贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终462号 上诉人（原审被告）：雷明德，男，1939年11月14日生，苗族，住贞丰县，系田应祥之父。 上诉人（原审被告）：杨继芬，女，1942年2月2日生，苗族，住贞丰县，系田应祥之母。 上诉人（原审被告）：杨廷芬，女，1973年6月2日生，苗族，住贞丰县，系田应祥之妻。 上诉人（原审被告）：田景念，女，1998年2月12日生，苗族，住贞丰县，系田应祥之女。 上诉人（原审被告）：田景建，男，2000年8月20日生，苗族，住贞丰县，系田应祥之子。 被上诉人（原审原告）：胡海玲，女，1985年7月12日生，汉族，个体工商户，住贞丰县。 被上诉人（原审原告）：沈锐，男，1980年6月19日生，汉族，住兴仁市。 原审被告：王利萍，女，1965年4月5日生，汉族，初中文化，农民，住贞丰县。 上诉人雷明德、杨继芬、杨廷芬、田景建、田景念因与被上诉人胡海玲、沈瑞、原审被告王利萍买卖合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院(2019)黔2325民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨继芬、杨廷芬、田景建、田景念、雷明德上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回沈瑞、胡海玲的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实及理由：一、本案已经超过诉讼时效期间，双方于2011年8月9日签订协议，2011年12月，上诉人未办到宅基地过户时被上诉人就应当知道权利受损，而被上诉人2019年才起诉，已经超过诉讼时效；二、一审法院认定双方当事人签订的《门面地基转让协议》无效系适用法律错误。《门面地基转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的行为，应为有效；三、政府对协议约定的门面并未禁止转让，被上诉人未及时缴纳相关税费，反而对案涉门面进行转卖，系自身存在过错。 胡海玲、沈锐辩称：原审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告王利萍未作陈述。 胡海玲、沈锐向一审法院起诉请求：1、请求解除与杨廷芬及杨廷芬丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》；2、判令杨廷芬、雷明德、杨继芬、田景念、田景建、王利萍共同返还安置门面转让款110,000元并承担从2011年8月9日起以110,000元为本金，年利率为6%至清偿之日止的资金占用费（计算至起诉之日为51,425元）；3、判令王利萍返还土地转让款26,000元并承担从2011年8月9日起以26,000元为本金，年利率为6%至清偿之日止的资金占用费（计算至起诉之日为12155元）；4、诉讼费由被告承担。 一审法院查明，胡海玲与沈锐系夫妻关系。杨廷芬与田应祥共同生育有田景建、田景念二名子女。田应祥的父母为雷明德、杨继芬。田应祥于2013年5月12日因交通事故死亡。1999年至2002年期间，贞丰县人民政府因城市建设需要，征收杨廷芬与田应祥户土地1.3亩。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室（以下简称贞丰县征拆办）于2010年5月4日向田应祥户出具塔山村×××号《征地面积确认书》，该确认书载明“珉谷镇塔山村田应祥：经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于1999年-2002年征用你户1.3亩（866.8㎡）根据贞府发[2010]1号文件规定，可在南城新区安置区划拨壹个门面（沿街长4米，进深15米）。”2011年8月2日，胡海玲与王利萍达成转让本案案涉门面地基的意向，胡海玲于当日交付定金26,000给王利萍。王利萍于当日出具收条一张给胡海玲。该收条载明“今收到胡海玲交来南城新区安置门面4×15米订金贰万陆仟元整（26,000.00），时间订于2011年8月15日以前，过期作废”。2011年8月9日，胡海玲、沈锐与杨廷芬及其丈夫田应祥签订《门面转让协议书》，双方约定，杨廷芬、田应祥将根据贞府发[2010]1号文件在南城新区安置区划拨的一个门面有偿转让给胡海玲、沈锐，转让价格为11万元，该门面沿街长4米，进深15米，双方转让的依据为贞丰县征拆办2010年5月4日下发的塔山村×××号《征地面积确认书》。沈锐并未在协议书上签名捺印，但事后追认该协议书。胡海玲通过银行转账方式支付5万元给雷明德，以现金支付方式支付6万元给雷明德。杨廷芬、田应祥出具收条一张给胡海玲、沈锐，该收条载明“今收到胡海玲、沈锐交来南城新区门面（4×15米）转让金壹拾壹万元（110,000.00）整”。 2013年5月28日，胡海玲、沈锐与案外人王先彪、龚德芹签订《安置门面转让协议书》，约定胡海玲、沈锐将案涉门面地基以17.99万元转让给王先彪、龚德芹。因该门面至今未划定，王先彪、龚德芹遂诉至法院。贞丰县人民法院经审理作出（2019）黔2325民初1018号民事调解书，双方达成的调解协议为：“一、解除原告王先彪、龚德芹与被告沈锐、胡海玲于2013年5月28日签订的《安置门面转让协议》；二、被告沈锐、胡海玲返还原告王先彪、龚德芹转账款179,900元（返还方式：2019年6月20日前返还50,000元，余款129,900元于2020年11月20日前一次性返还）；三、若被告沈锐、胡海玲未按照上述约定履行义务，则原告王先彪、龚德芹可申请执行全部款项；四、原告王先彪、龚德芹自愿放弃在本案中的其他诉讼请求。”现胡海玲、沈锐诉至法院提出如前诉讼请求。在本案诉讼中，胡海玲、沈锐变更其第一项诉讼请求为：请求判决确认胡海玲、沈锐与杨廷芬及其丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》无效。 另查明，本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地使用权证。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村×××号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区商业安置区的安置地已经不存在，是否安置，如何安置，贞丰县人民政府尚未作出决定。雷明德户如要实际取得该门面的使用权，需缴纳相应的市政基础设施配套费，如存在买卖，还要缴纳土地出让金、土地增值税等等相关费用。 一审法院认为：本案争议焦点为：1、原告与被告杨廷芬及其丈夫田应祥签订的《门面转让协议书》是否为无效合同，2、被告是否应当承担返还原告支付安置门面转让款义务？ 关于争议焦点一，经审理查明，本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地建设使用权证，雷明德户家庭成员并未取得该安置门面建设用地使用权。本案涉案土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。”2010年5月4日，贵州省贞丰县人民政府向被告雷明德户下发了编号为塔山村×××号《征地面积确认书》，该《征地面积确认书》明确了雷明德户可在南城新区安置区以划拨的方式得到一个门面。经核实，第三人经买卖取得该土地使用权的，除了需缴纳市政基础设施配套费外，还需缴纳土地出让金、土地增值税等相关费用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。 根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，雷明德户对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准，故二原告与杨廷芬、田应祥签订的《门面地基转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。综上，本院对二原告要求确认其与被告杨廷芬及其丈夫田应祥签订的《门面转让协议书》无效的诉讼请求依法予以支持。 关于争议焦点二，首先，因双方当事人签订的《门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告雷明德户应当返还收取的转让价款11万元给二原告。原告请求判决被告方自2011年8月9日起以转让价款11万元为基数，按年利率6%支付利息给二原告。因被告雷明德户家庭成员占有原告支付的转让款11万元，确实给原告造成一定损失。因二原告在与被告雷明德户家庭成员签订《门面转让协议书》时，明知案涉安置门面宅基地未办理国有土地建设用地使用权证，雷明德家庭成员并未取得该国有土地建设用地使用权，也存在一定过错。对于二原告请求判决被告雷明德户家庭成员支付利息的诉讼请求，本院酌情考虑由雷明德家庭成员承担原告请求利息的50%，其余利息损失由二原告自行承担。即有由被告雷明德户家庭成员以未返还的转让价款为基数，按年利率3%支付利息给原告。 其次，被告王利萍在原告与被告雷明德户家庭成员签订《门面转让协议书》前收取了原告支付26,000元，该26,000元虽然名为“订金”，但该款未计入，原告与被告雷明德户家庭成员签订的《门面转让协议书》的价款。因此，该款系原告支付给王利萍的中介费。因被告王利萍未取得房地产中介服务机构从业人员资质，王利萍从事本案案涉安置门面宅基地交易中介服务，违反法律的强制性规定，因此，原告与被告王利萍之间的房地产中介服务合同关系无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告王利萍应当将其收取的中介服务费26,000元返还给二原告。同时，原告请求判决被告支付以收取的26,000元为基数，按年利率6%支付自2011年8月2日起至清偿完毕之日止的利息。根据前述，原告在与被告王利萍形成房地产中介服务合同关系时，也明知王利萍不具有从事房地产中介服务资质，也存在一定过错，本院亦酌情考虑由王利萍按年利率3%支付未返还的中介费利息给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、原告沈锐、胡海玲与被告杨廷芬及其丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》无效；二、被告杨廷芬、田景念、田景建、雷明德、杨继芬返还门面转让价款110,000元给原告沈锐、胡海玲，并以未返还的门面转让价款为基数，按年利率3%支付自2011年8月9日起至清偿完毕之日止的利息给原告沈锐、胡海玲；三、被告王利萍返还房地产中介服务费26,000元给原告沈锐、胡海玲，并以未返还的房地产中介服务费为基数，按年利率3%支付自2011年8月2日至清偿完毕之日止的利息给原告沈锐、胡海玲。案件受理费3,528元，减半收取1,764元，由被告杨廷芬、田景念、田景建、雷明德、杨继芬承担1,411元，由被告王利萍承担353元负担。 二审中，双方当事人未提供新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，贵州省黔西南州中级人民法院(2018)黔23民终1264号民事判决查明，2019年4月1日贞丰县自然资源局、贞丰县住房和城乡建设局、贞丰县金城投资开发有限责任公司向本院出具了韦尚达类案的《关于韦尚达土地被征收的调查情况》，证实韦尚达土地被征收后划地安置门面拟安置地点南城新区的土地属国有土地，取得方式为划拨。 本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，四上诉人对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准，故双方当事人签订《门面地基转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，四上诉人应该返还因合同无效后取得的财产，一审判决并无不当，予以维持。四上诉人所提“本案超过诉讼时效”的上诉理由，双方所签协议无效，不适用诉讼时效的规定，该上诉理由不能成立，不予采纳。所提“因胡海玲、沈锐怠于缴纳相关税费，导致未获得门面”，四上诉人并未提供证据证实，不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3528元，由田景念、田景建、雷明德、杨继芬、杨廷芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  付君 审判员  石鑫 审判员  简坤 二〇二〇年四月十日 书记员  张雪