浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9957号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州鼎诚投资有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪诚品商务中心1号楼601室，统一社会信用代码：91330106673981018B。 法定代表人：周晓明，董事长。 委托诉讼代理人：方怀宇、江鹏飞，浙江格至律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省建设投资集团有限公司（原浙江省建设投资集团股份有限公司），住所地：杭州市文三西路52号，统一社会信用代码：91330000142912793U。 法定代表人：沈德法，董事长。 委托诉讼代理人：陆富、**，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原审被告：杭州嘉鹰投资有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪诚品商务中心1号楼604室，统一社会信用代码：91330106668017021H。 法定代表人：周晓明，董事长。 委托诉讼代理人：方怀宇、江鹏飞，浙江格至律师事务所律师。 上诉人杭州鼎诚投资有限公司（以下简称鼎诚公司）因与被上诉人浙江省建设投资集团有限公司（以下简称建投公司）、原审被告杭州嘉鹰投资有限公司（以下简称嘉鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区法院（2018）浙0106民初9059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年8月26日，浙江省建工建筑设计院有限公司（乙方、受让方）与鼎诚公司（甲方、出让方）签订《房屋预转让合同书》一份，约定：鉴于：1、甲方系杭州双龙村经济合作社综合用房（2）项目（地名核准为“西溪诚品商务中心”）的开发建设单位。该项目系村级集体经济组织留用地项目，目前尚处于建设过程中。2、该项目由杭州双龙股份经济合作社与嘉鹰公司共同组建的鼎诚公司开发建设。根据杭州市关于村级集体经济组织留用地项目的相关规定，合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收后，可按原批准的股份比例进行析产，由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%，可转让房屋建筑面积及分摊土地面积份额不得超过整个项目的49%。3、根据嘉鹰公司与双龙合作社已签订的相关合作协议，该项目49%可转让部分的房屋及分摊的土地归嘉鹰公司所有。经商嘉鹰公司同意并确认，可转让的49%部分的房屋拟由甲方对外进行转让并签订相关预转让合同、协议等文件。4、乙方已知晓该项目的相关政策及其他情况，并愿意与甲方签订本协议。乙方受让的房屋为西溪诚品商务中心EF号楼，楼层号为2-10层，建筑面积共5368.62平方米，总房屋价款为73496408元。第四条合同约定面积与实测面积有差异的，一律以实测面积为准，双方同意在房屋交付时按照多退少补的原则据实结算转让款。第五条付款方式及期限乙方在签订本合同之日向甲方支付定金800万元，并于2014年9月15日前向甲方支付首付款36756408元，剩余转让款36740000元乙方应在合同签订日起一个月内提交完整的按揭贷款资料，并按银行要求办妥相关手续。第八条交付期限甲方应当在2014年12月31日前将经验收合格并符合本合同第十三条约定的该房屋交付乙方使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：……2.县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发延期的，或遭受大面积流行性疾病、罢工、社会动乱等异常自然事件或社会事件的，但最长延期时间不得超过十二个月。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未能按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按以下方式处理：1.逾期在90日之内，自本合同规定的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付甲方已收房款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内，退还全部已付转让款，并按乙方累计已付转让款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付甲方已收房款万分之一的违约金。第十一条该房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接，签署该房屋交接单。由于乙方原因未能按期交付的，甲方向乙方寄发的该房屋交付使用通知书中确定的交接日期视为实际交付日期。第十五条关于正式房屋转让合同和产权登记的约定该房屋是根据杭州市人民政府有关留用地相关政策并经公示、批准开发建设的，鉴于此双方确认：1.甲方按照杭州市人民政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序，承诺在该房屋交付之日起二年内（2016年12月31日前）办理该房屋房地产权属转移。双方确认：本项目通过竣工验收和土地复核后，本合同房产权属将由甲方根据杭州市人民政府关于留用地相关政策规定办理到乙方名下。2.为办理该房产的产权转移手续，乙方届时将与嘉鹰公司签订正式《房屋让合同书》，该《房屋转让合同书》的实体内容与本合同内容一致……3.甲方承诺为每一楼层至少办理一本房屋权属证书……5.因甲方原因（包括因嘉鹰公司的原因），在本合同约定期限内尚不能按上述第三款规定办理该房屋权属转移手续的，双方同意按照下列约定处理（不作累加）：①逾期不超过90日的，甲方自约定日期至通知乙方可以办理该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付转让款总额万分之二的违约金。②逾期超过90日，甲方仍不能将该房屋权属转移登记的，甲方自约定日期至办出该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付转让款总额万分之三的违约金。③逾期超过12个月，甲方仍不能为每一楼层提供房屋权属证书的，乙方有权选择下列其中一种处理方式：（1）甲方自约定日期至办出该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付转让款总额万分之三的违约金。（2）乙方有权在任何时间向甲方发出退房函……7、若甲方逾期交房的，则本条甲方承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内甲方不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。 同日，浙江省建工建筑设计院有限公司（乙方、买受人）与鼎诚公司（甲方、出卖人）签订《西溪诚品商务中心车位购置协议》一份，约定：乙方向甲方购买西溪诚品商务中心地下一层45个车位，车位单价14万元，总价为630万元。第三条从2015年1月1日起至2016年12月31日，每月1日支付20万元，余款至2017年1月1日全部付清。第四条1、甲方定于2015年1月15日前将上述车位交付乙方，交付期限届满，买受人未付清车位价款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。2、地下车位须分担的物业专项维修资金，由甲方在车位交付时按政府部门相关规定向乙方收取。3、如甲方在项目开发建设过程中遇不可抗力或因政府职能部门及地方公建设施等非甲方原因造成的工程建设延误，导致项目交付期顺延的，车位交付相应顺延。第五条乙方逾期付款的违约责任乙方未按本协议第三条规定付款的，分别按下列两种情形承担违约责任：1、逾期不超过30天的，则自逾期之日起至乙方实际付清款项之日止，乙方应按逾期款项的每日万分之一向甲方支付违约金；2、逾期超过30天的，甲方有权解除本协议。甲方解除协议的，对乙方所交车位款扣除定金后退还乙方，且甲方有权另行处置本协议项下地下车位；甲方同意继续履行协议的，自逾期之日起至乙方实际付清款项之日止，乙方应按逾期款项的每日万分之四向甲方支付违约金，协议继续履行……第六条甲方逾期交付的违约责任甲方未按本协议第四条规定交付的，分别按下列两种情形承担违约责任：1、逾期不超过30天的，则自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之一向乙方支付违约金；2、逾期超过30天的，乙方有权解除本协议。乙方解除协议的，应于15日内提出，甲方应于协议解除后10日内全额退还乙方所交车位款，并赔偿20万元，协议解除后，甲方有权另行处置本协议项下地下车位；乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之一向乙方支付违约金，协议继续履行。 同日，嘉鹰公司出具承诺书作为上述《房屋预转让合同书》的附件，承诺：一、鼎诚公司与受让方签订《房屋预转让合同书》的行为已取得嘉鹰公司同意，嘉鹰公司对该合同的内容无异议，并对鼎诚公司的各项义务承担连带担保责任。二、在办理该房产的权属转移前，将与受让方签订正式的《房屋转让合同书》，内容与《房屋预转让合同书》的主要内容一致。 2015年3月29日，鼎诚公司通知受让方涉案房屋已具备交付条件，交付期为2015年3月31日；如果当日无法前往办理交付手续，请接到通知后与销售接待员联系，以另行安排办理交付手续的时间。2015年5月7日，鼎诚公司将涉案房屋交付给浙江省建工建筑设计院有限公司，双方确认实测建筑面积为5411.42平方米，实际转让房款总金额为74082339.8元，已支付73496407.8元，需补差585932元。 2015年5月7日，鼎诚公司向浙江省建工建筑设计院有限公司交付了上述45个车位。2015年5月26日，浙江省建工建筑设计院有限公司向鼎诚公司支付车位购置款40万元，此后又分别于2015年6月4日、7月16日、8月11日、9月2日、10月9日、11月4日、12月3日、2016年1月5日、2月3日、3月3日、4月11日、5月9日、6月3日、7月1日、8月8日、9月5日、10月9日、11月4日、12月5日、2017年1月6日、2月8日支付车位购置款各20万元，上述合计付款460万元。 2016年8月31日，鼎诚公司作为权利人取得了西溪诚品商务中心1-6号楼的不动产权总证。2017年11月17日，3号楼各层的不动产权登记证获颁。2017年11月30日，鼎诚公司通知涉案房屋已具备办理产权登记手续，要求业主携带有关证件前往公司财务部办理手续。 2018年5月16日，杭州双龙股份经济合作社出具证明一份，证明：因2016年9月杭州召开G20峰会，为确保峰会前后社会安定团结需要……在此期间，如涉及需全体村民表决通过的事务均延后进行。为此造成鼎诚公司开发的“西溪诚品商务中心”留用地项目的房屋析产工作延期办理。 2018年7月2日，鼎诚公司向浙江省建工建筑设计院有限公司发送《关于解除车位购置协议的通知》，认为其未能严格按照合同约定时间支付分期期限内的车位款，且至今尚欠车位款170万元，故通知解除双方于2014年8月26日签订的《西溪诚品商务中心车位购置协议》并限期办理车位收回、交还及已付车位款退还事宜。收到该通知后，浙江省建工建筑设计院有限公司随即回复《不同意解除车位购置协议告知书》，认为其并未违约，反而是鼎诚公司存在逾期交房、逾期交付车位、逾期办理房屋权属登记的违约行为，并要求鼎诚公司支付违约金，同时暂时止付车位余款170万元，愿在厘清各方责任后再予以支付。 原审法院另查明，2018年10月10日，浙江省建工建筑设计院有限公司因与浙江省建设投资集团股份有限公司吸收合并而注销。建投公司向原审法院提起诉讼，请求：1、继续履行双方的《西溪诚品商务中心车位购置协议》；2、鼎诚公司支付违约金8025807.75元，并从2017年12月1日起按银行同期贷款利率4.35%支付利息损失204691.08元（暂计至2018年7月6日，应计至付清日止）；3、双方间的170万元债务相互抵销；4、嘉鹰公司承担连带责任；5、鼎诚公司、嘉鹰公司承担该案诉讼费用。鼎诚公司亦提出反诉，请求：1、依法确认《西溪诚品商务中心车位购置协议》已于2018年7月2日解除；2、建投公司配合鼎诚公司办理车位返还和已支付车位款退还事宜；3、建投公司支付车位使用费945000元（按每个车位每月500元，自2015年5月7日起暂计至2018年10月31日，此后计至实际履行完毕止）；4、建投公司支付利息损失187000元（以170万元为基数，自2017年1月1日起按同期银行贷款年利率6%暂计至2018年10月31日，此后利息计至实际履行完毕止）；5、本诉及反诉诉讼费均由建投公司承担。 原审法院认为：浙江省建工建筑设计院有限公司与鼎诚公司签订的《房屋预转让合同书》及《西溪诚品商务中心车位购置协议》，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。该案兼有房屋买卖及车位买卖两方面的法律关系，为避免当事人的诉累，结合两份合同（协议）签订的目的及权利义务约定，建投公司一并提起诉讼，并无不当，但该案案由宜按“房屋买卖合同纠纷”的上一级案由“合同纠纷”确定之。该案诉讼期间，浙江省建工建筑设计院有限公司因吸收合并而注销，其合同权利义务应由浙江省建设投资集团股份有限公司承继。 关于违约。涉案房屋所涉项目为村级集体经济组织留用地建设项目，当事人对此均知晓，双方因此在《房屋预转让合同书》第十五条第1款中确认本项目通过竣工验收和土地复核后，涉案房产权属将由鼎诚公司办理到受让方名下，鼎诚公司还承诺在该房屋交付之日起二年内（2016年12月31日前）办理该房屋房地产权属转移。上述约定是当事人真实意思表示，是就涉案房屋办理产权转移登记手续在时间上的明确约定，该项约定文意清楚，不存在争议，符合缔约目的，对合同双方均有法律约束力，而且此后有关违约责任的约定也是针对逾期办理房屋权属转移手续的。鼎诚公司、嘉鹰公司辩称合同所约定的2016年12月31日并非产权归属于浙江省建设投资集团股份有限公司的登记时间，而是鼎诚公司办理不动产权总证的时间，该院不予采信。 《西溪诚品商务中心车位购置协议》约定，“从2015年1月1日起至2016年12月31日，每月1日支付20万元”，“甲方定于2015年1月15日前将上述车位交付乙方，交付期限届满，买受人未付清车位价款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期”。而实际上第一期车位购置款于2015年5月26日才予以支付，违反协议约定，且没有证据证明其迟延付款具有约定或法定的免责事由，因此根据上述约定鼎诚公司于2015年5月7日交付车位不应视为逾期交付。 《房屋预转让合同书》约定，鼎诚公司应于2014年12月31日前向受让方交房，于2016年12月31日前办理房屋权属转移。而实际上2015年3月29日其才通知受让方可于2015年3月31日交房，2017年11月30日才通知可办理产权登记手续，均违反合同约定。鼎诚公司亦未提供证据证实存在合同约定的逾期交房免责事由，其提供的西湖区留用地项目审查表及杭州双龙股份经济合作社出具的证明亦不属于合同约定的逾期办理房屋权属转移的免责事由。但浙江省建设投资集团股份有限公司据此以鼎诚公司需承担的违约金已远高于买受人所欠付的车位余款为由中止履行车位余款的支付义务，不符合不安抗辩权的成立条件即双方当事人因同一双务合同而互负债务，且该两项债务具有对价关系。但因鼎诚公司此前履行《房屋预转让合同书》过程中确实存在逾期交房、逾期办证问题，其履约能力存疑，浙江省建设投资集团股份有限公司以此预期有不能为对待给付的现实危险，因此《西溪诚品商务中心车位购置协议》未全面履行的过错在鼎诚公司，鼎诚公司不能据此认为《西溪诚品商务中心车位购置协议》的解除条件已成就并任意行使解除权。庭审中浙江省建设投资集团股份有限公司也表示待鼎诚公司能够履行车位交付义务时再向其支付相应车位购置款，现涉案车位已全部交付，且已付分期车位款超过车位总价的百分之七十，结合《房屋预转让合同书》的履行情况，该车位购置协议理应继续履行，剩余车位购置款的支付期限业已届满，浙江省建设投资集团股份有限公司理应予以支付。此外，浙江省建设投资集团股份有限公司还需在房屋交付时按照多退少补的原则据实结算转让款即补差585932元。鼎诚公司第1、2、3项反诉请求，该院均不予支持。 关于违约金。浙江省建设投资集团股份有限公司主张包括两部分：第一部分是逾期交房的违约金。《房屋预转让合同书》第九条约定，“除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未能按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按以下方式处理：1.逾期在90日之内，自本合同规定的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付甲方已收房款万分之一的违约金，合同继续履行”。根据已付房款73496407.8元计算，逾期三个月（2015年1月1日至2015年3月31日）的违约金为661468元。第二部分是逾期办理房屋权属转移的违约金。《房屋预转让合同书》第十五条第5款约定，“因甲方原因（包括因嘉鹰公司的原因），在本合同约定期限内尚不能按上述第三款规定办理该房屋权属转移手续的，双方同意按照下列约定处理（不作累加）：……②逾期超过90日，甲方仍不能将该房屋权属转移登记的，甲方自约定日期至办出该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付转让款总额万分之三的违约金。……7、若甲方逾期交房的，则本条甲方承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内甲方不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”。根据合同约定的转让款总额73496408元计算，逾期八个月（2017年4月1日至2017年11月30日）的违约金为5291741元。上述违约金合计5953209元，鼎诚公司应予承担。浙江省建设投资集团股份有限公司另就通知交房、通知办证后未支付的违约金再行主张利息损失，于法无据，该院不予支持。 关于担保责任。签订《房屋预转让合同书》的同时，嘉鹰公司出具承诺书作为合同附件，对鼎诚公司与受让方签订的《房屋预转让合同书》的各项义务承担连带担保责任。该承诺书是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，该承诺书抬头的受让方为空白不影响其效力。该案中浙江省建设投资集团股份有限公司要求嘉鹰公司承担连带担保责任，合法有据，该院予以支持。 对于第4项反诉请求。《西溪诚品商务中心车位购置协议》约定，车位购置余款应至2017年1月1日全部付清。故在涉案房屋已实际交付并可以办理房屋权属转移的情况下，也就是说浙江省建设投资集团股份有限公司关于中止支付车位购置余款的抗辩事由消除后，其理应及时支付车位购置余款。因鼎诚公司通知办理权属转移登记的次日即2017年12月1日起未办理的责任不能归咎于鼎诚公司，故从该日起鼎诚公司有权主张买受人逾期付款的违约责任，按同期银行贷款年利率6%计算利息损失未超出《西溪诚品商务中心车位购置协议》第五条所约定的违约金计算标准，以尚欠车位购置款170万元为基数，暂计至2018年10月31日共十一个月的利息损失为93500元，该院予以支持，此后利息损失另计。另，上述当事人互负的债务因涉及不同的合同，款项性质亦不同，不宜在该案中直接予以抵销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月8日判决：一、鼎诚公司与浙江省建工建筑设计院有限公司于2014年8月26日签订的《西溪诚品商务中心车位购置协议》继续履行。二、鼎诚公司于判决生效之日起十日内支付浙江省建设投资集团股份有限公司违约金5953209元。三、嘉鹰公司对上述义务承担连带责任。四、浙江省建设投资集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付鼎诚公司车位购置款1700000元。五、浙江省建设投资集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付鼎诚公司利息损失93500元（暂计至2018年10月31日，此后至车位购置款履行完毕之日止的利息损失按年利率6%另计）。六、驳回浙江省建设投资集团股份有限公司的其他诉讼请求。七、驳回鼎诚公司的其他反诉请求。本诉案件受理费81313元，由浙江省建设投资集团股份有限公司负担18647元，鼎诚公司、嘉鹰公司负担62666元。反诉案件受理费减半收取7494元，由鼎诚公司负担6875元，浙江省建设投资集团股份有限公司负担619元。 宣判后，鼎诚公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为《西溪诚品商务中心车位购置协议》未全面履行的过错在鼎诚公司，鼎诚公司不能据此任意行使解除权属于事实认定错误，判令继续履行《西溪诚品商务中心车位购置协议》属于法律适用错误。1、建投公司延期履行车位协议项下的付款义务无免责事由，应承担违约责任，鼎诚公司享有解除权。按照车位协议约定，建投公司应当自2015年1月1日起支付首笔车位款，并于2017年1月1日支付剩余全部车位款。但是建投公司在2015年5月26日才支付首笔车位款，且至今仍有170万元车位款未支付，建投公司的逾期付款行为已经严重违反车位协议的约定。根据车位协议的约定，建投公司延期付款超过30日的，鼎诚公司享有解除权。另根据合同法第167条的规定，建投公司累计未支付的分期付款额已经达到分期付款总额的五分之一，鼎诚公司享有解除权。一审法院以鼎诚公司存在逾期交房和逾期办证，认为鼎诚公司行使解除权的条件未成就。首先，车位协议与房屋合同是两个独立的民事法律关系，不能混同，两个合同均有独立的承担违约责任的条款，不能将鼎诚公司房屋合同的违约行为作为建投公司不履行车位协议项下义务的抗辩。其次，即使鼎诚公司存在延期交付案涉房屋的行为，但是在2015年3月31日，鼎诚公司通知建投公司收房后，建投公司依然不按时履行合同，鼎诚公司当然可以解除车位协议。另，按照车位协议约定，建投公司应当在2017年1月1日支付剩余全部车位款，而鼎诚公司因为逾期交房可以顺延办理案涉房屋分证至2017年3月31日，因此建投公司在鼎诚公司办理案涉房屋分证的履行期间未届满，鼎诚公司未出现违约行为时，就延期支付剩余车位款，先行违约，该行为构成对车位合同的严重违约，鼎诚公司享有解除权。鼎诚公司已经履行了合同解除的通知义务，车位协议解除。2、即使法院认为建投公司已经支付了大部分车位款，鼎诚公司无权解除全部车位合同，但是鉴于车位合同的可拆分性，以及根据车位协议的约定，建投公司逾期付款的，鼎诚公司可以解除合同或调整车位的出售价格，建投公司延期支付170万元车位款，鼎诚公司依法可以解除与170万元相当的12个车位的合同，并要求建投公司支付该12个车位的使用费或调整12个车位的出售价格，按照当前市场价格要求建投公司支付12个车位的车位款。二、一审法院判令鼎诚公司承担的《房屋预转让合同书》违约金过高，法律适用错误，判决显示公平，应当按照同期同类银行贷款利率计算鼎诚公司应当承担的违约金。1、建投公司延期支付案涉房屋的差额款及物业维修基金，鼎诚公司基于先履行抗辩，有权延迟履行办理案涉房屋不动产分证的义务。根据房屋合同的约定，建投公司在房屋交付时，应当支付案涉房屋实测面积和暂测面积的差额及物业维修基金，鼎诚公司在2015年5月7日将案涉房屋交付建投公司后，建投公司一直拖延支付案涉房屋差额款及物业维修基金，基于建投公司不履行先合同义务，鼎诚公司享有先履行抗辩，鼎诚公司有权拒绝履行房屋合同约定的如期办证义务。2、鼎诚公司逾期办理案涉房屋分证，未对建投公司造成实际损失。首先，鼎诚公司已经在2015年3月29日向建投公司发送交房通知，将案涉房屋交付建投公司正常使用，并且在房屋合同约定的时间内办理案涉房屋的不动产权证。基于案涉房屋项目是村级集体组织留用地项目，办证程度复杂，鼎诚公司上述交房及办证行为已经实属不易。其次，案涉房屋办理不动产分证的主要作用在于融资，基于案涉房屋的性质，在签订房房屋合同时金融机构均不同意为建投公司办理房屋贷款。鉴于此，鼎诚公司主动联系杭州联合农村商业银行蒋村支行为建投公司提供银行贷款，由鼎诚公司的股东提供全额连带责任担保，并由鼎诚公司向银行缴纳600万元保证金，并以该款为建投公司的房屋贷款提供质押。案涉房屋的不动产权分证虽然延期办理，但是建投公司已经实现了案涉房屋的融资功能，鼎诚公司的担保已经避免了案涉房屋因逾期办理分证对建投公司造成的损失。再次，鼎诚公司在2017年11月30日和2019年11月6日，数次催促建投公司办理案涉房屋不动产权分证，建投公司均不予配合，若案涉房屋不办理产权分证会对建投公司造成损失，建投公司应当在接到鼎诚公司通知后，立即办理。建投公司拒不配合的行为，恰恰说明鼎诚公司的逾期办理分证的行为并未对建投公司造成实际损失。相反，因为建投公司延期办理案涉房屋不动产权分证，鼎诚公司缴纳600万元的保证金始终被银行扣押，至今仍有428万元质押在银行，给鼎诚公司造成巨大资金损失。3、案涉房屋逾期办理分证非由鼎诚公司的过错造成。基于案涉房屋项目的特殊性质，鼎诚公司与建投公司均清楚案涉房屋项目在竣工并经土地复核验收后进行析产，再进行产权转让和产权登记。合同期内，鼎诚公司一直积极履行房屋合同项下交房及办证义务，但是在案涉房屋办理分证期间，因为杭州G20峰会的召开，政府部门明确指示杭州双龙股份经济合作社不得召开任何形式的会议或投票表决等各类集会性质的活动。正是因为该政府行为，导致案涉房屋被延期析产，办理案涉房屋分证的进度受阻，鼎诚公司对案涉房屋延期办理分证并无过错。综上，鼎诚公司的逾期办理分证行为并未影响建投公司对案涉房屋的使用及融资功能的实现，相反鼎诚公司因为为建投公司提供600万元保证金担保，承担巨额的资金损失，一审法院判令鼎诚公司承担的违约金明显过高，显失公平。根据合同法及合同法司法解释的相关规定，应当予以降低，按照同期同类银行贷款利率计算鼎诚公司逾期办证的违约金。且鼎诚公司向建投公司支付的违约金中应当扣减建投公司应当向鼎诚公司承担的案涉房屋差价款58.5932万元及违约金。综上，请求：1、请求撤销原审判决；2、改判确认双方之间的《西溪诚品商务中心车位购置协议》于2018年7月2日解除；3、改判由建投公司配合鼎诚公司办理车位返还事宜并支付车位使用费945000元，车位使用费自2015年5月7日暂计至2018年10月31日，按照500元每个每月的计算标准，此后仍按照此该标准计算至判决确定的车位返还之日；4、改判降低鼎诚公司承担的房屋预转让合同项下违约金计算标准，按照银行同期同类贷款利率计算逾期期间的违约金；5、一审、二审的诉讼费用均由建投公司承担。 针对鼎诚公司的上诉，建投公司答辩称：一、鼎诚公司第一项请求要求撤销原判决。建投公司认为原判决的认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。二、鼎诚公司第二项请求认为车位购置协议已于2018年7月2日解除。建投公司认为其陈述错误。房屋买卖合同和车位购置协议并不是两份独立的合同。购房时，车位的数量也是促使建投公司买房的重要的要件之一，无非在签订合同的时候是单独签订的，如果当时车位在数量或者在价格上有差距，建投公司也不会购买案涉房产。建投公司不认为这两份协议是独立的协议，其具有整体性。鼎诚公司在2018年7月2日向建投公司寄发解除合同，建投公司在2018年的7月5日回函明确不同意解除。协议车位购置协议真实有效，需要继续履行。三、鼎诚公司要求返还并支付相应费用的问题。如第二点所讲，协议与买卖合同是同一性的，建投公司支付了大部分的车位的购置款，剩余的170万元没有支付的原因是鼎诚公司存在交房迟延、办证迟延的违约行为。一审前和一审庭审中，建投公司也向鼎诚公司明确表达该承担的费用绝对会承担，不会因为鼎诚公司的违约行为导致费用不支付，但鼎诚公司应承担的责任。车位购置协议真实有效，可以履行，不存在返还，且基于鼎诚公司违约行为，建投公司可以行使不安履行抗辩权。四、关于违约金的问题，双方在签订合同时，对于违约行为是按照万分之一和万分之三两个计算标准，应该说是比较低的。鼎诚公司认为对建投公司没有造成损失是不正确的，建投公司认为应该按照约定支付违约金，且违约金数额符合法律规定。实际上，因为迟迟没有办证，导致建投公司资产价值严重缩水，该违约金是远远不够弥补建投公司的损失的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 针对鼎诚公司的上诉，嘉鹰公司发表意见如下：同意鼎诚公司的意见。 二审中，鼎诚公司向法院提交：证据1、保证借款合同、保证金账户情况说明、企业信用报告。拟证明延期办证对建投公司未造成任何损失。证据2、关于尽快办理不动产权证的通知、邮寄交寄单、邮寄送达结果查询。拟证明鼎诚公司催促建投公司办理案涉房屋不定产权分证，但建投公司始终不予配合，延期办理案涉房屋不动产权分证的义务。证据3、西溪诚品商务中心车位购置协议及付款凭证。拟证明案涉车位的市场价格较车位协议签订时，已经发生巨幅的增长。根据车位协议约定，鼎诚公司有权解除合同或调整车位价格。建投公司、嘉鹰公司未向本院提交新的证据。 针对鼎诚公司提交的证据，建投公司对证据1中保证借款合同真实性无异议，主体有异议；保证金账户说明真实性不清楚，且形成于一审审理前，不能作为新证据；企业信用报告应以工商局的档案为准，真实性不认可。对证据2的真实性认可，但不能作为新证据。鼎诚公司提起上诉，建投公司履约与办证需要等二审判决之后再履行。证据3真实性无法判断，与本案无关联性。针对鼎诚公司提交的证据，嘉鹰公司没有异议。本院认为，建投公司对于证据1中的保证借款合同和证据2的真实性没有异议，本院予以确认。其他证据无法达到鼎诚公司的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明：2019年12月24日，浙江省建设投资集团股份有限公司名称变更为浙江省建设投资集团有限公司。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是鼎诚公司是否有权解除《西溪诚品商务中心车位购置协议》及要求返还车位等；二是鼎诚公司是否需要支付违约金。 关于争议焦点一，鼎诚公司以建投公司未按约支付车位款为由要求解除合同，而建投公司则辩称其未按约支付车位款系鼎诚公司未按约交房及办证所致，对此，本院认为，鼎诚公司存在逾期交房及办证的事实，双方对两份合同的履行存在争议，故建投公司据此迟延支付部分款项有合理理由，现又查明建投公司已经支付了大部分的车位款，故原审法院判令驳回鼎诚公司要求解除合同、退还车位等请求并无不当。 关于争议焦点二，首先，关于逾期交房违约金，根据本案查明的事实，鼎诚公司确未在合同约定的时间内交付房屋，且未有合理理由，故原审法院根据合同约定按照日万分之一的标准判令鼎诚公司支付违约金并无不当。其次，关于逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，建投公司并未在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书，故根据合同约定，鼎诚公司理应支付逾期八个月（2017年4月1日至2017年11月30日）的违约金。现鼎诚公司主张应该按照同期银行贷款利率计算违约金，而建投公司确未提供证据证明其损失的具体数额，本院就损失数额难以确定，故本院根据当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情确定参照银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金。最后，嘉鹰公司出具承诺书作为合同附件，故嘉鹰公司应对上述义务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9059号民事判决第一、四、五项； 二、撤销杭州西湖区人民法院（2018）浙0106民初9059号民事判决第二、三、六、七项； 三、杭州鼎诚投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省建设投资集团有限公司逾期交房违约金661468元； 四、杭州鼎诚投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省建设投资集团有限公司以73496408元为基数，按照银行同期贷款利率的1.3倍，从2017年4月1日计算至2017年11月30日止的逾期办证违约金； 五、杭州嘉鹰投资有限公司对杭州鼎诚投资有限公司的上述义务承担连带责任； 六、驳回浙江省建设投资集团有限公司其他诉讼请求； 七、驳回杭州鼎诚投资有限公司其他反诉请求。 一审本诉案件受理费81313元，由浙江省建设投资集团有限公司负担30000元，杭州鼎诚投资有限公司、杭州嘉鹰投资有限公司负担51313元。反诉案件受理费减半收取7494元，由杭州鼎诚投资有限公司负担6875元，浙江省建设投资集团有限公司负担619元。 二审案件受理费13250元，由浙江省建设投资集团有限公司负担7000元，杭州鼎诚投资有限公司负担6250元。（杭州鼎诚投资有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续；浙江省建设投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内来本院缴纳应负担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年四月二十九日 书记员 刘婧函