昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10422号原告：昆明祥照文化产业发展有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区龙泉路871号。法定代表人：沐家春，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李瀚森，男，1993年5月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区，系昆明祥照文化产业发展有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢正阳，男，1991年11月30日出生，汉族，山东省济宁市人，住山东省济宁市任城区，系昆明祥照文化产业发展有限公司职工，一般授权代理。被告：任弈杰，男，1992年4月29日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱林涛，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南冶金昆明重工有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区龙泉路871号。法定代表人：孙小跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓东，男，1975年11月22日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，系云南冶金昆明重工有限公司员工。一般授权代理。原告昆明祥照文化产业发展有限公司与被告任弈杰及第三人云南冶金昆明重工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明祥照文化产业发展有限公司的委托诉讼代理人李瀚森、谢正阳，被告任弈杰的委托诉讼代理人朱林涛及第三人云南冶金昆明重工有限公司的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明祥照文化产业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方所签订编号为JZX-17-08《871汽车文化公园租赁合同》；2.请求依法判令被告支付房屋租金人民币280000元；3.要求被告承担违约责任，赔偿违约金48000元；4.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月25日，原被告双方在平等、自愿的前提下，签订了编号为JZX-17-08《871汽车文化公园租赁合同》。合同约定：被告向原告租用位于昆明市盘龙区龙泉路871号原告所属871汽车文化公园内A区1号商铺，使用面积262平方米。租赁期限为两年，从2017年11月1日至2019年11月1日止，被告保证履约的前提下，由原告给予被告三个月的免租期。合同签订后，被告支付了肆万元的房租、一万元的履约保证金后即开始使用该铺面，后续租金一直拖欠不交，原告多次催告均无果。2019年，被告在不办理退房手续，也不告知原告的情况下，将铺面内的物品搬走，原告多次打电话给被告，被告也一直在推脱，2019年7月5日原告在《春城晚报》上发出《通知》，要求被告交清租金，但被告仍然没有任何回应。现诉至本院依法解决。根据《中华人民共和国合同法》第60条、107、109、114条之规定，请求法院支持原告的诉请。被告任奕杰辩称，原、被告双方于2017年7月25日签订房屋租赁合同。之后，被告任弈杰于2017年10月13日在昆明因酒驾被拘留，直至2018年6月5日被昆明市五华区人民法院判处拘役两个月。2018年7月20日至2018年的11月19日期间，被告在上海工作并接受社区矫正，被告任弈杰从合同签订后到2017年11月，因客观原因导致自己并未实际使用过双方标的物中的租赁物即A区一号商铺，因被告客观无法使用，所以才没有继续履行合同义务，也就是向原告支付所谓的租赁费。原告所签订的房屋租赁合同并未正式解除的情况下，就将该租赁物租给一家名为简虾的商铺使用，导致原、被告双方无法继续履行合同。在此期间，原告将该商铺租给简虾使用之后还要向被告任弈杰索要租赁费，被告认为这是不合理、不公平的。综上所述，为了裁决能够客观、公正、公平、公正，请求法院依法解除原被告签订的房屋租赁合同，并且驳回原告的其他诉讼请求。第三人云南冶金昆明重工有限公司陈述，对原告的诉讼请求及事实和理由没有异议，予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《871汽车文化公园租赁合同》《转租凭证》《登报通知》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的商户任奕杰水电费明细、租金催缴函、商户通知函，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告提交的《报到证明》《社区矫正宣告书》《解除社区矫正证明书》《社区矫正告知书》《刑事判决书》，形式合法，内容真实，本院认可其真实性，至于证明目的和内容，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年7月25日，原告与被告签订《871汽车文化公园租赁合同》，约定原告将A区1号商铺（JZX）区域面积262㎡出租给被告经营汽车俱乐部使用。租期为贰年，租赁期限自2017年11月1日起至2019年11月1日止，年租金为160000元。第一年租金为陆个月一付：乙方应于2017年7月25日缴纳4万元租金；于2017年8月25日缴纳4万元租金；于2018年5月1日缴纳剩余陆个月租金8万元。第二年租金为年付，次年租金提前一个月支付。乙方于2017年7月25日一次性支付甲方履约保证金10000。双方确保在合同中留了联系方式，任何一方改变其通讯地址的，应自变更之日起5日内书面通知另一方变更信息，任何一方未按上述约定进行书面通知，导致另一方以原通信地址发送的通知，则通知视为有效送达。同时，合同约定，乙方或者第三方连续停业、空置、歇业超过10天，经甲方催告仍未恢复经营的，甲方有权解除合同，不再退还已缴纳的保证金，并由乙方支付本年度合同租金总额20%的违约金。经审查，2017年7月25日被告向原告支付租金40000元及履约保证金10000元。2019年1月24日，原告向被告任奕杰发出租金催告函载明：截止至2019年1月24日，贵公司尚有A区1号集装箱区域租金280000元未缴纳，根据贵公司与我公司签订的《871汽车文化公园租赁合同》中相关约定，贵公司于2018年10月1日前支付上述款项，但我公司至今未收到该笔款项，因此，请贵公司在收到本函件5日内支付上述款项。贵公司2019年1月31日仍未支付该笔款项，我司有权解除合同，收回租赁物，保证金不予退还。2019年3月28日，原告向被告任奕杰发出商户通知函载明：你方于2017年7月25日租赁我司1号集装箱，年租金280000元未缴纳，我司于2019年1月24日已发送租金催缴函（编号为：ZJCJ2019-1-3）至我司签订的《871汽车文化公园租赁合同》上邮箱及你方私人微信，你方未作出任何答复，我司工作人员也曾多次电话联系你方，你方均表示尽快缴纳该笔款项，而我司至今仍未收到该笔款项。鉴于你方行为，现我司正式通知你方：我方视贵方已退租该场地，我司拥有的该场地处置权，并有权租与他人，同时追究你方违约责任。2019年7月5日，原告昆明祥照文化产业发展有限公司在《春城晚报》刊登通知载明：871ACE区商户任奕杰，你于2017年7月25日租赁我司1号集装箱，现仍有280000元租金未缴纳。请你在本通知登报后3日内到我公司办理租金缴纳手续，逾期我司将收回该租赁场地，并按相关法规清理遗留物品，同时追究你违约的法律责任。另查，2017年10月13日被告在昆明因酒驾被拘留，2017年10月24日取保候审，2018年6月5日昆明市五华区人民法院以危险驾驶罪判处任弈杰拘役2个月，缓刑4个月，罚金10000元。2018年7月20日至2018年11月19日在上海接受社区矫正。再查，涉案中位于昆明市盘龙区龙泉路871号东生产地块内原铸钢、铸铁区域与办公室区域属于第三人所有，第三人与原告就该地块签订了场地租赁协议，且原告转租的备案。原告昆明祥照文化产业发展有限公司于2019年6月21日将涉案租赁场地出租给案外人柴宗坤用于经营餐饮项目。本院认为：双方的争议焦点系：租赁合同期限内被告是否实际使用该租赁物？如果被告有使用，被告在本案中拖欠的租金和承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的《871汽车文化公园租赁合同》内容真实，合法有效，双方应当恪守履行，原告已按照约定将租赁场地交给被告使用。被告未按照合同约定支付原告租金，被告的行为已然构成违约。对于被告辩称其在昆明因酒驾被拘留后被判处拘役2个月，缓刑4个月，无法实际使用租赁物的观点，本院认为，被告在2017年10月24日被昆明市公安局交通管理局取保候审，取保候审期间其仍然可以实际使用租赁物，或与原告协商解除租赁合同，故对于被告辩称的观点，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告在仅支付部分租金的情况下，拖欠原告租金，在原告发送租金催缴函后，其仍未在规定的期间内支付租金，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2019年9月10日经本院电子送达收到诉状，应于被告收到原告的诉状之日为解除之日，故原、被告签订的《871汽车文化公园租赁合同》于2019年9月10日解除，合同解除后，被告应当向原告支付租赁期间内拖欠的租金，但本案中，原告未在与被告实际解除租赁合同的情况下，与案外人就同一租赁物于2019年6月21日签订租赁合同，故被告在支付拖欠租金期间的截止时间要综合分析评判：其一，被告在取得租赁物后，将租赁物改造成汽车俱乐部的经营模式，其已经实际使用租赁物；其二，租赁后被告仅支付40000元租金和10000元履约保证金，其余的租金均未按照约定支付；其三，在2019年3月28日，原告向被告发出商户通知函，该函件虽未明确表示解除租赁合同，但该函件之前的合理期间内原告发过租金催缴函，且该函件载明原告对租赁场地有处置权。综合上述三点，被告拖欠租金的截止时间应当以2019年3月28日更符合本案的实际情况，故被告应当向原告支付从2017年11月1日起至2019年3月28日止期间拖欠的租金，扣减被告支付的40000元租金和10000履约保证金，本案中，被告应当向原告支付拖欠租金174876.7元（160000元+160000元÷365元×148天-40000元-10000元）。此外，对于原告主张的违约金，因原告未在与被告实际解除租赁合同的情况下，与案外人就同一租赁物签订租赁合同并实际交付使用，其自身也存有违约情况，该诉求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告昆明祥照文化产业发展有限公司与被告任弈杰签订的《871汽车文化公园租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告任弈杰于本判决生效之日起十日内向原告昆明祥照文化产业发展有限公司支付拖欠租金174876.7元；三、驳回原告昆明祥照文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由被告任弈杰承担3296元，由原告原告昆明祥照文化产业发展有限公司2924元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 宋 庆 昆人民陪审员 何  伟二〇二〇年四月三十日书 记 员 金 玉 洁