浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终336号上诉人（原审原告、反诉被告）：金卫，男，1989年3月4日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。上诉人（原审原告、反诉被告）：胡阐，女，1989年2月14日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张会（曾用名：张辉），女，1974年1月13日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：陈英，浙江秀源律师事务所律师。原审第三人：沈建明，男，1963年10月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原审第三人：沈杏珍，女，1965年3月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原审第三人：沈佳伟，男，1989年11月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原审第三人：顾文源，男，1966年4月19日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原审第三人：陈忠土，男，1963年5月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人金卫、胡阐因与被上诉人张会，原审第三人沈建明、沈杏珍、沈佳伟、顾文源、陈忠土返还原物纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金卫、胡阐上诉请求：撤销一审判决，将该案发回重审或改判张会立即腾退并向金卫、胡阐返还位于嘉兴市秀洲新区车库；判令张会立即向金卫、胡阐支付上述房屋及车库的占有使用费（截至2019年7月31日）18000元；2019年8月1日至张会实际腾退并返还房屋之日的占有使用费按每天100元计算。事实与理由：一、一审认定沈佳伟系无权处分人错误。首先，根据物权法规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭均以不动产登记为准。本案中，案涉房产在过户给金卫、胡阐之前，不动产登记簿上载明案涉房产属于沈佳伟单独所有。因此，沈佳伟处分登记在其名下的不动产完全属于有权处分。其次，张会对案涉房屋享有的仅仅是要求陈忠土、顾文源将房屋过户到自己名下的债权而非物权。更何况案涉房屋原始所有权人沈佳伟并非张会所主张房屋买卖合同的相对人。因此，张会对案涉房屋的债权在本案中无法对抗沈佳伟的物权处分行为。再次，沈佳伟并非张会所主张房屋买卖合同关系的合同相对人，无证据证明沈佳伟明知案涉房屋被张会购买。沈佳伟系案涉房屋所有权人，其处置其名下房屋的行为属于有权处分，本案不适用善意取得制度。二、退一步说，在善意取得制度的框架下，一审对案涉房屋过户给金卫、胡阐之前的所有权情况也并未查清，属于事实认定不清。一审认定房屋拆迁安置事宜及沈建明欠顾文源、陈忠土款项缺少证据证明。沈建明和顾文源之间属于以房屋买卖合同的形式对顾文源的债权进行担保，按照民间借贷司法解释，应当认定买卖合同无效。张会和沈建明、沈杏珍签订的《房屋拆迁转让协议》不发生物权变动效力。沈建明、沈杏珍非不动产登记簿所载明的权利人，其出售房屋的行为并没有经过其他有物权期待权的权利人同意和追认。因此，按照买卖合同司法解释的规定，有关协议并不能发生物权变动效果。张会和陈忠土、顾文源签订的《房屋拆迁转让补充协议》也不能发生物权变动效果。三、一审对于合同履行及房屋过户的具体行为存在事实认定不清。1.张会在2011年购买房屋，至今未办理过户手续，存在过错。金卫、胡阐在2019年1月18日签订合同后，在2019年1月30日即办理了房屋过户手续，金卫、胡阐比张会更积极地取得房屋物权。2.作为买房者，通过核实房产证来确认房屋产权情况即表明其已经尽到一般的注意义务；产权人直接描述房屋的租赁情况，在没有其他相反证据的情况下，买受人相信产权人的表述亦不存在任何过错。而一审却要求一般的房屋买受人不仅要查明房屋租赁情况，还要求通过第三方核实房屋真实的产权情况，实属对买受人注意义务的加重。3.就房价款及付款义务层面，一审法院认定事实不清。张会付款对象并非沈建明等人，而是沈建明的债权人陈忠土、顾文源。其中顾文源至少和沈建明之间签订了一份合同，而在没有任何证据证明的情况下，陈忠土却莫名其妙地加入到了房屋买卖合同关系中，且收受了购房款。张会并未向沈建明支付任何款项。张会等人当庭承认购买房屋的价格远低于当时的市场价，且实际付款金额仅为83%。金卫、胡阐直接将房价款付给了产权登记人沈佳伟，且付款金额达到了90%，剩余款项双方约定待房屋实际交付之日支付也符合一般交易习惯。至于合同价款低于银行评估价款系因为贷款需要，银行将房屋价格有所评高。对此，金卫、胡阐还向法庭举证了现在房屋的售价也只有1060000元，低于银行的评估价格。所以金卫、胡阐购买房屋的价格并不显著低于市场价格。退一步说，就算1160000元的房子急于出售卖900000元也不算价格不合理，当时400000余元的房子，张会300000元购买，法院对此不评价有失偏颇。金卫、胡阐向产权人支付810000元购房款与张会向第三方支付250000元相比，更属支付大部分房价款。四、一审认为张会对房屋的占有系合法占有属于事实认定不清，适用法律错误。截至目前，张会认为其占有房屋的理由系基于房屋买卖合同关系项下的合法占有。然，如上所述，沈建明、沈杏珍非不动产登记簿所载明的权利人，其出售房屋的行为也并没有经过其他“有物权期待权”的权利人同意和追认，故张会无法基于对案涉房屋享有物权而占有房屋。相反，金卫、胡阐对房屋的占有权利源自其依法登记而取得的物权。五、一审既然认定金卫、胡阐不享有案涉房屋的物权，那中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行的抵押权自然而然就属于无效。否则，物权没有了，抵押权倒还在，属适用法律错误。按照一审的逻辑，金卫、胡阐既然对案涉房屋没有物权，那金卫、胡阐将案涉房屋抵押给银行的担保物权也应属无效，自始至终不发生法律效力。当然，金卫、胡阐认为银行的抵押权和金卫、胡阐的产权一样，均合法有效，且受法律保护。张会辩称，一、沈佳伟不是房屋的真正权利人，张会才是房屋的真正权利人。1.张会与沈建明的买卖合同签订时间为2011年1月28日，张会与沈建明签订房屋买卖合同后，即具有物权期待权，而物权期待权显然具有类所有权人的权利地位，且张会也已经按约支付了相应购房款并合法占有了该房屋，张会即为该房屋的真实权利人。2013年5月29日，沈建明在明知已将房屋转让给张会的情况下仍将房屋指定登记在沈佳伟的名下显然属于无权处分，损害了张会的合法权利，沈佳伟并不是该房屋的权利人。沈佳伟与沈建明作为家庭成员对于买卖房屋这种家庭大事显然不可能不知情，沈佳伟于2014年1月14日取得房屋产权登记，多年来不对房屋进行占有、使用，也不察看房屋现状、收取房屋租金、支付相关物业费，若张会系非法占有的话，沈佳伟早就向张会主张权利了。此外，张会与沈佳伟在2016年4月16日在中介交涉的录音也证明沈佳伟对该房屋已经出售及自己无权处分的事实是明知的。二、案涉房屋系拆迁安置房，沈建明是户主，对该安置协议所涉的房屋享有处分权，故其将该房屋出让给张会合法有效。案涉房屋的水表、电表、燃气表户名均登记为张会，这种登记行为也是对权利的一种公示，另外物业费的交纳、房租的收取均由张会实施，张会系实际权利人。三、金卫、胡阐取得房屋产权登记不具合法性，其无权取得案涉房屋所有权。1.沈佳伟取得案涉房屋产权登记行为的本身就不具合法性，则其转让给金卫、胡阐的行为也是没有合法基础的，金卫、胡阐不具备物权法规定中要求物权合法取得的条件，其无权取得该房屋所有权。2.金卫、胡阐不具备善意第三人的条件，金卫、胡阐与沈佳伟存在恶意串通或双方系其他法律关系的可能。理由：（1）金卫、胡阐与沈佳伟签订房屋买卖合同的时间为2019年1月18日，根据合同约定于签约当日支付20000元的定金，然金卫、胡阐于2019年1月13日与沈佳伟之间发生20000元的转账行为，同时2019年1月18日再次发生20000元的转账行为，这明显不符合常理。（2）根据金卫、胡阐自己提供其与沈佳伟的聊天记录可见，2019年1月15日，即在双方签订房屋买卖合同之前双方即已确认该房屋存在租赁，且由租户居住在里面，此外，双方在房屋买卖合同的第六条第6项中约定“如该房屋出租的，必须征求承租人同意，且应通知承租人”，根据该约定，如果双方系真实交易，显然双方对房屋是否有承租人的事情是非常重视的，若真的存在承租人不但涉及房屋腾退的问题，还涉及承租人优先购买权的问题，此应当是作为买受人的金卫、胡阐重点关注的内容，但金卫、胡阐并未就承租事宜与实际承租人进行过沟通交涉，这更加证明金卫、胡阐至少是存在重大过失，并非善意第三人，甚至其与沈佳伟存在恶意串通或双方之间系其他法律关系可能。（3）整个交易过程非常蹊跷、完全不符合常理，①根据双方签订的房屋买卖合同约定2019年2月25日前办理过户手续并支付300000元，但事实上金卫、胡阐并未足额支付300000元，而沈佳伟在未足额收到首付款的情况下却愿意办理过户手续，这显然有违常理，不符正常的交易习惯。②根据金卫、胡阐提供的聊天记录及转账凭证可见，金卫于2019年1月19日支付10000元，1月30日支付3000元，2019年2月1日支付9990元，2月2日支付30000元，总金额尚不足100000元，与双方约定的首付款300000元相去甚远，更有甚者每次付款不但金额小，且还有如9990元这种非整数的金额，这在作为房屋买卖这种大额的交易来说，实在太匪夷所思。③双方交易价格明显背离市场价，且金卫、胡阐没有提供银行放款的证明，同时也未提供支付首付款的付款凭证。④双方的仓促过户显然也违背常理，如果正式交易的，双方约定的过户及支付首付款时间是2019年2月25日，在2019年1月30日沈佳伟不但未收足300000元的首付款，也未到合同约定的2月25日，却过户房屋，这些都足以证明双方的交易不具真实性，存在恶意串通或系其他法律关系可能。3.并非只要进行了产权登记就具备权利优先的条件，要根据实际的权利情况来确认权利人，本案中，尽管产权已登记至金卫、胡阐名下，但根据证据显示张会才是真实的权利人，因此金卫、胡阐无权取得房屋所有权。四、结合本案，张会是依据其与沈建明签订的房屋买卖合同进行有权占有，在该有权占有的基础尚未丧失前，显然是不存在返还原物的情形。五、沈佳伟与金卫的关系非常值得怀疑，一是双方在微信聊天中沈佳伟存在给金卫发送红包的行为，这不符合出卖人和买受人之间的正常行为，二是双方在聊天记录中有好几条内容明显不涉及房产交易，这也颇为蹊跷。从金卫2019年5月份要求实际承租人万永军搬离的行为来看，更加符合其与沈佳伟存在恶意串通或系其他法律关系的情形。根据合同相对性原则，金卫如果与沈佳伟真实发生交易，对于房屋腾退的义务显然会向出让人沈佳伟主张，而不会向承租人直接主张，此外，承租人系合法租赁，根据买卖不破租赁的原则，金卫要求承租人腾退的行为也存在巨大的法律风险，既不能达到腾退目的，更有可能导致承租人要求主张优先购买权而带来不必要的法律纠纷。因此若金卫和沈佳伟系真实交易，其不可能自己出面要求承租人腾退，不起诉沈佳伟而起诉张会，也说明双方存在恶意串通的可能性是极高的。顾文源、陈忠土的陈述意见与张会的答辩意见一致。沈建明、沈杏珍二审中未陈述意见。本院曾传票传唤各方当事人于2020年3月17日至本院接受询问调查，沈佳伟收到传票后无正当理由拒不到庭。2020年4月17日，沈佳伟主动到法院反映情况称，金卫让其来法院讲清事情经过。沈佳伟的父亲沈建明打牌欠朋友钱，所以将房屋抵给别人了。顾文源、陈忠土是沈建明的朋友，沈建明具体欠谁的钱，沈佳伟不是很清楚。张会曾经找到沈佳伟要求过户，沈佳伟告诉张会房屋已经抵押了，并让张会补差价，张会不愿意。沈佳伟因为缺钱，就将房屋卖给了金卫，没有告诉金卫房子被张会占有的情况。沈佳伟不知道张会是自己住还是出租给别人，其和金卫去看房时，房内没有人，沈佳伟找了开锁匠开了锁。沈佳伟骗金卫承租人到2019年2、3月份搬走，金卫没有察看卧室，也没有要求看租房合同。2019年2、3月份，承租人没有搬走，沈佳伟催着金卫要钱，金卫又付了一些钱。办理抵押贷款时，沈佳伟欠付银行贷款，金卫想办法帮沈佳伟借580000元还掉银行贷款，待金卫用案涉房屋抵押贷款的款项汇到沈佳伟账户后，沈佳伟再将580000元款项转给金卫的出借人。沈佳伟从未和租房人联系过，也没有要求租房人搬走。金卫曾告诉过沈佳伟，金卫在房屋过户后让租客搬走并报过警。金卫、胡阐向一审法院起诉请求：1.判令张会立即腾退并向金卫、胡阐返还坐落于嘉兴市秀洲区车库；2.判令张会立即支付金卫、胡阐上述房屋及车库的占有使用费（暂计至2019年7月31日为18000元，2019年8月1日起至实际腾退返还之日止的占有使用费按每天100元计算）。一审法院认定事实：沈建明、沈杏珍系夫妻关系，沈佳伟系其儿子。2009年5月5日，沈建明户与嘉兴市秀洲区欣农投资有限公司签订新塍镇陡门村房屋搬迁安置协议书一份，约定有关旧房拆迁安置事宜。因沈建明欠顾文源、陈忠土款项，2010年4月2日，沈建明与顾文源签订房屋买卖（转让）合同一份，约定沈建明将其拆迁安置所得的一套建筑面积为125.76平方米的房屋以228600元的价格转让给顾文源（实际受让人还有陈忠土）。后陈忠土将案涉房屋委托嘉兴市秀洲区新城街道明加房产中介服务部（以下简称明加中介）转让，明加中介将该房源挂在房产超市网上公开转让。张会在房产超市网上看到该房源后联系明加中介表示有意购买该房屋。2011年1月28日，明加中介工作人员联系了沈建明、沈杏珍、顾文源、陈忠土与张会分别签订了协议。沈建明、沈杏珍（甲方）与张会（乙方）签订的房屋拆迁转让协议约定，甲方自愿将坐落于嘉兴市高桥花园鸣翠苑5幢104室住房及配套自行车库以300000元的价格转让给乙方，签订合同同时支付定金100000元，拆迁开发商交房时支付150000元作为首付款，尾款50000元在甲方领到三证并过户给乙方时，乙方在缴纳契税时支付；过户所需缴纳的契税、交易费、评估费及其他费用均由乙方承担；甲方配合乙方无条件办理三证，过户五年内办完，甲方无论什么原因办理不出三证视为甲方违约，甲乙双方任何一方违约，中介佣金不予退还，由违约方支付；陈忠土、顾文源（甲方）与张会（乙方）签订的房屋拆迁转让补充协议约定，案涉房屋由所有人沈建明出售给陈忠土、顾文源，现陈忠土、顾文源同意将该房屋转让给张会，价格为300000元；如在办理三证前原房屋持有人违约，甲方承担原房东沈建明的责任。当日，明加中介工作人员在沈建明的房屋搬迁安置协议书上备注：“沈建明已领取高桥花园鸣翠苑5幢104室，此房已出售给张会所有并已签好合同，不得转让给第三方”。张会于签订上述合同当日将定金100000元支付给陈忠土、顾文源，又于2011年3月29日支付陈忠土、顾文源150000元。张会另支付明加中介居间服务费3700元。付款后，陈忠土、顾文源将案涉房屋钥匙交与张会，张会即简单装修后入住至2017年3月，之后张会将案涉房屋出租给他人居住使用。入住后，张会经常催促明加中介工作人员通知沈建明等人协助过户。2015年底，张会在得知案涉房屋所在小区有人办理产证时，便催促顾文源、陈忠土和明加中介工作人员协助办理过户手续，但已联系不到沈建明。2016年4月，张会、沈佳伟、顾文源、陈忠土和明加中介工作人员就案涉房屋过户事宜进行协商，沈佳伟表示其已将案涉房屋办理了抵押贷款，只有等到还清贷款后才可以过户，之后张会无法再联系到沈佳伟。2013年5月29日，沈建明指定案涉房屋产权人列为沈佳伟。2014年1月14日，案涉房屋登记在沈佳伟名下。2019年1月18日，沈佳伟（甲方）与金卫、胡阐（乙方）签订商品房屋转让合同一份，约定甲方将案涉房屋以900000元的价格转让给乙方，合同签订当日支付定金20000元，2019年2月25日前支付300000元，其余580000元以商业贷款形式支付，甲方应在款清之日将案涉房屋交付给乙方使用，办理过户所需税费等费用由乙方承担。合同签订后，金卫、胡阐向中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行贷款580000元用以支付案涉购房款，并将案涉房屋抵押给了中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行。除贷款外，金卫、胡阐另支付了部分购房款，但尚未付清。经第三方机构评估，案涉房屋市场价格为1160000元。一审法院认为，张会根据与沈建明、顾文源和陈忠土签订的房屋拆迁转让协议、房屋拆迁转让补充协议购买案涉房屋，已支付了绝大部分购房款，尚未支付的尾款50000元根据约定系在案涉房屋过户时才支付。张会已取得案涉房屋并装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户手续，但过错不在于张会，因此应当认定张会系案涉房屋的真实权利人，其对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。沈佳伟明知案涉房屋多年前已由张会购买且占有使用，其持有的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，仍然与金卫、胡阐签订以发生物权变动为目标的债权合同，因此，沈佳伟应当认定为《物权法》第一百零六条规定中的无处分权人。金卫、胡阐自称在签订合同前已到案涉房屋实地察看，根据其提交的情况说明，其应当知道案涉房屋已经有人居住。对于有人居住的房屋，势必会影响房屋买卖后的交付问题，应当属于买受人重点关注的内容，但金卫、胡阐并未进一步核实该房屋的现实占有使用情况，如涉及出租，租金交付给谁，租期多久等，或者到物业管理单位核实物业费用缴纳人、房主信息等情况。如金卫、胡阐对上述情况进行了相应的调查和询问，则不难发现案涉房屋多年前已出卖给他人，沈佳伟并无处分权的事实。另外，案涉房屋在办理银行贷款审批手续过程中，经第三方机构评估，案涉房屋市场价格为1160000元，但沈佳伟与金卫、胡阐约定的实际成交价为900000元，应当认定双方未以合理的价格转让案涉房屋。沈佳伟在金卫、胡阐并未按合同约定的价格付清购房款的情况下即将案涉房屋过户给金卫、胡阐，也不符合常理。综上，由于金卫、胡阐未尽到必要的注意义务，因重大过失而不知沈佳伟无处分权，且以不合理的价格受让房屋，故应当认定金卫、胡阐不构成善意，不能取得案涉房屋的所有权。金卫、胡阐虽然持有案涉房屋的不动产权证书，但不能认定为案涉房屋的真实权利人，其要求张会腾退返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于案涉房屋已由金卫、胡阐抵押给中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行，该抵押权至本案一审庭审辩论终结时仍未涤除，暂不具备过户的条件，故对张会要求将案涉房屋过户至其名下的反诉请求，不予支持。沈建明、沈杏珍未按约定配合张会办理过户手续，应当承担支付居间服务费的违约责任。顾文源、陈忠土根据其与张会的约定，也应当与沈建明共同承担该居间服务费的责任。沈建明、沈杏珍、沈佳伟经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、驳回金卫、胡阐的诉讼请求；二、沈建明、沈杏珍、顾文源、陈忠土于判决生效之日起十日内共同支付张会居间服务费3700元；三、驳回张会的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7791元，由金卫、胡阐负担。反诉案件受理费减半收取2928元、财产保全费2020元，合计4948元，由金卫、胡阐负担。金卫、胡阐二审中提供以下几组证据：1.沈佳伟与金卫微信聊天记录截图打印件1份，证明金卫要求看房及要求查看房产证的事实，进而证明金卫、胡阐向沈佳伟购房的过程符合一般老百姓购房习惯，即看房、查看房产证、土地证等。2.案涉房屋房产证、土地证、抵押权证复印件各1份，证明沈佳伟原是案涉房屋唯一产权所有人，有权处分房屋，不存在房屋产权人一房二卖的情况，沈佳伟已于2014年1月份办出房产证，但张会迟迟不办理房产证，怠于履行购房人房屋登记的义务。3.协议1份，证明沈佳伟在房屋买卖过程中告知金卫案涉房屋有租客，沈佳伟与金卫约定预留购房款100000元作为押金，以保证2019年5月30日租客搬离。4.微信聊天及付款记录复印件1份，证明除银行贷款580000元以外，金卫还向沈佳伟付款总计230000元。5.网页截图复印件8份，证明2019年初案涉房屋实际价格远远低于银行评估价格，金卫、胡阐与沈佳伟约定900000元房价款具有合理性。张会质证称，证据1，微信聊天记录是否系沈佳伟与金卫之间的真实聊天记录，无法确认，即使真实，聊天内容也不能证明待证事实，微信中提到有承租情况，但是金卫并未对租赁情况进行核实。证据2，证据的真实性无异议，但对关联性有异议，房产证上虽然载明产权人是沈佳伟，但是并不能证明沈佳伟是真正的权利人或是唯一权利人，也不能证明张会怠于履行登记义务，张会通过顾文源、陈忠土一直对沈佳伟、沈建明进行催告。证据3，证据三性均不予认可，协议签订是发生在过户以后，首付款未付清时签订补充协议不符合常理。证据4，2019年1月13日支付的20000元发生在合同签订前五天，不能证明是购房款，如果该笔款项是定金，则2019年1月18日就没有必要再支付20000元定金，其余几笔款项没有注明款项性质，也与合同约定的履行时间不一致，且3000元、9990元与价值几十万元的房产交易所应出现的金额不相符，不能认定系购房款。证据5，对证据三性均有异议，该组证据系网上下载，真实性存疑，不涉及本案房屋，与本案没有关联性。陈忠土、顾文源质证意见同张会质证意见一致。张会二审中提供以下几组证据：1.2016年4月16日，张会与沈佳伟的对话录音及照片各1份，证明张会向沈佳伟主张权利，沈佳伟知道张会已经购买了案涉房屋并承诺配合办理过户。2.具结保证书复印件1份，证明案涉房屋系拆迁安置房，在房屋出售给张会后，沈建明无权擅自将产权登记至沈佳伟名下。3.情况说明、身份证、房屋租赁合同、微信转账记录4份，证明沈佳伟从未向万永军主张过权利，房屋出租人是张会，2019年5月，金卫直接找承租人而未向沈佳伟主张权利，不符合交易常理。4.用水历史记录2份，证明案涉房屋水表户名自2011年5月就已经登记在张会名下，并由张会支付水费。5.用气明细及燃气发票3份，证明案涉房屋天然气表户名早已登记在张会名下，并由张会支付燃气费。6.电费复核单据24份，证明案涉房屋电表早已登记在张会名下，并由张会支付电费。7.物业费发票及收款收据3份，证明张会支付物业费，张会是房屋实际权利人。8.金卫2019年5月22日在案涉房屋内的照片1张，证明金卫未向沈佳伟主张权利，而直接找实际承租人有违交易常理，与沈佳伟存在恶意串通或其他法律关系的可能。金卫、胡阐质证称，证据1，这段录音里沈佳伟的声音与微信语音聊天中沈佳伟声音是同一个声音，由此可以印证微信聊天内容的真实性。此证据说明至少在2016年4月16日，张会明知案涉房屋所有权人是沈佳伟，但其一直到2019年1月30日都没有向沈佳伟主张权利，对纠纷的产生有不可推卸的责任。证据2，对真实性无异议，但对证明目的有异议，户主将房屋直接登记在沈佳伟名下的行为属于赠与，沈佳伟原始取得案涉房屋的所有权，不存在无权处分情况。证据3，对真实性有异议，情况说明本质上是证人证言，按照法律规定，证人证言需要当庭发表，租赁合同内容是否真实，是否补签无法确认，房产证过户到金卫、胡阐名下，金卫去找到房屋的实际占有人，要求其腾退，完全符合常理。证据4、5、6、7，对真实性没有异议，但对关联性与证明目的均有异议，缴费记录不能证明缴费行为以外的法律关系，更何况，现有的水电表户名已经登记为金卫。证据8，真实性没有异议，对证明目的有异议，登记在自己名下的房子被侵占，报警寻求帮助是正常的逻辑，不能证明是恶意串通。顾文源、陈忠土质证称，对张会提供的证据均无异议。二审中，金卫、胡阐申请证人冯某出庭作证，用以证明金卫与沈佳伟在购买房屋前不认识，是通过证人介绍认识的及证人陪同金卫去看房的整个经过。证人冯某陈述，冯某和金卫、沈佳伟都是朋友关系，金卫与沈佳伟之前互不相识，通过冯某认识的。2018年，沈佳伟称其想卖房子，冯某知道金卫因为孩子上学，想在嘉兴买房子，就介绍双方认识。2018年12月或是2019年1月份的时候，金卫开车载着冯某去看房，冯某认识汪某，但汪某没有一起看房，就金卫和冯某去的。当时，房门已经开着，沈佳伟在房子里面，房屋内没有装修，没有家具，有做饭炊具，有2个厕所，非常简陋，没有进到卧室，卧室一个门是关着的，也没有去看地下车库，沈佳伟也没有说起车库的情况。冯某不知道金卫和沈佳伟谈的房屋价款。沈佳伟说起有人在承租，租期没有到，要到2019年4、5月份才能搬走。看完房后，冯某和沈佳伟一起走的，不记得沈佳伟临走时是否锁上了门。金卫、胡阐对证人证言质证称，对证人证言无异议，可以证明金卫购房前看过房，和沈佳伟无恶意串通。张会质证称，证人关于一起看房人数的陈述与金卫陈述相矛盾，证人称是金卫和冯某两个人，金卫称是金卫、冯某和汪某三个人。证人与金卫是朋友关系，有利害关系。证人陈述2018年就已经介绍金卫与沈佳伟认识，与金卫陈述在2019年1月13日加沈佳伟微信认识不符；证人提到看房子的具体时间无法确认，也未察看地下车库，与买方交易情况不符，证人证言不足采信，不能证明待证事实。顾文源、陈忠土认为证人证言不可信。沈建明、沈杏珍、沈佳伟二审中未提供新的证据，也未发表质证意见。本院认证认为，关于金卫、胡阐提供的证据，证据1，真实性予以认定，但微信聊天记录本身无法反映金卫是否实际看过房；证据2，真实性予以认定，但证明内容应以证据本身所反映的事实为准；证据3、4，对协议及付款交易形式真实性予以认定；证据5，该组证据系复印件，真实性无法确认，且房屋交易价格受房屋户型、楼层等客观因素影响，该组证据无法证明案涉房屋的价格，本院对该组证据不予认定。关于张会提供的证据，证据1，真实性予以认定，可证明张会于2016年要求沈佳伟办理过户手续；证据2，真实性予以认定，但证明内容应以证据本身所反映的事实为准；证据3，情况说明属于证人证言，证人未出庭作证，本院对真实性不予认定，房屋租赁合同等证据涉及案外承租人的权利义务，在承租人未出庭的情况下，本案对租赁合同约定、租金支付情况等不宜作认定，故本院对该组证据不予认定。证据4、5、6、7、8，本院对证据真实性、合法性、关联性予以认定。关于证人证言，证人虽关于乘坐的交通工具、房屋内一间卧室门锁住等具体细节陈述与金卫陈述一致，但关于几人去看房与金卫陈述明显不一致，金卫称其和证人的共同好朋友汪某也一起坐车去看房，但经过法庭再三询问，证人确定地称汪某没有去看房。因证人与金卫关于看房事宜陈述有出入，且证人与金卫是朋友关系，与本案具有利害关系，本院对证人证言不予认定。本院对一审查明的事实予以确认，另认定以下事实：1.2019年1月30日，案涉房屋所有权过户至金卫、胡阐名下。2.关于付款情况，金卫、胡阐称，除银行贷款外，其共向沈佳伟支付230000元，其中2019年1月13日微信转账20000元；2019年1月18日微信转账20000元；2019年1月19日微信转账10000元，2019年1月30日微信转账3000元；2019年2月1日支付宝转账10000元（因转账限额原因，实际支付9990元）；2019年2月2日，银行转账30000元；2019年5月8日，微信转账10000元；2019年4月25日现金支付50000元，2019年5月8日现金支付75000元；另2019年1月30日办理房屋产权登记之前还支付了2000元，但未找到付款凭证。综上，金卫直接向沈佳伟支付购房款230000元，其中在办理过户之前支付了55000元。加之580000元的银行贷款，金卫、胡阐共支付810000元。3.2019年5月份，金卫两次报警要求承租人腾退。本院认为，张会基于买卖合同关系对该房屋进行占有、使用、收益已达9年之久，金卫、胡阐亦基于买卖合同关系于2019年1月办理了案涉房屋的所有权转移登记，案涉房屋存在一房两卖情形。现金卫、胡阐基于所有权人身份提起诉讼要求张会腾退房屋、支付房屋占有使用费，本案需着重审查金卫、胡阐是否是合法物权人。纵观金卫、胡阐与沈佳伟的合同签订、履行情况，本院认为，金卫、胡阐以下行为明显违背常理：一、金卫、胡阐关于实地察看房屋陈述存有疑点，疑点一，金卫称，其开车载着证人冯某、汪某二人去看房；冯某则称，金卫开车载着冯某一人去看房，经法庭再三询问，冯某确定地陈述汪某没有去看房。本院认为，金卫、冯某与汪某均是朋友关系，金卫与冯某对于出行工具、当时房内一间卧室门锁住、沈佳伟称租期到2019年4、5月份到期等细节均能陈述清楚，但对于自己朋友有无一起乘车去看房讲述不一，有违常理。疑点二，根据金卫和沈佳伟的聊天记录来看，金卫清楚案涉房屋有租客，且与沈佳伟商量待租客晚上下班后看房，但最后称实际是白天、租户不在的时候看房。经询问，金卫称进去时沈佳伟已在房间，但不清楚沈佳伟如何开的门、如何锁的门。金卫作为成年人应清楚，即便沈佳伟是房东有备用钥匙，其在承租人不在的情况下，也无权擅自开门进入，金卫对沈佳伟如何进入房内这一异常行为未过问，不符合常理。故金卫在购房前有无实地看房存疑，即使去看了房，也未尽到合理注意义务。二、合同签订过于草率，金卫、胡阐称购房系刚需，则其应关注房屋交付时间，但金卫、胡阐一未要求沈佳伟出示租赁合同以确定租赁期限、承租人；二未和承租人联系，协商房屋转让后的租金交付、腾退事宜；三未在合同中就租赁情况作特别约定。金卫、胡阐行为不符合因刚需而急需购房居住的情形。金卫、胡阐尽一般人的起码注意义务就可核实实际出租人，但其却怠于核查，非属善意购房人。三、付款时间、金额、方式均有悖于一般购房交易习惯，首先，关于第一笔款项的支付，金卫称，其于2019年1月13日与沈佳伟相识，当天支付20000元意向金，于2019年1月16日看房。诚如金卫、胡阐所言，一般老百姓购房的习惯为看房、查看房产证、土地证等。房屋买卖交易价值较大，金卫、胡阐自称是为生活居住而购买房屋，但其在没有考察房屋基本情况及实际占有使用状况下，就支付了20000元的意向金，有违常理。且后来，无论是在备案的浙江省二手房买卖合同还是金卫、胡阐主张实际履行的商品房转让合同中对该笔款项均未提及，反而在商品房转让合同中又约定合同签订日支付20000元定金。可见，第一款款项的支付异于普通交易习惯。其次，关于其余款项的支付，其余款项有的用现金支付，有的通过银行转账，有的通过微信支付，有的通过支付宝支付，支付方式多样，支付金额大小不一，甚至小到2000元、3000元，亦未按照合同约定的时间、金额支付，且未保存完整的付款凭证，甚至其中一笔款项何时通过什么方式支付，金卫、胡阐已陈述不清，金卫、胡阐付款行为具有很大随意性。最后，就总的付款金额来看，商品房屋转让合同约定房屋总价为900000元，金卫与沈佳伟于2019年2月1日签订的协议中载明留100000元作为押金待2019年5月30日租客搬离后付清，故在2019年5月30日前，金卫、胡阐仅需支付800000元，但金卫、胡阐却在2019年5月8日前支付了810000元，与双方的协议约定不符。金卫、胡阐自称经济状况一般，最后两笔款项是向他人借来的，但根据金卫、胡阐对付款金额及付款凭证保存的状况来看，金卫、胡阐缺乏一般购房人的谨慎性。四、金卫、胡阐关于提前过户的解释难以令人信服，金卫、胡阐和沈佳伟于2019年1月18日签订合同，约定合同签订当日支付定金20000元，于2019年2月25日前支付房款300000元并办理过户手续，但金卫、胡阐于2019年1月30日仅支付了55000元（含定金20000元）的情况下就办理了过户手续，该行为违背正常的交易习惯。金卫、胡阐称，其提出要过户，沈佳伟想尽早获得贷款，愿意配合过户。本院认为，金卫、胡阐的陈述不具有合理性：1.金卫、胡阐作为完全民事行为能力人应该清楚卖方在未收取全部首付款的情况下一般不愿意协助过户，何况金卫、胡阐支付的金额不到首付款的20%（55000元/320000元），正常交易房屋出售方更不会愿意协助过户。金卫、胡阐只需进一步核查就可知沈佳伟愿意配合过户的真实原因，但其面对该反常行为，未作进一步核实，主观过错明显。2.金卫、胡阐申请贷款时提交的合同中约定的房屋总价为1160000元，一般银行会对首付款占总房款的支付比例有要求，但至2019年1月30日办理贷款时，金卫、胡阐支付的金额仅占全部房款的4.7%（55000元/1160000元），按照该支付比例，贷款申请是无法审批通过的，金卫、胡阐仅支付了55000元的首付款，如何获批了二手房抵押贷款，金卫、胡阐未作明确陈述。虽沈佳伟后来称，先由金卫用借来的款项支付其580000元用以还清沈佳伟之前的抵押贷款，等到金卫抵押贷款的款项发到沈佳伟账户后，沈佳伟再将款项转给金卫的出借人，但对此沈佳伟未提供相应的证据，且按照沈佳伟、金卫的说法，沈佳伟急需用钱乃至在仅收到少部分款项时就将房屋过户给金卫，在金卫尚有部分款项未付的情况下，沈佳伟未扣除房款，反而将全部贷款返给金卫，沈佳伟与金卫间的行为有别于一般纯粹买卖交易主体的通常行为。五、金卫、胡阐要求承租人腾退具有明显恶意，首先，如上所述，金卫、胡阐在订立合同前明知房内有租客，但不核查租赁合同、租期、承租人是否愿意提前腾退等事宜，对租赁情况貌似漠不关心，但在房屋过户后又两次主动报警要求承租人腾退，金卫、胡阐在房屋过户前后对房屋租赁情况的态度非常不一致。其次，从本案了解的情况来看，金卫、胡阐与租客发生过纠纷甚至报警，与张会发生纠纷以致诉讼，但却未与合同相对方沈佳伟产生过直接冲突，本案也未有金卫、胡阐向沈佳伟主张权利的书面证据，金卫、胡阐的行为不符合买房人在房屋履行中产生纠纷的一般处理方式。最后，金卫称，其未见到过租赁合同，沈佳伟告诉他租赁合同到2019年4、5月份到期，故金卫、胡阐不清楚租期何时届满的情况下，就直接到案涉房屋内要求承租人腾退，于理不符。何况，金卫与沈佳伟签订的协议约定剩余100000元作为押金约定2019年5月30日待租客搬离后付清，金卫在2019年5月30日前，就以所有权人身份自居，两次报警要求承租人腾退，具有明显的恶意。由此可见，金卫、胡阐从第一笔款项的支付、房屋实地察看、合同的签订、首付款的支付、贷款申请、房屋过户、维权等多个环节多处细节，均有违背常理之处。综合考虑金卫、胡阐上述一系列不符合常理的行为，根据已知事实和日常生活经验法则，本院认定金卫、胡阐属恶意办理登记的买受人，其无权要求已实际占有房屋的前买受人张会腾退房屋、支付占有使用费。至于抵押行为，涉及案外人抵押权人的权利，一审未一并处理，并无不当。综上所述，金卫、胡阐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15582元，由上诉金卫、胡阐负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月二十日法官助理周倩书记员张叶娟