四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1095号 上诉人（原审被告）：杨荐升，男，汉族，1990年8月20日出生，户籍地址四川省岳池县，现住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：李朝霞，女，汉族，1994年10年30日出生，住四川省岳池县，系杨荐升之妻。 被上诉人（原审原告）：南充嘉兴物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区双女石路39号凯旋城9幢1层。 法定代表人：王聪，总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 上诉人杨荐升因与被上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 杨荐升上诉请求：1.撤销原判，改判驳回嘉兴物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉兴物业公司负担。事实及理由：1.嘉兴物业公司多次不作为。郎酒公司于2018年3月8日在鸿升凯旋门小区违建设施，经过该小区业主努力，执法机关于2018年3月8日将郎酒公司的违建设施强制拆除。2018年10月1日，郎酒公司再次违建，被业主再次阻止。嘉兴物业公司在郎酒公司的两次违建中均未出面阻止和上报有关部门并一直推脱该违建与其无关。嘉兴物业公司的不作为行为违反物业服务合同的约定，与郎酒公司一起侵犯了业主的公摊面积。2.嘉兴物业公司限制业主出入小区。嘉兴物业公司不给小区业主门禁卡升级，该行为限制了业主出入小区并用以达到其催缴物业费的目的。3.嘉兴物业公司未向业主进行满意度调查。嘉兴物业公司与业主约定每年需对业主进行满意度调查，且满意度需达85%，但杨荐升从未收到过嘉兴物业公司的调查表。4.案涉小区房屋墙皮多处脱落，嘉兴物业公司未予处理或处理不及时。综上，嘉兴物业公司没有履行相关养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。杨荐升要求嘉兴物业公司尽快恢复郎酒公司侵占业主的公共绿化面积，解除门禁卡限制，完善小区设施，提高服务质量，做好业主每年的服务满意度调查。 嘉兴物业公司辩称，1.杨荐升的上诉请求不成立。杨荐升的上诉事实和理由不成立并多为抗辩意见，且该意见已在一审中提出。一审法院对此已作出充分的释明。一审认定事实清楚，适用法院正确，应予以维持。2.嘉兴物业公司已制止郎酒公司的违建行为。嘉兴物业公司因没有执法权，无法直接拆除郎酒公司的违建设施，遂多次以书面形式上报执法机关，相关权利机关人员也多次到现场执法并有相关的视频佐证。同时，郎酒公司的违建行为也多次被新闻媒体曝光，相关主管部门对此也作出答复。3.嘉兴物业公司未限制业主出入小区。因鸿升凯旋门小区门禁系统不稳定，需升级更新，故存在小区业主门禁卡未及时升级的情形，但该情形持续时间较短，且现已不复存在。4.嘉兴物业公司已对小区业主进行满意度调查。根据合同约定，嘉兴物业公司应对小区业主进行满意度调查是实，但对满意度的调查方式实行抽查，而不是杨荐升所称应对全体业主进行调查，且有满意度的调查记录佐证，同时供全体业主随时查阅。5.嘉兴物业公司已尽服务管理职责。其发现或接到鸿升凯旋门小区业主反应有房屋墙皮脱落后已及时进行维护。 嘉兴物业公司向一审法院起诉请求：1.杨荐升立即支付拖欠嘉兴物业公司的物业管理服务费计人民币2,769.30元；2.杨荐升支付嘉兴物业公司以物业服务费2,769.30元为基数，从逾期之日起每日5‰的违约金，至付清之日止；3.案件受理费由杨荐升负担。 一审查明：2014年10月20日，嘉兴物业公司与四川鸿升投资集团有限公司（以下简称鸿升集团公司）签订了《前期物业管理服务合同》。鸿升集团公司委托嘉兴物业公司对杨荐升所购买并居住的“鸿升·凯旋门”小区进行前期物业管理。双方约定“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.10元，电梯多层2.30元，商业按4.40元向乙方交纳”“每次交费时间为每月25日前”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。嘉兴物业公司与杨荐升签定《前期物业管理服务协议》注明“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.10元，电梯多层2.30元，商业按4.40元向乙方交纳”“每次交费时间为每月月底前交清当月费用”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。杨荐升于2016年12月30日入住“鸿升·凯旋门”小区9幢1单元1905号，建筑面积77.55㎡的住房，物业费标准为2.10元/㎡/月。杨荐升入住后交费至2018年1月1日。时至2019年5月31日，共欠物业服务费17个月，计2,768.53元（2.10元/㎡/月×77.55㎡×17个月=2,768.53元）。嘉兴物业公司于2019年11月20日提起本案诉讼。 一审审理中，杨荐升提出：嘉兴物业公司并非杨荐升购房时开发商鸿升集团公司宣传的物业公司，鸿升集团公司涉及虚假宣传，欺诈消费者，嘉兴物业公司未在杨荐升签订《临时物业协议》的现场，该协议不具有法律效力；且协议为格式化合同，内容显示公平。嘉兴物业公司为三级物业服务企业，于2018年12月底才完成二级物业资质的评估，收费过高。按照南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费【2012】532号）明文规定“三级物业服务费高层不超过0.61元/平方米/月，多层不超过1.43元/平方米/月”。对嘉兴物业公司要求杨荐升从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金显示公正；鸿升凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件。如供水管网不达标，无公共停车位等；嘉兴物业公司的物业服务不合格。杨荐升要求嘉兴物业公司赔偿杨荐升因长期物业服务不到位的精神损失费5,000元。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，嘉兴物业公司与鸿升集团公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，嘉兴物业公司与杨荐升均应按照该合同约定履行各自的义务。嘉兴物业公司与杨荐升签订的《前期物业管理服务协议》的内容与嘉兴物业公司与鸿升集团公司签订的《前期物业管理服务合同》基本一致。嘉兴物业公司已经依合同提供了服务，在履行合同的过程中没有明显的违约行为。杨荐升依约应向嘉兴物业公司交纳物管服务费。即使合同存在显失公平，属于可变更、可撤销的合同，当事人也应该在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。《中华人民共和国住房和城乡建设部令》第39号规定，《住房城乡建设部关于废止的决定》已于2018年3月8日施行。南充市房地产管理局于2012年下发的《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》与该规章相违，不再适用，故杨荐升据此要求降低物业服务费收费标准的请求，不予支持。鸿升凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件，供水管网不达标，无公共停车位等属杨荐升与鸿升集团公司之间的法律关系，不属于本案审理范围。对于公共收益的公示，杨荐升可以另案主张。为此，嘉兴物业公司主张杨荐升支付自2018年1月1日起至2019年5月31日共计17个月拖欠的物业服务费2,769.30元的诉讼请求，超过2,768.53元，支持2,768.53元，对于超过部分不予支持。对于违约金，杨荐升提出按日5‰明显过高，应予以调整，酌定从嘉兴物业公司提起本案诉讼之日起按年利率6％计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限杨荐升于判决生效之日起10日内向南充嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费2,768.53元及逾期利息（以拖欠物业服务费为基数，按年6％从2019年11月20日起算，利随本清）；二、驳回南充嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨荐升负担。 二审中，2019年5月6日，南充市房地产管理局作出的南房函【2019】44号《南充市房地产管理局关于2018年度全市物业服务机构信用记分结果的情况通报》的附件1《2018年南充市市辖三区物业服务机构信用记分结果》载明，嘉兴物业公司得分排名第二位。 杨荐升提供2018年3月8日照片一张及2018年7月照片两张，欲证实郎酒公司有两次违建行为，嘉兴物业公司均未对郎酒公司的违建行为予以制止。 嘉兴物业公司不予认可，提出其对郎酒公司的违建行为进行过多次制止，因其没有执法权，无法直接拆除该违建设施，遂多次以书面形式上报执法机关，相关权利机关人员也多次到现场执法并有相关的视频佐证。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杨荐升的上诉请求，本案争议焦点为杨荐升应否承担本案支付责任。第一，杨荐升虽上诉主张嘉兴物业公司在郎酒公司违建中不作为，但嘉兴物业公司持有异议，提出其已多次制止郎酒公司的违建行为并多次以书面形式上报执法机关，相关权利机关人员也多次到现场执法并将郎酒公司的违建设施予以拆除。物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身无执法权，无权对郎酒公司进行处罚，无法直接拆除郎酒公司的违建设施。故杨荐升关于嘉兴物业公司不作为的上诉主张证据不足，本院不予支持。第二，杨荐升虽上诉提出嘉兴物业公司限制鸿升凯旋门业主出入小区；但嘉兴物业公司不予认可并作出合理说明“因鸿升凯旋门小区门禁系统不稳定，需要更新，故存在小区业主门禁卡未及时升级情形，但该情形持续时间较短，且现已不复存在”，故对杨荐升主张嘉兴物业公司限制业主出入小区的理由不成立，本院不予支持。第三，杨荐升虽上诉主张嘉兴物业公司应对全体小区业主进行满意度调查，但嘉兴物业公司不认可杨荐升的满意度调查方式，提出调查方式为抽查并已完成该项工作，且有抽查记录佐证，同时供全体业主随时查阅。再则，嘉兴物业公司是否对杨荐升进行满意度调查，并不必然影响嘉兴物业公司对鸿升凯旋门小区业主提供的物业服务。第四，杨荐升虽上诉主张案涉小区房屋多处墙皮脱落，嘉兴物业公司未予处理或处理不及时；但未提供证据证明该小区长期存在以上情形，且嘉兴物业公司提出异议，主张其发现或接到鸿升凯旋门小区业主反应房屋墙皮脱落后已及时进行维护，同时提供南充市房地产管理局作出的南房函【2019】44号《南充市房地产管理局关于2018年度全市物业服务机构信用记分结果的情况通报》及附件1《2018年南充市市辖三区物业服务机构信用记分结果》证实，其不但尽到了相应的管理职责，还取得了全市物业服务机构信用记分排名第二的好成绩。一审法院根据嘉兴物业公司已对鸿升凯旋门小区提供主要的维修、养护、管理和维护义务，判令杨荐升承担本案支付责任正确，本院予以维持。 嘉兴物业公司作为物业管理服务公司，应虚心听取业主意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。同时，业主也应充分理解物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，以期共同提升小区更加优质的人居环境。 综上，杨荐升的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨荐升负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年四月八日 书记员 汤 彬