云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初291号原告：江川区乾景商业中心，经营场所：云南省玉溪市江川区大街街道宝凤路14号。经营者：杨卓锦，男，1979年1月15日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：王彦东，云南李世敏律师事务所律师。被告：沈志远，男，1993年6月28日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告江川区乾景商业中心与被告沈志远租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告江川区乾景商业中心委托诉讼代理人王彦东到庭参加诉讼。被告沈志远经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江川区乾景商业中心向本院提出诉讼请求：1.自判决生效时解除原告江川区乾景商业中心与被告沈志远于2017年9月6日签订的编号为Ｑ2014044号《租赁合同》；2.判令被告支付2019年11月1日-2020年3月11日期间的租金共计99036元（756元／天×131天＝99036元）；2020年3月12日至被告将租赁物交付原告时的租金按照每天756元计付；3.判令被告支付原告违约金82800元（276000元×30%＝82800元）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月6日，原被告双方签订了编号为Ｑ2014044号《租赁合同》，根据《租赁合同》的约定被告承租原告位于江川区乾景商业中心Ｂ区1幢一层19、20号及二层整层、三层整层，承租总面积为1469.1平方米；租赁期限自2017年9月7日起至2024年10月31日止；被告承租商铺第一阶段（2017年11月1日至2018年10月31日）租金为人民币大写贰拾肆万元整（￥240000）、第二阶段（2018年11月1日至2021年10月31日）租金为人民币大写贰拾柒万陆仟元整（￥276000），第三阶段（2021年11月1日至2024年10月31日）租金为人民币大写叁拾壹万柒仟肆佰元整（￥317400）；租金一年一付，租金实行先交款后使用的方式，被告应于每一个租赁年度届满前30天内一次性交纳下一年度租金，以此类推；被告未按约定期限支付下一年度租金的，原告有权单方面解除合同并收回所租房屋，并有权要求被告按照租赁合同的约定承担违约责任；因被告违约原告单方面解除合同的，原告不退还被告方剩余期限租金、履约保证金且被告还应向甲方支付本合同约定年租金30%的违约金。被告依约向原告交纳了2019年11月1日之前的租金，但被告未依约在2019年11月1日之前向原告交纳2019年11月1日-2020年10月31日的租金共计276000元，时至今日，被告逾期交付租金已131天。原告多次催收未果，故诉至法院。被告沈志远辩称，同意解除双方签订的《租赁合同》并支付2019年11月1日-2020年3月11日期间的租金共计99036元。原告没有按照约定提供机动车停车泊位，并于2019年10月关停水电，原告也构成违约，应承担违约责任。不同意支付违约金。若判决支持违约金，请求依法降低违约金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的江川区乾景商业中心的营业执照复印件、经营者身份证复印件、被告沈志远身份证复印件、《租赁合同》，被告未提出质证意见。本院认为，上述证据来源、形式合法，内容真实，与案件有关联性，其证明力本院予以确认。被告沈志远未提交证据。综上所述，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告江川区乾景商业中心与被告沈志远签订了编号为Ｑ2014044号《租赁合同》。《租赁合同》约定：乙方（沈志远）所承租商铺位于江川区乾景商业中心Ｂ区1幢一层19、20号及二层整层、三层整层，承租总面积为1469.1平方米；商铺附属设施包括水表、电表、消防设施等，甲方（江川区乾景商业中心）以现状出租，现有设施有楼梯（两把）、消防栓、房间隔墙、外墙窗子及玻璃（后墙平板玻璃、走廊钢化玻璃）等；每天22：00至次日10：00乙方可以免费使用甲方现有停车场机动车泊位至合同期满；乙方对所租商铺的装饰装修应当充分考虑租赁期限、装修成本、经营风险、成本回收等因素，按照“来修去丢”的原则，租赁期满或因乙方行为导致合同违约由甲方收回商铺的，不对乙方进行装修补偿；乙方装修不得破坏、改变商铺的主体结构和承重结构，不得破坏商铺的安全性能或改、扩建；租赁期限自2017年9月7日起至2024年10月31日止；经营用途为酒店；被告承租商铺第一阶段（2017年11月1日至2018年10月31日）租金合计人民币大写贰拾肆万元整（￥240000）；第二阶段（2018年11月1日至2021年10月31日）租金为人民币大写贰拾柒万陆仟元整（￥276000），第三阶段（2021年11月1日至2024年10月31日）租金为人民币大写叁拾壹万柒仟肆佰元整（￥317400）；租金一年一付，租金实行先交款后使用的方式，乙方应于每一个租赁年度届满前30天内一次性交纳下一年度租金；乙方未按约定交纳租金的，每逾期一日，按应交纳年租金总额的2%向甲方支付延期违约金，逾期20天仍未交纳的，甲方有权单方面解除合同，甲方不退还乙方剩余期限租金、履约保证金且乙方还应向甲方支付年租金30%的违约金，造成的损失还应赔偿。合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于合同解除后3日内，将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权打开商铺，并将商铺内物品提存，所产生费用由乙方负担。合同签订后，被告沈志远支付了10000元履约保证金，支付了2019年11月1日之前的租金，但未支付2019年11月1日以后的租金。另查明，涉案租赁标的物自承租后至今一直由被告沈志远管理。2019年10月，因被告沈志远未支付水电费，原告对被告承租的商铺停水电6天。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告江川区乾景商业中心将位于江川区乾景商业中心Ｂ区1幢一层19、20号及二层整层、三层整层出租给被告沈志远，原告江川区乾景商业中心与被告沈志远签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方的关系为租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方均同意解除合同系对其权利的处分，不违反法律规定，予以准许。。在合同生效后解除合同前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告沈志远未按照合同约定支付租金违反合同约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，原告江川区乾景商业中心主张被告沈志远违约，应承担违约责任，按合同约定的每日756元的租金标准赔偿损失及支付违约金有事实与法律依据，予以支持。违约金分为补偿性违约金与惩罚性违约金。补偿性违约金旨在赔偿实际的损失，因而可以替代损害赔偿的方式。获得补偿性违约金，则不得另行要求赔偿损失。惩罚性违约金，旨在制裁违约行为，可与旨在恢复受害人所受损失的损害赔偿方式并用。获得了惩罚性违约金，非违约方可以另行要求损害赔偿。本案中，乙方逾期支付租金的，双方约定逾期后每天按照应交纳年租金的2%支付违约金及因违约解除合同时按年租金总额的30%支付违约金包含补偿性违约金及惩罚性违约金。惩罚性违约金旨在制裁违约行为，可与旨在恢复受害人所受损失的损害赔偿方式并用。原告在主张每天按照合同租金标准赔偿租赁物返还前的租金损失同时，可以同时主张惩罚性违约金。但本案约定的惩罚性违约金过高，被告主张降低违约金符合法律规定，予以支持。违约金的标准，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定为每天200元，自违约之日（2019年11月1日）计算至双方同意解除合同之日（2020年4月27日）合计35800元。合同解除后不存在违约，不计算违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、自2020年4月27日解除原告江川区乾景商业中心与被告沈志远于2017年9月6日签订的编号为Q2014044号《租赁合同》；二、被告沈志远于判决生效后30日内将租赁物返还原告江川区乾景商业中心；三、被告沈志远于判决生效后30日内支付原告江川区乾景商业中心2019年11月1日至2020年3月11日的租金99036元；并按每日756元标准支付自2020年3月12日至返还租赁物之日的租金损失；四、被告沈志远于判决生效后30日内支付原告江川区乾景商业中心违约金35800元；五、驳回原告江川区乾景商业中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元，由原告江川区乾景商业中心负担470元，被告沈志远负担1498元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  汪鸿泳二〇二〇年四月二十七日书记员  张箐敏