重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终2025号 上诉人（原审原告、案外人）：张兴杨，男，1975年5月12日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李建伟，重庆渝万（利川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆兴农融资担保集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山路70号1幢，统一社会信用代码915000005828358674。 法定代表人：刘壮涛，董事长。 委托诉讼代理人：甘伟宏，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆学苑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：董世银，男，1964年3月26日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：董宗友，男，住重庆市万州区，重庆市银峡建筑工程集团有限公司推荐。 原审第三人：易少清，女，1966年4月5日出生，汉族，住重庆市万州区。 上诉人张兴杨因与被上诉人重庆兴农融资担保集团有限公司（以下简称兴农公司）、原审第三人董世银、原审第三人易少清案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人张兴杨及其委托诉讼代理人李建伟，被上诉人兴农公司的委托诉讼代理人**，原审第三人董世银的委托诉讼代理人董宗友到庭参加诉讼。原审第三人易少清经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张兴杨上诉请求：1.请求查明事实，撤销一审判决；2.改判立即停止对重庆市万州区五桥万川大道X号XX、XXX房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，万州区五桥长江大桥引道旁XX房屋与案涉房屋系同一房屋，万州区五桥长江大桥引道与万州区五桥万川大道系同一大道，因万州区行政体制调整，街道名称有所变更。2.一审适用法律不当，张兴杨与董世银签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并依据该合同将户口迁到万州区万川大道X号，支付了全部价款，从2007年5月起一直居住在案涉房屋，且未办理过户登记的原因不在张兴杨，张兴杨就案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条。3.一审审理过程中董世银未到庭参加诉讼，导致一审认定事实错误。 兴农公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.张兴杨未与董世银就人民法院查封的案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，查封的房屋坐落“五桥区长江大桥引道旁XX”，不能证明和张兴杨与董世银签订的《房屋买卖合同》所涉房屋范围一致。2.张兴杨未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。3.张兴杨提交的证据不足以证明其交纳了案涉房屋购房款。4.张兴杨即使购买了案涉房屋，也系因自身原因未办理过户登记。 董世银述称，案涉房屋系董世银卖给张兴杨，由易少清收取11.5万元的现金购房款，后来退了5000元，没有办理房产证的原因一是因为案涉房屋有抵押，二是房屋涨价后易少清后悔卖出，一直不签字办理房产证过户，三是董世银一直在外地没回重庆，直到与易少清离婚，2011年才把房产证取出来。 易少清提交书面意见称，不知道董世银什么时候将房屋卖给张兴杨，卖了多少钱、过户情况等均不知情。案涉房屋是易少清与董世银还未分割的共同财产，易少清应当拥有50%的财产权。 张兴杨向一审法院起诉请求：1.确认张兴杨与董世银签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归张兴杨所有；2.判决立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；3.诉讼费用由兴农公司承担。 一审法院认定事实：兴农公司与重庆市银峡建筑工程集团有限公司、重庆市银峡实业有限公司、董世银、董世明、袁瑜、陈晓岚、董易学、重庆市江南旅游开发有限公司担保追偿权纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月20日作出（2018）渝仲字第2652号裁决书，后兴农公司据此裁决书向重庆市第一中级人民法院申请执行。重庆市第一中级人民法院以（2019）渝01执148号案立案执行，2019年2月25日，该院作出（2019）渝01执148号之一执行裁定及相应协助执行通知书，查封包括董世银名下位于重庆市万州区五桥长江大桥引道XX房屋在内的相应财产。 在执行过程中，张兴杨提出书面执行异议。2019年6月14日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01执异121号执行裁定，裁定驳回案外人张兴杨的异议请求。 张兴杨提交的《房屋买卖合同》载明：甲方董世银，乙方张兴杨。该合同第一条约定“房屋座落：万州区五桥万川大道XX号房屋”；第三条约定“房屋单价：甲方按收取乙方包干购房款总价11.5万元（壹拾壹万伍仟元整）（此款包含土地出让金，不包含水、电、气安装费以及办理房产证、土地使用证的工本费、税费等各种规费）”；第四条约定“付款办法：本合同甲乙双方签字生效后，乙方向甲方交清购房款11.5万元（壹拾壹万伍仟元整）”；第五条约定“乙方负责办理房产证、土地证过户手续、甲方协助。办理所需费用按国家规定缴纳”。 《收条》载明：“今收到张兴杨买房款壹拾壹万伍仟元，小写11.5万元。收款人董世银，2007年3月10日”。 董世银与易少清于2012年4月12日登记离婚。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审理的重点为案外人与申请执行人对被执行人的财产是否执行的争议。同时，根据民事诉讼法理论，原告是指为维护自己或自己所管理的他人的民事权益，而以自己名义向法院起诉，从而引起民事诉讼程序发生的人。被告是指被原告诉称侵犯原告民事权益或与原告发生民事争议，而由法院通知应诉的人。民事诉讼的第三人是指对原告和被告所争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽然没有独立的请求权，但与案件的处理结果有法律上的利害关系，而参加到正在进行的诉讼中去的人。张兴杨请求确认与董世银之间房屋买卖合同是否合法有效的问题，实质上是请求法院审理张兴杨与董世银之间的法律关系。但张兴杨仅将董世银作为第三人，未将其作为被告。虽然董世银和张兴杨于2007年3月10日签订《房屋买卖合同》，诉讼中张兴杨也提交了合同原件，法院也依法通知董世银参加诉讼，但董世银未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的处分。从合同的内容来看，系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。诉讼中易少清主张董世银签订该房屋买卖合同时其不知情、该房屋属夫妻共同财产，董世银无权处分夫妻共同财产，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此张兴杨与董世银签订的《房屋买卖合同》不因为易少清不知情而影响房屋买卖合同的效力。本案中，张兴杨没有将董世银、易少清列为被告，也非董世银、易少清以对案涉房屋享有独立请求权申请参加诉讼，董世银对《房屋买卖合同》也未提出诉讼请求。张兴杨虽然在诉讼请求中要求确认其与董世银签订合同的效力，但并非将董世银作为被告主张权利，故对张兴杨要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，不予处理。 关于张兴杨要求确认案涉房屋归其所有的问题。从张兴杨的诉讼理由来看，案涉房屋为董世银与易少清夫妻共同财产，张兴杨也没有将易少清列为被告，易少清也非以对案涉房屋享有独立请求权申请参加诉讼，张兴杨也未明确对易少清提出诉讼请求。张兴杨也明知案涉房屋登记在董世银名下。依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。前述房屋未过户登记至张兴杨名下，不能发生物权变动的法律效果。张兴杨所提出的请求，实质上要求变更案涉房屋归其所有，为变更之诉，不应与执行异议之诉一并审理。基于以上理由，对张兴杨的该请求不予处理。 关于张兴杨是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为张兴杨就案涉房屋排除执行的请求不能成立，理由如下： 第一，（2019）渝01执148号之一执行裁定查封的董世银的房屋位于重庆市万州区五桥长江大桥引道XX，而董世银与张兴杨房屋买卖合同所涉房屋位于重庆市万州区五桥万川大道XX号。从坐落看，人民法院查封的房屋并非买卖合同所涉及房屋，张兴杨亦未提交证据证明人民法院查封的房屋与其和董世银所签房屋买卖合同所涉及房屋，属于同一房屋。此责任应由张兴杨承担举证不力的不利后果。 第二，即使人民法院查封的房屋系董世银与张兴杨《房屋买卖合同》所指向的房屋，张兴杨请求排除执行，也不符合法律法规规定。依据《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项条件同时具备，案外人方可阻却申请执行人的执行。从查明的事实来看，自2007年董世银和张兴杨签订房屋买卖合同以来的十几年时间里，张兴杨怠于行使己方权利。张兴杨与董世银签订的《房屋买卖合同》中约定，案涉房屋过户手续由张兴杨办理，董世银协助，但时至人民法院采取查封措施，张兴杨均未采取任何措施，包括法律措施主张合同权利。案涉房屋目前仍登记在董世银名下，张兴杨对此存在明显过错。张兴杨对案涉房屋提出的异议，并不符合上述法律规定的第（四）项排除执行的法定条件。 关于人民法院未召开听证会，执行异议程序是否违法的问题。张兴杨提出异议的事实和理由、争议的执行标的以及执行行为简单明确，案情并不复杂，也不属于争议大的执行异议案件。据此，根据《执行异议复议规定》第十二条：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，对张兴杨的异议申请进行书面审查并无不当，对张兴杨的该诉讼理由，不予支持。 综上所述，张兴杨的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《执行异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回张兴杨的诉讼请求。案件受理费2600元，由张兴杨负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张兴杨举示以下证据：第一组证据，社区居委会证明、房屋所有权证、国有土地使用证、向建国房地产权证、照片，拟证明张兴杨一家3人从2007年5月起一直居住在万州区五桥万川大道XX号房屋，万州区五桥万川大道XX室与原万州区五桥长江大桥引道XX系同一地址。第二组证据，自来水费收据、电费收据、天然气费收据，拟证明张兴杨一直在案涉房屋居住。第三组证据，银行交易明细、天然气收费明细查询单、自来水缴费通知单、电费收据，拟证明张兴杨一直在案涉房屋居住。 兴农公司质证认为，第一组证据，对社区居委会证明关联性无异议，对真实性、合法性、证明目的有异议。对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。对国有土地使用证的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。对向建国房地产权证的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。对照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。第二组证据，对自来水费收据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。对电费收据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。对天然气费收据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。第三组证据，对银行交易明细的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的有异议。对天然气收费明细查询单的真实性无异议，关联性、合法性及证明目的均有异议。对自来水缴费通知单的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。对电费收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。 本院经审查认为，社区居委会证明、房屋所有权证、国有土地使用证、向建国房地产权证、照片客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。自来水费收据、电费收据、天然气费收据均未载明系张兴杨支付，且张兴杨亦未举示人民法院查封前缴纳水电气等的支付凭证，银行交易明细也系在人民法院查封之后，均不能达到证明目的。 张兴杨申请张义生、陈刚出庭作证。张义生陈述，其与张兴杨聊天时听张兴杨提过要找董世银办理房产证，因易少清不配合就没有办理。陈刚陈述，其听张兴杨提过因董世银经常在外地，且董世银老婆不签字过户，案涉房屋就没有过户。 本院二审另查明：1.万州区五桥街道五间桥社区居委会、五桥街道办事处出具的证明载明张兴杨一家3人从2007年5月起一直居住在万州区五桥万川大道XX号房屋，万州区五桥万川大道XX室与原万州区五桥长江大桥引道XX系同一地址。2.张兴杨陈述案涉房屋购房款系现金11.5万元支付给易少清，由董世银出具收据。3.易少清向本院提交书面材料称其从没收到张兴杨的房款。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：张兴杨是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下： 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，买受人必须同时符合全部四个要件才能排除执行。本案中，首先，张兴杨陈述其购房款是支付给易少清，但易少清向本院提交书面材料称其不知道董世银什么时候将案涉房屋卖给张兴杨，也不清楚卖了多少钱，也未认可收到张兴杨购房款，且张兴杨并未举示付款来源、见证人等支付购房款的证据，就现有证据而言，尚不足以认定张兴杨已支付全部价款。其次，从本案查明的事实来看，张兴杨与董世银于2007年签订《房屋买卖合同》后，张兴杨并未积极行使自身权利。《房屋买卖合同》中约定，案涉房屋过户手续由张兴杨办理，董世银协助，但直至人民法院采取查封措施，中间间隔十余年，张兴杨并未采取积极措施主张合同权利，其申请出庭作证的证人所陈述的办证事实系间接听说，亦不足以证明张兴杨采取了积极行为办理过户登记。案涉房屋目前仍登记在董世银名下，张兴杨对案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，张兴杨就案涉房屋不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，不享有无过错买受人的物权期待权。 《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如前所述，就现有证据而言，尚不足以认定张兴杨已支付全部价款，且张兴杨亦未举示证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定，不能排除执行。 关于张兴杨请求解除对案涉房屋查封的问题，解除查封属于执行程序解决的问题，不属于本案处理范围，且张兴杨就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对该请求本院不予支持。 综上所述，张兴杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由张兴杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 宾 审 判 员  周 倩 审 判 员  米 阳 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  孙 静 书 记 员  谢雨含