文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初1437号原告：重庆宏西吉物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号。统一社会信用代码915002435567863288。法定代表人:淳泽健,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗军，该公司员工。委托诉讼代理人：张方平，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：廖小强，男，1985年4月22日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆宏西吉物业管理有限公司（以下简称宏西吉物业公司）诉被告廖小强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宏西吉物业公司的委托诉讼代理人罗军、张方平，被告廖小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏西吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费11588.21元及违约金（违约金的计算方式：2011年10月至2019年11月每月分别以应缴物管费112.01元为基数，从该笔应缴费用产生之月的11日起按照每日千分之三计算至付清之日）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年10月29日签订《香江豪园物业服务协议》，约定原告对被告在重庆宏西吉房地产开发有限公司购买的香江豪园X号楼X号住宅物业和小区共有部分提供物业服务，物业费按所购房屋建筑面积计算，高层电梯房按1元/平方米/月计算，矮层非电梯房按0.8元/平方米/月计算。因香江豪园属在建小区，原告便按高层电梯房0.79元/平方米/月收取，矮层非电梯住宅0.56元/平方米/月收取。每月10日以前缴纳，逾期按每日承担千分之三的违约金。迄今，被告廖小强无故拖欠2011年10月至2019年11月物管费10976.11元、2013年1月至2019年11月公摊费612.1元。被告廖小强作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《香江豪园物业服务协议》规定向原告缴纳物业管理费。为此，原告提起本案诉讼。被告廖小强辩称，首先，被告廖小强并未与原告宏西吉物业公司签订物业服务合同，且2018年前亦未收到物业催收相关材料；其次，原告宏西吉物业公司未提供合格的物业服务，主要有以下几个方面：一是小区地面污水横流，给业主出行带来严重安全隐患，我外侄因地面湿滑摔倒并入院治疗，原告宏西吉物业公司承诺承担全部医疗费并进行补偿，但原告宏西吉并未兑现；二是小区人车通行混乱、墙面裂缝、消防通道不合格；三是被告廖小强的车辆在倒车让车时被道闸杆落下砸坏，原告宏西吉物业公司并未处理修理费。本院经审理认定事实如下：被告廖小强系彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号香江豪园小区X号楼X号房屋业主。2010年10月29日，被告廖小强与原告宏西吉物业公司签订《香江豪园物业服务协议》，将其位于香江豪园小区X号楼X号房屋的物业服务委托给宏西吉物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为电梯高层（含电梯费）为1.20元/平方米/月、非电梯多层住宅1元/平方米/月，同时合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。后宏西吉物业公司在香江豪园小区提供物业服务至今，因该小区属在建小区，实际物业管理费收取金额为电梯高层（含电梯费）为0.79元/平方米/月、非电梯多层住宅0.56元/平方米/月。该小区已成立业主委员会。被告廖小强位于香江豪园小区X号楼X号房屋建筑面积141.79平方米，每月应交纳物业服务费112.01元。廖小强未缴纳2011年10月至2019年11月期间的物业服务费10976.11元（112.01元×11个月＋112元/月×87个月）及2013年1月至2019年11月期间公摊费612.1元。原告于2019年11月11日在香江豪园小区入口处张贴了催收公告，催告各业主在2019年11月25日前缴清物业服务欠费。被告廖小强至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费和公摊费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告宏西吉物业公司与被告廖小强就其在香江豪园小区的房屋签订物业服务合同，宏西吉物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现宏西吉物业公司作为原告依据双方签订的物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告廖小强作为业主，也是物业服务合同相对人，应当依据合同约定向宏西吉物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告宏西吉物业公司书面催收后，被告廖小强仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告廖小强应向原告宏西吉物业公司交纳2011年10月至2019年11月期间的物业服务费10976.11元。对于违约金问题，即《香江豪园物业服务协议》中约定的滞纳金。原、被告签订的物业服务协议中约定按每日千分之三计算，因该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。合同中约定每月物业服务费支付时间为当月10日前，故每月逾期之日应当从当月11日起，截止时间应当为付清之日止。具体计算方式如下表：            月份              本金              违约金标准              起始时间              截止时间                  2011.10              112.01元              日万分之三              2011.10.11              付清之日为止                  2011.11              112.01元              日万分之三              2011.11.11              付清之日为止                  2011.12              112.01元              日万分之三              2011.12.11              付清之日为止                  2012.1              112.01元              日万分之三              2012.1.11              付清之日为止                  2012.2              112.01元              日万分之三              2012.2.11              付清之日为止                  2012.3              112.01元              日万分之三              2012.3.11              付清之日为止                  2012.4              112.01元              日万分之三              2012.4.11              付清之日为止                  2012.5              112.01元              日万分之三              2012.5.11              付清之日为止                  2012.6              112.01元              日万分之三              2012.6.11              付清之日为止                  2012.7              112.01元              日万分之三              2012.7.11              付清之日为止                  2012.8              112.01元              日万分之三              2012.8.11              付清之日为止                  2012.9              112元              日万分之三              2012.9.11              付清之日为止                  2012.10              112元              日万分之三              2012.10.11              付清之日为止                  2012.11              112元              日万分之三              2012.11.11              付清之日为止                  2012.12              112元              日万分之三              2012.12.11              付清之日为止                  2013.1              112元              日万分之三              2013.1.11              付清之日为止                  2013.2              112元              日万分之三              2013.2.11              付清之日为止                  2013.3              112元              日万分之三              2013.3.11              付清之日为止                  2013.4              112元              日万分之三              2013.4.11              付清之日为止                  2013.5              112元              日万分之三              2013.5.11              付清之日为止                  2013.6              112元              日万分之三              2013.6.11              付清之日为止                  2013.7              112元              日万分之三              2013.7.11              付清之日为止                  2013.8              112元              日万分之三              2013.8.11              付清之日为止                  2013.9              112元              日万分之三              2013.9.11              付清之日为止                  2013.10              112元              日万分之三              2013.10.11              付清之日为止                  2013.11              112元              日万分之三              2013.11.11              付清之日为止                  2013.12              112元              日万分之三              2013.12.11              付清之日为止                  2014.1              112元              日万分之三              2014.1.11              付清之日为止                  2014.2              112元              日万分之三              2014.2.11              付清之日为止                  2014.3              112元              日万分之三              2014.3.11              付清之日为止                  2014.4              112元              日万分之三              2014.4.11              付清之日为止                  2014.5              112元              日万分之三              2014.5.11              付清之日为止                  2014.6              112元              日万分之三              2014.6.11              付清之日为止                  2014.7              112元              日万分之三              2014.7.11              付清之日为止                  2014.8              112元              日万分之三              2014.8.11              付清之日为止                  2014.9              112元              日万分之三              2014.9.11              付清之日为止                  2014.10              112元              日万分之三              2014.10.11              付清之日为止                  2014.11              112元              日万分之三              2014.11.11              付清之日为止                  2014.12              112元              日万分之三              2014.12.11              付清之日为止                  2015.1              112元              日万分之三              2015.1.11              付清之日为止                  2015.2              112元              日万分之三              2015.2.11              付清之日为止                  2015.3              112元              日万分之三              2015.3.11              付清之日为止                  2015.4              112元              日万分之三              2015.4.11              付清之日为止                  2015.5              112元              日万分之三              2015.5.11              付清之日为止                  2015.6              112元              日万分之三              2015.6.11              付清之日为止                  2015.7              112元              日万分之三              2015.7.11              付清之日为止                  2015.8              112元              日万分之三              2015.8.11              付清之日为止                  2015.9              112元              日万分之三              2015.9.11              付清之日为止                  2015.10              112元              日万分之三              2015.10.11              付清之日为止                  2015.11              112元              日万分之三              2015.11.11              付清之日为止                  2015.12              112元              日万分之三              2015.12.11              付清之日为止                  2016.1              112元              日万分之三              2016.1.11              付清之日为止                  2016.2              112元              日万分之三              2016.2.11              付清之日为止                  2016.3              112元              日万分之三              2016.3.11              付清之日为止                  2016.4              112元              日万分之三              2016.4.11              付清之日为止                  2016.5              112元              日万分之三              2016.5.11              付清之日为止                  2016.6              112元              日万分之三              2016.6.11              付清之日为止                  2016.7              112元              日万分之三              2016.7.11              付清之日为止                  2016.8              112元              日万分之三              2016.8.11              付清之日为止                  2016.9              112元              日万分之三              2016.9.11              付清之日为止                  2016.10              112元              日万分之三              2016.10.11              付清之日为止                  2016.11              112元              日万分之三              2016.11.11              付清之日为止                  2016.12              112元              日万分之三              2016.12.11              付清之日为止                  2017.1              112元              日万分之三              2017.1.11              付清之日为止                  2017.2              112元              日万分之三              2017.2.11              付清之日为止                  2017.3              112元              日万分之三              2017.3.11              付清之日为止                  2017.4              112元              日万分之三              2017.4.11              付清之日为止                  2017.5              112元              日万分之三              2017.5.11              付清之日为止                  2017.6              112元              日万分之三              2017.6.11              付清之日为止                  2017.7              112元              日万分之三              2017.7.11              付清之日为止                  2017.8              112元              日万分之三              2017.8.11              付清之日为止                  2017.9              112元              日万分之三              2017.9.11              付清之日为止                  2017.10              112元              日万分之三              2017.10.11              付清之日为止                  2017.11              112元              日万分之三              2017.11.11              付清之日为止                  2017.12              112元              日万分之三              2017.12.11              付清之日为止                  2018.1              112元              日万分之三              2018.1.11              付清之日为止                  2018.2              112元              日万分之三              2018.2.11              付清之日为止                  2018.3              112元              日万分之三              2018.3.11              付清之日为止                  2018.4              112元              日万分之三              2018.4.11              付清之日为止                  2018.5              112元              日万分之三              2018.5.11              付清之日为止                  2018.6              112元              日万分之三              2018.6.11              付清之日为止                  2018.7              112元              日万分之三              2018.7.11              付清之日为止                  2018.8              112元              日万分之三              2018.8.11              付清之日为止                  2018.9              112元              日万分之三              2018.9.11              付清之日为止                  2018.10              112元              日万分之三              2018.10.11              付清之日为止                  2018.11              112元              日万分之三              2018.11.11              付清之日为止                  2018.12              112元              日万分之三              2018.12.11              付清之日为止                  2019.1              112元              日万分之三              2019.1.11              付清之日为止                  2019.2              112元              日万分之三              2019.2.11              付清之日为止                  2019.3              112元              日万分之三              2019.3.11              付清之日为止                  2019.4              112元              日万分之三              2019.4.11              付清之日为止                  2019.5              112元              日万分之三              2019.5.11              付清之日为止                  2019.6              112元              日万分之三              2019.6.11              付清之日为止                  2019.7              112元              日万分之三              2019.7.11              付清之日为止                  2019.8              112元              日万分之三              2019.8.11              付清之日为止                  2019.9              112元              日万分之三              2019.9.11              付清之日为止                  2019.10              112元              日万分之三              2019.10.11              付清之日为止                  2019.11              112元              日万分之三              2019.11.11              付清之日为止      对于公摊费，因原、被告签订的《香江豪园物业服务协议》约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。原告宏西吉物业公司已代替业主缴纳了公用水电费，故被告廖小强应向原告宏西吉物业公司缴纳欠缴的公摊费612.1元（2013年1月至2019年11月）。关于被告廖小强辩称未与原告宏西吉物业公司签订物业服务合同的主张。经查，被告廖小强于2010年10月29日与原告宏西吉物业公司签订了《香江豪园物业服务协议》，该事实有书面的协议书为据，被告廖小强前述辩称与事实不符，本院不予采纳；关于被告廖小强辩称小区存在路面、通行、消防通道、墙面裂缝等安全问题，故而不缴纳物业服务费的主张，对此，被告廖小强应当举示相应证据予以证明，但被告廖小强并未举示相应证据予以证明，故对于其主张不予采纳。对于被告廖小强陈述的他人人身以及自身财产遭受损害的主张，该主张涉及的纠纷与本案非同一法律关系，被告廖小强或权利人应当依法另行向人民法院请求相关义务人承担赔偿责任。本院认为“符合要求的物业服务”本身即是一主观判断标准，物业服务在内容上即包括解决处理上述问题，也可说物业服务本身就是解决上述问题的过程，业主对此虽享有监督的权利，但并不能以存在问题而免除缴纳物业服务费的义务。随着小区住宅楼的兴起，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业共同的努力，在物业服务与业主的需求出现冲突时，业主与物业公司应当共谋寻求解决之法，而非消极不作为对待。业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，提升物业服务满意度，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告廖小强于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付香江豪园小区X号楼X号房屋2011年10月至2019年11月的物业服务费10976.11元及违约金（违约金计算方式：2011年10月至2012年8月每月应缴费用均单独计算违约金，共计11笔违约金，2011年10月至2012年8月每笔违约金分别以112.01元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止；2012年9月至2019年11月每月应缴费用均单独计算违约金，共计87笔违约金，2012年9月至2019年11月每笔违约金分别以112元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止）；二、被告廖小强于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付香江豪园小区X号楼X号房屋2013年1月至2019年11月的公摊费612.1元；三、驳回原告重庆宏西吉物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（原告重庆宏西吉物业管理有限公司已预交45元），减半收取为45元，由被告廖小强负担。本判决为终审判决。审判员  冉建二〇二〇年四月二十七日书记员  严怡