四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1619号 原告：四川希望教育产业集团有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路59号瑞光大厦七楼。 法定代表人：徐昌俊，董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被告：刘芳芳，女，1985年10月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永富，四川子归律师事务所律师。 被告：刘晓丽，女，1987年11月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永富，四川子归律师事务所律师。 被告：刘茜，女，1991年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永富，四川子归律师事务所律师。 被告：刘思，女，1991年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永富，四川子归律师事务所律师。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，四川中沛律师事务所律师。 原告四川希望教育产业集团有限公司（以下简称希望教育集团公司）与被告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思、成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告希望教育集团公司的委托诉讼代理人贺晓薇、张强，被告刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思的共同委托诉讼代理人林予生、杨永富，被告桂溪房地产公司的委托诉讼代理人蒋全明，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 希望教育集团公司向本院提出诉讼请求：继续查封并准许执行位于成都市高新区房屋。事实及理由：2019年5月27日，成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区人民法院）根据希望教育集团公司的申请，作出（2019）川0105民初4713号之一民事裁定书，依法查封桂溪房地产公司位于成都市高新区房屋。2020年1月14日，刘芳芳等四人提出书面异议，青羊区人民法院作出（2020）川0105执异43号执行裁定书，裁定中止执行。希望教育集团公司认为，由于该房屋至今仍登记于桂溪房地产公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的变更、转让以登记为准，未经登记的，不发生物权效力、不产生公示公信力。案涉房屋并未转让登记，无公示效力，不能对抗作为善意第三人的希望教育集团公司。刘芳芳等四人的母亲王纳英与桂溪房地产公司签订的房屋买卖合同只能证明双方间的合同债权债务关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，必须同时满足该条四项条件才能解除查封，但王纳英在法院查封前并未实际占有案涉房屋。刘芳芳等四人亦未实际占有案涉房屋。故其提出执行异议不应得到支持。 刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思共同辩称，其母亲王纳英生前与桂溪房地产公司于2011年7月29日签订了《商品房买卖合同》,且付清了全部房款。2012年9月12日办理了交房手续。案涉房屋因王纳英去世由刘芳芳等四人继承并占有使用至今。现因开发商的原因未办理产权登记。成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）已判决桂溪房地产公司承担逾期办理产权证的违约责任。故按法律规定应当解除查封，请求驳回希望教育集团公司的诉讼请求。 桂溪房地产公司辩称，案涉房屋系桂溪房地产公司开发建设的商业用房，桂溪房地产公司于2011年7月29日与王纳英签订《商品房买卖合同》，王纳英已按约付清了房款，桂溪房地产公司也将房屋交付给王纳英实际占有使用。后因桂溪房地产公司资金不到位，没有及时向成都市国土资源局高新分局（以下简称高新区国土局）交清土地出让金，以及缺乏办理产权须交纳的契税、营业税等办证资金等原因，导致目前仍未给包括涉案房屋在内的小区全部商业房屋办理分户产权证。2018年4月25日，刘芳芳等四人要求桂溪房地产公司更名重新签订合同，除名称变更外，合同所有内容均一致。2018年刘芳芳等四人诉至成都市高新区人民法院，要求桂溪房地产公司办理产权证和支付逾期办证的违约金。法院判决桂溪房地产公司存在违约行为，向刘芳芳等四人支付逾期办证违约金。另希望教育集团公司与桂溪房地产公司之间的借款合同纠纷，桂溪房地产公司在借款时已向希望教育集团公司提供高额、足值的抵押物，并进行了抵押登记。而案涉房屋的真实权利人应为刘芳芳等四人，希望教育集团公司申请对刘芳芳等四人的房屋进行查封，属超标的查封和乱查封，应驳回希望教育集团公司的诉讼请求。 根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2019年4月3日受理了希望教育集团公司与桂溪房地产公司的借款合同纠纷一案，并根据希望教育集团公司的申请作出（2019）川0105民初4713号之一民事裁定书及（2019）川0105执保831号协助执行通知书，于2019年5月28日查封了本案案涉房屋。刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思向本院提出执行异议，本院于2020年1月20日作出（2020）川0105执异43号执行裁定书，裁定中止对本案案涉房屋的执行。希望教育集团公司不服该执行裁定书，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明：2011年7月29日，王纳英（买受人）与桂溪房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的位于成都市高新区，总价款6924034元。买受人采用一次性付款方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、分户国土使用证工本费等。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 合同签订后，王纳英按约向桂溪房地产公司支付全部购房款6924034元，并于2012年9月12日收房同时向桂溪房地产公司缴纳了房屋的登记费、产权契税、印花税、贴花费、产权手续费、维修基金、国土证费共计247664元。2013年7月8日，案涉房屋办理了签约备案（合同签约备案号：1879188）。 2016年1月14日，王纳英去世。2016年6月16日，四川省郫县人民法院作出（2016）川0124民初2043号民事调解书，确认案涉房屋由刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思共同继承，各占1/4份额。2018年4月25日，刘芳芳等四人（买受人，乙方）与桂溪房地产公司（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同与王纳英签订的《商品房买卖合同》内容一致，仅就买受人进行了更名。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：乙方需要由甲方代为办理房屋权属证书的（乙方采用贷款方式付款的必须由甲方代办），在房屋交付时乙方需与甲方签订代办房屋产权证的委托书，并向甲方提交商品房买卖合同，房款支付凭证，已完税收、登记费、手续费、专项维修资金、权属证书工本费等交纳凭证和身份证复印件等办证资料。同日，刘芳芳等四人向桂溪房地产公司交纳了3000元更名费，并出具《委托书》，委托桂溪房地产公司办理房屋登记手续。 高新区国土局于2014年4月2日向桂溪房地产公司发出《成都高新区土地出让收入缴款通知书》，通知其缴纳包括案涉房屋所在的土地出让金461.7929万元；又于2016年12月2日、2017年8月16日再次向桂溪房地产公司发出《律师函》、《成都高新区土地出让收入缴款通知书》，要求其缴纳土地出让金。2017年8月18日，桂溪房地产公司向成都高新技术产业开发区财政局缴纳461.7929万元土地出让金；2017年9月29日成都市国土资源局出具《国有土地使用权登记办理告知书》，告知可办理包括案涉房屋在内的建设项目的不动产登记相关事宜。 2018年4月16日，刘芳芳等四人就要求桂溪房地产公司办理成都市高新区房屋的所有权证及支付逾期办理所有权证的违约金，向高新区法院起诉，高新区法院于2019年12月27日作出（2019）川0191民初15265号民事判决书，判决：桂溪房地产公司向刘芳芳等四人支付逾期办理房屋所有权证的违约金9000元。该判决已生效。 以上事实有原被告身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息查询记录、个人住房信息查询记录、收据及银行卡POS单凭证、委托书、代收费用及说明、物业公司收据、高新区法院先行调解告知书及审理案件通知书、缴款通知书、缴款票据、国有土地使用权登记办理告知书、律师函、（2016）川0124民初2043号民事调解书、（2019）川0191民初15265号民事判决书、（2020）川0105执异43号执行裁定书及当事人陈述等在案为证。 审理中，桂溪房地产公司称，其与希望教育集团公司的借款合同纠纷中，已向希望教育集团公司提供了抵押物，查封的案涉房屋未在抵押物中。希望教育集团公司予以认可。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，首先，王纳英与桂溪房地产公司早在法院查封案涉房屋前便签订了《商品房买卖合同》，王纳英也向桂溪房地产公司支付了全部购房款，并缴纳了办理不动产权证书相关的契税、手续费、维修基金等，2012年9月12日桂溪房地公司向王纳英交付案涉房屋，2016年王纳英去世后，经法院调解，案涉房屋由刘芳芳等四人共同继承，2018年4月25日刘芳芳等四人与桂溪房地产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，仅是对王纳英所签合同中买受人的更名，故上述合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同。案涉房屋也进行了合同签约备案。其次，刘芳芳等四人在法院查封前，已实际合法占有案涉房屋。最后，刘芳芳等四人委托桂溪房地产公司办理不动产权证书，并出具委托书，未办理房屋的过户登记手续系因桂溪房地产公司未及时缴纳成都市尚锦路268号该块土地出让金所致，并非系刘芳芳等四人的原因。由此，可以认定刘芳芳、刘晓丽、刘茜、刘思享有足以排除强制执行的民事权益。故对希望教育集团公司的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告四川希望教育产业集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费60268元，由原告四川希望教育产业集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  刘学璘 人民陪审员  侯 波 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  卢玉婷