甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终254号 上诉人（原审原告）：嘉峪关市长城物业管理有限责任公司，住所地嘉峪关市文化街文化巷二号，统一社会信用代码916202007202469067。 法定代表人：张海英，经理。 委托诉讼代理人：**伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：金燕，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：武兵，男，1974年4月18日出生，汉族，住嘉峪关市。 上诉人（原审原告）嘉峪关市长城物业管理有限责任公司（以下简称长城物业公司）与被上诉人（原审被告）武兵物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5013号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理，上诉人长城物业公司的委托代理人**伟、金燕，被上诉人武兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城物业公司的上诉请求：撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5013号民事判决，依法改判或发回重审，且全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，首先，上诉人一审提交了2007年1月至2014年2月期间提供了物业服务的证据，证实在此期间上诉人为被上诉人提供了物业服务，一审对此未予认定，未判决被上诉人承担此期间的物业费；其次，上诉人一审中提交的物业管理合同显示2015年1月至2017年6月，物业服务价格为0.36元/㎡，但一审判决2014年3月1日至2017年6月物业服务价格均为0.3元/㎡，以致物业费计算错误。 武兵辩称：被上诉人房屋因漏雨造成的损失很大，上诉人一直不予处理，一审考虑了被上诉人与上诉人之间的纠纷，对一审判决结果认可，对上诉人的上诉请求和上诉理由均不认可。 长城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费4432.8元；2.判令被告支付拖欠的公摊水电费93.6元；3.判令被告支付滞纳金226.3元；4.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实如下：被告武兵居住在嘉峪关市××区，房屋建筑面积91.74㎡。2014年2月28日，原告与××小区业主委员会（以下简称甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托原告对××小区实施物业管理服务。委托管理期限自2014年3月1日起至2017年2月止。物业费按建筑面积0.3元/㎡交纳，业主或物业使用人应在每月末履行交纳物业费义务，若逾期不交，应按收取物业费总额的5%标准向原告支付违约金。2017年7月1日，原告与××小区业主委员会（以下简称甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托原告对××小区实施物业管理服务。委托管理期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。物业费按建筑面积0.46元/㎡交纳，业主或物业使用人应在每月末履行交纳物业费义务，若逾期不交，应按收取物业费总额的5%标准向原告支付违约金。尽管2017年3月至6月，原告未与××小区签订物业管理合同，但因该期间前后均由原告为××小区提供物业服务，故本院有理由相信，2017年3月至6月由原告为××小区提供物业服务。综上，被告拖欠原告2014年3月1日至2019年4月的物业费2029.3元（2014年3月1日至2017年6月，91.74㎡*0.3元/㎡*40个月=1100.88元；2017年7月至2019年4月，91.74㎡*0.46元/㎡*22个月=928.41元）。 一审法院认为，嘉峪关市××小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》内容合法有效，对原被告双方均具有约束力。因原告未提交其于2007年1月至2014年2月为××小区提供物业服务的证据，故原告主张被告交纳该期间的物业费于法无据，本院不予支持。自2014年3月至2019年4月，被告未能按时交纳相应的物业费，应对其行为承担相应的民事责任。故原告要求被告支付该期间的物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告支付2016年1月至2018年12月的公摊水电费，因原告与××小区业主委员会签订的物业管理服务合同中对公摊水电费并无约定，故原告主张被告交纳公摊水电费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、武兵向嘉峪关市长城物业管理有限责任公司支付物业服务费2029.3元、滞纳金101.5元，合计2130.8元，于本判决生效后5日内付清；二、驳回嘉峪关市长城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：长城物业公司提交嘉峪关市房产服务中心出具的便函，该便函载明长城物业公司受市房产服务中心委派于2005年8月进入××小区开始物业管理服务工作。武兵对长城物业公司进入××小区服务无异议，但对该公司提供的物业服务不认可。故，上述证据证实长城物业公司自2005年8月起为××小区提供物业管理服务工作，予以采信。 除一审法院审理认定被上诉人拖欠被上诉人2014年3月1日至2019年4月的物业费2029.3元外，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的其他事实一致，本院予以确认。 另查明，一审庭审时，武兵经法院依法传票传唤未到庭，但在一审庭前调解阶段，武兵对长城物业公司提交的证据物业管理服务合同、物业费清单、照片均认可。物业费清单主要内容为：武兵欠2007年1月至2019年4月物业费总计4432.8元（2007年1月至2009年11月：91.74㎡*0.26元/㎡*35个月=934.8元；2009年12月至2014年12月：91.74㎡*0.3元/㎡*61个月=1678.8元；2015年1月至2017年6月：91.74㎡*0.36元/㎡*30个月=990.8元；2017年7月至2019年4月：91.74㎡*0.46元/㎡*22个月=928.4元；），欠2016年1月至2018年12月31日公摊水电费93.6元（2016年、2017年两年间：1月至6月均为91.74㎡*0.09元/㎡=8.3元，7月至12月均为91.74㎡*0.23元/㎡=21.1元；2018年：1月至6月91.74㎡*0.13元/㎡=11.9元，7月至12月91.74㎡*0.25元/㎡=22.9元），欠滞纳金226.3元（所欠物业费与公摊水电费之和乘以5%）。武兵庭审陈述其本人为嘉峪关市××小区×号楼×单元×号所有权人，2001年购买，两三年后入住，一直居住至今。2005年12月27日，嘉峪关市物价局嘉价［2005］58号《关于对嘉峪关市昌盛和佳苑居民住宅物业管理服务收费标准（试行）的批复》，其中批复：昌盛居民住宅小区物业管理服务收费标准住宅为每月每平方米建筑面积0.26元。2009年11月4日，嘉峪关市物价局嘉价［2009］56号《关于调整和规范长城物业公司提供服务的七个小区物业管理服务收费标准的批复》，其中批复：××住宅小区物业管理服务收费标准调整为住宅每月每平方米建筑面积0.30元。2014年12月8日，嘉峪关市发展和改革委员会（以下简称嘉峪关市发改委）嘉发改物价发［2014］113号《关于对朝晖、佳苑等八个小区物业管理服务收费标准的批复》，其中批复：××小区物业管理服务收费标准多层住宅为每月每平方米建筑面积0.36元。 2014年2月28日，××小区业主委员会与长城物业公司签订的《物业管理服务合同》，明确约定：物业管理服务费用由业主暂按其拥有物业的建筑面积0.30元/㎡交纳，该标准如发生变化，则业主或物业使用人按新的标准缴纳。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人支付2007年1月至2014年2月期间拖欠物业费2238.4元（2007年1月至2009年11月，91.74㎡*0.26元/㎡*35个月=834.8元；2009年12月至2014年2月，91.74㎡*0.3元/㎡*51个月=1403.6元）是否成立的问题。2007年1月至2014年2月期间，上诉人与被上诉人之间虽未签订书面的物业管理合同，但上诉人为××小区提供了物业服务，被上诉人作为该小区业主，享受了该期间的服务，应当支付物业服务费，且上诉人严格按照相关期间嘉峪关市物价局批复的物业服务收费标准计算主张被上诉人拖欠的物业费，并无不当，对上诉人的该主张予以支持。被上诉人认为该期间没有签订物业合同没有享受物业服务，不同意支付相关物业费，未提交相关证据佐证，对其抗辩不予采信。被上诉人认为上诉人对其屋漏问题不予处理损失很大的问题，不属本案审查的范围，可另行主张。 关于被上诉人拖欠2015年1月至2017年6月期间物业费计算标准是否按0.36元/㎡的问题。上诉人根据与××小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，按照嘉峪关市发改委文件规定的物业管理服务收费标准，主张该期间物业费计算标准按0.36元/㎡进行核算，合理有据，一审判决按照0.3元/㎡进行核算，应予纠正。故，2014年3月1日至2019年4月期间，被上诉人拖欠的物业费为2194.4元（2014年3月1日至2014年12月，91.74㎡*0.3元/㎡*10个月=275.2元；2015年1月至2017年6月，91.74㎡*0.36元/㎡*30个月=990.8元；2017年7月至2019年4月，91.74㎡*0.46元/㎡*22个月=928.4元），本院予以认定。关于上诉人主张的被上诉人拖欠2016年1月至2018年12月31日期间的公摊水电费93.6元，为小区公共区域合理发生费用，且上诉人已经进行公示，本院予以支持。 关于上诉人主张的滞纳金226.3元，上诉人与××小区业主委员会签订了两份《物业管理服务合同》，针对《物业管理服务合同》明确了滞纳金的计算标准和计算方式，则对没有签订书面物业管理服务合同期间拖欠的物业费，对滞纳金视为没有约定。故，上诉人主张的滞纳金，本院认定为103.1元（2014年3月1日至2017年2月，（275.22元+91.74㎡*0.36元/㎡*26个月）*5%=56.7元；2017年7月1日至2019年4月，928.41元*5%=46.4元）。 综上，被上诉人应支付上诉人拖欠2007年1月至2019年4月期间的物业费4432.8元、2016年1月至2018年12月31日期间的公摊水电费93.6元、滞纳金103.1元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5013号民事判决； 二、由被上诉人武兵向上诉人长城物业公司支付物业费4432.8元、公摊水电费93.6元、滞纳金103.1元，合计4629.5元，于本判决生效后5日内付清。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由武兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭素兰 审判员  步全梅 审判员  张 旭 二〇二〇年四月三十日 书记员  陈钰婷