四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13521号 原告：张朝兰，女，1972年2月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：卢晓彬，男，1983年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 原告张朝兰与被告卢晓彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张朝兰的委托诉讼代理人孙泽凤到庭参加诉讼，被告卢晓彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张朝兰向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付违约金50000元；2．被告立即向原告支付2019年8月10日至2019年9月10日的房屋租金7980元；3．被告立即向原告支付物业管理费400元、欠缴水电费1225元；4．被告立即向原告支付恢复原状费22100元；5．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中要求被告支付2019年7月10日至2019年9月10日期间的物管费400元，2019年7月10日至2019年9月10日的电费336元，2019年4月至2019年8月的水费889元。原告自愿放弃第四项诉讼请求中恢复原状费1080元，只主张恢复原状费20920元。事实和理由：原、被告双方于2018年7月26日签订《房屋出租协议》，约定原告将位于成都市高新区大源双河五期乐华路522-524商铺出租给被告，租赁期限为2018年8月10日至2021年6月30日，月租金为7600元（自2019年8月10日起每年递增5%），支付方式为每半年支付45600元，支付期限为提前15日支付，并约定了违约责任。自2019年7月起，被告一直未支付房屋租金，原告于2019年9月10日发函解除《房屋出租协议》，并要求被告支付未支付租金7980元，结清欠缴物业管理费400元、水电费1225元，因被告对租赁房屋进行了较大改造，且未按合同约定恢复原状，严重违反双方合同约定，造成了原告巨大损失，为维护原告自身合法权益，故诉至法院。 被告卢晓彬本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。 经审理查明：2018年5月20日，案外人成都高投建设开发有限公司（出租方、甲方）、成都高投资产经营管理有限公司（丙方、资产管理方）与张朝兰（承租方、乙方）签订《大源五期商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有的物业出租给乙方，乙方同意承租使用该物业。甲方全权授权委托丙方作为该物业资产管理方，丙方有权代表甲方行使本租赁合同项下的相关管理权利及义务。甲方同意将其位于成都高新区大源五期（产权地址：高新区）租赁给乙方使用，租赁建筑面积共计94.16㎡。本合同租赁期限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。租金单价60元／㎡／月，月度租金5650元。未经丙方书面同意，乙方不得转让、转租、转借本物业，否则丙方有权解除合同。 2018年7月26日，张朝兰（出租方、甲方）与卢晓彬（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方现有面积94.16的商铺，地址成都市高新区大源双河五期（乐华路522-524），甲方将该商铺出租给乙方。租房从2018年8月10日起至2021年6月30日止，2019年8月10日起每年递增百分之五。月租金为7600元，支付方式为半年一付，共计45600元。甲方在交租时门窗必须完整，乙方退房时与交房时一致，乙方在接到营业房后，应及时更改门锁及办理暂住手续，否则发生意外与甲方无关（此房为清水房）。在本协议内，乙方主要经营汽车美容保养、蒸汽汽车（不含汽修）等业务，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得回收房屋或转租给他人，并不得提高房租或终止协议。乙方必须提前15天缴纳房租，否则甲方有权采取措施回收房屋，由此造成的损失由乙方承担。其中押金为一个月租金7600元，租约到期手续一切正常时退还。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时缴纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物管等费用。在本协议期满后若乙方租用此房可优先续租（除甲、乙双方协商一致以外，无论任何一方单方面提出提前收房或退房，均属违约，本着公平合理、谅解的原则，违约方需赔偿对方5万元违约金及装修费）。乙方应合理使用本物业及附属设备、设施、保护本物业及其附属设施，设备的完好无损（正常损耗除外），如因乙方责任造成的物业及其附属设备、设施损坏的，乙方应负责修复或承担赔偿责任。 上述协议签订后，张朝兰向卢晓彬交付了租赁物，卢晓彬向张朝兰支付了押金7600元，并支付了截止2019年8月9日租金，未按约支付自2019年8月10日起的租金。 2019年9月4日，张朝兰向卢晓彬发出《关于解除合同限期搬离通知书》，载明因卢晓彬未按期缴纳房屋租金，经催缴拒不缴纳，现郑重通知如下：1．双方签订的《房屋出租协议》自2019年9月5日解除；2．卢晓彬应于2019年9月10日前腾空原租赁房屋，将其恢复原状后连同房屋钥匙等物品一并交还，并支付逾期以来的房屋滞纳金；3．若2019年9月10日仍未腾空搬离，视为抛弃原租赁房屋内所有物品。张朝兰向卢晓彬邮寄该通知书后，该邮件于2019年9月8日被退回。 另查明，卢晓彬欠付2019年7月10日至2019年9月10日电费336元。 2019年9月10日，张朝兰收回案涉房屋。 2020年1月6日，成都市公安局高新技术产业开发区分局三瓦窑派出出具的《门（楼）牌号变更证明》，载明成都市高新区大源双河五期5栋102号变更为成都市高新区乐华路524号。 上述事实，有原告的当庭陈述、大源五期商铺租赁合同、房屋出租协议、门（楼）牌号变更证明、关于解除合同限期搬离通知书、收据等证据予以证明。 本院认为，张朝兰与卢晓彬签订的《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力。上述合同签订后，张朝兰按约定将案涉房屋交付给卢晓彬，卢晓彬应按约向张朝兰支付租金，卢晓彬未按约提前15天支付自2019年8月10日起的租金，构成违约，应承担相应违约责任。张朝兰于2019年9月10日收回房屋，卢晓彬欠付2019年8月10日至2019年9月10日的租金，张朝兰自愿主张7980元，本院予以支持。 对张朝兰主张卢晓彬支付欠缴电费336元，本院认为，双方在合同中约定卢晓彬应按时缴纳水、电、气、物管等费用，张朝兰提供的电费收据证明卢晓彬欠缴2019年7月10日至2019年9月10日电费336元，该费用已实际产生，应由卢晓彬承担，张朝兰已代为交纳，卢晓彬应向张朝兰支付。对张朝兰主张卢晓彬支付物业管理费400元、水费889元，张朝兰提供的票据系复印件，不能证明其真实性，故对张朝兰的该项诉讼请求，本院不予支持。 对张朝兰主张卢晓彬支付恢复原状费20920元的诉讼请求，张朝兰提供包括拆卸门牌店招、租赁脚手架、拆卸室内软装设施、卫生费及清运费在内共计3200元的收款收据，本院认为，双方在合同中约定张朝兰在交租时门窗必须完整，卢晓彬退房时与交房时一致，双方在合同中并未对租赁时原状进行约定，也并未对恢复原状费进行约定，张朝兰提供的证据并不能证明其主张，故对张朝兰的该项诉讼请求，本院不予支持。 对张朝兰主张卢晓彬支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，案涉租赁合同约定，除双方协商一致以外，无论任何一方单方面提出提前收房或退房，均属违约，违约方需赔偿对方50000元违约金及装修费，卢晓彬在合同租赁期限届满前提前退房，属违约，应向张朝兰支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院综合考虑张朝兰的损失、卢晓彬的过错程度，兼顾公平原则，酌情将违约金调整为15960元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、卢晓彬于本判决生效之日起十日内向张朝兰支付租金7980元； 二、卢晓彬于判决生效之日起十日内向张朝兰支付电费336元； 三、卢晓彬于判决生效之日起十日内向张朝兰支付违约金15960元； 四、驳回张朝兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1843元，由卢晓彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李荣芳 人民陪审员  杨 喆 人民陪审员  常忠人 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  廖 真