上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初26081号原告(反诉被告)：上海跃动文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：钟水军，总经理。委托诉讼代理人：段鑫，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海缤课企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张德浩，执行董事。委托诉讼代理人：马宗文，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈萍，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海跃动文化传播有限公司(以下简称“跃动公司”)与被告上海缤课企业管理有限公司(以下简称“缤课公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年7月17日进行了证据交换。审理中，被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人段鑫，被告委托诉讼代理人马宗文到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告，以下简称“原告”)向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法解除原、被告(反诉原告，以下简称“被告”)就上海市静安区虬江路XXX号楼101-2室(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》，解除日期为2019年6月30日；2.被告返还原告支付的押金96,403元；3.被告返还原告预付的物业管理费38,198元；4.被告承担违约责任，向原告支付违约金48,201.5元；5.被告赔偿原告一个月租金48,201.5元；6.被告赔偿原告装修损失200,000元；7.被告赔偿原告经济损失400,000元。事实和理由：2018年10月26日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定由原告承租被告转租的系争房屋，使用用途为商业房用途，经营业态为跳绳、街舞、运动体能类运动馆，合同还对租金标准、支付时间等内容进行了明确约定。2018年11月1日，被告将系争房屋交付给原告，原告支出20多万元对该房屋进行了装饰装修并开业经营。2019年1月3日，原、被告签订了协议，被告同意对2019年12月的租金进行免除。合同签订后，原告按约支付租金至2019年5月31日、支付物业管理费至2019年10月31日。在合同履行过程中，因被告与系争房屋产权人上海瑞都置业有限公司(以下简称“瑞都置业”)的纠纷，产权人数次对系争房屋断水断电，经原告与产权人沟通，产权人明确表示不会恢复供应水电，造成原告无法实际经营。原告认为，由于被告的原因造成原告无法使用系争房屋，被告构成根本违约，故起诉至法院，要求判如所请。被告辩称，同意解除双方之间的合同，但对合同解除的时间和理由均有异议，认为双方合同解除的原因在于原告逾期支付租金，被告行使单方解除权，相关解约的意思表示以发送律师函的方式于2019年6月25日送达对方，该日期即为解除日期，因为合同的解除系原告违约，故返还押金、赔偿损失的诉请亦不应得到支持。被告确认原告的租金支付至2019年5月31日、物业管理费支付至2019年10月31日，但由于原告仍在系争房屋内正常经营，故仍应当支付相应的物业管理费，而原告在承租期间并未受到停水停电影响，不构成其不支付租金的理由。被告据此提出反诉请求，要求判令：1.原告腾空、迁出系争房屋，并将房屋返还给被告；2.原告向被告支付拖欠的2019年6月1日起至2019年6月25日止的租金40,068元，并按照日租金标准向被告支付自2019年6月26日起至实际迁出之日止的房屋占用费；3.原告向被告支付拖欠的水、电费，暂计至2019年3月31日为13,054.49元；4.原告向被告支付逾期支付租金的违约金(自2019年5月16日起至实际支付之日，按日租金标准的100%计)；5.原告向被告支付违约金96,403元；6.原告向被告补交免租期租金96,403元；7.原告负担被告本案的全部律师费。原告针对被告的反诉诉请辩称，坚持本诉中对合同解除原因的意见，认为合同解除的原因在于被告，故不同意支付2019年5月30日之后的租金以及违约金和免租期的租金。对于欠付水电费的事实予以认可，亦同意支付，但具体数额核实后同意在押金或者其他费用中予以抵扣。庭审中，原告曾就装修损失提出了评估的申请，后经考虑撤回了该项申请，并变更诉讼请求为请求判令：1.解除原、被告之间的《租赁合同》；2.被告返还原告押金96,403元及预付的物业管理费38,198元；3.被告支付违约金48,201.5元并赔偿原告租金48,201.5元。被告亦变更反诉请求为要求判令：1.原告支付被告2019年6月1日至2019年9月30日的租金144,604.5元及违约金；2.支付拖欠的水电费；3.补交免租期的租金96,403元。押金于原告欠付款项中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为瑞都置业，被告系从瑞都置业处承租系争房屋。2018年10月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积299平方米，甲方承诺与该房屋所有权人或其它合法权利人建立租赁关系，拥有该房屋的使用权、对外出租及运营管理权。乙方向甲方承诺租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为跳绳、街舞、运动体能类，经营品牌为跃动运动馆。房产租赁期为2018年11月1日起至2021年11月30日止，免租期为2018年11月1日至2018年11月30日。在此期间甲方不收取乙方租金。2018年12月1日为租金起算日。租金标准为5.3元/平方米/天，物业费0.7元/平方米/天，月租金为年租金的十二分之一，每两个月支付一次；物业费每半年支付一次，为38,198元。年租金为578,416元、年物业费为76,395元。押金为96,403元。首期于签约当日支付231,003元(含付二押二和半年物业费)，乙方逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水、停电、停气和清场等措施，且每逾期一日，乙方应当按照届时日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按照规定收取乙方的违约金。2019年1月3日，双方签订协议一份，载明：“因影响跃动推迟装修，缤课同意额外给跃动1个月免租期，时间阶段为：2019年12月1日-2019年12月31日。此期间物业费跃动需正常支付。”在合同履行过程中，因被告与瑞都置业的纠纷，系争房屋所在大楼曾经历过数次停水、停电事件，鉴于前述事件可能造成对原告经营的影响，原告曾于2019年4、5、6月间数次通过电子邮件、微信等方式向被告发出了征询并表示了担忧，但被告对此并无反应。2019年5月31日，原告向本院起诉，要求判如所请。庭审中，原告确认其支付租金至2019年5月31日、支付物业管理费至2019年10月31日。2019年7月18日，原告在系争房屋处张贴通知，确认于次日闭馆，并于2019年7月25日通知被告要求于2019年8月1日交接房屋。但被告未能到场，故原告向瑞都置业工作人员交接钥匙及门锁，《物品交接收条》上签收日期为2019年9月30日。被告则称其于2019年7月中旬开始陆续搬离系争房屋所在大楼，至7月下旬已经完全搬离，确认原告于2019年8月1日搬离了系争房屋内的物品，此后的情况因被告无法控制系争房屋而不知情。本案审理过程中，瑞都置业于2019年9月2日向本院出具情况说明，称因被告在承租房屋期间出现欠费情况，瑞都置业于2019年5月16日针对该商家下发《租金催缴警告函》和《停水停电通知》，在2019年5月29日进行了停水断电处理，后经沟通谈判于2019年6月12日恢复供应水电。因被告在2019年7月15日未按合同约定支付相关费用，瑞都置业于2019年7月16日再次进行停水断电处理。同时确认其与被告的租赁合同中明确要求不得进行转租、转让等行为。截止至2019年9月2日，该处房屋处于空置状态。原、被告对此均无异议。鉴于该情况说明可能对原、被告间的《租赁合同》效力产生影响，经本院释明，原、被告双方均坚持各自的诉请，同时要求法院对合同无效的后果一并在本案中予以处理。另外，双方对2019年1月1日至3月31日的水、电费金额13,054.49元不持异议，对此后的水、电费金额，被告提供照片一张，认为电费应以照片显示的电表读数2,430千瓦·时计算，原告不予认可，认为其实际使用电量应当按其交房时载明电表读数2,408千瓦·时计算，结合双方约定的单价1.6747×2,408=4,032.68元，该笔费用亦同意支付。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中被告向原告承诺其拥有系争房屋的对外出租权，但瑞都置业明确表示不同意转租，且被告对此并未提出相反的证据，故原、被告间的法律关系，实质上是被告从瑞都置业处租赁系争房屋后，未经出租人同意，将系争房屋转租给原告用于经营使用，事后亦未获得所有权人的追认，此行为应当评价为未经出租人同意的转租，当属无效且导致合同无效的过错责任在于被告。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求解除合同、被告支付违约金以及赔偿一个月租金的诉请以及被告要求原告支付欠付租金、违约金以及补交免租期租金的诉请，均因合同无效而缺乏依据，本院均不予支持。《租赁合同》无效时，被告占有原告的押金缺乏本权，故原告支付给被告的押金96,403元，应当予以返还。而鉴于原告称系争房屋已经于2019年8月1日向瑞都置业交接的事实，被告没有提出明确的相反证据，则本院认为系争房屋的物业管理费以及房屋使用费的计算应自2019年6月1日至8月1日止为宜，考虑到原告于2019年7月中旬即因系争房屋断水断电而闭馆停止营业，此前也有数次短期断水断电而影响使用的情形，可见原告在租赁期内无法全面完整地使用系争房屋，则在此期间的房屋使用费和物业管理费亦应给予适当的减免，本院酌情认定在此期间的房屋使用费和物业管理费均参照《租赁合同》租金标准和物业管理费标准的70%执行为宜。结合原告支付租金至2019年5月31日，支付物业费至2019年10月31日的事实，原告应当支付的2019年6月1日至2019年8月1日的房屋使用费应为578,416÷365×62×0.7=68,776.04元，2019年6月1日至2019年8月1日的物业费应为76,395÷365×62×0.7=9,083.68元，而被告多收的2019年8月2日至2019年10月31日的物业费以及前述2019年6月1日至2019年8月1日间酌减的物业费应当予以返还，该笔金额为76,395÷365×91+76,395÷365×62-9,083.68=22,939.43元。此外，在此期间产生的公共事业费亦应由实际使用人原告承担，如前所述，原告对于2019年1月至3月的水、电费13,054.49元不持异议，亦自认4月后的水、电费为4,032.68元，而被告仅提供电表照片一张，此外无其他证据予以佐证，故本院对被告要求原告支付4月后的电费以2,430千瓦·时的读数计算的观点不予采信，则原告应支付水、电费的金额应为13,054.49+4,032.68=17,087.17元。至于被告反诉要求原告押金抵扣欠付款的意见，本院已在本诉的诉请中予以处理，故对被告的该项意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、原告上海跃动文化传播有限公司与被告上海缤课企业管理有限公司就上海市静安区虬江路XXX号楼101-2室签订的《租赁合同》无效；二、被告上海缤课企业管理有限公司应返还原告上海跃动文化传播有限公司押金96,403元以及多收的物业费22,939.43元，以上合计119,342.43元；三、反诉被告上海跃动文化传播有限公司应向反诉原告上海缤课企业管理有限公司支付房屋使用费68,776.04元以及水、电费17,087.17元，以上合计85,863.21元；与前述被告第一项付款义务相折抵，被告上海缤课企业管理有限公司应向原告上海跃动文化传播有限公司支付各项费用合计33,479.22元，被告上海缤课企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海跃动文化传播有限公司履行该项付款义务；四、原告上海跃动文化传播有限公司的其他诉讼请求，不予支持；五、反诉原告上海缤课企业管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4,765.06元，减半收取计2,382.53元，由原告上海跃动文化传播有限公司负担1,039.1元，被告上海缤课企业管理有限公司负担1,343.43元，反诉受理费2,457.56元，由反诉原告上海缤课企业管理有限公司负担1,484.27元，由反诉被告上海跃动文化传播有限公司负担973.29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二〇年四月七日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。