呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终372号上诉人(原审原告）：王和平，男，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：盛渊，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁晏楠，内蒙古上都律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：吴立民，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审被告）：高云柱，男，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人王和平因与被上诉人吴立民、高云柱执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人王和平及其委托诉讼代理人盛渊、刁晏楠，被上诉人吴立民、被上诉人高云柱，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王和平上诉请求：1.撤销(2019）内0103民初1591号民事判决，改判支持王和平的一审诉讼请求，即:确认位于××旗的房屋(房产证号135011101722)属于王和平所有，解除对王和平所有的的位××旗房屋的查封，中止对该房屋的执行；2.一、二审诉讼费由吴立民、高云柱承担。事实及理由：一、一审判决认定事实是错误。一审判决认定王和平与高云柱约定以华夏龙小区2号楼3单元502室房屋一套抵顶工程款，用“约定”实属不当，王和平与高云柱在2010年1月2日工程结算单上已签订合法有效的用剩余工程款抵顶该房屋的协议，并在1月14日又交给高云柱60000元购房款，用部分工程款加上60000元购房款已经足额支付清该争议房屋的全部价款，对该房屋已经完成交易。案涉房屋未进行变更登记的原因在于，该房屋在2010年1月抵顶给王和平时，尚未办理在高云柱名下。该房屋在售楼部登记的户名是王和平，水务公司水表的户名是王和平，2011年4月21日在王和平毫不知情下高云柱办理至其名下，2012年5月25日又将案涉房屋抵押贷款，后又被法院查封，所以王和平无法办理变更登记并没有过错。二、一审判决适用执行异议规定中的有关规定驳回王和平的诉讼请求确有错误。该规定是办理执行异议和复议案件的审查规则，适用于形式审查，本案属于案外人执行异议之诉案件，应适用案外人执行异议之诉的审查规则，即应进行实质审查。首先应审查王和平对案涉房屋是否具有所有权，然后才能确定王和平对执行标的是否具有足以排除执行的民事权益。即使适用该规定，王和平的诉讼请求也应得到支持。王和平系权利人，这一事实已为一审判决查明的事实所证实。王和平享有的权利具有真实性和合法性。王和平和高云柱通过已欠付工程款和60000元购房款抵顶房屋的方式，取得了案涉房屋的所有权，这是客观存在的事实，唯一存在的问题是没有及时办理过户手续，王和平并无过错，不能认定为不合法或违法。该权利可以排除执行因未办理过户手续使王和平享有物权请求权。这是高于吴立民享有的民间借贷超出法律保护高额利息借贷债权的。可见，即使按照异议规定第二十四条进行审查，也应支持王和平的诉讼请求。从第二十八条规定看，王和平的行为已经同时具备了异议规定第二十八条中人民法院应予支持的四种情形。在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题，该规定原意为要审查物权变动内容的债权是否成立并合法有效的问题。本案中高云柱和王和平之间用房屋抵顶工程款的行为是合法有效的，且是即时结清即时给付以工程结算单为抵顶协议，且王和平持有缴纳60000元的购房款收据，因此对该行为也应予以确认。现实生活中的交易行为是形式多样的，不应机械的适用法律。王和平已支付了全部价款，且已实际占有并使用案涉房屋。2010年1月，王和平通过购房部分为抵顶的方式已取得了房屋所有权，并一直行使占有、使用收益的权利。未办理产权证王和平没有过错高云柱将案涉房屋转让给王和平后，在王和平不知情的情况下，高云柱以自己的名义办理了产权证，并在2012年5月25日向银行抵押贷款，2013年又被法院查封，在办理过户上王和平没有任何过错。基于前述事实和理由，即使按照执行异议规定进行查封，也应判决不得执行该执行标的。本案应适用《物权法》第十七条和《物权法解释(一)》第二条的规定和《民事诉讼法解释》第三百一十二条关于审查案外人执行异议之诉的规定。房屋产权证仅仅是权属证明，并不是确认房屋所有权的唯一依据，应依法确认王和平对案涉房屋拥有所有权，并判令不得执行案涉房屋。依据最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判指导与参考》[总第67辑(2016)3，2017年1月第一版]中《执行异议之诉案件的裁判思路》一文关于“以房抵债的债权人提起执行之诉的处理”的意见即“只要以房抵债是真实的，且签订于人民法院采取的强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益……”。吴立民享有的是民间借贷超出法律保护高额利息的债权，而以房抵债的权利人对于案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。因此，应依法判决不予执行案涉房屋。吴立民辩称，本案一审中，王和平提供了工程量结算单及收据的复印件，但其真实性存疑。2015年达拉特旗人民法院判决及2016年鄂尔多斯中级法院的判决中也提到了上述材料，但均未出示原件，不排除为逃避执行伪造的可能。如该工程结算单是真的，是于2010年1月出具的，而高云柱办房本的时间是2011年4月1日，2012年5月24日高云柱又以该房产在包商银行鄂尔多斯分行做了抵押贷款，既然已经抵到了王和平名下，那为什么2011年办下房产证的时候不办过户手续，2012年高云柱又以该房产去包商银行鄂尔多斯分行办了抵押贷款，不合情理。高云柱辩称，认可王和平的上诉请求。2009年4月，王和平分包高云柱位于树林召镇华夏龙小区1、2、6、9号楼的电气安装工程，总工程量168792元，在2010年1月完工结算工程款时，高云柱共支付王和平工程款82000元，欠付工程款为86792元，因高云柱无钱支付所欠工程款，就用华夏龙房地产公司给高云柱抵顶的的位××镇的房屋，面积45.35平米，每平米单价3200元，总房款145120元抵顶欠款，由于欠款小于房款王和平又支付高云柱60000元现金补齐房款，同时高云柱把该房屋所有权、使用权交给王和平，当时该房屋还在售楼部，高云柱向售楼部说明了抵顶事由，由于高云柱没有给售楼部出具该房屋抵顶给上诉人王和平的书面字据，2011年4月21日办理在高云柱名下。王和平很多次要求高云柱过户，2011年高云柱一直没有去达旗，所以没有给王和平办理过户，2012年5月25日高云柱用该房屋抵押贷款，2013年被法院保全，因此无法给王和平办理过户，此事责任完全在高云柱，王和平并无过错，对上诉请求完全认可接受。王和平向一审法院起诉请求：1、判令不得执行位于××旗（房产证号：135011101722）房屋，并确认案涉房屋归王和平所有；2、诉讼费用由吴立民、高云柱承担。一审法院认定事实：2010年1月2日，经结算高云柱欠王和平工程款86792元，故高云柱以华夏龙小区2号楼3单元502室房屋一套抵顶给王和平。双方未签订书面协议，高云柱于2010年1月2日在《达旗华夏龙小区王和平电气工程量结算单》上备注“用剩余工程款抵顶华夏龙2#3单元502室”。由于工程款欠款数额小于房屋价格，故王和平于2010年1月14日向高云柱支付购房款60000元，高云柱为王和平出具收据一份。自2011年起，王和平实际占有使用案涉房屋。现该房屋产权登记在高云柱名下，办理时间为2011年4月21日。2012年，高云柱向吴立民借款1000000元，偿还部分借款后剩余借款未予偿还，故吴立民诉至呼和浩特市回民区人民法院。呼和浩特市回民区人民法院于2013年10月28日作出（2013）回民二初字第00518号民事判决，由于高云柱未履行给付义务，吴立民申请强制执行。呼和浩特市回民区人民法院于2018年7月18日以（2014）回执字第294-4号执行裁定，对案涉房屋予以查封。王和平提出异议，呼和浩特市回民区人民法院于2019年4月15日作出（2019）内0103执异11号执行裁定，裁定驳回案外人王和平的执行异议。一审法院认为，本案争议焦点为王和平对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决……”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王和平与高云柱约定以华夏龙小区2号楼3单元502室房屋一套抵顶工程款，但未签订合法有效的书面协议，且未进行变更登记，故案涉房屋的所有权仍属于高云柱。王和平的诉请于法无据，不予支持。依照《最高人民法院》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回王和平的诉讼请求。案件受理费100元，由王和平负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：王和平对执行标的是否享有排除强制执行的权利。本案中，王和平在与高云柱达成案涉房屋的抵顶合意后未能及时签订合法有效的房屋买卖合同，且王和平亦未能出具其与该房屋房地产开发公司之间的房屋买卖合同，同时在高云柱取得案涉房屋产权证后，王和平亦未就案涉房屋及时向高云柱主张权利，其怠于行使权利的后果应自行承担。根据《最高人民法院》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王和平主张停止对案涉房屋强制执行并确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，王和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王和平负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 张蒙江审 判 员 李婷婷 二〇二〇年四月七日法官助理 蔡曦琛书 记 员 郝辰炜