济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初989号 原告：山东且力尔企业管理咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李继堂，执行董事。 委托诉讼代理人：边家祥，山东鼎桥律师事务所律师。 被告：济南曜杰商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于新敏，执行董事。 委托诉讼代理人：王树伟，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季占一，山东国曜律师事务所实习律师。 原告山东且力尔企业管理咨询有限公司（以下简称且力尔公司）与被告济南曜杰商贸有限公司（以下简称曜杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告且力尔公司委托诉讼代理人边家祥，被告曜杰公司委托诉讼代理人王树伟、季占一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 且力尔公司向本院提出诉讼请求：1.判令曜杰公司支付违约金11270.96元及同期银行贷款利息314.6元(2019年4月9日至2019年11月26日共计231天)；2.判令曜杰公司赔偿6个月的房屋空置费损失67625.76元（11270.96元/月*6个月=67625.76元）；3.本案诉讼费等费用由曜杰公司承担。事实与理由：2018年3月9日，曜杰公司因办公需要与且力尔公司签订《房屋租赁合同》，约定且力尔公司将位于济南市2006室房屋出租给曜杰公司，租期自2018年3月16日起至2021年3月15日止，房屋租金2.6元/平/天，年租金135251.4元，该房屋租金按6个月一期支付，提前10天支付下期房租，房屋租金每年递增10%。合同中明确约定租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致合同终止。然而曜杰公司在合同履行过程中，单方面提出解约，但其一直未与且力尔公司正式办理解除合同手续，也并未与且力尔公司结清相关的费用。曜杰公司的一系列行为已经构成违约，按照合同第七条第三款：若甲、乙双方中的一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。曜杰公司应支付违约金11270.96元。且力尔公司一直本着诚信原则及继续履行合同的初衷，给曜杰公司协商继续履行合同事宜，期间房屋一直给曜杰公司预留，直至2019年10月法院判决双方之间的《房屋租赁合同》解除之日。后且力尔公司于2019年11月将房屋出租。2019年4月至9月房屋空置六个月余，租金损失67625.76元。 在审理过程中，且力尔公司增加诉讼请求：判令曜杰公司支付合同履行期间欠付的冬季空调费2744.26元；并放弃第一项诉讼请求中关于利息的主张。 曜杰公司辩称，1.且力尔公司要求曜杰公司支付违约金及利息无事实依据，曜杰公司不同意支付。首先曜杰公司并无违约情形。双方签订合同时约定的共享茶室、会议室存在着无法使用的问题，影响了曜杰公司对租赁房屋的基本使用，无法完全达到曜杰公司最初签订租赁合同的目的。在临近缴纳第二年房租时，曜杰公司便开始与且力尔公司交涉上述问题，沟通能否适当降低第二年房租，并且双方约定的房租因存在共享茶室配备，本就比其他楼层租金要高。但交涉期间，且力尔公司在无任何事先通知的情况下强制断电，造成曜杰公司大量电脑数据流失且无法恢复等无法弥补的损失。且力尔公司的上述行为已经造成曜杰公司无法继续使用房屋，为了维护公司的正常运营，无奈下搬离租赁房屋合法合理。因此，且力尔公司强行断电的行为，违反了双方约定的合同义务，导致租赁房屋无法实际继续使用，其存在违约行为在先，曜杰公司搬离房屋完全是被迫无奈之举，不应承担违约责任。根据合同约定，双方任何一方存在违约行为，守约方可以主张违约方支付一个月租金作为违约赔偿金，但并未约定因此产生的利息、滞纳金等额外赔偿金。且力尔公司主张的利息部分无事实和法律依据，曜杰公司不同意支付。2.且力尔公司向曜杰公司索要六个月的房屋空置费损失毫无事实与法律依据，请求法院依法驳回。其一，双方就本案所涉房屋租赁关系的履行事宜已经过诉讼裁决，根据济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2821号判决，双方于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月9日解除，并且该民事判决已生效，根据合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，故曜杰公司无理由继续承担6个月的房屋空置费。其二，关于此第二项诉求，且力尔公司已在槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2821号一案中提出，后被法院驳回，根据“一事不再理”的诉讼原则，本案中再次提出此次请求完全是滥用其诉权。3.对于冬季空调费，曜杰公司不拖欠该费用，不同意支付。曜杰公司在租赁期间已在物业处充值了电费且点卡内尚有电费未退，不存在产生的欠付空调费用，且该费用已经在（2019）鲁0104民初2821号案件中请求过并被驳回，故根据一事不再理原则，且力尔公司另案起诉无事实法律依据。 本院经审理认定事实如下： 坐落于济南市2006号房屋所有权人为山东省鲁北煤炭配送基地有限公司（以下简称鲁北煤炭配送基地）。 2018年3月9日，且力尔公司与曜杰公司签订《房屋租赁合同》，约定：且力尔公司将其租赁的济南市2066号2006室房屋出租给曜杰公司，用途为办公，房屋面积142.52平方米；租赁期限共36个月，自2018年3月16日起至2021年3月15日止；租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约；房屋租金2.6元/平/天，年租金135251.4元整，签订合同3日内曜杰公司支付且力尔首期费用（含六个月房租、一个月押金、共享茶室会议室押金）79896.7元；房屋租金按6个月支付，提前10天支付下次租金，每年递增10%，以且力尔公司实际收到房款为准；曜杰公司应承担租赁期间需要交纳的费用为水费、电费、空调费、停车费等；若双方中的任何一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。合同还就押金等事项。合同还就租赁条件、押金等事项进行了约定。 2019年4月26日，且力尔公司诉至本院，要求：曜杰公司继续履行合同；曜杰公司支付在房屋租赁使用期间产生的空调使用费2744.26元；曜杰公司按房屋租赁合同规定支付2019年3月16日至2019年9月16日的房租共计74388.31元。曜杰公司提出反诉，要求：且力尔公司返还房屋押金11270.95元、共享茶室会议室押金1000元。本院于2019年10月24日作出（2019）鲁0104民初2821号民事判决，查明：合同签订后，曜杰公司向且力尔公司支付房屋押金11270.95元及共享茶室会议室押金1000元，共计12270.95元。2019年4月8日，曜杰公司将房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，并于2019年5月30日向且力尔公司邮寄《通知确认函》，就租赁合同解除再次通知对方。认为：合同中明确约定不得提前解除合同，曜杰公司在合同履行过程中单方面提出解约，且已实际搬离涉案房屋，其以实际行动表示不再履行合同，双方合同应予解除。且力尔公司主张继续履行合同，该合同已无实际履行意义，该请求不予支持。曜杰公司虽未在反诉状中明确提出解除合同的诉讼请求，但其要求返还押金的请求隐含着解除合同这一前提条件，本院判令双方的《房屋租赁合同》应予解除。同时，租赁合同中明确约定了违约责任，曜杰公司的解约行为构成违约，其应承担因单方面要求解约而应支付的违约金。且力尔公司未在诉讼请求中明确提出违约金的主张，可另案主张权利。曜杰公司主张且力尔供公司存在擅自断电行为，证据不足，该意见不予采信。曜杰公司于2019年4月8日将涉案房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，且力尔公司于2019年4月9日收到钥匙，本院认定4月9日为合同解除日。合同解除后，曜杰公司仍应支付且力尔公司自2019年3月16日至2019年4月9日共计24日的房屋租金，同时合同解除后，且力尔公司应返还曜杰公司交纳的押金12270.95元。且力尔公司主张的空调使用费，因证据系单方面制作，该证据不予采信，该诉讼请求不予支持。判决：一、且力尔公司与曜杰公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；二、曜杰公司于本判决生效之日起十日内支付且力尔公司自2019年3月16日起至2019年4月9日，共计24日的房屋租金8893.24元；三、且力尔公司于本判决生效之日起十日内返还曜杰公司押金12270.95元；四、驳回且力尔公司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 在审理过程中，且力尔公司认可其主张的2018年冬季空调费2744.26元与（2019）鲁0104民初2821号案件中主张的空调使用费2744.26元系同一笔款项。 在审理过程中，且力尔公司提交其与鲁北煤炭配送基地于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》，约定：鲁北煤炭配送基地将济南市大厦第20层包括涉案房屋在内的十套房屋租赁给且力尔公司；租赁期限自2017年12月19日至2020年12月18日；且力尔公司将租赁房屋作为企业孵化用途；租赁期间，鲁北煤炭配送基地允许且力尔公司在租赁期间对外转租（企业孵化），但整体转租须经鲁北煤炭配送基地书面同意。曜杰公司对该证据没有异议。 且力尔公司提交：1.济南富东信息技术有限公司向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费2615.33元增值税普通发票记账联；2.山东宝象投资有限公司向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费4960.76元向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费2615.33元增值税普通发票记账联；3.其向曜杰公司出具的代收电费、水费70359.05元增值税普通发票记账联；4.其向北京安信行物业管理有限公司济南分公司于2018年8月7日转账8800元、2018年8月9日转账1100元、2019年1月2日转账1万元的电子回单打印件；5.其制作的《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表，且力尔公司欲以上述证据证实涉案房屋所在20层水电费由且力尔公司垫付，曜杰公司尚欠空调费2744.26元。 曜杰公司提出异议，认为且力尔公司向曜杰公司出具的发票证据曜杰公司已经支付费用，其他单位发票与本案无关，《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表系且力尔公司单方制作，且未加且力尔公司的盖公章或物业公司的公章，不予认可。 曜杰公司提交音频资料光盘，并辩称该音频资料系其工作人员**与租赁房屋物业张经理的电话录音，内容显示：**：你好，是安盛平张经理吗？张：嗯。**：3月16号的时候，李总是不是给你打过电话，给我们强制断电。张：嗯。**：我之前不是充了电卡嘛。张：嗯。**：我想把这个费用退回来，工作人员说没法退。因为我这个情况你也知道，当时李总给你们打电话，你们给我强制断电。张：我没有给你强制断电，是李总给发的通知，说你们合同没法继续履行了。你们和李总商量吧，这个事不要咱们两个单方面聊。曜杰公司欲以此证明物业公司接到且力尔公司公司法定代表人李继堂通知，于2019年3月16日单方擅自对租赁房屋断电，且且力尔公司认为双方合同已无法继续履行。正是因为且力尔公司的上述行为，导致曜杰公司被迫搬离，致使合同无法继续履行，最终解除。且力尔公司提出异议，称录音中双方的身份无法确定，且双方陈述的事实并不是很清楚，录音的文字记录中“**说是安盛平张经理吗”，安盛平公司是不存在的，因此该录音资料没有任何效力。 本院认为，且力尔公司与曜杰公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容合法，系有效合同。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本院生效判决已经认定：曜杰公司的解约行为构成违约，应承担因单方面要求解约而应支付的违约金，且力尔公司未在该案诉讼请求中明确提出违约金的主张，可另案主张权利。现且力尔公司要求曜杰公司支付违约金合法有据，根据合同约定，违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任，双方合同约定一个月租金为11270.95元，且力尔公司主张中超出部分，不予支持。曜杰公司的辩称理由依据不足，不予采信。 关于且力尔公司主张的六个月的房屋空置费。且力尔公司诉称其自2019年4月至10月给曜杰公司留置房屋，导致房屋空置，要求按照租金标准支付房屋空置费。曜杰公司提出异议。经审查，本院生效判决确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除，故且力尔公司要求曜杰公司支付2019年4月9日至10月9日的房屋空置费依据不足，不予支持。 关于且力尔公司主张的2018年冬季空调费2744.26元。经审查，且力尔公司在（2019）鲁0104民初2821号案件中主张的该费用，并提交各个房间的空调费用表予以证实，本院作出的（2019）鲁0104民初2821号认为：且力尔公司主张的空调使用费用，因证据系单方面制作，该证据不予采信，该诉讼请求不予支持。在本案中，且力尔公司依然主张该费用，且再次提交其制作的《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表予以证实，曜杰公司不予认可。且力尔公司该请求依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、济南曜杰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付山东且力尔企业管理咨询有限公司违约金11270.95元。 二、驳回山东且力尔企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1780元，减半收取890元，山东且力尔企业管理咨询有限公司负担790元，济南曜杰商贸有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李子萍 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 代晨晨 书 记 员 查传芳