四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终997号 上诉人（原审原告）：王文枫，男，1996年7月25日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：岳强，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市天合置业有限公司，住所地阆中市七里新区巴都大道86号。 法定代表人：彭民，执行董事。 委托诉讼代理人：白坤林，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人王文枫因与被上诉人阆中市天合置业有限公司（以下简称天合置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文枫上诉请求：1．撤销原判，改判被上诉人按照上诉人已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金；判决被上诉人承担办证责任并按照上诉人已付房款万分之一的标准支付逾期办理不动产登记证书的违约金；2．上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1．上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当按照约定承担违约责任，一审法院将违约金标准调整为日万分之0.2是滥用自由裁量权。一审判决以上诉人未提供证据证明逾期交房造成损失的理由也与法律规定相悖。与上诉人同类型的案件一审法院也是支持了购房人的主张，法院应该统一裁判标准。2．一审判决计算逾期交房时间扣减高温天气的时间依据不足。虽然合同履行期间存在高温天气现象，但不能证明工程就此停工。被上诉人还作出了承诺，如果逾期交房将按照违约条款进行双倍赔偿，一审法院也按该承诺判决。3．一审判决未对办证和逾期办证违约责任进行判决错误。被上诉人逾期办证存在违约，应当承担违约责任。 天合置业公司辩称：案涉房屋逾期交房是多方原因造成的，一审法院已经根据交付实际情况及合同履行情况，依法作出了裁判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。 王文枫向一审法院起诉请求：1．依法判令天合置业公司给王文枫办理房屋不动产登记证书，并从2017年7月28日起按照每天380,662元的万分之一标准支付违约金至实际办证时止；2．判令天合置业公司支付延期交房违约金16,758元；3．本案诉讼费由天合置业公司负担。 一审法院经审理查明：2016年6月7日，王文枫与天合置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同第四条、第八条、第九条约定：王文枫购买天合置业公司开发的位于阆中市房屋，建筑面积为108.95平方米，单价每平方米为3487.84元，总房款为380000元；王文枫应在签订合同时向天合置业公司支付首期房款130000元，其余房款250000元向中国建设银行股份有限公司阆中支行贷款支付；合同第十八条第一款约定：出卖人应在2016年10月30日前向买受人交付购买的商品房；合同第十九条约定：逾期交付责任按补充协议第八条执行；合同第二十八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议第十一条的约定执行。补充协议第八条约定：1．因出卖人原因造成逾期交房的，出卖人逾期在60日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金……2．如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期，出卖人不承担违约责任……（4）24小时内降雨量达到50毫米，午后地面高温超过35摄氏度以上，连续停水或停电五小时以上的……；补充协议第十一条约定：1．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金……4．出卖人承诺拥有对该商品房所在土地的合法权利，并已经取得国有土地使用权，出卖人在本项目开发的商品房均已办理分户房屋所有权证书后2年内协助买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用证……合同和补充协议签订后，王文枫按约向天合置业公司首次支付购房款130000元，其余房款250000元在银行以按揭贷款支付。天合置业公司未能按照合同约定的时间向王文枫交付房屋。2017年5月11日，天合置业公司向天合丽景所有的购房户承诺：1．天合．丽景一期项目整体交房时间从公示的2017年10月31日调整为2017年9月30日，2．若2017年9月30日后还不能按期交房，阆中市天合置业有限公示承诺将按合同相关违约条款进行双倍赔偿，且客户有权按合同约定退房……天合置业公司承诺后仍未按期向王文枫交付房屋。2017年11月26日，天合置业公司交付王文枫所购买的房屋，王文枫、天合置业公司及成都金房物业集团有限责任公司天合丽景物业服务中心均在业主接房验收表上签字。该验收表下端备注栏载明：…2．业主领取正式钥匙视为其已经查验房屋并同意按现状接受房屋，开发商保证所交付的房屋质量合格，业主不再就交付条件等追究开发商的相关责任。王文枫并向天合置业公司补交房款662.69元，王文枫共计交付房款380662.69元。 同时查明，2016年8月23日，阆中市建设工程质量安全监督站向阆中市所有的施工单位发出［（2016）阆质安停字第0823号］停工通知书，要求施工单位立即停止施工现场一切施工作业，并对施工现场存在的各项安全隐患进行排查，对存在的安全隐患严格按照相关规范要求进行整改，经复查满足复工条件后，经批准方可恢复施工。天合置业公司接到通知后即停止施工，2016年10月26日，经批准，天合置业公司恢复施工。 庭审中，天合置业公司主张从2014年6月至2018年9月，共有122天的气温高于35摄氏度，按照合同约定交房期限可以延期。王文枫则认为，补充协议虽对此有约定，但实际上夏天建筑工地的施工，都是错峰施工，天合置业公司虽提供了气温表，但都是当天的最高气温和最低气温，不是持续时间，最高气温持续时间不超过2小时，夏季施工下午5点前是不施工的，这个不能作为天合置业公司抗辩理由。 另查明，天合置业公司开发的商品房至今尚未办理房屋竣工验收。 一审法院认为，王文枫、天合置业公司双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦无异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，王文枫已按合同约定向天合置业公司支付全部购房款，但天合置业公司却未能按其承诺日期交付房屋，已经构成违约，应当依法承担违约责任。天合置业公司提出王文枫主张的逾期交房违约金标准过高，请求调整问题。虽然本案天合置业公司向购房户承诺在2017年9月30日前交付房屋，若逾期交房，则按合同相关违约条款进行双倍赔偿，鉴于王文枫未提供证据证明因天合置业公司逾期交房给其造成的实际损失，故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，同时为了化解矛盾，维护社会稳定，经一审法院审判委员会讨论决定，将违约金调整为日万分之0.2的标准计算，即由天合置业公司按王文枫已交购房款总额按日万分之0.2向王文枫支付逾期交房违约金。天合置业公司主张因政府原因导致的天合置业公司停止施工期限应当延长交房期限，其主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。本案中，原、天合置业公司于2016年6月7日签订《商品房买卖合同》系在政府要求天合置业公司停止施工期间签订，扣减的期限应从2016年8月23日至2016年10月26日止，共计64天。天合置业公司提出因高温天气应当延长交房期限问题。天合置业公司向法庭提供了阆中市2014年6月至2018年9月期间有部分时间最高气温超过35摄氏度，依据《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款4条的约定，应当将房屋的交付时间予以延长。本案中，从2016年6月7日至天合置业公司交房之日止共计有55天的气温超过35摄氏度，应当延长天合置业公司交房期限。天合置业公司提出王文枫在接收房屋时已经放弃要求天合置业公司承担违约金的问题。本案中，天合置业公司提供的接房验收表虽在备注栏内载明业主不再就交付条件等追究开发商的相关责任，该接房验收表系格式表格，王文枫虽在业主栏内签字，但并未在接房验收表下端备注栏内签字，且天合置业公司不能提供充分的证据证明天合置业公司交房时与业主进行协议，业主自愿放弃追究天合置业公司延期交房的违约责任，同时天合置业公司并未特别提示业主一旦签字就表明自愿放弃追究天合置业公司延期交房的违约责任，故天合置业公司辩解王文枫已经放弃要求天合置业公司承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予采信。本案天合置业公司逾期交房违约金结合王文枫的诉讼请求，并根据相关法律规定进行计算为：逾期交房违约金为2,063元［380,662.69元×0.00002×271天≈2,063元］。关于办理房屋所有权证书及逾期办证违约金问题。王文枫、天合置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》虽约定天合置业公司应当协助给王文枫办理房屋所有权证书和土地所有权证书，但在双方签订合同前，因国家政策的调整，将房屋所有权证书和土地所有权证书合并办理为不动产登记证书，且阆中市已经于2016年9月1日成立不动产登记中心，故，天合置业公司应当协助王文枫办理所购房屋不动产登记证书。天合置业公司至今未办理房屋竣工验收，尚未取得房屋初始登记批复，暂不具备办证条件，故对王文枫要求天合置业公司为其办理房屋不动产登记证书和逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院暂不予以支持，待办理房屋不动产登记证书的条件具备后，王文枫可再行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、天合置业公司于判决生效后10日内给付王文枫逾期交房违约金2,063元；二、驳回王文枫的其他诉讼请求。如未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由天合置业公司负担。 二审中，各方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，王文枫与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，因为高温天气交房时间可以延期，一审法院根据查明的事实确定高温天气的期限延长房屋交付期限不违反法律规定。一审计算天合置业公司延期向王文枫交付房屋的天数正确，本院予以确认。一审中，天合置业公司主张合同约定的逾期交房违约金过高请求调整。经审查，王文枫未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准计算，一审法院确定的逾期交房违约金数额确系偏低，本院酌情调整天合置业公司逾期交房违约金的支付标准为按王文枫已交购房款总额按日万分之0.5支付，即5,157.98元［380,662元×0.00005×271天≈5,158元］。 关于逾期办证违约金的问题。天合置业公司未按照约定为王文枫办理房屋产权证书，应当承担违约责任。虽然案涉房屋现未竣工验收，无法办理产权登记，但王文枫主张天合置业公司承担逾期办证违约责任并不违反法律规定。双方合同约定天合置业公司应当在2016年10月30日前向王文枫交付房屋，补充协议约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，天合置业公司认为违约金标准过高，请求调整。结合天合置业公司合同履行情况、王文枫可能产生的损失等客观情况，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.4的标准计算。即天合置业公司从2017年10月29日起以王文枫购房款380,662元为基数按照日万分之0.4的标准支付王文枫逾期办证违约金至王文枫的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止。 综上，王文枫的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2856号民事判决； 二、阆中市天合置业有限公司于本判决生效后10日内给付王文枫逾期交房违约金5,158元； 三、阆中市天合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向王文枫支付逾期办证违约金（以380,662元为基数，按每日万分之0.4的标准，自2017年10月29日起至王文枫的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止）； 四、驳回王文枫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费410元，由阆中市天合置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由阆中市天合置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘佰燕