江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终177号上诉人（原审原告）：深圳三六五房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市南山区创业路中兴工业城B栋109室，统一社会信用代码91440300083857578U。法定代表人：赖宝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李群英，女，1979年3月25日出生，汉族，居民，住遂川县。上诉人（原审原告）：吉安鸿宇房地产经纪有限公司，住所地：吉安市吉州区沿江路168号4幢店面1-008室，统一社会信用代码91360827MA35H2RE12。法定代表人：李鸿，该公司执行董。二上诉人共同委托诉讼代理人李锦骓，江西金秋实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遂川县金利源房地产开发有限公司，住所地：遂川县泉江镇工农兵大道41号，统一社会信用代码9136082773917069X9。法定代表人：彭亮生。委托诉讼代理人：龙承江，男，1957年1月11日，汉族，住遂川县，系遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部主要负责人。上诉人（原审被告）：遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部，住所地：遂川县泉江镇慈云路11栋120-121号，统一社会信用代码91360827MA366A85X6。主要负责人：龙承江。委托诉讼代理人：王黎黎，女，1988年1月26日，汉族，住遂川县，系该项目部职员。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。上诉人深圳三六五房地产顾问有限公司（以下简称三六五公司）、吉安鸿宇房地产经纪有限公司（以下简称鸿宇公司）因与上诉人遂川县金利源房地产开发有限公司（以下简称金利源公司）、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部（以下简称金龙湾项目部）服务合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2019）赣0827民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。三六五公司、鸿宇公司上诉请求：一、应当在原审判决金额的基础上再增加：124000元＋136000元＋24567元＋20000元＋204000元＋327300元＝835867元。二、一.二审诉讼费由金利源公司、金龙湾项目部承担。事实与理由：一、上诉人已销售的31套套房应当计算溢价124000元。被上诉人所定套房销售方案中“销售价可以享受1万元抵2万元活动”，意味着套房每套销售价下调1万元，为此，上诉人所销售的31套套房每套产生1万元溢价，销售31套套房共产生31万元溢价，依照双方六四比例约定，上诉人应得溢价310000元×40%＝124000元。二、上诉人已销售栋房（别墅）4栋，应当计算溢价136000元。上诉人已销售4栋栋房为：Ａ型3栋-1（定价319万元），Ｃ1型12-1（定价219万元），Ｃ1型15-1（定价219万元），Ｃ1型25-2（219万元）。根据被上诉人“20万抵35万”的销售方案，意味着上述栋房定价下调15万元，下调后的栋房定价应为：Ａ型3栋-1（定价304万元），Ｃ1型12-1（定价204万元），Ｃ1型15-1（定价204万元），Ｃ1型25-2（204万元），上述栋房实际销价为：Ａ型3栋-1（定价309万元），Ｃ1型12-1（定价218万元），Ｃ1型15-1（定价189万元），Ｃ1型25-2（219万元），为此，产生溢价如下：Ａ型3栋-1溢价5万元，Ｃ1型12-1溢价14万元，Ｃ1型15-1溢价15万元，共产生溢价34万元，根据双方六四比例约定，上诉人应得溢价340000元×40%＝136000元。三、上诉人撤场后所完成的销售应当计算佣金及溢价（有5套套房，13栋栋房）。1.5套套房为：3-8-304，20-Ｂ-2004，21-Ａ-2003，21-Ｂ-2104，21-Ｄ-2105。该5套套房在上诉人撤场前均已完成了部分销售工作，因抵押给了债权人，债权人不愿意签合同，才导致无法完成销售工作，但上诉人撤场后，上诉人的员工何某完成了销售。应计算佣金：2456685元×1%＝24567元，溢价：5套×10000元×40%＝20000元。2.13栋栋房为：Ａ型1栋-2、Ａ型7栋-1、Ａ型7栋-1、Ｃ1型12栋-2、Ｃ1型13栋-1、Ｃ1型19栋-1、Ｃ1型19栋-2、Ｃ1型20栋-1、Ｃ1型20栋-2、Ａ型22栋-1、Ａ型22栋-2、Ａ型23栋-2、Ｃ1型25栋-3。佣金：32730000元×1%＝327300元，溢价：510000元×40%＝204000元。金利源公司、金龙湾项目部辩称，其答辩意见与上诉意见一致。1.一审法院将抵债房视为了销售房，我们认同法院可以适当的算劳务费，而且还计算了溢价。该溢价的计算还没有达到双方的差额、没有进行核减；2.金龙湾项目部不是本案适格的原审被告。一审的时候我方提出了反诉，没有予以准许。金利源公司、金龙湾项目部上诉请求：1、依法撤销遂川县人民法院（2019）赣0827民初919号民事判决第一项，改判驳回三六五公司、鸿宇公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由三六五公司、鸿宇公司承担。事实与理由：一审的时候我方对多给付的费用提出了反诉，没有予以准许。二、认定事实错误。1、11套交纳定金的套房与安置房一并计入在协议约定的不予计算的35套安置房内。在签订协议时，双方均明确安置房20套，把另外15套交了定金的套房加在一起算了35套不计佣金的套房。合同约定交了定金的栋房也只按3000元每套计算代理手续费，交了定金的套房不应按销售计算。2、抵债房根本不是其销售行为。所有房屋作为销售主要的工作就是发现销售对象、进行销售磋商、确定销售价格等耗时间耗精力的循环过程。但在抵债房中这些工作均不是三六五公司、鸿宇公司完成，且因为是抵债，债权人(最后的定房户)在所抵款项中含有原借款利息，所以定价都有不同程度的高于定价。三六五公司、鸿宇公司在抵债房的工作中只不过是代办了签订合同的单项工作，销售过程一系列工作都没有参与。据此把抵债房视为其销售行为完全是认定错误。3、按合同约定，三六五公司、鸿宇公司远远没有完成销售比例，其所谓的独家销售期截止为2015年6月30日，三六五公司、鸿宇公司已构成严重违约。上诉人是在三六五公司、鸿宇公司房产销售状况堪忧，严重囤积的情况下，让债权人前来抵债以销库存，不能作为三六五公司、鸿宇公司的销售行为。经核算，这部分房屋栋房套数为4套，套房套数为31套均在独家销售期满后办理，销售金额为23674384元。4、一审判决在核算溢价时，只计算抵债房与双方协定销售的差额来计算溢价，对于其认定销售期内的24套套房低于定价的差额(12635867元-12201407元＝434460元)没有核减，属于认定错误.即使抵债房认定了溢价，那么抵债房的溢价(334188元)与其自行销售套房不足部分(434460元)，还差十多万元，也不存在溢价。三、适用法律错误，本案中的遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部根本不是适格的原审被告，却也判决承担责任。据此，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。三六五公司、鸿宇公司辩称，其答辩意见与上诉状意见一致。三六五公司、鸿宇公司向一审法院起诉请求：判令两被告给付佣金、劳务费共计1700875元，并按年利率6%计算该款自2018年12月20日起至付清之日止的利息。一审法院认定事实：2014年3月15日，原告三六五公司与被告金利源公司签订代理合同。该合同约定：被告金利源公司将其开发的“金龙湾豪庭”房地产项目全权委托原告三六五公司独家策划和销售代理，独家代理销售的期限为2014年4月1日至2015年6月30日；该物业住宅销售均价南边暂定为3580元/平方米，北边暂定3280元/平方米，别墅均价见附表。均价确定后，每户详细价格由三六五公司制定，金利源公司不得干预，但三六五公司制定的价格表应达到以上均价并交金利源公司备案，最终销售均价根据市场反映情况再签订补充协议，作为合同组成部分；销售代理费按销售额的1%计取佣金，凡是三六五公司代理出售的别墅、住宅、车库均按此结算；在双方制定的销售底价（均价）的基础上，通过三六五公司运作实现的销售差价部分，金利源公司得60%、三六五公司得40%；以收取首付的房款，签订商品房购销合同，完成客户银行按揭手续，视为销售成功；金利源公司已收定金的11套别墅按3000元/套作为劳务费支付给三六五公司，金利源公司内部定购的16套别墅和35套置换房不予以佣金结算；该项目所有物业均需通过三六五公司独家销售，所有合同约定范围内销售的房产均视为乙方销售。合同签订后，原告鸿宇公司以原告三六五公司名义入驻金龙湾项目部，进行商品房销售，两被告对此明知而未反对。2015年6月30日代理销售期限届满后，因销售进度不佳，原告鸿宇公司继续从事销售活动，直至2016年12月31日撤场。期间，两被告共支付原告佣金42万元。撤场时，双方未对商品房销售总额以及佣金数额进行清算。后因双方结算未果，两原告遂向本院起诉。在审理过程中，本院组织原、被告双方对商品房销售总额以及佣金数额进行清算，双方对代理销售商品房范围和佣金、分成的计算方法产生分歧。一、关于“1万抵2万”是否影响销售差价（即溢价，下同）。原告鸿宇公司在代理销售期间，因销售进度不佳，经开发商同意开展促销活动，即购房户订房时预付1万元，最终结算时抵扣购房款2万元。原告方认为该1万元优惠价款相当于对销售底价的调降，应计入溢价。被告方认为该1万元是对购房户的优惠，且促销对原、被告双方有利，不应计入溢价。本院认为，销售差价是指实际销售价高于销售底价（即定价，下同）的溢价金额。该活动的目的是为了促销，优惠这1万元属于开发商的让利行为，如计入溢价金额，则开发商在让利的同时还需支付4000元提成款给销售代理商，显然有失公平。其次，双方在代理合同附件中对销售底价已作明确，销售过程中双方对此未作变更，原告认为该1万元优惠金额相当于对销售底价的调降没有依据。因此，本案所涉1万元优惠价款，不应计入销售溢价金额。二、关于“抵债房”是否属于代理销售范围。销售过程中，存在开发商以商品房抵偿外债而发生的销售行为。原告方认为其参与以房抵债销售全过程，该抵债房应当属于代理销售范围。被告方认为虽然原告方参与了抵债房销售，但与其通常销售行为不同，不属于代理合同约定的代理销售范围。本院认为，从本质上来看，以房抵债属于转移房屋所有权的买卖行为，与通常销售行为的区别主要在于不需要与购房户洽谈，节省了工作量。代理合同以及在代理销售期间，原、被告对以房抵债行为如何处理未作特别约定。原告方事实上代理了抵债房的大部分销售活动，办理了相关销售手续，应当认定为代理销售行为，属于原告方代理销售商品房范围。三、关于原告鸿宇公司撤场后签订的房屋买卖合同是否属于代理销售范围。原告鸿宇公司于2016年12月31日撤场时，尚有部分商品房未签订房屋买卖合同。原告方认为其撤场时被告的房屋已经销售完毕，只是因购房户与被告的原因才未签订房屋买卖合同，且撤场后其中大部分房屋买卖合同仍由其职员何某完成，因此这部分商品房属于代理销售范围。被告方认为原告撤场后其自行销售的这部分商品房与原告鸿宇公司无关，不属于代理销售范围。本院认为，原告主张其撤场后其中大部分房屋买卖合同仍由其职员何某完成，没有提供证据证明，且被告对此不予认可，因此本院不予认定。代理合同明确约定销售成功的标准为“收取首付房款，签订商品房购销合同，完成客户银行按揭手续”，原告鸿宇公司撤场时尚未签订房屋买卖合同的商品房，明显不符合该销售成功的前提条件，故而不属于代理销售范围。根据双方提供的本案商品房销售的相关数据，结合以上事实的认定，本院对两原告应获取的报酬金额认定如下：1、原告方认为代理合同约定了置换房35套，实际履行只有19套，因此对其提供的附件一所列的11套套房应计算佣金。被告方认为这11套套房按代理合同约定不应结算佣金。本院认为，代理合同虽约定了置换房35套，但只有19套发生了置换。原告方主张计算佣金的11套套房不属于该19套置换房范围，应当认定为代理销售房。因此，被告方应按代理合同的约定，计付佣金50705.72元。2、原告方主张对其入场前已收定金附件二所列的6套别墅计取劳务费18000元，被告方无异议，本院予以确认。3、原告方主张其入场后撤场前销售的附件五所列的别墅1套、套房24套计取佣金122014.07元、提成133102.80元。被告方认可佣金122014.07元，不认可别墅和套房存在溢价。本院认为，原告方提供的附件五所列别墅定价即底价应为219万元，原告方认为是204万元，相差的15万元系开发商对购房户的优惠让利，而不是降低底价，成交价211万元与底价品对，并无溢价。24套套房的成交价总额12201407元，与定价总额12635867元品对，也无溢价。因此，本院对原告方关于提成133102.80元的主张不予支持，对佣金122014.07元予以确认。4、原告方主张对其入场后撤场前销售的附件四所列的别墅4套、套房31套抵债房，计取佣金236743.84元、提成453435.20元。被告方认为代理合同未对抵债房的报酬做出特别约定，不应按代理合同约定的标准计算佣金和提成。由于原告方参与销售付出了劳务，只能酌情给予适当补偿，且对4套别墅的定价有异议。本院认为，如前所述，抵债房属于原告方的代理销售范围。代理合同未对抵债房的报酬做出特别约定，说明在签订代理合同时，合同双方对此并未作例外处理，应当包含在代理合同相关条款的约定之中。抵债行为与通常销售行为相比较，对商品房销售定价以及被告方收取房价款并无实质性影响，因此，应当参照代理合同“凡是乙方代理出售的别墅、住宅（含裙楼）、车库，均按销售价额1%支付佣金”的约定，计算佣金以及溢价提成。双方对抵债房的成交总额并无异议，故对原告方主张计取佣金236743.84元，本院予以确认。双方对4套别墅定价的争议，与附件五所列别墅定价的认定相同，成交价总额与定价总额品对，并无溢价。31套套房成交价总额14324384元，与定价总额13990196元品对，溢价总金额为334188元，按40%计算提成为133675.20元。原告方采取逐套计算房屋溢价的方式算出总溢价，与代理合同第四条总体销售价格不低于均价的约定不符，本院不予支持。5、原告方主张对其撤场后销售的附件三所列的别墅9套、套房5套计取佣金以及溢价提成共计429758.85元，如前所述，该14套商品房不属于原告方代理销售范围，本院不予支持。以上累计，被告方应付原告方报酬金额总计561138.83元，除已付42万元，尚应支付141138.83元。一审法院认为，原告三六五公司与被告金利源公司签订的《销售代理服务合同》不违反法律规定，应受法律保护。原告鸿宇公司以原告三六五公司名义入驻金龙湾项目部为被告销售商品房，两被告对此明知而不反对，应当认定两被告认可原告鸿宇公司享有合同当事人的相关权利。本院认定属于两原告代理销售范围内的商品房，两被告应当按照合同约定支付相关报酬。两原告主张在“1万抵2万”促销活动中的1万元优惠价款纳入溢价从而享受40%分成,以及对代理销售范围外的商品房销售价款总额计提佣金和溢价分成的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案系原、被告对结算事宜存在争议而引发，并非被告不履行确定的付款义务，因此，对两原告要求两被告支付报酬利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、被告遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部于判决生效之日起十日内支付原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司佣金等报酬合计141138.83元；二、驳回原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20415元，由原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司负担18720元,被告遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部负担1695元。该款已由两原告预交，两被告负担部分限其于判决生效之日起十日内径行给付两原告。二审中，上诉人三六五公司、鸿宇公司向法庭提交了三份证据：一、电子邮件，证明金利源公司、金龙湾项目部承诺别墅的房价下调15万元，底价下调了，那么溢价就增加了。二、一份栋房补充合同。证明销售价可以1万抵2万，套房销售价均降价1万元。三、鸿宇公司人员工资表、证人眭露露及证人何某，证明何某一直是鸿宇公司员工，公司撤场后，还在办理售房的相关手续，是行使职务行为。金利源公司、金龙湾项目部质证认为，对证据一、二的真实性没有异议，20万抵35万、1万抵2万是一种预售前留住潜在客户的方式，应以与客户的合同签约价为准，与三六五公司、鸿宇公司没有关系。20万抵35万的活动推出后，也没有起到任何效果，所谓一万抵两万对本案双方没有任何影响。对证据三鸿宇公司人员工资表有异议，何某是鸿宇公司员工，应该有正规的手续。何某称鸿宇公司撤场后，公司老总李鸿调整了她的工作，变成了做二手房。撤场后，做金龙湾项目部的后续工作，金龙湾项目部付了辛苦费，每套150元。本院认为，金利源公司、金龙湾项目部对证据一、二的真实性不持异议，本院对证据一、二的真实性予以确认，对其关联性及证明目的将结合本案事实与其他证据综合认定。证人眭露露、何某系鸿宇公司的员工，何某在工作期间受雇为金龙湾项目部办理售房手续，收取金龙湾项目部支付的每套150元的劳务费，与鸿宇公司存在一定的关联。本院经审理查明，金利源公司与三六五公司于2014年3月15日签订的《项目销售代理合同》第五条第③项规定：“以上付款方式：以收取首付的房款，签订商品房购销合同，完成客户银行按揭手续（指向银行递交客户所有按揭相关资料获准后），视为销售成功。”第⑥项规定：“甲方已收取定金的11套别墅按3000元（大写：叁仟元）每套作为劳务费支付给乙方。佣金结算按办理一套结算方式。”第⑦项规定：“甲方内部订购的16套别墅和35套高层置换套房不予以佣金结算。”第十条第3项规定：“该项目所有物业均需要通过乙方独家销售，以免打乱销售计划，所有合同约定范围内销售的房产均视为乙方销售。”双方的代理合同附件《金龙湾豪庭高层价格表》载明：“销售价可以享受1万抵2万活动，开发商安置房及自行内定房屋均视为按销售价进行销售，视为不享受任何优惠。吉安鸿宇地产及深圳365公司可根据活动适当调整但应确保以上销售均价。”金龙湾项目部于2018年5月23日换发营业执照，名称为：遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部，类型为：有限责任分公司，成立日期为：2012年4月20日，营业期限为：2012年4月20日至长期，经营范围为：为公司经营范围提供服务。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.“1万抵2万”、“20万抵35万”活动中优惠1万和15万是否属于调降销售底价？2.抵债房是否属于代理销售的范围？是否存在溢价？3.三六五公司、鸿宇公司所提供的附件一所列11套套房是否应计算佣金？4.三六五公司、鸿宇公司撤场后签订的房屋买卖合同是否属于代理销售的范围？5.金龙湾项目部是否是本案适格的诉讼主体？一、关于“1万抵2万”、“20万抵35万”活动中优惠1万和15万是否属于调降销售底价的问题。三六五公司、鸿宇公司称该1万和15万的优惠价属于房屋销售底价的下调，应计入溢价。本院认为，开发商开展抵扣活动，是一种商业促销让利给购房者的行为，目的在于出售更多的房子，尽快回笼资金。这种促销行为，开发商因抵扣活动而少收了部分房款，但签约价并没有因此减少，开发商缴纳的税款也没有减少。抵扣活动与销售底价的调降并无关系。如把抵扣活动视为对销售底价的调降，则开发商在少收房款的同时，还需要向代销方支付销售差价的提成，则有失公平。同时，双方的代理合同附件载明的内容表明，金利源公司、金龙湾项目部是允许三六五公司、鸿宇公司在销售房产时，房产的销售价可以享受抵扣活动，授权三六五公司、鸿宇公司可根据活动适当调整，但要求确保所售房屋的均价不能低于销售表的均价，并没有三六五公司、鸿宇公司所称金利源公司、金龙湾项目部同意下调销售底价的意思表示。因此，金利源公司、金龙湾项目部开展“1万抵2万”、“20万抵35”的房屋销售活动并未下调销售底价。三六五公司、鸿宇公司关于抵扣活动中优惠的价格属于房屋销售底价的下调，其已销售的31套套房和4栋栋房应当计算溢价的主张不成立，本院不予支持。二、关于抵债房是否属于代理销售范围，是否存在溢价的问题。金利源公司、金龙湾项目部认为三六五公司、鸿宇公司在抵债房的工作中只是代办了签订合同的单项工作，销售过程的一系列工作都没有参加，不能把抵债房视为由三六五公司、鸿宇公司代销。本院认为，以房抵债亦属于转移房屋所有权的一种销售行为。其与一般的房屋销售行为的区别主要在于不需要在海量的看房者中寻找最终的购房户，节省了一定的工作量。但除此之外，三六五公司、鸿宇公司代为处理了抵债房的大部分销售工作，办理了与正常销售的房屋一样的销售手续。在代理销售期间，双方对以房抵债行为如何处理未作其它特别约定，而根据双方签订的《项目销售代理合同》第十条第3项关于所有合同约定范围内销售的房产均视为乙方销售之规定，抵债房应当计入三六五公司、鸿宇公司代理销售的范围，自然应当按合同约定的标准计算佣金。金利源公司、金龙湾项目部关于抵债房不是三六五公司、鸿宇公司销售行为的主张不成立，本院不予支持。至于是否存在溢价的问题。抵债房一共有35套，其中4套栋房，31套套房。4套栋房的成交价总额与定价总额品对，并无溢价。31套套房成交价总额为14324384元，与定价总额13990196元品对，溢价总金额为334188元。但在三六五公司、鸿宇公司入场后撤场前销售的附件五所列24套套房的成交价总额为12201407元，与定价总额12635867元品对，比定价总额少434460元。抵债房溢价的总金额334188元与附件五所列24套套房的亏价434460元相抵，即不存在溢价的问题。一审判决在核算溢价时，只计算抵债房的销售差额来计算溢价，而未将三六五公司、鸿宇公司在销售期内销售的24套套房低于定价的差额予以核减，属于认定错误，依法应予纠正。三、关于三六五公司、鸿宇公司所提供的附件一所列11套套房是否应计算佣金的问题。金利源公司、金龙湾项目部称该11套套房已交纳了定金，与安置房一并计入在合同约定的不计算佣金的35套置换房内，不应按销售计算。本院认为，从双方合同约定的内容看，双方确实是约定了35套高层房屋作为置换房不结算佣金，但只是在作为置换房时才不结算佣金。在合同履行过程中，实际只有19套房屋作为了置换房，附件一所列11套套房并没有作为置换房处理，因此该11套套房并不符合约定的不结算佣金的条件。合同的内容同时也显示，只有11套栋房已收取了定金，而附件一所列11套套房是否已收取定金并未涉及。因此，金利源公司、金龙湾项目部关于三六五公司、鸿宇公司所提供的附件一所列11套套房不应按销售计算，不应计算佣金的主张不成立，本院不予支持。四、关于三六五公司、鸿宇公司撤场后签订的房屋买卖合同是否属于其代理销售范围的问题。三六五公司、鸿宇公司称其撤场时金利源公司、金龙湾项目部的房屋已经销售完毕，只是因购房户所售房屋被抵押才未签订房屋买卖合同，且撤场后大部分房屋买卖合同仍由其职员何某完成，因此其撤场后销售的5套套房、13栋栋房属于其代销范围。本院认为，根据双方合同约定，房屋销售成功的条件是：收取首付的房款、签订商品房购销合同、完成客户银行按揭手续（指向银行递交客户所有按揭相关资料获准后）。三六五公司、鸿宇公司撤场时，这些房屋尚未签订房屋买卖合同，没有达到双方合同约定的房屋销售成功的条件。三六五公司、鸿宇公司亦无证据证明其撤场时这些房屋未能达到销售成功的条件系金利源公司、金龙湾项目部故意设置阻碍所致。因此，撤场后销售的这些房屋不属于代销范围。尽管如此，三六五公司、鸿宇公司毕竟为这些房屋的销售做了一些工作，付出了一定的劳动。三六五公司、鸿宇公司撤场后，鸿宇公司的员工何某亦利用工作时间为金利源公司、金龙湾项目部办理这些房屋的销售手续，占用了鸿宇公司的营业时间。鉴于此，本院酌定参照销售代理合同第五条第⑥项之规定，由金利源公司、金龙湾项目部按3000元每套，作为劳务费支付给三六五公司、鸿宇公司。根据双方在一审时的确认，三六五公司、鸿宇公司撤场后销售的房屋有14套。故金利源公司、金龙湾项目部应向三六五公司、鸿宇公司支付劳务费共计52000元。五、关于金龙湾项目部是否是本案适格诉讼主体的问题。金利源公司、金龙湾项目部认为，金龙湾项目部不是本案适格的诉讼主体。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……。”根据该规定，金龙湾项目部是经依法设立的遂川县金利源房地产开发有限公司的分支机构，享有民事诉讼主体资格。金利源公司、金龙湾项目部关于金龙湾项目部不是本案适格的诉讼主体的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人三六五公司、鸿宇公司的上诉不请求成立，本院不予支持。上诉人金利源公司、金龙湾项目部的上诉请求部分成立，一审法院在计算抵债房的溢价时，未将三六五公司、鸿宇公司在销售期内销售的24套套房低于定价的差额予以核减，属于认定错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持遂川县人民法院（2019）赣0827民初919号民事判决第（二）项；二、变更遂川县人民法院（2019）赣0827民初919号民事判决第（一）项为：遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部在本判决生效之日起十日内支付深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司佣金等报酬59463.63元；三、驳回遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部的其他上诉请求；四、驳回深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司的其他上诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20415元，二审案件受理费15689元，共计36104元，由上诉人遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部负担22052元，上诉人深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司负担14052元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  胡 婧二〇二〇年四月二十九日书记员  郭芷伊