广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33373号上诉人（原审被告）：孙铮，男，汉族，1977年5月10日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：屈刚，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩熙，广东仁人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭澎，男，汉族，1974年7月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王晶晶，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬盛杰，广东广和律师事务所律师。上诉人孙铮因与被上诉人彭澎排除妨碍纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初25320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙铮的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回彭澎的全部诉讼请求；二、改判由彭澎承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定诉争花园区域属于涉案建筑物的共有部分错误，3A业主对花园区域有独立使用权。1.开发商深圳市新浩城实业发展有限公司向3A户型业主出具了“空中花园”使用权证明书，明确诉争花园区域的独立使用权归3A业主所有。孙铮在一审中提交了新亮阁9E业主汪燕、任培秋的空中花园使用权证明书，证明开发商对小区内的区域是做明确分割的。2.诉争花园区域本身不计建筑面积部分，不能因为3A号房屋的房地产证上建筑面积未包含诉争花园区域面积，就将其认定为共有部分，否认3A业主独立使用花园区域的权利。3.花园区域具有构造和利用上的独立性。在一审法院向深圳市不动产登记中心调取的及彭澎、孙铮双方提交的户型平面图中，均显示花园区域与公共走廊有明确的实线分割，图纸上可见3A房屋的客厅设计有门可进入花园，且进入花园仅有此门无其他出入口。3A、3B两户进出有专门的走廊通道，该围栏对彭澎通行未造成任何妨碍，对于彭澎的3B号房屋的安全、采光、通风等亦无任何影响。4.本案诉争花园区域性质的认定不应适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释第十九条规定“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”物权法自2007年10月1日施行，本案的3A号房屋孙铮于1998年购买，花园区域的护栏也是由开发商在交房、业主入住时统一安装，距今已有20多年，本案并非是物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，不应当适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。二、彭澎的诉讼请求为孙铮立即停止对XX3层公共区域的侵占行为，并立即恢复原状。首先，孙铮不认可花园区域为公共区域；其次，彭澎在一审审理中并未举证“恢复原状”的原状是何种状态。三、孙铮申请追加开发商深圳市新浩城实业发展有限公司为第三人，以查清案件事实。综上，彭澎的诉请没有事实与法律依据，恳请二审法院查清事实，保护购房者利益，维护小区秩序稳定及和谐邻里关系，对一审判决予以纠正，改判驳回彭澎的全部诉讼请求。彭澎答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。彭澎向一审法院起诉请求：1.孙铮立即停止对深圳市XX3层公共区域的侵占行为，并立即恢复原状；2.本案的诉讼费用由孙铮承担。一审法院认定事实：彭澎为深圳市XX3B（以下简称3B号房屋）的所有权人。孙铮为深圳市XX3A（以下简称3A号房屋）的所有权人。1998年10月31日，孙铮与深圳市新浩城实业发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定，孙铮购买3A号房屋,建筑面积为176.45平方米。1999年12月9日，孙铮办理了3A号房屋的房地产证（深房地字第××号）。房地产证记载3A号房屋的建筑面积为176.45平方米。彭澎则称其于2015年通过二手房购买成为3B号房屋的业主。3A号房屋与3B号房屋相邻，3A号房屋客厅外及3B房屋外公共走廊连接的花园区域为诉争区域。经一审法院现场勘查，该诉争花园部分除小区开发商原始建成的底座外，目前另有孙铮修建的铁质围栏，形成一个独立空间，孙铮将其作为私人花园使用，仅从孙铮的客厅处有门通往该花园区域。彭澎主张该区域为小区公共区域，应为全体业主共同所有。孙铮主张该区域为其购买3A号房屋时，开发商赠送的私家花园，并非小区的公共区域。一审法院于2019年8月20日向深圳市不动产登记中心发函询问3A号房屋的房产证上记载的建筑面积是否包含诉争花园区域的面积。深圳市不动产登记中心于2019年9月16日向一审法院回复称：“XX二期A座花园部分（即露台）为不计建筑面积部分，XX3A的房地产证（深房地字第××号）上建筑面积未包含花园部分的面积”。一审法院认为，关于诉争花园区域的性质问题。根据查明的事实，孙铮与深圳市新浩城实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》未就诉争花园区域作出任何约定，3A号房屋的房地产证上建筑面积未包含诉争花园区域的面积；孙铮亦未能举证证明该花园规划上属于孙铮专有使用或其专有使用已经过其他共有权人的同意；同时，该花园区域亦不具有构造和利用上的独立性。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该诉争花园区域应属于涉案建筑物的共有部分。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。孙铮擅自在原有底座上修建围栏占用诉争花园区域，作为私人花园使用，侵犯了包括彭澎在内的其他业主的共有权。彭澎请求孙铮停止侵害，恢复原状，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、孙铮应于本判决生效之日起十日内停止对深圳市XX3A号房屋客厅外接花园区域的侵占；二、孙铮应于本判决生效之日起十日内将深圳市XX3A号房屋客厅外接花园区域自行修建的围栏拆除，恢复原状。本案案件受理费100元（已由彭澎预交），由孙铮负担。本院查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。另查，孙铮在二审期间提交了新证据，本院围绕争议焦点组织了质证并进行认定。本院认为，本案为排除妨碍纠纷。根据孙铮的上诉理由，二审争议的焦点在于：孙铮是否应当停止对深圳市XX3A号房屋客厅外接花园区域的侵占及恢复原状。首先，孙铮提交的证据不足以证明上述诉争花园区域是能够登记成为特定业主所有权的客体，或者规划上专属于孙铮所有的XX3A号房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条的规定，该诉争花园区域不属于涉案建筑物的专有部分，应属于涉案建筑物的共有部分。其次，孙铮亦未提交证据证明其专有使用上述诉争花园区域已经过其他共有权人的同意。因此，孙铮擅自在原有底座上修建围栏占用诉争花园区域，作为私人花园使用，侵犯了包括彭澎在内的其他业主的共有权。彭澎依法有权请求孙铮停止侵害，恢复原状。综上所述，孙铮的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙铮负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年四月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。