广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初392号原告：张培辉，男，汉族，1979年2月4日出生，住广东省茂名市茂南区****************，公民身份号码：420************215。委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。被告:茂名市中晟实业有限公司，住所地:茂名市市******交易综合楼一。法定代表人:韩义勇，董事长。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧鸿文，广东民道律师事务所律师。第三人：茂名市华晟商业管理有限公司，住所地：茂名市市**************。法定代表人：许胜，经理。委托诉讼代理人：易玉英，该公司职员。原告张培辉与被告茂名市中晟实业有限公司（以下简称中晟公司）、第三人茂名市华晟商业管理有限公司（以下简称华晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张培辉（第一次开庭到庭）及其委托诉讼代理人梁文光（第一次开庭到庭）、陈婷（第二次开庭到庭）、被告中晟公司的委托诉讼代理人廖泽城（第二次开庭到庭）、第三人华晟公司的委托诉讼代理人易玉英（第二次开庭到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金316348元（按已交房款1246444元为基数，从2016年6月1日起按日万分之二计至2019年11月22日）；2、判令被告向原告支付2019年11月23日起至实际交付商品房之日止的违约金（按已交房款1246444元为基数，2019年11月23日起按日万分之二计至实际交付商品房之日止）。3、本案一切诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于茂名市市******的茂名（粵西）农副产品综合交易中心的综合配套楼B1层111号商铺（建筑面积68.91平方米）出售给原告，房款为1246444元。合同签订后，原告已按照合同约定支付全部房款1246444元；但被告以资金欠缺及各种理由未能按合同第九、十条约定条件在约定的2016年5月30日前交付商品房，至起诉前涉案商铺还在建设中。因此，被告应承担支付至实际交付商铺之日的违约金。暂计至2019年11月22日的违约金为316348元[公式：1246444元×万分之二×1269天(2016年6月1日至2019年11月22日）]。基于以上事实，被告至今未交付商铺已经构成根本违约，应当承担违约责任，由于该合同是被告出具的商品房格式合同，合同中遗漏逾期交房90天后，原告要求继续履行合同被告应承担违约金的计算方式。因此，根据法律规定，应采用有利于原告的解释履行（即违约责任应参照合同第十二条第二点第一小点处理:逾期不超过九十日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行）。为了维护自己的合法权益，原告依据《民诉法》第108条之规定，特依法向贵院起诉，判如所请。被告中晟公司辩称，一、本案涉及华晟公司对涉案商铺的代租，在华晟公司与原告所签订合同收取租金那天开始，商铺已经是事实上进行交付，虽然商铺实体未能使用，但原告已经是利用商铺产生收益，实际是已经对商铺进行了使用。所以原告主张逾期交付的违约金不能成立，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。二、对第三人是否支付过租金给原告问题，租金应该都是通过银行转账方式支付的，希望原告能如实反应是否已收取租金这个事实。即使原告未收取租金，原告亦不能够向中晟公司主张逾期损失，因为涉案商铺从原告与第三人签订合同开始，原告对商铺所产生的相关权益，在第一年到第五年期间只能向华晟公司主张代租的租金，至于华晟公司与中晟公司的法律关系是这两间公司另外处理的问题。至于原告主张未收到租金，只是原告与华晟公司之间的合同纠纷问题，并不影响涉案商铺已经是由华晟公司通过代租合同的方式将商铺所载的权益交付给原告，所以不产生逾期交付的问题。第三人华晟公司述称，对原告的起诉没有异议。原告、中晟公司、华晟公司三方约定涉案商铺由中晟公司直接交付给华晟公司。本院经审理认定事实如下：2016年2月15日，原告张培辉（买受人）与被告中晟公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告购买位于茂名市市******茂名（粤西）农副产品综合交易中心综合配套楼B幢1层111号商铺，建筑面积共68.91平方米，总价款为1246444元。合同约定付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年2月15日前支付首期房价款人民币626444元，余款620000元向银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。同日，原告张培辉（委托方、甲方）与第三人华晟公司（受托方、乙方）签订《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》一份，约定：原告自愿将其所有的位于茂名市市******茂名（粤西）农副产品综合交易中心综合配套楼B幢1层111号商铺委托给第三人华晟公司并许可以华晟公司名义实行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理经营。第二部分委托经营管理权限约定，在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权委托给乙方经营管理，且甲方不参与经营管理，委托权限包括但不限于：1.决定和修改该物业的经营定位；2、决定和修改经营范围及经营方式；3.租金及其它费用的收缴；4.租赁权及转租权；5.结构改造及装修；6.其他相应的权限。第三部分委托经营管理期限约定为从2016年6月1日至2022年5月31日。第四部分委托经营收益方式约定，委托期内第一年，市场处于培育期，甲方同意将商铺免费交予乙方经营，商铺经营收入全部归乙方所有，以利于市场繁荣发展；委托期内第二、三年，乙方每半年以人民币16401元支付甲方；委托期内第四年，乙方每半年以人民币57402元支付甲方；委托期内第五、六年，乙方每半年以人民币65602元支付甲方；以上收益所述收益均以预售建筑面积为准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，租金支付为半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》后，已按约定向被告支付购房款项1246444元。2020年1月14日，原告以被告逾期交房构成违约为由，提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉案商铺尚未交付使用；原、被告及第三人均确认2016年2月15日签订两份合同时约定原告向被告购买的涉案商铺由被告中晟公司直接交付给第三人华晟公司，由华晟公司经营管理；原告确认其已收到第三人华晟公司支付的租金一万多元，但表示因无法找到相关凭证，无法确认第三人已支付的具体租金数额。本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》分别是由合同双方当事人自愿签订，是其双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对签订合同当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》后，已按照约定向被告支付购房款，被告应依约履行交付涉案商铺的合同义务。又因原告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同日又与第三人华晟公司签订了《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》，约定由原告将其向被告中晟公司购买的涉案商铺委托给第三人华晟公司以华晟公司的名义管理经营，第三人华晟公司定期向原告支付定额收益。《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》中虽书面约定了原告应在开发商实际验收交铺给原告之日起3个工作日内，交付涉案物业给华晟公司，但原、被告及华晟公司在庭审中均确认2016年2月15日签订两份涉案合同时已口头约定由被告中晟公司直接将涉案商铺交付给第三人华晟公司经营管理，由此可认定三方已协商变更了涉案商铺的交付方式，即被告中晟公司应将原告购买的涉案商铺直接交付给第三人华晟公司而非交付给原告，由第三人华晟公司在涉案《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》约定的期限即2016年6月1日至2022年5月31日期间内对涉案商铺进行经营管理，第三人华晟公司再定期向原告支付定额收益。综上，在《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》约定的期限内，即在2022年6月1日前，原告已将接收涉案商铺的权利转移给第三人华晟公司，即被告中晟公司无须直接向原告交付涉案商铺，故不发生被告中晟公司逾期向原告交房的违约问题。且原告在庭审中亦确认原告与第三人华晟公司已开始履行《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》的相关权利义务，原告确认已收到第三人华晟公司支付的租金一万多元，即原告已就其委托给第三人华晟公司经营管理的涉案商铺取得收益。综上，原告主张被告中晟公司支付逾期交付涉案商铺的违约金，理据不足，本院不予支持。至于第三人华晟公司与被告中晟公司之间关于交付涉案商铺的问题及原告与华晟公司之间关于履行《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》过程中的可能存在的其他问题，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张培辉的诉讼请求。案件受理费3022.61元，由原告张培辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李洁梅二〇二〇年四月九日法官助理 梁慧玲书 记 员 何 萍