安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终457号上诉人（原审被告):无为县九莲宾馆有限责任公司。法定代表人：邢献双，该公司总经理。委托诉讼代理人：方华，安徽方华律师事务所律师。被上诉人（原审原告):无为县土地开发利用服务站。法定代表人：蒋昌松，该站站长。委托诉讼代理人:陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。上诉人无为县九莲宾馆有限责任公司（以下简称九莲宾馆）因与被上诉人无为县土地开发利用服务站（以下简称土地服务站）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初6155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九莲宾馆的法定代表人邢献双及委托诉讼代理人方华，被上诉人土地服务站的法定代表人蒋昌松及委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九莲宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回土地服务站的诉讼请求。事实与理由：1、原判认定“2014年5月5日,原无为县国土资源局将无为县大地地产评估事务所资产调拨给无为县土地开发利用服务站”错误。事实是,在整个一审中,九莲宾馆没有看到有证据能证明这一事实。同时,即使根据证据2013年9月13日《无为县人民政府常务会议纪要》记载的内容,无为县大地地产评估事务所在解体注销后属于国有资产部分也应由县财政部门全部收回,因此,案涉房屋资产即使属于无为县大地地产评估事务所,在其解体注销后也应属于无为县财政局,而非原无为县国土资源局。另,案涉房屋属于不动产,经依法登记才取得所有权,本案中无证据证明无为县大地地产评估事务所曾取得案涉房屋的所有权。2、原判认定土地服务站在2018年3月21日对案涉房屋约416平方米中的235.72平方米进行登记是初始登记错误。事实是,案涉房屋的初始产权人是案涉房屋的建设人,而土地服务站不是案涉房屋的建设人,其不能进行初始登记。同时,需向二审法院说明的是,土地服务站在一审时没有提供证据证明其是如何通过继受取得案涉房屋部分房屋的产权,且土地服务站属于原无为县国土资源局的二级机构,而为土地服务站办理案涉房屋部分房屋产权登记的机关却是原无为县国土资源局,实质是原无为县国土资源局为自己办理了案涉房屋部分房屋的产权登记,但其又没有提供其取得即来源合法的依据,原无为县国土资源局明显是在滥用职权和徇私将属于他人的财产非法登记到土地服务站名下。3、原判认定九莲宾馆与土地服务站及无为县大地地产评估事务所之间是房屋租赁合同关系错误。土地服务站及无为县大地地产评估事务所不是案涉房屋的产权人。在案涉房屋租赁合同签订之前的2004年初,九莲宾馆因房屋被拆除和回迁安置,从拆迁人即原无为县经济适用住房开发有限有公司取得案涉房屋的占有、使用和收益权。案涉房屋“租赁合同”的当事人众多,除“出租人”、“承租人”外,还有原无为县经济适用住房开发有限有公司和原无为县国土资源管理局。九莲宾馆每年将租金全额交付给原无为县国土资源管理局,而非土地服务站或无为县大地地产评估事务所。4、原判认定案涉房屋租赁合同在2014年10月31日后转化为不定期房屋租赁合同错误。本案中,在案涉房屋租赁合同期限届满后,九莲宾馆、土地服务站均对继续租赁房屋提出异议。九莲宾馆自2015年始,就一直在起诉无为县住房和城乡建设局,要求其用案涉房屋对九莲宾馆予以回迁安置,以及九莲宾馆拒绝向原无为县国土资源管理局继续交纳租金,就是最好的证明。土地服务站在《民事诉状》中诉称:“因涉案房屋租期早已经过,原告多次通知被告解除《房屋租赁合同》、交还房屋、支付租金,但是被告一直不予理睬。”等等,也证明了土地服务站作为“出租人”也提出了异议。5、原判认定土地服务站提起本案诉讼未超过二年的诉讼时效期间错误。一审已查明,案涉二份《房屋租赁合同》的租赁期限均是至2014年10月31日届满。而根据《民法通则》第135条规定,土地服务站于2019年1月11日才提起本案诉讼,明显已超过法定的二年诉讼时效期间。6、原判判决解除双方关于九莲宾馆大厅东、西两侧房屋租赁合同,九莲宾馆将九莲宾馆大厅东、西两侧各200平方米合计400平方米房屋交付给土地服务站,以及支付租金210079.2元和每年按57892.14的标准支付自2018年9月27日至实际腾空交还房屋之日止的房屋租金均错误。案涉二份《房屋租赁合同》的房屋租赁面积是约416平方米,而土地服务站仅取得其中的235.72平方米房屋产权登记,无权主张全部租金。根据证据2018年9月26日《解除房屋租赁通知》记载,九莲宾馆仅承租了土地服务站235.72平方米的房屋,原判无依据解除二份《房屋租赁合同》即约416平方米的房屋租赁合同,并将约416平方米的房屋全部腾空交还给土地服务站。土地服务站答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉两份房屋租赁合同合法有效，有两份房屋租赁合同的签订主体。双方已经按约履行了五年，九莲宾馆一直没有提出异议，后期九莲宾馆单方违约没有交纳房租。土地服务站是案涉房屋的实际所有权人，并且取得了不动产权证书。无为市人民政府已经将当时的无为县大地地产评估事务所的案涉房屋归集到土地服务站名下，土地服务站取得了不动产权证书。九莲宾馆认为不动产权证颁发不合法，提起行政诉讼，要求撤销本案所涉的不动产权证，其诉讼请求已被一、二审法院驳回。本案没有超过诉讼时效，2014年10月31日合同到期后双方没有重新签订合同，转为不定期租赁。土地服务站作为出租人，可以随时要求解除合同。土地服务站于2018年9月份通知九莲宾馆解除租赁合同，并要求给付租金，故本案未过诉讼时效。土地服务站向一审法院起诉请求1.判令解除土地服务站与九莲宾馆之间的两份《房屋租赁合同》；2.判令九莲宾馆立即腾空房屋并将房屋交还给土地服务站；九莲宾馆支付土地服务站租金210722元（计算至2018年9月26日），后期租金按照原合同年租金5%递增的标准计算至九莲宾馆实际交还房屋为止；3.诉讼费用由九莲宾馆负担。一审法院认定事实：2009年9月24日，土地服务站（出租方、甲方）与九莲宾馆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定土地服务站将坐落于无为县无城金塔路景观苑综合楼一楼九莲宾馆大厅西侧建筑面积约200平方米的门面房出租给九莲宾馆使用，租期自2009年11月1日起至2014年10月31日止。关于租金及支付方式，双方约定：2009年11月1日至2012年10月31日期间年租金21600元，余下租金按5%标准逐年递增；九莲宾馆应于每年10月31日前一次性给付当年租金，先付款后使用。关于合同变更与解除，双方约定：乙方如未按约定期限交付租金超过60天以上的，甲方有权解除合同……。关于违约责任及赔偿，双方约定：“1.乙方逾期2个月内交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的5%，以天数计算向甲方交纳违约金。2.乙方逾期超过2个月不向甲方交付租金，视为乙方放弃承租权，甲方有权收回其所出租房屋……4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。按约定月租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金后，甲方仍可终止合同的申述权……”双方在合同第十条其他条款中约定：“1.甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，甲方应退还乙方相应期限内的房租，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房屋租金）5%的违约金，并给予乙方相应的装修补偿。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金和承担相应责任……”同日，无为县大地地产评估事务所（出租方、甲方）与九莲宾馆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定无为县大地地产评估事务所将坐落于无为县无城金塔路景观苑综合楼一楼九莲宾馆大厅东侧建筑面积约200平方米的门面房出租给九莲宾馆使用。关于房屋租金、租赁期限、双方权利义务、违约责任等条款与前述无为县土地开发利用服务站和九莲宾馆签订的房屋租赁合同一致。合同签订后，九莲宾馆依约交纳了2009年11月1日至2014年10月31日的房屋租金，使用案涉租赁房屋。两份租赁合同到期后，双方未就案涉房屋租赁事宜达成一致意见，也未签订新的租赁合同，九莲宾馆使用案涉房屋至今。因无为县大地地产评估事务所脱钩改制，2014年5月5日，原无为县国土资源局将无为县大地地产评估事务所资产调拨给无为县土地服务站。2018年3月21日，案涉部分房屋即无为县无城镇景观苑小区综合楼通道西侧14#（建筑面积28.91㎡）、20#（建筑面积93.40㎡）、21#（建筑面积113.41㎡）门面房办理不动产权初始登记，登记权利人土地服务站，权证字号分别为皖（2018）无为县不动产权第0002599、0002600、0002598号，其中14#在九莲宾馆大厅东侧，20#、21#在九莲宾馆大厅西侧。2018年9月，土地服务站通过邮政EMS向九莲宾馆邮寄解除房屋租赁通知及2014年11月至2018年9月房租测算表，通知九莲宾馆解除房屋租赁合同、腾退房屋并按照原合同房租5%递增标准补交2014年11月至2015年10月房屋租金50009元、2015年11月至2016年10月房屋租金52510元、2016年11月至2017年10月房屋租金55135元及2017年11月至2018年9月房屋租金53068元。九莲宾馆收到上述材料后，未作处理。2017年7月11日，邢献双起诉与无为县住房和城乡建设局（以下简称无为县住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉请无为县住建局在无为县无城金塔路景观苑综合楼一层门面房给邢献双回迁安置358平方米的房屋，该案经一审、发回重审，后上诉至芜湖市中级人民法院作出终审判决，驳回邢献双的诉讼请求。2019年4月1日，邢献双起诉无为县自然资源和规划局及第三人土地服务站城乡建设行政管理其他行政行为一案，诉请撤销皖（2018）无为县不动产权第0002598号、第0002599号、第0002600号不动产权证，一审判决驳回邢献双的诉讼请求，后上诉至芜湖市中级人民法院作出终审判决，驳回邢献双的起诉。一审法院认为，土地服务站、无为县大地地产评估事务所与九莲宾馆签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，合同当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同租赁期间届满，九莲宾馆继续使用案涉租赁物，土地服务站未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于本案的诉讼时效问题。在案涉房屋租赁合同有效并继续履行的情况下，对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同。另基于房屋租金的债务同一性，诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算，案涉合同约定每年10月31日前一次性支付当年租金，故土地服务站的起诉未超过诉讼时效。九莲宾馆辩称案涉房屋系对其的安置房及土地服务站房屋的不动产权登记系无效登记，但通过邢献双与无为县住建局房屋拆迁安置补偿合同纠纷案、邢献双起诉无为县自然资源和规划局及第三人土地服务站城乡建设行政管理其他行政行为案的审理裁决情况来看，九莲宾馆的上述抗辩不能成立，故不予采纳。土地服务站取得案涉房屋使用权，其对案涉房屋是否享有所有权，并不影响其依据合同约定向九莲宾馆主张租赁费用等权利。九莲宾馆未按约支付租金，根据合同约定，土地服务站可以主张解除合同。合同解除后，九莲宾馆负有腾空房屋、交还租赁物，并支付交还房屋之前的租金或房屋使用费的义务。综上，土地服务站要求解除与九莲宾馆之间的房屋租赁合同、腾退交还房屋，给付自2014年11月1日至实际交还房屋之日止按合同约定计算的房屋租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于房屋租金，根据双方合同约定，前三年租金为每年43200元（21600元×2），后按5%标准逐年递增，据此核算2014年11月1日至2015年10月31日的租金为50009.4元（25004.70元×2），2015年11月1日至2016年10月31日的租金为52509.88元（26254.94元×2），2016年11月1日至2017年10月31日的租金为55135.38元（27567.69元×2），2017年11月1日至2018年9月26日的租金为52424.54元[（28946.07元／年÷12月／年×10月＋28946.07元／年÷12月／年÷30天／月×26天）×2]，以上共计210079.2元。考虑土地服务站于2018年9月26日向九莲宾馆主张解除合同，衡平双方利益，对2018年9月27日之后的租金（房屋占有使用费）酌定按57892.14元／年的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除土地服务站与九莲宾馆关于九莲宾馆大厅东、西两侧房屋的租赁合同；二、九莲宾馆于判决生效之日起三十日内腾空位于无为县无城镇景观苑小区综合楼一楼九莲宾馆大厅东侧200㎡及西侧200㎡的房屋，并交付土地服务站；三、九莲宾馆于判决生效之日起三十日内支付土地服务站房屋租金210079.2元，并按57892.14元／年的标准支付2018年9月27日至实际腾空交还房屋之日止的房屋租金（房屋占有使用费）；四、驳回土地服务站的其他诉讼请求。一审案件受理费4460元，由土地服务站承担50元，九莲宾馆承担4410元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：土地服务站在本院二审自认：九莲宾馆与土地服务站签订的房屋租赁合同中约定的租赁标的物为景观苑小区办公楼一层21#门面房，面积为113.41㎡；九莲宾馆与原无为县大地地产评估事务所签订的房屋租赁合同中约定的租赁标的物为景观苑小区办公楼一层14#、20#门面房，面积共计122.31㎡，该两套门面房在无为县大地地产评估事务所被脱钩改制注销后，被调拨给土地服务站；景观苑小区办公楼一层15#、16#、17#、18#、19#门面房不属于土地服务站，不在出租范围内。九莲宾馆则认为其根据两份房屋租赁合同接收的租赁标的物包括景观苑小区办公楼一层14#-21#中除18#以外的所有门面房，宾馆两侧都是两百多平方米。本院就案涉房屋不动产登记情况函询无为市自然资源规划局，其下属机构无为市不动产登记中心提供的查询结果显示：上述14#、20#、21#房屋登记的权利人为土地服务站，18#、19#房屋登记的权利人为邢献双，15#、16#、17#房屋无登记信息。根据房地产平面图显示的内容可知，九莲宾馆（18#、19#楼）的一侧房屋包括14#、15#、16#、17#，合计面积为210.15㎡；另一侧房屋包括20#、21#，合计面积为206.81㎡。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,九莲宾馆主张案涉房屋系原无为县经济适用住房开发有限公司作为拆迁人对其进行的安置和使用，与已生效的他案判决认定内容相悖，且其未提交其他充分有效证据证明，故对九莲宾馆的该项主张不予采信。九莲宾馆与土地服务站以及原无为县大地地产评估事务所签订的房屋租赁合同，已于2014年10月31日到期。此后，九莲宾馆继续使用租赁物，土地服务站未提出异议，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定认定双方之间原租赁合同继续有效，形成不定期租赁关系，并无不当。两份房屋租赁合同中约定的租赁物分别为九莲宾馆大厅东侧约200平方米、西侧约200平方米的门面房，未具体区分房号，而双方当事人在本案诉讼中对租赁标的物范围各执一词。根据二审查明的情况，从房屋的坐落位置、建筑面积与合同约定内容的匹配度来看，九莲宾馆关于租赁物范围的陈述更为可信。土地服务站自述两份房屋租赁合同约定的租赁物仅包括14#（28.91㎡）、20#（93.40㎡）、21#（113.41㎡）三套房屋，显然与合同约定不一致，其主张不能成立。原无为县大地地产评估事务所脱钩改制后，其名下14#、20#房屋调拨给土地服务站，现土地服务站已取得了14#、20#、21#房屋的不动产权证，故其有权向九莲宾馆收取该三套房屋自2014年11月1日起的租金及占有使用费。至于15#、16#、17#房屋，因土地服务站自认不属于出租范围，且无产权登记信息证明其权利归属，故土地服务站无权就该三套房屋主张权利。九莲宾馆未按约支付租金，土地服务站于2018年9月26日向九莲宾馆邮寄解除合同通知，故双方之间的房屋租赁合同已于2018年9月26日解除。相应租赁合同存续期间的房屋租金应确定为:210079.2*(28.91+93.40+113.41)/(200+200)=123799.67元。对于2018年9月27日之后的房屋占有使用费，本院酌情按57892.14*(28.91+93.40+113.41)/(200+200)=34115.84元/年的标准进行计算。虽然房屋租赁合同约定租金按年支付，各年度租金有其分别的履行期限，但在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。因此，一审判决认定本案未过诉讼时效正确，九莲宾馆的相应上诉理由不能成立。综上所述，九莲宾馆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初6155号民事判决；二、无为县土地开发利用服务站与无为县九莲宾馆有限责任公司之间关于无为县无城金塔路景观苑综合楼一楼九莲宾馆大厅东、西两侧房屋的租赁合同于2018年9月26日解除；三、无为县九莲宾馆有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾空无为县无城金塔路景观苑综合楼通道西侧14#、20#、21#门面房，并返还给无为县土地开发利用服务站；四、无为县九莲宾馆有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付无为县土地开发利用服务站房屋租金123799.67元，并按34115.84元/年的标准支付自2018年9月27日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费；五、驳回无为县土地开发利用服务站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4460元，由无为县九莲宾馆有限责任公司负担2620元，无为县土地开发利用服务站负担1840元。二审案件受理费4451元，由无为县九莲宾馆有限责任公司负担2615元，无为县土地开发利用服务站负担1836元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年四月二十七日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;