四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1503民初248号 原告：四川广莱商业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区滨江新城鑫宇大厦8楼。 法定代表人：陈航，执行董事。 委托诉讼代理人：郭芳莉,四川契合律师事务所律师。 被告：肖前武，男，1968年2月28日出生，汉族，住宁夏青铜峡市。 原告四川广莱商业管理有限公司（以下简称广莱公司）与被告肖前武租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法由审判员韩松独任审判，公开开庭进行了审理。原告广莱公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加诉讼。被告肖前武经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告广莱公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》，被告立即恢复四川省宜宾市南溪区房屋装修及结构原貌，腾空并向原告归还上述商铺；2.判令被告依法向原告支付解除合同违约金共计45236.5元，原告收取的履约保证金不予退还。（庭审中，原告广莱公司要求被告支付未归还商铺期间的占用费，比照合同租金标准的三倍计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告广莱公司增加诉讼请求，要求被告肖前武向原告支付律师代理费1万元。 事实与理由：原被告就四川省宜宾市南溪区房屋租赁事宜签订了《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》。被告自2019年2月1日起承租广莱公司运营的上述商铺，租期两年。根据上述合同约定，被告应于2019年9月10日完清2019年最后一季度的房租及商业管理费，但经原告书面催告，被告直至2019年12月18日才向原告支付完清2019年最后一季度的费用，已逾期支付该季度费用达15日。而2020年1月至2020年3月该季度的租金和商业管理费和上两季度的迟延履行违约金被告无任何理由至今未支付。此外，被告未按合同约定向盛景天下物业服务公司荣盛物业交纳物业管理费，至今已拖欠2019年2月至2020年3月的物业费未支付，逾期已达15日以上。综上，被告逾期支付商铺租金、商业管理费、物业管理费达15天以上的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同，收回商铺并要求被告承担相应违约责任。原告已于2019年12月23日向被告发送律师函，告知解除合同并要求其限期搬离、依约承担相应违约责任，但被告收到律师函后拒不搬离。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告肖前武向本院邮寄送达书面答辩意见及相关证据材料，并辩称，被告不应承担任何违约及物业费。同时，被告肖前武要求继续履行合同。 本院经审理查明认定事实如下：2019年1月19日，被告肖前武与案外人熊英签订转让协议，约定熊英将其经营的长江一号餐厅茶楼所属商铺经营权以19.6万元转让给肖前武，肖前武于2019年1月20日接手餐厅经营，熊英之前所交44150元商铺租赁保证金由肖前武在转让时一并交给熊英。 2019年1月26日，原告广莱公司（甲方）与被告肖前武（乙方）签订《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》，约定甲方受所有权人四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司委托，对盛景天下小区商铺进行运营管理，将四川省宜宾市南溪区房屋出租给乙方经营“长江一号酒楼、茶楼”使用，建筑面积共549.64㎡；租赁期限两年，截至2021年1月31日；本合同项下租金包括租房费、商业管理费，月租金标准8160元、月商业管理费标准6677元；对费用的交纳方式约定为：除首期租金和商业管理费外，其他租金及商业管理费均按一个季度为一个周期交纳。乙方应当在每个周期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个周期的租金及商业管理费；乙方应当自计租日起向甲方指定的物业公司交纳房屋物业服务费，收费标准为第一年1.2元／平方米／月、第二年1.5元／平方米／月。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个完整的自然月为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用。因追偿乙方欠付的物业费，甲方有权以自己的名义作为原告向乙方就租赁合同所涉事宜一并向乙方主张权利；对于违约责任的约定为：如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、租金、商业管理费、物业管理费的，自乙方逾期支付第15日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，解除合同通知书到达乙方时即发生法律效力，乙方需在收到通知书之后的10日内搬迁完毕，否则甲方有权自行收回房屋。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付同期一个季度的租金、商业管理费、物业管理费的违约金。此外，甲方有权没收履约保证金。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、商业管理费或物业服务费或能源费等不超过15日的累计次数超过3次，甲方也有权单方解除合同；合同签署当日，乙方应向甲方支付44150元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在合同约定的违约情形，保证金无息退还；对于房屋交还的约定：本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后10日内，乙方应当将该房屋交还甲方。在交还期满后乙方仍未能将该房屋交还甲方的，则自交还届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的3倍向甲方支付占用费；第14.4条约定守约方因起诉违约方产生的律师代理费、差旅费等由违约方全部承担。 同日，肖前武向广莱公司交纳了履约保证金44150元，广莱公司向肖前武开具了收据。2019年3月25日，肖前武向广莱公司交纳了第一季度租金和商业管理费共计44510元；2019年5月10日至2019年8月16日期间，肖前武分6次向广莱公司交纳了2019年第二季度的租金和商业管理费共计44688元（收据金额）；2019年9月9日至2019年10月17日期间，肖前武分4次向广莱公司交纳了2019年第三季度的租金和商业管理费共计44601元（收据金额）；2019年10月31日至2019年12月18日期间，肖前武分4次向广莱公司交纳了2019年第四季度的租金和商业管理费共计44769元（收据金额）。上述费用的交纳，广莱公司均开具了收据。庭审中，原告广莱公司对已收到肖前武2019年全年的租金和商业管理费无异议，但认为肖前武的分批次交费时间恰好证明其未按合同约定一次性足额支付各项费用，故肖前武存在违约。 2019年12月13日，广莱公司向案涉长江一号酒楼商铺发出催款通知，要求经营者肖前武支付欠付的租金、商业管理费、物业费、迟延履行违约金，案外人李虹燃在案涉租赁房屋内签收该催款通知。 2019年12月24日，原告广莱公司委托四川契合律师事务所向肖前武邮寄送达律师函，律师函载明“你方逾期支付租赁商铺的季度房屋租金、商业管理费、物业管理费达15天以上的行为已构成根本性违约…自你方收到本律师函当日，你与广莱公司于2019年1月17日签订的《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》正式解除。”根据快递单号查询显示，肖前武本人于2019年12月27日签收该邮寄的律师函。 诉讼中，广莱公司向本院提交了其与四川契合律师事务所订立的《委托代理协议》及律师代理费发票，由该律所为广莱公司提供本案代理服务，广莱公司支付律师代理费1万元。同时，广莱公司提交书面说明，表态因新冠肺炎疫情管控原因，广莱公司愿意免除肖前武2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋占用费。 本院认为，原告广莱公司受房屋所有权人四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司委托管理本案租赁房屋。原、被告签订的《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效。该合同约定：承租方每一季度为一个交费周期，应当在每个交费期最后一个月的20日前，向出租方一次性足额支付下个周期的租金及商业管理费。本案中，原告以被告未按上述合同约定履行交费义务为由，要求解除该租赁合同。根据肖前武提交的交费收据显示，肖前武均未一次性足额支付完清2019年后三季度的租金及商业管理费，存在一定违约。又依合同约定：如乙方未按期限交纳租金及商业管理费，自乙方逾期支付第15日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，解除合同通知书到达乙方时即发生法律效力，乙方需在收到通知书之后的10日内搬迁完毕，否则甲方有权自行收回房屋。肖前武分批次交纳租金的时间，已超过合同约定的期限，构成逾期且逾期日已达15日。原告广莱公司有权行使合同解除权。广莱公司通过四川契合律师事务所向肖前武邮寄送达律师函，告知其解除本案租赁合同，肖前武本人已签收知悉，故约定的合同解除条件已成就。对原告要求解除本案租赁合同，被告腾空并退还案涉商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于原告主张被告支付解除合同违约金45236.5元以及原告收取的保证金44150元不予退还的请求。双方在租赁合同中约定：因乙方违约导致解除合同的，乙方应当向甲方支付同期一个季度的租金、商业管理费违约金，并且甲方有权没收履约保证金。现乙方肖前武逾期支付各项费用导致解除合同，甲方广莱公司有权向其主张违约责任。但本案租赁合同系原告提供的格式合同，合同中对于违约采取的措施惩罚性过高，且在诉讼中，原告未提出其因被告违约产生的实际损失的大小。故本院认定原告的实际损失仅为迟延收取租金的占用费。基于民法公平原则，本院对原告要求肖前武支付解除合同违约金即同期一个季度租金、商管费的诉讼请求不予以支持。对原告提出不予退还被告交纳的保证金的诉讼请求，不予支持。 关于因肖前武在收到广莱公司解除合同通知后拒不退还所租商铺产生的租赁费问题。因原告通过律师函的形式通知被告解除租赁合同，系行使合同约定的解除权，但合同的解除尚未得到司法确认或仲裁确认，双方也未协商一致。故原告所主张的按照房屋月租金的3倍支付占用费的标准过高，本院不予支持。本院酌情按照合同约定的每月租金、商业管理费来计算房屋租赁费。 被告肖前武自2020年1月1日起便未向原告广莱公司支付房屋租金及商业管理费，原告广莱公司自愿以防控疫情的原因免除肖前武2020年2月份的租金及商业管理费，系广莱公司对自身权利的处分，不违法法律规定，本院予以支持。因此，肖前武应当从2020年1月1日起（扣除2020年2月份的租金、商业管理费），按月向原告支付租金、商业管理费。以及合同解除后，按照同期每月租金、商业管理费的标准即8160元+6677元=14837元/月，向原告支付房屋占用费直至房屋搬迁为止。 对于原告主张的律师代理费1万元，原被告之间的租赁合同中明确约定应由违约方承担律师代理费，原告也就此提供了相应的证据，故本院对该项诉讼请求依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六日、第二百二十七日，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告四川广莱商业管理有限公司与被告肖前武在2019年1月26日签订的《四川广莱商业管理有限公司租赁合同》于本判决生效之日起解除。被告肖前武将其承租的位于四川省宜宾市南溪区的房屋，于本判决生效之日起二十日内搬迁完毕，并将上述商铺交还原告四川广莱商业管理有限公司； 二、被告肖前武于本判决生效之日起二十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付2020年1月1日起的租金、商业管理费及合同解除后的房屋占用费（从2020年1月1日起至交还房屋为止，按照每月14837元的标准计算，2020年2月1日至2020年2月29日期间的费用予以扣除，被告肖前武所交纳的44150元保证金可予以折抵）； 三、被告肖前武于本判决生效之日起二十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付律师代理费1万元； 四、驳回原告四川广莱商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费930元，减半收取计465元，由被告肖前武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 韩 松 二〇二〇年四月二十八日 书记员 刘怡梅