江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初7714号原告：赵晓然，女，1989年7月8日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘海宁，男，1984年11月1日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被告：徐州瑷来友房产经纪有限公司，住所地徐州市铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-921室。法定代表人：秦刚，经理。委托诉讼代理人：蒋士杰，男，1995年4月14日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。原告赵晓然诉被告徐州瑷来友房产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘海宁，被告法定代表人秦刚及委托诉讼代理人蒋士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的租赁合同关系。2、被告给付原告从2019年12月1日至判决之日的房租、物业费、滞纳金。3、被告给付原告门禁卡赔偿金60元、锁具更换费300元。4、被告给付原告违约金5400元。5、诉讼费被告负担。事实和理由：2019年8月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于橡树湾小区46-1404室房屋出租给被告使用，月租金2700元，租赁期限2年，约定2019年12月1日支付第二次租金，但被告至今未支付第二次租金，且租赁期间被丢失钥匙、门禁卡。原告为维护自己合法权益，诉至法院。请求法院判如所请。被告徐州瑷来友房产经纪有限公司辩称：我们同意解除合同，且合同早已解除。我们不同意原告关于违约金、滞纳金、物业费、门禁卡及锁具更换的诉请。我公司人员从2019年10月下旬就不在涉案房屋内居住，已经搬走。我公司没有违约，我们提前与原告协商解除合同，原告同意解除合同。我们没有弄丢门禁卡，门禁卡交给现在租赁涉案房屋的租客了，涉案房屋也没有换锁具，如果原告自己换锁具，我公司也不该支付更换锁具费用。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，出租方（甲方）赵晓然和承租方（乙方）徐州瑷来友房产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于徐州市云龙区，建筑面积120.58平方米，租用面积120.58平方米，租赁用途员工宿舍，租赁期限2019年9月1日至2021年8月31日，共计两年整。租金每月2700元，租金总计64800元，支付方式押一付三。每次支付三个月房租，第一次2019年9月1日，第二次2019年12月1日等。押金人民币2700元，乙方第一次支付房租时同时支付押金。甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同:甲方逾期交付房屋超过三天的，甲方无正当理由逾期7日未承担维修义务或者未按照约定支付维修费用，因权属问题发生纠纷或者因甲方原因导致严重影响乙方正常使用,出租房屋属于违章建筑的，出租房屋不符合安全、防灾、消防等强制性标准的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定时间支付租金达3天的，欠缴各项费用达300元的，擅自改变房屋租赁用途的，擅自拆改变动或损坏房屋结构的，未经甲方允许擅自装饰、装修的。保管不当或不合理使用导致附属物品、设备、设施损坏并拒不赔偿的。利用房屋存放、生产易燃、易爆、有毒等危险物品，从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借、分租给第三人的。擅自增加租住人数的。乙方使用伪造身份证件的。利用该房屋进行商业经营的，养宠物的。甲方违反本合同之约定导致乙方解除合同的，甲方应按照合同月租金的200%向乙方支付违约金，甲方每逾期交房一日，应按照本合同约定日租金的200%向乙方支付滞纳金，但因乙方逾期支付定金、押金、租金的除外。甲方无约定理由提前解除合同，应向乙方支付违约金，且乙方未使用而甲方提前收取的租金应返还乙方。乙方违反本合之约定导致甲方解除合同的，乙方应按照本合同月租金200%向甲方支付违约金，并赔偿损失。乙方无约定理由提前退租的，应按照合同月租金200%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按照本合同约定日租金的200%向甲方支付滞纳金。如乙方拒不迁出使甲方受到损失的，乙方应赔偿甲方损失。被告向原告缴纳了租金8100元、押金2700元。被告在承租房屋后，其工作人员蒋士杰于2019年9月8日向原告反映其身体过敏，并怀疑是承租房屋及其室内空气存在质量问题所导致的过敏，并计划提前退租。2019年9月15日，原告和蒋士杰共同到房屋内检测空气中的甲醛，均没有搜集到证明房屋室内空气中甲醛超标等质量问题的证据。原告在出租房屋存在问题的情况下，不同意被告提前解除租赁合同，除非被告答应承担相应的违约责任并支付违约金等条件。被告遂向原告提出将房屋转租，原告有条件的同意转租，即原告要求直接和受转租人直接签订租赁合同后，其和被告的租赁关系方可解除。另查明，被告用徐州缘来居房产经纪有限公司（该公司法人也是秦刚）的名义将涉案房屋转租给了韩晓、杨彦彦、刘军，租赁期限分别为2019年10月4日至2020年10月3日、2019年9月29日至2020年9月28日、2019年10月2日至2020年10月1日。原告未能和受转租人直接或接续签订租赁合同。本院认为，涉案租赁合同合法有效，当事人均应诚实守信，积极履行合同。围绕原告诉讼请求，本院作出以下分析认定：一、关于涉案合同关系的法律状态，合同应否解除及何时解除的问题。根据合同约定，原告享有合同解除权，约定解除合同的情形中有“不按照约定时间支付租金达3天的”，原告即可解除合同。按照合同约定，在租赁期限内，被告应当在2019年12月1日缴纳下一季度租金8100元，但是被告并未缴纳。被告的员工蒋士杰曾表示提前解除租赁合同的意思，理由是怀疑房屋内空气质量有问题造成身体过敏，但是缺乏充分证据证实存在上述问题，不符合约定或法定的合同解除事由，在原告不同意提前解除合同的情况下，被告应当继续履行该合同。但是，原告于2019年12月9日提起诉讼追究被告的违约责任，并在2020年1月13日当庭向被告提出解除租赁合同关系，被告同意解除租赁关系，但认为租赁关系早已解除。合同当事人行使合同解除权，应当发出解除合同的意思表示并送达至对方处让对方知晓该意思表示，如解除合同的意思表示符合约定或法定解除条件，则当即产生合同解除的法律后果，否则应当经过对方同意，方才发生解除合同的法律后果。据此，原、被告间租赁合同关系应予解除，解除时间是2020年1月13日。二、关于违约责任和违约金问题。如上所述，被告自愿和原告签订长达两年期的租赁合同后，在不符合约定或法定提前解除合同条件的情况下，表达提前退租的意思并遭到原告拒绝，此后不再如约继续履行合同，属于违约行为，应当承担违约责任。违约金，按照合同约定为月租金的200%合计5400元。该违约金是双方自愿约定，比照原告在合同完全履行到期后可预期的合同利益，也就是因被告违约给原告造成的可预见的损失而言，该违约金在合理范围，也不违反法律禁止性规定，本院予以支持。关于2019年12月1日至判决之日的房租、物业费、滞纳金问题。被告应当向原告支付从2019年12月1日至2020年1月13日（即合同解除之日）期间的房租和物业费用（物业费、公共能耗费），分别计算此期间的租金3870元、物业费用（含公共能耗费）408元。租赁合同中针对当事人的违约行为同时约定了违约金和滞纳金，被告“违反本合同之约定导致甲方（原告）解除合同的”需要支付违约金，而“逾期支付租金”和“逾期归还房屋”还需要再支付滞纳金，其实“逾期支付租金”和“逾期归还房屋”都属于“违反本合同之约定导致甲方（原告）解除合同的”的情形，故滞纳金项目属于重复表述、重复约定了违约责任负担方式，加重对方当事人的违约责任负担程度，故本院在支持了原告的违约金请求后，对滞纳金请求不再支持。原告收取了被告押金2700元，应当从上述3870元租金扣除，被告还应支付租金1170元。关于赔偿门禁卡、锁具更换费用的问题。被告丢失了原告的门禁卡，原告为门禁卡支出60元，被告应当赔偿原告60元。被告没有将钥匙归还原告，造成安全隐患，原告为此更换房门锁芯，此举并无不当，原告主张更换锁具费用300元，未提供任何票据证实，本院酌定为120元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告赵晓然和被告徐州瑷来友房产经纪有限公司间涉案租赁合同关系。二、被告徐州瑷来友房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告赵晓然违约金5400元、租金1170元、物业费用408元、门禁卡损失费60元、锁芯更换费120元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告负担8元，被告负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 马 宁人民陪审员 周 坤人民陪审员 雷丽芬二〇二〇年四月二十四日书 记 员 马雪羽