浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初257号 原告：温州中正物业管理服务有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇凌云花苑3幢104室。 法定代表人：叶庆明，总经理。 委托诉讼代理人：陈小雁,北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忠恩,北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：温州中昆房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇园林路85号。 法定代表人：蒋传良，执行董事。 委托诉讼代理人：张涛，男，1989年7月18日出生，汉族，住重庆市合川区，该公司工作人员。 原告温州中正物业管理服务有限公司（以下简称中正公司）与被告温州中昆房地产开发有限公司（以下简称中昆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告中正公司委托诉讼代理人陈小雁到庭参加诉讼，被告中昆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中正公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费561755元及违约金（以396533元为基数，自2018年9月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止；以165222元为基数，自2019年9月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的机动车泊位管理费421600元及违约金（以297600元为基数，自2018年9月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止；以124000元为基数，自2019年9月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月27日，原告中正公司与鳌江镇昆玉华府业主委员会签订《昆玉华府物业管理服务合同》，约定由原告中正公司为昆玉华府提供物业管理服务。合同第5条约定：物业服务合同采取1+3模式。自2018年8月1日起至2019年7月31日止的合同期届满后，无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面反对意见，本合同自动续签壹年，以后以此类推。约定合同期为：2019年8月1日至2020年7月31日；2020年8月1日至2021年7月31日；2021年8月1日至2022年7月31日止。合同第7条约定：各项费用标准。（一）本物业的管理服务费用按月收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定和甲乙双方的约定。（二）物业管理服务费由业主按其建筑面积（产权证面积），具体标准为：1、高层住宅：1.49元／平方米／月；2、排屋：2.30元／平方米／月（经协商排屋院内环境卫生等由业主自行打理）；3、商业物业：3.50元／平方米／月；4、平面车位：50元／个／月；5、公共能耗费：0.5元／月／平方米；6、二次供水水费：水损按实际损耗分摊。合同第8条约定：业主应当按12个月为一个周期交纳物业服务费、公共能耗费，交费具体时间为每个周期的第一个月内。水费按3个月为一个周期交纳，交费具体时间为每个周期的第一个月内。对欠费的业主，业主委员会应支持并配合中正公司催缴。物业区域内已竣工但尚未出售的物业及开发建设单位的自有物业，由中正公司按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的房屋、车位全额缴纳物业服务费、公共能耗费。合同第20条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费（包括公共能耗和二次供水费用）的，中正公司有权要求业主或物业使用人按时支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金。合同签订后，原告中正公司一直严格按照《昆玉华府物业管理服务合同》的约定履行义务，而被告作为鳌江镇昆玉华府的开发建设单位，仍有部分高层住宅、排屋、商铺及部分车位未出售，但一直拖欠原告物业服务费、机动车泊位管理费等费用。 被告中昆公司向本院书面答辩如下：1.被告中昆公司认为温州市中级人民法院（2019）浙03民终1636号民事判决书已判决撤销昆玉华府业主委员会与温州中正物业管理服务有限公司于2018年6月23日签订的《物业服务合同》，故《物业服务合同》自始不发生效力，原告与业主委员会之间的约定对被告不产生约束力；2.被告已将昆玉华府小区车位的使用权转让给案外人，故该部分车位机动车泊位管理费不应由被告负担。 经审理，本院认定事实如下：2018年6月27日，原告中正公司与鳌江镇昆玉华府业主委员会签订《昆玉华府物业管理服务合同》，约定由原告中正公司为昆玉华府提供物业管理服务。合同还对服务期限、各项费用标准、交纳期限、违约金作了约定，第五条：物业服务合同采取1+3模式。自2018年8月1日起至2019年7月31日止的合同期届满后，无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面反对意见，本合同自动续签壹年，以后以此类推。约定合同期为：2019年8月1日至2020年7月31日；2020年8月1日至2021年7月31日；2021年8月1日至2022年7月31日止。第七条：各项费用标准。（一）本物业的管理服务费用按月收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定和甲乙双方的约定。（二）物业管理服务费由业主按其建筑面积（产权证面积），具体标准为：1、高层住宅：1.49元／平方米／月；2、排屋：2.30元／平方米／月（经协商排屋院内环境卫生等由业主自行打理）；3、商业物业：3.50元／平方米／月；4、平面车位：50元／个／月；5、公共能耗费：0.5元／月／平方米；6、二次供水水费：水损按实际损耗分摊。第八条：业主应当按12个月为一个周期交纳物业服务费、公共能耗费，交费具体时间为每个周期的第一个月内。水费按3个月为一个周期交纳，交费具体时间为每个周期的第一个月内。对欠费的业主，业主委员会应支持并配合中正公司催缴。物业区域内已竣工但尚未出售的物业及开发建设单位的自有物业，由中正公司按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的房屋、车位全额缴纳物业服务费、公共能耗费。第二十条：业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费（包括公共能耗和二次供水费用）的，中正公司有权要求业主或物业使用人按时支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金。 被告中昆公司开发建设了位于平阳县鳌江镇蓝田东侧A地块的“昆玉华府”商住楼（即涉案鳌江镇昆玉华府小区），尚有部分高层住宅、排屋、商铺、车位未出售（高层住宅、排屋、商铺清单附后）。《昆玉华府物业管理服务合同》签订后，原告中正公司入驻平阳县鳌江镇昆玉华府，从事该小区的物业管理至今，而被告中昆公司至今未交纳物业服务费、停车泊位管理费。 另查明，温州市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）浙03民终1636号民事判决，判决撤销鳌江镇昆玉华府业主委员会与温州中正物业管理服务有限公司于2018年6月23日签订的《物业服务合同》；判决书同时载明：鉴于昆玉华府业委会与中正物业服务公司签订物业服务合同是为维护小区内业主正常生活利益，且物业服务公司也已经进驻小区进行了实际服务。因此，在物业服务合同撤销之后，重新选定物业服务公司之前，由第三人中正物业公司维持物业服务现状为宜。 以上事实有原告陈述，原告提供的原告企业法人身份信息、被告企业法人身份信息、《昆玉华府物业管理服务合同》及附件、律师函、快递面单、快递查询单、欠费台账、不动产登记信息查询记录、总平面图、（2019）浙0326民初756号民事判决书，本院依职权调取的（2019）浙03民终1636号民事判决书等证据在卷佐证。 本院认为，物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。本案中，原告中正公司与鳌江镇昆玉华府业主委员会于2018年6月23日签订的《昆玉华府物业管理服务合同》被依法撤销后，原告中正公司为维护小区内业主正常生活利益，继续为小区提供物业管理服务，被告中昆公司作为昆玉华府小区的开发建设单位，尚有部分高层住宅、排屋、商铺及车位未出售，接受了原告的物业服务，但未能按照合同的约定支付相应的物业管理服务费及机动车泊位管理费，应承担相应的民事责任。被告中昆公司在答辩中，未否认原告中正公司提供的未售房屋商铺物业费清单、未售车位停泊物业费清单载明的房屋、车位数量，虽主张昆玉华府小区车位已转让给案外人，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。因此，原告中正公司要求被告中昆公司支付物业服务费及机动车泊位管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告主张违约金按月利率2%计算标准过高，本院酌情确定按同期中国人民银行公布的贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。被告中昆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、限被告温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州中正物业管理服务有限公司物业服务费561755元及违约金（以396533元为基数，自2018年9月1日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止；以165222元为基数，自2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）； 二、限被告温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州中正物业管理服务有限公司机动车泊位管理费421600元及违约金（以297600元为基数，自2018年9月1日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止；以124000元为基数，自2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告温州中正物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15931元，减半收取7965.50元，由温州中正物业管理服务有限公司负担938元，由温州中昆房地产开发有限公司负担7027.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 钟文善 二〇二〇年四月十七日 法官助理蔡佳佳 代书记员 曾 倪 附件： 温州中昆房地产开发有限公司名下房产清单 序号 坐落 面积（㎡） 性质 鳌江镇昆玉华府1幢1501室 121.34 高层住宅 鳌江镇昆玉华府4幢2401室 349.86 高层住宅 鳌江镇昆玉华府4幢2404室 349.86 高层住宅 鳌江镇昆玉华府6幢2406室 347.51 高层住宅 鳌江镇昆玉华府7幢3203室 142.67 高层住宅 鳌江镇昆玉华府7幢3204室 346.69 高层住宅 鳌江镇昆玉华府8幢3003室 142.11 高层住宅 鳌江镇昆玉华府8幢3004室 140.20 高层住宅 鳌江镇昆玉华府8幢3203室 142.11 高层住宅 鳌江镇昆玉华府8幢3204室 345.33 高层住宅 鳌江镇昆玉华府9幢103室 251.42 排屋 鳌江镇昆玉华府10幢102室 275.21 排屋 鳌江镇昆玉华府11幢102室 250.46 排屋 鳌江镇昆玉华府12幢103室 251.42 排屋 鳌江镇昆玉华府18幢102室 250.46 排屋 鳌江镇昆玉华府20幢103室 248.52 排屋 鳌江镇昆玉华府22幢102室 254.16 排屋 鳌江镇昆玉华府23幢101室 255.01 排屋 鳌江镇昆玉华府23幢102室 250.46 排屋 鳌江镇昆玉华府23幢103室 253.69 排屋 鳌江镇昆玉华府1幢101室 156.85 商铺 温州中昆房地产开发有限公司名下房产清单 序号 坐落 面积（㎡） 性质 鳌江镇昆玉华府1幢104室 141.05 商铺 鳌江镇昆玉华府1幢105室 141.05 商铺 鳌江镇昆玉华府2幢102室 166.80 商铺 鳌江镇昆玉华府2幢103室 166.80 商铺 鳌江镇昆玉华府3幢101室 295.17 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢101室 361.96 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢102室 215.16 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢103室 274.35 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢104室 274.35 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢105室 213.51 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢106室 213.51 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢107室 235.57 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢108室 202.29 商铺 鳌江镇昆玉华府5幢109室 202.29 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢101室 349.20 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢102室 225.89 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢103室 229.84 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢104室 229.84 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢105室 237.45 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢106室 215.22 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢107室 215.22 商铺 鳌江镇昆玉华府7幢108室 276.53 商铺 温州中昆房地产开发有限公司名下房产清单 序号 坐落 面积（㎡） 性质 鳌江镇昆玉华府8幢101室 120.29 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢104室 51.69 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢105室 51.44 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢201室 227.47 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢202室 240.89 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢203室 251.67 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢204室 141.04 商铺 鳌江镇昆玉华府8幢205室 375.39 商铺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。