甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终685号上诉人（原审原告）：甘肃长元进出口贸易有限公司，住所地兰州市城关区雁滩张苏滩579号。法定代表人：樊敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵小革，甘肃崇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：史舒元，甘肃崇平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：兰州黄河生态旅游开发集团有限公司，住所地兰州市城关区滩尖子路381号海虹外滩银谷14楼。法定代表人：张永才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑妤，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人甘肃长元进出口贸易有限公司（以下简称长元公司）因与被上诉人兰州黄河生态旅游开发集团有限公司（以下简称黄河开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长元公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10194号民事判决，依法发回重审或者改判;2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人在《房屋租赁合同》中的主要义务是交付房屋，而房屋交付实际就是钥匙交付，现有证据能够证明房屋钥匙已经完成交付的事实，一审判决认定上诉人无法证明房屋交付的事实错误。一审判决认定黄河开发公司和黄河发展公司均未实际使用过案涉房屋与事实不符。首先，上诉人的主要合同义务就是交付钥匙。《房屋租赁合同》签订之前，因双方前期达成租赁房屋的合意，上诉人委派张某向被上诉人魏姓员工交付了房屋钥匙，故后签订的合同对钥匙的交付情况没有约定，仅约定了租金支付、租赁期限等事项。该事实通过证人张某的证词可以证明，且被上诉人提交的通话录音中打电话一方是被上诉人单位魏姓员工，该员工与证人张某所述的接受钥匙的人的姓氏吻合，相互印证证明钥匙交付的事实。其次，交付房屋和使用房屋是两个概念，交付之后使用与否由被上诉人自主决定，房屋未实际使用并不能证明上诉人没有履行合同义务。二、一审判决认定案涉租赁房屋目前的状态为空置，房屋内的陈设仍保持原房屋承租人的状态，门头仍为咏慧阁，该事实与本案无实际关联。涉案房屋的前承租人为兰州咏慧茗壶餐饮管理有限公司，其经营的咏慧阁门牌存在。上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》之前解除了与该公司之间的租赁关系，该公司也已经将其所有的设备搬离，租赁之前房屋中仅剩部分无用的桌椅，这一事实被上诉人在签订合同前知情。兰州咏慧茗壶餐饮管理有限公司的工商信息显示开业并不能证明其继续使用涉案房屋，被上诉人主张涉案房屋被该公司占用的事实不能成立。涉案房屋自租赁给被上诉人至今一直处于空置状态，少许前承租人的桌椅的存在并不能造成案涉合同无法履行。三、一审判决适用法律错误。被上诉人提交的证据不能直接证明签订《房屋租赁合同》仅是为了办理工商注册登记，录音证据对于这一事实的表述含糊不清。即使认定上诉人无法证明房屋交付，也应当判决驳回上诉人全部诉讼请求，而不是判决解除合同驳回其他诉求。即使法院认定被上诉人的主张成立，即签订《房屋租赁合同》的目的是为了办理工商登记，那么双方签订的与双方真实意思表示不一致的无效合同，不存在解除合同的可能。黄河开发公司辩称，一、上诉人从未向被上诉人交付过租赁房屋或钥匙，双方未履行过任何合同权利义务。被上诉人因办理工商登记备案，故与上诉人口头约定双方签订《房屋租赁合同》。2018年10月8日签订合同后，被上诉人执该合同前往工商部门办理相关证件，并于2018年10月21日取得营业执照。此后双方再未对《房屋租赁合同》的履行做过任何约定或实际履行。上诉人称其委派张某向被上诉人“魏姓员工”交付了房屋钥匙，但被上诉人未收到上诉人交付的钥匙，“魏姓员工”实为被上诉人向法庭提供通话录音中的人员，而非上诉人所述的钥匙接收人。上诉人从未向被上诉人交付房屋或钥匙，故不存在被上诉人自主决定是否使用房屋的问题。二、案涉房屋一直由上诉人实际占有，一审判决对该事实认定正确。案涉房屋门头为“咏慧阁”字样，房屋内部装饰也为茶楼装饰风格，且积灰严重，上诉人在房屋内部显眼处张贴了招租信息。“咏慧阁”是兰州咏慧茗壶餐饮有限公司的经营场所，案涉房屋所在地为其注册的营业地。案涉房屋长时间空置，且该房屋现由上诉人实际控制并已开始招租。三、一审判决适用法律正确。依据《合同法》第二百一十二条、二百一十六条规定，租赁合同的前提为出租人交付租赁物，承租人实际占有租赁物。本案《房屋租赁合同》未实际履行，被上诉人诉请要求解除房屋租赁合同，一审判决解除房屋租赁合同正确。长元公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾退原告位于兰州市城关区的房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金2200000元、滞纳金528000元、违约金50000元，合计2778000元；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月8日原告长元公司作为甲方与名称为兰州黄河生态旅游发展有限责任公司（以下简称黄河发展公司）的乙方签订房屋租赁合同一份。该合同约定长元公司将其所有的房屋出租给乙方。房屋坐落于兰州市城关区，产权证书为兰房权证城关区字第××号、19××04号、19××06号、19××08号，面积为1838.74平方米。租赁期限为2018年10月8日起至2021年10月8日止。租金为每年2200000元，于每年10月30日前缴纳。同时该合同还约定乙方必须按合同约定向甲方缴纳租金，若无故拖欠租金，甲方给以乙方7天的宽限期限，从第8天开始甲方有权向乙方按照实欠租金每天收取1%滞纳金，若乙方拖欠租金长达30天的，并赔偿违约金50000元。双方还约定了其他事项。经查，黄河发展公司在签署上述合同时，该公司未成立，故该合同的落款处由其法定代表人张永才署名，该公司未盖章。另查，黄河开发公司于2018年10月24日成立，登记的地址为兰州市城关区张掖路静宁路121-135号，法定代表人为张永才。2019年7月4日该公司将其营业地址变更为兰州市城关区滩尖子381号海虹外滩银谷14楼。黄河发展公司未实际登记注册。再查，黄河开发公司与黄河发展公司均未实际使用过涉案房屋，涉案房屋目前的状态为空置，房屋内的陈设仍保持原房屋承租人使用状态，门头仍为咏惠阁。经查，咏惠阁系兰州咏惠茗壶餐饮有限公司的经营场所，该公司登记的营业地址为兰州市城关区张掖路静宁路121-135号第二层001室。该公司现工商信息为开业，目前咏惠阁未实际经营。一审法院认为，发起人以设立公司名义对外签订合同，公司成立以后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案涉案合同虽由原告与黄河发展公司签订，但该公司在签订合同时并未设立，故合同的落款处只有其法定代表人张永才的签名而没有公司盖章。后黄河开发公司成立，法定代表人为张永才，公司地址为兰州市城关区张掖路静宁路121-135号。综上，一审法院认定发起人拟设立的黄河发展公司登记的名称为黄河开发公司，涉案合同实际为原、被告签订，该合同的权利义务应由被告承担，故对被告辩称其公司未实际签订合同、其公司不是本案适格被告的辩论意见不予采纳。关于原告诉请要求解除合同并要求被告向其腾交房屋、支付租金、违约金的诉讼请求。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的房屋租赁合同，虽就租赁房屋的位置、租赁期限、租金标准等事项进行了约定，但对房屋的交付时间以及租金的起算时间均未明确约定。庭审中双方就房屋是否交付使用争议较大。原告提出其已将涉案房屋向被告交付，但其并未向法庭提交已将涉案房屋交付被告的直接证据。被告提出原告并未向其交付涉案房屋，其认为双方签订的涉案合同并未实际履行，该合同只是用于被告设立公司备案登记使用，故其不应向原告支付租金。事实上，被告黄河开发公司和黄河发展公司均未实际使用过涉案房屋。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。因此，一审法院认定涉案房屋未实际交付。房屋租赁合同为双务合同，作为出租人有向承租人交付房屋和管理房屋的的义务，原告怠于行使该义务，致使合同未实际履行。故对原告诉请要求被告腾交房屋、支付租金、承担滞纳金违约金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。对于原告主张的要求解除合同的诉讼请求，因合同并未实际履行，合同目的未实现，故对该项诉求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告甘肃长元进出口贸易有限公司与被告兰州黄河生态旅游开发有限责任公司（兰州黄河生态旅游发展有限责任公司）于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告甘肃长元进出口贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取14512元，由原告甘肃长元进出口贸易有限公司承担。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，案涉房屋租赁合同中水表、电表底数一栏无记载，合同未约定有关租赁房屋押金事宜。双方当事人未进行现场交付，未形成交接（物品）明细表。一审中黄河开发公司提交案涉房屋现状照片，长元公司质证认为对真实性无异议，房屋里面遗留物品是薛明（咏惠阁经营者）遗留的，内部清理也应当由薛明负责。二审另查明，兰州市市场监督管理局于2019年11月28日核准兰州黄河生态开发有限责任公司名称变更为兰州黄河生态旅游开发集团有限公司。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为，黄河开发公司是否应当依照合同约定向长元公司支付租金及承担滞纳金、违约金。案涉租赁房屋面积较大，为1838.75平方米，且曾由长元公司出租于兰州咏惠茗壶餐饮有限公司（咏惠阁）经营使用，房屋内仍有部分物品存放。在此种情形下，合同未载明水、电表底数，未约定房屋租赁期间的押金事宜、未明确约定房屋的交付时间及方式。同时，仅依据长元公司在一审中提交的证人证言，亦不能证实房屋已交付黄河开发公司承租的事实，长元公司对此应当承担举证不能的不利后果。本案系房屋租赁合同，黄河发展公司将案涉租赁合同用于工商登记并成立公司的行为非基于租赁合同中约定享有的权利或履行的义务，该行为不影响本案租赁合同未实际履行的客观事实。双方当事人均未依照合同约定履行各自义务，故案涉租赁合同实际未履行，长元公司主张黄河开发公司依照合同约定支付租金以及承担滞纳金、违约金的事实依据不足，本院不予采信。另，案涉合同未履行，且上诉人在审理中亦自述已重新招租。上诉人二审提出合同不应当予以解除与其一审诉讼请求相悖，且被上诉人对一审判决解除合同未提出上诉，视为同意解除合同，故对上诉人该项主张本院不予采信。综上所述，上诉人甘肃长元进出口贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29024元，由上诉人甘肃长元进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  关涛审判员徐晓曦审判员王志娟二〇二〇年四月二十六日书记员王玉振