河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书(2020)豫0105执异81号案外人：河南中美置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人：李海军。委托诉讼代理人：雷秋叶，女，系该公司员工。申请执行人：李强伟，男，1979年12月19日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：王金强，男，1978年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。在本院执行李强伟申请执行王金强民间借贷纠纷一案中，案外人河南中美置业有限公司（以下简称中美置业）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人中美置业称，被执行人王金强与中美置业双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××3766），约定被执行人王金强以贷款方式购买中美置业开发的郑东新区永××、××西××楼××单元××号房产（以下简称涉案房产），房屋总价1077539元，其中首付款277539元，按揭贷款800000元。被执行人王金强自2019年4月起连续未按时归还贷款本息，导致案外人中美置业承担保证责任。案外人中美置业根据《商品房买卖合同》附件四第三条之约定，2019年6月10日案外人中美置业正式向王金强发函解除编号为D150××××3766的《商品房买卖合同》，被执行人王金强收到解除通知后未持异议，《商品房买卖合同》自解除通知送达被执行人王金强时已解除。2019年6月28日，案外人中美置业向郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）提起诉讼，请求解除和被执行人王金强签订的编号为D150××××3766的《商品房买卖合同》，并协助办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续。金水区法院于2019年7月25日作出判决，支持了案外人中美置业的上述诉讼请求，并于2019年8月22日已生效。因此，申请执行人可以执行被执行人王金强在履行《商品房买卖合同》过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。另依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条的规定，涉案房产系案外人中美置业依法开发建设，出卖给被执行人王金强，因被执行人王金强个人原因导致涉案房产至今未予办理登记至被执行人王金强名下，且在《商品房买卖合同》解除时也丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理涉案房产产权过户登记的合同权利，涉案房产产权归属于案外人中美置业。因此，案外人中美置业认为，《商品房买卖合同》解除后，执行法院应当终止对预查封房屋的执行。因被执行人王金强尚未取得涉案房产所有权，其仅享有基于《商品房买卖合同》的将来交付房屋的物权期待权。现商品房买卖合同已解除，被执行人王金强的物权期待权已不可能实现。另外，案外人中美置业对原首封金水区法院（2017）豫0105财保1375号民事裁定书提出执行异议已成立，2019年12月5日被执行人王金强在案外人中美置业的首付款及已还的贷款本金330001.32元已被金水区法院划转走，金水区法院已裁定中止对被执行人王金强名下涉案房产的执行并已办完解查封手续。2019年12月20日在郑州市不动产登记中心资料查询结果证明：金水区法院预查封文号（2017）豫0105财保1407号现已变为首查封，因被执行人王金强在案外人中美置业处已无可执行的财产，法院的执行措施已侵害了案外人中美置业的财产权利。故请求：终止（2017）豫0105财保1407号民事裁定书中对涉案房产的执行，解除对涉案房产的预查封。本案审查中，案外人中美置业向本院提交证据如下：（2019）豫0105民初21983号民事判决书及生效证明各一份；商品房买卖合同一份；个人购房担保借款合同一份；（2019）豫0105执异831号执行裁定书、（2019）豫0105执627号协助执行通知书一份；不动产登记资料查询结果证明一份；郑州市郑东新区商品房屋信息对照表一份。本院查明,申请人李强伟于2017年11月27日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人王金强银行存款1050000元或查封其相应价值的其他财产。同日，本院作出（2017）豫0105财保1407号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王金强银行存款1050000元或查封其相应价值的其他财产。2017年12月13日，本院向郑州市国土资源局送达了该1407号民事裁定书及协助执行通知书，将涉案房产（登记证明号：1609002773）予以查封，本次查封系轮候查封。查封期限三年，自2017年12月13日至2020年12月12日止。原告李强伟诉被告王金强民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月26日作出（2018）豫0105民初4359号民事判决书，判决：被告王金强于判决生效后十日内返还原告李强伟借款105万元，并给付利息（按月利率2%计息，自2017年9月13日计至实际还款之日止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理14250元，减半收取7125元，诉讼保全费5000元，均由被告王金强负担。该4359号民事判决已于2018年4月16日发生法律效力。后该案进入执行程序，案号为（2018）豫0105执6295号。另查明，原告郑州银行股份有限公司纬二路支行诉被告河南宝家隆家居建材有限公司、范新刚、河南部落风家具有限公司、王金强、河南兴港正和投资担保有限公司、王金营、王彤、朱小强金融借款合同纠纷一案，郑州银行股份有限公司纬二路支行向本院申请财产保全，本院于2017年11月24日将王金强名下涉案房产（登记证明号：1609002773）予以查封，本次查封系首封。该案进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执627号。后案外人中美置业针对涉案房产向本院提出执行异议，本院于2019年10月29日作出（2019）豫0105执异831号执行裁定书，裁定：中止对位于郑东新区永平路南、站南路西9号楼1单元8层807的房屋的执行。该831号执行裁定书发生法律效力后，该次查封已解除。原告中美置业诉被告王金强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2019）豫0105民初21983号民事判决书，判决查明，原、被告签订编号为D150××××3766的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于郑东新区永××、××西××楼××单元××号房屋。判决如下：一、解除原告河南中美置业有限公司与被告王金强签订的编号为D150××××3766的《商品房买卖合同》；二、被告王金强于本判决生效之日起十日内协助原告河南中美置业有限公司将涉案房屋的备案信息、预告登记、初始登记注销手续；三、被告王金强于本判决生效之日起十日内支付原告代偿的银行贷款本息、罚息23933.44元及自2019年4月9日起以17969.15元为基数，自2019年5月9日，以23933.44元为基数，至实际支付之日，按日万分之五计算的利息；四、驳回原告河南中美置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告王金强负担。该21983号民事判决已于2019年8月22日发生法律效力。查询日期为2019年12月20日的不动产登记资料查询结果证明显示：涉案房产于2016年1月8日办理了预售商品房预告登记，登记证明号为1609002773，权利人为王金强；首次查封信息显示涉案房产于2017年12月13由金水区法院预查封，预查封文号为（2017）豫0105财保1407号。案外人中美置业提交的郑州市郑东新区商品房屋信息对照表写明：预售房号郑东新区永××、××西××楼××单元××号与产权房号郑东新区永平路121号9号楼东1单元8层803号为同一套房，预售时信息与产权登记时信息均已提供至房管部门备案。本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施；第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。本院查封的涉案房产仅取得了登记证明号，对涉案房产的查封属于预查封，被执行人王金强尚未取得涉案房产的所有权证。中美置业诉王金强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出的（2019）豫0105民初21983号民事判决书，判决解除了双方就买卖涉案房产签订的商品房买卖合同、王金强协助中美置业办理涉案房产的备案信息、预告登记、初始登记注销手续。此时，涉案房产丧失登记到被执行人王金强名下的可能，也不再是预查封的对象，故应停止对涉案房产的执行。案外人中美置业所提异议理由成立，其异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于郑东新区永平路121号9号楼东1单元8层803的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  李小涛二〇二〇年四月十一日书记员  李清阳