辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3550号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，1989年8月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：张强，男，1974年9月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司因与被上诉人张强商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳联东置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.被上诉人未补交面积差价款136元，未付清全部购房款，不具备办理产权证条件。2.上一次违约金判了240538.41元，这次判了116878元，违约金明显过高。张强辩称，请求维持原判。1.根据双方签订的《房屋交付期限变更补充协议》及沈北新区人民法院（2018）辽0113民初7668号民事判决书，可以证明被上诉人于2014年10月25日入住前，已经交清《厂房销售合同》约定的全部房款1975060元，上诉人也开具了全额发票。上诉人所主张的136元，系办证时根据实测面积进行多退少补，上诉人于2019年11月25日通知被上诉人补交差价款，而被上诉人主张的违约金计算至2019年9月30日，被上诉人无违约行为。且上诉人在为园区业主办理面积差价款多退少补的同时，将之前收取的房证代办费一并返还给业主，本案上诉人收取了被上诉人1500元房证代办费，应与面积差价款一并计算，尚应返还给被上诉人1364元。故不存在被上诉人未付清房款的情况。2.违约金系按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释计算，系上诉人的违约行为造成。且根据合同总金额，无证据显示违约金过高。3.上诉人的违约行为自2016年10月26日持续至2019年9月30日，其中2016年10月26日至2018年10月15日的违约金已由沈北新区人民法院及沈阳市中级人民法院生效判决确认。张强向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，以购房款总额1975060元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息标准，自2018年10月16日至2019年9月30日止，共计116,878元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月15日，原、被告签订了《联东U谷厂房销售合同》，合同约定由原告张强购买被告沈阳联东置业有限公司开发的位于沈阳市沈北新区谷.沈阳项目四期7-3-A楼1-2层厂房，该厂房的用途为仓储物流、生活制造、研发办公、文化创意。该厂房预测建筑面积580.9平方米，每平方米3400元，房屋总价款1975060元，约定分期给付购房付款。合同第七条约定出卖人即被告沈阳联东置业有限公司应当在2014年5月30日前将具备条件，经验收合格并符合合同约定厂房交付买受人张强使用。该合同第十九条11约定：“…买受人需要在约定的交房日期的当年缴纳首年采暖费用，若不缴纳首年采暖费用，将会影响买受人办理房产证，由此造成房产证取得日期延后和其它损失均由买受人自行承担…。”2014年12月16日，原、被告双方签订了《房屋交付期限变更补充协议》，约定交房日期由2014年5月30日变更为2014年10月25日。2014年10月25日，原告已支付全部购房款并办理入住。2016年9月19日，原告张强与被告沈阳联东置业有限公司针对上述房产签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已备案。该商品房买卖合同关于产权登记约定的补充协议第八条约定“买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费壹仟伍百元人民币。出卖人及受托人应当在买受人即委托人缴纳全部房款且买受人办理该房的入住手续后730日内，办理完毕该房屋所在楼栋的转移登记。”该商品房买卖合同补充协议第十四条11约定“买受人须在厂房销售合同约定交房日期的当年缴纳首年采暖费用，由于买受人原因导致供暖不能所引起的房屋质量问题均由买受人自行承担。”2018年10月15日，原告起诉被告要求支付逾期办证违约金，经沈阳市沈北新区人民法院（2018)辽0113民初7668号及本院（2019)辽01民终3413号民事判决书确认被告构成违约，判决被告支付2016年10月26日至2018年10月15日期间的逾期办证违约金240,532.18元，被告己履行。之后，被告于2019年9月30日通知原告办理房屋产权登记。庭审中被告称，房屋实测面积为580.94平方米，原告应支付面积差价款136元，并于2019年11月25日通知原告缴纳面积差价款，原告至今未缴纳。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张强与被告沈阳联东置业有限公司签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立，双方当事人均应全面履行约定的义务。依据合同约定，被告沈阳联东置业有限公司应当在原告缴纳全部房款且办理入住手续后730日内，办理完毕该房产的产权转移登记。逾期办理的，应承担相应的违约责任。又合同未约定逾期办证违约责任的计算方式，原告主张从2018年10月16日起至2019年9月30日止，以已付购房款1975060元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍给付逾期利息符合法律规定，经核算，原告主张数额116878元在法律规定的限额之内，予以支持。关于被告抗辩未缴纳首年采暖费用影响办理产权登记的主张，《联东U谷厂房销售合同》第十九条11规定：“…买受人需要在约定的交房日期的当年缴纳首年采暖费用，若不缴纳首年采暖费用，将会影响买受人办理房产证，由此造成房产证取得日期延后和其它损失均由买受人自行承担…。”而《商品房买卖合同》补充协议第十四条11约定“买受人须在厂房销售合同约定交房日期的当年缴纳首年采暖费用，由于买受人原因导致供暖不能所引起的房屋质量问题均由买受人自行承担。”可证，已备案的商品房买卖合同未约定不缴纳首年采暖费，会影响办理产权登记。依据我国不动产物权登记管理的法律规定，缴纳不动产首年采暖费并非申请不动产产权登记的法定要件之一，故被告关于未缴纳首年采暖费用导致无法或迟延办理产权登记的抗辩于法无据，不予采信。关于被告抗辩原告没有按照实测面积向被告缴纳面积差价款，房款没有付清的主张，因之前房屋面积尚未确定，被告于2019年11月25日才通知原告缴纳面积差价款，而原告主张的违约金仅计算至2019年9月30日，原告未缴纳面积差价款没有违反合同约定，故被告关于原告没有按照实测面积向缴纳面积差价款，房款没有付清的抗辩于法无据，不予采信。一审法院判决：被告沈阳联东置业有限公司于判决发生法律效力后十日内一次性给付原告张强逾期办理房屋产权登记违约金116878元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2638元，减半收取1319元，由被告沈阳联东置业有限公司承担。二审中，上诉人提交办证通知单，证明被上诉人还差面积补差款136元没有交清，造成房款没有交清，不具备办证条件，我方不承担违约责任。2016年9月19日签订的备案合同里有实测面积，销售时候签订的合同是预测面积，所以被上诉人2016年就知道应补交面积款，被上诉人迟迟没有交钱。被上诉人对该证据真实性没有异议，该证据不属于新证据。136元系多退少补的费用，办理房证的时候与退还代办费一并处理。代办费1500元，虽然没有书面约定，但其他业主都是一并处理的。上诉人在2019年11月25日发出的补交差价通知我方收到了，但我方主张的违约金是到2019年9月30日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《联东U谷厂房销售合同》及《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在商品房买卖合同中约定上诉人应在被上诉人办理房屋入住手续后730日内办理涉案房屋所在楼栋的转移登记。双方在2014年12月16日签订的《房屋交付期限变更补充协议》约定交房日期变更为2014年10月25日。故一审法院依照法律规定认定上诉人按照已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍给付被上诉人2018年10月16日至2019年9月30日的逾期办证违约金并无不当。关于上诉人提出因被上诉人未补交面积差价款136元，被上诉人2016年就知道应补交面积款，故不具备办理产权证条件的问题，因上诉人自认其于2019年11月25日通知原告缴纳面积差价款，故其主张被上诉人2016年就知道应补交面积款，缺乏事实依据，对上诉人以此为由拒绝承担逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。关于上诉人提出上一次违约金判了240538.41元，这次判了116878元，违约金明显过高的问题，因违约金标准系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定的，上诉人于2019年9月30日通知被上诉人办理房屋产权登记，在此之前未办理产权登记系持续的状态，故对上诉人该项主张，本院不予支持。综上，上诉人沈阳联东置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2638元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年四月二十二日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。