四川省喜德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3432民初13号 原告：勒尔布古，男，彝族，1975年7月19出生，四川省喜德县人，住喜德县。 被告：海来木机，男，彝族，1967年7月5日出生，四川省喜德县人，住喜德县。 被告：马海子洛（系被告海来木机的妻子），女，彝族，1969年4月18日出生，四川省喜德县人，住喜德县。 原告勒尔布古与被告海来木机房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年3月17日被告海来木机妻子马海子洛申请作为本案共同被告参加诉讼，本院准许马海子洛作为共同被告参与诉讼。本院于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告勒尔布古与被告海来木机、马海子洛出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勒尔布古向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2019年11月13日签订的《购房合同》；2.判决被告一次性退还原告购房款22万元(大写：贰拾贰万元整)，另按照购房合同赔偿原告损失费,违约金及原告借款利息总计8万元。庭审中，原告变更该诉讼请求为，判令被告一次性退还原告购房款22万元，并按《购房合同》的约定承担违约金6万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由:被告海来木机于2019年11月13日和原告勒尔布古签订《购房合同》,双方约定2019年12月30日原告付清购房款,被告即交房于原告,但是被告无故违约,不交房给原告。原告属于贫困户,购房款都是借来的,每月要按3%支付利息,因此请求法院按照双方签订的合同要求被告赔偿原告所有损失。综上所述,被告的违约行为严重侵犯了原告合法权益,因此为保护原告合法权益，特提起诉讼。 被告海来木机辩称，2019年10月16日，原告勒尔布古与答辩人协商购买答辩人位于喜德县的房屋，约定总价款为24.6万元，原告于当日向答辩人支付定金2万元，双方于2019年11月13日签订书面购房合同，原告当日向答辩人转账支付购房款20万元，余款2.6万元，双方约定于2019年12月30日前付清，答辩人于2019年12月30日将房交于原告。当天原告要求可以提前支付尾款2.6万元，并要求答辩人将房屋交付给原告，没有给答辩人留出寻找临时住房的时间。因此，答辩人不愿意再将房屋出卖给原告，2019年11月14日，答辩人电话告知原告退还购房款，原告不同意。现在答辩人仍然同意退还原告支付的22万元购房款，但不同意支付原告任何损失或承担违约金。 被告马海子洛辩称，1.答辩人与海来木机于2009年结婚，本案涉及的房屋于2013年办理的产权证，虽房产证上只有被告海来木机的名字，但该房屋确系答辩人与海来木机的夫妻共有财产，因此，房屋的处分需要答辩人同意方可出售,海来木机在未经答辩人同意的情况下就将该房屋出售给原告勒尔布古,系无权处分,该出售行为无效；2.勒尔布古与海来木机签订《购房合同》系为了恶意占有案涉房屋。勒尔布古明知答辩人是海来木机的妻子,知道房屋是海来木机与答辩人共有,在《购房合同》没有答辩人签字同意的情况下仍然与海来木机签订《购房合同》并急于向海来木机银行账户转款,是一种非善意行为,严重侵害了答辩人的合法权利；3.答辩人与海来木机仅有这一套房屋,答辩人一直居住在里面,没有出售房屋的理由,答辩人在知道勒尔布古与海来木机签订《购房合同》后,答辩人就提出不同意出售房屋,提出将勒尔布古转账给海来木机的款项退回,但勒尔布古执意要求交付房屋,不同意退款；4.勒尔布古要求支付违约金的主张是不能成立的,《购房合同》本身无效,且合同内容存在客观上无法履行的条款,即海来木机无法单独进行房屋过户,这个情况勒尔布古是知情的，这也造成合同无法履行,因此，海来木机不存在任何违约行为,无须承担违约责任,只需返还所收款项给勒尔布古即可。 原告勒尔布古为证明其主张成立，向本院提交了《购房合同》一份，证明原告勒尔布古与被告海来木机于2019年11月13日签订购房合同的事实。 被告海来木机未向本院提交证据。 被告马海子洛向本院提交了如下证据：1.结婚证原件一份，证明被告海来木机与被告马海子洛系夫妻关系；2.房产证及土地使用权证原件各一份，证明案涉房屋的产权情况。 被告海来木机对原告提供的证据的真实性无异议，表示合同上的签字捺印都是被告亲自签署的，但被告不识字，对合同的内容不清楚。 被告马海子洛对原告提供的证据有异议，认为该合同是无效的，其作为被告海来木机的妻子对该《购房合同》并不知情。 原告勒尔布古、被告海来木机对被告马海子洛提供的两组证据均无异议。 本院予以采信的证据如下： 1.原告提供的《购房合同》一份，该证据系原件，有原告勒尔布古及被告海来木机的签字捺印，且合同内容与被告海来木机在答辩意见及庭审中的陈述相一致，因此，该合同系勒尔布古与海来木机的真实意思表示，能证明被告海来木机将位于喜德县内的住房一套（面积115.3平方米）以总价24.6万元出售给原告海来木机的事实，本院予以采信； 2.被告马海子洛提供的结婚证一份，该证据系有关政府部门出具，能证明被告海来木机与被告马海子洛系夫妻关系的事实，且原告勒尔布古对该证据无异议，因此，本院予以采信； 3.被告马海子洛提供的房屋产权证及土地使用权证原件各一份，因该证据系有权机关依法出具，能证明案涉房屋的产权人系被告海来木机的事实，且原告对该证据无异议，故本院予以采信。 基于上述对证据的认定，并结合当事人的庭审陈述本院认定事实为，2019年10月16日，原告勒尔布古与被告海来木机协商，被告海来木机将位于喜德县（餐具厂家属区）的住房一套（建筑面积115.3平方米）以24.6万元出售给原告勒尔布古，原告于当日支付被告2万元现金作为购房定金。2019年11月13日，原告勒尔布古（乙方）与被告海来木机（甲方）签订《购房合同》，合同约定：“一、房屋出售总价为24.6万元（贰拾肆万陆仟整）,乙方于2019年11月13日付22万元（贰拾贰万元整）,剩余2.6万元（贰万陆仟元整）于2019年12月30日之前付清给甲方。二、乙方交清房屋款后,甲方将房屋的各种证件交给乙方。三、房屋过户手续费用全部由乙方负担,甲方协助以及负责提供房屋过户相关证件。四、甲方于2019年12月30日将房交给乙方。五、此合同甲乙双方不得违约,如有一方违约,则赔偿给对方双倍的房价。六、甲方出售房屋之前的债权债务由甲方负责。房屋出售后,此后该房屋的一切事务都与甲方无关,由乙方自行承担。七、此合同一式二份,甲乙双方各执一份,签字后生效。”原告勒尔布古于2019年11月13日以银行转账的方式向被告海来木机支付购房款20万元。2019年11月14日，被告海来木机即通过电话告知原告勒尔布古要求退还购房款。双方至今未完成尾款支付及过户事宜，原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，要求1.判决解除原、被告双方于2019年11月13日签订的《购房合同》；2.判令被告一次性退还原告购房款22万元，并按《购房合同》的约定承担违约金6万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。 另查明，被告海来木机与被告马海子洛系夫妻关系，案涉房屋所有权人登记为被告海来木机。 本案的争议焦点为原告勒尔布古与被告海来木机于2019年11月13日签订的《购房合同》是否有效、是否解除合同以及违约金的认定。被告马海子洛辩称其是被告海来木机的妻子，该案涉房屋是马海子洛和海来木机婚姻关系存续期间修建的，马海子洛应是案涉房屋的共同共有人，被告海来木机在其不知情，也未取得其同意的情况下出售案涉房屋属于无权处分，因此，海来木机与勒尔布古签订的合同应是无效的。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对马海子洛的该答辩意见，本院不予采信。对于被告马海子洛认为原告明知马海子洛系被告海来木机的妻子，但未征得其同意即与海来木机签订《购房合同》的行为系为了恶意占有案涉房屋，损害其合法权益，因此该合同应是无效的答辩意见，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，虽案涉房屋的权属证书办理是在两被告婚姻关系存续期间，但案涉房屋的所有权证书及土地使用权证书上记载的权利人均为海来木机，勒尔布古在签订《购房合同》时作为第三人不能当然知道案涉房屋是否为两被告的夫妻共有财产，也不能知悉马海子洛不同意出售案涉房屋的事实，根据喜德县房屋市场价格，《购房合同》中约定的房屋转让款不存在过分低于市场价格的情形，未损害被告马海子洛的合法权益，被告马海子洛亦未举证证明勒尔布古不构成善意，因此，对被告马海子洛的该答辩意见，本院不予采信。综上，勒尔布古与海来木机于2019年11月13日签订的《购房合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该《购房合同》合法有效，对当事人双方均有约束力。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，本案中，被告海来木机在2019年11月14日即表明其拒绝按照《购房合同》的约定履行交房义务，即拒绝履行《购房合同》约定的主要债务，因此，原告要求解除《购房合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告海来木机拒绝履行《购房合同》约定的交房义务，已构成根本违约应承担违约责任。因此，原告要求被告海来木机返还22万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。公民从事交易行为应遵循诚实守信的原则，为保护交易，对原告要求被告海来木机承担6万元违约金的诉讼请求部分予以支持，综合考虑当地的经济发展水平以及房屋价格的涨幅即原告的期待利益，本院酌定被告海来木机承担原告已经给付案涉房款22万百分之十的违约金即2.2万元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告勒尔布古与被告海来木机于2019年11月13日签订的《购房合同》； 二、由被告海来木机于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告勒尔布古购房款220000元，并支付原告勒尔布古违约金22000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由被告海来木机负担4679元，由原告勒尔布古负担1121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 长 吉力木加 审 判 员 邱 远 鹏 人民陪审员 罗 志 芬 二〇二〇年四月十三日 法官 助理 吴 建 华 书 记 员 罗  姣 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。