四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初250号 原告：四川重华置业有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇光明社区蟠龙南路16号附201号。 法定代表人：王红林，董事长。 委托诉讼代理人：李红旗，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佼，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被告：叶知贵，男，1980年7月2日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：秦玄，四川法翼行律师事务所律师。 原告四川重华置业有限公司（以下简称：重华置业公司）与被告叶知贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重华置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除重华置业公司与叶知贵签订的《房屋租赁合同》；2、叶知贵向重华置业公司支付租金99471元（暂计至2019年11月9日，此后至合同解除之日的租金按合同约定的租赁费标准计算）；3、叶知贵向重华置业公司支付逾期交付租金的滞纳金260783元（该滞纳金暂计至2019年11月9日，2019年11月10日起至租金给付之日止的滞纳金，以99471元为基数，按日利率3‰计算）；4、叶知贵向重华置业公司支付违约金119365元；5、叶知贵在合同解除后立即腾退房屋，并恢复原状；6、自合同解除之日起至腾退房屋之日止，按双倍租金即每月72元／㎡的标准计算房屋占用费。诉讼中，重华置业公司明确主张解除合同的日期为2020年1月13日。事实和理由：2017年3月24日，重华置业公司与叶知贵签订《牡丹名城房屋租赁合同》，约定重华置业公司将位于彭州市的房屋（面积276.31㎡）出租给叶知贵经营餐饮，租赁时间从2017年4月10日至2022年4月9日止，月租金36元／㎡，分四期支付，在完全履行合同的情况下，给予叶知贵一年半的租金免缴。首期租金于开业前支付，并包含免租期，其后下一期租金在上期租金期满前一个月支付，逾期支付则以拖欠额为基数，按日3‰的比例承担滞纳金。叶知贵拖欠租金30日，重华置业公司有权单方解除合同，并以叶知贵拖欠行为发生当年12个月的租金标准计算违约金。合同签订后，叶知贵向重华置业公司支付29841元保证金，并自动转为首期租金。截止2019年11月9日，叶知贵既未支付首期租金余款89524元，也未提前30日缴纳第二期租金。重华置业公司多次催收，并发送了律师函，叶知贵均拒不履行合同义务，故重华置业公司起诉来院，请求判如所请。 叶知贵辩称，1、双方签订《牡丹名城房屋租赁合同》属实，但重华置业公司尚欠叶知贵工程款，双方曾口头约定以工程款品迭租金，叶知贵未支付租金的行为并不构成违约；2、承认双方签订的租赁合同于2020年1月13日解除；3、原告主张的滞纳金和违约金均是违约金性质，明显过高，请求法院予以调整；4、承认腾退房屋，但重华置业公司要求将承租房屋恢复原状没有依据；5、请求法院给予腾退房屋的合理期限，不同意支付在合理期限内腾退房屋发生的占用费，如果逾期腾房同意按租金标准支付占用费。 经审理查明，2017年3月24日，重华置业公司与叶知贵签订《牡丹名城房屋租赁合同》，约定重华置业公司将其所有的位于彭州市的房屋出租给叶知贵，房屋面积276.31㎡，租赁期限五年，从2017年4月10日起至2022年4月9日，叶知贵应于2017年6月1日达到开业条件，否则每月应支付10000元违约金。月租金为36元／㎡，租金按年缴纳，每年租金共计119365.92元。2017年4月10日至2018年10月9日为免租期，2018年10月10日至2019年10月9日的租金，于开业前支付。其后于每年9月10日前支付下一年租金。合同签订之日，叶知贵应向重华置业公司支付保证金29841元，装修竣工后保证金自动转为房屋租金。叶知贵逾期缴纳租金、物管费等其他费用的，按每日千分之三的比例交付拖欠费用的滞纳金；逾期30天未缴纳租金和其他费用的，重华置业公司有权解除合同，叶知贵应向重华置业公司支付相当于违约行为发生当年12个月租金的违约金。叶知贵应在租赁期限届满前或合同提前终止或解除前搬走所有的装修分隔、设计、改建、安装的设施或设备；叶知贵与下届租户达成保留装修或部分拆除由下届租户还原，经重华置业公司认可的情况除外。叶知贵不按期返还房屋，重华置业公司有权以双倍租金收取房屋占用费。 合同签订后，叶知贵向重华置业公司支付29841元保证金后，未再支付租金。庭审中，双方确认截止2019年11月9日叶知贵共计欠付租金99471元。2019年9月18日，四川重华置业公司向叶知贵发送《律师函》，要求叶知贵五日内支付欠付的租金及滞纳金，并知保留主张违金及解除合同的权利。 另查明，本院按叶知贵确认的送达地址送达民事起诉状副本等法律文书，叶知贵于2020年1月16日告知邮递员自取，后未去领取，致邮件于2020年1月24日被退回。 本院认定上述事实，有原、被告身份信息、《牡丹名城房屋租赁合同》、《律师函》及双方当事人的一致陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，重华置业公司与叶知贵签订的《牡丹名城房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。对于重华置业公司提出的各项诉讼请求，本院分别认定如下： 1、关于重华置业公司主张解除合同的诉讼请求。重华置业公司主张双方的合同于2020年1月13日解除，叶知贵表示同意。双方对该诉讼请求无争议，本院予以确认。 2、关于重华置业公司主张的房屋租金。叶知贵作为承租人，应当按合同约定的期限支付租金。庭审中，双方确认截止2019年11月9日，叶知贵欠付租金99471元。2019年11月10日至合同解除之日即2020年1月13日的租金为21552.18元（36元/㎡÷30天×276.31㎡×65天）。前述租金共计121023.18元。叶知贵应向重华置业公司支付租金121023.18元。关于叶知贵辩称，重华置业公司尚欠叶知贵工程款，双方曾口头约定以工程款品迭租金的意见，因未提供证据予以证明，本院不予采信。若重华置业公司确实欠付叶知贵工程款，叶知贵可另案主张。 3、关于重华置业公司主张的滞纳金及违约金。叶知贵逾期给付租金构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中约定的滞纳金，实际是对逾期支付租金产生损失赔偿额的计算方法，本质上属于违约金性质。该滞纳金应计入违约金，与违约金合并计算。叶知贵逾期给付租金，给重华置业公司造成的实际损失主要为资金占用利息损失，双方约定的滞纳金及违约金过分高于该损失，叶知贵请求予以减少的答辩意见，本院予以采纳。本院酌定违约金计算方法为：1、从2017年6月1日起至2019年9月10日止，以欠付租金89542元为基数，按年利率10%计算为20410.67元（89542元×10%÷365天×832天）；2、从2019年9月11日起至租金实际给付之日止，以欠付租金121023.18元为基数，按年利率10%计算。 4、关于重华置业公司主张的返还房屋并给付房屋占用费的诉讼请求。合同解除后，叶知贵应向重华置业公司返还房屋，并恢复原状。对重华置业公司要求叶知贵返还房屋并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用费，叶知贵应承担合同解除后至房屋实际返还之日止的房屋占用费。重华置业公司主张叶知贵承担房屋占用费，本院予以支持。但本院向叶知贵送达民事起状副本后，受新型冠状病毒感染××疫情影响，在本地疫情防控一级响应期间（即2020年1月24日至2020年2月25日），叶知贵确实无法履行腾退义务，其主张免除该期间的占用费，本院予以支持。考虑腾退房屋需要合理的履行期限，本院确定叶知贵收到民事起诉状副本之日（即2020年1月24日）起十五日内为合理履行期。扣除新型冠状病毒感染××疫情不能履行的期间，本院认定2020年3月11日以前为叶知贵的合理履行期限，该期间的占用费按租金标准每月36元／㎡计算为8289.30元［276.31㎡×（58天-33天）×（36元／㎡÷30天）］。对逾期腾退房屋的占用费，虽然双方在合同中约定按双倍租金计算，但因该约定具有违约金性质，且明显高于租金损失，本院酌情调整为按租金标准上浮30%即每月47元／㎡计算。2020年3月12日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每月47元／㎡，计算276.31㎡。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川重华置业有限公司与叶知贵签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除； 二、叶知贵于本判决生效之日起五日内支付四川重华置业有限公司租金121023.18元； 三、叶知贵于本判决生效之日起五日内支付四川重华置业有限公司违约金（计算方法：暂计至2019年9月10日的违约金为20410.67元；2019年9月11日起至租金实际给付之日止的违约金，以欠付租金121023.18元为基数，按年利率10%计算）； 四、叶知贵于本判决生效之日起十日内返还四川重华置业有限公司位于彭州市的房屋（面积276.31㎡），并恢复原状； 五、叶知贵于本判决生效之日起十日内支付四川重华置业有限公司房屋占用费（计算方法：暂计至2020年3月11日的房屋占用费为7294.58；2020年3月12日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费，按房屋面积276.31㎡，以每月47元/㎡的标准计算）； 六、驳回四川重华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4022元，由叶知贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  廖述花 二〇二〇年四月十日 书记员  唐 娜