贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终2630号 上诉人（原审被告、暨反诉原告）：谢辉，男，1974年2月1日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 上诉人（原审被告、暨反诉原告）：范丽芹，女，1979年7月11日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州九牛犇房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：雷俊，贵州泳清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师。 上诉人范丽芹、谢辉因与被上诉人贵州九牛犇房地产开发有限公司（以下简称九牛犇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范丽芹、谢辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判九牛犇房开公司返还谢辉、范丽芹已付款项及银行同期贷款利息，利息自2017年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清时止;2.撤销一审判决第四项，改判九牛犇房开公司支付谢辉、范丽芹为处理房屋买卖事宜所产生的差旅费等各项费用、赔偿金22316.8元;3.九牛犇房开公司涉嫌提供伪造证据，申请依法根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任;4.九牛犇房开公司涉嫌侵害谢辉、范丽芹个人信息依法得到保护的权利，申请依法判决九牛犇房开公司赔礼道歉并赔偿损失；5.九牛犇房开公司在经营过程作虚假说明误导谢辉、范丽芹购买房屋，在骗取首付款后又拒不提供房屋，申请依法判决九牛犇房开公司赔偿谢辉、范丽芹一倍的购房款；6.一、二审诉讼费用由九牛犇房开公司承担。事实和理由：一、根据双方签订的商品房买卖合同约定，合同解除后的20日内，出卖人退还已付款及银行同期贷款利息。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条和《侵害消费者权益行为处罚办法》第十条规定，九牛犇房开公司应当向谢辉、范丽芹支付已付款项及银行同期贷款利息。利息以谢辉、范丽芹已付款项为基数，从谢辉、范丽芹付款之日，即2017年10月1日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。二、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条和《侵害消费者权益行为处罚办法》第十条规定，谢辉、范丽芹在预付相应购房首付款及其他费用后，因九牛犇房开公司的销售误导行为，而最终未能获得应提供的房屋，且协商无果。九牛犇房开公司应当承担谢辉、范丽芹因此而支付的差旅费等各项费用，应改判支持九牛犇房开公司支付谢辉、范丽芹处理房屋买卖事宜所产生的差旅费等各项费用赔偿金22316.8元。三、谢辉、范丽芹提供短信截图，证明九牛犇房开公司工作人员在2017年10月30日发短信通知办理购房贷款手续。谢辉、范丽芹去办理贷款手续的短信截图，涉嫌伪造，谢辉、范丽芹从来没有收到过对方此内容的短信，对该短信的真实性不认可。四、根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十一条规定，经营者泄露、出售或者非法向他人提供所收集的消费者个人信息的，应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉并赔偿损失。谢辉、范丽芹在与九牛犇房开公司签订购房合同后，收到了黔西南州区域内的装修公司、建材公司等大量的陌生销售电话，给谢辉、范丽芹的工作和生活造成极大困扰，九牛犇房开公司应就该行为书面赔礼道歉并赔偿损失。五、根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第五、六、十六条规定，在谢辉、范丽芹在明确告知九牛犇房开公司销售人员名下有大额、商业贷款时，九牛犇房开公司仍然误导谢辉、范丽芹做出买房的决定。在骗取购房款首付以后，又要求谢辉、范丽芹清偿高于购房贷款的所有商业贷款才能办理购房贷款。在多次与九牛犇房开公司协商以后，九牛犇房开公司均以各种理由不按照约定提供商品即买卖房屋，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款，或者接受服务费用的一倍。 贵州九牛犇房地产开发有限公司辩称，一审法院查明事实基本正确。九牛犇房开公司在本次商品房买卖活动中未违反诚实信用原则，谢晖、范丽芹在收到九牛犇房开公司律师函后，未与九牛犇房开公司协商补交尾款事宜，而是置之不理，才导致九牛犇房开公司提出本案诉讼。谢辉、范丽芹能否获取贷款本身取决于其自行自身信贷能力，此非九牛犇房开公司能够预测或评估事项。 九牛犇房开公司在本次商品房买卖活动中并没有误导谢辉、范丽芹，而是严格按照合同约定提交谢辉、范丽芹资料到银行办理按揭贷款，并在贷款不能的情况下告知其解决方案。谢辉、范丽芹因自身原因不提交贷款资料，并要求九牛犇房开公司以更换买房人名字方式进行处理，让房开公司违反一物二卖原则。二、谢辉、范丽芹为了多获取利息，恶意拖延本案诉讼时间，九牛犇房开公司承担返还首付款的利息只能计算至一审判决生效之日。三、谢辉、范丽芹上诉请求于法无据，九牛犇房开公司不承担二审诉讼费。 九牛犇房开公司在一审起诉请求：1.判令解除九牛犇房开公司与谢辉、范丽芹签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201701124）；2.判令谢辉、范丽芹连带支付九牛犇房开公司违约金49600元；3.本案诉讼费由谢辉、范丽芹承担。 谢辉、范丽芹在一审反诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.返还首期房款212695元，并以212695元为基数从2017年10月1日开始计算利息；3、要求九牛犇房开公司按照首付款的10%进行赔偿。 一审法院审理查明：谢辉与范丽芹系夫妻关系。2017年10月1日，谢辉、范丽芹（买受人）与九牛犇公司（出卖人）签订合同编号为2017011241《商品房买卖合同》一份，约定谢辉、范丽芹向九牛犇公司购买该公司建设项目名称为“飞洋华府四期二标段”第12幢3层3-1号商品房，该房建筑面积为173.05平方米，套内建筑面积为137.44平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米5156.40元，总价款为708695元。第八条第3款约定，付款方式为首付加银行按揭贷款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款212695元，余款496000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后20日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十条约定，买受人未按照约定时间付款的，（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日其至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，谢辉、范丽芹于签订合同当日按约支付了首期房款212695元。2017年10月30日，九牛犇公司工作人员向谢辉发送短信，内容为“谢辉先生您好！我是飞洋华府工作人员，通知你于（10月31日）星期二下午3点，双方持身份证、户口本、结婚证、工行卡到沙井街市医院门诊部旁工商银行签字。谢谢！”。2019年1月23日，因谢辉、范丽芹未履行支付房屋余款的义务，九牛犇公司委托贵州泳清律师事务所向谢辉、范丽芹发送律师函一份，载明“……请你方于收到本律师函之日起七日内到九牛犇房地产公司配合办理余款支付相关事宜，逾期未履行该项合同义务，九牛犇房地产公司将对合同作如下处理：一、解除贵州九牛犇房地产开发有限公司与你方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017011241）；二、贵州九牛犇房地产开发有限公司将另行出售你所定房源；三、你方应承担的违约金由贵州九牛犇房地产开发有限公司从你已付房款中至今予以扣除。”谢辉、范丽芹于2019年1月25日收到该律师函。经查，谢辉的个人信用报告显示，至2017年9月28日止，其名下共有9笔未结清贷款信息，合同总额为2116000元，余额为1371835元，其中个人住房贷款2笔，剩余未还金额为501835元；个人经营性贷款2笔，剩余未还金额为720000元；个人消费贷款2笔，剩余未还金额为50000元；其他贷款3笔，剩余未还金额为100000元。范丽芹于2017年9月28日提供的个人信用报告中未载明其名下有未交清贷款信息。为查明谢辉、范丽芹不能贷款的原因，一审法院到工商银行进行查询，但该行无谢辉、范丽芹贷款的相应资料，经向九牛犇公司的委托诉讼代理人王瑶询问，其陈述在谢辉、范丽芹向九牛犇公司提交贷款所需的资料，九牛犇公司提交到贷款银行后，因九牛犇公司通知谢辉、范丽芹到银行面签，谢辉、范丽芹未到，所以银行为防止资料遗失，将谢辉、范丽芹的贷款资料退还给九牛犇公司。在面签之前，九牛犇公司根据贷款银行的要求提示谢辉偿还其名下贷款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谢辉、范丽芹作为买受人与九牛犇公司签订《商品房买卖合同》，约定二人购买九牛犇公司开发建设的商品房，该合同系双方的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务，现双方均同意解除《商品房买卖合同》，故予以支持。合同解除后，适用合同法的规定。故九牛犇公司应当向谢辉、范丽芹返还二人已付的购房款212695元。关于违约责任，谢辉、范丽芹陈述在买房前向九牛犇公司销售人员咨询过，其名下尚有多笔贷款未还完，在此情况下是否能够顺利采取首付加银行按揭贷款的方式支付房款，从其提交给九牛犇的其个人征信记录可客观反映该陈述的客观性，而九牛犇公司销售人员给其答复只需偿还消费性贷款，即可按揭贷款，经营性贷款的偿还与否不影响按揭贷款，九牛犇公司不予认可，认为在其购房前已经向其提示不管个人消费性贷款还是经营性贷款都需要偿还才能按揭贷款，从其个人消费性贷款剩余本金为50000元、经营性贷款金额为720000元、其他贷款100000元，欲贷款金额496000元，从以上数据分析可得出，如果如九牛犇公司所言已告知其经营性贷款、个人消费贷款等都需偿还才能进行按揭贷款，那谢辉、范丽芹需要先偿还经营性贷款720000元，方能按揭贷款496000元，以偿还大笔贷款为前提获取较小额的贷款，显然不符合常理，故对谢辉、范丽芹的陈述更具有可信性，而九牛犇公司作为房开企业，其在销售商品房的过程中，与相关银行有合作协议，相较谢辉、范丽芹更清楚按揭贷款的程序和规定，其在销售房屋时对谢辉、范丽芹的陈述，导致谢辉、范丽芹对于办理银行按揭贷款产生一定误导，进而做出了买房的决定，故九牛犇公司对于谢辉、范丽芹以为能够办理银行按揭贷款，而最终未能办理，导致其未能按约交付房款具有一定过错。虽然九牛犇公司通知了谢辉、范丽芹到银行进行贷款面签，谢辉、范丽芹未到，但其未到现场进行面签的原因是在此之前，其已被告知要偿还完毕谢辉名下所有贷款，而其无力偿还，即使再到银行进行面签也不能进行按揭贷款，故无必要再去面签。综上，谢辉、范丽芹未获贷款是因谢辉名下有多笔贷款未还清，而九牛犇公司在销售房屋时对于是否能获得按揭贷款作出了一定误导，故对于谢辉、范丽芹未获贷款，不能按时支付购房尾款九牛犇公司具有过错。且在谢辉、范丽芹不能贷款后，其多次与九牛犇公司协商，拟通过自行出售、九牛犇公司代为出售等进行方式协调处理，均无果，即使谢辉、范丽芹愿意以现金交付的方式支付购房尾款，九牛犇公司亦不同意，坚持解除《商品房买卖合同》。谢辉、范丽芹买房是在2017年，对比如今的房地产市场交易价格，有一定增幅，九牛犇公司现要求解除合同，由谢辉、范丽芹承担违约责任的诉请无事实依据、法律依据，也违反了诚实信用原则，不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条第3款之规定，因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后20日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。故九牛犇公司应向谢辉、范丽芹返还购房首付款212695元，因谢辉、范丽芹在开庭审理、当庭提起反诉时已明确表示其亦愿意解除合同，故利息应从开庭审理并提起反诉之日（2019年7月4日）起20日后起算，即应以212695元为基数从2019年7月25日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止。对于谢辉、范丽芹要求九牛犇公司按照首付款的10%进行赔偿的诉请，无合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除贵州九牛犇房地产开发有限公司与谢辉、范丽芹于2017年10月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017011241）；二、贵州九牛犇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还谢辉、范丽芹购房首付款212695元并支付利息，利息以212695元为基数，从2019年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；三、驳回贵州九牛犇房地产开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回谢辉、范丽芹的其余反诉请求。诉讼费3142元（其中本诉案件受理费1140元，减半收取570元；反诉案件受理费5144元，减半收取2572元，共计3142元），由贵州九牛犇房地产开发有限公司负担2000元，谢辉、范丽芹负担1142元。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明与一审审理查明事实基本一致。 二审争议焦点：1.一审法院对利息计算时间认定是否适当；2.谢辉、范丽芹主张九牛犇房开公司赔偿各项费用22316.8元的上诉请求是否成立。 本院认为，关于争议焦点一，本案中九牛犇房开公司与谢辉、范丽芹在《商品房买卖合同》中约定以银行按揭贷款方式支付剩余购房款，后因贷款未办理面签亦不能审批发放，九牛犇房开公司起诉要求解除《商品房买卖合同》。谢辉、范丽芹虽反诉亦主张解除《商品房买卖合同》，一审亦以双方具有合同解除合意判决合同解除。现双方当事人对合同解除无异议，在解除合同判令返还购房首付款同时，一审法院同时判令支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后果为恢复原状及赔偿损失等，而本案中一审判令九牛犇房开公司返还购房款即未判决恢复原状，关于利息部分判决，实为判决赔偿损失。合同解除后损失赔偿责任，应根据各方对合同解除应负担的过错责任认定处理。 回归本案合同解除原因，现虽双方形成合同解除合意，但案涉《商品房买卖合同》不能履行并解除原因实为买方谢辉、范丽芹未办理面签且其条件不能获取按揭贷款，并未以按揭贷款方式向卖方九牛犇房开公司支付案涉购房款所致。本案中，虽谢辉、范丽芹陈述系受九牛犇房开公司销售人员作出了欺骗诱导性陈述，认为其情况可以办理贷款才购买该房屋，但谢辉、范丽芹对此并未提供任何直接证据予以证实。另外，现有证据亦不能锁定谢辉、范丽芹在购买案涉房屋时向卖方如实披露所欠贷款情况，一审法院通过谢辉、范丽芹买房时所欠贷款情况推定九牛犇房开公司对谢辉、范丽芹买房行为作出诱导性陈述不具严谨性。退一步分析，以按揭方式支付购房款，系买房人选择的向房开商支付购房款的一种方式。在买卖合同缔约之时，买卖双方均非银行专业信贷人员，应由各方对自身合同履行能力作出合理评估，并自行承担合同缔约相应后果。基于此，即使销售人员作出诱导性表述，买房人亦应根据自身情况就能否办理贷款，是否以贷款方式支付购房款进行合理评估且作出慎重选择。综合前述分析，谢辉、范丽芹亦应对案涉贷款不能办理并按约支付购房款承担相应过错责任。同样，对于合同解除产生的损失利息，即资金占用损失，应由谢辉、范丽芹二人自行承担主要责任。一审法院从双方合意解除合同后二十日即2019年7月25日起算利息，即资金占用损失，并未损害谢辉、范丽芹合法利益，应予支持。谢辉、范丽芹要求九牛犇房开公司从首付款支付之日2017年10月1日起支付资金占用损失，无法律依据，不予支持。 关于争议焦点二，谢辉、范丽芹要求九牛犇房开公司支付其为处理买房事宜所产生的差旅费等各项费用赔偿金22316.8元的上诉请求，该费用赔偿主张虽属于合同解除后的损失赔偿问题，但谢辉、范丽芹在本案一、二审中均未提供任何证据证实前述损失存在以及对应的具体金额，对该上诉请求不予支持。 另外，关于谢辉、范丽芹提出，九牛犇房开公司涉嫌提供伪造证据“短信截图”应承担相应责任的上诉请求，其二人并无证据证实该证据为虚假证据，该上诉理由不能成立。谢辉、范丽芹关于九牛犇房开公司涉嫌侵害个人信息，应赔礼道歉并赔偿损失的上诉理由，与本案不是同一法律关系，在本案中不作审理。 关于谢辉、范丽芹提出九牛犇房开公司在经营过程中作虚假说明误导购房，应赔偿一倍购房款的上诉理由，其二人在一审反诉时并未提出该诉讼主张，属于二审新增诉讼请求，不予审理。 另外，关于资金占用损失即利息计算标准问题，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率已经取消。故在此之后的参照贷款利息计算标准改为全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率。因此，本案对2019年8月20日后的利息计算标准予以改判。 综上，谢辉、范丽芹的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院部分判决不当，对不当部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初5482号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除贵州九牛犇房地产开发有限公司与谢辉、范丽芹于2017年10月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017011241）；三、驳回贵州九牛犇房地产开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回谢辉、范丽芹的其余反诉请求”； 二、撤销贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初5482号民事判决第二项，即“二、贵州九牛犇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还谢辉、范丽芹购房首付款212695元并支付利息，利息以212695元为基数，从2019年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；” 三、改判由贵州九牛犇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还谢辉、范丽芹购房首付款212695元并支付利息（利息以未返还款项为基数从2019年7月25日起计算至实际返还完毕之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算起算之日至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年8月20日起至款项实际返还完毕之日止）； 四、驳回谢辉、范丽芹的上诉请求。 一审案件受理费3142元（其中本诉案件受理费1140元，减半收取570元；反诉案件受理费5144元，减半收取2572元，共计3142元），由贵州九牛犇房地产开发有限公司负担2000元，谢辉、范丽芹负担1142元。二审案件受理费6284元，由谢辉、范丽芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆金凤 审判员  付 君 审判员  简 坤 二〇二〇年四月二十日 书记员  唐 尹