上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初13528号原告：上海嘉任房地产开发中心，住所地上海市青浦区。投资人：刘志彤。委托诉讼代理人：邱奇峰，上海里兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，上海里兆律师事务所律师。被告：上海乐曙体育文化发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：葛海明，执行董事。委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菁，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海嘉任房地产开发中心(以下简称“嘉任中心”)诉被告上海乐曙体育文化发展有限公司(以下简称“乐曙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉任中心的委托诉讼代理人邱奇峰、赵强，被告乐曙公司的委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉任中心向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除嘉任中心与乐曙公司签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，解除时间为起诉状副本送达乐曙公司之日；2、要求判令乐曙公司将自己的设备物品搬离上海市四川北路XXX号中信广场地下1层01、02、03、04、06房屋(以下简称“系争房屋”)，并拆除自行安装的设施，将系争房屋恢复原状后返还给嘉任中心；3、要求判令乐曙公司支付2017年12月剩余部分的租金人民币(以下币种均为人民币)74,400.50元，并支付2018年1月1日至合同解除之日期间的租金(2018年1月至2018年4月期间的租金按照每月287,200.30元的标准计算，2018年5月至2019年4月期间的租金按照每月301,560.30元的标准计算，2019年5月至合同解除之日期间的租金按照每月317,356.30元的标准计算)；4、要求判令乐曙公司支付2018年1月1日至合同解除之日期间的物业管理费，按照每月259,660.50元的标准计算；5、要求判令乐曙公司支付自合同解除之日的次日起至返还系争房屋之日止的房屋占有使用费，每月的房屋占有使用费按照合同解除之日的当月租金和当月物业管理费之和的2倍标准计算，不满1个月的，按照1个月计算；6、要求判令乐曙公司支付逾期支付租金的滞纳金，按照每日千分之三的标准，自应付之日的次日起分段计算至支付之日止；7、要求判令乐曙公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，按照每日千分之三的标准，自应付之日的次日起分段计算至支付之日止；8、要求判令乐曙公司支付解除合同的违约金，按照合同解除之日的当月租金的6倍计算；9、要求判令案件受理费、财产保全申请费由乐曙公司负担。事实和理由：2016年10月31日，案外人上海宝浩房屋销售有限公司(以下简称“宝浩公司”)与案外人尹某某就系争房屋的租赁事宜签订了《上海市房屋租赁合同》(含《补充条款》及《补充条款二》)，鉴于嘉任中心已获得系争房屋对外出租的合法授权，以及乐曙公司已经正式注册成立，故嘉任中心、乐曙公司、宝浩公司及尹某某四方共同签署了《房屋租赁合同主体变更补充协议》，约定由嘉任中心、乐曙公司共同承继房屋租赁合同的内容，并换签了新的《租赁合同》，与原租赁合同一致。该《租赁合同》约定，租赁期限自2016年11月16日起至2021年11月15日止，自交付日起5.5个月为装修期，装修后第1年的月租金为287,200.30元，第2年的月租金为301,560.30元，物业管理费为每月259,660.50元。嘉任中心按照《租赁合同》的约定于交付日向乐曙公司交付系争房屋，已完全履行了合同的义务，乐曙公司签署了《房屋交付确认书》，确认系争房屋已由嘉任中心交付给乐曙公司。后续乐曙公司也按照《租赁合同》的约定支付了部分租金和物业管理费，且将该房屋地址作为其注册地址，办理了工商变更登记。但自2017年12月起，乐曙公司多次违反合同约定，拖欠支付租金和物业管理费。嘉任中心多次向其催告，均无果。乐曙公司拖欠租金和物业管理费的行为，严重违反《租赁合同》的约定，应承担违约责任，故要求判如所请。乐曙公司辩称：嘉任中心并非系争房屋的产权人，其与产权人系委托关系，其仅系受托人，诉请应由产权人提出，故嘉任中心作为原告，其诉讼主体不适格。如法院认为嘉任中心诉讼主体适格，则乐曙公司同意解除《租赁合同》，同意以起诉状副本送达之日为合同解除的时间。同意返还系争房屋，但不同意恢复原状，理由是系争房屋空置已久，乐曙公司也有物品缺失，且乐曙公司存放于系争房屋内的物品已由嘉任中心申请保全，故恢复原状应由嘉任中心自行处理。对嘉任中心所述拖欠租金和物业管理费的金额予以确认，但双方曾口头商妥，嘉任中心免除乐曙公司2017年5月及6月的租金和物业管理费以及2017年11月及12月的物业管理费，嘉任中心称在走流程，尚未执行，故要求在其主张的租金和物业管理费的金额中予以抵扣，抵扣后的租金和物业管理费，乐曙公司同意支付。不同意嘉任中心主张的房屋占有使用费的支付标准，房屋占有使用费应当按照每月租金和物业管理费总和的标准支付，且应按照实际天数计算。嘉任中心主张的滞纳金和违约金，计算标准约定过高，要求予以调整。嘉任中心同时主张违约金和滞纳金，属于重复计算，两者只能取一。同意租赁保证金抵扣乐曙公司应付费用。乐曙公司对市场情况缺乏了解，支付租金的标准高于市场价的1倍。由于市场行情不好，导致乐曙公司经营不善，乐曙公司于2018年8月开始停业，目前卡丁车等设备物品还存放在系争房屋内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，案外人宝浩公司与案外人尹某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定：宝浩公司将系争房屋(建筑面积4721.1平方米)出租给尹某某作为经营室内卡丁车使用；宝浩公司于2016年11月16日前向尹某某交付系争房屋；租赁期自2016年11月16日起至2021年11月15日止；装修免租期自2016年11月16日起至2017年4月30日止；尹某某应向宝浩公司支付房屋租赁保证金，金额相当于3个月的租金(含物业管理费)。该合同签订后，尹某某向宝浩公司支付了房屋租赁保证金1,640,582.25元，宝浩公司向尹某某交付了系争房屋。2016年11月30日，乐曙公司经工商登记成立，该公司以租赁房屋上海市虹口区四川北路XXX号地下1层01、02、03、04、06-02为地址注册了营业执照。尹某某系乐曙公司的自然人股东之一。2017年1月1日，上海信虹房地产有限公司(以下简称“信虹公司”)出具《关于上海嘉任房地产开发中心作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明》，内容为：坐落于上海市四川北路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的中信广场商业，该房屋的产权人为信虹公司。房屋产权人将该房屋出租给嘉任中心，租赁期限从2017年1月1日起至2026年12月31日止。在此期限内，嘉任中心有权将该房屋部分或全部转租。嘉任中心有权以自己名义与第三方就该房屋出租之事宜签署包括但不限于招商代理委托协议、中介服务协议、房屋租赁合同等与该房屋出租的一切文件和协议。2017年5月，宝浩公司(原出租人、甲方)、尹某某(原承租人、乙方)、嘉任中心(现出租人、丙方)及乐曙公司(现承租人、丁方)签订《房屋租赁合同主体变更补充协议》，约定：1、甲、乙、丙、丁四方一致同意原租赁合同及补充文件的出租人由甲方变更为丙方，承租人由乙方变更为丁方，相应的原租赁合同及补充文件项下的所有权利和义务一并转移；2、甲、乙、丙、丁四方一致同意乙方根据原租赁合同及补充文件已经支付的房屋租赁保证金和租金等直接转为丁方应支付的房屋租赁保证金和租金等，在租赁合同解除或终止时按照约定由丙方直接退还丁方(如有)；3、本协议为原租赁合同及补充文件的附件，是其不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力；4、为贯彻执行本协议，相较于原租赁合同及补充文件约定，在不增加丙方义务或责任，不限制或减少丙方权利的前提下，丙、丁双方可以重新签署新的租赁协议；5、本协议自甲、乙、丙、丁四方全部签字或者盖章之日起生效，本协议一式四份，甲、乙、丙、丁四方各执一份，具有同等法律效力。之后，嘉任中心(出租方、甲方)与乐曙公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋(建筑面积4721.1平方米)出租给乙方作为经营室内卡丁车使用；2、甲方于2017年1月1日前向乙方交付系争房屋；3、房屋租赁期自2017年1月1日起至2021年11月15日止；4、乙方应于每月首日前向甲方支付当期租金(含物业管理费)，逾期支付的，每逾期1日，乙方需按日租金(含物业管理费)的0.3%支付违约金；5、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；6、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金：……(6)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同补充条款约定：1、物业管理费为每平方米每月55元，每月为259,660.50元；2、乙方应向甲方交付的租赁保证金金额相当于3个月的租金(含物业管理费)。租赁期结束时，如乙方未发生违约或虽发生违约情形但已承担了违约责任，甲方将在乙方按甲方同意的状态交还该房屋、付清本合同约定应由乙方承担的费用并注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记后1个月内将租赁保证金一次性无息退还乙方；3、如乙方未获得甲方书面同意而逾期交还该房屋的(包括但不限于未按甲方要求恢复原状并通过甲方及/或物业公司验收)，甲方可选择：(1)要求乙方按照本合同到期或提前解除时适用的月租金(含物业管理费)的2倍支付占有使用费(不满1个月按1个月计)和占用期间的物业管理费、停车费及公用事业费用，乙方未按时迁出造成甲方的损失超过占用费的，乙方应赔偿实际损失；……；4、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金：(7)……未经甲方事先书面同意，因乙方自身原因擅自中断、停止其业务达15天以上。双方同意主合同第九条第(二)款中约定的违约金按本合同到期或提前解除时适用的月租金计算。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方提出提前解除本合同的，甲方应向乙方返还保证金，并向乙方支付相当于保证金金额的款项作为违约金。非本合同规定的情况，乙方提出提前解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于保证金金额的款项作为违约金；5、装修免租期自2017年1月1日起至2017年4月30日止；6、2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为每天每平方米2元，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为每天每平方米2.10元，2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为每天每平方米2.21元，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金为每天每平方米2.32元，2021年5月1日至2021年11月15日期间的租金为每天每平方米2.43元。2019年2月26日，上海海泰物业管理有限公司出具《关于同意上海嘉任房地产开发中心代为收取、追讨物业管理费等的情况说明》，内容为：嘉任中心与乐曙公司就上海市虹口区四川北路XXX号中信广场地下1层01、02、03、04、06房屋的租赁事宜签订了《上海市房屋租赁合同》，根据租赁合同的约定，该房屋由我公司进行物业管理、收取物业管理费。鉴于乐曙公司一再拖欠、拒不支付物业管理费，我公司同意并授权嘉任中心代我公司向乐曙公司收取、追讨物业管理费、追究相关违约责任。如果物业管理费、滞纳金、违约金等成功收取后，我公司同意不再就该笔物业管理费等进行重复起诉。2017年12月的租金乐曙公司支付了部分，尚余74,400.50元未支付。自2018年1月起，乐曙公司未再支付租金和物业管理费。2018年8月，乐曙公司经营的室内卡丁车馆停业，现人员已撤离系争房屋，但设备物品仍留置在系争房屋内。本案的起诉状副本于2019年8月19日送达乐曙公司。审理中，根据嘉任中心的申请，本院依法裁定冻结乐曙公司名下的银行存款15,118,952.82元，或查封、扣押其它相等价值的财产。审理中，嘉任中心称：同意乐曙公司支付的房屋租赁保证金抵付其应付费用；双方就减免租金和物业管理费是有过协商，但最终未能协商成功；因乐曙公司经营室内卡丁车馆发生火灾，政府相关部门让其停业，故其无法再经营；如乐曙公司不将系争房屋恢复原状，对由嘉任中心自行拆除恢复原状产生的费用，嘉任中心要求保留诉权；律师服务费涉及风险代理，目前具体金额尚不确定，故本案中不提出律师服务费诉请，要求保留诉权。本院认为：系争房屋的产权人信虹公司将系争房屋出租给嘉任中心，并同意嘉任中心进行转租，嘉任中心与乐曙公司就系争房屋签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。乐曙公司主张嘉任中心诉讼主体不适格，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，乐曙公司逾期不支付租金累计超过1个月的，嘉任中心可解除合同。现乐曙公司拖欠租金等费用已远远超过1个月，嘉任中心主张解除双方的合同，并主张以起诉状副本送达乐曙公司之日为合同解除的时间，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。鉴于《租赁合同》解除，乐曙公司应拆除自行安装的设施，将系争房屋恢复原状后搬离该房屋。乐曙公司不同意恢复原状的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。乐曙公司拖欠租金和物业管理费，现嘉任中心主张乐曙公司按照合同约定的标准支付，于法有据，本院予以支持。乐曙公司主张嘉任中心同意减免其部分时段的租金和物业管理费，要求在欠费中抵扣。嘉任中心不予认可，乐曙公司也未举证证明双方已达成合意，故本院不予采纳。嘉任中心主张乐曙公司按照合同约定的标准支付房屋占有使用费，鉴于该项费用的约定过分高于造成嘉任中心的损失，故对该项费用的支付，由本院根据实际情况酌定。乐曙公司无正当理由长期拖欠租金和物业管理费，构成违约。嘉任中心依据合同约定的标准主张其支付逾期缴纳租金和物业管理费的滞纳金以及解除合同的违约金，乐曙公司认为系重复主张，因滞纳金和违约金系不同违约情形下的违约责任，故不属于重复主张。鉴于合同约定的滞纳金及违约金计付标准过分高于造成嘉任中心的损失，故滞纳金和违约金的支付标准由本院根据实际情况酌定。嘉任中心与乐曙公司同意房屋租赁保证金抵付乐曙公司应付费用，与法不悖，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、上海嘉任房地产开发中心和上海乐曙体育文化发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月19日解除；二、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应携本公司的设备、物品搬离上海市四川北路XXX号中信广场地下1层01、02、03、04、06房屋，并拆除自行安装于该房屋内的设施，将该房屋恢复原状后返还给上海嘉任房地产开发中心；三、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心2017年12月1日至2019年8月19日期间的租金6,000,057.55元，抵扣房屋租赁保证金1,640,582.25元，上海乐曙体育文化发展有限公司实际应支付上海嘉任房地产开发中心租金4,359,475.30元；四、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心逾期支付上述租金6,000,057.55元的滞纳金，其中逾期支付2017年12月1日至2017年12月31日期间剩余租金的滞纳金，以欠付租金74,400.50元为基数；逾期支付2018年1月1日至2018年4月30日期间租金的滞纳金，以每月欠付租金287,200.25元为基数；逾期支付2018年5月1日至2019年4月30日期间租金的滞纳金，以每月欠付租金301,560.26元为基数；逾期支付2019年5月1日至2019年7月31日期间租金的滞纳金，以每月欠付租金317,356.25元为基数；逾期支付2019年8月1日至2019年8月19日期间租金的滞纳金，以欠付租金198,238.97元为基数；上述滞纳金均按照每日万分之三的标准，自欠付月的2日起分段计算至支付之日止；五、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心2018年1月1日至2019年8月19日期间的物业管理费5,095,748.39元；六、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心逾期支付上述物业管理费5,095,748.39元的滞纳金，其中逾期支付2018年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费的滞纳金，以每月物业管理费259,660.50元为基数;逾期支付2019年8月1日至2019年8月19日期间物业管理费的滞纳金，以物业管理费162,198.89元为基数;上述滞纳金均按照每日万分之三的标准，自欠付月的2日起分段计算至支付之日止；七、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心房屋占有使用费，按照每日28,455.62元的标准，自2019年8月20日起支付至返还上述房屋之日止；八、自本判决生效之日起15日内，上海乐曙体育文化发展有限公司应支付上海嘉任房地产开发中心解除合同的违约金1,269,425元；九、驳回上海嘉任房地产开发中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112,513.72元，由上海嘉任房地产开发中心负担12,513.72元，由上海乐曙体育文化发展有限公司负担10万元；财产保全申请费5,000元，由上海嘉任房地产开发中心负担600元，由上海乐曙体育文化发展有限公司负担4,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  陈国斌人民陪审员  张玉兰二〇二〇年四月二十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。