广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初6号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托代理人：朱娜，该公司员工。委托代理人：王国盛，该公司员工。被告：庄汉亮，男，1986年10月17日出生，汉族，住广东省惠来县***************,公民身份号码：445************513。被告：陈巧萍，女，1984年11月10日出生，汉族，住广东省惠来县***************,公民身份号码：445************520。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司与被告庄汉亮、陈巧萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱娜、王国盛到庭参加诉讼，被告庄汉亮、陈巧萍经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年6至2019年08月物业管理费4373.51元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年08月01日应支付违约金为5187元；第一项和第二项合计费用9560.51元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场6号楼1504室的业主，被告在接收物业时(肇庆市高新区珠影广场)按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积89.99㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年6月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至2019年08月01日，为5187元。原告向本院提交如下证据：1.珠影文体广场物业交付书，证明房屋交付使用说明。2.前期物业服务协议。与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费。4.欠费详细说明，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明。6.邮单，证明邮寄。7.业主身份证复印件，证明业主身份信息。8.珠影广场前期物业服务合同，证明现在物业公司的名称。9.商品房买卖合同（预售）。10.不动产登记资料查询结果证明。被告庄汉亮、陈巧萍未向本院提交书面答辩意见及提交证据。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费），公共水电费（含公共照明、公共设备设施运行、二次供水系统运行、水景、绿化、清洁等用水电费用）以实际发生额由业主按建筑面积分摊，每月10日前，通过银行托收上月公共水电分摊费和当月物业管理费，乙方应在托收账户中存入足够的款项，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金，本协议自签字之日起生效。被告于2017年4月11日就涉案房屋签署了《珠影文体广场物业交付书》。另，被告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》上约定涉案房屋（6#楼15层1504房）的预测建筑面积共89.99平方米。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告曾于2019年6月27日向被告邮寄催收函，但该邮件被退回妥投。以上事实有原告提交的民事起诉状、经庭审核对、质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。且原告与两被告亦签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为两被告提供了物业管理服务，两被告未提供充分证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，两被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告依据《商品房买卖合同（预售）》及双方的协议约定所主张的物业管理费的计价面积（89.99㎡）、计价标准（1.8元/㎡/月）及两被告拖欠物业管理费的期间（2017年6月至2019年8月共27个月），两被告未到庭抗辩亦未提出相反证据推翻原告主张，据此，本院认定两被告尚欠原告2017年6月至2019年8月的物业管理费4373.51元（1.8元/㎡/月×89.99㎡×27个月），故两被告应向原告支付拖欠的2017年6月至2019年8月的物业管理费4373.51元。关于滞纳金的问题，《珠影文体广场前期物业服务协议》约定每月10日前，通过银行托收上月公共水电分摊费和当月物业管理费，乙方应在托收账户中存入足够的款项，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金。根据《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告曾于2019年6月27日向被告邮寄催收函，但该邮件被退回妥投并未有效送达。原告亦无其他证据证明曾向两被告进行书面催收，故原告主张的至2019年8月1日的滞纳金的诉求，理据不足，本院不予支持。两被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庄汉亮、陈巧萍应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2017年6月至2019年8月的物业管理费4373.51元；二、驳回原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告庄汉亮、陈巧萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二〇年四月二日书记员  李嘉瑜