陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终1799号上诉人（原审原告）：马有良，男，1953年2月17日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地：陕西省西安市新城区。法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文倩，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人马有良诉被上诉人铠达公司合同纠纷一案，西安市灞桥区人民法院于2018年5月23日立案受理，2018年11月21日作出（2018）陕0111民初3467号民事判决：被告铠达公司向原告XX路XX城XX层XX号铺自具备法定交房使用条件之日起开始计算租赁期限。后铠达公司不服上诉于本院，本院经审理于2019年6月17日作出（2019）陕01民终1452号民事裁定：撤销西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3467号民事判决；发回西安市灞桥区人民法院重审。西安市灞桥区人民法院于2019年7月2日重新立案，经审理作出(2019)陕0111民初4994号民事判决。马有良不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马有良上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；2.依法改判铠达公司按合同约定承赔逾期交房违约金45342元；3.一、二审诉讼费由铠达公司负担。事实和理由：双方约定的交房条件仅为交钥匙，租期起始日期为收到钥匙之日满30日。但从合同本身来看，未约定交付房屋应具备的具体实质性条件。铠达公司交钥匙所包含的权利义务（出租标的物的合法有效性）不因合同中未约定或约定不明而视为可免除。根据《合同法》第六十二条规定，符合建设工程竣工验收合格和消防验收合格是涉案商铺交付的法定条件。涉案商铺所在商场建筑面积约7万平方米，在《建设工程消防监督管理规定》中属于单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑，在消防上更应该区分于一般工程。涉案商铺已被规划部门出具的《关于违法建设认定的函》确认属于违建，铠达公司交钥匙行为明显违背《建筑法》《消防法》，同时也与《合同法》第七条、第二百一十六条规定相违背，系违法违约的瑕疵交付。因此，合同约定的租赁期限无法开始起算。涉案合同对交付商铺不符合法定条件的违约责任没有约定，依据《合同法》第一百零七条规定其可以要求铠达公司继续履行合同。其诉讼请求并非依据情势变更原则对合同条款的变更，而是因铠达公司交付的商铺不具有法定交付条件，其要求铠达公司承担继续履行（自商铺具备竣工验收合格及消防验收合格）合同，是铠达公司承担违约责任的一种方式。一审认定事实及适用法律错误。铠达公司辩称，法院生效判决认定双方合同合法有效，纺织城客运站综合服务中心使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，马有良主张涉案商铺为违法建筑，理由不能成立。其依据合同第四条约定向马有良交付了符合使用条件的房屋，马有良亦接收了该房屋。其在履行合同过程中无任何违约行为，马有良收房后不按合同约定开门营业，违反合同第八条第2款约定，应承担相应的违约责任。根据马有良签署的《康复路商城商铺交接领钥匙表》载明的“物业交接情况”，涉案商铺完全符合使用条件，且在诉讼中，XX户XX商城开业、商户开始经营。因生意清淡，人流量少，部分商户擅自撤离的行为构成违约。其交付的房屋设施设备齐全，物业服务正常，符合合同约定。商户是否盈利属于商业风险，不能以自己不使用，无法获利，就认为其违约。《消防法》《建筑法》的相关规定属于行政性强制性规定，是法律对房屋交付条件的管理性规定，不属于效力性强制性规定，不能导致民事行为无效。马有良将合同变更之诉与违约之诉、行政管理性规定与民事法律行为的效力相混淆。马有良的诉讼请求是要求变更合同期限，既不符合合同约定，也不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马有良向一审法院起诉请求：1、请求依法判令顺延商铺使用期限自具备法定交付使用条件(即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格)之日起开始计算；2、依法判令铠达公司承担逾期交房违约金45342元；3、本案诉讼费由铠达公司承担。一审法院认定事实：2013年11月3日，马有良（乙方）与铠达公司（甲方）签订了经营合同书，约定：纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）是由甲方投资建设的一个综合性批发市场，乙方投资226144元，XX路XX城XX层XX号商铺本合同约定期限的使用权；乙方投资本合同商铺使用期限为10年，以乙方投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间；甲方向乙方交钥匙之日即为商铺交付之日；合同期内，乙方享有该商铺的使用权、经营收益权；马有良向铠达公司支付上述投资款后，铠达公司于2014年10月将商铺钥匙交付给马有良。另查明，2015年，马有良以康复路商贸城未取得《建设工程规划许可证》、未通过竣工验收备案、未通过消防验收、未取得房产证而不具备商铺交付条件，致使其不能正常营业，无法依约行使该商铺经营使用权为由，将铠达公司起诉至一审法院，要求确认双方签订的经营合同书无效、返还租金并支付利息。一审法院于2016年5月4日作出（2015）灞民初字第01950号民事判决书，认定该经营合同书中涉及的法律关系为租赁合同关系，合法有效，驳回其诉讼请求。后其向西安市中级人民法院提出上诉，该院作出（2016）陕01民终5604号民事判决书，判决驳回其上诉请求、维持原判。其又向陕西省高级人民法院提出再审申请，该院作出（2017）陕民申503号民事裁定书，以其申请不符合法律规定而驳回其再审申请。现纺织城客运站综合服务中心工程（康复路商贸城）尚未竣工验收合格，也未通过消防验收。一审法院认为，依法成立并生效的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,马有良、铠达公司签订的经营合同书系双方当事人真实意思表示，且该经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同，故双方当事人应按合同约定履行各自义务。经营合同书对租期、租期的起算均做出了明确约定，租期作为合同的主要条款，在约定具体明确的情况下，非因法定事由或当事人协商一致，不得随意变更。现马有良以铠达公司交付的商铺未达到法定交付条件而向铠达公司主张违约责任，要求租赁期限自具备法定交付条件后开始计算，马有良的该项诉请，虽名曰向铠达公司主张违约责任，其实质是对合同中约定租期起算时间的变更，但马有良并未提供证据证实本案存在合同变更的法定情形，故对该诉请，不予支持。关于马有良要求铠达公司给付逾期交房违约金的诉请，因铠达公司已按合同约定交付了商铺，不存在逾期交付，故对该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告马有良的诉讼请求。本案案件受理费934元，由马有良自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2013年1月3日，马有良与铠达公司签订《变更协议》，该协议就经营合同书中约定的商铺使用期限起始时间及物业费收取起始时间等相关事宜变更达成一致，约定如下：马有良投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前马有良应交纳的物业费由铠达公司向该项目物业公司支付，马有良不予支付；主合同第八条第2款延期至2015年6月1日起执行；本协议所涉内容与主合同冲突的，以本协议为准，本协议未涉及内容均以主合同为准；自本协议签订之日起，马有良对主合同所涉全部内容（除本协议约定外）予以确认并不再提出任何要求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马有良与铠达公司签订经营合同书约定，马有良投资226144元，获得合同约定10年期限涉案商铺的使用权，以马有良投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间，铠达公司向马有良交钥匙之日即为商铺交付之日等。经查，马有良已向铠达公司支付上述投资款，铠达公司亦于2014年10月将商铺钥匙交付给马有良。另查，其他投资人的经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同。据此，一审法院认为马有良与铠达公司所签经营合同书系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务，并无不妥。当事人协商一致，可以变更合同。2013年1月3日，马有良与铠达公司签订变更协议，将涉案商铺使用权期限开始计算时间变更为2015年4月1日。该变更协议亦为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案中，马有良以铠达公司交付的涉案商铺不具有法定交付条件等为由，要求判令合同期限自具备法定交付使用条件（即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格）之日起开始计算；铠达公司称，其向马有良交付了符合使用条件的房屋，无任何违约行为，不同意马有良的诉讼请求等。可以看出，马有良上述诉讼请求的实质为对合同及变更协议约定的租期起算时间之变更。对此，因涉案经营合同书及变更协议中对租期及起算时间均有明确约定，且租期作为合同的主要条款，非因当事人协商一致，不可变更，另，马有良亦未提供证据证明本案存在合同变更的法定情形，故一审对马有良的以上诉讼请求未予支持，于法有据，并无不当。综上所述，马有良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由马有良负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年三月三十一日 书 记 员  孙  婉  侠 1