江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1024民初156号原告：苏州东和置业有限公司，注册住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1998号，现住所地苏州市吴中区吴中大道1109号越湖大厦15楼，统一社会信用代码913205065703209896。法定代表人：平苏军，董事长。委托诉讼代理人：**，江苏吴中益律师事务所律师，特别授权。东仁，男，1976年02月15日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。崇仁县。正英，女，1981年01月09日出生，汉族，临川区人，住崇仁县。崇仁县。二被告共同委托诉讼代理人：付胜仁，崇仁县城关法律服务所法律工作者，特别授权。苏州东和置业有限公司（以下简称东和置业）与吴东仁、章正英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年01月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告东和置业委托诉讼代理人**、被告吴东仁、章正英及委托诉讼代理人付胜仁均到庭参加诉讼。本案因新冠××疫情影响扣除审限20日，现已审理终结。东和置业向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令两被告支付违约金311,465.75元；3、判令两被告负担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月22日原告与两被告签订《商品房买卖合同》，两被告购买原告开发的位于苏州市吴中区木渎镇“花样城”商业广场8幢105室房屋，合同价款1,245,863元，付款方式为签约时付645,863元，余款600,000元在10日内办理银行贷款支付，逾期视为两被告违约。合同签订后，两被告一直没有办理银行贷款，也没有自筹资金支付。2019年4月3日原告致函被告一，要求其在收到函件后10日内付清购房款，逾期则解除合同。经查询，2019年4月6日函件送达合同约定的两被告地址，但至今两被告未付清购房款，故提起诉讼，请判处。吴东仁、章正英辩称，2013年11月22日双方签订商品房买卖合同，答辩人已支付首付款645,863元，余款银行按揭。被答辩人不知什么原因叫停了贷款，但到目前为止答辩人未收到任何被答辩人的交款通知。2015年8月17日被答辩人以苏州东兴房地产开发有限公司的名义向答辩人下发一份延期交房通知书，到现在都未交房，被答辩人应向答辩人支付违约金。被答辩人在七年之后起诉早已过诉讼时效。2019年4月6日函件，答辩人并不知被答辩人邮寄了什么东西，也未收到任何函件。本院经审理认定事实如下：2013年11月22日原告与两被告签订《商品房买卖合同》，买受方被告吴东仁及章正英均注明了联系地址，并约定“以上所列各方地址均为履行本合同期间之法定送达地址”；合同约定两被告购买原告开发的位于苏州市吴中区木渎镇中山东路98号“花样城商业广场”8幢105号商业用房，合计建筑面积42.41㎡，合同价款1,245,863元。合同第六条付款方式为签约时付645,863元，余款600,000元办理银行贷款支付，贷款资料不全的须在10日内完成提交，否则视为买受人违约。第七条1．买受方如未按本合同第六条约定向出卖方支付房价款的，逾期超过三十日后，出卖方有权单方解除合同，出卖方解除合同的，买受方应按总房款的25%向出卖方支付违约金，并另行支付相关税费；2．双方同意，若因银行不同意买受方购房贷款申请或银行批准贷款额度与申请的额度产生差额，本合同继续履行，自出卖方通知买受方之日起十日内，买受方应自筹资金补足差额；否则买受方应自合同约定的付款日起按逾期未付款额每日万分之三向出卖方支付违约金，逾期超过三十日，出卖方有权单方面解除合同，并要求买受方按总房款20%支付违约金，并另行支付相关税费。第八条1．出卖方应当在2015年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。3（2）．如买受方未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖方有权不交付房屋。附件五第十条约定“……若买受方为多人时，买受方同意出卖方向其中任何一人进行送达，即视为向买受方全体进行送达”。合同签订后，两被告支付了首付款645,863元，但银行未批准两被告贷款申请。之后原、被告于2014-2015年协商退房之事，但未达成协议。2016年原告通知被告交房，2018年原告工作人员与被告吴东仁协商解决办法。2019年4月3日，原告按照合同约定地址致函被告吴东仁，要求被告吴东仁在收到函件后10日内付清购房款，逾期则解除合同。该函件于2019年4月5日由他人代收。本案审理过程中，本院向被告释明，因原告诉请“确认合同已解除”，而房屋买卖合同属于双务合同，如果确认合同解除，则被告请求：1、原告返还购房款645,863元，2、原告承担逾期交房的违约责任；合同约定被告未付房款的违约责任过高，建议法院降低；双方的违约责任互相抵销。经互联网查询，苏州市吴中区木渎镇中山东路一处46.4㎡的临街商用房现行挂牌价格为97万元。本院认为，本案应从以下四方面分析。第一、合同履行过程中原、被告是否有违约行为。首先被告未交付剩余房款600,000元，违反了合同第六条约定；被告提出系原告叫停按揭贷款，没有证据证明，本院不予认定；故被告在履行合同过程中有违约行为。被告提出原告未按合同第八条约定交房，但合同第八条同时约定“如买受方未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖方有权不交付房屋”，故原告未违约。第二、本案是否已过诉讼时效。原、被告2014年、2015年协商退房，2016年原告通知过被告交房，2018年又协商过，中途没有间断超过2年，2017年《民法总则》施行后，更没有超过3年，故本案没有过诉讼时效。第三、本案合同是否已解除。原、被告签订合同后，因被告未付清余款，原告一直与被告协商，但未达成协议，故合同未变更，原、被告仍应按原合同履行。合同第七条约定“逾期超过三十日，出卖方有权单方面解除合同”，现逾期付款已超过30日，故合同约定的解除条件已成就，原告享有解除合同的权利；本案合同约定了送达地址，虽然被告辩称未收到原告的催款及解除合同通知，但原告向约定的地址送达即视为被告收到，故原告已经依法行使了合同解除权，本案合同自函件被签收日即2019年4月5日解除，原告无需交付合同标的物，同时原告应返还被告支付的首付款645,863元。第四、违约金如何计算。对于被告因银行不同意按揭贷款而未付清房款的情形，应适用合同第七条第2点的约定按总房款20%支付违约金即249,172.6元。被告主张违约金过高，没有提供证据证明；从合同约定价格及目前同地段店面挂牌价格来看，本案合同解除会对原告造成损失，且不能认定该违约金过高于损失，故本院对被告该主张不予支持。被告应按合同约定承担违约金249,172.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、确认原告苏州东和置业有限公司与被告吴东仁、章正英2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月5日解除；二、原告苏州东和置业有限公司返还被告吴东仁、章正英购房首付款645,863元；三、被告吴东仁、章正英支付原告苏州东和置业有限公司违约金249,172.6元；四、本判决第二、三项相抵原告苏州东和置业有限公司返还被告吴东仁、章正英396,690.4元，限于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,972元，减半收取计2,986元，由原告苏州东和置业有限公司负担597.2元，被告吴东仁、章正英负担2,388.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省抚州市中级人民法院，在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费交户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州市抚河支行，账号14×××29）如本判决生效后义务人未履行义务，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行。审判员  李少锋二〇二〇年四月二十七日书记员  章李琴