广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33601号原告（反诉被告）：元晓峰，男，1987年6月30日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区珠池街道龙湖兴德街66号502房，公民身份号码440507198706300014。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市瓷海酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B4栋二楼局部、五、六楼，统一社会信用代码914406045745106087。法定代表人：陶国才。被告：吴广忠，男，1959年10月16日出生，汉族，住广东省中山市南头镇居委会二组，公民身份号码440620195910164032。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。第三人：邓俊明，男，1983年7月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区陈岗路二号大院5号702房，公民身份号码440103198307216010。原告元晓峰诉被告佛山市瓷海酒店有限公司（以下简称瓷海酒店公司）、吴广忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理，于2019年2月27日作出（2018）粤0604民初27906号民事判决书，当事人不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月30日作出（2019）粤06民终4239号民事裁定书，裁定撤销上述判决书，发回本院重审。本院于2019年10月28日重新立案受理后，依法适用普通程序并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告瓷海酒店公司提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。在诉讼中，本院追加邓俊明作为第三人参加诉讼。原、被告委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1、判令解除原告与两被告对佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋一楼、五楼、六楼的租赁关系；2、判令解除原告与两被告对佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋二楼的《租赁合同》；3、判令两被告返还押金476000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年8月16日，两被告将佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋（下称瓷海酒店）二楼出租给原告，双方签订了《租赁合同》，每月租金8000元，租赁期限至2028年12月20日，用途仅作酒店员工餐客人早餐使用。2017年1月1日，两被告新取得了瓷海酒店一楼、五楼、六楼的承租权。两被告遂将一楼、五楼、六楼一并出租给原告用作酒店的前台及客房用途，但双方没有签订书面租赁合同。双方协商约定租金标准为每月18万元。两被告向原告出租的场地分别是瓷海酒店一楼、二楼、五楼、六楼（下称租赁物），原告将租赁物用作酒店餐饮、住宿一体化经营。承租期间，原告委托案外人刘兴然，按照被告瓷海酒店公司的通知，把租赁物每月租金等费用（约20万）支付至被告吴广忠账号。被告吴广忠收取了原告的押金476000元，两被告共同向原告出具了押金收据。然而，两被告却不履行出租人的义务，在租赁物出现明显地面开裂、地面下陷、墙体瓷砖开裂、脱落等严重质量问题，并在原告多次催促的情况下，仍拒绝对租赁物进行修复，极大影响酒店外观及入住安全性，达不到原告使用租赁物的用途。同时，瓷海酒店公司一直未与原告签订一楼、五楼、六楼的租赁合同，按照合同法规定，应属于不定期租赁合同，原告有权单方面解除此租赁合同关系。至于二楼的《租赁合同》，一方面由于租赁物存在危害安全问题，无法实现合同约定作餐厅使用的目的，而且二楼与一楼、五楼、六楼的使用功能相互补充，如一楼、五楼、六楼租赁合同关系已解除，二楼的租赁合同也没有存在的必要，亦应当予以解除。由于以上租赁关系解除是两被告违约造成，且并未约定两被告有权没收押金，故两被告应当向原告返还已收取的全部押金。最后，事实方面补充一下：1、案涉租赁物已经在2017年开始出现了严重地陷，下陷了近20厘米，导致原本入住率有六成，之后仅有二到三成，与此同时被告还引进了同业竞争单位作为公寓进行装修，导致入住率进一步下降；2、本案中，被告吴广忠与被告瓷海酒店公司是作为共同的出租方进行出租的，且两被告之间明显存在财产混同，应承担共同还款责任。原告本来希望能与两被告友好协商解决本次纠纷，但是两被告不但拒绝与原告协商，还对原告员工进行人身侵害、对租赁物进行断水、断电，以此打击逼迫原告就范。原告为维护自身合法权益，特起诉，请求法院依法判决。补充：1、原告曾与邓俊明及瓷海酒店公司签订佛山瓷海酒店客房承包经营合同，合同约定邓俊明将瓷海国际B区4栋的首层以及5、6楼客房承包给原告经营，该合同名为承包，实际为租赁。2016年12月30日起，由于邓俊明单方面撤场，导致合同实际无法履行。2017年，原告实际与吴广忠之间履行不定期的租赁合同；2、由于案涉房屋并未办理建筑规划许可证，涉及该房屋的房屋租赁关系依法均应确认无效，根据被告提供的证据材料，吴广忠及邓俊明均是通过租赁的方式从土地的使用权人处承租案涉房屋，因此，上述租赁关系均应确认无效，吴广忠及邓俊明据此没有任何权利将案涉房屋再行转租给原告使用，已经处于严重的违约行为，据此原告有权要求立即解除与吴广忠及邓俊明之间的任何的房屋租赁合同关系。被告瓷海酒店公司辩称，1、本案是酒店承包合同关系，并非租赁关系，原告请求解除酒店承包合同没有事实与法律依据；2、原告的第二项诉请没有事实与法律依据，我方并没有违反租赁合同的相关规定，原告不具备行使解除权的条件；3、关于返还押金，对于租房押金及承包押金，由于原告未按时交纳承包费及租金，我方于2018年12月1日向原告发出解除两份合同的告知书，并于12月4日送达原告，故原告交纳的租房押金及承包押金按照约定应予没收，不予返还。对于水电费押金，双方实际结算后，有剩余的可退还原告。补充：本案涉及两个合同，第一是2楼，是瓷海酒店公司与原告签订的租赁合同，第二是瓷海酒店公司的承包合同，瓷海酒店公司是正常经营，有经营所需的一切设备，在签订承包合同后，瓷海酒店公司也把发票等材料移交给原告，所以原告与瓷海酒店公司是承包合同。被告吴广忠辩称，我方不是本案的适格被告，案涉的两份合同均与我方无关，我方都是受被告瓷海酒店公司的委托向原告收取二楼的租金及酒店的承包费。第三人邓俊明辩称，第三人是代表公司签订合同，股东有收顶手费的考虑，所以作为发包人身份，实际履行合同是瓷海酒店公司，承包合同的权利义务是瓷海酒店公司享有，实际收取顶手费是瓷海酒店公司的股东。被告瓷海酒店公司向本院提出反诉请求：判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付2018年10月1日至2018年12月19日的承包费470323元及逾期付款违约金（从每月的6日计算，每日按月承包费的0.3%计算，直至原告付清承包费之日止，暂计算至2018年12月17日。其中2018年10月承包费违约金39420元、2018年11月承包费违约金25380元、2018年12月承包费违约金9180元，合计73980元）；2、判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付解除《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的违约金1826670元（按未履行承包期内的承包费总额的10%计算）；3、判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付2018年10月1日至2018年12月19日的房屋租金15677元及从起诉之日起至原告付清租金之日止的利息（按年利率6%计算）；4、判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付2018年9月1日至2018年12月13日的水电费100676元及从起诉之日起至原告付清水电费之日止的利息（按年利率6%计算）；5、判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付律师代理费50000元；6、本案全部诉讼费由原告承担。诉讼中，明确诉讼请求二：判令原告立即向被告瓷海酒店公司支付解除《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的违约金36万元。相当于没收押金。事实和理由：2016年8月16日，被告瓷海酒店公司与原告签订《租赁合同》约定：“甲方（瓷海酒店公司）将佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋二楼出租给乙方（元晓峰）使用，租金按月收取，每月租金为8000元（后经乙方向甲方申请，甲方同意从2018年6月1日至2019年5月30日，租金从每月8000元调整为每月6000元），三年后每年递增5%。租赁期限至2028年12月30止。乙方向甲方支付租房押金16000元；乙方如逾期不缴纳费用者，扣除乙方所有押金并收回房屋，合同解除；乙方在租赁期间发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，不退房租（一个月拒交水、电、燃气、物业费的）；乙方在租赁期间，应按时缴纳房租，如逾期不缴纳房租者，每拖延一天扣除押金10%。...”上述合同签订后，从2018年9月1日开始，原告没有向被告瓷海酒店公司支付水电费；从2018年10月1日开始，原告没有向被告瓷海酒店公司支付租金。此外，邓俊明（发包方、甲方）、元晓峰（承包经营方、乙方）、瓷海酒店有限公司（丙方）三方签订了《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，自2016年1月1日起生效。合同约定：承包范围：佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋的首层（大堂175平方米）以及五、六楼客房，乙方清楚承包经营场地的真实状况；甲方将上述酒店客房承包给乙方经营，乙方用于经营旅业用途；承包经营期为13年，自2016年1月1日至2028年12月31日；其中2016年1月1日至2018年12月31日每月承包费18万元，2019年1月1日至2021年12月31日，每月承包费20.14万元；每月5日前交付当期承包费；承包押金36万元；押金及承包费均由丙方收取；在承包期内，任何一方不履行本合同以下业务，使另一方决定以各种途径或方式追索，所有由此引起的费用（含律师费）概由责任方负责偿还；若乙方拖欠承包费、水、电费的每逾期一日，须按月承包费额的0.3%向甲方支付违约金，若拖欠承包费达2个月，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同，单方收回该承包部位，没收承包费押金并有权按照本合同承包未履行期内的承包费总额的10%向乙方收取违约金。上述合同签订后，从2018年9月1日开始，原告没有向邓俊明支付水电费；从2018年10月1日开始，原告没有向邓俊明支付承包费。承包合同虽然是由瓷海酒店公司、元晓峰、邓俊明三方签订，实际由被告瓷海酒店公司与原告履行，邓俊明当时是瓷海酒店公司的实际经营者且曾任职法定代表人，这与《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》上发包方“法定代表人：邓俊明”栏目对应吻合。2018年12月1日，被告瓷海酒店公司通过快递方式向原告送达解除合同通知书，解除《租赁合同》及《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，通知书于2018年12月4日送达给原告。最后补充一下：根据承包经营合同第十二条的约定，如发生争议时，应提请广州仲裁委员会仲裁，该仲裁为终局仲裁。请法院予以审查。原告元晓峰答辩称，1、原告与被告瓷海酒店公司之间并不存在书面的合同，因此也不存在所谓约定的违约金及逾期违约金，被告所提交的合同是原告与案外人邓俊明之间签订的，双方之间存在酒店租赁合同关系。根据被告向原告提交的确认书，当中明确了甲方及其员工撤离租赁标的，与各租户不存在关系，乙方作为租赁标的的唯一承租方，即被告瓷海酒店公司与原告之间重新达成了新的租赁关系，并且是没有签订合同的不定期租赁关系。被告认为应当按照原告与邓俊明之间的租赁关系审理本案是没有依据的，也没有经过邓俊明的确认，原告也没有同意原告与邓俊明的合同关系转由被告瓷海酒店公司承接；2、退一步讲，即使与被告瓷海酒店公司存在租赁合同关系，案涉合同中对于违约金计算标准的约定也远超被告的实际损失，即便应当计算违约金，也请法院合理调整；3、关于水电费、律师费与上述第1点答辩意见一致。补充：原告与瓷海酒店公司之间不存在承包关系，即使退一步说存在承包经营关系，由于瓷海酒店公司根本无权将瓷海国际B区4栋首层以及5、6客房对外发包，因此所谓的承包经营属于无权处分，瓷海酒店公司已经严重违约。在瓷海酒店公司违约的情况下，其要求原告承担所谓的违约金及违约责任没有事实和法律依据。第三人邓俊明辩称，与第三人无关，不发表意见。诉讼中，原告就本反诉举证如下：1、原告身份证复印件一份、瓷海酒店公司企业信用信息查询打印件一份、吴广忠身份证复印件一份，证明原、被告诉讼主体资格。2、《租赁合同》复印件一份，证明瓷海酒店公司与原告签订了《租赁合同》，约定瓷海酒店公司给原告租赁瓷海酒店二楼餐厅。3、《确认书》一份、《通知》一份、收据三份，证明原告租赁了瓷海国际B区4栋的首层以及五、六楼客房作为酒店经营，并交纳了押金。瓷海酒店公司确认已接受了上述首层及五、六楼客房及对应的押金。因此，现在是瓷海酒店公司在向原告出租首层以及五、六楼客房。同时，两被告均确认租金支付至吴广忠的银行账户。4、《证明》一份、刘兴然身份证复印件一份，证明刘兴然向吴广忠的账户支付款项均是接受原告委托支付。5、中国农业银行银行卡交易明细清单打印件一份，证明原告通过刘兴然的银行账户，每月向吴广忠支付租金及水电费。6、照片打印件五份，证明案涉场地存在大量地陷等情形，已经不符合作为酒店使用的经营目的。7、照片打印件四份，证明①2018年11月1日，瓷海酒店公司驱赶原告的员工，导致原告的工作人员许素英入院治疗。照片还反映了当时原告报警，现场有警察出警；②自2018年11月1日起，瓷海酒店公司即不准许原告经营，原告也停止经营。8、微信聊天记录打印件一组（25页），证明①原告的经办人郑传发与瓷海酒店公司的经理吴少波之间的微信截图；②从2018年11月1日，瓷海酒店公司发出停电通知，并将案涉场地断电；③11月8日，原告发出答复，明确要求将案涉场地返还，后原告一直在尝试协商；④12月1日，原告再次要求被告接收场地，但被告始终拒绝，无奈下，原告将案涉场地的全部钥匙及发票还给了瓷海酒店公司，同日，瓷海酒店公司明确拒绝接收场地。9、照片打印件一份，证明12月1日，原告将案涉场地的钥匙及发票放在了瓷海酒店公司的经办人办公室。10、照片打印件两份、视频（1544691457062526）一段，证明2018年11月1日，瓷海酒店公司将案涉场地停水停电。11、视频内容记录打印件一份、视频（IMG_7210、IMG_7211）两段，证明①、2018年12月7日，原告再次前往瓷海酒店公司办公室，现场瓷海酒店公司的经办人吴少波明确拒绝配合接收场地；②、案涉场地的钥匙及发票均位于瓷海酒店公司办公室内。12、名片照片，证明原告聘请的员工使用佛山正弘大酒店的名称对外，名片印刷的正弘大酒店地址即为案涉场地地址。13、房卡，员工胸牌照片，证明原告承租案涉场地期间，使用的房卡及员工胸牌均显示正弘大酒店。14、须刨2件、牙具1件照片，证明原告承租案涉场地期间，场地内的须刨及牙具均注明正弘大酒店，地址均显示为案涉场地地址。15、案涉场地大门照片（2018年10月17日），证明2018年原告拍摄的案涉场地照片，大招牌为正弘大酒店。16、案涉场地大门照片（2019年6月8日），证明原告没有继续承租后，案涉场地的照片已更换为瓷海国际酒店。17、酒店客房照片（2019年6月8日），证明2019年6月，原告在案涉场地客房拍摄的照片，显示案涉场地内的毛巾仍然在使用原告购置的正弘大酒店的毛巾。18、中国农业银行卡交易明细清单，证明2016年原告根据《佛山市瓷海酒店承包经营合同》第六条第（8）项约定向合同甲方邓俊明支付每月的水电费，证明《佛山市瓷海酒店客房承包经营合同》中的发包方为邓俊明。诉讼中，被告就本反诉举证如下：1、《租赁及管理服务合同》（合同号：CHZL-0446）一份，证明案涉房屋包括酒店用房是瓷海酒店公司通过租赁取得，并非瓷海酒店公司自有物业。2、《租赁及管理服务合同》（合同号：CHZL-2017-A0446）一份，证明案涉房屋包括酒店用房是瓷海酒店公司通过租赁取得，并非瓷海酒店公司自有物业。3、《土地使用权证》复印件一份、《佛山市规划局禅城分局建设工程设计条件审批表》复印件一份，证明案涉房屋为合法建筑物，并非违法建筑。4、《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》一份，证明瓷海酒店公司和原告、邓俊明三方签署《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，邓俊明为了收取顶手费，作为甲方签订该份合同，实际履行都是由瓷海酒店公司和原告履行。5、《租赁合同》一份，证明瓷海酒店公司将瓷海酒店二楼出租给原告，作为餐厅使用。6、《申请报告》一份，证明原告在经营过程中由于收益不好，希望瓷海酒店公司调整租金，瓷海酒店公司同意原告申请对瓷海酒店二楼租金作阶段性调整。7、《告知函》一份，证明瓷海酒店公司向原告发出解除承包合同及租赁合同通知书，并要求收回房屋。8、小蜜蜂邮宝包详情单一份、发票一份、邮件查询打印件一份、EMS邮单一份、发票一份、交寄邮件收据一份、退件回执一份，证明瓷海酒店公司已通过邮寄送达《告知函》。9、图片打印件四份，证明原告移交场地时的电量使用情况。截止至2018年12月13日，一楼电表读数为38840，五楼电表读数02510，六楼电表读数014982，水表读数为18217。10、《正弘大酒店（瓷海店）2018年9月水电费及2018年10月承包费、租金》打印件一份，证明2018年9-12月原告欠瓷海酒店公司水电费、承包费、租金的具体计算方法及相关的金额。11、企业机读档案变更登记资料原件一组（4页），证明邓俊明（承包合同发包方、甲方）自2015年6月5日起历任佛山市瓷海酒店有限公司法定代表人、股东，直至2017年9月18日才退出股东身份，故邓俊明当时是以瓷海酒店公司法定代表人身份与原告签订《承包经营合同》，且邓俊明只收取了顶手费，合同的所有权利义务都是由瓷海酒店公司与原告实际履行。12、《委托代理合同》一份，证明瓷海酒店公司委托律师参与本案诉讼，按照承包经营合同约定，律师费应由原告承担。13、交接清单3页，证明2018年12月19日，证明原被告在禅城区法院南庄法庭主持下对有关物品进行移交，包括增值税发票、税控盘、发票专用章、会计账本、会计凭证、保险柜钥匙（甲万），由此可以证明原告是承包经营被告的酒店，因为这些都是开展经营必须的。诉讼中，第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告的证据1、2、4、5，被告无异议，证据3、6、8、9、10、11，被告对真实性无异议，本院均予确认；证据7，与诉讼请求缺乏关联性，本院不予确认；证据12-18，经核对，本院确认其真实性。被告的证据1、2、12，经核对，本院确认其真实性；证据3，因无法证明案涉建筑物有合法报建手续，本院不予确认；证据4、5、6、11、13，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据7、8，有原件核对，本院确认其真实性；证据9、10，原告提出异议，故本院不予确认，仅作为计算水电费的参考材料。本院经审理认定如下事实：原告元晓峰作为乙方（承租人）、被告瓷海酒店公司作为甲方（出租人），双方于2016年8月16日签订《租赁合同》，约定“甲方将瓷海酒店二楼餐厅租赁给乙方（仅作酒店员工餐客人早餐使用），租期13年，自2016年3月1日起至2028年12月30日止，如中途退租，甲方有权扣除乙方所有押金并收回房屋，合同解除。月租按月计收，8000元/月，三年后每年递增5%；缴费方式：转账；乙方先交16000元租房押金，甲方为乙方出具押金凭条，待合同期满甲方检查合格后将退还给乙方。乙方在租赁期间，该房屋发生的一切费用由乙方承担，如逾期不缴纳费用者，扣除乙方所有押金并收回房屋，合同解除；乙方在租赁期间发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，不退房租：...4、一个月拒交水、电、煤气、物业费的...；乙方在租赁期间，应按时缴纳房租，如逾期不缴纳房租者，每拖延一天扣除押金10%。...”此外，原告元晓峰作为乙方（承包经营方）、邓俊明作为甲方（发包方）、被告瓷海酒店公司作为丙方，三方签订了《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，约定“承包范围：佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B区4栋的首层（大堂约210方）以及五、六楼客房部分（简称经营部位），乙方清楚承包经营权场地的真实状况；甲方将上述酒店客房承包给乙方经营，乙方用于经营旅业用途；承包经营期为13年，自2016年1月1日至2028年12月31日；月承包费具体如下：2016年1月1日至2018年12月31日为18万元、2019年1月1日至2021年12月31日为20.14万元...；押金：为两个月承包费即36万元；上述每月承包费和押金甲方同意乙方转入丙方指定账户，丙方收到上述款项视为甲方收到；乙方每月5日前交付当期承包费和空调使用费；首层（大堂约210方）及五、六楼客房部分所产生的水电费按佛山当地商业用水、用电计算，水4.5元/吨、电1.11元/度；权利义务：...（3）甲方对瓷海国际酒店的公共部份提供公共环境的卫生、绿化及安保，保证承包经营权部位正常经营具有良好的外部环境，但承包经营权部位区域内部的安全、卫生由乙方负责管理。...违约责任：（1）在承包期内，任何一方不履行本合同以下义务，使另一方决定以各种途径或方式追索，所有由此引起的费用（如追讨责任方的各种手续费、管理费、进行诉讼活动之诉讼费和律师费等）概由责任方负责偿还。（3）若乙方拖欠承包费、管理费、水、电费的，每逾期一日，须按月承包费额的0.3%向甲方支付违约金。若欠费1个月以上的，甲方有权采取停水、停电及停车场等惩罚措施。若乙方拖欠承包费达2个月或严重违法经营，甲方有权以书面形式通知乙方解除或终止本合同，单方收回该承包部位及场地所有装修及物品、没收承包费押金并有权按照本合同承包未履行期内的承包费总额的10%向乙方收取违约金。..适用法律和管辖权：本合同适用中华人民共和国法律。本合同履行中发生争议，三方应协商解决，协商不成时，依法提请广州仲裁委员会裁决，该裁决是终局的，败诉方承担一切仲裁费用（包括胜诉方的律师费）...”上述两份合同签订后，被告瓷海酒店公司于2017年7月10日向原告出具三份《收据》，确认已收到原告交来的瓷海酒店客房部承包经营押金360000元、瓷海酒店二楼餐厅租赁押金16000元以及瓷海酒店客房部、大堂、餐厅水电押金100000元，合计476000元。2017年1月1日，佛山市赣江投资有限公司与瓷海酒店公司签订《确认书》，确认双方就瓷海国际B区第4座一楼至六楼场地于该日完成了所有的资产交接工作，瓷海酒店公司自2017年1月起为唯一承租方。2018年5月8日，被告吴广忠在正弘大酒店的减租《申请报告》上批复：同意调整壹年由2018年6月起至2019年5月30日止，《申请报告》申请将原租金8000元/月自2018年6月起调整为6000元/月。2018年12月1日，瓷海酒店公司向原告及“佛山市瓷海酒店首层及5-6楼客房暨二楼餐厅的实际经营方正弘大酒店瓷海店负责人刘兴然（下文简称贵经营方）”出具《告知函》，称“上述两项场地”原告实际交由“贵经营方”经营正弘大酒店，因对方违约，通知解除合同。诉讼中，被告瓷海酒店公司于2018年12月10日向本院提交《申请》，陈述：1、原告承包的瓷海酒店首层和5-6层客房，及租赁瓷海酒店二楼，因经营不善在2018年10月底已自行停业；2、原告仍拖欠两个月承包费、租金及欠缴三个月水电费，未交还案涉场地；3、为减少双方损失，希望先搁置争议，请求在法院主持下让原告先行交还案涉场地。其后，原、被告双方于2018年12月19日在法院主持下对案涉场地办理了交接手续。另查明一，被告瓷海酒店公司于2011年5月16日登记成立，法定代表人为陶国才，登记住所为佛山市禅城区季华西路168号瓷海国际B4栋二楼局部、五、六楼。该公司曾于2015年10月15日办理工商变更登记，将法定代表人由邓俊明变更为陶国才；于2017年9月18日办理工商变更登记，将股东由吴广忠、吴剑锋、邓俊明变更为吴广忠、吴剑锋。另查明二，根据本院出具的预交反诉费通知书，本院于2018年12月18日收到反诉材料，并于当日出具该通知书，通知反诉原告缴费。庭审中，原告陈述：正常经营期间，每月电费约2-4万，水费2-3千。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。就案件的争议问题、当事人的主张，分析、认定如下：关于管辖权。被告瓷海酒店公司在庭审提出，根据案涉承包经营合同第十二条约定，如合同履行中发生争议，应提请广州仲裁委员会仲裁，该仲裁为终局仲裁。对此，由于被告瓷海酒店公司未在首次开庭前提出异议，且对本案提起反诉并对原告的诉请发表意见，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，本院对本案应继续审理。关于《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的性质及合同当事人。对合同性质，原告主张为房屋租赁合同，被告主张为承包经营合同，经审查，本院认定为房屋租赁合同，具体分析如下：（一）两类合同的辨析。根据合同法第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法中对承包合同没有明确规定，属于无名合同。根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用(2011年修订版)》对企业承包经营合同纠纷的释义，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。一般来说，二者存在如下区别：首先，对象不同。租赁是出租人将租赁物交付承租人使用经营，租赁物既可以是动产，也可以是不动产，总之租赁的对象是资产；而承包是以完成一定的经营任务为目标，对象是经营业务。其次，对外名义和责任承担不同。在租赁关系中，承租人是以自己的名义对外从事经营活动并自己承担责任，而承包人则是以发包人的名义从事活动，与第三人之间的债权债务关系由发包人作为责任主体。第三，双方承担的权利义务不同。租赁关系中，出租人将租赁物交付给承租人，出租人有权收取租金；承租人有缴纳租金的义务，同时享有对租赁物进行使用、收益的权利。承包关系中，承包人需要按照发包人的要求从事经营活动并承担经营风险。总之，如果是将作为经营性的实体的酒店交给他人经营，即使所签订的合同书名为酒店租赁合同，也应解释、认定为酒店承包合同。反之，如果合同的实质是，将酒店建筑物和附属设备的使用权，转移给他人用于开办酒店，即使合同书名为酒店承包合同，也应解释、认定为租赁合同。（二）案涉合同性质的认定。合同对象方面，按照合同第一条的约定，承包的是经营部位，第六条也约定发包方义务包括交付承包经营业权部位，由此可知，合同对象为具体的资产的使用权，而非抽象的经营权；对外名义方面，由原告所举证据及被告所举的《正弘大酒店（瓷海店）水电费、承包费、租金欠费统计表》、《申请报告》、解除合同《告知函》等证据，可知原告是以正弘大酒店而非瓷海酒店的名义对外经营，也无证据证明原告对外经营产生的权利义务均由瓷海酒店公司承担；双方承担的权利义务方面，合同第六条约定，瓷海酒店公司不得无理干预、阻碍、限制原告的正常经营，原告有自主经营权，而非按瓷海酒店公司的要求进行经营。综上，《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》虽名为承包经营合同，但实为房屋租赁合同，应适用房屋租赁合同的相关法律、司法解释，以防止当事人以承包合同之名规避租赁合同的相关法律规定。至于该房屋租赁合同的出租人，名义上合同约定为邓俊明，但邓俊明称实际履行合同是瓷海酒店公司，权利义务亦是由瓷海酒店公司享有承担，瓷海酒店公司亦以合同相对方向原告提出主张，而原告亦提交《确认书》等证据，证明瓷海酒店公司是瓷海国际B区4栋1-6楼的承租方，及“现在是瓷海酒店公司在向原告出租首层以及五、六楼客房”，故应认定出租人实为瓷海酒店公司，其与原告成立房屋租赁合同关系。关于合同效力。案涉建筑物无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”及第二条“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，案涉《租赁合同》、《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》应属无效。关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述房屋租赁合同司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉合同无效后，对双方诉请应作如下处理：（一）无效的合同自始无法律约束力，故不存在解除问题，原、被告有关解除合同的主张，均缺乏依据，本院不予支持。（二）合同无效后，被告瓷海酒店公司因合同取得的押金476000元应向原告返还。为方便处理，本院在原告应付的占有使用费、水电费中予以相应扣减。（三）关于反诉中的承包费及其违约金、租金及其利息。合同无效后，被告主张的承包费、租金应作为占有使用费，参照约定的租金标准处理。庭审中，原告陈述其从2018年10月起没有再缴纳租金，并于11月1日停止经营，虽然被告瓷海酒店公司在《申请》中进行了确认。但由于原告未履行相关交接手续，原告也无证据证明被告瓷海酒店公司拒绝接收案涉场地，而双方是于12月19日在法院的主持下才完成了案涉场地的相关交接，故本院确认案涉场地的交接时间为2018年12月19日。经核算，2018年10月1日至12月19日（共80日），一楼、五楼、六楼的占有使用费为480000元（180000元/月÷30×80），二楼的占有使用费为16000元（6000元/月÷30×80），合计496000元。抵扣租赁、承包押金376000元后，原告尚应支付占有使用费120000元。对于逾期违约金，因合同无效，该违约金约定对双方无法律约束力，故本院不予支持。经释明，被告主张为资金损失即利息，而由于合同无效后承租人所应支付的占有使用费，实质上是承租人以折价方式返还其基于占有房屋所获得的利益，出租人对该项财产性利益的请求权基础为不当得利请求权，承租人返还的范围以其所受利益为限，而其所受利益为占有使用利益，并不产生孳息即利息收益，故出租人请求承租人支付占有使用费的利息，应不予支持。另外，上述司法解释规定，合同无效后参照合同约定的租金标准计算占有使用费，但未规定可参照合同约定的租金支付时间计算占有使用费，即占有使用费的支付时间并不确定，故不存在承租人逾期支付占有使用费的情形，也就无从计算利息。但在案件受理后，被告明确向原告提出了支付占有使用费的主张，本院亦主持双方于2018年12月19日进行了房屋交接，为平衡双方利益，本院确定自被告提起反诉之日即2018年12月18日起，原告应支付占有使用费，并从次日起计利息。至于利息标准，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计，以年利率4.35%自2018年12月19日计至2019年8月19日（共244天），为3538元（120000÷360×244×4.35%）。此后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。（四）关于反诉中的的解除合同违约金、没收押金。因合同无效，瓷海酒店公司的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。（五）关于反诉中的水电费及利息。被告举证的《正弘大酒店（瓷海店）水电费、承包费、租金欠费统计表》虽然未得原告确认，但其提供了水电表照片及相关水电表读数予以佐证，原告虽表异议但未能举证反驳，同时原告也承认其从2018年9月1日开始未缴纳水电费，而且被告抄表后由原告缴费也符合双方此前的水、电费交易习惯，且庭审中原告确认其正常经营期间每月电费约2-4万，水费2-3千，故瓷海酒店公司主张原告拖欠2018年9月1日至12月13日水电费100676元，合理合法，应予支持，该费用系瓷海酒店公司必然损失，原告应当支付，抵扣水电押金100000元后，原告尚应支付676元。由于无证据证明被告瓷海酒店公司已垫付了上述水电费，故不存在资金损失，其关于利息的诉请，于法无据，本院不予支持。（六）关于反诉中的律师费。首先，因合同无效，故有关律师费的约定无法律效力；其次，合同无效后的损失赔偿责任属于缔约过失责任，而该律师费与合同订立、履行无关，亦不能认定为瓷海酒店公司因合同无效所受损失，不属于缔约过失责任范围；第三，瓷海酒店公司未能提交相关发票证明该费用已实际支付，该费用亦无法认定为实际损失。综上，瓷海酒店公司主张的律师费，缺乏依据，本院不予支持。关于被告吴广忠的责任承担。首先，被告吴广忠并非案涉《租赁合同》及《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的当事人，其作为被告瓷海酒店公司的股东，只是提供银行账号代为收取相关的租金、承包费及水电费等；其次，原告认为被告吴广忠为案涉建筑物的实际出租人，其财产与被告瓷海酒店公司的财产存在混同，但并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。因此，根据合同相对性原则，原告诉请被告吴广忠对案涉合同承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于诉讼费负担。计算本诉受理费的诉讼标的额为合同剩余租期金额，本院亦确认合同无效，因双方对合同无效均有过错，瓷海酒店公司作为出租人为主要过错方，且本院对原告主张返还押金的诉讼请求亦予以支持，基于以上考虑，本诉受理费13400元，应由原告负担40%即5360元，瓷海酒店公司负担60%即8040元。反诉费则根据胜、败诉情况予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告元晓峰与被告佛山市瓷海酒店有限公司于2016年8月16日签订的《租赁合同》无效；二、确认原告元晓峰与被告佛山市瓷海酒店有限公司、第三人邓俊明之间签订的《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》无效；三、原告（反诉被告）元晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市瓷海酒店有限公司支付占有使用费120000元及利息3538元（利息暂计至2019年8月19日，此后以120000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿日止）；四、原告（反诉被告）元晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市瓷海酒店有限公司支付水电费676元；五、驳回原告元晓峰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市瓷海酒店有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费13400元（原告已预交），由原告元晓峰负担5360元，被告佛山市瓷海酒店有限公司负担8040元；反诉受理费减半收取为13549元（反诉原告已预交27098元，对多交的受理费13549元，判决生效后，经反诉原告书面申请，本院予以退回），由反诉原告佛山市瓷海酒店有限公司负担10162元，反诉被告元晓峰负担3387元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  韦雪桂人民陪审员  卢志刚二〇二〇年四月二十日书 记 员  潘有鹏