浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初4426号 原告（反诉被告）：淳安钜丽实业有限公司，住所地淳安县汾口镇景溪苑附2号。 法定代表人：毛长丽,总经理。 委托诉讼代理人：周剑，浙江星韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛伟，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：吴建平,男，1977年6月17日出生，汉族，住淳安县。 被告：余丽娟,女，1981年11月26日出生，汉族，住淳安县。 两被告共同委托诉讼代理人：曾春红，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 原告淳安钜丽实业有限公司（以下简称钜丽公司）与被告吴建平、余丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序。被告吴建平于2019年9月20日向本院提起反诉，本院于2019年10月22日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人周剑、毛伟，被告吴建平及其与余丽娟的共同委托诉讼代理人曾春红到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认吴建平与淳安钜丽实业有限公司于2017年10月24日就位于淳安县汾口镇老汽车站地块的“汾口商贸中心”一、二、三层编号为164/237/264/303/364/301房屋签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月5日解除；2.被告吴建平向原告支付截止2019年7月5日的租金764353.98元及逾期支付自2018年12月21日至租金付清之日止按每日应付租金的万分之五计算租金违约金；3.被告吴建平向原告支付自2019年7月5日起至房屋租赁合同被确认解除之日止按每日4109.63元的标准计算的损失赔偿；4.吴建平支付逾期开业违约金625000元（从2018年2月至7月，5000元/天*125天）；5.吴建平支付合同解除违约金1500000元；6.判令原告淳安钜丽实业有限无须返还合同保证金300000元；7.被告余丽娟与被告吴建平承担共同责任；8.诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2017年10月24日，原告（甲方）与被告吴建平（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于淳安县汾口镇老汽车站地块“汾口商贸中心”一、二、三层编号为164/237/264/303/364/301的房屋（以下统称“租赁房屋”，合同签订时尚在建未完工）租赁给被告吴建平用于经营中型综合商业超市，房屋租赁总面积约为6322.5平方米（含公摊面积）。双方约定：（一）租赁期限为十年，自2018年12月31日至2028年12月30日止，截止2018年12月30日为超市装修期（不计取租金）。（二）年租金为150万元，自第一个租赁年起（2018年12月31日至2019年12月30日），租金每满三年递增4%，第1至3年租金为每平方米0.65元/日。（三）租金按年支付，租期自2018年12月31日起算；乙方采用先付租金后继续使用原则，第1年租金于2018年12月21日前付清。（四）乙方无正当理由后逾期支付租金，按年租金每日万分之五向甲方支付违约金。（五）乙方同意于合同签订后5日交付甲方合同保证金30万元，合同保证金在甲方保管期间不计利息。（六）乙方应保证2019年1月1日正式开业（后原告同意延迟至2019年2月2日），开业后乙方应确保每月开业天数应不少于25日，逾期开业或开业天数不足，应按每日5000元标准支付违约金。（七）乙方逾期支付租金超过三个月，甲方可单方面解除合同并有权要求乙方承担150万元的违约金，同时甲方不退还保证金。被告吴建平于2018年9月2日通过案外人潘爱娟向原告支付合同保证金30万元。原告于2018年9月11日向潘爱娟退回上述款项，同日潘爱娟重新向原告缴纳。租赁房屋为原告合法建筑，于2018年9月19日通过竣工验收。合同签订后，被告吴建平未向原告支付任何租金。原告于2019年5月29日向其送达合同解除通知，告知其按照合同约定租金交纳方式为“先付租金后使用原则”，第1年租金应于2018年12月21日前付清，截止2019年3月21日仍未支付，延迟支付租金三个月以上，已构成根本违约，并通知其合同解除。上述通知发出后，鉴于被告吴建平仍有履约意愿，原告分别于2019年6月7日、2019年6月23日向其送达租金催缴通知函，要求其在接到通知后7日内缴纳租金，逾期将追究违约责任，但其仍未履行。2019年7月5日，原告向被告吴建平送达合同解除函，告知其经多次催缴仍未缴纳租金，已构成根本违约，并正式通知其合同解除。2019年8月17日，被告吴建平向原告送达解除合同通知书，确认已于2019年7月5日收到原告发出的合同解除函，并同时主张解除合同。另，租赁房屋目前仍处于空置状态。被告吴建平和被告余丽娟为夫妻关系，吴建平承租租赁房屋用于其夫妻共同经营,该债务属于夫妻共同债务，被告余丽娟与被告吴建平应承担共同责任。依照合同约定，被告吴建平负有支付租金的先履行义务，但在原告多次催缴并告知其相应法律后果后仍不缴纳，已构成根本违约，导致原告遭受极大损失，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告关于租金、违约金、赔偿损失及不退还保证金的各项请求有合同和法律依据，金额合理，应予支持。 被告吴建平、余丽娟答辩称，违约方系原告钜丽公司，故原告主张的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。具体如下：1、原告至今未向被告吴建平交房，已经构成根本违约，其作为违约方无权主张解除合同，故要求确认其与被告吴建平签订的房屋租赁合同于2019年7月5日解除及要求支付合同解除违约金的请求不成立。2、原告交付房屋义务在先，被告吴建平支付租金义务在后。双方曾口头约定2018年8月之前交付租赁房屋,但因无法确定竣工验收的时间,故未曾在合同中对房屋交付装修的时间进行明确约定。通过合同的如下规定：“租赁房屋为新建房屋，内、外墙已粉刷，内墙、地面均为毛坯，租赁房屋用于经营超市，租赁期10年（自2018年12月31日至2028年12月31日），截止2018年12月30日为超市装修期（不收取租金），租金按年支付，租期自2018年12月31日起计算，采用先付租金后继续使用原则，第一年租金于2018年12月21日前付清。保证金于汾口综合市场超市装修时暂时退还给被告吴建平，并于2018年8月1日重新缴纳保证金30万元”。并结合大型装修通常需要几个月等实际情况，可得出原告至少应当在2018年12月之前的几个月内交房及原告负有履行交房的先合同义务的结论。根据合同法约定，原被告双方有先后履行债务的，后履行一方因先履行一方未履行可拒绝履行。因此当原告拒绝履行交房的先合同义务，被告吴建平有理由拒绝支付租金。3、即使法院认为被告吴建平违约成立，因被告吴建平从未使用过租赁房屋，不存在开业及支付租金等一说，故原告请求被告支付租金及过高的违约金并赔偿损失等没有事实和法律依据。4、被告余丽娟非合同一方当事人，原告要求其承担合同义务没有事实和法律依据。 被告吴建平向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告吴建平与反诉被告钜丽公司于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；2.反诉被告立即退还反诉原告保证金300000元；3.反诉被告支付反诉原告违约金1500000元；4.反诉被告赔偿反诉原告损失1000000元；5、案件受理费由反诉被告承担。 事实和理由：2017年10月24日，反诉原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告承租位于淳安县汾口镇老汽车站地块“汾口商贸中心”一、二、三层编号为164/237/264/303/364/301的房屋用于经营中型综合商业超市；租赁房屋为新建房屋，内、外墙已粉刷，内墙、地面均为毛坯；租赁期限为10年，自2018年12月31日至2028年12月30日止，装修期截止2018年12月30日，装修期内不收取租金。年租金为150万元；反诉原告支付保证金30万元，反诉原告开始装修时暂时退还给反诉原告，2018年反诉原告重新缴纳。同时，合同第十二条违约责任中第2条约定：乙方（反诉原告）在发生以下情形时，乙方可以书面通知的形式解除本合同，并要求甲方支付150万元的违约金，并赔偿乙方的直接损失；2）甲方无正当理由单方面终止履行合同的.合同还对双方的权利权利义务等进行了约定。另，双方口头约定2018年5月1日反诉被告向反诉原告交房屋钥匙。合同签订后，反诉原告向反诉被告缴纳了30万元保证金，并为合同的履行进行了大量的投入，包括与众多商家协商洽谈并准备入驻超市等事宜。但2018年5月1日到期后，经反诉原告多次催促，反诉被告以各种理由推脱，至今都没有向反诉原告交付房屋钥匙，致使反诉原告无法装修经营。不仅如此，反诉被告还在自己违约的前提下，于2019年7月5日向反诉原告发函要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。后经反诉原告了解，反诉被告早已将案涉房屋另行出租给世纪联华超市，反诉被告根本不可能再履行双方签订的合同。无奈之下，2019年8月15日，反诉原告向反诉被告发送《解除合同通知书》通知反诉被告于2019年8月20日解除案涉《房屋租赁合同》，反诉被告也已于2019年8月17日收到解除通知。反诉被告不履行合同的交付钥匙义务，且将案涉房屋另行出租，严重违反了合同的约定，给反诉原告造成了巨大的损失，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担相应的违约责任。反诉原告关于退还保证金、支付违约金及赔偿损失的各项请求均有合同和法律依据，应予支持。 针对被告吴建平的反诉请求，原告答辩称:1、根据房屋租赁合同第五条约定，租金交纳方式采用先付租金后继续使用原则，第一年的租金于2018年12月21日前支付。根据约定，吴建平负有交付租金的先履行义务，因吴建平至今未付租金，故原告可拒绝交付房屋。2、吴建平未按约定支付租金，且经钜丽公司多次催告后仍拒绝支付租金，已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第十二条第1款约定，钜丽公司有权解除合同。原告在2019年7月5日向吴建平邮寄送达合同解除函，吴建平已于同日签收，故双方合同已经于2019年7月5日解除。3、吴建平因逾期支付租金长达六个月，其行为已经表明无继续履行合同的意愿，所以原告才于2019年5月13日和杭州联华华商集团有限公司就案涉房屋达成租赁约定。此后，原告仍给予吴建平继续履行的机会，因房屋未实际交付给华商集团，原告与吴建平之间的房屋租赁合同仍有履行条件，原告与华商集团之间的权利义务关系属于内部关系，实际上不影响本案房屋租赁合同的履行。但吴建平仍拒绝支付租金。由此原告最终正式通知解除案涉房屋租赁合同，吴建平应对合同解除承担全部责任。4、吴建平自始未履行交纳租金义务的先合同义务，构成根本违约，其无权要求解除合同、退还保证金、主张违约金或赔偿损失。即使法院认为违约方系原告，被告吴建平主张的违约金数额过高，其主张的损失金额及违约金亦无事实和法律依据。 原告就本诉部分向本院提供以下证据材料： 1、房屋租赁合同1份，拟证明2017年10月24日原告与吴建平签订房屋租赁合同，原告将位于汾口镇老汽车站地块“汾口商贸中心”一、二、三层编号为164/237/264/303/364/301房屋租赁给吴建平用于经营中型综合商业超市，房屋租赁总面积约为6322.5平方米的事实；另，根据被告庭审答辩，我方补充合同中的免租期条款，被告房屋装修期时间长短按照被告交付租金时间确定，被告如要进场先付租金。合同第6条关于退还保证金约定是汾口综合市场超市装修时，并非案涉合同所指超市。合同第3条、第5条及第6条，不能理解为先交房的意思。 2、国有建设用地使用权证1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份、房屋验收报告1份，拟证明租赁房屋为原告合法建筑，于2018年9月19日通过竣工验收； 3、银行入账通知单1份，拟证明吴建平于2018年9月2日通过案外人潘爱娟向原告支付合同保证金30万元，原告于2019年9月11日向潘爱娟退回上述款项，同日潘爱娟重新向原告缴纳； 4、微信聊天记录截图1份、合同解除通知1份、租金催缴通知函1份、合同解除函1份、EMS面单及邮件记录查询1份，拟证明原告于2019年5月29日通过微信向吴建平送达合同解除通知，告知其按照合同约定的租金缴纳方式为“先付租金后使用原则”，第1年租金应于2018年12月21日前付清，截止2019年3月21日其仍未支付的，延期支付租金三个月以上，已构成根本违约，并通知其合同解除；原告分别于2019年6月7日、6月23日向吴建平送达租金催缴通知函，要求其在接到通知后7日内缴纳租金，逾期将追究违约责任；其中2019年6月23日通知函通过微信及邮政专递送达；原告于2019年7月5日通过微信及邮政专递向被告吴建平送达合同解除函，告知其经多次催缴仍未缴纳租金，已构成根本违约，并正式通知其合同解除； 5、解除合同通知书1份，拟证明2019年8月15日，吴建平向原告送达解除合同通知书，确认已于2019年7月5日收到原告发出的合同解除通知函，并同时主张解除合同； 6、租赁房屋现状照片1组，拟证明租赁房屋目前仍处于空置状态。 被告吴建平、余丽娟就本诉部分未提供证据材料。 被告吴建平就反诉部分向本院提供以下证据材料： 1、招聘图片1份，拟证明反诉被告已将案涉房屋另行出租给了杭州联华华商集团有限公司； 2、合同解除函1份，拟证明反诉被告违法向反诉原告通知解除合同，单方面终止履行合同； 3、解除合同书面通知书1份，拟证明反诉被告违约，反诉原告通知反诉被告于2019年8月20日解除合同； 4、送达凭证1份，拟证明反诉被告于2019年8月17日签收了解除合同通知书。 原告钜丽公司就反诉部分未提供证据材料。 经质证，本院对本、反诉中的证据认证如下： 一、关于原告畹墅合作社提交的证据。二被告对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，且证据来源、形式合法，与本案有关联，本院予以确认；对证据6，真实性不清楚，请求法庭核实。本院于2019年10月24日前往案涉房屋进行确认，房屋确属空置未装修状态，对该证据的真实性予以确认。 二、关于被告吴建平提交的证据。原告无法确认证据1的真实性，对关联性提出异议。本院认为，该证据系电子证据，原告未提供该证据取得的原始载体，其真实性无法核实，本院不予采信；原告对证据2、3、4的真实性均未无异议，本院予以确认。 综合本院采信的证据并结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 2017年10月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：“一、甲方同意将位于淳安县汾口镇老汽车站地块“汾口商贸中心”一、二、三层编号为164、237、264、303、364、301的房屋租赁给乙方用于经营中型综合商业超市，房屋租赁总面积约为6322.5平方米（含公摊面积）；二、租赁房屋为新建房屋，内、外墙已粉刷，内墙、地面均为毛坯；三、租赁期限为十年，自2018年12月31日至2028年12月30日止。装修期：截止2018年12月30日为超市装修期（不收取租金）；四、租金标准：1.年租金为150万元，自第一个租赁年起（2018年12月31日至2019年12月30日），租金每满三年递增4%;2.第1-3年租金为每平方米0.65元/日,第4-6年租金为每平方米0.676元/日，第7-9年租金约为每平方米0.703元/日，第10年租金约为每平方米0.731元/日;五、租金交纳方式：1.租金按年支付，租期自2018年12月31日起算。2.乙方采用先付租金后继续使用原则，第一年租金于2018年12月21日前付清，之后距离每年租赁到期日的剩余10日前付清下一年的租金…；3、乙方无正当理由逾期支付租金，按年租金每日万分之五向甲方支付违约金，逾期超过三个月，甲方可单方解除合同,遵照本合同第十二条;六、为了确保合同的履行，乙方同意于本合同签订之日后5日内交付甲方合同保证金30万元，合同保证金在甲方保管期间不计利息。该保证金于乙方开始汾口综合市场超市装修时暂时退还乙方，并于2018年8月1日乙方重新交纳30万元保证金；自2018年8月1日起若乙方履行合同，保证金在合同终止时全额退还给乙方；若乙方存在违约行为，保证金可优先折抵违约金或赔偿损失…十一、双方的权利与义务：1、甲方权利义务：…(5)甲方确保租赁房屋的水电供应正常、负责电梯安装...；2、乙方权利义务：…(2)乙方在租赁期间，应依据本合同及时交纳租金、水电费及相关费用…（10）乙方应保证2019年1月1日（元旦）正式开业，开业后乙方应确保每月开业天数应不少于25日；逾期开业或者开业天数不足，违约方应按每日人民币5000元标准支付对方违约金；逾期开业超过3个月，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任；十二、违约责任：1、甲方可以在发生以下情形时，书面形式通知乙方解除本合同并要求乙方承担150万元违约金。同时甲方不退还保证金并不承担乙方任何投资损失责任:…（2）乙方无正当理由，单方面终止合同履行的；（3）非因甲方违约或不可抗力原因乙方延迟支付租金超过三个月的…(5)2018年2月16日（春节）前的10天即2018年2月7日前正式开业；开业后每年累计开业天数少于300日，即平均每月少于25日；2、乙方在发生以下情形时，可以书面通知的形式解除合同，并要求甲方支付人民币150万元的违约金，并赔偿乙方的直接损失：（1）因甲方原因导致超市被责令停业的，不能正常经营；（2）甲方无正当理由单方面终止履行合同的”。此外，双方还对物业管理、房屋修缮、争议管辖等作出约定。2018年9月2日，被告吴建平通过案外人潘爱娟向原告支付合同保证金30万元，该款于2018年9月11日由原告退回潘爱娟，同日，潘爱娟再次向原告交付保证金30万元。2018年9月19日案涉房屋通过竣工验收。2019年5月29日，原告通过毛伟的微信向吴建平送达《合同解除通知》。2019年6月7日、2019年6月23日原告分别通过毛伟的微信和EMS快递向被告吴建平送达《租金催缴通知函》。2019年7月5日，原告通过EMS快递向被告吴建平送达《合同解除函》，以吴建平拖欠租金为由通知解除合同。2019年8月17日，被告吴建平向原告发送解除合同通知书并于同日送达成功，其以原告未交付房屋为由通知原告自2019年8月20日起解除合同。另,被告至今未向原告交付租金,原告亦未将案涉房屋交付被告使用。原告于2019年5月13日就案涉房屋与杭州联华华商集团有限公司签订房屋租赁合同。截止2019年10月24日止，该房屋处于毛坯空置状态。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钜丽公司与吴建平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同有效，双方均应依约履行。 关于缴纳租金义务及交付房屋义务何者在先。《房屋租赁合同》载明“截止2018年12月30日为超市装修期（不收取租金），采用先付租金后继续使用原则，首期租金于2018年12月21日前付清。乙方应于2019年1月1日正式开业，逾期开业则需支付每日5000元的违约金”。合同约定的开业时间和租金交付截止日仅间隔十天，而本案案涉房屋系6322.5平方米的毛坯房，如认定缴纳租金义务在先，交付房屋义务在后，装修时间显然不足。而在此情况下，对逾期开业约定惩罚性违约责任，显然有悖常理。另，鉴于签订合同时房屋尚未竣工验收，双方对交付房屋的具体时间客观上无法确定，合同对此未予以明确记载也符合交易习惯。且从双方约定的重新缴纳保证金时间（2018年8月1日）和开业时间（2019年1月1日），足见原被告在签订合同时对房屋满足交付条件的大致时间是有所判断的。而吴建平在房屋竣工验收前几日即2018年9月11日再次交付30万保证金，虽晚于合同约定的付款日期，但其尚有履约的诚意。此外，原告在案涉房屋满足合同约定的交付条件后始终未采取积极措施促使合同履行，直到其与杭州联华华商集团有限公司签订房屋租赁合同后才向被告主张缴纳租金或解除合同，亦不符合守约方的惯常做法。综上所述，被告吴建平关于双方口头约定先交保证金后交付装修，到期再交租金的说法更具有合理性、逻辑性，本院予以采信。钜丽公司要求吴建平、余丽娟承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于租赁合同的解除时间。钜丽公司于2019年7月5日通过EMS快递向吴建平送达合同解除函，以吴建平拖欠租金为由要求解除合同。吴建平于2019年8月17日向钜丽公司发送解除合同通知书并于当日到达对方，以钜丽公司拒不交房和已将房屋另行出租为由通知其自2019年8月20日起解除《房屋租赁合同》。本院认为，钜丽公司未按约履行交付房屋的先合同义务，吴建平作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，故钜丽公司所发解除函中的解除合同理由均不成立，不发生解除效力，其主张确认双方的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除，本院不予支持。而吴建平依照《房屋租赁合同》第十二条第2款有权行使合同解除权，且解除通知已于2019年8月17日到达对方。钜丽公司虽在异议期内向人民法院起诉，但对解除合同并无意见。故基于解除合同通知书中吴建平明确作出了2019年8月20日解除合同的意思表示，吴建平主张双方租赁合同已于2019年8月20日解除并无不当，应予支持。 关于保证金。合同解除导致合同关系归于消灭，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求修复原状。故吴建平要求钜丽公司退还保证金300000元，于法有据，应予支持。 关于违约责任。1、赔偿损失：本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴建平对其损失的组成和金额均未提供证据证明，本院不予采信，对其要求钜丽公司赔偿100万元损失的主张，本院不予支持。2、违约金：钜丽公司对吴建平主张的150万元违约金提出了“过高请求予以减少”的抗辩意见。本院认为，合同约定的违约金数额过分高于实际损失，应予调整。综合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素及本案的实际情况，违约金调整为37.5万元。 综上所述，本反诉双方当事人的合理诉求予以支持，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认淳安钜丽实业有限公司与吴建平于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月20日解除。 二、淳安钜丽实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴建平保证金300000元。 三、淳安钜丽实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴建平违约金375000元。 四、驳回淳安钜丽实业有限公司的全部诉讼请求。 五、驳回吴建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费32131元，由淳安钜丽实业有限公司负担；反诉案件受理费14600元，由淳安钜丽实业有限公司负5275元，吴建平负担9325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  姜勇军 代理审判员  宋晓玲 人民陪审员  方忠社 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  郑晨清 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。