重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初25845号 原告：重庆钻石情侣饰品有限公司，住所地重庆市渝中区民权路27号第12层01号，统一社会信用代码915001033050907481。 法定代表人：陈吉林，重庆钻石情侣饰品有限公司经理。 委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。 被告：瞿建乐，男，汉族，1969年10月8日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：何沙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：高秀萍，女，汉族，1969年11月13日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：何沙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告重庆钻石情侣饰品有限公司（以下简称钻石饰品公司）与被告瞿建乐、高秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告钻石饰品公司委托诉讼代理人王静，被告瞿建乐、高秀萍的委托诉讼代理人何沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钻石饰品公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告支付原告违约金288000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月14日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：二被告将位于重庆市沙坪坝区门市出租给原告，月租金80000元/月，租赁期限为五年，二被告需于2019年10月18日向原告交付门市，在租赁期内，若二被告提前收回房屋，应退还原告已支付但尚未到期的租金和保证金外，须再向原告支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，原告向二被告支付了保证金80000元及一个季度的租金240000元。但在约定交付房屋当日即2019年10月18日二被告拒绝交付房屋且退还了原告支付的保证金及租金，二被告以明确的意思表示拒绝履行合同，其依法应承担违约责任。因合同约定的违约责任不能弥补原告实际损失，故原告根据实际损失主张增加违约金至288000元。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告瞿建乐、高秀萍辩称：1、《房屋租赁合同》尚未生效。原、被告双方于2019年10月14日签订《房屋租赁合同》情况属实，但依据合同生效条件的约定（合同第三条：签约当日支付定金100000元；10月25日前付清房租余款），原告以“房租订金”名义支付100000元，非合同约定的“定金”，故双方所签《房屋租赁合同》因原告未如约支付定金而尚未生效。2、即使合同成立并生效，《房屋租赁合同》实际已于2019年10月18日解除。解除方式是双方以实际行为作出的合意，解除原因是原告故意隐瞒承租房屋用途的重大事实，2019年10月14日双方签订合同时，原告陈述承租房屋用于一般饰品销售，但10月16日原告的人员到现场查看房屋时，透露出其是用于经营珠宝销售。二被告之前已将隔壁房屋出租给案外人从事金银珠宝经营（该案外人与原告实际控制人以前为商业合伙人，现为同业竞争对手），二被告为避免出现恶性竞争，反复与原告沟通并于18日将全部租金退还原告。3、即使合同成立并生效，本案也不能适用合同第六条第3项约定的违约金计算条件和标准。理由为：根据合同第二条约定，租赁期起始时间2019年11月7日，而合同在2019年10月18日已解除，因此没有进入合同约定的履行期。4、原告要求二被告支付违约金288000元不成立。理由为：首先，合同签订了但未生效，就不能以违约条款约束双方当事人；其次，签订合同到解除时间只有3天，客观上讲不可能给原告造成损失，且二被告解除合同是出于善意，原告也隐瞒了客观事实，故原告要求支付违约金缺乏事实和法律依据。5、原告要求二被告赔付288000元违约金明显过高。从签约到解除合同仅仅3天时间，房屋尚未交付，也未进入租赁合同期限，原告没有实际装修施工，且二被告解约完全出于善意，因此，即便二被告需要承担违约责任，也应在较低额度内予以考虑。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告瞿建乐、高秀萍系重庆市沙坪坝区房屋产权人，房屋用途为商业用房，房屋建筑面积为328.23㎡，套内建筑面积为164.17㎡。 2019年10月14日，原告钻石饰品公司（乙方、承租方）与二被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：第一条租赁房屋的地址、范围和用途：二被告将其享有产权的位于沙坪坝区门面租赁给原告钻石饰品公司使用，使用面积以原告钻石饰品公司现有使用面积为准，该房屋用途为：自主经营。第二条租赁期限：二被告于2019年10月18日向原告钻石饰品公司交付符合本合同的门面，门面租赁期限为五年，租赁期限自2019年11月7日至2024年11月6日止。第三条租金和租金的交纳期限：1、前三年租金（即2019年11月7日至2022年11月6日）：玖拾陆万元正/年（960000元/年）；后两年租金（2022年11月7日至2024年11月6日）：壹佰万元正/年（1000000元/年）。2、租金的收取方式：原告钻石饰品公司一季一付，原告钻石饰品公司另支付80000元为保证金，本着先付后用原则，甲乙双方签署本合同后原告钻石饰品公司立即支付定金：壹拾万元正，余款原告钻石饰品公司在10月25日一次性支付后本合同生效。每期租金收取时间为每期期满前十五天收取下一期租金。第五条双方的权利与义务：……3、原告钻石饰品公司有权对租赁门面实行封闭式管理和封闭式装修……第六条违约及赔偿：……3、在租赁期限内二被告提前收回租赁门面（需提前两个月通知原告钻石饰品公司），二被告应退还原告钻石饰品公司已支付但尚未到期的租金和保证金（无息）外，再向原告钻石饰品公司支付叁个月的租金作为违约金。此外，双方还在合同中约定了资料提供、装修及要求、合同的解除及房屋返还等其他内容。 《房屋租赁合同》签订当日，原告钻石饰品公司向被告高秀萍支付100000元，客户附言：房租订金。2019年10月17日，原告钻石饰品公司向被告高秀萍支付220000元，客户附言：沙坪坝门面租金。 2019年10月18日，二被告未将涉案房屋交付给原告钻石饰品公司，被告高秀萍分别退还原告钻石饰品公司涉案房屋租金240000元以及保证金80000元。 另查明，在原、被告签订《房屋租赁合同》前，二被告已将涉案房屋的隔壁房屋租给“**珠宝经营部”经营。2019年10月12日，二被告下属工作人员将涉案房屋平面图以微信形式发送给了原告钻石饰品公司人员。原告钻石饰品公司因与被告瞿建乐、高秀萍租赁合同纠纷一案，委托四川开山（重庆）律师事务所律师作为其委托代理人，双方签订《委托代理合同》，约定由原告一次性支付律师费8000元。2019年11月5日，原告向四川开山（重庆）律师事务所支付律师费8000元。次日，四川开山（重庆）律师事务所向原告出具服务名称为律师服务费、价税合计金额为8000元的增值税普通发票。 上述事实，有原告钻石饰品公司举示的原、被告签订的《房屋租赁合同》、支付业务回单两份、银联贷记支付入账回单两份、委托代理合同、中国工商银行电子回单、发票、微信截图，被告瞿建乐、高秀萍举示的房屋产权证、被告与陈某某签订的《房屋租赁合同》、涉案房屋照片、企业信用信息公示报告以及原、被告的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性和关联性已经开庭质证，且经过本院审查，其证据效力可以确认。对原告钻石饰品公司拟证明其实际损失举示的其与案外人签订的《装饰工程承包合同》及银行转账凭据、黄金出库单、设计图、效果图，被告瞿建乐、高秀萍对证据真实性提出合理质疑，故对该证据效力本院不予确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同的约定履行自己的义务。 对原、被告的争议焦点分项评述如下： 一、关于《房屋租赁合同》是否生效的问题。 庭审中，二被告抗辩：《房屋租赁合同》明确了合同生效条件为1、签约当日支付定金100000元；2、10月25日前付清房租余款。但履行合同过程中，原告钻石饰品公司系以“房租订金”名义支付的100000元，非合同约定的“定金”，故《房屋租赁合同》因原告钻石饰品公司未如约支付定金而未生效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”虽然原告钻石饰品公司在该100000元的支付业务回单中附言为“房租订金”，但此款实为原告钻石饰品公司按照合同约定支付的“定金”。理由如下：首先，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定签署本合同后原告钻石饰品公司立即支付定金，而未涉及原告钻石饰品公司需向二被告支付订金；其次，原告支付给二被告的100000元在支付时间、支付金额均与《房屋租赁合同》的约定的定金一致；再次，被告退还原告钻石饰品公司所付款项的银行单据附言可以看出，被告也认可该100000元是原告履行《房屋租赁合同》所支付的款项；最后，原告钻石饰品公司虽以“房租订金”字样支付，但二被告并未及时提出异议。因此，原告钻石饰品公司已经按照《房屋租赁合同》约定的生效条件，向二被告支付定金并付清了房租余款，二被告于2019年10月17日收到该款时《房屋租赁合同》生效。本院对二被告提出《房屋租赁合同》未生效的抗辩意见不予采纳。 二、原告钻石饰品公司是否享有合同解除权的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，《房屋租赁合同》签订后，原告钻石饰品公司依约向二被告支付了保证金80000元及租金240000元，但二被告未按合同约定于2019年10月18日向原告钻石饰品公司交付涉案房屋，其行为已经构成违约，另外，二被告还将保证金及租金全部退还给原告钻石饰品公司，其以行为表明不再履行合同义务，致使合同目的无法实现，故二被告的行为属根本性违约，原告钻石饰品公司享有法定解除权。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……。本案于2019年12月6日开庭审理，二被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，二被告已于当日知晓原告钻石饰品公司解除合同的意思表示，故原告钻石饰品公司提出要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求依据充分，本院予以支持。二被告提出《房屋租赁合同》已于2019年10月18日解除的抗辩意见，因其既未举示证据证明享有法定或约定解除权，也未证明其与原告钻石饰品公司存在协商解除合同的情况，故本院对该抗辩意见不予采纳。 另外，二被告因未交付涉案房屋，且已将保证金及租金全额退还原告钻石饰品公司，故不存在返还问题。 三、被告瞿建乐、高秀萍是否应当向原告钻石饰品公司支付违约金以及违约金的数额。 （一）被告瞿建乐、高秀萍是否应当向原告钻石饰品公司支付违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 本案中，《房屋租赁合同》约定，在租赁期限内二被告提前收回租赁门面，二被告应退还原告钻石饰品公司已支付但尚未到期的租金和保证金（无息）外，再向原告钻石饰品公司支付叁个月的租金作为违约金，根据前三年的租金标准，月租金为80000元，违约金为240000元（80000元/月×3个月）。二被告提出租赁期起始时间为2019年11月7日，而合同在2019年10月18日已解除，因此没有进入合同约定的履行期，不能适用该违约金条款的抗辩意见。 本院认为，首先，《房屋租赁合同》未于2019年10月18日解除；其次，合同虽约定租赁期限为2019年11月7日起至2024年11月6日，租金亦是从2019年11月7日开始计算，但二被告应于2019年10月18日将涉案房屋交付给原告钻石饰品公司，可见，二被告在签订《房屋租赁合同》时自愿给了原告钻石饰品公司一定时间的免租期，二被告在免租期内违约亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，本院对二被告提出没有进入合同约定的履行期，不能适用违约金条款的抗辩意见不予采纳。 （二）被告瞿建乐、高秀萍应当向原告钻石饰品公司支付违约金的具体数额。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 本案中，原告钻石饰品公司认为合同约定的违约金240000元不足以弥补其实际损失，实际损失包括其与第三人签订装修合同中约定的原告钻石饰品公司因违约所需承担的违约责任，即已付工程款280000元不予退回，以及律师代理费8000元，故请求调高违约金至288000元，但原告钻石饰品公司并未进行装修施工，没有充分证据证明其实际损失高于约定违约金数额，故对其提出调高违约金的诉讼请求，本院不予支持。二被告辩称其解除合同是出于避免原告钻石饰品公司陷入恶性竞争的善意，但未提供充分证据，本院不予采纳。二被告认为原告钻石饰品公司要求的违约金过高，请求予以调低。本院认为，衡量违约金是否低于或过分高于的重要标准是违约造成的损失。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，同时兼顾公平原则以及诚实信用原则，本院酌定由二被告向原告钻石饰品公司支付违约金120000元。对原告钻石饰品公司超过该金额的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告重庆钻石情侣饰品有限公司与被告瞿建乐、高秀萍签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。 二、被告瞿建乐、高秀萍于本判决生效之日起三日内向原告重庆钻石情侣饰品有限公司支付违约金120000元。 三、驳回原告重庆钻石情侣饰品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45840元，减半收取22920元（原告已预交），由被告瞿建乐、高秀萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘原 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 方宇 书 记 员 张远