辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2301号上诉人（原审被告、执行案外人）：郝铁明，男，1973年10月07日出生，汉族，个体，住葫芦岛市建昌县。委托诉讼代理人：蔡文亮，男，汉族，1955年9月27日出生，个体，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审原告、申请执行人）：姚成广，男，1970年04月13日出生，汉族，个体，住盖州市北市。委托诉讼代理人：张情妮，辽宁昌赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请执行人）：李娟，女，1984年04月26日出生，汉族，无业，住盖州市。（蔡胜路妻子）被上诉人（原审被告、被申请执行人）：蔡胜路，男，1979年02月28日出生，汉族，无业，住盖州市。上诉人郝铁明因案外人执行异议之诉纠纷一案,不服盖州市人民法院(2018)辽0881民初2931号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了该两案。上诉人郝铁明的委托诉讼代理人蔡文亮，被上诉人姚成广及委托诉讼代理人张情妮，被上诉人李娟到庭参加诉讼。被上诉人蔡胜路经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝铁明上诉请求：撤销盖州市人民法院【2018】辽0881民初2931号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：一审法院判决错误，认定事实不清。做出草率判决，不负责任的驳回上诉人郝铁明的诉讼请求。上诉人郝铁明从2015年5月16日，买本案涉案蔡胜路和李娟的富吉家园小区6号楼4单元402室房屋，已实际入住，搬家的日期是在2015年5月16日，即交付房款340,000.00元，当日签订了房屋买卖合同。蔡胜路夫妻卖完房就去南方做生意了，房间里留下的衣物等是9月份回来拿走的。物业电脑登记实际联系人己变成了郝铁明的联系电话，网费的交纳，电脑截屏记录。郝铁明的银行卡在营口鲅鱼圈建设银行按揭贷款的还款凭证，还有郝铁明微信多次交纳电费记录，取暖费等凭证。这些证据足以充分证明房屋买卖和交付使用的真实性。而一审法院只是简单的认为证人证言的搬家日期不一致，就否定该房屋交易的实际入住的事实，确实显失公平，难以服人。综上所述，请求二审营口市中级法院依法撤销一审法院判决，维护上诉人的合法权益。姚成广辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。1、购房首付款340,000.00元的交付事实无法确定。上诉人提供的2,100,000.00元银行流水无论在数额上、还是在时间上均与本案无直接关联性，与常理相悖，无法认定交付事实。2、上诉人、蔡胜路的妻子李娟、证人对于房屋的交付时间、搬家时间、搬家物品、购房原因等陈述相互矛盾，不具有一致性。上诉人在几次诉讼中陈述的搬家时间分别为“房子买后住了三个月，我走后我外甥居住”、“买完5月份入住的，一直至今”，蔡胜路的妻子李娟在法院对其的询问笔录中又陈述“2015年5月16日卖的，同年9月份搬走的”，证人孙某、李某在诉讼中曾出具证明一份来证明上诉人是9月份搬家，又在鲅鱼圈法院的审理中陈述是5月搬家。根本无法判断搬家时间。对于搬家时间问题，上诉人分别陈述如下“我在鲅鱼圈有工作业务，经常来鲅鱼圈”、“我外甥要买房子在港丽工作”、“这所以买房子是因为我想和我爱人养老”，试想，连购房原因都无法明确统一的房屋买卖是否是真实的呢？而对于搬家物品也无统一答案，上诉人在鲅鱼圈区人民法院审理中陈述为“房子我在2015年5月16号交给我之后我只把两张床和简单的生活用品放在屋里”，在营口中院审理中又陈述“我实际住进去了，添置了两张床和一个冰箱”。答辩人认为，冰箱无论从体积上还是从体格上说，都并非简单的生活用品，可见对于搬家物品，无统一答案。综上所述，答辩人认为上诉人郝铁明在诉讼中提供的证据，根本无法证明其交付购房首付款及实际占有、使用房屋的事实，进而无法证明其享有足以排除人民法院强制执行的权利。故一审法院认定的事实是清楚的，适用的法律是正确的，恳请驳回上诉人的上诉请求。李娟辩称：我卖房子，什么时间搬家记不住了，是陆续搬的，卖房子给郝铁明没有必要通知大家。郝铁明给我钱了。姚成广向盖州市法院提出诉讼请求：1.应依法撤销(2017)辽0881执异第2号执行裁定书；2.应依法确认蔡胜路、李娟与郝铁明之间的“购房协议”无效；3.被告应承担本案的一切诉讼费用。盖州市人民法院认定事实:因蔡胜路与姜宏民间借贷纠纷一案，营口市鲅鱼圈区人民法院于2015年12月22日作出(2015)鲅执字第01249号民事裁定书，预查封蔡胜路名下的营口市鲅鱼圈区住宅房屋。因蔡胜路与姚成广民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月9日作出(2015)盖民东初字第2567号民事判决书，判决蔡胜路给付姚成广借款200,000.00元及利息。2016年2月29日，本院作出(2015)营盖执字第1446号执行裁定书，将被执行人蔡胜路所有的位于营口市鲅鱼圈区住宅房屋一处予以查封。郝铁明以查封的房屋系其在2015年5月16日已经向蔡胜路、李娟购买，签订了购房协议书并交纳了房款，善意取得上述产权为由分别向营口市鲅鱼圈区人民法院和盖州市人民法院提出执行异议。营口市鲅鱼圈区人民法院于2016年12月5日作出(2016)辽0804执异27号执行裁定书，认为争议房屋未办理产权登记及未解除按揭抵押，案外人对该房产是否享有实际所有权应通过诉讼程序予以确认，裁定驳回案外人郝铁明的异议申请。盖州市人民法院于2017年1月20日作出(2017)辽0881执异第2号执行裁定书，认为郝铁明在法院查封该房屋以前已经购买并占有使用，当时未办理过户手续也非自身原因造成的，裁定异议成立。而后郝铁明不服营口市鲅鱼圈区人民法院执行裁定书，起诉至营口市鲅鱼圈区人民法院，该院于2017年5月24日作出(2017)辽0804民初1041号民事判决书，认为法院查封时该房屋尚未办理产权登记，郝铁明尚未取得房屋产权，判决驳回郝铁明的诉讼请求。郝铁明不服该判决，上诉至营口市中级人民法院。该院于2017年10月30日作出(2018)辽08民终2388号民事裁定书，认为应结合已生效的盖州人民法院(2017)辽0881执异第2号执行裁定中查明的事实及裁定结论，统一适用法律，裁定撤销营口市鲅鱼圈区人民法院(2017)辽0804民初1041号民事判决，发回重审。而盖州市人民法院(2017)辽0881执异第2号执行裁定因未向姚成广本人送达而未发生法律效力，姚成广不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。另查，2015年5月16日，甲方蔡胜路与乙方郝铁明签订“购房协议书”，达成协议如下：“一、甲方将其拥有独立产权的位于鲅鱼圈区的转让给乙方，建筑面积106.64平方米，以人民币500,000.00元出售给乙方。二、此房屋为按揭贷款购房，贷款尚未还清，乙方先向甲方支付首付人民币340,000.00元整(此款含2015年5月至2016年3月期间还款额，此期间甲方必须保证按月还款)，双方约定剩余贷款在2016年3月末前由乙方结清。贷款还清后甲方无偿配合乙方办理产权过户手续。(房屋总价为500,000.00元整，贷款还清时多退少补)。三、协议签订后乙方即支付甲方人民币340,000.00元整，甲方将房屋钥匙及使用权交由乙方使用，甲方将水、电、物业费等结清。四、甲方保证此房屋无债权债务纠纷，如出现问题甲方负全部责任。甲方提供所有办理产权过户资料，由乙方保管，直到更名过户为止等。”甲方蔡胜路、李娟，乙方郝铁明签字按印。郝铁明提供2015年4月22日取款2,100,000.00元的银行流水以证明向蔡胜路、李娟交付了首付款340,000.00元。蔡胜路、李娟出具了“收据”。再查，郝铁明称协议签订当天蔡胜路、李娟即交付钥匙及房屋。在本院执行异议案件中，郝铁明提供李某、孙某于2016年12月23日出具的证明，载明：“富吉家园小区6号楼4单元402室原房主蔡胜路在2015年9月份搬出富吉家园小区，此房屋出售给现房主郝铁明。蔡胜路搬出后郝铁明就入住了该房屋。”在鲅鱼圈区人民法院2018年7月25日开庭时，孙某及李某作为证人出庭，孙某称“在其结婚前后清早遛弯看见过郝铁明两三回，知道他买的房子，2015年六七月份，其在2015年7月25号结婚。”李某在被问何时帮着原告(郝铁明)搬家时称“2015年5月份，到底是15号还是16号记不清了。”在本院执行异议案件中对李娟的询问笔录中，问李娟什么时间卖的，李娟回答2015年5月16日卖的，同年9月份搬走的。盖州市人民法院认为，本案的争议焦点问题应为郝铁明对于涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。首先，对于首付款交付问题，买卖双方均称340,000.00元首付款系现金交付，但郝铁明提供取款2,100,000.00元的银行流水，与交首付款340,000.00元的时间相差20多天，与常理不符，本院无法确认交付首付款的事实。其次，郝铁明与李娟对交付房屋、搬家时间陈述不一致，且郝铁明提供的证人出具的证明中载明的搬家时间与证人出庭作证中陈述的搬家接收房屋的时间不一致，本院无法确认郝铁明是否实际占有该房屋及占有该房屋的时间。综上，郝铁明提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。因此，郝铁明对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利。故对姚成广符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决:准许执行营口市鲅鱼圈区，本院(2017)辽0881执异字第2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费4,400.00元，由被告郝铁明负担。二审期间,当事人没有提交新证据。本院审理后认定的事实与一审认定的事实一致。在本院审理过程中，上诉人郝铁明与被上诉人李娟均自认与郝铁明均自认“协议虽约定的先支付340,000.00元，但实际上是用原欠340,000.00元顶账”。再，2016年3月21日,上诉人郝铁明代被上诉人蔡胜路偿还尚欠中国建设银行房贷款计160,711.01元。另,据盖州市人民法院(2015)营执字第1446号协助执行通知书(回执)显示,营口经济技术开发区房产交易管理中心于2016年4月19日收到该协助执行通知书。本院认为：上诉人郝铁明与蔡胜路签订了“购房协议书”,在盖州市人民法院2016年4月19日查封案涉的位于营口市鲅鱼圈区长江路北泰山街西富吉家园的6号楼4单元402室房屋前已全部交付购房款并实际占有该房屋,且未办理过户登记的原因系因案涉的房屋已被营口市鲅鱼圈区人民法院另案查封,非上诉人郝铁明自身原因所致,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的相关规定，享有足以排除人民法院强制执行的权利。综上，上诉人郝铁明的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盖州市人民法院（2018）辽0881民初2931号民事判决。二、不得执行营口市鲅鱼圈区。一、二审案件受理费8,800.00元，由被上诉人姚成广负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年四月七日法官助理张文生法官助理陆玮齐书记员李琳