大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初331号原告：大连众和物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204792007509J，住所地辽宁省大连市沙河口区鞍山路丽都园1号。法定代表人：张阔，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：任婧，系辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张棋，系辽宁兴中律师事务所律师。被告：许鹤，男，1982年10月21日生，汉族，户籍地黑龙江省安达市，现住址大连市甘井子区。原告大连众和物业管理有限公司与被告许鹤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连众和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张棋及被告许鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连众和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业服务费4,987.20元（自2016年11月14日至2019年8月31日止）及滞纳金5,012.80元，合计10,000元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年4月15日大连顺和房地产开发有限公司（以下简称“顺和房地产”）与原告签订了《前期物业服务合同》，根据该合同，顺和房地产委托原告为“美辰香醒”小区（坐落位置大连市甘井子区祥龙西园）提供前期物业管理服务。2014年11月14日原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，建筑面积102.7平方米，物业管理服务费标准为高层住宅（带电梯住宅）按合同约定的建筑面积每平方米暂定1.45元/月；缴费时间为按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费；逾期缴费的，从逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。同时，根据《业主临时管理规约》规定，如超过3个月仍不缴费，原告有权将欠费业主名单予以公布，也有权采取书面通知等措施予以催缴，经书面催缴后，对仍不缴纳物业服务费的业主可向物业所在地人民法院起诉追缴。原告已按约定为美辰香醒小区（坐落祥龙西园）业主提供了物业服务。但被告作为美辰香醒小区的业主，拖欠美辰香醒小区17楼2单元301号（行政街号：祥龙西园30号楼2单元301室）房屋自2016年11月14日起至2019年8月31日止拖欠的物业服务费4,987.20元，及由此而产生的滞纳金5,012.80元（暂计至2019年8月31日）。原告于2019年10月向被告送达书面《关于美辰香醒项目物业催费收函》，催索物业服务费及滞纳金，但被告至今仍未支付。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应于支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权益。被告许鹤辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋的坐落、面积、物业费标准无异议，但对欠费的起止时间有异议，认为应从房屋取得房屋产权证后缴纳物业费，没有取得房产证之前不应该缴纳物业费。之前缴纳了2年的物业费，是交到了2016年11月13日，是因为领取房屋钥匙必须缴纳2年的物业费。后来因为欠缴物业费原告不给我办理房产证需要的手续。现在没有缴纳物业费的理由如下：1、应当从取得房屋产权证之后再缴纳物业费。2、开发商逾期办理房屋产权证长达4年，应该承担逾期办证违约金，当时承诺用逾期办证的违约金抵顶物业费。3、领取房屋钥匙时案涉房屋水电配套并未做好，物业要求我们交了1,000元水电押金是用于未配备水电配套期间的水电使用费用，也没有给我收据，我现在也不清楚用了多少，剩余多少。在水电配套后被告均正常到联合缴费处缴纳了自己使用的水电费用。4、物业当时收取了500元的排渣费，但是我没有用物业排渣，我是自己排渣的。我曾经要求物业返还500元排渣费，物业说用来抵顶物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的坐落于大连市甘井子区祥龙西园的“美辰香醒”小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区祥龙西园30号楼2单元301室业主，房屋面积102.7平方米。2012年4月15日，顺和房地产与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对坐落于大连市甘井子区祥龙西园的美辰香醒小区进行前期物业服务。合同约定的服务费用为祥龙西园1、2、3、4、5、15、18、22、27、28、29、30、31号楼按照1.45元/月·平方米（含电梯费）；合同期限自2012年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年11月14日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅（带电梯住宅）按合同约定的建筑面积，每平方米暂定为1.45元/月；物业管理服务费起收时间按实际入伙时间或接到入伙时间截止日期次日开始计收，一次性以现金形式向物业管理公司缴纳12个月费用；入伙后按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费；逾期交费，则从逾期之日起，每日按当年全年物业管理服务费总额的3‰支付违约金。同日，被告在《临时管理规约》、《承诺书》中签字确认。其中《临时管理规约》第二十八条再次确认了物业服务费计费起收时间、缴纳物业费的时限，均与《前期物业服务协议》的规定一致；同时该条中明确“房屋交付后，无论是否入住，均应当缴纳物业服务费”；第三十条对于逾期缴费的违约处理再次进行了约定，亦与《前期物业服务协议》的规定一致。《承诺书》中被告对案涉小区《临时管理规约》的内容予以确认，并承诺同意遵守临时管理规约、同意承担相应责任。被告于2014年11月14日领取房屋钥匙。房屋交付后，被告曾缴纳过两年的物业服务费。原告主张被告拖欠2016年11月14日至2019年8月31日期间物业费尚未交纳。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》，当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.45元，交纳方式为一次性以现金形式向物业管理公司缴纳12个月费用；入伙后按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费。被告现拖欠自2016年11月14日起至2019年8月31日止的物业费4,988.65元（1.45元/月/平方米×102.7平方米×33.5个月）未付，实属无理。现原告主张被告支付物业费4,987.20元的诉讼请求，不超过上述标准，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的物业费的缴纳应自其取得房屋产权证后开始计算的意见。本院认为，依照《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》以及《临时管理规约》的规定，物业服务费用应自物业交付使用之日起计收，且事实上被告自领取房屋钥匙后即已实际享受了原告提供的物业服务，故被告以此为由拒交物业费用依据不足。关于被告辩解的开发商曾承诺用逾期办证违约金抵顶物业费的意见。本院认为，房屋开发商与物业管理公司并非同一法律主体，因房屋开发商逾期办理房屋产权证书而产生的逾期办证违约金，被告应向房屋开发商主张，而非向原告主张。故本院对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于被告辩解的原告物业服务不到位的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。且被告并未提供证据证明其主张。故本院对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于被告辩解的领取房屋钥匙时缴纳1,000元水电押金及500元排渣费的问题。本院认为，被告应就自己的主张提供相关证据加以证明，庭审中，被告未提供缴纳上述费用的书面证据，也未能提供证据证明原告应当返还上述费用。故本院对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于逾期缴费违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告许鹤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连众和物业管理有限公司物业服务费人民币4,987.20元（自2016年11月14日起至2019年8月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连众和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告许鹤负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年四月二十二日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。