浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10134号 上诉人（原审被告）：杭州秘居实业有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路488号一层107室。 法定代表人：包平，总经理。 委托诉讼代理人：孙彬，国浩律师（杭州）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州优米房地产代理有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一西路833号西溪风情花园澄品苑7-1。 法定代表人：陈程，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张孝威、周伟锋,浙江金道律师事务所律师。 上诉人杭州秘居实业有限公司（以下简称秘居公司）为与被上诉人杭州优米房地产代理有限公司（以下简称优米公司）居间合同纠纷一案,不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秘居公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回优米公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由优米公司负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。从客观事实角度，案涉的房屋买卖交易并非优米公司促成的，优米公司也没有提供任何媒介服务给秘居公司，所以，案涉的房屋买卖交易并非优米公司促成是客观事实。优米公司在原审中声称由其安排杭州融数贸易有限公司与秘居公司在杭州市蓝山咖啡信义坊店进行多次见面协商，与客观事实不符。事实上优米公司从未安排杭州融数贸易有限公司与秘居公司见面或商谈。原审法院关于优米公司报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务的认定，是根据优米公司的陈述推断出来，不是基于客观证据作出的认定。应当说，原审中没有证据能够证明优米公司报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务，故原审法院不能据此认定“原告实际上向被告报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务”。原审法院仅仅凭借“收购意向书”的照片，且秘居公司自始都没有收到过这份所谓的《收购意向书》，优米公司也无法在原审中向法院出具“收购意向书”的原件，“收购意向书”不符合证据的三性，而一审法院竟仅凭借这样一份证据，来认定案件的事实是错误的。二、原判决适用法律错误。原审法院认为“原告也实际上向被告报告了订立房屋买卖合同的机会”，就简单机械地将其等同于优米公司已经履行了《委托销售房产代理合同》的全部义务，不仅认定事实错误，而且在适用法律和对合同条款的理解也是错误的。原审法院认定“报告交易机会”等同于优米公司履行了《委托销售房产代理合同》全部义务，进一步判决秘居公司支付高额的中介服务费是适用法律错误。综上所述，请求支持上诉请求。 被上诉人优米公司答辩称，一、原判决认定事实清楚。原审法院认为“原审原告实际上向原审被告报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务”，系认定事实清楚。优米公司的法定代表人和秘居公司原工作人员李雪婷通过微信聊天等初步确定由优米公司代理销售富力天茂广场相关物业。2018年10月22日，优米公司与秘居公司签订《委托销售房产代理合同》一份，就秘居公司委托优米公司独家代理销售秘居公司在富力天茂广场27号3-8层拥有代理权的房产事宜，对合作方式和范围、合作期限、费用负担、委托价格、中介费支付方式、双方责任等事项进行了明确约定。10月28日，优米公司的法定代表人通过微信告知秘居公司原工作人员李雪婷，杭州融数贸易有限公司有意购买案涉物业，并将该公司出具的《收购意向书》发送给李雪婷。后李雪婷将权利人为王云霞的不动产（坐落于杭州市余杭区证书等发送给优米公司的法定代表人。由此可见，优米公司实际上向秘居公司报告了订立房屋买卖合同的机会，也提供了相应的媒介服务，原判决认定事实清楚。二、原判决适用法律正确。依据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”结合本案，正如第一点答辩意见所述，优米公司不仅积极履行了合同约定的责任（义务），而且实际上向秘居公司报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务，秘居公司应当按照合同的约定向优米公司支付相应的中介费，原判决适用法律正确。三、原判决事实认定中遗漏部分。2019年4月30日，坐落于杭州市余杭区的房屋由原权利人包平与杭州融数贸易有限公司签订房屋转让合同。优米公司认为，该房屋转让行为是之前44套房屋转让行为的延续，也是基于优米公司之前的居间服务而发生的，秘居公司同样需要向优米公司支付这两套房屋对应的中介费，请合议庭予以考虑和采纳。综上，请求驳回上诉请求。 优米公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付中介费280万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：优米公司的法定代表人和秘居公司原工作人员李雪婷通过微信聊天等初步确定由优米公司代理销售富力天茂广场相关物业。2018年10月22日，优米公司（作为乙方）与秘居公司（作为甲方）签订《委托销售房产代理合同》一份，约定:甲方委托乙方独家代理销售甲方在富力天茂广场27号3-8层拥有的私人物业，产证面积为7752平方米，甲方保证出售的房产产权清晰，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权，甲方授权乙方将该房屋通过存量房网上备案锁定。本合同代理期限为6个月，自2018年10月22日至2019年4月21日。委托期限内，甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2％向乙方支付中介服务佣金。推广费用由乙方负责。具体销售工作人员的开支及日常开支由乙方负责。该房产委托乙方销售价格为22000元/平方米(毛坯)，乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动。乙方的中介费为甲方规定销售价格2％，超出的部分按照／比例分成。甲方与买方签订正式销售合同后，买方支付了50％的购房款的两个工作日内，乙方即可获得本合同规定的全部中介费。甲方应向乙方提供国有土地使用权证、房屋所有权证、契税发票、按揭合同等；乙方应做好以下工作：根据市场，制定推广计划；在委托期限内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动；派送销售房产的有关宣传资料；在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍销售的房产、环境及情况等。合同还约定了其他内容。2018年10月28日，优米公司的法定代表人通过微信告知秘居公司原工作人员李雪婷，杭州融数贸易有限公司有意购买案涉物业，并将该公司出具的《收购意向书》发送给李雪婷。后李雪婷将杭州市余杭区五常街道西溪悦城23幢705室权利人为王云霞的不动产证书等发送给优米公司的法定代表人。 另查明，案涉合同所指富力天茂广场27号3-8层物业即坐落于杭州市余杭区。自2018年10月22日至2019年4月21日，除杭州市余杭区五常街道西溪悦城23幢301室至304室外，其余房屋（44套，计面积7091.17平方米）已由原权利人转移至杭州融数贸易有限公司或沈忠良或沈颖名下。其中，坐落于杭州市余杭区的房屋登记在原权利人包平名下；坐落于杭州市余杭区的房屋于2019年4月30日由原权利人包平与杭州融数贸易有限公司签订房屋转让合同。 再查明，杭州融数贸易有限公司于2018年9月25日出具的《收购意向书》载明拟收购富力天茂广场27号3-8层面积为7752平方米的物业，收购价格1.4亿元，交易方式为产权过户或股权转让等。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，优米公司、秘居公司签订的《委托销售房产代理合同》合法有效，双方均应切实履行。根据该合同的约定，秘居公司应该支付优米公司相应的中介服务佣金，优米公司主张根据《收购意向书》载明的收购价格计算相应的中介费，法院根据本案情况，酌情确定秘居公司支付优米公司2561310元[7091.17平方米/7752平方米*1.4亿元*2%]。秘居公司抗辩其并非案涉房产的所有权人，案涉《委托销售房产代理合同》属无效合同；并非优米公司促成案涉房产交易合同等。法院认为，案涉房屋的原权利人为包平、刘涛、王云霞等，而包平系秘居公司的法定代表人，刘涛曾为秘居公司的法定代表人，秘居公司曾将王云霞的不动产证书发送优米公司作为交易信息之一，且双方合同中明确约定“甲方保证出售的房产产权清晰，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权”，案涉合同并不存在无效情形，优米公司也实际上向秘居公司报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务，故对秘居公司的该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州秘居实业有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州优米房地产代理有限公司中介费2561310元。二、驳回杭州优米房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14600元，由杭州优米房地产代理有限公司负担1245元，杭州秘居实业有限公司负担13355元。 本院二审期间，秘居公司提交的证据有：1.（2019）浙01民终7952号民事判决书1份，用以证明张恒实际提供了居间媒介服务。张恒参与买卖，双方通过原富力公司招商经理张虹结识。优米公司没有提供居间媒介服务。2.微信聊天记录3份，证明张恒为房屋买卖交易提供居间服务，买卖双方进行实质联系，开始交易对接，商讨买卖合同事宜。 优米公司对上述证据质证认为，对于证据1合法性认可，真实性不认可。优米公司未参与该判决对应案件，不清楚该案有关情况，对关联性不认可，该案处理的是张恒和刘涛之间的法律关系，与本案法律关系主体不同，无法证明待证事实。对证据2认为，该三份微信聊天记录的形成时间是在2018年11月，本案一审庭审时间是2019年8月28日，案外人刘涛在2016年12月27日至2018年12月16日期间是秘居公司法定代表人和股东，但秘居公司在二审中才提交聊天记录，不属于新的证据，应不予采纳。对真实性、合法性、关联性也不予认可。该三份微信聊天记录是案外人张恒与刘涛等其他人的聊天记录，优米公司不清楚他们之间的关系和有关情况，这些聊天记录和本案没有关联，无法证明待证事实。 优米公司二审期间没有提交新的证据。 本院对上述证据评判认为，另案判决和本案涉及的委托居间服务的民事主体并不相同，相关微信亦是另案判决中的证据，无法排除相关人员委托不同居间人提供服务的可能。且另案中，相应委托人亦否认居间合同关系的存在，故就本案居间关系是否存在，相应居间人是否履行了居间义务进而对于相应当事人责任的认定将在本院认为中阐述。 本院查明的事实与一审法院认定的一致。 本院认为，本案现争议焦点为，优米公司能否向秘居公司主张相应的居间报酬。首先，《委托销售房产代理合同》由优米公司和秘居公司签订而成，合同中明确约定秘居公司保证房屋产权清晰，获得房产共有人同意，对房产享有合法处分权，且相应房产的所有人中刘涛、包平分别为签订合同时秘居公司时任法定代表人及一人股东，包平为秘居公司现任法定代表人，结合相关微信反映出的沟通情况及房屋状况，足以让优米公司相信该合同的订立系秘居公司真实意思表示。秘居公司审理中辩称签订代理合同系无权处分行为，有违诚信。上述合同应认定合法有效，双方应按约享受权利及履行义务；其次，优米公司就其提供的媒介服务提交了与秘居公司员工沟通的微信记录、收购意向书及房屋转让合同，而秘居公司未能合理解释如优米公司未提供相应居间服务，为何能提供相应收购意向书及房屋转让合同，故可以认定优米公司履行了相应的居间义务；再次，委托人可以同时委托多个居间人提供居间服务，且另案所涉居间合同纠纷系刘涛另行委托他人提供居间服务，与本案并无直接关联，不能以此否认秘居公司和优米公司之间的居间服务关系及实际履行情况。《委托销售房产代理合同》亦就秘居公司自行撮合成交或通过他人介绍成交的应付报酬进行了约定，一审法院最终认定的费用也未超过上述相应约定标准。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。秘居公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26710元，由杭州秘居实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵  魁 审判员 张  蕊 审判员 王杨沁如 二〇二〇年四月三十日 书记员 张  笛