吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初701号 原告：安文东，男，汉族，1987年7月18日出生，住所地长春市绿园区。 委托诉讼代理人：姜雅利，女，汉族，1991年11月23日，住所地长春市绿园区。 被告：长春新星宇和润房地产开发有限公司，住所地长春市长江路经济技术开发区长江路57号五层198段。 法定代表人：刘艳兵，该总经理。 委托诉讼代理人：孙宁一，该公司法务。 原告安文东与被告长春新星宇和润房地产开发有限公司（以下简称新星宇和润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日、2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告安文东及其委托诉讼代理人姜雅利、被告新星宇和润公司的委托诉讼代理人孙宁一到庭参加诉讼，本院现已依法审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2018年9月12日签订的合同编号0000000001229955的商品房买卖合同；2.请求判决被告配合原告办理撤销合同编号0000000001229955的商品房买卖合同的备案登记；3.请求判决被告返还原告购房款人民币1,372,850元，并承担原告已付购房贷款利息（从2018年9月25日起计算至被告返还原告购房款人民币1,372,850元之日止）；4.请求判决被告返还原告已代收的契税人民币27,457元，物业维修费人民币14,716元，并承担原告已支付的产权登记费160元，代理费400元，公证费150元，共计42,883元；5.请求判决被告向原告支付因履行合同造成的资金占用损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；6诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月12日，原告与被告签订了关于购买位于高新开发区北区北湾东街以东，新星宇和韵四期第19#幢2单元403号房的商品房买卖合同，合同编号0000000001229955，合同约定该房屋总价款人民币1,372,850元，合同确定了房屋规划、设计及房屋平面图。2018年8月，原告分三次共缴纳购房款382,850元，剩余990,000元购房款原告于2018年9月25日在中国建设银行股份有限公司长春朝阳支行办理了中长期个人商品房住房贷款（合同编号：20360300-0011-201815067），已由贷款银行向被告支付。贷款日从2018年9月25日起，贷款期限30年，截止诉讼之日，原告已还款15期次。2018年8月22日，原告向被告缴纳物业维修费人民币14,716元，2018年11月30日，原告向被告缴纳契税人民币27,457元，产权登记费160元，代理费400元，公证费150元，被告均向原告出具了相关收据。2019年5月5日，被告工作人员通过微信临时通知原告，需要改变房屋原有规划设计，在案涉房屋餐厅墙壁上开了一个0.6米乘1.8米的防火门，并在该门装密码锁，密码由物业掌握。因该门直接连通电梯前室和原告所购房屋的餐厅，密码亦由外人知晓，原告认为该规划设计的变更不利于自身及家人安全，并未同意。2019年7月13日，原告去案涉房屋查看时，发现防火门已经安装完成。 原告认为，被告在原告购买房屋之前，并没有事前告知原告需要开通防火门，在原、被告签订商品房买卖合同的房屋平面图中也没有该防火门的规划设计。被告变更房屋原有规划设计时，没有征得原告的同意。被告在未经原告同意的情况下，擅自变更规划设计图纸，私自开通防火门的行为严重违反了合同约定。另外，原告购买房屋的目的在于居住，住房应具备安全性和私密性。该防火门直接连通原告购买住房的餐厅和电梯前室，且该防火门密码锁的密码由物业掌握，该住房的安全性和私密性都没有得到保障，影响了原告对该房屋的使用，被告私自开通防火门的行为致使原告购买该房屋的目的无法实现。2019年11月15日，原告找到被告协商退房，被告同意退房，并让原告填写退房申请书。原告提交退房申请书后，被告并未配合原告办理退房手续。此后，原告通过工商局等其他方式多次与被告协商退房，被告均口头答应但不实际履行，故原告诉至法院。 被告辩称：涉诉房屋的设计是在2018年4月12日完成的，新星宇和润公司当时出具的设计完全符合验收要求，也是按照设计施工的。在施工过程中，2018年7月30日国家市场监督管理总局办公厅下发关于《电梯监督检验和定期检验规则——拽引与强制驱动电梯》（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见，要求保证救援人员可通过钥匙或者是强制手段打通通往电梯服务层站门的阻隔，及时实施救援。也就是说按照政府文件要求电梯前室和楼梯间必须连通。但当时住宅主体都已经施工完毕，经过多次调整设计最终确定，如果要进行连通只能在业主专有部分和电梯前室之间安装防火门。在设计调整尚未确定的期间内，原告购买涉诉房屋，所以涉诉房屋的设计变更是因政府下发新规定的原因导致的，按照《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，政府下发文件导致设计变更属于不可抗力，新星宇和润公司不承担责任。且《补充协议》亦约定，除了对房屋进行结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更且影响房屋质量和使用功能的，买受人才能够退房，其他局部变更不需要通知买受人不予退房，且新星宇和润公司不承担赔偿责任。但新星宇和润公司考虑防火门的安装确实给业主造成了一定影响，所以同意为原告办理退房，但就款项返还、利息及资金占用损失支付存在争议。一.同意解除与原告签订的商品房买卖合同；二.同意配合原告办理合同撤销备案登记；三.不同意将全部购房款1,372,850元直接退还给原告，且不同意按照1,372,850元为基数支付利息（自2018年9月25日起至实际给付之日止）。对于购房款同意按照以下方式退还：1.房屋首付款为382,850元，由原告于2018年9月24日分三笔支付，故新星宇和润公司同意退还全部首付款；2.房屋贷款原告已经向银行还款（包括本金、利息）的部分，新星宇和润公司同意支付给原告；3.房屋贷款原告已经向银行还款的部分，因新星宇和润公司为贷款的连带责任保证人，所以同意直接支付给银行，结清银行贷款，但不同意支付给原告。2020年4月8日，新星宇和润公司已经代原告归还银行贷款972,181.17元，原告银行贷款已结清；4.利息支付：依据《商品房买卖合同》第十条：“因设计变更导致退房的，出卖人退还房款，并按照同期银行活期存款利率给付利息”的约定，新星宇和润公司同意自2018年9月25日起，以首付款为382,850元为基数，按照同期银行活期存款利率向原告支付利息。四.对于原告交纳的，由新星宇和润公司代收代缴的费用，新星宇和润公司同意退还：物维14,716元、契税27,457元、产权登记费160元、代理费400元、公证费150元。五.关于原告主张占用资金损失，因新星宇和润公司已经同意按照合同约定支付首付款利息，并同意结清银行贷款，所以不同意再支付其他任何资金占用损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》合同编号0000000001229955，原告购买被告开发建设的位于长春市高新开发区北区北湾东街以东，新星宇和韵四期第19#幢2单元403号房屋，总价款人民币1,372,850元，合同确定了房屋平面图。合同第八条约定出卖人交付房屋期限为2019年12月31日。第十条规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”《合同补充协议》第七条对买卖合同第十条的补充约定：“1.买卖合同所指的规划、设计变更不包括在买卖合同订立后出卖人根据吉林省、长春市颁布分法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行变更的规划及设计等。2.经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出的仿品结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的应通知买受人，除此之外局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。3.由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。若买受人因此而遭受损失的，出卖人不承担赔偿责任。”2018年9月25日，原告安文东、姜雅利与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》编号220360300-0011-201815067，贷款990,000元，贷款期限30年，自2018年9月25日至2048年9月25日，每月偿还本息5,705.25元，至2020年3月25日本案审理时止，原告已还贷款本息18笔，累计102,694.5元。原告于2018年8月20日向被告交纳购房定金10,000元；于8月22日交纳首付款272，850元；于8月24日交纳首付款100,000元，三次共缴纳购房款382,850元。2018年8月22日，原告向被告交纳物业维修费14,716元；11月30日交纳契税人民币27,457元、产权登记费160元、代理费400元、公证费150元，共计42,883元。以上款项，被告均向原告出具了相关收据。 被告在施工过程中，2018年7月30日国家市场监督管理总局办公厅下发市监特（2018）37号《市场监督管理总局办公厅关于〈电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯〉（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见》，《意见》中规定，现有建筑物中增设的电梯，使用单位应采取可行措施，保证救援人员可通过钥匙或者是强制手段打开通往电梯服务层站门窗等阻隔，及时实施救援。根据《意见》要求，被告所建房屋电梯前室和楼梯间必须连通，因原有房屋规划设计无法满足《意见》要求，被告再次调整设计方案，在原告购买房屋至电梯前室之间安装防火门，改变了原告所购房屋的原有设计。2019年5月5日，被告工作人员通过微信通知原告，要在原告所购房屋墙壁上安装防火门，并安装密码锁，密码由物业掌握，原告未同意。2019年7月13日，原告去查看所购房屋时，发现防火门已经安装完成。原告认为被告未征得原告的同意，擅自变更规划设计图纸，私自开通防火门的行为严重影响了原告对该房屋的使用，被告行为已经构成违约。原告请求被告退房，因协商未果，原告诉至法院。 本案在审理过程中，被告于2020年4月8日还清原告在中国建设银行股份有限公司贷款990,000元。 本院认为，原告与被告于2018年9月12日签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行合同义务。 关于原告主张解除合同及被告存在欺瞒，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，被告所建房屋出售时，房屋整体结构设计已完成，因政府出台新的政策，致使被告所建房屋原有结构设计不再符合新政策的要求，故被告调整设计方案，改变原告所购房屋的结构设计，原告请求解除合同，符合《商品房买卖合同》约定及法律规定，《合同》应予解除。自国家市场监督管理总局办公厅2018年7月30日颁布要求修改设计的文件起至被告接收文件确定修改设计内容的合理期间，应涵盖了原、被告签订合同的时间，原告主张被告存在欺瞒的行为明显证据不足。《合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致解除合同的，按同期银行活期存款利率付给利息。原告主张应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息的意见，违反《合同》约定，本院不予支持。关于原告主张的购房款1,372,850元，鉴于被告已于2020年4月8日还清原告全部贷款990,000元，剩余原告交纳的房屋首付款382,850元及利息，被告应予退还。关于原告主张的每月偿还银行本息5,705.25元，已偿还18笔，合计102,694.5元的意见，被告明确表示同意支付给原告，本院予以支持。应以原告实际分期履行债务的时限，即以2018年10月25日至2020年3月25日确定给付时限。关于原告提出契税、物业维修费、产权登记费、代理费、公证费共计42,883元的诉讼请求，被告明确表示由其代收代缴的以上费用同意退还，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告安文东与被告长春新星宇和润房地产开发有限公司于2018年9月12日签订的《商品房买卖合同》合同编号0000000001229955； 二、被告长春新星宇和润房地产开发有限公司本判决生效十日内退还原告安文东房屋首付款382,850元，分别自2018年8月20日以10,000元为基数、自2018年8月22日以272，850元为基数、自2018年8月24日以100,000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，至被告实际给付之日止； 三、被告长春新星宇和润房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告安文东已偿还银行贷款每月以5,705.25元为基数×18个月，按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，至被告实际给付之日止； 四、被告长春新星宇和润房地产开发有限公司于本判决生效十日内退还原告安文东已交纳的契税27,457元、物业维修费14,716元、产权登记费160元、代理费400元、公证费150元，共计42,883元。自2018年8月22日以14,716元为基数、自2018年11月30日以28，167元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，至被告实际给付之日止； 五、驳回原告安文东其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,466元，减半收取为9,233元，由被告长春新星宇和润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘景波 二〇二〇年四月二十八日 书记员  谭雨池