四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4165号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川勇智化工科技有限公司。住所地：邛崃市羊安工业园区羊横四路二十六号附12号。 法定代表人：周晓明，总经理。 委托诉讼代理人：杨卫东，四川颂法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都港升投资管理有限公司。住所地：成都市邛崃市羊安镇羊横四线26、28号。 法定代表人：邓传远，经理。 委托诉讼代理人：鹿焕喜，四川舟楫律师事务所律师。 上诉人四川勇智化工科技有限公司（以下简称勇智公司）因与被上诉人成都港升投资管理有限公司（以下简称港升公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院(2019)川0183民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 勇智公司上诉请求：一、撤销原审判决中驳回反诉请求以及要求勇智公司支付港升公司基本电费57200元的判项；二、请求判决支持勇智公司的一审反诉请求；三、一审、二审诉讼费用由港升公司承担。事实和理由：一、勇智公司暂停支付部分租金是因为港升公司建设手续不齐全，导致勇智公司不能够正常使用租赁厂房。2016年5月，勇智公司租用港升公司的厂房用于生产、经营环氧地坪材料。勇智公司进入工业园区，需要在营业范围增加“生产”，以及办理环评、质评、安评，园区内的企业没有办理以上手续就不得生产、经营。勇智公司在办理上述手续过程中，发现港升公司没有取得建设工程规划许可证和消防验收许可证等手续。勇智公司办理生产经营手续需要港升公司的相应合法手续。所以，导致勇智公司不能及时办齐手续，不得不处于停产状态近一年。勇智公司要求港升公司共同商谈赔偿事宜，港升公司不予理睬，采取了切断电源的违法手段；二、《房屋场地租赁合同》是港升公司提供的格式合同，被一审认定无效，勇智公司对此没有异议。出租人没有取得建设工程规划许可证，租赁合同依法应当无效；三、港升公司停电行为违反《电力法》的强制性规定，给勇智公司造成损失，应当进行赔偿。港升公司称《房屋场地租赁合同》约定其有权断水断电，该条款约定本身违反《电力法》规定，同时，《房屋场地租赁合同》无效，不能用无效合同的约定作为断电的权利来源。港升公司的停电行为直接导致勇智公司无法继续经营，造成极大损失，应当为其违法停电行为承担法律责任；四、一审法院在没有查清勇智公司暂停支付部分租金原因的情况下，认定“港升公司为了保护其收益采取的断电行为，属于合理范畴”，既没有详细的说理和分析，也没有提及是否合法，难以令人信服。 港升公司答辩称，勇智公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 港升公司向一审法院起诉请求：一、判令勇智公司立即搬离“港升孵化园区”A1-5房屋并向港升公司归还房屋；二、判令勇智公司支付拖欠的租金、违约金、电费、垃圾清运费等共计406783.88元并承担上述费用计算至房屋实际归还日期间的发生费用。 勇智公司向一审法院反诉请求：一、判令港升公司与勇智公司签订的《房屋场地租赁合同》关于逾期五天以上支付租金，港升公司有权对勇智公司停水停电的约定无效；二、港升公司赔偿损失1289675.78元。 一审法院认定事实：一、港升公司与勇智公司于2016年1月29日签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：1.租赁房屋位于羊安工业园区羊横四路港升中小企业孵化园（A1-5）；2.租赁期5年，从2016年5月1日至2021年4月30日；3.第一年租赁费为300000元，从第二年起每年的租赁费在上一年的基础上递增5%；4.港升公司配送200千瓦动力电给勇智公司使用，勇智公司每月按该负荷支付相应的基本电费；5.勇智公司在不影响主体结构前提下进行装饰装修应经港升公司书面同意，本合同终止、解除时场地内的装饰装修以及空地内增加的树木绿化等，无偿交与港升公司，其所有权归港升公司，勇智公司无权拆除；6.勇智公司未按合同约定时间支付租赁费用拖欠一个月的，港升公司有权解除合同，收回租赁房屋，勇智公司应向港升公司支付当年租赁费一半的违约金；7.勇智公司不得以任何理由和原因拖欠租赁费和水电费用，拖欠一日按当年租赁费用1%的标准支付违约金。逾期五天以上的，港升公司有权对勇智公司停水停电。 二、港升公司于2017年4月18日向勇智公司发出通知，通知内容为：要求勇智公司收到通知后及时履行缴纳租金的义务，否则将于2017年4月27日20时，采取限电措施；港升公司于2017年7月7日向勇智公司发出合同解除通知书；2017年7月26日，港升公司向勇智公司发出通知，通知的内容为：经管委会协调，港升公司于7月26日17时至30日恢复对勇智公司的供电，请勇智公司在恢复供电期间交清所欠的租金等费用，否则于2017年7月31日9时，再次采取断电措施；2019年4月12日，港升公司向勇智公司发出催收函，要求勇智公司支付拖欠相关的费用；2019年4月22日，港升公司向勇智公司发出合同解除通知书。上述通知及合同解除通知书，勇智公司均收到； 三、按《房屋场地租赁合同》的约定，截止2019年8月31日，勇智公司尚欠港升公司租赁费211512.50元，审理中港升公司只主张182571.88元；2018年10月前的基本电费，勇智公司已经向港升公司付清，之后的基本电费一直未付，基本电费为每月5200元；2018年的垃圾清运费，勇智公司已向港升公司付清，之后的未付，2018年之前勇智公司按每年1637元支付； 四、涉案厂房至今由勇智公司占用； 五、涉案的厂房至今未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，本案的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故港升公司与勇智公司签订的《房屋场地租赁合同》无效，故对港升公司要求勇智公司支付违约金不予支持，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，港升公司有权要求勇智公司按照合同约定支付租金及基本电费，故一审法院对港升公司要求勇智公司支付截止2019年8月31日前的租金182571.88元和基本电费57200元及腾房前的租金、基本电费予以支持；对港升公司主张的垃圾清运费，一审法院认为，《房屋场地租赁合同》未对该费用进行约定，且港升公司未举证证明勇智公司在2018年后因生产造成垃圾需要清运，故一审法院对港升公司的该请求不予支持；对勇智公司要求港升公司赔偿装修损失的反诉请求，审理中港升公司明确未同意勇智公司进行装修，且勇智公司亦未出具港升公司同意其装修的证据予以佐证，故该装修装饰损失应由勇智公司自行承担；对勇智公司要求港升公司赔偿断电期间租金、员工工资及员工社会保险损失的反诉请求，一审法院认为勇智公司在租用期间未按约定支付租金，港升公司也事先告知勇智公司将采取断电措施，故在港升公司告知后，勇智公司仍未按约足额支付租金，港升公司为保护其收益采取断电行为，属于合理范畴，勇智公司基于港升公司采取断电行为要求港升公司赔偿上述损失，缺乏法律和事实依据，同时勇智公司在断电后支付相应租金亦可避免该损失，但勇智公司未采取补救措施，放任损失扩大，因此一审法院对勇智公司要求港升公司赔偿断电期间租金、员工工资及员工社会保险损失的反诉请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十三条之规定，判决：一、勇智公司于判决生效之日起三十日内向港升公司腾退并返还租赁的位于羊安工业园区羊横四路港升中小企业孵化园的厂房（A1-5）；二、勇智公司于判决生效之日起十日内支付港升公司截止2019年8月31日前的租金182571.88元、基本电费57200元并支付自2019年9月1日起至实际腾退返还房屋之日止的租金及基本电费(计算方式：租金按每月28940.62元计算，基本电费按每月5200元计算)；三、驳回港升公司的其他诉讼请求；四、驳回勇智公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费（减半收取）2894元，由港升公司负担1188元，勇智公司负担1706元；一审反诉案件受理费（减半收取）8204元，由勇智公司负担。 对于一审审理查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，勇智公司提交以下证据：1.装修费用的清单，拟证明办公区装修费用损失347766.4元；2.工作联系函、告知函，其内容是双方关于环评、安评、发改备案、停电问题的交涉，拟证明勇智公司有理由拒绝支付租金。港升公司质证认为：1.装修清单没有装修费用的发票、收据，不能作为证据使用；2.认可工作联系函、告知函的真实性，但与本案没有关联性。本院认为，装修费用清单是勇智公司单方制作的表格，没有对应的合同、付款凭证，在港升公司不予认可的情况下，本院无法采信。对于工作联系函和告知函，本院对其真实性予以确认，与本案的关联性将在本院认为中评述。 二审另查明，《房屋场地租赁合同》第2.1款载明“该房屋结构及该房屋所属土地性质状况乙方已作充分了解，乙方愿意按现房屋结构、所属土地性质现状及周边环境情况租赁。”2018年10月港升公司第二次采取断电措施，其后并未恢复供电。勇智公司确认除断电期间之外，租赁厂房的生产经营活动处于正常状态。2020年3月23日勇智公司腾退交还租赁厂房。 本院认为，根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审中的争议焦点是勇智公司要求港升公司赔偿断电期间的占有使用费、基本电费、人工工资损失的请求是否成立？港升公司是否应当赔偿勇智公司的装修损失？ 本院认为，案涉租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，案涉《房屋场地租赁合同》无效，一审法院对此认定正确。勇智公司实际占用租赁厂房期间，应当支付占有使用费和固定基本电费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审法院参照合同约定的标准判决勇智公司向港升公司支付占有使用费、基本电费并无不当。由于勇智公司已于2020年3月23日搬离案涉厂房，故占有使用费的计算应截止于当日为182571.88元+28940.62元×6+28940.62元×22/31=377463.8元，基本电费为57200元+5200元×6+5200元×22/31=92090.3元。 对于损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，作为出租方的港升公司将未取得建设工程规划许可证的厂房对外出租，应对合同无效承担主要责任。作为承租方的勇智公司在签约时已充分了解租赁标的物的相关情况，应对租赁厂房未取得建设工程规划许可证的重要事实予以核实，对合同无效的结果与风险理应有所预见，仍选择承租，应当承担合同无效的次要责任。一般而言，当事人对合同无效所负的过错责任大小是确定承担损失多寡的依据，但前提是合同无效与损失发生之间具有直接因果关系，如果遭受的损失与合同本身并无直接因果关系，则合同的效力如何并不影响当事人对损失的承担。真正影响当事人对损失是否承担责任的因素应是其对造成损失有无过错，而非对造成合同无效有无过错。根据本案查明的事实，勇智公司虽然提交了双方就安评、环评、发改备案、停电问题往来的工作联系函和告知函，但同时亦认可除断电的期间之外均可以正常使用租赁厂房，并未提交因缺少建设工程规划许可证导致生产经营受到阻碍的相关证据，即案涉厂房的权证瑕疵并未影响勇智公司在案涉厂房的生产经营活动。故，案涉合同的效力问题并非勇智公司断电期间各项损失的直接原因。本案双方纠纷发生的缘由是勇智公司未按约支付租赁费用，在港升公司催告后既不足额补缴，也未及时归还租赁厂房，港升公司在催告无果的情况下对其采取断电措施属于自力救济，以合理手段减少自身可预见的损失，合乎情理。故，就断电的行为而言，不应认为港升公司存在过错，因此勇智公司主张的断电期间的占有使用费、基本电费、人工工资损失均不能得到支持。对于勇智公司主张的装修损失，并没有港升公司同意其进行装修的证据，且勇智公司仅提交了单方制作的装修清单，不足以证明装修的价值，一审法院未予支持亦并无不当。 综上所述，勇智公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于二审中出现了新的事实，勇智公司已经于2020年3月23日腾退返还租赁厂房，本院相应进行改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院(2019)川0183民初1826号民事判决第四项即“驳回四川勇智化工科技有限公司的反诉请求”； 二、撤销四川省邛崃市人民法院(2019)川0183民初1826号民事判决第一项与第三项即“四川勇智化工科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都港升投资管理有限公司腾退并返还租赁的位于羊安工业园区羊横四路港升中小企业孵化园的厂房（A1-5）”、“驳回成都港升投资管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更四川省邛崃市人民法院(2019)川0183民初1826号民事判决第二项“四川勇智化工科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都港升投资管理有限公司截止2019年8月31日前的租金182571.88元、基本电费57200元并支付自2019年9月1日起至实际腾退返还房屋之日止的租金及基本电费(计算方式：租金按每月28940.62元计算，基本电费按每月5200元计算)”为“四川勇智化工科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都港升投资管理有限公司占有使用费377463.8元与基本电费92090.3元”； 四、驳回成都港升投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费（减半收取）2894元，由成都港升投资管理有限公司负担1188元，四川勇智化工科技有限公司负担1706元；一审反诉案件受理费（减半收取）8204元，由四川勇智化工科技有限公司负担。二审案件受理费16408元，由四川勇智化工科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡