江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初309号原告：何涛，男，1975年5月15日出生，汉族，住江苏省扬中市，送达地址为扬中市三茅街道。被告：戴寿云，男，1972年10月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张若楠，北京京师（温州）律师事务所律师。原告何涛与被告戴寿云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员常红适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告何涛、被告戴寿云的委托诉讼代理人张若楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告按600000元/年的标准向原告支付2019年12月20日至2020年12月19日的房屋未付租金500000元；2.判令被告按银行同期贷款利率标准支付延迟期间的利息；3.判令被告按合同约定支付滞纳金60000元和违约金60000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告何涛变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按照合同约定支付违约金60000元、已交纳的保证金60000元无需返还；3.合同约定的违约金60000元不足以弥补原告的损失，判令被告按照50000元／月的标准赔偿自2020年2月20日起至2020年12月19日止共计10个月的房屋租赁损失，并按照原告申请贷款的利息标准年息7.742%承担自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告在2018年10月25日签订房屋租赁合同，承租原告位于扬中市间房屋用于经营使用。按照合同约定，被告应于2019年11月20日前向原告支付第二年度房屋租金，现原告多次与被告联系沟通催要租金，被告仍未全额支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院。原告何涛为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1.房屋租赁合同复印件，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实；2.本人贷款情况复印件，证明原告主张的利息损失的利率计算依据；3.原告与被告的微信聊天记录复印件，证明原告催要租金帮其联系转让店铺以及被告不愿意提供寄送地址的事实；4.原告与被告合伙人李云强的微信记录复印件，证明原告催要租金，被告前期拒绝转让店铺，原告未同意终止合同，被告未当面交接店铺，故意造成店铺空置的事实。被告戴寿云辩称，１.被告已经通知原告解除租赁合同，并于2020年2月23日腾空房屋。被告要求解除合同的理由为：商铺门前的江洲东路预备在2020年2月13日进行封闭维修，店铺无法营业，造成被告巨大损失，被告与原告协商减免维修期间的租金，原告不同意。后双方经过商议后，被告支付了2020年1月、2月的租金，营业至2月23日腾空店铺；疫情爆发对店铺的生意影响巨大，店铺在１月25日就按照国家规定关停了。被告目前经营困难，所有工作人员已遣散，没有能力租赁房屋继续经营。２.关于违约金、滞纳金及利息，租赁合同第六条第二款明确约定了违约责任，如果被告存在违约情形，需支付违约金60000元，原告也可以按照合同约定扣除保证金，但该条款不对等，如果原告违约仅需要支付60000元，被告违约需要支付120000元，所以原告提供的滞纳金和银行利息是并存的。因疫情原因，截止目前被告也已损失１个月的租金及违约金和保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告戴寿云为证明其辩称意见，提供了下列证据：1.通告一份，证明被告承租的店面门前的路原定于2020年2月13日封闭修理，因疫情原因具体维修的时间尚未确定；2.微信聊天记录，证明原、被告经过商议，被告要求经营至2020年2月19日，后续不再承租，并于2月23日已经将店面腾空交付钥匙。3.录音一份，证明店铺门前存在修路的事实以及被告曾经通知过店铺租到２月１９日后不再承租。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，原告何涛（甲方）与被告戴寿云（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在扬中市江洲东路45号一楼西起四、五、六、七间房屋出租给乙方作为经营的商铺使用；租赁期限暂定2年，自2018年12月20日起至2020年12月19日止，交房日期为2018年11月30日；租金为每年陆拾万元整，租金先付后租，每年提前一个月支付下一年度租金，以现金方式支付，每逾期一天，甲方有权按年租金的1%收取滞纳金，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权立即收回房屋，并追究乙方违约责任。原、被告在租赁合同中还约定合同保证金为陆万元整，乙方应于本合同签订时付清全额保证金，甲方在收到保证金后予以书面签收。租赁期满后，乙方交还房屋，并付清所应付费用后，经甲方确认后甲方应立即将保证金无息退还乙方。就违约责任，双方约定：1.在租赁期限内，甲、乙双方均不能提前终止合同或违反上述约定，否则构成违约。2.甲、乙双方任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同的，则视为违约，违约金双方同意为陆万元。如甲方违约，除退还乙方的保证金外，还须支付乙方上述金额的违约金；反之，则乙方除无法得到原有保证金外，还须向甲方补足上述金额的违约金。3.在租用期内，房屋若遇不可抗拒之因素（如地震、市政拆迁等），导致协议不能履行，双方互不承担违约责任。协议签订后，被告戴寿云根据合同约定向原告交纳了保证金60000元以及2018年12月20日至2019年12月19日期间的租金600000元。2019年11月18日，原告通过微信向被告戴寿云催要2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金，被告戴寿云及其合伙人李云强均表示因经营效益不佳，2020年春节后将不再租赁原告的房屋经营商铺，要求终止履行租赁合同。2019年11月20日，中交上海航道局有限公司发布对三茅大港-民主路进行雨污水管网建设的通告，告知自2020年2月13日开始施工期间将会对三茅大港-民主路进行逐步封闭。2019年12月3日、2020年1月8日和2月8日，原、被告多次通过微信协商房屋租赁事宜，被告认为年后道路维修将影响店铺经营，要求营业至2020年2月19日，双方终止租赁合同。被告何涛未予同意，要求继续履行租赁合同。此后被告将承租房屋腾空后于2020年2月25日将房屋钥匙交还原告。2020年3月20日，三茅大港-民主路开始施工。另查明，被告已支付租金至2020年2月19日，剩余500000元租金未予支付，故引发本案诉讼。审理过程中，原告表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告按照合同约定支付违约金60000元和滞纳金60000元；如合同约定的违约金60000元不足以弥补原告的损失，要求被告按照50000元／月的标准赔偿自2020年2月20日起至2020年12月19日止共计10个月的房屋租赁损失，并按照原告申请贷款的利息标准年息7.742%承担自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息。又查明，扬中市江洲东路45号一楼西起四、五、六、七间房屋系原告何涛通过司法拍卖买入。原告通过向江苏扬中农村商业银行股份有限公司申请贷款支付购房款，贷款年利率为7.742%。以上事实有身份证、《房屋租赁合同》、贷款历史明细表、镇江市中级人民法院（2014）镇商破字第2号之三民事裁定书、借款借据、汇款申请书、微信聊天记录、通告及当事人的陈述在卷作证，本院予以认定。本院认为，原告何涛与被告戴寿云双方自愿签订房屋租赁合同，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋用途为经营商铺，租赁期限为2年，自2018年12月20日起至2020年12月19日，被告戴寿云理应按照合同约定使用承租房，并按期向原告支付租金，但其在履行期限届满之前，明确表示因经营效益不佳，无力支付租金，要求终止履行租赁合同，并腾空店铺后于2020年2月25日向原告交还钥匙，应当认定为在履行期限届满前，被告以自己的行为表明不履行合同义务，原告在审理过程中亦明确表示同意解除合同，故案涉《房屋租赁合同》符合合同的法定解除情形。因被告戴寿云提前解除合同，其行为已构成违约，故原告要求被告按照约定承担违约责任于法有据，本院予以支持。被告戴寿云关于店铺门前道路维修影响经营的抗辩意见与事实不符，其提前解除合同亦不符合合同约定的不承担违约责任情形。被告戴寿云抗辩合同约定的双方应当承担的违约责任不对等，经本院审查，双方在租赁协议中约定的违约责任，包括违约金、保证金，并不违反法律法规规定，被告戴寿云的上述抗辩意见本院不予采信。根据“承租人中途终止合同，除无法得到原有保证金外，还应支付违约金60000元”的约定，原告要求被告支付违约金60000元的诉讼请求依法应予支持。被告戴寿云向原告交纳的保证金60000元，原告何涛无需退还。原告认为被告支付的违约金不足以弥补其损失，要求被告按照50000元/月的标准赔偿自2020年2月20日起至2020年12月19日止共计10个月的房屋租赁损失，并按照原告申请贷款的利息标准年息7.742%承担自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息，因双方在合同中并未作出上述约定，庭审中原告亦陈述正常情形下，该店面一个月左右即可另行出租，而三茅大港-民主路进行道路维修并非因被告违约导致，故原告的该项主张缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告何涛、被告戴寿云于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月25日解除；二、被告戴寿云于本判决生效后十日内给付原告何涛违法解除租赁合同的违约金60000元（被告戴寿云已支付的保证金60000元原告何涛无需返还）；三、驳回原告何涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10066元，减半收取5033元，由被告戴寿云负担(原告何涛已预交的案件受理费5033元本院予以退还，被告戴寿云于本判决生效后十日内付至本院诉讼费账户，如果逾期未付本院将依法强制执行)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 常红二〇二〇年四月十三日法官助理 朱莲书 记 员 郭晨