浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终489号上诉人（原审被告）：高永忠，男，1969年5月25日出生，汉族，户籍地嘉兴市南湖区，现住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：李劲，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处。住所地：嘉兴市中山东路县南街46号，统一社会信用代码：11330402002550110L。法定代表人：周炎，主任。委托诉讼代理人：高杨、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。原审被告：吉佳佳，女，1995年2月14日出生，汉族，户籍地重庆市城口县。上诉人高永忠因与被上诉人嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处（以下简称建设街道办事处）、原审被告吉佳佳占有保护纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高永忠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建设街道办事处的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院未对案件事实进行全面审查，相关事实认定不清。案涉房屋系烂尾项目，至今已近20年。建设街道办事处的权利来源于2002年其与嘉兴市嘉捷网络技术有限公司（以下简称嘉捷公司）联合开发建设的少北社区办公用房建设项目。一审法院认定2018年底案涉房屋被征收而由建设街道办事处签订补偿协议的事实，而未认定之前的相关事实有误。嘉捷公司与案涉房屋有重大关系，一审未追加其为当事人，导致相关事实认定不清。二、一审法院认定建设街道办事处对案涉房屋享有所有权错误。案涉房屋的权利证书早已注销，现所有权状况应属不明。案涉项目的开发权与不动产产权是不同的概念，涉及不同的法律关系。2002年，建设少北社区办公用房时，嘉捷公司与建设街道办事处共同取得了当时嘉兴市秀城区发展计划与统计局的同意建造批复。2003年，包括案涉房屋在内的五间房屋完成了拆迁，拆迁补偿款则是由嘉捷公司支付给建设街道办事处，再由建设街道办事处支付给被拆迁人，该事实有2002年至2013年期间嘉捷公司与建设街道办事处的资金往来明细为证。2008年，嘉捷公司与建设街道办事处又再次共同取得嘉兴市南湖区发展改革与统计局的批复。因此，嘉捷公司对五间拆迁房享有权益，而并非由建设街道办事处独自享有。建设街道办事处主张对案涉房屋享有所有权的主要证据是房屋征收补偿协议书，但房屋征收补偿协议书是行政合同，类似于民事合同，不具有证明房屋产权的作用及效力。同时，根据物权法定原则，建设街道办事处是否取得物权，应以相关产权登记部门的证明或司法机关的裁判为准，而本案并无上述证据，故一审法院认定建设街道办事处对案涉房屋享有所有权错误，损害了嘉捷公司、高永忠的权益。三、高永忠对案涉房屋在内的少北社区办公用房项目享有实质性权益，一审判决高永忠腾退没有依据。少北社区办公用房建设项目是建设街道办事处与嘉捷公司联合开发建设的项目，建设街道办事处负责名义上的手续报批，嘉捷公司负责具体实施建设，双方按照协议分割建设项目的房屋。2003年，建设街道办事处和嘉捷公司完成了本案所涉平家弄1号2幢101室、202室、301室、401室、501室房屋的拆迁，但是201室、302室、402室、502室房屋拆迁工作迟迟未能完成，导致项目建设被延期。2008年，嘉兴市南湖区发展改革与统计局再次重新发文确认了建设街道办事处和嘉捷公司对少北社区办公用房项目的权利和资格，即平家弄1号2幢101室、202室、301室、401室、501室房屋的拆迁人名义上是建设街道办事处，但实质上是建设街道办事处和嘉捷公司共同完成拆迁，故嘉捷公司对上述五处房屋与建设街道办事处享有同等权益。2014年，由于项目烂尾，高永忠、张良玉、徐某、吴军浩找到嘉捷公司的法定代表人俞志明，经协商，嘉捷公司同意将项目权益让与高永忠等四人，已拆迁的房屋及房屋拆迁资料同时移交。2014年起，高永忠使用上述房屋至今。虽然高永忠等四人未与嘉捷公司签订协议，但上述房屋及高永忠占用的登记在建设街道办事处名下的102室房屋，从2014年至建设街道办事处提起本案诉讼之前，建设街道办事处从未提出过异议，即高永忠等人实质上在房屋征收之前已经取得案涉建设项目的权益。建设街道办事处辩称，建设街道办事处在支付了相应拆迁补偿款之后便对案涉房屋享有了所有权，一审法院的该项认定正确。高永忠主张其与嘉捷公司存在合同纠纷，与本案没有关联，其应该通过其他法律途径向嘉捷公司主张。综合，一审法院认定事实正确，程序合法，适用法律准确，应当维持。吉佳佳二审未发表陈述意见。建设街道办事处向一审法院起诉请求：1.判令高永忠及吉佳佳腾退并返还平家弄交通宿舍2幢501室房屋及车库；2.判令高永忠、吉佳佳支付房屋占有使用费24000元（按每月1000元的标准，自2017年8月5日计算，计算至实际腾退之日，暂计算至起诉之日）。一审法院认定事实：2002年11月8日，嘉兴市秀城区发展计划与统计局向建设街道办事处与嘉捷公司出具秀计统[2002]258号《关于同意建造少北社区办公用房的批复》，同意建设街道办事处与嘉捷公司联合开发建设街道少北社区居委会办公服务用房项目，项目选址为少年路平家弄交叉口西北，建筑面积636平方米，计划总投资347万元，资金由建设街道办事处与嘉捷公司共同筹措解决。平家弄交通宿舍2幢501室房屋原系包水祥所有，2003年2月26日，原登记权利人的代理人包玮与建设街道办事处签订了《货币补偿协议》约定：被拆迁人获得约定货币补偿，将房屋交付建设街道办事处拆除。协议签订后，建设街道办事处支付包水祥补偿款后并未将房屋拆除。2008年1月16日，嘉兴市南湖区发展改革与统计局向建设街道办事处与嘉捷公司出具南发[2008]6号《关于同意翻建瓶山社区办公用房立项的批复》，由于少北社区居委会合并到瓶山社区，同意对瓶山社区办公用房进行翻建，项目选址仍为少年路平家弄交叉口西北，建筑面积636平方米，计划总投资347万元，资金由建设街道办事处与嘉捷公司自筹解决。但该项目一直未动工。2002年11月27日，高永忠与嘉捷公司签订店面转让协议，约定嘉捷公司将位于口转角处转角的店面一间（约75平方米左右）转让给高永忠，店面以每平方米7800元转让，协议签订后2天高永忠支付预付款25万元给嘉捷公司等。高永忠共向嘉捷公司支付30万元。之后嘉捷公司并未向高永忠交付前述合同约定的店面。2014年起，高永忠占用涉案房屋，并于2015年出借给吉佳佳占有使用。涉案房屋于2018年列入了征收范围。建设街道办事处依法与房屋征收部门签订《征收补偿协议》，协议约定：建设街道办事处须于2019年5月22日将房屋交付房屋征收部门，逾期承担总补偿金额每日万分之十的违约金。由于该房屋由高永忠、吉佳佳占有使用，导致建设街道办事处无法按照约定向房屋征收部门交付房屋，也无法领取征收补偿款。一审法院认为，所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。建设街道办事处与涉案房屋原房主签订《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书》，已支付补偿款与原房主，因此诉称房屋所有权自补偿款支付之日移转给建设街道办事处。高永忠虽辩称是共同开发商嘉捷公司将房屋交予其居住,但无证据表明已征得建设街道办事处的同意，也从未取得该房屋产权,其无权占有的行为不能阻却权利人行使物权。高永忠、吉佳佳占用该房屋拒不返还房屋，已构成对建设街道办事处所有权的侵害，故一审法院对建设街道办事处主张高永忠、吉佳佳腾退房屋的请求予以支付。建设街道办事处主张支付房屋占有使用费，因双方之间无租赁合同关系，故不予以支持。高永忠辩称与嘉捷公司之间的纠纷，由高永忠与嘉捷公司双方另行解决。吉佳佳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未答辩和提供证据，视为对一审抗辩权的放弃，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、高永忠、吉佳佳于判决生效之日起三十日内腾退位于嘉兴市房屋及车库并将该房屋交付给建设街道办事处；二、驳回建设街道办事处其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5873元，由高永忠、吉佳佳负担，于判决生效之日起十日内交纳。二审中，各方均未提供新的证据。二审中，高永忠申请证人徐某出庭作证，用以证明案涉少北社区办公用房项目是由嘉捷公司和建设街道办事处共同开发。对此，本院认为，上述事实已经由嘉兴市秀城区发展计划与统计局的相关批复予以证明，建设街道办事处也未予以否认，故再由证人出庭作证没有必要，本院对高永忠的该申请不予准许。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据嘉兴市秀城区发展计划与统计局《关于同意建造少北社区办公用房的批复》及案涉房屋《房屋拆迁货币补偿协议》由建设街道办事处签订的事实，本案足以认定建设街道办事处对案涉房屋享有相关物权权益。本案中，高永忠据以对抗建设街道办事处腾退诉请的主要事实和理由有二：一是案涉少北社区办公用房项目系建设街道办事处与嘉捷公司共同开发，相关权益并非建设街道办事处单独享有；二是其已与嘉捷公司签订有《店面转让协议》，因嘉捷公司无法履行上述店面交付义务，也无法履行与其他3名案外人的债权债务约定，故嘉捷公司在2014年同意将其在少北社区办公用房项目上的权益折抵给包括高永忠在内的四人，因此，高永忠有权占有案涉房屋。对于上述理由，本院认为，根据现有证据显示，嘉捷公司虽对案涉少北社区办公用房项目也有相关权益，但高永忠从嘉捷公司处购买的是待开发建设的一处店面期房而非待拆迁的案涉房屋，且即使嘉捷公司与高永忠等四人对项目权利转让事宜有过约定，由于其时嘉捷公司与建设街道办事处并未对案涉项目进行过具体的权益分割，故在此情况下，上述权利转让约定事关建设街道办事处的权益，也应当得到建设街道办事处的同意。因此，即使上述权利转让约定是真实的，高永忠作为该转让协议的参与者，其并未对协议是否经过建设街道办事处的同意进行举证，应承担举证不能后果。据此，建设街道办事处作为案涉房屋的权利人当然有权要求高永忠、吉佳佳予以腾退。二审中，高永忠还申请将嘉捷公司追加为无独立请求权第三人参加诉讼。但高永忠该项申请的目的在于查明相关事实，而此问题本身属于高永忠的举证证明责任范围，且基于上述理由，嘉捷公司是否参加本案诉讼对本案的实体处理没有影响，故对高永忠的该项申请，本院不予准许。至于高永忠与嘉捷公司之间的纠纷以及嘉捷公司在少北社区办公用房项目上的权益，可由相关各方另行解决。综上，高永忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。对一审案件受理费，本院依法调整为减半收取200元，由高永忠、吉佳佳负担；二审案件受理费80元，由高永忠负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月十四日书记员 王家慧-10-