河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终833号上诉人（原审被告）：牛群新，男，1968年7月14日出生，汉族，住正阳县。被上诉人（原审原告）：鲁秀梅，女，1975年6月18日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：江伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人牛群新因与被上诉人鲁秀梅房买卖合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院人民法院（2019）豫1724民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛群新、被上诉人鲁秀梅及其委托诉讼代理人江伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛群新上诉请求：1、撤销河南省正阳县人民法院人民法院（2019）豫1724民初3852号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一是其购买涉案房屋时，房屋登记人所有权人张玉录及老伴已去世多年，张玉录的儿媳吴光敏签订房屋买卖合同，张玉录的所有继承人对房屋买卖均认可；二是涉案房屋均有支付部门颁发的产权使用权证，之所以与邻居发生纠纷是因为被上诉人购买房屋后私拉乱建造成的；三是该房屋完全可以办理产权过户，其曾想被上诉人表示过，如需过户，张玉录适用继承人都会予以配合，房屋之所以没有办理过户，是因为被上诉人担心费用过高造成的，房屋所用土地系国有划拨性质，过户时需要补缴数额较大的土地出让金，被上诉人不愿意过户；一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定错误。不能因为张玉录死亡就认定房屋无法过户，现涉案房屋完全可以过户。鲁秀梅辩称，一审法院判决认定事实清楚，处理正确。一、答辩人有权提出解除合同。涉案房屋与西邻、东邻、北邻均存在纠纷，与西邻纠纷是西邻认为原房屋多占用了2米宅基地，与东邻纠纷是经济上的，答辩人在购房后装修施工时，多次遭到西邻和北邻的阻挠，而这些因素均不是答辩人导致的，答辩人在院内建设房屋是自有权利，不属于私拉乱建。该房屋产权即使用权均存在瑕疵，答辩人不能自主居住和使用；二、涉案房屋没有登记在被答辩人名下，且被答辩人也没有取得元房屋所有权人的授权，被答辩人没有权利签订房屋买卖合同出卖该房屋，另一方面，被答辩人与张玉录的儿媳吴光敏签订房屋买卖合同，吴光敏不是法定继承人，没有继承权，不具备向被答辩人出卖该房屋的权利，被答辩人又将具有瑕疵的房屋出卖给答辩人，造成无法过户的根本原因；三、被答辩人出卖该房屋时存在欺诈行为。被答辩人向答辩人出卖房屋时，没有告知其购买的房屋没有登记在其名下，也没有告知其与周围邻居存在纠纷的事实，隐瞒了房屋出卖的情况，先后四次与答辩人签订房屋买卖合同，还让答辩人跟邻居说是租赁的，欺骗周围邻居。请求驳回上诉，维持原判。鲁秀梅向一审法院起诉请求：解除原被告于2018年5月5日签订的购房合同，被告立即退回原告购房款51万元并赔偿违约利息；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，原被告双方签订房屋协议，被告将位于正阳县真阳镇金龙桥居委会的房屋（南邻藏力生、北邻张春霞、东邻金龙桥居委会、西邻丁小瑞）一座转让给原告，协议对房屋位置、四邻、交易价格等进行了约定。原告先后向被告支付了51万元购房款。被告在协议签订后，将房屋交付给了原告，2019年8月初，原告去正阳县不动产部门办理房产过户手续时，被不动产部门告知无法办理，后得知被告并未取得该房产的所有权。为此，原告诉至法院。另查明：涉案房屋与邻居真阳镇金龙桥居委会、丁小瑞有纠纷。上述事实有原告提供的购房合同一份、收条一份、证明一份、微信聊天记录一页、房产证一份、土地使用证一份、订购协议书一份、火化证明一份、录音、照片、调查笔录、证明及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，原、被告虽然签订了房屋协议书，但房屋登记所有权人张玉录已经死亡，该房屋的第一手处置权人是否有处置权不明确，被告没有办理相关房产过户手续，房屋所有权没有发生转移，被告未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋与邻居有纠纷，导致原告不能办理过户手续，无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故原告要求解除原被告于2018年5月5日签订的购房合同，退回原告购房款51万元的诉求，具有法律依据，予以支持。关于原告要求被告支付违约利息的诉求，因原告在购买涉案房屋时没有尽到了解房屋四邻是否存在纠纷等状况的义务，存在一定的过错，故对原告该项诉求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原鲁秀梅、被告牛群新于2018年5月5日签订的购房合同；二、被告牛群新于本判决生效后十日内退回原告鲁秀梅购房款51万元；三、驳回原告鲁秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由被告牛群新负担。二审中，牛群新提交三份证据：不动产中心录音一份，吴光敏及曹丽萍的书面证言（复印件）各一份，该录音拟证明房屋买卖手续齐全可以办理过户，吴光敏证明在2019年5月23日其与牛群新在正阳县关临淮人家饭店，其同学曹丽萍也在场，商谈房屋转移事项和房产没有纠纷的问题，当时其不是房屋没有任何纠纷可以配合过户，所有费用有鲁秀梅负担，鲁秀梅未提出异议；曹丽萍与吴光敏的证明内容相同。鲁秀梅质证认为，针对录音，上诉人没有真正把真实原因告诉不动产中心工作人员，只是片面的提问，故该工作人员的回答也是片面的；其不认识曹丽萍也没有见过面，当时让其陪吴光敏吃饭，但没有提到房子的事情。鲁秀梅提交照片两张，以证明其在院内搭建棚子，邻居砸毁的事实，根本不是现在的问题，属于遗留问题。牛群新质证认为，被上诉人私建厕所对住别人家的门，邻居才不同意产生的纠纷。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间签订房屋买卖合同的事实均不持异议，应予确认。本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同应否予以解除。根据查明的事实，牛群新与鲁秀梅签订房屋买卖合同，牛群新把其以购买登记所有权人为张玉录的房屋卖给鲁秀梅，因该房屋没有办理过户登记在其名下，鲁秀梅接收房屋后，不能办理过户手续，且该房屋还存在相邻纠纷。一审法院据实依法予以处理，并无不当。牛群新上诉称该房屋不影响办理过户登记，且邻里纠纷系鲁秀梅的搭建厕所的原因造成的等，但其没有提供证据足以证实涉案房屋周围邻居不存在纠纷的事实。二审中，牛群新提交不动产中心录音资料及吴光敏、曹丽萍的书面证言，因该录音资料不能全面反映案件事实，及吴光敏、曹丽萍的书面证言系复印件，该两名证人也未到庭作证，不符合法律规定，且鲁秀梅对上述证据不认可，故对其提交的证据不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”牛群新的上诉理由不足，不予采纳。综上所述，牛群新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人牛群新负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年四月十五日书记员  王贞懿