江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8714号原告：无锡文汇物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区春申路58-12G。法定代表人：郭培林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘挺，江苏法略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱润溢，江苏法略律师事务所律师。被告：黄俊勇，男，1955年3月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：江红宝，女，1953年6月5日生，汉族，住无锡市滨湖区。共同委托诉讼代理人：陆晓华，江苏周国忠律师事务所律师。原告无锡文汇物业管理有限公司（下称文汇公司）与被告黄俊勇、江红宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文汇公司的委托诉讼代理人朱润溢、被告黄俊勇、江红宝及共同委托诉讼代理人陆晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文汇公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告立即支付自2017年1月1日至2019年11月30日期间的物业费人民币8328.6元及逾期付款违约金（以8328.6元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；事实及理由：黄俊勇、江红宝系无锡市滨湖区紫金英郡东苑小区8-703号室业主，2010年8月31日交房入住。2017年1月1日至2019年11月30日之间的物业费没有交纳。黄俊勇、江红宝辩称：1、2017年1月1日至2019年10月30日被告方确未支付物业费，因该小区长期存在物业服务不到位及物业交接无法正常进行等特殊情形，并不是被告故意拖欠。2、原告现主张的物业费其中有一部分即2017年1月1日到文汇公司正式入驻该小区即2018年10月1日期间，是由原金洋物业在履行物业职责，其债权承接于金洋物业，但两家物业公司均未按照物业合同约定的服务标准提供相应的服务，因此我方请求法庭依法调整其物业费收取标准，即要求降低服务费。3、如前所述原告不存在故意拖欠，而是因种种业主无法掌控的原因交织产生此后果，故请求驳回原告违约金的诉请。经审理查明，2011年8月24日，江苏金洋投资有限公司与无锡金洋物业管理有限公司签订《无锡市紫金英郡东苑前期物业服务合同》，约定由金洋公司对涉案小区提供前期物业服务，收费标准为电梯洋房1.95元/月/平方米（含公共能耗费0.2元/平方米，电梯费0.3元/平方米），高层住宅为1.8元/月/平方米（含公共能耗费0.2元/平方米，电梯费0.3元/平方米）,商业物业2元/月/平方米（含公共能耗费0.2元/平方米，电梯费0.3元/平方米），合同期限自2011年8月20日起至业委会成立时止。2013年12月1日，业委会成立，任期至2016年11月30日。2016年4月13日，金洋公司函告业委会，其将于2016年4月30日24时停止对涉案小区提供物业服务，临时由温馨公司接管直至选出新物业公司，原金洋公司在该小区的所有事务均由温馨公司承担和协调，所有财务及其他费用由其与温馨公司核对清算后移交。2016年8月24日，无锡市紫金英郡东苑业主大会、业委会作出《紫金英郡东苑业主大会决议》（锡紫东业大发002号），选聘长庆公司为该小区物业服务企业。2016年8月30日，业委会与长庆公司签订《物业服务合同》，合同期限自2016年10月1日至2018年9月30日，该合同于2016年9月7日在无锡市滨湖区物业管理委员会备案登记。但因涉案小区物业公司温馨公司阻扰，长庆公司未能入驻该小区。经滨湖区住建局、滨湖区河埒街道产山社区协调，交接工作亦未能完成。2017年3月24日，温馨公司与长庆公司签署了《交接单》，约定温馨公司的经济账目，由金洋公司负责，温馨公司的员工由长庆公司接纳，长庆公司的利益，由金洋公司委托第三方对清承担，现场交接按现状交接，由街道、社区见证。另查明，该小区业委会到期后，新一届业委会至今未能选举成立。2017年4月1日，产山社区、河埒街道物管会向长庆公司出具《公函》，要求长庆公司严格执行2017年3月23日滨湖区住建局会议纪要和2017年3月24日紫金英郡东苑物业交接单内容。但长庆公司未予接管。2017年6月15日，产山社区再次向长庆公司发函，要求其在接函后五天内接管涉案小区物业，恢复该小区物业的正常运营，否则，视为长庆公司已无意并放弃接管涉案小区物业，产山社区将派员对该小区临时进行垃圾清运、车辆进出管理、协助选举业委会、物管会等。2017年6月16日，无锡市滨湖区住房和城乡建设局向长庆公司发函，要求其严格按照省、市物业管理条例的规定尽快组织人员接管紫金英郡东苑物业小区。后长庆公司仍然未接管涉案小区物业。产山居委会与文汇公司签订《物业服务委托合同》，由文汇公司向该小区提供物业服务，合同期限自2017年4月1日至2017年11月30日。文汇公司从2017年4月进入涉案小区进行物业服务。2017年11月10日，无锡市滨湖区办事处向滨湖区住建局出具《紫金英郡东苑成立物业管理委员会的公告》，决定成立紫金英郡东苑物业管理委员会。2017年12月1日，物管会与文汇公司签订《物业管理临时委托合同》，载明委托管理期限自2017年12月15日起至2018年9月30日止，物业管理服务费为普通住宅1.25元／月／平方米，洋房1.4元／月／平方米，电梯使用费0.3元／月／平方米，公共能耗费0.25元／月／平方米。同日，物管会在小区发出《公告》，载明“为了使我小区物业步入正常化运营、管理，经紫金英郡东苑物业管理委员会研究决定，拟与无锡文汇物业有限公司签订临时管理合同。”又查明，黄俊勇、江红宝系无锡市滨湖区号的业主，建筑面积132.2平方米。2010年8月31日，黄俊勇、江红宝入住该房屋。还查明，金洋公司于2018年5月25日出具《补充说明》，载明金洋公司在涉案小区应收物业管理费及相应时段停车位租金（期限至2017年3月31日），金洋公司同意自2018年5月25日起由文汇公司收取，且文汇公司有权行使包括起诉、执行等在内的相关权利。黄俊勇、江红宝提出小区物业服务不到位，具体情形如下：小区垃圾成堆，楼道存放各种物品，存在安全隐患，同时绿化带内修剪的枝叶未及时清理，与原告约定的物业服务标准是不一致的，同时在灭火箱中缺失灭火器，势必存在防火安全问题。同时小区建筑外立面存在破损，也直接影响业主生活的质量。同时小区围墙、照明存在损坏，电子围栏缺失给小区业主安全造成直接影响。而在小区内楼道的安全监控、摄像头也长期损坏而没有及时得到维护。经本院主持，双方于2020年4月17日至该小区现场查看，经查看，现场存在以下现象：1.8-10号楼人行道入口出现墙体裂缝，墙体两端用铁架进行支撑；2.地下车库己方内存在杂物；3.机械车位存在停用闲置；4.电子围栏未使用；5.小区部分角落存在垃圾未及时清运；6.部分房屋外墙修复后存在色差；7.部分楼道存在杂物；8.部分消防管道外露影响美观；9.小区内景观建筑存在破损未及时修复。文汇公司进行了情况说明，认为之前物业公司未交接机械车位，并涉及年检手续，正在办理之中；电子围栏日常进行了维护，但是涉及公共安全，未敢通电；楼顶因设计问题无法吊篮施工，外墙色差会在今后修复时再行修复；楼人行道入口出现墙体裂缝，已经进行了加固措施；其他影响美观的问题，将持续进行改善。上述事实，有《无锡市紫金英郡东苑前期物业服务合同》、《紫金英郡东苑业主大会决议》、《物业服务合同》、《紫金英郡东苑成立物业管理委员会的公告》、《交接单》、《公函》、《物业管理临时委托合同》、《公告》、《补充说明》、民事判决书等证据予以证实，并由当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据有关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主或物业使用人具有约束力。业主或物业使用人应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区建设单位选聘金洋公司为小区的前期物业服务企业并签订了书面物业服务合同，黄俊勇、江红宝应按照该合同缴纳物业服务费。后续文汇物业有权收取物业费的事实已经生效法律文书确认，不再赘述。黄俊勇、江红宝应按照前期物业服务合同支付相应物业服务费。关于黄俊勇、江红宝辩称，金洋公司、温馨公司提供物业服务期间物业服务质量存在瑕疵，经本院现场勘查，物业服务确实存在部分瑕疵，但是物业公司已经对管理区域内的卫生、绿化、公共秩序进行了管理职责，其工作中存在的瑕疵远远达不到对物业区域环境造成恶化的程度，故对于黄俊勇、江红宝辩称要求降低物业费的意见，本院不予采纳。综上，文汇公司主张黄俊勇、江红宝支付结欠的物业服务费共计8328.6元。因黄俊勇、江红宝拖欠物业费的行为已经违反合同约定，应承担违约金，现文汇物业自行调低违约金标准，按照客观上会造成文汇公司资金占用损失计算的违约金标准，本院予以支持，故黄俊勇、江红宝应支付以8328.6元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、黄俊勇、江红宝于本判决发生法律效力后立即支付无锡文汇物业管理有限公司2017年1月1日至2019年11月30日期间的物业费8328.6元，并支付违约金（以8328.6元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回无锡文汇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果黄俊勇、江红宝未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由黄俊勇、江红宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郁 松人民陪审员  邱新华人民陪审员  吴来娣二〇二〇年四月二十六日书 记 员  杨靖宇本案援引法律条款《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。