山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异78号 案外人：李某某，男，1963年10月10日出生，汉族，住即墨市。 委托代理人：林礼善，山东文鼎律师事务所律师。 申请执行人：青岛华东葡萄酿酒有限公司,住所地青岛市崂山区李沙路北侧。 法定代表人：赵玉，董事兼总经理。 委托代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉镇通泉路4号。 法定代表人：张明善，董事长。 委托代理人：孟令莹，女，1987年3月17日出生，汉族，住山东省莒县，系该公司员工。 本院在执行申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷【执行案号（2016）鲁02执870号】一案中，裁定查封了被执行人青岛中天嘉合置业有限公司名下位于青岛市即墨区温泉镇府东一路x单元（x栋）房产（以下简称“涉案房产”），案外人李某某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李某某称，其与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司于法院查封前已就涉案房产办理完毕全部购房款的交付、《青岛市商品房预售合同》的签署及房屋交付，案外人使用涉案房产至今。涉案房产系案外人所有，故请求解除对涉案房产的查封并终止执行。 申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司辩称，1、涉案房产登记在被执行人名下，法院查封涉案房产符合法律规定，案外人李某某并没有取得涉案房产的所有权，不享有排除法院强制执行的实体权益。2、案外人李某某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可以排除强制执行的情形，本案中李某某提供的证据不能证明其在涉案房产查封前签订了合法有效的房屋买卖合同并占有涉案房产，也无法证明其支付了全部购房款及对涉案房产未办理过户不存在过错。3、被执行人存在伪造证据、逃避执行的嫌疑。 被执行人青岛中天嘉合置业有限公司辩称，被执行人与案外人李某某于法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同并将涉案房产交付案外人，因被执行人原因未办理过户登记手续。 为证明其主张，案外人李某某向本院提交了以下证据：1、《商品房预售合同》及房管部门出具的网签查询证明各一份，证明案外人从被执行人处购买涉案房产，并于2016年5月10日办理完毕网签手续。2、涉案房产交接手续一宗，证明案外人与被执行人于人民法院查封前已办理完毕涉案房产的交接手续。3、银行转账凭证、物业费收据、购房款发票、代付声明一宗，证明案外人已于涉案房产查封前向被执行人支付完毕购房款并实际占有使用涉案房产。 对案外人李某某提交的证据，申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司质证称，1、对《商品房预售合同》及交接材料的真实性及证明事项不予认可，本案被执行人在系列案件中存在补签、伪造材料的情形，仅凭案外人与被执行人的陈述、认可不能认定涉案房产买卖合同的真实性。涉案房产查封时间为2015年11月19日，查封之后不可能办理网签登记。2、对代付声明的真实性不予认可，案外人李某某系代付人青岛营上建设集团有限公司的控股股东。银行转账凭证的真实性无法确认，即使银行转账凭证为真实的，青岛营上建设集团有限公司与被执行人存在工程施工合同关系，双方有过以物抵债及房屋买卖的关系，故对青岛营上建设集团有限公司支付该笔款项的性质无法确认。对购房发票的真实性不予认可，购房发票于2019年补开，不能证明案外人在法院查封之前购买涉案房产。3、物业费收据及转账凭证的真实性无法确认，即使该证据为真实的，款项支付时间均在涉案房产被查封之后，不能证明案外人的主张。被执行人青岛中天嘉合置业有限公司对案外人李某某提交的证据无异议，被执行人与青岛营上建设集团有限公司不存在以物抵债的情况。 为证明其主张，申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司向本院提交了以下证据，1、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号之十五执行裁定书、（2016）鲁02执870号之十八执行裁定书、送达回证一宗，证明涉案房产查封时间为2015年11月19日。2、被执行人青岛中天嘉合置业有限公司盖章的公司人员花名册、（2018）鲁民终1549号民事判决书各一份，证明涉案房产物业公司芭东物业公司核心部门的员工同时也是被执行人的在册员工，芭东物业公司与被执行人存在重大利害关系，系利益共同体。结合山东省高级人民法院已经审结的多起案件，被执行人及芭东物业公司存在为自身利益的需要故意配合甚至利用案外人伪造、倒签、重签房屋买卖协议及房屋交接材料的情形。本案房屋预售合同及入住资料等书面资料具有倒签、伪造的高度盖然性，其真实性、合法性均不足采信。案外人仅凭书面购房合同及物业公司出具的交付资料不能证明其在法院查封之前签订了合法有效的书面购房合同并占有居住涉案房产的事实。3、青岛网上房地产关于芭东小镇网上备案公示信息打印件、（2018）鲁02民初141号民事判决书各一份，证明涉案房产于2009年即取得预售许可，案外人未及时办理网签备案、预告登记或任何网签的必要手续，对未能办理过户存在明显过错。涉案房产仍登记在被执行人名下且已经设定抵押，即使案外人与被执行人之间存在真实的房屋买卖合同关系，案外人也仅能向被执行人主张违约责任，无权主张涉案房产的所有权，不能排除涉案房产的强制执行。4、被执行人与青岛营上建设集团有限公司签订的《补充协议》一份，证明被执行人与青岛营上建设集团有限公司存在房屋买卖及以房抵债的关系，该补充协议承诺的房款支付时间为2012年1月5日，与案外人陈述的涉案房产款项支付时间一致。被执行人签章处的签字人员系涉案房产物业公司的法定代表人及股东，该协议印证了证据二中花名册的真实性。 对申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司提交的证据，案外人李某某质证称，1、对涉案房产的查封时间存在异议。2、对花名册的真实性不予认可，被执行人与申请执行人存在恶意串通的可能。（2018）鲁民终1549号民事判决书与本案不存在关联性，其证明事项不能成立。3、网上备案公示信息打印件的真实性无法确认，因被执行人无法开具发票导致案外人无法办理网签手续，案外人对此不存在过错。抵押权并非本案的审查事项，不能对抗案外人的请求。4、对补充协议的真实性无法确认，该证据与本案没有关联性。被执行人青岛中天嘉合置业有限公司质证称，涉案房产的查封时间并非是2015年11月19日，被执行人未向申请执行人出具花名册，对其真实性不予认可。被执行人不存在补签材料的情形，且《补充协议》并未实际履行。 本院查明，青岛华东葡萄酿酒有限公司与青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2016年3月18日作出（2015）青金商初字第338号民事判决书，判决书载明：被告青岛中天嘉合置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告青岛华东葡萄酿酒有限公司借款本金人民币x亿元、借款期内利息人民币x万元及逾期违约金（以x亿元为基数，自2015年8月8日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元、保全费x元，由被告青岛中天嘉合置业有限公司负担。 因青岛中天嘉合置业有限公司未在生效判决确定的期限内自觉履行还款义务，青岛华东葡萄酿酒有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。 本案诉讼审理期间，根据青岛华东葡萄酿酒有限公司申请，本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了青岛中天嘉合置业有限公司所有的位于即墨市温泉镇大田路2888号及即墨市温泉镇府东一路9号的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。本院于2015年12月4日作出（2015）青金商初字第338-1号民事裁定书，裁定解除对被告中天嘉合置业有限公司名下的即墨市温泉镇府东一路x号x单元房产的查封。本院于2017年3月16日作出（2016）鲁02执870号之一执行裁定书，重新查封了被执行人青岛中天嘉合置业有限公司名下位于即墨市温泉镇府东一路x号x单元的房产，查封期限为三年。 另查明，2012年1月5日，青岛营上建设集团有限公司向青岛中天嘉合置业有限公司转账共计2100万元，转账凭证备注为购房款。2012年1月5日，案外人李某某与被执行人签订《商品房预售合同》，约定李某某购买被执行人名下位于即墨市温泉镇府东一路x号《芭东小镇》H16号楼x单元房产，房屋价款为x元。2016年5月10日，案外人李某某与被执行人签订《青岛市商品房预售合同》，约定购买涉案房产，涉案房产价款为x元，涉案房产未办理过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，青岛营上建设集团有限公司向被执行人青岛中天嘉合置业有限公司转账的数额共计x万元，案外人李某某主张该款项用于购买即墨市温泉镇府东一路9号《芭东小镇》H16号楼1单元房产及涉案房产，但该转账数额明显高于案外人提交的两份《商品房预售合同》中约定购买的两套房产价款总额。案外人李某某在支付涉案房产购房款四年后签订《商品房预售合同》有违一般交易习惯，且案外人李某某提交的证据不足以证明其在涉案房产被查封之前已合法占有涉案房产。根据上述法律规定，案外人李某某的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人李某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 周新喆 二〇二〇年四月十六日 法官助理 马春伟 书记员王钰