四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17966号 上诉人（原审原告）：卢洪，男，1986年12月5日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：李战果，成都市温江区柳城法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审原告）：李小微，女，1986年6月22日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：李战果，成都市温江区柳城法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：四川千祥房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇文化路1号2幢110号。 法定代表人：徐正伦。 被上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区创新中心三楼。 法定代表人：张大林，总经理。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 上诉人卢洪、李小微因与被上诉人四川千祥房地产开发有限责任公司（以下简称千祥公司）、成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢洪、李小微上诉请求：1.撤销（2018）川0115民初4552号民事判决，改判千祥公司、海科公司立即为卢洪、李小微办理不动产权证书，并支付违约金1504.86元；2.判令千祥公司立即撤销与海科公司案涉房屋的备案登记，并协助二人办理不动产权证书。事实与理由：一、原审程序违法，本案系发回重审案件，第一次开庭时由合议庭审理，但2019年7月2日复庭时，由审判长独任审理；且复庭时，代表海科公司出庭举证发言的人员身份不详，法庭未核实其身份，该人员却出示了根据法院调查令取得的证据。二、原审认定事实错误，海科公司出示的证据证实，海科公司与千祥公司、四川省蜀通建设总公司（以下简称蜀通公司）签订了《三方合作协议》。根据相关司法解释的规定，海科公司就是案涉项目的开发商，海科公司与千祥公司之间签订的对商品房内部划分或分成的合同效力，不具有对抗第三人的效力。海科公司依据三个开发商之间内部签订的《联合开发分割协议》将案涉房屋权属登记至其名下对卢洪、李小微无效。海科公司和蜀通公司没有房地产开发资质，其通过内部分割房产的方式取得房产违反法律规定。而千祥公司向卢洪、李小微出售房屋的行为亦应当视作千祥公司、海科公司、蜀通公司共同的行为。三、原审采信证据错误，原审第一次开庭时，海科公司出示的大量证据为复印件，而第二次开庭时海科公司提交了成都市温江区住房和城乡建设局出具的《情况说明》，但《情况说明》既表明预售许可证在千祥公司处，具有唯一性，又查到相关预售信息，前后矛盾，且落款与印章不符。对于不动产权证书，海科公司在诉讼中先是称原证件遗失，后进行补办，但补办依据何在，原审查明相关事实缺乏依据。四、原审法律适用错误，本案的实质是卢洪、李小微向包括海科公司在内的“千祥公司”购买案涉房屋，支付了全部对价，缴纳所有税费，包括海科公司在内的项目开发商就应当依约向其办理权属证书，原审认定千祥公司事实上无法履行相应义务没有依据。 千祥公司未到庭，亦未提交答辩意见。 海科公司辩称，海科公司在一审中有两名代理律师，均有代理资格，2019年7月2日并非开庭审理，而是补充质证。海科公司、千祥公司和蜀通公司也并非合作开发房地产，海科公司是土地权利人之一，没有参与案涉项目的开发，只是将对土地的权利变为对房屋的权利。案涉房屋已于2013年11月办理登记至海科公司名下，千祥公司无权销售案涉房屋。且案涉房屋未办理预售许可，案涉商品房买卖合同应当无效。《情况说明》系海科公司依法取得调查令后向有关职能部门调取的，原审法院依法采信并无不当。案涉房屋产权证的办理与遗失均与本案无关。 卢洪、李小微向一审法院起诉请求：1.千祥公司、海科公司立即为卢洪、李小微办理国有土地使用证、房屋产权证并支付违约金1504.86元；2.请求判令千祥公司立即撤销与海科公司涉案房屋的备案登记；3.本案诉讼费用由千祥公司、海科公司承担。 一审法院认定事实：2008年11月12日海科公司与千祥公司、及案外人蜀通公司签订了的《三方合作协议》就位于壹号地块（编号为ＷＪ03［252／211］2008-003）国有土地使用权进行约定：蜀通公司、千祥公司、海科公司为共同取得该地块的国有土地使用权，蜀通公司出资2500万元（占45.805%），千祥公司出资2500万元（占45.805%），海科公司出资457.90万元（占8.390%）。2010年3月5日，千祥公司、蜀通公司、海科公司签订《联合开发分割协议》约定：海科公司现土地出资占“格凌蘭”商住楼土地款比例5.4%，该公司不投入该房地产开发项目的其他所有款项，千祥公司现土地出资占“格凌蘭”商住楼总土地款比例91%，本项目所有建设投资由千祥公司负责… 2013年11月5日，海科公司办理了案涉房屋的初始登记。产权证书编号：监证0422665。 2013年9月12日，卢洪、李小微与千祥公司签订《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》，约定由卢洪、李小微以501620元的价格购买千祥公司位于成都市温江区，当日，卢洪、李小微向千祥公司付房款145000元，千祥公司向卢洪、李小微交付了房屋。后卢洪、李小微于2014年3月8日向千祥公司付清其余购房款，千祥公司于2014年3月8日向卢洪、李小微出具购房发票。卢洪、李小微还于同日向千祥公司交纳了契税、印花税、维修基金、证照贴花费、国土证工本费、产权登记费、物业管理费等费用。 一审另查明，2019年5月8日，成都市温江区住房和城乡建设局（成都市温江区建设局代章）出具情况说明：“我局分别于2010年5月、2013年5月向四川千祥房地产开发有限公司颁发了“格凌蘭”项目《商品房预售许可证》，因《商品房预售许可证》具有唯一性，颁发后由开发企业保存，我局无法提供该商品房项目预售许可证。其预售许可相关信息如下：项目名称：格凌蘭，项目地址：成都市温江区，预售许可证号：成房预售温江字第××号，预售许可建筑面积：60484.27平方米；预售许可证号：成房预售温江字第××号，预售许可建筑面积：10782.74平方米。该项目登记在成都海科投资有限责任公司名下的房屋（业务件号：权2××5）未在我局申报预售许可”。 一审再查明，2019年6月14日，成都市温江区国土资源局补发温江区不动产权证书，权利人登记在海科公司名下。 一审法院认为，本案案涉房屋自始未办理预售许可，且初始登记权利人及不动产权登记人系海科公司，千祥公司以自己的名义与卢洪、李小微签订《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》，擅自将案涉房屋出售给卢洪、李小微，实系无权处分，故卢洪、李小微请求判令千祥公司将案涉房屋登记至卢洪、李小微名下、千祥公司立即撤销与海科公司涉案房屋的备案登记的两项诉讼请求，均属事实上不能履行。在本案一审审理过程中，一审法院依法向卢洪、李小微进行了释明，告知其可以变更诉讼请求，但卢洪、李小微坚持不变更。因此，对于卢洪、李小微要求千祥公司为其办理房屋所有权证书、国有土地使用权证书并支付违约金、千祥公司立即撤销与海科公司涉案房屋的备案登记的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决：驳回卢洪、李小微的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由卢洪、李小微负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。卢洪、李小微对成都市温江区住房和城乡建设局出具的《情况说明》提出异议，对成都市温江区国土资源局颁发的不动产产权证书亦提出异议，请求本院调查核实。本院向成都市温江区住房和城乡建设局去函，调查格凌蘭项目《商品房预售许可证》相关事宜，该局2019年12月16日的回函载明，千祥公司于2010年4月向该局申请办理12栋预售许可，申报预售范围不包括12-2-6、12-16-6、12-17-6、12-18-6以及12-19-6。同时，千祥公司向该局提供其于2010年3月5日与蜀通公司、海科公司签订对《联合开发分割协议》。该《联合开发分割协议》中约定格凌蘭项目12-2-6、12-16-6、12-17-6号房，分割给蜀通公司，12-18-6以及12-19-6，分割给海科公司。该局于2010年5月办理格凌蘭项目12——15栋《商品房预售许可证》，该局在办理格凌蘭项目12栋预售许可时未将分割给蜀通公司、海科公司的5套房屋纳入预售许可范围。该回函落款是成都市温江区住房和城乡建设局，同时载明“成都市温江区建设局代章”。成都市温江区住房和城乡建设局在向本院回函时随附海科公司、蜀通公司和千祥公司2010年3月5日签订的《联合开发分割协议》，原审查明该协议中与本案相关的部分与协议内容基本相符，但与本案相关的内容有如下区别：原审中《联合开发分割协议》中的内容为“故将‘格凌蘭’商住楼12号楼18层6号楼房、12号楼19层6号房分割给海科公司所有”，落款处为蜀通公司、海科公司、千祥公司三个公司，加盖的印章形式上有五枚，但为三个公司的印章。 二审中调取的《联合开发分割协议》中的内容为“故将‘格凌蘭’商住楼12号楼18层6号楼房，面积92.59平米、12号楼19层6号房面积92.59平米。面积合计为185.18平米，分割给海科公司所有”，落款处为蜀通公司、海科公司、千祥公司三个公司，加盖的印章为三枚，且分别有三名工作人员签字。 二审另查明，一审卷宗载明，本案一审组成合议庭于2019年5月15日在原审法院第五审判庭开庭审理，卢洪、李小微的代理人与海科公司的代理人到庭参加诉讼，千祥公司未到庭。庭审中，审判人员向当事人宣布了合议庭组成情况，各方当事人均表示对合议庭组成无异议，不申请回避。因海科公司在庭审中提出关于千祥公司房屋预售登记问题，法庭要求海科公司在庭后七日内向法庭提交相应证据。海科公司于2019年5月21日向原审法院提交调查令申请书，成都市温江区住房和城乡建设局2019年5月28日出具情况说明，并于同年6月3日向原审法院出具调查令回执。2019年7月2日，原审法院组织当事人就证据进行补充质证，质证由审判长主持，质证地点是原审法院调解室，并形成相应询问笔录，卢洪、李小微的代理人与海科公司的代理人均在笔录上签字。海科公司参与该次调查的为张秋星律师，而海科公司2019年5月向原审法院提交的授权委托书中亦载明该律师为其委托代理人。同日，原审法院就是否变更诉讼请求向卢洪、李小微进行释明，并要求其于2019年7月5日前将是否变更诉讼请求的情况书面答复原审法院，卢洪、李小微的代理人表示需要征求当事人意见，同时在相应笔录上签字。 二审再查明，海科公司在一审中提交的房屋信息查询记录载明，案涉房屋对方取得方式为“国有土地商品房新建”。 还查明，案涉《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定内容为，出卖人应当在2015年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的千分之三向买受人支付违约金。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据卢洪、李小微的上诉意见和海科公司的答辩意见，本案二审的争议焦点在于：1.原审程序是否违法；2.案涉《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》的效力如何认定；3.如果前述合同为有效合同，卢洪、李小微要求千祥公司履行合同义务并赔偿违约金的诉请能否成立。本院依次评述如下： 关于第一个争议焦点。本案系发回重审案件，原审法院立案受理后，依法组成合议庭并开庭审理。而2019年7月2日的调查并非开庭，而是针对第一次开庭时的遗留问题对证据进行补充质证，并不存在卢洪、李小微主张由一名审判员独任审理发回重审案件的问题。代表海科公司参与7月2日质证的律师为海科公司合法代理人，能够代表海科公司参加诉讼。虽然5月15日开庭时，法庭要求海科公司在庭后七日内向法庭提交相应证据，但因案涉房屋所在楼盘的房屋预售系由千祥公司向相关行政主管部门申请，海科公司与千祥公司并非同一法律主体，故海科公司及时向原审法院申请了调查令，原审法院因应海科公司申请出具调查令并无不当。对于卢洪、李小微提出成都市温江区住房和城乡建设局出具的《情况说明》上查询依据不详细，加盖的单位印章没有变更等问题，本院认为，成都市温江区住房和城乡建设局是依法具有相应社会管理职能的国家机关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”之规定，其出具的《情况说明》内容应当推定为真实，且本院二审中亦向该局进一步了解了案涉房屋的预售登记情况，该局亦进一步予以说明。卢洪、李小微并无相反证据推翻该局出具的《情况说明》中载明的内容，而成都市温江区住房和城乡建设局亦明确加盖的原“成都市温江区建设局”印章系代章。同理，当前亦无证据证明成都市温江区国土资源局颁发的案涉房屋的不动产权证书被撤销，原审采信该证据亦无不当。故原审法院采信该证据并无不当。卢洪、李小微提出原审程序违法，错误采信证据的上诉理由不能成立。 关于第二个争议焦点。虽然案涉房屋一直未办理预售登记，合同约定的交付时间也早于合同签订时间，但卢洪、李小微在起诉状中自述房屋为现房，且从2013年11月海科公司能够办理案涉房屋的初始登记这一事实来看，能够认定2013年9月千祥公司与卢洪、李小微签订案涉合同时，案涉房屋已经具备实际交付条件，为现房。因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，海科公司主张案涉《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》无效的理由不能成立，前述合同系卢洪、李小微与千祥公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效。 关于第三个争议焦点。千祥公司在2010年4月向相关行政部门申请办理案涉房屋所在楼栋的预售许可时，即提交了2010年3月千祥公司、蜀通公司、海科公司签订的《联合开发分割协议》，虽然一、二审中的《联合开发分割协议》内容和形式有所不同，但没有本质上的区别，卢洪、李小微否定该《联合开发分割协议》的理由不充分。虽然海科公司于2013年11月5日办理了案涉房屋的初始登记，但是卢洪、李小微与千祥公司签订案涉《商品房买卖合同》的时间为2013年9月，早于案涉房屋初始登记至海科公司名下的时间。并且卢洪、李小微自2013年9月签订《商品房买卖合同》后即已实际占有、使用案涉房屋。千祥公司作为房地产开发企业，卢洪、李小微与之签订合同时，当然有理由相信其有权出卖案涉房屋。海科公司亦无法举证证明卢洪、李小微在签订合同时知悉《联合开发分割协议》。虽然《联合开发分割协议》的关于案涉房屋的权属归海科公司的意思联络的形成时间在先，而卢洪、李小微签约案涉合同在后，但基于《商品房买卖合同》中约定的权属登记条款，卢洪、李小微在实际占有、使用房屋后，在合同约定的时间段及之后的合理期限内，基于对开发商的信任，不查询案涉房屋的权属登记实属正常。而海科公司在案涉房屋所在楼盘对外销售过程中，未关注案涉房屋是否实际被千祥公司销售，且自2013年11月办理产权登记后，长达数年时间，对案涉房屋被他人实际占用未提出任何异议，甚至在本案一审过程中才发现产权证书遗失并补办不动产权证登记。海科公司对其对案涉房屋长达数年被他人占有使用却不提出异议没有合理说明。因此，虽然一般情况下，根据物权优先于债权的基本原则，应当优先保护已经办理所有权登记的当事人利益，但根据前述事实，在海科公司办理所有权转移登记之前，作为买受人的卢洪和李小微已经合法占有了案涉房屋、实际支付完毕全部购房款，且海科公司与千祥公司在案涉房屋所在楼盘项目上存在合作关系，海科公司是基于“国有土地商品房新建”，也即房屋开发取得所有权，故本院认定其登记的该项权利不能优先于已经合法占有该房屋的普通买受人。卢洪、李小微在本案中提出的诉讼请求虽然是撤销千祥公司与海科公司案涉房屋的备案登记，但考虑到二人提出该诉请是建立在海科公司尚未提交其权属登记的基础上，且诉讼中二人对行政部门向海科公司颁发不动产权证表示否定意见，又鉴于卢洪、李小微的核心诉请是办理案涉房屋的产权登记，故不宜对二人撤销“房屋备案登记”做机械理解。再者，从减少当事人诉累角度，本院认定卢洪、李小微在二审中明确该项诉请的实质为“注销海科公司的不动产权证”。本院对卢洪、李小微二人的该项诉请予以支持。 本院已经认定案涉《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》合法有效，虽然因政策原因，双方约定的房屋所有权证和国土证已经无法办理，但证件名称的变更不影响千祥公司应当依约为卢洪、李小微办理不动产权证书，本院对卢洪、李小微的该项诉请予以支持。因千祥公司逾期未为卢洪、李小微办理房屋产权证书，应当承担违约责任，故对卢洪、李小微诉请的违约金1504.86元予以支持。 综上，卢洪、李小微的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2018）川0115民初4552号民事判决； 二、成都海科投资有限责任公司在本判决生效后十日内向房屋产权登记部门申请注销成都市温江区柳城街办333号12栋1单元1806号房的不动产权证书； 三、四川千祥房地产开发有限责任公司在成都海科投资有限责任公司履行完毕前述第二项义务后十日内，协助卢洪、李小微办理成都市温江区柳城街办333号12栋1单元1806号房的不动产权证书； 四、四川千祥房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向卢洪、李小微支付违约金1504.86元； 五、驳回卢洪、李小微的其他诉讼请求。 如果四川千祥房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由四川千祥房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  王果 审判员  李玲 二〇二〇年四月二十三日 书记员  李丹