广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初3681号原告：梁伟杰，男，1987年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑锋，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈声，广东东方昆仑律师事务所实习人员。第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地为广州市天河区黄埔大道西陶育路55号首层。法定代表人：梁林，董事长。第三人：广州三泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区石牌东路165-227号第一层、第二层（不含A区）广州市品高汇电子广场第壹层D171铺。法定代表人：周耿雄，董事长。原告梁伟杰与被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）、第三人广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、第三人广州三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁伟杰的委托诉讼代理人杜剑锋，被告农商行白云支行委托诉讼代理人郭静怡到庭参加了诉讼。第三人建图公司、三泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告梁伟杰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告建图公司签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）合法有效，广州市天河区新陶大街1号1706房屋的所有权和使用权归原告所有；2.判令被告农商行白云支行办理将（2016）粤0111执2297号对涉案房产的查封进行解封，不得执行涉案房产；3.判令被告建图公司将位于广州市天河区新陶大街1号1706房屋过户至原告的名下，农商行白云支行、三泰公司予以协助；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2005年4月15日，我与建图公司签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定建图公司将其开发的阳光都会广场住宅E栋1706号商品房（现址为：广州市天河区新陶大街1号1706房）以345308元的价格出售给我，建图公司应在上述房屋交付使用后550天内为我办理房地产权属证书。合同签订后，建图公司全额收取了购房款，并向我出具了发票及交付了房屋。随后，我与家人一起入住了该房屋。但建图公司却一直未为我办理该房屋的房地产权证。2017年10月5日，广州市白云区人民法院因被告与第三人的借款合同纠纷正式查封涉案房产，原告遂提起执行异议，法院作出（2019）粤0111执异85号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。根据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，我与建图公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效；且我已向建图公司支付了全部房款，建图公司已将所出售的涉案房产交付给我使用多年，为此，我特依据《民事诉讼法》第227条等相关法律法规的规定，向贵院提出执行异议之诉，请求法院判决支持我的全部诉讼请求。被告农商行白云支行辩称：原告在签订购房合同时，涉案房产已经设定抵押登记，该抵押登记具有公示效力和优先效力，原告应该尽到充分的注意义务，即其应当清楚建图公司已将涉案房产抵押给我行，在此情况下，其仍然跟建图公司签订合同并支付房款，原告对此具有明显过错，其诉讼请求不应得到支持。第三人建图公司、三泰公司向本院提交书面陈述意见称：我司同意原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《商品房买卖合同》、购房发票、商品房预售许可证、商品房销售授权书、物业交接书、执行裁定书、不动产登记查册表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市黄石农村信用合作社诉建图公司、三泰公司借款合同纠纷一案，本院于2007年10月19日以（2007）云法民二初字第914号立案受理。该案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、建图公司、三泰公司于2007年12月20日前共同归还广州市黄石农村信用合作社借款本金5000000元及利息（从2007年4月21日至2007年8月15日起按合同约定的利率计付，从2007年8月16日起按中国人民银行贷款逾期利率计算至还清之日止）。二、本案缓交的受理费24031元、财产保全费5000元，由建图公司、三泰公司共同负担，于调解书生效之日起十日内向本院交纳。本院于2007年11月29日出具(2007)云法民二初字第914号民事调解书，确认上述调解协议。上述生效的民事调解书由广东省遂溪县人民法院立案执行，该院在执行过程中于分别2013年5月27日和2015年5月27日对涉案房产予以查封和续封，续封至2018年5月26日。其后，广东省遂溪县人民法院将该执行案件移送本院执行，本院以(2016)粤0111执2297号立案执行，并继续于2018年5月27日对涉案房产进行续封，查封时效自2018年5月27日至2021年5月26日。2019年3月，梁伟杰以涉案房产已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月9日作出(2019)粤0111执异85号《执行裁定书》，裁定驳回梁伟杰的异议请求。梁伟杰于2020年1月14日签收《执行裁定书》，并于2020年1月20日向本院递交诉状，提起本案诉讼。另查明，建图公司(出卖人)与梁伟杰（买受人）签署了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将阳光都会广场E幢17层06号房（以下简称涉案房产）出售给买受人，买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅。该商品房按套出售，总金额为345308元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行：广州市黄石农村信用合作社、中国工商银行广州市天河支行，监控账号：31×××60、36×××80。付款方式为：2005年4月1日前支付34531元，2005年4月18日前支付310777元。出卖人应当在2005年8月30日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。梁伟杰主张其已付清涉案房产房款，为证明其主张，梁伟杰提交建图公司分别于2005年4月1日和2005年4月15日出具的收款收据，显示建图公司收到涉案房产的购房款34531元和310777元。2005年5月18日，建图公司与梁伟杰签署《物业交接书》，确认建图公司于2005年5月18日将涉案房产交付给梁伟杰。广州市天河区石牌东路阳光都会E座的地址为：广州市天河区新陶大街1号。涉案房产现门牌地址为广州市天河区新陶大街1号1706房。广州市天河区新陶大街1-11号（单号）已办理初始产权登记，产权人为建图公司，房产登记号为2006登记字1039007号。涉案房产亦于2006年办理抵押登记，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身），该房屋至今未办理抵押涂销手续。根据广州市住房和城乡建设局行业数据中公示的信息，涉案房产所在的阳光都会广场（自编A、B、C、D、E栋）项目开工日期为2002年6月28日，竣工日期为2004年6月28日。还查明，2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商行白云支行前身）向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。2005年4月12日和2006年1月12日，原广州市国土资源和房屋管理局向建图公司颁发了《广东省广州市商品房预售许可证》（编号分别穗房预字第××号-6，有效期从2004年8月25日至2005年8月25日；穗房预字第××号-9，有效期从2005年9月2日至2006年9月2日），两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”。两证备注显示，包含E栋1706房在内的房屋已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由建图公司销售，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续。本院认为：本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，因建图公司、三泰公司对梁伟杰停止执行的诉讼请求并无异议，故应列为第三人参加诉讼。同时，在案外人执行异议之诉中，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故梁伟杰在本案中提出的要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求属于案外人执行异议之诉的审查范围，但梁伟杰在提出的要求确认其与建图公司签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）合法有效，其对广州市天河区新陶大街l号1706房屋享有使用权及要求被告及第三人协助其办理涉案房产过户至其名下的手续的诉讼请求不属于本案的审理范围，应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作裁定书。本案审查的焦点问题在于梁伟杰对作为执行标的的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据建图公司提交的原广州市国土资源和房屋管理局分别于2005年4月12日和2006年1月12日，向建图公司颁发的穗房预字第20030222号-××号-9《广东省广州市商品房预售许可证》，两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”，并载明抵押权人广州市黄石农村信用合作社（即农商行白云支行）同意建图公司出售涉案房产。上述商品房预售许可证可证实，建图公司在出售涉案房产时，涉案房产所在的项目已经竣工，不设监控账号。上述文件属于向购房者公示的文件。而农商行白云支行于2004年2月6日，以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售阳光都会广场的项目的房产，并要求销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。根据上述授权书的内容，农商行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，但该约定并不能约束购房人。据此，建图公司经农商行白云支行同意出售涉案房产，与梁伟杰签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁伟杰未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。梁伟杰可依《商品房买卖合同》向建图公司要求办理涉案房产过户登记后取得产权，该权利属于物权期待权。根据物权登记生效原则，涉案房产现仍登记在建图公司名下，故涉案房产的产权人为建图公司，梁伟杰现要求确认其对涉案房产享有所有权于法不合，本院不予支持。根据（2007）云法民二初字第914号民事调解书的内容，农商行白云支行对建图公司的债权属于金钱之债。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鉴于梁伟杰与建图公司在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面合同，梁伟杰提交的《不动产销售（转让）发票》及《物业交接书》，证明梁伟杰已向建图公司支付全部购房款，且已实际占有涉案房产多年。涉案房产由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，梁伟杰对于未办理过户登记不存在过错。现梁伟杰提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其对涉案房产所享有的物权期待权已能够排除执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:一、在(2016)粤0111执2297号案中不得执行广州市天河区新陶大街1号1706房，并解除对该房产的查封；二、驳回原告梁伟杰的其他诉讼请求。本案受理费6480元，由被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院(2019)粤0111执异85号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王丽美人民陪审员  车婉明人民陪审员  李丽梅二〇二〇年四月二十三日书 记 员  林嘉仪