新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终114号 上诉人(原审原告)：杨景，女，1971年12月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人(原审被告)：刘海涛，男，1990年8月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人杨景因与被上诉人刘海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5381号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，并于2020年3月23日、2020年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人杨景、被上诉人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨景上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5381号民事判决，改判被上诉人支付违约金82000元。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2018年10月28日签订《购房协议》，于2019年1月21日签订《补充协议》，约定上诉人将涉案房屋卖给被上诉人，房屋总价款410000元，被上诉人应于2018年11月7日支付首付款105000元，但被上诉人于2018年11月14日才支付首付款，2019年1月21日签订的《补充协议》约定被上诉人应当将剩余290000元房款在50个工作日内付清。被上诉人多次通知上诉人和中介公司已经选好玫瑰园小区期房，要求上诉人退回所有购房款，并威胁上诉人，被上诉人拒不支付房款，破坏交易，明显违约。二、被上诉人撤销了《购房协议》中与中介公司约定的贷款事项，也就是被上诉人已经变更为自行筹措资金支付房款，不存在以银行按揭方式支付房款。即便被上诉人未撤销中介公司贷款，也是被上诉人和中介公司之间的行为，与上诉人无关。三、《补充协议》是因为上诉人要求被上诉人支付物业费、暖气费等相关费用而签订的。上诉人将《补充协议》第5条更正为“50个工作日内买方将房款付清给卖方”，就是为了剔除和否定原第5条涉及的银行面签、贷款审批等事项，避免被上诉人以贷款面签为借口拖延付款时间。所以，更正后不存在银行面签贷款等前置条件，被上诉人必须在50个工作日内付款，上诉人有权在50个工作日内无条件收回房款。尽管如此，被上诉人请求上诉人去银行帮助弄虚作假搞付款凭证，上诉人冒着欺诈银行的风险提供了善意的帮助，被上诉人却企图不打收条诈骗上诉人120000元资金。被上诉人又趁上诉人不备偷走了上诉人的重要资料。被上诉人为了退房退款威胁上诉人，以上种种危险行为导致双方无法进行交易。被上诉人无权要求上诉人积极配合其贷款欺诈行为。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。刘海涛辩称，请求驳回上诉,维持原判，上诉人的陈述不属实，其上诉请求不能成立。2019年1月21日被上诉人的身份证确实丢失了，被上诉人于次日去昌吉市建国西路派出所申请办理身份证，因被上诉人是外地户口，办理正式身份证约需40天，办理银行面签手续不能使用临时身份证，故被上诉人没有在新疆办理身份证，而是于2019年春节期间回陕西办理身份证，并于2019年2月21日收到身份证。被上诉人随即找到上诉人要求继续办理银行面签手续，上诉人以其身份证丢失为由，拒不配合办理。50天后，上诉人要求被上诉人支付房屋全款，但是被上诉人需要用所购房屋办理按揭贷款手续，银行贷款手续早在房产证下发之前已经提交，就等上诉人配合办理面签手续。被上诉人与上诉人签订的购房协议明确约定以房屋抵押贷款支付剩余房款，但是上诉人现在拒不承认，系上诉人违约。上诉人的房屋设定了抵押，在2019年5月13日之前无法与被上诉人办理过户手续。上诉人未经被上诉人同意已将房屋出卖给第三人。杨景向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金82000元。一审法院认定事实：2018年10月28日，原、被告及新疆东亿房地产经纪有限公司（丙方）签订《购房协议》一份，约定，原告将位于昌吉市北京××路房屋（含附表设施）出售给被告，该套房屋建筑面积88.2平方米；被告已对原告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并支付定金15000元；双方议定房屋成交价格为410000元；被告于2018年11月“31”日支付原告首付款105000元，余款290000元，由被告委托丙方办理房屋抵押贷款，原、被告双方需在合同签订后资料齐全日内提供真实完整有效的贷款申报资料，丙方在办理房屋产权证后30个工作日内将贷款支付给被告（因银行贷款原因，时间顺延），贷款额以银行审批为准，不足部分由被告30日内补交，同时由被告支付给丙方贷款额3%贷款手续费。原、被告双方需配合执行银行贷款审批程序。合同第十条违约责任约定为本协议自原、被告双方签字后生效，均严格按约定的权利、义务、时间履行，任何一方违约，须向其他方承担违约金，违约金为转让价的20%。原、被告双方在合同其他内容处又特别备注：原告房产证拿到手之后，被告付首付款105000元。合同签订当日，被告支付原告购房定金15000元。2018年11月7日，原、被告双方签订借款合同一份，约定因被告购买原告位于昌吉市北京南路和谐玫瑰园小区××号房屋，由于该房屋不动产证暂时未办理下来，所以首付款105000元以借款形式借给原告，不动产证未下来前，此房主原告不得以任何形式将房屋转手第三方。2018年11月中旬前，被告将105000元支付原告。2018年12月12日，被告出具说明，因不动产证已下发，借款合同中款项105000元更正为房屋首付款，双方将借款合同作废。2019年1月21日双方签订补充协议约定：1.买卖双方积极配合买方办理银行面签事项的相关手续……4.买卖双方积极配合办理房屋过户手续，不得以任何借口推辞，至产权办理完毕；5.面签后（双方递资料至银行），买方在50个工作日内贷款审批通过，如银行审批未通过，买方须将房款付给卖方；下方又约定更正：上述第5条所述应当为“50个工作日内买方应将房款付清给卖方”。上述协议签订后，因被告身份证丢失，双方未办理后续事宜。被告身份证办好之后，2019年2月22日原告配合被告去银行办理转账事宜，以便取得银行转账票据，办理按揭贷款。此后原告一直以身份证丢失为由未配合被告办理银行贷款及房屋过户事宜。原告自述涉案房屋于2019年4月底、5月初解押。2019年5月13日原告又将涉案房屋出售给案外人，并办理房屋所有权转移登记手续。原告自述已将房屋交付给案外人。一审法院认为，原、被告签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方产生拘束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现原告以被告未支付房款为由，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。根据查明的事实，原告已将涉案房屋出售给案外人，并办理了房屋所有权转移登记手续，原、被告之间的房屋买卖合同确系无法履行，故对原告要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。关于原告以被告未在签订完补充协议后50个工作日内付清房款，构成违约，要求被告支付违约金82000元的诉讼请求。被告辩解其未构成违约。经审查，双方于2019年1月21日签订的补充协议中虽然在更正部分，约定了50个工作日内买方应将房款付清给卖方，但双方同时约定了买卖双方应积极配合买方办理银行面签、房屋过户等手续，双方亦未否认双方购房协议中约定的按揭方式付款。故双方约定的50个工作日内付清房款的起算时间约定不明。另外从查明的事实来看，自2019年2月22日后，原告一直以身份证丢失为由未配合被告办理银行贷款及房屋过户事宜，原告未先履行其义务，且原告自述2019年4月底、5月初才将房屋解押，原告亦于2019年5月13日将房屋出售给案外人，故原告主张被告构成违约不能成立，一审法院对原告要求被告支付违约金82000元的诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告杨景与被告刘海涛之间的房屋买卖合同；二、驳回原告杨景的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人争议的事实，本院认证如下：上诉人提交以下证据：1.上诉人与被上诉人微信聊天截屏四张，上诉人与中介公司闫如玉的微信聊天截屏四张，拟证明《购房协议》签订后上诉人就告知了被上诉人房屋并未办理房产证。上诉人催促被上诉人办理正式身份证或临时身份证，被上诉人拒绝办理房屋过户。经质证，被上诉人对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可。《购房协议》签订之前被上诉人只知道涉案房屋没有解押，不知道尚未办理产权证，上诉人确实催促过被上诉人办理身份证事宜，被上诉人一直积极配合办理相关手续。鉴于被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.上诉人与被上诉人微信截图七份，拟证明2018年12月25日被上诉人提出退房退款的要求。2019年2月22日上诉人帮助被上诉人违反银行程序取得票据，上诉人不存在违约责任。经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。上诉人提交的并不是完整的聊天记录，因上诉人不配合被上诉人办理过户手续也不退已付款被上诉人才要求退房。鉴于被上诉人对上述证据真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。3.不动产权证书、支付宝付款截图各一份，拟证明不动产权证书于2018年11月29日发放，上诉人不存在违约行为。经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。《购房协议》签订时上诉人尚未取得不动产权证书，上诉人未履行购房协议中的告知义务。被上诉人以借款的形式将首付款提前支付给上诉人，是因为办理房屋抵押贷款手续时，需要被上诉人提供支付首付款的银行转账凭证，上诉人将钱还给被上诉人，被上诉人再到银行办理正规的转账及贷款手续，不存在违法。鉴于被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。4.税收完税证明一份,拟证明上诉人是在被上诉人违约之后将房屋卖给案外人，从税收证明可以看出上诉人出售涉案房屋损失107000元。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可；税金数额只有3000元，不能证明上诉人要证明的问题；上诉人将房屋卖给第三方未经被上诉人同意，上诉人存在违约行为。鉴于双方当事人对证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。5.中国银行回执两份、中国银行贷款违约责任截图一份，拟证明2019年5月13日卖房当天，上诉人提前支付了违约还款违约金。被上诉人应当赔偿上诉人的损失。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，并认为该证据与本案无关。经审查，上述证据均系复印件，也不能证明系被上诉人的过错给上诉人造成损失，本院对该组证据的证明效力不予确认。6.南京银行个人消费借款合同一份、济宁银行个人消费借款合同一份、拍拍贷借款合同一份、利息截图一组，拟证明因被上诉人未支付剩余房款，造成上诉人损失50057.07元。经质证，被上诉人对该证据真实性、合法性认可，对关联性不认可，并认为上诉人将房屋出售给案外人，造成的损失与被上诉人无关。经审查，上述证据均系复印件，也不能证明系被上诉人的过错给上诉人造成损失，本院对该组证据的证明效力不予确认。7.录音一份，拟证明临时身份证可以办理银行面签。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上诉人的房屋于2019年5月解押，说明双方签订《购房协议》时不能用该套房屋作抵押办理按揭贷款手续。银行办理面签所需的手续每年都在调整，被上诉人与上诉人一起去银行柜台办理的时候柜员明确告知临时身份证不能办理面签手续。鉴于录音中说话者的身份无法确定，本院对该证据的证明效力不予确认。刘海涛向本院提交新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4439号民事判决书一份，拟证明上诉人与被上诉人履行房屋买卖合同过程中，被上诉人不存在违约行为。经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。理由是上诉人已经提起上诉，该判决尚未生效。因该判决尚未生效，本院对该证据的真实性予以确认，对证明效力不予确认。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人与案外人新疆东亿房地产经纪有限公司（以下简称东亿公司）签订的《购房协议》，系当事人真实意思表示，应属合法有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据三方签订的《购房协议》，本案中存在三个法律关系。上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，上诉人与东亿公司之间以及被上诉人与东亿公司之间存在居间服务合同关系。《购房协议》第二条第3项约定，被上诉人委托东亿公司代为办理银行按揭贷款，该条款系被上诉人与东亿公司之间的约定，被上诉人与东亿公司针对双方之间的居间服务合同的权利义务内容进行变更，并不影响上诉人与被上诉人之间的权利义务。上诉人无权以被上诉人与案外人之间的约定主张被上诉人违约，因此，上诉人以被上诉人未按照《购房协议》约定委托案外人东亿公司办理银行贷款手续为由主张被上诉人承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未按约定交纳首付款及剩余房款，存在违约。经审查，三方签订的《购房协议》第二条第3项明确约定被上诉人付款方式为按揭付款，于2018年11月31日支付首付款105000元，余款290000元办理房屋抵押贷款。庭审中，上诉人认可被上诉人于2018年11月14日就付清了首付款，因此，被上诉人不存在延期交纳首付款的行为。关于剩余房款，双方明确约定以涉案房屋办理抵押贷款，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第1条明确约定“买卖双方积极配合买方办理银行面签事项的相关手续”，根据上述约定，被上诉人向上诉人支付首付款后，要以涉案房屋向银行提供抵押担保办理贷款，上诉人有配合办理银行面签手续的义务。从一审中双方当事人在庭审中的陈述以及被上诉人提供的录音证据可以看出，2019年2月22日上诉人去银行协助被上诉人办理银行按揭贷款手续，在贷款手续未办理完毕的情况下，是因为上诉人以身份证丢失为由未予配合办理后续的贷款手续，致使贷款手续无法办理。虽然上诉人变更补充协议第5条为“50个工作日内买方应将房款付清给卖方”，但该条款仅是对付款时间的约定，并不能改变双方约定的“以房屋抵押贷款”的付款方式，该条款亦未免除上诉人配合被上诉人办理银行面签手续的义务，上诉人未按照合同约定履行配合办理银行面签手续是导致被上诉人无法办理银行贷款的原因，因此，被上诉人未能按时支付剩余房款与上诉人违约有关。另一方面，涉案房屋于2019年5月13日才解押，亦即在该房屋解押前，无法以涉案房屋办理抵押贷款手续，上诉人主张被上诉人承担逾期付款的违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，杨景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人杨景负担。本判决为终审判决。审  判  长   闫 雪审  判  员   周美蓉审  判  员   杨 洁二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 五 日法 官 助 理   雷 鸣书  记  员   陈 哲