辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终913号上诉人（原审原告）：葫芦岛易家和物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区。法定代表人：郭守仁，该公司经理。委托诉讼代理人：王志新，辽宁一鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王金友，男，1963年2月9日出生，汉族，无职业，住葫芦岛市连山区。上诉人葫芦岛易家和物业管理有限公司（以下简称易家和物业）因与上诉人王金友物业服务合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。易家和物业上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持易家和物业的一审诉讼请求；2．本案诉讼费用由王金友承担。事实和理由：1．易家和物业已经履行物业服务义务，王金友无合法理由拒不缴纳物业费，无事实依据，一审法院事实认定错误。易家和物业作为小区的物业服务公司，已经履行了小区的物业维护义务，因物业管理涉及范围较广，包括部分设施设备的日常运行、维修、养护和管理，公共区域环境卫生清洁，公共区域秩序维持等等，且物业公司对于小区的维护是及时维护，而不是随时维护，只要物业公司在固定周期对小区进行清理、维护，就应认定易家和物业提供了物业服务。因此，一审法院在王金友未提供充分证据证明易家和物业存在物业服务瑕疵的前提下，认定易家和物业提供物业服务存在瑕疵，无事实依据。2．王金友以易家和物业职责范围外的工作未完成为理由不缴纳物业费，无法律依据，一审法院适用法律错误。违法建筑的拆除主体只能是城管部门，易家和物业可从中协调，但无权强拆，一审法院以此认定物业不作为、存在物业服务瑕疵，无法律依据。根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”因此，如小区内有违规建筑，业主可以向城管部门举报，物业公司也只能协调或向城管部门举报，但物业公司无权强制拆除任何建筑或没收业主建筑物、围栏内饲养的财产，且易家和物业早已联合城管部门拆除过一批违规建筑，已经尽到了物业服务义务，但因违法建筑可能是随时在建，物业也需要等城管部门执行拆除，无权自行拆除。因此，一审法院以此认定易家和物业服务存在瑕疵，属于法律适用错误。王金友辩称，坚持上诉意见。王金友上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．诉讼费由易家和物业承担。事实和理由：1．葫芦岛市物业管理条例明文规定，物业服务公司要与业主签订物业合同。2017年至今没与业主签订任何协议和合同，所以易家和物业强行向业主收费是违法的，判决是没有法律依据的。2．就算易家和物业取得相关手续，也只能证明易家和物业可以成立物业公司这个实体，不能作为到处收费的依据：（1）没有挂牌经营；（2）没与社区联系；（3）没有经过业主同意，更没有物业合同，违反了葫芦岛物业管理条例第五十八条。3．与物业公司发生纠纷时，应根据葫芦岛市物业管理条例第六条第五款规定：由上级行政部门负责调解，处理和依法裁决，再相互不服的情况下，才能上诉到法院，一审法院直接立案审判不符合程序，也是对业主不负责任的。4．葫芦岛物业管理条例第五十八条明确规定一般预期收费不得超过3个月。物业强行一年一交多收提前量9个月是不是伤害了业主个人利益。一审判决业主交到2020年4月份是没有根据的，也是对业主不负责任。5．葫芦岛物业管理条例第五十八条明确规定物业服务收费实行明码标价、亮证收费，并在小区内醒目位置公示收费项目、收费标准、收费依据、收费范围及服务项目。服务标准未公示的收费项目，业主可以拒交。根据此规定易家和物业没有做到，所以一审判决业主支付物业费是对业主不负责任的。6．物业服务公司与业主因物业费纠纷问题，法院判决业主违反物业管理规定，业主与易家和物业公司没有任何关系，没有合同和协议。易家和物业告起诉依据的协议是业主入住时与骞亿房地产签订的，时间是2013年6月-2016年6月14日，在此期间业主没有违反任何协议，执行规章制度，按时交费，到期后，骞亿物业没有与业主签任何协议，更没有续签，说明此合同已终止。此后骞亿房地产把物业转与他人变更名称，应通知业主。物业法第五条规定：在政府部门指导下，公正、公开、公平、合理，经业主同意，招聘优秀的部门管理人员，帮助物业管理好小区，不是任何人都能收业主管理费的。7．法院对于业主的答辩没有给予明确的答复，说存在服务瑕疵和服务不周。服务不周业主能理解，服务瑕疵业主不明白。在有协议的基础上，业主花钱聘用物业公司帮助管理好小区，是业主的好管家，可大量事实证明，物业保安形同虚设。8．物业不作为，业主反映问题不能及时解决，推诿扯皮，强买强卖，业主仅有的一点休息的地方也成了停车位，收费高且电梯内走廊内贴满大小广告，广告费据为己有，强制购买门禁，每个20元，且很快就不用了。9．小区内车辆乱停乱放，早晚高峰交通堵塞，没人疏导，一旦发生火灾、救急等重大事件，会给业主带来生命财产的重大损失。10．电梯事故频发，有事故发生时物业称不归他们管，应找电业局，但电业局称只管电不管电梯。11．一业主每年都交电梯费，但今年九十月份，不让其使用电梯，且该业主行动不便，物业无法为业主服务。12．环境、噪声污染严重。每天清早鸡鸣狗叫，猫粪狗粪随处可见，烧烤店开在小区内，烧烤鸽子在业主门前，鸽笼子工具等乱放。业主夜间回来经常摔跟头，绿化树被熏死并锯掉，物业不闻不问还支持。13．公共设施严重损坏，安全门、灯、住户的呼叫器没有一个好用的，小区的路灯不亮没人修，几个监控形同虚设。14．小区内随处可见私搭乱建的小棚子。综上所述，易家和物业没有起到管理作用，没有保护业主生命财产安全。大量事实证明，易家和物业存在严重失职行为。请法院依法撤销原判，依法改判。易家和物业辩称，坚持上诉意见。易家和物业向一审法院起诉请求：王金友给付所欠物业管理服务费927元及直至缴纳全部物业费所产生的滞纳金（按照逾期每日千分之三标准承担相应违约金），诉讼费由王金友承担。一审法院认定事实：易家和物业系上东盛景C区的物业管理人，王金友系该小区住户，其房屋建筑面积51.57平方米。易家和物业自2013年6月14日始为该小区提供物业服务至今，易家和物业于2013年6月12日、2016年6月14日与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司签订《辽宁省物业服务合同》，每次约定物业服务期限为三年，多层住宅物业服务费为0.5元/平方米/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每一支付期间届满前30日以前，并约定业主逾期未交纳物业服务费的，应该按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。该房屋业主自2016年5月1日起未向易家和物业交纳物业管理费至今，经易家和物业多次催缴，王金友未予交纳。截至2019年4月30日，王金友共拖欠易家和物业服务费927元（51.57平方米×0.5元/平方米/月×3年×12月=927元）。一审法院认为，易家和物业与王金友所在小区的房地产公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同的效力及于易家和物业及王金友所在小区的全体业主。在易家和物业为王金友提供物业服务，王金友享受物业服务的同时，应交纳物业费用，故易家和物业要求王金友给付拖欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。但易家和物业在物业管理服务期间，存在服务瑕疵，服务不周的情况，应酌情适当减少物业服务费，免除滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：王金友于判决生效后三日内给付葫芦岛易家和物业管理有限公司物业服务费927元的90%即834.3元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王金友承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订物业服务合同。服务期限为三年，自2016年6月14日至2019年6月14日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅0.5元/平方米/月。业主应当按半年交纳物业费，每次交费的具体时间为每一支付期间届满前30日以前。物业公司应当提供的物业服务包括以下内容：物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共绿地、景观的养护。清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告等内容。葫芦岛骞亿物业管理有限公司于2017年4月18日变更企业名称为易家和物业。王金友居住的葫芦岛市连山区上东盛景C区至今未成立业主委员会。王金友在二审中提供手机视频证据，证明易家和物业在物业管理中存在保安值班睡觉、小区内私建房屋、业主养狗养鸡、满院堆垃圾、公共设施不完善等不作为行为。易家和物业的质证认为，居民私自搭建建筑物，易家和物业多次联系城管部门拆除，但物业公司非执行主体，无强制执行的权力，之前物业公司曾联系城管部门拆除过一批违章建筑物。物业公司只能协调业主自愿拆除。业主在公共区域内养狗、鸡等，将废旧物品堆在楼外，物业也只能协调，物业无权强制没收业主财产。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出的上诉主张，人民法院不予支持。本案中，2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订物业服务合同，葫芦岛骞亿物业管理有限公司后更名为易家和物业。易家和物业为上东盛景C区业主提供物业管理服务。王金友虽然没与物业服务企业直接签订物业服务合同，但该物业服务合同对上东盛景C区业主具有约束力。王金友以其并非合同当事人为由提出的上诉主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，易家和物业作为物业服务企业承担着对小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，维护物业共用部位、公共区域的环境卫生和秩序的义务。同时王金友也实际接受了易家和物业提供的相关服务。因此，易家和物业经向王金友催收物业费后，于2019年9月起诉请求王金友履行给付2016年5月1日至2019年4月30日的物业费，不违反法律规定和合同约定，王金友亦应当履行给付物业费的义务。但鉴于王金友提供证据证明上东盛景C区内存在乱搭乱建、公共区域堆放物品和垃圾未能及时处理，公共设施损坏未能及时维修，易家和物业未能依据合同约定进行相关管理。易家和物业虽予以否认，但未能提供相关证据予以证明。故易家和物业提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的服务要求，物业服务存在明显瑕疵，其未能全面履行物业服务合同。业主亦有义务配合物业服务企业进行管理。综合考虑本小区物业服务费标准，以及有效地促进易家和物业全面提高服务和管理水平，应酌定支持易家和物业的部分诉讼请求，王金友的物业费以本小区收费标准的70%收取为宜，即由王金友向易家和物业交付拖欠物业费648.9元。一审判决王金友交纳拖欠物业费的90%不当，本院依法予以纠正。综上所述，王金友的上诉请求，部分成立，成立部分予以支持。易家和物业的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初3362号民事判决“王金友于判决生效后三日内给付葫芦岛易家和物业管理有限公司物业服务费927元的90%即834.3元”为：王金友于本判决生效后十日内给付葫芦岛易家和物业管理有限公司物业服务费648.9元；二、驳回葫芦岛易家和物业管理有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王金友负担；二审案件受理费50元，由葫芦岛易家和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  王艳春审判员  刘纪世二〇二〇年四月三十日法官助理刘子男书记员王婵本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；……”