贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1002号上诉人（一审被告、反诉原告）：龙杰，男，1963年10月11日出生，苗族，住贵州省锦屏县偶里乡寨霞村十组，公民身份号码：52262819631011301X。上诉人（一审被告、反诉原告）：欧阳长桃，女，1967年12月25日出生，苗族，住贵州省锦屏县偶里乡寨霞村十组，公民身份号码：522628196712251220。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨正伟，贵州杉乡律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区570号。法定代表人：陈柯，公司执行董事。上诉人龙杰、欧阳长桃因与被上诉人贵州新胜置业开发有限公司（以下简称：新胜置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙杰、欧阳长桃上诉请求：1、判决撤销锦屏县人民法院（2019)黔2628民初976号《民事判决书》。2、改判驳回被上诉人贵州新胜置业开发有限公司一审诉讼请求。3、改判解除上诉人与被上诉人于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》。4、改判被上诉人退还上诉人预购房款780000元。5、一审、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审判决认定新胜置业公司起诉即视为交房通知不当。上诉人诉前确实没有收到交房通知，新胜公司未履行“通知”义务，缺乏要求上诉人履行合同的基础。同时，未考虑是否符合消防、验收等约定条件，忽视上诉人拒绝收房的民事权利，帮助新胜置业公司强制交房。2、新胜置业公司未尽“合理通知”义务，存在严重违约，应解除合同。第一，新胜置业公司从未通知上诉人办理按揭贷款，且是否符合按揭贷款条件尚未可知，付款条件尚未成就，判决上诉人一次性支付780000元不当。第二，新胜置业公司变更规划设计也未履行通知义务。根据双方《商品房买卖合同》第十六条约定，新胜置业公司不分主观或客观原因，均应当“通知”上诉人以便行使选择权。一审关于规划设计变更非新胜置业公司主观过错而无需通知的事实判断，免除了新胜置业公司“通知”义务，剥夺上诉人应获“通知”权和“解除”合同的权利，属典型的偏袒式裁判。二、一审判决适用法律错误。新胜置业公司存在上述违约行为，说明其不愿意完全履行合同，致使合同目的不能实现，上诉人要求解除合同理当得到支持。同时，上诉人在反诉中明确表示因经济能力有限，不再履行《商品房买卖合同》，要求解除合同。法律不应当强人所难，一审不应判决上诉人继续交付780000元购房款。综上，应改判支持上诉人如上请求。新胜置业公司答辩意见:一、本案的诉争合同不应解除。1、上诉人在付款行为上已经认可延期交房，双方签署的商品房买卖合同第二条明确“买受人购买的商品房为预售商品房”，交房与否不能构成上诉人不配合办理按揭贷款的理由。商品房买卖合同附件十二第6条变更通知方式，一审已查明新胜置业公司2019年6月12日张贴交房通知，因此上诉人一再辩称未通知交房的理由不成立。2、2018年2月上诉人在缴纳最后一笔购房款后就持续提交了所有材料，陆续办理了合同备案和不动产预告登记，事实上已在办理按揭借款的各种手续，只是银行审查资料后电话通知上诉人签字时上诉人拒绝配合。3、一审已经查明上诉人所谓规划改变的数据是测绘公司预测与终测产生数字差距，新胜置业公司并非主观变更，且上诉人购买的套内建筑面积未变动。二、答辩人已经履行了合同主要义务，合同目的能够实现。首先，答辩人已经履行了交房义务。其次，本案中的房屋已经取得了建设工程规划许可证和竣工规划认可证，规划用途也未发生任何变更。三、依法成立并生效的合同不能随意解除。合同的履行，应该遵循诚信原则和契约精神。经济能力有限不能成为其解除合同的理由。综上，应维持原判，驳回上诉。新胜置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性支付房屋买卖欠款78万元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息58662元(按银行同期贷款利率,从逾期之日起计算至2019年9月19日)；3.本案诉讼费用由被告承担。龙杰、欧阳长桃向一审法院提出反诉请求：1.判决解除被告龙杰、欧阳长桃与原告贵州新胜置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决原告贵州新胜置业开发有限公司退还被告龙杰、欧阳长桃房屋首付款78万元；3.判决原告贵州新胜置业开发有限公司支付被告违约金80275元；4.反诉费用由被反诉人承担。一审判决认定事实:2017年5月15日，锦屏县住房和城乡建设局颁发给原告新胜置业公司《建设工程规划许可证》编号为：建字第520000201717008号，建设位于锦屏县三江镇天马广场，建设规模为：总建筑面积6352.02㎡（计容面积3276.61㎡，不计容面积3075.41㎡），之后，原告组织对位于锦屏县三江镇天马广场地下人行通道项目进行开发建设。2018年1月26日，原告新胜置业公司与被告龙杰、欧阳长桃签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.门面基本情况：门面位于锦屏县天马广场地下过街人行通道第1幢-1层-1-53号，建筑面积64.15㎡，套内建筑面积35.28㎡；2.价款及付款方式：合同总价款156万元，被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告支付首期房款78万元，余款78万元以银行按揭支付，被告接到原告通知之日起15日内，将申请办理银行按揭所需的全部材料提交给原告；3.门面交付时间：原告应于2018年1月30日交付门面给被告，逾期交房不超过60日，原告不承担违约责任，逾期交房超过60日，原告按被告已缴纳房款1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任；4.面积差异处理方式：据实结算房价；5.规划变更的约定：原告应按规划施工，如涉及规划变更，原告应及时通知被告，并应当取得规划行政主管部门的批准，如规划变更，被告选择退房的，应当书面通知原告，被告选择不退房的，双方据实结算房价。该《商品房买卖合同》经合法程序备案。之后，被告分别于2018年1月5日、1月25日、1月26日、2月1日，共支付原告购房款78万元。2018年2月2日，被告龙杰、欧阳长桃缴纳契税44571.43元、印花税780元、住宅专项维修资金31200元。2018年2月7日，购买的上述门面，经锦屏县国土资源局预告登记（登记号为：黔（2018）锦屏县不动产证明第0000358号）。2018年5月份，原告开发建设的上述工程项目竣工。2019年6月12日，原告新胜置业公司在公共场所张贴通知的方式，向各业主发出告知：“商铺已具备交房条件，将于2019年6月12日统一办理交房手续，请各业主携相关有效证件于2019年6月12日至6月30日，至天马荟销售中心办理相关交房手续，在上述时间内未前来办理的视为默认接房。”原、被告至今未办理交房手续。同时查明，2019年5月28日，锦屏县自然资源局颁发的编号为竣字第175575号《建设工程竣工规划认可证》，登记的建设规模为：总建筑面积6241.4㎡（计容面积3414.52㎡，不计容面积2826.88㎡）。另查明，2019年1月25日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司，对锦屏县三江镇天马广场地下商场进行测绘，第1幢-1层-1-53号的测绘结果为，建筑面积为66.52㎡，套内面积为35.28㎡，分摊面积为31.24㎡。一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，原、被告自愿于2018年1月26日签订《商品房买卖合同》，内容未违反法律的规定，合同依法成立并已生效。原、被告在合同中约定，交房时间为2018年1月30日，被告实际交付最后一笔首期房款的时间2018年2月1日，被告在交付最后一笔首付款之日，已经知道双方约定的交付时间已过，说明被告以自己的行为认可原告逾期交房。2019年6月12日，原告新胜置业公司已具备交房条件，其通过张贴通知这一广而告之的方式，通知各业主，前往原告处办理交房手续，被告未必看到该通知，该时间视为原告未按约定履行通知义务。2019年9月26日，原告新胜置业公司起诉被告支付合同款项，视为合理性通知，被告应该在合理期限内履行支付剩余合同价款的义务，但被告至今未履行，其行为构成违约。原、被告在合同中约定，门面价款据实结算，涉案门面经测绘，面积大于约定面积，原告明知该情形，仍按合同约定面积起诉，属原告权利的自由放弃，为此，原告诉请被告支付门面欠款78万元，一审法院予以支持。原告新胜置业公司起诉逾期利息，因不符合约定，不予支持。如前所述，被告以自己的行为认可原告逾期交房，为此，被告以原告逾期交房为由，反诉请求解除合同，一审法院不予支持。被告反诉称原告未通知被告及时办理按揭贷款，经核实，原告提交的证据，未能证明其已经履行了通知被告办理按揭贷款的义务，应该承担举证不能的不利后果，即视为原告未通知被告办理按揭贷款手续。虽然，双方在合同约定了被告未获贷款或获贷款少于申请贷款数额的，双方有权解除合同，但本案的情形是被告尚未前去办理按揭代理手续，被告是否获得贷款的情形待定，为此，被告以此为由反诉请求解除合同的意见，不予采信。被告反诉称原告建设的门面涉及设计变更未通知被告的情形，经查，比较原告新胜置业公司获准的建设工程规划许可证与竣工规划认可证，涉案门面的规划用途同为商业用地，未发生变更，但在总建筑面积、计容面积、不计容面积方面发生了变更。建设工程规划许可证与竣工规划认可证，两证登记的内容发生了变更，导致变更的原因，应区分主、客观两个方面，如属主观原因，方能归责于一方。被告主张是原告的主观原因，导致规划变更，原告不予认可，认为是因客观原因导致两证登记的内容不同，不涉及规划的变更。从被告提交的证据来分析，未能达到其证明目的，被告应承担不利后果，即规划的变更，不是原告主观所造成，原告没有义务通知被告，原告没有此项违约行为，为此，被告该反诉意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、被告龙杰、欧阳长桃于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州新胜置业开发有限公司剩余购房款780000元；二、驳回原告贵州新胜置业开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告龙杰、欧阳长桃的全部反诉请求。本诉的案件受理费6093元，原告贵州新胜置业开发有限已经预交6093元,由原告负担458元，由被告龙杰、欧阳长桃负担5635元；反诉的案件受理费6201元，被告龙杰、欧阳长桃已经预交6201元,由被告负担6201元。二审举证期间，当事人没有提交新证据。二审查明：案涉合同附件十二补充协议第6条约定，出卖人以电话通知形式告知买卖人相关房屋信息，若电话无法接通，则以告示栏张贴《通告》的形式告知买受人销售房屋的相关通知，30日后均视为已通知到买受人。二审查明的其他事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，综合双方的诉辩主张和事实理由，本案争议焦点为:1、新胜置业公司是否履行合同约定的通知义务？2、规划变更是否构成根本违约，案涉合同应否解除？关于焦点1，经查，案涉合同第八条第一款、第十条对按揭贷款、第十三条对逾期交房责任和第十五条面积差异处理、以及第十六条规划变更，约定应由出卖人或银行书面通知，但双方签订合同时间为2018年1月25日，而约定交房时间为2018年1月30日，买受人在买房时即应对房屋现状予以了解，且合同附件十二补充协议第6条已将书面通知变更为电话通知及告示栏张贴《通告》方式，且30日后均视为已通知到买受人。故新胜置业公司张贴公告符合上述补充协议的约定，应视为新胜置业公司履行了通知义务。龙杰、欧阳长桃该抗辩理由不能成立。关于焦点2，经查，案涉合同第八条第一款第3项及第十条对按揭贷款、第十三条对逾期交付和第十五条面积差异均未约定买受人可以解除合同。案涉合同第八条第二款、第十三条第2项仅约定出卖人承担违约责任后，合同继续履行；第十五条第一款第3项对面积差异也只是约定据实结算。虽然龙杰、欧阳长桃认为案涉合同第十三条第2项为格式条款而无效，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因选择出卖人支付违约金后合同继续履行，而未约定买受人可以解除合同系双方的真实意思表示，不具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，亦不属于新胜置业公司免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，故该抗辩理由不能成立。现有证据不足以证明未能按揭贷款系新胜置业公司原因所致，且新胜置业公司已履行通知交房义务，合同目的已经达成，故上诉人以未能按揭贷款、未通知交房和面积差异主张解除合同的理由，与双方约定不符，没有法律依据。关于规划变更问题，案涉合同第十六条约定，涉及规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划内容变更的，新胜置业公司应及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。经查，现总建筑面积减少，不计容面积减少等问题与规划确实存在出入，但锦屏县自然资源局颁发编号为竣字第175575号《建设工程竣工规划认可证》已对该变更予以批准确认，且该规划用途、公共服务等内容并无实质变更，设计亦不影响使用功能，故总建筑面积减少，不计容面积减少等问题不构成根本性违约，结合前述附件十二补充协议第6条对通知方式的约定，上诉人据此解除合同的理由不能成立。至于龙杰、欧阳长桃所称无经济能力不再履行合同的问题，虽然法律并不能强人所难，但当事人对自己的行为应当秉持理性判断，对合理的商业风险应有充分预见。鉴于双方对付款方式有明确约定，故以经济能力有限拒绝履行合同的理由没有法律根据。龙杰、欧阳长桃解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。需要指出的是，一审判决认定起诉为合理性通知，以起诉视为交房，将新胜置业公司的通知交房义务理解为行使权利，混淆了通知的性质；同时，尽管上诉人在约定交房日期2018年1月30日后，仍于2018年2月1日交纳房款和契税、维修基金等费用，但并不意味着上诉人已放弃追究新胜置业公司逾期交房责任的权利，故一审判决上述认定存在瑕疵，但该瑕疵不影响案件的处理结果，故本院纠正后予以维持。综上所述，龙杰、欧阳长桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由龙杰、欧阳长桃负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  王大梅二〇二〇年四月二十六日法官助理马浩菱书记员顾静玲