河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2267号上诉人（原审被告）：李晓蕴，男，1963年9月10日出生，汉族，住唐山市。被上诉人（原审原告）：唐山水山物业服务有限公司，住所地唐山市曹妃甸工业区四海公寓。法定代表人：任浩章，该公司董事。委托诉讼代理人：马艳珍，河北滨港律师事务所律师。上诉人李晓蕴因与被上诉人唐山水山物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李晓蕴、被上诉人唐山水山物业服务有限公司委托诉讼代理人马艳珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李晓蕴上诉请求：1、请求贵院依法撤销原审法院(2019)冀0209民初3457号民事判决书，并发回重审，或者在查明案件事实的基础上依法改判被上诉人不履行其所应履行的义务，被上诉人理应承担上诉人不交物业费的后果。2、一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为“原被告双方应当按照协议约定履行义务”，上诉人认为被上诉人没有履行合同内所签约的义务，即维护保养的义务。二、原审法院认为“被告未能提供充分证据证实房屋漏水的时间、原因及损失程度等具体情况，被告可待房屋漏水责任确定后另行主张权利。"上诉人坚决不能认同原审法院的“认为”，原因如下：1、上诉人己在开庭之前向你院提供多达12张房屋漏水情况、部位图片，并且在答辩中明确时间、地点及损失情况，如果情况还不够明确，当年漏水部位及损失情况的所有物证，至今上诉人仍完好保存，原封未动，并且现在遇到下雨、南风的情况下，房屋还在漏水，并且现在从窗户缝隙中都能看到外面的天，对此如果法院还认为上诉人提供的证据不足可派人到现场劫查对证。2、上诉人房屋漏水责任很确定，就是山水物业公司的责任。理由如下：①双方所签合同物业有对小区业主房屋维护保养的义务，上诉人每年应缴纳物业费1505元（1.45元／月平米六12个月*86.51平米），其中的86.51平米己含上诉人房屋的所有建筑面积，被上诉人按建筑面积收取了费用，就应该履行维护保养得义务，而被上诉人恰恰没履行义务。②每次下雨房屋漏水的当天，上诉人都通知物业派人去处理，可是物业一次都没有去，在物业登记完房屋漏雨情况后，物业人员告知上诉人在家里等晴天后处理，可是至今没有给予解决，上诉人认为业主把物业费已交到物业公司，物业人员就有义务对业主所反应的问题及时予以解决，而不是把问题在物业登记完后使问题如石沉大海没有下文。③房屋漏水情况发生后，我多次以书面形式提交到物业办公室（有物业人员手拿房屋漏水情况说明照片为证），其中的一张“说明”下方被上诉人以文字形式注明“如果物业公司再不把我的房屋漏水问题解决，我不再交物业费”的主张（有照片为证），因此物业公司对我在每次登记完房屋漏水情况及提交书面情况说明后，却告知业主等雨天干后给予解决，这样模棱两可的说法，而不履行其所应履行的义务，物业公司理应承担业主不交物业费的后果。④业主与房屋开发商所签合间中明确门窗保质期为一年，其后转交物业公司保养维修，而现在的物业公司不履行其义务，因此要承担相应的后果。⑤原审法院认为“被告可待房屋漏水责任确定后，另行主张权利”，上诉人更不敢同。上诉人认为：房屋漏水不能解决与拒交物业费是不可分割的因果关系，上诉人房屋漏水被上诉人不解决在先，才导致上诉人拒交物业费，如果让上诉人先交物业费，而不考虑解决上诉人房屋漏水问题，我想这样的道理在哪也讲不通吧？请法院再斟酌！被上诉人唐山水山物业服务有限公司答辩称，李晓蕴的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人唐山水山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：请求被告交纳拖欠物业管理服务费3010元，并自欠费之日起至实际交费之日止，以欠费金额为基数，按日利率千分之三的标准支付违约金。一审法院认定事实：唐山水山物业服务有限公司原名称为唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司。2014年3月13日，唐山水山物业服务有限公司（乙方）与李晓蕴（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由唐山水山物业服务有限公司对昱海澜湾小区提供前期物业管理服务，业主应于办理入住时一次性交纳一年的物业服务费用，首期物业管理服务费期满后，业主或物业使用人应在一个月之内及时交纳下一年度物业管理服务费；甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。李晓蕴系昱海澜湾小区A区14号楼2单元604室的业主，该房屋建筑面积为86.51平方米，李晓蕴应按房屋建筑面积1.45元/月平方米标准向唐山水山物业服务有限公司支付物业服务费。依据物业服务合同约定，李晓蕴每年应交纳物业费1505元（1.45元/月平方米×12个月×86.51平方米），李晓蕴尚未交纳2017年3月12日至2020年3月11日期间的物业费4515元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。李晓蕴与唐山水山物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人双方应当按照协议约定履行义务。李晓蕴提出房屋存在漏水问题，但未能提供充分证据证实房屋漏水的时间、原因及损失程度等具体情况，李晓蕴可待房屋漏水责任确定后另行主张权利。唐山水山物业服务有限公司已提供物业服务，李晓蕴提交的证据未能证明唐山水山物业服务有限公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，李晓蕴应当按照约定履行交纳物业服务费的义务，唐山水山物业服务有限公司要求李晓蕴支付2017年3月12日至2020年3月11日期间的物业费4515元，一审法院予以支持。李晓蕴未按照合同约定履行交纳物业费的义务，应当承担相应的违约责任，唐山水山物业服务有限公司要求李晓蕴自欠费之日起至实际交费之日止支付违约金，一审法院予以支持，但《前期物业服务合同》中约定的按每天千分之三计算违约金明显过高，一审法院予以适当调整，一审法院酌定被告按照年利率6%向唐山水山物业服务有限公司支付违约金。《前期物业服务合同》中约定首期物业管理服务费期满后，业主或物业使用人应在一个月之内及时交纳下一年度物业管理服务费，因此欠缴物业费时间（即违约金起算时间）应为2017年至2019年每年4月12日。判决：一、被告李晓蕴于本判决生效之日起十日内支付原告唐山水山物业服务有限公司物业费4515元及违约金，违约金计算方式如下：以1505元为基数，按年利率6%计算自2017年4月12日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金；以1505元为基数，按年利率6%计算自2018年4月12日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金；以1505元为基数，按年利率6%计算自2019年4月12日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金。二、驳回原告唐山水山物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李晓蕴负担。本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人李晓蕴是否应当支付物业费用。上诉人认为其不应支付物业费的原因是房屋漏水问题，但本案中上诉人自认其在入住时就发现涉案房屋存在漏雨现象，其在诉讼过程中并未举证证明房屋漏水是由于房屋质量存在问题或存在其他原因，如涉房屋质量问题，其应向商品房出卖人主张权利。如有证据证实被上诉人没有按照物业服务合同约定履行义务，其应另行主张权利。综上所述，李晓蕴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李晓蕴负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵阳利审 判 员 毕作宝审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月二十日法官助理 王 涛书 记 员 李 莹