江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初4464号原告：山东代敏网络科技有限公司，住所地山东省济南市历下区水华路396号。法定代表人：丁颖健，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘付利，山东天航律师事务所律师。被告：刘彪，男，1966年1月26日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。被告：南京名城木业有限责任公司，住所地南京市鼓楼区水佑岗6号6235室。法定代表人：刘彪，系该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：刘国平，句容市下蜀法律服务所法律工作者。原告山东代敏网络科技有限公司（以下简称代敏公司）与被告刘彪、南京名城木业有限责任公司（以下简称名城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代敏公司的法定代表人丁颖健、委托诉讼代理人刘付利、被告刘彪、名城公司及其委托诉讼代理人刘国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代敏公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告房屋租金58320元及租赁押金20000元，共计78320元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，原告代敏公司与被告刘彪达成意向，计划于2019年1月1日起租赁被告位于句容市双拥路2号的部分仓库，面积共计1440平方，同年12月19日，原告向被告刘彪预付了租金58320元、押金20000元，被告名城公司向原告出具了收款收据。后因被告一直未能提供有效土地使用证、房屋权属证明等合法有效的证明材料，无法证明房屋的权属，以致双方未能正式签订租赁合同，故原告提出中止合作、返还押金及租金的要求（期间仓库一直未投入使用），但被告以各种理由拒绝返还。为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法判如所请。被告刘彪、名城公司辩称，1、双方签订的合同是经过多次协商沟通达成的一致意见，是双方真实意思表示，虽然原告没有盖章确认，但合同文本是原告起草后电传给被告，待被告签字确认后交给原告，按照合同法关于合同签订的相关条款规定，符合要约承诺要件，合同已经成立，双方也已经按照协议的内容实际履行，原告在支付租金、押金后根据使用要求已对租赁的房屋进行了规划布置，也将部分设备设施放置到租赁房屋里，其中一个活动板房依然没有搬走，包括原告公司的招牌还没有进行拆除，本合同内容并不违反法律禁止性规定，被告具备签订合同的资格，转租行为不危害任何人的利益，符合市场经济规律，有利于市场经济的发展，也符合原告当时的需要，原告在诉状中称被告没有提供土地使用证和房屋产权证，并不影响本案合同的效力，双方合同签订后原告方至今未明确依照法律规定提出解除合同，因此租赁合同依然处于履行状态中；2、即使租赁合同无效，原告作为承租人也应当按照约定的标准支付占有使用费，原告在没有解除合同的前提下应当继续履行合同，支付已经到期的租赁费用，为此被告保留要去原告支付租金的权利，在合同履行期间原告要求退还租金和保证金没有事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告方诉请。由于房屋租赁合同是原告与本案刘彪个人沟通协商签订并履行的，收取的租金及保证金票据是应原告要求，便于原告做账以名城公司的名义出具给原告的，故本案与名城公司无任何关系，故请求法院驳回原告对名城公司的诉讼。本院经审理认定事实如下：原告代敏公司提交《仓库租赁合同》一份，合同抬头“承租方（甲方）：代敏公司，出租方（乙方）刘彪”，合同约定：“乙方将位于句容市部分仓库租赁给甲方使用；甲方租用该房屋期限为壹年，即自2019年01月01日至2019年12月31日止；租赁仓库面积约为一楼720平方米，二楼720平方米，共计1440平方米；乙方需要给甲方土地证和房屋使用证复印件，并免费提供两间办公室；甲方租赁本仓库的租赁费标准为：一楼单价按每月每平方米19元，二楼单价按每月每平方米8元，共计每月租赁费19440元，共计租金233280元，租金三个月付一次，另付2万元押金，首期租赁费和押金在合同签订后三日内付清；甲方应于本合同付款周期到期前5日内一次性支付乙方租金，如交不齐则视为违约，乙方有权收回房屋；本合同期满后，甲方需继续租用的，应于有效期满之前1个月提出续租要求；本合同期满后，甲方应与15日内退换租赁押金；本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，由甲乙双方代表签字盖章后生效。”合同落款处由刘彪在出租方（乙方）处签字，落款时间为2018年12月16日。2018年12月19日，代敏公司支付租赁仓库押金2万元、租金58320元（2018年1月-2019年3月），名城公司出具了收据两张。另查明，2012年3月2日，句容市宝华镇人民政府（甲方）与句容市宝华镇众缘汽车加工厂（乙方）签订《协议书》，约定：“因乙方被甲方拆迁征用，现经甲乙双方友好协商，就乙方相关事宜根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，达成合同条款如下：一、甲方同意将位于道路）以东原中国水泥厂南大门西院墙地块（以实测面积为具体位置见附图）按8万元亩出让给乙方，四至范围初定：自武警仓库东门排水涵道起自西向东，南离公路5米，北离部队铁栅栏3米，面积为15亩。该地出让包含一切税费在内8万元/亩；二、甲方土地的转让有效期为50年，土地性质为工业用地；三、甲方经集体研究，保证乙方征用土地为国有土地性质，并且在18个月内取得国有土地证；四、付款方式及期限：本协议签订之日起在拆迁款中一次性扣除；五、甲方为乙方办理的必须是《中华人民共和国土地使用证》，并且办理的土地证能够在企业之间相互转让。甲方与句容市国土局联系办理该宗地红线图。该红线图需经乙方确认。六、乙方所征用的土地具有合法使用权。今后乙方涉及拆迁或遇到国家建设需要收回国有土地使用权时，依照有关国家规定支付土地补偿费、拆迁补偿和安置补偿费等全部归乙方所有。八、甲方负责办理乙方国有土地使用权各项手续……”。句容市宝华镇人民政府在甲方处盖章、张智峰、范大宝在乙方处签字。2017年12月20日，张智峰、范大宝（甲方、出租人）与刘彪（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：“厂房位置：句容市（武警部队以东），厂房权属：句容市宝华镇众缘汽车配件加工厂（张智峰、范大宝），厂房现状：二层钢混结构厂房（3200m2）及三层办公楼（800m2）；租赁期限自2018年1月至2022年12月30日；合同签订后，乙方需向甲方支付押金4万元，以保证使用房屋过程中的完好性，租赁期满经甲方查验该房屋状况后向乙方退还押金，乙方按厂房租赁费用每年45万元支付租金给甲方，租赁费实行每半年先付后用原则支付225000元；在租赁期内，甲方同意乙方有权对厂房全部或部分进行转租，但乙方应告知甲方。”审理中，原告代敏公司陈述：1、因被告一直未提供土地证和房屋使用权证复印件，为此原告一直未在合同上盖章，租赁合同自始未成立，但认可合同约定的租赁期限、租金、押金数额，且款项是交给刘彪个人，刘彪是以名城公司法定代表人身份协商合同内容的；2、在征得被告同意的情况下在仓库内做了一个两三个平方米的活动房，作为将来仓库使用时工作人员使用的地方，活动板房没法运输，原告方放弃对活动板房的权利，也不要求被告返还，同时还对租赁的房屋进行刷漆，在仓库内存放了一台叉车、小推车，叉车、小推车现已全部处理；3、原告方在支付租金和押金后已收到仓库的钥匙，但同时被告也持有仓库钥匙，2019年3月20日已将钥匙交还被告，也和被告说了不再租赁房屋，原告将钥匙交还给被告就明确表明了不再租赁该房屋了。被告陈述：1、涉案土地的前身是句容市宝华镇众缘汽车加工厂，拆迁后将该土地给了张智峰、范大宝，涉案房屋是钢混结构，由张智峰、范大宝建造，房屋和土地都没有产权证，涉案房屋是以刘彪个人名义从张智峰、范大宝处租赁的；2、原告支付租金押金后，被告将钥匙交付给原告，同时被告也持有仓库的钥匙，原告一直在里面打扫并做准备，2019年3月底原告将钥匙交还被告，仓库里有原告做的一个两三平方米的活动房，原告还在仓库内存放了一台叉车、小推车，后已处理；3、被告已支付张智峰、范大宝的租金至2020年6月，且转租已口头告知了张智峰、范大宝，但没有书面材料，原告与房东有电话联系。上述事实，有原告提交的仓库租赁合同复印件一份、协议书复印件一份、营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份、刘彪个人账户、收款收据两份、被告提交的协议书照片打印件一份、拆迁协议书照片打印件一份、汽车加工厂股东的身份证复印件两份、房屋出租合同一份、微信聊天记录打印件五张、照片打印件四张、被告申请的证人赵某的证言以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。本案争议焦点为：1、租赁合同是否成立并生效？合同相对方如何确定；2、原告要求返还租金、押金的诉请是否成立。关于第一个争议焦点。本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。可见，书面形式仅是合同成立的一种形式要件，而签字盖章与否并非合同成立并生效的必备要件，并不因为一方暂未签字或者盖章就不成立，关键取决于一方是否已经履行义务并被对方认可接受。本案中，被告刘彪与房屋所有权人张智峰、范大宝签订的《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，甲方同意乙方有权对厂房全部或部分进行转租，但乙方应告知甲方”，被告刘彪在租赁期内将厂房转租给原告代敏公司，且刘彪陈述已口头通知了房屋所有人，原告代敏公司亦认可合同约定的租赁期限、租金、押金数额等内容，由此可见，双方对租赁合同的基本条款已达成了合意，原告未在合同上签章并不影响合同成立。而在合同履行过程中，原告代敏公司按照合同约定向被告刘彪支付了第一个结算周期即三个月的租金以及押金，并在厂房内搭建了活动板房、对厂房进行了装修，被告刘彪以名城公司的名义开具收据并将仓库钥匙交给原告，显然，代敏公司已经按照合同约定履行了其合同的主要义务，而刘彪也接受了，双方的租赁合同已经成立并且生效，至于代敏公司未在合同文本上签字盖章这样欠缺形式要件的情形并不影响该合同已经成立的事实。厂房系刘彪个人从张智峰、范大宝处承租而来，且刘彪个人与代敏公司签订了租赁合同，代敏公司将租金、押金交给了刘彪个人，因此本案合同相对方应为代敏公司与刘彪。关于第二个争议焦点。本院认为，合同约定“租金三个月付一次，首期租赁费和押金在合同签订后三日内付清，甲方应于本合同付款周期到期前5日内一次性支付乙方租金”，合同成立后，原告代敏公司支付了首期租金以及押金，并在厂房内搭建了活动板房、对厂房进行了装修，实际使用了租赁厂房。根据双方陈述，原告于2019年3月底将仓库钥匙交还给被告刘彪，刘彪接收了仓库钥匙，且原告未按合同约定在付款期限内继续支付第二个结算周期的租金，被告刘彪未提交证据证明其向原告进行过催要、要求原告继续履行租赁合同，因此，原告代敏公司以自己的行为明确表明不再继续租赁房屋，直至原告交还钥匙、返还租赁厂房，原告实际使用租赁厂房时间为3个月，因此原告主张返还已支付的3个月租金，与事实不符，本院不予支持。双方的租赁合同关系现已终止，原告主张退还押金20000元的诉请成立，本院予以支持。被告辩称以押金冲抵租金的意见，因合同未明确约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘彪于本判决生效之日起十日内返还原告山东代敏网络科技有限公司押金20000元；二、驳回原告山东代敏网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元，由原告山东代敏网络科技有限公司1309元，被告刘彪承担449元（此款原告已预交本院，被告刘彪于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴 静人民陪审员 罗 晨人民陪审员 高明红二〇二〇年四月九日书 记 员 李文娟