湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初473号原告：衡阳市天酬房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新产业技术开发区长丰大道25号。法定代表人：李小林，该公司执行董事。原告：衡阳拓兴房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区晓霞街18号拓兴·阳光新城1号楼112室。法定代表人：谢培文，该公司经理。共同委托代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。被告：肖海学，男，汉族，1993年9月17日出生，住湖南省衡南县。原告衡阳市天酬房地产开发有限公司（以下简称天酬房地产公司）、衡阳拓兴房地产开发有限公司（以下简称拓兴房地产公司）与被告肖海学追偿权纠纷一案，于2020年3月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天酬房地产公司、拓兴房地产公司共同委托诉讼代理人李曾军到庭参加诉讼，被告肖海学经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天酬房地产公司、拓兴房地产公司向本院共同提出诉讼请求，1、判令解除两原告与被告于2017年2月21日签订编号ＨＹ2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，确认位于衡阳市蒸湘区商品房（总房款491888元）归两原告所有；2、判令被告协助两原告到房产管理部门办理解除衡阳市海通国际广场·新城5号楼510室商品房预售合同的手续；3、判决确认被告向两原告所交的101888元购房款作为违约金，两原告不予退还；4、判令被告赔偿原告实际损失42582.36元（逾期利息4031.63元＋逾期罚息47.97元＋律师费18543元＋诉讼费3571元＋执行费16389.76元）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告天酬房地产公司、拓兴房地产公司与被告肖海学于2017年2月21日签订编号为ＨＹ2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，被告肖海学购买原告开发的位于衡阳市蒸湘区商品房，并向上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行（以下简称浦发银行衡阳分行）申请了按揭贷款，原告对被告的按揭贷款提供了阶段性连带责任担保。由于被告肖海学未按时向浦发银行衡阳分行还款，该行起诉到衡阳市蒸湘区人民法院，该院作出（2019）湘0408民初1583号民事判决书。因被告肖海学未提起上诉，该民事判决书已发生法律效力。尔后浦发银行衡阳分行根据该生效判决，通过衡阳市蒸湘区人民法院扣划了原告资金408413元。两原告认为根据两原告与被告签订的编号为ＨＹ2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》补充协议第5条，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致两原告承担了保证责任，两原告有权单方面解除合同，收回该商品房，并要求被告承担违约责任。为避免双方损失的进一步扩大，两原告特依法诉至贵院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：1、衡阳市商品房买卖合同，拟证明2017年2月21日被告购买两原告合作开发的位于衡阳市蒸湘区商品房，并向浦发银行衡阳分行申请了按揭贷款，两原告对被告的按揭贷款提供了阶段性连带担保。被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致两原告承担了保证责任的，两原告有权单方面解除合同，收回该商品房，并要求被告承担违约责任；2、个人购房担保借款合同，拟证明被告购买两原告开发的位于衡阳市蒸湘区商品房，并向浦发银行衡阳分行申请了按揭贷款，两原告对被告的按揭贷款提供了阶段性连带担保；3、（2019）湘0408民初1583号民事判决书，拟证明因被告未按时向浦发银行衡阳分行还款，银行向法院起诉，法院判决两原告承担保证责任；4、贷款结清证明，拟证明两原告根据衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初1583号民事判决书，已向浦发银行衡阳分行履行完被告的债务，依法享有追偿权；5、划扣短信，拟证明法院根据浦发银行衡阳分行的执行申请，划扣了两原告408413元。对两原告提供的证据，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。两原告提供的证据来源合法，客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以确认。根据原告的诉请及原告提供的证据，本院确认以下事实：原告天酬房地产公司、拓兴房地产公司与被告肖海学于2017年2月21日签订编号为ＨＹ2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，被告肖海学购买两原告共同开发的位于衡阳市蒸湘区商品房，并于同年2月27日与浦发银行衡阳分行签订了编号为26612017100399130301号的《个人购房担保借款合同》，约定：肖海学以按揭方式为购买涉案房屋向该银行贷款390000元，贷款期限20年，自2017年3月3日起至2037年3月3日止。收款人为天酬房地产公司，还款方式为等额本息还款。并约定了每月还款方式、违约责任、解除合同的方式等。天酬房地产公司、拓兴房地产公司作为保证人，在协议上签字盖章，作为保证人为被告的借款提供阶段性担保，担保期限为自该协议签订之日至借款人的债务履行期限届满之日起两年止。同时被告以该涉案房屋作为抵押财产，但未办理抵押担保登记。另查明，原告共收取了被告101888元购房款。由于被告肖海学未按时向浦发银行衡阳分行还款，浦发银行衡阳分行于2019年7月1日以被告肖海学、天酬房地产公司、拓兴房地产公司为被告，向本院提起金融借款合同纠纷案件，请求判令解除与被告肖海学签订的贷款合同，由两原告履行担保权，代被告肖海学向该行支付贷款本息及相关实现债权的费用。本院于2019年8月13日作出（2019）湘0408民初1583号民事判决书，判令：一、被告肖海学于该判决生效后十日内偿还原告浦发银行衡阳分行借款本金366782.63元、逾期利息4031.63元、逾期罚息47.97元，共计370862.35元（利息、逾期利息、罚息暂计算至2019年4月20日）并按照借款合同约定支付逾期利息至还清之日；二、被告肖海学于该判决生效后十日内支付原告浦发银行衡阳分行为实现债权支出的律师费用18543元；三、被告天酬房地产公司、拓兴房地产公司对上述第一、二项确定的还款义务承担连带清偿责任。并判令案件受理费3571元由被告肖海学、天酬房地产公司、拓兴房地产公司共同负担。该判决发生法律效力后，浦发银行衡阳分行申请强制执行。本院通过执行程序于2019年11月25日扣划了原告拓兴房地产公司账户资金392023.24元（借款本金366782.63元＋逾期利息4031.63元+逾期罚息47.97元+律师费18543元+诉讼费3571元），支付给浦发银行衡阳分行，该公司并另缴纳了案件执行费16389.76元给本院。合计原告支付了408413元各项费用。原告认为根据原告与被告签订的编号为HY2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》补充协议第5条，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方面解除合同，收回该商品房，并要求被告承担违约责任。故而酿成本案纠纷。本院认为，本案系追偿权纠纷。原告与被告签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告与浦发银行衡阳分行签订的《个人购房担保借款合同》，也系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告自愿为被告肖海学的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保；合同签订后，合同各方则均应按合同约定履行各自的义务。本案被告违约未按期支付按揭贷款，酿成诉讼。浦发银行衡阳分行依据（2019）湘0408民初1583号民事判决书向本院申请强制执行，于2019年11月25日从担保人原告拓兴房地产公司账户扣划了包括贷款本息等在内的各项费用408413元元。至此，原告天酬房地产公司已经根据与被告肖海学、浦发银行衡阳分行签订的上述抵押担保合同，履行了担保义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告天酬房地产公司可以向被告追偿。故原告请求判令被告支付408413元担保款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。本案中，原告与被告肖海学签订的《合同补充协议》《合同补充协议》第五条第一、二款约定：“在产权属证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（一）按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到有关部门办理解除合同的手续。（二）、出卖人履行期保证责任后，有权要求买受人在15日内向出卖人全额偿还，并按同期银行贷款利率的的2倍向出卖人支付违约金，逾期未支付的，出卖人有权要求对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使上述款项的追偿权，并有权终止或不予办理以买受人为产权人的权属证件，并无需承担任何责任。”该协议条款约定了解除合同的条件，现在因被告肖海学未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人（原告）承担了保证责任，原告可依照约定解除方式解除合同。故原告请求判令解除与被告肖海学签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并收回房屋，且判令被告肖海学于本判决生效后十五日内协助原告天酬房地产公司、拓兴房地产公司到房产管理部门办理解除第一项《衡阳市商品房买卖合同（预售）》的手续，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。至于原告请求判令将被告交付的101888元购房款作为违约金，不予退还的诉讼请求，被告违约行为，确实给原告造成了经济损失，被告应当支付违约金。原、被告签订的《合同补充协议》第五条第一、二款均对被告违约支付违约金的承担责任方式作出了约定。第一款对买受人违约所交购房款不予退还的约定，实际上是对违约金的约定，但明显高于原告实际遭受的损失；而第二款约定按出卖人履行担保责任后，有权要求买受人（被告）按银行贷款利率的2倍向出卖人（原告）支付违约金的约定，更符合原告因此纠纷遭受实际损失的事实。故本院确认被告应自2019年11月25日起至2020年4月28日本判决之日，以代偿担保款及案件执行费408413元为基数，按4.35%年利率计算支付违约金15101.08元（408413元×4.35%年利率×153天÷360天/年×2倍=15101.08元。）给原告。原告收取被告的购房款101888元抵扣该违约金及本案相关费用后，余款应退还给被告。故原告对此节于法有据的诉讼请求，本院予以支持。原告并应承担诉讼费损失扩大的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司与被告肖海学于2017年2月21日签订的编号为HY2017012714的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，坐落在衡阳市海通国际广场·新城5号楼510室房屋归原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司所有；二、被告肖海学于本判决生效后十五日内协助原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司到房产管理部门办理解除第一项《衡阳市商品房买卖合同（预售）》网签手续；三、被告肖海学于本判决生效后十五日内向原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司支付15101.08元违约金，原告天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司以收取被告肖海学的购房款101888元购房款抵扣上述违约金及本案相关费用后，余款应退还给被告肖海学；四、被告肖海学于本判决生效后十五日内向原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司赔偿损失款42582.36元（原告代偿逾期利息4031.63元+逾期罚息47.97元+银行律师费18543元+诉讼费3571元+执行费16389.76元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10164元，由被告肖海学负担9179.5元。由原告衡阳市天酬房地产开发有限公司、衡阳拓兴房地产开发有限公司共同负担984.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  廖治波人民陪审员  王仲立人民陪审员  刘瑞金二〇二〇年四月二十八日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条《中华人民共和国合同法》第六条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。