广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执监40号 申诉人（利害关系人）：深圳市爵士商业广场有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦4079号。统一社会信用代码：91440300359145177T。 法定代表人：王先。 委托诉讼代理人：毕敏华，广东广和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务所实习律师。 申请执行人：周宇平，男，汉族，1976年1月17日出生，住广东省深圳市福田区。 被执行人：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，住广东省兴宁市。 被执行人：深圳福达恒业企业管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号。统一社会信用代码：91440300065476536P。 法定代表人：林波涛。 申诉人深圳市爵士商业广场有限公司不服深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执复471号执行裁定，向本院提出申诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）在执行（2017）粤0303执4837号申请执行人周宇平与被执行人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）房屋买卖合同纠纷一案中，异议人深圳市爵士商业广场有限公司（以下简称爵士公司）对该院拍卖被执行人罗剑平名下位于深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦4127-4131号房产（以下简称涉案房产）不服，向该院提出书面异议，请求：1.撤销对上述涉案房产的成交拍卖；2.重新拍卖上述涉案房产并确认异议人的优先购买权。事实与理由：执行法院在执行（2017）粤0303执4837号周宇平与罗剑平、福达公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，公开拍卖上述涉案房产，并于2019年5月26日成交。异议人是上述涉案房产的承租人，于2016年8月1日承租爵士大厦四楼并备案。执行法院未在涉案房产现场张贴查封、拍卖等执行裁定，未对拍卖财产的占有、使用、租赁情况等进行必要的调查，也没有通知异议人，使异议人丧失了主张优先购买权的机会。直到2019年6月30日涉案房产买受人周轶群到现场查看房产，并与异议人联系，异议人才得知承租的房产已变更房东。随后异议人才从淘宝司法拍卖网上查询到拍卖公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”第十一条规定：“拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。”第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”据此，异议人申请撤销此次拍卖，重新拍卖涉案房产并保障异议人的优先购买权，以切实维护异议人的合法权益。 罗湖法院查明，申请执行人周宇平与被执行人罗剑平、福达公司房屋买卖合同纠纷一案，深圳中院于2017年5月22日作出（2015）深中法房终字第1941号民事判决，判决：一、撤销罗湖法院（2015）深罗法民三初字第669号民事判决；二、确认罗剑平与周宇平之间有关深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦1171号商铺的买卖合同关系于2015年2月9日解除；三、罗剑平于该判决生效之日起七日内向周宇平返还购房款1628110元，并以前述款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年3月19日起计付赔偿款至本判决确定的前述退款之日；四、福达公司对罗剑平前述给付义务承担一般保证责任，即在对罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；五、驳回周宇平的其他诉讼请求。 上述判决生效后，申请执行人向罗湖法院申请强制执行。2017年9月4日，罗湖法院作出（2017）粤0303执4837号之一执行裁定书，裁定查封被执行人罗剑平名下涉案房产。2018年12月25日，罗湖法院作出（2017）粤0303执4837号搬迁通知书，通知涉案房产的住户，该院拟处分被执行人罗剑平名下的上述房产以清偿债务，责令相关住户于2019年1月9日前自行迁出，租赁上述房产的租户应于2019年1月4日之前当面向该院提供相关行政部门备案的租赁合同。逾期不提交，该院将视为不存在租赁关系。因涉案房产在张贴搬迁通知书时处于关闭状态，故该院将该搬迁通知书张贴在涉案房产所在楼层处。2019年1月22日，罗湖法院在人民法院报刊登上述房产的评估报告及（2018）粤0303执4837号之二执行裁定书，该执行裁定书裁定：拍卖被执行人罗剑平名下位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××房产以清偿本案债务。2019年4月1日，罗湖法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《竞买公告》，公告该院将于2019年5月5日10时至2019年5月6日10时对被执行人罗剑平名下涉案房产进行拍卖。因无人竞买，上述房产于2019年5月6日10时流拍。2019年5月7日，罗湖法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布第二次拍卖《竞买公告》，公告该院将于2019年5月25日10时至2019年5月26日10时对上述涉案五套房产进行二次拍卖，竞买人周轶群于2019年5月26日以最高价1053399.68元竞得。 罗湖法院认为，根据法律规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，该院于2018年12月25日在案涉房产处张贴《搬迁通知书》时已告知相关承租人的权利和义务，并责令相关承租人于2019年1月4日之前向该院提供相关行政部门备案的租赁合同。但异议人并未提交证据证明其已在2019年1月4日之前向该院提交了相关的租赁证明，导致该院无法知悉被拍卖房产的承租情况，且该院在两次拍卖案涉房产前均在淘宝网司法拍卖平台上进行了充分公告。故异议人的异议主张无事实和法律依据，该院不予支持。遂于2019年8月30日作出（2019）粤0303执异376号执行裁定，裁定驳回异议人爵士公司的异议请求。 爵士公司不服罗湖法院（2019）粤0303执异376号执行裁定，向深圳中院申请复议，请求撤销罗湖法院该执行裁定，并撤销对涉案房产的成交拍卖。其复议理由除补充认为罗湖法院在执行异议审查时未组织听证，程序违法，剥夺了异议人对证据发表质证意见的权利，影响案件公正审查之外，其余与异议理由相同。 深圳中院经审查，对罗湖法院查明的事实予以确认。 深圳中院认为，该案审查的焦点为罗湖法院对涉案房产拍卖前是否未履行相关通知义务，从而损害了复议申请人的优先购买权？ 人民法院在处分被执行人名下房产时，若房产上存在有合法租约，则应对承租人的优先购买权予以保护。因此，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（五）通知当事人和优先购买权人；……”而在拍卖前通知优先购买权人的前提为，相关的权利人向执行法院申报权利，并获得执行法院的审查确认。该案中，在涉案房产拍卖前，罗湖法院在涉案房产所在楼层现场张贴《搬迁通知书》，明确载明若有人对涉案房产主张承租权的，应限期向该院提交相应的租赁合同以备审查，如逾期不提交将视为不存在租赁关系，相关权利人将不享有承租人之相关权利。执行法院已经履行了相关告知义务，然而复议申请人在房产拍卖前并未向执行法院提交相关材料，对涉案房产主张优先购买权。在拍卖成交之后，其又主张执行法院拍卖涉案房产未保护其作为承租人所享有的优先购买权，理由不能成立。 另，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定，人民法院对执行异议和复议案件原则上实行书面审查。执行异议案件非诉讼案件，不存在诉辩双方证据质证，复议申请人主张罗湖法院未组织听证，剥夺其质证权利，影响案件公正审查，该理由亦不能成立。 2019年11月19日，深圳中院作出（2019）粤03执复471号执行裁定，裁定驳回复议申请人爵士公司的复议请求，维持罗湖法院（2019）粤0303执异376号执行裁定。 爵士公司不服深圳中院（2019）粤03执复471号执行裁定，向本院申诉，请求撤销罗湖法院（2019）粤0303执异376号执行裁定、深圳中院（2019）粤03执复471号执行裁定；撤销对涉案房产的已成交拍卖。事实与理由：一、罗湖法院在对涉案房产拍卖前未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，也没有以适当方式通知申诉人，使申诉人丧失了主张优先购买权的机会。二、罗湖法院在执行异议审查时未组织听证，程序违法，剥夺了申请人对证据发表质证意见的权利。 本院经审查，对罗湖法院和深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”结合本案具体情况而言，申诉人申请撤销罗湖法院网络司法拍卖所提出的事由明显不符合上述法律规定的第（一）至（五）项的情形。关于上述第（六）项“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，通常是指因严重违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格，造成申请执行人受偿数额减少或者被执行人履行债务的数额减少，或者因违法拍卖导致竞买人丧失公平参与竞价，并最终影响拍卖价格等情形。申诉人所主张的撤销网络拍卖的事由亦与该项规定的情形不符。故申诉人以罗湖法院对涉案房产拍卖前未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，也未以适当方式通知申诉人，使其丧失主张优先购买权的机会，且在执行异议审查时未组织听证，程序违法等事由主张撤销本案网络司法拍卖的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本案中，罗湖法院于2018年12月25日作出（2017）粤0303执4837号搬迁通知书，通知涉案房产的住户，该院拟对涉案房产进行处分，在责令相关住户自行迁出的同时，要求相关租户于2019年1月4日之前当面向该院提供相关行政部门备案的合同。逾期不提交，该院将视为不存在租赁关系。并将该搬迁通知书张贴在涉案房产所在楼层。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条第一款“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税款、质量瑕疵等事项”的规定，罗湖法院的上述执行行为应视为对涉案房产的权利负担、占有使用等尽到必要的调查、告知等义务，并无明显不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（五）通知当事人和优先购买权人；……”第十六条第一款规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前已书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。……”根据上述规定，执行法院在网络司法拍卖前向优先购买权人履行相关通知义务的前提是，该优先购买权人的资格已经执行法院确认，是确定的、已知的优先购买权人。本案中，申诉人爵士公司未按执行法院上述搬迁通知书要求，如期向该院提供相关租赁合同，即爵士公司优先购买权人资格未经执行法院确认。故爵士公司在未经执行法院确认其优先购买权人资格的前提下，主张执行法院拍卖涉案房产未尽到通知义务、使其丧失优先购买权机会，并以此请求撤销相关裁定及撤销拍卖的，理由不能成立。 另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”根据该规定，执行异议和复议案件实行书面审查为主，听证并非该两类案件审查的必经程序。罗湖法院、深圳中院在审查爵士公司提出的执行异议、复议案件过程中，根据案件实际情况未组织听证，不违反相关法律规定，并无不当。申诉人以上述两法院未组织听证为由，主张程序违法、侵害其合法权益的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，爵士公司的申诉理由不能成立；深圳中院（2019）粤03执复471号执行裁定认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院予以维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下： 驳回深圳市爵士商业广场有限公司的申诉请求。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇二〇年四月三十日 法官助理邵萌 书记员何谢凤