辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4412号上诉人（原审原告）：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区新明街1-5号1门。法定代表人：王经山，该公司经理。委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。上诉人（原审被告）：边海博，男，1985年7月20日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李岗，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张海宁，北京隆安律师事务所沈阳分所实习律师。上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（简称物业公司）因与上诉人边海博物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。园区有问题应由小区业主委员会代表行使，被上诉人并未提供任何证据证明上诉人的物业服务影响到了其自身利益，影响其自身生活。边海博辩称，请求驳回物业公司的上诉。边海博上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判驳回物业公司的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判令我缴纳物业服务费不当，上诉人购置的房屋至今尚未经建设行政部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，对应前期物业服务费用应当由建设单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担；二、被上诉人诉请上诉人缴纳拖欠物业服务费的前期物业服务合同不具有法律效力，上诉人无需按照该合同约定向被上诉人支付物业服务费；三、上诉人所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到被上诉人提供的前期物业服务合同约定的质量标准，一审法院认定上诉人需缴纳物业费用的起始时间不当。物业公司辩称，请求驳回边海博的上诉。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年4月26日至2018年12月31日物业管理费5759.1元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年8月1日，原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华?御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2015年4月26日，被告边海博办理了房屋入住手续并缴纳了物业服务费2148.48元，接收了其购买的益华?御才湾小区1-2号楼1-13-2号，建筑面积为89.52平方米的房屋。此后，被告未再交纳物业服务费用，原告多次催要未果，诉至法院。2015年4月26日，办理入住手续时被告边海博签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华?御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华?御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面，开发商同意按照合同进行执行。2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。一审法院认为，原告与益华御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原被告双方均应履行合同约定的义务。原告依约提供了物业服务，被告应按合同约定交付物业费用。被告抗辩小区内存在有泥泞路段下雨天难以通行、垃圾遍地等问题，并向法庭提交了照片等证据，经法官现场勘查，被告抗辩的部分问题小区内的确存在，且原告诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定原告在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，一审法院认为可按被告拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。关于被告已交纳的2148.48元物业服务费用的对应期间，虽然被告办收款收据遗失而未能提供相关收据，但原、被告庭审中均认可，该费用系一年物业服务费，该主张亦符合行业惯例，故一审法院认为该2148.48元物业服务费用系2015年4月26日至2016年4月25日的费用，被告自2016年4月26日至2018年12月31日共计欠费32个月零5天（即32.17月），被告房屋面积89.52平方米，故被告应向原告交纳物业服务费用4607.77元（2元×89.52平方米×32.17个月×80%）。被告辩称，涉案房屋尚未经建设行政主管部门综合验收，依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定前期物业服务费用应由建设单位承担。一审法院认为，该条例自2018年2月1日起才开始施行，对2018年2月1日前的收取物业服务费用的行为不具备溯及力，且该第四十四条第二、三款亦明确规定，已交付业主的物业，物业服务费用，由业主承担。现被告已接受涉案房屋，原告亦提供了物业服务，被告应缴纳物业服务费用，被告的该抗辩无事实和法律依据不予支持。被告辩称，原告与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序，应属无效。一审法院认为，《物业管理条例》第二十四条虽规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该条例第五十七条同时规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可知，违反招投标方式选聘物业服务企业的应由行政机关给予相应处理，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条也没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，故对被告的该抗辩不予支持。被告辩称，原告并未向其提交过《前期物业服务合同》，其对物业收费标准亦不知情。一审法院认为，原告向法庭提交的业主入住收费单有被告签名，该收费单对物业服务企业及物业服务费用收费标准均有明确记载，被告对该收费单上的签字提出异议，但其并未向法庭申请笔迹鉴定，对该收费单的真实性、合法性予以认可，依据该收费单，对被告的该抗辩不予支持。被告辩称，涉案园区自2018年起才享有物业服务，但其并未提交证据对该主张予以证实，且该主张亦不符合日常惯例，原告向法庭提交的系列入住文件，可证明自被告2015年4月26日接收房屋起，原告即已进驻涉案小区提供物业服务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告边海博于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年4月26日至2018年12月31日的物业管理服务费4607.77元；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告边海博承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。物业公司提交：收入和支出的成本账，证明：入不敷出，在亏损状态下运营。边海博质证：真实性合法性关联性均有异议，是其单方制作，不能反映真实情况。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”物业公司通过与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括边海博在内的已经办理入住手续的全体业主。物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供了物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉园区的业主，办理入住手续并享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人履行缴纳物业费的义务并无不当。关于物业公司提出边海博应全额支付物业费的主张，经一审法院法官现场勘查，案涉小区内存在有泥泞路段下雨天难以通行、垃圾遍地等问题，边海博已经向一审法院提交了照片等证据，且物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，故一审法院认定物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可、属于未完全履行合同义务、物业费收取标准应予适当降低并无不当，应予维持。综上所述，上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与上诉人边海博的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司缴纳），由上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司负担；二审案件受理费50元（边海博缴纳），由上诉人边海博负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月十五日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。