南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初926号 原告：王小舟，男，1968年9月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。 原告：龙启妹，女，1976年4月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人:王小舟（龙启妹之夫），住湖南省双峰县。 被告：湘潭金世纪物业发展有限公司,住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。 法定代表人:戈清莲。 委托诉讼代理人：喻孟良，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁恺军，男，公司员工。 原告王小舟、龙启妹与被告湘潭金世纪物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小舟及原告龙启妹的委托诉讼代理人王小舟、被告湘潭金世纪物业发展有限公司的委托诉讼代理人喻孟良、宁恺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小舟、龙启妹向本院提出诉讼请求：1、被告立即履行将原告房屋（长沙市望城区金山桥街道报业文化城二期XXX房）的厕所下水管道予以改设为单独排出（与现有同单元楼下住户主下水管分离）的义务；2、被告赔偿因多次漏水、回水所致两原告的房屋损失60000元；3、本案诉讼费用由被告承担;4、被告退还原告交纳的物业服务费2947元（从2020年4月至2021年6月的物业费）。事实与理由:2017年8月,两原告从湖南报业房地产发展有限责任公司购买了长沙市望城区金山桥街道报业文化城二期高XXX屋，该房屋系样板房，由湖南报业房地产发展有限责任公司装修。2017年11月，两原告入住小区，小区前期物业公司为被告湘潭金世纪物业发展有限公司。入住后因“空中花园”漏水、厕所下水管道维护不到位等原因所致回水，导致两原告家中多次被淹，装修被毁、家具及物品损坏，经济损失巨大。被告维护不及时，对管道未尽及时疏通义务，应对两原告家中被淹承担责任。为此，两原告多次向被告反映，要求其承担维修责任并依法赔偿损失，但被告一直未予答复。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告湘潭金世纪物业发展有限公司辩称：1、原告要求被告将涉案房屋厕所水管道改为单独排出的诉讼请求明显不符合法律规定，被告作为物业服务企业，无权随意更改房屋性质及相关设施，更无义务及权力为原告单个住户进行更改；2、原告陈述的房屋漏水原因未能说明是被告所致，也无法排除系其自行装修及使用不当原因所致，被告并非责任主体；3、被告已尽到物业合同约定的维护、养护、管理义务，对原告的房屋漏水无过错、无修复义务，也无不作为的行为，被告不是本案的赔偿主体；4、原告主张的漏水、回水所造成的损失，均未提供任何证据证明，且无财产损失的原因证据，无法说明系由被告原因所致，故原告的损失主张无事实依据，不应得到支持；5、被告对原告所在的小区提供实际物业服务至今，且物业服务仍在持续进行，与原告存在一直延续的事实物业合同关系，被原告主张退还物业费不应得到支持。 经审理查明，2017年8月22日，原告王小舟、龙启妹与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定两原告购买长沙市望城区金山桥街道报业文化城二期XXX房屋，建筑面积为130.5㎡，房屋交付时间为2017年12月30日前。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后30日内履行保修义务，买受人应当配合保修。出卖人依法选聘的物业服务企业为湘潭金世纪物业发展有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。物业服务期限：自通知买受人交房之日起至本物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元/月/㎡，收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。原告龙启妹与被告签订《前期物业管理协议》，协议约定：被告负责房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域的消防、治安、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理。两原告自2017年11月入住该小区，并已通过用补贴的契税充抵的方式向被告支付了截至2021年6月30日的物业服务费。两原告使用该商品房期间，该房屋曾出现“空中花园”渗水及卫生间管道回水、厨房溢水等情形，原告填报《物业费减免申请表》，经被告公司领导签字，同意“空中花园”赔偿款5750元充抵物业费，原告在庭审中，对该数额不予认可。2020年2月23日，原告就排水管漏水以及卫生间的水管回水事宜向长沙市望城区金山桥街道办事处投诉，投诉记录显示，原告认为卫生间返水是因为管道太平，粪便无法正常从管道排出，导致堵塞造成的，是管道设计问题，此前，原告多次在金地亚物业服务群中陈述，堵塞原因系地产设计造成，属地产遗留下来的问题，但物业不应该接手。被告湘潭金世纪物业发展有限公司在接到原告家中管道堵塞的报告后，多次进行了处理。2020年3月12日，两原告出具一份情况说明，对涉案房屋堵塞、回水等情况进行了说明，两原告在情况说明中认为，主要原因是排水、污水混合一起，没有跑水坡度所造成的，湖南报业文化城小区部分业主在情况说明下方签字。 2020年4月，湖南报业文化城小区业委会选聘了湖南鹏基居业物业管理有限公司为小区新的物业服务公司，该公司于2020年4月21日已进驻湖南报业文化城小区。 上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、房屋不动产证书、《物业费减免申请表》、两原告向长沙市望城区金山桥街道办事处投诉记录、被告维修、疏通记录、照片、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：一、关于涉案房屋厕所水管道改为单独排出问题。涉案房屋系两原告从湖南报业房地产发展有限责任公司购买，被告湘潭金世纪物业发展有限公司系物业管理服务企业，商品房买卖合同及前期物业管理协议并未约定被告有对管道进行改造的义务，亦无被告应履行该义务的法律规定，对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持；二、关于因漏水、回水所致两原告房屋损失赔偿的问题。当事人对自己主张的事实应该提供证据予以证明，庭审中，原告明确其主张的漏水、回水造成的损失60000元系指卫生间、厨房的损失，根据原告的投诉记录、微信聊天记录及其出具的情况说明，原告认为漏水、回水是因为管道没有跑水坡度，系房屋设计所致。两原告并无证据证明卫生间、厨房漏水、回水系本案被告原因造成，亦无证据证明其损失具体金额，对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。两原告在本案中并未对“空中花园”漏水损失提出诉讼请求，且其对赔偿金额5750元不予认可，此外，对该部位损失的赔偿问题可能涉及案外第三人的利益，本院在本案中对“空中花园”的损失赔偿问题不予处理，当事人可自行协商或通过其他渠道予以解决；三、关于物业费退还问题。两原告已通过退补契税充抵物业费的方式支付了截至2021年6月30日的物业服务费，因湖南报业文化城小区已由新的物业公司接管，对预交的物业费，被告应部分予以退还。截至2020年4月20日止，被告应向原告退还物业服务费2768.34元（计算依据：2020年4月至2021年6月共计15个月，房屋面积为130.5㎡，按照每平方米1.48元的标准，共计2897.1元，减去截至2020年4月20日的物业服务费128.76元），对两原告要求被告退还2020年4月至2021年6月的物业服务费2947元的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告湘潭金世纪物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王小舟、龙启妹返还物业费2768.34元； 二、驳回原告王小舟、龙启妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费687元，由原告王小舟、龙启妹负担662元，被告湘潭金世纪物业发展有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨剑波 二〇二〇年四月二十六日 代理书记员  金 莹 附：本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。