浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初4991号 原告：建德市双江商业管理有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路427号7楼701号。 法定代表人：朱红霞，执行董事。 委托诉讼代理人：金能伟，浙江新安江律师事务所律师。 被告：建德市夜车酒吧有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道江滨中路636号。 法定代表人：陈健，执行董事。 委托诉讼代理人：沈鑫斌，系公司监事。 被告：陈健，男，1993年8月2日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 原告建德市双江商业管理有限公司（以下简称双江公司）诉被告建德市夜车酒吧有限公司（以下简称夜车公司）、陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告双江公司的委托诉讼代理人金能伟、被告夜车公司的法定代表人陈健及其委托诉讼代理人沈鑫斌、被告陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双江公司向本院提出诉讼请求经变更后如下：1.判令被告夜车公司立即支付自2018年9月10日起至2019年9月30日止尚欠租金103461.5元、物业费5855元，合计109316.5元，并支付自2018年8月11日起至款清之日止按所欠租金的日千分之三计算的滞纳金；2.被告陈健对上述债务承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月10日，原告与被告夜车公司签订《商业房屋租赁合同》一份，约定原告将建德市双江特色街10栋（整栋）商铺租赁给其经营。租赁期限为2015年9月10日至2020年9月9日。租金按半年缴付，应于每支付年度内的8月10日及2月10日前支付下一期租金，否则需承担违约责任。合同第42条约定，如未按约定时间支付租金、物管费及其他应由被告支付的费用的，除应继续支付外，还应承担每天千分之三的滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告。后租金调整为每平方米3元。现被告未在2018年8月11日前及2019年2月10日前分别交清下个半年租金124470元（两个半年合计248940元），连同2019年9月10日至30日租金14521.5元，合计263461.5元。另被告应付原告物业费5855元，水电费37533元，合计人民币306849.5元。被告仅通过他人分别2019年3月22日、4月8日、5月27日、5月28日共计支付租金160000元，于4月18日、4月22日共支付水电费13000元。尚欠款为133849.5元。被告夜车公司系一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告经多次催讨无果，特诉至法院，请依法裁决。 被告夜车公司辩称：原告诉称被告夜车公司拖欠租金的截止时间与事实不符，原告方负责人答应我们房租支付到2019年9月10日，并给予一个月免租的搬迁期，搬迁期内不承担房租和物业管理费，水电费需要自行承担，实际搬空是2019年9月29日，一些在焊接管到10月份才拆除完毕。原告诉称的其他事实都相符。房子租给我们之后才发现消防不过关，没有消防通道；诉请中滞纳金不存在，合同中约定的违约金过高，应该按照银行规定的滞纳金标准计算。而且我们在原告处还有饭店的押金51540元，酒吧押金53284元，要求从中抵扣。 被告陈健未提出异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院对本案事实的认定如下： 2015年9月10日，原告双江公司与被告夜车公司经协商签订《商业房屋租赁合同》一份，约定原告将建德市双江特色街10栋（整栋）、建筑面积为230.50平方米商铺租赁给被告夜车公司经营酒吧。租赁期限为2015年9月10日至2020年9月9日。租金按每平方米每天3.80元计算，前两年租金不变，第三年开始每年环比递增5%。租金按半年缴付，被告夜车公司应于每支付年度内的8月10日及2月10日前支付下一期租金。被告夜车公司一次性向原告双江公司支付人民币53284元保证金，租赁期满后30天，若夜车公司无拖欠款项或未给双江公司造成损失的，双江公司将全额无息返还。合同第三十一条约定，夜车公司租赁期间应按每月每平方米2元标准交纳物业管理费。合同第四十二条约定，如未按约定时间支付租金、物管费及其他应由被告支付的费用的，应承担每天千分之三的滞纳金；夜车公司延期付费超过三十日的，双江公司有权解除合同。终止合同时夜车公司支付的合同保证金不予退还，夜车公司还需另外支付两个月租金给双江公司。合同还对其他事项作了约定。合同成立后，原告依约将房屋交付被告夜车公司使用。合同履行过程中，双方协商将租金标准下调为每天每平方米3元。被告夜车公司未按合同约定支付2018年下半年、2019年上半年的租金；被告夜车公司分别于2019年3月22日、4月8日、5月27日、5月28日共计支付租金160000元，于4月18日、4月22日共支付水电费13000元。双方于2019年9月10日终止合同，被告夜车公司未按时腾空，直至2019年10月份才搬空。被告夜车公司至今尚欠原告双江公司2018年9月10日至2019年9月9日的租金92397.50元、物业管理费5532元以及2019年9月10日至9月30日的占用费14521.50元。 另查明，被告夜车公司系自然人出资设立的一人有限责任公司，未进行会计师事务所年度审计。 本院认为，原告双江公司与被告夜车公司经协商于2015年9月10日签订的《商业房屋租赁合同》，出自双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，合同双方应严格遵守，认真履行各自义务，否则会构成违约，应承担违约责任。被告夜车公司辩称案涉房屋消防不过关，但被告夜车公司对此未提交证据予以证明，而且案涉《商业房屋租赁合同》第二十六条约定夜车公司需及时办理合法证照、合法经营；因夜车公司违法经营或其提供的商品及服务导致的处罚或投诉由夜车公司负责。由此可见，消防安全是被告夜车公司的义务，故被告夜车公司的上述抗辩，本院不予采纳。被告夜车公司未按合同约定的时间支付租金和物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告夜车公司支付2018年9月10日至2019年9月30日尚欠租金和物业管理费的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的租金数额低于按合同约定计算的数额，本院按原告放弃部分权利处理，原告计算的物业管理费高于按合同约定计算的数额，本院据实予以结算。对于原告要求被告按日千分之三标准支付自2018年8月11日起至款清之日止按所欠租金为基数计算滞纳金的请求，被告夜车公司认为该违约金过分高于原告所遭受的实际损失，要求按银行滞纳金标准计算。对此，本院认为，原告未能举证证明被告夜车公司逾期支付租金给自己造成的实际损失，因此，按照通常理解原告所遭受的是融资成本的损失，一般可参照商业银行的贷款利率或滞纳金计算，因此可以认定案涉合同约定的按日千分之三标准计算逾期支付租金的滞纳金，过分高于原告所受的实际损失。本院综合考虑合同的约定、逾期给原告造成的损失、当事人的过错、原告完全履行本合同的预期利益等因素酌情确定被告夜车公司逾期支付租金违约金的计算标准。被告夜车公司未按时支付2018年下半年、2019年上半年的租金，只于2019年3月22日、4月8日、5月27日、5月28日先后支付原告租金160000元，按照交易习惯，该160000元应先支付被告夜车公司尚欠的2018年下半年应交的租金，剩余部分交2019年上半年的租金，故逾期支付租金的违约金应该从2019年2月11日起算。原告主张的租金中有2019年9月10日至9月30日解除合同后的租金，只能从原告起诉之日起算。至于原告主张的2018年8月11日起至2019年2月10日的滞纳金，虽被告夜车公司逾期交租事实存在，但原告未举证证明被告夜车公司160000元租金的具体交付细节，导致本院无法计算滞纳金的准确数额，本院对原告的该部分请求不予支持。被告夜车公司辩称其交纳饭店租赁合同保证金51540元、租赁合同保证金53284元可折抵租金，对此原告不予认可，虽然原告曾经答应被告夜车公司可以折抵，但是附有被告夜车公司及时支付尚欠租金的先决条件，由于被告夜车公司一直拖欠租金不付，因而根据合同约定不能退还53284元租赁合同保证金；至于被告夜车公司主张的饭店租赁合同保证金51540元，与本案并非同一法律关系，不能合并处理；故本院对原告的抗辩意见予以采纳。被告夜车公司系自然人投资的一人有限责任公司，未进行会计师事务所年度审计。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告要求被告陈健对被告夜车公司的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告建德市夜车酒吧有限公司于本判决生效后十日内支付原告建德市双江商业管理有限公司尚欠租金103461.50元、物业管理费5532元并支付欠付租金的滞纳金：其中88940元租金的滞纳金自2019年2月11日起计算至款清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%标准计付；另14521.50元租金的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准从2019年12月10日计算至判决确定给付之日止。 被告陈健对被告建德市夜车酒吧有限公司前述付款义务承担连带清偿责任。 三、驳回原告建德市双江商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计人民币1243元，由被告建德市夜车酒吧有限公司、被告陈健连带负担。 原告建德市双江商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告建德市夜车酒吧有限公司、陈健于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  沈小明 二〇二〇年四月三日 法官助理储雪燕 书记员钱妮娜