安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2491号原告:合肥海洲物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区。法定代表人：葛传冷，总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。被告：张娟，女，1983年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王海波(与张娟系夫妻关系)，男，1982年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥海洲物业管理有限公司（以下简称“海洲物业公司”）与被告张娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海洲物业公司的委托诉讼代理人袁圆、被告张娟及其委托诉讼代理人王海波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海洲物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2013年8月1日-2017年12月31日期间的物业服务费人民币5459元（1.15元/月/平方米*89.56平方米*53月=5459元）；2、请求按照物业服务合同的约定按应缴费用每日千分之二的标准向原告支付违约金；3、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月18日，合肥海洲物业管理有限公司与合肥天晟房地产开发有限公司签订了《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》，合同约定由原告向合肥市瑶海区临泉路与广德路交叉口海洲·景秀世家小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告张娟系上述物业的业主或使用人，物业面积89.56平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费5459元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告张娟辩称：一、原告主张的物业费缺乏依据。1、原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告对原告提交的《合肥海州·景秀世家前期物业服务合同》给予客观存在认可，但不给予对购房业主具有法律约束力认可。根据《物业管理条例》对《前期物业服务合同》的签订要求，物业服务方应在业主购房时签订《前期物业服务合同》，而被告未能在我方购房时或交房时签订。2、原告提供的《前期物业服务合同》为开发商与原告两方合同，被告在购房时并未告知被告并与被告签订《前期物业服务合同》。3、原告在日常物业服务管理工作中未能按照《前期物业服务合同》履行公共部位的维修、养护和管理责任，致使原告的居住环境存在安全隐患；原告在进行物业管理阶段无视物业管理、安全管理、消防管理等法律法规，造成小区内电梯设备运行隐患、消防系统和设施设备被盗、公共体育设施损坏、监控系统损坏、消防系统损坏，致使原告居住环境极其没有安全保障；原告未能履行物业公共卫生的管理责任，在服务期间拒收垃圾现象严重，垃圾点位置放置小区及单元门出入口，异味及蚊虫滋生，导致业主居住环境极其恶劣；原告在管辖小区内未对绿化进行养护和管理，造成小区内杂草灌木丛生，而原交付的绿地则成了泥水坑，小区环境破败不堪；原告在管理期间对停车行为管理不作为，致使小区内机动车与非机动车管理混乱，安全隐患大；原告在管理期间将公共人防场所等逃生避难场所用于盈利经营或非法占用；原告在管理服务期间未尽丝毫装饰装修管控，导致中间户北向采光被恶意阻断、甚至占用公共通道违建。二、原告主张的收费标准缺乏依据。1、原、被告双方未约定物业管理费收费标准。原告提交的合同中约定的收费标准为高层住宅1.15元/月/平方米，原告只提供了一期物价局批复的收费标准，被告居住的房屋属于三期物业，原告并未提交合法的三期物业费收费标准。2、原告的物业费收费与服务水平不符合相适应的原则。三、原告主张的违约金缺乏依据。1、原、被告之间不存在直接的《物业服务合同》，更未对违约金进行约定；2、原告的欺诈行为已严重违反合同、无视法律。原告在管理期间利用非法手段伪造业主签名，骗取专项维修基金；原告利用管理之便私自将人防地块及地下停车场租赁给社会第三方作为有偿使用的停车场，且阻碍业主车辆进入小区车库。被告要求原告退还公共物业的非法所得，承担未履行《前期物业服务合同》的法律责任并向业主公开道歉。四、被告要求原告退还物业管理费及其他非法所得。1、原告在2012年7月收取被告12个月的物业费，但原告未完全履行合同义务，被告要求其退还所得。2、《前期物业服务合同》约定的停车费收费标准为30元/月，而原告实际向被告收取50元/月的车位费，故被告要求原告退还多收取的2018年8月至今共计92个月的停车费1840元。综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。原告海洲物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》、《价格服务登记证》、邮寄单、邮寄律师函各一份，被告张娟围绕其辩称理由向本院提交了照片一组、视频、业主投诉资料、票据，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。基于以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告张娟系合肥市瑶海区临泉路与广德路交叉口海洲·景秀世家小区三期业主，房屋建筑面积为89.56平方米。2006年1月18日，涉案小区开发商合肥天晟房地产开发有限公司与海洲物业公司签订《合肥海洲?景秀世家前期物业服务合同》一份，约定合肥天晟房地产开发有限公司选聘海洲物业公司对合肥海洲·景秀世家小区提供前期物业管理服务。合同期限为自2006年1月18日起至小区业主委员会成立选聘新物业企业止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。海洲物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅1.15元/月/平方米。物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每半年缴纳一次，每年的（1月1日、7月1日）履行缴纳义务。海洲物业公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按约定的服务内容和质量标准向合肥天晟房地产开发有限公司及业主进行及时整改，达到合肥天晟房地产开发有限公司满意为止。合肥天晟房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同物业服务费用的相关约定未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠数额每日2‰的标准向海洲物业公司支付滞纳金。合同生效后，海洲物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至今。自2013年8月1日至2017年12月31日，张娟未缴纳物业管理服务费。海洲物业公司于2019年8月15日向张娟邮寄《律师函》对2013年8月1日至2017年12月31日的物业费进行催缴，未果后，海洲物业公司遂诉讼来院。本院认为：关于案涉合同是否有效问题。张娟主张其与海洲物业公司不存在物业服务合同关系，合肥天晟房地产开发有限公司与海洲物业公司签订的《合肥海洲?景秀世家前期物业服务合同》不具有法律效力。对此本院认为，根据《最高人民法院第一条规定；“建设单位依法与物业服务企业签订的前提物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持”。案涉合同系房屋开发商与海洲物业公司签订，案涉小区的业主委员会也未与物业公司签订新的《物业服务合同》，原合同应继续有效，且海洲物业公司一直为案涉小区提供服务，双方也已经形成了事实上的物业服务合同关系，故案涉合同合法有效，双方已形成合法有效的物业服务合同关系。关于海洲物业公司主张的收费标准问题，根据《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”海洲物业公司与合肥天晟房地产开发有限公司在《合肥海洲?景秀世家前期物业服务合同》约定物业管理服务费高层住宅为1.15元/月/平方米，现海洲物业公司仍按此标准主张并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价（乙级有电梯住宅1.1元/月/平方米标准上下浮动不超过20%）规定的范围，也符合双方合同的约定，故对海洲物业公司主张的收费标准，本院予以支持。综上，海洲物业公司与涉案小区开发商合肥天晟房地产开发有限公司签订的《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对海洲物业公司和全体业主均具有约束力，海洲物业公司、张娟均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。张娟作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。关于张娟主张的海洲物业公司擅自提高地面停车位收费标准问题，张娟可另案主张返还，本案不予处理。关于张娟提出的物业公司伪造业主签名骗取专项维修基金问题，仅从张娟提交的照片无法证明业主签名系伪造的事实，也无法证明海州物业公司取得维修基金的事实，张娟如有充足证据予以证明可另案主张权利。张娟主张海洲物业公司私自将人防场所、公共安全通道、地下车库用于出租盈利的问题仅从张娟提交的照片无法证明海洲物业公司是否将场地出租、出租给何人及是否系经过业主同意予以出租，故张娟以此为由拒交物业费本院不予支持。针对本案中被告张娟提出的物业管理中存在的未履行公共部位、公共设施维修养护和管理责任、卫生、绿化、消防、车辆停放及装饰装修管理等公共卫生、公共区域管理、消防等其他物业管理中存在的服务不到位，管理不规范等问题，本院认为，张娟的抗辩理由只能证明海洲物业公司提供的服务在某些方面存在一定瑕疵，但不能以此为理由，拒绝支付物业费，张娟如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海洲物业公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并为涉案小区提供物业服务至今。张娟作为业主，在接受了海洲物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，其物业费的收费标准按合同约定为高层1.15元/月/平方米，自2013年8月1日起至2017年12月31日共计53个月，张娟房屋面积89.56平方米，故上述物业费合计5459元（89.56×1.15×53）。关于海洲物业公司主张的违约金，因海洲物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，张娟不交物业费系对其提供的服务存在异议，故对于海洲物业公司主张的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《安徽省物业管理条例》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张娟于本判决生效之日起十日内支付原告合肥海洲物业管理有限公司2013年8月1日至2017年12月31日期间的物业费5459元；二、驳回原告合肥海洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张娟负担。本判决为终审判决。审判员  赵生升二〇二〇年四月二十八日法官助理夏毓萍书记员赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《安徽省物业管理条例》第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。