广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终195号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜伯玲，女，1965年3月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人姜伯玲商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤下原审判决，改判确认上诉人可扣除延期天数511天，逾期交房违约金为37817.49元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数，仅认定可扣除延期天数43天，实际可扣除延期天数至少应为511天。一审法院基于该事实认定错误，导致错误判决上诉人逾期交房违约金为120136.49元。1、一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数的起算时间，一审法院仅认定自合同签订之日起算至约定交房之日止（2016年6月11日至2016年12月31日）为可延期天数的计算期间；事实上，可据实延期交房天数应按照上诉人所主张的自工程开工时起算至上诉人通过五方验收之日止（即2012年8月1日至2018年12月27日）来计算，上诉人主张的计算方式既有合同约定，也更为公平合理。一审法院错误认定予以延期交房的情形仅参考2016年6月12日至2016年12月31日期间出现的天气、节假日、中高考等因素即13天，但是事实上上诉人与被上诉人签订的合同第十一条对于可据实延期的特殊惜况有明确使用“施工中”这一用语，根据文义解释即己经明确约定整个施：1中出现的特殊情况均予以计算，即从开工时间2012年8月1日起计算，而不应只计算合同签订后至合同约定交房时间止的情形。商品房买卖有其特殊件，房屋是一项整体建设工程，有统一的开工时间、竣上时间以及交房时间，并未根据买受人《商品房买卖合同》签订的时间不同而导致交房时间各不相同，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》即表明其愿意接受与整个项目有关的工程条件，包括土地使用年限、楼盘规划、物业管理等，也包括施工期间出现的导致工期顺延的特殊事由，因此交房顺延时间的确认与计算应以整个工程起始时间即开工令时间为准，而不受合同签订时间的影响。经统计，从工程开工时间2012年8月1日起算计至2018年12月27日，符合合同约定可延期交房的天数至少为511天，并非一审法院认定的43天。退一步来说，即使不从工程开工时起算，起算时间也应该从案外人姜伯春与上诉人签订《合作建房协议》的时间起算，即从2013年4月26日起算至2018年12月27日工程五方验收。被上诉人与案外人姜伯春之间进行了合同权利义务转让，即姜伯春将原来《合作建房合同》中的权利转让给了被上诉人，至于之后于2016年6月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》仅为富乐华公司取得预售许可证后正常进行的换签行为，因此很多条款都是顺承之前的《合作建房协议》，可以视为《合作建房协议》的补充，因此富乐华公司才没有修改交付时间。2、关于富乐华公司以优惠形式给予姜伯玲的房价减免、赠送物业费等，是双方友好协商达成的协议，视为被反诉人同意上诉人以让利的形式作为逾期交房的违约赔偿，基于公平原则，应当在上诉人支付给被上诉人的违约金内予以扣除。2013年4月26日，案外人姜伯春与广西金旺角投资置业有限责任公司签订五份《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，约定姜伯玲购买上诉人开发的该项目2号楼9层911、912、913、915、916五套房，2016年6月11日，姜伯春申请将上述五套房屋更名给被上诉人，其己交房款直接转到被上诉人名下。而上诉人与被上诉人在五份商品房合同中约定的每平米单价均比合作建房合同便宜500元／㎡并赠送了三年的物业费，上诉人的让利行为是双方友好协商达成的协议，视为被反诉人同意反诉人以让利的形式作为逾期交房的违约赔偿，也就是说上诉人在与被上诉人的换签买卖合同就是以优惠房款的形式对被上诉人进行了补偿。按照被上诉人所购五套房屋共计321.16平方米计算，上诉人共计向被上诉人优惠了160580元，且在该优惠的基础上，上诉人还向被上诉人赠送了三年的物业费，以作为上诉人逾期交房的补偿。被上诉人在庭审中对于《合作建房合同》的效力、每平方米优惠500元以及赠送三年物业费的事实均予以承认。即在涉案房屋中，上诉人已向被上诉人作出了巨大的利益让步。根据公平原则，上诉人在得到被上诉人作出的巨大利益让步的情况下，仍向法院起诉要求上诉人支付违约金，致使双方利益不均衡，被上诉人在本案中的利益己远远大于义务，给上诉人造成损害，有违公平原则。因此，在计算上诉人的违约责任时，上诉人所给予被上诉人的优惠应当在上诉人的违约责任中相应予以扣除。综上所述，一审法院在该案件中认定事实错误导致，错误判决，上诉人的诉请有事实和法律依据。根据《民事诉讼法》相关规定，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 姜伯玲未作答辩。 姜伯玲向一审法院起诉请求：1.富乐华公司按《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议的约定的条件交付房屋（房号：3-2-911、912、913、915、916）；2.富乐华公司支付逾期交房违约金人民币127700元（以总房款1758953元为基数按日万分之一计算，时间从2016年12月31日至2019年1月6日，共计726天）；3.本案诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2013年4月26日，案外人姜伯春与广西金旺角投资置业有限责任公司签订五份《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，约定姜伯春购买富乐华公司开发的该项目2号楼9层911、912、913、915、916五套房，交房时间为2016年12月30日前。2016年6月11日，姜伯春申请将上述五套房屋更名给姜伯玲，其已交房款直接转到姜伯玲名下。同日，姜伯玲与富乐华公司签订五份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由姜伯玲购买上述五套房屋，采用一次性付款方式，姜伯玲应当于2016年6月11日前支付全部房款；富乐华公司应当在2016年12月31日前向姜伯玲交付上述五套房屋；如遇到下列特殊原因，富乐华公司可据实予以顺延：施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的，因国家及自治区法定节假日、高考、中考等原因停工的（此部分无须另行举证）等；逾期交付房屋超过360日合同继续履行的，富乐华公司按日计算支付姜伯玲全部房价款万分之一违约金；姜伯玲同意富乐华公司提供“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格”即可交付使用，主张予以交房违约责任的期间自合作建房合同约定的交房时间至五方验收合格之日止；合同还对其他事项进行了约定。同日，姜伯玲支付完上述五套房全部购房款1758953元。2018年12月27日，案涉房屋所在项目通过五方验收。2019年1月2日，富乐华公司向姜伯玲发出交房通知，案涉房屋于2019年1月6日起可以交付。 另查明，2016年6月11日至2016年12月30日期间防城港遇到台风、暴雨、中雨等天气为39天，国家及自治区法定节假日及中高考8天，扣除重合天数4天，可顺延天数共计43天。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。姜伯玲已按约定支付全部房款，富乐华公司应当按时交付符合约定的房屋，逾期交付则应当承担相应的违约责任。姜伯玲自认已收房，因此其主张富乐华公司按约交房的事由已不存在。根据补充协议约定，姜伯玲同意向富乐华公司主张逾期交房违约责任的期间自合作建房合同约定的交房时间计算至五方验收合格之日止，即2016年12月31日至2018年12月27日（共726天）。合同中约定了富乐华公司可据实延期交房的情形，但由于双方签订合同的时间为2016年6月11日，签订合同之前延误工期的情形已实际发生，富乐华公司完全可以在与姜伯玲签订合同时考虑进去，但是富乐华公司仍然承诺于2016年12月31日前交房，因此，可予以顺延交房的情形仅参考2016年6月11日至2016年12月31日期间出现的天气、节假日、中高考等因素即43天，富乐华公司应当在2017年2月12日前交房，计至2018年12月27日逾期天数为683天，违约金计算为1758953元×0.0001×683天=120136.49元。关于富乐华公司抗辩称姜伯玲没有按照约定付款产生逾期付款违约金的问题。根据证据显示，姜伯玲并未与富乐华公司签订《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，其所购房屋系从案外人姜伯春更名得来，富乐华公司同意姜伯春的更名申请后直接与富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，而双方当事人约定的付款时间为2016年6月11日前，富乐华公司开具给姜伯玲的收款收据也均为2016年6月11日，因此，姜伯玲不存在逾期付款的情形，对富乐华公司的该抗辩主张不予采信。关于富乐华公司抗辩称给予姜伯玲的合同价款优惠中已进行了逾期交房补偿的问题。首先双方当事人并未就逾期交房问题迖成任何协议，庭审中姜伯玲也没有予以追认；其次《商品房买卖合同（预售）》约定的价款系双方当事人进行买卖磋商的结果，单价比《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》约定的略低，也是双方交易的自由，不能就此认定为逾期交房补偿，对富乐华公司的该抗辩主张不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、富乐华公司支付姜伯玲逾期交房违约金120,136.49元；二、驳回姜伯玲的其他诉讼请求。案件受理费2,854元，减半收取1,427元，由富乐华公司负担1,343元，由姜伯玲负担84元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定上述合同合法有效正确，本院予以确认。富乐华公司与姜伯玲并未签订《合作建房协议》，双方经协商直接签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，故双方当事人的合同权利义务应以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议并未约定仍履行姜伯春与富乐华公司签订的《合作建房协议》，故富乐华公司上诉主张《商品房买卖合同（预售）》可以视为《合作建房协议》的补充，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如一审判决所述，《商品房买卖合同（预售）》约定了富乐华公司可据实延期交房的情形，但由于双方签订合同的时间为2016年6月11日，签订合同之前延误工期的情形已实际发生，富乐华公司完全可以在与姜伯玲签订合同时考虑进去，但是富乐华公司仍然承诺于2016年12月31日前交房，故一审判决可予以顺延交房的情形仅参考2016年6月11日至2016年12月31日期间出现的天气、节假日、中高考等因素即43天，并未不当，本院予以确认。关于富乐华公司抗辩称给予姜伯玲的合同价款优惠中已进行了逾期交房补偿的问题。一审判决已作出清楚、正确的论述，本院予以认可，不再赘述。扣除可顺延交房的天数后，富乐华公司应当在2017年2月12日前交房，计至2018年12月27日逾期天数为683天，违约金计算为1,758,953元×0.0001×683天=120,136.49元。一审判决违约金的计算正确，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,702.73元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年四月二十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪