浙江省台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初402号原告：徐志江（曾用名徐志刚），男，1965年2月13日出生，汉族，住台州市椒江区。原告：徐云芳，女，1965年11月7日出生，汉族，住台州市椒江区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：宾娟，浙江海豪律师事务所实习律师。被告：叶文斌，男，1965年12月29日出生，汉族，住温岭市。原告徐志江、徐云芳与被告叶文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告徐志江、原告徐志江与徐云芳的共同委托诉讼代理人陈新、宾娟、被告叶文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志江、徐云芳向本院提出诉讼请求：一、叶文斌继续履行租赁合同，并按照《店面租赁合同》约定支付自2019年11月1日起至2020年10月31日止的租金10万元；二、叶文斌向徐志江、徐云芳赔偿自2019年11月1日起至实际履行完毕之日止以应付租金10万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的经济损失；三、叶文将承租的房屋恢复原状并承担房屋的修缮费用；四、叶文斌支付拖欠的截至2019年11月的电费211.40元、水费114.62元。事实与理由：2018年10月31日，叶文斌向徐志江、徐云芳租赁位于台州市椒江区（建筑面积为60平方米＋130平方米）的店铺，双方签订了《店面租赁合同》，约定，租期自2018年11月1日至2021年10月31日止；年租金为10万元，合同签署后叶文斌交纳相当于2个月租金（16600元）的押金；合同终止，叶文斌交清相关费用后，可退还（押金不计息），但若叶文斌提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若叶文斌在承租期内给徐志江、徐云芳房屋和相关设备造成损害，徐志江、徐云芳有权从叶文斌押金中扣除维修费和赔偿费用，如押金不够需追加赔偿金；租赁期间叶文斌必须以合理防范措施保护租赁期内设备和设施的完好，叶文斌造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状，叶文斌不恢复的，徐志江、徐云芳有权自行恢复，费用由叶文斌承担等。合同签订后，徐志江、徐云芳已将租赁房屋依约交付给叶文斌使用。叶文斌拖欠租金（租金仅支付至2019年10月31日）。徐志江、徐云芳在前往租赁房屋查看时发现，房屋内多处设施被损毁，部分楼梯扶手被拆除，不锈钢管件散落一地，不仅影响租赁房屋的整体美观更危及租赁物的使用价值和安全。自2019年10月起，叶文斌己拖欠水费114.62元、电费211.40元未支付。为维护自身合法权益，徐志江、徐云芳现依据我国法律、法规的有关规定，诉至本院，恳请本院依法判决，支持徐志江、徐云芳的诉请。审理过程中，徐志江、徐云芳将诉讼请求减少为：一、叶文斌继续履行租赁合同，并按照《店面租赁合同》约定价格支付2019年11月1日至2020年10月31日的租金10万元；二、叶文斌向徐志江、徐云芳支付自2019年11月1日起至实际履行完毕之日止以应付租金10万元为基数，按照每月2%计算的滞纳金；三、叶文斌支付租赁期内拖欠的截至2020年2月2日的电费211.40元、截至2020年2月2日的水费224.03元。叶文斌答辩称，对徐志江、徐云芳主张的电费没有异议；对水费有异议，认为房屋关在那里，水费不应由叶文斌支付。对于徐志江、徐云芳要求叶文斌继续履行租赁合同的第一项诉讼请求，认为已经没有能力履行。对徐志江、徐云芳的第二项诉讼请求，认为，租赁物房屋已经返还给徐志江、徐云芳了，租金的违约金不应再支付。认为钥匙虽然还在叶文斌处，因为还有物品在房屋里，徐志江、徐云芳要求叶文斌将门锁掉，钥匙所以也还没有还给徐志江、徐云芳，但房屋已经于2019男10月31日返还还给徐志江、徐云芳。本院经审理认定事实如下：徐志江与徐云芳于1989年3月14日登记结婚，系夫妻关系。2018年10月31日，徐志江与叶文斌签订《店面租赁合同》，约定，徐志江将坐落于台州市椒江区的房屋出租给叶文斌；租期自2018年11月1日起至2021年10月31日止；年租金为10万元；叶文斌应交纳相当于两个月的租金16600元的押金；若叶文斌提前解除合同，视为违约，押金不予退还；叶文斌必须依约交纳租金及其他费用，如有无故拖欠，徐志江有权向叶文斌加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的5%按天数计算，欠租金5天以上，视为违约，徐志江有权收回房屋，并不退还叶文斌押金；一楼隔墙费用由叶文斌承担3000元，由徐志江承建。叶文斌已于同日向徐志江支付截至2019年10月31日的租金、押金16600元以及一楼隔墙费用3000元。第一年的租赁期限将届满时，徐志江要求叶文斌支付第二年的租赁费10万元。叶文斌表示已经无力再履行租赁合同，以由徐志江没收押金的方式与徐志江终止（解除）《店面租赁合同》。另查明，叶文斌至今尚欠徐志江为其支付的水费224.03元、电费211.40元。上述事实有徐志江、徐云芳提供的结婚证、户口簿、店面租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用证、照片、停水通知单、微信聊天记录、明细详情、账单详情、缴费详情、自来水费催款通知、催交电费款通知单、借记卡账户历史明细清单，以及徐志江、徐云芳、叶文斌的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，徐志江与叶文斌签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示的合致，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。《店面租赁合同》的签订时间在徐志江、徐云芳婚姻关系存续期间，并且案涉房屋为徐志江、徐云芳共有，故《店面租赁合同》项下的出租人方的债权、债务属于徐志江、徐云芳夫妻关系存续期间的共同财产、共同债务，徐志江、徐云芳有权按照《店面租赁合同》的约定共同向叶文斌主张权利。涉案租赁合同约定租赁期限为三年，而叶文斌作为承租人，仅履行一年就要求解除上述合同，显然违背双方签订合同的初衷，会导致徐志江、徐云芳签订合同的主要目的落空；虽然《店面租赁合同》约定有“若叶文斌提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的内容，但该约定并非约定叶文斌得解除合同的约定解除合同的条款，而系仅对叶文斌提前解除合同这一违约行为的导致的相关违约责任进行约定的条款；本案中也没有证据反映徐志江、徐云芳存在足以导致叶文斌得解除租赁合同的违约情形，故本案中叶文斌并没有通常的依照法律规定或合同约定得解除房屋租赁合同的权利。房屋租赁合同属于继续性合同，现徐志江、徐云芳请求法院判决叶文斌继续履行合同，而叶文斌已明确表示因无力履行而不愿再继续履行合同。若要求叶文斌继续履行租赁合同，则继续履行合同所需的人力、物力等可能会大大超过双方基于合同履行所能获得的利益，对于整个社会价值而言，此种情况下要求叶文斌继续履行合同带来的对整个社会价值的贬损反而大于相应的收益，就租赁物的利用而言也与物权法物尽其用的基本原则不相符，鉴于要求违约方履行合同的代价太大，远大于违约方承担损害赔偿的违约责任所付出的成本，故为衡平双方的利益，应当认为此种情况属于不得强制要求继续履行的情形，可允许违约方违约，并以损害赔偿的违约责任来代替继续履行的违约责任，这样亦与公序良俗及公平的民事基本原则以及“法不强人所难”的法谚更加相符。并且选择成本最高的纠纷解决办法，亦与纠纷解决经济、便利的原则不符。因此，本院对徐志江、徐云芳要求叶文斌继续履行租赁合同并按约支付租金及其相应的滞纳金的该部分诉讼请求不予支持，并对徐志江、徐云芳与叶文斌之间的《店面租赁合同》予以解除。虽然本院对徐志江、徐云芳与叶文斌之间的《店面租赁合同》予以解除，但叶文斌作为违约方仍应承担相应的损害赔偿的违约责任。叶文斌作为承租人，拒绝履行租赁合同给出租人即徐志江、徐云芳造成了一定的损失，但徐志江、徐云芳作为守约方，亦负有减少损失扩大的义务，徐志江、徐云芳明知叶文斌不再继续承租涉案房屋，应及时收回房屋进行利用或进行转租等措施以减少损失。本院根据双方当事人对违约损失的产生以及扩大的各自过错程度、合同约定的剩余租赁期限等因素酌情确定叶文斌赔偿给徐志江、徐云芳因其违约造成的损失为4.5个月的租金即37500元（100000元×4.5÷12）。徐志江、徐云芳方为叶文斌支付的叶文斌至今尚拖欠的截至2020年2月2日电费211.40元、水费224.03元，叶文斌应予以返还，故徐志江、徐云芳该部分诉讼请求合理，本院予以支持。叶文斌已经向徐志江、徐云芳交付了16600元押金，现涉案租赁合同已无履行必要，故上述16600元押金可在叶文斌向徐志江赔偿的损失中予以扣除，故叶文斌尚需支付21335.43元。综上，徐志江、徐云芳变更后的诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告徐志江、徐云芳于2018年10月31日以原告徐志江的名义与被告叶文斌签订的《店面租赁合同》；二、被告叶文斌于本判决发生法律效力起十日内偿付原告徐志江、徐云芳21335.43元；三、驳回原告徐志江、徐云芳的其余诉讼请求。案件受理费2368元，减半收取计1184元，由原告徐志江、徐云芳共同负担939元，被告叶文斌负担245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  黄苍林二〇二〇年四月二十八日书记员  陈莉莉