河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终75号 上诉人（原审被告）：邢台三峰房地产开发有限公司。住所地：河北省邢台市桥西区建设路128号。 诉讼代表人：邢台三峰房地产开发有限公司管理人。 负责人：刘建伟，该管理人组长。 委托诉讼代理人：武鹏飞，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁龙霞，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北邢州农村商业银行股份有限公司。住所地：河北省邢台市中兴西大街381号。 法定代表人：程春喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘锦辉，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢鹏鹏，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：威县农村信用合作联社。住所地：河北省威县中华大街东侧。 法定代表人：赵明柱，该联社理事长。 委托诉讼代理人：刘锦辉，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢鹏鹏，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平乡县农村信用合作联社。住所地：河北省平乡县人民路西段北侧。 法定代表人：李汝良，该联社理事长。 委托诉讼代理人：刘锦辉，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢鹏鹏，河北冀华律师事务所律师。 原审被告：赵鹏鹏，男，1991年8月15日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 原审被告：赵立娜，女，1989年5月20日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 原审被告：张运锋，男，1970年12月19日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 原审被告：宋娟，女，1973年1月10日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 上诉人邢台三峰房地产开发有限公司（以下简称三峰公司）因与被上诉人河北邢州农村商业银行股份有限公司（以下简称邢州银行）、威县农村信用合作联社（以下简称威县联社）、平乡县农村信用合作联社（以下简称平乡联社）、原审被告赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟借款合同纠纷一案，不服河北省邢台市中级人民法院（2019）冀05民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人三峰公司的委托诉讼代理人武鹏飞、梁龙霞，被上诉人邢州银行、威县联社、平乡联社共同的委托诉讼代理人刘锦辉、卢鹏鹏，以及原审被告赵鹏鹏到庭参加诉讼。原审被告赵立娜、张运锋、宋娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三峰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判“邢州银行、威县联社、平乡联社对三峰公司提供的抵押财产中的未销售部分的住宅的拍卖、变卖所得的价款在本判决第一、二项的款项范围内享有优先受让权”；2.本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提交的抵押清单中载明的2、3、4号楼一至二层商业部分以及负一层地下室的规划性质为配套服务公建。根据法律规定，配套公共建筑部分的所有权为全体业主所有，不能对外销售，也不能抵押，被上诉人对该部分的抵押权不成立。二、因三峰公司申请破产重整，管理人目前并不能掌握所有房屋的销售信息，但一审中，管理人提交了涉案抵押房屋已经销售部分的明细，证明被上诉人提交的抵押清单中的部分房屋已经销售且其中一部分已经办理了抵押登记贷款手续，故被上诉人对该部分房产并不享有优先权。 邢州银行、威县联社、平乡联社答辩称，一、被上诉人与三峰公司签订的抵押合同合法有效，并据此办理了抵押登记，依法享有抵押权。二、案涉2、3、4号楼的负一层、一至二层在建工程的所有权属于三峰公司，并非业主共有，三峰公司抵押属于有权处分。三、案涉2、3、4号楼的负一层、一至二层房屋并非配套公建而是商业以及储藏间，办理抵押登记时，房管部门经核实予以认可，抵押合法有效。四、被上诉人在主观上为善意，三峰公司明显属于恶意。五、抵押权合法设立之后，抵押人擅自处分抵押物，不影响抵押权的效力。上诉人作为破产企业管理人，其以维护购房者权益的名义来增加自己能处置的破产财产，根据销售情况，已售的房产大部分是按揭贷款，平均价格在80万元左右。即使其所有的房产都销售完毕，剩余的按揭回款按每套30万计算，仍足以偿还被上诉人的贷款，因此，被上诉人的债权不会影响购房者的实际权益。 原审被告赵鹏鹏陈述称，无意见。 原审被告赵立娜、张运锋、宋娟未作陈述。 邢州银行、威县联社、平乡联社向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除邢州银行、威县联社、平乡联社与三峰公司签订的《企业借款合同》，宣布贷款立即到期，判令三峰公司偿还邢州银行、威县联社、平乡联社的借款本金8000万元及利息2266864元，并要求三峰公司按实际支付日以12.93‰（月利率8.62‰+罚息4.31‰）计算利息给付邢州银行、威县联社、平乡联社，利随本清；2.判令赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟对该笔借款本息承担连带担保责任；3.判令邢州银行、威县联社、平乡联社有权对拍卖、变卖三峰公司在邢州银行、威县联社、平乡联社处设定抵押物的在建工程（冀2018邢台市不动产证明第0000797号）、土地（冀2016邢台市不动产权第0000016号）所得价款享有优先受偿权；4.判令三峰公司支付邢州银行、威县联社、平乡联社实现债权的所有费用（诉讼费、律师费、通知费、催告费等）。 一审法院认定事实：三峰公司向邢州银行申请贷款8000万元。2018年2月6日邢州银行、威县联社、平乡联社与三峰公司签订了编号为邢台县联社农信借字2018第07502018341037号《社（银）团贷款借款合同》，合同约定三峰公司从邢州银行、威县联社、平乡联社处借款8000万元，借款期限为2018年2月6日至2020年1月8日。合同第四条约定，借款利率为月息8.62‰，贷款逾期罚息利率为约定利率上浮50%。合同第十五条约定，邢州银行、威县联社、平乡联社实现债权的费用，包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、执行费等均由三峰公司承担。合同第十四条约定，三峰公司经营和财务状况恶化，无法清偿到期债务，卷入或即将卷入重大诉讼等邢州银行、威县联社、平乡联社认为可能或已经影响或损害乙方合同权益的，视为三峰公司违约。违约的补救措施包含“解除本合同”。合同第八条约定，三峰公司应在2019年1-2月1日偿还本金100万元、在2019年3-5月1日偿还本金200万元。同日，邢州银行、威县联社、平乡联社与三峰公司签订了编号为邢台县联社农信抵字2018第07502018476501号《社团抵押合同》，三峰公司以位于桥西区育才路以东、西郭庄街以北西郭庄城中村改造项目二期在建工程及土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记。该合同第二条约定，抵押合同的担保范围为主合同项下本金人民币8000万元，包括但不限于主合同项下每单笔贷款的本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向邢州银行、威县联社、平乡联社支付的其他款项、邢州银行、威县联社、平乡联社为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、执行费等）。2018年2月6日邢州银行向三峰公司发放贷款4200万元、2018年2月7日威县联社向三峰公司发放贷款3000万元、2018年2月7日平乡联社向三峰公司发放贷款800万元，三原告共计向三峰公司发放贷款8000万元，履行了合同义务。另外，2018年1月2日赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟出具承诺书，承诺对8000万贷款承担连带担保，担保期间为贷款发放之日起至贷款到期日后两年，担保范围为贷款本息。另查明，自2018年2月21日至2019年2月25日，三峰公司向邢州银行还款二十笔共计3411627.67元；自2018年2月23日至2019年4月10日，三峰公司向威县联社还款十一笔共计2783699.99元；自2018年2月23日至2019年3月30日，三峰公司向平乡联社还款十一笔共计935557.36元。以上总计还款7130885.02元。2019年7月6日，三峰公司以不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向邢台市桥西区人民法院申请破产重整。邢台市桥西区人民法院于2019年7月12日作出（2019）冀0503破申1号民事裁定书，裁定受理三峰公司的破产重整申请。本案诉讼中，邢州银行、威县联社、平乡联社向本院申请财产保全，支付保全费5000元。 一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务应当偿还。邢州银行、威县联社、平乡联社与三峰公司签订的《社（银）团贷款借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。邢州银行、威县联社、平乡联社已经履行了合同约定的发放贷款义务，享有收回借款本金及利息收益的权利。围绕当事人的诉辩主张，一审法院对以下焦点问题进行评判：一、本案借款合同尚未到期，应否解除借款合同问题。本案中，涉案借款合同约定的借款到期日为2020年1月8日，邢州银行、威县联社、平乡联社提起本案诉讼时借款合同尚未到期。邢州银行、威县联社、平乡联社起诉要求解除合同的理由为三峰公司经营财务状况恶化，未按约定归还借款利息。虽在当事人签订的借款合同中，存有三峰公司如出现未按约定归还贷款本息或经营和财务状况恶化，无法清偿到期债务等情形，邢州银行、威县联社、平乡联社有权要求三峰公司承担违约责任解除合同的约定条款。但三峰公司在签订借款合同的2018年，基本每月均对邢州银行、威县联社、平乡联社履行了还款责任。只是在2019年截止到邢州银行、威县联社、平乡联社起诉之前，出现了未按约定还款情况。因在邢州银行、威县联社、平乡联社起诉时，三峰公司的行为尚未达到合同约定的邢州银行、威县联社、平乡联社行使合同解除权的违约程度，本案也不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，故邢州银行、威县联社、平乡联社要求解除本案借款合同不具有事实和法律依据。另外，在本案审理过程中，邢台市桥西区人民法院裁定受理三峰公司的破产重整申请。根据破产法第四十六条的规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。对视为到期的债权，当事人无需再向法院申请解除。故本案对邢州银行、威县联社、平乡联社提出的请求法院判令解除借款合同并宣布贷款立即到期的诉讼请求不予支持。二、关于本案尚欠借款本金及利息问题。本案借款本金为8000万元，借期内利率为月利率8.62‰，三峰公司已共计还款7130885.02元。对上述事实，当事人均未提出异议。关于当事人存在争议的本案立案后至受理破产前应否计罚息问题。借款合同约定，合同项下贷款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%。但在邢州银行、威县联社、平乡联社提起本案诉讼时，案涉贷款并未到期，邢州银行、威县联社、平乡联社提起诉讼的行为也并不必然导致合同到期的法律效果，故对于该时间段的利息计算方式，仍应按照借期内利率计算为宜，而不应叠加计算罚息。关于三峰公司提出的2019年的数笔还款应计算为本金问题。在本案借款合同中载明，自2019年1月开始每月1日归还部分借款本金。合同中对还款时间以及还款数额都进行了明确约定。但三峰公司在2019年的数笔还款中，还款的时间以及还款的数额都不能与上述约定相一致，且三峰公司亦未提供明确约定该款项系归还本金的相关证据。故对三峰公司提出的2019年1月之后还款系偿还本金的主张不予支持。根据破产法第四十六条的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案利息应计算为月利率8.62‰，计算时段为2018年2月6日至2019年7月11日。三、关于本案的担保责任及优先受偿权问题。三峰公司在《社团抵押合同》上签字、盖章，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。且三峰公司对其提供抵押的在建工程及土地使用权在相关行政部门办理了抵押登记，邢州银行、威县联社、平乡联社对抵押财产已合法取得了抵押权。虽三峰公司提出其已将部分抵押房产出售，邢州银行、威县联社、平乡联社不享有优先受偿权。但邢州银行、威县联社、平乡联社在办理抵押登记时，涉案房产并未出售。且在建工程在办理了抵押登记之后，三峰公司不应将抵押物进行出售，正常情况下不动产登记部门也无法办理商品房预售登记。故按照涉案《社团抵押合同》的约定，三峰公司作为抵押人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三峰公司以自己享有合法处分权的土地使用权及在建工程为涉案债权提供抵押担保，并办理了抵押登记，邢州银行、威县联社、平乡联社要求对抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟所出具的承诺书的时间虽在2018年1月2日，但考虑到本案贷款金额较大，贷款发放前应存在贷款申请及内部审批流程，故赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟出具承诺书的时间在签订贷款时间之前符合常理。且在该两份承承诺书中，贷款的申请金额以及贷款的被申请方与本案借款合同相一致。另外，赵鹏鹏、赵立娜作为完全行为能力人，应知晓在承诺书签字所产生的法律效力。赵鹏鹏作为三峰公司的法定代表人，亦在借款合同中签章。基于以上事实，涉案承诺书可以认定系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款的规定，赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟应对涉案贷款本息承担连带保证责任。四、关于邢州银行、威县联社、平乡联社实现债权所支出费用的承担问题。涉案借款合同约定邢州银行、威县联社、平乡联社实现债权的费用由三峰公司承担，抵押合同的担保范围也约定包含实现债权与担保权而发生的一切费用。故邢州银行、威县联社、平乡联社有权要求三峰公司支付上述费用。同时，因赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟所出具的承诺书中，仅承诺对贷款本息承担连带保证责任。故赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟的保证责任并不及于上述费用。另外，对该部分费用，邢州银行、威县联社、平乡联社提供的证据仅有保全费票据，一审法院对该项费用认定为5000元。综上所述，邢州银行、威县联社、平乡联社的诉讼请求部分成立，应部分予以支持。该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、三峰公司于判决生效之日起十日内偿还邢州银行、威县联社、平乡联社借款本金8000万元及利息【利息计算：自2018年2月6日至2019年7月11日，以借款本金8000万元为基数，按照合同约定的月利率8.62‰计算（扣除已支付利息7130885.02元）】；二、三峰公司于判决生效之日起十日内支付邢州银行、威县联社、平乡联社申请保全费用5000元；三、邢州银行、威县联社、平乡联社对三峰公司提供的抵押财产的拍卖、变卖所得的价款在判决第一、二项的款项范围内享有优先受偿权；四、赵鹏鹏、赵立娜、张运锋、宋娟对判决第一项承担连带清偿责任；五、驳回邢州银行、威县联社、平乡联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453135元由三峰公司负担。 二审期间，上诉人提交了如下证据：1.2017年3月31日建设工程规划申请表，以证明2、3、4号楼负一层，一至二层分别为物业及燃气站，该部分配套公共建筑部分属于全体业主共享。2.案涉工程不动产抵押登记资料以及销售备案合同，以证明案涉工程在抵押登记办理后，已经全部销售完毕。被上诉人提交了如下证据：1.邢台市不动产登记中心调取的抵押明细，以证明抵押清单中的抵押物范围与他项权证相一致，并且诉争的2、3、4号楼负一层，一至二层包含在抵押范围之内。2.三峰公司委托河北泽丰房地产评估有限公司于2017年12月27日出具的《房地产价值评估报告书》。以证明诉争的2、3、4号楼负一层，一至二层的性质为储藏间及商业区，并非配套公建。3.抵押物现场拍摄的视频及部分照片。以证明诉争的一至二层建成后的用途为临街商铺。本院组织各方对上述证据进行了质证。对于争议的2、3、4号楼负一层，一至二层抵押财产的性质双方存在争议，结合各方提交的相关证据情况，本院对此作如下认定：三峰公司提交的建设工程规划申请表上虽注明了有物业中心、燃气调压站等设施，但该表形成时间为2017年3月31日，而《房地产价值评估报告书》、《商品房买卖合同》、邢台市房屋交易与产权管理中心提供的房屋签约备案情况表等证据均在此后形成，上述三组证据均将案涉2、3、4号楼负一层财产用途定义为储藏间，且通过签约备案情况表以及《商品房买卖合同》能够确定，三峰公司已将案涉2、3、4号楼负一层的部分储藏间进行了出售，与其提出的案涉2、3、4号楼负一层为配套公建的主张亦不符。《房地产价值评估报告书》中将案涉2、3、4号楼一至二层用途定义为商业区，未见属于配套公建的表述。综上，依据证据优势原则，案涉2、3、4号楼负一层，一至二层抵押财产性质为地下储藏间和商业区具有高度盖然性，也与邢台市不动产登记中心办理的抵押物登记相一致，本院予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2018年2月6日，邢台市国土资源局出具（2018）邢台市不动产证明第0000797号不动产登记证明，将案涉2、3、4号楼负一层地下储藏间，一至二层商业区以及住宅共计542套进行抵押登记。通过邢台市房屋交易与产权管理中心提供的房屋签约备案情况表显示，在办理了案涉抵押登记后，三峰公司将案涉542套抵押财产中的331套对外进行了销售并办理了网签备案登记。 本院认为，本案的焦点问题是本案担保物权是否依法设定以及被上诉人对抵押物是否享有优先受偿权。案涉《社团抵押合同》系当事人的真实意思表示，且不具备法律规定的合同无效情形，三峰公司对其提供抵押的在建工程及土地使用权在相关部门办理了抵押登记，故应认定案涉抵押合同合法有效并且抵押权依法设立。因案涉2、3、4号楼负一层，一至二层抵押财产均已办理了抵押登记且并非三峰公司主张的配套公建。退而言之，在行政机关办理抵押物登记时，抵押财产仍属于在建工程，并未对外销售，其权属属于上诉人，也不涉及第三人权益，即使其后作为配套公建，亦不能影响在先的抵押效力。故上诉人关于被上诉人对上述财产不享有优先受偿权的主张因缺乏事实和法律依据而不能成立。关于已出售的抵押财产，被上诉人是否享有优先受偿权问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，三峰公司出售抵押财产的行为发生在抵押权登记之后，无证据证明三峰公司转让抵押财产的行为经过了被上诉人同意，亦不存在消灭抵押权的情形，故，被上诉人对抵押财产享有的抵押权不因抵押财产的转让而消灭，被上诉人对抵押财产享有优先受偿权。三峰公司关于抵押财产是否出售的主张不影响本案中对抵押权的确认。故，原审认定被上诉人对抵押物享有优先受偿权并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费453135元，由邢台三峰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苗文全 审 判 员 苑秀霞 审 判 员 张建岳 二〇二〇年四月二十日 法官助理 杨 杰 书 记 员 张 苏