文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初461号原告：何茂丹，男，1984年7月5日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：陈燕琴，女，1984年11月14日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：何茂丹，男，1984年7月5日出生，汉族，居民，住涟水县（系陈燕琴丈夫）。被告：涟水县丰泽置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东北路518号。法定代表人：李岩，该公司经理。原告何茂丹、陈燕琴与被告涟水县丰泽置业有限公司（以下至判决主文前简称丰泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告何茂丹到庭参加了诉讼，被告丰泽公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告给付延迟办理产权证违约金（以282000元为本金，从2015年3月1日起按年利率6%计算至2019年10月28日）；2、判令被告给付因延迟办理产权证给原告造成的损失85000元；3、要求被告协助原告办理房屋产权证；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于涟水县房屋出售给原告，房屋售价282000元，交房期限在2014年11月30日前，办理产权登记在商品房交付后90日内。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。但到期后，被告一直未与原告办理产权登记手续，后原告要求被告支付延迟办理产权证违约金及造成的损失，被告均以种种理由推诿。无奈原告诉至法院，请求支持原告的诉请。被告丰泽公司未作答辩。经审理查明，2014年1月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的畔水美庭第10号楼3单元605室住宅出售给原告，房屋价款计282000元，由原告于2014年1月20日支付首付款85000元，余款197000元以银行贷款方式支付；双方约定被告应当在2014年11月30日前向买受人交付房屋；关于逾期交房违约责任，双方约定：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人和买受人约定内容不明。合同签订后，原告向被告支付了首付款85000元，并办理了银行贷款。2014年11月30日，原告在被告处办理了领房手续。上述事实，有原告当庭陈述，原告提供的《商品房销售合同》、购房发票、中国银行零售贷款借款借据、还款流水明细等载卷证实，本院予以确认。原告认为，被告虽按期交付了房屋，但因房屋至今不能办理产权证书，原告无法买卖该房屋，导致原告在淮安市区购买房屋，贷款利率在原有基础上上浮了20%，给原告造成了经济损失85000元。审理中，经本院向房屋登记主管部门调查，案涉房屋因被告未向主管部门提交办理产权登记的相关资料，暂不具备办证条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。本案中，被告丰泽公司未能在约定的期限内协助原告办理房屋产权登记，应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金。被告未能按约定履行相应义务，构成违约，应承担违约责任。双方对逾期办证的违约责任没有约定，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%。而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。结合本案实际情况，本院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过42300元。依据上述计算方法，截止2019年10月28日，被告应当承担的违约金数额已超过42300元，故本案被告应当向原告承担逾期办证违约金数额应以42300元为限。原告虽还主张被告赔偿原告损失85000元，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告可以选择要求被告支付违约金或者赔偿损失，而不能同时主张，现原告既要求被告承担从2015年3月1日起按年利率6%计算至2019年10月28日的违约金，又要求被告给付延迟办证造成的损失85000元无法律依据，且原告虽主张因延迟办证给原告造成损失85000元，但原告提供的证据并不能证明该事实，故本院对原告的该项主张不予支持。原、被告在合同中约定出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现出卖人未能按约定时间提交相关资料，暂不具备办证条件，故原告要求被告协助原告办理产权登记，事实上不能履行，故对原告该请求本院亦不予支持。被告丰泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告涟水县丰泽置业有限公司于判决生效后十日内给付原告何茂丹、陈燕琴逾期办证违约金42300元。二、驳回原告何茂丹、陈燕琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1278元，由被告涟水县丰泽置业有限公司承担430元，原告何茂丹、陈燕琴承担848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××17）。审判员  蒋玉莲二〇二〇年四月十七日书记员  王 楚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。