黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终18号上诉人（一审被告）：黑龙江鼎业房地产有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区光华社区。法定代表人：杨学明，总经理。委托诉讼代理人：贺德君，黑龙江孙振明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王艳红，女，1978年9月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：黄海军（系王艳红丈夫），住黑龙江省桦川县。上诉人黑龙江鼎业房地产有限公司（以下简称鼎业公司）因与被上诉人王艳红商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省桦川县人民法院（2019）黑0826民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为被上诉人补交53002元购房款后，上诉人为被上诉人办理落户手续；2.一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法改判。1.被上诉人未在《水木年华商品房认购协议书》上签字确认，该协议书没有任何法律效力，交款单位体现被上诉人的《收据》也不具备法律效力，被上诉人不存在向上诉人支付收据体现的226292元购房款的事实。上诉人与被上诉人并不是双方真实的商品房买卖合同关系，表象行为隐藏的民事法律行为是上诉人以涉案房屋抵顶案外人田春山的砖款，抵顶后田春山尚欠上诉人53002元房款，田春山自愿将涉案房屋更改为被上诉人，上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系并签订正式房屋买卖合同的前提是上诉人收到补交剩余53002元的购房款，但至今未收到补交的房款。2.原告已经举证证明2018年8月13日田春山为上诉人出具收据，注明以水木年华13#1-3-1抵砖款173290元，11#13#砖款全部结清，欠购房款53002元。也举证证明案外人田春山向上诉人出具承诺书，承诺自愿将涉案房屋更改为王艳红，如今后出现一切法律纠纷，由本人负责，与开发公司无关。进户补交房款53002元，欠款人同意不给更名人办理进户。明确了不补交房款不给更名人办理进户的事实。一审法院认为上诉人与田春山的债权债务关系，上诉人不能提供证据证明与被上诉人有关联是错误的。3.被上诉人没有提供任何证据证明其与田春山存在债权债务关系，上诉人也未收到剩余房款53002元的情况下，一审法院判决上诉人为被上诉人办理落户手续没有事实依据，严重损害了上诉人的合法权益。4.一审上诉人当庭提供涉案房屋正式钥匙包，被上诉人从售楼处拿走装潢钥匙未返还，称去公司办理入户，但实际并未补交剩余房款，并未办理入户手续，装潢钥匙也未返还鼎业公司，其行为系非法占有。施工人员和售楼处工作人员可以进入涉案房屋，并非被上诉人实际管理和控制状态。一审法院认定事实错误。5.一审法院对购买的房屋具体楼房号都说不清楚的证人董某的证言，认定发生过买卖事实。结合被上诉人起诉主张定金损失4万元，当庭更改为2万元，明显违背常理的购房事实一审法院予以认定是错误的。6.一审法院对上诉人提供的能够证明关于涉案房屋真实事实的收据、承诺书的证据与本案具有关联性不予认定。判决却认为被告认可用该房屋的价款冲抵欠田春山的砖款，并按照田春山的指示将该房屋实际购买人更改为王艳红。而不予认可该涉案房屋上诉人未收到欠购房款53002元的事实，对上诉人是不公平的。二、一审法院适用法律错误，应依法改判。一审法院认定事实错误，适用《合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、《民事诉讼法》第六十四条规定作出的判决是错误的。王艳红辩称，1.一审法院事实认定清楚，应维持原判。2018年8月13日原告在被告江畔人家小区购买13栋1单元301室交易价格为226292元（含税价），面积为86.01平方米。购买房款使用案外人田春山与被告抵账交付的，当时三方对抵账交付方式均无异议，且田春山与被告的购房款已经结算完毕。被告公司负责人孙英俊于当日为原告开具了认购协议和购房收据，并交付了房屋钥匙。原告要求被告出具机打合同和增值税发票，孙英俊同意免费过户时开具，原告同意暂不开具发票。原告占有使用该房屋至今，现被告因与田春山有经济纠纷拒不履行合同义务，给原告造成损失。合同具有相对性，被告与原告签订房屋认购书，并出具收据、交付钥匙，原告与被告之间的买卖合同成立并生效。被告不能以与案外人有经济纠纷为由抗辩，应履行法定附随义务，向原告交付机打合同和增值税发票。被告与田春山的债权债务关系，被告不能提供证据证明与原告有关联。2.被告以原告未在认购协议上签字为由主张认购协议无效，既无事实基础，也无法律规定。一审法院认定原告与被告签订的认购协议系双方及田春山的真实意思表示，不违反相关规定，双方均应履行各自的权利义务。被告为原告出具了认购协议及购房收据，系对三方之间抵账行为的认可，被告应当履行协议为原告出具增值税发票及机打合同。综上，一审判决是公正合法的。王艳红向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告履行交付房屋增值税发票并换发机打商品房销售合同义务；2.判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的直接损失40000元；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月14日起桦川县苏家店镇建筑材料厂的田春山为被告公司提供多孔砖、小红砖，截止到2018年8月13日，经结算被告欠付砖款173290元。被告与案外人田春山协商用水木年华13号楼1单元301室住宅抵顶砖款，住宅面积86.01平方米，每平方米2631元，总金额为226292元。2018年8月13日，田春山为被告出具收据，注明以水木年华13#1-3-1抵砖款173290元，11#13#楼砖款全部结清，欠购房款53002元。同日，案外人田春山向被告出具承诺书，承诺自愿将涉案房屋“更改为王艳红，如今后出现一切法律纠纷，由本人负责，与开发公司无关。进户补交房款53002元，欠款人同意不给更名人办理进户。”因案外人田春山在原告处按揭购买汽车需首付款，原告与田春山议定用田春山在被告处取得的涉案房屋价款缴纳，同日，被告为原告出具一份《水木年华商品房认购协议》及226292元的收据一份，认购人及交款单位均注明是原告王艳红，收款方式为抵账。后原告取得该房屋部分钥匙而进入该房屋至今。2019年3月6日，原告与案外人董某签订《房屋买卖合同》一份，欲将该房屋出售，约定价款为203000元，并收取定金20000元，同时约定于2019年5月6日前为董某办理相关手续，因被告未给原告办理落户手续，致使原告不能为董某办理相关手续，而赔付董某40000元。一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：一、《水木年华商品房认购协议》的主体及效力问题；二、案外人董某的经济损失承担的主体。一、根据当事人的陈述及对证据的审查与认定，应当认定本案原、被告双方系该协议的主体。1.原告是该协议书原件的持有人，虽然原告未在协议书的落款处签名，但被告认可用该房屋的价款冲抵欠田春山的砖款，并按照田春山的指示将该房屋实际购买人更改为王艳红，在协议书的认购人（乙方）处标明为王艳红，且在收据上亦注明交款单位为王艳红，行为人均系被告工作人员，标注的身份证号码与本案原告的身份证号码一致，价款为该房屋的全部，说明被告认可合同的相对方为本案原告。至于被告与田春山的债权债务关系，被告不能提供证据证明与原告有关联，其应当另行主张权利。2.该协议约定的内容不违反相关法律、法规的规定，不存在欺诈、胁迫等情形，房屋价款系双方议定，故属有效合同，其条款基本具备商品房买卖合同的必备条款，具备商品房买卖合同的性质，交付房屋、为买受人出具必需的落户手续是出卖人应当履行的义务，故被告应当履行交付房屋并出具落户手续。二、案外人董某的经济损失承担的主体问题。由于原告对争议的房屋只是取得准物权，在未办理本人所有权登记的情况下就与案外人董某签订了《房屋买卖合同》，并约定了定金责任，此时原、被告之间的物权转移尚未完成，因此其不具备对争议的房屋有处分权，故造成的损失应由其自行承担。判决：一、原、被告履行2018年8月13日签订的《水木年华商品房认购协议》，于本判决发生法律效力后，为原告办理落户手续；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5294元，减半收取2647元，由被告负担，与上款一并执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，鼎业公司上诉主张其与王艳红之间的认购协议、收据因不存在真实商品房买卖合同关系而没有法律效力，鼎业公司主张其是以案涉房屋抵顶欠付案外人田春山的砖款，案涉房屋全款为226292元，欠付田春山砖款为173920元，抵顶后田春山尚欠鼎业公司房款53002元，田春山同意将案涉房屋更名为王艳红，前提是鼎业公司收到补交房款，因鼎业公司由于欠付田春山砖款173920元，将售价226292元的案涉房屋抵顶给田春山，田春山又因拖欠王艳红购车款，将案涉房屋转让给王艳红，三方之间债权债务转移关系成立，并已实际履行；鼎业公司为王艳红出具了认购协议及收据，双方之间形成房屋买卖合同关系，鼎业公司主张认购协议和收据没有法律效力与事实不符，本院不予支持。田春山向鼎业公司出具承诺书，表明同意将案涉房屋更改为王艳红，出现一切法律纠纷由其本人负责，因田春山没有出庭作证，故该承诺仅对田春山和鼎业公司有效，不能约束王艳红，鼎业公司主张王艳红拖欠购房款的事实没有证据支持，本院不予采信。鉴于鼎业公司、田春山、王艳红三方之间的债权债务转移已经实际履行，鼎业公司为王艳红出具认购协议及收据，并交付房屋钥匙，已经履行了合同主要义务，为维护交易稳定性，其关于三方之间抵顶的债权数额抗辩主张应当向田春山提出，本院不予处理。综上所述，鼎业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1126元，由黑龙江鼎业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  程 磊二〇二〇年四月十日书记员  徐米多