广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初259号 原告：吴显卫，男，1966年10月10日出生，汉族，桂林市榕湖美术馆馆长，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒安宁，广西齐兴律师事务所实习律师。 被告：桂林市榕湖饭店，住所地：桂林市榕湖北路16号，统一社会信用代码：9145030019885051XL。 法定代表人：沈林杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白秋霖，广西建尚律师事务所律师。 原告吴显卫与被告桂林市榕湖饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日、4月27日公开开庭进行了审理。原告吴显卫及其委托诉讼代理人邓光荣、舒安宁，被告桂林市榕湖饭店的委托诉讼代理人白秋霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴显卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告的房屋装修损失1131779元;2.判令被告赔偿原告搬迁费50000元；3.判令被告返还原告信誉保证金100000元；上述三项款项共计1281779元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年10月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将桂林市榕湖饭店5号楼1层原浴足中心及原销售部场地457.72平方米的面积出租给原告，租期从2014年11月1日至2024年10月31日。租赁合同第五条还约定原告于签订合同之日向被告一次性缴纳信誉保证金100000元。原告承租被告的房屋后，先后投入大量资金进行装修。2019年6月被告通知原告，因桂林榕湖饭店提升改造要拆除5号楼，原告的经营被迫停止。后原告多次与被告协商案涉租赁房屋装修损失赔偿事宜无果。因被告自身房屋改造原因，拆除了案涉租赁房屋，导致原告案涉租赁房屋装修损失。根据《合同法》及相关司法解释，被告应当赔偿原告案涉租赁房屋装修损失。经估价机构评估，截至2019年9月30日，原告案涉租赁房屋装修市场价格计1131779元。原告因为搬迁案涉租赁房屋的物品花费搬迁费50000元，该笔费用因被告的行为而发生，被告理应赔偿。此外，由于案涉租赁房屋已因被告的原因而灭失，被告理应退还原告向其缴纳的信誉保证金100000元。综上所述，因被告拆除了案涉租赁房屋，被告应当赔偿原告案涉租赁房屋装修损失1131779元、赔偿搬迁费50000元、退还信誉保证金100000元，上述三项费用共计1281779元。原告为维护自身合法权益，根据民诉法相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告桂林市榕湖饭店辩称，一、原告在租赁期间未经被告同意即重新装修，违反合同约定，属违约行为，被告无须承担赔偿责任。被告与原告于2014年10月27日签订《房屋租赁合同》，该合同第十条乙方责任第1项明确约定:“乙方（即原告）对场地进行装修改造必须征得甲方（即被告）同意并需按国家相关建设法律法规、消防法律法规执行。”合同签订后，原告即开始租赁场地装修，2015年4月8日，部分未经被告同意的装修部分被通知自行拆除并将场地恢复原状。同年10月15日因原告装修竣工后未办理好消防验收手续，存在消防安全隐患，被告向原告下达整改通知。由此可见，本案租赁合同关于装修必须经被告同意并遵守有关法律规定的条款在履行中得到严格执行。原告是清楚明晰的。在被告饭店将进行升级改造、重建的计划已为至少榕湖饭店相关单位、人员，包括饭店承租户都已知悉的情况下，2018年9月28日，原告向被告提交申请报告，请求批准其增设咖啡厅，并未申报装修。此后，原告要求装修，未获得被告同意。2019年初，原告擅自重新装修。被告相关人员劝告无果。2019年6月，被告即正式通知原告，因租赁场地所在桂林榕湖饭店5号楼需要拆除重建，本案合同须提前解除。据此，由于原告未经被告同意，擅自重新装修，属违约行为，对其重新装修部分的损失，被告无须承担任何赔偿责任。鉴于原告原有装修部分，已因被原告的违约重新装修行为而拆除，再要求被告承担提前解除合同的赔偿责任已无事实依据。二、本案合同解除系因合同约定的免责事由。本案合同第八条违约责任约定:“1、甲方在合同期内，不得无故终止合同。”即被告只有无故终止合同，才构成违约责任。不由被告自身决定的原因导致终止合同，则不构成无故；合同第十三条不可抗拒力因素约定:“甲乙双方在履行合同时，遇天灾、火灾、洪灾地震等不可预见的自然灾害或政府命令、国家建设需要等因素影响，合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失。”本案被告作为国有企业，一切重大经营计划均受命于当地政府。本案饭店改造重建自始自终都是当地市政府自“两江四湖”改造完成后就一直推动的重点项目，拆除重建工作随时可能进行。为此，被告自2014年起即在对外租赁时，将政府命令或饭店改造原因作为解约免责条件，在合同中加以约定。承租户对此是明知的，均自愿接受这一条款。原告收到被告的拆除通知后，第一时间的回复自认了这一事实。据此，即使原告的重新装修得到被告同意，本案合同解除的原因也不属于被告无故终止合同的情形，应适用双方约定的免责条款。三、原告诉请缺乏依据，依法应予驳回。首先，被告再次重申，本案诉请赔偿的装修款，系违约装修的损失，应由违约方自行承担。同时，被告提前解除合同，并非无故，系因政府命令要求，应适用合同中双方约定的免责事由，原告在签约时知道或应当知道这一可能发生的情形，并接受了这一条款。因此，无故终止合同才构成违约责任和免责条款的约定，对双方当事人均具有约束力；其次，本案因双方约定的免责事由导致合同无法继续履行后，合同因此解除。原告单方面自行委托鉴定机构进行装修评估鉴定。被告不予认可。原告作为装修发包方应当有完整的装修费用清单、凭据。完全能够提交法庭主张装修费用赔偿。显然原告装修费用被虚高评估。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院查明事实，依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告对原告提交的《房屋室内装修市场价值评估报告单》不予认可。本院认为，被告虽对该证据提出异议，但未能提供证据予以反驳，该评估报告系由具有评估资质的评估机构出具，故对其真实性，本院予以确认。 2.被告认为原告提交的光盘无法确认真实性。本院认为，原告提交的光盘均为评估机构评估时拍摄的现场照片，被告虽提出异议但未能举证反驳，故对其真实性应予以确认。 3.原告对被告提交的其与案外人于2014年8月27日签订的房屋租赁合同不予认可，其认为该合同租赁期限即将届满，与案涉合同没有可比性。本院认为该合同系被告与案外人签订的合同，与本案缺乏关联性，不作为本案的定案依据。 4.原告认为被告提交的市重大办发[2019]10号文与本案无关，即使下发的该文件包含了涉案的5号楼，也无法证实拆除行为系因政府命令。本院认为，原告对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于是否构成免责事由，本院将在本院认为部分予以阐述。 5.原告对被告提交的桂林榕湖酒店管理集团有限公司的营业执照、市国资函[2017]192号批复、市国资报[2017]38号请示、桂林市人民政府常务会议决定事项通知（第104号文）的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2014年10月27日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将5号楼1层原浴足中心及原销售部场地，面积457.72平方米交由乙方经营茶文化产品及艺术品展示和经营；租赁期限十年，从2014年11月1日至2024年10月31日止；乙方自签订合同之日起开始装修，甲方从2015年2月1日起收取乙方租金，如乙方提前开业，甲方则按实际开业日期收取月租金；租金每年330000元整，租金按2.75万/月交付，每年递增3%；签订合同之日起，乙方必须一次性向甲方交纳信誉保证金人民币100000元；如乙方在经营中违反合同条款或受到处罚，甲方可从信誉保证金中扣减，如未违反合同条款或受到处罚，合同结束后七个工作日甲方全额退还给乙方；乙方必须在每月5日前交付当月场租和上月的水、电费及其他费用；甲方在合同期内，不得无故终止合同；乙方应遵守双方共同达成的条款，若有违反上述规定的条款，视违约，甲方有权终止合同；乙方应按时、足额交付租金和水电等其他费用；逾期未交付，甲方每日按年租金总额3‰收取滞纳金，超过30天未交租金和其他费用视同违约，甲方按《合同法》第二百二十七条之规定解除合同；乙方对场地进行装修改造必须征得甲方同意，并需按国家相关建设法律法规、消防法律法规执行；乙方必须按合同规定的经营项目进行经营，不得另行增设项目，未经甲方同意不得转让合同；甲乙双方在履行合同时，遇天灾、火灾、洪灾地震等不可预见的自然灾害或政府命令、国家建设需要等因素影响，合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失，等等。合同签订后，原告向被告交纳了信誉保证金100000元。原告在租赁场地设立了桂林市榕湖美术馆，原告担任馆长。 2015年4月8日，因原告未经被告允许私自在租赁场所违章砌墙及私自搭建，被告向原告发出通知，要求其自行拆除并恢复原状。2015年10月15日，因原告未办理消防验收手续，被告向原告发出通知，要求其办理相关手续。2015年10月26日原告复函给被告，申请延期一个月办理消防相关手续。2018年9月28日，原告经营的桂林市榕湖美术馆向被告提交申请报告，载明：“由于整体市场环境的压力榕湖美术馆经过将近四年的努力现在也是举步维艰。为了扩展业务，增加美术馆的接待能力及市场竞争力，需要增设咖啡厅的功能。现需要另行办理营业执照，特此申请批准并给与必要的协助。” 被告桂林市榕湖饭店系全民所有制企业。2017年5月10日，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会为组建桂林榕湖酒店集团有限公司，充分利用榕湖饭店的品牌效应，整合酒店资源，盘活国有资产，打造桂林酒店业旗舰企业，全面提升桂林市政务商务、旅游观光、休闲度假接待能力和水准，向桂林市人民政府请示批准同意《桂林榕湖酒店集团有限公司组建实施方案》（草案）及《桂林榕湖酒店集团有限公司章程》（草案）。2017年5月26日，桂林市人民政府下发《桂林市人民政府常务会议决定事项通知》（第104号），原则同意市国资委关于组建桂林榕湖酒店集团有限公司的请示意见。2019年4月23日，桂林市重大项目推进办公室下发市重大办发[2019]10号文，将榕湖康养度假酒店改造项目增补列为2019年桂林市市领导跟踪服务推进的重大项目。2019年7月5日，桂林市发展和改革委员会下发市发改管字[2019]78号批复，同意实施桂林榕湖饭店改造提升项目，项目建设地址位于桂林市秀峰区榕湖饭店原址内。 2019年6月，被告通知原告，因榕湖饭店的提升改造需拆除5号楼。2019年7月5日，原告向被告发函，就提前解除租赁合同的相关赔偿事宜进行协商。2019年8月19日，原告再次向被告致函：“本人于8月12号接到饭店的回函，令我如坠谷底，欲哭无泪，几天来茶饭不思，经反复思量，饭店的升级重建是政府决策，我们也大力支持。但饭店拿出冰冷的合同条款，就让我多年的投入和努力付之东流，这对一个热心从事文化美术事业的个体来说，所承受的打击实在太大了!恳请各位领导能设身处地的为我们的生存考虑一下。拆迁对于美术馆的亏损是巨大的，后续找场地、搬迁撤离还需要一大笔费用和时间，请饭店从互惠互利的角度给我们一点实实在在的补偿，我们六月份得到酒店口头通知后就已经停止了一切正常业务。恳请免去七月份以后的租金和费用，给出时间容我们撤场并明确我们何时可以拆除展陈设备、风机及外立面钢架，新酒店建好后的场地租金优惠幅度。基于美术馆多年来为饭店和桂林文化事业所做出的贡献，恳请饭店协助美术馆做好搬迁过度工作，帮我们度过难关。”2019年9月27日，被告向各承租户发出通知，告知经营区5号、6号楼、国际会议中心、动力中心拆除时间为2019年11月18日，经营区自2019年10月31日起逐步停止营业。各承租户于10月31日前依据合同处理租约，办理完成租赁场地的交接及费用结算手续。2019年10月14日，被告给原告复函：“……贵单位在接到通知后向我店提出场地装修损失赔偿，我店将请评估公司对场地装修进行资产评估。现再次通知贵单位，请务必于10月16日17:00前将评估资产申报明细表，装修合同及装修相关费用有效凭证复印件交于后勤保障部，逾期未交所产生的后果由贵单位自行负责”。原告接到该通知后未提交相关材料。2019年11月12日，被告向原告发出通知，要求其必须于2019年11月18日前搬离清空承租场地。原告交付租金等费用至2019年6月。 2019年9月30日，原告委托广西国泰房地产土地资产评估有限公司对原告租赁场地室内装修市场价值进行评估。广西国泰房地产土地资产评估有限公司于2019年12月13日出具桂国泰房[2019]00021E号房屋室内装修市场价值评估报告单，评估认定至2019年9月30日价值时点，委托评估的房屋室内装修价值为1131779元。 本院认为，本案原告与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方均具有约束力。 本案争议的焦点主要有：一是被告提前解除合同是否违约，是否应当承担违约责任；二是合同的信誉保证金是否应予以退还。 一、关于被告提前解除合同是否违约，是否应当承担违约责任的问题。 被告与原告签订的租赁合同中明确约定“甲乙双方在履行合同时，遇天灾、火灾、洪灾地震等不可预见的自然灾害或政府命令、国家建设需要等因素影响，合同自然终止，双方各自承担自己的经济损失。”被告系全民所有制企业，2017年5月10日，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会为组建桂林榕湖酒店集团有限公司，充分利用榕湖饭店的品牌效应，整合酒店资源，盘活国有资产，打造桂林酒店业旗舰企业，全面提升桂林市政务商务、旅游观光、休闲度假接待能力和水准向桂林市人民政府请示批准同意《桂林榕湖酒店集团有限公司组建实施方案》（草案）及《桂林榕湖酒店集团有限公司章程》（草案）。2017年5月26日，桂林市人民政府下发《桂林市人民政府常务会议决定事项通知》（第104号），原则同意市国资委关于组建桂林榕湖酒店集团有限公司的请示意见。2019年4月23日，桂林市重大项目推进办公室下发市重大办发[2019]10号文，将榕湖康养度假酒店改造项目增补列为2019年桂林市市领导跟踪服务推进的重大项目。2019年7月5日，桂林市发展和改革委员会下发市发改管字[2019]78号批复，同意实施桂林榕湖饭店改造提升项目，项目建设地址位于桂林市秀峰区榕湖饭店原址内。从上述文件及批复可见，被告的升级改造并非其企业的自主决定，而属于政府命令。根据双方合同约定由于政府命令因素影响导致双方的租赁合同无法继续履行而提前解除，原、被告双方各自承担自己的经济损失。被告主张根据双方的上述约定，其行为不构成违约，不应承担违约责任的辩解理由成立。原告主张被告赔偿其装修损失及搬迁费用缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 二、关于合同的信誉保证金是否应予以退还的问题。 原告与被告约定“签订合同之日起，乙方必须一次性向甲方缴纳信誉保证金人民币100000元；如乙方在经营中违反合同条款或受到处罚，甲方可从信誉保证金中扣减，如未违反合同条款或受到处罚，合同结束后七个工作日甲方全额退还给乙方”。被告辩称该信誉保证金属于侵权责任内容，不应在本案的租赁合同中处理的辩解理由不符合双方的约定，本院不予采纳。现双方的合同已提前解除，被告并未主张原告在经营中有违反合同条款或受到处罚的情形，故根据双方合同约定，被告应将信誉保证金退还原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条规定，判决如下： 一、被告桂林市榕湖饭店退还原告吴显卫信誉保证金100000元； 二、驳回原告吴显卫的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费16336元，因适用简易程序减半收取8168元（原告已预交），由原告吴显卫负担7531元，由被告桂林市榕湖饭店负担637元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费16336元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 瑜 二〇二〇年四月二十八日 书记员 林弋杰