江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终892号上诉人(原审被告):杨明明，男，1994年11月18日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：涟水县四海印刷厂，住所地涟水县朱码镇军民路。法定代表人：于春卉，该厂厂长。委托诉讼代理人：张述金，江苏文通律师事务所律师。上诉人杨明明因与被上诉人涟水县四海印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初6328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨明明上诉请求：一审法院认定事实错误，请求二审查明上诉人应付的租金性质为夫妻共有后，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、本案所涉租金应该由董会明与于春卉共同所有，并不归集体所有制企业所有，一审法院以生效判决确认企业为集体所有制性质，产权不宜分割为由，认为涉案租金属于企业所有且不宜作为共有物分割的理由是错误的；2、本案中，董会明与被上诉人的法定代表人于春卉的纠纷损害了上诉人的合法权利，上诉人租金多年以来都是以现金交付方式给董会明安排的会计，本案应该追加董会明为第三人参加诉讼，查清董会明与于春卉之间的关系；3、被上诉人给我方造成了修车、房屋修缮、断水断电等各方面的损失，房租我方可以支付，但是被上诉人必须赔偿上述损失。涟水县四海印刷厂辩称，1、被上诉人是一个集体所有制企业，根据集体所有制企业管理条例的规定，被上诉人是一个独立的法人，被上诉人和董会明、被上诉人的法定代表人于春卉之间没有任何的法律关系，所以上诉人以董会明与于春卉之间的婚姻纠纷来主张权利没有任何法律依据；2、于春卉和董会明在2015年1月13日离婚，本案协议是2016年12月24日签订，该协议得到了双方的正常履行，被上诉人财产独立于董会明和于春卉，上诉人主张租金收益在法律上为二人共有没有事实和法律依据；3、被上诉人和董会明、于春卉在财产上不发生任何关系的事实已由生效法律文书所确认。综上，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。涟水县四海印刷厂向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金35000元及利息；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定如下事实：2016年10月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订1份《协议》，约定乙方租赁甲方厂房内171平方米场地及院内办公室南侧一幢车棚，用于修车、洗车，租期暂定1年，即2016年10月20日起至2017年10月20日止，到期后，如乙方续租，需提前两个月和甲方办理手续，同等价格乙方优先，第二年租金18000元。年租金为16000元，协议签订时付清。乙方在甲方场地上所搭建的工棚等设施所有权归甲方所有，乙方在租赁期内使用权归乙方。乙方租赁期间，如遇拆迁，无条件服从拆迁，不得以任何理由影响甲方拆迁。如有违约，甲方有权终止乙方租赁权。《协议》签订后，被告已将2016年10月20日至2017年10月20日期间的租金16000元支付给原告。该《协议》到期后，被告继续使用原告场地及车棚，2017年10月21日至2018年10月20日期间，被告分五次共向原告支付租金5800元。一审另查明，案外人董会明于2017年1月24日将本案原告的法定代表人于春卉诉至一审法院，案号为（2017）苏0826民初459号，在该案中董会明诉称：“原、被告原系夫妻，2015年1月13日双方在涟水县民政局协议离婚，同日签订了离婚财产分割协议，对夫妻共同财产、债权债务进行了分割。该协议第三条约定，如被告在2017年1月13日前能够按照协议履行，协议中C项财产即涟水县四海印刷厂就归乙方即被告所有，否则就归甲方即原告所有。现被告未按约履行，故按照协议约定涟水县四海印刷厂即归原告所有。但被告现仍占有该厂，原告多次向被告主张该厂的所有权未果，故诉至法院，请求判决：1.涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备的所有权归原告所有；2.被告协助原告办理该企业的经营权等变更手续；3.被告承担违约金100万；4.被告承担本案诉讼费用。”2017年7月20日，一审法院作出（2017）苏0826民初459号民事判决书，查明：“1.本案争议财产，涟水县四海印刷厂是1990年由涟水县国税局创建，原名涟水县税务印刷厂,后涟水县国税局将该厂转让给江苏涟水制药有限公司（以下简称制药厂）；2.原、被告于2006年登记结婚，2007年制药厂将四海印刷厂转让给被告于春卉，双方签订了转让协议书。协议书载明乙方即被告整体购买甲方的涟水县四海印刷厂，成交价格为156万。2015年1月13日，原、被告在涟水县民政局协议离婚。同日，原、被告签订了‘离婚财产分割协议’，并对四海印刷厂进行了资产清算，当时四海印刷厂处于负资产160.83万。该协议约定C项财产即本案争议财产——涟水县四海印刷厂暂时仍然属于甲乙双方共同财产，由乙方即被告自主经营、自负盈亏；该财产的分割按照以下方式处理：（1）如财产归乙方即被告所有，被告总共给付甲方即原告210万，2015年1月31日前给付甲方80万，本协议签订之日起两年内付清210万（含2015年1月31日所付的80万）….若乙方即被告未按照前面协议约定方式给付余款，那么本项财产归甲方所有，甲方必须向乙方支付160万，并且债权债务抵销后的结果高于-160.83万的部分由乙方所有，甲方必须按照此约定向乙方支付相应的款项。如果债权债务抵销后的结果低于-160.83万的部分则在甲方应付相应款项中扣除。协议第7条还约定，‘如有违约，由违约方在履行上述义务之外向守约方支付违约金100万元……’后原、被告以及见证人王某1、王某2均在协议上签名。协议签订后，被告于春卉按照协议约定于2015年1月31日给付原告80万元，剩余130万未在协议签订之日起两年内给付。故原告诉至涟水法院；3.另查明，涟水县四海印刷厂现属集体所有制企业，企业法定代表人为被告于春卉（厂长），该厂厂房无房产证，土地性质为国有划拨，批准使用期限不明，登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂。”（2017）苏0826民初459号民事判决书认为：“原告要求按照原、被告双方签订的离婚财产分割协议履行，判决涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权等归其所有的前提是该财产属于夫妻共同财产。从原、被告双方提供的证据来看，涟水县四海印刷厂现仍为集体所有制企业，非个人企业，被告于春卉只是该厂的法定代表人即厂长。依照相关法律规定，集体所有制企业的财产属于劳动群众集体所有。原告虽提供了江苏涟水制药有限公司与被告于春卉签订的四海印刷厂整体购买协议书，但双方尚未办理企业变更登记，原、被告根据协议只是享有协议上确定的债权，并未取得相应的所有权，亦不能证明原、被告对该厂享有经营权，且该企业地上建筑物均未办理房屋产权证，权属尚不明确；而对于原告主张的土地使用权，该争议土地登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂，并未登记在原、被告以及涟水县四海印刷厂名下，且根据法律规定，‘土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理’。因此，原告要求判决四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权归其所有以及要求被告协助办理企业经营权变更手续均无依据，不予支持。对于原告主张的违约金，原、被告签订的离婚财产分割协议，主要内容是围绕四海印刷厂的分割及争议解决，但四海印刷厂现仍属于集体所有制企业，且土地、不动产权属等亦未依法变更至当事人名下，该企业可能涉及第三人的权益，故原、被告签订的离婚财产分割协议应认定为无效，因此，关于合同履行所约定的违约金亦认定为无效。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《物权法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告董会明的诉讼请求。”一审法院认为，第一，关于被告是否应当向原告给付租金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在双方签订的租赁协议到期后，继续使用涉案场地及车棚，应当继续按照双方之前签订的租赁协议的约定给付租金。2017年10月21日至2018年10月20日期间，双方约定每年租金为18000元，因被告已支付5800元租金，故被告尚欠原告租金12200元；2018年10月21日至2019年10月20日、2019年10月21日至2020年10月20日期间，应当适用原、被告之前签订的租赁合同，每年租金为18000元。综上，被告尚欠原告租金48200元，其应当予以支付。原告主张被告在2017年10月21日至2018年10月20日期间仅支付租金4500元，剩余1300元系被告交纳的电费，并提供了原告2017年4月至7月的收入明细予以证明，一审法院认为，原告提供的该证据系原告单方制作，被告不予认可，故不予采信。被告辩称，原告应向其赔偿将其房屋停水、停电给其所造成的营业损失，并以修缮房屋费用、为于春卉、董会明修车费用折抵租金，但经一审法院询问，其是否提起反诉，被告表示不要求反诉，请求另案主张，故对其辩解，不予理涉。第二，关于被告是否应当向原告给付租金利息的问题，因被告未按时向原告给付租金，存在违约行为，原告要求被告支付欠付租金利息，不违反法律规定。关于原告主张的利息金额，根据双方合同约定，如果合同正常履行，被告应当于2017年8月20日、2018年8月20日、2019年8月20日分别支付原告租金12200元、18000元、18000元，现被告迟延履行给付租金的义务，给原告造成逾期付款损失，故被告应当支付原告逾期付款利息。第三，关于被告杨明明辩称，董会明要求其无需支付租金，不存在逾期支付租金的问题，一审法院认为，虽然江苏涟水制药有限公司将涟水县四海印刷厂转让给原告于春卉，双方签订了转让协议书，期间于春卉与董会明系夫妻关系，但双方未办理企业变更登记，原告仍为独立的法人，且性质为集体所有制，其能够独立享有财产所有权等，被告与原告签订租赁协议，租赁原告所有的场地及车棚，其只能将租金支付给原告，董会明无权处分原告的权利，故对被告的该辩解，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告杨明明于判决生效后十五日内向原告支付租金48200元及利息（利息计算方式：以12200元为本金，自2017年8月20日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以18000元为本金，自2018年8月20日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以18000元为本金，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取764元，由被告杨明明负担505元，原告涟水县四海印刷厂负担259元。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交任何新证据。本案争议焦点为：上诉人是否负有向被上诉人给付租金的义务？本院认为，被上诉人为依法独立享有财产所有权的独立法人，其作为出租方与上诉人签订涉案租赁协议后，作为出租人，其依法享有收取租金的权利。上诉人主张涉案租金系被上诉人法定代表人于春卉与案外人董会明共同所有无法律依据，该二人之间的纠纷并不影响被上诉人租金收取权利的行使，故对一审法院作出的上诉人应向被上诉人支付租金的认定，本院予以确认；同时，对上诉人提出的要求追加董会明为第三人的主张，本院亦不予支持。另外，对于上诉人主张的各项损失，其一审中已经明确不提起反诉，故本院二审中对其该请求不予理涉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人杨明明负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 艳审判员  丁 然二〇二〇年四月二十九日书记员  徐 丹