四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1137号 上诉人（原审被告）：李小燕，女，汉族，生于1987年2月10日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：何花，南充市顺庆区德盛法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：伍发财，湖北三鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南充万睿文旅发展有限公司，住所地四川省西充县府南东路2号东江大酒店贵宾楼A座。 法定代表人：毛治华，执行董事。 委托诉讼代理人：王强，泰和泰律师事务所律师。 上诉人李小燕因与被上诉人南充万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李小燕上诉请求：撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4231号民事判决，依法改判或发回重审；涉诉一、二审费用由万睿公司负担。事实与理由：1.李小燕自2017年5月1日起租赁商铺后，不断出现屋顶、墙面、屋顶管道渗水、漏水问题，多次向万睿公司反映，至今未得到解决。2.商铺公共区域自2017年5月1日起，出现路面、屋顶漏水、路面塌陷等问题，严重影响李小燕商铺的经营。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求法院二审支持李小燕的上诉请求。 万睿公司答辩称：1.双方签订的商铺租赁合同合法有效。李小燕长期不支付租金，构成违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.李小燕承租的商铺虽然存在一定的漏水情况，但是漏水及漏烟的原因不能直接归结于万睿公司。一审法院已酌定减少李小燕应付的租金，虽然万睿公司未提出上诉，但万睿公司认为漏水、漏烟造成的损失，李小燕应当另案主张，而非在本案中处理。 万睿公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李小燕向万睿公司支付欠交的租金人民币51,904.44元，并向万睿公司支付欠交租金的滞纳金人民币76,386.03元（计算至欠付租金实际付清之日为止，暂计算至2019年8月1日）；2.本案的全部诉讼费、保全费由李小燕承担。 一审法院认定的事实：万睿公司与李小燕签订两份《商铺租赁合同》，约定李小燕租赁万睿公司所有的位于西充县城北新区㎡）、Ｃ335号商铺（216.82㎡），租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，共5个租赁年度，租金单价分别为26元／月／㎡、21元／月／㎡，第二、第三个年度租金分别为7283.64元、27319.32元。两份合同均约定李小燕每半年支付一次租金，每半年度到期前20日支付下个半年度租金，如李小燕逾期支付租金，应补交所欠付租金，并按所欠付租金的日5‰支付滞纳金，逾期满30日万睿公司有权解除合同收回商铺，李小燕缴纳的保证金不予退还。合同签订后，万睿公司将房屋交由李小燕使用，李小燕分别支付了首年度租金及履约保证金1250元、4600元，后未按约定支付租金。李小燕未能按约支付租金，万睿公司便于2019年3月22日、2019年7月15日书面通知催告李小燕交纳欠付租金，后万睿公司委托律师于2019年8月1日向李小燕发送律师函，函告李小燕支付所欠租金及滞纳金等。李小燕以房屋漏水、无法正常经营、导致其损失未解决为由拒交租金。 一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》系万睿公司与李小燕双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。李小燕未按照约定履行支付房屋租金的义务，万睿公司采取书面通知、律师函等形式催告后，李小燕仍未支付租金；李小燕虽辩称因为房屋漏水、漏烟，造成其无法经营，故而不交租金。案涉房屋的确存在漏水情形，但万睿公司也已加以维修，至于因漏水造成李小燕相关损失，其可以另案向万睿公司主张，并不能以此不履行自己支付租金的义务。案涉合同虽就房屋面积进行了约定，也载明以产权登记面积为准，但双方就租金的具体数额已进行了确认，也按照合同约定予以履行，故对于李小燕抗辩租金应以产权面积进行结算的意见不予采纳。但因房屋漏水的维修影响李小燕使用，可以适当降低租金，根据本案实际情况，酌定两间房屋每年度分别减少最近租赁期间2个月租金，即C322号李小燕应支付第二年度、第三年度租金分别为7,283.64元-7,283.64元÷12个月×2个月=6,069.7元；C335号李小燕应支付第二年度、第三年度租金分别为27,319.32元-27,319.32元÷12个月×2个月=22,766.1元。按照双方合同约定，就C322号商铺李小燕应在2018年4月10日前支付3,641.82元，在2018年11月10日前支付3,641.82元，在2019年4月10日前支付3,641.82元，在2019年4月10日前支付2,427.88元；就C335号商铺李小燕应在2018年4月10日前支付13,659.66元，在2018年11月10日前支付13,659.66元，在2019年4月10日前支付13,659.66元，在2019年4月10日前支付9,106.44元。李小燕未按约定时间支付租金应按照合同约定对其违约行为承担违约责任，但双方约定的滞纳金明显过高，依法应予调整，酌定从李小燕应支付租金之日起按年利率6%计付违约金至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限李小燕于判决生效后十日内向万睿公司支付C322号商铺租金12,139.4元、C335号商铺租金45,532.2元及滞纳金（以17,301.48元为基数分别从2018年4月10日、2018年11月10日、2019年4月10日起按年利率6%计付至判决生效之日止；以11,534.32元为基数从2019年11月10日起按年利率6%计付至判决生效之日止）；二、驳回万睿公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费2,860元减半收取1,430元，由万睿公司负担230元，李小燕负担1,200元。 二审审理期间，万睿公司提供李小燕租赁房屋的照片二张，拟证明李小燕承租的房屋一直在经营使用，未造成其停业。李小燕质证认为，照片不能真实反映案涉房屋存在漏水等问题，未造成李小燕经营困难。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为李小燕应否支付所欠房屋租金。 万睿公司与李小燕签订的《商铺租赁合同》属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，万睿公司已将租赁的商铺交与李小燕从事经营，但李小燕未依合同的约定按时交纳租金，应承担支付租金及违约金的责任。关于李小燕上诉称租赁的商铺存在漏水等问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，本案中，万睿公司向李小燕交付的商铺存在漏水等问题是客观存在的事实，李小燕对此进行了抗辩；但双方当事人对由谁负责维修租赁商铺没有约定，作为出租方万睿公司应当承担维修义务，一审法院据此将案涉商铺的租金按每年度分别减少二个月租金并无不当。至于因商铺漏水、商铺小区路面塌陷等问题造成李小燕其他经营损失，李小燕应提供相应证据另行提起诉讼，本案对此不作处理。故李小燕上诉称商铺存在漏水、商铺小区路面塌陷等问题，不应支付租金的理由不成立。 综上所述，李小燕的上诉请求，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,400元，由上诉人李小燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  张梓欣 二〇二〇年四月二十四日 书记员  任珍波