贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初489号原告：周世勇，男，1989年7月23日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：钟亚，女，1986年7月29日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：李进林，男，1986年8月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：徐涛，男，1988年8月25日生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：周世勇。男，1989年7月23日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：梅朕华，男，1995年4月30日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告周世勇与被告钟亚、李进林，第三人徐涛、梅朕华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周世勇、第三人徐涛委托诉讼代理人周世勇、第三人梅朕华到庭参加了诉讼，被告钟亚、李进林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按《二手房买卖合同》向原告交付房屋并协助原告办理房屋过户登记；2.判令二被告向原告支付违约金6万元(以合同总价30％支付违约金，共计6万元);3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由:2018年12月11日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》，约定房屋转让价格为20万元，交房期限从2018年12月11日至2019年3月11日，若被告在约定期限内不按时交房，则每逾期一天被告按原告已付款的5％向原告支付违约金。合同签订后，被告配合原告并在公证处办理房屋买卖全委公证并委托第三人梅朕华配合周世勇办理过户手续，原告也已如期履行付款义务。无奈被告将房屋抵押给了第三人徐涛，导致房屋无法交付过户。现履行期限已过，经催告被告仍不能履行合同义务，已构成严重违约，给原告造成了重大经济损失。现原告自愿放弃合同约定每日按已付款的5％支付违约金，主张按合同总价30％支付违约金。被告钟亚与被告李进林系夫妻关系，该笔购房款系两人夫妻关系存续期间的不动产出售行为，且该合同双方签字，双方应承担连带责任，该房屋买卖合同得到两被告赔偿和标底房屋交付的情况下，原告自愿承担被告与第三人徐涛的借款偿还责任与第三人协商还款配合过户。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告钟亚、李进林无辩称意见。第三人徐涛述称，原告所述均属实，被告应当履行过户义务。二被告向第三人徐涛借款20万元，用上述房屋作抵押并办理了抵押登记手续，抵押担保债权为20万元，现二被告仍未偿还该借款。经与原告协商，第三人徐涛同意解除上述房屋的抵押担保并协助原告办理房屋的过户登记手续，原告支付第三人15万元，于房屋抵押解除前支付10万元，于完成房屋过户手续后支付5万元，第三人自愿放弃剩余的5万元债权。第三人梅朕华辩称，原告所称属实，第三人梅朕华与原告系朋友，与被告钟亚亦系朋友，钟亚告知第三人梅朕华其有门面出售，于是第三人梅朕华便介绍原告向钟亚购买上述房屋。第三人梅朕华与原告、钟亚一同前往房屋管理部门办理房屋过户手续，但原告当日仅携带5万元现金，因契税需8万元，原告仅给付5万元首期购房款。在办理公证后，原、被告及第三人梅朕华再次到房管部门办理房屋过户手续，因房产证遗失，故仍未完成房屋过户手续。本院经审理认定事实如下：被告钟亚、李进林系夫妻，第三人梅朕华与原告及被告钟亚均系朋友关系，钟亚拟出售涉案房屋，经梅朕华介绍，原、被告达成购房协议，同时，原告以现金方式向被告钟亚支付购房定金5万元。2018年12月11日，原告与二被告签订《二手房买卖合同》一份，约定原告以4803元／平方米的价格购买二被告所有的位于贵安新区房屋一套，总价款为20万元。同时约定，二被告应于合同签订之日起90日内将房屋交付原告，鉴于房屋目前处于出租状态，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，二被告如未按合同规定的期限交付房屋，二被告应按原告意愿解除原租赁关系或把租赁权转让给原告，每逾期一天，二被告按累计已付款的5%向原告支付违约金，逾期超过10日，则视为二被告不履行本合同，原告有权解除合同。还约定二被告应协助原告办理房屋过户手续，如因二被告原因造成原告不能在房屋交付之日起90日内取得房产证，原告有权解除合同，二被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款退还原告，并按已付款的5%赔偿原告损失，原告应于办理完成房屋过户手续之日付清购房款。合同签当日，原告通过银行转账方式向被告钟亚支付剩余购房款15万元，至此，原告共计向被告钟亚支付购房款20万元。同查明，被告钟亚委托第三人梅朕华协助原告为办理上述房屋办理房屋过户事宜，并对委托书进行了公证。在办理房屋过户事宜过程中，发现房屋有抵押登记，致使原告至今未完成房屋过户。另查明，二被告与第三人徐涛有民间借贷关系，双方于2018年12月11日在房屋管理部门在上述房屋中办理了抵押登记手续，抵押担保的债权为20万元。庭审中，经本院依法释明，不法诉讼将承担相应的法律责任，并反复调查关于上述合同与第三人徐涛的20万元债权相关问题，原告及第三人徐涛、梅朕华均表示无关联。被告李进林亦通过电话表示借款与购房款非同一款项。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为《二手房买卖合同》是否有效；涉案房屋是否应当转移登记；二被告是否应承担违约责任，如何承担违约责任。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于涉案房屋是否应当转移登记方面。其一，原、被告签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示；其二，《二手房买卖合同》中约定的上述房屋出售价格系在市场价的合理范围，且原告亦支付全部购房款，亦已超过合同约定的过户期限；其三，虽上述房屋有抵押登记，但抵押权人徐涛亦认可原、被告买卖房屋的事实，并同意解除抵押登记、协助办理房屋过户事宜，上述房屋目前除徐涛的债权抵押登记外，亦无其他不能过户的权利限制情况，因此，被告理应按照合同约定履行协助原告办理房屋转移登记的义务。最后，二被告是否应承担违约责任，如何承担违约责任方面。根据《二手房买卖合同》之约定，二被告应于合同签订之日起90日内将房屋交付给原告，且于交付房屋之日起90日内办理房屋过户手续，现期限已届满，二被告未履行交付房屋、办理房屋过户手续的义务，因此，二被告已构成违约，二被告理应承担违约责任。根据《二手房买卖合同》之约定，每逾期一天，二被告应按累计已付款的5%向原告支付违约金，现原告自愿要求按已付房屋总价款的30%支付违约金，经查，原告并未提供证据证明其受到的损失，且经核算，该违约金计算标准过高，结合案情，本院酌情由二被告按原告已付购房款的5%（即1万元）向原告支付违约金。综上所述，对原告请求判令二被告按《二手房买卖合同》向原告交付房屋并协助原告办理房屋过户登记的诉请，本院予以支持；对原告请求判令二被告向原告支付违约金6万元(以合同总价30％支付违约金，共计6万元)的诉请，本院支持由二被告支付原告违约金1万元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟亚、李进林于本判决生效之日起三十日内将其所有的位于贵州省贵阳市贵安新区房屋【不动产证书号：黔（2018）贵安新区不动产权第0000963号】所有权转移登记至原告周世勇名下；二、被告钟亚、李进林于本判决生效之日起十日内一次性支付原告周世勇违约金10000元；三、驳回原告周世勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告钟亚、李进林承担（此款原告已预交，二被告于履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年四月三日书记员 廖雨濛