浙江省乐清市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0382执异13号 案外人：朱芬，女，1983年10月31日出生，汉族，住乐清市乐成街道县。 委托代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司乐清市支行，住所地乐清市乐成街道宁康东路1号，社会统一信用代码91330382704396736T。 负责人：胡国勇。 被执行人：吴献龙，男，1962年3月1日出生，汉族，住乐清市。 被执行人：王春蕊，女，1961年4月6日出生，汉族，住乐清市。 被执行人：陈朝友，男，1976年8月27日出生，汉族，住乐清市。 被执行人：林丽双，女，1974年6月3日出生，汉族，住乐清市。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司乐清市支行与被执行人吴献龙、王春蕊、陈朝友、林丽双金融借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人吴献龙、王春蕊名下坐落于乐清市城××天××公寓××室的不动产（权证号：温房权证乐清市字第××、12××17号）。现案外人朱芬对上述不动产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人朱芬述称，一、其系乐清市城××天××公寓××室房产的实际所有人，并在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2007年9月26日，被执行人王春蕊与天豪（温州）发展有限公司签署了《商品房买卖合同》，约定将天豪公寓ＡＢ幢1804室的房屋出售给王春蕊。2009年10月，王春蕊将涉案房屋出卖给徐培克（双方尚未签署书面的房屋买卖合同，申请人在购买该房子时对此亦不知情，系事后因调査银行欠款转账记录时才知晓）。2009年12月14日，徐培克通过中介郑福强，将涉案房屋转卖给施敏，因其尚未与王春蕊、吴献龙签署书面的买卖合同，故而由王春蕊、吴献龙直接与施敏签署了《商品房转让契》，约定将涉案房产出卖给施敏；鉴于涉案房屋贷款尚未还清，亦还未办理房屋的初始登记，故而双方未办理过户登记，但在合同中约定相应的过户手续委托石洁办理，并办理了公证。2011年8月2日，王春蕊、吴献龙办理了房屋的初始登记。2012年8月17日，通过二十一世纪富强房产中介公司（中介人杨珏），施敏与案外人朱芬签订了《商品房转让契约》，协议约定:1、涉案房屋以及楼盘地下二层104号车位一并转让给朱芬;2、房屋转让价款为2534768元，甲方已收清无欠，按揭余款771949元由朱芬归还。双方签订的《商品房转让契约》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。ニ、案外人在法院查封之前已合法占有该不动产。施敏将涉案房屋交付给朱芬起至今，相应的水电费用、燃气费、物业维修基金、公用设施维护费以及物业费等均由朱芬支付。三、朱芬已按照合同约定支付全部价款，剩余房屋贷款535857.94元及因银行账户被法院查封，由朱芬与抵押行和解并支付了全部贷款本金及产生的利息及罚息。2012年8月17日，朱芬与施敏签署的《商品房转让契约》中明确约定:相应的房屋转让价款施敏已经收清无欠，且不另打收据。此外，2009年12月14日，王春蕊、吴献龙与施敏签署的《商品房转让契》中亦明确约定，王春蕊、吴献龙已经收讫无存，双方不另外打收据，施敏以及王春蕊、吴献龙均已收到相应的房屋转让款，朱芬已经按照合同的约定支付了剩余按揭款以外的其余价款，此点有施敏与中介杨珏出具证明和银行流水予以证实。自2012年8月8日起，朱芬亦按照贷款合同的约定，每月按期偿还贷款。直至吴春蕊、吴献龙因与浙江乐清农村商业银行股份有限公司柳市支行的金融借款合同纠纷导致贷款账户被法院冻结，朱芬无法偿还相应的贷款，才拖欠至今与抵押行和解并支付了全部贷款本金及产生的利息及罚息，归还了当初约定的771949元按揭贷款本金外，还因此额外支付了期内利息38225.28元及逾期罚息10547.24元。四、非因案外人的原因未办理过户登记。涉案房屋后因王春蕊、吴献龙的债务纠纷而被乐清市人民法院查封，故未能办理相应的过户手续。综上所述，朱芬合法购买案涉房产，并已履行付款义务并实际占有并使用该房产至今，并对于案涉房产未过户之现状并无过错，故案涉房屋不应被查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条《載高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求法院依法审査，停止对该处房产的执行并解除查封。 本院查明，被执行人吴献龙、王春蕊系夫妻关系。2007年9月26日，王春蕊与天豪（温州）发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买了本案标的不动产即乐清市城××天××公寓××室，合同约定：该商品房建筑面积141.81平方米，购房款为1511695元，买受人于2007年9月26日前支付房款611695元，余款900000元为商业贷款，……2009年4月24日，王春蕊以标的不动产担保设定抵押权，与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《购房借款合同》，贷款900000元。后该标的不动产转由第三人徐培克所有，其将该不动产转让给第三人施敏，2009年12月14日，由王春蕊、吴献龙出面作为转让人（甲方），与作为受让人（乙方）的施敏签订了商品房转让契，契约约定：商品房转让价为2453313元，物业维修基金7374元退归甲方，按揭贷款余额875366元转由乙方归还，冲抵转让价款，以上款项结算相抵后乙方实际应支付给甲方的转让款项为1585321元，其款甲方已随契收讫无存；立本契后，上述商品房之一切权属权利即归乙方所有，此前的一切责任由甲方理直，此后原“房开售房合同、按揭贷款合同”等有关合同上有关本契甲方之一切权利与义务即转由本契乙方享有并承担；……甲方夫妇已办委托公证书委托有关事项给乙方指定的人石洁，……合同签订后不动产转让款付清。2009年12月28日，王春蕊、吴献龙出具委托书，委托石洁代为办理标的不动产产权转移登记手续并代为领证、在办理产权登记时将两委托人登记为共同共有、代为办理银行按揭贷款的抵押登记、代为领取钥匙并办理收房验收手续、代为转让并签订买卖合同等相关手续；并对该委托进行了公证。2011年8月2日，标的不动产房产初始登记在吴献龙、王春蕊名下，权证号为温房权证乐清市字第××号、12××16号。2011年12月29日，中国银行股份有限公司乐清市支行就标的不动产的抵押按揭贷款办理了抵押登记手续，他项权证号为温房他证乐清市字第××号。2012年7月17日，案外人欲买受本案标的不动产，其与第三人施敏签订了一份房地产买卖协议书，并根据该协议书约定于当天向施敏账户转账150000元购房定金。2012年8月17日，施敏作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的案外人朱芬签订了一份商品房转让契约，约定：甲方将其受让所得的乐清市中心区天豪公寓ＡＢ幢1804室的商品房一套及本楼盘地下二层104号的车库一个一并转让给乙方所有；所转让的商品房已登记原购房人吴献龙与王春蕊夫妇名字的房产证（按揭贷款抵押中），登记的建筑面积为142.98平方米，土地使用权面积待登记土地证为准；转让价款结付，1、双方商定商品房转让价为3081219元，2、车位作价170000元，3、办原购房人名字房产证所缴契税印花税46487元、闭路开户费300元、煤气开户费2800元、水表开户及水费预存1355元、电表初装及电费预存869元、乙方均退归甲方，物业维修基金7374元甲乙双方各负责一半，乙方退3687元给甲方，合计乙方共应退给甲方55498元，4、按揭余款771949元转由乙方归还，冲抵房价款，以上1＋2＋3-4结算相抵后乙方实际应支付给甲方的转让价款为2534768元，2012年7月17日乙方所付的购房定金150000元现抵作房价；立本契约后上述商品房及车位之一切权属权利即转让卖断给乙方所有，商品房及车库同时交付给乙方，自此因此房地产所产生的一切权责全部由乙方负责……甲方应负责联系原购房人吴献龙与王春蕊夫妇或其委托代理人石洁无条件地协助乙方办理房产证过户手续并提供有效证件使用……合同签订后案外人朱芬按照合同约定付清了购房款，其于2015年对标的不动产进行装修，后入住至今。朱芬自2012年9月开始按期支付按揭款本息至2017年8月，因王春蕊涉执行案件，其按揭款还款账户被冻结，朱芬停止了按揭还款。中国银行股份有限公司乐清市支行因王春蕊、吴献龙未按期偿还贷款本息，向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，案经审理，本院于2018年7月5日作出（2018）浙0382民初272号民事判决，判令王春蕊、吴献龙应共同偿付中国银行股份有限公司乐清市支行借款本金及各项利息，中国银行股份有限公司乐清市支行对标的不动产拍卖变卖后的所得价款优先受偿。该案立案进入执行阶段后，本院轮候查封了标的不动产并据抵押权欲移送司法拍卖，案外人朱芬对此提出执行异议，经审查本院于2019年4月22日作出（2019）浙0382执异38号执行裁定，认定抵押权人对标的不动产享有对抗案外人的担保物权，故裁定驳回朱芬的异议请求。朱芬对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，案经审理本院于2019年10月8日作出（2019）浙0382民初5177号民事判决，驳回朱芬的诉讼请求。2019年12月12日，朱芬与中国银行股份有限公司乐清市支行签订一份《和解协议书》，约定由朱芬代王春蕊、吴献龙清偿剩余按揭贷款535857.94元、期内利息38225.28元、逾期罚息10547.24元，合计金额584786.56元。当天，朱芬向中国银行股份有限公司乐清市支行分两笔409743.52元、175043.04元偿还了贷款本息，中国银行股份有限公司乐清市支行向乐清市自然资源和规划局出具了抵押贷款本息还清证明书，同时向本院出具了结案证明并申请解除对标的不动产的查封，本院对该案以执行完毕方式结案，并解除了该案对标的不动产的查封。 另查明，因王春蕊涉诉，本院于2015年7月10日以（2015）温乐商初字第2017-1号民事裁定对标的不动产进行财产保全，予以查封。后本院在执行（××）××字××农业银行股份有限公司乐清市支行与被执行人吴献龙、王春蕊、陈朝友、林丽双金融借款合同纠纷一案中轮候查封了标的不动产，于2020年3月9日轮为首封。现案外人朱芬提出执行异议。 以上事实有商品房买卖合同、商品房转让契、委托公证书、农商行转账凭证、房地产买卖协议书、商品房转让契约、银行卡交易明细清单、特种转账凭证、已注销存款账户查询、借记卡产品资料查询、交易记录凭证、存款分户明细查询、证明、对私新线流水交易查询、和解协议、贷款还款回单、结案证明、乐清市不动产抵押贷款本息还清证明书、房屋所有权证、契证、房屋他项权证、淘宝订单信息、物业公司证明、乐清市不动产登记信息查询记录、（2018）浙0382民初272号民事判决书、（2019）浙0382执异38号执行裁定书、（2019）浙0382民初5177号号民事判决书、（2015）温乐执民字第3614号执行裁定书在案佐证，予以认定。 本院认为，案外人朱芬在法院查封被执行人吴献龙、王春蕊名下坐落于乐清市城××天××公寓××室之前经他人合法转让签订了受让该不动产的买卖合同，该合同合法有效；其已经支付了全额购房款及银行按揭贷款且已经占有使用标的房产至今。标的不动产于2015年开始因两被执行人涉诉涉执即被本院多次裁定查封，故案外人未办理过户登记并非其自身原因所致。因此，案外人就标的房产享有足以排除强制执行的民事权利，其提出要求解除对标的房产的查封的主张理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人吴献龙、王春蕊名下坐落于乐清市城××天××公寓××室的不动产（权证号：温房权证乐清市字第××、12××17号）的执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，提起民事诉讼。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。 审 判 长  倪亚蓓 审 判 员  胡金莲 人民陪审员  孙 积 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  阮晶晶