上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1728号上诉人（原审被告）：户纯秀，女，1987年11月3日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。上诉人（原审被告）：王敏忠，男，1986年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：冯岳，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：周阿春，男，1959年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：陆梅仙，女，1959年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周阿春（系陆梅仙丈夫），年籍同上。上诉人户纯秀、王敏忠因与被上诉人周阿春、陆梅仙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初18725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。户纯秀、王敏忠共同上诉请求：撤销一审判决，改判户纯秀、王敏忠无需向周阿春、陆梅仙支付租金；本案一审、二审案件受理费由周阿春、陆梅仙承担。事实和理由：就租赁上海市徐汇区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）事宜，2016年10月户纯秀、王敏忠与周阿春、陆梅仙签订租赁合同一份。合同履行过程中，双方已经就系争房屋转租达成协议，因周阿春、陆梅仙反悔，导致转租不能。之后，户纯秀、王敏忠考虑自己继续承租系争房屋，继续经营，但是因周阿春、陆梅仙对系争房屋停水停电，经户纯秀、王敏忠催促后仍未恢复，导致户纯秀、王敏忠合同目的无法实现。故户纯秀、王敏忠无需向周阿春、陆梅仙支付2019年5月1日之后的房屋租金。被上诉人周阿春、陆梅仙共同辩称，不同意户纯秀、王敏忠的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周阿春、陆梅仙向一审法院提出诉讼请求：1.解除周阿春、陆梅仙与户纯秀、王敏忠签订的房屋租赁合同，并要求户纯秀、王敏忠按照每月27,566.67元的标准支付自2019年5月1日起至判决生效之日止的租金及使用费；2.户纯秀、王敏忠支付拖欠的水费144.80元、电费901.28元、煤气费791.25元，合计2,838.33元；3.户纯秀、王敏忠支付违约金52,000元；4.案件受理费由户纯秀、王敏忠承担。一审法院认定事实：周阿春、陆梅仙系上海市徐汇区XX路XX号房屋（即系争房屋）权利人。2016年10月31日，周阿春（出租方，甲方）与户纯秀、王敏忠（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年10月31日起至2019年10月31日止，共叁年。甲、乙双方约定，该房屋每月租金为26,000元，自2017年10月31日，双方同意租金按每年增加3%租金。乙方应于每季31日前向甲方支付租金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金52,000元整。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、有线电视费等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。物业管理费由甲方承担。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或者全部转租给他人。甲乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，户纯秀、王敏忠向周阿春、陆梅仙支付保证金52,000元，并支付租金至2019年4月30日止，自2019年5月1日起未支付租金。2019年5月11日上午9:21，周阿春向王敏忠发送微信：小王你好，今天是5月11日，根据《商铺租赁合同》约定，根据我们双方的协调协商，根据我们双方信息内容的承诺，现甲方再次通知您乙方，您乙方什么时间可以办理交接手续，请您短信通知。特此函告。同日10:22，王敏忠回复定位，并回复：在老家，昨天回来有事。同日11:28，周阿春回复：小王您好，我于今天上午9点21分发给你的信息，您没有回信，根据您以上电话和短信内容要求提前解除《商铺租赁合同》，根据《商铺租赁合同》约定，根据双方协调协商，根据双方信息内容的承诺，请您于2019年5月12日上午10点在XX路XX号商铺内办理水、电、煤气、有线网络等交接手续，如果您乙方拒绝办理交接手续又拒绝交付商铺租金，甲方有权单方面终止合同。特此告知函。2019年5月12日13:50，周阿春发送微信：告知函，乙方户纯秀、王敏忠，根据《商铺租赁合同》第4页第14行第八条：转租、转让和交换8-1条、8-2条的约定，乙方在租赁期内将该房屋转让、转租给他人承租，必须事先征得甲方书面同意。甲乙双方在协调协商时，甲方同意乙方转让转租，但是乙方在合同租赁期内转让转租，应由乙方与次租赁户签订转让转租合同，甲方不参与。甲方与乙方合同期满后，甲方再与次租赁户签订《商铺租赁合同》，同时要根据周边商铺租赁的价格进行调整。经甲方调查咨询，甲方等合同到期后继续续签，商铺每月租金为32,000元。至于乙方事先没有与甲方协调协商好，就与次租赁户签订了《定金协议》，以及乙方要求甲方与次租赁户直接签订《商铺租赁合同》，甲方认为不合情、不合理、也不合法，甲方有权拒绝。乙方短信通知要求甲方于2019年4月21日上午9点在XX路XX号商铺内与次承租人三方谈话商讨商铺租赁之事，同时乙方在谈话中讲准备在2019年4月26日停业转让转租给次承租人，要求甲方与次承租人签订《商铺租赁合同》，甲方当时不同意，甲方认为需要进一步了解和协谈，甲方根据当时的谈话和商讨的内容存在很大分歧，甲方于当日中午12时51分通过手机发送短信，让乙方方便时回个电话，乙方及时回电与甲方联系，甲方跟乙方在电话里多次强调，在《商铺转让转租合同》没有签订好之前，乙方千万不要先把商铺停业关门，至于现在造成的一切后果，都是由乙方自作主张所造成的后果。甲方再次告知乙方，根据甲乙双方协调协商的内容，根据甲乙双方通过手机发送短信中承诺，甲方再次申明如下：第一，甲方同意乙方在合同期内转租转让，由乙方与次租赁人签订《商铺转租转让合同》，甲方不参与《商铺转租转让合同》的签订。第二，甲方同意乙方提前解除《商铺租赁合同》日期至2019年4月30日止，同时甲方同意乙方在2019年5月10日之前清退、清理、垃圾打扫干净，根据《商铺租赁合同》第4页第5行第七条，房屋返还时的状态7-1、7-2、7-3条内容办理交接手续，（甲方同意免除5月1日至5月10日乙方搬场、垃圾清理打扫等商铺的租金，如未按约定时间内完成搬运清退，每超一天按《商铺租赁合同》约定的租金计算每天的租金）。第三、乙方既不支付租金、又不转租转让、又不办理因乙方要求提前解除《商铺租赁合同》约定的交接手续，甲方根据《商铺租赁合同》第5页第9行9-2条：甲乙双方同意，有下列情况之一的，乙方可以书面通知另一方解除本合同。违反本合同的乙方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；第（四）条，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权单方面解除合同。以上甲方再次声明之事，请乙方郑重考虑决定，限定时间2019今年5月12日18时前通过手机发送短信告知甲方。否则甲方认为乙方逾期不支付租金累计超过10日，乙方自动放弃一切权利。甲方将通过法律程序诉讼至法院，到时违约保证金不予退还。特此告知。同日14:27，王敏忠回复：我现在不和你谈什么转租转让的事，后面你说房租涨多少就是多少啊，我没有你知道这么多的条款，我只知道国家法律上对续租也有法律规定，不是你说多少就是多少的，而且答应你的条件，你又得寸进尺，现在希望我们还能协商解决，不然那我们只有用法律维护自己的权益。2019年5月14日，周阿春一方通过切割门锁的方式进入系争房屋，并对系争房屋进行断水断电。2019年5月16日，王敏忠一方通过切割门锁的方式进入系争房屋，并在系争房屋门外加锁。2019年10月18日，双方对系争房屋进行交接并对水、电、煤气费用进行结算。户纯秀、王敏忠同意向周阿春、陆梅仙支付水、电、煤气费用合计2,968.76元。本案一审庭审中，户纯秀、王敏忠提供短信一份，证明其于2019年5月24日要求周阿春一方恢复水电，并提出继续使用系争房屋并支付租金。后周阿春一方并未回复。2019年5月27日，户纯秀、王敏忠再次通过短信要求周阿春一方恢复水电，但周阿春仍未回复。对于该份证据，周阿春、陆梅仙先表示其未收到过，后经法院核实其手机，确实有上述信息，对此周阿春、陆梅仙表示其当时已经不认可了。双方当事人均同意保证金在本案中一并处理。一审法院认为，周阿春、陆梅仙与户纯秀、王敏忠签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，户纯秀、王敏忠对于解除合同及支付欠缴的水电煤气等费用不持异议，依法予以准许。诉状中，周阿春、陆梅仙陈述其主张违约责任的依据系户纯秀、王敏忠未经其书面同意转租，庭审中，周阿春、陆梅仙则表示其主张违约责任的依据在于户纯秀、王敏忠未按时支付2019年5月1日至2019年5月10日的租金，故其于2019年5月12日通过微信表示要求解除双方签订的租赁合同并要求户纯秀、王敏忠支付违约金。但是周阿春、陆梅仙在2019年5月12日的微信中明确提出声明：同意户纯秀、王敏忠在合同期内转租，仅表示不同意参与转租合同的签订。并表示同意免除户纯秀、王敏忠2019年5月1日至2019年5月10日的租金，现周阿春、陆梅仙再以该理由要求户纯秀、王敏忠支付违约金，显然无事实和法律依据，故就周阿春、陆梅仙要求户纯秀、王敏忠支付违约金的诉请，不予支持。就户纯秀、王敏忠应当支付的租金，因双方已经于2019年10月18日就系争房屋办理交接，故周阿春、陆梅仙主张的租金应计算至2019年10月18日。因2019年5月14日周阿春、陆梅仙进入系争房屋后有断水断电的行为，虽然周阿春、陆梅仙表示其后户纯秀、王敏忠自行将水电打开使用，但并未提供书面证据佐证其说法。结合户纯秀、王敏忠于2019年5月24日及2019年5月27日的短信内容，可以看出系争房屋当时虽然由户纯秀、王敏忠掌控，但是并不处于适宜使用的状态，故就该期间的租金，由法院根据实际情况酌情予以确定。因双方均同意保证金在本案中一并予以处理，此系双方当事人自行处分自己的民事权利，于法不悖，依法予以准许。一审法院审理后于2019年11月25日作出判决：一、解除周阿春、陆梅仙与户纯秀、王敏忠于2016年10月31日签订的《商铺租赁合同》；二、户纯秀、王敏忠于判决生效之日起十日内支付周阿春、陆梅仙自2019年5月1日起至2019年10月18日的租金83,615.40元；三、户纯秀、王敏忠于判决生效之日起十日内支付周阿春、陆梅仙水、电、煤气费合计2,968.76元；四、周阿春、陆梅仙于判决生效之日起十日内返还户纯秀、王敏忠租赁保证金52,000元；五、驳回周阿春、陆梅仙的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,438元，由周阿春、陆梅仙负担2,601.20元，户纯秀、王敏忠负担1,836.80元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否应向被上诉人支付2019年5月1日以后的租金。上诉人辩称因被上诉人实施断水断电行为致其无法使用系争房屋，故其无需支付房屋租金。从已查明的事实看，双方发生争执后，被上诉人先是进入系争房屋并实施了断水断电行为，而此后上诉人通过切割门锁的方式进入系争房屋，并实际占用了系争房屋。由此，上诉人应支付其占用系争房屋期间的租金。因被上诉人对系争房屋进行了断水断电，在上诉人就此提出异议后，被上诉人仍未恢复供电供水，导致上诉人无法按照合同约定之目的使用系争房屋。故上诉人可少付断水断电期间的租金。但上诉人并无证据证明在此期间系争房屋已丧失使用价值，故上诉人关于其无需支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。由此，一审法院酌定上诉人支付被上诉人自2019年5月1日起至2019年10月18日的租金83,615.40元，并无不当，本院予以维持。至于其他的争议，一审法院的认定具有相应的事实基础及法律依据，本院予以认同，不再赘述。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人户纯秀、王敏忠的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,890.38元，由户纯秀、王敏忠负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十三日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……