吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉2401民初7342号 原告：李明宝，男，1987年5月23日出生，汉族，延边北方旅行社职员，现住：延吉市北山街。 委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告：孟令军，男，1982年3月11日出生，汉族，延吉市金洲假日酒店有限公司经理，现住：延吉市。 委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。 原告李明宝诉被告孟令军之间合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用普通程序审理，分别于2019年12月19日、2020年1月15日、2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李明宝及委托诉讼代理人庄治国，被告孟令军及委托诉讼代理人扈玉海到庭参加诉讼。2019年12月19日，孟令军提出反诉。2020年4月22日，孟令军向本院申请撤回反诉请求。本案现已审理终结。 李明宝诉称：1.请求判令解除李明宝、孟令军于2018年11月24日签订的“出兑转让合同”；2.判令孟令军返还李明宝酒店经营权转让款x万元，李明宝为孟令军垫付的供暖费x元及多支付的费用x元，孟令军支付李明宝违约金x元，孟令军对李明宝合理投入x元进行补偿。以上孟令军应向李明宝支付共计x元；3.诉讼费用由孟令军承担。事实与理由：一、李明宝、孟令军于2018年11月24日签订“出兑转让合同”，约定：1.甲方（孟令军）同意将自己位于延吉市局子街x号的延吉市金洲假日酒店（简称“酒店”）转让给乙方（李明宝），甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利义务；2.酒店转让乙方后，甲方在2018年12月1日将酒店交付乙方使用前，必须结清之前的水电费、取暖费、人员工资、物业费等各项费用；3.酒店转让后现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等及营业设备等全部归乙方；4.乙方支付甲方酒店转让费人民币x元整；5.甲方需将酒店的营业执照、环保、卫生、消防等所有相关执照过户给乙方；6.甲方负责乙方接手前所产生的一切经营行为及产生的债权债务；7.如果由于甲方原因导致合同中止的，甲方应向乙方承担转让费的10%作为违约金；8.合同期内乙方有权出兑酒店；9.酒店一楼营业大厅的租赁费用为每年4.5万元，至2023年11月30日止，乙方免费使用至2019年8月31日；酒店二楼到六楼租期至2023年8月31日，年租金为x万元；甲方租赁期间不得以任何理由终止租赁合同；10.本协议自双方签字之日起生效；11.因本协议或与本协议有关的一切争议，甲乙双方协商不成的，提交至延吉市人民法院进行诉讼。二、协议签订后，李明宝分若干次向孟令军转账各类款项共计x元，其中包括：1.酒店转让款x元；2.第一年剩余租期内即2018年12月1日至2019年8月31日九个月的房屋租金x元；3.为孟令军垫付应由孟令军在转让酒店之前由其承担的取暖费x元；4孟令军以垫付取暖费为由多收取的x元（孟令军主张取暖费共计x元，但取暖费发票显示金额为x元)。三、协议履行至2019年8月份，酒店坐落房屋的房主李艳华突然找到李明宝，称孟令军经营酒店系租赁其房屋，并明确约定孟令军对涉案房屋不享有转租权，房主一直认为酒店房屋由孟令军承租并继续经营酒店，而并非转租给李明宝，房主自始至终不同意孟令军转租房屋，也对其转租行为不予追认，并要求李明宝搬离房屋。至此，因孟令军未征得房主同意私自将酒店所用房屋转租给李明宝，且事后亦未征得房主追认，导致孟令军转租房屋给李明宝的行为及协议无效，最终导致李明宝、孟令军之间“出兑转让合同”事实上无法继续履行。现房主已将涉案房屋钥匙收走，酒店已经停止经营。因孟令军的违约行为导致双方协议无法履行，孟令军应承担相应法律后果。李明宝在履行协议期间对酒店进行了装修装饰等一系列合理投入，因孟令军违约导致出兑协议无法继续履行，故李明宝主张解除双方之间的“出兑转让合同”，孟令军赔偿李明宝酒店经营权转让款x万元、合理投入x元、李明宝代孟令军垫付的酒店转让之前应由孟令军承担的取暖费x元及多支付的费用x元。 孟令军辩称，双方于2018年11月24日签订的“出兑转让合同”合法有效。根据合同第1项，双方出兑后酒店是以延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司继续经营，只是将分公司的负责人由原来的孟令军改为现在的李明宝，合同签订后分公司的负责人也已经予以变更，故“出兑转让合同”与房主的租赁合同没有必然联系；2.根据合同第7、8条，房屋租赁费是由李明宝按照孟令军与房东签订的租赁合同租金支付给孟令军，孟令军交付给房东，并不发生租赁合同的主体变化，实际履行中第1年李明宝也是按照双方约定将租金交付给孟令军，孟令军交给房东，因此李明宝提出所谓的转租事实不存在。双方的出兑合同并不需要房东的同意；3.2019年6月份按照与房东签订的租赁合同，李明宝应当交付租金，但李明宝以种种理由以资金不足为由迟延支付租金，至今未履行合同未交付租金，但房主并未因此提出解除租赁合同。双方的出兑转让合同并不影响继续履行。李明宝在起诉状中谈到房主8月份突然找到李明宝，不让李明宝继续经营，让李明宝搬房屋并收回钥匙这些内容不属实。否则房主也不会向孟令军主张交付这一年度的租金。2019年6月，李明宝未按期支付租金，提出想将宾馆对外转让，到2019年9月份一直在寻找受让方。孟令军也帮助其寻找承兑方，因此李明宝提出双方的出兑合同不能履行，与事实不符，没有法律依据；4.李明宝实际仅支付转让费x万元，故孟令军就剩余的x万元转让款提出反诉。要求李明宝支付转让款。关于垫付供暖费以及多支付暖气费的问题，这一事实不存在。且与本案解除合同以及解除合同的赔偿主张不属同一法律关系，不能并案审理。孟令军不存在违约问题，因此李明宝要求支付违约金及合理投入的主张均不成立；5.因李明宝未按照双方合同约定按时支付租金造成房东起诉孟令军，给孟令军造成诉讼费损失x元，该项损失也在本案中一并提起反诉，要求李明宝予以支付。综上请求驳回李明宝的诉讼请求。 经审理查明：2018年11月24日，孟令军（甲方、转让方）李明宝（乙方、预让方）签订“出兑转让合同”，约定经双方友好协商，就酒店转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于延吉市局子街1068号的延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司（以下简称“酒店”）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、酒店转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有酒店租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。甲方在2018年12月1日将酒店交付给乙方使用前，必须结清之前的协议单位预存款、水电费、取暖费、人员工资、税费、物业费、卫生费等各项费用。三、甲方免费提供给乙方使用1.免费使用酒店一楼营业大厅，时间为2018年12月1日一2019年08月31日。2.免费使用（延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司）品牌名称，使用时间为2018年12月1日-2023年8月31日。3.免费使用酒店入住系统（住哲系统），每年的系统服务费由乙方负责。四、转让后酒店现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等及营业设备等全部归乙方。五、乙方在签订合同3日内向甲方支付转让费共计x万元，先付款x万元，x万元付清后甲方必须在3日内将（特种行业许可证）更名过户给乙方。甲方2019年1月底付清余下x万元。支付完余款后，甲方必须10日内将酒店的营业执照、环保执照、卫生执照等相关执照全部过户给乙方。六、甲方必须协助乙方办理该酒店的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责（特种行业许可证费用除外）。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同上，甲方负责乙方接手前所产生的一切经营行为及产生的债权、债务。七、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%作为违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违金。八、甲方如不续租必须提前180天通知乙方。合同期内乙方有权出兑酒店。九、酒店一楼营业大厅的租赁费用为每年x万元，时间为2019年12月1日-2023年11月30日。酒店二楼到六楼租赁期为2018年12月1日-2023年8月31日。每年租金x万元（手写注明：已实际合同为准）。甲方租赁期间不得以任何理由终止租赁合同……合同签订后，孟令军于2018年12月1日向李明宝交付酒店。2018年12月3日，延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司负责人由孟令军变更为李明宝。 另查，2018年11月24日，李明宝向孟令军转账x万元；2018年11月25日，李明宝分两次向孟令军转账x万元、x万元；2019年1月14日，李明宝向孟令军转账x万元；2019年1月19日，李明宝向孟令军转账x万元；2019年1月29日，李明宝向孟令军转账x万元；2019年2月3日，李明宝向孟令军转账x万元；2019年2月27日，李明宝向孟令军两次转账x万元、2万元，共计x万元，并将营业执照、特许经营许可证更名为李明宝。 另查，2018年12月7日，孟令军向案外人李艳华转账x万元；2019年1月29日，孟令军向案外人李艳华转账x元。2019年2月22日，延吉市集中供热有限责任公司为延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司出具取暖费发票，价税合计分别为x元、x元，总计x元。 再查，2013年6月16日，案外人李艳华与孟令军签订“房屋租赁合同”，约定租期自2013年6月16日至2018年6月16日，年租金x万元，未经李艳华同意，不得转租、转借承租房屋……2018年12月5日，李艳华与孟令军签订“房屋租赁合同”，约定：2018年8月16日至2021年8月15日，年租金x万元；2021年8月16日至2023年8月15日，年租金x元；未经李艳华书面同意，孟令军不得通过将租赁房屋转租、转兑及转借等供第三方使用等。 李艳华出庭陈述，涉案房屋由李艳华出租给孟令军，双方合同约定转租需要经过李艳华书面同意。李艳华办公室在六楼，上班经过酒店大厅，曾在大厅看到过李明宝，但不知晓酒店系由李明宝经营，并未撵李明宝、不让其经营。涉案钥匙是李明宝锁门后交付给李艳华，李艳华考虑到李明宝锁门的锁头不安全，重新更换门锁后又向李明宝交付一把钥匙。孟令军将酒店负责人变更与李艳华没有关系。 认定上述事实的证据有：出兑转让合同、银行转账明细、取暖费发票、房屋租赁合同、微信聊天记录、变更登记资料、李艳华当庭陈述的证言及双方当事人的陈述。 本院认为，李明宝与孟令军签订的“出兑转让合同”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现孟令军已按照约定于2018年12月1日向李明宝交付酒店。根据孟令军与李艳华签订的房屋租赁合同，虽约定不得转租、转借等，但李明宝在实际经营中，根据李艳华出庭陈述，其并未明确阻止李明宝使用涉案房屋经营酒店。而系李明宝自行将酒店钥匙退还李艳华并张贴停业装修。李明宝主张涉案房屋因李艳华不同意由其使用，“出兑转让合同”无法履行、要求解除“出兑转让合同”、孟令军退还酒店经营权转让款x万元、违约金等共计x元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李明宝的诉讼请求。 案件受理费x元（原告已预交），由原告李明宝负担；反诉案件受理费x元、减半收取x元（反诉原告已预交，退还反诉原告x元），由反诉原告孟令军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  于翠秀 人民陪审员  李增英 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  吕春兰