江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8526号原告：无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社，住所地无锡市滨湖区太湖街道。法定代表人：曹文元，该社董事长。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。被告：许国华，男，1965年6月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。第三人：王业彬，男，1982年11月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社（以下简称拥宪合作社）与被告许国华、第三人王业彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告拥宪合作社的委托诉讼代理人吴文俊、被告许国华、第三人王业彬到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告拥宪合作社向本院提出诉讼请求：1、解除拥宪合作社与许国华之间的房屋租赁合同。2、许国华、王业彬返还无锡市滨湖区房屋。3、许国华立即支付2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元并按8万元／年的标准支付自2019年10月1日至返还房屋之日止的占有使用费。4、许国华支付违约金1万元、滞纳金（计算方式：自2016年5月1日至2017年4月30日为2.496万元；2017年5月1日至2018年4月30日为1.766万元；自2018年5月1日至2019年4月30日为1.063万元；自2019年5月1日至2019年9月30日为0.1275万元，后续滞纳金自2019年10月1日起，以136666元为基数按照月利率2%支付）。事实及理由：许国华自2010年5月1日起向拥宪合作社承租无锡市周新苑三期486-7号房屋。后许国华将房屋转租给王业彬。此后许国华拖欠了自2016年5月1日起的租金。2019年6月12日，许国华承诺，在2019年9月底前付清欠付房租，如不付清的，租赁关系解除并按月息2%支付滞纳金。后许国华仍未支付任何租金。请求法院支持诉请。被告许国华辩称：1、案涉合同之前，双方租金标准为年3万元，案涉合同租金标准涨到年4万元，我虽然签字，但未细看。2、不同意解除合同，我愿意在2020年7、8月结清租金。3、我确实结欠2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元。4、拥宪合作社主张的违约金过高，应予调整。第三人王业彬陈述：最好不要解除合同，会影响我的经营。经审理查明：包括周新苑三期486-7号在内的周新苑三期建设单位为无锡市滨湖区太湖街道办事处。该办事处自2010年5月1日起授权拥宪合作社对外出租周新苑三期486-7号房屋。2017年3月28日，拥宪合作社（甲方）与许国华（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方同意将无锡市周新苑三期486-7号商铺出租给乙方。2、房屋租期为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日。3、每年租金为4万元。4、乙方无正当理由拖欠租金达三个月的，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方另行支付三个月的房屋租金作为违约金。5、合同解除或者终止后，乙方应当在15日内将房屋恢复原状并返还甲方，逾期未返还的，乙方应当按照合同约定租金标准的2倍支付房屋占有使用费。本合同之前，拥宪合作社与许国华之间已经存在租赁合同关系。2019年6月12日，许国华向拥宪合作社出具《还款承诺书》，承诺：截至2019年5月31日，我结欠租金12万元（2018年及以前年度欠缴租金），我方承诺于2019年9月底分批付清上述欠付租金。若未足额支付的，双方租赁关系解除，你方有权要求我立即全额支付拖欠租金并自我方违反承诺时起以所欠租金为基数，按月息2%支付滞纳金。后许国华欠付2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元。此后租金仍未支付。许国华承租期间，将无锡市周新苑三期486-7号商铺转租给王业彬，口头约定租期自2019年4月30日至2021年4月30日，年租金标准5.5万元。王业彬自2019年9、10月份起占有使用房屋至今。本院认为：拥宪合作社与许国华签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。1、关于拥宪合作社的第一项诉请即解除合同，许国华欠付租金，既达到了《商铺租赁合同》约定的合同解除条件，也达到了《还款承诺书》约定的合同解除条件。故本院就该项诉请予以支持。2、关于拥宪合作社的第二项诉请即许国华、王业彬返还无锡市滨湖区房屋。案涉合同解除后，许国华、王业彬不再享有占有案涉房屋的权利，应予迁出，本院对该项诉请予以支持。3、关于拥宪合作社的第三项诉请即许国华立即支付2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元并按8万元／年的标准支付自2019年10月1日至返还房屋之日止的占有使用费。本院认为，许国华对欠付2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元并无异议，本院予以支持。而拥宪合作社主张按两倍租金标准支付自2019年10月1日至返还房屋之日止的占有使用费，该项主张对应的合同条款性质上系违约金条款，关于违约金的认定，本院在下文讨论。而2019年10月1日之后，双方之间的租赁合同仍在履行，许国华本应支付以4万元为标准，自2019年10月1日起至返还房屋之日止的租金（占有使用费）。4、本案中，拥宪合作社主张了三项违约金，即前文所述的按双倍租金标准计算的占有使用费、违约金1万元、滞纳金。现许国华的违约行为导致前述三项违约金条款均已触发。本院认为，因许国华认为违约金过高、主张调整，前述三项违约金应该统筹予以衡量。根据法律规定，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院对此分析如下：1、拥宪合作社并未提供任何证据证明其实际损失，本院仅能以通常的资金占用损失即以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息作为实际损失的衡量基础。2、从合同的履行情况和当事人过错程度上看，在案涉合同期限内，许国华承租房屋而从不支付租金，主观过错较大、恶意较深。结合违约金具有的损失填补和惩罚的双重功能，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定许国华支付违约金以136666元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，自2019年10月1日计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社与许国华于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》。二、许国华、王业彬于本判决发生法律效力后立即向无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社返还无锡市滨湖区房屋。三、许国华于本判决发生法律效力后立即向无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社支付2016年5月1日至2019年9月30日的租金136666元并按4万元/年的标准支付自2019年10月1日至返还房屋之日止的租金（占有使用费）。四、许国华于本判决发生法律效力后立即向无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社支付违约金（计算方式：以136666元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，自2019年10月1日计算至实际付清之日止）。五、驳回无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社的其他诉讼请求。如果许国华未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4314元、保全费1520，合计5834元，由无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社负担1800元、许国华负担4034元。（该款已由无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社预付，如许国华未自愿履行，本院不退，由无锡市滨湖区太湖街道拥宪股份经济合作社在执行阶段申请执行）如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  尤曦红人民陪审员  倪 娜人民陪审员  沈新琴二〇二〇年四月二十四日法官 助理  周愈佳书 记 员  易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。