广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2453号原告（反诉被告）：招莲芳，女，1947年12月14日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*************，公民身份号码4470************027。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倩容，广东粤正律师事务所律师。原告（反诉被告）：黎华锋，男，1972年11月2日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*************，公民身份号码440************039。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倩容，广东粤正律师事务所律师。原告（反诉被告）：黎华旭，男，1974年11月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*************，公民身份号码440************031。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倩容，广东粤正律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄超，男，1984年2月27日出生，土家族，现住广东省湛江市霞山区************，公民身份号码420************033。委托诉讼代理人：吕小渊，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。第三人：湛江市好世界房地产代理有限公司，地址广东省湛江市霞山区************。法定代表人：林平，总经理。原告（反诉被告）招莲芳、黎华锋、黎华旭诉被告黄超（反诉原告）、第三人湛江市好世界房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告招莲芳、黎华锋、黎华旭的共同委托诉讼代理人郭汴阳、林倩容、被告黄超的委托诉讼代理人吕小渊到庭参加诉讼，第三人湛江市好世界房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招莲芳、黎华锋、黎华旭向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月12日签订的《房地产（经纪）买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金人民币124000元；2、判令被告向原告支付因维权产生的律师费人民币30000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日，三原告与被告及第三人签订了《房地产(经纪)买卖合同》(合同编号：好房[B10038398号)，约定：三原告将共有的座落于湛江市霞山区***********出售给被告，总价款为人民币64万元。合同定金为人民币30000元(其中原告收取定金15000元，第三人代收定金15000元)，付款方式为交割时支付首期房款300000元，余额340000元向贷款机构申请贷款。合同签订后，被告按合同约定支付了定金，但由于无法办理商业贷款，为此原告与被告于2018年4月3日签订了《买卖协议书》，作为《房地产(经纪)买卖合同》的补充协议并约定：原告同意将房屋总价款从人民币640000元降到人民币620000元，被告在2018年4月30日前一次性付清房屋全款人民币620000元，并注明：房款在签交割后付清。上述协议签订后，原告于2018年4月3日配合被告到税务部门准备办理纳税手续，由于原告招莲芳在房产证上的名字是招连芳，而身份证上名字为招莲芳，原告在公安部门办理曾用名的手续后，于2018年5月18日在湛江市国土资源局不动产登记中心更换了新的不动产登记证书，于2018年5月25日原、被告一起去税务部门办理缴纳税款手续，再到湛江市*******签署了交割手续，湛江市*******也出具了《二手房交易证明》。原告认为该房产签交割完毕，然而被告却违约一直不向原告支付房款，甚至于2018年5月29日要求退房。原告不同意之下，被告于2018年6月11日提起诉讼，要求解除双方签订的合同，案件分别由湛江市霞山区人民法院作出(218)粤0803民初1073号民事判决书、湛江市中级人民法院作出(208)粤08民终2492号民事判决书，并判令被告作为违约方应承担原告该次诉讼已支付的律师费用。由于被告在该次诉讼生效后，仍没有履行付款义务，原告向不动产登记中心了解到，出具了二手交易证明后，剩下的交易程序应由被告作为买受人主动向交易中心继续办理，最终办理过户手续到被告名下。如今被告不但不继续办理过户手续，甚至交易的联系电话停机，第三人多次联系被告，被告均失联无法联系。据此原告认为，根据生效的民事判决书认定的事实，双方签订的合同真实、合法有效，双方均应严格履行。原告与被告在湛江市******签订了交易合同，原告将不动产权证书提交给交易中心，交易中心出具《二手房交易证明》后，原告已全力配合办理过户手续至被告名下，原告履行本次交易的义务完毕，并按交易中心的要求签署交割手续已完成，被告应当继续履行付款义务，但被告却提起诉讼后又撤回起诉，拖延支付房款，甚至在案件生效后，采取手机停机的方式躲避履行合同义务，现上述案件生效后已近九个月，被告仍未按合同约定支付购房款，显然超过履行合同的合理期限，其行为明显构成了违约。根据《房地产经纪)买卖合同》第十条:“若乙方原因不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起方赔偿甲方成交价20%违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用。”之约定，被告因不依约支付购房款显然属于违约，因此，被告应按合同总价款620000元的20%向原告支付违约金人民币124000元。同时根据《房地产(经纪)买卖合同》第十一条:“一方违约，另两方追究违约责任产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担”之约定，原告提起本案诉讼与广东粤正律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律费用人民币30000元，由于被告的违约行为，被告应当向原告支付维权产生的律师费人民币30000元。综上，被告拒不付款的行为，导致原告无法实现合同目的，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告（反诉原告）黄超对本诉辩称，被告没有违约，无需承担违约责任，理由如下：一、2018年5月25日湛江市*******出具的二手证明只是备案，并没有办理房屋交割，此时原、被告双方没有签交割，在湛江市中级人民法院（2018）粤08民终2492号民事判决书第八页倒数第一段已经确认，涉案房屋未办理交割，合同约定的交付房款的条件尚未完成；二、仅由被告办理过户手续是不可能的，需要原告配合；三、被告一直在积极联系原告和第三人，分别于2018年9月、2019年2月、3月、5月、7月、8月、9月、10月联系原告，但原告没有接电话，2018年9月30日被告发短信给原告，但没有得到回复，而且有通过中级法院同志要求联系原告，但是都没有得到原告的答复；四、原告提交的手机号码：134*****129，被告提供的号码为：183*****661，原告和第三人均有被告的联系方式，也有被告的微信，但第三人却在2019年6月拨打被告不常用的，2019年春节前后已经注销的武汉的手机号码133*****615，正常使用的且已经提供给原告和第三人的湛江号码却没有拨打，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告（反诉原告）黄超向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人继续履行《房地产(经纪)买卖合同》(合同编号:好房【B】10038398号)，配合反诉人办理房屋过户登记，交付房屋；2、确认被反诉人违约，判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币124000元；3、判令被反诉人向反诉人支付因反诉人维权产生的律师费人民币6000元；4、判令被反诉人承担本案的本诉与反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月12日，反诉人与三被反诉人及第三人签订《房地产(经纪)买卖合同》(合同编号:好房【B】10038398号)，合同约定：三被反诉人将坐落于湛江市霞山区***********售予反诉人，该房建筑面积117.74平方米，总价款为人民币640000元。合同定金为人民币30000元，合同签订当日，被反诉人收取15000元，第三人代收定金15000元。2018年4月3日，反诉人与三被反诉人和第三人签订《买卖协议书》，作为《房地产(经纪)买卖合同》的补充协议，约定三被反诉人将房屋总价款从640000元降至620000元，房款在签交割后付清。2018年5月25日，反诉人与三被反诉人和第三人到湛江市霞山区地方税务局办理税费申报手续，同日，到湛江市*******办理二手房交易证明。2018年6月11日，反诉人因合同履行问题诉至湛江市霞山区人民法院，2018年8月20日，反诉人向法院申请撤回起诉。2018年6月26日，被反诉人向法院提起反诉。2018年10月10日，湛江市霞山区人民法院作出(2018)粤0803民初1073号民事判决。2018年10月23日，被反诉人向湛江市中级人民院提起上诉。2019年1月31日，湛江市中级人民法院作出(2018)粤08民终2492号民事判决。反诉人于2018年8月20日之后积极联系被反诉人，旨在继续履行涉案合同，顺利完成房屋交易。但经反诉人多次电话联系，始终联系不上被反诉人。2018年9月28日、2018年10月24日反诉人联系第三人代表林利利,林利利的反馈是被反诉人因房屋涨价不想卖涉案房屋了，要解除合同。此后反诉人继续多次联系被反诉人，均没有得到回复。2018年9月30日，反诉人向被反诉人黎华旭的妻子莫春霞(莫春霞联系方式即被反诉人在房屋买卖合同履行过程及诉讼中提供的联系方式)发送短信，要求被反诉人及时回复，推进合同的顺利履行，仍然是无回应。无奈，反诉人也分别于2018年10月8日、2019年7月31日、2019年9月25日联系法院书记员和法官，欲通过一审、二审法院联系被反诉人，同时反诉人继联系被反诉人，不仅在2019年上半年，且近半年2019年下半年都多次联系被反诉人，如2019年7月31日、8月1日、9月25日、10月26日多次拨打被反诉人提供的联系电话，但均是无人接听，可见这是被反诉人一直不想继续履行合同，而将反诉人的手机号故意屏蔽来躲避履行合同，然后又试图通过让第三人拨打反诉人湖北武汉已经停机的手机号码，这明显是被反诉人意欲违约而为之，制造反诉人违约的假象，从而达到其解除合同的目的。根据反诉人与被反诉人签订的《房地产(经纪)买卖合同》第十条“若因甲方(即被反诉人)的原因造成不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿乙方成交价20%的违约金”的约定，以及合同法的相关规定，被反诉人作为违约方，应当承担继续履行合同义务，并向反诉人支付违金人民币124000元。另外，根据《房地产(经纪)买卖合同》第一条“一方违约，另两方追究违约责任产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担”的约定，被反诉人作为违约方，应当承担反诉人维权所产生的律师费人民币6000元。为维护反诉人的合法权益，恳请法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）招莲芳、黎华锋、黎华旭对反诉辩称，黄超的反诉请求没有事实和法律依据。首先，反诉人黄超违约在先，不正当阻止交易条件的成就。实际上双方的交易一直到2018年12月25日都在正常进行，正如黄超代理人所说的12月25日在二手房交易中心已经办理了交易手续，就剩下最后一步，双方签最后的交割，但是2018年5月29日黄超却因为在房地产交易中心了解到该房屋土地是划拨性质，所以就不想要这间房屋，黄超在2018年5月29日向原告以及第三人提出退房退款的要求，原告不同意之后，被告在2018年提起诉讼，要求解除合同，后得告知是自己违约后，在一审的诉讼过程中申请撤回起诉。该案原告不服提起上诉，案件进入二审，后湛江中院作出（2018）粤08民终2492号民事判决，认定黄超提起本案诉讼，请求解除涉案的合同及要求招莲芳等三人退回所支付定金的行为，以其行为表明不再履行合同，显然违约。从而判决黄超向招莲芳等人支付因诉讼支付的律师费10000元，二审判决在2019年2月21日生效，判决书生效后，黄超从来没有联系原告，原告遂联系第三人，第三人称也联系不上黄超，鉴于黄超本人的行为表明其不再履行合同的主要义务，招莲芳等人依法可以解除合同，黄超是涉案合同的违约人，应由黄超根据合同的约定支付违约金，并承担招莲芳等人因此支付的律师费。请求依法驳回黄超的反诉请求。第三人湛江市好世界房地产代理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，对本诉和反诉也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交经审查确认的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年1月12日，黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋在第三人位于岭南路店签订了合同编号为：好房（B）10038398的房地产（经纪）买卖合同，约定招莲芳、黎华旭、黎华锋将其三人共有的位于湛江市霞山区***********出售给黄超，房款总金额为640000元，黄超先支付定金30000元，付款方式为黄超应于交割时支付首期房款300000元，余款340000元由黄超向贷款机构申请贷款。该合同由第三人作为经纪方在合同落款处签名并盖章。合同签订后，黄超于当天支付了定金30000元（招莲芳、黎华旭、黎华锋三人收取15000元，好世界公司代收15000元）。2018年4月3日，黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋又签订了《买卖协议书》作为合同编号为好房（B）10038398的房地产（经纪）买卖合同的补充，约定由于黄超无法通过贷款支付房款，双方协商同意将房款总价格调整为620000元，定于2018年4月30日前一次性付清。该补充协议手写标注了“房款在签交割后付清”。补充协议落款由黄超、招莲芳、黎华旭、黎华锋以及第三人的经纪方经办人林丽丽签名确认。由于招莲芳的身份证名字与房产登记证上的名字不一致，2018年5月18日，招莲芳、黎华旭、黎华锋取得了更改招莲芳名字后，由湛江市国土资源局颁发的不动产权证书。2018年5月25日，招莲芳、黎华锋、黎华旭与黄超的妻子“张慧”一同去湛江市霞山区地方税务局办理了《湛江市地方税务局销售不动产税费申报审核表》，并发具了《商品住房发票》和缴交了《契税》。同日，黄超与招莲芳、黎华锋、黎华旭前往湛江市*******办理二手房交易证明。2018年6月11日，黄超以招莲芳、黎华锋、黎华旭故意隐瞒且没有说明房屋土地性质为划拨及房屋出卖人与房屋产权证名字不一致，造成受让房屋无法办理过户手续为由，向本院提起（2018）粤0803民初1073号案的本诉，招莲芳、黎华锋、黎华旭应诉后同时向本院提起反诉，要求黄超继续履行合同，并承担违约责任。黄超于2018年8月20日向本院提交了撤回本诉起诉的申请书。本院对该案的本诉和反诉依法作出处理，一、准许黄超撤诉；二、驳回招莲芳、黎华锋、黎华旭的全部反诉请求。招莲芳、黎华锋、黎华旭对一审判决不服遂提起上诉，2019年1月31日，湛江市中级人民法院作出（2018）粤08民终2492号民事判决，一、维持湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1073号民事判决第一项；二、撤销湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1073号民事判决第二项；三、黄超限在本判决生效后十日内支付给招莲芳、黎华锋、黎华旭10000元；四、驳回招莲芳、黎华锋、黎华旭的其他反诉请求。已发生法律效力的湛江市中级人民法院（2018）粤08民终2492号民事判决书的认定“黄超在原审法院审理期间申请撤回本诉，在本院二审中，明确表示同意继续履行涉案的买卖合同。招莲芳等三人上诉请求依法判令黄超继续履行涉案买卖合同的诉讼目的已达到，无判决必要，本院对招莲芳等三人该上诉请求不予采纳。双方当事人于2018年4月3日签订的补充协议变更了原《买卖协议书》的约定，且双方当事人对该补充协议手写标注的内容“房款在签交割后付清”予认可，故涉案房屋的房款付清时间应认定为办理涉案的房屋交割后。因涉案的房屋尚未办理交割，双方当事人所约定的付款条件尚未成就，招莲芳等三人上诉请求确认黄超违约，判令其支付违约金124000元。理据不足，本院不予采纳”。双方至今仍未办理涉案房屋的交割，招莲芳、黎华锋、黎华旭未向黄超交付房屋，黄超亦未向招莲芳、黎华锋、黎华旭支付房款。双方对房屋交割而引发本案纠纷。上述事实，原告对自己的主张提供了原、被告的身份证复印件、《房地产权证》、《房地产（经纪）买卖合同》、《买卖协议书》、《户口本》、《不动产登记证书》、《二手房交易证明》、（2018）粤0803民初1073号民事判决书、（2018）粤08民终2492号民事判决书、《通话记录》；被告抗辩提供了除与原告所举证据内容相同之外，还提供了《定金收据》、《收据》、2018年9月30日的短信、《通话记录不》、《律师发票》及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。招莲芳、黎华锋、黎华旭与黄超签订的房地产（经纪）买卖合同以及《买卖协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，双方产生纷争的焦点有三个方面：一是违约责任的认定；二是合同是否应当解除；三是本诉和反诉请求应否支持。关于违约责任的认定问题。招莲芳、黎华锋、黎华旭与黄超于2018年4月3日签订的补充协议变更了原《买卖合同》的约定，双方在该补充协议中手写标注的内容“房款在签交割后付清”，故应认定双方的交易是在房屋交割后，由被告向原告付清房款并交接房屋。双方曾因履行本案的房屋买卖合同发生纠纷并诉之法院，湛江市中级人民法院作出的（2018）粤08民终2492号民事判决书，已于2019年2月21日起发生法律效力，在该案中，原、被告双方亦明确表示同意继续履行涉案的买卖合同。因此，自2019年2月21日起双方当事人应根据补充协议的约定，积极配合对方履行各自的义务。根据不动产交易中心关于二手房交易的要求，房屋交割时合同的买卖双方仍需到不动产交易中心进行面签，但从原、被告双方提交的证据综合分折，原、被告双方和第三人在履行合同过程中均未能积极联系对方，配合进行房屋交割，造成合同履行的拖延，故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约，应承担各自的违约责任。关于合同是否应当解除的问题。本诉中，招莲芳、黎华锋、黎华旭提出解除《房地产（经纪）买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，由于双方在该补充协议中手写标注的内容“房款在签交割后付清”，因涉案的房屋双方尚未办理交割，原告未能举证证明出卖方已尽了协助并配合办理房屋交割的相关手续，亦未能举证证明被告黄超已明确表示拒绝履行合同的行为，故为保护交易安全，原告招莲芳、黎华锋、黎华旭提出解除合同，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。案涉的买卖合同以及补充协议继续履行。关于原、被告双方要求对方根据合同的约定支付违约金和因维权各自支付的律师费要求对方承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于原、被告双方在合同履行过程中均存在违约，应承担各自的违约责任，故原、被告双方要求对方根据合同的约定支付违约金和因维权各自支付的律师费要求对方承担的请求，本院均不予支持。第三人湛江市好世界房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，不影响案件的审理，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告招莲芳、黎华锋、黎华旭与被告黄超和第三人湛江市好世界房地产代理有限公司于2018年1月12日签订的《房地产（经纪）买卖合同》和原告招莲芳、黎华锋、黎华旭与被告黄超于2018年4月3日签订的《买卖协议书》继续履行；二、驳回原告招莲芳、黎华锋、黎华旭的全部诉讼请求；三、驳回被告黄超的其他反诉请求。案件受理费3380元（原告已预付），由原告招莲芳、黎华锋、黎华旭负担，反诉费1450元（被告已预付），由被告黄超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 蔡 华审 判 员 韩 剑人民陪审员 姚 远二〇二〇年三月三十一日法官 助理 丁 康书 记 员 陈杨梨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。