山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1335号上诉人（原审被告）：芦桂和，男，1940年2月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：丛林，山东天锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市大汉物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区通世路58号。法定代表人：董开仁，该公司经理。委托诉讼代理人：唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**毅，山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人芦桂和因与被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。芦桂和上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2009年到2018年间的物业服务关系不存在。2018年前惠安小区没有业主委员会，2008年烟台市住房和城乡建设局出具证明，证明惠安小区已经成立业主委员会，该证明存在严重瑕疵。2008年所谓的“业主委员会”是被上诉人为了给自己牟取私利自导自演的一场闹剧：该“业主委员会”在成立过程中既没有核实业主身份，也没有统计业主数量及业主专有建筑面积，更没有严格按照民主程序进行选举和公示，可以说证明背后没有任何符合法律要求的成立会议材料存在，完全不足以采信。2008年惠安小区并没有合法成立的业主委员会，从2009年开始延续到2018年的物业服务关系更是无从谈起，在此期间根本就没有“惠安小区业主委员会”这一适格主体能够聘请任何物业公司提供物业服务。二、被上诉人事实上根本没有提供过物业服务。不否认被上诉人确实长期活跃在惠安小区，但并不是提供物业服务，而是利用惠安小区没有合法的业主委员会存在，长期处于无人管理的混乱状态，以所谓提供物业服务为名，实际上大肆破坏小区内的公共基础设施、横征暴敛、谋取私利，业主们敢怒不敢言。正因如此，2018年惠安小区业主委员会才为了维护广大业主们的利益应运而生。业主委员会成立后代表业主意愿，将被上诉人赶出了惠安小区，并聘请了物业公司进行服务，小区内现在的情况已经比被上诉人盘踞时改善了很多。不请自来、尸位素餐，还要一再地跟业主讨要物业费，不知公道何在？三、被上诉人提供的物业费缴费通知单照片打印件是伪证。被上诉人为了证明向上诉人催缴过物业费，一审时提交了物业费缴费通知单照片打印件15张。但该组证据系伪造，照片既然是在长达将近10年的时间内形成的，为何不提供原始载体予以比对证明？而且照片内容存在很多不符合常理的雷同之处，比如连续很多张照片都照到了门上同一张“福”字，难道上诉人家里多年不换对联或者门贴吗？再有就是仅凭照片如何就能看出所张贴的具体地点及存续时间，如何证明上诉人实际看到过这些通知单？一审法院仅凭该组证据认定被上诉人催缴过物业费，属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人之所以提出上诉不只是为了维护自己的合法权益，也是在保护整个惠安小区一万多业主的利益。本院审理中，上诉人芦桂和明确上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由补充：1、被上诉人与2008年成立的惠安小区业主委员会签订的物业服务合同对上诉人没有约束力。首先，2008年成立的业主委员会真实性、合法性存疑；其次，即使2008年的业主委员会是合法成立的，但并没有依照法律法规的规定程序选聘物业公司签订物业合同，故涉案的物业服务合同对上诉人及小区的其他业主没有约束力。2、被上诉人在事实上没有提供过任何物业服务。3、一审中被上诉人提交的证据存在矛盾，且涉案的15张催费通知单照片打印件，不具有真实性，不应作为本案的定案证据使用。被上诉人从未向上诉人书面提出过涉案的物业费。4、因被上诉人未书面提出过涉案物业费，故依照关于物业司法解释规定，本案缺少诉请物业费的前置程序。5、因涉案15张照片不具有真实性，故本案被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司辩称，1、被上诉人在一审中已经提交了合法的物业服务合同及补充协议，双方存在合法有效的物业服务关系。2、被上诉人自2008年至今为惠安小区提供物业服务，并非上诉人所说的未提供物业服务。被上诉人在一审期间同时提交了15张照片，证明被上诉人自2009年开始一直向上诉人催收物业费。一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告烟台市大汉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2009年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费3720元（按照0.40元/月/平方米、建筑面积77.40平方米计算120个月）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，一审法院确认如下：被告系建筑面积为77.40平方米的涉案房屋业主。2008年10月16日，烟台市住房和城乡建设局出具的证明中载明：烟台市惠安小区在惠安社区居委会的监督指导下，已按规定程序组建成立了业主委员会，并于2008年9月3日在我局备案；现同意其刻制惠安小区业委会印章；特此证明。2008年11月1日，原告与惠安小区业委会在签订的《物业服务合同》中约定：惠安小区业委会代表惠安小区全体业主将惠安小区委托给原告实行物业管理，委托期限五年，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.40元计算，交费时间为每年1月1日至3月15日；物业服务事项包括房屋建筑本体共用部位及附属配套和设施的维修、养护和管理，公共场地、道路、停车场、绿地、建筑小品等的养护和管理，维护公共环境卫生和公共秩序等；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告开始为惠安小区提供物业服务。2009年4月7日，烟台市芝罘区物价局对原告在惠安小区的收费标准审核确认。2009年7月1日，原告与惠安小区业委会在签订的《关于惠安小区的补充协议》中约定：《物业服务合同》有效期限自合同签订之日起算，委托期限为十年。2009年1月1日至2018年7月1日期间，被告拖欠涉案房屋的物业服务费3560.40元（0.40元/月/平方米×77.40平方米×115个月）。一审庭审中，为证明其主张，原告另向一审法院提交了如下证据：1、物业费缴费通知单照片打印件15张，拍摄时间为2011年、2018年。证明被告自2009年开始一直未向原告缴纳物业服务费。被告质证称，对证据的真实性有异议，对拍摄地点及时间均有异议，被告从未收到原告的缴费通知。2、2008年9月3日惠安社区居民委员会向房管局物业科出具的证明、2008年10月1日惠安小区业委员向烟台市房管局物业科出具的证明复印件各一份，证明原告为惠安小区提供物业服务合理合法。被告质证称，对证据的的真实性均不认可。一审庭审中，为证明其主张，被告向一审法院提交了如下证据：1、2018年9月26日，山东乾元律师事务所接受惠安小区业委会委托向原告出具的律师函复印件一份，证明2008年的业委会成立不合法，聘用原告也不合法。原告质证称，对证据的真实性不予认可，被告从未收到上述律师函；对律师函内容亦有异议，无论原告是否有物业资质，原告自2008年至今已经为惠安小区提供了10年的物业服务，原、被告已经形成了事实的物业法律关系，被告应向原告缴纳物业服务费。2、照片打印件6张（包括烟台晚报照片），证明原告在惠安小区10年内没有提供物业服务，只有破坏。原告质证称，对证据的真实性及关联性均有异议，照片内容是局部的，无法判断地点是否是惠安小区。3、包括被告在内的小区业主向烟台市政府举报原告的材料打印件四份，证明原告不提供物业服务、且破坏小区的情况。原告质证称，对证据的真实性及关联性均有异议，上述证据系复印件。一审庭审中，被告以本案应以柳光友诉惠安小区业委会业主撤销权纠纷一案[案号：（2018）鲁0602民初8890号]审理结果为据申请中止审理本案；经查，该案原告以2018年成立的第二届业主委员会选举程序违法为由请求撤销烟台市芝罘区惠安小区业主大会作出的、选举成立第二届业主委员会的决定，结合该案案情与本案的关联性，法院依法未予允准被告的上述申请。一审法院认为，原告与惠安小区业委会于2008年11月1日、2009年7月1日签订的《物业服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为惠安小区业主，上述合同及《补充协议》亦对其具有法律约束力。被告辩称2008年9月3日备案成立的惠安小区业委会不合法的抗辩理由，与证据事实不符，法院依法不予采信。原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告亦应按约定向原告缴纳物业服务费。现原告请求被告支付2009年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费3720元的主张，法院仅能支持被告支付2009年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费3560.40元；原告诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月21日判决：一、限被告芦桂和于判决生效之日起十日内向原告烟台市大汉物业管理有限公司支付2009年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费3560.40元。二、驳回原告烟台市大汉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告芦桂和未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告芦桂和负担。本院审理期间，上诉人芦桂和申请被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司原法定代表人李亚东出庭作证，证明涉案15张照片不具有真实性，被上诉人未向上诉人催收过物业费。经质证，上诉人芦桂和称，对李亚东的证言真实性无异议，证人陈述的内容表明涉案15张照片不具有真实性，与本案也没有关联性，也证明了被上诉人没有提供过涉案物业服务合同的服务内容。被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司对李亚东的证言真实性和关联性均有异议，称证人与被上诉人之间存在利害关系，不应当作为证人。证人对很多具体事务不清楚，照片也并非其本人拍摄，不能证明真实的物业费催收情况。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2008年11月1日，被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司与惠安小区业委会签订《物业服务合同》，2009年7月1日被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司与惠安小区业委会签订《物业服务合同补充协议》，以上合同并未被撤销或被认定为无效，具有法律效力，上诉人芦桂和应当履行。上诉人芦桂和上诉主张被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司未提供过物业服务，实际上存在大肆破坏小区内的公共基础设施、横征暴敛、谋取私利等情况，但未提供确实充分的证据予以证实，本院不予采信。即使被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，上诉人芦桂和可提出减免物业服务费等主张，依法、依约主张权利。上诉人芦桂和主张被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司的起诉超过诉讼时效。本院认为，即使被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司一审中提供的15张照片不能被全部采信，或被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司现不能提供直接证据证实在诉讼时效期间向上诉人芦桂和直接催收过物业服务费，但被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司多年来持续提供物业服务，且并未放弃向上诉人芦桂和主张权利，结合双方的举证情况及本案查明的其他事实，应当认定被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司的起诉未超过诉讼时效。一审法院判令上诉人芦桂和支付被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司2009年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费3560.40元，并无不当。综上，上诉人芦桂和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芦桂和负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年四月二十二日书记员  赵广娜