浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0303民初194号 原告：浙江航天世源汽车发动机部件有限公司，住所地浙江省温州市温州经济技术开发区滨海二十一路356号。 法定代表人：张思伟。 委托诉讼代理人：陈继峰、陈督，浙江玉海律师事务所律师。 被告：李飞銮，男，1987年11月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张文文、张奕，浙江联英律师事务所律师，第二次庭审前解除委托关系。 委托诉讼代理人：胡仕演、秦丹丹，浙江择法律师事务所律师。 被告：温州天影文化娱乐有限公司（原名：温州烽友文化娱乐有限公司），住所地浙江省温州市温州经济技术开发区沙城街道安兴路155号。 法定代表人：田超。 委托诉讼代理人：薄士坤、陈温柔，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：杜中峰，男，1974年2月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张健、黄菲，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司（以下简称：航天世源公司）为与被告李飞銮房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月4日向本院起诉，本院于同日受理立案后，适用简易程序进行审理。审理过程中，被告李飞銮以其未付《备忘录》中约定的800万元款项，温州烽友文化娱乐有限公司[诉讼过程中更名温州天影文化娱乐有限公司，以下简称天影公司（原烽友公司）]未退出原租赁合同，为进一步查清事实为由，申请追加天影公司（原烽友公司）、杜中峰为被告。本院通知天影公司（原烽友公司）、杜中峰作为被告参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。期间因被告李飞銮对本案的一份关键证据（《备忘录》）提起撤销之诉，本案中止诉讼，后因该案再审审结，本案于2019年12月20日恢复诉讼。本案于2019年2月19日、9月9日两次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陈继峰、陈督，被告李飞銮（第二次庭审）及其委托诉讼代理人张文文（第一次庭审）、张奕（第一次庭审）、胡仕演（第二次庭审）、秦丹丹（第二次庭审），被告天影公司（原烽友公司）的委托诉讼代理人陈温柔（第二次庭审），被告杜中峰的委托诉讼代理人张健（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告李飞銮向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金1073668.75元与违约金（违约金以未付租金为基数，从2018年12月1日开始以月利率2%计算至实际履行之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月14日，原告与被告天影公司（原烽友公司）就原告的研发车间租赁一事，签订一份《研发车间使用权租赁合同》，约定年租金1673250元，从2019年1月1日开始每两年递增10%。每年的12月1日前支付下年的租金。承租方逾期支付租金或其他应交款，根据实际拖延的天数，按日支付应付款千分之一的违约金，同时出租方有权解除合同，收回租赁房屋。2018年7月14日原告与被告李飞銮、天影公司（原烽友公司）三方签订一份《备忘录》，由被告李飞銮代替天影公司（原烽友公司）成为原合同的承租方，继续履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务。原告方同意在下个收租期中，减收5个月的租金。原年租金1673250元递增10%后，再减去5个月的租金，故2019年1月1日至12月31日的租金为1073668.75元。被告李飞銮承租上述房屋后未按合同约定支付租金。审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.判决原告与被告李飞銮之间关于温州经济技术开发区滨海二十一路356号房屋的租赁合同关系依法解除。2.被告李飞銮腾空并交还租赁房屋。3.被告李飞銮向原告支付2019年1月至租赁房屋实际腾空之日止的租金与违约金836625元（租金按每月139437.5元计算，违约金按6个月租金计算为836625元）。4.本案诉讼费由被告李飞銮承担。并补充事实与理由：原告对被告天影公司（原烽友公司）、杜中峰没有诉讼请求。要求解除合同的理由是被告李飞銮怠于履行合同义务，长期拖欠租金，且明示不再履行合同义务，原告方合同目的无法实现。要求被告李飞銮腾空租赁房屋的依据为双方之间的租赁合同关系，被告李飞銮系租赁合同相对人。原告请求违约金的理由是被告李飞銮违反合同约定至今尚未缴纳2019年租金，（解除合同）导致租赁合同尚有7年未履行，其有义务赔偿原告损失。要求按《合同法》第一百一十三条规定支付6个月租赁损失（重新招商至少需要3个月的时间，后继商家进驻至少需要3个月进行装修，故请求6个月的租金损失）。关于租赁房屋停电问题。因被告天影公司（原烽友公司）拖欠我方水电费，在装修过程有破坏房屋结构且设置消防水池均没有经过原告同意，还发现在有些资料的审批过程中有私刻原告公章情形。因此从2018年正月开始原告对租赁房屋进行停电，双方矛盾爆发后，被告李飞銮介入承继了被告天影公司（原烽友公司）的合同权利、义务。在《备忘录》签订后，被告李飞銮从未要求恢复供电，相反他要求在他与次承租人确定损失后再恢复供电。后来原告与次承租人刘某、张帮的案件中，在经办法官建议下原告恢复了供电，时间是在2019年4月底。恢复供电后，法院就通知案件当事人。被告李飞銮应该是知道的，他不是该案件的当事人，但他与次承租人刘某是朋友。停电的原因并非在原告，并不构成被告李飞銮拒付租金的理由。至于租赁房屋的用途，被告李飞銮一开始就是知晓的，原告从未承诺租赁房屋用于开宾馆，原告只是承诺若要改变用途予以配合。租赁房屋的移交是两被告的事，与原告无关，且现场无需交接。被告李飞銮自己怠于接收租赁房屋，其与被告天影公司（原烽友公司）之间的合同是双务合同，被告李飞銮不付800万元款项，被告天影公司（原烽友公司）就不会与其交接相关资料。 被告李飞銮辩称：一、不同意解除租赁合同但同意解除《备忘录》。三方签订《备忘录》后均未实际履行。原告在签署《备忘录》前就已对租赁房屋进行停水停电，导致租赁房屋无法正常使用，原告与被告天影公司（原烽友公司）为此发生纠纷，后在2018年7月14日被告李飞銮与原告、被告天影公司（原烽友公司）签署《备忘录》，约定由被告李飞銮对被告天影公司（原烽友公司）的租赁权利义务概括承继。当时该租赁房屋已按网吧、KTV、宾馆等用途进行装修，且装修已经接近完成。但由于《备忘录》非常简要，仅是原则性的内容，在签订《备忘录》后被告李飞銮多次与原告及被告天影公司（原烽友公司）沟通，要求原告履行义务，重新签订具体的租赁合同，但原告法定代表人张思伟在签署《备忘录》后就出国旅游2个多月才回国，导致被告李飞銮未对租赁房屋进行交接。且之后被告李飞銮在工商部门了解到，本案的租赁房屋为生产性用房，要转为商业用房必须经过“退二进三”才可颁发营业执照。而被告天影公司（原烽友公司）在《备忘录》签订后也未能按照《备忘录》的精神将租赁房屋的相关文件交付给被告李飞銮，导致被告李飞銮不仅不能使用租赁房屋，甚至对租赁房屋状况及承继的权利和财物内容至今不明。由此导致被告李飞銮在2019年1月2日向原告及被告天影公司（原烽友公司）、杜中峰发出律师函要求解除《备忘录》。另《备忘录》签订后原告也一直未恢复供电[其庭后补充称：因被告天影公司（原烽友公司）也未将租赁房屋交给被告李飞銮，自始自终没有对租赁房屋进行管理，也无法对断电事项下达指令。原告法定代表人或物业公司也从未书面或者电话通知被告李飞銮何时供电，原告也没有任何证据证明被告李飞銮指令其继续停电，且原告自行与一楼次承租人和解后恢复供电，表明断电系原告自行违约行为，其应承担断电导致的过错责任与违约责任]。被告李飞銮认为，被告天影公司（原烽友公司）在签订《备忘录》前已将租金支付至2018年底，但原告一直不能供水供电，未能办理“退二进三”手续以保持租赁房屋约定的商业用途，未能实际交付租赁房屋，其违约在前无权单独解除租赁合同。只要原告恢复供水供电，进行对涉案的租赁房屋办理“退二进三”手续之后就可继续履行租赁合同。故被告李飞銮不同意解除双方之间的租赁合同，但同意解除三方签署的《备忘录》。二、原告要求被告李飞銮腾退租赁房屋的诉请对象错误。因被告天影公司（原烽友公司）不交付租赁房屋的审批资料原件及租赁房屋的相关财物，根据《合同法》第九十四条之规定被告李飞銮在2019年1月2日向被告天影公司（原烽友公司）及杜中峰发函解除《备忘录》，2019年1月3日被告天影公司（原烽友公司）及杜中峰收到律师函，且至今未就解除《备忘录》一事提出异议，故本案被告李飞銮与被告天影公司（原烽友公司）之间的《备忘录》已经解除。另《备忘录》第三条明确被告李飞銮只有将800万元款项支付给被告天影公司（原烽友公司）后，被告天影公司（原烽友公司）才真正与租赁房屋、原合同无关。故本案租赁房屋的装潢等物品所有权是被告天影公司（原烽友公司）所有，原告应向被告天影公司（原烽友公司）提出腾退诉请，而非被告李飞銮。至于炫烽公司的事我方不知道，在工商筹备组里签字不是我们签字的，该公司没有成立，被告李飞銮不是合伙人，也不知道租赁房屋的用途是工业用地。且本案最终若判决解除《备忘录》或者租赁合同关系，系因原告违约在先，以实际行为认可被告天影公司（原烽友公司）将租赁房屋用于商业用途，又无法将租赁房屋完成“退二进三”，改变租赁房屋的使用用途，故本案不论谁承担腾退义务，原告都应当承担相应的赔偿责任。若判决被告李飞銮承担腾退义务，将保留要求原告承担赔偿责任的权利。三、原告未交付租赁房屋，要求支付租金与违约金没有事实与法律依据，且合同约定违约金金额过高。如前所述，签署《备忘录》后原告一直停水停电至今，且一直未能将租赁房屋用途改为商业用途，本案租赁房屋一直未实际交付。故原告要求支付租金与违约金836625元没有事实与法律依据，且合同中约定的违约金按日千分之一计算显然过高，应予调低。同时即使法院认定被告李飞銮需要支付租金，租金金额也是错误的。在《备忘录》中三方明确了对2019年租金予以减免，但原告仍按《研发车间使用权租赁合同》的租金金额进行计算，显然错误。 被告天影公司（原烽友公司）辩称：我方不是本案适格被告。《备忘录》合法有效，已经温州中院判决确认。《备忘录》约定我方的权利、义务由被告李飞銮继受，因此租金应由被告李飞銮支付。被告李飞銮没有支付800万元不影响《备忘录》的效力，被告李飞銮也无权单方解除《备忘录》。原告确实没有供水供电，导致次承租人的权利受损。租赁房屋中转租出去部分的装修是次承租人自己投资的，其余部分的装修资金都是被告天影公司（原烽友公司）投资的。但因被告杜中峰与被告李飞銮等人合作炫烽公司，被告李飞銮是炫烽公司的股东之一[审理过程中补充称：该公司按市场监督局经开区分局已核准的经营范围是KTV即涉案租赁房屋的三楼。被告天影公司（原烽友公司）承租涉案租赁房屋后，由原法定代表人杜中峰及李少华、陈明文、李飞銮、李旭明作为项目股东，按照项目运作方式经营研发车间，其中杜中峰占项目60%股份、陈明文、李少华、李飞銮、李旭明各占项目10%股份，李飞銮已投入90万元。相关股东均参与项目运作，项目组与被告天影公司（原烽友公司）之间类似挂靠运作方式。因经营需要，项目组在运作过程拟成立炫烽公司进行报批，后因与原告产生矛盾，被原告停水停电，项目停滞，该公司未成立]，签订《备忘录》时按800万元作价就是买断了被告李飞銮的相关权利。转租出去的部分基本由被告天影公司（原烽友公司）在2016年转租的，租期基本是租六年，至今没有到期。在签订《备忘录》时工地现场是装修停工状态，是无人管理的，现场与勘查的状态是一样。当时原告对租赁房屋停水停电时也是被告李飞銮去与原告谈判的。被告李飞銮本身就是炫烽公司内部的人，他本身掌握现场装修图纸和转租合同的，因此《备忘录》中没有约定移交被告李飞銮所称的那些资料（庭审过程中又陈述转租合同在自己这一方）。 被告杜中峰辩称：杜中峰不是适格的被告，是代表被告天影公司（原烽友公司）在合同上签字。签署《备忘录》时，确实没有对800万元怎么支付、场地交接及资料交接进行具体约定，但场地当时是敞开的无需交接，其他资料因被告李飞銮当时是合伙人，他自己有掌握。在后来被告李飞銮曾提出过要求我方给部分资料，我方说按《备忘录》约定他要给我们800万元，让他先给钱。关于停水电的问题。被告天影公司（原烽友公司）不存在欠付水电费的情况，租金在2017年就已付到2018年年底。双方是存在矛盾，但不认可停水停电的原因是我方引起的，私刻公章的不是我方，是次承租人的原因，装修没有破坏房屋结构，至于水池问题与本案没有直接关系。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份情况。2.被告户籍信息，证明被告主体资格。3.房屋所有权证，证明原告享有租赁房屋合法所有权。4.《研发车间使用权租赁合同》、5.《备忘录》，证明原告与被告李飞銮之间的租赁合同关系及支付租金的相关约定。 被告李飞銮围绕诉讼请求提交如下证据：6.2019年浙0303民初956号《受理案件及缴费通知书》、7.《中止审理申请书》，证明本案予以中止审理。8.录音文字翻译、9.录音光盘，证明张思伟作为原告法定代表人已表态解除租赁合同与《备忘录》。10.《追加被告申请书》，证明被告杜中峰、天影公司（原烽友公司）已表态同意解除《备忘录》。11.同意筹建意见书、活动筹建场所经营活动筹建意见书、消防设计审核意见书，证明被告天影公司（原烽友公司）没有取得消防、设计审核意见书，本案租赁房屋的装修没有取得相应的行政审批。12.关于解除《备忘录》的律师函及送达、回单，证明原告及被告天影公司（原烽友公司）均没有交付《备忘录》审批资料原件及承继合同相应材料，双方没有履行合同；以及被告李飞銮于2019年1月3日提出解除《备忘录》，而被告天影公司（原烽友公司）没有回复。13.开庭公告查询及照片，证明原告对租赁房屋于2018年3月份停水停电导致被案外人诉讼，未能完成租赁房屋的交接，以及租赁房屋的现状。14.微信聊天记录、网页截图，证明我方要求被告天影公司（原烽友公司）提供资料，但其至今没有提供。15.《楼房使用合同》，证明当时被告天影公司（原烽友公司）给被告李飞銮的租赁合同是注明商业用途的。16.证人刘某证言，证明租赁房屋停水停电的现状。 被告天影公司（原烽友公司）围绕诉讼请求提交如下证据：17.民事判决书，证明《备忘录》合法有效，被告天影公司（原烽友公司）不存在隐瞒被告李飞銮的情况，相应的物业已全部由被告李飞銮接手。 被告杜中峰在本案中没有提供证据。 审理过程中，本院出示了涉案租赁房屋的现场勘查笔录及现场照片（证据编号为18）。 审理过程中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李飞銮质证认为，证据1-3三性没有异议。证据3注明是工业用途，但被告天影公司（原烽友公司）在承租时已按商业目的进行装修，说明原告及被告天影公司（原烽友公司）已改变房屋用途，且与提供给我方合同上的用途不一致。证据4三性均有异议。我方不是合同当事人，合同的相对方是被告天影公司（原烽友公司），真实性无法核实，且李少峰的户籍注销。与本案的关联也有问题，原告曾提供给我方一份合同上写着房屋用途是宾馆，当时签《备忘录》时对方给我方看的合同上面房屋用途也是开宾馆的，现场也是按宾馆装修的。另由于被告天影公司（原烽友公司）与原告产生矛盾因此我方介入。证据5真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。我方曾发函给原告法定代表人张思伟及被告杜中峰。被告李飞銮也曾口头与原告法定代表人协商，原告法定代表人称要解除合同。被告杜中峰也口头表示称被告李飞銮不做就算了。证据17三性没有异议，但我方已提出再审申请，该案的案由是撤销权纠纷，即使认定被告李飞銮是知晓涉案的租赁房屋在办理相关手续，也不能认定提供相应的资料及审批手续的义务人是被告李飞銮。原告以此要求被告李飞銮承担租金及违约金不应支持。证据18在2020年3月27日被告李飞銮应法院通知，参与了有原告方代表郑世岳、被告杜中峰等人参加的现场勘查活动。到现场看到租赁房屋大门是二扇铁门，法官问被告杜中峰大门怎么进，他问答“不知道钥匙放在哪里了”，边说边自己动手抡起榔头把大门锁砸开。之后参与勘查租赁房屋内部现场，整个租赁房屋一共五层半，能进去租赁房屋装修现场的只有之前上锁的二扇铁门，另一侧门只能到租赁房屋的二层。这需要原告说清租赁房屋二扇铁门是何时关闭上锁的，何种原因关门上锁，钥匙交给谁了。被告天影公司（原烽友公司）质证认为，证据1-4三性及证明目的没有异议。证据5可证实我方的相关权利义务已由被告李飞銮承继。证据6-7没有异议。证据8-9录音我方不清楚，是被告李飞銮与原告的通话。证据10我方是不同意解除的。证据11意见书真实性、合法性、关联性认可，该三份文件可证明《备忘录》签订前被告李飞銮已对涉案的租赁房屋已取得部分审批文件。据《备忘录》约定后继事项均交给被告李飞銮处理，不能成为解除《备忘录》的理由。证据12确有收到，但理由不认可，且我方曾复函表示异议，也曾口头告知不同意解除的。证据13谈话双方均不是被告天影公司（原烽友公司），真实性由法庭核实。证据14聊天记录的真实性不认可，均是被告李飞銮单方发送的，被告杜中峰应该是有回复的，且被告李飞銮是炫烽项目投资人之一。也可看出被告李飞銮没有向我方支付800万元。网页截图真实性由法院核实。证据15被告李飞銮作为合伙投资人之一是了解租赁房屋的相关用途的，这么大的投资不可能不了解。证据16证人陈述停电的问题，我方是知道的。2019年4月协商恢复供电一事是有的，但具体哪天我方不知道。证据18没有意见。烽友公司名称已变更为天影公司，法定代表人变更为田超。被告杜中峰质证认为，证据1-5三性没有异议。证据5被告杜中峰在合同上的签字行为是代表被告天影公司（原烽友公司）进行的。被告李飞銮签字时对涉案的租赁房屋的用途是知晓的。证据6-10与被告天影公司（原烽友公司）质证意见一致。证据11真实性、合法性认可，可证实涉案的租赁房屋已取得一定的审批手续，被告李飞銮作为炫烽项目的投资人之一，对房屋用途是了解的。证据12被告李飞銮与原告的函件往来我方不清楚，但被告天影公司（原烽友公司）是不同意解除《备忘录》的。证据13由法庭核实。证据14真实性、合法性不认可，内容不完整。且被告杜中峰与被告李飞銮一直是有联系的，被告李飞銮对租赁房屋的用途及审批情况是知晓的。证据15与被告天影公司（原烽友公司）意见一致。证据16证人陈述停电的问题是知道的。2019年4月协商恢复供电的问题是有的，具体哪天我方不知道。被告天影公司（原烽友公司）不存在欠付水电费的情况，2017年就已付至2018年年底止租金。双方是存在矛盾，但不认可原因是我方引起的，私刻公章不是我方的行为，是次承租人的原因，水池问题与本案没有直接关系，我方也没有破坏房屋结构。证据17三性没有异议。证据18没有意见，被告杜中峰已不是法定代表人。原告质证认为，证据6-7的真实性没有异议。审理结果是否与本案有关联由法庭判断，我方尊重法庭的意见。证据8-9录音真实性认可，但文字不完整。录音中我方是没有认可解除合同，在被告李飞銮提起的撤销权纠纷案件中我方也是不认可的。《备忘录》是三方协议，解除要三方合议，一方是无法解除的。关联性而言，这份证据不能证明待证事实。讲话的前后内容联系起来，原告法定代表人意思是指若被告李飞銮及被告天影公司（原烽友公司）违反合同约定，其有权解除合同，而非当场解除合同。但怎么行使解除权、何时解除是原告的权利，从本案来看原告最终选择要求被告李飞銮继续履行合同（后在诉讼过程中变更为解除合同）。证据10真实性没有异议，关联性、合法性与我方在回应被告方答辩意见的内容一致。证据11前两份文件没有原件，真实性无法确定，即使是真实的，也不能证明原告曾承诺过租赁房屋能够用于开宾馆等。而第三份文件在撤销权纠纷案件中已确认被告李飞銮是炫烽项目筹备组人员。该项目是被告李飞銮提交政府人员审批的，是被告天影公司（原烽友公司）与被告李飞銮共同去申办的，恰能证明被告李飞銮知道租赁房屋的用途，其在本案中待证事实不能成立的。证据12真实性没有异议，合法性有异议，被告李飞銮一方不符合行使解除权的条件，不能发生解除的效力。在撤销权案件中被告天影公司（原烽友公司）与原告均表示对解除《备忘录》持有异议。被告李飞銮称我方与被告天影公司（原烽友公司）没有提出异议不属实。合同解除异议期规定是针对合法的解除，不合法的解除不受异议期的限制。被告李飞銮发给被告天影公司（原烽友公司）函件的我方不知晓。证据13真实性、合法性没有异议。温州百分客餐饮服务有限公司诉天影公司（原烽友公司）、航天世源公司租赁合同纠纷一案已撤诉，不能证明现在还停电。另停电的情况被告李飞銮在签署《备忘录》时就知晓的，后来他要求我们按他通知来供水供电，实际在2019年4月已恢复供电。证据14微信聊天记录的真实性以被告杜中峰的意见为主，关联性不能证明待证事实。被告李飞銮是该项目合伙人，有些资料就是在他自己手里，从其在本案中提供的证据来看也是这样。这方面的情况与我方和被告李飞銮之间租赁合同的履行没有关系。网页截图的真实性由法庭核实。涉案租赁房屋的用途被告李飞銮作为投资人是知晓的，该点已被生效判决所确认，其称不知晓不符合事实。证据15撤销权案件判决书中说得很清楚，该份合同不是《备忘录》指向的合同。证据16只是停电没有停水，是从2018年正月开始停电，目前已恢复。证人存在记忆偏差，我方是在开庭当月就恢复供电的。被告李飞銮从未在《备忘录》签订后要求恢复供电，相反被告李飞銮要求在其与次承租人确定损失后再恢复供电。之前停电的原因一是被告天影公司（原烽友公司）拖欠我们水电费，二是装修过程有破坏房屋结构的情况，设置消防水池没有经过原告同意，三是发现被告天影公司（原烽友公司）在有些报批资料中有私刻原告公章的情形。双方矛盾爆发后被告李飞銮介入。证据17没有异议，涉案租赁房屋相关情况被告李飞銮是完全知晓的，以此抗辩不付租金是没有理由的。证据18没有意见。 上述证据中，证据1-2、6-7、17-18当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。其余证据当事人有争议，本院作如下认定：证据3真实性予以确认，可证实涉案租赁房屋产权登记在原告名下，规划用途为工业厂房。证据4系2015年9月14日原告与被告天影公司（原烽友公司）签订的租赁合同，真实性予以确认，相应的合同内容对原告及被告天影公司（原烽友公司）（《备忘录》签订后为被告李飞銮）具有约束力。证据5系原告法定代表人张思伟、被告天影公司（原烽友公司）原法定代表人杜中峰、被告李飞銮均签名的《备忘录》，真实性予以确认，《备忘录》抬头处的甲方、乙方、丙方分别为原告、被告烽友公司（现更名为天影公司）、被告李飞銮，可证实该《备忘录》的当事人为原告、被告天影公司（原烽友公司）、被告李飞銮，该《备忘录》内容对原告及被告天影公司（原烽友公司）、被告李飞銮具有约束力。证据8-9原告对被告李飞銮指认的录音中谈话人之一为其法定代表人张思伟未提出异议，因此谈话内容的真实性予以确认。张思伟称被告天影公司（原烽友公司）及被告李飞銮都不交租金的话，就要解除合同，解除合同的方式由律师处理，让被告李飞銮找他们的律师商量，张思伟该谈话内容不足以认定是通知被告李飞銮解除合同的意思表示。证据10系被告李飞銮单方申请的内容，不足以证明被告天影公司（原烽友公司）、杜中峰已同意解除《备忘录》。证据11质证方对真实性没有异议，可证实相关部门对被告天影公司（原烽友公司）就涉案租赁房屋报批设立娱乐场所、上网服务营业场所的回复。证据12质证方均确认收到相关函件，可证实被告李飞銮与原告、被告天影公司（原烽友公司）的函件往来情况。具体对本案的影响，本院下文再行阐述。证据13真实性本院予以确认，结合原告陈述，可证实2019年4月初原告尚未对涉案的租赁房屋恢复供电。至于涉案的租赁房屋现场情况，以各方均无异议的现场勘察笔录及照片为准。证据14中的微信截图可证实被告李飞銮在2018年7月23日提出要求被告天影公司（原烽友公司）移交相关资料，但不能据此认定系被告天影公司（原烽友公司）的行为导致合同无法继续履行。证据14中网页截图即便属实，亦不能证明对涉案的租赁房屋办理“退二进三”手续是原告或被告天影公司（原烽友公司）的义务。证据15真实性予以确认，但《备忘录》中的“原合同”是指《研发车间使用权租赁合同》已经由温州市中级人民法院（2019）浙03民终3501号民事判决即证据17确认，故该《楼房使用合同》与本案的关联性，本院不予确认。证据16证人刘某证言结合原、被告陈述，可证实原告对涉案的租赁房屋停电的情况。证据17系温州市中级人民法院的民事判决书，后被告李飞銮申请再审后又撤回申请，该判决内容可作为认定本案的依据，但不能证实被告天影公司（原烽友公司）拟证明的涉案租赁房屋已交给被告李飞銮的事实。 本案事实，根据上述认定的证据，结合原、被告陈述，本院认定如下：2015年9月14日，原告航天世源公司作为出租方（甲方）与被告天影公司（原烽友公司）作为承租方（乙方）签订一份《研发车间使用权租赁合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，甲方就其合法投资建设的滨海经济开发区航天世源研发车间租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：第一条租赁房屋位置、面积及使用功能1.1甲方将位于温州经济技术开发区研发车间7275平方米，租赁给乙方使用（以下简称“租赁房屋”）；并附研发车间图纸一份。1.2本租赁房屋的使用功能仅作为生产及办公用房，不作为其他用途。1.3研发车间类型：框架式结构……第三条租金及租金支付方式3.1甲、乙双方约定，乙方按照上述租赁房屋的建筑面积，租期为12年，从2015年10月1日起至2027年9月30日止（其中甲方给予乙方装修期免租金3个月，实际从2016年1月1日起计算租金）。3.2从2019年1月1日起租金每两年递增一次，年递增幅10%；甲方最终确定后的年租金，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。为230元／平方米，本租赁房产税由乙方负责缴纳；租赁税、地税由甲方缴纳。3.2租金按一年方式支付（先付款后使用）。在本合同签订2日内，乙方应向甲方支付20万元（大写：贰拾万元整）作为定金，甲方在交付租赁房屋后半个月内乙方因资金等原因不能支付甲方租金及押金，作为违约金甲方将不予退还定金；甲方若在双方约定的租赁房屋交付期内未交付租赁房屋，除退还乙方资金外，并按同等定金金额赔付给乙方；乙方应在2015年10月15日前向甲方交纳第壹年的租金1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。押金200000元（大写贰拾万元整）；扣除乙方已交的定金实际应付金额为1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。3.3双方约定，同期内从2016年至2026年租金的支付时间定在每年的12月1日前支付下年租金，（即乙方应提前一个月支付下年度的租金）。4.1租赁押金：为确保承租人能够合理、妥善使用该租赁房屋并按时支付租赁期间应承担的各项费用，乙方应支付人民币200000元（大写贰拾万元整）作为押金。租赁期限届满，在乙方交清租赁期间产生的一切费用及交还承租的完好承租物，且营业执照上经营地址从甲方的租赁房屋地址迁出后，甲方退还押金（押金不计利息）……第六条甲方应在2015年10月1日前将本租赁房屋交付给乙方使用，且乙方同意按照租赁房屋及设施的现状承租使用。乙方无权转租整栋租赁房屋，若乙方擅自将整栋租赁房屋转租给他人的视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回租赁房屋，同时租赁押金作为违约金不予退还。第七条在租赁期限内，乙方不得在租赁房屋周围及楼顶违建（不得改变租赁房屋的现状）。乙方若对租赁房屋进行装修，须事先向甲方提交方案，经甲方同意后方可实施；如需政府部门审批的，必须经相关部门审批同意后方可实施。乙方对租赁房屋内进行装修所发生的一切费用乙方承担，在乙方租期届满不续租时，装修部位应由乙方负担恢复至承租前原样，无法拆除的设施归甲方所有。有若损坏，乙方应承担赔偿责任……8.5租赁期间，甲方保证该租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方对该租赁房屋进行检查时，应提前3日通知乙方，检查时乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该租赁房屋的影响。…….9.5乙方应如实申报用电功率给甲方…….甲方予以用电安排，如在使用中甲方未达到已报实际用电功率，所造成的损失由乙方负责赔偿……9.6甲方按月收取水电费（先用后付），如延迟缴纳水电费，甲方向乙方收取每日应缴水电费总额1%的违约金。10.1若甲方无故提前收回承租物的，由甲方承担违约责任及装修费用，甲方退还押金（押金不计利息）。10.2若乙方逾期支付租赁或其他应交款，根据实际拖延天数，按日支付应付款的1‰违约金给甲方，同时甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方由此发生的损失由乙方自行承担…….11.1合同期内（下一年度）乙方不准备租赁，须提前四个月书面告知甲方，甲方视为同意终止合同，装修费用乙方自行承担，甲方退还押金（押金不计利息）。第十二条本合同终止前，乙方应清空租赁房屋内的货物和设备，乙方未腾空存放在甲方租赁房屋内的货物、设备等，即认定为乙方自动放弃存在在甲方租赁房屋内全部物品所有权，甲方有权自行处理滞留货物或设备，处置物品的收入全部用以冲抵滞留期的房租费用及罚金等，同时租赁押金将作为违约金不予退还……13.5因乙方准备把租赁房屋改为商业用房对外营业，但必须在租赁房屋前面另外开设一个大门（注：开门及商业审批手续以及一切费用由乙方自己解决，甲方提供相关审批需要资料，不承担任何费用）”。该租赁合同落款处的出租方、承租方分别盖有航天世源公司、烽友公司的印章，同时，航天世源公司的法定代表人张思伟、天影公司（原烽友公司）的原法定代表人杜中峰亦有签字。 2018年7月14日，被告航天世源公司作为甲方、被告天影公司（原烽友公司）作为乙方、原告李飞銮作为丙方签订一份《备忘录》，约定：“甲方将坐落于温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）租于乙方，双方签署有租赁合同，现双方因故发生纠纷，现经三方协商，达成如下化解协议：一、乙方退出原合同，由丙方成为原合同的承租方，甲方同意在不变更原合同所有内容的情况下，由丙方作为原合同的承租方，承继履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务。二、乙方在租赁标的物上的装修、设施、改建等所有添附装璜、设备、财物等，均按现状留归丙方。乙方的债权债务与甲方、丙方无关。三、丙方给付人民币800万元购买款给乙方，此事由乙方、丙方结算支付，与甲方无关。之后，乙方与租赁标的物、原合同无关，不得再向丙方提出任何要求。乙方在收到购买款后五个工作日内，将注册地迁出标的物（如有）。四、甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金，作为化解本次纠纷的补偿。该补偿款在下个收租期中，在丙方应交纳的租金中扣减，与乙方无关。丙方同意按乙方与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行。五、今后甲方、乙方不得以任何理由再向对方提出任何主张。有关乙方与丙方的交接，由乙、丙双方自行决定。本协议一式三份。各方持一份，证明人留存一份”。原告航天世源公司的法定代表人张思伟、被告天影公司（原烽友公司）的原法定代表人杜中峰、被告李飞銮分别在该《备忘录》落款处的甲方、乙方、丙方处签字。 2018年7月23日，李飞銮向杜中峰（即李少峰）发送短信“李总（李少峰）：根据协议我方（李飞銮）现资金800万已到位。请你协助整理以下五点问题。1.原设计单位和审图单位配合我完成现要改动的消防楼梯和消防水池等。2.原来审批手续已完成和未完成的原件（包括网吧证件和KTV及宾馆的）。3.列出各层装修的费用，已付物品定金等。4.整理一份现欠款清单明细（包括股东的）。5.所有现租户的合同原件整理移交给我们，合同变更由原峰友公司改为现在我拥有的公司。以上五点整理完毕，我方一次性付清交易款！收到请回复”、“你的消防和土建装修的图纸是不是分开的？”、“如果分开的土建装修图纸和装修班组加水电班组也要整理给我，我还是使用老班组！谢谢”等。 2018年12月31日，被告李飞銮与原告法定代表人张思伟进行通话，其称要与杜中峰即天影公司（原烽友公司）解除合同，让原告也写一个字（同意书）给他，自己要从这份跳出来（指退出《备忘录》）。而原告表示被告李飞銮与杜中峰即天影公司（原烽友公司）都不付租金的话，他就要解除合同了，解除合同的方式由律师处理，让被告李飞銮找他们的律师商量。 2019年1月2日，李飞銮委托浙江联英律师事务所向原告及张思伟、被告杜中峰及天影公司（原烽友公司）邮寄《通知解除的律师函》，律师函载明：“张思伟先生、杜中峰先生：浙江联英律师事务所受李飞銮先生的委托，就通知解除，落款日期为2018年7月14日的李飞銮、张思伟、杜中峰三方签署的《备忘录》的相关事宜函告如下：第一，李飞銮先生根据《合同法》第九十四条的规定，向张思伟先生及杜中峰先生提出通知解除《备忘录》的告知。理由如下，因下列应由张思伟先生和（或）杜中峰先生提交的材料，多次去人去电催要无果，且已逾期提交180余日。1.温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）的租赁合同等。2.租赁标的物上装修合同、设计合同、设施、设备采购合同，强弱电图纸、给排水图纸等整套材料等。3.标的物一楼分租给其他客户的租赁合同等。第二，关于主体问题，李飞銮先生认为与其签署《备忘录》的相对方主体为张思伟先生和杜中峰先生个人。但仔细看《备忘录》首行为“甲方浙江航天世源汽车发动机部件有限公司”；第二行为“乙方为温州烽友文化娱乐有限公司”，但甲乙双方落款处又仅有自然人签字，未加盖单位公章，故请求予以明确，便于权利主张。综上所述，因张思伟先生和杜中峰先生，未按照《备忘录》的约定向李飞銮先生提供正式缔结合同或协议的必备材料及文件，且经多次催促后，在合理期限内仍未提供。故此次正式书面发函告知解除三方签署的《备忘录》。另，张思伟先生和杜中峰先生未提供相关应提供的材料，故李飞銮先生未给付人民币800万元给杜中峰先生。且因李飞銮先生已通知解除《备忘录》，故亦不会再向杜中峰先生支付人民币800万元。” 2019年1月3日，原告及张思伟、被告杜中峰及天影公司（原烽友公司）收到上述律师函。2019年1月11日张思伟委托浙江玉海律师事务所回复一封律师函，载明：“浙江联英律师事务所彭微珍律师、张文文律师：浙江玉海律师事务所接受张思伟先生的委托（下称委托人），就张思伟先生收到贵所代理李飞銮先生寄送的《通知解除备忘录的律师函》的事宜，特向贵方（并李飞銮先生）回复如下：一、关于《备忘录》合同主体问题。2018年7月14日《备忘录》各签订主体为航天世源公司、烽友公司及李飞銮先生。其中张思伟先生、杜中峰先生在备忘录甲方、乙方的签字，均系作为对应的航天世源公司、烽友公司法定代表人，履行代表前述公司签订《备忘录》的职务行为。二、关于通知解除《备忘录》的意见。本所经办律师及张思伟先生均认为，2018年7月14日各方签订的《备忘录》已经明确了涉事租赁合同的承租主体由烽友公司变更为李飞銮先生，并由李飞銮先生作为承租方继续承接履行《租赁合同》。该《备忘录》相关内容合法、有效，对各方均具有法律约束力。另，有关《通知解除备忘录的律师函》中所涉及到相关资料，并不属于《备忘录》或涉事《租赁合同》的履行内容。其充其量属于李飞銮先生同烽友公司的交接争议事宜，同航天世源公司无涉。李飞銮先生据此解除三方签署的《备忘录》，没有合同及法律依据，且向张思伟先生个人寄送该解除通知，属于主体错误。因此该《通知解除备忘录的律师函》并不能形成对《备忘录》予以解除的法律效果。三、其他事项航天世源公司亦已经按照《备忘录》第四条的约定，在2019年度的租金中，减收了5个月租金，履行了补偿义务。现由于李飞銮先生未能按约支付2019年度租金，已经构成违约。为此，航天世源公司已经就2019年度租金支付事宜，依法向龙湾区人民法院提起诉讼”。 李飞銮收到张思伟的律师回复函后，2019年1月17日委托浙江联英律师事务所向张思伟、原告又邮寄《通知解除的律师函》，律师函载明：“张思伟、航天世源公司：2019年1月，浙江联英律师事务所受李飞銮先生的委托，向杜中峰先生发出了《通知解除的律师函》（【2018】浙联非字第0102号），后收到了《浙江玉海律师事务所律师函》（【2019】浙玉律函字第001号）。因来函称张思伟先生签字系其作为航天世源公司法定代表人的职务行为。故基于上述事实，特发函告知如下：一、通知解除《备忘录》（2018年7月14日李飞銮、张思伟、杜中峰三方签署）。二、告知李飞銮先生未依据《备忘录》向杜中峰支付人民币800万元，以后也不会向杜中峰先生支付该笔款项。三、解除《备忘录》的理由。因张思伟先生、航天世源公司和（或）杜中峰先生，未按照《备忘录》的约定向李飞銮先生提供正式缔结合同或协议的必备材料及文件，且经多次催促后，在合理期限内仍未提供。包括但不限于如下材料：1.温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）的租赁合同等。2.租赁标的物上装修合同、设计合同、设施、设备采购合同，强弱电图纸、给排水图纸等整套材料等。3.物业（研发大楼）一楼分租给其他的租赁合同等。综上所述，明确告知，解除及明示不履行《备忘录》”。张思伟及原告于2019年1月21日收到该律师函。 另查明，烽友公司原法定代表人为第三人杜中峰，2019年3月11日法定代表人变更为杜中义。2019年5月27日，烽友公司名称变更为天影公司，法定代表人变更为田超。 再查明：2019年1月4日，原告向本院起诉，以被告李飞銮未付2019年度租金为由，要求其支付2019年度租金并支付违约金等。2019年4月15日，原告以被告李飞銮长期拖欠租金且明示不再履行合同义务为由，变更诉讼请求为：判决解除原告与被告李飞銮之间的租赁合同关系等。本院于2019年8月6日将诉讼请求变更申请书等送达被告李飞銮、天影公司（原烽友公司）、杜中峰。 2019年2月11日，李飞銮以航天世源公司、烽友公司为被告，以杜中峰为第三人，向本院提起撤销前述《备忘录》之诉，本院于2019年5月20日作出（2019）浙民初0303第956号民事判决书，驳回李飞銮的诉讼请求。李飞銮不服，提起上诉，温州市中级人民法院以被告李飞銮在签订《备忘录》时应当明知所涉的租赁合同是前述《研发车间使用权租赁合同》为由，于2019年7月17日驳回李飞銮的上诉请求。后李飞銮不服，向浙江省高级人民法院提出申诉，浙江省高级人民法院受理后，因李飞銮撤回申请而于2019年12月18日裁定准予撤回申请。 2019年2月15日，温州百分客餐饮服务有限公司（法定代表人为证人刘某）以航天世源公司、天影公司（原烽友公司）为被告，以航天世源公司从2018年正月开始强行对租赁房屋断电为由，要求判决航天世源公司、天影公司（原烽友公司）履行其与天影公司（原烽友公司）于2015年12月6日签订的《厂房租赁合同》，并共同赔偿其经济损失等，该起诉状及证据由本院于2019年2月27日送达航天世源公司，并于2019年4月2日进行开庭审理。后温州百分客餐饮服务有限公司于2019年7月12日撤回起诉。 2019年10月9日，李飞銮以航天世源公司、天影公司（原烽友公司）为被告，以杜中峰为第三人，向本院起诉要求判决：确认其与被告天影公司（原烽友公司）之间于2019年1月3日已解除前述《备忘录》[理由：被告天影公司（原烽友公司）未提交租赁房屋内装修的图纸原件及各项审批文件原件并列明购买物品清单及相应的债权债务，并于2019年1月3日收到李飞銮解除《备忘录》的通知]；解除其与原告之间的《备忘录》（理由：航天世源公司未对租赁物进行供水供电，也未进行租赁房屋的使用用途变更），原告及被告天影公司（原烽友公司）、杜中峰于2019年12月19日收到起诉状及证据副本。后李飞銮于2020年3月5日向本院撤回起诉。 2019年10月24日，天影公司（原烽友公司）以李飞銮、余蒙蒙为被告，以航天世源公司为第三人，诉请李飞銮等人支付800万元合同款及逾期付款利息等，后于2020年1月14日撤回起诉。2020年3月5日，天影公司（原烽友公司）再次向本院提起前述诉讼请求。 2020年3月27日，本院对涉案租赁房屋进行现场勘查，见涉案租赁房屋位于温州经济技术开发区，为五层半房屋，一楼分成十八间店面，其中中间四间作为二楼及以上楼层的入口进行装修，其余左右共十四间店面由被告天影公司（原烽友公司）出租他人经营餐饮、理发、眼镜等。二楼约一半稍少的面积由被告天影公司（原烽友公司）出租他人经营酒吧，另一半稍大的面积正按网吧格局进行装修。三楼按ＫＴＶ格局进行装修，四楼、五楼、六楼按宾馆格局进行装修。六楼面积约占其他楼层面积一半稍多（约多十几至二十几平米）。装修尚未完工，现场堆积大量装修材料，空调内机已装，未见其余家具、家电。装修现场从一楼东侧门进入，该门有上锁。由杜中峰拿锤子砸开锁，带勘查人员进入装修现场。 庭审过程中，证人刘某出庭作证，其陈述在温州百分客餐饮服务有限公司诉天影公司（原烽友公司）、航天世源公司租赁合同纠纷一案中开庭后大概两三个月原告恢复供电。原告自认，因与被告天影公司（原烽友公司）之间的纠纷，其于2018年正月开始对租赁房屋进行停电，2019年4月底在温州百分客餐饮服务有限公司诉天影公司（原烽友公司）、航天世源公司租赁合同纠纷一案中，由经办法官调解，原告恢复了供电，恢复供电后没有通知被告李飞銮，但他应该知道。被告天影公司（原烽友公司）自认，转租的部分是其在2016年租赁出去的，转租合同在被告天影公司（原烽友公司）处。转租的部分是次承租人装修的，其余部分装修资金是被告天影公司（原烽友公司）投资的。被告李飞銮占炫烽项目10%股份，被告杜中峰占炫烽项目60%股份，后因项目停滞炫烽公司未能成立。被告杜中峰自认，2018年租金在2017年底就交了，不存在原告所称拖欠其水电费等事。各方一致确认，涉案租赁房屋的装修现场除空调卡机已装好，其余家具、家电包括浴室柜、灯具、水龙头、空调外机等均没有。 本院认为，2015年9月14日原告与被告天影公司（原烽友公司）签订的《研发车间使用权租赁合同》，约定原告厂区内第1幢研发车间（面积7275平方米）出租给被告天影公司（原烽友公司）使用及所产生的相关权利、义务，内容合法有效。而2018年7月14日原告与被告天影公司（原烽友公司）、李飞銮签订的《备忘录》，约定被告李飞銮支付被告天影公司（原烽友公司）800万元，被告天影公司（原烽友公司）在《研发车间使用权租赁合同》（即《备忘录》中的“原合同”）中的权利、义务由被告李飞銮承继等，该《备忘录》经温州市中级人民法院生效判决确认不存在可撤销情形，对原告、天影公司（原烽友公司）、被告李飞銮具有约束力。被告天影公司（原烽友公司）与被告杜中峰均确认被告杜中峰在前述合同上签名属于职务行为，不违反法律规定，本院予以确认。该《备忘录》中并未约定生效条件，故而在原告法定代表人张思伟、被告天影公司（原烽友公司）原法定代表人杜中峰、被告李飞銮签字后即发生法律效力，原告与被告天影公司（原烽友公司）之间终止原租赁合同关系，被告李飞銮承继了该租赁合同中被告天影公司（原烽友公司）的权利、义务，与原告建立租赁合同关系；被告李飞銮与被告天影公司（原烽友公司）之间建立了转让该《研发车间使用权租赁合同》权利、义务及租赁房屋内装修物（除之前已转租的部分）的合同关系。被告李飞銮曾主张自己未付800万元，被告天影公司（原烽友公司）也未交付租赁房屋，故被告天影公司（原烽友公司）未退出原租赁合同，应由被告天影公司（原烽友公司）对原告承担义务。本院认为，《备忘录》对于合同各方而言均是双务的，一方未履行合同不排除是因另一方不履行合同义务所进行的先履行抗辩或同时履行抗辩，若因此确定合同生效与否，将推导出不准备履行合同一方反而可人为决定《备忘录》不生效的荒谬逻辑。故被告李飞銮该主张理由不能成立，本院不予确认。 《备忘录》签订后合同当事人应依法全面履行合同义务。但本案中各方均没有履行合同义务。被告李飞銮没有将《备忘录》约定的800万元款项支付给被告天影公司（原烽友公司），也没有向原告支付租金的事实清楚，对此各方均没有异议。而原告没有对租赁房屋恢复供电，被告天影公司（原烽友公司）也没有将涉案的租赁房屋及相关权利交付给被告李飞銮。对此原告及被告天影公司（原烽友公司）提出了异议。原告主张涉案的租赁房屋在《备忘录》签订之前其已交付给被告天影公司（原烽友公司），本案中租赁房屋的交付是被告天影公司（原烽友公司）与被告李飞銮之间的事，与其无关。本院认为，虽原告在《备忘录》签订前将涉案租赁房屋移交给被告天影公司（原烽友公司），但各方在签订《备忘录》时明知租赁房屋用于开设宾馆、KTV、餐饮等用于商业用途且大部分租赁房屋的楼层处于装修的状态，因此为涉案的租赁房屋正常供电是该租赁房屋能正常使用的前提之一，该供电义务是原告作为出租人交付租赁房屋义务的一部分。而原告自认其在2018年正月对租赁房屋进行断电，恢复供电是2019年4月底，即在本案中其变更诉讼请求为解除合同之后，距签订《备忘录》已达九个多月。而此前被告李飞銮也已表示过要解除《备忘录》，彼时双方均已表明不再履行租赁合同，故不足以认定原告该恢复供电行为是履行合同义务的行为。原告又主张是被告李飞銮要求先不要恢复供电以便其与次承租人计算损失，且其向原告发送的律师函也是没有提到未供电的事，另装修现场电线裸露，原告单方恢复供电存在安全隐患。本院认为，供电系原告的义务，其应就其主张的被告李飞銮要求其不要恢复供电承担举证责任，但其未就此进行举证，应承担举证不能的不利后果。至于原告所主张的被告李飞銮在送达给原告及被告天影公司（原烽友公司）的律师函中没有提到原告未恢复供电的一事。本院认为，当时被告天影公司（原烽友公司）未向被告李飞銮移交租赁房屋[该点详见本段下文中被告天影公司（原烽友公司）的交付义务]，其对租赁房屋尚没有实际控制权，其关注点没有放在是否恢复供电上亦属常理，不足以据此推定是被告李飞銮要求原告不要恢复供电。况且原告在《备忘录》签订前已对租赁房屋断电4、5个月，在《备忘录》签订时未恢复供电，在其提起本案诉讼时也未恢复供电，在温州百分客餐饮服务有限公司诉天影公司（原烽友公司）、航天世源公司租赁合同纠纷一案中在收到起诉状（诉状中温州百分客餐饮服务有限公司以航天世源公司强行断电为由起诉其履行合同等）与开庭时仍没有恢复供电，可见是拒不恢复供电是原告自身意志的体现，其行为属于拒不履行合同义务，推责于被告李飞銮没有事实依据。至于装修现场的供电带来的安全问题，原告完全可以在供电之前就供电一事事先通知被告李飞銮等人来解决，且《研发车间使用权租赁合同》第8.5条“租赁期间，甲方保证该租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方对该租赁房屋进行检查时，应提前3日通知乙方，检查时乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该租赁房屋的影响”约定，原告有权对租赁房屋进行安全检查，其完全可以对租赁房屋进行安全检查后直接供电，故供电安全问题不足以免除原告的供电义务。因此，原告相应的主张，本院不予确认。被告李飞銮主张原告未能对租赁房屋办理转变为商业用途的“退二进三”手续，也属于未履行合同义务。本院认为，虽涉案的租赁房屋目前按商业用途进行装修，但《研发车间使用权租赁合同》第13.5条约定“因乙方准备把租赁房屋改为商业用房对外营业，但必须在租赁房屋前面另外开设一个大门（注：开门及商业审批手续以及一切费用由乙方自己解决，甲方提供相关审批需要资料，不承担任何费用）”，故原告对租赁房屋转变为商业用途手续仅负有配合、协助义务，而不负有将相应的手续办好交给被告李飞銮的义务。被告李飞銮在本案中也未提供原告拒不配合办理相关手续的证据，故其相应的主张，本院不予确认。被告天影公司（原烽友公司）辩解根据《备忘录》约定按现状归被告李飞銮（所有），无需进行交接。本院认为，虽《备忘录》中约定“按现状留归丙方”，没有约定租赁房屋与转让款如何交接，但并不等同于被告天影公司（原烽友公司）没有交付租赁房屋的义务。被告天影公司（原烽友公司）作为《研发车间使用权租赁合同》权利、义务的转让者，负有将租赁房屋及相关权利交给被告李飞銮的义务，是合同的应有之义。涉案的租赁房屋处于正在装修的状态，被告天影公司（原烽友公司）将设计图、施工图等装修资料移交给被告李飞銮是其交付租赁房屋及相关权利的内容之一；租赁房屋有近五分之一的面积在签订《备忘录》前由被告天影公司（原烽友公司）转租他人，将转租合同交付给被告李飞銮更是被告天影公司（原烽友公司）的交付租赁房屋及相关权利的内容之一。且租赁房屋现场空调内机已装，但租赁房屋装修现场却没有空调外机，按常理将该相配套的空调外机、使用说明书、开关、摇控器等移交给被告李飞銮或至少将空调买卖资料移交给被告李飞銮，也是被告天影公司（原烽友公司）的交付义务之一。故被告天影公司（原烽友公司）相应的辩解，本院不予采纳。被告天影公司（原烽友公司）又辩解被告李飞銮作为炫烽项目的股东原来已掌握包括装修图纸、转租合同等相关资料，故无需交接。本院认为，被告天影公司（原烽友公司）自认现场部分房屋是由其转租他人，装修现场的资金是其投入的，结合本院现场勘察时装修现场的钥匙由被告杜中峰砸开，应当认定涉案租赁房屋现场及相关权利由被告天影公司（原烽友公司）掌控。且被告天影公司（原烽友公司）自认被告李飞銮仅占炫烽项目10%的股份，拟运营该项目的炫烽公司最终又未能成立，不足以凭被告李飞銮曾入股炫烽项目就认定其掌握了装修等资料。更何况被告天影公司（原烽友公司）庭审过程中亦曾自认转租合同在其处。故被告天影公司（原烽友公司）相应的辩解，本院不予采纳。 现原告以被告李飞銮长期拖欠租金且明示不再履行合同义务，诉请解除其与被告李飞銮之间的租赁合同关系。本院认为，被告李飞銮作为租赁合同相对人，其2019年1月3日向原告及其法定代表人、被告天影公司（原烽友公司）、被告杜中峰送达律师函，通知解除《备忘录》，并表示亦不会支付800万元；在2019年1月21日被告李飞銮再次向原告送达律师函，告知“解除及明示不履行《备忘录》”，相应的行为确属于明示不履行合同义务，根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。故原告相应的诉请，符合法律规定。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告诉请解除租赁合同关系的变更诉讼请求申请书由本院于2019年8月6日送达被告李飞銮，故本院确认原告与被告李飞銮之间的租赁合同关系于2019年8月6日解除。被告李飞銮在本案中表示原告未供水供电、未对租赁房屋办理“退二进三”手续，属于未交付租赁房屋，系违约方，其无权单方解除租赁合同；或又表示同意解除《备忘录》，并认为其在2019年1月3日向被告天影公司（原烽友公司）送达律师函后，被告天影公司（原烽友公司）未提出异议，其与被告天影公司（原烽友公司）之间已解除《备忘录》；或又认为原告恢复供水供电，为租赁房屋办理了进行“退二进三”手续之后可继续履行租赁合同。本院认为，被告李飞銮前述对其与原告之间租赁合同及三方《备忘录》解除与否的相关表述，存在法律上认识混乱及自相矛盾。如前所述，《备忘录》是三方协议，在各方签名后即生效，非经三方当事人协议一致不能解除。各方未履行《备忘录》不意味任一方可解除该《备忘录》，否则将导致原告与被告天影公司（原烽友公司）之间的租赁关系被“自动恢复”的荒诞后果。故被告李飞銮在2019年1月3日、1月21日送达原告及被告天影公司（原烽友公司）、杜中峰的律师函无法达到解除《备忘录》的效果。另即便原告存在未履行对租赁房屋供电的合同义务等违约行为，但被告李飞銮并未就原告该违约行为提出解除合同（因被告李飞銮在本案中仍主张其与原告之间的租赁合同在原告恢复供电及为租赁房屋办理“退二进三”手续后可继续履行，可见被告李飞銮发送律师函时本身没有解除其与原告之间租赁合同关系的意图，故亦不应认定该律师函起到解除原告与被告李飞銮之间租赁合同关系的效果）。现被告李飞銮明示不履行合同义务后，原告要求解除双方间租赁合同并无不妥。故被告李飞銮前述的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。 至于原告要求被告李飞銮支付租金的诉请。被告李飞銮以原告未交付租赁房屋为由提出抗辩。本案中原告的诉请结合各方陈述，可确认在签订《备忘录》前被告天影公司（原烽友公司）已支付2018年度的租金。《备忘录》签订后被告李飞銮承继了被告天影公司（原烽友公司）对租赁房屋的权利、义务，原告应当恢复对租赁房屋的供电。原告该供电的义务相对于被告李飞銮应支付的2019年度租金义务而言属于先履行义务，在原告未恢复供电前，按《合同法》第六十七条规定被告李飞銮有权拒付租金。况且原告明知涉案租赁房屋正在装修拟用于商业用途，另一部分转租他人已用于商业用途，原告未供电期间租赁房屋根本无法正常使用或正常施工。被告李飞銮因原告的违约行为未曾享受合同权利，却因此要求其履行合同义务没有法律依据。若该种情形仍须支付原告租金的话，原告在本案中的断电行为造成承租方的损失绝不止该租金损失。因此，原告的租金诉请法律依据不足。但被告李飞銮在2019年1月21日向原告送达律师函中明确告知“解除及明示不履行《备忘录》”，如前所述，该律师函未能起解除《备忘录》的效果，但该表述对原告而言属于明确告知不再支付租金。而被告李飞銮作为租赁合同相对人负有腾空租赁房屋的义务（该点在腾空义务一节中作详细阐述），在通知原告不履行支付租金义务之后，其应当着手腾空租赁房屋。但被告李飞銮之后一直未在合理期限内腾空租赁房屋。因此，超出该合理期限仍占用租赁房屋造成的租金损失被告李飞銮应当支付。该腾空租赁房屋的合理期限，因腾空具体操作可能涉及被告李飞銮与被告天影公司（原烽友公司）及其他次承租人之间的协商，且租赁房屋面积较大、现场装修工程浩大，本院酌情确定为3个月。因此，被告李飞銮应从2019年4月21日起向原告支付租金损失。又因《备忘录》中约定“甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金”，该5个月的租金应在被告李飞銮应付的租金损失金额中扣除，但被告李飞銮未提供转租合同证明一楼租金标准，故该5个月的租金标准，本院以原告诉请的租金标准139437.5元/月（即《研发车间租赁合同》约定的租金标准）确定。再者，《备忘录》签订日（2019年7月14日）至2018年12月31日期间（5个月又18天）的租金被告天影公司（原烽友公司）已支付，该租金相关权利由被告李飞銮继受，但期间原告未对租赁房屋恢复供电，被告李飞銮未曾享受该部分租金的相关权利，根据权利义务相一致原则，该部分租金金额应在被告李飞銮应付的租金损失金额中抵扣。因此，从2019年4月21日起算的租金损失中，合计应扣除10个月又18天的租金金额，扣除后被告李飞銮应支付的租金损失应从2020年3月10日起计算。值得一提的是，被告李飞銮在《备忘录》签订后至其提出不履行合同义务期间是否存在扩大损失的过错问题。本院认为，如前所述，恢复供电是原告的合同义务，拒不恢复供电系原告的意志体现，故不应将未恢复供电的责任推责于被告李飞銮。另被告李飞銮在原告拒不履行恢复供电持续近6个月左右才提出不履行合同义务。考虑涉案《备忘录》中装修工程浩大，涉及的投资与收益金额巨大；且据原、被告陈述本案中的《备忘录》是因原告停电等原因引起纠纷后各方协商的结果，而该《备忘录》是在原告持续停电4、5个月后签订，本院认定该6个月的期限亦属合理范围。综上，不应认定被告李飞銮存在扩大损失的过错。 另原告以被告李飞銮违反合同约定不支付租金为由，诉请被告李飞銮按《合同法》第一百一十三条规定支付违约金。如前所述，因原告不履行恢复供电义务在先，被告李飞銮享有先履行抗辩权，亦无需支付停电期间的租金，其未付租金行为及律师函中明示不履行合同义务行为（对原告而言指不付租金）不属于违约行为。至于原告所称的被告李飞銮在律师函中明示不履行合同义务时没有提到原告未恢复供电一事。本院认为，如前所述，原告的供电义务属于其租赁房屋交付义务的一部分，其拒不恢复供电的行为足以造成承租人不能实现租赁合同的目的，在发送律师函时被告李飞銮本身可不支付租金并具有合同解除权，律师函中没有提到原告拒不恢复供电一事并不影响其在本案中被告李飞銮以该理由抗辩原告的租金与违约金诉请。综上，原告有关违约金的诉请，事实与法律依据不足，本院不予支持。 至于原告要求被告李飞銮腾空的诉请。如前所述，在原告与被告天影公司（原烽友公司）的租赁合同关系中，原告已将租赁房屋现场移交被告天影公司（原烽友公司），《备忘录》签订后被告李飞銮承继了被告天影公司（原烽友公司）与原告之间的租赁合同权利、义务。现原告与被告李飞銮之间的租赁合同关系解除，被告李飞銮作为租赁合同的相对人，负有腾空租赁房屋的义务。至于被告天影公司（原烽友公司）未向其交付租赁房屋一事系被告天影公司（原烽友公司）与被告李飞銮之间的事，不足以据此免除被告李飞銮作为租赁合同相对人应向原告承担的腾空租赁房屋义务。因腾空具体操作可能涉及被告李飞銮与被告天影公司（原烽友公司）及其他次承租人之间的协商，且租赁房屋面积较大、现场装修工程浩大，腾空期限本院酌情确定为3个月。综上，原告相应的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司与被告李飞銮之间关于温州经济技术开发区海滨二十一路356号第1幢研发车间的租赁合同关系于2019年8月6日解除。 二、被告李飞銮于本判决生效之日起三个月内腾空前述租赁房屋。 三、被告李飞銮支付原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司租金损失（租金损失从2020年3月10日起按139437.5元/月标准计算至前述租赁房屋实际腾空之日止。首期于本判决生效之日起十五日内支付，金额按前述标准从2020年3月10日起计算至判决生效之日止；末期在前述租赁房屋实际腾空之日十五日内支付，金额按前述标准从判决生效之次日起计算至前述租赁房屋实际腾空之日止）。 四、驳回原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36361元，由原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司负担28128元，由被告李飞銮负担8233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  周小凤 人民陪审员  项林晓 人民陪审员  陈海容 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  姜忠谦