贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初249号原告：陈永杰，男，汉族，1973年4月14日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：刘长艳，女，汉族，1975年3月6日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：陈晓叶，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：贵州中润置业投资有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区鼓楼办事处新厢路。统一社会信用代码：91520421063088708N。法定代表人：袁赞建。委托诉讼代理人：孙祖阳，贵州可贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告陈永杰与被告贵州中润置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈永杰委托诉讼代理人陈晓叶，被告贵州中润置业投资有限公司委托诉讼代理人孙祖阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2019年5月9日签订的《商品房买卖合同》。2.请求判令被告返还原告已经支付的房屋首付款283000元，并以283000万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年12月1日起计算利息直至被告付清之日止。3.请求判令被告在合同解除后协助原告办理原告已经支付的维修基金及电视开户费退回手续。4.本案的诉讼费由被告承担.事由与理由：2018年5月27日，原告与其妻子到被告开发的位于平坝区中润国际广场，经被告销售人员介绍，原告选中该广场一期3-118号商铺，因支付能力有限，原告与妻子向被告销售人员说明目前自己的经济能力及负债情况，并询问是否能办理银行按揭购买此商铺，销售人员表示原告可以先支付首付款，如不能办理按揭，可以退还已交付的所有款项。当日，原告即与被告签订《中润国际广场认购协议书》（编号:0001458），并向被告交付40000元的定金，截止于2018年11月29日，原告共向被告交付房屋首付款283000元，维修基金6847元，电视开户费600元，且在原告按照要求向银行提供按揭贷款材料后，被告工作人员电话告知因原告妻子名下负债过高，银行贷款不能通过，原告夫妻即与被告协商退款事宜，此时，被告拒不退还已付款项，且提出可以操作将案涉房屋重新备案至原告名下，但需让原告与其妻子办理假离婚，由原告贷款，原告夫妻均不同意，但被告销售人员一直以领导不同意退钱为由多次搪塞。因被告的行为已经严重违背诚实信用原则，且给原告造成巨大经济损失，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请为谢。原告陈永杰为支持其主张向本院提交原告身份证、被告工商登记信息、商品房买卖合同、中润国际广场认购协议书，商品房买卖合同，购房收据、征信材料等证据。被告贵州中润置业投资有限公司辩称：1、对委托代理人的代理权有异议。从字迹来看，今天出庭的代理人委托书与诉状上陈永杰签名不是其本人书写，也应不是陈永杰的手指指纹。同时委托书上没有签署委托时间，委托权限没有勾选，委托权限没有写明，委托书上没有律所盖章，对于陈永杰委托其妻子的委托书上的签字及盖手印真实性不认可，对委托人刘长艳在委托书上没有任何表示，不能据此判断刘长艳是否接受委托，同时在委托事项方位内的委托仅仅是代理权限，代理事项不明确。综上意见，被告对原告的代理人陈晓叶律师是否是陈永杰的真实意思表示提出异议。2、请求审判庭驳回原告的诉讼请求，原告提供的征信资料，恰好证明是原告自身的原因导致没有履行合同的义务。原告提出的协助原告办理住房维修基金和电视开户费用的退回手续的义务，须基于原告解除合同的请求主张得以成立，被告才有义务予以协助。3、原被告之间签订的房屋买卖合同真实存在，系双方的真实意思表示，不存在其他合同待定情形。4、被告已经按照合同约定诚信履行合同义务，原告按照诚实信用原则履行义务。对于认购协议，商品房买卖合同，收款收据无异议，但原告向被告交纳的283000元有异议，2018年2月29日原告陈永杰向被告交了100000元，购买商铺，2018年11月29日支付的143000元，对于两笔商铺款认可。对于商铺维修金，开户600元，被告仅是代收。2018年5月27日，陈永杰交付的定金4万元不予认可，不是交于被告，被告没有收取这40000元，该40000元是原告陈永杰向贵州远东房地产营销策划有限公司支付与本案无关，对于原告主张被告没有交付房屋与本案无关，被告没有诉请交付房屋。5、被告未向原告交付房屋的原因，是原告不配合，而且原告未履行交款义务，被告作为交房人有权利不交房。6.本案的诉讼费承担问题。我们可以不作回应，但本代理人认为应根据相关规定由人民法院根据案件的审结结果来按比例分配承担。被告贵州中润置业投资有限公司为支持其主张向本院提交了被告营业执照等证据用以证明其主张。经审理查明：2019年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条，原告向被告购买其开发建设的平坝区中润国际广场第一期三层118号房（3-118），建筑面积为54.69平方米，套内面积为34.26平方米。第七条，计价方式与价款，商品房价款按照套内面积计算，每平方米13893.75元，总价款476000元，前述约定的商品房价格包括水、电、建设安装费用以及双方约定附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款之外的费用。第八条，付款方式为银行按揭方式付款，买受人在合同签订之日向出卖人交付首期房款246000元，余款230000元以银行按揭支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在／日支付不足款项，逾期，任何一方均可以单方解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十一条（一）约定被告于2018年3月30日前交付该商品房。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：／达到Ｘ；4.燃气：／达到／；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照国家相关规定执行。同时查明，合同签订后，被告依约支付了首付款243000元，三通费600元，余款230000元未能成功办理银行按揭贷款，至今未付。另查明，2018年5月27日原告陈永杰向贵州远东房地产营销策划有限公司交纳商铺3-118号定金40000元。上述事实，有当事人陈述及原告身份证、被告工商登记信息、商品房买卖合同、中润国际广场认购协议书，商品房买卖合同，购房收据、征信材料等证据在卷为凭。结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：1.原告律师是否具有代理权限；2.原告方的诉讼请求是否具有法律事实及依据。（一）关于原告律师是否具有代理权限的问题。经核实，原告的诉状、委托陈晓叶律师的委托书均系原告妻子刘长艳代陈永杰签字捺印，刘长艳系原告配偶，原告委托其妻子刘长艳签订委托书单方签字具有委托效力，且刘长艳也对委托事项知情，并为原告办理了相关诉讼事宜，故原告与刘长艳之间的委托合法有效。对于原告与陈晓叶律师之间的委托代理效力问题，经本院与陈永杰本人核实，此次诉讼、委托陈晓叶律师系其真实意思表示，且庭后又重新提交了由其本人亲自签订的委托书，故陈晓叶代理行为有效。（二）原告方的诉讼请求是否具有法律事实及依据。本院认为，被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同，双方均应遵守合同的约定。在此次商品房买卖中，原、被告双方共同协商选择了首付款+按揭贷款的支付方式，但因原告方债务较多，偿还能力较低，按揭银行不与其签订银行担保贷款合同，系原告其自身原因，原告主张解除合同，被告已明确表示不同意，同时原告方未能与与银行签订借款担保合同并不必然导致《商品房买卖合同》不能继续履行，双方在签订合同时也预计了因买受人原因不能签订银行按揭担保合同的情况，在《商品房买卖合同》第八条约定因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，因此原告未获得银行按揭贷款并不影响其通过其他方式继续履行合同。原告以其没有贷款能力和偿还支付能力要求解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据，有违诚信原则，本院不予采纳。对于原告方提出被告方销售人员曾承诺如未能办理借款担保合同，会退还相关费用，但也未举证证明，故本院不予采纳。至于其他理由，本院认为此次未能办理银行按揭贷款，支付剩余房款，原因系原告方，原告方作为违约方不享有合同解除权，至于原告方提出被告方逾期交房，原告有权退房，但原告方购房款尚未交清，根据合同约定应向被告支付完购房款，且原告也未提供证据证明被告建设的房屋已无法交房，出现异样情形，原告行使不安抗辩权相关依据，故对原告方的主张，本院不予采纳。（二）关于原告主张退还首付款、维修基金、电视开户费的诉请问题。因原告主张解除合同无事实和法律依据，且被告也不同意解除合同，原告方应按照《商品房买卖合同》继续履行合同义务，故原告方要求退还房屋首付款283000元，房屋维修基金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告退还电视开户费600元的问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装以及是否双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条约定，“房屋交付时上水、下水、供电、应达到使用条件，电话通信、有线电视线路、宽带交付时敷设到户”。故根据合同约定“水、电、网络等”建设安装费用应包含在房屋总价款中。同时根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故根据合同约定及上述规定，被告另行收取费用，明显属于加重对方责任的情形，无合法依据。被告主张代收，但也未提供代收相关委托证明及收取标准，故被告收取原告600元电视开户费无事实和法律依据，应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈永杰电视开户费600元。二、驳回原告陈永杰其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取2773元，由原告陈永杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇二〇年四月十六日法官助理孙婷婷书记员陈琦附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。