浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终734号上诉人（原审原告）：张马荣，男，汉族，1957年6月6日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：赵利峰，浙江甚昶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善中环生物质能源有限公司，住所地：嘉善县姚庄镇东方路411号2幢。统一社会信用代码：91330421090982756U。法定代表人：孙贵青。委托诉讼代理人：梅家宏，男，公司员工。原审第三人：嘉善群发拆迁有限公司，住所地：嘉善县罗星街道龙鑫公寓7幢602室。统一社会信用代码：9133042166519900XQ。法定代表人：赵建忠。委托诉讼代理人：金祎，男，公司员工。上诉人张马荣因与被上诉人嘉善中环生物质能源有限公司（以下简称中环公司）、原审第三人嘉善群发拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张马荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持张马荣一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定中环公司已将租赁厂房移交给张马荣，有误。一审中，中环公司未提交书面证据证明其已将租赁厂房交付给张马荣。虽然中环公司与拆迁公司之间有书面移交单，但拆迁公司既非张马荣授权方也非厂房所有权人，拆迁公司无权接受并占有租赁厂房。根据合同相对性原则，中环公司应向张马荣交还租赁厂房，中环公司向拆迁公司移交厂房的行为不能代表中环公司已将房屋交还给张马荣。且拆迁公司在一审中也陈述其接收的也只是部分厂房而非全部厂房。2.虽张马荣与相关政府谈过拆迁事宜，但张马荣的厂房不必然进行拆迁，至今张马荣未曾与拆迁公司或相关政府部门签署过拆迁协议，故张马荣对涉案租赁厂房享有所有权。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人只可能是租赁厂房的所有权人，承租人不具有签订征收补偿协议的资格。一审认为中环公司响应姚庄镇政府腾退政策，即可提前终止租赁合同，且无须向出租人办理移交租赁厂房的手续，口头告知即可，这是错误的，这无视了张马荣作为租赁厂房所有权人的权益。即使为了拆迁腾退，中环公司也应按合同约定将租赁厂房交还给张马荣并办理交接手续，再由张马荣按照拆迁协议将租赁厂房交给拆迁公司。二、中环公司应向张马荣承担赔偿责任。1.中环公司未将租赁厂房交还给张马荣之前，应尽到妥善保管租赁物的义务，依据合同法的相关规定，中环公司保管不善造成租赁物毁损、灭失的，中环公司应当承担损害赔偿责任。2.案涉租赁厂房曾进行过资产评估，结合目前租赁厂房现状可比较出破坏的地方，故通过评估完全可以确定维修造价，一审却不准许张马荣的申请。3.中环公司未交还租赁厂房，使得张马荣无法使用租赁厂房，张马荣依据租金标准要求中环公司赔偿损失，应予支持。三、一审适用法律错误。一审用“推定”方式确认张马荣知道中环公司已于2019年2月2日搬离厂房，与法律规定不符。依据《最高人民法院印发〈关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见〉的通知》第六条规定，采用推定方法认定事实时，应当说明推定启动的原因、反驳的事实和理由，阐释裁断的形成过程，一审未说明推定启动的原因，也未说明反驳的事实和理由，更未阐释裁断的形成过程，与上述规定不符，更与事实不符。综上，请求撤销一审判决，改判支持张马荣全部诉讼请求。中环公司辩称，一、关于厂房移交的问题。中环公司依据其与姚庄镇人民政府签订的腾退协议，已于2019年1月底完成设备的拆除、搬迁。2018年10月10日，中环公司依据嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终651号民事判决，与张马荣商定2019年房租为45000元/月。因中环公司已开始拆迁，租一个月付一个月搬迁完毕当月终止，2019年1月30日，张马荣到中环公司领取双方协商好的最后一笔房租，中环公司负责人梅家宏与张马荣在办公室办理了相关手续，并在领款单上注明“租房协议终止”。中环公司告知张马荣设备已拆除完毕，相关人员已撤走，厂房归还。张马荣同意后与梅家宏一起到厂区内查看后离开，之后因厂房遭到当地拾荒人员破坏，张马荣不承认双方交接的事实，要求中环公司赔偿，并于2019年4月1日起诉中环公司，要求中环公司支付房租至2019年10月9日。审理过程中，中环公司当庭提交领款单作为证据，法院对证据的三性予以确认，并作出（2019）浙0421民初1804号判决，该判决已生效。二、关于承担赔偿责任的问题。一审于2019年11月25日开庭审理时，张马荣当庭承认厂房在2019年1月30日是完好的，并未出现其所称的毁损。拆迁公司也称厂房此前是完好的。且（2019）浙0421民初1804号判决已生效，中环公司与张马荣的移交手续合理合法，对于1月30日之后厂房的损毁，中环公司无需承担任何责任。中环公司所有人员、设备已于2019年1月30日全部搬迁撤走，不存在继续占用的事实，一审驳回张马荣的诉讼请求，合理合法，请求驳回上诉，维持原判。拆迁公司述称，其对张马荣、中环公司的资产都进行了评估，拆迁公司和中环公司已签署腾退协议，并且签署了移交单，但拆迁公司不敢拆中环公司的厂房，因为张马荣的厂房与中环公司的变压器、彩钢棚都是相连的，而张马荣的厂房没有移交给拆迁公司。张马荣向一审法院起诉请求：1.判令中环公司将嘉善县的厂房进行修复（修复内容详见“维修清单”）或者赔偿维修费，并判令中环公司在维修完毕后将位于嘉善县的厂房（含空地）交还给张马荣；2.判令中环公司向张马荣支付占用使用费370112.87元（按照562880元／年的标准，从2019年2月1日起暂计算至2019年9月28日，实应计算至中环公司将涉案厂房交还给张马荣时止）。一审法院认定事实：2014年9月30日，张马荣与中环公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定由张马荣将坐落于姚庄镇俞汇东方路411号的厂房（面积3250平方米）、办公室（面积450平方米）及1800平方米的空地出租给中环公司，租期为六年（2013年10月10日至2019年10月9日），前三年租金为每年50万元，从第四年起每年递增五万元，中环公司每12个月支付一次租金，支付时间为每年的9月10日之前。双方对违约责任、解除合同条件等其他事项进行了约定。合同尾部出租方为“张马荣”的签名及捺印，承租方为“黄丽君”的签名及中环公司盖章。张马荣曾于2015年向嘉善县人民法院起诉中环公司要求解除《厂房租赁合同书》并支付租金，该院判决《租赁合同书》具有法律效力，中环公司在一定时间内支付张马荣租金，张马荣不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提出上诉，嘉兴市中级人民法院判决维持原判决。2018年8月3日，拆迁公司与中环公司签署《姚庄镇“低小散”企业腾退补偿协议书》，双方约定中环公司于2018年10月25日之前将坐落于嘉善县姚庄镇东方路411号2幢企业予以腾退并办理移交手续，拆迁公司给予中环公司1192682元的补偿金额。嘉善县姚庄镇俞汇村股份经济合作社作为监证方在该协议书上盖章确认。2019年2月2日，拆迁公司与中环公司签署企业腾空移交单，中环公司于2月2日已将企业房屋场地等正式移交给拆迁公司。2018年11月4日、2019年1月26日、2019年1月30日，张马荣分别从中环公司处领取房租45000元、20000元、25000元。张马荣于2019年4月9日向嘉善县人民法院起诉中环公司要求支付租金及利息损失，该院认为双方租赁合同关系在事实上已经解除，且中环公司已经将腾退之前的租金支付给张马荣，故对张马荣的诉讼请求不予支持。该判决已生效。一审庭审中，据本案三方当事人陈述可知，至中环公司完成腾退之日（2019年2月2日），尚未发生张马荣所述的租赁厂房被破坏一事。一审审理过程中，张马荣申请向嘉兴嘉恒评估有限公司调取涉案厂房评估报告及相关文件。嘉兴嘉恒资产评估事务所出具《情况说明》一份，简要内容为：对张马荣位于姚庄镇俞汇东方路411号2幢的建筑物、装饰、设备及附属物评估中，因有部分隐蔽工程尚未确认，故未出具相关正式报告。且张马荣对中环公司提出的财产损坏维修问题，因租赁时房产样貌无法得知，故不能提供相关证明。一审法院认为，中环公司响应姚庄镇政府“低小散”企业腾退的政策，实施企业腾退措施，将机器设备等搬离案涉厂房，其在客观上无法继续承租，已于2019年2月2日完成腾退。在腾退过程中，嘉兴嘉恒评估有限公司、拆迁公司就案涉厂房的腾退进行现场评估。同时，姚庄镇政府、俞汇村村委会就该厂房搬迁问题与中环公司进行交涉，虽然中环公司未通过书面形式告知张马荣解除租赁合同，仅以口头方式告知，但一审推定张马荣知道或者应当知道中环公司已于2019年2月2日搬离厂房。故张马荣主张中环公司自2019年2月1日起支付占用费的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。张马荣认为该租赁厂房被破坏，要求中环公司修复或赔偿维修费的诉讼请求，因张马荣举证不足以证明其事实主张，亦不予支持。张马荣申请对涉案厂房破损维修费用进行司法鉴定，一审认为并无必要。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回张马荣的全部诉讼请求。一审案件受理费6852元，减半收取3426元，由张马荣负担。二审中，中环公司提交了领款单复印件两份，证明其和张马荣之间存在厂房书面交接手续。张马荣经质证认为，领款单中“租房协议已终止”及后面的签名“梅家宏”，是中环公司事后添加的，张马荣不认可，对领款单的其余内容认可。拆迁公司经质证认为，其对此不清楚。本院认证意见:中环公司提供的两份领款单，张马荣对其中落款时间为2019年1月26日的这份无异议，本院对该领款单予以认定。至于落款时间为2019年1月30日的领款单，张马荣除对其上“租房协议终止”的手写添加内容有异议外，对其余内容均认可，张马荣认为该内容系中环公司事后添加，但中环公司在（2019）浙0421民初1804号案件中已提交过该领款单原件，该案中嘉善县人民法院已对该领款单三性予以认定，张马荣对该判决也未提起上诉，本院对此予以认定。二审中张马荣、拆迁公司未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，张马荣于2019年1月30日向中环公司出具领款单一份，载明：房租费1月10日-2月10日止，金额25000元。梅家宏在其上写了“租房协议终止”，并在该内容后予以签名。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、中环公司应否支付张马荣2019年2月1日之后的占有使用费；二、张马荣要求中环公司修复房屋或赔偿维修费用，应否支持。关于争议焦点一。嘉善县姚庄镇为解决“低小散”企业环境污染等问题，要求张马荣、中环公司等腾退，中环公司响应该政策进行腾退。张马荣认为承租人中环公司未与其办理腾退手续，应当支付占有使用费。本院认为，首先，张马荣自述，政府部门曾于2018年7、8月就其厂房的整体拆迁问题告知过张马荣，故张马荣对于政府因整治“低小散”企业要求中环公司腾退一事应当知晓。其次，从2019年1月30日的领款单看，张马荣与中环公司已结清至2019年2月10日的房租，且已载明“租房协议终止”，表明双方已明确知晓租房协议不再履行。再次，尽管张马荣与中环公司间无书面腾退交接手续，但根据中环公司与拆迁公司签订的《企业腾空移交单》，中环公司已于2019年2月2日将腾空企业房屋、场地等正式移交拆迁公司，自此起中环公司客观上已无法继续占有使用案涉房屋。张马荣要求中环公司支付此后的占有使用费，依据不足。关于争议焦点二。张马荣以其房屋被破坏为由要求中环公司承担修复责任或赔偿维修费，应当举证证明相关事实.首先,张马荣并未能提供有效证据证明房屋被破坏的具体事实。嘉兴嘉恒资产评估事务所出具的《情况说明》中也记载，张马荣对中环公司提出的财产损坏维修问题，因租赁时房产样貌无法得知，故不能提供相关证明。其次,据一审中本案三方当事人的陈述，至2019年2月2日，尚未发生张马荣所述的租赁厂房被破坏一事。而中环公司已于2019年2月2日从该房屋中腾退，张马荣也无证据证明该破坏系中环公司的行为所致，张马荣要求中环公司承担修复责任，依据不足。张马荣认为，中环公司未办理腾退手续，对于该房屋仍有保管义务，故中环公司应承担责任。但据上分析，中环公司已和张马荣达成租赁合同终止合意，且张马荣也应知晓中环公司将相关房屋移交拆迁公司一事，张马荣的该项理由也不能成立,一审驳回张马荣该诉请，并无不当。综上所述，张马荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6852元，由上诉人张马荣负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月十三日书记员 陈 诚