重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终695号上诉人（原审被告）：王健刚，男，汉族，1983年11月25日出生，重庆市云阳县人。委托诉讼代理人：宋国平，男，汉族，1962年2月25日出生，系王健刚舅舅，重庆市云阳县人。委托诉讼代理人：朱维银，男，汉族，1968年10月25日出生，重庆市开县人。被上诉人（原审原告）：申佳实业（集团）有限公司，住所地重庆市两江新区星光大道土星商务大厦A2栋20楼，统一社会信用代码91500000287620222A。法定代表人：肖家运。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，系公司职工，重庆市渝北区人。上诉人王健刚与被上诉人申佳实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初9359号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王健刚上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人关于解除房屋租赁合同并由上诉人返还租赁房屋的诉讼请求；3.依法认定被上诉人堵塞消防通道对上诉人造成的损失，并同上诉人应当支付被上诉人的租金相互抵扣后作出实际支付数额的判决；4.驳回被上诉人关于支付违约金的诉求和其他全部诉求；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审已查明上诉人租用的房屋中有两个消防通道被堵塞的事实，但认为无证据证明系被上诉人过错所致，这一认定错误，因在本案审理中，被上诉人已承认其堵塞消防通道的事实，只是认为没有造成上诉人停业的后果。二、上诉人在一审中明确提出了对停业损失进行鉴定和评估以及对物业漏水原因和损失进行鉴定的请求，但一审对此未作答复，也未进行鉴定和评估，导致事实认定不清。三、基于对关键事实的错误认定，一审关于系上诉人违约以及解除合同条件已成就的认定错误，裁判结果也错误。即便应当解除合同并返还租赁房屋，其占用费标准也应充分考虑漏水造成上诉人装修损失及大量房屋无法使用以及消防通道被堵塞根本不具备合法营业条件的客观情形，而据实减少占用费。四、涉案房屋建筑设计图最先设计的有五个消防通道，但实际消防通道数量不足，而租赁房屋明确是用于经营KTV，因消防通道数量不符消防要求，影响了租赁房屋正常的经营使用，上诉人自行整改消防通道支出的费用应由被上诉人承担。五、在本案一审期间，发生全国性重大公共卫生事件，KTV等娱乐场所从2020年1月20日起已不能正常营业，在疫情期间不应支付占用费。六、被上诉人的负责人曾口头承诺有8个月的免租期，也写入合同，还承诺同意我方自行整改消防通道的费用可抵扣租金，因时隔久远，相关的证据难以及时收集，所以请求本案延期审理，以便我方补充收集提供证据。申佳实业（集团）有限公司辩称，一、上诉人迟延履行支付租金的义务，已构成根本性违约，一审判决解除合同并返还租赁房屋，事实和法律依据充分。二、我方从未承诺因堵塞消防通道造成的损失可抵扣租金，上诉人在一审中对于其所谓的损失仅仅是抗辩，并未提出抵扣的诉求，也无相应的证据证明损失的存在及其大小。三、关于消防通道数量不足的问题，租赁房屋是现状交付使用，上诉人对租赁房屋的状况是明知的。四、上诉人提出延期审理的请求不符合法律规定，并非是有新证据需要补充收集和提交，且损失问题也应是另案主张。申佳实业（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告返还重庆市开县汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠第二层房屋。2．判令被告向原告支付拖欠的租金共2041102.68元，并判令被告以拖欠租金为计算基数自应付之日起按每日万分之六向原告支付迟延履行金。3．判令被告以租赁合同剩余租赁期间租金总额2397374.80元为计算基数，按20%向原告支付违约金计479474.96元。4．判令被告自2019年9月23日起至将房屋交还原告之日止按日租金（1375.35元）的三倍向原告支付房屋占用期间的使用费。5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：申佳实业（集团）有限公司系由原重庆市申佳实业集团有限公司于2014年5月29日办理名称登记变更而来。2012年8月1日，双方当事人签订《商业用房租赁合同》合同约定：“出租方：重庆市申佳实业（集团）有限公司（以下简称甲方），承租方：王健刚，身份证号：xxx（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，就乙方租赁甲方的商业用房，共同协商达成如下协议：一、地址、面积、时间、房屋质量1、地址：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市开县汉丰帅乡路x号申佳滨湖明珠高层二层，以下简称该物业）出租给乙方经营，做KTV（具体范围以现场确认为准）。2、面积：甲方为乙方提供该物业的建筑面积2868.04平方米。（见附件测绘报告复印件）3、租赁期限：2012年8月1日至2023年5月30日。4、房屋质量：乙方租赁的甲方物业为2007年建成的建筑物，地面采用水泥砂浆找平，墙面为清水墙。二、租金、支付方式、保证金和租赁方式1、本物业租赁期限为10年，合同签订生效后叁年内每年租金为：412998元（大写：肆拾壹万贰仟玖佰玖拾捌元）自第叁年开始每年租金在前一年的基础上递增5%，至合同终止为止。该租金为税后金额，甲方不承担税负，不开具发票。2、租金支付方式：年付，签本合同时一次性付清第一年租金：人民币412998元（大写：肆拾壹万贰仟玖佰玖拾捌元）。以后每年的租金须在下年度开始前一次性向甲方支付。3、保证金：在双方签定本合同之日，乙方应向甲方交纳100000元，大写：壹拾万元，作为保证金。租期满后经甲乙双方书面确认物业无损坏后，甲方退还乙方保证金。保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不计算利息……七、违约责任……4、乙方逾期交纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5‰加收迟延履行金。如迟延支付租金逾两个月，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付剩余租用年限租金总额20％的违约金。……”合同签订后，被告向原告支付租金的情况如下：2012年7月5日支付了合同履约保证金100000元，2012年10月24日支付租金425996元，2014年1月7日支付租金100000元，2014年5月8日支付租金100000元，2014年9月18日支付租金300000元，2015年1月25日支付租金163970元，2015年10月22日支付租金100000元，2015年10月27日支付租金150000元，2016年10月7日支付租金40000元，其后未再支付租金，以上共计1479966元，扣除保证金100000元，支付的租金为1379966元。其后，被告未再向原告支付租金，因被告一直欠付租金，原告于2019年9月20日向原告发出《关于解除双方租赁合同的通知》，内容为：“王健刚先生/女士：贵我双方于2012年8月1日签订了《申佳滨湖明珠商业用房租赁合同》（以下简称“合同”），约定由您租赁我司位于开州汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠高层二层的房屋租金为412998元/年，租期自2012年8月1日至2023年5月30日，前三年租金不变，四年到十年租金标准在前一年的基础上增加5%。但截止我司发函之日，您累计拖欠我司租金280万元，且迟延支付逾两个月，您的行为已经违约。根据合同第七条第4款之约定，我司现通知您，贵我双方于您收到本通知之日起解除合同，请您于2019年9月30日前向我司支付所拖欠的租金以及承担相应的违约责任，并于收到本通知之后十五日内结清物管费、水电费等费用且搬离房屋，将房屋交还我司。”2019年9月20日原告通过邮政快递将该解除通知书寄给被告，被告于2019年9月22日收到该解除通知书（由他人代收）。另查明，案涉房屋有两个消防通道，其中一个消防通道，现被他人进行了封闭。一审法院认为，《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，因此合法有效。协议签订后，被告按合同约定向原告支付了部分租金，但被告从2016年10月7日后未再支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和双方签订的《商业用房租赁合同》中“迟延支付租金逾两个月，甲方有权收回房屋并解除合同”的约定，现被告已迟延支付租金超过两个月，原告有权解除合同。被告辩称其未按时支付租金的原因系案涉房屋的消防通道被都堵塞，造成其违法经营，违约责任在原告，但并未提出充分证据证明消防通道堵塞系原告的过错或系第三人侵权，如存在第三人侵权，当事人可另案主张权利，而不是拒不支付租金的理由。现合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中被告于2019年9月22日收到原告寄送的《关于解除双方租赁合同的通知》，因此，双方签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应当依法返还案涉房屋。同时合同解除前，被告作为承租人应当按照约定向原告支付租金，2012年8月1日至2019年9月22日，被告应向原告支付的租金为3184609.51元，扣除已付租金1379966元，被告还欠原告租金1804643.51元。合同解除后至被告返还原告案涉房屋前，被告应当支付房屋占用使用费，对占用使用费的标准依法调整为按合同解除时的年租金标准计算即1444.11元/日（2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金527101.74元除以365天）计算，故被告应从2019年9月23日起至向原告返还案涉房屋之日止，按照1444.11元/日的标准，向原告支付房屋占用使用费。因被告未按时支付租金，已构成违约，应支付违约金，但因原告主张的迟延履行金和违约金过高，原告无充分证据证明因被告违约造成的损失大小，酌情支持违约金20万元。对于被告交的保证金10万元，双方在合同中有明确约定，按约定处理，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告王健刚在判决生效后五日内将租用的位于重庆市开州区（原开县）汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠高层二层房屋（建筑面积2868.04平方米）退还给原告申佳实业（集团）有限公司；二、被告王健刚在判决生效后十日内向原告申佳实业（集团）有限公司支付2019年9月22日前所欠的房屋租金1804643.51元；三、被告王健刚从2019年9月23日起至退还原告申佳实业（集团）有限公司案涉房屋之日止按照1444.11元/日支付房屋占用费；四、被告王健刚在本判决生效后十日内向原告申佳实业（集团）有限公司支付违约金200000元；五、驳回原告申佳实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27746元，由被告王健刚负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。上诉人王健刚以需要补充收集提交证据为由申请本案延期审理，但其在一审确定的举证期限内无正当理由并未行使此项权利，故其在二审中提出此项申请不符合法律规定，本院不予准许。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，权利的行使须遵循法定的程序，否则不能得到法律的支持。作为房屋租赁合同法律关系而言，出租人的基本义务是按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而承租人的基本义务是按约定的方法使用租赁物并支付租金。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，上诉人王健刚的上诉请求及事实理由不能成立。具体理由如下：一、案涉租赁房屋的消防通道被堵塞虽然属实，但并无证据证明系被上诉人所为，而根据当事人庭审陈述，消防通道被堵塞系案外人所为，若第三人擅自堵塞消防通道，本身既是违法行为，对上诉人而言是侵权行为，上诉人可依法行使权利，但不能以此作为拒付租金的正当理由。二、上诉人提到其租赁房屋的消防通道数量不能满足其经营所需的问题，因其在接收租赁房屋时即应知晓房屋状况，而从合同的履行情况分析，上诉人自述2013年2月份即装修租赁房屋完毕，且支付租金到2016年，故现主张租赁房屋不符合约定用途并欲以此为由不付或少付租金，缺乏事实和法律依据。三、上诉人主张被上诉人的负责人对其口头承诺，上诉人自行整改消防通道的费用可抵扣租金，但被上诉人现予以明确否认，而上诉人并未提供确实充分的证据证明其事实主张。四、上诉人提到因物业漏水和消防通道被堵塞导致其损失赔偿问题，因上诉人在一审诉讼程序中并未就此提出反诉以对抗申佳实业（集团）有限公司的诉讼请求，故即便确有被上诉人的原因而造成损失的事实客观存在，人民法院依法也不能一并审理，当事人可另案主张权利。五、上诉人二审中主张因发生全国性的重大公共卫生事件，从2020年1月20日起案涉的租赁房屋客观上已不具备经营条件，继而提出从该日起至疫情结束期间不应支付房屋占有使用费的请求。对此，本院认为，上诉人欠付租金的违约行为及租赁合同解除发生时间在前，而新冠肺炎重大疫情这一不可抗力发生在后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对于合同期内应付的房屋租金，因承租人迟延履行后发生不可抗力的,尚不能免除责任，本案中因合同解除之后持续产生的房屋占有使用费，则更无减免责任之理。综上所述，上诉人王健刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27746元，由上诉人王健刚承担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  杨继伟二〇二〇年四月二十九日书记员  李 蕾