河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1110号上诉人（原审被告）：商丘市豫威商贸有限公司，住所地河南省商丘市北海路西段路北，统一社会信用代码91411400773657872P。法定代表人：芦彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：许林林，女，汉族，1989年10月7日出生，住河南省商丘市睢阳区，该公司员工。委托诉讼代理人：沈媛，上海方锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王敬远，男，汉族，1989年5月12日出生，住安徽省阜阳市颍东区。被上诉人（原审原告）：王慧，女，汉族，1989年10月20日出生，住安徽省阜阳市颍东区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉，河南荣赫律师事务所律师。上诉人商丘市豫威商贸有限公司（以下简称豫威公司）因与被上诉人王敬远、王慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理本案后，依法组成合议庭于2020年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人豫威公司的委托诉讼代理人许林林、沈媛，被上诉人王敬远及其与王慧的共同委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人豫威公司上诉称：一、被上诉人至今未足额支付购房款，且无法办理银行按揭，被上诉人并没有按照合同履行其主要义务，上诉人不应交付房屋，更不应当承担违约责任。二、被上诉人对欠付购房款没有偿付能力，无法实现合同根本目的，应依法判决予以解除。三、一审判决适用法律错误。被上诉人在无法办理按揭贷款的情况下又不采取其他付款方式将剩余房款进行履行，故被上诉人不应交付房屋。被上诉人王敬远、王慧答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。被上诉人王敬远、王慧在一审中的诉讼请求为：判令被告履行合同约定的交付原告价值约54万元的房产，支付违约金41427.5元，诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2014年3月5日，原告王敬远、王慧与被告豫威公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王敬远、王慧购买被告豫威公司预售的商都奕景1号楼2-308号房产，总价款547000元，签约当日首付款227000元，余款320000元办理银行按揭贷款。被告应当在2014年6月30日前交付验收合格的房产。但如遇下列特殊原因，遭遇不可抗力，且被告方在发生之日起60日内告知买受人的，被告方可据实予以延期。还约定原告方逾期付款的违约责任为：逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际付款之日止，按日支付应付款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，被告方有权解除合同；解除合同的，原告方按累计应付款的1％支付违约金；原告方愿意继续履行合同的，经被告方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，原告方按日向被告方支付逾期应付款0.6‰的违约金。被告方逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告方如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告方使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告方按日向原告方支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行;逾期超过180日后，原告方有权解除合同。原告方解除合同的，被告方应当自原告方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告方累计已付款的0.5％向原告方支付违约金。原告方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告方按日向原告方支付已交付款0.1‰的违约金。2014年3月5日，原告王敬远、王慧向被告豫威公司交付首付款227000元，2014年3月6日被告方为原告所签《商品房买卖合同》进行了网上备案。2014年10月8日原、被告就原告按揭贷款向中国农业银行递交了申请表。但因故未能获得批准贷款。2014年11月28日被告方向包括原告方在内的购房户发出《商都奕景交房通知书》，2015年6月12日被告方向商都奕景业主发出《办理商都奕景不动产权证书通知书》，2018年7月23日被告豫威公司向原告王敬远发出《房屋所有权办理通知书》，但双方因违约金问题协商未果，双方形成纠纷。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，应属有效。合同签订后，原、被告双方均应严格依约履行。本案中，双方合同约定交付期限为2014年6月30日前，逾期按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。而被告于2014年11月28日才向包括原告在内的购房户发出催收房通知，已超过双方约定的交房期限151天，被告已构成违约。本案虽然原告方未能办妥按揭贷款、也未变更交款方式，但原、被告都没有主张解除合同，故应继续履行。对原告王敬远、王慧要求被告豫威公司交房与依约支付违约金的诉讼请求予以支持。其中违约金按照双方合同约定，依法予以支持：227000×151×0.1‰=3427.7(元)。原告诉讼请求中超出该数额部分，证据不足，理由不充分，不予支持。被告豫威公司关于2013年4月15日到2013年10月31日为修路时间，该期间因修路导致被告方无法开工，属不可抗力，不应承担违约责任的辩称，因原、被告2014年3月才签订《商品房买卖合同》，签约时修路事项已经完成，以此对抗延期违约责任，于法无据、于理不合，不予采纳。关于按揭贷款，原、被告并未约定由被告方承担全部义务，况且因原告王敬远与王慧共同购房，办理贷款理应共同参与。原告方以被告豫威公司不同意王慧单独办理按揭贷款，要求被告承担责任，理由不充分；原告请求判令被告豫威公司支付原告违约金41427.5元，证据不足，不能全部支持。关于原告王敬远与王慧尚欠付款，因被告豫威公司没有反诉，故本案不予处理。希望双方互谅互让、平等协商解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，原审判决：被告豫威公司于原审判决生效之日起10日内向原告王敬远、王慧交付预售的商都奕景1号楼2-308号房。被告豫威公司于一审判决生效之日起10日内支付原告王敬远、王慧逾期交房违约金3427.7元。驳回原告王敬远、王慧的其他诉讼请求。一审案件受理费9614元，减半收取4807元，由被告豫威公司负担2600元，原告王敬远、王慧负担2207元。如被告未按原审判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，上诉人豫威公司与被上诉人王敬远、王慧已经签订商品房买卖合同书，并进行了备案登记，上诉人豫威公司于2018年7月23日向被上诉人王敬远发出了交房通知书，上诉人豫威公司应当按照合同履行交房义务。而按照双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2014年6月30日，上诉人已经逾期交付房屋，应当承担违约责任。上诉人认为被上诉人逾期付款应当承担违约责任，查看双方签订的商品房买卖合同中约定的付款方式为按揭贷款，被上诉人已经按照合同约定支付首付款，但商品房买卖合同并未对于如果按揭贷款未办理成功的后果如何处理作出约定，上诉人也未在不能办理按揭贷款手续之后向被上诉人发出催款通知，因此，上诉人认为被上诉人应当承担违约责任的理由不能成立。关于双方签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。上诉人豫威公司没有向被上诉人发出过催款通知，没有告知被上诉人若不补交剩余房款，将解除案涉商品房买卖合同。且在一审过程中，上诉人也没有提出解除合同的反诉或者答辩意见，在二审中提出解除合同的理由，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人商丘市豫威商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇二〇年四月九日书记员  杨 茜