贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1158号 原告：朱雪梅，女，1988年11月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周伟吉，男，1983年2月25日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：孙善鹏、钱娜，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、周玢，贵州三好律师事务所律师。 原告朱雪梅、周伟吉与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱雪梅、周伟吉的委托诉讼代理人孙善鹏、钱娜，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人刘成涛、周玢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱雪梅、周伟吉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款322962元为基数，从2015年10月1日起按日万分之三计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）暂计20000元；2.判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证；3.判令被告承担本案诉讼费用。（庭审中，原告撤回了“判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证”的诉讼请求。）事实与理由：2013年8月22日，原告就被告开发的位于毕节市商品房达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定，原告实际交付的购房款为322962元。原告依据合同中约定履行了买受人应尽的付款义务。被告于2015年6月30日将涉案商品房交付原告。但交付商品房后并未按照合同约定法律规定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向法院提起诉讼，望支持原告诉请为谢。 被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：自人民法院受理本案之日即2020年1月20日起往前倒退三年，三年内的违约金请求权未超过诉讼时效，三年以外的即2017年1月20日前的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行整合，直到2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构职能整合是被告不能预交、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致的被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定被告构成违约，则应当扣除该一年的期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而原告合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行，故本案中被告并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、退一步讲，如若原告主张被告违约的事实成立，则案涉房屋的交房时间是2016年9月12日，依照司法解释的规定，在90日内即2016年12月12日前被告不构成违约，即违约金起算时间不是原告所主张的2015年10月1日，而应是2016年12月13日，再扣除超过诉讼时效的部分，应自2017年1月20日起算。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，以原告朱雪梅、周伟吉为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积118.41平方米，套内建筑面积92.22平方米。该商品房总价款为322962元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款96962元，余款226000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款322962元，以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金等办证所需费用。2016年9月12日，被告将涉案房屋交付给原告。2019年1月31日，被告取得了涉案房屋所在Ｔ6幢的初始登记。2019年2月18日，被告通知业主提交办证资料。2019年2月23日，原告向被告出具办证委托书。2019年5月9日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。2019年10月14日，原告向本院诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院立案受理后（案号：（2020）黔0502民初1158号）于2019年12月9日公开开庭进行审理，被告在庭审中就原告的诉请提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年12月23日撤回起诉。之后，原告认为被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理涉案商品房不动产权属证书的义务。而且，被告代为收取原告缴纳的契税、预告登记费、房屋维修基金等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定办理转移登记的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，本案原告所购房屋为预售商品房，其应在涉案房屋交付使用（2016年9月12日）后的90日内为原告办理房屋权属证书，即应于2016年12月11日前办理完毕。被告具备办理转移登记的条件时，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额322962元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。如前所述，被告应于2016年12月11日办理商品房转移登记，原则上应从2016年12月12日起计算违约金，被告对此提出诉讼时效抗辩。而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月10日）往前倒推三年，即2017年1月10日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告所举证据不足以证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月11日起计算。同时，根据原、被告在合同附件十二中约定应视为双方之间形成委托办证关系，被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应计算至2019年2月18日。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款322962元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月11日起计算至2019年2月18日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱雪梅、周伟吉逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金(违约金以原告已付购房款322962元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月11日起计算至2019年2月18日止)； 二、驳回原告朱雪梅、周伟吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年四月三十日 书记员 邓理成