甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终533号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕斐，男，1986年8月8日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李世军，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚博文，甘肃瀛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任富云，男，1990年4月25日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：沈钰珊，甘肃西润律师事务所律师。原审被告：兰州尚市房地产代理有限公司，住所地兰州市城关区张掖路124号房地产大厦8F层004号。法定代表人：李世才，系该公司经理。委托诉讼代理人：安瑞娟，女，1991年3月2日出生，汉族，住华亭县。上诉人毕斐与被上诉人任富云、原审被告兰州尚市房地产代理有限公司（以下简称尚市代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毕斐上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1063号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，合同尚未达到解除条件，双方应当继续履行。首先，虽然双方约定二期购房款的交付时间为涉案房屋办理撤销抵押当日，但该交付时间并非一个确定的时间节点，且主管部门行政审批时间为500个工作日，上诉人也是基于该审批时间才同意按照撤销抵押当日付款。随后，也是被上诉人告知其通过私人关系能提前于2019年5、6月份办理房产证，让上诉人于该时间段内准备二期购房款。但被上诉人于2019年4月18日突然告知上诉人其撤押手续办理完毕，并要求上诉人立即支付二期房款的行为明显存在恶意，且上诉人也于2019年4月底与被上诉人协商愿意提前支付，但被上诉人以向法院起诉为由，拒绝接收二期购房款，其行为明显是因房价上涨恶意解除合同。其次，虽然双方在合同中约定二期购房款是办理撤销抵押当日支付，但在合同后续履行过程中，被上诉人又告知上诉人于2019年5、6月份准备二期购房款，该行为改变原合同的付款时间，且上诉人对此表示认可，应当视为对原合同付款时间的变更，双方应当根据变更后的条款履行相应义务。被上诉人提前于2019年4月18日办理撤押手续，并要求上诉人支付二期购房款的行为，因未得到上诉人的同意，不应当对上诉人产生约束作用。如此，合同约定解除条件尚未成立。且涉案房屋已移交上诉人占有，上诉人已对涉案房屋已经进行了装修，双方签订的《买卖合同》不应解除，双方应当继续履行该合同。二、被上诉人拒不履行合同义务，已构成违约，应当向上诉人承担违约责任。双方最终约定的付款时间为2019年5、6月份，在此之前上诉人积极履行合同义务，但被上诉人已于2019年4月底，就拒绝接收上诉人支付的二期购房款，以其行为表明拒绝继续履行合同义务，已经构成违约，应当根据合同约定向上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，故向贵院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人的请求。任富云答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尚市代理公司称，我们认可上诉人的上诉理由，买卖房屋合同不应该解除。任富云向一审法院诉请：1.确认原告与被告毕斐之间《房屋买卖合同》已解除，已收取购房款在判决生效后合理期限内予以返还；2.判令被告毕斐向原告支付78650元的违约金，暂计算至2019年5月10日，违约金计算至毕斐实际履行完毕之日；3.判令被告尚市代理公司向原告返还交易保证金20000元，房屋佣金18500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告毕斐于2018年2月25日签订《房屋买卖合同》，约定由被告尚市代理公司居间，原告将其名下位于兰州市安宁区的房屋，以92.5万元的成交价出售给被告毕斐。后原告与被告毕斐又于当天签订补充协议，约定被告毕斐应于2018年3月18日向原告支付21万元，其中1万元由被告尚市代理公司扣留作为交易保证金。原告撤销涉案房屋抵押后，被告毕斐向原告支付第二笔购房款22万元。但原告于2019年4月18日解除房屋抵押后，被告毕斐迟迟不履行合同，且经原告多次催告仍未支付，现解除合同条件已成就，故诉至法院。毕斐向一审法院反诉请求：1.判令与原告继续履行《房屋买卖合同》；2.判令原告向被告毕斐支付违约金78650元，并承担被告毕斐由此产生的损失；3.本案诉讼费用由原告承担。事实理由：被告毕斐与原告任富云于2018年2月25日签订《房屋买卖合同》，协议签订后，反诉原告依约支付第一笔购房款。2019年初，原告告知被告产权证可能在2019年5至6月就能下来，让被告做好付款准备。2019年4月18日原告又告知被告产权证已办理且办理了撤押，让被告准备第二笔房款，被告表示5月初支付，2019年4月30日被告要求继续履行合同，但原告以已起诉为由，拒绝履行合同，其行为已构成违约，故被告提起反诉。一审法院认定事实：原告任富云与被告毕斐、尚市代理公司于2018年2月25日签订的《买卖合同》，约定由被告尚市代理公司居间，原告任富云将其名下的房屋，以92.5万元的成交价出售给被告毕斐。同时约定：任何一方如不按约定交付款项、交接房屋视为根本性违约，守约方可单方解除合同，并要求违约方承担违约责任。后原告任富云与被告毕斐又于当天签订补充协议约定：被告毕斐于2018年3月18日向原告支付一期房款21万元。原告撤销涉案房屋抵押后，被告毕斐向原告支付第二笔购房款22万元，如未能按约定日期支付，则会产生相应的违约金，违约金为未支付款项的5‰天。后被告毕斐依约支付了5万元定金及第一期房款21万元，由被告尚市代理公司工从中扣留2万元作为交易保证金，原告任富云于2019年4月18日办理完房屋撤押手续后，通知被告毕斐支付二期房款，并告知被告最迟于2019年4月25日依约支付二期房款，否则解除合同。其后被告毕斐未支付剩余购房款。一审法院认为，原、被告签订的《买卖合同》及其补充协议，明确约定第二期房款应于涉案房屋撤押当日交付，因此原告任富云于2019年4月18日依约办理涉案房屋的撤押手续后，被告毕斐理应按照合同约定于撤押当日付清二期房款22万元，且原告任富云亦以微信告知的方式催告被告毕斐履行合同义务，并预留了筹款时间要求被告毕斐最迟于2019年4月25日前付清二期房款；此外，房屋产权证的办理时间并非一个确定的时间节点，原、被告对依此确认的撤押及交付二期房款时间在签订合同当时就能预见到其不确定性，而被告仍然承诺撤押当日付款，被告毕斐应承担合同违约责任。原告作为守约方依据合同约定行使解除权是对自己权利的合法处分。因此，对原告请求确认解除原、被告《买卖合同》并返还已收取购房款的主张，予以支持；原、被告签订的《买卖合同》虽然约定违约方以5‰天支付违约金，但该约定标准明显过高，依据可得利益的损益相抵原则，酌情支持2000元；因交易无法达成，原告作为守约方，被告尚市代理公司理应将交易保证金20000元退还原告。被告尚市代理公司作为居间方，其职责在于促成买卖双方买卖合同的签订并可收取相应佣金。被告尚市代理公司已促成原告任富云与被告毕斐的房屋买卖合同的成立，故其按约收取佣金符合法律规定，对原告要求其返还中介佣金18500元的诉求，不予支持。被告毕斐称已对涉案房屋进行装修，但因原、被告均未对装修损失予以主张，对此不予处理，双方当事人可另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，判决确认解除任富云与毕斐、兰州尚市房地产代理有限公司签订的编号为0000031的《买卖合同》及其补充协议,任富云已收取的购房款260000元于本判决生效日之日起十日内向毕斐退还;毕斐于本判决生效之日起十日内向任富云支付违约金2000元；兰州尚市房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向任富云退还交易保证金20000元;驳回原告任富云的其他诉讼请求；驳回被告毕斐的全部反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6680元，减半收取3340元，由被告毕斐负担，并与上述应付款项一并支付给原告，反诉案件受理费875元，由被告毕斐自行负担。本院审理期间，上诉人提交了四组证据。第一组装修合同及全屋定制报价表，证实上诉人已经装修房屋，并实际占有；第二组证据上诉人向装修公司的支付的银行流水15万元；第三组向中海宏阳缴纳的物业费，证明上诉人已经实际占有该房屋。第四组证据房屋现状照片，证实上诉人已经装修，不具备解除的条件。被上诉人的质证意见为，第一组证据真实性无异议，与本案无关；对证明目的有异议，根据证据可以表明装修开工发生在2019年4月1日，本案发生争议的时间也在4月1日，已经发生争议，还进行装修，被上诉人不应当承担装修损失。第二组证据真实性无异议，上诉人明知发生争议还装修房屋，这属于放任损失的扩大，根据合同的相对性，违约责任不应由我方承担；第三组证据的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。第四组证据的真实性无异议，关联性及证明目的有异议。本院审查认为，上述证据要证实的是上诉人对涉案房屋进行了装修，并实际占有使用的事实，对此本院予以认可。但对于证明目的，本院认为与合同是否应该解除没有关系，不予认可。被上诉人提交了原审被告企业公示信息，证实上诉人与原审被告之间具有商事合作关系，上诉人是原审被告的法定代表人，上诉人对于合同的违约具有主观恶意。上诉人的质证意见为真实性无异议，对证明目的不予认可。本院审查认为，对于事实无异议，对于证明目的不予认可。本院审理查明，一审判决认定的事实，有经质证的相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于双方争议的合同解除的条件是否已经成就，双方哪方违约的问题，经查，原、被告签订的《买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效。合同约定第二期房款应于涉案房屋撤押当日交付，被上诉人于2019年4月18日办理撤押手续后，上诉人应于撤押当日付清二期房款22万元，且被上诉人通过微信催告上诉人应履行合同义务，并预留了筹款时间要求上诉人于2019年4月25日前付清二期房款。房屋产权证的办理时间并不是确定的时间节点，原、被告对撤押及交付二期房款的时间，在签订合同当时就能预见到其不确定性，而上诉人仍然承诺撤押当日付款，上诉人没有如期支付房款，上诉人的行为违反了合同的约定。综上，合同解除的条件已经成就，合同应当解除，上诉人应当承担违约责任。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求不能支持。综上所述，毕斐的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8430元，由上诉人毕斐负担。本判决为终审判决。审判长 冯  稼  耘审判员 ? 张 秉 德审判员 ? 张 煜 枫二〇二〇年四月七日法官?助理???冯照阳书记员 ???丁姝文