云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1428号原告：田伟，男，汉族，1988年1月13日生麒麟区人，国企员工，住麒麟区。委托诉讼代理人：王永川，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告：肖大强，男，汉族，1980年12月5日生富源县人，个体户，住富源县。被告：曲靖市专一房产经纪有限公司，住所地：麒麟区南宁西路滇东佳园第12层1208号。统一社会信用代码：91530302MA6KRQLH7Y。法定代表人：李朋飞，经理。原告田伟与被告肖大强、曲靖市专一房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田伟及其委托诉讼代理人王永川、被告肖大强、被告曲靖市专一房产经纪有限公司法定代表人李朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告三方签订《房产交易买卖合同》无效；2、判令被告肖大强、被告曲靖市专一房产经纪有限公司退还原告购房定金30000元，退还服务费6000元，并承担过错给原告造成的直接经济损失5000元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年11月30日，原告与两被告签订《房产交易买卖合同》约定，被告肖大强将位于曲靖市国土资源局（锦苑小区）5-1-201房屋及车库5-2转让给原告，被告肖大强保证对该房屋之完全所有权，并且无任何权利瑕疵，被告曲靖市专一房产经纪有限公司作为中介，为原告与被告肖大强房屋转让事宜办理过户手续。该房转让价为128万元，定金3万元。《房产买卖合同》签订后，原告向二被告支付定金，向被告曲靖市专一房产经纪有限公司支付服务费6000元。房屋在购买洽谈、看房及签订《房产买卖合同》时，被告曲靖市专一房产经纪有限公司均表示该房屋证件满五年且被告肖大强拥有房屋所有权及处分权，但《房产买卖合同》签订后被告表示房屋的所有权人并非被告肖大强，但房屋所有权属于肖海悦，被告肖大强为肖海悦的监护人，享有处分权，且房屋产权证并没有满五年。《房产买卖合同》签订后原告按曲靖市专一房产经纪有限公司要求提供了房屋贷款的所有资料，被告曲靖市专一房产经纪有限公司工作人员12月6日告知银行贷款已初审，1月15日被告曲靖市专一房产经纪有限公司工作人员联系被告知由于被告肖大强女儿的原因贷款没有通过审批。原告发现要求两被告作出合理解释，并提供房屋产权证和房屋授权委托书等，两被告也没有提供。依据以上事实和《民法通则》、《合同法》等法律规定，原告与两被告签订《房产买卖合同》无效。被告曲靖市专一房产经纪有限公司在提供中介服务时恶意欺诈及隐瞒房屋产权人，给原告造成直接经济损失5000元。望判如所请。被告肖大强辩称，房屋所有权人系我女儿肖海悦，肖海悦的母亲生病去逝，我是她的监护人，该房屋差银行贷款50多万，我现在没得钱还，现在要把房屋卖了，不存在我欺骗房屋买方。被告曲靖市专一房产经纪有限公司辩称，原告陈述看房订合同的时候我方表示房屋满5年的事实，我方没有陈述房产证满5年，是陈述房子满5年。另说明，房屋产权证确实满5年。肖大强确实有房屋处分权，肖大强在离婚协议里面约定房子归肖大强，肖大强同意把房子过户给肖海悦。合同特别补充条款约定了肖大强是肖海悦的法定监护人，有权处置房子。关于银行贷款，2019年12月6日贷款已经初审通过，2020年1月14日不存在我方告诉原告贷不下款来，农信社满意原告贷款资质，对房屋估价很满意，农信社告诉贷款员说肖海悦不满18岁，在研究打款到底到那个账户上，过程中，我方找了邮政储蓄银行，邮政储蓄讲原告来贷款，由于预估贷款利率大概多农信社利率0.05，并且合同第三点约定，只要是国家法定利率，买方要接受。但原告方要求肖大强承担利率多出来的部分的利息，但我方认为利息多出来的部分应该由原告方承担，并将该意见转给肖大强，但肖大强不同意承担利息。原告方购买房屋不付首付款及不配合办理银行相关手续，构成根本性违约。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，用欲证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件及营业执照，用欲证明被告的主体资格；3、房产交易买卖合同，用欲证明原、被告签订合同的事实及合同约定当事人信息；4、收据，用欲证明原告向两被告支付过定金及服务费；5、房屋租赁协议及交通费发票，用欲证明原告因协议无效造成的直接经济损失；6、视听资料（当庭播放）及聊天记录，用欲证明原告与两被告的通话事实，两被告恶意隐瞒交易房屋信息，肖海悦没有取得该房产。经质证。被告肖大强对上述证据1、2、3、4无异议；对证据5不知情，与我方无关系；对证据6真实性无异议，但是只是部分的事实，是事前讨论现场的记录。被告曲靖市专一房产经纪有限公司对上述证据1、2、3、4、6无异议；对证据5与我方无关。被告肖大强向本院提交（2018）云0302民初3485号民事判决书1份，用欲证明欠银行贷款，银行起诉，肖海悦是被告人，我是法定代理人及监护人。经质证，原告对上述证据无异议，但不能证明肖海悦已经取得该房产，不排除该房屋有其他的受益人，且不能证明肖大强是肖海悦的监护人。曲靖市专一房产经纪有限公司对上述证据无异议，判决内容中陈述了肖大强作为房产主要出资人及肖海悦的监护人。被告曲靖市专一房产经纪有限公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、情况说明，用欲证明事情的整个经过；2、录音（手机播放，未提交视听光碟），用欲证明事实的情况及理由以及三方对合同的补充及约定；3、公证书及亲属关系调查表，附其他家庭成员关系表及相关证明，用欲证明肖大强及肖海悦有权处置房屋，具备资格；4、补充协议及首付款收条一份，用欲证明原告在沟通过程中，初步达成电话约定的事项的事实；5、房产证复印件，用欲证明房子的真实性。经质证，原告对上述证据1三性均不认可，是单方面的说明；对证据2三性均有异议，真实性而言，中间有剪切的部分，不能准确描述案件情况，合法性，没有取得我方当事人的同意，属于违法证据，关联性，工作人员**与我方当事人做贷款事项的交接，没有形成约定及补充规定；证据3，对3份公证书真实性、合法性无异议，关联性有异议，且证明目的不能证实肖海悦已经取得该房屋的产权。更不能证实肖大强对该房屋享受处分权。亲属调查表是复印件，对三性均不认可；对证据4，补充协议及收款收条，没有任何一方签字且内容均为空白，三性均不认可；对证据5真实性、合法性无异议，可以证实按照房产证登记信息房屋所有权人为张玲玲，并非合同主体肖大强。可以证实肖大强没有房屋处分权。被告肖大强对上述证据1、3、4、5无异议；对证据2不清楚他们之间谈话。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告所举证据1、2、3、4、6二被告无异议，本院予以确认；证据5对其真实性，本院予以采信，对其证明目的不予确认。被告肖大强所举证据系生效法律文书，本院予确认。被告曲靖市专一房产经纪有限公司所举证据1系相关手续流程说明，需对说明举证证明，故不作为采信的证据；证据2虽当庭通过手机播放，法庭要求其庭审后提交视听光碟，并形成文字整理记录，在本案作出判决前，被告未提交视听光碟，及文字整理记录，视为未提交证据；证据3对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据4没有任何一方签字且内容均为空白，不具有证明效力；证据5对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据确认、采信的当事人所举证据，本院确认如下事实：肖大强与张玲玲原系夫妻关系，于2011年11月14日办理离婚手续，肖海悦系二人之女儿（2004年5月3日生），张玲玲于2015年12月28日因病死亡，除肖海悦外无其他子女。坐落于曲靖市（锦苑小区）第5幢第2-3层1-201号（建筑面积193.85平方米），第5幢第1层车库Ａ-2号（建筑面积24.67平方米）为张玲玲生前单独所有。申请人田家发、张发祥、肖海悦因继承被继承人张玲玲的遗产，于2020年1月7日向云南省曲靖市珠江源公证处申请办理继承权公证，该公证处于2020年1月7日作出（2020）云曲珠江源证字第164号、165号、166号公证书。张玲玲的生父张发祥、继父田家发均表示放弃对被继承人张玲玲的遗产继承权（张玲玲的母亲黄莉娜已先于张玲玲死亡），被继承人张玲玲的遗产由其女儿肖海悦一人继承。因肖海悦尚未成年，其应享有的权利由其法定代理人肖大强代为行使。张玲玲生前欠中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款，张玲玲死亡后，中国农业银行股份有限公司曲靖分行起诉肖海悦（法定代理人肖大强）被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2019年3月18日作出（2018）云0302民初3485号民事判决书，其中判决第一项：由肖海悦在所继承张玲玲遗产的范围内清偿中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款本金人民币436152.19元及2015年12月30日至2016年1月29日的利息3074.87元、2016年1月30日至2017年8月16日的逾期利息85481.47元，2017年8月17日至全部款项清偿完毕之日止的逾期利息按年利率12.69%计算，于判决生效后三十日内履行。第二项：若届时肖海悦未清偿上述债务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行对张玲玲名下位于曲靖市（锦苑小区）5幢第1层Ａ-2号车库（房屋产权证号：曲房权证曲靖市字第××号）及位于曲靖市（锦苑小区）5幢第2-3层1-201号房屋（房屋产权证号：曲房权证曲靖市字第××号）享有优先受偿权。2019年11月30日，肖大强、共有人肖海悦（甲方）、田伟（乙方）、曲靖市专一房产经纪有限公司（丙方）签订《房产交易买卖合同》约定，肖大强将坐落于曲靖市国土资源局（锦苑小区）5-1-201及车库5-2号，面积194㎡，以128万元出售给田伟。合同对付款方式、税费承担、物业交接、权利义务、定金收管、佣金支付、违约责任等作了约定并作了其它补充:甲方肖大强承诺本人作为房主肖海悦（53030220045030320）监护人，并得到肖海悦完全授权，并代表行使该套房屋所有处置权，丙方有责任确保双方交易安全，负有连带责任。合同签订之日，田伟向曲靖市专一房产经纪有限公司交付定金30000元（该款由经纪公司保管），支付服务费6000元。本案合同履行过程中，原告以“.....被告肖大强女儿的原因贷款没有通过审批。原告发现要求两被告作出合理解释，并提供房屋产权证和房屋授权委托书等，两被告也没有提供。”为由诉至本院并提出前述诉请。另查明，本院于2020年4月2日受理了中国农业银行股份有限公司曲靖分行与肖海悦被继承人债务清偿纠纷一案的执行申请书。本院认为，本案诉争房屋（曲靖市国土资源局（锦苑小区）5-1-201及车库5-2号）房权证记载为张玲玲单独所有，张玲玲生前以该房屋向中国农业银行股份有限公司曲靖分行抵押贷款，张玲玲死亡后，该房屋由其女儿肖海悦继承，现尚未办理房屋过户手续，因肖海悦尚未成年，其享有的权利由其法定代理人肖大强代为行使。原、被告签订的《房产交易买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于本院已受理了中国农业银行股份有限公司曲靖分行与肖海悦被继承人债务清偿纠纷一案的执行，本案诉争房屋中国农业银行股份有限公司曲靖分行享有优先受偿权，据此不能实现合同目的，本院依法予以解除。合同解除后，由被告肖大强、曲靖市专一房产经纪有限公司退还原告购房定金30000元（定金在经纪公司保管），曲靖市专一房产经纪有限公司收取的原告服务费，结合中介在履行合同过程中的相应付出，由曲靖市专一房产经纪有限公司退还原告2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告田伟与被告肖大强、曲靖市专一房产经纪有限公司于2019年11月30日签订的《房产交易买卖合同》。二、被告肖大强、曲靖市专一房产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告田伟定金人民币30000.00元。三、被告曲靖市专一房产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告田伟服务费人民币2000.00元。四、驳回原告田伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元（原告预交）减半收取413元，由原告田伟负担111元，由被告肖大强负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  许宝仓二〇二〇年四月二十八日书记员  张志文