沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初545号 原告：叶元城，男，1987年4月15日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。 委托诉讼代理人：王黎黎，系辽宁乾开律师事务所律师。 被告：沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司，住所地，沈阳市于洪区。 法定代表人：舒策城，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷宪龙，男，1986年3月27日出生，汉族，系该公司职员，住内蒙古通辽市开鲁县。 原告叶元城与被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶元城及其委托诉讼代理人王黎黎、被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司的委托诉讼代理人殷宪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下请求：1、判令解除原被告之间的商品房买卖合同； 2、判令被告返还购房款158661元、租金8480元、保证金2000元、备案费278元及利息（以169419为基数，自2015年12月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，至2019年12月2日利息为33206元）； 3、判令被告支付违约金1694.19元（90日内）、违约金1694.19元（90日外）；以上暂合计206013.38元； 4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区红兴路20号沈阳五洲工业品博览交易中心1A-xxx号档口，原告已于2015年12月3日向被告支付了全部购房款158661元，并于当日一并支付租金8480元、保证金2000元，于2015年12月15日支付备案费278元。合同约定被告应于2018年6月30日前交付上述房产，但被告至今未向原告交付，已经构成根本违约。为此，原告诉至贵院，请贵院依法裁决，维护原告合法权益。 被告辩称：1、被答辩人购房款158661元、备案费278元已给付答辩人，租金及保证金答辩人未曾收取，双方亦未在双方签订的《商品房买卖合同》中约定此两部分款项；2、被答辩人的除斥期间已超过，双方的买卖合同中第八条约定交付期为2018年6月30日，第九条第3（2款）约定逾期90日后买受人有权解除合同，即到2018年9月29日，解除事由已发生。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的结实》第十五条的规定：“解除权应在解除权发生之日起一年内行使，一年内不行使的解除权灭。”即至迟到2019年9月30日被答辩人的解除权已消灭，故法院不应支持其解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；3、如法院判决双方解除该房屋买卖合同，则双方在买卖合同第九条第1（2）款就违约金标准进行了明确约定，即按累计已付款的1%支付违约金，且第九条中亦对逾期交房按合同继续履行或解除分别进行了约定，不能同时适用两种情况违约金都进行支付。且其诉讼请求二中关于返还款项的基数及利息都既无事实依据无合同依据。综上，恳请人民法院查清事实，依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区红兴路20号沈阳五洲工业品博览交易中心1A-xxx号档口，原告于2015年12月3日向被告支付了全部购房款158661元，于2015年12月15日支付备案费278元。合同第八条“交付期限”约定为出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。后因被告未能在约定时间交付房屋，原告诉至本院要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。本案原告已按照约定履行了自己的义务，被告未按约定的期限交付房屋，且无法确定具体交付给原告的期限，不仅违反合同约定，同时又使原告签订该合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，本院予以支持；对于被告抗辩称除斥期间已超过，因原、被告双方的买卖合同中第八条约定交付期为2018年6月30日，第九条第3（2款）约定逾期90日后买受人有权解除合同，即到2018年9月29日，解除事由已发生。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的结实》第十五条的规定：“解除权应在解除权发生之日起一年内行使，一年内不行使的解除权灭。”即至迟到2019年9月30日被答辩人的解除权已消灭，故法院不应支持其解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，该条款系原告享有的约定解除权，但原告在享有约定解除权外，仍享有法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，所以不能剥夺原告的法定解除权，故对被告提出除斥期间已过，原告无权解除合同的抗辩，本院不予支持。故本案被告接到原告的起诉状之日，即2020年2月8日，双方签订的位于沈阳市于洪区红兴路20号沈阳五洲工业品博览交易中心1A-xxx号档口合同解除，合同解除后，被告应退还全部已付房款158661元及备案费278元，并承担违约责任。关于原告主张的利息损失。原告主张被告赔偿其从2015年12月15日前交付了购房款项及备案费278元，利息从该日起计算至实际给付之日止，以同期银行贷款利率为标准承担总购房款的利息损失。虽然原、被告在合同中约定了买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，但原告诉请中认为该约定低于实际损失，故除主张该请求外，要求按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”的规定，原告的此项请求于法有据，本院予以支持。 关于原告主张返还的租金及保证金诉请，因该款项并非本案被告收取，原告可向实际收取人另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除原告叶元城与被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司签订的位于沈阳市于洪区红兴路20号沈阳五洲工业品博览交易中心1A-xxx号档口《商品房买卖合同》； 二、被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告叶元城房款购房款158661元、备案费278元； 三、被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶元城利息损失（利息以158939元为基数，自2015年12月15日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原、被告的其他诉讼请求。 如果被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，由被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司承担4340元，原告叶元城承担50元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈海瑛 人民陪审员  李艳敏 人民陪审员  胡玉杰 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  李晨熠