四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2780号 上诉人（原审原告）：呼延晓雪，女，1983年11月23日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新元素置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安镇中太路1号。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人呼延晓雪因与被上诉人成都新元素置业有限公司（以下简称新元素公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 呼延晓雪上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持呼延晓雪一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由新元素公司承担。 事实和理由：一、呼延晓雪向新元素公司购买的是毛坯加装修的房屋，房屋总价由毛坯加装修价格构成，新元素公司未按约定的装修价格标准进行装修构成违约，应当承担违约责任。呼延晓雪与新元素公司签订的商品房买卖合同约定房屋装修标准为2680.99元/平方米，且向房管部门登记备案的装修价格也为此价格，合同备案表中明确清水成交价和装修成交价，但新元素公司未按照约定的价格进行装修，根据评估报告，新元素公司交付的装修成果仅3万元不到，质价严重不符，应当承担违约责任，返还装修款。二、案涉项目存在多个装修标准，在格式条款中，当事人装修标准约定不明的情况下，应当按照有利于呼延晓雪的理解认定装修标准。合同明确约定了装修价格标准，而合同并未对装修交付标准进行明确约定，新元素公司交付的装修内容，远远不能达到约定的装修标准，应当承担相应的违约责任。约定装修交付标准不明确时，应当以装修价格标准为交付依据。《装修交楼标准》是《装修改造协议》的附件，但《装修改造协议》与《商品房买卖合同》是独立的合同，因此，该交楼标准不是商品房买卖合同中约定的装修价格标准。一审认为该标准为商品房的交付标准，属于事实认定错误。新元素公司在签订合同时、交房前、交房后向业主提出了不同的装修标准，存在多次变更，已经明显存在违约，守约方有权选择违约方承担违约责任。价格标准是装修服务的唯一标准，一审法院关于特别约定的说法没有法律依据和事实依据。本案的争议焦点是对装修标准的理解不一致，在此情况下，不论根据合同约定，还是合同法规定，均应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即案涉房屋的装修标准只有装修价格标准。新元素公司作为提供装修服务的一方，根据证据规则应当对其装修服务所包含的设计、人工、税金、管理成本、利润等进行举证，证明其共同构成本案合同约定的装修总价款，否则，其应当承担举证不能的不利法律后果。呼延晓雪支付近30万元的装修款，得到的装修价值仅约3万元，如此巨大的差额，属于显失公平。三、新元素公司未按约定的交付条件及标准交付房屋，应当承担违约责任、赔偿损失。商品房买卖合同补充协议第八条约定，买受人所购商品房，经成都市建筑工程质量监督站主体分栋验收合格后，即符合交付条件。但新元素公司并未提交上述证明文件，可见其向买受人交付房屋时并未满足合同约定的交房条件。合同所称的实际交房，应当是满足交房条件后的交房，否则将与合同法第107条的规定相违背。因此，新元素公司应当按照商品房买卖合同第十九条的规定承担违约责任。四、司法正义的价值取向应当保护弱势一方，有利于社会效益，同时不能让不诚信一方因违约而获益，维护法律和司法的尊严。支持开发商通过收取装修款规避政府对商品房限价的宏观调控行为，事实上将导致更多的开发商效仿，从而导致政府对市场的宏观调控政策沦为一纸空文。而抑制这种行为，则会从源头上减少此类纠纷的产生，具有定纷止争的良好社会效果。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，请求二审法院依法改判。 新元素公司答辩称，一、案涉商品房系成品住宅，《商品房买卖合同》约定的房屋总价系包含装修价在内的不可分割的整体价，且装修标准不能等同于装修造价成本，新元素公司已经按照《装修交楼标准》向呼延晓雪交付符合约定的房屋，呼延晓雪要求新元素公司退还装修差价没有事实依据和法律依据。案涉商品房系成品住宅，《商品房买卖合同》约定的房屋总价系包含装修价在内的不可分割的整体价。（二）商品房销售价格是市场价格性质，装修价格是商品房价格的一部分，装修价格也是市场价格，不等同于装修用材用料成本，且装修价格构成明细应属新元素公司商业秘密，新元素公司对此没有举证义务。（三）双方明确约定《商品房买卖合同》约定的装修标准应按《装修交楼标准》执行，呼延晓雪对此知情且认可，对此并不存在争议，并且，新元素公司已按《装修交楼标准》交房，符合合同约定。二、新元素公司已按合同约定向呼延晓雪交付符合条件的商品房，不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。 呼延晓雪向一审法院起诉请求：1.判令新元素公司返还呼延晓雪装修款差价120000元；2.判令新元素公司赔偿呼延晓雪不能正常使用房屋的损失15000元；3.新元素公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月21日，呼延晓雪与新元素公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定呼延晓雪购买位于成都市天府新区房屋。房屋装修水平为简装，装修标准为2680.99元／平方米。按照套内建筑面积计算，案涉房屋总价款为614808元。新元素公司在2019年6月30日前向呼延晓雪交付案涉房屋。在《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中，未对外墙，起居室内墙、顶棚、室内地面，厨房地面、墙面、顶棚、厨具，卫生间地面、墙面、顶棚、卫生器具，阳台，电梯品牌、型号，管道，窗户进行材料、设备的品牌、产地、规格、数量等进行约定。 呼延晓雪（买受人）与新元素公司（出卖人）签订《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第一条“对合同第四条的补充约定”载明：经买受人与出卖人协商一致，出卖人出售的商品房为简装房，具体简装事宜由买受人与装修施工单位及出卖人签订的《装修改造协议书》及附件约定的装修交楼标准为准。 新元素公司（甲方）、呼延晓雪（乙方）及案外人江西省粤昌装饰设计工程有限公司（丙方，以下简称粤昌公司）签订《装修改造协议书》，载明：1.本协议签署后，视为乙方已经主动向甲方提出由丙方对其购买的案涉商品房进行简装及局部改造的工程，而无需另行出具授权委托书；2.案涉房屋套内的简装详见《装修交楼标准》，具体装修事宜由甲方与丙方协商，乙方对此无异议；3.乙方委托丙方对其购买的房屋按照户型图的结构进行局部改造，改造部分包括多联机空调位、增加结构板及该部位栏杆等，并达到使用功能；4.乙方同意以经过局部改造及简装工程后交付的房屋状态为准；5.简装及局部改造工程交付时间为2019年6月30日前；6.本协议签订后至案涉房屋交付之前，乙方不得要求变更施工设计方案、改造施工方案、简装施工内容及标准；7.乙方所签订《商品房买卖合同》的买卖价款中已包含了本次简装及局部改造的对价，无需另行支付价款；8.甲方所设的装修（装饰）示范样板房为商品房装饰装修及空间布局展示，不作为简装交付的标准。该《装修改造协议书》附有《中德麓府三期01#楼高层住宅装修交楼标准》（以下简称《装修交楼标准》），载明：1.门入户门采用高级钢木装甲复合入户门，配高级精美入户指纹门锁；客厅或卧室阳台门为断桥铝合金中空玻璃门或门连窗，由厨房至生活阳台门为普通铝合金单玻门或门连窗；户内其余门的部位为门洞；2.窗卧室、客厅等主要房间采用双层中空浅镀膜玻璃断桥铝合金窗；公共区域为普通铝合金单玻窗；3.客厅、过道、主卧室和卧室除了开关、插座、报警按钮的数量不一致外，其他均为“天花水泥砂浆找平二遍腻子（腻子多邦或同等品牌）刮白，阴阳角顺直，底漆（多乐士、立邦、华润或同等品牌）一遍，局部（中央空调部位）轻钢龙骨石膏板吊顶；地面水泥砂浆找平拉毛；墙身水泥砂浆找平二遍腻子（腻子多邦或同等品牌）刮白，阴阳角顺直，底漆（多乐士、立邦、华润或同等品牌）一遍”；4.厨房顶面为钢筋混凝土表面清理整洁；墙面为水泥砂浆找平、拉毛；地面做防水处理且四周上翻300高；配开关1个、插座5-8个、煤气报警；5.卫生间顶面为钢筋混凝土表面清理整洁；墙面为水泥砂浆找平、拉毛；地面做防水处理且四周上翻1200高、淋浴部位上翻1800高（以喷头为中心两边各500宽）；配开关1个、插座2个；6.阳台天花水泥砂浆找平二遍腻子（腻子多邦或同等品牌）刮白，阴阳角顺直，底漆（多乐士、立邦、华润或同等品牌）一遍；地面水泥砂浆找平拉毛；墙身同本层建筑外墙材料；配开关1个，插座1-2个；7.空调配格力、美的或海尔等同等品牌多联机空调。在该《装修交楼标准》尾部，呼延晓雪手写“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”，并签名、捺印。 2017年7月14日，案涉房屋进行了签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明：案涉房屋清水成交价为435878.94元，装修成交价为178929.06元。 2018年12月3日，案涉房屋取得了《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年1月24日，案涉房屋所在的中德·麓府三期1号楼取得了《竣工验收报告》。2019年4月9日，案涉房屋所在的中德·麓府三期1号楼取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2019年7月2日，呼延晓雪签署了《收房确认书》，呼延晓雪在其上注明：房屋不符合验收标准，房屋装修不符合2680元/平方米标准。 2019年7月15日，呼延晓雪委托四川固勤房地产土地资产评估有限公司出具了《资产评估报告》，载明：呼延晓雪拥有的案涉房屋中的中央空调及其附属设施，及插座、开关等6项低值易耗品评估基准日2019年7月10日的市场价值总计为23845元。 另查明，新元素公司出具了《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》。 一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《装修改造协议书》、《装修交楼标准》、收据、《住宅工程质量分户验收结果表》、《竣工验收报告》、《收房确认书》、《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》、《资产评估报告》及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 一审法院认为，呼延晓雪与新元素公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 一、关于新元素公司应否向呼延晓雪返还装修款的问题。呼延晓雪主张《商品房买卖合同摘要》中载明的装修成交价与《资产评估报告》中载明的设备市场价格不一致，故新元素公司应当向其返还装修差价；新元素公司对此不予认可，主张案涉房屋总价款是包含装修价款在内的整体售价，不应进行分割。虽《商品房买卖合同》中确载明案涉房屋装修水平为简装，装修标准为2680.99元/平方米，但《商品房买卖合同》附件六载明包括外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户均未约定装修材料和设备的有关内容，且《装修交楼标准》对案涉房屋的装修标准予以了明确，呼延晓雪在《装修交楼标准》尾部手书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”并签字捺印，也足以印证其在签订《商品房买卖合同》时，系清楚案涉房屋的装修标准，且本案中，呼延晓雪未提供证据证明新元素公司交付的案涉房屋与双方约定的装修标准不一致。其次，《商品房买卖合同》约定案涉房屋系以套内建筑面积计算房屋总价，并非将装修价与清水房价予以分开计价。再次，虽《商品房买卖合同摘要》载明案涉房屋的装修成交价为178929.06元，但《商品房买卖合同摘要》系《商品房买卖合同》形成后新元素公司自行向行政管理机关报送备案的内容摘要，并非《商品房买卖合同》或《补充协议》的组成部分，对双方当事人不具有约束力。最后，案涉房屋最终交易价格也是在双方平等自愿的前提协商一致的。呼延晓雪并未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。故呼延晓雪关于新元素公司向其返还装修款的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。 关于新元素公司应否赔偿呼延晓雪租房损失的问题。呼延晓雪主张因新元素公司未能向其交付符合案涉《商品房买卖合同》约定的装修标准的房屋导致其不能正常使用房屋，故新元素公司应向其赔偿6个月房租；新元素公司主张其并不存在违约行为，且呼延晓雪提供的证据不足以证明其存在损失。新元素公司在合同约定的时间向呼延晓雪交付了案涉房屋，而呼延晓雪关于案涉房屋存在装修差价的主张缺乏事实依据，且呼延晓雪提供的链家网的信息，只能说明同类型房屋某一时间点的市场租金，呼延晓雪并未提供证据证明其产生了实际的损失。故对呼延晓雪关于新元素公司向其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回呼延晓雪的全部诉讼请求。一审案件受理费1500元，由呼延晓雪负担。 本院二审期间，呼延晓雪向本院提交申请，申请调取新元素公司在成都市住房和城乡建设局保管的案涉楼盘《商品房预售方案》以及精装修备案资料（价格、装修配置标准）、《中德麓府二三期1、6#楼进装修价格评估报告》。本院经审查认为：第一，呼延晓雪向本院提交上述申请，但并未提交相应证据证明其因客观原因无法自行收集；第二，双方当事人所签合同中对于房屋价款具体明确，上述资料与呼延晓雪本案中主张是否应予返还装修款、赔偿损失的诉请并无关联，故本院不予准许。 二审中，呼延晓雪向本院提交以下证据：证据一：1.四川良友建设咨询有限公司向成都市城乡建设委员会提供的《成都中德麓府二三期1、6#楼精装装修价格评估报告》、2.《关于麓府二三期1、6号楼提高装修标准的公示》及附件麓府二三期1、6#楼精装修主材配置表、3.《装修改造协议》及附件配置标准、房屋现场状态《公证书》。拟以此证明：新元素公司委托四川良友公司对中德麓府二三期1、6#楼精装修价格进行审核并出具评估报告，报告载明1、6栋所有房屋均为2680元/平方米的装修价值和具体的配置标准，开发商予以认可。但该项目存在多个装修标准，开发商曾两次进行配增，开发商最后与部分业主达成的《装修改造补充协议》的精装修主材配置表与评估报告中配置标准一致，开发商交付给呼延晓雪的房屋（见房屋现场状态《公证书》）与备案、公示的装修标准存在巨大差异，且与备案价格完全不符（一审已提交评估报告）。原合同中未约定明确的装修配置标准，应按照备案和公示的装修标准进行装修，但开发商交付给呼延晓雪的房屋除中央空调外为清水交付，开发商构成违约。呼延晓雪与开发商协商未果，目前呼延晓雪已经自行装修，再按照备案和公示的配置标准进行装修已不可能，因此开发商应退还装修差价。 证据二：透明房产网公示剩余未售房源信息（于3月5日在成都网站公示系统查询）。拟以此证明：中德麓府1、6栋房屋公示的装修标准均为毛胚，而非精装房，截止2020年3月5日可售房屋挂牌价格（与原告同户型）约为6600元/㎡（与呼延晓雪所购房屋的清水价格相近），新元素公司为牟取高额利润，以完全不符合装修备案价格及标准向呼延晓雪交付所谓的“精装房”，构成违约且给呼延晓雪造成了实际损失。 证据三:开发商实体样板间照片（拍摄于2019年3月拍摄地点就是在中德麓府项目的售楼部现场，照片是业主提供的）。拟以此证明：根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品主债发展的实施意见》四（七）的规定：“样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准”。买受人购买预售商品房时，样板间是买受人购买房屋的最直观参考，开发商交付给呼延晓雪的房屋与实体样板间差距巨大，开发商构成违约，应当承担违约责任退还装修差价。 新元素公司发表质证意见称：证据一的真实性请法庭核实，关联性不予认可，真实性无法确认。需向法庭说明，新元素公司曾委托评估公司出具的评估报告是建立于新元素公司自愿在特别条件下为相关的业主进行增配的基础上，该评估报告所对应的装修标准是基于新的交易背景和基础，与呼延晓雪提出诉请所依托的交易基础和文件存在本质区别。对证据二的真实性予以认可，关联性不予认可。对证据三的真实性、合法性和关联性不予认可。新元素公司与呼延晓雪签署预售合同的时间为2017年5月21日，在政府文件颁布之前，且该政府文件不属于行政法规的效力性规定。另外上述三组证据不是二审新证据，请法庭予以严格审查。 本院审查后认为：对于证据一的认证意见本院在下文予以详述。对于证据二，房源信息中所标识的“挂牌清水价”所涉房屋尚未出售；而已售房源的价款并未标识，故与案涉房屋价款以及当期已售房屋价款并无可对比性，本院对该证据不予采信。对于证据三，因在照片拍摄时间、地点均不明确，且呼延晓雪亦未出示拍摄照片的原始载体，故本院对证据三不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人呼延晓雪的上诉请求与被上诉人新元素公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、新元素公司是否应向呼延晓雪退还装修款；二、新元素是否应向呼延晓雪赔偿不能正常使用房屋的损失。现就上述争议焦点的认定论述如下。 呼延晓雪与新元素公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。在双方签订的合同中载明有装修标准；但是，双方在合同中对于外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户装修材料、施工工艺、设备设施未予约定。呼延晓雪在《装修交楼标准》后自书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”；呼延晓雪做为合同相对方签订案涉合同，基于合同中载有装修标准的款项，但其不关注装修标准或交付标准的特别约定可能性较小。在二审中，呼延晓雪、新元素公司均明确双方未在合同中约定具体明确的装修标准。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米的单价，可以认定双方知晓案涉房屋系成品房，合同中中约定的装修标准所涉及的价款系房款的组成部分、一并计价。该总价款系经双方磋商达成的合意，故不应当单独拆分。呼延晓雪在本案中请求拆分房款组成部分、退还价款与签订合同时的客观情况不符，本院不予支持；故呼延晓雪在二审中提交的证据一中的公示文件、评估报告和改造协议与本案并无关联性，本院不予采信。一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于呼延晓雪上诉提出根据补充协议第八条的约定，案涉房屋应经成都市质监站主体分栋验收合格，案涉房屋不符合交付条件。对此本院认为，1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。案涉合同的约定由成都市建筑质量监督站主体分栋验收，与现行法律规定不符，成都市建筑质量监督站已非竣工验收的主体。故该约定在实际上无法履行，呼延晓雪以此主张案涉房屋不符合交付条件的理由不能成立，本院不予支持。 关于呼延晓雪主张赔偿损失的问题。本院审查后认为，基于上述认定，本案诉争款项实为房款组成部分，且合同第十五条约定了交付标准，案涉房屋已取得建设工程竣工验收合格证明，新元素公司在合同约定时间向呼延晓雪进行了案涉房屋交付。故新元素公司已按约定向呼延晓雪交付了房屋，呼延晓雪主张赔偿的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3000元，由呼延晓雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月十日 书记员 龙春光