广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终318号 上诉人（原审被告）：广西明居房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区十八楼1807号房。 法定代表人:袁新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎裕光，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆玉兰，女，1983年10月6日出生，壮族，现住田阳县。 委托诉讼代理人：罗敏，广西通阳律师事务所律师。 上诉人广西明居房地产开发有限公司因与被上诉人陆玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2019）桂1021民初1685号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广西明居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎裕光，被上诉人陆玉兰的委托诉讼代理人罗敏到庭参加法庭调查。本案已审理终结。 上诉人广西明居房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金4382元。事实和理由：1、一审判决不予扣减2017年高考、中考期间政府要求停工天数，理由不成立。尽管在正常情况下每年都会有高考、中考，但每一年考试的具体日期、天数以及政府是否要求建筑工地停工、停工天数并不完全一样（现有证据表明2016年和2017年就不一样）。上诉人在2016年9月15日与被上诉人签订商品房买卖合同时，下一年高考、中考日期尚未公布，也没有政府要求建筑工地停工的文件，上诉人对于政府是否要求建筑工地停工、何时停工、停工多少天，是不可能预知的，当然也就无法在合同的交房期限中预留相应天数，至今也没有证据证明在合同交房期限中预留了相应天数。一审判决以所谓“被告应当知道并且在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内”为由。不予扣减2017年高考、中考期间政府要求停工的天数，是没有任何事实根据的。2、一审判决对上诉人根据政府要求停工整改的天数认定错误。田阳县住房和城乡规划建设局以阳住建通[2016]128号文件紧急通知全县所有在建项目从2016年11月15日起停止施工，这是一个必须立即停工的起始时间，至于何时复工并没有规定，从《监理日志》不难看出，上诉人的项目至2016年11月21日还处于停工整改状态，表明该次停工的天数至少为7天。一审判决未考虑政府紧急要求停工的起始日期，仅仅以《监理日志》填写当日作为停工日期，认定扣减天数为1天，明显错误。3、一审判决不予扣减合同签订日至约定交房期满日期间的雨天，理由不成立。一审判决既然认定“被告提供的是田阳县气象局对田阳县范围内的降雨天数”却又强调“并不能说明降雨是在田阳县城内”，明显存在“田阳县城不属于田阳县范围”的简单逻辑错误，以此理由不予扣减雨天显然是不成立的。至于一审所谓“且被告没有提供监理部门停工的证据材料认证”的理由，根据合同第十一条的约定，降雨天数只要符合有气象部门记录、中雨以上、连续两天或以上这三个条件，上诉人就可以相应延期交房，并不需要提供监理部门的停工认证材料，一审的理由显然缺乏合同依据。现实中，在这样的雨天环境下户外建筑施工是无法进行的，也是不安全的，停工是必然的。4、违约金计算。从合同签订日（2016年9月15日）至约定交房期满日（2017年7月30日）期间应扣减的天数包括：高考、中考期间政府要求停工的天数：2017年6月2-8日、18-26日，共16天；根据田阳县住建局的阳住建通[2016]128号文件停工的天数：2016年11月15-21日，共7天；有气象部门记录、中雨以上、连续两天或以上的雨天：2016年10月19－20日、2017年1月11-12日，6月15－16日、26－27日，7月1－2日、9－12日，共14天；因市政水管网停水而停工的天数：2016年11月17－18日、2017年4月22-23日，共4天。以上应扣减的天数合计41天。从约定交房期满第二日（2017年7月31日）至实际交房前一日（2018年1月27日）总共181天，逾期交房违约天数140天（181天-41天），违约金4382元（313000元×0.0001/天×140天）。一审判决未扣减或少扣减天数的理由不成立，请二审人民法院依法撤销一审判决并改判。 被上诉人陆玉兰答辩称，1、一审判决认定的事实清楚，高考中考是可预测的，不应列入扣减，田阳县高中、初中距上诉人所开发的房地产直线距离有10公里、3公里，上诉人在高考、中考期间施工不影响高考、中考，上诉人在一、二审中没有证据证实在高考、中考期间有停工的证据，监理日记没有停工记录。2、雨天造成停工应该有监理公司的停工记录，且上诉人提交的降雨记录并没有写明地区，田阳县有多个乡镇，下雨的情况只是报道整个田阳县区的气象，并不造成上诉人停工的理由，应当以监理公司的记录为准，没有停工记录，就不应当扣除预期的天数。3、市政停水是分区域的，并不是修一个管道就全县停水，监理公司也没有停工的记录。被上诉人认为上诉人不能提交监理公司停工记录，应当认定上诉人确实违约，违约天数应当按照一审判决认定的天数，上诉人认为应该扣减天数的理由不应采纳。 陆玉兰向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金9296.10元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月15日，原告陆玉兰与被告广西明居房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于田阳县商品房，建筑面积117.75平方米，每平方米2658.17元，总价款为313000元（2658.17元/平方米×117.75平方米）。付款方式：买受人签订合同时支付首期款，余款由买受人以银行按揭贷款的方式支付；该商品房交付时间为2017年7月30日，商品房达到合同约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。并约定：政府行业停工、气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实延期交房；因非出卖人原因造成的停水、停电、交通受阻以及因社会公共利益需要而停工的；因规划、设计、施工及其他变更需要等待政府部门审批的；出卖人可据实延期交房；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府接收资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。逾期交付责任为：因不可抗力，被告未按照约定的时间交房，双方同意按以下方式处理：1、逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过90日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款共计313000元。被告到2017年7月30日没有将该商品房交付原告。2018年1月28日被告向原告发出交房通知书，并办理入伙收房手续。原告以被告没有按照合同约定的时间交付房屋已构成违约，应承担违约责任为由，向该院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属合法、有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。按合同约定被告应于2017年7月30日前将商品房交付原告，但被告逾期交付已构成违约，被告应承担违约责任。对双方争议的问题：一、被告以田阳县住房和城乡规划建设局下文停工、雨天、停水、停电应延期交房，故应扣除违约天数100天的问题。1、对于被告以田阳县住房和城乡规划建设局发文在2016年、2017年高考、中考期间要求停止施工，故扣减33天的问题。每年高考、中考期间需停工已经形成惯例，被告应当知道并且在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内，且2016年的高考、中考期间已在双方签订合同之前，不属于扣减天数范围。故该情形不属于法律规定的不可抗力原因，不能作为延期交房的正当理由，被告辩解扣减33天的主张，该院不予支持。2、被告以田阳县住房和城乡规划建设局发文［（2015）62号、（2016）19号、（2016）128号］造成停工应扣减26天问题。田阳县住房和城乡规划建设局的（2015）62号、（2016）19号要求停工整改，被告提供监理部门停工2天时间，均在双方签订合同之前，故不属于扣减天数范围。（2016）128号文件要求停工整改，有监理部门停工1天时间的证据认证，应予扣减1天。3、对于雨天停工扣减天数的问题。被告提供田阳县气象局关于田阳2015年9月至2017年9月中雨及以上量级日数记载，应扣除连续2日雨天无法施工34天。双方签订合同的时间是2016年9月12日，交房时间是2017年7月30日。签订合同之前连续2日的雨天共21天，不属于扣减天数范围，合同期间内连续2日雨天共14天。由于被告提供的是田阳县气象局对田阳县范围内的降雨天数，并不能说明降雨是在田阳县城内，且被告没有提供监理部门停工的证据材料认证，故被告辩解扣除34天雨天不得施工的理由，证据不充分，该院不予采纳。4、市政供水管网停水停工5天问题。由于县城停水1天是在双方签订合同之前，不属于扣减天数范围。由于县城供水系统使用的统一性，县城停水惯例都是面对全部的用水单位和个人，故被告提出扣减4天的理由成立，该院予以采纳。5、对被告提供的监理日志停电停工2天的问题。其中1天是双方签订合同之前，不属于扣减天数范围。且被告没有提供供电部门有关停电的证据佐证，被告提出扣减2天的理由，证据不充分，该院不予采纳。二、原告以被告强制收房，安装水、电设施未达到约定条件构成违约，应以安装水、电、气时间为交房时间的问题；按合同第十条约定，供水、排水并入城市公共供水、排水管网连接，供电纳入城市供电网络并正式供电，供气完成煤气管道敷设，与城市燃气管网连接。本案中，原告在收房后，水、电免费使用到原告与供水、供电公司签订供用水、供用电合同时止，供气也是原告与煤气公司办理合同手续后使用。原告在诉讼中没有提供所涉及到的问题的证据加以说明，证据不充分，该院不予采纳。三、违约交房时间确定及违约金计算问题；被告没有按约定在2017年7月30日交付房屋，已经构成违约。违约时间从2017年7月31日起至2018年1月27日，共181天。该院确认逾期违约交房天数为176天（181天－5天），被告应支付原告逾期交房违约金5508.80元（313000元×万分之一×176天）。原告要求被告支付逾期交房违约金5508.80元部分的主张，该院予以支持，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、被告广西明居房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内支付给原告陆玉兰逾期交房违约金5508.80元。二、驳回原告陆玉兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告广西明居房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有交新证据。上诉人对一审法院认定事实提出异议，即一审判决没有认定扣除违约天数及其依据不当。 对于有争议的事实，本院评判如下：2016年9月15日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定2017年7月30日交房。田阳县住房和城乡规划建设局阳住建通[2017]30号规定高考期间即2016年6月2日至6月8日，中考期间即2016年6月18日至6月26日共16天暂停施工；田阳县住房和城乡规划建设局阳住建通[2016]128号《关于要求全县在建工程项目停止施工的紧急通知》，据此，涉案工程于2016年11月21日监理日志记载停工，即因整改停工1天；田阳县2015年9月至2017年9月中雨（≧10.0毫米）及以上量级日级，即有气象部门记录、中雨以上、连续两天或以上的雨天为：2016年10月19－20日、2017年1月11-12日，6月15－16日、26－27日，7月1－2日、9－12日，共14天；因市政水管网停水而停工的天数：即2016年11月17-18日、2017年4月22-23日，共4天。前述的事实有上诉人在一审审理期间提交的相关证据予以证实，本院予以确认。除前述事实一审法院遗漏认定二审予以补正之外，其余二审认定的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人陆玉兰签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，上诉人因未按合同约定的时间交付房产，已构成违约，应当承担违约责任。按照该合同第十一条约定，即“政府行业停工、气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时”、“因非出卖人原因造成的停水、停电、交通受阻”等情形之一的，可据实延期交房。上诉人已提交相应的证据，足以证实：因高考、中考期间停工16天；因政府要求整改停工1天；因中雨连续两天以上的停工14天；因市政水管网停水而停工4天，共计35天应属于合同约定可以延期交房的时间，即扣除逾期交房的天数应为35天。根据举证责任分配的原则，被上诉人没有证据足以反驳上诉人提交证据的内容，故上诉人主张高考中考期间停工、中雨连续两天以上停工的天数应记入逾期交房扣除天数理由成立，本院予以采纳，但上诉人主张根据田阳县住房和城乡规划建设局[2016]128号文件整改停工时间为7天，因该文件涉及整改问题不属于上诉人的工程项目，也没有证据证实整改需要7天的时间，一审法院以监理日志记载整改停工日期及文件精神，确定因整改而停工1天的时间符合本案实情，上诉人提出整改停工7天的主张，本院不予全部支持。按照该合同第十二条约定逾期交房应承担的违约责任，即逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后……合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方于2016年9月15日签订合同，约定2017年7月30日交房，实际交房时间为2018年1月28日，故计算违约时间应从2017年7月31日起至2018年1月27日共181天，逾期违约交房天数为146天（181天－35天），上诉人应支付被上诉人陆玉兰逾期交房违约金4569.80元（313000元×万分之一×146天）。一审法院对于高考、中考期间停工以及中雨连续两天以上停工不予记入扣除逾期交房的天数，与合同约定优先的原则相悖，判决处理结果不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人广西明居房地产开发有限公司上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定，判决如下： 一、撤销田阳县人民法院（2019）桂1021民初1685号民事判决； 二、上诉人广西明居房地产开发有限公司支付被上诉人陆玉兰逾期交房违约金4569.80元； 三、驳回被上诉人陆玉兰的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人广西明居房地产开发有限公司的其他上诉请求。 上述给付款项，义务人应于本案判决送达起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 一审案件受理费25元，由上诉人广西明居房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人广西明居房地产开发有限公司负担2元，被上诉人陆玉兰负担48元。 本判决为终审判决。 审判长  俞穗芳 审判员  黄奇智 审判员  张 莉 二〇二〇年四月十六日 书记员  周丽昌