上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初452号原告：李天旗。委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。被告：魏倩。委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。原告李天旗与被告魏倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告李天旗及其委托诉讼代理人郭朝阳，被告魏倩的委托诉讼代理人周逸宵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李天旗向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年4月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月14日解除；2、判令被告支付原告自2019年4月15日起至2019年5月14日止的房屋租金损失25,550元、2019年7月1日至2019年8月14日的物业费4,977元、2019年5月1日至2019年8月14日的能源费3,363元、网络安装费4,000元、电费500元；3、判令被告支付原告解除合同违约金76,650元。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人之一。2019年4月15日，经上海A物业管理有限公司居间介绍，原被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租上述403-2室，建筑面积210平方米的房屋，租期3年，自2019年4月15日至2022年5月14日，月租金25,550元，付三押二，先付后用。2019年4月15日至2019年5月14日为免租期，合同期内租金不变。合同签订后，被告支付相当于2个月租金的租赁保证金51,100元及首期三个月租金76,650元。2019年4月15日，原告向被告交付房屋后，被告在涉案商铺内经营美容院。2019年7月底，被告提出因经营状况差，要提前退租，但未明确具体退租时间。原告表示退租可以，但应承担违约责任。2019年8月1日或2日半夜，被告在未通知原告的情况下擅自搬离房屋，且未与原告办理交接手续。次日原告发现涉案房屋已人去楼空。被告搬离时租金已支付至2019年8月14日，被告无权单方解除合同。鉴于被告自2019年8月14日后未再支付租金，故原告要求确认合同于2019年8月14日解除。现被告尚欠原告2019年7月1日至8月14日的物业费4,977元、2019年5月至8月的能源费3,363元、网络安装费4,000元、电费500元。被告在正式租赁期不满3个月的情况下单方退租，再适用免租期的条款对原告显失公平，故要求被告补齐免租期租金。被告魏倩辩称，同意解除双方签订的租赁合同，但解除日期应为被告实际搬离之日即2019年8月2日。双方签订的合同未就因承租方违约而应承担免租期的租金损失进行约定，且原告也未举证证明其损失，故被告不同意支付免租期租金损失25,550元。合同于2019年8月2日解除，故只同意支付2019年7月1日至2019年8月2日的物业费3,532元。关于能源费、网络安装费、电费，因发票抬头非原告，备注的房屋也非403-2室，故对发票金额不予认可。假设原告提供的发票证据均为真实发生，且原告能合理陈述发票抬头与备注的合理性，被告同意承担能源费1,828.48元。双方确实约定网络安装费各半承担，网络费应按被告实际占用房屋日期计算，即1,048.54元。关于电费，原告未进行抄表，对原告估算金额无法确认。电表安装在403-1室，非安装在403-2室。如原告能证明发票真实，同意原告主张的电费估算金额。综上，被告应支付给原告的物业费、能源费、网络安装费、电费共计6,909.02元。被告确实提前退租，也同意基于退租的原因承担违约责任，被告已付租赁保证金由原告没收，且愿意另支付25,550元。因被告于2019年8月2日搬离，搬离之前，被告已通过微信告知原告被告所设的门禁密码。双方虽未进行实际交接，但通过告知门禁密码的方式，被告已将房屋使用权交还原告，故原告应退还被告预付的2019年8月3日至2019年8月14日期间的租金。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋系原告李天旗、案外人马某某共同共有。为对外出租，原告李天旗将上述×室分割为×-1室和×-2室两个部分，其中×-1室系其自用。2019年4月15日，原告李天旗（出租方、甲方）与被告魏倩（承租方、乙方）、上海A物业管理有限公司（中介方、丙方）签订《上海市房屋租赁合同》：约定甲方将上海市闵行区×中心×号楼×层×室中建筑面积210㎡的房屋出租给乙方作办公使用；甲方于2019年4月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年4月15日起至2022年5月14日止。甲方给予乙方装修免租期1个月，自2019年4月15日起至2019年5月14日止。在此期间，乙方免付租金，期间所发生的物业管理费、电费等其他费用由乙方承担。该房屋每日每平方米建筑面积租金为4元。月租金总计为25,550元。年租金总计306,600元。该房屋租金三年内不变。乙方应于每期租金到期的前10天支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3倍支付违约金。乙方每三个月向甲方支付三个月租金，先付后用，该租金不含房屋租金所产生的税费，如乙方因开票产生的费用应由乙方自行承担。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即51,100元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、煤气、通讯、设备、物业管理、停车等费用由乙方承担。由于该租赁单元占403室总面积的56.95%（总面积368.74㎡），故该房屋产生的电费、三联供能耗费费用、物业费等费用均按此比例分摊由乙方支付，其他均由甲方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期到期日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元/平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应当符合正常合用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过10日的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按三个月的租金（76,650元）向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。合同《补充条款》中约定：租期内租金递增比例如下：免租期一个月，第一年：目标租金单价4元/平方米/天，租赁面积210平方米，年度租金306,600元。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了租赁保证金51,100元及首期三个月的租金76,650元。原告向被告交付了涉案房屋，被告未作装修即搬入经营。2019年4月17日，上海B贸易有限公司向上海C网络系统工程有限公司支付建筑服务安装费310元及电信服务网络费6,880元，共计7,190元。2019年4月19日，原被告在微信联系中对网络安装费约8,000元各半负担达成一致意见。2019年7月24日，原告通过微信向被告发送《付款通知》，主要内容为：你于2019年4月15日租赁×中心×号楼×-2室，近日接你通知，你将于2019年8月14日前退租，根据你我双方签订的租赁合同之约定，请你于2019年7月26日之前向我付款38,390元。2019年7月25日，原告微信联系被告：“先把物业费、能源费、网络安装费4977+4000+3363=12340付一下给我好吗。”被告回复：“我们离开的时候给你好吗。”原告：“这些费用本来你们早就应该支付的，为什么还要拖到你们走的时候？”2019年7月29日，原告微信被告：“我现在不同意你转租，一切事宜全部根据合同约定。”被告回复：“你当时签合同的时候同意的。我3个月告知你不租的时候，你也同意，我如果租出去就可以退还押金。”原告：“没有我的书面同意你就不可以转租，现在我明确告诉你不同意你转租，请你尽快交清各种费用，如果续租，就要在8月5日交下一期的房租，如果退租，就要付三个月的违约金，并且交清各种费用！”2019年7月31日，被告回复：“物业费我们已经付过了，为何还让我们付？”原告：“物业费你只付了4月15日-6月30日的，如果你退租的话，还应该再交7月1日-8月14日的，计1.5个月4,977元。”“免租期内的物业费用、能源费、电费全部都由租户承担。”2019年8月2日，被告向原告发送微信：“李总，我们今天把仪器搬回苏州了，还有半个月的房租用来抵扣物业费，余下的两个月押金51,000元就当是我们的补偿。”原告回复：“已经搬了吗？总要和我当面交房的吧。”被告：“昨天临时决定的。另外还有两把钥匙，我这几天过去送给您，实在抱歉了，你自己能租就尽快租出去吧。”当日，原告通过微信向被告发出《通知函》，主要内容为：你于2019年4月15日承租我的位于上海市闵行区×路×弄×号×-2室的房子，租期从2019年4月15日起至2022年5月14日止。现你擅自退租，于昨日搬家，今晨才微信告知我，并且未与我当面进行交接房屋。现通知你如下：（1）尽快交还遥控器和钥匙；（2）尽快付清所欠物业费、三联供能源费、网络安装费、电费计12,340元（电费未算）。（3）尽快付清违约金（三个月房租76,650元），与你所交押金（两个月房租51,100元）相抵后，你需要支付25,550元违约金。（4）2019年8月14日前将你在我房屋地址上注册的工商执照迁走，如你过期未迁走，影响到我继续租赁该房屋，造成新租户不能注册工商执照，我将依法向你追究我的损失。另查明，原告李天旗系上海B贸易有限公司的法定代表人，该公司的住所地是中国（上海）自由贸易试验区×路×号×层×室。2018年12月14日，上海B贸易有限公司向上海A物业管理有限公司支付2019年1月至6月的企业管理服务、物业管理费34,956.55元。2019年10月8日，上海B贸易有限公司向上海A物业管理有限公司支付2019年7月1日起至2019年12月31日止的企业管理服务、物业管理费19,543.80元；支付截止2019年8月的供电电费1,272.70元；以及支付2019年1月至12月的冷气、能量使用费12,842.70元。审理中，在原告处的被告支付的租赁保证金，原告称若被告将欠付的款项支付完毕，会将余款退还。此外，原告称上海B贸易有限公司在涉案房屋的×-1室实际经营。因双方在合同中未对物业费进行约定，费用系按被告承租面积与总面积之比例进行分摊。上海D医院管理有限公司的住所地为上海市闵行区×路×弄×号×-1室，法定代表人为原告之妻马某某。被告称，×-1室的实际经营方是上海D医院管理有限公司。以上事实，由原告李天旗提供的上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证、微信聊天记录截图、物业费、电费、能源费、网络费发票，被告魏倩提供的2019年4月15日至2019年11月9日的微信记录截图及录屏光盘等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应当恪守。被告魏倩已将租金付至2019年8月14日，在未与原告协商一致的情况下，擅自于2019年8月2日搬离涉案房屋，被告无权解除合同。鉴于被告已实际搬离，原告要求确认2019年8月14日为合同解除日期，本院予以确认。关于原告主张的解除合同违约金76,650元，因被告对合同解除负有责任，根据双方约定，本院予以支持。此外，就原告主张2019年4月15日至2019年5月14日期间的租金损失，因双方对免租期租金在合同解除后如何处理并无约定，考虑到原告已主张解除合同违约金，相当于3个月租金，足以弥补原告的租金损失，故原告的该项请求本院不予支持。双方签订的租赁合同约定，物业费、能源费和电费按被告的租赁面积进行分摊，租赁合同中双方虽未对被告应当支付的物业费单价作出约定，但根据原告支付的物业费单据计算出物业费标准为15.80元/平方米/月，且审理中被告对该计算标准无异议，故本院确认2019年7月1日至2019年8月14日被告应支付的物业费为4,977元；按照合同约定能源费按被告承租的面积分摊，故2019年5月1日至2019年8月14日的能源费应为2,133.22元；电费500元为估算数额，被告愿意负担。关于网络费用，原被告先前同意各半负担，以原告可举证的费用7,190元为限，被告应负担3,595元。被告付清上述欠费后，原告应将租赁保证金退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告李天旗与被告魏倩签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月14日解除；二、被告魏倩于本判决生效之日起十日内支付原告李天旗2019年7月1日至2019年8月14日的物业费4,977元、2019年5月1日至2019年8月14日的能源费2,133.22元、网络安装费3,595元、电费500元；三、被告魏倩于本判决生效之日起十日内支付原告李天旗解除合同违约金76,650元；四、原告李天旗于被告魏倩付清上述第二项欠费后三日内退还被告魏倩租赁保证金51,100元；五、驳回原告李天旗其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,300.40元，由原告李天旗负担25元，由被告魏倩负担1,275.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年四月二十七日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。