江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终124号上诉人（原审被告、反诉原告）：南丰县中兴投资开发有限责任公司，住所地江西省南丰县琴城镇交通路23号，统一社会信用代码91361023739189673Q。法定代表人：彭菊明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄真轩，男，1991年1月28日出生，汉族，住江西省南丰县。委托诉讼代理人：胡伟强，系江西维尔正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人南丰县中兴投资开发有限责任公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人黄真轩商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回黄真轩的诉讼请求，支持中兴公司的反诉请求;2.判令黄真轩支付本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定“黄真轩应交的首付款48,820元，应当认定已由中兴公司为黄真轩所交”的事实正确，但同时认定“中兴公司辩称黄真轩未交纳首付款48,820元，与事实不符，不予采采信”是错误的。既然认定黄真轩48,820元首付款是中兴公司代交的，那就应该欠债还钱，天经地义。不动产预收款收据一直都由中兴公司保存着，一审判决关于中兴公司代交后是否需要黄真轩返还的疑问不存在，在房地产开发行业，出现资金紧张而又急需资金使用的情况下，开发商代付首付后向银行按揭贷款非常普遍。当时因急需筹集归还黄真轩父亲2,000,000元，才由中兴公司垫48,820元，以换得更多的193,000元银行按揭贷款归还黄真轩父亲。这是一审判决提出中兴公司为什么愿意替黄真轩交付首付款的原因。一审判决提出的为何时隔10年才请求返还不是问题，因为购房欠款是正常的情形，中兴公司的楼盘因政府管理方面的原因进展极为不顺，产权证迟迟没有办下来，不好向业主讨要欠款，这是人之常情。中兴公司在2018年就通知过黄真轩来办理产权证并将欠款归还中兴公司，但黄真轩迟迟不来办理。中兴公司在本案中有权依法主张先行履行抗辩权，要求黄真轩付清首付款。一审判决不诉而审，黄真轩一直主张首付款48,820元直接交付给了中兴公司，并不是中兴公司代交的。一审判决认定中兴公司确实代黄真轩交付了48,820元，但黄真轩有理由不还。如此看来，一审判决二头不讨好。综上，黄真轩诉称交付了48,820元首付款是虚假的，一审判决认定中兴公司确实代黄真轩交付了48,820元首付款是正确的，但中兴公司从未表示不需要黄真轩归还，一审判决认为不需要归还从而驳回中兴公司的反诉请求没有任何事实法律依据。黄真轩辩称，预收款收据能直接证实黄真轩已交纳了首付款，而收据原件在中兴公司手中并不能说明黄真轩未交纳首付款。收款收据载明是黄真轩的姓名，黄真轩自始自终未要求过中兴公司帮其垫付首付款，也未与中兴公司合谋开具假的首付款收据骗取银行按揭款。现在中兴公司因持有收据原件就否认黄真轩交纳了首付款显然行不通。中兴公司2014年就将涉案的房屋交付给黄真轩使用，如果黄真轩未交纳首付款，中兴公司为何会将房屋交付给黄真轩使用？而且这么多年都未催促黄真轩交首付款，直至黄真轩起诉时才提起反诉，这显然不符合常理。而且按照常理，如果黄真轩购房时未缴纳首付款，中兴公司也会要求黄真轩出具欠条或借条等凭证，但本案中也无相关的凭证，此点也能说明双方并无首付款的纠纷。中兴公司一审庭审过程中陈述：“其帮助黄真轩垫付了首付款，并开具了首付款的收据”，即使采纳中兴公司的陈述，本案中涉及的商品房买卖合同中约定的支付首付款义务也已完成，而中兴公司帮助黄真轩垫付首付款形成了另一层法律关系（借款？赠与？债务抵消？或是欠款？），与本案并不相干，应另案主张，故本案中，因涉案的商品房买卖合同中约定的首付款已交纳（不管是谁到交纳的，目前的事实是已经交纳并开具了相应的收据），契税亦已交纳，即黄真轩已履行了合同约定的所有义务，中兴公司应按照合同约定办理产权证书。中兴公司在上诉状中陈述“当时就是因为急需筹集归还黄真轩父亲2,000,000元，才出现由中兴公司垫付48,820元，换的更多的193,000元银行按揭贷款以归还黄真轩父亲的不得已之举”。如果是这样，中兴公司为何不直接用首付款抵扣2,000,000元欠款呢？为何还要增加更多的债务？岂不是多此一举。中兴公司的上诉理由无事实与法律依据，故应驳回上诉，维持一审判决。黄真轩向一审法院起诉请求：1.判令中兴公司立即协助黄真轩办理所购房屋的产权证；2.本案诉讼费由中兴公司承担。中兴公司向一审法院提出反诉请求：黄真轩立即归还拖欠中兴公司的首付款48,820元及其利息，利息按银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：2009年3月18日，黄真轩与中兴公司签订了一份《商品房买卖合同》，黄真轩以241,820元的价格购买了中兴公司开发的中兴时代豪苑3栋2402室商品房一套。该合同第六条约定付款方式为：首付款48,820元；按揭193,000元；合同第十五条关于产权登记的约定为：待小区验收后半年内办理产权登记。合同签订当日，中兴公司为黄真轩支付了首付款48,820元，并开出了收到黄真轩首付款48,820元的收据，但该收据一直由中兴公司持有，至今未给黄真轩。除了首付款48,820元，剩余的按揭贷款193,000元已由黄真轩支付给了中兴公司。黄真轩并于2011年3月31日交纳了该房屋契税4,887.02元。中兴公司也将该房屋交付黄真轩使用，但由于各种原因，至今未为黄真轩办理该套房屋的产权证书。另查明，黄真轩之父黄永泉与中兴公司于2008年5月20日签订了一份《楼盘销售代理合同》，合作期间双方曾多次发生纠纷。一审法院认为，黄真轩与中兴公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿、协商一致基础上达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，因此该合同合法有效，对双方具有法律约束力。本案合同中黄真轩应交的首付款48,820元，应认定已由中兴公司为黄真轩所交。虽然首付款系中兴公司替黄真轩所交，但也说明该套房屋的首付款已经交付完毕。加之黄真轩剩余房款193,000元亦通过按揭贷款方式支付给了中兴公司，因此，黄真轩已履行完合同约定的给付购房款义务，而中兴公司至今未协助黄真轩办理该房屋所有权证书的义务。所以现黄真轩要求中兴公司立即协助黄真轩办理该房屋的所有权证书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。中兴公司辩称黄真轩尚未交纳首付款48,820元，因与事实不符，不予采信。关于中兴公司反诉要求黄真轩立即归还拖欠其首付款48,820元的反诉请求，对此一审法院认为，虽然黄真轩应交的首付款系中兴公司替黄真轩所交，但作为开发商的中兴公司为什么愿意替购房者黄真轩交纳首付款？代交后是否需要黄真轩返还？为何时隔10年时间才请求返还？为何未交首付还将房屋交付黄真轩使用？等等。何况本案可能涉及中兴公司与黄真轩之父黄永泉之间曾存在多年的包销房屋纠葛。因中兴公司反诉中存在这些疑问，而中兴公司所提供的证据又不足以证明自己的反诉请求，因此对其反诉请求本院不予支持。本案在审理过程中，给予了双方一定的庭外调解时间，并多次进行了调解，但双方未能达成协议。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、南丰县中兴投资开发有限责任公司在判决生效后十五日内协助黄真轩办理位于南丰县中兴时代豪苑3栋2402室商品房的不动产权属转移登记手续；二、驳回南丰县中兴投资开发有限责任公司要求黄真轩归还其首付款48,820元及其利息的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元及反诉受理费1,020元，共计1,120元，减半收取560元，由南丰县中兴投资开发有限责任公司负担。本院二审期间，中兴公司提交南丰县人民法院（2011）丰民初字第430号民事判决书一份，拟证明在其在一审法院陈述属实，中兴公司借首付款给黄真轩是因为要银行的按揭款办下来归还黄真轩父亲的保证金。黄真轩对中兴公司提交的证据发表质证意见认为，该份证据无法证明中兴公司向黄真轩垫付了首付款。本院对中兴公司提交的证据经审查认定如下：该判决书可以证实中兴公司为了归还给黄真轩父亲的保证金，签订了十余份预定商品房协议书，但并不能证明中兴公司为黄真轩垫付了案涉房屋的首付款。黄真轩对一审法院查明的“合同签订当日，中兴公司为黄真轩支付了首付款48,820元”有异议，认为是黄真轩支付了首付款，中兴公司将48,820元打到自己公司的账户上，财物走账并不能认定是谁交的首付款。除该事实外，黄真轩对一审法院查明的其他事实无异议，中兴公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的无争议的事实予以确认。关于案涉房屋的首付款48,820元由谁支付，中兴公司要求黄真轩返还48,820元及利息的主张是否能得到支持的问题，本院认为，中兴公司提出首付款由其垫付，目的是中兴公司解除与黄真轩父亲黄永泉签订的《楼盘销售代理合同》后需要尽快返还保证金给黄真轩的父亲。中兴公司在二审中陈述当时包括案涉商品房买卖合同在内签订了十九份商品房买卖合同，一共筹集了1999000元还给黄真轩的父亲。根据中兴公司的主张，可以认定本案双方的交易情形并非一般的交易情形，因为中兴公司提出的19份合同中只有黄真轩购买的房屋是由中兴公司垫付首付款，其他都由购房户缴纳给中兴公司或者直接缴纳给黄真轩的父亲黄永泉。那么本案中，仅凭购房发票就不足以证明中兴公司垫付了首付款，中兴公司主张垫付首付款，但其并未就垫付首付款事宜与黄真轩另外签订补充协议，也未要求黄真轩出具借条，亦不符合常理。中兴公司仍有进一步举证证明的义务。中兴公司提供的证据不足以证明其代黄真轩垫付了首付款，应承担举证不能的法律后果。中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定中兴公司代黄真轩垫付首付款不当，但判处结果正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,120元，由南丰县中兴投资开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二〇年四月三十日法官助理周超书记员华丽娜