湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终551号上诉人（原审原告）：邓躲成，男，1985年12月28日出生，汉族，居民，住邵阳县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地邵东县东风路13号。法定代表人：刘**，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵月娥，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曾仲红，男，该公司员工。上诉人邓躲成与上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称泽祥公司）商品房预售合同纠纷一案，双方不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5228号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓躲成上诉请求：撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5228号民事判决第一项，改判泽祥公司按邓躲成已付购房款万分之二/日的标准向其支付违约金。事实与理由：泽祥公司逾期交房给邓躲成造成的损失既有房屋租金损失，也有逾期交房期间泽祥公司无偿占有已付购房款的利息损失，故按已付购房款的万分之二/日（折算成年利率为7.3%）的标准计算违约金并不高，无需调整。一审判决的违约金折算成年利率仅1.71%，远低于全国银行间同业拆借中心公布的报价利率。一审判决依照江南明珠项目住房租金评估意见作为判决依据既不合理，亦不合法，该小区的地段位置、交通等不如涉案小区，不属于同地段同类型房屋，故不能作为租金计算的参考。泽祥公司对邓躲成的上诉辩称，按已付购房款日万分之二的标准计算违约金明显过高，一审法院予以调整于法有据。一审法院在处理其他商品房销售合同纠纷的系列案件时对江南明珠租房租金的鉴定报告已经采信，且相关判决已生效，故一审法院参照生效判决确定的江南明珠租房租金处理本案符合法律规定。因此，邓躲成的上诉理由不能成立。泽祥公司上诉请求：依法撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5228号民事判决，改判驳回邓躲成的全部诉讼请求。事实与理由：雨雪冰冻天气、施工方安全事故造成的停工整顿、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节放假等情形均非泽祥公司的主观原因，属于合同约定的免责事由，应扣减逾期交房的时间共计440天，一审法院仅扣减45天，系认定事实错误，恳请依法改判驳回邓躲成的全部诉讼请求。邓躲成对泽祥公司的上诉辩称：泽祥公司提出影响工期的诸多原因均为正常商业风险或可预计的情形，不属于合同中约定的可以延期的情形。雨雪冰冻是正常的天气现象，泽祥公司并未提交证据证明存在气象灾害等不可抗力。工程发生意外导致停工是泽祥公司自身管理不当。中高考及春节假期均是可预见的情形。环保因素、涉案的军用雷达障碍等，泽祥公司在开发过程中更应当考虑在内。因此，一审认定的违约天数事实清楚，公正合法。邓躲成一审诉讼请求：1、判令泽祥公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令泽祥公司以403565元为基数，自2018年10月2日起至2019年9月27日，按照日万分之二向邓躲成支付违约金29056元；3、确认邓躲成无需向泽祥公司支付水电立户费用。一审法院认定事实：2017年10月10日，邓躲成与泽祥公司签订《商品房买卖合同》。其相关内容有：（一）标的物为“华泽东风阁”第1栋2305号商品房，建筑面积125.12平方米，总价款403565元。（二）泽祥公司应当依照有关规定，在2018年10月1日前交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，泽祥公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且泽祥公司在发生之日起15日内告知买受人的；（2）因相关法律法规变化所导致的延误；（3）国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期等非泽祥公司原因引起的。（三）逾期交房超过60日，邓躲成有权解除合同，也可以要求继续履行合同；要求继续履行合同的，自最后交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，泽祥公司每日按邓躲成已支付房屋价款的万分之二计付违约金。（四）水电等开户费用邓躲成自理。邓躲成已按约定付清全部购房款403565元，但泽祥公司直至2019年9月27日才通知邓躲成接收房屋，逾期360天。另查明，邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价格评估为3.99元/㎡/月。还查明，因中央环保督查，邵东的沙场、石料厂、砼搅拌站、砖厂等均停产整顿，涉诉房屋建设因此停工45天。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邓躲成与泽祥公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。泽祥公司逾期交付房屋，应当承担违约责任。因国家环保政策导致建筑原材料短缺而停工的45天，属于合同成立后客观情况发生了无法预见的重大变化，可以扣减逾期天数。泽祥公司需承担违约责任的天数，一审法院核定为315天（10个半月）。泽祥公司主张的其他抗辩事由，均属于可以预见、也可以避免的情形，不能扣减逾期天数。鉴于本案实际情况，衡平各方利益，对于合同约定的违约金计算方式，一审法院予以变更，参照涉诉房屋所在地段的同类房屋租金标准酌定为每月650元，泽祥公司应当支付的违约金为6825元（650×10.5）。泽祥公司要求邓躲成另行支付水电开户费，符合合同约定，故对邓躲成的相关诉讼请求，不予支持。据此判决：一、泽祥公司在判决生效后15日内支付邓躲成违约金6825元；二、驳回邓躲成的其他诉讼请求。二审中，泽祥公司向本院提交了邵东市住建局证明等四份证据，邓躲成对该四份证据的真实性均无异议，本院均予以采信。本院二审查明，坐落在邵东空军机场附近的涉案项目经规划批准的建筑高度为24层，实际建筑高度为30层。2017年6月28日及2018年9月28日，泽祥公司向中国人民解放军95201部队申报涉案小区高度为30层356米建设事项。中国人民解放军空军邵东场站机场营房股于2019年9月6日同意泽祥公司的申请，并于2019年9月28日对东风阁建设项目予以验收。2019年9月27日，涉案小区完成勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位、设计单位五方验收。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：1、泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当；2、一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当。关于泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当的问题。泽祥公司上诉提出，雨雪天气、施工方安全事故、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节假期、环保政策等因素造成的停工均属于出卖人不能控制的不可抗力事件，在双方约定的免责事由范围内，故该部分停工期间应扣减逾期交房天数。本案中，泽祥公司在签订合同时，应能预测到每年均会出现雨雪天气等正常天气变化，即使在其施工期间存在雨雪天气天数较多的情形，但泽祥公司未提交证据证明系气象灾害，故不能认定为不可抗力。同时，泽祥公司对中高考和春节假期影响施工工期是明知的，不属于不能预见的情形。施工方发生安全事故影响工期系泽祥公司自身安全管理不到位所致，亦不是免责事由。涉案工程坐落于邵东空军机场附近，规划批准的建筑层高为24层，实际层高为30层。因建筑层高的变更直接影响到涉案工程验收，为此，泽祥公司先后于2017年6月、2018年9月向中国人民解放军95201部队申请涉案小区调整项目建设高度，但直到2019年9月6日才获批同意。泽祥公司明知空军雷达站尚未搬迁及空军机场净空区对建设项目高度设有限制条件，却在未得到批复同意前自行调整项目建设高度，造成项目验收延迟，系其自身原因所致。因此，泽祥公司提出的上述理由均不属合同约定可据实予以延期的情形。对环保督查要求施工单位停业整顿等因政府及相关部门的原因造成的停工，一审酌情扣减45天后，认定泽祥公司逾期交房的违约天数并无不当。关于一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当的问题。因双方当事人对一审认定的交房时间没有异议，本案无需再判令泽祥公司履行交房义务。邓躲成上诉提出，一审判决调整逾期交房违约金不当，参照江南明珠小区租金标准确定违约金不合理。经审查，邓躲成支付的购房款为403565元，依照双方合同约定的逾期交房违约金计算标准即按已付房价款的日万分之二计算，泽祥公司每月需支付邓躲成的违约金为2421元。因房屋的主要功能与属性为居住，逾期交付给房屋买受人带来的损失主要是买受人需另行租住房屋而产生的房屋租金。本案中，双方约定的违约金明显高出邵东同地段、同面积、同品质的住房租金水平，故一审法院据此进行调整并无不妥。一审法院参照同地段住房品质相同的江南明珠小区的租金标准，酌定泽祥公司应支付的违约金基本符合该地段住房租金的整体水平，邓躲成提出一审判决调整逾期交房违约金标准不当的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。邓躲成及泽祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人邓躲成负担512元，上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司负担512元。本判决为终审判决。审判长  谭晓飞审判员  李玉芳审判员  莫佩华二〇二〇年四月二十七日法官助理姜黎青书记员周鑫附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……