北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15183号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心，住所地北京市朝阳区团结湖中路南一条乙3号。法定代表人：孙宝仲，主任。委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮刚，北京市康达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京杰兴压型板有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡三岔河村东。法定代表人：李佳，总经理。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌萌，北京金诉律师事务所实习律师。上诉人北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心（以下简称房管中心）因与上诉人北京杰兴压型板有限公司（以下简称杰兴公司租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2017年4月7日作出（2014）朝民初字第46842号民事判决，房管中心不服提起上诉，本院于2017年7月10日作出（2017）京03民终6008号民事裁定，撤销原判，发回重审。北京市朝阳区人民法院依法另行组成合议庭进行审理，并作出（2017）京0105民初58845号民事判决。房管中心、杰兴公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。房管中心上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、二（一审判决笔误，应为第三项）、三项（一审判决笔误，应为第四项），依法改判驳回杰兴公司的诉讼请求，支持房管中心的诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由杰兴公司承担。事实与理由：1．一审判决认定《房屋租赁补充协议》中“租赁期间，如遇土地储备、拆迁”这一条件已成就属于认定事实不清、法律适用错误。根据《房屋租赁合同》第三条、第九条及《房屋租赁补充协议》第一条、第二条的约定，可以确认：租赁期满应适用《房屋租赁合同》的有关约定；如遇拆迁，杰兴公司应无条件腾退房屋；租赁期间，如遇土地储备、拆迁，拆迁人支付相关费用后，双方可依约定进行分配。本案中，房管中心并非拆迁人，且杰兴公司不能证明土地储备拆迁事宜发生于租赁期间内，一审法院依据经验法则认定涉案重大事实无依据。2．一审法院判决减少杰兴公司应支付的违约金，理由不充分。3．一审法院判决房管中心支付杰兴公司高额补偿款显失公平。4．二次供水泵房不属于房管中心出租范围，相关补助应归房管中心所有。一审法院判决有误。杰兴公司辩称，1．一审法院认定双方在租赁关系存续期间已经发生了拆迁或者土地储备的事实正确。2．双方在《租赁补充协议》中确认涉案房屋及地块面临着土地储备，对拆迁补偿的利益的分配作出明确约定。3．杰兴公司蒙受严重损失，不应向房管中心支付违约金。杰兴公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一、二、四（一审笔误，应为第五项）项，改判支持杰兴公司一审全部反诉请求，驳回房管中心一审的诉讼请求；2．判令房管中心承担本案的一、二审诉讼费用（包括评估费用）。事实和理由：1．一审法院判决杰兴公司承担逾期腾房的违约金，属于认定错误。土地储备工作启动后，房管中心蓄意隐瞒拆迁腾退事宜，拒绝向杰兴公司给付约定的补偿款。杰兴公司据此行使抗辩权，有权拒绝腾退房屋。占用期间亦未给房管中心造成任何损失。2．房管中心在租赁期限尚未届满之时，即对涉案院落断水断电，给杰兴公司造成了巨大的经营损失。杰兴公司为了保护自身的权益，也有权拒绝腾退房屋。3．租赁合同到期后，杰兴公司一直积极配合土地储备工作，也明确表态同意腾退房屋，但房管中心拒绝接收。杰兴公司并不构成违约，无需支付任何违约金。4．一审法院依据北京市京城捷信房地产有限公司作出的《土地估价报告》来认定补偿费范围，遗漏了涉案院落的地面补偿、回填土费用补偿、不可移动不可恢复机械设备损失等重要项目，明显对杰兴公司不公平。5．一审法院遗漏了评估费用的处理。房管中心辩称，不同意杰兴公司的上诉意见，杰兴公司在租赁期满后拒不腾退房屋，其间长达5年，已构成严重违约，应当承担逾期腾退违约责任。房管中心向一审法院起诉请求：判令杰兴公司支付房管中心自2014年4月8日至实际腾退之日止的逾期腾退违约金，按照年租金92万元标准计算。杰兴公司反诉请求：1．判令房管中心返还杰兴公司75000元房屋租赁保证金；2．判令房管中心支付杰兴公司补偿款31568345元。一审法院认定如下无争议事实：北京市朝阳区房屋管理局系北京市朝阳区东坝乡东苇路×号（以下简称东苇路×号院）土地使用权人。该宗土地使用权类型为划拨，地上平房建筑面积1475．78平方米，楼房建筑面积3672．7平方米。房管中心系北京市朝阳区房屋管理局下属事业单位法人。房管中心业务范围：承担自有房屋资产的使用和经营管理工作；房屋器材的运输、供应，以及房屋设备管理和房屋修缮工作。2003年8月28日，出租方北京市朝阳区国土资源和房屋管理局器材供应中心（甲方）与承租方杰兴公司（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：乙方租赁甲方位于北京市朝阳区东坝乡三岔河场地一处，场地名称原为北京东方地恒贸易中心B区，包括地上二层小楼一座、1000平米仓库、门房一个，出租场地面积为30亩，租期自2003年10月1日至2011年3月31日。合同第十五条约定，自本合同生效之日起，乙方与北京东方地恒贸易中心于2001年3月31日签订的《北京东方帝恒贸易中心B区租赁合同》自行废止。2008年4月1日，出租方北京市朝阳区房屋管理局器材供应中心（现更名为房管中心）（甲方）与承租方杰兴公司（乙方）就东苇路×号院签订《房屋租赁合同》。约定：房屋类型包括一幢小楼建筑面积1649．66平方米、库房建筑面积1000平方米、传达室建筑面积18．25平方米、空地面积30亩，租期自2008年4月1日至2011年3月31日止；自合同生效之日起，杰兴公司与北京市朝阳区国土资源和房屋管理局器材供应中心于2003年8月28日签订的《租赁合同》自行废止。2011年3月31日，房管中心（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《房屋、空地租赁合同》。该合同明确房屋用途为办公、生产加工，并将前一合同的租赁期限延续至2012年3月31日。该合同约定：“此地区为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前的临时性出租，如遇国家土地储备、拆迁等，乙方无条件腾空房屋没有任何补助，如拆迁部门给予的各项补助为甲方所有（因土地使用权、房屋产权为甲方所有）。乙方出资改造的变压器设施，如拆迁人给予补偿归乙方所有”。合同第四条第4款约定，因本地区属于市政重点征用储备土地地区，乙方投资应慎重……如遇市政府征用储备土地，乙方发生的装修、改造等一切损失和费用，甲方不负任何责任，乙方自行承担损失，甲方不予补偿。合同签订后，杰兴公司交纳了租赁保证金75000元。2012年6月14日，房管中心（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将租期自2012年4月1日延续至2014年3月31日。合同第四条约定，第一年租金92万元，第二年租金107万元。合同第四条第3款约定：乙方应在本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金75000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第3款约定：租赁期满，房屋的内、外装修无偿归甲方所有，乙方添置的不可拆卸或拆卸后将影响房屋使用的设备，无偿归甲方所有。合同第十一条第3款约定：合同期满或终止后，除本合同另有约定外，乙方应在7日内腾退房屋，乙方逾期不腾退房屋，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2％的违约金。同日，房管中心（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“东坝乡东苇路×号为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前临时性续租，如遇拆迁，乙方无条件腾空房屋。如拆迁部门给予的各项补助均为甲方所有（因土地使用权、房屋产权为甲方所有且甲方经营）；租赁期间，如遇土地储备、拆迁，考虑双方利益，经甲、乙双方协商：1、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的所有停产停业综合补助费，甲乙双方各百分之五十。2、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的自建房（违章建筑）补偿费，甲方百分之四十，乙方百分之六十。3、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的搬家费归乙方所有。4、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内设备搬迁安装费归乙方所有。5、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的空调、电话移机费归乙方所有。6、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内装修费，甲、乙双方得百分之五十。7、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的其他各项费用归甲方所有。8、以上本合同范围内不包括锅炉房及院落，二次供水泵房、设施及院落。如拆迁人给予的补助归甲方所有。”2011年4月22日，杰兴公司向房管中心交纳租赁保证金7．5万元。杰兴公司租金交纳至2014年3月31日。双方均确认杰兴公司租赁的场地系东苇路×号院的一部分。2014年10月22日，房管中心委托北京市康达律师事务所向杰兴公司发送《律师函》，要求杰兴公司腾退房屋并支付2014年4月1日至实际腾退之日的房屋租金，支付2014年4月8日至实际腾退之日按年租金总额2％的违约金。2014年10月31日，杰兴公司复函，认为《房屋租赁合同》到期后杰兴公司继续使用土地房屋，房管中心未提出异议，双方形成不定期租赁关系。2014年10月21日杰兴公司交纳租金房管中心拒收；2013年本地区已开始拆迁，租赁场地也在拆迁范围内，杰兴公司一直积极配合拆迁工作，2014年6月配合完成了现场测量评估，杰兴公司在租赁期间投入巨资自建了厂房、车间、生产线等，应当享有对应的拆迁补偿，杰兴公司未获得任何补偿有权拒绝搬迁。2014年6月11日，经北京市土地储备中心朝阳分中心（以下简称土储朝阳分中心）委托，北京京城捷信房地产评估有限公司（以下简称京城捷信公司）对东苇路×号院进行实地查勘，以开展收购补偿价格评估。2016年4月5日，京城捷信公司出具《土地估价报告》（以下简称土储估价报告），主要内容为：收购补偿总额21275．2万元，包括土地使用权总价12898．64万元、房屋重置成新价4958．54万元、装修、附属物、无法恢复使用的设施设备价格445．91万元、停产停业损失补偿费2842．89万元、搬迁补偿费用129．22万元。杰兴公司称18号房、20号房、22号房至35号房均为其租赁土地范围内的房屋，除了23号房屋是房管中心原有房屋外，其余房屋均为杰兴公司所建。房管中心称只有22号房至35号房在杰兴公司租赁范围内，其中23号房、26号房、29号房、30号房、35号房为房管中心原有的房屋，其余房屋是杰兴公司所建。一审法院组织双方现场勘验，双方对应土储估价报告中各号房屋的照片在现场进行了指认。18号房、20号房未能与涉诉院落内的房屋对应，其中18号房与隔壁院落内的一幢房屋极其相似。评估报告出具后，土储朝阳分中心作为土地收储方（甲方）与土地被收储方北京市朝阳区房屋管理局（乙方）签订《北京市国有土地收储合同》（合同编号为朝土整储（市）收字【2017】第001号，以下简称收储合同），约定：甲方收购、储备乙方拥有土地使用权的位于朝阳区东坝坝河以北的国有土地，对应的《国有土地使用证》为京朝国用（2013划）第×号，收储补偿款共计21275．2万元。合同未载明签订时间。房管中心称该合同签订于2017年5月3日，杰兴公司不予认可。原审中，经杰兴公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对杰兴公司的自建房屋及附属设备设施价值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2016年5月5日作出《价格评估报告书》（以下简称京评报告书），以2015年11月16日作为评估基准日，评估结论为评估对象的房屋及设施价格为12703960．4元，评估对象的机械设备价格为4751400元。杰兴公司支付评估费15万元。杰兴公司认为京评报告书存在重大遗漏，对回填土项未进行评估。北京京评价格评估有限公司于2016年12月29日补充出具《回填土价格补充说明》，主要内容为：自建厂房及西侧天车料场回填土、路面回填土、办公楼南侧花池回填土三项合计3497148元。杰兴公司另申请对拆迁造成的停产停业损失及后续7年经济损失进行评估。一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行相应评估工作。2016年12月6日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《价格评估报告》，主要内容为：以2014年3月31日为评估基准日，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为：由于停业导致的已签合同总损失为5911425元（其中本次委托停业时间段内经济损失为2273142元，停业时间段后续经济损失为3638283元）；未来五年预期收益损失为19856000元。杰兴公司支出评估费9万元。杰兴公司主张土地储备、拆迁发生在租赁期内，房管中心应按照补充协议的约定向其支付补偿款。补偿款由五部分组成，包含停产停业综合补助费7580876元、房屋重置成新价17322510元、搬迁补偿费689171元、装修费1169688元、不可移动设备损失4751400元。房管中心则认为土地储备、拆迁发生在租赁合同到期之后，杰兴公司无权要求补偿。2017年10月31日，因杰兴公司应腾退租赁场地一节不存在争议，一审法院要求双方尽快办理房屋交接以防止损失扩大。之后，一审法院多次与杰兴公司沟通，杰兴公司最终表示没有供电无法腾退。之后房管中心向法院申请先予执行腾退的诉讼请求。2017年12月7日，一审法院作出（2017）京0105民初58845号民事裁定书，裁定杰兴公司于裁定书生效之日起三日内腾退涉案院落并交予房管中心。后杰兴公司提出复议，一审法院于2017年12月27日作出（2017）京0105民初58845号之一民事裁定书，裁定驳回杰兴公司的复议请求。就本案争议事实，一审法院作如下认定：一、2014年3月31日之后，双方是否存在不定期租赁合同关系。杰兴公司称：合同到期后，杰兴公司曾多次联系房管中心希望继续履行合同、签署书面的租赁协议，并要求支付后续租金。房管中心没有明确的拒绝，只是要求杰兴公司配合后续的拆迁工作。故双方存在事实租赁合同关系。房管中心不认可杰兴公司的陈述，称在合同到期之前已经多次告知被告租赁期满不再续租。房管中心提交如下证据，杰兴公司质证：1．《租赁期满不再续租、腾退通知》及张贴通知的照片。证明房管中心曾于2013年8月22日通过张贴通知的方式告知杰兴公司合同期满后不再续租，要求其到期腾退。杰兴公司质证不认可真实性，称从未见到该通知。2．2014年6月12日房管中心向杰兴公司出具的《通知》，通知杰兴公司到期不再续租，要求杰兴公司在2014年6月22日前腾退。通知上手写“王浩收”。房管中心称王浩系杰兴公司的员工。杰兴公司质证对该证据真实性不认可，称没有叫王浩的员工，也未收到该通知。一审法院认定事实：根据我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间的租赁期间届满日为2014年3月31日。虽然无法确认房管中心上述证据的真实性及形成时间，但房管中心长期未收取杰兴公司房租这一事实，足以说明房管中心对杰兴公司继续占有使用租赁物持有异议。杰兴公司称曾主动向房管中心交纳租金，但房管中心表示暂缓收取，未提交证据证明，且不符合常理。据此，一审法院确认双方在2014年3月31日合同到期后未形成不定期租赁合同关系。二、《房屋租赁补充协议》中“租赁期间，如遇土地储备、拆迁”这一条件是否已成就。杰兴公司主张土地储备、拆迁发生在租赁期间，提交以下证据，房管中心质证：1．北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室（以下简称东坝腾退办）2013年9月2日发布的《致三岔河村村民的一封信》以及2013年12月22日发布的腾退公告。主要内容为：“……按照北京市国土资源局关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目土地一级开发授权有关问题的批复文件精神，东坝乡启动了坝河以南单店村、七棵树村、驹子房村、焦庄村、东小井村拆迁腾退工作……根据北京市国土资源局关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目土地一级开发授权有关问题的批复（京国土市函【2009】560号文件）要求，三岔河村是东坝乡土地储备第二阶段重点项目……现就入户测量有关事项通知如下……”。腾退公告记载根据京国土市函【2009】560号、561号、562号进行本次非住宅房屋腾退工作，腾退范围为东坝乡三岔河村村域范围内的所有非住宅房屋及附属物，定于2013年12月25日开始实施腾退。杰兴公司称土地储备、拆迁的时间应当以该腾退公告发布的时间为准。房管中心质证对真实性不持异议，不认可证明目的，称证据涉及的是集体土地，而非×号院国有土地，土地储备、拆迁的时间应当以土储部门正式通知为准。2．北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室2015年2月对杰兴公司的答复以及北京市住房和城乡建设委员会2015年9月1日提交的《行政诉讼答辩状》，记载建设方与产权单位就拆迁腾退工作处于自行协商过程。房管中心质证对真实性认可，不认可证明目的，称“自行协商”不代表征收工作的启动。3．2013年12月14日北京市朝阳区东坝乡人民政府（以下简称东坝乡政府）发布的《东坝乡三岔河村（第四使馆区）集体土地拆迁腾退工作方案》。方案记载基本情况为项目总用地面积83．62公顷，其中涉及我乡三岔河村集体土地79．32公顷（1189．8亩），国有土地4．3公顷（朝阳区房屋管理局），工作进度安排主要是2013年9月2日开始入户调查，动迁于2014年3月28日前完成。房管中心质证认为工作方案涉及的是集体土地腾退方案，不包括涉案国有土地。房管中心提交以下证据，杰兴公司质证：1．京国土市函【2010】1749号批复（以下简称1749号文）、京国土储函【2012】1348号批复（以下简称1348号文）、京国土朝储函【2014】634号批复（以下简称634号文），以证明涉案院落早在2010年便纳入了拆迁腾退范围，对此双方均为明知，不能以纳入拆迁腾退范围的时间作为拆迁腾退的时间。杰兴公司质证对真实性认可，不认可证明目的。2．2015年6月10日东坝腾退办出具的《关于北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室2013年12月22日发布的腾退公告的说明》。该说明确认腾退公告中非住宅房屋是指集体土地上所有的非住宅房屋，不包括国有土地上的非住宅房屋，后者由土地储备中心负责拆迁腾退。杰兴中心质证对真实性认可，不认可证明目的，主张该证据恰恰证明东坝乡腾退是根据土储的相关批复实施的，而批复包含涉案院落。3．北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室2017年3月8日出具的《情况说明》，主要内容为：×号院内房屋未纳入房屋征收范围。杰兴公司质证认可真实性，不认可证明目的，认为×号院房屋未取得征收手续不代表没有实施收储。一审法院前往土储朝阳分中心，调取了京国土市函【2009】560号（以下简称560号文）、561号（以下简称561号文）、562号文（以下简称562号文）。三份文件的名称分别为《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目北区北小河以东区域土地一级开发授权有关问题的批复》、《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发授权有关问题的批复》、《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目北区北小河以西区域土地一级开发授权有关问题的批复》。经询，土储朝阳分中心称该三份文件所涉土地并不包括涉案土地。一审法院询问针对涉案土地的收储是何时开始的。土储朝阳分中心答复称涉案土地是2010年北京市国土资源局授权土储朝阳分中心作为主体实施土地一级开发工作，因土地是国有土地，没有发布腾退公告，只是由土储朝阳分中心与北京市朝阳区房屋管理局进行协商，不清楚有无通知以及何时通知的北京市朝阳区房屋管理局；2015年8月24日，北京市朝阳区人民政府针对涉案土地的收储工作曾发布过会议纪要，要求收储及搬迁腾退工作于2015年10月底之前完成。土储朝阳分中心还向一审法院出示了北京市发展和改革委员会发布的《关于朝阳区东坝边缘集团外交部用地土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京发改【2015】1632号），同意土储朝阳分中心对朝阳区东坝边缘集团外交部用地组织实施一级开发。一审法院认定事实：从双方陆续签订的租赁合同以及政府文件可以看出，涉案院落处于土地储备、腾退区域的事实早在签订补充协议之前便已存在，并由双方知晓。基于此，补充协议中“如遇土地储备、腾退”不能以×号院被纳入土地储备区域的时间作为判断标准，而应以土地储备、腾退工作实际启动的时间为准。土储朝阳分中心作为腾退主体未能明确工作启动的时间，一审法院在双方举证的基础上结合经验法则予以认定。首先，虽然东坝腾退办确认其于2013年12月22日发布的腾退公告不包含×号院，但从《东坝乡三岔河村（第四使馆区）集体土地拆迁腾退工作方案》的内容可以看出8号院与三岔河村是基于同一项目进行的腾退，仅因土地性质分属不同的腾退主体，依常理，两者的腾退工作应当为同一时间启动。评估机构于2014年6月进入×号院现场测量，可以予以佐证。其次，虽然京发改【2015】1632号文、北京市朝阳区人民政府的会议纪要均发布于2015年，但一方面，文件内容未能体现启动储备、腾退工作的意思，另一方面，通常来讲，储备、腾退工作启动后评估机构才会进入现场测量，而×号院的现场测量在2014年6月便已经开始。第三，×号院的储备、腾退由北京市朝阳区房屋管理局与土储朝阳分中心自行协商确定。即便双方的磋商发生在涉案合同到期终止之后，考虑到房管中心与北京市朝阳区房屋管理局的关系，不宜以磋商时间作为储备、腾退工作启动的时间，否则是将杰兴公司获得补偿的条件交由房管中心掌控，对杰兴公司明显不公。综上，一审法院认定储备、腾退发生在租赁期限截止之前，杰兴公司获得补偿的条件成就。三、土储估价报告中哪些房屋为杰兴公司所建。一审法院认定事实：根据现场勘查，涉案院落内18号房屋不在杰兴公司承租的院落内。涉案院落内未有房屋与20号房相对应，杰兴公司亦未举证证明20号房位于涉案院落，法院对此不予采纳。因此，土储估价报告中22号房至35号房位于杰兴公司承租院落内。杰兴公司主张涉案院落内仅有23号房屋为房管中心所建，与合同约定的内容不符。根据合同约定，房管中心出租给杰兴公司的房屋有二层小楼一座、1000平米仓库、门房一个。23号房为楼房，对应“二层小楼一座”，此外院内还应有1000平米仓库和门房一个为房管中心原有房屋。门房根据概念应指代传达室，对应35号房。29号房与30号房屋总计面积900多平米，房管中心主张为自身所建，法院对此予以认定。26号房屋为设备间，在合同中未注明为房管中心原有房屋，故认定为杰兴公司所建。综上，一审法院认定土储估价报告中22号、24号、25号、26号、27号、28号、31号、32号、33号、34号房屋为杰兴公司所建。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。房管中心与杰兴公司签订的补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。因涉案土地的储备、拆迁发生在租赁期限内，房管中心应当按照补充协议约定给付杰兴公司相应补偿款。因协议是对房管中心从拆迁人处获得的补偿款进行的分配，故杰兴公司所享有的权益应仅限于土储估价报告范围。杰兴公司主张土储估价报告有遗漏，要求房管中心给付超出报告范围的补偿，缺乏事实和法律依据。根据已经认定的事实，涉案院落内房屋总建筑面积为10947．31平方米。停产停业损失补偿，按照涉案院落房屋面积乘以1100元计算，即12042041元，杰兴公司对此享有百分之五十的权益即6021020．5元。自建房补偿费，杰兴公司所建房屋对应的重置成新价为13109190元，杰兴公司对此享有百分之六十的权益即7×5514元。搬迁补偿费用，按照涉案院落房屋面积乘以50元计算，即547365．5元，该笔费用应全归杰兴公司享有。装修费，按照院落房屋面积占全部房屋总面积的比例乘以装修、附属物、无法恢复使用的设施设备价格（不含树木补偿价格）进行计算，为1858022．2元，杰兴公司对此享有百分之五十的权益即929011．1元。综上，房管中心依据补充协议应给付杰兴公司补偿款共计15362911．1元，法院对此予以支持。杰兴公司未按照合同约定腾退涉案房屋，构成违约。考虑到合同到期时涉案院落已经启动储备、腾退工作，房管中心无法再将院落出租收益，院落亦不具备正常使用、实现租赁用途的条件，而杰兴公司未予腾退是基于双方对于补偿问题产生纠纷，房管中心拒绝给予补偿，法院基于上述理由参照合同标准对违约金标准酌情降低。同时，因2017年10月31日，法院已经通知双方办理房屋交接，杰兴公司应在合理期限内尽快的完成腾退，但其怠于履行腾退义务，存在过错，故酌定一个月的合理期限，并根据杰兴公司的过错程度酌定2017年12月1日之后的违约金标准。因此，法院综合上述理由按照每日500元标准计算2014年4月8日至2017年11月30日期间的违约金，按照每日1500元标准计算2017年11月30日至实际腾退之日止的违约金。合同约定租赁保证金在合同到期后抵扣承租方应当支付的租金及违约赔偿责任后剩余部分返还杰兴公司。法院将租赁保证金在违约金中予以折抵。经计算，75000元可折抵150日的违约金，故违约金起算日期应调整为2014年9月5日。判决：一、杰兴公司于判决生效之日起七日内给付房管中心2014年9月5日至2017年11月30日止的违约金五十九万一千五百元；二、杰兴公司于判决生效之日起七日内给付房管中心2017年12月1日至实际腾退之日止的违约金（按照每日一千五百元标准计算）；二（一审笔误，应为第三项）、房管中心于判决生效之日起七日内给付杰兴公司补偿款一千五百三十六万二千九百一十一元一角；三（一审笔误，应为第四项）、驳回房管中心的其他诉讼请求；四（一审笔误，应为第五项）、驳回杰兴公司的其他反诉请求。二审诉讼中，房管中心向本院提交如下证据：证据1．关于协助出具书面说明的复函。内容为：拆迁不针对国有土地，只针对集体土地腾退，国有土地由土储朝阳分中心负责。证明目的：一审中杰兴公司提供了东坝乡政府提供的拆迁腾退方案，二审中，东坝乡政府复函表示拆迁不针对国有土地，只针对集体土地腾退，该证据印证一审判决对争议事实认定有误。证据2．关于房屋交接的回复意见及显示其张贴情况的照片两张。回复意见主要内容为：杰兴压型板有限公司：我中心于2019年9月29日收到贵公司的《交接催告函》，通知我中心于2019年9月30日上午9时到东苇路×院办理场地移交手续。我中心指派工作人员准时到场准备办理移交手续，发现贵公司未按照先予执行民事裁定书的裁定内容进行移交，移交没有启动。我中心认为，贵公司负有移交义务、贵公司如只交接钥匙不能证明完成移交义务。如贵公司对承租房屋内机器设备、附属设施等同意遗弃，需要出具移交清单并向我中心出具书面声明，同意我中心自行处置，并同意承担相应的拆除、清运问题。证明目的：房管中心不认可杰兴公司只交接钥匙，不认可杰兴公司完成移交。如果完成移交需出具清单，并对拆除清运问题明确相关意见。杰兴公司质证：对证据1，认可真实性，不认可证明目的、关联性。杰兴公司在一审中提交的腾退方案中写明腾退的范围包括国有土地且明确写明包括朝阳区房屋管理局的国有土地。该复函意见与事实不符，该复函说明东坝乡政府不负责国有土地上物的腾退，不能否认国有土地范围内的房屋的拆迁和腾退自2013年12月14日开始。对证据2，不认可真实性和关联性。杰兴公司没有收到回复意见，对于回复意见的内容不认可。现场存在大量设备在房管中心对方停止供电的情况下，杰兴公司实际上无法完成清厂所致。杰兴公司在2019年9月28日已向房管中心发出书面文件，但房管中心拒绝交接。杰兴公司向本院提交如下证据：证据1．杰兴公司出具的催告函及邮寄该催告函的邮单和发票。催告函主要内容为：致：房管中心就我公司承租的×号院，我公司现已做好移交准备，我公司多次要求你方配合我公司办理场地交接手续，但是你方始终以各种借口拖延，导致场地至今未能移交，现已给我公司造成了巨额损失。为了尽快完成腾退交接工作，我公司特郑重发函：1、请你方于2019年9月30日上午9时到东苇路×号院与我公司现场人员办理场地移交手续。2、若你方未按上述时间派人到场办理移交手续，我公司将封存场地及地上物，并将东苇路×号院钥匙邮寄给你方，即日视为交接完成，此后与该场地及地上物腾退移交相关的任何责任与我公司无关。3、我公司依据已生效法院文书将东苇路×号院移交给你方，但我公司保留相关要求补偿、赔偿或其他追究你方责任的合法权利。证明目的：一审判决之后，杰兴公司向房管中心发送催告函要求房管中心办理交接，但是房管中心拒绝且没有回复，房管中心签收了催告函。证据2．邮寄钥匙的邮单及发票、涉案院落的照片两张。证明目的：房管中心已经签收了杰兴公司邮寄的钥匙。房管中心质证：对证据1，认可真实性，房管中心按照催告函的内容在9月30日上午进行了交接，交接过程中杰兴公司没有按照北京市朝阳区人民法院做出的先予执行文书办理交接。故房管中心无法办理交接。房管中心没有拒绝交接，杰兴公司没有明确清运费用。对证据2，认可真实性，房管中心收到了钥匙。房管中心已将此情况向北京市朝阳区人民法院反映。本院依职权前往土储朝阳分中心调取《北京市国有土地收储合同》（合同编号：朝土整储(市)收字[2017]第001号）。土储朝阳分中心向本院表示上述合同的签订日期是2017年3月22日，文件编号（朝土整储(市)收字[2017]第001号）显示合同签订日期是2017年。房管中心质证：认可真实性和关联性。杰兴公司质证：认可合同的真实性和关联性，无法核实签署时间的真实性，即便合同签署时间是2017年3月22日，不代表收储、征收、拆迁的事实发生在2017年。收储、征收、拆迁在2013年已经发生。即便合同是2017年3月份签署的，仅是协商结果。实际协商的过程早在2013年即已开始。根据双方在二审诉讼中的举证、质证情况，本院对以上经质证对真实性无异议的证据予以采信。另查，2012年6月14日，房管中心（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，主要内容为：一、东坝乡东苇路×号为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前临时性续租，如遇拆迁，乙方无条件腾空房屋。如拆迁部门给予的各项补助均为甲方所有（因土地使用权、房屋产权为甲方所有且甲方经营）；二、租赁期间，如遇土地储备、拆迁，考虑双方利益，经甲、乙双方协商：1、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的所有停产停业综合补助费，甲乙双方各百分之五十。2、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的自建房（违章建筑）补偿费，甲方百分之四十，乙方百分之六十。3、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的搬家费归乙方所有。4、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内设备搬迁安装费归乙方所有。5、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的空调、电话移机费归乙方所有。6、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内装修费，甲、乙双方得百分之五十。7、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的其他各项费用归甲方所有。8、以上本合同范围内不包括锅炉房及院落，二次供水泵房、设施及院落。如拆迁人给予的补助归甲方所有。二、（应改为“三”）乙方投资应慎重，如遇拆迁，乙方发生的装修、改造等一切损失和费用，甲方不负任何责任，乙方自行承担损失，甲方不予补偿……就其他双方无争议的案件事实，本院查明与一审法院查明事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在租赁期满后，房管中心未收取杰兴公司房租。根据双方多次续签租赁合同、长期维持租赁关系的事实，房管中心拒收租金的行为显示其不同意续租、不同意在双方之间形成事实租赁关系的意思表示。一审法院确认双方于合同到期日（2014年3月31日）后未形成不定期租赁合同关系，于法有据，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。根据司法解释的规定，人民法院可以运用逻辑推理、日常生活经验法则对证据有无证明力和证明力大小进行判断，但不能直接以逻辑推理、经验法则确认案件事实。就本案双方争议的核心事实：土储、拆迁是否发生于租赁期间，即杰兴公司依据《房屋租赁补充协议》第二条主张分割拆迁利益的条件是否成就，双方均举证、质证。一审法院认定该争议的事实的理由为：土储朝阳分中心作为腾退主体未能明确工作启动的时间，一审法院在双方举证的基础上结合经验法则认定：依常理，（国有土地和集体土地）两者的腾退工作应当为同一时间启动；通常来讲，储备、腾退工作启动后评估机构才会进入测量现场，而×号院的现场测量在2014年6月便已经开始；×号院的储备、腾退由北京市朝阳区房屋管理局与土储朝阳分中心自行协商确定。即便双方的磋商发生在涉案合同到期终止之后，考虑到房管中心与北京市朝阳区房屋管理局的关系，不宜以磋商时间作为储备、腾退工作启动的时间，否则是将杰兴公司获得补偿的条件交由房管中心掌控，对杰兴公司明显不公。该事实认定理由或具有对事实推测的内容，或基于对行政机关的行为动机的怀疑。相关推测和怀疑不应成为认定案件事实的根据。本案中，当事人提交多份政府文件：2013年9月2日，东坝腾退办发布的《致三岔河村村民的一封信》及2013年12月22日发布的腾退公告，主要内容为：三岔河村是东坝乡土地储备第二阶段重点项目……现就入户测量有关事项通知如下……腾退公告显示：腾退范围为东坝乡三岔河村村域范围内的所有非住宅房屋及附属物，定于2013年12月25日开始实施腾退。2013年12月14日，东坝乡政府发布的《东坝乡三岔河村（第四使馆区）集体土地拆迁腾退工作方案》，显示：项目总用地面积83．62公顷，其中涉及三岔河村集体土地79．32公顷（1189．8亩），国有土地4．3公顷（朝阳区房屋管理局），工作进度安排主要是2013年9月2日开始入户调查，动迁于2014年3月28日前完成。2015年2月，北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室对杰兴公司的答复以及北京市住房和城乡建设委员会2015年9月1日提交的《行政诉讼答辩状》，显示：建设方与产权单位就拆迁腾退工作处于自行协商过程。2015年6月10日，东坝腾退办出具的《关于北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室2013年12月22日发布的腾退公告的说明》，明确：腾退公告中非住宅房屋是指集体土地上所有的非住宅房屋，不包括国有土地上的非住宅房屋，后者由土地储备中心负责拆迁腾退。2017年3月8日，北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室出具的《情况说明》，主要内容为：×号院内房屋未纳入房屋征收范围。2019年11月6日，东坝乡政府出具的《关于协助出具书面说明的复函》，内容为：1、《东坝乡三岔河村（第四使馆区）拆迁腾退工作方案》中，在“征地基本情况”提及的国有土地征地面积，为东坝乡三岔河村（第四使馆区）项目用地的一部分，该方案的腾退基本情况、资金测算、工作进度安排及资金使用计划均不包括国有土地。我乡负责项目范围内集体土地的腾退工作，不负责对国有土地地上物的腾退。2、项目范围内国有土地地上物的腾退由土储朝阳分中心负责实施，具体工作根据土储中心实际情况开展。在一审法院调查中，土储朝阳分中心明确表示相关文件所涉土地并不包括涉案土地，因涉案土地是国有土地，没有发布腾退公告。在二审法院调查中，土储朝阳分中心明确其与北京市朝阳区房屋管理局就涉案土地、房屋等达成的《北京市国有土地收储合同》签订于2017年。以上政府文件及政府机关就涉案事实所作说明，不完全一致。在后文件及说明明确否认在先文件中与本案关联的证明内容，是具有结论性的确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。根据该司法解释内容，在并无证据的情况下，法院无权在民事诉讼中质疑或推翻行政机关作出的具有结论性的确认。基于以上原因，本院根据行政机关依职权出具的结论性确认，认定一审法院对相关案件事实认定有误，根据现有在案证据，不能认定《房屋租赁补充协议》第二条主张分割拆迁利益的条件已成就。关于《房屋租赁补充协议》第二条的适用问题，一审判决亦存在认识错误，本院予以纠正。2012年6月14日，双方签订《房屋租赁补充协议》。该补充协议第一条约定明确双方为临时性续租状态，同时约定如遇拆迁，各项补助均为房管中心所有，并明确其原因：因土地使用权、房屋产权为房管中心所有且房管中心经营。第二条约定：租赁期间，如遇土地储备、拆迁，考虑双方利益，经双方协商分配拆迁利益。第二条（应为第三条）约定：如遇拆迁，杰兴公司发生的装修、改造等一切损失和费用，房管中心不负任何责任。以上条款在约定内容上存在实质性的重大差异。首先，当事人所设定的适用条件及分配内容具有包含性质。第一条、第三条设定的条件“如遇拆迁”，与第二条设定的条件“租赁期间，如遇土地储备、拆迁”具有包含、被包含的逻辑关系。第一条约定的“各项补助”、第三条约定的“装修、改造等一切损失和费用”与第二条约定的“停产停业综合补助费”、“自建房（违章建筑）补偿费”、“装修费”等也存在包含、被包含的逻辑关系。在同质条件下约定内容的根本性差异，形成补充协议约定不明的事实状态。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方长期保持租赁关系，签署多份租赁合同。双方租赁合同中明确约定：此地区为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前的临时性出租，如遇国家土地储备、拆迁等，杰兴公司无条件腾空房屋没有任何补助，如拆迁部门给予的各项补助为房管中心所有（因土地使用权、房屋产权为房管中心所有）。因本地区属于市政重点征用储备土地地区，杰兴公司投资应慎重……如遇市政府征用储备土地，杰兴公司发生的装修、改造等一切损失和费用，房管中心不负任何责任，杰兴公司自行承担损失，房管中心不予补偿。租赁合同中的以上内容，与补充协议第一条、第三条约定具有高度一致性，与补充协议第二条相互矛盾。基于以上原因，本院确认应适用补充协议第一条、第三条。杰兴公司依据补充协议第二条主张权利，缺乏依据。其次，补充协议第一条约定双方为临时性续租状态，确认双方均已经意识到面临拆迁的事实，是对补充协议签约背景的确认。同时，该条使用“各项补助”描述拆迁利益，是对签约内容的整体性阐释。基于以上原因，应确认补充协议第一条是具有总体性的约定条款，其他约定内容应与第一条保持一致性。最后，当事人通过补充协议第一条确认了各项拆迁利益归属的原因：“因土地使用权、房屋产权为房管中心所有且房管中心经营”。在该原因未变化的情况下，与第一条相悖的约定缺乏适用依据。综上，关于本案争议的核心问题，即杰兴公司能否依据《房屋租赁补充协议》第二条主张分割拆迁利益问题，本院依据在案证据情况，无法认定该条件已成就；同时，因该条约定内容与同质条件下其他约定内容存在冲突，且与其他合同相关条款或双方交易习惯不一致，本院确认该条不能在本案中适用。本案争议应适用补充协议第一、第三条。杰兴公司根据补充协议第二条主张分割拆迁利益缺乏事实及法律依据，本院不予支持。房管中心上诉主张一审判决认定对杰兴公司的补偿条件成就属于认定事实不清、法律适用有误，有合法依据，本院予以采信。一审法院判决房管中心向杰兴公司支付补偿款不当，本院予以纠正。关于土储估价报告中所列房屋建造的事实，因本院认定涉案相关争议应适用《房屋租赁补充协议》第一条、第三条，即拆迁时各项补助均为房管中心所有；杰兴公司发生的装修、改造等一切损失和费用，房管中心不负任何责任。根据双方上述约定，土储估价报告中列明的房屋是否为杰兴公司或房管中心所建，与本案处理无关联。本院对一审法院认定的该部分案件争议事实不予确认。杰兴公司未按照《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的相关约定及时腾退涉案房屋，已经构成违约。杰兴公司主张未予腾退是基于双方对于补偿问题产生纠纷，其具有拒绝腾退的权利。因《房屋租赁补充协议》第二条在本案中不能适用，本院对杰兴公司的该项上诉意见不予支持。《房屋租赁补充协议》第二条约定不明，是造成杰兴公司主张补偿、拒绝腾退的根本原因。作为《房屋租赁补充协议》的签订方，房管中心亦存在过错。基于以上原因，一审法院参照合同标准对违约金标准酌情降低，理由不当，但结果正确。对一审法院确认的租赁合同到期次日至法院要求腾退前的违约金标准，本院予以确认。杰兴公司上诉主张在房管中心断水断电的情况下其有权拒绝腾退房屋。该上诉意见缺乏事实及合同依据，本院不予采信。杰兴公司上诉提出其积极配合土地储备工作，也明确表态同意腾退房屋，但房管中心拒绝接收，主张其逾期腾退并不构成违约。杰兴公司的该项上诉理由并无证据支持，且与实际情况不符。对杰兴公司的该项上诉意见，本院亦不予采信。2017年10月31日，法院要求双方办理房屋交接。现有在案证据不能证明杰兴公司已经完成交接，或证明未完成交接系房管中心原因所致。一审法院确认杰兴公司怠于履行腾退义务，存在过错并无不当，酌定一个月的合理期限亦无不妥。杰兴公司应承担自2017年11月30日至实际腾退之日止的迟延腾退违约责任。因该腾退要求系法院依法作出，杰兴公司针对房管中心的关于未获拆迁利益的抗辩主张并无意义。一审法院依据该抗辩意见酌减该违约金计算标准不当。根据杰兴公司一直未腾退涉案场地的事实，房管中心的实际损失应以租赁合同约定的租金标准予以确认。一审判决未处理部分评估费的负担问题，本院依据判决结果，对评估费负担予以确认。综上所述，房管中心的上诉请求部分成立，予以支持；杰兴公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初58845号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初58845号民事判决第二项“原告（反诉被告）北京朝阳区房产管理局资产运营管理中心于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司补偿款一千五百三十六万二千九百一十一元一角”、第三项“驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局运管中心的其他诉讼请求”、第四项“驳回被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司的其他反诉请求”；三、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初58845号民事判决第二项“被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心2017年12月1日至实际腾退之日止的违约金（按照每日一千五百元标准计算）”为：北京杰兴压型板有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市朝阳房屋管理局资产运营管理中心2017年12月1日至实际腾退之日止的违约金（按照每日二千五百二十一元标准计算）；四、驳回北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心的其他诉讼请求。五、驳回北京杰兴压型板有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43600元，由北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担28320元（已交纳），由北京杰兴压型板有限公司负担15280元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费100009元，由北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担838元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京杰兴压型板有限公司负担99171元（已交纳）。二审案件受理费136200元，由北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担12972元（已交纳），由北京杰兴压型板有限公司负担123228元（其中92220元已交纳，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）评估费240000元，由北京杰兴压型板有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 沈 放二〇二〇年四月二十六日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥