文书内容天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终909号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津索亚风尚酒店有限公司，住所地天津市河东区光华路2号。法定代表人：胡海江，总经理。委托诉讼代理人：张添琳，天津琮庸律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津全明星体育场馆服务管理有限公司，住所地天津市东丽区平盈路8号服务滨海委3362室。法定代表人：徐洁，经理。委托诉讼代理人：孙蕊，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。上诉人天津索亚风尚酒店有限公司（以下简称索亚公司）因与被上诉人天津全明星体育场馆服务管理有限公司（以下简称全明星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初6600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。索亚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除《租赁合同》，并由全明星公司立即腾房；2.全明星公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决事实认定错误，索亚公司依照合同约定有权解除合同，且全明星公司不享有同时履行抗辩权；2.一审判决适用法律错误，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十六条规定，当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。全明星公司提交书面答辩意见辩称：1.一审判决认定事实清楚，全明星公司不构成违约，且双方互负债务，全明星公司有权行使同时履行抗辩权；2.一审判决适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。索亚公司向一审法院起诉请求：1.解除《租赁合同》；2.全明星公司将位于天津市河东区光华路2号新城市运动会所的房屋腾空交还索亚公司；3.诉讼费、律师费由全明星公司负担。全明星公司向一审法院反诉请求：1.索亚公司支付涉案房屋的消防改造费753936.50元；2.反诉费由索亚公司负担。一审法院查明，包含涉案房屋在内的位于天津市河东区光华路2号的房屋系案外人天津市第二工人文化宫所有，涉案房屋系索亚公司通过案外人天津中盈集团有限公司转租取得。2016年5月16日，索亚公司（甲方：出租人）与全明星公司（乙方：承租人）签订合同，约定：“乙方向甲方租用下列房产：天津市河东区光华路2号新城市运动会所（以下简称租赁物），租赁面积4200平方米；甲方承诺该租赁物仅限于用作运动、健身、体育培训、体育用品售卖使用，并遵守国家和天津市有关房屋使用和房屋管理的规定；乙方租用出租房屋年限为6年，自2016年9月15日始至2022年9月14日止；房屋年租金1868000元（壹佰捌拾陆万捌仟元整）即见附表：            序号              日期              缴费日期              年租金              年物业费              合计金额（租金含物业费）                  1              2016.9.15-2017.3.14              2016.9.1之前              934000              /              934000元(玖拾叁万元肆仟元整）                  2              2017.3.15-2017.9.14              2017.3.1之前              934000              /              934000元(玖拾叁万元肆仟元整）                  3              2017.9.15-2018.3.14              2017.9.1之前              934000              /              934000元(玖拾叁万元肆仟元整）                  4              2018.3.15-2018.9.14              2018.3.1之前              934000              /              934000元(玖拾叁万元肆仟元整）                  5              2018.9.15-2019.3.14              2018.9.1之前              962020              /              962020元（玖拾陆万贰仟零贰拾元整）                  6              2019.3.15-2019.9.14              2019.3.1之前              962020              /              962020元（玖拾陆万贰仟零贰拾元整）                  7              2019.9.15-2020.3.14              2019.9.1之前              962020              /              962020元（玖拾陆万贰仟零贰拾元整）                  8              2020.3.15-2020.9.14              2020.3.1之前              962020              /              962020元（玖拾陆万贰仟零贰拾元整）                  9              2020.9.15-2021.3.14              2020.9.1之前              990881              /              990881元（玖拾玖万零捌佰捌拾壹元整）                  10              2021.3.15-2021.9.14              2021.3.1之前              990881              /              990881元（玖拾玖万零捌佰捌拾壹元整）                  11              2021.9.15-2022.3.14              2021.9.1之前              990881              /              990881元（玖拾玖万零捌佰捌拾壹元整）                  12              2022.3.15-2022.9.14              2022.3.1之前              990881              /              990881元（玖拾玖万零捌佰捌拾壹元整）      备注：每两年按上一年度租金递增3%，总计租金含物业费：11547604元（壹仟壹佰伍拾肆万柒仟陆佰零肆元整），物业费8元/平方米/月，年物业费403200元，按年度收取，电费1.5元/度，水费10元/吨，采暖费：每个采暖季按照12元/平方米/月计费，制冷费：每个制冷季按照11元/平方米/月计费，消防安全许可费：乙方按整栋实际发生额的50%承担；合同签订后3个工作日内乙方应向甲方一次性支付934000元作为2016年9月15日至2017年3月14日的预付租金，租金缴纳方式半年缴纳；甲方保证租赁期间出租房屋处于正常的可使用和安全的状态；如果乙方累计拖欠租金或物业管理费或杂费或相关费用达30天，则甲方有权解除合同，不退还押金，并追究乙方违约责任”。合同签订后，索亚公司向全明星公司交付了涉案房屋，全明星公司已付清2019年3月14日前的5期租金。2019年3月1日前应付的第6期租金962020元全明星公司已支付700000元，尚欠262020元未付。2019年7月3日，索亚公司向全明星公司邮寄发出《解除租赁合同通知书》。另查明，2018年3月，全明星公司对涉案房屋进行了消防改造施工。天津市河东区公安消防支队于2018年5月29日向全明星公司出具“东公消验字[2018]第0014号”《建设工程消防验收意见书》，后于2018年7月26日向全明星公司下发“东公消安检字[2018]第0039号”《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为，涉案合同系索亚公司与全明星公司的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方争议的涉案房屋消防改造费的负担问题，《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。依照上述法律规定结合合同中双方约定的“索亚公司承诺遵守国家和天津市有关房屋使用和房屋管理的规定；保证租赁期间出租房屋处于正常的可使用和安全的状态；消防安全许可费：全明星公司按整栋楼实际发生额的50%负担”条款内容分析，保证涉案房屋能够达到消防安全许可的标准应系索亚公司的合同义务，因国家对于消防许可并不收取任何费用，故该“消防安全许可费”实际应理解为通过消防安全许可所支出的费用，而合同中仅有索亚公司和全明星公司两方，显然实际发生额的另50%应由索亚公司负担。由于索亚公司尚未支付该笔费用，全明星公司亦欠付部分租金，故双方当事人属于互负债务，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，全明星公司拒付部分租金属于上述主张同时履行抗辩权的法定情形。据此，索亚公司以全明星公司欠付租金为由要求解除合同，无法律依据。索亚公司的全部诉讼请求，均不予支持。关于全明星公司的反诉请求，经法庭释明，全明星公司表示不申请鉴定，故涉案房屋消防改造费的实际发生额无法确定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，全明星公司的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:“一、驳回天津索亚风尚酒店有限公司的全部诉讼请求；二、驳回天津全明星体育场馆服务管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费176元，减半收取计88元，由天津索亚风尚酒店有限公司负担，反诉费5670元，由天津全明星体育场馆服务管理有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，全明星公司于2019年3月8日支付租金200000元，2019年3月26日支付租金100000元，2019年3月27日支付租金100000元，2019年4月29日支付租金100000元，2019年5月22日支付租金200000元，合计已付第6期租金700000元。另查明，2019年6月20日，天津市河西区人民法院向全明星公司送达（2019）津0103执保字864号协助执行通知书，要求全明星公司协助执行以下项目：冻结索亚公司在全明星公司尚未支付的应收账款（租金）人民币5887564元。2019年7月9日，索亚公司向一审法院提起本案诉讼。2019年7月12日，全明星公司向索亚公司发送《关于协商剩余租金支付问题的致函》，表示全明星公司于当日再次接到河西区人民法院通知，解除对索亚公司尚未支付的应收账款冻结，全明星公司愿意就后续租金问题与索亚公司进行下一步工作的对接，并协商付款事宜。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，索亚公司与全明星公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为案涉《租赁合同》是否应予解除。虽然《租赁合同》约定全明星公司应于2019年3月1日之前向索亚公司支付2019年3月15日至2019年9月14日半年租金962020元，全明星公司未按约定在2019年3月1日全面履行合同义务，但根据双方当事人一审提交的证据显示，双方对该期租金的支付进行协商且截至索亚公司提起本案诉讼时全明星公司陆续支付该期租金700000元，双方在实际履行中已变更该期租金的支付方式。按照每月160336.7元租金计算，在索亚公司2019年7月9日提起诉讼前产生的租金全明星公司已全部支付完毕，且收到人民法院协助执行通知要求冻结全明星公司的未付租金。此外，双方就涉案房屋消防改造费的负担问题亦存在争议。综合案涉《租赁合同》约定及双方合同履行情况，索亚公司在本案中主张已经达到《租赁合同》约定解除条件依据不足，一审判决驳回索亚公司在本案中的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，索亚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由天津索亚风尚酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  包 颖审判员  兰 岚二〇二〇年四月二十八日书记员  张宇尘