山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初547号 原告：张永庆，男，1982年9月27日出生，汉族，个体户，住河南省杞县。 委托诉讼代理人：沈程（特别授权代理），山东浩尚律师事务所律师。 被告：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370103MA3C96YK9L。 法定代表人：柴孝文，总经理。 委托诉讼代理人：孙绪虎（特别授权代理），男，1992年2月16日出生，汉族，该公司员工，户籍地山东省东阿县。 原告张永庆与被告山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告张永庆委托诉讼代理人沈程，被告诚城成公司委托诉讼代理人孙绪虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永庆向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令山东诚城成公司返还物业管理费6919元，电表押金200元，质量保证金5000元，共计12119元，并自2018年11月30日起按照6%年利率计算利息至全部给付完毕之日止；2.本案诉讼费用等全部由诚城成公司承担。事实与理由：2017年8月26日张永庆与诚城成有限公司签订《天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》，约定张永庆承租该公司租赁的位于历城区天天淘宝街内A-144西号商铺。张永庆按照约定缴纳了出让金59000元，质量保证金5000元以及物业管理费6919元。现合同已经到期解除，诚城成公司不按照合同约定以及承诺返还相关款项。张永庆根据合同法等相关法律规定诉至法院，请求查明事实，判如所请。 诚城成公司辩称，租赁事实认可，质量保证金及电表押金如有原始收据，为方便司法诉讼同意协商退还。原告所述的优惠政策是公司招商政策之一，系商业秘密，从未对外公布；原告签订协议时间在2017年8月26日，缴纳出让金时间为同年8月28日，与优惠政策的落款时间存在矛盾，不符合常理；合同中已有减免装修及试用期等租金的优惠政策，并且履行完毕，应以双方签订的的合同为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2017年8月26日，张永庆作为乙方与甲方诚城成公司签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内A-114西商铺经营权出让给张永庆；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日；经营权出让期内的出让金为每年5.9万元，签订合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金；乙方在入场前向甲方交纳5000元的质量保证金，作为对履行义务的担保。乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还。甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计6919元，签订合同后甲方按期收取。 协议签订后，张永庆依约向诚城成公司交纳了出让金、质量保证金、物业管理费及电表押金。诚城成公司将案涉商户交付张永庆经营。2018年11月30日，涉案协议履行期满，张永庆撤铺后要求诚城成公司按照协议及优惠政策退还保证金、物业管理费及电表押金，均未予退还,遂提起诉讼。 张永庆提交《签约优惠政策》图片打印件一份，载明：“为了加速商户尽快签约并完成进场装修进程，加快开业进度，确保2017年10月1日商户装修、卫生清理、商品陈列等工作使得淘宝街具备试营业条件，山东诚城成商贸公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。……”落款处加盖诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，张永庆陈述该《签约优惠政策》是诚城成商贸公司为招商发布的，张贴于淘宝街内多个区域；提交的这份《签约优惠政策》是其他商户拍照后在商铺群内转发取得。经质证，诚城成公司辩称该份证据系复印件，未提交原件及原始载体，该项优惠只是商场项目负责人及营运总经理内部协商，并未具体实施，且根据张永庆所述该优惠政策的取得并非公司的正式通知。且张永庆实际经营时间为14个月，已享受优惠，应以双方签订的协议为准。 张永庆同时提交《关于20170808公告声明的补充公告》及关于《签约优惠政策》的实施细则说明照片一份，补充公告载明：……三、我公司本合同期收取各商户的物业管理费以各商户装修费的形式报销返还给商户，商户凭正式装修发票报销领取，报销额度原则上不低于各自缴纳的12个月的物业费。装修报销范围：业主签返租形式的签约日期截止到2017年9月30日，商铺业主签代租、自租、自营协议形式的商铺在2017年8月25日前签约的，物业费报销70%；在2017年8月28日前签约的，物业费报销40%；在2017年8月31日前签约的，物业费报销20%；在2017年8月31日后签约业主的商铺出租后商户不享受物业管理费报销的优惠政策。落款加盖诚城成公司公章，时间为2017年8月21日。实施细则载明：……2.报销额度按照《签约优惠政策》内容报销应报销的物业费为上限……二、具体实施流程：第一步到财务部交清合同款和物业费；第二步拿着合同和物业费收据到工程部接洽装修；第三步与工程部就装修效果图和装修款确定方案；第四步施工验收完毕，开具发票到财务部报销。落款加盖诚城成公司公章，时间为2017年8月26日。关于该两份证据的取得，张永庆表示该照片的原始载体系案外人莫书新分别于2017年8月30日和9月1日在诚城成公司物业办公室门口拍摄，随后自动上传至手机百度网盘软件保存。经质证，诚城成公司认可补充公告的真实性，主张该公告是针对全体业主发布，旨在促成业主与公司签订合同，与商户无关。实施细则说明落款处的公章模糊不清，未提交原始载体，存在被修改的可能性，真实性不予认可。 经审理，本案争议焦点为《签约优惠政策》及实施细则说明对双方是否具有约束力，张永庆的诉求有无事实及法律依据。关于物业费，张永庆提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但内容具体明确，系诚城成公司为与不特定潜在商户签约而发出的要约，根据商户签订合同及交纳租金的时间确定所享受的优惠政策，采用返还物业费的形式实施，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是公司高层内部协商，未具体实施，实施细则落款公章模糊不清，无原始载体。但《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓。实施细则说明从形式上看是与补充公告是粘贴在一起的，对报销款项的内容及流程加以具体化，落款处加盖的公章虽有些模糊，但不影响识别。补充公告中关于报销商户物业费的表述与前述《签约优惠政策》及实施细则说明的内容相互印证。诚城成公司主张优惠政策仅针对全体业主，商户没有优惠政策的抗辩理由，本院不予采信。张永庆于2017年8月26日与诚城成公司签订协议，并于同年8月28日交清合同全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠政策对双方均有约束力。根据《签约优惠政策》及实施细则，诚城成公司理应返还张永庆14个月的物业费即6919元。综上，对于张永庆要求返还物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。 关于质量保证金及电表押金。诚城成公司对收到张永庆5000元质量保证金、200元电表押金以及2018年11月30日期限届满前进行撤铺的事实均无异议，根据涉案协议的约定，张永庆在合同期内没有违约行为，城诚城公司理应在合同期满后将质量保证金无息全额退还。诚城成公司抗辩质量保证金必须按照进出场规定完成退户流程，电表押金必须保留原始收据等理由均系其内部管理规定，并无双方协议约定为依据，对张永庆没有约束力，本院对该抗辩理由不予采信。张永庆要求诚城成公司返还质量保证金及电表押金的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张永庆与诚城成公司签订的涉案协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容及《签约优惠政策》不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行义务。对于物业费、质量保证金及电表押金的退还时间，双方无明确约定，张永庆主张的逾期利息应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本院认定诚城成公司应返还张永庆物业费6919元、质量保证金5000元及电表押金200元及逾期利息（以12119元为基数，自2020年1月9日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还张永庆物业管理费6919元； 二、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还张永庆质量保证金5000元； 三、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还张永庆电表押金200元； 三、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付张永庆逾期利息（以12119元为基数，自2020年1月9日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52元，由山东诚城成商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李忠林 二〇二〇年四月三日 书记员  吕素敏