云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终294号上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码91530300713459508C，住所位于曲靖市翠峰西路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所。特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，汉族，1993年7月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。系曲靖安厦房地产集团有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蒋自雄，男，汉族，1983年11月2日生，云南省曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。被上诉人（原审原告）：孙凤梅，女，汉族，1986年9月17日生，云南省曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。系被上诉人蒋自雄之妻。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人蒋自雄、孙凤梅房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人王孺村、蔡瑞璟，被上诉人蒋自雄、孙凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）云0302民初3130号民事判决；2.改判上诉人曲靖市安厦房地产集团有限公司不支付违约金；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决案由确定错误。案件所涉房屋性质为经济适用住房，且双方所签订的合同为《经济适用住房购销合同》，其与商品房具有本质区别，根据《经济适用住房管理办法》第二条之规定经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该类房屋受国家政策性影响较大，而且经济适用住房购房人拥有有限产权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款。因此将经济适用房买卖纠纷归类于商品房销售合同纠纷实属不当。二、原审判决适用法律错误。双方签订的《经济适用住房购销合同》中没有约定逾期办证的违约责任，原审法院则依据错误的案件定性，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定确定违约金，明显属于适用法律错误。恳请支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人蒋自雄、孙凤梅辩称：商品房不是一个法律概念，上诉人认为不适用司法解释是对法律的理解错误，包括在经济适用房中对面积误差的处理都是用司法解释来处理的，且双方签订的合同多处提到商品房的字样。被上诉人蒋自雄、孙凤梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于金域蓝苑五期第67幢3单元第5层502号房屋办证所需的相关材料，并协助原告办理不产权登记证书；2.判令被告向原告支付自2015年5月21日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照实际支付的购房款总额为基数，以年利率8.25%的标准向原告支付违约金；3.判令被告向原告支付自2015年5月21日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照被告占用原告契税、印花税、维修基金等办证费用总额为基数，以年利率6%的标准向原告支付资金占用利息；4.本案诉讼费由被告承担。上述2、3项费用截止立案之日合计83732.42元。一审法院认定事实，两原告系夫妻关系。2012年10月27日，两原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《经济适用住房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市经济适用房，房屋套内建筑面积为80.02平方米，购房款总金额为254284元整；付款方式为银行按揭贷款，乙方于本合同签订之日向甲方支付首付款77284元，其余款项177000元由乙方通过银行办理按揭贷款付清；甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告按约将上述房屋交付给原告，原告按约向被告支付了购房款250788元，被告于2014年9月13日向原告出具发票一份。2012年11月29日，原告向被告交纳抵押审验服务费及权证印花税90元，被告于当日向原告出具收据一份。2014年8月30日，原告向被告交纳维修基金4587元、契税3762元、合同备案登记费30元、房屋登记费80元、权证印花税15元、共有权证工本费10元、他项权证工本费15元、合同印花税125元，合计9143元，被告于当日分别向原告出具收据三份。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2017年1月12日，被告向曲靖市房地产交易中心申请对金域蓝苑小区五期经济适用住房进行备案，曲靖市房地产交易中心向被告出具了2018第010139号房屋交易和产权状况审核核准通知单，确认准予备案。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，两原告与被告签订的《经济适用住房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。两原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2014年8月30日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书；针对被告的抗辩理由。首先，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到两原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知两原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向两原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在两原告提供相关办证资料后的180个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。第三，本案所涉房屋的性质虽是经济适用房，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出了相关要求，但是仍不能改变其商品房的属性。第四，两原告的第一项诉讼请求中所涉及的“相关材料”已在双方所签订的《经济适用住房购销合同》中进行了约定，且具体所需的相关材料应以登记机关的要求为准。据此，两原告主张判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于金域蓝苑五期第67幢3单元第5层502号房屋办证所需的相关材料，并协助办理不动产登记证书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因被告未能在两原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，已构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，由于原、被告双方签订的《经济适用住房购销合同》对此未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”两原告诉请的以购房款总额250788元为基数按年利率8.25%计算支付自2015年5月21日起至被告向不动产登记机关提交办证所需相关材料之日止的违约金的诉讼请求，结合本案实际，支持以购房款总额250788元为基数，自2015年5月21日起按年利率7.125%计算至被告向不动产登记机关提交办证所需相关材料之日止。关于两原告诉请的要求被告支付自2015年5月21日起至被告向不动产登记机关提交办证材料之日止的资金占用利息（以原告交纳的各项办证费用9143元为基数按年利率6%计算）的诉讼请求，因已支持了两原告诉请的因被告逾期办证给其造成的相关损失，故其损失已得到弥补，据此对该项诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决:一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告蒋自雄、孙凤梅购买的金域蓝苑五期第67幢3单元第5层502号房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告蒋自雄、孙凤梅办理不动产权证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告蒋自雄、孙凤梅支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额250788元为基数，自2015年5月21日起按年利率7.125%计算至被告曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回原告蒋自雄、孙凤梅的其他诉讼请求。案件受理费1894元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）中指出，“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。”“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部等发布的《经济适用住房管理办法》第二条、第十六条明确，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。”根据上述规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋，只要具有完全民事行为能力，能够享受民事权利和承担民事义务的民事主体，都可以成为商品房的购买人，法律、法规对同一购买人购买商品房的套数基本没有限定，购房人对于所购商品房拥有完全产权。经济适用房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人群是城市中低收入家庭，且每户只准购买1套，购房人对经济适用房拥有有限产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于房地产开发企业与商品房买受人之间的商品房买卖合同关系，调整的仅仅是房地产开发企业与商品房买受人之间因履行商品房买卖合同发生的商品房买卖合同纠纷。经济适用住房不属于商品房，经济适用住房购房合同关系的主体之间发生合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当依据《合同法》的规定进行处理。本案中，上诉人蒋自雄、孙凤梅申请购买经济适用住房，经有关单位按规定的程序进行审查，纳入经济适用住房供应对象范围后，与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司订立《经济适用住房购销合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并自成立时生效。蒋自雄、孙凤梅支付了经济适用住房购房价款，曲靖安厦房地产集团有限公司按照约定交付了经济适用住房，应当在合同约定期限内将房屋权属转移于蒋自雄、孙凤梅。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有在合同约定期限内向主管部门申请办理房屋权属证书以转移房屋权属，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”曲靖安厦房地产集团有限公司须继续履行合同，及时组织材料向主管部门申请办理房屋权属证书，故对蒋自雄、孙凤梅主张“立即办理的房屋所有权证”的诉讼请求，理当予以支持。双方当事人没有就逾期办证约定违约金或者违约产生的损失赔偿额的计算方法，上诉人蒋自雄、孙凤梅在本案一审、二审诉讼过程中，亦未举证证明因曲靖安厦房地产集团有限公司违约致其造成损失以及受损失的具体数额，请求由曲靖安厦房地产集团有限公司“支付自2015年5月21日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照实际支付的购房款总额为基数，以年利率8.25%的标准向原告支付违约金”、“支付自2015年5月21日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照被告占用原告契税、印花税、维修基金等办证费用总额为基数，以年利率6%的标准向原告支付资金占用利息”，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3130号民事判决第一项，即：被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告蒋自雄、孙凤梅购买的金域蓝苑五期第67幢3单元第5层502号房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告蒋自雄、孙凤梅办理不动产权证书。二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3130号民事判决第二项，即：被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告蒋自雄、孙凤梅支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额250788元为基数，自2015年5月21日起按年利率7.125%计算至被告曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回蒋自雄、孙凤梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1894元，由曲靖安厦房地产集团有限公司负担。二审案件受理费1894元，由被上诉人蒋自雄、孙凤梅负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年四月八日书记员  阮靖涵