山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终478号 上诉人（原审被告）：济南神邦经贸有限公司，住所地济南市历下区经十东路。 法定代表人：李乐喜，执行董事。 委托诉讼代理人：苏瑞云，山东鲁泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕爱萃，山东鲁泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省汽车工业集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘增清，董事长。 诉讼代表人：山东省汽车工业集团有限公司管理人，住所地济南市。 负责人：刘浩，管理人负责人。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇硕，山东舜元律师事务所实习律师 上诉人济南神邦经贸有限公司（以下简称神邦公司）因与被上诉人山东省汽车工业集团有限公司（以下简称汽车工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 神邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汽车工业公司的一审诉讼请求，一、二审案件受理费全部由汽车工业公司承担。事实与理由：一、汽车工业公司作为原告主体不适格，无权提起诉讼。1.涉案租赁房屋的所有权人是山东明水汽车配件有限公司，汽车工业公司无处分权。一审中，汽车工业公司提交的《房屋使用管理合同》约定的房屋使用期限自2006年3月28日至2010年6月28日，而本案租赁合同签署于2010年8月1日，在约定的房屋使用期限之外。汽车工业公司与山东明水汽车配件有限公司于2010年2月26日签署的《租赁合同》，约定双方之间系租赁关系，且对租赁房屋的用途约定为办公使用，没有继续授权汽车工业公司对涉案房屋进行管理使用。因此，汽车工业公司提交的证据不能证明其在2010年8月1日之后对涉案房屋仍然存在管理使用权。本案诉讼前后，山东明水汽车配件有限公司破产管理人也没有追认汽车工业公司的管理使用权。因此，汽车工业公司无权对涉案房屋进行出租，其不是涉案房屋租金的合法权利人，汽车工业公司将房屋租金列入破产债权，没有事实和法律依据。2.山东明水汽车配件有限公司破产管理人出具的证明，证实的是涉案房屋获取过程，以及2006年3月27日签署的《房屋使用管理合同》的真实性，但山东明水汽车配件有限公司破产管理人并没有在2010年6月28日后继续授权汽车工业公司行使管理使用权。因此，不能证实汽车工业公司对涉案房屋有管理使用权。二、神邦公司与汽车工业公司的租赁关系在2014年9月之前已实际解除，神邦公司没有义务继续支付租赁费。自2014年9月至2015年7月31日，相关单据上标注的交款人变更为徐某（仙草公司）、李乐喜（仙草公司）、仙草芬尼斯奢侈品护理公司（李乐喜），证人徐某在出庭作证时也认可其于2014年9月后租赁使用了涉案房屋及二楼房屋。因此，神邦公司实际使用租赁房屋的日期截止到2014年9月。神邦公司与汽车工业公司签订的租赁合同不仅变更了租赁主体，也变更了租赁标的。汽车工业公司接受徐某缴纳的租金而不是向神邦公司收取，说明汽车工业公司认可与徐某建立的租赁关系。汽车工业公司在租赁费收据上私自备注李乐喜姓名是其单方行为，不能据此确认汽车工业公司与神邦公司之间在2014年9月份之后还存在租赁关系，不产生及于神邦公司的法律责任。三、汽车工业公司依据租赁合同主张滞纳金不应支持。汽车工业公司签署涉案租赁合同时，其没有实际取得房屋的处分权，租赁合同应认定为无效。因此，合同中约定的滞纳金依法不应得到支持。综上所述，一审认定事实不清、证据不足，判决结果错误。 汽车工业公司辩称，一、汽车工业公司有权对外租赁涉案房屋，是本案的适格原告。汽车工业公司提交的《房屋使用管理合同》、《租赁合同》等证据可以证明，在涉案合同签署时，汽车工业公司有权对涉案房屋进行管理和使用，有权对外租赁获取收益，并将收益用于涉案办公楼的日常维护。在山东明水汽车配件有限公司及其管理人均认可汽车工业公司上述权利的基础上，汽车工业公司具有本案适格原告的主体资格。二、神邦公司与汽车工业公司之间的租赁关系于2016年6月10日解除。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日。租赁期限届满后，神邦公司仍继续租用涉案房屋至2016年6月10日，双方均认可神邦公司按照租赁合同约定的条件和标准继续租用涉案房屋。神邦公司主张双方于2014年9月1日解除租赁关系，但没有任何证据证明。三、汽车工业公司对外租赁房屋的目的是获取租金收益，作为承租人的神邦公司以谁的名义交纳租金，不影响双方租赁关系的存在，也不导致租赁关系主体的变更。虽然神邦公司要求收款收据中备注租金缴纳主体信息中包含“徐某”或“仙草（公司）”的内容，但该行为不导致租赁主体的变更。汽车工业公司与徐某之间从未签署任何租赁涉案房屋的法律文件。神邦公司提交的2014年11月18日的第二联收据标注了“二楼全部”的字样，但汽车工业公司提交的与该收据相对应的第三联记账联却没有该“二楼全部”的字样，在一并复写的前提下不可能存在第三联与第二联不一致的情形，只能是神邦公司在第二联上私自添加了相应内容。徐某在一审中根本就不能说明二楼房屋的具体布局结构、面积多大以及何人将二楼房屋交付其使用的事实情况，徐某在一审中所陈述的相关情况并不符合相关事实。2014年9月9日水电物业收据记载的缴纳主体为神邦公司的法定代表人“李乐喜”，只是在李乐喜的名字后又添加了括号标明“仙草公司”，2015年7月31日水电物业的收据中同样标注了“李乐喜”的名字，汽车工业公司在向神邦公司出具收款收据时是完全根据神邦公司的要求填写具体的收款人名称或信息。四、双方签署的《房屋租赁合同》合法有效，神邦公司应依约向汽车工业公司缴纳租金及水电物业费用；未按约定期限缴纳的，应依照滞纳金条款向神邦公司支付滞纳金。请求驳回上诉，维持原判。 汽车工业公司向一审法院起诉请求：1．判令神邦公司支付截至2016年6月10目的租金及公用事业费64041元；2．判令神邦公司支付截至2017年4月30日的滞纳金204290元；3．诉讼费由神邦公司负担。 一审法院认定事实：2010年8月1日，汽车工业公司与神邦公司签订房屋租赁合同，约定由神邦公司租赁位于济南市泺源大街53号房屋一处，租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日止，用途是作为酒行使用；租金为每年10万元，公共事业费5万元；支付方式是签订合同当日交付第一年度租金，以后每年末交付下年度租金；如逾期支付费用，每逾期一天，应按上述费用总额的0.5%支付滞纳金；未经汽车工业公司的同意，不得转租、转借他人使用。合同签订后，汽车工业公司收到租金及水电物业费共计81.5万元。汽车工业公司认可其于2016年6月10日收回涉案房屋。 2016年7月31日，山东明水汽车配件有限公司管理人出具证明载明：经管理人核查，山东明水汽车配件有限公司于2006年3月28日与山东省汽车工业总公司签署《执行和解协议》，取得了位于济南市泺源大街53号办公楼的所有权，之后山东明水汽车配件有限公司即将该办公楼交付汽车工业公司管理使用，汽车工业公司在管理使用该办公楼期间可以对外租赁，收益用于该办公楼的日常维护。 2017年5月3日，汽车工业公司就本案纠纷向济南仲裁委员会申请仲裁，济南仲裁委员会作出裁决后，神邦经贸不服，向一审法院提起申请撤销仲裁裁决一案，一审法院作出（2019）鲁01民特124号民事裁定，撤销了上述仲裁裁决。之后，汽车工业公司向一审法院提起民事诉讼。 一审法院认为，山东明水汽车配件有限公司管理人出具的证明可以证明汽车工业公司有权对涉案房屋对外租赁，且租赁费用未列入山东明水汽车配件有限公司的破产财产，因此，汽车工业公司有权提起本案诉讼。 神邦公司与汽车工业公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效。租赁期间，神邦公司在既未与汽车工业公司解除租赁合同，也未将房屋交付汽车工业公司的情况下，将房屋交付案外人徐某使用，由此产生的责任仍应由神邦公司负责。徐某向汽车工业公司交付租金的行为，应视为代神邦公司履行支付租金的义务，不能因此免除神邦公司向汽车工业公司支付欠付租金的义务。合同到期后，神邦公司仍未向汽车工业公司返还房屋，因此，神邦公司应支付实际占用期间的占有使用费，占有使用费的标准可参照租赁期间的租赁费用计算，故对汽车工业公司要求神邦公司支付2016年6月10日前欠付的房屋占有使用费64041元，法院予以支持。依照合同约定，神邦公司应于年末交付下一年度的租金，因此，神邦公司应最晚于2015年12月31日交付2015年8月1日至2016年7月31日的租金。因神邦公司未按约定期限支付租金，应自2016年1月1日起支付滞纳金。合同中约定逾期支付租金按每日0.5%计算滞纳金，神邦公司主张该违约金过高，请求予以调整。因汽车工业公司未举证证明其因神邦公司逾期支付房屋占有使用费所产生的实际损失，法院酌情调整滞纳金按银行同期贷款利率计算至2017年4月30日。综上，汽车工业公司的部分诉讼请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：一、神邦公司于该判决生效之日起十日内支付汽车工业公司租赁费64041元；二、神邦公司于该判决生效之日起十日内支付汽车工业公司租赁费利息损失（以64041元为基数，自2016年1月1日起至2017年4月30日止，按银行同期贷款利率计算）；三、驳回汽车工业公司其他诉讼请求。案件受理费5325元，由汽车工业公司负担3955元，神邦公司负担1370元。 本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事双方争议的焦点问题是：一、本案双方当事人签订的房屋租赁合同是否有效。二、房屋租赁合同到期前，双方是否解除了合同。三、汽车工业公司关于滞纳金的诉讼请求是否应当支持。 关于第一个焦点问题。2016年7月31日，山东明水汽车配件有限公司管理人出具证明载明：经管理人核查，山东明水汽车配件有限公司于2006年3月28日与山东省汽车工业总公司签署《执行和解协议》，取得了位于济南市泺源大街53号办公楼的所有权，之后山东明水汽车配件有限公司即将该办公楼交付汽车工业公司管理使用，汽车工业公司在管理使用该办公楼期间可以对外租赁，收益用于该办公楼的日常维护。依据上述证明可以认定，汽车工业公司取得了有权管理使用涉案房屋，有权将涉案房屋对外租赁。上诉人关于汽车工业公司对涉案房屋无处分权，因而房屋租赁合同无效的主张没有事实和法律依据。 关于第二个焦点问题。神邦公司与汽车工业公司之间的房屋租赁合同依法成立后，双方开始履行，神邦公司并未举证证明双方合意解除或变更合同，或汽车工业公司与案外人就涉案房屋订立租赁合同。神邦公司称，2014年9月后，租金交款单据上记载的交款人不是该公司，因此可以认定神邦公司与汽车工业公司解除了合同。本院认为，在合同约定的租赁期内，即使案外人向汽车工业公司支付了租金，也不能否定本案双方当事人之间的合同关系一直存续的事实，因为不能排除案外人代神邦公司向汽车工业公司履行支付租金的义务的可能。综上，本案双方当事人并未解除房屋租赁合同。 关于第三个焦点问题。汽车工业公司关于滞纳金的诉讼请求是否应当支持。如前所述，涉案房屋租赁合同合法有效，一审法院判令上诉人向汽车工业公司支付滞纳金，符合合同约定，是正确的。 综上所述，神邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1401元，由上诉人济南神邦经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 兵 审判员 宫恩全 审判员 赵 童 二〇二〇年四月七日 法官助理刘福贵 书记员郭君