浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4303号 原告：张勇，男，汉族，1983年5月13日出生，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐明伟，浙江君安世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙科峰，浙江法校律师事务所律师。 原告：华莎，女，汉族，1984年2月20日出生，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐明安，浙江君安世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙科峰，浙江法校律师事务所律师。 被告：毛吉定，男，汉族，1970年2月6日出生，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：叶荫，浙江泽大律师事务所律师。 被告：潘亚芳，女，汉族，1972年11月23日出生，浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：叶荫，浙江泽大律师事务所律师。 原告张勇、华莎诉被告毛吉定、潘亚芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理，依法适用普通程序，于2019年8月6日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告张勇、华莎的共同诉讼代理人徐明安、孙科峰和被告毛吉定、潘亚芳的共同诉讼代理人叶荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张勇、华莎向本院提出诉讼请求：1、判令两被告按照2016年8月19日签订的《定金合同》的约定，与两原告签署关于杭州市拱墅区房屋的正式买卖合同，并配合办理不动产权属变更登记手续；2、判令两被告向原告承担20万元定金责任；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。诉讼过程中，原告张勇、华莎变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2016年8月19日签订的《定金合同》；2、判令两被告向两原告赔偿损失324万元；3、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费、评估费等。事实和理由：两原告系夫妻，于2016年共同决定购置房屋。2016年8月19日，原告张勇与两被告签署《定金合同》，约定原告张勇以610万元向两被告购买坐落于杭州市拱墅区房屋，原告张勇向两被告支付定金20万元，2016年8月25日前签署正式房屋买卖合同，若两被告未按时与原告张勇签订正式的房屋买卖合同，则视为违约，须向原告张勇返还双倍定金等。2016年8月19日，原告张勇按约定向两被告支付20万元定金，被告毛吉定出具了20万元的定金收条。两原告为了支付房款，多方筹措资金，先后出售两套房屋。后原告多次催促被告按照定金合同约定的时间和内容与原告签订房屋买卖合同，但两被告因案涉房屋与第三人存在纠纷为由表示待纠纷解决后等方式予以推脱。无奈，两原告向两被告发送律师函及催告无果，故诉至法院要求两被告按照2016年8月19日签订的《定金合同》约定与两原告签订正式的房屋买卖合同，并承担20万元的定金责任。直至2019年8月6日庭审两被告通过共同委托的代理人才告知案涉房屋上设定了860万元的最高额抵押，继续履行《定金合同》与原告签署正式房屋买卖合同仍然会有履行困难，仅同意承担定金责任。因两被告原因，致使双方履行《定金合同》确定的签订正式房屋买卖合同有困难，且两被告明确表示不再履行签订正式房屋买卖合同的义务，此给两原告造成了巨额损失，为了维护两原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告毛吉定、潘亚芳辩称，双方签订的《定金合同》已于2016年12月31日解除，被告最多再承担20万元的违约金。被告系因另案被起诉，导致本案房屋被查封，无法继续履行。被告已于2016年12月30日返还原告定金20万元，并短信明确告知原告合同无法继续履行，以实际行动解除了《定金合同》。被告告知房屋抵押事实的时间也早于2016年12月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告张勇、华莎提交的结婚证、《定金合同》、收条、律师函及EMS快递单、短信聊天记录照片及微信照片等证据，以及被告毛吉定、潘亚芳提交的付款凭证、短信聊天记录等证据，本院予以认定并在卷佐证。2、对原告张勇、华莎提交的《购房意向合同》《补充协议》《监督支付协议-补充协议》《杭州市房屋转让合同》、收条、房屋交割书、《房屋转让补充协议》《房地产估价报告》、保费发票及评估费发票等证据，本院对真实性予以认定，但对关联性不予认定。3、对被告毛吉定、潘亚芳提交的《最高额抵押合同》、他项权证、杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初6361号民事判决书、杭州市中级人民法院（2017）浙01民终907号民事判决书等证据，本院对真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月19日，甲方（出卖人）潘亚芳、毛吉定与乙方（买受人）张勇签订《定金合同》一份，约定，甲方所售房屋坐落于杭州市；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋成交价格为人民币610万元，此成交价格已包含附属设施、设备费用；乙方房款支付方式为公积金、商业组合贷款（具体付款时间及取款条件于双方签署正式房屋买卖合同当日约定）；甲乙方应于2016年8月19日前向双方指定的见证方银行账户转入20万元作为定金，该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保，在甲乙双方签署正式房屋买卖合同后，定金由见证方无息归还给甲乙双方；甲乙双方协商一致，于2016年8月25日之前签署正式房屋买卖合同；若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金，但由于以下原因导致甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同的，不视为甲方违约：1）甲乙方未按时支付定金的；2）乙方随意改变主意，不购买甲方所售房屋的；3）不可抗力，甲乙双方约定择日签订正式房屋买卖合同的。2016年8月19日，张勇支付给毛吉定定金20万元。 另，毛吉定、潘亚芳曾于2016年8月16日与吴明杰就本案房屋签订《购房意向合同》，吴明杰于2016年8月24日向杭州市下城区人民法院提起诉讼，并申请财产保全。杭州市下城区人民法院依法查封了本案房屋。因房屋被查封，毛吉定、潘亚芳未能与张勇签订房屋买卖合同。2016年12月30日，毛吉定将定金20万元返还给了张勇。之后，张勇多次约毛吉定见面协商房屋买卖事宜，均未果。并曾于2017年5月8日委托律师发《律师函》给毛吉定、潘亚芳，通知毛吉定、潘亚芳在接函之日起10日内与其签订房屋买卖合同，亦未果。 又，张勇、华莎系夫妻，共同决定购买本案房屋，并由张勇签订《定金合同》。诉讼过程中，毛吉定、潘亚芳表示，现在如再将本案房屋出卖给张勇，价格需重新协商。 诉讼过程中，张勇、华莎申请对本案房屋的市场价值进行评估，本院依法予以准许并委托杭州正大房地产评估有限公司进行评估。杭州正大房地产评估有限公司出具杭正大房估字[2019]A051号《房地产估价报告》，估价结果为，本案房屋在估价时点2019年8月6日的市场价值为934万元。 本院认为，本案《定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。张勇按约支付了定金20万元。根据该合同的约定，毛吉定、潘亚芳应于2016年8月25日前与张勇签订本约合同房屋买卖合同。但因本案房屋被查封，毛吉定、潘亚芳未能在该期限前与张勇签订本约合同。之后，在张勇多次与其联系要求进行协商，并发《律师函》通知其在接函后10日内签订本约合同的情况下，毛吉定、潘亚芳仍未与张勇协商签订本约合同。现毛吉定、潘亚芳表示如签订本约合同也需对房屋价格重新协商。综合上述事实，应认定毛吉定、潘亚芳违反《定金合同》约定，不与对方签订本约合同房屋买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。张勇、华莎请求解除本案《定金合同》，本院予以支持。毛吉定主张在退还定金20万元后已通知张勇解除《定金合同》，因其不具有合同解除权，且其通知的内容并无解除合同的意思表示，其有关《定金合同》已于2016年12月31日解除的主张不能成立。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张勇、华莎请求毛吉定、潘亚芳赔偿损失，具有事实和法律依据。但双方签订的《定金合同》有关本案房屋买卖的约定的性质系预约合同，并非本约合同，故张勇、华莎诉请按照本案房屋估价时点的市场价值与合同约定的房屋价格的差价数额赔偿损失，依据不足，本院不予支持。因对本案房屋市场价值进行评估而产生的评估费亦应由其自行承担。双方签订本案《定金合同》时及之后，杭州市的房地产市场价格行情处于上涨通道。因毛吉定、潘亚芳违约，张勇在《定金合同》项下的签订本约合同的权益不能实现，遭受一定损失属客观事实。本院综合考虑合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，酌定毛吉定、潘亚芳赔偿损失30万元。张勇、华莎诉请毛吉定、潘亚芳承担诉讼保全保险费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除张勇与潘亚芳、毛吉定于2016年8月19日签订的《定金合同》； 二、潘亚芳、毛吉定于本判决生效之日起十日内赔偿张勇、华莎损失30万元； 三、驳回张勇、华莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32720元，财产保全费3480元，合计36200元，由原告张勇、华莎负担32848元，被告毛吉定、潘亚芳负担3352元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  田伟伟 二〇二〇年四月二十日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲