四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19253号 上诉人（原审被告）：乐恒，男，1985年3月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。 上诉人（原审被告）：彭小雯，女，1990年12月2日出生，汉族，住四川省绵竹市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：伍芳逸，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋丹萍，女，1990年10月23日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：胡鹏，四川顶泰律师事务所律师。 上诉人乐恒、彭小雯与被上诉人宋丹萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐恒、彭小雯共同上诉请求：撤销一审判决第二项，改判乐恒、彭小雯对38万定金不予退还；本案一、二审诉讼费用均由宋丹萍承担。庭审中，乐恒、彭小雯对其诉请明确为：改判驳回宋丹萍要求双倍返还定金共计760000元的主张。 事实与理由：1.乐恒、彭小雯不存在违约的情形。乐恒、彭小雯与宋丹萍之所以约定案涉房屋产权变更登记需待产权满两年，是因为成都市房产买卖政策规定二手房买卖需在产权登记满两年后才能进行，是对买房者最早什么时候可以出售房屋的规定，并不等于产权满两年就必须办理过户登记，一审法院据此认定产权满两年就应该办理产权变更登记是错误的。且，合同并未约定办理解除抵押权的具体时间，乐恒、彭小雯也从未表示过不予办理解除抵押权事宜，而是一直在就解除抵押权的垫资事宜与宋丹萍协商，在协商过程中，宋丹萍即起诉至一审法院要求解除合同，乐恒、彭小雯有理由认为，是宋丹萍自身原因，比如后悔购买此房，或由于购房资格、贷款资质等原因不能购买此房而进行的恶意诉讼，该行为应得到法律的否定性评价。2.宋丹萍构成根本违约，定金应不予返还。因宋丹萍系2017年9月13日落户成都天府新区的，落户时间至今不满24个月，按照成都市商品房限购政策，宋丹萍要取得天府新区的购房资格，需满足天府新区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，工作单位注册地位于天府新区，不得通过补缴社保取得购房资格等三个条件。乐恒、彭小雯与宋丹萍签订《房屋买卖合同》的日期是2018年12月26日，而这个时间，社保记录上显示宋丹萍的工作单位为四川省虎龙房地产开发有限公司，该公司的注册地位于成都市新都区，并非天府新区，且宋丹萍2018年3月至2019年3月的社保为一次性补缴，足以证明宋丹萍没有天府新区的购房资格。另，就宋丹萍的社保系一次性补缴一事，乐恒、彭小雯在一审法院时申请了调取证据，但一审法院并未就这一关键证据进行取证，严重损害了乐恒、彭小雯的合法权益。而案涉房屋的付款方式为按揭贷款，宋丹萍系婚后买房，《房屋买卖合同》上的买方“孟兴”即为宋丹萍的配偶，按照银行相关贷款政策，婚后买房登记在一方名下的，必须以夫妻双方的名义办理按揭贷款，而为了能以宋丹萍一人的名义办理按揭贷款，其与孟兴办理了假的离婚证来骗取银行贷款，一旦贷款办理不了，乐恒、彭小雯将蒙受巨大损失。根据《房屋买卖合同》第二十条第一款的约定，买方出现以下情形则构成根本违约，即：买方提供的证件等购房所需资料不真实、不完善或无效。宋丹萍明显存在社保造假、贷款资质造假的情形，资料不真实、无效，按照前述约定，宋丹萍已构成根本违约，一审法院却无视该事实，作出了未构成根本违约的错误认定。 宋丹萍辩称，其在签订合同后严格履行合同义务，为实现合同目的创造条件，在此期间不存在违约行为，反倒是因为乐恒、彭小雯迟迟不按合同约定履行解除案涉房屋抵押的义务，导致房屋无法过户，致使合同目的无法实现。此外，乐恒、彭小雯对于宋丹萍在签订合同时无购房资格的事情是明知的，而在约定的应办理过户登记的时间届满前宋丹萍已具备购房资格，且本案中没有出现因购房资格问题导致无法办理所有权变更登记的情形。请求驳回上诉，维持原判。 宋丹萍向一审法院起诉请求：1.判令解除宋丹萍与乐恒、彭小雯签订的房屋买卖合同；2.判令乐恒、彭小雯连带返还双倍定金760000元及购房款3万元；3.判令乐恒、彭小雯承担律师费46000元。 一审法院认定事实：2018年12月26日，宋丹萍委托案外人孟兴与彭小雯、乐恒通过案外人成都家诺房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：（1）买方为宋丹萍，卖方为乐恒、彭小雯；（2）合同标的房屋位于成都市天府新区；（3）房屋成交价为246万元；（4）合同签订当日，宋丹萍应付彭小雯、乐恒定金22万元；（5）房屋解除抵押当天，宋丹萍应付彭小雯、乐恒房款34万元；（6）尾款190万元由放贷银行直接付给彭小雯、乐恒；（7）彭小雯、乐恒确认案涉房屋中未发生过非正常死亡事件，如有隐瞒应当向宋丹萍承担房屋价格上涨的差价及主张债权的律师费等损失；（8）宋丹萍提供的证件等购房所需的资料不真实、不完善或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，视为宋丹萍构成根本违约；（9）房屋产权满2年过户；（10）其他事项。 合同签订当日，彭小雯、乐恒确认收到宋丹萍定金22万元。 2019年1月17日，彭小雯、乐恒与宋丹萍签订《关于合同的补充协议》，主要约定：（1）宋丹萍追加定金16万元，追加的定金于签订本协议当日支付；（2）交易过户递件之前，彭小雯、乐恒不得再以任何理由让宋丹萍追加或者支付房款，否则视为彭小雯、乐恒违约；（3）房屋117万元的抵押至过户递件当日前产生的利息由彭小雯、乐恒、宋丹萍共同承担，宋丹萍同意支付1万元给彭小雯、乐恒，解除抵押事宜由彭小雯、乐恒全权办理；（4）其他事项。随后，宋丹萍再支付了定金16万元、房款2万元、抵押款1万元。 2019年1月31日，宋丹萍与成都银行签订《个人房产按揭借款合同》，办理了按揭贷款190万元。 一审法院另查明，2017年3月22日，乐恒、彭小雯取得案涉房屋所有权。2018年7月31日，案外人徐斌姝在案涉房屋上设立抵押权，担保主债权的数额为220万元。 2019年4月10日晚，乐恒、彭小雯要求宋丹萍再承担部分解除案涉房屋抵押产生的资金成本，双方达成一致意见后约定次日办理相应手续。 2019年4月11日4时46分，案外人成都家诺房地产经纪有限公司工作人员通过微信告知彭小雯，宋丹萍决定起诉，今天不去办理相应手续了。当日上午，彭小雯、宋丹萍再次见面就费用承担进行协商，双方未能达成一致意见。 2019年4月12日，乐恒、彭小雯向宋丹萍发出《房屋交易解约函》，主要载明：乐恒、彭小雯认为宋丹萍提供的购房资格系虚假的，提出解除合同，并愿意退还已经收取的41万元。 宋丹萍因本案诉讼产生律师费46000元。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。乐恒、彭小雯与宋丹萍签订的《房屋买卖合同》自双方当事人在合同上签字盖章即成立生效。诉讼中双方均同意解除案涉合同，故一审法院确认案涉合同解除。并对本案争议焦点分述如下： 一、关于乐恒、彭小雯是否违约。宋丹萍主张，因乐恒、彭小雯未能解除案涉房屋上的抵押导致房屋所有权转移登记无法办理，故而违约。乐恒、彭小雯主张，合同中未约定抵押解除的时间，且一直在积极办理抵押解除，并不存在违约情形。一审法院认为，案涉合同系房屋买卖合同，乐恒、彭小雯的主要合同义务是向宋丹萍交付房屋并变更产权登记，宋丹萍的主要合同义务是支付购房款。双方约定案涉房屋产权变更登记需待乐恒、彭小雯产权登记满2年，故2019年3月23日案涉房屋即应进行产权变更。结合2019年1月17日双方签订的《关于合同的补充协议》，办理解除抵押系乐恒、彭小雯的义务，且宋丹萍已经针对解除抵押再行向乐恒、彭小雯付款1万元。但截止2019年4月11日，案涉房屋仍未变更所有权。乐恒、彭小雯在无合理理由的情况下没有办理案涉房屋产权变更手续，未能按照合同履行己方义务，即已违约。对于案涉合同中确没有约定明确的抵押解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，当事人对合同内容未约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。宋丹萍未与乐恒、彭小雯就解除抵押达成新的协议，根据合同中对付款时间、过户时间的约定，结合房屋买卖的交易习惯，双方应尽快完成交易。这意味着在约定的过户时间届满前乐恒、彭小雯就应该将案涉房屋上的抵押解除。 二、关于宋丹萍是否违约。乐恒、彭小雯主张，宋丹萍不满足地区限购政策，提供的资料存在造假等情形，已经构成根本违约。一审法院认为，根据《房屋买卖合同》中对违约责任的约定，无法办理房屋所有权转移登记手续是因为宋丹萍提供的证件等购房所需的资料不真实、不完善或无效导致，才能视为宋丹萍构成根本违约。但本案中并未出现上述情况，故宋丹萍并未构成根本违约。 三、关于律师费由谁承担。宋丹萍主张由乐恒、彭小雯承担律师费没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，案涉合同解除后，因乐恒、彭小雯违约应当向宋丹萍双倍返还已收取的定金38万元。房款2万元、抵押款1万元也应一并返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条规定，一审法院判决：一、解除宋丹萍与乐恒、彭小雯2018年12月26日签订的《房屋买卖合同》；二、乐恒、彭小雯于判决生效之日起三十日内向宋丹萍双倍返还定金共76万元；三、乐恒、彭小雯于判决生效之日起三十日内向宋丹萍返还房款2万元、抵押款1万元；四、驳回宋丹萍的其他诉讼请求。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于乐恒、彭小雯是否存在违约行为的认定。 乐恒、彭小雯上诉主张，双方并未约定办理解除抵押权的具体期限，乐恒、彭小雯也从未表示过不予办理解除抵押权事宜，而是一直在就解除抵押权的垫资事宜与宋丹萍协商，并不存在违约行为。对此，本院认为，《房屋买卖合同》中对解除抵押的时间无明确约定，亦无其他证据证明双方就该问题另行达成合意，故应结合合同中有关条款及交易习惯确定解除抵押的时间。根据二手房买卖交易的常理，乐恒、彭小雯解除案涉房屋上抵押权的时间应先于办理房屋所有权变更登记的时间，否则抵押权的存在将导致房屋所有权变更在法律上履行不能。同时，根据《关于合同的补充协议》第三条的约定，解除抵押是由彭小雯、乐恒全权办理。而合同在实际履行中，在《房屋买卖合同》第二十八条明确约定：“产权满2年过户”即2019年3月22日的产权过户期限条件具备后，乐恒、彭小雯并未解除案涉房屋上设定的抵押权，而是仍在与宋丹萍就垫资解除抵押权的事宜继续协商。在双方明确约定解除抵押权事宜由乐恒、彭小雯自行办理，且签订《关于合同的补充协议》约定“乐恒、彭小雯不得再以任何理由让宋丹萍追加或者支付房款，否则视为乐恒、彭小雯违约”的情况下，乐恒、彭小雯截止2019年4月11日仍未按约办理解除抵押权的行为，已构成违约，加之乐恒、彭小雯于2019年4月12日向宋丹萍发出《房屋交易解约函》的行为，足以证明乐恒、彭小雯已不愿意继续履约。在此情况下，一审法院认定乐恒、彭小雯的违约行为导致案涉《房屋买卖合同》不能继续履行，据此支持宋丹萍主张解除合同的诉请，并无不当，本院予以确认。 二、关于宋丹萍是否存在违约行为的认定。 乐恒、彭小雯上诉认为，在2018年12月26日合同签订时，宋丹萍尚不具备天府新区购房资格，且宋丹萍自2018年3月至2019年3月的社保为一次性补缴，依据《房屋买卖合同》第二十条第二款关于“买卖双方出现以下情形时，则构成根本违约……买方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完善或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……”之约定，宋丹萍构成根本违约。对此，本院认为，案涉《房屋买卖合同》签订于成都市实施住房限购政策之后，买卖双方均应对交易房屋是否属于限售对象、买方是否具备购房资格尽到审慎注意义务。本案中，对乐恒、彭小雯在签约时尚未取得案涉房屋产权满两年的事实，以及宋丹萍在签约时尚不具备天府新区购房资格的事实，双方均应系明知。但，根据双方约定的产权过户时间，在乐恒、彭小雯取得产权证满两年的这一期限届满前，宋丹萍已经取得天府新区购房资格，本案中也并未出现因宋丹萍提供的证件等购房所需资料不真实、不完善或无效导致房屋所有权转移登记手续无法办理的情形，与合同中关于买方构成根本违约的情形不符。一审法院据此认定宋丹萍不构成根本违约，并无不当。 另，乐恒、彭小雯上诉主张，宋丹萍在一审诉讼期间与案外人签订了购房合同，并办理了房屋所有权变更登记，依据成都市购房政策，单身个人不能购买两套房屋，案涉房屋无法过户至宋丹萍名下。对此，本院认为，乐恒、彭小雯的违约行为致使宋丹萍签订合同的目的不能实现，宋丹萍享有法定解除权。经查，宋丹萍于2019年4月诉至一审法院请求解除合同，起诉状副本已于2019年5月7日送达至乐恒、彭小雯，应视为宋丹萍关于解除案涉《房屋买卖合同》的通知已于2019年5月7日送达乐恒、彭小雯，合同自此产生解除的法律后果。而宋丹萍与案外人另行签订购房合同并办理产权过户登记的时间为2019年7月，此时《房屋买卖合同》已经解除，故，宋丹萍另行购房的事实与本案中认定《房屋买卖合同》能否继续履行之间，不具有关联性，本院对乐恒、彭小雯的该项上诉主张不予采信。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，认定乐恒、彭小雯应承担向宋丹萍双倍返还已收取的定金共计76万元，并无不当，本院予以维持。 综上，乐恒、彭小雯的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11500元，由上诉人乐恒、彭小雯负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月十六日 书记员 王朝阳