广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1502民初1051号原告:中国建设银行股份有限公司汕尾市分行，住所地汕尾市区*******商务办公室，统一社会信用代码914************343。负责人：廖刚，行长。委托诉讼代理人：郭玉贤，广东善言律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪萍，广东善言律师事务所律师。被告：黄文达，男，1995年3月30日出生，汉族，住汕尾市城区*******************，身份证号码441************019。被告：黄伟雯，女，1995年10月6日出生，汉族，住汕尾市城区********，身份证号码441************142。被告：汕尾市保利房地产开发有限公司，住所地汕尾市区*******南侧保利金町湾A006地块1#楼，统一社会信用代码914415********967W。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：罗佩婷，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林庆标，男，汕尾市保利房地产开发有限公司员工。原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行（下称建行汕尾市分行）与被告黄文达、黄伟雯、汕尾市保利房地产开发有限公司（下称汕尾保利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡雪萍，被告黄伟雯，汕尾保利公司委托诉讼代理人罗佩婷、林庆标到庭参加诉讼,被告黄文达经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行汕尾市分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与黄文达、黄伟雯于2016年11月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2.判决黄文达、黄伟雯立即偿还贷款本金644,833.24元，以及借款利息款、罚息（按合同约定：借款利率按基准利率下调2%即月利率为4.001667‰，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计付至本息全部清偿完毕之日止,截至2019年10月8日止，拖欠利息和罚息款共计13,068.01元）。3.判决黄文达、黄伟雯向原告支付实现债权的律师费用28,000元。4.判决原告对被告位于下列房地产权享有偿还原告本案债权的优先受偿权：汕尾市区*******南侧保利金町湾天銮1栋2303号。5.判决汕尾保利公司对黄文达、黄伟雯的上述债务（诉讼请求2至3）向原告承担连带清偿责任。6.本案诉讼费用和保全费用由三被告共同承担。事实与理由：2016年11月24日，黄文达、黄伟雯因购买位于汕尾市区*******南侧保利金町湾天銮1栋2303号，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定了借款金额730,000元，借款期限240个月，设定抵押物等内容，并办理了预告登记[粤（2018）汕尾市不动产证明第0012244号]。汕尾保利公司为上述借款关系作为连带责任保证人。原告按照上述合同约定已向黄文达、黄伟雯发放了贷款，原告已经履行了上述合同的义务。黄文达、黄伟雯取得贷款后没有按照合同约定全面履行偿还本息的合同义务，2019年6月份开始,黄文达、黄伟雯出现拖欠本息的情况。根据上述合同约定，黄文达、黄伟雯的行为已经构成违约。原告多次要求黄文达、黄伟雯立即偿还上述合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用，黄文达、黄伟雯均不按期偿还借款本息；原告多次要求汕尾保利公司承担保证责任，汕尾保利公司至今也没有作出回应。现经计算，黄文达、黄伟雯在上述贷款中拖欠原告借款本金644,833.24元，截止2019年10月8日止，拖欠利息和罚息款13,068.01元，根据上述合同约定：借款利率按基准利率下调2%即月利率为4.001667‰，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算。由于黄文达、黄伟雯违约，原告为实现债权而聘请广东善言律师事务所代理本案而需支付律师费（包括预期支付）28,000元。根据上述合同约定，该费用为实现债权应由黄文达、黄伟雯承担。在上述借款中黄文达、黄伟雯向原告提供了位于汕尾市区*******南侧保利金町湾天銮1栋2303号，作为上述借款的抵押物，并办理了不动产登记证明[粤（2018）汕尾市不动产证明第0012244号]。上述财产系黄文达、黄伟雯合法拥有的财产并作为上述借款的抵押物，原告对黄文达、黄伟雯上述财产享有偿还本案债权的优先受偿权，依法应该得到法律的保护；汕尾保利公司作为上述借款的保证人对黄文达、黄伟雯结欠原告的上述债务承担连带保证责任。为确保原告的合法债权不受非法损害，依法特向法院起诉，请求支持原告以上诉讼请求。黄文达没有答辩。黄伟雯对原告的诉讼请求没有异议，表示这套房子是2015年其与黄文达婚前购买，在2018年因黄文达涉及严重的刑事案件，所以本人现也没有办法付还贷房款，一切只能等黄文达的刑事案件尘埃落定再行处理这些固定资产。汕尾保利公司辩称，原告主张我司对黄文达、黄伟雯的债务承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，1.原告与我司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》合法有效。2.根据《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》的约定，我司的保证期限已过，按约定无需再承担任何保证责任。故原告的第五项诉讼请求依法应当予以驳回。建行汕尾市分行对其请求提供的证据并提出证明目的：1.原告营业执照、负责人证明书、中国建设银行广东省分行任免通知、金融许可证、被告身份证、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，证明原告的诉讼主体和经营金融的资格，被告的身份和诉讼主体资格。2.《个人住房（商业用房）借款合同》《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，证明原告与被告存在金融借款、担保（包括但不限于抵押、保证）合同关系。3.个人贷款支付凭证，证明原告已经全面履行合同义务的事实。4.不动产登记证明，证明原告对被告提供的抵押物已办理商品房预售抵押备案，原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权的事实。5.中国建设银行个人贷款对账单、贷款本息确认书，证明被告的还款情况、拖欠借款本金、利息的违约事实。6.中国建设银行个人贷款过期催款通知书、关于协助催收客户逾期贷款的函、关于要求代偿客户逾期贷款的函，证明原告多次要求被告还款、承担担保责任的事实。7.委托代理协议、授权委托书、增值税专用发票，证明原告为了实现债权委托律师将要花费的费用的事实。经质证，黄伟雯对证据没有异议。汕尾保利公司对证据1三性确认，对证据2真实性、合法性确认，关联性、证明目的不确认，该证据恰好证明了与原告存在借贷关系的是黄文达和黄伟雯，我司虽与原告签订了贷款合作协议，但根据该协议第7条第4款的约定，我司对上述两被告的借款提供的是阶段性的担保责任，担保期限自该笔贷款在办妥商品房买卖合同交易鉴证和抵押房产办妥房地产预告登记之日止，且按照该协议的第8条第1款约定，在我司保证期满后未经我司同意，原告无权延长我司的保证期限，协议的第19条也约定了凡属保利汕尾金町湾项目的按揭贷款客户我司均承认并履行本协议约定的担保条款，且原告已在起诉状中自认了办妥抵押权预告登记，因此按约定，我司的担保期限已过期；对证据3确认；对证据4三性确认，该证据恰好证明原告与上述两被告已于2018年10月8日办妥预告登记，按约定我司担保责任已于此时结束，原告自认两被告是从2019年6月开始拖欠借款本息，此时我司担保期限已过期；对证据5合法性确认，由黄文达、黄伟雯对其真实性及关联性确认；对证据6真实性、合法性确认，关联性、证明目的不确认，该证据恰好证明原告是从2019年7月才开始向我司主张承担担保责任，且函件中要求我司承担的是阶段性保证责任，即原告也知晓我司仅是对上述两被告的债务在协议约定的保证期限承担保证责任，所以对于上述两被告2019年6月后拖欠原告的房贷，我司无需承担任何保证责任；对证据7三性不予确认，原告并无提供律师费的转账凭证，无法证明真正支出的律师费用。黄文达、黄伟雯没有提交证据。汕尾保利公司对其主张提供的证据及证明目的:《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，证明根据双方签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》第7条第4款的约定，我司的担保期限自向借款人发放个人住房贷款并划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款在办妥《商品房买卖合同》交易鉴证和抵押房产办妥房地产预告登记之日止。现我司已办妥《商品房买卖合同》的交易鉴证手续，原告也与黄文达、黄伟雯办妥案涉房屋的抵押权预告登记，按约定我司的担保期限早已过期，无需对上述两被告的债务承担连带清偿责任。经质证，建行汕尾市分行对该份证据的真实性、合法性无异议，证明目的按我方提交的证明目的。黄伟雯对证据无异议。因黄文达经传票传唤无正当理由拒不到庭进行质证，也没有书面提出质证意见，视为其对自己的权利处分，放弃对证据进行质证的权利。上述证据，本院予以确认，作为本案认定事实的依据。经审理查明，2016年11月24日，建行汕尾市分行与黄文达、黄伟雯签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440738618-201*-201**598084），约定：建行汕尾市分行向黄文达、黄伟雯提供借款用于购置汕尾保利公司出售的汕尾市区*******南侧保利金町湾天銮1栋2303号，房屋建筑面积176.15平方米，成交价1,055,951元；借款金额为730,000元，借款期限为240个月，即2016年11月24日至2036年11月24日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调2%即月利率为4.001667‰，该利率自起息日起至贷款本息全部还清之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入汕尾保利公司账号440*0173***500000015。借款人的还款方法为等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为3041.67元，利息逐期结算还清。担保方式为保证、抵押,抵押房产为汕尾市区*******南侧保利金町湾天銮1栋2303号，抵押担保范围：包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约；借款人发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。2017年1月3日，建行汕尾市分行按合同约定的账号将借款730,000元发放给黄文达。2018年10月8日，建行汕尾市分行与黄文达、黄伟雯到汕尾市国土资源局不动产登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记。借款后，黄文达、黄伟雯已归还借款本金85,166.76元、利息77,233.36元;截至2019年10月8日止，违约5期，拖欠本金15,208.35元、利息12,724.92元、罚息343.09元，尚未到期本金629,624.89元。经建行汕尾市分行催收，黄文达、黄伟雯没有付还。建行汕尾市分行遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，2015年11月10日，汕尾保利公司与建行汕尾市分行签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，约定：汕尾保利公司和建行汕尾市分行就汕尾保利公司依法开发建设并销售的坐落于汕尾市城区*****侧区（或地段）的经批准命名为保利汕尾金町湾的商品楼宇进行按揭贷款合作；该商品楼宇为房产预售楼宇项目。建行汕尾市分行为汕尾保利公司上述项目整个项目的住宅的购房人（预购人）提供相关的贷款业务。汕尾保利公司推荐购房人向建行汕尾市分行贷款。在本协议所指楼宇销售期间，汕尾保利公司对建行汕尾市分行向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供一般保证责任。保证范围：按揭贷款本金,按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）,为实现债权而发生的有关费用。汕尾保利公司对建行汕尾市分行每一笔按揭贷款的保证期限为自借款人发放个人住房贷款并划入汕尾保利公司的银行账户之日起至该笔贷款在办妥《商品房买卖合同》交易签证和抵押房产办妥房地产预告登记之日止。又查明，2019年9月18日，建行汕尾市分行与广东善言律师事务所签订《委托代理协议》。建行汕尾市分行委托广东善言律师事务所处理有关贷款的诉讼事宜，由广东善言律师事务所指派郭玉贤、胡雪萍作为代理人。上述事实，有建行汕尾市分行提供的证据及陈述、黄伟雯的陈述、汕尾保利公司提供的证据及陈述等在卷佐证。本院认为，建行汕尾市分行与黄文达、黄伟雯签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与汕尾保利公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。建行汕尾市分行依据与黄文达、黄伟雯签订的合同向其发放贷款730,000元，已履行了出借义务。而黄文达、黄伟雯借款后未依约定按期履行还款义务，截至2019年10月8日止，已付还贷款本金85,166.76元、利息77,233.36元,违约5期，拖欠本金15,208.35元、利息12,724.92元、罚息343.09元，尚未到期本金为629,624.89元。其行为已构成违约，应承担违约的民事责任。建行汕尾市分行要求解除其与黄文达、黄伟雯签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，依据合同约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，借款人发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。据此，建行汕尾市分行要求解除合同，理据充分，予以支持。黄文达、黄伟雯应付还结欠的贷款本金为644,833.24元、利息及罚息13,068.01元(结至2019年10月8日止)，及以贷款本金644,833.24元为基数自2019年10月9日起至履行完毕止按合同约定和全国银行间同业拆借中心公告的贷款市场报价利率计算利息、罚息，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。关于建行汕尾市分行是否对涉案预售商品房抵押权预告登记的房产享有优先受偿权的问题。黄文达、黄伟雯与建行汕尾市分行约定将涉案房产抵押给建行汕尾市分行，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产所有权至今未转移至黄文达、黄伟雯名下，未办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该房屋的抵押权尚未成立。因此，原告要求就涉案预售商品房享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于建行汕尾市分行要求黄文达、黄伟雯支付实现债权的律师费用28,000元的请求，虽双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中有约定贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括律师费）均由借款方承担。原告也提供了其与广东善言律师事务所签订的《委托代理协议》和律师费的收费发票，但本案涉案合同明确、案情简单，当事人双方对事实并没有争议，故对原告要求被告承担律师费的请求，本院不予支持。关于汕尾保利公司是否对黄文达、黄伟雯涉案的债务承担连带清偿责任的问题。根据汕尾保利公司和建行汕尾市分行签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》约定，保证期限自建行汕尾市分行向借款人发放个人住房贷款并划入汕尾保利公司的银行账户之日至该笔贷款在办妥《商品房买卖合同》交易鉴证和抵押房产办妥房地产预告登记之日止。保证期满后，未经汕尾保利公司同意，建行汕尾市分行无权延长汕尾保利公司的保证期限。因《商品房买卖合同》交易鉴证和抵押房产房地产预告登记已办妥，且汕尾保利公司并没同意延长保证期限。故汕尾保利公司的担保期限已到，无需继续承担保责任。对建行汕尾市分行要求汕尾保利公司对黄文达、黄伟雯涉案的债务承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。黄文达经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司汕尾市分行与黄文达、黄伟雯签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440738618-201*******598084）予以解除。二、黄文达、黄伟雯应于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司汕尾市分行借款644,833.24元、利息及罚息13,068.01元（结至2019年10月8日止），及以贷款本金644,833.24元为基数自2019年10月9日起至履行完毕止按合同约定和全国银行间同业拆借中心公告的贷款市场报价利率计算利息、罚息，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。三、驳回中国建设银行股份有限公司汕尾市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,100元，由黄文达、黄伟雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈贵文审 判 员  郑淑卿人民陪审员  林悦涛二〇二〇年四月八日法官 助理  刘玉霞书 记 员  戴 敏附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。