山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终255号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：太原领跃建筑装饰工程有限公司，住所地山西省太原市小店区坞城世纪花苑北小区J幢底商1层北侧。法定代表人：周军祥，总经理。上诉人（原审被告）：周军祥，男，1974年6月27日出生，汉族，户籍地山西省晋中市，现住山西省太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨晋武，山西税渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：牛应俊，男，1963年7月8日出生，汉族，住山西省临汾市翼城县。委托诉讼代理人：崔帆，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史鸿清，北京德恒（太原）律师事务所律师。原审被告：太原市小店区领跃经销部。经营者：周军祥，男，1974年6月27日出生，汉族。原审被告：山西艾德家建筑装饰工程有限公司，住所地山西省太原市小店区坞城世纪花苑北小区J座底商2层。法定代表人：王智慧，经理。上诉人周军详、太原领跃建筑装饰工程有限公司因与被上诉人牛应俊、原审被告太原市小店区领跃经销部、山西艾德家建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周军详、太原领跃建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人杨晋武，被上诉人牛应俊的委托诉讼代理人崔帆到庭参加诉讼。原审被告太原市小店区领跃经销部、山西艾德家建筑装饰工程有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。太原领跃建筑装饰工程有限公司上诉请求：1.请求撤销(2019)晋0105民初5266号民事判决第四项并依法改判判决被上诉人赔偿上诉人装修损失650000元；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租赁被上诉人房屋后,对租赁房屋进行了装修,投入80多万元的装修款。然而在租赁期间,被上诉人单方切断了租赁房屋电源，导致上诉人不能经营和使用房屋。上诉人多次要求恢复供电,但被上诉人不予恢复供电而使得房屋租赁合同不能继续履行,最终导致上诉人无法使用租赁房屋而搬离。被上诉人的行为给上诉人造成了装修损失。对于导致合同解除，被上诉人同样存在过错，且该房屋的装修仍具有使用价值和经济价值,实际也由被上诉人利用。因此,被上诉人应当赔偿上诉人的上述装修损失。原审判决未认定被上诉人过错对装修损失的因果关系,仅以上诉人过错而驳回上诉人的装修损失赔偿请求,适用法律错误。因此,请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。牛应俊针对太原领跃建筑装饰工程有限公司上诉意见辩称，上诉人的请求赔偿损失没有事实以及法律依据，并且解除合同是因上诉人拖欠租金，导致合同解除，被上诉人不存在过错，因此不应承担上诉人所主张的装修损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。周军详上诉请求：1.请求撤销一审判决的第二项判决并依法改判上诉人不承担责任；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：太原领跃建筑装饰工程有限公司是涉案租赁合同的义务主体,而非上诉人周军祥,原审判决由上诉人承担租金及物业费,适用法律错误。因太原领跃建筑装饰工程有限公司在设立之前需要确定经营住所,故由上诉人代太原领跃建筑装饰工程有限公司签订了租赁本案房屋的租赁合同。涉案合同明确约定租赁房屋的用途为办公且将要为公司办理营业执照,同时在公司成立后房租均从太原领跃建筑装饰工程有限公司的公司账户或公司财务人员郭金花的账户转账给被上诉人,说明太原领跃建筑装饰工程有限公司对涉案合同予以确认，且已经实际享有合同权利和履行合同义务。《民法总则》第七十五条第一款规定:“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。太原领跃建筑装饰工程有限公司是涉案租赁合同的义务主体,而非周军祥,逾期支付租金等最终法律责任应由太原领跃建筑装饰工程有限公司承担。牛应俊针对周军祥上诉意见辩称，根据合同相对性原则，周军祥为本案的租赁合同的签订主体，并且周军祥签订的租赁的房屋并非是由太原领跃建筑装饰工程有限公司一家公司进行使用，而是由太原领跃建筑装饰工程有限公司、爱德建筑装饰工程有限公司以及太原市小店区领跃经销部三个公司共同使用。因此原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回上诉，维持原判。牛应俊向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》,由被告周军祥向原告支付第二年的剩余应付房屋租金481250元(暂计算至2019年5月1524日),并按合同约定标准支付其实际搬离房屋时的应付租金;2.请求判令被告周军祥向原告支付2017年5月1日至6月30日的房屋租金,共计125000元;3.请求判令被告周军祥支付物业费和暖气费共计40893元;4.请求判令被告周军祥承担违约责任,另向原告支付违约金72187.5元;以上共计719330.5元；5.请求判令被告太原领跃建筑装饰工程有限公司、山西艾德家建筑装饰工程有限公司和太原市小店区领跃经销部与被告周军祥就上述支付义务向原告承担连带责任;6.本案诉讼费由四被告承担。太原领跃建筑装饰工程有限公司向本院提出反诉请求:1.要求牛应俊返还反诉原告保证金60000元,预交电费额3648元、预交水费余额402元;2.要求牛应俊赔偿装修损失650000元、在建工地违约损失200000元、营业利润损失1460000元、员工工资226571元、商誉损失100000元、房租损失375000元和房屋中介服务费损失50000元。一审法院认定事实：2008年2月28日,原告(反诉被告)牛应俊与山西开元房地产有限公司签订购房合同二份,一份合同约定原告购买太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼,用途为商住综合楼,建筑面积为784.85平方米,单价为5000元／㎡,房屋总价为3924250元。另一份约定原告购买太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼,用途为商住综合楼,建筑面积为578.12平方米,单价为3300元/㎡,房屋总价为1907796元。2016年8月9日,山西开元房地产有限公司出具证明,证明太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼由原告出资购买,共计约1395㎡,上述房屋产权归原告牛应俊所有。后原告(反诉被告)牛应俊(作为出租人甲方)与被告周军祥(作为承租人乙方)于2017年4月20日签订房屋租赁合同,合同约定被告周军祥租赁原告牛应俊所有的位于太原市小店区体育南路坞城世纪花苑J幢楼一层至三层,建筑面积共计1362.97平方米,租赁期限为110个月,自2017年5月1日至2026年6月30日(含房屋装修免租期两个月);租赁房屋的用途为办公,该房屋前三年每年年租金为人民币750000元,从第四年起每三年租金递增15%;首年房屋租金分两次缴纳,首次房屋租金375000元,承租方在2017年5月1日前交付给出租方,首年下半年房屋租金375000元,承租方承诺在2017年11月1日前一次性交清,从第二年开始付款方式为年付,承租方于每年5月30日支付第二年租金;合同签订之日,承租方应向甲方支付60000元作为房屋押金,到合同期满,且承租方交清租赁期间应交的一切相关费用后,出租方应将押金无息退还给承租人;在房屋租赁期间,水、电费、煤气费、电话费、物业管理费、采暖费由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任;乙方对租赁房屋装修装饰的,在租赁期满或其他原因终止后,承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。移动的家具,电气等软件设施可以搬走。合同同时约定在租赁期内,如甲方擅自终止合同,除退还乙方剩余房租和押金外,应向乙方支付违约金一个月的租金;在租赁期内,如乙方擅自终止合同,甲方收到当期租金不予退还。乙方在结清物业、水电等费用后,扣除一个月的违约金后,甲方将剩余押金退还乙方。乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用(含租金、含保证金等),乙方应向甲方支付滞纳金,滞纳金为:相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的,除收取乙方滞纳金外,甲方有权解除本合同,并且保证金不予退还。合同签订后,被告周军祥于2017年5月22日向原告牛应俊转账435000元。郭金花分别于2017年12月13日、2018年1月24日、2018年1月29日、2018年6月19日、2018年7月4日向原告牛应俊转账200000元、75000元、100000元、75000元、98000元,共计548000元。于2018年7月4日,被告太原领跃建筑装饰工程有限公司向原告牛应俊转账2000元,共计985000元。2019年5月,山西阳光同心物业管理有限公司出具证明,证明原告牛应俊物业费明细:物业费:2018年1月1日-12月31日,物业费应交:19626元,实交:9813元,欠费9813元。2019年1月1日-5月31日,物业费应交8178元,实交:0元,欠费8178元。物业费17991元;暖气费:2018年11月1日-2019年3月31日,应交45804元,实交22902元,欠费22902元。2019年5月16日,原告(反诉被告)牛应俊向被告周军祥出具解除合同通知书,内容为被告应在2018年5月30日前一次性支付原告牛应俊2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金750000元,至今被告周军祥欠付575000元租金,经原告多次催促,被告周军祥仍未支付,故原告牛应俊主张解除原告牛应俊与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》,被告周军祥应支付租赁房屋期间产生的物业费、取暖费等全部费用,以及被告牛应俊应在3日内办理房屋,如未办理视为被告周军祥放弃对房屋内的全部设施、物品。被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司于2019年5月21日向原告牛应俊发送告知函,租赁第二年,因被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司资金紧张,先行支付了部分租金,剩余租金与原告协商缓交,原告于2018年12月24日切断了涉案租赁房屋的电源,并擅自用锁锁上房屋的大门,导致被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司不能正常使用该房屋。现要求原告牛应俊赔偿因太原市领跃建筑装饰工程有限公司不能使用房屋影响经营活动的经营损失以及被告筹建期间花费的装修费用。庭审中,原、被告均认可原告牛应俊于2018年12月24日将涉案房屋断电。另查明,被告(反诉原告)太原领跃建筑装饰工程有限公司成立于2017年5月25日,注册资本为3200000元,法定代表人为被告周军祥,股东为被告周军祥、王福强,其中被告周军祥认缴出资额为1568000元,王福强认缴出资额为1632000元。被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司成立于2018年6月27日,股东为被告周军祥、王智慧。被告太原市小店区领跃经销部成立于2017年7月19日,经营者为被告周军祥,涉案房屋原告已于2019年6月25日收回,装饰未搬部分保存完好且将水、电卡交还原告并证明电费余额为3648元,水费余额为402元。一审法院认为，原告(反诉被告)牛应俊与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,应为有效合同,故原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议为房屋租赁合同的主体;合同的解除时间以及合同解除的赔偿问题。关于房屋租赁合同的主体问题,根据合同的相对性,被告周军祥应为租赁合同的承受主体,应为租赁合同的相对方,其应承担合同的权利义务。被告周军祥称因其承租涉案房屋是因为组建被告(反诉原告)太原领跃建筑装饰工程有限公司,故在被告(反诉原告)太原领跃建筑装饰工程有限公司成立后,合同的权利义务应由被告(反诉原告)太原领跃建筑装饰工程有限公司承继,不应由其承担责任的抗辩意见,本院认为合同中虽明确约定房屋用途为办公,在合同未明确约定当事人双方,事后也未确认的前提下,不能说明被告(反诉原告)太原领跃建筑装饰工程有限公司是租赁合同的租赁人,故本院对上述意见不予采纳。被告周军祥拖欠原告牛应俊房屋租金,已经构成违约,原告在合同未解除前擅自拉闸停电的行为也属违约行为,故原告牛应俊要求解除被告周军祥签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求,鉴于双方的诉讼期间已将租赁房屋进行了移交,故本院涉案房屋租赁合同从2019年6月25日解除。关于原告要求被告周军祥支付租金的诉讼请求,因原告牛应俊于2018年12月24日将涉案房屋停电,导致被告周军祥不能正常使用涉案房屋,故被告周军祥应向原告牛应俊支付2018年7月1日至2018年12月24日的租金,计750000元*365天×176天=361643.84元,因被告周军祥向原告共计支付租金175000元,扣减房屋保证金60000元,被告应付原告租金126643.84元。同时被告周军祥应向原告牛应俊支付房屋实际占用期间的物业费、采暖费,物业费应为9813元,年采暖费为45804至原告停电时,已缴纳22902元,不予退还,余款不再支付;关于原告主张被告周军祥支付违约金72187.5元以及原告的其他损失包括原告2018年12月25日后至被告退还时的租金的诉讼请求,因双方均有违约,故不予支持;关于原告要求被告太原领跃建筑装饰工程有限公司、被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司与被告太原市小店区领跃经销部对上述债务承担连带责任的诉讼请求,与事实不符,本院不予支持;关于反诉原告(被告)太原领跃建筑装饰工程有限公司主张的装潢损失因被告在提起鉴定后又撤回,且造成该损失的前提是因为反诉原告(被告)太原领跃建筑装饰工程有限公司未按约定支付房租,被告周军祥及太原领跃建筑装饰工程有限公司有一定的过错,故本院不予支持。关于剩余电费、水费问题,因水电卡已由原告收回,应在应付租金中扣除4050元。被告山西艾德家建装饰工程有限公司、太原市小店区领跃经销部经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其对诉讼权利的放弃,法律后果由其自行承担。判决如下:一、原告(反诉被告)牛应俊与被告周军祥于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；二、被告周军祥于本判决生效后十日内支付所欠原告(反诉被告)牛应俊租金126643.84元、物业费9813元(应扣除水、电费余额4050元)；三、驳回原告(反诉被告)牛应俊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告(被告)太原领跃建筑装修工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5496元(原告已预交),由被告周军祥负担,反诉受理费减半收取15903元(反诉原告已预交),由反诉原告太原领跃建筑装修工程有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于房屋租赁合同的主体问题,涉案《房屋租赁合同》的签订主体为上诉人周军祥与被上诉人，虽上诉人周军祥诉称：“因太原领跃建筑装饰工程有限公司在设立之前需要确定经营住所,故由上诉人代太原领跃建筑装饰工程有限公司签订了租赁本案房屋的租赁合同。涉案合同明确约定租赁房屋的用途为办公且将要为公司办理营业执照,同时在公司成立后房屋均从太原领跃建筑装饰工程有限公司的公司账户或公司财务人员郭金花的账户转账给被上诉人,说明太原领跃建筑装饰工程有限公司对涉案合同予以确认”，但上诉人周军祥并未提供证据证明被上诉人已明确认可该房屋租赁合同主体变更为太原领跃建筑装饰工程有限公司，被上诉人收到公司转来的款项均计算在周军祥的所付租金中。根据合同的相对性原则,在没有被上诉人的同意变更情况下上诉人周军祥应为该租赁合同的承受主体,系该租赁合同的相对方,其应是合同权利义务的主体，至于其承担义务后是否由公司承担责任则属于另一法律关系。上诉人周军祥主张其为设立公司而租赁房屋应由所设立的公司作为租赁合同的相对方的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于租赁主体哪方首先构成违约行为的问题。被上诉人牛应俊与上诉人周军祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,为合法有效合同,故双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，该房屋前三年每年年租金为75万元，首年分两次交纳，第一次房屋租金37.5万元在2017年5月1日前交付，第二次房屋租金37.5万元在2017年11月1日前交付；从第二年开始付款方式为年付，承租方于每年5月30日支付第二年租金，到2018年5月30日前周军祥应付租金150万元。而在本合同签订后,上诉人周军祥于2017年5月22日向牛应俊转账435000元。又通过郭金花和太原领跃建筑装饰工程有限公司于2018年7月4日前向被上诉人牛应俊转账共计550000元，两项共计985000元，这时周军祥仍欠付租金50多万元，已首先构成了违约行为。关于合同解除的问题。根据双方所签租赁合同的第九条约定，承租方周军祥未按合同规定的时间内交纳相关费用(含租金、含保证金等),承租方应向出租方牛应俊支付滞纳金（滞纳金为:相关费用×1%×逾期天数）。承租方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的,除收取乙方滞纳金外,出租方有权解除本合同,并且保证金不予退还。承租方周军祥显然于2018年7月4日仍欠付租金50多万元且超过合同约定的15天。按照合同约定被上诉人牛应俊有权解除本合同。2019年5月16日,被上诉人牛应俊向上诉人周军祥出具解除合同通知书,内容为原审被告应在2018年5月30日前一次性支付出租方牛应俊2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金750000元,至今周军祥欠付575000元租金,经多次催促,周军祥仍未支付,故牛应俊主张解除双方签订的《房屋租赁合同》。牛应俊依合同约定行使了合同解除权，上诉人太原领跃建筑装饰工程有限公司于2019年5月21日即向牛应俊作出告知函说明周军祥已收到解除合同的通知书，牛应俊单方行为即可解除合同，但一审认定涉案房屋租赁合同从2019年6月25日解除，牛应俊对此也未提起上诉，故本院也对该解除时间予以认定。关于装修损失应否由被上诉人赔偿的问题。根据租赁合同第八条第4项的约定，承租方拖欠租金计达15天的，出租方可终止合同并收回房屋。本案中被上诉人以承租方拖欠租金超过15天行使了合同解除权，事实上双方也已解除了合同收回了房屋，涉案房屋租赁合同已终止。又根据合同第五条第4项的约定，承租方对租赁房屋装修装饰的，因其他原因终止后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋架构，移动的家具、电器等软件设施可以搬走。从双方收回房屋交接材料中可知，承租方的物品已搬走，房屋结构无破坏、装修未搬走的部分保存完好，是按合同约定交接的。太原领跃建筑装饰工程有限公司上诉主张其装潢损失没有合同明确约定应由被上诉人承担的依据，且该租赁合同不能继续履行造成一定的装修利用损失也是因承租方拖欠租金首先违约所致。虽被上诉人在后来为催促承租方交付租金采取了不当的断电措施，但一审已考虑了被上诉人的一定过错不予支持其部分租金和其他违约金诉求，且太原领跃建筑装饰工程有限公司不是涉案房屋租赁合同的相对方。故一审判决对太原领跃建筑装饰工程有限公司主张其装潢损失不予支持，并无不妥。综上所述，周军详、太原领跃建筑装饰工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13329元，由上诉人周军详负担3029元、上诉人太原领跃建筑装饰工程有限公司负担10300元。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇二〇年四月三十日书记员 寇 凌