铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初4420号原告：原英志，男，1977年07月11日出生，汉族，现住辽宁省铁岭市银州区。委托代理人：汪纯辉，系辽宁金河律师事务所律师。代理权限：代为出庭诉讼，和解，代收法律文书。被告：铁岭益龙房地产开发有限公司，住所地为辽宁省铁岭市银州区龙园街。法定代表人：左丽贤，系该公司经理。委托代理人：李安，男，1954年10月04日出生，汉族，系公司顾问，代理权限：代为诉讼、提出诉讼请求，承认、放弃、变更诉讼请求，和解。原告原英志与被告铁岭益龙房地产开发有限公司（后文简称铁岭益龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年05月10日立案后，于2019年07月25日作出（2019）辽1202民初2085号民事判决。宣判后，被告铁岭益龙公司不服，提出上诉。铁岭市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）辽12民终1514号民事裁定，撤销本院（2019）辽1202民初2085号民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月04日重审立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告原英志及其委托代理人汪纯辉、被告铁岭益龙公司法定代表人左丽贤及其委托代理人李安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原英志向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的房屋认购合同无效；2、要求被告返还原告已经支付的购房款232106元并以此为基数从2016年09月30日起至2019年08月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；从2019年08月20日起至全部给付之日按贷款市场报价利率计算利息；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年09月16日，原告在被告铁岭益龙公司开发的商品房，并于2016年09月30日交纳首付款计232106元，被告承诺2017年05月01日前交房。后原告得知被告从收取首付款至今都没有取得五证，因被告五证不全，不具备售房资质，综上，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告铁岭益龙公司辩称：请求法院驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费由原告承担。原告的诉讼请求不能成立，认购协议有效，原告要求支付利息不成立。一、认购协议书不是商品房买卖合同，原、被告签订的认购协议书是签定商品房买卖合同前的磋商认购的行为，协议中没有约定交房日期，也没有约定如果逾期交房的违约责任。原告请求返还购房款的事实不存在，原告请求被告支付利息没有事实和法律依据；二、原告购买房屋时对于五证不齐全知情，协议书上明确原告在充分了解被告的背景和实力，开发项目进度和实际情况的基础上签订的协议书，原告是知道被告没有五证的情况，所以被告不存在欺诈行为，亦未给其造成任何经济损失，也没有责任给予经济补偿。现在原告以被告没有五证为理由要求退还已交款项不成立；三、被告五证不全无过错，原告认购的房屋是2015年项目，是按市政府要求边施工边办理手续的情况下建设的，被告一直积极的去办理手续，未能办理五证是政府行为导致，属不可抗力的情形，被告无过错，不存在履行协议中的违约行为；四、本案争议怡景花园项目的各种政府审批手续，政府已明确解决办法，双方签订的认购协议书可以继续履行，如原告坚决要求退还购房款，被告保留对其追究违约责任的诉权；五、被告至今已投入一亿元的资金到怡景花园项目，原告先期支付的232106元也在此中，因政府行为至今无法办理相关审批手续致使无法与原告签订商品房买卖合同，并致使被告的巨额投入无法收回。庭审中原告原英志所举证明材料如下：1、《怡景花园商品房认购协议》、选房卡，用于证明原、被告之间存在商品房认购关系，认购协议中明确了原告方购买房屋小区的名称、楼号、房号、面积等条款。被告方对真实性没有异议，予以采信；2、被告铁岭益龙公司出具的收款收据两张、银联商务汇款凭证单一份，用于证明原告已向被告支付首付款232106元。被告方对真实性没有异议，予以采信。庭审中被告铁岭益龙举证如下：1、2015年09月14日铁岭市人民政府办公室市长办公会议纪要，用于证明怡景花园的建设是政府要求的，政府在要求建设的同时答应为被告办理各种手续，市长办公会明确被告在尽快办理各项审批手续的同时抓紧施工；原告对真实性没有异议，予以采信；2、铁岭市银州区人民政府铁银政（2018）50号请示，用于证明关于怡景花园小区五证的办理问题，政府正在积极的想办法解决。原告对真实性没有异议，予以采信。经庭审举证、质证、认证并结合当事人陈述一致的情况确定案件事实如下：2016年09月16日，原告原英志与被告铁岭益龙公司签订了一份《怡景花园商品房认购协议》，双方约定原告购买被告开发的怡景花园项目小区02栋01单元1201室，面积135.22平方米，单价5636元/平方米，总房款762106元（实际收款时按5636.05元/平方米计算）。2016年09月30日原告向被告交纳232106元（含先期交付的定金10000元）购房款，剩余房款由原告申请办理房屋按揭贷款。至本案一审辩论终结，被告开发的怡景花园项目未能竣工，被告至今亦未取得原告所认购房屋的商品房预售许可证。本院认为，原告原英志与被告铁岭益龙公司签订的《怡景花园商品房认购协议》，约定了原告所认购商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式、总价款、付款方式、争议解决方式等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取了原告首付购房款232106元（双方约定其余房款通过银行按揭贷款支付），因此，双方签订的认购协议应当认定为商品房买卖合同。因原告与被告在签订此商品房认购协议后，被告至本案一审辩论终结亦未取得其开发的怡景花园项目的商品房预售许可证，故应认定双方之间签订的《怡景花园商品房认购协议》为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告铁岭益龙公司应将原告已付购房款返还原告，故对原告要求被告返还已付购房款的诉讼请求，予以支持；因无效合同被告铁岭益龙公司长期占用原告大额资金，必然给原告造成经济损失，故被告应按中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率标准向原告支付已付购房款的利息以弥补原告的损失；对原告要求被告按贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。根据被告提供的铁岭市政府2015年09月14日市长办公会议纪要记载，2015年09月06日铁岭市政府市长办公会议只是要求被告在尽快办理各项建设审批手续的同时，要抓紧组织施工，并未要求被告在未取得商品房预售许可证的情况下预售其开发建设的房屋，故被告违反法律规定在未取得商品房预售许可证的情况下预售房屋非政府行为导致，因此，对被告辩称的属不可抗力情形的答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项【有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。】、第五十八条【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】、《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条【出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。】、第五条【商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。】之规定，判决如下：一、原告原英志与被告铁岭益龙房地产开发有限公司于2016年09月16日签订的《怡景花园商品房认购协议》无效；二、被告铁岭益龙房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告原英志购房款232106元，并自2016年09月30日起按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率标准向原告原英志支付至全部返还购房款之日止的利息，如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行；三、驳回原告原英志的其他诉讼请求。案件受理费4780元（原告预交），由被告铁岭益龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须预交上诉费4780元（交费方式为电汇、户名为辽宁省财政厅非税收入财政专户、账号为21×××27-2027、开户行为建行沈阳崇宁支行），否则按撤回上诉处理。（接下页）（此页无正文）审 判 长  谢贵清人民陪审员  陈 丽人民陪审员  李 燕二〇二〇年四月十四日书 记 员  张婷婷