河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终108号上诉人（原审被告、反诉原告）：灵宝市龙腾经贸有限公司。住所地：河南省灵宝市长安路西段。法定代表人：张龙飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳超，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西好家酒店投资管理有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区兴善寺西街101号院后勤服务综合大楼。法定代表人：高丽莎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张秋华，男，1964年8月9日生，汉族，住陕西省西安市新城区，系该公司员工。原审被告：张龙飞，男，1961年2月28日生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：李艳超，河南天基律师事务所律师。上诉人灵宝市龙腾经贸有限公司（以下简称龙腾公司）与被上诉人陕西好家酒店投资管理有限公司（以下简称好家公司）、原审被告张龙飞租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2019）豫1282民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：撤销原判第二、四项，改判我公司不退还租金120666.67元；好家公司支付拖欠的租金147667元。事实和理由如下：1.我公司提交的部队于2017年2月28日下发的停止有偿服务通知书和部队在（2018）豫1282民初3269号民事判决中的诉请和携程网入住信息，证明好家公司在2017年5月30日才停止营业，我公司收取5月30日前的租金有事实依据。既然有营业，说明不需要准备搬离的时间，故原审酌定其准备时间应为二个月没有根据。我公司之所以在与部队的三个案件中有“酒店搬离时间是2017年3月份”的表述，是因为我公司向代理人提供证据材料时，只提供了综合楼门面出租项目的停止有偿服务通知书及协议，代理人误以为酒店搬离时间是2017年3月份；2.部队只是口头告知可能会收回房产，并未明确表示一定会收回。根据租赁合同约定，每年租金为64.4万元，55万元只够支付10个月多的租金，即至2017年3月初的租金，2017年3月至5月的租金好家公司并未交纳。好家公司答辩意见：部队把综合楼整栋出租给龙腾公司，签订了《军队房地产租赁合同》，其中第9条合同的解除约定：因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年3月27日，中央军委下发全面停止有偿服务活动的通知，部队在2016年4月2日将该通知精神告知龙腾公司，让其通知商户停止进货、移址搬家，所有合同解除。通知下发，本案不可抗力情形已经发生，龙腾公司已经丧失继续出租该房屋的权利，龙腾公司应当返还我公司已交纳的租金429333元及利息21276.17元。张龙飞的答辩意见同龙腾公司的上诉理由。好家公司原审诉讼请求：判令龙腾公司返还租金64.4万元。龙腾公司原审反诉请求：判令好家公司向我公司支付拖欠租金147667元。原审法院查明：涉案房屋是位于灵宝市长安路，属于中国人民解放军62105部队所有，由龙腾公司从62105部队承租，2012年6月4日，经62105部队同意，好家公司与龙腾公司签订了一份房屋租赁合同书，约定承租部队房屋中的综合楼二至六层约4000平方米，租赁期间自2013年5月1日起至2033年4月30日止共计20年。自2013年5月1日起，每年租金为人民币578000元，年租金每5年递增5%，每年支付一次，在上一年租期满30日支付下一年租金。合同签订后，双方均按约履行。2014年3月15日，双方又签订了一份房屋租赁合同补充协议书，增加了部分租赁面积，同时约定：2014年5月1日起，增加租赁面积租金为66000元每年，2016年2月份，中央军委下发通知，要求全国范围内军队停止有偿服务活动，62105部队此后口头通知龙腾公司要求收回房地产。2016年4月5日至2016年7月3日，好家公司共向张龙飞支付2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金55万元。62105部队于2016年7月份亦通知到好家公司，要求其停止营业。2017年2月18日，龙腾公司与62105部队签订了《军队房地产租赁项目停止协议》一份，约定提前终止合同，并于2017年5月30日前腾退房屋。2017年5月30日，好家公司将酒店贴上封条予以封存。龙腾公司于2018年10月9日向原审法院提起诉讼，要求62015部队赔偿经济损失12640878.76元，原审法院审理后，于2018年10月29日作出（2018）豫1282民初3973号民事判决，判决62015部队赔偿龙腾公司经济损失3792671.3元。该判决已发生法律效力。62105部队于2018年9月12日向原审法院提起诉讼，要求龙腾公司支付租金633700元及违约金150000元，龙腾公司提出时效抗辩，原审法院审理后，认为62105部队的请求已超过诉讼时效期间，作出（2018）豫1282民初3269号民事判决，判决驳回62105部队的诉讼请求。该判决已发生法律效力。62015部队于2018年10月10日向原审法院提起诉讼，要求龙腾公司返还位于灵宝××××西路新建综合楼六层房屋及设施设备并赔偿经济损失86.67万元。原审法院审理后于2018年10月29日作出（2018）豫1282民初4026号民事判决，判令龙腾公司于判决生效后十日内将位于灵宝××××西路新建综合楼六层房屋及设施设备移交给62015部队，驳回62015部队要求赔偿损失的诉讼请求。该判决已发生法律效力并已履行。在上述三起案件审理过程中，龙腾公司均向原审法院作出了“酒店的搬离时间是2017年3月份”等类似的陈述。在本案的审理中，双方对酒店的实际停止营业时间说法不一，好家公司主张其于2016年8月接到部队通知后即停止营业，龙腾公司主张酒店于2017年5月份停止营业，并提交了携程网的截图，显示有2017年5月份的实际住客对酒店进行了评价。双方分歧较大，致调解无法成立。原审法院认为：好家公司与龙腾公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。在合同履行期间，因军队政策变更导致合同无法继续履行，属于不可抗力，双方均无责任。好家公司要求解除合同，理由正当，应予以支持。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。龙腾公司至少在2016年4月份即接到部队通知要求收回房屋，其应当及时通知好家公司，但其明知合同无法履行的情况下，仍收取好家公司的租金属于不诚信的行为。根据禁止反言的原则，龙腾公司在他案诉讼中多次陈述酒店是于2017年3月份搬离，应认定好家公司实际停止营业时间为2017年3月初，因此2017年3月初至2017年4月底的租金，好家公司不必向龙腾公司支付。另外，考虑到好家公司搬离前要进行一定的准备工作，必定要影响其正常营业，应酌定其准备时间应为二个月，龙腾公司应退还好家公司租金120666.67元。综上，好家公司要求龙腾公司返还租金，其合理的部分，应予以支持。张龙飞是龙腾公司的法定代表人，张龙飞收取租金的行为是职务行为，其法律后果应由龙腾公司承担，好家公司要求张龙飞返还租金的诉讼请求，应不予支持。龙腾公司反诉要求好家公司继续支付租金请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除好家公司与龙腾公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议。二、龙腾公司退还好家公司租金120666.67元，限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回好家公司对张龙飞的诉讼请求。四、驳回龙腾公司的反诉诉讼请求。案件受理费10453元，保全费3740元，共计14193元，由好家公司负担11078元，龙腾公司负担3115元。反诉受理费1627元，由龙腾公司负担。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本案中，龙腾公司在2016年4月份即接到部队要求收回房屋的通知，其应当及时告知好家公司，但其在明知合同无法继续履行的情况下，仍收取好家公司的租金有违诚信。关于案涉酒店的停止营业及搬离时间，好家公司诉称其于2016年8月接到部队通知后即停止营业，龙腾公司辩称酒店于2017年5月份才停止营业，并提交了携程网的截图。经查，在龙腾公司与部队之前的三案诉讼中，龙腾公司多次陈述酒店的搬离时间是2017年3月份。因龙腾公司提交的携程网截图等证据，不足以证明其提出的酒店于2017年5月份才停止营业的主张，根据民事诉讼禁止反言的原则，故应认定好家公司案涉酒店的实际停止营业时间为2017年3月初。同时，鉴于好家公司搬离前要进行一定的准备工作，必定要影响其正常营业，原审酌定其准备时间为二个月并判令龙腾公司退还120666.67元租金适当。龙腾公司的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5324元，由上诉人灵宝市龙腾经贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年四月三十日法官助理侯杨书记员王琦书记员郑强