江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣08民终436号上诉人（原审原告）：吉安市碧荣房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区井冈山大道9号商会大厦办公2302号，统一社会信用代码91360802MA36YAQD28。法定代表人：刘胜辉，该公司总经理。委托诉讼代理人罗瑶，女，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：吴梅，女，1975年4月25日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人吉安市碧荣房地产开发有限公司因与被上诉人吴梅商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人吉安市碧荣房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人罗瑶、被上诉人吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉安市碧荣房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销吉州区人民法院（2019）赣0802民初531号民事判决；2、请求判决支持上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。1.一审认定“2019年8月17日，赵超臣向被告发送了一条微信”与事实不符，2019年8月17日，上诉方置业顾问未向被上诉人发送任何微信消息。2.一审认定“原告销售人员赵超臣将认购书的内容以图片的形式、微信的方式发送给了被告，被告于2018年6月22日将该认购书重新发送给赵超臣”。与事实不符，上诉人未向被上诉人发送过认购书内容的图片，认购书内容图片为被上诉人主动向上诉人发送。3.一审认定“2018年7月8日，原告与买受人吴梅签订的《商品房买卖合同（预售）》在吉安市吉州房地产交易所备案登记”对《商品房买卖合同》效力认定不清，对“买受人吴梅”之间的关系认定不清。事实情况为“2018年7月8日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》成立生效，并在吉安市吉州房地产交易所备案登记”。4.一审认定“赵超臣于2019年8月17日向被告表明希望被告回来把合同签订，可以说明被告未签订该商品房买卖合同及其附件附录，该商品房买卖合同未成立”与事实不符，与基本逻辑不符。5.因被上诉人恶意隐瞒委托第三人签订的事实，致使上诉人在一审鉴定后方可知悉《商品房买卖合同》非其本人签订，同时鉴定费应根据“谁主张、谁举证”的原则确定承担主体。一审法院判决上诉人承担诉讼费无任何事实和法律依据。综上所述，一审判决事实认定不清，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。吴梅辩称，上诉人所称的均不属实，赵超臣是碧桂园的销售人员，是他采取欺骗的方式骗我买房，说我征信没有问题就可以贷款，那么我就相信他了。能贷款我就买，不能我就不买，于是就有了我付532215元的预付款。赵超臣给我做了假流水，我已提供聊天记录予以证明。所有的商品房买卖合同上均不是我本人的签字，贷款也不是我本人去银行办理的，所以后果应当他们去承担。上诉人称是我委托的，也没有我签字的委托书。一审提交的证据足以说明是他们诱骗我，所以我主张退还我所交的预付房款以及鉴定费、差旅费，以及支付我从付款之日起至实际返还之日止银行同期贷款的利息。吉安市碧荣房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认签订的《商品房销售合同》及其附件附录成立并生效，对原、被告双方均具有约束力；2、判令被告立即支付所欠购房款总计1230000元及违约金（违约金从应付之次日起每日按逾期应付款的万分之二计算至实际支付之日止，截止2018年11月7日的违约金为11808元）；3、案件诉讼费用、鉴定费、代理人差旅费均由被告承担。一审法院认定事实：原告系坐落于井冈山大道以东、凤凰洲路以南、白水仙路以西、复兴路以北地块的开发商，该地块上建设的商品房项目核准名称为碧桂园正荣庐陵府。2018年5月21日，被告加原告销售员赵超臣为微信好友。2018年6月17日，被告通过注册凤凰通认购原告开发的该小区5号楼1单元502号房，总房款为1762215元。当日，被告以刷卡的方式向原告支付购房定金10万元。2018年6月20日，原告（甲方、出售方）与买受人吴梅（乙方、认购方）签订《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》，该认购书约定，乙方向甲方认购的物业为吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502洋房，建筑面积为143.16平方米（套内建筑面积为114.2平方米，分摊建筑面积为28.96平方米），交楼日期2020年9月30日，建筑超标单价12309.41元/㎡。该物业认购价为1762215元。乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期100折（首付30%）。乙方的付款方式为定金10万元须于签署认购书时付清。第一期楼款532215元须于2018年6月20日前付清（含定金），第二期楼款123万元须于2018年9月20日前付清（银行按揭款）。甲乙双方一致同意乙方应于2018年6月20日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书、有关之法人授权书及印章等真实有效文件）及本认购书约定的第一期楼款到吉安碧桂园正荣庐陵府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。该认购书约定了甲方的义务、乙方的义务等。2018年6月18日至2018年6月27日期间，被告与赵超臣就房屋贷款事宜进行了沟通，被告将身份证、户口本、离婚证、收入证明、个人征信报告、认购书等材料以微信图片的方式发送给赵超臣。双方选择的贷款银行为中国银行。2018年6月28日，赵超臣通知被告前来售楼部签订正式合同。因被告在外地，被告与赵超臣以微信方式确认被告的身份信息。2018年7月8日，原告与买受人吴梅签订的《商品房买卖合同（预售）》在吉安市吉州房地产交易所备案登记。2018年7月18日，赵超臣向被告反馈信息，因被告的银行流水不够，按揭贷款未通过审批，要求被告重新邮寄一份收入证明，看其他银行能否通过贷款审批，并告知被告其合同已在房管局办理了备案手续。2018年7月19日，被告向赵超臣发送微信，内容为：“你好，我的合同在房管部门备案的合同号是多少？”2018年7月21日，赵超臣将《商品房买卖合同（预售）》的封面（含合同编号）以微信的方式发送给被告。2018年8月3日，赵超臣告知原告，其按揭贷款再次未通过审批，并告知其可以转为一次性付款。2019年8月17日，赵超臣向被告发送一条微信，内容为：“吴姐你好，现在同事帮您争取了一次性付款享受96折。希望您有空可以回来把合同签啦。”2018年9月23日，原告向被告邮寄《已到期应缴款通知书》，告知被告需支付的剩余房款为123万元。另查明，2019年3月26日，被告吴梅要求对其与原告于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件附录中的签名及指纹是否是其本人签名及捺印进行鉴定。经一审法院委托，江西求实司法鉴定中心于2019年5月16日作出的文检鉴定意见书，鉴定意见为，（一）2018年7月8日的合同编号：JA2018025544《商品房买卖合同（预售）》买受人（签字或盖章）处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（二）《附件一房屋平面图（应当标明方位）》中“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（三）2018年7月8日的《附件十一补充协议》第31页右下方及买受人（签章）两处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（四）2018年7月8日的《补充协议》买受人（签章）处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。于2019年5月9日作出指纹鉴定意见书，鉴定意见为，1、2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）其中的第19、20页等二处留有红色指印文不是吴梅（身份证号）本人手指捺印所留。2、无法确定：2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）其中附件十一补充协议，第31页、第32页及补充协议第五页等三处“吴梅”字迹上留有红色指印文是否是吴梅（身份证号）本人手指捺印所留。被告为此花费鉴定费12000元。2019年6月13日，原告要求对《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》中的“吴梅”字样签字与《商品房买卖合同（预售）》第19页、《补充协议》第5页、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《买卖合同重要事项告知书》中的“吴梅”字样签字为同一人所签进行司法鉴定。经我院委托，江西求实司法鉴定中心于2019年9月25日出具文检鉴定意见书，鉴定意见为：（一）2018年7月8日的合同编号：JA2018025544《商品房买卖合同（预售）》买受人（签字或盖章）处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（二）2018年7月8日的《补充协议》买受人（签章）处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（三）2018年6月21日的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》乙方处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（四）2018年6月21日的《买卖合同重要事项告知书》业主签收处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。原告为此花费鉴定费4500元。一审法院认为，本案争议的焦点为原、被告双方于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否成立并生效？首先从认购书是否成立的角度来讲，虽然原告提供的签订时间为2018年6月20日的认购书并非被告所签，但是从被告注册凤凰通选房、向原告支付购房定金10万元、于2018年6月20日支付第一期楼款432215元等一系列行为来看，被告实际在按照认购书的内容履行自己的义务。同时，原告销售人员赵超臣将认购书的内容以图片的形式，用微信的方式发送给了被告，被告于2018年6月22日将该认购书重新发送给赵超臣，该行为足以说明被告对认购书予以认可，双方于2018年6月20日签订的《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》成立并生效。原、被告之间就吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502房达成初步购房意向。其次，根据司法鉴定意见书的结论，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）笔迹及指纹均非被告签字及捺印，另认购书中“吴梅”的签字与《商品房买卖合同（预售）》及附件附录中“吴梅”的签字并非同一人所签，且赵超臣于2019年8月17日向被告表明希望被告回来把合同签订，可以说明被告未签订该商品房买卖合同及附件附录，该商品房买卖合同未成立。原告要求被告按照合同的内容支付所欠购房款及违约金的诉请，不予支持。原告如果认为被告存在过错，未履行认购书的内容，原告可另行向被告主张缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，判决：驳回原告吉安市碧荣房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16116元，鉴定费12000元（被告预交），由原告负担。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人与被上诉人双方于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否成立并生效，是否应当继续履行。首先，上诉人提供的签订时间为2018年6月20日的《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》，虽无证据证明是被上诉人吴梅所签，但从被上诉人吴梅注册凤凰通选房、支付购房定金10万元、与赵超臣微信聊天记录以及支付第一期楼款432215元等行为来看，被上诉人吴梅对预定吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502房的意思表示真实。其次，根据认购书付款时间的约定，除了定金和第一期付款外，第二期楼款在2018年9月20日前付清（银行按揭款）。再从上诉人的销售顾问赵超臣与被上诉人吴梅的微信聊天记录也可以印证，案涉房屋的付款方式为按揭付款。在银行按揭申报过程中，被上诉人吴梅提交资料给赵超臣，再由赵超臣负责代为办理银行按揭审批手续。在银行流水问题上，从上诉人的销售顾问赵超臣与被上诉人吴梅的微信聊天记录显示，为能够办到银行按揭，上诉人的销售顾问赵超臣找人做出的银行假流水最终未被银行审核通过，导致案涉认购房屋银行按揭贷款目的无法实现。在赵超臣征求被上诉人吴梅以增加担保或者转为一次性付款的意见后，被上诉人吴梅作出了退房的意思表示。本院认为，在上诉人与被上诉人吴梅约定的认购房屋按揭付款条件不能成就时，被上诉人吴梅提出退回认购房屋的意愿，不违反法律的规定。再次，在签订《商品房买卖合同（预售）》问题上，从被上诉人吴梅与赵超臣双方微信聊天记录以及根据司法鉴定意见书的结论，上诉人提供的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）笔迹及指纹均非被上诉人吴梅本人签字及捺印，另认购书中“吴梅”的签字与《商品房买卖合同（预售）》及附件附录中“吴梅”的签字并非同一人所签，且赵超臣于2018年8月17日向被上诉人吴梅表明希望她回来把合同签订，均证明了上诉人与被上诉人未签订该商品房买卖合同。上诉人提供的该《商品房买卖合同（预售）》及其附件，并不是上诉人与被上诉人的意思表示一致的结果，故该合同未成立，对当事人双方没有约束力。上诉人要求被上诉人按照《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）的内容履行支付所欠购房款及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吉安市碧荣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16116元，由上诉人吉安市碧荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年四月二十八日书记员  郭芷伊