广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1349号原告：徐灿龙，男，1988年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，委托诉讼代理人：吴伟伦，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑鑫焱，广东金桥百信律师事务所律师。被告：邓荣华，男，1969年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，被告：熊秀芳，女，1967年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：李文心，广东连通律师事务所律师。原告徐灿龙与被告邓荣华、熊秀芳合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐灿龙及其委托代理人吴伟伦、郑鑫焱，被告邓荣华、熊秀芳的共同委托代理人李文心均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐灿龙向本院提出诉讼请求：1、被告邓荣华向原告退还投资款项合计共1407485元，并由被告熊秀芳对上述债务承担连带责任。2、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系。2019年6月，原告与两被告达成合作合意，以原告投资、以被告邓荣华的名义的方式，购置位于广州市白云区机场路××街××房的房屋，待房屋迖到可以出售的条件后，双方共享增值利润。合作前，被告邓荣华明确同意在原告实际出资后，将配合原告办理房屋抵押贷款、装修贷款手续、二次抵押给原告或原告指定的第三人及办理公证手续(四项义务)，以保障房屋的稳定增值及保障原告后期的投资资金回收。据上，原告实际出资合计共1407485元。具体如下:支付购房定金50000元，2019年9月4日支付730000元购房款，2019年9月4日支付450000元购房款，2019年9月4日支付60450元房屋购置税费，2019年9月4日支付40300元房屋购置税费，2019年9月13日支付19112元中介服务费，2019年10月15日支付30000元中介服务费，2019年10月10日支付10223元月供按揭款，2019年11月15日支付17400元月供按揭款。在原告完成出资义务，被告邓荣华在获得房屋产权后却违反合作约定，拒绝配合原告办理装修贷款手续、二次抵押给原告或原告指定的第三人及办理公证手续（三项义务）导致原告的合法权益无法得到保障，双方合作事宜无法继续进行。综上，被告邓荣华的行为已严重侵害原告的权益，已构成根本违约且涉嫌欺诈。为此，原告特诉至贵院，恳请贵院查明事实，判如所请。邓荣华、熊秀芳辩称：一、原告的诉请没有法律依据，双方的合同关系属于无效合同，有以下理由：(一)原告一直以虚假的意思表示实施欺诈行为。原告以炒房为由与两被告寻求合作，向两被告承诺一年给予两被告人民币40000元的代持费用，仅仅需要两被告配合原告的工作。但两被告对所配合原告的工作量等一概不清，后两被告在原告的要求下向原告提供了身份证、银行卡、U盾等信息给予原告操作，耐被告都只在原告的要求签字，对整个交易过程全然不知。后两被告配合原告办理了房屋的抵押贷款手续，但在两被告办理完房屋抵押手续后，原告告知两被告还要办理装修贷款手续，二次抵押给原告和原告指定的第三人办理公证手续等。两被告方才醒悟，原告一直未告知两被告的关于房屋代持的风险，如按照原告所述手续将会给两被告带来巨大的债务压力。两被告才明白被原告所欺诈，此与一般的代持行为不同，原告不断要求两被告的贷款的债务风险全部转让给了两被告。(二)原告与房屋的出卖人恶意串通，原告代理两被告买房事宜未尽理性代理人的义务，严重损害了原告的合法权益。两被被告经房屋查册才知道，案涉的房屋购买价格为4030000元，但经了解当地同样规格，相同面积的房屋交易价格大概在26000O0左右，交易价格显著高于市场的真实交易价格，严重偏离了市场规律，同样的没尽到理性代理人的义务。故原告与房屋的出卖人肯定存在恶意串通的情形。两被告也并不知情房屋的实际交易价格，但原告的意图可以理解为通过虚假提高房屋购买的价格，而提高房屋评估的价值，从而获得更多的贷款，进而可以得到买房资金的回笼。两被告也不清楚抵押贷款的资金流向何处，但贷款均是被告邓荣华的名下，这种虚假交易严重损售了被告邓荣华的合法权益。(三)双方的代持合同的法律关系系原告徐灿龙为规避广州市的限购政策且能通过他人贷款而与两被告达成的合同关系，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。两被告都生活在农村，法律意识淡薄，但房屋的交易价格远远高于市场价格，如支持原告的诉请，两被告将承受返还原告的房屋出资、银行的抵押贷款的巨大压力，两被告无力进行偿还。但如配合原告进行装修贷款等程序，贷款的价值也远大于房屋的价值，被告也将承受巨大的债务压力。两被告本无买房的本金，也不懂买房的操作，均是由原告进行购买房屋的操作和贷款的操作。二、房屋买卖合同的交易相对方均为邓荣华，熊秀芳在本案中并无得到利益。综上所述，恳请查明事实的基础土，依法审理，公正裁决，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月27日,原告与被告邓荣华在微信中添加为朋友，开始通过微信进行联系，沟通因原告不具有在广州市购买二手房的资格，由原告出资金，以被告邓荣华名义在广州购房事宜。原告、被告邓荣华、被告熊秀芳并组成名称为“邓荣华、熊秀芳购房”的微信群。2019年6月27日，被告邓荣华与案外人胡志红签订《存量房买卖合同》，约定被告邓荣华购买位于白云区机场路××街××房，总金额为4030000元，签订合同时，被告邓荣华支付50000元购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。2019年7月15日，被告邓荣华作为借款人及抵押人、被告熊秀芳作为抵押物共有人与中国工商银行股份有限工商广州白云路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告邓荣华申请个人二手住房购置贷款，金额为2800000元，被告邓荣华、熊秀芳同意提供白云区机场路××街××房作为抵押物。2019年9月4日，原告向被告邓荣华转账支付730000元、450000元购房款。被告邓荣华收款当日即向案外人胡志红分别转账730000元、450000元。同日，原告向国家税务总局广州市税务局转账支付60450元、40300元房屋购置税费，国家税务总局广州市白云区税务局第一税务所开具房屋买卖税费发票二张，均显示的纳税人为被告邓荣华。2019年9月13日，原告向案外人孙新华转账支付19112元中介服务费。2019年10月15日，原告向案外人孙新华转账支付30000元中介服务费。2019年10月10日，原告向被告邓荣华转账支付10223元涉案房屋贷款月供按揭款。2019年11月15日，原告向被告邓荣华转账支付17400元涉案房屋贷款月供按揭款。另，原告表示其另支付购房定金50000元。2019年9月6日，广州市白云区机场路××街××房（以下简称涉案房屋）登记至被告邓荣华名下，并办理抵押登记。原告及被告邓荣华、熊秀芳均确认原告已向两被告支付涉案房屋代持费15000元。2019年10月21日，原告在“邓荣华、熊秀芳购房”微信群与被告邓荣华联系称：“之后几时比较得闲，出来越秀去工行拿房产证同合同，入埋其他银行。”被告邓荣华称：“入埋其他银行，即什么意思（不明白）。”原告回复：“去申请后面的银行贷款。”被告邓荣华问：“贷款不是已批下来了吗？”原告称：“只是第一笔批了，后面还有”，并询问被告邓荣华、熊秀芳：“征信有了吗？”被告熊秀芳回复：“龙少，我在外边，荣哥在开车，我晚点复你。”2019年10月23日，被告熊秀芳称：“后续贷我了解下先。”原告称：“后续的就系当时我饮茶讲咯，做翻装修贷出来，补翻房贷咯。成100几万首付入去给了间屋度，间屋又在你们名下，我都要回收翻部分资金给我些保障吧？而且呢个也是当时大家讲好，房贷后我仲会申请些信用贷回笼资金咯。”2019年11月12日，被告熊秀芳称：“龙少，我老公的工商银行卡已多次提示余额不足，再不存入就熟断供，断供了就不用二押，房产证拿出来都无意义。”原告表示：“尽快安排时间出来广州办二押，公证吧，这个是公司的决定，约你们那么多次，都没有时间，是不想办还是怎样？”被告熊秀芳称：“已断供，我怎么做二押。”原告称：“你不做二押，怎么供？”此后，原告与被告邓荣华之间微信联系，表示：“荣哥，宜家件事搞成甘，你又唔配合我，我也没有办法继续投钱下去了，现在房子在你名下，你怎么处置是你自己解决了，以后房子升值都是你的了。你最好安排个时间将我之前出给你的钱还给你。”被告邓荣华称：“房子是你购买的，我只是帮你代持，如果你不供，我唯有同银行讲及报警处理。”原告与两被告因此产生纠纷，原告要求返还已付款项，诉至本院。诉讼中，两被告主张涉案房屋的实际价值显著低于涉案房屋的交易价格，其推测原告与原房屋业主之间存在恶意串通。原告则提交被告邓荣华个人贷款申请资料，主张广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司广州分公司出具《初步估价答复书》，评估涉案房产总值为4020030元，且从该资料中显示被告邓荣华在申请房屋贷款时提交结婚证复印件，显示被告邓荣华、熊秀芳系夫妻关系，证明两被告对于涉案房产交易的事实及交易价格均是知情且同意的。两被告反驳称两被告几年前已经离婚，但是一直共同居住，也不知道自己已经离婚了，离婚证也已经丢失，从评估报告不足以认定涉案房产的市场价值。庭审中，原告称其与两被告达成合作合意，由其出资，以被告邓荣华名义购买涉案房屋，并在涉案房屋达到可出售条件后，双方共享涉案房屋增值利润，其享有80%，两被告享有20%，但无证据佐证；后因两被告拒绝配合原告办理装修贷款手续，导致双方合作事宜无法继续进行，要求两被告退还全部购房款项。两被告称原告仅向其承诺支付房屋代持费用40000元，实际已支付15000元，双方未约定所谓的涉案房屋增值共享，原告后续要求两被告去办理涉案房屋装修抵押贷款手续，因风险高，故两被告不愿意配合继续；确认两被告没有支付过任何购买涉案房屋的费用，同意涉案房屋归两被告所有，涉案房屋后续房屋贷款也由两被告自行偿还，但是因原告有过错，故仅同意按照原告已付款项的20%向原告返还。本院认为：原告与被告邓荣华、熊秀芳虽未就借名买房签署书面协议，但综合涉案房屋的购房款支付情况、购房文件及票据持有情况等因素，且结合微信群聊天记录、被告邓荣华在申请涉案房屋贷款时提交的结婚证复印件及被告熊秀芳亦作为涉案房屋抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》中签名的情形，本院对于原告与被告邓荣华、熊秀芳约定借名买房及代为持有的事实均予确认，该约定不违反国家法律法规的效力性强制性规范，合法有效。因借名购房产生的潜在风险及责任承担问题，原告在规避我国相关政策借名购买涉案房屋的同时，应当具有充分的认识，但原告与被告邓荣华、熊秀芳并未签订书面协议对被告邓荣华、熊秀芳的合同义务及相关风险的处理予以明确约定，故原告主张被告邓荣华、熊秀芳拒绝配合其办理房屋装修贷款手续存在违约，本院不予采纳。关于被告邓荣华、熊秀芳应否返还相关款项1407485元的问题。上述款项包括首期房款（含定金）、房屋购置税费、银行贷款按揭款，以及相关服务费用，均由原告向被告邓荣华和相关主体支付。依照政策的规定，原告不具备取得广州市二手住宅房地产的条件，涉案房屋在客观上不能被转移过户登记至原告名下，原告在本案中要求被告邓荣华、熊秀芳返还款项，被告邓荣华、熊秀芳同意涉案房屋归两人所有，并承诺后续房屋贷款由其自行偿还，即原告与被告邓荣华、熊秀芳之间的合同关系解除。现涉案房屋登记于被告邓荣华名下，被告熊秀芳亦作为涉案房屋抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》中签名，被告邓荣华、熊秀芳已享有该房屋的权益，包括房屋升值利益，故根据公平原则，被告邓荣华、熊秀芳应向原告返还上述款项1407485元。被告邓荣华、熊秀芳抗辩称原告与涉案房屋原业主之间恶意串通，涉案房屋交易价格显著高于实际市场价格，但该抗辩意见仅为两人的推测，未提供证据予以佐证，而原告亦提交了房产评估机构出具的《初步估价答复书》，其中显示评估涉案房产总值为4020030元，该金额与涉案房屋买卖合同约定的交易价格并无明显差异，因此，本院对被告邓荣华、熊秀芳的该抗辩意见，不予采信。另，被告熊秀芳抗辩称其并非合同相对方，在本案中并无得到利益，与本案查明事实不符，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:本判决生效之日起十日内，邓荣华、熊秀芳向徐灿龙返还款项1407485元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8733.68元，由邓荣华、熊秀芳负担。被告邓荣华、熊秀芳负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 方二〇二〇年四月七日书记员 张雪如