江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终468号 上诉人(原审原告):李亮，男，1987年6月29日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：赵松，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：周德华，男，1964年3月3日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 被上诉人(原审被告)：施美玲，女，1965年1月4日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王慧敏，江苏健行律师事务所实习律师。 上诉人李亮因与被上诉人周德华、施美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李亮上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决将房屋未能过户归咎于其要求按照评估价过户，没有任何事实依据。按照评估价过户事实上不可能，其不可能提出按照评估价过户，被上诉人称其要求按照评估价过户无任何证据证明。案涉房屋不能过户的原因在于被上诉人在原合同之外要求另行签署附加协议，被上诉人在一审庭审中已经自认，张羽佳证人证言也能证明该事实。 周德华、施美玲辩称，案涉房屋不能过户是因为上诉人为了逃避税费，买卖房屋过程中其一直要求上诉人履行合同并配合过户，因其同意上诉人贷款后再支付房贷款，上诉人迟迟不过户势必影响其房款取得，其在一审起诉前就通知上诉人过户，一审审理中其也多次表示即刻愿意过户，一审判决后其也与上诉人联系要求尽快过户，但上诉人为了拖延诉讼时间，达到案涉房屋两年后过户少缴纳税费的目的一直不配合过户。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 李亮向一审法院起诉请求：1、判令周德华、施美玲协助李亮办理位于南通市通州区地下机动车库146、147号[不动产权登记证号：苏（2018）通州区不动产权第0002002号]的转移登记手续；2、判令周德华、施美玲支付违约金538000元；3、本案的诉讼费由周德华、施美玲承担。 一审法院认定事实:周德华、施美玲系位于南通市通州区房屋(建筑面积286.51平方米)、地下机动车库146（面积58.22平方米）、地下机动车库147号（面积58.22平方米）的所有人，上述房屋的不动产权登记证号为苏（2018）通州区不动产权第0002002号。2019年3月29日，双方经一家中介公司居间，李亮向周德华、施美玲购买上述案涉房屋。同日，双方签订了房屋买卖合同，李亮向施美玲支付定金10万元。次日，李亮发微信给周德华，内容为：……我朋友在市区一个大中介公司，他能给我做低税费。还有中介费能少不少，这个中介我来跟他说，补偿他点中介费。如果行的话，我让我朋友直接上门来跟你签……。周德华同意后，2019年4月1日，李亮作为乙方（买方），周德华、施美玲作为甲方（出卖方），南通市新家园房产置换有限公司（以下简称新家园中介）作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：1.1甲方自愿将坐落于南通市通州区，建筑面积为286.51平方米出售给乙方，成交总价5380000元（伍佰叁拾捌万元）。此价包括上述房产所有权和土地使用权外，还包括地下附属建筑面积65.32平方米、地下机动车库146（面积58.22平方米）、地下机动车库147（面积58.22平方米）等;2.2乙方直接支付甲方购房定金100000元(壹拾万元);3.1第一笔房款:乙方应于签订《房屋买卖居间合同》后15日内向甲方支付房款壹佰伍拾捌万元整。上述房产如有贷款，甲方应当将收到的房款优先还款解押后15天双方办理过户；3.2第二笔房款，乙方于2019年6月30日前支付房款叁佰柒拾万元整给甲方（贷款）；3.7甲乙双方商定甲方如延期办理产权过户或交房、迁户口，则支付乙方200元/天的补偿金；乙方如延期支付相应房款，延期办理银行贷款手续及提供资料则支付甲方200元/天的补偿金。合同继续履行，如延期超过60个工作日则作违约处理（双方另有约定除外）；8.3本合同签订后甲乙任何一方发生违约，由违约方支付总房价的20%的违约金给对方和丙方；同时，双方就合同的其他事项均作了约定。合同签订后，李亮于2019年4月11日向施美玲支付了房款158万元。5月13日，周德华、施美玲办理了注销案涉房屋的抵押登记，并约定双方至通州区不动产登记中心办理房屋过户手续。周德华、施美玲和新家园中介的张某,4至通州区不动产登记中心，李亮未来，后因涉案房屋需要先行评估才好办理过户，后周德华、施美玲在当日委托通州区价格认定中心对案涉房屋进行涉税价格评估。此后，周德华多次打电话给新家园中介张某,4咨询案涉房屋评估，并催促李亮办理房屋过户。在案涉房屋评税鉴定书和贷款预审通过后，双方约定7月26日至通州不动产中心办理房屋过户，后因未能取上号未能办理。7月29日，双方再次至通州区不动产登记中心进行房屋过户时，周德华、施美玲认为其不同意李亮按评估鉴定价进行过户，并要求李亮向其出具承诺书，承诺案涉房屋贷款到位时间，如不能到位，则按200元/天向周德华、施美玲支付违约金。双方为此产生争议，协议未果后，李亮先行离开，致使案涉房屋过户登记未能完成。 一审法院另查明：案涉房屋的评税鉴定价格为3539416元。庭审中，李亮申请证人张某,4到庭作证，证明周德华、施美玲未按案涉合同中约定的抵押解押后15天内办理房屋过户构成违约。证人张某,4陈述，其是新家园中介的区域经理。案涉合同中约定的房屋抵押解押后的15天房屋过户时间是其根据通州房屋评估的预估时间，根据通州区不动产登记中心的规定，房屋过户前必须先进行房屋评估。后因周德华、施美玲对案涉房屋能否贷款370万元存有疑虑，其提出先办理预审贷款再办理房屋过户，该方案得到了双方的同意。案涉房屋的涉税评估鉴定书是2019年6月初出来的，贷款预审是6月底完成的。周德华、施美玲在案涉房屋进行评估和办理贷款预审时均无不配合行为。贷款预审通过后，双方在第二次约定办理房屋过户时，因周德华、施美玲要求李亮补签一份保证书，保证贷款在40日到位，如不能到位，则由李亮按（房价）每日万分之十向周德华、施美玲支付违约金。李亮没有同意，致使当于未能办理过户手续。在过户时李亮没有谈到按评税鉴定价格进行过户。此后，双方均为房屋过户事宜打电话给其，其在电话里未能协调成功。后周德华、施美玲至新家园中介找其领导要求与李亮协商，其公司领导打电话与李亮进行协议，如何进行协议，其不清楚。李亮对证人张某,4的陈述不持异议，周德华、施美玲对张某,4陈述导致案涉房屋不能过户的原因在于周德华、施美玲的陈述持有异议。 一审法院认为，李亮与周德华、施美玲签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效，双方应按约履行。关于周德华、施美玲未按照案涉合同中约定在抵押解押后的15天办理房屋过户登记，是否构成违约的问题。一审法院认为，根据证人张某,4的陈述，可以认定在履行合同时根据张某,4的协调，双方将案涉合同中约定的抵押解押后的15天办理房屋过户登记时间变更为案涉房屋贷款预审后办理房屋过户。在案涉房屋的贷款预审通过后，周德华、施美玲亦配合李亮办理案涉房屋过户，虽然双方于2019年7月29日在办理房屋过户时就案涉房屋的余款支付存在争议致使未能完成房屋过户，但此后周德华、施美玲就案涉合同的履行一直找李亮及中介公司人员进行协商。虽然李亮否认其要求周德华、施美玲按案涉房屋的评税鉴定价进行房屋过户，但结合李亮于2019年3月29日发给周德华的微信中告诉其认识一个做中介的朋友，可以帮其做的低税费……，故周德华、施美玲主张李亮要求案涉房屋按评税鉴定价进行过户的陈述可信度比较高。案涉房屋的过户时间已进行了变更，现李亮以周德华、施美玲未按案涉合同的约定在抵押解押后的15天办理房屋过户登记，构成违约，于法无据，依法不予支持。因案涉房屋的过户条件已成就，现李亮要求周德华、施美玲协助办理案涉房屋的过户登记手续，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条规定，判决：一、周德华、施美玲于判决生效后十日内协助李亮李亮办理位于南通市通州区地下机动车库146、147号的转移登记手续；二、驳回李亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4630元，由李亮负担4590元，被告周德华、施美玲共同负担40元。 本院二审中，周德华、施美玲提供周德华与李亮从2019年3月29日到8月20日微信记录，证明双方协商过程中，其曾希望上诉人尽快付款并承诺的意思表示，但过户时其并未以此为要挟拒绝过户；提交2019年11月20日周德华、施美玲向李亮发的过户通知，一审判决后其要求过户。李亮对两份证据真实性予以认可，周德华发出微信后李亮没有回复，双方口头沟通过程中周德华仍然坚持要承诺书。本院对两证据的真实性、关联性、合法性予以认可。一审法院除双方二审争议事实外的其余事实正确，本院予以确认。 本院另查明，双方一致认可案涉房屋过户之前对房屋价值评估是因政策要求。周德华自2019年7月16日到7月23日与李亮微信内容中数次催促李亮尽快过户，周德华于2019年8月12日、13日、20日向李亮发送“你准备什么时候过户，是今天下午去还是明天去”；“你准备什么时候去过户，是今天下午去还是明天上午去，我们按合同办，你到底肯不肯过户，这事情不能这么拖下去”；“……再次通知你请你在2019年8月30日前和我们一起去办理过户……”；“……我一直催你按合同过户，是你们不肯……”。 本院认为，二审的争议焦点为：周德华、施美玲是否具有违约行为。 李亮主张周德华、施美玲具有违约行为，即周德华、施美玲要求李亮出具承诺书，承诺房屋贷款时间，否则应当支付违约金。经查，周德华、施美玲于一审、二审中均承认其于2019年7月29日有过此要求，但根据周德华、施美玲提供的其与李亮及中介张羽佳的微信聊天记录、张羽佳的证人证言，可以看出双方签订房屋买卖合同后，周德华、施美玲一直积极与李亮、张羽佳联系要求过户，但因为案涉房屋需评估后才能过户，双方合同约定房屋抵押解除后15天过户，周德华、施美玲数次到通州区不动产中心准备办理过户手续。虽然周德华、施美玲在2019年7月29日曾提出要求李亮出具承诺书，此系周德华方单方增加合同条款，变更合同内容，应经过李亮同意后方能变更，法律并不禁止双方履行合同过程中就合同条款变更进行磋商，如磋商不成双方应当按照原合同条款继续履行合同，此并不构成违约。在李亮拒绝前述承诺书后，周德华在2019年8月12日、13日、20日多次向李亮发微信表示愿意按照合同办事，此表明在双方就合同条款变更协商未果后，周德华放弃出具承诺的要求，仍同意按照合同履行，李亮以此主张周德华违约不能成立。周德华、施美玲在本案诉讼前、诉讼过程中、一审判决后，多次联系李亮要求过户，李亮或不回复或以各种理由拒绝。李亮虽称周德华在双方口头联系过程中仍坚持要求出具承诺书，但无证据证明，本院依法不予采信。 综上所述，李亮上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9260元，由上诉人李亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴勇军 审判员  金 玮 审判员  刘彩霞 二〇二〇年四月二十八日 书记员  倪宇骄