江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初14256号原告：邓媛娣，女，1974年9月25日出生，汉族，住南京市建邺区。被告：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹云凯，男，该公司员工。原告邓媛娣与被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛装饰市场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓媛娣、被告金盛装饰市场管理公司委托诉讼代理人邹云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓媛娣向本院提出诉讼请求：1.被告金盛装饰市场管理公司向原告支付2018年下半年租赁费12611.63元、2019年上半年租赁费23956元、2019年下半年租赁费23956元，共计60523.63元；2.被告金盛装饰市场管理公司按照同期人民银行贷款利率向原告支付上述三笔钱款的违约金（第一笔以12611.63元为基数，自2018年10月1日起开始计算；第二笔和第三笔均以23956元为基数，分别自2019年4月1日和2019年10月1日开始计算，均计算至实际付清上述三笔钱款之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月30日，原告邓媛娣与原南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛商业公司）、南京昆斯兰置业发展有限公司签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定原告将建宁路31号1075室商铺（以下简称案涉商铺）委托给金盛商业公司经营管理，金盛商业公司每年分两次给付原告租金共计47912元；具体给付时间为每年的3月31日前和9月30日前。2015年12月31日，金盛商业公司经吸收合并后注销，其债权债务由被告金盛装饰市场管理公司承担。2018年10月1日起，被告金盛装饰市场管理公司开始拖欠房屋租赁费，仅在2019年2月支付了2000元、3月支付了1334.91元、5月、8月和11月分别又支付了2669.82元，共计支付了11344.37元。另外，被告没有按照合同的约定将代扣的个人所得税缴至税务部门，造成漏税，故原告有权解除代扣代缴个人所得税的约定，请求被告支付全额租金。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告金盛装饰市场管理公司辩称：首先，原告陈述的已付款数额与被告实际付款的数额有差异，实际付款数额是13310.16元，而不是11344.37元。其次，按照合同约定，乙方在15个工作日内未支付的，甲方自逾期的第16个工作日开始计算逾期违约金，故原告主张的计息时间错误。另外，目前国家调整了利率的表达方式，应按照新的计息方式计算违约金。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：邓媛娣系南京市建宁路31号1075室商铺的产权人。2013年1月30日，邓媛娣（甲方，购买方）与金盛商业公司（乙方，营运单位）及南京昆斯兰置业发展有限公司（丙方，出售方）签订了《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，从2014年1月1日至2021年12月31日；乙方实际应付租赁回报率如下，乙方前两年（即2014年1月1日至2015年12月31日）回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%；乙方后六年（即2016年1月1日至2021年12月31日）年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，从第三年开始，以汇款方式支付租赁回报；甲方在本合同期限内有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为47911元，待实测出核准登记建筑面积，将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，金盛商业公司占有、使用了案涉商铺。2015年2月4日，南京昆斯兰置业发展有限公司向邓媛娣出具了销售不动产统一发票，该发票载明的房屋总价为599757元。2016年金盛商业公司与金盛装饰市场管理公司合并，合并后的名称为金盛装饰市场管理公司。金盛装饰市场管理公司未于2018年9月30日按照商品房预售合同所载明的房屋价格向邓媛娣支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁费。2019年2月1日，金盛市场管理公司向邓媛娣支付了租赁费2000元，2019年3月15日、5月10日、5日2日、7月31日、8月8日、11月5日、11月8日和2020年1月17日，金盛市场管理公司又分别支付了1413.77元，共计支付了13310.16元。但是，邓媛娣认为2020年1月17日金盛市场管理公司所支付的1413.77元，系在其起诉后支付的，不应纳入本案所涉的三期租金的范围内计算。上述事实，有《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》、购房合同、房屋产权证、发票及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邓媛娣与金盛商业公司及南京昆斯兰置业发展有限公司签订的房屋租赁及委托经营合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。因金盛装饰市场管理公司在上述合同签订后，吸收合并了金盛商业公司，故根据公司法的规定，金盛装饰市场管理公司应对金盛商业公司的债权、债务承担相应的责任。邓媛娣与金盛装饰市场管理公司之间的合同虽约定由被告代扣代缴相关税费，但该约定系税费代缴的委托协议，邓媛娣要求被告给付全部的租赁回报系撤销该委托，该要求符合法律规定，本院予以支持。因金盛装饰市场管理公司未于2018年9月30日前足额支付2018年下半年和2019年全年的租赁回报，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。邓媛娣主张按照23956元作为金盛装饰市场管理公司应当支付的半年租金，因该主张并未超出按照发票金额所计算的租金数额，且不侵害金盛装饰市场管理公司的利益，故本院予以支持。因金盛装饰市场管理公司于2019年2月1日至2019年11月8日支付了11896.39元，且邓媛娣主张该款系支付的2018年下半年租金，故金盛装饰市场管理公司仍欠付2018年下半年租金12059.61元（23956元-11896.39元），该款金盛装饰市场管理公司应予支付。因双方所签合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”，故原告主张自2018年10月1日起计算逾期付款的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据合同约定以及中国人民银行关于取消贷款基准利率适用全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的规定，本院认定被告金盛市场公司对上述欠款，应自2018年10月29日起至2019年8月29日止按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算违约金，自2019年8月20日起至实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算违约金。因金盛装饰市场管理公司未依约支付2019年上半年租金23956元，其行为构成违约，根据合同的约定，金盛市场管理公司应当支付该款，并按照中国人民银行同期商业贷款基准利率承担该款自2019年4月22日起至2019年8月19日止的违约金，且自2019年8月20日起至实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算违约金邓媛娣虽主张金盛装饰市场管理公司于2020年1月17日所付的租金1413.77元，不应纳入其请求的租金数额内予以扣除，但在金盛装饰市场管理公司提前支付2020年上半年的租金可能性较小，且金盛市场亦将该款纳入了本案所涉的三期租金范围内，故根据就近原则，本院将该款应纳入2019年下半年的已付租金范围。根据上述认定，金盛装饰市场管理公司欠付2019年下半年租金22542.23元（23956元-1413.77元），该款金盛装饰市场管理公司应予支付。根据合同约定以及中国人民银行调整贷款利率的规定，金盛市场管理公司应根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向邓媛娣支付1413.77元已支付租金和22542.23元未支付租金自2019年10月28日起的违约金，其中1413.77元租金的违约金计算至2020年1月17日，22542.23元租金的违约金计算至实际还清该租金之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条、第四百一十条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告邓媛娣支付2018年下半年的租金12059.61元、2019年上半年的租金23956元、2019年下半年的租金22542.23元，共计58557.84元；二、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告邓媛娣支付逾期付款的违约金（12059.61元和23956元租金的违约金分别自2018年10月29日和2019年4月22日起开始计算，且至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算；1413.77元和22542.23元租金的违约金均按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2019年10月28日起开始计算，分别计算至2020年1月17日和实际还清之日）；三、驳回原告邓媛娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，减半收取计257.5元，由被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇二〇年四月八日书记员  陈 蓉