浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初147号原告：陈鸿逸群，女，2002年1月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：陈小江，男，1970年9月12日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。系原告父亲。委托诉讼代理人：周淑萍，女，1969年12月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。系原告母亲。被告：湖州嘉兆实业有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道旺角.维多利亚花园23幢302室。法定代表人：周芳胜，公司执行董事。委托诉讼代理人：沈伟珍，北京京师（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵公明，北京京师（杭州）律师事务所律师。原告陈鸿逸群诉被告湖州嘉兆实业有限公司（以下简称嘉兆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行审理，原告陈鸿逸群的委托诉讼代理人陈小江、周淑萍及被告嘉兆公司的委托诉讼代理人沈伟珍、赵公明到庭参加诉讼；于2020年4月23日公开开庭进行审理，原告陈鸿逸群的委托诉讼代理人陈小江、周淑萍及被告嘉兆公司的委托诉讼代理人沈伟珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鸿逸群向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方购房合同，退还购房款619000元，赔偿原告损失187500元；2.返还缴纳的物业维修基金676元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中诉讼请求第1项变更为“判令被告支付自2016年3月2日至2019年11月27日止的逾期交房违约金169234.60元(以619000元为基数，按照每日万分之二计算)”，诉讼请求中的第2项予以放弃。事实和理由：2014年9月25日，原告法定代理人代表原告与被告签署《长兴海洋城商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的长兴海洋城商品房一套，并约定了双方的权利义务。同日原告将购房款全部支付给被告。根据合同约定，涉案商品房应于2015年4月30日前验收合格并交付使用。2016年5月19日被告发来入伙通知书约定2016年5月23日验房交付，因不具备交房条件，原告法定代理人多次市长县长热线投诉及报警。自2015年4月30日至2016年3月1日期间的逾期交房违约金被告已依约支付。2019年11月27日原告收到被告的交房通知。自2016年3月2日至2019年11月27日止的逾期交房违约金169234.60元被告未予支付。故原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，望判如所请。被告嘉兆公司辩称，2016年5月23日涉案房屋已具备交房条件，并已交房，陈鸿逸群的委托诉讼代理人至嘉兆公司处交纳了维修基金，关于逾期交房违约金双方已结算并已支付完毕，陈鸿逸群已收受嘉兆公司41473元的违约金，同意逾期办证违约金支付至2018年2月8日，请求驳回陈鸿逸群的全部诉讼请求。陈鸿逸群为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1.商品房买卖合同一份，证明双方的商品房买卖关系；2.入伙通知书一份，证明2016年5月19日嘉兆公司通知陈鸿逸群入伙；3.入伙须知一份，证明嘉兆公司告知陈鸿逸群需交纳的款项；4.发票一份，证明陈鸿逸群已按约支付全部购房款；5.物业维修基金收款收据一份，证明陈鸿逸群已缴纳物业维修基金的事实；6.嘉兆公司工作人员出具的情况说明一份，证明2016年5月23日交房的时候发现房屋存在积水和层高问题；7.110出警记录单一份，证明2016年5月23日因涉案房屋交房过程中产生纠纷而报警；8.2016年7月5日会议纪要一份，证明建设局确认截止2016年7月5日9点海洋城尚不具备交房条件；9.110接警单三份，证明2017年4月16日、2017年6月4日、2017年10月8日陈鸿逸群的委托诉讼代理人因与嘉兆公司发生纠纷而报警；10.电话录音光盘及文字翻译一组，证明2016年2月25日、2016年3月18日、2016年3月28日陈鸿逸群的委托诉讼代理人陈小江与嘉兆公司工作人员商谈涉案房屋退房及违约金问题；11.孙磊及建设局出具的说明一份，证明孙磊在建设局工作期间一直处理原被告双方纠纷；12.情况说明一份，证明陈鸿逸群的委托诉讼代理人曾向建设局投诉涉案房屋的相关问题；13.湖州市信访局基本情况登记表五份，证明陈鸿逸群的委托诉讼代理人就涉案房屋的相关投诉情况；14.不动产登记查询一份，证明涉案房屋房产登记信息。对于陈鸿逸群提交的上述证据，嘉兆公司对证据1-5、14真实性无异议，认为2016年5月23日嘉兆公司已交房；对证据6、8、11真实性、合法性、关联性有异议；对证据7、9真实性无异议，关联性有异议；对证据10因相对方是谁无法核实，对其真实性有异议；对证据12不予质证；对证据13真实性有异议，认为2016年4月28日包括涉案房屋在内的海洋城二期已完全通过合法验收，相关职能部门就投诉内容未向嘉兆公司核实。陈鸿逸群提交的上述证据，经本院审查后认为，证据1-5、14真实性因嘉兆公司无异议，本院予以认定；证据6、8、10、11因系证人证言，相关证人未出庭作证，其真实性本院不予认定；证据7、12、13符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据9关联性本院不予认定。嘉兆公司为证明其辩驳，向本院提交以下证据材料：1.客户电子回单及客户付款通知一份，证明自2015年5月1日至2016年3月31日期间的逾期交房违约金41473元嘉兆公司已支付；2.竣工验收备案证明书一份，证明涉案房屋在2016年4月28日已具备交房条件；3.2018年2月27日EMS单一份，证明嘉兆公司通知陈鸿逸群办理交房事宜；4.2019年11月27日由陈鸿逸群委托诉讼代理人陈小江签收的快递单回执二份，证明嘉兆公司催促陈鸿逸群办理交房办证事宜；5.环保局文件、确认书、意见书复印件各一份，证明2016年4月27日涉案房屋已具备交付条件。对于嘉兆公司提交的上述证据，陈鸿逸群对证据1关联性有异议，认为其无银行卡，有可能同名，认可只收到3万余元违约金；对证据2真实性无异议，但认为涉案房屋的交房条件还应具备其他证件；对证据3真实性有意见，未收到；对证据4真实性、合法性、关联性无异议；对证据5真实性有异议。为了查明本案事实，本院向中国工商银行湖州市分行调取了户名为陈鸿逸群、账号为62×××09的开户凭证一组，上述证据足以证明该账号的收款人系本案的陈鸿逸群。嘉兆公司提交的上述证据1及本院调取的证据，经本院审查后认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。嘉兆公司提交的证据2、4的真实性因陈鸿逸群无异议，本院予以认定；证据3因无陈鸿逸群签字，邮寄内容不清楚，且嘉兆公司认为收件人处的盖章代表其将快递交给邮政，其关联性本院不予认定，且不能达到其证明目的；证据5因系复印件，其真实性本院不予认定。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2014年9月25日，陈鸿逸群与嘉兆公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈鸿逸群购买嘉兆公司位于长兴县雉城街道长兴海洋城4幢10号商业用房一套，房屋总价为619000元；出卖人应当在2015年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，自合同约定交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2014年9月25日，陈鸿逸群依约支付了全部房款619000元，但嘉兆公司未能在2015年4月30日前依约交付房屋。现陈鸿逸群以被告逾期交房为由，要求被告承担相应违约金，故双方纠纷成讼。2016年5月19日，嘉兆公司通知陈鸿逸群于2016年5月23日办理涉案房屋交付手续并交纳物业维修基金676元。2016年5月23日陈小江代表陈鸿逸群交纳了物业维修基金676元，在涉案房屋交付过程中因双方发生纠纷而报警。另查明，2016年4月25日嘉兆公司向陈鸿逸群支付41473元违约金，2016年4月28日嘉兆公司取得涉案房屋竣工验收备案证明书。截止2017年2月14日涉案房屋尚未具备交房条件。2017年12月4日，嘉兆公司正在办理物业承接验收相关手续（此为办理初始登记证明的前置条件）。涉案房屋的不动产权证于2018年2月8日登记在嘉兆公司名下。2018年6月16日在长兴县建设局协调下，嘉兆公司详细告知了陈鸿逸群委托诉讼代理人陈小江关于涉案房屋的交付及办证事宜。2019年11月27日嘉兆公司通过特快专递的形式再次催促陈鸿逸群办理涉案房屋的交付手续。本院认为，陈鸿逸群与嘉兆公司之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应严格履行。陈鸿逸群已依约履行付款义务，嘉兆公司应依约履行交房义务。根据合同约定，嘉兆公司应于2015年4月30日前完成交房义务，嘉兆公司未依约履行，应承担相应的违约责任。关于陈鸿逸群主张的逾期交房违约金金额的确定。虽然2016年5月19日嘉兆公司通知陈鸿逸群办理涉案房屋的交付手续，但因截止2017年2月14日涉案房屋尚未具备交房条件，2018年2月8日涉案房屋登记在嘉兆公司名下，2018年6月16日嘉兆公司在建设局详细告知了陈鸿逸群委托诉讼代理人陈小江关于涉案房屋的交付及办证事宜，陈鸿逸群至今未去办理房屋交付及办证事宜。涉案房屋的的违约金，按照双方约定，以619000元为基数，按照每日万分之二，从2015年4月30日的第二天即2015年5月1日计算至2016年3月1日的违约金为37882.80元（619000元×306天×2/10000），从2016年3月2日计算至2018年6月16日的违约金为103620.60元（619000元×837天×2/10000），扣除嘉兆公司已支付的违约金41473元，嘉兆公司尚需支付100030.40元。关于嘉兆公司提出2016年5月23日涉案房屋已具备交房条件并已交付的抗辩，虽然嘉兆公司已通知陈鸿逸群于2016年5月23日办理涉案房屋的交付事宜，但因嘉兆公司未提交充分证据证明2016年5月23日涉案房屋已具备《商品房买卖合同》第九条中约定的交付条件，且商品房具备交付条件是通知交付的前提，故该抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖州嘉兆实业有限公司支付原告陈鸿逸群逾期交房违约金100030.40元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈鸿逸群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5927元，由原告陈鸿逸群承担4777元，被告湖州嘉兆实业有限公司承担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  张周芳二〇二〇年四月二十六日法官助理李成毅书记员邵池