广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终360号 上诉人（原审原告）：李逢佐，男，1967年3月2日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：梁俊锋，男，住广西壮族自治区大新县。大新县桃城镇新振社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：黄德丽，女，1986年1月11日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：廖铭经，广西桂恒丰律师事务所执业律师。 上诉人李逢佐因与被上诉人黄德丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区大新县人民法院（2019）桂1424民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷，询问当事人，合议庭认为案件事实已经核实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 李逢佐上诉请求：撤销大新县人民法院（2019）桂1424民初585号民事判决第二项，改判黄德丽支付李逢佐租金42350元。事实和理由：一、一审认定铺面租赁合同于2018年8月1日解除错误。李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同约定合同期间：1.乙方（黄德丽）未经甲方（李逢佐）同意，不得将铺面租给第三方，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还铺面给甲方；2.甲、乙双方任何一方不得单方面终止合同。根据租赁合同约定及相关法律规定，租赁合同系双方真实意思表示，任何一方不得无故单方终止合同，黄德丽如要解除应当及时归还铺面。结合本案，黄德丽从2018年8月1日开始拖欠租金，但一直没有通知李逢佐要求解除合同，其用于经营餐饮的设备及器具仍然存放在李逢佐铺面内。因此，在双方均未行使解除权的情况下,铺面租赁直至一审前仍合法有效存续。二、一审对拖欠租金期间、金额认定错误。诉前双方均未行使单方解除权，基于黄德丽的经营状况，李逢佐有理由相信其继续租赁铺面，只是无奈经营困难才拖欠租金。根据法律规定，黄德丽没有提供任何证据证明合同已经解除，应承担举证不能的不利后果。因此，租赁合同有效存续，黄德丽拖欠租金期间为2018年8月1日至2019年7月31日，按合同约定，拖欠的租金为42350元。三、一审遗漏对黄德丽搬离现场事实的调查，严重损害了李逢佐的合法权益。根据合同约定，黄德丽作为承租人，如解除合同应当及时搬离设备、器具，但直至2019年11月份黄德丽才陆续将一些餐桌椅搬离铺面，至上诉之日，仍有炉灶、大烟囱、一些木头柴火未拆除腾出，没有完成铺面的腾退，也未补交从2018年8月1日至2019年7月31日的租金，造成李逢佐严重的经济损失。黄德丽应赔偿占用李逢佐场地的损失。综上，请求二审法院充分考虑李逢佐的意见，维护李逢佐合法利益，依法改判。 黄德丽辩称，一、根据租赁合同约定，黄德丽未在2018年7月31日前支付下一年租金的，则合同自动终止。因此，涉案合同已于2018年8月1日解除，黄德丽不应再支付租金。二、一审判决黄德丽支付三个月的租金错误。黄德丽不能清空铺面交给李逢佐的原因是另案的当事人劳明久将铺面的大门加了锁头，导致黄德丽无法腾空铺面。 李逢佐向一审法院起诉请求：一、判决提前终止李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同；二、判决黄德丽支付李逢佐一年租金42350元。 一审法院认定事实：因经营餐饮需要，2014年5月27日，黄德丽与李逢佐签订一份铺面租赁合同，约定黄德丽租赁李逢佐自有的位于大新县城东开发区铺面，建筑面积为114平方米，另加屋后杂物房4间约50平方米。租赁期限五年，自2014年8月1日至2019年7月31日。前三年租金每年35000元，三年后的租金每年递增10％，即第四年租金38500元，第五年租金42350元，租金每年交一次，每年7月31日前以现金方式支付下一年租金。如不按时支付租金，视作违约行为，合同自动终止。租期届满或解除合同时，黄德丽需按时归还铺面。如需续租，须提前三个月与李逢佐协商。合同签订后，黄德丽装修铺面用于经营咖啡餐饮。2018年8月1日起，黄德丽开始拖欠李逢佐铺面租金。因双方对租金数额协商未果，李逢佐铺面一直未能腾退。2019年6月20日，李逢佐诉至一审法院，提出如上诉讼请求。 一审另查明，黄德丽与李逢佐签订合同当日，与劳明久（另案当事人）也签订了同样内容的铺面租赁合同，一并租赁与李逢佐2012号铺面相邻的2011号铺面，一同作为经营餐饮场地。经营期间，两间铺面共用劳明久铺面的大门出入。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同何时解除；二、黄德丽是否欠李逢佐铺面租金，具体数额是多少。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同内容不违反法律规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。租赁合同约定“不按时支付租金，视作违约行为，合同自动终止。”应视为双方约定合同解除条件。本案中，2018年8月1日，黄德丽因经营困难开始拖欠李逢佐铺面租金，不再租用铺面进行经营。按上述约定合同解除条款，李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同应于2018年8月1日自动终止。黄德丽以不再交租金的明示行为，行使合同解除权，产生了按约定解除合同之效力，故应确定黄德丽与李逢佐签订的铺面租赁合同于2018年8月1日解除。合同终止时，黄德丽未履行腾退并返还铺面义务，考虑出租人李逢佐寻找新的承租人需要时间，基于诚实信用原则，黄德丽解除合同时应给李逢佐合理期限做准备。参照合同如需续租须提前三个月协商的约定，结合黄德丽解除合同后未积极履行腾退、返还铺面义务情形，一审法院酌定黄德丽解除合同后应给李逢佐3个月的时间准备。 关于焦点二。合法的债务应当清偿。根据上述争议焦点论证，铺面租赁合同于2018年8月1日解除后，黄德丽应给予李逢佐合理准备期间3个月，按租赁合同约定，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为42350元，折算三个月租金为10587.5元=42350元÷12个月×3个月，属于黄德丽给予李逢佐合理准备时间内占用铺面期间尚欠的租金。对该债务，黄德丽应负有清偿义务。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第九十三条、第二百三十六条规定，判决：一、黄德丽与李逢佐签订的铺面租赁合同于2018年8月1日解除；二、黄德丽应于本案判决生效之日起十日内支付李逢佐租金10587.5元。案件受理费859元，由李逢佐负担500元，由黄德丽负担359元。 本院二审期间，一、李逢佐提交一组案发前后的14张照片，拟证明：1.2018年7月份以后8月份开始，黄德丽投入大量资金打造营业场所，继续租用涉案铺面开展经营活动；2.黄德丽投入几十万元装修铺面，不可能当月就停止租用；3.商铺内，黄德丽的物品至今还未搬走完毕，也没有与李逢佐商量铺面如何处理。二、李逢佐申请证人黄某出庭作证，拟证明2018年7月31日后黄德丽还在涉案铺面经营。三、黄德丽提交其与劳明久的聊天记录，拟证明：1.劳明久擅自更换了大门锁，致使黄德丽无法搬走铺面内的物品；2.劳明久要求交完租金后才能撤走铺面内的物品，与其一审庭审的陈述相吻合。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄德丽对李逢佐提交的照片的真实性无异议，但认为不能达到李逢佐的证明目的，由于市场不景气，黄德丽以不交租金的行为结束了租赁合同，没有义务再继续支付租金；同时，黄德丽没能腾空铺面是由劳明久擅自更换铺面大门锁导致，黄德丽保留追究两个房东责任的权利。黄德丽对证人黄某的证言有异议，认为黄某的证言无法证实黄德丽2018年7月31日后仍在经营，且证人黄某与李逢佐系朋友关系，其证言的真实性存疑。李逢佐对黄德丽提交的聊天记录的真实性无异议，但认为聊天记录显示的时间是2019年9月，与2018年7月31日相差了一年多的时间，不能以此为由拒付租金，且黄德丽如无意继续租用铺面应与李逢佐协商解除合同，其拒付租金构成单方违约，不能作为解除合同的理由。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：黄德丽对李逢佐提交的照片的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，但不能佐证2018年8月后黄德丽仍继续租用涉案铺面进行经营的事实；证人黄某与李逢佐系朋友关系，具有利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。黄德丽提交的聊天记录，能证实黄德丽因拖欠租金，另案当事人劳明久将涉案的铺面唯一通道（大门）锁上，导致黄德丽无法搬走铺面内的物品，对该事实，本院予以确认。 本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，李逢佐与黄德丽签订的铺面租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方在合同中约定：铺面租金每年交一次，由乙方（黄德丽）于每年7月31日前以现金方式支付下年租金，甲方（李逢佐）收款后提供给乙方收款收据，如乙方不按时支付租金，视作违约行为，合同自动终止。此约定系双方对合同所附的解除条件，条件成就时，合同自动解除。根据上述约定，黄德丽应于每年7月31日前向李逢佐支付下年租金，但其没有按约定于2018年7月31日前支付下一年的租金，构成违约，故一审法院根据合同约定认定案涉合同已于2018年8月1日自动解除，并无不当，本院予以认同。 本案合同系因黄德丽不按约定支付租金，导致其承租的铺面唯一的大门被另案当事人劳明久锁住，致使合同不能继续履行，黄德丽也无法搬走其物品，主要责任在黄德丽，但合同于2018年8月1日自动终止后，根据合同约定李逢佐应收回铺面，而黄德丽亦有义务将铺面交还给李逢佐，本案现有证据尚不足以证明李逢佐有积极收回铺面的行为，可见，李逢佐一直怠于接收租赁铺面，没有履行及时止损的法定义务。黄德丽亦没有证据证明其有积极交还铺面的行为，其没有履行交还铺面的义务，放任损失的进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故一审法院结合损失造成、损失扩大的原因，根据双方之间的过错程度，在合同未约定违约责任的情况下，参照合同约定如需续租须提前三个月协商，酌定黄德丽应就李逢佐寻找新的租户三个月的准备时间亦无不当，本院予以维持。综上，李逢佐主张黄德丽应支付一年的租金42350元，黄德丽辩称其不应再支付租金，均缺乏合同和法律依据，本院难以支持。 综上所述，李逢佐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费594元，由李逢佐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年四月三十日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰