温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9459号原告：温州市名城资产营运有限公司，住所地：温州市南塘街南塘住宅区5组团商办楼501、502室。法定代表人：潘澄。委托诉讼代理人：潘海迪，北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳达，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：温州市凯天隆投资管理有限公司，住所地：温州市汤家桥路大自然家园1幢1005室东首。法定代表人：黄岳和。被告：温州市巴以度餐饮管理有限公司，住所地：温州市南塘风貌区北段7号楼。法定代表人：黄岳和。被告：胡文龙，男，1981年5月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。三被告共同委托诉讼代理人：戴克峰，浙江震瓯律师事务所律师。原告温州市名城资产营运有限公司（以下简称名城公司）与被告温州市凯天隆投资管理有限公司（以下简称凯天隆公司）、温州市巴以度餐饮管理有限公司（以下简称巴以度公司）、胡文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告名城公司的委托诉讼代理人潘海迪，被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙的共同委托诉讼代理人戴克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即共同支付原告营运管理费51568元及违约金（截止至2018年11月8日为5508.35元，另以未付营运管理费51568元为基数，按日万分之五从2018年11月9日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2018年12月31日为1366.56元）；2.判令被告凯天隆公司、巴以度公司立即共同支付原告为实现债权支出的律师费6000元；3.判令被告胡文龙对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：2018年1月4日，原告（管理方）与被告凯天隆公司（承租方）、被告巴以度公司（实际使用方）、被告胡文龙（担保人）、案外人温州市安居房开发有限公司（出租方）签订编号为温名资合2018年003号《房屋租赁合同》，合同主要条款内容摘要如下：一、租标的物座落于南塘风貌区北段7号楼，建筑面积计地上2423.06平方米，使用功能（用途）为商业。二、租赁期，自2017年12月20日至2019年3月19日止。三、营运管理费收费标准为2元/平方米/月，按季度缴纳，合计金额为14538元/季度，在每季度第一个月10号前缴纳。四、租赁期间的营运管理费、卫生费、治安费、水电费、所有税费等全部经营费用均由被告一负责。五、原告作为租赁物的管理方，有收取营运管理费的权利。六、被告凯天隆公司在租赁期间的权利与义务及违约责任等均由被告巴以度公司代为履行，若被告巴以度公司无能力或不完全履行被告凯天隆公司本合同约定的权利与义务时，被告凯天隆公司同意自行予以完全履行。七、被告胡文龙自愿为被告凯天隆公司和被告巴以度公司在本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期间为本协议租赁期限届满或终止后两年。保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。房屋租赁合同签订后，被告凯天隆公司和被告巴以度公司一直未按约支付租金及营运管理费，原告多次催缴，期间，案外人温州市安居房开发有限公司通过浙江金克明律师事务所向三被告发出《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，三被告已于2018年11月8日收到上述《律师函》。双方签订的《房屋租赁合同》已依法解除。综上所述，原告与被告之间签订的合同真实合法有效，原告已依约履行合同义务，但被告凯天隆公司、巴以度公司未按约履行支付营运管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告胡文龙作为连带保证担保人，其应承担连带偿还责任。被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙辩称，1.对营运管理费计算至2018年11月8日为51568元没有异议，但对营运管理费的违约金有异议，租赁合同对此并无约定，不应予以支持；2.律师费并非实现债权的必要支出，应予以驳回；3.租赁合同解除主体存在问题，合同并非解除，系自然终止。经审理，本院认定事实如下：2018年1月4日，案外人温州市安居房开发有限公司（甲方、出租方）、被告凯天隆公司（乙方、承租方）、巴以度公司（丁方、实际使用人）、胡文龙（戊方、担保人）、原告名城公司（管理方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南塘风貌区北段7号楼出租给乙方；租期自2017年12月20日至2019年3月19日止；租金按季度缴纳，首年租金为2356500元，每季度应缴金额为589125元；乙方应在规定支付日期前10天缴纳完毕，先付款后使用，先打款后开票，乙方必须全数付清下期租金后方有权使用；南塘风貌街指定由丙方统一营运管理，除甲方外任何一方不得将其更换；营运管理费收取标准为2元/平方米/月，按季度缴纳，合计金额为14538元/季度，在每季度第一个月的10号前由丁方全额打款给丙方的账户；在租赁期内，因租赁房所产生的营运管理费、水、电、卫生费、装修期间垃圾清运费等费用，由乙方按丙方的有关规定缴纳，乙方必须服从丙方的日常管理；乙方租赁期间的权利与义务及违约责任等均由丁方代为履行；若丁方无能力或不完全履行乙方本合同中约定的权利与义务时，乙方同意自行予以完全履行，否则乙方自愿承担本合同约定的违约责任；戊方自愿为乙、丁方就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期限为本协议租赁期限届满或者终止后两年；在下列情况下甲方有权单方解除本协议：……（4）乙方逾期1个月未交纳当期租金或者营运管理费的；乙方违反合同第四条第1项，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的0.5‰向甲方计付违约金；乙方连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方支付首年租金的30%作为违约金。合同签订后，因被告凯天隆公司、巴以度公司逾期未缴纳租金和营运管理费，浙江金克明律师事务所受温州市安居房开发有限公司委托于2018年11月1日向被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙发出律师函，载明：依法解除双方于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》；限贵司在收到本通知之日起15日内腾空租赁标的并支付所拖欠的租金、违约金等费用。被告凯天隆公司、巴以度公司、胡文龙于2018年11月8日签收该律师函。截止2018年11月8日，被告凯天隆公司、巴以度公司累计拖欠原告名城公司营运管理费51568元。以上事实由原告提供的营业执照、企业信用信息、户籍证明、《房屋租赁合同》、律师函等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与三被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方当事人具有约束力。被告凯天隆公司、巴以度公司实际占有使用涉案房屋后，未依照租赁合同约定向原告名城公司支付营运管理费，已构成违约，原告名城公司主张被告凯天隆公司、巴以度公司共同支付营运管理费51568元，于法有据，本院予以支持。关于原告名城公司要求被告凯天隆公司、巴以度公司支付违约金的诉请，虽然《房屋租赁合同》中并未对营运管理费的违约金进行约定，但被告凯天隆公司、巴以度公司未按约支付营运管理费的行为实际已经造成原告名城公司的利息损失，故本院认定该部分损失应从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款市场报价利率计算。关于原告名城公司主张被告凯天隆公司、巴以度公司支付律师费的诉请，因《房屋租赁合同》中亦未对此进行约定，且律师费并非实现本案债权的必要支出，故本院对该项诉请不予支持。被告胡文龙自愿作为担保人在《房屋租赁合同》上签字，为被告凯天隆公司、巴以度公司在《房屋租赁合同》项下所负债务包括租金、营运管理费等提供连带责任保证，故原告主张被告胡文龙对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款规定，判决如下：一、被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告温州市名城资产营运有限公司营运管理费51568元并赔偿利息损失（从2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；二、被告胡文龙对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告温州市名城资产营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1239元，由原告温州市名城资产营运有限公司负担150元，由被告温州市凯天隆投资管理有限公司、温州市巴以度餐饮管理有限公司、胡文龙负担1089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 陈  律人民陪审员 陈 胜 利人民陪审员 陈马利克二〇二〇年四月一日法官助理王洲代书 记员 陈 品 宇