云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终93号上诉人（原审被告）：宁蒗风驰汽车服务有限公司。统一社会信用代码：91530724MA6NF85UXF。住所：云南省丽江市宁蒗彝族自治县大兴镇安乐村委会上仁河村。法定代表人：张世益，公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李莲正，男。汉族，1987年11月生，公司员工。被上诉人（原审原告）：田应清，女，汉族，初中文化，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。被上诉人（原审原告）：田应华，男，汉族，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。被上诉人（原审原告）：石宝玉，女，汉族，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。三被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张史秀，云南新秀律师事务所律师。上诉人宁蒗县风驰汽车服务有限公司因与被上诉人田应清、田应华、石宝玉间房屋租赁合同纠纷一案，不服宁蒗彝族自治县人民法院（2019）云0724民初645号民事判决而向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人宁蒗县风驰汽车服务有限公司上诉请求：1、请求依法撤销宁蒗彝族自治县人民法院做出的（2019）云0724民初645号民事判决书内容，依法确认《租房合同》违反法律规定、行政法规的强制性规定，并解除《租房合同》，并判令田应清退还收到案外人朱绍荣的租金15.8万元及修建厂房损失149280元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为“案外人朱绍荣在没有经过上诉人授权委托的情况下，以上诉人的名义与被上诉人田应清签订了《租房合同》，此合同的效力待定，后来上诉人履行了合同的部分义务，以实际行为履行行为追认了该合同”与客观事实不符，上诉人的法定代表人系公司的执行董事总经理张世益，据《民法通则》的规定，法定代表人对外代表公司，上诉人自始至终不认可股东甲茨拉姆和朱绍荣的行为。甲茨拉姆虽是公司股东，任公司监事，支付租金没有通过公司账户，而是用微信转款和私人账户转账，这个过程未获得上诉人授权，纯属个人行为，由其自己承担法律后果；2、此《租房合同》的标的“房屋”系违法建筑，经政府下令停建，上诉人田应清于2019年4月22日就同意解除并退回了部分租金2.2万元，事实上此合同已于4月22日解除。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定作出判决是错误的。该房屋审批手续中只有《房屋建设批准书》，并没有《建设规划许可证》、《开工许可证》，现此房实际面积远远大于《房屋建设批准书》所以据相关规定此案房屋是在未经法定许可的情况下修建的违法建筑；3、法律明确规定了新建房屋审批准建流程，但该案房屋修建并未取得《建设工程规划许可证》、《开工许可证》，也未办理产权证书，违反了法律、行政法规的强制性规定，故此案《租房合同》系无效合同；4、根据宁蒗县政府城镇规划，本案《租房合同》的“房屋”不允许设立汽修厂，这一规定上诉人田应清是明知的，宁蒗县城建局下达《停建通知》也是基于《租房合同》标的“房屋”系违法建筑和此地不允许开设修理厂这一政策规定，合同目的无法实现而一审判决继续履行合同，机械适用“不告不理”原则，与“尽可能一次性解决纠纷，节省司法资源”是相悖的。被上诉人的代理人发表意见称：一、上诉人风驰公司与被上诉人田应清签订的《租房合同》合法有效。1、田应清是农民，不懂法律知识，风驰公司在房屋修建时提出要租赁房屋，并要求被上诉人按照公司要求进行修建和改造。被上诉人自始至终都认为是风驰公司来租赁自己的房屋的。2、《租房合同》虽然没有加盖风驰公司的公章，但合同承租方署名为风驰公司。如果风驰公司没有租赁房屋，那么被上诉人如何得知风驰公司的组织机构代码证；风驰公司财务甲茨拉姆怎么可能打款给被上诉人。3、被上诉人提交的风驰公司内资企业登记表上的地址是被上诉人出租房屋的地址，风驰公司提供给市场监督管理部门的租房合同也是与田应华签订的合同（与田应清签订的合同属于阴阳合同，田应清签订的合同才是双方真实的意思表示）。故本案《租房合同》不是朱绍荣无权代理签订的，而是风驰公司与被上诉人一家签订的合同。4、案涉房屋已取得建设用地批准书。石宝玉、田应华夫妻的房屋因政府修建东过境线被拆除，现出租的房屋系政府按照统一规划批准给石宝玉（田应清弟媳）重新修建的房屋，已经过主管部门批准建设，取得建设用地批准书，符合经主管部门批准建设这一法定的合同有效条件，不存在违法使用建设用地，不是违章建筑，双方签订的合同有效。二、案涉房屋不是违法建筑。宁蒗县过境线修建时拆迁后重新修建的房屋取得用地批准书后就可建房，房屋产权证是后面统一办理，现被上诉人没有取得房屋产权证，并不代表房屋就是违法建筑。三、被上诉人因上诉人的签约行为，造成巨大的损失。被上诉人一家将后院坝水泥地打高出前面的房屋1.1米，并按照上诉人的要求拆除了北边第一间商铺的卫生间，最南端两间商铺重新浇灌水泥硬化，将两间商铺墙面三面贴2.1米高的瓷砖。如果上诉人不承租案涉房屋，那么被上诉人一家将房屋恢复原状需花费巨额资金，给被上诉人造成巨大损失。四、政府只是不允许上诉人在后院坝搭建雨棚，并没有禁止使用房屋和前院坝。1、上诉人与田应清签订的租房合同约定，田应清出租给上诉人的房屋包括门面建筑面积210平方米，住房面积180平方米，租用的房屋包括内外两块院坝，内院坝修建简易建筑由上诉人自行出资。政府不允许上诉人在内院坝修建简易建筑，不是被上诉人的过错。且上诉人的工商营业执照登记的地址说明政府相关职能部门是允许上诉人使用案涉房屋的。2、被上诉人已按照约定将符合使用条件的房屋交付上诉人使用。综上，案涉租房合同是合法有效的。被上诉人田应清、石宝玉、田应华向原审法院起诉请求：1、请求被告继续履行与原告签订的《租赁合同》；2、若被告执意解除合同，则判决被告赔偿一个损失共计100617元；3、本案诉讼费由被告承担。一审认定的事实：2018年11月19日案外人朱绍荣以被告的名义与原告田应清签订了《租房合同》，合同内容为风驰汽车公司承租位于宁蒗县住房。该住房由原告石宝玉提出申请并经得相关部门同意后修建，同时原告石宝玉与原告田应清签订《房屋修建协议书》，约定该房屋的实际产权属于原告田应清。租赁合同签订后，风驰汽车公司通过其股东甲茨拉姆向三原告支付了保证金及相应的租金等，实际履行了合同。一审认为，案外人朱绍荣以第三人风驰汽车服务公司的名义与原告人田应清签订了《租房合同》，属于无权代理，是时该合同的效率待定，合同签订后被告风驰汽车服务公司按照合同的约定履行了合同的部分义务，以实际行为追认了该合同。该合同此时成立并生效。现租赁方因租赁房屋未能达到自己的预期使用目的，请求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。原告田应清虽然未实际取得房屋的产权，但根据与原告石宝玉的约定而获得了房屋处分的权利，其行为不属于无权处分。租赁房屋在修建前已获得建设许可。综上一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告与被告之间的《租房合同》有效，双方应按照合同约定履行各自义务；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费2312元，减半收取1156元，由原告负担。本院审理中，是否皆未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案有如下的争议焦点：案外人朱绍荣以上诉人风驰公司名义与原审被上诉人田应清签订的《租房合同》是否有效，合同能否继续履行。租房合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案外人朱绍荣以上诉人风驰公司名义与被上诉人田应清签订《租房合同》，承租被上诉人田应清、石宝玉、田应华协商一致后由田应清享有权利的房屋。合同签订后，被上诉人向上诉人风驰公司交付了房屋，上诉人风驰公司亦通过其股东甲茨拉姆向被上诉人支付了保证金及相应的租金，实际履行了合同。故对上诉人风驰公司提出甲茨拉姆用微信和私人账户银行转账，并未获得公司的授权，纯属个人行为的上诉理由，本院不予采纳。上诉人风驰公司支付租金、履行合同的行为系对案外人朱绍荣签订合同的行为进行追认。虽然《租房合同》并无上诉人风驰公司的公章，但是在自愿平等的基础上双方协商一致签订的，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦非附生效条件的合同，为此该合同自双方签字后即成立生效。且本案并不存在不能履行合同的情形，双方皆应按约履行各自义务。案涉房屋虽无产权证书，但系经镇政府、国土资源和住建部门审核通过，国土资源局批准建设的房屋。故上诉人风驰公司提出《租房合同》所涉“房屋”系违法建筑，政府已下令停建，被上诉人田应清于2019年4月22日已同意解除合同并退回了部分租金2.2万元的上诉理由，证据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人风驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元，由上诉人宁蒗县风驰汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚中梁审判员  普丽仙审判员  谢旭东二〇二〇年四月十四日书记员  和八江