由上述约定可知，双方在签订《借款协议》明确约定“如按期不能还款，甲方将以上抵押物过户乙方名下以低借款”，随后又签订《商品房买卖合同》，可见，双方所订立的商品房买卖合同系对借款的抵押担保，案涉商品房买卖名为房屋买卖实为房屋担保的性质，即东洲公司不能偿还借款时，双方约定以转移房屋所有权的方式抵偿案外人债务，明显违反了《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十条禁止流押的规定，应属无效。综上，案外人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封没有事实和法律依据，为了防止存在恶意串通规避执行情形，体现法律的尊严和司法公正，请求人民法院依法驳回案外人的执行异议申请。经审理查明，王文慧与陕西东洲建设（集团）有限公司、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬民间借贷纠纷一案，本院依据王文慧的申请，于2017年6月12日作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定书，裁定：一、查封被保全人陕西东洲房地产开发有限公司名下位于延安市××大街××号南方大厦以下房产，501室、502室、601室、602室、702室、801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、10层商业用房[预售许可证号为：延房预售证2014011号]；二、查封期间不得转让、变卖、出租、过户和设立他项权利，查封期限为三年（自2017年6月3日起至2020年6月12日止）。上述房产被保全查封后，王文慧遂依法向法院提起民事诉讼，本院于2018年4月24日作出（2017）陕01民初489号民事判决书，陕西东洲建设（集团）有限公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提出上诉，陕西省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）陕民终609号民事调解书，该调解书确认：一、各方确定截止2017年7月1日，东洲建设（集团）有限公司欠付王文慧本金1000万元，利息自2017年7月1日起按月息2%计算。二、东洲建设（集团）有限公司于2018年12月30日前支付王文慧本金200万元；2019年4月30日前支付本金300万元；2019年8月30日前支付本金300万元；2019年12月30日前支付本金200万元。…五、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬自愿为上述债务承担连带清偿责任。因陕西东洲建设（集团）有限公司等被告，未履行上述调解书所确定的还款义务，王文慧依法向本院申请执行。另查，异议人呼延俏梅与陕西东洲房地产开发有限公司于2016年7月12日签订《延安市商品房买卖合同》,合同约定：呼延俏梅购买了延安市宝塔区南大街45号南方大厦1001室房产。但未在房管部门办理商品房买卖备案登记手续，异议人呼延俏梅亦未能向法院提供购买上述房产全部对价款的原始转账凭证，而向法院提交的落款时间为2016年7月1日的借款协议中，借款人为朱彬个人及陕西东洲建设（集团）有限公司。上述事实有调解书、执行裁定书、询问笔录、购房合同等在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人呼延俏梅与陕西东洲房地产开发有限公司签订的《延安市商品房买卖合同》，未在房屋管理部门办理商品房买卖备案登记手续，亦未能向法院提供购买上述房产所支付全部对价款的原始转账凭证，而异议人呼延俏梅所提交借款协议中借款人为朱彬个人和陕西东洲建设（集团）有限公司。上述借据不能证明与呼延俏梅购房存在关联关系。故异议人呼延俏梅提出执行异议的真实性存疑，本院不予采信。据此，呼延俏梅提出的执行异议于法无据，且证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人呼延俏梅提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年四月二十八日书记员 王 文