湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初362号 原告：高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司。住所地为株洲市天元区天台路368号神龙太阳城南区四楼B415-2。 负责人：李志宽，系公司总经理。 委托诉讼代理人张松柏，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书）。 委托诉讼代理人佘健，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书）。 被告：袁中意，女，1991年10月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人王书文，湘潭县天易法律服务所法律服务工作者。代理权限为一般代理。 原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司与被告袁中意物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，法官助理陈勇协助审理，书记员唐梓馨担任法庭记录。原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司委托诉讼代理人张松柏、佘健、被告袁中意委托诉讼代理人王书文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的物业管理费本金人民币12,849.12元，违约金人民币8,566.08元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月，被告袁中意与原告签署《写字楼物业管理服务合同》一份（以下简称“合同”），依据合同原告为被告袁中意租赁的位于株洲神龙太阳城商业外圈第3写字楼8楼801单元提供物业服务。合同对物业管理服务内容、管理费标准、缴纳期限、违约责任等事项进行了明确约定。《合同》签订后，原告严格依约为被告提供物业服务。履约之初，被告亦能按约向原告缴纳管理服务费用。《合同》履行至2019年3月底，被告因经营原因未按约向原告缴纳2019年第二季度管理服务费用，经原告多次催收联系未果。2019年6月28日，原告、出租方一并向被告邮寄《解除合同通知书》，双方物业管理服务合同关系于2019年6月30日正式解除。至原告诉讼之日止，被告仍欠缴原告2019年二季度物业管理费本金12,849.12元。为维护原告合法权益，原告诉至本院。 被告袁中意辩称：被告已经按照合同约定将物业费缴纳到2019年3月底，2019年4月份开始，被告方已向株洲优易经营管理有限公司提出了撤租申请，并获得了认可，同时也委托株洲优易经营管理有限的管理人员赵经理告知了原告。至此原告的物业合同也应随即终止，被告不存在违约行为，也不欠缴物业管理费。被告方要求原告方按照合同约定退还原告的装修押金7,193元，物业保证金8,566.08元。 经审理查明：2018年3月28日被告袁中意与出租方株洲市优易经营管理有限公司签订《写字楼租赁合同》，租赁位于株洲市天元区神龙太阳城商业外圈（自编）第×写字楼第×层×单元物业用于经营场所，物业计租面积共计267.69平方米。之后，2018年3月28日被告袁中意（承租人：乙方）与原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（出租人：甲方）签订一份《写字楼物业管理服务合同》，合同主要约定：甲方向乙方租赁的株洲市天元区神龙太阳城商业外圈（自编）第×写字楼第×层×单元物业提供物业管理与服务；物业管理服务期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止；物业管理服务费收费标准：按计租面积计算，每月每平方米为人民币16元整，物业计租面积为267.69平方米，每月管理服务费4283.04元；电费为1.4元／度，水费单价为3.8元／立方米。管理费以三个月为一个计费期，每一年度按自然季度分为四个计费期，即1月、2月、3月为第一季度计费期，以此类推。乙方应在签订本合同当日向甲方缴纳首期管理费12849.12元。此后乙方须在每个计费期结束前15日将下一计费期管理费以现金或转账或支票方式进行缴纳，并同时缴纳水、电及其他相关费用。签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金，共计8566.08元。合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退还乙方；如乙方未清缴管理费用，甲方有权按本合同第七条第1项有关欠费之违约条款处理。违约责任：合同7.1条，乙方未按本合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的5%向甲方支付迟延违约金，且甲方有权采取如下措施进行催收：（4）逾期三十日，甲方有权提前解除合同，并没收乙方的保证金。除缴清应付费用外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方。合同7.5条，如乙方单方要求提前解除本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知。保证金不予退回，除双方另有约定外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方。其他约定条款：合同11.1条任何通知、请求、要求等，应采用书面形式。前述通知等文件通过邮寄、快递送至本合同双方标明地址时即视为送达。任何一方变更通讯地址的应提前三十日通知对方。11.9条，租赁物业单元装修期间，即2018年4月1日至2018年5月31日，不收取乙方物业管理费，若乙方提前开业，则按16元／平方米／月收取物业管理费。合同协议签署页记录，原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的负责人李志宽在合同上加盖了其印鉴及公司印章，“乙方”一栏签有“袁中意”的名字并捺有手印。被告向原告缴纳了装修押金7193元、管理费保证金8566.08元，后于2018年4月9日交纳物业管理费12849.12元、2018年7月10日交纳物业管理费4283.04元、2018年10月24日交纳物业管理费12849.12元、2019年1月21日交纳物业管理费12849.12元，合计缴纳物业管理费42830.4元，并加盖了高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的发票专用章，原、被告双方认可被告缴纳物业管理费至2019年3月31日。之后，被告未再按合同约定缴纳租金，被告未与原告通过书面交接手续解除合同，原告于2019年6月28日向被告邮寄解除合同通知书，故原告诉至本院，请求判如所请。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告工商登记信息、原告提供被告身份信息、授权委托书(物业管理委托)、写字楼物业管理服务合同、写字楼铺位现状检查交接表、铺位面积确认书、物业管理费缴费发票、解除合同通知书、邮件交寄单等证据予以证明。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。审理重点为：一、案涉合同到底是2019年3月解除还是2019年6月解除？二、本案合同履行中，被告是否存在违约行为？三、如果存在违约行为，原所诉请的被告欠的物业费与违约金是否有事实和法律依据？四、被告要求退还物业保证金8,566.08，装修押金7,193元，是否有事实和法律依据？具体分析如下： 1、关于合同解除时间的确定。上述《写字楼物业管理服务合同》系出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。被告辩称2019年4月初向房屋出租方株洲市优易经营管理有限公司提出撤租申请，并于2019年4月2日将所租房屋钥匙交给出租方管理人员赵经理，委托赵经理通知原告，至此原被告的物业合同也随即终止。因合同约定乙方提前终止的解除合同方式为提前一个月向原告发出书面通知，并按约定承担违约责任，而被告未提供证据证明原、被告双方通过书面形式解除合同并办理交接手续，亦未提供证据证明原告承认或认可双方已经通过口头协商方式提前解除合同；所以对被告的2019年4月通过赵经理转述方式解除合同的辩称本院不予采信；因被告欠缴物业管理费，原告按照合同约定方式于2019年6月28日通过邮寄方式书面通知被告解除合同，对原告所提出的2019年6月30日原、被告双方租赁合同关系解除的主张，本院予以支持。 2、关于欠缴物业管理费及违约金。被告于2018年4月9日交纳物业管理费12,849.12元、2018年7月10日交纳物业管理费4,283.04元、2018年10月24日交纳物业管理费12,849.12元、2019年1月21日交纳物业管理费12,849.12元，合计缴纳物业管理费42,830.4元；按照合同约定，租赁物业单元装修期间，2018年4月1日至2018年5月31日，原告不收取被告物业管理费，所以从2018年6月1日至2019年3月31日，共计10个月，4,283.04元/月×10个月=42,830.4元。因原、被告双方约定按季度支付物业管理费，故被告因未缴纳2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费而存在违约行为，对原告主张要求被告支付欠缴的3个月物业管理费12,849.12元（4,283.04元/月×3个月），本院予以支持，但应扣除装修押金7193元，尚需向原告支付5656.12元（12,849.12-7193）；按照双方约定合同解除及违约责任的约定，原告有权解除合同，并没收被告的保证金；因被告未按约缴纳租金，按照合同约定需另行向原告支付2个月管理费同等金额的违约金给原告，但原告已经没收的物业合同保证金8566.08元本属于被告因违约所承担的责任，所以对本案中原告提出的要求被告另行支付8,566.08元的违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告袁中意于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费12,849.12元； 二、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费336元，减半收取计168元，由被告袁中意承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员 欧阳中伟 二〇二〇年四月十日 法官助理陈勇 书记员唐梓馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。