四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5142号 原告：西藏南湖信息科技有限公司，住所地：西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园5-6号。 法定代表人：赵国东，总经理。 委托诉讼代理人：许建友，男，公司员工。 委托诉讼代理人：曹念，四川致中吉律师事务所律师。 被告：四川光亚教育投资有限公司，住所地：成都市锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦15楼1503室。 法定代表人：田园，董事长。 委托诉讼代理人：卿晓东，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张洪，四川运逵律师事务所律师。 第三人：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道南湖商业街5号楼。 法定代表人，吴藤伟，职务不详。 原告西藏南湖信息科技有限公司（以下简称“南湖公司”）与四川光亚教育投资有限公司（以下简称“光亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序。经审查，依法追加成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告南湖公司的委托诉讼代理人曹念，被告光亚公司的委托诉讼代理人卿晓东、张洪到庭参加诉讼，第三人森宇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除南湖公司与光亚公司于2011年签订的《商用房租赁合同》；2.判令光亚公司向南湖公司缴纳租金（从2017年11月28日起至2018年3月7日止共计269499元【99天×2722元（月租金8166元×30天）】）以及违约金（以269499元为基数，从2017年10月27日起按每日1%计算至缴清之日止）；3.判令南湖公司向光亚公司支付2019年租金至租赁合同解除，南湖公司实际迁出租赁房屋之日止。事实和理由：2011年，光亚公司与森宇公司签订《商用房租赁合同》及附件，约定：1.森宇公司（甲方，出租方）将其位于成都市双流县出租给乙方（被告，承租方）办学。2.甲方于2016年6月30日前，将租赁物交给乙方，并给予乙方一年的免租装修期，租赁期限自2013年6月30日起至2033年6月29日止，共20年。不论因何种原因造成租赁物所在建筑物不能按时完成建设、验收等，致甲方不能在上述期限交付租赁物的，不视为违约，免租期根据实际交付日期顺延，租赁期起算日和租金计取日亦相应顺延。3.乙方向甲方缴纳履约保证金50万元，乙方在2012年7月15日前，向甲方支付2013年6月30日至2017年6月29日的租金，此后，乙方于上一年度租金到期前一个月一次性支付下一年度（12个月）租金，以转账方式划缴到甲方指定的银行账户。4.租金分段计算，2013年6月30日—2020年6月29日期间，月租金为81666.6元，年租金为98万元。5.若乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按照乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金，乙方拖欠租金超半年，甲方可按照本合同第四条的约定提前终止合同，收回租赁物，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收并处理乙方的设备设施，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为之。5.任何一方未能或不按约定履行本合同约定义务的，均视为违约，违约方必须支付相当于12个月租金总额的违约金；乙方违约，甲方有权在乙方缴纳的保证金中直接扣除相应违约金，保证金不足以支付的，乙方应予以补齐。若合同继续履行，乙方还应缴纳保证金，乙方在接到甲方书面通知后30日内拒绝补缴的，甲方有权解除本合同。2013年10月8日，双方签订《关于租金缴纳的补充协议》，约定租金有效期顺延后，乙方免租期自2013年11月27日截止，由2013年11月28日起计算租金，乙方在2013年10月30日前向甲方指定账户缴纳2013年11月28日至2017年11月27日四年租金共计人民币392万元。2016年7月10日，森宇公司与南湖公司签订《商品房买卖合同》将上述出租房屋出售给南湖公司。2016年9月12日，森宇公司、南湖公司、光亚公司三方进行了物业移交，并约定光亚公司按照与森宇公司签订的《房屋租赁合同》，从2016年8月1日起将应支付森宇公司的全部租金交付给南湖公司，南湖公司也指定了收款账户。后光亚公司一直拖欠至2018年2月7日才向南湖公司缴纳租金。2018年2月7日，南湖公司向光亚公司公告送达了《公函》，要求光亚公司承担违约责任。但光亚公司至今未缴纳2017年11月26日至2018年3月7日的租金，也未按约定缴纳2019年度的租金，已严重违约。故南湖公司诉至法院，提出如上请求。 光亚公司辩称，1.光亚公司与森宇公司签订租赁合同后，由于交房时间和条件变化，达成补充协议，约定了新的起租时间。光亚公司严格按照新协议规定的时间，于2013年11月8日提前支付了第一次共计四年的租金共计392万元，系2014年3月8日至2018年3月7日期间的租金，故光亚公司没有违约；2.光亚公司已于2018年2月7日按《租赁合同修订协议》及主合同中的要求提前一月支付了2018年3月8日至2019年3月7日的租金98万元给南湖公司，南湖公司未开具发票。光亚公司在第二次支付上不构成违约；3.光亚公司已于2018年12月6日按《租赁合同修订协议》及主合同中的要求提前了三月支付了2019年3月8日至2020年3月7日的租金98万元给南湖公司，南湖公司仍未开具发票。光亚公司在第三次支付上不构成违约。 森宇公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织各方进行了举证质证。本院认定事实如下： 2011年，光亚公司与森宇公司签订《商用房租赁合同》及附件，约定：森宇公司将其位于成都市双流县（以下简称“案涉房屋”）出租给光亚公司开办幼儿园；森宇公司于2012年6月30日前，将租赁物交给光亚公司，并给予光亚公司一年的免租装修期；租赁期限自2013年6月30日起至2033年6月29日止，共20年。光亚公司向森宇公司缴纳履约保证金50万元，光亚公司在2012年7月15日前，向森宇公司支付2013年6月30日至2017年6月29日的租金，此后，光亚公司于上一年度租金到期前一个月一次性支付下一年度（12个月）租金，以转账方式划缴到森宇公司指定的银行账户；租金分段计算，第一期为2013年6月30日—2020年6月29日期间，月租金为81666.6元，年租金为98万元。 2013年9月，基于工程进度及交付情况，光亚公司与森宇公司多次通过商议变更起租时间。2013年10月8日，森宇公司与光亚公司签订《关于租金缴纳的补充协议》，约定：光亚公司免租期自2013年11月27日截止，由2013年11月28日起计算租金，光亚公司在2013年10月30日前向森宇公司指定账户缴纳2013年11月28日至2017年11月27日四年租金共计392万元。 后光亚公司未如期缴纳四年租金，并要求重新确定租期，2013年10月28日，森宇公司发函向光亚公司回复“若贵公司在11月10日前把租金汇入我司，我司将与贵公司签订修订协议把起租期定在2014年3月8日或3月18日（贵公司二选一）......”。 2013年11月8日，光亚公司将前四年租金392万元汇入森宇公司指定账户。 2014年1月8日，光亚公司与森宇公司签订《租赁合同修订协议》，约定：租赁起始时间定为2012年3月8日，租赁期顺延。租金分段计算，第一期为2014年3月8日—2021年3月7日，月租金为81666.6元，年租金为98万元。 2016年7月10日，森宇公司与南湖公司签订《商品房买卖合同》，约定：森宇公司将案涉房屋转让给南湖公司；双方签订本合同前，该房屋已出租给光亚公司并签订《租赁合同》，租赁期限为2013年6月30日至2033年6月29日止；签订本合同之日起，该房屋的租金按《租赁合同》约定全额由买受人收取。 2016年9月5日，森宇公司向光亚公司出具《告知通知书》，告知光亚公司：案涉房屋已转让给南湖公司，光亚公司应从即日起将该房产租赁费交付给南湖公司指定账户。光亚公司于2016年9月8日书面回复：“已收到通知书，已获悉”。2016年9月12日，森宇公司、光亚公司、南湖公司三方进行物业移交，在《物业移交清单》中，森宇公司作为甲方（移交方），南湖公司作为乙方（接收方），光亚公司作为承租方均加盖公章，并载明“甲方已于2016年9月5日告知承租方四川光亚教育投资有限公司，并要求承租方按照与甲方签订的《房屋租赁合同》，从2016年8月1日起将应支付甲方的全部租金支付给乙方......”。2018年2月7日，光亚公司向南湖公司在南湖公司在中国建设银行双流棠湖支行的银行账户转款98万元，附摘要：“光亚幼儿园2018年房租”。2018年2月7日，南湖公司向光亚公司邮寄发函称“你方长期拖欠租金，已严重违反《商用房租赁合同》第七条关于租金支付的约定，截止目前你方应支付违约金3145800元，我方已按照合同约定在你方保证金中直接扣除违约金，请尽快补足剩余违约金并补缴保证金”，并办理公证。光亚公司于2018年3月5日向森宇公司出具《工作联络函》，对租赁费用及保证金扣除等事宜提出异议。2018年12月6日，光亚公司向南湖公司在南湖公司在中国建设银行双流棠湖支行的银行账户转款98万元，附摘要：“光亚幼儿园2019年房租”。 以上事实，有各方庭审陈述、《商用房租赁合同》、《工作联系函一、二、三》及工作联系回复函、《关于租金缴纳的补充协议》、《租赁合同修订协议》、《关于租金缴纳的补充协议》、《租金缴纳情况问询函》的回复函及请求、《对10月25日光亚公司请求函的回复》、《商品房买卖合同》、《告知通知书》、《物业移交清单》、《公函》、公证书（【2018】川国公证字第20027号）、邮单、《工作联络函》、银行业务回单、网上银行电子回单等在案佐证。 本院认为，森宇公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为放弃答辩、举证和质证的权利，并承担由此产生的法律后果。 对于光亚公司与森宇公司签订的《商用房租赁合同》，各方当事人对其效力均不持异议。本院经审查，《商用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规关于效力性的强制规定，对双方均具有法律约束力。 本案争议焦点系：一、《租赁合同修订协议》的性质与效力。二、光亚公司是否构成违约及其法律后果。 关于第一个争议焦点。根据《工作联系函一、二、三》及工作联系回复函、《关于租金缴纳的补充协议》，《租赁合同修订协议》系森宇公司与光亚公司在多次磋商后，基于工程进度及物业交付的现实情况，对《商用房租赁合同》关于租赁起始时间等内容的修订。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方对租赁期限的变更内容具体，且合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规关于效力性的强制规定，对双方均具有法律约束力。案涉房屋虽转让给南湖公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，在南湖公司没有与光亚公司就案涉房屋租赁事宜达成新的变更合意的情况下，南湖公司应当承接森宇公司在案涉房屋租赁上的权利义务，诚实履行《商用房租赁合同》、《租赁合同修订协议》的相关内容。南湖公司对《租赁合同修订协议》真实性存疑，但其提交的《公函》、《工作联系函》仅能证明其与光亚公司进行过相关讨论磋商，不能否定《租赁合同修订协议》的真实性。其提交的由森宇公司出具的《询证函》回函，仅是森宇公司的单方面陈述，且森宇公司经本院合法传唤并未到庭参加诉讼，故本院不予认可。南湖公司以《物业移交清单》中载明的“甲方已于2016年9月5日告知承租方四川光亚教育投资有限公司，并要求承租方按照与甲方签订的《房屋租赁合同》，从2016年8月1日起将应支付甲方的全部租金支付给乙方......”主张三方又对租赁起始期进行再次变更，南湖公司与光亚公司之间应当按照原《商用房租赁合同》确定的租赁期间履行。本院认为，《物业移交清单》中载明的“2016年8月1日”既不属于原《商用房租赁合同》确定的租金缴纳期，也不属于变更后的租金缴纳期，该条款并未明确说明三方对租金缴纳达成了新的合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，本院对南湖公司的主张不予认可。 关于第二个争议焦点。根据《商用房租赁合同》中关于“光亚公司应于上一年度租金到期前一个月一次性支付下一年度（12个月）租金”的约定以及《租赁合同修订协议》确定的租赁期间、分段计费期间，光亚公司在2013年11月8日缴纳了2014年3月8日至2018年3月7日共计392万元的租金后，应分别于2018年2月8日、2019年2月8日缴纳2018年度、2019年度租金。事实上，光亚公司分别于2018年2月7日、2018年12月6日缴纳了2018年度、2019年度租金各98万元，故光亚公司没有迟延履行，不构成违约。南湖公司称光亚公司2018年12月6日缴纳的98万元不属租金，而是违约金，一是光亚公司并无违约事实，二是根据光亚公司在对该笔款项进行银行转账时已明确备注该笔款项系“光亚幼儿园2019年房租”，故本院对南湖公司的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第七十七条第一款、第七十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告西藏南湖信息科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费12269元，由原告西藏南湖信息科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇二〇年四月二十日 书记员  张 梅