宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初2569号 原告：胡鑫，男，1983年10月21日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：徐晓飞（系原告胡鑫母亲），女，1962年3月21日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：陈意君，宁波市奉化区光大法律服务所法律工作者。 被告：江毛银，女，1961年6月12日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：陆慧颖（系被告江毛银女儿），女，1987年8月13日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告胡鑫与被告江毛银房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员孙艳适用简易程序独任审判，于2019年6月13日第一次公开开庭进行了审理，原告胡鑫及其委托代理人陈意君、被告江毛银及其委托代理人陆慧颖均到庭参加诉讼。于2019年9月6日第二次公开开庭进行了审理，原告胡鑫及其委托诉讼代理人徐晓飞、陈意君、被告江毛银及其委托代理人陆慧颖均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并于2020年4月7日进行了第三次公开开庭审理。原告胡鑫及其委托诉讼代理人徐晓飞、陈意君、被告江毛银及其委托诉讼代理人陆慧颖均到庭参加诉讼。审理中，根据原告的申请，本院依法裁定冻结被告江毛银名下奉化区南山路66号办公401号的签约搬迁奖励费140187元及中国工商银行奉化支行账号62×××54的存款94131元。本案现已审理终结。 原告胡鑫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月14日解除合同；2.依法判令被告支付原告装潢装饰费66093元，搬迁费28038元，停产停业费140187元，合计234318元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确停产停业费系指经营损失费。事实和理由：原、被告系办公楼租赁关系，2016年5月20日，双方签订了坐落在宁波市奉化区办公楼的租赁合同，租期为5年，2019年3月14日，因租赁的房屋拆迁，原、被告双方解除合同。按合同约定，被告应向原告支付装潢装饰、停业停产、搬迁费用共计234318元。原告多次向被告主张权利，被告拒付，故原告向本院起诉。 被告江毛银答辩称：对于原告诉讼请求中的第一项双方于2019年3月14日解除合同没有异议。并且双方已将剩余租金结算清楚。诉讼请求中的第二项，装潢装饰、搬迁费被告不存在违约，所以不同意支付。关于停产停业费应当由原告提供相应证据证明实际损失后，被告会根据合同约定给予适当比例的停产停业费用。对于原告诉请搬迁费的金额不予认可。如果原告能够提供具体的支付搬迁费用票据，被告愿意按照实际支出的费用给予相应的补偿。对于原告具体装修项目被告认可法庭现场勘验笔录里面的记录，以勘验笔录为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据分析认定如下： 一、对原告胡鑫提供的证据 1.房屋租赁合同一份，用以证明原、被告双方就房屋遇到拆迁约定了相应的装修费用、防盗窗等费用、装潢费用、搬迁费、一定损失的经营赔偿等事实；被告对此没有异议；本院对此予以确认； 2.赔偿项目明细及室内装潢明细照片复印件各一份，用以证明诉讼请求中所依据的搬迁费、停产停业费，装潢费等金额的事实；被告对该组证据的合法性有异议，系原告未经被告许可私自去拆迁办复印、拍摄相应的拆迁项目赔偿清单，且该组证据与本案没有关联性，房屋拆迁的对象是拆迁办跟房东，与租客一方是无关的，原告不应将拆迁办与被告签订的拆迁协议中的赔偿项目作为原告要求赔偿的依据；经审查，原告未提供该组证据的原件，本院对此不予确认； 3.奉化市派町艺术工作室装饰清单、付款凭证、收款收据、送货单、派町装潢明细账、支付宝账户交易明细清单、淘宝购物记录截图、照片等，用以证明案涉房屋总共装修费用为150835元，其中木工、水电工、泥工一共花费26548元、装修通过淘宝购买材料等的事实；被告对该组证据的真实性有异议，该组证据与原告第一次起诉后撤诉的案件中提交的证据是相互矛盾的，复合地板应当以现场勘验笔录中计算的金额为准，原告所称购入装饰用物、墙上的相框、创意吸顶灯、复古拉手、玻璃小花瓶、吊灯、窗帘等现在都是没有的，现场没有看到的东西都不予认可，对照片不予认可；本院认为，原告提供的奉化市派町艺术工作室装饰清单、派町装潢明细账单均系原告单方制作，故本院对此不予认可，对于其他证据，亦无法证实确系本案装修所花费，故本院对该组证据不予采信，但结合现场勘验笔录，本院对原告在租赁房屋内进行了装修的事实予以认可，具体装修金额将结合其他证据予以综合认定； 4.根据原告申请，本院依法准予证人郑某出庭作证，证人陈述其从事油漆工，大概两三年前其帮原告胡鑫在奉化区南山路租赁的房屋内粉刷墙面做油漆墙面等工作的事实；原告对该证人证言没有异议，被告对该证人证言不予认可；经审查，结合证人竺某的证言，本院对证人郑某曾帮原告租赁房屋进行油漆工作的事实予以确认； 5.根据原告申请，本院准许证人竺某出庭作证，证人陈述本案租赁房屋的防盗窗、防水、买材料、木工、泥工都是证人经手的，从开始到工程结束有四十多天的时间，工钱总共五万一千多点，其中油漆工是证人郑某做的事实；原告对该证人证言没有异议，证人所陈述的费用与原告计算差不多；被告对该证人证言不予认可；经审查，本院对证人曾帮原告租赁房屋进行装修的事实予以确认，但对于具体装修金额，本院将结合其他证据予以综合认定； 6.装修计算表一份，用以证明被告说其从拆迁办拿来该份表格，但与原告实际装修不符，系被告说谎的事实；被告质证认为该份表格系咨询拆迁办后，根据被告自己的意见算了金额，打算赔偿给原告；经审查，该表格系被告单方制作，本院对该份证据不予确认； 7.事件概述、短信截图、停产停业损失清单、学员退费名单、学员停课补助名单、流失生源费表格、课程收费标准、误工费、服装损失清单、搬迁费、微信聊天记录截图、微信转账记录截图，用以证明原告相关损失的事实；被告对该组证据的真实性、关联性均有异议，原告的损失与被告没有关联性，拆迁公告是2018年4月13日发出的，原告在知道要拆迁的情况下还要租，相关风险应该由原告自己承担，被告没有违约，不承担责任，原告之后发生的损失是公告贴出之后发生的，与被告无关，被告只补偿装修部分；经审查，事件概述、停产停业损失清单、学员退费名单、学员停课补助名单、流失生源费表格、课程收费标准、误工费、服装损失清单、搬迁费均系原告单方制作，本院对此不予确认，对于短信截图、微信聊天记录截图、微信转账记录截图经核实后，本院对形式真实性予以确认； 二、对被告江毛银提供的证据 1.原告撤诉案件中曾举证提供的奉化市派町艺术工作室装饰工程合算书、装饰工程承包合同各一份，邬能财签字的收条三份，用以证明原告在本案中的陈述及举证与上次诉讼相互矛盾，被告对此不予认可，只认可法院现场勘验的事实；原告质证认为该组证据系原告第一次起诉时向法庭提供的证据材料，被告不能将此拿来作为证据，不能以该证据证明原告装修中所花费的费用，原告装修的费用以本案提供的证据及证人证言为准；经审查，该组证据系原告伪造，本院对此不予确认，对于原告曾提交虚假证据的行为，本院已作出处罚； 2.宁波市奉化区人民政府关于公布奉化区南山路中段危旧房屋改造征收项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收范围的公告一份，用以证明被告2018年4月28日就可以解除合同的，原告在明知道拆迁的情况下还要续租，那以后的风险应由原告自己承担，至于停电被告也没有接到通知，停电应由原告自己承担风险的事实；原告对该证据的真实性没有异议，但该公告是2018年4月13日通知的，实际拆房子的时间要远远晚于公告时间，2018年5月25日左右，原告去付2018年6月1日至2019年5月30日的房租6.5万元，被告江毛银收下了，其也没有告诉原告房子要拆迁了，被告明知道要拆迁还收了租金，系被告在欺骗原告；经审查，本院对该份证据的真实性予以确认； 三、原告向本院申请调查令，向宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所调取了国有土地用上办公用房征收货币补偿核算单、装修计算表、附属物计算表、江毛银房地产实景照片各一份，用以证明本案租赁房屋评估价值2803733元、货币补偿补助金额280374元、一次性搬迁和临时安置费28038元、停产停业损失补偿费140187元等的事实；原、被告对该组证据均无异议，本院对此予以确认； 四、本院依法制作的现场勘验笔录一份，用以证明本案租赁房屋在原告租赁前由被告进行了相应装修，后原告也进行了相关装修的事实；原、被告对该份证据均无异议，本院对此予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告胡鑫（乙方）与被告江毛银（甲方）签订房屋租赁合同（承租）一份，约定甲方将其所有的位于奉化的房屋出租给乙方，租期为5年，自2016年6月1日至2021年5月31日。房租费为每年65000元，在租赁期内不涨价，第一年房租费在合同双方签字生效时一次性付清，以后每年在租期届满十天内付清。若因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋或周边道路等原因，造成乙方不能正常营业的，任何一方可提出终止该合同，双方互不承担违约责任，但损失补偿应根据《城市房屋拆迁管理条例》及当地拆迁管理规定，按照以下方法处理，即承租方的拆迁补偿款归甲方所有，甲方需补偿乙方投入的装修、防盗窗等费用的剩余租赁期内未折旧部分（装修费用按照租赁期限平均折旧摊销）及搬迁费，并给予一定的经营损失补偿。 原告胡鑫在承租案涉房屋后，进行了部分装修，进行艺术类办公、学习，并于2016年6月20日登记成立奉化市派町艺术工作室（个体工商户），于2018年5月10日办理转型升级，升级后名称为宁波派町美术培训有限公司。2018年4月13日，宁波市奉化区人民政府发出《宁波市奉化区人民政府关于公布奉化区南山路中段危旧房屋改造征收项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收范围的公告》，案涉房屋在房屋征收范围内。2018年11月18日，被告江毛银与宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所签订《国有土地上办公用房征收货币补偿核算单》一份，核算单记载被征收房屋评估价值2803733元、货币补偿补助金额280374元、一次性搬迁和临时安置费28038元、停产停业损失补偿费140187元等。因案涉房屋被拆迁，原告胡鑫于2019年4月15日进行了搬离。 原、被告在庭审中一致确认双方的房屋租赁合同于2019年3月14日解除，且租金已经结算完毕。 本院认为：原、被告在庭审中一致确认双方房屋租赁合同于2019年3月14日解除，且租金已经结算完毕，本院对此予以确认。本案争议焦点在于原告要求被告支付装潢装饰费、搬迁费、经营损失费是否能够予以支持。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，双方就权利义务有约定的从约定，无约定的按法律规定，法律未明确规定的按照交易习惯、公平原则等处理。原、被告双方在房屋租赁合同中约定“若因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋或周边道路等原因，造成乙方不能正常营业的，任何一方可提出终止该合同，双方互不承担违约责任，但损失补偿应根据《城市房屋拆迁管理条例》及当地拆迁管理规定，按照以下方法处理，即承租方的拆迁补偿款归甲方所有，甲方需补偿乙方投入的装修、防盗窗等费用的剩余租赁期内未折旧部分（装修费用按照租赁期限平均折旧摊销）及搬迁费，并给予一定的经营损失补偿。”故被告应当按照合同约定支付原告装潢装饰费、搬迁费和经营损失费。 房屋被国家依法征收后，其征收补偿对象系房屋所有权人，房屋承租人并非征收补偿的对象，原告胡鑫作为承租人因租用房屋被征收后主张相关权利的，不应以房屋征收部门与被告江毛银签订的房屋征收补偿协议或货币补偿核算单作为依据，相关争议应以双方签订的房屋租赁合同约定作为解决依据。关于装潢装饰费，结合相关证据以及本院现场勘验笔录，按照原、被告合同约定剩余租赁期内未折旧部分（装修费用按照租赁期限平均折旧摊销）计算后被告需支付原告装潢装饰费本院酌定为24000元；关于搬迁费，本院酌定5000元；关于经营损失费，案涉房屋系在原告的租赁期限内被拆迁，必然导致原告的经营受到一定的损失，故对于原告的经营损失费本院依法酌定为10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、确认原告胡鑫与被告江毛银之间的房屋租赁合同于2019年3月14日解除； 二、被告江毛银应于本判决生效之日起七日内支付原告胡鑫装潢装饰费24000元、搬迁费5000元、经营损失费10000元，合计39000元； 三、驳回原告胡鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4815元，保全费1692元，合计6507元，由原告胡鑫负担5424元，由被告江毛银负担1083元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长 孙 艳 人民陪审员 皮 莹 人民陪审员 蒋金流 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员 王 楠 附：本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。