江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7984号上诉人（原审原告）：李寒建，男，1970年1月5日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：江苏永业集团公司，住所地徐州市铜沛路186号。法定代表人：刘荣甫，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘玉,该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐州市泉山区人民政府永安街道办事处，住所地徐州市永安广场。负责人：何文东，该办事处主任。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。原审第三人：袁忠彬，男，1971年10月3日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：胡维维，江苏彭邦律师事务所律师。上诉人李寒建因与被上诉人江苏永业集团公司（以下简称永业公司）、徐州市泉山区人民政府永安街道办事处（以下简称永安办事处）、原审第三人袁忠彬确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李寒建的上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审诉求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、认定事实不清。2003年10月31日第三人袁忠彬获得涉案房屋所有权。2012年6月6日，袁忠彬将涉案房屋出售给上诉人并办理了产权登记。2006年8月29日，被上诉人永业公司将以上房屋以合同形式出售给被上诉人永安办事处，上诉人并不知情。直至后期诉讼期间上诉人才知悉以上情形。二、一审适用法律错误。2003年10月31日，袁忠彬获得涉案房屋所有权，办理了产权登记。2006年8月29日，被上诉人永业公司将以上涉案房屋与被上诉人永安办事处订立房屋买卖合同，因此，被上诉人永业公司无权处分涉案房屋。根据合同法第51条之规定“无处分权人订立的合同，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2012年6月6日，袁忠彬将涉案房屋出售给上诉人，上诉人办理了房产权登记。综上，被上诉人永业公司既非涉案房屋所有权利人的代理人，又非涉案房屋所有权人，其无权处分以上涉案房屋。故，被上诉人永业公司与被上诉人永安办事处订立的涉案房屋买卖合同无效。而一审判决根据合同法52条不予支持上诉人的一审诉求，属适用法律错误。被上诉人永安办事处答辩称：2001年，永业公司因煤建西南村危房改造开发涉案地块。在开发过程中拆除了部分永安办事处的房屋，双方在2001年9月20日签订了拆迁补偿协议，后来由于安置房屋调整以及永安办事处为永业公司代缴税款59万多元，所以双方在2006年8月29日重新签订了买卖合同，替代了原来的拆迁补偿协议。在上诉状中，上诉人陈述永安办事处和永业公司2006年8月29日签订的买卖合同不知情是不客观的。上诉人一共购买了永业公司三套房屋，其中登记在永业公司名下的一套，登记在第三人名下两套，登记在永业公司名下的房屋因永业公司和上诉人恶意串通已经被生效的判决确认为无效，已经判决过户到办事处名下。上诉人在多次诉状以及申请书中，也明确表示该三套房屋是永业公司出售给他的，并不是第三人出售给他的，在一审庭审时，第三人也把当时登记在第三人名下的情况如实陈述，并且也表示只是代持，实际的所有人是永业公司，对外出售也是永业公司，只是在出售后，永业公司让他协助办理过户手续。上诉人从永业公司购买三套房屋之前，从来没有实地考察过该房屋的现状，在签订合同后，也没有要求永业公司进行房屋交付，只是在2013上诉人拿到三个房产证开始起诉永安办事处，该三套房屋历经了十多次诉讼，对于事实问题没有争议，只是上诉人认为其拿到了房产证，房屋的归属就应当是上诉人，一审判决确认永业公司和办事处的合同没有合同无效的情形，所以上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。被上诉人永业公司辩称：永业公司并没有把房屋出售给上诉人，是第三人出售给上诉人的，第三人采取银行贷款的方式从永业公司买的房子。工行都能查到，永安办事处说的不正确。原审第三人袁忠彬陈述：1.2003年10月-2016年6月第三人确实代永业公司持涉案房屋，第三人并非该门面房的实际权利人，其只是帮永业公司代持涉案房屋，代持的情况上诉人也是知情的。当时售卖涉案房屋时，也是永业公司的工作人员与上诉人商谈的。2.第三人是在永业公司的指示下配合永业公司将涉案房屋过户给上诉人，第三人在配合永业公司将该房屋出售给上诉人之前，并不知道在2006年6月28日永安办事处和永业公司签订过买卖合同，且不论2006年8月26日的永业公司和永安办事处之间的合同效力如何，第三人认为永安办事处从未取得过涉案房屋的所有权。3.根据一审第三人提供的证据能够予以证明，第三人是永业公司的高管，并不是司机。涉案房屋实际上是第三人为永业公司代持，其目的是永业公司为了获得房屋贷款，解决永业公司的资金需求，第三人在配合永业公司将房屋出售给上诉人的过程中，收到过上诉人按照永业集团的指示支付的49.8万元，这笔钱不是第三人收到的购房款，实质上是第三人收到的永业公司的还款，根据第三人在一审中提供的证据能够证明，永业公司共欠第三人以及姐姐袁瑞敏49.8万元，在法律意义上其实不存在第三人与上诉人之间的商品房交易，与上诉人交易的实质上是永业公司。综上，第三人仅仅是代永业集团持有涉案房屋，不具有实质异议上的欠费义务，故第三人不承担本案的任何民事责任。李寒建向一审法院起诉请求：1.判令永业公司、永安办事处订立的关于梅苑小区2#-1-103、1-108房屋买卖合同无效。2.案件受理费由永业公司、永安办事处负担。一审法院审理查明，2001年9月永业公司在开发建设梅苑小区期间，拆除了原徐州市泉山区西关街道办事处（以下简称西关办事处）下属的西关办事处商业公司位于煤建路28号房屋一处，拆除建筑面积138.94平方米，赔偿款为180622元。2001年10月11日，西关办事处和永业公司签订《商品房买卖合同》，约定西关办事处购买永业公司开发的梅苑小区15#楼3、4号门面房，房屋面积150平方米，总价款为375000元，拆迁赔偿款作为购买梅苑小区15#楼3、4号门面房的房款。同日，永业公司向西关办事处商业公司出具收据一份，该收据“摘由”一栏注明“拆迁补偿款抵门面房款，梅苑小区15#楼3号、4号门面”。2004年12月16日，西关办事处为完成税收任务为永业公司代开建筑税发票17800000元，开票单位为徐州市泉山区建筑施工服务中心（原徐州市建筑施工管理处）。2004年12月29日，永业公司向西关办事处出具了欠徐州市泉山区建筑施工管理处建筑发票税金592740元的欠条。2005年西关办事处并入永安办事处。2006年8月29日，永安办事处和永业公司签订《买卖合同》，约定：“……二、甲方（永业公司）将梅苑小区2#楼-104、109号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、2#楼-103、108号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、5-101号门面房（建筑面积为89.73平方米）（以上共计建筑面积为327.85平方米）自愿出卖给乙方（永安办事处）……合计乙方应向甲方支付的房屋总价款为：人民币捌拾叁万叁仟伍佰伍拾元整（小写为￥833550.00元）；三、原乙方（即西关办事处）购买梅苑小区15#楼3、4号门面房时支付的180622元房款视为乙方支付了本合同第二条约定的等额房款；四、甲方于本合同签订时共计欠乙方营业税592740元，现双方同意以甲方欠乙方的该笔营业税款与乙方应向甲方支付的等额房款相抵消，即甲方不再向乙方缴纳该笔营业税，乙方按本合同第二条规定应向甲方支付的房款也相应减少；五、双方按本合同第二、三、四条约定相互冲抵后，乙方还欠甲方房款60188元，待该房产产权证办好后一次性向甲方支付……十一、甲方保证销售的房屋在乙方取得房屋权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方以外的原因），在乙方取得该房屋权属证书时仍存债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；十二、甲方应当在商品房交付使用后壹年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并给乙方办理好产权证。如因甲方的责任（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方因素以外的原因），导致乙方不能在本条约定的期限届满后九十日内取得房屋权属证书的，乙方可以退房……”。合同订立前一天即2006年8月28日，永业公司与被告永安办事处办理了交接手续，把合同项下的2#楼、5#楼门面房交付永安办事处，并通知房屋承租人与永安办事处办理租金缴纳等手续。2012年6月6日，李寒建从梅苑小区2#-1-108室房屋登记所有权人袁忠彬处购得涉案房屋，并于2012年6月18日办理了房屋产权过户手续，但袁忠彬未将涉案房屋交付李寒建。2015年4月3日，永业公司以“永安办事处未按照约定代缴税款，致使双方签订房屋买卖合同的目的无法实现”为由向本院提起诉讼，请求判决解除永安办事处与永业公司于2006年8月29日签订的《买卖合同》。本院于2015年6月29日作出判决，驳回了永业公司的诉讼请求。永业公司对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2015年10月12日作出（2015）徐民终字第3523号民事判决书，认定了2006年8月29日《买卖合同》所涉房屋永业公司已交付永安办事处并由永安办事处实际占有使用，合同双方对《买卖合同》已实际履行，判决驳回上诉，维持原判。2016年3月9日，李寒建以“原告为该房屋的合法产权人，孔建华（涉案房产承租人）、永安办事处无端占用梅苑小区2#-1-108室房屋”为由诉讼至徐州市铜山区人民法院，请求其排除妨害，迁出梅苑小区2#-1-108室，该院于2016年6月17日作出（2016）苏0312民初2142号民事判决书，驳回了李寒建的诉讼请求。李寒建对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2016年12月2日作出（2016）苏03民终4497号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。永安办事处和永业公司签订的2006年8月29日《买卖合同》系双方基于拆迁补偿所签订的协议，系双方真实意思表示，且该合同签订时李寒建未与第三人袁忠彬就涉案房屋签订买卖合同，李寒建在2006年8月29日该买卖合同签订时未取得涉案房屋的合法产权，不能证明永安办事处和永业公司恶意串通损害李寒建的利益，其合同不存在无效的情形，故李寒建的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回李寒建的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，永安办事处和永业公司2006年8月29日签订的《买卖合同》系双方基于拆迁补偿所签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定。同时，永安办事处和永业公司签订涉案房屋《买卖合同》的时间为2006年8月29日，而李寒建与袁忠彬签订涉案房屋买卖合同的时间为2012年6月6日，故永安办事处和永业公司签订《买卖合同》时不可能恶意串通损害李寒建的利益。由于永安办事处和永业公司签订的2006年8月29日《买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故李寒建的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8770元，由上诉人李寒建负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年四月二十八日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷