中华人民共和国辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0192民初302号原告：沈阳嘉食益餐饮管理有限公司，住所地沈阳市铁西区沈新东路34号8122。法定代表人：郭淑荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于浩，系辽宁同格律师事务所律师。被告：富盈投资（控股）有限公司，住所地香港夏悫道16号远东金融中心21字楼（UNIT190319/FTOWER2LIPPOCENTRENO.89QUEENSWAYHK）。法定代表人：罗一平，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈爽，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：杨雨（未到庭），系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告沈阳嘉食益餐饮管理有限公司（以下简称“嘉食益公司”）与被告富盈投资（控股）有限公司（以下简称“富盈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉食益公司的委托诉讼代理人于浩，被告富盈公司的委托诉讼代理人陈爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告嘉食益公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认被告违法解除《物业租赁合同》；二、请求判令被告双倍返还履约保证金6万元。三、请求判令被告支付违约金8万元（暂定）。四、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年10月10日签订《物业租赁合同》，合同第一条约定被告将富友大厦自编第1层8122—1号建筑面积为600m2的房屋出租给原告，原告从事美食广场。合同第三条第2款约定的租赁期限，按家乐福同期开业，计租日从开业日起算，合同年限为六年。合同第六条第1款约定原告于签订《物业租赁合同》当日，应向被告缴纳履约保证金30000元，该履约保证金不得用以冲抵租金。合同第十三条第3款约定被告违反本合同约定，无正当理由提前收回物业的，应当双倍返还履约保证金，同时赔偿原告80万违约金，并不再另行给付其他任何赔偿或补偿。原告按照合同约定交付了履约保证金30000元，并等待着家乐福入住后开业经营。2017年3月1日被告突然发函称家乐福单方违约解除合同要求原告在15日内确定开业日期，如未确定视为合同自动解除。原告于2017年3月16日回复了函件，已经明确被告在对外招商时明确保证家乐福入驻，原告才签订合同并约定开业日期及租赁期限与家乐福入驻同期开始，一切事情应当协商解决。2018年5月18日被告发函称原告15日内未给出合理的、具体的开业时间，致使双方签订的合同目的无法实现，要求解除合同。原告认为，被告解除行为违约，无法确定开业日期是由被告所造成的，而且并不是合同约定的解除事由，因此原告认为被告解除合同，提前收回物业的行为违反合同约定。综上所述，被告单方违法解除合同的行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权利，现原告向法院提出诉讼请求，请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。庭审中，原告变更第一项诉讼请求确认被告违法解除物业合同，并继续履行合同。被告富盈公司辩称，一、《物业租赁合同》关于租赁期限起算时间约定不明。协议约定的租期为以乙方正式营业开始计算，租赁期限为按家乐福同期开业，合同年限为六年。因家乐福开业时间不确定，且2016年家乐福单方解除与被告签订的租赁合同，因此《物业租赁合同》中约定的起算时间已无法实现，属于约定不明；二、原告承租案涉物业后，一直不开业，违约在先。答辩人按照合同约定改造了涉案物业。但是原告一直未开业。家乐福单方解除了与被告的合同后，被告于2016年8月20日通知原告家乐福单方解除合同事宜，要求原告确定开业时间，后被告多次致函原告，但原告均未确定开业时间；三、原告经催告拒不开业，致合同目的无法实现，答辩人依法解除案涉《物业租赁合同》。四、原告诉请要求双倍返还履约保证金6万元及支付违约金8万元，没有事实及法律依据。五、原告迟迟不开业，给答辩人造成了损失。答辩人保留追索的权利。关于原告当庭增加的要求继续履行租赁合同的诉讼请求，原告于2014年10月10日至合同解除时2018年5月18日近4年的时间，没有开业，我方认为租赁合同的目的已无法实现，因此不同意继续履行。另外，原告要求继续履行的诉讼请求，与其要求双倍返还履行保证金的诉讼请求相互矛盾。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据1.被告的宣传单照片一张。可以证明家乐福超市曾有入驻涉案大厦意向的事实，本院予以采信；2.物业租赁合同（编号：SYFND—20140610），证明原告向被告租赁涉案8122号物业的事实，本院予以采信；3.物业租赁合同补充协议。与本案无关联，本院不予采信；4.收款收据五张，可以证明原告向被告支付了涉案房屋的租赁、保证金等费用的事实，本院予以采信；5.筹备阶段购置办公用品等收据十五张，可以证明被告采买了部分办公用品，但不能证明所采买的办公用品与本案所涉租赁合同具有关联，本院不予采信；6.2017年3月1日富盈投资（控股）有限公司通知函、2017年3月16日沈阳嘉食益餐饮管理有限公司回复函、2018年5月18日解除《物业租赁合同》函，可以证明原、被告进行磋商的事实，本院予以采信；对于被告提交的证据1.物业租赁合同（编号：SYFND—20140610），可以证明原告承租案涉物业用于经营美食广场的事实，本院予以采信；2.物业租赁合同（编号：SYFND—2016006）及补充协议、解除合同协议书。可以证明双方就涉案大厦8605号房间租赁的相关事宜，本院予以采信；3.裁决书（编号：2018中国贸仲京裁字第0531号），可以证明沈阳家乐福公司违约的事实，本院予以采信。根据原告、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年10月10日签订《富友大厦物业租赁合同》（编号：SYFND—20140610），合同约定原告租赁被告位于沈阳市铁西区的房屋，建筑面积600平方米。租赁用途为开班美食广场。租赁期限为：按家乐福同期开业，计租日从开业日起算，合同期限为六年。租金为1.44元/平方米/天。合同第五条第1项约定，原告根据其与被告指定的物业管理公司签订的物业服务合同，自行向物业管理公司交纳物业管理服务费、公摊水电费。合同第六条约定，原告与签订合同当日，应向被告缴纳履约保证金3万元。合同第十三条第3项约定，被告违反本合同约定，无正当理由提前收回物业的，应双倍返还履约保证金，同时赔偿乙方80万元违约金，并不再另行给付其他任何赔偿或补偿。原告于合同签订后向被告支付了租赁合同的违约保证金3万元，物业服务合同的保证金3万元，634平方米租金一个月27769.2元，物业费一个月6942.3元，公摊水电费317元，水电预缴1000元，合计96028.5元。因被告与沈阳家乐福有限公司的租赁合同无法履行，被告于2017年3月1日函告原告，双方签订的物业租赁合同（SYFND—20140610、SYFND—20140611），合同第三条第2向中原告的开业日期按家乐福同期开业，因家乐福单方面违约，被告于2016年8月20日已将家乐福单方解除合同的函件送达给原告，但就重新约定原告开业日期迟迟未能达成共识。被告要求原告十五日内给出合理、具体的开业时间，并签订补充协议。如原告不能明确开业时间，视为原告自动解除上述合同。原告于2017年3月17日回函称，因被告不能提供替代方案或支付补偿，导致双方一直未能就开业时间达成一致。在双方对此达成一致前，对合同涉及的场地应维持现状。2018年5月18日，被告向原告发出解除《物业租赁合同》函，通知原告涉案《物业租赁合同》的目的无法实现，解除双方于2014年10月10日签订的《物业租赁合同》（编号：SYFND—20140610），请原告接此函后十日内到被告公司办理退还履约保证金事宜。原告认为被告单方通知解除合同不符合合同约定及法律规定，诉请继续履行合同，并因被告通知解除合同而承担违约责任，起诉来院。另查明，原告在租赁本案涉案房屋的同时，另行在涉案富友大厦6层租赁了8605号房屋，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月30日。双方于2016年9月12日签订补充协议约定，双方协商决定此合同租金可用一层原告预付的美食广场租金作为抵扣。原、被告于2016年10月24日签订解除合同协议书，协议解除了对8605号房屋的租赁关系，双方对该房屋的各项费用进行了结算，协议第二条明确，原告应付被告的房屋租金及物业费12,868.84元，由8122剩余的房屋租金抵扣。又查明，原、被告于签订合同当日，另行签署了富友大厦一层34平方米的房屋租赁合同，各项费用与涉案600平方米房屋一并核算。再查明，被告与沈阳家乐福有限公司之间的房屋租赁合同纠纷，经中国国际经贸仲裁委员会于2018年5月9日作出的[2018]中国贸仲京裁字第0531号《裁决书》确认，沈阳家乐福有限公司违约，应赔偿本案原告赔偿款及各项补偿金。本院认为，本案的双方的争议焦点是：一、涉案《物业租赁合同》（编号：SYFND—20140610）是否应当继续履行；二、被告是否存在违约行为；三、被告是否应当双倍返还原告违约保证金及承担违约责任。对于本案所涉及的《物业租赁合同》是否应当继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的合同符合法律规定，与签订当日成立并生效，合同的约定对双方均有约束力。本案中，涉案合同对租赁期限起算点的约定是“与家乐福超市同期开业”，实质上是双方对租赁期限的起算点，设置了一个条件。那么当家乐福超市无法开业时，该条件已经无法成就。本案原、被告亦不能对租赁期限的起算时间达成一致，本案合同的履行进入了一个僵局状态，合同已经无法继续履行。合同双方均具有解除合同的权利，本案涉案合同在被告向原告发出解除合同通知时，合同已经解除，故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。对于本案被告是否违约的问题。虽然因合同陷入僵局，合同无法履行而导致合同解除，但并不意味着对于解除合同的过错方不需承担责任。本案造成合同无法进行履行的原因，系被告与案外人家乐福超市的合同解约所导致，因此合同履行的过错应归结于被告,如果被告给原告造成了损失，则原告可以选择按照实际损失主张赔偿，或者按照合同约定主张赔偿。本案原告的诉请系按约定主张赔偿。根据租赁合同的第十三条第3款的约定：“甲方违反本合同约定，无正当理由提前收回物业的，应双倍返还履约保证金，同事赔偿乙方80万元违约金，并不再另行给付其他任何赔偿或补偿。”本条款所列情形是被告在无正当理由提前收回物业的情况下，应当承担双倍返还履约保证金并赔偿违约金的违约责任。但本案所涉物业尚未交付原告，租赁期尚未开始，不存在提前收回物业的情形，不能适用本条款的约定，故对原告要求被告支付8万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告应当向原告返还租赁保证金、房屋租金、及预缴水电费。对于原告支付的物业费，公摊水电费，系原告与富友大厦的物业管理公司之间的物业服务合同，属另一法律关系，本案不予处理。对于房屋租金，原告向被告支付的27769.2元的房屋租金系634平方米的房屋租金。本案所涉合同为600平方米，另外34平方米的房屋租赁关系由另一合同所约束，本案不予审理。本案被告应向原告返还600平方米的一个月房屋租金为26280元。又因双方对8605号房间的解除协议中，约定了该房间的租金及物业费12,868.84元，由8122剩余的房屋租金抵扣。故被告应当向原告返还的租金金额为13411.16元。对于房屋租赁的保证金30000万元及预缴水电费1000元，应由被告退还给原告。但对于原告要求被告双倍返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原沈阳嘉食益餐饮管理有限公司与被告富盈投资（控股）有限公司于2014年10月10日签订《物业租赁合同》（编号：SYFND—20140610）于2018年5月18日解除；二、被告富盈投资（控股）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳嘉食益餐饮管理有限公司保证金及预交租金及水电费人民币44411.16元；三、驳回原告沈阳嘉食益餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,100元，由原告沈阳嘉食益餐饮管理有限公司负担人民币2,000元，由被告富盈投资（控股）有限公司负担人民币1,100元。如不服本判决，原告沈阳嘉食益餐饮管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告富盈投资（控股）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  白 晶审 判 员  孙 明人民陪审员  周德玉二〇二〇年四月十日法官助理王东阳书记员宋婷婷本案判决所依据的相关规定《中华人名共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。