上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终954号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海金证保云科技有限公司，住所地上海市松江区北松公路4915号16幢（上海影视乐园内）。法定代表人：林明俊，总经理。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海车墩长途客运服务有限公司，住所地上海市松江区车墩镇香闵路999号。法定代表人：俞桂龙，总经理。委托诉讼代理人：夏阳，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，上海市志致远律师事务所律师。上诉人上海金证保云科技有限公司（以下简称金证保云科技公司）因与被上诉人上海车墩长途客运服务有限公司（以下简称车墩长途客运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金证保云科技公司主要上诉理由及请求：1.本案系争房屋是公共租赁房项目，建设目的是为了向外地来沪工作人员提供保障性住房。上诉人并非公共租赁房的保障对象，本案双方当事人签署的租赁合同，因违反公共租赁房的性质、用途，损害社会公共利益，应属无效。2.系争房屋的开发建设单位是案外人上海XX有限公司，被上诉人因与该公司签署了《动迁置换房屋交接补充协议》自认取得了系争房屋的权属。但是公共租赁房依法不得转让，上述协议应属无效，也即，被上诉人并非本案系争房屋的合法权属人，并非本案适格原告。要求撤销原审判决，依法发回重审。车墩长途客运公司辩称：本案系争房屋的使用性质是商业，可以对外出租，双方当事人签订的租赁合同是合法有效的。上诉人逾期支付租金，经被上诉人催告仍不支付，违约在先。被上诉人于原审中的诉请合理合法。要求维持原判。车墩长途客运公司向原审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；2.金证保云科技公司支付车墩长途客运公司租金520,958.90元（2018年10月1日至2019年3月31日期间未付租金350,000元、2019年4月1日至2019年5月22日期间未付租金170,958.90元）；3.金证保云科技公司支付车墩长途客运公司逾期支付租金违约金：租金600,000元自2018年5月2日起至2018年11月13日止、按照日利率万分之五计付的违约金58,800元，租金350,000元自2018年11月14日起至2019年3月3日止、按照日利率万分之五计付的违约金19,250元，租金520,958.90元自2019年3月4日起至实际支付之日止、按照日利率万分之五计付的违约金（暂计至2019年9月26日为53,919.25元）；4.车墩长途客运公司没收金证保云科技公司已付保证金300,000元；5.金证保云科技公司支付车墩长途客运公司租赁房屋空置损失费400,000元。金证保云科技公司向原审法院提出反诉请求：车墩长途客运公司支付金证保云科技公司损失259,560元。原审法院认定，2018年5月1日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定：金证保云科技公司向车墩长途客运公司承租位于上海市松江区XX镇XX公路XX号6号房一至四层、7号房一至三层，建筑面积为1828平方米；租赁房屋出租时为毛坯状态，房屋产权证尚在办理过程中，金证保云科技公司对此均知晓且理解，金证保云科技公司不得以此为由主张合同无效或者解除或者主张租金的减免及其它补偿、赔偿；交房日期为2018年4月30日。车墩长途客运公司交付房屋后，本租赁合同即实际履行；2018年5月1日至2018年7月31日为3个月装修期。2018年8月1日至2018年9月30日为2个月运营培育期。装修及运营培育期间，车墩长途客运公司免收租金，但此期间发生的水电费及物业管理费由金证保云科技公司承担；金证保云科技公司向车墩长途客运公司承诺，该房屋作为商住综合（含商业、办公、培训、研发）使用；租赁期为8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止。第一年年租金为1,200,000元，房租税费由金证保云科技公司自行承担，租金每两年环比增长，增幅为3%。租金采用先付后用原则,金证保云科技公司每半年支付一次。金证保云科技公司于本合同签订当日支付首期租金即当年度(第一个租赁年度)租金之50%,后续租金按照前述约定在下一期半年租期前20个工作日支付；金证保云科技公司在本合同签订一周内支付合同保证金300,000元。本合同履行过程中,金证保云科技公司提供的租赁保证金应保持足额，车墩长途客运公司有权在保证金中扣取金证保云科技公司拖欠的租金及其他费用或金证保云科技公司因违约行为需承担的违约金、赔偿或补偿。金证保云科技公司必须在车墩长途客运公司发出书面通知之日起14个工作日内,将保证金补足至300,000元，否则视为金证保云科技公司违约,车墩长途客运公司有权解除本合同。本合同到期或提前解除,车墩长途客运公司扣除金证保云科技公司应付各项费用(包括违约金及赔偿),且待金证保云科技公司按照合同约定返还房屋及办理完成租赁房屋区域内所有企业营业执照注销或变更注册地址(即从租赁房屋迁出)手续后,剩余保证金(不计息)返还给金证保云科技公司；金证保云科技公司可以通过现金、支票、转账等方式支付租金。车墩长途客运公司收款账户的户名为俞桂龙，开户行为中国工商银行松江支行，账号为XXXXXXXXXXXXXXX6962。如选择转账或现金解款的，须在银行进账单或解款单的备注栏内注明该协议上金证保云科技公司的名称，以便车墩长途客运公司能及时核帐；租赁期内，金证保云科技公司有下列行为之一，车墩长途客运公司有权解除合同、收回出租房屋，且不承担金证保云科技公司的任何损失：1、金证保云科技公司如需转租该房屋，经双方当事人协商后，补充约定；经车墩长途客运公司书面同意，金证保云科技公司可以转租；金证保云科技公司确需转租的，须对承租人进行慎选，且需征得车墩长途客运公司书面同意，并持转租合同至车墩长途客运公司处备案；转租情况发生变化的，须至车墩长途客运公司处变更备案；……6、逾期不支付租金或由金证保云科技公司承担的各项费用累计超过2个月的；……。车墩长途客运公司依据该情形解除合同时，应书面通知金证保云科技公司，本合同自解除通知送达金证保云科技公司之日解除，金证保云科技公司应按照合同第八条约定及时腾空并交回租赁房屋，金证保云科技公司已缴纳的租金及保证金不予退还，车墩长途客运公司有权要求金证保云科技公司赔偿其因此遭受的损失；金证保云科技公司拖欠租金及其它本合同约定由金证保云科技公司承担的费用，应向车墩长途客运公司支付违约金，每逾期一日，金证保云科技公司有权向金证保云科技公司收取每年租金万分之五的违约金。合同还对其它事宜进行了约定。2018年4月30日，车墩长途客运公司将租赁房屋交付金证保云科技公司。金证保云科技公司于2018年6月29日转账支付车墩长途客运公司300,000元，于2018年11月14日转账支付车墩长途客运公司250,000元。2019年5月20日，车墩长途客运公司委托律师致函金证保云科技公司，告知：鉴于金证保云科技公司逾期未向车墩长途客运公司支付租金，《房屋租赁合同》自2019年5月22日解除，车墩长途客运公司根据合同约定收回租赁房屋。金证保云科技公司于2019年5月21日收到该函。2019年5月23日车墩长途客运公司自行收回租赁房屋。本案租赁房屋系车墩长途客运公司向案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）置换获得。2018年9月30日，车墩长途客运公司与XX公司签订《动迁置换房屋交接补充协议》，约定：置换房屋位于XX公路XX号内富琳地块新建项目中的6号房和7号房(原设计方案编号),现实际公安批复门牌号为XX路XX弄XX号、XX公路XX号,实际面积按工程竣工规划验收测量成果表为准,6号房为四层结构,建筑面积1367平方米,7号房为三层结构,建筑面积465.60平方米,合计总建筑面积为1832.60平方米。房屋性质属配套用房；房屋交接日为2018年4月30日，移交方为XX公司,接收方为车墩长途客运公司（俞桂龙）；XX公司置换给车墩长途客运公司的房屋在现行政策下无法办理小产证，产权以本协议交接形式确定；车墩长途客运公司招租的经营业态必须符合XX公司要求，店招店牌应按照镇城管队要求制作，确保安全美观，XX公司配合车墩长途客运公司承租户办理注册落户手续。协议还对其他事项进行了约定。协议中的富琳地块于2015年8月4日取得建设工程规划许可证。松江区车墩镇人民政府工业贸易办公室曾出具《房屋产权证明》2份，编号分别为2019-3-03-001、2019-3-03-002，载明：位于上海市松江区XX镇XX公路XX号及上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋，均是2014年9月由XX公司出资建造，当时房屋产权属于集体所有，2014年9月上述房屋置换给车墩长途客运公司，产权属车墩长途客运公司所有。上述房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。原审审理中，车墩长途客运公司否认曾口头承诺于两三个月内办好租赁房屋产证，也否认金证保云科技公司告知过转租。金证保云科技公司陈述从未向车墩长途客运公司提出办理自身营业执照的要求,其是通过电话及面谈告知车墩长途客运公司转租事宜，无法向原审法院提供书面证据。原审另查明：案外人陈某曾起诉金证保云科技公司，案号为（2019）沪0117民初6332号，陈某要求撤销其与金证保云科技公司签订的《上海市房屋租赁合同》、金证保云科技公司返还订金并赔偿损失，后陈某撤诉。原审法院认为，双方当事人签订的合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》约定，金证保云科技公司拖欠租金超过2个月，车墩长途客运公司有权单方解除合同。据查明的事实，金证保云科技公司共计付款55万元，分别于2018年6月29日转账支付30万元、于2018年11月14日转账支付25万元。车墩长途客运公司认为其中30万元系支付保证金，另25万元系支付首期租金，金证保云科技公司则认为全部是支付首期租金。根据合同约定，首期租金60万元应于合同签订日2018年5月1日支付，保证金30万元应于合同签订一周内支付，金证保云科技公司进行上述付款时，两笔款项均已超期，金证保云科技公司对首期租金和保证金均有付款义务，鉴于2018年6月29日付款金额与约定保证金金额一致，且按照通常理解，保证金是为保证合同履行而约定，保证金有更优先支付的迫切性，故原审采信车墩长途客运公司的主张。基于此，金证保云科技公司仅支付首期租金25万元，之后不再付款，金证保云科技公司确实存在拖欠租金超2个月的情形，车墩长途客运公司可以依据合同约定单方解除合同。车墩长途客运公司于2019年5月20日发函告知金证保云科技公司本案租赁合同于2019年5月22日解除，金证保云科技公司已于2019年5月21日收到该函，故本案租赁合同于2019年5月22日解除。金证保云科技公司辩称行使不安抗辩权，由于租赁合同明确约定金证保云科技公司不得以租赁房屋尚无产证为由向车墩长途客运公司主张违约责任，且没有证据证实车墩长途客运公司承诺于两三个月内办好产证以及金证保云科技公司自身或者车墩长途客运公司同意转租的次承租人使用租赁房屋受到影响，金证保云科技公司也未通知车墩长途客运公司中止履行，故原审认为金证保云科技公司该抗辩意见不成立。同时，基于上述裁判理由，原审对金证保云科技公司要求降低租金、不支付违约金的主张也不予支持。车墩长途客运公司主张截止2019年5月22日金证保云科技公司拖欠车墩长途客运公司租金共计520,958.90元，经计算，并无不当，原审予以支持。关于车墩长途客运公司主张的逾期支付租金违约金和解约违约金，原审认为可以一并主张，但是逾期支付租金违约金原则上应当计算至合同实际解除之日止，之后由金证保云科技公司承担解约违约金。合同明确约定逾期支付租金，每逾期一日，按照年租金的万分之五计付违约金。车墩长途客运公司依据合同约定主张以未付租金为基数、按照每日万分之五标准计付违约金。金证保云科技公司主张违约金计付标准过高，由于双方当事人均未提供金证保云科技公司逾期支付租金给车墩长途客运公司造成损失的证据，原审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为车墩长途客运公司主张按照日利率万分之五计付违约金，并无不当，可以准许。双方当事人对2018年10月1日至2019年3月31日期间租金60万元应于2018年5月1日支付没有异议，但对2019年4月1日至2019年5月22日期间租金的最后付款日有争议。合同约定，2019年4月1日至2019年9月30日期间租金应在该租期前20个工作日支付。车墩长途客运公司认为按此约定，2019年4月1日至2019年5月22日期间租金应提前20个工作日支付，最后付款日为2019年3月3日；金证保云科技公司认为只要在租期开始前20日内付款即可，最后付款日为2019年3月31日。原审认为，从字面理解，该约定没有歧义，应为提前之意，且若如金证保云科技公司所解释，付款时间直接表述为租期前支付即可，无需约定为前多少日，否则是画蛇添足，也可以看出应为提前之意，故原审采信车墩长途客运公司之主张。鉴于金证保云科技公司于2018年11月14日支付首期租金25万元，故金证保云科技公司应支付车墩长途客运公司租金60万元自2018年5月2日起至2018年11月13日止的违约金、租金35万元自2018年11月14日起至2019年5月22日止的违约金、租金520,958.90元自2019年3月4日起至2019年5月22日止的违约金，均按照日利率万分之五计付，共计98,888.36元。按前述裁判理由，双方当事人之间就涉案租赁物而签订的合同系归责于金证保云科技公司的原因而解除，金证保云科技公司应承担解约违约金。合同明确约定解约违约金的计算方式即没收保证金并赔偿车墩长途客运公司因此遭受的损失，考虑到租赁期限、租赁物返还时间、租赁物重新出租成本等因素，原审认为可以给予相当于4个月租金的解约违约金，扣除车墩长途客运公司按照合同约定没收的保证金30万元，车墩长途客运公司主张相当于4个月租金的空置损失过高，酌情调整为10万元。另车墩长途客运公司已自行收回租赁物，本案中不涉及租赁物返还问题。关于金证保云科技公司反诉，原审认为合同明确约定转租要经过车墩长途客运公司同意，金证保云科技公司未提供证据证实其将房屋转租给陈某经过车墩长途客运公司同意，故金证保云科技公司要求车墩长途客运公司赔偿转租损失，不符合合同约定，也无法律上依据，原审不予支持。据此判决：一、确认车墩长途客运公司与金证保云科技公司于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、金证保云科技公司于本判决生效之日起十日内支付车墩长途客运公司租金520,958.90元；三、金证保云科技公司于本判决生效之日起十日内支付车墩长途客运公司逾期支付租金违约金98,888.36元；四、金证保云科技公司支付的保证金300,000元由车墩长途客运公司没收；五、金证保云科技公司于本判决生效之日起十日内支付车墩长途客运公司空置损失费100,000元；六、驳回金证保云科技公司的反诉诉讼请求。如金证保云科技公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,056元，减半收取8,528元，由车墩长途客运公司负担1,498.50元（已付），金证保云科技公司负担7,029.50元（于本判决生效之日起七日内交付原审法院）。反诉案件受理费2,596.50元，由金证保云科技公司负担（已付）。本院二审期间，上诉人金证保云科技公司提供以下材料作为新的证据：1.2014年2月14日松江区发改委对XX公司出具的《批复》复印件一份，以证明本案涉案房产项目的建设目的是为了“解决车墩镇外地来沪人员的居住和生活”；2.2014年11月13日松江区卫计委对XX公司出具的《卫生审核意见》复印件一份，以证明本案涉案房产项目用途为“住宅及配套”；3.2015年1月26日松江区规土局对XX公司出具的《决定》复印件一份，以证明本案涉案房产项目的规划用地性质为“居住用地，商业金融业用地”。上诉人称其是在本案原审判决作出后，在涉XX公司的另案案件审理中获得上述材料。被上诉人质证意见：根据上述材料，结合被上诉人于本案原审提交的《建筑工程项目表》，本案系争房屋属于富琳地块的配套用房，其使用性质属于商业，符合双方当事人签订的《房屋租赁合同》关于房屋用途的约定。本院认证意见：认可上诉人提交的上述材料具有真实性，但上述材料所证明的事项与上诉人关于本案《房屋租赁合同》应为无效、被上诉人并非原审适格原告的上诉主张之间，缺乏直接的关联性。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人金证保云科技公司与被上诉人车墩长途客运公司双方就本案系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。根据在案证据，本案系争房屋所属的“上海XX中心富琳地块”房产项目具备《建设工程规划许可证》，且《建设工程规划许可证》的附件《建筑工程项目表》明确载明本案系争房屋的建筑物名称为“配套用房6”、“配套用房7”，使用性质为“商业”。本案《房屋租赁合同》也明确约定了系争房屋的房屋性质和租赁用途。上诉人于二审中提交的证据材料与上述《建筑工程项目表》及《房屋租赁合同》的内容均无矛盾，不能证明本案系争房屋存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设之违法情形，亦不足以证明本案《房屋租赁合同》损害了社会公共利益，本院难以支持其关于本案《房屋租赁合同》无效的主张。被上诉人与案外人XX公司签署《动迁置换房屋交接补充协议》以取得本案系争房屋之产权，该协议是否存在效力问题并不影响被上诉人作为本案系争房屋出租人的合同地位，本院对于上诉人否定被上诉人诉讼主体资格的主张，亦无法采纳。上诉人拖欠房屋租金构成违约，被上诉人有权依约定行使合同解除权，并要求上诉人支付租金及承担违约责任。原审法院确定本案《房屋租赁合同》的解除时间符合客观事实，本院认为正确。原审判决认定上诉人应支付租金及逾期支付租金违约金，并没收保证金、支付房屋空置损失费以承担合同解除的后果，具有合同依据，数额亦属合理，可以维持。上诉人于原审中反诉请求被上诉人承担转租损失，但根据《房屋租赁合同》等在案证据，相关损失难以归责于被上诉人，原审法院驳回上诉人的反诉请求亦无不当。综上所述，金证保云科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,614元，由上诉人上海金证保云科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年四月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……