太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初741号原告（反诉被告）：胡丽萍，女，1966年12月4日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛江涛，山西东奥律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，公司员工，住太原市小店区。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告（反诉被告）胡丽萍诉被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员卢敬丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡丽萍委托代理人许崇华、牛江涛，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托代理人孙雪静到庭参加诉讼。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行2005年3月26日签订的00070384号《合同书》；2.判令被告山西和信摩尔商业有限公司支付拖欠原告租金136359.4元及违约金22513.9元，共计158873.3元（租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计至起诉之日）；3.判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2005年3月26日，原告将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B233号（面积36.18平方米）的商铺出租于山西和信摩尔商业有限公司，并签署了《合同书》。《合同书》第13.1条约定：“商铺的租金每个租赁年度为46093元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”第13.2条约定违约条款：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付在90日未超过210日的，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，租赁经营专用条款继续履行，按逾期应付款每日万分之四计算违约金”。同时，原告与二被告就上述《合同书》签署了《保证合同》，由被告山西恒实房地产开发有限责任公司为被告山西和信摩尔商业有限公司支付上述商铺租金及逾期付款违约金承担保证责任。从合同签订之日起，被告山西和信摩尔商业有限公司一直按时交纳租金，但从2016年10月起，开始不按时支付租金，仅在2016年10月31日、2017年1月13日、2017年1月17日分别支付原告一个月的租金3841.11元，2018年2月12日支付了原告半个月的租金1920.55元，经过抵顶后，被告山西和信摩尔商业有限公司至今已拖欠原告35.5个月的租金。原告多次找二被告协商要求解决租金问题，二被告一直拖延不付，二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。针对原告本诉，被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，不同意继续履行合同，2016年12月的租金已支付完毕，我方认可欠付原告截止2018年1月31日的租金，2018年2月支付过半个月租金，经过抵顶，即欠付2017年1月后半月-2018年1月31日，共计12.5个月，月租金为3841.1元，合计48013.75元。诉讼费不承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉请求为：1.依法确认我公司与被反诉人胡丽萍2005年3月26日签订的合同书已经解除；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人于2005年3月26日签订两份《合同书》，约定由我公司租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由我公司使用，直至2018年8月份，燕莎太原店整体撤场不再经营。同时，被反诉人的商铺也已经腾空。2018年8月，我公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来公司处解除《合同书》并收房，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年8月解除与其签订的上述《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜。综上，为维护被反诉人的合法权益，反诉人特提起反诉，望依法判决。胡丽萍针对反诉辩称，我方不同意解除合同，双方签订租赁合约没有到期，且合同约定双方在协商一致的情况下才允许解除合同。被告陈述解除合同的时间是2018年1月31日，我方不认可，在原告起诉之前并未接到通知或协商解除合同事宜，不具备法定解除事由，故合同应继续履行。被告陈述拖欠我方的租金截止到2018年1月我方不认可，原告在2020年4月8日收到反诉状，即使法院判决解除也应当以被告提出反诉时间为准。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡丽萍系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B233号商品房的所有权人。2005年3月26日，胡丽萍（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）3层3B233号商铺，租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为46093元；合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订日开始计算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；并约定了其他内容。上述合同签订后，胡丽萍依约交付了商铺，山西和信摩尔商业有限公司均按期支付了租金。2016年11月起，山西和信摩尔商业有限公司开始断付租金。胡丽萍对山西和信摩尔商业有限公司陈述的2018年2月支付的半个月租金无异议，表示已经在诉求中予以核减。另查明，2005年3月26日，胡丽萍（丙方）、山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、山西和信摩尔商业管理有限公司（乙方）签订《保证合同》，约定甲方对乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金承担连带支付责任。再查明，山西和信摩尔商业有限公司提供2018年1月25日向北京燕莎友谊商城有限公司太原店所承租商铺的全体业主的公告，主要内容为因与北京燕莎友谊商城有限公司解除租赁合同，商场燕莎区域无法正常经营，故解除与全体业主签订的合同书，将商铺全部腾空并返还给全体业主；现定于2018年1月31日解除租赁合同，并2018年1月26日开始办理解除事宜。山西和信摩尔商业有限公司陈述2018年7月向胡丽萍邮寄送达了解除合同通知书，并提供EMS快递单，胡丽萍表示未收到该解除合同通知书，对张贴的公告也不知情，不同意解除合同。山西和信摩尔商业有限公司提供燕莎商城承租区域平面图，用以说明胡丽萍商铺属于燕莎商城承租区域，并表示现商铺已腾空，具备交付条件。本院所确认的上述事实有《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、个人账户明细单、公告复印件、快递单、平面图及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因涉案商铺的实际使用人为北京燕莎友谊商城有限公司太原店，该公司已撤场，商铺处于空置状态，山西和信摩尔商业有限公司作为涉案商铺的统一经营管理者，对涉及到北京燕莎友谊商城有限公司太原店部分的商铺已无力管理并支付租金，故而导致其无法继续支付胡丽萍租金，合同目的无法实现，故山西和信摩尔商业有限公司提出要求解除与胡丽萍之间于2005年3月26日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。因胡丽萍未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，要求确认合同2018年1月解除无事实及法律依据，其应继续向胡丽萍支付租金。合同解除后，山西和信摩尔商业有限公司应将涉案商铺腾空后交予胡丽萍。根据合同约定，租赁合同的解除不能免除山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金的支付义务。胡丽萍已依约交付商铺，山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付租金，未按照约定支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，本案商铺核减2018年2月已付租金后，山西和信摩尔商业有限公司应当向胡丽萍支付2017年1月后半月-2019年12月31日的租金，共35.5个月，租金为46093元÷12个月×35.5个月=136358.4元。关于违约金，2017年1月-2019年12月租金的违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定的给付之日，即逾期90日内的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日按日万分之二计算，逾期超过210日按日万分之四计算。《保证合同》中约定山西恒实房地产开发有限责任公司对山西和信摩尔商业有限公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，胡丽萍要求山西恒实房地产开发有限责任公司对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡丽萍与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2005年3月26日签订编号为00070384号的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡丽萍位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3层3B233号商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）胡丽萍截止2019年12月31租金136358.4元。四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）胡丽萍截止2019年12月尚欠租金的违约金，具体计算方法为：2017年1月以1920.55元为基数，2017年2月-2019年12月期间每月以3841.11元为基数，每月欠付租金的违约金自次月1日起计算至本判决确定的给付之日止，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算。五、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）项承担连带保证责任。六、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1739元（胡丽萍已预交），由山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由胡丽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二○二〇年四月二十九日书记员 赵 燕