文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异131号异议人（案外人）：张力元。申请执行人：海南天佑实业投资有限公司。法定代表人：张洪宝，总经理。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。法定代表人：熊风，总经理。本院在执行申请执行人海南天佑实业投资有限公司（以下简称天佑公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人张力元对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张力元称，2014年11月24日，案外人在乐东县岭头村龙沐湾1号海景公馆的售楼处全款购得了2号楼B803A（B804）室，并于当日在物业办理了入住手续，实际入住至今，由于开发公司原因至今没有完结商品房过户登记。2017年1月，海口市中级人民法院对龙沐湾1号海景公馆做出了全查封的决定，经本人申请海口中院已解除查封。2018年6月，天佑公司向三亚市中级人民法院申请了对小区385套房产的查封，本人所购房产又在其中，已严重侵害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特请求法院：中止并依法解除对海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾1号海景公馆2B803A（B804）室的轮候查封，并将其判归案外人所有。本院审查查明，2018年6月13日，三亚市中级人民法院根据天佑公司的诉前财产保全申请，作出（2018）琼02财保19号民事裁定，裁定轮候查封金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的385套房产中价值3500万元的财产，查封期限三年。该裁定的附件所载385套房产为：“1号楼：（1）、1号楼：A单元608、705、805、806、905、1107、1803A、1808房；B单元603A、701、702、703、703A、706、815、901、902、903、1002、1008、1013A、1109、1110、1113A、1203A、1205、1305号房；（2）、2号楼：A单元101、112、201、204、205、206、207、208、210、211、212、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、401、404、405、411、412、502、504、505、506、507、508、511、601、604、605、606、701、702、712、801、802、803、807、810、811、812、901、904、905、906、908、909、911、1004、1005、1006、1008、1010、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1112、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1401、1403、1405、1406、1407、1408、1409、1411、1412、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1512、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1612、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1903、1904、1905、1906号房；B单元108、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、213A、215、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、313A、315、401、402、404、405、406、407、408、409、413、413A、415、501、503、505、508、509、510、601、603、604、607、608、701、702、703、705、706、707、708、712、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、813A、815、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、913A、915、1001、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1015、1101、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113A、1115、1201、1202、1203、1203A、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1213、1213A、1215、1301、1302、1303、1303A、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1313A、1315、1401、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1413A、1415、1501、1502、1503、1503A、1505、1506、1508、1509、1510、1511、1512、1513、1513A、1515、1601、1602、1603、1604、1606、1609、1610、1611、1612、1613、1613A、1615、1701、1702、1703、1703A、1705、1706、1708、1709、1710、1711、1712、1713、1713A、1801、1802、1803A、1805、1806、1808、1809、1810、1812、1813、1901、1902、1903、1904、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912号。”2018年8月28日，三亚市中级人民法院依据已经发生法律效力（2018）琼02民初97号民事调解书及权利人的申请，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼02执330号]，前述轮候查封房产转入执行程序。2018年12月10日，海南省高级人民法院作出（2018）琼执他75号执行裁定，裁定“三亚市中级人民法院（2018）琼02民初97号民事调解书由海口市中级人民法院执行。”2019年1月10日，本院依据前述裁定，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2019）琼01执17号]。案外人知悉前述房产查封行为后，遂向本院提出本案异议。另查明，张力元与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，约定张力元购买金地公司开发的乐东雨林海景公馆一期2号楼8层B803A房，建筑面积32.67平方米，总价款196000.07元，付款方式为买受人于2014年11月23日签署合同时一次性付清全部购房款196000.00元。2014年11月15日，周淑艳通过银行向金地公司转账20000元。同日，金地公司向张力元开具收据，载明收到张力元交来的2B609房定金20000元。2014年11月24日，周淑艳通过银行分两笔向金地公司转账共183787元（32000元+151787元）。同日，金地公司向张力元开具两份收据，分别载明收到张力元2B609房购房款176000元、2B609房办证费用7787元。2015年5月11日，金地公司向张力元开具收据，载明收到周淑艳支付的有线进户费、水电费共428元。之后，张力元陆续缴纳了B803A房的物业费、水电费等费用。2018年2月6日，金地公司出具《证明》，主要内容为：因当时对销控情况掌握不细，将温晓军名下的B609出售给了张力元，该公司已将B803A房调换给张力元，该B609房收取和196000元即是B803A房的购房款。乐东黎族自治县住房保障与房产管理局的网签状况查询结果显示：前述商品房买卖合同的网签生成时间为2015年5月4日；网签提交时间为2016年2月6日；销售状态为已售，买受人为张力元，查封与抵押状态分别为：已查封、已抵押。2019年3月15日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具《说明》，主要内容为“按照工程规划许可证该项目的正式名称为：雨林海景公馆1号楼、2号楼，A栋是指1号楼，B栋是指2号楼。1号楼、2号楼所有房号尾数是4的都以3A来表示，比如：104房表示为103A房，详见房产测绘报告。”再查明，2017年1月20日，本院在审理海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与金地公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，依据柏盈公司提出的财产保全申请，作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院依据该裁定内容，查封了金地公司名下位于乐东黎族自治县雨林海景公馆A栋、B栋房产（1号楼A603A、A709、A909、A1305、A1308、A1310、A1311、A1405、A1406、A1409、A1509、A1603、A1605、A1702、A1705、A1706、A1707、A1708、A1709、A1801、A1802、A1805、A1807、A1808、B807、B1107、B1208、B1301、B1303、B1407、B1409、B1901、B1912等33套房产除外）。2018年4月26日，本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决及权利人的申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼01执382号]，前述财产保全查封房产遂转为执行查封房产。在执行中，案外人张力元就涉案异议房产向本院提出执行标的异议后起诉。为此，本院作出（2018）琼01民初213号民事判决，以张力元对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由，判决“一、不得执行张力元购买的乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼8层B803A房；二、驳回张力元的其他诉讼请求。”2019年1月21日，本院作出（2018）琼01执382号之二执行裁定，裁定解除被执行人金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆1号楼A210、A402、A512、A607、A609、A803A、A808、A810、A1006、A1103A、A1207、A1408、A1410、B512、B513、B806、B1210、B1211、B1402、B1411、B1412、B1311、B1511及2号楼A307、A308、A506、A507、A605、A606、A701、A702、A810、A903A、A906、A1008、A1103A、A1106、A1108、A1203A、A1205、A1210、A1302、A1303、A1303A、A1306、A1402、A1403A、A1406、A1506、A1606、B407、B408、B603A、B701、B706、B707、B803A、B805、B807、B901、B902、B903A、B905、B906、B908、B1107、B1112、B1203、B1205、B1213A、B1307、B1312、B1607、B1705（共计74套）的查封。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除执行的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被执行标的提出书面异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张力元在人民法院查封涉案房产前，已经签订了书面买卖合同，支付了全部房价款，且已占有涉案房产。而且，现无证据证明案外人对涉案房产未办理过户登记存在过错。故案外人对涉案房产提出中止执行的异议请求，符合前述司法解释的规定，应中止对涉案房产的执行。另外，案外人所提解除对涉案房产查封的请求，应待本案异议处理完毕，且没有当事人提起执行异议之诉后，才能向执行人员提出，不属于本案执行异议审查范畴。案外人所提将涉案房产判归其所有的请求，属于民事确权范畴，应通过民事诉讼等救济途径予以处理，也不属于本案执行异议审查范畴。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对案外人张力元购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村区雨林海景公馆一期2号楼8层B803A房的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀b7l5nvcyd515jveewb        案件唯一码                           审   判   长     钟  山       审   判   员     苏  铭       审   判   员     胡  猛                          二Ｏ二Ｏ年四月三十日             书    记    员     郑菲菲      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：钟  山         校对：郑菲菲        印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院          2020年4月30日印制      （共印8份）