河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初195号原告（反诉被告）：郑州冠华置业有限公司，住所地郑州市中牟县青年路东段，统一社会信用代码9141012266094762XT。法定代表人：万成钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：廉建中，金博大律师事务所律师。被告（反诉原告）：王迎坤，男，汉族，1957年5月13日出生，住中牟县。委托诉讼代理人：李洋，河南银海律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司（以下简称冠华置业公司）与被告（反诉原告）王迎坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冠华置业公司委托诉讼代理人廉建中、杨涛，被告（反诉原告）王迎坤及其委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冠华置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除冠华置业公司与王迎坤之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》；2.判令王迎坤返还过渡费、室内门、太阳能、阳台等补偿费用共计538793元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年4月29日，冠华置业公司因建设东方领域项目，取得建设用地一块，证号（2010）094号，面积29145㎡，王迎坤的5间房屋在该地块范围内。经双方协商一致，于2011年4月16日签订《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议。自合同签订之日起至今，冠华置业公司已支付王迎坤过渡费、室内门、太阳能、阳台等补偿费用共计538793元。2017年中牟县政府规划调整，因城市道路红线调整占用冠华置业公司该项目地块，冠华置业公司的建设用地面积缩减为24497.71㎡，政府征收了包含王迎坤5间房屋在内的土地，冠华置业公司无权再拆迁王迎坤的5间房屋，该5间房屋至今未被政府拆迁。由于政府的征收行为导致冠华置业公司与王迎坤之间的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》无法继续履行，合同目的不能实现。为了维护冠华置业公司的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）王迎坤辩称，冠华置业公司提出解除双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》，要求王迎坤返还补偿的费用无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。首先，因冠华置业公司建设需要，2011年4月16日其自愿与王迎坤签订《房屋拆迁安置补偿合同》，对房屋拆迁一事进行详细约定，王迎坤按照合同约定及冠华置业公司的要求，积极配合，将房屋腾空并搬离。后于2014年3月1日及2017年2月20日双方又签订补充协议，针对过渡费重新进行了约定。截至目前，王迎坤和整栋被拆迁人的房屋及附属院落已由冠华置业公司占有使用，土地使用权归属也是冠华置业公司。按照合同王迎坤义务已履行完毕，冠华置业公司要求解除合同及补充协议等没有法定及约定的解除事由，反而双方均系真实意思表示，合同及协议等依法成立并生效。并且附属院落已由冠华置业公司建设为房屋，即使合同解除，房屋及附属院落也没有恢复原状的可能。2019年6月14日，按照合同约定王迎坤签署了一份《拆迁房屋置换确认单》，确认选择东方领域小区8号楼B栋西单元3层西户。而冠华置业公司诉称，王迎坤5间房屋2017年被政府征收，并不属实。因截至目前并没有政府部门的征收文件公布，也没有评估报告，更没有签订补偿合同等证据表明政府对涉案房屋、附属院落及土地进行征收。在双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》后，涉案房屋及附属院落均已交付冠华置业公司，土地权属也是冠华置业公司。即使因政策需要征收，也应当是征收冠华置业公司的房屋及土地，与本案并无任何关系。并且，因规划调整冠华置业公司建设的B座楼已从60米调整为100米，冠华置业公司已从中获取利益。综上所述，王迎坤认为双方之间签订的合同及协议、房屋确认单等依法成立并生效，双方亦按此履行。被告（反诉原告）王迎坤向本院提出反诉请求：1.请求冠华置业公司依法履行双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》；立即向王迎坤支付置换后不足面积房款637630.76元及利息（自2019年7月10日起以637630.76元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付完毕之日止）；2.本诉及反诉的诉讼费均由冠华置业公司承担。事实与理由：2010年，冠华置业公司在中牟县青年路东段与城东路交叉口的原亚星机械厂建设“东方领域”工程项目，该工程项目占了王迎坤的房屋，经双方协商一致，于2011年4月16日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》（详见合同），按照合同约定，王迎坤可以置换一套建筑面积为197.9915㎡的房屋。2019年6月14日王迎坤选到的安置房为8号楼B栋西单元3层西户，该房建筑面积为117.34㎡，并签署了《拆迁房屋置换确认单》，与王迎坤应得的房屋面积相差80.6515㎡，按照合同约定，冠华置业公司的开盘价为7906元/㎡，应支付王迎坤不足面积房款637630.76元。王迎坤多次找冠华置业公司催要不足面积房款，冠华置业公司以各种理由拒绝支付，王迎坤依据相关规定，依法提起反诉。针对王迎坤的反诉，冠华置业公司辩称：一、在《房屋拆迁安置补偿合同》履行过程中，中牟县政府征收了亚星机械厂家属楼及楼房下的土地，冠华置业公司无权再拆迁王迎坤的房屋，涉案合同及相关协议的合同目的无法实现，依法应当解除。二、涉案房屋目前仍然登记在王迎坤名下，冠华置业公司并未占用，亦未被政府拆迁。日后如被政府拆迁，王迎坤可以向政府主张相关补偿费用。三、依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。冠华置业公司无需再履行任何合同义务，王迎坤的反诉请求依法应当予以驳回。本院认定事实如下：2010年4月29日，冠华置业公司取得牟国用（2010）第94号土地使用权证，土地证载明：冠华置业公司为使用权人，其座落于县城××东段北侧，土地使用权面积为29145平方米。王迎坤取得牟房权证字第××号产权证，证书载明：中牟县青年东路北侧××号房屋所有权人为王迎坤，登记时间为2008年12月19日，建筑面积为125.20㎡。王迎坤房屋位于冠华置业公司上述土地使用权证面积范围之内。2011年4月16日，冠华置业公司作为甲方，王迎坤作为乙方，双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》。合同第一条约定：房屋拆迁，建设项目名称东方领域，建设地点为中牟县青年路东段与城东路交叉口，建设单位郑州冠华置业有限公司。第二条约定：被拆除房屋现状，乙方在拆迁范围内有房屋5间，建筑面积125.20平方米，位于中牟县青年东路北侧××号，被拆迁房屋的产权属于王迎坤。第三条约定：房屋拆迁补偿置换，1、以乙方房产证建筑面积为准，按照1:1.2的比例从拆迁后新建的房屋对乙方进行置换。2、安置房的位置原则上遵循原址回迁，到2013年12月31日如果拆迁楼未拆迁完毕，拆迁户可在拆迁楼东面相邻青年路新建沿街楼除商用房之外的住宅楼8层以内予以挑选。第四条约定：过渡补助费，甲方按照每平方米每月8元的标准，一次性补偿给乙方的过渡费33000元（过渡补助费从2011年4月16日计算至2013年12月31日），到2013年12月31日未按时交房，过渡补助费按现有标准翻倍执行。第五条约定：被拆迁人（乙方）于合同签订之日起三十日内全部腾空、搬离被拆迁房，逾期不搬离的按每日500元赔偿甲方损失，同时，甲方有权利通过法律途径依法强制拆迁。第七条约定：安置房的《房产证》由甲方办理，安置房《房产证》上的面积应包含按比例置换后的套内建筑面积和公摊面积，其中公摊面积为甲方无偿提供。第十条约定：房屋面积，如乙方要求的安置房户型小于置换后应得的面积，并不要求再购买一套房屋的，由甲方按照开盘价，向乙方退回不足面积的房款，并于开盘后10日内退齐。同日，冠华置业公司为甲方，王迎坤为乙方，双方签订《房屋拆迁安置补偿合同补充协议》，主要内容为：甲方再补偿乙方室内门九扇、太阳能、阳台、过道、储藏室、过渡费等五项，共计227100元。2014年3月1日，冠华置业公司为甲方，王迎坤为乙方，双方签订《〈房屋拆迁安置补偿合同〉补充协议》一份，主要内容为：自2014年1月1日甲方按每平方米每月21元的标准，一次性补偿乙方三年过渡费共计玖万肆仟陆佰伍拾壹元整，三年内工程主体进展顺利则仍按此标准执行，直至交房结束。具体交房时间以甲方拿到乙方回迁楼施工许可证开始施工之日起，三年内达到交房标准。在执行本补充协议过程中，如甲方违约则双倍支付乙方过渡费，如乙方违约则自动放弃1:1.2的面积置换及剩余过渡费。2017年2月20日，冠华置业公司为甲方，王迎坤为乙方，双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》补充协议，主要内容为：甲乙双方经协商自2017年1月1日起过渡费按每平方米每月42元的标准计算，即每月5258.40元，此标准执行到交房结束，交房时间以甲方通知时间为准。2019年6月14日，王迎坤签署《拆迁房屋置换确认单》，内容为：王迎坤根据你前期签订的东方领域小区《房屋拆迁安置补偿合同》的第三条第一点进行房屋置换，你自愿将房屋置换到东方领域二期8号楼B栋西单元3层西户。另查明，王迎坤并于2011年4月16日收到冠华置业公司支付的拆迁安置补偿款260000元，于2014年3月1日收到冠华置业公司支付的2014年1月1日-2016年12月31日的过渡费94651元，在2017年至2019年期间，陆续收到冠华置业公司支付的2017年1月份至2019年11月份的过渡费合计184044元，上述款项共计538695元。王迎坤已经搬离双方合同中约定的被拆迁房屋。冠华置业公司认可涉案楼盘于2019年7月1日开盘。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。一、关于冠华置业公司要求解除双方的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》并要求王迎坤返还过渡费、室内门、太阳能、阳台等补偿费用的问题。分析认为，冠华置业公司因建设需要，与王迎坤协商需要拆除王迎坤位于其土地使用权范围内的房屋，并与王迎坤签订《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。王迎坤按合同约定腾空并搬离了涉案房屋，冠华置业公司也按双方约定向王迎坤支付补偿费至2019年11月份，且2019年6月14日双方还签署《拆迁房屋置换确认单》，双方之间的合同一直履行。现冠华置业公司以2017年其工程规划建设用地面积为24497.71㎡,与其2010年土地使用权证面积29145.0㎡相比少4647.29㎡，并称该部分土地面积被政府征收，要求与王迎坤解除相关合同、协议及确认单。在王迎坤按照约定腾空并搬离了涉案房屋，涉案房屋上的权利义务均已由冠华置业公司承继的情形下，冠华置业公司的土地是否存在被政府征收的情况，并不构成阻却冠华置业公司与王迎坤之间合同关系履行的理由。故冠华置业公司要求与王迎坤解除《房屋拆迁安置补偿合同》、补充协议及《拆迁房屋置换确认单》并返还相关补偿费用，理由不当，不予支持。二、关于王迎坤的反诉请求。根据双方所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第二条、第三条、第七条、第十条的约定，王迎坤被拆迁房屋的建筑面积为125.20平方米，置换后套内面积应为150.24平方米（125.20?1.2=150.24）；安置房建筑面积为置换后套内面积加上公摊面积。根据王迎坤提供的东方领域销控表套内面积与公摊面积比例，王迎坤应置换套内面积为150.24平方米，应置换公摊面积为47.7515平方米，合计应置换的建筑面积为197.9915平方米。王迎坤签署的《拆迁房屋置换确认单》房屋面积为117.34平方米，置换后不足面积为80.6515平方米。关于退回不足面积房款的单价，王迎坤依据其提供的东方领域销控表载明的房屋价格主张按照每平方米7906元计算不足面积的房款，根据双方约定按开盘价计算不足面积的房款，另结合本院调取的中牟县住房保障和房地产管理局出具的备案价格表和已售出房屋的备案合同价格，本院认为王迎坤主张按照每平方米7906元计算房款并无不当，本院予以确认。据此，王迎坤置换后不足面积的房款应为637630.76元。冠华置业公司认可开盘时间为2019年7月1日，故王迎坤有权要求冠华置业公司支付置换后不足面积房款637630.76元及利息损失（自2019年7月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。王迎坤请求超过部分，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司与被告（反诉原告）王迎坤之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议、《拆迁房屋置换确认单》继续履行；原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王迎坤置换后不足面积房款六十三万七千六百三十元七角六分及利息损失（以637630.76元为基数，自2019年7月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告（反诉原告）王迎坤的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9188元，减半收取计4594元，由原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司负担。反诉案件受理费5088.15元，由原告（反诉被告）郑州冠华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  朱海岩二〇二〇年四月三日书记员  周浩东