河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2627号上诉人（原审被告）：郑州茉莉公馆置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖外环路66号龙兴嘉苑一号院10号楼1楼龙湖企业服务中心101室。法定代表人：宋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：边婷，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李迎华，女，1980年2月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。上诉人郑州茉莉公馆置业有限公司因与被上诉人李迎华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初8719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。郑州茉莉公馆置业有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初8719号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、李迎华2016年10月31日离职时公司已明示通知其负有补缴房款差额的义务，其后又通过短信通知其补款签约，但其一直未履行补款义务，一审法院认定上诉人将该差额冲入涉案房屋总房款，视为差额问题已解决且上诉人未履行签约通知义务，认定事实错误。二、一审法院对上诉人债权抵销权认定事实错误，适用法律错误。三、一审法院判令茉莉公馆承担李迎华可得利益损失认定事实错误，适用法律错误。李迎华辩称：1、被上诉人不是上诉人公司员工，与上诉人之间不存在劳动关系，员工购房优惠属于员工福利，是否应当退还属于劳动争议范畴，与本案不属同一法律关系，上诉人无权向李迎华主张退还补交差额，补交房款差额更不是签约的前提。2、上诉人从未通知过被上诉人签约，被上诉人完全履行了合同义务，不存在任何违约行为，上诉人不享有合同的约定解除权和法定解除权，发出的解除通知不产生合同解除的效力，合同未解除。3、被上诉人交了多少房款，在合同解除时就应当退还多少，上诉人未足额退还，剩余99554.86元未退还，理应退还被上诉人。上诉人主张的抵销权根本不存在，被上诉人对上诉人只享有债权而不负有任何债务，没有行使抵销权的前提条件。4、被上诉人正是基于对本案合同的信赖，才丧失订立其他房屋买卖合同的机会，且上诉人占用被上诉人69万多元的购房资金。上诉人在争议诉讼过程中偷卖房屋，违约情节极为恶劣，致使被上诉人损失了已经现实存在的可得利益，对此房屋差价损失理应赔偿。故上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李迎华向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年7月18日签订的茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书；2、被告返还原告购房款99554.86元；3、被告赔偿因违约给原告造成的可得利益损失2648660.21元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月4日，原告入职亚新集团下属的河南中联创房地产开发有限公司，任职营销管理中心客服经理，2015年8月4日转正，2016年5月15日，原告李迎华与被告郑州茉莉公馆置业有限公司签订了茉莉公馆项目房源协议书，并交纳订金20万元，协议第五条约定，原、被告签署房源保留协议后本协议自动失效，订金转为购房款。2016年7月13日，原告提交其签字确认的亚新集团员工购房优惠申请书（以下简称优惠申请书），显示员工转正之日起5年内首次购买亚新集团旗下分、子公司开发住宅、公寓等居住性房源，享受在案场销售底价基础上额外优惠10%的福利待遇。原告承诺转正届满2年前无论何种原因（包括但不限于辞职、公司辞退）与亚新集团或亚新集团关联公司、分公司、子公司解除劳动关系的，自劳动关系解除之日起，距转正届满2年尚欠月数（按满月计，不足一个月的不计）乘以上述每月优惠金额，于离职当日一次性退还超额享受的福利待遇［应退还数额=（24月-转正月数）＊每月优惠额］；如不能及时足额退还，申请人/申请人近亲属同意亚新集团及亚新集团关联公司、分公司、子公司不予交付房屋且不予办理其他相关手续，并同意以应退还额为基数按每日千分之三支付违约金。2016年7月18日，原、被告签订了茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书（以下简称房源协议），约定原告订购了位于龙湖××西、××街南茉莉公馆项目9号楼12层东户房产，面积暂定159.91平方米，单价21627元/每平方米，房源总价暂定为3458373元；签订协议当日，原告向被告缴纳人民币698373元，协议有效期内，被告不得再将房屋另行出售；被告应于2019年4月30日前，将验收合格的房源交付原告，房源的交付标准具体参照附件执行；原告李迎华应在郑州茉莉公馆置业有限公司通知之日起7日内签署商品房买卖合同，逾期签署的，支付总房款日万分之五的违约金，逾期10日以上的，被告有权另行出售房屋，原告支付总房款1%的违约金。同日，茉莉公馆交款确认单载明，房款优惠计算方式为3842637×0.9=3458373元，首付698373元，贷款2760000元，已累计交款698373元。2016年10月31日原告离职。2016年12月20日河南亚新集团请示审批单载明，原告离职时尚欠10个月应退还优惠差额160110元冲入原总房款，总房款价格由3458373元变更为3618483元。2017年5月15日，被告员工短信通知原告9号楼预售证马上就下证，需要补齐30%的首付，希望本周补齐。2017年6月2日，郑州茉莉公馆置业有限公司取得预售许可证，证号为【2017】郑房预售字（D0674）号。2017年7月24日，被告向原告邮寄《关于解除律师函》（以下简称解除函），显示因原告未按照房源协议第五条约定在接到被告通知后及时签订商品房买卖合同、没有退还购房优惠，解除与原告签订的房源协议。原告于7月25日签收快递。2017年8月14日，被告向原告退还款项598818.14元。2018年6月20日，被告郑州茉莉公馆置业有限公司与案外人马若辰签订了商品房买卖合同（合同编号D180××××9257），将被告开发的位于郑东新区龙湖××西、××街南9号楼12层1202号房屋出卖给案外人马若辰，已经办理网签手续并在房管局备案。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房源保留协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。协议签订后，原告依约支付了房款698373元，被告应按照约定及时通知原告签订商品房买卖合同、交付验收合格的房屋。关于解除函效力问题，首先，函件称多次通知原告签订商品房买卖合同，但被告提交短信记录显示其于2017年5月15日通知原告补齐30%的首付，未提交其他有效证据证明已履行签约通知义务。其次，房源协议约定原告支付首付款698373元，原告已依约履行义务。最后，优惠申请书虽载明原告2年内离职应退还优惠差额，否则不予交付房屋且不予办理其他相关手续，但2016年12月20日被告将该优惠差额冲入涉案房屋总房款，从被告角度讲，视为离职的差额优惠退还问题已得到解决，被告不能再以此为由损害原告继续购房权益。综上，被告以解除函的形式解除合同不符合协议约定和法律规定，不能认定双方签订的房源协议已经解除。鉴于涉案房屋已经售卖并已办理网签、备案手续，被告事实上已经无法向原告出售涉案房屋，房源协议书目的不能实现，故对原告请求解除双方之间签订的房源协议及装修协议的诉请，该院予以支持。关于是否退还购房款99554.86元，原告于房源协议签订后支付首付款698373元，被告已退还598818.14元。房源协议解除后，被告应退还剩余99554.86元。被告称该款项与原告其他债务抵销，但未提交有效证据证明取得对原告的债权且债权已到期，对被告该项意见该院不予采纳。关于违约责任问题，被告在取得商品房预售许可证后，未提交有效证据证明及时通知原告前来签订商品房买卖合同，且擅自将涉案房屋卖给他人，其行为违反了诚实信用原则和协议约定，构成违约，应承担相应的违约责任。另一方面，原告曾系房企营销中心客服经理，对商品房限购、限贷政策以及签约、付款的整个交易流程，较常人专业和更有经验，房源保留协议虽未约定原告更多的付款义务，原告也未明显违反协议，但其在接到补交首付款通知后，应预判到签约将至，也能够预判到补交首付款系后续交易的一项重要义务，原告本应采取积极行动关注此事，并与被告保持进一步沟通，但在被告发出解除函前，原告对此未予理会。综观上述整个交易过程，原告行为明显怠于续约。故结合上述情况，该院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势，对原告请求的可得利益损失，该院酌定为500000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李迎华与被告郑州茉莉公馆置业有限公司于2016年7月18日签订的茉莉公馆房源保留协议及附件茉莉公馆装修协议书；二、被告郑州茉莉公馆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李迎华购房款99554.86元；三、被告郑州茉莉公馆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李迎华支付违约金500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14607元，由原告李迎华负担9709元，由被告郑州茉莉公馆置业有限公司负担4898元。本院二审期间，上诉人提交郑银发[2016]197号文件、郑政办[2016]64号文件，以证明其上诉理由成立。经质证，被上诉人认为，对两份文件的真实性无异议，但均与本案无关，双方订立本案合同时，该两份文件均未出台，上诉人并未基于被上诉人不具备购房资格而解除合同，而上诉人主张解除合同的理由是被上诉人不交购房款，该理由不符合合同约定的解除权，被上诉人完全履行合同约定的义务，也不符合法定的解除理由，故本案合同不因上诉人的解除通知而解除，被上诉人的购房资格问题，并非不可消除，可以通过出售名下房产消除购房资格障碍，并不必然导致合同目的无法实现，被上诉人在首次诉讼中也已经将购房资格问题消除，之后上诉人才将房屋恶意转售他人，首付款比例20%提升到30%是政策调整原因，但双方尚未订立合同本约，政策并未对预约合同的付款比例有任何要求，故被上诉人在交房之前没有补交10%的首付款，上诉人不能以此为由解除合同。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人郑州茉莉公馆置业有限公司与被上诉人李迎华签订的房源保留协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务。协议签订后，被上诉人依约支付了房款698373元，上诉人应按照约定及时通知被上诉人签订商品房买卖合同、交付验收合格的房屋。但上诉人未提交有效证据证明其及时通知了被上诉人前来签订商品房买卖合同，且后来又擅自将涉案房屋卖给他人。因此，原审法院认定上诉人已构成违约并无不当。关于上诉人所称的债权抵销权问题，因上诉人所称的债权是被上诉人应补缴的购房优惠款，而现双方的房源保留协议已解除，被上诉人不再购房，也就不需再向上诉人缴纳相应的购房款，故上诉人所称的该债权不能与应向被上诉人退还已缴纳的购房款相抵销。原审法院以被上诉人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及被上诉人预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势，从而酌定被上诉人的可得利益损失为500000元，较为合适。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，郑州茉莉公馆置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由郑州茉莉公馆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年四月二十四日书记员  娄杨杨