湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终74号上诉人（原审被告）：怀化市金牛房地产有限公司（以下简称金牛房地产公司），住所地洪江区栗子湾36号，统一社会信用代码91431200748393684L。法定代表人：刘志军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周盛，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：王冬梅，洪江区城中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨玲，女，1968年3月15日出生，苗族，住洪江区。被上诉人（原审原告）：郭少华，男，1972年1月21日出生，汉族，住洪江区。上诉人怀化市金牛房地产有限公司因与被上诉人杨玲、郭少华建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2019）湘1291民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判，并进行依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原判认定事实错误。一是本案争议的楼顶平台为复式楼专属区域，上诉人仅按设计变更图纸完成未完成的施工，设计变更通知单合法有效，应予认定；二是上诉人向原勘察、设计单位提出的勘察、设计修改程序合法，修改后的文件理应有效；三是洪江区城乡建设局等相关部门出具书面材料明确争议楼顶为顶楼住户使空间。二、由于原判认定事实错误，导致适用法律错误。由于争议部分规划上属于特定房屋，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，应认定争议部分为专有部分。被上诉人郭少华辩称：按规定楼顶属于共用部分，因为楼顶不能单独办证。且被上诉人买房时上诉人并没有告诉上诉人楼顶部分是专属所有的，大部分业主入住后上诉人才在楼顶施工，也没有征求业主的意见。故上诉理由不能成立。被上诉人向一审法院起诉请求：1、请求判处金牛房地产公司拆除绿水茗苑3栋楼顶层平台建筑物,归还业主共有共用；2、判决绿水茗苑3栋三层平台归业主共有,退还已售平台归业主共有,退还已售平台款项归业主共有,共用平台一律不得出售;3、请求判处金牛房地产公司支付晒衣架费用损失1500元;4、判令金牛房地产公司复原由其出资修建后又私自拆除的晒衣架;5、本案诉讼费由金牛房地产公司承担。原审法院认定事实：金牛房地产公司系绿水茗苑3栋的开发商,该工程于2015年5月26日开始施工,2018年7月26日竣工验收,2018年12月21日消防验收合格,2019年1月9日进行了竣工验收备案。2018年3月3日,杨玲与金牛房地产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了该栋楼的1603号房,该房屋已交房。2017年7月7日,郭少华及其妻子郭慧芳与金牛房地产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了该栋楼的303号房,该房屋已交房。上述房屋尚未办理不动产权证书。约2019年3月至5月,金牛房地产公司开始在绿水茗苑3栋楼顶平台施工修建砖墙,后因该栋楼业主阻挠,金牛房地产公司在原本打算修建砖墙的地方竖立了铁皮墙,后被业主推倒,目前砖头及被推倒的铁皮墙仍被放置在4号户型楼顶平台上。另金牛房地产公司在该栋楼楼顶平台1号户型通往4号户型的过道上焊装了铁皮门一扇,金牛房地产公司认可该铁皮门应予以拆除。原审法院认为：本案系建筑物区分所有权纠纷,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,应当认定为共有部分。本案双方诉争的绿水茗苑3栋1号户型、4号户型楼顶平台即属于屋顶,应为全体业主共有。杨玲、郭少华与金牛房地产公司分别就绿水茗苑3栋1603号、303号签订了《商品房买卖合同》,并已实际占有了该两套房屋,杨玲、郭少华取得了业主的身份。但杨玲、郭少华作为单个业主不能主张全体业主的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此,杨玲、郭少华作为业主对绿水茗苑3栋1号户型、4号户型楼顶平台享有共有权。金牛房地产公司主张其在绿水茗苑3栋的施工过程中,对于楼顶平台设计进行了变更,并提供了怀化市建筑设计研究院于2017年3月绘制的绿水茗苑3栋屋顶花园平面图1份,认为根据该规划设计图,本案诉争的部分平台应为阳光房复式楼专属区域。根据相关规定,建设单位变更设计应当履行向城乡规划主管部门提出申请等程序,但金牛房地产公司未提供证据证实其履行了相关程序,因此,金牛房地产公司以该设计图纸主张诉争的部分平台专属于某一特定房屋的主张,本院不予认可。另绿水茗苑3栋已于2018年7月26日竣工验收,并于2019年1月9日进行了竣工验收备案,从诉争平台现状来看,金牛房地产公司主张的专属于某一特定房屋的平台并不具备排他使用的特征,金牛房地产公司未提供充分的证据证明其主张成立。对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司拆除平台上铁皮门的诉讼请求，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行营利性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，人民法院应予支持。金牛房地产公司作为建设单位擅自占用业主共有部分楼顶平台焊装铁皮门,显然侵犯了杨玲、郭少华及其他业主的合法权益，已构成侵权,对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司拆除铁皮门的诉讼请求，本院予以支持。对于金牛房地产公司在绿水茗苑3栋4号户型楼顶平台堆放的砖头及铁皮,已经超出了金牛房地产公司对楼顶平台的合理使用,对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司将堆放在平台的砖头及铁皮予以清理的请求,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款第(一)项、第十四条第一款规定，判决：一、杨玲、郭少华对洪江区绿水茗苑3栋1号及4号户型楼顶平台享有共有权；二、怀化市金牛房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除绿水茗苑3栋楼顶1号户型通往4号户型的过道上焊装的铁皮门,并清除堆放在绿水茗苑3栋4号户型楼顶平台的砖头及铁皮；三、驳回杨玲、郭少华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由怀化市金牛房地产有限公司负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，上诉人提供怀化市建筑设计院证明一份，拟证明设计修改在2017年3月已完成，同时证明修改为一般修改；提供洪江区住房和城乡建设局情况汇报一份及部分照片，拟证明争议楼顶为专属使用空间；补充提交盖了章的设计平面图。被上诉人郭少华对此均予认可。被上诉人未提供新的证据。本院认为：本案上诉人已通过相关职能部门规划设计变更了图纸，依据变更的规划设计图纸，双方争议的部分楼顶平台应为阳光房复式楼专属区域。被上诉人仍然主张争议的部分楼顶平台应为建筑物共用部分缺乏事实和法律依据。被上诉人阻上诉人施工已没有合法理由，其行为依法不应予以支持。因变更规划设计图纸的行为是政府职能部门所做出，属于一种具体的行政行为，被上诉人如果认为变更规划设计图纸的行为违法或侵害其合法权益，应当依法提起行政诉讼，申请撤销该项规划设计变更，保护其合法权益。在规划设计变更被撤销之前，上诉人具有合法的施工权利。综上所述，原判决认定事实清楚，但处理不当。上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：‘一、撤销湖南省洪江人民法院（2019）湘1291民初268号民事判决；二、驳回杨玲、郭少华的诉讼请求一、二审案件受理费共计160元，由被上诉人杨玲、郭少华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇二〇年四月八日代理书记员  唐 菁