陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民终2691号   上诉人（原审被告）：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：李蓟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马乐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张莉，女，1967年7月19日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。    委托诉讼代理人：刘婷，上海兰迪（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所实习律师。   上诉人绿地集团西安置业有限公司(以下简称“绿地公司”)因与被上诉人张莉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初13093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人绿地公司之委托诉讼代理人马乐、张汇子，被上诉人张莉之委托诉讼代理人刘婷、牟振甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回张莉房屋涨价诉请；2.一、二审案件受理费由张莉承担。事实与理由：涉案《认购协议书》性质应为预约合同，一审法院认定该协议书构成商品房买卖合同，属于法律适用错误。一审判决认定其公司构成“一房二卖”，并判决其公司赔偿溢价损失属于法律适用错误。根据涉案《认购协议书》的约定，张莉并未按照约定付清认购款，已构成违约，张莉应承担违约责任。一审判决已经认定其公司支付相应的利息，即已对张莉的损失进行了赔偿，且张莉亦未就其因已经重新购买房屋而受到的损失提供证据证明，因此一审法院酌定溢价损失金额不当。一审判决认定的定案依据2017西莲证民字6103号，未经举证质证，程序严重违法，依法应当撤销，发回重审。   张莉答辩称，1.本案双方签订的《认购协议书》的性质为商品房买卖合同。2.绿地公司一房二卖导致严重违约，致使张莉的合同目的无法实现，绿地公司应按法律规定返还已付购房款及利息，并赔偿张莉因房屋涨价造成的损失。3.本案存在与其他案件不一致的地方，因此，一审支持的损失赔偿金额是合理的。4.本案公证书已经在另案中得到绿地公司的认可，已经经另案生效的判决认定，无需在本案中另行举证质证。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。。   张莉向一审法院起诉请求：1.判令解除张莉与绿地公司于2015年1月26日签订的《认购协议书》；2.判令绿地公司向张莉返还已支付的购房款378395元；3.判令绿地公司向张莉支付利息损失76523.91元（暂计算至2019年3月25日止，后续利息应计算至被告实际付款日）；4.判令绿地公司向张莉赔偿因房屋涨价造成的损失1754055元；5.判令绿地公司承担本案的全部诉讼费用。   一审法院认定的事实：2015年1月26日，张莉与绿地公司签订认购协议书，约定张莉认购绿地公司开发的绿地中心B栋1单元21层12106室的房产一套，该房产面积为213平方米，每平米价格为17765元，总价为3783945元；付款方式为一次性付款，张莉于2015年10月30日前缴纳房屋总价的100%，即3783945元；张莉需向绿地公司缴纳认购款1135184元，于本协议签订时，向绿地公司交纳认购款378395元，剩余款项于2015年10月30日前全部缴清；上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后，计入购房款；绿地公司将在项目取得预售许可证15日内按照本协议张莉提供通讯方式通知张莉签订《商品房买卖合同》。协议签订当日，张莉即通过现场刷卡的方式向绿地公司支付了50000元，绿地公司向张莉出具了《收据》一份，该收据付款内容一项载明“绿地中心B座-12106号房款”。2015年1月29日，张莉又通过银行转账的方式向绿地公司支付了802776元（其中328395元为本案的购房款）。另查明，2016年3月4日，绿地公司取得西安市住房保障和房屋管理局颁发的绿地中心B座商品房预售许可证。庭审中，张莉称协议签订后绿地公司一直未通知张莉签订正式的《商品房买卖合同》，后张莉多次与绿地公司销售的工作人员进行沟通，但被其告知目前无法签订合同。张莉有相关的电话录音，可随时向法庭提交。张莉为证明其主张的因房屋涨价造成的损失，当庭提交了西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初207号、（2017）陕01民终13262号及（2018）陕0113民初266号共计三份民事判决书，三份民事判决书均已生效。上述三份民事判决书中查明的事实显示，根据（2017）西莲证民字第6103号公证书的记载，张莉所购绿地中心写字楼至2017年5月均价已涨至25000元-26000元/平方米。一审法院对该公证书记载的内容依法予以认定。经询，绿地公司称其已于2017年6月将涉案房产整栋转卖给第三人。   一审法院认为，张莉与绿地公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。关于绿地公司所称双方签订的《认购协议书》的性质为预约合同，不属于商品房买卖合同的抗辩意见，经查，双方于2015年1月26日签订的《认购协议书》，不仅有绿地公司的单位名称，还有张莉的姓名、身份证号码、联系电话及住所，且该协议明确约定了张莉购买商品房的项目名称、房屋坐落位置、房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价、付款方式等相关出售房屋的基本状况。绿地公司也向张莉出具了收据，该收据付款内容一项载明“绿地中心B座-12106号房款”。可见双方签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且绿地公司已按照约定收受了张莉支付部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方签订的《认购协议书》为商品房买卖合同，故绿地公司辩称双方签订的《认购协议》为预约合同的答辩意见，缺乏事实和法律依据，依法不予采信。张莉按照协议约定向绿地公司支付了购房款共计378395元，绿地公司应在取得商品房预售许可证15日内按照本协议张莉提供通讯方式通知张莉签订《商品房买卖合同》，但绿地公司在2016年3月4日取得西安市住房保障和房屋管理局颁发的绿地中心B座商品房预售许可证的情况下，未通知张莉交付房款，亦不同意与张莉签订《商品房买卖合同》，且绿地公司于2017年6月将涉案房产整栋转卖给第三人，该行为导致双方签订的《认购协议书》从根本上已无法履行，故对于张莉要求解除与绿地公司签订的《认购协议书》，并由绿地公司返还已付认购款的诉讼请求，依法予以支持。对于张莉要求的利息损失，绿地公司自2015年起便取得对张莉所交付认购款的占有使用收益，因此，应自其收到认购款之日按照银行同期同类贷款利率向张莉支付利息损失。对于张莉要求绿地公司赔偿因房屋溢价造成的损失1754055元，绿地公司在购房过程中存在完全过错责任，对于其在已经取得商品房预售许可证后未通知张莉交付购房尾款，又将涉案房屋买与第三方，导致合同无法继续履行，因绿地公司的违约行为，确给张莉造成损失，参照张莉提供的西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初207号、（2017）陕01民终13262号及（2018）陕0113民初266号三份已生效的民事判决书中认定的内容，根据（2017）西莲证民字第6103号公证书的记载，张莉所购绿地中心写字楼至2017年5月均价已涨至25000元-26000元/平方米，西安市雁塔区人民法院结合张莉提交的证据认定涉案房屋的现值为25000元/平方米，张莉购房时合同约定房价为17765元/平方米，涉案房屋面积为213㎡，可确定溢价款为1541055元，结合张莉已交纳的定金及绿地公司的过错责任，酌情认定由绿地公司按照70%即1232844元向张莉支付溢价款为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告张莉与被告绿地集团西安置业有限公司于2015年1月26日签订的《认购协议书》依法予以解除。二、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张莉返还认购款378395元，并支付利息（以378395元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年1月29日起至被告实际付款之日止）。三、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张莉赔偿房屋溢价损失1232844元。四、驳回原告张莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱利息。本案案件受理费24472元，由张莉承担7342元，由绿地集团西安置业有限公司承担17130元。因张莉已预交，故绿地集团西安置业有限公司在履行判决付款义务时一并支付张莉。     二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，归纳诉辩双方意见，总结本案争议焦点为：绿地公司是否就涉案房屋向张莉承担溢价损失，数额应如何确定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，张莉与绿地公司签订的《认购协议书》有明确的购买人信息，还明确约定了房屋坐落位置、单价、总价、面积、付款方式等相关出售房屋的基本状况，且绿地公司收取了张莉的部分房款并出具了房款收据。因此，根据上述法律规定，该《认购协议书》应当认定为双方签订的房屋买卖合同。该合同属双方真实意思表示，合法有效。现绿地公司未按约定交付房屋，确将涉案房屋出卖给案外第三人，显已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定：下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。本案中，对于绿地公司上诉主张一审判决根据（2017）西莲证民字第6103号公证书认定相关事实，而该公证书其公司在一审阶段并未进行质证，一审存在程序违法之上诉理由，因该公证书绿地公司已在西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6002号案件中予以质证，且该案对该公证书的相关事实已经予以认定，该案现已生效。根据上述法律规定，绿地公司此节上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。现一审法院结合绿地公司的过错程度、张莉购买涉案房屋性质、涉案房屋逾期违约时间及该院作出的（2017）陕0113民初207号、（2017）陕01民终13262号及（2018）陕0113民初266号三份已生效的民事判决书中认定的内容，再结合（2017）西莲证民字第6103号公证书的记载，从而认定涉案房屋的现值为25000元/平方米，酌定适当。虽绿地公司对该数额不予认可，但未提交相反的证据予以证明。因此，结合张莉2015年购房时合同约定的房价及现阶段房屋价款，从而确定涉案房屋溢价款为1541055元，再结合张莉已交纳的定金及绿地公司的过错责任，酌情认定由绿地公司按照70%即1232844元向张莉支付溢价款，并无不当。   综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费15895元，由绿地集团西安置业有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋  瑜                           二0二0年三月二十六日                            书记员 周 燕            1