上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15638号上诉人（原审原告）：朱哲敏，男，1996年5月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱成志（朱哲敏父亲），1959年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何芳（朱哲敏母亲），1971年5月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海舒仁房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇江海南路95弄2号1幢1135室-2。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海祥源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇奉柘公路3538号。法定代表人：马明亚，董事长。上诉人朱哲敏因与被上诉人上海舒仁房地产咨询有限公司（以下简称舒仁公司）、被上诉人上海祥源房地产有限公司（以下简称祥源公司）商品房预约合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初16003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱哲敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱哲敏一审的诉讼请求。事实和理由：1、朱哲敏购买柘林XX都XX幢XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过程中，舒仁公司并未以代理销售商身份向朱哲敏提供服务。舒仁公司提供的《柘林XX都联合分销合同》（以下简称分销合同）所载委托销售期限为2017年，不能直接作为舒仁公司已提供服务的证据。况且，祥源公司向区房管局提交的销售备案文件中写明自行销售。2、《柘林XX都订购协议》（以下简称《订购协议》）系在祥源公司置业顾问的主持下进行，故合同相对方应为祥源公司，但祥源公司在未向朱哲敏告知的情况下，在该协议上盖上舒仁公司的印章，借以由舒仁公司收取服务费。祥源公司亦未将订金算入预售合同总房款中。《订购协议》的所谓优惠实际是在提价后再给予虚假优惠，该做法已收到市场监督管理局的行政处罚。本案中售房者利用资源稀缺性垄断市场，利用信息不对称性隐瞒欺骗消费者。因此，《订购协议》的签订时在诱骗和强逼下发生的，并非朱哲敏自愿和真实意思，应属无效。3、祥源公司在取得预售许可证前与购房者签订《订购协议》，该协议没有法律效力。祥源公司在房屋销售过程中采取提高价格后再优惠的做法违反法律、法规的强制性规定，应属无效。4、祥源公司将《订购协议》的签署方替换为舒仁公司，以舒仁公司名义收取60,000元，实际系祥源公司操控，舒仁公司并不存在。即便舒仁公司存在，舒仁公司收取60,000元亦没有依据。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故应由祥源公司支付佣金或服务费。5、涉案金额60,000元实际由三笔不同的费用组成，每一笔费用各有发票，收费名义各不相同，应分别考虑是否退还朱哲敏，但一审判决将该60,000元作为一个整体驳回朱哲敏的诉请，没有依据。请求二审法院支持朱哲敏的上诉请求。舒仁公司辩称：舒仁公司系祥源公司独家委托销售代理，朱哲敏为了成功购得涉案房屋而与舒仁公司签订《订购协议》，朱哲敏向舒仁公司支付的是团购费40,000元和服务费20,000元，并非购房款。《订购协议》并未违反合同法规定，行政处罚事宜亦不影响《订购协议》的履行。最终朱哲敏和祥源公司以总房价1,450,000元签订合同。朱哲敏接受舒仁公司的服务，已购得房屋，产权已完成过户，现朱哲敏要求舒仁公司返还其已付团购费和服务费，没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。祥源公司未作答辩。朱哲敏向一审法院起诉请求：1、判令舒仁公司、祥源公司退还朱哲敏之前所付团购费40,000元；2、舒仁公司、祥源公司退还朱哲敏之前所付服务费10,000元；3、舒仁公司、祥源公司退还朱哲敏之前所付10,000元定金；4、舒仁公司、祥源公司赔偿朱哲敏利息损失；5、诉讼费由舒仁公司、祥源公司承担。一审法院认定事实如下：2016年6月30日，朱哲敏与舒仁公司签订《订购协议》，协议约定乙方（朱哲敏）向甲方（舒仁公司）定购柘林XX都XX幢XX号XX室，预测面积89.15平方米，单价17,808.98元，总金额1,587,670元。2016年6月30日乙方支付订金（一审判决误写为定金）40,000元，2016年7月15日至22日内乙方支付房款402,793元，在乙方完成签订《商品房预售合同》当日，办妥贷款手续，贷款金额1,030,000元。以上价格已优惠，逾期付款或不及时办理贷款优惠取消。乙方如未能在约定期限内付款，甲方对乙方在本协议中所预定的房屋不再保留，可自行处理。甲方如在约定期限内未保留乙方预订的房屋，将按相关法律规定支付乙方违约金。付40,000元抵80,000元，按时签约，当天认购优惠1%，折后总价1,472,793元+40,000元团购费。当天朱哲敏向舒仁公司支付10,000元，舒仁公司出具了收据。2016年9月5日，朱哲敏与祥源公司签订《上海市商品房预售合同》，约定朱哲敏向祥源公司购买上述房屋，房屋面积89.15平方米，房屋总价1,450,000元。该合同签订后，朱哲敏按约向祥源公司支付房款。当日，朱哲敏又分两笔向舒仁公司支付了10,000元服务费和40,000元团购费。涉诉房屋现已过户登记至朱哲敏名下。2017年7月14日，上海市奉贤区市场监督管理局向舒仁公司发出奉市监案处字〔2017〕第183201714005号《行政处罚决定书》，认为舒仁公司在2016年9月3日代理销售祥源公司的“柘林XX都”房产项目过程中，通过高于房产备案价的价格报价；再以团购费等优惠形式降低房产销售价格，使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格，但客户实际支出价格高于房产的备案价格，违反了《上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻的通知》（沪府办发〔2013〕20号）、《上海市发展改革委关于贯彻落实的通知》（沪发改价督（2011）006号）与《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市［2009］213号）等规定的行政措施，属于《上海市价格管理条例第二十一条第一款规定不执行“政府的行政措施”的违规行为。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条和《上海市市场监督管理行政处罚程序规定》第三十七条的规定，以及《上海市价格管理条例》第三十三条第一款第（四）项的规定，综合考虑以上情况，上海市奉贤区市场监督管理局给予以下行政处罚：1、警告；2、罚款人民币伍万元整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，朱哲敏与舒仁公司签订的《订购协议》，从合同内容看应为商品房预约订购合同，是双方真实意思的表示。合同签订后，朱哲敏先向舒仁公司支付了10,000元。朱哲敏与开发商即祥源公司完成了房屋预售合同的签订后，也确定了商品房的价格，该房屋的总价低于双方预定合同的价格。在签订商品房预售合同的当日，朱哲敏又支付了10,000元服务费和40,000元团购费给舒仁公司。一审法院认为，朱哲敏是清楚舒仁公司系案涉楼盘的代理销售商身份，且在朱哲敏购房过程中舒仁公司提供了相关的服务，收取相关的费用，朱哲敏也是明知并接受的。事实上，在2016年上海楼市价格发生较大波动及政府对楼市调控的市场背景下，普通购房者获取合适的交易机会相对不易，朱哲敏对其额外履行金钱给付行为的意义及风险应有足够的认识。现房屋预售合同已经实际履行，房屋也已交付朱哲敏使用，朱哲敏交付案涉款项订立预约的行为目的已经达到。朱哲敏以舒仁公司在2016年9月代理销售期间的违规行为要求返还案涉款项一审法院不予认可。祥源公司与上述款项的收取无关联性，朱哲敏要求祥源公司承担返还责任的请求，亦不予支持。祥源公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，应承担可能对其不利的后果。一审法院审理后，于2019年10月31日依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回朱哲敏的诉讼请求。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由朱哲敏负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，朱哲敏提交证据：1、上海市奉贤区住房保障和房屋管理局出具的《柘林XX都三期17#一房一价表》，证明涉案房屋备案价为1,455,015元，《订购协议》约定的房款超过备案价；2、朱哲敏母亲何芳的建设银行交易明细，证明除一审判决已认定的付款金额以外，2016年9月5日朱哲敏还额外支付给祥源公司10,000元，依据是该笔款项的“交易地点/附言”注明“上海祥源房地产有限公司XX广场”。舒仁公司对上述证据真实性均无异议，并表示其于一审中即已确认涉案房屋的备案价，朱哲敏无需于二审中再举证。银行交易明细中“交易地点/附言”注明的是付款地点，不能证明该款进入祥源公司账户。本院认为舒仁公司的意见于法有据，本院予以采信。本院认为，舒仁公司与朱哲敏签订《订购协议》，协议约定房款总额、认购优惠条件等条款。当日朱哲敏向舒仁公司支付10,000元。之后朱哲敏与祥源公司签订《上海市商品房预售合同》，签约后，朱哲敏又支付舒仁公司10,000元服务费和40,000元团购费。之后朱哲敏支付祥源公司相应购房款，完成交房、产权过户。从购房过程来看，朱哲敏对于舒仁公司系祥源公司的销售代理，朱哲敏为购买涉案房屋需分别支付舒仁公司、祥源公司相应款项金额均系明知且认可。现《订购协议》和《上海市商品房预售合同》均已履行完毕。朱哲敏要求舒仁公司、祥源公司返还其支付舒仁公司的60,000元，缺乏法律依据，朱哲敏主张签订《订购协议》时受到祥源公司欺诈，其《订购协议》签约主体系被祥源公司改成舒仁公司，而舒仁公司实际不存在的意见，本院认为，舒仁公司系依法成立的独立法人，《订购协议》首部和尾部均明确载明甲方为舒仁公司，尾部还盖有舒仁公司印章。况且，朱哲敏向舒仁公司支付60,000元，舒仁公司均向朱哲敏出具盖有舒仁公司印章的收据。朱哲敏称祥源公司通过欺瞒方式将《订购协议》的签约主体改成舒仁公司，本院难以采信。舒仁公司销售中的违规行为受到上海市奉贤区市场监督管理局的行政处罚，但其并非违反致合同无效的效力性强制性，合同并不当然无效。朱哲敏要求舒仁公司、祥源公司返还其60,000元，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，朱哲敏的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人朱哲敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年四月二十八日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……