成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3920号 原告：张嘉迅，女，汉族，1990年4月10日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师，特别授权。 被告：盛薇，女，汉族，1981年9月27日出生，住成都市青羊区。 被告：龙腾海，男，1962年8月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王佳妮，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 原告张嘉迅与被告盛薇、龙腾海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉迅的委托诉讼代理人李虎、被告盛薇、龙腾海的委托诉讼代理人王佳妮、叶亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张嘉迅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与成都新一乐商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即返还原告缴纳的保证金3万元；3、判令被告赔偿原告经济损失269,330元；4、由被告承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：被告系成都新一乐商贸有限公司（以下简称“新一乐公司”）的全体股东，原告此前在双楠经营日式料理店，新一乐公司的实际控制人到店就餐后觉得非常满意，于是邀约原告前往新一乐公司经营的“成都拾野自然博物馆”中开办日料店。新一乐公司系成华区双林路339号成都339购物中心的整体承租人，其有权对外自行招商并转租。双方遂于2018年5月8日签订了《商铺租赁合同》，约定新一乐公司将该购物中心“1栋第5A层VIP室玻璃房”出租给原告开办日料餐厅使用，租期为5年，计租日为2018年8月1日（以开业日为准），经营第一个月免租。该房屋具有一非常特殊之处，即要从外部到达该房屋，必须经过新一乐公司经营的成都拾野自然博物馆的大门和通道，而无法单独直接到达。因此双方对租金的约定并非以租赁面积计算固定数额，而是按照原告每月的营业额进行提成的方式收取。签约后，原告未开业经营，雇佣人员、购买材料对房屋进行装饰装修、并添置相关的设施设备，同时组建了厨师团队并招募服务人员，进行了大量的准备工作，在7月份就完成了店铺的装修工作，厨师团队从8月份就开始上岗。根据合同约定及新一乐公司此前的安排承诺，整个博物馆及原告的餐厅将于2018年8月开始营业，原告也是按照此时间点进行了所有的开业准备工作，然而因新一乐公司自身对博物馆场馆布置、装饰装修等原因，导致开业时间推迟至2018年9月8日。由此，造成原告凭白多负担一个月的人员工资及员工宿舍租金。从2018年9月8日开业后，原告仅正常经营不到3个月，新一乐公司因博物馆经营状况不佳，需对展出项目、内容及布局装修等再次作出调整，并且其在丝毫未提前告知原告的情况下，从12月1日起将博物馆的闭馆时间提前至晚上7点。同时，新一乐公司准备对5层天台进行施工改建，将其馆中的动物迁往此处，其施工建设必然对原告经营的餐厅造成巨大的不便和影响，如此重大变故，直接造成原告的餐厅完全无法再继续正常经营，对于一个日常白天客流量就相当稀少的博物馆及餐厅来说，晚间是一天营业的黄金时间段。然而，新一乐公司完全不考虑到原告餐厅必须通过博物馆才能到达的特殊性，其缩短营业时间势必导致原告经营严重恶化，在此前的经营中，因原告餐厅就餐的客人必须途径新一乐公司的博物馆，新一乐公司要求其必须购买博物馆的门票，同时也要求原告开展的预售活动中必须包含博物馆门票在内进行捆绑销售，极大地限制及阻碍了原告业务的发展。原告与新一乐公司交涉无果，为避免损失和成本的进一步扩大，原告不得不在12月初解散了厨师团队及其他人员，停止营业，对已购买消费券的顾客进行退费。对购置的家具厨具等物品只得低价处理，装饰装修也无法拆除或带走，由此造成原告的经济损失合计269,330元，包括房屋装修208,000元、家具设备用品差价损失23,990元，员工工资损失21,140元，员工宿舍租金损失7,200元，宣传推广费9,000元。且在原告办理“成华区日之食料理店”的个体户营业执照时，才发现该购物中心根本不存在双方租赁合同中所写的5A层，该房屋实为新一乐公司私自搭建，无法取得产权证书。综上，无论案涉商铺租赁合同是否有效，新一乐公司都是造成原告经济损失的直接过错方和责任人，如合同无效，给原告造成的损失理应由其承担全部赔偿责任；如合同有效，由于新一乐公司不断调整对博物馆的经营计划，导致原告根本不可能正常使用房屋开展餐厅经营，根据合同第15.2条、15.3条的约定，因新一乐公司的严重违约行为是导致合同无法继续履行的根本原因，原告有权要求解除合同并要求返还保证金，根据合同15.4条的规定，新一乐公司应当对原告的损失承担全部赔偿责任。因新一乐公司于2019年1月17日注销，其法律责任理应由清算组成员暨原公司股东盛薇、龙腾海承担。原告为维护自身权益提起诉讼。 被告盛薇、龙腾海辩称，1、被告与本案无利害关系，不是本案的适格被告。合同关系具有相对性，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。本案中，被告并不是同原告签订《商铺租赁合同》的合同相对人，被告的诉讼主体地位不适格，不应当承担合同责任；2、新一乐公司并未违约，原告无权根据《商铺租赁合同》第15.2条相关约定要求解除合同。新一乐公司与成都市成华区拾野自然博物馆（以下简称博物馆）是两个不同的法人主体。新一乐公司作为出租方，并未违反《商铺租赁合同》15.2条的约定。至于博物馆的营业时间调整、施工修建是否对原告餐厅产生影响，这是原告餐厅与博物馆的相邻权纠纷问题，与本案无关。新一乐公司已经尽到出租人义务，尽力协调两承租人之间的相邻关系。（1）原告自愿承租无证房屋，不享有合同约定解除权。原告作为欲从事经营活动的完全民事行为能力人，在签订租赁合同时，就应当知晓案涉房屋即VIP玻璃房是无证房屋。原告在知晓情况下，仍坚持同新一乐公司签订租赁合同。此后，为了能够办理营业执照顺利开展经营活动，2018年7月原告与新一乐公司又签订了房屋位置为1栋2层219号的租赁合同。由此可看出，原告对案涉房屋为无证房进行了追认，其是认可、接受案涉房屋为无证房屋的。即便房屋为无证房屋，也不能构成原告解除合同的理由。（2）原告承租位于该博物馆内部的房屋开设餐厅，应了解博物馆与餐厅之间的特殊联系：餐厅依附于博物馆，双方互利共赢。因为餐厅在博物馆内部，博物馆的零散客户、团体客户在参观完毕后，也有极大概率在餐厅用餐。可以说，餐厅的主要客户来源于博物馆的游客。基于上述合作共赢关系，案涉房屋租金才会以每月营业额提成的方式予以计算，博物馆与原告也就门票问题达成一致：餐厅客人不用购买博物馆门票，由餐厅人员直接带领客户入馆。而客户的门票费用由餐厅与博物馆自行结算。因此，博物馆的环境吸引了大量的客户到餐厅用餐，促进了餐厅的业务发展，而非限制及阻碍了原告业务的发展。（3）博物馆闭馆时间的调整，是暂时性、季节性的商业调整。调整营业时间后，原告也仍然可以按照约定继续使用房屋，新一乐公司并未违反合同约定。另，新一乐公司已经提前同原告对此进行过沟通，并且提出单独开一条通道，供餐厅顾客在不经过博物馆内部即可直达餐厅用餐的建议，但遭到原告拒绝。同时，不论是博物馆还是博物馆内的餐厅，白天才是参观、用餐的高峰期，而非夜晚。因此餐厅应配合博物馆的营业时间进行营业，争取利益的最大化。（4）新一乐公司调整展出项目、施工改建对餐厅造成不良影响，仅仅是原告的主观臆测。博物馆于2018年9月开业。营业前期，博物馆会视情况对展出项目做一些小型调整，物品也只是暂时堆放几天，并不存在施工改建的问题。而调整展出项目也仅仅是博物馆的临时性行为，并不会据此影响餐厅顾客参观以及就餐体验，不会对餐厅的客流量以及盈利情况造成不良影响。3、原告无法正常经营餐厅是因自身经营不善导致的，其商业风险应当由原告自行承担，与新一乐公司以及被告无关。4、原告主张的损失赔偿与退还保证金问题均不成立。原告不能继续经营餐厅的根本原因在于其对餐厅经营管理不善，新一乐公司以及被告对此无过错。新一乐公司作为房屋出租方，并未违反合同根本义务。同时，原告作为经营者应当清楚任何的经营都存在商业风险，任何投资行为都应该慎重考虑。原告经营损失，应由其自行承担。至于保证金退还问题，根据《商铺租赁合同》第16.2以及16.4条的约定，保证金应不予退还。 经审理查明，2018年5月8日，新一乐公司（甲方、出租方）与张嘉迅（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于成都市成华区出租给乙方；乙方仅能在该商铺经营餐饮业态；租赁期限自2018年5月8日起至2023年9月15日止；计租日为2018年8月1日，乙方应于免租装修期结束之次日开业；乙方按提成租金方式计算并支付租金，租金按月支付，营业＋额提成租金以每月总营业额（税前）为基数计算；租赁保证金30000元。其中，合同第5条约定，乙方应于合同签订之日起5个工作日内向甲方支付租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费、专项推广费及其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；本合同终止后，若乙方履行了合同约定的全部义务之后，则甲方向乙方无息退还该保证金；在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方接受用保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项。合同第15.2条约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一致使乙方无法按照合同约定用途使用该商铺超过60天的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：15.2.1违反本合同的约定，使乙方无法按合同约定用途继续使用该商铺的……。该合同第15.3条约定，乙方依据本合同第15.2条单方解除本合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有），并在3日内迁离该商铺。该合同第15.4条约定，乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该费用、开支。其后，张嘉迅支付租赁保证金30000元。因前述玻璃房无产权登记，新一乐公司与张嘉迅另签订租赁物为该购物中心1栋第2层19号商铺的租赁合同一份，用于张嘉迅办理营业执照。2018年8月12日，张嘉迅作为经营者注册登记“成华区日之食料理店”，取得个人经营的营业执照。 同时查明，张嘉迅经营的“日食私房料理”在大众点评网上载明其所经营的位于“双林路339号1栋2楼拾野自然博物馆位于成都339购物中心2层”，2018年9月29日顾客评价“发现了一家很神奇的日料店，神奇到你就在339也找不到他！居然藏在拾野自然博物馆的里面……”，2018年11月11日顾客评价“是在自然博物馆里面的日料店，环境菜品味道都不错，可以在外面看看小动物……”，2018年11月30日顾客评价“这家日料店开在五楼的露天平台，在玻璃房里。外面有很多拾野的小动物可以观赏……”，2018年12月5日顾客评价“因为我们是团购的，品种不算多，加上晚上18点半餐厅就要关门，人也比较少用餐的……环境就在自然博物馆里三楼平台上……”。 2017年8月31日，成都市成华区拾野自然博物馆（以下简称：博物馆）注册成立，地址位于成都市成华区。2018年12月1日，博物馆发布调整营业时间公告，自当日起开馆时间为上午10点，闭馆时间为晚上7点。张嘉迅于2018年12月初停止在案涉玻璃房经营日料店。 另查明，2016年6月13日，四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称“川塔恒远公司”）委托成都三三九资产管理有限公司（以下简称“三三九资产公司”）负责位于成都市成华区的经营管理事务。2017年4月21日，三三九资产公司（出租方、甲方）与新一乐公司（承租方、乙方）签订《成都339购物中心商铺租赁合同》，约定甲方将位于该购物中心1栋第二、三层面积约8440平方米商铺租给新一乐公司，乙方仅能在该商铺经营自然博物馆业态，租赁期限自2017年8月1日起至2032年7月31日止。 庭审中，张嘉迅与盛薇、龙腾海一致确认，张嘉迅已于2019年1月搬离案涉玻璃房。盛薇、龙腾海称新一乐公司已注销，所承租的商铺已退还三三九资产公司。 庭审中，张嘉迅举出工程装修合同、装饰装修预算表、收据等证据，拟证明为装修案涉房屋支出170,000元，系直接损失；举出送货单、销货单、收据、淘宝订单记录、微信转账记录等证据，拟证明为房屋装修支出38,392.5元；举出厨具公司报价单及收据、淘宝订单、微信转账记录、处理清单等证据，拟证明因其无法使用商铺而处置物品产生差价损失23,990元；举出员工工资及宿舍租金凭证，拟证明员工工资损失及宿舍租金损失；举出微信公众号推广费凭据，拟证明推广费损失。 还查明，新一乐公司于2014年9月18日成立。2018年11月12日，股东盛薇、龙腾海召开新一乐公司股东会，形成股东会决议：1．解散公司并依法办理注销登记；2．成立公司注销清算小组决议，清算组成员由盛薇、龙腾海组成，组长为盛薇；3．清算组成立后依法履行清算职责，承担公司清算权利与义务。2018年11月20日，新一乐公司在华西社区报发布注销公告，请相关债权债务人于公告见报之日起45日内申报债权。2019年1月8日，股东盛薇、龙腾海召开新一乐公司股东会，形成股东会决议：经全体股东审查确认，一致通过2019年1月8日的清算报告，一致同意注销公司。同日，新一乐公司提交《公司注销登记申请书》，载明公司无债权债务。现该公司已注销。 上述事实，有原、被告身份信息，《商铺租赁合同》、营业执照、大众点评网信息、博物馆公告、新一乐公司营业执照及工商档案信息等证据，以及原、被告当庭陈述在案为证。 本院认为，原告与新一乐公司签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应履行各自义务。合同签订后，新一乐公司向原告交付案涉玻璃房，原告接收后予以装修并实际经营使用，本院对该事实予以确认。原告主张案涉玻璃房内的日料店必须通过博物馆才能到达，被告虽抗辩博物馆不是唯一通道，但结合案涉玻璃房的客观位置以及原告用于经营餐饮的租赁用途，本院对于原告的该项主张予以采纳。对于原告的各项诉讼请求，本院依次评述如下： 一、原告主张解除与新一乐公司签订的《商铺租赁合同》。新一乐公司现已注销，且原、被告共同确认原告与新一乐公司的《商铺租赁合同》已实际停止履行，故对于原告该项诉请，本院不予支持。 二、原告主张被告返还租赁保证金。原告租赁案涉玻璃房用于餐饮经营，本院认为，博物馆调整营业时间对于原告使用案涉玻璃房确有较大影响，以致原告签订《商铺租赁合同》的目的无法实现。原告与新一乐公司约定租赁保证金系为原告履行约定义务的保证，被告未举证证实合同无法继续履行应归责于原告，故新一乐公司应向原告退还该租赁保证金。原、被告一致确认原告使用案涉玻璃房用于经营至2018年12月初，但新一乐公司于2018年11月启动公司注销程序。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十九条“清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务……清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。”之规定，本院认为，被告作为清算组成员，应向原告承担赔偿责任。故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。 三、原告主张被告赔偿经济损失。原告承租案涉玻璃房，在明知案涉玻璃房的地理位置、通道情况、产权状况的情况下实际用于餐饮经营使用，其自身具有过错，故原告主张被告承担全部相关损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告盛薇、龙腾海于本判决书生效之日起十日内向原告张嘉迅退还保证金30,000元； 二、驳回原告张嘉迅的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,790元，本院减半收取计2,895元，由被告盛薇、龙腾海担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年四月三十日 书记员  刘丽