重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1723号上诉人（原审原告）：王璐瑶，女,1989年5月14日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗为，重庆资州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：重庆市玖天实业有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号3栋7-22号，统一社会信用代码91500108078846110K。法定代表人：黄支能，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师。原审第三人：重庆建工第三建设有限责任公司，住所地重庆市渝中区袁家岗1号，统一社会信用代码915000007339743120。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李家林，男，住重庆市渝北区，系公司员工。上诉人王璐瑶因与被上诉人重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）、原审第三人重庆市玖天实业有限公司（以下简称玖天公司）、原审第三人重庆建工第三建设有限责任公司（以下简称第三建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王璐瑶的委托诉讼代理人黄泽伟、罗为，被上诉人中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川、原审第三人玖天公司的委托诉讼代理人黎凯通过在线庭审方式参加了本案审理，原审第三人第三建设公司以书面陈述方式参加了本案诉讼。本案现已审理终结。王璐瑶上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除王璐瑶与中庚公司于2017年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；3.改判中庚公司返还购房款266954元，并支付王璐瑶从2018年7月11日起，以266954元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清本金止；4.改判中庚公司赔偿王璐瑶损失190802.25元；5.一、二审诉讼费用由中庚公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.关于《建筑装饰工程施工合同》能否采用的问题。该证据系被上诉人提供的照片复印件，并非原件，无法与原件核对，根据证据规则不能作为认定案件事实的依据。即使该合同是真实的，只对案外人有约束，与上诉人无关，且不能证明涉案房屋包含在内，《商品房认购协议书》《委托书》《商品房买卖合同》和《抵房协议》均未对涉案房屋有案外人进行装修和酒店运营进行约定。2.关于《关于王璐瑶房屋购房说明》能否采用的问题。该证据系玖天公司销售部负责人出具，且无玖天公司法人签字，该公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，根据证据规则不能作为认定案件事实的依据；该公司代为销售被上诉人的房屋，存在利害关系，所作的说明不能作为证据采纳；该购房说明与被上诉人、三建公司所诉相矛盾。3.关于《抵房协议》的问题。一审法院的认定事实与裁判理由相互矛盾；在《商品房买卖合同》签订之日，涉案房屋系被上诉人所有，《抵房协议》系被上诉人与三建公司的债权债务纠纷，根据合同相对性，与上诉人无关；即使《抵房协议》能约束上诉人，根据该协议第一条和第四条第2款的约定，权利义务应以《商品房买卖合同》为准。二、中庚公司对是否履行了交房应当负举证责任。根据《商品房买卖合同》第八条和第九条的约定，一审中被上诉人并未证明向上诉人或者其他人交房，应承担相应的违约责任。综上，请求依法裁判。中庚公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。玖天公司述称，对一审判决无异议。第三建设公司述称，请求法院依法判决。王璐瑶向一审法院起诉请求：1.请求判决解除王璐瑶与中庚公司于2017年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令中庚公司返还购房款266954元，并支付王璐瑶从2018年7月11日起以266954元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清本金止；3.判令中庚公司赔偿王璐瑶损失190802.25元。一审法院认定事实：2016年12月29日，重庆中庚建设工程有限公司、重庆中庚房地产开发有限公司（共同为甲方）与重庆建工第三建设有限责任公司（乙方）签订了《抵款协议》，约定乙方承建了甲方开发的重庆中庚城F地块总包工程、C地块总包工程、AE地块总包工程，工程结算款项未完全结清，现经双方协商，以中庚城A地块的部分房屋（包含案涉房屋）作为工程抵款房抵扣工程款给第三建设公司，并约定的各层房屋的建筑面积、成交总价、税费和抵款金额。约定乙方有权指定乙方或本合同以外的第三人作为购买人购买该商品房，当第三人作为购买人时，乙方需出具相应的购买人授权委托书提交甲方，经过乙方书面同意，甲方可以向乙方推荐购买人。乙方有权选择房款支付方式，甲方与乙方指定的最终购买人签订购房合同，如房屋实际成交价格与本协议约定之房屋价值不一致，甲乙双方同意无论房屋实际成交价格多少，均按本协议约定房屋价值冲抵甲方应付工程款，其他与购房合同有关的税费，由购买人和甲方按有关规定各自承担。2018年6月18日，王璐瑶向玖天公司支付认购款5万元。2018年6月23日，玖天公司（甲方）与王璐瑶（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定王璐瑶以443789.63元的价格认购中庚城A×-×-×号房屋，乙方明确知悉甲方系受委托代理销售本协议项下物业。同日，王璐瑶向玖天公司付清剩余房款393789.63元，其中转账支付36万元，玖天公司向王璐瑶出具了收款收据。2018年7月11日，第三建设公司向中庚公司出具委托书，主要内容为：我司指定王璐瑶作为A×-×-×号房屋的指定买受人，王璐瑶同意作为上述房屋的指定买受人，并已经知晓并充分理解和接受委托人与贵司签订的《抵款协议》，并承诺同意按照协议的要求履行指定买受人的义务并承担相应的责任。2018年7月11日，中庚公司（甲方）与王璐瑶（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定王璐瑶以266954元的价格购买中庚城A×-×-×号房屋，房屋属于现售商品房，中庚公司应于2018年7月18日前将该商品房交付给王璐瑶，逾期交房超过180日，王璐瑶有权解除合同。王璐瑶要求解除合同的，中庚公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。同日，中庚公司出具了收到购房款266954元的发票和收到大修基金3936元、转移登记费550元、权证印花税5元、合同印花税133元和契税8008.62元的收据，收据上的结算方式注明为工抵房更名换票。2018年8月6日，案涉房屋转移登记到王璐瑶名下。另查明，2018年2月8日，重庆爱丽堡酒店管理有限公司（甲方）与重庆恒星建筑装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将其旗下北碚蔡家中庚城项目、沙坪坝区大学城项目共计2家酒店室内装饰工程发包给乙方施工，工程自2018年3月3日开工，中庚城项目于2018年9月2日竣工。工程开工后因故中途停工。从2019年6月20日拍摄的案涉房屋现场照片可以看出，案涉房屋属于装修过程中的状态。一审法院认为，案涉房屋虽然为工程款抵款房，系通过第三人代为销售，该情况王璐瑶与中庚公司均清楚。最终是王璐瑶与中庚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，故应认定为王璐瑶与中庚公司建立了房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。本案的争议焦点为中庚公司是否履行了交房义务。一审法院认为，案涉房屋为现房销售，王璐瑶作为购买方，肯定会对房屋现状进行现场查看和了解，这一点从玖天公司情况说明的内容中也可以印证，也即王璐瑶在购房时对房屋的现状是知晓的。根据中介方玖天公司的陈述，在该公司进场销售前，中庚城A×（×-×）层物业为爱丽堡酒店装修为酒店经营，装修公司已经进入并完成部分水电工程，当王璐瑶看房的时候，已经告知其公司是房屋代理销售，不参与酒店的运营管理的事项，表明王璐瑶看房时知道案涉房屋已经交由第三方爱丽堡酒店装修为酒店经营且正在装修的事实，这与重庆爱丽堡酒店管理有限公司与重庆恒星建筑装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定将其旗下北碚蔡家中庚城项目酒店室内装饰工程发包给重庆恒星建筑装饰工程有限公司施工，约定工程自2018年3月3日开工的事实相符，从2019年6月20日拍摄的案涉房屋现场照片也可以印证玖天公司陈述的装修公司已经进入并完成部分水电工程的事实。因此，一审法院可以认定王璐瑶在购房时已经知晓案涉房屋已交由第三方爱丽堡酒店装修为酒店经营的事实。本案案涉房屋的买卖为工程抵款房的买卖，经由中介玖天公司的居间介绍，最终王璐瑶是与中庚公司签订的房屋买卖合同，但事实上中庚公司并未实际收取王璐瑶购房款，王璐瑶也是向第三人支付的购房款，且王璐瑶支付的购房款金额与房屋买卖合同上的金额也不一致，因此，虽然王璐瑶与中庚公司形成了房屋买卖合同关系，但和通常的房屋买卖关系有所区别，中庚公司与王璐瑶签订房屋买卖合同的目的只是为了配合将房屋过户至王璐瑶名下，这也和中庚公司与第三建设公司签订的抵款协议约定的一致。虽然合同约定了房屋交付时间，但事实上在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已经交由了第三方爱丽堡酒店准备装修为酒店经营，且正在进行装修，该房屋的使用权已经转移给第三人，王璐瑶知晓该事实，那么本案即不存在中庚公司需要事实上将房屋交付给王璐瑶的问题，王璐瑶从获得该房屋物权的时候就视为将该房屋的相关权利转移到了王璐瑶名下，王璐瑶即获得了该房屋使用权交由第三方爱丽堡酒店经营的相关权利，而案涉房屋已经于2018年8月6日转移登记到王璐瑶名下。因此，王璐瑶以中庚公司未按合同约定时间交付房屋要求解除合同缺乏事实依据，对其相应诉讼请求不予支持。一审法院判决：“驳回原告王璐瑶的诉讼请求。案件受理费8046元，由原告王璐瑶负担。”二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点为：中庚公司是否存在未向王璐瑶交付涉案房屋的违约行为。围绕争议焦点，本院评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同的本质是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款。本案中，案涉房屋的原所有权归属于中庚公司，中庚公司与王璐瑶签订了《重庆市商品房买卖合同》，且王璐瑶对案涉房屋已完成支付购房款的合同义务，双方建立了房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。关于中庚公司是否存在未向王璐瑶交付案涉房屋的违约行为的问题。王璐瑶作为案涉房屋买受人，对于房屋现状应尽实地查看、了解案涉房屋实际情况等注意义务。对此，一审法院已作详细评判，本院不再赘评。购房时，王璐瑶在已知晓案涉房屋已交由案外人爱丽堡酒店公司装修以为酒店经营之用的情况下，仍与中庚公司签订商品房买卖合同，一审法院据此认定本案不存在中庚公司需要事实上将案涉房屋再行交付王璐瑶的问题，进而对王璐瑶的请求不予支持并无不当，本院予以维持。对于王璐瑶提出的相关上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。其余认定同一审。至于王璐瑶在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法均不予支持。综上所述，王璐瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8046元，由王璐瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年四月九日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇