湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终293号上诉人（原审原告）：怀化市电影发行放映公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路215号。法定代表人：王乃晔，该公司经理。委托诉讼代理人：刘文吉，湖南鹤州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊炜，湖南鹤州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南都诚房地产开发有限公司，住所地怀化市舞水路。法定代表人：邓少亚，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：邓少亚，男，汉族，1968年10月2日出生，住址湖南省溆浦县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘智林，湖南江山律师事务所律师。上诉人怀化市电影发行放映公司（以下简称电影公司）因与被上诉人湖南都诚房地产开发有限公司（以下简称都诚公司）、邓少亚合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。电影公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的一审提出的诉讼请求。事实与理由：都诚公司将已出售第三方的房屋预售给上诉人，系欺诈行为，构成严重违约。一审法院对案件事实没有查清，判决错误，使20户购房户的合法权益无法得到合法的维护。都诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。电影公司向一审法院起诉请求：1、判决被告湖南都诚房地产开发有限公司及被告邓少亚履行与原告怀化市电影发行放映公司达成的《电影公司20套优惠房购买方案》约定价格，将二十套住房出售给原告，并按二十户名单签订商品买卖合同，办理合同登记备案手续；2、如二被告无法履行优惠房购房方案，办理合同登记备案手续，请求判决湖南都诚房地产开发有限公司及邓少亚违约责任，判决二被告退回原告预付购房款162万元，并赔偿违约造成原告及购房户经济损失2180597元；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。一审法院认定事实：2008年10月8日，电影公司与案外人翟刚生及都诚公司的法定代表人邓少亚达成《联合开发金鹰2号楼意向书》，约定：电影公司出土地，房屋建好后，分得裙楼的二、三层，其余房产所有权归都诚公司所有；电影公司前期预售给职工的20套住宅，按成本价核算。同年电影公司龙燕、唐巧梅等20户购房户向电影公司交纳了8万元购房款。2010年8月18日，怀化市电影发行放映中心（甲方）与都诚公司（乙方）、怀化市兴业建设有限责任公司（乙方）签订《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，约定：合作开发形式：甲方投入土地4449.35㎡（其中建筑物占地面积为3450㎡左右）与乙方进行联合开发（详见市国土局测量图纸数据，以红线为准）。乙方负责整个项目开发所需全部资金。具体开发面积见规划图纸。资产分配情况：1、按建筑规划方案进行修建。裙楼部分甲方分成面积基数为5500㎡；若修建过程中裙楼基础面积在原6500㎡的基础上有所增加，则甲方分得面积为裙楼整层二、三层，其中公摊面积由乙方另行配置。上下楼的公共通道归双方共用（设计需经甲方同意）。甲方所分面积的房产，乙方必须按规划设计图纸要求施工安装合格，才能交付甲方使用。2、除甲方分得的房产以外的房产，全部归乙方所有，由乙方自行向社会销售。3、与房屋相邻的所有公共通道归双方共同使用，周边道路的硬化、绿化、公共厕所、垃圾回收池、上下供水等公用设施修建由乙方负责，但产权归甲方所有。本合同签订后，该项目正式开发前，乙方应向甲方交纳200万元的履约保证金，并将前期开发所发生的费用（100万元）一并付清。乙方将房屋建到塔楼三层时，甲方退还100万元履约保证金，主体完工时履约保证金全部退清，如长期未还款，利息另计。土地出让面积：甲方经批准只将乙方所分配面积的土地进行出让（详见规划图占地面积）。甲方协助乙方办理此项目开发相关手续，但相关一切税、费及土地出让金全部由乙方负责。建筑周边共同用地产权归甲方，不进行出让（最后土地出让面积由主管部门确定）。但公共用地的面积需经甲、乙双方共同协商一致后方能改变其性质和用途，否则由擅自改变的一方承担责任。总工期为450天（日历日），包括雨雪天在内。开工日期按实际开工签证时间，竣工日期按实际竣工签证时间计算。开发该项目所有的一切相关税费和法律责任概由乙方负责。分给甲方的房产在工程竣工验收后即交付使用，并于10个月内将甲方的所属房产产权办理完毕并移交给甲方，但办房产证费用甲方自负。怀化市电影发行放映中心及被告都诚公司的法定代表人分别在该合同主文后的“甲方”、“乙方”处盖公章，在“法人代表”处签字。合同签订后，怀化市兴业建设有限责任公司退出该项目工程建设。2012年12月5日，电影公司与都诚公司达成《金鹰2号楼补充协议》（暨都诚君悦名居），约定：双方就20户的问题在近期进行详谈，以便寻求解决遗留问题的方案。2013年12月29日，都诚公司向电影公司发出《承诺书》，载明：由我公司对贵公司第三期进行开发建设；为表示诚意，我公司先缴纳100万元保证金，其余300万元在承诺书签字生效之日起至2014年1月20日交齐，并和贵公司签订开发意向书；如因各种原因导致双方不能进行第三期合作开发建设，都诚公司退出第三期开发；都诚公司承诺：电影公司有权以成本价购买君悦名居住房20套，我公司无条件根据贵公司提供的购买住房名单给予购买和办证。2014年8月21日，都诚公司取得都诚君悦名居一号楼、公寓楼及地下室的商品房预售许可证（项目名称：都诚君悦名居，证号分别为：怀房售许字（2014）第0128号、怀房售许字（2014）第0129号、怀房售许字（2014）第0130号），一号楼的许可证上载明：商品房总建筑面积：30836.99平方米，批准预售建筑面积：30731.57平方米，商业：8710.04平方米。根据2015年怀化市房产测绘事务所的测绘结果，都诚君悦名居一号楼第一层至第三层共有8794.67平方米，第二层为201号房屋（3076.58平方米），第三层为301、302、303、304、305、306、307、308号房屋（分别为2485.99平方米、146.15平方米、70.43平方米、53.62平方米、45.62平方米、32.49平方米、38.19平方米、34.77平方米）。其中302号房屋为会议室，303、304、305号房屋为办公室，306、307、308号房屋为物管用房。2015年5月12日，都诚公司向电影公司发出《电影司20套优惠房购买方案》，载明：我公司同意给贵公司在君悦名居小区20套优惠商品房（见附后名单），具体情况如下：此20套住房的首付款共计162万元全部由贵公司收取，2014年初贵公司同意第三期由我公司开发并收取押金400万元，其中162万元为20套住房首付款的抵扣款，如果第三期贵公司不让我公司开发，则此162万元住房款，贵公司必须按月息2分利息从收取职工的购房款之日起算给我公司赔偿；20套住房，面积在100平方米内按照2600元/㎡计算，超过100平方米的按照3800元/㎡计算；能够办理按揭贷款的则按按揭贷款程序进行，具体手续到售楼部办理，不能办理按揭贷款则按一次性付款方式支付；首付款凭原始交款凭证可以抵扣电影公司以前收取的购房款；请贵公司2015年5月20日前到我公司办理有关手续并缴费，否则，我公司有权对外销售该20套住房。并附电影公司20户具体认购户名单及房号、面积、总房款。电影公司在另案中陈述其收到《电影公司20套优惠房购买方案》后通知了20名购房户，并于2015年5月20日前去都城公司办理购房手续，但由于当时涉诉项目处于停建状态，购房户担心支付了房款后，工程会继续停工，所以购房户不愿意交钱。另查明，电影公司未将第三期（家属区）的开发交给都诚公司。再查明，2011年12月2日，中共怀化市委常委办公会会议作出决定：同意撤销市电影发行放映中心，组建市电影发行放映公司（国有企业），市电影发行放映中心全部资产划入市电影放映公司。一审法院认为，2008年8月18日，电影公司与都诚公司达成了《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，约定提供土地使用权的电影公司不承担经营风险，只获得固定的房产，故该合同为土地使用权转让合同，双方签订土地使用权转让合同后，二十户购房者（职工）在电影公司的组织下进行商品房团购；结合2008年10月8日，电影公司与案外人翟刚生及都诚公司的法定代表人邓少亚达成《联合开发金鹰2号楼意向书》、都诚公司于2013年12月29日出具的《承诺书》、2014年2月14日都诚公司出具的收据、2015年5月12日都诚公司向电影公司发出的《电影公司20套优惠房购买方案》等事实可以看出，电影公司与都诚公司就买卖君悦名居小区20套商品房进行了协商，都诚公司同意按优惠价向电影公司出售20套商品房，双方就买卖人、房号、面积、价格协商一致，并约定电影公司应于2015年5月20日前到都诚公司办理购房手续并交纳房款，否则，都诚公司有权对外销售该20套商品房。因此，电影公司与都诚公司达成了商品房预约合同。本案中二十户购房者是在电影公司的组织下进行商品房团购，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同”之规定，电影公司作为组织团购者与20户购房者（职工）之间形成了委托关系，该二十户购房者（职工）是委托人，电影公司是受托人，并且根据都诚公司发出的承诺书、方案等材料分析，都诚公司在与电影公司订立商品房预约合同时，显然知道购房者系20户职工，电影公司与20户购房者（职工）系委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第三款“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”之规定，本案中，电影公司作为受托方，20户购房户作为委托方，在都诚公司向电影公司发出的《电影公司20套优惠房购买方案》，20户购房户委托方未在2015年5月20日前到都诚公司办理购房手续并交纳房款，因此，都诚公司有权对外出售涉案商品房。电影公司作为受托人在委托人未按约定履行合同时，都诚公司作为第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。故原告诉请被告继续履行《电影公司20套优惠房购买方案》约定价格，将20套住房出售给原告，并按20户名单签订商品房买卖合同，办理合同登记备案及第一项履行不能时要求其承担违约责任、返还预付购房款162万元、赔偿违约造成原告及购房户经济损失2180597元，无事实及法律依据，法院不予支持。邓少亚并非商品房预约合同的当事人，根据合同的相对性，原告向邓少亚主张上述权利，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九第四项、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决：驳回原告怀化市电影发行放映公司的诉讼请求。案件受理费37205元，减半收取18602.5元，由原告怀化市电影发行放映公司负担。二审中，电影公司向本院提交了一份通知单复印件作为证据材料，拟证明都诚公司于2019年10月1日通知其项目销售部，不得销售涉案商品房。都诚公司质证认为：上诉人提交的证据系复印件，未提交原件，对其真实性有异议，该证据与本案没有关联性且不属于新证据，不予认可。本院认为，电影公司在二审中提交的该证据材料系复印件，未提供原件，且不能实现其证明目的，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为，本案中，一审法院根据双方当事人提供证据，认定电影公司与都诚公司签订了《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，双方约定提供土地使用权的电影公司不承担经营风险，只获得固定的房产，从而认定电影公司与都诚公司之间合同为土地使用权转让合同，并无不当。在履行合同过程中，双方当事人就二十户购房者（含电影公司职工）在电影公司组织下购买都诚公司开发的20套商品房的事宜进行过多次协商。由于双方当事人及二十户购房者之间没有就商品房买卖合同的具体内容，正式签订商品房预约合同和商品房买卖合同，都诚公司也未实际收取电影公司及二十户购房者的购房款，故本案亦不能认定电影公司与都诚公司之间达成了双方意思表示一致的商品房预约合同或者商品房买卖合同的协议，电影公司与都诚公司之间商品房预约或商品房买卖的合同均未成立。电影公司将其公司与二十户购房者的权利义务混同，以本案原审原告的身份在本案中诉请主张都诚公司继续履行商品房买卖合同并承担违约责任、赔偿损失，其诉讼请求证据不足且没有事实和法律依据，一审判决驳回电影公司的诉讼请求亦无不当。综上所述，电影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37205元，由上诉人怀化市电影发行放映公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  王文利审判员  黄丽霞二〇二〇年四月十五日书记员  潘佰炬