湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初258号 原告：邹艳娥，女，1974年7月6日出生，汉族，湖南省祁东县人，住祁东县。 委托诉讼代理人：刘国平，湖南真诚律师事务所律师。 被告：刘志刚，男，1980年3月2日出生，汉族，湖南省祁东县人，住祁东县。 委托诉讼代理人：肖德保，男，1958年12月5日出生，汉族，湖南省祁东县人，住祁东县。 原告邹艳娥与被告刘志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹艳娥的委托诉讼代理人刘国平，被告刘志刚的委托诉讼代理人肖德保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹艳娥向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原、被告签订的《新怡花园二期认购协议》无效，判决被告返还原告向其交付的20,000元购房定金；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月24日，原、被告在新怡花园二期售楼部签订了《新怡花园二期认购协议》，后原告向被告支付了20,000元购房定金，被告向其出具了收款收据和协议复印件。此后，原告不愿意购买此房屋，要求被告退还定金，被告拒绝退还。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告刘志刚辩称，其一，原告在详细了解被告所售房屋的真实情况后，自愿与被告签订的《新怡花园二期认购协议》，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其二，被告在建房前依法依规办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证》并足额缴纳了各种税费，所售房屋属于合法建筑；其三，被告并非房地产开发企业，系私人建房出售，原、被告签订的《新怡花园二期认购协议》并非商品房买卖合同，不适用商品房买卖的相关司法解释；其四，被告在与原告签订认购协议后不存在任何违约行为，原告拒绝按协议约定与被告签订购房合同，其无权要求返还定金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．被告在网上发布的售房广告，经审核，该证据来源、形式合法，内容客观真实，本院依法予以确认；2．被告提供的建设工程规划许可证、不动产权证、建设用地规划许可证、《富华街北侧（碧桂园东侧）住宅地转让协议》、土地转移登记申请，原告对上述证据的真实性均无异议，而对关联性有异议，经审核，虽然上述证书及土地转移登记申请中均表明了案涉国有建设用地的使用权人分别为肖欢喜、肖会香、肖国平、刘付容，并非被告刘志刚，但结合《富华街北侧（碧桂园东侧）住宅地转让协议》的内容，可以认定肖欢喜、肖会香、肖国平、刘付容将其住宅用地转让给刘志刚、肖德保建房的事实，故上述证据与本案存在关联，本院依法予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖欢喜与刘付容、肖国平与肖会香分别系夫妻关系，肖国平、肖会香是肖欢喜的父母。2019年1月7日，刘栋梁、肖欢喜（甲方）与刘志刚、肖德保（乙方）签订了《富华街北侧（碧桂园东侧）住宅地转让协议》，合同中约定由肖国平、肖欢喜、肖会香、刘付容将所有的位于富华街北侧（碧桂园东侧）520㎡住宅地以290万元的价格转让给乙方建房开发，甲方协助乙方办理相关证件、过户手续，乙方在房屋建成后为甲方在3层留一个套房和车库。2019年5月31日，肖国平、肖会香分别取得湘（2019）祁东县不动产权第000×××57号、湘（2019）祁东县不动产权第000×××58号国有建设用地使用权证，2019年7月17日，肖欢喜、刘付容分别取得湘（2019）祁东县不动产权第000×××49号、湘（2019）祁东县不动产权第000×××48号国有建设用地使用权证。上述土地坐落于祁东县玉合街道富华街北侧，均为城镇住宅用地，使用权限70年，其中肖国平、肖会香、肖欢喜、刘付容的住宅地面积分别为208㎡、209㎡、52㎡、51㎡，共计520㎡。2019年11月19日，肖国平、肖会香、肖欢喜、刘付容办理了衡阳市建设工程规划许可证，建设项目为新建私房（7层），预计每层建6个套间。被告刘志刚及其委托诉讼代理人肖德保将上述在建房屋定名为“祁东新怡花园二期”并刊登广告公开向不特定社会公众出售。此前，祁东新怡花园一期约200套住房也系被告刘志刚与他人合伙开发对外出售。 2020年1月24日，被告刘志刚以“祁东新怡花园二期项目部”名义与原告邹艳娥签订了《新怡花园二期认购协议》，约定原告邹艳娥自愿交纳定金20,000元，认购被告刘志刚开发的“新怡花园二期”四层402户，建筑面积为118.53平方米，房屋单价3,458元/平方米，总价为409,800元；原告邹艳娥应在协议生效之日起10日内前往新怡花园营销中心签订《房屋买卖合同》，若未按约签订《房屋买卖合同》，则本协议自动终止，原告所交定金不予退还。原告邹艳娥于订约当天向被告刘志刚支付了20,000元定金，但不愿与被告签订《房屋买卖合同》，并要求其返还20,000元定金。诉讼中，经本院释明，原告邹艳娥不同意追加肖德保为本案共同被告。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告双方签订的《新怡花园二期认购协议》是否有效。被告在案涉房屋尚未建成时，便刊登售房广告以“新怡花园二期”的名义向不特定的社会公众进行销售，且在此前也与他人合伙建造了“新怡花园一期”约200多套住房向不特定的社会公众予以销售，由此可知，被告购买私人住宅用地建房向不特定的社会公众预售或出售，其行为实质是房地产开发经营而非个人进行少量房地产转让。被告未取得房地产开发经营资质擅自从事房地产开发经营业务，亦未取得商品房预售许可证，成规模地建房对外出售，不仅扰乱了市场秩序，也不利于国家对房地产市场的管理和买受人的权益保障，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，故原、被告签订的《新怡花园二期认购协议》，依法应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告收取的定金应当返还给原告。 综上所述，对于原告邹艳娥的诉讼请求，本院依法予以支持；被告刘志刚提出房屋认购协议有效的观点，于法不予采纳。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条第一款（四）项、第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告邹艳娥与被告刘志刚于2020年1月24日签订的《新怡花园二期认购协议》无效； 二、被告刘志刚于本判决生效之日起五日内向原告邹艳娥返还定金20,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取为150元，由刘志刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 张旭东 二〇二〇年四月十五日 法官助理 唐奇奇 书 记 员 李晓艳 附本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 第三十四条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。