福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1075号 原告：郭秀珍，女，汉族，1949年9月9日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：洪建宏，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付禄，福建润金律师事务所律师。 被告：刘能达，男，1985年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：邓福燊，男，1992年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：郑利峰，福建自立律师事务所律师。 原告郭秀珍与被告刘能达、邓福燊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀珍的委托诉讼代理人洪建宏、付禄，被告刘能达、邓福燊的委托诉讼代理人陶天猛、郑利峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭秀珍向本院提出诉讼请求：刘能达、邓福燊向郭秀珍支付逾期付款违约金158240元（以房屋总价3680000元为基数，按照日万分之五的标准自2019年7月1日计算至2019年9月25日）。事实和理由：2018年12月28日，郭秀珍与刘能达签订《房产买卖居间协议》约定：一、郭秀珍将座落于厦门市开元区的房产出售给刘能达；二、房屋的成交总价为368万元整，定金为10万元整；三、刘能达应于2018年12月28日向郭秀珍支付10万元，于2019年5月31日前向郭秀珍支付128元，剩余230万元购房款刘能达向银行申请商业贷款及公积金贷款，由银行直接转给郭秀珍；四、若刘能达能按期支付房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。五、未尽事宜可另签补充协议，与主协议具有同等法律效力。六、经协商，刘能达可选择过户给第三方。主协议签订后，刘能达并未按约定时间支付购房款，其后，郭秀珍通过对中介方肖地长生一再催促，刘能达、邓福燊才于2019年4月24日与郭秀珍签订《补充协议》，约定：刘能达于2019年6月30日前向郭秀珍支付全部卖房款。补充协议签订后，刘能达仍旧拖延履行其约定的义务，经催促方于2019年9月25日支付了最后一笔购房款，该款项由郭秀珍通过厦门市住房置业融资担保有限公司（以下简称厦房置业公司）予以接收。郭秀珍认为其与刘能达、邓福燊之间的房屋买卖协议与补充协议系在双方真实意思表示下，自愿、合法订立，双方当事人均应严格履行。刘能达、邓福燊迟延交付购房款的行为违反合同约定，严重损害了郭秀珍的合法权益，应当承担违约责任。 刘能达、邓福燊辩称，一、《补充协议》签订后，双方原定2019年6月30日前过户并付款，但临近履行期限时，郭秀珍以“对过户的人不熟悉”为理由提出“原合同约定的直接付款，收款安全缺乏保障”，要求交易模式从直接付款转为经过厦房置业公司付款。刘能达、邓福燊亦同意上述交易模式的变更。郭秀珍于2019年6月25日跟厦房置业公司签约，但此时已经临近2019年6月30日的补充协议约定最后期限，因此交易模式的临时变更，导致买卖合同的实际履行，超过了原补充协议约定的2019年6月30日履行期限，双方对此均予以认可，并继续推进履约，完成了交易过户。讼争合同关系项下的过户期限和付款期限，在实际履行中已经由双方调整变更，不应视为刘能达、邓福燊违约。二、《补充协议》中约定2019年6月30日前办理公证或过户手续，但在实际履约过程中，实际交易过户的时间为2019年7月16日，郭秀珍对此并未提出任何异议，配合办理过户并配合办理按揭贷款的银行三方手续。该事实侧面印证导致《补充协议》延期至少是经过双方共同协商并认可的事，不是一方的违约导致。三、《补充协议》中约定的“2019年6月30日保证支付”的“全部卖房款”，这里的“全部”，实际指的是“买方以自有资金直接支付的购房款”的全部，并不包括“买方申请银行按揭贷款的这部分购房款”。1.主协议即《房产买卖居间协议》约定，购房款总计368万，买方以自有资金直接支付给卖方138万，其余230万由买方申请银行按揭贷款的方式支付。2.二手房买卖的流程，需要买卖双方先办理过户送件手续，送件后等待若干个工作日，待房管部门办理出买方名下的新产权证后，领取新产权证并交付银行，再经过若干工作日，银行办妥抵押登记并发放贷款的时候，才由银行直接发放给卖方。3.《补充协议》专门再次强调约定“郭秀珍必须配合办理银行按揭手续”，充分印证购房款中的一部分，仍是通过银行按揭贷款来支付；既然还是通过银行按揭贷款来支付，就根本不可能在“6月30日”这个过户期限支付，否则《补充协议》就是自相矛盾。由此，《补充协议》中提到的“6月30日应付全部购房款”，指的是“买方自有资金支付的款项部分”，即主协议约定的138万元的部分。综上，郭秀珍的诉求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行质证，对双方均无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月28日，经中介居间介绍，郭秀珍（出售方、甲方）与刘能达（购买方、乙方）签订了一份《房屋买卖居间协议》，约定如下：一、甲方同意将坐落于厦门市开元区的房产出售给乙方，成交总价为368万元；二、乙方将购房款分3次支付给甲方，其中1.2018年12月28日向甲方支付购房定金10万元；2.2019年5月31日前向甲方支付购房款128万元；3.向银行申请商业贷款和公积金贷款230万元，该贷款由银行直接转入甲方账户；三、甲乙双方应于2019年5月31日前办理过户登记手续；四、若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；五、未尽事宜可另签订补充协议，与本协议具有同等法律效力；六、甲乙双方平等协商之后可选择过户给第三方或公证的方式购买上述房屋。 2019年4月4日，郭秀珍（甲方、卖方）与刘能达、邓福燊（乙方、买方）签订一份《补充协议》，约定：甲方同意乙方将原约定的过户或公证时间2019年5月31日前，顺延至2019年6月30日前办理公证或过户手续，乙方需支付顺延的3万元给甲方作为补偿。乙方保证甲方在2019年6月30日前收到全部购房款，甲方必须配合乙方办理银行按揭手续。 前述协议签订后，刘能达、邓福燊要求郭秀珍将讼争房屋过户至其指定的案外人薛泽云、吴方夏名下，郭秀珍基于交易安全考虑，提出要求通过第三方担保方式进行交易。2019年6月24日，郭秀珍（卖方）与薛泽云、吴方夏（买方）就讼争房屋签订了一份《存量房买卖合同》，约定成交价为368万元，买方须于2019年7月7日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款233万元，买方须于2019年7月7日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。2019年6月25日，郭秀珍作为卖方，薛泽云、吴方夏作为买方分别与厦房置业公司签订了委托代理合同，委托由厦房置业公司办理上述讼争房屋的交易、抵押手续。同日，双方又签订了一份协议作为前述《存量房买卖合同》的合同附件，约定买方存入厦房置业公司监管款项233万元，买方向银行申请按揭贷款125万元，并委托贷款银行将审批后的按揭款转入厦房置业公司指定账户进行监管，若贷款银行实际审批的贷款金额不足买方申请额的，买卖双方自行支付贷款差额；双方在接到厦房置业公司通知双方办理结清手续时，买卖双方均可自行至厦房置业公司办理手续结清与款项交割事宜；买卖双方委托厦房置业公司在手续办理完毕后，将买方应付给卖方的剩余款项划入卖方指定账户。2019年6月26日，郭秀珍、薛泽云、吴方夏共同向厦房置业公司签署一份《付款通知书》，载明：“买方薛泽云、吴方夏向卖方郭秀珍购买坐落于开元区的房屋。买卖双方通知贵司在上述房产领取买方房地产权证后且买方将首期款贰佰叁拾叁万元存入贵司后两个工作日内，由贵司将买方存入的首期款贰佰叁拾叁万元转入卖方指定的账户……本通知书是对存量房买卖合同附件的修改”。2019年6月26日，薛泽云、吴方夏将购房款128万元存入厦房置业公司。2019年7月6日，薛泽云、吴方夏将购房款105万元存入厦房置业公司。2019年7月19日，厦房置业公司将讼争房屋相关材料送至厦门市不动产登记中心办理交易过户手续（交易取件日期为2019年7月23日）。2019年7月23日，厦房置业公司将购房款233万元支付给郭秀珍。2019年9月24日，银行将薛泽云、吴方夏申请的125万元按揭款发放至厦房置业公司。2019年9月25日，厦房置业公司将购房款125万元支付给郭秀珍。 本案审理中，郭秀珍陈述其于2019年7月6日通过中介方经办人肖地长生向刘能达、邓福燊主张违约金，肖地长生亦认可有发生违约金，并提供其与肖地长生的微信聊天记录截屏照片，载明：2019年7月6日下午8时37分，郭秀珍向肖地长生发送“那违约金租金谁来支付？”，肖地长生回复“有产生，自然有人付”。刘能达、邓福燊认为肖地长生回复的“有产生，自然有人付”并非确认发生违约金，此外郭秀珍当庭未出示该微信聊天记录的原始载体，故对该证据的真实性、合法性不予认可。 本院认为，讼争《房屋买卖居间协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属合法有效。在讼争《补充协议》约定的付款和过户期限即将届满前，经郭秀珍提出并经双方协商同意，选择由厦房置业作为资金托管方介入本次讼争房屋买卖交易，并通过在案的《存量房买卖合同》及其附件、《付款通知书》等变更了双方对购房款支付期限、支付金额和过户期限的约定。因此，刘能达、邓福燊是否存在逾期付款，应根据在案的《存量房买卖合同》及其附件、《付款通知书》的约定进行判定。 在案的《存量房买卖合同》约定买方须于2019年7月7日前支付首期款233万元，截至2019年7月6日，薛泽云、吴方夏已将该笔首期款全额支付至厦房置业公司，不存在逾期付款情形。此后，也无证据证明买方在办理按揭贷款过程中存在故意拖延之情形，厦房置业公司亦已依照约定将相关购房款转付至郭秀珍指定账户中。郭秀珍现以讼争《补充协议》约定的“乙方保证甲方在2019年6月30日前收到全部购房款”为由，要求刘能达、邓福燊支付逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回郭秀珍的诉讼请求。 案件受理费3465元，由郭秀珍负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，郭秀珍可在判决书送达之日起三十日内，刘能达、邓福燊可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  杨威滨 人民陪审员  荀志国 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据