河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初5206号原告：河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会。地址：信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会。法定代表人：杨超，系该单位主任。委托代理人：宋卫东，系该单位工作人员，特别授权。委托代理人：祝卫东，河南文开律师事务所律师，一般代理。被告：张文锋，男，汉族，1964年1月13日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：王姗姗，河南涵信律师事务所律师，一般代理。原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会与被告张文锋因合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会的委托代理人宋卫东、祝卫东，被告张文锋及其委托代理人王姗姗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判令确认原、被告签订的房屋出让协议无效，立即将房屋及土地返还给原告，或补交房屋及土地面积差价为1278784元人民币；2、本案相关一切诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会变更第一项诉讼请求为：确认诉讼请求为要求被告退还差价1278784元人民币。事实和理由：2008年12月15日，原告与被告签订一份《房屋出让协议》。原告将位于信阳市107国道旁“红星工业园区”西北角邻红星三组村民化运法家，一栋两层砖混结构上下共计12间（当时估计房屋面积约200平方米）及场院占地面积（当时估计面积近1亩）协议约定“转让约200平方米房屋价款为12万元，场地占地面积近1亩价款为14万元。”后经过信阳市浉河区纪委监察局委托信阳市浉河区价格认证中心出具“信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书”实地丈量后认定：房屋面积应为456.32平方米，多占256.32平方米。场地面积为1.51亩，多占0.51亩。该鉴定结论认定：该宗房屋、场地以2008年12月为基准日的价格应为1538784元，而被告实际支付260000元，少于市场价位为1278784元。由此证明，原被告所签订《房屋出让协议》所定价格过低。工作人员有失职行为并造成国家、集体资产流失，损害国家集体利益。信阳市浉河区纪委监察局出具“浉纪检【2015】4号纪检监察建议书”认定，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五款规定，该宗地应属国有，原告方无权处分。被告张文锋辩称，我于2008年12月15日与当时的信阳市浉河区五星乡红星村民委员会签订的《房屋出让协议》双方主体适格，形式合法，合同真实有效，双方应当诚实履行。当时由红星村民委员会报送五星乡“三资”管理中心备案，由村民代表大会通过，出让的房屋和场地边界清楚，三方签字盖章生效，诉讼时效已过，请求法院驳回原告诉请。为了还原《房屋出让协议》经过，红星村委会不讲诚信，出尔反尔，我对红星村委会《关于对补齐原鱼市角楼的差价款项的通知》产生了很多异议。在房屋买卖之前，原前任村委会因到年底要发放所有老年人的生活费用，因为村里没钱向我们借钱，向我借了10万元，村委会口头承诺会给利息，钱很快就会还。但是村委会很长时间都没有还钱，在我一再催促下，村委会才用那几间破房子来做抵押。当时房子很破，我看了以后不同意买，但因为村里暂时还不上钱我才同意的。村委会经过开会研究并全体表决同意买卖。村委派负责人一同到现场看了场院，当时房子太脏没有下脚的地方，没有办法去实际丈量，通过双方一致同意就估推，房屋12间，一万元一间，场地约一亩作价14万元，加上我借给村里10万元，又一次性付给村里16万元，共计26万元。当时房屋购买没有一点违法违纪的行为，事情已经过去11年了，现在村委会要我们补偿所谓的买房差价款1278784元，相当于11年前的6倍多。原告主张120余万元差价，所依据信浉河认字（2014）301号鉴定结论书不符合法律规定的相关程序，及其计算依据也不合法，作为定案的鉴定结论必须是在诉讼程序中原被告双方共同委托的鉴定机构出具的鉴定结论才能作为证据计算依据使用。该鉴定结论的内容部分错误百出，对涉案土地的基本性质及基本情况做出了错误的认定，从而得出错误的计算结果。本案双方签订合同已经11年，根据诉讼时效规定应当驳回原告诉请。经审理查明，2008年12月15日，原告信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会与被告张文锋签订一份《房屋出让协议》，合同约定：原告将位于红星工业区西北角邻三组村名化运发的砖混结构二层楼房上、下共12间（建筑面积约200多平方米）及房后属红星村三组集体所有场院（房屋、场院占地面积将近1亩）以26万元的价格出让给被告张文锋，其中土地款14万元，房屋出让款12万元。后因原红星村支部书记、村委会主任付家齐因涉嫌贪污、贱卖集体土地被调查，信阳市浉河区纪委监察局委托信阳市浉河区价格认证中心对本案的房屋、土地进行价格认证。2014年8月21日，信阳市浉河区价格认证中心出具《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》实地丈量后认定：房屋面积应为456.32平方米，价格912640元，土地面积为782.68平方米，价格626144元，共计1538784元。该鉴定结论认定：该宗房屋、场地以2008年12月为基准日的价格应为1538784元。2015年6月10日，信阳市浉河区纪委监察局出具《浉纪检【2015】4号纪检监察建议书》认为渔市角楼低于市场价销售问题按评估价低于市场价的价格将款项追回。以上事实有《房屋出让协议》、《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》、《浉纪检【2015】4号纪检监察建议书》、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案的争议焦点是被告张文锋购买房屋及土地是否明显低于市场的价格以及《房屋出让协议》是否有效的问题。原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会与被告张文锋签订合同时双方故意隐瞒房屋及土地面积的真实情况，损害了集体权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，二者签订的《房屋出让协议》系无效合同。信阳市浉河区价格认证中心出具《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》认定的房屋及土地面积与实际情况不符合，存在较大的差距，其认定房屋及土地价格为1538784元，而被告张文锋仅支付购房款260000元，明显的低于市场价格。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案房屋已转让及土地被使用，无法返还取得的财产，被告张文锋应折价补偿，故原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会要求被告张文锋补齐房屋及土地差价的诉请本院予以支持，鉴于双方签订合同时均有过错，本院认定被告张文锋应向原告再支付房屋及土地差价1000000元。关于原告提出被告多占0.51亩的土地的问题，因《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》实地丈量后认定土地面积为782.68平方米，多占的面积并不是《房屋出让协议》约定的土地面积，与本案无关，本案不予处理。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条之规定判决如下：被告张文锋自本判决生效之日起十日内向原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会支付购房款及土地款差价1000000元。驳回原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16309元，减半收取8155元，由原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会负担1778元，由被告张文锋负担6377元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  向自生二〇二〇年四月二十二日法官助理肖婕书记员王忠叶