河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1808号 上诉人（原审原告）：沧州市粮食局，住所地河北省沧州市运河区清池北大道22号。 法定代表人：孟祥国，职务局长。 委托诉讼代理人：王吉仓、齐玲瑞，河北海岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李志辉，男，1964年1月28日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：武文昭，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州市粮油储运公司综合商场，住所地沧州市运河区光荣路102号。 负责人：马树荣，职务经理。 委托诉讼代理人：朱玉祥，河北浮阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北狮城百姓大药房连锁有限公司，住所地沧州市运河区水月寺大街38号。 法定代表人：徐刚萍，职务经理。 委托诉讼代理人:刘学芹，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州市粮油储运公司，住所地沧州市新华区交通大街24号。 法定代表人：曹国营，职务经理。 上诉人沧州市粮食局、李志辉因与被上诉人李志辉、沧州市粮油储运公司（储运公司）、沧州市粮油储运公司综合商场（综合商场）、河北狮城百姓大药房连锁有限公司（药房公司）物权纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沧州市粮食局上诉请求：1、在维持一审判决第一项、第二项的基础上，依法撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求第二项和第四项，即：依法判决确认被上诉人李志辉与沧州狮城百姓大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》无效，依法判决被上诉人李志辉与沧州狮城百姓大药房连锁有限公司给付上诉人自2009年至实际退出并归还上诉人之日的门市使用费，暂主张1000000元（具体以鉴定为准）。此项诉讼请求如果确实需要另案处理，则应当依法释明并告知上诉人变更诉讼请求，并退还给上诉人相应的案件受理费、上诉费；2、调整一审、二审诉讼费均为100元（如上述一审第四项诉讼请求确需另案处理），并判决一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人李志辉与被上诉人沧州狮城百姓大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。一审判决认为该合同不属于合同法规定的合同无效的法定情形，判决驳回上诉人一审第二项诉讼请求，理解和适用法律错误。涉案房屋所有权属于上诉人，且物权权利具有排他性，则在未经上诉人授权和追认的情况下，沧州市粮油储运公司及其所属综合商场、李志辉均无权处分（包括出租）上诉人的涉案房屋。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》及司法解释的有关规定，被上诉人李志辉与被上诉人沧州狮城百姓大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》当然无效。2、一审判决认为本案所涉房屋占有使用费（上诉人主张的是“门市使用费”）应另行解决并驳回上诉人的一审第四项诉讼请求，认定法律关系错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”等相关规定，上诉人主张的“门市使用费”或一审判决表述的“房屋占有使用费”属于物权被侵害而产生的应赔偿的损失范畴。上诉人作为涉案房屋的所有权人，在主张返还原物的情况下，当然有权主张“门市使用费”（相当于孳息、租金）等损失。因上诉人并非涉案《借款协议书》和《房屋租赁合同》合同当事人，无权提起相关的合同纠纷之诉，另行主张也只能基于本案物权纠纷。因上诉人所主张的“门市使用费”与借款纠纷并无因果关系，故一审判决认为“本案所涉借款纠纷及由此产生的房屋占用费等问题应另行解决”，曲解了上诉人的诉讼请求，认定法律关系错误，判决驳回上诉人的一审第四项诉讼请求，明显错误。3、一审法院判决上诉人一方承担高额、过高比例的诉讼费不合理。如果确实需要另案处理，则应当调整一审诉讼费为100元，退还上诉人相应的案件受理费、上诉费。将本来应当一个案件处理的多个密不可分的诉讼请求，强行要求部分诉讼请求另案处理，是一审法院的司法职权，而非上诉人的自行选择。如果确有必要切割诉讼请求，人民法院应当释明并告知当事人可以变更（减少）诉讼请求，并依法减少诉讼费用。综上，依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人李志辉辩称，1、涉案房产不是粮食局的实际财产，即使可能登记在粮食局名下，也只是形式上的登记，粮食局并非实际所有权人。李志辉与综合商场及储运公司1999年7月1日签订的借款担保合同合法有效，并且已经履行完毕。李志辉合法享有涉案房产的实际所有权，所以粮食局主张的返还房产以及给付费用、合同无效的主张均不应得到支持。同时，本案审理的重点应查明：第一，粮食局是否对涉案房产存在实际的所有权，而不应以形式上的登记来评判；第二，李志辉与综合商场和储运公司1995年7月1日的借款担保协议是否违反当时的法律规定以及如何适用法律的问题；第三，粮食局与综合商场和储运公司的关系问题，如果是上下级、管理与被管理的关系，那么涉案房产的纠纷就存在其单位内部建房、分房、腾房的问题，则不属于法院的审理范围。从一审粮食局举证的证据中，除了房证之外的证据，其中一是一页固定资产登记表，该证据是粮食局单方的主张，缺乏可信度，粮食局作为行政机关，对于资产登记应当属于档案形式的连续、连贯造册，而不是孤立的、单独一页的形式呈现，所以该证据缺乏客观可信度。2、粮食局与储运公司、综合商场、负责人之间的承包协议和相关证据材料等，包括本案粮食局对综合商场负责人身份的质疑以及本案储运公司先前倾向于粮食局的答辩，以致到现今的缺席，均证明了其各方属于管理与被管理的关系，而不是平等民事主体纠纷。所以本案粮食局主张的证据仅仅只有一个登记上的房产证，而且房产证有涂改。同时也不明确显示与涉案房产的关系，即使涉案房产登记在粮食局名下，但李志辉一方证据已经证明登记产权与实际产权不一致的事实，其他意见同我方的上诉理由及原审的答辩意见。 被上诉人综合商场辩称，1、一审以涉案房产名义上为粮食局所有来认定涉案房产最终属于粮食局是错误的。为此要求给付租金的诉求不应得到支持。2、关于诉讼费承担，上诉人粮食局无权上诉。 被上诉人药房公司辩称，我公司在与李志辉签订租赁协议前，李志辉向我方出示了粮食局出具的证明以及李志辉与粮油储运公司、综合商场签订的借款抵押合同，当时的租赁门市也是由李志辉实际占有和控制，我公司有足够的理由相信李志辉为房产产权所有人。因此双方签订的租赁合同属于有效合同，应受法律保护。现我公司已依据租赁合同，向李志辉足额交付租金，不存在任何过错。上诉人粮食局无权向我公司主张任何权利。 上诉人李志辉上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决漏审本案关键事实，作出了错误认定。即被上诉人并非涉案房产的实际所有权人，其无权主张获取涉案房产的返还。在1995年7月1日上诉人与储运公司及综合商场签订借款担保协议书时，涉案房产尚未进行任何房产登记，此时《物权法》也未施行。而后，在1995年10月17日因被上诉人及其下属各单位对包含涉案房产在内的整栋楼房进行统一房产登记，因此才将整栋楼房的产权都登记在被上诉人名下，实际上各下属单位出资建设的房产所有权仍归各下属单位实际所有。通过被上诉人先后两次向上诉人出具的书面证明，以及被上诉人原法定代表人和房产建设、登记经办人的证言，以及其他下属单位负责人的证言，能够充分证明即使涉案房产登记在被上诉人名下，但被上诉人对涉案房产不享有实际所有权。《物权法》颁布于2007年10月1日，那么在《物权法》实施以前的房产登记并非确定涉案房产所有权的依据。一审法院对此，应根据本案的综合客观证据依法认定涉案房产的实际权属。尽管上诉人尚未就涉案房产进行变更登记，但上诉人2000年折价受偿交接取得涉案房产所有权时，《物权法》尚未施行，房产实际所有权并非以登记为准，上诉人的实际所有权房产同样也可以暂时登记在被上诉人名下，因此，涉案房产绝不是被上诉人实际享有物权的财产。本案在中院审理被上诉人诉讼主体资格问题时，（2018）冀09民终7268号民事裁定书中也表示，因被上诉人持有房产证，与本案存在直接利害关系，一审法院应在查明事实的基础上，对于是否支持被上诉人的诉讼请求，依法作出处理。现被上诉人举证了尚有瑕疵的房产证（该房产证曾经多次涂改，也不明确显示涉案房产是否包含在房证内），而上诉人举证了被上诉人自认事实的书面证明以及诸多被上诉人本单位人员的证言，证明登记产权人与实际产权人并不一致，那么被上诉人如想推翻其自认事实，还应进一步提供其应当持有的土地使用权证、并提供当时其独立出资建房的资金来源原始账册等。否则，本案不应仅凭被上诉人举证的一份房产证直接认定其享有涉案房产的实际所有权。另外，被上诉人对涉案房产自始至今二十余年从未使用、管理过，也未向任何人主张过权利，基于此客观事实，也能说明涉案房产并非实际归属被上诉人所有。2、《担保法》及《担保法解释》不应对1995年7月1日上诉人与储运公司及综合商场签订借款担保协议书中“如到期乙方还不了甲方款，该门市产权归甲方所有”的约定具有溯及力。《担保法》施行于1995年10月1日，《担保法解释》施行于2000年12月13日。在涉案借款担保协议书签订时，《担保法》及《担保法解释》尚未施行，当时的法律及司法解释并不禁止涉案借款担保协议书中的此项约定。因此，《担保法解释》第一百三十三条明确了：担保法实施以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。所以，在《担保法》实施以前的涉案协议约定不违反当时法律规定，应属有效。并且，抵押约定不以办理抵押登记为生效要件。另外，《担保法》第53条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得的价款受偿。根据此规定，上诉人与储运公司及综合商场签订的借款担保协议书于2000年6月30日借款偿还期限届满后，储运公司及综合商场无力偿还借款及利息，被上诉人澄清涉案抵押房产实际产权归属综合商场的情况下，上诉人与储运公司及综合商场就涉案房产早已确定了折价数额，并在房产交接时均认可按照原协议约定的数额进行折价受偿。上诉人根据被上诉人出具的证明及被上诉人方人员的证明，完全有理由认为其有权以涉案房产进行折价受偿交接，此交接行为符合当时《担保法》第53条的规定。因此，上诉人取得并占有涉案房产符合法律规定，尚未办理房产登记变更并不影响上诉人就涉案房产已经取得的合法权益。3、被上诉人与储运公司及综合商场系上下级关系、管理关系，并非民事诉讼法规定的平等民事主体，其内部存在复杂的集资建房、分房、登记、占房、腾房争议纠纷，在当时的历史政策背景下形成，并导致现今出现的历史遗留问题无法得到解决。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。所以，本案不属于法院的受案范围，一审判决将上诉人已经折价受偿的储运公司及综合商场的涉案房产，判令返还给被上诉人，显然是在帮助被上诉人及储运公司及综合商场内部将资产和债务剥离，逃避上诉人借款及利息的清偿责任。退一步讲，即使法院可以受理本案，但也应当认定被上诉人与储运公司及综合商场内部的上下级管理纠纷，涉案房产单位内部的权属争议，不应对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人出具证明的行为，以及储运公司和综合商场签订借款担保协议并处置涉案房产的行为，应当对被上诉人及储运公司及综合商场产生同等的法律效力，上诉人同样已经通过抵押物折价受偿的方式取得涉案房产的所有权。综上，依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人沧州市粮食局辩称，1、一审判决涉案房屋属于粮食局所有，证据充分。房产证是确立物权最有力的证据，其他各方尽管对此有异议，但是并没有提出涉案房屋在其他主体名下的权属证书。不仅如此，我方在一审提供的固定资产明细账清楚地说明了涉案房屋筹建时就属于粮食局所有的事实。而且，涉案房屋的资金由国家拨付，并不是储运公司自行出资。因此，应根据房产证确定房屋权属。2、无论是物权法还是担保法，因为该案审理期间以上两部法律均已实施，因此一审判决关于房产权属适用法律正确。3、不管是综合商场与李志辉之间的协议还是李志辉与河北狮城百姓大药房连锁有限公司的协议，均是在没有授权且没有得到相关权利人追认的情况下，对粮食局的财产做出的处分，属于无效行为。4、本案中的粮食局以及储运公司是各自独立的民事主体，而且涉案的房屋在1996年1月1日是经粮食局授权的情况下，储运公司承包给的综合商场。因此本案中不存单位主体内部分配房屋的问题。综上，上诉人李志辉的上诉没有依据，请求驳回。 被上诉人综合商场辩称，这个房子当时一盖就是储运公司的，房子是储运公司的，用于下属沧州市粮油储运公司综合商场的使用，与粮食局无关，后来登记在粮食局名下。在正常经营过程中，在1995年7月，综合商场向李志辉借款用于经营粮油，借款的同时也由主管部门沧州市粮油储运公司进行担保，同时将涉案房产进行了抵押。在借款协议中载明产权属于粮油储运公司，因此我方认可李志辉的上诉意见。 被上诉人药房公司辩称，对李志辉的上诉没有意见。 原审原告沧州市粮食局向一审法院起诉请求：1、确认被告综合商场与被告李志辉签订的落款时间为1995年7月1日的《借款协议》无效；2、确认被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》无效；3、被告李志辉与百姓大药房退出并返还原告坐落在光荣路的102号一楼临街门市（面积约300平米）；4、被告李志辉与百姓大药房给付自2009年至实际退出并归还原告之日的门市使用费，暂主张至起诉之日为1000000元（具体以鉴定为准）；5、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1995年7月1日，李志辉（甲方）与综合商场（乙方）、粮油公司（担保方）签订《借款协议书》，约定：甲方借给乙方260000元整，年息15.12%，借款时间为1995年7月1日至2000年6月30日止，乙方将坐落于光荣路102号一楼临街门市作抵押（约300平方米），门市按500000元计价，产权为粮油公司，如到期乙方还不了甲方款，该门市产权归甲方所有。李志辉在甲方处签字，综合商场负责人马树荣在乙方除签字并盖有综合商场印章，粮油公司法定代表人刘金明在担保方处签字并盖有粮油公司印章。后因综合商场未偿还借款本息，李志辉向其主张权利。综合商场将涉案房屋钥匙交由李志辉，并由李志辉占有该房屋至今。关于涉案房屋的交接情况，李志辉一方陈述：在2000年6月以后综合商场和粮油公司没有还钱，且该两个公司经营的也十分惨淡，李志辉多次催要借款，也找过粮食局，最后由粮油公司和综合商场相关人员（具体记不清了，时间太长了）把房屋钥匙给了李志辉，涉案房屋就由李志辉所有。综合商场陈述：在2000年6月份以后，综合商场无法给付李志辉借款本息，综合商场在李志辉多次催要下，也向粮油公司反映了这个情况，与粮油公司协商，当时粮油公司的领导都不明确的表态，但都认可还账，为此我方将钥匙在粮油公司领导不反对且知道的前提下交给了李志辉，也认为抵顶了上述的借款本息（在当时260000元的本息完全可以购买包括本案涉案房屋及周边的两个单位的门市）。企业当时有自主经营权利，也认为抵顶也符合法律规定，因为借款时担保法尚未实施，也不能适用担保法相关抵押登记的条款，且主要的是当时的房屋并没有进行登记，实际所有归粮油公司，只是后来登记在原告处。另外，涉案房屋系由粮油公司交付综合商场作为经营场所使用。1995年10月17日，粮食局就涉案房屋办理了产权登记，现涉案房屋产权仍登记在粮食局名下。2012年4月19日，李志辉与百姓大药房签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给百姓大药房。后续签房屋租赁合同至2021年月4月30日。 一审法院认为，1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百三十三条规定，担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。因此，对本案所涉借款协议书中关于“如到期乙方（综合商场）还不了甲方款，该门市产权归甲方（李志辉）所有”的约定发生的纠纷应当适用担保法。根据担保法的上述规定，借款协议书中的该条款无效。且被告李志辉至今未办理涉案房屋的过户登记手续，其不能取得涉案房屋的所有权。物权具有公示效力，不动产物权的设立、变更等经依法登记，发生效力。现涉案房屋登记在原告粮食局名下，粮食局享有涉案房屋的所有权。物权还具有排他性，原告粮食局作为涉案房屋的所有权人有权要求被告李志辉及百姓大药房返还房屋。另外，因被告李志辉占有使用涉案房屋，系基于其与被告综合商场、粮油公司之间的借款关系，因综合商场未偿还其到期借款本息而将涉案房屋向其交付，故本案所涉借款纠纷及由此产生的房屋占用费等问题应另行解决。被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的几种法定情形，本院对原告要求确认被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》无效的主张不予支持。判决，一、确认被告沧州市粮油储运公司综合商场、沧州市粮油储运公司与被告李志辉签订的落款时间为1995年7月1日的《借款协议书》中关于“如到期乙方还不了甲方款，该门市（沧州市光荣路102号一楼临街门市）产权归甲方所有”的约定无效；二、被告李志辉、沧州狮城百姓大药房连锁有限公司于本判决生效后六十日内返还原告沧州市粮食局坐落在沧州市临街门市；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告沧州市粮食局负担13700元，由被告李志辉负担100元。 二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。上诉人沧州市粮食局一审提交的《房屋所有权证》《沧州市基本建设规划安排申请表》《工程竣工验收证明书》《沧州市城镇房屋产权登记发证固定资产证明》、沧州市运河区土地局出具的《证明》可证实上诉人沧州市粮食局系涉案不动产所有权人，故一审判决判令上诉人李志辉及被上诉人药房公司向上诉人沧州市粮食局返还涉案不动产，并无不当，本院予以支持。 关于上诉人李志辉上诉称涉案《借款协议书》签订时，涉案不动产所有权人系被上诉人储运公司，后其基于涉案《借款协议书》中担保条款的约定取得涉案不动产所有权的问题。本院认为，首先，上诉人李志辉未能提交证据证实被上诉人储运公司系涉案不动产所有权人，其次，本案审理过程中，上诉人李志辉与被上诉人综合商场均陈述涉案《借款协议书》签订时，被上诉人储运公司、综合商场均未向李志辉出示涉案不动产权属证明，故上诉人李志辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。 关于上诉人李志辉上诉称一审判决适用法律错误的问题。本院认为，根据2000年12月13日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百三十三条规定，“担保法实施以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律法规和有关司法解释。担保法实施以后，因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布实施前已经终审，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本解释。担保法实施以后，因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布实施后，尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。”因本案系在《最高人民法院关于适用若干问题的解释》实施后发生的纠纷案件，故一审结合被上诉人储运公司并非涉案不动产所有权人，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的相关规定，认定涉案《借款协议书》约定的担保条款无效，并无不当，本院予以维持。 关于上诉人沧州市粮食局上诉称涉案《房屋租赁协议》效力的问题。本院认为，首先，上诉人李志辉与被上诉人药房公司签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，该《房屋租赁协议》成立并生效。其次，上诉人李志辉系基于涉案《借款协议书》的约定占有、使用涉案不动产，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，故一审判决驳回上诉人沧州市粮食局该诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 关于上诉人沧州市粮食局上诉主张涉案不动产使用费的问题。本院认为，首先，上诉人沧州市粮食局未能明确其主张使用费的具体数额及计算方式。其次，上诉人李志辉系基于涉案《借款协议书》的约定占有、使用涉案不动产，并非依据租赁合同民事法律关系，故一审判决认定涉案《借款协议书》所涉借款纠纷及由此产生的房屋占用费等问题另行解决，并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人沧州市粮食局、李志辉的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13900元，由上诉人李志辉负担100元、上诉人沧州市粮食局负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长  苗笑臣 审判员  高 娜 审判员  郭彦妍 二〇二〇年四月十三日 书记员  王 蓉