湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初938号原告：黄君，男，1960年6月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄蓉，女，1988年12月8日出生，汉族，住长沙市天心区，系黄君女儿。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司员工。原告黄君与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄君的委托诉讼代理人黄蓉，被告橘郡公司的委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄君请求判令：一、橘郡公司支付逾期交房违约金70518元（以已付购房款585715元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月30日暂计算至2019年12月9日，后续继续计算至实际交房之日）；二、本案诉讼费由橘郡公司承担。庭审中，黄君将第一项诉讼请求变更为以410000元为基数计算逾期交房违约金。橘郡公司答辩要点：一、双方约定的交房时间为2016年6月30日，黄君至今才提起诉讼，也未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故已过诉讼时效，应予以驳回。二、若法院认定存在逾期交付行为，违约金标准过高，请求调整，且《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）补充协议明确约定在不解除合同的情况下，违约金标准的上限是总房款的2%，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应按约履行。经审理查明：2015年1月1日，橘郡公司（出卖人）与黄君（买受人）签订买卖合同，主要约定：买受人购买长沙县暮云镇西湖村8号橘郡第D7栋16层1626号房（以下简称1626房），建筑面积共90.75平方米，总金额585715元，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）175715元，剩余房款410000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第五条第3款约定：因不可抗力或买受人逾期付款、市政规划改变...(略)，出卖人可以据实予以顺延交房时间。第9款约定：买受人单方行使解除权的，应于解除权发生六十日内行使。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，黄君缴纳了全部购房款、契税、维修基金等费用。庭审中，黄君提交验房通知书，拟证明本案诉讼时效未经过。橘郡公司对该证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。关于房屋交付情况。黄君陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，约定2016年6月30日交房，因承建方资金链断裂等原因，未按期交房。承建方在2017年、2018年左右就没有再建涉案房屋了，是由橘郡公司自行完成。验房通知书是查验房屋情况，不是通知收房，也没有通知收房。另查明，涉案房屋D7栋未通过五方验收，无法交付房屋。2018年6月25日，橘郡公司向黄君出具《房屋查验通知书》，主要载明：其购买的1626房已建设完成，特通知携带以下资料于2018年7月16日至橘郡验房中心办理房屋查验手续。特别提示：若业主不能在本通知书限定的日期前来办理房屋查验手续，则视为业主对所购买房屋的质量没有异议。上述事实，有双方身份信息、买卖合同及附件、发票、收据、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为：一、买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。黄君依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。关于房屋交付情况，涉案房屋D7栋未通过五方验收，橘郡公司庭审自认未通知黄君办理收房手续，本院认定橘郡公司尚未交付房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，违约金的计算标准及起算时间。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，本院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起算点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为。黄君提供的证据不足以有效证明诉讼时效中断，违约金应从其向本院主张权利之日即2019年12月9日倒推三年（2016年12月9日）起算。故违约金应以已付房款410000元为基数，按万分之零点五每日标准，从2016年12月9日起计算至2019年12月9日为22448元（黄君诉求暂计算截至之日），后续逾期交房违约金以上述标准计算至房屋实际交付之日止。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告黄君支付逾期交付房屋的违约金22448元（以已付购房款410000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算从2016年12月9日计算至2019年12月9日止，后续逾期交房违约金以上述标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告黄君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，减半收取782元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年四月八日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。