上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2398号上诉人（原审被告）：何康，男，1978年8月29日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告）：孙华，女，1979年3月11日生，汉族，住上海市奉贤区。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩可彬，上海聚缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂思儿，女，1965年5月10日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：李昶懿，女，1994年3月11日生，汉族，住上海市黄浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：和雪莲，北京市凯诺律师事务所律师。上诉人何康、孙华因与被上诉人涂思儿、李昶懿确认合同无效纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初16212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何康、孙华上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：涂思儿将系争房屋出卖给张某的行为也被认定为合同诈骗，故涂思儿与张某之间的买卖合同无效；原审法院要求上诉人作为购房人理应实地看房，这是毫无法律依据强加给上诉人的义务；根据相关刑事判决书的记载，涉案房屋存在计税金额127万元以及发改委价格认定的145万元两个价格，在两个价格相差较大的情况下，原审法院直接采信对上诉人不利的高价，属事实认定错误；上诉人购买系争房屋是善意取得。涂思儿、李昶懿辩称，涂思儿没有出售房屋的意思表示，上诉人在购买房屋的时候也没有尽到谨慎审查义务，难言善意取得。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涂思儿、李昶懿向一审法院起诉请求：1、确认涂思儿、李昶懿与何康、孙华签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、何康、孙华将上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋交付涂思儿、李昶懿并协助办理所有权变更登记至涂思儿、李昶懿名下。一审法院认定，2009年6月3日，涂思儿、李昶懿与案外人张某经居间方居间签订《房屋买卖合同》，涂思儿将上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室动迁配套商品房以46.5万元的价格出售给张某，双方于2009年10月10日签订《补充协议》，约定涂思儿将涉案房屋一切资料交给张某保管，上述合同及补充协议签订后张某陆续向涂思儿、李昶懿支付了购房款45.5万元。因国家政策的限制导致上述房屋无法办理过户手续，双方约定待过户条件成就后办理过户手续并支付尾款1万元（2013年11月17日已满五年）。此后，张某及其家人一直实际居住于该处。2014年1月23日，涂思儿为归还赌债，欲通过抵押涉案房屋借款，并向本区房地产交易中心申请挂失补办房地产权证。2014年3月25日，涂思儿通过中间人顾某等人的介绍，向伍某、赵某借款60万元。伍某、赵某让涂思儿签订了金额90万元的借款合同，声称其中30万元为“保证金”，并办理了房产抵押登记手续，还让涂思儿出具了委托书并进行公证，全权委托赵某办理房屋的出租、出售和办理产证等事宜。之后，伍某转账90万元至涂思儿的账户，并让涂思儿当场领取现金36万元交还给伍某，其中30万元为“保证金”、6万元为借款利息，涂思儿实际得款54万元。涂思儿则将补办的房地产权证交给赵某保管。2014年4月至6月间，涂思儿联系赵某，打算提前还款60万元，但赵某要求涂思儿归还90万元，涂思儿不愿归还90万元，遂于2014年6月20日再次向房地产交易中心申请挂失补办房地产权证，后变更居住地点躲避伍某、赵某追债。2014年7、8月间，伍某、赵某在向涂思儿催讨90万元未果后，为确保拿回借款的本金和额外获取“保证金”，决定出售涉案房屋。其间，伍某、赵某经调查及查看涉案房屋，知道涉案房屋早已被涂思儿出售给张某并由张某实际居住，但仍商定利用涂思儿出具的全权委托书将涉案房屋挂牌出售。2014年8月10日，赵某隐瞒上述情况与何康签订房地产买卖居间合同，约定以100万元的价格将涉案房屋出售给何康、孙华夫妇，并收取定金3.8万元。后因原房地产权证被挂失补办已失效，无法办理过户手续，将定金3.8万元退还给何康。2014年10月31日，赵某告知何康涉案房屋没有任何问题可以继续交易，并重新向何康收取定金1.2万元。2014年12月15日，赵某根据涂思儿出具的全权委托书和公证书，向房地产交易中心申请补办了新的房地产权证。2015年2月2日，伍某、赵某与何康、孙华签订《售房还款协议》，以100万元的价格将上述房屋出售给何康、孙华，并向何康收取购房首付款45万元，公积金贷款40万元以及商业贷款10万元均指定打入赵某的账户。2015年3月10日，赵某与何康、孙华签订《房屋买卖合同》，并由赵某缴纳契税1.905万元（计税金额为127万元，税率为1.5%）。2015年3月23日，房地产交易中心完成过户登记，核发了新的房地产权证，权利人变更为何康、孙华。2015年4月27日上午，赵某为了将涉案房屋交付给何康、孙华，趁张某及其家人离家之机，擅自更换门锁后进入室内，并安排人员和车辆将屋内的家具和生活用品搬到事先租用的本区XX路XX弄XX号XX室内。当日下午，赵某再次隐瞒上述情况与孙华办理房屋交接手续，将重新配制的大门钥匙交给孙华，并收取了尾款3.8万元。另查明，张某在涉案房屋约定过户期已至，涂思儿未能如约配合办理过户手续，且发现有中介公司带人上门来看房，遂向法院提起民事诉讼，请求确认其与本案涂思儿、李昶懿签订的房屋买卖合同有效并协助其办理涉案房屋的产权过户手续。2015年2月5日，法院作出(2014)奉民三（民）初字第2919号民事判决，判决张某与涂思儿、李昶懿签订的房屋买卖合同有效，并判令涂思儿协助办理产权过户手续。又查明，2016年3月9日，伍某、赵某因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，于2016年4月1日以涉嫌合同诈骗犯罪被逮捕，于2016年5月11日被取保候审，又于2017年8月17日以涉嫌盗窃罪被逮捕。2017年8月18日，上海市奉贤区人民检察院对伍某、赵某向法院提起公诉。法院经审理后于2018年7月作出（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书，认定伍某、赵某以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方式骗取被害人何某、孙某100万元，数额特别巨大，已触犯刑律，构成诈骗罪，判决伍某犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金二十万元；赵某犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金二十万元；退赔款人民币七十五万元发还被害人何某、孙某；责令伍某、赵某继续共同退赔被害人何某、孙某人民币二十五万元。判决后，伍某、赵某不服提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理后作出判决：驳回上诉，维持原判。再查明，1、（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书载明，根据上海市奉贤区发展和改革委员会价格认定结论书，上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房产于2014年8月10日的市场价格为145.63万元、于2015年3月23日的市场价格为144.37万元。2、伍某、赵某已共同退赔何康、孙华75万元，但何康、孙华经通知后至今未领取该款，该款目前尚在法院代管款帐户内。一审法院认为，民事活动必须遵守法律。本案争议焦点是双方签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。根据生效的(2014)奉民三（民）初字第2919号民事判决书和（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书的事实认定，首先，涂思儿在已将涉案房屋出卖给张某后为归还赌债而通过抵押涉案房屋向伍某、赵某借款而陷入伍某、赵某“套路贷”的犯罪行为，并无出售涉案房屋的真实意思表示；伍某、赵某在经调查又查看涉案房屋，知道涉案房屋早已被涂思儿出售给张某并已实际居住的情况下，仍利用涂思儿出具全权委托书、公证书等合法手续，伍某、赵某在主观上有隐瞒事实、非法占有售房款的故意，已构成诈骗罪。伍某、赵某与何康、孙华签订的《上海市房地产买卖合同》属我国合同法规定的以合法形式掩盖非法目的，系合同无效的法定情形。其次，何康、孙华作为购房人理应对房屋产权情况、房屋结构、房屋居住等信息进行全面了解，但何康、孙华并未实地看房，且实际交易的购房款100万元明显低于当时市场价格145万元，法院难以认定何康、孙华为善意取得。再次，对于何康、孙华的损失法院已生效的刑事判决书中已作出伍某、赵某共同退赔75万元的处理，何康、孙华的损失已得到一定补救，其余损失可提供证据后，另行向伍某、赵某追偿。综上所述，法院对涂思儿、李昶懿的诉讼请求应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定，判决：一、确认涂思儿、李昶懿与何康、孙华于2015年1月31日就上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2182928）无效；二、何康、孙华应于判决生效之日起十日内协助涂思儿、李昶懿将上址房屋产权恢复登记至涂思儿、李昶懿名下，产生的相关税、费由双方各自负担；三、何康、孙华于判决生效之日起十日内将上址房屋返还涂思儿、李昶懿。案件受理费80元，诉讼保全费5,000元，合计诉讼费5,080元，均由何康、孙华负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，（2015）奉刑初字第2011号刑事判决书认定，涂思儿将系争房屋出售给张某，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，构成合同诈骗罪，判处涂思儿有期徒刑三年，缓刑三年，退赔款45.5万元发还被害人张某。本院认为，本案争议焦点在于伍某、赵某以两被上诉人名义与两上诉人就系争房屋签订的买卖合同是否有效。对此，根据生效（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书，认定伍某、赵某以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方式骗取被害人何某、孙某100万元，其行为构成诈骗罪，并在判决结果中判令伍某、赵某将收取的100万元退赔给何康和孙华。据此，在生效刑事判决已经认定伍某、赵某将系争房屋出售给两上诉人之行为属于刑事诈骗的情况下，原审法院认定本案房屋买卖合同无效并无不当。两上诉人以其构成善意取得为由主张合同有效并继续履行的主张与生效刑事判决认定的事实及处理结论相矛盾，本院难以支持。综上所述，何康、孙华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由何康、孙华共同负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 许鹏飞审判员 任文风二〇二〇年四月二十七日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……