河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1356号原告：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司，住所地:洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城B1幢04号。法定代表人:刘继欣。委托诉讼代理人:李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者，特别授权。被告:黄利娟，女，汉族，1990年5月12日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人:刘畅，河南航星律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:刘小庆，河南航星律师事务所实习律师，一般代理。原告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称“家天下公司”）诉被告黄利娟居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家天下公司的委托诉讼代理人李楠，被告黄利娟的委托诉讼代理人刘畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。家天下公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的中介费23200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告黄利娟经原告公司居间介绍于2019年4月30日签订了一份购买洛阳市洛龙区长兴街158号3幢1-3304号房屋的买卖居间合同。合同约定房屋面积为115.84平方米，总价为184万元，付款方式为贷款，被告黄利娟以没带钱为由，说等两天到原告公司来交中介费用。后原告打电话多次催促其过来交齐费用，但都迟迟没来。被告拒绝履行合同的行为给卖家也造成了巨大的损失。原告无奈诉至法院，请求支持原告诉求。黄利娟辩称，家天下公司未按照三方签订的《居间服务合同》完成其居间服务，没有促成买卖双方完成合同的签订，要求被告支付中介费用没有依据。理由如下:1、根据三方签订的《居间服务合同》约定:居间方提供如下服务:促成买卖双方进行交易，协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜;(居间合同)签订之日起10个工作日内，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。从上述约定可以看出，居间方即家天下公司的职责应当是促成买卖双方签订《买卖合同》、建立交易关系，促成双方合同成立是居间方完成居间服务、收取报酬的前提条件。从三方《居间服务合同》中约定的交易流程和《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管实施细则》规定的交易流程中可以看出，办理网签是整个二手房交易的必经环节和重要环节，整个交易流程均需要以双方建立交易合同关系为基础，后续办理资金监管、银行面签、办理按揭贷款均需要持有《存量房交易合同》。而家天下公司未按照合同的约定及规定的流程为双方办理网签，其行为已构成违约，不仅未完成其促成双方建立合同关系的职责，同时也使后续的流程丧失了交易基础，导致交易无法进行，家天下公司对此应负全部责任。2、家天下公司的工作人员在未按照正常的交易流程为双方办理网签的情况下，反而让被告于2019年5月20日前往兴业银行办理贷款面签手续，被告按照约定时间到达银行后，家天下公司工作人员与卖方却未到场。《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管实施细则》第七条及贷款银行均要求办理贷款面签时需要买卖双方持《存量房买卖合同》同时到场，由银行对买卖双方及房产情况进行审核，批准后才能办理贷款。由于卖方未到场，也没有签订《存量房买卖合同》，面签根本无法办理。被告向家天下公司工作人员打电话询问情况，其不仅未告知该如何办理，还让被告自行联系远在珠海和东北的卖方，最终交易不了了之。家天下公司作为专业的房产经纪公司，应当为客户提供正规、专业、尽职尽责的经纪服务，正是由于家天下公司的违约及其工作人员的不负责任，致使被告未能成功办理房产交易，故应驳回原告诉讼请求。本院查明本案的事实如下：2019年4月30日，李健萍作为卖方和黄利娟作为买方以及居间方家天下公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，房屋位于洛龙区长兴街158号3幢1-3304号，总价款为184万元，买方以按揭贷款方式付款，在签订合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于银行审批通过后支付首付款55万元，预计贷款128万元。买卖双方积极配合于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后5个工作日内备齐贷款所需证件材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。在本合同签订之日起10个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经济机构，应当为买卖双方网上订立洛阳市《存量房买卖合同》，居间方在本合同签订时向买方收取佣金23200元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。应提供如下服务：提供房产信息咨询；接受买方购房委托并为买方提供房产信息，陪同买方看房；对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或报告卖方的真实意愿；接受卖方售房意向委托，为卖方发布房源，并为卖方联系合适的买方；为买方估算除房款以外所有可能产生的费用；促成买卖双方进行交易，并协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜；向卖方准确传达或报告买方的真实意图；提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权转移登记手续等事项的咨询服务。双方还对其他权利义务进行了约定。当日，黄利娟出具《补充协议》一份，内容为黄利娟于2019年4月30日经家天下公司购买洛龙区长兴街158号3幢1-3304号住房一套，因携带钱款不足暂欠中介费23200元，评估费9200元于银行面签时支付。后黄利娟给李健萍交付1万元定金，双方合同未再实际履行。原告提供的录音证据显示2019年5月15日黄利娟和家天下公司员工电话沟通表明不再购买该房。被告黄利娟提供其和原告家天下公司员工的录音证据显示，黄利娟要求5月20日面签时与出卖方李健萍见面共同到银行面签，原告家天下公司员工在录音中表明出卖方已和银行协商过，由被告黄利娟自己先进行面签。2019年5月21日，被告黄利娟以家天下公司未履行居间义务为由，向家天下公司发送解除合同短信。同时，还向出卖人李健萍发送解除合同短信，并要求李健萍退还1万元定金。后出卖人李健萍以黄利娟违约为由诉至法院，黄利娟提出反诉。后双方在诉讼中达成调解，我院于2019年9月25日作出调解书，内容为双方同意解除2019年4月30日签订的房屋预约买卖合同，黄利娟向李健萍支付补偿款1万元，定金1万元李健萍不再向黄利娟返还。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告促成了被告与案外人李健萍之间《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的签订，从居间合同的性质来说，原告履行了其重要居间义务，黄利娟在合同签订半月后要求不再购买该房屋，属于违约。虽其表明之后又同意继续履行，但合同最终未能履行。黄利娟提交的证据不足以证明合同最终未能履行是由居间方或案外人李健萍造成的，故本院对被告辩称不支付居间费用不予采信。因此原告有权依据双方合同约定收取相应的居间服务费用。需要说明的是，根据居间合同，家天下公司在促成黄利娟与案外人买卖合同成立后，尚须协助双方办理相关网签合同、评估、贷款、产权过户等相关手续，故后续还存在大量需要居间人参与或提供服务才能促成合同目的真正实现的行为，但因涉案房屋买卖合同已无法继续履行且已经生效调解书予以解除，相关的后续合同义务原告亦无需履行，因此应当减免部分约定费用。同时，被告黄利娟提交其与家天下公司员工的录音中，显示家天下公司员工让被告黄利娟自己先进行面签，并未显示其为被告与案外人面签提供了充分的咨询服务。故可看出原告家天下公司在促成双方居间合同后，对被告履行的咨询等附随义务中存在一定瑕疵。综合本案案情及合同义务的实际履行情况，本院酌情确认原告应支付的居间费为6960元（23200元×30%）元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄利娟于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司居间费6960元；二、驳回原告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取190元，由原告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司承担140元，被告黄利娟承担50元。本判决为终审判决。审判员 党 育二〇二〇年四月三十日书记员 魏诗园