西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终205号上诉人（原审被告）：刘志鹰，男，汉族，1968年9月16日出生，经商，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡可，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：仁增，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：毛书琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石顺伦，男，汉族，1965年11月10日出生，系该公司财务总监，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。上诉人刘志鹰因与被上诉人拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司（以下简称雅鲁藏布酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘志鹰，被上诉人雅鲁藏布酒店的委托诉讼代理人石顺伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘志鹰上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2916号民事判决第一项并依法改判支持上诉人无需向被上诉人支付房屋占有使用费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在一审庭审中多次阐述，西藏红艳超市有限公司与拉萨城关区阳城开发有限责任公司（房屋所有权人）签订的合同依法被人民法院解除后，被上诉人依据与上诉人之间的次承租合同主张房屋占有使用费是没有任何事实和法律依据的。本案中，因被上诉人与拉萨城关区阳城开发有限公司的租赁合同、被上诉人与上诉人的租赁合同均已解除，即承租人西藏红艳超市有限公司对租赁房屋的使用权消灭。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予以支持。据此，有权收取占有使用费的是出租人，现西藏红艳超市有限公司与拉萨城关区阳城开发有限责任公司签订的租赁合同已解除，双方的权利义务已终止，被上诉人将房屋返还于拉萨城关区阳城开发有限公司，实际占有房屋的上诉人负有腾房义务并向房屋所有权人支付逾期腾房占有使用费。综上，在拉萨城关区阳城开发有限责任公司未向被上诉人主张占用使用期间的使用费，且被上诉人也未向拉萨城关区阳城开发有限责任公司支付房屋占用期间的使用费的情况下，被上诉人仍依据转租合同（次承租合同）约定向上诉人主张使用费无任何法律依据，且不符合客观事实。请求二审法院予以改判。雅鲁藏布酒店答辩称，上诉人称被上诉人无权向其收取房屋占有使用费，无任何依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其主张，维持一审判决。雅鲁藏布酒店向原审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年8月13日期间的房屋占用费834200元及违约金93962.52元，合计928162.52元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：双方当事人签订的《阳城农贸市场附属楼及员工宿舍租赁合同》经拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1966号民事判决解除并判令被告支付原告雅鲁藏布酒店2018年1月1日起至2018年9月30日止的租金702000元及违约金22526元，后拉萨市中级人民法院作出（2018）藏01民终671号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，案涉租赁物原告方已于2019年8月13日收回，并由被告签字确认。一审法院认为，根据双方当事人提交的证据及庭审查明的事实可知，本案的争议焦点系案涉《阳城农贸市场附属楼及员工宿舍租赁合同》何时解除及原告的诉讼主张是否具有法律依据。该院认为，一、原告提交的证据（2018）藏0102民初1966号民事判决书及（2018）藏01民终671号民事判决书能够证明原、被告签订的案涉合同已经解除。被告在庭审中辩称，出租人在租赁合同解除后未要求承租人（原告）支付实际占用出租房屋期间的使用费，承租人亦无权依据次承租合同向次承租人（被告）追讨使用费。该院认为，被告提交的证据（2017）藏01民初117号民事判决书、（2018）藏民终56号民事判决书及（2019）最高法民申1286号民事裁定书不足以证明该辩解意见，故对该辩解意见，一审法院未采信。二、原告主张2018年10月1日至2019年8月13日期间的房屋占用费834200元。对此被告辩称，案涉合同解除是经过二审维持判决生效后才能确认的，被告收到二审判决的时间是2019年1月5日，故此之前原告应当主张租金而非占用费。该院认为，被告的该辩解意见于法有据，一审法院予以采纳。庭审中，因双方当事人均未提交（2018）藏01民终671号民事判决书生效证明，经核实双方当事人均认可收到判决书的时间为2019年1月5日，故对原告主张的房屋占用费的诉讼请求，该院依法予以支持2019年1月6日至2019年8月12日期间的房屋占用费即583808元（参照租金973400/年÷12个月×7个月零6天）。三、原告参照合同当中的滞纳金约定主张违约金93962.52元。对此，被告辩解称该诉请无法律依据，不应得到支持。该院认为，原告主张的违约金既无法律依据，也无当事人之间合同解除后的约定，故该院依法不予支持。综上所述，该院对原告雅鲁藏布酒店的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘志鹰于本判决生效之日起五日内向原告拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司支付房屋占用费583808元；二、驳回原告拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13081.63元，依法减半收取6540.81元，由刘志鹰负担4578.57元，由拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司负担1962.24元。待本判决生效后本院将案件受理费11119.38元退还拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司。刘志鹰应于本判决生效之日起五日内向该院（开户行：中国银行拉萨市藏热路支行户名：拉萨市城关区人民法院诉讼账号：×××）缴纳案件受理费4578.57元，逾期不缴该院将依法强制执行。本院二审期间，双方围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.本院作出的（2019）藏01民初128号民事判决书原件一份，欲证明与本案相似，在该判决书中本案被上诉人作为原告向第三人主张占有使用费，并未得到支持。被上诉人质证认为该份判决书的真实性、合法性予以认可，但该判决书并未生效，因此对上诉人的证明目的不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但因该判决书已上诉至高院尚未生效，故本院对其证明目的依法不予采信。2.2019年6月21日《关于重新签订阳城广场c座阳城大市场附属楼房屋租赁合同的请示》打印件一份，欲证明上诉人向拉萨城关区阳城开发有限责任公司申请继续承租涉案房屋的请求。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该请示系上诉人单方制作请求续租，缺乏证明力，故本院不予采纳。3.《关于支持刘志鹰出具相关手续的复函》、《关于催款的回复函》、《情况说明》复印件三份，欲证明西藏红艳超市有限责任公司与拉萨城关区阳城开发有限责任公司（房屋所有权人）签订的合同依法被人民法院解除后，上诉方应将房租和房屋返还给拉萨城关区阳城开发有限责任公司，而非本案的被上诉人，且2017年8月20日起未能正常使用承租房屋。被上诉人质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，房屋租赁关系的相对方是被上诉人与上诉人，上诉人现占有使用房屋理应向被上诉人支付费用。本院认为，该组证据均为复印件，且无其他证据予以佐证，本院对其真实性、合法性、关联性均不予采纳。被上诉人向本院提交如下证据：1.拉萨市城关区人民法院作出的（2019）藏0102民初2427号民事判决书原件一份，欲证明该法院判决西藏红艳超市有限公司向拉萨城关区阳城开发有限责任公司支付自2018年12月13日至实际返还房屋期间的占有使用费。因此，被上诉人需向出租人支付占有使用费，上诉人理应向被上诉方支付占有使用费。上诉人对此判决予以认可，但认为收取其房屋占有使用费的权利在于拉萨城关区阳城开发有限责任公司而非被上诉人。本院认为，上述证据的真实性、关联性、合法性本院均予以确认，该证据能够证明作为承租人的西藏红艳超市有限公司应向出租人拉萨城关区阳城开发有限责任公司交纳房屋占有使用期间的使用费，故本院予以采纳。2.授权书原件一份，欲证明被上诉人具有租赁房屋及收取租金的权利。上诉人对此真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为系内部证明，对外不发生效力。本院认为，被上诉人作为西藏红艳超市有限责任公司的授权主体，有权对外出租房屋及收取租金，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以采纳。本院依据上述证据，认定事实如下：2015年4月10日，西藏红艳超市有限责任公司向被上诉人出具《授权书》，载明：“我公司与拉萨城关区阳城开发有限公司就阳城广场B座大厦、阳城广场综合市场、阳城广场农贸市场附属楼等签订了《租赁合同》，拉萨城关区阳城开发有限公司也许可我公司对上述承租的阳城广场B座大厦、阳城广场综合市场、阳城广场农贸市场附属楼等租赁物可以转租，现我公司授权你公司对阳城广场B座大厦、阳城广场综合市场、阳城广场农贸市场附属楼等进行经营，你公司可以以自己的名义对外招租并有权以自己的名义与第三方签订相关租赁合同，你公司与第三方履行租赁合同过程中发生的债权债务均由你公司自行承受并承担相应的盈亏。”落款处由西藏红艳超市有限责任公司加盖印章进行确认。2019年8月14日，拉萨城关区阳城开发有限责任公司向拉萨市城关区人民法院起诉西藏红艳超市有限公司、雅鲁藏布酒店要求支付《阳城广场农贸市场附属楼租赁合同》房屋租金及房屋占有使用费，拉萨市城关区人民法院于2019年11月15日作出（2019）藏0102民初2427号民事判决书，判决由西藏红艳超市有限责任公司于该判决生效之日起十五日内向拉萨城关区阳城开发有限责任公司支付2018年7月1日至2018年12月12日期间的房屋租金184503元及以每月34167元标准向拉萨城关区阳城开发有限责任公司支付自2018年12月13日至实际返还房屋期间的占有使用费。该案于2020年1月4日发生法律效力。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：拉萨城关区阳城开发有限责任公司与西藏红艳超市有限公司已解除案涉合同的情况下，被上诉人是否有权要求上诉人支付占有使用费的问题。评析如下：转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。拉萨城关区阳城开发有限责任公司与西藏红艳超市有限公司签订的租赁合同已被本院作出的（2017）藏01民初117号民事判决书、西藏自治区高级人民法院作出的（2018）藏民终56号民事判决书解除，承租人西藏红艳超市有限公司对租赁房屋的使用权随之灭失。本案被上诉人作为西藏红艳超市有限公司的授权主体，与上诉人签订的租赁合同的权利义务也应当终止，被上诉人应将涉案房屋返还给拉萨城关区阳城开发有限责任公司。拉萨市城关区人民法院据此，根据合同的相对性，作出（2018）藏0102民初1966号民事判决，解除了涉案合同并判令上诉人向被上诉人返还租赁物及支付租金、违约金。该案经拉萨市中级人民法院作出（2018）藏01民终671号民事判决，驳回上诉，维持原判。根据上述生效判决书能够确定上诉人向被上诉人负有腾房义务。由于拉萨城关区阳城开发有限责任公司并未直接与上诉人形成租赁关系，与上诉人签订租赁合同的一方为被上诉人，且上诉人于2019年8月13日将案涉租赁物返还给被上诉人，根据合同相对性原则，上诉人向被上诉人负有支付逾期占有使用费的义务。同时被上诉人提交的拉萨市城关区人民法院作出的（2019）藏0102民初2427号民事判决书，能够证实应由西藏红艳超市有限公司向拉萨城关区阳城开发有限责任公司支付自2018年12月13日至实际返还房屋期间的占有使用费。综上所述，虽租赁合同已解除，但西藏红艳超市有限公司作为承租方需向出租方拉萨城关区阳城开发有限责任公司承担至实际返还房屋期间的占有使用费，而被上诉人作为承租方西藏红艳超市有限公司的授权主体，自然有权要求次承租人即上诉人支付房屋占有使用费。故上诉人主张不应向被上诉人支付房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。原审法院依据双方当事人均认可收到判决书的时间即2019年1月5日起至上诉人向被上诉人返还房屋的时间即2019年8月12日，并参照租赁合同约定的租金计算房屋占用费并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13081.63元（上诉人刘志鹰已预交），由上诉人刘志鹰负担。本判决为终审判决。审  判  长 索朗  卓嘎审  判  员 拉    姆审  判  员 尼玛  卓嘎二〇二〇年四月二十八日法官  助理 王    静书  记  员 希娜索朗曲珠