江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7875号原告：吴京京，男，1983年11月27日生，满族，南京市人，住南京市秦淮区。原告：王淑英，女，1958年4月18日生，满族，南京市人，住南京市白下区。委托诉讼代理人：张源歆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：句容华洲房地产开发有限公司，住所地句容市华阳镇华阳东路都市晴园3幢101号。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。被告：高泽路，男，1992年12月10日生，汉族，安徽省颖上县人，住安徽省颖上县。委托诉讼代理人：费烜，江苏东银律师事务所律师。原告吴京京、王淑英与被告句容华洲房地产开发有限公司（以下简称华洲公司）、高泽路商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月17日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告吴京京、王淑英的委托诉讼代理人张源歆；被告华洲公司的委托诉讼代理人贾根甫；被告高泽路的委托诉讼代理人费烜开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴京京、王淑英向本院提出诉讼请求：1、被告高泽路返还原告购房款220000元，并支付资金占用利息（该利息以220000元为基数，按年利率6%标准，自2017年6月16日起计付至实际支付之日止）；2、被告华洲公司承担连带责任；3、被告华洲公司和高泽路负担诉讼费用。事实和理由：2016年9月，被告高泽路作为被告华洲公司的客户经理，向原告推销被告华洲公司开发的句容市宝华镇仙林翠谷北区楼盘。在被告高泽路的极力推销下，两原告决定购买该楼盘房屋。被告高泽路告知原告，若原告立即决定购买，必须支付一定的费用，否则原告看中的房屋将出售给他人。故原告方于2016年9月22日向被告高泽路支付20000元。收款后高泽路向原告出具“代收定金2万马来团”字样的字条。随后，原告又被告知看中的房屋已经没有了，只能购买另外一套，且必须支付一定的费用，否则定金不予退还，随后被告于2016年9月23日应高泽路的要求向高泽路转账190000元。又在被告华洲公司处刷卡支付30000元（事后得到的却是案外人上海渠盟信息科技有限公司出具的收据）。被告高泽路告知原告上述款项是待收房款，将会全部转交公司。2017年3月31日，原告和被告华洲公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房款为2539065元。两原告按约定支付了全部购房款。2019年1月2日，被告华洲公司向两原告开具了2539065元的发票。原告看到发票金额时发现实际比发票金额多支付了250000元，遂向两被告主张返还。两被告虽同意返还，但一直未返还。现起诉请求支付原告诉请。被告华洲公司辩称，原告所主张的220000元从两原告提交的证据看实际为210000元。且该210000元的支付情况、支付目的、用途，被告华洲公司均不清楚，也未收到过该款项；根据原告与被告华洲公司签订的商品房买卖合同的记载，委托代理人是张敏，高泽路不具备善意的事实基础，其收款行为对华洲公司不构成表见代理。故请求驳回原告对被告华洲公司的诉讼。被告高泽路辩称，被告高泽路实际收取210000元，且收款后将款项支付给华洲公司经理**鹏，**鹏有无将款项交付华洲公司高泽路并不清楚，故被告收款行为系职务行为；两原告交付上述款项是出于自愿，也是为了拿到购房优惠，现房屋已优惠出售给两原告，两原告就不能再要求返还；原告主张被告高泽路的行为构成表见代理，既然构成表见代理，相关款项应由被告华洲公司返还。故请求驳回原告对被告高泽路的诉请。本院经审理认定事实如下：被告高泽路系被告华洲公司涉案仙林翠谷北区楼盘的销售人员。2016年9月，原告吴京京、王淑英至被告华洲公司仙林翠谷北区项目看房。被告高泽路向两原告推荐涉案楼盘房屋。2016年9月22日，高泽路收取两原告支付的20000元。收款后高泽路向两原告出具收条一份，载明“代收定金2万，马来团”字样。2016年9月23日，两原告向被告高泽路转账支付190000元。2017年3月31日，原告吴京京、王淑英作为买受人和被告华洲公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定两原告购买被告华洲公司开发的句容市宝华镇仙林翠谷北区028幢-1-1层-102室房屋，房款为2539065元。2017年6月15日，高泽路向两原告出具保证书一份，内容如下：“第一，凤凰岭28幢102室，由于销售方代办理银行贷款，没有办理成功，现金款购房与华洲房地产开发有限公司碧桂园仙林云墅沟通减免其因贷款不成功造成的违约金13800元。如无法减免，其违约金由本人承担。第二、参加马来西亚旅游活动开始就说不去了，无法参加。现与碧桂园仙林云墅沟通将活动中10000（壹万元整）改为三年凤凰岭28幢102室物业费减免，由本人承担。以上两条承诺在收房时办理成功。碧桂园仙林云墅高泽路。2017.6.15”。合同签订后，两原告已支付被告华洲公司全部购房款。2019年1月2日，被告华洲公司向原告开具金额为2539065元的增值税发票。因原告认为所付款项和开票金额不一致，遂向两被告主张返还。后原告索款未果，于2019年12月2日诉至本院，请求判令两被告和上海渠盟信息科技有限公司返还两原告250000元及相应利息。后两原告申请撤回对上海渠盟信息科技有限公司的起诉，并变更诉请标的额为220000元。认定上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、高泽路的名片、收条、转账凭证、银行明细往来、保证书、收据、规划示意图；被告华洲公司提交的费用代收截图；被告高泽路提交的银行卡交易明细、与案外人**鹏的通话录音、与原告王淑英的通话录音；本院向句容市宝华派出所工作人员所作谈话笔录以及到庭当事人的相关当庭陈述予以证实。本院认为：原告吴京京、王淑英和被告华洲公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。从双方签订的合同看，双方约定的涉案房屋的价款为2539065元。该房款两原告已全部支付被告华洲公司。关于两原告向被告高泽路支付的争议款项，被告高泽路未能举证证实收取争议款项的法律依据，该争议款项也并非涉案房产的房款，其收取原告争议款项于法无据，构成不当得利，应当予以返还。被告高泽路虽辩称费用大部分交付给了案外人**鹏，但本院认为，两原告直接将款项交给高泽路，高泽路如何处置款项并非系两原告意思表示，故应由高泽路承担还款义务。本院对被告高泽路辩称意见不予采信。关于返还金额，两原告主张数额为220000元，但两原告仅提交210000元的支付证明，对另10000元未能提供支付证明。两原告虽提交了高泽路所书保证书，但该保证书内容中“将活动中10000（壹万元整）改为三年凤凰岭28幢102室物业费减免”无法证实是两原告在定金20000元外另行支付了10000元。在两原告无法补强证据的情况下，本院认定高泽路收取两原告的争议款项金额为210000元。关于被告华洲公司是否应承担还款责任，本院认为，上述210000元并非华洲公司收取，被告高泽路虽是华洲公司的售楼人员，但其收款行为并不构成职务行为，也不构成表见代理。首先，认定职务行为除了看行为人是否有经营人的授权，是否以经营者的名义或身份实施、是否发生在工作时间和场所外，还要看行为与职务是否存在内在联系。从高泽路收款行为看，高泽路并未明确收款的性质，其出具的一份收条还写明是“马来团”字样，另收取的190000元也是个人账号接收，收取费用后，高泽路并没有交付被告华洲公司入账，无论从收款形式还是从收款目的看，被告高泽路并无代被告华洲公司向两原告收取210000元房款的意思表示。故高泽路行为并非职务行为。其次，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案，两原告作为完全民事行为能力人购房时应当能够识别高泽路向其出具收条以及个人收款的行为显然不是一个正规房产公司正常业务行为，应当意识到购房需将房款交付给房产公司会计或付至房产公司账户，交款后房产公司也应当向交款人出具公司盖章的票据。综上，本院认定两原告作为相对人没有尽到合理注意义务，其不能举证证明在发生交易时自身善意且无过失，所以高泽路的行为不构成表见代理。综上，本院对两原告要求被告华洲公司承担民事责任的诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高泽路于本判决生效后十日内返还原告吴京京、王淑英210000元，并支付利息（利息以210000元为本金，自2017年6月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告吴京京、王淑英的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告吴京京、王淑英负担300元；被告高泽路负担2225元（此款原告已预交本院，被告高泽路于本判决生效后十日内支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。审判员  薛宏曜二〇二〇年四月二十二日书记员  张 旻