浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终63号上诉人（原审被告）：肖舟波，男，汉族，1986年4月6日，住浙江省舟山市定海区。上诉人（原审被告）：肖国定，男，汉族，1961年10月27日，住浙江省舟山市定海区。上诉人（原审被告）：丁莲珠，女，汉族，1963年10月2日，住浙江省舟山市定海区。三上诉人委托诉讼代理人：何叶敏，浙江丰良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈惠芬，女，汉族，1957年4月15日，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：干彩堂，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。上诉人肖舟波、肖国定、丁莲珠因与被上诉人沈惠芬房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖舟波、肖国定、丁莲珠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉协议书并非在甬庆村经济合作社签订，上诉人也有一份同样的协议书，并没有甬庆村经济合作社“情况属实”字样，且没有村负责人殷志棠签名，没有加盖甬庆合作社印章。2.上诉人并不存在向被上诉人借款的事实，被上诉人的一审保证系虚假陈述。3.案涉协议书涉及的购房款，被上诉人实际仅支付805000元，均通过银行转账，目前尚未履行完毕全部支付义务。4.所有购房款均系被上诉人前夫朱卫平支付，实际购房人是朱卫平，系其借用被上诉人名义购房，被上诉人并非本案适格主体。案涉房屋产权系肖舟波，不属于肖国定、丁莲珠，两人也并非适格被告。5.被上诉人应当就其已支付的1005000元款项承担交付的举证责任，一审将该举证责任转移至上诉人，系举证责任分配不当。6.被上诉人在同村已经有一处房产的情况下在购买同村房屋，显然违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十二条规定的“一户一宅”规定，故案涉协议书因违反强制性规定而归于无效。沈惠芬辩称，1.案涉协议书上的签名真实性各方均无异议，即使对签订地点有异议，也不影响协议书的真实性。村委会负责人殷志棠是向双方当事人了解情况后才签字盖章的。2.双方之间存在借贷关系是真实的。3.上诉人对协议书和收条签名均无异议，协议书和收条可以印证被上诉人已经支付完毕所有购房款的事实，一审举证责任分配是正确的。4.上诉人主张沈惠芬与朱卫平系假离婚，以及实际买房人是朱卫平，均缺乏事实依据。5.被上诉人与朱卫平已经离婚，在此情况下购房同村房屋，并未违反“一户一宅”规定，房屋买卖协议书是合法有效的。综上，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。沈惠芬向一审法院起诉请求：1.确认上诉人与被上诉人之间订立的房屋买卖合同有效；2.判决被上诉人协助上诉人办理涉案房屋买卖过户手续至上诉人名下。一审法院认定事实：肖国定、肖舟波、丁莲珠与沈惠芬均系舟山市定海区临城街道（原城东街道）甬庆村村民。2013年5月25日，以肖国定为甲方、沈惠芬为乙方，签订协议书一份，肖国定将位于甬庆村山头38号二层楼房（建筑面积161.4平方米）和门前道地、小屋等一切不动产，总面积约400平方米左右，出卖给沈惠芬。协议第一条约定：“房屋买卖总价为壹佰叁拾万零伍仟元整，乙方已付壹佰万零伍仟元，还有叁拾万元整定在2013年6月1日之前付清，甲方定在2013年6月1日之前搬离该房屋”；第二条约定：“甲方在2013年6月1日之前把土地证、房产证交给乙方，并协助乙方做好房屋过户等与该房屋有关的一切手续。如遇拆迁，一切赔偿和优惠政策与甲方无关。房屋搬迁后所发生的水电费由乙方承担”；第三条违约责任约定：“如甲方违约，必须承担原房屋总价的10倍价支付给乙方。如乙方违约，甲方可以拒绝支付所欠乙方的一切债务”。该协议下方由沈惠芬和肖国定、肖舟波、丁莲珠签名确认，同时由甬庆村经济合作社签署“情况属实”意见，由村负责人殷志棠签名并加盖甬庆合作社印章。同月30日，肖国定、肖舟波、丁莲珠出具给沈惠芬收条一张，载明：“今收到沈惠芬买房款人民币叁拾万元整（银行转账，2013年3月20日银行转账费50.50元”。之后，肖国定、肖舟波、丁莲珠将涉案房屋的《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》交付给沈惠芬持有，后将房屋交付给沈惠芬。2015年1月25日，肖国定、肖舟波、丁莲珠出具给沈惠芬委托书一份，载明：“委托人肖国定已于2013年5月25日将坐落于定海区城东街道甬庆村山头38号二层楼房及门前道地、小屋等一切不动产，计面积400平方米卖给受委托人沈惠芬。由于委托人事务较忙，不能亲自办理相关手续，现特委托沈惠芬代表本人全权办理该房屋过户、拆迁等相关手续，本期委托期限至公证之日起至该房屋在受委托人沈惠芬名下至。该房屋在委托人肖国定委托期间，若发生的一切费用均与委托人无涉”。关于协议中载明的“乙方已付壹佰万零伍仟元”一节，沈惠芬代理人陈述“在前10年，肖国定、肖舟波、丁莲珠先后累计向沈惠芬借款1005000元”；关于另外300000元支付，沈惠芬代理人陈述：“转账是2013年5月30日，300000元钱是沈惠芬的女儿转账到父亲朱卫平（系沈惠芬前夫）的账号，朱卫平在5月30日将300000元购房款转账的。收条上出现的2013年3月20日银行转账费50.50元是女儿转给朱卫平的银行跨行转账费”。因肖国定、肖舟波、丁莲珠均未到庭质证，法庭要求沈惠芬代理人对虚假陈述承担法律后果，沈惠芬代理人当庭表示：“如果是虚假陈述，沈惠芬愿意承担一切法律后果”。亦即300000元实际转账支付时间为2013年5月30日。肖国定、肖舟波、丁莲珠未到庭参加诉讼，但在提交书面答辩状的同时，提交了二份证据复印件，其中一份为《宅基地调剂分配书》，载明由经济合作社收回肖舟波的宅基地面积161.41平方米归村集体所有，并将该处宅基地分配给沈惠芬。该分配书由甬庆村经济合作社以甲方名义盖章，肖舟波以乙方名义签名，沈惠芬以丙方名义签名。另一份系肖舟波的《承诺书》，内容载明：“本人肖舟波，男，身份证号码3309021986××××××××，家住。现将位于本村山头38号房屋产权证书定字××号，自愿调剂给本村村民沈惠芬，女，身份证号码3309011957××××××××。本人承诺在甬庆村不再享有宅基地审批和农民公寓房申请权利。承诺人肖舟波”。甬庆村经济合作社签署“情况事实，是有该事”，并加盖合作社印章，落款日期为2019年10月14日。肖国定、肖舟波、丁莲珠在提交的书面答辩状中陈述上述二份书证中肖舟波的签名均系沈惠芬假冒，并非其本人所签，据此认为沈惠芬对其侵权在先，要等沈惠芬停止侵权后同意协助办理涉案房屋的过户手续。沈惠芬代理人虽提出上述证据系复印件，对真实性不予认可，但承认上述文件中肖舟波的签名是沈惠芬根据肖国定的委托书代签的。一审法院认为：鉴于双方均系同一集体经济组织成员，现有法律对农村集体土地上的房屋经所在村集体经济组织同意，允许在同一集体经济组织成员之间买卖。故沈惠芬与肖国定、肖舟波、丁莲珠签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，应认定有效。对于肖国定、肖舟波、丁莲珠提交的书面答辩状中辩称《宅基地调剂分配书》、《承诺书》中肖舟波的签名系沈惠芬假冒一节，鉴于上述二份文件系集体土地买卖后必须履行的程序，根据《土地管理法》的相关规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。即将宅基地调剂给买受一方，出卖方不得再向村集体审批宅基地。同时，基于肖国定已将涉案房屋的过户委托给沈惠芬的事实，沈惠芬在上述二份文件中根据肖国定的授权而代为签名，并不构成对肖国定的侵权和违约。对于肖国定、肖舟波、丁莲珠辩称沈惠芬尚有500000元购房款未支付一节。因买卖协议明确载明“乙方已付壹佰万零伍仟元，还有叁拾万元整定在2013年6月1日之前付清”，且肖国定、肖舟波、丁莲珠于2013年5月30日出具给沈惠芬的收条中亦明确载明收到购房款300000元。肖国定、肖舟波、丁莲珠如此主张的理由是收条下方的备注“（2013年3月20日银行转账费50.50元）”，认为该50.50元应为50.50万元，加上收条中转账收到的300000元，据此认为仅收到80.50万元，尚欠500000元。而沈惠芬代理人陈述“收条上出现的2013年3月20日银行转账费50.50元是女儿转给朱卫平的银行跨行转账费”，结合肖国定、肖舟波、丁莲珠在提交书面答辩状后故意不到庭参加诉讼分析，很显然是三人偷换概念。鉴于买卖协议中确认已付款1005000元，加上2013年5月30日收条确认的银行转账300000元，沈惠芬合计支付给肖国定、肖舟波、丁莲珠1305000元，可认定涉案购房款已全额付清，肖国定、肖舟波、丁莲珠的辩称理由与事实不符，不予采信。沈惠芬已履行了购房协议约定的付款义务，不存在违约在先的事实。肖国定、肖舟波、丁莲珠未按协议约定协助沈惠芬办理涉案房屋的过户手续，属于违约行为，应当承担继续履行协助过户的义务。故对沈惠芬的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认沈惠芬与肖舟波、肖国定、丁莲珠于2013年5月25日就位于定海区房屋所签订的房屋（建筑面积161.41平方米、土地使用权面积100平方米及门前道地、小屋等共计400平方米）买卖协议有效；二、限肖舟波、肖国定、丁莲珠于判决生效后十日内协助沈惠芬办理对上述房屋及土地使用权不动产过户至沈惠芬名下的手续。一审案件受理费80元，减半收取40元，由肖舟波、肖国定、丁莲珠共同负担。二审中，肖舟波、肖国定、丁莲珠向本院提供两组新证据：1.中国农业银行已销户活期账户明细清单复印件一份，拟证明丁莲珠从2013年3月10日至2013年6月1日，共计五次收到款项805000元，均系朱卫平现存或转存至丁莲珠账户。如果沈惠芬提出的前十年共计借款1000000元属实，则沈惠芬已经支付了将近1800000余元，远超购房价款，明显不符事实。2.朱卫平与沈惠芬的离婚协议书、离婚登记审查处理表档案件各一份，拟证明朱卫平明知已有房屋就不能办理案涉房屋过户的情况下，才与沈惠芬办理离婚手续，故协议书违反禁止性规定而无效。沈惠芬质证认为，对第一组证据的真实性无异议，可以印证2013年5月25日协议书签订前，其已经支付了房屋价款1005000元，以及协议书签订后又分两次合计支付300000元的事实；对第二组证据真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。本院对上述两组新证据认证如下：第一组证据的证据资格予以认可，可以印证在2013年5月25日之前，沈惠芬向丁莲珠支付了505000元，以及2013年5月31日和2013年6月1日累计两次支付300000元的事实。第二组证据资格予以认可，但该离婚事实是否能够印证待证事实，需结合其他证据认定。本院另查明：1.案涉协议书一式两份，与一审沈惠芬提供的协议书对比，丁莲珠存留的协议书内容和当事人签名、手印均一致，但缺少甬庆村负责人“情况属实”字样、负责人签名以及加盖的印章。2.丁莲珠对于案涉300000元收条的签名、手印真实性予以认可。双方对于是否系提前出具收条存在争议。3.沈惠芬与朱卫平的离婚协议书约定，案涉房屋归沈惠芬所有。4.丁莲珠陈述其本来要参加一审庭审，但因朱卫平让其无需参加一审庭审，故其未出庭参加一审庭审。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉协议书的效力；二、被上诉人是否已支付完毕案涉购房款。一、关于协议书的效力问题。上诉人主张被上诉人前夫朱卫平借用被上诉人名义购买案涉房屋，朱卫平已经在该村有一房产，故违反《土地管理法》有关“一户一宅”的强制性规定而归于无效。被上诉人认为借名买房缺乏事实，其已与前夫离婚，符合“一户一宅”的规定。对此本院分析如下：首先，上诉人主张的朱卫平借用被上诉人名义购买案涉房屋缺乏证据支持，上诉人对于协议书上的签名、手印的真实性无异议，况且从其一审答辩状看，亦认可其与被上诉人之间的房屋买卖关系，现又否认房屋买卖的主体关系，显然违背诚实信用原则，不予支持。其次，被上诉人持有的协议书上有甬庆村经济合作社签署“情况属实”意见，以及村负责人殷志棠签名并加盖甬庆合作社印章，其他内容与上诉人所持有的协议书记载内容一致，在上诉人未提供证据证明上述“情况属实”意见及殷志棠签名、村盖甬庆合作社印章系虚假的情况下，本院对该协议书的证明力予以确认。再次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《土地管理法》第六十二条第一款关于“一户一宅”的规定，规范的是农村村民拥有宅基地的数量和面积，并未禁止同一集体经济组织成员之间进行房屋买卖，即该规定是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能将其作为认定合同无效的法律依据。本案双方均系同一集体经济组织成员，即使被上诉人名下已有农村房屋，其购买同村村民房屋的行为，亦未违反法律法规的规定，协议书当属有效，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。二、关于被上诉人已支付的购房款问题。上诉人主张被上诉人仅支付805000元，尚有500000元未支付。被上诉人认为结合协议书和收条，其已按约支付完毕购房款。对此，本院认为，首先，上诉人作为完全民事行为主体，应当对协议书载明的“乙方已付一百万零五千元整”的签名后果有充足的认识。协议书约定“乙方已付一百万零五千元整，还有叁拾万元整定在2013年6月1日之前付清”，而上诉人于2013年5月21日和同年6月1日共计收到300000元，双方的实际行为与协议书内容可以相互印证，故协议书具有较高的证明力。其次，从上诉人二审提供的银行清单看，在双方签订协议书前（至少从2013年3月7日至2013年4月29日），上诉人已经收到被上诉人支付的505000元，亦可印证被上诉人支付部分购房款的事实。再次，如果上诉人认为被上诉人尚未支付完毕购房款，按照常理，在其得知被上诉人起诉时，应当积极参加一审庭审，及时维护自身权利，但上诉人对于未参加一审庭审的理由，显然与一般常理不符。最后，从2013年5月30日起至一审起诉，长达6年多时间里，被上诉人已实际占有、使用案涉房屋的情况下，上诉人一直未向被上诉人催讨剩余购房款，仅以其相信被上诉人予以解释，亦属反常之举。因此，结合协议书、收条的证明力，以及上诉人的不合理行为分析，上诉人的主张难以成立。上诉人未按协议书约定协助被上诉人办理涉案房屋的过户手续，属于违约行为，应当承担继续履行协助过户的义务。综上所述，上诉人肖舟波、肖国定、丁莲珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人肖舟波、肖国定、丁莲珠共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年四月十六日法官助理牟聪代书记员 毛赟