云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异3号案外人：卢蓉，女，彝族，1983年5月26日生，身份证登记住址：四川省雷波县。委托诉讼代理人：严大才，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：昆明红星美凯龙置业有限公司。住所地：云南省昆明市西山区福海街道广福路红星宜居广场(A1块)Ⅱ第3幢第3层。法定代表人：杨学清。统一社会信用代码：91530100552726512N。被执行人：段晓青，女，汉族，1990年7月4日出生，身份证登记住址：云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。本院在执行申请执行人昆明红星美凯龙置业有限公司（以下简称“美凯龙公司”）与被执行人段晓青买卖合同纠纷一案中，案外人卢蓉向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人卢蓉称，昆明市西山区人民法院依据申请执行人美凯龙公司申请强制执行段晓青（2019）云0112执8590号一案,查封了登记在段晓青名下位于昆明市西山区地块）6幢3层3104号房屋,并对该房屋进行拍卖。因该房屋已经由段晓青出卖给案外人卢蓉并移交给卢蓉管理使用。2017年7月31日,案外人卢蓉在昆明市尊园房地产经纪有限公司（以下简称：“尊园房地产”）员工居间介绍下,与段晓青及尊园房地产签订了《昆明市尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》,合同约定由卢蓉购买段晓青名下案涉房屋,尊园房地产提供居间服务,该房屋建筑面积为129平米,房屋价款为135万元。签订合同时,卢蓉支付段晓青3万元购房定金,于2017年8月30前支付50万元（包含定金）,段晓青应配合卢蓉办理房屋买卖合同公证;2Ｏ17年9月30前支付购房款30万元，2018年1月30前支付购房款50万元，办理权属变更登记之日支付余款5万元元。合同签订后，段晓青于2017年10月正式将该房屋移交卢蓉居住使用，卢蓉按照合同约定共计支付前期购房款109万元,同时要求段晓青按照合同履行赎证过户手续，因段晓青未筹款提前还清银行按揭贷款赎回权属证书，权属变更登记一直无法办理。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人卢蓉在昆明市西山区晓青签订了合法有效的书面合同并占有使用该房屋，并非因卢蓉的原因导致不能过户登记，现已经支付了大部分购房款，且愿意将剩余房款交付昆明市西山区人民法院执行。综上所述，请求昆明市西山区人民法院停止对被执行人段晓青名下案涉房屋的查封、拍卖。申请执行人美凯龙公司答辩称，一、案外人与被执行人并未签订合法有效的书面买卖合同。理由如下:（一）根据案外人提交的证据《房屋买卖暨居间合同》（以下简称：“居间合同”）,居间合同约定主体为出售人、购买人及经纪方,该合同第四条第2款明确了出售人、购房人双方还须另行签订正式《二手房买卖合同》，该合同实质上并非买卖合同，而应为无名合同。（二）案外人与被执行人签订的合同成交价明显低于市场价格，案外人并非善意第三人。案涉房屋建筑面积129平方米，位于昆明市西山区地块），即紫郡小区。申请执行人红星美凯龙通过市场调查，同类户型面积的案涉房屋的二手房价格约为人民币23Ｏ万元左右，而居间合同约定的案涉房屋的价格为135万元，价差达95万元，明显低于市场价，极度不合理。（三）被执行人与案外人存在恶意串通，帮助转移财产的情况。依据，被执行人段晓青于2017年3月26日开始对农业银行昆明护国路支行逾期还贷，其后于2017年7月1日与案外人签订居间合同。从时间脉络来看，被执行人存在恶意欠付并积极转移房产的行为。而案外人卢蓉签订上述居间合同时，未尽到基本的善意的注意义务：如核实段晓青的房屋权属登记情况，段晓青的征信情况，涉诉情况，个人信用情况，评估房屋市场价格等，客观上构成了对被执行人的财产转移恶意串通。综上，申请执行人认为案外人与被执行人的买卖合同未成立不合法。二、案外人在《案外人执行异议申请书》诉称，其已支付大部分价款，但是依据其提供的证据，款项的支付并非直接支付段晓青账户，也未注明款项支付为房款。其次，案外人直接对被执行人的支付中，存在多笔小额支付，不符合通常支付房款的金额，也并不匹配居间合同约定的款项支付时间，该付款行为不能直接认为案外人对被执行人段晓青支付了房屋价款。综上,异议人卢蓉的异议事由并不成立，其对本案执行的异议没有法律依据。案外人卢蓉为支持其异议主张，向本院提交了企业信用信息公示报告，《昆明市尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，银行转账凭证，财付通、支付宝转账凭条，收据，水、电、煤气及物业缴费记录各一份,以上证据材料均为复印件。申请执行人美凯龙公司为支持其答辩主张，向本院提交了房价截图、（2017）云0102民初6541号判决书各两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，美凯龙公司与段晓青追偿权纠纷一案，本院于2019年7月1日作出（2019）云0112民初4021号民事判决书，判决的主要内容为：段晓青于本判决生效之日起十五日内支付美凯龙公司垫付贷款861561.2元、律师费19700.37元、诉讼费12077元、案件执行费10798元，并承担案件受理费13014元，保全费5000元。上述民事判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，本院于2019年10月29日立案受理（2019）云0112执8590号美凯龙公司申请执行段晓青一案。案件执行过程中，本院于2019年11月28日查封了段晓青名下位于红星宜居广场（Ａ2地块）6幢31层3104号房屋（不动产权证号：云（2017）西山区不动产权第××号），并于2019年12月10日张贴了（2019）云0112执8590号公告，责令段晓青十日内将案涉房屋腾出，交由本院评估拍卖。案外人卢蓉对此不服，提出执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：段晓青、卢蓉于2017年7月1日签订了昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同，购房金额1350000元；定金收条载明段晓青于2017年7月31日收到卢蓉购买红星国际紫郡6幢3104室的定金30000元，该笔款项未能与银行流水印证；收条载明段晓青于2017年12月20日收到卢蓉转账300000元，该笔款项分三次打至段晓青指定账户，该收条未标明款项用途、未加盖指印且与提供流水不能相互印证；另一张收条载明段晓青于2017年8月28日收到卢蓉购买红星国际紫郡6幢3104室的首付款470000元，备注因收款人无农行卡号，转其朋友农行卡，62×××76，农行卡姓名李永生，身份证号：5327231985××××××××，该笔款项提供银行流水未标注转款方、收款方及款项用途，不能与收条相互印证。另，卢蓉通过微信分别于2018年1月26日转款5100元、2018年5月22日转款30000元、2018年6月5日转款20000元、2018年6月7日转款10000元、2018年6月19日转款20000元给段晓青，卢蓉通过支付宝分别于2018年1月26日转款19900元、2018年5月22日转款10000元给段晓青，共计115000元，该笔款项未提供收条印证、且转账未说明款项用途。卢蓉提供了转账给红星宜居广场客服紫雨的转账记录，但未标明款项用途，亦未标明转账方，另提供了2018年9月至12月电费水费缴款记录，但户名为被执行人段晓青。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，本案中，第一，案外人卢蓉与被执行人段晓青于2017年7月1日签订了案涉房屋买卖暨居间合同，本院于2019年11月28日查封案涉房屋，合同签订在本院查封之前，但购房是否系双方真实意思表示尚不能确定；第二，案外人卢蓉提供了转账给红星宜居广场客服紫雨的转账记录，但未标明款项用途，亦未标明转账方，另提供了2018年9月至12月电费水费缴款记录，但户名为被执行人段晓青，案外人卢蓉提供的证据材料不能证明其在本院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产；第三，案外人卢蓉与被执行人段晓青签订的购房合同的购房金额1350000元。首先，案外人卢蓉提供的收条与流水不能相互印证。卢蓉提供的定金收条载明段晓青于2017年7月31日收到卢蓉购买红星国际紫郡6幢3104室的定金30000元，该笔款项未能与银行流水印证；收条载明段晓青于2017年12月20日收到卢蓉转账300000元，该笔款项分三次打至段晓青指定账户，该收条未标明款项用途、未加盖指印且与提供流水不能相互印证；另一张收条载明段晓青于2017年8月28日收到卢蓉购买红星国际紫郡6幢3104室的首付款470000元，备注因收款人无农行卡号，转其朋友农行卡，62×××76，农行卡姓名李永生，身份证号：5327231985××××××××，该笔款项提供银行流水未标注转款方、收款方及款项用途，不能与收条相互印证。卢蓉通过微信分别于2018年1月26日转款5100元、2018年5月22日转款30000元、2018年6月5日转款20000元、2018年6月7日转款10000元、2018年6月19日转款20000元给段晓青，卢蓉通过支付宝分别于2018年1月26日转款19900元、2018年5月22日转款10000元给段晓青，共计115000元，该笔款项未提供收条印证、且转账未说明款项用途。其次，案外人卢蓉并未付清全款。案外人卢蓉主张其于购房合同签订后交付1090000元给被执行人段晓青，但提供的证据材料仅有915000元的记录，且即使按案外人主张的金额，其依旧有260000元的尾款尚未付清。最后，案外人卢蓉付款给被执行人段晓青大多通过中间人，且支付方式多样、支付金额零散，与社会普遍的房屋买卖交易习惯不符。第四，案外人卢蓉与段晓青于2017年7月1日签订了案涉房屋买卖暨居间合同，本院于2019年11月28日查封案涉房屋，时隔两年时间，即使存在客观原因不能过户，案外人卢蓉在支付大部分购房款后既没有将买卖合同进行公证，亦没有采取合同备案登记等措施维护自身权益，与社会普遍的房屋买卖交易习惯不符，且案外人卢蓉在合同签订后支付了大部分账款，在明知此举存在风险依旧为之，其自身存在过错。因此，案外人卢蓉提供的证据材料不能证明其满足第二十八条的四项条件，其权利不能排除（2019）云0112执8590号执行案件对案涉房屋的执行。综上所述，案外人卢蓉的异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人卢蓉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年四月十五日法官助理杨海曼书记员曾子媚