辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4313号上诉人（原审原告）：大连家辰置业代理有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道东林世家3号2-1-4。法定代表人：付玉鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀明，辽宁善允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。法定代表人：于惠成，该公司董事长。委托诉讼代理人:邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。上诉人大连家辰置业代理有限公司（简称大连家辰公司）因与被上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司（简称沈阳莱茵达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初5653号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大连家辰公司上诉请求：一、依法撤销原审民事判决，依法改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，认定的提成基数不清，溢价佣金计算方法严重错误，漏算尾款提成佣金，对于庭审期间争议的四套房源到账时间认定事实不清，错误的认定上诉人的撤场时间；二、一审判决对于合同条款的理解错误，并且未按照发回重审裁定的要求查清事实。沈阳莱茵达公司答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。大连家辰公司向一审法院起诉请求：1.判令沈阳莱茵达公司清偿欠付代理费、企划费671581元；2.请求判令沈阳莱茵达房产开发有限公司按合同约定支付滞纳金直至偿清欠付款之日止（以欠付款项为基数，按日千分之一计算，暂计至2018年10月14日为154250.727元），合计825831.727元；3.诉讼费由沈阳莱茵达公司承担。一审法院认定事实：大连家辰公司与沈阳莱茵达公司于2017年4月13日签订《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》，合同约定大连家辰公司为沈阳莱茵达公司开发的米拉经典房产项目提供销售代理及营销策划服务工作；合同第二条第2款约定企划服务期限自2017年4月1日至2018年12月31日止，月服务费30000元（三万元整），共计600000元（陆拾万元整）。经甲（即沈阳莱茵达公司）乙（即大连家辰公司）双方共同协商本项目企划工作一次性包干180000元（壹拾捌万元整），甲方自乙方进场后按月支付，每月5日前提前支付，款项达到乙方指定账户；合同第三条第1款约定委托期限自2017年4月1日起至2018年12月31日止；合同第五条约定甲方应付乙方的销售代理费计算标准为：在本合同有效期内乙方销售房屋总房款×3％；溢价部分，乙方按溢价总额的30％计提；甲乙双方约定，乙方成交客户所交纳的购房全款（按揭贷款客户银行放款）已到达甲方账户，则构成结算代理费用条件，甲方须根据本合同约定的代理费标准及结款时间将乙方成交房屋的代理费支付给乙方；合同第六条第3款还约定在本合同期内经甲方确认的乙方客户资源，若本合同解除后30日内有效期内，该乙方客户与甲方签约并支付全部房款到达甲方账户，甲方须于客户全部房款到帐后10日内，按本合同约定支付乙方销售代理费用，超过有效期内，不视为乙方客户资源，则乙方无权向甲方主张任何权利及费用；4.如甲方未能按本合同约定支付乙方销售代理费用，则从欠款之日起，乙方按日收取甲方所欠款额千分之一的滞纳金。后双方于2017年9月27日签订《解约协议书》，该协议书约定，自本协议签订之日起，原合同即行解除；原合同项下，甲方应支付乙方的代理报酬，待对应房源贷款首付或全款到帐后支付给乙方。该协议书第四条同时约定，除上述约定外，甲乙双方在原合同项下的权利义务结清，双方若另行签订销售代理合同，相关权利义务按新合同约定执行。另查明，原告大连家辰置业于2017年9月27日以前即双方未解除销售代理合同前已销售但对佣金与被告沈阳莱茵达公司有争议房源为12套（分别为1.韩维智、黄海霞，2.许志强，3.彭丽云，4.孙旭东，5.高闻远、闫晗，6.闫石、马驰，7.王亮、齐红军，8.丁岩、刘立强，9.王洋，10.杨丽芳，11.于洋，12.张振、吴丹）；其中4套房源（分别为1.韩维智、黄海霞，2.许志强，3.彭丽云，4.孙旭东）未提成；7套房源（分别为1.高闻远、闫晗，2.闫石、马驰，3.王亮、齐红军，4.丁岩、刘立强，5.王洋，6.杨丽芳，7.于洋）按照3%提成比例对房屋首付款已提成；1套房源（张振、吴丹）按照2%提成比例对房屋首付款已提成。原告大连家辰公司于2017年9月27日以后即双方解除销售代理合同后已销售对佣金与被告沈阳莱茵达公司无争议房源为7套（分别为：1.李盈萱、张立成，2.吴兴龙、王莹，3.贾浩、刘越，4.王宁、印东雪，5.刘冠英，6.高平、鲍威，7.李智杰）；原告大连家辰公司于2017年9月27日以后即双方解除销售代理合同后已销售但对佣金与被告沈阳莱茵达公司有争议房源为10套（分别为1.徐蛟、徐叶红，2.沙闯，3.吴可君，4.程立安，5.潘梦如，6.范航睿，7.李天宇、王秀丽，8.付洋、王娜，9.王秀娜、张蒙蒙，10.安乐、刘鹤），其中5套房源（分别为：1.范航睿，2.李天宇、王秀丽，3.付洋、王娜，4.王秀娜、张蒙蒙，5.安乐、刘鹤）未提成；5套房源（分别为：1.徐蛟、徐叶红，2.沙闯，3.吴可君，4.程立安，5.潘梦如）按照2%提成比例对房屋首付款已提成。以上案涉共计29套房屋。此外，史兆强、赵云彬购买的D6＃2-2-2房屋和刑经纬、朱佳宁所购买的D10＃1-3-1房屋共计两套房屋已退房；沈阳莱茵达公司已向大连家辰公司支付了刑经纬、朱佳宁购买房屋的代理佣金9463元。一审法院认为，原、被告双方在协商一致的基础上签订《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》及《解约协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，原、被告双方均应按约定全面履行各自的义务。本案主要争议焦点为：1、双方的代理委托合同解除后原合同的第六条第三款关于代理费的结算的约定是否还适用；2、合同解除后大连家辰公司代理销售房屋代理费如何计算及合同解除后大连家辰公司的撤场时间；关于双方的代理委托合同解除后原合同的第六条第三款关于代理费的结算的约定是否还适用的争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》第六条第3款的约定系合同解除后的结算条款，属于法律规定的在合同权利义务终止后仍然有效的条款。故按照合同约定，对于在2017年9月27日之前销售的房屋，佣金应按大连家辰公司成交客户在合同解除后30日内有效期内即2017年10月27日之前交纳到账的房款金额的3%计提，溢价部分佣金应按大连家辰公司成交客户在合同解除后30日内有效期内即2017年10月27日之前交纳到账的房款金额占全部房款的比例乘以溢价金额乘以30%计提。其中4套未提成房源佣金计算如下：1.韩维智、黄海霞提成基数为195000元，佣金为5850元（195000元×3%），溢价金额4915元，溢价佣金为452.8元（195000元/635000元×4915元×30%）；2.许志强提成基数为50000元，佣金为1500元（50000元×3%），溢价金额19110元，溢价佣金为276.32元（50000元/1037400元×19110元×30%）；3.彭丽云提成基数为50000元，佣金为1500元（50000元×3%），溢价金额41992元，溢价佣金为568.63元（50000元/1107720元×41992元×30%）；4.孙旭东提成基数为100000元，佣金为3000元（100000元×3％），溢价金额为76500元，溢价佣金为2096.29元（100000元/1094790元×76500元×30%）；7套已提成3%佣金未提成溢价佣金房源佣金计算如下：1.高闻远、闫晗提成基数为300000元，溢价金额为41549元，溢价佣金为3815.72元（300000元/980000元×41549元×30%），2.闫石、马驰提成基数为300000元，溢价金额为30854元，溢价佣金为2833.53元（300000元/980000元×30854元×30%），3.王亮、齐红军提成基数为390000元，溢价金额为57429元，溢价佣金为5208.68元（390000元/1290000元×57429元×30%），4.丁岩、刘立强提成基数为344787元，溢价金额为42494元，溢价佣金为3873.34元（344787元/1134787元×42494元×30%），5.王洋提成基数为460000元，溢价金额为47659元，溢价佣金为5138.24元（460000元/1280000元×47659元×30%），6.杨丽芳提成基数为200000元，溢价金额为13625元，溢价佣金为1257.69元（200000元/650000元×13625元×30%），7.于洋提成基数为286284元，溢价金额为85903元，溢价佣金为7796.6元（286284元/946284元×85903元×30%）；1套按照2%提成比例对房屋首付款已提成房源（张振、吴丹），因双方在《解约协议》中约定对该套房源不计算溢价佣金，所以对溢价佣金不予计算，提成佣金双方认可按2%结算，2019年10月27日前到账房款佣金已提成，故该套房源不再计算提成；综上，对于在2017年9月27日之前销售的房屋应给付佣金数额为45167.84元。关于合同解除后大连家辰公司代理销售房屋代理费如何计算及合同解除后大连家辰公司的撤场时间的争议焦点，双方于2017年9月27日签订《解约协议书》解除原合同后，原合同建立的权利和义务终止，但在合同解除后大连家辰公司又销售了部分房屋，那么双方又形成了事实上的代理关系，但双方没有对该部分的权利义务有明确约定，故对于该部分的代理佣金应当依照权利、义务对等原则，按照大连家辰公司在代理销售中所付出的相应工作计算代理佣金。那么对于佣金的计提基数，一审法院认为应当按照大连家辰公司实际撤场时已到账房款金额作为基数，大连家辰的撤场时间问题，因沈阳莱茵达公司在与大连家辰公司解约后，又与其他销售代理公司签约，故新签约公司的入场时间应当认定为大连家辰公司的撤场时间，即2017年11月18日，庭审中沈阳莱茵达公司自愿将房款到账的截止时间计算到2017年12月20日，一审法院予以准许，确认房款到账截止时间为2017年12月20日。对于佣金计提比例，因双方对解除合同后的代理佣金一致同意按照按2%计提，故认定提成比例为2%。对2017年9月27日以后即双方解除销售代理合同后已销售房源应计提佣金计算如下：双方无争议房源为7套（分别为：1.李盈萱、张立成，2.吴兴龙、王莹，3.贾浩、刘越，4.王宁、印东雪，5.刘冠英，6.高平、鲍威，7.李智杰），应给付佣金为81088.44元，双方对此金额一致认可，一审法院予以确认；5套未提成房源佣金计算如下：1.范航睿提成基数为384947元，佣金为7698.94元（384947元×2%），2.李天宇、王秀丽提成基数为212196元，佣金为4243.92元（212196元×2%），3.付洋、王娜提成基数为20000元，佣金为400元（20000元×2%），4.王秀娜、张蒙蒙提成基数为328679元，佣金为6573.58元（328679元×2%），5.安乐、刘鹤提成基数为206227元，佣金为4124.54元（206227元×2%），该部分佣金为23040.98元；5套已按照2%提成比例对房屋首付款提成房源（分别为：1.徐蛟、徐叶红，2.沙闯，3.吴可君，4.程立安，5.潘梦如），因在2017年12月20日之前只有程立安房源除首付款外有380000元房款到账，其他4套房源除首付款之外再无房款到账，故对除程立安外的4套房源不应再计提佣金，程立安房源佣金为7600元（380000×2%）；综上，对于在2017年9月27日之后销售的房屋应给付佣金数额为111729.42元。关于大连家辰公司主张沈阳莱茵达公司支付剩余30000元企划服务费的诉讼请求，根据大连家辰公司提供的证据，能够证明大连家辰公司在签订合同后，按照合同要求进行了项目推广宣传等一系列营销策划工作，并进行了销售代理服务工作，故该项诉讼请求，一审法院予以支持。此外，根据沈阳莱茵达公司提供的证据，结合一审法院对史兆强购买的D6＃2-2-2房屋现场查勘，能够确认史兆强、赵云彬和刑经纬、朱佳宁所购买的共计两套房屋已退房，且沈阳莱茵达公司已向大连家辰公司支付了刑经纬、朱佳宁购买房屋佣金9463元，故对史兆强、赵云彬购买的房屋不计提佣金，对邢经纬、朱佳宁购买房屋沈阳莱茵达公司已给付佣金应予以扣除。综合以上对各部分佣金计算，认定沈阳莱茵达公司应支付大连家辰公司佣金为177254.26元（45167.84元+111729.42元+30000元-9643元）。关于大连家辰公司主张按日千分之一计算滞纳金的问题。双方已于2017年9月27日解除合同，同时在《解约协议书》中第4条明确约定“除上述约定外，甲乙双方在原合同项下的权利义务结清，双方若另行签订销售代理合同，相关权利义务按新合同约定执行”，故合同解除后，双方依据原合同建立的权利和义务终止。大连家辰公司仍然要求沈阳莱茵达公司支付滞纳金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。但考虑到大连家辰公司撤场后，沈阳莱茵达公司应当对应付的代理佣金结清，但沈阳莱茵达公司未能及时给付佣金，对逾期未能给付占用资金期间的利息应当给付，一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。从2017年11月19日至2019年8月19日以177254.26元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息为14740.03元；从2019年8月20日起至实际给付日止的利息以177254.26元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）款、第九十三条、第九十八条、《中华人共和国民事诉讼法》五十八条、第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连家辰置业代理有限公司佣金及企划服务费177254.26元及利息（从2017年11月19日至2019年8月19日期间利息为14740.03元；从2019年8月20日起至实际给付日止的利息以177254.26元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连家辰置业代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12058元，由原告大连家辰置业代理有限公司负担7758元，剩余案件受理费4300元、保全费4650元，由被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本案双方就回款有效期是否存在约定变更的问题，大连家辰公司与沈阳莱茵达公司签订的《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》第六条第3款约定“在本合同期内经甲方确认的乙方客户资源，若本合同解除后30日内有效期内，该乙方客户与甲方签约并支付全部房款到达甲方账户，甲方须于客户全部房款到帐后10日内，按本合同约定支付乙方销售代理费用，超过有效期内，不视为乙方客户资源，则乙方无权向甲方主张任何权利及费用”。双方之后签订的《解约协议书》约定“自本协议签订之日起，原合同即行解除；原合同项下，甲方应支付乙方的代理报酬，待对应房源贷款首付或全款到帐后支付给乙方”。大连家辰公司主张双方签订的《解约协议书》取消了“本合同解除后30日内有效期”的约定。考虑本案双方从签订《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》至《解约协议书》之前的期间内并未就“本合同解除后30日内有效期”的取消进行协商，该条款的取消属于合同的主要条款发生变更，双方未协商直接变更不符合常理；又《解约协议书》就“本合同解除后30日内有效期”的取消问题并未作出与《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》相反的书面约定，即《解约协议书》就“本合同解除后30日内有效期”并未作出明确的取消约定。《中华人民共和国合同法》第七十八条约定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，故一审法院确定《解约协议书》就“本合同解除后30日内有效期”的约定并未发生变更更符合常理，且《解约协议书》就代理费用的约定更符合案涉《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》解除后的总结性陈述，则大连家辰公司的该项主张依据不足，不予支持。关于大连家辰公司撤场时间的确定问题，沈阳莱茵达公司在与大连家辰公司解约后，又与其他销售代理公司签约，则此时大连家辰公司应尽快撤场，在此属于大连家辰公司的协助义务。新签约公司的入场时间（2017年11月18日）应当认定为大连家辰公司的撤场时间，故一审法院对于庭审中沈阳莱茵达公司自愿将房款到账的截止时间计算到2017年12月20日予以准许并无不当。关于本案代理费用的计算问题，一审法院在确定《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》约定的“本合同解除后30日内有效期”并未取消以及对大连家辰公司的撤场时间予以确定的情况下，依据《米拉经典项目房屋销售代理委托合同》的约定计算本案代理费用，对于溢价佣金的计算同时考虑了回款的数额更符合公平原则，计算方式并无不当。关于大连家辰公司主张的滞纳金问题。大连家辰公司主张由于沈阳莱茵达公司未及时支付代理费用造成“资金占用成本”的损失，但并未提出存在其他损失。滞纳金属于违约金性质，沈阳莱茵达公司已经提出不同意支付的抗辩，故一审法院在考虑大连家辰公司损失的情况下参照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算该项利息并无不当。综上所述，大连家辰置业代理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12058元，由上诉人大连家辰置业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。