宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4717号 原告：李惠，住址宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：马鹏波，宁夏丰安律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，男，该公司法务部员工。 原告李惠与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，原定于2020年3月5日开庭审理，为了防控新冠肺炎疫情，本案延期审理并扣除审理期限，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告李惠及其委托诉讼代理人马鹏波、被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金34558元(自2018年7月1日算至2019年11月13日不动产证办理完毕为止，以总房款345580元为基数，按照每日万分之二计算)；2、判令被告向原告返还代收的契税5183.70元,抵押登记费80元,不动产登记费80元,合计:5343.70元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年9月19日，原告与被告签订《(商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告坐落在××县房屋,该房总价345000元,2015年11月20日前付清房款，交房日期为2017年7月30日前。双方共同到房屋登记机构申请过户登记，如因被告原因未能在房屋交付之日起365日内办理，原告不要求解除合同，被告须自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成登记之日止，按照房屋全款万分之二每日支付违约金。合同签订后，原告如约交清房款345580元（含面积差价款580元），被告于2017年6月30日交付房屋后，要求原告交纳契税5183.70元,抵押登记费80元,房产登记费80元,合计5343.70元。但时至今日被告未给原告办理房屋产权证书。原告又重复交纳了上述费用，并于2019年11月13日办理了房屋产权证书。原告认为被告延期办理房屋产权证书的行为违约。请求法院依法判决。 被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，逾期办证非被告希望，涉案房屋已实际交付，未影响原告居住使用，原告在经济利益上并无实际损失，被告认为逾期办证违约金的补偿因属过分高于给原告造成的实际损失，请求法院以原告的实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实守信原则，将逾期办证违约金计算标准调整至每日万分之0.5。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（房屋面积确认书）》各一份，证明2015年9月19日，原、被告签订该合同及补充协议，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，2017年6月30日被告给原告交付房屋时，因房屋面积增加，原告又给被告交付了580元房屋面积差价款，依据合同第二十条约定，被告应于房屋交付之日起365日内向原告办理房屋所有权证书，逾期办理，应自逾期之日起每日按万分之二向原告支付违约金；二、宁夏增值税普通发票一张、收据二张、不动产登记信息查询结果证明一份，证明原告向被告支付全部购房款345580元，并向被告缴纳了产权代办服务费200元，契税5183.70元，抵押产权登记费80元，不动产权登记费80元。在被告未能给原告办理房产证时，原告于2019年11月13日自行办理了房产证并交纳契税5183.70元及不动产权登记费80元、抵押产权登记费80元的事实。被告没有提交证据。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据均没有异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月19日,原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》,合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋,建筑面积124.89平方米，房屋总价为345000元,付款方式为原告在签订本合同前已经支付定金2万元，定金于签订合同时抵作房价款，在2015年9月21日前支付首期房价款145000元，剩余房款20万元由原告向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按照合同约定将购房款345000元给被告交清。2017年6月30日，原告与被告签订《补充协议（房屋面积确认书）》，原告按照补充协议约定的房屋实际面积125.10平方米给被告缴纳了房屋面积差价款580元，房屋的实际价款为345580元。被告于2017年6月26日给原告出具了345580元的购房款发票。同时，原告按照合同和补充协议约定，于2017年6月30日给被告缴纳了房屋产权及抵押登记委托代办服务费200元、契税5183.70元、抵押登记费80元、不动产登记费80元。涉案房屋于2017年6月30日办理完交付手续后交付给原告。后因被告没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书，原告于2019年9月13日向税务部门缴纳了涉案房屋契税5183.70元，原告于2019年11月13日到永宁县不动产登记事务中心办理了涉案房屋的不动产权登记证书。后原告要求被告返还其交纳的相关费用,并要求被告承担违约金，被告不予返还，原告向本院起诉。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定已经将购房款给被告交清，并且按照合同约定将办理涉案房屋不动产权登记证书的契税、产权及抵押登记委托代办服务费、不动产登记费、抵押登记费等税费全部交给被告。被告虽然按照合同约定于2017年6月30日给原告交付了涉案房屋，但是，被告没有按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书，致使原告自己到有关部门办理了不动产权证书。被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金34558元(以345580元为基数，按照每日万分之二计算，自2018年7月1日算至2019年11月13日)，要求被告返还其交纳的契税5183.70元、抵押登记费80元、不动产登记费80元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告提出逾期办证违约金的标准过分高于给原告造成的实际损失，要求以原告的实际损失为基础，将逾期办证违约金计算标准调整至每日万分之0.5的主张，因被告没有提交因逾期办理不动产权证书给原告造成实际损失的证据，同时，被告的主张也不符合合同约定和法律规定，所以，对被告的上述主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李惠交纳的各项费用共计5343.70元，其中，契税5183.70元、抵押登记费80元、不动产登记费80元； 二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李惠支付逾期办理不动产权证书违约金34558元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费798元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  安金虎 人民陪审员  邓金珍 人民陪审员  于全中 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。