江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终972号 上诉人（原审原告）：胡锦霞，女，1975年11月生，汉族，职业：普通职员，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人（原审被告）：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：舒国金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘明京，系江西国风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万俏，系江西国风律师事务所律师。 上诉人胡锦霞、江西绿腾实业有限公司（以下简称“绿腾公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡锦霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人延期交房违约金48769.90元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院适用法律错误。原审法院仅以《建设工程质量管理条例》第四十九条认定工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即为双方合同约定的商品房经验收合格的时间，明显与法律及常理不符，2018年12月18日才是真正验收合格的日期。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方签订的买卖合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。买卖合同中约定“该商品房经验收合格”，就应当办理了建设工程竣工验收备案手续。而根据本案查明的事实，本案系在2018年12月29日才办理房屋工程竣工验收备案，因此计算逾期交房违约金应当从2017年6月1日计算至2018年12月29日止。3、根据常理，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，才可以交付使用。而这五大单位验收合格时间实为2018年12月18日，并非原审法院认定的2017年7月10日。综上，请求二审法院依法改判。 绿腾公司辩称：1、本案约定的交付条件是竣工验收而不是竣工备案，双方合同及法律也是这么约定的，上诉人以备案作为交付条件不符合双方约定，也不符合法律规定，江西省也没有必须经过备案才能交付的要求。2、验收时间和备案时间不一致是因为需要验收合格之后才能备案。 绿腾公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定不清，上诉人建设的住宅楼在2016年11月30日已完成竣工。本案约定的交付条件是竣工验收而不是竣工备案，双方合同及法律也是这么约定的，上诉人以备案作为交付条件不符合双方约定，也不符合法律规定，江西省也没有必须经过备案才能交付的要求。验收时间和备案时间不一致是因为需要验收合格之后才能备案。综上，请求二审法院查清事实。 胡锦霞辩称：竣工备案表上的时间2017年7月10日我不认可，因为在这时间主体配套和消防没有经过验收，胡锦霞认为竣工验收是2018年12月28日。 胡锦霞向一审法院提出诉讼请求：1、绿腾公司向胡锦霞支付延期交房违约金人民币48769.90元（1793011×0.00005×544天）；2、绿腾公司支付胡锦霞因本案支付的律师代理费3000元；3、一审案件诉讼费由绿腾公司承担。 一审法院查明事实如下：2017年4月16日，胡锦霞与绿腾公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：胡锦霞向绿腾公司购买位于南昌市红谷滩新区房屋，合同总金额为1793011元；合同第八条约定绿腾公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付胡锦霞使用；合同第九条约定绿腾公司逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，胡锦霞有权解除合同，胡锦霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿腾公司按日向胡锦霞支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，胡锦霞向绿腾公司支付了首付款593011元，剩余购房款通过贷款方式支付。2018年2月11日，南昌市城乡规划局出具南昌市建设工程规划条件核实合格意见单，载明绿腾公司申报的规划核实合格。2018年9月10日，南昌市公安消防支队出具建设工程竣工验收消防备案情况登记表，载明住宅楼消防备案。2017年5月26日，绿腾公司向胡锦霞发出入伙通知书，通知其于2017年6月30日至2017年7月4日到九龙十一度销售接待中心办理物业交房手续。胡锦霞向绿腾公司索要竣工验收备案表未果，拒绝收房。2018年12月29日，涉诉房屋工程竣工验收备案，备案表中载明竣工日期为2017年7月10日。2019年6月3日，胡锦霞诉至法院。审理中，绿腾公司提交了竣工验收报告，载明竣工验收时间为2016年11月30日。 一审法院认为，双方签订的南昌市商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，系政府管理行为。虽然绿腾公司提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于胡锦霞的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即2017年7月10日，即使绿腾公司于2017年5月26日已向胡锦霞发出入伙通知书，一审法院认为绿腾公司逾期交房违约期间仍应从2017年7月1日起计算至2017年7月10日止，绿腾公司逾期交房10天，故绿腾公司应支付胡锦霞逾期交房违约金896.51元（1793011×0.00005×10天）。胡锦霞主张律师代理费于法无据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限江西绿腾实业有限公司于一审判决生效之日起十日内一次性支付胡锦霞逾期交房违约金896.51元。二、驳回胡锦霞的其他诉讼请求。如果江西绿腾实业有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090元，由胡锦霞负担1000元，由江西绿腾实业有限公司负担90元。 本院二审期间，双方均未向本院提供新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的南昌市商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方在《南昌市商品房买卖合同》中约定：出卖人在商品房经验收合格后将合同约定的商品房交付买受人使用。在本案中，绿腾公司提供的《工程竣工验收报告》中的“竣工验收时间”是2016年11月30日，《工程竣工验收备案表》中填写的“竣工时间”是2017年7月10日，五部门在《工程竣工验收备案表》中盖章的时间是2018年12月18日，绿腾公司报送备案和南昌市行政审批局最终在“备案意见”里盖章的时间均是2018年12月29日。绿腾公司主张“工程竣工验收”即为合同约定的“验收合格”，而胡锦霞主张房屋最终经备案才是“验收合格”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五单位验收合格后，即可交付使用，故胡锦霞认为房屋最终经备案才是“验收合格”的主张，本院不予支持。虽然绿腾公司提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，一审法院作出有利于胡锦霞的解释，认定竣工日期为2017年7月10日，并无不当。综上，双方的上诉均不成立，本院均予以驳回。一审法院判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，胡锦霞及绿腾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1069元（胡锦霞预缴1019元、江西绿腾实业有限公司预缴50元），由胡锦霞负担1019元，江西绿腾实业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉