贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初383号原告：陈丽琴，女，1952年9月4日生，穿青人，贵州省安顺市平坝区人，户籍地址贵州省平坝县，现住贵州省安顺市平坝区。原告：张子明，男，1957年3月10日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍地址贵州省平坝县。被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路15号。统一社会信用代码：91520402580676567H。法定代表人：佘海钧。委托诉讼代理人：张玉静、秦弢，贵州宜源律师事务所律师、实习律师。代理权限：特别授权。原告陈丽琴、张子明与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告陈丽琴、张子明、被告委托诉讼代理人张玉静、秦弢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽琴、张子明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年12月31日至2019年8月1日逾期交房违约金17785.19元；2、判令被告向原告退还违法收取的水电开户费、电视费、楼宇对讲费人民币共3580元；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告将安顺市平坝区中山东路尚品都汇第2号楼1单元18层4号房屋以279620元出售给原告。后原告将总房款全部支付到被告指定帐户。2019年8月，原告接电话通知去收房，发现小区随处可见建筑围栏和垃圾，并还有尚未完工的楼层继续施工，水电未开通，被告也未出示商品房验收合格的合法证明文件。原告在急于住房的情况下接收了房屋。根据双方合同约定被告如超过60日不能将房屋交付给原告，应按交付房价款万分之二支付违约金。原告认为，原、被告虽然先后就涉案房屋签订有两份商品房买卖合同和一份补充协议，但是原、被告的权利义务关系应以第一份合同确定的内容为准。双方签订的补充协议和第二份合同主要是变更付款方式。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，现原告已按约定支付了全部购房款，被告却未按约定交付房屋和办理商品房转移登记有关文书，已构成违约，被告应按照合同约定向原告承担支付违约金的责任。另外，根据贵州省人民代表大会法制委员会在《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中指出，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。据此，被告向原告收取的燃气、水、电和三网通等费用应向原告予以退还。综上，被告已构成严重违约，其收取燃气、水、电和三网通等费用违法，致原告遭受损失。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。原告陈丽琴、张子明向本院提供《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、《收据》、《结婚证》等证据，用以支持其主张。被告中渝公司辩称，一、原告张子明不是商品房买卖合同的相对人，不具有原告主体资格；二、原、被告签订的有效《商品房买卖合同》系2019年8月28日签订，合同约定的交房时间为2019年12月31日前，被告依据双方签订的合同提前履行了交房义务，不存在逾期交房情形，原告起诉无事实依据；三、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告根据合同约定代收水电开户费及有线电视开户费、一户一表的费用，代收的相关费用已支付给相关单位，因此，不存在退还的问题；另楼宇对讲费不属于三通费，门禁系统已投入使用，80元登记费是代相关部门收取，原告要求退还上述费用亦于法无据，不应予以支持。被告中渝公司向本院提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《弱电系统合同》及付款票据、《平坝“尚品都汇”商住小区给水管道立户及安装施工合同》及付款票据、《10千伏及以下配电项目施工建设工程施工合同》及付款票据、《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、《商品房买卖合同》、《收据》、《交房通知单》、《物品交接签收表》、《装修许可证》等证据，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2017年11月24日，原告陈丽琴、张子明在被告中渝公司提供的《商品房买卖合同》上签字确认预购被告中渝公司开发的“尚品都汇”2号楼1单元18层4号商品住宅（以下简称案涉房屋），被告中渝公司在该份合同中未签字或盖章。合同约定：买受人为陈丽琴、共有人为张子明；该商品房建筑面积为108.38平方米，套内建筑面积为86.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为3243.48元，总价款为279620元；买受人应于合同签订之日交纳首付款79620元，余款200000元以银行贷款方式支付;出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。当日，原告陈丽琴向被告交纳购房款59620元、专项维修资金5592元、楼宇对讲费500元、水电开户费1000元、电视费2000元。合同签订前，原告于2017年4月18日向被告交付定房款20000元。2019年1月9日，原告陈丽琴与被告中渝公司签订《尚品都汇房屋定购协议》补充协议，约定：乙方（买受人）为陈丽琴；乙方自愿依以下条件向甲方定购平坝尚品都汇楼盘一期（住宅）2号楼1单元18层4号，建筑面积为108.38平方米，按建筑面积计价，单价2580元/平方米，总房款279620元；乙方选择一次性付款，乙方于2017年4月18日支付房屋定金79620，并签订《尚品都汇房屋定购协议》；200000元于2019年1月9日付清；甲方交房时间暂定于2019年5月31日前，如有变动须提15天前通知乙方；本补充协议与《尚品都汇房屋定购协议》不一致的，以补充协议为准。2019年8月28日，就案涉房屋原、被告双方再次签订《商品房买卖合同》，对前述合同的部分内容进行了变更：买受人为陈丽琴；付款方式为一次性付款；出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。两份合同第十四条第（四）款第1项均约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳（1）专项维修资金；（2）第二十三条约定的物业服务费用；（5）预告登记费、产权登记费、测绘费、交易费、预抵押登记费、转现房抵押登记费（贷款时发生）;（6)水、电开户费。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《尚品都汇房屋定购协议》补充协议、《收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、《交房通知单》、《物品交接签收表》、《装修许可证》等证据在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《尚品都汇房屋定购协议》补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。被告虽未在2017年11月24日的《商品房买卖合同》中签字、盖章，但原告已依据该合同约定向被告实际支付了房屋首付款及相关配套费用，被告也向原告出具了相应收据，被告已以其实际行为履行了该合同内容，故对该份合同的效力，亦应予以确认。原、被告均应信守执行。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案存在的焦点问题是：一、张子明是否系本案适格主体；二、原告主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据；三、原告主张退还水、电开户费、电视费及楼宇对讲费等费用有无事实基础和法律依据。对以上焦点问题，本院具体分析如下：第一，张子明是否系本案适格主体。原告陈丽琴主张2017年11月24日的《商品房买卖合同》中买受人系陈丽琴与张子明，二者均具有民事主体资格。被告中渝公司抗辩称，第二份合同主体发生变更，张子明未在合同中签字，根据合同相对性原则，张子明无原告主体资格。本院认为，合同相对性主要包括主体、内容、责任的相对性。本案中，张子明与陈丽琴系夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买的不动产在双方未对婚内财产有特别约定的情况下均属于夫妻共同财产，对外负担的债务亦属于夫妻共同债务。第一份商品房买卖合同载明的买受人为张子明、陈丽琴，补充协议以及第二份合同虽没有张子明签字，但该补充协议及合同并没有切断张子明的付款义务，原告陈丽琴支付的购房款属于两人的夫妻共同财产，应视为张子明也履行了合同的付款义务。民事权利与义务相对等，张子明承担义务亦应享有权利。故，被告中渝公司抗辩张子明无诉讼主体资格理由不成立，本院不予采纳。原告主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据。经查，2017年11月24日的《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年12月31日。后原告陈丽琴与被告中渝公司于2019年1月9日就案涉房屋签订补充协议，约定交房时间暂定于2019年5月31日前。同年8月28日，原告陈丽琴与被告中渝公司签订第二份合同，约定交房时间为2019年12月31日前。被告中渝公司于2019年7月1日向原告陈丽琴实际交付房屋。就案涉房屋原告陈丽琴与被告中渝公司先后签订了两份合同和一份补充协议，两份合同及补充协议先后对交房时间、付款方式等内容进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告陈丽琴在2019年8月28日的合同中已与被告中渝公司协商一致，将案涉房屋的交付时间进行了变更，故对被告抗辩应以最后一份合同约定的交付时间即2019年12月31日前为准，本院予以确认。原告陈丽琴、张子明主张被告中渝公司逾期交房无事实依据，本院不予支持。第三，关于水、电、电视开户费及楼宇对讲费等费用应否退还的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条第（四）第1项中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收水、电开户费的相关条款应属无效。合同条款无效，属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉请已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采信。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院应予支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及有线电视立户安装费分别为1000元、2000元，被告应予返还。对于原告主张的楼宇对讲费，不属于上述规范性文件所包括的基础设施建设、安装费用，现案涉房屋的对讲系统已开通使用，原告已获得支付该项费用的对应利益，原告主张返还，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告陈丽琴、张子明退还水、电及有线电视开户费3000元。二、驳回原告陈丽琴、张子明的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取167元，由原告陈丽琴、张子明负担144元，由被告贵州安顺市中渝房地产开发有限公司负担23元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费334元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年四月二十六日法官助理王菊书记员罗亚飞