广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初207号原告：清远市清新区平安物业管理有限公司，住所地广东省清远市清新区*********************。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。被告：刘卓生，男，1967年6月27日出生，汉族，住广东省清远市清新区**************，现住广东省清远市清新区*********************，身份证号码：441************315。原告清远市清新区平安物业管理有限公司（以下简称平安公司）与被告刘卓生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安公司的委托诉讼代理人钟土记、被告刘卓生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘卓生向平安公司支付自2014年1月至2018年12月的物业费2700元；2.判令刘卓生向平安公司支付滞纳金，滞纳金以当月欠费45元为本金，自欠费次月的1日起按日利率1‰计至付清之日止（暂计至2019年11月30日的滞纳金为3281元）；3.刘卓生承担诉讼费用。事实和理由：2004年7月7日，平安公司与清新县骏豪房地产有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，约定物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业服务费，否则委托人有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，平安公司与业委会多次约定延长物业服务期限，合同最终延期至2018年12月31日止。由于物价上涨，经平安公司与业委会同意，约定自2013年1月起，物业服务费变更为45元/月/户。上述合同期间内，平安公司一直按照合同约定积极为叠翠花园提供规范的物业服务合同，刘卓生作为业主，理应按时支付物业费，但刘卓生至今仍拖欠自2014年1月至2018年12月的物业费2700元。根据合同约定，平安公司有权要求刘卓生从逾期之日起每天按应交物业费的千分之一支付滞纳金（暂计至2019年11月30日的滞纳金为3281元）。平安公司为证明其主张，提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明平安公司的主体资格；2.人口信息查询资料，证明刘卓生的主体资格；3.《清新县****物业委托接管合同》、两份《物业服务合同》，证明平安公司在2004年7月7日至2004年12月30日、2006年3月1日至2018年12月31日为刘卓生居住的叠翠花园小区提供物业管理服务；4.2004年-2008年叠翠花园业主欠费表，证明刘卓生拖欠物业费情况；5.律师函、照片，证明平安公司曾以律师函的形式向刘卓生催收物业费；6.《不动产登记资料查询结果证明》，证明刘卓生是叠翠花园B座A梯601号的业主；7.资质证书，证明平安公司具备物业服务资质；8.专用收据，证明叠翠花园自2013年1月1日至2018年12月31日的物业费（含梯灯费）为每月45元，所有业主均按此标准向平安公司交纳物业费；9.专用收据，证明刘卓生居住在叠翠花园B座A梯601号。刘卓生答辩称，起诉状所述“刘卓生拒不按时缴纳物业费”缺乏依据，不应支持，平安公司既没有通知过刘卓生交纳物业管理费，也没有按约履行合同以及未按相关规定提供物业服务，已造成违约。1.《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”平安公司自2014年开始至2018年12月期间，从来没有通知刘卓生交纳物业费或以任何形式向刘卓生催收物业管理费，刘卓生从2020年3月收到法院诉讼材料，依据上述法律规定，对于超出诉讼时效的物业管理费，刘卓生提出异议，请求判令刘卓生不需承担。2.业主缴纳物业费，平安公司只开收据拒开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税漏税。刘卓生要求平安公司开具2003年至2013年所交物业费发票，平安公司一直拒绝。3.根据《合同法》，物业服务合同到期后，平安公司没有召开业主大会并经业主同意继续经营。《委托管理物业合同》2011年到期后，所签订延期合同涉嫌违法，没有业主委员会代表人签名确认及签订日期。4.平安公司主张所交滞纳金涉嫌违法，按相关规定，滞纳金是不能超过本金的。刘卓生没有提交证据。对平安公司提交的证据，刘卓生质证如下：无异议。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘卓生是位于清远市清新区**********************屋的所有人。平安公司于2004年2月23日成立，领有营业执照。2004年7月7日，平安公司与清新县骏豪房地产开发有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，双方约定：由后者委托平安公司对叠翠花园小区实施物业管理；物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业服务费，否则委托人有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，平安公司与清新县*******第二届业主委员会多次协商延长物业服务期限，并由该业主委员会同意在上述合同盖章确认，合同最终延期至2018年12月31日止。由于物价上涨，经平安公司与清新县*******第二届业主委员会同意，双方约定：自2013年1月起，物业服务费变更为45元/月/户。刘卓生交纳了2003年至2013年期间的物业服务费，但从2014年至2018年的物业服务费2700元（每年540元，5年）没有交纳。平安公司委托广东盈辉律师事务所律师钟土记于2019年10月27日向刘卓生发出了律师函，告知：1.请刘卓生于收到律师函之日起5日内向平安公司支付拖欠的物业服务费及滞纳金5947.83元；2.若刘卓生于上述期限内仍未向平安公司支付5947.83元，本律师将依平安公司的授权对刘卓生提起诉讼，要求刘卓生承担全部法律责任，由此造成的一切不利后果及损失均由刘卓生承担。平安公司将该函张贴在了刘卓生的房屋门上。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。平安公司从2004年7月7日至2018年12月31日根据清新县骏豪房地产开发有限公司和清新县*******第二届业主委员会的委托对刘卓生的房屋所在的小区进行了物业管理服务，刘卓生交纳了2003年至2013年的物业服务费，平安公司与刘卓生事实上已形成了物业服务关系，刘卓生欠交2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，显属不当。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，由于平安公司从2019年向刘卓生发出律师函追索物业服务费，诉讼时效从2019年中断，诉讼时效期间重新计算，刘卓生抗辩平安公司对于2014年、2015年的物业服务费超过诉讼时效成立，该部分物业服务费刘卓生不用交纳，但2016年、2017年、2018年的物业服务费没有超过诉讼时效，因此，该部分共三年的物业服务费1620元刘卓生应向平安公司交纳。平安公司请求刘卓生给付不交物业服务费的滞纳金（滞纳金以当月欠费45元为本金，自欠费次月的1日起按日利率1‰计至付清之日止），刘卓生认为该请求违反法律规定，其主张符合法律规定，本院予以采纳，平安公司的上述请求于法不合，本院不予支持，但刘卓生应给付从起诉之日即2020年1月9日起至还清款日止的利息（利息以欠款金额按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。刘卓生认为平安公司延期管理没有经业主委员会及业主同意，属违法经营，其主张依据不足，本院不予采纳。刘卓生认为平安公司收取物业服务费只开具收据没有开具发票，涉嫌偷税漏税，属于另一法律关系，应另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：刘卓生在本判决生效之日起七日内将2016年、2017年、2018年的物业服务费共1620元及利息（从2020年1月9日起计至还清款日止，以欠款金额按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给付清远市清新区平安物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘卓生负担。此款清远市清新区平安物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由刘卓生在判决主文确定的给付期限内径行给付清远市清新区平安物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄钢军二〇二〇年三月二十五日书记员  向家耀附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。