山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初4915号原告:刘某。原告：王某。二原告共同的委托诉讼代理人（特别授权）：李某。被告:张某。委托诉讼代理人（特别授权）：高某。原告刘某、王某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案。待关联案件二审法院作出（2019）鲁08民终3160号民事裁定后，本院于2020年3月10日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及原告刘某、王某的委托诉讼代理人李某、被告张某的委托诉讼代理人高某参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某协助办理房屋过户手续；2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由:1997年9月份，原告王某及其配偶付某与被告张某的配偶崔某（已故）均系原济宁鲁星工贸有限公司职工，当时崔某拥有济宁鲁星工贸有限公司宿舍楼2单元4层东室房改房一套。原告王某与其配偶付某在济宁无房且准备结婚，原告刘某从朋友陈某1处得知崔某愿出售其在济宁鲁星工贸有限公司宿舍楼X单元X层X室的房屋，后原告刘某在共同认识的朋友陈某1的介绍和执笔下原告刘某与崔某达成“房屋买卖协议”，为原告王某买房。协商约定：“崔某将自己的济宁鲁星工贸有限公司宿舍楼一套X单元X层东室房产一套以陆万元价格卖给刘某”；“付款方式：刘某付给现金五万元，剩余一万元待房产权证办理到刘某名下时付给现金五万元，剩余一万元待房产权证办理到刘某名下时付清（因当时此房为房改房，显示情况不具备办证条件）”；“原告刘某交给崔某五万元后，可进行装修，使用入住”。协议达成后，原告刘某及时将5万元交付给崔某，1998年原告刘某女儿王某结婚前装修该房，后入住并使用至今。期间原告刘某多次要求崔某办理房屋变更登记手续，崔某一直以手续不全为由不予办理。直至2018年8月份，原告才知道第三人张某2018年1月17日通过遗产继承的方式，申请济宁市房产管理局（后更名为济宁市自然资源和规划局）登记于被告张某名下，严重侵犯了原告的合法权益。综上，根据《继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务……”为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，要求法院依法判决被告协助办理房产过户手续。被告张某辩称，一、被答辩人要求答辩人协助办理房屋过户手续没有事实和法律依据。首先，“房屋买卖协议书”中“崔某”的签名与其同时期本人的签名字迹和书写习惯明显不一致，从复写纸上看三个字很急正常书写的痕迹不一样。而且，被答辩人诉称该协议为陈某1执笔，但该协议的笔迹显然不是陈某1的，反而与刘某的笔迹相同，尤其刘某的签字与协议中陈某1书写的“刘某”显然是同一人笔迹。其次，涉诉房屋是答辩人与崔某夫妻共同财产，崔某2015年1月去世后，其他继承人放弃了该房产的继承权，该房产就成了答辩人的个人财产，且答辩人取得了该房产的不动产权利登记证书。在答辩人与被答辩人之间没有合同关系的情况下，被答辩人要求答辩人协助办理房屋过户手续没有事实和法律依据；二、被答辩人提交的“房屋买卖协议书”是无效协议。首先，即使该协议中的“崔某”签字属实，也是无效协议。被答辩人提供“房屋买卖协议书”签订于1997年，应当适用当时的法律规定判断合同效力。《民法通则》第七十八条第二款规定，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。涉诉房产不仅仅是答辩人夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，而且该房产是房改房，购买时使用了双方的工龄折扣等国家给予夫妻双方的福利待遇，相当于双方共同出资购买了涉诉房产，且房屋使用的土地是划拨土地。故而，房管局在办理涉及到房改房买卖时，必须夫妻双方共同到房管局当面签字，不同于普通商品房的买卖。答辩人夫妻在购买涉诉房产时，所有的手续都是夫妻双方签字的，而被答辩人提交的“房屋买卖协议书”只有崔某一个人的签字，而崔某是物权独自处分涉诉房产的。所以，即使刘某与崔某真的签署了“房屋买卖协议书”，该协议由于未经共有权人同意，处分了夫妻的共有财产，违反了法律的强制性规定，也是无效协议。其次，被答辩人提供的“房屋买卖协议书”约定的价格不符合当时的房产交易价格，于常理不符，损害了答辩人的合法权益，系无效或者可撤销的民事行为。按照“房屋买卖协议书”约定的6万元的交易价格，约为550元/平方米。而当时答辩人及配偶购买该房产的成本价为618/平方米（房管局的“市城区职工购买公有住房办理房权证、土地使用证登记表”可以证明），由于成本价是按照房改当年政府制定的房改房成本价标准来支付房改价款，土地是划拨取得，所以其价格远远低于市场价。因此，虽然答辩人夫妻购买涉诉房产时仅仅支付了约2.3万元，但是该价格是在享受了夫妻两人的工龄、职务等相关福利后折算下来的价格，虽然支付了约2.3万元的房屋价款，但是实际上却是相当于双方共同支付了618×109.14=67448.52元的福利房价款，该价款是成本价，不包含土地出让金和开发商的利润尤其是机会利润。所以，如果答辩人夫妻出售房产的话，应该以当时的市场价格出售，而不是低于成本价出售。6万元（而且是先支付5万元）远不及其购买的成本价，更远远低于市场价格，不符合交易习惯。所以，“房屋买卖协议书”损害了答辩人的利益。应该按照法律规定予以撤销；三、本案已过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，第一百三十七条规定了从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。《民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，同样规定了最长时效是二十年。本案是房屋买卖合同纠纷，如果刘某真的与崔某签订过“房屋买卖协议书”，无论是依据常理，还是依据法律规定，其都应当及时主张权利，而其在协议书签订22年才起诉，早已超过诉讼时效，甚至超过了法律规定的最长时效。因此，人民法院应依法驳回其诉讼请求；四、没有证据证明刘某依约定履行了合同义务，所以其无权对涉诉房屋主张权利。被答辩人没有提供刘某支付5万元购房款的证据。在1997年的时候，山东省的年平均工资才6241元，5万元相当于一个8年多的总收入，无疑是笔巨款，对于任何人来说都是非常慎重的，如果刘某真的如起诉状中所说支付了5万元款项，肯定会要求崔某出具收据的，并且保留相关证据，刘某保留了“房屋买卖协议书”复制件等证据却没有保留收款收据这样的重要证据，显然于常理不符；五、被答辩人王某不具备诉讼主体资格。本案是房屋买卖合同纠纷，因此只有合同的签订主体才具备诉讼主体资格。被答辩人提供的“房屋买卖协议书”没有王某的签字，故不是合同的相对人，根据合同的相对性原则，王某不具备诉讼主体资格，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，即原告提交的一份2019年11月4日由法大法庭科学技术鉴定研究所作出的法大[2019]物鉴字第536号司法鉴定意见书、一份国发[1994]43号国务院关于深化城镇住房制度改革的决定、一份济宁市任城区人民法院作出的（2018）鲁0811民初10447号民事判决书、一份济宁市中级人民法院作出的（2019）鲁08民终3160号民事裁定书。被告提交的一份鲁（2018）济宁市不动产权第00001783号不动产权证书。上述证据经原、被告质证，对其真实性均无异议，本院对上述证据予以采信，并收录在卷佐证。庭后原告复印了（2018）鲁0811民初10447号一案的开庭笔录、质证笔录并提交法庭，本院将上述开庭笔录、质证笔录一并收录在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交一份《房屋买卖协议书》，以此证明1997年9月26日，崔某将涉案房产即位于济宁鲁星工贸有限公司宿舍楼X单元X层东户的房屋于出卖给原告刘某。被告对《房屋买卖协议书》真实性有异议，认为：首先，复写纸协议符合当时的交易习惯，但签字页用复写形式不符合日常和交易习惯，因为签字一般都是亲笔书写而不是复写；其次，不仅崔某的签字不符合本人的书写习惯及字迹，而且陈某1的笔迹也显然与其本人笔迹不符，签字和协议的书写明显不同，合同中也没有王某。本院认为，本院于2019年3月12日作出的（2018）鲁0811民初10447号民事判决为生效判决，原告提交的《房屋买卖协议书》，在（2018）鲁0811民初10447号一案中，经证人陈某1、陈某2、周某、包方坡等的证明，（2018）鲁0811民初10447号民事判决已确认《房屋买卖协议书》的真实性。而且在（2018）鲁0811民初10447号一案二审中，又由法大法庭科学技术鉴定研究所对《房屋买卖协议书》进行司法鉴定，鉴定意见为：检材落款“甲方”处的“崔某”签名与样本中的“崔某”签名是同一人书写。案涉的《房屋买卖协议书》是真实的，系原告刘某与崔某所签订，且由陈某1起草见证。本案中，被告再次提出对此证据的真实性不予认可，与事实不符、于法无据，本院对被告的质证意见不予采信；2、被告提交一份济宁市房改古第03××60号房权证，证明涉诉房产在2000年6月12日就取得了房产登记证，本案已过诉讼时效；一份市城区职工购买共有住房办理房权证、土地使用证登记表、国有住房出售收入专用票据房改购房材料，证明涉诉房产的成本价为618元/平方米，《房屋买卖协议书》约定价格明显低于房产成本价，损害了张某的合法权益，应予撤销。原告对被告所提交的济宁市房权证房改古第03××60号房产证书的复印件真实性有异议，且认为对被告崔某办理房产证的情况并不知情，崔某对涉案房产享有物权，并不影响为原告办理过户；对被告提交的市城区职工购买共有住房办理房权证、土地使用证登记表、国有住房出售收入专用票据房改购房材料均系复印件，对真实性有异议。即使材料真实，也只能证明崔某房改房的情况，不能证明被告的观点，不能证明交易价格低于市场价格。本院对被告提交的上述材料的真实性予以确认，但对被告的证明观点不予采信。本案涉及物权确认，不适用诉讼时效的规定，原告之诉未超过诉讼时效；原告刘某与崔某于1997年9月26日签订的《房屋买卖协议书》，当时交易价格为60000元，而到了2000年房改时涉案房产成本价为67448.52，可见交易价格并未明显低于成本价格，且崔某在房改时实际交纳房款为23000元。协议书又系崔某自愿签订，被告以交易价格低于房产成本价提出撤销抗辩，本院不予支持。3、关于原告刘某是否按照合同约定履行了给付房款的义务。被告认为原告没有出示崔某出具的相关收款收据，不认可已收到购房款50000元。原告则将（2018）鲁0811民初10447号一案的开庭笔录、质证笔录提交法庭，证明刘某已向崔某支付了购房款50000元。本院认为在（2018）鲁0811民初10447号一案中，证人陈某1、陈某2出庭作证，均能够证明崔某与刘某签订协议后，刘某即向崔某先行支付了50000元购房款。结合崔某将涉案房产交付给原告刘某，由原告王某与其配偶付某装修、居住并使用至今的事实，本院对于原告刘某向崔某支付50000元房款的事实予以确认。根据本院审查确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告刘某、王某系母女关系。崔某（已故）与被告张某系夫妻关系。上世纪九十年代，崔某购买单位一套位于古槐辖区环城西路北段鲁星公司宿舍楼2单元4层东室的房产。1997年9月26日，崔某与原告刘某由陈某1见证，签订了《房屋买卖协议书》，载明：“甲方：崔某乙方：刘某经双方协商一致同意签订协议如下：一、崔某将自己的位于山东济宁鲁星工贸有限公司宿舍一套以陆万元价格卖给刘某。二、付款方式：刘某付给现金伍万元，剩余壹万元待房权证办理刘某名下时付清。三、刘某交给崔某伍万元后，可进行装修使用入住。四、本协议一式两份，协议签订不可反悔。”协议签订后，原告在陈某1、陈某1的见证下向崔某支付了房款50000元。原告王某与其配偶付某于1998年3月即对房屋装修，并于1998年8月19日在涉案房产内安装电话，于1998年11月12日办理了涉案房产的煤气使用证，原告王某与付某婚后办理户籍登记住所地亦为涉案房产的所在位置，后又办理涉案房产的暖气开口及宽带安装等。综上，自房屋买卖协议签订，原告刘某向崔某给付50000元后，原告王某即装修涉案房屋，并使用与居住涉案房屋至今。2000年6月12日，崔某办理了涉案房产产权登记证书（济宁市房权证房改古字××号），房屋所有权人登记为崔某。2015年1月份崔某去世，2018年1月17日崔某的配偶即被告张某则通过继承将涉案房产登记至其名下，并办理了不动产权登记证书，不动产权证号为鲁（2018）济宁市不动产权第0001783号。原告获悉涉案房产已经登记在被告张某名下，遂与被告就涉案房产进行协商，协商未果双方产生纠纷。2018年8月29日张某以刘某、王某为被告诉至本院，请求判令刘某、王某将涉案房产即位于济宁市任城区鲁星公司宿舍楼X单元X层X室房屋腾空后返还。本院审理后，于2019年3月22日作出（2018）鲁0811民初10447号民事判决，判决认为：原告丈夫崔某与被告签订“房屋买卖协议书”，并交付了房屋。其双方之间是房屋买卖关系。被告系基于买卖而占有涉案房屋，并非原告诉称的借用，因此，原告的起诉于法无据，本院不予支持，判决驳回了张某的诉讼请求。张某不符一审判决遂提出上诉，在二审审理过程中，张某就“房屋买卖协议”申请笔迹鉴定。2019年11月4日由法大法庭科学技术鉴定研究所作出的法大[2019]物鉴字第536号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材落款“甲方”处的“崔某”签名与样本中的“崔某”签名是同一人书写。遂后张某撤回上诉。济宁市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）鲁08民终3160号民事裁定书，裁定“准许上诉人张某撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”。本案原告刘某、王某在（2018）鲁0811民初10447号案件作出判决后，则于2019年4月16日诉至本院，请求判令被告张某协助办理房屋过户手续，将涉案房产登记在原告王某的名下，诉讼费在内的一切费用均由被告负担，故形成本案。庭审中，双方当事人争议焦点问题如下：1、1997年9月26日崔某与原告刘某签订的《房屋买卖协议书》是否有效，被告是否应按照《房屋买卖协议书》协助原告办理房产登记手续？2、原告王某是否为本案的适格主体，办理登记所产生的费用应由谁承担？对于争议焦点问题1，本院认为，崔某与原告刘某所签订的《房屋买卖协议书》系双方协商一致后订立，是双方真实意思的表示，不违反相关法律、法规强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。且在协议签订后，原告刘某向崔某支付了购房款50000元，崔某向原告实际交付了涉案房产，并由原告王某实际装修、使用居住至今，该份协议书合法有效并可以继续履行。对被告抗辩《房屋买卖协议书》为无效合同，本院不予采信；2000年6月12日，涉案房产取得了济宁市房权证房改古字××号房产登记证书，虽房屋所有权人登记为崔某，但实为崔某与被告张某的夫妻共同财产。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《房屋买卖协议书》系夫妻一方崔某签订，出售涉案房产系崔某做出的决定，原告有理由相信为张某的共同意思表示，被告张某另以不知情为由抗辩《房屋买卖协议书》的效力，本院不予采信。《房屋买卖协议书》对被告张某亦有约束力。根据《房屋买卖协议书》的约定：“刘某付给现金伍万元，剩余壹万元待房权证办理刘某名下时付清”。2000年6月12日，涉案房产的不动产证书即登记在崔某的名下，涉案房产已取得房屋权属证。过后崔某应协助原告刘某办理房产过户登记手续，但直至崔某于2015年1月份去世，一至未协助原告办理过户登记手续。2018年1月17日被告张某又将涉案房产登记至自己名下，并办理了不动产权登记证书。现在协助原告刘某办理涉案房产过户登记手续的义务人为被告张某，原告要求被告张某协助办理涉案房产过户登记手续的主张，本院予以支持；对于焦点问题2，本院认为，根据庭审查明的事实及原、被告提交的证据，本案中的《房屋买卖协议书》的签订主体是崔某与刘某，原告王某虽然不是买卖协议的签订人，但原告刘某表示涉案房产是为原告王某所购买，并由原告王某出资并实际居住，原告刘某自愿将涉案房产登记在原告王某名下。故本案中，王某作为刘某指定的受益人参与诉讼并不违反相关法律规定，被告张某应协助将涉案房产过户登记在原告王某的名下。待涉案房产登记过户至原告王某名下时，由原告王某向被告支付剩余的1万元房款；关于办理涉案房产过户登记手续时所产生的税费等相关费用，崔某与刘某在《房屋买卖协议书》中并未明确约定。庭后，本院就税费问题及补偿问题进行了调解，双方也进行协商。被告表示不承担任何过户费用，要求原告一次性给付9万元（包括剩余房款1万元）。原告不予认可，认为被告要求过高，表示无能力承担，并要求由被告负担过户登记中所产生的个人所得税。双方分歧较大，调解未成。本院认为，依据交易规则房产过户登记中产生的个人所得税应为出卖方负担，但崔某已于2015年1月去世。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”。原告未提交证据证明崔某还有其他财产可供支付相应税费，现在因原告对涉案房产主张权利，被告张某就此房产不能再继承享有，被告张某无法再负担涉案房产交易所产生的费用。现在涉案房产已有相应增值，为公平起见，过户产生的所有费用均由原告王某承担。且涉案房产房改时，亦采用了被告张某的相应工龄进行了折扣，被告张某要求原告进行适当的经济补偿也不为过，但对被告补偿过高的要求本院不予支持。为解决纠纷，本院对被告要求的补偿，酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起三日内将位于古槐辖区环城西路北段鲁星公司宿舍楼X单元X楼X室的房产（包括储藏室）协助过户登记至原告王某名下。在办理上述房产过户登记时所产生的一切费用均由原告王某负担（所产生的费用以相关部门的具体收费项目与数额为准）；二、待将上述房产过户登记至原告王某名下当日，原告王某向被告张某支付剩余的房款10000元，并另由原告王某向被告张某支付补偿费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7848元，由原告刘某、王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王爱云人民陪审员  仲高峰人民陪审员  孙胜春二〇二〇年四月二十九日书 记 员  丁彦汝