文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初7607号原告：董玉珍，女，1946年11月2日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘冰烨、刘文秀，江苏向天律师事务所律师。被告：杜良林，男，1971年8月23日出生，住宿迁市宿城区。第三人：江苏众安建设投资（集团）有限公司，住所地宿迁市宿城区利民大厦16层1603室。法定代表人：周奋委托诉讼代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。第三人：陆燕，女，1981年9月6日生，住宿迁市宿城区。原告董玉珍与被告杜良林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，经原告申请，本院追加陆艳、江苏众安建设投资（集团）有限公司（以下简称众安公司）作为第三人参与诉讼。后于2020年3月19日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告董玉珍的委托诉讼代理人刘冰烨、被告杜良林、第三人陆艳、第三人众安公司的委托诉讼代理人肖尔和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玉珍向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告之间的《房屋买卖协议》有效，判令被告杜良林将位于宿迁市宿城区房屋过户给原告；2、被告杜良林向原告支付违约金10万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月22日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，约定由被告将其产权兑换的一套位于新城名居面积为102.83平方米的房屋以255018元的价格转让给原告；双方还约定一方违约的支付对方违约金10万元。协议签订后，原告即向被告支付了,全部的购房款，并由被告出具相应收条。2015年1月17日，因房源变动，被告向原告出具《协议》一份，载明原订房屋面积调整为126.5平方米，所需差价由原告承担，以后房屋所需材料被告无条件协助签字。后涉案房屋自2015年1月19日交付后，一直由原告居住使用。2019年7月23日，被告与涉案房屋开发商签订正式商品房买卖合同，并办理了网签备案手续，现房屋已具备办证、过户等条件，然经原告及其家人多次与被告交涉，被告一直提出各种无理要求否则不予配合过户。原告认为，双方之间签订的协议系真实意思表示，应为合法有效，被告应当严格履行协议备项条款，同时应及时配合原告办理过户登记手续，现被告拒不配合的行为已构成违约。为维护原告权益，故提起诉讼。被告杜良林辩称，我已经协助原告办理网签了，我不应该支付违约金。合同是我签字的，是有效的，但是没有我家属签字。从拿钥匙到网签每次打电话我都是主动到的，我不存在任何违约行为。后面双方协商将差价补上来，商量好是8万元，我做了老婆的工作，但原告又起诉了。第三人众安公司述称，原告无权要求我公司协助办证，我公司和被告签订合同后，按时交付，且已经为被告办理产权登记，关于原告主张的办证只需要携带网签合同身份证等材料到不动产登记中心办理即可。第三人陆某称，之前也有人买我们家房子，我不同意也就没卖成，涉案房屋卖给原告我不知道，协议签过过了三四个月才知道。我们是拆迁房，比较便宜，原告应该按照当时商品房的价格差价补给我。经审理查明以下事实：2012年1月16日，被告杜良林（乙方）与征收人（甲方）签订《苏宿工业园区工程建设范围内房屋征收补偿安置协议》，该协议中，被告产权调换房屋为新城名居A型102.83㎡的房屋，产权调换房平均价2480元㎡。上述协议被征收人处载明为“（杜良林）、董玉珍”。第五条第三款其他事项载明“①另加残疾人补助5000元，②所订新城名居产权调换安置房A型102.83㎡产权为董玉珍所有，③甲方找补乙方210265元。”2012年3月22日，被告与案外人关开亚签订《房屋买卖协议》，该协议约定由被告将其产权兑换的在新城名居面积为102.83平方米的房屋以255018元的价格卖给原告；如一方违约需支付对方违约金100000元。关开亚系原告女婿，被告杜良林本家人林某作为见证人签字。被告杜良林在该协议下方书写“收条，今收到董玉珍购房款贰拾伍万伍仟零拾捌元正，杜良林，2012.3.22。”2015年1月17日，被告向原告出具《协议》一份，载明因房源变动，原订房屋面积调整为126.65平方米，所需差价由原告交付，原告支付好处费10000元给杜良林，以后房屋所需被告协助签字须无条件服从，如违约一切损失由杜良林负责。被告杜良林与第三人众安公司签订《商品房买卖合同》，该合同落款时间为2019年7月22日。该合同约定杜良林以306493元的价格购买新城名居6#2-203室房屋，该房屋产权登记面积为126.17㎡，并办理了网签备案手续。上述房款差额由原告补交。涉案房屋交房后一直由原告居住使用至今，该房屋的《商品房买卖合同》、增值税发票均由原告持有。2019年9月5日，原告女婿刘猛与被告协商办理房产证事宜，被告主张因其房屋出售时并未加价及周围普遍情况，原告需另外给付其100000元才能过户，双方最终就给付金额未能协商一致。被告杜良林与第三人陆燕系夫妻关系。本院认为，当事人之间的合同成立并生效后，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《房屋买卖协议》约定了产权调换房屋的地点、价格、面积、违约责任，原告已按照该协议履行了付款义务，涉案房屋也于2015年交付原告居住使用。该协议系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。故原告请求确认原被告之间《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。对于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案房屋现已具备过户登记条件，在原告要求被告杜良林协助办理过户登记时，被告又主张需另外支付款项，违背了杜良林于2015年1月17日出具的协议内容，且至今房屋也未过户至原告名下，被告杜良林构成违约应当承担违约责任。对于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告关于其不构成违约的抗辩意见与庭审查明的事实不符,故不予采纳，但其关于不应承担违约责任的抗辩意见已经包含了适当减少违约金的意思表示，被告已经按照约定将房屋交付原告装修入住,而迟延办理不动产过户登记手续主要损害的是原告对案涉房屋的处分权,原告主张的100000元违约金金额明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综合考虑合同的约定、原告承担的风险与损失、迟延办理产权登记的期限及原因等因素,结合具体案情,酌定被告支付的违约金以255018元为基数，按按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告起诉之日起计算至涉案房屋过户登记完毕之日止。对于第三人陆燕主张的差价款。本院认为，在原被告未达成一致的情形下，第三人陆燕主张的合同差价与原被告之间的协议内容相违背，也违背诚实信用原则，对该主张本院不予支持。对于协助过户义务。原被告之间《房屋买卖协议》有效，涉案房屋已交付原告使用并网签至原告名下，被告杜良林的出售行为属于家事代理，不属于无权处分。应当继续协助原告办理上述房屋的过户手续。第三人陆燕、众安集团在原告需要时也应当提供必要的协助。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原被告于2012年3月22日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告杜良林于本判决生效之日起三日内协助原告办理位于宿城区市宿城区新城名居6#2-203室房屋的产权登记及变更手续；三、被告杜良林于本判决生效之日起三日内给付原告违约金，违约金以255018元为基数，按按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告起诉之日起计算至涉案房屋过户登记至原告名下时止。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6616元，由被告杜良林负担5125元，由原告负担1491元。保全费2270元，由被告杜良林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时按照上诉请求向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建海人民陪审员  冯光云人民陪审员  麻彩芳二〇二〇年四月二十六日书记员吴炬葶法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。