山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初873号 原告：董硕，男，1990年5月16日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务律师事。 委托诉讼代理人：马天骐（一般代理），山东兴震律师事务所实习律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。统一社会信用代码：11370102004195271R。 负责人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯（特别授权代理），该单位职工。 委托诉讼代理人：崔晓宁（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102734724163Q。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博（特别授权代理），山东招法律师事务所律师。 原告董硕与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年1月16日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告董硕的委托诉讼代理人于瀚涛、马天骐，被告千佛山办事处的委托诉讼代理人崔晓宁，被告金凯特公司的委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董硕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋使用权协议》无效；2.被告共同返还董硕购房款509244元；3.被告共同赔偿董硕利息损失，以509244元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月25日，董硕与山东金凯特科技发展有限公司签订《房屋使用权协议》，董硕购买由被告开发建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园F5楼，董硕向被告支付购房款509244元，被告将房屋交付董硕使用。2017年6月21日，该房屋被济南市政府相关部门确认为违章建筑并被拆除。被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。为此，董硕特诉至贵院，望判如所请。 千佛山办事处辩称，一，根据我们目前掌握的证据来看，青龙峪项目本应由我办事处开发建设，后因政府政策不允许，我办事处将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。后来千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，然后山东中天置业有限公司又将项目将让本案另一被告金凯特公司，2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议的第4条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。二，董硕与金凯特有限公司签订的房屋使用协议无效，董硕对此存在过错，造成的损失应由董硕自行承担。三，董硕购买涉案房屋后进行使用，理应从购房款中扣除其房屋的占用使用费用。 金凯特公司辩称，本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据我公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山街道办事处承担，我公司不应承担该案责任。请贵院依法驳回董硕对我公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2006年7月25日，济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与董硕（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：第一条房屋情况1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；第六条办理个人宅基地使用权证甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2005年11月16日董硕之父董水林交纳定金10万元，2006年7月25日、2006年11月29日、2007年1月18日、2008年8月22日董硕分别交纳购房款5万元、5万元、5万元、259244元，共计509244元，金凯特公司分别出具收款收据，2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目有所权利及义务均由甲方享有和承担。” 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，董硕与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年5月17日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与董硕签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由董硕分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。庭审中，董硕不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。且根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。故千佛山办事处应当返还董硕购房款509244元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付董硕，亦不影响占用期间的合理使用，董硕主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故本院认定交房时间为2009年12月1日。董硕应支付自2009年12月1日至2017年6月20日（共90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为87784元【509244元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款421460元（509244元-87784元）应当返还给董硕。关于董硕主张的利息损失，董硕在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿董硕利息损失，故以421460元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以421460元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告董硕与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年7月25日签订的房屋使用权协议无效； 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告董硕购房款421460元； 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告董硕利息损失（以421460元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以421460元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）； 四、驳回原告董硕的其他诉讼请求。 以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4446元，原告董硕负担766元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年四月六日 书记员 马秀菊