黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终298号上诉人（原审原告）：魏杉，女，1984年9月29日出生，汉族，教师，住庆安县。委托诉讼代理人：王利丰，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江晨鑫房地产开发有限公司，住所地庆安县人民大街碧水华庭售楼处。法定代表人：徐凤梅，职位总经理。委托诉讼代理人：朱朝阳，黑龙江天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐立伟，男，1969年9月27日出生，汉族，住庆安县。上诉人魏杉因与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司、唐立伟房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省庆安县人民法院（2018）黑1224民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏杉及其委托诉讼代理人王利丰、被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱朝阳、被上诉人唐立伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏杉上诉请求：1.依法要求撤销庆安县人民法院于2019年7月25日作出的庆安县人民法院(2018)黑1224民初1932号民事判决书；2.请求确认上诉人与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服7门1-2层(145.28平方米)、8门1-2层(152.54平方米)房屋买卖合同无效，被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司返还购房价款1,127,537.00元及其利息(利息从原告每笔实际付款时开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算),并承担已付购房款的一倍的赔偿责任；3.依法解除关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2楼(面积62.65平方米)的房屋买卖合同，被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司返还该楼的购房价款25万元及其利息(利息从2013年9月2日开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷欺利率计算)；4.被上诉人唐立伟对上诉请求第二项、第三项承担连带给付责任；5.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人在出售时没有故意隐瞒案涉房屋抵押和出售给第三人的情况是存在错误，应确认上诉人与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服7门1-2层(145.28平方米)、8门1-2层(152.54平方米)房屋买卖合同无效，解除关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2楼(面积62.65平方米)的房屋买卖合同。第一，虽上诉人在案涉房屋使用至今，但被上诉人出售时未告知上诉人案涉房屋抵押和出卖给第三人的情况。虽被上诉人在原审过程中有证人出庭作证，证实上诉人知道案涉房屋抵押和出售给第三人的情况，但证人刘某与该项目的实际投资人刘君艳存在亲属关系，并且对其案涉房屋的产权情况和抵押情况均不清楚。证人徐某与该项目的实际投资人唐立伟是母子关系，并且是被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的原法定代表人，对当庭所提出的问题陈述不清。证人王某不能够说明告知的具体时间。可以看出，原审的证人出庭作证的证言缺乏真实性，不能够认定案件事实。所以在被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司对反驳事实负有举证责任的情况下，没有足够的证据予以反驳，视为举证不能，不能够证明在出售时告知抵押和出售给第三人的情况。同时被上诉人也没有证据证明上诉人可能在不动产管理部门获悉案涉房屋抵押和出卖给第三人的情况，综上所述，上诉人不可能知道案涉房屋抵押和出售给第三人的事实。第二，原审法院以上诉人偿还陈树成名下银行贷款认定被上诉人在出售时不存在故意隐瞒抵押和出售给第三人的情况是错误的。上诉人当时要求办理贷款，但实际投资人刘君艳说上诉人办理贷款时间长而且很麻烦，直接还陈树成名下的贷款，将其款项打入陈树成的账户就可以。但是上诉人不知道陈树成贷款是怎么回事，并且当时也不知道案涉房屋已办理抵押和出售给第三人，上诉人偿还的是陈树成名下农业银行的贷款，而案涉房屋是在工商银行抵押贷款，并没有偿还案涉房屋在工商银行抵押的贷款，故原审法院以该事实认定上诉人知道案涉房屋的抵押情况，缺乏事实依据。还案涉房屋在工商银行抵押的贷款，更不可能知道案涉房屋抵押的事实，所以原审法院以该事实认定知道案涉房屋的抵押的事实，缺乏事实依据。第三，从当事人均没有异议的房屋登记信息证明可以看出，在被上诉人出售案涉房屋之前，已将案涉房屋抵押或者已经出售给第三人，然后再将其出售给上诉人，对于该事实被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司不可能不知道，足以说明黑龙江晨鑫房地产开发有限公司在出售时故意隐瞒案涉房屋抵押和出售给第三人的情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)、(三)项的规定，应确认上诉人与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服7门1-2层(145.28平方米)、8门1-2层(152.54平方米)房屋买卖合同无效。被上诉人在将庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服7门1-2层、8门1-2层房屋出售给原告前登记在葛丽名下，现也登记在葛丽名下，虽葛丽是黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的法定代表人，但法人与法定代表人是两个独立的民事主体，而且其财产也是独立的，足以说明被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司在2013年9月出售该房屋时并没有处分权。又因庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2层的房门与7、8门的房屋相通的，而6门1楼另行出售给他人，所以7、8门的房屋通道是6门2楼的唯一通道，如7、8门返还给被告，6门2楼将无法使用，失去购买楼房的使用的目的，所以依法解除关于庆安县世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2楼(面积62.65平方米)的房屋买卖合同。二、原审法院认定案件事实前后矛盾，上诉人在诉讼举证期间，原审法院对于2013年9月2日上诉人向晨鑫公司交付购房款25万元的收据没有确认，而在本院认定事实部分，对“6门2楼总计价款250,600.00元，被上诉人免收600.00元”的事实予以确认，而该事实就是2013年9月2日上诉人向黑龙江晨鑫房地产开发有限公司交付购房款25万元的收据的事实，前后矛盾。该25万元有晨鑫地产世纪嘉园项目章和出纳、记账人员签字，收据有没有改动，在庭审过程中，被上诉人并没有对其公章和出纳、记账人员签字的真实性提出异议，原审法院只根据上诉人出具的68.7万元的欠据而不确认25万元购房款的票据，是缺乏事实依据的。三、被上诉人唐立伟是庆安县世纪嘉园项目的实际投资人，因郑红爽、闵洪伟拖欠购房款，在诉讼过程中，被上诉人唐立伟认可是其项目的实际投资人，有庆安县人民法院(2018)黑1224民初223号民事判决书可以证实，故被上诉人唐立伟对上诉请求第二项、第三项承担连带给付责任。综上，原审法院认定事实缺乏事实依据，适用法律错误，故二审法院应改判。黑龙江晨鑫房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，理应维持。我公司在原审中已提出反诉，主张索要购房款，虽然没有支付反诉费，但是我公司将在本次庭审之后正式提起诉讼，向本案的原告上诉人主张购房款。上诉人的所有上诉观点均不能成立，第一，上诉人明知该房的购买时的登记状况，因为上诉人与世纪嘉园小区的开发商合伙人之一刘君艳是非常要好的朋友，通常来说作为一般民众购买两套半商服是一件重要的事情，应当附有审慎的作用。而具体到本案，我们可以观察到为什么说他明知：1.没有与我公司签订书面商品房买卖合同，明知案涉房屋登记在黑龙江晨鑫房地产开发有限公司法定代表人，第二被上诉人唐立伟的妻子葛丽的名下；2.涉案房屋仅7号和8号商服，而是第7、8,还不包括那半套房屋。对评估价格在银行的评估价格223万元多，那么再加上半套商铺的房屋卖给本案原告才卖到160多万元，而且原告只支付了三十万的款，当时公司和葛丽、唐立伟向原告提出说该房屋有工行贷款八十万，有陈树成的贷款一百五十万，让上诉人选择性偿还其中一部分贷款，公司的原意是由上诉人偿还工行的贷款八十万，那么上诉人同意偿还陈树成(其实刘君艳在使用),上诉人同意偿还陈树成一百五十万中的八十万，上诉人当时明知该房屋的登记状况；3.葛丽是公司的法定代表人，是被上诉人唐立伟的妻子，不属于本案的第三人，鉴于葛丽与公司的特殊关系，不能认定登记在葛丽名下，是公司擅自处分给了第三人，对上诉人进行隐瞒这样的事认定不能成立。第二，本案中的房屋买卖行为，其实也就是口头的房屋买卖合同是合法有效的，不违反法律规定，双方真实自愿，应认定为有效。根据物权法第15条和物权区分原理，就是原因和变动的区分原理，本案的物权虽然没有转移，但是买卖合同有效，上诉人主张确认合同无效没有法律依据，本案中上诉人自从交付首付款交付房屋使用管理，并且用于经营至今，并没有影响其实现合同目的，而且本案中我公司有能力克服本案中的所有障碍，帮助其办理房屋产权的转移登记手续，前提是上诉人支付所有房款(截止到现在140万元房款尚未支付)。综上，请求二审法院公正审理本案，依法驳回上诉人的诉请。唐立伟辩称，当时上诉人与我公司合伙人刘君艳是好朋友，在2013年上诉人找到刘君艳要买房子要办钢琴班，刘君艳说我们这里有，上诉人相中的房子造价大概160多万，上诉人表示没钱，我说没有钱可以做贷款，我们共同商量做贷款，由上诉人交大概不到30万块钱。之后，这房子开始装修使用，在这期间就没买房，期间这房子已经做贷款，做贷款之后我告诉上诉人这房子做贷款了，你还八十万就可以，但这钱你不用打工商卡里，陈忠当时做过，贷款是一百五十万。我不同意上诉人上诉请求，不应该解除合同，不应该承担返还房款的责任。魏杉向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司关于世纪嘉园房产A栋西侧商服7门1-2层（145.28平方米）、8门1-2层（152.54平方米）房屋买卖合同无效。被告返还购房价款627,537.00元（包括给付的购房款310,000.00元、贷款210,000.00元、利息是9,492.00元、物业、印花、防洪价条款12,617.00元）及其利息（利息从原告每笔实际付款时开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担已付购房款的一倍赔偿责任;2、依法解除关于世纪嘉园房产A栋西侧商服6门2层（面积62.65平方米）的房屋买卖合同，返还该楼的购房价款250,000.00元及其利息（利息从2013年9月2日开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）;3、依法赔偿原告装修损失，该损失以鉴定结论为准;4、被告唐立伟对诉讼请求的1、2、3承担连带责任;5、案件受理费,由被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：原告魏杉与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘君艳是朋友关系。被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司与刘君艳合作开发庆安县世纪嘉园小区。2013年9月2日，原告魏杉通过刘君艳购买了被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司开发的世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2楼为62.65平方米；7门一、二层，面积为145.28平方米；8门一、二层，面积为152.54平方米；总面积为360.47平方米。其中，6门2楼每平方米4,000.00元，7、8门每平方米4,850.00元。6楼2门总计价款为250,600.00元，被告免收600.00元。房屋总价款合计为1,694,427.00元。双方未签订书面的房屋买卖合同。房屋自购买之日起，原告魏杉交付了部分房款，并每月向陈树成在庆安县农业银行的账户还款，共计21个月，还银行贷款210,000.00元。原告与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司经过对帐，原告魏杉尚欠被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司剩余购房款687,000.00元，原告于2014年1月1日给被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司出具了欠据，欠据中还约定从2014年1月1日起计息，月息为1分。原告自购买房产已经5年时间。在房屋使用过程中，原告发现房屋有质量问题，与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司多次交涉未果。故原告诉至法院。本案在审理过程中，被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司提出反诉，要求原告支付拖欠购房款1,440,023.94元及利息，但被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司未缴纳反诉费。一审法院认为，原告魏杉与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司之间买卖合同的法律关系，事实清楚，合法有效。原告购买被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的三处商服，总价值为1,694,427.00元，原告表示不知房屋出售时的状态，不符合常理。被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司已将房屋交付原告魏杉，原告自2013年9月2日购买房屋后已装修、入住、使用至今，且原告也实际每月偿还陈树成名下的银行贷款，原告表示不知购买的7、8房屋有银行贷款，亦不符合常理。原告以被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，要求确认合同无效，返还购房款，根据庭审以及原告提交的证据，不能认定被告在出售给原告房屋时存在故意隐瞒情况。原告要求被告唐立伟对诉讼请求1、2、3项承担连带责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告没有提交证据证实被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司在出售给原告房屋时存在故意隐瞒情况。故对于原告的主张，于法无据，本院不予支持。原告要求被告唐立伟对诉讼请求承担连带责任，未提交证据证实，本院不予支持。原告诉称，房屋质量有问题，但该问题不是原告的诉讼请求，本院对此不予审理，原告在案件审理过程中也明确表示不以房屋质量问题要求与被告解除合同。如果原告房屋质量有问题，可以另案诉讼。原告在案件审理过程中，对7门1－2层、8门1－2层的房屋装饰装修提出鉴定申请，但未交纳鉴定费，视为放弃鉴定权利。综上所述，原告魏杉的诉讼请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏杉的诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交证据：证据一、庆安县人民法院（2018）黑1224民初223号民事判决书，欲证实被上诉人唐立伟是案涉项目实际投资人；证据二、购房收据,欲证实上诉人于2013年9月2日向被上诉人交纳了50万元购楼款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黑龙江晨鑫房地产开发有限公司质证意见：证据一、真实性无异议，证明问题有异议。庆安县人民法院（2018）黑1224民初223号判决书已对唐立伟诉讼请求予以驳回，故无法证明被上诉人唐立伟是案涉工程实际投资人；证据二、真实性及证明问题均有异议。上诉人于2014年8月18日与被上诉人进行了结算，该结算单中没有体现此笔款。唐立伟质证意见：与黑龙江晨鑫房地产开发有限公司质证意见一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：庆安县人民法院（2018）黑1224民初223号民事判决书中对唐立伟所诉事实未予认定，故该证据不能证明上诉人所待证的事实。另外，上诉人向法庭举示的50万元收据中确实加盖被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司公章，但该收据出具的时间是2013年9月2日，在2014年8月18日上诉人与被上诉人又进行了结算，该结算清单中未有体现上诉人已交纳房款50万元的事实,无法认定该50万元是否属于上诉人已交的购房款，故本院对上述证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司是否向上诉人魏杉隐瞒案涉楼房抵押贷款的事实；案涉楼房7门1-2层(145.28平方米)、8门1-2层(152.54平方米)房屋买卖合同是否无效；被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司是否应返还上诉人购房款1,127,537.00元及其利息；案涉楼房6门2楼(面积62.65平方米)的房屋买卖合同应否解除;被上诉人唐立伟应否承担连带责任。本院认为，上诉人魏杉于2013年9月2日购买被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司楼房并交纳部分购楼款。经上诉人与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司协商，上诉人魏杉同意将尚欠部分购楼款以每月一万元金额转入案外人“陈树成”账户，作为其偿还尚欠被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司购楼款，且每月偿还“陈树成”名下贷款长达21个月，并居住至今。故从现有事实和证据看上诉人在购买房屋时即没有办理产权手续，又没有办理按揭贷款，作为成年人的上诉人，对其购买案涉楼房的状态应该是明知的。据此，本院不能认定被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司出卖上诉人案涉楼房时隐瞒抵押贷款的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定、《最高人民法院》第八条规定，上诉人与被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司商品房买卖行为，不具有无效以及解除情形，故上诉人请求确认案涉合同无效并请求解除合同缺乏事实依据及法律依据。另外，关于被上诉人唐立伟是否应对上诉人魏杉承担连带责任问题。经查，上诉人与被上诉人唐立伟不存在商品房买卖关系，上诉人也未提供被上诉人唐立伟应承担返还房款连带责任的证据。故上诉人请求被上诉人唐立伟承担返还房款连带责任本院不予支持。关于上诉人魏杉在二审中举证证实其已向被上诉人黑龙江晨鑫房地产开发有限公司交纳50万元购楼款问题。因该证据内容与上诉人在2014年8月18日出具结算清单内容相互矛盾，故本院对此事实不予认定，上诉人可待证据充分后另行主张权利。综上所述，魏杉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,345.00元，由上诉人魏杉负担。本判决为终审判决。审判长  石云丽审判员  杜雪红审判员  葛久华二〇二〇年四月十五日书记员  王春宇