上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初596号原告：刘平，女，1986年3月12日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张绍(系原告丈夫)，男，1982年12月25日出生，汉族，现住上海市松江区。被告：胡军程，男，1983年9月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市。原告刘平与被告胡军程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘平的委托诉讼代理人张绍与被告胡军程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2.判令被告向原告返还自2019年12月27日起至2020年3月10日的剩余租金1,994.52元，并返还房屋租赁保证金800元；3.判令被告向原告支付违约金1,600元；4.判令被告赔偿原告在诉讼期间住宿费563元、往返嘉兴44元、其他交通费382元、误工费4,965.52元、材料打印费52元。事实与理由：2019年12月11日，原、被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定由原告承担被告位于上海市松江区人民南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)中的一个房间，租赁期限6个月，自2019年12月11日起至2020年6月10日止，月租金800元，租赁保证金800元，交租方式为押一付一。双方在租赁合同中另约定：交房时，被告需将该房屋中的附属设施及设备一并交付给原告使用，并确保附属设施及设备处于正常可使用状态；被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使租赁目的不能实现时，原告有权解除本合同，并要求被告承担相应违约责任；如任何一方未按本合同约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同签订后，原告依照约定支付房屋租金和租赁保证金，履行了义务，但是入住后原告发现被告出租房屋的附属设施和设备多处损坏，无法正常使用，原告多次要求被告维修，但被告无视合同条款，部分设施在其没有任何正当理由的情况下，无故逾期不进行维修，违背了合同约定，致使租赁目的无法实现。基于被告的违约行为，2019年12月27日原告向被告明确表达了解除合同、退还剩余租金和租赁保证金的要求，但被告不予理睬，未做任何回应。被告的行为对原告的权益造成了损害,为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡军程辩称，第一，同意解除合同。第二，租赁保证金愿意返还，但2019年12月27日起的剩余租金不同意返还，其中2020年1月6日至1月10日因原告没有实际使用房屋，相应部分的租金愿意返还。第三，不同意支付违约金，被告不存在违约行为，只是租给原告的房屋没有达到原告意向中的标准。第四，原告没有实际损失，且被告没有违约而无需赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，载明：被告将涉案房屋内的C房间出租给原告使用，租赁期限自2019年12月11日起至2020年6月10日止；月租金800元，租赁保证金800元，交租方式为付一押一，每个交租周期届满前7日交下一期房租；家具清单包括门、马桶、灯等；交房时，被告需将该房屋中的装修、附属设施及设备一并交付给原告使用，并确保水、电、煤气(若有)的正常使用，以及房屋内外结构、装修、附属设施及设备处于正常可使用状态；租赁期间，原告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复，被告应在接到通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，原告可以代为维修，费用由被告承担；双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使租赁目的不能实现的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……；如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，没有特别约定，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付守约方违约金，数额为月租金的1倍。合同另对其他事项作了约定。同日，原告向被告支付了一个月租金800元和租赁保证金800元。后被告向原告交付了涉案房屋。2019年12月12日，原告通过微信向被告反映涉案房屋内洗衣机不能脱水的问题和燃气灶不能点火的问题，后又于2019年12月14日向被告反映马桶坐垫断了的问题。但此后被告未能及时履行维修义务，引发纠纷。2019年12月27日，原告在微信群向被告表示，因洗衣机、燃气灶、马桶坐垫的问题始终未解决，故不再租赁涉案房屋，要求被告将剩余的房租和租赁保证金退还。对此被告未予回复。2019年12月29日，涉案房屋内的燃气灶修理完毕。2019年12月30日下午，涉案房屋内的洗衣机和马桶盖修理完毕。2019年12月30日晚，原告书写本案起诉状并以微信的形式向被告发送，表示要解除合同、退还租金并要求被告承担违约责任等，但原告仍实际于涉案房屋内继续居住。2019年1月3日，本案纠纷在本院正式立案。2019年1月6日，被告以合同约定的付租期限已届满为由致电原告要求原告支付次月租金，原告称要待法院生效判决出具后才能向被告支付房租。此后，被告再次致电原告，要求原告立刻搬走，不再允许原告继续使用涉案房屋，后于当晚更换了涉案房屋的门锁。2019年1月7日，被告向原告发送微信，称涉案房屋门已打开，原告需在中午12点之前将东西全部搬离，并自愿赔偿违约金。对此，原告称因其丈夫张绍腿脚行动不便，且因为产生了其他损失，要求赔偿损失5,000元，不同意和解，实际也未将室内物品搬离。2019年1月9日，原告及其丈夫张绍到被告老家嘉兴寻找被告，并通过嘉兴派出所协调，原告仍不同意被告在合同范围内赔偿的方案，坚持通过诉讼解决，协商的结果是被告当日将门打开，把钥匙给原告，并由原告在支付费用的情况下继续使用涉案房屋。目前，原告仍在实际使用涉案房屋，并已支付相当于2020年3月10日以前租金数额的款项，对于该款项的性质，原告称既非租金亦非房屋使用费，是因为被告逼其搬走而其无法搬走的情况下被迫支付的款项。审理中，被告表示返还房屋等相关法律后果不要求在本案中处理，另案起诉解决。审理中，原告为证明其实际损失，提供了其与丈夫张绍2019年1月9日和2019年1月10日购买的松江往返嘉兴的四张高铁票、原告2019年12月30日至2020年1月3日、2020年1月7日至1月10日、2020年2月20日的员工请假单、2020年1月6日至1月9日的住宿费发票作为证据。被告对高铁票的真实性无异议，但对关联性有异议；对员工请假单的真实性和关联性均有异议，且认为部分时间也与短信记录的内容有矛盾；对住宿费发票的真实性无异议，但对标准有异议。以上事实，由《房屋租赁合同》、支付凭证、微信聊天记录、短信聊天记录、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定被告对涉案房屋内的相关设施应尽维修义务，但在原告催告被告维修后，被告迟迟未能及时维修，状态持续约两周之久，直至原告要求解除合同后才予以维修，违反了合同的相关约定，故原告行使合同解除权，于法有据，对于原告要求确认双方之间的合同于2019年12月27日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，因合同取得的财产，应予返还。其中，被告应当依约向原告退还已收取的租赁保证金800元，双方并无争议，本院依法予以支持。与此同时，被告应退还原告超付的租金或房屋使用费，而原告应向被告返还涉案房屋，然而本院注意到，原告在行使合同解除权后，却依然占用涉案房屋，并未向被告归还，实际使用涉案房屋至今，因此除却2020年1月6日至2020年1月9日四日实际未使用涉案房屋产生的差额以外，原告有权要求退还的租金或房屋使用费均已与相应期间的房屋占有使用费相抵充，故本院对原告相应的诉讼请求不予支持，而对于2020年1月6日至2020年1月9日的四日超付款项107元，被告自愿予以退还，本院予以照准。合同解除后，被告应承担相关的违约责任，对此原告主张了1,600元的违约金，同时还列举了大量的损失，本院对此认定如下：首先，就实际损失部分，本院注意到，原告主张的住宿费、往返嘉兴和其他交通费、误工费等大量损失均系因其在合同解除后不愿搬离涉案房屋、又不愿支付房屋使用对价所致，原告虽向本院以申明其无法搬离的原因，但理由并不充分，从其解除合同到被告锁门之时已逾一周有余，原告本可通过妥善安排房屋交接事宜、或应被告的合理要求支付后续的房屋使用对价等方式妥善处理合同解除事宜，然而其仍坚持强占涉案房屋、拒不支付房屋对价，又单方提出5,000元的高额赔偿导致无法与被告就解约达成协商方案，被告采取自力救济的方式收回房屋，具有一定的合理性，原告所提的主要损失均是因其不符合法律规定的单方行为而产生和扩大，且部分损失依据的证据也并不充分；其次，就违约金部分，原告主张的1,600元并无合同约定，依照双方合同约定，被告应向原告赔付的违约金数额为800元；再次，根据相关法律规定，原告不得同时主张解约违约金和实际损失，只能择其一处之；综上，本院根据本案实际情况确定被告应承担的违约责任为向原告支付解约违约金800元。至于涉案房屋的返还和2020年3月11日以后房屋占有使用费的结算，被告不要求在本案中一并予以处理，将另案起诉，本院对此不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘平与被告胡军程于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、被告胡军程应于本判决生效之日起十日内向原告刘平退还2020年1月6日至2020年1月9日期间的房屋使用费差额107元；三、被告胡军程应于本判决生效之日起十日内向原告刘平退还租赁保证金800元；四、被告胡军程应于本判决生效之日起十日内向原告刘平支付违约金800元；五、驳回原告刘平的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告刘平负担25元(已付10元，余款15元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告胡军程负担5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年四月一日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。