河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1368号上诉人（原审原告）：梁利娟，女，1981年6月25日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：冯天弘，男，1975年2月13日生，汉族，与原告系夫妻关系，住址同上。上诉人（原审被告）：安阳市金纶房地产开发有限公司，住所地:安阳市文峰区德隆街东段。法定代表人：江拓慧，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘合英，大沧海律师事务所上海分所律师。上诉人梁利娟因与上诉人安阳市金纶房地产开发有公司（以下简称金纶公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2019）豫0502民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁利娟上诉请求:1.撤销文峰区人民法院(2019)豫0502民初1992号民事判决书逾期办证违约金部分,依法改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人提出调整违约金至25525.1元,于法无据,这是法律适用错误。一、《合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。二、商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定,属于格式条款,应当认定无效,违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,即25525.1元。1.被上诉人提供的商品房买卖合同样本及第十五条关于产权登记约定是预先拟定并重复使用的,和整个班芙春天小区所有购房者签订的一致。根据该规定,首先免除被上诉人逾期360日办理产权登记的责任,其次无论被上诉人拖延到何时为上诉人办理产权登记,只需向上诉人支付万分之五即195.6元违约金即可;并且针对该合同所有购房者不能和被上诉人商议和协商，被上诉人也没有将该条款向购房者予以说明,因此,该条款应当认定无效。2.被上诉人提供的商品房买卖合同是GF-2000-171示范文本,该示范文本已经被住房城乡建设部和工商总局于2014年4月9日通知废止,替代的示范文本是GF-2014-0171示范文本，该示范文本中关于房屋产权逾期登记违约金是按日计算的。被上诉人为了减轻自己的违约责任,故意在2015年还使用已经作废的示范文本。三、商品房买卖合同约定的逾期办理房产证违约金过低,买受人请求依法判决提高违约金并得到人民法院支持的案例也不乏盛举:如安阳县人民法院(2018)豫0522民初5478、5479、5480号民事判决书。上诉人金纶公司辩称，一审判决关于违约金部分认定事实清楚，判决公正，应当予以维持。双方签订的商品房买卖合同对违约金有明确规定，梁利娟也未提供证据证明，其损失难以确定，所以本案不适用最高法院关于商品房买卖合同纠纷相关条例。双方签订的合同合法有效，且在房管局备案，请求依法驳回梁利娟的上诉请求。上诉人金纶公司上诉请求:1、依法撤销文峰区人民法院(2019)豫0502民初1992号民事判决书的第一项。2、请求依法判决驳回被上诉人“要求被告在10日内在产权登记机关办理完毕产权登记备案”的诉讼请求。事实与理由:上诉人没有按照合同约定时间完成权属登记资料备案是客观原因造成的,并不是在能够办理权属登记资料备案的情况下上诉人故意拖延不予办理。上诉人作为开发商,积极履行合同义务,涉案房产的交付比合同约定的交房提前了几个月。在上诉人办理权属登记资料备案期间，出现了新政策和新要求，根据新政策要求,需要对开发项目进行规划核实,通过之后才能进行权属登记资料备案。为具体实施新政策、新要求,政府在2019年上半年出台了文件,相关部门陆续制定了实施细则。政府对开发项目规划核实工作开始进行后，上诉人努力推进涉案开发项目规划核实工作的进程,积极与政府相关部门沟通协调,请求相关部门尽快对涉案项目进行规划核实,现在对涉案项目规划核实工作正在进行中。关于权属登记资料备案不是上诉人能够决定的,但是待涉案项目规划核实通过后,上诉人会立即办理权属登记资料备案,无论被上诉人是否起诉讼。在尚不具备权属登记资料备案的情况下,一审判决上诉人在判决生效之日起十日内将涉案房屋的产权登记资料报产权登记机关备案,不符合现实情况,不具有可执行性。上诉人梁利娟辩称，没有办理备案的根本原因是因为金纶公司违规建设，没有提供相关文件，因此，被上诉人无法办理是他们的责任。上诉人梁利娟向一审法院起诉请求:1.依法判决被告依照《河南省安阳市商品房买卖合同》规定支付违约金25525.15元；2.依法判决被告在10日内在产权登记机关办理完成产权登记备案；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了商品房预售合同一份，合同约定：原告购买位于文峰区××与××交叉口东北角金××·××春天××小区××区××楼××单元××号的房屋，房屋建筑面积89.59平方米，每平方米4313.96元，总金额386488元整；买受人以银行按揭的方式付款；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合同，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定第十五条第三款：出卖人在约定的时间内不能履行产权登记备案；逾期360日内买受人免除出卖人责任；逾期360日以上出卖人一次性赔偿买受人总房价万分之五的违约金。原告按照合同约定向被告交付购房款391190元。2017年4月15日，被告将房屋交付原告。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未履行其登记备案义务，被告的行为已构成违约，故被告应当按照合同第十五条约定支付原告购房款391190元万分之五的违约金即195.6元。原告要求被告完成房屋产权登记备案的诉请，由于产权登记备案是被告作为出卖方的义务，故原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定的违约金按总房款的万分之五明显过低，要求被告支付违约金25525.1元的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安阳市金纶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日将位于文峰区××与××交叉口东北角金××·××春天××小区××区××楼××单元××号房屋的产权登记资料报产权登记机关备案；被告安阳市金纶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁利娟逾期办证违约金195.6元；二、驳回原告梁利娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费438元，减半收取219元，原告梁利娟负担144元，被告安阳市金纶房地产开发有限公司负担75元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，二上诉人签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在上诉人梁利娟已按照合同约定履行了支付房款义务的情况下，上诉人金纶公司未按合同约定履行登记备案义务，已构成违约，一审判决其履行备案手续并支付违约金，于法有据，本院予以维持。关于上诉人金纶公司提出涉案房屋不具备备案条件是由于政策原因造成的意见，证据不足，本院不予支持。关于违约金的计算问题，一审法院根据双方合同的约定计算违约金，计算准确，本院予以维持；上诉人梁利娟提出计算违约金条款无效、应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金纶公司、梁利娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人安阳市金纶房地产开发有限公司负担150元，上诉人梁利娟负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年四月二十四日书记员 段韶聪