四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20476号 上诉人（原审被告、反诉原告）：涂本欢，男，1974年6月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡楠子，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：帅德英，女，1990年3月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。 原审第三人：成都一鑫房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道星空路二段455号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：马芸，四川道言律师事务所律师。 上诉人涂本欢因与被上诉人帅德英、原审第三人成都一鑫房地产经纪有限公司（以下简称一鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民终2720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 涂本欢上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判帅德英向涂本欢支付违约金219200元；2.案件受理费由帅德英承担。事实及理由：一、在合同签订时，帅德英与一鑫房地产公司串通隐瞒事实，违反诚实信用原则，应当承担全部违约责任。涂本欢已经尽到了核实义务，一审法院对涂本欢负有责任的认定，已经超出正常人的能力范围，加重了涂本欢的义务，判决有误。二、涂本欢要求解除合同不是依据帅德英贷款审批未通过，而是基于帅德英的合同欺诈行为导致合同目的不能实现行使的解除权。一审法院虽然判决合同解除，但对合同解除的事实判断依据与法律依据有误。帅德英应当承担全部的违约责任。三、帅德英在签订买房合同时故意隐瞒尚不具备购房资格的事实，严重破坏了正常的市场秩序，其不诚信和严重违约的行为依法应予以惩戒。 帅德英辩称，一、帅德英与涂本欢签订买卖合同后，已依约向涂本欢履行了支付购房款的合同义务，帅德英无违约行为。二、涂本欢以收取帅德英的购房款和协助帅德英办理银行贷款手续的方式，将双方到房地产交易中心办理过户时间予以变更延期至银行贷款审批下发日之后，涂本欢认为帅德英逾期过户的上诉理由不成立。三、涂本欢与帅德英签订买卖合同之前，涂本欢已知晓帅德英系外地户口的情形，且帅德英是否具备购房资格，需经房地产交易中心审核相关过户手续后予以确认，涂本欢认为帅德英与一鑫房地产公司串通隐瞒尚不具备购房资格事实的上诉理由不成立。四、依据合同特别约定，涂本欢解除合同后，应退还帅德英购房款且不追究帅德英的违约责任，涂本欢认为帅德英造成违约损失的上诉理由不成立。 一鑫房地产公司述称，与一审意见一致。 帅德英一审起诉请求：1.判决合同继续履行，涂本欢协助帅德英将位于成都市双流区房屋不动产权证变更登记至帅德英名下；2.判令涂本欢交付房屋；3.判令涂本欢支付违约金100000元。本案在审理过程中，帅德英变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2018年10月25日签订的《房地产买卖合同》；2.判令涂本欢向帅德英返还房屋定金及预付款共计336000元，并按银行同期贷款利率支付资金占用费；3.判令一鑫房地产公司与涂本欢共同承担连带偿还责任。 涂本欢一审反诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令帅德英向涂本欢支付违约金共计219200元。 一审法院查明：2018年10月25日，涂本欢与帅德英在一鑫房地产公司的居间服务下，签订《房地产买卖合同》，约定涂本欢将其所有的位于成都市双流区房屋出售给帅德英，房产成交价为1096000元。合同约定：“……1、甲方有以下行为之一的行为视为违约，甲方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。……④甲方在签约后提出不出售此房；⑤若甲方在收取首付款后违约不卖，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付乙方房价的20%作为违约金。2、乙方有以下行为之一的行为视为违约，乙方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。①因乙方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间……④若乙方在支付首付款后违约不买，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付甲方房价的20%作为违约金。……备注：①如因买方贷款资格审核未通过的情况下此交易终止。卖方原额退还买家订金。②甲乙双方不得以任何理由违约，如有单方违约，由违约方全额赔偿对方。” 一审法院另查明，帅德英2018年10月25日向涂本欢转账支付购房定金50000元；2018年11月14日转账支付购房款200000元；2018年11月24日转账支付购房款86000元。2018年11月23日，因帅德英在另一银行的贷款审批未通过，买方又到中信银行办理了贷款审批手续，卖方予以了协助。 2019年2月21日，涂本欢向帅德英发送微信：“根据我们双方签订房屋买卖合同，你已经逾期办理过户手续构成违约，请你于2019年2月27日前完成过户，如不能完成则尽快商定解除合同事宜。”帅德英于该日回复：“我都说了我没有违约，违约的是中介，该交的钱我已经交了的，这是中介的原因。”2019年2月22日，涂本欢向帅德英发送微信：“我只找你。”帅德英于该日回复：“我问了的下周过。”2019年3月3日，涂本欢向帅德英发送微信：“我昨天已经请律师到一鑫地产与刘总沟通了合同解除的善后事宜，我已将后续工作交给奉律师。因为你不具备交易资格且已经逾期过户4个月，无法购买该房屋，双方签订的合同应当解除就按照合同约定的违约责任来承担。”帅德英当日回复：“我都说了我没有违约，违约的是中介，该交的钱我已经交了，这是中介的原因。”2019年3月6日，北京尚衡（成都）律师事务所的奉天麟律师受涂本欢委托，向帅德英邮寄《律师函》，载明经涂本欢多次催告后帅德英未办理过户手续，因帅德英没有交易资格、不具备交易条件而无法过户，对涂本欢造成了很大的经济损失，帅德英的行为构成根本违约，双方签订的《房地产买卖合同》应于帅德英收到本函件之日起解除。帅德英于2019年3月7日签收该《律师函》。 2019年3月13日中信银行以电话方式通知一鑫房地产公司贷款审批通过，一鑫房地产公司通知双方前往办理过户手续。2019年3月14日，帅德英向涂本欢发送微信：“今天星期四了，还不过户吗。”涂本欢回复：“有事，找我律师。” 2019年3月19日，帅德英与一鑫房地产公司签订《协议书》，载明：“甲方（即帅德英）经乙方（即一鑫房地产公司）居间介绍，甲方与涂本欢签订房屋买卖合同，现因涂本欢拒绝履行合同，导致甲方未取得房屋，就此情况，甲乙双方经协商达成以下协议，自愿遵守执行：1、乙方协助甲方通过司法途径维护权益，费用由乙方承担。2、甲方如因与涂本欢签订的房屋买卖合同在穷尽所有司法途径仍被终止或无效，合同无法继续履行，由乙方承担甲方由此导致的经济损失。3、本协议双方签字后生效，一式两份，双方各持一份，具同等效力。4、定金加首付总共336000元由乙方全部承担。” 2019年3月21日，帅德英、涂本欢及一鑫房地产公司到双流区房管局市场科协商过户事宜，但未能达成一致意见，三方出具情况说明一份，载明：“在双流区房管局市场科协商位于成都市双流区房屋交易纠纷，由于双方未能达成一致意见，双方自愿私下继续沟通，或通过司法途径解决。” 一审法院另查明，帅德英自2017年1月起开始按月连续缴纳成都市城镇职工养老保险至今；帅德英向本院提交了加盖“成华区穆万慧商贸部”印章的工作证明一份，载明“帅德英女士，身份证号：5130221990××××××××，于2017年7月至今一直在我店铺上班”，营业执照显示成华区穆万慧商贸部为个体工商户，经营场所位于四川省成都市成华区。又查明，案涉房屋已于2016年7月5日登记于涂本欢名下，涂本欢尚未将案涉房屋交付给帅德英。 一审法院在受理本案后，于2019年5月14日向涂本欢送达了的民事起诉状等副本。 一审法院认为，帅德英与涂本欢签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。买卖双方签订合同时，成都市已多次出台住房限购政策，涂本欢应当知晓购房者需符合限购资格，即应当核实帅德英是否具备购房资格，在帅德英尚不具备购房资格的情形下，涂本欢仍与其签订合同，双方均负有责任。且结合一审庭审查明的事实，在涂本欢向帅德英发出催告的通知时，帅德英已经具备了成都市购房资格。合同签订后，帅德英共计支付购房款（含定金）336000元。虽然双方约定于2018年11月5日前往房产交易中心办理相关过户手续，但实际双方并未在该日前往办理，而在此之后帅德英向涂本欢继续支付房款，涂本欢并未提出异议，且涂本欢也表示系因不能按时过户主动要求帅德英先行支付首付款，同时涂本欢于2018年11月23日签署二手房贷款声明书，均表明其同意延长过户时间。后涂本欢通过微信催促帅德英于2019年2月27日前办理过户手续，涂本欢在催告后给予了帅德英合理的期限前往办理过户手续，但因贷款审批尚未通过故帅德英仍然未前往办理。直至2019年3月13日一鑫房地产公司得知贷款通过后才通知涂本欢前往房地产交易中心办理过户手续。帅德英与涂本欢在合同中作出特别约定“如因买方贷款资格审核未通过的情况下，此交易终止，卖方全额退还买家订金”，在涂本欢催告帅德英后的宽限期限里，帅德英的银行贷款仍未审批通过，涂本欢有权终止合同，故涂本欢单方要求解除合同符合双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，涂本欢与帅德英签订的《房地产买卖合同》于涂本欢邮寄送达的解除合同通知到达之日即2019年3月7日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，帅德英有权要求涂本欢返还其支付的全部购房款共计336000元。 关于帅德英是否应当向涂本欢支付违约金219200元及涂本欢是否应向帅德英支付利息的问题。本案中，双方合同的解除系因为帅德英未能在约定时间内通过银行贷款审批，进而导致不能按照约定办理过户手续，根据双方合同约定“如因买方贷款资格审核未通过的情况下，此交易终止，卖方原额退还买家订金”，虽然此处载明的仅系卖方退还订金，但该条文应当包含了若因帅德英未能通过银行贷款审批导致合同终止的涂本欢应退还所有已付房款、双方不承担违约责任之意，即涂本欢仅需将已支付给帅德英的款项退还给帅德英即可，故涂本欢无需承担支付利息的责任、帅德英也无需向涂本欢支付违约金。 因帅德英与一鑫房地产之间系另一法律关系，帅德英在本案中主张一鑫房地产公司承担连带偿还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、帅德英与涂本欢签订的《房地产买卖合同》于2019年3月7日解除；二、涂本欢于判决生效之日起七日内退还帅德英已付定金、购房款共计336000元；三、驳回帅德英的其他诉讼请求；四、驳回涂本欢的其他反诉请求。一审案件受理费7782元，诉讼保全费2270元，由帅德英负担；反诉案件受理费2300元，由涂本欢负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。涉案房屋买卖合同签订时，成都市已出台住房限购政策，涂本欢应当知晓购房者需符合限购资格，即使其不清楚，其委托的一鑫房地产公司也应当向其对限购政策作出过说明。因此，涂本欢认为帅德英存在合同欺诈行为、故意隐瞒尚不具备购房资格有违常理且与事实不符，涂本欢认为购房人是否具备购房资格仅属于购房人责任的理由不成立。从帅德英与涂本欢履行《房地产买卖合同》看，帅德英应向涂本欢现金支付350000元购房款，实际支付336000元，虽然第二笔款项超过了2018年11月5日，但涂本欢并未表示反对，且予以接受，同时帅德英在银行的贷款审批未通过，其又至中信银行办理贷款审批手续，此时涂本欢仍予以了协助，并签署了二手房贷款声明书，表明双方对贷款时间的延长均无异议，故涂本欢主张帅德英违约导致其合同目的无法实现与事实不符，本院不予支持。 鉴于一审诉讼中双方对合同解除均无异议，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决涂本欢向帅德英返还购房款336000元，并无不当。综上所述，涂本欢的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9352元，由涂本欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年四月十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅