云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初714号原告段飞，女，汉族，1979年11月8日出生会泽县人，住曲靖市会泽县。委托代理人代兴礼，云南在线律师事务所律师（特别授权）。被告杨绍华，男，汉族，1976年3月30日出生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人陈昌梅，云南汇谋律师事务所律师（一般授权）。原告段飞诉被告杨绍华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告段飞及其委托代理人代兴礼、被告杨绍华的委托代理人陈昌梅到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：原告经人介绍后，于2019年6月6日签订《房屋协议书》，约定原告向被告购买位于曲靖市史家河新区，房屋成交价格1150000元，原告2019年6月6日向被告支付定金200000元，余下房款于2020年1月20日前由原告按时一次性支付给被告。协议签订后，原告依约向被告交付了定金，直至2020年1月初，原告向被告电话了解房屋相关事宜时，被告才告知房屋不是其自己所有。后原告为进一步了解相关事实真相，经多方了解得知，该房屋系居民委员会史家河三个小组居民的集中安置住房。根据相关法律规定，原被告均不是史家河三个小组的集体经济组织成员，不具备取得该房屋土地权及购买该房屋的主体资格，双方订立的《房屋协议书》违反了国家法律禁止性规定，属于合同无效的情形，原告要求被告返还所交定金未果。综上所述，原告与被告签订的《房屋协议书》因违反国家法律禁止性规定，该合同自始无效。请人民法院依法判令:1、依法认定原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋协议书》无效；2、由被告返还原告已交付的定金20万元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、被答辩人的诉请是返还定金，本案案由应该为定金合同纠纷。二、案涉房屋系杨洪燕委托被告所卖，因杨洪燕居住在昆明，特委托答辩人代为办理案涉房屋买卖所涉的一切事宜，被答辩人对此情况是明知的。三、答辩人不同意退还收取的定金，理由如下：1、被答辩人经人介绍自行前来涉案房屋所在社区欲购买房屋，经多方考察，被答辩人找到答辩人要求购买上述房屋，答辩人明确向被答辩人告知上述房屋系他人委托答辩人代卖，明确告知房屋性质属小产权房，暂不能办理到房产证，但可办理更名手续，等被答辩人交清全部房款后，答辩人通知杨洪燕前来协助被答辩人办理房屋更名手续，由被答辩人与房屋原出卖人曲靖市麒麟区居民委员会签订新的书面《房屋买卖合同》。被答辩人全面了解房屋情况后，自愿于2019年6月6日与答辩人签订了《房屋协议书》。2、被答辩人明知该房屋性质是集体安置房，明知是小产权房且目前没有房产证，但可以交易过户，也可以在房屋购买后再转卖他人。其诉状所称2020年1月初才得知涉案房屋是集体安置房不属实，涉案房屋是可以更名从村里过户的，如果不能出售，不能过户，那杨洪燕又是怎么从村里买这个房子？被答辩人对涉案房屋的情况清清楚楚，其所称在购买房屋时对房屋产权性质不明，既与事实不符，也明显有悖日常交易习惯。3、根据《中华人民共和国合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作折价或收回”的规定，再根据双方签订《房屋协议书》中对定金部分的约定：“乙方交定金后，若违约，甲方不予退还”。被答辩人未能在约定期限内与答辩人完成房屋交易，已构成违约，约定承担违约责任，按照协议约定定金不予退还。四、答辩人从被答辩人处收取的定金数额为5万元。五、答辩人与被答辩人签订的《房屋协议书》属有效合同。案涉房屋为小产权房，但卖房人曲靖市麒麟区居民委员会可与买房人签订《房屋买卖协议》，且被答辩人在签订《房屋协议书》时已知晓房屋产权性质，协议签订系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制规定。六、即便人民法院判决双方所签订的合同属无效合同，也应认定双方均有过错，按照合同双方的过错来分担损失和承担责任。基于被答辩人对房屋情况是清楚的，明知是小产权房，是集体安置房还要购买，且被答辩人违反诚实信用原则，出尔反尔，无端浪费答辩人大量精力和时间，其应在本案中承担一定责任，如果法院判决双方所签订的合同属无效合同，双方各承担50％的责任，也即答辩人只应退还被答辩人已交付定金的一半。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告具备适格的诉讼主体资格；2、《房屋协议书》、定金单一份，证明原、被告双方于2019年6月6日达成房屋买卖协议及双方约定的权利与义务，原告于2019年6月6日向被告交付20万元定金的事实；3、通话录音文字内容一份，证明2020年1月11日被告告知其所交易的房屋是他人所有，不是被告杨绍华所有；4、房屋买卖合同复印件一份，证明原告于2020年1月初原告向村委会了解，该房屋是史家河三个居民小组的集中安置住房；5、转款明细单三份，证明原告丈夫邱正奇转给被告杨绍华的5万元交易记录，原告丈夫邱正奇通过朋友刷卡给被告杨绍华的5万元，原告丈夫邱正奇转给房屋介绍人李红艳妻子张全美的10万元，已交付定金20万元的事实，并且有被告签字的定金单确认。经质证，被告对原告所提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是定金没有收到那么多，房屋协议书及定金单均载明乙方于2019年6月6日已收到定金20万元，但是实际上6月6日并没有收到定金20万元；对证据3、4、5是当庭提交的，但是法院出具的举证通知书上载明是必须在规定的期限内提交证据，原告没有在规定的期限内提交证据，故我方不予质证。本院认为，原告所提交的上述证据1-5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1、被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；2、杨洪燕身份证、授权委托书、《史家河新区房屋买卖合同》复印件各一份，证明涉案房屋属杨洪燕所有，因杨洪燕在昆明居住，来往不便，于是委托杨绍华全权代为办理涉案房屋买卖的一切事宜；代理权限为特别授权代理。委托事项包括：一、代为与买方协商谈判买卖房屋事宜；二、以被告的名义代为与买方签订房屋买卖协议，房价不低于110万元。待买房人交清全部房款后，被告通知委托人前来与买房人办理房屋过户手续，将委托人所持有的《史家河新区房屋买卖合同》变更为买房人所持有；三、代为收取买方交纳的购房定金；四、代为收取买方交纳的房屋尾款；3、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明邱正奇于2019年6月7日通过银行转账向被告支付了5万元定金。经质证，原告对被告所提交的证据1无异议；对证据2杨洪燕身份证真实性无异议，但与本案无关；对授权委托书真实性存疑，买房时被告没有提供，也没有说是某某人委托，对《史家河新区房屋买卖合同》真实性、关联性无异议，但是对合法性有异议，杨洪燕不是集体经济成员，没有房屋买受人权利；对证据3三性无异议，但是机子上转账后到账时间是显示第二天。本院认为，被告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年1月21日，社区居民委员会（出卖人、甲方）与杨洪燕（买受人、乙方、段建华代签）签订《房屋买卖合同》，载明：第一条、房屋的基本情况：甲方房屋坐落在社区史家河新区12号楼4单元位于1、2、3、4、5层整栋，共五层，房屋结构为全框架，建筑面积为517平方米。第二条、房屋的具体情况：1、本合同涉及房屋是集中安置史家河三个居民小组的住房，经史家河三个居民小组“一事一议”决策，报请上级同意，同意将该房屋进行对外出售。2、本合同中所述房屋属于国有划拨建设用地上的房产，房屋所在的集体组织允许转卖，该房屋没有产权纠纷、不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵，交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条、上述房产的交易价格：成交价格为人民币1050000元（大写：壹佰零伍万元整）（即优惠后全额房款）。第四条、付款时间及办法：甲乙双方经协商同意一次性付清购房款，甲方给予乙方一次性优惠20000元，乙方在本合同签订之日起3日内一次性向甲方支付剩余房款1050000元（大写：壹佰零伍万元整）。第五条、第六条：甲方、乙方承诺及权利义务（略）。第七条、房屋及土地权属登记：1、本合同签订时，该房屋暂时不具备不动产登记条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产交易之协议，并未违反相关法律法规。2、双方约定今后国家政策允许办理不动产登记时，甲方在取得房屋权属凭证后立即通知乙方办理不动产登记手续。3、甲方承诺在国家政策允许的条件下无偿协助乙方办理不动产登记手续，办理不动产登记的相关费用由乙方承担。第八条、特别约定：1、关于房产拆迁（略）。2、关于房产再次买卖：（1）本合同签订后，待乙方结清购房款后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。（2）本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。3、关于房产收回（略）。双方还就违约责任、发生争议的解决方式作了约定。同日，收款人王真出具《购房款收条确认书》，载明：“今收到购买人杨洪燕（段建华代签）用于购买社区史家河新区12号楼4单元壹栋（及其附带建筑和设施）房屋的购房款人民币￥1050000元（小写）大写：壹佰零伍万元整。符合合同的约定，并确认收悉”。交付购房款当日，居民小组代表与杨洪燕（段建华代签）签订了《房屋所有权确认书》。2019年5月16日，委托人杨洪燕与被委托人杨绍华签订《授权委托书》，内容为：“因本人杨洪燕（身份证号：5329011977××××××××）在昆明居住，来往不便，兹委托杨绍华（身份证号：5303021976××××××××）全权代为办理我所有的位于曲靖市麒麟区社区史家河新区12幢4单元一至五层房屋买卖所涉的一切事宜。代理权限为特别授权代理。具体委托事项为：一、代为与买方协商谈判买卖房屋事宜。二、以杨绍华名义代为与买方签订房屋买卖协议，房价不低于110万元。待买房人交清全部房款后，杨绍华通知委托人前来与买房人办理房屋过户手续，将委托人所持有的《史家河新区房屋买卖合同》变更为买房人所持有。三、代为收取买方交纳的购房定金。四、代为收取买方交纳的房屋尾款”。2019年6月6日，被告杨绍华（甲方）与原告段飞（乙方）签订《房屋协议书》，载明：“事由：现在曲靖市史家河新区，房屋成交价1150000元整（壹佰壹拾伍万元整）乙方于2019年6月6日，已交定金200000（贰拾万元整）给甲方，经双方协商达成如下协议：一、乙方交定金后，若违约，甲方不予退还。二、乙方交清房屋尾款时，甲方保证向乙方无偿提供本栋房屋购房合同四份，若甲方不能向乙方提供，给乙方造成的损失由甲方负责。三、若甲方在乙方交尾款期限内不卖给乙方，甲方应如数退还乙方定金20万，并赔偿损失20万。四、余下房屋款于2020年1月20日之前由乙方按时一次性交付甲方”。协议签订后，原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付杨绍华定金10万元（杨绍华账号：62×××62），原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付张全美定金10万元（账号：62×××08）。2019年6月6日，被告杨绍华向原告段飞出具《定金单》，内容为：“今收到段飞购买史家河新区12幢4单元一至五层房款定金200000元（贰拾万元整）。收款人：杨绍华”。本院认为，原、被告签订的《房屋协议书》虽是双方当事人的真实意思表示，但由于该房屋属于史家河三个居民小组的安置住房，原、被告均不是史家河村民，不得随意转让买卖该房屋，原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋协议书》，违反了法律的禁止性规定，该《房屋协议书》无效。原告按协议约定支付了定金20万元，已履行了合同义务，但由于《房屋协议书》目的不能实现，故原告要求由被告返还已支付的定金20万元，有被告出具的《定金单》予以证实，本院予以支持。被告提出在签订协议时出示过《史家河新区房屋买卖合同》给原告看过，原告知晓出售房屋情况，无依据证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告段飞与被告杨绍华签订的《房屋协议书》无效。二、由被告杨绍华于本判决生效后十五日内一次性返还原告段飞购房定金人民币20万元。案件受理费4300元（原告已预交），由被告杨绍华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  张乔德人民陪审员  廖云凤二〇二〇年四月二十三日书 记 员  周长虹