广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初3819号 原告：柳江县碧桂园房地产开发有限公司，住所柳州市柳江区拉堡镇兴柳路129号兴柳桃源综合楼101商铺，统一社会信用代码：9145022135365339XR。 法定代表人：谢伟洲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈聪，该公司职员。 委托诉讼代理人：林天南，该公司职员。 被告：韦思琪，女，1990年5月12日出生，壮族，住所广西柳州市柳江区。 原告柳江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）诉被告韦思琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案由简易程序转为普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人陈聪、被告韦思琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园房地产公司向法院提出诉讼请求：1．判令解除碧桂园房地产公司与韦思琪签订的编号为LJBGY20161583的《商品房买卖合同》；2.判令韦思琪向碧桂园房地产公司支付违约金43,126.21元；3.判令韦思琪于合同解除生效之日起10日内将涉案房屋交还给碧桂园房地产公司；4.判令韦思琪于合同解除生效之日起10日内协助碧桂园房地产公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续；5.本案受理费由韦思琪负担。事实与理由：2016年7月29日，碧桂园房地产公司和韦思琪签订了编号为LJBGY20161583号的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”)，买卖合同约定：1.韦思琪购买碧桂园房地产公司预售的位于柳江县的商品房，总房价款为640,077元，其中510,000元釆取银行按揭贷款方式支付；2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使碧桂园房地产公司承担保证责任而将韦思琪欠贷款银行所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及相关费用）支付给贷款银行，碧桂园房地产公司可选择解除合同。碧桂园房地产公司选择解除合同的，碧桂园房地产公司代韦思琪向贷款银行支付的款项的本金部分视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的房价款，利息及实现债权等费用视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的债务，同时韦思琪应按商品房总价款的15%支付违约金给碧桂园房地产公司；3.合同解除后，碧桂园房地产公司有权从韦思琪已经支付的所有款项中扣减韦思琪应承担的违约金以及有关费用，不足扣减的，韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司；如商品房已经实际交付的，韦思琪必须于解除合同之日起十天内将涉案房屋完整交回给碧桂园房地产公司。2016年10月18日，碧桂园房地产公司、韦思琪以及上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称“浦发银行”）签订了《个人购房担保借款合同》，约定韦思琪向浦发银行借款510,000元用于支付购房款，碧桂园房地产公司为韦思琪该项借款承担连带保证责任，保证的范围为：贷款本金、利息及相关费用。因韦思琪未按照《个人购房担保借款合同》的约定按时向浦发银行偿还借款，浦发银行遂向柳州市城中区人民法院提起诉讼，柳州市城中区人民法院经审理作出（2018)桂0202民初1855号民事判决书，判决碧桂园房地产公司对韦思琪的债务承担连带责任保证。判决生效后，浦发银行向柳州市城中区人民法院申请执行，柳州市城中区人民法院向碧桂园房地产公司送达了《执行通知书》、《报告财产令》、《限制高消费及有关消费令》，碧桂园房地产公司收到以上材料后，代韦思琪向浦发银行清偿了债务，清偿金额为579,323.66元(其中贷款本金500,364.42元，贷款利息及实现债权相关费用78,959.24元)，并且向柳州市城中区人民法院支付了执行费7,868元。综上，因韦思琪的逾期还款行为导致碧桂园房地产公司为韦思琪承担了保证责任，已经符合买卖合同约定的合同解除条件，因此碧桂园房地产公司诉请解除碧桂园房地产公司、韦思琪签订的买卖合同。该房屋总价款640,077元，扣除碧桂园房地产公司代韦思琪偿还的贷款本金500,364.42元，碧桂园房地产公司实际支付给韦思琪的房价款为139,712.58元。碧桂园房地产公司代韦思琪清偿的贷款利息、实现债权相关费用为78,959.24元；按照买卖合同约定，韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司的解除合同的违约金为96,011.55元（房屋总价款640,077元×15%);执行费用7,868元；以上款项总计182,838.79元，韦思琪应支付给碧桂园房地产公司。该款项与前述碧桂园房地产公司实际支付给韦思琪的房价款139,712.58元相抵扣，抵扣之后韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司的违约金为43,126.21元。同时基于合同约定，韦思琪必须于解除合同之日起十天内将涉案房屋完整交回给碧桂园房地产公司。基于解除合同的附随义务，韦思琪于合同解除生效之日起10日内协助碧桂园房地产公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续。 碧桂园房地产公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》（合同编号：LJBGY20161583）1份，拟证明碧桂园房地产公司、韦思琪双方存在商品房买卖合同法律关系及双方的具体权利和义务；2.《个人购房担保借款合同》1份，拟证明韦思琪向浦发银行借款510,000元用于支付购房款，碧桂园房地产公司为韦思琪提供连带责任保证；3.（2018）桂0202民初1855号民事判决书1份，拟证明柳州市城中区人民法院判决碧桂园房地产公司对韦思琪的债务承担连带责任保证；4.（2019）桂0202执2443号执行通知书、报告财产令、限制高消费及有关消费令各1份，拟证明浦发银行向柳州市城中区人民法院申请执行，要求碧桂园房地产公司、韦思琪履行判决书确定的义务；5.执行费收据1份，拟证明碧桂园房地产公司实际支付了案件执行费用7,868元；6.招商银行股份有限公司付款回单、中国工商银行网上银行电子回单各1份，拟证明碧桂园房地产公司实际向浦发支付了代偿款项；7.结清证明1份，拟证明碧桂园房地产公司代韦思琪向浦发银行进行了清偿。 韦思琪辩称，韦思琪已经支付按揭贷款约4万多元，碧桂园房地产公司应该予以扣减，故韦思琪不应该支付违约金。对于碧桂园房地产公司的其他诉讼请求，韦思琪没有异议。 韦思琪未向本院提供相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韦思琪对碧桂园房地产公司所提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2016年7月29日，碧桂园房地产公司和韦思琪签订了编号为LJBGY20161583号的《商品房买卖合同》，买卖合同约定的主要内容为：1.韦思琪购买碧桂园房地产公司预售位于柳江县的商品房，该房建筑面积117.23㎡，套内建筑面积96.64㎡，按套内建筑面积计算单价为每个平方米6,623.32元，总房价款为640,077元，其中510,000元釆取银行按揭贷款方式支付。2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使碧桂园房地产公司承担保证责任而将韦思琪欠贷款银行所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及相关费用）支付给贷款银行，碧桂园房地产公司可选择解除合同。碧桂园房地产公司选择解除合同的，碧桂园房地产公司代韦思琪向贷款银行支付的款项的本金部分视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的房价款，利息及实现债权等费用视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的债务。碧桂园房地产公司据此解除合同的，韦思琪应按商品房总价款的15%支付违约金给碧桂园房地产公司。3.合同解除后，碧桂园房地产公司有权从韦思琪已经支付的所有款项中扣减韦思琪应承担的违约金以及有关费用，不足扣减的，韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司；如商品房已经实际交付的，韦思琪必须于解除合同之日起十天内将涉案房屋完整交回给碧桂园房地产公司。买卖合同合同签订后，韦思琪于2016年8月29日支付首付款130,077元。2016年10月18日，韦思琪作为借款人，碧桂园房地产公司作为保证人与上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：本合同项下的贷款金额为51万元；贷款期限为30年，预计自2016年10月18日起至2046年10月18日止，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；贷款用途为购房；本合同项下的贷款利率为中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率基础上上浮0%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率；还款方式采用等额本息还款法；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；借款人在本合同有效期内不能依约履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。韦思琪作为抵押人提供其所有的位于柳州市柳江区产作为借款的抵押担保；碧桂园房地产公司作为保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止；尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人或／及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费以及其他的合理费用等）。韦思琪分别在《个人购房担保借款合同》末尾的借款人及抵押人落款处签名；碧桂园房地产公司在《个人购房担保借款合同》末尾的保证人落款处盖章。同日，浦发银行向韦思琪申请指定的收款账号发放贷款51万元，并与韦思琪就《个人购房担保借款合同》中约定的抵押房产办理了预告登记手续。但截至本案开庭当日，仍未办理房地产权属证书。 另查明，借款之后，被告韦思琪从2018年2月15日起未按时足额偿还借款本息，浦发银行于2018年8月2日向柳州市城中区人民法院提起诉讼，柳州市城中区人民法院于2018年10月27日作出了（2018)桂0202民初1855号民事判决书，判决韦思琪向浦发银行偿还贷款本金500,364.42元及其利息、律师代理费23,400元和诉讼费用，碧桂园房地产公司对韦思琪的债务承担连带责任保证。判决生效之后，浦发银行向柳州市城中区人民法院申请执行，柳州市城中区人民法院向碧桂园房地产公司送达了《执行通知书》、《报告财产令》、《限制高消费及有关消费令》。碧桂园房地产公司收到以上材料之后，于2019年8月26日向柳州市城中区人民法院支付了执行费7,868元，2019年9月2日代韦思琪向浦发银行清偿了债务，清偿金额为579,323.66元(其中贷款本金500,364.42元，贷款利息和罚息42,666.24元，案件受理费、保全费及公告共计12,893元，律师代理费23,400元)。碧桂园房地产公司为了维护自己的合法权益，遂于2019年11月6日向本院提起诉讼，要求支持碧桂园房地产公司的诉讼请求。 再查明，2018年3月，碧桂园房地产公司将位于柳江县的商品房交付韦思琪。2018年7月23日，韦思琪与案外人黄立天及广西伟泽房地产经纪有限公司签订《房屋买卖及居间服务合同》，该合同约定该房以930,000元出售给案外人黄立天及由广西伟泽房地产经纪有限公司提供房屋买卖居间服务等相关内容。该合同签订之后，韦思琪将以上商品房交给案外人黄立天管理使用。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事活动约定遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。碧桂园房地产公司和韦思琪签订的《商品房买卖合同》及碧桂园房地产公司、韦思琪与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》均是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。现因韦思琪未按照《个人购房担保借款合同》的约定按时向浦发银行偿还借款本息，浦发银行向柳州市城中区人民法院提起诉讼，该院作出了（2018)桂0202民初1855号民事判决书，判决碧桂园房地产公司对韦思琪的债务承担连带责任保证。判决生效后，浦发银行向柳州市城中区人民法院申请执行，碧桂园房地产公司代韦思琪向浦发银行清偿了债务，符合《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，因此碧桂园房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》、交还商品房、协助碧桂园房地产公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续，合法有据，且韦思琪对碧桂园房地产公司以上诉请没有异议，故本院予以支持。 关于合同解除后韦思琪是否应当向碧桂园房地产公司支付违约金43,126.21元的问题。按照《商品房买卖合同》约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使碧桂园房地产公司承担保证责任而将韦思琪欠贷款银行所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及相关费用）支付给贷款银行，碧桂园房地产公司可选择解除合同；碧桂园房地产公司选择解除合同的，碧桂园房地产公司代韦思琪向贷款银行支付的款项的本金部分视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的房价款，利息及实现债权等费用视为韦思琪欠碧桂园房地产公司的债务；碧桂园房地产公司据此解除合同的，韦思琪应按商品房总价款的15%支付违约金给碧桂园房地产公司；合同解除后，碧桂园房地产公司有权从韦思琪已经支付的所有款项中扣减韦思琪应承担的违约金以及有关费用，不足扣减的，韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司。据此，本案的商品房总价款640,077元，扣除碧桂园房地产公司代韦思琪偿还的贷款本金500,364.42元，碧桂园房地产公司应支付给韦思琪的房价款为139,712.58元。碧桂园房地产公司代韦思琪清偿贷款利息、实现债权相关费用为78,959.24元，韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司违约金为96,011.55元（房屋总价款640,077元×15%)，碧桂园房地产公司向柳州市城中区人民法院支付执行费用7,868元，以上款项总计182,838.79元，由韦思琪支付给碧桂园房地产公司。该款项与前述碧桂园房地产公司实际支付给韦思琪的房价款139,712.58元相抵扣，抵扣之后韦思琪应当支付给碧桂园房地产公司的违约金为43,126.21元。为此，碧桂园房地产公司要求韦思琪支付违约金43,126.21元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、柳江县碧桂园房地产开发有限公司与韦思琪签订的编号为LJBGY20161583的《商品房买卖合同》于2020年3月23日解除； 二、韦思琪于本判决生效之日起十日内将位于柳江县的商品房交还给柳江县碧桂园房地产开发有限公司； 三、韦思琪于本判决生效之日起十日内协助柳江县碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续； 四、韦思琪向柳江县碧桂园房地产开发有限公司支付违约金43,126.21元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费10,632元（原告已预交），由韦思琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦旋丰 人民陪审员  熊媛芝 人民陪审员  覃姣红 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  韦柳桃