广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初603号 原告：邵建萍，女，汉族，1961年10月13日出生，住所地甘肃省酒泉市肃州区，现住甘肃省玉门市老市区。 委托诉讼代理人：杜亮，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，统一社会信用代码：xxx，住所地广西北海市北海大道，现住所地广西北海市北海大道。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告邵建萍诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告邵建萍的委托诉讼代理人杜亮、被告北海汇澳投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵建萍诉称，2012年9月1日，原告邵建萍与被告北海汇澳投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于北海市房屋，总价款288321元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款，被告开具了购房款发票，但直至起诉之日，被告不但没有将房屋交付给原告使用，也未能将该房屋的不动产权证办理到原告名下。原告认为，双方己形成商品房买卖合同关系，原被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方都应当诚实信用的履行合同义务，但被告至今也未能按约定将涉诉房屋交付给原告使用，该行为己然构成违约。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告协助原告将位于北海市北海大道房屋的不动产权证办理到原告名下；2、被告支付违约金194689元（从2013年11月1日暂计至2020年1月1日止，以288321元为基数，按每日万分之三的利率计算，以后另计）。 被告北海汇澳投资发展有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求：1、商品房买卖合同约定有仲裁条款，应由仲裁委管辖；2、涉案房屋还未竣工验收，还未获得房屋初始登记，无法办理不动产权登记；3、违约金过高，请求予以调整；4、原告付款也存在违约；5、根据股权转让协议约定，涉案楼盘权属于陈大山，即汇澳公司原法定代表人，因该商品房的争议应由陈大山承担，与被告汇澳公司无关。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2012年9月1日，原告邵建萍（买受人）与被告汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于北海大道xxx号房，购房总价288321元，双方约定，合同签订当日，买受人一次性付清房款人民币288321元整给出卖人。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：双方约定取得房地产可能性的规定期限是指房屋交付之日起180个工作日，逾期不能交付的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。 2014年11月13日，被告汇澳公司向原告邵建萍开具销售不动产统一发票，不动产项目名称为润和花园，销售的不动产楼牌号为xxx号，款项性质为购房款，合计金额288321元。 2020年3月19日，北海市自然资源局出具《北海市不动产登记资料查询结果证明》，载明“截至2020年3月19日8时30分，坐落于北海市北海大道不动产（房屋），买受人邵建萍，预售登记备案，产权证号无，抵押登记无。” 另查明，2012年10月19日，陈大山（转让方、甲方）与黄重才、黄波才（受让方、乙方）签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定甲方通过订立本协议并通过变更工商登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%的股权办理至乙方名下后，乙方即据此拥有“北海润和花园”项目M栋和R栋两栋商住楼的开发经营权及财产处分权。但基于本协议所涉之不动产转让标的并不包括“北海润和花园”项目之其中N栋商住楼，故该栋商住楼之权属包括经营及收益权利仍属于甲方所有，即就该栋商住楼之开发经营及收益应由甲方享有和承担相应的权利义务（具体如何开发经营及管理由甲乙双方通过订立相关补充协议另行作出约定）。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方或乙方所指定的股东名下后，甲方仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。甲方继续开发建设N栋商住楼时，乙方必须尽责配合甲方完成该栋商住楼的开发建设及销售等。若因乙方不尽责配合并因此造成甲方的损失，应由乙方承担相应责任。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方所指定的股东名下后，乙方将该项目重新办理抵押登记以进行融资时，若甲方提出参与融资之主张，乙方应尽可能配合甲方将N栋商住楼其中部分商品房同时办理抵押贷款。具体融资方案由双方另行商定。 庭审中，被告汇澳公司确认润和花园2幢尚未竣工验收，未达到交付条件。原告邵建萍主张其于2012年3月6日、2012年3月9日一次性交清购房款，该款项系由案外人许维锋转账给吴国英。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院予以确认，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告邵建萍已依约支付了涉案不动产的全部价款，被告汇澳公司未能依约履行交付不动产的义务，被告汇澳公司应承担违约责任。因涉案不动产尚未竣工验收，尚不具备交付条件，原告邵建萍请求被告汇澳公司继续履行合同将涉案房屋的不动产权证办理到原告邵建萍名下，本院不予支持。 被告汇澳公司于2014年11月13日开具销售不动产统一发票，载明原告邵建萍已支付了全部购房款，被告汇澳公司主张原告邵建萍交付房款系存在违约，被告汇澳公司对该主张无证据予以证实。《商品房买卖合同》约定“双方约定，合同签订当日，买受人一次性付清房款人民币288321元整给出卖人。”《商品房买卖合同》签订时间为2012年9月1日。原告邵建萍主张其交付全部购房款的时间为2012年3月6日、2012年3月9日，原告邵建萍已提交证据予以证实，已完成了初步举证责任。被告汇澳公司未能提交证据予以推翻，对原告邵建萍主张交付房款的时间，本院予以采纳。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”被告汇澳公司未能依约履行交付房屋的义务，被告汇澳公司应承担违约责任。被告汇澳公司的违约责任应从2013年11月1日起计算。被告汇澳公司辩称根据股权转让协议约定，涉案楼盘权属于陈大山，因该商品房的争议应由陈大山承担，与被告汇澳公司无关。《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》系汇澳公司股东的变更，对外不得对抗第三人，对该辩解本院不予支持。被告汇澳公司辩称合同约定的违约金标准过高应予调整。《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，被告汇澳公司对违约交房应承担的责任有预见性，且合同系由被告汇澳公司提供，对被告汇澳公司提出违约金标准过高应予调整的主张，本院不予采纳。因本案涉案房屋尚未达到交付条件，违约金计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。若被告汇澳公司继续存在逾期交房行为，原告邵建萍可另行主张。违约金计算：以288321元为基数，按日0.3‰，自2013年11月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告北海汇澳投资发展有限公司支付给原告邵建萍逾期交房违约金（违约金计算：以288321元为基数，按日0.3‰，自2013年11月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）； 二、驳回原告邵建萍的其他诉讼请求。 案件受理费4192元，减半收取2096元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4192元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年四月十七日 法官助理 李春瑶 书 记 员 王秀珍