文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8152号原告：重庆乐至置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西支路2号，统一社会信用代码91500115790728353Y。法定代表人：陈忠平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：余育骏，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：黄鑫，国浩律师（重庆）事务所（实习）律师。被告：余毅强，男，1971年11月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。第三人：余秋怡，女，1999年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆乐至置业发展有限公司（以下简称：乐至公司）与被告余毅强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐至公司的委托诉讼代理人余育骏，被告余毅强到庭参加了诉讼。第三人余秋怡经本院依法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乐至公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告乐至公司与被告余毅强的不定期租赁关系；2、判令被告余毅强将位于长寿区江南镇江南二路租赁房屋退还给原告乐至公司；3、判令被告余毅强向原告乐至公司支付租金（该款项暂计至2019年9月30日为11528元，自2014年4月1日起计算至原告与被告之间的不定期租赁关系解除之日止，每季度租金为524元）；4、判令被告余毅强向原告乐至公司支付不定期租赁关系解除之日起计算至被告余毅强将租赁房屋实际退还原告之日止的房屋占用费（自不定期租赁关系解除之日起按每季度524元的标准计算房屋占用费）；5、判令被告余毅强立即向原告乐至公司支付滞纳金（该款项自2014年4月15日起，每季度以所欠租金总额为计算标准，按照3‰的比例计算至还清之日，暂计至2019年9月30日为35755.14元）；6、本案诉讼费由被告余毅强负担；7、第三人余秋怡承担协助搬离房屋的责任。事实和理由：2013年12月24日，原、被告双方签订了《重庆市长寿区排危避险过渡房租赁合同》，合同约定原告乐至公司将其所有的长寿区江南镇江南二路房屋租赁给被告余毅强，租金按照房屋建筑面积69.9㎡乘以每平方2.5元计算，即每季度524元，租期为2014年1月1日至2016年12月31日。原告乐至公司按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，完全履行了其自身的全部义务，但被告余毅强自合同签订以来，仅在2013年12月24日支付了2014年第一季度的房屋租金524元，之后于2014年4月1日至今从未缴纳过任何租金。并且被告余毅强于2016年12月31日合同到期后，一直继续非法占有原告乐至公司的房屋。据此，为维护自身的合法权利，原告乐至公司特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告余毅强辩称，原、被告双方签订的租赁合同是基于原长寿砂砖厂家属宿舍被政府以“排危避险”名义强拆后而进行的过渡房安置，并非真正意义上的租赁房屋；租赁合同签订后，由于房屋存在安全隐患，被告余毅强曾数次要求整改、维修，但原告乐至公司自2014年初收到被告余毅强交回的房屋钥匙整改维修后，该公司至今未将租赁房屋交付被告余毅强实际居住；由于原告乐至公司至今仍未将租赁房屋整改、维修至适合人居住的状态，该情况已经给被告余毅强造成了另行租房的额外负担；租赁合同约定了居住期限，由于原告乐至公司的原因致使被告余毅强未实际居住，原告乐至公司应当顺延履行租赁合同的期限。被告余毅强并未实际入住租赁房屋，根据租赁合同的约定，原告乐至公司应当免收租金。原告乐至公司主张的租金已经超过了诉讼时效。原、被告双方自2013年12月23日签订租赁合同后，被告余毅强发现该房屋存在严重的安全隐患，要求维修。原告乐至公司于2014年3月第一次整改后，仍然未使租赁房屋达到适合人居住的条件，因此被告余毅强未实际入住。自2014年3月至2019年6月底收到律师函之日止，原告乐至公司在长达5年多的时间内未要求被告接房和交纳租金，其诉讼时效已经超过。综上，原告乐至公司所主张的房屋租金等没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年12月24日，原告乐至公司（甲方）与被告余毅强（乙方）签订了《重庆市长寿区排危避险过渡房租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的排危避险过渡房，属于产权（管理）单位提供的排危避险过渡住房，乙方应自觉遵守甲方管理的有关规定；本合同的乙方应同时符合以下条件：1、属于原沙砖厂在1997年1月破产清算时登记的原职工住户；2、属于2009年7月市建科院鉴定为D级危房原职工住户。租赁合同期限为3年，租赁期间从2014年1月1日至2016年12月31日止。出租房屋坐落于江南；承租人共同生活的家庭成员余毅强、余秋怡。甲方提供的排危避险过渡房租金执行标准，按照房屋建筑面积每平方2.5元计取租金；乙方在每季度15日前缴清房租，逾期未缴的按日加收所欠租金总额3‰的滞纳金，至付清之日止。甲方提供的排危避险过渡房及水、电、气、闭路等配套设施所有权属于甲方，由乙方使用和进行日常维护，并由乙方按水、电、气、闭路管理部门的有关规定缴纳使用费用；乙方退出排危避险过渡房时，应缴清所欠房租（含滞纳金）、水费、电费、气费等费用，及时清理室内垃圾及抛弃物。双方的权利和义务：甲方对排危避险过渡房的使用有权进行监督管理，并依照有关规定向乙方收取房屋租金、滞纳金；甲方对排危避险过渡进行安全检查和基本修缮，乙方应主动协助，提供方便，不得影响安全检查和修缮施工；在租赁期内，乙方及共同生活的家庭成员有权在排危避险过渡房内居住，有权合法、合理、安全的使用排危避险过渡房，不得毁损排危避险过渡房及附属设施设备，不得擅自改变排危避险过渡房的用途和结构；乙方在租赁期内不得对排危避险过渡房进行装修，确需装修的，须书面申请经甲方同意后方能实施简单装修（经同意装修的过渡房不得退还原装修费用）。装修期间不减免租赁期内的房租；排危避险过渡房出现安全隐患时，乙方应及时告知甲方，甲方应及时派人到现场处置：1、阳台栏杆高度低于1.05米或严重锈蚀、破损危及人身安全的；2、窗台高度低于0.9米的；3、房屋基础或承重墙出现裂缝、位移的；4、其他可能危害乙方、他人生命财产安全的情形。乙方在租赁期间，对排危避险过渡房存在的安全隐患未书面告知甲方或在甲方对排危避险过渡房安全隐患未排除前，继续使用排危避险过渡房的，由乙方承担安全责任；乙方因安全原因迁出排危避险过渡房并将排危避险过渡房移交甲方，甲方免收迁出期间的租金；乙方在租赁期内出现下列情形之一的，应腾退排危避险过渡房，甲方有权终止合同并收回排危避险过渡房，造成损失的，甲方有权索赔：（一）乙方在签订本协议以后购买私有住房的；（二）乙方已享受国家住房保障政策的；（三）乙方和具有法定赡养、扶养义务的共同居住人去世的；（四）本合同期满时，乙方未按照有关规定办理过渡租赁手续的；（五）擅自转租、转让、转借、调换排危避险过渡房；（六）擅自改变排危避险过渡房用途的；（七）拖欠房租累计六个月以上的；（八）利用排危避险过渡房进行非法活动的；（九）故意损坏排危避险过渡房的；（十）其它乙方应当腾退排危避险过渡房的情形。乙方违反有关规定或本合同约定，应当退出排危避险过渡房时，甲方将向乙方送达《退出排危避险过渡房通知书》，自送达之日起60日内乙方应当退出承租的房屋，60日届满，甲方可向水、电、气管理部门办理停止供应手续。乙方符合续租条件的，应当在合同期满前60日内与甲方重新签订《排危避险过渡房租赁合同》，办理有关手续。同日，被告余毅强向原告乐至公司支付了2014年第一季度的房屋租金524元。事后，原告乐至公司向被告余毅强交付租赁房屋的钥匙一套（5-6把），双方未办理其他交接手续。2014年1月，被告余毅强自行查看租赁房屋后发现，房屋的两个卧室的两个顶角漏水，外墙瓷砖松动，存在一定的安全隐患，于2014年2月（春节前后）打电话报修，并按照原告乐至公司的指令将一把钥匙交还至该公司的工程部。事后，原告乐至公司针对被告余毅强反映的问题进行了维修，并于2014年3月通知被告余毅强一同进行现场验收。双方现场查看后发现，租赁房屋仍存在渗水、发霉等问题。被告余毅强要求原告乐至公司继续维修。原告乐至公司提交的房屋维修证明以及维修登记表载明内容显示，原告乐至公司于2014年4月29日、2014年7月31日、2014年9月5日对被告余毅强报修的房屋问题进行了维修，并电话告知被告余毅强已就其投诉的问题整改完毕，要求其领取钥匙。被告余毅强认为租赁房屋未整修合格未到原告乐至公司处领取维修钥匙，该钥匙至今仍在原告乐至公司处。2014年至今，被告余毅强除了支付了2014年第一季度的租金524元之外，之后没有再向原告乐至公司支付租金。另，2014年至今，租赁房屋仅有截止到2014年5月的用水使用记录，其他水、电、燃气均无使用记录。被告余毅强、第三人余秋怡一直未入住租赁房屋。原告乐至公司于2017年10月13日、2019年3月5日在租赁房屋的门上张贴租金催收通知，于2019年3月9日在租赁房屋的门上张贴停水停电通知，于2019年5月30日在租赁房屋的门上张贴《退出排危避险过渡通知书》，要求被告余毅强于2019年6月30日前退出租赁房屋。2019年6月13日，原告乐至公司向被告余毅强寄送律师函，向其催收欠付的房屋租金，并限期搬离房屋。被告余毅强自认于2019年6月20日收到律师函。2019年11月13日，原告乐至公司的工作人员、被告余毅强会同相关单位的工作人员对租赁房屋进行了现场查看，确认：该房无一切居家物品。本院认为，原告乐至公司与被告余毅强签订的《重庆市长寿区排危避险过渡房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照该合同的约定享有权利并履行义务。本案的争议焦点在于原告乐至公司是否向被告余毅强履行了租赁房屋的交付义务。原告乐至公司称被告余毅强虽未入住租赁房屋，但被告余毅强仍可将房屋进行存储等其他用途进行使用，故原告乐至公司向被告余毅强履行了租赁房屋的交付义务，被告余毅强仅支付2014年第一季度的房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任。然而，本案所涉及的租赁房屋系“排危避险过渡房”，其出租的对象也进行了明确的限定，即必须同时具备“属于原沙砖厂在1997年1月破产清算时登记的原职工住户”、“属于2009年7月市建科院鉴定为D级危房原职工住户”两个条件，故该租赁房屋系为原沙砖厂的职工因住房不再适合居住而提供的过渡性住房，其主要用途系居住，而非仓储等其他用途。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。另，原、被告签订的租赁合同中明确约定住户不得擅自改变租赁房屋用途。故协议签订后，原告乐至公司应在向被告余毅强交付房屋的同时必须保证承租人能够在租赁房屋里正常居住、生活。本案中，原告乐至公司虽向被告余毅强交付租赁房屋的钥匙，但被告余毅强在查看房屋的过程中发现房屋有多处漏水、外墙脱落等安全隐患后，及时将相关情况通知原告乐至公司要求维修，并按对方要求交还一把房屋钥匙，该行为属于合同约定的“乙方因安全原因迁出排危避险过渡房并将排危避险过渡房移交甲方”的情形。原告乐至公司提供维修证明和维修表，虽能证实原告乐至公司派遣维修人员对租赁房屋进行了修缮，但并无原、被告双方对维修结果，即房屋已达到入住条件进行了最终确认，且被告余毅强同意接房的情况。原告乐至公司亦未提交证据证明该公司在房屋整修后通知被告余毅强接房，而被告余毅强拒绝接房的情况。因此，被告余毅强虽然保留租赁房屋的部分钥匙，但其并未实际入住租赁房屋，且原告乐至公司一直未将租赁房屋的维修钥匙交还被告余毅强，即案涉租赁房屋仍处于移交原告乐至公司进行维修的状态，故本院认定原告乐至公司未向被告余毅强履行租赁房屋的交付义务。原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。因原告乐至公司并未在合同约定的租赁期限内实际履行房屋的交付义务，双方当事人亦未对租赁期限重新进行约定或变更，故该租赁合同已于2016年12月31日终止。故原告乐至公司请求解除租赁合同，本院不予支持。被告余毅强虽保留部分房屋钥匙，但其并未实际入住租赁房屋，未享受承租人的既得利益，故原告乐至公司要求被告余毅强腾退房屋、支付房屋租金、占有使用费及滞纳金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持，但被告余毅强应将其持有的租赁房屋钥匙交还给原告乐至公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告重庆乐至置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费982元，由原告原告重庆乐至置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陶 璐人民陪审员  周联俊人民陪审员  胡 建二〇二〇年四月二十九日法官 助理  胡 然书 记 员  王雅妮