湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4858号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司，住所地：咸宁市咸安区盘泗洲咸宁碧桂园1栋。负责人：常仁松，该分公司总经理。委托诉讼代理人：朱文浩，湖北海舟律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：周滔，男，1988年12月2日出生，汉族，分公司员工。代理权限：一般代理。被告：饶娟，女，1974年2月3日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：黄晓森，湖北海舟律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司（以下简称碧桂园物业咸宁分公司）诉被告饶娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业咸宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年10月1日起至2019年8月30日止的物业服务费26356.19元；2、判令被告从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年6月，咸宁碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《咸宁碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对咸宁碧桂园·温泉城提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告对该小区进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设备，公共绿化与园艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告所有的房屋处于原告物业管理服务范围内。2018年4月28日，原告与碧桂园小区业委会签订《碧桂园·温泉城物业服务合同》一份，约定原告提供物业服务，被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.5元、花园面积每月每平方米0.5元的标准按时向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付服务费的3‰支付违约金。被告自2015年10月起拖欠原告物业服务费及违约金，虽经多次催讨无果，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、原告进驻小区提供物业服务未经法定程序，无权管理；2、原、被告之间未签订合法有效的物业合同；3、被告一直未收房、未享受物业服务，不应缴纳物业服务费；4、原告诉请的被告花园面积有误；5、被告未入住，首年物业费应按7折计算；6、原告诉请违约金标准过高，应予调整；7、原告主张部分超过了诉讼时效。经审理查明，2008年6月，咸宁碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《咸宁碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对咸宁碧桂园提供前期物业管理服务。该合同自双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告进驻该小区开始提供物业管理服务。2015年5月1日，原告与被告饶娟（咸宁碧桂园温泉城翡翠山一街2号房屋的业主）签订《碧桂园·温泉城认购书》，双方确认交楼日期为2015年9月15日。2015年5月5日，原（乙方）、被告（甲方）签订《碧桂园·温泉城前期物业服务协议》。合同约定，乙方提供物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。公共绿化、公共环境卫生、交通与车辆停放等物业管理服务。协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。合同第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。交费标准为：房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.5元。房屋建筑面积、花园面积以房产部门最终测绘的面积为准。业主按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月10日前。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2018年4月28日，原告与碧桂园温泉小区业主委员会签订《碧桂园温泉城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2018年4月起至2021年3月31日止，该合同对物业服务内容和质量要求、物业服务相关费用、物业的经营和管理、双方权利义务等作了明确约定。被告饶娟的房屋建筑面积、花园面积经房产部门测绘核定为224.65平方米和447.58平方米，按合同的约定，被告每月应向原告交纳物业服务费560.77元。2015年10月1日，被告被通知收楼，但被告至今未办理收楼手续，也未向原告交纳物业服务费，共欠原告物业服务费26356.19元及违约金经原告多次催讨未予缴纳。另查明：原告自设立至今名称进行过4次变更，其中2008年4月22日设立时名称为广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司，2013年2月28日变更为广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司，2015年12月10日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司咸宁分公司，2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司。本院认为，原告与咸宁碧桂园房地产开发有限公司签订的《咸宁碧桂园前期物业服务合同》、原告与碧桂园温泉小区业主委员会签订的《碧桂园温泉城物业服务合同》及原、被告双方签订的《碧桂园·温泉城前期物业服务协议》，未违反有关法律法规的规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告饶娟拖欠原告物业服务费不予交纳，应承担产生本纠纷的全部责任。故对原告主张判令被告交纳2015年10月1日起至2019年8月30日止的物业服务费26356.19元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告进驻小区提供物业服务未经法定程序、无权管理，经查原告于2008年与小区建设单位签订了前期物业服务合同并经房管部门备案，取得了为该小区提供物业服务管理的资格；另被告辩称其一直未收房、未享受物业服务，不应缴纳物业服务费及未入住、首年物业费应按7折计算的辩称意见，与双方“不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定不符；被告辩称原告诉称的花园面积有误，因该面积系房地产测量部门测量，在被告未能提供证据反驳且不申请重新测量的情况下，本院对原告主张的面积予以认可；被告辩称原告主张超过了诉讼时效，因原告提供证据证明其曾于2018年8月13日向被告发信息提示缴纳物业费，故原告诉求未超过法律规定的诉讼时效。本院对被告以上辩称意见均不予采纳。原告主张被告从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。本院对本案违约金调整为从逾期之日起每日按应付物业服务费的8?标准计算。为维护企业与公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告饶娟在本判决生效后10日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司交纳自2015年10月1日起至2019年8月30日止的物业服务费26356.19元，并向原告支付违约金（违约金按每日8?的标准，从应付物业服务费之日起分段算至缴清物业服务费之日止）。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由被告饶娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员 陈 琴二〇二〇年四月十三日书记员 阮盼盼