浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终15号 上诉人（原审被告）：衢州航民房地产开发有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区江滨西路1号。 法定代表人：高连相，董事长。 委托诉讼代理人：张志远，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱文，衢州市衢江区平治法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：衢州市衢江区航民望江园业主委员会，住所地浙江省衢州市衢江区樟潭街道航民望江园小区内。 负责人：张政，主任。 委托诉讼代理人：王晓东，浙**风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王枝香，浙**风律师事务所律师。 原审被告：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区江滨西路1号二楼。 法定代表人：吴浩，董事长。 上诉人衢州航民房地产开发有限公司（以下简称航民房开公司）因与被上诉人衢州市衢江区航民望江园业主委员会（以下简称望江园业主委员会）、原审被告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称航民物业公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 航民房开公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.物权保护纠纷中物权权属的确定是前提，会馆一楼东西两侧360.54平方米的房屋产权存在争议，应当先行确权，但一审未予审查。2.一审认定航民望江园各区总面积错误，实际总面积为87796.13平方米，物业管理用房配置面积根据《浙江省物业管理条例》《衢州市区物业管理办法》规定的千分之七计算应为614.57平方米，被上诉人已配置和移交645.94平方米，超额达标，符合要求。3.一审认定一楼东西两侧360.54平方米的房屋为物业管理用房证据不足，《商品房预售方案》《管理用房移交接管验收单》《商品房买卖合同》从未约定会馆一楼东西两侧360.54平方米的房屋为物业管理用房。4.如果按一审判决履行，物业管理用房面积将达到1006.48平方米，远超一审法院认定的956.25平方米，一审判决自相矛盾。5.会馆一楼东西两侧360.54平方米的房屋不符合《衢州市区物业管理办法》第二十七条规定，未满足三同步、属于房开所有和明确有效处分三个要求。 望江园业主委员会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 航民物业公司未提交答辩意见。 望江园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令两被告立即交还衢江区航民望江园小区的物业服务用房（具体坐落于衢江区两侧）建筑面积360.54平方米。2.判令两被告向全体业主共同赔偿经济损失（自2018年3月31日起，每月按18元每平方米的租金标准计算至实际交还之日止）。3.诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：被告航民房开公司、航民物业公司均系浙江航民实业集团有限公司持90%股份的公司。1996年4月29日，衢县航民物业发展有限公司成立，并于1997年5月起在衢江东迹大桥头航民望江园内出让自建别墅地块，在此期间，业主自建了A、B区共220户，建筑面积85700平方米。2003年5月，根据土地开发政策的变化，结束自建别墅地块的出让方式。2003年5月14日，被告航民房开公司成立，先后开发建设了衢江航民望江园小区C区、D区、E区、F区项目，总建筑面积90583.99平方米。 2003年6月5日，衢州市衢江区发展计划局作出《关于同意衢州航民房地产开发有限公司新建综合办公楼项目计划的批复》（衢计投[2003]119号），同意航民房开公司受让航民望江园小区B区内地块，用于新建综合办公楼即航民会馆（以下简称会馆）。会馆建成后，2004年3月15日，衢州市海华房地产测绘咨询有限公司（以下简称海华测绘公司）受被告航民房开公司委托进行测绘，并制作了《房屋产权面积测绘成果表》《分层分户平面图》。其中，《房屋产权面积测绘成果表》中载明会馆一楼物业公司面积14.68×12.28+14.68×12.28=360.54平方米。《分层分户平面图》在会馆一楼东西两侧注明“物业公司”字样，并载明总建筑面积2794.22平方米，其中房开公司2433.68平方米，物业公司360.54平方米。同日，航民房开公司就会馆申请产权登记，登记材料中所载内容与上述测绘材料载明的内容基本相同。此外，2006年前后，被告航民房开公司又在D区新建综合楼一栋，海华测绘公司制作的《房屋面积测绘技术分析表》载明物业房面积595.71平方米。 2004年7月28日，航民房开公司与航民物业公司签订《衢州航民望江园前期物业服务合同》，约定衢州航民望江园小区的前期物业管理服务由被告航民物业公司提供，期限2004年8月1日起至2014年7月31日止。2008年6月28日，航民房开公司与航民物业公司签署《管理用房移交接管验收表》，载明“经衢江区建设主管部门审核，按标准配套后的衢州航民望江园物业服务用房956.25平方米，坐落衢江区航民望江园Ｄ区，属于业主共有”。 2011年12月20日，被告航民房开公司在《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》（已向住建局报备）中的“前期物业服务企业”部分载明“航民望江园小区物业管理用房分别坐落在D区综合楼1-4层，建筑面积595.71平方米，航民会馆以南360.54平方米，总计建筑面积956.25平方米，由衢州航民望江园物业管理有限公司担任项目前期物业管理服务……”。同日，被告航民房开公司向主管部门提交的《物业管理用房确认情况联系单》中载明“衢江区建设局房管处:衢州航民房地产开发有限公司开发的衢州航民望江园项目，规划总建筑面积13.5万平方米，已在2006年达到配比要求：一、衢州航民望江园会馆，建筑面积：360.54平方米；二、衢州航民望江园D区综合楼，建筑面积：595.71平方米。望查询！” 2017年8月23日，航民望江园小区业主大会选举产生了业主委员会并报当地行政主管部门备案。2017年12月9日，原告与衢州名城物业服务有限公司签订《衢江区航民望江园物业服务合同》，约定自2018年1月1日起航民望江园小区的物业服务由衢州名城物业服务有限公司（以下简称名城物业公司）提供。因被告航民物业公司在规定期限内未与原告办理望江园小区物业服务移交手续，原告向该院提起诉讼，2018年12月7日，该院作出（2018）浙0803民初1619号民事判决，要求航民物业公司于判决生效之日退出衢江区航民望江园小区物业服务区域，并于判决生效之日将衢江区航民望江园小区D区综合楼18幢航民路商铺北1号1-4层合计建筑面积595.71平方米物业服务用房（商01建筑面积63.18平方米，物201、301、401建筑面积各177.51平方米）、小区监控摄像系统、小区电子围栏周界报警系统移交给原告衢州市衢江区航民望江园业主委员会。2018年12月31日，被告航民物业公司与名城物业公司就D区综合楼18幢“航民路商铺北1号”1-4层合计建筑面积595.71平方米在内的用房进行了移交。因案涉会馆的360.54平方米存在争议，在上述案件中未予一并处理，后原告另行起诉，本案遂成讼。 另查明，2009年8月10日、2009年9月30日，被告航民房开公司分别与案外人郑卓远、华军签订编号为衢航房2009-007（标的为Ｃ区70号）、浙Ｆ1-2008-1（标的为Ｆ区62号）的《商品房买卖合同》，合同第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”中均载明“在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房956.25平方米，坐落衢江区航民望江园Ｄ区，属于业主共有。” 再查明，案涉会馆的一楼东西两侧360.54平方米现由被告航民房开公司占有使用。 一审法院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点是房开公司依法为业主配置物业用房的问题，该事项无需以物权确认和行政处理为前提，故被告要求中止本案诉讼，没有法律依据，该院不予准许。本案实体争议焦点主要有二：一是航民望江园小区配置的物业用房面积应为多少；二是被告航民房开公司应配置的物业用房究竟位于会馆一楼还是二楼。 关于第一个焦点，综合海华测绘公司2004年3月15日制作的《房屋产权面积测绘成果表》，两被告之间于2008年6月28日签订的《管理用房移交接管验收表》，被告航民房开公司2009年8月、9月与业主签订的《商品房买卖合同》，被告航民房开公司2011年12月20日制作的《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》《物业管理用房确认情况联系单》，均明确载明航民房开公司配置的物业用房包含了会馆的360.54平方米以及D区综合楼的595.71平方米，合计956.25平方米。上述证据相互印证，形成证据链条，足以认定被告航民房开公司为小区配置的物业用房面积为956.25平方米。诉讼中，被告航民房开公司以“物业用房面积超出法定标准”为由拒绝移交会馆中360.54平方米的物业用房，鉴于千分之七的标准系法律法规对房开公司为业主配置物业用房的最低要求，并非禁止高于该标准配置物业用房，故被告航民房开公司对相关规定的理解不准确。此外，被告房开公司已经公开承诺物业用房面积为956.25平方米，现又以上述理由反悔，与诚信原则不符，故该院不予支持。 关于第二个焦点，诉讼中，原告认为被告应将会馆一楼东西两侧360.54平方米的房屋交付给原告，而被告则认为会馆中物业用房的位置约定不明确。对此，该院认为，第一，2004年3月15日，海华测绘公司制作《房屋产权面积测绘成果表》《分层分户平面图》时，在会馆一楼东西两侧均注明“物业公司”字样，并载明总建筑面积2794.22平方米，其中房开公司2433.68平方米，物业公司360.54平方米。鉴于海华测绘公司系接受被告航民房开公司委托进行测绘，而航民房开公司对于该测绘结果及载明内容并未提出异议，实际也据此申请产权登记，故测绘材料、登记材料均可以作为认定相关事实的证据。诉讼中，被告航民房开公司辩称，《分层分户平面图》中会馆一楼东西两侧注明“物业公司”，并不代表是物业用房，而是航民物业公司的用房。鉴于该意见与被告航民物业公司“不是案涉房屋的所有权人”的抗辩意见矛盾，综合航民物业公司在长达15年的期间内并未将该处用房登记到自己名下的事实，结合日常生活经验，该院对被告航民房开公司的上述抗辩意见不予采纳。第二，从会馆空间结构来看，一楼东西两侧具有独立空间，面积均为14.68×12.28，与测绘材料、登记材料以及商品房买卖合同中载明的360.54平方米物业用房面积相互印证。二层无与360.54平方米相对应的独立空间，庭审中，航民房开公司、航民物业公司均不能明确指出360.54平方米物业用房在二层的具体位置。鉴于本案中所涉物业用房面积精确到小数点后两位，根据日常经验，非经对独立空间结构进行测量，被告航民房开公司不可能作出如此明确的承诺，因此，可以推定被告承诺的物业用房应在会馆一楼东西两侧，而非在二楼。第三，被告航民房开公司与案外人华军等签订的《商品房买卖合同》中虽载明物管办公室位于二楼，但合同签订时，会馆二楼实际并无与360.54平方米物业用房相对应的空间，且被告航民房开公司早已于2004年就将会馆二楼全部登记在自己的名下，后续实际并未按照约定履行物业用房交付义务。综合考虑《商品房买卖合同》中关于会馆物业用房的约定系被告航民房开公司单方提供的格式条款，当产生两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，会馆一楼东西两侧360.54平方米系被告航民房开公司承诺配置的物业用房，但至今未交付给全体业主，故对原告要求交付的诉讼请求予以支持。至于被告航民物业公司是否需要承担责任问题，因其非案涉房屋所有人，且已于2018年12月31日退出小区，故原告要求其承担责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。判决：一、航民房开公司于判决生效之日起30日内将位于衢州市衢江区内的综合办公楼（航民会馆）一楼东西两侧共360.54平方米的物业管理用房交付给望江园业主委员会。二、驳回望江园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费收取100元（原告已预交），由被告航民房开公司负担，于判决生效之日起十日内交纳。 双方在二审中均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。另，根据二审询问中望江园业主委员会的自认，本院认定《衢江区航民望江园综合楼房屋面积（物业房）测绘报告》的形成时间，早于航民房开公司取得C区、D区、E区、F区四块住宅用地的时间。 本院认为：第一，关于会馆一楼东西两侧360.54平方米系争房屋权属，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。系争房屋原由航民房开公司建造，建成之日即设立相应物权，故系争房屋的原始物权由航民房开公司享有，应无争议，航民房开公司和望江园业主委员会争议的是航民房开公司是否将系争房屋处分为物业用房并由全体业主共有，因此，对于航民房开公司关于应当先行对系争房屋确权的主张，不予支持。第二，关于系争房屋是否被处分为物业用房。其一，《房屋产权面积测绘成果表》《管理用房移交接管验收表》、两份《商品房买卖合同》《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》《物业管理用房确认情况联系单》可以相互印证，形成完整证据链，足以证明航民房开公司通过与航民物业公司约定、与特定业主约定、公开承诺、向衢江区建设局承诺的方式，已做出将会馆中360.54平方米处分为物业用房的意思表示，该处分行为合法有效，各方应予尊重。航民房开公司主张因会馆不符合《衢州市区物业管理办法》第二十七条的规定而致上述处分行为不生效，但在二审询问中经本院多次释明后，航民房开公司仍拒绝对该条规定如何导致处分行为不生效做出合理解释，且该办法不属于法律、行政法规，该条规定也不是效力性强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对该主张不予支持。其二，系争房屋是会馆中仅有的未被登记产权人的部分，且该部分与航民房开公司处分的360.54平方米物业用房面积完全一致，分毫不差，因此可以合理推断航民房开公司所处分的物业用房就是位于会馆一楼的系争房屋。第三，航民房开公司主张已经配置和移交了645.94平方米物业用房，即使超过有关规范性行政文件规定的最低要求，也系其对自身权益的自由处分，与法不悖，真实有效，应予尊重。同时，航民房开公司在二审询问中明确，配置和移交的645.94平方米物业用房中包含的航民路商铺北2号50.23平方米，产权登记为航民房开公司所有，所谓移交仅仅是让渡使用权，并非让渡所有权，这与《物业管理条例》第三十七条关于物业管理用房的所有权依法属于业主的规定相悖，故航民房开公司关于已经配置和移交645.94平方米物业用房的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。另外，因各方对系争房屋是否为物业用房存在争议而成讼，一审法院在事实认定中表述物业用房时未包括系争房屋，和在经审理后认为物业用房应包括系争房屋，并不冲突，并无不妥。 综上，航民房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由衢州航民房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年四月二日 法官助理曾祺玮 书记员姚月红