广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30140号原告：陈达民，男，1973年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******************，公民身份号码440************436。委托诉讼代理人：黄东华，广东樵邦律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告的共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。第三人：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4WOPJW40。法定代表人：崔某1。原告陈达民诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、第三人佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄东华，两被告的共同委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。第三人戴斯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告盛明置业公司向原告返还已付款项242334元；3.被告盛明置业公司向原告支付违约金（以转让款255000元为本金，从2018年11月1日起至被告返还款项之日止按日千分之一的标准计算，并扣减原告已收补贴款30000元）；4.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司上述第2-3项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原告与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》，约定盛明置业公司将其位于广东省佛山市南海区*******************物业的使用权转让给原告；物业使用权的转让期限为二十年，从合同签订之日起计算，二十年届满后，盛明置业公司同意由原告无偿继续享有物业使用权至2051年12月30日止；物业转让价款255000元，付款方式为分期付款，其中首期款179004元于合同签订当日支付（含定金），余款75996元在三年内平均分12期免息付清，每期支付6333元；盛明置业公司在2018年10月31日前将物业交付给原告使用；盛明置业公司逾期向原告交付物业的，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，盛明置业公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。另外，盛明置业公司还要求原告与其指定的第三人戴斯公司签订了一份《委托经营管理合同》，约定原告将物业委托给戴斯公司进行统一代理招商及经营管理，戴斯公司向原告支付租金收益。签订合同后，原告一直有按合同约定支付转让款。但是，盛明置业公司却没有在合同约定的期限内交付物业给原告使用，构成严重违约，为此，原告多次要求盛明置业公司交付物业，但盛明置业公司以各种理由拖延交付物业。2018年8月26日，盛明置业公司再次向原告表明其无法确定物业具体的交付时间，并要求三方就迟延交付物业一事签订协议，原告为降低损失，无奈之下只好与盛明置业公司、戴斯公司签订了一份《协议书》，约定盛明置业公司自愿补贴原告2500元/月，第一笔于2018年10月31日前支付，余下每个月30日前直到物业实际交付原告使用为止，若盛明置业公司按照协议约定支付了相应的补贴，则原告与盛明置业公司双方之间基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。协议签订后，盛明置业公司仅向原告支付了2018年10月至2019年9月期间的补贴款，10月份开始就再也没有向原告支付过任何补贴款，构成严重违约。鉴于盛明置业公司的再次违约行为，原告遂于2019年11月18日委托广东樵邦律师事务所向盛明置业公司发出《敦促支付补贴款、承担违约责任律师函》，律师函载明：“现陈达民限你方在接到本函五日内付清拖欠的全部补贴款。逾期支付的，鉴于你方多次严重违约的行为、以及你方作为被执行人有大量案件被法院强制执行且未执结（可见你方经营状况严重恶化、你方丧失了商业信誉、你方丧失了债务履行能力）等情况，陈达民可以根据先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安履行抗辩权等相关规定，停止向你方支付剩余的转让款，直至你方全部履行义务完毕之日止；陈达民也可以直接解除双方的《协议书》、《物业使用权转让合同》，并依法追究你方的违约责任。”但是，盛明置业公司并没有按前述律师函要求履行义务，也没有与原告联系协商解决问题。2019年12月2日，原告再次委托广东樵邦律师事务所向盛明置业公司发出《再次敦促支付补贴款、承担违约责任律师函》，律师函载明：“要求你方在接到本函三日内向陈达民付清拖欠的全部补贴款。逾期支付的，陈达民将直接解除双方的《协议书》、《物业使用权转让合同》，并依法追究你方的违约责任”。但是自发函起至今，盛明置业公司没有向原告支付过任何补贴款，也没有与原告联系协商解决问题。原告认为，盛明置业公司未按约定向原告交付物业，已经构成严重违约，在三方签订协议书后，盛明置业公司也未按约定履行支付补贴款义务，经原告两次催告仍没有履行主要义务，导致原告的合同目的无法实现。而且，盛明置业公司作为被执行人有大量案件被法院强制执行且未执结。由此可见，盛明置业公司的经营状况已经严重恶化、已经丧失了商业信誉及债务履行能力。因此，原告有权解除《物业使用权转让合同》、《协议书》。盛明置业公司属于一人有限责任公司，盛明投资公司系其法人股东，按公司法等相关法律法规规定，盛明投资公司不能证明盛明置业公司财产独立于股东自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的上述债务承担连带责任。被告盛明置业公司辩称，一、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》无事实与法律依据。原告未按《物业使用权转让合同》向被告支付第十一、第十二期物业使用权转让款。被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2018年8月31日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。二、原告要求返还已支付的物业使用权转让款242334元无事实与法律依据。1、若被告需向原告退还物业使用款转让款，原告主张被告盛明置业公司退还的款项242334元时应当扣减被告盛明置业公司已向原告退还的款项30000元，故扣减后，被告盛明置业公司退还的物业使用权转让款应为212334元。根据原告与被告盛明置业公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明置业公司）自愿补贴乙方（原告）2500元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2500元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计30000元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为212334元。三、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明置业公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明置业公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计30000元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明置业公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2、其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的30000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的30000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。3、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。四、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛明投资公司辩称，一、盛明投资公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对盛明投资公司的诉讼请求。二、《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映盛明置业公司财产与盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。第三人戴斯公司没有答辩。第三人戴斯公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院认定如下：原告提交的中国执行公开网截图打印件及被告的网页公示信息查询打印件均来源于网络，经核查，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场6座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证。2017年3月21日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：WYD6610号），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编6座610号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为255000元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款179004元于本合同签订当日支付（含定金），余款75996元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年6月21日前支付6333元，之后每三个月支付6333元，以此类推最后一期应在2020年3月21日前支付6333元。甲方在2018年10月31日前将该物业交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与第三人戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2018年10月31日至2028年10月30日期间委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。同日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款179004元。后原告分别支付第一至十期的分期款，每期6333元。原告合计支付242334元。2018年8月26日，被告盛明置业公司（甲方）、原告（乙方）与戴斯公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2500元/月，第一笔于2018年10月31日前支付，余下每月30日前直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。庭审中，原告、被告盛明置业公司一致确认盛明置业公司向原告支付补贴30000元。2019年11月18日，原告委托广东樵邦律师事务所律师黄东华通过邮政特快专递向盛明置业公司发出《敦促支付补贴款、承担违约责任律师函》，称盛明置业公司自2019年10月起未支付补贴款，要求其接函后五天内付清，否则原告停止支付剩余转让款、解除合同并追究盛明置业公司的违约责任。该邮件于次日投递并签收。2019年12月3日，原告委托广东樵邦律师事务所律师黄东华通过邮政特快专递向盛明置业公司发出《再次敦促支付补贴款、承担违约责任律师函》，称盛明置业公司自2019年10月起未支付补贴款，要求其接函后三日内付清，否则原告解除合同并追究盛明置业公司的违约责任。该邮件于次日投递并签收。2019年12月17日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年3月21日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时并未交付，约定交付时间为2018年10月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年10月31日起算，合计33年2个月（2018年10月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年10月31日至2038年10月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年10月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2018年10月31日前将涉讼物业交付原告，原告已向被告支付转让款242334元，已超出其承租20年应支付的对价（255000元÷33年2个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将物业交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付物业超出合同约定的期限，虽然双方签订《协议书》约定延后交付，但被告盛明置业公司未依照《协议书》约定支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年3月21日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年10月31日至2038年10月30日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款242334元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款242334元为本金从逾期之日即2018年11月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。盛明置业公司因延期交付而补贴原告30000元，现合同因盛明置业公司逾期交付解除，原告已收取补贴应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年4月16日），盛明置业公司应支付的违约金为64582.01元（242334×0.0005×533），扣减后，盛明置业公司仍需支付计至2020年4月16日尚欠的违约金34582.01元及以242334元为本金自2020年4月17日起至实际清偿日止按日万分之五计付的违约金，本院对原告主张超出部分不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。第三人戴斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告陈达民与被告佛山盛明置业有限公司于2017年3月21日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年10月31日至2038年10月30日期间的租赁约定于2020年3月21日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款242334元予原告陈达民；三、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2020年4月16日尚欠的违约金34582.01元，以及以242334元为本金从2020年4月17日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告陈达民，本项随上列第三项清；四、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陈达民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3113.98元（原告陈达民已预交），由佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的3113.98元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年四月三十日书记员  林浩成