宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初459号 原告：宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社，住所地:宁波市北仑区四明山路258号，统一社会信用代码:N2330206MF1581147R。 代表人：叶明波，该社社长。 委托诉讼代理人：徐巧，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 被告：宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙），住所地：宁波市北仑区新碶街道新大路417-427号（单号）二楼，统一社会信用代码：91330206698227097K。 负责人：邬宁伟，该网吧执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：陆汉明，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社（以下简称贝碶经济合作社）与被告邬宁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，依法由审判员彭晓晓适用简易程序独任审理。审理过程中，因邬宁伟签订涉案房屋租赁合同系代表宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）（以下简称零点网吧），且涉案租赁房屋亦系用于零点网吧经营。经释明，原告申请变更被告为零点网吧，邬宁伟、零点网吧均不持异议。本院于2020年3月3日公开开庭审理了本案。原告贝碶经济合作社委托诉讼代理人徐巧，被告零点网吧负责人邬宁伟及委托诉讼代理人陆汉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贝碶经济合作社起诉称：2015年12月21日,原被告签订《三产房租房协议》一份,约定被告承租原告位于宁波市（单号）二楼房屋，租赁期限为3年,自2016年1月1日起至2018年12月31日止,如被告需续租,应在租赁期满前30日内与原告协商续租事宜。租赁期限届满后,原告多次与被告协商续租事宜,双方口头商定租金暂定为10万元,实际租金标准以2019年度招标结果为准,后被告向原告支付了10万元租金。现根据2019年度招标结果确定租金为16.8万元,且中标者为案外人贺海红。为此,原告依据2019年度招标结果向被告主张租金差额6.8万元及至实际腾空之日止的房屋占有使用费。现原告诉至法院要求判令：1.解除原被告间的房屋租赁合同关系；2.被告支付原告2019年度租金差额6.8万元；3.被告立即腾空位于宁波市北仑区新碶街道新大路417-427（单号）二楼房屋，并支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照466.7元／日（16.8万元／年）计算的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。 原告贝碶经济合作社向本院提供《三产房租房协议》、被告工商登记信息、照片、招租招标公告、报名登记表、中标通知书、中标候选人公示、入账通知书、进账单等证据，用以证明上述事实。 被告零点网吧书面答辩称：被告所承租的涉案房屋，在2002年3月前是用来开设溜冰场的，后因原告考虑到治安问题动员被告出资7万元补偿溜冰场搬迁损失，继而由被告承租涉案房屋，且多年来一直以续租的方式签订租赁合同。近一期原被告签订的租赁合同于2018年12月31日到期。2018年11月底左右，被告多次与原告协商续租事宜，原告多次口头应允，为此，被告还对上述房屋进行了装修改造，但原告一直没有与被告签订书面的合同。2019年1月25日，被告将续租的第一年（2019年度）租金10万元汇入原告账户，并于2019年2月25日通过微信告知原告负责人，原告对此一直未提出异议。2019年12月20日，被告又将第二年（2020年度）租金10万元付给原告。被告认为原告仍应按照10万元/年的标准与被告续签五年（2019年1月1日至2023年12月31日）的租赁合同（备注：上述答辩意见被告于2020年2月3日在微法院提交本院）。后被告在庭审中答辩称，其对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权，原告应按照16.8万元/年的标准与被告续签租赁合同，原告无权要求被告腾空涉案房屋。 被告零点网吧向本院提供《三产房租房协议》、被告工商登记信息、照片、微信聊天记录、转账记录、收条等证据，用以证明上述事实。 经庭审质证，对于原被告提供的《三产房租房协议》、被告工商登记信息、照片、入账通知书、进账单、转账记录，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对于原告提供的招租招标公告、报名登记表，被告均不予认可，称从未收到过上述文件，对具体的招标事宜并不清楚。对于原告提供的中标通知书、中标候选人公示，被告对真实性无异议，其认为本次招投标采取的系暗标形式，被告是在原告起诉后才知晓最终的中标价格，被告现同意按照中标文件的租金标准继续承租涉案房屋，原告应予以配合。本院分析认为，上述招租招标公告、报名登记表、中标通知书、中标候选人公示材料与原件核对无异，且能相互印证，本院对该证据的真实性予以认定。对于被告提供的微信聊天记录，原告对真实性不予认可，即使属实也系被告单方要求续租，原告并未认可。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。对于被告提供的收条，原告不予认可。本院认为，该收条与本案不具关联性，本院不予认定。 根据本院认定的上述证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2015年12月21日，原告贝碶经济合作社作为甲方，被告零点网吧作为乙方签订《三产房租房协议》一份，约定：被告承租综合楼二层，租赁时间自2016年1月1日起至2018年12月31日止，共计3年，到期协议终止。整层每年年房租100000元，每年一次性付清，先付后用。租赁期满，乙方如要求继续租用，需在到期前30天内与甲方协商续租房屋事宜，签订续租协议，逾期视作自动放弃，甲方另与他人签订租赁协议。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同到期后，被告于2019年1月25日按照10万元/年的标准向原告支付了2019年度的租金，并于2019年2月25日向原告负责人叶明波发送微信，协商续租事宜。2019年11月29日，经贝碶村村民代表会议表决决定，根据贝碶村原办公大楼二楼现有状况，原告在宁波市北仑区人民政府网站上发出《招标公告》，对其经营使用权租赁面向社会进行公开招标，具体事项如下：租赁期限：五年（2020年1月1日至2024年12月31日），具体以合同签订实际交付为准。项目概况：出租房屋位于新大路425号楼上（二楼，不含装修），总建筑面积约500平方米（具体以实际考察为准）。消防设施系统、空调机排风系统、网络设施系统和电源设施（原承租户自费增容的）以及房内所有配套设施（电脑、显示屏、桌椅等）均属原承租户所有。房屋用途用于三产行业，具体以国家及地方有关规定为准。经村民代表大会讨论决定贝碶村以经营权租赁承包形式租赁给具有一定经济和经营能力的自然人。报名条件：具有一定经济和经营能力的自然人。（必须本人亲自参加报名、开标）投标报价：本次招标的报价以年租金为准，实行上不封顶，以最高报价者为中标人，最低报价为10万元/年。报名时间为2019年12月5日14：30前，投标文件递交时间为2019年12月13日上午9:00前。本次招标实行暗标方式投标。投标截止时间前，投标单位递交所有投标报价单，开标时由招标代理单位对所有投标报价单当众予以拆封、宣读。截至2019年12月5日，共有8人报名，未含被告零点网吧执行合伙事务人邬宁伟。2019年12月13日，原告贝碶经济合作社对中标候选人予以公示，候选人为贺海红，中标价16.8万元/年，中标期（租赁期限）五年。2019年12月17日，因公示期内无人提出异议，原告贝碶经济合作社向案外人贺海红发出《中标通知书》。2019年12月20日，邬宁伟向原告转账支付10万元。2020年2月17日，原告将上述款项予以退回。2020年2月18日18:56分，邬宁伟向原告支付10万元，备注为再次支付零点网吧2020年的租金。同日22:37份，邬宁伟又向原告支付6.8万元，备注为补2020年中标的差价（零点网吧）。 另查明：1.被告承租的房屋位于宁波市北仑区新碶街道新大路417-427号（单号）二楼，原告此次招标租赁的房屋与被告承租的房屋一致。2.原告多次告知被告涉案房屋会以招投标形式进行租赁。3.原告贝碶经济合作社至今未与中标人贺海红签订租赁合同。 针对原被告双方争议的问题，本院分析认定如下： 关于被告是否应当按照中标价格向原告补交2019年度租金6.8万元的问题。本院认为，原被告签订的租赁合同于2018年12月31日到期，到期后，被告继续占有、使用涉案房屋，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，仅系租期变更为不定期，且2019年1月25日被告已按照原合同的标准支付租金10万元，原告对此亦未提出异议。故关于2019年度的租金，被告按照10万元/年予以支付，并无不当。原告要求被告按照中标价格16.8万元/年的标准补交2019年度租金6.8万元的诉请，本院不予支持。 关于被告对涉案房屋能否行使优先承租权的问题。本院分析认为，第一，优先承租权非法定权利，应由当事人约定。本案中，原被告在租赁合同中约定，租赁期满，被告如要求继续租用，需在到期前30天内与原告协商续租房屋事宜，签订续租协议，逾期视作自动放弃，原告另与他人签订租赁协议。从该约定的内容来看，被告仅具有在到期前与原告就续租事宜进行协商的“优先性”，否则到期后，原告可与他人另行签订租赁协议，并未明确优先承租权的核心内容，即在“同等条件下”，其较他人而言具有优先承租的权利。第二，采取招标方式公开招租，是原告对其物权的一种行使方式，即使被告享有优先承租权，也不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。同等条件，必须是同等地参与招投标活动，同等地遵循招投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才具备，被告才享有优先承租权。本案中，被告庭审陈述称，原告多次告知其涉案房屋后续会以招标的方式进行租赁，其表示反对，并要求原告按照原合同标准继续与其续签5年的租赁合同。2019年11月29日正式招标公告的相关内容其并不知晓，原告并未通知其参加此次招投标。本院分析认为，如果原告曾多次告知被告将采取招标的方式租赁涉案房屋，但正式招标时原告却未通知被告，明显不符常理。根据本院庭前与被告执行合伙事务人邬宁伟电话沟通的情况来看，其陈述2019年11月26日其家中曾发生重大变故，其要求原告推迟招标时间，但原告未予考虑，因家中事情非常严重其也无心无精力参加本次招投标。故被告应知晓涉案招投标事宜，原告已履行了通知义务。被告未参与本次招投标，应视为被告不具有“同等条件”，不享有优先承租权。第三，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。即对于承租人来讲，其行使相应优先权时，应在合理期限内提出。本案中，即使原告此前未告知被告招投标事宜以及最终的中标情况，被告于2020年1月21日在收到本院送达的诉状时即应知晓上述事宜，但被告于2020年2月3日答辩时仍要求原告按照10万元/年的标准与其续签合同，2020年2月18日的时候才以支付16.8万元/年的租金的方式表达行使优先承租权，已超过合理期限，该主张亦难获支持。综上，被告对涉案房屋不具有优先承租权，其无权要求行使该权利。 本院认为，针对不定期租赁合同，原告可以随时主张解除。原告已于2020年1月20日以起诉的形式通知了被告，被告于2020年1月21日收悉，故涉案原被告间的房屋租赁合同关系于2020年1月21日解除。针对2020年1月1日至2020年1月21日的租金，原被告均认可16.8万元/年的标准，该款被告已付清，金额为9639元(计算公式:16.8万元/年÷366×21天)。合同解除后，被告应及时腾空涉案房屋，并支付原告在此期间的房屋占用使用费，结合涉案房屋最终的中标价格以及原被告认可的2020年度租金价格，本院认定房屋占用使用费仍应按照16.8万元/年的标准计算。因被告已按照上述标准向原告全额支付了上述款项，租赁合同解除后，原告在扣除2020年1月1日至2020年1月21日的租金后，本应返还被告剩余款项，但考虑到被告还实际占有使用涉案房屋，还需支付原告房屋占用使用费，从诉讼经济角度出发，原告可从剩余款项158361元（计算公式：168000元-9639元）中直接抵扣该房屋占用使用费。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告关于其享有优先承租权无需腾空涉案房屋的答辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社与被告宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）之间的房屋租赁合同关系已于2020年1月21日解除； 二、被告宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）应于本判决生效之日起三个月内腾退位于宁波市北仑区新碶街道新大路417-427号（单号）二楼房屋，并返还给原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社； 三、被告宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）应于本判决生效之日起三个月内支付原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社自2020年1月22日起至实际腾退之日止按照16.8万元/年的标准计算的房屋占有使用费；上述款项原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社可从被告宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）已付款158361元中予以扣除； 四、驳回原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案诉讼费1500元，减半收取750元，由被告宁波市北仑区新碶零点网吧（普通合伙）负担80元，由原告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社负担670元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 彭晓晓 二〇二〇年四月二十日 代书记员 张静君