安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初1245号原告：铜陵市至诚招商服务有限公司,住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段129号,统一社会信用代码:91340700MA2NDKHY3B。法定代表人:齐长荣,该公司董事长。委托诉讼代理人：余鲲，庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被告:铜陵林发机械制造有限公司,住所地:安徽省铜陵市铜官区经济技术开发区翠湖三路892号,统一社会信用代码:913407003940419205。法定代表人:章爱平，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐崇泽，董照永，安徽铜都律师事务所律师。原告铜陵市至诚招商服务有限公司（以下简称至诚招商公司）与被告铜陵林发机械制造有限公司（以下简称林发机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余鲲，被告委托诉讼代理人徐崇泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至诚招商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房意向协议书》；2、判令被告立即腾空租赁物并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金1583494.66元（自2015年1月20日暂计至2020年3月16日，此后占用费按853.18元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原告作为受托经营人与作为产权人的铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江公司）以及被告签订《租房意向协议书》，约定由被告承租翠湖三路西段892号工业园内厂房用于工业生产。《租房意向协议书》中第三条约定房屋面积约为2000平方米（具体面积以产权登记证明为准），租金标准为12元/平方米/月。第四条约定大江公司负责园区清场以及资产移交前的相关工作，原告负责移交后的经营和管理。涉案的翠湖三路西段892号工业用途房地产原所有权人为铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司（以下简称卓成科技公司），经依法拍卖后被大江公司竞买成交，铜陵市中级人民法院于2015年1月20日作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定案涉房地产归大江公司所有。大江公司于2018年8月22日办理了案涉892号工业用途房地产的不动产权证书，其中被告承租的房屋系翠湖三路西段892号（2号厂房－2号），建筑面积为2132.94平方米，不动产权证号为皖（2018）铜陵市不动产权第0023635号。2019年4月15日，大江公司与原告签订了《资产委托运营管理协议》，约定：资产的租金由原告代为收取，按季将代为收取的租金转入指定账户，对于长期拖欠的租金及房款，原告根据合同采取合法合规的方式进行催收。协议签订后，被告长期不支付租金，原告多次要求被告支付租金，但被告置若罔闻。2019年11月11日，原告向被告送达工作函告知其在2019年12月31日前办理退租手续并搬离该房屋并支付租金，被告仍未予以回应。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。林发机械公司辩称：1、《租房意向协议书》没有生效，没有法律效力，无须解除；2、被告与原房屋产权人的租赁合同没有到期，原告也不是出租人，不存在交房义务；3、被告与原房屋产权人存在房屋租赁关系，租期十年，从2014年8月30日至2024年8月30日止，面积800平米，租金每月5元，原房屋产权人欠被告43万元，双方协商一致同意原房屋产权人以房屋租金抵借款，到目前为止，借款尚未抵扣完，被告不欠原房屋产权人房租。虽然本案案涉房屋经拍卖，属于大江公司所有，根据买卖不破租赁原则，被告与原房屋产权人之间的房屋租赁合同仍然有效，被告要求继续履行原合同。原告要求被告支付房租无事实和法律依据，原告主体也不适格，请求法院驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，被告（承租方）与卓成科技公司（出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：卓成科技公司将位于翠湖三路西段892号（2号厂房－4号车间后面）租赁给被告使用，面积约为800平方米；租赁期间自2014年6月30日至2024年8月30日；每月租金为6400元，被告应于每月10日前向卓成科技公司交付租金。双方还在《厂房租赁合同》中约定了其他事项。被告依据该合同，租赁使用翠湖三路西段892号（2号厂房－4号车间后面）厂房至今。2014年12月1日，铜陵市中级人民法院对卓成科技公司所有的翠湖三路西段892号工业用途房地产进行拍卖，大江公司竞买成交。2015年1月20日，铜陵市中级人民法院作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定卓成科技公司所有的翠湖三路西段892号工业用途房地产归大江公司所有，其中包括被告租赁使用的厂房。大江公司取得该房地产所有权后办理了不动产登记。2018年4月28日，大江公司作为产权人、原告作为受托经营人、被告作为承租人共同签订了一份《租房意向协议书》，约定，大江公司将位于翠湖三路西段892号工业园内厂房出租给被告使用，面积约为2000平方米（正式签约时以双方确定的面积为准）；租金标准约为12元/平方米/月；被告在签订本协议后3个月内支付押金50000元用于移交过渡时间内的房租、水电费等；本协议经三方签章并在被告交纳押金后生效。但该协议签订后，被告并未向原告或大江公司支付押金，也未签订正式房屋租赁合同。2019年4月15日，原告与大江公司签订《资产委托运营管理协议》，大江公司委托原告运营管理大江公司物业资产，代为收取资产租金等。另查明，2013年4月至8月，卓成科技公司分别三次向被告法定代表人章爱平的丈夫胡光明共计借款430000元。2014年8月5日，卓成科技公司出具《厂房租赁抵扣借款协议》，载明：经双方协商一致，将卓成科技公司厂房西侧第四挎800平方米厂地，按每平方米5元计算，租给胡光明使用，抵胡光明个人借款。上述事实，有原告提供的当事人主体资格证明、(2014)铜中执字第00235-2号执行裁定书复印件、铜陵经开区直属企业资产委托管理清单复印件、《资产委托运营管理协议》复印件、《租房意向协议书》复印件、不动产权证书复印件，被告提供的《厂房租赁合同》复印件、《厂房租赁抵扣借款协议》复印件、收款收据复印件等证据，经庭审质证，予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原、被告及大江公司签订的《租房意向协议书》约定的生效条件是被告交纳押金，由于被告未向原告或大江公司交纳押金，约定的生效条件尚未成就，因此，《租房意向协议书》未生效，双方在协议中约定的租赁厂房面积、租赁费价格等内容对原、被告没有约束力。对原告要求解除《租房意向协议书》的诉讼请求，本院不予准许。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告依据与涉案厂房原产权人卓成科技公司签订的《厂房租赁合同》取得涉案厂房的租赁使用权，在被告租赁过程中，大江公司虽取得了涉案厂房的所有权，但并不因此影响《厂房租赁合同》的效力。该合同约定的租赁厂房面积、租赁费价格、租赁期限等内容对租赁双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。现被告要求继续履行《厂房租赁合同》，本院应予准许，对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。被告有义务按合同约定从租赁厂房产权变动时即2015年1月20日起向的产权人大江公司支付租赁费。原告依据与大江公司签订的《资产委托运营管理协议》向被告主张尚欠租赁费，主体适格，本院应按《厂房租赁合同》约定的租赁厂房面积、租赁费价格予以支持，应为：6400元/月×62个月＝396800元。被告认为已用430000元对原厂房产权人卓成科技公司的债权抵销了租赁费，但从收款收据和《厂房租赁抵扣借款协议》的内容看，借款债权人、厂房承租人与被告即不是同一主体，也不能证明胡光明承租的厂房与涉案租赁厂房是同一标的。且被告作为租赁合同的债务人，在未得到作为债权人的原告同意时，不能将其支付租赁费的义务转让给第三人。因此，对被告主张抵销原告租赁费的请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、被告铜陵林发机械制造有限公司于本判决生效后十日内向原告铜陵市至诚招商服务有限公司支付租赁费396800元；二、驳回原告铜陵市至诚招商服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19051元，减半收取9525.5元，被告铜陵林发机械制造有限公司负担3626，原告铜陵市至诚招商服务有限公司负担5899.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 邢 超二〇二〇年四月二十七日书记员 李曼曼附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。