云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终256号上诉人（原审原告）:宁蒗县风驰汽车服务有限公司。统一社会信用代码:91530724MA6NF85UXF。住所地:云南省丽江市宁蒗彝族自治县大兴镇安乐村委会上仁河村。法定代表人：张世益。委托诉讼代理人：李莲正，男，汉族，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县，宁蒗县风驰汽车服务有限公司员工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:朱绍荣，男，1988年12月28日出生，傈僳族，大专文化，同昌保险经纪股份有限公司宁蒗分公司员工，云南省宁蒗县人，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托诉讼代理人：李世民，云南蒗渠律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原审第三人:田应清，女，1974年5月5日出生，汉族，初中文化，农民，云南省宁蒗县人，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托诉讼代理人：张史秀，云南新秀律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人宁蒗县风驰汽车服务有限公司（以下简称风驰公司）因与被上诉人朱绍荣、原审第三人田应清确认合同无效纠纷一案，不服云南省宁蒗彝族自治县人民法院（2019）云0724民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人风驰公司上诉请求：一、依法撤销（2019）云0724民初617号民事判决，并解除《租房合同》；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人朱绍荣在未经上诉人授权委托的情况下，以上诉人的名义与第三人田应清签订了《租房合同》，此合同书上并未加盖公司公章。一审法院的认定与客观事实不符，上诉人的法定代表人系公司的执行董事兼总经理张世益。根据《民法通则》规定，代表法人行使职权的负责人是法人的法定代表人，上诉人自始至终不认可股东甲茨拉姆和被上诉人的行为。甲茨拉姆虽然是公司股东，任公司监事，但支付租金没有通过公司账户，而是用微信和私人账户银行转账，并未获得公司的授权，纯属个人行为，应自行承担法律后果。一审法院将股东甲茨拉姆的个人行为认定为公司行为违背了客观事实、违反了《公司法》的相关规定。二、《租房合同》所涉“房屋”系违法建筑，政府已下令停建，田应清于2019年4月22日已同意解除合同并退回了部分租金2.2万元。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定做出判决是错误的。三、案涉房屋审批手续中只有《房屋建设批准书》，没有《建设规划许可证》、《开工许可证》，房屋实际面积远远大于《房屋建设批准书》核准的面积，也不允许设立汽车修理厂，系违法建筑，政府已下令停建。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院认为《房屋建设批准书》等同于《建设规划许可证》是法律适用错误。四、根据新建房屋审批准建流程，用地申请人持有《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》、《放样记录卡》、《开工许可证》方能动工建房。并持有《房屋建设批准书》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》方可办理产权证书。本案《租房合同》符合《合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定，及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，系无效合同。五、上诉人起诉请求确认合同无效，第三人起诉请求继续履行合同，被上诉人因政府强制行为（停建通知）导致合同目的无法实现，主张合同无效，请求返还财产，一审法院仅就当事人的诉讼请求进行审理，机械适用“不告不理”原则做出判决，与“尽可能一次性解决纠纷、节省司法资源”是相悖的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。请求二审法院依法确认《租房合同》违反行政法规的强制性规定，并解除《租房合同》。被上诉人朱绍荣、原审第三人田应清未提交书面答辩意见。原审第三人田应清的委托诉讼代理人提出如下代理意见：一、上诉人风驰公司与田应清签订的《租房合同》合法有效。1、田应清是农民，不懂法律知识，风驰公司在房屋修建时提出要租赁房屋，并要求第三人按照公司要求进行修建和改造。第三人自始至终都认为是风驰公司来租赁自己的房屋的。2、《租房合同》虽然没有加盖风驰公司的公章，但合同承租方署名为风驰公司。如果风驰公司没有租赁房屋，那么被上诉人如何得知风驰公司的组织机构代码证；风驰公司财务甲茨拉姆怎么可能打款给第三人。3、第三人提交的风驰公司内资企业登记表上的地址是第三人出租房屋的地址，风驰公司提供给市场监督管理部门的租房合同也是与田应华签订的合同（与田应清签订的合同属于阴阳合同，田应清签订的合同才是双方真实的意思表示）。故本案《租房合同》不是朱绍荣无权代理签订的，而是风驰公司与第三人一家签订的合同。4、案涉房屋已取得建设用地批准书。石宝玉、田应华夫妻的房屋因政府修建东过境线被拆除，现出租的房屋系政府按照统一规划批准给石宝玉（田应清弟媳）重新修建的房屋，已经过主管部门批准建设，取得建设用地批准书，符合经主管部门批准建设这一法定的合同有效条件，不存在违法使用建设用地，不是违章建筑，双方签订的合同有效。二、案涉房屋不是违法建筑。宁蒗县过境线修建时拆迁后重新修建的房屋取得用地批准书后就可建房，房屋产权证是后面统一办理，现第三人没有取得房屋产权证，并不代表房屋就是违法建筑。三、第三人因上诉人的签约行为，造成巨大的损失。第三人一家将后院坝水泥地打高出前面的房屋1.1米，并按照上诉人的要求拆除了北边第一间商铺的卫生间，最南端两间商铺重新浇灌水泥硬化，将两间商铺墙面三面贴2.1米高的瓷砖。如果上诉人不承租案涉房屋，那么第三人一家将房屋恢复原状需花费巨额资金，给第三人造成巨大损失。四、政府只是不允许上诉人在后院坝搭建雨棚，并没有禁止使用房屋和前院坝。1、上诉人与田应清签订的租房合同约定，田应清出租给上诉人的房屋包括门面建筑面积210平方米，住房面积180平方米，租用的房屋包括内外两块院坝，内院坝修建简易建筑由上诉人自行出资。政府不允许上诉人在内院坝修建简易建筑，不是第三人的过错。且上诉人的工商营业执照登记的地址说明政府相关职能部门是允许上诉人使用案涉房屋的。2、第三人已按照约定将符合使用条件的房屋交付上诉人使用。综上，案涉租房合同是合法有效的。上诉人风驰公司向一审法院起诉请求：一、依法确认被告朱绍荣以原告的名义与被告田应清签订的《租赁合同》无效；二、本案的诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实，2018年11月19日被告朱绍荣以原告宁蒗县风驰汽车服务有限公司的名义与第三人田应清签订了《租房合同》，合同内容为原告承租位于宁蒗县住房。该住房由案外人石宝玉提出申请并经得相关部门同意后修建，同时案外人石宝玉与田应清签订《房屋修建协议书》，约定该房屋的实际产权属于第三人。租赁合同签订后，原告通过其股东甲茨拉姆向第三人支付了保证金及相应的租金等，实际履行了合同。一审法院认为，被告朱绍荣以原告宁蒗县风驰汽车服务有限公司的名义与第三人田应清签订了《租房合同》，属于无权代理，合同效力待定。合同签订后原告按照合同的约定履行了合同的部分义务，以实际行为追认了该合同，该合同此时成立并生效。现原告因租赁房屋未能达到自己的预期，请求确认合同无效，于法无据，不予支持。第三人虽然未实际取得房屋的产权，但根据与案外人石宝玉的约定而获得了房屋处分的权利，其行为不属于无权处分。租赁房屋在修建前已获得建设许可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回原告宁蒗县风驰汽车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案有如下的争议焦点：被上诉人朱绍荣以上诉人风驰公司名义与原审第三人田应清签订的《租房合同》是否有效。租房合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人朱绍荣以上诉人风驰公司名义与原审第三人田应清签订《租房合同》，承租田应清与案外人协商一致后由田应清享有权利的房屋。合同签订后，原审第三人田应清向上诉人风驰公司交付了房屋，上诉人风驰公司亦通过其股东甲茨拉姆向原审第三人支付了保证金及相应的租金，实际履行了合同。故对上诉人风驰公司提出甲茨拉姆用微信和私人账户银行转账，并未获得公司的授权，纯属个人行为的上诉理由，本院不予采纳。上诉人风驰公司支付租金、履行合同的行为系对被上诉人朱绍荣签订合同的行为进行追认。虽然《租房合同》并无上诉人风驰公司的公章，但是在自愿平等的基础上双方协商一致签订的，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦非附生效条件的合同，为此该合同自双方签字后即成立生效。一审判决驳回上诉人风驰公司请求确认合同无效的请求并无不当。案涉房屋虽无产权证书，但系经镇政府、国土资源和住建部门审核通过，国土资源局批准建设的房屋。故上诉人风驰公司提出《租房合同》所涉“房屋”系违法建筑，政府已下令停建，原审第三人田应清于2019年4月22日已同意解除合同并退回了部分租金2.2万元的上诉理由，证据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人风驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁蒗县风驰汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚中梁审判员  普丽仙审判员  谢旭东二〇二〇年四月十四日书记员  和八江