江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初8036号原告：靖江市中意物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128257949837XA，住所地靖江市春江花城门面房F30号。法定代表人：范亚锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：高平、刘建红，该公司员工。被告：徐健，男，1972年8月5日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：徐顺虎，系被告之父，1940年8月10日生，汉族，住靖江市。原告靖江市中意物业管理有限公司与被告徐健为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高平、刘建红、被告委托诉讼代理人徐顺虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告2018年1月1日至2018年12月30日物业服务费2139元（0.95元/平方米每月*187.71平方米*12个月）、公共能耗费350元、滞纳金2240元（按本金2489元、自2019年1月1日起按日0.3%计算300天），合计4729元。事实和理由：被告系靖江市虹桥明珠7幢楼1104室的业主，房屋建筑面积187.71平方米。2017年12月22日原告与靖江虹桥明珠业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为被告所在小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日至2022年12月31日,并约定物业服务费标准为0.95元/月/平方米及公共能耗费为350元/年，缴费时间为每年的12月30日前，如逾期按每日千分之三的标准计算滞纳金。原告按约提供服务后，现被告欠缴2018年1月1日至2018年12月30日的物业费2139元、公共能耗费350元、违约金2240元,致起讼争。原告为支持其主张，提供了物业服务合同、物业费催缴函及律师函张贴照片打印件、费用催缴公示照片打印件等证据。被告徐健辩称，我确系案涉房屋业主，相关费用没有缴纳也是事实。不缴纳物业费的理由为：1、按照江苏省物业管理条例第二条，物业管理的主要职责是相关场地维修、养护及维护卫生等。我的房子住了10年，从2010年开始我一直向物业反映我的房子漏水，但是物业没有给我解决，修了还是漏水。2014年原告带业委会成员到我家看了漏水情况后明确告诉我是最后一次修，以后都不管了。2、房屋楼顶电梯控制室每到刮风下雨都有异响，整个楼道都是水，严重影响居住环境；3、业主委员会成立的时候我们都不知道，是虚假的；4、欠缴物业费和公告能耗费的公式一年只有一次，也没有业主委员会核查；5、我所居住的12楼一个星期只打扫两次，没有每天打扫，楼梯栏杆也没有打扫；6、消防设施不到位，存在消防隐患；7、绿化不到位；8、门口一幢房子是老年活动中心，现在变成了卖衣服的地方；9、配电房占用了我们小区的地盘；10、不认可0.95元每平方米每月的物业服务费标准以及350元每年的公告能耗费标准，该标准没有得到我们业主的讨论审核。而且原告主张的违约金标准太高，我不应该给违约金。11、我的房屋面积与原告陈述的并不一致。针对被告辩称及举证，原告补充陈述，1、我公司2013年进驻时，5年的房屋质保期已经过了，我司找开发商协调未果，2014年原告带领业委会以及房屋漏水住户到住建局申诉，在住建局的要求下，开发商修了两年，其中也包括被告家。没修好再次找开发商，开发商说被告在12楼公告部位搭建有违建，所以开发商不再修理；2、被告所在单元的防火门本来是不坏的，因为被告父亲在公共部位养花，门不及时关，泡水就容易坏；3、不清楚业主委员会怎么成立，原告是通过招投标进驻的，且收费标准在物业合同签订之前就在靖江市城乡住建局物业管理处备案的，否则无法签订合同；4、整个小区的公告能耗费一个月一万多元，但是小区每个单元公告能耗费不一样，每半年公示一次；5、消防问题我司一直在向上反映，最近已经向赵市长写了市长来信反映情况。6、小区车辆太多，碾压了绿化草坪，树底下草坪长不起来；7、老年活动中心是开发商卖房时的宣传，据原告了解该处房屋登记在开发商名下，卖服装的也是开发商法定代表人的女儿；8、配电房都是供电局统一管理调配的，原告无法进入也无法管理，配电房、变压器放置的地点和原告没有关系；9、原告房屋面积为189.56平方米，我公司仅按187.71平方米的标准收取物业费。经审理查明，被告系虹桥明珠7幢楼1104室业主（建筑面积共189.56平方米）业主。2017年12月22日，原告与虹桥明珠业主委员会签订了物业服务合同。合同中约定，原告为虹桥明珠小区提供物业管理服务，并按0.95元/平方米/月（高层）的标准向业主收取物业管理费，按350元/年（6层以上）的标准收取公共能耗费。物业管理费每年交纳一次，当年缴纳时间为每年的12月30日前，逾期每日按应交纳费用日千分之三的标准承担滞纳金。嗣后，原告向被告索要2018年物业费未果，致起讼争。本院认为，原告与被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力，在原告为小区业主依约提供了相应的物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用。根据合同，被告应给付的物业服务费计算为：0.95元/平方米每月*187.71平方米*12个月=2139元，被告应给付的公告能耗费为350元。被告辩称不同意交纳物业费是因为原告怠于解决房屋的质量问题等，但根据《江苏省物业管理条例》第七十一条的规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。故被告以房屋存在质量问题为由拒交物业服务费缺乏法律依据。另外，物业服务不仅包括修缮绿化环境、维持停车秩序，还包括安保、公共设施维护、公共区域卫生等其他众多项目，被告在享有了大部分服务的情形下仍拒缴全部物业费显属不当，被告亦未提交证据证明原告提供的服务存在重大瑕疵，本院对被告的辩称意见不予支持。现被告拖欠2018年1月1日至2018年12月20日的物业服务费用，已经构成违约，应当依照合同约定承担违约责任，但违约金相关标准偏高，本院根据被告的违约行为、原告的实际损失等因素酌定为日万分之五。据此，被告应给付的违约金计算为：（2139元+350元）*300天*0.05%=373元。综上，依据《物业管理条例》第四十一条,《江苏省物业管理条例》第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告徐健于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告靖江市中意物业管理有限公司物业服务费2139元、公共能耗费350元、违约金373元，合计2862元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担（原告预交的受理费50元由本院退回，被告于本判决生效后十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 长  孔 浜人民陪审员  顾红杰人民陪审员  高 婕二〇二〇年四月二十日法官 助理  黄倩云书 记 员  刘赟婷本案援引法律条款：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《江苏省物业管理条例》第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。