吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终290号上诉人（原审被告）：孙冠波，男，1962年生，汉族，住辉南县。委托代理人：陈丽娟，吉林吉辉律师事务所律师。代理权限：调查取证、参加诉讼、代收法律文书，一般代理。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司通化分行。地址：通化市玉泉路530号。负责人：黄广宇，行长。委托代理人：刘恋，该行职员，女，汉族，1988年生，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。委托代理人：孙正辉，该行党支部副书记，男，汉族，1976年生，住辉南县。代理权限：一般代理。上诉人孙冠波因与被上诉人中国建设银行股份有限公司通化分行房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙冠波上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人诉求。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉仅有为期一年的租赁合同，合同到期即应腾空退房，属于认定事实错误。其—、自2003年起上诉人即承租案涉596.5平方米有照房屋，自行装修经营大世界洗浴至该房屋列为拆迁对象止，长达16年间，经营活动从未间断。为经营需要，在经营期间上诉人自行投资添置建设无照房（52.64平方米）、仓房、卫生间、围墙、门斗、地面硬化等附属设施。上诉人为自已投资所建设房屋及附属设施的唯一产权主体。其二、2013年12月7日被上诉人虽向辉南县百货三商店（以下称三商店）购得案涉596.5平方米有照房屋。但被上诉人并没有购买上诉人投资所建的房屋及附属设施。并且被上诉人购得该房后，未实际收回、占用、使用此房屋，而是继续将该房屋出租给上诉人，上诉人仍用于从事洗浴经营业务，出租合同，一年一签。其三、双方最后一年的租赁合同2018年12月19到期，而案涉房屋在2017年3月1日即列入辉南县棚户区改造拆迁区域。所以，租赁合同虽未到期，也因政府拆迁而被迫提前解除。所以原审查明在租期届满前，上诉人未提出续租请求。并拒绝腾退房屋至今，属于认定事实错误。其四、政府拆迁部门对上诉人为自建房屋及其附属设施及停产停业损失已经进行了评估，但尚未向上诉人支付相应的拆迁补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定房屋征收应当先补偿，后搬迁。上诉人不存在拒绝腾退房屋事实。而是因未取得拆迁补偿款，无能力搬迁。二、原审判决基于物权基础支持被上诉人诉求，属于适用法律错误，依法应当撤销。其一、被上诉人已就案涉房屋与政府拆迁部门签订拆迁协议，同意将此房屋交付政府拆迁。相当于被上诉人将此房屋出售给政府拆迁部门，该房屋产权证应由政府收回予以注销。该房屋拆迁前的物权应属政府拆迁部门所有。被上诉人对该房屋已不再享有物权，因此，其不具有诉求上诉人腾退房屋的主体资格。原判基于物权判令上诉人向被上诉人腾退房屋，属于适用法律错误。其二、被上诉人同意将案涉房屋交给政府拆迁部门实施拆迁之日起，该房屋即不属于其所有。上诉人不存在占用其房屋的事实，其无权向上诉人索要违约金。原审判令上诉人向被上诉人支付房屋占用费每月3,000元，相当于被上诉人一方面取得了拆迁补偿款，另一方面还取得租金收入，属于适用法律错误。其三、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，政府拆迁部门明知应向上诉人支付拆迁补偿款，但迟迟未向上诉人支付。导致上诉人无法顺利地迁入异地经营。被上诉人为案涉房屋产权人。上诉人也是自建房屋的产权人。被上诉人所有的房屋虽有产权证，但不应因此对上诉人应得的拆迁补偿款享有所有权。更不能将应给付上诉人的拆迁补偿款视为己有，拒绝向上诉人支付。综上所述，肯请二审法院，查明事实，公正裁决支持上诉人诉求。中国建设银行股份有限公司通化分行辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据双方租赁合同约定，答辩人将房屋交付于被答辩人使用，被答辩人支付租金。在租赁期满前两个月，被答辩人未提出续租请求，在租赁期届满时，答辩人明确告知被答辩人不再出租该房屋，要求被答辩人腾退房屋，被答辩人在收到答辩人拒绝出租通知后拒绝腾退房屋至今。此外，案涉房屋在辉南县棚户区改造拆迁区域内。一审法院确认了上述事实。同时依据物权法34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：拆迁人只与房屋所有权人签订拆迁补偿安置协议，征收补偿的对象是房屋所有权人而非承租人。基于此，一审法院判令被答辩人腾房，同时向答辩人支付每月3,000元房屋占用费是符合事实和法律依据的。二、答辩人认为被答辩人上诉的诉请无事实及法律依据。请查清事实驳回上诉人的上诉请求。中国建设银行股份有限公司通化分行向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告立即腾退辉南县朝阳镇兴工街四委二组596.5平方米房屋，并将房屋交付给原告；二、请求法院判令被告按租赁合同第一条第2款规定支付给原告违约金3,300元（具体数额计算至被告将案涉房屋归还原告当日，以本合同约定计算方式为准）；三、请求法院判令被告支付延期腾房给原告造成的经济损失，按照每月3,200元标准支付，具体数额计算至被告将案涉房屋归还原告当日；四、请求法院判令被告承担本案的全部费用包括但不限于诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月20日，原告中国建设银行股份有限公司通化分行与被告孙冠波签订《房屋租赁合同》，合同约定原告建设银行通化分行将其所有的坐落在辉南县朝阳镇兴工街四委二组596.5平方米房屋（房权证：辉朝字第00×××48号、00XX47号、00XX50号）以年租金3.6万元出租给被告孙冠波，房屋租赁用途为洗浴，租赁期间为2017年12月20日至2018年12月19日。依据《房屋租赁合同》约定，原告将房屋交付给被告使用，被告支付房屋租金，在租赁届满前两个月，被告未提出续租请求。原告要求被告腾退房屋，被告在收到原告拒绝出租通知后拒绝腾退房屋至今。一审法院另查明，案涉房屋在辉南县棚户区改造拆迁区域内。一审法院认为，本案应为返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案案涉房屋所有权人为原告，被告占有的依据是双方签订的租赁合同。现租赁合同已经到期，原被告并未达成续签协议，并且原告已经书面通知被告拒绝出租，被告占有案涉房屋已经失去合同依据，被告的占有行为属于无权占有，被告应当返还占有的案涉房屋并按照租赁合同约定的租赁费承担占用期间的使用费。对于被告答辩意见提出的对添附物的补偿归属问题，一审法院认为，本案原告是基于物权的基础上提出的诉讼请求，而被告的答辩意见是基于房屋拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，而不与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系，征收补偿方案的补偿对象是房屋所有权人而非承租人，因此，补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同到期后或解除所受损失的计算依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、被告孙冠波立即腾退坐落在朝阳镇兴工街四委二组596.5平方米房屋交付给原告。二、被告给付原告房屋占用费每月3,000.00元自2019年1月至判决执行完毕时止。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费500.00元由被告承担。本院二审期间，上诉人孙冠波提交被上诉人和政府部门签订的拆迁补偿协议，证明被上诉人已同意将案涉房屋交由政府拆迁，政府向其支付相应的补偿款。根据《不动产登记管理条例及实施细则》规定，案涉房屋的物权因拆迁而转移至政府名下，由政府实施拆迁，因此上诉人不应向被上诉人腾退房屋，而是在政府支付拆迁补偿款后将房屋交由政府。但是政府在与被上诉人签订的拆迁协议中已明确包括应向上诉人支付的拆迁补偿款3项共计145,987元，被上诉人将此款视为其应得款项，而拒绝向我方支付，导致我方在未取得补偿款的条件下无力搬迁而不是拒绝腾退房屋。同时我方在本案庭前调查了解到被上诉人购得的房屋尚未办理不动产产权过户登记手续，该房屋物权属于原辉南百货三商店，对此在拆迁补偿协议中第4条有明确说明可以证实，所以我方认为案涉房屋应在取得补偿款后由我方交付政府拆迁。被上诉人中国建设银行股份有限公司通化分行提供国有产权转让协议书一份，证明被上诉人通过协议方式合法取得案涉房屋的所有权。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2019年6月24日，辉南县住房和城乡建设局与中国建设银行股份有限公司辉南支行签订房屋征收补偿安置协议一份。本院认为，被上诉人通过国有产权转让协议，已经合法取得案涉房屋的所有权，上诉人也是与被上诉人签订的房屋租赁合同，因此被上诉人有权主张返还房屋并支付占用房屋期间的费用。在双方租赁合同到期，被上诉人向上诉人发出不再续租的通知后，上诉人与被上诉人之间的合同即应解除，上诉人应当返还租赁物。虽然与辉南县住建局签订了补偿协议，但在协议未履行之前，被上诉人仍对房屋具有管理、使用和收益的权利。因此上诉人主张被上诉人不具有请求资格不能成立，应予驳回。至于上诉人因承租的房屋被动迁要求补偿等事宜，不是本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本案不是无权占有返还原物纠纷，而是房屋租赁合同纠纷，因此应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，但裁判结果正确，故对孙冠波的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.00元，由孙冠波负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  孙艳玲审判员  纪 刚二〇二〇年四月二十日书记员  王禹晗