湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初106号 原告：吴申文，男，1969年12月20日出生，汉族，住长沙市开福区。 被告：文红，男，1991年9月27日出生，汉族，住湖南省澧县。 原告吴申文诉被告文红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，原定于2020年2月11日开庭审理，后延期至2020年4月24日公开开庭进行审理。吴申文、文红到庭参加庭审。本案现已审理终结。 吴申文向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的有关长沙市望城区房屋的《房屋买卖协议》合法有效；2、文红交付上述房屋并办理过户手续；3、文红承担本案诉讼费用。审理过程中，吴申文变更第二项诉讼请求为：办理过户手续，不再主张交付房屋。事实与理由：2015年1月4日，吴申文、文红签订《房屋买卖协议》，文红将名下位于长沙市望城区房屋出售给吴申文，总房款50万元。吴申文已付定金5.6万元，余款分两次付清，一次入住前支付10万元，办完过户手续当天付清余款。文红还在协议中承诺，不得违背合同条款，如有违反双倍返还定金，且此房只售于吴申文。有关此房的一切债权债务，由文红负担全部法律责任。2015年1月7日，文红将上述房屋正式交付吴申文入住使用。至2015年8月7日，吴申文向文红付清全部购房款50万元，履行完合同全部义务，但文红一直未办理房屋过户手续。吴申文为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 文红辩称，案涉房屋已经出卖给案外人张露军是事实，吴申文支付的款项经过核算后也给吴申文出具了借条，文红也承诺愿意将钱还给吴申文。 吴申文围绕诉讼请求提交了《房屋买卖协议》、5万元定金收据及6千元房款收据、首付19.4万元证据及证明、房款全部结清收据、银行对账单、物业入住、水电气缴费证明等作为证据，文红没有提交证据。本院经审查认为，文红对《房屋买卖协议》、5万元定金收据及6千元房款收据、首付19.4万元证据、房款全部结清收据、银行对账单的真实性无异议，也能够证明本案基本事实，予以采信；首付19.4万元证明由吴申文出具，文红主张与其无关，从证明记载内容分析，与19.4万元借条相符，但鉴于证明由吴申文出具，文红不予认可，本院不予认定；物业入住、水电气缴费证明，文红表示与其无关，但认可案涉房屋已经交由吴申文占有使用，该组证据予以采信。 根据上述有效证据及吴申文、文红的当庭陈述，结合本院调查的情况，查明本案事实如下： 2015年1月7日，文红向吴申文出具一份收据，载明收到吴申文购买位于长沙市望城区房屋的定金5万元，同时约定房价50万元。2015年1月9日，文红向吴申文出具收据，载明收到吴申文6000元，作为支付购买上述房屋的部分款项。2015年1月14日，双方签订《房屋买卖协议》，文红将上述房屋出售给吴申文，文红认可已收到吴申文支付定金56000元，余款约定分两次付清，入住前支付10万元，办完过户手续当天全部付清余款。同时，双方还就费用负担、室内物品及各自权利义务作出承诺。吴申文签署该合同日期为2015年1月4日，文红签署日期为2015年1月14日，文红还注明“钱支付（伍艳）帐上：6228481098829216871。伍艳（老婆）”。2015年1月30日，文红向吴申文出具借条，载明借到吴申文19.4万元，转入其农业银行账户。2015年8月7日，文红向吴申文出具收据，载明截止2015年8月7日，收到吴申文房款50万元，所有房款全部结清，承诺最晚在2017年5月前办完过户手续，过期承担法律责任。合意达成后，文红将房屋交付吴申文使用，吴申文于2015年1月入住、交付物业管理费等，双方没有办理房屋过户登记手续。 另查明，2015年10月15日，文红与案外人张露军签订《房地产买卖合同》，将上述房屋以60.1万元的价格出售给张露军，付款方式为一次性付款。文红、张露军于合同签订当日向长沙市望城区房屋产权管理局申请转移登记并办理变更登记，将上述房屋登记至张露军名下。上述房屋过户后，张露军随即与案外人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行签订贷款合同，贷款60万元，并以上述房屋提供抵押担保、办理抵押登记。贷款发放后，张露军没有依约偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行诉至长沙市天心区人民法院，目前该案经判决生效，中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行已经申请强制执行。 2016年，吴申文曾以文红为被告、张露军为第三人诉至本院，要求确认上述房屋归其所有，并要求文红、张露军办理过户手续，文红支付违约金。审理过程中，本院追加中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行为第三人参加诉讼，后一审判决要求文红、张露军将上述房屋转移登记至吴申文名下。张露军、中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行不服提起上诉，长沙市中级人民法院认为一审事实不清，发回重审。重审过程中，吴申文撤回起诉。2019年，吴申文以文红、张露军恶意串通、以合法形式掩盖非法目的签订房屋买卖合同，损害其合法权益为由，向本院起诉要求确认双方签订的合同无效，本院一审判决确认文红、张露军签订的《房地产买卖合同》无效，文红、张露军均不服一审判决提出上诉，目前该案仍在二审审理阶段。 2020年，吴申文再次以文红为被告诉至本院，要求确认双方签订的合同有效并办理房屋过户手续及交房，遂酿成本案。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴申文、文红签订《房屋买卖协议》，表明双方经邀约、承诺达成一致意思表示且以书面形式加以固定，成立房屋买卖合同关系。交易时，文红对案涉房屋享有所有权，吴申文支出合理对价，买卖合同约定的内容也不侵害其他法益，合法有效。双方签订的《房屋买卖协议》自成立之日生效，具有约束力。吴申文主张确认该协议有效的诉讼请求成立，本院予以支持。合同订立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现有证据表明，协议签订后，吴申文支付购房款，文红将案涉房屋交付吴申文占有使用，双方履行部分合同义务，但文红没有依约办理产权变更手续，将案涉房屋过户至吴申文名下，却与张露军签订买卖合同并过户至张露军名下，导致自身丧失处分权，无法继续履行《房屋买卖协议》项下的过户登记义务。经调查，该房屋已设定中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行为抵押权人、张露军为抵押人的抵押登记，且被长沙市天心区人民法院采取司法查封措施，不符合过户登记的法定要件。因此，吴申文主张由文红办理案涉房屋过户手续的诉讼请求与本案客观事实不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、确认吴申文、文红于2015年1月14日（吴申文落款日期为2015年1月4日）签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、驳回吴申文的其他诉讼请求。 本案受理费8800元，因适用简易程序减半收取计4400元，由吴申文自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年四月二十六日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。