四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终344号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋登照，男，1963年9月9日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：彭安碧，北京安博（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：项彬，男，1978年9月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 上诉人宋登照因与被上诉人项彬房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋登照及其委托诉讼代理人彭安碧、被上诉人项彬及其委托诉讼代理人张伟参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋登照上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.判令被上诉人支付上诉人租金和水电费16800元。3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。在二审中宋登照将第1项上诉请求变更为：撤销原审判决，驳回被上诉人的第二项诉讼请求。事实与理由：项彬对租用房屋未进行过装修，装修补偿包含在房屋拆迁补偿以内，应属于房屋拆迁补偿的一部分。拆迁补偿款的权利人是宋登照及其家人，项彬不应享有装修补偿款。案涉门市属于上诉人家庭成员7人所有，上诉人无处分权。拆迁时租赁合同即将到期，未给项彬造成损失，且房屋拆迁双方当事人均无过错，属于不可抗力。即使项彬应获得装修补偿款也只能获得《租赁合同》中约定的85平方米的补偿。宋小红和宋建波的身份一审未核实，不能代表上诉人收取租金和水电费。 项彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 项彬向一审法院起诉请求：1．判令解除其与宋登照之间的租赁合同关系；2．判令宋登照向其赔偿搬迁费12,000元、装饰装修费125,559元（以政府评估为准）、经营损失116,091.05元、门市奖励145,113.81元、腾房奖54,000元、三相电赔偿8,000元，以上共计460,763.86元；3．本案诉讼费由宋登照承担。庭审过程中，项彬将第二项诉讼请求变更为：判令宋登照向其赔偿搬迁费5,400元、装饰装修费46,800元、经营损失116,067.28元、门市奖励145,113.81元、腾房奖54,000元、三相电赔偿8,000元，以上共计375,381.09元。 宋登照向一审法院反诉请求：判令项彬向其支付拖欠房屋租金及水电费共计16,800元。 一审法院认定事实，2015年10月12日，项彬（乙方，承租方）与宋登照（甲方，出租方）签订《租房协议》，约定：兹有甲方宋登照租房给乙方项彬三间门市约85平方米，用于机械、模具维修经营，租期三年。当日，项彬即成立“仁寿县一家模具维修店”，并于2017年6月7日经仁寿县工商行政管理和质量技术监督局核准通过。此后，项彬自称对承租的门市安装灯具、风扇，并铺设电线等，宋登照否认项彬对一楼进行装修。 2016年9月1日，项彬（乙方，承租方）再次与宋登照（甲方，出租方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将其位于仁寿县四社自建房出租给乙方经营；租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；房租租金为16800元／年，三年不变，乙方每年提前一个月支付甲方第二年租金；甲方租给乙方使用期间，如在三年之内遇政府征用或规划拆迁等不可抗拒因素，导致乙方无法经营，房屋补偿款归甲方所有，装修设施赔偿归乙方所有；协议还对其他事项作了约定。 2016年9月28日，项彬（承接人）与案外人李雪梅（即上一任案涉房屋租户）签订《转让合同》一份，载明：现有仁寿视高河心村四组原建钢机械（现一家模具），原唐建钢所有机械设备工具及三相电现在转让给项彬，转让费及所有租金43,000元，于2016年9月28日一次付清，此合同于2016年9月28日生效。 2018年3月左右，项彬开始一并使用宋登照二楼的住房，具体面积无法核实。项彬自称系租赁宋登照住房，并每年缴纳6,000元租金，已分两次现金支付缴纳第一年租金，但项彬没有向宋登照索要收条或收据之类；现住房租金已全部支付至2019年6月底；项彬还称对二楼住房进行部分装修，包括主卧地面张贴地砖、所有墙面刷仿瓷等。宋登照辩称，项彬确实系2018年开始使用二楼住房，具体时间记不清楚了，但系宋登照无偿提供项彬使用，并没有收取其租金；项彬仅对二楼住房张贴十多平方米的地砖。 2018年9月29日，项彬通过微信转账支付宋登照之子宋建波（音译）2,800元，并备注转账说明：“10月和11月份房租”；2019年4月3日，项彬通过微信转账支付宋建波156元。2019年5月20日，项彬通过微信转账支付宋登照之女宋小红（音译）2,200元，并发送信息：“这是2019年6月份一家模具门市租金，请收款”；2019年5月29日，项彬再次通过微信转账支付宋小红253元，并备注转账说明：“四月底至五月水电费”；当日，再次微信转账宋小红40元，并备注转账说明：“补”。2019年6月初左右，项彬向宋登照发送微信：“宋叔，这月底了，我把6月份房租转给你，明天可能又要回老家，所以先把房租给你，底楼门市房租已经给阿姨了”，随即转款500元。同年6月11日，项彬将宋登照名下的尾号为“0753”的购电卡拍照发送宋登照。2019年6月20日，项彬通过两次微信转账分别支付宋小红1,400元和153元，但因宋小红未收而该两笔款项被退回。 2019年7月15日，因案涉房屋被纳入拆迁范围，租赁合同无法履行，项彬搬离案涉房屋。 另查明，项彬自称，一楼的电费由其自行缴纳，二楼的电费由项彬根据其实际使用情况支付给宋登照，每月150元至330元左右；一二楼的水费则按10元/月/人支付宋登照，项彬家庭人口4人，故每月应缴纳水费共计40元；门市租金的支付方式一般为转账或现金，宋登照很少出具收据之类，但所有房租（包含门市和住房）、水电费均已结清。宋登照辩称，一二楼的水费、电费缴纳方式认可项彬所说，其中电费大概每月70元至200元左右；项彬最后一个月的水电费没有缴纳，无法提供其实际用电、用水情况，故酌定请求1,400元；项彬缴纳门市租金确实为转账或现金；但门市租金尚未结清，至今尚欠2017年12月至2018年10月期间租金15,400元（16,800元-1,400元）。 再查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 宋登照被纳入本次拆迁范围。2019年6月23日，宋登照（乙方）与拆迁人仁寿县人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：1．案涉门市3间共148.53平方米，核定经营损失补偿（计发48个月）116067.28元；搬迁补偿（含残值）2970.60元；装饰装修补偿35647.20元（240元／ｍ2）；2．住房394.44平方米（含土墙草房、砖筑玻盖、板房54.34平方米），其中搬迁补偿（含残值）以394.44平方米乘以20元／平方米予以计算，装饰装修补偿则以340.10平方米乘以520元／平方米予以计算，即土墙草房、砖筑玻盖、板房54.34平方米不计算补偿；3．因宋登照在项目启动签约之日起30日内签订拆迁补偿协议，奖励门市评估总价20%，即290227.62元；4．住房腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 一审法院认为，本案焦点为：1．项彬租赁的是三间门面中的85平方米，还是三间门面共计148.53平方米？2．案涉租赁合同是否解除以及于何时解除？3．项彬主张的各项赔偿是否应当支持？4．项彬是否尚欠宋登照租金及水电费？ 关于焦点一，项彬认为，其租赁宋登照门市三间，虽合同约定其面积约85平方米，但因租赁当时并未实际丈量，故应以政府实际丈量的148.53平方米为准。宋登照辩称，门市从外面看系三间，但内里并未进行隔断，只认可租赁项彬的门市面积为85平方米，其余的门市面积系作为双方共用的过道以及项彬私自占用用于堆放项彬的机械设备、材料等，并非将剩余的面积也出租给了项彬使用。一审法院认为，双方在第一份《租房协议》中约定出租房屋为“三间门市约85平方米”，在第二份《租房合同》中则约定的是宋登照将位于仁寿县河心四社自建房出租给项彬，并未约定面积大小。由此可见：双方租赁的房屋为门市三间，且“约”为85平方米，并非实际只租赁85平方米；而实际履行过程中，宋登照也没有将所谓的剩余门市面积出租他人或明确约定用作他用，至于宋登照辩称其他面积用作过道通行或系项彬私自占用等意见，有悖常理，不予采信。认定，宋登照依据租房合同实际出租项彬经营使用的房屋为三间门市共计148.53平方米。 关于焦点二，宋登照辩称，虽先后签订两份租赁合同，但第二份租赁合同系项彬为了办理营业执照而与其签订的，并非双方的真实意思表示，故应按第一份租房协议履行，而第一份协议约定的三年租赁期限已于2018年10月11日届满，故双方之间的租赁合同已于2018年10月11日解除。一审法院认为，首先，前后两次签订的不同租房合同，原则上在没有相反证据的情况下，应以最后一份合同为双方的最终真实意思表示，且项彬办理营业执照的时间为2015年10月12日，而该时间与第一份《租房协议》完全吻合；其次，宋登照虽辩称双方的租赁合同已于2018年10月11日解除，但实际上项彬至2019年7月15日搬离其一直在实际租赁并使用案涉房屋，并缴纳租金；最后，第一份《租房协议》中并未对租金、具体的租期起止时间等进行明确约定，而第二份《租房合同》则对上述内容予以明确，且项彬也按照第二份合同中约定的租金16,800元/年进行缴纳等，可见双方一直在按第二份合同实际履行彼此的合同权利义务。 本案中，因政府拆迁导致案涉租赁合同客观无法履行，项彬已于2019年7月15日主动搬离案涉房屋，故认定案涉租赁合同经双方合意已于2019年7月15日予以解除。 关于焦点三，关于门市的装饰装修费的问题，通过《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》可知：门市3间的装饰装修补偿费为35,647.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，本案中，双方在2016年9月1日签订的《租房合同》中明确约定：“甲方租给乙方使用期间，如在三年之内遇政府征用或规划拆迁等不可抗拒因素，导致乙方无法经营，房屋补偿款归甲方所有，装修设施赔偿归乙方所有。”该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法、有效。现在合同履行期内，案涉房屋被纳入政府拆迁范围，故宋登照应按合同约定全面履行自己的合同义务，即宋登照应支付项彬门市的装饰装修补偿费35,647.20元。 至于二楼住房的装饰装修费问题，首先，根据项彬提供的其与宋登照之间的微信聊天记录“宋叔，这月底了，我把6月份房租转给你，明天可能又要回老家，所以先把房租给你，底楼门市房租已经给阿姨了”以及随后的转账记录可知，除了门市租金外，宋登照确实收取项彬二楼住房每月租金500元，并非宋登照辩称的二楼住房系无偿提供项彬使用。其次，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，本案中，通过《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》可知：宋登照整个住房的装饰装修补偿费为176,852元，但其中所谓的“二楼住房”的装修装饰补偿款无法明确金额；而通过项彬提供的录音证据等以及宋登照自认的项彬确实对二楼仅十多个平方的地面进行贴地砖等，可知：项彬确实对二楼住房进行部分装修，但双方均无法确定装修金额。综上，一审法院认为，项彬租赁的二楼住房的装饰装修补偿费原则上不应超过其本人提供的二楼装修票据金额4,620元，故酌定该部分装饰装修损失为4,000元。最终，宋登照应支付项彬的门市和二楼住房的装饰装修补偿费共计为39,647.20元（35,647.20元＋4,000元）。 至于项彬主张的搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖以及三相电赔偿等请求，一审法院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，宋登照出租给项彬的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故项彬的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对项彬的上述请求不予支持。 关于焦点四，宋登照主张项彬尚欠其2017年12月至2018年10月期间的租金15,400元及搬离案涉房屋最后一月的水电费1,400元，但根据项彬提供的微信转账凭证和微信聊天记录可知：2019年5月20日项彬还曾支付宋登照之女宋小红2019年6月份门市租金，且宋小红还拒收了项彬缴纳的2019年7月份租金和水电费，故宋登照的主张因缺乏事实和理由，证据不足，且有悖常理，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、项彬与宋登照于2016年9月1日签订的《租房合同》于2019年7月15日解除；二、宋登照于本判决生效之日起十五日内支付项彬装修装饰补偿款39,647.20元；三、驳回项彬的其他诉讼请求；四、驳回宋登照的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计4,106元，反诉受理费减半收取计110元，以上共计4,216元，由项彬负担3,706元，宋登照负担510元。 本案二审期间，当事人未提供新证据。 二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.宋登照是否应当支付项彬房屋装修补偿费39647.20元。2.项彬是否应当支付宋登照租金和水电费16800元。 关于第一个焦点。四川天府新区因环天府新区快速通道建设（国道213视高段），宋登照的案涉房屋属于被拆迁范围。宋登照作为户主代表符合安置条件的家庭成员于2019年6月23日，与仁寿县人民政府签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，约定对其门市和住房等进行补偿。其中门市3间共148.53平方米，装饰装修补偿35647.20元（240元／ｍ2）。宋登照及其家庭成员是被拆迁人，拆迁房屋的补偿费应当归其所有。但因宋登照与项彬于2016年9月1日签订《租房合同》约定，“甲方（宋登照）将其位于仁寿县四社自建房出租给乙方（项彬）经营；租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；房租租金为16800元／年，三年不变，乙方每年提前一个月支付甲方第二年租金；甲方租给乙方使用期间，如在三年之内遇政府征用或规划拆迁等不可抗拒因素，导致乙方无法经营，房屋补偿款归甲方所有，装修设施赔偿归乙方所有；……”。该协议明确约定了政府征用或规划拆迁等不可抗力原因至协议不能履行，门市的装修补偿归项彬所有。该协议是宋登照与项彬的真实意思表示，协议约定装修补偿款归项彬所有，系宋登照对其自己权利的处分，并不违反法律法规的规定。且项彬实际使用了门市并支付了相应租金，宋登照应当按照约定履行支付项彬门市装修补偿款的义务。宋登照称，案涉房屋是其家庭成员所有，其个人无处分权。因宋登照与项彬签订了两次租赁协议，项彬在使用门市期间其家庭无一人提出异议，说明其家庭成员均同意出租给项彬，并认可双方签订的《租房合同》。宋登照还称该协议是项彬为了办理营业执照而与其签订的，并非双方的真实意思表示，与查明事实不符，其该理由也不成立。关于项彬应获得多少装修补偿费问题。宋登照与项彬共签订了两份《租房合同》，第一次签订于2015年10月12日，宋登照租房给项彬三间门市约85平方米，用于机械、模具维修经营，租期三年。第二次签订于2016年9月1日，宋登照将其位于仁寿县四社自建房出租给项彬，经营租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，未约定房屋面积大小。宋登照未提供证据证明案涉门市除项彬在使用外还有其他人租用或者明确约定用作他用，因此，应按拆迁安置测量的3间门市共148.53平方米计算，宋登照应当支付项彬装修补偿35647.20元（240元／ｍ2），宋登照主张按照85平方米计算项彬装修补偿费的理由不成立。项彬同时租用了宋登照二楼部分住房，并对其使用的住房进行了瓷砖安装和墙壁粉刷，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项酌情认定该部分装修损失为4000元并无不当，本院依法予以确认。则项彬应得的装修补偿费为39647.20元（35647.20元＋4000元）。 关于第二个焦点。宋登照一审主张项彬未支付其2017年12月至2018年10月期间租金和水电费16800元，二审中其陈述此款系2018年7月至2019年7月期间的租金和水、电费。项彬提供的微信转账凭证和微信聊天记录可以证实，2019年5月20日项彬支付宋登照之女宋小红2019年6月份门市租金，宋小红还拒收了项彬缴纳的2019年7月份租金和水电费。说明项彬2019年租用房屋期间仍在支付租金和水、电费。宋登照主张项彬欠付租金及水、电费的时间在一审和二审中陈述不一致，其未提供证据证明项彬欠付的是何时的租金和水、电费，以及租金、水、电费的具体金额。因此，宋登照无充分证据证明项彬尚有欠付的租金和水、电费，其应当承担举证不能的责任，对宋登照的该上诉请求本院不予支持。 综上所述，宋登照的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1211元，由宋登照负担。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二〇年四月二十八日 书记员 吴 倩