福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0902民初2544号之一 原告：谢小华，女，1969年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所执业律师。 被告：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区金港名都C区会所，统一社会信用代码91350900731859484E。 法定代表人：姚比科，该公司执行董事。 被告：林海平，男，1970年04月12日出生，汉族，住福建省福建省福州市鼓楼区。 被告共同委托诉讼代理人：纪相宇，福建名仕（宁德）律师事务所执业律师。 原告谢小华与被告福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）、林海平商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢小华委的托诉讼代理人钟太宣、陆贵生，被告澳泰公司、林海平的共同委托诉讼代理人纪相宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢小华向本院提出诉讼请求：1、判令被告澳泰公司将符合《商品房认购书》约定条件的坐落于福建省宁德市东侨经济开发区1栋303室的房屋交付给原告；2、判令被告澳泰公司承担因本案诉讼原告支出的律师代理费10000元、保全担保费1458元；3、判令被告澳泰公司依法承担本案的案件受理费、诉讼保全申请费等诉讼费用；4、判令被告林海平对上述被告澳泰公司的全部债务承担连带保证担保责任。事实及理由:2015年初，被告林海平（被告澳泰公司的股东之一）作为受让方、被告澳泰公司作为担保方、案外人曲建闽作为出让方达成了关于转让屏南泰润置业发展有限公司20%的口头协议。根据该协定，被告林海平以985万元的对价购买案外人曲建闽20%的股权。股权转让款的支付分为现金和房产抵债两部分，其中以现金支付300万元，以金港名都C区中建海西德馨园的房产抵债685万元，曲建闽可以指定第三方作为抵债房产的产权人；被告澳泰公司对被告林海平的债务承担连带保证责任担保。根据三方协定，案外人曲建闽指定原告作为抵债房产的产权人，原告与被告澳泰公司、林海平于2015年3月31日签订了关于认购座楼于福建省宁德市东侨经济开发区金港名都C区中建海西德馨园1栋303室房屋的《商品房认购书》，该认购书对原告所购买房屋的坐落，建筑面积、成交价格、付款期限的金额、收款账户和户名、交付使用的条件和日期、产权办理事宜、违约责任、担保责任等相关事项作了明确约定。2015年7月1日，被告澳泰公司、被告林海平与案外人曲建闽签订《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，正式确认上述股权转让及以房抵债的相关事项。原告应向被告澳泰公司支付的473660元房价款与上述曲建闽的股权转让款的等额部分相抵。根据上述商品房认购书的约定，被告澳泰公司最迟应当于2016年12月30日前将符合约定条件的该房屋交付给原告使用。然而，被告澳泰公司因资金紧缺，长期延误工期，致使原告购买的上述房屋至今尚未交付，严重损害原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。自2016年12月30日交付期限届满后，原告多次要求被告澳泰公司加快施工进度，并要求给出切实可行的解决方案，被告澳泰公司虽然答应并出具承诺书，却没有实际行动。 被告澳泰公司、林海平辩称，一、原告与两被告虽于2015年3月31日签订了《商品房认购书》，但原告至今未支付定金及购房款，违反了《商品房认购书》的约定，被告澳泰公司无须向原告交付涉案房产，被告林海平亦无须承担保证责任。原告与两被告于2015年3月31日签订的《商品房认购书》第三条及第五条第三款均明确约定“乙方（即原告）于签订此认购书之日起十日内，向甲方（即被告澳泰公司）支付定金，于本协议签订之日起十五日内支付第二笔购房款，并于2015年11月30日前支付剩余购房款”，并未约定可由股权转让价折抵定金及购房款。但原告至今未向两被告支付定金及第二笔、第三笔购房款，违反了《商品房认购书》的约定，在原告未支付购房款的情况下，被告澳泰公司自然无须向原告交付涉案房产，被告林海平亦无须承担保证责任。二、《商品房认购书》与《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》是两个独立的民事法律行为，没有任何关联性，《商品房认购书》中所涉及的购房款并非由《股权转让及还款协议书》中的股权转让款折抵。首先，《商品房认购书》是原告与两被告于2015年3月31日签订，而《股权转让及还款协议书》是案外人曲建闽与两被告于2015年7月1日签订，即《商品房认购书》签订在前，而《股权转让及还款协议书》签订在后。这与原告所主张的先签订《股权转让协议及还款协议书》，再按照曲建闽的指定（假设该指定存在的情况下，实际上曲建闽并未指定），原告再与两被告签订《商品房认购书》的时间顺序相反，故原告的主张不能成立。其次，《股权转让协议及还款协议书》中并未明确两被告应向曲建闽交付的具体房产信息，协议书第二条第（二）项第2点虽然约定房产过户至曲建闽或曲建闽指定的第三方名下，但曲建闽从未向两被告发出指示，要求两被告将房产过户至原告名下。《商品房认购书》并非因为《股权转让协议及还款协议书》以及曲建闽的指定而签订。最后，《股权转让协议及还款协议书》中约定，股权转让价为985万元，除了现金支付300万元，其余由房产对抵，则房产对抵总价应为985-300=685万元。按照原告的主张，其签订的《商品房认购书》中的房价款是对股权转让价的对抵，而原告现已向蕉城区人民法院起诉17起案件，案号是2542至2558，都是同样的事实与理由。这17起案件的房价款总计达到967.6890万元，已经超过将近300万元，数额明显不符。因此，这17起案件的《商品房认购书》中所涉及的购房款，并非由《股权转让协议及还款协议书》中的股权转让款对抵。即便法院认为《商品房认购书》中的房价款是由股权转让价对抵，也仅能折抵685万元，原告起诉的17起案件中超过的将近300万元部分的是哪些房产？这些房产原告从未支付购房款，被告也无须向原告交付。三、被告林海平已向厦门仲裁委申请解除《股权转让协议及还款协议书》。在《股权转让协议及还款协议书》的履行过程中，因案外人曲建闽存在严重违约行为，被告林海平已向厦门仲裁委申请仲裁，要求解除该《股权转让协议及还款协议书》，并要求案外人曲建闽向被告林海平支付违约金98.5万元。两被告无须再因《股权转让协议及还款协议书》向案外人曲建闽支付股权转让价，原告依据《股权转让协议及还款协议书》所主张的股权转让价折抵购房款，自然也不能成立。因此，如果法院认为《商品房认购书》与《股权转让协议及还款协议书》存在关联性、购房款系由股权转让款折抵，也应中止本案审理，待厦门仲裁委作出仲裁裁决后再恢复本案的审理。四、涉案房产存在抵押权，且已被法院查封冻结，现正由宁德市中级人民法院强制执行，两被告客观上也无法将房产交付原告。 原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：原告与两被告于2015年3月31日签订《商品房认购书》。2015年7月1日，被告澳泰公司、林海平与案外人曲建闽签订《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》。 原、被告双方争议的焦点是：原告的诉讼请求是否应当予以支持。 原告为证明自己的主张，出示证据:1、《商品房认购书》、户型图，证明原告与被告澳泰公司就本案讼争房屋的买卖事项达成合意并签订认购书，该认购书具备房屋买卖合同成立的要件。该认购书约定被告澳泰公司应于2016年12月30日前将讼争房屋交付给原告；被告林海平对被告澳泰公司的相关义务和违约责任承担连带保证责任。2、《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议》、《声明》、《屏南泰润置业发现有限公司营业执照及股东登记信息》，证明被告澳泰公司、林海平与曲建闽约定：以宁德市金港名都C区中建海西德馨园项目房产抵消曲建闽的部分股权转让款。原告应当向被告澳泰公司支付的讼争房屋的全额购房款由被告林海平所欠并由被告澳泰公司担保的曲建闽的股权转让款的等额部分相抵付清。被告林海平已经受让屏南泰润置业有限公司曲建闽20%的股权并登记在林斌名下。3、《承诺函》、《福建省澳泰房地产有限公司营业执照及股东登记信息》，证明原告就本案讼争房屋的交付事宜多次向被告澳泰公司、林海平主张权利。被告澳泰公司、林海平承诺尽快予以解决，并承诺若涉及诉讼则律师费、诉讼费、保全费由其承担。4、《内资企业登记基本情况表》，证明案外人曲建闽于2015年8月将其持有的屏南泰润置业发展有限公司20%的股权作价985万元转让给被告林海平并指定登记在林斌名下。5、福建省增值税普通发票、《委托代理合同》，证明原告因本案诉讼支出律师费、代理费10000元。 被告澳泰公司、林海平质证认为，对证据1的真实性及证明对象无异议，但该《商品房认购书》于2015年3月31日签订，第三条及第五条第三款均明确约定“乙方（即原告）于签订此认购书之日起十日内，向甲方（即被告澳泰公司）支付定金，于本协议签订之日起十五日内支付第二笔购房款，并于2015年11月30日前支付剩余购房款”，但原告至今未向两被告支付定金及第二笔、第三笔购房款，违反了《商品房认购书》的约定；对证据2的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。《股权转让及还款协议书》第二条第（二）项第2点仅约定被告澳泰公司将金港名都C区项目房产过户至曲建闽或曲建闽指定的第三方名下，作为股权转让对价。具体的房产套数、价格、面积均未约定，曲建闽从未向两被告发出指示要求将房产过户至曲建闽或其指定的第三方名下，不能证明《股权转让及还款协议书》中约定的房产包含本案《商品房认购书》中的讼争房产。对证据3的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。原告虽有就认购事宜与被告协商，但并非单指房屋交付事宜，而是因为原告长期拖欠购房款未支付，但又要求继续履行《商品房认购书》。被告澳泰公司长期陷入执行困境，经过多番努力企业恢复运行，涉案房屋有可能可以销售，但按照目前宁德的市场价已经高达每平方米1.2万元左右，原告在未支付购房款的情况下，要求继续按原《商品房认购书》中约定的每平方米5500元的价格继续履行，被告自然不能同意，所表示的“拿出切实可行并且谢小华认可的方案”，系被告基于诚信原则，试图与原告协商涉案商品房的价格，而非同意将涉案商品房交付给原告。对证据4的三性均无异议。对证据5的三性均无异议。但原告无理起诉，法院应驳回其诉讼请求，律师费应由原告自行承担。 被告澳泰公司、林海平为支持自己的抗辩意见，出示证据:1、国家企业信用信息公示报告、身份证复印件，证明两被告主体资格。2、《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，证明案外人曲建闽与两被告于2015年7月1日签订了《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，约定被告林海平受让曲建闽20%股权，股权转让价985万元，其中现金部分林海平支付300万元，房产部分将福建省澳泰房地产有限公司的部分房产于2015年12月30日前过户至曲建闽或曲建闽指定的第三方名下。同时，协议第五条第3款约定，曲建闽承诺因公司所开发的“凤凰城”项目超容积率受到的行政处分或处罚由其自行负责，与林海平无关。第七条第1款约定，曲建闽未按协议约定履行股权变更义务，或违反本协议约定的其他义务或所做的保证和承诺，应按股权转让总价款的10%向林海平支付违约金。3、屏南县住建局关于给予凤凰城6#楼201限制交易的通知，证明因曲建闽与叶斌伪造公文，导致“凤凰城”项目实际超容积率1.0，2015年12月3日，屏南县住建局对“凤凰城”项目限制交易。4、屏政综[2016]110号《屏南县人民政府关于同意屏南县凤凰城项目超容积率部分补交土地出让金的批复》、屏国土资字[2016]第04号《土地出让金催缴通知书》，证明2016年7月19日，屏南县国土资源局要求泰润公司补缴超容积率部分的土地出让金2032.47万元。5、屏南县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书（编号：2016018），证明因曲建闽伪造公文造成容积率超1.0，2016年11月30日，屏南县住建局作出编号2016018号的行政处罚决定书，决定吊销泰润公司的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，缴纳121.875743万元的罚款。6、屏国土资罚字[2017]第2号《屏南县国土资源局关于屏南泰润置业发展有限公司超容积率补缴出让金决定书》，证明2017年4月14日，屏南县国土资源局作出正式决定，要求泰润公司补缴超容积率部分的土地出让金2032.47万元。7、仲裁申请书，8、立案事宜通知书，证明因曲建闽至今未按《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》第五条第3款的约定处理凤凰城项目的超容积率问题，属严重违约行为，导致林海平受让泰润公司的股权毫无意义，被告林海平已向厦门仲裁委提出仲裁申请，要求解除与曲建闽签订的《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，厦门仲裁委已发出立案通知书。 原告谢小华质证认为，对以上证据的三性均有异议。 以上证据经审查，本院认为，原告谢小华出示的《商品房认购书》，虽可以证明原告与被告澳泰公司、林海平于2015年3月31日签订了《商品房认购书》，但被告澳泰公司、林海平出示的《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，也可以证明两被告与案外人曲建闽于2015年7月1日签订了《股权转让及还款协议书》。《商品房认购书》签订在前，《股权转让及还款协议书》签订在后。《股权转让及还款协议书》第二条第（二）项第2点约定房产过户至曲建闽或曲建闽指定的第三方名下，因此，本案原告也只不过是案外人曲建闽指定的第三人，不是真正意义上的商品房预售关系买受人。本案原、被告之间的商品房认购实际是作为被告澳泰公司、林海平与案外人曲建闽之间股权转让及还款协议的担保。本案原、被告双方当事人实际上没有商品房买卖的合意，定金及对价款的支付，不存在真实意义上的商品房预售关系。被告与案外人曲建闽之间存在的是股权转让的债权债务关系。原告出示的证据不足以证明原告的主张，应承担举证不利的法律后果。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。结合本案，庭审中，本院向原告作法律释明后，原告拒绝变更诉讼请求，因此，本案也应裁定驳回原告的起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条规定，裁定如下： 驳回原告谢小华的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  陈信优 人民陪审员  林翠花 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  王 琦 附裁定依据相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。