云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初15号原告：李明芝，女，1968年1月17日出生，汉族，大专文化，元谋县林业局退休职工，住元谋县。原告：倪永林，男，1964年12月30日出生，汉族，本科文化，元谋县第一中学教师，住元谋县。共同委托诉讼代理人：欧佳琼，元谋天衡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司，统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM，住所地为元谋县元马镇发祥路36号。法定代表人：温世杰，系公司总经理。被告：元谋佳源开发建设有限责任公司，统一社会信用代码91532328MA6NJW4B5L,住所地为元谋县元马镇能禹摩诃社区摩诃村。法定代表人：陈安国，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓慧，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：云南元谋农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91532328709806378L，住所地为元谋县元马镇发祥路90号。法定代表人：陈鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告倪永林、李明芝与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）、元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司），第三人云南元谋农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告倪永林、李明芝及其共同委托诉讼代理人欧佳琼，被告佳源公司的委托诉讼代理人杨晓慧，第三人农村商业银行的委托诉讼代理人张绍坤到庭参加诉讼，被告万汇公司经本院依法送达开庭传票、应诉通知书、起诉状副本及证据材料副本后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪永林、李明芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与万汇公司于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，并确认原告与万汇公司签订的《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》无效；2.请求判令万汇公司退还原告交纳的购房首付款156510元，并判令万汇公司以156510元为基数，向原告偿付按照年利率6％计算的从2017年6月19日至购房首付款退还之日止资金占用利息。资金占用利息暂时从2017年6月19日计算至2019年12月19日为23346.3元。(计算方式：其中150000元的交款时间为2017年6月19日，计算至2019年12月19日为22500元；其中6510元交款时间为2017年10月16日，计算至2019年12月16日为846.3元)，应偿付的购房首付款及资金占用利息合计为179856.3元；3.请求判令佳源公司对诉讼请求的第二项由万汇公司承担的付款义务承担连带偿付责任；4.请求判令万汇公司向原告支付按照总房价5％计算的违约金15625.5元；5.请求人民法院依法解除原告与万汇公司及第三人于2017年11月20日签订的《个人购房借款合同》，并判令万汇公司赔偿原告支付的2017年11月至2019年12月份期间的按揭贷款本金及利息25967.90元，并偿还下余按揭贷款。以上诉讼请求的标的合计为221449.78元。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年6月，原告与万汇公司商谈房屋买卖事宜，原告于2017年6月19日向万汇公司交纳150000元，于2017年10月16日交纳6510元，合计交款156510元，约定以312510元的总价，由原告向万汇公司购买位于元谋万汇果蔬博览城A5幢一单元1层A5—1F17号面积为31.83平方米的商铺。双方于2017年10月25日签订了《商品房买卖合同》，对交房时间、房屋总价款，以及双方的权力及义务进行了约定，并约定余款156000元向第三人申请贷款支付。在签订《商品房买卖合同》的当天，原告与万汇公司还同时签订《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》，以及《商品房买卖补充协议》，约定房屋交付后，由原告委托万汇公司经营管理，经营管理期限自2019年1月1日起至2033年12月31日止(共计十五年）。前三年如有收益，作为万汇公司的商业服务费收入，用于培育及改善市场环境。从第四年开始，即2022年1月1日起至2033年12月31日止，商铺取得的租金收入，由万汇公司按照实际收取租金10％收取商业服务费后，按季度支付给原告。2017年11月20日，原告作为借款人，万汇公司作为保证人与第三人签订了《个人购房借款合同》，以原告向万汇公司购买的商铺作为抵押物，原告向第三人申请个人购置住房贷款156000元，第三人于2017年11月20日发放贷款，并转入了万汇公司的账户，用于支付购买商铺的余款156000元。之后，原告按照合同的约定，一直偿付房屋按揭贷款，从2017年12月份至2019年12月份，原告共计偿付了按揭贷款本金及利息25967.90元。因万汇公司资金困难，元谋万汇果蔬博览城项目工程长期处于停工状态，到约定的交房期限，万汇公司未能按照约定期限交房，原告多次与售楼部询问催促并要求退款，万汇公司一直拖延。后原告发现万汇公司改变原规划，导致原告购买的商铺区位优势不明显。2019年9月期间，原告才得知万汇公司已将元谋万汇果蔬博览城项目转给佳源公司，但原告至今未收到万汇公司的书面通知。现原告认为，原告与万汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，万汇公司擅自改变房屋的规划，未按照合同约定的时间向原告交付房屋，已经构成严重违约，原告有权要求解除与万汇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，万汇公司应退还原告交纳的房款，并按照《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项的约定承担相应的违约责任。因《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》属于售后包租或者变相包租，违反法律规定，属无效合同。鉴于万汇公司将项目转让给佳源公司，佳源公司对万汇公司的付款义务应承担连带支付责任。同时，涉案房屋买卖合同解除后，原告为购买涉案房屋与第三人签订的《个人购房借款合同》的目的已无法实现，无继续履行之必要，亦应予以解除，原告已负担的贷款本息作为原告的损失应由万汇公司予以赔偿。综上所述，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告万汇公司在举证期限内没有向本院提交本案相关证据材料，亦未提交书面答辩意见。被告佳源公司答辩称：一、原告所购买的商品房现在已经完成了建设施工，具备交房使用条件，其购房的合同目的可以实现；二、原告所购买位于元谋万汇果蔬博览城A5幢一单元1层A5—1F17号商铺，不存在擅自变更规划设计改变位置顺序的事实；三、本案商品房购房合同系原告与万汇公司签订，我公司与万汇公司之间存在的仅是建设项目资产转让的法律关系。依照合同法的合同相对性原则，原告要求我公司为万汇公司承担合同债务连带责任，违背了合同相对性原则的规定。综上所述，我公司不是本案的适格主体，请求法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人农村商业银行述称：一、原告与被告万汇公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》达不到解除条件。1．原告提出以被告万汇公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定时间履行交付房屋义务为由要求解除合同的理由不能成立。2017年10月25日，原告与被告万汇公司签订《商品房买卖合同》，原告购买商铺的同时，又与被告万汇公司签订《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》，把购买的商铺返租给被告万汇公司，《商品房买卖合同》第十一条约定，原告购买的商品房交付时间为2018年12月31日，《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》第三条约定商铺委托经营的时间是2019年1月1日至2033年12月31日，共计15年，原告实际是把购买的商铺从《商品房买卖合同》约定交付之日起，就把商铺返租给被告万汇公司，所以，被告万汇公司不存在逾期交房的情况。2．原告提出以被告万汇公司擅自改变规划要求解除合同的请求也不能成立。原告与被告万汇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》只是约定了原告购买的房号是A5幛一单元A5—1F17号商铺，并未约定该房屋在主通道的什么位置，该房号在商品房竣工后并未发生改变，被告万汇公司不存在改变规划的问题。二、原告与被告万汇公司及我行签订的《个人购房借款合同》不符合解除条件，应该给予维持。1.《个人购房借款合同》系双方真实意思表示，相关条款符合法律规定，并且已经实际履行，不应该解除。2017年11月20日，原告作为借款人，被告万汇公司作为保证人与我行签订了《个人购房借款合同》，以原告向被告万汇公司购买的商铺作为抵押物，原告向我行申请个人购置住房贷款156000元，借款期限是10年，自2017年11月20日至2027年11月20日止。该贷款采取按月等额本息还款法，我行于2017年11月20日发放贷款，按借款人签署的提款申请书及签订的受托支付协议，我行将贷款转入了被告万汇公司的账户，用于支付购买商铺的余款156000元。之后，原告按照合同的约定，一直偿付房屋按揭贷款，截止2020年2月20日，原告共计偿还本金28173.84元，偿还利息17308.46元，尚欠本金127826.16元。合同系双方真实意思表示，相关条款符合法律规定，并且已经实际履行，不应该解除。2．原告与被告万汇公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》达不到解除条件，原告与我行签订的《个人购房借款合同》自然也不能解除。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立。原告就其提出的诉讼主张在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1.身份证复印件，欲证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2.收据2张;3.商品房买卖合同；4.商品房买卖合同补充协议；5.果蔬博览城商铺委托经营管理协议；2-5份证据材料欲证明2017年6月19日，原告向第一被告交纳150000元，于2017年10月16日交纳6510元，合计首付款156510元，约定以312510元的总价，由原告向万汇公司购买位于元谋万汇果蔬博览城A5幢一单元1层A5-1F17号面积为31.83平方米的商铺。双方于2017年10月25日签订《商品房买卖合同》，对交房时间、房屋总价款，以及双方的权利及义务进行了约定。6.照片3张，欲证明涉案商铺的现状，以及万汇公司未按照购房时约定的规划布局，导致涉案商铺的区位与原约定不相符，区位优势明显改变。7.个人借款合同及借据；8.贷款账，7-8份证据材料欲证明原告于2017年11月20日向第三人申请贷款156000元，用于支付购买商铺的余款，以及止2019年12月份共计偿付了按揭贷款本金及利息25967.90元的事实。经质证，被告佳源公司对原告提交的证据材料1、2、3、4、5、6的真实性、合法性和关联性均无异议，对原告的证明主张不予认可；对证据材料7、8的真实性、合法性和关联性无异议；第三人农村商业银行对原告提交的证据材料1、3、4、5、7、8均无异议，认为证据材料2与第三人无关，对证据材料6的真实性、合法性和关联性无异议，对原告的证明主张不予认可。第三人农村商业银提交了贷款帐，欲证明原告已经偿付了28173.84元的本金以及17308.46元的利息，至2020年3月13日，尚欠贷款本金127826.16元。经质证，原告及被告佳源公司对第三人提交的证据材料均无异议。为查明案件事实，本院责令被告佳源公司提交了以下证据材料：1.佳源公司与万汇公司于2019年1月18日签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》；2.《建设工程消防设计审核意见书》；3.《商品房预售许可证明》。经质证，原告对被告佳源公司提交的证据材料1、2的真实性、合法性无异议，对证据材料3不予认可；第三人农村商业银行对被告佳源公司提交的证据材料2、3无异议，认为证据材料1与第三人无关。本院认为，原告提交的证据材料1、2、3、4、5、7、8，来源合法，内容客观真实，予以采信；证据材料6，不足以证实原告主张，不予采信。第三人农村商业银行提交的证据材料，来源合法，内容客观真实，予以采信。被告佳源公司提交的材料来源合法，内容客观真实，可作为认定本案事实的依据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告向被告万汇公司交纳150000元诚意金，2017年10月16日向被告万汇公司交纳6510元诚意金，合计交款156510元，用于购买位于元谋万汇果蔬博览城A5—1F17号商铺。2017年10月25日，原告与被告万汇公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，约定由原告购买被告万汇公司位于元谋万汇果蔬博览城A5幢一单元1层A5—1F17号商铺，测绘建筑面积为31.83平方米。上述《商品房买卖合同》及其补充协议与本案有关的还有以下内容：《商品房买卖合同》第六条“计价方式及价款”约定“按照套计算，商品房总价款312510.00元”。第七条“付款方式及期限”约定“买受人已支付的156510元，抵作商品房价款”；买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人应在签订本合同当日内付清首付款人民币156510元，余款156000元向元谋县农村信用合作联社申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”约定“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和手续”约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续。交付该商品房时，出卖人应当出示第九条规定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”约定“除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）;(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限）后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，按全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不小于本条第(1)项中的比率)的违约金。”2017年10月25日，原告与被告万汇公司签订《果蔬博览城商铺委托经营管理协议》，约定房屋交付之后，由原告委托万汇公司经营管理，经营管理期限自2019年1月1日起至2033年12月31日止(共计十五年）。前三年如有收益，作为万汇公司的商业服务费收入，用于培育及改善市场环境。从第四年开始，即2022年1月1日起至2033年12月31日止，商铺取得的租金收入，由万汇公司按照实际收取租金10％收取商业服务费后，按季度支付给原告。2017年11月20日,倪永林、李明芝(合同借款人)、元谋县农村信用合作联社(合同贷款人)和万汇公司(保证人)签订《个人购房借款合同》,约定:倪永林、李明芝共同向元谋县农村信用合作联社贷款156000.00元用于购买诉争的房屋购房款,贷款年利率为5.39%,贷款期限为10年(2017年11月20日至2027年11月20日),倪永林、李明芝每月20日前等额本息(按月计息)还款,并约定贷款利率与计结息计算方式标准等。保证人万汇公司提供附条件连带责任保证。合同签订后,元谋县农村信用合作联社向倪永林、李明芝发放贷款156000.00元,该笔贷款直接付至万汇公司账户内,倪永林、李明芝于2017年12月20日开始按月还贷,截止2020年3月13日,共偿还给元谋县农村信用合作联社的贷款本息共45482.30元(本金28173.84元、利息17308.46元),尚欠本金127826.16元。另查明：元谋县农村信用合作联社于2019年12月3日更名为云南元谋农村商业银行股份有限公司。还查明：2017年12月7日，元谋县住房和城乡建设局向万汇公司开发的果蔬博览城一期A3、B1、B2、B3、B5、B6、B8、B9、B10栋颁发商品房预售许可证明。2019年1月18日，万汇公司与佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定由万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”的建设项目转让给佳源公司进行后续开发建设。2019年6月23日，元谋县住房和城乡建设局向佳源公司送达建设工程消防设计审核意见书，审核果蔬博览城工程消防设计合格。被告万汇公司至今未向原告交付涉案房屋。归纳各方当事人的诉辩主张，本案各方的争议焦点一是倪永林、李明芝与万汇公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》解除条件是否成就,如合同解除利息、违约金应如何计算;二是倪永林、李明芝与农村商业银行签订的《个人购房借款合同》解除条件是否成就，如合同解除贷款清偿责任应如何分担；三是被告佳源公司是否对原告承担连带付款责任。本院认为，原告方与被告万汇公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《果蔬博览城商铺委托经营协议》、原告方与第三人签订的《个人购房借款合同》，上述合同均是各方当事人的真实意思表示,合同内容没有违反法律的强制性规定,各方均应按照合同的约定履行相应的义务。就本案的争议焦点，本院经审核后认定如下：关于争议焦点一,本院认为，《商品房买卖合同》第九条约定“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”、第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”，万汇公司未在约定的时间交付房屋给倪永林、李明芝使用,已构成违约。至2019年6月23日,涉诉的果蔬博览城工程仅消防设计合格,万汇公司亦未能提供证据证明在合同解除条件成就前涉诉房屋已经房管部门验收合格,故应认定万汇公司销售给倪永林、李明芝的商品房在2019年1月30日仍未具备交付使用的条件。万汇公司逾期未能交付合格商品房给倪永林、李明芝使用,逾期交房超过30日,且直至本案诉讼期间,涉案建设工程仍未经规划验收合格,万汇公司长期无法将合格商品房交付给原告,合同约定的解除条件已经成就,故倪永林、李明芝请求解除其与万汇公司签订的《商品房买卖合同》有事实依据,应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权赔偿损失。”根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，合同解除后,万汇公司应返还收取的款项给倪永林、李明芝。原告要求退还购房款项、支付利息、并按总房款5%支付15625.50元违约金的请求成立，应当予以支持。关于原告主张的利息，结合本案各方当事人之间签订合同的情况，本院酌情参照原告方与第三人农村商业银行签订贷款合同约定的年利率5.39%计算，超过部分不予支持。关于原告要求被告返还款项的金额，万汇公司收取倪永林、李明芝的款项包括于2017年6月19日收取诚意金150000.00元,于2017年10月16日收取诚意金6510.00元，于2017年11月20日收取银行贷款156000.00元,合计312510.00元，万汇公司均应返还给原告方,并从收到各笔款项之日起按年利率5.39%计付利息给原告方。综上，万汇公司应支付给倪永林、李明芝的利息计算如下:1.150000.00元的利息从2017年6月19日起计,按年利率5.39%计至本判决确定的给付之日止。2.诚意金6510.00元的利息从2017年10月16日起计,按每年5.39%计至本判决确定的给付之日止。3.银行贷款156000.00元的利息从2017年11月20日起计,按年利率5.39%计至本判决确定的给付之日止。关于争议焦点二,本院认为，因《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》已经解除,致使倪永林、李明芝为购买商品房而签订的《个人购房借款合同》的目的不能实现,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定,倪永林、李明芝请求解除与贷款人农村商业银行、保证人万汇公司签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求,具有法律依据，本院予以支持。对于至2020年3月13日止倪永林、李明芝尚欠农村商业银行的贷款本金127826.16元的偿还问题,因倪永林、李明芝是贷款合同的借款人,按照合同的相对性原则,贷款合同解除后倪永林、李明芝应返还农村商业银行贷款本金127826.16元及利息,而万汇公司作为贷款合同的连带保证人，亦应对上述债务承担连带清偿责任。原告要求万汇公司直接代为偿还利息的诉讼请求，缺乏法律依据。关于争议焦点三，本院认为，根据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案系商品房预售合同纠纷，从本案事实来看，被告佳源公司与原告方之间并无合同关系，故原告方请求佳源公司承担连带付款的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除倪永林、李明芝与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《果蔬博览城商铺委托经营协议》;二、解除倪永林、李明芝与第三人云南元谋农村商业银行股份有限公司于2017年11月20日签订的《个人购房借款合同》;三、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告倪永林、李明芝首付款156510.00及银行贷款156000.00元,合计312510.00元，并支付利息(其中150000.00元的利息从2017年6月19日起计算,6510.00元的利息从2017年10月16日起计算,156000.00元的利息从2017年11月20日起计算,上述款项利息均按年利率5.39%计算至本判决确定的给付之日止);四、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告倪永林、李明芝违约金15625.50元；五、由原告倪永林、李明芝于本判决生效之日起十日内偿还至2020年3月13日止尚欠第三人云南元谋农村商业银行股份有限公司的购房贷款本金127826.16元及利息(从2020年3月14日起至本判决确定的给付之日止利息按《个人购房借款合同》约定的年利率5.39%计算),被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司对原告倪永林、李明芝偿还给第三人云南元谋农村商业银行股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任(如被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司在本判决生效后先履行该项主文,则已支付的款项可从上述第三项主文中扣减);六、驳回原告倪永林、李明芝的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4622.00元，由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担（限本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  周李娥人民陪审员  王学萍人民陪审员  杨宗林二〇二〇年四月十五日书 记 员  普建萍