上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4705号原告：杨某1，男，1990年8月13日出生，汉族，住安徽省宿州市。原告：杨2，女，1988年12月8日出生，汉族，住安徽省宿州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。被告：上海硕宇嘉业投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李世新，执行董事。委托诉讼代理人：朱某某，男。原告杨某1、杨2与被告上海硕宇嘉业投资有限公司(以下至判决主文前简称硕宇嘉业投资公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告杨某1、杨2的委托诉讼代理人沈梅初、被告硕宇嘉业投资公司的委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1、杨2向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理小产证违约金20,700元(以总房款人民币1,402,674元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准、自2017年7月30日起计算至2017年11月1日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月22日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：被告将位于浦东新区青鸟路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给原告(面积79.18㎡,单价17,715元/㎡,总价1,402,674元)。合同签订后,原告按约付清了全部房价款,被告向原告开齐了购房款发票。被告在合同约定期限2016年12月31日前交付了房屋,但迟迟未能取得新建商品房房地产权证(大产证),导致原告无法及时办理房地产权证(小产证)。直到2017年10月31日,被告才办新建商品房房地产权证(大产证),并在2017年11月4日通知原告办理《房屋交接书》等手续,原告才可以申请办理小产证。被告的该行为已构成违约，故原告诉至本院，要求判如所请。被告硕宇嘉业投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，双方在《上海市商品房预售合同》第14条对办理产证进行了明确约定，明确了办理小产证的时间。即使认为该条未明确约定大产证的办理期限，也均属于明确约定，应为附条件或附期限的条款，不需要进行价值填补；其次，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系；第三，被告在合理期限内办理出了大产证，不存在违约事实，而且涉案小区因为教育配套举措未能及时完成，导致无法及时取得教育配套文件，公共服务配套设施的进度不在被告控制范围之内，被告办理大产证的时间仍在合理期限内；第四，被告无过错，不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区青鸟路XXX弄《XXXX》XXX号XXX室房屋，暂测房屋面积79.18平方米，房屋总价款暂定为1,402,674元;甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《住宅交付使用许可证》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告支付了购房款1,402,674元，被告按约交付了房屋。2017年10月31日，被告取得了系争房屋的大产权证。2017年11月1日，双方签署了《房屋交接书》，原告签收了相关办证资料。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、发票、《房屋交接书》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《上海市商品房预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理过户手续。但双方对大产证取得时间未作约定，原、被告双方也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《上海市商品房预售合同》约定被告应于2016年12月31日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院推定《上海市商品房预售合同》约定的房屋交付期限届满之日起90日内为被告办理大产证的合理期间，被告辩称其2017年10月31日取得大产证尚在合理期限内，本院不予采纳。双方约定的小产证办理时间应为在此之后的120天内，即2017年7月29日之前。被告逾期办理大产证致使原告未能按期办理小产证，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，原告要求被告按照该司法解释承担违约责任应予支持，被告的抗辩意见不予采纳。原告主张违约金应自2017年7月30日起算，并无不当,予以支持。双方于2017年11月1日签署《房屋交接书》并交接办证资料，被告已经完成协助办证义务，违约金应计算至该日止。《上海市商品房预售合同》没有约定逾期办理小产证的违约金，损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为计算标准的意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海硕宇嘉业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某1、杨2逾期办证违约金(以1,402,674元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2017年7月30日起计算至2017年11月1日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，减半收取计158.50元，由被告上海硕宇嘉业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇二〇年四月二十一日书记员  顾 霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。