宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初17577号原告：黄祥龙，男，2000年2月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：王磊，宁夏宓林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艺东（系被告黄祥龙父亲），男，1976年7月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：贾茹婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，宁夏韩烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾向东，男，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告黄祥龙与被告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄祥龙的委托诉讼代理人王磊、黄艺东，被告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司的委托诉讼代理人**、贾向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权、排除妨碍，腾空并向原告返还XXXXXX商品房；2.判令被告支付自租赁合同届满之日其至实际返还房屋之日止的房屋占用费12138元（暂计算自2019年8月19日起至2019年10月31日共计74日，按照合同约定租金双倍计算，最终计算至实际返还房屋之日止）；3.本案诉讼费及诉讼产生的相关费用由被告承担。事实和理由：2019年7月19日，原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司开发的位于XXXXXX商品房，并交清全款。购买前原告已知晓该房屋正在出租中，且租赁合同于2019年8月18日到期，故同意合同到期后交房。但租赁合同到期后，被告持续占有涉案房屋，原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司多次催告，但被告始终拒绝搬出该房屋，且以各种方式拖延。原告认为自己是涉案房屋的所有权人，被告在其租期届满后恶意占有涉案房屋侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司相互串通，在明知被告承租涉案房屋，且享有优先购买权的情况下签订买卖合同，损害了被告的合法权益，违背了法律的强制性、禁止性规定，故原告取得涉案房屋所有权的行为不构成善意取得，应属恶意取得，应当原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司的房屋买卖合同无效。宁夏华尊利达房地产开发集团有限向原告出卖涉案房屋时，并未提前15日通知原告，原告亦未收到宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司所谓的在2019年2月22日向原告发出的文书。原告实地看房时间为2019年7月11日，被告得知原告有购买意向后即明确向宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司表达了欲购买涉案房屋，但原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司仍然签订了房屋买卖合同，均是恶意行为。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，被告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告自2018年8月19日起至2019年8月18日止承租立达国际机电水暖汽配城11号楼115（复式）号营业房，用途为办公，年租金为29936元、租赁保证金10000元，被告需于合同签订时一次性支付，由于该房屋为宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司销售的商品房，故宁夏华尊利达房地产开发集团有限在合同租赁期内有权进行出售，出售时应提前15日通知被告，被告享有优先购买权，15日期限届满后被告既不购买也未回应的，视为同意出售，该商品房所有权转让给第三方后，第三方即成为合同的当然出租方，享有原出租人的权利，承担原出租人的义务。2019年7月11日，原告向宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司支付XXXXXX营业房购房定金50000元。2019年7月18日，原告向宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司支付涉案房屋购房款881336元。2019年7月19日，原告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订《银川市商品房买卖合同（现售）》一份，约定原告购买宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司开发的位于XXXXXX房屋，建筑面积为166.31平方米，套内建筑面积160.98平方米，分摊共有建筑面积5.33平方米，房屋单价为每平方米5600元，总价款为931336元，原告应当于2019年7月19日前支付该商品房全款，宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司应当于2019年7月26日前向原告交付涉案房屋。2019年8月14日，原告支付了涉案房屋过户产生的税费。2019年8月20日，原告取得了涉案房屋的不动产权登记证书。2019年11月20日，宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司向原告出具《关于将“立达国际机电水暖汽配城”XXXXXX房屋占用费主张权利让于黄祥龙的证明》，将涉案房屋的租赁合同到期后产生的房屋占用费的主张权利让与原告，原告自2019年8月19日期可按双倍租金标准向被告主张房屋占用费。被告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，至今仍占用涉案房屋。原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司要求被告返还房屋，但被告以原告和宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司恶意串通，侵害其优先购买权给其造成损失为由拒绝返还房屋。现原告以被告侵害其房屋所有权为由诉至本院。庭审中，被告称据其所知，涉案房屋相邻地段房屋售价大概在每平方米5500元左右。本院认为，物权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。该合同签订前，原告已按照双方约定全额支付了购房款，并于2019年8月20日办理了涉案房屋的不动产权登记，故根据法律规定，原告自2019年8月20日取得了涉案房屋的所有权。被告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》约定的租期于2019年8月18日届满后，双方未再续签租赁合同，被告自此无权继续占有涉案房屋，应当按照合同约定返还房屋。现被告虽辩称原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司恶意串通，侵害其优先购买权，但并未提交有效证据证明原告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司恶意串通的事实，故本院不采纳被告的该抗辩理由。被告依据其与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》享有的优先购买权属于其可向宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司行使的债权请求权，不能对抗原告对涉案房屋享有的物权，故原告要求被告将涉案房屋腾空后返还的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的主张，因被告无权占有涉案房屋致使原告无法行使房屋所有权人的权利，给原告造成了一定的经济损失，且宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司将其向被告主张涉案房屋自2019年8月19日之后的房屋占用费的权利让与原告，故本院对原告要求被告支付2019年8月19日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占用费的主张予以支持。关于房屋占用使用费的计算标准，根据被告与宁夏华尊利达房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》中“该商品房所有权转让给第三方后，第三方即成为合同的当然出租方，享有原出租人的权利，承担原出租人的义务”之约定，本院认定被告按照《房屋租赁合同书》约定租金标准向原告支付自2019年8月19日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费5987.20元（29936元/年÷365日×73日），并继续按此标准向原告支付自2019年11月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：被告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于XXXXXX房屋腾空后返还原告黄祥龙，并向原告黄祥龙支付房屋占有使用费5987.20元以及按照年租金29936元标准计算的自2019年11月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，减半收取计52元，由原告黄祥龙负担26.35元，由被告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司负担25.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔 二〇二〇年四月三十日法官助理 田进花书记员 杨 兰附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。