重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终654号上诉人（原审原告）：邓成聪，男，1949年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：胡顺宇，男，1947年4月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。被上诉人(原审被告)：重庆昌野药房连锁有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号21-1号，统一社会信用代码91500108450391635Y。法定代表人：姚昌军，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡顺宇，该公司员工。被上诉人(原审被告)：重庆盛联企业管理服务有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路1号5楼，统一社会信用代码500103000141950。法定代表人凌春利，该公司经理。上诉人邓成聪因与被上诉人胡顺宇、重庆昌野药房连锁有限公司(以下简称昌野药房)、重庆盛联企业管理服务有限公司（以下简称盛联公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初5014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓成聪上诉请求：撤销原审判决，判令昌野药房、胡顺宇承担2009年5月13日至2009年7月12日、2009年9月13日至2012年9月14日占用渝中区长江一路1号负三层1号房屋的轴1-2、轴E-G，面积120平方米部分其中14.401％份额的占有使用费，数额相当于市场价租金，按照市场价租金(按同期用于经营农贸市场使用的非住宅房屋同期市场价格租金标准)计算并扣除前案未抵扣部分43937.87元（120平方米×38.07月×77元×14.401%-6720.07元=43937.87元），盛联公司承担连带赔偿责任。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。邓成聪的房地证及证中附图可以证明昌野药房、胡顺宇承租的120平方米在涉案房屋全部面积2638.73平方米以内，对该事实各方无异议按份共有人对共有的不动产按照份额享有所有权。三被上诉人对上诉人的房屋形成侵权，属于三人分别实施侵权行为造成同一损害，应承担连带责任。胡顺宇、昌野药房辩称，昌野药房租房是与盛联公司签订的协议，租金也是直接交付盛联公司，不存在占用他人房屋。邓成聪主张支付占用费用应向盛联公司主张，上诉请求没有事实及法律依据，请求维持原判。邓成聪向一审法院起诉请求：判令胡顺宇、昌野药房承担2009年5月13日至2009年7月12日、2009年9月13日至2012年9月14日占用渝中区长江一路1号负三层1号房屋的轴1-2、轴E-G，面积120平方米部分其中14.401％份额的占有使用费50657.94元(以上金额以2014年1月6日法院指定评估机构的评估的市场价租金每月每平方米77元为依据)，盛联公司承担连带赔偿责任；一审法院认定事实：2004年3月23日，邓成聪与科华公司签订借款合同一份，双方约定邓成聪借款1200000元给科华公司，科华公司以其所有的位于渝中区非住宅门面（建筑面积500平方米）为该借款作抵押担保等。同日，邓成聪将1200000元借款支付给科华公司。同年3月25日，邓成聪与科华公司签订抵押合同，约定科华公司以其所有的位于渝中区部分非住宅房屋（建筑面积500平方米）作为上述借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。2005年5月20日，盛联公司与科华公司签订租赁合同，约定科华公司将“中华广场”负三层2800平方米租赁给盛联公司；合同有效期从2005年5月20日起至2015年5月19日；租金每年400000元。盛联公司租用后，用于经营农贸市场。2007年9月15日，盛联公司(甲方)与昌野药房、胡顺宇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将渝中区长江一路中华广场负三层靠纪念碑处约120平方米租给乙方作销售药品用地。合同有效期从2007年9月15日起至2012年9月14日。昌野药房、胡顺宇向盛联公司支付了租赁期间的租金。因科华公司逾期未还款，重庆市渝中区人民法院作出（2005）中区民初字第3141号民事判决书，科华公司偿还邓成聪借款1200000元，如不履行，邓成聪有权以渝中区部分非住宅房屋（建筑面积500平方米）折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。2009年3月24日，邓成聪与科华公司签订折价协议，约定科华公司所有的“中华广场”负三层建筑面积380平方米，折价1140000元给邓成聪，抵偿部分债务。2009年5月13日，邓成聪就该380平方米取得房地产权证，载明“负三层1号总面积为2638.73平方米，邓成聪按份共有该层1号的产权份额为14.401%，以人民币1140000元购得”。2013年5月13日，邓成聪就渝中区长江一路1号负三层1号房屋另外2518.73平方米(除本案120平方米外)部分按14.401%的比例向重庆市第五中级人民法院提起诉讼主张其权利，在该案审理过程中，重庆市第五中级人民法院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司对诉争房屋的委估期间的房屋占有使用费进行鉴定。2014年1月6日，该公司作出司法评估鉴定报告，评估意见为：评估月租金为77元/㎡。盛联公司共向邓成聪支付了两笔租金112400元(2009年5月10日至2011年9月30日)和43203元（2011年10月至2012年6月），重庆市第五中级人民法院在（2013）渝五中法民初字第00042号一案中就邓成聪诉请的部分对上述租金进行了扣减，扣减金额分别为99811.9元、41238.28元。一审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，科华公司将“中华广场”负三层租赁给盛联公司之前，已将该负三层部分房屋抵押给了邓成聪并办理了抵押登记，后邓成聪实现抵押权并成为受让人。抵押权设立在前，租赁关系成立在后，故科华公司与盛联公司的租赁合同对邓成聪不具有约束力。2009年5月13日，邓成聪取得涉案房屋的所有权，有权要求盛联公司支付自此之后的房屋占有使用费。至于盛联公司与昌野药房、胡顺宇之间的租赁合同，对邓成聪亦不具有约束力。但邓成聪只是按份共有人之一，其所占产权份额仅为涉案房屋全部面积2638.73平方米的14.401%，而昌野药房、胡顺宇承租的仅为120平方米，邓成聪无法证明昌野药房、胡顺宇占有使用的系其专有部分，且昌野药房、胡顺宇已向盛联公司缴纳了租赁期间的全部租金。故对邓成聪要求昌野药房、胡顺宇承担房屋占有使用费的请求不予支持。至于具体的房屋占有使用费，盛联公司已缴纳的112400元和43203元在前案未抵扣部分(112400元+43203元-112400元÷28.7×2月-99811.9元-41238.28元=6720.07元)应在本案中抵扣，故本院支持邓成聪诉请的房屋占有使用费为120平方米×38.07月×77元×14.401%-6720.07元=43937.87元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决：1、盛联公司于本判决生效后立即向邓成聪支付房屋占有使用费43937.87元；2、驳回邓成聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，各方当事人对邓成聪应当取得涉案房屋的占有使用费金额并无异议，本案争议的焦点在于涉案房屋的占有使用费责任承担主体。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。科华公司将“中华广场”负三层租赁给盛联公司之前，将该负三层部分房屋抵押给了邓成聪并办理了抵押登记，邓成聪因实现抵押权成为受让人，科华公司与盛联公司的租赁合同对邓成聪不具有约束力。邓成聪取得涉案房屋所有权后，依法享有租赁收益的权利，即有权要求承租人盛联公司支付占用费。邓成聪并未提供相关证据证明其已告知昌野药房、胡顺宇及盛联公司，自己已经取得涉案房屋的所有权，并禁止盛联公司转租。盛联公司将其承租的房屋转租给昌野药房、胡顺宇，昌野药房、胡顺宇已向盛联公司交付了租金，且邓成聪的房地证只能证明对“中华广场”负三层全部面积2638.73平方米以内的按份共有，不能证明昌野药房、胡顺宇承租的120平方米为邓成聪房地证的专有部分。故昌野药房、胡顺宇租赁使用案涉房屋的行为，并不构成对邓成聪的侵权，邓成聪要求昌野药房、胡顺宇承担侵权赔偿责任，盛联公司承担连带责任的诉讼请求无相应事实和法律依据。一审法院判决由盛联公司支付邓成聪房屋占有使用费正确。综上所述，邓成聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1066元，由上诉人邓成聪负担。本判决为终审判决。审判长  冉崇高审判员  陈 霞审判员  周 琦二〇二〇年四月二十七日书记员  周 刚