广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终463号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄民彩，女，1971年1月13日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区凭祥市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：方芮，女，1994年6月14日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区凭祥市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：凌梁珠，广西龙津律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁政，男，1969年3月12日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁军，男，1967年8月1日出生，汉族，公务员，住广西壮族自治区凭祥市。 上诉人黄民彩、方芮因与被上诉人宁军、宁政房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄民彩、方芮上诉请求：撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初593号民事判决第二、三项，依法改判支持黄民彩、方芮一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决对黄民彩、方芮诉请的土地出让金244636元予以支持，是正确的，但对其他诉请不予支持，是错误的。一、关于房屋过户费用的承担。《房屋买卖合同协议书》第二条第二项约定，房屋过户所需手续费用由乙方承担，办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担。双方在签订合同时，也是考虑到了办理房屋过户的各项费用会比较大，应当由双方各负担一半，所以才做出了办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担的书面约定，因而一审判决对黄民彩、方芮诉请的由宁政、宁军支付办理房屋过户各项费用的一半即154953.51元不予支持，是错误的。二、关于房屋面积差价。双方签订合同约定的房屋面积是217平方米，黄民彩、方芮基于信赖而与宁政、宁军达成房屋交易，但是后来经房管部门测量实际面积为209.09平方米，比合同约定的面积217平方米少了7.91平方米，面积相差较大。虽然宁政、宁军提交国有土地使用证记载土地使用面积217平方米，但该面积不是房屋实际面积，而且两者相差较大，故应以房屋实际面积209.09平方米为准，按照合同约定面积217平方米、房屋转让价格为223万元计算，转让单价为每平方米10276.497元，宁政、宁军应当退还房屋面积差价81287元，一审判决没有支持黄民彩、方芮的这一诉请，是错误的。三、关于迟延交房的经济损失。由于双方签订房屋买卖合同的时间是在2017年11月9日，因宁政、宁军的原因，直到2019年1月8日，宁政、宁军房屋才取得房产证符合法定出售条件，宁政、宁军拖延了1年多时间，给黄民彩、方芮造成了大额资金被占用的利息损失（或者房屋未能及时使用经商的经济损失或房屋出租的租金损失），以黄民彩、方芮资金160万元被占用1年时间、年利率6％计算，宁政、宁军应当赔偿黄民彩、方芮的经济损失为96000元。一审判决没有支持黄民彩、方芮的这一诉请，是错误的。四、关于剩余房款。黄民彩、方芮既然与宁政、宁军签订了房屋买卖合同而且支付了大部分房款，并且还垫付土地出让金等费用后办理房屋过户手续，不会无缘无故拖欠小部分房款。之所以未付剩余房款，是由于宁政、宁军违约（不依法缴纳土地出让金、不承担过户费用的一半），只要宁政、宁军依法缴纳土地出让金、承担过户费用的一半，黄民彩、方芮就马上付清剩余房款。同时也由于宁政、宁军违约，迟延交房，造成黄民彩、方芮经济损失，宁政、宁军应当赔偿经济损失。因而，黄民彩、方芮付清剩余房款，应当以宁政、宁军缴纳土地出让金、承担过户费用的一半、退还房屋面积差价、赔偿迟延交房的经济损失为前提。一审法院只判决宁政、宁军付清剩余房款，没有判决宁政、宁军承担过户费用的一半、退还房屋面积差价、赔偿迟延交房的经济损失，是错误的。 宁政、宁军辩称，一审判决黄民彩、方芮支付房屋购房剩余款385364元给宁政、宁军正确。请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、关于房屋过户费用承担问题。房屋买卖合同第二条第二项约定：本合同标的房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于种类税费、手续费）全部由乙方承担。实际上约定了在办理房屋过户所需办理相关费用全部由黄民彩、方芮承担，宁政、宁军不用承担；二、关于房屋面积差价问题。房屋买卖合同第二条第一项约定：甲方将凭祥市屏山中路129号房屋（面积217平方米）以人民币223万元的价格转让给乙方。房屋面积是根据凭祥市土地管理局凭国用（1995）字第364号国有土地使用证认定的，因此，不同意黄民彩、方芮该项主张。三、关于迟延交房的经济损失问题。办理房屋买卖手续过程中难免出现各种各样的问题，宁政、宁军于2019年1月8日才取得房产证，房屋才符合出售条件，不是宁军、宁政故意拖延办证所致，且黄民彩、方芮支付的160万元，是支付购房款，不是借款，宁政、宁军不应支付该款利息。四、关于剩余房款问题。黄民彩、方芮已办理了房屋产权过户手续，取得了房屋产权证，应依照合同约定支付购买房屋余款。 黄民彩、方芮向一审法院起诉请求：1．判令宁军、宁政偿付黄民彩、方芮土地出让金244636元；2．判令宁军、宁政偿付黄民彩、方芮办理过户的各项费用的一半共计154953.51元；3．判令宁军、宁政退还黄民彩、方芮房屋面积差价81287元；4．判令宁军、宁政偿付因其拖延交房而给黄民彩、方芮造成的经济损失96000元。 宁政、宁军向一审法院反诉请求：1.判令黄民彩、方芮支付违约金10万元；2.判令黄民彩、方芮支付房屋购房剩余款385364元。 一审法院认定事实：2017年10月28日，黄民彩向宁政交付购买凭祥市屏山路129号房屋（该房原编号为屏山路133号，原属宁政、宁军已去世的母亲何勤满）的定金20万元；2017年11月9日，宁政、宁军两人为卖方（甲方），黄民彩、方芮两人为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同协议书》，约定宁政、宁军将129号房（房产登记面积217平方米）以223万元的价格转让给黄民彩、方芮。其中合同第二条第二项约定：房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于各类税费、手续费）全部由乙方承担。因房屋转让由宁政、黄民彩协商办理，办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担。第三条约定：乙方于合同签订之日起24小时内向甲方首付款80万元；该房屋具备过户条件后，由甲方通知乙方，乙方应于30个自然日内向甲方支付第二次购房款60万元，剩下余款63万元，办过方芮名字后一次付清。第四条约定：自乙方支付完第二次购房款后，甲方应于一个工作日内配合乙方办理相关房屋过户手续，办完房屋过户手续后70个自然日内，甲方须将该房屋交由乙方自行管理。第五条约定：甲方保证在交易时该房屋没有任何产权纠纷，符合房屋出售的法定条件。第六条约定：甲方必须全力配合乙方办理相关手续，并提供各种办理手续所需的有效证件。如出现因房屋存在债权债务纠纷或房屋共有人中途不同意出让等造成该房屋无法最终交易，甲方须支付乙方违约金10万；如因乙方原因造成该房屋无法完成最终交易，乙方须支付甲方违约金10万。因本次交易由宁政、黄民彩共同完成，宁军积极配合，如无法完成最终交易，宁军不必支付违约金，但退回黄民彩预付的房屋转让费80万元。 合同签订当日，黄民彩付给宁军房屋转让费80万元，2018年7月26日，黄民彩、方芮付给宁政房屋转让费60万元。2019年1月，在黄民彩向政府相关部门代缴该房的土地出让金244636元后，宁政、宁军取得该房的产权证。随后黄民彩、方芮办理该房从宁政、宁军过户到方芮的登记手续，在向政府相关部门缴纳了房屋买卖契税38494.68元、教育费附加1546.58元、地方教育费附加1031.06元、增值税51552.92元、个人所得税206211.7元、城建税3608.7元、房屋买卖契税38494.68元、印花税122.3元、国有土地使用权出让契税7339.08元，合计309907.02元后，方芮于2019年2月取得了该房的产权证［桂（2019）凭祥市不动产权第0000490号］。该产权证载明，该不动产宗地面积为209.09平方米，房屋建筑面积为265.98平方米。至今宁政、宁军未将129号房交付给黄民彩、方芮。 综合当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点是：一、129号房买卖的各项税费应由哪方承担；二、宁政、宁军是否应退还黄民彩、方芮房屋面积差价；三、宁政、宁军是否应偿付因拖延交房而给黄民彩、方芮造成的经济损失；四、哪方存在违约行为。 一审法院认为，一、关于129号房买卖的各项税费应由哪方承担问题。宁政、宁军与黄民彩、方芮就129号房的买卖签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同第二条约定，房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于各类税费、手续费）全部由乙方（黄民彩、方芮）承担。而教育费附加、地方教育附加、增值税、个人所得税、城建税、房屋买卖契税、印花税、国有土地使用权出让契税等均属于税费，所以办理129号房过户登记需缴纳的教育费附加、地方教育附加、增值税、个人所得税、城建税、房屋买卖契税、印花税、国有土地使用权出让契税等税费应全部由乙方即黄民彩、方芮承担。黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付办理房屋过户的各项费用的一半的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。 二、关于宁政、宁军是否应退还黄民彩、方芮房屋面积差价问题。凭国用（1995）字第0364号国有土地使用证与桂（2019）凭祥市不动产权第0000490号不动产产权证记载的土地面积虽有些差异，但指向的都是同一地块即129号房地块。黄民彩、方芮未能提供证据证明该地块的实际面积有所减少，黄民彩、方芮要求宁政、宁军退还房屋面积差价的诉讼请求缺乏事实根据，不予支持。 三、关于宁政、宁军是否应偿付因拖延交房而给黄民彩、方芮造成的经济损失问题。黄民彩、方芮未按合同约定在取得129号房的产权证后向宁政、宁军付清全部房屋转让款，宁政、宁军有权依法拒绝交房，黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付因拖延交房而给其造成的经济损失的诉讼请求没有法律依据，不予支持。因买卖129号房需缴纳的土地出让金244636元依法应由作为卖方的宁政、宁军承担，因此黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付已由黄民彩、方芮代缴的土地出让金244636元的诉请予以支持。但鉴于宁政、宁军认可由其承担该土地出让金，并以其行为表示与黄民彩、方芮欠其的63万元（未付的房屋转让款）债务中的244636元（土地出让金）抵销，因此宁政、宁军无需再行支付。因黄民彩、方芮尚欠宁政、宁军房屋转让款63万元未付，宁政、宁军要求方芮、黄民彩支付购房剩余款385364元（已扣减土地出让金244636元）合法有据，予以支持。 四、关于哪方存在违约行为问题。合同第五条约定，签订合同之后甲方（宁政、宁军）承诺所售房屋符合房屋出售的法定条件；但宁政、宁军在签订合同之后未缴纳土地出让金，未使房屋符合出售的法定条件，存在违约行为。而黄民彩、方芮未按合同约定在取得房屋产权证后付清购房款，亦存在违约行为。另，合同第六条约定，如因乙方（黄民彩、方芮）原因造成房屋无法完成最终交易，乙方须支付甲方违约金10万元。而现不存在因乙方原因造成房屋无法完成最终交易的情形，因此宁政、宁军要求黄民彩、方芮支付违约金10万元的诉讼请求没有事实根据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第六十七条、第九十九条、第一百二十五条第一款规定，判决如下：一、宁政、宁军偿付黄民彩、方芮土地出让金244636元（已抵销，无需再行支付）；二、黄民彩、方芮于判决发生法律效力之日起十日内向宁政、宁军支付购房剩余款385364元（已扣减土地出让金244636元）；三、驳回黄民彩、方芮的其他诉讼请求；四、驳回宁政、宁军的其他反诉请求。本诉案件受理费9569元，由黄民彩、方芮负担5511元，宁政、宁军负担4058元；反诉案件受理费8580元，减半收取计4290元，由宁政、宁军负担884元，黄民彩、方芮负担3406元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实也没有异议。因此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，黄民彩、方芮与宁政、宁军签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制规定，合同合法有效。一、关于办理过户费用负担问题。合同第二条约定，房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于各类税费、手续费）全部由乙方承担。因房屋转让由宁政和黄民彩办理，办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担。虽然约定的“办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担”不具体明确，也容易产生歧义，但该条明确约定“房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于各类税费、手续费）全部由乙方承担”，因此，方芮、黄民彩主张宁政、宁军承担其办理房屋过户手续各项费用的一半即154953.51元，不符合合同约定，本院不予支持。 %1、关于房屋差价问题。双方在房屋买卖合同中约定房产登记面积217平方米，房屋出让总价223万元，证明双方是以整座房屋确定买卖价格，而不是以每平方米单价计算房屋买卖价格。故实测中土地宗地面积为209.09平方米，比原来土地使用证登记的217.4平方米，少了几个平方米，不影响到房屋买卖价格，且217.4平方米也是土地管理部门原来测量的结果，并非宁政、宁军谎报以骗取房屋更高的价格，方芮、黄民彩主张宁政、宁军退还房屋差价81287元，理由不成立，本院不予采纳。 %1、关于迟延交房经济损失问题。房屋买卖合同第三条约定：乙方于合同签订之日起24小时内向甲方指定账户首付款80万元；该房屋具备过户条件后，由甲方通知乙方，乙方应于30个自然日内向甲方支付第二次购房款60万元，剩下余款63万元，办过方芮名字后一次付清。第四条约定：自乙方支付完第二次购房款后，甲方应于一个工作日内配合乙方办理相关房屋过户手续，办完房屋过户手续后70个自然日内，甲方须将该房屋交由乙方自行管理。可见，黄民彩、方芮支付完第二期购房款，是合同约定的义务，只有办完房屋过户手续后70个自然日内，宁政、宁军才将该房屋交付给黄民彩、方芮。2019年2月，方芮取得了涉案房屋的产权证，宁政、宁军应在此后70个自然日内交付房屋。因此，黄民彩、方芮主张宁政、宁军迟延一年交房，应赔偿其已付160万元房款的利息损失96000元，没有事实依据，本院不予采纳。 %1、关于房屋剩余房款问题。2019年2月，方芮取得了涉案房屋的产权证，即具备了合同约定的支付剩余房款的条件，黄民彩、方芮主张付清剩余房款，应当以宁政、宁军缴纳土地出让金、承担过户费用的一半、退还房屋面积差价、赔偿迟延交房的经济损失为前提，理由不成立，本院不予支持。房屋买卖合同第五条约定：签订合同之后，甲方承诺所售房屋符合房屋出售的法定条件。但宁政、宁军在签订合同之后未缴纳土地出让金，使房屋不符合出售的法定条件，存在违约行为。但该违约行为应如何承担违约责任，双方没有在合同中约定，且该违约行为最后没有导致交易无法完成，故黄民彩、方芮也不能以此为由拒绝支付剩余房款。 综上所述，黄民彩、方芮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18149元，由黄民彩、方芮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年四月三十日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞