中华人民共和国 山东省邹平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1626执异29号 异议人（案外人）：李成，男，1971年11月10日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。 委托诉讼代理人：商艳丽，山东年轮律师事务所律师。 申请执行人：张可进，男，1976年12月4日出生，汉族，居民，住山东省淄博市周村区。 被执行人：朱建亮，男，1972年12月19日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。 被执行人：孔祥红，女，1972年11月18日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。 被执行人：梁传宝，男，1977年5月29日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。 本院在执行申请执行人张可进与被执行人朱建亮、孔祥红、梁传宝民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）李成向本院提出执行异议，本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人李成称：2012年8月9日，朱建亮将其所有的位于邹平市黛湖家园15号楼1单元502号的房产作为抵押，向姜扣借款20万元，双方约定：若2012年底还不上钱，这房子归姜扣所有。随后朱建亮告知姜扣年底无法还款，该房屋归姜扣所有并由姜扣自由处分。2012年8月18日，姜扣将该房屋出售给异议人李成，双方约定剩余银行贷款30余万元，由李成负责偿还。合同签订后，姜扣将朱建亮的还款存折、房屋钥匙、水卡、电卡等所有手续交给李成，李成收到后搬入居住至今，所有物业管理费、水费、暖气费及暖气改造均由李成交纳，房屋贷款也由李成交纳。后因房屋贷款还款期限未满，不符合房屋过户条件，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人李成与姜扣签订房屋买卖合同的时间是2012年8月18日，姜扣与朱建亮签订该合同的时间是2012年8月9日，签订内容均为各方真实意思表示，朱建亮同意用该房屋价款抵顶欠姜扣的借款，姜扣同意将该房屋出售给李成，该合同均不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。李成提供的缴纳物业费、水电费的单据、燃气使用证以及结合李成的陈述能够证实李成自2012年8月一直在该房内居住，并按时交纳贷款，早就实际控制了该房屋，属于合法占有该不动产。2020年1月10日，邹平市人民法院在执行过程中欲评估、拍卖该房产，依据为（2013）邹民初字第172号民事判决，即本案张可进起诉朱建亮的时间为2013年，而本案涉争议房产早已于2012年出售并交付给异议申请人，异议人取得该房产后立即支出20余万元对房屋进行了装修、入住，异议人自2012年起一直居住于本案争议的房产之内。因此涉案房屋没有办理过户登记的过错不在异议人李成，对于涉案房屋异议人享有足以排除强制执行的合法的民事权益。无过错买受人李成就涉案房屋享有的物权期待权与张可进对朱建亮、孔祥红享有的债权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案中，李成对涉案房屋物权期待权的设立早于张可进的债权，应优先保护李成的物权期待权。综上，异议人请求法院：依法停止评估、拍卖位于邹平市黛湖家园15号楼1单元502号的房产（房权证号：00××16），并不得对该房产继续采取执行措施。 本院查明：申请执行人张可进与被执行人朱建亮、孔祥红、梁传宝民间借贷纠纷一案，张可进于2011年12月诉至淄博市周村区人民法院，该院以（2011）周民保字第196-1号民事裁定书于2011年12月14日查封了孔祥红名下位于邹平市郞君路东侧黛湖家园15号楼1单元502号房产一套，产权证号00××16。后淄博市周村区人民法院将该案移送本院审理，本院审理过程中查明朱建亮、孔祥红系夫妻关系。本院于2013年8月15日审结并作出（2013）邹民初字第172号民事判决书，判决：一、被告朱建亮、孔祥红于本判决生效之日起五日内偿还原告张可进借款60万元；二、被告梁传宝对上述借款承担连带偿还责任，被告梁传宝承担连带偿还责任后可向被告朱建亮、孔祥红进行追偿。该案现已进入执行程序。 另查明，2012年8月9日，朱建亮与姜扣签订房屋抵押合同一份，约定朱建亮因欠姜扣20万元，将黛湖家园15号楼1单元502号房产抵押给姜扣，若2012年底还不上钱，该房产归姜扣所有。2012年8月18日，姜扣与李成签订房屋转让协议一份，协议约定姜扣将黛湖家园15号楼1单元502号房产转让给李成，房价51万元，其中包含银行贷款31万元，李成先付给姜扣20万元，银行贷款由李成负责偿还，由姜扣负责过户给李成。 本院认为，本案系案外人执行异议案件，根据法律规定，异议人李成应当就阻却执行的事实和理由承担举证责任。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案涉房产的不动产登记信息记载权利人为孔祥红、朱建亮，其二人作为执行案件的被执行人，张可进作为申请执行人，有权对涉案房产申请强制执行。关于异议人李成主张案涉房产未办理过户的过错不在异议人一方，其权利能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，案涉房产于2011年12月14日被查封，异议人李成于2012年8月18日与姜扣签订房屋转让协议购买案涉房产，签订协议在查封之后，李成自述签订房屋转让协议后入住案涉房产，故其入住时间亦在查封之后。其次，李成陈述首付款20万元部分以现金形式支付部分以转账形式支付，但其未提供相应证据证实，另外，其陈述银行贷款尚未还清。最后，李成在向姜扣购买案涉房产时知晓该房产是朱建亮、孔祥红以抵押贷款方式购买，朱建亮与姜扣仅签订房屋抵押合同，姜扣并未取得案涉房屋的过户登记，其在签订房屋买卖合同时就应当预见办理房屋过户登记中将会存在障碍。故异议人李成主张案涉房产未办理过户的过错不在异议人一方的理由不能成立，李成所提异议不符合上述规定。 综上，李成的异议请求不能排除强制执行，其要求停止对案涉房屋的评估和拍卖并不得对该房产继续采取执行措施的理由不成立，本院不予支持。经书面审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人李成的执行异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省邹平市人民法院提起诉讼。 审判长  赵凤芹 审判员  王 娟 审判员  李迎春 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 王小荟 书记员  杨朝霞