西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2017）陕0103民初9702号原告:谢红果，男，1980年8月28日出生，汉族，谢莉尔商贸责任有限公司总经理，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告:张晓波，男，汉族，1981年6月25日出生，住西安市雁塔区。第三人：西安四海房产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王根伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，男，系该公司员工，住该公司。原告谢红果与被告张晓波、第三人西安四海房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢红果之委托诉讼代理人孙雪梅、第三人西安四海房产营销策划有限公司（以下简称四海公司）之委托诉讼代理人张辉出庭参加诉讼，被告张晓波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告谢红果向本院提出如下诉讼请求: :1、依法判令被告继续履行合同，并于判决后5日内配合原告办理房产过户手续；2、依法判令被告按总房款1600000元的日万分之五向原告支付违约金至实际过户日止（暂计算至起诉日为12000元）；3、依法判令被告支付原告向承租人支付的69500元；4、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费。审理中原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令被告双倍退还原告定金300000元3、依法判令被告赔偿原告违约金180000元，中介费28000元、第三方租金等损失69500元；4、依法判令被告赔偿原告房屋差价（具体以评估为准）；5、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、评估费。原告明确第一项诉讼请求为解除双方签订的《房屋买卖居间合同》涉及11503房的合同，原告当庭撤回诉讼请求第四项。事实与理由:2017年6月26日，原告谢红果与被告张晓波、第三人四海公司签订居间合同，合同约定内容如下:（1）被告所售房屋坐落于西安市碑林区XX路XX段XX号XX幢XX单元XX号、XX号，建筑面积共计162平方米；（2）该房屋成交总价1600000元，原告在签订合同时支付定金150000元，（3）上述房屋所有权产权证号分别为:XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1，1XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1；（4）被告未按合同约定按期交付房屋的，则每逾期一日，被告应向原告支付总房款万分之五的滞纳金。合同签订后，被告于2017年8月2日按约定将11504号房过户至原告名下，11503号房产被告拖延至今不予配合办理过户手续，因原告购买上述两套房产系打通后作为整体共同使用，现因被告拒不履行合同，致使该房产不具备原告规划的使用价值，给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法公断。被告张晓波未到庭未答辩。第三人四海公司就事实与理由进行答辩：我方同意原告的诉请，这都是合同有约定的。找不到被告，无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其主张的事实进行举证：证据一：《西安四海房产房屋买卖居间合同》，11504房屋发票。证明1、11503房与11504房共计1600000元，11504房为700000元成交，剩余11503房屋价款为900000元，原告之前交付的150000元定金在11504房屋交易完成后转为11503房屋的定金，现被告违约，应当双倍返还原告定金300000元。2、被告违约导致房屋未能交易，应当按照合同约定支付20％违约金即180000元整。3、居间服务费28000元原告已经支付给第三人，因被告原因未能取得涉案房屋，该费用系原告实际损失，被告应当赔偿。证据二：原告与承租人陕西金韵文化发展有限公司协议书。证明依据《西安四海房产买卖居间合同》第9.4条约定，该笔费用应当由被告支付给原告，但被告拒不配合，原告为减损支付承租方，被告应当承担。证据三：保全费、保函费、诉讼费凭证。证明原告为本案支出保全费5000元、诉讼费13615元、保函费6000元，这些费用是原告的合理损失，被告应当承担。证据四、安居客、房天下房屋价格。证明2019年6月，安居客上涉案小区均价15080元每平方米，房天下上涉案小区均价14539元每平方米。原告购买涉案房产时每平方米10152元（90平方米，88.65平方米），现在房屋每平方米涨价4000余元，申请对房屋价格进行评估，被告承担赔偿责任。                    因被告未到庭，不主持其进行质证举证。第三人对原告提供的证据进行质证：对证据一、二、三、四的真实性认可，证明目的认可，均无异议，无证据提交。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，原告谢红果与被告张晓波、第三人四海公司签订《西安四海房产买卖居间合同》约定：“被告所售房屋坐落于西安市碑林区XX路XX段XX号XX广场XX幢XX单元XX号、XX号，建筑面积共计162平方米；该房屋成交总价1600000元，原告在签订合同当天支付定金150000元（原告在签订合同当天支付定金150000元），房屋所有权产权证号为:XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1、XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1。首期房款于办理网签合同当日以资金监管形式支付；买卖双方同意一次性付款；出卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方自行承担相应责任。出卖方应当保证已如实陈述该房屋权属状况，附属设施设备、装饰装修情况，且交付房屋时要保证房屋装饰装修的完整性；买受方对出卖方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。在签订该合同当日，买卖双方约定由买受方支付居间费28000元。经双方同意，自本合同签订之日起90日内双方办理房屋权属转移登记手续。（一）、本合同签订后，出卖方若出现下列情形之一，均视为出卖方违约，买受方有权单方面解除合同并要求出卖方承担违约责任，出卖方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向买受方退还已收取的房款和定金并支付本合同约定成交价20％的违约金，居间方收取买卖双方的中介费不予退还，由出卖方直接赔偿买受方:1、因产权纷争，或未取得共有人同意出售而导致该房屋无法办理产权转移登记；2、房屋设有抵押或向第三人设定有财产担保，而未告知买受人和居间方导致房屋无法办理产权转移登记；3、出卖方房屋被查封、优先权利人未放弃优先权或有其他未清偿债务导致该房屋无法办理产权转移登记；4、本合同签订后，出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或出售给第三人的；5、本合同签订后，出卖方未经买受人同意提高房屋成交价、变更付款条件、变更付款流程的。（二）本合同签订后，买受方若出现下列情形之一，均视为买受方违约，出卖方有权单方面解除合同并要求买受方承担违约责任，买受方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向出卖方支付本合同约定成交价20％的违约金，收取的定金不予退还，居间方收取买卖双方的中介费不予退还，由买受方直接赔偿出卖方。1、买受方所提供的办理上述房屋产权转移登记的资料不完整、不真实或无效，不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记；2、本合同签订后，买受方未经出卖方同意降低房屋成交价、变更付款条件、变更付款流程的。（三）逾期付款及逾期交房责任:1、买受方未按合同约定按期支付出卖方房款的，则每逾期一日，买受方应向出卖方支付总房款万分之五的滞纳金。逾期超过30日，出卖方有权要求解除合同，并要求买受方支付合同约定成交价的20％的违约金；2、出卖方未按合同约定按期交付房屋的，则每逾期一日，出卖方应向买受方支付总价款万分之五的滞纳金。逾期超过30日，买受方有权要求解除合同，并要求出卖方支付合同约定成交价的20％的违约金。（四）其他责任:1、买卖双方应积极配合居间方办理该房屋按揭贷款手续、房屋还款撤押手续及产权转移登记手续；2、非买卖双方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相应顺延。本合同签订后，若因不可抗力因素导致本合同无法履行时，则本合同三方协商解决，三方无需承担违约责任；3、在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意按如下方式解决本合同之争议纠纷:提交西安仲裁委员会仲裁裁决或向该房屋所在地法院提起诉讼。第九条其他约定:付款方式为2017年6月26日支付定金150000元，剩余房款1450000元资金监管，房屋总价1600000元。本房屋总价包括固定装修、大修基金。被告负责垫资取证，交易所产生的税费均由原告承担。交房时间，款到交房，同时将现有房屋租赁合同转为原告，届时剩余租金和押金转为原告名下”。签订合同当日，原告交付被告定金150000元。同日，原、被告就涉案11503号房屋签订《西安市存量房买卖合同》，约定：“该合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理相关资金监管手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效。如需交易，应另行网签合同。第二条房屋现状记载，经查询该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。第三条约定该房屋成交价格为75万元。第四条，自本合同签订之日起30日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户”。因此原告应将购房款75万元存入监管账户。后因未履行合同，原告在2017年10月提起本诉。审理中，原告提出诉讼保全，要求查封被告名下的涉案房屋，并提交保函、缴纳保全费，本院予以同意，在保全中发现涉案房屋在2017年7月7日已经被本院以（2017）陕0103执保131号执行裁定书查封。原告申请本案中止审理，并就涉案房屋查封情况提出执行异议，本院作出（2018）陕0103执异68号执行裁定书，驳回其执行异议。该执行笔录中，被告对解除房屋租赁合同表示其不知情也不同意。原告申请本案继续审理，并变更诉讼请求为要求解除11503房屋合同等。审理中，经释明原告，原告对于诉讼请求中的定金和违约金选择定金条款予以主张。另查明，2017年8月21日原告交付11504号房款700000元，被告于2017年8月29日按约定将11504号房过户至原告名下。再查明，2017年9月8日原告与租户陕西金韵文化发展有限公司签订协议书，约定原告代被告返还金韵公司租金42500元，赔偿装修损失10000元，赔偿违约金8500元，押金8500元，共计69500元。由于11503、11504两套房屋已经被金韵公司打通使用，故上述款项为该两套房屋所支付。审理中原告同意按照50％主张前述69500元。本院认为:原、被告2017年6月26日签订的《房屋买卖居间合同》不存在法律、行政法规规定的禁止性条款，故该合同合法有效，应当依照合同约定行使权利，履行义务。该合同包括11503、11504两套房屋，2017年8月21日原告交付700000元购房款，2017年8月29日被告已经将合同中约定的11504号房屋过户至原告名下，对此均无争议。关于案涉的11503号房屋，第三人四海公司证实系一直联系不到被告导致原告无法缴纳房款，故属于原告因客观原因履行不能的情况，且在2017年7月7日涉案11503房屋已经被碑林法院予以查封，无法实现合同目的，现原告主张解除涉及11503号房屋的合同，应予支持。关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求和主张违约金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条:当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经释明原告，原告选择定金予以主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告收受定金150000元，其不履行约定的债务，应当双倍返还。关于中介费，依据原告、被告第三人签订的房产买卖居间合同第七条违约责任（一）第三款“出卖方房屋被查封、优先权利人未放弃优先购买权或有其他未清偿债务导致房屋无法办理产权转移登记的，出卖方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向买受方退还已收取的房款和定金，居间方收取买卖双方的中介费不予退还，由出卖方直接赔偿买受方”。本案中，被告向原告转移了11504号房的产权，11503号房因被查封未办理转移登记，故应当由被告承担原告已支付的居间费用的一半，即14000元。关于房租损失，原告主张本次按照69500元的50％来主张11503房屋，但是《西安四海房产买卖居间合同》中第九条第四款约定:“...将现有房屋租赁合同转为原告，届时剩余租金和押金转为原告名下”。合同中未约定原告有权解除租赁合同，2018年6月14日在执行异议庭审笔录中被告不知情也不同意解除租赁合同，且原告未取得涉案11503房屋的产权，原告也未提交被告与金韵公司的租赁合同，故对此损失不予支持。原告自愿撤回主张的房屋差价的诉讼请求，与法不悖，应予认可。原告主张被告承担本案保全费、保函费，并无合同约定，故对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除2017年6月26日原告谢红果与被告张晓波、第三人西安四海房产营销策划有限公司签订的《西安四海房产房屋买卖居间合同》中涉及11503号房屋的合同；二、被告张晓波于本判决书生效之日起十五日内返还原告谢红果定金300000元；三、被告张晓波于本判决书生效之日起十五日内返还原告谢红果中介费14000元；四、驳回原告谢红果其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13615元由原告谢红果负担7605元，被告张晓波负担6010元（此款原告已预交，被告应在本判决书生效之日起十五日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长 崔  春      人民陪审员 王学丽     人民陪审员 邓小玲     二〇二〇年四月十日  书  记  员 李刘玉                     121