湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5588号原告：福建南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。负责人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飘，该公司员工。委托诉讼代理人：王小兰，该公司员工。被告：汤雁，女，1976年3月6日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告汤雁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）由审判员杜厚胜独任审理，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李飘、被告汤雁，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费6251.31元，违约金6834.07元，总计13085.38元（截止2019年4月30日）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系XX小区XX号房业主，于2007年11月2日办理了收房手续，2007年11月2日被告以业主的身份与福建南方物业管理有限公司武汉分公司签订了《XX前期物业管理服务协议》，委托原告进行物业管理，合同中对服务内容、收费标准等事项进行了约定。原告按合同约定履行了物业服务义务，但被告自2015年12月25日交纳了5-201房屋2016年2月1日至2017年1月31日的物业管理费2778元后就拒不履行交纳物业管理费的义务，截止2019年4月30日，拖欠的物业管理费6251.31元，违约金6834.07元，合计13085.38元，原告多次催要未果，被告不依约交纳物业管理费的行为已严重侵害了原告及其他交费业主的合法权益。为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。被告汤雁辩称：1、我方房屋面积、物业费交纳标准属实，我方未欠交物业费；2、对违约金有异议，原告主张违约金没有依据；3、我方未交纳物业费的原因是，我方于2016年8月24日发现房屋有漏水情况，向物业公司反映后，物业因各种内部原因未及时处理。2016年10月26日我方向市长热线反映了情况，物业公司遂派人到家中检查漏水原因。且因为房屋是样板间且漏水时间过长，以致影响全部地面墙面装饰脱落和损坏，后物业公司管保林向我们回复，物业中心的能力还不能完成修复工作，要求我们自己先找人修理。我们根据房屋损坏情况找装修公司重新装修，开工前向物业公司管保林做了汇报，在装修过程中，管保林也亲自或派人到场察看。2018年11月26日，由管保林、李玉婷为解决上述事项召集我方开会，我方家中由父亲王家洪、母亲崔巧云参加，会上物业公司管保林、李玉婷主动表示在其权限范围内，承诺我方四年的物业管理费作为赔偿损失。当时因我方争取6年的物业管理费或者现金三万元的一次性赔偿，所以未达成一致意见，但管保林、李玉婷表示需要进一步向上级汇报，尽可能满足我方要求。综上，我方要求驳回原告诉求，支持我方六年物业费的减免或者三万元现金一次性赔偿的要求，并对我方精神上的折磨予以适当补偿，由此产生的起诉费用由原告全部负责。经审理查明，泉州南方物业管理有限公司武汉分公司是原告物业公司的前身，其于2018年4月16日变更其公司名称为福建南方物业管理有限公司武汉分公司即原告物业公司，并办理了变更登记。被告汤雁于2005年11月26日与南益置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买XX小区XX号房屋，房屋面积128.63平方米。2014年7月1日，XX业主委员会（甲方）与泉州南方物业管理有限公司（乙方）签订了《XX物业服务合同》，约定由泉州南方物业管理有限公司为XX小区提供物业服务，合同期限自2014年7月1日起三年；合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，乙方同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止；乙方提供的物业服务内容包括物业管理区域内共用部位及公用设施设备的管理和维护、更新改造等；物业服务管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅：1.80元/平方米·月；业主按季度交纳物业服务费，每次缴费的具体时间为季度前10日；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等。2019年3月1日，武汉市XX小区第三届业主委员（甲方）会与福建南方物业管理有限公司（乙方）签订《武汉市XX小区物业服务合同》，合同期限自2019年3月1日起两年；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.80元/平方米·月；提倡业主主动、提前按时交纳物业服务费，业主按半年的时间段自主选择交费时间，超过缴费周期的视为拖欠；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，按相关规定标准须先乙方支付违约金等。被告汤雁自2017年２月1日起未交纳物业服务费，原告物业公司催缴未果，故有本案诉讼。至本案庭审结束前，被告汤雁未对原告物业公司服务该小区的事实提出异议，并认可其在本案物业服务费对应XX小区5-201号房屋的面积系128.63平方米、收费标准1.80元/平方米·月。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《XX物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、《武汉市XX小区物业服务合同》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，XX小区的业委会委托福建南方物业管理有限公司及其前身作为XX小区的物业服务企业，原告物业公司作为福建南方物业管理有限公司及其前身的分公司实际为该小区提供物业服务，不违反法律和行政法规的强制性规定，《XX物业服务合同》、《武汉市XX小区物业服务合同》为有效合同，被告汤雁并未对原告物业公司服务该小区的事实提出异议，双方成立物业服务合同关系，原告物业公司及被告汤雁均受上述《XX物业服务合同》、《武汉市XX小区物业服务合同》的约束。关于被告汤雁辩称原告物业公司管保林、李玉婷承诺免除４年的物业费作为被告房屋因漏水造成的损失，被告提交的书面材料不足以佐证上述辩称意见，本院不予采纳上述辩称意见。另外，关于被告汤雁提出要求原告物业公司向被告减免六年物业费或者一次性赔偿三万元现金、以及对被告方造成的精神损失予以适当补偿的意见，依法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告汤雁在内的小区业主持续提供了物业服务，并在被告汤雁欠费后进行了催告，被告汤雁自2017年２月1日起未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，本院对物业公司要求汤雁支付物业费的诉讼请求予以支持。但考虑到原告物业公司为案涉小区提供的物业服务确实存在瑕疵，本院酌定由被告汤雁按照欠交物业管理服务费的95%向原告物业公司支付物业管理服务费，结合原告的诉讼请求，经计算2017年２月1日至2019年4月30日共27个月的物业服务费为5938.85元（128.63平方米×1.80元/月·平方米×27月×95%）。关于违约金，原告物业公司确实存在协调处理渗水维修事项不及时等服务瑕疵，故不予支持原告主张的违约金。综上所述，被告汤雁应向原告物业公司支付2017年２月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费5938.85元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告汤雁为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。被告汤雁如因房屋漏水对其正常生活造成不利影响，可以依法另行主张权利维护自己的合法权益。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告汤雁于本判决生效之日起十日内向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付2017年２月1日至2019年4月30日的物业服务费5938.85元；二、驳回原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64元（已减半收取）由被告汤雁负担（上述款项已由原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告汤雁于本判决生效之日起十日内直接向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付64元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇二〇年四月八日书记员  颜晓霞