湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初897号 原告：湘潭东方名苑物业管理有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区双拥中路9号东方名苑会所。 法定代表人：陈平，董事长。 委托诉讼代理人：王丹，上海天尚（长沙）律师事务所律师。 被告：戴耕，男，1960年7月17日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区。 被告：黄玲玲，女，1962年4月1日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区，系被告戴耕之妻。 原告湘潭东方名苑物业管理有限公司（以下简称东方名苑物业公司）与被告戴耕、黄玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方名苑物业公司的委托诉讼代理人王丹，被告戴耕、黄玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方名苑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令戴耕、黄玲玲支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元并按日万分之五的标准支付违约金1680元（暂计算至2020年2月29日，后续的违约金计算至物业管理费实际支付之日止），合计9583元；2、判令戴耕、黄玲玲承担本案诉讼费用。事实和理由：戴耕与黄玲玲于2009年10月17日购买东方名苑臻嘉园12栋1单元060102号房屋，并于2010年12月15日办理了收房入住手续。根据东方名苑物业公司与建设单位湘潭多凌华城置业有限公司签订的《臻嘉园前期物业管理合同》的约定，由东方名苑物业公司对东方名苑臻嘉园小区进行物业管理服务。臻嘉园小区业主委员会成立于2017年11月15日，该业主委员会与东方名苑物业公司签订了《东方名苑臻嘉园物业服务合同》，合同约定东方名苑物业公司按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，自2018年1月1日以后，二楼及二楼以上住宅物业管理费为每月每平方米1.8元，按半年一交的方式预缴。戴耕、黄玲玲现居住的东方名苑臻嘉园12栋1单元060102号房屋的建筑面积为146.35平方米。2018年1月1日起至2020年6月30日止，戴耕、黄玲玲应缴纳的物业管理费为7903元（146.35㎡×1.8元／㎡／月×30个月），戴耕、黄玲玲至今都未缴纳。按照《臻嘉园前期物业管理合同》第十四条及《东方名苑臻嘉园物业服务合同》第七条第（三）款的约定，业主不按约定的标准和时间缴纳物业费，逾期超过3个月，应按日万分之五的标准支付违约金，因此戴耕、黄玲玲应当支付的违约金为1680元。戴耕、黄玲玲作为小区业主，接受了东方名苑物业公司提供的物业管理服务，理应依约向东方名苑物业公司缴纳物业管理费，其长期拖欠的行为，构成严重违约。东方名苑物业公司为维护其合法权益，遂诉至法院。 戴耕、黄玲玲辩称：东方名苑物业公司主体资格不合法。根据国务院及湖南省、湘潭市三级人民政府颁布的相关物业管理条例的规定，城市小区物业管理企业的选聘，必须由本小区超过50%的业主参加成立的业主大会会议通过公开招标，择优录取才能与经过业主大会选举的业主委员会签订相关物管协议并开展工作。东方名苑物业公司没有进入相关法定程序，直接由开发销售商湘潭多凌华城置业有限公司演变而成，且两家企业法人代表同为陈平。东方名苑物业公司存在物管工作严重不作为的情况。例如现任业委会主任李超英占用公共绿地面积，违法搭建房屋多年而东方名苑物业公司不予制止整改。广州大酒店违法占用小区公共面积，拆除人行道建设沥青停车场，东方名苑物业公司不予制止，反而默认许可。东方名苑物业公司违法将小区中心广场道路等公共区域围栏设卡建立收费停车场，且费用使用不公示，严重侵害了全体业主的共同利益。小区二次供水污染严重，根据住建和环保部门规定，小区二次供水必须每季度进行不少于一次清洗消毒工作，并报请环保部门进行检测，将结果予以公布，而东方名苑物业公司从未进行公告。东方名苑物业公司涨价程序不合法。根据三级人民政府《物业管理条例》之规定，物业管理费的调整必须经由业主大会会议审计通过后方可施行，否则无效，业主委员会或业主代表大会无权代行该项权利。东方名苑臻嘉园小区至今没有成立业主大会制度，所以本次涨调物业管理费的行为实属无效的违法行为。东方名苑臻嘉园小区硬件达不到一级物管条件，无公厕和室内活动场地。东方名苑物业公司服务态度差。物业管理费调价后，戴耕、黄玲玲多次到物业窗口要求查看业主大会审议记录及市级住建和物价部门的审批文件，均被拒绝，严重侵害了戴耕、黄玲玲的知情权。戴耕、黄玲玲于2009年10月购置房屋时已与湘潭多凌华城置业有限公司签订合同，约定物业管理费为每月每平方米1.5元。若东方名苑物业公司涨价程序合法，且提供相关文件查询，戴耕、黄玲玲不会拒绝或缓缴物业管理费。综上，请求驳回东方名苑物业公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据即东方名苑物业公司提交的《商品房买卖合同》复印件、房屋入住手续办理流程条、钥匙等物品发放登记表、装修审批单，戴耕、黄玲玲提交的《合同补充协议》及业主临时管理规约，本院均予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、东方名苑物业公司提交的湘潭市业主委员会备案证明、《物业服务合同》、《检验报告》，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；2、戴耕、黄玲玲提交的出水口验水器，不能实现其证明目的，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：戴耕、黄玲玲系湘潭市岳塘区东方名苑臻嘉园小区12栋1单元060102号房屋业主，房屋建筑面积为146.35平方米。2017年6月20日，湘潭市岳塘区东方名苑臻嘉园小区成立了业主委员会并办理了备案证明。2017年11月15日，东方名苑臻嘉园小区业主委员会与东方名苑物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由东方名苑物业公司为臻嘉园小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业管理费的收取标准为二楼及二楼以上住宅物业管理费为每月每平方米1.8元，按半年度预缴。业主未能按时缴纳物业管理费，逾期三个月以上（含三个月）每日按欠款总金额的0.05%支付违约金。戴耕、黄玲玲认为该小区没有成立业主委员会，且东方名苑物业公司涨价程序不合法，故从2018年1月1日起未再缴纳物业管理费。截至2020年6月30日止，戴耕、黄玲玲已累计拖欠物业管理费7903元未交。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，东方名苑臻嘉园小区业主委员会与东方名苑物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，且对全体业主具有约束力。戴耕、黄玲玲作为东方名苑臻嘉园小区业主，未按照合同约定按时缴纳物业管理费，是引起本案纠纷的直接原因，应当承担全部责任。东方名苑物业公司要求戴耕、黄玲玲支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。戴耕、黄玲玲未按时缴纳物业管理费已构成违约，东方名苑物业公司要求戴耕、黄玲玲支付违约金的诉讼请求，合理合法，但约定的违约金标准偏高，本院酌情以戴耕、黄玲玲欠付的物业管理费的20%来确定违约金的数额，即戴耕、黄玲玲应支付违约金1580元（7903元×20%）。戴耕、黄玲玲答辩东方名苑物业公司主体资格不合法的辩解意见，无理无据，本院不予采纳。戴耕、黄玲玲答辩东方名苑物业公司物管工作存在严重不作为，服务态度差，涨价程序不合法的辩解意见，无证据证实，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、戴耕、黄玲玲于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭东方名苑物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元及违约金1580元，合计9483元； 二、驳回湘潭东方名苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由戴耕、黄玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  王冰 二〇二〇年四月二十一日 书记员  夏茜