江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初7169号原告：吴斌，男，1970年12月27日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：徐祖林，宜兴市天一法律服务所法律工作者。被告：刘某，女，1977年1月19日生，汉族，户籍地滨海县，现住无锡市。被告：杭某，男，2006年10月7日生，汉族，住宜兴市。法定代理人：刘某（系杭某母亲），女，1977年1月19日生，汉族，户籍地滨海县，现住无锡市。第三人：杭旭东，男，1968年8月23日生，汉族，住宜兴市。第三人：杭旭英，女，1971年12月28日生，汉族，住宜兴市。原告吴斌与被告刘某、杭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托诉讼代理人徐祖林到庭参加诉讼，被告刘某、杭某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托诉讼代理人徐祖林到庭参加诉讼，被告刘某、杭某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年3月1日,原告吴斌向本院申请追加杭旭东、杭旭英为第三人，本院依法予以准许，并于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托诉讼代理人徐祖林，被告杭某的法定代理人暨被告刘某，第三人杭旭东、杭旭英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的购房买卖协议，判令刘某、杭某返还购房款10万元及装修费3.5万元，合计13.5万元；2.本案诉讼费、保全费、评估费由刘某、杭某承担。事实和理由：2018年2月3日，刘某、杭某将坐落于周铁镇明珠花园2幢8号车库出售给其，计10万元，车库买卖协议签订后其按约支付了10万元，但其在装修车库时遭到刘某前夫的阻止，致其无法装修入住，后经了解，刘某离婚时未对该车库进行分割，刘某明知无独立产权而出售该车库存在欺诈行为，造成其损失，故诉至本院。被告刘某、杭某共同辩称，其出售车库的协议合法有效，虽然车库名义上是杭金成的，但该车库系其通过现金出资购买，其无需退款。第三人杭旭东、杭旭英共同陈述称，涉案车库是其父亲杭金成名下的，其父亲已去世，故涉案车库为遗产由其二人继承。吴斌是邻居，是清楚车库权属的，杭旭东在发现吴斌已购买车库的情况下，让吴斌不要装修，吴斌仍然装修了。吴斌向本院提交了以下证据：《车库买卖协议》1份、收条1份，刘某、杭某对此均无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月3日，吴斌与刘某、杭某签订《车库买卖协议》1份，约定由吴斌购买刘某、杭某所有的位于宜兴市车库，价格100000元，刘某、杭某将钥匙给吴斌的同时，吴斌一次性付清全款，协议经双方签字公证人盖章后生效，魏琴在公证人处签字。同日，吴斌支付现金50000元，通过农行转账给刘某50000元，刘某、杭某出具“收到车库款拾万元整（100000）”的收条1份。根据本院向拆迁部门及不动产登记部门调取的材料显示，2003年4月17日，因私房拆迁，杭金成自选安置房贰套：庄前新村1幢301室（即现在的明珠花园）、庄前路店面2幢7号，另购配位于车库壹只（双方当事人及第三人一致确认前述车库即本案所涉车库），该车库并无产权证，相关拆迁安置房屋的款项收据复印件显示付款人均为杭金成。2008年，杭金成将上述住房即宜兴市周铁镇明珠花园1幢301室转让给他人。关于本案所涉相关人员身份情况如下：杭金成、华立君系夫妻关系，生育子女杭旭东、杭旭英，在案涉车库买卖时华立君、杭金成均已去世；刘某与杭旭东原系夫妻，双方于2004年12月29日登记结婚，于2006年10月7日生育一子取名杭某，后经江阴市人民法院于2018年1月23日判决离婚，该案中双方均同意暂不处理财产及子女抚养问题。审理中，吴斌向本院申请对涉案车库的装修价值进行鉴定，本院依法委托无锡信达工程造价咨询有限公司进行了鉴定，2019年11月5日，无锡信达工程造价咨询有限公司出具了锡信鉴定（2019）第2号《关于宜兴市车库装修工程的造价鉴定报告》，报告显示，涉案车库装修造价包含装饰造价27520.93元、安装造价4104.28元、现场未安装材料造价3698.28元，装修造价总计35323.49元。审理中，就车库买卖及过程，吴斌陈述如下：因与刘某原住在同一小区同一幢楼房，当时也认识的，由于需要一个车库用于生活需要，正好刘某要卖车库，当天就签订了协议支付了相应款项。在装修前杭旭东与其发生过一次冲突，其报警处理了，后装修车库期间，因杭旭东阻止装修，双方又发生冲突，其再次报警处理，车库现已停止装修。鉴于车库无法装修使用，致协议目的无法实现，故请求解除上述协议。刘某、杭某陈述称：因为吴斌需要一个车库作为厨房，其也一直认为案涉车库空着需要出售，吴斌主动找到其后当天就进行了交付，10万元价款也是收到的。杭旭东陈述称，其与刘某在法院判决离婚后，有一次去车库拿东西，发现门打不开，就撬开锁，后来吴斌说车库已经卖给他了，其当即表示车库是其父亲拆迁所得，且夫妻财产还未分割，要求暂时不要装修，后来一次去又发现吴斌在装修了，两次产生矛盾后均报警处理的。杭旭英对于车库出售情况不清楚。审理中，原被告双方、第三人就涉案车库的权属问题陈述如下：吴斌称，其对于车库的权属并不知情，听信了刘某、杭某的说法，以为车库系刘某、杭某所有。刘某、杭某称，车库名义上是杭金成的，但车库系刘某通过现金出资购买，当时是做生意赚的钱拿回来给杭金成的，车库归刘某所有，但是其未提供相关证据予以证明。杭旭东、杭旭英则称，车库系其父亲杭金成拆迁得来，当时杭金成补交房款后一起购买了房子、商铺以及车库，后来杭金成去世后，车库等遗产问题一直未予处理，同时明确表示不同意将上述车库进行出售。本院认为，吴斌与刘某、杭某签订的《车库买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。关于本案所涉车库的权属，虽然涉案车库未在不动产登记部门办理权属登记手续，但是根据房屋拆迁补偿协议及交纳房款的收据复印件来看，可以认定涉案车库系杭金成出资购买，虽然刘某主张由其现金出资但其未能提供证据予以证明，应自行承担不利的法律后果。现因杭金成及其妻子华立君均已去世，涉案车库作为遗产应由其第一顺序继承人杭旭东、杭旭英继承，涉案车库的权利人为杭旭东、杭旭英。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，本案中，刘某、杭某未取得车库所有权或处分权，而擅自将车库出卖给他人，且权利人杭旭东、杭旭英均明确表示不同意出售车库，属于无权处分，该行为已构成违约，且导致无法实现合同目的，因此对于吴斌要求解除合同的诉请，本院予以支持。关于解除合同后的损失问题，就吴斌而言，其作为与刘某、杭旭东曾居住在同一小区且同一幢楼，也知道双方曾经系夫妻，仅听信了刘某、杭某的说法就与之签订协议，并未对车库的权属尽到审慎审查义务，当杭旭东与其第一次发生冲突后，其主观上应知晓车库产权不明存在瑕疵，在明知擅自装修车库有可能会扩大其损失仍进行装修，未及时止损，存在过错。对于刘某、杭某来说，其明知自己对涉案车库无处分权，故意隐瞒此事实与吴斌签订《车库买卖协议》，将车库出卖给吴斌，也存在过错。根据本案实际情况及双方过错大小，本院酌定双方各承担一半装修损失，即吴斌自行承担17661.74元，刘某、杭某承担17661.75元（为方便计算，四舍五入后取小数点后两位）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除吴斌与刘某、杭某2018年2月3日签订的《车库买卖协议》。二、刘某、杭某于本判决发生法律效力之日起10日内返还吴斌购房款100000元并赔偿损失17661.75元。三、吴斌于本判决发生法律效力之日起10日内退还位于宜兴市车库。四、驳回吴斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3000元、保全费1220元，合计4220元，由吴斌负担549元，刘某、杭某负担3671元。吴斌预交诉讼费3671元可在判决书生效之日起10日内向本院申请退回，刘某、杭某应负担的部分在本判决生效之日起10日内本院交纳。鉴定费5000元，由吴斌负担2500元，由刘某、杭某负担2500元，该款已由吴斌垫付，刘某、杭某于本判决生效之日起10日内直接支付给吴斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董大友人民陪审员  史效忠人民陪审员  潘 进二〇二〇年四月二十二日书 记 员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。