广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初400号原告：谢军，男，汉族，1973年7月14日出生，住广东省信宜市*********，公民身份号码440************117。委托诉讼代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元长，国信信扬律师事务所律师。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区********翰都铭瑜公馆412（仅限办公），统一社会信用代码914************540。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：杨挺，男，汉族，1990年7月8日出生，住江西省上饶市玉山县************，公民身份号码362************813，公司员工。原告谢军诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称“俊鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林国栋、被告委托诉讼代理人杨挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢军主张的诉讼请求：1、判令解除原告谢军与被告俊鑫公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》；2、判令被告俊鑫公司向原告谢军返还已支付的购房款143259元；3、本案的诉讼费由被告俊鑫公司承担。原告谢军所主张的事实和理由：2019年1月26日，谢军与俊鑫公司签订编号为1210876的《恒大金碧天下商品房认购书》，约定：谢军购买俊鑫公司开发的坐落于恒大金碧天下楼盘悦山一街3号楼2203单元的房屋，面积为71.77平方米，总金额为477696元。采取分期付款的方式支付购房款：首期房款13885元于2019年1月28日前支付；二期房款23885元于2019年4月26日前支付；三期房款47770元于2019年7月26日前支付；四期房款47770元于2019年10月26日前支付，余款334386元于2020年1月26日前支付。恒大地产集团有限公司和俊鑫公司向谢军出具了《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，具体为：若谢军履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自谢军签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续之前的任何时间，均可无理由退房。谢军行使无理由退房权利的，经谢军、俊鑫公司办理完毕有关手续后，俊鑫公司将谢军所交纳的楼款本金全额退还。合同签订后，谢军按照合同约定履行支付购房款的义务，至2019年10月25日，谢军已支付购房款143259元，符合《无理由退房协议书》所规定的无理由退房的各种条件。但在谢军向俊鑫公司提出无理由退房时，俊鑫公司拒不履行《无理由退房协议书》的约定，不予退房及退款。为维护谢军的合法权益，特此向法院提起诉讼。被告俊鑫公司辩称：1、俊鑫公司没有违反案涉商品房买卖合同的约定，《恒大金碧天下商品房认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，是合法有效的合同。且本案不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。《无理由退房协议书》约定“乙方（谢军）支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。现谢军与俊鑫公司并未签署有效的《商品房买卖合同》，不满足该条约定，不享受无理由退房的权利。谢军请求解除案涉商品房认购书缺乏事实和法律依据，不具备解除合同的法定及约定条件，请求驳回谢军的全部诉讼请求。2、即使谢军满足无理由退房条件，其要求俊鑫公司返还已支付的购房款也不合理，应根据《无理由退房承诺书》第三条的约定“如乙方（谢军）是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意在甲方（俊鑫公司）退还的楼款中，扣除甲方支付的推荐佣金或奖励。”因此，即使谢军符合无理由退房条件，也应当扣除俊鑫公司支付的推荐佣金或奖励（恒房通推荐人佣金为9554元，上级经纪人佣金为478元）。3、综上所述，谢军对俊鑫公司的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回其全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方的举证、质证意见在卷佐证。案经开庭审理，本院查明以下事实：俊鑫公司企业类型为有限责任公司，经营范围为从事房地产综合开发、经营、销售等。恒大地产集团是俊鑫公司的独资股东。2019年1月26日，俊鑫公司为出卖人（甲方）与谢军为买受人（乙方）签订编号为1210876《恒大金碧天下商品房认购书》，主要约定：一、乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大金碧天下楼盘32层高层悦山一街3号楼2203单元，总金额为477696元。二、乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；三、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2019年1月23日前支付首期房款13885元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月26日前付清23885元；于2019年7月26日前付清47770元；于2019年10月26日前付清47770元；于2020年1月26日前付清334386元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。四、乙方支付首期款的同时预缴税费85元。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到清远市清新区*******************楼金碧天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。就上述商品房买卖，谢军通过银行转账方式于2019年1月19日支付定金10000元。签订认购书后，谢军于2019年1月26日支付印花税85元、首期购房款13885元；于2019年4月24日支付优惠款（第二期购房款）23868元；于2019年7月25日支付第三期购房款47770元；于2019年10月25日支付优惠款（第四期购房款）47736元。俊鑫公司开具上述款项的收据给谢军收执。谢军向本院提供了2019年1月26日恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》，该承诺书载明：尊敬的谢军客户，为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘3幢2203房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。尾部落款处有恒大地产集团有限公司盖公章确认。谢军向本院提供了一份《无理由退房协议书》，该协议书首部抬头部分甲方为俊鑫公司、乙方为谢军，协议书正文主要内容如下：鉴于甲乙双方于2019年1月26日签订恒大金碧天下楼盘3幢2203房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。协议书尾部落款处甲方栏打印署名“清远市俊鑫房地产开发有限公司”，没有盖公司印章和工作人员签名（印章），乙方栏谢军签名，没有注明日期。就申请退房事项，谢军向本院提供了一份《【清新金碧天下】特殊申请报告》，详细内容为：本人于2019年11月8日11:36到恒大金碧天下销售部申请无理由退房，经销售人员沈梦莹女士接待，被告知退款时间为1年至2年，本人不同意退款时间，时间过长，本人现要求时间为1个月内退款，即2019年12月8日内退款。落款处谢军在客户处签名，沈梦莹在销售人员处签名。庭审中，谢军与俊鑫公司均表示双方至今未签订《商品房买卖合同》。双方就无理由退房发生争议，交涉无果，谢军遂向法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有《恒大金碧天下商品房认购书》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、收据、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、关于双方签订的《恒大金碧天下商品房认购书》性质问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，谢军与俊鑫公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》是双方就购买涉案房屋相关事宜达成合意，是当事人的真实意思表示，双方就房屋的基本情况、价款、付款方式等进行了约定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，谢军已向俊鑫公司支付了四期购房款合共143259元（含定金10000元），该《恒大金碧天下商品房认购书》具备了前述法律规定的商品房买卖合同构成要件，故本院认定《恒大金碧天下商品房认购书》的性质为商品房买卖合同，双方的商品房买卖关系受法律保护。二、合同是否解除问题。谢军与俊鑫公司双方签订《恒大金碧天下商品房认购书》，合同的主体分别是谢军和俊鑫公司。依《公司法》第十四条第二款：“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”俊鑫公司是恒大地产集团有限公司独资设立的子公司，俊鑫公司和恒大地产集团有限公司分别是两个独立的法人，依法独立承担民事责任。谢军提交的恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，均没有俊鑫公司的盖章确认，故文书内容对俊鑫公司没有约束力。谢军以上述两份文书记载的无理由退房为由主张解除原、被告双方签订的商品房认购书及返还购房款，理由不成立，缺乏依据，本院不予支持。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢军的全部诉讼请求。本案受理费1582.59元（简易程序已折半收取），由原告谢军负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年四月三日书记员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。