江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1302民初9189号 原告：赵传生，男，1983年2月12日生，住江苏省盐城市亭湖区建军西路156号，现住淮安市。 委托诉讼代理人：夏永青、薛成波，江苏律鼎律师事务所律师。 被告：姜侠，女，1970年11月20日生，住江苏省宿迁市宿城区。 被告：袁书利，男，1964年11月22日生，住江苏省宿迁市宿城区。 二被告委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。 原告赵传生诉被告姜侠、袁书利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵传生及其委托诉讼代理人夏永青，被告姜侠、袁书利的委托诉讼代理人李新杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵传生向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告损失4万元（维修屋顶的支出2万元，房屋空置的租金损失2万元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系，2017年12月17日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于宿迁市宿城区房屋。原告使用后发现该房屋房顶楼顶漏雨情况极为严重，原告无法正常使用房屋。后原告花费2万元进行修复处理，并空置了一年多的时间，造成房屋空置损失2万元。原告多次与被告协商赔偿，被告均不予理会，故原告起诉至法院。 被告姜侠、袁书利辩称：1、原告要求被告支付维修费，被告不予认可。涉案房屋在漏水情况后启动维修基金进行了修复，不需要原告自行维修，不存在维修费，原告明知有维修基金还自己维修，不应由被告承担；2、原告提出的维修费过高，被告到物业服务指导中心了解，维修金仅需要990.8元；3、房屋空置费不认可，只是局部漏雨，而且只有下大雨才漏雨，不影响原告居住使用，原告应该报请维修基金维修屋顶只需要2、3天的空置时间；4、根据原告之前起诉被告解除合同的案件，原告的房屋是对外出租的，不是自行居住，原告提出漏水导致在外租房不属实，据被告了解，涉案房屋出售后，原告已经租给第三人使用了，产生了水电费，被告提供2018年电费账单，不是原告说的无法使用。 经审理查明：2017年，住建部门对宿迁市宿城区新宿中花园小区整体进行了相关维修和更新、改造工程，该工程2017年11月20日开工，2018年4月16日竣工。其中，6幢存在屋面渗水问题，维修施工费用合计5173.23元，涉案房屋分摊990.8元，从1-5楼业主已缴纳的维修基金中扣除。 2017年12月17日，原被告及中介方宿迁市宿城区如家房产信息咨询服务有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告所有的宿迁新宿中花园6-527室，原告已交清购房款513000元。原告购买房屋后，发现涉案房屋存在漏水渗水情况。 2018年5月3日，原告至我院起诉二被告要求解除房屋买卖合同等诉讼请求。案件庭审时，涉案小区的物业公司工作人员张某（居民身份证号码）作为证人到庭陈述“漏水需要启用住建局的维修基金，姜侠的房屋存在屋顶渗水已经在2017年11月份开始修，当月底修理完毕，是住建局启用维修基金修理的…维修基金修理的质保期是五年，如果还漏还是可以继续维修…”。2018年11月3日，我院作出（2018）苏1302民初3326号民事判决。该判决被告辩称处载明“…2017年10月左右，宿迁市房管处曾使用房屋维修基金对该小区平顶屋面进行维修…涉案房屋交付后虽出现渗水情形，但不影响房屋买卖目的实现，且宿迁市房管处正在使用房屋维修基金对该房屋进行维修，事后完全可以修复…”该判决审理查明处载明“…2017年11月因渗漏曾启用维修基金进行维修。2017年12月17日签订本案合同时，被告提供涉案房屋时未呈现渗漏问题，原告及中介未询问被告涉案房屋是否存在渗漏，被告亦未告知房屋曾因渗漏维修过…2018年3、4月份时，原告发现涉案房屋渗漏，通过中介方向被告主张权利。后维修基金相关职能部门予以维修。维修施工时，涉案房屋房顶开槽处理中夜间遇雨，导致室内多处渗漏，后施工方又进一步维修处理。至本案判决前即2018年11月2日，涉案房屋客厅顶部、南部西侧卧室顶部留下多处水某、脱落等痕迹，原告陈述客厅顶部仍有2处渗漏，其他部位未发现渗漏，对于渗漏部位原告已报请物业给予修理…”该判决本院认为处载明“…原告向被告主张后，涉案房屋维修基金相关职能部门已经进行维修。本案证人陈述维修基金相关职能维修系包修、原告陈述已经报请物业申请修理等情况…”后原告不服该判决，提起上诉。在上诉过程中，原告提出撤回上诉申请，宿迁市中级人民法院作出（2019）苏13民终1021号民事裁定准许赵传生撤回上诉，一审判决现已发生法律效力。 2019年，原告认为涉案房屋仍存在渗水问题，自行找人维修并支付了维修费用。 另查明：涉案房屋2018年4月缴纳电费23元，2018年6月缴纳电费34元，2018年8月缴纳电费179元，2019年2月缴纳电费12元。 再查明：2020年4月2日，本院至宿迁市宿城区物业指导服务中心了解情况，该单位工作人员表示涉案527室房屋的屋面属于公共部位，漏水可以启用维修基金进行维修，施工费用不需要业主付款，在业主已经缴纳的维修基金中扣除即可。如果涉案527室屋面漏水问题经维修基金维修后还是没有修理好，自工程验收合格之日即2018年4月16日起五年内保修。 上述事实，有《房屋买卖合同书》、收据、新宿中花园屋面渗水维修材料、电费账单、民事判决书、谈话笔录及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原被告于2017年12月17日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应该按合同的约定履行合同义务。在原告购买房屋后发生渗漏，原告有权要求被告承担维修等违约责任。在（2018）苏1302民初3326号案件中，结合证人张某的证言、被告答辩意见以及民事判决载明的内容，涉案房屋漏水问题于2017年11月份启用维修基金维修，质保期是五年，且在购买涉案房屋后，原告向被告主张，涉案房屋维修基金相关职能部门也已经进行维修。故，虽然在原被告买卖涉案房屋时被告没有告知原告涉案房屋存在漏水维修的情况，但原告对涉案房屋屋面漏水问题在2017年11月份动用维修基金维修、保修期5年、维修基金系包修等情况系明知。在此情况下，原告于2019年又自行在58同城网站找维修人员施工，不申请维修基金质保，由此产生的维修费用系自行扩大的损失，原告主张被告赔偿该部分损失于法无据，本院不予支持。原告陈述多次向住建部门反映漏水但住建部门不予理会，因原告未提供证据予以佐证，且（2018）苏1302民初3326号民事判决载明原告向被告主张后，涉案房屋维修基金相关职能部门已经进行过维修，故对原告陈述本院不予采信。 对于原告主张的2018年1月至2019年6月的房屋空置损失本院不予支持，理由如下：其一，根据原告在本次诉讼以及（2019）苏13民终1021号案件听证时陈述的情况，2018年1月18日原告交清房屋购房款，买房之后就租给了其他租户到2018年3、4月份，2018年3月将涉案房屋卖给案外人董某，董某2018年3月-7月份一直居住在涉案房屋，后与董某解除合同，2019年又将涉案房屋出售给案外人李秧群。故原告主张屋面渗水导致房屋彻底无法居住、一直空置的严重程度与事实不相符。其二，若存在涉案房屋2019年期间多次维修均未修好，导致无法居住使用的情况，几名维修人员均是原告自行在58同城网站上寻找，原告存在选任过失。其三，结合房产市场租赁和交易的实际情况，房屋的出租、出售均存在一定的招租期限和出售期限，该期限受房屋地段、价格、户型、楼层、装修等多种因素影响，一挂即租、即售的情况并非常态，结合原告购买涉案房屋后的租赁和出售情况来看，不能以该房屋一定期限内无人租赁和购买就推定系房屋渗水问题严重到无法使用导致。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵传生的诉讼请求。 案件受理费800元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  郑小苗 人民陪审员  李 莉 人民陪审员  麻彩芳 二〇二〇年四月十五日 法官 助理      邵雨濛 书记员