广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终997号上诉人（一审原告）：张转好，女，1952年4月11日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********队。居民身份证号码：440************729。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审原告）：欧欢旺，男，1981年6月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********队。居民身份证号码：440************151。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审原告）：欧欢壮，男，1982年12月3日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**************。居民身份证号码：440************111。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审原告）：欧琼厚，女，1974年11月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********队。居民身份证号码：440************725。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审原告）：赵齐英，女，1983年9月19日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********队。居民身份证号码：440************089。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审原告）：林泽锋，男，1998年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**************。居民身份证号码：440************03X。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：林翼翔，男，1962年4月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区******委会一连。居民身份证号码：440************411。被上诉人（一审被告）：黄锦林，男，1968年1月12日出生，汉族，现住珠海市金湾区红旗镇小林三顷一排8号。居民身份证号码：452************778。一审第三人：珠海市金湾区******民委员会。住所地：珠海市金湾区红旗镇小林。法定代表人：罗建军，书记。一审原告张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋因与一审被告林翼翔、一审被告黄锦林及一审第三人珠海市金湾区******民委员会（下称小林村委会）宅基地使用权纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2018)粤0404民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实欧国泰、张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋同属户号为029002043的家庭户口成员，除赵齐英外，其他人一直系红旗镇小林村村民，赵齐英于2006年由白蕉镇迁入。欧国泰、张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋提起本案诉讼，欧国泰在诉讼期间于2019年9月24日死亡，张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋二审诉讼期间提交了欧国泰的死亡证明书。林翼翔、黄锦林均非小林村村民，林翼翔户口在红旗镇矿山居委会，黄锦林户口在广西博白县。2004年2月25日欧国泰与林翼翔签订《土地使用权转让协议》，约定欧国泰自愿将位于红旗镇小林村立新住宅小区，面积178.5平方米的宅基地土地使用权转让与林翼翔，林翼翔可以自己的姓名向小林村委会申报报建及办理土地使用证和房产证，欧国泰不得以任何借口要求林翼翔归还土地使用权，否则造成的一切经济损失均由欧国泰承担。一审诉讼中，欧国泰与林翼翔一致确认该协议所涉宅基地，即为欧国泰案中主张的珠海市金湾区******三顷住宅区***第8号（面积178.5平方米）的宅基地。同年3月5日林翼翔与小林村委会签订《红旗镇小林村购地建房协议书》，约定由林翼翔交纳相关地值费、小区配套费后，在三顷住宅区第一排第8号（面积178.5平方米）的宅基地作住宅之用。2010年11月9日林翼翔将该宅基地使用权转让与黄锦林，“转让人”林翼翔、“受让人”黄锦林及“见证人”小林村委会，在林翼翔与小林村委会签订的上述协议书后签名、加盖印章注明“同意将该地转给……黄锦林所有”。林翼翔亦在上述与欧国泰签订的协议书下方注明“同意转给黄锦林”。案中，黄锦林提交了小林村委会开立的收据、结算票据佐证土地使用权转让及其已交纳相关配套费的事实。现时该宅基地由黄锦林使用，黄锦林称其在该宅基地建成五层住宅后，于2017年8月与家人入住至今。一审诉讼中，欧国泰与上诉人等提交《小林村宅基地情况调查确认表》复印件及《小林村三顷住宅小区规划图》，主张三顷住宅区第一排第8号（面积178.5平方米）的宅基地原登记人为欧国泰。其中确认表复印件未加盖任何印章；加盖了小林村委会印章的规划图显示，位于珠海市金湾区******三顷住宅区***第8号的涉案宅基地为欧国泰所有。诉讼中，欧国泰与上诉人等就欧国泰与林翼翔签订的《土地使用权转让协议》上“欧国泰”签名及指纹的真实性向一审法院提出鉴定申请。一审法院选定广东中一司法鉴定中心对《土地使用权转让协议》上协议书抬头及协议书落款两处“欧国泰”的签名及指纹是否为欧国泰本人书写进行鉴定。2019年7月25日广东中一司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见认为1.2004年2月25日《土地使用权转让协议》抬头“欧国泰”签名笔迹与委托方提供的“欧国泰”样本签名笔迹不是同一人所写。2.2004年2月25日《土地使用权转让协议》落款“欧国泰”签名笔迹与委托方提供的“欧国泰”样本签名笔迹是同一人所写。此外，因指纹鉴定申请不清晰，无法达到鉴定条件，故该鉴定中心未予受理。欧国泰与上诉人等及欧国泰、林翼翔对鉴定意见均无异议欧国泰、张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋提起本案诉讼，请求判令1、确认欧国泰与林翼翔于2004年2月25日签订的《土地使用权转让协议》无效；2、林翼翔、黄锦林返还珠海市金湾区******三顷住宅区***第8号（面积178.5平方米）的宅基地使用权。一审法院的理由与结果一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”案涉土地位于红旗镇小林村，应属于该村农民集体所有。本案争议焦点为：1.涉案合同效力如何；2.涉案土地使用权的返还问题应如何认定。现根据已查明的事实及各方当事人提交的证据，作出如下评析：一、关于《土地使用权转让协议》的效力问题首先，欧国泰为珠海市金湾区*******民，从其提交的《小林村三顷住宅小区规划图》可以看出，案涉土地即珠海市金湾区******三顷住宅区***第8号的宅基地为欧国泰所有，一审法院对此事实予以认定。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可以看出，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，欧国泰将案涉宅基地的使用权转让给林翼翔，林翼翔再将该宅基地使用权转让给黄锦林,而林翼翔、黄锦林二人均非红旗镇小林村村民,并不具备取得小林村宅基地的合法资格，无权取得小林村宅基地使用权，故该转让行为违反了国家法律的强制性规定。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定:“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”欧国泰、林翼翔签订的《土地使用权转让协议》应属无效。因此，欧国泰、张转好等人诉请确认《土地使用权转让协议》无效，理据充分，一审法院予以支持。二、关于返还土地使用权问题根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”本案中,黄锦林已于2017年在涉案土地上加盖房屋并使用至今,而欧国泰在庭审时已明确其第二项诉请为仅要求林翼翔、黄锦林返还土地使用权，并不包括涉案土地上现有的地上建筑物。对此一审法院认为,房屋作为土地上的附着物,与土地在物理性质上存在不可分离的属性,土地权利与房屋权利的关系势必会影响到权利变动时权利人利益的分配,而我国对于农村土地管理制度实行的是房地不可分的一体化原则,即土地使用权与房屋所有权必须归属于同一主体。因此，当涉案《土地使用权转让协议》无效时，虽然涉案土地的使用权自始由欧国泰所享有，但欧国泰应对该土地上的地上建筑物向黄锦林给予折价补偿，而不得单独要求其仅返还涉案土地使用权，否则既有悖于房地一体原则，亦会损害黄锦林的利益。因此，欧国泰、张转好等人诉请林翼翔、黄锦林返还涉案土地使用权，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决一、确认欧国泰与林翼翔于2004年2月25日签订的《土地使用权转让协议》无效；二、驳回欧国泰、张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由欧国泰、张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋负担50元，林翼翔负担50元。当事人二审的意见一审原告张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋不服一审法院，上诉请求1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判黄锦林将位于珠海市金湾区******三顷住宅区***第8号（面积为178.5平方米）的宅基地使用权返还上诉人等。事实和理由如下：一、一审法院对本案部分事实认定不清，曲解了上诉人等的诉求。其一，一审法院认定“黄锦林已于2017年在涉案土地加盖房屋并使用至今”，可见，涉案土地上的房屋并非上诉人等所有，上诉人等请求林翼翔、黄锦林返还“涉案土地房屋”没有事实依据。一审法院认为上诉人等“不得单独要求其仅返还涉案土地使用权”，次含义是要求上诉人等在没有事实依据的情况下，一并主张涉案土地上的房屋，这显然与事实情况不符。同时，一审法院又认定涉案中签订的《土地使用权转让协议》无效，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，上诉人等要求林翼翔、黄锦林返还涉案土地使用权符合法律规定。故，上诉人等请求林翼翔、黄锦林返还其涉案土地使用权的诉讼请求符合事实依据和法律规定。其二，一审法院认定“土地使用权与房屋所有权必须归属于同一主体”并无不妥，但认为上诉人等应当一并主张林翼翔、黄锦林返还“涉案土地房屋”，却没有任何法律依据，也违背一审法院认定的基本事实。且没有任何法律规定必然要求“宅基地使用权”与“涉案土地房屋”一并主张。在司法实践中，一般由法院根据“房地不可分的一体化原则”结合法律明确规定宅基地不可转让的基础上，判决“涉案土地房屋”随“宅基地使用权”一起归上诉人等所有，并判令由上诉人等给予林翼翔、黄锦林适当的补偿，具体的补偿比例，应按照双方过错程度确定。该“涉案土地房屋”也可作为林翼翔、黄锦林的实际损失，由林翼翔、黄锦林在本案中提出反诉或另案提出相关诉讼处理，至于黄锦林是否选择或放弃其民事权利或诉讼权利，在法院释明的情况下，应由黄锦林决定。本案中黄锦林未就其损失提出诉求，应由其承担相应的法律后果。一审法院不能将，黄锦林为维护自己的利益应该行使的权利，强行赋予为上诉人等的义务，该项权利义务不具有对等性。二、一审法院认定欧国泰与林翼翔签订的《土地使用权转让协议》无效，却不按照合同法第五十八条的规定判决，认定事实与适用法律之间存在自相矛盾。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定以及合同法释义的相关解释，在合同无效或被撤销后的情形下，仅存在三种处理情况：返还财产、折价补偿、赔偿损失。本条规定了以返还财产为恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，为了达到恢复原状的目的，就应当折价补偿对方当事人。本案中，应欧国泰与林翼翔签订的《土地使用权转让协议》无效，按照法律规定，应由林翼翔、黄锦林返还涉案宅基地的使用权，上诉人等返还宅基地使用权的转让款。至于原本宅基地上不存在的“涉案土地房屋”，如需恢复原状必将导致该财产的不必要损失，可由上诉人折价补偿给林翼翔。在合同被确认无效后，应当恢复到合同订立之初的原始状态，应当按照《合同法》第五十八条规定的三种处理情况（返还财产、折价补偿、赔偿损失）进行相应处理，一审法院将已经确认的事实，悬而未决，违反了该法律的明确规定。综上，上诉人等认为一审法院认定事实不清、适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审的错误判决并予以部分改判，以维护上诉人等的合法权益。一审被告林翼翔答辩认为上诉人等的上诉主张及理由无理。一审被告黄锦林答辩称，上诉人等的上诉主张无事实依据，欧国泰转让宅基地使用权经过小林村委会同意，符合政策，宅基地交易合法。欧国泰已去世，其继承人没有权主张宅基地使用权。一审第三人小林村委会未答辩。本院判决的理由与结果本院认为，欧国泰与林翼翔2004年2月25日签订的《土地使用权转让协议》，以及林翼翔与黄锦林2010年11月9日达成的案涉土地转让协议违反了我国土地管理法的强制性规定，均为无效合同，一审法院对此认定准确，本院予以维持。对于合同的无效，参与上述土地使用权转让及再转让协议的各方均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。故与欧国泰签订上述协议的林翼翔及再受让并实际使用土地的黄锦林负有返还案涉土地使用权的义务，上诉人等也负有义务返还取得的土地使用权转让对价，双方还负有依据各自的过错责任赔偿造成的对方损失的义务。本案中，黄锦林受让后已在案涉土地建有住宅，该建筑物与案涉土地已然成为不可分割的整体，而案中双方，包括建设住宅的黄锦林及上诉人等均未主张地上建筑物的处理，致土地使用权的返还不可实现，故一审判决驳回上诉人等主张返还案涉土地使用权的请求并无不当。上诉人等上诉请求撤销一审判决第二项，本院不予支持。综上，上诉人等的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由上诉人张转好、欧欢旺、欧欢壮、欧琼厚、赵齐英、林泽锋负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年四月二十九日书记员  陈瑞祥