湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终892号上诉人（原审被告）：李敏俭，男，1946年9月18日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被上诉人（原审原告）：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。上诉人李敏俭因与被上诉人吴治理房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2019）湘0681民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏俭上诉请求：撤销一审判决，改判或发回原审人民法院重审。事实与理由：原审法院对有关关键性的事实认识不清或根本没有认定，从而客观上减轻了吴治理的过错，将其过错强加于李敏俭头上。具体表现为：1、“私房联建”无法办证，是因为吴治理所积累的土地是非法买卖所得，引起纠纷的根本原因是土地来源非法，故其上建筑物也违法，于是土地使用证、规划证、建筑许可证、环境评估许可证以及房产证均不能办理。2、购房合同无效，是因为土地来源违法进而其地上的建筑物也违法，所以后续的房屋买卖合同无效，无效的原因是由吴治理一手造成的。3、无法办理房产证，是吴治理始终没有将自己购得的集体土地申报征收为国有土地，然后再由国土局转让给吴治理使用，所以在建筑施工时遭受了国土局的阻止并罚款，且不予办证，无土地使用证便不能办房屋产权登记证。4、双方签订的是格式条款合同，而吴治理是格式条款合同的提供者，应当办理房屋产权证，而不是合同是否有约定、也不是什么到产权机关登记备案，合同中不设不办证的违约责任是故意为了免除吴治理自己的责任和义务。吴治理辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。吴治理向一审法院起诉请求：1、请求判令《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令李敏俭返还房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令李敏俭支付所欠房款15200元，判令李敏俭自2012年12月31日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、李敏俭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月6日，高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2010年5月29日，李敏俭与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，李敏俭购得“治理大厦”南栋西单元405号房，合同购房价95200元，已付房款80000元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。一审法院认为：根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与李敏俭签订的《私房联建房屋买卖合同》，因违反国家相关法律强制性规定，而归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理虽未为李敏俭等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此吴治理还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定吴治理具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。本案中，考虑到吴治理交付房屋后，李敏俭已居住使用多年等具体情况，房屋保持现状较妥。庭审中，双方均认可李敏俭已付吴治理房款80000元，尚欠15200元房款未付的事实，故吴治理请求判令李敏俭支付剩余未付15200元房款的诉讼请求，予以支持。吴治理请求判令李敏俭按月利率1%支付自2012年12月31日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，不予支持。但应从吴治理起诉之日，即2019年11月6日起支付按年利率6%计算的逾期付款利息。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、吴治理与李敏俭于2010年5月29日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限李敏俭于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款15200元，并自2019年11月6日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。本案案件受理费260元，减半收取计130元，由李敏俭负担30元，吴治理负担100元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是合同的效力及纠纷的责任承担。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案双方签订的《私房联建房屋买卖合同》，违背法律法规强制性规定，审批手续不全，违法用地，因此应当认定合同无效。其次，本案的主要责任在被上诉人吴治理，但在合同没有约定办证不能的违约责任上，上诉人李敏俭亦有一定责任，造成办证不能并非吴治理恶意违约。为此，吴治理受到了相关行政部门的处罚，一审也判令李敏俭欠交房款从欠交之日起至吴治理起诉之日止不承担利息。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人已入住（或取得了房屋的实际物权），期间又遇房产涨价，返还财产已无可能。依据公平原则，所欠房款本金及从吴治理起诉之日起记付年6%的利息，符合法律规定，公平合理。综上所述，李敏俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人李敏俭负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月十五日书记员 任 炼