文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终75号上诉人（原审原告）：重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司，住所地重庆市忠县忠州镇忠州大道巴王路45号负二层，统一社会信用代码9150023307033679XW。负责人：向卫平，系公司经理。委托诉讼代理人：刘召奎，重庆奎龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：金敦权，重庆奎龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦光兴，男，1962年5月28日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周勇生，重庆胜锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：范俊红，重庆胜锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王素芳，女，1969年1月7日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周勇生，重庆胜锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：范俊红，重庆胜锐律师事务所律师。上诉人重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司（以下简称鼎鹏物业忠县分公司）因与被上诉人秦光兴、王素芳物业服务合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院(2019)渝0233民初4390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎鹏物业忠县分公司上诉请求：1.撤销（2019）渝0233民初4390号民事判决书，依法改判支持鼎鹏物业忠县分公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由秦光兴、王素芳承担。事实及理由：鼎鹏物业忠县分公司与秦光兴、王素芳签订有物业管理服务合同，该合同并不违反法律规定，具有合法性，并未侵害业主权利。签订合同后秦光兴、王素芳未提出异议，已按合同履行过付费义务，应当继续履行。忠县人民法院已有同一小区的物业服务合同纠纷的判决，支持了鼎鹏物业忠县分公司主张的支付物业费标准。前期物业服务合同具有过渡性，合同期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，前期物业服务合同自然终止，合同权利义务也随即终止，不再对合同当事人发生相应的法律效力。鼎鹏物业忠县分公司与案涉小区95%以上业主分别签订了物业服务合同，物业费标准提高系因为多方面原因，属于合理提高，该小区未成立业主委员会的情况下，双方达成协议并按协议履行，并不损害其他业主合法权益。前期物业服务合同期间，约定0.55元每月每平方米标准，是因为开发商补足差价部分，按前期物业服务合同执行会造成鼎鹏物业忠县分公司巨大亏损。秦光兴、王素芳辩称，前期物业服务合同有效，鼎鹏物业忠县分公司在前期物业服务合同到期后与单独业主分别签订合同程序违法，业主作为物业服务合同主体不适格，该合同隐瞒了物业费上涨情况，侵害了业主权利，应属无效；其他案件判决与本案无关，即使物业公司与多数业主签订合同，也属于无效，物业服务合同具有整体性，物业公司不能与单独业主签订合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。鼎鹏物业忠县分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令秦光兴、王素芳立即支付物业服务费7226.10元，公摊费217.45元，违约金744元，合计8187.55元；2、由秦光兴、王素芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：重庆鼎鹏物业管理有限公司（以下简称鼎鹏物业公司）系物业管理企业，资质等级为贰级，鼎鹏物业忠县分公司系该公司于2013年6月18日成立的分公司。秦光兴、王素芳系重庆市忠县XXX小区业主，其房屋建筑面积186.45平方米。2010年6月，重庆市冠和置业有限公司（以下简称冠和置业公司）与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》，甲方（建设单位）为冠和置业公司，乙方（物业管理企业）鼎鹏物业公司，约定甲方选聘乙方对XXX前期物业管理服务，物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润）。根据物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：0.55元/平方米·月；电梯使用费：自住宅首层至住宅第十层0.25元/平方米·月，住宅第十一层至第二十层0.30元/平方米·月，住宅第二十一层以上0.35元/平方米·月（电梯使用费含：电梯和相关设备运行电费、电梯维保费、日常小修费、年检费及应急费等，不包含电梯大、中修及更新费用）。合同期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同还就双方的物业服务内容、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，该合同经物业管理行政主管部门备案。2013年，XXX小区业主陆续接房，鼎鹏物业忠县分公司与小区大多数业主签订了物业管理服务合同。2013年8月6日，秦光兴在接房时与鼎鹏物业忠县分公司签订《“XXX广场”物业管理服务合同》，鼎鹏物业忠县分公司为乙方，秦光兴为甲方，约定由乙方为甲方提供物业服务。该合同中约定：本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏或亏损由乙方享有和承担）。其物业服务费用标准为（均按建筑面积计算）：第一年物业费交纳标准甲、乙双方按甲方与开发商签订的《业主临时管理规约》约定的标准执行，差价部分由开发商代甲方向乙方交纳；第二年甲方按以下物业服务费标准按时向乙方交纳（若因政府行政部门一年后对最低工资标准上调，物业费在以下收取标准的基础上按本年度与上年度的上调比例上调）。住宅：4层以下1.15元/平方米/月；5-24层1.20元/平方米/月；25层以上1.25元/平方米/月；以上费用包含电梯使用费，住宅改为办公或经营场所的，物业费分别按物业费收取标准的200%和300%收取。物业服务费收费起计日期：2013年7月18日起计。物业服务费用中不包括下列费用：1）装修期间装修工人出入使用电梯的费用；2）装修垃圾清运、转运等按特约服务收费；3）公共通道及楼道装修期间损坏修复的费用；4）小区公共区域及共用的专项设备运行的能耗费用；5）二次供水系统消耗的水费和电费。第4）、5）项费用，由受益业主据实分摊、承担。乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。本合同期限三年，并从接房之日起计算，若合同到期后小区业主委员会未成立，本合同自动顺延至业主委员会成立并依法与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同时，鼎鹏物业忠县分公司自制一份2013年6月的《XXX广场临时管理规约》，物业收费标准与前述《“XXX广场”物业管理服务合同》一致，秦光兴在鼎鹏物业忠县分公司提供的承诺书上签名确认，内容为确认已详细阅读本《XXX广场管理规约》；同意履行遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守物业管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反本规约的法律责任并同意对该物业使用人违反物业管理规约的行为承担连带责任。合同签订后，秦光兴、王素芳装修入住至今。后小区虽然成立了业主委员会，但是业主委员会并未与除鼎鹏物业忠县分公司以外的其他物业服务企业签订物业服务合同，也未与鼎鹏物业忠县分公司签订物业服务合同。鼎鹏物业忠县分公司一直为被上诉人提供物业服务至今，并从2013年8月起至2014年7月止按每月每平方米物管费0.55元、电梯使用费0.35元向秦光兴、王素芳收取了相关费用（其中2013年11月收取的物管费为90.20元），2014年8月起至2016年12月止按每月每平方米物管费0.90元、电梯使用费0.35元向被上诉人收取了相关费用（其中2014年9月予以了免收）。但秦光兴、王素芳自2017年1月1日至2019年7月31日欠缴物业费及公摊水电费用。经鼎鹏物业忠县分公司催收无果，现起诉来院。另查明，2017年6月，XXX广场小区多户业主向忠县人民政府信访办公室信访鼎鹏物业忠县分公司物业管理费私自涨价要求退还多收物业管理费等问题。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，冠和置业公司与鼎鹏物业公司于2010年6月签订《前期物业服务合同》，并在忠县房地产管理所备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而秦光兴、王素芳系该小区4-32-6号房屋业主，故该合同对两人具有约束力，鼎鹏物业忠县分公司作为鼎鹏物业公司的忠县分公司，该合同也应对鼎鹏物业忠县分公司具有约束力。依照上述合同约定，物业服务费住宅为0.55元/平方米·月，电梯使用费住宅第二十一层以上0.35元/平方米·月。2013年8月6日，秦光兴在接房时与上诉人签订了《“XXX”物业管理服务合同》，约定物业服务费住宅25层以上1.25元/平方米/月，含电梯使用费。现鼎鹏物业忠县分公司主张秦光兴、王素芳欠缴的物业服务费按0.9元每月每平方米收费标准计算，电梯费按0.35元每月每平方米收费标准计算，2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费为5201.80元，电梯费为2024.30元，合计欠费7226.10元。秦光兴、王素芳抗辩依照前期物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费。经审查，鼎鹏物业忠县分公司与秦光兴签订的《“XXX”物业管理服务合同》约定的物业服务费标准与冠和置业公司与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》物业服务费标准不一致。鼎鹏物业忠县分公司主张鼎鹏物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务期限在业主接房时已到期，物价上涨物业管理成本增加等因素，才与该小区全体业主协商，征得全体业主同意下，逐户签订书面新的物业服务合同，秦光兴等业主也按照新签订的物业服务合同缴纳物业服务费用。一审法院认为，依照《前期物业服务合同》约定，“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”。本案实际情况系《前期物业服务合同》于2013年6月30日到期后，业主大会尚未成立。鼎鹏物业公司未与开发商达成新的协议，由分公司即鼎鹏物业忠县分公司对该小区提供物业服务，在接房时上诉人与大多数业主单独签订物业服务合同，将物业费收费标准提高，间接会侵害到未单独签订物业服务合同业主的利益，且上诉人并未在与业主签订合同时让业主知晓《前期物业服务合同》内容，也侵害了签订合同的业主权利。鼎鹏物业忠县分公司并无证据证明物业服务合同约定不一致的内容系业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成的特别约定,故一审法院认为鼎鹏物业忠县分公司与秦光兴、王素芳签订的《“XXX”物业管理服务合同》与开发商与鼎鹏物业公司签订的《前期物业服务合同》中对物业费收费标准不一致的约定应以《前期物业服务合同》为准。经查，秦光兴、王素芳的住宅位于32层，房屋建筑面积186.45平方米，按照《前期物业服务合同》约定，秦光兴、王素芳的物业服务费交费标准为0.55元/平方米·月，现秦光兴、王素芳欠缴2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费为3179.05元（186.45平方米×0.55元/平方米·月=102.55元，102.55元×31个月），电梯使用费为2023.06元（186.45平方米×0.35元/平方米·月=65.26元，65.26元×31个月）。鼎鹏物业忠县分公司主张二秦光兴、王素芳支付水电公摊费217.45元，秦光兴、王素芳予以认可，一审法院予以确认。鼎鹏物业忠县分公司主张秦光兴、王素芳应当支付违约金。一审法院认为，鼎鹏物业忠县分公司虽依照合同约定提供了物业服务，秦光兴、王素芳未按时交纳物业服务费，但鉴于双方对物业费收费标准存在争议，故对于鼎鹏物业忠县分公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、秦光兴、王素芳在本判决生效之日起十日内向重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司支付自2017年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费3179.05元，电梯使用费2023.06元，水电公摊费217.45元，合计5419.56元；二、驳回重庆鼎鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，鼎鹏物业忠县分公司提交新的证据：1.4名业主签订的《商品房买卖合同》；2.忠县人民法院对许天彬物业合同纠纷一案的判决书；3.秦光兴缴费单据及缴费汇总明细；4.未签订合同的35户业主明细及缴纳物管费机打单据；5.开发商为业主向物业公司补差价付款发票及汇总表；6.冠合物业服务收支测算表。鼎鹏物业忠县分公司质证认为，证据1证明业主在购房时已知晓前期物业服务合同内容；证据2证明与本案相同法律关系的纠纷已有一审法院判决支持鼎鹏物业忠县分公司的诉求；证据3证明秦光兴存在履行合同及后期违约情况；证据4证明未接房、未签合同业主为极少数；证据5证明前期物业过低开发商予以补贴物业管理；证据6证明按前期物业合同执行会造成物业公司巨大亏损。秦光兴、王素芳质证认为，证据1证明前期物业合同约定物业公司应向业主出示前期物业服务合同，不能证明物业公司已经出示；证据2与本案不具有关联性，其他案件判决与本案无关；证据3属实，证明双方发生了争议；证据4不能达到举证人证明目的，即使物业公司与多数业主签订合同，物业公司不能证明其与业主单独签订合同程序合法，也属于无效；证据5、6不能达到举证人证明目的，物业公司盈亏与业主无关。本院认证认为，鼎鹏物业忠县分公司提交的秦光兴缴费单据及缴费汇总明细，证据来源合法、真实、与本案具有关联性，可以证明秦光兴、王素芳缴纳物业服务费用的情况，本院予以采信；对于案涉小区4名业主签订的《商品房买卖合同》、忠县人民法院对许天彬物业合同纠纷一案的判决书、未签订合同的35户业主明细及缴纳物管费机打单据、开发商为业主向物业公司补差价付款发票及汇总表、冠合物业服务收支测算表几组证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。另，本院对一审法院认定的当事人无争议的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审讼争焦点是：案涉合同的效力如何认定，以及争议物业服务费收费标准如何确定。2010年6月，冠和置业公司与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘鼎鹏物业公司对XXX广场实施前期物业管理服务，并约定物业服务费用标准为：1、住宅：0.55元/平方米·月；电梯使用费：自住宅首层至住宅第十层0.25元/平方米·月，住宅第十一层至第二十层0.30元/平方米·月，住宅第二十一层以上0.35元/平方米·月。合同期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。另，该合同第四条中约定“物业自交付业主使用之日起，乙方应与业主签订《前期物业服务合同》。业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日，本合同自动终止。”在该合同3年期满后，业主委员会未成立，物业服务公司继续提供物业服务的情况下，《前期物业服务合同》因该合同第四条之约定继续有效。至本案纠纷发生，业主委员会虽然成立，但未选聘新的物业服务公司，也未终止鼎鹏物业忠县分公司的物业服务，所以《前期物业服务合同》依然有效。在《前期物业服务合同》仍然有效的情况下，鼎鹏物业忠县分公司于2013年8月6日与秦光兴签订了《物业管理服务合同》，系双方自愿达成合意所签订，未违反法律禁止性规定，亦为有效的合同。在秦光兴与鼎鹏物业忠县分公司签订的《物业管理服务合同》后，秦光兴、王素芳按照该合同履行了一段时间的缴费义务。此后，案争双方因《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》物业服务收费标准不同而发生争议。《中华人民共和国物业管理条例》虽然未禁止业主个人与物业服务企业签订物业服务合同，但当业主个人与物业服务企业签订的物业服务合同内容与建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同不一致，发生争议的情况下，原则上应以建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同为准。当然，有证据证明约定不一致的内容系业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成的特别约定且不损害其他业主的合法权益的除外。本案在《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》均为有效合同的情况下，因物业服务收费标准发生争议，应以冠和置业公司与鼎鹏物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定的标准为准。鼎鹏物业忠县分公司主张《前期物业服务合同》约定标准过低，开发商为业主向物业公司补差价，但其所举示的证据无法证明建设单位与物业服务企业有补差价的明确约定，或者补贴标准，补贴费用的具体指向，且鼎鹏物业忠县分公司与建设单位之间的补贴物业服务费用支付事项并不属于业主个人与物业服务企业基于特殊原因约定不一致的情形，故一审法院按照《前期物业服务合同》约定物业服务收费标准计算争议物业服务费用并无不当。因案争物业服务费用系双方因物业服务收费标准发生争议而导致未及时缴纳，一审法院依据查明的事实，不支持违约金主张亦无不当。综上所述，重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李洪武审 判 员 刘 健审 判 员 龙江莉二〇二〇年四月二十九日法官助理 杨 军书 记 员 张 蕾