山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初693号 原告：李雪珍，女，1984年11月4日出生，汉族，个体户，住济南市。 委托诉讼代理人：朱新峰（特别授权代理），山东博睿律师事务所律师。 被告：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370103MA3C96YK9L。 法定代表人：柴孝文，总经理。 委托诉讼代理人：孙绪虎（特别授权代理），男，1992年2月16日出生，汉族，该公司员工，户籍地山东省东阿县。 原告李雪珍与被告山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告李雪珍委托诉讼代理人朱新峰，被告诚城成公司委托诉讼代理人孙绪虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李雪珍向本院提出诉讼请求：1.判令诚城成公司退还房屋租赁履约保证金5000元；2.判令诚城成公司退还物业管理费7826.50元；3.判令诚城成公司支付资金占用利息673.76元（以12862.50元为基数，按照人民银行同期贷款利率自李雪珍支付保险金之日起即2018年11月30日，暂算至2019年12月31日利息为673.76元，并继续计算至实际赔偿完毕之日）；4.本案诉讼费等费用由诚城成公司承担。事实与理由：2017年8月2日，李雪珍欲租赁诚城成公司位于历城区洪家楼天天淘宝街内的B008西号商铺，于同日向该公司微信转账5000元作为履约保证金。2017年8月19日，李雪珍与诚城成公司签订《商铺认租意向书》，欲租赁该公司位于天天淘宝街内的A-008号商铺，同时缴纳5000元履约保证金。后因A-008号商铺是业主自营，未签约成功。经协商，双方确认将A-008号商铺的履约保证金抵作B008西号商铺的租赁费。2017年8月22日，李雪珍与诚城成公司签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》，约定诚城成公司将位于历城区洪家楼天天淘宝街内的B008西号商铺的经营权出让给李雪珍。李雪珍按照约定向诚城成公司缴纳租赁费5.5万元和物业费7862.50元。诚城成公司为促进签约和商户入驻进度，推出报销物业费的优惠政策，并在2018年4月10日发出通知承诺合同到期后办理物业费退费事宜。合同到期后，经李雪珍多次催要，诚城成公司均以领导不在等各种事由进行推脱。该公司的行为严重违反商业准则、诚信原则、违反契约精神和有关法律规定。为维护李雪珍的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 诚城成公司辩称，租赁事实认可，履约保证金如有原始收据，同意协商退还。原告所述的优惠政策是公司招商政策之一，系商业秘密，从未对外公布；原告签订协议时间在2017年8月22日，缴纳出让金时间为同年8月31日，与优惠政策的落款时间存在矛盾，不符合常理；合同中已有减免装修及试用期等租金的优惠政策，并且履行完毕，应以双方签订的的合同为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2017年8月22日，李雪珍作为乙方与甲方诚城成公司签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内B008西号商铺经营权出让给李雪珍；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日；经营权出让期内的出让金为每年55000元，签订合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金。甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计7862.50元，签订合同后甲方按期收取。 协议签订后，李雪珍依约向诚城成公司交纳了出让金、物业管理费等费用。诚城成公司将案涉B008西号商铺交付李雪珍经营。2018年11月30日，涉案协议履行期满，李雪珍撤铺后要求诚城成公司按照协议及优惠政策退还物业管理费、履约保证金，均未予退还,遂提起诉讼。 李雪珍提交《签约优惠政策》图片原件一份，载明：“为了加速商户尽快签约并完成进场装修进程，加快开业进度，确保2017年10月1日商户装修、卫生清理、商品陈列等工作使得淘宝街具备试营业条件，山东诚城成公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。……”落款处加盖诚城成公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，李雪珍陈述该《签约优惠政策》是诚城成公司的经理发布在微信租赁群中对各业户进行宣传所得。经质证，诚城成公司辩称该项优惠只是商场项目负责人及营运总经理内部协商，并未具体实施，也未对外公布。李雪珍实际经营时间为14个月，已享受优惠，应以双方签订的协议为准。 经审理，本案争议焦点为李雪珍要求返还物业费、履约保证金的诉求有无事实及法律依据，《签约优惠政策》对双方是否具有约束力。关于履约保证金，李雪珍提交了《商铺认租意向书》、2017年8月2日及8月19日的转账记录、B008西商铺租金收据、刷卡记录等证据，拟证实B008西号商铺履约保证金已缴纳，以及A008号商铺的履约保证金抵扣B008西商铺的5000元租金等事实。诚城成公司辩称8月19日缴纳的是A008号商铺保证金，李雪珍未提交该保证金抵扣B008西号商铺房租的相应收据，租金收据显示李雪珍仅缴纳50000元出让金，未按照协议约定缴清合同全款，不应享受优惠政策。李雪珍表示因诚城成公司作业不规范，未及时出具相应收据，现有证据足以证实诚城成公司收取自己两笔5000元保证金的事实。本院认为，转账记录及刷卡记录显示李雪珍在2017年8月2日和8月19日、8月31日分别支付给诚城成公司5000元、5000元和50000元三笔款项，结合涉案协议、《商铺认租意向书》以及租金收据，可以证实李雪珍已依约缴纳A008号商铺的5000元履约保证金、B008西号商铺的5000元履约保证金及50000元出让金。诚城成公司未提交证实A008号商铺5000元履约保证金已退还给李雪珍，结合租金收据右上角“抵5000”的字样，现有证据足以证实A008号商铺的5000元履约保证金抵扣B008西号商铺租金，李雪珍已在规定期限内缴清协议约定的55000元出让金。诚城成公司抗辩履约保证金必须保留原始收据的理由系该公司内部管理规定，并无双方协议约定为依据，对李雪珍没有约束力，本院对该抗辩理由不予采信。根据涉案协议的约定，李雪珍在合同期内没有违约行为，诚城成公司理应在合同期满后将履约保证金无息全额退还。李雪珍要求诚城成公司返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。 关于物业费，李雪珍提交的《签约优惠政策》虽系拍摄的图片，但内容具体明确，系诚城成公司为与不特定潜在商户签约而发出的要约，根据商户签订合同及交纳租金的时间确定所享受的优惠政策，采用返还物业费的形式实施，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是公司高层内部协商，未具体实施。但《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓。诚城成公司主张未看到装修合同及装修收据和尾款导致物业费缴纳无法核实的抗辩理由，本院不予采信。李雪珍于2017年8月22日与诚城成公司签订协议，并于同年8月31日交清合同全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠政策对双方均有约束力。根据《签约优惠政策》规定，诚城成公司理应返还李雪珍14个月的物业费即7826.50元，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李雪珍与诚城成公司签订的涉案协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容及《签约优惠政策》均不违反法律的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定履行义务。对于物业费、质量保证金的退还时间，双方无明确约定，李雪珍主张的逾期利息应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本院认定诚城成公司应返还李雪珍物业费7826.50元、履约保证金5000元及逾期利息（以12826.50元为基数，自2020年1月14日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还李雪珍物业管理费7826.50元； 山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还李雪珍履约保证金5000元； 三、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付李雪珍逾期利息（以12826.50元为基数，自2020年1月14日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69元，由山东诚城成商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李忠林 二〇二〇年四月三日 法官助理 洪 霞 书 记 员 吕素敏