江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初1214号 原告：吴月周，男，1987年12月20日出生，江苏省灌云县人，居民，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳玮，江苏铭云律师事务所律师。 被告：张永胜，男，1971年7月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：张宇，男，1994年12月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张永胜，系被告张宇父亲。 原告吴月周与被告张永胜、张宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告吴月周及其委托诉讼代理人胡峰、被告张永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴月周向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月8日签订的租房协议书；2.判令二被告给付原告违约金100000元；3.判令二被告给付原告代缴的水电费4472元；4.判令二被告腾空涉案房屋并交还原告。事实与理由：2018年12月8日，原告与二被告签订租房协议书，约定原告将沭城一品北门东侧北商1、2、3号门面房出租给二被告，期限为三年，租金标准为每年160000元。协议第三条约定具体的支付时间为，第一年支付时间为该协议签订之日起一次性支付，第二年支付时间为2019年11月30日前，第三年支付时间为2020年11月30日前。如乙方（即二被告）未按时交清房屋，甲方有权解除合同，视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金100000元。协议第六条第2项约定，逾期30日未交纳房屋的，甲方有权终止合同，乙方向甲方支付违约金100000元。协议签订后，二被告按约支付第一年房屋160000元及保证金10000元。第二年的租金缴纳期限届满，二被告既未按合同约定交纳租金，也未交清欠付的水电费，经原告催告后仍未履行，因而成诉。原告认为，原、被告之间成立的租赁合同合法有效，二被告未按合同约定按时支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。特具状起诉。 二被告辩称，二被告租赁原告涉案房屋经营烧烤店，租期为2018年12月30日至2021年12月30日，租金为每年160000元，每年11月30日交付。2018年11月30日，二被告交付了第一年租金。后因经营不善及多方面因素导致无法经营，二被告于2019年10月16日停业。为减少损失，二被告准备找人合伙或者对外转租，原告得知该情况后，没有明确表达自己的意思。后来双方在被告家中商谈，原告让被告在2019年11月30日把钥匙交还给他，同时解除合同。关于10000元押金问题，原告所补交水某、电费还不知道够不够，我当时也表态如果押金不够补交水某、电费，我可以补上。原告也在门面房山贴了商铺出租，留了原告本人电话号码直接转租。原告在2019年11月30日至2-19年12月30日之间也打电话问我要过钥匙，因当时我在外地不方便，他和我说准备把锁换了，我也同意了。 原告吴月周为证明自己主张，向本院提交租房协议书一份、水电费票据八张。 二被告对原告提交的上述证据无异议，本院依法予以采信。 本院经审理查明事实如下：被告张永胜与被告张宇系父子关系。2018年12月8日，原告吴月周（甲方）与二被告（乙方）签订《租房协议书》，约定二被告租赁位于沭阳县商铺，租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止（2018年12月1日至31日为装修时间）。双方约定租金为160000元/年，第一年租金自签订协议之日起一次性付清，第二年和第三年租金为前一年的11月30日前付清。合同第四条约定：“（一）交付租金同时，乙方应另向甲方支付房屋租赁保证金1万元人民币（大写：壹万元整）；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分如数退还给乙方。”合同第五条第（一）项约定：“乙方承担水某、电费……等费用，并应按时付清。……”合同第六条约定：“若因特殊情况，双方可以协商变更或终止本合同。逾期30天未缴纳房租的，甲方有权终止合同，乙方向甲方支付约定违约金10万元。（壹拾万元整）”合同签订后，二被告向原告吴月周交付了第一年租金160000元及租房保证金10000元。庭审中，原、被告双方一致同意解除租赁合同，原告吴月周同意放弃2020年及以后的租金请求，二被告当庭将涉案商铺钥匙交还原告吴月周。 另查明，原告吴月周代缴北商1号商铺水某434.91元、北商2号商铺水某487.23元、北商3号商铺水某1504.20元，共计2426.34元。代缴1号商铺2019年11月份电费516元、2019年12月份电费46元，3号商铺2019年11月份电费180元，共计742元。 本院认为，原告吴月周与被告张永胜、张宇签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，二被告应于2019年11月30日前支付下一年的租金，但二被告没有按照约定期限支付租金，经原告吴月周催要后，仍未在合理期限内支付，原告吴月周有权解除合同。在本案审理过程中，原、被告双方一致同意解除租赁合同，二被告也当庭将涉案房屋钥匙交还原告吴月周，本院依法确认双方签订的租赁合同于2020年3月30日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。合同解除后，原告吴月周收取二被告的房租租赁保证金10000元应当予以退还。 双方在合同中约定房屋租赁期间的水费、电费等费用由二被告承担，本案中，二被告租赁期间尚欠水某、电费共计3168元未付，原告吴月周代为交纳了上述费用，原告吴月周有权向二被告追偿。原告吴月周要求二被告给付原告代缴的水电费共计4472元的诉讼请求，本院对其中3168元部分予以支持。 双方在合同中约定，因二被告违约没有按时交付房租，原告有权解除合同，二被告应向原告支付违约金100000元。二被告认为约定的违约金过高，只同意给40000元。本院结合双方合同约定、原告的损失情况及二被告的违约情形综合考虑，本院将违约金金额调整为53300元。对原告吴月周关于违约金的诉讼请求中53300元部分予以支持，对超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告吴月周与被告张永胜、张宇签订的《租赁协议书》于2020年3月30日解除； 二、被告张永胜、张宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴月周支付违约金53300元； 三、被告张永胜、张宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴月周支付水、电费共计3168元； 四、原告吴月周退还被告张永胜、张宇租赁保证金10000元； 五、驳回原告吴月周的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1894元，由原告吴月周负担594元，被告张永胜、张宇负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3789元。 审判员 徐 品 二〇二〇年四月二十四日 书记员 仲 震 书记员 赵丹丹 附录 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××24（张永胜） 6232636100101559832（张宇） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。