绥中县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）辽1421行初77号 原告刘海臣。 委托代理人李伟。 被告建昌县自然资源局。 法定代表人马勇。 委托代理人陈玉彬。 委托代理人王亚利。 第三人国占林。 委托代理人李明星。 第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司。 法定代表人郑朝军。 原告刘海臣不服被告建昌县自然资源局为第三人国占林、第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司办理行政登记一案，于2019年11月19日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2019年11月28日以邮寄方式向被告送达了起诉状、应诉通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告刘海臣及其委托代理人李伟、被告委托代理人王亚利、陈玉彬、第三人国占林委托代理人李明星到庭参加诉讼。第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 2017年6月8日，建昌县自然资源局将第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司开发的位于建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城一期的6号楼1单元1503室的楼房为第三人国占林办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0000987号预购商品房预告登记，登记权利人为国占林，义务人为葫芦岛君豪房地产开发有限公司。 原告向本院提出诉讼请求为：1、撤销被告于2017年6月8日给第三人国占林办理的辽（2017）建昌县不动产证明第0000987号预购商品房预告登记证明；2、被告及第三人承担诉讼费、邮寄费用。原告诉讼事实和理由为：原告于2014年5月10日从第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司购买了位于建昌县××街××春城××楼××单元××室的楼房，面积97.88平方米，原告付全款256446元。原告于2014年5月15日与第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。楼房交付后原告已经装修改造居住。几年来，原告实际占有、使用、收益和管理该楼房，期间的水、电、气、物业、电梯、垃圾清运、供暖费以及装修保证金等原告均已缴纳。原告是原始的合法所有权人。2019年6月，原告到被告处咨询办理不动产物权初始登记时，被告以该楼房于2017年6月8日已经给第三人国占林办理了预购商品房预告登记为由不予办理。原告找第三人交涉，得知第三人之间有民间借贷关系，违规办理预购商品房预告登记。事实上第三人国占林从来没有看过原告购买居住的楼房，根本不了解楼房的具体自然状况，存在恶意的行为，其行为严重侵害原告的合法权益。原告认为被告及第三人的行为严重违法，违反了社会公平交易原则和公序良俗，严重侵害原告合法权益，故请求法院支持原告诉讼请求。 原告为支持其主张，提交了以下证据：证据1、不动产登记信息证明，证明被诉客体；证据2、《丽水春城项目认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据两张，证明原告于2014年5月10日从第三人君豪房地产开发公司购买了丽水春城小区的6号楼1单元1503号的楼房，双方签订了认购书、商品房买卖合同，缴纳了全部房款；证据3、收款收据、物业管理协议、业主手册，证明原告已装修楼房占有、使用、管理和收益，原告系该楼房的所有权人；证据4、（2018）辽1421行初63号及（2019）辽14行终87号行政判决书两份，证明本案的行政诉讼和此判例一样，应判决原告胜诉。 被告建昌县自然资源局辩称，原告诉状所述不符合客观事实，其诉讼理由及诉讼请求不能成立。答辩人为第三人国占林颁发的预购商品房预告登记证明事实清楚，证据充足，不动产预告登记手续齐全，适用法律正确，符合法定程序，望人民法院依法维持答辩人为国占林办理的不动产预告登记证。一、第三人国占林与葫芦岛君豪房地产开发有限公司（简称君豪房地产开发公司）于2017年6月8日共同提出预告登记申请及不动产登记申请书。经答辩人依法审查申请人提交的登记材料，有房屋买卖双方当事人共同签署的书面《预售商品房预告登记约定书》及2016年8月20日签订的《商品房买卖合同》及君豪房地产开发公司出具的购房款收据，预告登记房屋与《商品房买卖合同》约定房屋相符，通过不动产权籍调查及房屋基本信息调查，预告登记房屋所有权人确系君豪房地产开发公司，已进行了初始登记，产权来源客观、真实、合法，权利人、义务人及代理人均提供了身份信息状况证明，真实准确，不动产预告登记手续齐全，符合法律规定要件。二、房屋等不动产经过预告登记后具有法律效力。根据《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。证明预告登记制度的法律效力及价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的虽然不是不动产物权，但登记权利人对于将来发生不动产物权变动享有直接请求权，即依法享有不动产物权的取得权，所以预告登记的基础法律关系未经法定程序撤销或终止的情形下，人民法院依法不能直接判决撤销预告登记。三、关于原告诉称的第三人房屋预告登记之前是否存在其他买卖行为，购房款的来源是否存在借贷关系，并不影响预告登记的法律效力，也不属于答辩人进行预告登记的审查范围。首先根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，不动产登记应当依照当事人的自愿申请原则和登记优先原则进行，所以原告无权依据2015年签订的房屋买卖合同申请撤销第三人的不动产预告登记。原告及第三人国占林与君豪房地产开发公司之间的房屋买卖合同的法律效力问题不属于行政诉讼法的审查范围，应通过民事案件审查处理。其次，答辩人为国占林办理不动产预告登记时并无任何证据证明其双方存在借贷关系，尤其是即使购房款的来源是以民间借贷为基础，只能说明购房款是抵债的，并不影响房屋买卖合同的真实性、合法性。其次，答辩人为第三人进行的房屋预告登记符合法律规定条件，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条规定“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。该《实施细则》第86条规定，申请预告商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。上述法律规定证明，当事人申请不动产预告登记并无法律法规限制性规定情形。四、答辩人为国占林办理的不动产预告登记程序合法，通过房屋买卖双方申请对申请材料依法审查受理，然后进行权籍调查，经初审复审核定后登记发证。根据《不动产登记暂行条例》第十九条规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。上述规定证明本案不属于登记机构实地查看的法定情形，所以答辩人经过对书面要件形式审查及产权来源的权籍调查，依法予以核准登记发证。五、本案案涉房屋进行预告登记后，又已经经过抵押权登记，望人民法院依法审查，充分考虑并依法维护不动产预告登记的公信力，维护银行抵押贷款的交易安全。综上，原告所述事实理由不能成立，而且与本案预告登记不存在行政法律上的关联性，其诉讼请求不符合法律规定。答辩人作出的不动产预告登记手续齐全，适用法律正确，符合法定程序，望人民法院依法驳回诉讼请求，维持答辩人作出的预告登记行为。 被告为支持其主张，提交了以下证据：证据1、不动产权利及其他事项登记信息，证明诉争楼房的不动产法定预告登记信息状况；证据2、预告登记信息，证明被告为国占林房屋预告登记信息内容及其事项符合法律规定；证据3、不动产登记审批表，证明被告对案涉房屋进行预告登记审批内容及审批程序符合法律规定；证据4、收件单及不动产登记受理凭证，证明国占林提交的预购商品房预告登记材料及手续齐全，符合法律规定形式要件以及被告受理符合法律规定；证据5、专用收款收据，证明国占林已交付预告登记房屋购房款，符合办理预告登记手续规定；证据6、不动产登记申请书，证明房屋买卖双方共同提出不动产登记申请，符合法律规定；证据7、房屋登记预告申请书，证明房屋买卖双方共同提出商品房预购登记申请，符合法律规定；证据8、预购商品房预告登记约定书，证明买卖房屋双方共同签订预购商品房预告登记约定书，是房屋预告登记法定要件之一，符合法律规定房屋预告登记实行当事人意思自治原则；证据9、房屋登记信息证明，证明案涉房屋权利人原系王波，也不是原告刘海臣，在刘海臣签订房屋买卖合同后，预告登记权利人转为国占林；证据10、身份证复印件，证明申请预告登记权利人、义务人身份信息符合法律规定；证据11，收费划价单，证明国占林预告登记划价；证据12、不动产权籍调查表及房屋基本信息调查表，证明葫芦岛君豪房地产开发有限公司已对出让宗地国有土地使用权及拟预告登记房屋等进行了所有权的初始登记，证明开发商产权来源合法；证据13、商品房买卖合同，证明签订商品房买卖合同是办理房屋预告登记的法定要件，证明预告登记手续符合法律规定。 第三人国占林述称，国占林在办理登记之前，预告人王波曾办理过登记，后于2017年6月7日对该预告进行注销，之后第三人申请对房屋进行预告登记，并且在房产部门不动产登记簿上并没有记载原告购买房屋，虽然原告先行签订了合同，但并没有登记，是放弃了自己的合法权益，若进行登记，第三人将无法再次进行登记。现第三人办理预告登记，已经依法继受取得该房屋，预告登记是买卖双方共同进行的，是双方意思表示，只是进行书面审查和形式审查，被告的行为是根据买卖双方进行的，已经根据规定提供相关材料，因此被告的登记行为程序合法，符合法律规定。综上，请求法院驳回诉讼请求。 第三人国占林为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1、王波预告登记档案材料，证明王波于2017年1月24日对丽水春城一期6#1-1503房屋进行预告登记；证据2、王波注销预告登记档案资料，证明王波于2017年6月7日对丽水春城一期6#1-1503房屋的预告登记进行注销；证据3、国占林预告登记档案资料，证明在王波对丽水新城一期6号楼1-1503号房屋的预告登记进行注销后，国占林申请进行预告登记，国占林申请房屋预告登记程序合法；证据4、预购商品房抵押权预告登记档案资料，证明国占林对丽水春城一期6#1-1503房屋办理了预告登记，并且办理了预购商品房抵押预购登记，并且与银行签订抵押合同、借款合同，国占林对该房屋拥有合法的所有权。 第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司未提交书面陈述意见和证据。 经开庭质证，本院对证据认证如下：原告提交的证据1是不动产登记信息证明，其中记载的预告登记为本案审理客体；证据2是认购书、商品房买卖合同、交款收据，证据3是收款收据、业主手册、物业管理协议，以上证据2-3，对方当事人对证据的关联性均有异议，故本院要结合其他证据确认其关联性；证据4是（2018）辽1421行初63号及（2019）辽14行终87号行政判决书两份，为生效的法律文书，本院采信其真实性。 被告提交的证据1是不动产权利及其他事项登记信息，没有记载实质内容；证据2是预告登记信息，其中记载的预购商品房预告登记为本案审理客体；证据3是不动产登记审批表，为被告办理预告登记形成的程序性文件，其合法性要结合其他证据确认；证据4是收件单及不动产登记受理凭证，证据5是专用收款收据，以上证据4-5，对方当事人对真实性均有异议，故本院要结合其他证据确认其真实性；证据6是不动产登记申请书，证据7是房屋登记预告申请书，证据8是预购商品房预告登记约定书，证据9是房屋登记信息，以上证据6-9，均为被告办理预告登记形成的程序性文件，原告对其真实性、合法性均有异议，故本院对其真实性、合法性要结合其他证据确认；证据10是申请人身份证复印件，本院采信其真实性；证据11是收费划价单，证据12是不动产权籍调查表及房屋基本信息调查表，以上证据11-12，均为被告办理预告登记形成的程序性文件，原告对其真实性、合法性均有异议，故本院对其真实性、合法性要结合其他证据确认；证据13是第三人双方签订的商品房买卖合同，原告对其真实性有异议，故本院对其真实性、合法性要结合其他证据确认。 第三人国占林提交的证据1是王波预告登记档案材料，证据2是王波注销预告登记档案资料，证据3是国占林预告登记档案资料，证据4是预购商品房抵押权预告登记档案资料，原告对以上证据1-4的真实性、合法性均有异议，故本院对其真实性、合法性要结合其他证据确认。 经审理查明，2017年6月8日，被告建昌县自然资源局将第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司开发的位于建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城一期的6号楼1单元1503室的楼房为第三人国占林办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0000987号预购商品房预告登记。2019年6月，原告到被告处办理不动产物权初始登记时，被告知该楼房已办理了预购商品房预告登记。原告认为自己已经交付了该楼房全部房款，被告为第三人办理的预购商品房预告登记阻碍了自己进行物权初始登记，故诉至法院请求撤销该预告登记。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责。”第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司和国占林在向被告申请预告登记时提交的预购商品房预告登记约定书第二项规定：“甲乙双方保证向房屋登记机构提供办理预约登记所需材料真实、合法、有效、完备，否则由提供虚假材料方承担相应的法律责任。”作为本次预告登记的共同申请人之一的葫芦岛君豪房地产开发有限公司，在向被告申请登记时，故意隐瞒了已将预告登记房屋售出给原告的重要事实，所以被告为第三人国占林作出的预购商品房预告登记主要证据不足。预告登记制度意在保护权利人的合法权益不受侵害，有效防止“一房二卖”现象的发生。从其法律宗旨出发，应阻止其被用以合法方式侵害他人合法权益的手段，以维护公序良俗和社会交易的安全。综上，为依法保护原告刘海臣作为房屋买受人的合法权益，原告请求撤销被诉预告登记的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决如下： 撤销被告建昌县自然资源局于2017年6月8日为第三人国占林作出的预购商品房预告登记（登记证明号为辽（2017）建昌县不动产证明第0000987号）。 诉讼费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  冯化成 人民陪审员  王晓娜 人民陪审员  刘 岩 二〇二〇年四月十日 书 记 员  王 雪 附：援引的相关法律规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： (一)主要证据不足的； (二)适用法律、法规错误的； (三)违反法定程序的； (四)超越职权的； (五)滥用职权的； (六)明显不当的。