陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异139号案外人：赵大华，女，汉族，1970年7月28日出生，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区一层。法定代表人：郭晨，该公司执行董事。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00116-1号裁定书查封被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号××单元××室房产（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10603-1），案外人赵大华对此查封执行行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供相应的证据。就案外人赵大华提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人赵大华异议称，本院在执行（2015）西中执证字第00116-1号的永联公司申请执行的中登公司查封的中登大厦2栋10603号房屋，属于案外人赵大华所有。案外人赵大华于2004年5月22日签署的商品房买卖合同，合同编号0048，购买了位于西安市经济技术开发区××以西，编号为wy12-19-5-1的地块上的中登大厦2栋10603号房屋，并付清全部购房款叁拾肆万捌仟肆佰壹拾捌元（348418元），及相关契税（包括1.不动产交易契税，2.商品房共用设施及设备维修基金，3.不动产交易登记费，4.商品房转让手续费，5.天然气初装费，6.物业管理费）。西安中登德胜洋楼有限公司已将该套房屋交付异议人使用。综上，异议人是案外人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院将异议人的财产予以查封和执行，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求法院立即中止执行，解除查封。申请执行人永联公司辩称，案外人赵大华对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1.案外人赵大华并未在本案房屋被查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。案外人赵大华所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。2.案外人赵大华提供收据为复印件，内容模糊无法辨识，亦无法辨别真伪，同时也并无其他钱款往来流水等相互印证，并不能证明案外人赵大华已经向中登公司支付了合同价款。3.案外人赵大华所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋前合法占有涉案房屋。其提供收费标准仅为西安中登大厦相关费用收费标准，与本案并无关系。补充协议仅有案外人赵大华签名，对方公司签名。其提供的房屋所有权转移登记申请书并无实质内容，与本案无关。以上证据均无法证明案外人赵大华在涉案房屋查封前就已经合法占有房屋。4.案外人赵大华举证与中登公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5.根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知中登公司为涉案房屋所有人，并于2015年为永联公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，案外人赵大华并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，案外人赵大华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号××单元××室房产（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10603-1），查封期限为三年。另查，西安市房权证未央区字第××号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。西安市房他证未央区字第××号房屋他项权证显示，房屋所有权证号：1100116005-11-0-2-10603-1号房屋所有权人为中登公司，房屋他项权利人为永联公司，他项权利种类为抵押，债权数额1300万元人民币，抵押登记时间2015年2月4日。为支持其异议请求，案外人赵大华向本院提交了以下证据：1.中登公司与买受人赵大华签订的编号：0048《商品房买卖合同》复印件一份；2.中登大厦B座收费标准复印件一份；3.《补充协议》复印件一份;4.西安市房屋所有权转移登记申请表复印件一份；5.收据复印件6张；6.2004年10月15日中国建设银行现金交款单复印件一份；7.赵大华居民户口簿复印件一份；8.西安仲裁委员会出具的西仲裁字（2018）第2051号裁决书复印件；9.本院出具的（2019）陕01执46号之一执行裁定书复印件一份；10.本院出具的（2019）陕01执46号结案通知书复印件一份。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000804号公证书；2.（2015）陕证经字第280号执行证书；3.《房屋他项权证》；4.《西安市不动产登记簿》；5.《房屋所有权证》；6.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有执行裁定书、公证书、执行证书、房产抵押合同、不动产登记簿、房屋所有权证书、房屋他项权证等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人赵大华是否是涉案房产的权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人赵大华主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已支付全部价款，但据案外人赵大华提供的证据付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性。加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，2015年2月4日在登记机关办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人为永联公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人赵大华主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人赵大华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮