江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终966号 上诉人（原审被告）：符珍，女，1976年12月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市永安行物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：沈雪忠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 上诉人符珍因与被上诉人南昌市永安行物业管理有限公司（以下简称永安行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人符珍、被上诉人永安行物业公司的委托诉讼代理人吕文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 符珍上诉请求：1、变更原审第一项为支付被上诉人物业费2142.84元（即欠交物业费的20%）。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定永安行物业公司提供的物业服务事实错误，应该予以纠正。一、被上诉人违反物业服务合同。被上诉人仅对公共部分进行了保洁以及电梯的维护，未对物业合同约定的小区水、电、道路、监控设备、树木、景观设施等及时合理维护，导致这些设施设备提前损毁。二、小区安保人员形同虚设，小区治安差，任何人都可以随意自由出入小区，小区频发失窃案件。三、小区的外墙存在脱落风险，存在安全隐患，上诉人多次向被上诉人反映，但被上诉人拒绝采取任何措施排除隐患。四、被上诉人从未按照物业合同约定公示小区公共收益部分账目。综上，被上诉人永安行物业公司未履行大部分物业服务，上诉人应仅支付合格部分的物业费。 永安行物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审原判。 永安行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令符珍立即支付物业管理费10714.2元及违约金3214.26元，共计13928.46元；2.判令符珍承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：永安行物业公司系物业服务企业，高层住宅物业管理公共性服务收费标准为1.75元／月·平方米建筑面积。该小区成立业主委员会后，永安行物业公司于2015年4月26日与东湖区业主委员会签订《物业服务协议》，约定如下：1.物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，园艺及环境卫生，公共秩序及消防，交通秩序与车辆引导，档案资料，房屋装饰装修管理等；2.协议有效日期为2015年5月1日至2017年4月30日；3.高层住宅物业管理服务费为1.75元／月·平方米（包括物业公共区域清洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的维养、小区智能化管理、小修、小区日常综合管理等）；4.交纳费用时间为每季度首月5日前交纳当季的物业服务费；5.乙方违反本协议，未履行本协议所约定的服务内容，甲方（东湖区业主委员会）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。2017年1月1日，上述协议双方签订《物业服务合同》一份，约定如下内容：1.物业服务期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日；2.物业服务主要内容包括负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，机动车、非机动车出入小区和停放管理，小区出入口行人出入管理，协助维护公共秩序和做好防火、防盗等安全防范工作等；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.75元／平方米·月；4.乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；5.物业服务费按季度收取，业主于每季度前15天交纳下季度物业服务费；6.小区停车场地使用费、小区广告费和其他利用小区业主共有部分从事经营活动的收益，由乙方收取用于本小区公共设施维修保养中，账目可应业委会要求公示；7.甲、乙双方或业主与乙方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任；业主未按本合同约定缴纳物业服务费的，经乙方书面催缴，仍未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额的日万分之五向乙方承担违约金。合同还对物业服务其他事项进行了约定。符珍系住宅业主，不动产面积为102.04平方米。永安行物业公司以符珍未向其交纳2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，符珍辩称其系因永安行物业公司违约及房屋漏水问题一直未得到解决才停交物业费，并对《朗贤外滩铭座物业服务合同》的合法性提出异议。一审法院于2019年12月18日到南昌市东湖区社区居委会了解情况并制作调查笔录一份，社区工作人员介绍称东湖区外滩铭座业主委员会于2015年3月左右批复成立，首届业主委员会任期三年。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。符珍虽提出业主委员会签订《物业服务合同》未经业主同意，但业主委员会作为业主大会的执行机构,对外代表全体业主与物业公司签订物业服务合同,签订涉案物业服务合同是否召开业主大会并经业主大会讨论形成决议,是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题,符珍在未提交证据证明案涉物业服务合同已经由法定程序撤销的情况下否认合同的效力，一审法院对其抗辩意见不予采纳。永安行物业公司为小区提供了物业服务，符珍作为业主应向永安行物业公司交纳物业费，但永安行物业公司提供的物业服务也应符合合同约定。符珍欠缴物业费的抗辩理由虽不足以免除其交费义务，但结合符珍提交的证据可认定永安行物业公司在共用部位和共用设施的日常维修、养护和管理方面存有服务瑕疵，故一审法院对业主欠交的物业费予以酌减。综合本案具体情况，一审法院酌定符珍向永安行物业公司支付2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业费9643元。永安行物业公司物业服务存有瑕疵，符珍不是无故拒交，故对永安行物业公司要求符珍支付违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、符珍于一审判决生效之日起十日内支付南昌市永安行物业管理有限公司2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业费9643元；二、驳回南昌市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元(已由南昌市永安行物业管理有限公司预交)，由南昌市永安行物业管理有限公司负担50元，符珍负担25元。 本院二审期间，上诉人提交了一份新证据，即被上诉人公司为了竞选再次为案涉小区服务，在小区业主群里发布的承认自己以前存在的问题并表示进行整改的相关材料。证明目的：被上诉人公司存在服务瑕疵和部分服务不作为，因此上诉人应当按被上诉人提供的实际服务缴纳物业费，不应当缴纳全部的物业费。被上诉人质证后认为该份证据是打印件，真实性无法确认，即使是物业公司发的，整个证据证明小区目前存在的问题，而不是物业服务本身存在的问题，上诉人要求扣减80%的物业费没有事实和法律依据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，东湖区外滩铭座业主委员会代表小区全体业主与被上诉人签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。当物业公司为案涉住宅小区依约提供了物业管理服务后，作为案涉住宅小区的业主，上诉人应依约及时、足额的交纳相应的物业服务管理费。本案中，根据审理查明事实可知，上诉人自2014年7月1日至2019年6月30日期间未交纳相应的物业服务管理费，因此，物业公司起诉主张其应交纳此期间的物业服务管理费于法有据，应予支持；但从上诉人向法庭提交的相关证据看，被上诉人在为案涉住宅小区提供物业管理服务过程中存在瑕疵，据此一审法院根据本案实际情况酌定上诉人承担物业服务管理费9643元，且未支持被上诉人在一审期间提出的逾期交纳物业费的违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人主张向被上诉人仅交纳20%的物业费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人符珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年四月十五日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉