咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终559号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：董党岸，男，汉族，1976年1月4日出生，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：曹鹏程，陕西法鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:陕西省烟草公司咸阳市公司，住所地咸阳市秦都区。统一社会信用代码91610400221703834A。 法定代表人：王云彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吉泽伟，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪程，陕西永嘉信律师事务所律师。 上诉人董党岸因与被上诉人陕西省烟草公司咸阳市公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省永寿县人民法院（2018）陕0426民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人董党岸及其委托代理人曹鹏程与被上诉人陕西省烟草公司咸阳市公司的委托代理人吉泽伟、汪程到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 董党岸上诉请求：撤销一审判决并依法改判如下：一、被上诉人赔付上诉人违约金512000元、反诉人因合同解除经济损失9201250元、装修及添附物评估值3210456.87元；二、退还上诉人合同押金10万元、房屋租金640000元及上诉人代付的水电费769880元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、锅炉是酒店经营的主要设施，被上诉人拆除锅炉导致上诉人根本无法正常经营，被上诉人存在严重违约，一审法院不能仅因是环保部门的安排就得出不可抗力的结论，《关于永寿大酒店自行安装锅炉相关事宜的协议》是在被上诉人经上诉人多次催促拒不履行协议的情况，上诉人为了防止损失扩大而签订，但是被上诉人又强行拆除上诉人自行购买的锅炉，且不履行协议，已经构成根本违约；二、被上诉人一直未向上诉人酒店供热且将酒店的供热管道阀门焊封导致酒店不能营业，但是一审法院却认定因上诉人私自加装加压泵导致被上诉人拆除其加压泵并焊接加压泵接口，并认定未影响供热管道的正常运行明显与事实不符；三、《天和大酒店租赁补充协议》仅仅是双方当事人针对中银富登村镇银行租赁的757.9平米的房屋达成延长四个月租赁期限的协议，并未对此前合同履行过程中出现的问题做出任何约定，但一审法院认定该协议证明双方对之前合同履行过程中的问题已达成协议明显错误；四、被上诉人2018年11月8日强行收回了酒店后院门房，并禁止顾客入内停车，上诉人用自己的实际行动解除合同，导致酒店无法正常经营，已经构成严重违约，一审法院酌情核减30%明显错误；五、上诉人要求被上诉人承担2016年到2018年水电费，因该项费用双方在合同明确约定由被上诉人陕西省烟草公司咸阳市公司承担，但一审法院对此项诉请未予以支持明显错误；六、被上诉人多次不履行合同义务，并且在上诉人的多次催促下仍然拒绝履行合同义务，已经构成多次违法，上诉人因被上诉人的违约行为要求其支付违约金、返还押金，赔偿经济损失、赔偿装修及添附物等合情合法，但一审法院对此未予以支持明显错误。 被上诉人陕西省烟草公司咸阳市公司以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持予以答辩。 原审原告陕西省烟草公司咸阳市公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还房屋，并按照每日2000元的标准向原告支付自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有费；3、判令被告向原告支付违约金64000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。 原审反诉原告董党岸向一审法院提出反诉诉讼请求：1、被反诉人支付违约金512000元；2、被反诉人返还合同押金10万元；3、被反诉人赔偿经济损失9201250元；4、被反诉人赔偿装修及添附物现值3210456.87元；5、被反诉人退还2017年到2018年房屋租金640000元及代被反诉人支付的2016年至2019年8月水电费769880元；6、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明事实如下：2014年4月28日，原、被告签订了《天和大酒店租赁经营合同书》，约定由被告承租原告位于永寿县城新永路政府十字的天和大酒店，建筑面积合计7451.8㎡，用于经营酒店，合同约定装修期6个月，自2014年5月1日起至2014年10月31日止；租期为8年，自2014年11月1日起至2022年10月31日止，合同租金标的为每年人民币32万元，第一年租金在合同签订之日起三日内交清，第二年起每年9月1日前交清下年度租金。合同对租赁期间有关费用的处理，附属设施、设备的养护、保管及修缮、以及合同的解除和违约责任均作了约定，合同附件-1对酒店的转租亦明确约定不得转租、转让。合同签订后，原、被告按照合同约定进行了酒店交接，被告交纳了合同租金及合同押金100000元。2016年8月3日、12月6日，原告依照永寿县人民政府永政办发[2015]109号《永寿县人民政府办公室关于做好燃煤锅炉拆除工作的通知》的通知，按照环保部门的安排分两次将酒店两台燃煤锅炉拆除。2016年12月22日，原、被告签订《关于永寿大酒店自行安装锅炉相关事宜的协议》，协议约定由被告自行安装锅炉，并承担一切费用，如不符合环保、安监、消防等部门的要求，需要整改、拆除，被告方无条件执行，并承担一切损失。按照协议约定，被告自行购置安装了一台10吨常压环保燃煤锅炉，因不符合环保部门的要求于2017年2月份被拆除。2017年11月原告建成换热站投入运行，酒店采用城区集中供暖，被告为了达到理想的取暖效果，在室内热管道上加装了加压泵，原告以供热管道设计不允许加压为由，拆除了加压泵，并焊封了加压泵接口，供暖管道仍能正常运转。2018年2月4日，原、被告经协商签订《天和大酒店租赁补充协议》，同意延长租赁期四个月，租赁期至2023年2月28日止，延长期的租金与2022年的租赁费一次性交清；原告同意被告将酒店一、二楼餐厅操作间和包间共757.6㎡出租给第三方永寿伟诚信息咨询服务部，第三方可以转租；并增加了5万元保证金。2018年3月1日，第三方永寿伟诚信息咨询服务部以年租金45万元将以上酒店757.6㎡房屋转让于永寿中银富登村镇银行有限公司。2018年9月10日，因当年租期届满，原告向被告送达了《酒店租赁费催交通知书》，要求被告2018年10月8日前交清下年度租金32万元及补充合同约定的5万元保证金，否则按照约定解除合同。2018年10月10日被告未交纳上述款项，原告遂提起诉讼，要求解除合同。2018年11月8日，原告单方收回天和大酒店后院门房，并阻挡酒店入住顾客院内停车。 另查：2014年11月1日，被告与第三人陈要森签订《酒店承包合同》，将天和大酒店装修完毕后由陈要森承包经营，酒店更名为“咸阳永寿大酒店有限公司”，双方约定承包金每年150万元，承包时间2014年11月1日至2022年10月30日，承包期8年。2017年1月1日双方因酒店锅炉拆除，未安装新的供热水及供暖设施协商解除了合同。2014年12月1日至2016年7月1日，在陈要森经营期间，咸阳永寿大酒店有限公司分别与景某某、安飞、魏新辉、樊海军、朱彪签订有房屋租赁合同，将酒店部分房屋设施转租。 被告董党岸租赁永寿天和大酒店后，装修及添附物的现值经陕西国信资产评估有限责任公司评估后，其评估现值为3210456.87元，鉴定费用27000元。 一审法院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上达成《天和大酒店租赁经营合同书》，该合同合法有效。本案原告已按照合同约定将酒店租赁给被告进行经营，被告应按照合同约定向原告及时支付租金。因被告未按时交纳下一年度租金，原告于2018年9月10日向被告送达了催交通知书，要求被告于2018年10月8日前交清下年度租金及补充增加的保证金，截止2018年10月10日原告提起诉讼前，被告仍未交纳上述款项，故原告依据合同第九条第四项的规定要求解除合同符合合同的约定及法律的规定。被告辩称因为酒店的主要设施锅炉被拆除，原告没有按照约定履行合同义务，也没有采取任何补救措施，被告安装的锅炉也被原告拆除，原告又切断酒店热力供应管道，被告多次与原告协商减少租赁费及延长租赁时间，因此没有交纳租赁费，原告单方解除合同也没有履行告知义务，故原告解除合同违反了法律的规定及合同的约定，属于违约行为，被告同意解除合同，但原告应当赔偿被告的相应损失。对于被告的上述辩称，本院认为拆除酒店锅炉是政府环保部门的安排，属当事人不可抗力的原因，锅炉拆除后，原、被告即签订《关于永寿大酒店自行安装锅炉相关事宜的协议》，约定由被告自行安装锅炉，被告自行购置安装的锅炉因不符合环保部门的要求被拆除，协议中已约定因此产生的后果由被告承担，未约定原告对此承担任何责任，故不存在被告所辨称的原告没有按照约定履行合同义务的情形；原告切断酒店热力供应管道一节，因被告私自加装加压泵，原告方以供热管道设计不允许加压为由，拆除了加压泵，并焊封了加压泵接口，但未影响供暖管道正常运行，且原告拆除锅炉和切断加压泵发生时间为2016年8月至2017年11月间，此后，原、被告双方仍继续履行合同，并于2018年2月4日协商签订《天和大酒店租赁补充协议》，延长了合同租赁期限，足以说明原、被告对此前合同履行过程中出现的问题已达成协议，因此，被告辩称因锅炉被拆除、酒店热力管道被切断而找原告协商，故未交纳租金的理由不成立。被告逾期交纳租金，依照合同第十条第三项的规定已构成根本违约，原告要求解除合同、支付违约金的请求应予支持。合同解除后，被告应依照合同约定返还原告的房屋，原告要求被告按照每日2000元的标准支付自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有费，因合同未依法解除前，原告于2018年11月8日强行收回了酒店后院门房，并禁止顾客入内停车，在一定程度上影响了被告的经营收入，对此期间的占用费可比照双方约定的年租金酌情核减30%。关于被告反诉要求原告支付2016年至2019年8月水电费，因该项费用双方已在合同第六条第二项中明确约定，由被告在承租期内为原告无偿提供水、电的使用，故对此请求不予支持；被告反诉要求原告支付违约金、返还合同押金、赔偿经济损失、赔偿装修及添附物现值、退还房屋租金等请求，因被告的违约行为致使合同解除，故对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告陕西省烟草公司咸阳市公司与被告董党岸签订的《天和大酒店租赁经营合同书》。二、本判决生效后十日内被告董党岸返还原告陕西省烟草公司咸阳市公司原天和大酒店房屋及设施、设备。并支付从2018年11月1日起的房屋占用费至返还之日止（租金以每年23.4万元计）。三、本判决生效后十日内被告董党岸支付原告陕西省烟草公司咸阳市公司违约金64000元。四、以上被告应向原告支付款项，在被告的合同押金100000元中先行扣除。五、驳回反诉原告董党岸的反诉请求。本案受理费1400元，反诉费54201元，由被告董党岸承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的第一组证据锅炉的名牌与质量合格证书的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对于上诉人提交第二组证据2份情况说明的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对于上诉人提交的第三组证据2017年4月19日更换锅炉的申请书的真实性和证明目的均不予认可。对上诉人提交的证人证言中称上诉人因热量达不到加装加压泵，被上诉人对此不同意的事实予以认可，对其他不予认可。对被上诉人提交的永寿县治理降霾工作领导小组办公室文件、咸阳市烟草专卖局安全隐患整改通知书的真实性和证明目的予以认可。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否解除？2、双方当事人在合同履行中谁存在违约行为？3、双方当事人的各自诉请是否成立? 第一个争议焦点：上诉人董党岸与被上诉人陕西省烟草公司咸阳市公司在平等自愿、协商一致的基础上达成《天和大酒店租赁经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方当事人都应该按照合同约定履行自己的义务。被上诉人已按照合同约定将酒店租赁给上诉人进行经营，上诉人应按照合同约定向被上诉人及时支付租金。因上诉人未按时交纳租金，在被上诉人的督促下仍未履行该义务。被上诉人要求解除合同符合合同的约定及法律的规定，上诉人也表示不在履行合同，故一审法院解除涉案租赁合同并无不当。 第二个争议焦点：关于上诉人提出被上诉人拆除其锅炉的违法行为导致其酒店不能经营的上诉理由，经查：双方当事人在2014年4月28日签订涉案租赁合同以后，被上诉人将合同约定的租赁物交于上诉人，上诉人对此并无异议。因酒店原先的2台锅炉不符合当地环保部门排放标准，按照当地环保部门的安排于2016年8月、12月被依法拆除，双方当事人对此事实并无异议。锅炉拆除后，上诉人与被上诉人签订的《关于永寿大酒店自行安装锅炉相关事宜的协议》约定：由上诉人自行安装锅炉，并承担由此产生的一切费用及相关责任和损失。被上诉人不予承担任何费用。上诉人自行安装的锅炉必须符合当地安全环保的要求，并接受相关部门监督检查等。上诉人称其自行安装的锅炉符合当地环保标准，被上诉人无故强行拆除导致酒店不能正常经营。被上诉人对此解释为因上诉人安装的锅炉因不符合环保部门的要求被依法拆除。涉案锅炉由上诉人自行购买、安装并依法占有使用。对其称被上诉人无故违法拆除其自行安装的锅炉导致酒店不能正常经营的违法行为，上诉人在当时并未向对方提供异议、以及寻求法律等途径解决，而是缴纳租金并继续履行合同。故结合已查明事实应该认定上诉人安装的锅炉因不符合环保标准被拆除。双方签订的锅炉安装协议中已约定因此产生的后果由上诉人承担，未约定被上诉人对此承担任何责任。故不存在上诉人所称的被上诉人没有按照约定履行合同义务的违约行为。上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人提出被上诉人未向其经营的酒店供热且将酒店供热管道阀门焊封的违约行为导致酒店不能正常经营的上诉理由。经查:2017年冬季集中供热时，上诉人因供热热量不足的问题私自加装加压泵，被上诉以供热管道设计不允许加压为由，拆除了加压泵并且焊接了加压泵接口，但并未影响其酒店正常供热。上诉人对此确称被上诉人无故切断供热管道导致酒店无法经营，但是上诉人针对该情况当时并未向对方提供异议，而是继续履行合同，并且在当年供暖季未结束时还与被上诉人达成了延长租期的补充协议。结合已查明事实，应该认定被上诉人焊接的是加压泵接口并且未影响上诉人酒店供热，被上诉人并未违约。上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人提出租赁补充协议只是针对中银富登村镇银行租赁的757.9平米的房屋达成延长四个月租赁期限的协议，并未对此前合同履行过程中出现的问题做出任何约定，但一审法院认定该协议证明双方对之前合同履行过程中的问题已经达成协议明显错误的上诉理由，经查:双方当事人签订的补充协议是延长的整个租赁合同的期限，而并非只是针对其中的757.9平米房屋租赁期的延长，且本协议作为原合同的补充协议，与原合同具备同等法律效力。上诉称被上诉人无故拆除其锅炉、切断其热管管道的违法行为导致酒店不能正常经营，但被上诉人拆除锅炉和切断加压泵发生时间为2016年8月至2017年11月间，上诉人当时也未因此向对方提出异议，而是继续正常履行合同。即使在其称2017年供暖季被上诉人切断供热管道导致无法经营的情况下，上诉人还是继续履行合同，并且还与被上诉人达成了延长租期的补充协议，这足以说明被上诉人不存在违约行为。即使存在，双方当事人对此前合同履行过程中出现的问题已达成协议。总之，上诉人没有提供足够有效的证据证明被上诉人存在违约行为，其辩称因上诉人的违约行为导致其未按期向其缴纳租金的理由不能成立。 关于第三个争议焦点：上诉人逾期交纳租金，依照合同第十条第三项的规定已构成根本违约。一审法院判决双方当事人解除合同并且判决上诉人支付被上诉人64000元违约金的诉请并无不当。合同解除后，上诉人应依照合同约定返还被上诉人的房屋。截止二审庭审结束，上诉人还继续占有并使用涉案房屋，并且向法庭表示不愿意返还涉案房屋，被上诉人要求上诉人按照每日2000元的标准向被上诉支付自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有费合理合法。但因合同未依法解除前，被上诉人于2018年11月8日强行收回了酒店后院门房，并禁止顾客入内停车，在一定程度上影响了上诉人的经营收入，一审法院对于上诉人应该缴纳的租赁费以及占用费比照双方约定的年租金酌情核减30%并无不当。关于上诉人要求被上诉人支付2016年至2019年8月水电费，因该项费用双方已在合同第六条第一项中明确约定由上诉人自行承担，一审法院对上诉人该项请求不予支持并无不当。上诉人没有提供有效证据证明在合同履行中被上诉人存在违约行为，且因上诉人的违法行为导致合同的解除，上诉人也表示不愿意继续履行合同，故一审法院结合已查明事实及双方违约责任判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金、返还合同押金、赔偿经济损失、赔偿装修及添附物现值、退还房屋租金等请求并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费用108426元，由上诉人董党岸承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李姿言 附： 1、相关法律文件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定死亡每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。 -1-