福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终939号 上诉人（原审原告）：福建省交通运输厅，住所地福建省福州市鼓楼区东水路18号交通综合大楼。 负责人：黄祥谈，厅长。 委托诉讼代理人：李梦琳，上海建纬(福州)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈闽光，女，1971年11月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建省交通运输厅、上诉人陈闽光因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建省交通运输厅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持福建省交通运输厅的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、1986年5月20日的《安排住房协议书》为福建省交通运输厅与金由妹、林振中、林秀华、林秀珍签订，本案陈闽光并非该协议书约定的承租人。陈闽光实际租用案涉柴火间，但未与福建省交通运输厅签订书面租赁合同，双方属不定期租赁合同，福建省交通运输厅有权随时解除租赁合同关系，收回租赁房屋。福建省交通运输厅已于2017年11月30日履行了通知义务，并给予陈闽光7日的合理腾空期限，期限届满应认定双方租赁合同关系已依法解除。二、即便认为陈闽光系依据《安排住房协议书》租用案涉柴火间，《安排住房协议书》第二条明确约定“甲方为乙方三户各安排一间柴禾间供永久租用”，使用方式明确约定为“租用”而非“借用”，也需支付租金，租金标准也应按照第一条约定的计算和缴纳。因陈闽光拖欠缴纳租金已构成违约，福建省交通运输厅有权解除租赁合同。三、即便认为陈闽光系依据《安排住房协议书》租用案涉柴火间，《安排住房协议书》签订于1986年5月20日，则关于租用柴禾间的约定在2006年5月20日以后应属无效，此后福建省交通运输厅与陈闽光未另行签订书面租赁合同，双方系不定期租赁合同关系，也有权随时解除。四、违约方为解决合同僵局，请求解除合同之主张尚能得到支持，福建省交通运输厅作为守约方，即便本案不能认定陈闽光存在违约行为，若形成合同僵局，福建省交通运输厅解除合同主张也应得到支持。因本案陈闽光实际占用的柴火间系单元房屋（登记用途为住宅，非杂物间）分割后的一部分，约占该房屋十一分之一的面积，若不能支持福建省交通运输厅解除合同、腾退柴火间，由陈闽光继续占用该房屋的部分作为柴火间使用，将导致该房屋大面积闲置无法有效利用，造成国有资产价值减损，并使该房屋违反规划用途使用的违法状态持续存在，严重损害福建省交通运输厅的合法权益。 陈闽光辩称，一、1986年签订的《安排住房协议书》规定福建省交通运输厅有义务办理住房的私人产权，才有协议书中永久租用柴火间的约定。二、协议书非不定期租赁合同。双方认可签字并无违反法律规定。签订时间在1986年，在《合同法》颁布前，柴火间使用时间为永久，是双方协商一致的结果。三、福建省交通运输厅并未履行将房产证以私人产权的方式交付的义务，而是将拆迁房办成房改房。协议书未规定租金，说明双方认可柴火间无偿永久使用。四、柴火间未规定租用的金额，福建省交通运输厅多年来也未提出缴纳租金的要求。五、福建省交通运输厅的故意不办理拆迁安置房产权的行为，符合承担赔偿损失责任的4个要件，应赔偿房产证未办成私人产权所造成的损失。即使双方是租赁关系，20年租约到期后也应再签订20年租约，一直到永久。六、福建省交通运输厅擅自解除合同的行为，不应被支持。继续履行合同并不造成国有资产的流失。 陈闽光上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陈闽光无须支付诉争柴火间租金。事实与理由：一、福建省交通运输厅没有先履行合同义务，陈闽光不应履行缴交柴火间费用的后履行义务。二、一审判决陈闽光从2017年1月1日起每月12元的标准支付租金没有事实与法律依据。2017年12月7日福建省交通运输厅切断电源，锁上电表箱，柴火间不能正常使用。三、一审法院认为福建省交通运输厅拥有房产证有效于法无据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，陈闽光享有柴火间的特种债权。 福建省交通运输厅辩称，一、根据《安排住房协议书》约定，福建省交通运输厅不具有先履行义务，陈闽光无权行使先履行抗辩权。柴火间不在约定的让售范围内。陈闽光所提的错误办理产权证的问题属于521单元，且已经对房屋产权证进行了更正，陈闽光作为531单元房屋所有权人，521单元的房屋产权登记事宜与其无关。二、一审判决认定陈闽光向福建省交通运输厅支付柴火间使用费，并无不当。《安排住房协议书》对柴火间的租金标准约定不明，一审判决按照福建省机关事务管理局公布的公共租赁住房租金标准即每月12元支付柴火间租金，并无不当。三、陈闽光所使用的柴火间位于，该单元自建成以来就属于福建省交通运输厅所有，且用途也属于住宅单元房。四、本案不存在适用陈闽光所称的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。请求驳回陈闽光的上诉。 福建省交通运输厅向一审法院起诉请求：1.确认福建省交通运输厅与陈闽光之间的租赁合同关系于2017年12月9日解除；2.判令陈闽光腾退坐落于福州市鼓楼区的房屋；3.判令陈闽光按每月12元的标准支付自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费；4.判令本案的诉讼费用由陈闽光承担。 一审法院认定事实：福建省交通运输厅系福州市鼓楼区房屋的所有权人。 1986年5月20日，福建省交通厅（后更名为福建省交通运输厅，作为甲方）与拆迁户金由妹其全权代表林振中（作为乙方）就拆迁后新住房安排问题签订《安排住房协议书》，约定甲方按原征地协议将新民路37号×号楼一、二、三层东侧511、521、531三套单元宿舍安排给乙方及其直系亲属居住，永久租用；根据乙方家庭协议具体安排为：金由妹、林振中住511单元，建筑面积97平方米，林秀华一户住521单元，建筑面积97平方米，林秀珍一户住531单元，建筑面积97平方米；一九八一年征地协议签订后，因搬迁和更改图纸等客观原因，经双方协商甲方将新民路37号×号楼四层241单元建筑面积81平方米永久租给林振中全家及直系亲属居住；乙方租用以上住房，无论各户成员数目和建筑面积多少，在未移交房管部门管理之前，房租均按省事务管理局规定的“省直机关住宅收费标准”计算，由乙方各户按月交甲方，不得拖欠；甲方为乙方三户各安排一间柴禾（火）间供永久租用；今后国家如按政策实行住房让售给住户，应根据省（政）府机关事务管理局的统一规定的让售价和参照福州市拆迁户的有关规定让售给乙方以上面积的住房；如在此之前，乙方根据国家政策规定，华侨房屋征用后可以保留产权而要求办理产权，甲方应给予积极办理；今后乙方所租用的以上住房，如遇甲方产权发生变化时，甲方应负责联系接收产权单位办理继续永久租用手续；如遇不可抗拒原因再拆建时，甲方应负责与征用方协商安排以上面积的住房。 2003年10月，福建省交通运输厅将福州市鼓楼区的一部分（以下简称案涉房屋）交由陈国祥使用。2011年1月7日，福州市鼓楼区新民路16号×座×单元不动产权属登记为陈闽光与林秀珍、陈国祥、陈闽峰按份共有，取得方式为买卖，上一道权利人为陈国祥。案涉房屋现由陈闽光使用。审理中，陈闽光陈述林秀珍系其母亲，陈国祥系其父亲。 2017年11月30日，福建省交通运输厅发出通知，决定收回福州市鼓楼区新民路16号×#楼一层附属间，2003年10月20日原福建省交通厅办公室总务科印发的《杂物间使用证》作废，并要求用户于7日内腾空退还房屋。审理中，陈闽光否认收到该通知。 2018年12月，福建省交通运输厅委托上海建纬（福州）律师事务所律师向陈闽光、林秀珍、陈国祥、陈闽峰寄送《律师函》，要求其在收到函件30日内腾退案涉房屋。2018年12月24日，包括陈闽光在内的福州市鼓楼区新民路16号2、4、5号楼业主向福建省交通运输厅办公室发函，确认收到上述律师函，并表示拒绝退出原本配套分配给职工使用的附属间。 一审法院认为，福建省交通运输厅与林秀珍、林秀华、金由妹、林振中三户于1986年5月20日签订的《安排住房协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。根据该协议约定，福建省交通运输厅为林秀珍一户安排一间柴火间供其永久租用，现福建省交通运输厅未提交证据证明本案存在法定或约定解除合同的事由，故一审法院认定福建省交通运输厅于2017年11月30日、2018年12月21日发函通知陈闽光等人腾退案涉房屋的行为不发生解除合同的法律效力。因此，福建省交通运输厅诉请确认其与陈闽光之间的租赁合同关系于2017年12月9日解除并要求陈闽光腾退坐落于福州市鼓楼区的房屋，无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，就福建省交通运输厅主张陈闽光自2017年1月1日起按每月12元的标准支付占用费的诉讼请求，一审法院认为，其一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据福建省交通运输厅提供的《不动产权证》可以证实福州市鼓楼区房屋属福建省交通运输厅所有，现陈闽光实际使用案涉房屋，依约应向福建省交通运输厅支付租金。其二，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）……”福建省交通运输厅主张参照福建省机关事务管理局公布的公共租赁住房租金标准即每月12元计算租金，已臻合理，一审法院予以认可。陈闽光应自2017年1月1日起按每月12元的标准支付租金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条规定，判决：一、陈闽光于本判决生效之日起十日内支付福建省交通运输厅租金（从2017年1月1日起按每月12元的标准计至本判决生效之日止）；二、驳回福建省交通运输厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈闽光负担。 本院二审期间，陈闽光提交证据1.柴火间断电且被锁的照片；证据2.福建省交通运输厅通知。经审查，以上材料不足以证明案涉柴火间无法正常使用的事实。根据本案现有证据，陈闽光一审中否认收到福建省交通运输厅通知，与二审查明的事实不符。本院确认一审法院查明的其他事实属实。 本院认为，案涉《安排住房协议书》系福建省交通运输厅与林秀珍、林秀华、金由妹、林振中三户真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，对合同当事人具有法律约束力。该协议约定，福建省交通运输厅为林秀珍一户安排一间柴火间供其永久租用，福建省交通运输厅在仅安排案涉房屋未提供其他柴火间供永久租用情况下，诉请解除租赁合同并要求腾退福州市鼓楼区的房屋的诉请，不符合双方合同约定，一审法院不予支持，并无不当。福建省交通运输厅系基于《安排住房协议书》约定提供永久使用柴火间，双方并非普通的租赁合同关系，福建省交通运输厅上诉提出租赁时间超过20年即有权随时主张解除合同，没有法律依据，本案亦不存在损害国有资产使用的情形。《安排住房协议书》未约定柴火间租金标准，一审参照福建省机关事务管理局公布的公共租赁住房租金标准即每月12元计算租金，已臻合理，陈闽光上诉认为无需支付租金，亦没有依据，不予支持。 综上所述，福建省交通运输厅、陈闽光的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由福建省交通运输厅负担25元，由陈闽光负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年四月八日 法官助理陈奇 书记员王惠