山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终368号上诉人（原审被告）：淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区明月小区59号别墅。法定代表人：孙西全，经理。委托诉讼代理人：孙明君，乳山持正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王孝刚，男，1987年10月28日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：王全尚（系王孝刚之父），住址同上。被上诉人（原审被告）：山东创新房地产开发有限公司乳山分公司，住所地山东省乳山市徐家镇驻地。法定代表人：魏增祚，经理。上诉人淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司（以下简称科技苑物业乳山分公司）因与被上诉人王孝刚、山东创新房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称创新房地产乳山分公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2018）鲁1083民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。科技苑物业乳山分公司上诉请求：撤销原判，改判科技苑物业乳山分公司无责；诉讼费用由王孝刚、创新房地产乳山分公司承担。事实和理由：一审认定事实不清、责任分担及适用法律错误。1.科技苑物业乳山分公司发现漏水时及时采取关闭阀门并抢修等措施，减少了损失，防止了损害扩大，未给王孝刚造成任何损失。2.王孝刚房屋漏水来自于楼上朱静家，创新房地产乳山分公司在管道设计上明显存在瑕疵，不便于科技苑物业乳山分公司及时发现问题并实施管理，影响了其正常管理效果。案涉管件存在严重的质量问题，依据相关规定，PPR的保质期为20年，案涉管道在保质期内破裂，系严重的质量问题，创新房地产乳山分公司应承担全部赔偿责任。3.王孝刚损失的鉴定数额严重偏高。现场照片显示王孝刚家中无任何家具家电，不存在家具家电损失；墙体、踢脚线、窗等因王孝刚长期未居住，无人管理，加之海边空气潮湿等因素，必然会造成鉴定报告中的鉴定项目的损害，对案涉鉴定意见不予认可。4.一审法庭调查前，王孝刚增加诉讼请求，标的额增加17000元，实际标的额为50000元，鉴定费4000元，鉴定意见认定的损失为6102元，一审判决赔偿损失6102元，即使科技苑物业乳山分公司应当承担责任，鉴定费和案件受理费也应按诉讼标的额与判决结果的比例进行分担。王孝刚辩称，科技苑物业乳山分公司的上诉请求不合理，房屋漏水是该公司的责任，与王孝刚无关，创新房地产乳山分公司在施工过程中有严重问题。对一审判决有异议，对损失数额认定过少，对王孝刚的合理损失未予认定。创新房地产乳山分公司未予答辩。王孝刚向一审法院起诉请求：1.要求创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司共同赔偿财产损失6102元、租房损失15000元、因开庭产生的交通费2705.50元，合计23807.50元；2.诉讼费、鉴定费由创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司承担。一审法院认定事实：王孝刚系乳山市银港花园小区23号楼1单元102室业主，创新房地产乳山分公司系乳山市银港花园小区开发商，科技苑物业乳山分公司系乳山市银港花园小区物业服务企业。2008年5月7日，创新房地产乳山分公司（甲方）与科技苑物业乳山分公司（乙方）签订前期物业管理服务合同一份，约定甲方选聘乙方对乳山市银港花园小区提供物业管理服务。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件二）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件三）；。合同第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务应达到规定的质量标准（前期物业管理服务质量标准详见附表四）。合同第三十一条约定，委托管理期限为自本协议生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十五条约定，本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件四为《银港花园物业管理服务质量标准》，其中，第二条房屋管理第1款约定，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有巡查、维修、保养记录。第三条共用设施设备维修养护第1款约定，对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备完好率95%以上，急修及时率达97%以上，维修质量合格率达98%以上，回放合格率达95%以上；第2款约定，由设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。2008年8月15日，乳山市城乡规划管理局颁发银港花园38栋住宅楼（1-38#）建设项目的建设工程竣工规划验收合格证，载明本建设工程竣工规划验收合格。2008年11月7日，乳山市建设局颁发乳山市银港花园3#-11#、17#-36#住宅楼工程的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，载明上述工程经建设单位组织竣工验收合格，准予备案，另载明建设工程项目自竣工验收合格交付使用之日起，按一下规定期限保修：。电气管线、给排水管道、设备安装为2年；。创新房地产乳山分公司提交银港花园住宅质量保证及使用说明书，其中，商品住宅质量保证书载明，保修项目为电器管线、给排水管道、设备安装的法定保修期限为2年，公司承诺保修期限为2年。商品住宅使用说明书载明室内给水采用三型聚丙烯（PP-R）材料的主水管，每户设水表一只，一梯两户设在单元楼梯间水表箱内，一梯四户设在室外水表检查井内，由物业公司统一管理。2012年5月29日，王孝刚购买的银港花园23号楼1单元102室房屋交付使用。王孝刚未能提供其与科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务协议，但王孝刚与科技苑物业乳山分公司均同意双方之间关于物业管理服务等权利、义务的约定采用乳山市银港花园23号楼1单元402室业主张敖丹所提供的前期物业管理服务协议范本。该协议范本载明甲方为科技苑物业乳山分公司，乙方为业主即张敖丹。协议第一条第一款甲方的权利义务第1项约定，对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理（属大、中修和更换改造的费用，按《物业管理条例》的规定从维修基金中列支）。协议第二条物业管理服务内容第一款房屋共用部位的维护和管理约定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）、户外墙体、门厅、楼梯间、走廊通到、楼梯通道；第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定，共用设施设备是指物业区域内或者单幢房屋内，由全体业主共同拥有并使用的上下管道、落水管、电梯、避雷线、路灯、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场（车库、平战结合使用的地下防空室）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、共用会所。协议第三条物业管理服务质量第三款共用部位、共用设施设备的维护和管理约定，定期巡查，按照公司ISO9001质量体系的规范维护。协议第九条违约责任第一款约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量规定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。另查，2018年2月16日，科技苑物业乳山分公司发现4楼业主张敖丹所有的银港花园小区23号楼1单元402室房屋漏水（已另案处理），导致王孝刚所有的23号楼1单元102室及3楼业主朱静所有的23号楼1单元302室（已另案处理）被淹，后科技苑物业乳山分公司工作人员电话告知了张敖丹、朱静。科技苑物业乳山分公司主张拨打王孝刚预留的电话（8466×××0）但无法联系，王孝刚否认接到电话，根据科技苑物业乳山分公司提供的其工作人员的电话详单，无在发现漏水当日拨打上述预留电话的记录。双方当事人均认可漏水事故系因位于张敖丹所有的402房屋厨房处的主供水管被冻裂所致，张敖丹家中主供水管道被冻裂部分已由科技苑物业乳山分公司进行了更换，另均认可朱静家中也有主供水管道冻裂的部分，且已由科技苑物业乳山分公司进行了更换。经一审法院组织现场勘验，现场可见银港花园23号楼1单元为1梯两户，楼上楼下房屋格局相同，1楼至6楼的主供水管在室内厨房墙角处自下而上贯通，该单元主供水管的阀门在1楼业主即王孝刚所有的102室厨房内水管下端，每户水表设在室外单元楼梯间水表箱内，从3楼朱静所有的302室室内主供水管段中下端接有一水管横向贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中3楼业主张敖丹户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入3楼业主朱静所有的302室，后直接往上穿过3楼与4楼之间的楼板进入4楼业主张敖丹室内厨房，与4楼业主张敖丹室内厨房中的该户供水阀门相连。3楼业主朱静所有的302室的供水线路走向同上，系从2楼202室厨房内的主供水管中下段接有一水管贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中朱静户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入2楼202室，后直接往上穿过2楼与3楼之间的楼板进入朱静所有的302室室内厨房，与朱静室内厨房中的该户供水阀门相连。根据科技苑物业乳山分公司提交的乳山市银港花园2017年、2018年水电抄表明细显示，1楼业主即王孝刚所有的乳山市银港花园23号楼1单元102室在2017年、2018年的水表数均为3；2楼业主陈黎萍所有的乳山市银港花园23号楼1单元202室在2017年、2018年的水表数均为1；3楼业主朱静所有的乳山市年的水表数均为268；4楼业主张敖丹所有的乳山市银港花园23号楼1单元402室在2017年4月份的水表数为42,在2017年5月份至7月份的水表数为43，在2017年8月份的水表数为44，在2017年10月份的水表数为47,2018年全年的水表数均为47；5楼502业主王国志所有的乳山市银港花园23号1单元502室在2017年、2018年的水表数均为147；6楼602业主汪秀艳所有的乳山市银港花园23号楼1单元602室在2017年7月份以前的水表数均为107,2017年8月份的水表数为108,2017年10月份的水表数为116，2018年的水表数均为108。再查，王孝刚所有的102室房屋因案涉漏水事故导致室内地板、踢脚线、墙体、墙顶、门窗、家电等财产受损。案件审理过程中，王孝刚申请对其室内地板、踢脚线、墙体、墙顶、电源、门窗、家电及室外开裂地踢脚、北墙皮的修复方案及修复费用进行评估。经一审法院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具评估报告，评估意见为：1.王孝刚申请的其室内地板、踢脚线、墙体、墙顶、电源、门窗、家电及室外开裂地踢脚、北墙皮于评估基准日修复费用约为6102元；2.王孝刚申请的其室内地板、踢脚线、墙体、墙顶、电源、门窗、家电及室外开裂地踢脚、北墙皮于评估基准日的修复方案不属于我司执业范围。王孝刚因此花费评估费4000元。经质证，王孝刚称其室内地板长毛故应当更换，其购买地板花费7000元，但评估意见过低，考虑诉讼成本，不再另行评估。创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司共同称102室长期无人居住，地板空鼓有可能是因铺设时形成的，不是水渍造成，地板发霉可能是因为气候原因及长期无人居住造成，室内外墙也明显是因长期不居住、室内潮湿造成，应当扣除这些费用，另外勘查现场时发现室内总供水阀门处于半开状态，王孝刚离开时未通知物业或将阀门关闭，导致主供水管道冻裂，故对损失负有责任。创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司未提交相关证据证实上述评估报告确有错误。王孝刚提交乳山市银港花园28号楼2单元104室房屋的出租合同复印件一份（载明租赁期限自2019年7月15日起至2020年7月14日止，租金7000元），并据此主张该房屋系其朋友的房屋，当时与其同时进行了装修，但其朋友将房屋出租，其确因漏水导致房屋无法出租，产生租金损失12000元。经质证，创新房地产乳山分公司称该合同与本案无关联性。科技苑物业乳山分公司称该合同与本案无关联性，即使能证实王孝刚房屋与合同载明的房屋有同等价值，也无法证实王孝刚在漏水前已将案涉房屋出租出去的事实。经询问，王孝刚称其系在北京从事汽车销售工作。王孝刚另提交其委托诉讼代理人王全尚往返于北京、长春的实名制火车票3张（时间及金额分别为：2018年11月18日、265.50元；2019年1月5日、267.50元；2019年5月31日、237.5元）、机场巴士票3张（金额均为45元）、其委托诉讼代理人王全尚乘坐飞机的登机牌3张，拟证实其交通费损失。经质证，创新房地产乳山分公司称对上述证据的真实性无异议，但与本案无关联性。科技苑物业乳山分公司称对上述单据的真实性无异议，但火车票乘坐时间与开庭时间相差1个月甚至几个月，机场巴士票和登机牌无法显示具体出票时间，故上述证据无法证实系因该开庭产生。一审法院认为，双方当事人均认可案涉漏水事故系因主管道冻裂所致，对此予以确认。本案争议的焦点问题，一是创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司对案涉主管道冻裂是否具有过错，即创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司是否应当对因案涉漏水事故导致王孝刚的损失承担共同赔偿责任；二是王孝刚因此次漏水事故产生的合理经济损失的具体数额是多少。关于焦点问题一，创新房地产乳山分公司于2012年5月29日将案涉房屋交付给王孝刚，案涉房屋自交付之日起给排水管道、设备安装的承诺保修期限为2年，故案涉房屋给排水管道的保修期应截止到2014年5月29日。案涉房屋系于2018年2月16日因主供水管冻裂发生漏水事故，已过保修期限。王孝刚主张案涉供水管线存在设计瑕疵及质量问题，但其未提交相关证据证实，且案涉房屋所在建设工程已于2008年11月7日取得乳山市建设局颁发的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，确认上述工程经建设单位组织竣工验收合格，故创新房地产乳山分公司对案涉主供水管冻裂并无过错，王孝刚要求创新房地产乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。按照创新房地产乳山分公司与科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务合同及王孝刚、科技苑物业乳山分公司均同意适用的前期物业管理服务协议范本之约定，物业区域内或者单幢房屋内由全体业主共同拥有并使用的上下管道属于共用设施设备，科技苑物业乳山分公司作为案涉房屋所在物业区域的物业服务企业，对上述物业共用设施设备负有运行、维修、养护和管理的义务，应当按照合同及协议约定进行定期巡查，并制作、保存设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，违反协议未达到管理服务质量规定目标及给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。本案中，根据科技苑物业乳山分公司提供的2017年、2018年的水电抄表明细，包含王孝刚在内的乳山市银港花园小区23号楼1单元的6户业主在2017年10月份至案涉漏水事故发生前的水表数均未增加，即6户业主在上述期间内均未用水。科技苑物业乳山分公司在每月抄录水表时应当对此知情，其负有巡查确认该单元无业主居住及在冬季来临前将主供水管道内的水排空并关闭总阀门的责任，但因其未履行上述义务导致主供水管道在无业主居住情况下仍有水供应而被冻裂，故科技苑物业乳山分公司对案涉漏水事故发生具有过错，应当对王孝刚的损失承担赔偿责任。虽然科技苑物业乳山分公司在发现漏水后及时联系业主、关闭阀门并更换冻裂管道，但漏水事故已经发生并对王孝刚等业主造成了损失，故不应免除其赔偿责任。关于焦点问题二，本案中，关于王孝刚室内因漏水产生的财产损失，根据山东省方盛价格询证有限责任公司出具的评估报告，因漏水导致的室内地板、踢脚线、墙体、墙顶、电源、门窗、家电及室外开裂地踢脚、北墙皮于评估基准日修复费用约为6，102元。创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司质证称王孝刚所有的102室长期无人居住，地板空鼓有可能是因铺设时形成的，不是水渍造成，地板发霉可能是因为气候原因及长期无人居住造成，室内外墙也明显是因长期不居住、室内潮湿造成，故应当扣除这些费用。因创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司未提交相关证据证实上述评估报告确有错误，应由创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司承担举证不能的法律后果，经审查山东省方盛价格询证有限责任公司及评估人员的资质、评估程序、标准均无明显瑕疵，对该鉴定报告予以认定。科技苑物业乳山分公司应当赔偿王孝刚财产损失6102元。关于王孝刚主张的房屋租金损失15000元，王孝刚提交的房屋出租合同系复印件，无法核实其真实性，且其以他人所有房屋的出租状况主张案涉房屋的租金损失，于法无据。根据科技苑物业乳山分公司提供的2017年及2018年水电抄表记录，王孝刚在上述两个年度内在案涉房屋内均无用水记录，应认定案涉房屋在漏水事故发生前无人居住使用，现王孝刚也未能提交相关证据证明其在案涉漏水事故发生前已与他人就案涉房屋签订过出租合同或已就案涉房屋的出租事宜与他人达成过出租意向，应由王孝刚承担举证不能的法律后果，故王孝刚主张的租房损失无事实及法律依据，不予支持。关于王孝刚主张的交通费损失，因上述费用并非因科技苑物业乳山分公司违约造成的直接损失，故其要求赔偿上述费用的主张，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司于判决生效之日起十日内赔偿王孝刚财产损失6102元；二、驳回王孝刚多诉部分及要求山东创新房地产开发有限公司乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，由王孝刚负担294元，由淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担101元。鉴定费4000元，由淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案的责任认定问题，根据案涉前期物业管理服务协议约定，案涉主供水管作为共用设施设备，科技苑物业乳山分公司对其负有运行、维修、养护和管理之义务。在科技苑物业乳山分公司服务期限内，主供水管被冻裂给业主造成损失，其理应承担相应的赔偿责任。科技苑物业乳山分公司于漏水发生后采取关闭阀门及抢修等措施，系为减少损失，但不能因此免除其管理失当的责任。案涉房屋已经竣工验收合格，且事发时已超过给排水管道保修期，科技苑物业乳山分公司主张创新房地产乳山分公司存在设计瑕疵及管道质量问题，依据不足。一审判令科技苑物业乳山分公司承担本案赔偿责任，并无不当，本院予以维持。关于鉴定损失数额是否合理的问题。根据山东省方盛价格询证有限公司出具的评估报告书，案涉房屋装修及室内物品修复明细中，并不包括对家具家电修复金额的认定。科技苑物业乳山分公司对案涉评估报告不予认可，但仅出于主观推断，未提交证据证实鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资质、鉴定程序严重违法、鉴定依据明显依据不足或者经质证认定不能作为证据使用的其他情形，未举证推翻评估意见，一审采信该评估报告并据此认定王孝刚相关合理损失，合法有据，本院予以维持。关于一审案件受理费和鉴定费的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。根据王孝刚的诉讼请求及判决结果，一审对案件受理费的分担认定并无不当，应予维持。关于鉴定费，该费用系为了厘清王孝刚的损失所支出，而王孝刚的损害后果系因科技苑物业乳山分公司过错所致，且王孝刚于一审过程中亦对相应诉讼请求予以变更。一审酌定鉴定费由科技苑物业乳山分公司承担，符合本案实际，本院予以维持。关于王孝刚二审中对一审判决提出的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，因王孝刚未在法定期限内提起上诉，故本院对此不予审查。综上，科技苑物业乳山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  郭庆文审判员  侯善斌二〇二〇年四月十六日法官助理赵娟书记员唐亚敏