吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初250号 原告：王建有，男，1953年12月3日出生，汉族，住辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：李龙山，男，1956年5月5日出生，汉族，住辽源市，系王建有妻弟。 被告:辽源市热力集团有限公司,住所地辽源市龙山区东吉大路9号。 法定代表人：王健澄，该公司总经理。 委托诉讼代理人:史金龙，吉林史金花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬梅，吉林史金花律师事务所实习律师。 第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地辽源市龙山区中银大厦1号楼301。 法定代表人：伍国春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。 原告王建有与被告辽源市热力集团有限公司（以下简称热力公司）、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王建有的委托诉讼代理人李龙山、被告热力公司的委托诉讼代理人史金龙、李冬梅以及第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王建有向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告（申请执行人）停止对原告居住的位于龙山区龙腾景昇佳园2号楼3单元2008室的强制执行，并解除查封。二、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月18日原告依法在吉林省龙腾房地产开发集团有限公司购头了龙腾景昇嘉园小区2号楼3单元2008室，购买后办理了进户，并装修入住至今，由于被告与第三人之间的经济纠纷，龙山区人民法院于2018年7月26日以（2018）吉0402执500号执行裁定书，将原告人依法取得的位于龙腾景昇嘉园小区2号楼3单元2008室予以查封。法律规定公民私人合法财产不容侵犯，被告与第三人之间的纠纷与原告无关。故原告向贵院提出执行异议，贵院于2020年3月25日作出（2020）吉0402执异6号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定没有法律依据，损害了原告人的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请人民法院依法公正裁决。 热力公司辩称，一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，查封登记在龙腾公司名下房屋于法有据；二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条的规定，原告未办理房屋产权登记，案涉房屋登记在龙腾公司名下，原告不是权利人，主体不适格，无权提起执行异议之诉。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，原告诉讼请求合法，应当得到保护。原告是2017年在第三人处取得房屋，当时由于龙山区人民政府、该地段房屋及土地所有人李德春、龙腾公司之间就该地块的房屋和土地征收存在争议，导致该房屋信息和土地信息不一致，龙腾公司无法向原告出具正式合同文本，但原告事实上已经合法取得该房屋。本案的被告申请查封的时间是2018年，原告取得房屋的时间在查封之前，故原告诉求合理。 经审理查明，2017年5月18日，龙腾公司（甲方）与王建有（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的2号楼3单元2008号商品房（暂定房号）。该房屋按照建筑面积计价，单价为5,100.00元/平方米，总价款为388,314.00元人民币，该认购书还约定了其他权利义务。当日，龙腾公司出具收据，该收据载明收到王建有中银大厦科技城购房款388,314.00元，并注明2#3单元2008室。2017年5月18日，代树君给王建有出具收据，收据载明收到王建有房款（龙腾小区2号3单元2008室）279000.00元。2017年5月19日，王建有向代树君转款240,000.00元，王建有的妻子李桂梅向代树君转款15,000.00元。2019年5月8日，王建有向小区物业公司辽源市圣洁物业服务有限公司交纳卡扣费、建筑垃圾清运费、物业费、电梯公用照明费，向龙腾公司交纳供热费。2019年5月13日，王建有向热力公司交纳2016-2019年度基础供热费1,100.07元，9月24日，王建有向热力公司交纳2019-2020年度供热费1,820.34元。 另查明，本院在执行热力公司与龙腾公司供热合同纠纷中，于2018年4月1日以（2018）吉0402执500号执行裁定书，裁定查封龙腾公司名下的位于辽源市中银大厦科技城2号楼3单元2008室。案外人王建有向吉林省辽源市龙山区人民法院提出执行异议，本院于2020年3月25日作出（2020）吉0402执异6号执行裁定书，驳回案外人王建有的异议请求，故案外人王建有向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有龙腾景昇家园认购书、收款收据等证据及当事人陈述在案佐证 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照本条款，案外人提起执行异议之诉应符合上述条款全部规定方可得到人民法院的支持。本案中，原告提交的两张转账凭证合计金额为25.5万元，既与房屋认购书约定的价款及龙腾公司出具的房款收据数额不符，又与代树君出具的收据不符，而原告对此未作出合理解释，无法证明原告支付了全部价款或按约定支付了部分价款。且第三人陈述案涉该地块的房屋和土地征收存在争议，导致该房屋信息和土地信息不一致，故无法出具正式商品房买卖合同，而原告对此并未做出抗辩证明其尽到了买受人合理注意义务，且未提交相应证据证明该房屋购买至今超过两年未办理过户登记并非买受人自身原因。另外，原告虽主张其于2017年取得房屋钥匙但并未提交相应证据，原告提交的物业公司出具的卡扣收据、垃圾清运费收据、物业费收据、电梯费用收据、供热费等收据的时间均为2019年5月以后，无法证明原告于查封前已合法占有该房屋。故原告的诉讼主张不符合本条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如依照本条规定，原告需举证证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，但原告并未提交相应证据，故原告的主张亦不符合本条规定。原告作为房屋不动产买受人，其提起的案外人执行异议之诉的诉讼请求，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定又不符合第二十九条的规定，故王建有依现有证据无法证明其享有足以排除对本案房屋执行的权利，对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下: 驳回原告王建有的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告王建有负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 员  王宏伟 人民陪审员  吕 波 人民陪审员  张 君 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  谭敬文