湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再22号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵文连，男，1968年5月20日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，居民，住靖州苗族侗族自治县。委托代理人：朱朝焕，湖南天地人律师事务所律师，执业证号14312200810574677。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵业民，男，1954年6月19日出生，汉族，湖南省邵阳市人，农民，住湖南省隆回县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘素珍，女，1955年8月16日出生，汉族，湖南省邵阳市人，农民，住湖南省隆回县。上列两位被申请人的共同委托代理人：蔡日东，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312200810397100。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：舒玉梅，女，1970年2月21日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，居民，住靖州苗族侗族自治县。再审申请人赵文连因与被申请人赵业民、刘素珍、舒玉梅合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终978号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月11日作出（2018）湘12民申98号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决书的执行。本院依法另行组成合议庭，于2019年3月29日依法公开开庭审理了本案，再审申请人赵文连及其委托代理人朱朝焕，被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人蔡日东，被申请人舒玉梅到庭参加诉讼。因被申请人赵业民已就靖州县国土资源局将再审申请人赵文连提请的绿化用地转化为商业用地的行政行为提起行政诉讼，申请本院中止本案诉讼。本院于2019年6月3日作出（2019）湘12民再22号民事裁定，中止本案诉讼。本院于2020年4月20日恢复对本案的审理，现已审理终结。赵文连再审申请称，1、申请人提供的新证据（国有建设用地使用权出让合同、税收完税证明、靖州税务局不动产税收结算证明单纳税人留存联、湖南增值税普通发票、宗地图等材料）证明：2018年7月23日，赵文连代理赵业民与靖州县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案土地由划拨性质转为批发零售用地，赵文连补缴了105945.6元的土地出让金。2018年8月17日，涉案土地的国有土地使用权已经变更登记在赵文连名下，涉案房屋产权转让手续（不动产权证）正在办理过程中。二审判决认定涉案土地已作为政府绿色用地，已经不能够办理房屋产权转移手续，买卖合同不能继续履行从而判决解除双方之间的合同属于认定事实错误，依法应予以纠正；2、经过公证的《房屋产权及土地使用权转让协议》中明确约定了买房人为赵文连与舒玉梅，二审认为一审认定的事实及采信的证据正确，但二审又在本院认为的事实里面确认为舒玉梅一个人为购房人，明显前后矛盾，且与事实不符；3、二审既然认定申请人不是涉案房屋的实际购买人，排除了申请人的合法权益，却又判决申请人将涉案房屋及产权返还给被申请人赵业民、刘素珍明显不合理。被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人辩称，靖州县国土局将已经规划的绿化用地变为商业用地的行为是违法的。被申请人赵业民、刘素珍已就此向靖州县法院提起行政诉讼，请求法院撤销靖州县国土局的商业用地的批复。再审申请人提供的新证据有可能会被推翻，根据民诉法的相关规定请求对本案中止审理。被申请人舒玉梅辩称，被申请人赵业民、刘素珍的出让地属于绿化用地，改变为商业用地违法。赵业民、刘素珍向一审法院起诉请求，1、请求法院判令解除原告与被告经公证处公证的房屋产权及土地使用权转让协议；2、判令被告退回原告补办的房产证和土地证；3、判令被告承担本案诉讼费；4、判令被告赔偿原告损失和违约金合计30万元。一审审理查明，原、被告双方于2016年12月3日签订了《房屋产权及土地使用权转让协议》，协议约定，原告将坐落在靖州县渠阳镇乐安桥靖房权证字第××号、土地编号为96—262号及屋后空地出售给两被告，转让费共计30万元整。同时约定，转让费在协议签字、公证后一次性付清。《房屋产权及土地使用权转让协议》签订的同日双方就该转让协议到靖州苗族侗族自治县公证处进行了公证。被告舒玉梅于2016年12月13日支付了购房款10万元，于2017年5月至2018年2月期间分三次向原告支付共计124000元，共计支付购房款224000元，尚欠76000元购房款没有支付。一审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告于2016年12月3日签订了房屋产权及土地使用权转让协议系双方真实意思表示，应当认定为合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》规定的解除权有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。本案中原、被告对解除合同的条件并未进行约定，被告亦不同意解除合同，因此，原告解除合同须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，才能予以解除，但本案原告未提供证据证明法定的解除条件已经成就，且该房款已支付大部分，也已实际交付使用，双方之间就该房屋所形成的现状应予维持。故对原告要求解除原告与被告经公证处公证的房屋产权及土地使用权转让协议，被告退回原告补办的房产证和土地证，被告赔偿原告损失和违约金合计30万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告可就继续履行合同及要求被告承担相应损失另行起诉取得救济。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告赵业民、刘素珍的诉讼请求。一审宣判后，赵业民、刘素珍向本院提出上诉称，请求撤销原判，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋产权及土地使用权转让协议》，责令被上诉人退还房屋、土地和房产证及土地证给上诉人，并适当赔偿上诉人损失5000元。二审审理查明，原一审对证据的采信和对事实的认定正确。另查明，《房屋产权及土地使用权转让协议》所涉房屋用地已经作为政府的绿色用地，卖房人赵业民、刘素珍一方与购房人舒玉梅在二审均陈述已经不能办理房屋产权转移登记，《房屋产权及土地使用权转让协议》不能继续履行。另外，舒玉梅在二审还陈述所付房款224000元是其一人所出。赵文连陈述其交了10万元房款，是“舒玉梅他借了我的钱，借钱不还，舒玉梅同意将借款抵押在房款里”，舒玉梅对赵文连的此陈述事实不认可，赵业民、刘素珍一方陈述“没有收到赵文连的钱”。二审认为，虽然在《房屋产权及土地使用权转让协议》中记载乙方即买房方为赵文连、舒玉梅二人，但赵文连本人在二审陈述其交了10万元房款的意思是“舒玉梅他借了我的钱，借钱不还，舒玉梅同意将借款抵押在房款里”，舒玉梅在二审亦陈述在所付的224000元房款是其一人所出。根据上述陈述，已经支付给赵业民、刘素珍的224000元房款系舒玉梅一人所出，赵文连没有支付房款，只是给舒玉梅出借了钱款，赵文连要求舒玉梅用所购本案房屋的一半产权作为借款的抵押担保，舒玉梅与赵文连之间存在借款关系，并非实际共同买房人，买房方实际只有舒玉梅一人。舒玉梅与赵文连之间到底存在多少借款、借款抵押是否有效、如何处理等，因不属本案审理范围，故本院在此不作评判，由赵文连与舒玉梅另行依法解决。由于本案房屋买房人实际只为舒玉梅一人，房屋用地已经作为政府的绿色用地，卖房人赵业民、刘素珍一方与购房人舒玉梅在二审均陈述已经不能办理房屋产权转移登记，房屋买卖合同不能继续履行，双方均同意解除房屋买卖合同、返还财产，故对赵业民、刘素珍上诉提出解除房屋买卖合同，由舒玉梅返还房屋及产权证件的上诉主张及理由予以支持，但赵业民、刘素珍上诉提出适当赔偿其损失5000元之主张，因无充分有效证据证明该损失的存在，故对赵业民、刘素珍的该上诉请求不予支持。又因鉴于房屋买卖合同解除后，限舒玉梅返还房屋及产权证件，舒玉梅在二审答辩中要求赵业民、刘素珍返还224000元房款，为了减轻当事人的诉累，按照诉讼便利原则，赵业民、刘素珍应向舒玉梅返还所收取的224000元房款。综上，赵业民、刘素珍的部分上诉请求成立。一审事实不清，适用法律不准，处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初187号民事判决；二、解除赵业民、刘素珍与舒玉梅、赵文连于2016年12月3日签订的《房屋产权及土地使用权转让协议》；三、限舒玉梅、赵文连在本判决生效之日起30日内将坐落在靖州县渠阳镇乐安桥靖房权证字第××号、土地编号为96—262号的房屋及产权证返还给赵业民、刘素珍，由赵业民、刘素珍在本判决生效之日起30日内将所收取的224000元房款返还给舒玉梅；四、驳回赵业民、刘素珍的其他诉讼请求。本院再审审理期间，再审申请人赵文连当庭提交了如下新证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》及补交土地款凭证。拟证明该涉案土地已由划拨地转变为出让地，申请再审人缴纳了土地价款，买卖合同的履行已没有障碍，可以继续履行。2、2018年8月17日宗地图及税收结算证明单。拟证明涉案土地的税费已经缴清并已经过户至再审申请人名下，合同中涉及土地部分已经履行完毕。3、不动产权证。拟证明涉案房屋已办理好不动产权证，房屋转让登记的前期准备工作已经完成。4、不动产发票及完税证明和税收结算证明单。拟证明涉案房屋转让的相关税费已缴纳，房屋产权过户手续正在办理中。被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人的质证意见为：对证据的真实性和关联性没有异议，只对证据的合法性有异议，因为绿化用地不能改变为商业用地，该宗土地的变性手续是违法的。被申请人舒玉梅的质证意见为同意被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人的质证意见。被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人当庭提交了如下新证据：靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229行初6号受理案件通知书、举证通知书，拟证明被申请人已就再审申请人再审提供的新证据提起了行政诉讼，请求人民法院撤销靖州县国土局将绿化用地变性为商业用地的行政行为，请求再审法院中止本案的审理。再审申请人的质证意见为：对证据的真实性、合法性没有异议，但行政行为一经作出即具有法律效力，并非因为行政相对人提出异议就无效。而且土地变性的过程是经过靖州县人民政府多次讨论通过的，程序合法，不存在有撤销的情形，因此本案应当继续审理。本院认为再审申请人赵文连提交的1、2、3、4份新证据的真实性、合法性、关联性能够认定，且能证明本案的相关事实，故依法予以采信。对被申请人赵业民、刘素珍的委托代理人提交的新证据的真实性、合法性能够认定，但关联性不能认定，即靖州县国土局作出的行政行为已经发生法律效力，且涉案土地的使用权已经办理在再审申请人名下，即使该宗土地的性质发生变化，也不影响本案对房屋买卖合同纠纷的审理，故本案中止后应当恢复审理。本院再审查明，2016年12月3日，受让方赵文连、舒玉梅二人与转让方赵业民、刘素珍二人签订了《房屋产权及土地使用权转让协议》。协议约定：赵业民、刘素珍将坐落在靖州县渠阳镇乐安桥靖房权证字第××号、土地编号为96—262号及屋后空地出售给赵文连、舒玉梅二人，转让费共计30万元整。同时约定，转让费在协议签字、公证后一次性付清。协议还对办理土地产权转让手续及相关费用、房屋及土地涉及的债权债务、违约责任进行了约定，并进一步明确了房产权属受让方为赵文连、舒玉梅，二人各占二分之一。《房屋产权及土地使用权转让协议》签订的同日双方就该转让协议到靖州苗族侗族自治县公证处进行了公证。后舒玉梅于2016年12月13日支付了购房款10万元，于2017年5月至2018年2月期间分三次支付共计124000元，共计支付购房款224000元，尚欠76000元购房款没有支付。另查明，因靖房权证字第××号房产证、土地证遗失，后由赵文连补办成湘（2017）靖不动产权第××号不动产权证。后因土地使用权用途发生变更（2018年7月23日，赵业民委托赵文连与靖州县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，赵文连代赵业民通过补缴土地出让金变更了该宗土地的用途性质，土地用途为批发零售用地），赵文连将（2017）靖不动产权第××号不动产权证在不动产中心申请分成四个不动产权证，分别为湘（2018）靖不动产权第0001773、0001774、0001775、0001776号不动产权证，均登记在赵业民名下。2018年8月17日，赵文连已经将涉案房屋及土地所有转让手续已经准备齐全，并依规定缴纳了全部相关税费，靖州县国土局出具的宗地图显示涉案土地使用权已经变更登记在赵文连名下，不动产产权转让登记正在办理过程中。本院再审认为，再审申请人与被申请人于2016年12月3日签订的《房屋产权及土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应当认定为有效合同。各方均应按照协议的约定享有权利并履行相应的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》规定的解除权有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。本案中双方对解除合同的条件并未进行约定，申请人赵文连亦不同意解除合同，因此，被申请人赵业民、刘素珍要求解除合同须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，才能予以解除，但本案赵业民、刘素珍未提供证据证明法定的解除条件已经成就，且该涉案房屋房款已支付大部分，房屋已实际交付使用，且再审申请人提交的新证据《国有建设用地使用权出让合同》证实涉案房屋的土地使用权性质已经发生了变更，该土地可以办理转让登记手续。靖州县国土局出具的宗地图显示土地使用权已经变更登记在再审申请人名下，不动产权证也正在办理过程中。二审以涉案房屋不能够办理产权过户手续为由，认为房屋买卖合同不能够继续履行，从而判决解除双方之间的合同属于认定事实不当，依法应予以纠正。再审申请人赵文连的再审申请理由成立，本院再审予以采纳。综上所述，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十第一款条第（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终978号民事判决；二、维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初187号民事判决。本案一审案件受理费5800元，依法减半收取2900元，由赵业民、刘素珍负担，二审案件受理费5800元，由赵业民、刘素珍负担。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇二〇年四月二十六日法官助理张喜华书记员莫亚媛附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十六条裁定中止诉讼的原因消除，恢复诉讼程序时，不必撤销原裁定，从人民法院通知或者准许当事人双方继续进行诉讼时起，中止诉讼的裁定即失去效力。