河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1052号原告：王文政，男，1984年10月2日生，汉族，住郑州市。被告：河南广海房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区江山路36号，统一社会信用代码914101000754463223。法定代表人：方东兴,该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告王文政与被告河南广海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文政、被告委托代理人吉娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回两套房屋及车位首付款722418元；2、判令被告支付2016年9月1日至2019年12月17日利息140000元，并按年息6%支付利息至实际付清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告诉称，2016年8月31日和2016年9月2日，原告购买被告开发建设的绿地璀璨天城一期七号楼一单元206号和3106号住房两套，并支付首付款680418元。被告属于无证预售，预售证2018年8月才取得。被告无证预售给原告三套房，其中一套已网签，另外两套房未签合同，已另售卖他人。2017年3月26日，原告首付42000元购买车位，由于房屋未网签，车位也应退款。被告非法集资，违反河南省城市房地产开发经营管理条例第39条，根据中华人民共和国合同法第58条的规定，被告因认购合同取得的财产应给予返还并补偿，无证预售认购无效。综上所述，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，为捍卫国家法律尊严，维护原告合法权益和房地产开发秩序，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法公正裁决。被告辩称：1、《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案商品房已于2017年8月11日取得预售证，且《房源认购协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，应当继续履行。原告要求退回两套房款并要求被告支付利息没有依据，不应当予以支持。2、《房源认购协议书》签订后被告多次通知原告交纳剩余首付款并签订商品房买卖合同办理网签备案，但原告故意违约不履行合同，拒不签订商品房买卖合同。如《房源认购协议书》解除，原告交纳的定金不应予以退还。3、车位认购协议与房源认购协议不属于同一法律关系，车位认购协议也不存在违反法律、行政法规的无效情形，合法有效，不应当予以解除，原告无权要求退还车位款。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，原、被告签订《绿地璀璨天城房源认购协议书》一份，协议约定：原告认购被告开发销售的绿地璀璨天城1期7号楼1单元3106户房屋，建筑面积141.04平方米（最终面积以房管局实测办证为准）；本项目对外推广名称为“绿地璀璨天城”，在房管局等政府主管部门备案名称为“利海新天地1号院”；原告自愿将绿地璀璨天城会员升级金10000元，转为购房定金，双方签署《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效且由被告收回；原告承诺在1天内，即2016年8月31日自愿向被告支付房源认购款332917元，并签署本《房源认购协议书》；如原告未能在约定时间内向被告支付应交的房款，视为原告放弃本次房源保留权，被告有权将此房源另行出售，此房源不予保留，相关价格优惠自行失效，已付购房定金不退；原告在签署本协议书至双方签署《商品房买卖合同》期限内，不得退换房，不得更名，协议书客户姓名需与《商品房买卖合同》保持一致；原告付款方式以双方签订《商品房买卖合同》中的付款方式为准，按国家和银行政策执行，签署正式合同时享受该保留房源的单价标准不变；原告在填写本协议书时，对被告就本协议书所做的解释已明白无异议；成交单价12003.10元，成交总价1692917元。原告于该认购协议签订当日向被告交纳了定金10000元及首付款332917元。2016年9月1日，原、被告签订《绿地璀璨天城房源认购协议书》（以下简称《房源认购协议》）一份，协议约定：原告认购被告开发销售的绿地璀璨天城1期7号楼1单元206户房屋，建筑面积141.04平方米；原告承诺在1天内，即2016年9月1日自愿向被告支付房源认购款337501元；成交单价11964.70元，成交总价1687501元；其余约定同2016年8月31日《房源认购协议》。原告于该认购协议签订当日向被告交纳了首付款50000元，于次日交纳了首付款287501元。2017年3月26日，原、被告签订《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》一份，协议主要约定：被告同意原告购买“绿地璀璨天城”地下停车场车位一个（-层C区321号），供原告停放小型汽车使用；商业贷款：总价138000元，原告需在签订本协议之日付清不少于30%车位款，即42000元，剩余款项96000元，原告需在当日提交资料通过银行贷款支付被告。原告于该协议签订当日向被告交纳了车位款42000元。2018年12月6日，被告以短信形式向原告发出催告，要求原告于2018年12月5日到被告销售中心完成签约及手续办理，逾期被告将根据合同法第115条的规定没收定金并将房屋另售。原告未按被告发出的催告函签订《商品房买卖合同》及网签等手续，后原告以被告无证预售、《房源认购协议》无效为由，诉至本院。另查明，2017年8月11日，郑州市住房保障和房地产管理局向原告颁发郑州市商品房预售许可证，项目名称：利海新天地1号院，预售楼号：10、14、7。再查明，原告在签订认购协议之前，名下单独所有位于金水区。郑州市住房限购令2011年出台，2013年经过补充后，于2013年9月2日正式施行对非本市户籍居民持有本市居住证三年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上，限购一套住房。该限购政策于2014年8月9日起取消。2014年8月9日20时整，郑州市住房保障和房地产管理局官方微博发布消息：“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”自2016年10月2日起，对拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下住房；自2016年12月22日，郑州市住房限购再次升级，非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。2017年5月2日，郑州市人民政府郑政办（2017）第58号文件再次规定，在限购区域内暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。本院认为，原、被告双方签订的《房源认购协议》对当事人名称、房屋基本情况、房源房号、房屋面积、房屋价款及首付金额等均进行了约定，已基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了首付款，故上述《房源认购协议》应当认定为商品房买卖合同。因被告已于2017年8月11日取得认购房屋的预售证，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，《房源认购协议》应认定为有效合同。本案中，原、被告在订立两份《房源认购协议》时，郑州并未实行房屋限购政策，房屋限购政策于认购协议签订一个月后出台，因房屋限购政策的变化致使原告无法继续购买认购房屋，故原、被告双方对认购协议最终未能履行均不存在过错。现因合同目的不能实现，《房屋认购协议》应予以解除。《房屋认购协议》解除后，原告购买地下车位也就缺乏继续履行的基础和必要性，故原、被告双方签订的《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》应一并解除为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应当返还原告的定金、房屋首付款及车位款共计722418元。因《房源认购协议》的解除双方均无过错，故原告主张被告按照年息6%的标准赔偿其利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但上述款项自交纳后一直由被告掌控，必产生存款利息，结合中国人民银行发布的定期存款利率及银行存款实际情况，本院酌定被告按照年息3%向原告支付自交款之日起至实际付款之日止的利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年8月31日、2016年9月1日签订的《绿地璀璨天城房源认购协议书》两份；二、解除原、被告于2017年3月26日签订《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》一份；三、被告河南广海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王文政房屋首付款680418元（含定金10000元）及车位款42000元，共计722418元；并自2016年9月1日起以680418元为基数、自2017年3月26日起以42000元为基数按年利率3%支付利息至款项实际付清之日止；四、驳回原告王文政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12424元，减半收取6212元，由原告负担212元、被告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 王  艳  梅二〇二〇年四月二十六日书记员 刚银莹（代）