黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终285号上诉人（原审原告）：隋秀珍，女，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：孙贵（系隋秀珍丈夫），男，汉族，退休职员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，该公司经理。委托诉讼代理人：潘洪丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭学伟，黑龙江金圣崴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高继中，男，汉族，建行职工，住黑龙江省肇源县。上诉人隋秀珍因与被上诉人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源城市建设公司）、高继中房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省肇源县人民法院于2018年10月23日作出（2018）黑0622民初2505号民事判决书。上诉人隋秀珍不服此判决，上诉于本院。本院于2019年4月22日作出（2019）黑06民终629号民事裁定书：一、撤销（2018）黑0622民初2505号民事判决书；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。现上诉人隋秀珍不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隋秀珍上诉称：1.请求撤销肇源县人民法院作出的(2019）黑0622民初2567号民事判决第一判项：“被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司赔偿原告隋秀珍违约损失76,375元，于本判决生效后立即执行；”依法改判被上诉人赔偿上诉人违约损失在一审判决的基础上真增加损失人民币95,705元整，即改判被上诉人赔偿上诉人总的违约损失人民币172,080元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人不办理不动产权证书违约的开始时间错误。被上诉人不为上诉人办理房屋产权证的违约开始时间应当从2013年12月28日开始计算违约金。《最高院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：.……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金损失的或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此规定，案涉合同签订及房屋交付的时间均为2013年9月28日，被上诉人应当在2013年12月28日前为上诉人办理产权证，没有在该期限内办理，就应当以该日期计算被上诉人承担违约责任开始时间直至计算至被上诉人为上诉人办理不动产证书时止。二、被上诉人违约金的计算数额应为人民币181,369元整。具体计算方法：36万元×6.55%（2014年贷款利率)+360日×2130日（从2013年12月29日计算至2019年10月29日）=139,515元+（139,515元×30%）=181,369元。鉴于一审起诉违约损失172,080元，二审中上诉人仍主张被上诉人应承担违约金172,080元，对一审判决被上诉人赔偿上诉人违约损失76,375元，应当增加=95,705元（172,080-76,375）。综上所述，一审判决认定被上诉人违约的开始时间错误，采用银行的利率错误，计算的违约期限错误，最终导致结果错误。故依法上诉，请求二审法院支持上诉人的请求。鑫源城市建设公司辩称，原审判决认定事实正确，但认定被上诉人应承担违约责任的起算时间不正确。关于违约起算时间，被上诉人在2011年时，即已取得全部审批手续，具备办理不动产权证的条件，但在2013年时，肇源县政府为解决历史遗留问题，而将原有五证陆续收回，导致被上诉人不能及时办理不动产权证。肇源县政府收回五证后，迟迟没有为被上诉人补办，直至2014年8月12日，肇源县规划委员会才举行会议，原则同意将七户被拆迁户纳入世纪花园项目。2015年12月12日肇源县规划局作出《关于对第230622201000087号规划条件通知书的补充说明》，2017年4月27日肇源县国土资源局与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》，2017年5月8日肇源县发展和改革局作出《关于新建世纪花园建设项目有关情况的说明》。被上诉人一直在积极办理各部门审批手续。在办理上述审批手续同时，肇源县回迁安置和不动产权证办理工作领导小组举行第一次联席会议，又将世纪花园小区项目作为历史遗留问题，由各部门会签办理不动产权证。不再由被上诉人分别到各部门办理审批手续。自2017年1月9日开始会签，至2018年10月11日会签结束。由于被告意志以外的原因而无法及时办理产权证，被告不存在过错，不构成违约，不应承担违约责任。如认定被上诉人存在违约，也应自2018年10月11日各部门会签完毕之日起开始计算违约损失。上诉人请求的违约金计算标准过高，起止时间错误。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是浮动变化的，上诉人仅以2014年，最高的五年以上期限贷款利率作为标准计算违约损失，明显过高，显失公平，损害被上诉人的合法权益。高继中辩称，与鑫源城市建设公司答辩意见一致。隋秀珍向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告商品房买卖合同，被告返还原告已交购房款36万元；2.请求判令被告赔偿因被告原因导致原告至今没有办理房屋所有权登记等相关手续的违约损失由142,128元变更为172,080元。3.增加诉讼请求要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：被告鑫源城市建设公司系世纪花园小区项目工程的开发公司。2013年4月30日原告隋秀珍购买被告鑫源城市建设公司开发建设的世纪花园小区D座1层8号，建筑面积为68.89平方米商服楼一处，该商服楼为现房。双方约定商品房单价为每平方米7,000元，房屋总价款为482,230元。2013年4月30日原告隋秀珍丈夫孙贵向被告鑫源城市建设公司交纳购房款16万元，约定余款于2013年6月1日前交齐。被告鑫源城市建设公司工作人员潘洪丽为孙贵出具收据一份，并加盖了其公司公章。当日，被告鑫源城市建设公司将该商服楼交付给原告隋秀珍及其丈夫孙贵使用至今。2013年9月29日，原告隋秀珍与被告鑫源城市建设公司签订购买该商服楼的商品房买卖合同，约定付款方式为“本合同签订时交纳房款36万元，余款以此楼贷款付清（以此楼房产证、土地证做抵押）”。双方对该商服办理所有权登记的时间、合同解除的条件及期限、违约责任的承担均未做约定。合同签订当日，被告鑫源城市建设公司收取原告隋秀珍交纳购房款20万元，并为原告隋秀珍出具收款36万元的收据一份，经手人为潘洪丽，加盖该公司公章。但之后被告未能办理房屋所有权登记和土地使用证，原告无法办理抵押贷款，至今未交付剩余房款。自2019年3月18日起该楼房才能办理不动产权证。原告认为被告逾期办证构成违约，故提起本案诉讼。另查明，2011年被告鑫源城市建设公司陆续取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，具备合法开发建设世纪花园项目的资质。2014年8月12日肇源县规划委员会会议决议，“一是原则同意世纪花园小区建筑面积增加为6434.51平方米，二是增加建筑面积的项目，需由开发企业按照调整后的规划补缴土地出让金后，再办理相关规划手续”。被告根据会议要求，将世纪花园棚户区改造项目增加邻居地块7户回迁户，上述五证被收回。2015年12月12日肇源县城乡规划局作出补充说明，同意增加建筑面积，2016年6月被告补缴土地出让金。2017年5月8日肇源县发展和改革局作出说明，同意增加用地面积和建设面积。2017年1月肇源县政府主管领导及规划、国土、建设、消防、房产各部门签订《肇源县历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》，同意会签办理涉案小区不动产权登记手续。但2018年9月13日消防部门在会签意见中，注明“该小区仍存在下列火灾隐患需要整改见附件”。被告认为由于增加用地面积和建筑面积，开发建设审批手续需要调整，2017年1月9日开始即由各部门会签，至2018年9月14日会签结束。后因税务局改革，购房者无法缴税。产权证未能及时办理不是被告原因导致，被告既无过错，也未违约，故拒绝原告诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年9月28日原告隋秀珍与被告鑫源城市建设公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约享有权利、履行义务。涉案买卖合同已签订六年，亦交付使用六年，2019年3月18日该楼房已能办理不动产权证，合同目的可以实现，故原告诉讼请求解除商品房买卖合同，被告返还已付购房款36万元，一审法院不予支持。关于被告鑫源城市建设公司是否存在逾期办理产权登记的情形及是否构成违约问题，一审法院认为，2014年8月12日《肇源县规划委员会会议纪要》决定对涉案世纪花园小区项目增加建筑面积，2015年12月12日肇源县城乡规划局《关于对第230622201000087号规划条件通知书的补充说明》明确具体增加的建筑面积，案涉世纪花园小区需调整开发审批手续，至此，迟延办理产权登记不能归责于被告鑫源城市建设公司。2016年6月被告补缴土地出让金，2017年《肇源县历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》以“历史遗留问题”解决不动产权证办理，但“历史遗留问题”存在多种原因，不排除被告自身原因，不能作为被告免责理由，且消防部门在会签时已注明涉案小区仍存在消防隐患，说明涉案小区至会签时仍存在消防工程质量问题，影响工程验收办证。因此，2015年12月13日至2019年3月18日（1175天）期间，未能办理产权证，被告存在违约行为。原告隋秀珍提出的赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院应予支持。依据《最高人民法院》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，2015年12月银行贷款利率为5%，按原告要求加收30%罚息计算为：36万元×5%÷360天×1175天=58,750元＋(58,750元×30%)=76,375元。关于被告高继中是否承担违约责任的问题，一审法院认为，被告高继中不是本案商品房买卖合同主体，根据合同具有相对性原则，被告高继中不享有该合同项下权利、义务，故对原告要求被告高继中承担违约责任的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司赔偿原告隋秀珍违约损失76,375元，于本判决生效后立即履行；二、驳回原告隋秀珍其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为，计算逾期办证违约金的起止时间及标准。一、关于计算逾期办证违约金的起止时间问题。双方在《商品房买卖合同》中未约定办理房屋权属证书的时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，鑫源城市建设公司应当在2013年12月28日前履行配合隋秀珍取得房屋权属证书的义务，鑫源城市建设公司主张不具备办理房屋权属证书条件非其不作为所致，但其提交的证据不足以证明在法定办理房屋权属证书期限届满前，即出现不可归责于鑫源城市建设公司的情况，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，其仍需承担相应违约责任，计算其逾期办证违约金的起始时间为2013年12月28日。鑫源城市建设公司提交的2014年8月12日《肇源县规划委员会会议纪要》记载，决议“原则同意世纪花园小区建筑面积增加为6434.51平方米”“增加建筑面积的项目，需由开发企业按照调整后的规划补缴土地出让金后，再办理相关规划手续”，可证实鑫源城市建设公司未能履行配合隋秀珍取得房屋权属证书的义务的相关事实，故计算鑫源城市建设公司逾期办证违约金的截止时间为2014年8月12日。二、关于计算逾期办证违约金的标准问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用未能律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鑫源城市建设公司需承担逾期办证违约金19,925元【36万元×6%（2013年六个月至一年银行贷款利率）÷365天×259天×（1+30%）】。综上所述，上诉人隋秀珍的上诉请求部分成立，但一审法院认定的逾期办证违约金为76,375元，鑫源城市建设公司对此未提出上诉，故本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,193元，由上诉人隋秀珍负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇二〇年四月三十日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；