山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1378号上诉人（原审原告）：张文泽，男，汉族，1989年5月8日出生，住址：山西省太原市。委托诉讼代理人：刘贵燕，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武灵志，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西北辰当代置业有限公司，住所地太原市晋源区晋祠路三段133号金胜镇镇政府内一层。法定代表人：王东彪，董事长。委托诉讼代理人：李锋，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超宇，山西德为律师事务所实习律师。上诉人张文泽因与被上诉人山西北辰当代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张文泽的委托诉讼代理人刘贵燕、武灵志、被上诉人山西北辰当代置业有限公司的委托诉讼代理人李锋、赵超宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张文泽的上诉请求：一、请求法院撤销晋源区人民法院做出的（2019）晋0110民初1165号民事判决书，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金15566元；依法改判被上诉人退还上诉人已经交纳的房屋面积差价款16255元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际还清之日止；依法改判被上诉人为上诉人更换乙级防火门；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院就被上诉人是否应当承担逾期交房违约金的事实认定不清。1、被上诉人所提供的证明材料并不能证明被上诉人符合逾期交房的约定免责事由。2、一审法院就被上诉人不需要承担逾期交房违约责任的说理部分存在逻辑问题。二、关于面积差价款的问题,一审法院对上诉人提出的应退还面积差价款的理由断章取义,对商品房买卖合同约定的面积差收取条件事实认定不清。三、关于被上诉人安装入户门标准问题,一审法院认定事实不清。综上所述,一审判决整体描述明显偏向被上诉人,从事实认定到法律适用全部采纳被上诉人的全部观点且对上诉人在一审庭审中发表的意见未做任何记载。一审判决认定事实不清,适用法律错误,违背了法律的公平正义,请求二审法院依法改判,支持上诉人的全部上诉请求。山西北辰当代置业有限公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、答辩人依据《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53）条的通知》，主张房屋延期交房5个月,具有事实依据。二、上诉人无权要求返还面积误差款，原审裁判驳回上诉人的相关请求，合法合理。三、答辩人已按约交付乙级防火丙级防盗门，上诉人无视原审证据，属于无理上诉。原告张文泽向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金15566元；2、请求判令被告退还原告已经交纳的房屋面积差价款16255元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际还清之日止（利息暂计算至2019年2月25日为249.45元)；3、请求判令被告将出售给原告房屋的入户门更换为乙级防火门；4、本案相关诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月1日与被告签订编号为20170052849的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于南中环街西段59号5幢1单元0702号房屋，房屋建筑面积为85.72平方米，购房单价为7322.22元，购房总价为627661元。合同同时约定该套房屋交房期限为2018年4月30日，逾期交房被告按照合同总价款的日万分之二承担违约责任。签订该合同后,原告采用分期购房的方式在建设银行办理购房贷款并签订了《贷款合同》，同时于2017年6月30日缴纳了首付款207661元。原告已经按照合同约定履行了付款义务,但被告在2018年9月1日才开始通知原告收房，违反了《商品房买卖合同》的约定，逾期交房天数达到124天。被告更是在没有任何正当理由的情况下以交房为要挟要求原告支付房屋面积差价款16255元，原告为了收房，迫于无奈在2018年10月21日向被告支付16255元的房屋差价款。在收房时，原告发现被告交付房屋的入户门均为丙级入户门，不符合交房标准。现原告为维护自身权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。经审理查明，依法确认如下事实：1、原、被告双方的权利义务约定情况。2017年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号20170052849）及五份附件。《商品房买卖合同》中约定，由原告购买被告开发的位于太原市南中环街西段59号当代MOMA沿湖城二、三期项目5幢1单元0702号房屋。该合同约定，原告购买房屋的建筑面积为85.72平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7322.22元，总金额627661元。同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补，根据上述计价方式（按建筑面积计算）据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%（非政府测绘部门原因），原告可以选择退房，原告退房的，被告在原告提出退房之日起30日内将原告已付款退还给原告，并按银行同期活期存款利率给付利息。如原告在收到被告发出的关于实测面积数据通知日起30日内未书面通知被告退房的，逾期则视为原告不退房；原告不退房的，按上述第（1）条处理；若因政府测绘部门原因或者规划变更原因，造成交付使用的房地产建筑面积与本合同约定面积的差异超过绝对值3%的，原告同意根据政府测绘部门实测面积及合同约定据实结算，且双方均不承担违约责任。原告须于合同签订之日付清首期购房款207661元（已付定金充抵房款），剩余房款共计420000元，由原告以办理银行按揭贷款的方式支付。被告应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。如逾期，不超过90日内的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金；合同及其附件还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。《商品房买卖合同》之附件三《装饰、设备标准》中关于门窗约定，入户门为钢质防盗安全门。《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于收房约定，被告应在交付日7日前，向原告发出通知，原告须按照“入住通知书”的要求办理该商品房的交付（交房）手续，双方同意：原告须付清全部房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金，缴纳办理产权相关费用、物业费、电梯费、有线电视费、燃气初装费、预缴水电费、供暖费及物业相关一切手续，否则被告有权顺延该商品房交付的时间直至原告按前述约定履行完毕全部义务且无需承担任何违约责任。在原告办理完毕上述约定事项后，双方共同验收该商品房，验收完毕后，双方签署房屋交接单，交接钥匙，即视作该商品房交接完毕。同时《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于预售合同延期履行约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，被告可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任：（2）买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的；（3）政府行为要求连续停工超过3日的。以上《商品房买卖合同》及附件上有原告的签名捺印及被告的盖章确认。认定证据有庭审笔录、原、被告双方提交的商品房买卖合同及附件五份。2、原告款项交付情况。2017年6月30日，原告向被告交付房屋首付款207661元。2017年7月7日，原告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款420000元用于购买本案房产。2018年10月21日，原告向被告交付房屋面积差款16255元。认定证据有庭审笔录、原告提交的收款收据二份、个人住房（商业用房）借款合同一份。3、房屋延期交付相关情况。被告对涉案工程在2017年10月15日至2018年4月1日期间实际停工5个月零11天，涉案工程于2018年6月30日验收合格，于2018年8月31日经太原市住房和城乡建设委员会工程竣工验收备案。2018年7月19日，山西鼎缘测绘有限公司出具×××号太原市房产测绘报告书，载明南中环街西段59号5幢1单元2-19层02室建筑面积为87.94平方米，即本案房产实测建筑面积为87.94平方米。2018年8月31日，被告向原告邮寄送达入户须知、入伙通知书及房屋结算明细表，通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，同时，房屋结算明细表上记载原告张文泽所购买房屋实测面积为87.94平方米，面积差为2.22平方米，实际结算房屋总价为643916元，须补面积差价16255元。原告于2018年10月21日向被告交付房屋面积差款16255元。另，2017年10月21日，太原市人民政府办公厅印发《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号），要求采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁等施工，城市建成区基本停止各类建设工程土石方作业。2017年10月12日，太原市人民政府办公厅作出《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），对扬尘防控工作做出了安排部署，要求各类工地停工期限为2017年10月15日至25日。2018年4月1日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，该份函件内容载明：“2017年8月21日，国家住建部、环保部等相关政府部门发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》。为贯彻上述文件精神，2017年10月18日，太原市住房和城乡建设委员会发布了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，通知明确要求太原市所有在建工程全部加强扬尘控制管理，根据省市两级政府领导的批示和要求，太原全市进行秋冬大气污染防治攻坚行动，除政府重点工程外，其余社会工程项目一律停工，停工周期为2017年10月-2018年4月。当代MOMA沿湖城项目工程为社会工程项目，属于本次要求停工范围。目前项目工地已全面停工，按照本次停工要求，停工周期将为6个月。公司决定，在2018年复工后，公司将在保证工程质量的前提下，倾尽全力，调动所有可利用资源，将于2018年8月30日前完成全面交房。如在上述最后期限前具备交房条件的，公司将提前发出交房通知，力争早交房，将此次由于政府原因导致的延期交房缩小到最短的时间。如有可能更早交房，公司将以《入伙通知书》形式告知。根据双方签订的《商品房买卖合同》，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误交房或政府行为要求连续停工超过3日的，公司可据实予以顺延交付房屋。”认定证据有庭审笔录、原告提交的入户须知、入伙通知书、房屋结算明细表，被告提交的建设工程竣工验收备案表、太原市房产测绘报告书、关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函及邮寄回单、太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知、太原市人民政府办公厅近期扬尘防控工作安排部署会议纪要（2017第32期）。4、本案房屋入户防盗门相关情况。被告为原告安装的入户防盗门为浙江星月门业有限公司制造的钢制隔热防火门。2017年10月16日，浙江星月门业有限公司质检部对太原当代沿湖城5号楼项目工地出具“星月门业产品合格证”，注明产品型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），经检测为合格产品。认定证据有庭审笔录、被告提交的入户门照片、中国国家强制性产品认证证书、星月门业产品合格证。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》及附件系原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的，双方缔约意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金；二、被告是否应当向原告返还房屋面积差价款；三、被告为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。第一，关于逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告双方合同中约定房屋交付时间为2018年4月30日前，被告向原告出具的入伙通知书中载明被告通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，原告以被告延期交房为由主张逾期交房违约金。本院认为，其一，在双方签署的附件四《合同补充协议》第四条关于不可抗力及特殊情况导致预售合同延期履行的约定中，第一款写明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，出卖人可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任”，其中第一款特殊原因项下第（2）、（3）项列明的特殊情况分别为“买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的”、“政府行为要求连续停工超过3日的”，第四条同时写明“若遇上述情况，出卖人必须提供有关部门出具的相关证明材料。”本案中，被告存在超过合同约定期限交房的行为，同时被告提交了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号）证明其依据该通知在2017年11月1日至2018年4月1日期间五个月停止工程建设，提交了2017年10月12日太原市人民政府办公厅《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），证明其依据该会议纪要的要求在2017年10月15日至2017年10月25日期间11天停工作业。综上，被告延期交房行为的基础上存在双方之间合同约定的导致顺延交付商品房的特殊原因，且被告亦完成了提交有关部门出具的相关证明材料的举证责任，故被告延期交房的行为未违反约定，同时原告未提出解除合同的意思表示，因此被告不应承担违约责任，无需向原告支付逾期交房违约金。其二，2018年4月1日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，函件中告知业主因政府部门相关文件、通知等政策原因，涉案工程将按照要求停工6个月，被告将于2018年8月30日前完成交房。原告在收到该函件后，并未向被告及相关部门提出反对意见或相关异议，另，原告在2018年10月21日向被告交付了房屋面积误差款，视为原告对交款行为性质的认可。综上，本院对原告主张的逾期交房违约金诉求不予支持。第二，关于房屋面积差价款的问题。本案中，《商品房买卖合同》签订时的约定房屋面积为85.72平方米，×××号太原市房产测绘报告书显示房屋测量面积为87.94平方米，面积差为2.22平方米，面积误差比绝对值未超过3%。在合同第五条面积确认及面积差异处理中，双方当事人选择按第【1】种方式处理，即：双方自行约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补，根据上述计价方式（按建筑面积计算）据实结算房价款”。被告于2018年8月31日向原告邮寄送达入伙通知书，原告应依照上述约定向被告据实结算房价款。原告主张测绘结果面积不等于产权登记面积故被告无权向原告收取面积差价款，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》第五条选择的【1】种处理方式即双方自行约定中关于实测面积的表述为“出卖人发出的关于实测面积数据”，由此可推定原告该主张不成立，被告向原告收取面积差价款未违反双方约定，本院对原告要求被告返还房屋差价款及利息的诉求不予支持。第三，关于被告安装的入户门标准问题。原、被告双方在附件三《装饰、设备标准》中关于门窗明确约定，入户门为钢质防盗安全门。根据被告提交的防盗门相关证据可认定，涉案房屋安装的入户门型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），符合原告诉求的乙级防火门，故原告要求被告更换入户门的诉求事实不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张文泽的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人张文泽与被上诉人山西北辰当代置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方的真实意思表示合法有效，双方应依约行使权利履行义务。本案的争议焦点为：第一，被上诉人山西北辰当代置业有限公司应否承担逾期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2018年4月30日前，被上诉人向上诉人出具的入伙通知书中表明：被上诉人自2018年8月31日起为上诉人办理交房手续。被上诉人客观上存在超过合同约定期限向上诉人交房的情形。但被上诉人提供了《太原市2017-2018年秋季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发【2017】74号），通知明确要求：太原市所有在建工程全部加强扬尘控制管理，“采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业”。被上诉人作为建设工程施工企业，应受其约束。按照太原市采暖季期间，建设工地停工期应为2017年11月1日起至2018年3月31日止，被上诉人在此期间共计五个月的时间不能正常施工，是执行政府行政通知要求的行为。符合双方签订的合同中第八条第二款第一项、第二项（合同附件四第四条）的约定，且在合同第九条明确约定此种情况为承担延期交房违约责任的除外情形。另外，被上诉人在2018年4月30日前，按照合同约定也向各业主邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，告知业主因太原市政府关于扬尘控制管理限制施工的不可抗力因素原因，交房时间延期至2018年8月30日。上诉人在被上诉人实际受到政府的通知所要求内容的影响，并最终导致延期交房的情形下，仍要求被上诉人承担延期交房违约责任，不符合双方合同的约定，一审法院未予支持并无不当。第二，被上诉人山西北辰当代置业有限公司是否应向上诉人张文泽返还房屋面积误差款。案涉《商品房买卖合同》附件4中《补充协议》第3条第1款约定了，买受人须按照“入住通知书”的要求办理该商品房的交付手续，双方同意：买受人须付清全部房价款（包括应结算的面积误差款）…物业费…及物业相关一切手续。被上诉人依据山西鼎缘测绘公司做出的房屋测绘报告，通知买受人张文泽在收房时补交房屋面积误差款，符合双方合同约定。一审法院未支持上诉人要求被上诉人返还房屋差价款及利息的诉讼请求，并无不当。第三，被上诉人山西北辰当代置业有限公司为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。案涉《商品房买卖合同》的附件三《装饰、设备标准》中仅约定入户门为钢质防盗安全门，未约定入户门规格、等级、质量标准。根据被上诉人提交的证据可以认定涉案房屋安装的入户门型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），经检测为合格产品，且已通过太原市消防部门的验收。上诉人张文泽未能举证证明被上诉人安装的防盗门不符合国家质量标准或合同约定的证据，其要求更换防盗门的诉请一审法院未予支持并无不当。综上所述，上诉人张文泽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人张文泽自行负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 段雪丽审判员 赵耀功 二O二O年四月二十七日书记员 王 娜