浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终293号上诉人（原审原告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：雷婷婷，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁先胜，男，1988年7月20日出生，汉族，住山东省平邑县。被上诉人（原审被告）：王良芬，女，1989年12月13日出生，苗族，住贵州省惠水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人丁先胜、王良芬房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院(2019）浙0424民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销原判，改判丁先胜、王良芬应支付美林公司欠付的房款703342元、违约金80954元、保管费79942元(暂计至2019年7月31日，后按703342元本金为基数，按日万分之一计算至实际付清之日止)；诉讼费用由丁先胜、王良芬承担。事实与理由：原审认为房款已经由第三方工程款抵付，属于认定事实不清、适用法律错误。理由如下：丁先胜、王良芬作为《商品房买卖合同》的一方，仅支付了部分房款，需承担付款义务及违约责任。美林公司和浙江嘉兴中达建设有限公司(以下简称中达公司)、嘉兴伟达房地产开发有限公司(以下简称伟达公司)签署备忘录时，丁先胜、王良芬并未作为合同一方，与备忘录无关。丁先胜、王良芬在美林公司提起诉讼后通过让中达公司、伟达公司出具相应的证明意见挂钩备忘录，明显牵强。在法庭上，丁先胜、王良芬认可其系中达公司项目经理肖国生的亲戚，和中达公司具有利害关系，中达公司、伟达公司出具的证明不能采信。二、备忘录仅系意向性协议。美林公司和中达公司、伟达公司签署备忘录时对以房屋抵工程款仅达成意向，抵债金额800万元为暂定，同时未明确以房抵债的房屋具体位置、价格、面积等等。按照法律规定，合同(协议)的必备要件如标的、数量、价格均不具备，故该备忘录约定的以房款抵偿工程款并未成立。备忘录中各方权利义务尚未进行结算，双方有关工程款的诉讼仍在法院审理中，故一审认定丁先胜、王良芬主张工程欠款抵作购房款合法有效，属认定事实不清。三、一审以备忘录附件中未售房源信息清单中未出现本案房屋，倒推涉案房屋已经包含在备忘录抵工程款的房屋之中，明显不当。一审中，双方均未否定涉案房屋已销售的事实，已销售房屋自然不会列在未售房源信息清单中。备忘录对以房屋抵偿工程款仅达成意向，仅凭未出现在未销售房源中就推定本案房屋系以房屋抵工程款，缺乏依据。丁先胜、王良芬辩称，美林公司的上诉理由不足，请求驳回上诉，维持原判。本案商品房的购房款总额为704342元，合同约定首付款214342元，银行按揭贷款49万元。丁先胜、王良芬在房源选购时向美林公司支付1000元。因中达公司同意为丁先胜、王良芬负担全额购房款，中达公司再以美林公司对其所欠工程款作债务抵销处理，经债务抵销，丁先胜、王良芬已履行全部购房款支付义务。对于该商品房，美林公司已完成商品房实物交付，丁先胜、王良芬已收领商品房。尚遗留问题是美林公司未与丁先胜、王良芬办理不动产转移登记。美林公司一审诉讼请求：丁先胜、王良芬支付美林公司欠付的房款703342元、违约金80954元、保管费79942元(暂计至2019年7月31日)，本案诉讼费用由对方负担。一审法院经审理认定：丁先胜、王良芬系夫妻关系。2016年5月4日，美林公司（作为出卖人）和丁先胜、王良芬（作为买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：美林公司将海盐县武原街道美林.金色港湾三期18幢1单元1201室的房屋出售给丁先胜、王良芬，价款为704342元，买受人于合同签订当日支付首付款214342元，剩余房款490000元于2016年6月4日前通过商业贷款方式支付；买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。合同还对逾期交房的违约责任等内容作了约定。签订合同当日，丁先胜、王良芬向美林公司支付了1000元。一审另查明，美林三期房产系由中达公司施工建设，肖国生为中达公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达公司系由中达公司组建，肖国生系伟达公司的法定代表人，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售。丁先胜系肖国生大舅。2017年9月25日，美林公司与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》一份，其中约定美林公司以房抵应付中达公司工程款暂定800万元等，在《备忘录附件一》中还列明美林.金色港湾三期未售房源信息。本案所涉房产未在上述未售房源信息清单中。中达公司和伟达公司出具的情况证明意见中明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内。一审另查明，丁先胜、王良芬所购房屋在购房合同签订后即已实际交付并由其使用，水电用户名也已登记至其名下。上述事实有美林公司提供的《商品房买卖合同》、记账凭证、收据申请单、收款收据，丁先胜、王良芬提供的中达公司、伟达公司关于工程款抵付购房款的情况证明意见、中达公司、伟达公司与美林公司签订的备忘录及附件、中达公司以房抵款清单，及双方当庭陈述等证据为证。一审法院经审理认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案中，双方主要的争议焦点是丁先胜、王良芬是否存在未按约付款的违约情形。从合同约定的情况看，丁先胜、王良芬应于合同签订当日支付首付款214342元，剩余房款490000元于2016年6月4日前通过商业贷款方式支付。从合同履行的情况看，丁先胜、王良芬在合同签订当日实际支付1000元，余款并未支付。2017年9月25日，美林公司与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，约定以工程款抵购房款800万元（暂定）。后，中达公司、伟达公司明确上述抵付内容中包括丁先胜、王良芬应付购房款。因此，应认定丁先胜、王良芬的购房款至2017年9月25日由中达公司、伟达公司以工程款抵付的方式进行了给付。由于《备忘录》中没有对抵付购房款的购房人前期未按约付款的违约责任是否免除进行明确约定，故购房人前期未按约付款的行为仍应当按约定承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的计算，美林公司现主张按每日万分之一计算，起算时间美林公司现主张从2016年6月5日开始，美林公司对上述权利的处分于法不悖，一审法院予以准许，但违约金计算的截止日期应计算至2017年9月24日止。故丁先胜、王良芬应承担的逾期付款违约金应为33549.41元（以应付购房款703342元为基数，按每日万分之一从2016年6月5日计算至2017年9月24日）。对于美林公司主张的房屋保管费，一方面美林公司没有提供通知丁先胜、王良芬交房的相应证据，另一方面签订购房合同后丁先胜、王良芬即已实际在使用房屋，美林公司实际也没有对该房屋承担保管责任，故美林公司的该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、丁先胜、王良芬于判决生效之日起十日内给付美林公司逾期付款违约金33549.41元；二、驳回美林公司其他的诉讼请求。如果丁先胜、王良芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6221元、财产保全费4870元，合计11091元，由美林公司负担10661元，丁先胜、王良芬负担430元。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《备忘录》载明的事项之一为“以房抵款暂定800万元”，意即美林公司同意拿出数套商品房，用以抵销其应向中达公司、伟达公司支付工程款800万元的债务。中达公司与伟达公司出具意见明确涉案房产应付房款在《备忘录》约定的800万元以房抵付工程款范围之内。结合丁先胜、王良芬实际付款仅1000元，而涉案房屋已交付给丁先胜、王良芬的事实，应当认定丁先胜、王良芬应付购房款以工程款抵付的方式进行了给付。《备忘录》以房款抵偿工程款的意思表示明确，中达公司、伟达公司已出具意见明确涉案应付房款在《备忘录》约定的800万元内抵扣，美林公司可就抵扣房款与中达公司、伟达公司进行结算，其主张本案购房款不应在800万元工程款中抵扣的意见缺乏依据，不予支持。综上，上诉人美林公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12107元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月七日书记员 赵婉沁