上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1902号上诉人（原审被告）：上海筑秀餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区复兴中路369号102室。法定代表人：林楷杰，经理。委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海万都中心大厦有限公司，住所地上海市长宁区兴义路8号。法定代表人：钟瀚德，董事长。上诉人上海筑秀餐饮管理有限公司（以下简称筑秀公司）因与被上诉人上海万都中心大厦有限公司（以下简称万都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初17947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。筑秀公司上诉请求：撤销原判第二、三项，并依法改判。事实与理由：被上诉人万都公司解除租约理由不成立，原判不应判决上诉人支付违约金；原判违约金金额过高，应以2倍月租金而非原判4.5倍月租金为合理；为解除租约上诉人筑秀公司恢复原状装修已支付人民币12万元，原判未考虑上诉人这一损失；原判计算房屋使用费错误，即上诉人2019年5月10日收到律师函，8日的搬离期对于寻找装潢公司、洽谈、签约及搬离设备、找寻房屋显然不够，故原判要求其2019年5月19日至6月20日按两倍房租支付使用费有违公平，应按房租计算使用费。万都公司未答辩。万都公司向一审法院起诉请求：1、确认万都公司与筑秀公司就本市长宁区XX路XX号XX、XX室房屋（以下简称涉讼房屋）及25楼FK-04仓库（以下简称涉讼仓库）签订的租赁合同于2019年5月18日解除；2、判令筑秀公司向万都公司支付违约金410,635.88元；3、判令筑秀公司向万都公司支付2019年5月19日至2019年6月25日的房屋及仓库占用费227,995.06元。一审法院认定事实：2018年3月，万都公司作为出租方（甲方），筑秀公司作为承租方（乙方），就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，装修期为2018年4月15日至2018年6月14日；租赁期为2018年6月15日至2024年6月14日；第1年至第3年月租金为73,638.75元；第4年至第6年月租金为78,057.08元；每月管理费为16,947元；该房屋只限于用作商铺；押金相当于该房屋第一年三个月的租金及管理费计271,757.25元；除起租日开始的第一个历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的租金、管理费；乙方须于签订本合同当日向甲方预支付租赁期开始的第一个月尚余天数的租金、管理费用；乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费及其他本合同项下应由乙方支付的费用的日期后的15个工作日支付该等费用及其他费用（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨），甲方有权单方面解除合同；若因乙方违约而致甲方行使单方解约权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于月租金及管理费4.5倍的违约金；乙方应当在租赁期结束或提前结束前把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物（如有），按本合同规定，修整恢复到与原状一致的可租用及可使用的状态，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按占用该房屋的时间支付房屋占用费，房屋占用费按本合同日租金及管理费的2倍逐日计算。2018年8月，万都公司（甲方）与筑秀公司（乙方）签订补充协议，约定乙方向甲方承租涉讼仓库；使用期限为2018年9月1日至2024年6月14日；使用费为每月1,000元；押金为3,000元；仓库使用费的具体支付时间及方式同上述合同；若乙方违反上述事项之一，应付相当于仓库租用费3倍的违约金；本协议作为上述租赁合同不可分割的一部分。上述合同及补充协议签订后，筑秀公司向万都公司交付押金计274,757.25元，始租用涉讼房屋及涉讼仓库。2019年4月12日，筑秀公司向万都公司申请退租，称其将于该日结束营业。2019年5月9日，万都公司向筑秀公司送达律师函，称筑秀公司未按期支付租金，通知筑秀公司合同于2019年5月18日解除。2019年5月18日至2019年6月20日期间，筑秀公司对涉讼房屋进行复原。双方于2019年6月20日签署了商铺单元复原验收单。一审审理中，万都公司确认筑秀公司于2019年5月18日前将涉讼房屋及涉讼仓库腾空，另涉讼仓库无需恢复原状。万都公司另称其已于2019年8月1日与案外人就涉讼房屋签订租赁合同并交房。一审审理中，双方确认，若不以押金冲抵筑秀公司应付款，截至2019年5月18日，筑秀公司欠付一个月又十八天的房屋租金、仓库使用费、管理费合计145,584.59元。双方并确认筑秀公司于2019年5月22日向万都公司清偿上述部分欠款6万元。万都公司主张以收取的押金274,757.25元中的85,584.59元冲抵上述剩余欠款，同意将剩余押金189,172.66元在筑秀公司履行诉请给付义务时返还筑秀公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。筑秀公司并无证据证明万都公司同意以押金抵付2018年9月的租金，一审法院不予采纳。截至2019年5月9日，筑秀公司已欠付房屋租金、仓库使用费、管理费超过一个月，构成违约，且已向万都公司提出退租，故万都公司于该日通知筑秀公司合同于2019年5月18日解除，于法有据，一审法院予以确认。合同因筑秀公司违约而解除，筑秀公司应当向万都公司支付违约金。筑秀公司请求减少违约金,万都公司自述其已于2019年8月1日与案外人就涉讼房屋签订租赁合同并交房，结合合同履行情况，一审法院酌定筑秀公司向万都公司支付违约金365,343元。合同解除后，筑秀公司应按约定将房屋恢复原状交还万都公司。筑秀公司对涉讼房屋进行复原期间，万都公司不能使用房屋，故筑秀公司应向万都公司支付该期间的房屋占用费。虑及该期间为施工期间，一审法院判定该期间占用费按同期租金及管理费之和计算。万都公司确认筑秀公司于2019年5月18日前将涉讼房屋及涉讼仓库腾空，双方于2019年6月20日签署了商铺单元复原验收单，万都公司应可于当日收回涉讼房屋。万都公司确认涉讼仓库无需恢复原状，万都公司应可于合同解除之日收回涉讼仓库。万都公司请求判令筑秀公司支付2019年6月20日后的房屋占用费及2019年5月18日后的仓库占用费，一审法院不予支持。筑秀公司应向万都公司支付2019年5月19日至2019年6月20日房屋占用费计98,297.81元。万都公司应于筑秀公司给付上述违约金及房屋占用费之日，向筑秀公司返还剩余押金189,172.66元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二〇一九年九月三十日作出判决：一、上海万都中心大厦有限公司与上海筑秀餐饮管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX、XX室房屋及25楼FK-04仓库签订的租赁合同于2019年5月18日解除;二、上海筑秀餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内，向上海万都中心大厦有限公司支付违约金365,343元；三、上海筑秀餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内，向上海万都中心大厦有限公司支付房屋占用费98,297.81元；四、上海万都中心大厦有限公司应于上海筑秀餐饮管理有限公司履行上述第二、三项义务之日，向上海筑秀餐饮管理有限公司返还押金189,172.66元；五、驳回上海万都中心大厦有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,093.15元，由上海万都中心大厦有限公司负担1,395.56元，上海筑秀餐饮管理有限公司负担3,697.59元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人筑秀公司与被上诉人万都公司签订的《上海市房屋租赁合同》（SC246）、《关于编号为SC246租赁合同的补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，截至2019年5月9日，承租人筑秀公司欠付租金等已超过一月，按约出租人有权通知解约，原判据此确认本案租约以筑秀公司违约解除于法有据，其应承担相关违约责任。上诉人主张其后补缴租金等显然不能对抗被上诉人此前已依法行使之解约（形成）权，相关请求本院不能采信。关于违约金、“实际使用费”问题，查原判系依据上述租约明确约定计算，于法有据。房屋租赁合同期中解约必然导致出租人仓促应对，再行出租经营等，承租人违约解约导致出租人该等损失应予赔偿，本案合同以违约金形式事先约定损失标准，显为双方磋商、意思合致形成，上诉人又无任何证据证明被上诉人实际损失远低于此，所谓核减约定违约金主张缺乏依据；本案房屋占用费计算符合逾期占用标的房屋之约定标准，属约定违约金性质。同理，如法庭“酌减”之缺少法律依据，不能准予。综上，筑秀公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,186.30元，由上海筑秀餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年四月三十日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……