黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3681号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区齐富便道东侧恒大名都综合楼。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐蕊，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨艳茹，女，1953年2月25日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大永兴开发公司）因与被上诉人杨艳茹商品房买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大永兴开发公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项中的“原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还被告杨艳茹购房款210,447.00元”；二、撤销一审判决第三项，改判杨艳茹立即向恒大永兴开发公司支付违约金46,104.20元；三、一、二审诉讼费由杨艳茹承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.恒大永兴开发公司递交的《齐齐哈尔·恒大名都楼宇认购书》中明确写明杨艳茹应当支付的剩余未交房款数额为：491,042.00元，而一审判决却将该笔数额认定为401,042.00元，事实认定错误，应予改判。2.按照恒大永兴开发公司与杨艳茹签订的《商品房买卖合同》，若杨艳茹逾期付款超过180日，恒大永兴开发公司有权解除合同，并且杨艳茹应按照累计应付款的1%向恒大永兴开发公司支付违约金。在一审中恒大永兴开发公司主张的违约金为46,104.20元，一审法院却因恒大永兴开发公司主张的违约金数额小于应支付违约金的数额（49,104.20元）为由判令驳回支付违约金的诉讼请求，此种裁判方式严重侵犯了恒大永兴开发公司的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，主张违约金系恒大永兴开发公司的民事权利，无论恒大永兴公司要求的违约金数额是多少，只要不高于应付数额，都属于对自己实体权利的处分，是当事人的自由，一审法院违法剥夺当事人权利，违反自愿原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，裁判严重违法。二、一审法院超出诉讼请求裁判，违反民事诉讼的“不告不理”原则，严重违反法定程序。一审中，杨艳茹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系缺席审判，且杨艳茹并未提出反诉，杨艳茹并未提出过要求恒大永兴开发公司返还购房款210,447.00元的主张，且双方也并未就此项内容发表任何答辩、质证和辩论意见，在此情形下，一审法院却直接对此项内容进行裁判，违反民事诉讼“不告不理”原则，更剥夺了当事人的辩论权利，程序严重违法，应予撤销。杨艳茹辩称，一、2016年在恒大永兴开发公司购得2期住房一套，房主写的是杨艳茹的名字，首付24万，后期因家庭发生变故，付不上尾款，所以放弃购买权。二、杨艳茹支付的首付款24万余元在恒大永兴开发公司三年之久，恒大永兴开发公司应给付杨艳茹利息。三、2016年至2019年间，恒大永兴开发公司知道杨艳茹家中出现变故，已经没有能力支付余款，却没有以任何方式通知杨艳茹。四、对于恒大永兴开发公司提出杨艳茹延误其公司出售该房屋，对此杨艳茹已与另一起案件的执行法官沟通，执行法官没有控制此房屋的出售，此事可以与执行法官核实。五、经本人与恒大永兴开发公司沟通，又发现一笔3万元的首付款。综上，请求二审法院作出公正判决，恒大永兴开发公司返还杨艳茹支付的24万元首付款，对恒大永兴开发公司提出的4万余元违约金不认可。恒大永兴开发公司向一审法院起诉请求：1.请求解除恒大永兴开发公司与杨艳茹签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.杨艳茹立即协助恒大永兴开发公司办理注销商品房联机备案登记手续；3.杨艳茹立即向恒大永兴开发公司支付违约金46,104.20元；4.本案诉讼费由杨艳茹承担。一审法院认定事实：2016年6月24日，恒大永兴开发公司与杨艳茹签订《认购书》，杨艳茹认购恒大永兴开发公司开发的位于齐齐哈尔市××大名都××楼××单元××室房屋一套，建筑面积121.60平方米，总金额701,489.00元，签署认购书时支付定金10,000.00元，付款方式为一次性付款，2016年6月15日前支付首期付款200,447.00元，余款401,042.00元于2016年7月11日前付清。同日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定逾期付款责任，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同签订的当日，恒大永兴开发公司给杨艳茹出具了预收房款210,447.00元的发票及购买商品房登记备案介绍信。但此后杨艳茹未按约定期限交纳剩余购房款。一审法院认为，恒大永兴开发公司与杨艳茹签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方真实意思表示，对双方均有约束力，杨艳茹未按约定期限全额交纳购房款，已构成合同违约，根据合同条款，恒大永兴开发公司有权解除合同，故恒大永兴开发公司的第一、第二项诉求，一审法院予以支持。恒大永兴开发公司与杨艳茹双方确定的购房总金额为701,489.00元，杨艳茹已预交210,447.00元，剩余未交房款应为491,042.00元，按双方约定的累计应付款的1%标准向出卖人支付违约金，应为49,104.20元，而恒大永兴开发公司主张的违约金数额为46,104.20元，且《认购书》中确定的购房余款为401,042.00元，故双方合同约定的购房款总金额与杨艳茹已交纳金额和剩余购房款数额不一致，与恒大永兴开发公司起诉的到期应付房款数额也不一致，因此，恒大永兴开发公司的该项诉求依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司与被告杨艳茹签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还被告杨艳茹购房款210,447.00元；二、被告杨艳茹协助原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司办理注销商品房联机备案登记手续；三、驳回原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述一、二项，于本判决生效后即履行。案件受理费952元，减半收取476元，由杨艳茹负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明，《齐齐哈尔·恒大名都楼宇认购书》第二条明确载明余款（即491042元），因该处下划线横穿数字，导致原审法院将“491042”元中的“9”错认为“0”，对此本院予以纠正。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、杨艳茹是否应向恒大永兴开发公司支付违约金；二、恒大永兴开发公司是否应向杨艳茹返还已付购房款。关于第一个焦点问题。恒大永兴开发公司与杨艳茹签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。杨艳茹在向恒大永兴开发公司支付10,000.00元定金及200,447.00元首付款后，未按照合同约定的时间支付剩余房款，截至恒大永兴开发公司提起本案诉讼，杨艳茹逾期付款的时间已经超过180日。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条关于逾期付款责任的约定，买受人逾期付款超过180日，恒大永兴开发公司有权解除合同，并有权要求杨艳茹按照累计应付款的1%支付违约金。杨艳茹虽辩称，除原审判决认定的已付房款210,447.00元外，还支付了30,000.00元房款，但其作为承担履行义务的一方并未举证证明，故本院不予认定。杨艳茹剩余应付房款为491,042.00元（合同总价款701,489.00元-已付房款210,447.00元）,按照应付款的1%计算，杨艳茹应向恒大永兴公司支付违约金4,910.42元。恒大永兴开发公司对1%的小数点数位理解有误，导致违约金错误计算至万位，对于其因计算错误多请求的部分，本院不予支持。原审判决亦错误将杨艳茹应支付的违约金计算至万位，在此基础上对恒大永兴开发公司关于违约金的诉求全部予以驳回亦属不当，本院予以纠正。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除后，恒大永兴开发公司与杨艳茹的权利和义务应恢复到合同签订之前的初始状态，即恒大永兴开发公司应向杨艳茹返还已付购房款210,447.00元，杨艳茹应协助恒大永兴开发公司办理注销商品房联机备案登记手续，因此一审判决恒大永兴开发公司返还杨艳茹购房款210,447.00元并无不当。恒大永兴开发公司关于一审判决违反民事诉讼不告不理原则的上诉主张，不能成立。综上所述，恒大永兴开发公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2136号民事判决第一项、第二项；二、撤销黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2136号民事判决第三项；三、杨艳茹于本判决生效后向齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司支付违约金4,910.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费5,624.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担5,472.00元，由杨艳茹负担152.00元。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年四月二十九日书记员 李 喆