杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初1537号 原告：张岩，男，1996年6月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：**，浙江赞程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红娟，浙江赞程律师事务所实习律师。 被告：杭州龙奥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330109MA27WXU61R，住所地杭州市萧山区北干街道建设一路1号中栋国际银座1幢1004-1室。 法定代表人：张旭忠，公司董事长。 委托诉讼代理人：王钦，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁常耀，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 原告张岩诉被告杭州龙奥房地产开发有限公司（以下简称“龙奥公司”）合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告张岩的委托诉讼代理人**，被告杭州龙奥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王钦、翁常耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张岩向本院提出诉讼请求：1.确认张岩与龙奥公司签订的《地下车位使用权转让协议》（以下简称《转让协议》）无效；2.龙奥公司返还张岩编号为HZCJTX-1-1116的人防车位首付款56000元及利息（本金56000元，按人民银行同期贷款利率从2017年7月12日暂计算至起诉之日为6073.67元）。事实与理由：张岩从龙奥公司处购买景宸天玺名城商品房时，龙奥公司提出必须购买车位才能享有购房资格，并表示车位可以办理产权，车位产权期限与房屋产权期限一致，但未告知张岩车位使用权及人防车位的概念。张岩迫于无奈在购房前即2017年7月12日向龙奥公司支付了车位首付款280000元的20%即56000元。2017年8月23日，龙奥公司要求与张岩补签格式合同即《转让协议》，协议签订时也未向张岩解释人防车位及车位使用权的概念，张岩仅知道车位价格为280000元及以银行按揭方式付款。因银行对人防车位按揭业务的政策调整等原因，张岩无法完成按揭手续的办理，此时张岩才知道购买的车位是无法办理产权的人防车位。后张岩得知龙奥公司将该车位出售给了他人。《转让协议》约定的使用权转让期限与车位所占用的土地使用权期限一致，张岩是基于对车位70年产权的信赖购买了车位，但龙奥公司显然变相规避了人防车位不可出售的规定，未如实告知人防车位情况，系以合法形式掩盖非法目的，将人防车位长期无期限的交给个人使用，损害了国家和第三人之利益。《转让协议》中仅约定了张岩延期付款的违约责任，加重了张岩的义务，应属无效。综上所述，张岩认为案涉《转让协议》属于无效合同，龙奥公司应当将收取的车位转让首付款56000元返还给张岩。同时，因为龙奥公司已经将车位出售给他人，张岩的合同目的也无法实现。为维护张岩合法权益，故诉至法院。 龙奥公司辩称：一、龙奥公司为案涉车位合法的投资者、建设者，有处置案涉车位使用权的权利。《转让协议》是在双方平等协商的情况下签订的，不存在加重张岩责任的情形，且协议内容未违反国家法律、法规的效力性禁止性规定，张岩的诉请无事实及法律依据。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。案涉地下车位所在项目工程由龙奥公司依法报批建设，并于2018年5月30日通过人防工程竣工验收备案。根据前述相关规定，龙奥公司作为案涉地下车位合法的投资者、建设者，对案涉地下车位享有使用权、收益权。目前，我国法律和行政法规也没有关于地下人防车位使用权不得转让的强制性规定，故《转让协议》并不存在违反国家法律法规效力性禁止性规定的情形。 二、《转让协议》已就地下车位的性质进行了明确的说明与约定，不存在欺诈情形。龙奥公司在《转让协议》第一条明确约定：“甲方同意将......地下车位使用权一个，编号为HZCJTX-1-1116人防车位交给乙方使用，供乙方停放轿车类小型车辆之用”；《转让协议》第五条明确约定：“1.地下车位的使用权期限与其所占有的土地使用权期限一致，但政府另有规定或地下车位设计使用年限存在限制的，从其规定......2.乙方在签订本协议时已明确知晓其所购地下车位面积不计入房屋分摊面积范围，且按有关规定无法办理权属登记及取得所有权证、建设用地使用权证......”；《转让协议》第八条地下车位示意提示中，明确将案涉1116号车位列于“处于人防区域的车位”项下。 三、《转让协议》已经解除，龙奥公司按转让协议收取的违约金，张岩无权要求退还。《转让协议》第二条第2项明确约定：“若非因出卖人原因......买受人未能按期办理完毕贷款按揭手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的车位款未能在本协议签订后三十日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订本协议后的三十日届满后的七日内一次性付清全部购车位款”；《转让协议》第七条第2项明确约定：“逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日按照总款的20%向出卖人支付违约金”。转让协议签订的日期为2017年8月23日，根据前述转让协议的约定，张岩应当于2017年9月22日之前办理好按揭手续，并向龙奥公司支付贷款车位款。龙奥公司已提供张岩银行办理车位按揭的经理姓名与电话，并多次催促张岩办理按揭，张岩始终拖延办理。张岩诉称因银行对人防车位按揭业务的政策调整，其无法完成按揭手续的办理的事实不实。其他与张岩同期受让人防车位的业主已按约完成相应按揭手续的办理并支付相应款项。退一步讲，根据前述转让协议约定，非因龙奥公司原因致使张岩未能按期办理贷款按揭手续的，张岩也应通过一次性付清的方式支付全部车位款，不能以无法办理按揭手续为由拒绝履行转让协议约定的付款义务。龙奥公司在给予张岩一定宽限期后，于2017年11月23日向张岩发出《催款函》，告知一次性付清余款，但张岩始终不予履行。因《转让协议》约定的解除条件已经成就，龙奥公司于2018年3月6日向张岩发出《解约函》，告知解除双方签订的转让协议，并按协议约定将张岩支付的首付款作为违约金直接扣除。 张岩为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《地下车位使用权转让协议》一份，欲证明龙奥公司将案涉人防车位转让给张岩，协议第二条、第七条的内容加重了张岩的义务，龙奥公司系以合法形式掩盖非法目的的事实；2.转账凭证一份，欲证明张岩支付龙奥公司案涉车位首付款56000元的事实；3.微信聊天截图打印件一份，欲证明张岩对案涉车位无法完成按银行揭手续的结果不存在过错的事实；4.张岩与龙奥公司员工孙总的短信记录以及联系人身份截图打印件一份，欲证明张岩曾向龙奥公司提出退还车位款的要求，并表明张岩购买车位系龙奥公司的强制要求，无法办理车位按揭贷款不可归责于张岩的事实。 经质证，龙奥公司对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，龙奥公司转让的是车位使用权，且明确约定了车位性质是人防车位。协议第二条第2项、第七条不存在免除自身责任加重张岩责任等情形，协议第二条第2项是并列的两种支付尾款的方式，一种是按揭，另一种是一次性支付，并未排除张岩的主要权利。第七条约定的是违约责任，是针对张岩逾期付款时龙奥公司的权利，约定的违约金比例符合法律规定，同时也赋予张岩两次选择的机会，分别约定了逾期付款未达到90日以及超过90日的情形。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为张岩提供的聊天记录不完整，该记录系双方签订协议后，龙奥公司催促张岩办理银行按揭的微信记录。对证据4质证，认可张岩曾向龙奥公司孙总发送过短信，但短信的内容无法确认，张岩未提供手机核对，龙奥公司的孙总也未保存短信，该证据真实性由法院核实。但该短信是《解约函》送达至张岩后，张岩无理发送的短信，不能证明张岩的证明对象，反而能够证明张岩收到了龙奥公司发送的《解约函》，《转让协议》已经解除。 本院审查后认为：证据1、2系客观、真实，且与本案事实有关联，本院对上述证据证明效力予以确认，但尚不足以证实双方签订的《转让协议》存在以合法形式掩盖非法目的的事实。证据3、4与本案诉争的合同效力事实无关联，故对证据3、4的证明效力不予确认。 龙奥公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《地下车位使用权转让协议》复印件一份，龙奥公司与案外人楼国华、刘艳宁签订的《地下车位使用权转让协议》一份、收款凭证一份，欲证明案涉车位转让协议的标的物系人防车位使用权，龙奥公司不存在隐瞒、欺诈等情形的事实；2.《建设工程规划许可证》及附件复印件一份、《建设工程施工许可证》及附件复印件一份，《人防工程或兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案表》各一份，欲证明案涉地下车位工程由龙奥公司依法报批建设，并于2018年5月30日通过人防工程竣工验收备案，龙奥公司为案涉地下车位合法的投资者、建设者对地下车位享有权利的事实；3.张岩亲属（微信名为“天舒”）与龙奥公司员工陈倩雯的微信聊天记录截屏打印件5页、龙奥公司员工陈倩雯与银行员工（微信名为“倩倩”）微信聊天记录截屏打印件1页、《关于地下车位付款的通知函》及邮寄凭证各一份、《解约函》及邮寄凭证各一份，欲证明张岩逾期不履行付款义务，龙奥公司工作人员催促无果，并于2018年3月6日向张岩发出《解约函》，告知解除双方签订的《地下车位使用权转让协议》，张岩已付的56000元作为违约金进行扣除的事实；4.《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书》及《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》各一份，欲证明案涉车位已经过竣工验收及备案的事实。 经质证，张岩对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该协议是以合法形式掩盖非法目的，协议中多处使用了“买受人”和“出卖人”。且协议内容为格式条款，违约及付款条款都加重了张岩的义务。两份使用权转让协议除价款及买受人不同，其余均一致，说明龙奥公司在出售车位时均使用了该份制式合同，并未与每一个买受人协商。对证据2中《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程施工许可证》及附件的真实性、合法性、关联性均有异议；对《人防工程或兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为该证据只能证明人防工程已竣工并备案，不能证明龙奥公司享有地下车位的权利，工程竣工验收并未得到人防部门的使用以及使用年限的许可。对证据3中2017年11月16日11时11分截屏打印件的真实性有异议，对其余聊天记录截屏打印件的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。认为该证据可以证实张岩一直在配合龙奥公司及银行准备相关材料，且已齐备，但银行尚未取得张岩的电话，即无法办理按揭贷款的原因不能归责于张岩。对《解约函》及邮寄凭证真实性、合法性、关联性有异议，张岩未收到该两份函件，快递亦无回执。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议。 本院审查后认为：证据1、4是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据2中《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程施工许可证》及附件系复印件，真实性无法确定，对该两份证据的证明效力不予确认；证据2中《人防工程或兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案表》是客观、真实的，且与本案事实有关联，对该证据的证明效力予以确认。证据3与本案诉争的合同效力事实无关联，故对证据3的证明效力不予确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年8月23日，张岩作为乙方与龙奥公司作为甲方签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定甲方将位于杭州市萧山区房屋地下车位使用权一个，编号为ＨＺＣＪＴＸ-1-1116人防车位交给乙方使用，车位使用权转让价款为280000元。付款方式：商业贷款，买受人须在本协议签订之日或之前支付首付款56000元，余款224000元采用银行按揭方式支付。采用银行按揭方式的买受人应在本协议签订之日起七日内向银行提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续。买受人应于本合同签订后的三十日内将贷款车位款支付至出卖人银行账户。若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因）买受人未能按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的车位款未能在本协议签订后的三十日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订本协议后的三十日届满后的七日内一次性付清全部购车位款。另约定，地下车位的使用权限于其所占用的土地使用权期限一致，但政府另有规定或地下车位设计使用年限存在限制的，从其规定。如甲方出售的地下车位系位于人防工程设施范围内，经批准设计用途为停放车辆的，乙方购买车位使用权后，在使用权期间还应当遵守国家或地方政府对人防工程范围内车位使用和权属的特别规定。乙方在签订本协议时已经明确知晓其所购地下车位面积不计入房屋分摊面积范围，且按有关规定无法办理权属登记及取得所有权证、建设用地使用权证。并约定，逾期付款在90日（含90日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。处于人防区域的车位（人防车位在平战结合人防工程范围内，在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规，勿违反相关法律法规等权利义务条款。协议签订后，后张岩未能按照《转让协议》的约定办理银行按揭，至今尚未向龙奥公司支付余款224000元，龙奥公司未向张岩交付约定的人防车位。 另查明：案涉《转让协议》约定的编号为HZCJTX-1-1116的人防车位，位于萧政储出【2015】29号地块居住（含配套商业）项目人防工程，系龙奥公司建设。该人防工程建筑面积13657.23平方米，平时功能为汽车库。项目已于2018年5月30日通过竣工验收，并经杭州市萧山区人民防空办公室登记备案。《转让协议》订立前，张岩已于2017年7月12日支付龙奥公司车位首付款56000元，龙奥公司向张岩出具56000元的收款凭证一份。 本院认为：一、关于案涉《转让协议》的效力。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，龙奥公司依法投资建设景宸天玺名城地下防空设施，故龙奥公司对该地下防空设施依法享有使用管理及获取收益的权利。《中华人民共和国国防法》及《中华人民共和国人民防空法》等相关法律法规并没有明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止转让，故龙奥公司转让车位使用权的行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定。且双方签订的《转让协议》中的相关条款已明确约定案涉车位属于人防工程，其用途仅为停车使用，龙奥公司未改变人防车位平时用途，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益的情形。故张岩主张合同无效的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 二、案涉《转让协议》中第二条第2项、第七条是否属于免除龙奥公司责任，加重张岩责任、排除其主要权利的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而案涉协议第二条第2项系关于付款方式的约定，即张岩可选择办理银行按揭，在非龙奥公司原因致使张岩无法办理按揭贷款的情况下，张岩需另筹资金支付车位款，该约定系对张岩付款义务的约束，但并未加重张岩的付款责任，亦未排除张岩的主要权利。《转让协议》第七条违约条款，系针对张岩在未按约定支付转让款的情况下原告支付违约金的情形，亦不存在排除原告的主要权利，加重张岩义务责任的情形。故上述条款不存在无效的情形。 审理过程中，张岩在坚持主张合同无效的情况下，提出如法院认定合同无效理由不成立，要求对协议约定的过高违约金进行调整。本院审理后认为，本案系合同效力纠纷，张岩主张合同无效及无效后车位首付款返还。龙奥公司提出合同有效的抗辩，并主张合同已解除，但并未就合同解除后张岩应承担违约金提出反诉。本院认为，人民法院审判民事案件必须受当事人诉讼请求的约束，不得脱离当事人诉讼请求进行审理和裁判。根据张岩主张的事实及诉讼请求，仅对合同效力及无效后的法律后果事实进行审查、认定，无权就双方在履行《转让协议》过程中是否存在违约的事实进行审查、认定。故本案中未对《转让协议》是否已经龙奥公司通知解除而解除的事实及法律后果作出认定。 综上，张岩的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回张岩的诉讼请求。 案件受理费1352元，减半收取676元，由张岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年四月二十七日 书记员  董向勇