山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终847号 上诉人（原审原告）：许振元,男,1979年2月10日出生,汉族,现住山东省泰安市。 委托诉讼代理人：张董，山东成顺律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈月霞，女，1980年1月6号出生，汉族，现住山东省泰安市。 委托诉讼代理人：张董，山东成顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李利元,男，该公司工作人员。 上诉人许振元、陈月霞因与被上诉人泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许振元、陈月霞上诉请求：一、依法撤销原审判决，予以改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.上诉人的诉求并未超出诉讼时效。上诉人要求被上诉人承担的违约金是基于物权请求权产生的，不应适用诉讼时效的有关规定。即使适用诉讼时效的相关规定，因被上诉人迟延办理所有权登记的违约行为是持续存在的，双方亦未明确约定被上诉人支付违约金的期限。因此本案的诉讼时效应从违约行为结束之日开始计算，故而上诉人的诉求并未超出诉讼时效。2.一审法院认定上诉人主张权利的时间起点错误。2019年8月15日上诉人在网上立案并按规定提交了起诉材料，直到2019年11月12日才接到缴费通知，一审法院认定的上诉人主张权利的时间起点与事实不符，由此产生的损失由上诉人承担明显错误。3.一审法院认定的被上诉人承担违约责任的截止日期错误。双方认可的房屋交付时间为2014年2月17日，被上诉人应在2015年2月17日前办理房屋所有权转移登记，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼栋的初始登记，已构成违约。被上诉人于2019年5月22日在泰安日报刊登办证通知，告知上诉人自通知公告后15日内到华易置业有限公司办理不动产权证，故可认定在通知载明的业主办理不动产权证的“15日内”的最后一日即2019年6月6日，为计算被上诉人支付违约金的截止日期。二、原审判决计算数额明显错误。即使如一审法院认定上诉人主张权利时间为2019年11月12日，计算逾期交房违约责任的截止时间为2019年3月29日，2016年11月12日至2019年3月29日的违约金未超诉讼时效，而此期间应为867天，而不是一审判决计算的837天，相应的违约金计算错误。三、原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求二审法院查明案件事实后依法支持上诉人的请求。 泰安华易置业有限公司辩称，对于办理涉案房屋产权登记的时间，因客观原因其无法掌控。2019年3月29日，华易青年城F号楼取得不动产权证书，被上诉人立即通知上诉人准备资料前往被上诉人处办理相应手续，且现被上诉人已经办理了房屋所有权转移登记，取得了不动产登记证书。上诉人的诉求已过诉讼时效。因此，上诉人主张的违约金无事实和法律依据。 许振元、陈月霞向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金2957.10元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金47586元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2013年7月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市华易青年城第F号楼1单元2703号房屋，预测建筑面积106.53平方米，房屋总价款为616063元，付款方式为其他方式付款，首付房款216063元，余款400000元办理公积金贷款。合同第十条约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十一条约定，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期超过45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、……。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告购房款。合同签订后，原告依约支付购房款616063元，被告于2014年2月17日，将上述商品房交付原告使用。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并在公司办公地点及所在楼栋、单元门等场所张贴办理不动产证通知。另查明，原告于2019年11月12日向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。关于逾期交房违约责任。原被告双方签订的商品房预售合同第十条约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房，被告向原告实际交付房屋的时间为2014年2月17日，被告未按合同约定时间履行交房义务，构成违约。合同第十一条约定，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期超过45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告应按合同约定承担违约责任，自2014年2月17日起30日内即2014年3月19日之前向原告支付逾期交房违约金。原告向被告主张上述逾期交房违约金的诉讼时效期间应自上述合同约定的违约金支付期限届满之日起算，原告于2019年11月12日向本院起诉要求被告承担逾期交房违约金，已超过了法律规定的诉讼时效期间。被告辩称原告主张逾期交房违约金已超出诉讼时效，具有事实和法律依据，本院予以采信，对原告要求被告支付逾期交房违约金2957.10元的诉讼请求，依法不予支持。关于逾期办理所有权转移登记的违约责任。商品房预售合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。涉案房屋的交付时间为2014年2月17日，根据上述约定，被告应于2015年2月17日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。2019年3月29日，华易青年城F号楼取得不动产登记证书，通知买受人办理不动产证，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。故因被告的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自被告承诺的办理该商品房所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，承担违约责任，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2015年2月18日。被告承担违约责任期间应为自2015年2月18日起至2019年3月29日止，按全部已付款日万分之零点五计算。关于诉讼时效问题,合同约定被告应承担的违约金数额按日计算,属继续性债权,应以每个个别债权分别适用诉讼时效,原告向我院起诉主张权利的时间为2019年11月12日,即2016年11月12日起至2019年3月29日止的违约金未超出诉讼时效;2016年11月11日前的违约金超出诉讼时效,因被告提出诉讼时效抗辩,对该部分债权本院不予支持。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付款616063元×未超出诉讼时效的违约天数837天×0.5/10000=25782元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决：一、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许振元、陈月霞逾期办理不动产转移登记违约金25782元。二、驳回原告许振元、陈月霞要求被告泰安华易置业有限公司支付逾期交房违约金2957.10元的诉讼请求。三、驳回原告许振元、陈月霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计532元，由原告许振元、陈月霞承担266元，被告泰安华易置业有限公司承担266元。 本院二审中，上诉人许振元、陈月霞围绕自己的主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了其网上立案截图一份，欲证实其主张权利的时间为2019年8月15日，被上诉人泰安华易置业有限公司对该证据的真实性无异议，但认为上诉人主张权利的时间应以法院确定的日期为准。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审法院认定的计算逾期办证违约金的起止时间、数额是否准确，以及上诉人主张的逾期交房违约金是否已过诉讼时效。 关于逾期办证违约责任的认定，首先应当遵循当事人意思自治原则，双方约定办证期限及义务的，从其约定。涉案《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。本案所涉房屋于2014年2月17日交付，根据双方约定，被上诉人泰安华易置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内，即2015年2月17日前履行相关义务。但被上诉人至2019年3月29日方才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，并履行告知业主义务，已构成逾期，应当承担相应的违约责任。关于违约金计算的起止时间，上诉人主张，其向一审法院主张权利的时间应为2019年8月15日，并提交了相应证据，被上诉人对证据的真实性并无异议，对上诉人的该主张，本院予以支持。根据约定，被上诉人应承担的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，上诉人向一审法院主张权利的时间为2019年8月15日，据此，逾期办证违约金应自2016年8月15日起计算，截至被上诉人张贴办证通知、履行告知义务的时间即2019年3月29日，共计957天，违约金数额为29479元（616063元×957天×0.5/10000=29479元）。一审法院认定的违约金计算的起止时间、违约天数及数额有误，本院依法予以纠正。上诉人关于违约金计算的截止日期应为被上诉人2019年5月22日在泰安日报刊登办证通知后的15日即2019年6月6日的主张，本院不予支持。 关于上诉人逾期交房违约金的诉求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在《商品房预售合同》中的约定，被上诉人应在2013年12月31日前向上诉人交付商品房，但其在2014年2月17日方才交房，已构成违约，其应在2014年3月19日之前按照约定向上诉人支付逾期交房违约金。上诉人于2019年8月15日向一审法院主张权利已超过法定诉讼时效期间，因此，上诉人关于其诉求并未超出诉讼时效的主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人许振元、陈月霞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7244号民事判决第二项，即驳回许振元、陈月霞要求泰安华易置业有限公司支付逾期交房违约金2957.10元的诉讼请求； 二、撤销山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7244号民事判决第三项，即驳回许振元、陈月霞的其他诉讼请求； 三、变更山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7244号民事判决第一项为：限被上诉人泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人许振元、陈月霞违约金29479元； 四、驳回上诉人许振元、陈月霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1064元，由上诉人许振元、陈月霞负担447元，由被上诉人泰安华易置业有限公司负担617元。 本判决为终审判决。 审判长  裴晓东 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇二〇年四月二十二日 法官助理宋杰 书记员张甜甜