河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终367号上诉人（原审被告、反诉原告）：西平美景房地产开发有限公司，住所地西平县产业集聚区工业大道西段与解放大道南段交叉口路西。法定代表人：王滟君，该公司总经理。委托诉讼代理人：方京都，江西淮玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐芳忠，男，1968年11月28日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：刘鑫原，河南尚成律师事务所律师。上诉人西平美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人徐芳忠以物抵债纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美景公司的委托诉讼代理人方京都、被上诉人徐芳忠的委托诉讼代理人刘鑫原均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景公司上诉请求：1、维持河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初2607号民事判决第一、三项，撤销该判决第二、四项，依法驳回被上诉人徐芳忠所有诉讼请求，改判其返还上诉人25万元及利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决第一、三项判决正确应予维持；2、本案系以物抵债，所抵债务系案外人巫晓云欠徐芳忠的借款，王其华未欠徐芳忠的借款，三方达成以物抵债协议，但巫晓云却不是协议当事人，也没有在协议书上签字，至今，徐芳忠未将巫晓云出具的涉案借据还给巫晓云，巫晓云也未与美景公司达成相关协议，一审法院也查明徐芳忠未支付分文购房款，与以物抵债的协议配套的房屋买卖协议无效或不成立，故徐芳忠请求退还购房款402798元并给付429518元的赔偿款不能成立，且一审法院判决给付被上诉人352798元的利息错误；3、基于以物抵债协议无效或不成立，涉案房屋买卖合同也属于无效或不成立，而徐芳忠份五次收取美景公司退房款25万元应予返还；4、一审法院查明被上诉人委托美景公司对涉案房屋出售，美景公司将涉案房屋按被上诉人同意的售价出售，即使以物抵债关系成立，但涉案房屋售价38万元减去公司以支付的25万元，余款应为13万元，一审判决认定余款352798元错误。徐芳忠辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一、案外人巫晓云与其存在债权债务关系，为抵偿巫晓云所欠债务，王其华与被答辩人自愿与其签订以物抵债协议，并且在协议书上明确永被答辩人所建设的房屋抵偿王其华所欠的债务，该协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，不论巫晓云是否在协议上签字，不影响该协议的生效；二、一审判决并没有认定其委托被答辩人代为出售涉案房屋，而是从被答辩人出售房屋其接受房款后，认为答辩人是对被答辩人出售房屋行为的追认。事实上，答辩人也是在被答辩人出售房屋后才得知，根据以物抵债协议和房款、车库款收据，答辩人的债权金额为602798元，因此，应当以抵债数额为基础接受剩余金额；三、被答辩人在一审程序中，提出管辖权异议及二审中，均称王其华欠答辩人的借款，现在，在上诉状中又称王其华不欠答辩人的借款。被答辩人实属滥用诉权，浪费司法资源。请求驳回上诉，维持原判。徐芳忠向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年6月17日签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款402798元，并自2017年9月1日起按照同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息；3.判令被告向原告给付429518元的赔偿；4.诉讼费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：案外人巫晓云于2015年2月16日向徐芳忠借款53万元，约定2015年4月16日前只还本金，不计利息，逾期按月息2.5分计算。王其华与巫晓云系同学关系，原为美景公司法定代表人。为抵偿巫晓云借款，2016年6月17日，美景公司与徐芳忠签订商品房买卖合同一份，约定：徐芳忠购买美景公司国际现代城第27幢东一102号房，建筑面积118.98平方米，共计价款429518元，付款方式为一次性付款。6月18日，徐芳忠、案外人郑寿林（甲方）与王其华（乙方）、美景公司（丙方）签订“补充协议书”，约定：一、丙方以销售的方式（开具收据，签署合同）提供给甲方美景国际现代城5号楼102（车库22号）、27号楼102（31/33号车库）用以抵偿乙方所欠甲方的债务1154804元；二、甲丙方签署本协议并且签署涉及本协议的相关房屋的买卖合同后本协议生效，5号楼102（车库22号）、27号楼102（31/33号车库）号房屋归甲方所有，同时乙方欠甲方的债务1154804元则已经偿还。……。同日，双方又签订车库买卖协议，约定徐芳忠购买美景公司国际现代城27栋31、33号车库，金额分别为82091元、91189元。美景公司向徐芳忠出具收据三份，载明收到徐芳忠人民币429518元、82091元、91189元，共计602798元。2017年2月7日，美景公司与案外人李海松签订了商品房买卖合同及车库协议，将案涉27号楼102号房屋及31号车库出卖给李海松并办理了备案登记。另查明，徐芳忠认可自2017年4月10日至2019年2月5日分5次收到美景公司退房款25万元。上述事实，由原、被告陈述及提供案涉商品房买卖合同、车库协议书、补充协议书、收据等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，案外人巫晓云与徐芳忠借款到期后，为抵偿巫晓云所欠债务，王其华及美景公司自愿与徐芳忠达成的以物抵债协议，及美景公司基于以物抵债协议以其所建房屋与徐芳忠达成的商品房买卖合同，均系当事人真实意思表达，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。抵偿债务的数额以美景公司向徐芳忠所出具收据载明的数额即602798元予以确定，该数额未超过民间借贷规定的法定利率年息36%，该院予以认可。美景公司答辩及反诉称因徐芳忠与王其华之间并不存在真实的债权债务关系，以物抵债协议应为无效，由此签订的商品房买卖合同亦为无效合同，并反诉主张徐芳忠返还已支付的退房款25万元，无法律依据，该院不予支持。美景公司主张因徐芳忠委托其代为出售案涉房屋，其公司才将案涉房屋出售给案外人，对此徐芳忠予以否认。美景公司虽然未能提供书面委托合同，但根据徐芳忠分5次收到美景公司退房款25万元的事实，可以证明徐芳忠对美景公司将案涉房屋予以出售行为予以认可，其主张判令美景公司向其给付429518元的赔偿的诉讼请求，于法无据，不予支持。鉴于案涉房屋已出售给案外人，双方签订的商品房买卖合同已无法履行，应予解除。再双方均未提供证据证明对案涉房产出卖价款进行过约定，美景公司应在抵偿债务的数额内向徐芳忠承担还款责任，扣除其已支付的25万元，美景公司应支付徐芳忠款602798元-250000=352798元，并自原告起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，一审法院判决：一、解除徐芳忠与西平美景房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、西平美景房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，给付徐芳忠款352798元及相应利息（利息按352798元为基数，自2019年6月17日起至本息实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回徐芳忠主张美景公司向其给付429518元的赔偿的诉讼请求；四、驳回西平美景房地产开发有限公司主张徐芳忠返还25万元退房款的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12124元、财产保全费4770元，共计16894元，原、被告各负担8447元。反诉费12124元由被告西平美景房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为当事人之间以物抵债的关系是否成立。根据查明的事实，案外人巫晓云与徐芳忠存在民间借贷关系，借款到期后，巫晓云让美景公司的法定代表人王其华以开发的商品房抵偿其借款，于是，王其华及美景公司自愿与徐芳忠达成的以物抵债协议，且美景公司基于以物抵债协议以其所建房屋与徐芳忠达成的商品房买卖合同，一审法院认定该商品房买卖合同为有效合同，符合法律规定。徐芳忠与美景公司虽未债权债务基础关系，但美景公司自愿以建设的房屋抵偿巫晓云所欠借款，并与徐芳忠形成商品房买卖合同关系，也是巫晓云债务消灭的形式，当事人以物抵债的行为不违反法律规定。一审法院认定抵偿债务的数额以美景公司向徐芳忠所出具收据载明的数额即602798元予以确定，美景公司应在抵偿债务的数额内向徐芳忠承担还款责任，并无不当。美景公司上诉称本案以物抵债协议配套的房屋买卖协议无效，不符合诚实信用原则，其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，美景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9828元，由上诉人西平美景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年四月十日书记员  王贞懿