河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民再23号原审原告(反诉被告):张杰，男，汉族，住河南新蔡县。委托诉讼代理人：宋义峰、彭博，河南小东律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：郎亚伦，男，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：景齐志，河南文苑律师事务所律师。原审第三人：驻马店市新百汇物业管理有限公司。住所地：驻马店市驿城区解放路与乐山路交叉口东南角。法定代表人：张敏，该公司经理。原审原告(反诉被告)张杰与原审被告（反诉原告）郎亚伦及原审第三人驻马店市新百汇物业管理有限公司(以下简称新百汇公司)合同纠纷一案，本院（2018）豫1702民初799号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月10日作出（2019）豫1702民监10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告(反诉被告)张杰的委托诉讼代理人彭博，原审被告（反诉原告）郎亚伦的委托诉讼代理人景齐志到庭参加诉讼。原审第三人驻马店市新百汇物业管理有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张杰称，2017年6月11日，其与郎亚伦签订转让协议一份，约定：1、原告将筹建的位于驻马店市驿城区新百汇写字楼的北京博师教育驻马店分校转让给郎亚伦经营。2、转让内容包括现有房间装修及全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备。3、转让费用为138000元。协议签订时，郎亚伦支付30000元，余款108000元，郎亚伦于本协议签订后30日内一次性支付。4、郎亚伦不按照协议约定支付上述费用，每逾期一天按照转让费用总额的1％向原告支付违约金。5、原告2017年6月15日前没有结清的房租以原告租房保证金15000元冲抵给郎亚伦，2017年6月15日前没有结清的房租由郎亚伦支付，协议签订时，原告将该15000元租房保证金票据交付给郎亚伦；2017年6月15日后的房租及物业费由郎亚伦自行承担；如郎亚伦不按照协议约定及时结清物业费、房租费，则所有后果均有郎亚伦承担。协议签订后，郎亚伦仅向原告支付了20000元转让款，剩余转让款原告多次催要，郎亚伦以种种理由推拖。2017年7月8日，郎亚伦向原告提出欠付的转让款118000元按100000元计算，并保证2017年7月9日前还30000元，2017年8月8日前全部偿还完毕，如不能按照上述时间偿还欠款，仍按照原来转让款138000元及违约责任承担还款义务。同时保证，2017年7月15日前将所欠房租及物业费结算完毕。但郎亚伦出具欠条及保证后，未按约定向原告支付转让款、房租及物业费。再审请求判令被告郎亚伦偿还学校转让欠款118000元；判令被告郎亚伦支付违约金100000元；判令被告郎亚伦支付原告垫付的物业费、租赁费等费用110000元。郎亚伦辩称，原告张杰的诉求没有事实依据，应当驳回原告张杰的诉讼请求。原、被告签订合同当日，其向张杰交纳了20000元转让费，剩余10000元转让费向张杰出具了欠条一份。次日，其将10000元转让费交给了张杰。后得知第三人不同意双方之间的转让行为，其便要求解除双方签订的《转让协议书》，并要求退还已交转让费30000元，张杰于2017年6月17日退还转让费10000元。2017年7月8日，张杰承诺做通第三人工作，让第三人同意转让。双方又协商按100000元确定，扣除未退还的20000元，余款80000元，于2017年7月9日付30000元，剩余50000元于2017年8月8日前全部付完。其又重新向张杰出具欠条一份。后原、被告签订的《转让协议书》一直未得到第三人的认可和同意，其未向张杰交纳剩余转让费。且第三人于2017年8月19日以张杰私自转租、转让为由，解除了与张杰之间的《租赁合同》。现原、被告签订的《转让协议书》目的已无法实现。反诉请求：解除原、被告之间签订的《转让协议书》；撤销其于2017年6月1日和2017年7月8日向张杰出具的欠条；判令张杰返还已支付的转让费20000元。新百汇公司述称，根据法律规定，其公司不应当列为第三人，不应承担本案的责任。其公司与原告张杰租赁的关系于2017年8月19日已经解除。其公司将房子租给张杰后，并没有同意张杰将房子租给别人。张杰将房子租给别人包括租给郎亚伦，其公司并不知道。张杰向本院起诉请求：判令被告郎亚伦偿还学校转让欠款118000元；判令被告郎亚伦支付违约金100000元；判令被告郎亚伦支付原告垫付的物业费、租赁费等费用110000元。郎亚伦向本院反诉请求：解除原、被告之间签订的转让协议书；撤销其于2017年6月1日和2017年7月8日向张杰出具的欠条；判令张杰返还已支付的转让费20000元。本院原审认定案件事实：2016年4月8日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）签订公寓写字楼合同一份，内容为：“一、甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层1、2、7号，面积约339平方米。二、租赁期限：自2016年4月15日起至2021年4月14日止，5年。”2016年8月4日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）再次签订公寓写字楼合同一份，内容为：“甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层3号，面积约120.13平方米。二、租赁期限：自2016年9月1日起至2017年8月31日止，1年。2017年6月11日，原告张杰（甲方）与被告郎亚伦（乙方）签订转让协议书一份，主要内容为：“一、北京博师教育驻马店分校位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层（1、2、3、7号房），由甲方出资于2016年筹建，校区总面积459.13平方米。二、转让内容包括校区现有所有房间装修及全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备，但不包括北京博师教育加盟品牌及7号房间内一对一课桌椅。转让费138000元,本协议签订时，乙方先支付甲方30000元，余款108000元于本协议签订后30日内乙方一次性付给甲方，每逾期一天乙方按转让费总额1％向甲方支付违约金。三、双方约定校区房租结算日期为2017年6月15日，此日期之前房租由甲方结算，2017年6月15日之后房租由乙方负担，房租数额、缴纳方式及物业管理相关规定按甲方与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同执行或乙方另行与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同另行约定。原签租赁合同1、2、7号房月租金为10170元，物业费1288.2元，3号房月租金2500元，物业费456.94元。截至2017年6月15日，甲方欠1、2、7号两个月房租及物业费22916.4元，3号房结余两个半月房租及物业费7392.35元，两项相抵后，甲方尚欠房租15524.05元。甲方租房时两次交物业公司租金保证金15000元。据此双方协商，甲方将租房保证金票据交于乙方，视为代乙方所交保证金，冲抵甲方所欠房租。因此本协议签订后，甲方不再负担所有房间房租，如因乙方欠交房租或使用房屋不当给自己及其他任何第三方带来损失，乙方全部承担。……。五、甲方原有个广告位由乙方使用。”协议签订后，被告郎亚伦向原告支付20000元，并给原告出具欠条一份，内容为：“今欠张杰现金壹万元整。郎亚伦2017.6.11。”2017年7月8日，郎亚伦出具欠条一份，内容为：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。郎亚伦2017.7.8日。”后由于被告郎亚伦未按期向原告支付转让费及房租、物业费。2017年8月19日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）签订关于解除房屋租赁合同的协议一份，内容为：“根据张杰同志于2017年8月7日向新百汇物业管理有限公司提出解除新百汇大厦13层1、2、7号房屋于2016年4月15日、13层3号房于2016年9月1日所签租赁合同要求，经我公司研究并经双方协商同意解除合同，并达成有关事项如下：1、张杰要求解除房屋租赁合同，并同意一次性支付给新百汇物业公司现金110000元作为所欠交物业费、房屋租赁费和损失补偿。此协议签订后合同即解除，新百汇物业管理有限公司不再提出其他要求。2、张杰要求110000元分两次付款，即先付款60000元，余额50000元，2018年1月1日付清。否则，欠款余额50000元从本协议签订之日起，每元每月按2％利息付给甲方，直到付清本金为止”。本院原审认为：原告张杰将其租赁第三人新百汇公司位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层1、2、3、7号房内的装修、全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备转让于被告郎亚伦，双方签订转让协议一份，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。后由于被告郎亚伦未按协议约定向原告支付转让费，双方协商，郎亚伦于2017年7月8日向原告张杰出具欠条一份，故原告张杰与被告郎亚伦之间由双方的合同关系，转为债权债务关系。被告郎亚伦应当按照其于2017年7月8日向原告张杰出具的欠条履行自己的义务。欠条中约定：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。”因被告郎亚伦已向原告支付20000元转让费，现原告张杰请求被告郎亚伦向其支付剩余转让费118000元，于法有据，本院予以支持。对原告张杰请求被告郎亚伦支付垫付的物业费、租赁费等费用110000元问题，欠条中约定：“另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。”由于郎亚伦未按约定向第三人支付房租及交纳物业费用，导致张杰代郎亚伦向第三人垫付房租、物业费110000元，故张杰的该项主张，于法有据，本院予以支持。关于原告张杰要求被告郎亚伦支付违约金问题，双方已由合同关系转为债权债务关系，被告郎亚伦未按期向原告张杰支付转让费系违约行为，应承担违约责任。被告郎亚伦应当向原告张杰支付因违约给原告张杰造成的利息损失，其利息应自2017年7月8日起至付清118000元欠款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告郎亚伦反诉请求解除双方签订的《转让协议书》及撤销被告郎亚伦于2017年6月1日向原告张杰出具的欠条和2017年7月8日出具的欠条及原告张杰返还被告郎亚伦已支付的转让费20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。本院原审判决：一、限被告郎亚伦于判决生效后十日内向原告张杰支付欠款118000元及利息（利息自2017年7月8日起至付清欠款118000元之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、限被告郎亚伦于判决生效后十日内返还原告张杰垫付款110000元。三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郎亚伦的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，反诉费1530元，共计7750元，由被告郎亚伦负担。本院再审认定案件事实如下：2016年4月8日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）签订公寓写字楼合同一份，内容为：“一、甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层1、2、7号，面积约339平方米。二、租赁期限：自2016年4月15日起至2021年4月14日止，5年。三、乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月30元。采取先交费后使用的原则，每次预交12个月的租金，共计人民币122040元。第一年租金于合同签订前交纳，第二年租金应提前30天交纳。租金从第二年起每年累计递增6%。四、合同签订前，乙方向甲方缴付10000元，作为乙方履行合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其他费用。五、合同签订后乙方向甲方交装修押金5000元。六、本合同规定的租期内，若乙方将本合同租赁单元转租或分租，则甲方有权解除合同，乙方已交付的保证金不予退还”。2016年8月4日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）再次签订公寓写字楼合同一份，内容为：“甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层3号，面积约120.13平方米。二、租赁期限：自2016年9月1日起至2017年8月31日止，1年。三、乙方所租房屋租金共计30000元。”合同签订后，张杰利用所租赁场地开办了北京博师教育驻马店分校培训学校。2017年6月11日，张杰（甲方）与郎亚伦（乙方）签订转让协议书一份，主要内容为：“北京博师教育驻马店分校位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层（1、2、3、7号房），由甲方出资于2016年筹建，校区总面积459.13平方米。经甲乙双方协商同意，甲方将该校区转让给乙方，有关事项协商如下：一、转让内容包括校区现有所有房间装修及全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备，但不包括北京博师教育加盟品牌及7号房间内一对一课桌椅。转让费共计138000元,本协议签订时，乙方先支付甲方30000元，余款108000元于本协议签订后30日内乙方一次性付给甲方，每逾期一天乙方按转让费总额1％向甲方支付违约金。二、双方约定校区房租结算日期为2017年6月15日，此日期之前房租由甲方结算，2017年6月15日之后房租由乙方负担，房租数额、缴纳方式及物业管理相关规定按甲方与驻马店市新百汇物业管理有限公司原签租赁合同执行或乙方另行与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同另行约定。原签租赁合同1、2、7号房月租金为10170元，物业费1288.2元，3号房月租金2500元，物业费456.94元。截至2017年6月15日，甲方欠1、2、7号两个月房租及物业费22916.4元，3号房结余两个半月房租及物业费7392.35元，两项相抵后，甲方尚欠房租15524.05元。甲方租房时两次交物业公司租金保证金15000元。据此双方协商，甲方将租房保证金票据交于乙方，视为代乙方所交保证金，冲抵甲方所欠房租。因此本协议签订后，甲方不再负担所有房间房租，如因乙方欠交房租或使用房屋不当给自己及其他任何第三方带来损失，乙方全部承担。……。五、甲方原有个广告位由乙方使用。”协议签订后，郎亚伦向张杰支付转让费20000元，并给张杰出具欠条一份，内容为：“今欠张杰现金壹万元整。郎亚伦2017.6.11。”2017年7月8日，郎亚伦又向张杰出具欠条一份，内容为：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。郎亚伦2017.7.8日”。2017年8月19日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）签订关于解除房屋租赁合同的协议一份，内容为：“根据张杰同志于2017年8月7日向新百汇物业管理有限公司提出解除新百汇大厦13层1、2、7号房屋于2016年4月15日、13层3号房于2016年9月1日所签租赁合同要求，经我公司研究并经双方协商同意解除合同，并达成有关事项如下：1、张杰要求解除房屋租赁合同，并同意一次性支付给新百汇物业公司现金110000元作为所欠交物业费、房屋租赁费和损失补偿。此协议签订后合同即解除，新百汇物业管理有限公司不再提出其他要求。2、张杰要求110000元分两次付款，即先付款60000元，余额50000元2018年1月1日付清。否则，欠款余额50000元从本协议签订之日起，每元每月按2％利息付给甲方，直到付清本金为止。”合同签订后，张杰于2017年8月19日和2018年1月5日分别向新百汇公司付款60000元和50000元。之后，原、被告双方因合同履行问题发生纠纷而成讼。本院再审认为，本案争议的焦点为原告张杰和被告郎亚伦所签订的转让协议能否履行的问题。双方虽于2017年6月11日签订了转让协议，但合同约定的租赁物为张杰所承租的新百汇有限公司的房屋。张杰与新百汇公司所签订的租赁合同明确约定，如张杰在租赁期限内将房屋转租或分租，新百汇公司有权解除合同。同时，2017年8月19日，张杰与新百汇公司即已签订关于解除房屋租赁合同的协议，协议签订后，张杰对房屋已没有承租和使用的权利。故张杰与郎亚伦所签订的转让协议已实际无法继续履行，导致双方合同无法履行的过错责任不在郎亚伦，而是因张杰与新百汇公司解除租赁合同造成的，故张杰对合同无法履行负有过错，存在违约行为。双方所签订的转让协议的合同目的已无法实现，符合合同法规定的解除条件。在合同无法履行的情况下，张杰要求郎亚伦支付转让费118000元并承担违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。张杰向新百汇公司所交纳的110000元为其个人承租期间所欠费用，其要求郎亚伦予以负担亦缺乏依据，本院不予支持。由于合同无法继续履行，郎亚伦反诉要求与张杰解除转让协议，符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，张杰应依法退还郎亚伦所支付的转让费20000元。郎亚伦于2017年6月1日和2017年7月8日所出具的欠条是建立在合同能够继续履行基础上，现转让协议已解除，双方基于合同所产生的权利义务终止，基于欠条所产生的债也随即消灭，但郎亚伦反诉请求对欠条予以撤销缺乏依据，应不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1702民初799号民事判决；二、驳回原审原告（反诉被告）张杰的诉讼请求；三、解除原审原告（反诉被告）张杰与原审被告（反诉原告）郎亚伦所签订的转让协议；四、限原审原告（反诉被告）张杰于判决生效后十日内向原审被告（反诉原告）郎亚伦返还转让费20000元；五、驳回原审被告（反诉原告）郎亚伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，反诉费1530元，共计7750元，由原审原告（反诉被告）张杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  马 伟人民陪审员  范文芝人民陪审员  张秀芳二〇二〇年四月八日书 记 员  张 瑜