渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初6352号  原告（反诉被告）：渭南歌利置业发展有限公司,住所地渭南市。法定代表人：毛若飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红星，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝爱荣，女，1972年6月26日出生，汉族，系原告渭南歌利置业发展有限公司员工，住渭南市临渭区。被告（反诉原告）：张友亮，男，汉族，1972年1月17日出生，渭南市渭河生态区职工，住渭南市临渭区，现住渭南市临渭区。原告（反诉被告）渭南歌利置业发展有限公司（以下简称歌利公司）与被告（反诉原告）张友亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。歌利公司法定代表人毛若飞未到庭，其委托诉讼代理人刘红星、郝爱荣与被告张友亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）歌利公司向本院提出诉讼请求：1.判令张友亮向歌利公司支付欠付的2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费1122.1元、电梯费419.71元、垃圾清运费45元及物业费逾期违约金4520.19元，共计6107元。2.本案诉讼费由张友亮承担。事实与理由：张友亮是渭南市XX小区XX号楼XX单元XX号业主。2017年5月，双方签订《前期物业服务合同》，约定张友亮需缴纳物业费、电梯费及垃圾清运费等费用，期限至小区正式成立“业主委员会”签署本小区《物业管理委托合同》生效之日止，同时合同对缴费方式、双方权利义务、违约责任等均有明确的约定。现因张友亮自2019年4月1日起欠缴纳物业费、电梯费及垃圾清运费至今，故歌利公司诉至法院。被告（反诉原告）张友亮辩称，其系渭南市XX小区XX号楼XX单元XX号业主，房屋面积138.54平方米，2017年5月8日与歌利公司签订了乐天聚·天籁小区《业主服务手册》（下称“业主手册”）。张友亮认可自2019年4月起欠缴物业费的事实及数额，但其称一直是在购买水电时向歌利公司缴纳物业费，2019年12月，张友亮曾按缴费习惯向歌利公司缴纳物业费，但歌利公司财务拒收，因此不应当承担逾期缴纳物业费的违约金，而且“业主手册”中约定违约金标准过高，不符合法律规定。张友亮另称，按照“业主手册”约定，电梯费应当按照合同中记载的0.25元/平方米/月的标准收取，因此，其对歌利公司主张的电梯费数额不认可。最后，“业主手册”中并未约定歌利公司可以收取垃圾清运费，且物业费中已经包含了清洁卫生费用，因此，歌利公司收取垃圾清运费系重复收费。被告（反诉原告）张友亮反诉请求：1、请求判令歌利公司返还张友亮2019年3月31日前违法多收的电梯费554.76元及卫生费120元；2、请求判令歌利公司按照合同约定收费；3、请求判令歌利公司开放地下闲置公共停车位，依合同收取费用；4、诉讼费用由歌利公司承担。庭审中，经释明，张友亮放弃主张其第二项诉讼请求。事实与理由：张友亮与歌利公司签订了《业主服务手册》，“手册”约定了电梯费、物业费等收费标准，物业服务费中包含了卫生费。但歌利公司在收取费用时私自抬高电梯收费标准，又将卫生费单独列出，重复收费，损害了张友亮的利益。另外，小区地下闲置车位未开放，致使业主在生活中有诸多不便。张友亮认为，歌利公司未按合同约定服务，私自抬高、增加各项收费，侵害了张友亮的合法权益，故向本院提起反诉。原告（反诉被告）歌利公司答辩称，张友亮反诉请求1、2项属于抗辩理由，并非反诉请求。另外歌利公司系该小区的物业管理方，无权决定该小区地下车库如何开放，歌利公司并非第3项请求的适格被告。原告（反诉被告）歌利公司为证明其诉讼请求及反诉答辩意见，提供以下证据：1. 乐天聚·天籁小区《业主服务手册》一份，证明该“业主手册”系双方当事人真实意思表示，合法有效，该“业主手册”明确约定了物业费、电梯费的交费时间、方式及逾期缴费物业费的违约责任；2.陕西省政府非税收人一般缴款书收据二张，证明地下停车位产权属于开发商，并非歌利公司所有；3.生活垃圾清运协议、陕西增值税普通发票、歌利公司工资单及现金付款单，证明歌利公司实际产生了垃圾清运费，向业主收取的每月5元垃圾清运费系代收费用；4.关于天籁小区收费公告照片三张，证明歌利公司于2016年7月10日向小区业主公示了物业费、电梯费及垃圾清运费收费标准。张友亮对歌利公司提供证据1、2的真实性均无异议，但对证明目的不认可，认为该“业主手册”中并未约定卫生费项目，电梯费收费标准是0.25元/平方米/月，与歌利公司主张的标准不一致，且逾期缴费违约金规定过高，不符合法律规定。另外，地下车位属于小区业主不可分割的部分，“业主手册”第8条也有地下停车场的收费标准，且一直由歌利公司管理。张友亮对歌利公司庭后补充提供的证据3、4的真实性不认可，认为证据3系歌利业公司与其他公司的协议，与业主无关，且歌利公司与张友亮应当按照“业主手册”约定履行权利义务，而不应按歌利公司公示的收费标准。张友亮为证明其辩驳意见及反诉请求，提供了以下证据：1.“业主手册”,证明其中并未约定卫生费项目，电梯费收费标准是0.25元/㎡/月，逾期缴费违约金规定过高，违反了合同法的相关规定。2.收款收据五张，证明卫生费系重复收费，电梯费收费未按“业主手册”约定执行。3.《通知》一份，证明乐天聚·天籁小区地下停车位一直由歌利公司管理经营。歌利公司对张友亮提供的证据真实性均无异议，但对证明目的不认可，认为“手册”中约定的电梯费收费标准是高层住宅一层免费，一层以上0.25元/平方米/月，二层以上（不含二层）每高一层加收0.03元/户/月，并非张友亮所称标准。卫生费的收取是根据物业管理条例的规定收取，并非重复收费。通知也恰能证明地下停车位产权属于车雷公司。上述证据已当庭出示，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提供的证据真实性均无异议，本院经审查依法予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：歌利公司系渭南市乐天聚·天籁小区物业管理公司，张友亮系渭南市XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的业主，房屋面积138.54平方米。2017年5月，歌利公司与张友亮签订乐天聚·天籁小区《业主服务手册》，该“业主手册”第五条约定物业管理服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅物业费0.9元/平方米/月；电梯运行费用一层免费，一层以上0.25元/平方米/月，二层以上（不含二层）每高一层加收0.03元/户/月。“业主手册”第六条约定了交费的时间为每季度首月15日前，缴费方式为以现金或银行转账代扣形式预交当期季度的费用，逾期缴纳的，从逾期之日起支付违约金（违约金计算公式：应缴纳物业管理服务费×5%×违约天数）。张友亮一直按照歌利公司收费标准交纳物业服务管理等费用至2019年3月31日，其中电梯费缴纳共计1317元，垃圾清运费缴纳共计115元，之后再未交纳任何费用，歌利公司遂于2019年10月21日诉至法院。审理中，本院多次组织双方当事人进行调解未果。歌利公司在调解及庭审中均称其于2019年1月1日下调了电梯费的收费标准，目前是按照一层免费，一层以上0.25元/平方米/月，二层以上（不含二层）每高一层加收2元的标准收取。但张友亮仍认为歌利公司收取电梯费标准与“业主手册”不一致，且逾期缴费违约金标准过高，卫生费（即垃圾清运费）系重复收费，并以歌利公司未向小区业主开放地下停车位等为由向本院提起反诉。另查明，歌利公司曾于2016年7月10日向小区业主公示了物业费、电梯费及垃圾清运费等收费标准，其中公示的电梯费收费标准为：一层免收，2层0.25元/㎡/月，3层以上（含3层）每高一层加收0.03元/㎡/月。而歌利公司陈述的下调电梯费收费标准为：一层免费，一层以上0.25元/平方米/月，二层以上（不含二层）每高一层加收2元的标准并未进行过公示。另外，2019年12月，张友亮曾向歌利公司缴纳物业费用等，歌利公司以其已向法院起诉张友亮追索物业费等为由拒收。本院认为，歌利公司与张友亮签订的“业主手册”系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且不违反国家、集体和他人合法利益，故双方签订的“业主手册”合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自权利和义务。现歌利公司主张张友亮欠缴2019年4月1日至2019年12月31日的物业费共计1122.1元。对此，张友亮认可欠缴物业费的事实，对欠缴物业费数额亦认可，故本院对歌利公司请求张友亮交纳物业费1122.1元之诉请予以支持。就歌利公司主张的逾期缴纳物业费的违约金一节。双方签订的“业主手册”第六条具体约定了缴费时间、方式及逾期缴纳违约责任，张友亮应当按照约定及时履行缴纳物业费的义务。现张友亮认为其按照缴费习惯在每次购买水电时缴纳物业费，因此不存在违约责任。对此，歌利公司在长期收取物业费时已经默许了张友亮及其他业主的缴费习惯，且未在张友亮逾期缴纳物业费的情况下及时书面催收，致使双方“长期两不找”，故本院对歌利公司主张的逾期缴纳物业费违约金的诉讼请求不予支持。但在今后的物业服务中，双方应按照签订的“业主手册”及时、全面的履行各自义务，如因怠于履行义务给对方造成损失的，应由怠于履行义务一方承担相应法律后果。就双方争议的电梯费收费标准及垃圾清运费一节。“业主手册”及歌利公司公示的收费标准中都有明确规定，双方仅就计算方法有争议。故本院结合“业主手册”第五条约定的物业管理服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳的原则及歌利公司已经公示的电梯费收费标准，确定本案的电梯费收费标准应为：1层免收，2层0.25元/㎡/月，3层以上（含3层）每高一层加收0.03元/㎡/月，因此，张友亮应缴纳2019年4月1日至2019年12月31日期间的电梯费应为536.15元{[（0.25元/㎡/月+0.03元/㎡/月×6）×138.54㎡]×9月}。但因歌利公司仅主张张友亮缴纳电梯费419.71元，其实缴金额少于应缴金额，故本院对歌利公司的该项请求予以支持。而对张友亮主张的退还多收电梯费554.76元的反诉请求，依据上述电梯费收费标准，张友亮自2017年5月至2019年3月31日应缴电梯费为1370.16元{[（0.25元/㎡/月+0.03元/㎡/月×6）×138.54㎡]×23月}。而期间张友亮实际缴纳电梯费仅为1317元，其实缴金额少于应缴金额，故对其主张歌利公司退还电梯费554.76元的反诉请求不予支持。另外，歌利公司提供的《陕西省物业服务收费管理实施办法》及《物业管理条例》中明确了物业管理区域内清洁卫生费不含居民生活垃圾收费，结合歌利公司提供的证据及物业服务管理，歌利公司另行收取垃圾清运费并无不当，故本院对歌利公司请求张友亮缴纳2019年4月1日至2019年12月31日期间垃圾清运费45元的诉请予以支持，对张友亮请求退还多收垃圾清运费120元的反诉请求不予支持。最后，就张友亮反诉请求歌利公司开放地下公共停车位，依合同收取费用一节，张友亮不具备该项请求的原告主体资格，故本院对其该项反诉请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张友亮于本判决生效之日起五日内给付原告渭南歌利置业发展有限公司2019年4月1日至2019年12月31日期间物业费1122.1元、电梯费419.71元及垃圾清运费45元，以上合计1586.81元。二、驳回渭南歌利置业发展有限公司的其他诉讼请求及张友亮的反诉请求。本案本诉案件受理费50元，反诉受理费50元，合计100元，由张友亮承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长   邓卫民  审  判  员   赵红艳  人民陪审员      单秀女   二〇二〇年四月二十八日    书  记  员   张 君