成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初9118号 原告：方进红，男，汉族，1967年12月4日出生，住成都市双流区，现住成都市双流区。 原告：毛前英，女，汉族，1983年3月2日出生，住成都市双流区，现住成都市双流区。 委托诉讼代理人：方进红，男，汉族，1967年12月4日出生，住成都市双流区，现住成都市双流区。系毛前英丈夫。 被告：成都通瑞永立置业有限公司，住所地成都市双流区公兴街道牧华路三段259号。 法定代表人：谢永，董事长。 委托诉讼代理人：刘尹，成都天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭华强，男，汉族，1966年3月22日出生，住成都市锦江区。系该公司员工。 原告方进红、毛前英与被告成都通瑞永立置业有限公司（以下简称“通瑞公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方进红、毛前英、被告通瑞公司的委托诉讼代理人刘尹、彭华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方进红、毛前英向本院提出诉讼请求：判令通瑞公司向方进红、毛前英支付逾期办理所有权证的违约金42773元。事实与理由：方进红、毛前英与通瑞公司于2014年11月27日签订商品房买卖合同，约定方进红、毛前英购买通瑞公司开发建设的位于成都市双流区。方进红、毛前英于2014年11月27日根据合同约定一次性支付房屋总价款563100元，通瑞公司于当日交付房屋。方进红、毛前英当日向通瑞公司支付房屋契税、维修基金及所有费用。方进红、毛前英多次联系通瑞公司市场部及物业管理处要求办理房屋产权手续，通瑞公司一直种种原因推诿，给方进红、毛前英造成损失。方进红、毛前英直到2019年11月25日才取得房屋权属证，根据双方合同约定，通瑞公司已构成违约，应当自双方约定的方进红、毛前英取得房屋权属之日起，按约定向方进红、毛前英支付已付购房款万分之一的违约金共计42773元。故此，方进红、毛前英为维护本人利益特诉至法院。 通瑞公司辩称：由于国家政策发生了变化，原《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房后720个工作日办理《房屋所有权证》，之后再三年办理《国有土地使用证》不能再实施，两证合一，通瑞公司代办《不动产权证书》的时间应当作相应调整至两证办理的最后期限（即《国有土地使用证》办理完成的时间2020年9月10日），通瑞公司已在此时限之前为方进红、毛前英办理了《不动产权证书》，通瑞公司不构成违约。由于方进红、毛前英自己的责任，办证资料有误、税款未交齐，导致办证时间延长，通瑞公司不应承担违约责任。方进红、毛前英主张开发商承担违约金没有合同依据、事实依据和法律依据，请法院依法驳回方进红、毛前英的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月27日,方进红、毛前英与通瑞公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同及补充协议”）。合同约定：方进红、毛前英购买通瑞公司开发的位于成都市双流区；出卖人（通瑞公司）以出让方式取得位于双流区一社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2011）第××号；商品房预售许可证号为13133号。方进红、毛前英以一次性付款的方式支付全部房款。合同第十条约定：“出卖人应当在2014年11月27日前向买受人（方进红、毛前英）交付该商品房”。合同第十九条约定：“产权登记（一）初始登记出卖人应当在2016年11月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，出卖人继续办理初始登记，以满足为买受人办理房屋权属转移登记的要求：如果转移登记逾期办理，出卖人承担违约责任。（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”《补充合同》第九条：“办理产权证的约定1、买受人所购房屋的分户产权证由出卖人代办。……买受人必须将办理房屋产权证所需资料提交给出卖人（以政府相关部门的要求为准，若买受人提供的资料手续不符合政府相关要求，则买受人应当及时补交），否则，不能按期办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行负担。2、办理房屋分户产权需要缴纳的税费，由出卖人与买受人各自按照国家及成都市相关规定缴纳……3、出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的720个工作日内为买受人代办分户《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》，并在《房屋所有权证》办理后3年内为买受人办理分户《国有土地使用证》……” 合同签订当日，方进红、毛前英按照合同约定向通瑞公司支付了全部购房款，通瑞公司向方进红、毛前英交付了案涉房屋。通瑞公司于2015年3月35日向方进红、毛前英出具购房款发票。方进红、毛前英于2014年11月27日向通瑞公司交付国土办证费、印花税、转移权证费、维修资金、契税等费用，2018年8月15日方进红、毛前英向通瑞公司补交契税。2019年10月10日方进红、毛前英取得案涉房屋不动产权证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 以上事实有《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据、发票、房屋所有权证书、不动产权证书、双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，方进红、毛前英与通瑞公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方争议的焦点是：1、通瑞公司是否存在逾期为方进红、毛前英办理房屋所有权证的行为；2、方进红、毛前英主张的违约金应否得到支持。 对此，本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：根据合同及补充协议的约定，通瑞公司应当在2016年11月27日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。通瑞公司在2015年5月27日取得初始登记，不构成违约。另按约定，通瑞公司应在商品房交付之日起的720个工作日内协助方进红、毛前英办理房屋所有权证，并在方进红、毛前英缴齐全部资料及费用，办理完委托手续且房屋所有权证取得之日起3年内，协助方进红、毛前英办理分户国有土地使用权证。本案中，方进红、毛前英于2014年11月27日收房，根据双方约定，通瑞公司应在房屋交付使用之日起720个工作日内为其办理房屋产权转移登记。在2016年10月14日成都市双流区人民政府发布通告，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，故在合同约定的办理房屋所有权证截止时间（房屋交付使用之日起720个工作日内）之前，通瑞公司在事实上已经不能单独申请办理案涉房屋房屋所有权证，而只能办理统一的不动产权证，故通瑞公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约行为。如前所述，通瑞公司不存在逾期办理不动产权证的违约行为，方进红、毛前英主张的逾期办证违约金就缺乏事实依据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告方进红、毛前英的诉讼请求。 案件受理费435元，由原告方进红、毛前英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李兴萍 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 黄 黎 书 记 员 夏 东