广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初987号原告：王鲜，女，1987年4月2日出生，汉族，住湖北省秭归县，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1）。统一社会信用代码91440114749921055F。法定代表人：罗永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷雯，广东古谷律师事务所实习律师。原告王鲜诉被告广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易诉讼程序于2020年3月5日公开开庭进行审理，原告王鲜的委托诉讼代理人王美舟，被告致岭公司的委托诉讼代理人潘健欢、刘芷雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王鲜向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付延迟交楼违约金43916元（按总房款每日万分之一的标准，从2017年5月6日起计算至2019年3月17日止）；2．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月14日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的花都区狮岭镇狮岭大道东6号（31号楼）701房的房屋；被告应于2016年5月1日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、燃气、水电、通邮，基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但涉案项目于2018年1月15日才取得永久用电，2017年5月才取得永久供水，2017年12月8日才取得建设工程竣工验收备案表。被告在具备交楼条件后，没有按照合同约定和合同法的规定通知原告收楼，由此造成的责任，应由被告承担，逾期交楼违约金要计算到收楼日。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告致岭公司辩称，1．涉案楼盘在2013年已经开始建设，2014年该地块被政府部门列为水源保护区，在竣工验收环节要进行环境评估，所以无法在约定期间内完成竣工验收，导致无法按时交付，这是政府行为导致，被告不应承担责任。2.被告在2017年12月13日已经按照合同约定通知业主收楼，原告在收到通知后没有在规定时间内收楼。且原告主张的逾期交楼违约金总额已超过合同约定上限，应以合同约定为准。经审理查明：被告致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东6号致岭假日花园楼盘的开发商。2014年6月14日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东6号（31号楼）701房；该商品房以套出售，总房价为644878元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款的0.5‰的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的0.5‰的违约金。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同并对其他事项进行了约定。合同附件七《本合同补充协议》（补充协议）约定：第六条、在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递，按本合同乙方注明的通信地址，通知乙方办理交付使用手续；甲方有证据证明已通知乙方，乙方声称未接到通知的或未按时收楼的，以通知书指定的最后交付日期为交付使用的时间。第十条、甲乙双方关于《商品房预售合同》第十二条至第十五条收楼的特别约定。1．因致岭假日花园项目全部工程系分期验收交楼，政府部门只能出具分期验收的相关文件，因此本商品房的交付条件以办妥竣工验收备案手续为交付标准，乙方不得以甲方未能提供《商品房预售合同》所述的全部资料为由拒绝收楼，否则甲方不承担延期交房的违约责任。2．甲方在经政府相关部门批准的规划建设范围内土建各分部验收合格，并取得了公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、燃气、供电及通邮等必要居住条件，物业管理服务正常，即视为甲方达到《商品房预售合同》约定的交楼条件。乙方签署收楼确认书或接受大门钥匙即视为乙方已接受房屋……4．因为甲方的原因逾期交楼的，甲方应按《商品房预售合同》约定的交房日期后210个工作日起至实际交付之日止，每日按总房款的0.01%为标准向乙方支付违约金，违约金以总房款的5%为限……非因甲方的原因导致逾期交楼的，甲方不承担责任。第十二条、甲方书面通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方通知乙方收楼的最后期限视为房屋交付时间，乙方同意甲方不再书面催告。第二十八条：本补充协议与《商品房预售合同》具有同等法律效力，为《商品房预售合同》不可撤销之部分，如与《商品房预售合同》不一致的，以本补充协议为准，按本补充协议的约定处理。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。被告分别于2017年12月13日、2019年1月14日通知原告收楼，原告于2019年3月17日办理了收楼手续。另查明，2017年12月8日，涉案房屋所在项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案文件包括：工程竣工验收备案；规划、环保、公安消防、民防、档案等部门出具的认可文件或准许使用文件；工程质量保修书；住宅质量保证书、住宅使用说明书等……涉案房屋所在楼盘于2017年5月开通永久性用水、2018年1月15日具备居民永久用电条件。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》及附件七《本合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房预售合同》第十二条至第十五条分别对交房条件、时间、逾期交房违约责任、交房时应取得的文件等进行了约定，该合同附件七《本合同补充协议》第十条为对《商品房预售合同》第十二条至第十五条的特别约定，分别也对交房条件、交房时应取得的文件、逾期交房违约责任等进行了约定。补充协议的约定应视为对《商品房预售合同》相关约定的变更。根据补充协议第二十八条约定，关于交房标准、逾期交房违约责任应按补充协议的约定处理。关于涉案房屋何时符合交付条件的问题。合同补充协议第十条约定房屋交付条件为以办妥竣工验收备案手续为交付标准，但该条款同时亦约定，涉案房屋的收楼条件要满足供水、燃气、供电及通邮等必要居住条件。根据查明事实，涉案房屋至2018年1月15日具备永久用电条件后才满足上述条件，因此涉案房屋于2018年1月15日后才具备交付条件。被告未使涉案房屋在2016年7月1日前具备交付条件并交付给原告使用，构成违约。虽然被告于2017年12月13日已通知原告收楼，但当时涉案房屋尚不具备交付条件，该收楼通知不能免除被告的责任。逾期交楼违约金应计算至原告实际收楼之日即2019年3月17日止。合同补充协议第十条约定，因被告原因逾期交楼的，被告应按合同约定的交房日期后210个工作日起每日按总房款0.01%的标准支付违约金，违约金以总房款的5%为限。自合同约定交楼日期（2016年7月1日）后第210个工作日为2017年5月5日，故逾期交楼违约金应自2017年5月6日起计算。经计算，自2017年5月6日至2019年3月17日的逾期交楼违约金已超过合同约定的上限，故被告应按房价款总额的5%即32244元（644878元×5%）向原告支付逾期交楼违约金。对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王鲜支付逾期交楼违约金32244元；二、驳回原告王鲜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由原告王鲜负担119元，被告广州市致岭房地产开发有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二〇年四月七日法官助理王呈书记员陈少颖