河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1245号 上诉人（原审原告）：河北车车宝贝科技有限公司，住所地石家庄市桥西区西二环南路111号202。 法定代表人：姬某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王娟蕊，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵括，河北信联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：任某，男，1946年4月15日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：任某浩，男，1978年6月18日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系任某儿子。 委托诉讼代理人：李春锋，河北三和时代律师事务所律师。 原审第三人：任某浩，男，1978年6月18日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人河北车车宝贝科技有限公司因与上诉人任某、原审第三人任某浩房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北车车宝贝科技有限公司上诉请求：1．依法撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2019）冀0104民初2678号民事判决书第二项内容，改判被上诉人返还上诉人20万元保证金；2．本案一审、二审案件受理费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人提交的证据足以证明被上诉人无法依约按时交房，在未能适用租赁标的物前提前下不应支付租金，属于行使不安抗辩权而非违约，事实上被上诉人也未向上诉人交付房屋，20万元保证金应予返还，一审法院判令驳回上诉人的其他诉讼请求属于事实认定不清，适用法律错误。一、被上诉人应于2019年3月1日交付租赁标的，但直至2019年3月12日租赁标的仍未达到交付条件，因被上诉人先期违约，上诉人延付租金的行为为正当行使不安抗辩权，不构成违约。《房屋租赁合同》约定被上诉人应于2019年3月1日前将租赁标的交付给上诉人，标的交付时间到期前，经上诉人多次查看，租赁标的院落内仍有地上设施未拆除，窗户破损等现象，无法正常使用。被上诉人在《确认书》中自认地上建筑物于2019年3月6日前清理完毕，长安汽车销售公司2019年3月15日前完成搬离，之后被上诉人又在《解除房屋租赁合同通知书》中自认2019年3月3日才完成了院落清理工作，2019年3月12日上诉人至租赁标的现场保全楼体与院落现状，发现楼体窗户仍不可使用。对于上述事实上诉人特向石家庄市燕赵公证处申请了证据保全，石家庄市燕赵公证处作出了（2019）冀石燕证经字第00337号公证书对2019年3月12日当天租赁标的物的状态进行了现场保全，显示至2019年3月12日租赁物标的的楼体窗户缺失，根本未达到可供使用的交付条件。上述时间节点显然超出了合同约定的交付期限，被上诉人不履行义务却一味要求上诉人履行支付租金和保证金的义务，这显然是权利义务的不对等。被上诉人的行为已构成先期违约，上诉人可以依法行使不安抗辩权，即延期支付租金，待被上诉人具备交房条件后再付租金，因此上诉人延付租金的行为不构成违约。也就是说逾期交房自然应延期交付租金，合同约定租金交付时间可以逾期十天，十天内交付即可，但十天内标的物不具备交付条件，自然不能支付租金，上诉人的行为不构成违约。二、因被上诉人的先期违约行为合同已于2019年3月4日解除，上诉人已支付的20万元保证金应予返还。被上诉人置己方上述违约行为于不顾，仅以上诉人未按时交付租金为由便向上诉人送达了《解除房租租赁合同通知书》属于根本违约行为，因被上诉人种种违约行为导致合同无法继续履行，故上诉人在一审程序中诉请解除合同，一审判决《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后被上诉人应当返还上诉人20万元保证金。 任某答辩称：一、在一审当中一审原告对双方谈话录音的事实性予以认可，在谈话录音当中，出租人多次明确是来办房屋交接的，经出租人多次催促，在出租人给与的宽限期内，承租人拒不履行合同约定的付款义务，具备了房屋租赁合同约定的解除条件，承租人的行为构成违约。二、在通话录音当中，承租人明确拒绝按合同约定履行付款义务，其主张推迟履行期限的行为，意图使出租人陷入承租人设置的违约陷进，也就是迟延交付15天后出租人将构成违约。承租人丧失了履行合同的真实意思，出租人已不能实现订立合同的根本目的，承租人的行为在构成约定解除条件的情况下，也符合法定解除的条件，其行为构成根本违约。三、不安抗辩权的行使是存在法定的前提条件，就本案来说，本案是房屋租赁合同纠纷，租赁的标的物就在那里，不存在经营状况恶化、转移财产、丧失商业信誉等情形。在双方的通话录音当中，承租人对租赁标的物没有任何的异议，相反表示非常看好这个地方。四、在房屋租赁合同违约责任条款当中，双方明确约定未按合同约定的交费日期支付租房保证金和房租时，已交付的房屋租金和租房保证金不予退还，没有交付的完成交付，该条款明确约定了违约方的违约责任是租房保证金20万加上房屋租金160万，总共是180万。该条款虽然没有用数字来表示，但是其汉字一样表达出双方都违约以后承租方应该承担的违约金作出了明确约定，《九民纪要》第49条明确合同解除时，乙方依据合同中有关违约金约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，法院依法应予支持。本案当中违约金约定的是180万，出租方主张实际损失100万，该实际损失就是出租方的实际损失，出租方主张该损失赔偿有事实和法律依据。 任某浩述称意见同任某的答辩意见。 任某上诉请求：1．维持石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2678号民事判决书第一、二项判决内容；2．撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2678号民事判决书第三项判决内容，依法改判被上诉人支付上诉人违约金100万元；3．上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒不支付租金的行为构成违约，作为守约方的上诉人有权依法请求被上诉人承担违约责任。《房屋租赁合同》约定：乙方应在每年的2月20日前向甲方支付下一年度的全额租金，如超出日期十天未交纳租金，甲方将有权中止乙方的租赁合同并扣除租房保证金。一审法院认为“原告未按合同约定交付租金，被告向原告提出解除合同，不违反合同约定”，属认定事实清楚。故此，被上诉人拒不缴纳租金的行为构成根本违约。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，因当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于本案争议中的合同已经解除，上诉人有权请求被上诉人依法赔偿损失。二、本案中的租赁标的面积大，缔约过程长，被上诉人对上诉人的损失赔偿应结合租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素综合考虑。本案租赁标的为一栋四层建筑（面积为1488.16平方米）和院落（2755平方米）。本案中《房屋租赁合同》签订于2018年5月25日，租赁标的交付日期为2019年3月1日，租期自2019年3月1日起，至2024年2月28日止，共5年。由此可见，本案租赁标的面积大，属不易于租赁的租赁物范围。本案中的租赁合同签订于2018年5月25日，即在上一个租期未满时就对外招租，并签订合同，因此充分说明其缔约的过程比较长。合同履行期为2019年3月1日起，该日期是上一个承租人租赁期限到期日，即出租人为该特定租赁物保留了较长的缔约期间，就是为防止因寻找不到承租人导致房屋空置情况发生。本案中，被上诉人超过约定期限经上诉人督促拒不交纳租金的行为已经构成根本违约，被上诉人存在重大过错，其应当为自己的过错承担责任。三、合同解除后，上诉人尽最大可能进行招租，至一审判决出判时租赁标的尚未出租出去，被上诉人应对租赁标的空置期间的损失承担相应的责任。《合同法》规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解笞》第26条“房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？”明确：因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。损失的具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。诚实信用原则作为合同法的基本原则，要求合同当事人行使权利、履行义务应当遵循，本案被上诉人的违约行为已经严重背离的诚实信用原则，应当承担相应的后果。以上法律规定可以作为上诉人主张损失赔偿的依据，以上北京市高院的解答可以作为法院裁判的参考。 河北车车宝贝科技有限公司答辩称，答辩人延期支付租金是基于租赁物交付时间的顺延而相应顺延，属法定的行使不安抗辩权的行为，不构成根本违约。本案中，答辩人租赁的被上诉人任某名下一栋四层建筑及整体院落（证据见《房屋租赁合同》第八条及《确认书》）。被上诉人任某作为出租方，应履行的主要合同义务为交付可供正常使用的楼体及院落，合同约定租赁物交付时间为3月1号，而根据实际情况，被上诉人任某根本无法在3月1号交付全部租赁物。至2月22日，院落中尚有长安汽车销售公司自建展厅，其租赁期限于2月28日到期，长安汽车公司从2月22日才开始撤场搬迁，搬迁周期需要21天时间，地上建筑物于3月6日前才能清理完毕，地面的恢复至3月15日，即到3月15日前完成搬离。对此，任某提供的《确认书》和录音证据都可以证明。基于上述实际情况，尽管要晚于约定时间使用上述房屋和院落，但答辩人诚心诚意租赁，还是接受了任某延期交付租赁物的现实，也认可了变更合同约定的交付时间，但同时也提出了变更合同约定的保证金和租金交付时间，即先付20万元保证金，15天后即待整体租赁标的物符合交付条件后再交付租金。被上诉人任某却不同意，执意让答辩人按照约定时间交付租金。被上诉人不履行合同义务却一味要求答辩人支付租金和保证金的义务，显然是权利与义务的不对等。答辩人认为，被上诉人任某作为出租方，自己无法在约定的交付时间交付租赁物，却要求承租人必须按照合同约定时间交付租金显然不符合常理和法律规定。合同约定的租赁物交付时间顺延，则交付租金的时间必然也要相应顺延。根据《合同法》第六十八条规定，答辩人作为承租方，有确切证据证明出租方存在有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形，可以依法中止履行。待影响履行债务的情形消失后再继续履行。因此，答辩人延期交付保证金和租金的行为属于《合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权的行为，不构成根本违约，上诉人任某依法也不能解除租赁合同。但上诉人却非常任性，不肯等待15天，也完全不顾解除合同的后果，于3月4日向答辩人发送了解除合同通知，至此双方之间的租赁合同解除。一审认为被上诉人解除合同不违反合同约定属于认定错误。二、租赁物招租时间和难度应是被上诉人任某解除合同时考虑的问题，答辩人未构成根本违约，自然谈不上过错。对于租赁物的租赁难度问题，被上诉人任某作为出租方，显然是更清楚的。被上诉人任某在自身无法依约履行的前提下，对于答辩人延期交付租金的条件不能接受，连短短的15天都不能等，明明可以协商解决的问题，其却任性单方解除合同，完全不考虑自己另行出租的难度和问题，更不考虑答辩人另行重新寻找租赁物的困难和问题，显然其自身存在明显的过错，被上诉人任某应为自己的任性付出代价。三、答辩人的行为未给被上诉人任某造成任何经济损失，不应支付违约金，其主张的100万元赔偿数额无合同与法律依据。首先，答辩人延迟交付租金系正当行使不安抗辩权，不应承担违约责任。其次，双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确约在此情况下答辩人应承担何种违约责任以及赔偿数额标准，且被上诉人无论在一审中还是在上诉状中，均未明确100万元数额如何计算得出，完全属于主观臆断，答辩人对此不应承担任何责任。第三，被上诉人任某适用法律错误。北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条适用的前提是“承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除”，但答辩人系正当行使不安抗辩权，不属于根本违约；且被上诉人任某在交付租金的10天宽限期刚刚届满且答辩人尚未入住使用租赁物时即单方向答辩人发出解除通知，不存在答辩人搬离、无法对外出租的情况。根据答辩人申请公证处对现场的录像看，被上诉人任某在向答辩人发出解除通知前后就开始大兴土木，所有窗户都没有坡璃，根本无法对外出租。可见是被上诉人任某自己的原因造成出租不能，损失应由其自行承担。综上，答辩人认为被上诉人任某的上诉请求缺乏事实和法律依据，法院应当依法驳回其上诉。 河北车车宝贝科技有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；2．判令被告返还原告20万元保证金；3．案件受理费及其他费用由被告承担。 任某向一审法院提出反诉请求：1．确认原告未按约定交纳房屋租金和租房保证金的行为构成违约；2．判令原告向被告支付违约金100万元；3．反诉费由原告承担。 一审法院认定事实：2018年5月25日，河北车车宝贝科技有限公司（乙方、承租方）与任某（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于河北省石家庄市桥西区建筑面积1488.16平方米的整栋楼体（院子面积2755平方米）整体出租给乙方，甲方同意2019年3月1日将租赁标的交付乙方，租赁期2019年3月1日起至2024年2月28日共5年，房屋租金每年160万元。甲方逾期交付房屋超过10日，乙方有权解除合同，乙方应按合同约定按时交纳租房保证金与房屋租金，租期内逾期未及时交付水费、电费及乙方因享受服务所产生费用的，由此造成的经济处罚和法律责任全部由乙方承担。合同自签订之日起至租期未满前，甲乙任何一方无约定之理由解除合同的，应向对方支付160万元违约赔偿金，赔偿金不足以抵付经济损失，违约方还应继续赔偿。该合同落款出租方处任某签名捺印，代表人处任某浩签名捺印，承租方处姬某某签名捺印。其中，该合同第三条房屋租金及交纳．．．2、乙方按年付交纳租金，每年2月20日前向甲方支付下一年度全额租金；3、乙方必须在本月2月20日前完成交纳，如超出日期十天未交纳租金，甲方将有权终止乙方的租赁合同并扣除租房保证金。第四条租房保证金1、2018年2月20日乙方向甲方交纳房屋租金同时再交纳20万元租房保证金。河北车车宝贝科技有限公司称，合同第三条第三项及第四条第一项系笔误，约定的是2019年2月20日前交付。任某亦认可系笔误，称河北车车宝贝科技有限公司应在2019年2月20日前交付租金。2019年2月22日，河北车车宝贝科技有限公司（承租方、乙方）与任某（出租方、甲方）签订《确认书》，载明：“租赁标的院落中现有：长安汽车销售公司自建展厅，该公司租赁期限将于2019年2月28日到期，长安汽车公司自即日起才开始撤场搬迁工作，搬迁周期需要21天时间，即：3月15日前完成搬离，乙方对此表示接受和认可。房屋租赁合同中租赁标的的其余部分甲方将按合同条款约定向乙方正常交付。地上建筑物于2019年3月6日前清理完毕，2019年3月15日前全部清理完毕。上述情况甲、乙双方表示确认。”该《确认书》落款处出租方代表人处任某签名，承租方代表人处孙群砚签名、河北车车宝贝科技有限公司盖章。2019年2月28日，河北车车宝贝科技有限公司通过招商银行账户向任某浩账户转款20万元。2019年3月4日，任某向河北车车宝贝科技有限公司出具《解除房租租赁合同通知书》，述：“姬某某、河北车车宝贝科技有限公司：2019年2月20日至2019年3月2日，为你方（合同乙方）向我方（合同甲方）依法交纳全年房屋租金和租房保证金的日期，但你方未按合同约定的时间和要求向我方交纳房屋租金。2019年2月22日，你方已接受、认可并确认租赁标的的院落可于2019年3月15日再向你方交付，我方3月3日便完成了院落的清理具备了交付条件，但你方仍不履行合同、不接收租赁标的、不交纳房屋租金。由于你方未按合同约定的期限向我方交纳房屋租金、未按约定的时间接收租赁标的，因此依据《房屋租赁合同20180525号》第三条、房屋租金及交纳；第四条、租房保证金；第九条、乙方的义务；第十条、违约责任，你方已于2019年3月4日构成合同违约责任。我方现正式通知你方：因你方构成合同违约责任，《房屋租赁合同20180525号》现正式解除。现将《解除租赁合同通知书》送达你方，请你收领。送达人（甲方）任某，签字（任某）．日期：2019年3月4日”。2019年3月11日，河北车车宝贝科技有限公司向任某出具《关于解除租赁合同通知书的回复》，述：“任某：根据你方与我方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，你方于2019年3月1日将租赁标的交付我方，但你方至今为未将租赁标的房屋及院落清理完毕，且至今未通知我方收房，更未向我方交付过房屋钥匙，我方直至今日从未入住过标的房屋。你方声称2019年3月3日完成了院落的清理具备了交付条件，但我方在2019年3月3日未收到你方任何形式的通知，且合同约定的交付日期为2019年3月1日，你方已实际违约且已自认。在你方未履行告知义务的前提下便自行向我方通知解除合同，完全违背了你方合同义务，也违背诚信原则。在你方逾期交付房屋的情况下租期自然应当相应顺延，我方将在租期真正起始日支付房屋租金，不存在违约行为。我方于2019年2月28日向你方支付了20万元保证金，积极履行了合同义务，意在表明我方租赁房屋的诚意．．．我方要求1、解除房屋租赁合同。2、返还20万元保证金并承担相应违约责任．．．”。2019年3月12日，河北车车宝贝科技有限公司委托田新文到石家庄市燕赵公证处申请对位于石家庄市桥西区的建筑物的外观通过录像的方式办理保全证据公证。该处于2019年3月18日对此出具《公证书》并附光盘一张。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《确认书》系双方真实意思表示，合法有效，双方间权利义务应按上述合同及确认书内容履行。双方于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》约定河北车车宝贝科技有限公司超出日期十天未交纳租金，任某有权终止租赁合同并扣除租房保证金，该合同第十条第2项同时约定河北车车宝贝科技有限公司未按合同约定的交费日期支付租房保证金和房租，任某有权单方面解除合同，租房保证金不退。据此，河北车车宝贝科技有限公司未按合同约定交付租金，任某向河北车车宝贝科技有限公司提出解除合同，不违反合同约定，故对任某提出保证金不应返还的抗辩理由，予以采信。对河北车车宝贝科技有限公司要求任某退还租房保证金20万元的主张，不予支持。现河北车车宝贝科技有限公司、任某均同意解除上述合同，对河北车车宝贝科技有限公司要求解除《房屋租赁合同》的主张，予以支持。河北车车宝贝科技有限公司主张不安抗辩权，必须有任某丧失或可能丧失履行交付义务的确切证据，本案中，双方对延后交付租赁物已然达成一致意见，河北车车宝贝科技有限公司提出租赁物无法按约定时间交付的主张，缺乏事实依据，对此不予支持。河北车车宝贝科技有限公司未提供确切证据证明任某不履行合同义务，故对其提出系行使不安抗辩权，不予支持。任某于2019年3月4日向河北车车宝贝科技有限公司提出解除合同，双方的租赁关系于2019年3月4日解除，任某要求河北车车宝贝科技有限公司支付自2019年3月起共八个月的损失100万元的主张，理据不足，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七规定，判决：一、原告（反诉被告）河北车车宝贝科技有限公司与被告（反诉原告）任某签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；二、驳回原告（反诉被告）河北车车宝贝科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）任某的其他反诉请求。案件受理费4,300元，由原告（反诉被告）河北车车宝贝科技有限公司负担；反诉费6,900元，由被告（反诉原告）任某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人河北车车宝贝科技有限公司提交录音证据，欲证实3月15日租赁房屋才全部搬完，我方是诚心承租，没有违约。任某质证称出租人履行了交房的合同义务，是上诉人故意违约，不交租金。上诉人任某提交与新承租人订立的《房屋租赁合同》，欲证实涉案房屋由于河北车车宝贝科技有限公司的违约至2019年12月1日才出租出去，损失巨大。河北车车宝贝科技有限公司质证称：1．无法确认该租赁合同的真实性，没有其他履行证据，不能作为定案依据；2．我方提交的公证证据中，已经证明出租方在向承租方发出解约通知前后即开始对租赁物进行装修，意味着当时的租赁物根本不符合出租条件，无法对外出租。因此造成长期无法出租的原因是出租方自己的行为导致的，与我方无关。上诉人任某提交《提示函》一份，欲证实曾催促过对方履行合同义务。河北车车宝贝科技有限公司质证称：1．该证据非新证据，逾期提交应承担举证不能的责任；2．承租方已于合同约定的交付租金期限内和出租方进行磋商，希望顺延期限，提示函不能证明出租方的证明目的。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，上诉人河北车车宝贝科技有限公司和任某签订的《房屋租赁合同》及《确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方对合同解除均不持异议。本案的争议焦点为：一、上诉人河北车车宝贝科技有限公司支付的保证金是否应当返还；二、上诉人任某主张的违约金是否应当支持。关于焦点一，首先，《房屋租赁合同》中约定上诉人河北车车宝贝科技有限公司超出日期十天未交付租金，任某有权终止租赁合同并保证金不予退还。其次，上诉人主张系行使不安抗辩权，行使不安抗辩权应当有对方丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据。本案中，双方于2019年2月22日签订《确认书》，应视为双方协商一致变更了交付租赁标的的时间，即河北车车宝贝科技有限公司认可租赁标的迟延至3月15日交付，其在明知交付日期的情况下仍主张不安抗辩权于法无据，本院不予采信。据此，河北车车宝贝科技有限公司未按合同约定支付租金，故其主张退还20万元保证金，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，本案中双方的纠纷发生在租赁标的物尚未交付期间。上诉人任某未能在合同约定日期交付租赁标的物的情况下，双方签订《确认书》，协商变更了标的物的交付时间，延迟至3月15日，当事人本应依据诚信原则充分协商合同履行事宜，上诉人任某在对方已支付20万元保证金的情况下，于3月4日发出解除合同的通知，其对解除合同的后果是有预见和准备的。本案中租赁标的物尚未交付，河北车车宝贝科技有限公司尚未占有使用涉案房屋，上诉人任某未产生实际损失，其主张支付违约金，理据不足，本院不予支持。 综上所述，河北车车宝贝科技有限公司、任某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,200元由上诉人河北车车宝贝科技有限公司负担4,300元，上诉人任某负担6,900元。 本判决为终审判决。 审判长  冯增辰 审判员  孟志刚 审判员  李荣水 二〇二〇年四月二十日 书记员  张佳丽