四川省广元市利州区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川0802行初30号 原告:黄亚丽,女，汉族,生于1967年11月8日,住四川省广元市利州区。 原告:龙梅,女,汉族,生于1971年1月23日,住四川省广元市利州区。 原告:戴文吉,男,汉族,生于1941年5月11日,住四川省广元市利州区。 委托代理人：刘代顺，男，汉族，生于1966年11月30日，住四川省广元市利州区，系戴文吉之子。 原告:王正华,女,汉族,生于1936年7月7日,住四川省剑阁县。 委托代理人：陶军，男，汉族，生于1964年10月25日，住四川省广元市利州区，系王正华之子。 四原告共同委托代理人：王永金，四川通慧律师事务所律师。 被告：广元市自然资源局,住所地四川省广元市利州区利州东路一段739号。 法定代表人：孙洪方,局长。 委托代理人：冯建桥，四川天称律师事务所律师。 第三人：邓小琳,女,汉族,生于1964年7月7日，住四川省广元市利州区。 委托代理人：冯岳，四川天称律师事务所律师。 第三人：谯仕强,男,汉族,生于1964年5月29日,住四川省广元市利州区。 委托代理人：魏富祥，四川通慧律师事务所律师。 第三人:何心远,男,汉族,生于1962年3月18日,住四川省剑阁县。 委托代理人：魏富祥，四川通慧律师事务所律师。 第三人：李国继，男，汉族，生于1945年9月20日，住四川省南部县。 委托代理人：李云飞，男，汉族，生于1993年8月3日，住四川省南部县，系李国继孙子。 原告黄亚丽、龙梅、戴文吉、王正华（以下简称四原告）诉被告广元市自然资源局房屋登记行政管理一案，本院于2019年6月5日立案受理。本院受理后，于2019年6月19日向被告送达了行政起诉状副本及应诉通知书。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条的规定，本院通知邓小琳、谯仕强、何心远作为第三人参加本案诉讼。2019年10月28日，本院发布公告，通知相关利害关系人到本院登记参加诉讼，在规定期限内，李国继到本院申请参加诉讼，经审查，本院通知李国继作为第三人参加本案诉讼。因不动产登记制度改革，现由广元市自然资源局行使案涉房屋所在辖区的不动产登记职权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，本案被告应为广元市自然资源局。本院依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭审理了本案，原告黄亚丽、原告龙梅、原告戴文吉委托代理人刘代顺、原告王正华委托代理人陶军，四原告共同委托代理人王永金，被告广元市自然资源局委托代理人冯建桥，第三人邓小琳委托代理人冯岳，第三人谯仕强、何心远及共同委托代理人魏富祥，第三人李国继及委托代理人李云飞到庭参加诉讼。本案报请了一次延长审理期限，四川省高级人民法院于2019年12月24日予以了批准。本案现已审理终结。 2015年7月15日，由广元市房地产管理处填发、广元市人民政府颁发广房权证城字第××号房屋所有权证书（以下简称8××号房产证），证载主要信息：房屋所有权人为本案第三人邓小琳（单独所有）、房屋坐落广元市利州区邓小琳私宅、规划用途为通道及营业用房、房屋状况为6层1030.18㎡（建筑面积）。 四原告诉称，四原告于1996年与第三人邓小琳签订房屋买卖合同，各购买第三人邓小琳位于广元市利州区住房一套。合同签订后，原告依约向第三人邓小琳支付了购房款项，第三人邓小琳依约向原告交付了诉争房屋。随后，原告依法在原广元市市中区城环国土局办理了房屋所有权证。2018年10月，原告得知广元市房地产管理处为第三人邓小琳办理了8××号房产证，将原告所有房屋登记在第三人邓小琳名下。广元市机构编制委员会相关文件规定，广元市利州区辖区内的房屋登记工作由广元市房地产管理处变更为广元市不动产登记中心，广元市不动产登记中心为被告广元市自然资源局管理的公益一类事业单位。综上所述，广元市房地产管理处未严格审查，将原告的合法财产登记在第三人邓小琳名下，损害了原告合法权益。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起行政诉讼，诉讼请求为：1.依法判令撤销8××号房产证；2.本案诉讼费用由被告承担。 四原告向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 第一组：原告黄亚丽、戴文吉、龙梅、王正华身份证复印件。 第二组：1.黄亚丽房产登记档案、居住证明；2.戴文吉房产登记档案、房产证、居住证明；3.龙梅房产登记档案、房产证、居住证明；4.王正华房产登记档案、公证书、房产证、居住证明。 第三组：广元市房地产管理处房屋登记档案。 被告广元市自然资源局辩称，一、向第三人邓小琳颁发的8××号房产证是根据对历史遗留问题的处理原则,按原《房屋登记办法》进行登记的。1.从1992年到1998年,原广元市市中区政府在中心城区范围内办理了约40万平方米的房屋所有权证,分户产权约5000户,造成严重的历史遗留问题。2.1995年1月1日,《中华人民共和国城市房地产管理法》施行,该法第60条第2款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证”。1997年4月21日,原建设部依据城市房地产管理法的相关规定,以建房（1997）62号《建设部关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》认定“非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》一律无效,并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记”。同时规定“产权登记发证实行属地管理原则,县政府设在市内（市、县同城）的城市由市人民政府房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。市一级房地产管理部门统一负责全市产权登记管理和颁发《房屋所有权证》,区（包括新技术开发区）房地产登记机构受市房地产管理局委托,负责区范围内的产权登记管理和代市办理《房屋所有权证》的登记发证工作”。3.由于原市中区颁发的5000余户《房屋所有权证》按法律和建设部的通知规定,因停办《房屋所有权证》,已发证的又不能上市交易、抵押,严重损害了建房单位、个人和购房单位、个人的利益。2006年4月19日,原市中区人民政府、原广元市规划和建设局以广区府（2006）60号《关于解决市中区办理房屋所有权证遗留问题的请示》向市人民政府请示,对建设手续不完善,不能在市房管处换发新的房屋所有权证的部分房屋提出了五项解决遗留问题的途径与办法,其中第二项办法是“建设工程规划手续不完善的房屋,由市中区人民政府或授权市中区建设行政主管部门签署明确意见,报市规划处对其是否符合规划进行审查,通过审查的房屋在具备土地使用权证和质监手续后由办证单位报市房管处办理”。4.原办证机关广元市房地产管理处基于以上法律规定、通知、请示并依据2015年尚在施行的建设部《房屋登记办法》办理了8××号房产证。2016年8月18日,广元市不动产登记中心成立,房地产登记工作变更为市不动产登记中心。二、向第三人邓小琳颁发的8××号房产证是初始登记,不是转移登记。房屋所有权初始登记,是指对房屋所有权的首次登记,房屋所有权初始登记是房屋权利的第一次登记,对其之后物权变动具有原始根据效力,故《中华人民共和国城市房地产管理法》（94版）第60条第2款特别规定“在依法取得的房地产开发用地上建设房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记”。该款所称的申请登记,实际上就是对实际建房人所建房屋的第一次登记,2016年前称之为“初始登记”,现称之为“首次登记”。在现实生活中,类似第三人邓小琳这种个人建房中或建房后,未办理初始登记就将所建房屋部分或全部出售的案例非常多,但在办理初始登记中,根据房地合一的原则,登记机关只认可实际建房人,而不是购房人。原告属于购房人,依法在第三人邓小琳按规定完成初始登记后,才能根据原《房屋登记办法》第三十二条的规定,办理房屋转移登记,如果是撤销了8××号房产证,原告若要申请办理房屋买卖后的转移登记,就没有了办理转移登记的原始根据。三、向第三人邓小琳颁发的8××号房产证是严格按照《房屋登记办法》第30条和原市中区人民政府（2006）60号请示办理的,主体适格,收件齐全,程序合法,适用法律正确,应予维持。根据《房屋登记办法》第30条规定,广元市房地产管理处在办理第三人邓小琳初始登记时,提交了登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋己竣工证明、房屋测绘报告以及其他必要材料（声明书、离婚申请等）,经逐级审核认定“该房产登记系遗留问题,系60号文件换证范围”,然后,原登记机关向第三人邓小琳颁发了8××号房产证。综上,因原市中区人民政府根据1997年4月建设部的通知,所办理的约5000户《房屋所有权证》按规定必须换发或换证,涉案的8××号房产证应属于换证,广元市房地产管理处根据《房屋登记办法》第30条的规定,为第三人邓小琳办理房屋初始登记,并不损害原告的合法权利,相反,不办理房屋初始登记,原告不可能仅凭原市中区政府颁发的《房屋所有权证》直接换发市人民政府颁发的《房屋所有权证》,这才是有可能损害原告的合法权利。故依据事实和相应的法律法规规定,应依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告广元市自然资源局为证明被诉行政行为合法性向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 第一组：房屋所有权初始登记申请书。 第二组：身份证复印件（邓小琳）。 第三组：土地使用证复印件。 第四组：广元市利州区房改房规划审批表。 第五组：1.房屋质量（安全）鉴定报告；2.邓小琳私宅竣工图。 第六组：测绘报告。 第七组：1.声明书；2.结婚证复印件；3.离婚登记申请书；4.离婚协议；5.收费通知书。 第八组：关于解决市中区办理房屋所有权证遗留问题的请示[广区府（2006）60号]。 第九组：1.房屋登记现场勘查表；2.地形图；3.房屋登记询问笔录；4.房地产登记受理审核业务书；5.××号房产证复印件。 第三人邓小琳述称，同意被告的意见，初始登记合法有效，不应被撤销。原告在诉状中的其他陈述，与本案无关，不属于本案的审查范围。 第三人邓小琳向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 1.广国用（2009）第××号土地使用证复印件； 2.××号房产证复印件。 第三人谯仕强述称，邓小琳名字中的“琳”以前是没有王字旁的“林”。我购买的邓小琳的房屋，购房款4万，我只支付了3.5万，一是因为房屋实际面积不足，二是她一直没有给我办房产证。到目前为止，我一直在该房屋居住。 第三人谯仕强向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 购房款收条四张。 第三人何心远述称，我买的是3楼1号，付清了4.5万元的购房款并给其支付了1000元的办证费，是千堆雪公司开的票，但是至今没有给我办证。 第三人何心远向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 购房款收条四张。 第三人李国继述称，请求给我办证。 第三人李国继向本院提交了以下证据并在庭审中出示： 1.房屋所有权证（王森）；2.房屋产权交易协议；3.收条。 经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下确认： 四原告、被告、第三人（四人）举出的全部证据，符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于提供证据的要求，具有证据能力，可作为认定本案的依据。 经审理查明，1997年前后，四原告先后分别向第三人邓小琳购买位于广元市房屋一套，并在原广元市市中区城环国土局办理了房屋所有权证书，上述房屋所有权证书由原广元市市中区城环国土局填发、原广元市市中区人民政府颁发。 2006年4月19日，原广元市市中区人民政府与原广元市规划和建设局共同向广元市人民政府提交《关于解决市中区办理房屋所有权证遗留问题的请示》[广区府（2006）60号]，该请示中主要载明“市人民政府：1992年至1998年，市中区在中心城区范围内办理约40万平方米的房屋所有权证，分户产权约5000户。根据《中华人民共和国房地产管理法》和《关于整顿全国房屋所有权证发证秩序的通知》[建设部建住房（1997）6号]，由于市中区办理的这部分房屋建设手续不完善，不能换发由市人民政府房地产管理部门颁发的房屋所有权证，造成这部分房产不能上市交易，制约了房地产二级市场发展，损害了购房人、建房单位和个人利益”，同时，该请示也载明了解决该历史遗留问题的原则和范围，并提出了解决途径和办法。 2015年7月7日，第三人邓小琳就坐落于广元市利州区的邓小琳私宅（即本案所涉房屋）向广元市房地产管理处申请初始登记，第三人邓小琳就该登记申请向广元市房地产管理处主要提交了以下材料：土地使用证、广元市利州区房改房规划审批表、房屋质量（安全）鉴定报告、邓小琳私宅竣工图、测绘报告等。 2015年7月15日，广元市房地产管理处依照第三人邓小琳的上述申请就案涉房屋作出初始登记行为并制发8××号房产证。 另查明，案涉房屋现位于广元市利州区，共计六层，该房屋的第三至第六层每一层均有两套房屋。 同时查明，一、原广元市市中区现已更名为广元市利州区。 二、在8××号房产证办理以后，因不动产登记制度改革，案涉房屋所在辖区不动产登记职权的行使已由广元市房地产管理处变更为广元市自然资源局。 本院认为，一、行政行为一经作出即发生法律效力，行政主体、行政相对人和其他国家机关均受该行为拘束，在未经有权机关对其作出否定评价之前，应视为其法律效力持续存在，本案所涉的房屋登记行为亦如此。本案四原告分别从第三人邓小琳处购买了案涉房屋其中的一部分，并先后取得原广元市市中区城环国土局填发、原广元市市中区人民政府颁发的房屋所有权证书，基于政府信赖保护原则，应视为四原告对案涉房屋中其购买的部分享有所有权。作为房产登记行政部门，广元市房地产管理处作出的房产登记应做到事实、权属清楚，证据确实充分，其于2015年7月15日就案涉房屋作出初始登记行为并制发8××号房产证包含了四原告享有所有权的专有部分，与四原告先前已取得的房屋所有权证发生冲突，侵害了四原告已享有的房屋所有权权利，故该登记行为应属事实不清，主要证据不足，应予撤销。 二、综合该案来看，因涉及房产登记的历史遗留问题，广元市房地产管理处作为当时的房产登记行政部门，积极履行职责，为涉及的权利人换发新证。但是，进行“换证登记”应准确查实所涉房屋当时的权属状况，并为已取得房屋物权权利的权利人在完善相应手续、材料后进行“换证登记”。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项的规定，判决如下： 撤销广元市房地产管理处于2015年7月15日就位于广元市利州区的邓小琳私宅作出的初始登记并制发广房权证城字第××号房屋所有权证书的行为。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交行政上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  严冬梅 人民陪审员  刘 蓉 人民陪审员  何 靖 二〇二〇年四月二日 书 记 员  徐 溶