贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1201号 原告：正安县安安物业管理有限公司。 统一社会信用代码：9152032409645492XA。 住所地：正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋一层。 法定代表人：贾水江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾进维，系该公司员工。 被告：韦纯康，男，1982年2月22日生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），个体工商户。 原告正安县安安物业管理有限公司与被告韦纯康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维、被告韦纯康到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。 原告正安县安安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2803元、违约金280元、资料打印费35元，共计3118元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2014年5月经开发商委托签订《前期物业服务合同》，开始实施对“七鑫未来世界一组团”小区物业服务管理，提供物业管理服务，合同约定了相关服务范围。被告所有的该小区一组团A7-1-1号门面，房屋面积为44.93m2，月缴纳物业服务费67元，欠费时间为2016年7月13日至2019年12月31日（41个月18天按1.5元/m2/月收取），金额为2803元。被告得到原告提供的物业服务后，每月应向原告缴纳物业管理服务费，但至今被告经原告多次催促一直未缴纳物业服务费。故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、遵义市物业服务企业备案证书各1份，证明我公司作为资质合法、依法备案登记的物业企业，与房开商签订了前期物业服务合同的事实；2、水电费及污水处理费发票6份，员工工资发放表2份，公共设施设备维修维护票据24份、日常服务照片36张，证明我公司已履行对小区公共设施、设备进行维修、保养、更换、添置，对公共卫生清洁，对绿化带养护等物业服务的事实；3、税收完善证明，证明我公司已完善税费的事实；4、正安县人民法院（2019）黔0324民初3069号民事判决书1份，证明我公司对该小区服务的证据已经被法院采信和形成判例的事实；5、催缴物业服务费的手机信息、上门催收照片各1份，证明我公司已向被告催收物业服务费的事实；6、收据1份，证明我公司因本次诉讼花去资料打印复印费35元的事实。 被告韦纯康辩称：对原告在庭审中变更物业欠费时间和给付金额我不懂。我没有享受到原告提供的物业服务，我之所以未交物业服务费，一是刚接房时，自来水公司没办水费本，我先交有1038元水费给原告，后我又重复交该笔水费给自来水公司，应在我的物业服务费中扣除；二是我们2016年按1.2元/月/m2缴物业服务费，现原告按1.5元/月/m2收取，与前面的标准不一致；三是原告诉称向我多次催收不属实，原告方派人到我店里只催收过一次；四是我门面上方楼顶因排水管道太小，原告没有履行义务，导致门面楼顶漏水，我自己将管道改造。因此，不同意原告的诉讼请求。为证明自己的抗辩主张，被告韦纯康向本院提供了《收款收据》2份，证明原告已向我收取1038元水费，后自来水公司又向我们收了该笔水费的事实。未作证据提交的手机照片2张，证明我店门口堆放了一个星期以上的建筑垃圾，原告没有及时清理，以及原告没有疏通交通秩序，导致车辆停在人行道上的事实。 为查明案件事实，本院经与正安住房和城乡建设局对该小区中的物业服务履行情况现场勘验，《七鑫未来世界一期二、四区物业公司履行物业服务合同设施设备及内容情况检查表》查明：物业服务无安全巡视巡逻记录，绿化带有踩踏且无植被恢复，临街门面有未及时疏通交通的情况出现，小区无物业服务内容及收费标准的公示。 综合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定贵州正安七鑫房地产开发有限公司选聘原告对“七鑫未来世界”商业住宅小区实施物业管理，物业的内容为共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修养护；公用绿地花木建筑小品的养护管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清运；交通秩序与车辆停放的管理等。物业服务收费实行包干制方式，由业主或物业使用人按月、季、年，按住宅多层0.7元/月/m2，高层按1元/月/m2（含电梯房）、商业物业按1.5元/月/m2向原告缴纳物业服务费用。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同并约定了其他具体事项。被告韦纯康系该小区七鑫未来世界一组团A7-1-1号门面业主，面积为44.93m2，因认为其未享受到物业服务，小区内存在下水管道未及时维护，物业收费标准过高，自己前面多交1038元的水费，被告从2016年7月13日至今未向原告缴纳物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付从2016年7月13日至2019年12月31日止的物业服务费2803元、违约金280元、资料打印费35元共计3118元，同时承担本案诉讼费。在庭审中，原告变更诉讼请求，请求被告支付原告2016年7月13日至2020年3月31日止的物业服务费3028元、违约金302元、资料打印费35元，并承担本案诉讼费。 对原告提供的《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、遵义市物业服务企业备案证书、水电费及污水处理费发票、员工工资发放表、公共设施设备维修维护票据、日常服务照片、税收完善证明、正安县人民法院（2019）黔0324民初3069号民事判决书、催缴物业服务费的手机信息、上门催收照片、《收据》，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对被告提供的《收款收据》，因客观真实，且庭审中原告无异议，本院予以采信。对本院依职权勘验的《七鑫未来世界一期二、四区物业公司履行物业服务合同设施设备及内容情况检查表》，本院予以采信。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中，原告虽未提供与被告虽未直接签订物业服务合同，但被告作为涉案小区商业用房业主，其房屋也是其小区的共同组成部分，事实上也接受了原告对该小区的物业服务，因而原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的业主或物业使用人均有合同约束力，在原告已按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务的基础上，被告应负向原告交纳物业服务费义务，但至今三年多被告未缴纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”规定，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于本案中，虽《前期物业服务合同》明确约定商业门面按1.5元/月/m2缴纳物业服务费，但被告作为临街门面业主，并未享受原告提供优于小区内住宅的物业服务，且原告在安全巡视巡逻、绿化带养护、交通秩序管理等方面存在服务瑕疵，即便有本院2019年针对本小区物业服务合同的生效判决，作为继续性合同，前面的生效判决并不代表之后履行物业合同内容的这一事实，因此，按照物业服务质价等偿原则，酌定由原告按1.2元/月/m2（1.5元/月/m2×80%）的标准计收被告该门面的物业服务费为宜，即由被告支付原告从2016年7月13日至2019年12月31日止的物业服务费共计2210元（44.93m2×41月×1.2元/月/m2），原告诉请超出部分，本院不予支持。 对于原告在庭审变更的诉讼请求，对照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”的规定，因原告的请求变更超出举证期限，故本院不予采纳。 对于原告所主张的违约金及资料费问题，虽被告三年多未交物业服务费，但原告自身未履行好先履行义务，客观上存在服务质量瑕疵，故原告的该项诉讼请求，因事实理由不充分，本院不予采纳。 因被告所提供的《收款收据》，仅反映其曾向原告交纳水费的事实，但未提供自己又针对该段时间的该笔水费重复向供水公司缴纳的事实证据，故被告提出原告重复收取其1038元水费应在物业服务费中减除的抗辩理由，因证据不足，事实及理由不充分，本院不予采纳。被告可在提供充分证据后，另案主张权利。 综上所述，为公平保护物业企业、业主、物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下： 一、限被告韦纯康由本判决生效后五日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2016年7月13日至2019年12月31日止的物业服务费共计2210元； 如义务人在本判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县安安物业管理有限公司负担8元，由被告韦纯康负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛