广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初994号原告：阮文杰（曾用名：杞文杰），男，2001年4月17日出生，彝族，住广东省佛山市三水区，法定代理人：杞某，女，1977年1月3日出生，彝族，住址同上，系原告母亲。（代理期限至2019年4月17日）委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雷蕾，广东百浩律师事务所实习律师。被告：何翠容，女，1957年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：阮文辉，男，1981年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。第三人:佛山市三水区明智幼儿园，住所地广东省佛山市三水区西南街道桂宝五街二巷一座，统一社会信用代码52440607725458385A。法定代表人：何翠容。委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告阮文杰诉被告何翠容、阮文辉以及第三人佛山市三水区明智幼儿园财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告及其委托诉讼代理人林冬晓、二被告以及第三人的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮文杰向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告赔偿三水区西南街道桂宝五街二巷一座房屋2017年1月31日至2018年12月31日期间1/6产权份额的租金差额472164.7元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：经佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初1778号以及佛山市中级人民法院（2018）粤06民终3075号生效判决确认，原告对三水区西南街道桂宝五街二巷一座房屋产权享有1/6的份额，被告何翠容享有2/3份额、阮文辉享有1/6份额。被告何翠容、阮文辉未经过原告同意，擅自将案涉房屋以远低于市场价格出租给佛山市三水区明智幼儿园，而佛山市三水区明智幼儿园又是何翠容经营，租期长达十年，二被告恶意侵害原告的合法权益。经过原告估算，案涉房屋的租金标准为45元/平方米/月，建筑面积为3440.89平方米，年租金为1858080.6元，远远高于二被告实际出租给佛山市三水区明智幼儿园的年租金38万元，差额为1478080.6元。二被告未经原告同意，擅自将案涉房屋以远低于市场价格出租给佛山市三水区明智幼儿园，造成原告损失472164.7元，二被告应赔偿原告。二被告辩称，一、答辩人享有对案涉物业的处分权，对案涉物业的出租行为符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产或者动产作重大修缮，应当经过份额三分之二以上按份共有人和全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，二被告所占案涉房屋的份额已经超过三分之二，有权将房屋出租。二被告出租案涉房屋没有主观恶意。本案中，二被告于2017年2月10日签订《房屋租赁合同书》时未知道本案原告是法定继承人的身份，不存在主观恶意。原告以法定继承人的身份于2017年4月28日向法院提起法定继承之诉，二被告不存在损害原告权益的主观恶意。原告认为案涉房屋远低于市场价格，原因在于原告未了解幼儿园的实际情况。幼儿园成立于2001年，设立目的在于解决邻近周边幼儿的教育问题，非盈利为目的，属于三水区普惠性幼儿园，根据相关规定，普惠性幼儿园保教费用按照教育部门的收费标准收取，非市场调节，保教费用远远低于其他民办幼儿园。另外，按照教育部门的相关规定，幼儿园的用房在三层以下。案涉房屋四层半高，但幼儿园只能使用其中的一层至三层，故案涉房屋的租金不能与其他周边地区的租金相提并论。二、原告2018年10月26日提起返还租金收益的诉讼，案号为（2018）粤0607民初5721号。被告已经将2017年1月至2018年12月的相应份额的租金126666.67元支付给原告。根据生效判决认定，案涉房屋每年租金38万元，二被告缴纳税款78844.9元，扣除原告应承担的税款部分，原告享有2017年1月30日至2017年12月31日租金46009.8元。因此，生效判决已经对案涉房屋年租金38万元予以确认。原告一边提起诉讼要求被告返还按照38万元每年的租金标准返还相应份额的租金收益，另一边又提起诉讼否认租金标准为38万元，原告的主张明显矛盾。原告向法院提起诉讼，其诉讼请求实质上否认了（2018）粤0607民初5721号案件的判决结果，属于重复诉讼，依法予以驳回。综上，被告不存在损害原告权益的行为，亦已经履行了法院生效裁判文书，不存在侵权损害行为和主观故意。第三人述称，第三人与何翠容、阮文辉签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人协商，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同，不存在损害原告合法权益的行为。且第三人已经按照合同约定向出租人支付了租金，原告将第三人起诉至法院没有依据。原告在诉讼中提供如下证据：1.（2017）粤0607民初1778号民事判决书一份、（2018）粤06民终3075号民事判决书一份，证明法院生效裁判文书确认原告对案涉房屋有继承权，占房屋六分之一产权；2.房屋租赁合同书一份、（2018）粤0607民初5721号民事判决书一份，证明被告未经原告同意，擅自将案涉房屋远低于市场价格出租给第三人，租金38万元每年；3.民办非企业单位登记证书一份，证明第三人的法定代表人为被告何翠容；4.微信聊天记录截图一份，证明2017年2月2日阮文杰回复阮文辉已经收到阮文辉的学费，故二被告是知道原告存在，租赁合同在2017年2月2日签订，二被告故意为之。被告何翠容、阮文辉在诉讼中提供如下证据：1.房屋租赁合同书一份，证明二被告与第三人于2017年2月10日签订租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2027年12月31日，租金为每年38万元的事实；2.增值税普通发票一份、完税证明二份，证明二被告与第三人之间签订租赁合同已经实际履行，第三人已按照合同约定缴纳了租金38万元，出租方亦依法缴纳租赁期间的税费；3.佛山市建设工程规划管理验收合格证一份、关于公布2015年第二批通过普惠性幼儿园认定名单的通知一份、佛山市三水区民办幼儿园明码标价申报表一份、佛山市国土资源和城乡规划局变更（确认）建筑物使用功能审核表一份、同意用地的复函一份，证明三水区教育局于2016年向全区幼儿园下发通知，要求全区的幼儿园按照《广东省教育厅关于规范化城市幼儿园的办园标准（试行）》的要求办园，要求增高并改进办园基础设施，明确幼儿园活动和辅助用房为三层以下，虽案涉房屋为五层，幼儿园自1995年成立至今一直使用案涉物业，自2016年三水区教育局下发通知后，四、五层不能经营幼儿园的，故作为业主方，相应调整租金标准符合实际使用情况；4.幼儿园九月份教职工工资表一份、完税证明一份、升达电梯买卖安装合同及发票各一份、收据二份、南威广告公司报价单及发票各一份、佛山市三水区明智幼儿园内墙天花涂料合同及发票各一份、格力空调工程项目购销合同及进账单、收据各一份、楼顶字制作合同、结算表及发票各一份、佛山市三水区明智幼儿园修补合同及发票各一份、国艺广告公司设计方案及发票各一份、佛山市三水区明智幼儿园拆装线路和墙体天花刮塑等工程合同一份、增值税普通发票一组、广东省国家税务局通用机打发票一组，证明承租人佛山市三水区明智幼儿园在2017年至2019年期间为了修缮租赁物业和完善基础设施先后投入将近366159.21元，其中包括建筑物修补费171731.21元和81428元、安装电梯费用113000元。被告作为出租房相应调整了租金标准符合交易习惯。本院在审理过程中依法委托佛山市价格事务所有限公司对位于佛山市三水区西南街道桂宝五街二巷一座房产在2017年1月31日至2018年12月31日市场租金价格进行评估，并出具佛价估字（2019）095号《价格评估报告书》一份。本院在审理过程中依职权调取了（2019）粤0607民初995号民事调解书一份。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告的证据1、3以及证据2中的（2018）粤0607民初5721号民事判决书，被告对证据真实性无异议，上述证据与本案有关联，本院予以采信；原告证据2中房屋租赁合同书，被告对真实性无异议，该合同的效力问题，将在本院认定部分综合认定；原告证据4，被告没有反驳证据，且阮文辉在诉讼中陈述知道原告身份且二人有往来，与原告的证据能印证，故本院对该证据予以采信。被告的证据1与原告证据2相同，本院不再重复认证；被告的证据2，原告对真实性无异议，该证据与本案相关，本院对该证据真实性予以认定；被告的证据3，该组证据系相关行政主管部门出具的文件，与本案所涉及房屋相关，本院对证据证明力予以认定；被告证据4，原告对证据的关联性不予认可，认为合同签订和费用支出没有经过原告同意，是明智幼儿园经营产生的支出，与建筑物安全性无关，经审查，原告的质证意见合理，本院对该组证据的关联性不予认定；对于佛山市价格事务所有限公司出具佛价估字（2019）095号《价格评估报告书》，是有评估资质的机构出具，评估程序合法、内容真实，本院对该报告予以采信。对于本院调取的（2019）粤0607民初995号民事调解书，形式和来源合法，与本案相关，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：位于佛山市三水区西南街道桂宝五街二巷一座的房屋登记权利人为阮志明，阮志明于2017年1月30日死亡。该建筑物于1993年建成、于1995年通过验收，自投入使用后被用作经营幼儿园。在阮志明去世前，案涉建筑物由佛山市三水区明智幼儿园无偿使用。2017年2月10日，被告何翠容、阮文辉与第三人佛山市三水区明智幼儿园签订《租赁合同》，约定将位于佛山市三水区西南街道桂宝五街二巷一座出租给佛山市三水区明智幼儿园。租期为十年即2017年1月1日至2027年12月31日止。每年租金38万元。经本院（2017）粤0607民初1778号民事判决书和佛山市中级人民法院（2018）粤06民终3075号民事判决书认定，原告阮文杰、被告何翠容、阮文辉是阮志明的法定继承人，分别享有该房屋产权的1/6、2/3、1/6份额。2018年10月26日，原告阮文杰向本院提起共有物分割纠纷，案号为（2018）粤0607民初5721号，请求判令被告何翠容、阮文辉支付已经收取的三水区西南镇桂宝五街二巷一座房屋2017年1月至2018年12月的租金中属于原告份额的租金126666.67元支付给原告，佛山市三水区明智幼儿园在未付租金范围内承担连带责任。本院经审查认为，何翠容、阮文辉实际收取2017年1月1日至2017年12月31日租金38万元，原告享有对租金收益的权利自被继承人阮志明死亡之日即2017年1月30日开始，原告相应份额的租金收益为58055.55元，扣减应负担的税款12045.75元，被告何翠容、阮文辉应向原告支付2017年1月30日起至2017年12月31日止的租金为46009.8元。本院作出（2018）粤0607民初5721号民事判决书，判令：一、被告何翠容、阮文辉于本判决生效之日起十日内共同向原告阮文杰支付自2017年1月30日至2017年12月31日期间的租金收益46009.8元；二、驳回原告阮文杰对被告何翠容、阮文辉的其他诉讼请求；三、驳回原告阮文杰对被告佛山市三水区明智幼儿园的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2019年2月14日，原告阮文杰向本院提起共有物分割纠纷，案号为（2019）粤0607民初995号，请求判令被告何翠容、阮文辉支付已经收取的三水区西南镇桂宝五街二巷一座房屋2018年1月至2018年12月的租金中属于原告份额1/6的租金63333.33元支付给原告。本院在审理过程中，经主持调解，双方自愿达成协议如下：一、被告何翠容、阮文辉于2019年3月30日前向原告阮文杰支付佛山市三水区明智幼儿园2018年1月至12月的租金50975.44元；二、原告阮文杰自愿放弃本案其他诉讼请求；三、案件受理费减半收取即692元由原告阮文杰负担。本院制作（2019）粤0607民初995号民事调解书，该民事调解书现已经发生法律效力。本院在案件审理过程中依法委托佛山市价格事务所有限公司对位于佛山市三水区西南街道桂宝五街二巷一座房产2017年1月31日至2018年12月31日的市场租金价格作为参考。评估公司经过现场勘察、市场比较等方法综合评估出评估对象的市场价格为：2017年1月31日至2017年12月31日的房地产租金单价为15.93元/平方米·月，租金价格为602947元；2018年1月1日至2018年12月31日的房地产租金单价为17.58元/平方米·月，租金价格为725890元，合计1328837元。另查明，佛山市三水区明智幼儿园是依法取得民办非企业单位登记的幼儿园。幼儿园的住所地登记为三水区××桂宝五街××座。业务范围是从事幼儿教育。法定代表人是何翠容。本院认为，原告以被告何翠容、阮文辉低于市场价格出租房屋侵害原告作为房屋共有权人的权益为由提起损害赔偿请求，故本案为财产损害赔偿纠纷。本案的争议问题是：被告何翠容、阮文辉未经原告同意将案涉房屋以38万元/年的租金出租给何翠容经营的佛山市三水区明智幼儿园是否侵犯了原告作为案涉房屋共有权人的权利。对此，本院作出分析如下：第一，出租价格是否合理。被告辩解在2017年期间承租人佛山市三水区明智幼儿园先后投入建筑物修缮费用366159.21元，包括建筑物修补费和电梯安装费，为此被告对租金作相应调整是符合交易习惯，出租价格合理。经审查，本院认为，二被告在诉讼中亦陈述修缮房屋和安装电梯是承租人即佛山市三水区明智幼儿园所为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同书》未约定承租人需要对案涉房屋进行修缮和安装电梯等义务并以此作为确定租金的因素，目前看来，购买电梯、房屋装修、广告投入等系佛山市三水区明智幼儿园经营所需，并非建筑物安全维护的必要支出，与出租人无关，故被告辩解缺乏充分依据，本院不予采纳。被告辩解三层以上的面积不能作幼儿园使用，但被告亦承认自1995年以来第三人一直使用案涉房屋，同时，被告与第三人的《租赁合同》明确约定出租面积为3340.89平方米即整栋建筑物面积，故三层以上能否作幼儿园使用不影响本案出租面积和租金的认定，对于被告的辩解，本院不予采纳。本院在诉讼中依法委托佛山市价格事务所有限公司出具佛价估字（2019）095号《价格评估报告书》，对于案涉房屋2017年1月31日至2017年12月31日期间的租金标准作出评估，该评估报告参考了周边同类型场所的租金价格、采取了恰当的市场调查手段，具有相应的评估资质、程序合法、内容真实，本院予以采信并作为判断被告出租案涉房屋价格是否合理的依据。依照《价格评估报告书》的意见，2017年相同时间段的租金单价为15.93元/平方米/月，而依照被告与第三人签订《租赁合同》约定年租金为380000元计算，单价为9.2元/平方米/月，仅为评估租金单价的57.75%，本院认为，二被告的出租房屋的租金价格不合理且远低于市场价格。第二，二被告是否有侵害原告权利的主观恶意。虽然案涉房屋登记在被继承人阮志明名下，但自被继承人死亡之日起法定继承人即对遗产享有继承权。被告辩解其签订合同前不知道原告是法定继承人的身份，但根据原告提供的证据以及被告的庭审陈述，被告阮文辉是知道原告身份的。二被告在阮志明去世后次月即与佛山市三水区明智幼儿园签订租赁合同，以远低于市场租金价格的租金将案涉建筑物出租给自己开办的幼儿园，明显具有侵害其他共有权人权利的故意。第三，原告的权利是否因二被告的出租行为受到损害。原告是案涉房屋的按份共有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。二被告将案涉房屋以低于市场价格出租，导致原告对不动产的收益减少，权利受损害。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”综上，二被告将案涉房屋以低于市场价格出租给何翠容经营的佛山市三水区明智幼儿园，造成原告对案涉房屋租金收益的减少，构成对原告权利的侵害。对于原告所受损害，二被告应予以赔偿。对于二被告应赔偿损害的金额问题。被告辩解案涉房屋的租金标准不应以佛山市价格事务所有限公司出具《价格评估报告书》为准，但二被告没有提供充分的证据推翻该评估报告的证明力。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失依照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”该价格评估报告依照专业的调查方法，对案涉房屋的租金市场价格进行评估，符合法律规定，本院对该评估报告予以采信并据以作为判断原告出租收益是否受损以及受损金额的标准。根据《价格评估报告书》意见，2017年1月31日至2017年12月31日的租金价格为602947元，2018年1月1日至2018年12月31日租金价格为725890元，扣减二被告分别在（2018）粤0607民初5721号、（2019）粤0607民初995号案中已经向原告支付的按照年租金38万元标准计算的相应份额的租金收益，对于其他部分的租金差额，二被告应赔偿给原告，即2017年的租金差额为42443.55元[（602947元-380000元×11/12）×1/6]，2018年的租金差额为57648.33元[（725890元-380000元）×1/6]，共计为100091.88元。综上，二被告应赔偿原告租金收益损失100091.88元。原告主张合理的部分，本院予以支持。其他诉讼请求，因缺乏充分依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何翠容、阮文辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告阮文杰2017年1月31日至2018年12月31日的租金损失100091.88元；二、驳回原告阮文杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取8382元（原告已经预交），由原告阮文杰负担6607元，被告何翠容、阮文杰共同负担1775元。司法鉴定费11480元（原告已经预交），由原告阮文杰负担9070元，被告何翠容、阮文杰共同负担2410元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁淑平人民陪审员  何静达人民陪审员  吴嘉文二〇二〇年四月二十六日书 记 员  李秀娟