安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终679号 上诉人（原审被告）：李新红，女，1966年5月15日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：王明成，安徽梅山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市叶集区金天地商贸城物业服务中心，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。 负责人：周明维，系公司经理。 委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。 上诉人李新红因与被上诉人上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称深生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李新红上诉请求：请求撤销一审判决，改判上诉人不承担付款义务。事实和理由：被上诉人诉讼主体错误，上诉人不是本案适格主体，应依法驳回被上诉人诉请。被上诉人与胜利社区居委会签订的物业承接合同违反了物业管理条例的规定且没有尽到物业管理服务的义务，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 深生物业公司辩称，被上诉人主体适格，上诉人称存在服务管理不到位的情形，未提供证据证明，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 深生物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告自2018年11月28日至2019年9月30日物业服务费1433.80元；2、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：六安市叶集区史河街道金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区，2017年11月28日金河小区所属基层群众组织胜利社居委与原告签订《物业承接合同》，约定由原告对金河小区提供三级物业管理服务，原告的承接时间为2017年11月28日至2022年11月28日；原告进场后胜利社居委应将其代管期间未使用的卫生清洁费用及账目全部移交原告；原告于2018年11月28日开始收取业主物业服务费；并约定原告进场前金河小区存在的问题包括非机动车停放、安全门、监控系统、天然气、供水、排水排污、消防等由胜利社居委负责或协助解决。为原告进场开展工作，同日胜利社居委与原告另行签订一份《物业承接合同补充协议》，就原告进场前小区存在的相关具体问题，约定由胜利社居委负责或协助解决。后原告于2017年11月28日按合同约定进入小区进行物业管理，并经六安市叶集区发展和改革委员会批准，该小区物业服务收费标准为0.65元/平方米。因小区部分业主包括本案被告李新红认为金河小区业主未与原告签订物业服务合同，原告进入小区没有经过业主认可及上述抗辩事由，拒绝交纳物业服务费，原告催要无着，遂诉至法院。 另查明，金河小区共有576户业主。李新红在金河小区的物业共有14#楼2单元201室、1幢7号商铺、车库14幢8号，共计212.84平方米，2018年11月28日至2019年9月30日应交物业服务费1433.80元。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，基于对住宅小区业主的物业利益，由建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。案涉金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区，胜利社居委作为建设单位叶集区人民政府的基层群众组织，为落实建设单位责任，基于金河小区业主的物业利益，在小区业主大会成立并选聘物业公司之前，委托原告对金河小区进行前期物业管理，符合前述规定的法律精神。因此金河小区所属胜利社居委与其选聘的原告依法签订的《物业承接合同》对金河小区业主具有约束力。原告根据价格部门的批复，按0.65元/平方米向金河小区业主收取物业服务费，具有合法依据。根据部分业主已经交纳物业服务费的事实，可以证明原告已实际为金河小区业主提供了物业服务。被告作为金河小区的物业所有人，抗辩其并非物业服务合同当事人、物业服务聘用主体不合法、原告未经其同意进入小区收取物业服务费、且收费不合法等无法律依据，不予采纳。被告另辩称原告收取燃气公司费用，无证据支持，亦不予采纳。本院认为，《物业服务合同》依法成立即具有法律约束力，原告应按合同约定提供相应的前期物业服务，业主接受原告提供的物业服务即应按合同约定依法交纳物业服务费。被告拖欠原告2018年11月28日至2019年9月30日物业服务费1433.8元，事实清楚，予以认定，现原告诉请被告支付上述拖欠的物业服务费，理由充分，符合法律规定，应予支持。被告辩称原告没有尽到物业管理服务的义务，但无证据佐证，更不能证明原告根本性违约，故不予采纳。 一审法院同时认为，原告应根据《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》的约定，逐步提升物业服务质量和水平，提升业主的满意度，加强与业主良性互动与交流，构建和谐融洽的双边关系。如果原告的物业服务质量与《物业承接合同》约定的内容不符，不能达到被告及小区其他业主的要求，可待小区成立业主大会及业主委员会后另行依法选聘物业服务企业，但此节不是本案审理范畴，此不赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：李新红支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2019年9月30日物业服务费1433.8元，于判决书生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李新红负担。 二审中，李新红向本院提交六组新证据，证据一、上海深生物业管理有限公司六安分公司收据一份。证明在金河小区业主拿钥匙时，向胜利社区缴纳了费用。深生物业公司收取胜利社区的费用，实际就是由业主支付，其免费服务一年的承诺没有兑现。证据二、胜利社区收据一份。证明：金河小区业主在拿房取钥匙的时候，已经向胜利社区缴纳了一年物业费，标准是0.5元每平方米。证据三、百代名城物业费收据一份。证明：与金河小区相近的叶集百代名城小区物业费收取标准是0.399元每平方米。证据四、小区图片。证明：被上诉人没有提供与其收费标准相匹配的物业服务，服务质量较差。证据五、金叶燃气公司负责人证明一份。证明：被上诉人违规收取费用导致燃气至今一直无法安装，侵害了业主合法权益。证据六、告知书。证明：金河小区业主联名签字不同意物业公司的收费。 深生物业公司质证意见为：证据一、证据二、证据三与本案不具有关联性。证据四不具有证据三性，无法显示是该小区的地点和卫生，即使存在图片中的情形，该情形在其他小区也广泛存在，属正常现象。证据五不具有证据的三性，证人应当出庭接受各方的质询，同时燃气公司在安装燃气管道时为方便施工要求从路面安装管道，与物业公司没有达成合意，物业公司建议从绿化带边缘安装管道。证据六不具有真实性。 本院对孙跃先提供的证据认证意见为：证据一、二、三与本案不具有关联性；证据四真实性予以认定，亦认可其证明目的；证据五不能达到其证明目的；证据六真实性无异议，但不能达到其证明目的。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为一审判决李新红支付深生物业公司物业服务费1433.8元是否合理合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，同时基于对住宅小区业主的物业利益保护，受建设单位委托单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。李新红经深生物业公司多次催交仍未能交纳物业管理费，应当承担支付所欠物业管理费的民事责任。深生物业公司在提供物业服务过程中存在管理服务不到位、小区环境卫生脏乱差、其收费标准与服务不相称等情形，本院酌定李新红应支付深生物业公司物业管理费1147.04元（1433.8元×80%）。 综上所述，上诉人李新红的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1639号民事判决为：李新红于民事判决书送达之日起十五日内一次性支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2019年9月30日物业服务费1147.04元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由李新红负担；二审案件受理费50元，由李新红负担25元，由上海深生物业管理有限公司六安分公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年四月二十九日 法官助理郝先春 书记员夏雅俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；