上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4147号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号1513室。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海临泰投资有限公司，住所地上海市虹口区邯郸路173号4号楼6060室。法定代表人：周刚烈，董事长。委托诉讼代理人：朱红芳，女，上海临泰投资有限公司工作人员。上诉人家利物业管理（上海）有限公司（以下简称家利公司）因与被上诉人上海临泰投资有限公司（以下简称临泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人家利公司的委托诉讼代理人朱明黄、被上诉人临泰公司的委托诉讼代理人朱红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人家利公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持家利公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：XX园小区的物业服务收费采用酬金制，物业管理费实质为家利公司的代收代支款，而非服务报酬。一审法院酌减物业管理费会损害其他业主的合法权益。物业管理费标准系根据物业服务各项总支出除以总建筑面积计算得出，与小区内的商铺是否空置、商场是否运营无关。物业管理是一项综合性、持续性、动态性的服务工作，家利公司提供的物业服务并不存在长期、重大的瑕疵，一审法院酌减物业费没有依据。被上诉人临泰公司辩称，不同意上诉人家利公司的上诉请求。家利公司所主张的物业服务收费标准与其实际提供的物业服务不相符合，物业服务存在诸如商场内部渗水、电梯停运等问题。一审法院勘查现场时的物业服务状态已属家利公司临时安排，其实际提供的物业服务水平更差。请求二审驳回上诉，维持原判。家利公司向一审法院起诉请求判令：1.临泰公司支付家利公司2018年5月至2019年9月期间的物业管理费人民币146,905.50元（按50元/平方米/月×172.83平方米×17个月）；2.临泰公司支付家利公司违约金22,755.81元。一审法院认定事实如下：2011年1月，上海XX有限公司（以下简称XX公司）与家利公司签订《XX园前期物业管理服务合同》，约定XX公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄的XX园小区委托家利公司实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。2013年1月1日，家利公司与XX公司续签了《XX园前期物业管理服务合同》（即本案诉争合同），合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至XX园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元/月/平方米，商业10元/月/平方米，集中式商铺内部管理费40元/月/平方米；管理费由管理公司按《公约》规定向业主收取；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。同时，《XX园使用公约》约定：各业主应于验收其单元前向管理公司预缴三个月的管理费，并于以后每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的第一天或之前向管理公司预缴下一个季度的管理费。2018年4月24日起，家利公司向临泰公司发送信函告知：“上海XX园2B期集中式商铺1707,1709-201已于2018年4月12日入场装修，集中式商铺也正式运营……故自2018年5月起上海XX园2B期集中式商铺管理费收取标准将调整为RMB50元/平方米/月，其中，公共区域物业管理费为RMB10元/平方米/月，集中式商铺内部区域管理费为RMB40元/平方米/月。在2016年4月至2018年4月集中式商铺未开业期间，为维持最基本的运作仍提供了最基本的物业管理服务，如定期清洁，巡逻，设备的年检和基本维保等，产生的运作费用应由各小业主按实际建筑面积分摊该项费用……”。2019年1月3日，家利公司再次向临泰公司发函催讨物业管理费及滞纳金。临泰公司以10元/平方米/月的标准向家利公司交纳了截止至2018年4月底上海市浦东新区XX路XX弄XX园小区XX、XX号XX室商铺（以下简称系争房屋）的物业管理费。因临泰公司欠缴2018年5月至2019年9月期间的物业管理费，家利公司起诉至法院。一审另查明，系争房屋现产权登记于临泰公司名下，建筑面积为172.83平方米。系争房屋所在商场分为三层，地下一层人防为一整体商铺，一层、二层共有21间商铺。三层商铺建筑面积合计5,954.61平方米，其中有6家商铺已开业，面积共计739.10平方米。临泰公司在上述商场内尚有另外十四处商铺，包括系争房屋在内，均未开业。2019年9月4日下午，法院工作人员至系争房屋现场查勘，经勘查：建筑内部有灯光照明，有自动扶梯运作，一层二层有空调，地下一层没有空调；二楼天花板有洞口，临泰公司表示该部位漏水，家利公司则表示已经将漏水部位进行了维修，没有封闭洞口是为了方便观察；地下一层天花板有霉斑，一至二层墙壁翘起、脱落。一审庭审中，临泰公司表示，对于地上一、二层商铺，同意支付商业物业管理费10元/月/平方米，集中式商铺内部区域的物业管理费只同意按照10元/月/平方米的标准支付。一审法院认为，家利公司为包括系争房屋在内的XX园小区提供物业服务，作为系争房屋业主的临泰公司理应向家利公司支付物业管理费。按照诉争合同约定，临泰公司应承担的物业管理费分为商业物业管理费10元/月/平方米和集中式商铺内部管理费40元/月/平方米。现家利公司诉请的系临泰公司未支付2018年5月至2019年9月期间的上述两项物业管理费。本案中，临泰公司对于支付商业物业管理费10元/月/平方米并无异议。故本案争议在于集中式商铺内部区域管理费的承担。法院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。对于集中式商铺内部物业服务费收费标准，应理解为达到整个商场开业状况下的收费标准。现根据法院查明的事实，因目前包括系争房屋在内集中式商铺仅部分开业，且家利公司提供上述区域内的物业管理也存在一定瑕疵，故法院根据商场内已开业商铺建筑面积占商场总面积的比例、未开业商铺尚需必要和合理的物业管理，以及物业管理的实际状况，酌定由临泰公司应按10元/平方米/月的标准向家利公司交纳集中式商铺内部区域的物业管理费。由于临泰公司系与家利公司就系争房屋物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故家利公司诉请临泰公司支付违约金缺乏事实及法律依据，法院不予准许。一审法院审理后，于二○一九年十二月二十七日作出判决：一、上海临泰投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付家利物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区XX路XX、XX号XX室房屋2018年5月至2019年9月的物业管理费58,762.20元；二、驳回家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,846.50元，由家利物业管理（上海）有限公司负担1,231.50元，上海临泰投资有限公司负担615元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人家利公司为包括系争房屋在内的XX园小区提供物业服务，临泰公司作为系争房屋的业主应当向家利公司支付物业管理费。2018年4月，家利公司以集中式商铺正式运营为由要求临泰公司自2018年5月起按照合同约定的50元/平方米/月的标准支付物业管理费，临泰公司对此不予认可，并从2018年5月开始欠缴物业管理费，其认为家利公司提供的物业服务没有达到约定的标准。故本案双方的争议焦点为临泰公司应付物业管理费数额的合理确定。本院认为，根据本案查明的事实可知，系争房屋所在的商场仅有6家商铺开业，开业商铺的面积占商铺总面积的比例较低，并且家利公司并未能提供证据材料证明其已全面提供了到位的物业服务，其实际提供的物业服务亦存在瑕疵，一审法院据此根据公平合理、物业管理费与服务水平相适应的原则酌定临泰公司应当按照20元/平方米/月的标准向家利公司支付所欠付的物业管理费，并无不当，本院依法予以确认。至于物业服务收费是否采用酬金制与临泰公司应当支付物业管理费的义务系两个层面的法律问题，不影响本案的处理结果。本案因双方对物业管理费的收费标准产生争议而引发，并非临泰公司恶意拖欠费用，故家利公司要求临泰公司支付违约金，缺乏依据，不予支持。综上，上诉人家利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,517元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 潘俊秀审判员 陆宇鹰二〇二〇年四月二十九日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……