云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终206号上诉人（原审原告）：宁显能，男，汉族，1979年2月4日生，云南省宣威市人，住宣威市。上诉人（原审原告）：王若冰，男，汉族，1985年2月24日生，云南省宣威市人，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人宁显能、王若冰共同委托诉讼代理人：潘进富，云南洪兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张汝华，男，汉族，1970年8月18日生，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：张晋文，男，汉族，1998年9月21日生，云南省曲靖市麒麟区人，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。系被上诉人张汝华之子。被上诉人（原审第三人）：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。统一信用代码915303025873621225，住所为曲靖市麒麟区文笔路锦湘南郡A幢46号。主要负责人：蔡启仲，总经理。委托诉讼代理人：刘新，男，汉族，1990年2月5日生，云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司销售经理。原审被告：翟燕梅，女，汉族，1974年3月16日生，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。上诉人宁显能、王若冰因与被上诉人张汝华、云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司（以下简称“丰巨房地产经纪锦湘分公司”）及原审被告翟燕梅房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，征得当事人同意，于2020年3月10日通过在线诉讼平台公开开庭对本案进行审理，上诉人宁显能、王若冰及委托诉讼代理人潘进富，被上诉人张汝华的委托诉讼代理人张晋文，被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司的委托诉讼代理人刘新，原审被告翟燕梅在线参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宁显能、王若冰上诉请求：1.撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3841号民事判决；2.支持上诉人在原审中的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。（一）被上诉人张汝华不是翟燕梅的委托代理人，而是涉案房屋的出卖人。上诉人与被上诉人张汝华签订房屋买卖合同，从始至终都是上诉人与张汝华的买卖行为，丰巨房地产经纪锦湘分公司作为专业房产中介机构，三方在签订买卖合同时将该房屋钥匙交付上诉人，明确表明上诉人可以装修居住，上诉人作为善意买受人有理由相信张汝华有权处分该房屋。在原审答辩及庭审中，张汝华均认可与上诉人之间系真实的买卖行为，不同意解除合同，庭审查明的事实是被上诉人张汝华将涉案房屋出售人给上诉人，而不是张汝华代理翟燕梅出售涉案房屋，双方之间不存在委托代理关系，张汝华与上诉人签订《买卖合同》无需翟燕梅授权，也无需翟燕梅事后追认。（二）被上诉张汝华属于无权处分，并非无权代理。被上诉人张汝华虽然没有取得涉案房屋所有权而与上诉人签订买卖合同，属于无权处分行为，并非无权代理。根据物权区分原则，物权效力待定，翟燕梅事后拒绝追认只是对涉案房屋物权不发变动。（三）原审判决认定“原告、被告张汝华及第三人丰巨房地产经纪锦湘分公司均存在过错”明显错误。上诉人作为善意的买受人购买房屋是通过丰巨房地产经纪锦湘分公司居间介绍购买，善意买受人有合理的信赖理由，至于丰巨房地产经纪锦湘分公司与张汝华如何出售房屋或是否经授权，上诉人毫不知情，也与上诉人无关。上诉人与被上诉人签订的买卖合同系双方的真实意思表示，不存在过错。同时，原审判决既然认定“原告、被告张汝华及第三人丰巨房地产经纪锦湘分公司均存在过错”，就应当根据各方过错确定相应的责任，一审法院却判决丰巨房地产经纪锦湘分公司不承担责任。二、原审法院认定涉案房屋买卖合同无效理由不能成立，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一方在缔约时对标的物没有所有权或处分权，不影响合同的效力，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案被上诉人张汝华没有处分权，但与上诉人签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定合同有效。上诉人作为善意的买受人，按照合同约定向被上诉人张汝华支付66000元购房定金，被上诉人张汝华应当承担房屋非其所有导致合同履行不能的违约责任，翟燕梅事后拒绝追认只是对涉案房屋物权不发变动的处分，与合同生效与否没有关系。三、一审审判程序违法。本案案情复杂，涉及房屋买卖合同的效力问题，且诉讼标的较大，显然不属于案情简单、争议不大的简易案件，应适用普通程序审理。四、原审判决超出原告的诉讼请求范围。原审原告的诉讼请求是解除合同及双倍返还定金，而原审法院判决“被告张汝华返还购房定金66000元，并按年利率6%标准计算资金占用期间损失。”超出原告的诉讼请求作出判决，违反法律的规定。恳请二审依法改判，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张汝华未发表答辩意见。被上诉人丰巨房地产经纪锦湘分公司辩称，签订合同时上诉人知晓房屋产权不在张汝华名下。原审被告翟燕梅陈述，上诉人宁显能、王若冰是完全民事行为能力人，买房之前应当知晓房屋情况，上诉人存在过错。上诉人宁显能、王若冰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告及第三人签订的《买卖合同》（编号0001708）；2.被告双倍返还原告定金132000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月10日，被告张汝华代案外人张浩文（乙方、买方）与被告翟燕梅（甲方、卖方）及第三人丰巨房地产经纪锦湘分公司（丙方、居间方）签订《买卖合同》（编号为0001547），约定：1.甲乙双方通过丙方代立出售及购入坐落于曲靖市房屋（该房屋登记备案在被告翟燕梅名下），成交价格为646000元；2.甲乙双方约定于取得不动产权证五个工作日内办理该物业交易过户相关手续，产生的税费由乙方承担；3.签订合同时，甲方需将该物业相关证件《购房合同》交由丙方保管，并将该物业出售保证金10000元交由丙方保管；4.乙方于签订合同时支付购房定金66000元，由于该房屋存在银行按揭抵押，乙方同意出资300000元（包含定金）协助甲方还贷赎证，所还款项用于冲抵购房款，剩余购房款346000元在办理产权过户手续当天支付；5.办理产权过户手续前，乙方支付49000元给丙方用于缴纳过户手续产生的相关税费，结余部分为丙方佣金；其他约定。2018年10月23日，被告张汝华以被告翟燕梅的名义，和两原告及第三人签订《买卖合同》（编号为0001708），约定：1.甲（翟燕梅）、乙（宁显能、王若冰）双方通过丙方（丰巨房地产经纪锦湘分公司）代立出售及购入位于曲靖市麒麟区房屋，成交价格为686000元；2.签订合同时乙方支付购房定金66000元，待甲方取得不动产权证书3个工作日内，乙方提前支付购房首付款406000元给甲方，并配合乙方办理房屋产权过户手续，余款280000元由乙方通过公积金贷款支付给甲方；3.过户所产生的税费由乙方承担；4.丙方提供居间服务，组织双方签订合同并负责办理房屋产权变更手续，乙方支付给丙方佣金13720元；5.其他约定。同日，两原告向被告张汝华及第三人支付定金66000元。现原告以被告违约为由，起诉提出前述诉请。另查明，涉案房屋于2019年4月15日办理不动产权登记。被告张汝华以翟燕梅的名义与原告及第三人签订合同时，未取得被告翟燕梅的授权，亦未取得房屋所有权，原告及第三人对此知情。经庭审询问，被告翟燕梅对被告张汝华以其名义与原告及第三人签订合同的行为不予追认。一审法院认为，当事人可以依法委托代理人订立合同，但代理人订立合同应在委托代理权限及期限内进行，但行为人没有代理权却以被代理人名义订立的合同，被代理人未进行追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告张汝华以被告翟燕梅的名义签订《买卖合同》，处分登记备案在被告翟燕梅名下的房屋，该行为没有被告翟燕梅的授权，翟燕梅亦明确表示拒绝追认，对被告翟燕梅不发生效力；而两原告及第三人在被告张汝华未出示相关委托书，并明知被告张汝华不是房屋所有权人的情况下，仍与其签订房《买卖合同》。综上，两原告与被告张汝华及第三人签订的《买卖合同》无效，经向原告释明，原告仍坚持要求解除合同，原告的该项诉请，不予支持。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，对于合同无效的后果，原告、被告张汝华及第三人丰巨房地产经纪锦湘分公司均存在过错，故原告要求被告双倍返还定金132000元的诉请，支持由被告张汝华返还两原告购房定金66000元，并按年利率6%标准计算支付原告自2018年10月23日起至款项返还原告之日止的资金占用期间损失；原告要求被告翟燕梅承担责任的诉请，无事实法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、被告张汝华于判决生效之日起二十日内返还原告宁显能、王若冰购房定金人民币66000元，并按年利率6%标准计算支付自2018年10月23日起至款项返还原告之日止的资金占用期间损失。二、驳回原告宁显能、王若冰的其他诉讼请求。案件受理费2940元，减半收取1470元，由两原告承担700元，被告张汝华承担770元。二审期间，当事人未提交新证据，一审判决认定事实中当事人无异议的，二审予以确认。另查明：2013年3月7日，原审被告翟燕梅与曲靖南疆房地产开发有限公司订立《商品房购销合同》，购买坤城·麦地阳光一期23幢3单元一层101号房屋建筑面积157.13平方米，同日办理了商品房购销合同登记备案。2018年7月10日，被上诉人丰巨房地产经纪锦湘分公司（丙方）居间促成原审被告翟燕梅（甲方）与张浩文（乙方）订立《买卖合同》，翟燕梅将已获得交付的曲靖市房屋出卖给张浩文，成交价格646000元，被上诉人张汝华代理张浩文与翟燕梅签订合同，并向翟燕梅给付购房定金66000元。张浩文系张汝华之子，是同住家庭成员。2018年10月23日，丰巨房地产经纪锦湘分公司（丙方）居间促成张汝华（甲方）与上诉人宁显能、王若冰（乙方）订立《买卖合同》，张汝华将曲靖市房屋转卖给宁显能、王若冰，成交价格686000元，宁显能向张汝华给付购房定金66000元。该合同中虽然写明翟燕梅系卖方、张汝华系“代理人或共有人”，但在合同落款签字处，张汝华以卖方身份签名捺印。当事人在庭审中确认，该合同的双方当事人实际为张汝华（出卖人）和宁显能、王若冰（买受人）。本院认为，被上诉人张汝华代理其子张浩文与原审被告翟燕梅订立房屋买卖合同，买卖房屋的所有权尚未转移于张浩文，张汝华与上诉人宁显能、王若冰再次签订《买卖合同》，将所购房屋出卖给宁显能、王若冰。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在房屋买卖合同关系中，订立合同是不动产物权变动的原因行为，房屋所有权转移是发生不动产物权变动的结果。被上诉人张汝华在订立合同时没有取得出卖房屋的所有权，属于无权处分，但并不当然否定作为物权变动原因行为的房屋买卖合同的效力，能否实际发生所有权转移的物权变动效果，取决于张汝华嗣后能否取得所出售房屋的所有权，仅是物权变动效力处于待定状态，与房屋买卖合同的效力无涉。张汝华与宁显能、王若冰订立的《买卖合同》不具有法律规定的无效情形，合同自成立时生效。因被上诉人张汝华未取得所有权，案涉房屋所有权不能转移于买受人，致使上诉人宁显能、王若冰不能实现合同目的，张汝华构成违约。宁显能、王若冰请求解除《买卖合同》、双倍返还定金，具有事实和法律依据，应予支持。本案各方当事人对房屋买卖合同的订立经过、合同内容等相关事实争议不大，一审中当事人对本案适用简易程序审理没有提出异议，上诉人宁显能、王若冰主张“一审审判程序违法”，缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，上诉人宁显能、王若冰的上诉请求成立。原审判决适用法律不当，判决结果错误，应予改判纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3841号民事判决第一、二项，即“一、被告张汝华于判决生效之日起二十日内返还原告宁显能、王若冰购房定金人民币66000元，并按年利率6%标准计算支付自2018年10月23日起至款项返还原告之日止的资金占用期间损失。二、驳回原告宁显能、王若冰的其他诉讼请求。”二、解除张汝华与宁显能、王若冰及云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司于2018年10月23日签订的《买卖合同》。三、由张汝华于本判决发生法律效力后20日内，向宁显能、王若冰双倍返还购房定金132000元。四、驳回宁显能、王若冰的其他诉讼请求。一审案件受理费2940元，减半收取1470元，由张汝华负担。二审案件受理费2940元，由被上诉人张汝华负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年四月三日书记员  陈 蔚