福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初6138号 原告：郑凤英，女，1954年7月12日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：王新颖、雷孔熙，福建博亘律师事务所律师。 被告：陈梅莺，女，1951年3月9日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：郑佰强，男，1939年8月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：林振翔，福建合众天成律师事务所律师。 原告郑凤英与被告陈梅莺、郑佰强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凤英及其委托诉讼代理人王新颖、被告郑佰强及陈梅莺、郑佰强的委托诉讼代理人林振翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑凤英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2009年4月1日签订的《拆迁安置房买卖合同》；2.两被告立即返还原告购房款210000元；3.两被告赔偿原告房屋差价损失1133260元（2009年4月1日至2019年10月20日，以单价22000元／平方米计算，房屋差价损失为1133260元，最终以评估为准）；4.两被告赔偿原告办理仓山区美墩路103号江景苑1＃308单元房屋所有权证过程中支付的购房差价款4224.4元、物业专项维修基金2719元、印花税、契税99.08元、房屋初始登记、变更登记、变更登记、转移登记、房屋转让手续费86元、登报公告费560元、电视初装费345元，各项合计8033.48元；5.两被告赔偿原告已支付的（2018）闽0104民初377号民事判决的诉讼费2600元、财产保全费1800元；6.两被告赔偿原告房屋装修费60000元，律师代理费29000元；7.本案诉讼费、评估费、保全费均由两被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：两被告赔偿原告增加的律师代理费65000元。事实和理由：被告陈梅莺与被告郑佰强是夫妻关系，系案涉房屋产权人陈若柏的女儿、女婿。本案所涉房屋系坐落于福州市仓山区混合结构三层楼房拆迁安置而来，地址原名为福州市仓山区美墩路103号江景苑×××单元，后正式更名为福州市仓山区下渡街道美墩路103号南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）地块九×××单元，该房屋产权登记在陈若柏名下。而美墩混合结构三层楼房是被告陈梅莺与被告郑佰强出资建造的，因当时两被告非福州户口，故将该房屋的产权登记在被告陈梅莺的父亲即陈若柏名下。后来该房屋被政府拆迁，陈梅莺、陈若柏因此获得含案涉房屋在内的安置房4套。2009年，原告原有住房因火灾灭失，故按市场价向陈梅莺、陈若柏购买了案涉房屋，于同年4月1日签订了《拆迁安置房买卖合同》，成交价为260000元。在签订合同过程中，由被告郑佰强代陈若柏签名并按手印，又将被拆迁人为陈若柏的《拆迁补偿安置协议书》《安置房排房单》等拆迁材料原件及陈若柏的身份证复印件交由原告保管。原告按照买卖合同约定支付210000元购房款后，两被告于2009年4月3日将讼争房屋交付给原告，原告装修使用至今。原告认为被告陈梅莺、郑佰强系陈若柏的女儿、女婿，且《拆迁补偿安置协议书》陈若柏代理人系被告郑佰强，《安置房排房单》代理人为被告陈梅莺，并且两被告将《拆迁补偿安置协议书》《安置房排房单》原件及陈若柏身份证复印件交给原告，讼争房屋也交付给原告装修使用至今，原告有理由相信被告陈梅莺、郑佰强对陈若柏名下的讼争房屋出售具有代理权。陈若佰于2016年去世，无法将合同项下房屋过户至原告名下而成诉，后经福州市仓山区人民法院及福州市中级人民法院二审判决，判决确认原告与两被告签订的《拆迁安置房买卖合同》有效，以两被告无权代理出售案涉房屋驳回原告要求被告陈梅莺等人协助过户的诉讼请求。目前合同项下的房屋市场价格约为22000元／平方米，房屋总面积为63.33平方米，总价为1393260元，当时房屋成交价格为260000元，房屋上涨差价为1133260元，该损失应由两被告承担损害赔偿责任。原告装修讼争房屋装修费60000元，亦应由两被告承担。原告因为案涉房屋共进入两次诉讼程序，原告已支付的（2018）闽0104民初377号民事判决的诉讼费2600元、财产保全费1800元；律师代理费为29000元；原告办理仓山区美墩路103号江景苑×××单元房屋所有权证过程中支付购房差价款4224.4元、物业专项维修基金2719元、印花税、契税99.08元、房屋初始登记、变更登记、变更登记、转移登记、房屋转让手续费86元、登报公告费560元、电视初装费345元，各项合计8033.48元；以上各项所有损失为1444693.48元。综上，原告作为善意第三人，在被告陈梅莺、郑佰强以无权代理的方式代表陈若柏将涉案房屋出售给原告的法律后果由两被告共同承担。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 被告陈梅莺、郑佰强辩称，原告在签订及履行《拆迁安置房买卖合同》时存在过错，致使案涉房屋无法登记至原告名下，原告应就其自身原因造成的损失或损失扩大部分承担相应责任。1.原告在签订合同时未尽到审慎审查义务。双方在签订案涉房屋买卖合同时，被告已经将案涉房屋的《拆迁补偿安置协议书》、《安置房排房单》等原件出示给原告，原告已经明确知悉案涉房屋在陈若柏名下，签订合同现场原告在被告未提供陈若柏相关书面授权委托书的情况下，同意并认可由郑佰强代陈若柏签字。2.案涉房屋与陈若柏生前居住地系同一小区，原告从2009年入住至2016年陈若柏去世前，原告明知“陈若柏”系代签且无书面授权委托，完全可以就案涉《拆迁安置房买卖合同》向陈若柏要求签字确认或追认，原告的该过错行为在已经生效的(2019)闽01民终6241号民事判决书中已有认定。被告认为，若当时原告有向陈若柏要求签字确认或追认案涉《拆迁安置房买卖合同》不至于有今天的诉讼，即便当时陈若柏不确认或追认案涉《拆迁安置房买卖合同》，原告的损失亦有限，不至于扩大损失。3.案涉房屋的同一小区的其他拆迁房屋于2013年8月即可办理不动产登记证，被告也就此电话通知过原告，但原告以在美国探亲为由，未能及时回国办理，直至陈若柏去世后才提出要求办理不动产登记证。被告认为，若当时原告能够及时回国或在陈若柏去世前办理案涉房屋不动产登记；就不会有今天的诉讼，即便陈若柏反悔不同意出售案涉房屋，原告的损失亦有限，不至于扩大损失。4．根据双方签订的《拆迁安置房买卖合同》第七条第2款：“甲方不根据本合同的约定将房屋和产权交给乙方，视为甲方违约，同时甲方应支付乙方已付房款违约金人民币贰拾万元整给乙方”的约定，原告诉请被告赔偿房屋差价损失1133269元没有合同依据，且未提交证据证明该损失。5.原告诉请第4项中的案涉房屋办理不动产登记过程中支付的购房差价款4224.4元、物业专项维修基金2719元，印花税、契税99.08元、房屋初始登记、变更登记、转移登记、房屋转让手续费86元、登报公告费560元系办理不动产登记至陈若柏名下所产生的费用，应由不当得利人陈若柏或房屋的继受者承担。6.原告诉请第4项中电视初装费345元，因该有线电视账户登记在原告名下，可以根据原告需要申请迁户，故原告不存在损失。7.原告诉请第5项已经有相关生效法律文书明确由原告承担相关费用。8.原告诉请第6项中要求被告赔偿装修费60000元，但未提交任何证据予以证明该项损失。且原告于2009年入住至今，即便有装修，也使用了10年以上，相关装修的使用年限也已经届满或超期。9．原告诉请中要求被告赔偿律师代理费29000及增加的65000元没有事实依据和法律依据。10．如今原告诉请解除合同，但原告在案涉房屋中已经居住使用了十几年，现因市场价格上涨，还要求被告赔偿1133269元，对被告不公平，已经超出双方签订《拆迁安置房买卖合同》时能够预估的合理损失范围。综上所述，被告认为原告在签订合同时未尽到审慎审查义务，且在履行合同时存在过错，致使损失扩大，应就其自身原因造成的损失或损失扩大部分承担相应责任。被告按照双方签订的《拆迁安置房买卖合同》约定承担违约责任。对于原告诉请第4-6项中的没有事实依据或法律依据的诉讼请求应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年4月1日，郑凤英作为乙方与作为甲方的陈若柏（2016年4月6日过世）、陈梅莺签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定陈若柏、陈梅莺将坐落于仓山区美墩路103号江景苑×××的拆迁安置房（面积63.33平方米）一套以260000元价格出售给郑凤英，若实际面积不是63.33平方米，按实际面积每平方米4100元计算，多退少补；双方同意首付款210000元在签订合同时交付甲方，同时甲方将拆迁安置房的所有手续和材料交给乙方，尚余的50000元待甲方拿到房产证和土地证过户给乙方后付清；房屋办理到甲方名下的房屋所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担；甲方应在办理到其名下房屋产权证、土地证起30天内为乙方办理过户手续，所需相关费用全部由乙方承担；甲方不根据本合同的约定将房屋和产权交给乙方，视为甲方违约，甲方应支付违约金200000元给乙方；乙方根据本合同的约定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不为乙方办理的视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，甲方应支付违约金200000元给乙方。合同落款处甲方有“陈若柏”、“陈梅莺”签字字样，诉讼过程中，郑凤英及陈梅莺、郑佰强均陈述合同落款处甲方“陈若柏”的签名及指印系郑佰强签名并捺印。合同签订后，郑凤英向陈梅莺、郑佰强支付了210000元。坐落于福州市仓山区下渡街道美墩路103号南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）地块九×××单元于2016年6月22日权属登记至陈若柏名下，取得方式为安置。办理权属证书的相关税费均由郑凤英支付，包括差价款4224.4元、物业专项维修资金2719元、印花税契税99.08元、房屋初始登记费转让手续费86元、福建日报广告费560元。 另查明，陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华均系陈若柏子女。陈若柏生前与其妻子林水英与陈梅莺、郑静、郑淳、郑景签订《赠与合同》一份，约定陈若柏与林水英将坐落于仓山区南江滨四级地段片区江景苑×××壹单元拆迁安置房（即讼争房屋）无偿赠与给郑静，产权归郑静所有，由郑静自行办理产权证。《赠与合同》经双方确认无误后签名、盖章并经公证后生效。2009年2月3日，福州市仓山区公证书出具《公证书》，确认双方于2009年1月5日在公证处签订该《赠与合同》。 再查，郑凤英向本院对陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华提起诉讼，要求确认郑凤英与陈若柏、陈梅莺签订的《拆迁安置房买卖合同》有效，要求陈梅莺将讼争房屋转移登记至郑凤英名下。本院于2019年4月10日作出(2018)闽0104民初377号民事判决，确认郑凤英与陈梅莺于2009年4月1日签订的关于仓山区美墩路103号江景苑×××房屋的《拆迁安置房买卖合同》有效，驳回郑凤英关于房屋转移登记的诉请。在该案审理过程中，经本院调查，郑静表示讼争房屋出售时未经过其同意，其未收到房屋出售的任何款项，房屋应属于其，其不同意出售。郑凤英不服本院判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）闽01民终6241号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2019年10月18日生效。 本案审理过程中，郑凤英申请对讼争房屋在2019年10月18日的市场价值进行评估，本院依法委托福建华泰房地产评估咨询有限公司进行评估，福建华泰房地产评估咨询有限公司于2020年3月16日作出闽华泰房估[2020]650005号《房地产价格评估报告书》，讼争房屋在2019年10月18日的市场价值为总价1400134元，单价22140元/平方米。《房地产价格评估报告书》载明估价对象的财产范围为房屋建筑物、分摊的土地使用权及公共配套设施的价值，不包含土地出让金，包含室内二次装修，不包含家具家电等可移动财产的价值，不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益。郑凤英支付了评估费5420元。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。讼争房屋的产权人为陈若柏，而《拆迁安置房买卖合同》中“陈若柏”的签名并非其本人所签，陈梅莺、郑佰强未经陈若柏授权或事后追认出售讼争房屋，故陈梅莺、郑佰强对讼争房屋无处分权。因陈梅莺、郑佰强未取得处分权致使讼争房屋所有权不能转移，郑凤英诉请解除合同、返还已支付的购房款、赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。郑凤英陈述签订合同时郑佰强出示了陈若柏的身份证，由郑佰强代陈若柏签名。本院认为，郑凤英签订讼争合同时没有审查签订合同是否是陈若柏本人，在事后知晓郑佰强的代签行为后亦未找陈若柏予以追认或及时减损，存在过失，本院酌定陈梅莺、郑佰强赔偿郑凤英房屋差价损失的70%[（1400134元-260000元）×70%]即798093.8元。郑凤英诉请陈梅莺、郑佰强支付办理讼争房屋权属证书代垫的差价款4224.4元、物业专项维修资金2719元、印花税契税99.08元、房屋初始登记费转让手续费86元、福建日报广告费560元，本院予以支持。数字电视系郑凤英因个人需要开通，故对郑凤英主张的电视初装费345元，本院不予支持。郑凤英诉请陈梅莺、郑佰强赔偿郑凤英支付的(2018)闽0104民初377号民事判决诉讼费2600元、财产保全费1800元，本院认为，根据(2018)闽0104民初377号民事判决，该两项费用系由郑凤英负担，故对郑凤英的该项诉请，本院不予支持。郑凤英诉请陈梅莺、郑佰强赔偿房屋装修费60000元，本院认为，郑凤英的未提交证据证明装修费，且讼争房屋的评估价值包含了室内二次装修，故对于郑凤英的该项诉请，本院不予支持。郑凤英诉请陈梅莺、郑佰强赔偿律师代理费，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，判决如下： 一、解除原告郑凤英与被告陈梅莺、被告郑佰强代陈若柏于2009年4月1日签订的关于仓山区美墩路103号江景苑×××房屋的《拆迁安置房买卖合同》； 二、被告陈梅莺、郑佰强于本判决生效之日起十日内向原告郑凤英返还购房款210000元； 三、被告陈梅莺、郑佰强于本判决生效之日起十日内向原告郑凤英支付房屋差价损失798093.8元、办理权属证书代垫的差价款4224.4元、物业专项维修资金2719元、印花税契税99.08元、房屋初始登记费转让手续费86元、福建日报广告费560元； 四、驳回原告郑凤英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17802元，减半收取计8901元，由被告陈梅莺、郑佰强负担。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费5000元、评估费5420元由被告陈梅莺、郑佰强负担（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年四月二十八日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”