重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初2396号原告：李红梅，女，汉族，1967年10月8日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：郑顺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：杨明，男，1988年1月13日出生，汉族，住河南省商丘市。第三人：重庆三科房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道44-6号，统一社会信用代码91500113793520523X。法定代表人：徐魏，总经理。委托诉讼代理人：王海英，女，公司员工。原告李红梅与被告杨明、第三人重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告李红梅及其委托诉讼代理人郑顺到庭参加了诉讼。被告杨明、第三人重庆三科房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李红梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年5月3日签订的《房屋居间买卖协议》及2019年9月12日签订的《房地产买卖补充协议》中约定的房屋买卖合同关系于2020年1月21日解除；2.被告杨明支付原告违约金140500元。后原告将违约金的诉讼请求变更为30000元。事实和理由：原告、被告与第三人于2019年5月3日签订《房屋居间买卖协议》，通过第三人三科公司居间服务将原告所有的位于巴南区龙州大道1号18幢17-3的房屋出售于被告杨明，房屋价格107万元，约定杨明以按揭的方式购买该房屋，并约定定金20000元，违约金为合同价款的15%。合同签订四个月后，被告杨明一直未能履行合同，后被告杨明提出自己办理按揭有问题，希望变更合同约定方式，原告本着促成交易的意见与被告杨明于2019年9月12日签订的《房地产买卖补充协议》，约定若2019年10月21日前被告杨明能够办理按揭则以原《房屋居间买卖协议》为准，若2019年10月21日前杨明不能办理按揭，则杨明需以全款方式购买房款。2019年10月21日之后，被告杨明仍然未能通过按揭贷款，原告多次通过被告三科公司催告，并自行根据合同约定地址(河南省商丘市梁园区红旗路99号附16号通过EMS催告和电话、短信催告杨明履行合同义务，但被告杨明一直未履行合同义务，鉴于被告杨明的严重违约行为，原告于2019年1月19日在通过合同约定的地址发函解除了与被告的房屋买卖合同关系。被告杨明拒绝履行合同义务，已经构成根本违约，原告有权解除《房屋居间买卖协议》《房地产买卖补充协议》中确定的原被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告杨明根据合同约定根据合同房价的15%支付违约金160500元，品迭杨明支付的20000元定金，杨明还需支付违约金140500元。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院。被告杨明辩称，签订房屋买卖协议后被告因为资金问题没有买房，原告也不能强迫被告买，如果原告要主张违约金被告就不同意解除协议，如果原告不主张被告就同意解除协议，我已经向原告支付了20000元定金，这个定金我也不要了，当时签订合同时我也没看到违约金的条款，原告主张的违约金数额太高，希望法院进行调整。第三人三科公司陈述，原被告之间的房屋买卖合同是在第三人的居间协调下签订的，后来被告杨明因为贷款等原因导致合同无法履行，并一直躲避不配合，我公司也同意原被告解除案涉的房屋买卖合同关系。原告李红梅围绕诉讼请求依法举示了房屋产权证、《房地产居间买卖协议》、中国建设银行银行卡交易明细清单、《房地产买卖补充协议》《关于催告履行＜房地产居间买卖协议＞合同义务的函》、快递单、邮件查询记录、短信记录、民事起诉状、民事裁定书、《解除房屋买卖关系通知书》等证据，被告杨明、第三人三科公司未到庭，未提出质证意见，也未举示证据。本院对原告李红梅举示的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月3日，原告李红梅作为卖方、被告杨明作为买方（邮件送达地址：河南省商丘市梁园区红旗路99号附16号）、第三人三科公司作为居间人签订《房地产居间买卖协议》（以下简称《买卖协议》），主要约定：将原告所有的位于巴南区龙州大道1号18幢17-3的房屋出售于被告杨明，房屋价格107万元。买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议，无论采取何种方式，买方均须于签署本协议时缴纳诚意金20000元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金。双方约定采用按揭付款方式购房，买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款80万元用于支付卖方部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2019年5月20日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方。以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。卖方同意在收到银行按揭款5天内交付房屋给买方使用。如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的15%作为违约金。如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还。《买卖协议》签订当日，杨明用案外人彭婧的账户向原告支付定金20000元。2019年9月12日，原告李红梅作为卖方（甲方）与被告杨明作为买方（乙方）签订《房地产买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙双方于2019年5月3日经三科公司介绍签订《买卖协议》，现因应付房款金额有所改变，双方友好协商达成如下协议：双方约定在2019年10月21日之前（不含21日），如果买方银行按揭审批通过，以《买卖协议》为准。如在2019年10月21日（不含21日）买方银行按揭审批未通过，买方以全款方式购买此房，过户当天支付全款。后被告杨明未在《补充协议》约定的2019年10月21日前办理按揭贷款，原告分别于2019年11月19日、同月28日按照《买卖协议》约定的被告杨明的邮寄地址“河南省商丘市梁园区红旗路99号附16号”通过EMS向杨明寄送了《关于催告履行合同义务的函》，后上述两份邮件被邮寄单位以“寄送地址已拆迁”为由退回。同时，原告于2019年11月19日向三科地产发出了《关于督促履行合同义务的函》，要求三科地产催促被告杨明履行上述《买卖协议》和《补充协议》义务，三科公司签收了该函。同时，原告向号码为185****6888的手机号码多次发送短信要求被告积极履行购房义务。2020年1月19日，原告按照上述地址通过EMS向被告杨明发出了《解除房屋买卖关系通知书》，通知解除《买卖协议》中的房屋买卖合同关系和《补充协议》。该通知书同样因为寄送地址拆迁于2020年1月23日被退回。本院认为，原被告及第三人签订《买卖协议》，约定原告将其所有的位于巴南区龙州大道1号18幢17-3的房屋出售给被告杨明，后双方因付款方式变更签订了《补充协议》。当事人签订上述两份协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。《买卖协议》签订后，因付款方式的变更原被告签订了《补充协议》，约定在2019年10月21日之前被告办理银行按揭审批手续，若按揭审批未通过，被告以全款方式购买案涉房屋，过户当天支付全款。之后，被告杨明未告知原告是否在约定时间办理了银行按揭审批手续，也未与原告协商全款购房事宜，被告在本案庭前也陈述其“资金遇到了问题没有买房”。原告之后多次通过双方协议中约定的被告邮件送达地址向其寄送了催告履行《买卖协议》及《补充协议》合同义务的函件，在未得到回复的情况下原告于2020年1月19日向被告杨明发出了《解除房屋买卖关系通知书》，通知解除《买卖协议》中的房屋买卖合同关系和《补充协议》。虽然上述邮寄函件于2020年1月23日被退回，但该送达地址系双方合同约定的邮寄送达地址，被告并未通知原告对地址进行变更或与主动联系原告沟通协商相关买房事宜，原告依据该约定地址邮寄送达的，文书退回之日（2020年1月23日）视为送达之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”。被告杨明在原告多次主动与其联系且向其寄送催告函件后，至今未履行协议约定的合同义务，已构成延迟履行主要债务，原告要求解除双方签订的《买卖协议》及《补充协议》中的房屋买卖关系符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付的违约金，被告杨明认为原告请求的违约金过高要求调整，但未举示证据证明违约金过高，应承担相应的举证责任。在本案庭审后，原告自愿将违约金调低，该调整系原告对自身民事权利的合法处分，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。同时，被告杨明向原告支付了定金20000元，被告在庭前亦陈述“定金我不要了”，原告也主张在本案中进行抵扣，该主张不违反法律规定，本院予以支持。本院综合考虑合同履行情况、被告杨明的过错程度及原告的预期利益等因素，对原告要求被告杨明支付违约金30000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李红梅与被告杨明、第三人重庆三科房地产经纪有限公司于2019年5月3日签订的《房地产居间买卖协议》及原告李红梅与被告杨明于2019年9月12日签订的《房地产买卖补充协议》中的房屋买卖关系于2020年1月23日解除；二、被告杨明于本判决生效之日起十日内支付原告李红梅违约金30000元；三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告杨明负担（此款已由原告垫付，由被告杨明在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 钟 婧二〇二〇年四月二十八日书记员 吴程成