天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终393号上诉人（原审被告）：马顺利，男，1956年6月26日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：马顺起（系马顺利之弟），住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：天津市东丽区民用公房管理所，住所地天津市东丽区先锋路16号。法定代表人：霍兵源，所长。委托诉讼代理人：魏学文，天津魏学文律师事务所律师。上诉人马顺利因与被上诉人天津市东丽区民用公房管理所（以下简称管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。马顺利上诉请求：1.一审认定的支付27月租金,依法应当排除其中已超出时效部分主张,当予改判。2.一审认定管理所2011年1月依据政策上涨租金的主张,马顺利始终没有见到上涨租金的“政策”，一审认定其依据一楼住户的租金为440元为基础、再加价200元，马顺利承租住房已被确定为420元,即使再加价200元,应当为620元,不应被判640元。3.2016年政府的居委会上门收走马顺利本案承租住房内的双眼取暖煤炉、146块峰窝煤补偿了我470元,同时登记了安装集中供暖，至今拒绝安装供暖。马顺利在答辩书中提出了反诉主张,一审中根本不给机会发言。取暖期内(5个月)无暖,无法居住。希望二审法院,审查马顺利要求减免取暖期支付租金的主张。事实和理由：马顺利在一审中已举证了与管理所上个世纪签定的福利住房合同。双方之间形成了多次诉讼，管理所2019年又起诉了马顺利要求腾房、要求自2010年起支付违约金44,100元、要求支付自2010年的房租62,280元。一审法院最终作出了17,280元租金判决,马顺利不能接受。新修定民法总则故有了3年实效，但其溯及既往的能力只能是自执行之日起,2019年起诉，一审认定马顺利应当支付2016年的租金是对新法的扩大解释，马顺利不接受。上涨租金与免费安装供暖均是政策，一审判决支持上涨租金的政策,判决支持租金涨价。但拒绝免费安装供暖的事实一审根本不查不审，没有供暖,马顺利承租的住房(在供暖期)没有了居住价值,为什么被判支付租金呢?马顺利认为一审判决不公平，是认定事实不清。管理所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。管理所向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《天津市房屋租赁合同》；2．判令马顺利腾空并返还位于天津市东丽区房屋；3．判令马顺利支付自2010年11月至12月的欠费840元，2011年1月至2018年12月的欠费61440元，总计62280元；4．判令马顺利支付违约金44100元；5．本案诉讼费用由马顺利负担。诉讼过程中，管理所撤回第1、2、4项诉讼请求，并明确租金计算标准为2010年11月至12月每月420元，2011年1月起每月640元。一审法院认定事实：案涉房屋原为天津市东丽区房管局所有的国有资产，由管理所进行管理。2003年11月4日，管理所与马顺利签订《天津市房屋租赁合同》，约定管理所将坐落于天津市东丽区房屋出租给马顺利居住，房屋面积69.14平方米，租赁期限自2003年11月4日起至2004年5月4日止，房屋租金按套计算，每套每月租金320元，应预交3个月租金，其余租金每月10日前按月支付。后马顺利使用案涉房屋。合同到期后，双方未续订新的房屋租赁合同，马顺利仍使用案涉房屋。2005年4月11日，管理所提起诉讼，要求马顺利支付涉案房屋租金（2004年4月至2005年3月，计12个月按新房租420元/月计算）及违约金，一审法院以（2005）丽民初字第1374号民事判决判决马顺利给付管理所房屋租金5,680元及违约金1,000元，后天津市第二中级人民法院以管理所部分请求超出诉讼时效为由，作出（2006）二中民四终字第288号民事判决改判马顺利给付管理所租金5,040元。后管理所于2007年、2008年、2009年、2010年分别对租金问题起诉马顺利，其中2010年的诉讼，管理所于2010年8月19日提起诉讼，要求马顺利支付涉案房屋2009年11月至2010年10月，计12个月租金，一审法院以（2010）丽民初字第3177号民事判决书判决马顺利给付管理所拖欠房屋租金5,040元，该判决已发生法律效力。该判决认定如下事实：管理所于2004年初通知马顺利原房租自2004年4月1日起由320元/套月，调整到420元/套月。自2011年1月起，管理所按照规定，将本案涉案房屋在内的程林东里14、15、16号楼的租金价格上调，1-4层按1层为租金基数，在原有租金价格的基础上每套房屋上调200元。当时1层租户的租金标准为每套房屋440元。现马顺利仍在使用涉案房屋。马顺利尚未支付涉案房屋自2010年11月至2018年12月的租金。一审法院认为，管理所与马顺利所签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，合法、有效。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于马顺利抗辩管理所诉讼请求超过诉讼时效的问题。管理所主张从2011年开始，工作人员每季度向马顺利催收租金，其请求未超过诉讼时效，但管理所未提交证据予以证明，故管理所的主张缺乏事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行之日为2017年10月1日。民法总则施行前关于租金的诉讼时效期间为一年。现管理所主张给付房租期间为2010年11月起至2018年12月止，故管理所主张2016年10月前所欠的房屋租金已经超过诉讼时效，管理所关于2010年11月起至2016年9月期间的租金未超过诉讼时效的主张不能成立，故马顺利应给付租金期间为2016年10月起至2018年12月止。关于马顺利应给付的租金标准，管理所作为政府房屋管理部门，其执行有关规定，自2011年1月对涉案房屋进行了上调，马顺利应当按上调后的标准向管理所支付租金。关于马顺利抗辩其不清楚上调租金的事宜，不应按上调后的租金标准支付租金，没有依据，不予支持。马顺利应给付管理所的租金为2016年10月起至2018年12月为640元/月乘以27个月=17,280元。对管理所其他诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告马顺利于判决生效之日起十日内给付原告天津市东丽区民用公房管理所自2016年10月起至2018年12月期间的房屋租金17,280元；二、驳回原告天津市东丽区民用公房管理所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,356元，保全费643元，共计1,999元，由原告天津市东丽区民用公房管理所负担1,445元，由被告马顺利负担554元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，管理所与马顺利签订的《天津市房屋租赁合同》已经（2010）丽民初字第3177号民事判决书认定合法有效，现该判决已发生法律效力，故一审法院认定双方签订的《天津市房屋租赁合同》合法有效正确，马顺利主张双方签订的《天津市房屋租赁合同》不合法系其被迫签订，但未提供足以推翻生效判决的相关证据予以支持，故其对主张不予支持。本案双方争议焦点为：一、马顺利主张诉讼时效抗辩应当排除支付的房屋租金期限。二、马顺利每月应支付的租金数额。关于焦点一，管理所诉请马顺利支付自2010年11月起至2018年12月止房屋租金，马顺利提出诉讼时效抗辩。依据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，民法通则规定关于延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故管理所主张2016年10月起至2018年12月止的房屋租金未超过法定诉讼时效，应予支持。因管理所未能提供诉讼时效中断的相关证据，故管理所主张2010年11月起至2016年9月期间的房屋租金已经超过诉讼时效，马顺利对该期间的房屋租金诉讼时效抗辩成立，一审判决马顺利给付管理所2016年10月起至2018年12月止的房屋租金正确，本院予以维持。关于焦点二，管理所依据相关政策文件，自2011年1月对涉案房屋在内的程林东里14、15、16号楼的租金价格上调，1至4层按1层租金为基数，在原有价格基础上上调200元，原有1层租金为440元，上调后的租金价格为640元，并履行了相关的公告及通知义务。马顺利作为涉案房屋的承租人，应当按上调后的标准向管理所支付租金。关于马顺利抗辩其未见租金上涨政策，不应按上调后的租金标准支付租金，缺乏依据，本院不予支持。一审判决马顺利应向管理所以每月640元的标准支付自2016年10月起至2018年12月止的租金并无不当，本院予以维持。关于马顺利主张管理所拒绝安装暖气致其无法居住，应当减免房屋租金的主张，鉴于月租金标准与是否安装暖气并无直接关联，故对其主张不予支持。综上所述，上诉人马顺利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人马顺利负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年四月十四日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……