江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初1439号原告：刘美琴,女，汉族，1980年8月19日生，住江西省赣州市章贡区。被告：赣州恒大地产有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）14-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700332881043G。法定代表人：李硕，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，汉族，1991年8月23日生，系该公司员工，住江西省上饶市余干县，代理权限为特别授权。原告刘美琴与被告赣州恒大地产有限公司（以下简称为恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘美琴及被告恒大公司的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1?请求判令被告每日按交付房款总价万分之一的违约金支付原告2018年7月1日至2018年12月10日的逾期违约金11801元（计算方式：723971*0.01%元/天*163天=11801元），并自起诉之日起至款清之日止按银行同期贷款利率计算；2、本案诉讼费用由被告承担。2016年8月27日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，被告将江西省赣州市章江新区文武坝路36号9栋1单元902室商品房卖给原告，建筑面积80.57平方米，房屋总价款723971元。按照双方合同约定，被告应于2018年6月30日前将该房交付原告，但交房时原告发现该房未取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，被告也无法提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。直至2018年12月10日，被告才取得上述证件，并于2018年12月11日向原告发函告知。根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：（1）开发商应当提供《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》分户验收表、面积实测报告及室内环境检验报告，房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表；取得商品房面积实测技术报告书；符合预售合同约定的其他交付条件。（2）开发商还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在交付销售的新建商品住宅时，必须提供上述两书。若开发商不能提供上述任何一份材料，业主有权拒绝收房。同时，根据原告和被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160805343）第十一条“交付时间和手续”约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。原告遂起诉至法院，要求依法处理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、刘美琴身份证复印件1份，证明原告刘美琴的身份信息；证据二、恒大公司的企业信息打印件1份，证明恒大公司的注册信息；证据三、购房合同、相关税费发票复印件各1份（核对原件），证明原告购房的事实；证据四、房屋交付收费标准、验收通知书复印件各1份（核对原件），证明房屋验收标准；证据五、竣工备案表复印件1份，证明交房条件；证据六、民事裁定书原件1份，证明原告曾经起诉恒大公司违约，要求交房违约金赔偿一事。被告恒大公司辩称，原告要求支付逾期交房违约金计算利息的诉求，没有事实和法律依据，合同明确约定交房逾期违约金的计算标准，对违约金的利息没有约定。原告实际于2018年8月5日向被告申请收楼并领取了房屋钥匙、住宅质量保证书等收楼物品，根据最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，对房屋的转移、占有视为房屋的占有、使用，所以本案中被告已于2018年8月5日向原告履行完毕了交付义务，逾期交楼违约金应计算至当日。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：收楼物品领用登记表复印件各1份，证明原告实际上于2018年8月5日收房。经审理查明：2016年8月27日，原告刘美琴与被告恒大公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160805343），约定：由被告恒大公司（出卖人）将其开发的位于赣州市章贡区赣州恒大翡翠华庭9号楼902房出售给原告刘美琴（买受人）；买受人的通讯地址为江西省赣州市章江南大道20号赣州银行滨江支行，联系电话为159××××6021；按建筑面积计价，单价8985.61元／平方米，建筑面积80.57平方米（套内面积61.29平方米，分摊面积19.28平方米），总价723971元；合同签订前买受人已向出卖人支付定金2万元，买受人应当于2016年8月27日前支付首付款223971元，剩余房款500000元由买受人通过申请银行贷款支付；该商品房交付时应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并取得房屋测绘报告，相关设施符合约定条件。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件；逾期交付未超过180天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180天的，买受人有权解除合同；买受人确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人，出卖人按照上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告刘美琴已按合同的约定向被告恒大公司支付了购房款，但被告恒大公司未依约交房。被告恒大公司于2018年12月10日取得了赣州恒大翡翠华庭9＃楼的《竣工验收备案表》，2018年12月11日，被告恒大公司发出收楼通知书，通知于2018年12月11日正式交房。本院认为，《赣州市商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约履行了义务，但被告未依约按期通知交付房屋，其行为已构成违约。被告辩称原告实际于2018年8月5日向被告申请收楼并领取了房屋钥匙、住宅质量保证书等收楼物品，被告已于2018年8月5日向原告履行了交房义务，逾期交楼违约金应计算至当日，但被告未提交充足的证据原件予以证明，本院不予采信。因被告已向原告邮寄了收楼通知，应视为被告已按合同约定履行了通知交房的义务，故逾期通知交房的违约责任应计算至收楼通知到达之日止即2018年12月10日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为11801元（以购房款723971元为基数，按日万分之一计算，自2018年7月1日起至2018年12月10日止），原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因合同中未约定被告未及时支付违约金的违约后果，故原告要求被告支付违约金的利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赣州恒大地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘美琴支付违约金11801元；二、驳回原告刘美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由被告赣州恒大地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴 芬人民陪审员  丁建忠人民陪审员  黄振庸二〇二〇年四月十五日法官助理蓝娟书记员周琦