贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终504号上诉人（原审原告）：吴树学，男，1971年11月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：六盘水鸿润物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环路1巷23号，统一社会信用代码：91520200785471258P。法定代表人：吴基鸿，系该公司经理。上诉人吴树学因与被上诉人六盘水鸿润物业服务有限公司（以下简称“鸿润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吴树学，被上诉人鸿润物业公司法定代表人吴基鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴树学上诉请求：撤销一审判决，将本案移送贵州省六盘水市中级人民法院处理。事实与理由：1、鸿润物业公司未按《怡景小区物业管理委托合同》履行相关职责。房屋及现有公用设备设施的养护和管理不到位，导致户外墙面、房顶楼梯外墙开裂事实。上诉人吴树学经多次反映并未进行任何处理，造成吴树学家中室内漏水、墙面反潮、墙皮脱落等现象。小孩出现湿疹，至今未愈。2、一审认为：“吴树学自认其住房屋漏水非鸿润物业公司履行合同所致，且涉案合同未约定鸿润物业公司负有处理好房屋漏水的义务，吴树学以其房屋漏水作为不支付鸿润物业公司物业费的抗辩理由，不予采信”的理由错误。3、在鸿润物业公司维护管理期间房屋依然有漏水情况，经多次反映要求鸿润物业公司进行维修，鸿润物业公司不予处理。据此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人鸿润物业公司辩称：1、物业公司与业主签订合同第六条只是对物业进行管理，对大型的外墙维修、房顶维修需要业主自筹资金维修；2、房屋漏水是质量问题，属于房开商问题，不是物业公司的问题，物业公司进入小区时，该房开商并没有找到；3、因该小区是2003年修建，所以该小区并没有维修资金，只有业主自己出资维修资金。鸿润物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令吴树学支付鸿润物业公司物业服务费及违约金共计4377元；2、本案诉讼费用由吴树学承担。一审法院认定事实：吴树学系六盘水市钟山区怡景小区碧云中路10号附21号楼602室业主，其房屋建筑面积为121.69平方米。2012年12月19日以鸿润物业公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.4元收取，每月6号至10号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每天按应缴费总额的3‰支付滞纳金；有效期自2012年12月20日至2014年12月31日；同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。2014年11月10日以鸿润物业公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及门面168间及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.4元收取，每月10号至15号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每天按应缴费总额的3‰支付滞纳金；有效期自2015年1月1日至2017年12月31日。同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。2017年12月31日以鸿润物业公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及门面168间及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.5元收取，每月10号至15号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每月按应缴费总额的3％支付滞纳金；有效期自2018年1月1日至2022年12月31日。同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。吴树学自2013年1月至今未向鸿润物业公司支付过物业费，鸿润物业公司于2019年7月20日在吴树学住房门口张贴通知，要求吴树学支付物业费未果，故诉至法院。一审法院认为，鸿润物业公司与怡景社区怡景小区业主委员会所签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。怡景社区怡景小区业主委员会系经小区业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其与鸿润物业公司所签订的三份《物业管理委托合同》对小区业主均具有约束力，吴树学作为小区业主，其与鸿润物业公司应当按照该合同的约定履行各自的权利及义务，鸿润物业公司已实际为吴树学房屋及吴树学居住小区提供了管理服务，吴树学也应按合同约定履行支付物业费给鸿润物业公司的义务，而吴树学未提交证据说明其已支付物业费给鸿润物业公司，故对鸿润物业公司要求吴树学支付物业费的诉讼请求，予以支持，即吴树学应支付给鸿润物业公司物业服务费4015.5元，其中2013年1月至2017年12月为2920.2元（每月48.67元），2018年1月至2019年6月为1095.3元（每月60.85元）。对鸿润物业公司主张的违约金，因双方在合同中仅约定了滞纳金的计付标准，无违约金计付标准，鸿润物业公司非行政机关，无权收取滞纳金，故对鸿润物业公司以滞纳金约定标准计付违约金的诉讼请求，不予支持。吴树学自认其住房在鸿润物业公司接管该小区物业时已经漏水的事实，故吴树学房屋漏水非鸿润物业公司履行合同所致，且涉案合同未约定鸿润物业公司负有处理好房屋漏水的义务，吴树学以其房屋漏水作为不支付鸿润物业公司物业费的抗辩理由，不予采信。本案依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴树学于判决生效之日起十日内支付给鸿润物业公司物业服务费4015.5元；二、驳回鸿润物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由吴树学负担。二审中，上诉人吴树学出示以下证据：第一组：2019年5月19日、2019年12月22日、2019年7月27日、2020年2月27日被上诉人出具的场地卫生费收款收据（共计四张），金额为160元，）缴款人为吴树学。证明目的：对于物业公司打扫卫生已经交过卫生费。第二组：出示上诉人保存在自己U盘中的图片（共计11张），证明目的：小区车辆乱停乱放，保安睡觉，导致吴树学的车子被堵住，物业公司不作为，违约在先。被上诉人鸿润物业公司质证认为：第一组证据是属于车辆场地卫生费，不是物管费；第二组证据因该小区没有专用的停车位，所有车辆都是停靠路边的，不是只是针对上诉人的车辆。图片中水泥砖块是由于小区塌方，我公司出资拉水泥来填充的。被上诉人鸿润物业公司二审未提交证据。本院对于上诉人吴树学提交的证据作以下分析认定：上诉人提交的证据仅能证明其缴纳过卫生费及小区内车辆停放的情况，但达不到证明业主可以拒绝支付物业费的目的。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人吴树学是否应向被上诉人鸿润物业公司支付物业费。本案中，上诉人认为被上诉人鸿润物业公司未履行维修外墙、处理漏水的义务，故其不应缴纳物业费。依据案涉的《物业管理委托合同》第六条第1项，物业公司维护好小区一切物业设施不受损坏，对损坏的必须及时修补好，如有大的维修，必须由业主自行出钱，方才维修。故本案涉及的外墙开裂、房屋漏水等问题，属于较大的维修项目，应是由业主先自行出资，再由物业公司负责维修。本案中，上诉人并未充分举证证实被上诉人未提供物业服务，故上诉人拒付物业费的理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人吴树学的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴树学负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年四月九日法官助理杨龙书记员戴雨佳