辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初5935号 原告：丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-10号、143-11号、143-12号。 统一社会信用代码：91210281071577333H。 负责人：赵大德，系该行行长。 委托诉讼代理人：王岳峰，系辽宁恒信律师事务所律师。 被告：曹文军，男，汉族，1985年10月19日出生，户籍地山西省左云县 被告：大连天亿房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岗店办事处南共济街三段93号3号网点。 统一社会信用代码：91210281550639474Y。 法定代表人：车殿忠，系该公司经理。 原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称丹东银行）与被告曹文军、大连天亿房地产开发有限公司（以下简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王岳峰到庭参加诉讼，被告曹文军、被告天亿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告曹文军立即清偿原告贷款本金313952.94元及至实际还款之日起至的利息、罚息、复利（截止2019年8月15日，利息及罚息、复利共计45033.33元）；2、请求人民法院判令被告曹文军立即共同支付原告律师费5384元；以上共364370.27元。3、请求人民法院判令原告对被告曹文军提供的抵押物（位于瓦房店市的房屋享有优先受偿权，对处置该房屋所得价款在约定担保范围内优先受偿；4、请求人民法院判令被告天亿公司对被告曹文军的前述债务向原告承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年7月15日，被告曹文军与被告天亿公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告曹文军购买被告天亿公司开发的位于瓦房店市的房屋。根据该合同约定，被告曹文军应支付首付款138039.40元;对于二期房款采用按揭贷款的形式支付。因此，2016年7月25日，被告曹文军、被告天亿公司与原告共同签订了《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，被告曹文军向原告借款320,000元，用于支付前述购房价款的二期款项；借款期限为2016年7月25日至2036年7月24日，具体期限以借款借据为准；还款方式为按月等额本息，于每月20日为还款日。贷款利率为年利率4.9%上浮10%;如果还款逾期，则在原利率基础上加收50%计收罚息。同时合同约定了被告曹文军以其购买瓦房店市号的房屋作为抵押，担保原告在《个人购房借款/担保合同》项下的债权；而被告天亿公司为原告提供的阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证责任直至办理完毕正式的房屋抵押登记手续。同时合同约定了抵押及保证的担保范围，即贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用等。前述合同签订后，原告与被告曹文军办理了抵押权预登记。2016年7月26日，原告依约向被告曹文军发放贷款320，000元。但被告违反约定，自2016年12月21日开始再未偿还借款本息。至2019年8月15日，到期未清偿及未到期本金共计313952.94元，利息及罚息、复利共计45033.33元。案涉《个人购房借款/担保合同》约定，被告曹文军如果连续三个月或累计六个月没有偿还贷款本息，则原告有权宣布提前收回全部贷款，同时有权主张利息及罚息。被告曹文军的违约行为，给原告造成极大的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告曹文军、被告天亿公司未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，被告曹文军与被告天亿公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告曹文军购买被告天亿公司开发的位瓦房店市号的房屋，建筑面积86.89平方米，总价款458039.4元，付款方式是首付138039.40元于签约当时支付给天亿公司，余款于7个工作日内按揭贷款等。二被告在合同上签名并加盖印章。2016年7月25日，被告曹文军、被告天亿公司与原告丹东银行共同签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：借款人（抵押人）曹文军，保证人天亿公司，贷款人丹东银行，贷款金额320,000元，借款用途个人购置住房，借款期限为2016年7月25日至2036年7月24日，具体期限以借款借据为准；还款方式为按月等额本息，于每月20日为还款日；贷款利率为年利率5.9%；如果还款逾期，则在原利率基础上加收50%计收罚息即年利率8.085%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利即年利率8.085%；被告曹文军以其购瓦房店市2号的房屋作为抵押，被告天亿公司为原告提供的阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证责任直至办理完毕正式的房屋抵押登记手续；抵押及保证的担保范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用等；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款方可以要求解除合同、宣布合同立即到期、借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。二被告及原告在合同上签名并加盖印章。同日，被告曹文军提供的抵押房屋办理了抵押预登记。2016年7月26日，原告丹东银行依约向被告曹文军发放贷款320，000元。被告曹文军向原告丹东银行已偿还本金6047.06元，利息(含罚息、复利)11746.36元；自2017年6月30日起被告曹文军不再按约还款，截至2019年8月15日止被告曹文军未偿还的本金计313952.94元，利息及罚息、复利共计45033.33元，合计358986.27元。至原告起诉时被告曹文军提供抵押的房屋未办理房权证和抵押权证。 另查，原告丹东银行与辽宁恒信律师事务所签订委托律师合同，约定丹东银行因与曹文军金融借款合同纠纷一案，委托辽宁恒信律师事务所的律师作为代理人参加本案诉讼活动。原告丹东银行通过电汇转账方式支付律师费5384元。 上述事实有原告提供的个人购房借款/担保合同、借款借据、商品房买卖合同、借款欠付本息清单、委托律师合同、律师费发票、转账凭证以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利义务，自行承担不利后果。原告与被告曹文军、天亿公司订立的个人购房借款担保合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告曹文军未按照约定履行偿还借款义务，应依法承担违约责任，故原告的诉求应予支持；原告主张被告天亿公司承担连带保证责任，按照合同约定被告天亿公司办理正式的房屋抵押登记手续后才能免除保证责任，但至原告起诉时，案涉抵押房屋未办理抵押登记手续，故原告诉求本院予以支持；原告主张抵押物优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，未经登记不发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曹文军于本判决生效之日起十日内偿还原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金计313952.94元，利息及罚息、复利共计45033.33元（截至2019年8月15日），合计358986.27元。 二、被告曹文军自判决生效之日起十日内按合同约定向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还自2019年8月16日起至款清之日止的利息及罚息、复利。 三、被告曹文军于本判决生效之日起十日内向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行支付律师费5384元。 四、被告大连天亿房地产开发有限公司对上述一、二、三款项承担连带清偿责任。 五、驳回原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6766元，保全费2342元。公告费600元，合计9708元，由被告曹文军、大连天亿房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  王慧洁 人民陪审员  孙淑清 人民陪审员  许秀杰 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  苍 茜