汉中市汉台区人民法院     民 事 判 决 书     (2020)陕0702民初470号     原告汉中市宇宏物业服务有限公司，住所地：汉中市汉台区。   统一社会信用代码：91610700MA6YN42F0U。   法定代表人吴晨鑫，系该公司董事长。   委托代理人张旖潇，陕西稼轩律师事务所律师。   委托代理人张瀚文，陕西稼轩律师事务所律师。   被告刘正荣，男，生于1963年11月29日（公民身份号码：61232XXXX311291010），汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。   原告汉中市宇宏物业服务有限公司诉被告刘正荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法由审判员熊栋超适用简易程序独任审判,于同年4月14日公开开庭进行了审理，原告汉中市宏宇物业服务有限公司的委托代理人张旖潇、张瀚文，被告刘正荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告汉中市宇宏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘正荣支付2018年5月1日至2019年10月31日的物业服务费1254.50元，公共水电分摊费328.50元，生活垃圾处理费90元，电梯费630元及违约金（以欠缴物业服务费用2303元为基数，从逾期之日起按每日应缴费用3‰加收违约金至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的XX小区的业主，房屋号3号楼203号，房屋面积77.44平方米。2017年4月29日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定，该物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅0.9元/月/平方米，公共水电分摊25元/月/户，生活垃圾处理费8元/月/户，电梯费2-5楼420元/年/户。物业费按季交纳，代收代缴费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一个月的5日前（每次缴纳的具体时间）履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日应缴费用3‰加收违约金，被告于当日办理交房手续入住房屋（另根据相关规定，公共水电分摊费实际按照18.25元/月/户、垃圾费按照5元/月/户收取）。从2018年5月1日至今被告长期拖欠物业费用用和其他应收费用，计算至2019年10月31日，被告共拖欠物业服务费用1254.5元（0.9元/月/平方米×18个月×77.44平方米），公共水电分摊费328.5元（18.25元/月/户×18个月），生活垃圾处理费90元（5元/月×18个月），电梯费630元（35元/月×18个月），违约金暂计2001.33元（从2018年5月1日至2019年10月31日，最终至实际给付之日），以上共计4304.33元，被告拖欠费用期间，原告多次以在被告房门张贴催费通知单、发缴费通知函、电话催缴等方式通知被告，要求被告给付物业费用，被告均不予理睬。被告拖欠物业费用严重损害原告及其他业主利益，遂诉于人民法院，请求依法公正裁判。   原告为支持其请求，向本院提交下列证据： 1、2017年4月29日《商品房预售合同》；2、宇宏健康花城（向阳社区）3号楼实测报告目录及实测成果表、实测分户明细表复印件；3、2017年4月29日原、被告签订的《前期物业服务协议》复印件；4、被告业主档案表、交房手续书复印件；5、催费记录表、物业服务费催缴通知书复印件及催告照片；6、关于健康花城小区水电公摊费、生活垃圾处理费收费标准的说明、物业各项管理费滞纳金明细表复印件。上列证据经当庭质证，对其真实性予以认定。   被告刘正荣辩称，1、我与原告根本没有在任何时间任何地点任何场合下签订《前期物业服务协议》；2、原告单方面制定的《前期物业服务协议》内容，没有明确制定该协议的政策法规依据是啥。特别是其中“第三章服务费用第七条代收代缴费用（4）电梯费即电梯运行费”的收取标准没有明确具体的政策法规条款做依据；3、《前期物业服务协议》中单独收取电梯运行费（1）违反了《陕西省物业服务收费管理实施办法》陕价服发（2014）85号文第十三条“物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。”，也违反了《陕西省物业服务收费管理办法》陕发改价格（2019）924号文相关规定；4、宇宏物业服务有限公司强行单方面乱收费后来发展到关闸断水不提供物业服务至今，是造成本业主与其对簿公堂的根本原因，关闸断水和违法乱收费使本业主无法安居乐业给本业主造成了经济和精神上的损害。（1）强行单方面收取契税2023元，维修基金7696元，产权登记80元，土地分摊图120元，四项合计9919元（2）强行收取装修押金1000元（3）强行收取三网合一初装费380元（4）强行收取装修垃圾清运费400元（5）强行收取电梯运行费420元（6）违规收取共摊水费合计300元。以上六项收费或代收费违反了国家相关政策法规，属于违法乱收费；5、2019年9月28日宇宏物业公司打电话催交物业费，我说十月份双节回汉中，在物业公司，经协商抵扣装修押金1000元，抵扣三网合一初装费380元，抵扣多收生活垃圾费36元，抵扣多收水费15元，抵扣多收电费66元，以上五项共计1497元。由于物业公司经理错误坚持继续收取电梯运行费420元不但不退，还要错误坚持继续收取电梯费420元，继续坚持不退回装修垃圾清运费400元，错误坚持按77.44平方米计算收取物业费，继续坚持不交清不给办水卡，继续停水，导致我无法交纳物业费。因此，我要求判令原告汉中市宇宏物业服务有限公司（1）强行断水一年多至今给本业主造成的经济损失和精神伤害赔偿费10000元并赔礼道歉；（2）判令原告强行单方面收取契税2023元，维修基金7696元，产权登记80元，土地分摊图120元，四项合计9919元的资金占用使用费3000元；（3）判令原告退回强行收取装修押金1000元；（4）退回强行收取三网合一初装费380元；（5）退回强行收取装修垃圾清运费400元；（6）退回强行数去电梯运行费420元；（7）退回违规收取公摊电费和公摊水费合计300元。   被告为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据予以佐证：1、汉中市汉台区物价局《关于我区保障性住房等物业收费有关问题的通知 》汉区价发（2016）8号复印件；2、宇宏健康花城代收费收据、物业费收款收据、装修费收款收据复印件；3、住户结算房款通知单复印件；4、物业收费（刘正荣）明细表复印件；5、宇宏健康花城物业收费明细表复印件；6、《前期物业服务协议》共6页复印件。上列证据经当庭质证，对其真实性予以认定。   经审理查明，原告汉中市宇宏物业服务有限公司给汉中市汉台区XX小区提供物业管理服务，被告刘正荣系该小区3号楼0203号住宅房业主，该住宅房建筑面积77.44平方米。2017年4月29日，原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定，该物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅0.9元/月/平方米，公共水电分摊25元/月/户，生活垃圾处理费8元/月/户，电梯费2-5楼420元/年/户。物业费按季交纳，代收代缴费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一个月的5日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日应缴费用3‰加收违约金。被告于当日办理交房手续入住房屋，并交纳了2017年4月29日至2018年4月28日的物业费831.20元、生活垃圾处理费96元、公摊水电费共计300元、装修垃圾清运费400元、三网合一初装费380元、施工许可证50元、电梯费420元、装修保证金1000元，共计3477.20元。其后，被告刘正荣认为原告收取电梯费420元系重复收费，原告认为物业费不包含电梯费，应当收取，双方发生争议，原告刘正荣再未缴纳物业管理费等相关费用。原告经多次催收无果，遂诉于本院。   另查明，2020年3月30日，原告汉中市宇宏物业服务有限公司发布《关于健康花城小区水电公摊费、生活垃圾处理费收费标准的说明》，根据《汉台区城市生活垃圾处理征收管理办法》规定，生活垃圾处理费按5元/月/户收取，水电费公摊经核算按18.25元/月/户收取，之前多收取的费用退还给业主。   本院认为，被告刘正荣否认与原告签订《前期物业服务协议》，否认甲方签名“刘正荣”系本人亲自书写，经本院释明后，被告刘正荣仍未在本院指定的期间申请笔迹鉴定，应承担举证不能的责任，另外，被告刘正荣持有的《前期物业服务协议》的内容与原告持有的《前期物业服务协议》的内容完全一致，至于被告刘正荣持有的《前期物业服务协议》上没有刘正荣的签名，系原告将盖有原告印章的协议交给被告，被告将其已签名的协议交给原告而形成，这是在签订协议的过程中存在的瑕疵，并不影响合同的效力，另外，原告给被告提供了物业服务，被告理应承担缴纳物业服务相关费用的义务，因此，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原、被告双方均应全面履行合同义务，但应扣减不合理收费，包括退还被告装修保证金1000元，退还三网合一初装费380元，退还多收的生活垃圾清运费36元、水电公摊费81元，共计1497元。关于《前期物业服务协议》约定的电梯费即电梯运行费是否是重复收费的问题，根据该协议第六条、第七条约定的内容看，物业服务费并不包含电梯费，根据国家发改委、建设部《关于印发的通知》第七条规定看，物业服务成本亦包含业主同意的其他费，被告又无证据证明电梯费系重复收费，因此，被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。被告辩解其装修垃圾系自行清运处理，原告不应收取装修垃圾清运费400元，但被告不能说明其装修垃圾运往何处、如何处理，也无证据证明系其自行清运，且装修垃圾归属建筑垃圾类别，其投放和处理有严格的规定，故被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。《前期物业服务协议》约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日应缴费用3‰加收违约金过高，且原告也存在该退费而未退，多收费未退的情形，按照公平原则，被告违约金按被告应交费用扣减原告应退费用的差额为基数，从主张权利之日，即从2020年1月16日始按年利率6%计算。被告辩解的其他理由系被告与汉中市延龄房地产开发有限责任公司之间的争议，不属于本案审理范围，在本案中不予评判。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、由被告刘正荣向原告汉中市宇宏物业服务有限公司缴纳2018年5月1日至2019年10月31日的物业服务费1254.50元、公共水电分摊费328.50元、生活垃圾处理费90元、电梯费630元，共计2303元，扣除原告汉中市宇宏物业服务有限公司应退还被告刘正荣装修保证金1000元、三网合一初装费380元、多收的生活垃圾清运费36元、水电公摊费81元，共计1497元，实际由被告刘正荣再支付原告汉中市宇宏物业服务有限公司现金806元，并承担违约金（违约金以806元为基数按年利率6%从2020年1月16日始计算至履行清结止）。限15日内履行清结。   二、驳回原告汉中市宇宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原、被告各负担12.50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                               审判员 熊栋超                                       二〇二〇年四月二十四日      书 记 员  李玲          1