天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终441号上诉人（原审原告）：张莹，女，1981年12月18日出生，汉族，天津市禾厘油气技术有限公司职工，户籍地天津市河东区，现住天津市东丽区。上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人张莹因与上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初8091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。张莹上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》或发回重审，重新计算张莹损失并判令金隅公司赔偿，本案诉讼费由金隅公司负担。事实和理由：金隅公司擅自将小区规划绿地面积变更为车位和空地，应限期予以恢复；金隅公司未装修楼内过道两侧卫生间，致房屋不能正常使用，应限期整改并赔偿房屋空置费用24,000元、采暖费3,126元、物业服务费2,420.04元；房屋内存在不应由非居住性质办公楼具备的排烟管道和两处下水道，影响房屋内空间使用，应赔偿违约金72,925.44元；金隅公司应为张莹加装能自主购电的一户一表，让张莹享有自主用电的权利；因金隅公司交付的房屋没水没电没电梯，致业主原定的装修无法进行，因解除装修合同造成违约金及各项损失20,000元；因金隅公司改建建筑层数导致窗户漏雨，欲修复窗口费用为3,000元，金隅公司应予赔偿。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。金隅公司辩称，不同意张莹的上诉请求及理由，请求二审予以驳回，并支持己方上诉请求及理由。金隅公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或查明事实后依法改判驳回张莹的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由张莹负担。事实和理由：金隅公司在房屋交付前已经按照规划要求铺设了绿地，且经天津市规划局东丽区规划分局验收符合规划要求，雅香大厦业主在验房时并未提出异议，一审法院判决金隅公司恢复绿地没有事实及法律依据；一审法院关于排风设施即烟道的拆除可另行解决的表述，与一审法院的论证相悖，亦缺乏事实及法律依据；关于采暖费、物业费、房屋空置费及楼内两侧公共卫生间问题，金隅公司交付的房屋符合合同约定，现已办理了交房入住手续，自交付起相关费用均应由买受人承担，且除设在每层两端的公共卫生间外，设在一楼的大公共卫生间一直也可正常使用，故金隅公司并未违约，一审法院参照合同第九条酌情确定的赔偿数额缺少合同依据。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。张莹辩称，不同意金隅公司的上诉请求及理由，请求二审予以驳回，并支持己方上诉请求及理由。张莹向一审法院起诉请求：1.判令金隅公司按规划恢复绿地3317平方米；2.判令金隅公司拆除其私自加装的下水管道和烟道；3.判令金隅公司装修楼内两侧公共卫生间；4.判令金隅公司为张莹加装能自主购电的一户一表；5.判令金隅公司赔偿损失125,471.48元；6.判令金隅公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，张莹变更第二项诉讼请求为要求金隅公司按照总房款的12%支付违约金，明确第三项诉讼请求应包括保证24小时正常使用，撤销了第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年1月2日，张莹与金隅公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，张莹购买金隅公司开发建设的涉诉房屋，该房屋建筑面积为57.87平方米，每平方米10,501.33元，总价款为607,712元；涉诉房屋设计用途为办公；交房日期为2017年10月31日前；该合同的第九条约定，对上、下水、供电、暖气等配套设施未按约定日期运行的，甲方（金隅公司）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（张莹）损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方（张莹）支付违约金；该合同第十条约定，商品房设计变更的约定。甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息。利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.05%向乙方支付违约金。张莹依约交付了房款及契税。张莹、金隅公司于2017年10月31日办理房屋交付手续，预交了物业服务费和供热费。张莹在收房时，即在业主入住房屋验收表上注明没有纱窗、大门有划痕、卫生间没做防水、卫生间顶部有水痕、没水、没电无法检测，上水无阀门、房室面积不符、墙体有裂纹等内容。当日，雅香大厦无水、无电，以致自来水表、电表底数、中水表底数均未能验收。2017年11月中旬，整栋大厦恢复水、电供应。涉诉房屋所在雅香大厦为整体建筑，建设规划材料载明1号楼、2号楼、3号楼，中间2号楼总层数为12层，两侧1、3号楼为8层到顶。双方所签商品房买卖合同所写房号为雅香大厦×××号，建筑层数填写为12层。涉诉房屋不动产权登记的房号为雅香大厦×××号，总层数为12层。按照建筑设计规划，雅香大厦周边共有绿地面积3317米，在业主验收后，金隅公司将大部分绿地改为停车场。金隅公司在涉诉房屋完成竣工验收备案后，将雅香大厦内包括涉诉房屋室内靠墙壁加装排风设施，向室内凸起，在该设施正面前方加装了排水管道，均贯通上、下楼层。涉诉房屋内加装的排风设施、排水管道所占用的室内面积合计不足0.5平方米。金隅公司对此进行设计、施工均未经相关部门审批及备案，亦未征得张莹的同意。2018年5月25日，涉诉房屋所在物业完成对涉诉房屋装修后验房。雅香大厦其他业主有在室内加装厨房设施，将上述排风设施与下水管作为厨房的烟道和下水管道使用此情形，张莹将此设施封闭。雅香大厦内部，在楼道两侧设置有公用卫生间，金隅公司在交付房屋时未予装修，直至2019年3月完成装修完毕，其通知业主自2019年4月起可正常使用。此后，曾因卫生间上锁、损坏等问题，有其他业主报警。雅香大厦所供电为商业用电，电表为公用电表，各户有自用卡可识别，业主向物业公司购买，能够单独购电。一审法院认为，张莹、金隅公司系房屋买卖合同关系，双方所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），该合同封面即标有非住宅类，合同中已经注明房屋设计用途为办公，交房标准也是商业交房标准，房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权，因此不能依当事人的约定而改变。金隅公司在销售过程中，存在销售人员向业主描述涉诉房屋商住两用，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对能够商住两用的利益期待。但是，涉诉房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于金隅公司，属于生活经验常识，因此，张莹对不能获得期待利益应当预见，张莹仍选择与金隅公司订立合同，购买涉诉房屋，应属于其真实意思表示，该合同合法、有效，对张莹、金隅公司具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，张莹、金隅公司双方均应依约履行各自的合同义务。关于张莹主张的金隅公司按规划恢复绿地3317平方米一节，金隅公司认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，张莹的该项诉讼请求应予支持。关于张莹主张金隅公司私自加装的下水管道和烟道违约一节，经与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。金隅公司在竣工验收后，未与业主协商即私自在涉诉房屋内加装排水管、排风设施，占用了涉诉房屋的使用面积，并且该设施的使用者多作为厨房下水、厨房的烟道，为业主自行改变房屋设计用途、加装厨房提供了便利，增加了大厦的安全隐患，影响张莹对涉诉房屋使用、布局，对于张莹正常使用房屋产生了不利的影响。金隅公司系在整幢大厦内统一安装烟道、下水管，且均为贯通的设施，并非单独设施，现张莹主张拆除并不能达到恢复原状、消除影响的诉讼目的，会涉及其他主体利益，不具备人民法院对民事判决事项的可执行条件，张莹针对金隅公司上述加装排风设施和下水管道行为、依据合同第十条的约定主张总房价款12%的违约金，该合同条款中的变更是指设计变更和环境布局的变更，且在解除合同前提下，本案双方当事人均无解除合同之意，且加装设施不属于设计的变更，因此张莹据此主张违约金不能成立。但是，无论是基于上述设施的加装与拆除，势必对张莹的财产权利造成影响，因此，一审法院根据设施占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素酌情确定由金隅公司按照张莹的购房单价一次性补偿张莹1平方米的损失。关于设施的拆除可另行解决。关于张莹主张金隅公司装修楼内两侧公共卫生间一节，雅香大厦的设计用途为办公，楼道两侧的公共卫生间应属于大厦必备的配套设施，因此在向业主交房时，该设施应当投入运行。金隅公司未履行该义务，应属于违约行为。诉讼过程中，金隅公司完成对公共卫生间的装修，张莹再诉装修公共卫生间已不具有诉的利益。张莹诉请金隅公司赔偿因公共卫生间不能使用造成的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）损失一节，金隅公司迟延履行交付公共卫生间系违约行为，其应向张莹承担相应的违约责任。张莹、金隅公司未针对该配套设施约定违约金，则应以张莹的实际损失确定金隅公司应承担的责任。虽公共卫生间作为必要配套设施，其不能按约定日期运行尚不足以导致涉诉房屋完全不能使用，且物业公司于2018年5月25日完成对涉诉房屋的装修后验房，也说明张莹所诉期间内涉诉房屋并非空置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。张莹现要求金隅公司赔偿的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）明显超出合理范围，考虑金隅公司的此违约行为对于张莹使用涉诉房屋所形成的不利影响客观存在，一审法院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定金隅公司应赔偿张莹该项损失的数额，张莹超出该数额的请求，一审法院不予支持。关于张莹主张因金隅公司延期供电、供水造成的装修合同损失及违约金20,000元一节，张莹主张雅香大厦自2017年10月31日至2017年11月16日没有水、电，金隅公司亦自认于2017年11月15日恢复供电、供水。张莹为证明损失所提供的证据，一审法院未予采信，张莹未就该项损失提供其他证据，故应承担不利的法律后果，因此，张莹的该项诉讼请求，不予支持。张莹并未就窗口维修费用3,000元提供证据，其该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起一个月内按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；二、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告张莹排风设施、下水管道设施一次性补偿款10,501.33元；三、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告张莹因公共卫生间延期交付使用的损失303.86元；四、驳回原告张莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,404元，由原告张莹负担1,034元，被告金隅（天津）房地产开发有限公司负担370元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.金隅公司是否应当按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；2.一审法院对于金隅公司加装排风设施、下水管道设施的处理是否适当；3.金隅公司是否应就公共卫生间延期交付使用问题承担违约责任以及张莹主张的损失赔偿是否合理；4.金隅公司是否应因其延期供电、供水赔偿张莹解除装修合同的损失及违约金；5.张莹主张的窗口维修费是否应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。在本案中，金隅公司于一审期间认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持的规定，张莹主张金隅公司按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地，理据充分，一审法院对此予以支持，并无不当。对于金隅公司加装的排风设施、下水管道设施，张莹在一审期间主张拆除。本院认为，生效判决已经确认，一审法院经过与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施也无需经规划部门批准及设计单位同意。同时，鉴于该烟道、下水管均为贯通的设施，且已被部分业主使用，张莹的拆除主张暂不具备执行的条件。因此，一审法院在确认金隅公司违约的基础上，结合排风设施、下水管道的实际占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素，酌情确定由金隅公司按照购房单价一次性补偿1平方米的损失，该处理结果应为适当，本院对此予以维持。对于楼内两侧公共卫生间一节，金隅公司未在交房时一并交付，应属违约，一审法院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定金隅公司应赔偿张莹该项损失的数额，与合同约定相符，并无不当。因该公共卫生间的尚未交付并不足以导致涉诉房屋完全不能使用，故张莹主张金隅公司赔偿其房屋空置费、物业服务费、采暖费的请求依据不足，不予支持。对于张莹二审主张加装自助购电的“一户一表”一节，因其该项请求在一审中已撤回，故对该请求本院不予审理。对于张莹主张的因解除装修合同造成的损失一节，张莹提交的装修合同复印件、定金收据系与天津市诚就装饰工程有限公司签订，该公司的法定代表人谢文才系与张莹此次同时就相同事由提起诉讼的原告，二者之间存在主体上的利害关系，其证据不足以证明张莹存在该项损失的事实，一审法院未予支持，并无不当，本院对此予以维持。关于张莹主张的窗口维修费3,000元一节，张莹未就该项损失提交证据，该主张缺乏事实依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张莹、上诉人金隅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,616元，由上诉人张莹负担2,808元，上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司负担2,808元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 孙 静二〇二〇年四月三日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……