江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初1433号原告：芦胜，男，1986年11月2日生，汉族，住宜兴市。被告：戴元，女，1991年11月4日生，汉族，户籍地宜兴市，现住闵行区。原告芦胜与被告戴元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员王卫成适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告芦胜、被告戴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦胜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告解除租赁合同，承担违约金104000元及其相应利息；2、请求判令被告支付原告逾期支付租金所约定的违约金2000元；3、请求判令被告支付在使用后所造成的维修费用3800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告戴元自2017年3月1日起即承租了其所经营的宜兴市宜城街道丰泽苑1幢3号楼梯至二楼及4、5、6号二楼的区域用于经营网吧，双方在租赁合同中约定租赁期限为5年、租金于每年2月前支付，后在补充条款中约定自2019年起至2021年期间年租金为8万元。然补充条款签订后，被告戴元却拒付今年租金，故向法院起诉，要求支持其诉请。被告戴元辩称：2020年初由于不可抗力的疫情，导致宜兴网吧行业全部关停，其为响应国家号召停止了经营，其已于2020年1月向芦胜提出解除合同，双方经协商也结束了租约，协商后即于2020年2月27日交付了房屋钥匙，这从原告芦胜对外张贴的租赁房屋招租广告也可证明原告是认可解除合同的事实的。现芦胜又因此提起诉讼，无事实和法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还其原交付的押金10000元。经审理查明，2017年12月24日原被告双方补签房屋租赁合同一份，该合同主要载明：“由甲方（即芦胜）将经营的坐落在龙池路丰泽苑1幢3号楼梯至二楼及4、5、6号二楼区域建筑面积约200平方米的房屋出租给乙方（即戴元）。交付时间为2017年3月1日前，租赁期限为自2017年3月1日起至2022年2月1日止，租赁期满乙方如需续租可优先，但应于租赁期满前1个月向甲方提交书面续租手续。租金和支付方式，该房屋年租金为7.5万/年，2年内不变，乙方需于每年2月前向甲方支付租金，如逾期支付则应按每月租金的30%支付违约金。甲方交付出租房屋时，乙方应交纳保证金1万元。如承租期间，乙方因使用不当或者不合理使用，致命该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修，拒不维修甲方可代为维修、费用由乙方承担。租赁期满，乙方应在期满后30天内交还房屋。租赁期限内乙方转租必须事先征得甲方书面同意。有下列情形之一的一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向对方按年租金的1.3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失，则还应赔偿损失和违约金的差额。（①、甲方未按时交付房屋，②、交付房屋不符合合同约定，③、乙方未经同意改变房屋用途致使房屋损坏的，④、因乙方原因致房屋主体结构损坏的，⑤、乙方擅自转租、转让房屋承租权或与他人交换各自承租权的，乙方逾期不支付租金累计超过1月的，乙方证照不全或者违法经营被勒令停业的。）乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方保证金。”等内容。前两年期满后，双方在该合同后部补充条款中又用手写字体约定：“从第二年2019年起至2021年租金统一为8万/年”。合同签订后，芦胜将出租标的物交付给戴元，戴元则将承租房屋用于经营网吧，并如期支付了2020年前的约定租金。后戴元因经营亏损无力继续经营，即与芦胜协商，芦胜也同意戴元转租，期间戴元曾与永恒网吧的经营者恰谈争议房屋转租事宜，后因故未能最终与永恒网吧达成并签订转租协议，2020年元旦前戴元即拆除了承租房屋内用于经营的电脑设备，不久又拆除了安装的空调。嗣后，双方因2020年租金应否支付、以及合同是否已实际解除等发生了争议，戴元在与芦胜妻子的微信聊天过程中，于2020年2月29日发图并文字告知芦胜妻子“其母亲将承租房屋钥匙放在了冰箱上面”。2020年3月5日芦胜即以戴元拒交租金为由诉至本院，要求解除合同并由戴元承担合同解约违约金104000元和相应利息、逾期支付租金违约金2000元、以及被告使用后所造成承租房屋的维修费用3800元。审理中，被告戴元称，双方早已协商确定解除了合同，且其系响应国家防疫号召停止了经营，故并未违约无需承担任何违约责任，相反原告芦胜应当返还其交付的押金1万元；而原告芦胜则称，签订合同时已收取被告1万元保证金是事实，但戴元在2020年1月前就拆除了网吧经营必须的电脑设备，停止经营根本与疫情无关，其虽曾口头同意戴元将剩余租期转租给他人，但并未承诺过戴元不承担相关合同责任。另查明，约在2020年2月底、3月初（即在向本院起诉前），芦胜曾以其妻子名义在争议房产店面门面上张贴了店面招租广告1份，主要载明“二楼哥斯拉网咖整体出租或一楼骨货仔店和二楼网咖整体出租”等内容。再查明，芦胜出租给戴元的争议房屋，系芦胜原承租周德平、朱祖强的房产（计一楼一间、二楼四间、三楼四间）中二楼部分的四间房屋，周德平、朱祖强于2020年2月9日出具承诺书，同意芦胜在合同租赁期间将包含争议房产在内的店面转租给第三人。上述事实，有原告芦胜提供的与被告戴元签订的租赁合同、芦胜与周德平和朱祖强签订的租赁合同、周德平和朱祖强出具的承诺书、租金催收函、争议房屋的所有权证、芦胜妻子与戴元的微信聊天记录，被告戴元提供的手机拍摄的店面招租广告照片，以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，2017年12月24日原告芦胜与被告戴元在实际租赁发生后补签的《宜兴市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。我国合同法明确规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金，以及在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，戴元既与芦胜签订（原芦胜承租周德平、朱祖强所有的）坐落于宜市中（计一楼一间、二楼四间、三楼四间）的二楼用于经营网吧的租赁合同，就应按约支付租金；即使转租也应在征得出租人芦胜的同意下就租金由谁支付达成一致意见，然戴元却在未最终与芦胜就剩余租期的租金支付及转租事宜达成一致书面意见的情形下，于2020年元旦前自行拆除了网吧设备、不久又拆除了安装的空调，嗣后又拒付按约应于2020年2月前支付的2020年度租金，导致双方发生纠纷，责任在戴元，对此戴元就应按约承担相应的违约责任。据此，对原告芦胜要求解除与被告戴元所签订的《宜兴市房屋租赁合同》、赔偿违约损失的诉讼请求，本院应予支持，但对芦胜要求按合同约定以1.3倍计算解约违约金及要求戴元另行承担逾期支付租金所约定违约金2000元的意见，则因该意见不符合相关法律规定，且现有证据表明戴元实际停止经营的时间是在合同约定当年度开始租赁时间即3月1日之前，故对此意见本院不予采纳，综合双方所签订合同对解约违约金、年租金标准8万元等的约定，对芦胜要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，本院确认应酌情以当年度约定租金标准计算6个月即4万元为宜；而对芦胜要求戴元承担使用后所造成维修费用3800元的诉讼请求，则因芦胜未提供相关证据加以证实，故对此请求，本院不予以支持。至于对被告称其停止经营是基于响应国家新冠疫情的号召所致、并未违约的抗辩意见，因事实上戴元在2020年元旦前即拆除了网吧运营的主要的电脑设备、不久又拆除了空调，而此时国家尚未就新冠疫情爆发发布相关行业停业的任何禁令，嗣后戴元又拒付后续租金，故对此抗辩意见本院不予采信；而对于戴元要求一并处理已支付保证金1万元的抗辩，因依法有据，故对此抗辩本院已予采纳；此外，对戴元以芦胜妻子已张贴对外招租广告为由，认为双方早已达成了解除合同的约定、其无需承担任何违约责任的辩护意见，又因其未向本院提供能证实双方已达成解除合同的合意、且芦胜无需其承担任何违约责任的相应证据，何况戴元也自认曾与永恒网吧的经营者恰谈过争议房屋转租事宜、后因故未成，而现有证据仅能证实芦胜同意其转租，而芦胜妻子对外张贴招租广告的行为至多也只能认定其在戴元实际撤离的情形下为减少损失所采取的自救措施，故对此辩护意见，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告芦胜与被告戴元于2017年12月24日签订的坐落于宜兴市中（计一楼一间、二楼四间、三楼四间）二楼区域的《宜兴市房屋租赁合同》。二、被告戴元应赔偿原告芦胜因解除上述《宜兴市房屋租赁合同》所造成的损失4万元，扣除戴元已支付的保证金1万元后，戴元尚应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付芦胜3万元。三、驳回原告芦胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1248元（已减半收取），由被告戴元承担341元、原告芦胜自负907元。芦胜已垫付的诉讼费本院不予退还，戴元于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担的诉讼费直接给付芦胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王卫成二〇二〇年四月二十九日书记员  张梦羽