四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终910号 上诉人（原审被告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，汉族，1990年7月28日出生，住吉林省长春市双阳区，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：铁梦婷，女，汉族，1993年11月6日出生，住四川省成都市龙泉驿区，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：冯绍松，男，汉族，1969年7月16日出生，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：何润琼，女，汉族，1971年7月8日出生，住四川省西充县。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）因与被上诉人冯绍松、何润琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3913号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人相如公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一项，改判上诉人不承担延期交房的违约责任。2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：一审认定事实错误，适用法律错误。在一审时，被上诉人主张的交房时间是2016年6月23日，但没有提交任何证据，上诉人提交了2016年4月23日案涉房屋所在楼栋取得竣工验收备案，但一审法院却认定上诉人没有提交相关证据，因而认定交房时间就是被上诉人主张的时间，属于事实认定错误。同时在庭审时，上诉人答辩称，无论按哪个时间认定交房时间，被上诉人是在2019年10月16日向人民法院起诉，都已经超过了3年的诉讼时效，不应得到法律的支持，但一审对上诉人所提出的诉讼时效问题没有采纳，也没有做任何说明，就判决上诉人应承担逾期交房责任，明显适用法律错误。 冯绍松、何润琼辩称：上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。首先，根据合同第十五条约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前书面通知买受人。”致时代公馆业主书第三条“关于交房：...物管费计费时间统一调整为竣工验收合格完成以后正式通知接房为准”从以上合同约定以及承诺，均表明该商品房取得竣工验收备案后，应当书面通知买受人。上诉人书面通知了被上诉人，才构成被上诉人知道或应当知道这一法律要件，即诉讼时效的起点。其次，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人什么时间取得的竣工验收备案表，作为被上诉人是不知道的，只有当上诉人书面通知了上诉人取得竣工验收表才符合知道或应当知道的法律要件。再次，从合同约定的交房时间起，被上诉人先后多次向上诉人，相关职能部门就逾期交房、竣工验收备案、大产权(初始登记)、小产权证(转移登记)等事项，以上访、信访等维权方式主张权利，符合法定的诉讼时效中断的要件，构成诉讼时效中断。 冯绍松、何润琼向一审法院起诉请求：1、判令相如公司支付逾期交房违约金14,318元（以日万分之1为标准计算从约定交房2015年7月1日起至达到法定和约定交房条件的2016年6月23日止）；2、判令相如公司支付逾期办理初始违约金4,640元（从2017年7月1日起，以日万分之1为标准计算违约金，本次违约金暂计算至2017年10月25日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋初始登记之日止）；3、判令相如公司支付逾期办理转移登记违约金33,237元（从2017年6月21日起，以日万分之1为标准计算违约金，本次违约金暂计算至2019年9月30日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；4、判令相如公司立即协助冯绍松、何润琼办理不动产权证书；5、本案诉讼费由相如公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月12日，冯绍松、何润琼作为买受人与相如公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......冯绍松、何润琼购买相如公司经批准修建时代公馆住房一套，总价款399，958元，商品房交付时间：2015年6月30日之前。交付条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书......。除不可抗力原因外，出卖人未按交房期限和交付条件将该房交付买受人的，逾期超过60日后......买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之1的违约金......。初始登记：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之1的违约金”。2013年9月28日，冯绍松、何润琼与相如公司签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......购房款总额399，958元（含已付定金20，000元），买受人在签订《商品房买卖合同》后，于2013年9月28日至2014年9月28日前分4次付清房款。......买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续......签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。”协议签订后，冯绍松、何润琼向相如公司支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2017年12月25日，西充县不动产登记中心对冯绍松、何润琼购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，相如公司在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用等”。一审法院在审理中另查明：2018年6月21日，冯绍松、何润琼向相如公司提交办理不动产证的授权委托书。2019年6月24日，相如公司为冯绍松、何润琼办理了不动产权证。 一审法院认为，冯绍松、何润琼与相如公司签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。冯绍松、何润琼认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力、相关内容已经《商品房买卖合同》变更，不应履行，一审法院认为，双方实际对房屋单价、总金额以及支付方式等主要内容均是按照补充协议的约定履行的，该主张没有事实和法律依据，不予采纳。本案争议焦点：逾期交房、初始登记及转移登记违约金。一审法院认为，相如公司未按合同约定的时间和条件向买受人交房和进行初始登记，构成违约，应向冯绍松、何润琼支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，冯绍松、何润琼未提交证据证明因相如公司逾期交房和办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，且相如公司在尚未达到交付条件的情况下于2015年11月6日将房屋交付冯绍松、何润琼装修和冯绍松、何润琼提交授权委托手续后，在合同约定期限内为冯绍松、何润琼办理了转移登记，违约程度轻，故一审法院将逾期交房违约金调整为日万分之0.8，初始登记违约金调整为按冯绍松、何润琼已付购房款的0.5%计算。本案冯绍松、何润琼主张交付时间2016年6月23日，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的时间，计延迟交付358天，相如公司未提供证据证明该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的时间房屋的具体交付时间，因此对冯绍松、何润琼主张的交付时间，一审法院予以确认，违约金为11,454元（358天×399,958元×0.00008）。初始登记违金为1,999元（399,958×0.5%）。关于转移登记违约金的计算期间，按照双方补充协议的约定应当从冯绍松、何润琼向相如公司提交办证委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案冯绍松、何润琼于2018年6月21日向相如公司提交办证委托书，故违约期间应从该日期开始计算720日，即相如公司至迟应于2020年6月11日前为冯绍松、何润琼办理转移登记，而冯绍松、何润琼于2019年6月24日取得案涉房屋不动产权证，相如公司未违约，故对冯绍松、何润琼要求相如公司支付逾期办理转移登记违约金以及立即协助冯绍松、何润琼办理不动产权证书的诉讼请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限四川相如房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付冯绍松、何润琼逾期交房违约金11,454元；二、限四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯绍松、何润琼初始登记违约金1,999元；三、驳回冯绍松、何润琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元（冯绍松、何润琼已预交），由冯绍松、何润琼负担441元，四川相如房地产开发有限公司负担111元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 根据《商品房买卖合同》约定：“商品房交付时间：2015年11月30日之前。......出卖人未按交房期限和交付条件将该房交付买受人的，逾期超过60日后......买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之1的违约金......。”出卖人按日计算违约金，该违约时间是一种持续性状态，每日的违约金可以独立进行主张，应适用独立的诉讼时效。在相如公司未按约定交付房屋时，被上诉人就应当知道其权利被侵害，相如公司逾期交房的违约事实从2015年12月1日发生，被上诉人向一审法院提起诉讼是2019年10月16日，被上诉人未提供证据证明期间存在时效中止、中断或延长情形，故应支持起诉前三年内的违约金，之前的违约损失因超过三年诉讼时效期间不予支持。故被上诉人主张的从2015年12月1日（约定交房之日）到2016年6月23日（达到约定交房条件时）的违约金，已过诉讼时效期间，对其权利不予保护，一审适用法律错误，本院予以纠正。 综上，原判认定事实清楚，适用法律部分失当。相如公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3913号民事判决第二项，即“限被告四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯绍松、何润琼初始登记违约金1,999元”； 二、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3913号民事判决第一项； 三、驳回冯绍松、何润琼的其它诉讼请求。 一审案件受理费552元，由冯绍松、何润琼负担184元，四川相如房地产开发有限公司负担368元；二审案件受理费100元，由冯绍松、何润琼负担33元，四川相如房地产开发有限公司负担67元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张 媛