山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1074号上诉人（原审被告）：张振勇，男，1970年11月13日出生，汉族，住山东省阳信县。上诉人（原审原告）：李佃喜，男，1969年5月18日出生，汉族，住山东省阳信县。委托诉讼代理人:单永涛，山东开言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳信县公路事业发展中心，住所地阳信县河东二路以东、信德路以南。法定代表人：赵兴，该事业发展中心副主任。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。原审第三人：曹立强，男，1965年8月16日出生，汉族，住山东省阳信县。上诉人张振勇、李佃喜与被上诉人阳信县公路事业发展中心（以下简称阳信公路中心）、原审第三人曹立强土地租赁合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院（2019）鲁1622民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张振勇、李佃喜上诉请求：1.二审法院在查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间于2011年3月31日签订的《土地房屋转让合同》系转让所有权的转让合同，并非一审法院认定的土地租赁合同。法律意义上的转让是一种权利转让，可以为有偿，也可为无偿，是指当事人之间达成的转让权利所有人的协议，转让的权利是所有权，上诉人与被上诉人之间签订的《土地房屋转让合同》明确载明是转让，基于转让的性质及法律定性，转让这种交易行为转移的是所有权，并非使用权，因此上诉人出资购买的是房屋的所有权，在该合同达成一致、签订完毕、交付完毕、履行完毕的前提下，被上诉人单方解除该合同于法无据。即便被上诉人主张的租赁成立，涉案合同系租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定租赁期限不能超过20年，而涉案合同期限为30年，因此本案中的涉案合同不符合租赁合同的法律特征及相关规定。根据双方签订的该合同第四条约定，被上诉人只能限制上诉人不能擅自转让，但根据该合同本身来看，被上诉人并不能依据上诉人的转让行为而获得解除权，双方并没有明确解除权的行使条件以及解除权的成就条件。该合同第六条约定，若有一方违反合同，违约一方仅承担的违约责任是合同总金额20%的违约金，有且只有该项，别无选择。另外，涉案合同涉及房屋与土地，被上诉人没有为上诉人办理土地使用权性质变更，基于不动产的特性，是以登记为公示原则，该合同的效力是存疑的，本案可按合同无效处理。由被上诉人向上诉人退还租赁费9万元，上诉人可返还现存转让物。同时，应由被上诉人赔偿上诉人的投资、垫资，其中包括：垫土着实我方投资3万元，所有房屋的屋脊房瓦更换1万元，改水电3000元，以上合计43000元由被上诉人向上诉人予以赔偿。一审法院将本案的转让合同定性为租赁合同属于认定事实错误。二、一审法院认定房屋损失价值为24908元明显依据不足。在一审中上诉人对滨州市华腾资产评估事务所出具的《资产评估报告》提出异议：1、该报告没有骑缝章,不符合证据的形式要件；2、根据报告书第七项载明的评估方法：评估值=重置成本一实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值，而评估明细表中仅载明了重置价值及成新率率，没有关于实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的任何载明及相关论断。因此，该报告前后不一致且矛盾，所鉴定的评估值24908元是如何计算而来，就目前证据来讲尚不能明确确定,因此该报告缺乏科学性，不能作为判决的依据；3、该房产建造于1987年，到现在已有30多年历史，根据当时的建筑材料以及材料老化、考虑贬值，鉴定为24908元价格明显过高，对于上诉人的重新鉴定申请一审法院未能准许，上诉人认为一审的做法有失程序公正。上诉人认为被拆除的四间房屋属于危房，没有任何价值可言，对于上诉人来讲是基于所有权而行使的处分权，对被上诉人来讲亦没有任何损失可言，从所有权角度出发，上诉人没有侵权行为也没有违约行为，一审法院判决解除《土地房屋转让合同》于法无据。阳信公路中心辩称，一、涉案合同的性质为租赁合同，上诉人主张涉案合同为买卖合同，与合同本身的约定及法律规定均不吻合，对该上诉理由不应采信。具体理由：依据书面合同约定我方交付涉案土地及房屋使用权，在约定期限内由上诉人作为承租人对房屋承担修复义务，合同到期后上诉人应如期交还土地及房屋，从上述约定结合合同法对于租赁合同的构成要件，该合同的性质是处分的涉案房屋及土地使用权，并非所有权。二、涉案合同合法有效，不存在上诉人主张的无效性。涉案房屋系出租方自行出资修建双方对于土地及房屋权属在签订合同时均无争议，我方出租涉案土地及房屋原始目的是保障国有资产保值增值，但合同履行中上诉人作为承租人，未履行合同主要义务，其违约行为表现为：损害出租方交付的主要租赁物房屋四间，并且在未经出租人同意下将涉案土地及房屋违法转让给第三人曹立强。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，上诉人的上述行为导致租赁合同目的无法实现，因此我方主张的解除请求应依法支持。三、涉案评估报告，鉴定程序合法，实体处理公正，应作为本案损失确认的合法证据采信，上诉人关于鉴定报告的上述理由不成立。本案鉴定报告系双方抽签选择鉴定机构依法委托具有评估资质单位出具，其评估的实体依据，依据重置成本为参考值扣除折旧和贬值的方法，从恢复原状角度涉案损失的价值24908元，不足再修建房屋四间，虽然如此我方在一审判决基础上尊重该评估结论。综上请求二审驳回上诉，维持原判。阳信公路局向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》；2、责令被告张振勇、李佃喜、第三人曹立强共同返还原告土地及现场房屋，并赔偿原告房屋修复损失暂计款60000元（以实际评估结论为准）；3、责令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2011年3月31日，原告阳信公路局与被告张振勇、李佃喜签订土地房屋转让合同，约定原告将坐落于洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落转让给被告张振勇、李佃喜使用，转让院落及房屋面积1554平方米，房屋八间。该房屋土地转让时间为30年，自2011年4月1日起至2041年4月1日，转让费9万元一次性付清。未经原告方同意，不得擅自转让和改变现状，确需改变现状的必须经原告方同意。原被告双方有一方违反合同的，应承担合同总金额20%违约金。2018年11月16日，被告张振勇、李佃喜与第三人签订书面《土地房屋转让合同》，合同约定将被告张振勇、李佃喜拥有洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落，土地及房屋所有权全部转让给第三人曹立强使用。2018年11月20日，被告李佃喜与第三人签订书面《土地房屋转让合同》，合同约定将被告李佃喜拥有的洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落，土地及房屋所有权全部转让给第三人曹立强使用。第三人曹立强在占有租赁物后拆除了部分涉案房屋。案件审理过程中，原告申请对涉案被拆除四间房屋的价值进行鉴定，法院委托滨州市华腾资产评估事务所对被拆除四间房屋的价值进行鉴定，滨州市华腾资产评估事务所出具鲁滨华评（2019）第28号资产评估报告，结论为：截止于评估基准日2019年8月27日，委估资产表现出来的市场价值为24908元。另查明，阳信公路局因鉴定支出鉴定费2000元。一审法院认为，阳信公路局与张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该土地房屋转让合同第四条第1款约定，未经原告同意，不得擅自转让和改变现状，确需改变现状的必须经原告方同意，在合同履行过程中，被告张振勇、李佃喜擅自将涉案房屋、土地转租给第三人曹立强，构成违约，故对原告主张解除原被告签订的《土地房屋转让合同》、二被告返还原告土地及现场房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告与二被告签订的《土地房屋转让合同》约定，该房屋转让时间为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，故原告与二被告签订的《土地房屋转让合同》有效期间为20年，该合同签订于2011年，至今租赁时间为8年，转让费为9万元，故原告应退还给二被告张振勇、李佃喜转让费54000元（90000元-90000元÷20年×8年）。二被告擅自将涉案房屋转租给第三人，导致部分房屋被拆除，该行为构成违约，二被告应承担赔偿损失的民事责任，根据资产评估报告，对原告主张二被告赔偿房屋损失24908元及鉴定费2000元，共计26908元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告主张第三人曹立强共同返还土地及现场房屋，并赔偿原告房屋修复损失暂计款60000元，因原告并未与第三人签订转让合同，根据合同相对性原则，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告张振勇、李佃喜辩称向租赁物进行过投资，但未提交证据证明其主张，故对二被告该项抗辩，本院不予支持。第三人曹立强抗辩称，二被告应退还租赁费19万元的主张，与本案并非同一法律关系，本案不予审理，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除原告山东省阳信县公路管理局与被告张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》，被告张振勇、李佃喜返还原告土地及现场房屋；二、原告山东省阳信县公路管理局于本判决生效后十日内退还被告张振勇、李佃喜转让费54000元；三、被告张振勇、李佃喜于本判决生效后十日内向原告山东省阳信县公路管理局支付房屋损失及鉴定费共计26908元；四、驳回原告山东省阳信县公路管理局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，保全费820元，合计2120元，由原告山东省阳信县公路管理局负担742.34元，被告张振勇、李佃喜负担1377.66元。二审中，上诉人补充提交《＜土地房屋转让合同＞解除协议书》、农业银行卡交易明细各一份，证实因阳信公路局的起诉致使本案第三人曹立强不再承租该房产，2019年9月21日上诉人跟第三人达成协议，解除原土地房屋转让合同，约定由上诉人退还第三人租赁费15万元，已退还6万元，一年后退还剩余9万元。一审判决所认定的，将涉案房屋转租第三人的事实，已不存在，上诉人转租房屋行为并未影响公路局的合同目的实现，在公路局得到上诉人转让费后，公路局合同目的已经实现。被上诉人质证称，该组证据不属于法定二审新证据，从合同履行过程分析，上诉人作为承租人，擅自处分租赁物行为，违约导致租赁物灭失，致使出租人合同目的无法实现，结合涉案合同我方作为出租人，合同目的不单是收取租金，也要确保合同期满后完整回收土地及房屋。经审查，本院认为，上诉人提交的该份合同《解除协议书》，系在一审法庭辩论后制作形成，该协议由上诉人张振勇、李佃喜与原审第三人曹立强签订，其效力及于上诉人张振勇、李佃喜（作为甲方）及原审第三人曹立强（作为乙方），不能约束该协议之外的当事人。虽然两上诉人与第三人达成《解除协议书》，但是无法挽回涉案土地房屋转让合同履行过程中租赁物部分灭失的事实，租赁期满后，出租人无法完整收回租赁物。故，对上诉人所提交证据的证明目的，不予采信。二审查明的其他案件事实，与一审一致。另查明，山东省阳信县公路管理局因机构改革现更名为“阳信县公路事业发展中心”。本院认为，两上诉人与被上诉人签订的《土地房屋转让合同》内容实质为租赁合同。两上诉人在承租期间擅自将涉案房屋、土地转租给第三人，致使部分房屋被拆除，构成违约，被上诉人作为出租人有权解除合同。两上诉人认为本案可按合同无效处理的主张，于法无据，不能成立。关于两上诉人主张涉案被拆除四间房屋的评估鉴定不合理、有失程序公正的问题，本院认为，涉案四间房屋的价值评估，系依当事人阳信公路局的申请，由一审法院依法定程序委托有资质的评估机构进行鉴定估值，评估报告结论已经诉讼程序举证质证和认证。两上诉人主张评估价值明显过高，系其单方辩解，本院不予采信。两上诉人重新鉴定的主张，将增大解纷的社会成本，亦不利于法律关系的稳定，故不应准许。两上诉人称评估报告无骑缝章不符合证据的形式要件，本院认为该种瑕疵不影响评估报告的实质内容及其证明效力，对上诉人的该主张，不予采信。综上，张振勇、李佃喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张振勇、李佃喜负担。本判决为终审判决。审判长  赵海永审判员  方月伦审判员  刘连义二〇二〇年四月二十九日法官助理王连民书记员路博文