广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1111号原告：孙念东，男，汉族，1976年9月19日出生，住址：广东省深圳市南山区************，身份证号码：110************817。委托诉讼代理人：李国帆，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东华商律师事务所律师。被告：惠阳松涛实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区*******************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：胡传娥，该公司员工。原告孙念东诉被告惠阳松涛实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国帆、陈子科到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人胡传娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年4月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）,约定原告以按揭付款的方式向被告购买位于惠州市惠阳区*************************的房屋(以下简称“涉案房屋”),其中合同附件十一《补充协议》第十三条“关于税费”的第一款约定“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1763596.40元,增值税为人民币193995.60元(税率为:11%),故买受人应当向出卖人支付的总房价为人民币1957592元”,即涉案房屋价格系以价税分离的方式进行定价的。合同签订后,原告已按约定的付款方式付清所有购房款。原被告完成房屋买卖交易后，税收政策发生变化，2018年4月4日，财政部、税务总局发布《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税﹝2018﹞32号文件），规定自2018年5月1日起房屋买卖的增值税率由11%调整为10%。2019年3月20日，财政部、国家税务总局、海关总署发布《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号），规定自2019年4月1日其房屋买卖的增值税率由10%调整为9%。因涉案房屋的税率已由合同签订时的11%降至9%，根据涉案房屋不含增值税房价1763596.40元得出实际增值税仅为158723.68元，因此涉案房屋总价应调整为1922320.08元。被告本应根据合同约定的不含增值税房价重新计算原告应支付的增值税，并向原告退还多支付的购房款35271.93元。但被告不但未退还原告多支付的购房款，且在未与原告协商的情况下即擅自将涉案房屋不含增值税房价从1763596.40元变更至1795955.96元，并以此单方变更的价格按9%的增值税税率向原告出具票面金额为1957592元的广东增值税电子普通发票，恶意侵吞原告购房款。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、被告向原告退还购房款人民币35271.93元及利息人民币138.25元（以35271.93元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%自2019年11月5日起暂计至2019年12月9日，最终计至清偿之日止），以上暂合计人民币35410.18元；2、被告承担本案诉讼费。原告为证实自己的主张，提供了如下证据材料：1、《商品房买卖合同（预售）》；2、《财政部税务总关于调整增值税税率的通知》（财税﹝2018﹞32号）文件；3、《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号）文件；4、广东增值税电子普通发票。被告提出如下答辩意见：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议不具有如遇增值税调整应退还差价的意思表示。1、原被告双方在《商品房买卖合同》中是以套内面积计算商品房价格，并固定了商品房总价，采取的是“价税合一”方式，除因面积差异而需要调整总价外，发生任何其他情况，商品房总价均不因此而发生变化，该种约定也有利于维护商品房交易秩序的稳定。2、原被告无论是在《商品房买卖合同》还是补充协议的约定都没有“降税降价”的意思表示，且商品房交易跟普通的买卖交易不一致，调整合同总价涉及调整合同重大条款，须由双方协商一致并通过书面方式进行调整，但在本案中并不存在双方调整合同总价的情形。3、补充协议中对不含税价、增值税税额、税率等进行明确，仅仅是为了方便计算契税、印花税等的税额，仅是对房款的组成的罗列，不能视为对房款或房款的计价方式进行调整。买卖合同及补充协议均不具有如遇增值税调整应退还或补交差价的意思表示，同理，如果增值税税率并非下降而是上调，对商品房总价款亦无影响。另外，商品房价格已经过政府备案，且备案价格为含税价格，备案价是通过(套内）建筑面积和单价来确定，而不是通过税率的多少来反推不含税部分的房价款。二、增值税纳税义务人为开发商，而不是购房者。1、增值税为流转税，是对商品房销售后增值部分缴纳的税种，产生应税行为的是开发商，故纳税义务人应为开发商。商品房销售后，增值税的纳税义务人是被告而非原告，由被告按照国家最近税率政策进行纳税是履行法定义务。同时增值税税款也变成了开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非。2、国家下调增值税税率的本质目的在于减轻开发商的税负，减低开发商的成本，被告是否纳税及纳税的金额是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关。从2019年国务院政府工作报告指出要深化增值税改革及国家税务总局的各种发文，都明确增值税下调是国家应对当前经济压力，减轻企业的税负负担，而非减轻购房者的税负，业主需要缴纳的税种为契税，如果国家想减轻购房者的税负，则可以通过降低契税的方式。经审理查明，2018年4月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告购买位于惠州市惠阳区*************************的房屋，被告在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。合同第三条中约定原告向被告购买该商品房建筑面积共135.86平方米。合同第六条关于计价方式与价款中约定该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米14408.89元，总价款1957592元。合同附件十一《补充协议》第十三条关于税费的约定为：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1763596.40元,增值税为人民币193995.60元(税率为:11%),故买受人应当向出卖人支付的总房价为人民币1957592元。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告已交清涉案房屋的购房款，被告向原告交付了涉案房产，并按9%的增值税税率向原告开具了票面总额为1957592元的购房款发票。另查，2018年4月4日，财政部、税务总局发布《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税﹝2018﹞32号）文件，规定自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税行为，原适用11%税率的调整为10%。2019年3月21日，财政部、国家税务总局、海关总署发布《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号）文件，规定自2019年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为，原适用10%税率的，税率调整为9%。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点是：因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为9%后，对房屋总价款是否有影响。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》第六条计价方式和价款中明确约定案涉商品房价款按照建筑面积计算（面积为135.86平方米），单价14408.89元/平方米，总价款1957592元（计算方式：面积135.86平方米×单价14408.89元/平方米），即双方已经固定了房屋总价款为1957592元；而《补充协议》将房屋总价款1957592元明确为不含增值税价款1763596.40元和增值税税款193995.60元(增值税税率为11%),上述两份协议对房屋总价1957592元的约定一致，该总价款包含增值税金额。且房屋作为不动产，属家庭大额财产，双方交易时通过合同做出固定总价款的约定，符合商品房交易习惯，也有利于维护商品房交易秩序的稳定。其次，双方对合同附件十一《补充协议》第十三条约定的理解产生了争议。本院认为，因涉案合同和《补充协议》中均没有因税率调整可以相应调整房屋总价款的相关约定，即上述合同条款的约定均不具有降税即降价的意思表示，而在没有降税即降价明确约定的情况下，被告是否缴税、缴税金额、税率、种类对房屋总价款应不产生任何影响；换而言之，如增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响，购房者并不因此而向开发商承担多缴纳购房总款的风险。据此，《补充协议》中的上述条款，仅系双方在固定购房总价1957592元的基础上，按当时的政策对增值税适用11%的税率，对合同总房款组成的客观罗列和说明，而不能视为对合同购房总价款或房款计价方式的变更。原告适用当时的11%税率后推算出的不含税价，并不是双方购买房屋的交易价格。最后，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上来说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。增值税的征收对象法定，本案中被告作为房地产公司销售案涉商品房，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，增值税的纳税义务人为被告，而非原告。且现国家降低增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负、激发企业活力。故增值税发票上的税率增减及税额变化，均是被告惠阳松涛实业有限公司作为纳税义务人应承担的商业风险。原、被告双方合同约定的房屋总价款包含了增值税费，增值税税率的变化，并不能改变合同双方对房屋总价的约定。综上所述，原告要求被告返还购房款35271.93元及利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙念东的诉讼请求。受理费343元，由原告孙念东负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  万翔二〇二〇年三月二十三日书记员  高娟