广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初13384号原告：深圳市曼多拉科技有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道石观工业区石场路星越大厦2楼230，统一社会信用代码91440300349760053F。法定代表人：徐兵。委托诉讼代理人：何清华，广东时文律师事务所律师。被告：深圳市合和物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区观澜镇大兴社区大二村3600093栋一楼120（办公场所），统一社会信用代码91440300562755958X。法定代表人：黄宗祥。上述原告深圳市曼多拉科技有限公司与被告深圳市合和物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何清华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告的诉讼请求：1、确认原告与被告物业租赁合同书无效或者予以解除；2、判令被告立即向原告退回履约保证金（押金）人民币28080元；3、判令被告立即向原告退回2019年6月、7月租金及费用共计人民币17217元；4、判令被告支付原告因合同无效的装修款损失人民币32800元。以上合计金额为78097元。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告签订了一份《物业租赁合同书》，原告租赁了被告位于深圳市龙华区福城街道大水坑社区合和科技园1栋五楼550平方米厂房，用于工业生产，租期叁年（从2019年6月11日起至2022年6月10日止），租金为9350元/月（以下元均指人民币），物业管理费为550元/月,电梯维保费为500元/月。2019年6月11日原告支付履约保证金（厂房押金）28050元，另付电梯IC卡押金30元。2019年6月13日交付当月租金及其它费用6817元，2019年7月1日交付当月租金及其它费用10400元。因为原告位于龙华大浪街道石观工业区的租赁合同也即将到期，打算搬迁到涉诉厂房处，因此合同签订后的2019年6月17日，原告就与深圳市江御装饰工程有限公司签订了《江御装饰装修工程合同》，工程总金额82000元，工期30天。同月19日，原告与被告以及装修单位三方签订了装修施工、治安、消防管理责任书，并于同月28日向装修方已支付了第一次应支付的40%工程款32800元。在装修进行中，原告得知本栋3楼与5楼的工厂都被环保部门查封后搬迁了，原告便马上去当地环保部门咨询，得知本栋和2栋是在生态水源保护区内，不得从事生产。因为被告在出租时，并没有告知原告这一重要问题，原告便与被告交涉，被告只说自己有关系搞得掂，但不愿留下书面承诺。无奈之下，原告于2019年7月4日向被告发了一份《租赁合同解除通知书》，被告于同年同月13日也作出了书面的《回函》，不同意解除合同。原告也向当地社区工作站信访要求调解，遭到被告拒绝。综上所述，被告与原告签订的《物业租赁合同书》的涉诉房屋，不仅属于未取得建设规划许可证的历史遗留非法建筑，不得出租进行经营性活动，而且隐瞒了此房屋属于深圳市基本生态控制线的生态水源保护区内，不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定，不能从事任何工业生产。涉诉房屋的租赁合同书依法应认定为无效。退步来讲，即使合同有效，因为不能进行生产，无法实现合同目的，依法也可以予以解除。原告迫于无奈，依法向贵院起诉。请求贵院查清事实，依法维护原告合法权益。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实2019年6月10日，原告与被告签订了一份《物业租赁合同书》，约定原告租赁了被告位于深圳市龙华区福城街道大水坑社区合和科技园五楼厂房550平方米（建筑面积），租赁给被告用于工业生产用途；租期为叁年（从2019年6月11日起至2022年6月10日止），租金每月为9350元，厂房物业管理费为550元/月,电梯维保费为500元/月，水费为6元/吨，电费为1.25元/度；原告向被告缴纳三个月租金28050元，作为履约保证金，合同期满后十天内被告将履约保证金无息退还原告，如原告中途违约，此履约保证金不予退还。2019年6月11日，原告向被告给付与履约保证金（厂房押金）28050元，支付电梯IC卡押金30元。2019年6月13日，原告向被告缴纳2019年6月份厂房租金、物业管理费、电梯维保费、线槽使用费合计6817元。2019年6月17日，原告与深圳市江御装饰工程有限公司签订了《江御装饰装修工程合同》，委托深圳市江御装饰工程有限公司对案涉厂房进行装修，工程总金额为82000元，工期30天，工程款分3期支付，分别为材料进场支付32800元，工程完成50%支付32800元，工程验收合格后支付16400元。同月19日，原告、被告与深圳市江御装饰工程有限公司三方签订《装修施工、治安、消防管理责任书》，约定厂房装修施工、安全等相关事宜。2019年6月28日，原告向深圳市江御装饰工程有限公司支付装修工程款32800元。2019年7月1日，原告向被告缴纳2019年7月份厂房租金、物业管理费、电梯维保费共计10400元。7月4日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，载明:因签订租赁合同时，贵司未告知我司出租厂房位置位于生态环境保护线范围内，属于不合法建筑。由于l栋3楼与5楼的公司被查封后，我司才了解到这一信息（1栋与2栋是在生态保护区内）不能做生产用。经过我司找到龙华环保局的确认，龙华环保所明确告诉我司，在生态环保线以内不得从事任何生产与建设。否则将会面临重大处罚与查封。现我司通知贵司解除双方签订的《物业租赁合同书》，限贵司七天内退回物业租赁押金28050元；6月份及7月份的租金共17217元，补偿我司的装修费用32800元。被告向原告《回函》称：一、贵司单方提出解除《物业租赁合同书》属于违约，我司保留追究贵司违约及赔偿一切损失的司法权力；二、现我司通知贵司应严格按照合同约定支付有关房租及解除合同后的占用费。三、本合同约定的物业符合使用条件，不存在贵司所声称不得从事任何生产经营的事实，关于贵司所提到的有个别公司被查处，据我司了解原因是，该公司因自身行业不符合当地政府相关部门法规，被政府纳入黑名单须限时清退，且其于2014年入驻至今已经营超过5年以上，故并非是本合同约定的物业不得从事任何生产。因此，贵司以合同约定的物业不得从事任何生产作为解除合同的理由没有依据。四、贵司违约解除合同，并且要求我司退还押金、租金及赔偿损失于情无理、于法无据，我司将采取司法权力维护自身的合法权利。2019年7月23日，原告法定代表人徐兵通过网络咨询深圳市生态环境局“租赁龙华区大水坑社区合和科技园用于工业生产是否违反《深圳市基本生态控制线管理规定》？”。深圳市生态环境局2019年7月26日通过网络回复称：“如开办工厂，需办理环保手续。如你生产地址位于水源保护区，则不得从事生产。”2019年9月15日，被告向原告发送《联系函》，载明：—栋五楼徐兵客户（以下简称乙方）拖欠我司深圳市合和物业管理有限公司（以下简称甲方)8月份水电费和9月份厂房租金、管理费、电梯使用费至今没到甲方财务处缴纳，甲方管理处负责人多次口头、电话、书面催缴，乙方迟迟未能按时缴纳，已经严重违反了双方所签订的《物业租赁合同书》第二款第4条的约定。因乙方没有在规定期限内到甲方财务处结清所有费用，乙方需于2019年9月15日（星期日）下午五点半下班前将所拖欠甲方的所有费用到财务处全部结清，逾期不缴纳，甲方将视同乙方违约，并终止本租赁合同；甲方有权行使留置权，留置楼房内乙方的所有财产；所造成的一切损失和法律责任由乙方（承租方）负责。2019年9月16日，被告向原告发送《解除物业租赁合同书联系函》，载明：因乙方没有在规定期限内到甲方财务处结清所有费用，甲方管理处多次口头、电话、书面催缴，乙方迟迟未能按时缴纳，解决处理违约事件，经甲方研究决定，现甲方将视同乙方违约，并于2019年9月16日（星期一）与乙方（深圳市曼多拉科技有限公司）解除甲、乙双方签订的《物业租赁合同书》，甲方有权依据甲、乙双方签订的《物业租赁合同书》的规定，处理留置厂房内承租方的所有财产，并没收履约保证金，所造成的一切损失和法律责任由乙方（深圳市曼多拉科技有限公司）负责承担。又查，原告陈述被告未向原告交付过房屋产权证明等手续。本院判决理由和结果本院认为，原告与被告签署《物业租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙华区福城街道大水坑社区合和科技园五楼厂房出租给原告使用，现双方签订合同时被告未向原告提交案涉厂房的合法手续，且被告经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为对自身应诉、举证、质证、答辩等民事诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果，本院视案涉厂房没有房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《物业租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应当向被告退还收取的租赁保证金28050元、电梯卡押金30元。关于原告诉请的退回2019年6月、7月租金及费用共计人民币17217元，原、被告之间签订的房屋租赁合同虽然无效，但原告实际占用了被告房产，仍应支付被告房屋占有使用费。故原告要求返还6月份的租金、物业管理费、电梯维保费、线槽使用费合计6817元，本院不予支持。原告支付的2019年7月份厂房租金、物业管理费、电梯维保费共计10400元，根据庭审查明的情况，原告于2019年7月4日发出《租赁合同解除通知书》，本院认定原告实际占有涉案房屋至2019年7月4日，故7月份原告应向被告支付占有使用费1387元。被告应向原告返还多缴纳的7月份租金及费用9013元。关于原告主张的装修损失32800元一节，本院认为，被告作为出租方，未能提供符合法律要件的房产导致合同无效；原告作为承租方，未能履行租赁房屋是否符合法律要件的确认义务，故本院酌定被告应向原告支付装修款损失的50%，即16400元（32800元×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市曼多拉科技有限公司与被告深圳市合和物业管理有限公司2019年6月10日签订的《物业租赁合同书》无效；二、被告深圳市合和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告深圳市曼多拉科技有限公司租赁保证金28050元、电梯卡押金30元；三、被告深圳市合和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告深圳市曼多拉科技有限公司2019年7月份租金及费用9013元；四、被告深圳市合和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告深圳市曼多拉科技有限公司装修款损失16400元。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费876元，原告已预交，由原告负担276元，被告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陆  继  发二〇二〇年四月二十六日书记员 杨雪怡（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。