福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初499号 原告：三明市家盛物业管理有限公司，统一社会信用代码91350427050340468U，住所地福建省三明高新技术产业开发区金沙园。 法定代表人：罗道林，总经理。 委托诉讼代理人：莫海善，男，汉族，1958年8月22日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王凤英，女，汉族，1966年7月20日出生，系该公司员工。 被告：吴更佳，男，汉族，1989年9月17日出生，住沙县。 原告三明市家盛物业管理有限公司(以下简称家盛物业)与被告吴更佳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家盛物业的委托诉讼代理人莫海善、王凤英，被告吴更佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家盛物业诉讼请求：1.判令吴更佳支付拖欠的物业服务费5794元（2013年6月1日至2018年10月31日止，共65个月，实际主张64个月，1.2元/平方米.月×64个月×120.67平方米，扣除已付的3475元）;2.请求依法判决吴更佳缴纳拖欠物业水电公摊费923元（2015年1月至2018年10月31日止）;3.本案诉讼费用由吴更佳承担。事实与理由：吴更佳系沙县城市至尊小区业主，房产坐落于沙县城市至尊小区10幢1101室，建筑面积120.671平方米，2014年1月3日家盛物业与该房屋业主签订了《装修管理服务协议书》，其中附件《业主交费（清单）通知书》，约定物业服务费每平方米1.2元/月（包干制），公共分摊水、电费代收代支。吴更佳享受了家盛物业提供的物业管理服务，自2013年6月1至2018年10月31止，共65个月，但主张64个月的物业费，吴更佳仅支付物业费3475元，尚欠家盛物业物业费5794元及水电公摊费用923元，共计6717元。根据《合同法》第三章有关规定，吴更佳理应足额按时缴纳服务费及相关费用，家盛物业经多次催缴吴更佳置之不理，吴更佳的行为严重妨碍了家盛物业的经营管理服务、资金周转、小区建设。按《物业管理条例》第七条第5点：“按时交纳物业费是业主的义务。”《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时《物权法》第八十三条也明确指出“拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为”，据此，双方酿成纠纷，家盛物业特向法院起诉。 吴更佳辩称，其收房时间为2014年1月，物业缴费的时间应从2014年1月至2018年10月31日止，扣除已交纳的3475元外，还应扣除7个月的物业费1014元，又认为沙县住房和城乡建设局每年均有对家盛物业的管理进行考评，家盛物业的管理评分均比较低，故对物业费亦应进行打折。对家盛物业主张的水电公摊费923元没有异议，请求法院依法判决。 各方当事人为证明自己的诉辩主张，分别举证、质证如下： 原告家盛物业为证明自己的诉称事实，提交的证据有： 1.营业执照，证明家盛物业系依法登记设立的物业管理企业。 2.《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同》备案情况说明，证明家盛物业经营城市至尊小区物业的合法性、收取物业费的计算标准及《前期物业服务合同》报送沙县住房和城乡建设局备案的事实。 3.沙县城市至尊小区物业管理证明，证明三明市天润房地产开发有限公司与家盛物业签订的《前期物业服务合同》到期后，小区业主委员会尚未成立，也未选聘新物业为小区提供服务，家盛物业继续按原合同约定的权利义务为小区提供服务至2018年10月31日退出小区。 4.装修管理服务协议，证明家盛物业与吴更佳签订装修管理服务协议。 5.业主交费（清单）通知书，证明家盛物业向吴更佳收取物业服务费的计算标准。 6.催缴物业费、水电公摊费的通知，证明家盛物业向吴更佳催收物业费、水电公摊费并张贴催缴通知书的事实。 7.所有权证查询，证明吴更佳所有的房屋坐落于沙县城东东天后城市至尊10号楼1101室，建筑面积为120.67平方米，房屋所有权人为吴更佳。 8.资质证书，证明家盛物业的资质等级为三级。 家盛物业提供的上述证据，吴更佳质证如下： 对证据1、2、4、5、6、7的真实性及所证明的内容没有异议，但对证据3认为，家盛物业没有服务到2018年10月31日，具体服务到何时，其也无法确定。对证据8认为家盛物业的资质是三级，收费标准1.2元/平方米.月过高，其服务达不到收费的标准。 吴更佳为证明自己的诉称事实，提交一组证据： 沙县住房和城乡建设局对家盛物业的考评材料，证明沙县住房和城乡建设局对家盛物业2016年度的物业管理工作考评为40.5分、2017年度为69分、2018年第二季度为68分的事实。 家盛物业对吴更佳提供的上述证据，没有异议。认为该小区是烂尾楼，开发商没有完善的配套工程，考评分数确实较低。 综上，本院对上述证据，认定如下： 家盛物业提供的1、2、4、5、6、7，吴更佳无异议，对吴更佳提供沙县住房和城乡建设局的考评材料，家盛物业没有异议。对上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院分析如下： 对家盛物业提供的证据3.系沙县凤岗街道城东社区居民委员会出具，并盖有三明市天润房地产开发有限公司的公章，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。吴更佳认为，家盛物业没有服务到2018年10月31日的辩解，但其又未提供证据证实家盛物业服务的具体期限，故对吴更佳的辩解，本院不予采纳。证据8.因家盛物业的资质系三级，其收费1.2元/平方米.月，该收费标准在《前期物业服务合同》有明确约定，且《前期物业服务合同》于2013年报送沙县住房和城乡建设局备案，该份证据本院予以采纳。吴更佳认为，其收费标准过高，但未提供证据，故对吴更佳的辩解，本院不予支持。 本院经审理认定事实如下： 1.家盛物业系依法登记设立的三级物业管理企业。2013年1月1日，三明市天润房地产开发有限公司与家盛物业签订一份《前期物业服务合同》，合同约定，三明市天润房地产开发有限公司应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示。家盛物业提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主;全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。…第二条本合同期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。第七条物业服务费的标准和收取办法（一）收费标准①.本合同的计费方式实行包干制。②.物业服务费按建筑面积计算,本收费标准（不含公共水电分摊费)：多层住宅：1.2元/月.平方米。该合同于2013年报送沙县住房和城乡建设局备案。合同签订后，吴更佳已支付物业服务费3475元。 2.吴更佳名下的坐落于沙县城东东天后城市至尊10号楼1101室系三明市天润房地产开发有限公司开发的，该房屋建筑面积为120.67平方米。该房屋所处小区的名称为城市至尊。 3.三明市天润房地产开发有限公司与家盛物业签订的《前期物业服务合同》到期后，小区业主委员会尚未成立，也未选聘新物业为小区提供服务，家盛物业继续按原合同约定的权利义务为小区提供服务至2018年10月31日退出小区。 4.三明市天润房地产开发公司于2013年6月通知吴更佳办理交房手续，吴更佳未按时办理，直至2014年1月才去办理交房手续。 5.吴更佳拖欠家盛物业2015年1月至2018年10月31日水电公摊费923元。 6.家盛物业向吴更佳收取装修押金3000元，双方均同意将该押金予以抵扣吴更佳尚欠的部分物业服务费。 7.沙县住房和城乡建设局对家盛物业2016年度的物业管理工作考评为40.5分、2017年度为69分、2018年第二季度为68分。 8.因吴更佳欠物业服务费及水电公摊费用，家盛物业有向吴更佳催讨。 本案争议的焦点：一、吴更佳应向家盛物业交纳物业服务费的起止时间如何计算；二、家盛物业服务是否存在瑕疵。 一、吴更佳应向家盛物业交纳物业服务费的起止时间如何计算; 家盛物业认为，其与三明市天润房地产开发有限公司于2013年1月1日签订《前期物业服务合同》后，就进驻该小区物业服务管理至2018年10月31日退出该小区，但其实际从2013年6月1日才开始向业主收取物业费。并认为三明市天润房地产开发有限公司通知吴更佳交房时间为2013年6月份，吴更佳对此无异议，故吴更佳应从2013年6月1日起至2018年10月31日向其交纳物业服务费。 吴更佳认为，三明市天润房地产开发有限公司是在2013年6月通知交付，其口头有提出异议，认为开发商不满足交房条件，故没有按时办理收房，后因居住需要，于2014年1月3日才与开发商办理交房手续，故物业费应从2014年1月3日起计至2017年12月31日止。从2018年1月1日至2018年10月31日其怀疑家盛物业没有进行物业服务。 本院认为，三明市天润房地产开发有限公司于2013年6月通知吴更佳交房的事实，吴更佳对此无异议，但吴更佳辩解，开发商于2013年6月通知其交房时，不具备交房条件，但未提供证据予以证实，对吴更佳的辩解，本院不予支持。因家盛物业对城市至尊小区物业服务至2018年10月31日止，有沙县凤岗街道城东社区居民委员会出具并盖有三明市天润房地产开发有限公司公章的沙县城市至尊小区物业管理证明，予以证实。故本院予以确认吴更佳需向家盛物业交纳物业服务费的起止时间为2013年6月1日起至2018年10月31日。 二、家盛物业服务是否存在瑕疵。 家盛物业认为，沙县住房和城乡建设局对其服务的城市至尊小区的物业管理工作考评分数较低，没有异议，主要原因系其承接的沙县城市至尊小区系烂尾楼盘，开发商没有完善配套工程，后续对考评中出现的问题其都作出了整改。 吴更佳认为，沙县住房和城乡建设局对家盛物业的物业管理工作考评分数较低，系因家盛物业服务不到位，其同意按考评分的比例缴费，不同意按1.2元/平方米.月缴费。 本院认为，沙县住房和城乡建设局对家盛物业管理的城市至尊小区2016年至2018年的物业服务考评分数评分较低，可认定家盛物业在此期间的物业管理服务中存在瑕疵，物业服务费可酌情进行扣减，按合同约定的90%支付，即1.08元/平方米.月（1.2元/平方米.月×90%），本院予以确认。 综上，本院认为，2013年1月1日三明市天润房地产开发有限公司与家盛物业签订的《前期物业服务合同》，该合同内容合法，对涉案小区业主具有约束力，家盛物业作为城市至尊小区的前期物业管理单位，自入驻该小区进行物业管理至2018年10月31日止，为该小区提供物业管理服务，该小区业主系物业管理服务的受益人，依法应按合同约定向家盛物业支付物业服务费。2013年6月1日至2015年12月31日吴更佳未提供证据证实家盛物业服务存在瑕疵，吴更佳作为小区业主应按合同约定依法交纳物业服务费4488.9元（1.2元/平方米.月×120.67平方米×31个月），2016年1月1日至2018年10月31日，家盛物业在城市至尊小区服务，存在瑕疵，在此期间的物业服务费本院已分析确认按1.08元/平方米.月，故吴更佳应交纳物业服务费为4300.67元（1.08元/平方米.月×33个月×120.67平方米），以上合计物业服务费8789.57元，扣除吴更佳已支付3475元外，尚欠物业费5314.57元，吴更佳应予支付。故对家盛物业主张的物业服务费5794元，本院予以支持5314.57元，超出部分，本院不予支持。因家盛物业同意将吴更佳曾向其交纳的装修押金3000元，予以抵扣吴更佳尚欠的部分物业服务费，故上述物业费5314.57元，扣除装修押金3000元，吴更佳应支付家盛物业物业服务费2314.57元。家盛物业主张的水电公摊费923元，吴更佳对此无异议，故对该项费用本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴更佳应于本判决生效之日起十日内支付三明市家盛物业管理有限公司（2013年6月1日至2018年10月31日止，扣除已付的物业服务费3475元、装修押金3000元）物业服务费2314.57元； 二、吴更佳应于本判决生效之日起十日内支付三明市家盛物业管理有限公司水电公摊费人民币923元（从2015年1月至2018年10月31日止）。 三、驳回三明市家盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由三明市家盛物业管理有限公司承担28元，吴更佳承担22元，吴更佳承担的受理费，应于本判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  黎 华 人民陪审员  王金禄 人民陪审员  李 滨 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  庄弘涛 本判决所依据的法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 物业管理条例 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。