安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终224号 上诉人（原审原告）:李路路，男，1984年8月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）:宿州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市拂晓大道与银河三路交叉口东南。 法定代表人:孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 上诉人李路路因与被上诉人宿州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宿州碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李路路上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决撤销李路路与宿州碧桂园公司签订的案涉商品房买卖合同(预售)；3.判决宿州碧桂园公司返还李路路已支付的购房款1054582元及利息(自2017年10月16日起计算至判决生效时止，按照中国人民银行发布的同期存款利率计算)；4.宿州碧桂园公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决违法错误，理由如下：一、李路路出示的交纳购房定金的证据、购房合同、网站文章、录像、宿州市埇桥区教育体育局关于碧桂园业主有关诉讼请求的答复、宿州市城乡规划局2018年11月16日关于宿州一小分校进行公示、宿州市工商行政管理局对宿州碧桂园公司作出的行政外罚决定及其他证据可以证明宿州碧桂园公司存在欺诈和虚假宣传的销售行为，其在没有取得预售许可证时就开始收取李路路的购房定金销售房屋，违反法律规定。被宣传的学区房在被宣传时没有选址、立项、规划等合法手续，但是所公示张贴的宣传信息里却载有2018年建成并投入使用等字样信息，该内容是以和宿州市埇桥区教育体育局签订了书面协议的方式张贴在预售现场，作为普通的购房人，对于宿州碧桂园公司的虚假宣传信息深信不疑。预售时该小区时的房价整体比其他区域的商品房高出2000余元，因为上述原因，购房人仍踊跃购买，认为该学区房有巨大的投资价值。宿州碧桂园公司进行预售房屋时违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第四项的规定，尽管宿州碧桂园公司否认其虚假宣传的学区房信息没有写入购房合同，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，宿州碧桂园公司的宣传资料(包括公司门口的广告栏及其与宿州市埇桥区教育体育局签订的协议)均明确向李路路出售的房屋为学区房，并作出了2018年秋季业主孩子即可入学的承诺，该承诺对李路路签订涉案商品房买卖合同以及涉案商品房的价格确定存在重大影响，根据上述法律规定，该说明和承诺虽未写进合同，也应当视为合同内容。二、宿州碧桂园公司是以欺诈和虚假宣传的手段达到了与李路路签订商品房预售合同的结果，但李路路的子女并没有能够在2018年秋季入学，损害了李路路的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，李路路可以请求人民法院撤销双方签订的涉案房屋预售合同。李路路作为普通的老百姓，购买学区房目的就是让所购房屋可以保值增值，还可以解决子女上学问题。由于宿州碧桂园公司的不诚信导致被投诉遭到工商行政管理部门调查并受到行政处罚，购房人对宿州碧桂园公司的形象和社会评价降低，导致购房人对于所购买的房屋质量问题、后期物业服务问题等失去信心，加之其经营问题，该小区的商品房预售价格在后期价格跳水，比开始预售时每平米下降了2000余元，宿州碧桂园公司的行为导致李路路损失严重。且由于宿州碧桂园公司宣称的小学没能在2018年建成投入使用，致李路路为子女入学在其他地方购房，李路路要求撤销涉案房屋预售合同符合法律规定。三、法律应当保护民事法律行为中善意诚信的一方，惩治违背诚信及虚假宣传的一方。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人应当对其不诚信、虚假宣传的行为承担民事责任。四、一审没有证据证明宿州碧桂园小区属于宿州一小分校及十一中学校区，虽上述学校已经建设完成，但没有合法的建筑施工许可手续，属于违法建设，依照法律规定不能投入使用。因宿州碧桂园公司的违约行为致使李路路签订合同的目的不能实现，李路路的上述诉讼请求应予支持。 宿州碧桂园公司辩称，1.其对于宿州碧桂园项目商品房的宣传客观真实，不存在虚假宣传。李路路认为宿州碧桂园公司对学区虚假宣传不能成立。宿州碧桂园公司与宿州市埇桥区教育体育局签订了协议，约定该公司楼盘业主的子女入学就读宿州一小分校，宿州碧桂园公司将签订的协议及支付的教育配套设施费用张贴于售楼部，只是客观宣传楼盘业主子女入学问题。从张贴的协议内容来看，明确约定了具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准，不存在虚假宣传行为；2.宿州碧桂园公司的行为不构成民事欺诈行为，现在该楼盘业主的子女均在宿州市小就读，李路路认为该小学是非法建筑，缺乏证据，也与宿州碧桂园公司无关。3.宿州碧桂园公司与宿州市埇桥区教育体育局签订的协议和支付的2500万元教育配套设施建设费等内容，在售楼部公之于售楼部，并以文字形式表述为“宿州碧桂园与宿州一小政务区新分校签订入学协议，全面解决孩子的就学问题”等内容不构成要约，也不存在违约行为。且宿州一小政务区分校并非宿州碧桂园项目配建的学校，即使该小学延缓2018年的秋季招生，宿州碧桂园公司不构成违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李路路向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的编号为0014900120170476的商品房买卖合同（预售)；2.判决宿州碧桂园公司返还李路路已支付购房款1054582元并支付已付房款利息（按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2017年11月16日起暂计算至2019年3月11日，要求计算至实际支付之日)52816.22元，共计1107398.22元；3.判决宿州碧桂园公司支付本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2017年10月30日，宿州碧桂园公司就所开发的宿州碧桂园小区与宿州市埇桥区教育体育局签订“楼盘业主子女享受优质教育资源”协议，一、甲方（宿州碧桂园公司）开发楼盘碧桂园项目，总建筑面积25万平方米，教育配套设施建设费按照每平方100元计算，计2500万元。甲方应于2017年12月15日前向乙方（宿州市埇桥区教育体育局）一次性缴清此配套设施建设费。二、乙方接收甲方楼盘业主子女于秋季入学就读于2018年新建成并投入使用的宿州一小分校起始年级，具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准。三、甲方楼盘业主子女入学应符合教育入学政策。小学一年级招生坚持“两个统一”的原则，即适龄儿童户籍与父母户籍相统一并单独立户，适龄儿童户籍地址与其父母房产地址相统一并实际居住。四、甲方关于楼盘业主子女入学宣传应符合相关政策要求，不得利用本协议对乙方的名义造成不良影响或进行误导性宣传。五、如甲方未能按照约定一次性缴清费用，或以其他理由拖延缴纳本协议所述费用的，本协议则终止履行，由此造成的一切后果由甲方负责，且甲方有义务采取措施消除对乙方的不良影响。协议签订后，宿州碧桂园公司销售部即在沙盘上张贴广告牌，就协议内容宣传“双优名校，让孩子赢在起跑线”，“祝贺宿州一小新分校、签约宿州碧桂园”等广告标语。2017年12月26日，李路路与宿州碧桂园公司签订商品房买卖合同（预售），李路路购买了宿州碧桂园公司开发的位于安徽省宿州市商品房并办理了相关购房手续。2019年2月1日，安徽省宿州市工商行政管理局以宿州碧桂园公司“涉嫌对规划或者建设中的文化教育设施进行广告宣传”作出行政处罚决定（宿工商经处字［2019］第1号），对宿州碧桂园公司罚款30万元。另查明，涉案小学与中学已经建成并投入使用，宿州碧桂园小区属于该学区范围。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。宿州碧桂园公司取得预售许可证明时间为2017年10月6日，双方签订商品房买卖合同（预售）时间为2017年12月26日，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。对李路路关于撤销双方签订的购房合同的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销”。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，涉案协议系宿州碧桂园公司与宿州市埇桥区教育体育局签订，真实存在，且签订后，一直陈列在宿州碧桂园公司售楼处大厅对外公示，不符合以上关于欺诈行为的构成条件。另经查实，该协议涉及的宿州一小分校及十一中校区项目均已经建成并投入使用，并已明确宿州碧桂园小区属于该学区范围，李路路以此诉求撤销合同不符合法律规定。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定,判决：驳回李路路的诉讼请求。案件受理费7384元，由李路路负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李路路提供了如下证据：宿州市发展和改革委员会、宿州市住房和城乡建设局、宿州市自然资源和规划局的答复意见及告知书等，以证明宿州一小政务区新分校的建设不符合相关规定，涉嫌违法。宿州碧桂园公司质证意见为：李路路对宿州一小政务区新分校是由谁投资建设没有弄清，宿州碧桂园项目不存在监理一小分校的问题。如果该小学属于宿州碧桂园公司的项目，公司不可能再和宿州市埇桥区教育体育局签订协议，缴纳2500万元。另，李路路在购买案涉房屋时，应知道该学校的选址在银河四路，也明知碧桂园小区内没有学校，因此该学校并非碧桂园项目的配套设施。至于宿州市埇桥区政府建设的上述小学是否存在违规施工问题，是政府部门需要监督的事情，与本案无关；且宿州碧桂园公司将其与宿州市埇桥区教育体育局签订的协议内容展示出来，并未做出任何承诺，李路路提供的上述证据均与本案无关。本院认证意见为：上述证据与本案无关，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，李路路称其在签订上述合同时，宿州碧桂园公司尚未取得预售许可，销售行为违法，因宿州碧桂园公司在签订案涉合同前已取得了商品房预售许可手续，故，一审认定双方间的商品房买卖合同（预售）不违反法律规定，合法有效正确，双方应严格履行。李路路在签订上述合同后，以宿州碧桂园公司在签订商品房买卖合同时存在虚假宣传构成欺诈为由请求撤销，但宿州碧桂园公司对此不予认可。审理认为，宿州碧桂园公司与宿州市埇桥区教育体育局在签订该小区楼盘业主子女享有优质教育资源的协议后，将协议内容及支付教育配套设施费用的票据张贴于售楼部，上述协议内容与宿州碧桂园公司支付的费用票据客观真实，宿州碧桂园公司的张贴内容不存在虚假情况；至于李路路主张宿州碧桂园公司宣称购买其楼盘的业主在2018年能享受在宿州一小分校入学的资格问题，从宿州碧桂园公司与宿州市埇桥区教育体育局签订的协议内容来看，宿州市埇桥区教育体育局同意“接收宿州碧桂园公司楼盘业主子女入学就读与2018年新建成并投入使用的宿州一小分校起始年级，具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准…”等，对于宿州碧桂园公司楼盘业主的子女能否就读于该分校，上述协议明确载明尚需政府部门规划批准，同时还需要符合宿州市埇桥区教育体育局的“宿州碧桂园公司楼盘业主子女入学应符合入学政策，小学一年级招生坚持“两个统一”的原则，即适龄儿童户籍与父母户籍相统一并单独立户，适龄儿童户籍地址与其父母房产住址相统一并实际入住”等相关规定才行，故，宿州一小分校是否能在2018年建成并接收宿州碧桂园公司楼盘的业主子女入学，需要同时具备上述条件。而李路路在签订上述买卖合同前，也应审慎自身条件及了解子女入学的相关规定，再行确定是否与宿州碧桂园公司签订案涉商品房预售合同，从且其与宿州碧桂园公司签订的商品房买卖合同约定看，案涉房屋应于2019年9月30日交付，故，其在签订上述合同后以宿州碧桂园公司存在虚假宣传、构成欺诈为由申请撤销，因所提供的证据不具备法定撤销条件，一审未予支持并无不当。其二审提供的证据显示宿州一小分校已经建设完成，至于该学校建设手续是否完善，不属于本案审查范围，也非案涉商品房买卖合同（预售）撤销的条件，故，对其该上诉理由，本院亦不予支持。 综上，李路路的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7384元，由李路路负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇二〇年四月三十日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。