贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初11639号 原告：遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会，地址：遵义市红花岗区××路社区××路珍珠苑小区。 负责人：陈权蓉，主任。 委托诉讼代理人：龚建和，贵州宣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成浩，贵州宣典律师事务所实习律师。 被告：遵义市众洲房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华路108号太平洋商厦，统一社会信用代码：91520300697517797W。 法定代表人：吴艳，经理。 委托诉讼代理人：彭刚，贵州上善律师事务所律师。 被告：遵义中环房地产有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区石龙路，统一社会信用代码91520302709694193B。 法定代表人：易福荣，董事长。 原告遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会（以下简称珍珠苑业委会）与被告遵义市众洲房地产开发有限公司（以下简称遵义众洲公司）、遵义中环房地产有限公司（以下简称遵义中环公司）业主共有权一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会的委托诉讼代理人龚建和、成浩，被告遵义众洲公司法定代表人吴艳及委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼，被告遵义中环公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原告遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供竣工图、移交房屋资料、归还值班室、通道；2.判令被告无偿提供90平方米物业用房；3.判令被告归还位于小区道路入口处房屋一间（约40平方米）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告委托的前期物业管理公司于2017年12月31日退出小区，原告实行自治管理，多次要求被告提供资料，归还值班室及通道，但被告将门卫室占用，根据规定，被告应当将房屋资料交付原告。因原告无物业用房，本小区面积不足10万平方米，根据《贵州省物业管理条例》规定，被告应当提供不小于90平方米的物业用房。位于小区道路入口处房屋一间（约40平方米）数红线范围内房屋，应当拆除而未拆除，应当属全体业主。后原告变更诉讼请求为1.判令被告督促××酒店停止占用小区过道并恢复楼梯间墙体；2.判令被告将位于小区入口的门卫室交付原告；3.判令将位于小区入口处遗留房屋一间交付原告；4.判令被告将小区负一层22个车位交付小区全体业主；5.要求被告交付竣工图等资料，诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。 被告遵义众洲公司辩称，原告诉讼主体不适格，原告没有提供取得小区双过半业主同意起诉的证据，涉案小区的开发主体是被告遵义中环房地产有限公司，与我司无关，我司不是本案的适格被告，原告的诉讼请求是与被告遵义中环房地产有限公司之间的物业权属争议，涉案争议小区属于问题楼盘，尚未完成竣工验收备案，没有竣工图纸，目前仅能办理住宅部分产权登记，故请求驳回对我司的起诉。 被告遵义中环公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院认定事实如下，2008年，被告遵义中环公司以出让方式取得红花岗区××路××地段，其后遵义中环公司取得在该地段还房工程1、2号楼建设项目的《建设工程规划许可证》。2010年7月8日，被告遵义中环公司向遵义市人民防空办公室缴纳了139580元异地建设人防工程费后，取得《遵义市人防工程异地建设证》，2010年11月20日，遵义市住房和城乡建设局颁发了该项目的《商品房屋预售许可证》，该证载明的开发建设单位为被告遵义中环公司与被告遵义众洲公司，建筑面积为7306.50㎡，其中住宅面积4305.39㎡，非住宅面积2389.64㎡。后二被告以共同名义销售或单独以各自名义销售了项目大部分住房。由于该项目存在违规超建问题，未能办理竣工验收备案，导致该项目房屋不能办理初始登记，后相关部门为解决住宅部分业主的产权登记问题，将该项目纳入遵义市中心城区“历史遗留问题楼盘”解决住宅部分产权登记，并于2017年1月委托鉴定机构对1号楼进行结构安全性鉴定，结论为“1号楼安全性登记评定为Ａｓｕ级，不影响整体承载”，该项目在不动产登记中心的档案中《实地查看表》载明：规划竣工情况为珠路西段还房工程1、2号楼竣工面积8166.6平方米（车库911.9平方米、1-2层商业1806.6平方米、3-12层住宅4935.1平方米、13层住宅405平方米、电梯机房及楼梯间108平方米），住宅共计53户，后部分小区业主办理了产权登记，商业用房及车库部分至今未能办理产权登记。 另外查明，被告遵义中环公司将与被告遵义众洲公司法定代表人吴艳签订《商品房买卖合同》，并向吴艳出具了不动产销售发票，将项目1、2层商业用房出售给吴艳，其中2层商业用房被用于开设××酒店，该酒店以1层公共通道为大堂，大堂服务台及沙发占用了部分通道。被告遵义中环公司还与吴艳签订《商品房买卖合同》，将负一层车库20个车位出售给吴艳，并向其出具了不动产销售发票，另外向王**、姚**各出售一个车位，王**、姚**在不动产登记中心办理了预售备案。 还查明，该项目在建设过程中，应当拆除该地块全部原有房屋，但被告未按规定拆除完毕，留有位于小区入口处房屋（27.7平方米）一间至今未拆除，项目完工后，由前期物业管理单位用作物管用房，该小区车库入口处房屋（××号楼××层，约10平方米）亦由物业公司作为物管用房，管理小区车位。2017年12月，提供前期物业管理服务的公司撤离小区，但未与业主办理交接手续，遗留房屋及车库入口处房屋均由被告遵义众洲公司法定代表人吴艳进行管理。2019年1月29日，遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会成立并在红花岗区住房和城乡建设局备案。原告就起诉事宜征求业主意见，有45户业主在《同意起诉房开签名表》上签名，其中39户业主提交了《商品房买卖合同》、《不动产所有权证》等权属证明。 前述事实有原告提交的原告身份信息、业主委员会章程、业主大会会议事规、遵义市红花岗区住建局关于原告成立备案的通知、代理人陈权荣的身份证、业主委员会负责人身份信息、小区业主授权原告起诉材料、小区还房工程1、2号楼照片、遵义市住房和城乡建设局001163号档案、光盘、《商品房买卖合同》、《不动产所有权证》、规划图、平面图、红花岗区人民政府出具的函及会议纪要、红花岗区建管站函、国土局文件、红花岗区住建局、遵义市规划局文件、消防验收报告、备案登记表、面积核实确认表等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，关于原被告主体是否适格的问题，业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在经业主大会或业主代表大会以合法决定通过后,可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。经查,珍珠苑业委会根据法律规定,就起诉事宜向小区业主征求意见，有45户业主在同意起诉的签名表签名，其中有39户提交了相应的产权证明，故原告起诉主体适格，该项目由二被告共同开发、共同销售，故遵义众洲公司辩解涉案小区的开发主体是被告遵义中环房地产有限公司，其不是适格被告的辩解理由与客观事实不符，本院不予采信； 关于原告要求交付小区入口的门卫室及遗留房屋的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”之规定，小区车库入口的门卫室系1号楼部分，且一直用于管理车库，系小区物业用房，但前期物业管理公司撤离后，该房一直由被告遵义众洲公司使用，侵犯了全体业主权益，故本院对原告要求交付车库旁门卫室的诉讼请求予以支持，因遗留房屋系应当拆除而未拆除的房屋，且无合法产权手续，故本院对原告要求交付遗留房屋的诉讼请求不予支持； 关于22个车位所有权问题，因被告已向相关部门缴纳了异地建设人防工程费并取得《遵义市人防工程异地建设证》，车位已部分销售且在不动产登记中心办理了预售备案登记，可以明确区分、独立使用，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体……”关于专有部分的规定，故原告主张将小区负一层22个车位交付小区全体业主的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持； 关于原告要求被告交付竣工图等资料的诉讼请求，诉讼中已查明涉案项目存在违规超建，未能进行竣工验收备案，不能移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等物业管理所需的竣工验收资料，故本院对原告该项请求不予支持。 被告遵义中环公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、由被告遵义市众洲房地产开发有限公司、遵义中环房地产有限公司于本判决书生效后十日内向原告遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会移交1号楼1层门卫室； 二、驳回原告遵义市红花岗区珍珠苑小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费30元（已减半收取），由被告遵义市众洲房地产开发有限公司、遵义中环房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  刘远贵 二〇二〇年四月二十一日 法官助理沈妍 书记员张进