广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33751号上诉人（原审原告）：江艳，女，汉族，1976年9月2日出生，住所地：安徽省利辛县。被上诉人（原审被告）：深圳市万科滨海房地产有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心总部大楼4楼B区，统一社会信用代码：91440300568501211Q。法定代表人：聂黎明。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。上诉人江艳因与被上诉人深圳市万科滨海房地产有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院(2018)粤0308民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江艳的上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判万科公司向江艳支付相当于一倍已付购房款的赔偿金即2462315元;2.改判本案一审、二审诉讼费用全部由万科公司承担。事实与理由：一、一审期间，江艳向一审法院提交了22份总计121页证据及若干补充证据。江艳所提交的证据，已形成完整的证据链，证据链之中的所有证据均能相互印证，完全能够排除合理怀疑，真实合法有效。二、《XXV公馆户型鉴赏》宣传画页，万科公司并未印制“仅为要约邀请”，依法应视为要约。江艳提交的《XXV公馆户型鉴赏》宣传画页，该宣传画页上万科公司不仅印制了“V-MANSION”（英文“MANSION”翻译成中文就是“公馆、公寓”)，而且印制了“一房两厅两卫”、“主卧、客厅、餐厅、卫生间”等用语。虽然万科公司于该宣传画页印制了“本户型图仅为空间参考示意，不作为交付标准”，但交房时万科公司却正是据此户型平面所示向江艳交付所购买的涉案商品房。关于此点，江艳提交的万科公司向涉案商品房其他业主交付的《商品房交付验房指引表》予以印证。江艳一审代理人亦当庭向一审法院申请对涉案商品房进行现场查验，然一审法院并未根据案件审理需要进行现场勘验。涉案商品房真实规划使用用途虽为“办公”用房，但万科公司所开发楼盘XX写字楼的销售均价为19000元/平方米，而XXV公馆的平均售价却为50000余元/平方米，如果万科公司没有以“商务公寓”名义对外进行虚假宣传，同一楼盘同为办公用房，任何一个完全民事行为能力人都不会以如此高价购买涉案商品房。三、江艳一审期间提交的视听资料真实合法有效，依法应确认其证明力。江艳一审提交的涉案商品房销售现场的另一购房者砸金蛋照片，该照片上万科公司于其售楼宣传广告背景墙上清晰印制了“XXV公馆感谢有您公寓收官”、“XX最后一期公寓产品清盘在即，错过再无”、“一房两得”，事实上涉案楼盘仅有XX“玺湾”规划用途为“公寓”，该等事实充分证明万科公司售楼时确以“公寓”对外进行虚假宣传、欺诈销售。而且万科公司在其万科总部会议室当着参与维权业主代表的面亲口承认其对涉案楼盘进行了虚假宣传、欺诈销售，并承认对此负有责任。四、万科公司隐瞒真实情况进行虚假续传、欺诈销售在先，江艳因此受误导而签订房地产买卖合同在后，一审判决无视该等先后顺序、因果关系及客观事实，无限夸大江艳审查注意义务，违反公平原则。万科公司作为两个知名地产开发商共同持股的企业，更应遵守诚信原则，注重社会公德，相对于江艳等购房者，对其售楼宣传广告更应尽到足够的审查注意义务，以免误导购房者。五、万科公司虚假宣传、欺诈销售事实清楚，证据确凿。万科公司发售涉案商品房时，已取得《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》及《预售许可证》，上述行政许可明确涉案楼盘用地性质为“商业服务业设施用地”，商品房建筑功能为“办公、商业、酒店”，而万科公司对外却以“商务公寓”进行虚假宣传，充分证明其主观上具有欺诈恶意，万科公司不论是主观方面还是客观方面，都侵犯了江艳的购房知情权，损害了江艳的合法权益。六、万科公司通过虚假宣传实施欺诈销售，不容置疑。根据广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题指导意见》第24条“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：……（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述……”之规定，据此万科公司宣传画页上的广告内容具有法律效力。且双方当事人所签《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条亦明确约定“出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。故万科公司的宣传广告是要约，而非要约邀请。据此一审判决第三项适用法律错误，依法应予撤销。综上所述，万科公司虚假宣传业已构成欺诈销售，事实清楚，证据充分。为此，江艳特依据相关法律规定，向二审法院提起上诉，希冀得到公正之裁判，故请求改判如所请。万科公司答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。江艳向一审法院起诉请求：1.解除江艳、万科公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《装修委托补充协议》等相关协议，万科公司向江艳返还已付购房款2462315元（以下币种均为人民币）；2.万科公司赔偿江艳利息损失123678.02元（按中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年1月31日）;3.万科公司向江艳支付一倍已付购房款的赔偿金2462315元；4.万科公司承担本案全部诉讼费用。江艳于第二次开庭前将第二项诉讼请求变更为万科公司赔偿江艳首付款利息损失236162.99元，将第三项诉求变更为万科公司向江艳支付三倍已付购房款的赔偿金7386945元，后又于第三次开庭前即法庭辩论终结前将第三项诉求变更为万科公司向江艳支付一倍已付购房款的赔偿金2462315元。一审法院认定事实：万科公司为销售涉案房产对公众发放的宣传彩页上载有“定制双层海居空间”“好住宅提供好居所，好物业才真正带来好生活”“为业主提供多元化私属定制居家服务”“为生活带来极佳居住体验”等字样，并有“深圳同类型复式公寓与平层公寓对比情况”列表。在宣传彩页的侧边用较小字体写明“本广告仅为要约邀请，所有图片及文字（英文）仅作书画参考，均以政府最后批准之法律文件及双方签约的买卖合同为准”的字样。万科公司对外发放的“V-MANSION户型平面图”标注了“客厅”“餐厅”“卧室”等字样。万科公司在涉案房屋销售现场有展示《深圳市建设用地规划许可证》、《关于变更建设用地规划许可证用地单位的复函》、《深圳市建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《深圳市房地产预售许可证》。江艳当庭陈述称没有注意看到。关于江艳、万科公司之间各法律文书签署情况。2016年1月25日，江艳签署《深圳市房地产认购书》，认购书第一条载明用途为“办公”，第五条载明自签订本认购书之日起6日内签订买卖合同，买卖合同一旦签订则认购书的效力即行终止；同日江艳还签署了《补充协议》、《XX三区（2期）销售信息确认单》、《选房单》。2016年2月18日，江艳与万科公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同第三条第一款载明“本合同第二条所规定房地产项目中的第XX三区（2期）栋B单元/座10层1001房，是为本合同标的房地产。其用途为办公，建筑面积51.29平方米，其中：套内建筑面积39.15平方米”。第五条约定购房总价款为2462315元。第六条约定签订本合同之日一次性付清。第九条约定万科公司应于2018年9月30日前交付涉案房产。该合同附件五“第十七条对本合同第二十八条的补充”载明“1.本条所述‘符合要约条件’的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人做出的在本合同生效前仍有效的售楼书或广告，且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件。若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。2.出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准。3.出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”其中，第1小点中的“若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”和第3小点中的“不构成要约或者合同内容，双方不受其约束”为黑体加粗字体。江艳在该合同及所有附件和附图的每一页上都签名捺印。江艳与万科公司签署的《装修委托补充协议》第一条第2点载明“房屋座落：深圳XX-三区商务公寓-3#-2B座-1001”。《XX三区二期前期物业服务合同》第一条载明“物业名称：XX三区二期，物业类型：办公、商业、酒店”；第十二条物业服务费用仅在“2.公寓：4.98元/月.平方米”处勾选。关于江艳付款情况。2016年1月25日，江艳向万科公司一次性付清购房款2462315元。关于江艳、万科公司解除合同的情况。2018年9月19日，万科公司通过EMS向江艳发出《关于同意解除XX相关房屋之的回复》，主要内容为“我方同意解除贵我双方签订的关于深圳市盐田区XX三区（2期）栋B单元10层01号房的《深圳市房地产买卖合同》，即自本回复发出之日，贵我双方签署的有关涉案房屋的《深圳市房地产买卖合同》及任何具有法律约束力的文件已解除，烦请贵方联系并前来我司、与我司一起办理《深圳市房地产买卖合同》备案的解除等后续工作，所有工作完成后，我方将向贵方退还贵方已交付的房款本金。对贵方提出的其他诉讼请求，我司认为没有法律及合同依据，因此暂不同意，也欢迎贵方前来商议。”一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点有二个：一是万科公司在销售涉案房屋过程中是否构成欺诈，二是商品房预售合同解除后，双方应当承担何种权利义务。关于万科公司在销售涉案房屋过程中是否构成欺诈。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。可见，欺诈的构成要件包括欺诈行为、欺诈故意、相对人因欺诈而陷入错误继而作出违背真实意思的行为。就本案而言，首先，万科公司有无欺诈行为和欺诈故意，万科公司依据法律和行政法规的规定在涉案房屋销售现场展示了《深圳市房地产预售许可证》，许可证上明确显示所售涉案房屋为“办公”，万科公司与江艳签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》也明确约定涉案房屋用途为“办公”，因此一审法院认定万科公司并没有欺诈行为和欺诈故意。其次，江艳有无因万科公司行为陷入错误继而作出违背真实意思的行为，一审法院认为，江艳作为完全民事行为能力人，其动用超过二百万元的大额资产购买房产，应当尽到较高的审慎审查义务以减少风险，且涉案房产在使用年限、限购限贷政策等方面均与普通住宅有明显区别，江艳称其没有注意查看万科公司展示在销售现场的相关证照，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时也忽略了合同明文约定的房地产用途为办公的条款，江艳在看房、协商以及签订合同的过程中均没有考虑和核实“房屋用途”这一决定是否购房的关键因素，时隔两年半以后才以房屋用途为由提起本案诉讼，有违常理。江艳称万科公司在宣传画页中有突出公寓性质的宣传，样板间设置有客厅、卧室、卫生间等功能性区分空间，《装修委托补充协议》中有“三期商务公寓”等字样，以及《XX三区二期前期物业服务合同》中仅勾选了物业收费标准按公寓标准执行等，一审法院认为，对于宣传画册和销售广告，万科公司既未在画册和广告中明确载明涉案房屋性质是公寓，也没有对房屋和相关设施作出具体确定的允诺，同时，双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中明确约定了出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认定宣传画册和销售广告不构成要约。万科公司对样板间进行功能性区域的划分，但未在样板间中明文标出涉案房屋系公寓性质，且双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中明确约定了出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。一审法院认为，万科公司的宣传画册用语以及样板间设置有可能会让江艳联想到公寓，有不当之处，但万科公司的上述行为不足以成为江艳降低其自身应负较高审慎审查义务的理由，江艳作为完全民事行为能力人，应当对其签署法律文书将会产生的法律后果有充分的预见和风险评估，并对此承担全部责任。至于《装修委托补充协议》中有“三期商务公寓”等字样，以及《XX三区二期前期物业服务合同》中仅勾选了物业收费按公寓标准执行等，一审法院认为，在上述两份文件中，万科公司使用“公寓”确实存在用语不当之处，但这并不是描述和确认涉案房屋的用途。综上，一审法院认为万科公司履行合同过程中没有隐瞒事实真相或故意告知虚假事实，万科公司不构成欺诈。关于万科公司应否向江艳支付一倍已付购房款的赔偿金。一审法院认为，江艳提出该项诉讼请求的法律依据是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第五十五条第一款的规定，根据一审法院查明的事实，一审法院认定万科公司在销售涉案房屋过程中不存在欺诈，故江艳的该项诉讼请求因无事实根据，一审法院不予支持。关于商品房预售合同解除后，双方应当承担何种权利义务。首先，关于江艳与万科公司之间的商品房预售合同的解除。一审法院认为，江艳向一审法院起诉的诉讼请求包括了解除双方的商品房预售合同等协议，万科公司随即向江艳发出《关于同意解除XX相关房屋之的回复》，载明该回复送达江艳之日起双方的商品房预售合同即解除。一审法院认为，江艳向万科公司作出解除合同的意思表示之后，万科公司同意解除合同，本案符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的双方协商一致解除合同的情形。双方对于合同解除后责任承担问题尚未协商一致并不影响合同解除这一法律行为的效力，因此一审法院认定，涉案商品房预售合同在2018年9月19日解除。其次，关于购房款的退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，万科公司应当将江艳交付的购房款本金返还给江艳，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向江艳支付自江艳交付首付款之日即2016年1月25日起至款项付清之日止的利息；最后，江艳应当协助万科公司办理各合同的注销手续。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认江艳与万科公司在2016年2月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修委托补充协议》于2018年9月19日解除；二、万科公司应于判决生效之日起十日内向江艳返还购房款2462315元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2016年1月25日起至款项付清之日止的利息；三、驳回江艳的其他诉讼请求。案件受理费为47138.16元，由江艳负担22991.60元，万科公司负担24146.56元。江艳已预交案件受理费，万科公司应于判决生效之日起十日内将所负担之数迳付江艳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据江艳的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、万科公司在销售涉案房屋过程中是否存在欺诈；二、万科公司应否向江艳支付相当于一倍已付购房款的赔偿金。关于第一个争议焦点，首先，万科公司向江艳展示的《深圳市房地产预售许可证》上明确显示所售涉案房屋为“办公”，万科公司与江艳签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》也明确约定涉案房屋用途为“办公”。江艳称其没有注意查看万科公司展示在销售现场的相关证照，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时也忽略了合同明文约定的房地产用途为办公的条款。对此，本院认为，房屋用途是决定是否购房的关键因素，江艳作为完全民事行为能力人，应尽较高的审慎审查义务，对其上述主张，本院不予采信。其次，万科公司的宣传及销售行为虽有可能会让江艳联想到公寓，确实存在不当，但双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中明确约定了出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准，出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。如上所述，江艳对房屋的用途应尽较高的审慎审查义务，应注意其签署法律文书的内容，并对签署法律文书将会产生的法律后果有充分的预见。综上，本院认为万科公司在销售涉案房屋过程中的行为未构成欺诈。关于第二个争议焦点，首先，如上所述，本院认定万科公司在销售涉案房屋过程中不存在欺诈，因此本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第五十五条第一款的规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条列举了买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的几种情形，而本案的事实亦不属于上述几种情形。因此，江艳请求万科公司支付相当于一倍已付购房款的赔偿金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，江艳的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26498.52元，由江艳负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年四月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。