文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初766号原告：王龙彬，男，1978年8月11日出生，汉族，住四川省高县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何廷华，重庆鼎林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建，重庆鼎林律师事务所律师。原告：郑永芳，女，1983年10月2日出生，汉族，住四川省高县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何廷华，重庆鼎林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建，重庆鼎林律师事务所律师。被告：彭坚强，男，1974年4月23日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县，现住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆和然居房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马支路177号，统一社会信用代码91500106MA5U740Y0T。法定代表人：于军，重庆和然居房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：谭波，男，重庆和然居房地产经纪有限公司员工，住四川省开江县。原告王龙彬、郑永芳与被告彭坚强、第三人重庆和然居房地产经纪有限公司（以下简称和然居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王龙彬、郑永芳及其委托诉讼代理人何廷华、杨建，被告彭坚强、第三人和然居公司的委托诉讼代理人谭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》于法院向被告送达起诉状副本之日解除；2、判决被告退还原告王龙彬支付的定金20000元，并支付原告王龙彬违约金193000元；3、判决被告支付原告聘请律师的费用10000元；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由：二原告系夫妻关系，2019年11月20日，二原告、被告及第三人签订《房地产买卖（居间）合同》。约定：被告将其所有的位于沙坪坝区某大道X-XX-X号房屋出售给原告，合同总价格965000元；合同第四条约定付款方式为：合同签订之日原告向被告支付定金20000元，原告银行按揭审批通过，被告银行预约还款当日支付购房款245000元等。第八条约定：1、自签订本合同之日起，原被告任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本性违约，守约方有权以书面形式通知违约方解除合同关系，同时守约方有权要求违约方按照合同成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。6、买卖合同因违约解除的，守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）由违约方承担。合同签订当日，在第三人见证下，被告收取原告支付的20000元定金，被告签署收据。合同第七条约定：甲方为非产权人，为共有人的，甲方必须保证产权人按约履行，否则应承担违约责任。后被告以其妻子不同意为由拒绝履行合同义务，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告彭坚强辩称：对原、被告双方及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》无异议。合同签订后，原告向被告支付了20000元定金。合同签订后，被告配偶不同意卖房，但通过这段时间被告给她做工作，她已经同意卖房，《房地产买卖（居间）合同》可以继续履行。当时签订的合同是格式合同，签订合同时，被告也没有注意看合同内容，合同条款主要是保护买方及第三人的利益，原告仅仅支付了定金，该期间内房价也没有上涨，甚至有下跌，原告并没有实际损失，合同约定的违约金过高。不同意解除房屋买卖合同，不同意原告主张的各项赔偿请求。第三人述称：原、被告双方及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》符合解除条件，应当解除。该合同是双方真实意思表示，合同内容也是第三人组织双方仔细阅读后才签字确认，不存在双方不清楚合同内容的情况。本院经审理查明如下事实：2019年11月20日，甲方彭坚强与乙方王龙彬（郑永芳代）、丙方和然居公司签订《房地产买卖（居间）合同》，合同第二条约定交易标的位于沙坪坝区某大道X-XX-X号，建筑面积74.73平方米，产权人为彭坚强、卢小莉；第三条约定成交价格为965000元；第四条约定合同签订之日买方向卖方支付履约定金20000元，按揭审批通过后，卖方银行预约还款当日支付买方房款245000元，按揭690000元，银行放贷后接房当日支付尾款10000元；第七条约定乙方以按揭贷款方式购房的，甲乙双方须于签订本合同之日起七个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭贷款相关手续，甲方为非产权人或者共有产权人之一的，直接以甲方名义签订合同，本合同约定的事项需要产权人协助完成的，甲方必须保证产权人按约履行，否则按照本合同承担违约责任；第八条第1项约定，自签订本合同之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本性违约，守约方有权以书面形式通知违约方解除合同关系，同时守约方有权要求违约方按照合同成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。第八条第6项约定，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费等）由违约方承担。合同签订后，王龙彬向彭坚强支付了定金20000元。原被告及第三人共同确认，在合同订立后的2019年12月7日，彭坚强表示卖房需要与老婆商量，如果2019年12月15日前老婆仍然不同意卖，按合同办。2019年12月15日，彭坚强表示老婆不同意卖房，可象征性补偿买方一两千元。庭审中，彭坚强称，其已在2020年1月份对老婆做通工作，同意卖房，但表示未将该情况告知原告。原告表示，在2019年12月15日彭坚强表示不同意卖房后，为解决小孩的入学问题，已经另行于2019年12月18日购买了位于重庆市沙坪坝区某路X号X幢XX-XX号房屋，原被告之间的合同已经无法履行，对此原告提供了购房合同、房产证复印件等予以证明。被告对原告主张的违约金不予认可，认为现在房价下跌，原告没有实际损失。原告认为，原告因购买房屋消耗了时间、精力成本，以及没有及时购买到房屋，牵连小孩解决读书的户口问题，对原告及其小孩产生巨大的精神压力，给原告造成了损失。原告起诉聘请律师花费律师费10000元，被告称不知情，不予认可。另，本院向被告彭坚强送达起诉状副本的时间为2020年1月15日，第三人亦同意以向彭坚强送达起诉状副本的时间为案涉《房地产买卖（居间）合同》的解除时间。双方对被告是否存在违约及违约金争议较大，调解未果。上述事实，有原、被告双方及第三人的陈述，原告提供的《房地产买卖（居间）合同》、转账凭证、录音、律师代理合同、律师费发票、《重庆市存量房屋买卖合同》、房产证、王某的荣誉证书，本院的送达回证等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实和依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同约定甲乙双方须于签订本合同之日起七个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭贷款相关手续，甲方为非产权人或者共有产权人之一的，直接以甲方名义签订合同，本合同约定的事项需要产权人协助完成的，甲方必须保证产权人按约履行，否则按照本合同承担违约责任。在合同签订后，经原告多次催促，被告仍表示因共有产权人不同意卖房而不能继续履行合同义务，已构成根本违约。鉴于此，原告为及时止损已购买其他房屋，被告称其通过给共有产权人做工作同意卖房，但未举示证据予以证明，且直至原告起诉时未将该情况告知原告，原告起诉解除合同符合法律规定。根据《合同法》第九十六条规定，一方行使解除权的，合同自通知到达对方时解除，本院向被告送达起诉状副本的时间为2020年1月15日，第三人亦同意以向彭坚强送达起诉状副本的时间为案涉《房地产买卖（居间）合同》的解除时间，故本院确定《房地产买卖（居间）合同》自本院起诉状副本送达被告之日即2020年1月15日解除。合同解除后，原告支付被告的定金20000元应当予以退回。关于原告主张的违约金损失，双方合同约定，守约方有权要求违约方按照合同成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。被告主张该条款为格式条款，不清楚相关内容。本院认为，格式条款系合同一方为重复使用而预先制作的合同内容，该合同中的20%违约金系手写填写，且捺有双方指印，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从本案的具体情况来看，被告违约在先，应当承担违约责任当无争议。被告称，双方发生纠纷期间房价并未上涨，并未给原告造成实际损失，原告仅支付了20000元定金，合同约定总价款20%的违约金过高。原告称未购买到案涉房屋对其小孩迁户入学产生一定影响，也给其造成一定精神压力，但并未举证证明其具体损失情况，且原告也及时购买其他房屋解决小孩的就学问题，双方也均未对纠纷期间房价波动举示相应证据。本院认为，被告在合同签订后一个月内就表示不履行合同，原告也及时另行购买房屋，双方也未举示充分证据证明在该期间内房价出现较大波动的证据，原告对其主张的损失亦未提供证据予以证明或进行合理的说明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，在原告仅支付20000元定金的情况下，合同约定的合同价款20%的违约金，即193000元，存在明显过高的情况。合同中，双方约定放弃请求调整违约金的权利，该约定是否有效，本院认为，违约金属于民事责任的形式之一，而民事责任应当以填补性、补偿性为主，以惩罚性为辅，故违约金调整请求权的放弃虽属于当事人私权范畴，但仍应当以不违反公平原则为前提，在被告作出违约金过高的抗辩的情况下，本院基于公平原则，有权对过高的违约金进行调整。关于调整的幅度问题，因本合同未能继续履行，原告未能购买案涉房屋而及时购买了其他房屋，双方均未举示该期间房价出现较大波动的证据，不能确定原告因房价波动而产生了损失，原告称未购买到案涉房屋对其小孩迁户入学产生一定影响，给其造成一定精神压力，但并未举证证明其具体损失情况，鉴于原告未选择定金罚则而选择由被告承担违约责任，故确定的违约金应不低于定金20000元为宜，综上，本院酌情将违约金调低至40000元，该违约金的确定已经考虑到了原告因被告违约而产生的律师费等损失，故本院不再另行单独支持原告的律师费主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告郑永芳代原告王龙彬与被告彭坚强、第三人重庆和然居房地产经纪有限公司于2019年11月20日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2020年1月15日解除。二、由被告彭坚强于本判决发生法律效力后立即退还原告王龙彬支付的定金20000元。三、由被告彭坚强于本判决发生法律效力后立即支付原告王龙彬违约金40000元。四、驳回原告王龙彬、郑永芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，减半收取6725元（原告已预交），由被告彭坚强负担1809元，由原告王龙彬、郑永芳负担4916元，限被告彭坚强将所负担之诉讼费于本判决发生法律效力后立即支付原告王龙彬、郑永芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年四月二十七日书记员  杨 美