广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终315号上诉人（原审原告）：叶利华，女，汉族，1978年6月4日出生，住所地：蕉岭县*********华贵苑702。上诉人（原审原告）：罗金龙，男，汉族，1975年7月2日出生，住所地：蕉岭县*********华贵苑702。委托诉讼代理人：叶利华(上诉人之一)，系罗金龙的妻子。被上诉人（原审被告）：蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司。住所地：蕉岭县***********翡翠湾峰景八街销售中心。法定代表人：姚舒扬，该公司经理。委托诉讼代理人：虞勋，该公司职员。委托诉讼代理人：陈梅，该公司职员。上诉人叶利华、罗金龙因与被上诉人蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2019）粤1427民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人叶利华（亦为上诉人罗金龙的委托诉讼代理人），被上诉人蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶利华、罗金龙上诉请求：1、撤销蕉岭县人民法院(2019)粤1427民初903号民事判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人与上诉人所签订的合同是价税分离合同，一审法院认定合同是固定总价事实存误。理由如下：第一，上诉人与被上诉人在购房时就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜达成补充协议，该《补充协议》第十二条(合同第38页)关于税费及利率第1点约定：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币751617.12元，增值税为人民币82677.88元(税率为11.00%)，故买方应向卖方支付的总房价人民币834295元。该补充协议明确阐明上诉人所购商品房不含税房价，税款，税率，上诉人支付不含税房款，同时支付增值税。第二，一审法院以单价有两位小数点认定是总价倒推单价极其荒谬。含税单价=(成本+利润)*(1+适用税率)，存在小数点是再正常不过的了，再且合同中没有任何文字描述是固定总价，总价倒推单价，此说法是被上诉人拒绝退回不当得利的狡辩。第三，上诉人的合同中并没有约定除面积差异外，总价不作调整。第四，根据合同法第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。所以应该以《补充协议》第十二条约定判定上诉人、被上诉人之间的房款总价合同，是价税分离合同。二、一审法院认定被上诉人是基于印花税计税才明确不含税房价事实存误。理由如下：营改增后，不仅仅印花税计征基数是不含税房价，上诉人缴纳的契税、支付的增值税及被上诉人的销项税均是以不含税房价计算的。这恰恰证明，补充协议明确不含税房价是为了避免产生计税纠纷，并非是印花税缘故。碧桂园公司随意变更不含税房价，严重违反合同法第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务的条款”等规定，造成购房者不知情的情况下违法逃税，业主缴交的契税是以不含税房价为基数征计的。三、一审法院认定降税是为企业降税，被上诉人无需退回多收税款存误。理由如下：第一，上诉人与被上诉人所签合同在降税前已经签订，双方应就合同约定履行各自义务。补充协议约定的不含税房价是受税率调整而改变的，国家调整税率而非提高不含税房价，被上诉人没有按照合同约定不含税房价计税，擅自提高不含税房价，是不公平、不诚信的行为。第二，被上诉人对后期合同对本案争议焦点补充协议第12条进行了修改(税率以国家现行适用税率为准，合同约定的商品房总房价款不因税率策调整而改变)，特别增加说明总价不因税率调整而改变。针对同一有争议有分歧的条款，被上诉人竟然事后主动修改，为何要修改?如果前期合同是固定总价的话，后期合同何必修改?这恰恰证明上诉人与被上诉人所签合同是价税分离合同，受税率的调整影响总价。第三，按照增值税原理，增值税是价外税，税款由消费者承担，不是开发商的成本。根据中国政府网2018-03-2819：30报道“***主持召开国务院常务会议确定深化增值税改革的措施进一步减轻市场主体税负等”精神，是减轻市场主体税负，市场主体包括：市场主体是市场上从事交易活动的组织和个人，即商品进入市场的监护人、所有者。它具有自主性、追利性和能动性等基本特性。既包括自然人，也包括以一定组织形式出现的法人；既包括营利性机构，也包括非营利性机构。因此企业、居民、政府和其他非营利性机构构成了市场主体的诸要素，业主也是市场主体的构成。综上所述，一审法院认定事实存误，请求二审法院查明事实，依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋的销售价格须报请主管部门审核公示后才可对外交易，否则买卖房屋目的将无法实现。根据蕉岭县住房和城乡建设局规定，商品房的销售价格须事先报请住建局主管部门备案公示（内容包括房屋房号、建筑面积、单价和总价）后方可对外交易，否则，将产生合同无法备案、房屋产权证书无法办理等交易落空的后果。本案中，涉案房屋的建筑面积（114.93㎡）、单价（7259.16元）、总价（834295元），均由被上诉人报请住建局审核同意后才出售给上诉人的。二、涉案房屋总价系建筑面积乘以单价为双方真实意思表示，上诉人认为总价是不含税价格与税价之和系其单方逻辑认知错误，不符合事实、政策规定及合同约定，不应得到支持。1、《商品房买卖合同》第6.1条明确约定涉案房屋总价=单价*套内建筑面积，建筑面积（114.93㎡）、单价（7259.16元）、总价（834295元），销售前经住建局审批公示，销售后买卖合同也经房管局登记备案。也就是说，无论基于何时的税收政策，不含税价仅是在总价固定的前提下依据当时税收政策而推算得出的价款，并非上诉人认为的先确定不含税价，再根据税率推算出涉案房屋总价。2、如按上诉人逻辑计算房价款，则会导致适用11%税率计得的房屋单价及总价，与适用9%税率计得的房屋单价、总价是完全不一致的，有悖事实、政策、合同约定，具体如下：（1）明显不符合合同约定。涉案房屋的单价有且仅有第6.1条约定的7259.16元/㎡，是固定唯一的，并没有单价可调整或者“降税即降价”的约定，所以上诉人自行臆断的价格构成明显违反双方对涉案房屋单价、总价达成的真实意思表示。（2）有悖政府价格监管要求。单价往往是衡量房价是否健康发展、是否需要行政调控的重要指标之一，所以政府才要求开发企业在出售前进行价格申报，如果单价在没有约定或法定情形下可以随意调整，那政府审核监管房地产开发企业申报单价就丧失了意义。（3）出现面积差异无法进行多退少补，影响发票开具及产证办理。合同之所以约定唯一的单价，除满足政府价格监管要求外，也为日后房屋出现面积差异时双方就楼款多退少补提供依据。正是因为涉案《商品房买卖合同》约定的单价是唯一固定的，所以合同第13.4条【附件十一补充协议第六条第1款】面积差异条款中的“合同单价”才有了明确指向。如按照上诉人逻辑推算房屋价格构成，房屋单价就有2个，那么面积出现差异时多退少补是没有明确依据的，一旦房价没法结算，就会产生发票无法开具、产权证无法办理等不利后果。（4）有悖交易习惯。从交易习惯来看，不管是房屋还是其他普通商品交易，与消费者利益相关的就是标的物的实际成交总价及出卖人是否明码标价，至于该价格如何构成（物料、税务成本等），非买受人购买及签订合同时关注的重点。如果按照上诉人逻辑推算房屋价格构成，则不属于“明码标价”交易，影响履约。三、补充协议之所以约定不含税总价，主要是基于印花税缴交考虑，该约定既没有改变涉案房屋的计价方式，也没有损害上诉人利益。1、补充协议第十二条之所以拆分不含税价格，是基于印花税缴交依据的相关规定（国家税务总局于2016年4月25日视频会议要求“印花税依据合同所载金额确定计税依据，合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据”）。所以，被上诉人才在总价固定的前提下，以签订合同时的增值税税率11%倒推计算出涉案房屋的不含税总价，税率多少及该约定并未改变双方对涉案房屋计价方式达成的真实意思表示。2、补充协议拆分不含税价并没有损害上诉人利益。被上诉人出售涉案房屋严格遵守“明码标价”制度，上诉人的付款行为间接证明了双方是在对单价、计价方式、交易总价无异议的前提下自愿交易的。四、被上诉人开具的发票所载金额、适用税率符合法律规定，符合双方对涉案商品房单价、总价达成的意思表示。1、《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）规定“销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容”。因涉案房屋从前期价格公示、认购、签约等诸多环节，自始至终均明确按建筑面积计价，交易总价是834295元，房管测绘部门出具实测面积后，因涉及面积补差，最终实际交易总价为833351元，故被上诉人必须按实际交易总价833351元开具发票，故发票上开具的价税合计833351元并无不妥。2、涉案房屋于2019年6月26日交付，税收政策适用9%的增值税率，被上诉人按照新的税收政策开具发票无任何不妥。3、若如上诉人所言按照不含税价为751617.12元，适用税率9%开具发票、收取房款，则房屋总价将发生改变，属于对《商品房买卖合同》的重大变更。但《商品房买卖合同》未约定“降税即降价”，换句话说，如果增值税税率上调，对房屋总价款亦无影响。否则，单价、总价随意变更与住建局审核公示、房管局备案价格不一致，将导致涉案房屋无法办理不动产登记证书，买卖双方涉案房屋的目的将无法实现。综上，一审判决认定事实和适用法律无误，上诉人的主张无任何法律与事实依据，恳请依法驳回上诉人全部上诉请求。叶利华、罗金龙向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》第十二条（合同第38页）退回多收税款：15032.34元[751617.12元×（11-9）%]；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月2日，原、被告签订编号为201780122号的《商品房买卖合同（预售）》，主要内容：被告将其开发的位于蕉岭县*************************商品房出售给原告，该商品房建筑面积143.11平方米，其中套内建筑面积114.93平方米，分摊共有建筑面积28.18平方米，按照套内建筑面积计算，单价为7259.16元/平方米，总价款为834295元，出卖人应当在2019年6月1日前向买受人交付该商品房。附件四约定：该商品房的总房价款为834295元，买受人必须在签订合同时付总房价款50.86%即424295元；在2018年3月3日前付总房价款49.14%（银行按揭款）即410000元。同日，双方还签订了《补充协议》第十二条关于税费及利率约定：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币751617.12元，增值税为人民币82677.88元（税率为：11.00%），故买方应向卖方支付的总房价为人民币834295元。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告向原告交付了涉案房产，并于2019年6月26日向原告开具了票面总额为833351元的增值税发票。增值税发票相关栏目填写如下：金额764542.2元、税率9%、税额68808.8元、价税合计833351元。2019年11月15日，原告向一审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，财政部、国家税务总局于2016年3月23日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〈2016〉36号）。该通知要求，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税〈2018〉32号）。通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；本通知自2018年5月1日起执行。2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署再次作出《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关部署公告2019年第39号）。公告称：增值税一般纳税人（以下简称纳税人）发生增值税应税销售行为或进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，本公告自2019年4月1日起执行。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同（预售）、补充协议》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点问题，是在增值税税率下调后，开发商减少了相应的纳税款额，是否应退回给购房人。下面综合进行分析，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米7259.16元，总价款为834295元。显然，该商品房是按总价款除以套内建筑面积，得出每平方米单价，单价后面有两位小数点，实际是先定出总房价款后再倒推算出单价，总房价款包括了增值税在内等其他费用。据此，可以认定双方是以固定总房价款进行交易的。其次，《补充协议》约定，不含增值税房价为751617.12元，增值税为82677.88元，总房价为834295元。补充协议没有改变总房价款数额，罗列出房款、增值税款、总房价款，无代收代缴增值税款的意思表示，不能视为对合同房款总价或房款计价方式的变更，该条款的约定并不具有降税即降价的意思表示，不属于原告主张的所购商品房是价税分离的购房模式。被告认为，主要是基于税务机关规定印花税是以不含税总价作为计征基数，合同才进一步明确不含税总价的抗辩理由成立，一审法院予以采信。再次，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。不当得利是指没有合法依据，有损于他人而取得利益。被告作为开发商，销售商品房收入扣减成本后产生增值额，增值税缴纳是纳税人对其生产或销售的商品增加价值部分进行纳税，被告是增值税纳税义务人，并非原告。国家降低增值税税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。在双方签订的《商品房买卖合同（预售）、补充协议》没有明确约定减少纳税款额归属于原告的情况下，该减少纳税款额归开发商所有，无需退回给购房人。原告认为，被告减少纳税款额属于不当得利的理解不当，一审法院不予认可。综上所述，原告请求被告退回多收税款15032.34元的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告叶利华、罗金龙的诉讼请求。案件受理费减半收取为87.91元，由原告叶利华、罗金龙负担。二审中，当事人未向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审处理意见如下：增值税是对销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一种税种。在本案所涉商品房买卖交易中，增值税的纳税人或者说增值税增减的对象是作为商品房销售者的被上诉人，而不是作为商品房购买者的上诉人。本案中，双方于2017年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，上诉人购买位于蕉岭县*************************商品房总价款为834295元。双方签订的《补充协议》第十二条“关于税费及利率约定”中虽载明该商品房的不含增值税房价为751617.12元，增值税为82677.88元（税率为：11.00%），但约定的上诉人应向被上诉人支付的总房价仍为834295元。据此，在合同和补充协议未明确约定增值税率降低后相应降低购房款的情况下，上诉人应按约定的总房价向被上诉人支付购房款，且被上诉人作为增值税的纳税人和增值税增减的对象，其获得增值税率降低后的减税额具有明确的税法和税收政策依据，不构成不当得利。上诉人认为被上诉人获得增值税率降低后的减税额构成不当得利，应将减税额返还给上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，叶利华、罗金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175.82元（已由上诉人叶利华、罗金龙预交），由上诉人叶利华、罗金龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年四月十三日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅