福建省长乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初682号 原告：方丽芬，女，汉族，1984年11月19日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林华、邱立杰，福建万广律师事务所律师。 被告：吴永生，男，汉族，1974年10月23日出生，住福建省福州市长乐区。 第三人：福州鑫汇智房产代理有限公司，住所地福州市长乐区吴航路555号皇庭名郡商业6栋S80店面， 法定代表人：刘飞，公司总经理。 委托代理人：陈斌，公司员工。 原告方丽芬与被告吴永生、第三人福州鑫汇智房产代理有限公司（下称鑫汇智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人林华、被告吴永生及第三人委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方丽芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年12月13日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付购房履约保证金17万元（实际上由第三人代为返还）；3、判令被告向原告支付合同解除的违约金34万元；4、请求判令被告承担原告居间交易佣金损失16860元；5.判令被告承担原告交易服务费损失1800元；6、判令被告承担原告律师代理服务费损失8500元；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月13日，原被告在中介机构居间服务下签订《存量房买卖合同》，根据合同约定原告以1686000元的价格购买被告所有的坐落于福州长乐区的房产，合同第六条约定被告收取房屋成交10%的履约保证金17万元，合同第十条约定，被告应当在2019年12月14日前向抵押权人申请解押，合同第十六条约定双方任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房成交价20%金额的违约金，同时违约方应承担因违约产生的律师代理费、诉讼费、居间佣金及交易中产生的费用。合同签订当日，双方与第三人签订了《存量房交易服务协议》，原告依据协议向第三人支付了履约保证金17万元，并对第三人的居间服务及居间服务费用进行确认。根据房屋买卖合同约定，被告应当在2019年12月14日前向抵押权人申请解押，但约定期满后，被告没有如约申请解押。原告多次要求中介机构介入处理，被告无视要求，并通过中介机构表示不再履行买卖合同。被告行为属于严重违约，依法应承担违约责任。 被告辩称：1、本案双方签订的《存量房买卖合同》是无效合同，是以合法形式掩盖非法目的，而且合同约定的价格太低，不符合房屋市场价格，签合同时被第三人的员工语言诱惑；2、未收到保证金17万元；3、因未收到保证金17万元，所以违约金34万元不应该由我还；该违约金偏高，我没有钱不应承担违约金；4、因交易未成功，所以我不应承担佣金；5、交易服务费损失1800元应该由对方出，原告律师代理服务费损失8500元我也不同意。我没有与原告订立合同。 第三人称：1、原告陈述内容属实，被告未履行合同义务，未向抵押权人申请解押，导致合同目的无法实现，被告根本违约；2、交易服务费损失1800元、居间交易佣金损失16860元，买方佣金2万元，三项费用应在第三人代收的保证金17万元中扣除，第三人返还129540元。 对各方没有争议的事实，本院予以确认。关于被告称其未订立本案房屋买卖合同的辩解，其于庭审中已确认在该合同上签字捺印，其该辩解无据，本院不予采纳。关于被告称本案合同系以合法形式掩盖非法目的辩解，因其未能举证，本院亦不予采纳。 经审理查明：2019年12月13日，原告方丽芬与被告吴永生在第三人鑫汇智公司的居间服务下签订《存量房买卖合同》，合同约定原告以1686000元的价格购买被告所有的坐落于福州长乐区的房产。合同第六条约定被告收取房屋成交价10%的履约保证金17万元；第十条约定被告应当在同年12月14日前向抵押权人申请解押；第十六条约定双方任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房成交价20%金额即34万元的违约金，同时违约方应承担因其违约产生的律师代理费、诉讼费、居间佣金及交易中产生的费用。 合同签订当日，原被告与第三人签订了《存量房交易服务协议》。协议第一条约定第三人为本案原被告提供履约保证金代收代付服务；第二条约定原被告应支付相关服务费各1800元。当日，原告依据协议向第三人支付了履约保证金17万元。 上述房屋买卖合同签订后，被告未依约向抵押权人申请解押。2020年1月24日，原告委托律师进行催告，被告在合理期限内仍未履行。2020年3月10日，原告诉至本院。 另查明：原告为本案付出律师代理费8500元。 本院认为：原被告签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，被告关于其未签订合同及合同无效的辩解无据，本院不予采纳。房屋买卖合同中卖方应协助办理过户手续，而申请解押是房屋过户的前提基础。被告未依约申请解押致本案合同目的不能实现，构成根本违约，原告可以请求解除合同并要求返还履约保证金。因本案履约保证金由第三人代为收取，应由第三人返还。对原告的该部分请求，本院予以支持。 关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”的规定，以及参照最高人民法院关于民间借贷利率的保护标准，本院认为，本案违约金可按月利率2%计算。原告主张的违约金标准过高，本院依法予以调整。 关于居间交易佣金损失，庭审中原告确认尚未实际付出该费用，故对原告的该部分请求，不予支持。该费可待实际产生后另行主张。 关于交易手续费，本案第三人尚未全部完成约定的交易服务，原告亦承认尚未支出该费，故对原告的该部分请求，不予支持。 关于律师代理费，原告主张的该费具有双方合同上的依据，且该费收取金额亦符合相关标准，故对原告的该部分诉讼请求，予以支持。 另，第三人的相关主张系基于居间合同这一法律关系而提出的独立请求，与本案无关，可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告方丽芬与被告吴永生于2019年12月13日签订的以坐落于福州长乐区的房产为买卖标的物的《存量房买卖合同》； 二、第三人福州鑫汇智房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方丽芬履约保证金17万元； 三、被告吴永生于本判决生效之日起十日内支付原告方丽芬违约金（以17万元为基数，按月利率2%计算，自2019年12月15日计至实际支付之日止）； 四、被告吴永生于本判决生效之日起十日内支付原告方丽芬律师代理费8500元； 五、驳回原告方丽芬的其他诉讼请求。 案件受理费19974元，减半收取计9987元，由方丽芬负3329担元，吴永生负担6658元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  刘志峰 二〇二〇年四月十六日 法官助理池若冉 书记员黄悦炀 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。