辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0881民初615号原告：中国工商银行股份有限公司盖州支行。负责人：李刚，系行长。委托诉讼代理人：孙凤、陈华，辽宁创越律师事务所律师。被告：高强，男，1984年4月30日出生，汉族。被告：王洋，女，1985年5月2日出生，汉族。被告：营口经济技术开发区金禾实业有限公司。法定代表人：张凤荣，系总经理。委托诉讼代理人：何吉平，辽宁瀛桥律师事务所律师。原告中国工商设银行股份有限公司盖州支行（以下简称中国工商银行盖州支行）与被告高强、王洋、营口经济技术开发区金禾实业有限公司（以下简称金禾公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国工商银行盖州支行委托诉讼代理人陈华、被告李智、被告金禾公司委托诉讼代理人何吉平到庭参加诉讼，被告高强、王洋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行盖州支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告高强、王洋向原告偿还借款共计76005.62元，具体包括本金73073.72元，利息2931.9元(利息暂计至2018年3月5日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿完毕之日止)；二、判令原告对被告高强、王洋购买的位于辽宁省营口市的抵押房屋享有优先受偿权；三、判令被告营口经济技术开发区金禾实业有限公司对上述借款承担连带保证责任。四、案件受理费等实现债权的费用由三被告承担。事实与理由：原告与被告高强、王洋于2012年3月21日签订《个人购房借款担保合同》，合同约定被告高强、王洋向原告借款13万元用于购置个人一手住房，贷款期限为120个月，借款人采用按月等额本息还款方法偿还贷款本息。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的当期执行利率为年利率7.4025%。每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。借款人未按期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率加收40%确定。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部未偿还借款立即到期，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同。被告高强、王洋将其购买的位于辽宁省营口市的房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告营口经济技术开发区金禾实业有限公司自愿对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依照约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。对正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权利证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任。同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2012年3月30日，抵押房屋在营口市鲅鱼圈区房产管理处办理了抵押预告登记手续，原告取得房地产抵押登记凭证。2012年4月5日，原告依约向被告高强、王洋指定的账户划付了13万元。截至2018年3月5日，被告高强、王洋累计41期逾期还款，已构成违约。依照《个人购房借款/担保合同》的相关约定，原告要求被告高强、王洋立即清偿本金73073.72元，截至2018年3月5日的利息2931.9元，之后的利息按合同约定计算偿还至实际清偿完毕之日止。原告有权依法处置抵押物并要求保证人履行连带保证责任。综上，为维护合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。金禾公司辩称，1.被告公司承担阶段性连带责任保证，其抵押登记手续已经办理完毕。该房屋一直可以办理他项权利的证书，但是因为原告与被告高强、王洋的原因一直未办理，应由其承担责任；2.房屋他项权证书与抵押手续的效力是一致的，不影响原告实现抵押权。因此被告已经完成连带责任保证相应的条款，不应承担保证责任；3.即使认定承担连带保证责任，也应先由盖房屋拍卖款偿还贷款款。4.被告因实现连带保证责任所承担的债务，保留对高强、王洋的追偿权。综上希望驳回对金禾公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年3月21日,中国工商银行盖州支行与高强、王洋、金禾公司签订了《个人购房借款/担保款合同》。高强、王洋为借款人，金禾公司为保证人。合同约定,高强、王洋向中国工商银行盖州支行借款13万元,用于购买坐落在鲅鱼圈区的房屋;借款期限为120个月（即2012年4月5至2022年4月5日）；借款人采用按月等额本息还款方法偿还贷款本息。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的当期执行利率为年利率7.4025%。每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。借款人未按期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率加收40%确定。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部未偿还借款立即到期，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同。合同第十条10.2约定，阶段性连带责任保证保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，具体详见本合同第五十三条：保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第五十三条约定，保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。此外，中国工商银行盖州支行与高强、王洋和金禾公司在合同中还对其他有关事项进行了约定。高强、王洋以本合同项下贷款所购房屋，坐落在鲅鱼圈区，面积75.61平方米，向贷款人提供了抵押担保，并于2012年3月30日在营口市鲅鱼圈区熊岳房产管理处办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行盖州支行。合同签订后，中国工商银行盖州支行依约发放了该笔贷款。但被告未依约还款，截至2018年3月5日，高强、王洋逾期拖欠到期本金10185.2元，利息2931.9元。高强、王洋尚欠中国工商银行盖州支行借款本金73073.72元。本院认为,中国工商银行盖州支行与高强、王洋、金禾公司之间签订的借款合同合法有效,依法应予保护。借款发生后,高强、王洋应按合同约定偿还中国工商银行盖州支行借款本金及利息,但高强、王洋未能按约定偿还借款,其行为显系违约,应承担违约责任。故中国工商银行盖州支行有权要求解除与高强、王洋的借款合同，偿还所欠中国工商银行盖州支行借款本金73073.72元及截止到2018年3月5日所欠利息的诉讼请求理由成立,本院予以支持。高强、王洋应从2018年3月6日起对借款本金73073.72元按年利率10.3635%支付利息。高强、王洋以其共有的房屋为借款提供抵押担保,在未按约定还本付息时，中国工商银行盖州支行有权依照法律规定对抵押物以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。对于中国工商银行盖州支行要求金禾公司应依法承担担保责任的诉讼请求，因《个人购房借款/担保款合同》中明确约定由金禾公司承担阶段性连带责任保证，债务免除保证责任的条件为在抵押房屋的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人即中国工商银行盖州支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。高强、王洋尚未办理不动产登记手续，中国工商银行盖州支行尚未取得记载有鲅鱼圈区金禾旺族家园23号楼1单元601号房屋的正式抵押登记信息的房屋他项权证书，因此金禾公司不符合免除债务保证责任的条件，仍应承担连带责任保证，故金禾公司的辩驳理由本院不予采信。高强、王洋经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。综上所述，中国工商银行盖州支行的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条,第一百九十六条,第二百零五条,第二百零六条,第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、解除原告中国工商银行股份有限公司盖州支行与被告高强、王洋、营口经济技术开发区金禾实业有限公司于2012年3月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告高强、王洋于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司盖州支行借款本金73073.72元,利息2931.9元并从2018年3月6日起按年利率10.3635%支付利息至付清之日止；三、如被告高强、王洋未能履行还款义务,原告中国建工商银行股份有限公司盖州支行有权对被告高强提供抵押的坐落在鲅鱼圈区房屋进行折价或评估、拍卖后所得的价款优先受偿；四、被告营口经济技术开发区金禾实业有限公司承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元,减半收取850元，由被告高强、王洋负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  孙唯军二〇二〇年四月二十八日书记员  宣辰辰