广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2778号原告：赵国瑞，男，1988年2月25日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区******************，公民身份号码：372************519。委托诉讼代理人：刘付俊朋，广东尚尧律师事务所律师。被告：李衡平，1983年6月6日出生，汉族，住湖南省衡南县************，公民身份号码：430************093。原告赵国瑞诉被告李衡平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于同年3月18日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人刘付俊朋、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《租赁合同》于2020年2月1日解除；2、被告支付拖欠原告的2019年12月份、2020年1月份的租金4600元，2019年9、10、11月份水电费1025.42元，2019年7月至12月物业管理费992.33元，2020年2月1日起计至实际办理租房交接之日的物业管理费，暂计至2020年3月9日的物业管理费为398.67元，2020年2月1日起按每月2300元计至实际办理租房交接之日的房屋占用费，暂计至2020年3月9日的房屋占用费为2836.67元，水电公摊费用143.43元、维修公摊费用17.99元以及滞纳金1978元（滞纳金暂计算至起诉之日，实际滞纳金计算至被告清偿之日止）；3、被告支付原告违约金2760元（计算方式：2300元/月×12个月×10%=2760元）；4、被告返还原告的3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告明确滞纳金部分诉请：第2项诉讼请求的滞纳金实际以未付租金为计算基数，暂计至2020年1月1日，要求计算至实际租金和占有使用费支付完毕之日止。事实与理由：原、被告于2019年7月1日签订了《租赁合同》，约定：被告承租原告自有的位于禅城区南庄镇帝景蓝湾小区二区23栋502房，月租金为2300元，租赁期为2019年7月3日至2020年7月4日。每月一号，被告向原告支付本月租金。租赁期间，被告负责缴纳租赁房屋的物业费、水电费、燃气费等，但需由被告转给原告，由原告代缴。自2019年7月份以来，被告以各种理由拖欠租金、管理费及水电费。原告多次向被告催收，被告仍未完全支付拖欠费用。被告在原告诉至法院前就已未告知原告的情况下搬离涉案房屋，并将涉案房屋所有的钥匙、门卡一并带走。现原告已无法通过正常途径进入涉案房屋。原告认为《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，被告长期拖欠租金的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告在中介放盘，中介经常带人来看房，影响到被告的生活，被告应有权不受中介的骚扰。被告在微信上与原告沟通租金计算至2019年12月15日，并要求退房，但原告不同意。12月15日前的租金、管理费、水电费可在押金中扣除，剩余的要退还给被告。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告身份证、被告身份信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《租赁合同》，证明原、被告于2019年7月1日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于禅城区南庄镇帝景蓝湾小区二区23栋502房自有房屋，每月一号支付原告当月租金2300元，租期为2019年7月3日至2020年7月1日的事实。根据合同约定，一方终止合同需提前一个月书面通知对方。3、中国农业银行个人明细对账单、明细，证明原告自与被告签订《租赁合同》后至起诉之日，一直按约每月为被告代缴物业管理费,履行合同约定义务的事实。4、微信聊天记录（原告与被告）、《律师函》，证明原告通过发律师函、微信向被告催收拖欠的房屋租金、物业管理费以及水电费，被告也已在微信上承认其拖欠租金的事实。5、微信聊天记录（原告与被告）、支付宝生活缴费凭证、广东增值税电子普通发票，证明被告最后一次支付租金、水电费的时间为2019年10月7日。被告自支付完毕2019年7、8月份的水电费后至起诉之日，一直都由原告代缴被告拖欠的水电费，被告并未就拖欠水电费的问题与原告沟通解决。诉讼中，被告提交如下证据：微信聊天记录（原告与被告，时间2019年12月31日）、放盘网页截图，证明因原告在中介放盘，中介经常带人来看房，影响到被告的生活，被告才要求解除合同。经质证，本院认证：对原告的证据1，系双方当事人的主体资格材料，本院经审查予以确认；对证据2、3，被告无异议，本院予以采信；对证据4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对其中的微信聊天记录的真实性无异议，本院对此予以确认，对其余证据，因系网页中介信息，原告亦不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年7月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要内容：1、甲方将自有的位于佛山市禅城区南庄镇帝景蓝湾小区二区*******出租给乙方使用，租赁期为12个月，从2019年7月*日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年7月4日收回；月租金为2300元，按月结算，每月1日，乙方向甲方支付本月租金，乙方向甲方支付4600元押金，押金于本合同终止时由甲方退还给乙方；租赁期间，水电费、物业费等费用由乙方负担，以上费用需由乙方转至甲方，由甲方负责代缴，租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。另查明一，原告与被告之间的微信聊天记录：2019年12月15日，原告：“李先生，准备不租了是吧？”被告：“是的，准备不租了。”原告：“什么时候搬？一会我兄弟可能过去看看。”被告：“嗯，现在外面出差，明天过来看吧……”原告：“怎么不提早说?”被告：“她一直说要搬，我不是很想搬……”2019年12月18日，原告：“还有，不管你们怎么决定，这个月的房租水电到现在还没支付，属于严重违约，当时我租给你们房子的时候也说了别让我催，催的话谁都不好看。”被告：“我交了二个月的押金，我老婆1号就搬走了。”原告：“押金和租金一样吗？”被告：“也没有和我说，押金就是因为违约金，我这个月没有住，怎么给啊？她说搬家，我以为是开玩笑的，没有想到真搬走了，所以一号也没有和你们说。”……原告：“而且我跟你讲我家里面我得看一下有没有什么损害的，懂了吧，我要看一下，你还有可能要承担这个损害赔偿责任，懂吗？……你都不交接，东西坏了，是谁负责我问你。”被告：“卫生搞的干净的很，这个你放心，房子也是维护的很干净，你多久有时间，见面聊下这个事情。”原告：“来我们律所吧，明天都有时间。”被告：“我现在出差，事情多……”2019年12月20日，原告：“李先生，如果你不租我的房子，请尽快和我结清物管费和水电费及办好交接房屋手续，租金是计算到解除合同当天，你这属于违约，押金不退。”2019年12月31日，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金和水电费、物管费等。另查明二，就涉案房屋，原告交纳费用情况：一、物管费：2019年7月5日交纳393.90元，2019年8月5日交纳196.79元，2019年9月10日交纳202.28元，2019年10月8日交纳202.47元，2019年11月4日交纳195.28元，2019年12月3日交纳195.51元，2020年2月17日支付398.67元。二、电费：2019年10月13日交纳287.43元、2019年11月17日交纳216.70元、2019年12月6日交纳53.90元，2020年1月9日交纳35.33元，2020年2月16日交纳付35.93元。三、水费：2019年8月28日至9月28日为36.80元，2019年9月28日至10月28日为41.76元，2019年10月28日至11月28日为35.35元，2019年11月28日至12月28日为24.39元，2019年12月28日至2020年1月22日为38.61元。另查明三，2020年2月20日，本院向被告成功送达本案起诉状等材料。诉讼中，本院向双方当事人询问：1、房屋有无交接？原告：没有交接。2、诉请第1项的解除时间的依据是？原告：之前没有通知过解除，以起诉方式解除。3、被告，你认为中介看房是如何影响到你的生活？被告：被告不认识那些人，也没法确认那些人到底是不是中介及其带来的人。有几次只有被告妻子在家，因被告妻子不认识那些人，均拒绝了那些人员进来看房。4、原告，有无未经被告允许就让中介带人看房？原告：没有。原告确认是两次看房，均有预约时间，原告也有通知到被告。至于被告庭审中陈述的很多次被中介敲门应该是不属实的，因原告只在一个中介处放盘。5、被告，当时原告交房时是否同时将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡交付给你？有无交还给原告？被告：是的。被告微信有通知过原告交房，但原告不肯来，故被告将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡放在房间里。原告：2019年12月18日，被告微信有告知原告钥匙、门卡、自行车卡放在房间，但没有通知原告来办理交接。6、原告，是否确认2019年12月18日为房屋交接之日？原告：不确认。7、原告，是否确认房屋在庭审当日交接？原告：不确认，被告没有将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡交还给原告，且原告也没有对屋里的物品进行验收。被告：2019年12月15日被告正式在微信告知原告不再租房，当日房屋已经交接了。原告：2019年12月20日原告提出要交接，但被告不予理会。8、双方认为合同解除时间是？被告：2019年12月18日，被告已经将房屋卫生搞好，也将钥匙、门卡、自行车卡放在房间里。原告：解除要协商，被告一方提出解除，原告当然不同意。被告一直没有以口头或文字形式要求办理交接，只是被告单方想解除合同。2020年4月14日，原告向本院出具书面材料，明确其关于被告返还原告的3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡的诉请包括返还房屋的意思。同日，本院对双方当事人进行询问：1、是否同意押金在本案中一并处理？原告：押金已收，不同意。被告：不同意。2、无论被告之前交接与否，被告是否还在占有使用涉案房屋？被告：已经没有再使用房屋。3、是否同意自行收回涉案房屋？原告：同意，房屋内的财产如有损坏，原告保留追究的权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方应诚实信用地全面履行。关于合同解除和返还涉案房屋、钥匙、门卡、自行车卡。本院认为，对于有效之合同，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务，一般情况，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些如房屋租赁合同等长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，在违约方不存在恶意违约，其继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则之情况下，违约方可主张解除合同，但是否符合上述要件的举证责任应由违约方承担。本案中，并无有效证据证明原告对被告存在严重违约，而被告在未按期支付2019年12月租金的情况下于2019年12月15日单方向原告提出要求解除合同并于同月18日提出以押金抵扣租金等费用，且又未提供有效证据证明其不具有恶意违约，继续履行合同对其显失公平，原告违反诚实信用原则拒绝解除合同，故被告应承担举证不能的不利后果。而反观双方合同，约定租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，而本案中，被告既未按约提前通知原告，也未与原告协商达成相关终止协议和办理交接手续。综上，被告不享有涉案合同的解除权，其抗辩主张合同已因其行使解除权而解除之意见亦无事实和法律依据，本院不予采纳。故，原告有权要求被告继续履行合同并按期足额支付租金和物管费、水电费等费用。现原告主张以被告欠付租金和物业管理费、水电费为由主张解除合同，对此，本院认为，根据双方合同约定，被告应于每月1日前向原告支付当月租金，但经原告催交后被告仍未向原告支付从2019年12月起的房屋租金，故被告已构成根本违约，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定解除涉案合同。故本院对原告主张解除合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同，应通知对方。因原告未举证证明其已向被告发出解除合同的通知，故应以本院向被告成功送达应诉材料即2020年2月20日为双方《租赁合同》解除时间。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，原告诉请被告返还钥匙、门卡等，实际上原告包含要求被告返还涉案房屋之意思，且被告亦确认原告于签订合同时交付上述物品予被告，故本院支持原告主张的被告返还涉案房屋及钥匙、门卡、自行车卡的诉请。对于被告抗辩其将钥匙、门卡、自行车卡留存涉案房屋内并已通知原告即代表已交付房屋，对此，本院认为，房屋交接手续并不仅仅是钥匙及门卡的交接，更重要的是占有之移转，以使房屋处于出租人可实际控制之状态，故被告所述方式并不能视为房屋占有移转，且被告亦未提供有效证据证明原告违反诚实信用拒不接收，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告抗辩意见不予采纳。直至2020年4月14日，经本院询问，在被告确认未再使用涉案房屋情况下，原告同意自行收回房屋，本院认定2020年4月14日视为原告收回房屋，对原告要求返还涉案房屋的诉请不再另行处理。关于租金及物管费、水电费、水电公摊费、维修公摊费。本案中，根据涉案合同约定，被告负有依约如期支付租金和承担物管费、水电费等之合同义务，原告主张被告欠付2019年12月及此后的租金，实际包括租金及合同解除后的占有使用费，被告并未举证证明已支付，应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述主张予以确认，故本院支持原告请求被告按2300元/月标准向原告支付2019年12月至2020年2月20日期间的租金合计6186.21元（2300×2+2300÷29×20）及自2020年2月21日至2020年4月14日的占有使用费合计4154.84元（2300×1+2300÷31×25）。至于物管费，原告主张被告拖欠的涉案房屋2019年7至12月的物管费992.33元及2020年2月1日至涉案房屋返还之日止的物业管理费（暂计至2020年3月9日为398.67元），应向其支付，并举证证明其已向有关单位交纳2020年7月至2020年2月的物业管理费，被告未提交有效证据予以反驳，本院对原告的主张予以确认，故本院支持原告诉请被告向其支付2019年7月至2020年2月的物管费1391元（992.33元+398.67元），关于2020年3月后的物业管理费，并未实际产生，本院不予支持，原告可于实际产生后另诉主张。对于水电费，原告诉请被告支付2019年9至11月的水电费1025.42元，但原告仅举证证明其已向有关单位交纳该三个月的电费合计558.03元（287.43元+216.70元+53.90元）和水费合计113.91元（36.80元+41.76元+35.35元），而被告未提交有效证据予以反驳，本院确认被告欠付2019年9月至11月的水电费合计为671.94元，原告诉请超出部分，本院不予支持。对于水电公摊费和维修公摊费，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告未予举证，其应承担不利后果。原告该部分诉请无事实依据，本院不予支持。关于违约金和滞纳金。被告严重违约导致合同解除，原告主张被告按年度租金的10%支付违约金2760元，合法有据，本院予以支持。至于滞纳金，实际亦为违约金，跟前述违约金主张重合，且前述违约金已足以覆盖，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告赵国瑞与被告李衡平于2019年7月1日签订的《租赁合同》于2020年2月20日解除；二、被告李衡平在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告赵国瑞返还佛山市禅城区南庄镇帝景蓝湾小区二区*******和3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡；三、被告李衡平在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵国瑞支付2019年12月至2020年2月20日的租金6186.21元及2020年2月21日至2020年4月14日的占有使用费4154.84元；四、被告李衡平在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵国瑞支付2019年7月至2020年2月的物业管理费1391元和2019年9月至11月的水电费为671.94元；五、被告李衡平在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵国瑞支付违约金2760元；六、驳回原告赵国瑞的其他诉讼请求。如果被告李衡平未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取84元，由被告李衡平负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年四月十四日书记员  罗凤华