浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终802号 上诉人（原审被告）：王如青，男，1975年8月17日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：台州市方远物业服务有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区市府大道298号。 法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林扬杨，浙江平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。 上诉人王如青因与被上诉人台州市方远物业服务有限公司（以下简称方远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王如青上诉请求：1.撤销浙江省台州市椒江区人民法院作出的（2020）浙1002民初81号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案与（2020）浙1002民初636号案件合并审理；3.判决物业费涨价违反物业管理条例；4.撤销物业管理合同；5.一、二审诉讼费用由方远物业公司承担。事实和理由：一、2015年（含）之后的物业服务合同因违反法律、行政法规的强制性规定，王如青已向椒江区人民法院起诉要求确认方远物业公司与台州市椒江区景元花园小区业主委员会（以下简称景元业委会）签订的五份物业服务合同无效，故申请合并审理两案。二、方远物业公司违反《景元花园前期物业服务合同》，王如青要求2013年、2014年物业费减半收取、驳回关于滞纳金的请求及诉讼费由方远物业公司承担。（一）《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”2016年方远物业公司与景元业委会在未召开业主大会的情况下私自签订合同约定物业费涨价，违反《物业管理条例》第十二条规定。（二）本案与王如青起诉的另一案件均是物业服务合同纠纷，诉讼标的同一且案件事实有关键性牵连，故申请合并审理。（三）《景元花园前期物业管理服务协议》第三条第一款第2项约定“外墙不破损，每年清洗一次”，方远物业公司从未清洗外墙，外墙破损非常严重，方远物业公司也未修补。（四）《景元花园前期物业管理服务合同》第三条第六款第1项约定：“交通秩序与车辆停放畅通、有序，车辆整齐停放。”景元花园车辆停放混乱，妨碍消防通道畅通，方远物业公司未进行管理。（五）《景元花园前期物业服务协议》第三条第三款第三项约定：“共用部位，共用设施设备的维护和管理，完好率达99%，修缮及时率达100%。”方远物业公司在几乎整个小区楼道门窗保险被盗一年多的情况下，至今都未进行修复。小区内违章建筑非常普遍，占用公共绿化严重，方远物业公司未尽到及时阻止、举报的责任。（六）《景元花园前期物业服务协议》第三条约定“绿化养护得当”，但方远物业公司在未通告业主的前提下私自处理小区西门三岔口的香樟树（很大的景观树）、南门入口道路中间的棕榈树。（七）《景元花园前期物业服务协议》第五条第三款约定“房屋及设施，设备的维修、养护”，由于房屋外墙漏水导致王如青家里柜子发霉，方远物业公司接到王如青的电话后于2008年安排维修人员对外墙维修三次，但对内墙及柜子未进行维修，一直拖延至今。综上，请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉请求。 方远物业公司辩称，一、一审判决正确，依法应予维持。王如青的上诉理由只是其一审时的答辩理由，其上诉理由不能成立，方远物业公司一审时已就此充分发表意见。二、王如青认为本案应与另一案件合并审理，但是，本案是上诉案件，另一案件还处于一审起诉阶段，尚未立案受理，本案是方远物业公司起诉王如青，另一案件是王如青起诉景元业委会，两个案件的诉讼主体也不同，因此，两个案件不能混为一谈，一并审理。三、景元业委会与方远物业公司多次签订物业服务合同，方远物业公司有理由相信双方签订的物业服务合同是各自的真实意思表示。物业服务合同对所有业主均有约束力，王如青是物业服务合同的具体受益人，应及时支付物业服务费用，相反，王如青不及时支付物业服务费用的行为反而损害方远物业公司和其他业主的正当利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，请求驳回上诉，维持原判。 方远物业公司向一审法院诉讼请求：被告王如青支付景元花园32号楼406室2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位管理费8427元。 一审法院认定事实：被告王如青系椒江区景元花园32号楼406室的业主，房屋面积133.9平方米。2011年11月20日，原告方远物业公司与小区开发商方远建设集团房地产开发有限公司签订一份《景元花园前期物业服务合同》，合同约定，原告为本物业的全体业主提供物业管理服务，委托管理服务年限为2年，自2011年12月1日起至2013年11月30日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；收费标准多层每月每平方米0.55元；地下车位维护费为每只每月30元，物业管理公共服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为每年1月。该份合同到期后，因小区业主委员会尚未成立，原告方远物业公司又与方远建设集团房地产开发有限公司续订了合同。景元业委会成立后，于2015年6月25日与原告签订一份《物业管理服务合同》，约定原告为景元小区提供物业管理服务，委托管理期限为一年。2016年、2017年、2018年，双方均予续签《物业管理服务合同》，并对合同价款等一系列内容进行了约定。原告依据《景元花园前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》对景元小区物业进行服务、管理，并依据合同约定向业主收取物业管理服务费用。被告未及时依约向原告支付物业管理服务费用，拖欠原告2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案物业服务合同前期由开发商，以后由景元业委会与原告签订相应物业管理合同，上述合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，对包括被告在内的小区业主普遍具有约束力。被告认为景元业委会签订物业服务合同无效的抗辩，该院认为，合同无效的情形应当由法律规定，业主委员会作为小区业主大会的执行机构，原告有理由相信景元业委会有权与其签订物业服务合同，被告仅能对景元业委会的决定行使撤销权，而不能在本案中直接以合同无效作为不履行交纳物业费义务的抗辩理由。至于原告提供的物业服务是否达到约定的标准。该院认为，在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是接受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有重合性。故在处理相互关系时，本着相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全搞好。物业管理服务工作与业主的日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，结合本案实际，原告提供的物业服务即使存在被告辩称的些许瑕疵，但不构成根本性违约，不能成为被告拒付或少付物业服务费的理由。另外，外墙漏水导致被告家中柜子发霉等问题，属于建筑物的质量问题，与本案无关。综上，原告为景元小区提供保安、保洁、绿化等物业服务，被告王如青系原告提供物业服务的受益者，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。经计算，被告拖欠原告2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。原告诉请合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告王如青于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市方远物业服务有限公司2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告王如青负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、本案是否应与王如青另行起诉景元业委会的民事案件合并审理；二、涉案物业服务合同的效力问题；三、物业服务费用的收费标准是否合理及王如青是否应当支付物业服务费用。针对上述争议焦点，分析如下： 王如青起诉景元业委会的案件尚未被人民法院立案受理，且与本案的诉讼主体、诉讼标的均不相同，因此，王如青要求将两案合并审理，依法不能成立，本院不予支持。 景元业委会成立前，方远物业公司与景元花园小区开发商即方远建设集团房地产开发有限公司多次签订前期物业服务合同。景元业委会成立后，方远物业公司与景元业委会多次签订物业管理服务合同。上述合同签订后，方远物业公司均已按合同约定履行了义务，向包括王如青在内的全体业主提供了保安、保洁、绿化等物业服务。方远物业公司与景元业委会签订的物业服务合同约定的物业服务费用标准经政府相关部门批准，且未违反法律规定。王如青作为小区业主，享受了方远物业公司提供的物业服务，故应按照合同约定及时支付相应的物业服务费用。 王如青述称的方远物业公司提供的物业服务中存在的问题属于我国当前物业服务行业中存在的普遍问题，这些轻微瑕疵不构成严重违约，方远物业公司在今后的物业服务工作中应当尽量改正并进一步提升物业服务质量。但是，王如青以此为由主张拒付或少付物业服务费用，依法不能成立，本院不予支持。 至于外墙漏水导致王如青家中柜子发霉等问题，属于建筑物质量问题，并不属于物业服务范围，王如青可另行向相关责任主体主张。 王如青述称，方远物业公司私自处理小区内的香樟树和棕榈树。本院认为，若方远物业公司不当处置业主共有的财产，王如青等业主可另行通过合法途径加以解决。 综上所述，王如青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王如青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年四月二十九日 代书记员 洪溯源