广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1021民初1654号 原告：罗彩桃，女，1977年3月20日出生，壮族，住址：广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被告：广西百色烁城房地产开发有限公司。住所地：广西百色市右江区城北一路29号鑫桂苑2栋4单元215、216号房。统一社会信用代码：914510006621426061。 法定代表人：黄永富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何泉，广西阳升律师事务所律师。 第三人：农欣欣，女，1987年9月24日出生，壮族，住址：广西田阳县。 第三人：黄秋燕，女，1985年5月5日出生，壮族，住址：广西田阳县。 原告罗彩桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司、第三人农欣欣、黄秋燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。因案件复杂、争议较大，本院于2019年12月4日作出民事裁定，本案转为普通程序。2020年1月20日原告申请追加农欣欣为第三人参加诉讼。本案于2020年2月1日因新冠××疫情中止审理，2020年3月2日恢复审理，2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告罗彩桃及其委托诉讼代理人黄祖，被告广西百色烁城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何泉，第三人农欣欣均到庭参加诉讼。2020年3月20日本院依职权追加黄秋燕为第三人参加诉讼，2020年4月8日再次公开开庭进行了审理，原告罗彩桃，被告广西百色烁城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何泉，第三人农欣欣、黄秋燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗彩桃向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书；二、判令被告返还原告购房款119148元；三、判令被告支付原告购房款利息21694.87元（从2015年11月起暂计算至2019年9月，共计46个月，利率按照银行同期贷款利率4.75%计算）；四、判令被告支付原告已付购房款一倍的赔偿金119148元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原、被告双方签订了【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，约定由原告认购被告开发的“烁城中央公园”项目3号楼16单元15层02号商品房。该房屋建筑面积约151.98平方米，每平方米单价2600元，总价为395148元。2015年11月5日，原告支付被告购房款119148元，剩余款项约定银行按揭。直到2017年11月15日，田阳县人民法院公告要求原告腾房给江泽权，原告才知道被告已于2015年5月15日将该房出售给江泽权。原告提出执行异议并于2018年5月3日提起第三人撤销之诉，被法院判决驳回诉讼请求。鉴于原、被告签订的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书已无法实现，被告以各种理由拒绝退还购房款给原告，原告故向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 原告罗彩桃为其主张在举证期限内提供如下证据：1、【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，证明原告认购被告开发的“烁城中央公园”项目3号楼16单元15层02号商品房。双方属于商品房买卖合同法律关系；2、《收据》1份，证明原告按约定支付购房款119148元；3、《民事判决书》，证明被告已经于2015年5月15日与江泽权签订《商品房买卖合同（预售）》。原告提起第三人撤销权之诉被驳回诉讼请求。原告与被告之间的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书无法继续履行，被告存在欺诈，原告有权要求被告支付利息及赔偿金；4、《解除合同告知书》，证明原告已经按照法律规定向被告发出解除【烁城·中央公园】3号楼认购协议书的书面通知。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司辩称，1、对原告提供的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书的三性有异议；2、对原告提供的《收据》的三性有异议；3、对原告提供的《民事判决书》没有异议；4、原告不是适格的诉讼主体。综上，原告的协议书、收据的签收人、收款人的身份不明，且没有被告公司的法定代表人签字及公章确认，被告也未授权给农欣欣收取房款，该协议书不是被告的真实意思表示，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司向本院提供的证据：1、《商品房销售合同》，2、《收款收据》，证实被告公司与客户签订的购房合同都是使用统一的文书格式，在合同末端都有法定代表人签字并加盖公司印章。 第三人农欣欣述称，作为被告广西百色烁城房地产开发有限公司营销中心的工作人员，这套房是由本人销售的，当时原是第三人黄秋燕购买，黄秋燕与原告罗彩桃是亲戚关系，黄秋燕只交预付房款五万元，是本人收房款后写收据给黄秋燕，房款当场交给朱总（被告法定代表人朱时生），朱总收到房款才在收据上盖公章。后黄秋燕把房子转给罗彩桃，罗彩桃拿四万多元的现金过来补交够首付款，当时是本人收的钱，写收据收到罗彩桃交来该房号房款119148元，并把黄秋燕交款的收据和认购协议书收回，过后本人把罗彩桃交的房钱转给了朱总，朱总就给本人写了一张收据，收到黄秋燕交来房款50000元。在还没来得及把这两张收据拿去办理更名手续，本人就去田林上班了。作为被告的销售人员，本人认为如客户还愿意要这套房的话，房地产商应帮客户办理过户、按揭等手续。 第三人农欣欣向本院提供的证据：《收据》1份，证明收到原告预交购房款50000元，已转交给当时被告的法定代表人朱时生，并有被告公司的签章及朱时生签名。 第三人黄秋燕述称，这套房子原是本人和被告购买的，双方签订了【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，本人先后付给第三人农欣欣50000元和26000元，共76000元，当时交钱都写有收据，朱总（朱时生）也在旁边。因为首付款还差4万多元没有钱交齐，本人就将这套房子转给原告购买，让原告去与被告办理认购书和补交够首付款，原告拿着本人交款76000元的收据和补交够首付款后，第三人农欣欣开了一张119148元的收据给原告，将本人交款的收据、认购协议书收回去。这套房子已转给原告认购，交房款人也变更为原告，法院应支持原告的诉讼请求。 第三人黄秋燕向本院提供的证据：1、《收据》一份，证明经手人是第三人农欣欣，被告收到购房款76000元；2、【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，证明第三人黄秋燕与被告于2015年7月15日签订购买被告开发的“烁城·中央公园”项目3号楼16单元15层02号商品房。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的三性有异议，这份协议书不是被告公司出具的合同文书，被告使用的合同文书都是统一格式的文书，且协议书上并没有公司法人的签字及盖章确认；对证据3没有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告的公司不是合同相对人。被告对第三人农欣欣提供的证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与被告没有关联。被告对第三人黄秋燕提供的证据没有异议。原告对被告提供的证据真实性、合法性认可，对关联性有异议。原告对第三人农欣欣提供的证据三性没有异议。原告对第三人黄秋燕提供的证据没有异议。第三人农欣欣对原告、被告和第三人黄秋燕提供的证据没有异议。第三人黄秋燕对原告、被告和第三人农欣欣提供的证据没有异议。 本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：原告、被告及第三人对各方提供的证据无异议，本院予以确认。对原告和被告就对方提出关联性有异议的证据，可作为查明案件事实和实体处理的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2015年7月15日，第三人黄秋燕与被告广西百色烁城房地产开发有限公司双方签订【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，订购被告开发的【烁城·中央公园】16单元15层02号商品房，黄秋燕预交76000元，被告经办人为第三人农欣欣（时为被告营销中心工作人员）。第三人黄秋燕在没交够首付款后将该房转给原告认购，原告罗彩桃与第三人农欣欣补签【烁城·中央公园】3号楼认购协议书（无被告印章），约定由原告认购被告开发的烁城·中央公园项目16单元15层02号商品房。该房屋建筑面积约151.98平方米，每平方米单价2600元，总价为395148元。原告于2015年11月5日到被告售楼处预交房款43148元补足首付款后，被告经办人农欣欣（第三人）写收据给原告，收据内容为“兹收到罗彩桃交来烁城·中央公园16单元1502号房款人民币壹拾壹万玖仟壹佰肆拾捌元零角零分¥119148元。收据盖有广西百色烁城房地产开发有限公司田阳敢壮国际营销中心印章。原告在预交房款补足首付款后，被告没有按约定与原告签订《商品房买卖合同》。田阳县人民法院于2017年11月15日依据另案的法律文书，公告要求罗彩桃等人腾房给江泽权。原告知道该房产被告已于2015年5月15日出售给江泽权后提出执行异议，并于2018年5月3日提起第三人撤销之诉，经法院审理以原告罗彩桃提供的认购协议书无被告印章，房款收据不是盖被告印章为由，判决驳回原告罗彩桃诉讼请求。原告与被告解决退还购房款无果后，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 另查明，被告广西百色烁城房地产开发有限公司于2007年6月26日成立，2018年11月27日负责人朱时生变更为黄永富。 另田阳县人民法院在审理原告江泽权与被告广西百色烁城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案件［案号（2016）桂1021民初1602号］中，于2017年4月12日作出的（2016）桂1021民初1602号民事判决书，判决第一项为：一、被告广西百色烁城房地产开发有限公司继续履行其与原告江泽权于2015年5月15日签订十五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：ZY-16-301、ZY-16-302、ZY-16-303、ZY-16-405、ZY-16-501、ZY-16-602、ZY-16-701、ZY-16-702、ZY-16-801、ZY-16-1001、ZY-16-1101、ZY-16-1103、ZY-16-1201、ZY-16-1502、ZY-16-1503），于本案判决生效之日起三十日内向原告江泽权交付位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、405、501、602、701、702、801、1001、1101、1103、1201、1502、1503号并协助江泽权办理上述商品房的房屋产权证书。该判决内容的烁城·中央公园3号楼16单元1502商品房即是本案的涉案商品房。 本院认为，一、原告罗彩桃诉讼主体是否适格问题。原告将第三人黄秋燕预付款收据及认购协议书交给被告销售工作人员农欣欣（第三人）办理变更认购，原告补足首付款项后，第三人农欣欣将第三人黄秋燕预付款收据及购房认购协议书收回，并写收据给原告，已认可原告是该房的实际认购人，原告作为诉讼主体是适格的。二、原、被告的认购协议书有效的问题。原告认购的是被告开发、销售的商品房，第三人农欣欣作为被告销售工作人员，与原告签订认购协议书，应视为原、被告双方当事人的意思表示，认购协议书是双方对交易商品房有关事项的初步确认，认购协议的内容是有效的。被告在签订认购协议书并收取原告房款后，未按约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。三、原告诉讼请求是否得到支持的问题。1、诉请解除原、被告签订的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书的问题。鉴于被告存在过错，双方已无法继续履行认购协议书所约定的内容，原告诉请解除双方签订【烁城·中央公园】3号楼认购协议书，理由充分，本院予以支持。2、原告要求被告退还购房款119148元的主张，由于被告已将涉案商品房出售给江泽权，有发生法律效力的法院判决书佐证，原告要求被告返还预交的房款119148元，证据充分，本院予以支持。3、原告诉请被告支付利息问题。由于该房在双方签订认购协议书前，被告已将该商品房出售给江泽权，造成原告购房居住意愿不能实现，导致原告的合理损失，被告存在过错，应承担民事责任。原告诉请被告支付利息，本院予支持。利息计算以预付房款119148元为基数，从2015年11月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。4、原告诉请被告支付已付购房款一倍的赔偿金119148元的主张。虽然原、被告双方签订购房认购协议书，约定双方交易商品房的意向，但没有签订《商品房销售合同》。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求被告支付原告已付购房款一倍的赔偿责任理由不充分，本院不予支持。对被告提出的辩解主张，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告罗彩桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的【烁城·中央公园】3号楼认购协议书； 二、被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内退还给原告罗彩桃购房款119148元； 三、被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内支付给原告罗彩桃利息（利息计算方式：以预付房款119148元为基数，从2015年11月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 四、驳回原告罗彩桃的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元（原告已预交），由被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  蒋 松 人民陪审员  周晓文 人民陪审员  邓元松 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  黄景松 书 记 员  覃丽娟