浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终281号上诉人（原审原告）：刘文祥，男，1972年12月24日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾利忠，男，1974年3月17日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人刘文祥因与被上诉人顾利忠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初6883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘文祥上诉请求：撤销原判，改判支持刘文祥一审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方合同目的无法实现，《房产转让协议书》可以解除。案涉协议书约定待刘文祥三证齐全后再与顾利忠办理过户手续，最后一笔房款20000元待过户时一次性付清。实际上，顾利忠支付给刘文祥40000元后，双方未再有联系。顾利忠分别于2016年9月18日、2016年12月14日、2017年6月5日三次就案涉房屋提起诉讼，均以顾利忠撤回起诉结案，2019年9月10日刘文祥就案涉房屋提起诉讼，请求解除。一审认为根据（2017）浙0481民初4252号案中海宁国土资源局向其出具的回复意见，案涉房屋并非没有办理登记的可能性。但距海宁市国土资源局出具该回复意见已两年有余，距海宁市海昌街道向海宁市人民政府办公室申请办理房屋产权登记已一年有余，刘文祥至今仍未收到任何关于办理不动产登记的通知。此外，国土资源局出具的回复意见中亦载明办理不动产登记手续的前提系收集齐全相关资料，但案涉房屋开发商早已注销，相关资料缺失，无法挽回。因此，案涉房屋办理不动产登记仅存在理论可能，实际并无可能完成。刘文祥的合同目的系获得案涉房屋现在房价三分之一的房款，而非2002年房屋价值三分之一的房款20000元，案涉房屋办理不动产登记需缴纳的税费可能不止20000元。顾利忠的合同目的系过户而取得案涉房屋的所有权，但根据现有情况刘文祥已无法办理不动产登记，双方的合同目的均无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的规定，刘文祥有权解除合同。二、本案符合情势变更原则，合同应予解除。双方于2002年签订案涉协议后，因客观原因不能办理不动产登记，致使协议无法继续履行，双方僵持直至本案诉讼。在此期间市场房价上涨，并非双方签订协议时所能预料，如继续按2002年约定的房价履行合同，将对刘文祥造成巨大损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除，本案符合适用情势变更原则的情形。此外，根据顾利忠多次起诉刘文祥及相关案件多次开庭情况，双方无法通过协商变更合同的方式解决纠纷，根据公平原则及本案实际情况，解除合同为本案解决纠纷的途径。同时，顾利忠购买案涉房屋后，一直对外出租至今并收取租金，解除合同不会造成其损失。顾利忠辩称，一审认定事实清楚，判决正确，本案不存在刘文祥诉称的合同目的无法实现的情形，亦不存在情势变更的情形，当时刘文祥的房产证无法办出，双方约定暂时不办理。请求二审维持原判。刘文祥向一审法院起诉请求：1.依法解除刘文祥、顾利忠于2002年5月20日签订的《房产转让协议书》；2.请求判令顾利忠立即返还《房产转让协议书》项下的位于海宁市房屋，并受领房款40000元。一审庭审过程中，刘文祥将上述第2项诉讼请求变更为，要求顾利忠立即腾空并返还其占有使用的《房产转让协议书》项下的位于海宁市房屋，并受领房款40000元。一审法院经审理认定事实：2002年5月20日，刘文祥、顾利忠签订《房产转让协议书》一份，载明：“一、甲方（刘文祥）自愿将坐落于东立交桥路16弄5单元101室建筑面积72.68平方米，车库14平方米的房产转让给乙方（顾利忠）……三、甲、乙双方议定的上述房产成交价为人民币陆万元整……十、双方约定的其他事项：因甲方房产证没有作出，所以双方暂时不办理过户手续，待甲方三证作齐后再办理过户手续。甲方作房产证的所有费用均由甲方自己承担。乙方先付购房预付款贰万元，三月内再付给甲方贰万元，另外余款贰万元待过户时一次性付清。”上述房屋办理海国用（97）字第03230号国有土地使用证，登记土地使用者为刘文祥，土地坐落双山乡东立交桥东堍2号楼，土地用途为住宅用地，该房屋未办理不动产登记手续。双方签订上述《房产转让协议书》后，顾利忠已付房款40000元。顾利忠分别于2016年9月18日、2016年12月14日、2017年6月5日三次就案涉房屋提起诉讼，上述三案均以顾利忠撤回起诉结案。2017年10月15日，在（2017）浙0481民初4252号顾利忠与刘文祥房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，海宁市国土资源局向一审出具回复意见一份，载明：“……来函提及海宁市东立交桥路16弄5单元101室房屋所坐落土地，1995年3月，经市政府协议出让给海宁市村镇建设房屋开发公司（以下简称：村镇公司），用地面积683平方米，出让年限70年，用途为住宅用地。后期实际由双山乡政府牵头作为乡村镇办和橡塑实业等单位15户用于集资房建设。在申报土地分户登记时，双山乡政府和村镇公司出具了‘双山乡人民政府向村镇公司购买住宅，并按房改房政策分配到户’证明，据此我局办理土地证分户登记手续。经了解，在房产申报首次登记时，原住户只要向村镇公司缴纳部分费用，并由村镇公司开具购房发票，签订买卖契约或购房合同，再凭相关资料就能办理房产登记手续。但因15户住户不愿再缴费用，认为能住即可，所以一直未办理相关后续手续，目前村镇公司已注销不存在，且部分住户也已经进行了交易。鉴于目前村镇公司已注销，房屋首次登记缺少原该幢房屋规划许可、竣工验收、房产测绘等证明建设竣工资料，住户也无法提供向村镇公司购房合同、购房发票等证明房屋合法来源的主要凭证。因此，我单位暂无法办理不动产登记手续。虽然目前该15户房屋暂无法办理不动产登记（房屋所有权登记）手续，但住户对该房屋的占有和使用的权利是清楚、无争议。如欲办理登记，须由海昌街道向市政府申请，由市府办牵头国土、住建、财政、海昌街道，村镇公司改制后续单位等进行会商，收集齐全相关资料，并缴纳相关费用后，才能办理房产登记手续。”一审法院经审理认为，案涉《房产转让协议书》系刘文祥、顾利忠签订，为双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘文祥认为案涉房屋无法办理不动产登记手续，从而双方不能办理房屋过户手续，致使刘文祥取得剩余购房款的合同目的不能实现，故要求行使法定解除权，解除双方签订的《房产转让协议书》，但是刘文祥并未就案涉房屋无法办理不动产登记手续或者过户手续进行举证。根据海宁市国土资源局出具的回复意见，因材料缺失案涉房屋暂未能办理不动产登记，但通过一定的途经收集资料、缴纳费用后是可以完成办理不动产登记手续的，可见目前案涉房屋办理不动产登记尚需满足一定的条件，但并非没有办理登记的可能性。在房屋办理不动产登记后刘文祥、顾利忠即可继续履行协议内容，办理过户手续，刘文祥亦可达到取得剩余购房款的合同目的。故一审对刘文祥以合同目的不能实现为由要求行使解除权的主张，不予采信。另，顾利忠曾起诉要求解除案涉《房产转让协议书》，但双方未就协议的解除以及解除后的标的物返还、损失赔偿等达成一致意见，故案涉《房产转让协议书》也并未由双方协商一致解除。综上所述，刘文祥要求解除《房产转让协议书》依据不足，不予支持，并对刘文祥要求返还房屋等其他诉讼请求，亦不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回刘文祥的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由刘文祥负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案刘文祥可否以合同目的无法实现为由解除合同的争议。刘文祥上诉认为案涉房屋无法办理不动产登记，进而无法办理过户手续，致使顾利忠无法实现取得房屋所有权的合同目的，而刘文祥的合同目的系获得案涉房屋当前房价三分之一的房款，并非2002年房价三分之一的房款20000元，故目前双方合同目的均无法实现，合同应予解除。本案双方系房屋买卖合同关系，出卖人的合同目的系取得合同约定的房款，买受人的合同目的系取得房屋的所有权。因此，取得案涉房屋所有权系买受人而非出卖人的合同目的，现出卖人刘文祥以案涉房屋无法办理不动产登记、买受人顾利忠取得房屋所有权的合同目的无法实现为由请求解除合同，缺乏事实及法律依据。案涉《房产转让协议书》签订于2002年5月20日，约定的房价款为60000元，刘文祥的合同目的系取得合同约定的60000元房款，因顾利忠已支付40000元，剩余款项应过户时支付，现刘文祥主张其应取得当前房价三分之一的房款，并以其不能取得上述款项、合同目的无法实现为由要求解除合同，缺乏依据，不予支持。关于本案可否适用情势变更原则解除合同。刘文祥认为本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更原则的规定解除合同，其理由有三，一是案涉房屋无法办理不动产登记，二是案涉房屋价值升高，继续履行合同会对其造成巨大损失，三是继续履行合同需要支付的费用会超过房款。海宁市国土资源局2017年10月15日出具的回复意见载明，因材料缺失，该单位暂无法办理不动产登记手续，如欲办理登记，须由相关部门会商，收集相关资料，缴纳相关费用后才能办理。因此，根据上述回复意见的内容及表述，案涉房屋并非没有办理不动产登记手续的可能性，在满足一定条件的情况下案涉房屋仍有可能办理不动产登记，刘文祥以房屋无法办理不动产登记、本案构成情势变更为由请求解除合同的上诉理由不能成立。2002年双方签订合同后，市场房价确实上涨，但房价上涨或下跌属于市场经济中的商业风险，不属于情势变更原则的适用范围，刘文祥以此为由请求解除合同，缺乏依据。目前案涉房屋尚未办理产证，所需缴纳的费用亦无法确定，现刘文祥以办理不动产登记所需缴纳费用高于剩余房款为由，主张本案应适用情势变更原则解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，刘文祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘文祥负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月十三日法官助理王旖辰书记员王家慧