湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终600号上诉人（原审被告）：**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司，住所地湖南省**瑶族自治县沱江镇瑶都步行商业街。法定代表人：吴老四，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：赵军，男，1977年10月1日出生，瑶族，居民，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：王跃文，女，1979年2月24日出生，汉族，居民，住广东省广州市天河区。上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）因与被上诉人赵军、王跃文商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天诚公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决不当，上诉人已于2017年6月28日以微信方式通知二被上诉人收房，上诉人已履行交房义务。被上诉人实际也到过销售中心进行收房，现被上诉人以其他理由不予收房，应认定上诉人已履行了交房义务。其次湖南省**瑶族自治县人民法院及湖南省永州市中级人民法院已有生效判决认定履行通知义务的时间可以作为交房时间。被上诉人辩称，1、上诉人始终不能出示涉案房屋符合国家房屋验收合格法定条件的证明材料，故不符合房屋交付条件；2、上诉人待交付的房屋始终没有安装管道煤气设备及管道煤气入户，不符合合同附件三约定的设备标准，不符合交付条件；3、上诉人的销售代表向被上诉人发送的类似微信群发形式的交房通知，不能明确体现接受对象系被上诉人，存在群发嫌疑。微信通知这一形式，显然属于类似电话的口头通知形式，不应认定上诉人已书面通知被上诉人。合同约定的通知指商品房达到交付条件后发出的通知，只有满足此条件的通知才能视为有效通知。涉案商品房未达交付条件，该微信通知且存在群发嫌疑，本质等同于口头通知，存在不确定因素，应视为无效通知，不应采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判。赵军、王跃文向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告出示所购房屋的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》；2、判令被告向原告支付违约金。暂计从2017年7月1日起至本案起诉日（2019年8月12日）止共计773日的逾期交房违约金人民币428,987＊0.0003＊773=99，482元，并按照129元/日起至实际交付验收合格房屋之日止的剩余违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月20日被告天诚公司取得项目名称为**新城二期5号楼《商品房预售许可证》［江房售字（2016）第45号］，并公开进行销售。2017年5月14日，原告王跃文与被告天诚公司签订了合同编号为5-17A02号《商品房买卖合同》，该合同约定原告王跃文购买被告天诚公司**新城项目5幢18层17A02号房，原告赵军为共有人，该房屋建筑面积135.34平方米，单价为每平方米3169.7元，房价总计428,987元，首付房款128,987元，银行贷款300,000元。交房条件及时间以原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条为依据，该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1项条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……”。被告逾期交房的以原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条为依据，该合同第九条约定：“……按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”。出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任以《商品房买卖合同》第十一条的约定为依据，该合同第十一条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按照约定标准在30日内完成整改”。《商品房买卖合同》附件三第三条第一项约定：“1、水、电、管道煤气：……气入户”。《商品房买卖合同》附件五第八条约定：“买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担”。2017年5月15日，原告赵军、王跃文与中国邮政储蓄银行**瑶族自治县支行签订了合同编号为43017536117066925455《个人消费贷款及担保合同》，合同约定此次贷款的用于购买坐落于**瑶族自治县**新城5栋18层17A02号房屋，贷款金额为人民币300,000元，贷款期限300个月，自2017年6月13日至2042年6月13日。2017年6月28日，被告天诚公司通过微信通知原告赵军、王跃文到营销中心办理收房手续，收到微信通知后，原告赵军前往**新城营销中心准备收房，并要求被告天诚公司出示商品房符合收楼条件的各项证书，但被告天诚公司并未提供相关证书，并且所交付的房屋管道煤气没有入户。2017年10月19日，原告购买的房屋**新城二期5栋17A02号房屋已开具湖南增值税普通发票（发票编号：NO24348549）。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。根据中华人民共和国住建部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：“（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”因此，建设单位在取得备案机关签署的工程竣工验收备案表之前，备案机关需对房屋建设工程的工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规、规章规定必须提供的其他文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审核，只有在符合竣工验收的各项条件时，备案机关才会签署工程竣工验收备案表，故建设单位在取得备案机关签署的工程竣工验收备案表时，其规划、消防、工程质量等相关验收应当均已完成且符合国家法律、法规的规定。并且《商品房买卖合同》第九条第一款约定：“……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”综上，被告在交付房屋时，应当向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告作为买受人，对于自身购买的商品房是否达到交房标准具有核实的权利，在原告提出要求查看证明房屋具备交房条件的相关材料时，被告应当提供《建筑工程竣工验收备案表》给原告进行查看核实。但是被告并未提供《建筑工程竣工验收备案表》给原告进行查看核实，并且为查明案件情况，法院给予被告在庭审结束后一天内将房屋具备交付条件的证据材料提交法院予以查证核实，但被告在规定期限内并未提交，被告应当承担举证不能的不利后果，故法院认为被告天诚公司并未取得备案机关签署的《建筑工程竣工验收备案表》，不具备交房条件，存在违约行为，原告有权拒绝收房的同时要求被告支付相应的违约金。原告赵军、王跃文已按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定履行完交款义务，被告应按照该合同附件三约定的装饰、设备标准进行交房，其中一项则是管道煤气需入户。但被告拟交付二原告的房屋管道煤气并未入户，并且被告天诚公司对此也予以自认，虽然根据《商品房买卖合同》附件五第八条约定买受人认为房屋的装饰、设备标准不符合双方约定的，需申请权威部门进行鉴定，但是结合本案争议的管道煤气未入户这种正常人用肉眼就可以判断的特殊情况以及被告对煤气管道未入户予以自认的情况下，为节省鉴定资源，减轻原、被告双方当事人的诉累，法院对管道煤气未入户这一事实予以认定。关于根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，因被告未交付符合《商品房买卖合同》附件三所约定的装饰、设备标准的**新城二期5栋17A02号房屋，亦存在违约，原告有权拒绝接收房屋的同时要求被告支付迟延交房的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定违约金的计算标准应为每日按原告已交付房价款的万分之三计算，即违约金每日计算标准为428,987×0.0003=128.6961元。关于违约金的起算日期，被告天诚公司未提供证据证明被告在房屋建设过程中出现了《商品房买卖合同》第十条约定的情形，即“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。”因此，结合《商品房买卖合同》第九条第二款关于违约金的约定，违约金的起算日期应当按照《商品房买卖合同》第八条约定的最后交付期限的第二日为起算日。虽然《商品房买卖合同》第八条约定被告交房时间为2017年6月30日之前，但是被告天诚公司于2017年6月28日已通过微信方式通知原告收房，原告也因此而前往被告天诚公司营销中心准备收房，原、被告均以自身的实际行动变更了《商品房销售合同》中关于书面通知收房的相关约定，双方已经达成微信通知收房合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故法院认为被告通知原告收房的具体时间为2017年6月28日。因被告拟交付给原告的房屋因未安装管道煤气并且未取得备案机关签署的《建筑工程竣工验收备案表》存在违约，被告具体违约时间应从2017年6月29日起算，但是原告赵军、王跃文向法院诉请违约金起算日期为2017年7月1日，根据意思自治原则，原告自愿放弃2017年6月29日至2017年6月30日期间的违约金，属民事法律关系中当事人自行处置自身合法权益的范畴，应当予以尊重，故关于违约金起算日期从2017年7月1日起算的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、限被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起向原告赵军、王跃文支付违约金（违约金计算从2017年7月1日起至被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文实际交付验收合格房屋之日止，被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司按日128.6961元向原告赵军、王跃文支付违约金）；三、驳回原告赵军、王跃文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2287元，减半收取1144元，由被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院二审另查明，天诚公司认可涉案房屋的租金为1500元/月左右。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、关于涉案房屋是否达到交房条件的问题；2、关于上诉人逾期交房的违约金问题。1、关于涉案房屋是否达到交房条件的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.……”。合同中“依照国家和地方人民政府的有关规定”的约定，即房屋应经验收合格。《商品房买卖合同》第九条第一款约定：“所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。上诉人即使以微信方式通知了被上诉人交房，但未能提供《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同时，涉案房屋的煤气未入户。因此，涉案房屋未达到交房条件，原审判决上诉人向被上诉人出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并无不当。2、关于上诉人逾期交房的违约金问题。上诉人未按合同约定将房屋交付给被上诉人，已构成违约，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金的计算标准为每日按被上诉人已交付房价款的万分之三计算，上诉人主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，被上诉人的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，上诉人逾期交房所造成的损失为被上诉人将涉案房屋出租或因无房可住而租房产生的租金损失。上诉人认可案涉房屋的租金为1500元/月左右。因此，综合考虑涉案房屋的地段、大小，本院酷情认定由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金每月2000元/月至符合交房条件时止。综上，上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2048号民事判决第一项，即上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向被上诉人赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、变更湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2048号民事判决第二项为，“限上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司自本判决送达之日起向被上诉人赵军、王跃文支付违约金（自2017年7月1日起至上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向被上诉人赵军、王跃文实际交付验收合格房屋之日止，按2000元/月计算）”；三、驳回被上诉人赵军、王跃文其他诉讼请求。一审案件受理费2287元，减半收取1144元，由上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担574元，被上诉人赵军、王跃文负担570元；二审案件受理费2287元，由上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担1144元，被上诉人赵军、王跃文负担1143元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年四月二十五日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。