青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终675号上诉人（原审原告）：青海万悦戴斯酒店管理有限公司，统一社会信用代码91630100MA758JFY36，住所地青海省西宁市城中区香格里拉大道16号院4号公寓楼。法定代表人:文鑫邦,总经理。委托诉讼代理人：刘明，青海汇元（兴海）律师事务所律师。被上诉人(原审被告):西宁市城中区南川西路街道办事处贾小村村民委员会，统一社会信用代码54630103D01197030B，住所地西宁市城中区香格里拉路16号。法定代表人:贾进虎,主任。委托诉讼代理人：曹海林，该村党支部书记。委托诉讼代理人：李占财，青海言度律师事务所律师。原审第三人:西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91632900710542971Q，住所地西宁市城中区香格里拉路8号。法定代表人：李平，总经理。委托诉讼代理人：陈海晴，该公司法务。上诉人青海万悦戴斯酒店管理有限公司（以下简称万悦酒店）与被上诉人西宁市城中区南川西路街道办事处贾小村村民委员会（以下简称贾小村村民委员会）、第三人西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称西宁伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，万悦酒店于2018年11月1日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令贾小村村民委员会交付3号公寓楼所属商铺、赔偿2018年3月1日暂至2019年11月5日期间的损失1633600元，并承担诉讼费。西宁市城中区人民法院于2019年12月16日作出（2019）青0103民初26号民事判决，万悦酒店不服提起上诉。本院于2020年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万悦酒店上诉请求：撤销一审判决，判令贾小村村民委员会履行《房屋租赁合同》义务,向万悦酒店交付3号公寓楼所属商铺及赔偿万悦酒店2018年3月1日至归还商铺期间的房租1633600元，并承担诉讼费。事实和理由：经万悦酒店与贾小村村民委员会协商,贾小村村民委员会将案涉3号公寓楼的房屋及其附属设施出租给万悦酒店用于经营。缔约时,双方就租赁房屋所包含的住宅用房及商铺实地查看确认,并在《房屋租赁合同》明确约定,租赁物为“香格里拉大道16号院宾馆3号公寓楼的房屋以及附属设施,所提供的房屋图纸面积为21216.36平方米,实际测量面积为21216.36平方米,本租赁合同之租赁以实际面积为准”。但缔约后,贾小村村民委员会未交付租赁物所属商铺,引发双方争议。从本案缔约过程及合同约定等基本事实看,3号公寓楼所属商铺,属于双方约定的租赁物的范围。一审判决错误认定本案事实,驳回万悦酒店诉讼请求,事实不清。其次,一审判决证据不足。《司法鉴定意见书》的××公寓,建筑面积为22278.20平方米,地上公寓式酒店建筑面积19484.6平方米,地上商业建筑面积1127.72平方米,地下一层建筑面积为1655.88平方米。该鉴定结论明确了3号公寓楼主体含商业及地下一层;同时明确地下一层中1267.66平方米为多栋楼房公用用房不为租赁房屋范围。依据鉴定结论,地下一层的构成为:为小区多栋楼房公用用房建筑面积为716.21平方米、为安置区多栋楼房公用用房建筑面积为327.31平方米、为3号公寓楼建筑面积为398.22平方米、地下一层公共走廊224.14平方米。《司法鉴定意见书》不仅证明了租赁房屋为地上公寓式酒店建筑面积19484.6平方米及商铺面积1127.72平方米,合计20612.32平方米这一事实。同时证明贾小村村民委员会认为“商铺与宾馆总面积相加后总面积为22352.92平方米,已经超过合同约定的面积”的抗辩不成立。再次,双方《房屋租赁合同》明确约定,租赁物为“香格里拉大道16号院宾馆3号公寓楼的房屋以及附属设施”,贾小村村民委员会未交付约定的商铺,是违约行为。一审判决驳回万悦酒店的诉讼请求,法律适用错误。贾小村村民委员会未按照《房屋租赁合同》交付所属商铺,应向万悦酒店赔偿2018年3月1日至归还商铺期间的房租1633600元。贾小村村民委员会辩称，涉案宾馆所涉商铺建筑面积为1127.72平米，因西宁伟业公司未交付给贾小村村民委员会，因此没法交给万悦酒店。万悦酒店主张的赔偿款1633600元，贾小村村民委员会不承担。西宁伟业公司辩称，本案是万悦酒店与贾小村村民委员会之间的房屋租赁合同纠纷，西宁伟业公司不是案涉当事人，处理结果与该公司没有关系，贾小村村民委员会申请西宁伟业公司作为第三人缺乏依据。西宁伟业公司与贾小村村民委员会之间的合同约定明确，双方不存在争议。一审法院认定事实：2018年2月2日，贾小村村民委员会（甲方）与万悦酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方经村民代表大会决议并一致通过将位于香格里拉大道16号院宾馆的房屋及其附属设施出租给乙方。所提供的房屋图纸面积为21216.36平方米，实际测量面积为21216.36平方米，本租赁合同之租赁面积以实际面积为准。乙方租用该房屋主要用于合法的商业经营活动。房屋租赁期限共二十年，自2018年3月1日起至2038年3月1日止。甲乙双方约定免租金期12个月，免租金期自2018年3月1日起至2019年2月28日止。2018年3月1日，贾小村村民委员会将位于香格里拉大道16号院宾馆的房屋及其附属设施交付给万悦酒店。另查明，本案在审理过程中，万悦酒店向一审法院提出申请，要求对涉案房屋负一层设备用房是该房屋单独使用，还是为多栋楼楼房共用及原图纸中商铺面积是否包含在该房屋主体面积内进行鉴定。经一审法院委托，陕西蓝图司法鉴定中心作出陕蓝司法鉴定中心（2019）工程鉴字第018号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、该房屋地下一层：（1）为小区多栋楼房共用的用房：采暖动力间、热交换机房、移动覆盖机房、弱电进线机房、消防水箱间、消防水池，共计716.21平方米；（2）为安置区多栋楼房共用的用房：安置区生活水泵房、安置区变电站、安置区开关站、住宅有线电视机房、住宅通信机房，共计327.31平方米；（3）为4#楼公寓式酒店用房：酒店变电站、酒店有线电视机房、酒店楼梯间、电梯间、电井、风机房，共计398.22平方米；（4）地下一层公共走廊224.14平方米。2、4#楼公寓式酒店主体含商业及地下一层建筑面积为22278.20平方米，其中地上公寓式酒店建筑面积19484.6平方米，地上商业建筑面积1127.72平方米，地下一层建筑面积为1655.88平方米，其中地下一层分为：（1）为小区多栋楼房公用用房建筑面积为716.21平方米；（2）为安置区多栋楼房公用用房建筑面积为327.31平方米；（3）为4#楼公寓式酒店用房建筑面积为398.22平方米；（4）地下一层公共走廊224.14平方米。再查明，2018年2月2日，贾小村所属村民出具承诺书，承诺内容为：自愿并同意由贾小村村委会全权将自己的贾小新村回迁安置小区的宾馆用房内属于本人的房屋租给承租方，并保证在租赁期内不以任何形式，任何理由收回出租房屋，如有反悔，自愿承担乙方的一切经济损失。租期及租金以村委会与乙方签订的合同为主。2019年11月12日，一审法院前往现场对涉案宾馆的具体位置及楼号进行确认，贾小村村民委员会和万悦酒店对涉案房屋为3号公寓楼均无异议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，贾小村村民委员会受全体村民委托将村民所有的回迁安置小区的宾馆用房与万悦酒店签订了《房屋租赁合同》，该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照约定履行义务，享有权利。根据合同约定，万悦酒店承租房屋是位于香格里拉大道16号院宾馆的房屋及其附属设施，合同中约定的租赁物并不包括商铺，贾小村村民委员会与万悦酒店在交接租赁物时，万悦酒店对贾小村村民委员会交付的租赁房屋及设施不持异议，应视为万悦酒店实际接收了全部租赁房屋，现万悦酒店提交的证据不足以证实该商铺属租赁的范围，故对万悦酒店要求贾小村村民委员会交付1021.79平方米的7套商业用房的诉讼请求，不予支持。关于万悦酒店要求贾小村村民委员会赔偿2018年3月1日起至2019年11月5日的房屋租金1633600元的诉讼请求，因商铺并非双方约定的租赁物，贾小村村民委员会亦不是商铺的所有人和收益人，该项主张不能成立，一审法院不予支持。遂判决驳回万悦酒店的诉讼请求。二审审理期间，除万悦酒店认为一审法院漏查租赁的房屋中包括商铺之外，万悦酒店、贾小村村民委员会对一审查明的基本事实无异议。本院对万悦酒店与贾小村村民委员会均无异议的事实予以确认。伟业公司认为本案与其无关，不发表意见。二审另查明，案涉3号公寓楼系贾小村140多户村民的回迁安置房，因涉及诸多贾小村村民，为了便于出租事宜的协商及办理事宜，贾小村140多户村民委托贾小村村民委员会与万悦酒店签订《房屋租赁合同》。140多户村民各自于2018年2月初给万悦酒店出具《承诺书》，内容为“我自愿并同意由贾小村村委会全权将我在贾小新村回迁安置小区的宾馆用房内属于我私有房屋（房号）3-X,共计X平方米租给承租方，并保证在租赁期内不以任何形式，任何理由收回出租房屋，如有反悔，自愿承担乙方的一切经济损失。注：租期及租金以村委与乙方签订合同为主。”村民在自己出具的《承诺书》中载明了房号及收取租金的数额。万悦酒店将租金逐一付给各村民。2020年初因为疫情的原因，为减少村民的集聚，万悦酒店将租金支付给贾小村村民委员会，由该村委会转付给各村民。本院认为，本案中万悦酒店诉称与贾小村村民委员会签订的《房屋租赁合同》中应包括商铺的租赁，主张由贾小村村民委员会交付商铺。至于《房屋租赁合同》涉及租赁物中是否包括商铺，本案的审理必定涉及到租赁物权属的问题。万悦酒店及贾小村村民委员会均认可案涉3号公寓楼系贾小村村民的回迁安置房，并非村集体财产，由于3号公寓楼涉及村民140多户，万悦酒店及贾小村村民为了便于租赁事宜的协商及合同的签订，贾小村村民委托贾小村村民委员会与万悦酒店签订《房屋租赁合同》，并由贾小村村民各自给万悦酒店出具《承诺书》，且租金由万悦酒店直接支付给各贾小村村民，基于此事实可认定《房屋租赁合同》的出租方是140多户村民，贾小村村民委员会只是3号公寓楼贾小村村民出租房屋事宜的委托代理人，而万悦酒店对贾小村村民委员会是贾小村村民出租房屋事宜委托代理人的事实亦是知情。所以贾小村村民委员会并非案涉3号公寓的所有权人，万悦酒店支付的租金亦未是给贾小村村民委员会的，万悦酒店与贾小村村民委员会之间不是出租方与承租方的关系，不存在租赁合同关系，所以万悦酒店主张由贾小村村民委员会给其交付商铺、赔偿损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19602元，由青海万悦戴斯酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 张洁琼 二〇二〇年四月十四日书记员 **盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。