江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初12号 原告（反诉被告）：赵友琴，女，1976年8月22日生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。 委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛杰盟，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马文伟，男，1975年8月30日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 原告（反诉被告）赵友琴诉被告（反诉原告）马文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告赵友琴的委托诉讼代理人牛杰盟，被告马文伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵友琴向本院提出诉讼请求：1、判令马文伟立即归还押金10000元，房租差额7333元；2、判令本案诉讼费由马文伟承担。 事实和理由：赵友琴曾向马文伟承租位于无锡市新吴区的商铺，双方约定租期为2017年12月1日至2020年5月17日，年租金120000元，半年一付，保证金10000元。2019年11月8日，赵友琴将租赁商铺的钥匙退还给马文伟，马文伟承诺该商铺出租后退还保证金及租金差额。因马文伟未按承诺履行，赵友琴遂诉至法院。 马文伟辩称：赵友琴应于2019年10月1日缴纳房租，但赵友琴未按约定履行，其多次催讨，赵友琴拒不缴纳，其迫于无奈提出赵友琴先退还钥匙，其可帮忙转租挽回损失，因赵友琴未交房租，原房东于2019年12月1日收回房屋，并于2019年12月25日重新出租。赵友琴于2019年10月份搬离案涉房屋后，其未检查房屋状况，后新租客告知其房屋损坏严重，其因此额外支出了维修费用，故赵友琴应赔偿其2019年12月1日至2019年12月25日的房租损失以及房屋维修费用。 马文伟向本院提出反诉请求：1、判令赵友琴赔偿房屋维修费6200元；2、判令赵友琴承担违约责任即押金10000元不予退还；3、判令赵友琴支付10月份水电费311元；4、本案诉讼费由赵友琴负担。事实和理由：赵友琴以年租金120000元的价格向马文伟承租位于无锡市新吴区的商铺。租赁期间，赵友琴擅自解除租赁合同并拆除房屋水电设施，2019年11月份因赵友琴拒交房租，并要求马文伟帮忙转租，马文伟遂在拿到房屋钥匙后修缮房屋并于2019年12月25日转租给他人。赵友琴违反租赁协议的约定，应向马文伟赔偿损失。 赵友琴辩称：双方已协商一致解除租赁合同，赵友琴不存在违约行为，房屋水电设施系赵友琴安装，赵友琴虽取回水电设施，但未破坏房屋，故不应承担房屋维修费用。认可马文伟垫付的311元水电费，该费用可在本诉诉请中予以扣除。 经审理查明： 马文伟与赵友琴曾签订房屋租赁协议，约定马文伟将位于无锡市新吴区房屋出租给赵友琴用于经营使用，租赁期为2017年12月1日至2020年5月17日，房屋年租金120000元，每半年交纳一次，每次需提前一个月续交。合同另约定赵友琴向马文伟缴纳房屋保证金10000元，合同终止后退还。 2019年11月8日，马文伟向赵友琴出具收条一份，言明收到云港佳园53号104室租户赵友琴归还的门面房钥匙一套，房屋在租出去后退还押金和房租差额。 上述事实有租赁协议、收条及当事人陈述等证据在卷佐证。 赵友琴向本院陈述，租赁房屋后，其在未改动房屋主体的情况下进行了装修，后因母婴生意经营困难，便向马文伟提出解除租赁合同，双方就此进行多次协商。2019年8、9月份马文伟要求交回租赁房屋的钥匙。2019年10月26日搬离房屋后，马文伟即在案涉房屋上张贴出租通知。2019年11月8日，马文伟再次要求交还钥匙，其遂在马文伟出具收条后退还了钥匙，马文伟经营转租业务，应知晓收回房屋钥匙的法律后果，故双方在2019年11月8日已实际解除租赁合同关系，因其房租已交纳至2019年11月30日，且案涉房屋已被租出去，故马文伟应退还其2019年11月的剩余房租7333元及押金10000元。马文伟认可赵友琴的装修未改动房屋主体，对赵友琴其他陈述不予认可。 马文伟向本院陈述，赵友琴未在2019年10月1日前按约支付下半年度的租金，仅缴纳了2019年11月30日前的房租。赵友琴虽于2019年10月26日即搬出了案涉房屋，但其未同意解除租赁协议。张贴转租通知、收回钥匙的目的是为帮助赵友琴找下家承租，而非表示解除租赁协议，收条上已载明房租差额需计算至房屋实际租出去止。因赵友琴未按约继续缴纳房租，原房东于2019年12月1日将案涉房屋收回并于2019年12月25日重新出租，故2019年11月9日至30日的房租无需退还，赵友琴交纳的押金10000元应全部作为违约金赔偿其在2019年12月1日以后的房屋空置损失。对此，马文伟提供了微信聊天记录、告知函以及311元水电费缴费记录予以证明。赵友琴对311元的水电费交纳记录予以认可，对微信聊天记录真实性认可，但对其证明目的不予认可，对告知函亦不予认可。 马文伟还向本院陈述，因赵友琴搬出租赁房屋后，拆除装潢设施过程中对房屋造成了破坏，其为维修房屋花费3800元，清理赵友琴留下的房屋垃圾花费2400元，合计6200元。该费用因赵友琴搬离时破坏房屋而产生，故应由赵友琴负担。对此，马文伟提供2019年12月12日左右拍摄的房屋状况照片、维修清单及支付凭证以及垃圾清运费收条予以证明。赵友琴否认其对房屋造成破坏，并表示马文伟为再次出租房屋支付6200元修缮费用系合理支出，与其无关。 本院认为：赵友琴于2019年10月26日搬离了案涉房屋，并在10月30日的微信聊天记录中明确表示不会继续缴纳房租，马文伟虽在微信中表明其不未同意解除租赁协议，但张贴转租通知，收回房屋钥匙的行为已在事实上造成与赵友琴解除房屋租赁关系的法律后果，故应认定双方已于2019年11月8日解除了租赁协议。收条上载明的内容虽未明确具体房租差额或房租差额的结算方式，但根据双方当事人解除租赁协议过程中的微信聊天记录，能够确认马文伟未放弃向赵友琴主张房屋租金损失，现赵友琴提前解除租赁协议，且未取得马文伟退租许可，亦未能举证证明马文伟已放弃向其主张违约责任，故赵友琴应向马文伟赔偿案涉房屋空置损失。赵友琴虽不认可马文伟关于案涉房屋于2019年12月1日被原房东收回的陈述，但并未举证证明租赁协议解除后案涉房屋实际出租的时间，现马文伟已就案涉房屋被收回提供证据，故赵友琴应赔偿马文伟案涉房屋2019年11月9日至11月30日期间的空置损失。双方已一致确认赵友琴已交纳2019年11月的房租10000元，故本院对马文伟不予退还赵友琴2019年11月9日至30日的剩余房租7333元的意见予以支持，对赵友琴主张马文伟退还其2019年11月份剩余房租7333元的诉讼请求不予支持。 马文伟虽陈述2019年12月1日以后案涉房屋被收回，但未举证案涉房屋收回后的空置损失情况，也未举证原房东与其就案涉房屋的结算情况，故本院对马文伟以10000元押金作为违约金全部赔偿其2019年12月1日以后房屋空置损失的主张不予支持，根据租赁协议和收条，双方解除合同后，马文伟应退还押金10000元，故本院对赵友琴要求马文伟退还押金的诉讼请求依法予以支持。马文伟为赵友琴垫付水电费311元，赵友琴已予以认可且同意抵扣，故马文伟应返还赵友琴押金9689元。 马文伟诉称因赵友琴损坏房屋导致其支付房屋修缮费用6200元，但赵友琴并未认可，所提供的房屋照片为2019年12月12日左右拍摄，距离赵友琴搬离房屋的时间较远，不能证明照片所反映的房屋状态系赵友琴搬离所致。现马文伟未提供其他证据证明赵友琴有搬迁时破坏房屋的行为，且表明未在赵友琴搬离房屋或接收钥匙时去实地勘验租赁房屋，故本院对马文伟主张赵友琴赔偿其房屋修缮费用6200元的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条之规定，判决如下： 一、马文伟退还赵友琴押金10000元。 二、赵友琴支付马文伟水电费311元。 三、上述两项相抵，马文伟于本判决发生法律效力之日起十日内退还赵友琴9689元。 四、驳回赵友琴、马文伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费234元（此款已由赵友琴预交），由赵友琴负担104元，由马文伟负担130元（赵友琴同意应由马文伟负担的案件受理费130元由马文伟向其直接支付，本院不再退还，由马文伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付给赵友琴）。反诉案件受理费减半收取106元（此款已由马文伟预交），由赵友琴负担25元，由马文伟负担81元（马文伟同意应由赵友琴负担的案件受理费25元由赵友琴向其直接支付，本院不再退还，由赵友琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付给马文伟）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份、副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  孙东飞 人民陪审员  周金生 人民陪审员  邹玉芬 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  张新武 书 记 员  张玉琼 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。