上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1387号上诉人（原审原告）：赵婷，女，1986年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：许克成，男，1982年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市潘集区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所。上诉人赵婷与上诉人许克成房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。赵婷上诉请求：撤销一审判决，改判许克成退还赵婷已付租金人民币8万元及押金5万元。事实与理由：双方在2019年4月8日签订租赁合同后，在租期开始前即因重大事由无法实际履行，赵婷第一时间告知了许克成。双方通过电话、微信及面谈的方式协商，并一致同意附条件解除合同。所附条件为：1.赵婷继续依照许克成的指示完成租赁房屋的装修并交付给许克成，装修费用由赵婷承担，装修利益则归许克成；2.双方积极招租，待许克成另行招租到第三人后即全额退还赵婷已付租金及押金。为此，赵婷继续装修并为此支付装修款4万余元。许克成在租赁合同约定的租期开始后至今未向赵婷交付过房屋，双方未办理过房屋交接手续，其自行占有使用房屋至今。这也证明双方已达成附条件解除租赁合同的约定，许克成明知赵婷不再租用涉案房屋，故双方无需再办理房屋交接手续，亦充分证明许克成认可双方之间的租赁合同已解除。许克成在一审中称，赵婷未向其返还房屋，至今占有使用房屋，与事实不符。赵婷多次积极通过装修老板及房屋中介等平台发布房屋招租信息，为许克成招揽新租客，但许克成却故意拖延时间阻碍另行招租，致使其期待利益损失扩大。同时，赵婷装修到位后，许克成占有使用该房屋，持续经营其原有的足浴、棋牌室等服务，故并未产生实际损失。许克成辩称，不同意赵婷的上诉请求，支持己方上诉请求。许克成上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵婷在一审中的全部诉请。事实与理由：租赁合同签订后，赵婷即占有房屋并进行装修，对于装修后其是否实际使用，以及占有期间的风险，均应由赵婷决定并负担风险。许克成按约收取租金系合同赋予的权利，不因赵婷是否实际使用而受到影响。同时，赵婷对房屋结构进行了改变，合同解除后，其仍需要恢复原状，不仅增加了成本，且房屋后续能否产生收益的风险也转移至许克成，故合同解除对于许克成造成的实际损失远大于许克成收取的租金及押金。一审法院酌定许克成返还租金4万元，对许克成显失公平。赵婷辩称，不同意许克成的上诉请求，支持己方上诉请求。赵婷的一审诉讼请求：1.判令许克成退还赵婷租金8万元、押金5万元，合计13万元；2.判令许克成承担诉讼费。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号1_2层房屋的权利人为上海XX有限公司，房屋建筑面积231.86平方米，房屋用途为店铺。许克成（出租方、甲方）与赵婷（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将XX路XX弄XX号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期限自2019年4月18日起至2020年4月17日止，月租金4万元，付三个月押金五万元，如有拖欠或拒交，甲方有权停止出租并收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同,须提前1个月通知对方，如有违约，押金不退还；备注（手写）首次房租交两个月，2019年4月18日起至2019年6月17日，从6月18日起房租三月一交（下次付款前10号付）。合同另对其他事项作了约定，赵婷、许克成签名，合同落款署期2019年4月18日。赵婷、许克成庭审中均确认合同签订日实际为4月8日。赵婷于2019年4月7日、4月8日向许克成各支付1万元、12万元。合同签订后，许克成将涉案房屋交付给赵婷，赵婷即进行装修。2019年4月12日，赵婷、许克成约谈，赵婷提出解除租赁合同，不再租赁涉案房屋。4月16日，赵婷与许克成之妻凌某的微信聊天中，凌某表示“你让他们尽快给我弄好，不给我弄好，我租出去了也不会退钱给你的”。一审庭审中，赵婷申请证人宋某、丁某出庭作证。宋某向一审法院陈述：其是赵婷的丈夫，租赁合同签订当天及4月12日晚上，他陪赵婷去涉案房屋处是和许克成商量解决解约一事，许克成要求将房屋装修好，再出租出去，同意把钱退还。丁某向一审法院陈述：赵婷找其去装修，4月7日去看的涉案房屋，4月8日开工，4月11日赵婷表示不租了可能要停工，实际停工1天，后又要求按照原计划继续，4月18日装修完工，装修部位是1楼，改造1楼楼梯并增加扶手通向2、3楼。赵婷对证人证言均无异议。许克成对证人宋某的证言认为，证人在场也并不能证明许克成有明确同意解除合同的意思，双方并没有协商过涉案房屋如果出租不了的解决方案；许克成对证人丁某的证词表示，整个装修过程丁某没有从赵婷、许克成处拿过钥匙，装修时在1楼加了独立门直接从XX号进出，因为赵婷装修加了独立门及租用楼上部位，影响到许克成对其他房屋的使用，故许克成另行出资对其房屋进行了部分改造。一审另查明，涉案房屋系1_2层建筑，许克成承租后，自行在一层部位下挖后将一层一隔为二，赵婷承租的系一层下层的三分之一间及产权证上的二层，一层的下层三分之二间及上层隔间由许克成自用。一审再查明，2018年4月1日，许克成与案外人孙某签订房屋租赁合同，孙某同意将XX路XX弄XX号出租给许克成，租期2018年4月1日至2020年4月1日，月租26,800元。一审法院认为，赵婷、许克成就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。首先，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。赵婷、许克成签订合同后，许克成即交付房屋由赵婷装修，赵婷亦支付相应的费用。赵婷在合同签订并实施装修后不久即向许克成提出不再租赁房屋的意见并要求提前解除合同，显属违约，应承担相应的法律后果。根据合同约定，违约方提出终止合同的，押金不退还，故赵婷要求许克成退还押金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。关于房租，鉴于赵婷提出解约后在许克成之妻的许可下继续装修且支付了相应的装修费用，加之赵婷并未使用涉案房屋、许克成实际占有使用涉案房屋且涉案房屋尚未另行出租的事实，从公平角度出发，一审法院依法将退还的租金金额酌情调整为4万元。许克成关于赵婷提出合同解除后，没有将涉案房屋返还许克成、目前还占有使用、赵婷没有及时履行合同止损义务，应由赵婷承担房屋占用期间租金的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采信。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于2019年11月27日作出判决如下：许克成于判决生效之日起十日内返还赵婷租金4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由赵婷负担1,050元，许克成负担400元。二审中，上诉人赵婷向本院提交《XX》APP关于“XX”的客户点评意见，证明上诉人许克成一直自行占有使用上诉人赵婷承租的3楼房屋用于经营其原有的足浴业务，故其未产生实际损失。上诉人许克成对于该证据的真实性不予认可，并质证认为，即便XX的信息是真实的，也无法证明其占用了上诉人赵婷租赁的部位。本院认为，上诉人赵婷提交的《XX》APP关于“XX”的客户点评意见不符合电子证据的形式要件，上诉人许克成对此证据的真实性亦不予确认，故本院对此不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人赵婷就涉案房屋与上诉人许克成签订租赁合同后，即提出解除合同，其行为已构成违约。根据双方租赁合同的约定，赵婷提前解约，其已付押金应予以没收。关于赵婷预付的租金应否予以返还的问题。双方约定的租期开始于2019年4月18日，而赵婷于2019年4月12日即提出不再履行。当时赵婷虽已着手开始装修，但双方均确认装修主要系改造一楼楼梯，并增加独立进出XX号的门，而许克成自己亦在该处经营。赵婷承租用于经营的部位主要在产证记载的二楼，赵婷对于一楼楼梯的改建装修并不需要在房屋交付取得钥匙后才能进行，而许克成也承认装修工人并未从其处或赵婷处拿取过房屋钥匙。鉴于并无证据显示在起租日前许克成已向赵婷交付了房屋并办理了交接手续，故许克成基于赵婷的装修行为即主张其已向赵婷交付房屋，显然依据不足。根据证人宋某、丁某的证言，许克成妻子与赵婷的微信往来，以及赵婷的实际装修情况，可以认定2019年4月12日赵婷提出提前解约不再开始履行租赁合同后，许克成对于合同不再继续履行也是认可的。而且，正因为许克成同意租赁合同不再履行并承诺在找到新租客时全额返还赵婷已付款项的情况下，赵婷方才同意根据许克成的要求将原本已无必要再进行下去的装修继续进行下去，并承担了全部的装修费用。因此，双方在租赁合同约定的租期开始前对于赵婷不再继续履行合同应已达成一致。许克成未向赵婷交付过房屋，赵婷亦未实际经营使用租赁房屋，故其向许克成预付的租金8万元，理应由许克成予以返还。鉴于许克成要求赵婷继续装修并由许克成享有装修成果，故赵婷在该房屋投入的装修费用应视为其提前解约对许克成的补偿，此亦符合双方当时协商的真实意思表示。当然，本院也注意到赵婷承租的部位在双方产生争议时并未另行出租，但双方解约后，赵婷已按许克成的要求继续投入装修并作为对于许克成的补偿，且赵婷支付的押金也按约予以没收，而许克成作为出租人在明知赵婷不再继续租用该房屋后，亦附有相应的止损义务，故许克成上诉要求以没收租金的方式补偿其未能另行出租的损失，既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予采纳。一审法院酌定由许克成返还部分租金，处理不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人赵婷的上诉请求，本院部分予以支持。上诉人许克成的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77239号民事判决；二、许克成于本判决生效之日起十日内返还赵婷租金人民币8万元；三、驳回赵婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由赵婷负担558元，许克成负担892元。二审案件受理费人民币2,850元，由赵婷负担1,139元，许克成负担1,711元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月三十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……