杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2482号 原告：浙江开元物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91330100730295306H，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道富业巷3号浙江民营企业发展大厦1幢1101、1102、1103、1104室。 法定代表人：陈灿荣，该公司董事长。 委托代理人：桑雪儿，浙江雄略律师事务所律师。 被告：方长春，男，1963年4月12日出生，汉族，住浙江省淳安县。 原告浙江开元物业管理股份有限公司诉被告方长春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人桑雪儿、被告方长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与淳安县房地产管理处签有《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由原告为辉照山小区业主提供物业管理服务，期限为2015年1月1日起到2017年12月31日止。根据合同约定，多层物业服务费为0.8元/平方米/月。按照合同约定，第二年及第三年多层物业服务费由甲方即淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米/月，由业主承担0.4元/平方米/月，且由业主承担的物业服务费用按年度预交。合同同时约定，若未能按时足额支付物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。后双方又签订了两份《补充协议》，决定共续签一年六个月的合同，物业服务期限为自2018年1月1日起到2019年6月30日止，撤村建居安置房多层按正常收费标准收费，即按0.8元/平米/月的标准计算物业费。合同签订后，原告按约提供了相应的物业服务直至2019年6月30日，但被告作为该小区房屋面积为108.07平方米的环湖北路197号（辉照山小区）103室房屋的业主，尚欠2017年1月1日起至2019年6月31日止的物业费用共计2074.95元。同时还作为该小区房屋面积为112.23平方米的环湖北路197号（辉照山小区）203室房屋的业主，尚欠2017年1月1日起至2017年6月20日止的物业费用共计255.89元。两项物业费用共计2329.34元。上述物业费用经原告催收，但被告至今仍未支付，故原告现起诉要求：被告支付原告物业服务费2329.34元，并支付至实际支付之日止的违约金（按照物业服务合同约定的日千分之二标准，分段暂时计算到2019年8月31日止，违约金为1953.44元）。庭审中，原告自认被告实际欠缴牧业费为2074.95元，故予以变更。 被告辩称：原告2015年及2018年5月25日与淳安县房地产管理处签订的两份物业管理协议中注明的是撤村建居安置商品房，与本案的农民安居房的性质明显不同，该协议与被告无关。原告与淳安县房地产管理处签订的《辉照山前期物业服务合同》和《补充合同》中表明的住宅是136户（套），而辉照山区块现共有183套住宅房，其中房管处保留的30套房和被告等所在的2005年农民安居房45套并不包含在合同之内。且补充合同中表述物业服务范围是2014年12月交付和2015年交付的房屋，收费标准中也仅有高层、多层商品房，并没有约定农村安居房。原告与其他商品房业主另行签订了物业服务合同，而未与被告签订合同，可见被告并非前期物业服务合同约定的136房业主。目前辉照山村2005年建造的196幢、197幢农村安居房，房前搭建小房屋、杂物乱堆放、花园种菜等现象还存在，与原告进驻前标本没有变化，原告与此情况没有作为；房屋漏水、下水管破损问题物业从未修理与管理，都是农户自己修理，楼层内没有安装消防通道也没有消防设施，岗亭一贯只有一人值班，消控室从2018年下半年开始才安排一人值班。被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，要求驳回其诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《辉照山前期物业服务合同》一份、《补充协议》二份，用以证明原、被告之间的服务合同关系、收费标准、双方权利义务的事实；2、《杭州市不动产登记信息服务查询记录》二份，用以证明案涉房产系被告所有及相应房产面积的事实；3、《通知缴费及责任告知函》及邮寄证明各一份，用以证明原告已向被告催讨物业费的事实；4、《前期物业服务招标文件》辉照山项目概况部分、政府网站发布的《淳安县千岛湖镇东庄新村、辉照山及红山新村前期物业服务合同（二次公告）》各一份，用以证明辉照山项目共有一期3幢、二期3幢房屋组成，其中高层2幢（环湖北路222、223号）、多层4幢（环湖北路196、197号，环湖北路199号及在建公房）的事实；5、《环湖北路196、197号（旧城改造）配套天然气项目合同（民用）》、《工作联系单》、《工作证明》、《社保证明》各一份，证明环湖北路196、197号包括天然气安装、绿化、消防控制室设备配备等相关服务事项均由原告提供且胡锦宏系原告工作人员的事实；6、196号、197号其他业主物业费缴费收据一份，用以证明案涉房产属于合同约定的物业管理范围，房屋业主应承担相应的物业费的事实。 经质证，被告对证据1的三性有异议，这只是约束商品房（136套），不约束农居房。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，我们是农居房，不是商品房。对证据3的三性有异议，这是后续补充的，前期并没有收取。对据4的三性有异议，与被告无关。对证据5的三性有异议，胡锦宏并没有提供服务，只是做了点好事。对证据6的真实性无异议，这些已缴纳的是因为买方为了购房只能被迫缴纳物业费，而不是自愿缴纳的。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交证据如下：1、照片一组，用以证明原告未提供物业服务的事实；2、房管处情况说明一份，用以证明辉照山前期物业服务合同未包括案涉196号、197号房产的事实；3、徐明苏、徐早琦证明各一份，用以证明买方为了购买房产无奈缴纳物业费的事实；4、前期物业服务合同一份，用以证明原告与除各被告外业主另行签订的物业服务合同而与各被告均未签订任何物业服务合同的事实。 经质证，原告对证据1的三性有异议，无法证明什么时间形成，照片不能完成反映服务情况。对证据2的三性有异议，书面证人证言应有相关人员出庭作证，否则无效。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，可以证明196号、197号房屋接受物业服务且应缴纳相应物业费的事实。对证据4的真实性无异议，关联性有异议，这是原告与其他业主单独签订的服务合同，小区有现房和期房，199号是业主收房前签订的物业服务协议，且原告已与房管处签订前期物业服务合同，辉照山所有业主均受到该前期服务合同约束。 本院认为，原告提交的全部证据和被告提交的证据1、3、4均系真实，本院对其真实性予以认定；被告提交的证据2，其内容能与原告证据1、4所涉服务对象相印证，故可确认案涉房屋不在该前期物业服务合同之内的事实。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明事实如下： 原告与淳安县房地产管理处于2015年签订《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由原告为辉照山项目物业提供前期物业管理服务事宜，总建筑面积28860平方米，其中地上建筑面积24408平方米，地下建筑面积4452平方米，其中高层住宅面积8101.7平方米，多层住宅面积10877.3平方米，商业面积5900平方米，公建配套5981平方米，总户数153户，其中住宅136户、商业17户，总停车位96个，其中地下停车位90个，地面停车位6个。物业服务费约定如下：安置房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业物业服务费1.5元/平方米.月，第一年物业服务费由淳安县房地产管理处承担，第二年及第三年的高层物业服务费由淳安县房地产管理处承担1.15元/平方米.月，由业主承担0.65元/平方米.月，第二年及第三年的多层物业服务费由淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米.月，由业主承担0.4元/平方米.月，能耗费全部由淳安县房地产管理处承担；商品房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业、幼儿园物业服务费1.5元/平方米.月。由业主承担的物业服务费，按年度预交，业主或物业使用人在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用；淳安县房地产管理处承担的物业服务费按半年预交，在交付之日预交当期交付面积物业半年的物业服务费用，以后每半年按时（1月10日、7月10日前）向原告预交物业服务费。如淳安县房地产管理处、业主或物业使用人未按时交纳物业服务费用，应以每日2‰的滞纳金标准支付违约金。合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。 2018年5月25日，原告与淳安县房地产管理处签订《补充协议》一份，约定将前期物业服务合同延续一年，至2018年12月31日，物业费如前。2018年12月20日，原告与淳安县房地产管理处又签订《补充协议》一份，将前期物业服务合同再延续至2019年6月30日。 被告系淳安县千岛湖镇环湖北路197号103、203室业主（其中203室已于2017年6月21日登记转移），房屋建筑面积分别为108.07平方米、112.23平方米。 原告曾因本案纠纷起诉来院，后于2019年7月26日申请撤诉，本院于2019年7月30日以（2019）浙0109民初8230号民事裁定准予其撤回起诉。 2019年8月12日，原告委托浙江雄略律师事务所向被告发出《通知缴费及责任告知函》，称其欠缴2017年1月1日至2019年6月30日物业费2329.34元，要求其在2019年8月18日前缴纳，逾期缴纳需支付每日2‰的违约金。 另查明，原被告在庭审中均确认淳安县千岛湖镇环湖北路（即辉照山项目）中共有住宅183套，其中196号40套、197号35套、199号32套、222号32套、223号44套，双方存在争议的45套住宅分别为196号东、西边套共10套和197号的35套。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原告提供的《辉照山前期物业服务合同》，其提供物业服务的范围为辉照山项目中住宅136户、商业17户和停车位96个，而该项目中住宅总户数为183户，除去有争议的45户，剩余户数为138户，且淳安县房地产管理处出具的情况说明也明确案涉房屋并非原告前期物业服务范围，也可与淳安县房地产管理处的物业费补贴范围对象相印证，故而本院认为案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围。虽然原告提供了其为被告代办天然气的相关材料，但并不足以证明其为被告提供了常规的物业服务，或参照前期物业服务合同内容提供了事实物业服务。此外，相比正常的物业服务合同关系，应当由原告提交其已经提供了符合合同内容的相应物业服务的相关证据用以证实其与被告之间存在事实物业服务关系，但原告至今未能提交有效证据予以证实。综上，原告提供的证据不足以证明其与被告之间存在物业服务合同关系或事实物业服务关系，故其主张的物业费和相应违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回浙江开元物业管理股份有限公司全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年四月三十日 书记员  朱晶晶