浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1353号上诉人（原审原告）：浙江壹心酒店物业服务有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区矮凳桥99号4幢606室，统一社会信用代码913303020805545200。法定代表人：麻建素，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市名城建设开发有限公司，住所地浙江省温州市信河街松台大厦B幢4-6室。法定代表人：林玉飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州联合广场百货有限公司，住所地温州市大南门联合大厦2号楼4C。法定代表人：郑小蒙，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏定龙，男，系公司员工。委托诉讼代理人：郑琦，浙江建桥律师事务所执业律师。上诉人浙江壹心酒店物业服务有限公司（以下简称壹心物业公司）因与被上诉人温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城开发公司）、温州联合广场百货有限公司（联合百货公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院(2019)浙0302民初9931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹心物业公司上诉请求，1、依法判令撤销一审第一项，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求：2、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费。一、一审法院判决物业服务费金额过低，有失公平。1、上诉人已经充分履行了《温州市联合大厦物业服务合同》约定义务，故两被上诉人应当按照全额支付物业服务费。2、即使被上诉人在对其专有部分自行提供部分保洁、维修等服务的过程中，涵盖了部分公共部位，出于公平原则需要调整物业服务费率，一审判决确定的物业服务费用也过低。联合大厦小区系由小区住宅用房、商业用房、公共道路等部分共同组成的整体，上诉人对每一部位提供的物业服务、管理均将受益于小区全体业主与物业使用人。二、一审法院对上诉人请求支付逾期违约金的诉请请求不予支持，没有事实与法律依据。《温州市联合大厦物业服务合同》第27条约定，业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费的，上诉人有权要求业主、物业使用人按应付金额每日千分之二支付违约金，故一审判决驳回上诉人请求被上诉人支付违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据。名城开发公司辩称，一、联合大厦1、2、3幢1-3层是一个独立的商业区域，该区域与四层以上的住宅分开，产权属性为经营用房。自联合百货公司承租该物业始，该物业均由联合百货公司自行管理的。答辩人及联合百货均并未实质上享受到上诉人提供的物业管理服务。二、上诉人主张逾期违约金，没有依据。第一，3层以下（含三层）区域是由联合百货自行管理的，无需向上诉人支付物业费。第二，即便需要支付物业费，因双方在本案判决之前就物业费是否支付及金额确定尚存争议，故上诉人主张逾期违约金，依据不足。并且，上诉人上诉请求只是撤销一审判决主文第一项，未涉及违约金问题。联合百货公司辩称，一、上诉人没有为联合大厦1-3幢的一至三层商业提供物业服务的权利。1、涉案商业部分自2005年起即由答辩人承租，答辩人拥有物业管理的经营范围，商业部分的物业管理自始至终都是由答辩人自治管理，没有其他物业管理公司介入管理。联合大厦原物业管理公司历来也只负责管理住宅部分物业，从来没有管理商业部分物业，商业部分没有需其他物业公司管理的部分和范围。2、上诉人入驻联合大厦管理物业时，合同中关于商业部分面积是作为联合大厦关联物业参数罗列，并无明确约定商业部分归上诉人管理。合同约定并不影响历史上和现实中均由答辩人自管商业部分物业的状态。3、名城开发公司虽然有业主代表在《鹿城区联合大厦业主大会议事规则》签字，但他们并没有认可将所有商业物业委托上诉人管理的事实。该议事规则是2017年12月签，当时商业部分是自治的，上诉人与联合大厦业委会签物业管理服务合同，签约在后，不可能改变议事规则签署当时业主代表所确认的物业管理历史状况。二、答辩人没有接受上诉人物业服务的义务，也没有从上诉人自称的物业服务中受益。本案商业部分独立于住宅部分，公共消防通道就在商业物业内部，消控室也独立设置，所有设备设施均为单独设置，与住宅部分分开，商业部分无需由其他物业公司管理。三、上诉人与答辩人对化粪池的服务项目已经即时结清，不存在其他服务项目和费用。按照商业物业与住宅物业存在的共同部分即化粪池清理，答辩人历来交易惯例都是由住宅部分物业管理公司负责清理，并承担1/4费用的，该唯一公共的部分每次都是即时结清，商业和住宅也没有其他共同或交叉的服务项目，没有需要结账的其他项目。四、原审法院不支持逾期付款违约金正确。本案商业物业应不应该向上诉人支付物业管理服务费用存在重大争议，答辩人至今对原审法院判令其按照25%比例支付物业费不认同，但为了息事宁人才没有上诉。壹心物业公司向一审提出诉讼请求：1.判令被告联合百货公司立即向原告支付拖欠的物业服务费（自2018年12月23日起至2019年6月30日止）235849.70元及违约金（以123540.31元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至被告联合百货公司付清之日止；以112309.39元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至被告联合百货公司付清之日止）；2.判令被告名城开发公司对上述债务承担连带偿还责任；3.本案诉讼费由二被告承担。后将第1项诉讼请求变更如下：判令被告联合百货公司共同支付自2018年12月23日起至2019年6月30日止的物业服务费195282.11元（15498.58平方米×2元/月/平方米×6.3月）及违约金（以102290.63元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至付清之日止；以92991.48元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至付清之日止），其余诉讼请求不变。一审法院认定事实如下，被告名城开发公司系温州市鹿城区荷花路联合大厦1-3幢一至三层商业用房所有权人。被告联合百货公司系温州市鹿城区荷花路联合大厦1-3幢一至三层商业用房主要承租人。2018年9月26日，原告壹心物业公司（作为乙方）与温州市联合大厦第三届业主委员会（作为甲方）签订一份《温州市联合大厦物业服务合同》，约定由乙方对联合大厦小区提供物业服务，包括高层住宅、商业物业，总建筑面积119970.70平方米，服务期限三年，自2018年10月26日至2021年10月25日止，其中高层住宅物业服务费1.1元/月·平方米，非住宅房屋2元/月·平方米。合同第三条约定了乙方提供的物业服务为二级物业管理服务标准，包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、业主共有的公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、装饰装修管理服务等。涉案小区原物业公司于2018年12月23日退出该小区，后由原告进驻该小区提供物业服务。2019年7月初，原告向二被告发函催讨物业费，被告拒绝支付，致本诉。一审另查明：2005年9月26日，温州房地产联合开发有限公司（作为甲方，相应权利义务由名城开发公司承继）与联合百货公司（作为乙方）签订一份《公有产权租赁合同》，约定甲方将其所有的联合广场部分裙房（总建筑面积17091.15平方米）出租给乙方，租赁期限为15年，自2006年1月1日起至2021年1月1日止。合同第四条承租方的权利和义务约定甲乙双方共同组建的公司对租赁范围内的治安、安全、消防负总责，配备所需消防灭火器材，保持承租地周边环境清洁卫生等。甲方有权按本合同规定向甲乙双方共同组建的公司收取租赁费及公共设施负担费。2016年4月12日，双方签订一份《补充协议》，将租赁面积调整为15498.58平方米并对租金等进行了相应调整。联合百货公司自承租上述物业面积后进行转租，大部分面积出租给苏宁易购，其余零星出租。联合百货公司在上述物业范围内配备保安、保洁、技术人员配备专人自主管理，自称曾为管理方便，将商场的消控柜放在联合大厦消控室由百安物业公司统一管理，但从未向联合大厦原物业公司支付任何物业费，双方签订协议仅约定由联合百货公司按1/4分担化粪池清理费。自壹心物业公司进驻联合大厦后，联合百货公司于2019年期间将消控柜撤出联合大厦消控室，双方曾为此发生纠纷并报警。一审再查明：2017年12月6日，联合大厦业主大会通过《鹿城区联合大厦业主大会议事规则》，明确物业管理区域范围房屋总建筑面积124114平方米，其中住宅83328平方米（470套），非住宅35786平方米等。业主人数471人，可投票面积119114平方米。业主委员会设委员19名，其中住宅物业部分通过选举产生17名成员，商业物业部分直接推选产生2名成员。2018年3月13日，鹿城区联合大厦第三届业委会经备案通过，其中名城开发公司2名职员项菁菁、林锡春属于本届业委会成员。另据联合大厦面积测绘成果报告（2005年）记载，联合大厦于2004年竣工，房屋总层数32层，总建筑面积119970.70平方米，其中地上部分一至技术层非住宅面积20467.15平方米。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。联合大厦1-3幢一至三层虽系商业用房，但在结构上与联合大厦1-3幢四楼以上住宅为同一整体，且参与选举联合大厦业主委员会，应认定为构成同一物业服务区域，被告辩称联合大厦1-3幢一至三层系独立物业服务区域，不予采信。根据原告与联合大厦第三届业主委员会签订的《物业服务合同》明确约定该小区商业物业20467.15平方米，结合房产面积测绘成果报告，能够证明联合大厦1-3幢一至三层属于该物业服务合同约定范围，应受该物业服务合同的约束。关于物业费的计算金额问题，考虑到联合大厦1-3幢一至三层系整体出租用于商场经营，其自行配备专职人员进行商场管理，亦包括对联合大厦1-3幢一至三层公共消防通道等区域的管理，可视为相对独立的整体，与一般商业用房存在特殊性，但原告作为业主大会依法选聘的物业服务企业，对小区公共区域、公共设施设备进行统一管理，事实上也为被告提供了物业服务，根据权利义务对等原则，应在原合同约定的费率基础上予以适当降低，酌情调整为按原合同标准2元/月·平方米的25%进行缴纳，即0.5元/月·平方米，其中被告联合百货公司应承担自2018年12月23日起至2019年6月30日止，按承租面积15498.58平方米计算物业服务费48588元（0.5元/月/平方米×6月8天×15498.58平方米）。因双方在本案判决之前就物业费是否支付及金额确定尚存争议，故原告主张逾期违约金，依据不足，不予支持。关于二被告之间的责任承担问题，虽二被告未明确约定物业费的支付承担问题，且双方亦未按合同约定共同组建公司对上述租赁面积进行管理，但实际上由被告联合百货公司自行为上述租赁面积15498.58平方米提供大部分物业管理服务，应视为双方以实际行动表明上述租赁面积的物业费应由承租人即被告联合百货公司承担，被告名城开发公司作为房屋所有权人，应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决：一、被告温州联合广场百货有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告浙江壹心酒店物业服务有限公司物业费48588元，被告温州市名城建设开发有限公司对上述债务承担连带责任；二、驳回原告浙江壹心酒店物业服务有限公司其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元，减半收取2419元，由原告浙江壹心酒店物业服务有限公司负担1912元，由被告温州市名城建设开发有限公司、温州联合广场百货有限公司负担507元。在二审诉讼中，上诉人提供以下证据：证据1、物业管理合同备案表、业主大会会议表决结果，证明合同是经过业主代表表决通过的；证据2、两份物业管理服务合同，证明历年来商业部分收费均按照2元收取的。联合百货公司质证认为，证据2无法证明上诉人的待证事实，之前物业公司就商业部分从来没有收取过管理费，合同第22条规定的收费情形，是指住宅改为非住宅用途。名城开发公司质证认为，质证意见同联合百货公司。涉案商场是由联合百货公司自行管理的。本院认为，对上诉人提供的证据真实性均予以认可。其中合同第22条系规定住宅改为非住宅用途时的收费标准，但不能证明之前物业管理公司就本案涉案商业部分有向被上诉人收费的事实。本院经审核一审证据，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一、壹心物业公司于2018年9月26日与温州市联合大厦第三届业主委员会签订《温州市联合大厦物业服务合同》，签订程序合法，合同经过备案登记，依法有效。根据合同内容，物业管理范围应当包括联合大厦商业物业，服务期限三年，自2018年10月26日至2021年10月25日止，其中非住宅房屋2元/月·平方米。但本案涉案商业部分的物业管理存在一定特殊性，该地块的开发公司温州房地产联合开发有限公司早在2005年9月26日即与联合百货公司签订一份《公有产权租赁合同》，商业部分租赁期限为15年，自2006年1月1日起至2021年1月1日止。该租赁合同并不违反法律规定，也依法有效。根据该合同的内容，涉案商业部分内部物业管理由温州房地产联合开发有限公司与联合百货公司自行管理。而联合百货公司在承租上述物业后，也实际实施了绝大部分的内部物业管理事务。根据以上分析，涉案商业部分的物业管理服务，存在两份服务内容有一定重叠，时间也有一定重叠的物业管理约定。两份合同的利害关系人并没有提出撤销合同，因此存在一定的合同冲突。鉴于，涉案商业部分物业管理存在一定的独立性，联合百货公司履行了涉案商业部分内部物业管理服务，壹心物业公司则履行涉案商业的外部物业管理服务以及共同功能的物业管理服务。因此，涉案商业部分的物业管理费收费标准，应当根据公平原则进行确定。由于联合百货公司系根据在先的《公有产权租赁合同》自行履行了物业管理责任，因此其对于壹心物业公司的物业费请求，存在合理抗辩。鉴于壹心物业公司并未全部履行商业部分的物业服务，一审法院根据本案实际，酌情计算收费标准，合情合理，符合公平原则，本院依法予以维持。名城开发公司虽派员参加了业主代表会议，但没有证据证明其同意该物业服务公司的内容，且名城开发公司的行为也受在先的《公有产权租赁合同》约束。鉴于《公有产权租赁合同》也系有效合同，且在先，因此联合百货公司拖欠物业管理费的行为，属于合理抗辩。因此，上诉人关于违约金的主张，二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3824元，由浙江壹心酒店物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 刘伟达审判员 郑文平二〇二〇年四月三十日书记员 董丽雅附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。