广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1684号原告：佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914************305。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：荀冰霞，女，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码362************526。系原告的行政办公室主任。被告：咸冠宇，男，汉族，住安徽省毫州市谯城区谯陵北路工商银行1单元401室，公民身份号码341************071。被告：梁又敏，女，汉族，住四川省合江县***************，公民身份号码510************029。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告咸冠宇、梁又敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荀冰霞到庭参加诉讼，被告咸冠宇、梁又敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即支付2017年4月至2019年9月住宅物业管理费6715.80元、车位物业管理费900元，2017年1月至2019年6月的公摊电费885.06元，逾期支付管理费滞纳金（以应付管理费为本金，按照逾期每日0.1%的标准，从逾期付款之日起算，暂计算至2019年9月30日的滞纳金为住宅2719.90元、车位364.50元），上述费用合共11585.26元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告接受佛山市丽日玫瑰·名城业主委员会的委托为丽日玫瑰·名城小区提供物业管理服务，被告是该小区业主。根据原告与佛山市丽日玫瑰·名城业主委员会签订的《物业委托合同》约定，住宅物业服务费按照建筑面积每平方米1.68元计算，地下汽车位30元/月/个，管理费按照季度缴交，每次交纳时间为当季第二个月的15号。逾期缴交管理费的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。现被告拖欠物业管理费及公摊电费，违反合同约定，直接影响了其他已交业主所接受的物业管理服务质量，故起诉至法院，请求依法判决。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2.《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》2份。证明原告与两被告签订前期物业管理服务协议，原告为两被告提供物业服务。3.《物业管理服务合同》。证明原告与佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订《前期物业管理服务合同》，原告为涉案小区提供物业服务。4.欠费明细表。证明两被告欠缴物业管理费的情况。5.水电费发票。证明原告代垫付包含两被告应承担的水电费及公摊水电费的情况。诉讼中，两被告未提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局调取佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果两份。经庭审质证，本院认证如下：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区魁奇一路11号2区*******，为被告咸冠宇、梁又敏共同所有，房屋建筑面积为133.22平方米。涉案车位位于佛山市禅城区魁奇一路11号2区*********，建筑面积27.32平方米，系被告梁又敏所有。2006年3月1日，原告（甲方）与被告咸冠宇、梁又敏（乙方）签订《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋座落于魁奇一路11号2区8座1702房，建筑面积133.25平方米。……第一条二、乙方的权利和义务4、依据本协议向甲方依时交纳物业管理服务费用；……第四条物业管理服务费用二、服务管理费的收费标准：多层住宅建筑面积每月每平方米0.81元，小高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元。九、管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内。……第十二条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的甲方有权采取必要的催缴措施。”2007年3月17日，原告（甲方）与被告梁又敏（乙方）签订《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购车位座落于魁奇一路11号2区地下室DS381号，建筑面积27.50平方米。……第一条二、乙方的权利和义务4、依据本协议向甲方依时交纳物业管理服务费用；……第四条物业管理服务费用四、车位及其使用管理服务费用：1、汽车：车位管理服务费每个每月30元。九、管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内。……第十二条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的甲方有权采取必要的催缴措施。”2016年8月20日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：“甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为五年，自2016年8月29日起至2021年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、停放车辆场地费、公用水、电分摊费等费用。其中物业服务费收费标准为：1、住宅：1.68元/月/平方米，地下汽车位：30元/月/个。2、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金……”庭审中，原告陈述：根据双方的合同约定，被告应当是每个季度第二个月15日前缴纳该季度的管理费，但由于方便计算所以原告实际以每个季度结束日作为每季度交纳管理费的期间，所以原告主张的滞纳金是从次季度首日计算，故2017年4月-6月的管理费的滞纳金是从2017年7月1日开始计算，以此类推。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的两份《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对原告及包含两被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费。原告主张已依约向两被告提供物业服务，两被告作为物业的产权人理应依约履行支付物业管理费的义务。因两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故两被告应向原告支付2017年4月至2019年9月期间的房屋物业管理费6714.30元（223.81元×30个月）、车位物业管理费900元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于管理费滞纳金。根据《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》第九条“管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内”以及第十二条“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”约定，原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订《物业管理服务合同》“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金”的约定，两被告上述拖欠费用的行为已构成违约，且两被告亦未到庭抗辩《物业管理服务合同》所约定的滞纳金标准，故原告有权依据该违约金标准向两被告主张滞纳金。原告诉请滞纳金从次季度首日计算，以此类推，系原告自由处分其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。故，两被告应从2017年7月1日起，以每季度物业管理费941.43元【（133.22平方米×1.68元/月+90元）×3个月】为本金,按每日千分之一的标准向原告分段累计支付滞纳金至两被告清偿物业管理费之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告咸冠宇、梁又敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2017年4月至2019年9月期间的物业管理费7614.30元以及滞纳金（滞纳金从2017年7月1日起，以每季度物业管理费941.43元为本金,按每日千分之一的标准分段累计至两被告清偿物业管理费之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费减半收取45元，由被告咸冠宇、梁又敏负担。本判决为终审判决。审判员  罗婉文二〇二〇年四月十五日书记员  梁丽仪附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。