甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初674号原告：窦建业，男，1985年12月11日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：郑明星，甘肃律格律师事务所律师。被告：兰州御景房地产代理有限公司，住所地兰州市西固区西固益民集贸市场北41号（1楼、2楼）。法定代表人：焦正虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。被告：兰州御景房地产代理有限公司西固南山小区店，营业场所兰州市西固区山丹街528号。负责人：焦正虎，兰州御景房地产代理有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。第三人：焦正国，男，1981年9月4日出生，汉族，住兰州市安宁区。原告窦建业与被告兰州御景房地产代理有限公司（以下简称御景公司）居间合同纠纷一案,本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本院审理过程中，窦建业申请追加兰州御景房地产代理有限公司西固南山小区店（以下简称御景公司南山小区店）为本案共同被告、焦正国为本案第三人。本院经审查认为，窦建业追加被告及第三人的请求符合法律规定，予以准许。原告窦建业及其委托诉讼代理人郑明星、被告御景公司法定代表人焦正虎及委托诉讼代理人陈晓霞、被告御景公司南山小区店负责人焦正虎及委托诉讼代理人陈晓霞、第三人焦正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦建业向本院提出诉讼请求：1.撤销《独家代理委托合同》；2.判令被告在定金合同中违约；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年11月12日，御景公司法定代表人焦正虎的哥哥焦正国伪装成普通顾客，与工作人员恶意串通，隐瞒窦建业的房屋是“缩水房”的情况，压低房价，对窦建业实施了欺诈行为。《独家代理委托合同》上的签名均为御景公司工作人员所签，不能代表窦建业的真实意思。御景公司既是中介公司，又是买受人，有“吃差价”的违规行为。御景公司将本该交意向金的环节改为交定金，欺诈窦建业签下定金收据。为维护自身合法权益，窦建业诉至人民法院。本案审理过程中，窦建业将第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿损失7500元。御景公司辩称，其非本案适格的被告。御景公司南山小区店辩称，窦建业与御景公司南山小区店签订《独家代理委托合同》，是当事人的真实意思表示，无欺诈情形。窦建业于合同签订当日，以同样的价格将涉案房屋发布在58同城网上。作为完全民事行为能力人，窦建业应对自己的行为承担法律责任。焦正国述称，本案与其无关。窦建业违约，应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。窦建业提交的《独家代理委托合同》、收条、御景公司及御景公司南山小区店的工商登记信息、御景公司发布及其他中介公司在58同城网发布的房源信息，与御景公司南山小区店提交的《独家代理委托合同》、收条、视频、窦建业在58同城网发布的房源信息，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为定案依据，本院予以采信。窦建业提交《委托代理合同》、转账记录、代理费发票，证明窦建业为维护自身合法权益，支出律师费7500元，此费用是遭被告欺诈而产生的损失，被告应向窦建业赔偿该笔损失。被告及第三人认为该组证据与本案无关。本院作如下认定：当事人因受欺诈而行使撤销权的，有权主张因受欺诈而遭受的损失，但应限于为履行合同而支出的费用。窦建业为主张权利而支出的律师费不是因欺诈而遭受的损失。该组证据缺乏与本案无关，本院不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区南山小区，登记在窦建业父亲窦成科名下。窦成科早已去世，窦建业依继承取得了该房屋上的权利。2019年11月12日，窦建业在58同城网上发布了涉案房屋的出售信息，载面积为35㎡，单价为14286元／㎡，总价为50万。窦建业发布信息当日，御景公司南山小区店工作人员主动与窦建业取得联系，欲为窦建业提供居间服务。御景公司南山小区店在查看了窦建业的房产证、户口簿等证件并实地看房后，由工作人员戴立湖与窦建业签订了《独家代理委托合同》，当日即为窦建业寻到买家焦正国。窦建业收取了御景公司支付的购房定金5万元并出具了收条。《独家代理委托合同》约定房屋总价是49万元，代理期限是2019年11月12日至2020年3月11日。其后，窦建业拒绝继续履行，与被告及第三人发生纠纷。另查明：御景公司南山小区店是御景公司的分公司，经营场所位于涉案房屋小区门口。焦正国是御景公司的员工，与御景公司法定代表人焦正虎是兄弟关系。焦正国在58同城网上发布的经纪人信息载其主营小区包括南山小区。御景公司南山小区店与窦建业签订《独家代理委托合同》时，未向窦建业披露涉案房屋实际面积大于产权证登记面积的信息，未向窦建业告知焦正国是御景公司的员工、与御景公司法定代表人为兄弟关系的事实。窦建业提交了御景公司工作人员焦正国、戴立湖及其他中介公司工作人员在58同城网上发布的南山小区房源信息。焦正国与戴立湖发布的房源信息显示，“小区解读”项下均载“房子属于单位福利分房，没有公摊，实际面积大”。另一中介公司发布的房源信息上亦载“房子属于单位福利分房，没有公摊，实际面积大”。御景公司南山小区店提交的视频证实如下事实：御景公司与焦正国分别将窦建业诉至人民法院后，窦建业到御景公司南山小区店寻求和解，双方将窦建业的赔偿额确定为18500元，窦建业表示要跟家人与律师商量一下。和解过程中，御景公司南山小区店称愿意继续为窦建业提供独家代理居间服务，窦建业称要求“净到手价”60万元，并询问“能不能卖掉”，御景公司南山小区店称“肯定可以卖掉，我们签肯定有我们的把握”。窦建业询问多久能卖掉，御景公司南山小区店称三个月。窦建业问“要是卖不掉呢”，御景公司南山小区店称“三个月绝对能卖掉”，并表示如果三个月卖不掉，则向窦建业支付租金。本院认为，窦建业以民法总则第一百四十八条为请求权基础，主张撤销《独家代理委托合同》，故本案的争议焦点是御景公司南山小区店在与窦建业签订《独家代理委托合同》时有无欺诈行为。第一，关于《独家代理委托合同》的相对人。御景公司南山小区店作为御景公司的分公司，经依法登记，可以在御景公司的授权范围内，以自己的名义从事二手房交易的居间业务。窦建业以窦成科的代理人的名义，与御景公司南山小区店签订了《独家代理委托合同》。表面上看，合同相对人是窦成科与御景公司南山小区店，但窦成科早已去世，其民事主体资格亦随其死亡而丧失，窦建业以其名义作出的意思表示所生之法律效果应归于窦建业。《独家代理委托合同》的合同相对人是御景公司南山小区店与窦建业。第二，御景公司南山小区店有无实施欺诈。窦建业在58同城网上发布房源信息后，御景公司南山小区店工作人员即主动与其取得联系，查验了窦建业的房屋权属证明并实地看房，双方确定房屋售价为49万元。御景公司南山小区店作为专业的房产中介公司，在涉案房屋小区门口开店经营，以南山小区房源为主营业范围，曾促成多笔同小区房屋的买卖，应对包括涉案房屋实际面积在内的主要房源信息有充分的了解和掌握，且其当庭自认明知涉案房屋的实际面积大于登记面积。房屋的实际面积直接影响房屋总价的确定，是御景公司应当向窦建业披露的基本信息。御景公司南山小区店在明知涉案房屋实际面积大于房产证登记面积的情形下，未将该信息披露给窦建业，未尽应尽的告知义务。《独家代理委托合同》签订当日，御景公司南山小区店为窦建业寻找到买受人焦正国。焦正国是御景公司的员工，以涉案房屋所在的南山小区为主营范围，与御景公司法定代表人焦正虎是兄弟关系。御景公司南山小区店未将焦正国的真实身份披露给窦建业，在履行与窦建业的《独家代理委托合同》时，将焦正国介绍为窦建业的买受人。可见，御景公司南山小区店在与窦建业协商签订及履行《独家代理委托合同》时，有隐瞒涉案房屋真实信息之故意，并在该故意的支配下实施了隐瞒行为。御景公司南山小区店故意隐瞒真实情况，未向窦建业告知涉案房屋实际面积大于产权证登记面积这一事实，导致窦建业陷入了错误的判断，并作出了错误的意思表示。质言之，窦建业与对方协定房屋售价并签订《独家代理委托合同》，是在对方隐瞒真实情况下作出的违背真意的意思表示。意思表示真实是民事法律行为得以产生法律拘束力的必要条件。窦建业在《独家代理委托合同》中意思表示不真实，其有权依民法总则第一百四十八条之规定，撤销该意思表示。本院对窦建业提出的撤销《独家代理委托合同》的诉请予以支持。另外，双方发生纠纷后，窦建业前往御景公司南山小区店与对方协商和解方案，并提出愿意继续出售房，但要求到手净拿60万房款。御景公司南山小区店愿以60万元价款并以三个月为期限，继续提供居间服务，并承诺“三个月绝对能卖掉”。此事实可以印证，《独家代理委托合同》约定的房屋售价49万元确显属偏低。第三，关于窦建业主张的损害赔偿请求。本判决在证据认定部分已论明，因欺诈而行使撤销权，受欺诈的一方当事人有权主张损害赔偿，但应限于为履行合同而支出的费用。窦建业为行使撤销权而支出的律师费7500元不是为履行合同而支出的费用，合同当事人未约定律师费应由实施欺诈行为的一方承担，故窦建业提起的赔偿律师费7500元的诉请缺乏法律依据与合同依据，本院不予支持。第四，御景公司南山小区店辩称，《独家代理委托合同》中约定的房屋售价是结合窦建业发布于58同城网上的价格，双方协商确定的，其并无欺诈行为。本院对此抗辩意见不予采纳，理由如下：窦建业作为普通交易相对人，缺乏相应的二手房交易信息，在不了解二手房交易习惯的前提下，将房屋信息发布于网上。该信息无房屋买卖合同或者居间代理合同的主要内容，亦未对特定相对人作出意思表示，故窦建业在网上发布房源信息不是订立合同的要约行为，只是希望他人向自己发出要约的意思表示，窦建业本不应受此信息所载内容的拘束，其发布信息的行为与其在《独家代理委托合同》中作出的意思表示是否符合真意并无关联。市场交易主体在实施市场交易活动时，应谨守诚实信用。御景公司南山小区店作为专业的房产中介公司的分公司，欲代售该房屋，则其代理行为即使不以实现窦建业的最大利益为目标，亦应以不损害窦建业的利益为前提。御景公司南山小区店应以诚实信用为从事经营活动的基本原则，帮助窦建业了解交易习惯，将信息充分披露给窦建业，在窦建业充分了解二手房交易习惯以及涉案房屋的交易信息的基础上，与窦建业协商房屋价格，而不应利用交易的优势地位，隐瞒交易信息，致窦建业陷入错误判断、作出违背真意的意思表示。第五，关于本案案件受理费的负担。御景公司南山小区店在经营活动中违背诚实信用原则，未尽应尽的披露义务，隐瞒真实信息，致窦建业陷入错误认识并作出违背真意的意思表示，进而肇致本诉。御景公司南山小区店作为过错方，应当负担本案的案件受理费。御景公司南山小区店作为御景公司的分公司，虽然可以以自己的名义从事民事活动，但其不具备独立的法人资格，民事责任应由御景公司承担，故本案案件受理费由御景公司负担。综上所述，窦建业受御景公司南山小区店的欺诈而作出违背真意的意思表示，有权行使撤销权。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百四十八条规定，判决如下：一、撤销原告窦建业与被告兰州御景房地产代理有限公司西固南山小区店于2019年11月12日签订的《独家代理委托合同》；二、驳回原告窦建业的其他诉讼请求。本案减半收取的受理费50元，由被告兰州御景房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年四月二十七日书记员保娜