福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3320号 原告：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路128号408室。 法定代表人：钟武春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师. 委托诉讼代理人：李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：吴亚新，男，1963年1月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾公司）与被告吴亚新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦禾公司的委托诉讼代理人吴亚楠与被告吴亚新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦禾公司向本院提出诉讼请求：吴亚新立即支付拖欠的2013年l月1日至2018年12月31日物业服务费2387.7元和2003年1月1日至2018年12月31日公共维修金3247元。事实和理由：1997年11月28日，厦门市住宅建设办公室委托厦禾公司对前埔居住区南区提供物业服务。1998年3月5日、1999年9月8日，厦门市物价局先后出具《关于“前埔小区、城市花园、金祥大厦”物业管理服务收费标准的批复》《关于“前埔小区、城市花园、金祥大厦”物业管理服务费及公共维修金标准的批复》，批准前埔居住南区物业服务费标准为0.4元/平方米/月，公共维修金标准为0.2元/平方米/月。2010年2月23日、2013年1月3日，厦禾公司与前埔居住南区一、二、三组团业主委员会先后签订两份《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，合同期限自2010年1月1日至2014年12月31日，约定公共维修金标准为0.2元/平方米/月，2010年1月1日至2012年12月31日物业服务费标准为0.45元/平方米/月，2013年1月1日至2014年12月31日物业服务费标准为0.55元/平方米/月。2018年5月15日，厦门市思明区前埔南社区居民委员会出具《关于前埔居住南区一二三组团小区物业服务延续的告示》，约定继续履行讼争物业服务合同。吴亚新系厦门市思明区古楼北里1号（梯）706室房屋的公有住房承租人。在厦禾公司提供物业服务期间，吴亚新拖欠上述房屋2013年1月1日至2018年12月31日物业服务费2387.7元，2003年l月1日至2018年12月31日公共维修金3247元，共计5634.7元。厦禾公司多次催要未果，特诉至法院，望判如所请。 吴亚新辩称，吴亚新系原厦门市厦禾路被拆迁户，拆迁后被政府分配安置于现住址，从未与厦禾公司签订物业服务合同。初期，小区整体环境较好，吴亚新交纳了一段时间的物业管理费。随着时间的推移即从2012年起至今，小区环境越来越乱，厦禾公司及其下属的古楼北里物业管理处，长期未履行物业服务合同约定，非法占用、堵塞小区消防通道停车，毁坏小区绿化带，非法收费经营，严重危害小区居民的生命财产安全。另外，厦禾公司及古楼北里物业管理处长期未在小区内设置收费支出公示栏，未公布收费开支情况。厦禾公司违反了《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《福建省物业管理规定条例》《厦门市物业管理若干规定》以及厦门市物价审核单位的相关规定，其诉讼请求，应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区古楼北里1号（梯）706室房屋系由吴亚新承租的公房，面积为85.13平方米，位于前埔居住区南区。厦禾公司（更名前为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）自1997年起受托对前埔居住区南区物业实施经营和管理。1998年3月5日，经厦门市物价局批复，前埔小区多层公寓按每平方米每月0.4元收取综合管理服务费。1999年9月8日，经厦门市物价局批复，前埔居住南区多层公寓管理服务费每平方米每月收费0.4元，房屋公共维修金每平方米每月收费0.2元。 2010年2月23日，厦禾公司与厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会签订《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，约定：厦禾公司为前埔居住南区一、二、三组团的全体业主和物业使用人提供物业管理服务的合同期限为2010年1月1日至2012年12月31日，多层住宅物业管理服务费标准为0.45元/平方米·月，房屋公共维修金标准为0.2元/平方米·月。 2013年1月3日，厦禾公司再次与厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会签订《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，约定：厦禾公司为前埔居住南区一、二、三组团的全体业主和物业使用人提供物业管理服务的合同期限为2013年1月1日至2014年12月31日，多层住宅物业管理服务费标准为0.55元/平方米·月，房屋公共维修金标准为0.2元/平方米·月。 2018年5月15日，厦门市思明区前埔南社区居民委员会向厦门市前埔居住南区一、二、三组团的全体业主和物业使用人发出《关于前埔居住南区一二三组团小区物业服务延续的告示》，内容如下：前埔居住南区一、二、三组团小区与厦禾公司签订的物业管理服务合同已于2014年12月31日到期，鉴于小区业主委员会换届改选工作尚未完成，为确保小区广大业主和物业使用人正常的生活、工作秩序，厦禾公司同意在物业合同到期后，仍按原合同约定的物业服务标准继续为小区提供物业管理服务至小区业主大会续（选）聘物业企业工作结束为止。 本案审理中，吴亚新主张：1.厦禾公司与厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会签订的两份《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，没有全体业主签名，其约定的物业管理服务费收费标准也没有提交物价部门审批，吴亚新对该两份合同约定的收费标准有异议；2.吴亚新没有见过居委会发出的告示，且居委会作为群众自治组织无权代表业主或物业使用人续聘物业服务企业；3.讼争小区车辆管理混乱，占用、堵塞消防通道，严重影响小区居民的生命救护和家庭财产安全，吴亚新提交若干照片为证；4.吴亚新曾向厦禾公司交纳过一段时间的物业管理服务费，应予扣除。 厦禾公司认为：1.只要小区业委会与物业服务企业达成协议，就可以确定物业管理服务费的收费标准，无需物价部门审批；2.吴亚新提供的照片无法证明厦禾公司对小区的管理存在问题；3.吴亚新曾向厦禾公司交纳过2016年8月至2018年4月的物业管理服务费，吴亚新拖欠的费用包括2013年1月至2016年7月、2018年5月至2018年12月的物业管理服务费2387.89元（0.55元/平方米/月×85.13平方米×51个月）和2003年1月至2018年12月的房屋公共维修金3269元（0.2元/平方米/月×85.13平方米×16年），厦禾公司诉求的费用已扣除了吴亚新已交纳的部分。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。虽然物业服务合同约定的物业管理服务期限已经届满，但厦禾公司在前埔居住南区一、二、三组团未选出新一届业委会且未选聘新的物业服务企业之前，继续为该小区提供物业管理服务，并无不当。厦禾公司作为该小区的物业服务企业，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，吴亚新作为讼争公房的实际使用人，接受厦禾公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。虽然厦禾公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约交费的情况下，个别业主采用拒交物业服务费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。吴亚新作为物业使用人对厦禾公司提供的物业服务质量不满，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝交纳物业服务费和公共维修金的理由。综上，厦禾公司诉请吴亚新支付物业服务费2387.7元和公共维修金3247元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告吴亚新于本判决生效之日起十日内向原告厦门厦禾物业管理公司支付物业服务费2387.7元和公共维修金3247元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告吴亚新负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇二〇年四月二十三日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。