辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终274号 上诉人（原审被告）：王庚，男，1971年1月22日出生，汉族，个体，住辽宁省盘锦市。 委托诉讼代理人：郑乔文，辽宁泰来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴隆台街恒大华府16号楼401室商铺。 负责人：徐宏君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘福印，男，该公司员工。 上诉人王庚因与被上诉人金碧物业有限公司盘锦分公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王庚的委托诉讼代理人郑乔文、被上诉人金碧物业有限公司盘锦分公司的委托诉讼代理人刘福印到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王庚二审上诉请求及理由：上诉请求：1、请求法院判令撤销原判发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误，因开发企业的房屋质量问题，导致房屋已经不在上诉人占有下而在开发企业的占有下，根据《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，物业费承担主体应为开发企业，被上诉人起诉上诉人主体不适格，应驳回其诉请。上诉人在购买房屋后，房屋的主体以及墙皮大面积脱落，上诉人保修后，开发公司维修了数次仍然不断损坏，在被上诉人所主张的物业费和电梯费的期间，房屋都在开发公司的掌控下，维修时钥匙均收回，并承诺修好后将门锁换好后还给被告，但现在房屋仍在维修中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第11条第一款规定：对房屋的转移占有视为房屋的交付使用、根据《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，期间的物业费应由开发企业盘锦嘉鼎置业有限公司承担。二、原审法院认定事实错误，上诉人起诉的物业费起算时间是错误的。根据被上诉人一审提供的房屋交付确认书载明，上诉人入住时间是2014年1月28日，那么物业服务合同的生效时间也应是2014年1月28日，根据《物业管理条例》的规定计算物业费时间也应从入住通知单开具之日起计算，而不是开发企业整体竣工日期，在业主没有入住前，物业费应由开发企业自己承担。综上所述请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 金碧物业有限公司盘锦分公司二审辩称：根据《前期物业服务协议》第八条违约责任第2条的约定，乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交。上诉人的房屋进行维修与被上诉人无关，费用起算的日期也是根据《前期物业合同》的约定，上诉人应当缴纳物业费。 金碧物业有限公司盘锦分公司一审诉称：1．请求判令被告立即支付原告物业费7994.47元、电梯费2320元，合计10314.47元；2．请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告依法接受恒大华府小区的物业管理，《前期物业服务协议》约定原告按照2元/月平方米标准收取住宅物业服务费，并经物价部门批准。被告系恒大华府小区08号楼2单元0203室业主，于2013年9月30日入住该房屋，并交付至2014年10月31日的物业费。根据《物业管理条例》的规定和合同的约定，被告应交纳物业费，被告却未交付，迟延交付2年物业费，现拖欠2017年9月1日至2019年8月31日的物业费，合计7994.47元；被告应交纳电梯费，被告却未交付，迟延交付58个月电梯费，现拖欠2014年11月1日至2019年8月31日的电梯费，合计2320元。原告多次催要，被告推拖拒付。被告违约，应从交费之日起至付清之日止按照《前期物业服务协议》第八条违约责任第二条，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。原告认为收取物业管理费是物业服务企业实施物业管理及履行物业服务合同的前提，没有物业管理费小区将陷入混乱，正常秩序将不能维护，小区的物业服务将大大贬值。被告拒交物业管理费的行为，损害了全体业主包括被告本人的利益。被告不交物业管理费，却享受物业服务，也是对缴纳物业管理费业主的合法权益的侵犯。原告为维护小区全体业主的利益，保证小区物业管理工作的正常进行，履行物业服务合同义务，现提起诉讼。请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 王庚一审辩称，请求法院驳回其对被告的起诉，并请求法院追加第三人盘锦嘉鼎置业有限公司，理由是1．被告主体不适格，原告所诉房屋使用权并不在被告，而在开发公司盘锦嘉鼎置业有限公司，在被告购买房屋后，房屋的主体以及墙皮大面的脱落，被告已经报修，开发公司维修了数次，仍然不断损坏，在原告所主张的物业费和电梯费期间，房屋都在开放公司的掌控下，维修时开发公司将钥匙收回，并承诺修好并将门锁换好后再交付给被告，但现在房屋仍在维修中，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。根据《物业服务收费管理办法》第十六条，因开发建设单位原因未交给物业买受人的物业，物业服务费用或服务资金由开发建设单位全额缴纳，故原告所诉费用不应由被告承担，而应由开发企业盘锦嘉鼎置业有限公司承担。 一审法院审理查明：被告系盘锦市兴隆台区恒大华府8-2-203室业主，该房屋建筑面积为168.23平方米。2013年9月30日被告办理了房屋入住手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条第一款约定物业费收费标准为：住宅每月每平方米2元。被告现已拖欠2017年9月1日至2019年8月31日的物业费8075.04元（168.23平×2元/平×24个月）；2014年11月1日至2019年8月31日的电梯费2320元（40元/月×58个月）。原告方多次要求被告履行义务，但被告未交纳，故原告诉至法院。 一审法院审理认为：原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》对被告具有法律约束力，原、被告之间形成合法有效的物业服务合同关系。被告作为业主接受了原告的物业服务，应当履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业费及电梯费的行为显属不当。被告以案涉房屋存在质量问题，现钥匙交与开发单位对该房屋进行维修，被告对其房屋并未实际占有，物业费应由开发企业盘锦嘉鼎置业有限公司承担为由抗辩。因原告在承接物业管理时商品房已经交付原告，原告已实际占有该房屋，故对被告该抗辩意见不予支持。因房屋质量问题属于房屋开发部门遗留问题，非原告违反物业服务合同约定或不履行物业服务合同行为，原告要求被告交纳物业服务费的诉求合理有据，本院予以支持。另，原告主张的物业费数额少于实际发生的数额，视为原告放弃权利，本院以原告主张的物业费数额为准。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，作出如下判决：被告王庚于本判决发生法律效力后十日内给付原告金碧物业有限公司盘锦分公司物业费7994.47元（缴费期间：自2017年9月1日起至2019年8月31日止）、电梯费2320元（缴费期间：自2014年11月1日起至2019年8月31日止）。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取29元，由被告负担。 本案争议的焦点：上诉人应否交纳物业费、电梯费。 围绕本案争议的问题，上诉人王庚认为，被上诉人在答辩中提到的《前期物业合同》中的第八条属于扩大了业主的义务，并且违反了法律规定，依据《物业管理条例》的规定，物业费的起算时间应是业主入住时开始计算，入住前的物业费应由开发企业交纳，被上诉人通过违约条款将他人的义务强加给上诉人，这种条款因违法而无效。 围绕本案争议的问题，被上诉人金碧物业有限公司盘锦分公司认为，根据房屋交付确认书，以及恒大华府临时管理规约相关条款的规定，业主有责任和义务及时交纳费用，如未及时交纳费用，可按合同约定采取相应的催缴措施或依法向人民法院起诉。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费的上诉请求。因上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当有效。双方应按合同的约定履行相应的义务。被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人应当交纳物业费、电梯费等相关费用，且上诉人也无充分证据证明其不应当交纳物业费、电梯费等相关费用。至于上诉人提出的房屋存在质量问题，开发单位对该房屋进行维修，其并未对房屋实际占有，物业费等费用应由开发单位承担的主张。因被上诉人在承接物业管理时，该房屋已经交付予了上诉人，上诉人已实际占有、使用了该房屋，故上诉人的上述理由并非不交纳物业费、电梯费的理由。且该房屋的质量问题应当属于房屋开发单位所遗留的问题，并非被上诉人违反物业服务合同约定或不履行物业服务合同行为所造成。据此，上诉人不应交纳物业费、电梯费的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58元，由上诉人王庚负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年四月九日 书记员 宋 扬