浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终49号 上诉人（原审原告）：杭州森工装饰工程有限公司，住所地杭州市拱墅区半山镇田园巷4号3幢304室,统一社会信用代码91330105682949490R。 法定代表人：余荣辉，总经理。 委托诉讼代理人：赵青航，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路，统一社会信用代码913301007195130427。 法定代表人：王秀英，总经理。 委托诉讼代理人：倪科伟，浙江凌亿律师事务所律师。 上诉人杭州森工装饰工程有限公司（以下简称森工公司）因与被上诉人杭州振辉化工有限公司（以下简称振辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年4月11日，杭州祺扬装饰工程有限公司（以下简称祺扬公司）作为乙方、振辉公司作为甲方签订《厂房租赁合同》（合同编号：20150401101）1份，约定甲方将位于杭州市萧山区的现状厂房（配套设施、道路、照明、水、电、消防、环保等设备）中5号车间的1404㎡和7号车间的249.71㎡（合计建筑面积1653.71㎡）出租给乙方；租赁期限为5年，自2015年4月11日至2020年5月14日；在租赁期间，门卫人员由甲方统一管理，门卫费2500元／年，乙方在交租金时一次性交清；在租赁期间，乙方不得擅自改变厂房和内外地面的用途及结构；如乙方需要对厂房及内外地面等进行改造，须经甲方书面同意后并缴纳相应的押金后方可进行改造，否则一切责任后果自负；若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归甲方所有，但对其乙方所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归乙方所有，并且本合同自动作废；本合同终止或解除后，乙方应将租赁房屋及地面等恢复原状，属于乙方投入的机械设备，可自行拆走；本协议签署时，乙方对于租赁房屋的面积、配套设施、设备、水、电、排污等已经进行了充分了解，并认可符合乙方要求；等等。合同签订后，祺扬公司开始使用上述合同约定的租赁房屋。 2016年1月11日，振辉公司以祺扬公司未按约交纳租金为由向原审法院提起诉讼，形成（2016）浙0109民初711号案件。该院经审理认为，祺扬公司未按约交纳第二期租金141100元，构成违约，并于2016年6月1日作出如下判决：“一、振辉公司与祺扬公司之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、祺扬公司于判决生效之日起一个月内将位于杭州市萧山区现存厂房5号车间其中的1404㎡以及7号车间其中的249.71㎡（合计建筑面积1653.71㎡）的租赁厂房腾退并将厂房恢复原状；三、祺扬公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司自2016年2月5日起至《厂房租赁合同》解除之日止按年租金181100元计算的租金以及自《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止参照年租金181100元计算的房屋占有使用费；四、振辉公司无需返还祺扬公司保证金15000元；五、祺扬公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司以欠付租金141100元为基数自2015年10月16日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算至实际腾房之日止的违约金；六、驳回振辉公司的其余诉讼请求。”同时，原审法院在该案中查明，就本案所涉厂房，振辉公司虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办。同时，振辉公司就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。宣判后，祺扬公司不服，向本院提起上诉，形成（2016）浙01民终5092号案件。本院经审理后于2016年11月2日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。 为加快大江东产业集聚区开发建设进程，当地政府决定对振辉公司位于大江东产业集聚区文伟村的土地进行征迁（包括案涉租赁房屋所涉土地）。2016年7月8日，河庄街道办与振辉公司就货币化安置补偿事宜签订《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》。2017年2月27日，河庄街道办（作为甲方）另行与振辉公司（作为乙方）重新签订《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋搬迁货币化安置补偿协议》，该协议载明“杭州振辉化工有限公司地处河庄街道，该企业占地面积191.50亩，其中南厂区24.29亩，北厂区167.21亩。因江滨公园项目建设需要，南厂区被列入2015年下半年搬迁范围。2016年下半年三工段横河整治项目拆迁计划，振辉公司北厂区又被列入搬迁范围。经协商，甲方对振辉公司南、北厂区采用分块评估，合并计算，分项目支付的方式，现甲、乙双方就货币化安置补偿事宜签订如下协议：一、甲方搬迁乙方地块位于大江东产业集聚区文伟村，土地面积127666.2平方米计191.5亩，建筑面积101298.52平方米……二、在经评估机构依法评估的基础上，甲方对乙方搬迁地块合并进行补偿，具体补偿项目和金额如下：（一）评估补偿总额30209.1万元……3.设备搬迁补偿费3820.89万元（含可搬迁和不可搬迁设备）。（二）补助总额6380.93万元。1、搬迁补助费810.39万元；2、停产停业补助费5485.94万元（含职工安置补助费、经营性损失）；……三、甲方对乙方南片区块补偿后的残值，由原评估公司出具残值评估报告，在补偿款中扣除后，乙方自行处理残值，并全部承担拆房过程中的施工安全及纠纷等……五、本协议签订后，甲方分四期支付补偿款，其中第一期付款在协议生效后十五个工作日内支付16700.02万元（其中南厂区3672.79万元、北厂区13027.23万元），该款项用于注销土地证和房产证的抵押登记，不足部分金额由杭州振辉化工有限公司自行解决；第二期付款在乙方办理土地及房屋使用权证注销后十五个工作日内支付12525.02万元（其中南厂区.60万元、北厂区9770.42万元），该款项需首先保证杭州萧山区人民法院解除司法查封所需金额；第三期付款5400.00万元（其中南厂区2754.59万元、北厂区2645.41万元），在乙方南片区块腾房及建筑物拆除垃圾清运完毕以及乙方北片区块按评估报告原样移交甲方后，经甲方验收合格，十五个工作日内支付；第四期付款7125.01万元在乙方北厂区腾房交地验收合格满一年后支付；付款期限内不计息……十、本协议由双方法定代表人或指定代理人签字盖章后并经大江东产业集聚区管委会审核通过后生效，协议一式捌份，甲、乙双方各执叁份，规划国土建设局留底、备案贰份。此合同生效后原2016年7月8日杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处与杭州振辉化工有限公司所签订的《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》解除。”2017年3月3日，杭州大江东产业集聚区规划国土建设局在该协议审核部门处盖章。目前，河庄街道办已经向振辉公司支付了大部分拆迁补偿款。另外，在振辉公司的拆迁评估中，祺扬公司占有的装修补偿价格为95357元、可搬迁机器设备的补偿总额为17091元，不可搬迁机器设备及设施补偿总额为106590元。 此后，当地政府委托的评估机构以2017年4月27日为评估基准日，对振辉公司搬迁所涉机器设备残值进行评估。其中祺扬公司占有的机器设备残值为0元。2017年5月22日，河庄街道办（作为甲方）与振辉公司（作为乙方）签订《补充协议》1份，载明“振辉公司于2017年3月因江滨公园项目及三工段横河整治项目建设需要，实施搬迁并签订补偿协议。根据管委会杨军主任2016年4月22日35号批示，振辉公司北厂区现有建筑不予拆除，纳入江滨公园项目运营房产的一部分，进行统一利用、运营和管理。大江东规土建纪（2017）35号局审会议要求，企业要对门窗、水、电进行修复，保证北厂区房屋完整；对厂区内建筑垃圾进行清除；设备残值根据评估残值由街道与企业签订补充协议，从搬迁补偿款中予以扣除。根据原评估单位浙江恒基房地产土地评估有限公司出具的残值报告，振辉公司北厂区残值为35.06万元。残值从拆迁补偿款的尾款中扣除（第四期补偿款7125.01万元，扣除残值35.06万元，实际支付7089.95万元，大写：柒仟零捌拾玖万玖仟伍佰元整）。” 2017年9月22日，祺扬公司以振辉公司将其租赁厂房内的设备、电缆线等转移为由向原审法院提起诉讼，形成（2017）浙0109民初15994号案件。该院在该案中查明，2016年10月左右，包括祺扬公司在内的向振辉公司承租厂房的众租户前往租赁厂房所在的工业园区，欲搬离各租户所有的机器设备等。因振辉公司认为上述机器设备已纳入征迁补偿评估范围，故未准予众租户搬离其机器设备。案涉厂房所在的工业园区的日常管理由振辉公司派驻的工作人员负责，工业园区进出口大门处设置有电动伸缩门且安排门卫管理。该案判决后，振辉公司不服，向本院提起上诉，形成（2018）浙01民终1659号案件。本院对原审法院查明的事实予以确认，认为祺扬公司主张相关机器设备已由振辉公司进行处置具有合理性，并判决振辉公司返还祺扬公司《机器设备评估明细表》所涉可搬迁机器设备，如不能返还的，则赔偿对应的经济损失。而对于对应的经济损失，本院系按《机器设备评估明细表》中可搬迁机器设备的评估值减去补偿值确定。 2018年4月9日，河庄街道办出具情况说明1份，载明“根据杭州大江东产业集聚区相关房屋拆迁补偿规定，振辉公司在政府征迁时，其不可搬迁设备经缴纳残值后由企业负责处置，上述设备残值已从该公司的拆迁补偿款中扣除。” 2019年7月19日，河庄街道办出具《关于振辉公司征迁的说明》1份，载明“在对振辉公司征迁时，根据实地考察，场地内存在振辉公司出租给他人实际经营的情况，此次征迁给实际经营者确实造成了损失。根据《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》规定，房屋产权人将非住宅用房出租给他人经营的，补偿人对房屋产权所有人进行补偿后，由房屋产权人自行处理租（借）双方权利义务关系。所以，在发放给振辉公司的设备搬迁费、停产停业损失补助费、搬迁补助费、装修补偿费等费用中，是包含振辉公司区域范围内的所有经营者的补偿费用。河庄街道办也组织过振辉公司与实际经营者关于以上补偿款分配的协商会议，但是各方没有取得共识。” 另查明，案涉征迁适用《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》【大江东管发（2015）15号】。该意见第二条第（四）项规定了自行处理租（借）原则。房屋产权人将非住宅用房出租（借）给他人经营的，补偿人对房屋产权人进行补偿后，由房屋产权人自行处理租（借）双方权利义务关系，并按期搬迁。第四条货币补偿标准第（二）项国有土地非住宅房屋征收补偿规定已办理国有土地使用证和房屋所有权证土地上的非住宅房屋停产停业损失补助费（含职工安置补助费）依据杭房局[2013]106号文件执行。搬迁补助，搬迁补贴费标准，参照集体土地的非住宅搬迁补助费标准执行，即参照杭政办函[2009]119号文件执行。已办理国有土地使用证、但未办理房屋所有权证土地上的非住宅房屋征收补偿中的停产停业损失补助费（含职工安置补助费）：已经办理建设工程规划许可证的，按照杭房局[2013]106号文件标准给予相应的停产停业损失。未办理相关审批手续的，正常生产的，按规定的80%给予；已停产停业的，不予考虑。搬迁补助费，搬迁补贴费标准，参照集体土地的非住宅搬迁补助费标准执行，即参照杭政办函[2009]119号文件执行。杭房局[2013]106号文件为杭州市住房保障和房产管理局《关于印发的通知》。该通知规定在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定，工业用房、营业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、4%；也可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和4个月的临时安置费标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。房屋征收决定作出前，已停产、停业的非住宅不给予停产停业损失补偿。本案中，振辉公司的房屋属于工业用房，停产停业损失系按21元/㎡×26个月×面积的标准计算，其中房屋面积补偿价格表中补偿率为80%的房屋不存在停产停业损失补偿。杭政办函[2009]119号文件系杭州市人民政府办公厅《关于印发的通知》。该通知规定非住宅搬迁补贴费标准分别为工业用房每平方米（建筑面积）80元、商业用房每平方米（建筑面积）50元、综合用房每平方米（建筑面积）30元。本案中，振辉公司的搬迁补助费按每平方米80元计算，房屋有搬迁费，棚没有搬迁费。 再查明，庭审中，双方当事人确认一致，森工公司承租的5号车间对应房屋面积补偿价格表中的房4，7号车间对应的是房8。 又查明，祺扬公司于2018年6月28日变更企业名称为森工公司。 现森工公司向原审法院提出诉讼请求，并在审理中予以变更，即：1、振辉公司支付森工公司机器设备及设施补偿款123681元；2、振辉公司支付森工公司搬迁补助费用132296.80元（1653.71㎡×80元/㎡=132296.80元）；3、振辉公司支付森工公司停产停业损失451296.30元【（249.71㎡×21元/㎡×26个月+1404㎡×21元/㎡×26个月）÷2=451296.30元】；4、振辉公司支付森工公司装修补偿款95357元。 原审法院认为：一、本案第一个争议焦点为森工公司主张的各项补偿的归属问题。对此，虽然河庄街道办表示在发放给振辉公司的设备搬迁费、停产停业损失补助费、搬迁补助费、装修补偿费等费用中包含振辉公司区域范围内的所有经营者的补偿费用，但其同时又明确，根据《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》规定，房屋产权人将非住宅用房出租给他人经营的，补偿人对房屋产权所有人进行补偿后，由房屋产权人自行处理租（借）双方权利义务关系。因此，在确定各项补偿归属时应当以双方合同约定为依据。而双方《厂房租赁合同》约定“若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归甲方所有，但对其乙方所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归乙方所有，并且本合同自动作废”。该条款虽然未对停产停业补助费和搬迁补助费作出明确约定，但从文义解释来看，归振辉公司所有的费用包括政府对动产和不动产进行的补（赔）偿“等”费用，而归森工公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，因此，除机器设备补偿款外，其余补偿均应归振辉公司所有。承上，该院就森工公司主张的各项费用分析如下：1、设备搬迁补偿费（即森工公司主张的机器设备及设施补偿款）。根据双方《厂房租赁合同》约定，乙方所投入的机械设备补（赔）偿费用归乙方所有，现双方争议主要在于扣除的不可搬迁设备残值应由谁承担。对此，该院认为，根据以上查明的事实，森工公司对应的机器设备残值为0元，且生效法律文书已经认定森工公司的机器设备被振辉公司处置，故本案中不存在需扣除机器设备残值的情形。同时，（2018）浙01民终1659号案件未处置森工公司的可搬迁机器设备的补偿值和不可搬迁机器设备及设施补偿，故相应补偿值仍应由森工公司享有。综上，振辉公司应当支付森工公司设备搬迁补偿费123681元（17091元+106590元=123681元）。2、停产停业补助费和搬迁补助费。首先，根据双方合同约定，归森工公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，故森工公司无权主张停产停业补助费和搬迁补助费。其次，根据《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》、杭州市住房保障和房产管理局《关于印发的通知》、杭州市人民政府办公厅《关于印发的通知》可以确定停产停业补助费和搬迁补助费系根据被征迁房屋的性质所确定的补偿，而振辉公司所得的相应补偿亦是根据上述政策文件确定的标准计算的。最后，森工公司主张因其存在经营行为且其因征迁需搬迁，案涉征迁给其造成损失，结合河庄街道办事处于2019年7月19日出具的说明，其承租面积对应的停产停业补助费的一半和搬迁补助费应由其享有。对此，该院认为，就河庄街道办出具的说明，上文已作分析，在此不再赘述。就停产停业补助费而言，振辉公司将其所有的厂房进行出租，亦属于一种经营行为。虽然根据前述文件规定，在已停产、停业的情况下，不存在停产停业补助，但只要企业存在生产经营的，即可按照房屋性质享受停产停业补助，也就是说停产停业补助的计算与单个租户的生产经营并不存在直接的关联。虽然森工公司主张因振辉公司擅自处理其机器设备导致其无法恢复生产经营，但就森工公司的机器设备被处理的问题，（2017）浙0109民初15994号、（2018）浙01民终1659号案件已经作出处理，故该院在本案中不作考量。就搬迁补助费而言，搬迁补助费亦是根据房屋性质确定，单个租户的搬迁行为并不影响搬迁补助费的计算。同时，根据（2016）浙0109民初711号、（2016）浙01民终5092号民事判决所确定的内容，森工公司的搬迁亦属于生效法律文书所确定的双方合同解除后森工公司应当履行的义务。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费”，该条规定明确了搬迁费的支付对象为“被征收人”，而本案中的被征收人为振辉公司。综上，森工公司主张享有停产停业补助费和搬迁补助费，依据不足，该院不予支持。振辉公司的相关抗辩，该院予以采纳。3、装修补偿款。根据双方《厂房租赁合同》约定，政府对动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归甲方所有，而对房屋的装修附属于房屋，故装修补偿款应属振辉公司所有，森工公司主张振辉公司向其支付装修补偿款，依据不足，该院不予支持。 二、本案第二个争议焦点为本案付款条件是否成就。根据搬迁安置补偿协议的约定，河庄街道办应支付给振辉公司的补偿款由河庄街道办事处分期支付。分期支付系振辉公司自愿与河庄街道办事处达成的协议，且根据庭审调查，振辉公司已收到大部分补偿款，且其收到的补偿款不区分种类。综合考虑森工公司应得的款项占振辉公司补偿款的比例及振辉公司已收到补偿款的比例，该院认为，振辉公司以未收到全部补偿款为由主张付款条件尚未成就，依据不足，该院不予采信。同时，关于振辉公司提出的其获得的拆迁补偿款所涉税费问题，鉴于纳税事实尚未发生，纳税金额亦无法确定，故该院在本案中暂不作考量。振辉公司提出的可能扣除腾房奖励的问题，鉴于相关事实尚未发生，故该院在本案中暂不作考量。 综上，森工公司合理部分的诉讼请求，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、振辉公司于判决生效之日起十日内支付森工公司设备搬迁补偿费123681元。如振辉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回森工公司的其余诉讼请求。案件受理费11826元，由森工公司负担9052元，由振辉公司负担2774元。 宣判后，森工公司不服，向本院提起上诉称：一、森工公司对停产停业补助以及搬迁补助的请求合法有据，应当得到支持。1、停产停业补助和搬迁补助并非基于不动产而产生的补偿，这既是政策规定，亦是常识。2、森工公司与振辉公司之间并未在合同中就停产停业补助以及搬迁补助的分配进行约定。3、停产停业补助和搬迁补助系基于森工公司的生产经营受到影响而产生的补助，森工公司有权获得停产停业补助中的相应份额以及搬迁补助。二、涉案厂房的装修补偿应当归森工公司所有。1、涉案厂房是森工公司出资装修，《装修补偿价格表》也明确列明涉案厂房装修补偿归森工公司所有。2、在认定事实不清的情况下，一审判决直接适用《厂房租赁合同》第七条第1款的约定，属适用错误。综上，请求：1、撤销原审判决第二项。2、改判振辉公司向森工公司支付搬迁补助费132296.8元、停产停业补助451296.3元、装修补偿款95357元或发回重审。3、本案一、二审诉讼费由振辉公司承担。 被上诉人振辉公司辩称：一、对于“停产停业补助”和“搬迁补助”的产生标准是按照被征迁企业的土地性质及使用年限、建筑规模和产证面积为依据进行相关的补助，系对被征迁企业的补助形式。森工公司并非本次拆迁的被征迁企业，不应享受“停产停业补助”和“搬迁补助”。二、案涉《租赁合同》系合法有效。双方在租赁合同中已经明确约定，森工公司仅就其自有的设备补助可获得赔偿，其余补偿、补助与森工公司无关。三、一审法院在对《租赁合同》中关于征迁补偿分配的标准约定的理解是准确的，该约定已经十分明确指出，关于征迁过程中的动产、不动产补偿均归振辉公司，仅一种情况下森工公司可以获取补助，即关于机械设备的补偿。无论从文书的基本含义还是法律上“但书”的理解均不产生任何的异议，森工公司一再对该约定的曲解实在过于牵强。在振辉公司与案外人杭州越进新材料有限公司的一、二审案件中已经对此类案件作出了正确的判决。四、所有的征迁补偿的补偿对象仅振辉公司一家，森工公司以及其余租赁户可能取得补助的唯一依据就是租赁合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，该规定表明振辉公司系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而森工公司并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿,应该首先依据双方租赁合同的约定。本案双方当事人在租赁合同中明确约定：“若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归甲方所有，但对其乙方所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归乙方所有，并且本合同自动作废”。原审法院解释认为，该约定表明归振辉公司所有的费用包括政府对动产和不动产进行的补（赔）偿“等”费用，而归森工公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，该理解符合合同文义，并无不当。现森工公司上诉主张搬迁补助费、停产停业补助以及装修补偿款等费用均不包含在上述合同约定的范围内，与合同文义不符，本院不予采纳。原审法院依据双方合同约定对相关补偿款进行分配，并无不当。 综上，森工公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10590元，由杭州森工装饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张诗雯