徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民撤3号原告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。法定代表人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。被告：刘建强，男，1952年5月1日出生，汉族，户籍所在地徐州市铜山区，现住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周幸福，江苏瀛苏律师事务所律师。被告：江苏万宁房地产开发集团有限公司，住所地徐州市铜山区三堡街道办事处1号楼三层301-303室。法定代表人：冯星文，该公司总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）因对被告刘建强与被告江苏万宁房地产开发集团有限公司（以下简称万宁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）苏0312民初10579号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人王田田，被告刘建强的委托诉讼代理人周幸福到庭参加诉讼，被告万宁公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求：请求撤销（2018）苏0312民初10579号民事判决，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系徐州市睢宁县万宁城市景苑商品房15号楼1单元1603室抵押权人。被告刘建强因诉被告万宁公司就上述房屋的买卖合同纠纷一案，曾于2015年10月30日向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，要求解除双方的商品房订购协议并双倍返还定金及赔偿损失。后铜山法院作出（2015）铜民初字第3299号民事判决，确认解除被告刘建强与被告万宁公司之间的订购协议。但被告刘建强又于2018年11月20日再次向铜山法院提起诉讼，要求确认其对万宁城市景苑15号楼1单元1603室房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，后铜山法院作出（2018）苏0312民初10579号民事判决，确认刘建强对万宁城市景苑15号楼1单元1603室房产折价或拍卖的价款503393元的范围内优先受偿。现原告申请撤销该判决，具体理由如下：一、被告刘建强与被告万宁公司之间就万宁城市景苑商品房15号楼1单元1603室之间无房屋买卖关系。（2015）铜民初字第3299号民事判决中：1、“经查明，2014年11月5日，原告刘某（乙方）与被告万宁公司（甲方）签订万宁城市景苑商品房订购协议”，此处已表明该协议仅为“商品房订购协议”，而非《商品房买卖合同》；2、“2014年11月11日，被告向原告出具收据，载明收刘某503393元，收款方式为抵款”。此处已表明房款为抵款且未实际交纳的事实。故原告对刘建强与万宁公司之间的订购协议、收据等证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可，原告认为刘建强与万宁公司之间的房屋买卖合同法律关系不成立。二、（2018）苏0312民初10579号判决支持了刘建强对涉案房产拍卖价款的优先受偿权，但《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2015]执他字第16号）中：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。被告刘建强无任何证据证明其购房是为了满足其生活居住需要也未实际在案涉房产中入住或对其实际占有，故该判决确认刘建强对涉案房屋以折价或拍卖的价款优先受偿不符合《批复》的适用条件。三、（2015）铜民初字第3299号案件中，在被告刘建强主张解除合同并要求返还购房款的诉求被法院支持的情况下，刘建强的权利已为一般债权，现在只有在涤除抵押权之后，被告刘建强才有可能以普通债权人的身份行使债权。四、被告刘建强基于同一事实、就同一标的先后两次向法院提起诉讼，明显违反了一事不再理的原则。刘建强在第一次起诉过程中并没有要求确认其享有优先受偿权，其行为实际已表示放弃该权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中尚且规定建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，举重以明轻，那么刘建强作为买受人，更应该及时行使其权利，在刘建强怠于行使权利的情况下，其权利已经灭失。即使刘建强在六个月内主张优先权，也应当通过申请再审的途径提出，而不能通过再次提起诉讼的方式主张权利。综上，原告认为徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初10579号民事判决在实体上和程序上均存在错误，被告刘建强对睢宁县万宁城市景苑15号楼1单元1603室折价或拍卖的价款不享有优先受偿权，原告所享有的抵押权应明显优先于被告刘建强的一般债权，该判决损害了原告的合法权益。特起诉至法院，请求判如所请。被告刘建强辩称：一、（2015）铜民初字第3299号民事判决已确认万宁公司返还刘建强万宁城市景苑商品房15号楼1单元1603室购房款503393元，故华融公司主张刘建强与万宁公司之间的订购协议、收据等证据材料不合法观点不成立。刘建强之所以在2014年11月5日购买万宁公司开发的涉案房产，是因为刘建强长期跟儿子刘峰生活，由其儿子照顾其生活起居，当时其儿子要到睢宁长期工作，为了和儿子共同生活方便照顾，所以购买了涉案的房屋。正好万宁公司欠江苏长安建设集团公司的工程款，而长安建设公司又欠刘建强的工程款，在万宁公司、长安建设公司同意的情况下，用该笔工程款债权作为房款缴纳了涉案房屋的购房款。二、（2018）苏0312民初10579号民事判决确认支持刘建强对涉案房屋价款享有优先受偿权，适用法律正确。刘建强名下没有任何房产，至今由于没有自有房产仍和其儿子刘峰共同生活。这一事实，在10579号案件中是已经查明的，刘建强购买涉案房产就是为了自住，不存在所谓经营之说。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）的规定，刘建强作为买受人的购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权。故华融公司主张刘建强的购房款返还请求权为一般债权的观点，不能成立。在确认刘建强的购房款返还请求权优先于华融公司的抵押权的前提下，刘建强要求对涉案房屋价款优先受偿的主张，自然应获得法院的支持。三、（2018）苏0312民初10579号案件不存在重复起诉的情形。刘建强在（2015）铜民初字第3299号案中是要求万宁公司返还购房款，而在10579号案中是要求确认对涉案房产的价款享有优先受偿权，这是两个不同的法律主张，不存在重复起诉的情形。同时，法律没有规定购房消费者确认购房款返还请求权行使的具体期限，故该案审理程序上是合法的。综上，（2018）苏0312民初10579号民事判决审理程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告华融公司的诉讼请求。被告万宁公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院原审查明：2014年11月5日，刘建强（乙方）与万宁公司（甲方）签订万宁城市景苑商品房订购协议，载明：乙方购买万宁城市景苑商品房15号楼1单元1603室，建筑面积118.81平方米，单价4368元/平方米，总价518963元。乙方同意在签订本协议时，交纳定金503393元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保金，签订合同后乙方所付定金转为房价款。若乙方提出放弃，则本协议终止，甲方不再另行催告，并有权将该房屋另售第三方，已付定金乙方不得以任何理由要求返还等权利义务事项。落款处有刘建强的签字，万宁公司的签章。2014年11月11日，万宁公司向刘建强出具收据，载明收刘建强503393元，收款方式为抵款。涉案房屋城市景苑15号楼1单元1603室于2013年12月25日在睢宁县房产管理局办理在建工程抵押权登记，抵押权人系中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，约定期限为2年。2015年10月30日，刘建强向本院提起诉讼，要求解除其与万宁公司于2014年11月5日签订的万宁城市景苑商品房订购协议、万宁公司双倍返还定金并赔偿损失1006786元。诉讼过程中，因刘建强提出保全申请，本院于2015年11月6日查封涉案房屋，此后涉案房屋于2015年11月10日被徐州市云龙区人民法院查封。本院于2015年12月17日作出（2015）铜民初字第3299号民事判决，内容为：一、解除刘建强与江苏万宁房地产开发集团有限公司于2014年11月5日签订的认购协议；二、江苏万宁房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘建强购房款503393元，违约金100678.6元，合计604071.6元。案件受理费减半收取6930元，保全费5000元，合计11930元，由万宁公司负担。该判决生效后，刘建强向本院申请强制执行，但至今未能执行完毕。2018年11月20日刘建强以万宁公司为被告向本院提起诉讼，请求确认刘建强对城市景苑15号楼1单元1603室房产折价或拍卖、变卖所得价款在（2015）铜民初字第3299号民事判决的债权范围内享有优先受偿权。本院经审理认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利不仅包括交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权，也应包括因购房合同无效或终止履行所产生的房款返还请求权。本案中，原告刘建强作为房屋买受人，其已经支付绝大多数房款（占总房款的97%），本院已生效的法律文书亦确认原被告双方的合同解除且万宁公司应返还购房款503393元。根据上述批复内容以及立法精神，原告刘建强要求万宁公司返还购房款503393元的权利应优先于承包人的建筑工程优先受偿权及抵押权，因此本院依法确认原告刘建强对涉案房屋在其支付的购房款503393元的范围内享有优先受偿权。对（2015）铜民初字第3299号民事判决所确定的违约金100678.6元及诉讼费用，属于因万宁公司违约给原告刘建强所造成的损失，原告对该部分费用不享有优先受偿的权利。本院于2019年1月28日作出（2018）苏0312民初10579号民事判决：一、确认刘建强对城市景苑15号楼1单元1603室房产折价或拍卖的价款在503393元的范围内优先受偿。二、驳回原告刘建强的其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，华融公司为证明其主张向本院提供以下证据：1、南京市玄武区人民法院于2016年3月17日作出（2015）玄商初字第1406号民事判决：一、被告江苏万宁房地产开发集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还重组债务本金5094.475万元，并自2015年7月22日起至原告所有债权得以偿付之日，重组收益以5094.475万元为基数，以年重组收益率18％计算；违约金以5094.475万元为基数，以每日万分之四计算；二、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为“睢土审他项（2013）第010号”的他项权证项下土地进行折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为2013056的在建工程抵押登记证明项下的抵押物进行折价或拍卖、变卖后所得的价款，在7700万元本金及相应收益范围内享有优先受偿权；四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为20131358的在建工程抵押登记证明项下的抵押物进行折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；五、……该判决生效后，华融公司向南京市玄武区人民法院申请执行，因抵押物存在纠纷并被多个其他法院轮候查封，不宜对抵押物进行拍卖、变卖，且被执行人无其他可供执行的财产，故南京市玄武区人民法院作出（2017）苏0102执1954号之二执行裁定，终结本次执行程序。2、南京市玄武区人民法院于2017年5月2日作出（2016）苏0102民初4521号民事判决：一、被告江苏万宁房地产开发集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金4800万元、逾期利息（以4800万元为基数，自2015年1月23日起至实际支付之日，按年利率20％的标准支付）、违约金（以4800万元为基数，自2015年1月23日至实际支付之日止，按日万分之四的标准支付）。二、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权就以上债权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押财产（编号为“睢土审他项（2013）第011号”的土地他项权证下的土地使用权、编号为“2013055”《在建工程抵押登记证明》项下的抵押物）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、……该判决生效后，华融公司向南京市玄武区人民法院申请执行，因抵押物存在纠纷并被多个其他法院轮候查封，不宜对抵押物进行拍卖、变卖，且被执行人无其他可供执行的财产，故南京市玄武区人民法院作出（2018）苏0102执2317号执行裁定，终结本次执行程序。以上二组证据证明原告华融公司对涉案房屋享有抵押权，因存在纠纷执行法院对抵押物未处置。经质证，刘建强对该二组证据真实性无异议，但认为抵押物价值超过万宁公司所负债务，且万宁公司尚有其他抵押财产可供处置。刘建强为证明其主张向本院提供以下证据：1、徐州市不动产（住房）查询信息表一份，证明刘建强名下无任何住房。2、原江苏长安建设集团公司的施工管理负责人田杰出具的情况说明、刘建强出具的情况说明以及刘建强施工的借据、托龙山安置小区的水电安装款项的表格、施工记录等，证明刘建强名下无房产，所购房产为其消费性住房；涉案房屋系刘建强用长安公司欠其工程款购买取得。经质证，华融公司对证据1真实性无异议，但认为不能证明刘建强在农村没有其他住房。对证据2真实性有异议，认为不能证明刘建强的观点。根据原被告双方双方争议事实及理由，双方当事人争议的焦点是：一、本院（2018）苏0312民初10579号案件中刘建强是否构成重复起诉；二、本院（2018）苏0312民初10579号民事判决确认刘建强对涉案房屋享有优先受偿权是否错误且损害华融公司的民事权益。本院认为：第一，关于本院（2018）苏0312民初10579号案件中刘建强是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。刘建强在（2015）铜民初字第3299号案件中的诉讼请求是要求解除其与万宁公司签订的商品房订购协议，返还定金并赔偿损失。而在（2018）苏0312民初10579号案件中刘建强的诉讼请求是要求确认其对涉案房屋的价款享有优先受偿权。刘建强的后诉与前诉虽然均与涉案房屋有关，但诉讼请求明显不同，根据上述司法解释的规定，不构成重复起诉。既然不构成重复起诉，刘建强当然也不需要对前诉判决申请再审。第二，关于本院（2018）苏0312民初10579号民事判决确认刘建强对涉案房屋享有优先受偿权是否错误且损害华融公司的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。根据以上规定，原告华融公司向本院请求撤销原审判决需举证证明判决内容错误并损害其民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据以上规定，结合本案案情，认定原审判决是否应当撤销具体反映在以下方面：1、刘建强是否是涉案房屋的购房消费者；2、刘建强的消费者权利是否优先于华融公司的抵押权。首先，刘建强是否是涉案房屋的购房消费者。因江苏长安建设集团公司拖欠刘建强工程款，万宁公司又拖欠长安建设集团公司工程款，通过三方协商，以涉案房屋抵偿债务，刘建强成为万宁公司的涉案房屋的购买人，上述事实，刘建强提供了江苏长安建设集团公司施工管理负责人田杰出具的情况说明，田杰虽未出庭作证，但结合本案中刘建强提供的部分施工资料，本院已经生效的（2015）铜民初字第3299号民事判决以及该案中刘建强提供的其与万宁公司签订的商品房订购协议，万宁公司为刘建强开具的收据等，可以认定刘建强是涉案房屋的购买人。至于刘建强是否属于上述司法解释中的购房消费者，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）中的相关规定予以认定。该解释第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，刘建强与万宁公司签订了商品房订购协议，该订购协议具有商品房买卖合同的基本要素，应认定为合法有效；刘建强提供的徐州市不动产（住房）查询信息表，可以证明其在本市内无其他住房，所购住房系用于居住；该司法解释并未排除以抵款方式支付购房款，关键看抵款是否真实，刘建强提供的证据能够证明其抵款的真实性，且抵款的款项明显超过房屋总价款的50%。综上，可以认定刘建强应为涉案房屋的购房消费者。原告虽提出异议，但未提供证据推翻上述事实，也未提供证据证明原审当事人之间具有恶意串通损害他人权益的事实。其次，刘建强的消费者权利是否优先于华融公司的抵押权。本案原告华融公司提供的证据能够证明其对涉案房屋享有抵押权，这一事实无可争议。根据上述最高法院关于建设工程价款优先受偿权的批复，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗购房消费者。根据逻辑上的关系，购房消费者的权利应优于抵押权。之所以这样规定，是考虑优先保护消费者的生存权，体现优先保护处于相对弱势地位的购房人的立法精神。在房屋正常建成的情况下，购房人优先享有房屋交付请求权。在房屋未按约定交付的情形下，返还房屋价款请求权是否具有优先性需区分原因。如果是购房者违约主动提出解除买卖合同或者是房屋开发企业与购房人协商解除买卖合同，则购房人的房屋价款应认定为一般债权，不享有优先权；如果是房屋开发企业单方违约致使房屋无法交付，购房人的房屋价款返还请求权则应优先保护，才能符合司法解释的本意。本案中，因万宁公司单方违约致使刘建强所购买的房屋无法交付，刘建强返还房屋价款的权利应优先于华融公司的抵押权。再次，南京市玄武区人民法院裁定终结华融公司案件的执行程序，是因为抵押物存在纠纷且被多个法院轮候查封，并不仅仅是因为本院原审判决的存在，华融公司也可通过其他途径救济权利。综上所述，本院（2018）苏0312民初10579号案件中刘建强的起诉不构成重复起诉。原告华融公司提供的证据不能证明本院（2018）苏0312民初10579号判决错误并损害其民事权益，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李修满人民陪审员  李东春人民陪审员  滕绍林二〇二〇年四月二十九日书 记 员  朱永莎