贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终104号上诉人（原审原告、反诉被告）：松桃福明房地产开发有限公司。住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道东城新区滨江花园D区7号楼松桃大厦。法定代表人：李当明，系公司董事长。委托诉讼代理人：万涛，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵坤，男，1993年1月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：饶井泉，贵州新大陆律师事务所律师。上诉人松桃福明房地产开发有限公司(以下简称松桃福明公司)因与被上诉人赵坤房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人松桃福明公司的委托诉讼代理人黄佳、万涛，被上诉人赵坤的委托诉讼代理人饶井泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松桃福明公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第一、二项，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人在履行合同中存在严重违约，上诉人与被上诉人从来没有协调一致解除合同，而是被上诉人因经营不善与上诉人协商未果后擅自搬离，被上诉人长期拖延支付租金，构成严重违约，应当承担赔偿责任，保证金也不应返还；2.双方自2015年11月24日建立合同关系以来，未进行过解除合同通知。被上诉人于2019年4月30日申请停业，上诉人为避免损失扩大，将案涉房屋部分另租他人。一审认定2019年4月30日为合同解除时间不当；3.本案合同约定租赁房屋面积为1054平方米，事实上双方已按固定价格而不是按面积计算租金，面积差异上诉人已用免租期90天予以填补。一审判决退还保证金错误。一审认定事实错误，适用法律不当。赵坤辩称，松桃福明公司在案涉房屋出租后第二个月就有了房屋的测绘报告，其隐瞒案涉房屋的实际租用面积，不诚信地收取被上诉人租金，构成违约，应当承担本案合同解除的责任。一审法院以松桃福明公司已将房屋另租，结合本案证据认定本案合同终止时间为2019年4月30日正确。请求驳回上诉，维持原判。松桃福明公司向一审法院提出诉讼请求：l.依法判决解除本诉原、被告于2015年11月24日签订的《松桃外滩一期房屋租赁合同》，判决被告（反诉原告）将租赁的松桃县南门桥松桃外滩一金源广场2号楼3层01号建筑面积1054㎡的商铺完好退还给原告（反诉被告）；2.判决被告（反诉原告）支付房屋租金人民币76753元给原告（反诉被告）;3.判决被告（反诉原告）支付违约金45万元给原告（反诉被告），合同保证金不予退还；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。赵坤的向一审法院提出反诉请求：1.要求反诉被告（本诉原告）返还多收的租赁费32852.175元、商业管理费4007.48元，退回押金70000元，共计106859.655元；2.诉讼费由反诉被告（本诉原告）负担。一审法院认定：2015年11月24日，松桃福明公司（甲方）与赵坤（乙方）签订《松桃外滩一期房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：甲方将位于松桃县商铺租赁给赵坤用于经营网吧，建筑面积约1054平方米（最终面积以房屋产权登记面积为准，房产证明出来以前，以测绘报告面积进行计租，房产证明出来以后，从计租日开始按房产证明上的面积进行核算资金，租金进行多退少补），租赁期限为5年，租赁期限自免租期到起次日起计算，免租期为90天，免租期以甲方交付乙方使用之日起计算（实际计算租赁期从2016年5月1日起）。同时约定租金的计算方式为第1年和第2年的租金计算标准为30元／平方米／月，商铺年租金379440元；从第3年起，租金计算标准每年递增比例为5%，第3年商铺年租金398412元，第4年商铺年租金418333元，第5年商铺年租金439249元。同时约定赵坤向松桃福明公司交纳租赁保证金7万元（不计息），在合同终止时扣除乙方应承担的相关费用后退还乙方。另约定违约责任“9-1乙方有下列情形的，甲方有权解除合同并没收租赁保证金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿责任：……（5）逾期十日为未支付租金、商业步行街物业管理费、电费等相关费用的”，“10-1在租赁期限内，乙方逾期缴纳水、电、物业管理及其他费用，每逾期一天，则应按照上述费用的2%支付滞纳金……”。同时查明，2015年11月29日至2019年3月12日期间，赵坤陆续向松桃福明公司支付商铺租金及各项费用共计1230116元（含保证金7万元）；根据松桃福明公司提交测绘材料，贵州黔德地信测绘服务有限公司已于2016年7月7日出具测绘报告，涉案商铺实际建筑面积为944.07平方米，双方当事人对上述事实均无异议，予以确认。另查明，赵坤于2019年4月30日前已搬离涉案商铺,松桃福明公司在赵坤搬离涉案商铺后已将涉案商铺其中一部分隔离装修租赁给他人。一审法院认为：依法成立生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于松桃福明公司本诉的第一项诉讼请求。松桃福明公司庭上虽主张未同意赵坤解除租赁合同，但从其在2019年4月30日后已将涉案商铺部分面积隔离装修租赁给他人可看出，2019年4月30日后涉案商铺实际已由其控制管理，双方已达成解除租赁合同的协议，故不再需由法院予以解除，对于松桃福明公司请求依法解除租赁合同的诉讼请求，不予以支持。对赵坤认为双方于2019年4月30日前已达成协议租赁合同于2019年4月30日解除的辩称，予以采纳。对于松桃福明公司要求赵坤退还涉案商铺的本诉诉讼请求，如上所述，在解除租赁合同后，涉案商铺实际控制管理不是赵坤，故对松桃福明公司的该诉讼请求，因缺乏事实依据，不予以支持。关于松桃福明公司第三项诉讼请求。根据查明的事实及租赁合同关于涉案商铺的建筑面积和租金计算标准的约定，赵坤应向松桃福明公司支付3年的各项费用为第一年（2016年5月1日至2017年4月30日）租赁费339865.2元（944.07平方米×30元/平方米/月×12个月）+第二年（2017年5月1日至2018年4月30日）租赁费339865.2元（944.07平方米×30元/平方米/月×12个月）+第三年（2018年5月1日至2019年4月30日）租赁费356858.46元{944.07平方米×30元/平方米/月（1+5%）×12个月}+3年商业管理费33986.52元（944.07平方米×1元/平方米/月×36个月）+空调设备费一次性费用147560元=1218135.38元。对于赵坤辩称的租赁费计算标准，其未提交充分证据予以证明，松桃福明公司又对其辩称的计算标准不予认可，故对该辩称，不予采纳。经查明，除保证金7万元外，赵坤已向松桃福明公司支付各项费用共计1160116元，现赵坤尚有58019.38元（1218135.38元-1160116元）未支付。虽然根据《中华人民共和国合同法》相关的规定，承租人逾期不支付的，出租人是有解除合同的权利，但应在承租人无正当理由未支付或延迟支付的情况下，才构成违约。本案中，涉案商铺已于2016年7月7日有测绘报告，松桃福明公司在合理时间内未通知赵坤涉案商铺建筑面积的变化，在已有测绘报告的情况下，仍按租赁合同约定的建筑面积1054平方米计算租金，已违反租赁合同的约定，故赵坤以松桃福明公司出租的涉案商铺实际面积与租赁合同约定面积不符抗辩不交纳租金的理由成立，认定赵坤不构成违约。由此，赵坤不存在违约行为亦无需承担违约责任，且根据租赁合同关于保证金的约定，保证金是在赵坤存在违约的情况下才不予以退还，故对松桃福明公司主张的本诉第三项诉讼请求，不予以支持。关于松桃福明公司的本诉第二项诉讼请求和赵坤的反诉诉讼请求，如前所述，经核算赵坤尚欠松桃福明公司的各项费用共计58019.38元，根据租赁合同关于退还保证金的约定，在合同终止时扣除赵坤应承担的相关费用后不计息退还赵坤。现用7万元保证金抵扣上述费用后还剩余11980.62元（保证金70000元-58019.38元），赵坤已不再欠付松桃福明公司任何费用，故对于松桃福明公司本诉的第二项诉讼请求，不予以支持；对赵坤要求松桃福明公司退还保证金的反诉诉讼请求，依法支持11980.62元；对赵坤要求松桃福明公司退还多收租赁费和商业管理费的反诉诉讼请求，因缺乏事实依据，不予以支持。关于松桃福明公司针对赵坤的反诉答辩认为涉案商铺实际面积与合同约定面积不符属于重大误解可撤销合同，赵坤应在一年内申请撤销，没有申请应按租赁合同约定建筑面积计算租金的辩称。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条和最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知第七十一条的规定，因重大误解而订立的合同才是可撤销合同。本案中，签订合同时涉案商铺还未进行测绘，双方当事人并未对涉案商铺的建筑面积产生误解，双方为防止涉案商铺实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积不一致而产生争议，特在租赁合同中明确约定涉案商铺实际建筑面积与租赁合同约定面积不一致时，租金计算依据的处理方式，即“最终面积以房屋产权登记面积为准，房产证明出来以前，以测绘报告面积进行计租，房产证明出来以后，从计租日开始按房产证明上的面积进行核算资金，租金进行多退少补”。经测绘，现涉案商铺实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积不符，只是发生了租赁合同中约定的事项，而不是对涉案商铺的建筑面积存在重大误解，故对松桃福明公司的该反诉辩称，不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：松桃福明公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）赵坤保证金11980.62元。驳回松桃福明公司本诉的全部诉讼请求。驳回赵坤反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费9068元、反诉案件受理费1219元（已减半预收），由松桃福明公司负担9205元，赵坤负担1082元。二审中，松桃福明公司出示下列证据：龙光辉的返租合同、领款单、松桃福明公司的打款记录。拟证实案涉房屋包含从龙光辉处返租的部分，因赵坤违约，其赔偿龙光辉30000元违约金。赵坤的质证意见为：对该组证据不予认可。本案租赁合同是2015年签订的，而该返租合同是2017年签订的，且是复印件，支付的违约金也与该合同约定不符。本院经审查认为，该返租合同系复印件，是2017年签订，与本案租赁合同没有关联，不予认定。本院二审对一审查明的事实，予以确认。另查明，松桃福明公司于2015年12月1日将案涉房屋交付赵坤使用，赵坤自行装修，租金是从2016年5月1日起计。松桃福明公司在二审庭审中陈述，对于案涉房屋租金收取在测绘报告出来之前是按合同约定的面积计，在测绘报告出来后是按实测面积计，对于之前多交的，以延长了两个月的免租期进行抵偿。而赵坤在一审庭审中辩称，在合同约定的基础上又增加2个月的免租期是因为消防未办理完成。本院认为，本案双方当事人对本案合同的签订、案涉租赁物的交付使用、租金的起算日期、已缴租金金额和一审按合同约定所计租金的金额，均未提出异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：1.本案的房屋租赁合同是否解除及解除方式；2.赵坤在履行合同中是否有违约行为以及违约责任的承担；3.保证金是否应当退还。关于第一个争议焦点。本案双方当事人均认可在履行合同过程，为租金交纳在2019年4月30日前发生争执。松桃福明公司认为，是赵坤长期拖欠租金，且自身经营不善申请停业，并擅自搬离，其并未同意。而赵坤认为，已经双方口头达成解除合同协议，并就租金等事宜达成一致意见并已履行完毕。但双方当事人对其提出的上述主张均未能提供充分的证据予以证明。从查明的事实看，案涉房屋在2019年4月30日后，已由松桃福明公司实际掌控，并将部分房屋另租他人。一审法院认定双方当事人协议对案涉合同于2019年4月30日解除，并无不当。关于第二个争议焦点。松桃福明公司提出，赵坤长期拖延支付租金，构成严重违约，应当承担违约责任。而赵坤认为，松桃福明公司在案涉房屋出租后第二个月就有了房屋的测绘报告，其隐瞒案涉房屋的实际租用面积，不诚信地收取被上诉人租金，构成违约。本院认为，要确定赵坤交纳租金是否违约，前提是要确定本案的租金金额及交纳方式。松桃福明公司在其上诉状中陈述是以90天的免租期作为面积差的填补，实则是按固定价格计算租金，其在二审庭审中又认为，对于案涉房屋租金收取在测绘报告出来之前是按合同约定的面积计，在测绘报告出来后是按实测面积计，对于之前多交的，以延长了2个月的免租期进行抵偿。由此可以看出，松桃福明公司对本案租金的计算，陈述相互矛盾。从本案合同约定来看，案涉租赁的房屋建筑面积约1054平方米（最终面积以房屋产权登记面积为准，房产证明出来以前，以测绘报告面积进行计租，房产证明出来以后，从计租日开始按房产证明上的面积进行核算资金，租金进行多退少补），租赁期限为5年，租赁期限自免租期到起次日起计算，免租期为90天，免租期以甲方交付乙方使用之日起计算。本案中，虽然案涉房屋计租时间与实际交付时间是比合同约定的90天多出2个月，如松桃福明公司认为这2个月是作为面积调差补偿的免租期，这与之后才出的面积测绘报告明显在时间上存在逻辑错误。在之后的整个合同履行过程中，双方也未就租金的交纳进行过结算，松桃福明公司未提出证据证实其主张的又增加的面积调差的免租期的2个月是在何时进行的扣减。据此，本院认定，本案租金是按面积计付。由于2016年7月7日，贵州黔德地信测绘服务有限公司已向松桃福明公司出具测绘报告，案涉房屋实际建筑面积为944.07平方米。而松桃福明公司未提供证据证实其已将该实测面积告知赵坤。在接下来的合同履行过程中，双方当事人对案涉租金的收取未进行过具体的测算和明确，赵坤陆续支付了1230116元租金，在2016年至2019年间双方当事人也未就租金金额及其交纳按合同约定进行过结算（多退少补）。故松桃福明公司认为赵坤长期拖欠租金构成违约，无事实依据，本院不予采信。关于第三个争议焦点。由于松桃福明公司未举证证实赵坤在履行本案合同中有违约行为，现本案合同已实际终止履行。故对本案保证金按合同约定在扣除相关费用后应于退还。综上所述，松桃福明公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9305元，由上诉人松桃福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  任 利审判员  向 前二〇二〇年四月二十一日法官助理陈历琼书记员黄海燕