甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终105号 上诉人（原审被告）：鲁桂花，女，回族，1961年2月3日出生，甘肃省张掖市人，农民，住甘肃省张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张旌铭，甘肃扁都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：燕佩珍，女，汉族，1950年10月24日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：汤建伟，男，汉族，1975年6月11日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：汤奕坤，女，汉族，1977年11月13日出生，甘肃省张掖市人，住广东省韶关市，公民身份号码：×××。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜冰，甘肃振泽律师事务所律师。 上诉人鲁桂花因与被上诉人燕佩珍、汤建伟、汤奕坤所有权纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院(2017)甘0702民初9315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁桂花的委托诉讼代理人张旌铭、被上诉人燕佩珍、汤建伟、汤奕坤的委托诉讼代理人杜冰、被上诉人汤建伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鲁桂花的上诉请求：1、撤销一审判决，认定本案中的协议书无效并驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案中，双方签订的《协议书》及《协议修改书》违反了国家法律和政策规定，属于无效合同。2、自2013年起至今，被上诉人不再对共同修建的房屋进行管理，致使房屋一度未能租赁出去，后上诉人对环境卫生进行了清理和打扫，并对部分房屋设施进行了改造，才勉强出租了部分房屋。一审中评估的租金收益属于闭门造车，远远高于实际收益，一审判决结果有失公正。 燕佩珍、汤建伟、汤奕坤辩称：1、涉案的协议书均合法有效，不存在上诉人认为的合同无效的情形；2、一审依据鉴定机构的评估报告判决被上诉人承担的租金收益合法有据，应予维持。 燕佩珍、汤建伟向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告代收房屋租金80000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付原告代收房屋租金131160元。 一审法院认定的事实：原告燕佩珍配偶汤吉荣与被告鲁桂花母亲马秀英系姐弟关系。被告鲁桂花系马秀英女儿。被告鲁桂花系马国英的配偶。原告汤建伟、汤奕坤系汤吉荣的子女。1988年10月15日，汤吉荣（已故）与马国英（已故）双方商定共同合建两层小型楼房一栋，一层为铺面，二层为单间，楼房坐落在长安乡南关二队，南靠万登明楼，北靠马国民，西靠马国英住房，东面马路。就此汤吉荣与马国英双方签订了《协议书》一份，该协议书约定修建的房屋永远归两家所有，每年将出租的房费两家合理均分，修建款预算为26000元，汤吉荣一次性付清13000元，马国英投入的地皮费1123.5元，再出资11876.5元。1990年10月7日，汤吉荣与马国英签订《分房补充协议》一份，约定楼房二层一楼五间，二楼五间共十间，汤吉荣分五间即一楼北侧4、5号两间、二楼北侧3、4、5号三间（2、3号房砌隔墙分开），马国英分五间即一楼南侧1、2、3号房三间，二楼南侧1、2号房两间。1994年9月29日，汤吉荣与被告鲁桂花签订《协议修改书》一份，约定汤吉荣同马国英于1988年签订的协议书继续有效，马国英因病死亡，该协议书由其妻鲁桂花履行并按合同继承部分权利，中途签订的补充修改合同因没有执行一律作废。协议签订后，楼房已修建完毕。现被告鲁桂花一直管理使用该合建的房屋至今。 2017年11月2日，原告申请对位于××区为铺面，二层为单间的两层楼房一栋（南至万登明楼，北至马国民住房，西至马国英住房，东至马路，一层面积约为107平方米）自2013年至现在的出租收益进行评估，经各方选定，一审法院委托张掖市金润资产评估事务所对上述事项进行评估。庭审中，原、被告均对上述评估报告提出异议，被告当庭申请要求评估人员出庭接受质询，一审法院经审查予以准许，并通知张掖市金润资产评估事务所鉴定人员出庭协助质证。经庭审举证质证，一审法院认为张掖市金润资产评估事务所作出的评估意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(?javascript:void(0);?)》第二十七条(?javascript:void(0);?)规定的情形，不能作为定案依据，且双方当事人申请并同意重新评估。2018年11月22日，经各方选定，一审法院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对原告申请的事项进行重新评估。2019年1月29日，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]009号价格评估报告书，价格评估结论为：根据价格评估依据和评估方法，确定评估标的在评估基准日的市场价格为人民币贰拾万零贰仟肆佰肆拾捌元整。为此，原告花费鉴定费3000元。 一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”、第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。本案所涉房屋属原、被告共同共有，本案原、被告均认可房屋自2013年起对外出租的事实，原告主张的房屋租金，其性质属于房屋占有、使用等方式取得的收益。被告鲁桂花一直管理使用该合建的房屋至今，理应向原告支付占有使用原告所属部分的房屋期间的租金收益。关于原告主张的房屋租金的具体数额问题。被告提交的门店房屋出租合同仅有2014年至2018年的部分租金情况，并不完整。庭审中，原、被告均同意委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对本案所涉房屋出租收益价格进行评估，被告虽辩称评估结果是一种理想化的结果，但并未提交充足的证据予以反驳。因此，一审法院参照评估报告，认定共有房屋出租收益为202448元。同时，根据原告提交的《协议书》载有“修建的房屋永远归两家所有，每年将出租的房费两家合理均分”的内容，被告亦对该内容无异议，故被告应向原告支付代收房屋租金为101224元。 综上，一审法院对原告要求被告支付其代收房屋租金131160元的诉讼请求中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条规定，判决被告鲁桂花于本判决生效之日起三十日内向原告燕佩珍、汤建伟、汤奕坤支付租金收益101224元。案件受理费2923元，减半收取1461.5元，由原告燕佩珍、汤建伟、汤奕坤负担461.5元，由被告鲁桂花负担1000元。评估费3000元，由原告燕佩珍、汤建伟、汤奕坤负担1500元，被告鲁桂花负担1500元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张双方签订的《协议书》及《协议修改书》违反了国家法律和政策规定，但未提供确凿证据加以证明，经本院审查，涉案《协议书》及《协议修改书》均系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律及行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，应系有效合同，故本院对上诉人的主张不予采信。本案中，上诉人对涉案房屋系双方共同修建并无异议，因此，认定涉案房屋属上诉人与被上诉人共同共有于法有据。一审中因双方当事人对涉案房屋租金收益无法形成一致意见，均同意由鉴定机构进行评估，经一审法院对外委托评估，评估机构依法作出评估意见，上诉人虽对该评估意见提出异议，但其并未向法庭提交合法有效的证据加以证实该评估结论的依据明显不足，因此，一审法院参照评估报告，认定共有房屋的出租收益并不不当。综上所述，上诉人鲁桂花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2923元，由上诉人鲁桂花负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  李永春 审判员  宋 睿 二〇二〇年四月十七日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。