河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初1047号原告：王国焕，女，汉族，1978年4月1日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：王俊晓，河南子午律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:南阳市七星商务酒店有限公司，住所地南阳市百里奚北路光彩大世界对面,统一社会信用代码914113005991311964。法定代表人：路红贵，任总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王国焕诉被告南阳市七星商务酒店有限公司（以下简称七星公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王国焕及其委托诉讼代理人王俊晓、被告七星公司的委托诉讼代理人徐传海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确认原告与被告2013年10月15日、2013年11月28日、2013年12月23日、2015年2月15日签订的《房屋托管合同书》为有效合同。2.被告向原告支付租金80961元及出租标的20%的违约金为129539元。（合计210500元）3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2013年10月15日、2013年11月28日、2013年12月23日、2015年2月15日，原告与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司签订了《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》，合同约定位于南阳市××与××路交叉口处××天××商务酒店公寓××、××、××、××1703户，分别以144725元、231544元、123060元、148366元出售给原告，合计647695元。当日，原告与被告又签订了《房屋托管合同书》，原告将购买的房屋交由七星商务酒店托管，托管期限为自合同签订日到2018年7月31日，七星商务酒店每年支付给原告购房款的10%作为租金，原告也实际收取了七星商务酒店支付的租金，原告已取得了该房所有权。被告实际支付原告租金至2018年7月31日。2018年7月31日书面《函告》原告租赁托管时间延长3个月，目前被告尚欠原告租金1年零3个月，被告欠原告租金合计80961元，依据《房屋托管合同书》约定，被告应支付原告违约金的数额为合同标的20%，本合同租赁标的合计647695元，故被告应支付原告违约金129539元。被告七星公司辩称，本案与七星商务酒店无关，属于原告恶意诉讼，要求法院依法驳回原告诉讼请求。由此给被告造成的损失要求原告赔偿。原告围绕诉讼请求依法提交的证据为《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》（以下简称买卖合同）、《函告》及《承诺书》、《房屋托管合同书》（以下简称托管合同）、预售许可证复印件、张一辰授权委托书复印件一份、收据、通知短信截图以及被告七星公司工商登记信息。被告对原告提交买卖合同、《函告》、《承诺书》、收据、短信截图是案外人出具，与被告无关；张一辰授权委托书系复印件，张一辰未授权相关事宜。经本院审查认定，原告提交张一辰授权委托书系复印件，无其他相关证据相互印证，对该证据真实性，本院不予认定。原告提交的其他证据来源合法、客观真实，本院予以采信。被告七星公司未提交证据。根据当事人陈述、经审查确认的证据、我院调取的国家电网南阳供电公司报装申请委托手续、南阳供电公司工作人员笔录、百里奚街道办事工作人员笔录，本院认定事实如下：七星公司于2012年7月4日成立，张一辰、薛玉兰为发起人，分别占股60%和40%；公司法定代表人为张一辰，监事为薛玉兰，2018年7月31日，法定代表人变更为路红贵，股东变更为路红贵、张广汉；2019年9月10日，法定代表人变更为张广汉；2019年12月3日，法定代表人变更为路红贵。原告分别于2013年10月30日、2013年11月28日、2013年12月23日、2015年2月15日与南阳金天洋房地产开发有限公司（以下简称金天洋）签订买卖合同四份，购买其开发建设的位于南阳市××与××路交叉口金天洋商务酒店公寓项目1幢17层1702户（现酒店房间编号1702）、1幢17层1709户（现酒店房间编号1766）、1幢17层1701户（现酒店房间编号1701）、1幢17层1703户（现酒店房间编号1703），房屋面积分别为30.96平方米、50.27平方米、26.27平方米、30.96平方米，单价分别为4674.58元/平方米、4606.01元/平方米、4684.43元/平方米、4792.18元/平方米，房屋总价分别为144725元、231544元、123060元、148366元，合计647695元。合同第四条约定被告分别于2013年10月30日、2013年11月28日、2013年12月23日、2015年2月15日将该房交付原告后，由七星公司托管使用五年，七星公司每年支付购房款10%作为租金……；合同第六条约定甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记……；第七条约定若甲方将房屋收回不售给乙方，则以总房款20%支付乙方违约金。双方约定办理过户登记手续时间为2018年7月31日五年托管期限届满之日。原告按照合同约定履行了付款义务。原告分别于2013年10月30日、2013年11月28日、2013年12月23日、2015年2月15日与七星公司签订房屋托管合同书四份，约定原告将上述房产全权委托给七星公司办理出租事宜，托管期为2013年8月1日至2018年7月31日，七星公司每年向原告支付购房款的10%租金；约定如原告违约导致合同无法履行，应向被告赔偿标的额20%违约金，同时七星公司无条件直接将托管房屋按原价从原告处购回；如七星公司不能按时支付租金，且延付期限超过3个月，被告应赔偿合同标的20%作为违约金；约定托管期限届满双方不再续签合同的，被告应在期满后将该房屋交付原告。2018年7月31日，托管合同到期当日，金天洋向原告等购房户发出《承诺书》和《函告》，内容为：七星商务酒店租赁房屋返租事宜，于2018年5月28日开发经营公司与相关业主代表协商，达成协议。开发公司以承诺书形式作出郑重承诺，2018年7月31日合同到期后不再续租，但2018年8月1日至10月31日前，公司保证七星酒店正常经营，并按原承租协议支付该时间段租金，金天洋公司最迟于2018年10月31日将所有剩余房租全部结清，并将相关手续、房产证交付完毕，否则承担相关法律经济责任。上述约定期限到期后，七星商务酒店停止营业，被告和金天洋公司均未将房屋交付原告。另查，由于涉案楼盘系用于经营酒店使用，水电路为一条线供应，无法实现单独管控。在租赁期限到期后，原告要实现单独使用、出租，需要对水电进行民用线路改造。2019年5月31日，涉案房产所在的百里奚街道办事处就涉案房产交接过户、供水、供电问题组织张一辰与购房户代表段国良、王秀华、李永文等进行协商并制作《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《纪要》）。《纪要》显示，双方对尽快申请通水、通电达成共识。当天，张一辰出具委托书，载明：今委托南阳市高新区百里奚办事处按程序为七星商务酒店业主办理水、电。2019年6月11日，百里奚街道办事处向电业局发函，称被告和七星公司法人代表张一辰同意按程序通水通电。现有业主代表前去贵单位联系通电事宜，望大力协办为宜。2019年6月19日，南阳高新区百里奚街道办事处向南阳供电公司出具证明一份，内容为：位于百里奚路与张衡路口的七星小区是百里奚街道办事处辖区的居民小区，属于无物业管理小区，现小区居民开展自救，业主合伙成立“七星小区业主委员会”，相关手续正在办理中，请贵单位考虑小区130多户居民没有电的实际情况，同意受理以“七星小区业主委员会”为主体报装用电工作。2019年7月11日，金天洋公司作为甲方、南阳七星商务大酒店业主委员会作为乙方、张一辰为丙方达成《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》，内容如下：一、甲、丙方同意将房产分割过户给业主。原来业主所购七星商务酒店的房产，因金天洋融资需要，当时登记在张一辰名下，张一辰现同意将房产分割过户给业主。过户时间为2020年7月31日。二、三方同意重启七星商务酒店。如果任何一方违约，使酒店不能营业造成损失，由违约方全部承担。四、由于小区变压器负荷不够，甲方、丙方负责更换或增容设备，并负责将原有商业用电变更为民用电，乙方派人（和东方）参与……五、调换房间。公司没有售出的七星商务酒店房子，在不影响业主利益情况下与业主进行调换，调换时所产生的房款差价，按当时价格进行赔偿。调换时间为产权过户之日。六、酒店所欠业主的租金。2018年7月31日前酒店所欠业主租金，按照合同由甲方于9月31日前全部支付给业主。后续的2018年8月1日至10月31日三个月的租金，乙方暂不追要。七、金天洋公司张一辰提出因业主对电力由商用改民用并增容投入巨资不再由乙方全体业主投资，所以金天洋公司张一辰要求乙方不再主张收回续租的三个月租金，其他所有条款不变。上述协议由段国良、李永文、何兰松等11位购房户在乙方业主代表处签名。原告认可七星公司已经在2019年10月1日之前将2018年7月31日前所欠原告租金支付原告。《交接过户协议》签订后，和东方、段国良、李永文等购房户代表到国家电网南阳供电公司报装办理电力新装有关事项，和东方、段国良作为办理电力新装有关事项受托人提交了委托手续，2019年10月底，争议房产通水通电。报装民用电路变压器由张一辰提供。2019年11月4日，购房户代表向张一辰发送的微信聊天记录截屏图片显示，原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商。本院认为，原、被告双方签订《托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原告请求确认合同效力，本院予以支持。原告称未授权段国良、贺兰松、李永文等与张一辰、金天洋签订《交接过户协议》。要求支付从2018年7月31日起延长3个月的租金损失。但原告等购房户自发成立名为“业主委员会”的自救组织属实，由于段国良、李永文等前期以业主代表身份多次与张一辰、金天洋公司沟通交涉租金、水电、交接过户等问题代表原告申请水电改造事宜，被告有理由相信段国良等有代表七星酒店其他购房户与被告进行协商交接过户事宜的代理权限。故即使原告未授权段国良等人与张一辰、金天洋公司签订《交接过户协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，段国良等在业主代表栏签字的行为，亦构成表见代理。且《交接过户协议》为张一辰、金天洋创设的水电改造义务惠及原告。本院认为，《交接过户协议》内容对原告具有约束力。前述协议约定以金天洋、张一辰为涉案房产进行水电改造并更换增容电气设备为条件，原告放弃2018年8月1日至2018年10月31日的租金，现金天洋和张一辰已履行完毕前述义务，故原告起诉要求三个月租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张因为被告在2018年10月31日租赁到期后未将涉案房产按约定交付造成的租金损失。因涉案房屋用于酒店经营，铺设商用水电路进行统一管控，原告等在托管期限到期后需要对水、电路进行民用改造，方能实现一户一表单独管理控制并自行出租、使用。但被告在租赁期限到期后，未向原告交付房屋，造成直至2019年5月31日，购房户代表段国良等才在街道办事处的组织下与张一辰协商七星酒店水、电改造问题并制作《纪要》。被告的违约交付行为，造成原告无法及时对涉案房屋进行水电改造。故在2019年5月31日段国良等代表与张一辰协商水、电路改造之前造成的租金损失，应由被告承担。在协商水、电改造后，双方代表积极协调、联系相关单位报装民用水电、进行交接。2019年10月底，涉案房产完成民用水电改造并通水、通电。上述协商、申报、进行水电改造期间属于双方交接房产所必须的合理时间损耗，不应计算在原告租金损失范围之内。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条之规定，考虑到七星酒店不再继续经营，个别业主自行出租房屋不可能获取类似托管规模经营等值收益，参照涉案房产同地段、同户型租金，本院酌定支持原告从2018年11月1日起至2019年5月31日止每户租金损失各5000元，共计20000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告王国焕与被告南阳市七星商务酒店有限公司签订的《房屋托管合同书》有效。二、被告南阳市七星商务酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告王国焕租金损失20000元。三、驳回原告王国焕其他诉讼请求。案件受理费4558元，减半收取计2279元，由被告南阳市七星商务酒店有限公司负担50元，原告王国焕负担2229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年四月三十日书记员  牛 祺