湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终192号上诉人（原审被告）：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，该公司总经理，委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14211199511931475。被上诉人（原审原告）：姚少华，男，汉族，1950年9月21日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（原审原告）：付佑娇，女，汉族，1952年1月10日出生，住湖北省黄冈市黄州区，共同委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14211200310497790。上诉人湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）因与姚少华、付佑娇确认合同有效纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。松泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚少华、付佑娇诉讼请求。事实和理由：1、一审认定2015年6月2日和2016年5月2日，松泰公司与姚少华、付佑娇签订《房屋拆迁补偿协议》、《补充协议书》（以下统称为“协议书”）和《松泰华庭还建房屋确认书》（以下简称“确认书”）。姚少华、付佑娇提交的协议书甲方是“黄冈市松泰华庭项目部”，加盖的是“黄冈市松泰华庭项目专用章”或胡进国签字，而松泰公司从未成立“黄冈市松泰华庭项目部”，更没有雕刻项目部专用章，也没有委托胡进国与姚少华、付佑娇签订协议书或确认书。一审认定事实错误，松泰公司被告主体不适格；2、松泰公司与黄冈市国土资源管理局签订的《国有土地使用权出让合同》和土地使用权证书可以证实松泰华庭项目使用的土地是国家征收的，松泰公司不是合法的征收与补偿主体，人民政府才是征收与补偿主体，所以协议书主体违法，且违反法律强制性规定，应确认无效。根据庭审中查明的事实，协议书对被拆迁房屋的面积及补偿标准不确定、不统一。每个拆迁户的标准也不一致，甚至补偿的门面面积大于实际建设的门面面积，无端制造了社会矛盾，协议书的内容违反了交易习惯和公序良俗原则。黄冈市拆迁补偿都是按1：1-1：1.2比例进行安置补偿，而本案中被拆迁人选择按房屋置换方式进行补偿，按1：2-1：7左右标准补偿，不符合拆迁补偿交易习惯和公序良俗，违反了黄冈市旧城改造或者是城中村改造的补偿政策，严重侵犯了松泰公司的合法权益，直接造成松泰公司松泰华庭项目严重亏损，应确认合同无效；3、《还建房屋确认书》上没有松泰公司签字盖章，松泰公司也没有授权胡进国签字，2009年9月25日松泰公司出具的《授权委托代理人证书》未见原件，该委托书中没有委托处理拆迁户征收补偿的权限，也没有委托房地产交易。该确认书依法应确认为无效；4、2014年3月9日松泰公司与胡进国签订的《房地产开发投资协议书》是另一法律关系，不能作为本案证据使用，且该协议书第五条明确约定“松泰华庭项目的销售收入必须进入甲方账户，接受甲方财务管理”，松泰公司与胡进国是合同关系而非挂靠关系，松泰华庭房地产项目的房产所有权属于松泰公司。即使胡进国在松泰华庭项目有投资，该项目房产也是属于松泰公司的，而不是胡进国个人的。显然，将松泰公司的资产视为胡进国个人资产于法无据，确认书是在协议书基础上签订的，当然无效；5、松泰华庭项目房产至今未取得备案证，没有办理不动产权证，但一审却判决松泰公司向姚少华、付佑娇交付房屋并办理房屋不动产登记，显然没有事实和法律依据。被上诉人姚少华、付佑娇未在法定答辩期内递交答辩状。姚少华、付佑娇向一审法院起诉请求：一、依法确认姚少华、付佑娇与松泰公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》及其《补充协议》、《还建房屋确认书》为有效合同；二、判令松泰公司交付松泰华庭2-301号房、2-302号房、2-501号房、2-702号房及门面三间（45平方米每间），并判令松泰公司办理上述不动产登记及承担登记费用；三、判令松泰公司给付补偿款10万元；四、由松泰公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：姚少华、付佑姣系夫妻关系，原有坐落在桐梓岗江家塆私人住房一栋，土地使用证登记在姚少华名下。2015年6月2日，姚少华、付佑姣（乙方）与胡进国（甲方）以“黄冈市松泰华庭项目部”的名义签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，落款处甲方胡进国签字，并加盖了黄冈市松泰华庭项目部印章；乙方姚少华、付佑姣签字。该协议书约定：还建房屋两套，位于松泰华庭小区花园路西栋，包含公摊面积240平方米；甲方向乙方安置门面一间，每间面积约45平方米，门面位置花园路西侧。还建楼层：楼层从第三层（含第三层）以上，七层以下。甲方在花园路西侧向乙方安排车位一个。乙方的装修损失费、搬迁费、附属物及构筑物、煤气、水、电、电话、电视等费用由甲方包干补偿，合计10万元……。该协议书还对房屋安置期限、产权办理及其他事项进行了约定。同日，胡进国与姚少华、付佑姣签订了一份《补充协议》，约定：“经甲、乙双方达成二份协议，房屋赔偿姚少华总额度为4套房屋总面积为480平方米，门面两个，每个门店面积为45平方米，总面积90平方米，车位1个，花园路东栋。如果按此协议执行，原两份协议作废。落款处黄冈市松泰华庭项目部加盖印章、胡进国签字”。2016年5月20日，姚少华与黄冈市松泰华庭项目部胡进国签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，内容为：“现确认松泰华庭还建楼中以下房屋为你的还建房，其中1-2单元3层301号房，面积101.7平方米（未交付）；1-2单元3层302号房，面积138.65平方米（已交付、已占有使用）；1-2单元5层501号房，面积101.7平方米（未交付）；1-2单元7层702房号，面积138.65平方米（已交付、已占有使用），以上共4套房屋合计面积480.7平方米，该实际还建面积大于或小于合同约定的总面积时，按同楼层均价据实结算，多退少补；实际还建楼层高于合同约定的楼层，按面积据实结算，由住户补齐楼层差价；待竣工验收合格后办理房屋交接手续时一并结算”。2009年9月25日，松泰公司委托胡进国为松泰华庭项目开发、建设、结算相关事宜至本工程项目结算完毕。2014年3月9日，松泰公司与胡进国签订了一份《房地产开发投资协议书》，约定：“二、合作方式，由乙方胡进国负责投入该项目所需要的全部资金，承担并支付与该项目有关的一切税、费，享有该项目的投资利润，承担该项目的投资亏损。四、乙方胡进国负责该项目拆迁、补偿安置、土地、建设、销售、前期物业的所有资金的投入。负责拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实并负责周边关系……”。一审法院另查明，《松泰华庭还建房屋确认书》中所涉及的房屋状态：2-302号房（已交付、已查封）、2-702号房（已交付、已查封）、2-501号房（未交付、已查封）、2-301号房（未交付、未查封）。一审法院认为，（一）松泰公司与胡进国签订的《房地产开发投资协议书》，双方权利与义务明确，松泰公司又委托胡进国对松泰华庭项目进行开发、建设等事项，故胡进国有权以松泰公司名义在拆迁安置中与姚少华、付佑娇签订《房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》、《松泰华庭还建房屋确认书》，协议内容不违反法律禁止性规定，均为合法有效。该补充协议和还建房屋确认书对松泰公司依法具有约束力；（二）松泰公司应对已交付给姚少华、付佑娇的两套房屋2-302号房（已查封）、2-702号房（已查封），协助办理该两套房屋的不动产登记，关于办理登记的税费承担，双方已在《房屋拆迁补偿协议书》中约定，双方应按约定履行。因姚少华、付佑娇对上述两套房屋已实际占有，故姚少华、付佑娇要求松泰公司交付该两套房屋的诉讼请求，依法不予支持；（三）还建房屋确认书中约定的2-301号房未查封、未交付，故松泰公司应向姚少华、付佑娇交付该套房屋，并协助办理该套房屋的不动产登记，关于办理登记的税费承担，双方已在《房屋拆迁补偿协议书》中约定，双方应按约定履行。对于2-501号房，虽然还建房屋确认书中有约定，但该房屋已处于查封状态，属于限制交易的情形，该套房屋的最终产权归属存在不确定性，故姚少华、付佑娇可在房屋限制交易解除后再另行主张权利；（四）补偿门面房的问题虽在补充协议中有约定，但双方在还建房屋确认书中并没有对此进行确认，故姚少华、付佑娇要求按补充协议交付门面并办理不动产登记的诉讼请求，依法不予支持；（五）姚少华、付佑娇要求松泰公司给付补偿款10万元的诉求，因双方在《房屋拆迁补偿协议书》中有约定，但当日双方在补充协议中没有对该10万元的补偿款进行约定，且表明以补充协议约定为准，应按补充协议执行。因此，姚少华、付佑娇的该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、确认姚少华、付佑姣与松泰公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》、《松泰华庭还建房屋确认书》合法有效；二、松泰公司于判决生效之日起30日内向姚少华、付佑姣交付松泰华庭2-301号房屋一套，并协助办理2-301号房、2-302号房、2-702号房三套房屋不动产登记，办理登记的税费未超出原房屋面积的部分由松泰公司承担，超出原房屋面积的部分由姚少华、付佑姣承担；三、驳回姚少华、付佑姣的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，虽然该协议书和确认书没有松泰公司盖章，但有胡进国签字，根据姚少华、付佑娇提交的已生效裁判文书认定的事实，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算的事实可以认定，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，且胡进国、松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故胡进国作为松泰公司的委托代理人与姚少华、付佑娇签订《房屋拆迁补偿协议书》、《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，故姚少华、付佑娇与松泰公司之间合同关系成立，松泰公司上诉提出“未与姚少华、付佑娇签订协议”与查明的事实不符，该项上诉理由不成立；松泰公司虽然没有取得《房屋拆迁许可证》，违反了原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但该条例并未明确规定违反该规定将导致合同无效，且从立法目的看，拆迁人需办理拆迁许可证，是为了加强对城市房屋拆迁的管理、规范城市房屋拆迁工作，为了维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人能得到合理的安置及补偿，这是对拆迁人资格的限制，而非对行为的限制。因上述规定仅是为了行政管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，双方签订的合同继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益。同时，违反上述规定所需要承担的是行政处罚责任，故该条例规定的房屋拆迁许可制度应属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定。故协议书、补充协议书系姚少华、付佑娇和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审认定两份协议书合法有效是正确的，本院亦予以确认；松泰公司上诉提出“门面面积大于实际建设的门面面积”，认为协议书的内容违反了交易习惯和公序良俗原则，因一审未处理门面房问题，且补偿面积系双方自愿协议的结果，松泰公司提出协议内容“违反了交易习惯和公序良俗原则”的依据不足，该项上诉理由不成立；根据法律规定，房产交付必须办理产权变更登记，一审判决松泰公司协助办理交付房屋的产权登记手续，符合法律规定，并无不当。综上，松泰公司上诉理由均不成立，其上诉请求依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人松泰公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二〇年四月十四日书记员 宋荣梅