河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初229号原告：朱琳，女，1975年5月1日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：李晶晶，河南博苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶瑞淑，河南博苑律师事务所律师。被告：河南伊滨置业有限公司，住所地：获嘉县亢村社区西区077号。法定代表人：王东明，经理。委托诉讼代理人：桑桦，男，1963年9月5日出生，汉族，住获嘉县城区。被告：郑州尚客房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区金水路305号4号楼1单元3层南1户。法定代表人:程洪涛，经理。原告朱琳诉被告河南伊滨置业有限公司（下称伊滨置业公司）、郑州尚客房地产营销策划有限公司（下称尚客营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月2日通过互联网公开开庭进行了审理，原告朱琳的委托诉讼代理人李晶晶，被告伊滨置业公司的委托诉讼代理人桑桦，被告尚客营销公司的法定代表人程洪涛均已登录互联网庭审系统参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱琳诉称：原告与第一被告于2017年11月17日签订了亢村镇府庄村御府庄园房屋买卖协议，约定原告购买了被告位于获××县××村镇××村××庄园××楼××单元××西××套房屋。后原告按照被告的要求支付92402元。第一被告在向原告出具票据时将40000元开成了电商费，并加盖了第二被告的公章。后原告得知该房屋性质为村里的安置房，并非商品房，且第一被告在与原告签订合同时并无商品房预售许可证明，故双方签订的合同为无效合同。之后原告多次找到两被告要求确认合同无效并返还退房款。但是被告仅返还原告52402元，剩余40000元至今未退。两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、要求确认原告与第一被告签订的亢村镇府庄村御府庄园房屋买卖协议无效；2、要求两被告返还原告40000元人民币及损失至实际付款日（暂算至2019年11月14日为10103.61元）。3、诉讼费由被告承担。被告伊滨置业公司辩称：原告起诉书中第一被告向原告出具票据时将40000元开成了电商费，并加盖了第二被告的公章不是事实。第一被告与第二被告之间签有协议。根据这个协议，第二被告是第一被告和原告之间房屋销售的居间人，销售行为和开票行为收取原告40000元是由第二被告完成的。第一被告收取原告买房的首付款，但是第一被告已经将房款退还给原告。第二被告向原告出具所谓电商费是第二被告在销售过程中自己的行为，因此，原告的第二项诉讼请求应由第二被告承担民事责任。被告尚客营销公司辩称：1、原告购买第一被告承建的房屋，购买房屋和电商费是捆绑在一起的，原告是基于购买第一被告的房屋交纳的房款和电商费。2、在2017年9月份与第一被告签订的协议当中，明确约定，电商费均由第一被告承担。所以不能是我方的私自行为，合同所产生的损失均由第一被告承担，我方不承担责任。原告朱琳向本院提交的证据有：1、《房屋买卖协议》一份；2、收据二份；3、中国农业银行退款单，证明房款第一被告已退还。被告伊滨置业公司向本院提交的证据有：《房地产销售协议》一份，证明第二被告是原告与第一被告之间合同的居间人。协议第四条第二项约定，第一被告向第二被告支付居间报酬的约定，因此第二被告在为原告与第一被告房屋买卖关系居间过程中，第二被告收取原告的电商费属于不当得利。被告尚客营销公司向本院提交的证据有：《房地产销售协议》一份，证明客户的损失是由第一被告造成的，我公司也未从中得利，原告的损失均由第一被告承担，我们在合同中对此有约定，原告的损失我公司不应承担。经庭审质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，因证据与本案存在关联性，故本院依法予以采信。根据双方当事人陈述和本案的有效证据，确认案件事实如下：被告伊滨置业公司开发建设了获嘉县亢村镇府庄村御府庄园。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋，双方于2017年9月7日签订了《房地产营销协议》，协议约定：“……第五条任务考核及佣金支付……2、甲方应在客户全部房款到位后3个工作日内按照100元/平米给予乙方佣金支付，甲方不能以任何理由拒绝支付佣金。……第六条权利及义务……4、因甲方项目工程进度缓慢原因造成客户退房时，凡涉及客户赔偿部分（客户前期缴纳电商费、违约金等）均由甲方承担，因此引起的法律责任与乙方无关；……”。2017年11月17日，原告朱琳与被告伊滨置业公司签订《房屋买卖协议》一份，主要内容如下：“出卖人（甲方）：河南伊滨置业有限公司买受人（乙方）：朱琳……一、房屋位置：该房屋座落于新乡市××县××村镇××村××庄园××楼××单元××西户，户型为三室二厅二卫。二、关于房屋售价、面积及付款方式的约定……2、付款方式：（2）按揭贷款客户于2017年11月17日支付房款计人民币￥52402元。剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款，具体约定以《商品房买卖合同》约定为准……”。当天，原告向被告伊滨置业公司交纳房款52402元；向被告尚客营销公司交付电商费40000元。二被告各向原告出具了加盖有本公司印章的收据。后双方产生纠纷，原告要求返还房款、电商费。被告伊滨置业公司于2019年7月5日向原告退还房款40000元；于2019年7月31日向原告退还房款12402元。另查明，被告伊滨置业公司开发建设的包括原告朱琳购买房屋在内的御府庄园房屋于本案起诉前尚未能取得商品房预售许可证。2020年1月19日，原告诉至本院，要求：1、确认原告与第一被告签订的亢村镇府庄村御府庄园《房屋买卖协议》无效；2、要求二被告返还原告40000元及损失至实际付款日（按照年利率6%，暂算至2019年11月14日为10103.61元）。3、诉讼费由被告承担。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告伊滨置业公司作为案涉房屋的出卖人，在原告起诉前尚未取得商品房预售许可证明，故原告与伊滨置业公司签订的《房屋买卖协议》应当依法认定无效，故原告要求确认其与被告伊滨置业公司签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告伊滨置业公司与原告签订的《房屋买卖协议》无效，伊滨置业公司应将原告交付的房款52402元退还给原告，现被告伊滨置业公司在本案起诉前已将案涉房款52402元退还原告。根据原告和被告伊滨置业公司《房屋买卖协议》第二条第2项付款方式中关于“剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款”的约定内容，可以认定原告朱琳签订购房协议时对被告伊滨置业公司尚未取得商品房预售许可证明的事实是明知的，伊滨置业公司并未向原告故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，对于案涉《房屋买卖协议》的签订，原告本身也存在过错，故原告要求被告伊滨置业公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房款并非被告尚客营销公司收取，故原告请求被告尚客营销公司赔偿损失也不予支持。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋，被告尚客营销公司应根据其双方之间《房地产营销协议》的约定由被告伊滨置业公司支付佣金。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，因此，被告尚客营销公司向原告收取电商费40000元，违反法律、法规的规定，至于被告尚客营销公司辩解原告的损失按照协议约定，应当由被告伊滨置业公司承担，本院认为，二被告之间的《房地产营销协议》中“凡涉及客户赔偿部分（客户前期缴纳电商费、违约金等）均由甲方承担，”的约定属于二被告之间的对内约定，不能据此对抗原告的诉求，故对此辩解意见本院不予采纳。被告伊滨置业公司并未收取该电商费，原告要求伊滨置业公司返还电商费和赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持；故被告尚客营销公司应向原告返还电商费40000元，并向原告赔偿由此产生的损失。原告主张按照年利率6%计算损失符合法律规定，本院予以支持，被告尚客营销公司应自收取电商费之日即2017年11月17日起以40000元为基数，按照利率6%计算向原告赔偿损失至实际还款日。对原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告朱琳与被告河南伊滨置业有限公司于2017年11月17日签订的获嘉县亢村镇府庄村御府庄园《房屋买卖协议》无效；二、被告郑州尚客房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内返还原告朱琳电商费40000元；并自2017年11月17日起以40000元为基数，按照年利率6%计算向原告朱琳赔偿损失至实际还款日；三、驳回原告朱琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053元，依法减半收取527元，由被告河南伊滨置业有限公司承担100元；由被告郑州尚客房地产营销策划有限公司承担427元；退回原告朱琳受理费526元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  崔嵬二〇二〇年四月十日书记员  王晓