四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2768号 上诉人（原审原告）：钟思静，女，1982年1月5日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新元素置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安镇中太路1号。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人钟思静因与被上诉人成都新元素置业有限公司（以下简称新元素公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟思静上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持钟思静一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由新元素公司承担。 事实和理由：一、钟思静向新元素公司购买的是毛坯加装修的房屋，房屋总价由毛坯加装修价格构成，新元素公司未按约定的装修价格标准进行装修构成违约，应当承担违约责任。钟思静与新元素公司签订的商品房买卖合同约定房屋装修标准为2679.99元/平方米，且向房管部门登记备案的装修价格也为此价格，合同备案表中明确清水成交价和装修成交价，但新元素公司未按照约定的价格进行装修，根据评估报告，新元素公司交付的装修成果仅3万元不到，质价严重不符，应当承担违约责任，返还装修款。二、案涉项目存在多个装修标准，在格式条款中，当事人装修标准约定不明的情况下，应当按照有利于钟思静的理解认定装修标准。合同明确约定了装修价格标准，而合同并未对装修交付标准进行明确约定，新元素公司交付的装修内容，远远不能达到约定的装修标准，应当承担相应的违约责任。约定装修交付标准不明确时，应当以装修价格标准为交付依据。《装修交楼标准》是《装修改造协议》的附件，但《装修改造协议》与《商品房买卖合同》是独立的合同，因此，该交楼标准不是商品房买卖合同中约定的装修价格标准。一审认为该标准为商品房的交付标准，属于事实认定错误。新元素公司在签订合同时、交房前、交房后向业主提出了不同的装修标准，存在多次变更，已经明显存在违约，守约方有权选择违约方承担违约责任。价格标准是装修服务的唯一标准，一审法院关于特别约定的说法没有法律依据和事实依据。本案的争议焦点是对装修标准的理解不一致，在此情况下，不论根据合同约定，还是合同法规定，均应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即案涉房屋的装修标准只有装修价格标准。新元素公司作为提供装修服务的一方，根据证据规则应当对其装修服务所包含的设计、人工、税金、管理成本、利润等进行举证，证明其共同构成本案合同约定的装修总价款，否则，其应当承担举证不能的不利法律后果。钟思静支付近30万元的装修款，得到的装修价值仅约3万元，如此巨大的差额，属于显失公平。三、新元素公司未按约定的交付条件及标准交付房屋，应当承担违约责任、赔偿损失。商品房买卖合同补充协议第八条约定，买受人所购商品房，经成都市建筑工程质量监督站主体分栋验收合格后，即符合交付条件。但新元素公司并未提交上述证明文件，可见其向买受人交付房屋时并未满足合同约定的交房条件。合同所称的实际交房，应当是满足交房条件后的交房，否则将与合同法第107条的规定相违背。因此，新元素公司应当按照商品房买卖合同第十九条的规定承担违约责任。四、司法正义的价值取向应当保护弱势一方，有利于社会效益，同时不能让不诚信一方因违约而获益，维护法律和司法的尊严。支持开发商通过收取装修款规避政府对商品房限价的宏观调控行为，事实上将导致更多的开发商效仿，从而导致政府对市场的宏观调控政策沦为一纸空文。而抑制这种行为，则会从源头上减少此类纠纷的产生，具有定纷止争的良好社会效果。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，请求二审法院依法改判。 新元素公司答辩称，一、案涉商品房系成品住宅，《商品房买卖合同》约定的房屋总价系包含装修价在内的不可分割的整体价，且装修标准不能等同于装修造价成本，新元素公司已经按照《装修交楼标准》向钟思静交付符合约定的房屋，钟思静要求新元素公司退还装修差价没有事实依据和法律依据。案涉商品房系成品住宅，《商品房买卖合同》约定的房屋总价系包含装修价在内的不可分割的整体价。（二）商品房销售价格是市场价格性质，装修价格是商品房价格的一部分，装修价格也是市场价格，不等同于装修用材用料成本，且装修价格构成明细应属新元素公司商业秘密，新元素公司对此没有举证义务。（三）双方明确约定《商品房买卖合同》约定的装修标准应按《装修交楼标准》执行，钟思静对此知情且认可，对此并不存在争议，并且，新元素公司已按《装修交楼标准》交房，符合合同约定。二、新元素公司已按合同约定向钟思静交付符合条件的商品房，不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。 钟思静向一审法院起诉请求：1.判令新元素公司返还钟思静装修款200000元；2.判令新元素公司赔偿钟思静不能正常使用房屋的损失15000元；3.诉讼费、公证费、保全费、评估费由新元素公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月12日，钟思静作为买受人与作为出卖人的新元素公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》，约定钟思静购买由新元素公司开发的位于成都市天府新区案涉房屋。合同中，双方就案涉房屋计价方式及价款、付款方式及期限、交付条件等进行了约定。其中，《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条关于商品房基本情况的第六项约定，装修水平是简装，装修标准是2679.99元／平方米；第八条关于计价方式与价款的第一项约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10978.89元，总价款为人民币（币种）1082409元；第十五条关于商品房交付条件第一项约定，商品房交付给买受人时符合第1、2项所列条件，即取得建设工程竣工验收合格证明。合同签订后，钟思静按照合同约定方式向新元素公司支付了案涉房屋价款。 2018年12月28日，案涉房屋取得了《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年1月24日，案涉房屋所在项目完成竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别在案涉《竣工验收报告》上签章。2019年4月9日，案涉房屋所在项目取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2019年6月22日，新元素公司通过EMS向钟思静邮寄交房通知书并在《成都商报》刊载交房公告。2019年7月7日，钟思静在案涉《收房确认书》上签字确认。 2017年6月29日，案涉房屋进行签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明清水成交价为759014.3元，装修成交价为323394.7元。 另查明，受钟思静委托，2019年7月15日，四川固勤房地产土地资产评估有限公司就钟思静拟了解案涉房屋实物资产市场价值事宜出具《资产评估报告》。 一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.新元素公司是否应返还钟思静装修款200000元；2.新元素公司是否应赔偿钟思静不能正常使用房屋的损失15000元。 关于新元素公司是否应返还钟思静装修款的问题。钟思静与新元素公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《“中德.麓府”商品房买卖合同补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉合同及补充协议等应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修水平是简装，装修标准是2679.99元/每平方米”的记载。但合同中，双方对商品房的室外、室内装饰装修及相关设备标准还以《装修交楼标准》的形式进行了特别约定。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同明确约定的标准，而不能简单理解为装修造价款按2679.99元/每平方米计算的定价标准。钟思静在合同附件《装修交楼标准》尾部手书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”并签字捺印，也足以印证其在签订案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》时，系清楚案涉房屋装饰装修标准、交付标准并非简单的为价格标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，新元素公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关装修标准表现为“2679.99元/每平方米”，但2679.99元/每平方米显然并非指房屋室内装修的造价或成本，亦非仅指装修设备、材料价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括设计、人工、税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素，且确定商品最终价格的最重要的因素系双方当事人的协商一致。故钟思静要求通过仅对空调等设备价值评估的《资产评估报告》要求新元素公司返还差价，既不符合商品交易惯例也缺乏相应法律依据；再次，本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。钟思静也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。此外，案涉《商品房买卖合同摘要》虽有案涉房屋装修成交价的记载，但该《商品房买卖合同摘要》系双方签订合同后，新元素公司按行政主管部门要求报送的备案信息。如上所述，一方面，对双方具有约束力的系双方签订的合同和补充协议；另一方面，该装修成交价并非案涉房屋室内装修设备、材料价值简单相加之和，而是房屋装修的销售价。综上，钟思静要求新元素公司返还装修款150000元的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于新元素公司是否应赔偿钟思静不能正常使用房屋的损失的问题。本案中，钟思静要求新元素公司赔偿系认为案涉房屋未达到装修标准，影响了使用，故新元素公司应当按照链家网相似房屋6个月租金赔偿其损失。首先，双方在合同中明确约定了案涉房屋的交付条件，即合同第十五条约定该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；其次，根据查明事实，新元素公司在合同约定时间向钟思静进行了案涉房屋交付；再次，钟思静主张新元素公司交付的案涉房屋未达装修标准主要基于认为案涉房屋装修价格存在差价。如上所述，其认为案涉房屋存在装修差价的主张缺乏事实依据。综上，对钟思静关于新元素公司应赔偿其损失的主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回钟思静的全部诉讼请求。一审案件受理费2263元，由钟思静负担。 本院二审期间，钟思静向本院提交申请，申请调取新元素公司在成都市住房和城乡建设局保管的案涉楼盘《商品房预售方案》以及精装修备案资料（价格、装修配置标准）、《中德麓府二三期1、6#楼进装修价格评估报告》。本院经审查认为：第一，钟思静向本院提交上述申请，但并未提交相应证据证明其因客观原因无法自行收集；第二，双方当事人所签合同中对于房屋价款具体明确，上述资料与钟思静本案中主张是否应予返还装修款、赔偿损失的诉请并无关联，故本院不予准许。 二审中，钟思静向本院提交以下证据：证据一：1.四川良友建设咨询有限公司向成都市城乡建设委员会提供的《成都中德麓府二三期1、6#楼精装装修价格评估报告》、2.《关于麓府二三期1、6号楼提高装修标准的公示》及附件麓府二三期1、6#楼精装修主材配置表、3.《装修改造协议》及附件配置标准、房屋现场状态《公证书》。拟以此证明：新元素公司委托四川良友公司对中德麓府二三期1、6#楼精装修价格进行审核并出具评估报告，报告载明1、6栋所有房屋均为2680元/平方米的装修价值和具体的配置标准，开发商予以认可。但该项目存在多个装修标准，开发商曾两次进行配增，开发商最后与部分业主达成的《装修改造补充协议》的精装修主材配置表与评估报告中配置标准一致，开发商交付给钟思静的房屋（见房屋现场状态《公证书》）与备案、公示的装修标准存在巨大差异，且与备案价格完全不符（一审已提交评估报告）。原合同中未约定明确的装修配置标准，应按照备案和公示的装修标准进行装修，但开发商交付给钟思静的房屋除中央空调外为清水交付，开发商构成违约。钟思静与开发商协商未果，目前钟思静已经自行装修，再按照备案和公示的配置标准进行装修已不可能，因此开发商应退还装修差价。 证据二：透明房产网公示剩余未售房源信息（于3月5日在成都网站公示系统查询）。拟以此证明：中德麓府1、6栋房屋公示的装修标准均为毛胚，而非精装房，截止2020年3月5日可售房屋挂牌价格（与原告同户型）约为6600元/㎡（与钟思静所购房屋的清水价格相近），新元素公司为牟取高额利润，以完全不符合装修备案价格及标准向钟思静交付所谓的“精装房”，构成违约且给钟思静造成了实际损失。 证据三:开发商实体样板间照片（拍摄于2019年3月拍摄地点就是在中德麓府项目的售楼部现场，照片是业主提供的）。拟以此证明：根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品主债发展的实施意见》四（七）的规定：“样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准”。买受人购买预售商品房时，样板间是买受人购买房屋的最直观参考，开发商交付给钟思静的房屋与实体样板间差距巨大，开发商构成违约，应当承担违约责任退还装修差价。 新元素公司发表质证意见称：证据一的真实性请法庭核实，关联性不予认可，真实性无法确认。新元素公司曾委托评估公司出具的评估报告是建立于新元素公司自愿在特别条件下为相关的业主进行增配的基础上，该评估报告所对应的装修标准是基于新的交易背景和基础，与钟思静提出诉请所依托的交易基础和文件存在本质区别。对证据二的真实性予以认可，关联性不予认可。对证据三的真实性、合法性和关联性不予认可。新元素公司与钟思静签署预售合同的时间为2017年3月12日，在政府文件颁布之前，且该政府文件不属于行政法规的效力性规定。另外上述三组证据不是二审新证据，请法庭予以严格审查。 本院审查后认为：对于证据一的认证意见本院在下文予以详述。对于证据二，房源信息中所标识的“挂牌清水价”所涉房屋尚未出售；而已售房源的价款并未标识，故与案涉房屋价款以及当期已售房屋价款并无可对比性，本院对该证据不予采信。对于证据三，因在照片拍摄时间、地点均不明确，且钟思静亦未出示拍摄照片的原始载体，故本院对证据三不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人钟思静的上诉请求与被上诉人新元素公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、新元素公司是否应向钟思静退还装修款；二、新元素是否应向钟思静赔偿不能正常使用房屋的损失。现就上述争议焦点的认定论述如下。 钟思静与新元素公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。在双方签订的合同中载明有装修标准；但是，双方在合同中对于外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户装修材料、施工工艺、设备设施未予约定。钟思静在《装修交楼标准》后自书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”；钟思静做为合同相对方签订案涉合同，基于合同中载有装修标准的款项，但其不关注装修标准或交付标准的特别约定可能性较小。在二审中，钟思静、新元素公司均明确双方未在合同中约定具体明确的装修标准。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米的单价，可以认定双方知晓案涉房屋系成品房，合同中中约定的装修标准所涉及的价款系房款的组成部分、一并计价。该总价款系经双方磋商达成的合意，故不应当单独拆分。钟思静在本案中请求拆分房款组成部分、退还价款与签订合同时的客观情况不符，本院不予支持；故钟思静在二审中提交的证据一中的公示文件、评估报告和改造协议与本案并无关联性，本院不予采信。一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于钟思静上诉提出根据补充协议第八条的约定，案涉房屋应经成都市质监站主体分栋验收合格，案涉房屋不符合交付条件。对此本院认为，1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。案涉合同的约定由成都市建筑质量监督站主体分栋验收，与现行法律规定不符，成都市建筑质量监督站已非竣工验收的主体。故该约定在实际上无法履行，钟思静以此主张案涉房屋不符合交付条件的理由不能成立，本院不予支持。 关于钟思静主张赔偿损失的问题。本院审查后认为，基于上述认定，本案诉争款项实为房款组成部分，且合同第十五条约定了交付标准，案涉房屋已取得建设工程竣工验收合格证明，新元素公司在合同约定时间向钟思静进行了案涉房屋交付。故新元素公司已按约定向钟思静交付了房屋，钟思静主张赔偿的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4526元，由钟思静负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月十日 书记员 龙春光