江苏省泰州市海陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏1202行初190号 原告江苏省海亚贸易有限公司，住所地南京市鼓楼区云南路27号。 法定代表人贺良庆。 委托代理人乜颖，江苏德擎律师事务所律师。 委托代理人刘帅，江苏德擎律师事务所律师。 被告泰州市自然资源和规划局，住所地泰州市凤凰东路51号。 法定代表人李兴国，该局局长。 出庭负责人潘金华，该局副局长。 委托代理人刘红云，该局工作人员。 委托代理人朱学利，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。 第三人常浩，性别××年××月××日生，××族。 第三人周丽娟，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人常浩，系周丽娟之夫。 原告江苏省海亚贸易有限公司（以下简称海亚公司）诉被告泰州市自然资源和规划局姜堰分局不动产行政登记一案，于2019年9月9日向本院提起行政诉讼，本院于2019年9月11日立案后，依法送达应诉手续，因职能调整，原告申请变更本案被告为泰州市自然资源和规划局。因常浩、周丽娟与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告海亚公司之诉讼代理人乜颖、刘帅，被告泰州市自然资源和规划局出庭负责人潘金华及诉讼代理人刘红云、朱学利，第三人常浩（同时作为第三人周丽娟诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年12月原姜堰市房地产管理处为第三人常浩、周丽娟办理房屋所有权登记，并发放房屋所有权证，所有权证号分别为80050282、80050283。 原告海亚公司诉称，2016年12月15日，原告从案外人江苏省苏汇典当行有限公司获取泰州市××区××、××号房屋的所有权，该房屋开发商为姜堰市锦华房地产开发有限公司，登记之前房屋坐落为姜堰市锦华街1号楼，178号为锦华街1号楼109室、201室、301室、401室、402室，180号为锦华街1号楼108室。锦华街1号楼整个二层、三层、四层、一层108室、109室临街门面均为原告所有，1号楼101-107室门面为其他人所有。原告在获取房屋后，欲打算装修后对外出租做宾馆使用，在准备装修施工时被告知该房屋消防通道存在问题，整幢楼二楼、三楼、四楼通往一楼只有一个通道，楼梯通道在原告所有的109室内，大楼另一侧无任何通向楼上的通道。2019年5月，原告委托律师前去泰州市姜堰区规划局档案馆调取涉案房产的竣工图，竣工图上显示，1号楼101室、105室、108室在竣工图上为门厅，有直接通往楼上通道，但泰州市国土资源局姜堰分局将上述门厅登记为独立单元的房屋，未按照竣工图进行登记，已经违反了《房屋登记办法》的相关规定，原告系锦华街1号楼108室所有权人及101、105室利害关系人，无法正常使用二至四层房屋，如使用整幢房屋则存在安全隐患，101室与105室经过他人改造，已把通向楼上通道封堵，影响原告正常使用房屋。被告未按照规划竣工图登记，且未实际到现场勘验，办理涉案房产登记时，登记行为违法，原告作为房产所有权人及利害关系人，依法有权起诉至法院，请求：1.判决确认被告对泰州市姜堰区上海路200号1-101室（原姜堰市锦华街1号楼101室）不动产登记违法，撤销该不动产登记行为；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 原告海亚公司为证明其主张，提交以下证据： 1.房产证；2.房产分层分户平面图；3.竣工图，均证明涉案房屋原为门厅，后被房产局登记为有独立产权的房屋。 被告泰州市自然资源和规划局辩称，一、原登记部门具有颁发相应证书的职权依据和法律依据，后由被告承继相关行政职能。二、不动产登记是一种行政确认行为，对原告的通行权不产生影响，原告与本案的登记行为不具有法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格。同时，案涉房屋权属登记行为发生于2012年12月，由原房屋登记部门姜堰市房地产管理处进行登记发证，该行政行为非被告作出；经被告查阅档案，并未发现所有权为第三人常浩、周丽娟的案涉房屋下土地使用权变更登记；2016年5月因实施不动产统一登记被告取得房屋及土地的一体登记职权，原告诉请未明确要求确认案涉房屋还是土地权属登记，原告的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第（一）（三）项的规定，应当裁定驳回原告起诉。三、本案房屋权属证书行政登记行为依据的事实及办理程序方面。1.2012年12月7日，第三人常浩、周丽娟共同委托代理人向原姜堰市房地产管理处提交相关资料申请办理原姜堰市上海路200号1-101室房屋权属登记，代理人提交了姜堰市房屋所有权登记申请书、销售不动产统一发票、现金完税证、居民身份证复印件、常浩、周丽娟结婚证、委托书、具结书、房屋测绘报告，房屋登记机构制作了房屋登记询问申请人笔录，对拟办理登记的房屋办理了姜堰市房屋所有权登记审核表，查阅了案涉房屋开发商办理的土地使用权证书、单位工程竣工验收证明书、原姜堰市规划局出具的符合规划审批意见、测绘公司出具的测量报告。经审批同意后，为申请人颁发了姜房权证姜堰字第××、80××83号房产证。申请人材料齐全，登记部门登记程序合法，应当进行登记发证。另查，无土地登记信息。房屋登记部门登记颁发的权属证书，申请人申请登记材料齐全，报批程序合法，应予办理。综上，请求裁定驳回原告的起诉。 被告泰州市自然资源和规划局向本院提交了证明行政行为合法性的以下证据、依据： 证据：1.销售不动产统一发票；2.现金完税证；3.居民身份证复印件；4.常浩、周丽娟结婚证；5.房屋登记询问申请人笔录；6.委托书、具结书；7.房屋所有权证存根；8.房屋测量报告书；9.姜堰区房屋所有权登记申请书；10.姜堰区房屋所有权登记审核表；11.开发商土地使用权证书；12.单位工程竣工验收证明书；13.姜堰区规划局出具的符合规划审批意见；14.测量报告，证明上海路200号1-101室房屋对应的姜房权证姜堰字第××、80××83号房产证登记情况。 依据：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第一款、第二款；2.《房屋登记办法》第四条、第七条、第十五条第二款、第三十条；3.《泰州市姜堰区人民政府职能转变和机构改革实施意见》；4.《关于泰州市国土资源局姜堰分局增挂泰州市姜堰区不动产登记局牌子的通知》；5.《泰州市姜堰区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》；6.《泰州市自然资源和规划局姜堰分局关于启用新印章的通知》。 第三人常浩、周丽娟述称，第三人不同意原告的诉讼请求，第三人领的房产证是合法的。第三人拿到房子时里面就没有楼梯，房子高6.6米，第三人自己隔了二层并加建了楼梯。第三人作为工薪阶层很辛苦买了涉案房屋，从2008年至今，为此偿还贷款好多年。第三人也不同意现金收购第三人房产，第三人不要他们的钱。要撤证也要先追究责任。 第三人常浩、周丽娟未提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交证据1、2的真实性无异议，同时认为房产分层分户平面图只有相关建作物区分表示，没有显示门厅；对证据3的真实性、合法性有异议，该证据亦未注明来源。原告对被告提交的职权依据无异议，对证据1-14的真实性无异议，但认为被告的登记行为违反《不动产登记条例》及《房屋登记办法》的规定，错误登记的101室实际门厅，该门厅有独立通往楼上的楼梯，属于公共区域，依法不应登记为独立产权的房屋；第三人基于对不动产登记部门的信任才购买了该房屋；同时依据《不动产登记暂行条例》第十八条及《房屋登记办法》第十九条的规定，初始登记应实际现场查看、查验实际登记的房屋与房屋的实际规划用途是否相符，本案登记的101室明显与规划的竣工图不符。第三人未对原、被告提交的证据发表质证意见，认为第三人在2008年按总价108万元购买了房屋，并领取了房产部门发的证；房屋交付前开发商将房屋出租，第三人自行拆除了承租人遗留的设施时，但房屋交付时并没有楼梯。 本院对上述证据认证如下：对原、被告提供的证据，对无异议的部分，来源合法，与本案待证事实存在关联，符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据形式的要求，证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。对原告提交的竣工图，虽未加盖提供者印章，但该图内容显示其系“锦华街1号楼”工程竣工图，注明施工单位、业主、设计单位名称，加盖了“姜堰市建设工程施工图设计审查中心”审查专用章，且该图与被告提交的证据内容互相吻合，故对该证据的证明效力，本院予以认定。对其他有争议的证据，将在文书说理部分予以说明。 经审理查明，第三人常浩、周丽娟系夫妻关系，两人于2008年从开发商姜堰市锦华房地产开发有限公司处购得位于泰州市××区××室房屋（××泰州市××区××街××楼××室），支付价款1075000元。2012年12月7日，第三人常浩、周丽娟向原姜堰市房地产管理处申请办理房屋所有权登记，并提交了销售不动产统一发票、现金完税证、居民身份证、第三人常浩、周丽娟结婚证、委托书、具结书、开发商土地使用权证书、单位工程竣工验收证明书、报告、测量报告等材料。其中姜堰市锦华房地产开发有限公司出具给原姜堰市规划局的《报告》内容为：该公司开发建设的锦华商业街1-3号楼按照有关部门审查通过的图纸进行施工，现已竣工验收合格；该项目原规划许可证建筑面积为10702.17平方米，现实际测量建筑面积为11011.82平方米，两者有一定偏差，但该公司是根据批准的规划实施的。原姜堰市规划局在报告中加盖印章，另手写“该项目严格按照审批的规划方案实施，建筑面积与有关部门核定的结果一致”。原姜堰市房地产管理处经审核，于2012年12月12日为第三人常浩、周丽娟办理房屋所有权登记，并发放房屋所有权证，登记房屋面积为172.98平方米，规划用途为“非住宅”，所有权证号分别为80050282、80050283。 2016年12月15日，原告海亚公司与案外人江苏省苏汇典当行有限公司签订姜堰区不动产交易协议，原告以1715万元购得位于泰州市××区××、××号不动产，其中178号为锦华街1号楼109室、201室、301室、401室、402室，180号为锦华街1号楼108室。2017年1月，原告领取上述不动产权属证书。原告拟装修使用上述房屋时发现整栋房屋从一楼上二楼只有一处楼梯，在1号楼109室。原告另陈述其于2019年5月调取了涉案房屋的竣工图。该竣工图显示锦华街1号楼101室、105室、108室为“门厅”，102-104、106、107、109室显示为“店铺”。后原告提起行政诉讼，原告同时对105室、108室的登记行为提起行政诉讼。 另查明，姜堰市锦华房地产开发有限公司于2013年3月29日注销。涉案房屋现由第三人出租给他人使用。 又查明，2015年7月21日，泰州市姜堰区印发《中共泰州市姜堰区委、泰州市姜堰区人民政府关于印发的通知》，2016年5月1日，泰州市姜堰区人民政府发出《泰州市姜堰区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，原泰州市国土资源局姜堰分局下属泰州市姜堰区不动产登记局负责姜堰全区不动产的统一登记，2019年6月，原泰州市国土资源局姜堰分局变更为泰州市自然资源和规划局姜堰分局。因职权发生变更，本案被告依法变更为被告泰州市自然资源和规划局。 本案审理过程中，被告陈述原房屋登记部门在进行房屋权属登记时，一般不到现场进行查看，因申请人申请房屋权属登记时，应当提交相应测绘报告，测绘公司是原房屋登记部门的下属单位，登记部门一般以测绘公司现场查看、测量的面积作为登记资料，无需重复到现场进行查看；本案中，申请人资料中包含规划部门出具的审核意见；《房屋登记办法》第三十条规定的是应当提交建设工程符合规划的证明，竣工图并不是房屋权属登记时应当提交登记部门必须审核的必要材料。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。涉案不动产登记的职能转移后，继续行使房屋登记职权的泰州市自然资源和规划局是本案适格被告。 本案的争议焦点涉案不动产登记是否违法，是否应予撤销。《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定，被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。本案中第三人申请的房屋所有权是初始登记，根据《房屋登记办法》的规定，房屋登记机构应实地查看，但被告未提交原房屋登记机构工作人员实地查看的证据材料，测绘公司现场测量形成的测绘报告并不能视为房屋登记机构已实施实地查看的行为；同时，《房屋登记办法》还规定了“非住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，未实地查看亦不能保证所登记房屋是有固定界限的基本单元。此外，被告主张申请人申请涉案房屋登记时提供了符合规划的审批意见，经查，该审批意见为房屋开发商姜堰市锦华房地产开发有限公司出具《报告》后由原姜堰市规划局在其上手书相应内容并加盖印章，从报告及手书内容看，存在原规划许可证面积与实际测量面积偏差现象且报告人对此无任何合理说明，申请人或房屋开发商亦未提供规划设计图以及竣工图予以佐证，故该证据并不能达到建设工程符合规划的证明目的。而原告提供的涉案房屋的竣工图则证明登记的“门厅”显然不应等同于“店铺”作为房屋基本单元进行登记。故被诉登记行为主要证据不足，存在登记违法情形。 关于该登记行为是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案现已查明事实，两第三人支付合理对价从开发商姜堰市锦华房地产开发有限公司处购买涉案房屋，后又办理了房屋登记，领取了房屋所有权证，此后作为两第三人即作为所有权人对房屋进行占有、使用、收益，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。本案中，被诉的房屋登记行为违法，但涉案房屋已由第三人常浩、周丽娟善意取得。如果撤销涉案房屋登记行为，取消第三人善意取得的房屋所有权，不仅会损害善意第三人的合法权益，影响商品房市场相关交易规则的确立，势必破坏交易秩序，将给社会公共利益造成重大损害，故本案确认被诉登记行为违法但不予撤销。 关于被告主张的原告起诉不符合起诉条件的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告通过受让取得原锦华街1号楼1楼部分以及二层以上全部房屋的所有权，因该1号楼在建筑空间上具有整体性，门厅、通道等能否正常使用涉及原告所有权的实现，故原告与涉案登记行为具有法律上的利害关系，故原告主体适格。被告此项主张，本院不予支持。此外，房屋登记与土地登记行政职能原分属不同部门，后因行政职能的调整，两者合并为不动产登记；原告虽起诉不动产登记，但所指向的行政登记行为是具体明确的，被告主张原告无具体的诉讼请求和事实根据，亦不能成立。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 一、确认原姜堰市房地产管理处对位于泰州市姜堰区上海路200号1-101室（原泰州市姜堰区锦华街1号楼101室）的房屋登记行为违法； 二、驳回原告江苏省海亚贸易有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费人民币50元，由被告负担并迳交原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  环 震 人民陪审员  王凤林 人民陪审员  梅红卫 二〇二〇年四月七日 书 记 员  孔 莹 附：本判决适用的相关法律依据 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。 经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。 复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。 两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。 行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。 行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 2.《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 3.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。