四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7891号 原告：朱宋良，男，汉族，1969年12月20日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：赖慧，四川正刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆伟，四川正刚律师事务所律师。 被告：李芳，女，汉族，1970年3月16日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪平，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：廖茂辉，男，汉族，1975年3月29日出生，住成都市青羊区。 被告：成都津汇天合房地产开发有限公司，住所地：四川省新津县五津镇瑞通路24号附23号2栋44单元2楼8号。 法定代表人：程柳。 委托诉讼代理人：吴艳秋，女，汉族，1986年11月15日出生，住成都市新津县。系该公司工作人员。 原告朱宋良与被告李芳、廖茂辉、成都津汇天合房地产开发有限公司（以下简称津汇天合公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱宋良的委托诉讼代理人赖慧，被告李芳的委托诉讼代理人黄少扉，被告津汇天合公司的委托诉讼代理人吴艳秋到庭参加了诉讼。被告廖茂辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 朱宋良请求本院判令：1.停止对位于新津县产的执行，并立即解除查封；2.本案诉讼费用由李芳、廖茂辉、津汇天合公司承担。 事实和理由：2017年10月10日，青羊法院依据（2017）川0105执3232号裁定书查封了位于新津县产（以下简称案涉房产），查封期限为三年。后朱宋良提出异议，青羊法院于2019年5月17日作出（2019）川0105执异193号执行裁定书，驳回了朱宋良的执行异议请求。而案涉房产系朱宋良于2015年12月9日和2016年7月29日以337185元和324718元的价格在津汇天合公司购买的，双方订立了《商品房买卖合同》，且朱宋良在购买房屋当日将购房款全部付清。2017年4月30日，津汇天合公司将房屋交付给朱宋良占有至今。朱宋良在青羊法院查封前已经签订了合法有效的买卖合同，并实际占有案涉房产且支付全部价款，足以排除法院的强制执行。案涉房屋虽备案在廖茂辉的名下，但不具有物权变动性质，不能直接发生不动产物权设立或变动的效力，廖茂辉不是案涉房屋的所有权人。（2015）青羊民初字第5392号民事判决书中廖茂辉仅承担担保责任，为次债务人，在该判决中，尚有其他多名债务人向债权人承担还款责任，债权人可以向其他债务人主张实现债权。 李芳辩称，李芳与刘洋签订的担保协议是有效的，廖茂辉根据法律规定承担连带保证责任。朱宋良无法证明其系案涉房产的所有权人，朱宋良陈述其在2015年5月购买，但其提交的证据不能证明其在该时间购买了案涉房产并支付了全部价款，且占有使用该房屋。在2017年法院查封案涉房产时，朱宋良一直没有办理过户登记，因此，其不能排除法院对案涉房产的强制执行。 津汇天合公司辩称，其与廖茂辉没有房屋买卖合同关系，备案在廖茂辉名下的房屋，并非廖茂辉购买的房屋，而是以签订房屋买卖合同的方式作为兆凯公司借款的担保措施，并备案到廖茂辉名下。该房屋已经实际销售并交付给朱宋良占有使用，期间津汇天合公司一直要求廖茂辉配合办理注销买卖合同备案登记，廖茂辉一直推脱未予配合办理。 廖茂辉经本院合法传唤未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李芳与刘杨、四川省新旭融资担保有限公司、朱修贤、廖茂辉、赵永祥民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月28日作出（2015）青羊民初字第5392号《民事判决书》，判决刘扬偿还李芳借款本金30万元及利息（以30万元为基数，自2014年9月24日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率的四倍计算的利息），廖茂辉等人承担连带清偿责任。判决生效后，因刘杨等人未按判决书履行支付义务，李芳向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2017年10月10日以（2017）川0105执3232号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封备案在廖茂辉名下的位于新津县产。朱宋良于2019年5月5日向本院提出执行异议，要求解除前述查封，本院于2019年5月17日作出（2019）川0105执异193号《执行裁定书》，裁定驳回朱宋良提出的执行异议请求。朱宋良对该裁定不服，于2019年6月4日提起本案诉讼。 另查明，1.廖茂辉原系案外人四川兆凯投资有限公司（以下简称兆凯公司）股东。2014年1月，兆凯公司和津汇天合公司在中间联络人廖茂辉的介绍下建立融资关系。2014年1月至2016年1月，廖茂辉通过手机短信、邮件等形式与津汇天合公司的工作人员联络相关事宜。双方短信往来信息中，廖茂辉和津汇天合公司工作人员分别提供了各自的邮箱，公证机关提取双方双向往来内容中，有津汇天合公司发送廖茂辉方的备案房屋清单，该清单中包括了本案案涉房屋。津汇天合公司于2014年7月10日、2014年7月11日，按照备案房屋清单依次批量进行了备案登记。 2.朱宋良分别于2015年12月9日、2016年7月29日与津汇天合公司就案涉两套房屋签订《商品房购买合同》，并于订立合同当日付清全部购房款。2017年3月30日，津汇天合公司将案涉两套房屋交付给朱宋良，并由朱宋良对房屋进行装修后占有使用至今。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、（2019）川0105执异193号执行裁定书、商品房买卖合同、房屋交付清单、房屋装饰装修管理协议、成都市绿都物业管理有限公司装饰服务费收据、物业缴费收据、装修须知、装修合同、商品房买卖合同摘要、购房款收据、公证书、短信聊天记录、QQ邮箱截图、（2018）川0104民初8111号民事判决书、（2019）川0132民初391号民事判决书、（2019）川01民终17933号民事判决书、网签合同信息查询记录及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，1.朱宋良当庭撤回要求判令津汇天合公司立即为朱宋良办理位于新津县产的不动产权证的诉讼请求； 2.津汇天合公司陈述，案涉房屋的初始产权正在办理中，目前尚未办理完毕。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求的交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的执行异议，符合前述法律规定的条件的，人民法院应予支持。 本案中，首先，朱宋良在本院查封案涉房产前签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。其次，朱宋良在签订合同时即向津汇天合公司支付了全部购房款。再次，从由朱宋良交纳的案涉房屋物业费、装修情况来看，朱宋良在本院查封前已经实际占有使用案涉房屋。最后，案涉房屋虽签约备案至廖茂辉名下，但廖茂辉和津汇天合公司就案涉两套房屋并不存在真实的买卖合同关系，而是作为津汇天合公司与兆凯公司之间民间借贷合同的担保。案涉房屋的初始产权尚未办理完毕，并非因朱宋良的原因导致未办理案涉房屋的过户登记。综上，朱宋良在本院查封前已签订真实合法有效的买卖合同，并已支付全部的购房款且已占有使用案涉房屋，未办理房屋过户登记亦非朱宋良的原因导致，朱宋良对案涉房屋提出的执行异议，符合前述法律规定的应予支持的条件，本院对朱宋良的异议主张予以支持。 朱宋良要求判决解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的处理范围，本案中不予处理。 综上，朱宋良的主张部分成立，本院予以支持。参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于新津县的房屋； 二、驳回朱宋良的其余诉讼请求。 案件受理费10419元，公告费650元，共计11069元，由廖茂辉承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  马远达 人民陪审员  林建中 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  童学翠 速 录 员  罗 芬