浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4646号 原告（反诉被告）周金土，男，1985年8月9日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托代理人吕娟，浙江北鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）李明龙，男，1964年12月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托代理人陈佳，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原告周金土诉被告李明龙，反诉原告李明龙反诉反诉被告周金土房屋租赁合同纠纷一案，原告周金土于2019年5月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，后依法组成合议庭。2019年6月5日，反诉原告李明龙向反诉被告周金土提起反诉。本案于2019年8月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告周金土诉称：2017年5月1日，原告周金土与被告李明龙签订《仓库租用合同》，就被告承租的产权为浙商糖酒集团有限公司所有的位于杭州市浙商糖酒集团有限公司仓库二楼进行转租，双方约定租用时间为2017年5月1日至2019年4月30日止。后发现被告与出租人浙商糖酒集团有限公司签订的房屋租赁合同为2018年12月31日到期，被告于2018年12月1日开始干扰原告正常使用仓库，2018年12月9日更是阻止原告将货物运入仓库，导致2万元货物被雨水淋湿，造成巨大的损失。诉讼请求：一、判令被告支付违约金21878.4元；二、判令被告退还押金2500元；三、判令被告返还12月份的租金9116元；四、判令被告赔偿货物损失5000元；五、判令被告赔偿原告利息损失（以38494.4元为基础，从2018年12月1日起至被告实际履行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；六、被告承担本案的诉讼费用。 被告李明龙辩称：一、被告李明龙不存在任何违约行为，也没有给原告周金土造成任何的损失，所以周金土无权要求李明龙支付相应的违约金两万余元。二、押金经过派出所调解，当时达成了初步调解意向，押金抵扣相应的水电费等杂费，原告既然提出要求全额退还押金，可以按照合同约定退还，但要扣除反诉里周金土应当承担的水电费，余额退还。三、退还12月份的租金没有事实和法律依据，首先，被告李明龙根本没有阻止原告周金土使用仓库，当时大家只是在协商什么时候腾退仓库，不存在阻止原告使用；其次，没有不允许原告到仓库卸货。事实是周金土的大货车停在整个仓库的大门口，阻碍仓库人员及车辆的进出，所以保安跟原告方协商，问能不能等一等，等里面的货车出来后，到指定的卸货区去卸货，周金土不同意，所以双方产生了争执，不存在不允许原告卸货的情况。原告主张退还12月份租金无事实和法律依据。四、关于赔偿所谓的货物损失，被告不清楚所谓的货物损失是否指两万多元的货物因为被雨水淋湿造成的损失，首先，被告不清楚原告是否指这一点，如果是，被告没有阻止原告卸货，当日全天是雨夹雪的天气，如果原告认为他的货物不能淋水，为什么不在车辆货物上加盖雨棚雨盖防止被雨淋湿，而苛责保安让他稍等卸货。原告主张货物损失没有事实和法律依据，被告不予认可。被告不具有赔偿原告所有损失的义务，相应的利息损失也无从谈起。五、超期部分的约定无效，故违约金的约定无效。违约金条款应在李明龙续租成功时适用。六、李明龙产生的物品保管费用和电费，周金土应当承担。七、周金土明知李明龙是二房东，应该确认李明龙有没有租赁权限，有没有转租权限以及转租的期限，这是周金土必须要了解的内容，如果周金土放弃权利导致产生损失，那周金土也有过错。 反诉原告李明龙诉称：2013年12月15日，反诉原告李明龙与案外人浙商糖酒集团有限公司签订仓库租赁合同，仓库共有三幢，李明龙承租了其中的两幢，合同约定的租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，并且合同约定李明龙招商招租期限不能超过合同约定的租赁期限，还约定如果要续租须提前3个月另行协商。2017年5月1日，周金土明知李明龙与浙商糖酒集团有限公司租赁合同内容的情况之下，要求转租合同期限写两年（2017年5月1日至2019年4月30日），李明龙当时是拒绝的，说和浙商糖酒集团有限公司的合同到2018年12月31日，不可能多签。当时周金土的意思是签了没关系的，只要续租成功了，就要保证继续按原租金标准把仓库租用给周金土使用，在双方有此意思表示的情况下，李明龙才同意签署。李明龙需要续租需要提前3个月与浙商糖酒集团有限公司进行协商，所以在2018年8月到9月，李明龙就参与了续租竞争，但因为浙商糖酒集团有限公司对整个仓库有整体业态调整，所以李明龙没有续租成功。李明龙在第一时间通知了所有的次承租人，包括周金土本人。2018年9月27日、2018年11月1日单独以及联合浙商糖酒集团有限公司在仓库的两个大门口，还有仓库内部多处张贴《告全体承租户》和《通告》，正式告知续租失败，要求各次承租人到期之后配合腾退。其他的次承租人在到期后都已腾退完毕，唯独周金土拒绝腾退，还要李明龙按照租赁合同支付违约金，否则不同意腾退。2018年12月7日，李明龙委托律师发函通知周金土，要求尽快配合腾退租赁的仓库。在此期间，李明龙和周金土也委托浙商糖酒集团有限公司，周金土也多次报案，甚至找了媒体，经多次反复协商，最后达成初步意向，周金土于2018年12月26日把相应仓库的货物搬空。但两天后，周金土又反悔了，反悔的原因是周金土要求李明龙立刻把答应的补偿款给他。2018年12月28日，周金土又把货物从门的缝隙里塞进仓库。因与浙商糖酒集团有限公司合同2018年12月31日到期，浙商糖酒集团有限公司要求必须把仓库收回，2019年1月2日，李明龙只得把周金土的货物搬到了其他地方保管，也在第一时间给周金土发短信告知把货物移到了某某地点，请于什么时候过来取，如果不来取，相关费用由周金土来承担。即便如此，周金土还是不予配合，不来领货物。关于电费，电表是独立设表的，周金土共使用了816度电，协商按每度1.8元计算，电费一千四百多元。诉讼请求：一、请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费1468.8元；二、本案的全部诉讼费用等由周金土承担。 反诉被告周金土辩称：当初李明龙把仓库交给周金土时没有告知电表基数，李明龙最后说有816度。当初在派出所调解确认电费是1000元，对于反诉原告的该项诉请不认可。周金土同意承担1000元电费。 本案经审理查明的事实如下： 李明龙自案外人浙商糖酒集团有限公司处转租了位于杭州市江干区的仓库。租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日。 2017年5月1日，周金土与李明龙签订《仓库租用合同》一份，约定：乙方（周金土）向甲方（李明龙）租用位于杭州市浙商糖酒集团有限公司仓库二楼仓库，面积为172平方米，每平方米53元／月，合计每年109392元，水电费按实另付；费用每年一付，乙方必须提前一个月付清下一年租金，逾期超过十天不付款，自动放弃所租用仓库，所存货物由甲方处理；水电费每半年一付；租期为2017年5月1日至2019年4月30日止；租用期内，甲乙双方均不得擅自变更租赁时间，否则作违约处理，由违约方交20%的年租金作违约金；期满甲方收回他用，需提前30天通知乙方，如乙方超期15天，乙方自动放弃所存货物，由甲方处理，一切责任由乙方负责；乙方必须提供押金2500元，期满归还乙方；等等。 合同签订后，周金土支付了李明龙押金2500元。 2018年5月7日，李明龙发短信给周金土，通知其支付至2018年12月31日的8个月租金72928元。 2018年5月11日，周金土通过银行转账付款72928元给李明龙。 2018年9月，李明龙等在杭州市江干区仓库张贴《告全体承租户》，告知未竞得2018年以后的仓库租赁权。 2018年11月，李明龙与案外人浙商糖酒集团有限公司联合发通告，告知：仓库于2018年12月31日到期，合同期限届满后不再续租，请各租户及时配合办理房屋腾退工作；要求2018年12月31日腾空所租用的仓库。周金土妹夫代收上述通告。 2018年11月29日，周金土银行转账36464元给李明龙。周金土称系2019年1月至2019年4月的房租。 2018年12月4日，李明龙银行转账36464元给周金土。同日，李明龙发短信给周金土，告知：“我在18年5月份就打电话给你，仓库租期到18年12月31日止你也同意，仓库租金也付到18年12月31日，我们分别在18年9月29日和11月1日，在仓库二个大门和仓库内部都贴过通告，你明知仓库租不到的情况下，还在11月29日把36464元汇过来是不应该的，我现在把钱退还给你。”周金土回复称“你太聪明了，我不要，你还要这样下去只有江干法院见，别太过份了。” 2018年12月7日，李明龙委托律师发律师函给周金土，告知：李明龙没有获得续租权，与周金土关于2018年12月31日之后的转租期限约定无效，要求周金土于2018年12月31日前腾空案涉仓库。上述律师函通过EMS邮寄给周金土，于2018年12月8日由他人代收。 之后周金土、李明龙及浙商糖酒集团有限公司就腾空及赔偿等事宜进行多次协商。 2018年12月26日，周金土自行将案涉仓库全部腾空。 2018年12月27日，周金土报警，在警方介入下，周金土与浙商糖酒集团有限公司工作人员进行协商。浙商糖酒集团有限公司工作人员称之前的协商结果是李明龙不管是否违约，愿意按违约金的金额以租金名义退还给周金土，金额为28550元，款项先放于浙商糖酒集团有限公司工作人员处，待周金土于2018年12月30日前腾空，2019年1月5日将款项交付周金土。周金土表示要在腾空的同时交钱，要求2019年1月5日腾空；浙商糖酒集团有限公司坚持2018年12月31日腾空。周金土表示不要这个钱了，要找律师。 2018年12月28日，周金土从案涉仓库门的间隙处往仓库内放入部分货物。 2018年12月30日，周金土联系“小强热线”节目。节目中李明龙表示违约金由法院判决。 2019年1月2日，李明龙发短信给周金土，告知已将周金土在秋涛北路303号二楼仓库的零星货物转移至艮山西路2-2号仓库进行保管，要求周金土于2019年1月3日17点前领取搬走。周金土回复“你没有权利，我要你负责到底，2018年12.9号一车货物损失。” 庭审中，周金土陈述：2018年12月9日，其用货车运输货物，从位于杭州城北收费站附近的快递杭州托运部出发，开到案涉仓库约40分钟；当天是雨雪天气，因为距离不远，雨一直下下停停，所以没有在货物上加盖遮挡物。车辆开到杭州市浙商糖酒集团有限公司仓库大门时，李明龙雇佣的保安不让货车进入，周金土拨打110报警，在警方干涉下，货车才驶入仓库。从车辆停到案涉仓库大门至最终驶入仓库约20分钟。车上的货物因此生锈，后折价处理。 周金土认为合同解除时间为2018年12月31日；李明龙方认为合同于2018年12月31日到期。 上述事实，有周金土提交的仓库租用合同、视频、短信记录、转账凭证、个人交易明细、照片、录音、录像，李明龙提交的其与浙商糖酒集团有限公司签订的仓库租赁合同、告全体承租户、通告、照片、视频、律师函、EMS邮单及签收信息、短信记录、天气信息及双方当事人的陈述为证。当事人提供的其他证据因真实性或关联性无法确定或证人未出庭接受质询故不予确认。 本院认为，周金土与李明龙签订的仓库租赁合同，其中对于租赁期间的约定，因转租期限已超过李明龙剩余租赁期限，故对于超过部分即2019年1月1日至2019年4月30日租期的约定无效；其余合同约定不违反法律规定，双方当事人应按约定履行自己的义务。因李明龙与浙商糖酒集团有限公司的租赁合同已于2018年12月31日到期，故其与周金土之间的租赁合同已因合同目的无法实现而于2018年12月31日解除。李明龙无权对案涉仓库在2019年1月1日至2019年4月30日期间进行出租，但仍签订租赁合同，违约事实成立，对于周金土主张李明龙支付按年租金20%计算的违约金即21878.40元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于李明龙辩称超期部分的约定无效，故违约金的约定无效的意见，本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，对于该项辩称意见不予采信。对于李明龙辩称周金土应该确认李明龙是否有租赁权限、转租权限及转租的期限的意见，本院认为，该项意见无法律依据，不予采信。因周金土和李明龙的仓库租赁合同已解除，李明龙应当归还周金土押金2500元，对于周金土的该项诉讼请求予以支持。对于周金土主张李明龙退还2018年12月租金9116元的诉讼请求，本院认为，周金土实际使用了案涉仓库，且直至2018年12月31日仍未全部腾退，故其应承担截止至2018年12月31日的租金，对于周金土的该项诉讼请求不予支持。对于周金土主张李明龙赔偿货物损失的诉讼请求，本院认为，现有证据不足以证明货物损失系李明龙的原因产生，周金土亦未提供证据证明货物损失合理的金额，故对于该项诉讼请求不予支持。对于周金土主张的利息损失，本院认为，周金土主张违约金利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；对于押金2500元，李明龙应在合同解除后归还，故李明龙应支付周金土自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的押金的利息损失。对于李明龙主张的电费，根据合同约定，周金土应予承担，但是李明龙未提供充分证据证明周金土产生电费的金额，故本院以周金土自认的金额1000元为准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李明龙归还原告周金土押金人民币2500元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告李明龙支付原告周金土违约金人民币21878.40元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告李明龙支付原告周金土自2019年1月1日起的利息损失，以实际欠付押金为基数，支付至实际清偿日止，2019年1月1日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，于本判决生效后十日内付清； 四、反诉被告周金土支付反诉原告李明龙电费人民币1000元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告周金土其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告李明龙其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币762元，由原告周金土承担人民币353元，由被告李明龙承担人民币409元。反诉案件受理费人民币25元，由反诉被告周金土承担。原告（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告（反诉被告）应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郁莺 人民陪审员  王澄 人民陪审员  朱瑾 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  周瑾