河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2613号上诉人（原审被告）：郑州市金**旋家居投资开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路666号。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程洁迪，女，1986年8月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈红权，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐道玲，女，1963年1月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈红权，河南扬善律师事务所律师。上诉人郑州市金**旋家居投资开发有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人程洁迪、徐道玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初12131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。金马公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无权解除合同，一审法院判决解除合同并支付违约金，适用法律解释错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，该两条法律规定均为一条两款，适用范围包含但不限于延迟交房和延迟付款情形。而一审法院采取片面的解释，将解除权适用范围仅限在延迟交房和延迟付款两种情形，违背了立法精神及解除权的性质及其适用范围，与法相悖。一审法院适用法律解释错误，被上诉人的解除权归于消灭，合同继续有效履行。二、一审法院认定的部分事实错误，被上诉人解除合同并要求上诉人支付违约金没有事实依据。1.合同第十五条及补充协议第6条明确约定，出卖人的责任是在2016年2月29日之前将办理房屋权属登记的须由出卖人提供的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该条款约定的是报送资料的责任主体及时间，而一审法院却认定2016年2月29日之前是办理初始登记的时间，上诉人是办理初始登记的主体，事实认定错误。再者，合同补充协议第8条第6款约定的是产权转移登记，并非是涉案房屋初始登记解除权的形成时间。因此，被上诉人以逾期办理（首次）初始登记为由起诉上诉人要求解除合同及支付违约金，属于起诉主体有误，诉讼请求有误，事实与理由不足。2.转移登记不同于房屋权属资料的提交，也不同于初始登记办理，三者办理时间及责任主体各不相同。房屋权属资料提交义务归属于上诉人，初始登记办理主体是政府，而转移登记的主体是被上诉人。且本案的事实是，补充协议第6条明确约定，办理转移登记的主体是被上诉人，且时间是在初始登记办理完毕之后。而一审法院认定的转移登记时间是在2016年2月29日之前，且已经超过18个月，并以此判决解除合同及支付违约金，明显属于认定事实错误。3.房屋初始登记的逾期也并非全部都是上诉人的责任。因为房屋权属登记办理属于政府职权范围及责任，上诉人作为民事主体不具有办理房屋权属登记的权利或权力，再者政府管控造成建筑工程施工停工，不动产登记机构的成立等原因，造成初始登记的办理进度缓慢。这种非上诉人可控情形的存在及发生，客观上导致房屋权属登记的办理时间和进度的延迟，且并非上诉人造成的延迟。三、被上诉人占有使用收益涉案房屋长达5年时间，事实上双方已经实际履行合同主要内容，因此在被上诉人一方面享有收益，一方面又申请解除合同，明显有违诚信原则，不利于维护交易的安全。且被上诉人在本案中并未产生实际损失，房本也并非被上诉人所述的不能办理，一审法院判决解除合同且支付违约金，对上诉人来说显失公平。综上，一审法院认定部分事实及适用法律解释错误，被上诉人无权解除合同，合同应继续履行，请依法改判驳回被上诉人诉讼请求。金马公司补充上诉意见：一、被上诉人起诉解除商品房买卖合同时，已经超过法律规定的解除权的除斥期间，解除权已经消灭，且诉讼时效已经届满。1、合同中只赋予了被上诉人一个产权转移登记的解除权，就是合同附件4补充协议第八条的第六款：产权转移登记延期18个月以上的，被上诉人有权解除该合同。但是该解除权已经超过了最长一年的除斥期间，解除权归于消灭。根据法律规定，无论是法定解除权或者约定解除权，都属于形成权，都受解除权除斥期间的限制，且除斥期间不受中断、中止因素的影响，最高为一年。在解除权行使期间解除权权利人怠于行使解除权的，除斥期间届满，则解除权归于消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。然而一审法院片面解读适用法律，认为解除权的除斥期间仅存在于出卖人延期交付房屋和买受人迟延支付购房款的情形中，排除了本案中对解除权的除斥期间届满而消灭的适用。2、合同并未约定首登办理逾期的解除权，因此被上诉人及一审法院认为首登办理逾期而要求解除合同，没有依据。另外，即使首登逾期办理，被上诉人享有解除权，根据被上诉人的理由，首登逾期了即在2016年3月1日便享有解除权的说法，其解除权因除斥期间的届满而归于消灭，又因超过诉讼时效而丧失了胜诉权。二、被上诉人要求上诉人支付解除合同购房款的利息及首登违约金没有依据。1、被上诉人解除合同没有依据，合同合法有效且应当继续履行，一审法院判决上诉人返还房款，并支付利息及违约金没有依据。2、退一步讲，即使被上诉人有权解除合同，但本案中被上诉人只存在一个违约行为，即未在2016年2月29日之前完成办理首登资料的提交，对被上诉人办理产权转移登记产生违约，而被上诉人基于一个违约行为同时起诉首登违约金及利息，主张两个违约金没有依据，计算时间及方式明显错误。（1）合同附件四补充协议第六条第一款约定的首登违约金，是针对继续履行合同即不要求解除合同的情况下才支付的违约金，而本案属于解除合同，该款并不应在本案中适用。综合合同全文及与郑州市房管局沟通情况，买受人解除合同的，则不存在继续办理首登的必要，自然也就不存在支付首登违约金的必要。（2）合同中关于产权转移登记延期办理解除合同的违约金及计算方法，只约定在合同附件四补充协议第八条第六款：产权转移登记延期18个月以上的，出卖人解除合同的退付房款并按银行同期活期存款利率支付利息，若买受人因此选择解除合同，违约金的计算方案只能适用本款。合同中也未明确利息计算时间，且在合同解除前，购房款及其他应付款项都属于上诉人合法占有的财产，对于合法占有的财产上诉人不应支付任何利息。因此银行同期活期存款利率支付利息的计算时间点，应该是从合同解除之日起计算，而从2016年3月1日起算利息，没有依据。程洁迪、徐道玲辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉的事实理由不能成立，应依法驳回其全部诉讼请求。首先，依据《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议中的约定条款，案涉合同解除的条件均已成就，被上诉人有权解除合同。通过对相关法律条文的体系解释及结合合同具体约定，被上诉人已经拥有解除权，一审法院适用法律正确，只是上诉人站在自己的角度，曲解了法律的应有之义，从而也忽视自己已经根本违约（案涉买卖房屋截止被上诉人提起诉讼之日仍然没有完成过户登记）的基本事实。其次，案涉《商品房买卖合同》第十五条及附件四合同补充协议第六条第1项、第八条第6项中的各项约定是一个整体，不能割裂解释。被上诉人一直在回避自身根本违约这一事实，企图通过偷换各种合同中的概念，达到混淆案件事实，转嫁、推卸责任的目的。其实，报送产权初始登记材料就是进行初始登记的实质性步骤，也是转移登记必经程序，以上也都只是为了服务最终完成房产过户登记的统一整体，不能拆解分析。一审法院对该项事实的认定正确，并无不妥。当时，被上诉人购买案涉房屋时，房屋已经封顶，根本不存在工期的问题。在已有判决河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15091号民事判决中，解除权也没有超过时效。再者，合同责任是一种严格责任，没有按约履行即是违约，就要承担相应的责任。上诉人所说的逾期履约的原因并非不可抗力，其理由均不成立，请法院不予采信。另，上诉人在已经收到被上诉人全部房款的条件下，不按合同约定履行义务，致使房屋一直无法登记过户，合同目的无法实现，业已达到合同约定解除的条件，故应当解除并赔偿因违约造成的损失。综上，原一审法院审理程序公正，事实认定清楚，适用法律正确，请依法予以维持，驳回上诉人的全部上诉请求。程洁迪、徐道玲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告购房款711158元及利息暂计1000元（以711158元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2016年3月1日起计算至实际返还全部款项时止）；3.请求依法判令被告支付原告违约金48003.165元；4.判令被告赔偿原告契税损失28446.32元、专项维修基金损失3454元、律师费10000元，计41900.32元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年1月15日，程大中、程洁迪与被告签订《商品房买卖合同》，确认原告购买被告位于中原区××、××马路南××房，总价711158元，原告一次性支付房款总价。该合同附件四中约定：六、产权登记的约定1、产权初始登记出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。八、6、如因出卖人责任导致商品房延期交付使用或者买受人办理商品房产权转移登记延期18个月以上的，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付房款并按银行同期活期存款利率支付利息。程大中、程洁迪已经缴纳涉案房屋的购房款711158元、专项维修基金3454元及契税28446.32元。2、被告提交的2014年8月28日《委托租赁合同》主要约定：委托方为程大中、程洁迪，受托方为郑州睿尚企业管理咨询有限公司，针对涉案房屋租赁事宜进行约定，落款处委托人有程大中、程洁迪签字并按指印，受托人处空白。2015年12月25日，被告向程大中、程洁迪交付涉案房屋。3、截至本案2019年12月12日庭审，涉案房屋未办理首次登记，未办理所有权转移登记手续。4、程大中于2019年4月17日死亡，程大中父亲程书占于2006年10月26日死亡，母亲王桂英于2008年2月8日死亡。程大中妻子系徐道玲，二人仅有一女程洁迪。5、原告向河南扬善律师事务所支付案件代理费1万元。一审法院认为，2015年1月15日《商品房买卖合同》，无证据证明违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方应按照合同全面履行义务。程大中已经死亡，其父母均先于程大中死亡，徐道玲与程洁迪作为程大中仅有的第一顺序继承人，依法继承程大中的权利，程洁迪亦系商品房买卖合同的买受人，程洁迪、徐道玲可以作为本案的适格原告。原告方依约向被告缴纳房款，被告未按照合同约定办理涉案房屋首次登记及产权转移登记已超18个月，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，依约依法应予支持，被告应退还原告全部已付房款711158元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条关于解除权一年的行使期间是法定解除权下关于出卖人迟延交付房屋和买受人迟延支付购房款的情形，本案系原告因被告未依约履行涉案房屋首次登记及产权转移登记义务而享有的约定解除权，不适用于该条款的规定，故对被告的该项辩称不予采信。关于维修基金、契税的问题。原告提供的证据显示，原告就案涉房屋所支付的专项维修基金及契税已实际缴纳给相关政府部门，即被告并未实际占用原告上述费用，因此，原告要求被告退还专项维修基金、契税，缺乏依据，该院不予支持。原告可待本判决生效后向相关部门申请退款。本案中，原告主张被告支付逾期办理首次（初始）登记违约金诉讼请求及办理商品房产权转移登记延期18个月以上，被告退还全部已付房款并按银行同期活期存款利率支付利息的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。双方合同并未对律师费进行约定，故对原告关于1万元律师费的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告程洁迪、徐道玲与被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程洁迪、徐道玲退还购房款711158元及利息（利息计算方法：以711158元应付未付金额为基数，按照人民银行同期活期存款利率，自2016年3月1日支付利息至实际清偿完毕之日止）；三、被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程洁迪、徐道玲支付逾期办理首次（初始）登记违约金48003.17元；四、驳回原告程洁迪、徐道玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元（已减半收取），由原告程洁迪、徐道玲负担209元，由被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司负担5701元。本院二审期间，上诉人金马公司提交如下证据。一、郑重质检【2017】16号、郑州市2017-2018冬防期间施工工地封土工作承诺书、中原建尘治办【2018】8号、中原建尘治办【2016】35号、中原建尘治办【2017】40号。二、郑环攻坚办【2019】16号、郑环攻坚办【2019】75号、郑环攻坚办【2019】293号、郑环攻坚办【2019】303号；郑控尘办【2018】134号；郑政办明电【2018】490号、郑政办明电【2018】491号、郑政办明电【2018】501号、郑政办明电【2018】505号、郑政办明电【2018】507号、郑政办明电【2019】46号；2019年12月17日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知、2019年12月11日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知；2019年12月28日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知；郑州市工业企业重污染天气应急减排措施。三、（2019）豫01民终21792号民事判决书。证明目的：因政府停工指令上诉人多次停工、限工，造成施工进度缓慢；不动产登记局的成立，初始登记变更为不动产登记，造成办证流程及时间的增加。上述情况应属于不可抗力或者情势变更，因此延期办证不全部是上诉人的责任，同时违约金及利息也应当相应扣减。另外，因客观原因，上诉人不能完全搜集到停工的文件，无法证明自2015年起至今影响办证具体天数。被上诉人程洁迪、徐道玲提交（2019）豫01民终15091号民事判决书一份，证明：在同属一个管辖法院中，应该同案同判，支持被上诉人要求，维持原判。被上诉人针对上诉人提交的证据质证称：首先这不是新证据，非新形成，也非有正当理由在原一审时不提供。我方本可以不予质证，但是，鉴于为了让法庭更有利于查清事实，依法进行裁判，故此作一说明。其次，上诉人提交的这些所谓的证据全部是网上下载的内容，没有原件，数量也很繁杂，下发部门众多，其真实性、合法性也无从查证核实，效力难以确定，不具有可采性。再者，最重要的是，这些所谓的证据与本案没有关联性。其提供的政府文件都是各政府部门或者机构下发的临时性通知，没有针对上诉人企业，也没有明令禁止不让施工，只是对施工单位的行为和标准进行了相关约束，一个合法合规运营的企业，是绝对不会因此而产生根本性的影响，是完全可以克服的，且各文件之间时间跨度很长，不能成为其不按时履约的借口。另外，上诉人提交的一份他案材料，主体既无本案当事人，案情及实际案件环境也根本不同，更非本案管辖法院的裁判，与本案没有丝毫的关联性，应予排除。综上，上诉人提交的所谓证据材料，既不符合民诉法规定的关于对二审新证据的要求，也不符合证据真实性、合法性、关联性“三性”的条件，更无法证明其证明目的。所以，请法庭不予采信。上诉人针对被上诉人提交的证据质证称：对该项判决的真实性不予以认可，对证明目的有不同的意见。该份判决书内容及裁判意见不予认可，对首登办理时间及约定解除权、违约金，对产权转移登记办理时间及约定解除权、违约金等事实审查不清楚，对法律的适用及解读错误，合同适用条款错误，加大了上诉人的责任及损失，该项证据不具有参考性。我国不是判例法国家，该证据不具有证明效力。本院经审查认为，上诉人提交的证据不足以达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。被上诉人提交的证据在一审中已经提交，不作为二审证据采纳。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后，程洁迪已依约支付了全部购房款，金马公司未按合同约定为程洁迪办理房屋权属证书，金马公司构成违约，应承担相应的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议产权登记的约定，出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。双方另约定，如因出卖人责任导致商品房延期交付使用或者买受人办理商品房产权转移登记延期18个月以上的，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付房款并按银行同期活期存在利率支付利息。本案中，直至二审庭审之日即2020年4月16日，案涉房屋仍未办理首次登记，转移登记更无法办理，金马公司逾期办证远远超出18个月，且违约行为一直在持续，被上诉人的权利一直处于不稳定状态。故依据双方上述合同约定，买受人有权要求解除合同并要求出卖人退还全部已付房款并支付利息。金马公司关于解除权方面的上诉理由不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。本案中，金马公司未按照合同约定办理首次（初始）登记，合同解除后，被上诉人主张金马公司支付违约金的请求符合上述规定，故一审判令金马公司支付违约金并无不当，金马公司的该项上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，郑州市金**旋家居投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11402元，由郑州市金**旋家居投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年四月三十日书记员 柴涵博