山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1100号 原告：刘爱华，女，1971年1月12日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省济南市，现住山东省济南市。 原告：高德新，男，1968年11月8日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省济南市，现住山东省济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：邵莹莹，总经理。 委托诉讼代理人：曹婷婷，山东灜泽律师事务所律师。 原告刘爱华、高德新与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱华、高德新的委托诉讼代理人李清亮，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人曹婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱华、高德新向本院提出诉讼请求：1.判令华夏帝苑公司向刘爱华、高德新支付逾期交房违约金23897.66元；2.判令华夏帝苑公司向刘爱华、高德新支付自2018年12月18日至刘爱华、高德新取得涉案房屋XXXX产权证书之日的违约金（按年利率4.35%的1.5倍计算，暂计算至2018年12月19日计321.8元）；3.本案诉讼费用由华夏帝苑公司承担。事实和理由：刘爱华、高德新与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买位于华夏帝苑10-4-1602房屋。合同签订后，刘爱华、高德新依照约定支付了合同价款，也已领取涉案房屋钥匙并入住该房屋，但是华夏帝苑公司延期交付房屋并且交付的房屋验收不合格。根据合同第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：因买受人或相关行政机关等原因导致房地产权证书逾期办理或不能办理的，出卖人不承担责任。截至目前涉案房屋未能取得房屋产权证书，不能办证的全部原因系华夏帝苑公司所致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，华夏帝苑公司应承担不能办理房屋产权证书的违约责任。 华夏帝苑公司辩称，1.根据《补充协议》约定及双方实际履行情况，双方约定交付条件已变更为办理完毕房屋交接手续，而涉案房屋已于2016年6月4日实际交付，华夏帝苑公司无需再支付实际交房后的逾期交房违约金。且华夏帝苑公司已支付刘爱华、高德新逾期交房违约金共计5220.59元，刘爱华、高德新无权再行主张逾期交房违约金。从公平角度来讲，刘爱华、高德新此诉讼请求属于双重获益，不应被鼓励。2.刘爱华、高德新在自愿收房后近三年之久又要求逾期交房违约金，明显违背诚实信用原则，法院应考虑交易稳定性及行业发展情况，避免不良影响，驳回刘爱华、高德新的诉讼请求；3.刘爱华、高德新要求华夏帝苑公司支付逾期办证违约金至其取得涉案房屋10-4-1602产权证书之日，无事实和法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年6月24日，刘爱华、高德新（买受人）与华夏帝苑公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）VVVVVV），由刘爱华、高德新购买华夏帝苑公司开发的位于济南市唐冶片区唐冶东路以东、围子山以西的华夏帝苑XXXX室房屋（含储藏室），商品房预售许可证号为济建预许2014502号。合同第八条约定了交付期限，华夏帝苑公司应在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付刘爱华、高德新使用。合同第九条对逾期交房的违约责任进行约定：“……按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。 之后，刘爱华、高德新与华夏帝苑公司又签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，补充协议第七条约定：刘爱华、高德新办理完毕房屋交接手续，商品房即交付于刘爱华、高德新。第九条第1、2款对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充约定，内容为：办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助刘爱华、高德新办理房屋所有权证；办理房屋所有权证的时间从刘爱华、高德新向房产管理部门交纳完专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因刘爱华、高德新的原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由刘爱华、高德新自行承担责任，同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万之一要求刘爱华、高德新支付违约金。 2.合同签订后，刘爱华、高德新按照合同约定向华夏帝苑公司支付全部房款900100元。2016年6月4日，华夏帝苑公司向刘爱华、高德新交付涉案房屋。2016年8月22日、2018年10月17日，华夏帝苑公司向刘爱华分别支付逾期交房违约金3645.41元、1575.18元，共计5220.59元。2017年6月15日，华夏帝苑公司涉案住宅楼取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年5月23日,华夏帝苑公司取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2018年7月10日，济南不动产登记中心受理了华夏帝苑公司提交的包括10号楼在内的房屋所有权登记材料，济南不动产登记中心于同年8月2日作出不予登记的审核意见。2018年12月19日，济南市国土资源局对涉案楼宇进行了不动产权登记，登记权利人为华夏帝苑公司。2019年6月，华夏帝苑公司通知刘爱华、高德新办理不动产权证书，截至法庭辩论终结前刘爱华、高德新尚未取得不动产权证书。 本院认为，刘爱华、高德新与华夏帝苑公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在商品房买卖合同中，双方就交房期限做出了约定，华夏帝苑公司应按该期限向刘爱华、高德新履行交房义务。商品房买卖合同约定华夏帝苑公司应当在2015年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付刘爱华、高德新使用。实际履行过程中，刘爱华、高德新于2016年6月4日接收房屋时，华夏帝苑公司尚未取得涉案楼房《分期综合验收备案证明》，其交付房屋的行为不符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，华夏帝苑公司将未取得《分期综合验收备案证明》的房屋交给刘爱华、高德新，刘爱华、高德新予以接收，视为双方对合同交付条件的变更。但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件。本案中，华夏帝苑公司将涉案房屋交付刘爱华、高德新时，尚未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件，华夏帝苑公司应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房所在的10号楼于2017年6月15日取得《竣工验收备案单》，逾期交房违约金应当自合同约定交房时间2015年12月31日次日起计算至2017年6月15日。刘爱华、高德新主张逾期交房期间从2016年1月1日至2017年6月15日共计531日，逾期交房违约金共计23897.66元（900100元×万分之0.5/日×531日），符合法律规定，但应扣除华夏帝苑公司已赔付的逾期交房违约金5220.59元，故本院支持刘爱华、高德新主张的逾期交房违约金数额为18677.07元（23897.66元-5220.59元）。 关于逾期办证的问题，根据合同约定，华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后的550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于备案后的360日内，协助刘爱华、高德新办理房屋所有权证。本案中，涉案房屋达到交付条件的日期为2017年6月15日，华夏帝苑公司应自2017年6月15日起的550日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即向产权登记机关提供备案资料的截止日为2018年12月17日。但该公司于2018年7月份向产权登记机关提供相关资料后，因不符合办理初始登记的要求，产权登记机关不予登记。华夏帝苑公司至2018年12月19日才取得产权登记机关对涉案楼宇办理的初始登记证书，违反了合同约定，应当承担逾期办证的违约责任。关于责任承担，双方未在合同或补充协议中约定逾期办证违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准计算的利息，作为守约方的实际损失。本案中，刘爱华、高德新主张按照同期银行贷款利率4.35%的1.5倍计算逾期办证违约金，符合法律规定，结合逾期时间2天,本院支持逾期办证违约金数额为321.8元（900100元×4.35%×1.5÷365天×2天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向刘爱华、高德新支付逾期交房违约金18677.07元； 二、山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向刘爱华、高德新支付逾期办理房屋权属登记证书违约金321.8元； 三、驳回刘爱华、高德新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元，减半收取计203元，由刘爱华、高德新负担66元，山东华夏帝苑房地产有限公司负担137元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇二〇年四月三日 书记员  和树蓉