江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初7936号原告（反诉被告）：张滨，男，1977年12月16日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：牛跃辉，江苏马陵山律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿迁苏商置业有限公司，统一社会信用代码9132133025538176277，住所地宿迁市洪泽湖126号。法定代表人：郁建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：江小佩，该公司员工。委托诉讼代理人：陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。原告（反诉被告）张滨诉被告（反诉原告）宿迁苏某置业有限公司（以下简称苏某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行审理，后因案情需要，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人牛跃辉、被告（反诉原告）委托诉讼代理人江小佩、陈大战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张滨向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付苏某大厦17A-01号、17A-02号商品房；2、判令被告支付逾期交房违约金1412146.81元（暂算至2019年7月16日，之后以7286619.28元为基数，按照日万分之一点五标准计算至房屋实际交付之日止）；3、判令被告赔偿维修费164027元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告支付逾期交房违约金1412146.81元（暂算至2019年7月16日，之后以7286619.28元为基数，按照日万分之一点五标准计算至法庭辩论终结之日止）。事实和理由：2015年5月8日，原被告签订编号为201505060075（备案号BA-1505080025）和编号为201505060078（备案号BA-1505080026）商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的苏某大厦17层17A-01号和17A-02号商品房，付款方式为按揭贷款方式购买。合同签订后，原告按照合同约定付清总购房款的50%，并按照被告及其准入银行苏州银行宿迁分行的要求提供了符合要求的贷款申请资料，但因被告原因一直无法办理贷款手续。根据合同第八条约定，出卖人应2015年12月31日前交付房屋给买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。第九条约定出卖人逾期交付的违约责任。合同约定的交房期限届满后，原告多次以书面形式向被告发函要求明确交房期限，并要求被告支付逾期交房违约金，但被告一直没有给予大幅。另外，在原告购买商品房施工过程中，为避免项目公共部分重复施工浪费，双方协商签订了补充协议，对于原应由被告实施装修的17层公共部分不再装修，由原告自行装修。原告在装修过程中，因房屋漏水造成原告已装修部分出现大面积损坏，花费维修费164027元。对于该损失，被告也未予答复。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告苏某公司辩称：1、被告从签订后就积极履行合同义务，不存在违约；2、原告没有按时办理好按揭贷款手续，没有履行支付剩余购房款，被告有权行使先履行抗辩权来拒绝原告要求；3、被告不存在违约，原告应当从承担违约责任。反诉原告苏某公司向本院提出反诉请求：1、交付剩余购房款720万元；2、支付逾期付款违约金169128元（暂算至2019年10月30日）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月8日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议。按照约定，反诉原告已经履行了相关义务，而至今反诉被告因种种原因未能履行付款义务，尚有50%的房款720万元未付。反诉原告多次向反诉被告催要房款，办理剩余房款的交付手续，反诉被告以种种理由拖延推诿。为彻底解决该问题，特提起反诉，请与支持。反诉被告张滨辩称：1、合同签订当日，反诉被告已按照合同约定一次性交付首付款即总房款50%。按照合同约定，剩余部分通过按揭贷款方式交付，但反诉原告至今未向反诉被告明确准入银行，而且此前反诉原告提供的银行因反诉原告自身原因导致按揭贷款无法办理，本案逾期付款违约责任是反诉原告造成，不存在反诉被告逾期付款情况；2、合同约定反诉原告应在2015年12月31日取得竣工验收备案表，但截至目前反诉原告开发项目一直没有取得工程竣工验收备案表，反诉原告因自身原因导致反诉被告无法办理贷款；3、反诉原告可以明确告知不能办理贷款，反诉被告庭后可以付款。本院经审理认定事实如下：2015年5月8日，原告张滨（买受人）与被告苏某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（编号分别为201505060075、201505060078），分别约定原告购买被告开发的苏某大厦17层17A-01号、17A-02号房屋；商品房总价分别为7403564元、708355.28元；付款方式为合同签订当日一次性缴齐首付款即总购房款的50%，剩余部分由银行按揭贷款；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一点五的违约金；出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。另外，原被告在补充协议中约定，向银行办理按揭贷款是买受人履行支付房款义务的一种方式，办理按揭亦是买受人义务。非出卖人原因，按揭不能申办的风险由买受人承担。并约定：1、买受人须在合同签订10日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用……3、若买受人无过错，按揭贷款未能通过审批，买受人无力补足后续放款，则买受人有权在收到出卖人通知后7日内，向出卖人提出书面退房申请。上述合同签订后，原告张滨于2015年5月28日向被告苏某公司支付首付款3703564元、3583055.28元。另查明，2015年6月19日，被告苏某公司财务工作人员向原告张滨发送短信：“……银行已经催你们好多次了找你们签字，可你们一直不来，今天银行告知我们，如果6月23日再不签字，银行系统需要重新变更，导致这批材料交不上去，要等到下一期办理。由此会给我们工程进度造成一定影响……”2016年3月16日，原告张滨向被告苏某公司发送《合同履行确认函》，载明：“……合同签订至今该项目仍没有竣工验收，贵公司未能按期交房已经违约，并给我个人带来相应损失……”。2017年12月22日，原告张滨向被告苏某公司发送《关于要求交房并给付逾期交房违约金等损失的函告》，载明：“……根据合同约定交付时间，贵公司逾期交房时间已达两年，为此，本人多次到贵公司与贵公司项目负责人仲某、季总沟通，并以书面形式向贵公司发出协调函……”。2019年5月24日，原告张滨向被告苏某公司发送《关于要求交房并给付逾期交房违约金等损失的函告》，载明：“……贵公司一直是让我等待没有给付任何明确说法，根据合同约定交付时间，贵公司逾期交付时间已达三年半，换作任何一位购买人在贵公司无任何明确答复的情况下，都无法平静的无限期等待……”。2019年7月19日，被告苏某公司向原告张滨发送律师函，载明：“……宿迁苏某置业有限公司已履行了相关义务，而你至今因种种原因未能履行付款的义务，尚余50%的放款720余万元至今未付……”。2019年7月20日，原告张滨向被告苏某公司作出回复：“苏某公司没有履行合同约定义务，至今不能交付商品房……买受人已经按照苏某公司和苏某公司的合作准入银行要求提供了符合要求的贷款资料和贷款条件，因苏某公司原因造成不能办理贷款，并非是买受人原因不能办理按揭贷款履行付款义务……”。再查明，涉案房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》。以上事实，有商品房买卖合同、合同履行确认函、关于要求交房并给付逾期交房违约金等损失的函告、律师函、回函、首付款发票、短信截图以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告主张被告交付涉案房屋。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。因涉案房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，合同虽然约定被告应于2015年12月31日前向原告交付，但交付时间应以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，故原告主张被告交付涉案房屋不予支持。原告主张被告支付逾期交房违约金。被告辩称，原告没有按时办理好按揭贷款手续，没有履行支付剩余购房款，被告有权行使先履行抗辩权。本院认为，被告未履行交房义务的主要原因在于涉案工程尚未竣工验收，即便原告支付剩余购房款，被告亦不能按约履行交房义务，故被告的辩解意见不能成立。在双方均选择继续履行合同的情况下，原被告还应按照合同约定内容履行义务，即被告应按约履行交房义务。合同约定了出卖人应在2015年12月31日前将房屋交付买受人使用，现交付期限已届满，被告尚未履行交房义务的行为已构成违约，故对原告该项主张，本院予以支持。原告主张赔偿维修费及申请鉴定问题。因涉案房屋尚未交付给原告，原告对该财产尚未取得所有权，并无损失可言，故对原告该项主张，本院不予支持。反诉原告主张的交付剩余购房款。如前所述，在双方均要求继续履行合同的情况下，买受人应继续履行支付义务，无法办理按揭贷款并非不支付剩余购房款的事由，故反诉原告该项主张，本院予以支持。反诉原告主张的逾期付款违约金。从审查情况看，涉案贷款无法办理并非买受人原因。合同约定了在按揭贷款无法办理后，在继续履行合同的情况下，买受人有补足剩余购房款的义务，但合同对补足方式及期限未作具体约定。且双方对剩余购房款的支付方式是继续办理按揭贷款还是以现金方式补足并未进行有效协商，亦未作出补充约定。现有证据证明反诉原告于2019年7月19日向买受人催要过剩余房款，与买受人而言，应在催收后的一定期限内及时履行付款义务。较之与按揭贷款的还款方式，买受人以现金方式补足房款已在客观上造成较大负担，故本院酌定在出卖人催收后的一个月内，买受人应及时履行付款义务。故逾期付款违约金以720万元为基数，自2019年8月19日起按照万分之一点五计算至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁苏商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张滨支付逾期交房违约金1695231.96元（以7286619.28元为基数，按照日利率万分之一点五计算至2020年3月31日止）；二、驳回原告张滨的其他诉讼请求；三、反诉被告张滨应于本判决生效之日起一个月内向反诉原告宿迁苏商置业有限公司支付剩余购房款7200000元；四、反诉被告张滨应于本判决生效之日起十日内向反诉原告宿迁苏商置业有限公司支付逾期付款违约金244080元（暂算至2020年3月31日，之后以7200000元为基数，按照日利率万分之一点五计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18986元，由宿迁苏商置业有限公司负担；反诉受理费减半收取37019元，由张滨负担30301元，宿迁苏商置业有限公司负担6718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长 臧 委人民陪审员 吴 曼人民陪审员 夏红羽二〇二〇年四月七日法官 助理 蔡天宇书 记 员 王东岳