四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初408号 原告：张家伟，男，汉族，生于1976年1月15日，住址四川省万源市。 原告：刘金秀，女，汉族，生于1978年11月8日，住址四川省万源市。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：董子界，四川天维律师事务所律师。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平。 被告：潘煜，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省达州市达川区。 被告：刘大川，男，汉族，1959年5月8日出生，现住达州市通川区。 被告：夏杰亚，男，汉族，1954年7月9日出生，住重庆市渝中区。 被告：周承明，男，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市南岸区。 被告：张旭，男，汉族，1974年4月21日出生，住四川省达州市通川区。 原告张家伟、刘金秀与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行审理，二原告的共同委托诉讼代理人董子界、被告刘大川、夏杰亚、周承明到庭参加了诉讼，被告虹强公司、张旭、潘煜经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张家伟、刘金秀向本院提出诉讼请求:1、请求判决虹强公司等六被告未按时取得初始登记应当向原告支付违约金54808元（违约金的计算标准以294669元为基数，按照日万分之一，从2012年12月31日起计算至2018年2月2日止；2、请求判决虹强公司等六被告在向原告交房360日内未进行房屋产权转移登记，应当从2013年9月10日起以购房款294669元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金直至原告实际取得房屋产权证之日止;3、本案诉讼费用由六被告负担。诉讼中，二原告增加一项诉讼请求：请求判决虹强公司等六被告在本判决生效之日起30日内协助原告办理不动产房屋产权登记证书。事实及理由：原告2011年1月21日在被告虹强公司所建设的万源市太平镇秦川大道XX号处购买商品住宅房一套，购买房屋实际测绘面积为101.61平方米，购买单价2900元每平方米，实际支付购房款294669.00元，购房房屋坐落具体位置为X栋。原告与被告2011年1月21日签订《商品房买卖合同》，原告2012年9月15日接收所购买的房屋并向被告另行支付维修金4064元、契税5893元、印花税147元、测绘费138元、评估费1473元、抵押登记费250元合计11965元。按照合同约定，被告虹强公司应当在2012年12月30日前取得所开发的商品房项目B栋整栋房屋的产权证明，然而被告虹强公司在2018年2月2日才实际取得B栋房屋产权证，依照原告与被告虹强公司签订的合同第二十条（一）初始登记的约定，原告继续履行合同，被告虹强公司应当从2012年12月31日起按照购房款的日万分之一计算违约金至被告虹强公司实际取得产权证之日止（即从2012年12月31日起至2018年2月2日止）。原告2012年9月15日接收房屋，被告虹强公司应当在2013年9月9日前完成对原告的产权转移登记，然而被告虹强公司至今未完成产权转移登记，应当从2013年9月10日起以294669元为基数按照日万分之一的标准计算违约金直至完成转移登记之日止。被告刘大川、夏杰亚、周承明、张旭、潘煜系合伙开发建设“万源市太平镇秦川大道XX号商品房”并以潘煜的名义与被告虹强公司建立了挂靠关系，对外以被告虹强公司的名义开发、建设、出售商品房，故六被告应当承担连带责任。 被告刘大川辩称，购房人交的办证费用是全部交到万源市房管局的，后钱被划走了，我不清楚是什么原因，整个项目拆迁赔付比例高，我们亏了的，现在我家庭经济确实困难。 被告夏杰亚辩称，万源秦川大道XX号商品房项目我有点投资，但我没有参与管理，事情都不清楚。 被告周承明辩称，在2012年11月23日，我们几个股东在达州开会，明确不要我们参与管理，购房人交的办证费用是全部交到万源市房管局的有200多万，这些钱和房子卖的钱到那里去了，我不知道。 被告虹强公司、潘煜、张旭未作答辩。 原告张家伟、刘金秀为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告身份情况。 2、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订购房合同情况。 3、秦川大道69号结算单，拟证明房屋相关交费情况。 4、物业交接书，拟证明接房时间为2012年9月15日。 5、前期物业管理服务协议，拟证明接房时间。 6、房屋档案信息，拟证明案涉房屋取得初始时间为2018年2月2日。 7、达州中院（2019）川17民终961号民事判决书，拟证明5名自然人被告系合伙挂靠虹强公司开发案涉房屋。 被告刘大川、夏杰亚、周承明对原告证据无异议。 被告虹强公司、张旭、潘煜未到庭发表质证意见。 被告虹强公司、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭、潘煜未向本院提供证据。 本院对原告提供的证据，经审查认为符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据上列有效证据，结合庭审情况，本院确认下列案件事实： 2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道XX号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道XX号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2011年1月21日，原告张家伟、刘金秀（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告张家伟、刘金秀购买被告虹强公司开发的秦川大道XX号X幢房屋，房屋建筑面积为101.61平方米，价款为294669元，交房时间为2012年7月1日前；第六条约定，买受人采用贷款方式付款，首付款为购房总价款的30%，其余款项向中国农业银行万源市支行贷款支付；合同第二十条第（一）款初始登记约定，被告虹强公司应在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）......买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告2012年9月15日接收所购买的房屋并向被告另行支付维修金4064元、契税5893元、印花税147元、测绘费138元、评估费1473元、抵押登记费250元，合计11965元。 秦川大道XX号商品房项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书，在2018年2月2日，被告虹强公司才取得秦川大道XX号X幢初始登记。被告虹强公司至今未为原告张家伟、刘金秀办理房屋产权证书。 同时查明，达州中院已发生法律效力的（2019）川17民终961号民事判决书认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭合伙挂靠被告虹强公司开发秦川大道XX号商品房。 本院认为，原告张家伟、刘金秀与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告张家伟、刘金秀已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款"房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。"的规定，被告应协助原告张家伟、刘金秀办理不动产产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)款、第(二)款分别约定被告虹强公司逾期办理所在楼栋的权属初始登记和转移登记的违约责任,被告虹强公司未按约定在2012年12月30日前取得初始登记，亦未在商品房交付之日起360日内（2012年3月20日）取得房屋所有权证书的转移登记,其行为已构成违约，应分别承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，但原告请求的2013年1月1日至2018年2月2日（实际取得初始登记日期）之间存在所在楼栋的权属初始登记的违约责任与转移登记违约责任的竞合，本院认为，被告虹强公司是否及时办理所在楼栋的权属初始登记仅会影响原告张家伟、刘金秀取得房屋转移产权证的时间,被告应承担的2012年3月21日至2018年2月2日之间房屋产权转移登记的违约责任,实质已包含其逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约责任，属于违约责任叠加，不能重复计算违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......"的规定，被告未按期办理房屋权属证书，应当依法承担违约责任。因此，被告虹强公司应承担的逾期给原告办理所在楼栋的权属初始登记的违约金共计54778.9元（从2013年1月1日至2018年2月2日止，共计1859天×购房款294669元×0.0001），2018年2月3日起，被告虹强公司应承担逾期办理产权转移登记的违约责任至原告实际取得产权转移登记时止。被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭合伙挂靠被告虹强公司对外开发秦川大道XX号商品房。该挂靠行为了违反《中华人民共和国建筑法》第二十六条"禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。"的规定，自始无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条"以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。"之规定,被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭应与被告虹强公司就原告张家伟、刘金秀案涉诉请共同承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告张家伟、刘金秀办理万源市太平镇秦川大道XX号X幢房屋的不动产产权证书； 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内赔偿原告张家伟、刘金秀逾期办理秦川大道XX号X栋初始登记违约金54778.9元； 三、被告达州市虹强房地产开发有限公司在原告张家伟、刘金秀实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告张家伟、刘金秀支付逾期办理不动产产权证书的违约金（违约金计算方式为：以294669元为基数，自2018年2月3日起按日万分之一计算至原告张家伟、刘金秀实际取得房屋所有权证书之日止）； 四、被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对本判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告张家伟、刘金秀的其他诉讼请求。 案件受理费1170.00元，,减半收取585.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 高 伟 二〇二〇年四月二十一日 书记员 马一娇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。