四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0302民初151号 原告：高晶晶，女，1983年8月14日出生，汉族，四平市金座购物中心销售员，现住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：于贵华，辽宁昊星律师事务所律师。 被告：万长山，男，1957年1月12日生，汉族，退休军人，现住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：王蕴锋，吉林东泰律师事务所律师。 原告高晶晶与被告万长山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庭前申请追加四平安盛房地产经纪有限公司为第三人及延期开庭申请（原告已申请该公司负责人李志勇出庭作证）；被告庭前提出反诉及申请四平安盛房地产经纪有限公司负责人李志勇作为证人出庭，庭审中原、被告双方均撤回各自申请，本院予以准允。原告高晶晶及其委托诉讼代理人于贵华，被告万长山及其委托诉讼代理人王蕴锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高晶晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年9月6日和2019年1月4日签订的房屋买卖合同；2、认定被告万长山违约，判令被告双倍返还定金人民币8万元；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失1.3万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年9月6日经房屋中介公司四平安盛房地产经纪有限公司居间介绍，与被告万长山签订房屋买卖合同。合同约定被告万长山将四平市铁西区华亿明珠1号楼3单元1707室（面积103.77平方米）以53.5万元的价格卖予原告，约定合同签订后60日内办理产权登记，约定原告向被告交定金4万元，如被告违约双倍返还定金。之后被告以找不到原房主为由，在60日内没有为原告办理相应贷款及过户手续。2019年1月4日双方再次签订房屋买卖合同，原告与被告约定办理过户的时间宽限365天，2020年1月4日到期。在合同宽限期时间内，原告多次要求被告履行买卖合同，被告均以找不到原房主为由，拒绝履行买卖合同。在此期间内，被告在58同城网站上多次对案涉房屋以68万元的高价予以出售，原告要求被告按原合同履行时，被告声称房屋价格已涨价，不同意以原合同价格出售，并拒绝返还双倍定金和赔偿损失。原告认为，双方交易无法继续的原因是被告所致，根据双方合同第十条违约责任第（二）款的规定，被告应当双倍退还定金，并赔偿原告的经济损失。本案原告是通过中介公司与被告签订的合同，产生中介费用1.3万元。根据法律规定，原被告双方的合同一经签订即具有法律效力，现因被告的原因不履行合同，原告购买目的不能实现，故诉至法院，请求法院保护原告的合法权益。 被告万长山辩称，1、原告高晶晶虚构事实，违约在先，其诉讼请求没有任何事实及法律依据，争议的起因是原告，致使合同无法履行在先，应驳回原告的诉讼请求；2、依据合同法第116条之规定，定金与违约金只能选择适用，不能同时主张，故原告应明确是主张定金，还是主张违约金；3、居间费用是原告与第三人基于居间合同所产生的费用，与本案无关，如有损失原告可依据居间合同向第三人主张权利，另行告诉。 本院组织双方当事人围绕诉讼请求，对提交的证据进行了举证和质证，认定如下： 2018年9月6日，原告高晶晶与被告万长山签订房屋买卖合同，主要约定被告将坐落于四平市铁西区华亿明珠1号楼3单元1707室，建筑面积约为103.77平方米的正在办理房屋产权的房屋以53.5万元的价格卖给原告，并约定合同签订后60日内由被告办理房屋产权登记证，如60日内被告未办理完成房屋产权证，定金无条件返还原告，合同自动解除，买卖过户的有关税费由原告承担，并约定了违约责任。当日原告向被告交付定金4万元，被告为原告出具收条。2019年1月4日，原被告再次签订房屋买卖合同，主要约定合同签订后365日内，双方带齐所需资料到银行由原告申请贷款，被告协助配合，银行审批通过后3个工作日内到房产局办理过户及抵押相关手续，买卖过户的有关税费由原告承担，并约定了违约责任。 另查明，本案诉争的房屋是拆迁安置房，此房尚未取得房屋所有权证。拆迁前的房屋坐落于英雄街拥军委电大小区1号楼1单元1层右门面积为77.77平方米，房权证号058950#，属于王桂芹所有，王桂芹将该房卖给被告。王桂芹于2017年2月去世，其子张卓是法定继承人。2010年11月5日，被告与拆迁人四平市华亿房地产集团有限公司委托拆迁单位四平市金澳拆迁安置有限公司签订《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议（非租赁房屋适用）》（编号：082），对该房进行拆迁安置。经安置的房屋即为本案诉争房屋。2020年3月16日，四平市华亿房地产集团有限公司出具情况说明，该公司于2019年6月中下旬开始办理华亿明珠拆迁户房照事宜（包括涉案房屋）。 另查明，2018年9月6日，原告与四平市安盛房地产经纪有限公司之间签订《服务协议》，约定收取原告中介费10700元、贷款服务费5200元。2018年9月7日，四平市安盛房地产经纪有限公司出具收据，收取高晶晶支付的中介费8560元、贷款费5200元，合计13760元，但实际收取13000元。 另查明，在庭审中，原告与被告均同意解除双方签订的房屋买卖合同。 上述事实，有本院依法采信的本案原告提供的证据，原告的身份证复印件、2018年9月6日原被告签订的房屋买卖合同、收条、2019年1月4日原被告签订的房屋买卖合同、房屋信息网络截图、服务协议、收据、证人李志永的证言；依法采信的本案被告提供的证据，2018年9月6日原被告签订的房屋买卖合同、2019年1月4日原、被告签订的房屋买卖合同、买卖协议书、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议（非租赁房屋适用）、情况说明、微信聊天记录、证人张卓的证言；依法采信的双方当事人无异议的陈述在卷为凭。 一、关于原告要求判令解除原、被告双方于2018年9月6日和2019年1月4日签订的房屋买卖合同的问题。 本院认为，原、被告之间于2018年9月6日及2019年1月4日两次签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，因本案原、被告于2019年1月4日签订的房屋买卖合同是对2018年9月6日签订的房屋买卖合同部分条款的变更，且原、被告在庭审中均同意解除房屋买卖合同，故应解除原、被告分别于2018年9月6日、2019年1月4日签订的房屋买卖合同，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告请求认定被告万长山违约，判令被告双倍返还定金人民币8万元的问题。 本院认为，根据2019年1月4日房屋买卖合同第一条第一项“该房屋所有权为正在办理房屋产权”、第六条“买卖过户的有关税费由乙方承担”、第七条“在合同签订后365日内，双方带齐所需资料到银行由乙方申请贷款，甲方协助配合，银行审批通过后3个工作日内到房产局办理过户及抵押相关手续”的约定，因本案涉案房屋属于回迁安置房，被告万长山（甲方）没有取得涉案房屋的房屋权属证书，此类涉及回迁安置房的房屋买卖合同，原告高晶晶（乙方）想最终获得物权，实现合同目的，被告万长山得先取得涉案房屋的房屋权属证书，然后原，被告双方得拿着包括被告房权证在内的相关手续到银行为原告办理按揭贷款手续，最后到房屋办证机关为本案原告办理最终房屋过户手续。 首先，原告在履行房屋买卖合同的后期存在怠于履行合同的违约行为，应承担该违约责任。原、被告双方于2019年1月4日签订第二份房屋买卖合同后，四平市华亿房地产集团有限公司在2019年6月中下旬已能开始办理华亿明珠拆迁户房照事宜（包括涉案房屋），此后在为被告办理房权证过程中，得知房屋产权部门要求涉案房屋的最初房主王桂芹（于2017年2月去世）的继承人张卓到场方能办理。通过查询后最终找到张卓，张卓因从事过二手房工作，其感觉有利可图，想对缝，在得知原告为购买房屋已给被告4万定金后，于2019年11月11日，通过电话私下允诺给本案原告高晶晶8万元，原告庭审中也承认张卓和其说了8万元这件事。而后，张卓想把涉案房屋另卖他人，便委托他人把涉案房屋的信息挂在58同城网上出售，预从中谋利，但未果。原告作为买房方，本应积极主动要求被告履行合同，原告确实曾积极主动找到了张卓的电话号，通过此电话号各方才联系到张卓。但是，原告在2019年11月11日得知张卓私下允诺给其8万元此事后，除原告庭审中自认在合同到期的2020年1月4日，给其委托方四平安盛房地产经纪有限公司打过电话询问外，再无任何证据表明在2019年11月11日之后至合同到期的2020年1月4日之前，原告通过其委托方或自己跟被告积极联系并要求被告履行房屋买卖合同一事，可见本案原告在履行房屋买卖合同的后期存在怠于履行合同的违约行为，原告方应承担该违约责任。同时，因原房主王桂芹的继承人张卓想把涉案房屋另卖他人，预从中谋利，便委托他人把涉案房屋的信息挂在58同城网上出售，故对于原告认为被告在58同城网上高价出售涉案房屋，不愿意以原合同房屋价格出售给原告的理由及被告单方违约的观点，没有证据予以支撑，本院不予采纳。 其次，因第三人的原因造成违约的，应当由本案被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，为被告办理房权证时，在找到最初房主王桂芹的继承人张卓后，张卓主观上没有想为被告协助办理过户的想法，想把涉案房屋另买他人，从中对缝，客观上形成了合同不能履行的障碍，该违约责任应由被告方承担。同时，在本案中，实现合同目的需要两次房屋过户，原告认为其只承担第二次过户的有关税费，被告认为，两次过户的有关税费均由原告承担。因本案原被、告双方在合同中只约定“买卖合同的相关税费由原告承担”，未明确约定第一次为被告办理房权证的税费由谁承担，属于约定不明。对于原、被告双方约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。其实本案不能为被告办理过户的最初起因是房产登记部门需要原房主王桂芹的继承人张卓到场，但张卓不配合，主观上没有为被告协助办理过户的想法在客观形成了涉案房屋不能第一次过户的障碍。因此，被告以原告设局违约，原告应承担第一次过户的相关税费为由，认为原告违约在先，并承担违约责任的观点，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，本案合同不能履行的原因，原告认为是被告单方违约并应承担违约责任，被告认为是原告方违约在先，应由其承担违约责任，其实本案是原、被告双方均存在的违约行为共同促成了房屋买卖合同的不能履行的客观现实，原、被告双方均应承但违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院酌定在合同解除后，恢复原状，被告已收取原告的定金4万元，应返回给原告，但原告要求被告双倍返还定金人民币8万元的诉讼请求，因该诉请理由不成立，本院不予支持。 三、原告要求判定被告赔偿因违约给原告造成的经济损失1.3万元的问题。 本院认为，因本案原告所主张的1.3万经济损失，系原告与四平市安盛房地产经纪有限公司两者之间签订的《服务协议》，该协议约定收取高晶晶中介费10700元、贷款服务费5200元。2018年9月7日，四平市安盛房地产经纪有限公司出具收据，收取高晶晶支付的中介费8560元、贷款费5200元，合计13760元，但实际收取13000元。对于该13000元，实质上属于原告单方向四平市安盛房地产经纪有限公司交纳的中介费及贷款费，四平市安盛房地产经纪有限公司是否应收取该中介费及贷款费13000元，根据合同相对性，属于另外单独的法律关系，对于两者之间的权利与义务，两者可以自行协商，协商不成可另案告诉，本院在此不予评判。因此，原告要求本案被告赔偿因违约给原告造成的经济损失1.3万元的诉讼请求，本院不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2018年9月6日和2019年1月4日签订的房屋买卖合同； 二、被告万长山于本判决生效之日起十日内，返还原告高晶晶定金4万元。 三、驳回原告高晶晶的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2126元，减半收取1063元。由原告高晶晶负担606元，被告万长山负担457元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  董爱民 二〇二〇年四月十五日 书记员  蔡鹏宇