上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初11187号原告：上海市化工物品汽车运输有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：蔡建荣，总经理。委托诉讼代理人：赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海申桂房地产开发经营有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘景明，总经理。委托诉讼代理人：韩启龙。第三人：上海市沪西汽车运输有限公司，住所地上海市普陀区中山北路。法定代表人：夏坚，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。第三人：上海交运资产管理有限公司，住所地上海市静安区恒丰路。法定代表人：应为健，执行董事。委托诉讼代理人：吴刚，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海市化工物品汽车运输有限公司(以下简称化运有限公司)诉被告上海申桂房地产开发经营有限公司(以下简称申桂公司)、第三人上海市沪西汽车运输公司(以下简称沪西公司)、第三人上海交运资产管理有限公司(以下简称交运公司)所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2019年6月4日、2019年7月16日、2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告化运有限公司委托诉讼代理人赵艳春、凌洁，被告申桂公司法定代表人刘景明及委托诉讼代理人韩启龙、第三人沪西公司及第三人交运公司的共同委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化运有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认上海市静安区宝源路XXX号房屋(该房屋一层只有入口，仅存在第二层，建筑面积997.95平方米，以下简称为系争房屋)所有权归原告所有；2、判令被告立即配合原告将系争房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：1995年，原告与被告签订《住宅建设协议》，约定将原告所属的本市西宝兴路XXX号停车场的可建空地作挖潜改造建设成住宅。该项目已经原告主管局批准立项，原告提供住宅建设的土地，被告承担该项目的全部投资。该协议第四条约定，该基地待总体规划统一实施后，原告采用固定得益的形式即在原地净得高层住宅4,000平方米建筑面积(含产权)，其余建筑面积归被告所有。1999年9月30日，原告与被告签订《补充协议书》一份，约定《住宅建设协议》中确定的原告应得高层内4,000平方米建筑面积，现确定为(宝源路XXX号、XXX号、XXX号)一、二层商场，(宝源路XXX弄XXX号)三、十四、十五层高层住宅房，以上确定后不得变更。原告实际所得总建筑面积按房地局测估面积为准，按照多退少补的原则办理，商品住宅房委托被告办理销售手续等。同日，被告向原告开具《单位空屋调用单》并与原告签订《有关“单位空屋调用单”的补充说明》。双方约定，1.系争房屋产权属于原告，由于原告原因，在宝源路XXX号房产办理产证过户手续时，碰到一些困难，经双方研究后，采用空屋调用单的方式把该处房屋直接调拨到原告名下，产权证仍挂在被告。原告自主支配该房屋并承担相应责任。2.今后，原告需要办理产证过户时，被告应给予大力协助，有关办证的相关费用由原告承担。同日，被告向原告出具《房屋交接书(代进户通知书)》一份，告知将宝源路277、279、281号(一、二层商场)等房屋正式交付原告，要求原告于接到通知后7日内凭通知到被告物业管理部办理相关房屋的进户手续。1999年11月24日，系争房屋产权登记于被告名下。2001年2月27日，原被告签订《备忘录》约定，根据双方签订的《住宅建设协议》和《补充协议书》的约定，原告已如数收到被告交于原告的补偿资金及房源。已完成各自的权利和义务，双方确认所签订的以上两协议已履行完毕，原《住宅建设协议》和《补充协议》随即终止。另应甲方要求，被告对原告销售房屋等其他事宜，将继续给予工作上的便利。2002年9月30日，原告与被告签订《协议书》约定，根据双方签定的《住宅建设协议》及《补充协议书》，宝源路XXX号XXX号XXX号(一二层商场)的产权为原告所有，地下室产权为被告所有。由于地下室有一出口在279号商场内，被告进出地下室要经过原告的商场，双方友好协商，达成以下协议。一、为方便被告地下室的进出，原告同意被告在宝源路XXX号商场正东北首处无偿通行，为了治安及管理，通行时间为每日上午九点至下午四点三十分(其他时间通行应提前通知原告)。被告在通行时应遵守国家有关消防、治安、环保、卫生等管理要求。二、双方应共同维护通道的畅通，不得影响通道的正常使用(通道的具体位置见附图)。2003年3月25日，被告配合原告将宝源路XXX号和281号房屋的产权登记至原告名下。2006年8月3日，交运集团出具沪运资(2006)231号《关于将上海市化工物品汽车运输公司部分资产负债划转给上海市沪西汽车运输公司的通知》将系争房屋划归第三人沪西公司所有。2007年7月30日，交运集团出具沪运资(2007)192号《关于同意划转部分辅业资产、负债的批复》，将系争房屋划归第三人交运公司所有。上述资产划转均未办理物权变更登记。截至2017年6月前，系争房屋一直由原告及原告指定第三人交运公司实际占有、经营、管理、使用。但2017年7月起，被告声称系争房屋为其所有，并采取设置铁门的方式阻止第三人交运公司使用系争房屋，虽经原告多次与被告交涉，但未能获得解决。原告认为，系争房屋应属原告所有，故向本院提起诉讼，望判如所请。被告申桂公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1995年被告参与闸北区旧区改造，获得对原闸北区宝源路东宝兴路(西宝兴路XXX号)所处地块改造项目的房产开发，原告前身上海市化工物品汽车运输公司(以下简称化运公司)既是该地块上的近百户(棚户)动迁户之一，也是参与该地块项目开发的参建单位。化运公司上级主管局沪运宅(1995)第208号批文批准，同意化运公司在西宝兴路XXX号地块项目中参建建筑面积为4,500平方米职工住宅，自筹资金360万元，指标列入当年住宅建设计划。因化运公司当年属于特困企业，所以双方在《住宅建设协议》中约定，被告同意化运公司得益4,000平方米职工住宅，并以补偿形式又给予1,050万元搬迁费用。经闸北区计经委(1996)第10号批复文件同意，西宝兴路XXX号地块建造住宅综合楼开发项目于1996年开工建设直至1999年上半年竣工。期间，由于1997年前后出台房产政策中针对在开发项目中参建房的限制性规定，即参建房屋不准销售，且若争取到商品房指标还需另补缴纳相关土地出让金，方才能按商品房出售转让。因此，1998年8月，化运公司与被告协商，想把参建所得的职工住宅转变为商品房销售，以便获得流动资金以缓解本单位经济困难，请求被告帮助向有关部门申请商品房指标。同时，化运公司发函称，化运公司所得4,500平方米房源中，暂办理2,000平方米商品房指标，并承诺在办理单位产权房变更为个产(全产权)所发生的费用，由该公司承担。1999年5月，被告为化运公司争取到了商品房指标，还全额垫付了取得商品房指标所需缴纳的土地出让金。1999年9月，化运公司又与被告协商，想把原参建应获的4,000平方米的住宅房调整部分为商业用房(即门面房)，一方面解决下岗职工再就业的问题，另一方面帮助解决该公司的市区调度室用房。经参观现场，化运公司提出要宝源路XXX号、279号(即系争房屋)以及281号房屋，当时被告提出如要279号房屋就要把地下室一同拿去(因279号房屋与地下室共用一个通道进出)，另外281号房屋是被告自用车辆的停车库，面积120平方米，被告要留用。最后双方签订了《补充协议书》一份，被告同意调整宝源路XXX号XXX号XXX号房屋，化运公司承诺，281号房屋作为被告车库将继续由被告无偿使用，如果被告车库改变用途，双方再协商(因此宝源路XXX号房屋作为被告停车库使用至今近20年来没有任何异议)。1999年11月24日，宝源路XXX号(系争房屋)、301弄1-2号、3号3-4层、8-10层、12层、1301、1305、1306室房屋产权登记于被告名下。2002年12月份，化运公司委托被告销售的参建房屋基本已销售完毕，剩下宝源路XXX号、XXX号、XXX号三套商铺，被告催促化运公司尽快办理过户手续，以便被告及时与化运公司结清垫付的土地出让金及税费，为此双方还分别签订了宝源路XXX号、XXX号、XXX号三套商铺的房地产买卖合同，但当双方约好准备去房地局共同办理过户手续时，化运公司经研究决定放弃系争房屋的产权，理由是将该套房屋作价抵充欠被告的土地出让金及税费。被告无奈，只好同意。2003年初，化运公司将宝源路XXX号、281号两套房屋办理了产权过户手续，将系争房屋产权归被告，但要求由化运公司继续使用，用于经营副食品商场。根据税务部门有关规定，被告的基地项目建成后需经税务审计(项目清算)阶段，而当时被告为化运公司代销售的18套住房以及两套店铺(宝源路XXX号、281号)的转让过户，销售总额达1,100万元。按此销售额为基数，需缴纳企业所得税约为300万元。由于当时被告帮助化运公司代售参建所得房屋时，化运公司曾声称其是亏损企业，可以免缴企业所得税，故被告曾多次要求化运公司尽快去税务局办理免税证明以配合被告的税务审计工作，但之后化运公司又称免税证明无法搞定，硬要将在当时根本卖不出价的系争房屋(当时房地产市场低迷，对系争房屋的房产状况，每平方米低至4,000元都无人问津)抵给被告作为欠资补偿解决。尽管如此，被告仍然在2007年12月做了最后一次努力，向化运公司发出公函，要求其在年底前办理系争房屋的产权过户手续却未果。由于当初被告帮助化运公司代销售商品房金额全部开具了被告抬头的开票，而且被告收到房款后在扣除了部分营业税后就直接全部转给了化运公司，所以化运公司不配合向审计部门提交免税证明，导致西宝兴路XXX号地块改造开发项目审计工作前后拖了多年之久，经税务审计部门最终审计确定，被告需缴纳企业所得税3,574,417.54元。为此，税务部门不但扣除了被告预缴税款2,373,116.04元，最后被告还补缴了1,201,300.60元。2001年2月27日，经双方最终协商，化运公司与被告签订《备忘录》一份，约定双方已完成各自的权利和义务，双方确认所签订的两份协议已履行完毕，两份协议随即终止。另本案已过诉讼时效，原告已丧失胜诉的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人沪西公司、第三人交运公司述称，同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年12月15日，原闸北区计划经济委员会向申桂公司依法作出闸计经计(1995)130号《关于西宝兴路XXX号基地建造三幢多层商、办、住综合楼项目建议书的批复》一份，载明：经研究，同意你公司对西宝兴路XXX号基地(宝源路以西，西宝兴路以南，红军中学以东，499弄公房以北)进行改造。该地块占地面积7,400平方米，同意建造三幢多层商、办、住综合楼。项目总建筑面积10,189平方米，总投资控制在1,969万元以内，资金自筹解决。请抓紧编制项目的可行性研究报告，经评估后报我委审批。该批复抄送区税务分局、区规划土地局。1995年12月28日，原上海市闸北区规划土地管理局(以下简称闸北规土局)颁发闸规土(95)33号《建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位申桂公司，用地项目名称西宝兴路XXX号商住办综合基地，用地位置西宝兴路XXX号，用地面积7,600平方米，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。同日，闸北规土局向申桂公司发出闸规土局(95)第90号《关于核发西宝兴路XXX号基地建设用地规划许可证的通知》一份，言明“你单位填报的《上海市建设用地规划许可证申请书》及有关文件、图纸和资料已收悉。现经我局审核，同意核发建设用地规划许可证【闸规土(95)33号】。规划许可调拨西宝兴路XXX号上海市化工物品汽车运输公司用地6970平方米、调拨沿宝源路城市公地630平方米，合计建设用地7600平方米。另外，要求带拆规划道路605平方米。需动迁沿宝源路居民约70户，拆除化工物品汽车运输公司仓库、办公用房约3000平方米。同意建筑一幢高层商、住楼，面积12390平方米，二幢多层办公楼，面积6632平方米，一幢多层住宅，面积3560平方米。要求你单位与有关部门联系落实公建配套事宜。接文后，可凭建设用地规划许可证和本通知到用地管理部门续办手续。”1995年12月30日，闸北规土局颁发沪土用(闸)字(95)第39号《上海市建设用地许可证》，该证载明：批准用地单位为申桂公司，用地批准文号为闸府土(95)第20号；用地权属性质国有，用地座落西宝兴路XXX号(西宝兴路、宝源路西南转角)，用地面积8,306平方米(有偿土地2,739平方米)，批准用途为商办住综合楼(商业用房、商品住宅房)，有效期自1995年12月30日至1997年12月30日止。1995年，化运公司(甲方)与申桂公司(乙方)签订了《住宅建设协议》一份，约定将甲方所属的本市西宝兴路XXX号停车场地的可建空地作挖潜改造建设成住宅(以下简称项目)，该项目已经甲方主管局批准立项，甲方提供住宅建设的土地，乙方承担该项目的全部投资、全权承担主建并主持处理日常全面工作。为使该项目尽快实施，甲方应在本协议签订生效后的两个月内办理完毕项目立项、用地变更手续，乙方亦应在相同的时间做好规划方案认可工作。该基地待总体规划统一实施后，甲方采用固定得益的形式即在原地净得高层住宅4,000平方米建筑面积(含产权)，其余建筑面积归乙方所有。考虑甲方由于提供该项目的建设用地后所造成的动迁损失，乙方愿补偿甲方动迁损失费1,050万元等。1996年1月24日，原闸北区计划经济委员会向申桂公司依法作出闸计经计(1996)第10号《关于西宝兴路XXX号基地建造住宅综合楼项目可行性研究报告的批复》一份，载明：经研究，同意你公司在该基地建造住宅综合楼，项目总建筑面积17,382平方米，其中商场面积1,500平方米，4,500平方米还给上海化工物品运输公司作为职工住宅，4,000平方米用于安排动迁，公司业务用房6,632平方米，总投资控制在2,998万元以内，资金自筹解决。请抓紧做好项目建设前期工作，项目投资计划在更新改造计划中安排。1999年9月30日，化运公司(甲方)与申桂公司(乙方)签订《补充协议书》一份，约定原双方签订西宝兴路XXX号(现改名为东宝兴路XXX号)基地住宅建设协议中五层办公楼(包括地下室)、二层车间(以下简称保留部分)予以保留，现因上海市城市规划的限定及闸北区规土局(95)第90号文批复必须拆除，因此给甲方造成较大损失，现根据实际情况，乙方同意将原高层住宅甲方所得的4,000平方米调整为一、二层商场，剩余部分仍为高层住宅房。原协议中甲方应得高层内4,000平方米建筑面积，现确定为(宝源路XXX号、XXX号、XXX号)一、二层商场，(宝源路XXX弄XXX号)三、十四、十五层高层住宅房，以上确定后不得变更，甲方实际所得总建筑面积按房地局测估面积为准，按照多退少补的原则办理，商品住宅房委托乙方办理销售手续。同日，申桂公司向化运公司出具《房屋交接书(代进户通知书)》一份，告知将系争房屋正式交付化运公司，要求化运公司于接到通知后7日内凭通知到申桂公司物业管理部办理宝源路277、279、281号(一、二层商场)以及宝源路XXX弄XXX号第三、十四、十五层房屋的进户手续。同日，《单位空屋调用单》载明，兹因房屋调整需要经双方协商，同意对系争房屋，相互对调保留。化运公司审核意见为：化运公司与申桂公司联建，调进二层店铺产权房；申桂公司审核意见为：根据双方签订《住宅建设协议》中的有关条款给予补偿的部分房产。后申桂公司(甲方)与化运公司(乙方)签订《有关“单位空屋调用单”的补充说明》一份，约定：1、系争房屋产权属于乙方。目前由于乙方原因，在宝源路XXX号房产办理产证过户手续时，碰到一些困难，经双方研究后，采用空屋调用单的方式把该处房屋直接调拨到乙方名下，产权证仍挂在甲方。乙方自主支配该房屋并承担相应责任。2、今后，乙方需要办理产证过户时，甲方应给予大力协助，有关办证的相关费用由乙方承担。3、因用于第三方的出示证明，“单位空屋调用单”日期当按1999年9月30日调出时间签单。1999年11月24日，系争房屋产权登记于申桂公司名下。2001年2月27日，化运公司(甲方)与申桂公司(乙方)签订《备忘录》一份，约定：根据甲乙双方所签订的《住宅建设协议》及《补充协议书》的规定，甲方已如数收到乙方交于甲方的补偿资金及房源，已完成了各自的权利和义务，双方确认所签订的以上两协议已履行完毕，原《住宅建设协议》和《补充协议书》随即终止，另应甲方要求，乙方对甲方销售房屋等其他事宜，将继续给予工作上的便利。自2002年起，化运公司实际经营管理系争房屋，并将系争房屋出租给他人经营使用。2008年6月23日，化运公司经工商核准，企业名称变更为化运有限公司。2017年期间，化运有限公司以申桂公司对系争房屋采取设置铁门的方式阻止其经营管理为由，与申桂公司交涉未果，后起诉来院。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的《住宅建设协议》、《补充协议书》、《房屋交接书(代进户通知书)》、《单位空屋调用单》、《有关“单位空屋调用单”的补充说明》、《备忘录》、闸计经计(1995)130号批复等，被告提供的闸计经计(1996)第10号批复、上海市房地产权证等证据为证。审理中，2019年9月27日，沪西公司经工商核准，企业名称变更为上海市沪西汽车运输有限公司。本院认为，不动产物权的权利状态以登记为准，如当事人认为不动产登记与真实权利状态不符的，应当提供证据予以证明。经查，系争房屋的来源，系被告申桂公司作为开发商于1995年经土地管理部门审核批准，在依法取得原闸北区西宝兴路XXX号旧改地块土地使用权的基础上，因房地产开发建造而成，该房屋所有权于1999年11月24日登记于被告申桂公司名下。相关申报文件及批复文件上，申请人均为被告申桂公司，原告与系争房屋物权原始取得并无法律上的关联。闸计经计(1996)第10号批复确定的是房屋用途的分配，而非产权归属。退一步说，即使该批文涉及房屋权属，批文中许可拨给原告的也只是4500平方米的住宅，并非系争房屋，也未见任何涉及相关置换的批准文件。故原告未能提供证据证明系争房屋物权登记有误，其诉请不应得到支持。若原告认为双方之间就协议履行存在争议，可另行主张，而非提起物权确认诉讼。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条之规定，判决如下：对原告上海市化工物品汽车运输有限公司的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费191,800元、诉讼保全费5,000元(原告已预缴)，由原告上海市化工物品汽车运输有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  徐敬红人民陪审员  高贵荣二〇二〇年四月二日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。