上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终154号上诉人（原审被告）：徐伟德，男，1964年2月25日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海闵行燃气有限公司，住所地上海市闵行区莘庄镇莘北路289号。法定代表人：王治，执行董事。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。上诉人徐伟德因与被上诉人上海闵行燃气有限公司（以下简称闵行燃气公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8895号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟德上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闵行燃气公司一审诉讼请求。事实和理由：（1）双方签订的三份《房屋租赁合同》均合法有效。一则，（2017）沪0112刑初2057号刑事判决虽然认定闵行燃气公司原工作人员尹某、金某与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）恶意串通，损害国家利益，但徐伟德对此既未参与、亦不知情，因此，刑事判决不应作为本案裁判依据。二则，结合闵行燃气公司此前出租系争房屋的实际租金单价，其出租本市其他房屋的实际租金单价，以及系争房屋整栋出租招租不易等因素，可以认定本案双方就系争房屋约定的租金标准并无过低情形，不存在损害国家利益的问题。（2）系争房屋仅有650平方米，闵行燃气公司主张按照680平方米计算占有使用费，缺乏依据。（3）徐伟德经闵行燃气公司同意，将系争房屋转租次承租人，次承租人实际占有使用系争房屋，并对系争房屋进行了装修，一审未追加次承租人参加诉讼，程序不当。闵行燃气公司辩称，不同意徐伟德的上诉请求。生效刑事判决书已经认定，尹某、金某与A公司恶意串通，将系争房屋以明显低于市场标准的价格出租给A公司，造成国有资产重大流失。徐伟德作为实际签订租赁合同的承租人，虽未被认定构成刑事犯罪，但明知上述事实。据此，系争租赁合同应属无效。此外，系争房屋此前出租给案外人上海B有限公司（以下简称B公司）后，经B公司扩建，面积已增至680平方米。双方租赁合同约定的租赁面积亦为680平方米，徐伟德应当照此面积支付占有使用费。闵行燃气公司向一审法院起诉请求：1.确认闵行燃气公司与徐伟德于2013年3月27日签订的十年期、十五年期两份《房屋租赁合同》及2013年5月1日签订的三年期《房屋租赁合同》无效；2.判令徐伟德向闵行燃气公司支付2013年5月1日至2016年4月30日的房屋占有使用费差额人民币1,109,454元，以及自2016年5月1日起至徐伟德返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令徐伟德立即搬离并向闵行燃气公司返还位于上海市闵行区XX路XX号XX楼的房屋（建筑面积680平方米）。一审法院认定事实：2013年3月27日，闵行燃气公司（甲方、出租人）与徐伟德（乙方、承租人）就系争房屋签订《房屋租赁合同》（协议招租有证版）。该合同约定，系争房屋经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2028年4月31日（应为4月30日）止。第1年至第5年年租金为446,760元，第6年至第10年年租金为460,162.80元，第11年至第15年年租金为473,967.68元。乙方向甲方支付押金40,000元。合同另约定双方其他相关权利义务。甲方落款处有金某签名并盖有闵行燃气公司公章，乙方落款处有徐伟德签名。同日，闵行燃气公司（甲方、出租人）与徐伟德（乙方、承租人）就系争房屋又签订《房屋租赁合同》（协议招租有证版）。该合同约定，系争房屋经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2023年4月31日（应为4月30日）止。第1年至第3年年租金为446,760元，第4年至第6年年租金为455,695.20元，第7年至第10年年租金为464,809.10元。乙方向甲方支付押金40,000元。合同另约定双方其他相关权利义务。甲方落款处有金某签名并盖有闵行燃气公司公章，乙方落款处有徐伟德签名。2013年5月1日，闵行燃气公司（甲方、出租人）与徐伟德（乙方、承租人）就系争房屋签订《房屋租赁合同》（协议招租有证版）。该合同约定，系争房屋用途经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2016年4月30日止。第1年至第3年年租金为446,760元。合同另约定双方其他相关权利义务，甲方落款处有金某签名并盖有闵行燃气公司公章，乙方落款处有徐伟德签名。2018年9月27日，一审法院作出（2017）沪0112刑初2057号刑事判决，认定尹某于2004年7月至2013年5月期间担任闵行燃气公司总经理职务。金某于2008年1月至2013年年底担任闵行燃气公司资产管理科负责人，期间主要负责公司资产租赁工作，包括物业招租、租金、水、电费收缴及物业管理。2013年3月，尹某在担任闵行燃气公司总经理期间，利用全面管理公司业务的职权，在房屋租赁过程中，接受A公司王某的吃请及好处费后，授意金某将位于本市XX路XX号房产的底层以每天每平方米1.8元的低价出租给A公司。2017年5月9日，上海沪港金茂会计师事务所有限公司受上海市公安局闵行分局委托，就该案进行司法会计鉴定并出具《司法鉴定意见书》。《司法鉴定意见书》载明，本市XX路XX号房产的底层的租赁价格单价为3.29元每平方米。刑事判决最终就尹某、金某滥用职权造成的经济损失，以案发前系争房屋原租户案外人B公司的实际租赁单价每天每平方米3.08元为基础，依据相关鉴定报告的测算方法，确定金额为132万余元，并以此认定尹某、金某的犯罪数额。同年9月30日，尹某就刑事判决提起上诉，本院于2019年1月24日作出（2018）沪01刑终1959号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。一审法院另认定，系争房屋的权利人系闵行区煤气公司。闵行区煤气公司于1999年11月2日更名为上海闵行燃气公司。2011年12月26日，闵行燃气公司（甲方、出租方）曾与案外人B公司（乙方、承租方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》（协议招租有证版），合同约定租期为2011年10月1日至2012年9月30日止，年租金为732,000元。徐伟德实际向闵行燃气公司支付2,084,880元。一审法院认为，（2017）沪0112刑初2057号刑事判决认定了，闵行燃气公司原总经理尹某与原资产管理科负责人金某的犯罪事实，同时明确系争合同系尹某、金某收受A公司法定代表人王某红包后滥用职权与A公司员工徐伟德所签订，并最终参照闵行燃气公司与案外人B公司签订的《房屋租赁合同》约定的3.08元/平方米/天的标准确定了闵行燃气公司的经济损失，以此认定尹某、金某的犯罪数额。故，闵行燃气公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定主张系争租赁合同无效，于法有据，应予支持。系争租赁合同确认无效，徐伟德应当向闵行燃气公司返还系争房屋。虽徐伟德曾在诉讼过程中提出系争房屋存在装修，但其并未就此提出反诉，对该部分合同无效后果不作处理。闵行燃气公司依据刑事案件中评估报告中确定的系争房屋租金标准3.29元/平方米/天主张自2013年5月1日起至2016年4月30日的房屋占有使用费，扣除徐伟德已付款1,340,280元后所得之差额，以及按照该标准计算自2016年5月1日起至徐伟德实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。对此，一审法院认为，上述评估报告出具的目的是为了（2017）沪0112刑初2057号案件的审理，且该案对于闵行燃气公司经济损失的认定也并未参照该评估报告之标准，故系争房屋占有使用费的标准应参照（2017）沪0112刑初2057号案件中最终所采用的闵行燃气公司与B公司之租金单价3.08元更为合宜。照此计算，徐伟德应向闵行燃气公司支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费2,293,368元（3.08元×680平方米×1,095天），扣除双方确认的徐伟德已付款2,084,880元后，徐伟德尚应向闵行燃气公司支付该期间的房屋占有使用费差额208,488元。综上，徐伟德尚应向闵行燃气公司支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费差额208,488元以及按照3.08元/平方米/天（面积680平方米）的标准计算自2016年5月1日起至徐伟德实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十八条、第五十九条之规定，于二〇一九年九月二十九日作出判决：一、上海闵行燃气有限公司与徐伟德先后于2013年3月27日、2013年5月1日就上海市闵行区XX路XX号XX楼房屋（680平方米）签订的三份《房屋租赁合同》（协议招租有证版）均无效；二、徐伟德于判决生效之日起十日内向上海闵行燃气有限公司返还上海市闵行区XX路XX号XX楼房屋（680平方米）；三、徐伟德于判决生效之日起十日内向上海闵行燃气有限公司支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费差额208,488元，以及按照3.08元/平方米/天（面积为680平方米）的标准计算自2016年5月1日起至徐伟德实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,861.1元，由上海闵行燃气有限公司负担1,530.22元，由徐伟德负担13,330.88元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，系争三份《房屋租赁合同》均约定，系争房屋出租面积（建筑面积）为680平方米。二审中，双方当事人一致确认，一审判决后，闵行燃气公司已于2020年4月1日收回系争房屋。本院认为，闵行燃气公司于本案中系主张系争房屋租赁合同无效，并基于此要求徐伟德返还系争房屋、支付实际占有期间的占有使用费。徐伟德与次承租人之间的转租合同关系，并非本案审理范围，因此，不存在一审未追加次承租人参加诉讼构成程序违法的问题。本案双方实体上的主要争议在于，系争租赁合同的效力及租赁面积的认定。首先，已经生效的（2017）沪0112刑初2057号刑事判决认定，闵行燃气公司原总经理尹某、原资产管理科科长金某滥用职权，通过签订系争租赁合同，低价出租系争房屋，造成国有资产重大损失。徐伟德主张既未参与，亦不知情，明显不能成立。生效判决确定的事实具有预决效力，可以作为裁判的依据。徐伟德主张系争租赁合同约定租金标准与市场租金相符，亦与上述刑事判决认定事实相悖，且其并未就此提供相应证据予以证明。据此，一审认定系争租赁合同存在当事人恶意串通损害国家利益的无效情形，并确认其无效，依据充分。其次，系争租赁合同均明确载明系争房屋面积为680平方米，对于面积的构成，闵行燃气公司亦作出了合理说明。徐伟德主张租赁面积按照650平方米，亦缺乏依据。一审参照刑事判决确定的租金标准，并按照680平方米的租赁面积计算占有使用费，并无不当。综上，徐伟德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,444.60元，由徐伟德负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年四月三十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……