浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终412号 上诉人（原审原告）：王宇涛，男，1974年8月28日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审原告）：叶玉莲，女，1975年2月16日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王宇涛，系叶玉莲丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼，统一社会信用代码：913301103281442940。 法定代表人：赖立疆，系公司董事长。 上诉人王宇涛、叶玉莲因与被上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初13516号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2015年8月21日，王宇涛、叶玉莲与亿丰亿贤置业公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王宇涛、叶玉莲购买位于杭州市余杭区的房产，建筑面积14.56平方米，总价411037元，交房时间为2016年12月31日。 同日，王宇涛、叶玉莲又与上亿亿贤公司签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1.王宇涛、叶玉莲将案涉房屋委托上亿亿贤公司经营，委托期限为商场正式开业之日起十年，上亿亿贤公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.王宇涛、叶玉莲将委托开发商将托管房屋交付上亿亿贤公司，并与上亿亿贤公司办理商铺交接手续，如因王宇涛、叶玉莲原因而导致开发商逾期与上亿亿贤公司办理托管房屋的交接手续，则上亿亿贤公司无须向王宇涛、叶玉莲支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，上亿亿贤公司分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付王宇涛、叶玉莲保底租金。委托期内第6年到第10年，上亿亿贤公司根据实际租赁收入与王宇涛、叶玉莲结算租金，商铺实际租赁收入的90%归王宇涛、叶玉莲所有，其余10%则作为委托管理佣金归上亿亿贤公司所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（王宇涛、叶玉莲指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米.月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 上述两份合同签订后王宇涛、叶玉莲已足额支付购房款，亿丰亿贤置业公司于2018年9月2日将案涉房产交付王宇涛、叶玉莲。案涉商场于2018年9月底开业。 原审法院另查明，2018年12月，王宇涛、叶玉莲以上亿亿贤公司未支付租金、严重违约为由要求解除管理合同、支付违约金而起诉至原审法院；该院编立（2018）浙0110民初22520号案件予以审理；2019年3月11日，该院以“未能正常开业的原因系开发商未及时交付案涉房产所致，故王宇涛、叶玉莲据此要求解除合同，理由不成立以及无证据证实上亿亿贤公司存在拒不支付租金的情形”为由，驳回王宇涛、叶玉莲全部诉请。后，王宇涛、叶玉莲提出上诉，杭州市中级人民法院编立（2019）浙01民终3419号案件予以审理；2019年5月29日，杭州市中级人民法院作出民事判决书，该判决书认定：1200室商铺已交付并对外招租，案涉合同目的并非完全不能实现，考虑到商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同对双方合同解除权均作出了明确限制，故对王宇涛、叶玉莲要求解除合同诉请不予支持；但考虑到上亿亿贤公司未按管理合同约定时间支付租金，按照欠付租金金额30%的标准对合理范围内的违约金予以支持。现王宇涛、叶玉莲起诉至原审法院，请求：1.解除管理合同；2.上亿亿贤公司支付王宇涛、叶玉莲2019年1月-6月的租金人民币16430.2元；3.上亿亿贤公司支付王宇涛、叶玉莲2019年1月至6月租金利息106.8元；4.上亿亿贤公司支付王宇涛、叶玉莲2019年1月至6月违约金人民币4929.06元（租金30%）；5.案件诉讼费由上亿亿贤公司承担。 原审法院认为，王宇涛、叶玉莲与上亿亿贤公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，双方应当按约全面履行各自义务。前述管理合同履行中，上亿亿贤公司未能按约支付租金，从而导致纠纷，责任在于上亿亿贤公司，上亿亿贤公司应承担相应的民事责任。1.关于管理合同解除问题，虽然上亿亿贤公司未按约支付租金，但经现场勘查，王宇涛、叶玉莲所属部分房产并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“大光明眼镜店”，面积有138平方米左右，而王宇涛、叶玉莲的商铺面积仅为十四多平方米，仅占其中一小部分，如仅就属于原告部分商铺与上亿亿贤公司解除管理合同，不仅不利商铺的单独出租，对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，也不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由上亿亿贤公司租赁，故认为目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，不予支持。2.关于王宇涛、叶玉莲要求支付2019年1月至6月租金16430.20元，上亿亿贤公司对其金额并无异议，故王宇涛、叶玉莲要求上亿亿贤公司及时支付符合合同约定及法律规定，依法应予支持。至于上亿亿贤公司辩称该金额为税前金额，应按税后金额支付，管理合同并未明确约定相应租金支付金额以税后为准，且税收缴纳系行政管理责任，与上亿亿贤公司无涉，故而该项抗辩不予支持。3.王宇涛、叶玉莲主张违约金及利息损失。关于王宇涛、叶玉莲主张违约金4929.06元未超出合同约定及法律规定的限制，属于合理诉求，依法应予准许。关于利息损失，因王宇涛、叶玉莲以按未付租金金额30%主张违约金，其再行要求上亿亿贤公司支付租金利息显然超过法律规定限制，亦超出其实际损失，故不予支持。综上，王宇涛、叶玉莲诉请，其合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月4日判决：一、上亿亿贤公司于判决生效后十日内支付王宇涛、叶玉莲2019年1月至6月间租金16430.20元；二、上亿亿贤公司于判决生效后十日内支付王宇涛、叶玉莲违约金4929.06元；三、驳回王宇涛、叶玉莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168（已减半收取），由王宇涛、叶玉莲负担1元，由上亿亿贤公司负担167元。 宣判后，王宇涛、叶玉莲不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体表现如下：原判认为“关于管理合同解除问题，虽然被告未按约支付租金，但经本院现场勘查，原告所属部分房产并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营‘大光明眼镜店’，面积有138平方米左右，而原告的商铺面积仅为十四多平方米，仅占其中一小部分，如仅就属于原告部分商铺与上亿亿贤公司解除管理合同，不仅不利原告商铺的单独出租，对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，也不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由上亿亿贤公司租赁，本院认为目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，本院不予支持。”该判决意见出发点是为商场大局考虑，的确属于情理之中，但是一审法院却忽略了一个法理问题：即王宇涛、叶玉莲是依据合同法第九十四条第三、第四款项规定依法解除合同，在本案中，上亿亿贤公司一方延迟履行主要债务事实已经成立，在王宇涛、叶玉莲提供的证据4：两份《关于亿荟城7幢1200室商铺的租金催讨函》，在上亿亿贤公司收到函件后的合理期限并未履行约定债务。注：关于上亿亿贤公司所谓的没有王宇涛、叶玉莲的账户信息纯属无稽之谈，在本案庭审及(2018)浙0110民初22520号案庭审中已经反复明确了：即在2019年1月9日，上亿亿贤公司要求王宇涛、叶玉莲提供相应账号，王宇涛、叶玉莲也按约去现场提供了账号，由于现场填写的账号确认函捆绑了其他违反合同约定的条款，王宇涛、叶玉莲在填写正确账号的同时也表达了拒绝其他条款的书面意见。同时关于合同订立后的租金上亿亿贤公司至今从未主动履约过，都是王宇涛、叶玉莲依据法院判决后强制执行才获得合法收益，所以已经无法实现合同目的。综上，王宇涛、叶玉莲对于解除管理合同的诉求事实非常清晰，证据确凿，已经完全满足合同法九十四条中关于法定解除合同的要求。一审法院以情理推翻法理明显依据不足，综上，请求：1、一审判决对解除管理的上诉请求的判定认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决中的此项，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由上亿亿贤公司承担。 针对王宇涛、叶玉莲的上诉，上亿亿贤公司未发表答辩意见。 二审中，王宇涛、叶玉莲向本院提交：证据1、购房宣传页。拟证明：该商铺在整个售前、售中、售后都属于可法定分割商铺。证据2、商品房买卖合同内页分层图。证据3、不动产证房产分层分户平面图。拟共同证明：显示商铺实际所在位置并非一审法院所描述位置。证据4、亿荟城7幢1200室商铺租金的第三次催讨函和邮件交付单。拟证明：王宇涛、叶玉莲在2019年期间三次正式函告要求支付相关租金未果。证据5、邮件详情截图。拟证明：上亿亿贤公司已经收到该催讨函。上亿亿贤公司未向本院提交新的证据。 针对王宇涛、叶玉莲提交的证据，上亿亿贤公司未发表意见。本院认为，上述证据需结合其他事实予以综合认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”王宇涛、叶玉莲与杭州亿丰亿贤置业有限公司所签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，王宇涛、叶玉莲已将其房屋交由委托经营，但上亿亿贤公司却未能按约支付租金，显已构成违约，故原审法院判决上亿亿贤公司支付王宇涛、叶玉莲租金及违约金正确。原审法院经现场勘查，王宇涛、叶玉莲所属部分商铺并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营，再结合商铺经营具有长期性、整体性的特点以及《亿荟城7号楼委托经营管理合同》对双方合同解除权作出限制的事实，原审法院认为目前解除条件尚不具备，故对王宇涛、叶玉莲要求解除案涉合同未予支持并无不妥。综上，王宇涛、叶玉莲的上诉请求难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王宇涛、叶玉莲负担。（王宇涛、叶玉莲于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年四月二十八日 书记员 刘婧函