江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异26号案外人：芮娟，女，1986年5月10日生，汉族，户籍地宜兴市。申请执行人：单国良，男，1977年7月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：范春玲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程庆，上海君澜（无锡）律师事务所实习律师。被执行人：冯俊，男，1965年2月1日生，汉族，住宜兴市。被执行人：冯勇，男，1968年8月15日生，汉族，住宜兴市。单国良与冯俊、冯勇民间借贷纠纷执行一案中，案外人芮娟对本院查封宜兴市宜城街道岳堤南苑10幢404室房屋（以下简称涉案岳堤南苑房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年4月24日进行了公开听证。案外人芮娟、申请执行人单国良委托诉讼代理人范春玲、被执行人冯勇到庭参加了听证，被执行人冯俊经本院通知，未到庭参加听证。现本案已审查终结。经审查查明，原告单国良与被告冯俊、储晨洁、冯勇民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月27日作出的（2018）苏0211民初969号民事判决书已经发生法律效力，该民事判决书确认：一、被告冯俊于本判决发生法律效力之日立即归还原告单国良借款本金98万元并偿付该款自2014年12月10日起至实际付清之日止按年利率24%计算的利息损失（其中应扣除冯勇已付的利息1万元）。二、被告冯勇对冯俊上述第一项还款义务承担连带清偿责任，冯勇承担保证责任后，有权向冯俊追偿。三、驳回原告单国良的其他诉讼请求。如果冯俊、冯勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，诉讼保全费5000元合计18600元，由被告冯俊、冯勇负担。2018年2月26日，经单国良申请，本院作出（2018）苏0211民初969号民事裁定书，裁定冻结被告冯俊、储晨洁、冯勇在银行账户的存款200万元或查封相应价值的财产。次日，本院立执行保全案件，案号为（2018）苏0211执保157号，同时作出（2018）苏0211执保157号执行裁定书，裁定冻结被申请人冯俊、冯勇名下位于宜兴市宜城街道岳堤南苑10栋404室、宜兴城市，冻结期限三年。委托宜兴市人民法院查封涉案岳堤南苑房屋，查封时间：2018年3月5日，该查封为首查封。因冯俊、冯勇未履行自身付款义务，单国良向本院申请强制执行。本院于2018年10月17日立案执行，案号为(2018)苏0211执2500号。后该案终结执行。2020年1月21日，本案恢复执行，案号为（2020）苏0211执恢79号。执行过程中，芮娟对本院查封涉案岳堤南苑房屋不服，提出书面异议。案外人芮娟针对上述执行行为提出异议称：2017年8月15日，其与冯勇签订涉案岳堤南苑房屋买卖协议，约定房屋价款60万元。同时约定在涉案岳堤南苑房屋上设立抵押登记，并自该房屋房产证两年期满后办理过户手续。协议签订当日，其母亲顾春红将房款60万元转账支付给冯勇儿子冯骞。冯勇将涉案房产证、土地使用权证均交其保管。同月底，其对涉案房屋进行装修，并自2018年初居住至今。涉案岳堤南苑房屋系其自冯勇处购买，房屋买卖及实际交付、占有均发生在法院查封之前。因房产证未满两年办理过户手续需缴纳税费，故在房屋买卖协议上注明了房产证满两年后即办理过户手续，但未过户并不影响其在涉案岳堤南苑房屋上的合法权利。其提供涉案岳堤南苑房屋买卖协议、汇款凭证、装修及水电燃气缴费凭证、抵押权证复印件、常住人口登记信息等证据。综上，请求法院依法解除对涉案岳堤南苑房屋的查封，维护其合法权益。申请执行人单国良发表答辩意见称，涉案岳堤南苑房屋登记在冯勇名下，法院有权依法查封。关于芮娟与冯勇之间签订的涉案岳堤南苑房屋买卖协议，约定的该房屋价格明显低于市场价格，与常理不符，不予认可。另，芮娟提交的房款60万元转账凭证系由顾春红转账冯骞，无法证明系涉案岳堤南苑房屋房款。即便芮娟已实际购买涉案岳堤南苑房屋，芮娟明知房产证未满两年，为避免税费承担，未办理过户手续，系自身原因导致房产无法过户，无法排除本案执行。综上，法院查封涉案岳堤南苑符合法律规定，请求依法驳回芮娟的异议请求。被执行人冯勇发表答辩意见称，2017年8月15日其与芮娟签订涉案岳堤南苑房屋买卖协议，约定房款60万元。因涉案岳堤南苑房屋系1998年建造的楼板房，且房屋已闲置多年，内无任何物品，房屋的出售价格符合当时市场价。因儿子冯骞结婚急需用钱，所以约定房款直接支付至冯骞账户。房屋买卖协议签订后，该房屋即交付芮娟，由芮娟占有使用至今。虽未办理过户手续，但不影响芮娟在涉案岳堤南苑房屋上的合法权利，请求法院依法支持芮娟的异议请求，解除对涉案岳堤南苑房屋的查封。另查明，2017年8月15日，芮娟（乙方）与冯勇（甲方）签订涉案岳堤南苑房屋买卖协议一份，协议约定：1.甲方自愿将坐落于本市的宜兴市宜城街道岳堤南苑10幢404室房产出售给乙方。（建筑面积123.16㎡）2.乙方自愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为陆拾万元正。具体付款方式：现金汇款。3.其他约定事项：①签订不动产抵押贷款合同②甲方房产证两年期满后办理过户手续。协议签订当日，芮娟委托母亲顾春红向冯勇指定的冯骞（系冯勇儿子）账户中转账支付房款60万元。芮娟与冯勇于2017年8月18日在涉案岳堤南苑房屋设立抵押，抵押金额60万元，该抵押在本院查封前已经解除。后芮娟实际占有该房屋至今。因涉案岳堤南苑房屋房产证未满两年需缴纳税费，故芮娟与冯勇约定房产证满两年后再过户。再查明，涉案岳堤南苑房屋于2016年3月25日登记在冯勇名下。以上事实，由宜兴市房屋权属证明、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为芮娟在涉案岳堤南苑房屋上的权利能否排除本案执行。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然芮娟与冯勇签订涉案岳堤南苑房屋买卖合同时间早于本院查封，且已实际支付全部房款，并占有使用该房屋，但芮娟在付清房款后，明知涉案房屋房产证未满两年，未及时办理过户手续，应系其自身原因导致，不符合排除本案执行的法定条件。综上，对于芮娟的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人芮娟的异议请求。如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年四月三十日法官 助理  徐 璐书 记 员  王霞萍本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。