云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终151号上诉人（原审被告、反诉原告）：王山玉，女，1973年7月18日生，汉族，户籍登记地四川省泸县，现住云南省临沧市永德县。上诉人（原审被告、反诉原告）：何凤明，男，1971年8月13日生，汉族，个体户，户籍登记地四川省泸县，现住云南省临沧市永德县。共同委托诉讼代理人：罗彦，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：罗恒丹，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：临沧市杰诚康房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市永德县德党镇永通花园。法定代表人：赖杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘滇发，云南庆耀律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：高耀能，男，1973年7月7日生，汉族，该公司员工，住云南省临沧市永德县。代理权限：特别授权代理。上诉人何凤明、王山玉与被上诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服永德县人民法院（2019）云0923民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人何凤明及其与上诉人王山玉的共同委托诉讼代理人罗彦、罗恒丹，被上诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司（以下简称杰诚康公司）的委托诉讼代理人刘滇发、高耀能到庭参加诉讼。本案经报请延长审限九十日，现已审理终结。何凤明、王山玉上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法判令被上诉人杰诚康公司按商品房购销合同的标准将永康富民小区的14栋-3FM066、14栋-301FM067、14栋-302FM068、14栋-303EM069、14栋-304FM070、19栋-1FM071、19栋-2FM072、19栋-3FM1073、19栋-4FM074、21栋-1FM075、21栋-2FM076共十一套商品房交付上诉人，并为上诉人办理不动产权证书；2、被上诉人杰诚康公司向上诉人支付违约金2280000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人杰诚康公司承担。事实及理由：1、2016年12月12日，上诉人与被上诉人在2016年11月24日签署十一份《商品房购销合同》并备案后，又针对该十一套商品房的合同价款、交付时间、交付标准、违约责任等事项进行变更补充，并形成新的《购房合同》。从补充签订的《购房合同》内容可以看出，双方重新明确了所购房屋的地点、编号、备案登记号、建筑面积、备案价、实际成交价、付款方式、交房日期、违约金额。另外，根据2019年8月9日杰诚康公司法定代表人赖杰与何凤明在永德县人民法院签订的《执行和解协议》可以看出，2016年12月12日签订的《购房合同》至今杰诚康公司是认可的，同意用欠款1940000元及迟延履行期间的债务利息折抵何凤明购房款中的1940000元，保证在半年内办理好不动产权证。这充分说明双方一直在履行2016年12月12日签订的《购房合同》，而非备案的《商品房购销合同》，故上诉人是案涉十一套商品房的共同买受人，是合同相对人。2、2016年12月12日签订的《购房合同》约定了上述十一份《商品房购销合同》的备案编号，双方协商实际购买金额为7600000元，上诉人根据约定支付了1000000元，剩余6600000元待办理完移交手续和相关证件后一次性付清，故付款条件未成就，上诉人并未违约，杰诚康公司解除合同的条件不具备。3、2016年12月12日的《购房合同》是在平等自愿的情况下签订，约定交房时间是2017年6月30日，并约定不能按期交房办证，杰诚康公司退还购房款、支付利息，并承担合同金额7600000元30%的违约金2280000元。现因房价上涨，杰诚康公司拒不交房办证，见利忘义，违背诚实信用原则，故已构成违约，依法应承担限期交房办证、支付违约金2280000元的责任。综上，双方签订的《商品房购销合同》及《购房合同》合法有效，双方均应全面履行，杰诚康公司解除合同无事实及法律依据，应继续履行合同并承担违约责任。一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。杰诚康公司答辩称：1、案涉商品房的购房当事人是王山玉，并非何凤明，何凤明变更合同的行为无效。2、杰诚康公司没有违约，因为合同签订后王山玉未支付过购房款，其行为已构成违约。3、何凤明支付的1000000元不是购房款，而是借款，杰诚康公司已向何凤明支付了利息120000元，现尚欠本金880000元。一审认定事实错误，请求二审依法改判。杰诚康公司一审诉讼请求：1、被告王山玉、何凤明向原告支付购房违约金1955217.62元；2、确认原告根据《商品房购销合同》的约定解除与被告王山玉、何凤明《商品房购销合同》合法、有效。王山玉、何凤明一审反诉请求：1、反诉被告杰诚康公司按商品房购销合同的标准将永康富民小区的14-3FM066、14栋-301FM067、14-302FM068、14-303FM069、14-304FM070、19栋-1FM071、19栋-2FM072、19栋-3FM073、19栋-4FM074、21栋-1FM075、21栋-2FM076共11套商品房交付反诉原告王山玉、何凤明，并办理不动产权证书；2、反诉被告杰诚康公司向反诉原告王山玉、何凤明支付违约金2280000元；3、诉讼费由反诉被告杰诚康公司承担。一审认定的法律事实：2016年11月24日，王山玉(乙方)与杰诚康公司(甲方)购买十一套商品房，签订了十一份《商品房购销合同》，分别为：1.合同编号为FM-066号《商品房购销合同》，房价款为1162720元，双方约定王山玉于2016年11月24日一次性付清房款，杰诚康公司于2017年6月30日前将房屋交付给王山玉。2.四套同规格、同价款，合同编号为FM-067号、FM-068号、FM-069号、FM-070号《商品房购销合同》，每套商品房房价款为521300元，双方约定王山玉于2016年11月23日一次性付清四套商品房房款，杰诚康公司于2017年6月30日前交付四套商品房给王山玉。3.六套同规格、同价款，合同编剧号为FM-071号、FM-072号、FM-073号、FM-074号、FM-075号、FM-076号《商品房购销合同》，每套房价款为1233780元，双方约定王山玉于2016年11月23日一次性付清四套商品房房款，杰诚康公司于2017年6月30日前交付四套商品房给王山玉。在十一份《商品房购销合同》中第八条约定了逾期付款的违约责任：“一、自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方按下列约定承担违约责任：一、2乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。一、3若乙方逾期付款超过90日，则视为乙方自动违约，甲方有权解除合同，并自行处置该房屋，乙方应承担相应的违约责任。”第九条约定了逾期交房的违约责任：“一、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列约定承担违约责任:一、2甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。一、3若甲方逾期交房超过90日，乙方有权解除合同，如乙方有权解除合同，自甲方收到乙方解除合同通知之日起，本合同予以解除，甲方有权将该商品房自行出售，但甲方应向乙方退还已付款，且应向乙方支付已付房款的8%违约金，如乙方不解除合同的，签订本合同继续履行，但甲方应向乙方支付总房款0.02%的违约金。”在合同履行过程中，王山玉未按约定的时间支付房款，2016年12月13日何凤明支付给杰诚康公司十一套商品房的房款1000000元。杰诚康公司也未能按约定的时间将十一套商品房交付给王山玉。王山玉及杰诚康公司都未能按合同的约定履行义务，双方都构成违约。一审法院经审理认为，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求。本案中，王山玉与杰诚康公司于2016年11月24日签订了十一份《商品房购销合同》，买受人是王山玉。而王山玉与何凤明提交的《购房合同》，买受人是何凤明，虽然《购房合同》涉及十一套商品房就是十一份《商品房购销合同》的商品房，但《购房合同》与十一份《商品房购销合同》买受人不相同。因此，根据合同主体相对性原则，《购房合同》不能认定为十一份《商品房购销合同》的补充合同。王山玉与杰诚康公司签订了十一份《商品房购销合同》，系双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。而双方当事人在合同的履行过程中，王山玉未按合同的约定时间支付房款，杰诚康公司也未能按约定的时间交房，双方当事人都违反了合同的约定，因此产生纠纷，导致合同无法继续履行下去，双方签订合同的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。对原告杰诚康公司要求被告王山玉支付购房违约金1955217.62元的诉讼请求，不予支持。对于确认原告根据《商品房购销合同》的约定解除与被告《商品房购销合同》合法、有效的请求，予以支持。合同解除后，由杰诚康公司返还被告王山玉购房款1000000元，并承担自2016年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并支付利息至款项付清之日止。对于被告王山玉、何凤明的反诉请求，因王山玉、何凤明提出反诉，依据的是《购房合同》约定的内容，且认为《购房合同》是十一份《商品房购销合同》的补充合同。而《购房合同》的买受人与《商品房购销合同》的买受人不相同，《购房合同》不能认定为《商品房购销合同》的补充合同，故反诉原告王山玉、何凤明的反诉请求不能成立。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：“一、解除本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司与本诉被告王山玉于2016年11月24日签订十一套商品房《商品房购销合同》。二、本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还本诉被告王山玉购房款1000000元，并承担自2016年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并支付利息至款项付清之日止。三、驳回本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王山玉、何凤明的全部诉讼请求。”在二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，本院认定本案事实如下：王山玉与何凤明系夫妻。杰诚康公司系永德县富民小区一期房地产的开发商。何凤明与杰诚康公司的法定代表人赖杰系亲戚关系。2016年11月24日，王山玉与杰诚康公司签订十一份《商品房购销合同》，约定王山玉向杰诚康公司购买永德县富民小区一期的十一套商品房，其中：FM-066号合同，价款1162720元，约定2016年11月24日一次性付清，2017年6月30日前交房；FM-067号、FM-068号、FM-069号、FM-070号合同，每套价款521300元，2016年11月23日一次性付清，2017年6月30日前交房；FM-071号、FM-072号、FM-073号、FM-074号、FM-075号、FM-076号合同，每套价款1233780元，2016年11月23日一次性付清，2017年6月30日前交房。该十一份《商品房购销合同》在相关建设部门进行了备案登记。2016年12月12日，何凤明与杰诚康公司签订一份《购房合同》，约定上述十一套商品房实际购买金额为7600000元，2016年12月12日支付1000000元，余款待办理完房屋移交手续和证件后一次性付清，2017年6月30日交房办证。该份《购房合同》未在相关建设部门进行备案登记。2016年12月13日，何凤明三次通过网上银行转账方式向杰诚康公司打款1000000元，其中900000元载明为“购房款”，100000元载明为“借款”。杰诚康公司向何凤明出具一份《收据》，载明收到“购房款100万元”。之后，王山玉、何凤明未向杰诚康公司支付剩余购房款，杰诚康公司亦未向王山玉、何凤明交房。双方为此发生纠纷，诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，王山玉与杰诚康公司所签《商品房购销合同》，双方意思表示一致，未违反法律法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，王山玉未按合同约定支付价款，已构成根本违约，故杰诚康公司请求解除合同的主张成立，应予支持。何凤明与杰诚康公司签订的《购房合同》，虽与王山玉所签《商品房购销合同》标的物同一，但合同签订主体不同，价款低于备案价300余万元，何凤明支付的1000000元款项性质存疑，结合双方之间的亲戚关系，上述行为明显与常理不符，不能排除双方以买卖房屋之名行借款担保之实，故该份《购房合同》并非双方真实意思表示，不能认定为王山玉所签《商品房购销合同》的补充合同，故王山玉、何凤明依据《购房合同》主张杰诚康公司交付房屋、承担违约责任不能成立，不予支持。综上，上诉人王山玉、何凤明的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25040元，由上诉人王山玉、何凤明承担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李世兰审判员  赵艳洁二〇二〇年四月二十七日书记员  杨维仙