陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0725民初207号 原告（反诉被告）：汉中缙颐置业有限公司，住所地：勉县勉阳镇金牛大道西段。 法定代理人：聂廷坤，执行董事。 委托代理人：陈媛媛，陕西锐博律师事务所律师（一般授权）。 委托代理人：刘文静，陕西锐博律师事务所律师（一般授权）。 被告（反诉原告）：张某某，男，汉族，生于19XX年XX月XX日，住勉县勉阳镇XXXXX城X栋层X号商业用房。 委托代理人：杜积明，勉县城区法律服务所法律工作者（特别授权）。 原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司与被告（反诉原告）张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司委托代理人陈媛媛、刘文静，被告（反诉原告）张某某及委托代理人杜积明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告汉中缙颐置业有限公司与被告张某某于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告张某某支付欠付房租40270.25元（房租从2020年1月1日起暂计至2020年3月20日），并支付至归还房屋时止；3、本案的诉讼费、差旅费、律师费等实现债权的费用全部由被告张某某承担。 事实和理由：2016年10月19日，原告汉中缙颐置业有限公司与被告张某某签订《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告位于勉县金牛大道西段XX城XX栋XX层XX号商业用房。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2019年10月31日前向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁费186060元，现被告已经逾期且在原告的多次催要下仍没有履行。被告未在《房屋租赁合同》约定的期间内向原告支付租金的行为，已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，原告有权要求提前解除合同。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告的行为严重违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。故此，为维护自身合法权益，原告现依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律有关规定诉至贵院，恳请判如所请。 被告（反诉原告）张某某辩称及反诉称：被答辩人的诉讼请求违背客观事实。 众所周知，自2019年5月25日至今，答辩人的经营遭遇了两次不可抗力的法定事由而停业至今。 1一、2019年5月21日，勉县XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路段全封闭施工”的通知，并于同年5月25日封闭了包括通往答辩人等在内所有道路，致答辩人的汽车销售无法正常经营而停业，直至2020年2月27日该路段峻工后才被解封；2、2020年1月初，全国爆发新冠肺炎引发的疫情并于当月25日进入了疫情防控一级响应（紧急状态），除生活必须品供应外，所有行业关停，人员禁止流动，公路、社区、村组、小区全面封闭，所有人员居家休息。最近疫情虽然有所控制，但至今政府仍未宣布解除疫情。据专家们估测，疫情解除时间最早大约在5月底。 二、答辩人的经营损失惨重。1、租金损失：依据合同约定，答辩人于2018年10月31日前向被答辩人交纳房屋租金159480元，按照一年12个月360天计算，每天的房租为443元。2019年10月31日前应向被答辩人交纳房租186060元，按照同样方法计算，每天房屋租金为516.83元。自2019年5月25日因政府修路原因关门停业至现在的疫情防控原因预计到2020年5月30日，答辩人的房屋租金损失就达172770元；2、答辩人生活费用支出损失：答辩人经营场所共有5名管理人员及员工，每天生活费用按每人30元计算，一年就要支出54000元；3、员工工资损失：管理人员及营业员、技术员工资每天每人平均按100元发放，5人的工资一年就要支出180000元。综上，答辩人的直接损失为406770元，这还不包括答辩人对经营场所装修花去50余万元的费用在内。 三、被答辩人与答辩人双方签订的《房屋租赁合同》显失公正： 答辩人与被答辩人于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》中，除了合同第一条房屋坐落、租赁期限和第六条违约责任以及第七条、第八条内容尚能体现合同的基本要求外，其余条款内容中只有被答辩人的权利；没有被答辩人的义务；只有答辩人的义务，没有答辩人的权利。可就在这样一头沉的合同中，被答辩人还不按其约定履行自己的责任。 四、答辩的意见是： 要求被答辩人为答辩人减免自2019年5月25日至2020年5月25日因不可抗力原因造成无法经营的房屋租金。 综上所述，被答辩人不尊重客观事实，违反诚实信用原则，对答辩人的正当诉求不予理采，给答辩人造成了惨重的经济损失，答辩人请求法庭查明案件事实后，依法驳回被答辩人的诉讼请求，故反诉提出了如下反诉请求： 1、请依法判令被反诉人与反诉人继续履行2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2、请依法判令被反诉人向反诉人减免（或者抵扣下一年度）房屋租金172770元；3、反诉费用由被反诉人负担。 经审理查明：2016年10月19日，原告汉中缙颐置业有限公司与被告张某某签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于勉县金牛大道西段XX城XX栋XX层XX号商业用房只能用于汽车销售经营；租期5年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止；被告于2018年10月31号前向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金159480元、2019年10月31号前向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金186060元及在租赁期间未按时交纳房租或未经原告同意转租的，原告有权解除合同等约定。合同经双方签字生效后，原告将所出租的房屋交被告使用，被告也按合同约定，将房租交至2019年12月31日止。2019年5月21日，勉县人民政府决定对勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建进行半封闭施工，并发出了通告，致使被告租赁的勉县XX街道办事处XX大道XX段临街面的XX城XX栋XX层XX号门面商业用房前面的街道被半封闭，被告汽车销售受到影响，被告遂在承租的房屋墙上张贴转租广告，但至今未转租出去。在此期间被告曾向原告口头提出申请，请求减免房屋租金，原告不同意减免租金，被告便拒绝向原告交纳2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁费186060元。2019年11月12日、同月27日，原告两次向被告发出通知函，要求被告不迟于同年12月5日前交清房租186060元。但被告未按原告要求交纳，原告无奈遂诉至本院，便提出了上述诉讼请求。本案在审理中，2020年1月25日，国内爆发了新型冠状肺炎病毒疫情，陕西省遂启动所有村（社区）、小区实行封闭式管理的重大突发公共卫生事件一级响应至2020年4月才逐步恢复生产、经营，XXXXXXXXXXX0204但至今国内未解除疫情控制。勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建于2020年2月27日解除半封闭施工。 另查明：2020年2月10日及14日，陕西省人民政府及汉中市人民政府下发了：《支持打赢新冠肺炎疫情防控阻击战做好财税保障经济稳定发展意见》的通知。通知要求疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。 上述事实，有原、被告共同提交的租赁合同，原告提交的通知函及照片、微信与“勉县发布”公众号对话框截图打印件、2019年5月29日“勉1县发布”在公众账号发布的交通管制提醒打印件、案涉房屋位置示意图，被告提交的申请函、灾情报告、交通管制的通告及半封闭照片两张、（2019）勉政发4号勉县人民政府文件、新型冠状肺炎病毒疫情的相关资料，撤回部分反诉请求的申请、本院的庭审笔录、陕西省人民政府及汉中市人民政府下发的《支持打赢新冠肺炎疫情防控阻击战做好财税保障经济稳定发展意见的通知》为证，经庭审质证、认证有效。 本院认为：20167年108月191日，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有约束力。被告因勉县XX街道办事处XX大道XX段临街面的街道扩建被半封闭及发生的新型冠状病毒肺炎疫情，其汽车销售经营受到影响及停止经营，是客观存在的事实，是不可归责于原、被告的事由造成的，属被告未按合同约定及时支付租金或迟延支付租金的正当理由，且被告明确表示继续履行租赁合同，因此迟延交纳租金未构成租赁合同根本性违约，所以原告要求解除租赁合同、承担利息之请求，本院依法不予支持，被告之继续履行租赁合同、减免租金之反诉请求，予以支持，继续履行租赁合同被告应按合同约定向原告交纳房屋租金，减免金额应合理确认：自2019年5月251日起勉县XX街道办事处XX大道XX号路口十字至水磨湾旅游路扩建进行半封闭施工至2020年1月25日新型冠状病毒疫情重大突发公共卫生事件一级响应之日止，8个月，月租金按三分之一减免较为合适即31701.812278元【（159480元142000÷12月X6月+159480÷365天X6天155000122+186060元÷365天X25天）】÷3；2020年1月25日新型冠状病毒疫情重大突发公共卫生事件一级响应之日起至2019年4月疫情缓解，逐步恢复生产经营，房租减免应结合政府通知，疫情期间减免3个月的月租较为适当即4651538750元（1860605XXXX÷12月X3月）；以上合计减免租金为78216.811028元，839721550007102820191116435依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（一）、（四）项，第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司与被告（反诉原告）张某某继续履行20167年108月191日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）张某某向原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司支付所欠2020年1月1日至12月31日止期间的房屋租金1860605XXXX元。 三、原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司减免被告（反诉原告）张某某自2019年5月21日起至2020年4月3015日止期间的房租7102878216.81元。 上述二、三条相互折抵后，被告（反诉原告）张某某应在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）汉中缙颐置业有限公司支付所欠房租107843.19元XXXXXXXXXXXX6435。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，减半收135元，反诉费减半收取2420元，合计2555元，由原告汉中缙颐置业有限公司负担1000元，被告张某某负担1555元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证复印件提交本院。 审判员  周安吉 二〇二〇年四月二十一日 书记员  毛佳玲 1