江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终244号上诉人(原审被告)：赣州景荣集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区水西河排上4号，统一社会信用代码：91360700723932354A。诉讼代表人：郭基玉，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：吴欣，江西明理（赣县）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴羽峰，男，1986年2月17日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐卫珍，女，1986年9月17日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。上诉人赣州景荣集团有限公司（下称景荣公司）与被上诉人吴羽峰、唐卫珍与破产有关的纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月14日对本案公开开庭进行了审理。上诉人景荣公司的委托诉讼代理人吴欣，被上诉人吴羽峰、唐卫珍的委托诉讼代理人白**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴羽峰、唐卫珍的诉讼请求；2.本案诉讼费用由吴羽峰、唐卫珍承担。事实及理由：一、被上诉人吴羽峰、唐卫珍并未支付完毕购房款。本案的房屋买卖系一种以房抵债的行为，景荣公司原法定代表人彭景荣将案涉房屋抵给了债权人彭日红，而彭日红又以更低的价格“转让”给吴羽峰、唐卫珍。江西省高级人民法院（2019）赣民终127号民事裁定书对此已有认定。吴羽峰、唐卫珍实际支付给景荣公司的购房款仅仅是公积金贷款277000元，该款项吴羽峰、唐卫珍已向赣州市章贡区人民法院起诉要求返还，根据该院（2016）赣0702民初731号生效民事判决的认定，景荣公司需要返还吴羽峰、唐卫珍公积金贷款及违约金合计417875.23元，吴羽峰、唐卫珍也已向景荣公司管理人申报了该笔债权。若本案的一审判决生效，景荣公司不仅要向吴羽峰、唐卫珍返还公积金贷款，还要交付案涉房屋，将会出现吴羽峰、唐卫珍未支付购房款就拿走房屋的情况，严重损害全体债权人的合法权益。二、依据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，景荣公司管理人有权解除与吴羽峰、唐卫珍的房屋买卖合同。案涉房屋买卖合同的实质是用代物清偿的方式来履行债务，而非对房屋买卖合同的物权权属变动，并不当然的产生房屋物权变动效力。用房屋代为清偿的目的在于用它来履行原来的债务，该履行行为并不能改变原债的同一性，只有在房屋的物权已经转移给吴羽峰、唐卫珍后，原来的债务才会消灭，故代物清偿应当是实践性合同。除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能视为履行完毕。景荣公司并未向吴羽峰、唐卫珍实际交付房屋，原债务并没有消灭，房屋买卖合同当然未履行完毕。被上诉人吴羽峰、唐卫珍答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，景荣公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回景荣公司的上诉请求：一、吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订了《赣州市商品房买卖合同》并已支付全部购房款，房屋买卖合同关系合法有效。《赣州市商品房买卖合同》约定支付首期购房款118238元，剩余277000元由吴羽峰、唐卫珍向赣州市住房公积金管理中心申请公积金贷款。2015年6月21日，时任景荣公司法定代表人彭景荣出具《情况说明》一份，证明案涉房屋是因景荣公司欠案外人彭日红的借款而抵押给彭日红，吴羽峰、唐卫珍从彭日红处购买房屋且已实际支付购房款的事实也被江西省高级人民法院(2019)赣民终127号生效民事裁定所确认。后吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订了付款方式为首付款和办理公积金贷款的《赣州市商品房买卖合同》，景荣公司出具《承诺书》同意将打入其账户的按揭贷款退还给吴羽峰、唐卫珍，赣州市章贡区人民法院作出的(2016)赣0702民初731号生效民事判决针对的款项是景荣公司收取的按揭贷款277000元，该生效判决也进一步佐证了吴羽峰、唐卫珍与景荣公司之间的商品房买卖合同关系是合法有效的。结合景荣公司出具的《承诺书》、《情况说明》以及吴羽峰、唐卫珍实际支付260000元给彭日红的事实，吴羽峰、唐卫珍已按约支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。实际上，因景荣公司无法偿还案外人彭日红的借款，用8套房屋抵偿彭日红的借款本息，后彭日红又将其中的一套房屋转卖给了吴羽峰、唐卫珍，吴羽峰、唐卫珍与景荣公司之间本身并没有债权债务关系。吴羽峰、唐卫珍向彭日红购买案涉房屋，且向彭日红已实际支付260000元购房款。吴羽峰、唐卫珍与景荣公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》系便于办理不动产权证及办理公积金需要，无需另行向景荣公司支付案涉购房款。吴羽峰、唐卫珍向景荣公司申报的债权是针对赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初731号民事判决书中确认的债权，而非本案的购房款。至于是否涉及以物抵债与本案无关。二、景荣公司管理人不具有合同解除权。依据我国《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行，而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权作出选择。在本案中，吴羽峰、唐卫珍已经履行完毕全部的合同义务，管理人没有权利解除双方签订的《商品房买卖合同》，景荣公司管理人擅自解除双方签订的房屋买卖合同的行为无效。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第(五)款的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。吴羽峰、唐卫珍签订《商品房买卖合同》后已选定所购房产，该房产属于特定物。吴羽峰、唐卫珍已按合同约定支付了全部购房款，但景荣公司未按约定交付房屋，在特定物买卖中，虽尚未转移占有，案涉房屋亦不属于景荣公司的破产财产。一审原告吴羽峰、唐卫珍向法院起诉，请求判令：1.景荣公司管理人擅自解除《房屋买卖合同》的行为无效，景荣公司应继续履行；2.本案诉讼费用由景荣公司承担。一审法院经审理查明：彭景荣系景荣公司的法定代表人。彭日红又名彭建明。2013年彭日红与彭景荣、景荣公司之间存在多笔债权债务，大部分借条系以彭景荣作为借款人出具的形式。据案外人彭日红陈述，借款到期后，彭日红与景荣公司达成协议，将其名下的债权本息折抵了景荣公司的部分房屋，而本案所涉景荣华夏新城一期的8栋502室房屋便是其中一套房屋，因当时将很多债权本息共同折抵房屋，故无法区分具体哪一笔债权对应本案所涉房屋购房款。2014年12月5日、2014年12月16日，吴羽峰通过其账户分别向彭日红转账20万元、6万元，合计26万元。2014年12月16日，吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订一份《商品房认购协议》，该协议约定吴羽峰、唐卫珍认购景荣华夏新城一期的8栋502室房屋。同日，吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订《商品房买卖合同》，合同备案编号为：20141202311，所涉房屋位于赣州市章江新区。该份合同约定，景荣公司按照单价6800元／㎡将上述房屋出卖至吴羽峰、唐卫珍，合同约定上述房屋价款共计395828元，付款方式为：吴羽峰、唐卫珍在签订合同时支付首期购房款118238元，剩余277000元由吴羽峰、唐卫珍向公积金管理中心办理公积金贷款。2015年5月21日，彭景荣向吴羽峰、彭春玲出具《承诺书》，该承诺书载明：吴羽峰、彭春玲在景荣华夏新城小区购买的房屋由于当初购买时已委托他人代支付了全部房款，故两人申请的公积金住房贷款在景荣公司收到后便转入吴羽峰账户。2015年6月21日，彭景荣出具《情况说明》载明“兹证明吴羽峰、彭春玲在景荣公司开发的华夏新城小区分别购买了一期八号楼304、502商品房各一套，景荣地产开发商彭景荣将这两套房在销售之前分别以抵押方式卖给了欧阳尚荣与彭建明（彭日红的别名），故吴羽峰、彭春玲在此两人手上全款购买，并与华夏新城签订了购房合同，但由于方便此两人办理公积金，故与此二人签订的购房合同是首付款合同。”2016年，因景荣公司未将其收到的剩余277000元款项以及吴羽峰、唐卫珍代其向公积金中心支付的保证金支付给吴羽峰、唐卫珍，吴羽峰、唐卫珍遂向赣州市章贡区人民法院起诉要求景荣公司支付上述款项及相应违约金，案号为（2016）赣0702民初731号。赣州市章贡区人民法院经审理，支持吴羽峰、唐卫珍的上述请求，支持金额本金为417875.23元，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。该判决于2016年8月30日生效。2017年8月4日，一审法院作出（2017）赣07破申2号《民事裁定书》，裁定受理景荣公司的破产清算申请。2017年9月7日，一审法院作出《决定书》，指定江西海融律师事务所担任景荣公司管理人。2017年10月25日，吴羽峰、唐卫珍就赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初731号民事判决确定的债权向景荣公司管理人申报债权，景荣公司管理人于2017年11月6日收到该债权申报资料。2017年11月9日，景荣公司管理人向吴羽峰、唐卫珍出具《关于解除的通知》，并将该通知邮寄至吴羽峰、唐卫珍，该通知载明“经核实景荣公司财务资料，景荣公司并未实际收到您应支付的《房屋买卖合同》约定的购房款。管理人认为，您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》并未实际履行或者是以房抵债形式签约而非真实购房，现管理人依据相关法律规定书面通知：解除您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》及与之相关的从合同。”另查明，江西省高级人民法院（2019）赣民终127号生效民事裁定审理查明：“2013年，案外人彭日红多次借款给彭景荣、景荣公司，大部分借条系彭景荣出具。因彭景荣、景荣公司不能按期归还借款，彭日红与景荣公司达成协议，景荣公司用8套房屋抵偿彭日红的借款本息，后彭日红将涉案的房屋卖给了吴羽峰、唐卫珍，该房屋景荣公司抵偿给彭日红时是395828元，彭日红以260000元卖给了吴羽峰、唐卫珍”。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、吴羽峰、唐卫珍是否已经支付全部购房款？二、景荣公司管理人是否享有解除权？关于吴羽峰、唐卫珍是否已经支付了全部购房款的问题。吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定，付款方式为签订合同当日支付首期购房款118238元，剩余277000元由吴羽峰、唐卫珍向赣州市住房公积金管理中心申请公积金贷款。2015年6月21日，景荣公司法定代表人彭景荣出具情况说明书一份，证明案涉房屋是因景荣公司欠案外人彭日红的借款而抵押给彭日红，吴羽峰、唐卫珍从彭日红处全款购买。吴羽峰、唐卫珍支付的款项数额虽为260000元，但彭日红认可该交易数额。这一事实也被江西省高级人民法院（2019）赣民终127号生效民事裁定所确认。后吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订了付款方式为首付款和办理公积金贷款的商品房买卖合同，景荣公司出具承诺书同意将打入其账户的按揭贷款退还给吴羽峰、唐卫珍，故赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初731号民事判决书针对的款项是景荣公司收取的按揭贷款277000元，赣州市章贡区人民法院的生效判决也进一步佐证了，吴羽峰、唐卫珍与景荣公司之间商品房买卖合同关系的成立、有效。结合景荣公司出具的承诺书、情况说明以及吴羽峰、唐卫珍实际支付260000元给彭日红的事实，该院认为，吴羽峰、唐卫珍已按约支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。至于景荣公司抗辩称彭日红已向景荣公司管理人申报债权的事实，该院认为，该院作出的（2017）赣07破1-2号民事裁定书确认的无争议债权中并无彭日红的债权，其中载明的吴羽峰、唐卫珍申请的债权也是针对赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初731号民事判决书中确认的债权，并不是本案的购房款。关于景荣公司管理人是否享有解除权的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”根据该条规定，破产企业管理人享有待履行合同的解除权，但管理人享有的待履行合同的解除权仅限于双方当事人均未履行完毕的合同，而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人不享有合同解除权。本案中，吴羽峰、唐卫珍已经向彭日红支付完毕购房款，虽然实际支付的购房款金额为260000元，但彭日红予以认可，景荣公司也以承诺书的形式承认其与吴羽峰签订的商品房买卖合同的购房款已经付清，故吴羽峰、唐卫珍的合同后义务已经履行完毕，并不存在未履行完毕的情形。景荣公司管理人在此情况下，解除与吴羽峰、唐卫珍签订的《赣州市商品房买卖合同》，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第（五）款的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订买卖合同后，吴羽峰、唐卫珍已选定所购房产，该房产为特定物。后吴羽峰、唐卫珍按约定支付了全部购房款，但景荣公司未按约定于2015年12月31日交付房屋。2017年8月4日，景荣公司申请破产被该院裁定受理。故该院认为在特定物买卖中，虽尚未转移占有，但吴羽峰、唐卫珍已支付对价的房产不属于破产财产。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百一十九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定、《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定，一审法院判决：景荣公司管理人解除吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订的《房屋买卖合同》行为无效，判令景荣公司继续履行与吴羽峰、唐卫珍之间签订的合同备案编号为20141202311的《赣州市商品房买卖合同》。一审案件受理费7238元由景荣公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。二审另查明，2014年12月16日，吴羽峰、唐卫珍与景荣公司签订《商品房认购协议》，约定由吴羽峰、唐卫珍向景荣公司购买景荣?华夏新城一期8栋502号房，交付时间为2015年12月31日。二审法院于2020年4月14日下午组织双方进行开庭审理，双方当事人一致确认案涉房屋在2015年12月份已停工，至今尚未完工，但现在进入了破产重整阶段，由别的公司继续进行建设施工。目前案涉房屋的合同备案和预告登记均已完成，只是至今仍未交房。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：景荣公司管理人解除案涉《赣州市商品房买卖合同》的行为能否得到支持？上诉人景荣公司提出本案的房屋买卖系一种以房抵债的行为，被上诉人吴羽峰、唐卫珍并未支付完毕购房款。案涉《赣州市商品房买卖合同》的实质是用代物清偿的方式来履行债务，并不当然产生房屋物权变动效力。代物清偿应是实践性合同，除了双方当事人的意思表示一致外，还需要交付标的物。景荣公司并未向吴羽峰、唐卫珍实际交付房屋，原债务并没有消灭，房屋买卖合同未履行完毕。本院认为，上诉人的主张依法不能成立，理由如下：1.关于以物抵债合同性质。我国现行法律并未明确规定代物清偿制度，在当事人又未明确约定以债权受领抵债物为成立要件的情况下，应当将以物抵债协议认定为诺成性合同。只要双方就以物抵债达成合意，以物抵债协议就成立。根据2015年6月21日，景荣公司时任法定代表人彭景荣出具的《情况说明》可知，案涉房屋是因景荣公司欠彭日红的借款而抵给彭日红，而吴羽峰、唐卫珍系从彭日红处全款购买房屋，吴羽峰、唐卫珍已履行支付购房款义务，其与景荣公司之间的商品房买卖合同关系已经成立并合法有效。双方商品房买卖合同关系成立及吴羽峰、唐卫珍已履行全部付款义务的认定事实，已被生效的赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初731号民事判决及江西省高级人民法院(2019)赣民终127号民事裁定所确认。故上诉人景荣公司关于代物清偿应是实践性合同，房屋买卖合同未履行完毕的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于景荣公司管理人解除案涉《赣州市商品房买卖合同》的行为是否有法律依据。首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”之规定的适用前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务，而在以物抵债协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订以物抵债协议。故在以物抵债协议场合，不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的适用条件，景荣公司管理人不能依据该条规定随意解除《赣州市商品房买卖合同》。景荣公司管理人只能依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的条款提出解除，而本案不存法律上不能履行或者事实上不能履行的情形，故上诉人景荣公司提出解除《赣州市商品房买卖合同》没有法律依据。此外，《赣州市商品房买卖合同》中的案涉房屋景荣?华夏新城一期8栋502号已经进行了合同备案和预告登记，可以对抗景荣公司管理人的合同解除权，景荣公司管理人不能以解除合同的方式将该已售房屋收回。其次，本案以物抵债协议在景荣公司破产前两年就存在，并且双方当事人在签订的《商品房认购协议》中明确约定2015年12月31日景荣公司应履行交房义务。根据二审庭审笔录，双方当事人一致确认案涉房屋尚未完工，至今仍未交付给吴羽峰、唐卫珍，故景荣公司并未全部履行合同义务。现因景荣公司违约未履行交房义务导致合同未全面履行完毕的责任在景荣公司。景荣公司管理人在此情况下，不能解除与吴羽峰、唐卫珍签订的《赣州市商品房买卖合同》。故上诉人景荣公司依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除《赣州市商品房买卖合同》的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7238元由上诉人赣州景荣集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 黄 颖审判员 肖玉华审判员 汪娣娣二〇二〇年四月十七日法官助理蔡静书记员钟雨林附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……