嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初2215号原告：夏正国，男，1965年8月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省建湖县，现住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：严利杰，浙江金品律师事务所律师。被告：虞阿英，女，1946年6月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。被告：张莺英，女，1992年8月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。两被告共同委托代理人：张艳，女，1996年3月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区，系被告虞阿英之孙女、被告张莺英之妹。被告：张艳，女，1996年3月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告夏正国诉被告张艳、虞阿英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法由审判员庞珊影适用简易程序进行审理。2019年4月30日，原告发现遗漏必要共同诉讼人，故申请追加张莺英为本案共同被告，本院于2019年5月15日通知张莺英为被告参加诉讼。2019年4月30日原告以涉案房产已抵押给浙江香溢元泰典当有限责任公司（以下简称元泰典当公司）为由申请追加元泰典当公司为本案第三人，本院于2019年5月15日通知元泰典当公司为第三人参加诉讼。本院于2019年6月11日对本案第一次公开开庭进行了审理，原告夏正国及其委托诉讼代理人严利杰、被告张艳（被告虞阿英、张莺英的共同委托诉讼代理人）及第三人的委托诉讼代理人沈菁华、周黎靓到庭参加了诉讼。同日，双方以需要庭外和解为由，申请扣除审限60天。2019年6月26日，第三人元泰典当公司向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，请求判令其对本案讼争房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，滨江区人民法院立案受理该案后，本院于2019年7月8日裁定本案中止诉讼。滨江区人民法院于2019年12月15日作出（2019）浙0108民初4225号民事判决，该判决现已生效。本院对本案恢复审理，并于2020年3月24日进行第二次公开开庭审理。原告夏正国及其委托诉讼代理人严利杰、被告张艳（被告虞阿英、张莺英的共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。原告于同日撤回对第三人元泰典当公司的诉讼，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月29日，原告与张永和签订《房屋买卖合同书》，张永和将其位于嘉兴市秀洲区房屋出售给原告，房屋建筑面积70.07㎡、车库18.57㎡，房屋总价228000元。当日，原告向张永和支付房款208000元，因涉案房屋当时尚未办理房产登记，双方约定剩余房款在张永和办出房产证并过户至原告名下后结清。同日，张永和将房屋钥匙交给原告。后，张永和去世，其继承人有母亲虞阿英、长女张莺英、次女张艳，即本案三被告。原告故诉请判令三被告立即履行夏正国与张永和于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同书》，无条件协助原告办理嘉兴市秀洲区房屋的过户手续，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与张永和于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同书》；2.三被告在继承张永和遗产范围内返还原告房款208000元及利息损失（自2016年11月30日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决确定的履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三被告辩称，放弃继承张永和的遗产，张永和的债务与三被告无关。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：证据一、《房屋买卖合同书》，证明原告与张永和于2016年11月29日签订《房屋买卖合同书》，张永和将其拥有的位于嘉兴市秀洲区房屋出售给原告，房屋建筑面积70.07㎡，车库18.57㎡，房屋总价为2228000元。证据二、收条一份，证明原告已经向张永和支付购房款208000元。证据三、收款收据、安置房结算核对单各一份，证明案涉房屋系张永和所有。证据四、居民死亡医学证明，证明张永和于2019年3月7日死亡。证据五、汇款凭证、收款收据、临时租赁合同各一份，证明原告于2016年11月29日向张永和交付购房款后，次日即以自己名义交纳了物业费，同年12月1日将讼争房产出租的事实。三被告对上述证据的真实性无异议，对原告主张的待证事实毫不知情。本院认证意见：原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，故对上述证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告与张永和签订《房屋买卖合同书》，约定张永和将其位于嘉兴市秀洲区房屋出售给原告，建筑面积70.07㎡，车库18.57㎡，总价228000元。同日，原告向张永和支付房款208000元，双方在合同中约定预留20000元作为履约保证金，在房屋产权过户至原告名下之日结清。合同签订当日，张永和向原告交付了房屋，原告于2016年12月1日将房屋出租。2018年9月18日，张永和与元泰典当公司签订《最高额授信合同》，约定元泰典当公司向张永和提供380000元的授信额度，期限为2018年9月18日至2019年3月17日止。同日，张永和与元泰典当公司签订《最高额房地产抵押典当合同》，约定张永和以其所有的位于嘉兴市秀洲区及车库为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2018年9月19日，元泰典当公司将250000元借款通过银行汇款转账至张永和账户，当期为一个月。2019年3月7日，张永和去世，继承人有母亲虞阿英、长女张莺英、次女张艳，即本案三被告。因张永和未归还借款，元泰典当公司于2019年6月26日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，请求判令三被告归还当金250000元、支付相应违约金并承担律师费、诉讼费，同时判令元泰典当公司就位于嘉兴市秀洲区及车库拍卖、折价后的价款优先受偿。杭州市滨江区人民法院于2019年12月15日作出（2019）浙0108民初4255号民事判决，判令：1.虞阿英、张莺英、张艳在继承张永和遗产范围内归还元泰典当公司250000元，支付自2019年3月18日起至实际还款之日止按年利率24%计算的违约金，于判决生效之日起十日内付清；2.虞阿英、张莺英、张艳在继承张永和遗产范围内支付元泰典当公司律师费7985元，于判决生效之日起付清；3.元泰典当公司就位于嘉兴市房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决现已生效。本院认为，因当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。张永和于2016年11月29日将讼争房屋出售给原告，但未遵守合同约定办理过户手续，又于2018年9月18日将讼争房屋抵押给元泰典当公司并已办理了抵押登记手续，经人民法院生效判决确认元泰典当公司就讼争房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，张永和的违约行为致使其与原告签订的《房屋买卖合同书》目的无法实现，现原告要求解除合同，并由三被告在继承张永和遗产的范围内返还购房款208000元，未违反有关法律规定，对该诉请本院予以支持。原告与张永和签订的《房屋买卖合同书》第七条“违约责任”中约定，“本合同签订后甲方又将该房屋出卖或者抵押给第三人……甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按照一方已付购房款的一倍支付违约金”，故原告主张三被告在继承遗产范围内支付自2016年11月29日起的利息损失，未违反双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。三被告虽作出对张永和遗产继承权放弃的意思表示，但根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第50条之规定，遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。故遗产继承在继承人对遗产处理完毕前，仍有翻悔的权利，因此，在遗产处理完毕前，放弃继承的继承人与债权人之间在法律上仍有直接的利害关系，故在遗产处理完毕之前，债权人要求继承人在遗产范围内承担还款责任，并未侵害继承人的合法权益。本案涉案房屋作为张永和的遗产尚未处理完毕，故原告要求三被告在遗产范围内承担还款责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第50条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告虞阿英、张莺英、张艳在张永和遗产范围内返还原告夏正国购房款208000元并支付利息（以208000元为基数，自2016年11月29日起支付至生效判决确定的履行之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4720元，由被告虞阿英、张莺英、张艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  庞珊影二〇二〇年四月九日书记员  顾美玲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。