苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15668号原告：吴江市泽越纺织品有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇双熟村。法定代表人：徐华荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢会芳，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，江苏天辩律师事务所律师。被告：吴江市利豪喷织厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇双熟村。法定代表人：吴利荣，该厂厂长。委托诉讼代理人：仲建华，上海市经纬律师事务所律师。被告：吴利荣，男，1966年11月11日生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江市泽越纺织品有限公司（以下简称泽越公司）与被告吴江市利豪喷织厂（以下简称利豪厂）、吴利荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院于2020年2月11日依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泽越公司的法定代表人徐华荣及委托诉讼代理人谢会芳，被告利豪厂的法定代表人暨被告吴利荣及委托诉讼代理人仲建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽越公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2019年1月8日签订的《租房协议》；2、被告支付原告各项补偿款共计544450元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告泽越公司将诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告各项补偿款399442元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，原被告之间签订了一份《租房协议》，约定原告向被告租赁厂房，租赁面积1088平方米，另加楼房，租赁期限自2019年1月8日至2022年1月7日，租赁价格为170元/平方米，先付后租。2019年3月份，盛泽镇人民政府发布动迁公告，将原告承租的厂房列入动迁范围，并委托评估单位对房屋重置价、土地补偿费、装修及附着物、设备等进行评估，以此为标准进行补偿。但是被告作为出租方并未将应补偿给原告的搬迁费用、停产损失费等补偿给原告，全部据为己有。原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告利豪厂、吴利荣共同辩称：1、被告同意按照双方已经确认的设备搬迁费补偿原告，但被告也仅拿到了拆迁款的40%，故被告仅同意按照相应的比例给付原告设备搬迁费。2、停产损失是针对有工商营业执照的企业的，原告工商登记不在拆迁地，停产损失应由被告利豪厂享有。经审理本院认定事实如下:2017年左右，泽越公司开始租赁利豪厂位于苏州市吴江区盛泽镇双熟村的厂房，用于经营纺织行业。2019年1月8日，利豪厂作为甲方与泽越公司作为乙方签订《租房协议》一份，协议约定：甲方将位于双熟开发区厂房1000平方，另加88㎡辅助、4间楼房出租给乙方做生产用房,期限：2019年1月8日至2022年1月7日，单价：170元/平方米。根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2019年3月15日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。2019年8月20日，吴江市盛源房屋拆迁有限公司作为甲方，利豪厂作为乙方签订《协议书》一份，协议书约定：甲方受盛泽镇动迁办的委托，根据盛泽镇城市建设总体规划和拆迁相关政策，全权负责收购乙方企业不动产事宜中的洽谈、评估及签约。一、乙方的不动产坐落在盛泽镇双熟村，占地总面积8000平方米，其中无证土地面积8000平方米，房屋总面积6257.4平方米，其中无证房屋面积6257.4平方米。二、甲方收购乙方上述不动产的总补偿价款12786808元（具体构成详见评估单位出具的评估报告及补偿明细表）。三、本协议生效后，乙方同意其名下此次拆迁范围内的不动产和附属物即归属于盛泽镇拆迁办。四、上述不动产中存放的机器设备及其他物品，由乙方在2019年9月30日前负责清场；已经出租给第三方的部分不动产，由乙方负责在本协议签订后，与承租人解除租赁关系；确保甲方按时接管乙方不动产及附属物。五、付款方式：……2、甲、乙双方签订拆迁补偿协议后分三次支付补偿款。第一次付款，在本协议生效且乙方向甲方交付权证后的十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额5120000元）补偿款；第二次付款，在乙方交出旧厂房后十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额5120000元）补偿款，余款20%（金额2546808元）若乙方持有不动产权证的，则需在不动产权证注销且将该不动产交付于甲方后，甲方在一个月内一次性付清；若乙方无不动产权证的，则在将该不动产交付于甲方后一个月内一次性付清。另，利豪厂、吴江市盛源房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2019年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中停产损失费（工业）按照一层持证200元/㎡补偿，生产面积5815.14㎡，补偿金额为1163028元；二层持证100元/㎡补偿，生产面积656.38㎡，补偿金额为65638元。诉讼中，本院向盛泽镇人民政府动迁办公室了解到，停产损失费（工业）按照一层持证200元/㎡补偿中的“持证”指的是具备营业执照。另查明，2019年10月，泽越公司搬离了案涉厂房。诉讼中，利豪厂就泽越公司主张的案涉机器设备搬迁费、停产损失进行确认，后双方一致确认泽越公司应分配到的拆迁补偿款金额为399442元，其中包括：1、停产损失：（953.56+58.78）×100=101234元；2、摄像头4个，共计2400元；3、喷水织机58台，共计278400元；4、倒筒机1台，160元；5、打卷机1台，2000元；6、湿帘机16台，共计3200元；7、净水处理系统，640元；8、1台电话、宽带移机费，208元；9、3台空调移机费，共计1200元；10、污水流量表1个，10000元。再查明，利豪厂系个人独资企业，投资人为吴利荣。以上查明事实，有原告提供的租房协议、评估报告、拆迁补偿协议书、补偿明细表、工商登记信息以及分配确认清单、询问笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，政府拆迁部门对房屋实行拆迁，与房屋所有权人签订补偿协议，被拆迁房屋的承租人或实际经营者虽不是补偿协议的对象，但若补偿协议中涉及其合法补偿权益或因拆迁导致其实际损失的，承租人或实际经营者可以依法向房屋所有权人主张返还或补偿。本案中，被告利豪厂未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故泽越公司与利豪厂之间的房屋租赁合同应认定为无效。但泽越公司作为厂房的实际经营者，因厂房拆迁产生的补偿问题有权向利豪厂主张。关于机器设备搬迁费，双方在诉讼中已就泽越公司所有的机器设备进行厘清，并根据评估报告中的相应补偿标准进行结算，被告利豪厂对此亦无异议，故本院予以确认，共计298208元，含：摄像头4个，共计2400元；喷水织机58台，共计278400元；倒筒机1台，160元；打卷机1台，2000元；湿帘机16台，共计3200元；净水处理系统，640元；1台电话、宽带移机费，208元；3台空调移机费，共计1200元；污水流量表1个，10000元。关于双方有争议的停产损失补偿款。本院认为，泽越公司承租案涉厂房的用途是经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，配合腾空厂房的实际搬迁人一般主要是厂房的实际使用者而非房屋所有权人。泽越公司作为案涉厂房的实际经营者，拆迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的停产损失。另一方面，案涉厂房拆迁后，房屋所有权人不能通过出租继续获取租金收益，其经营损失也为必然。泽越公司主张的停产损失系政府对厂房被拆迁造成的停产损失的补偿，政府对停产损失的补偿应是综合考量了房屋的经营属性和实际经营状况，而案涉厂房的经营价值是房屋所有权人与房屋实际经营者双方的经营行为共同结合产生，故停产损失补偿应当是对房屋所有权人和房屋实际经营者的共同补偿，应由双方共同合理分配。从社会效果来看，政府拆迁行为不仅需要房屋所有权人配合签订拆迁补偿协议，还需要房屋的实际经营者配合腾空。如果补偿款全部归属于房屋所有权人，不仅会导致房屋经营者因为没有得到合理的补偿而不配合拆迁，给政府拆迁行为带来不便，而且也会影响经营者从事生产经营的积极性，进而影响地区经济的发展。综上分析，泽越公司与利豪厂之间的厂房租赁合同无效，考虑到泽越公司系该厂房的实际经营者，结合其生产经营情况等本案实际，本院按照泽越公司实际使用的生产用房建筑面积所对应的停产损失补偿金额的50%支持其主张。根据评估报告，泽越公司实际使用的厂房中有953.56平方米及58.78平方米为生产用房，故该部分建筑面积所对应的停产损失的50%为101234元。另外，诉讼中，泽越公司与利豪厂已就机器设备搬迁费、停产损失补偿款确认一致，现泽越公司按照该金额予以主张，本院予以支持。关于利豪厂提出的现仅同意按照40%支付泽越公司的抗辩意见，本院认为，根据本院审理的利豪厂与吴江市煦日织造厂房屋租赁合同纠纷一案中查明的事实，利豪厂至今未能足额领取拆迁补偿款系因其另一厂房尚未腾空交付拆迁部门。泽越公司已将机器设备搬迁，并已将厂房腾空交付利豪厂，利豪厂未领取足额拆迁补偿款与泽越公司无涉，且拆迁补偿协议已确定利豪厂的拆迁补偿款金额，利豪厂已领取的拆迁补偿款已远超出本案应支付给泽越公司的数额，为免诉累，本院就泽越公司的拆迁补偿款一并在本案中予以支持。关于被告吴利荣的责任承担问题，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的财产予以清偿，被告吴利荣作为利豪厂的投资人，应对利豪厂的上述债务在利豪厂的财产不足以清偿时承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告吴江市利豪喷织厂于本判决生效之日起十日内向原告吴江市泽越纺织品有限公司支付机器设备搬迁费、停产损失补偿款等共计人民币399442元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××62）。二、被告吴利荣对被告吴江市利豪喷织厂的财产不足以清偿本案债务的部分承担补充清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7292元、保全费3270元，合计10562元，由原告负担753元，由二被告共同负担9809元。二被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60）。二被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院于本判决生效之日起十日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陈 蕾人民陪审员  吴建华人民陪审员  程 芳二〇二〇年四月二十八日书 记 员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的财产予以清偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。