甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初1809号原告：郭某被告：苗某原告郭某与被告苗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告郭某，被告苗某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行房屋租赁合同；2、依法判令被告给付2019年1季度的租金16500元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令被告支付违约金4500元、物业费650、装修拆除费5000元、房屋保洁费2000元、第二次诉讼的诉讼费69元。事实和理由：原告将位于兰州市城关区住宅房屋出租给被告使用。被告自第二个季度开始拖欠租金已构成违约。经原告多次催要，被告仍未支付。2019年3月28日，被告将房屋返还原告，给原告造成如下损失：原告为拆除被告在房屋内装修的隔墙及修复地板支出5000元，原告垫付物业费650元，雇请保洁员打扫租赁房屋的卫生支出了2000元。被告的行为已构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告苗某辩称，其与原告已于2018年12月31日解除了房屋租赁合同，多次给原告通知收回房屋，但原告拒绝接受租赁房屋，视为房屋已返还原告，其不欠原告2019年第1季度的租金。该事实原告曾在2019年9月24日的另一案的法庭笔录中予以确认。由于合同已解除，不存在其违约的事实，故原告主张支付违约金及相应的损失于法无据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。本院对原告提交的证据认定如下：1、公寓房屋租赁合同、出租房屋交接清单。原告拟证明双方存在租赁法律关系，其依约完成了合同义务。被告对该组证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告间权利义务之确认具有关联性，本院予以采信。2、物业费收款、收条、原、被告间微信聊天记录、照片。原告拟证明其损失及被告违约解约的事实。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为拆除装修的隔墙系其公司行为，且费用其不予认可。微信聊天记录能够证明双方解除了租赁合同，原告同意解除。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告是否替被告支付了物业费，拆除装修的费用是否合理，双方签订的房屋租赁合同何时解除，被告是否构成违约的待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告苗某提交的证据，本院认定如下：微信聊天记录。被告拟证明其与原告协商解除租赁合同的事实。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为被告提供的聊天记录不全。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月20日，原、被告签订公寓房屋租赁合同1份。双方约定：被告承租原告位于兰州市城关区作为出租的公寓使用，对外可以转租。建筑面积145平方米，租房押金6000元，押金不计利息。租赁合同终止后退还押金，如承租人违约，押金不退，并且赔偿一个月的租金。租赁期限为2018年10月1日起至2023年9月份30日。2018年10月1日至2021年9月30日期间每月租金4500元，2021年10月1日至2023年9月30日期间的每月租金5000元，租期届满续租时，不再加租金。租金须预付，每三个月为一个支付周期，提前10天支付下一个季度的租金。租赁届满后，被告需恢复房屋原状。合同终止的情形为因自然灾害及其他不可抗力事件，使大楼的全部或一部分损坏、破损而导致被告不能使用房屋时，租赁合同终止。该合同成立后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告亦向原告付清了2018年10月至12月的租金。被告将租赁原告的房屋交给其所在公司出租使用，并将原告房屋的原有结构三室二厅加了隔墙改造成四室一厅对外出租。另查明，2018年12月中旬，被告口头通知原告要求解除合同，理由是经济不景气，作为公寓难以对外租赁，并要求向原告返还房屋，明确告知原告自2019年1月1日起不再租赁原告的房屋。原告不同意被告的解约请求，并要求被告支付下一季度的租金，被告未支付。之后，双方就解约与否未能协商一致，被告仍未支付2019年第一季度的租金，继续使用原告的租赁房屋。在被告坚持要解约的情况下，原告亦作出解约的准备，委托他人看房拟对外出租。2019年3月28日，原告接受了被告返还的房屋，为拆除被告承租后装修的隔墙，修复地板支出费用5000元，支付被告使用房屋期间的物业费650元。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否享有约定或法定的解除权，被告向原告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力；2、被告的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付违约金并赔偿损失。一、被告是否享有约定或法定的解除权，被告向原告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力就被告是否享有约定的解除权而言。本院认为，合同法第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同；第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本条规定了约定解除合同的问题，约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。本案中，被告在履行合同时遇到了困境，即拟将承租原告的房屋以公寓房的形式对外招租，但受市场影响招租不理想，故向原告提出解除租赁合同的请求，原告不同意解除合同，双方进行了多次协商，但就合同的解除问题未能达成一致。依据合同法九十三条第一款的规定，被告发出解约的通知因原告拒绝而不发生解除的效力。从双方签订的公寓房屋租赁合同约定的解除事由判断，双方约定如发生不可抗力或租赁房屋发生损毁的情况下，作为承租人的被告可以提出终止合同，但案涉租赁房屋在被告使用过程中并未发生损毁的情形，亦未发生不可抗力之事由，被告对外招租受阻乃系正常的商业风险，而该风险应由被告承受。基于以上分析，案涉租赁合同在履行过程中并不存在双方当事人约定的解除条件，亦即被告并不享有约定的解除权，因此，其不能依据合同法第九十三条规定提出解除合同的请求，其该项请求虽已到达原告，但并不发生解除的效力。就被告是否享有法定解除权而言。本院认为，合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告依约将租赁标的物交付被告使用，被告以经济形势下行，对外招租不理想为由向原告提出解除租赁合同的要求，依上述法定解除合同之事由判断，被告拟通过转租营利的合同目的未能实现的原因并非原告履行合同不符合约定，而是被告利用对原告房屋享有的承租权，对外租赁经营谋取利益时遇到的商业风险，而该风险依法不属解除租赁合同的法定事由，因此，被告依据合同法九十四条的规定不享有法定解除租赁合同的权利。就被告向原告发出解除租赁合同的通知后，是否发生解除的效力而言。本院认为，既然被告不享有约定解除权，亦不享有法定解除权，被告以口头方式和短信聊天方式多次向原告发出解约通知后，虽解约通知已到达原告，但依法不发生解除合同的效果。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，在被告于2018年12月提出解约后，原告以口头方式表示不同意解约，并于2019年2月诉至本院请求继续履行租赁合同。在被告多次提出向原告返还房屋时，原告亦未接受。该事实表明原告不同意被告解约的请求，并主张继续履行合同的诉请，其意在请求人民法院确认案涉租赁合同不发生解除的效力。依被告辩称的原告曾于2019年9月24日认可双方已于2018年12月31日解除了租赁合同的事实，由于被告的解约事由不符合合同法第九十三条第二款及第九十四条的规定，即使原告同意解约，原告仍有权向被告主张违约解约的法律责任。鉴于原告已于2019年3月27日接受了被告返还的租赁房屋，故原、被告间的房屋租赁合同实际已解除，原告主张继续履行租赁合同的诉讼请求本院不予支持。二、被告的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付违约金并赔偿损失就被告的履行行为是否构成违约而言。本院认为，上文已分析被告在原告履行合同符合约定的情况下，基于其对外招租业绩不理想，经营遇到正常的商业风险，从自身利益考量，为了尽快止损，遂提出解约的行为，不符合法律规定。被告经营租赁业务未取得理想的收益，系其自身对租赁市场风险估计错误所致，故其解除租赁合同的行为对原告构成违约，依法应承担违约责任。就被告是否应向原告支付违约金并赔偿损失而言。本院认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告的解约请求无法定和约定事由，其解约行为构成违约，故依此法律规定应承担恢复原状、赔偿原告损失的违约责任。本案中，被告在对外招租时对原告的房屋略有改造，返还原告房屋时应将自己装修的隔墙拆除以恢复原状，但被告未予拆除，故被告应赔偿原告支付的该事项费用5000元及原告垫付的物业费,被告承担物业费的期限按4个半月计算。又鉴于被告仅租赁原告房屋三个月即提出解约,且正好在采暖季，而此时间段原告对外出租亦有难度，考虑到原告再次出租时与他人进行交易亦有一定时间成本，也鉴于原告虽未同意被告的解约请求，但也着手打算向他人重新出租，并委托人看房，故本院酌定被告应支付原告2019年1月1日至2月15日间的租金6750元为宜。合同法第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于原、被告在合同中约定了违约方应向非违约方支付违约金4500元并不得主张返还押金的条款。虽案涉合同已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告因违约应向原告支付违约金4500元。鉴于押金系担保合同全面适当履行的金钱质，不具备定金或违约金性质,故双方约定不得返还有违法律规定,被告支付的押金6000元可以直接折抵被告应承担的上述债务。即被告应赔偿原告租金损失6750元（1个半月的租金）－6000元（押金）＝750元，给付物业费487元，赔偿拆除装修费用5000元，支付违约金4500元，原告主张的保洁费过高本院酌定为500元，以上被告实际应应支付原告的各项费用总计为11,237元。关于原告主张赔偿第二次诉讼的案件受理费69元的请求，因在另一案中处理时由原告负担，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，判决如下：一、被告苗某于判决生效后立即赔偿原告租金损失750元、物业费487元、拆除装修费用5000元、保洁费500元；二、被告苗某于判决生效后立即支付原告郭某违约金4500元；三、驳回原告郭某主张继续履行租赁合同的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，原告郭某负担69元，被告苗某负担373元（于判决生效后立即付清原告郭某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长 李 春 彦人民陪审员 ?文?静人民陪审员 ?李武学二〇二〇年四月二十三日书记员徐萍