江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执复200号复议申请人（异议人、利害关系人）：祁耀军，男，汉族，1959年5月1日生，住江苏省滨海县。申请执行人：江苏冠龙建设工程有限公司，住所地江苏省响水县。法定代表人：蔡晓洋，该公司总经理。被执行人：江苏爱盛置业有限公司，住所地江苏省灌云县。法定代表人:刘其胜，该公司总经理。复议申请人祁耀军因江苏冠龙建设工程有限公司（以下简称冠龙公司）申请执行江苏爱盛置业有限公司（以下简称爱盛公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出的（2019）苏07执异70号、（2014）连执字第00415-6号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年5月9日，连云港中院对冠龙公司与爱盛公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）连民初字第0041号民事判决：一、爱盛公司于判决生效后十日内支付尚欠冠龙公司工程款21729911.44元；二、冠龙公司对涉案工程就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费111800元、财产保全费由爱盛公司负担。本案诉讼过程中，连云港中院于2013年3月12日作出（2013）连民初字第0041号民事裁定，对爱盛公司开发的位于江苏省灌云县伊山镇盛都广场未售的价值1500万元的房屋或等值财产予以查封或冻结。2013年4月22日将该裁定送达灌云县房管局。根据冠龙公司的申请，连云港中院于2014年9月22日立案强制执行，案号为（2014）连执字第00415号。2015年4月7日，该院作出（2014）连执字第00415-1号执行裁定，对爱盛公司开发的位于江苏省灌云县伊山镇盛都广场二号楼A1单元803、903、1001、1003、1101、1103室；2号楼B1单元1301、1401、1402、1701、1801、1802、1902、2001、2002、2101、2102室；2号楼B2单元1801、2001、2101、2201、2202室；一号商铺1-01、1-02、1-03、2-01、2-02、2-03；2-3号商铺1-01、1-05、1-06、1-07、1-09、1-10、1-13、1-14、1-17共计37套房产予以拍卖。同日该院作出（2014）连执字第00415-2号执行裁定，对爱盛公司开发的位于江苏省灌云县伊山镇盛都广场上述房产予以继续查封。2014年10月15日，冠龙公司与爱盛公司达成协议，主要内容是：双方协议并共同商定被执行财产商铺及住宅的价格，以便法院执行结算抵扣所欠工程款项。价格表附后。落款处均盖有双方公司的公章。2016年2月1日，连云港中院作出（2014）连执字第00415-6号执行裁定。该裁定查明，双方对上述37套房产的价格进行协商，并达成一致协议价格。2015年1月13日，该院向连云港市价格认定中心王闽生（注册价格鉴定师）发函，就双方约定的房产价格进行咨询。2015年1月15日，王闽生复函：该标的协议价格基本反映市场批量成交价格水平。2015年5月16日，该院对上述房产进行第一次拍卖，因无人报名而流拍。申请执行人冠龙公司申请，愿意以流拍价格接受上述房屋冲抵被执行人的部分欠款，在扣除协助响水县人民法院扣留、提取的价值419.85万元房屋外，剩余的房屋价值冲抵本案部分债务。连云港中院遂裁定解除上述房屋的查封，上述房屋中的10套归冠龙公司所有，冲抵爱盛公司欠冠龙公司的工程款8354987.60元。其中包括本案争议的2幢B2单元1801号房屋。利害关系人祁耀军不服（2014）连执字第00415-6号执行裁定，请求依法予以撤销。事实与理由：2016年4月19日，灌云县人民法院（以下简称灌云法院）作出（2014）灌复执字第0229-1号执行裁定，将位于灌云县伊山镇××广场××单元××室交付祁耀军抵偿43500元，由于（2014）连执字第00415-6号裁定将该套房产执行给冠龙公司，并被冠龙公司蔡晓洋处置，导致生效的法律文书变成一纸空文。一、灌云法院为首封法院，连云港中院没有向灌云法院商请移送处置权，在没有处置权情况下的任何行为都是没有法律效力的。其从查封、评估、拍卖等全过程都按照法院要求，灌云法院通过依法评估、三次拍卖、一次变卖，裁定书遂晚于连云港中院裁定，但合理合法。二、连云港中院（2014）连执字第00415-6号执行裁定程序违法，应予撤销。首先，该裁定书中载明：“现双方当事人对爱盛置业公司所有的涉案房产达成一致价格”，根据（2013）连民初字第0041号民事判决，被执行人已于2013年1月下落不明，所有诉讼爱盛公司都没有参加，现在爱盛公司法定代表人已找不到。且爱盛公司和其签订房产抵押借款协议，已将该处房产抵押，不可能再将该处房产协商拍卖。其次，灌云法院依法对该处房产进行评估，评估价为53.7万元，而连云港中院未经评估，直接采取协商价49.797万元，与评估价相差甚远，关键其根本不具备“协商价”的条件。再次，灌云法院按照法定程序进行查封，首封在先，连云港中院轮候查封，连云港中院明知该房产已存在利害关系人，但未通知首封和在先拍卖法院，更未通知利害关系人，未能让其行使异议的权利。灌云法院在淘宝网上拍卖在先，之后又进行变卖，连云港中院在淘宝上拍卖在后。灌云法院和连云港中院重复拍卖一处房产。在灌云法院没有对该处房产解封的情况下，连云港中院作出（2014）连执字第00415-6号裁定书，是无效裁定。灌云法院（2014）灌复执字第0229-1号裁定第一项“解除对被执行人江苏爱盛置业有限公司所有的位于灌云县伊山镇××广场××单元××室房屋一套的查封”。此外，从淘宝网上看到，连云港中院没有按法定的评估、三次拍卖、一次变卖等程序，以超低价处置。三、其与爱盛公司有房产抵押协议。冠龙公司及蔡晓洋不具备优先受偿权。即使优先受偿，也是价款而不是实物。连云港中院另查明，原告祁耀军与被告爱盛公司民间借贷纠纷一案，2013年7月29日，灌云法院作出(2013)灌商初字第0421号民事判决，被告爱盛公司于判决生效后十日内原告祁耀军返还借款人民币300000元并支付利息（利息从2012年8月1日起，以本金300000元按月息1.5%计算至本判决确定的给付之日止）。本案案件受理费6340元，保全费2200元、公告费600元，均由被告负担。在诉讼过程中，灌云法院于2013年4月3日作出（2013）灌商初字第0421号民事裁定，查封爱盛公司所有位于江苏省灌云县伊山镇××广场××单元××室的房屋一套。根据祁耀军的申请，灌云法院于2013年11月22日立案执行，执行案号为（2013）灌执字第1650号。2014年2月18日终结执行。之后祁耀军申请恢复执行，灌云法院于2014年11月3日立案执行，案号为（2014）灌复执字第00229号。2015年9月6日，灌云法院作出（2014）灌复执字第229号执行裁定，终结本次执行。2015年3月2日，灌云法院依法拍卖盛都广场2幢B2单元1801室的房屋，经过三次拍卖及一次变卖后均流拍。2016年4月19日，灌云法院作出（2014）灌复执字第0229-1号执行裁定，解除对该套房产的查封，将该房屋交付祁耀军抵偿435000元。该房屋的所有权自裁定送达祁耀军时起转移。连云港中院归纳本案的争议焦点为该院作出的（2014）连执字第00415-6号执行裁定书是否损害了祁耀军的合法权益，是否应予撤销。连云港中院认为，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。根据本案查明的事实，虽然灌云法院对盛都广场2幢B2单元1801室房产系首次查封，但在（2013）连民初字第0041号民事判决中，冠龙公司对涉案工程就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该涉案工程包括2幢B2单元1801室房产，故冠龙公司对该房产折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。关于祁耀军称连云港中院未通知灌云法院移送执行，程序违法的问题，该院认为，该异议属于查封法院与优先债权执行法院之间执行流转问题，并未损害祁耀军的合法权益。退一步讲，即使涉案房屋由灌云法院处置，该房屋的拍卖、折价款也应由冠龙公司优先受偿。因此，该院作出的（2014）连执字第00415-6号执行裁定书并未损害祁耀军的合法权益。关于祁耀军提出的被执行人爱盛公司下落不明，不具备“协商价”的条件，且协商价与灌云法院评估价相差甚远的异议请求，该院认为，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。经查，2014年10月15日，冠龙公司与爱盛公司对涉案房产达成一致价格协议，且在协议落款处均盖有双方公司的公章。故祁耀军的该异议请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，异议人祁耀军的异议请求不能成立，连云港中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人祁耀军的异议请求。祁耀军向本院申请复议，请求撤销连云港中院（2019）苏07执异70号以及（2014）连执字第00415-6号执行裁定。事实和理由与其所提执行异议中的主张基本一致，并另提出连云港中院（2014）连执字第00415-2号执行裁定无发文日期和法院印章，是无效文书，以及建设工程款优先受偿权只及于建筑物部分，不应对土地使用权享有优先受偿权等主张。本院在复议审查中调取连云港中院（2014）连执字第415号案件的执行卷宗进行了全面复查，对连云港中院在异议裁定中认定的事实予以确认。本院认为：首先，执行过程中一般应由首先查封、扣押、冻结法院享有查封财产的处置权，但他案债权人对查封财产享有优先受偿权的，在首先查封法院未及时处置查封财产时，由优先债权执行法院协调首先查封法院取得处置权，既有利于推进执行程序的进行，又能够防止出现首先查封法院的无益处分行为，且更加有利于兼顾优先受偿债权和普通债权的各方利益。根据本案查明的事实，虽然灌云法院对盛都广场2幢B2单元1801室房产系首次查封，但在（2013）连民初字第0041号民事判决中，冠龙公司对涉案工程就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该涉案工程包括2幢B2单元1801室房产，故冠龙公司对该房产折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。此外，经本院查阅连云港中院（2014）连执字第415号案件的执行卷宗，连云港中院于2015年4月7日作出（2014）连执字第00415-2号执行裁定，并于同日向灌云县房管局送达协助执行通知书，对涉案房产进行继续查封。上述执行裁定书和协助执行通知书上均有落款日期并加盖连云港中院印章，祁耀军主张该续封文件无发文日期和法院印章，是无效文书，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于祁耀军称连云港中院未通知灌云法院移送执行，程序违法的问题，该异议属于对查封法院与优先债权执行法院之间执行权协调行为不服，不属《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行异议案件受理范围。其次，关于祁耀军提出的被执行人爱盛公司下落不明，不具备“协商”的条件，拍卖起拍价确定违法的问题。经本院查阅连云港中院（2014）连执字第415号案件的执行卷宗，冠龙公司与爱盛公司于2014年10月15日对涉案房产达成一致价格协议，且在协议落款处均盖有双方公司的公章。祁耀军认为该公章涉嫌造假，没有提供充分证据予以证明，本院不予采纳。此外，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等多种方式，无论是当事人的协商价还是法院委托评估价，都仅是确定起拍价的参考方式，涉案房产的最终价值需经过司法拍卖由市场竞拍行为确定。本案中，涉案房产在连云港中院和灌云法院均拍卖流拍，可见无论是协商价还是委托评估价，均未能真实反映涉案房产的市场价值。祁耀军主张拍卖起拍价确定违法，没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于祁耀军是否享有抵押权以及建设工程款优先受偿权是否及于建设工程项目的土地使用权问题。根据我国物权法规定，抵押权自登记时设立。祁耀军虽与爱盛公司签订了房产抵押借款协议，但并未办理抵押权设立登记，且祁耀军与爱盛公司民间借贷纠纷一案的(2013)灌商初字第0421号民事判决中也并未确认祁耀军对涉案房产享有抵押权。此外，即使祁耀军享有抵押权，依据最高人民法院相关司法解释的规定，建设工程款优先受偿权亦优先于抵押权和其他普通债权清偿。然而，建设工程款优先受偿权仅应及于建设工程项目本身，不及于建设工程项目的土地使用权。就算冠龙公司对涉案房产享有建设工程款优先受偿权，对建设工程项目所占土地使用权的首查封权利人的债权亦应从该土地使用权的处置变价款中在先拨付。连云港中院在异议审查过程中未区分涉案房产处置时的建筑物价值和土地使用权价值，也未查明涉案房产所占土地使用权的首查封时间和首查封权利人，认定事实不清，证据不足。综上所述，复议申请人祁耀军的复议请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第三项规定，裁定如下：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07执异70号执行裁定；二、本案发回江苏省连云港市中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  唐志容审判员  李 晶审判员  赵建华二〇二〇年四月八日书记员  杨 浩