广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2944号原告：广州市骏基物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区带河路185号304房，统一社会信用代码91440103664025649E。法定代表人：汤永宁。委托诉讼代理人：林太凤，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东杰，广东润科律师事务所律师。被告：邓瑞梯，男，1965年8月20日出生，汉族，户籍住址广东省广州市花都区,委托诉讼代理人：马胜利，男，1970年6月13日出生，汉族，住址广州市白云区。委托诉讼代理人：张乃江，男，1976年1月6日出生，汉族，住址湖南省炎陵县。第三人：广州市金艺物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西华路254-290号地下及首层，统一社会信用代码91440103716375692R。法定代表人：许思农。委托诉讼代理人：许航宇，男，1960年5月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原告广州市骏基物业管理有限公司（以下简称骏基公司）与被告邓瑞梯、第三人广州市金艺物业管理有限公司（以下简称金艺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏基公司的委托诉讼代理人林太凤、黄东杰，被告邓瑞梯，第三人金艺公司的委托诉讼代理人许航宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏基公司诉称：被告系原告所管理的广州市白云区*路*苑321号1205房的业主，该物业建筑面积183.65平方米。案外人广州市溢华房地产开发有限公司（以下简称溢华公司）与原告于2009年1月21日签订《物业管理委托合同》，全面委托原告对其建设的*苑实行物业管理，委托管理期限自2008年10月28日起至2018年9月10日，业主委员会选聘新的物业管理企业后原告撤出。《物业管理委托合同》约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元的标准向原告交纳物业管理服务费。原告在物业管理服务期间，已经依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告支付物业管理服务费。自2014年8月1日至2018年8月31日，被告共拖欠原告物业管理费服务费13498.275元、对讲门铃维护费147元（3元/月）。原告多次催缴，并于2018年10月10日向被告发出《物业管理费服务费催缴单》，但被告至今未付。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告缴交2014年8月1日至2018年8月31日期间的物业管理服务费13498.275元、对讲门铃维护费147元；2、被告自2018年9月1日起以逾期欠缴费用为基数，其中自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算支付利息损失，自2019年8月20日起至欠缴费用清偿完毕之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告邓瑞梯辩称：开发商无权与原告签订《物业管理委托合同》，该合同是违法的无效合同，且物业公司变更未经过招标流程，第三人不得将*苑转让给原告管理。原告于2014年8月擅自将物业管理费从1.2元/平方米上调到1.5元/平方米不合法，其每月收取3元的对讲门铃维护费属于重复收费，也不合法。原告在管理中存在诸多问题，如保安上班睡觉等导致小区安全堪忧、卫生状况恶劣、电梯经常故障、顶层水压不足无法供水、门禁系统损坏一直没解决、存在乱收费行为、公共收益费用没有公示等等。第三人金艺公司述称：我方没有意见。我方与原告之间属于公司资产重组，当时有签订三方协议，并且公示过。经审理查明，被告邓瑞梯系位于广州市白云区*路*苑321号1205房的产权人之一，该房产建筑面积为183.6535平方米。案外人溢华公司为上述*苑物业的建设单位。上述物业建成后，溢华公司委托第三人金艺公司对上述物业进行前期物业管理服务。2008年10月，经溢华公司、金艺公司与原告共同协商，三方同意金艺公司不再承担*苑物业管理服务工作，该项服务由原告承担。2009年1月21日，溢华公司与原告正式签订《物业管理委托合同》，委托原告对涉案的*苑小区进行物业管理服务。双方约定委托管理期限自2008年10月28日起至业主委员会选聘新的物业管理公司签订新的物业委托合同为止，住宅房屋的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准向业主或物业使用人收取。被告邓瑞梯已按照1.2元/平方米的标准向原告交清了2014年8月1日前的物业管理费，并按照3元/月的标准交清了在此之前的对讲门铃维护费。2014年7月左右，原告要求自2014年8月1日起将每月物业管理费的收费标准由1.2元/平方米调整为1.5元/平方米，邓瑞梯对此存在异议，自此未再向原告交纳2014年8月1日之后的物业管理费及对讲门铃维护费。2018年7、8月份左右，*苑小区成立业主委员会。2018年9月10日，根据业主委员会的要求，原告撤场，不再提供物业管理服务。2018年9月6日，*苑小区首届业主委员会与原告签订《协议书》，同意从2018年8月30日前的物业管理费按现标准向原告缴交，从2018年9月1日起的物业管理费由新物业公司收取。原告称上述“现标准”即是指调价后的收费标准，被告对此则表示不予认可。2018年9月11日，原告发出《骏基物业公司撤出公告》，催促在2018年8月31日前欠费的业主尽快交费，逾期将按规定收取滞纳金。诉讼中，双方对于原告将涉案物业管理费的收费标准自2014年8月1日起由1.2元/平方米调整为1.5元/平方米是否合法存在争议。原告主张此次调价已经业主双过半投票通过，履行了相应的公告等程序，并提供了由各业主签名的《调整管理费单价征求业主意见函》（以下简称《调价函》）及记载投票结果和调价结果的公告用以佐证。被告对上述《调价函》上部分业主签名的真实性存在异议，认为不是相应业主的真实签名，不认可调价结果。原告在诉讼中未能提供证据证实其曾在调价前对上一年度的经营情况及调价方案进行过审计；其提供的上述记载投票结果和调价结果的公告的张贴时间为2014年7月30日，所载调价实施日期为2014年8月1日，亦不符合法律规定的60日的公告期限。另，*苑小区的总户数为425户左右。骏基公司此次在本院就涉案小区物业管理费纠纷提起诉讼的案件共计14件，其他关联案件的各被告大多在2014年8月1日后曾按照1.5元/平方米的标准向骏基公司交纳过物业管理费，骏基公司称除该系列案外的其他业主均已按照调价后的1.5元/平方米的收费标准交清了物业管理费，并提供了部分业主交费的发票用以佐证。被告另主张骏基公司存在电梯故障未及时维修、顶层无法供水、门禁未维修、乱收费、公共收益未公示等管理服务不善的行为，但均未能提供相应的证据证实其主张，本院对此不予认可。诉讼中，被告明确表示涉案费用由其一人承担即可，无需涉案物业的其他共有产权人分担。以上事实，有《物业管理委托合同》、《骏基物业公司撤出公告》、《协议书》、《调价函》、不动产权登记查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，溢华公司、金艺公司与原告共同签订《物业管理服务合同》，一致同意由原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，被告虽对原告实施物业管理存在异议，对骏基公司提供的物业管理服务亦存在诸多不满，但其实际上接受了原告提供的物业管理服务，且已实际向原告交清2014年8月1日前的物业管理费、对讲门铃维护费，双方之间的物业服务合同关系成立，合法有效，被告应向原告支付欠付的涉案费用。被告未能提供证据证实原告存在电梯故障未及时维修、顶层无法供水、门禁未维修、乱收费、公共收益未公示等管理服务不善的行为，其依法应承担举证不能的不利后果，故其以此为由拒不交纳涉案费用的抗辩意见本院不予支持。关于欠付费用数额。原告在物业管理费的调价程序中确实存在瑕疵，包括调价前未进行审计、公告内容和期限不符合法律规定等情形，但结合其他关联案件的各被告大多在2014年8月1日后曾按照1.5元/平方米的标准向原告交纳过物业管理费的事实，以及原告提供的其他业主交纳物业管理费的发票来看，在2014年8月1日后涉案小区大部分业主已按照调价后的收费标准缴清了物业管理费；而涉案小区业主委员会与原告签订的《协议书》亦同意从2018年8月30日前的物业管理费按“现标准”向原告缴交，结合上述事实，在无相反证据的情况下，上述《协议书》中的“现标准”应理解为调价后的收费标准，业主委员会出具该协议，应视为该小区业主已认可原告的调价行为，故本院对原告主张的2014年8月1日后的每月物业管理费收费标准按照调价后的1.5元/平方米计算的诉请予以支持，据此核算，被告尚应向原告交纳2014年8月1日至2018年8月31日期间的物业管理费13498.53元（183.6535平方米×1.5元/平方米/月×49个月），现原告要求被告支付物业管理费13498.275元是其对自身权利的处分，本院对此予以认可。被告在诉讼中确认对讲门铃维护费的收费标准为3元/月，亦确认自2014年8月1日起至2018年8月31日期间未再向原告交纳该费用，则其尚应向原告交纳该期间的讲门铃维护费147元（3月/月×49个月）。关于利息损失。原、被告之间并未直接签订物业服务协议及约定利息损失，原告在物业服务费调价程序中亦确实存在瑕疵，故其关于利息损失的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告邓瑞梯向原告广州市骏基物业管理有限公司支付2014年8月1日至2018年8月31日期间的物业管理服务费13498.275元及对讲门铃维护费147元；二、驳回原告广州市骏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81元，由原告广州市骏基物业管理有限公司负担5元，被告邓瑞梯负担76元。被告邓瑞梯负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给原告广州市骏基物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年四月二十一日书记员  洗颖斯