贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终370号上诉人（原审原告）：涂明星，男，1956年2月4日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：焦启航，男，1983年4月4日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人涂明星因与上诉人焦启航房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂明星上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4036号民事判决，改判：1、焦启航再支付涂明星违约金25552.8元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期LPR4.20%上浮30%为计算标准计算1095天，计算为29777.75元，减去一审判决的4224.95元，剩余25552.8元），2、焦启航支付涂明星替焦启航缴纳的个人收入所得税金2101.09元（以上税总基数321864.76元、税率57.123%、实缴税金4827.97元，再用321864.76元减去181793.33元=140071.43元，4827.97元-2726.88元=2101.09元）；二、本案一、二审诉讼费用由焦启航承担。事实和理由：首先，根据双方签订的《合同》第五条第二款规定，涂明星办理完产权证过户，焦启航须付清余款。但焦启航未如约支付，其辩称因税款有争议而不支付余款的理由不成立，涂明星主张的违约金是合同范围内未支付的余款和平方差，并不涉及支付有争议的税款。双方签订的合同约定，违约金的计算基数应为合同约定价+实际面积平方差价为“总房款数”，就算以LPR利率为准，也应按涂明星出售实际所得181793.33元为主体基数计算。一审认定超出案涉房屋出售“非”实际收入所得140071.43元的缴税税金2101.09元由涂明星承担错误。其次，《房地产买卖协议》中“焦启航”名字及其手印系其本人所为，并且其在签订协议前作出愿意承担办理房屋过户产生的税费的承诺。在庭审中，焦启航认可该协议中的“税”是对原合同的补充，请求法院到市产权中心验证该协议中税费约定款项的真伪。再次，《房地产买卖协议》中除对案涉房屋坐落、面积等载明外，还新增了应补的平方和差价、实际成交总房款金额等，证明焦启航知晓涂明星办理产权过户的事实。2016年8月27日《告知书》除有焦启航签名外，还记载了税种和税率的变化、办证的步骤等，证明涂明星已将相关事实告知焦启航。2016年8月30日的《计算通知单》证明涂明星已将相关的权利义务告知焦启航。最后，一审判决涂明星承担部分诉讼费用错误，本案系因焦启航违约产生的纠纷，应由焦启航承担全部责任。焦启航辩称，首先，因涂明星要求焦启航支付多项额外税费，导致合同履行中断，且涂明星未将税收证明、发票等材料交给焦启航，也未告知焦启航房屋过户的事实，导致焦启航误认为房屋未过户，无法按时领取《不动产权证书》，丧失对登记事项提出异议的权利。其次，双方签订的合同约定，涂明星应当为焦启航办理水、电、煤气等的开户、施工事宜并承担全部费用，但涂明星未履行上述义务，房屋漏水涂明星也不维修，下水管道因安装不合理的改造费用都是焦启航承担。合同第三条和第五条约定涂明星应将水、电、煤气等基础设施过户并交付给焦启航之后，焦启航再支付尾款，但至今水、电、煤气的户头都是涂明星的。再次，双方签订协议时明确约定，焦启航除了178000元款项和房屋面积差价以外，不再支付其他费用，故本案的税费应由涂明星承担。最后，双方签订的是“商品房买卖合同”，而不是“二手房买卖合同”，姑且不谈涂明星是否具备商品房开发销售的资质，涂明星未按照约定为焦启航办理《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》，涂明星先将房屋登记在自己名下，明显构成违约。综上，本案系涂明星违约，焦启航并未违约，付清余款的条件未成就，焦启航不应承担违约金及任何税费。焦启航上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4036号民事判决，改判：涂明星将案涉房屋权属证书办理过户并交付给焦启航，将房屋的水、电、煤气等基础设施过户至焦启航名下之后十日内，焦启航向涂明星支付购房尾款及房屋面积差价，驳回涂明星的其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由涂明星承担。事实和理由：首先，焦启航向涂明星购买的房屋因手续不全，按市场价难以出售，故涂明星提出其自愿承担各项办证的税费作为优惠条件，促成其与焦启航的交易。涂明星出售房屋时自愿作出的优惠承诺，并明确写入双方签订的合同中，产权证办理费用已经包含在176000元总价款中，要求焦启航再支付契税构成重复收费。焦启航仅有付清总价款的义务，其他费用应由涂明星承担。其次，焦启航欠付剩余房款是事实，但未构成违约。原因是涂明星索要多项税费，其违约在先，致使原合同未能继续履行，另外焦启航履行债务的前提是有一个确定的债权，但涂明星将房屋过户后未告知、也未将产权证交给焦启航，焦启航不知道房屋已过户，也不知道房屋实际面积，不知道应补多少款项，致使焦启航客观上不能履行债务。再次，因涂明星未将办理过户的相应权证交给焦启航，也未将房屋的水、电、煤气等基础设施过户到焦启航名下，焦启航行使先履行抗辩权，不构成违约。最后，本案与涂明星、李星霖房屋买卖合同一案的案情相同，该案的案号是（2019）黔0201民初2014号，该案判决驳回了涂明星的全部诉讼请求。相同的合同条款，相同的案情，却作出了完全不同的判决。涂明星辩称，1、双方签订的合同中并未约定由涂明星承担税费，合同中约定的费用并未包括产权过户缴税，涂明星也未向焦启航索要两万多元税费作为附加条件。2、合同中并未约定水、电、煤气过户或更名作为支付购房尾款的条件。焦启航称涂明星提交的凭证都是虚假的不是事实。3、焦启航办理和签收的2016年8月5日协议、2016年8月27日告知书、2016年8月30日通知单及不动产中心提供的材料等，证明焦启航知晓房屋产权过户事宜。4、焦启航称涂明星强行领取凭据不是事实，业务受理凭据原件只能交由产权申请人持有，涂明星是依据2016年8月27日告知书并经焦启航同意，在该业务受理凭据落款焦启航电话并索要复印件以督促焦启航尽快执行而已，但焦启航得知产权归自己后，不配合到场领证。5、合同中没有约定水、电、煤气等基础设施过户至焦启航名下，一审已驳回焦启航该项主张的抗辩权，以上产权本属于涂明星，焦启航可以使用，现焦启航要求单独过户并更名，表明其放弃使用涂明星以上设施的权利，现涂明星要求焦启航60日之内自费将以上设施找相关部门单独安装使用，时间自二审法院判决之日起算。涂明星向一审法院起诉请求：1、判令被告一次付清原告房款及违约金等236775.97元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于钟山区的房屋原登记所有权人为原告涂明星。2009年2月16日，原告涂明星与被告焦启航签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告涂明星将其房屋第一单元五层左侧房屋共120平方米以每平方米1460元、总款176000元出售给被告焦启航；房屋产权面积以产权登记面积为准，超出的按约定单价补齐，不足的按合同约定单价退还；房款分期支付，第一期款于合同签订之日支付156000元，余款20000元待所购房屋产权证、土地使用证办理过户给被告焦启航后支付。双方并约定其他内容。合同签订后被告焦启航向原告涂明星支付了购房款156000元。房屋交付被告焦启航使用后，原告涂明星于2016年10月19日将所售房屋办理过户登记至被告焦启航名下，登记信息显示转移登记至被告焦启航名下位于钟山区建筑面积为123.95平方米。原告涂明星因此次交易于2016年8月16日缴纳个人所得税4827.97元，并于同日代被告焦启航缴纳契税4827.97元。现原告涂明星因要求被告焦启航支付所欠房款及承担各项费用未果，故诉讼至法院。一审法院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》有双方的签名及加盖手印予以确认，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。虽然合同中未明确写明所出售房屋的房号，但结合原告提交的业务受理凭证、个人不动产登记信息情况证明，能够看出双方实际买卖的系该处房屋的505室，被告对该组证据未持异议，表明被告对所购房屋的房号系认可。对原告主张的所欠购房款20000元的诉讼请求。从原告提交的有效证据及双方当事人的陈述能够看出，合同签订后原告已履行交付房屋的义务，并于2016年10月19日办理过户登记至被告名下。被告已支付房款156000元，并对所购房屋已变更登记在其名下系明知。现原告已按双方约定办理了案涉房屋的过户手续，被告亦应如约付清购房余款的义务，故对原告的该项诉讼请求予以支持。虽然被告主张原告未将产权证、土地证交付给被告，但根据双方上述合同的约定，被告支付购房尾款的前提为办理房屋权属证书过户给被告，并非将证书交付，且房屋产权已变更至被告名下，被告应有权自行领取相应证书，故对被告的该辩称理由不予采信。对原告主张的房屋面积平方差5793.33元的诉讼请求。因双方在合同中约定出售房屋面积为120平方米，并明确约定房屋产权面积以产权登记面积为准，超出的按约定单价补齐，不足的按合同约定单价退还。结合原告提交的个人不动产登记信息情况证明中载明的房屋建筑面积123.95平方米，表明所售房屋面积超出约定面积，根据双方合同的约定，被告应补原告面积差价为5793.33元。原告的该项请求未超出双方的约定，故予以支持。对原告主张的违约金201326.7元的诉讼请求。虽然被告未及时支付所欠购房尾款，但结合庭审情况，被告与原告之间一直对应支付的金额存在差异和争议，导致被告未及时支付的结果双方均存在一定责任。基于公平原则，结合本案案件情况，被告应向原告支付的违约金应为被告违约支付购房余款对原告造成的购房余款产生的利息损失。双方合同约定的购房余款为20000元，应补足的面积差价5793.33元，共计25793.33元。因被告至今未付清购房尾款，而房屋权属转移登记时间为2016年10月19日，原告主张计算1095天未超出实际欠款时间。结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以25793.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期LPR4.20%上浮30%为计算标准，计算1095天（3年）为4224.95元，对原告主张的违约金超出部分不予支持。对原告主张的个人所得税4827.97元、契税4827.97元的诉讼请求。虽然双方在合同中约定的为房屋总价款包含房屋本身费用，水、电、煤气、房屋产权证及土地使用证书办理费用，但双方并未明确约定是否包含应缴纳的税费，视为约定不明。根据公平原则及受益情况，契税4827.97元，该款系购房人因购房应缴纳的税费，原告已代被告缴纳，故该费用应由被告支付给原告；个人所得税4827.97元，该税费系原告转让房屋所得价款应缴纳的个人所得税，故应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告焦启航于判决生效之日起十日内支付原告涂明星购房尾款20000元、房屋面积差价5793.33元、契税4827.97元、违约金4224.95元，共计34846.25元；二、驳回原告涂明星的其他诉讼请求。案件受理费4852元，因适用简易程序减半收取2426元，由原告涂明星负担2090元，由被告焦启航负担336元(原告已预交，由被告连同上述款项一并返还336元给原告）。本院二审期间，涂明星提交了一份承诺书，用于证明2016年8月3日焦启航应承担涉案房屋办理产权过户产生的税费。焦启航质证认为：签名是我签的，但内容是经过涂改的，涂改掩盖的内容已经不能看清，该证据不能作为本案定案的依据。该份承诺是为了配合涂明星办涉案房屋的证而作的，涂明星给我们说要我们多承担4000多元的税费，我们就同意支付4000多元的税费。我们向涂明星核实过只有这么多税费，协商好之后才办证的，后面又产生纠纷，因为除了一开始协商的4000多元外，还多了其他费用，我们就不同意了。二审中，焦启航未向本院提交新证据。本院对涂明星二审中提交的证据的分析与认定：涂明星提交的证据有涂改内容，且涂改处未加盖手印，故本院对该证据不予认定。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：1、焦启航是否应支付尾款和房屋面积差价；2、税款是否应由焦启航承担；3、焦启航是否违约。本院认为，关于争议焦点1，因涉案房屋已经登记在焦启航名下，其应按合同约定支付购房尾款及面积差价，涂明星主张的该两笔款项符合双方合同约定，应予支持。关于争议焦点2，虽双方签订的《商品房买卖合同》第三条中约定房款总金额包括了办证费用，故税款应由涂明星承担，但因焦启航认可承诺过支付4000余元的税款，故对一审判决由其承担的契税本院予以确认。对于个人所得税，涂明星提交的承诺书内容有涂改，且承诺中涉及的税是否包括个人所得税不明确。《房屋买卖协议》中手写添加的内容并未得到焦启航的确认，故个人所得税应由涂明星自行承担。关于争议焦点3，因双方对税的承担存在争议，导致焦启航未支付面积差价及尾款，其并无违约行为，一审判决支持违约金有误，二审予以纠正。综上所述，一审判决认定事实正确，但判决结果有误，二审予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4036号民事判决；二、上诉人焦启航于本判决生效之日起十日内支付上诉人涂明星购房尾款20000元、房屋面积差价5793.33元、契税4827.97元；三、驳回上诉人涂明星的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2426元，二审案件受理费1162元，合计3588元，由上诉人焦启航负担463元，由上诉人涂明星负担3125元。本判决为终审判决。本判决自送达当事人之日起即发生法律效力。上诉人涂明星可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判长  岑加祥审判员  蒙彩虹审判员  徐 芳二〇二〇年四月三十日法官助理李健书记员罗云云