浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终344号 上诉人（原审原告）：蓝丽虹，女，畲族，1984年5月23日出生，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：丁一芯、张楚，浙江博翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江归侨联合创业投资有限公司。住所地：丽水市莲都区丁香公寓商铺202室。统一社会信用代码：91331100554761143C。 法定代表人：方芝玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘臻，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 上诉人蓝丽虹因与被上诉人浙江归侨联合创业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蓝丽虹上诉请求：1.依法撤销丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6901号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉合同实质系变相的商品房买卖合同，而非一审判决所认定的使用权转让合同。案涉合同虽然名为“使用权转让协议”，且在合同前面部分中写明“使用权”，但根据案涉合同第六条、第九条、第十一条之约定，案涉合同签订的实际目的系在今后签订正式的《商品房买卖合同》。同时，根据案涉合同第十一条第3项、第十一条第4项之约定，双方转让的是案涉房屋的“占有、使用、收益、处分”四项权利，而这四项权利共同构成了所有权。因此，该合同的本质仍明确指向所有权的转让，案涉合同系商品房买卖合同。同时，一审判决将案涉合同第十一条第四款的原文更改为“案涉房屋暂不能办理不动产权证”，并以此证明上诉人“应对交易非完整确定的所有权有所认识”，系主观臆断，无事实根据。此外，上诉人常年生活在香港，对近年来丽水房价也并不了解，并未全面比对丽水的房屋价格情况，案涉房屋产权只有40年，因此其当时认为这是开发商为促销给出的公平合理的优惠，并未察觉案涉房屋实际存在严重的问题，更不可能想到案涉房屋实际连预售证都没有取得。故案涉合同实质系变相的商品房买卖合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2.关于本案争议焦点之一应为被上诉人是否存在“隐瞒”行为，而非被上诉人是否存在“欺诈”行为。上诉人主张权利的核心依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，根据该条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实并导致合同无效的，买受人可以请求其承担相应责任。该条规定并没有要求出卖人的行为构成“欺诈”，出卖人只要存在隐瞒行为，即可适用该条规定。3.被上诉人在与上诉人签订案涉商品房买卖合同时，存在故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的行为。本案中，被上诉人至今未取得预售证，且亦未提供任何证据证明其在房屋买卖过程中曾告知上诉人案涉房屋未取得预售证。同时，根据丽水市人民政府[2018]93号《专题会议纪要》第二条之规定，案涉项目不得进入或变相进入住宅类房地产开发领域（包括住宅、产权式酒店、公寓式住宅或变相的产权式公寓住宅等）。这一会议纪要证明被上诉人系在明知涉案房屋不得作为商品住房进行销售且根本无法合法取得商品房预售证的情况下，故意隐瞒了其未取得商品房预售证的事实。综上，一审判决事实认定错误，法律适用错误，请求依法撤销原判决并改判支持上诉人之诉讼请求。 被上诉人浙江归侨联合创业投资有限公司辩称：首先，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。案涉房产系城西村集体土地，是村的第三产业用房，用途为办公楼办公用房，办公用房使用权转让行为不以具备商品房预售证为前提。且被上诉人在本案中不存在欺诈或隐瞒的行为，双方在签订合同过程中有专业中介人员陪同和讲解，双方签订的协议中对于使用权转让的陈述清晰明确，案涉房产远低于市场价格，整个合同对上诉人的权益保护到位，根据丽水市政府会议纪要精神，案涉房产的不动产登记亦可在未来办理。其次，原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房和商品房买卖合同作出了明确的认定。案涉房产并非商品房，且双方并未签订《商品房买卖合同》，上诉人据此主张合同无效及一倍赔偿，缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 蓝丽虹向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《SOHO丽水使用权转让协议》无效；2.被告立即向原告返还已支付购房款人民币834398元及利息（利息自2019年1月18日起以834398元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止，利息暂计算至2019年11月17日约为人民币35000元）；3.被告向原告支付赔偿款人民币834398元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院查明的事实：2019年1月18日，原告与被告签订一份《SOHO丽水使用权转让协议》，约定原告向被告认购商业项目40年的使用权（用途为办公）；面积53.45㎡，单价15985元/㎡，总价854398元，优惠后价格为784398元；交付时间为2019年12月31日前。合同还约定若交付使用1年内，上述房屋若由于被告原因不能办理不动产登记，被告同意以原告所交款之总价款的20%作为补偿款；若原告不同意按上述方式补偿的，被告退还原告所交款项，并参照人民银行公布的同期活期利率三倍支付利息，协议解除，结清相关费用后退房。原告于2019年1月17日、1月18日、共计支付被告购房款784398元。另查明，丽水市人民政府专题会议纪要载明，原则同意城西村民族大厦项目在竣工验收和整体转让后并经绿谷智慧项目主管单位审核认为适宜的前提下，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发【2001】15号）和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等文件有关规定，经市建设（规划）、消防、国土等部门研究同意并报市政府批准后，按照有关程序办理分割销售手续；上述涉及项目转让、改变用途、分割销售的办理须按规定补缴土地出让金。 一审法院认为，原告以欺诈为由，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，诉请被告返还购房及利息并支付购房款一倍的赔偿款。该院认定本案不存在原告诉称的欺诈情形，理由如下：首先，案涉合同名称写作“SOHO丽水使用权转让协议”，也即合同抬头显眼字样已明确写明了系使用权而非所有权转让协议；而合同的具体条款亦写明转让的系使用权（合同第一条、第四条第一款和第二款、第五条均出现使用权转让的字样），而非所有权。其次，合同第十一条第四款明确写明案涉房屋暂不能办理不动产权证，而原告作为具有不动产交易经验和常识的人，应知晓办理不动产权证方能彰显房屋所有权，故原告理应对于交易并非完整、确定的所有权有所认识。再次，合同约定案涉房屋单价为15985元/㎡，优惠后原告实际付款单价为14675元/㎡，而原告提供的照片显示，被告所打出的宣传广告写明项目均价为13888元/㎡。可见，不论是项目均价还是案涉房屋的单价均远低于同一时期、同一地段的商品房所有权交易市场价格，按照一般常理，原告理应对交易的并非完整、确定的所有权有所认识。由此可知，被告未故意隐瞒相关事实，原告在案涉交易中亦未因此陷入错误认识。另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。也即该司法解释第九条针对的是已经确定的商品房的所有权买卖，而案涉合同指向的是使用权，故本案并不适用前述司法解释。综上，原告以欺诈为由诉请一倍赔偿，但既无欺诈的事实基础，亦无一倍赔偿的法律依据，故该院不予支持。原告以被告未取得商品房预售许可证明为由诉请确认案涉合同无效，因商品房预售指向的是所有权买卖，与案涉合同的交易指向不一致，故该诉请无法律依据，该院不予支持。原告以合同无效为由诉请返还购房款及利息，因本案合同并非当然无效，经释明后，原告不愿变更诉请，故该院对基于合同无效为由的返还诉请予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：驳回原告蓝丽虹的诉讼请求。案件受理费20134元，由原告蓝丽虹负担。 二审中，上诉人蓝丽虹向本院提交了：1.案涉楼盘销售宣传广告微信截图九张，待证被上诉人委托中介对外以“独立产权”、“全产权电梯房”、“公寓电梯房”发布广告并销售案涉房屋；2.案涉楼盘展厅现场录音录像一份，待证案涉楼盘中13888元/平方米是最低价的户型，其他户型的价格达到21000元/平方米。被上诉人经质证认为，对证据1的三性均提出异议，该证据无原件，且未经过公证取证，真实性和合法性存疑，也与本案争议事实不具有关联性；对证据2的三性均提出异议，该证据真实性无法认定，无关联性，且视频中介绍的房屋户型为带有阁楼的户型，单价很低。经审查，证据1与本案不具有关联性，证据2无法证明本案争议事实，本院均不予采信。 被上诉人浙江归侨联合创业投资有限公司向本院提交了付款凭证、中介服务费发票各一份，待证丽水市莲都区丰雅房产中介服务部的雷军波为上诉人在签订《SOHO丽水使用权转让协议》的过程中提供了专业的中介服务，被上诉人为此支付中介费9999元。上诉人蓝丽虹经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，该证据不能证明房产中介对上诉人提供了专业的中介服务。经审查，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 经审理，本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，关于案涉合同的性质和效力的问题。案涉合同的标题和约定的内容均为使用权转让，合同系双方真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的规定，依法应认定有效。因案涉合同指向的交易对象是使用权，并非商品房买卖合同，故本案不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中相关规定。 关于被上诉人是否存在隐瞒行为。本案并非商品房买卖合同，而是使用权转让合同，双方当事人亦签订了《SOHO丽水使用权转让协议》。上诉人在签订合同时，并未要求被上诉人出示商品房预售许可证，故上诉人主张被上诉人在合同签订时存在隐瞒行为无事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对上诉人基于合同无效为由的返还诉请予以驳回并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20134元，由上诉人蓝丽虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 李伟峰 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 林森森