河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1052号原告：梁凯，男，1989年12月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：刘志勋，河南王城律师事务所执业律师。被告：翟常跃，男，1959年8月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：宋恒，河南先为律师事务所执业律师。第三人：洛阳海川房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路4号院36号楼3门101室。法定代表人：宋洁，总经理。委托诉讼代理人：王胜君，男，该公司员工。原告梁凯与被告翟常跃、洛阳海川房地产经纪有限公司（以下简称海川公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁凯的委托诉讼代理人刘志勋，翟常跃的委托诉讼代理人宋恒，海川公司的委托诉讼代理人王胜君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁凯向本院提出诉讼请求：1.翟常跃支付梁凯代其支付的暖气费5122元；2.翟常跃支付从2018年8月25日至2019年10月18日期间的违约金33000元；3.本案诉讼费由翟常跃承担。事实和理由：2018年3月11日，梁凯、翟常跃、海川公司签订合同编号0001004的《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同的主要内容为，甲方（即翟常跃）将其自有的坐落于洛阳市涧西区××小区××单元××号房屋（建筑面积131.76平方米）[房屋所有权证号：洛市房权证（2003）字第X222715号，国有土地使用权证号：洛市国用（2003）第04046823号]以80万元整出卖给乙方（即梁凯），首付款25万元整，银行按揭贷款预计58万元整；丙方（即海川公司）的咨询服务费16600元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元，全部由梁凯承担。该合同第六条第3项约定“甲方需在该房屋产权转移登记完成前或将该房屋交付乙方占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、暖气费、煤气费、物业管理费等），接房后产生的一切费用由乙方交付”。该合同第七条第2项约定“甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向乙方支付违约金”。合同签订后，梁凯如约履行了合同的各项义务，2018年6月28日梁凯申请办理不动产登记证，2018年7月2日不动产登记证办理完毕，2018年7月10日梁凯通过邮寄收到不动产登记证。2018年8月24日，梁凯、翟常跃办理了该房屋的交接。房屋交接后，翟常跃仍拖欠2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日年度该房屋的暖气费5122元，导致洛阳市居和物业管理有限公司（以下简称居和物业公司）不能办理该房屋的业主变更手续，不能报停2018年11月15日至2019年3月15日年度的暖气，在未入住的情况下还要白白缴纳暖气费2561元，也不能装修入住使用该房屋。此后，梁凯不间断地要求翟常跃到居和物业公司结清其拖欠的5122元暖气费，翟常跃一直拒绝。梁凯无奈于2019年10月19日到居和物业公司代翟常跃结清了其拖欠的5122元暖气费。翟常跃的行为违反了合同第六条第3项的约定，给梁凯造成了很大经济损失，翟常跃应按照合同第七条第2项的约定，向梁凯支付违约金，并支付梁凯代其结清的暖气费5122元。梁凯遂诉至法院，要求判如所请。翟常跃辩称，1.翟常跃于2016年就不在军安小区居住，在采暖季开始前就明确告知该小区物业公司不用暖，但物业公司称不用暖的话要将家中暖气与室外暖气管道分割开，可以只交过热费，但事后物业公司并未采取任何措施。次年，在相同情况下，物业公司要求翟常跃补交去年的采暖费，翟常跃认为自己没有入住并使用暖气，物业公司的收费不合理就不同意缴纳。2.梁凯主张的违约金不应得到支持。翟常跃在卖房时，已将暖气费的相关情况告知梁凯，梁凯也知悉该情况，并没有提出异议，说明其愿意接受该瑕疵。翟常跃不不交的暖气费的原因是认为物业公司收费不合理。梁凯为翟常跃代交暖气费是其自主行为，不能以此来让翟常跃承担违约责任。3.在梁凯起诉后，翟常跃为化解矛盾，愿意向梁凯支付已代付的5122元暖气费。海川公司述称，各方签订买卖合同的时间为2018年3月11日，办理过户手续的时间为2018年6月，办理完过户手续之后，梁凯、翟常跃办理房屋交接手续。之后过了大概一年时间，梁凯找到海川公司工作人员说翟常跃有物业费和暖气费的欠费情况，海川公司就与翟常跃联系，但是联系不上翟常跃，海川公司曾通过发短信的方式向翟常跃催交费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2018年3月11日，翟常跃（卖方、甲方）、梁凯（买方、乙方）与海川公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋情况为坐落于涧西区××小区××单元××号，房屋所有权证号：洛市房权证（2003）字第X222715号，国有土地使用权证号：洛市国用（2003）第04046823号，建筑面积131.76平方米；该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，甲方对该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理；甲乙双方均清楚该房屋上述状况，且确认该房屋是以现状出售，乙方本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该房屋现状清楚并无任何异议，乙方愿意购买该房屋，双方均承诺不以此为由拒绝履行合同义务；甲乙双方协商后的实际成交价格为80万元；甲方须在该房屋产权转移登记完成前或将该房屋交付乙方占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、暖气费、煤气费、物业管理费等），接房后产生的一切费用由乙方交付；甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而无法将该房屋售予乙方的，应向乙方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回乙方已缴纳的所有款项；甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向乙方支付违约金等。2018年7月2日涉案房屋办理贷款抵押登记，2018年7月10日梁凯通过邮寄收到不动产登记证书。2018年8月6日翟常跃收到梁凯办理银行贷款的55万元，2018年8月24日梁凯与翟常跃办理涉案房屋电费过户，并交接钥匙。2.梁凯提交欠费情况表一份，显示“9-4-101”翟常跃欠缴2016至2017年度采暖费2561元、2017至2018年度采暖费2561元，欠物业费合计324元，欠垃圾费合计30元。梁凯提交转账给张慧萍的手机截图一张及收据三张，显示2019年10月15日“9-4-101”翟常跃（高小灵）交纳66元、30元、324元。梁凯提交转账给“*惠萍”的手机截图两张及收据两张，显示2019年10月19日“9-4-101”翟常跃（梁凯）交纳2016至2017年度、2017至2018年度暖气费5122元，2018至2019年度暖气费2561元。3.梁凯提交河南王城律师事务所委托代理合同及发票，显示河南王城律师事务所接受梁凯的委托，指派刘志勋律师在梁凯诉翟常跃、海川公司房屋买卖合同纠纷一案中担任梁凯的代理人，梁凯交纳代理费用3300元，河南王城律师事务所为梁凯开具发票。4.经法庭询问，梁凯称其提交的证据中显示的物业费324元、垃圾费30元、水费66元、不能停气的暖气费2561元和律师费3300元均是梁凯的损失，在作为其诉求的违约金部分主张。梁凯称因双方交接钥匙的时间为2018年8月24日，翟常跃所欠费用于2019年10月19日由梁凯交纳，故主张违约金计算的期限为2018年8月25日至2019年10月18日。本院认为，翟常跃、梁凯与海川公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，本院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。根据合同约定，翟常跃须在涉案房屋产权转移登记完成前或将该房屋交付梁凯占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、暖气费、煤气费、物业管理费等），接房后产生的一切费用由梁凯交付。本案中，翟常跃与梁凯交接钥匙的时间为2018年8月24日，翟常跃应付清在此之前欠缴的物业费324元、垃圾费30元、水费66元、2016至2017年度和2017至2018年度暖气费5122元，以上共计5542元。因翟常跃未及时付清前述费用，其行为属违约，应承担相应违约责任。梁凯提供的证据显示翟常跃除欠缴2016至2017年度和2017至2018年度的暖气费外，还欠缴物业费324元、垃圾费30元、水费66元，梁凯为主张权利产生律师费3300元。因翟常跃未及时付清涉案房屋欠缴费用并不影响涉案房屋的房款支付、房屋交付过户等重要事项的履行，且梁凯未提供证据证明有其他损失，故本院酌定违约金为4000元为宜。梁凯接收涉案房屋后产生的2018至2019年度暖气费2561元应由梁凯自己交纳。翟常跃辩称其在卖房时已将暖气费的相关情况告知梁凯的理由，证据不足本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告翟常跃于本判决生效后十日内支付原告梁凯代被告翟常跃交纳的2016至2017年度和2017至2018年度暖气费5122元；二、被告翟常跃于本判决生效后十日内支付原告梁凯违约金4000元；三、驳回原告梁凯的其他诉讼请求。如翟常跃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费377元，由梁凯负担287元，由翟常跃负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇二〇年四月二十二日书记员 王丹阳