甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终921号上诉人（原审被告、反诉原告）：万某某，男，1978年8月22日出生，汉族，兰州开元教育科技有限公司总经理，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张华，甘肃祥煕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，1976年12月4日出生，汉族，个体经营者，住兰州市西固区。上诉人万某某因与被上诉人李某某房屋租赁纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。万某某上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院规避上诉人提交的证据，错误认定事实，将他人要求转交的费用认定为上诉人同意转租的租金，未对房屋所有权人及被上诉人出租权利合法性进行调查，没有对被上诉人暴力侵权方式损害上诉人及所在学校、老师、学生人身导致合同目的无法实现，单方违约终止合同履行的问题予以认定，错误认定合同有效；2.原审法院未对公安机关对本案处警的相关卷宗材料予以调取，导致本案的房屋权属及被上诉人是否有权出租和房屋的具体面积等基本事实无法确定，剥夺了上诉人的合法权利。被上诉人李某某辩称，双方签订的合同真实有效，并已交付了全部房屋。睿思学校的房租也交给了他，期间睿思的房屋出现漏水，上诉人曾发短信让其维修，证明睿思的房屋上诉人是使用的。上诉人始终没有交还过房屋，其是否实际使用，跟被上诉人没有关系。李某某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行合同，并按照合同约定立即向原告支付拖欠的房屋租金569568元，并承担逾期交付房屋租金期间每日3‰的违约金至实际履行之日止（其中2019年3月1日至2019年8月1日期间暂计为256305.6元），合计825873.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。万某某向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返还多收取的房屋租金281265.42元，逾期交房违约金113913.6元（以年租金的20%计算）；2.本案诉讼费、保全费、保全险保费、律师费等均由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年3月30日，李某某与万某某签订《房屋租赁合同》，约定万某某从李某某处租赁位于“兰州市西固区福利西路40#楼二楼，建筑面积为698平方米”的房屋，用于教育培训，租期为五年，即自2018年4月22日起至2023年4月21日止，租金为“在2018年4月22日至2020年4月21日内每月租金为47464.00元或租金二楼租赁价格为68元/平方米﹒月，合同金额共计569568元。合同期在2020年4月22日至2023年4月21日内，商铺的租金价格在68元/平方米﹒月基础上按照兰州石化公司的商铺的租金价格涨幅标准进行上浮”，同时对双方还对违约责任还进行了约定，即“甲方（即李某某，下同）每延1日交付房屋，承担年租金的3‰违约金”，“如甲方提前终止合同，承担年租金的20%违约金”，“乙方（即万某某，下同）逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付年租金的3‰违约金”，“如乙方提前终止合同，承担年租金的20%违约金”等。合同签订后，李某某向万某某交付房屋，万某某分次向李某某支付了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金在内的费用共计589397元。2019年5月10日，李某某、万某某等人因房屋租赁事宜发生争执。现李某某认为万某某未能按照合同约定及时缴纳房屋租金，故诉至法院，要求万某某继续履行合同，交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金及违约金；万某某则认为李某某未能按照合同约定交付足面积房屋，故提起反诉要求李某某退还多收取的租金并承担违约责任。另，李某某与万某某所签合同涉及的房屋，其中有部分为“睿思艺术学校”使用，万某某与李某某签订租赁合同后，黄柏森向万某某转账支付了100000元钱款，万某某表示黄柏森系该艺术学校负责人，该100000元钱款系艺术学校房屋租金。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点为：1.李某某与万某某签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；2.李某某向万某某交付的租赁房屋，是否符合合同约定。李某某与万某某签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行己方义务。万某某称李某某非案涉房屋所有权人等，故认为李某某无权对案涉房屋进行出租收益，本院分析认为，万某某租赁房屋系开办教育机构使用，租用面积大、租赁期限长，相应的资金投入较大，故万某某在租赁前应当系对李某某有无权利出租案涉房屋进行了核查后，才与李某某签订合同并投入资金，虽李某某非案涉房屋所有权人，但所有权人和使用权人均可以取得出租权利，故本院对万某某认为李某某无权出租的意见不予采信。万某某认为双方已实质解除合同，结合双方均提交的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定了单方解除合同的条件，依照双方的约定，李某某作为房屋出租方在满足一定条件时可以行使单方解除权，但李某某现并不要求行使该权利，万某某亦无证据证明李某某行使了单方解除权，且在庭审过程中，经法庭询问，双方均认可合同尚未解除，通过庭审，本院认为李某某系因催要房租等事宜行为不当，故本院对万某某所谓双方已实质解除合同的说法不予采信，在双方未解除合同前，万某某应当继续履行合同。李某某与万某某签订《房屋租赁合同》后，万某某陆续向李某某支付了589397元，其中包括2018年4月22日至2019年4月21日期间的房屋租金569568元，对该事实双方均无异议，李某某与万某某约定在2018年4月22日至2020年4月21日期间，房屋年租金为569568元，万某某作为承租方“在租赁期内3月1日前”应一次性结清租金，经过庭审询问，双方均表示该约定系指万某某应在当年3月1日前交纳下一租赁年度的房屋租金，即应于2019年3月1日前交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金，但万某某则称因李某某未按合同约定面积交付房屋，故要求李某某退还未交付面积所对应的房屋租金，并提起反诉。双方系于2018年3月30日签订合同，结合万某某提交的付款凭证可知，万某某自2018年3月30日起至2019年4月25日期间，通过银行转账、微信转账、支付宝转账的形式共计十七次向李某某付款，支付了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金在内的钱款共计589397元，该费用均系万某某自愿交纳，双方对合同所涉房屋中部分系由“睿思艺术学校”使用的事实均不持异议，万某某则认为此系李某某未按合同约定交付足面积房屋，同时对黄柏森于2018年6月11日向万某某支付了100000元钱款予以认可，经庭审询问，万某某表示黄柏森系睿思艺术学校负责人，而该100000元款项系房屋租金，同时万某某认可至今未将该钱款退还，由此可以认定对李某某交付房屋的具体情况万某某系明知且认可，并且万某某已实际收取了艺术学校支付的房屋租金；万某某提交由甘肃信诺房地产测绘有限公司制作的“兰石化四号街40号住宅楼（2层培训中心）房屋套内面积测绘”图、“兰石化四号街40号住宅楼（培训中心）房屋套内面积明细表”，李某某对以上证据均无异议，根据该测绘公司的测绘，包括由“睿思艺术学校”使用的房屋在内的合同所载“兰州市西固区福利西路40#楼二楼”套内实用面积共计626.78平方米，而万某某与李某某所签订的租赁合同约定李某某租赁房屋的“建筑面积为698平方米”，即甘肃信诺房地产测绘有限公司系对房屋套内实用面积进行的测绘，建筑面积系指建筑物各屋外墙或外柱外围以内水平投影面积之和，实用面积则仅是套内房屋使用空间的面积，建筑面积必然大于实用面积。综上，本院认为万某某租赁房屋时对案涉房屋实际状况明知且默许，并收取了睿思艺术学校房屋租金，故万某某反诉本院不予支持。双方在未解除房屋租赁合同的情形下，万某某作为房屋承租方应当按照合同约定向出租方李某某交纳房屋租金，双方约定承租方应当“在租赁期内3月1日前”交纳租金，通过庭审询问，双方均认可系指承租方应在当年3月1日前交纳下一租赁年度的房屋租金，即万某某应于2019年3月1日前交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金，截止2019年4月25日，万某某共计向李某某交纳了包括2018年4月22日至2019年4月21日期间租金在内的费用589397元，李某某称其中569568元系2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金，剩余部分为采暖费，但对采暖费并无证据进行佐证，故本院对李某某该说法不予采信，本院认定万某某应向李某某交纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金569568元，已交纳了19829元（589397元-569568元），还需再交纳549739元。另，李某某要求万某某按每日3‰的标准支付逾期交付房屋租金期间违约金至实际履行之日止，其中2019年3月1日至2019年8月1日期间暂计为256305.6元，结合庭审查明事实，万某某未能按时交纳房屋租金已构成违约，虽双方签订房屋租赁合同时对违约金进行了约定，但该约定明显过高，且李某某在索要房屋租金时行为确实欠妥，结合双方履行合同的实际情况，本院认为以欠付款项的10%支付违约金为宜，即万某某向李某某支付违约金54973元。本案本诉原告李某某在诉状中请求的数额为825873.6元，应是收取本案本诉案件受理费的诉讼标的额，根据上述核算实际有604712元得到支持，为本诉原告李某某请求额的73.22%。因此，本案本诉案件受理费本诉原告李某某应自行负担26.78%，本诉被告万某某负担73.22%。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、本诉被告万某某继续履行本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》，并向本诉原告李某某支付欠付2019年4月22日至2020年4月21日期间的房屋租金549739元，并支付违约金54973元，合计604712元，于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回反诉原告万某某的反诉诉讼请求。减半收取的本诉案件受理费6029.4元，由本诉原告李某某负担1614.7元，本诉被告万某某负担4414.7元；反诉案件受理费3755.6元，由反诉原告万某某负担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了兰州市公安司法鉴定中心鉴定文书一份，以证明被上诉人于2019年5月9日向其学校员工等人实施了喷射灭火器等暴力行为，以实际行为终止了双方租赁合同。经质证，李某某对使用灭火器的行为予以认可，但称当时并未朝对方人身进行喷射。本院认为，根据司法医学鉴定及被上诉人的陈述，可以证明当时双方确实发生冲突，本院予以采信。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩理由，本案的争议焦点是：1.双方签订的房屋租赁合同是否合法有效；2.双方是否构成违约，应否承担违约责任。一、关于双方签订的租赁合同是否合法有效的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，双方于2018年3月30日签订房屋租赁合同，租赁标的为兰州市西固区福利西路40#楼二楼，建筑面积为698平方米。后经测绘公司测绘，该40#楼二楼套内实用面积为626.78平方米，本院认为，该承租建筑面积和实用面积相差数额，符合常理，对于合同所签承租面积，予以认定。根据双方所签租赁合同，租赁标的系特定楼层房屋，租赁房屋具有特定性、具体指向性，上诉人在接收房屋时并未对实际使用面积进行具体丈量，租金标准亦为固定数额，亦明知睿思学校在使用二楼部分房屋，说明上诉人对于其所承租楼层的实际使用面积是认可的。而且，被上诉人交付房屋后，上诉人并未在合理期限内提出异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，反而通过多种方式多次向被上诉人支付合同约定的租金数额，并收取睿思学校房屋租金，应视为其认可合同约定的承租面积及部分被睿思学校使用的情况，故其以合同约定面积与实际面积不符而拒付租金的行为，违反合同约定。其以此提出减付租金的反诉请求，原审法院不予支持，亦无不妥，本院予以支持。至于上诉人辩称其收取睿思学校房屋租金的行为系转交租金的辩解，无证据予以证明，且于理不通，本院不予采信。双方所签租赁合同，系双方真实意思表达，不存在损害国家、集体、第三人或社会公共利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，本院予以认定，上诉人主张合同无效的上诉意见不予支持。二、关于双方是否构成违约，应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订的租赁合同约定，上诉人承租房屋，用于教育培训，租期五年，租金“在2018年4月22日至2020年4月21日内每月租金为47464.00元或租金二楼租赁价格为68元/平方米﹒月，合同金额共计569568元”。双方应当遵循诚实信用原则，依照合同约定履行各自义务。而上诉人在实际占有并使用房屋后，未依约支付房屋租金，负有违约责任；被上诉人在上诉人未依约支付租金时，可通过合法途径进行追偿或依法解除合同，但其采用锁门、喷射灭火器等不适当方式阻止上诉人使用房屋，影响合同正常履行，亦负有违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因双方均有违约行为，故上诉人不再承担违约责任。鉴于近期新型冠状病毒疫情影响，甘肃省自2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月21日调整为三级应急响应。新型冠状病毒疫情对各行业正常经营必然产生重大影响，属不可抗力事件。根据合同法之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故可减免上诉人一个月租金。综上所述，万某某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2802号民事判决第二项及案件受理费部分；二、撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2802号民事判决第一项；三、万某某继续履行双方所签订的《房屋租赁合同》，并向李某某支付欠付2019年4月22日至2020年4月21日期间（扣除一个月租金）的房屋租金502275元，于本判决生效之日起三十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16340元，由上诉人万某某负担11438元，李某某负担4902元。本判决为终审判决。审判长  陈杰文审判员石浩审判员赵辉君二〇二〇年四月九日法官助理丁健书记员魏婕