浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初30号 原告（反诉被告）杭州市江干区宣家埠股份经济合作社。 住所地杭州市江干区九堡镇宣家埠村三区36号。 法定代表人费金荣。 原告（反诉被告）杭州市江干区九堡街道宣家埠村村民 委员会。住所地杭州市江干区九堡街道宣家埠村三区1号。 法定代表人戴建峰。 上列两原告委托代理人李晟，浙江楷立律师事务所律 师。特别授权代理。 上列两原告委托代理人孙逸凡，浙江楷立律师事务所实 习律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）陈国祥，男，汉族，1968年10月18 日出生，户籍所在地杭州市江干区。 委托代理人林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。特别授 权代理。 原告杭州市江干区宣家埠股份经济合作社（以下简称宣 家埠经合社）、杭州市江干区九堡街道宣家埠村村民委员会 （以下简称宣家埠村委会）为与被告陈国祥房屋租赁合同纠 纷一案，于2019年1月3日向本院起诉，本院受理后，依 法由审判员沈澄独任审判。2019年6月12日，反诉原告陈 国祥提起反诉，本院依法受理并与本案合并审理。本案于 2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告） 宣家埠经合社、宣家埠村委会的委托代理人李晟、孙逸凡、 被告（反诉原告）陈国祥的委托代理人林洪春到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宣家埠经合社、宣家埠村委会诉称2010 年8月15日至2012年12月31日期间，陈国祥以9.5元/ 2/12 月/平方米的价格向原告宣家埠经合社承租坐落于宣家埠村 三区1号原养殖场：1、第1号标准温室（南幢）第二层， 面积为684.45平方米，2、第2号标准温室（中间幢）第一、 二层，面积为1096.74平方米（后第一层因其他因素只租至 2012年7月2日），3、第3号标准温室（北幢）第二层， 面积为752.49平方米，4、第二层东边两个连接通道，面积 为14.16平方米，5、锅炉房，面积为89.18平方米。此外， 陈国祥于2011年5月6日至2012年12月31日期间另行向 宣家埠经合社租用原养殖场五层楼的第四层（共计10间房）， 水电费由陈国祥自行承担。 因陈国祥未按约支付上述租金，2013年2月7日，宣家 埠经合社与陈国祥对租赁的实际面积、时间、拖欠租金金额 等进行核对并签署《房屋租赁核实单》，确认自2010年8 月15日起至2012年12月31日期间的房屋租金共计750975 元。此后陈国祥继续承租房屋。2013年度产生房屋租金 265106.16元。然两原告先后3次向陈国祥催缴房租均未果。 宣家埠经合社诉至本院后双方于2013年11月4日签订《协 议书》并达成庭外调解，约定陈国祥应于同年12月31日前 将2013年度的租金人民币265106.16元及相应水电费付清， 待2013年度房租付清后，双方再重新签订2014年度以后的 房屋租赁合同，同时还约定2010年8月5日至2012年12 月31日期间的房屋租金人民币750975元另行协商解决。 2014年7月21日，宣家埠经合社与陈国祥再次签订《租 赁协议》，约定陈国祥以10元/平方米/月的价格租用原养 殖场的房屋（具体如前述1-5项房屋），并以450元/间/月 的价格租用5间办公室用房，合计年租金为343440元，半 年一付，租用期限自2014年1月1日起至2016年12月31 日止，水电费由陈国祥自理。 经两原告多次催讨，陈国祥仅陆续向宣家埠经合社支付 租金375107元。截至2017年底，陈国祥尚欠两原告房屋租 金合计人民币1671294.16元、水费合计人民币24648.30元、 3/12 电费合计人民币259324.59元。 诉讼请求：一、判令陈国祥向原告宣家埠经合社支付房 屋租金人民币1671294.16、水费人民币24648.3元、电费人 民币259324.59元；二、判令陈国祥向原告宣家埠经合社支 付逾期付款违约金人民币415246.69（按欠款金额分别自 2014年1月1日、1月29日、7月1日、11月24日、2015 年1月1日、7月1日、2016年1月1日、7月1日和2018 年1月1日起按银行同期同档次贷款基准利率上浮至6%，暂 计至2018年8月31日，并要求据实计算至全部履行之日止）； 三、判令本案全部诉讼费用、公告费用等由陈国祥承担。 被告（反诉原告）陈国祥答辩并反诉称，一、本案非必 要共同诉讼：1、本案不具有同一诉讼标的。租金750975元 相对应的主体是原告宣家埠经合社与被告，该案曾经诉至本 院，后于2013年11月12日撤诉。该案已形成普通的债务纠纷， 相应的诉讼时效为两年，即从2013年11月13日起至2015年11 月12日，该部分租金与原告宣家埠村委会无关。2、2014年7 月21日，宣家埠村委会与陈国祥签订《租赁协议》，租用期 自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金343440元，先付 租金后使用，租金半年一付，该合同所涉租金与宣家埠经合 社无关。3.2013年的租金已全部支付给原告宣家埠村委会， 两原告谁来收租金，陈国祥就支付给谁，这部分租金无争议， 非法院审理范围。本案不必合一审理，无论一审法院如何判 决，都必须分开两部分进行判决，上诉一方必须分两部分上 诉，故本案应当驳回起诉，让原告将本案拆分两个案件，由 两个原告分别起诉，才符合法律规定。如本案系普通共同诉 讼，则陈国祥不同意合并审理，法院不能硬性合并为共同诉 讼。二、本案无论租金或是欠款，都已超过相应的诉讼时效， 2017年10月1日前租金的诉讼时效是一年，即便75万余元的 租金按两年诉讼时效计算，也已超过了。水费、电费中有部 分也超过了诉讼时效。综上，法院应当驳回起诉或让原告撤 诉后分别起诉，不然二审也会存在程序问题。 4/12 对宣家埠经合社和宣家埠村委会在本诉中提交的“陈国 祥”签名的《通知》，经鉴定该“陈国祥”签名非其本人书 写，故因鉴定产生的费用理应由宣家埠经合社和宣家埠村委 会承担。反诉请求判令宣家埠经合社和宣家埠村委会承担鉴 定费2400元并承担反诉费用。 反诉被告宣家埠经合社和宣家埠村委会辩称，陈国祥提 起反诉缺乏事实依据，请求依法予以驳回。陈国祥之反诉是 侵权之诉，承担责任的前提是对方有过错且与损害结果有因 果关系，即便通知上“陈国祥”并非其本人所写，但不应由 宣家埠经合社和宣家埠村委会承担过错责任，正因为陈国祥 拖欠宣家埠经合社和宣家埠村委会的租金才致本案的诉讼， 故陈国祥的反诉请求于法无据。 经审理，本院事实认定如下： 2013年2月7日，原告宣家埠经合社与陈国祥签订房屋 租赁核实单确认：2010年8月15日至2012年12月31日， 陈国祥向宣家埠经合社承租的房屋租金合计750975元。 宣家埠村委会分别于2013年7月23日、8月10日和9 月2日，以书面形式要求陈国祥付清拖欠该村委会2013年 1-6月所承租的房屋租金和水电费，缴清上述款项后与该村 委会签订2013年7月起的房屋租赁合同并明确2013年2月 7日所签房屋租赁核实单的还款计划。 2013年11月4日，宣家埠经合社（甲方）向本院起诉 陈国祥（乙方）。同日，双方签订协议书，约定乙方向甲方 承租的房屋2013年1月1日至12月31日的租金为265106.16 元，乙方于2013年12月31日前一次性付清；水电费按实 计算，于2013年12月31日前一并付清。乙方付清2013年 度的租金和水电费后，甲乙双方按2013年2月7日房屋租 赁核实单确认的房屋面积和租金单价重新签订2014年度以 后的房屋租赁合同；对2013年2月7日房屋租赁核实单所 确认的2010年8月5日至2012年12月31日的房屋租金 750975元，甲乙双方另行协商解决。该协议加盖的系宣家埠 5/12 村委会公章。11月12日，本院以宣家埠经合社未按时预交 诉讼费为由，依法裁定该案按撤诉处理。 2013年12月20日，宣家埠村委会书面通知陈国祥，要 求陈国祥按2013年11月4日达成的协议在2013年12月31 日前履行。 2014年7月21日，宣家埠村委会（甲方）与陈国祥（乙 方）签订租赁协议，约定乙方向甲方租用房屋，租用期自2014 年1月1日至2016年12月31日，仓库租期内的价格为10 元/平方米/月，办公室的价格为450元/间/月，合计年租金 343440元，先付后用，半年一付。乙方在生产办公用房的水 电费自理（收费标准按电力局、水管站规定）。 2014年1月29日和4月29日，宣家埠村委会分别出具 收据，分别载明陈国祥应支付的2013年房租款23万元和 35107元，合计265107元。2014年11月24日和2015年1 月5日，宣家埠村委会分别出具收据三张，载明陈国祥应支 付养殖场场租费11万元、2014年1-6月养殖场2637方场地 管理费158220元和2014年1-6月5个房间场地管理费13500 元。2015年6月1日，宣家埠村委会分别出具收据两张，载 明陈国祥应支付的2014年7月-12月养殖场5间房管理费 13500元和养殖场2637方场地管理费158220元。2016年1 月3日，宣家埠村委会分别出具收据两张，载明陈国祥应支 付的2015年1月1日-6月30日养殖场内仓库2637方场地 管理费158220元及养殖场5间房管理费13500元。2016年 7月5日，宣家埠村委会出具收据，载明陈国祥应支付的2015 年7-12月2637方场地管理费158220元和房间5个场地管 理费13500元。 2014年1月29日、4月29日和11月24日，陈国祥分 别支付给宣家埠村委会支付230000元、35107元、110000 元。 2012年8月10日，宣家埠村委会分别开具收据两张， 载明陈国祥应付2012上水费为2379元和780元。2013年1 6/12 月10日，宣家埠村委会开具收据，载明陈国祥应付2012下 水费为1833元。2013年7月3日和2014年1月10日，宣 家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2013上和 2013年下水费为1638元和1872元。2014年8月7日和2015 年1月13日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国 祥应付2014上和2014年下水费为2106元和1891.5元。2015 年7月3日和2016年1月1日，宣家埠村委会分别开具收 据两张，载明陈国祥应付2015上和2015年下水费为2904 元和3312元。2016年8月25日和2016年12月12日，宣 家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2016上和 2016年下水费为2112元和1056元。2017年6月20日和2018 年1月5日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥 应付2017上和2017年下水费为1968元和796.8元。共计 24648.3元。 2010年11月19日、2011年1月15日、3月7日、5 月17日、7月13日、9月17日、2012年2月14日、2月8 日、3月16日、7月2日、7月10日、10月9日、11月21 日、2013年1月10日、3月25日、4月3日、5月1日、6 月1日、9月2日、12月2日、2014年3月27日、6月17 日、9月10日、12月10日、2015年3月10日、11月1日、 2016年1月10日、4月11日、4月12日、5月3日、6月 3日、12月3日、2017年4月5日、5月5日、5月24日、 6月30日、7月24日、9月8日、10月13日、10月23日、 12月28日，宣家埠村委会分别开具收据，载明陈国祥应付 电费分别为23100.82元、16853.27元、4683.62元、10283.9 元、10524.37元、107227.77元、38864.77元、12122元、 7615元、12729.38元、11095.63元、19545.31元、11702.02 元、9737.18元、5974.94元、3161.53元、3888.06元、3870.09 元、21884.76元、18771.48元、13376.44元、18238.88元、 19294.62元、12822.08元、9366.34元、10090.03元、 37566.82元、10666.14元、556元、7037.12元、8739.71 7/12 元、6867.29元、4997.56元、4721.7元、27855.5元、13463.34 元、6481.37元、5541.08元、4956.6元、4537.22元、4036.41 元、3384.2元、1791.12元、556.87元，共计494080.64元。 陈国祥分别于2010年11月7日、2011年3月3日、3月7 日、5月3日、7月5日、10月2日、2012年2月2日、2 月3日、3月1日和2013年7月1日先后分十次支付给宣家 埠经合社共计234756.05元，尚有259324.59元未付。 2013年12月28日，宣家埠村委会（宣家埠经合社）领 导班子成员和陈国祥就陈国祥所欠2013年前的租金750975 元的支付时间及2014年度合同的签订进行沟通协商，对2013 年前的租金750975元陈国祥同意分五年支付。 2017年6月前后，因拆迁，陈国祥腾退案涉房屋。 在本案审理过程中，陈国祥向本院提出申请，要求对两 原告提交的2017年1月4日通知上“陈国祥”是否系其本 人所签进行鉴定。经本院委托浙江大学司法鉴定中心鉴定， 检验意见为该通知上“陈国祥”签名笔迹与其本人签名笔迹 非同一人所写。为该项鉴定，陈国祥支付鉴定费2400元。 2019年7月24日，陈国祥向本院提出申请，要求对两 原告提交的手机是否为原始载体、录音内容的完整性、是否 经过剪接，录音证据中3分45秒-3分55秒中“ok,好，好， 好这句话是否为陈祥所说进行鉴定。本院依法委托浙江汉博 司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1、九份检材录音为 提供的录音器材或同型号器材录制形成；2、未发现九份检 材录音文件经过剪辑处理；3、无法对文件名为： “20131228.11545412”录音证据中3分45秒-3分55秒时 段内声音的同一性进行鉴定。 另查明，自2017年1月1日起，杭州市江干区按机构 分设、资产分置、权责分离、人员分开、财务分立推行“股 社分离”，以深化完善区集体经济股份合作制改革，厘清居 （村）委会与股份经济合作社的资产、权责，实现股份经济 合作社有名、有实、有位、有活力。 8/12 以上事实，有原告宣家埠经合社、宣家埠村委会提交的 房屋租赁核实单、房租费用催缴通知函、照片12张（拍摄 于2013年9月2日）、通知、租赁协议、浙江省杭州市农村 集体经济组织统一收据10张、记账凭证、结算业务入账自 助回单和浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据、浙江省 杭州市农村集体经济组织统一收据（水费）14张、浙江省杭 州市农村集体经济组织统一收据(电费)27张、清单2页、浙 江省杭州市电力局小型用户电费专用发票、专项协调会录音 （含文字整理材料2页）、江干区政府、九堡街道关于“股 社分离”的文件4份、浙江汉博司法鉴定中心司法鉴定意见 书、反诉原告陈国祥提交的鉴定费缴费凭证，浙江大学司法 鉴定中心文书司法鉴定意见书及宣家埠经合社、宣家埠村委 会和陈国祥的庭审陈述等证据为证。 本院认为，陈国祥就其租赁同一处房屋相关事宜，先后 分别与宣家埠经合社、宣家埠村委会签订协议、接受通知及 支付租金的事实，表明其明知并认同宣家埠经合社、宣家埠 村委会存在的主体及财务混同，在推行“股社分离”的大背 景下，由代表村民集体利益的宣家埠经合社、宣家埠村委会 共同行使权利，向陈国祥主张债权，并要求陈国祥将租金和 违约金支付给宣家埠经合社，并无不当，可予支持。陈国祥 应将所欠租金及水电费支付给宣家埠经合社，并应依法承担 逾期付款的利息损失，2019年8月19日之前的利息损失依 法应按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年 8月20日之后的利息损失按同期全国银行业间同业拆借中心 公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 陈国祥应付租金的诉讼时效：一、关于2010年8月25 日至2012年12月31日期间陈国祥应支付租金750975元的 诉讼时效。2013年2月7日，宣家埠经合社与陈国祥确认该 期间应付租金的金额为750975元后，2013年12月28日， 陈国祥口头承诺分五年支付该部分租金。因该口头承诺并未 具体明确五年内具体的支付时间和金额，故该部分租金的诉 9/12 讼时效依法应自最后履行期限届满之日起计算，即自2013 年12月28日后的五年即2018年12月27日起算，宣家埠 经合社和村委会于2019年1月3日向本院提起诉讼，并未 超过诉讼时效。二、关于2014年1月1日至2016年12月 31日的租金1030320元的诉讼时效。对该部分租金，陈国祥 依约应半年一付，先付后用，即最后一次的支付期限为2016 年7月1日，故该部分租金的诉讼时效依法应自最后履行期 限届满之日起计算，依据当时民法通则关于延付或拒付租金 的诉讼时为一年的规定，该部分租金的诉讼时效至2017年6 月30日到期，故宣家埠经合社和宣家埠村委会于2019年1 月3日向本院提起诉讼，已过诉讼时效。三、关于陈国祥应 付水电费的诉讼时效。根据合同约定，陈国祥租赁房屋期间 产生的水电费由其自行承担，即该费用由宣家埠经合社或宣 家埠村委会支付后陈国祥结算，故应支付一笔，结算一笔， 并非分期支付和结算，故不能适用法律关于当事人约定同一 债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之 日起计算的规定，相应的诉讼时效应自宣家埠村委会开具收 据，确定陈国祥应支付的水费之日起计算。根据宣家埠村委 会开具水费收据的时间，2016年8月25日、12月12日、 2017年6月20日、2018年1月5日开具的五张收据载明的 应付水费5932.8元，至宣家埠经合社和宣家埠村委会提起 本案诉讼时，未超过法律规定的诉讼时效。同理，根据宣家 埠村委会开具电费收据的时间，2016年1月10日至2017年 12月28日期间开具的17张收据载明的应付电费116189.23 元，至宣家埠经合社和宣家埠村委会提起本案诉讼时，未超 过法律规定的诉讼时效。四、关于陈国祥于2014年11月24 日支付租金11万元的认定。陈国祥于2014年1月29日、4 月14日分别支付给宣家埠村委会的230000元和35107元， 按支付时间和金额及相关约定，可以认为陈国祥系为支付 2013年1月1日至12月31日的租金，据此对陈国祥认为其 付清2013年的租金意见，本院予以采信。陈国祥于2014年 10/12 11月24日支付的11万元，并未明确具体支付2013年前或 2014年后的租金，同时根据双方相关的约定，该两笔租金均 已至付款期间，结合本院前述关于租金诉讼时效的认定和本 案实际，本院确认该11万元用于折抵陈国祥应支付的2014 年上半年度的租金。五、关于反诉原告陈国祥的反诉请求， 虽然该反诉基于的事实与本诉并非同一法律关系，但为减少 当事人讼累，且陈国祥支付鉴定费，系为宣家埠经合社和宣 家埠村委会在本案中提交的证据而支付，故对陈国祥的反诉 请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第 一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八 条、《最高人民法院关于适用诉 讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规 定，判决如下： 一、被告陈国祥支付给原告杭州市江干区宣家埠股份 经济合作社2010年8月25日至2012年12月31日期间的 租金人民币750975元、逾期付款利息损失人民币21233.82 元； 二、被告陈国祥支付给原告杭州市江干区宣家埠股份 经济合作社水费人民币5932.8元、逾期付款利息损失人民 币647.72元； 三、被告陈国祥支付给原告杭州市江干区宣家埠股份 经济合作社电费人民币116189.23元、逾期付款利息损失人 民币14153.39元； 四、反诉被告杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭 州市江干区宣家埠村民委员会支付给反诉原告陈国祥鉴定 费损失人民币2400元； 上述第一、二、三项被告陈国祥应支付给原告款项合计 人民币909131.96元，上述第四项原告（反诉被告）杭州市 江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委 11/12 员会应支付给反诉原告陈国祥的鉴定费损失人民币2400元， 双方均应于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币12882元，由 原告杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣 家埠村民委员会负担7944.5元，由被告陈国祥负担4937.5 元；反诉案件受理费人民币25元，由反诉被告杭州市江干 区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委员会 负担。原告（反诉被告）杭州市江干区宣家埠股份经济合作 社、杭州市江干区宣家埠村民委员会应于本判决生效之日起 十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）应于本判决生 效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币25789元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈澄 二〇二〇年四月十四日 书记员  刘探 12/12 附表一：水费及逾期付款利息损失（自开票之日起暂计至 2019年8月19日） 序号开票日期开票金额利率利息损失（元） 12016.8.252112 4.35% 277.91 22016.12.121056125.05 32017.6.201968187.86 42018.1.5796.856.9 合计5932.8647.72 表二：电费及逾期付款利息损失（自开票之日起暂计至2019 年8月19日） 序号开票日期开票金额（元）利率利息损失（元） 12016.1.1010666.14 4.35% 1697.38 22016.4.1155682.3 32016.4.117037.121041.64 42016.4.118739.711293.66 52016.4.126867.291015.67 62016.5.34997.56726.46 72016.6.34721.7668.67 82016.12.327855.53328.85 92017.4.513463.341408.83 102017.5.56481.37654.73 112017.5.245541.08547.02 122017.6.304956.6467.16 132017.7.244537.22414.48 142017.9.84036.41346.29 152017.10.133384.2276.02 162017.10.231791.12143.92 172017.12.28556.8740.31 合计116189.2314153.39