四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初627号 原告:刘兴荣，女，1967年3月22日出生，汉族，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：刘光军，四川昌雄律师事务所律师，执业证号：15104201510640228，特别授权代理人。 被告：攀枝花市万年长房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街41号，统一社会信用代码：91510400569712336R。 法定代表人：王磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104200110654526，一般授权代理人。 原告刘兴荣与被告攀枝花市万年长房地产开发有限公司（以下简称万年长地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴荣的委托诉讼代理人刘光军、被告万年长地产的委托诉讼代理人王永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在判决生效后5日内向原告交付位于奥林匹克北路8号4幢第1层CA1-18号商铺；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款659228元为基数，自逾期交房之日即2014年6月30日起，按每日万分之一暂计算至2020年1月15日止为133493元，实际计算至实际交房之日止）；3、请求判令被告继续履行合同，在合同约定期限内办理上述商铺产权转移登记手续，将不动产权证办理在原告名下；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求中的违约金的起算时间变更为自逾期交房次日起即2014年7月1日，其余诉请不变。 事实和理由：2013年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于攀枝花市东区，建筑测绘面积29.210㎡。双方就所购商铺的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、产权登记等事宜进行了约定。原告依约付清了全部购房款，而被告至今未向原告交付商铺及办理该商铺的产权证书。被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。 被告万年长地产辩称，一、原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议属实。同时，双方还签订了《奥林匹克中心商业用房产权式委托经营合同》。原、被告双方在补充协议及《奥林匹克中心商业用房产权式委托经营合同》中均约定：原告所购房屋由被告的商业管理公司进行委托经营。由于存在委托经营这一法律关系，原告应当在解除了委托经营合同后才能提起商品房买卖合同的诉讼；二、原告方的诉讼已超过诉讼时效；三、原告违约金的计算基数应当以扣除返还收益后实际支付的购房款为基数；四、原告诉请的违约金过高，如果法院支持原告的违约金诉请，请法院依法予以调减。 经本院审理查明，原、被告于2013年10月31日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定：原告购买被告开发的“奥林匹克中心”4幢第1层CA1-18号商铺；商铺总价款为659328元；买受人应于合同签订当日支付购房款339328元，剩余房款320000元，由买受人向中国工商银行申请10年按揭贷款，并委托按揭银行将其取得的按揭款一次性转入出卖人指定账户；出卖人应当于2014年6月30日前交付该商品房；房屋交付时应当符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的条件；除不可抗力外，若出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。《商品房买卖合同补充协议》除对《商品房买卖合同》进行补充外另约定，原告自愿将商铺交由被告授权的商业管理公司统一经营管理；收益期限（收益期限等于委托期限）为10年；收益期内前三年（第1年-第3年）原告的收益由被告一次性付清（即在总购买金额内做相应扣减）。2013年10月31日，被告向原告出具《收据》载明：收到原告商铺产权款4栋1层CA1-18号339328元，备注：返收益197778元，已交款5万元，本次交款91530元。2013年12月11日，原、被告双方办理了所购商铺的《商品房预售合同网上备案表》，合同备案号：72805。2014年7月23日，原、被告与中国工商银行股份有限公司攀枝花分行三方共同签订了《个人购房借款/担保合同》约定，原告向中国工商银行股份有限公司攀枝花分行贷款320000元用于购买“奥林匹克中心”4幢，建筑面积为29.21㎡的房屋；借款到期日为2024年7月23日。被告为原告的上述按揭贷款提供连带责任保证。2014年7月23日，中国工商银行股份有限公司攀枝花分行向原告发放贷款320000元，并将贷款发放至被告中国工商银行账户。 同时查明,案涉商铺至今未经过竣工验收，被告亦未向原告交付案涉商铺及办理商铺产权的转移登记手续。 上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《商品房预售合同网上备案表》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证及双方当事人的当庭陈述在案作证。 经本院审判委员会讨论认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系当事人双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告方按照合同约定履行了支付购房款义务，被告应按约交付案涉商铺并办理商铺的产权转移登记手续。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当于2014年6月30日前交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。由此可见，被告应当在2014年6月30日前交付案涉商铺，并在商铺交付之日起830日内协助原告办理权属转移登记。此项义务是被告应履行的合同义务。但案涉商铺被告至今既未按约交付给原告，亦未办理权属转移登记，因此，被告应及时承担交付房屋、协助原告办理权属转移登记的义务及给付逾期交房违约金的责任。故，原告要求被告交付房屋、办理上述商铺产权转移登记手续、将不动产权证办理在原告名下的诉请，系双方在合同中明确约定，且不违背相关法律规定，本院予以支持。交付时间及办理产权转移登记时间以本判决生效后30日内为宜。原告要求被告支付2014年7月1日至2020年1月15日期间的逾期交房违约金133427元（已付购房款659228元×万分之一每天×2024天）及以659228元为基数，按每天万分之一的标准支付自2020年1月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉请，符合双方约定且计算标准未超出法律允许的范畴，本院予以支持。被告提出的其与原告签订了为期10年的《商业用房产权式委托经营合同》，原告应当在解除《商业用房产权式委托经营合同》后才能提起商品房买卖合同之诉的辩解意见，本院认为，《商业用房产权式委托经营合同》系原告与攀枝花万年长商业管理有限公司签订的，且属另一法律关系，与本案无关。因此，对被告提出的该辩解意见，本院不予采纳。被告提出的计算违约金应当以原告实际交付的房款461450元为基数（扣除前三年的返利197778元），本院认为，被告向原告返前三年收益197778元系双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，虽由被告在购房款中扣除，但由于被告延迟交房，原告至今未享有该收益，损害了原告的合法权益。因此，被告应当返还原告的收益款197778元仍应当视为原告已付购房款，故，对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告提出的原告诉请的违约金过高，请求予以调减的辩解意见，因双方约定的违约金的计算标准未超出法律允许的范畴，本院不予采纳。被告另提出的原告诉请已过诉讼时效的辩解意见，本院认为，双方约定自案涉商铺实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，但被告至今既未按约交房及办理产权转移登记手续，亦未支付违约金，被告的违约行为持续至今，诉讼时效应当从被告实际交付商铺时计算。因此，被告提出的原告诉请已过诉讼时效的辩解意见，于法无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则法》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区交付给刘兴荣； 二、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给刘兴荣2014年7月1日至2020年1月15日期间的逾期交房违约金133427元；同时，以659228元为基数，按万分之一每天的标准支付自2020年1月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金； 三、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，协助刘兴荣办理位于攀枝花市东区的所有权转移登记，将该商铺不动产权证登记在刘兴荣名下； 四、驳回刘兴荣的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2970元，减半收取1485元，由攀枝花市万年长房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  吕艳荣 二〇二〇年四月二十七日 书记员  游明花