文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0481民初10740号原告：耒阳市聚贤房地产代理有限公司，住所地:湖南省耒阳市五里牌街道办事处金杯居委会金星路北侧4幢4层401房，统一社会信用代码:91430481MA4QBKET98。法定代表人:唐方山,该公司总经理。委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。被告：深圳品易居物联网科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道深南中路2010号东光大厦1605室，统一社会信用代码：91440300MA5ET6YD6K。法定代表人：李艳春，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。被告：广东华蓝实业发展有限公司耒阳分公司，住所地湖南省耒阳市五里牌街道办事处金杯居委会金星路北侧4幢4层401室，统一社会信用代码:91430481MA4Q8FN68R。代表人:陈平知，该分公司经理。被告：耒阳市凯信房地产开发有限公司，住所地：湖南省耒阳市灶市街街道办事处彭桥居委会五一中路4栋301室，统一社会信用代码：91430481MA4L5FWL7M。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢勇，湖南湘德律师事务所律师。原告耒阳市聚贤房地产代理有限公司（以下简称聚贤公司）与被告深圳品易居物联网科技有限公司（以下简称品易居公司）、广东华蓝实业发展有限公司耒阳分公司(以下简称华蓝耒阳分公司)、耒阳市凯信房地产开发有限公司（以下简称凯信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案。依法由审判员龙柁雅适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告聚贤公司的委托诉讼代理人卜时彪、被告品易居公司的委托诉讼代理人戴运生、被告华蓝耒阳分公司的代表人陈平知、被告凯信公司的委托诉讼代理人谢勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、三被告向原告支付销售佣金494055.1元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月3日，被告品易居公司与被告凯信公司签订了《房地产战略合作合同》约定：被告凯信公司开发建设的耒阳市狮子岭花苑项目的房屋交由被告品易居公司独家进行装修和销售，销售佣金按所销售狮子岭花苑项目毛坯房价目表的10%提取，销售佣金应在每月8日前支付。2019年2月20日，被告品易居公司与被告华蓝耒阳分公司签订了授权委托书，将其与被告凯信公司签订的《房地产战略合作合同》所包括的全部权利与义务均由被告华蓝耒阳分公司行使。2019年3月1日，被告华蓝耒阳分公司邀请原告合作经营狮子岭花苑项目，于2019年3月28日签订了《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》，并约定该项目房屋由原告销售，收取佣金的方式：以狮子岭花苑项目毛坯房一房一价底价表（见被告华蓝耒阳分公司与原告的合同附件）为被告华蓝耒阳分公司房产物业实收底价，高于底价的销售溢价部分作为原告代理佣金。此后，原告投入巨大的人力、物力对狮子岭花苑项目房屋进行销售，截止到2019年6月20日止，原告已经销售的房屋套数为37套，应得的销售报酬668568.1元。期间，被告华蓝耒阳分公司支付了原告78671元代理佣金，另被告凯信公司2019年6月20日代原告发放拨付员工的绩效工资12950元和佣金提成工资82892元。综上所述，被告华蓝耒阳分公司还欠原告的销售报酬494055.1元。案涉房屋的销售均由原告独立销售并支付相关费用，被告华蓝耒阳分公司、品易居公司并没有实际履行《房地产战略合作合同》，该两被告仅起中介作用。被告凯信公司就本案的销售佣金494055.1元应当向原告支付。现三被告就本案的代理佣金支付相互推诿，严重损害了原告的合法权益，原告提起诉讼，恳请判如诉请。被告品易居公司辩称，欠付佣金是事实，是因被告凯信公司没有按时支付品被告易居公司的佣金才导致的，且被告品易居公司与被告凯信公司已在另案诉讼中，尚未判决，本案应当以另案终审判决之后再进行审理。因被告凯信公司与被告易居公司对整个销售的数量都进行了调整，所以本案的销售数量都应作出相应的调整。原告接受被告品易居公司委托销售的商品房系被告凯信公司开发，在原告接受委托之前，被告品易居公司委托了“融冠公司”进行销售。被告凯信公司与被告品易居公司另案中，一审法院只认定销售了61套房屋，该61套房屋，被告品易居公司愿意与原告及融冠公司进行结算，但是两家公司结算数量上有重复，请法庭核实。底价表是被告凯信公司提供的，并非被告品易居公司提供。被告华蓝耒阳分公司辩称，已向原告支付过佣金，后期因为被告品易居公司没有结算给被告华蓝耒阳分公司，导致被告华蓝耒阳分公司没有支付给原告。其他意见与被告品易居公司一致。被告凯信公司辩称，原告对本公司的诉请无事实和法律依据，请求驳回对本公司的诉请。1、原告与被告凯信公司不存在任何合同关系；2、原告与被告华蓝耒阳分公司之间签订的合同，被告凯信公司不知情，也没有取得被告凯信公司的同意；3、被告凯信公司只是与被告品易居公司签订了合同，并约定由被告品易居公司独家代理；4、被告品易居公司与被告华蓝耒阳分公司存在合同转移关系，并没有得到被告凯信公司同意；5、原告诉称其与被告华蓝耒阳分公司是合作关系，所以本案合同纠纷与被告凯信公司无关。另垫付的工资并非是对原告的合同的履行款，而是支付项目部员工的工资。经审理查明，2019年1月3日，被告凯信公司与被告品易居公司签订了《房地产战略合作合同》约定：凯信公司开发建设的耒阳市狮子岭花苑项目的房屋，交由品易居公司独家进行精装房装修和销售。2019年2月20日，被告品易居公司（委托人）以《授权委托书》的形式授权被告华蓝耒阳分公司（受托人）处理涉案狮子岭花苑项目的精装房装修和销售相关事宜，授权如下：1、受托人应按照《房地产战略合作合同》相关约定，处理该项目装修和销售相关工作；2、如因该项目需与开发商签署补充协议、作出对委托人不利的承诺或确认时，受托人在取得委托人书面许可后方可签署，否则委托人不认可受托人签署的该文件，受托人在签署文件时一定要委托方经过审核无误，签字确认。在委托方见证下签署文件，否则所签署任何文件无效，所签文件需要给委托方一份存档；3、受托人就该项目收款时，全部应收款项应转入华蓝耒阳分公司的银行账户，不得将款项转入受托人账户或其他账户，更不得挪作他用；4、受托人办理委托事项时，应维护委托人利益，不得有任何损害委托人利益或品牌形象行为。2019年3月28日，被告华蓝耒阳分公司为甲方，与原告为乙方签订了《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》，该协议约定：1、合作方式、内容及期限：甲方已经取得凯信公司开发的狮子岭花苑项目的房屋独家销售代理权；由乙方组建销售队伍、销售培训、现场管理及营销策略的落实执行，所产生的销售广告费用、销售人员工资等均由乙方负责；合作期间为2019年3月1日起到完成本项目销售90%止。2、乙方佣金计算方式：乙方所销售狮子岭花苑项目毛坯房一房一价底价表为甲方房产物业实收底价，高于底价销售的溢价部分作为乙方代理佣金；因客户违约而收取的定金和收取的违约金，除去乙方销售员提成，剩余部分由甲、乙各方占50%方式分配；签订认购单或合同等具有成交性文件，并按银行规定支付首付款的视为销售成功，甲方按合同实际成交金额按月结算销售费用给乙方，乙方于每月5日前递交成交明细给甲方，甲方仍未将相关费用及时结清给乙方，乙方有权单方面解除合同，并保留追索经济赔偿的权利。3、甲、乙双方的权利和义务：甲方按照约定的付款方式、付款时间及金额向乙方支付销售费用；甲方有权要求乙方按时提供营销文件及其他相关服务；乙方制定详细的营销策划工作计划并安排实施；乙方应在2019年3月1日起派现场常驻代表到达项目所在地开展工作；乙方有权按合同约定按时得到销售费用。4、违约责任：甲、乙任何一方不得单方面擅自终止本合同，否则，违约方向未违约方支付人民币50万元；甲方不按合同规定时间向乙方支付合同约定的费用，则视为甲方根本违约；乙方若未能按本合同要求执行，应在甲、乙双方根据实际情况沟通协调后30天内予以改正，如期满未能改正的，甲方有权提出解除合同的意见书；本合同无论何种原因终止后，乙方应向甲方交回各种销售资料文件及甲方所有的设施设备，甲方委派专人承接并在7日内结清与本合同有关的费用，签订订购书的同样结算营销费用，并一次性全部结清所有费用；因不可抗力因素导致本合同无法履行的，双方互不追究责任。5、《授权委托书》为本合同附件。从2019年3月1日开始，涉案狮子岭花苑项目的精装房装修和销售由原告进行营销。2019年6月30日，经原告与被告华蓝耒阳分公司进行结算并签订《确认书》，该确认书内容：截止2019年6月20日，聚贤公司已经销售的房屋套数及其应得的报酬确认如下：1、聚贤公司已经销售房屋37套；2、聚贤公司应得报酬总金额668568.1元；3、华蓝耒阳分公司还欠原告销售报酬494055.1元。该结算确认书扣减部分载明在《聚贤公司3月至6月销售数据明细表》中：华蓝耒阳分公司已经向聚贤公司支付佣金78671元、凯信公司代付的员工5月绩效工资12950元及23套房部分佣金82892元，还需结算494055.1元。另查明，被告华蓝耒阳公司成立于2019年1月18日，房地产经纪属经营范围之一。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《授权委托书》、《耒阳市狮子岭花苑合作协议》、《确认书》、聚贤公司3至6月销售数据明细表、狮子岭底价表、、商品房认购书、首付网签合同审批单、按揭放款明细表、转介费支付信息表、购房户礼品签收单、工资发放表、支付佣金凭证、申请书；有被告品易居公司提供的《房地产战略合作合同》、（2019）湘0481民初3092号判决书、凯信公司在另案中的目录表、佣金计算明细表、老带新转介客户一览表、狮子岭花苑价格表，被告华蓝耒阳分公司提供的《房地产战略合作合同》、（2019）湘0481民初3092号判决书等证据证实，经当庭质证属实，均予以认定。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然被告品易居公司作为委托人授权被告华蓝耒阳分公司处理涉案狮子岭花苑房屋销售事项，形成了委托代理关系，但《确认书》中证实涉案余欠佣金由被告华蓝耒阳分公司偿还，且《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》约定了原告与被告华蓝耒阳分公司之间的权利和义务，因此，《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》的合同相对方为原告和被告华蓝耒阳分公司。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，被告华蓝耒阳分公司与原告签订了《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》和《确认书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。经原告与被告华蓝耒阳分公司结算确认，原告销售房屋37套，总佣金报酬为668568.1元，扣除被告华蓝耒阳分公司已经向原告支付佣金78671元、被告凯信公司代付的员工5月绩效工资12950元及23套房部分佣金82892元，共计174513元，尚欠原告佣金494055.1元，故被告华蓝耒阳分公司理应支付给原告佣金494055.1元。原告要求被告华蓝耒阳分公司支付销售佣金494055.1元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据合同相对性原则，被告品易居公司、凯信公司不是涉案《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》的相对方，故原告请求被告品易居公司、凯信公司向其支付佣金报酬的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告广东华蓝实业发展有限公司耒阳分公司在本判决生效之日起十日内向原告耒阳市聚贤房地产代理有限公司支付销售佣金494055.1元；二、驳回原告耒阳市聚贤房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费8710元，减半收取4355元，由被告华蓝耒阳分公司负担。原告已垫付4355元，被告华蓝耒阳分公司应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  龙柁雅二〇二〇年四月十五日代理书记员  廖 倩            校对责任人：龙柁雅                打印责任人：廖倩