广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7964号上诉人（原审被告）：张径敏，男，汉族，1968年11月5日出生，住广东省东莞市******。委托诉讼代理人:彭代强，系广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈嘉祺，系广东彭代强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈龙生，男，汉族，1963年1月24日出生，住广东省博罗县****。被上诉人（原审原告）：黄友平，男，汉族，1965年4月15日出生，住广东省博罗县****。上诉人张径敏因与被上诉人陈龙生、黄友平租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初3893号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张径敏上诉请求：1、请求二审法院撤销（2019）粤1322民初3893号民事判决书第一、二、三项判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定认定事实不清，适用法律错误，应当撤销其作出的第一、二、三项判决内容，依法改判，支持上诉人的上诉请求。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人于2017年8月10日签订的《土地租赁合同》为无效合同，被上诉人应当返还上诉人伍万元合同保证金。一审认定合同有效是不恰当的。2017年8月10日，上诉人与被上诉人签订《土地租赁合同》，承租被上诉人位于广东省博罗县*********×（地名）约十六亩的荒地，租赁期限自2017年8月10日起至2038年8月10日止。然而，被上诉人出租给上诉人的案涉土地用地性质不明，没有办理相关的土地使用证明，也没有相应的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此，案涉的《土地租赁合同》为无效合同。根据双方签订的《土地租赁合同》第三条约定，上诉人于合同签订时支付了被上诉人伍万元作为保证金，而根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，基于《土地租赁合同》为无效合同，被上诉人收取的该伍万元应当返还给上诉人。被上诉人应当赔偿上诉人在案涉土地上搭建的建筑物的工程款等各项损失，具体详见附件，一审应当释明合同效力及其后果，提示上诉人是否要提出反诉。因被上诉人将没有相关土地使用证明的案涉土地出租给上诉人，并承诺将协助上诉人搭建相应建筑物，最终当地村民三次阻挠上诉人施工，致上诉人已经建起的建筑物屡次被相关部门要求拆除，而尚在搭建当中的建筑物也被阻挠至今都无法建起使用，若合同无效或者解除，上诉人在土地上的投入将使上诉人承受巨大的经济损失，而对于该损失，被上诉人存在过错，故被上诉人应当对上诉人的该损失予以赔偿。三、被上诉人违约在先却要求上诉人支付租金，被上诉人的主张没有事实及法律依据。被上诉人为促成双方签订案涉租赁合同，承诺协助上诉人在该土地上搭建相应建筑物，为此，上诉人才同意承租案涉土地。然而，上诉人才刚开始在案涉土地上搭建建筑物，就多次被村民阻挠和相关部门责令不准搭建并要求拆除，至今仍不断收到国土资源局的通知书要求拆除，严重影响上诉人的生产经营，而尚在搭建当中的建筑物也多次被阻挠至今都无法建起。上诉人在承租了案涉土地后在该土地上投入了大量的时间、金钱以及人力、物力，但被上诉人却未能履行当初的诺言，导致上诉人即便承租了该土地，也无法对该土地进行合理利用，被上诉人的行为对上诉人已然造成违约，被上诉人违约在先，而非上诉人故意不缴纳租金。综上，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除甲乙双方所签订的土地租赁合同；2、判令被告立即向原告偿还所欠租金壹拾贰万元整，合计人民币120000元；3、要求被告在一个月内清理地上附着物并把承包的土地交还给原告；4、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月10日，原告一、二与被告签订《土地租赁合同》，合同约定将原告一、二承包自本村各村民的位于××（地名）约十六亩的荒地转租给被告（四至范围按原告一、二已砌好的三边围墙至金龙路边为准）；租赁期限为20年，从2017年8月10日至2038年8月10日止，每年租金120000元，自双方签字后即付清当年租金，以后每年8月10日前被告须付清当年租金给原告一、二；被告另交50000元作为保证金，待被告合同期满或者顺利退场后由原告一、二退还给被告。合同签订后，被告支付第一年租金120000元后以及50000元保证金后，从2018年8月10日起，被告未支付租金给原告一、二。原告一、二多次追收未果，于2019年8月13日向本院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认为，原告一、二与被告签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。被告在租赁期间未按约定支付租金，已构成违约，原告一、二请求解除双方签订的《土地租赁合同》、支付拖欠的租金120000元并要求被告在一个月内清理地上附着物并把承包的土地交还给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于被告交纳的保证金50000元，因被告未到庭进行抗辩，本院不作处理。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三款之规定，判决如下：一、解除原告陈龙生、黄友平与被告张径敏在2017年8月10日签订的《土地租赁合同》。二、限被告张径敏在本判决书发生法律效力之日起一个月内清理地上附着物并把承包的土地交还给原告陈龙生、黄友平。三、限被告张径敏在本判决生效之日起10日内支付租金120000元给原告陈龙生、黄友平。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。赔偿款存入中国工商银行惠州博罗支行博罗县人民法院账户：200*************544，并将汇款凭证传真至075******104。本案受理费1350元，由被告张径敏负担。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：责令停止土地违法行为通知书（两份）、责令改正违法行为通知书（两份）、违法建筑物拆除通知及照片（13张）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：双方当事人签订的《土地租赁合同》效力应当如何认定的问题。具体判析如下：双方当事人于2017年8月10日签订的《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。上诉人二审认为案涉土地性质不明，没有办理相关的土地使用证明，也没有相应的建设用地规划许可和建设工程规则许可，因此合同无效。对此，涉案土地为被上诉人承包塘角村的集体土地，《土地租赁合同》约定：“被上诉人将涉案的土地租赁上诉人依法自主经营使用。”租赁的用途并不涉及对土地的规划建设，上诉人因其建设行为已经被博罗县自然资源局责令改正，因此，上诉人以未办理相关的行政许可为由主张合同无效，缺乏事实依据。其次，被上诉人主张的违约赔偿问题。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，上诉人请求因损害赔偿，属于二审程序提出反诉请求，并且被上诉人未同意请求由本院一并处理。据此，对于上诉人请求，损害赔偿，本院不予处理，上诉人可另行途径解决。最后，退一步说，即便涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人应当向被上诉人返还涉案的租赁物。此外，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，上诉人实际占有使用涉案租赁物，仍应按照合同约定的租金标支付占有费。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2700元，由上诉人张径敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月二十日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更