文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异184号异议人（案外人）：司立民。申请人:山河建设集团有限公司。法定代表人：程理财，董事长。委托诉讼代理人：高文祥，海南正益律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世杰，海南正益律师事务所实习律师。被申请人：海南荣丰华景实业有限公司。法定代表人：刘文冠，总经理助理。本院在办理申请人山河建设集团有限公司（以下简称山河集团）与被申请人海南荣丰华景实业有限公司（以下简称荣丰公司）诉讼财产保全一案中，案外人司立民对被保全财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人司立民称，2020年3月5日，异议人与荣丰公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买荣丰公司开发的位于海口市秀英区海盛路60号芒果社项目一期地下室1层85号车位房产一套，建筑面积36.45平方米，总金额120000元，付款方式为一次性付款，并已于2020年3月6日付清。涉案房产于2020年3月12日办结《海口市商品房买卖合同备案确认表》，并于2020年3月20日取得琼（2020）海口市不动产证明第0010712号《不动产登记证明》。2020年3月31日，异议人在海口市不动产登记中心办理该房屋产权证时，获悉法院采取诉讼保全措施查封了该房产，特提出异议，请求法院：立即解除对海口市秀英区海盛路60号芒果社项目一期地下室1层85号（车位）房产的查封。本院审查查明，2020年3月17日，本院在审理山河集团与荣丰公司建设工程施工合同纠纷过程中，根据山河集团的财产保全申请，作出（2020）琼01民初118号民事裁定，裁定“一、查封被申请人海南荣丰华景实业有限公司名下位于海口市海盛路60号芒果社一期、二期、三期项目共49套房产[房号：芒果社（一期）1号楼203、204、403、406、2502、2505；2号楼201、202、203、204、205、403、406、2302、2502、2503、2505、2506；3号楼201、202、207、208、2402、2406、2502、2503、2505、2506；芒果社（二期）4号楼3105，5号楼2905、3002、3003、3005、3102、3105，6号楼2505、3201、3202；芒果社（三期）7号楼3102、3202、3205，8号楼2802、2902、2905、3102、3105、3202、3203、3205；以上房产物价备案总价56667605元]及地下室车库209个[房号：芒果社（一期）地下室004、015、023、024、025、026、027、031、067、068、069、072、074、079、080、081、082、083、084、085、086、090、092、111、114、123、130、133、134、135、137、144、145、147、149、150、151、153、154、156、157、158、160、162、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、177、178、180、181、183、186、189、191、192、194、195、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、220、221、222、223、224、225、226、227、228、229、230、231、235、237、238、239、240、241、242、243、244、245、247、250；芒果社（二期）地下室252、253、254、255、256、257、258、259、260、261、262、263、264、265、267、268、269、270、271、272、274、275、276、277、278、279、282、283、284、286、287、290、291、294、295、311、312、313、314、315、316、317、329、330、332、333、334、335、336、337、338、339、340、341、342、343、344、345、347、353、356、363、364、367、368、372、373、374、375、376、377、379、380、381、384、385、386、387、388、389、390、391、392、393、394、395、396、397、398、399、400、401、402、403、404、406、407、408、411；以上房产物价备案总价33070000元]，查封期限为三年。二、冻结被申请人海南荣丰华景实业有限公司在海南省农村信用社海口市农村信用合作联社营业部开立的账号为1008404700000344的银行账户中的存款人民币11187995元，冻结期限为一年。”2020年3月18日，本院立案执行前述民事裁定的保全事项，案号为（2020）琼01执保41号，并于2020年3月19日移送本院执行局执行。2020年3月20日，本院根据前述民事裁定，作出（2020）琼01执保41号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：“查封被申请人海南荣丰华景实业有限公司名下位于海口市海盛路60号芒果社一期、二期、三期项目共49套房产[房号：芒果社（一期）1号楼203、204、403、406、2502、2505；2号楼201、202、203、204、205、403、406、2302、2502、2503、2505、2506；3号楼201、202、207、208、2402、2406、2502、2503、2505、2506；芒果社（二期）4号楼3105，5号楼2905、3002、3003、3005、3102、3105，6号楼2505、3201、3202；芒果社（三期）7号楼3102、3202、3205，8号楼2802、2902、2905、3102、3105、3202、3203、3205；以上房产物价备案总价56667605元]及地下室车库209个[房号：芒果社（一期）地下室004、015、023、024、025、026、027、031、067、068、069、072、074、079、080、081、082、083、084、085、086、090、092、111、114、123、130、133、134、135、137、144、145、147、149、150、151、153、154、156、157、158、160、162、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、177、178、180、181、183、186、189、191、192、194、195、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、220、221、222、223、224、225、226、227、228、229、230、231、235、237、238、239、240、241、242、243、244、245、247、250；芒果社（二期）地下室252、253、254、255、256、257、258、259、260、261、262、263、264、265、267、268、269、270、271、272、274、275、276、277、278、279、282、283、284、286、287、290、291、294、295、311、312、313、314、315、316、317、329、330、332、333、334、335、336、337、338、339、340、341、342、343、344、345、347、353、356、363、364、367、368、372、373、374、375、376、377、379、380、381、384、385、386、387、388、389、390、391、392、393、394、395、396、397、398、399、400、401、402、403、404、406、407、408、411；以上房产物价备案总价33070000元]，查封期限为三年（自2020年3月日起至2023年3月日止）。”2020年3月24日，本院向海口市住房和城乡建设局发出前述裁定书和协助执行通知书，但该局办公人员要求查询备案案号、证号并查清是否已备案在他人名下后方可办理查封。2020年3月31日，海口市住房和城乡建设局签收本院送达的前述裁定书和协助执行通知书，办理了前述房产的查封，并在送达回证上备注“涉案房产已有部分出售并备案至个人名下，具体房号及购房者名单详见附见及备案表，建议贵院重新审查。请补送市资规局”。异议人司立民获悉前述查封行为后，遂提出本案异议，请求立即解除对海口市秀英区海盛路60号芒果社项目一期地下室1层85号（车位）房产的查封。另查明，2020年3月5日，司立民与荣丰公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定司立民购买位于海口市秀英区海盛路60号芒果社（一期）地下室－1层085号车位，建筑面积为36.45平方米，总金额120000元。2020年3月6日，荣丰公司给司立民出具《海南增值税普通发票》，载明其收取司立民购买车位款120000元。司立民提供了《关于芒果社地下一层85号车位款支付说明》和《中信银行客户回单》，说明其通过司立群银行账户于2020年3月6日向荣丰公司支付120000元。2020年3月12日，前述商品房买卖合同办理了合同备案登记。2020年3月20日，司立民取得琼（2020）海口市不动产证明第0010712号《不动产登记证明》，载明前述房产办理了预告登记，权利人（申请人）为司立民。司立民还提供了2020年3月27日的《车辆停放服务协议》、《芒果社车辆报备表》，用以证明其已占有使用涉案车位。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除财产保全的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被保全财产提出书面异议，应根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院于2020年3月31日查封之前，已经与荣丰公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，办理了合同备案及预告登记。而且，涉案房产已向案外人交付。现无证据证明案外人对涉案房产未办理过户手续存在过错。据此，应根据前述司法解释及民事诉讼法的规定，中止对涉案房产的执行。另外，案外人所提解除对涉案房产查封的请求，应待本案异议处理完毕，且没有当事人提起执行异议之诉后，才能向民事案件承办人员提出，不属于本案执行异议审查权限范畴。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对案外人司立民购买的位于海口市海盛路60号芒果社（一期）地下室－1层085号房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                ⺀      pode2znlk9ufboeyjr          案件唯一码                                      审    判    长      蔡红曼      审    判    员      尚宏涛      审    判    员      钟  山                        二Ｏ二Ｏ年四月二十八日            书    记    员      蒲玲（代）      附适用法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：钟  山         校对：蒲  玲        印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院          2020年4月28日印制      （共印11份）