河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2048号 上诉人（原审被告）：王某广，男，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：董永强，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北帝华房地产集团有限公司，住所地河北省石家庄鹿泉区获铜路99号。 法定代表人：李梦珍，总经理。 委托诉讼代理人：张某鑫，男，汉族，住河北省石家庄鹿泉区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张亮，河北英陆律师事务所律师。 上诉人王某广因与被上诉人河北帝华房地产集团有限公司（以下简称）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某广上诉请求：1．要求驳回被上诉人对上诉人王某广的诉讼请求。2．一审判决错误，要求二审法院予以改判。3．请求法院追偿帝华房地产赔付王某广损失。事实和理由：一、帝华房地产在购房合同里写有，出现逾期扣款，买受人应该补交所扣款项，但是帝华房地产违约改动自己原有的规定，所以帝华房地产无权解除合同和索要违约金。证据：根据商品房屋买卖合同附件三：合同补充协议：第六条：逾期不超过360日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日想买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，本人（王某广）在接到通知：银行从开发商除与银行之间签订未知协议里面扣除两者之间账户中剩余房款219384.5元，本人第一时间去理工大学对面帝华房地产办理交付房款以及万分之一违约金，但是帝华房地产委派的负责人李经理不同意收取2193845元，给他违约金也不要，要求赶快解除合同，本人不同意，期间找过两个中间人撮合此事帝华房地产也没同意，被上诉人帝华房地产故意拖延时间到365天以上起诉本人要求解除合同，本人不同意，并且所有的违约金和其他费用也应当帝华房地产承担。（此条适用于合同补充协议：第六条最后一句：买受人继续履行合同的，合同继续履行。出卖人继续按日想买受人支付已交房款万分之一违约金）此违约金并非本人造成，应该帝华房地产承担。二、帝华房地产疑似房产建筑超限可能是超高，房本已经4年多不发也不给违约金。导致扣除了他们的银行制约金（如果提前办了房本。银行就会找本人的不会扣开发商的，也不会导致资金出现问题），这些扣款应该帝华房地产承担。本人不同意解除合同，也不同意交付违约金并且赔付本人损失。本人请求法院让帝华房地产3个月之内办理好房本。证据1．商品房买卖法律规定，第19条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房屋所有权登记的届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求赔偿损失，应予支持。证据2．《最高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期满未取得房屋权属登记证书的，出卖人承担违约责任，（其中包括：商品房买卖合同标的物为峻工房屋的，自合同订立之日起90日损失数额难以确定的，可以按照购房款总额计收贷款利息的标准计算）。证据3．商品房屋买卖合同附件三：合同补充协议：第八条：房产证由帝华房地产办理，帝华房地应该在交付房产后360个工作日内办妥房产证书，如若逾期办理，帝华房地产应向买房人支付两个200元违约金。三、此次扣除银行和开发商之间的协议款是帝华房地产自己造成，本人不同意交付违约金更不接受解除合同。证据：住房公积金贷款销户是帝华房地产内部员工签字扣除的，没有打电话和书面通知经过我的同意，此次冒名签字造成的损失帝华房地产应该付全责，并且赔偿此次造成的损失。证据是证据2。四、关于帝华房地产提供的协议书，只是协议书不是担保书，并且签订前帝华房地产没有说明此次银行贷款是帝华房地产担保的，正常房屋买卖贷款都是用房产抵押担保的，第华房地产无权解除合同，《购房合同附件第十一条也列明，商品房买卖合同是唯一的有效法律文件，协议书只是双方的一个协议》。五、就协议书第二条约定，原告有权解除商品房买卖合同，法律解释为：有权解除，（在房子帝华房地产收回房子可以卖出去有利可图，帝华房地产就有权解除）。帝华房地产也有权不解除(当房价下降，没人买房子的时候就不解除）所以此合同是双面性质合同，就双面合同房地产代本人签字，有超时不给办理房本，房屋质量有问题也不给解决等等问题，应该是协商解决而不是法院独断判决。六、房屋质量问题导致本次事情发生，应该由帝华房地产承担本次行为。楼房超高，或者主体等问题。阳台挑梁部位有裂纹，并非是抹灰的裂纹，阳台玻璃也是被压裂的，刚拿到钥匙就发现玻璃多处裂纹。当时就给帝华房地产还有所属的物业公司打电话请求解决并换玻璃那边只给了个换玻璃的电话，打电话换玻璃的同意过来修到现在还没修，一直等帝华房地产解决导致扣除开发商协议款，所以本次事情的原因也是跟帝华房地产房产质量引起的，本次扣款应该由帝华房地产承担，违约金也有帝华房地产承担，本人也不同意解除合同，并且赔付本人的损失。七、法院判决书中，《中华人民共和国合同法》第九条不适用于本次判决，根据《消费者权益保护法》第二十四条、以及《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条中明确规定保障消费者的权益，根据2．商品房买卖合同中所述是有权解除也有权不解除。八、法院判决书中，第九十三条当事人协商一致，可以解除合同，并没有协商一致、鹿泉法院是独断专行，不公平执法，本人不同意。九、法院判决书中，合同法第九十六条，是上面第八条和第九十三条不成立，第九十六条也不成立。十、鹿泉法院的院规都可以商量。本案中双面性质合同是也可以商量的。缘由：本案开庭是2019年12月13日15：00开庭，在15点半多才开庭，并且也不需要拿身份证复印件，这些情况也没通知原告和被告就这么默许商量好了，就本次双面性质的合同也应该能商量，不能不公平独自判决。十一、鹿泉法院太有情谊在里面，不能因为帝市华房地产是交税户就偏袒帝华房地产，本人上班时也是纳税人，每月2000左右，八十年代也给国家交公粮，所以必须公平。证据：在19年12月13号开庭时，在场人总共5人，帝华房地产出示2人，在开庭前四人用不同的方式用语言政击本人，最深刻的是：帝华房地产方说，自房子已经解除合同了，我说我不同意这么解除，法官说：你付钱买了房子也不归你所有，房子终身归帝华房地产所有。本人绝不同意这样的法律法规凭空出现，所有的房地产是归全国人民所有，怎么会成为帝华房地产私有土地，这样的判决坚决无效。宪法也不是一个人能改的。证据：帝华房地产把房子收回在通过帝华房地产卖出去，本身存在漏税嫌疑，法院也是帮助帝华房地产漏税的嫌疑。证据是证据3。十二、房子质量和玻璃问题，鹿泉法院不现场看也不做司法鉴定，就根据帝华房地产一句不认可就否决，这也不是一个法院的行为，所以本次判决没有公平执法。十三、如果鹿泉法院把一个双面性的合同，偏向于对本地政府有经济好处的帝华房地产，以后从中可以捞取好处，本人坚决不同意，所有的广大群众也不认可。如果强制执行，期间出现任何事情本人不付任何法律责任。综上。要求二审法院驳回被上诉人对上诉人王某广的诉讼请求。对一审判决予以改判。 河北帝华房地产集团有限公司答辩称，原告的第一项上诉请求依法不应予以支持。原因：上诉人购买了被上诉人的房屋，并且办理了贷款合同，放贷银行按照贷款合同的约定向上诉人支付了所贷款项，上诉人应当按照合同约定依法偿还向银行的贷款。由于上诉人没有按期偿还贷款，造成银行按照法律规定提前中止了贷款合同，并且依据法律规定，由被上诉人承担了保证责任，按照双方签订的协议书，被上诉人有权解除合同收回房屋。至于上诉人所称被告人房屋有质量问题，不是上诉人拒绝履行还款的理由，因此根据双方签订的协议书以及被上诉人承担了保证责任，因此被上诉人有权解除合同收回房屋。 河北帝华房地产集团有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认解除原被告之间签订的龙洲新城小区房屋《商品房买卖合同》，被告协助原告撤销房管局销售备案。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2011年8月20日签订了合同编号为龙洲4016的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于鹿泉市房屋一套，协议约定首付房款100441元，贷款230000元，贷款期限25年。附件三约定：买受人保证在合同书中所提供的住所地、联系方式、电子邮箱等信息内容真实有效，其中住所地视为出卖人向买受人送达相关文件的地址，如发生变动买受人应在变动发生之日起一周内书面通知出卖人，否则引起的一切法律后果由买受人承担。并办理预售商品房合同备案。 2012年2月15日被告及中国建设银行股份有限公司鹿泉支行、贷款委托人石家庄住房公积金管理中心鹿泉管理部签订了《个人购房借款合同》，约定：被告贷款230000元用于支付上述房款，借款期限自2012年2月15日起至2037年2月15日止。原告（甲方）、被告（乙方）签订了《协议书》，约定：乙方已签订借款合同。应银行和乙方要求，甲方为乙方购买甲方开发的房屋担保，约定在担保期限内，如乙方不按时还款，由甲方承担连带保证责任。乙方应按借款合同约定，积极履行还款义务，乙方如在甲方担保期间内未按期向银行还款，导致甲方承担担保责任，款项被银行扣划的，甲方有权单方面解除与被告签定的合同编号为4016号的《商品房买卖合同》，并对被告所购龙洲新城花园房屋具有处置权，同时约定了其他事项。之后，因被告未按照约定及时还款，石家庄住房公积金管理中心鹿泉管理部2015年11月13日要求原告代偿了被告所欠的借款本息共计219384.35元。2016年7月12日原告向被告在合同书中所提供的住所地发出解除龙洲新城花园房屋商品房买卖合同通知书，该通知书被退回。 一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人均具法律约束力。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案被告未按照借款合同约定及时偿还银行借款，从而原告代偿贷款，承担了担保责任，依据原、被告协议书约定，原告解除合同的条件已经成就，现原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知，该通知根据附件三约定按照被告在合同书中所提供的住所地邮寄，虽然被退回，应视为通知到达被告。自通知到达被告时《商品房买卖合同》解除，故原被告签订《商品房买卖合同》已解除。合同解除后被告王某广应协助办理撤销该房屋备案。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在审理过程中经本院释明，被告坚持履行合同，双方争议较大，解除合同后果当事人可通过另行起诉方式解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条之规定，一审判决：一、确认原告河北帝华房地产集团有限公司与被告王某广于2011年8月20日签订的鹿泉区铜冶镇南铜冶村龙洲新城花园房屋《商品房买卖合同》已解除；二、被告王某广自本判决书生效之日起十日内协助原告河北帝华房地产集团有限公司办理撤销鹿泉区铜冶镇南铜冶村龙洲新城花园房屋《商品房买卖合同》的备案手续。案件受理费80元，减半收取计40元由被告王某广负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，本案中双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系其真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案上诉人王某广未按照借款合同约定及时偿还银行借款，而被上诉人河北帝华房地产集团有限公司代偿贷款，承担了担保责任，依据双方协议书约定，被上诉人解除合同的条件已经成就。现被上诉人向上诉人发出解除《商品房买卖合同》通知，该通知根据附件三约定按照上诉人在合同书中所提供的住所地邮寄，虽然被退回，应视为通知已到达。据此，一审判决确认双方签订《商品房买卖合同》已解除，王某广应协助办理撤销该房屋备案，并无不妥，现上诉人要求履行合同，没有事实及法律依据。二审中上诉人要求被上诉人赔偿其损失，一审时其没有提出反诉，二审中双方未能达成一致，当事人可通过另行起诉方式解决。 综上所述，王某广的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元由上诉人王支广负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年四月二十日 书记员  谈梦雅