广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初39号原告：刘水祥，男，汉族，1970年2月23日出生，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441************932。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所实习律师。被告：徐桂清，男，汉族，1962年4月25日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码440************912。被告：徐杰，男，汉族，1985年7月25日出生，广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************010。被告：徐振杰，男，汉族，1989年4月28日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************010。上述三被告共同委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。原告刘水祥诉被告徐桂清、徐杰、徐振杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘水祥及其委托诉讼代理人贺佐鹏、三被告共同委托诉讼代理人欧阳晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水祥主张的诉讼请求：1、判令被告徐桂清、徐杰、徐振杰连带向原告刘水祥退还购房款30万元及其利息（利息从2017年2月7日起计算，按月利率2%计至全部购房款清偿之日止，截止2019年12月7日利息暂计为192000元；2、本案诉讼费用由被告徐桂清、徐杰、徐振杰负担。原告刘水祥所主张的事实和理由：2017年2月6日，刘水祥为买方（乙方）与徐桂清为卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于清远市清新区****************出售给乙方，成交总价为45万元，乙方支付甲方首付30万元（已付），剩余购房款待出证后付清给甲方。合同签订后，刘水祥于2017年1月24日转账给徐桂清15万元、于2017年2月7日转账给徐杰15万元，刘水祥已支付购房首付款合共30万元。后，徐桂清无法交付上述房产给刘水祥。2019年9月25日，刘水祥（乙方）与徐桂清（甲方）、徐杰、徐振杰（甲方担保人）签订《协议》，约定：一、甲乙双方于2017年2月6日签订的《房屋买卖合同》解除。二、甲方退还乙方购房款30万元，并从2017年2月7日起按月利息3%计算利息给乙方。甲方支付期限为：甲方须于2019年9月27日前支付本金5万元给乙方，于2019年10月15日前支付本金15万元，于2019年12月30日前本息支付完毕。上述本金及利息由甲方担保人徐杰、徐振杰承担连带担保责任。签订上述协议后，刘水祥多次催促徐桂清、徐杰、徐振杰退还30万元购房款本息，但至今未退还任何款项给刘水祥，已构成违约。为维护刘水祥的合法权益，刘水祥特此向法院提起诉讼。被告徐桂清、徐杰、徐振杰辩称：1、双方签订的《房屋买卖合同》是无效合同。涉案房屋是没有产权证的，刘水祥明知涉案房屋没有产权证，却坚持购买涉案房屋，且涉案房屋的成交价明显低于市场平均价，是违反法律强制性规定的无效合同。徐桂清只收取了刘水祥购房款30万元，因此徐桂清只需要返还30万元。2、关于《协议》，协议是基于无效合同而产生的，且刘水祥以非法手段逼迫徐桂清、徐杰、徐振杰签订，协议的内容不是当事人的真实意思表示，是无效协议。我方认为只须返还本金30万元，不应该计算利息，对于利息的诉讼请求应当予以驳回。原告刘水祥为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、刘水祥的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、徐桂清、徐杰、徐振杰的身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《房屋买卖合同》、收据（2张）、银行转账业务客户回执、《协议》，拟证明刘水祥向被告徐桂清支付购房款30万元，徐桂清、徐杰、徐振杰连带向刘水祥连带返还购房款30万元及其利息的事实。被告徐桂清、徐杰、徐振杰对原告刘水祥提交的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的《房屋买卖合同》、收据和银行转账业务客户回执的真实性、合法性、关联性无异议；对《协议》的真实性、合法性、关联性有异议，该协议是在刘水祥的胁迫下签订的，违背了我方的真实意思表示，且退还购房款不应当计算利息。我方认为退还购房款应当由徐桂清承担，徐杰和徐振杰不承担责任。徐桂清是签订房屋买卖合同的相对方，确认收款和出具收据的人也是徐桂清，由于协议并非当事人的真实意思表示，因此承担退还购房款责任的应当是徐桂清，并非徐杰和徐振杰。被告徐桂清、徐杰、徐振杰没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的3组证据，能组成证据链互相印证，被告未能提供证据予以反驳，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。案经开庭审理，本院查明以下事实：2017年2月6日，徐桂清为卖方（甲方）与刘水祥为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方自愿将位于清远市清新区***************的房产出售给乙方。房屋建筑面积为50平方米。二、甲方房屋产权证无查封、无债务纠纷，共有人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及清远市房屋上市交易的政策规定。如有违反甲方应当承担违约责任。三、甲方出售该房屋给乙方的成交价格为45万元，过户产生的所有税费由乙方负责支付5%，剩下的由甲方负责。四、双方签订公证书，乙方一次性支付给甲方；甲方配合乙方到公证处办理委托书。五、甲方不配合乙方到公证处办理委托书，甲方违约，导致乙方不能取得授权委托书，乙方有权退房，甲方应当退还乙方全部已付款。甲方逾期15天仍未交付房屋使用，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方并按乙方累计已付房款价的双倍支付违约金。落款处合同双方当事人签名确认。附加：乙方首付给甲方30万元（已付），剩余部分购铺款出证后付清给甲方。合同签订后，基于上述房屋买卖，刘水祥于2017年1月24日通过清远市清新区**信用合作联社转账给徐杰15万元；于2017年2月7日通过中国农业银行转账给徐桂清15万元，附言：购买建设北路3号C栋12铺款。徐桂清分别开具上述款项的收据给刘水祥收执。后双方因房屋买卖发生纠纷，2019年9月25日，徐桂清为甲方、徐杰、徐振杰为甲方担保人与刘水祥为乙方签订《协议》，约定：甲乙双方于2017年2月6日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于清远市清新区**************（建筑面积50平方米）以45万元的价钱卖给乙方。合同签订后，乙方支付30万元给甲方。现因甲方原因，无法交付上述房产给乙方。经协商，甲乙双方及甲方担保人共同达成如下协议：一、甲乙双方于2017年2月6日签订《房屋买卖合同》解除。二、甲方退还乙方购房款30万元，并从2017年2月7日起按月息3%计算利息给乙方。甲方支付期限：甲方须于2019年9月27日前支付本金5万元给乙方，2019年10月15日前支付本金15万元，2019年12月30日前本息支付完毕。上述本金及利息由甲方担保人徐杰、徐振杰承担连带担保责任。三、本协议甲乙双方及担保人签名后生效。结尾落款处三方签名。徐杰、徐振杰在庭审中表示上述《协议》是在刘水祥的胁迫下签订的，不是其真实意思表示，但其没有提供相关证据。因涉案房屋至今未办理权属证书，刘水祥要求徐桂清按约定退还已支付的购房款30万元，徐桂清拖延至今。双方因购房款退还问题发生争议，刘水祥遂向法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有《房屋买卖合同》、《协议》、收据、银行转账业务客户回执、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、合同效力。双方当事人签订的《房屋买卖合同》、《协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任及退还购房款、利息。刘水祥与徐桂清签订合同后，刘水祥依约向徐桂清支付了购房款30万元，徐桂清未能将涉案房屋办证过户登记给刘水祥，不能实现合同目的，构成违约。双方因房屋买卖发生纠纷签订了《协议》，确认刘水祥与徐桂清签订的《房屋买卖合同》解除，退还已付购房款本息。合同解除，应恢复原状，赔偿损失，刘水祥诉求徐桂清退还已付购房款30万元，合理合法，本院予以支持。利息方面，徐桂清占用刘水祥的购房款，应支付相应的利息，刘水祥未能举证其实际损失状况，结合刘水祥的诉讼请求及本案是买卖合同的性质，本院确定利息从刘水祥支付徐桂清最后一笔购房款日期即2017年2月7日起算，分段计算，从2017年2月7日起至2019年8月19日止以欠款额30万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清款日止以欠款额30万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、连带责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。徐杰、徐振杰作为徐桂清担保人在协议中签名确认对徐桂清退还刘水祥购房款本息承担连带责任，徐杰、徐振杰辩称协议是在刘水祥的胁迫下签订的，不是其真实意思表示，是无效协议，但徐杰、徐振杰没有提供相关证据佐证，本院对此不予采纳。现徐桂清没有退还刘水祥购房款本息，徐杰、徐振杰应按约定对徐桂清的上述款项承担连带清偿责任。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐桂清于本判决生效之日起10日内退还原告刘水祥购房款30万元及利息，利息从2017年2月7日起至2019年8月19日止以欠款额30万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清款日止以欠款额30万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告徐杰、徐振杰对上述第一项款项承担连带清偿责任；被告徐杰、徐振杰承担保证责任后有权向被告徐桂清追偿；三、驳回原告刘水祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4340元（已折半收取），由被告徐桂清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年四月二日书记员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十九条两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。