江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1732号 原告：仇彤，女，1991年7月29日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：牟斌，江苏明亮律师事务所律师。 被告：刘峰，男，汉族，1964年2月13日生，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。 被告：张红侠，女，1967年4月15日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。 第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路102号建院观筑大厦1802室。 法定代表人：王秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海波，该公司员工。 原告仇彤与被告刘峰、张红侠、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仇彤的委托诉讼代理人牟斌，被告刘峰、张红侠委托诉讼代理人王义为，第三人儒房房产公司委托诉讼代理人王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇彤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘峰、张红侠双倍赔偿原告定金10万元；2、请求判令被告刘峰、张红侠赔偿原告损失43.2万元；3、请求判令被告刘峰、张红侠赔偿原告已支付的中介费1.8万元；4、请求判令被告刘峰、张红侠承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月1日，原告与被告刘峰、张红侠及连云港儒房房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，原告出于购买苍梧小学、中学学区房为目的购买被告刘峰、张红侠所有的位于海州区，面积202.57平方米，房屋总价216万元。被告刘峰、张红侠多次承诺所售房屋不存在任何争议，具备房产证办证条件，并立即办理房产证后过户给原告。后被告刘峰、张红侠告知原告，因该房屋有违建部分，无法办理房产证，并明确表示不卖该房产。因被告刘峰、张红侠欺骗行为，导致原告己实际损失定金、中介费、首付款理财损失、再购买学区房多支付的差价损失，根据《房屋买卖居间合同》约定，如因被告刘峰、张红侠原因导致本合同无效、解除、终止的，则原告有权要求被告刘峰、张红侠双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%)。经协商，被告刘峰、张红侠拒不赔偿，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。 被告刘峰、张红侠辩称，一、原告所述主要事实不真实。1、违建部分与房屋可以分离，涉案房屋可以办证，且违建部分不属于合同标的物的一部分。涉案房屋因屋顶违章搭建阳光房，不符合规划，只要拆除违章搭建的阳光房即可办证。不存在合同客观上不能履行的事实。涉案买卖合同中该房基本情况不包含阳光房、合同约定的无偿赠予部分也没有阳光房。该阳光房改变了建筑物的外观属于违建是常识，即使列入合同里也是无效部分，因此，原告在签合同时也不应自认为合同标的物包含阳光房。2、答辩人一直坚持履行涉案合同。原告要求答辩人拆除违章搭建的阳光房办证交付给原告后再恢复阳光房，因原告的要求违法，答辩人无法答应，原告又提出如果不能恢复须减少价款，答辩人认为答辩人的房价较低，在房价中没有考虑阳光房的因素，答辩人与原告至诉前协商未果。答辩人一直要求继续履行合同，从未拒绝协商、从未表态不卖涉案房屋。二、原告的诉求无事实和法律依据。1、原告无证据证明答辩人拒绝履行合同，诉求失去法律依据。涉案合同没有约定法定解除合同条件之外的解除条件，原告诉求只能是涉案合同因答辩人原因无法继续履行，或答辩人拒绝履行合同。而本案的事实是可以履行，答辩人要求履行合同，因此，原告的诉求没有法律依据。2、继续履行合同符合涉案合同的要求。涉案合同的目的没有特别约定，只是普通的居住需要，答辩人要求继续履行并不违反合同。三、答辩人没有任何违约行为。1、涉案合同交房等时间都不确定，答辩人不存在违约行为。涉案合同交房等时间都是根据所附条件确定的，涉案合同履行中这些条件均未成立，因此，答辩人不存在违约行为。2、原告若因违建阳光房拆除要求减少价款不成，坚持诉求解除合同，或无理解除合同，原告应当承担责任，答辩人将提起反诉、或保留另行起诉的权利。 第三人儒房房产公司辩称，买卖双方在2019年5月1日在本公司签订合同，期间，卖方是因为当时买房时房产证没有办，后去办理房产证时发现有违建阳光房无法办理房产证，街道要求其拆除才可办理，买方得知后如果没有阳光房就不买了，经过我们多次沟通协商，买方要求减损20万元的房屋价格，但是卖方没有同意，最终双方意见没有达成一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同，收条、收据，水木华园小区在安居客平台、连云港市房地产网、连云港百视通平台上的价格截图，原告丈夫、被告刘峰及中介公司协商录音一份，微信截图、违建房产解冻申请表、违建房产解冻流程图，房屋买卖合同及房产证等证据材料。本院依法组织各方当事人进行质证对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，原告仇彤（乙方）与被告刘峰、张红侠（甲方）以及第三人儒房房产公司（丙方）共同签订一份《房屋买卖居间合同》。约定甲方自愿将坐落于连云港市海州区的房屋出售给乙方。该房屋为私房产，所有权人为刘峰、张红侠，面积202.57平方米。约定送燃气炉，硬装修不动，厨卫不动。经双方协商一致，同意上述房屋转让价格为2160000元。乙方应在签订合同时支付50000元作为定金转交甲方，其中5000元，作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方房屋上无抵押，无租赁。甲乙双方约定自签订本合同30日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款950000元打到房屋交易中心指定的资金监管账户，暂定银行贷款金额为1160000元，税费双方各自承担。关于房屋过户手续办理，待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。关于合同的终止，如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），或者有权要求甲方继续履行本合同。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方乙方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并按合同约定赔偿违约金（为总房价款的20%）。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约乙方支付丙方的中介服务费（房屋转让价2%）。三方还对其他权利义务作了详细约定，甲方刘峰、张红侠、乙方仇彤在合同下签字，丙方儒房房产公司在合同下加盖公章。同日，儒房房产公司收取仇彤购买涉案房屋所支付的50000元定金，由刘峰向仇彤出具了收条。原告仇彤向第三人儒房地产公司支付18000元服务费，第三人儒房房产公司向仇彤出具了收据。 合同签订后因涉案房屋先前未办理房产证且因该房上有违建的阳光房，需要拆除阳光房后才可办理房产证，导致双方未办理银行贷款，也未办理过户登记。2019年7月6日第三人儒房房产公司组织原被告双方进行协商，被告刘峰表示其已经联系了有关单位，但阳光房不拆除无法办理产权证明。原告丈夫谈新表示因阳光房违建导致无法办理过户，要求被告拆除阳光房待办理完过户手续后再恢复阳光房或者被告拆除阳光房不用恢复但是需要扣减阳光房的相应价款。因被告不同意原告提出的方案，双方未能达成一致意见。 2019年7月9日，被告刘峰联系第三人儒房房产公司经办人，表示其之前对阳光房是否属于违建并不知情并表示愿意配合拆除阳光房，办理房产证后继续履行合同。 经被告申请，本院于2019年11月1日前往连云港市高新区城管大队调查了解涉案房屋是否是因为阳光房的违建而被限制交易的情况。经了解，被告刘峰的房屋在2011年至2013年期间被限制交易，具体被限制的原因尚不清楚，如果只是因为阳光房而被限制办证和限制交易，只要恢复原貌，就可以办理解除限制的相关手续。 另查明，在本案审理过程中，被告拆除了阳光房，办理了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书记载涉案房屋权利人为刘峰、张红侠，宗地面积1924.10平方米，房屋建筑面积202.24平方米，专有建筑面积171.32平方米。 本院认为，原告仇彤与被告刘峰、张红侠及第三人儒房房产公司三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告刘峰、张红侠在合同签订后未及时办理涉案房屋的产权证书，导致原、被告双方未能及时办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。原告仇彤要求解除合同，并选择定金条款，要求被告刘峰、张红侠双倍返还定金100000元，符合法律规定，本院予以支持。因刘峰、张红侠收取的50000元定金是由第三人儒房房产公司收取，且现仍在儒房房产公司处。因此，被告刘峰、张红侠应双倍返还原告仇彤的100000元中的50000元由第三人儒房房产公司支付给原告仇彤。 关于原告主张的损失432000元，本院认为，原告仇彤主张的房屋差价损失，根据原告仇彤提供的证据，自原、被告双方签订合同至原告起诉期间，涉案房屋所在的水木华园小区市场价格显下降趋势。且被告刘峰、张红侠在本案审理期间已将涉案房屋的产权证书办理完毕，并表示愿意继续履行合同。因此，原告主张的房屋差价损失432000元，不能成立，本院不予支持。原告仇彤主张的中介费损失18000元，本院认为，被告刘峰、张红侠双倍返还的定金，既包含对被告刘峰、张红侠违约的惩罚，也包含对原告仇彤损失的赔偿。原告仇彤主张的18000元中介费损失，不超过被告刘峰、张红侠双倍返还的定金，因此，对原告仇彤该项诉讼请求，本院亦不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告仇彤与被告刘峰、张红侠、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司于2019年5月1日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、被告刘峰、张红侠于本判决生效后十日内返还原告仇彤定金50000元。 三、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告仇彤定金50000元。 四、驳回原告仇彤的其他诉讼请求。 案件受理费4650元（原告已预交），由原告仇彤负担3805元，由被告刘峰、张红侠负担845元。二被告于给付上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  赵扣凤 人民陪审员  韩永敏 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。