四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初804号 原告：江油市锦绣物业服务有限公司，住所地四川省江油市金轮干道，统一社会信用代码915107817316339609。 法定代表人：赵蓉，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵军，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被告：肖其容，女，汉族，生于1982年9月5日，住四川省江油市。 原告江油市锦绣物业服务有限公司（以下简称“锦绣物业公司”）与被告肖其容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员王翠翠于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告锦绣物业公司的委托诉讼代理人赵军、被告肖其容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2013年5月1日至2019年12月31日共计80个月的物业服务费11865.60元、上述80个月的垃圾清运费480元、上述80个月的车辆秩序维护费6400元等共计19225.60元，并承担逾期付款期间的违约金4738.94元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系江油市中坝镇滨江西苑二期小区的物业服务企业，依据物业服务合同约定向该小区提供物业服务至今。被告系该小区10栋1单元17楼3号房屋业主，长期享受原告为其提供物业服务。原告在服务期间严格按照合同约定履行了物业服务义务，但被告自2013年5月1日起至2019年12月31日止，共拖欠80个月的物业服务费11865.60元、垃圾清运费480元、车辆秩序维护费6400元，逾期付款期间的违约金4738.94元未向原告支付。期间原告每年均采取电话、口头、书面催缴的方式进行过催收，但至今无果。故向法院提起诉讼。 被告肖其容辩称，一、原告诉请的2013年至2018年的物业管理费已经过了诉讼时效。因物业公司在物业服务时未尽到合理的管理义务，2017年夏天雨水不能正常外排，导致被告房屋渗水并至被告财产损失，物业公司至今未处理，故原告主张的2013年至2019年的物业服务费不应得到支持。二、案涉房屋位于顶楼，装修时考虑安全问题已经将后阳台安装防护栏，但物业公司在未通知被告且在被告不知情的情况下私自多次翻越防护栏进行安装操作，并从我家房内通过，我多次找物业公司反映均未得到任何解释，也给我家人造成了极大的心理阴影。三、今年疫情期间，原告工作人员将拖完街道楼梯的拖布直接拖电梯地面和内壁，致使电梯内的气味像下水道一样难闻。四、物业公司不顾住户安全，也不能为小区业主提供健康的居住环境，物业公司未尽到服务职责，其主张的违约金不应得到支持。 本案经审理认定事实如下，原告系江油市滨江西苑小区的物业服务企业。被告系该小区10栋1单元17楼3号房屋的业主，该房屋建筑面积为185.40平方米。 2010年3月9日，原告与江油市建工房地产开发有限公司（以下简称“建工公司”）签订《前期物业服务合同》，约定：建工公司选聘原告对滨江西苑二期项目提供前期物业服务；物业服务的内容包括物业楼宇共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，物业小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理，公共环境卫生（包括物业共用设施设备、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运），物业内交通、车辆停泊秩序管理等；根据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取物业服务费、其他有偿服务费；委托服务期限为2010年4月5日至本物业业主委员会成立之日止；物业服务费收费标准为高层住宅按建筑面积收取每月每平方米1元；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3%交纳违约金；车位使用费和保管费由原告按下列标准向车位使用人收取：汽车每月40元（注：此费用为车辆秩序维护费）。合同签订后，原告于2010年3月19日开始为该小区提供物业服务至今。 被告于2012年入住该小区，并于2012年12月13日向原告交纳了2012年5月至2013年4月底的物业服务费及代收的垃圾清运费，同时向原告交纳了2013年1月至4月的车辆秩序维护费。被告自2013年5月1日起至今未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费和车辆秩序维护费。 庭审中，原告自认该小区的物业服务费实际系按每平方米每月0.8元收取。被告自认其自入住该小区一直有两辆汽车需停放该小区。 原告于2020年1月16日向本院提起本案诉讼，由本院对原、被告之间的物业服务纠纷先行调解。 认定上述事实有原告营业执照、被告户籍信息、前期物业服务合同、房地产权登记信息、中标通知书、江府发[2003]115号文件、城市垃圾处理费发票、收据、车主花名册及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原告与建工公司签订的《前期物业服务合同》不违反我国法律的规定，合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对原、被告双方均有约束力。现原告为案涉小区提供了物业服务，被告应支付物业服务费。若被告认为其房子漏水未及时维护给其造成的损失是原告所致，可另案向原告主张。 对于原告诉请的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费是否已过诉讼时效的问题。原告提交的张贴于“1703”号房门上的“温馨提示”仅显示其于2015年6月2日就被告所欠原告2015年4月30日之前的费用对被告进行了催收，但被告认为所张贴的房屋并非其居住房屋，原告也未提交其他证据予以佐证，对该证据本院不予采信。案涉前期物业服务合同未约定物业费缴费期限，但合同约定的物业服务费、车辆秩序维护费和垃圾清运费的收费标准均为以“月”为单位计算，应视为上述费用系按月收取。物业服务费的诉讼时效为三年，原告未举证证明其每年连续就被告所欠物业费等费用向被告进行了催收，现原告于2020年1月16日向本院提起诉讼，故本院认定被告未交纳的2017年1月前的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费已超过了诉讼时效，该部分费用本院不予支持。对于原告主张的自2017年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费的诉请，于法有据，本院予以支持。被告应向原告支付物业服务费5339.52元（185.40㎡×0.8元/月/㎡×36个月）、垃圾清运费216元（36个月×6元/月）、车辆秩序维护费2880元（40元/月/辆×2辆×36个月），共计8435.52元。 对于原告主张的违约金，物业服务合同未约定具体的缴费期限，原告也未进行及时催收，且原告在提供服务过程中，应加强与业主的沟通，虚心接受业主的合理化建议，不断提高物业服务水平，因此本院虑到整个小区的和谐，加之原告在提供物业服务过程中可能存在不尽业主完全满意之情形，对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告肖其容于本判决生效后十日内支付原告江油市锦绣物业服务有限公司物业服务费5339.52元、垃圾清运费216元、车辆秩序维护费2880元； 二、驳回原告江油市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费199.50元，由原告江油市锦绣物业服务有限公司承担129.50元，被告肖其容承担70元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王翠翠 二〇二〇年四月二十二日 书记员  崔 洋