广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1240号 上诉人(原审被告)：栾倩，女，1974年4月27日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐福辉，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市友成合业商贸有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场2栋22-5，统一社会信用代码：914502007420993297。 法定代表人：徐勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 原审被告：黄浩，男，1968年11月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐福辉，广西佑成律师事务所律师。 上诉人栾倩因与被上诉人柳州市友成合业商贸有限责任公司(以下简称友成公司）、原审被告黄浩租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 栾倩上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人存在过错，其过错行为给上诉人造成的损失远大于本案押金金额，不存在退还押金的情形。被上诉人在签订《仓库租赁合同》时，对租赁物未取得建设工程规划许可证的情况是知晓的，但被上诉人考虑到其商业利益仍愿意与上诉人签订合同。现由于被上诉人业务调整，在租赁合同未到期的情况下，以租赁物未取得建设工程规划许可证为由要求解除合同，且其解除合同通知也未按合同约定提前半年通知上诉人，被上诉人的行为明显有违诚实信用原则，其存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人应当对上诉人的租金损失承担赔偿责任。而被上诉人造成上诉人三个月的租金损失，该押金应用于赔偿上诉人的损失。二、被上诉人未结清水电费用，至今仍拖欠2019年1月、2月的水电费，本案押金不应退还。根据《仓库租赁合同》第九条的约定，水电费用由被上诉人支付。本案中，水电费是由上诉人抄表，然后交给被上诉人，被上诉人将水电费转给上诉人，再由上诉人统一代为缴纳。然而被上诉人在未告知上诉人的情况下，自行搬离了仓库，导致2019年1月、2月水电费未结清。因此，本案押金在双方未结清相关事项前不应予以退还。三、上诉人代被上诉人清理租赁物的相关费用应由被上诉人承担，从本案押金中予以抵扣。被上诉人在退租时并未通知上诉人，其自行搬离租赁物，也未办理交接手续，导致租赁物没有进行清理，遗留被上诉人自行搭建的办公室及大量垃圾。上诉人为了后续的租赁，减少损失，代被上诉人对租赁物进行清理工作，该清理费用应当由被上诉人承担，在未结清该清理费用前，本案押金不用退还。 友成公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 黄浩述称，同意上诉人的上诉意见。 友成公司向一审法院起诉请求：1.判令栾倩、黄浩向友成公司退还押金15539.04元；2.本案全部诉讼费由栾倩、黄浩承担。 一审法院认定事实：2015年6月6日，友成公司与栾倩签订一份《仓库租赁合同》，约定由栾倩将位于柳州市的钢架结构仓库出租给友成公司，仓库建筑面积为323.73平方米，租赁用途为仓库，租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日，租金按年结算。《仓库租赁合同》第十一条约定：友成公司有下列情形之一的，栾倩可终止合同并收回仓库，造成栾倩损失，由友成公司赔偿：1.擅自将承租的仓库转让、转借他人或擅自调换使用；2.擅自拆改承租仓库结构或改变承租仓库用途；3.欠租金累计达一个月；4.无正当理由闲置达三个月；5.利用承租仓库进行违法活动；6.故意损坏承租仓库。《仓库租赁合同》第十二条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素出现，栾倩必须终止合同时，应提前三个月书面通知友成公司，并退回友成公司未使用的租金和押金，友成公司其它损失栾倩不予赔偿；因栾倩提出提前终止合同，友成公司出资建设的内部围墙、办公室费用及搬迁费用由栾倩负责赔偿，按当时友成公司造价金额协商赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方签字确认的《仓库租赁合同附件》载明：第一年租赁平方数为323.73平方米，单价16元/平方米，全年租金合计62156.16元，预交三个月押金15539.04元，合计77695.20元；第二年至第五年除不收取押金外各项费用与第一年一致。2016年2月1日栾倩出具给友成公司的《收据》显示友成公司交纳了仓库押金15539.04元。 2018年11月30日，友成公司向栾倩出具一份《仓库退租申请》，以现有仓库不能满足公司需求为由提前三个月正式提出书面的退租申请，要求于2019年2月28日退租。2018年12月18日，友成公司又向栾倩出具一份《商函》，就退租问题表示：如果友成公司在2019年2月28日前不能退租，从2019年3月至5月租金按32元/平方米计算，从6月起按原租金单价计算；要求栾倩在退租后一个月内结清友成公司使用的水电费，并退回友成公司所有仓库的押金。 2018年12月26日，栾倩向友成公司出具《收款收据》一份，载明“收到张某交来关于仓库退租商函押金50000元”，备注栏注明“2018年12月18日友成公司打的商函”。2019年5月14日栾倩向张某转账支付50000元，银行转账附言记载有“退2018.12.26退租商函押金”的内容。 本案诉讼中，友成公司作如下陈述：1.本案《仓库租赁合同》因无效于2019年2月28日终止；2.友成公司向栾倩出具退租商函后，栾倩为保证退租期间费用的履行又要求友成公司交纳押金50000元并承诺会将全部押金退还，该款并非继续履约保证金，因此友成公司的经理张某向栾倩交纳了50000元押金，后栾倩向友成公司退还了该50000元押金，但未退还押金15539.04元。栾倩作如下陈述：1.案涉租赁物的土地是柳州市鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会所有的集体土地，栾倩与柳州市鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会2009年11月20日签订了《场地租赁合同》，栾倩向柳州市鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会承租包括案涉仓库所在土地在内的位于柳州市九头山南面低畦回填土地，租赁期限20年，栾倩自投资金、自主经营，栾倩在承租土地上出资建设的仓库虽未取得建设工程规划许可证，但政府并未将其列入违章建筑范围，并不影响与友成公司之间《仓库租赁合同》的正常履行，《仓库租赁合同》应属有效；2.2018年12月26日50000元押金系栾倩与张某个人之间的资金往来，与友成公司无关，且与栾倩退还友成公司的50000元不是同一性质款项；3.友成公司于2019年2月28日单方解除《仓库租赁合同》，合同项下的仓库至2019年4月1日才另行出租，造成了栾倩的损失5524.99元。双方均认可友成公司已将租赁仓库原样交还给栾倩。 一审法院认为，关于本案讼争的押金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。栾倩陈述称案涉租赁仓库系其在向柳州市鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会承租的土地上自行出资建设的，未取得合法的建设手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，栾倩将违反了法律、行政法规的强制性规定的租赁物出租给友成公司，双方签订的《仓库租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方均认可本案讼争的标的物性质系栾倩依《仓库租赁合同》向友成公司收取的押金，故栾倩应予退还给友成公司；栾倩辩称因友成公司单方解除《仓库租赁合同》造成了其无法出租仓库的租金损失，要求以租金损失抵扣友成公司交纳的押金，无法律依据，不予采纳。 关于黄浩是否应承担本案责任的问题。友成公司认为栾倩收取的押金系用于栾倩、黄浩的夫妻共同生活，因此主张黄浩承担共同还款责任，一审法院认为，因本案不具备突破合同相对性原则的事由，由黄浩承担合同责任欠缺合同主体相对性要件，故一审法院对友成公司该项诉请不予支持。 关于50000元押金的问题。结合栾倩出具的《收款收据》上显示的“收到张某交来关于仓库退租商函押金50000元”、“2018年12月18日友成公司打的商函”的内容，以及栾倩向张某转账支付50000元时银行转账附言记载的“退2018.12.26退租商函押金”的内容，一审法院确认2018年12月26日张某向栾倩交纳的50000元押金与2019年5月14日栾倩退还张某的50000元押金系同一款项，系友成公司与栾倩在协商退租问题时发生的资金往来。因此，栾倩认为该两笔款不是同一性质并辩称应以栾倩退还的50000元抵扣本案讼争的押金，不予采纳。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：一、栾倩于本判决生效之日起十日内向友成公司退还押金15539.04元；二、驳回友成公司的其他诉讼请求。案件受理费189元（友成公司已预交），减半收取94.50元，由栾倩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的自制《仓库水电明细》、《网上银行电子回单》、《照片》及被上诉人提交的《朱艳芳广西农村信用社活期存款历史明细》等证据，本院结合本案事实证据对其证明效力予以综合考虑。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议焦点问题是：案涉押金是否应予退还。 本案中，栾倩陈述称案涉租赁仓库系其在向柳州市鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会承租的土地上自行出资建设的，未取得合法的审批及建设手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，栾倩将违反了法律、行政法规强制性规定的租赁物出租给友成公司，双方签订的《仓库租赁合同》无效。故上诉人关于栾倩案涉《仓库租赁合同》因友成公司单方终止履行而解除的理由不能成立。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，由于案涉合同无效，栾倩所收取合同押金没有法律及合同依据，依法应当返还。 至于栾倩称友成公司的水电费只支付至2018年12月，之后有水电费尚未结清，以及其拆除了友成公司租赁期间装修添附物造成费用支出问题，对此问题双方意见不一、存在争议，且栾倩一审中未对此提出反诉，又根据友成公司二审中亦有证据表明其已经交纳了2019年1月（含该月），故对栾倩本案中的上述主张，本院难以采纳。栾倩关于其租赁合同损失的争议，则可由其另行主张，本案中不予处理。 综上所述，栾倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由上诉人栾倩负担（已交纳）。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月二十八日 书记员 覃 溪