河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1428号上诉人（原审被告）：刘安刚，男，1970年11月9日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人（原审被告）：罗惠芹，女，1971年11月29日出生，汉族，住河南省偃师市。系刘安刚之妻。委托诉讼代理人：刘安刚，男，1970年11月9日出生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审原告）：赵稳定，男，1970年3月24日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人刘安刚、罗惠芹因与被上诉人赵稳定房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人罗惠芹的委托诉讼代理人刘安刚，被上诉人赵稳定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘安刚、罗惠芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘安刚、罗惠芹不承担返还赵稳定租金21671.16元及利息的义务。2.一、二审诉讼费由赵稳定承担。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。2012年10月16日，赵稳定与偃师市博世畜产品有限公司（以下简称博世公司）签订租赁合同，约定租赁期限三年，每年租赁费3万元。2015年10月28日，双方又签订一份租赁协议，租赁费变更为每年4万元，租期为2015年11月1日至2018年10月31日。因此，自2015年11月1日起，租金为每年4万元。刘安刚、罗惠芹提交了合同，也得到赵稳定的认可，一审法院仍认定赵稳定2018年交的3万元系2018-2019年的租金错误。赵稳定持有的2015年与博世公司签订的每年3万元的租赁协议不是刘安刚、罗惠芹签名。2018年11月双方尚未续订合同，赵稳定转给罗惠芹的3万元系其拖欠的房租。2.一审法院以刘安刚、罗惠芹未取得建设工程规划许可证认定租赁合同无效，明显不当。刘安刚、罗惠芹经营的厂房原为偃师市城关镇塔庄村村办集体企业，为八十年代所建，当时并不需要办理建设工程规划许可证，以现有法律溯及以前行为认定租赁合同无效错误。3.赵稳定私自变更租金数额，一审法院予以采信并判决刘安刚、罗惠芹返还租金错误。赵稳定辩称，房租变更为一年4万元不存在。当时偃化口在修路生意一直不好。赵稳定交给刘安刚、罗惠芹房租了，现在就是让他们退回来。赵稳定向一审法院起诉请求：1.判令刘安刚、罗惠芹立即退还欠赵稳定的房屋租金23750元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从诉讼之日起算至还款之日止）；2.一切费用由刘安刚、罗惠芹承担。一审法院认定事实：2012年10月16日，赵稳定（乙方）与博世公司（甲方）签订了一份《租房协议》，该协议约定博世公司将公司大门南临310国道最南边门市房上下两层，面积310平方米（其中一层130平方米、二层180平方米），租赁给乙方使用，租赁期限3年，自2012年11月1日至2015年10月31日，租赁费为每年3万元，在每年的10月底前交纳下一年租金，租赁期满乙方有优先租赁权，协议期间因不可抗力的因素，如土地、文物管理等需房屋拆迁，此协议自行解除等内容，该协议甲方由原博世公司加盖公司印章，在租房协议主体部分有乙方赵稳定签字。该合同履行期间将近届满，在2015年10月28日，前列甲、乙双方再签《租房协议》一份，这份协议除租赁期间变更为2015年11月1日至2018年10月31日和每年租金变更为40000元外，其他内容、形式与前一份租房协议相同。在2018年5月14日，博世公司在工商行政管理部门办理了注销登记，双方未就租赁关系作出新的变更，赵稳定继续租用上述租赁协议约定的房屋。2018年11月2日、2018年12月18日赵稳定分三次通过微信转账向刘安刚妻子罗惠芹转款3万元，交付下一年度租金，赵稳定继续使用该租赁房屋，至2019年1月15日，因该租赁房屋属违建建筑，被行政机关拆除，赵稳定不能继续使用，为讨要剩余期间房屋租金，诉至一审法院。另查明，博世公司于2004年9月22日注册成立，法定代表人为刘安刚。企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。股东为刘安刚、罗惠芹。该公司于2018年5月14日在工商行政管理部门办理了注销登记。上述事实，由赵稳定提交的微信转账3份和刘安刚、罗惠芹提交的博世公司与赵稳定签订的《租房协议》2份、博世公司与偃师市城关镇塔庄村第三村民组签订的《协议书》1份及双方陈述、庭审笔录等在卷资证。一审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，赵稳定与博世公司签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于本案租赁合同属无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案赵稳定与博世公司自2012年11月开始租赁关系，每三年续签租赁合同，现赵稳定、刘安刚、罗惠芹双方对2015年10月31日后年租金数额存在争议，赵稳定认为年租金为3万元，刘安刚认为在2015年10月28日租赁协议中年租金已增加至4万元，对此就双方提交的证据来看，赵稳定仅提供有2018年的微信转账和与罗惠芹的电话录音，该两份证据并不能说明赵稳定使用租赁房屋的年租金情况，从刘安刚、罗惠芹提交的2012年和2015年的《租房合同》分析，赵稳定认同刘安刚、罗惠芹提交的2012年合同中有关年租金3万元的内容，不认可刘安刚、罗惠芹提交的在该合同到期后2015年《租房合同》对年租金变更为每年4万元的内容，但赵稳定不能证明在此租赁期间双方应依哪一份合同计付租金，基于赵稳定在2012年签订的《租房协议》到期后，双方继续维持租赁关系，2015年的《租房协议》除对租金进行调整，其他内容同2012年签订的《租房协议》高度一致，合同期限与客观事实吻合，以2015年的《租房合同》认定租金数额符合法律逻辑；本案赵稳定就2018年11月1日至2019年10月31日的租金实际交纳3万元，但实际使用租赁房屋至2019年1月15日，剩余租赁期间对应的相关费用21671.16元，刘安刚、罗惠芹应退还赵稳定。赵稳定主张刘安刚、罗惠芹自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。2018年5月14日博世公司注销，赵稳定与刘安刚未就租赁关系予以变更，仍继续履行租赁关系，在公司注销后，刘安刚、罗惠芹仍旧依原租房合同设定的租赁关系续租并收取租金，说明在公司注销后刘安刚、罗惠芹的家庭经营性质，罗惠芹参与经营，应由其夫妻二人共同承担本案债务。对刘安刚、罗惠芹辩称意见与本案查证事实不符部分，不予采信，符合客观事实的部分，予以采纳。综上所述，赵稳定的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持，对赵稳定超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘安刚、罗惠芹于本判决生效之日起10日内返还赵稳定租金21,671.16元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日即2019年5月29日起算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。二、驳回赵稳定的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，由刘安刚、罗惠芹承担。本院二审期间，刘安刚、罗惠芹提交证据一，关于开展商城遗址保护范围内违法占地违法建设违法经营专项整治行动的补充通知一份，拟证明刘安刚、罗惠芹的房子不在通告范围之内。证据二，偃师市天创息壤网络科技有限公司（以下简称天创公司）登记资料一份，拟证明博世公司注销期间已经变更为天创公司。赵稳定质证称，证据一真实性无异议，当时已经张贴。证据二真实性无异议，是否变更不清楚。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实原博世公司从案外人处承租案涉房屋后转租给赵稳定，在原博世公司注销后，由该公司法定代表人刘安刚的妻子罗惠芹收取赵稳定租金3万元，因此，刘安刚、罗惠芹与赵稳定之间形成了事实租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此，刘安刚、罗惠芹与赵稳定之间的租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。赵稳定交纳租金3万元，其未使用案涉房屋期间的租金应予退还，刘安刚、罗惠芹上诉主张不应当返还租金的意见于法无据，本院不予支持。综上，刘安刚、罗惠芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由刘安刚、罗惠芹共同负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  周 青