湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终577号上诉人（原审被告）湖南璐源房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区花溪路201号（世纪花园20栋501号），统一社会信用代码：914312009687305X8。法定代表人：康仕金，公司董事长。委托诉讼代理人陈昌岩，系怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者，执业证号：31813091100204。被上诉人（原审原告）陈新来，男，侗族，出生于1966年9月26日，户籍地：湖南省会同县，现住：怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）陈源翔，男，侗族，出生于1999年12月19日，户籍地：湖南省怀化市鹤城区，现住：怀化市鹤城区。二原告共同委托诉讼代理人袁秋华（特别授权），女，汉族，出生于1965年9月11日，户籍地：湖南省怀化市鹤城区，现住：怀化市鹤城区，系原告陈新来妻子、陈源翔母亲。上诉人湖南璐源房地产开发有限公司因与被上诉人陈新来、陈源翔商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南璐源房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。交房协议达成“双方不再追究对方责任”，就不应该再追究上诉人延期交房的违约责任。二、一审法院程序违法。一审代理人石凤华作为公民无权代理。被上诉人辩称，一审判决公正，请求二审予以维持。陈新来、陈源翔向一审法院起诉请求：1.请求被告按照原告已付房款362353元的每日万分之一给付原告逾期交房违约金，从2013年9月29日起至2019年4月22日止，共计72579元；2、请求法院判决被告返还原告房产证、土地证办证服务费2174元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区房屋，建筑面积为148.90平方米，每平方米2433.53元，总房价362353元；签定合同时买受人支付购房首付款112353元，剩余房款25万元采用公积金贷款方式支付；被告于2013年9月28日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房的按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。2018年12月28日，经有关部门决定，锦绣五溪小区被列入怀化市城区房地产历史遗留问题办证范围。2019年3月22日，怀化市不动产登记中心向原告发送短信，通知原告于30日内凭个人身份证、房款交清证明、契税完税证明、维修基金缴纳凭证到怀化市不动产登记中心领取不动产权证。2019年4月22日，二原告与被告签订《交房协议》，约定房屋交接后双方不再追究对方责任。协议签订当日，双方同时签订《结算书》，载明：被告应退业主房产证14××94元、土地证2490元、维修资金7247元，共计24611元；业主应交款项为面积增加5.42平方米补13190元、2019年物业管理费1999.8元（2222元×0.9），共计15190元；结算后，开发商应退款9421元，退款办法为继续抵扣物业管理费。《交房协议》和《结算书》签订后，二原告收取了案涉房屋。另查明，锦绣五溪住宅小区14?已于2018年12月26日取得《竣工综合验收备案表》。一审法院认为，一、关于违约责任认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方意思的真实表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应于2013年9月28日前向二原告交付案涉房屋，但被告公司直至2018年12月26日才取得《竣工综合验收备案表》，此时才符合合同约定的交房条件，其逾期交付房屋的事实客观存在，应承担违约责任。至于被告辩称交房协议、结算书内容已明确表示对涉案房屋的异议、责任均不追究对方，根据湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终字2687号民事判决对案涉同小区同类案件的判决原则，《结算书》未涉及双方合同权利义务内容的重新约定，《交房协议》上载明的“房屋交接后双方互不追究对方责任”内容不明确、具体，《交房协议》实质是对原合同履行情况的说明，并不是对房屋买卖合同双方权利义务的重新约定，故被告的该项抗辩理由不成立。二、关于逾期交房违约金认定问题。因被告公司于2018年12月26日取得了案涉房屋的《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应计付至2018年12月26日止。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定内容表明，被告公司按日向二原告支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。依照《最高人民法关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，对2016年8月5日之前形成的违约金，二原告直至2019年8月5日才向本院递交起诉状主张权利，已超过诉讼时效，本院不予支持;对2016年8月5日起至2018年12月26日止形成的违约金，未超过讼时效，应予支持。因此被告璐源房地产公司应向二原告支付的逾期交房违约金依法计算为31669.65元(362353×0.0001×874)。三、对于二原告要求被告退还房产证、土地证办证服务费问题，因原告提交的《代收款项合同》上与二原告签订合同的当事人并非被告，二原告向被告主张无法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告湖南璐源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告陈新来、陈源翔逾期交付怀化市鹤城区房屋的违约金31669.65元；二、驳回原告陈新来、陈源翔的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615元，减半收取807.5元,由原告陈新来、陈源翔共同负担511.5元，由被告湖南璐源房地产开发有限公司负担296元。经审理查明：原审法院认定事实属实。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方意思的真实表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应于2013年9月28日前向二原告交付案涉房屋，但被告公司直至2018年12月26日才取得《竣工综合验收备案表》，此时才符合合同约定的交房条件，其逾期交付房屋的事实客观存在，应承担违约责任。《结算书》未涉及双方合同权利义务内容的重新约定，《交房协议》上载明的“房屋交接后双方互不追究对方责任”内容不明确、具体，《交房协议》实质是对原合同履行情况的说明，并不是对房屋买卖合同双方权利义务的重新约定，故上诉人的该项上诉理由不成立。上诉人提出一审代理人石凤华作为公民无权代理，程序违法的理由，经查，被上诉人的社区出示了推荐信，符合法律规定，上诉人的该项上诉理由也不能成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由上诉人湖南璐源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年四月二十六日代理书记员  龙星宇