贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2051号上诉人（原审被告）：叶森志，男，1973年6月16日生，汉族，住贵州省湄潭县湄江镇中山西路4号1单元401室委托诉讼代理人：田骏，贵州心海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳保利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路257号，统一社会信用代码：91520102662990584A。法定代表人：朱坚，总经理。委托诉讼代理人：毕驰、刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用代码：91520100214453320X。负责人：杜忠阳，该行行长。委托诉讼代理人：李云苏，中国农业银行有限公司贵阳云岩支行员工。上诉人叶森志因与被上诉人贵阳保利房地产开发有限公司及原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶森志提出上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不存在违约行为，导致双方暂时停止履行合同的原因并非上诉人主观恶意的违反合同约定，且事后上诉人积极采取补救措施，现拖欠余款上诉人已经补足。本案的起因系上诉人叶森志因其他案件被人民法院保全导致，主观上叶森志无法避免，且一定程度上司法机关的保全或其他查封冻结性质上等同于政府行为，具有一定不可抗力性，上诉人并非主观恶意性且无法完全预见，发生后一直在弥补解决，故不存在违约行为。2、被上诉人未完全尽到提醒和催告义务。此事件发生后上诉人并不知情，第一时间知晓人为第三人和被上诉人，人民法院冻结账户后并未将冻结情况告知上诉人，该银行卡仅仅是上述偿还房贷的银行卡，没有过支取行为。上诉人没有人民法院的告知或被上诉人或第三人的告知，也不会得知该冻结的发生。故在上诉人主观上不存在恶意拖欠的情况下，被上诉人应当尽到起码的通知和催告的法定义务。为此，拖欠房款行为的发生并非人民法院冻结或上诉人单方导致，被上诉人并未履行催告义务也是主要原因之一，应当承担一定的责任。贵阳保利房地产开发有限公司答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。贵阳保利房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告签订《商品房买卖合同》，被告返还原告保利国际广场3号楼1单元19层4号房屋；2、判令被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记手续，并承担相关撤销登记费（以实际收取为准）；3、判令被告支付律师费14000元、保函费2670元、保全费5000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2010年10月31日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告出售位于贵阳市建筑面积114.87平方米住宅，房屋总价款1321476元，被告交付首期房款401476元，余款92万元通过银行按揭方式支付…。合同附件四：合同补充协议约定：…1.3.3因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除商品房买卖合同，买受人须在出卖人发出通知之日起10个日内将所购房屋无偿返还给出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、律师费等费用）后将购房款返还买受人…。2010年11月8日，原告作为保证人、被告作为借款人、抵押人与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：第三人向被告发放贷款92万元用于购买房产；原告为阶段性保证担保保证人，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任…。合同签订后，被告还款账户于2017年10月6日逾期未足额还款，同年11月28日被告妻子存入还款账户2万元，同年12月22日被告因未履行贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第36号民事调解书的义务，其还贷账户被强制扣划6137.46元，2018年4月28日第三人扣划原告保证金19361.63元，2018年6月14日该账户存入2万元，2018年8月31日第三人扣划原告保证金19373.39元，原告共被扣划38735.02元，2018年9月后被告采用现金存入方式还贷款，但均逾期未在约定的每月5日还款。2018年5月9日原告收取被告办理房屋产权相关费用。2019年3月21日原告与贵州鼎尊律师事务所签订委托代理合同，约定其与被告一案代理费为14000元。同年5月23日贵州鼎尊律师事务所向原告出具14000元代理费发票。审理过程中原告申请财产保全，向保险公司支付财产保全保险费2670元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述商品房买卖合同补充协议1.3.3条约定有因被告逾期交纳贷款导致银行扣划原告款项，原告可通知被告解除商品房买卖合同。现因被告未按时向银行偿还贷款，导致原告被第三人扣划保证金38735.02元，被告的违约行为满足解除合同的条件，虽被告辩称原告未履行告知义务，及因另案法院查封扣划其还款账户内金额，非恶意违约。但其所述原告告知义务，在合同上没有约定，且其还款账户在法院查封扣划前就存在逾期还款，其因另案被法院查封扣划其还款账户金额也是未履行法律文书确定义务所致，其自身应对自己还贷账户保持充分注意，不能转嫁责任给原告，故对被告的辩解不予采纳。且诉讼过程中原告愿意在被告支付代偿款及赔偿相关诉讼费用后继续履行合同，但被告以原告律师费过高为由不同意调解，该律师费也是双方合同中约定的违约费用，被告不同意调解应承担解除合同的法律后果。故原告要求与被告解除合同及被告返还房屋并配合办理撤销相关登记及承担律师费14000元、保全费5000元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告承担的保函费2670元，因该费用非保全必需发生的费用且合同中无明确约定，不予支持。原告要求被告承担的撤销登记费用，因尚未发生，不宜支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告贵阳保利房地产开发有限公司与被告叶森志于2010年10月31日签订的商品房买卖合同，被告于本判决书生效后三十日内将位于贵阳市建筑面积114.87平方米住宅返还原告；二、被告叶森志于本判决书生效后十日内配合原告贵阳保利房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的预告登记、抵押权预告登记和商品房买卖合同备案登记手续；三、被告叶森志于本判决书生效后十日内支付原告贵阳保利房地产开发有限公司律师费14000元；四、驳回原告贵阳保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8410元、保全费5000元由被告叶森志负担。二审审理中，上诉人陈述2018年9月之后，其均采用现金存入方式归还按揭贷款，第三人予以认可。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。本案中被上诉人请求判决解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，其认为根据双方《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条之约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除商品房买卖合同，买受人须在出卖人发出通知之日起10个日内将所购房屋无偿返还给出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、律师费等费用）后将购房款返还买受人…”，现因上诉人未按时向银行偿还贷款，导致被上诉人贵阳保利房地产开发有限公司被原审第三人扣划保证金38735.02元，故上诉人的违约行为满足合同约定的解除条件，双方的商品房买卖合同应予解除。根据本案查明的事实，2010年10月31日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，2010年11月8日，被上诉人作为保证人、上诉人作为借款人、抵押人与第三人签订《个人购房担保借款合同》，上诉人已交付首期房款401476元，余款92万元也已通过银行按揭方式支付，至今该两份合同已经履行了九年有余，该房屋被上诉人已交付上诉人，上诉人已装修入住，至2019年5月7日上诉人已经归还银行本息共计511786.92元，其中38735.02元系上诉人违约未归还银行按揭贷款导致被上诉人保证金被扣划，上诉人以此请求解除合同。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查守约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。根据本案查明的事实，本案双方合同履行多年，上诉人的违约程度轻微，并未影响被上诉人合同目的的实现，故对被上诉人请求解除合同的诉请本院不予支持。因本案诉讼系因上诉人违约所引起，故一审判决上诉人承担被上诉人律师费及保全费用本院予以维持。被上诉人因上诉人违约被扣划的保证金双方可另行解决。综上所述，一审判决解除双方合同不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6533号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6533号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回贵阳保利房地产开发有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费、保全费按一审判决确定执行；二审案件受理费16820元，由上诉人叶森志负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年四月十三日书记员  邹 尚