广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32843号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016Ｒ。法定代表人：曾德志。被上诉人（原审原告）：谭晓云，女，汉族，1988年2月17日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘朝润，广东中矩律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）因与被上诉人谭晓云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。民生东都公司的上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决并发回重审。事实与理由：第一，本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】系列案的民事判决书已经确认上述合同的法律效力并认可双方当事人改变原合同约定的交房时间，谭晓云继续要求民生东都公司按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。民生东都公司与谭晓云签订的《房地产买卖合同（预售）》约定由谭晓云购买民生东都公司开发的涉案房产XX里园，合同约定交房时间为2015年12月31日。在《房地产买卖合同（预售）》履行过程中，谭晓云又分别与深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《房屋改造工程委托协议》，协议规定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙日起120天内改造完毕。因改造工程对燃气供应的影响，民生东都公司又和深圳市鹏城管道有限公司（以下简称鹏城公司）签订《燃气管道工程合同》，约定由鹏城公司对涉案房屋进行燃气管道工程改造。2015年12月31日，谭晓云与民生东都公司办理了涉案楼盘的入伙手续。上述涉案楼盘由于依据《房屋改造工程委托协议》需要进行搭板改造。所以，民生东都公司与谭晓云尽管办理了入伙手续，但谭晓云并没有真实入住涉案楼盘。依据约定：东都市政公司对涉案楼盘进行了搭板改建，由于搭板改建涉及燃气工程的改造，鹏城公司又依照约定对涉案楼盘的燃气进行了改建。搭板和燃气改造完成后，涉案业主于2016年5月17日接到民生东都公司书面通知入住涉案楼盘。涉案楼盘燃气管道于2016年6月17日开通。涉案楼盘因延期交楼一事引起一系列诉讼。该系列诉讼经过深圳市龙岗区人民法院一审和深圳市中级人民法院二审。最终，深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】民事判决书认为：虽然卖方于2015年12月31日向买方移交了房屋，但房屋真正交付时间应为可以正常使用房屋的时间，本案中这一时间为燃气正式开通的2016年6月17日。买方委托进行的房屋改造和燃气工程改造直接影响到卖方交房，卖方以此有权逾期交房；根据《燃气管道工程合同》之鹏城公司应在接到进场通知后5天内施工、工期30天的约定，法院综合考虑确定卖方应完成燃气开户条件的时间、也即应真正交房的时间点为2016年5月31日。深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】民事判决书责令开发商需向业主承担延期交房的违约责任：从2016年6月1日计算至至2016年6月17日。涉案房屋涉及到三份合同：房屋预售合同（包括附件）、关于搭板改造的《房屋改造工程委托协议》、《燃气管道工程合同》，其前两份合同由谭晓云直接签订，第三份合同按照深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终5812-15861、19685-19698号】民事判决书，由谭晓云委托民生东都公司签订。这三份合同因此都对谭晓云具有约束力。深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】民事判决书又认定，燃气符合开户条件是房屋交付的前提，搭板和燃气改造推迟了燃气符合开户条件的时间，因此也就推迟了房屋正常交付的时间，依照《燃气管道工程合同》的规定及具体情形，房屋交付时间应确定为民生东都公司可以保证燃气符合开户条件的合理时间。深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】民事判决书确定改变房屋交付时间的依据是基于谭晓云意志的合同，不是特定的事实，该判决认同了《房屋改造工程委托协议》和《燃气管道工程合同》变更预售合同规定的房屋交付日期的合法性。既然预售合同规定民生东都公司应该保证在房屋交付之后的240天内办证，由于双方合意延迟了房屋交付时间，房屋办证时间自然应该相应地顺延。第二，由于谭晓云签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深圳市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。依照法律可以推定的事实和众所周知的事实，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。在鹏城公司完成《燃气管道工程合同》约定的燃气改造工程后，民生东都公司分别于2016年5月30日、2016年8月9日、2016年8月24日和2016年10月9日申请房屋初始登记，房屋登记机关延至2016年12月21日才办理房屋初始登记。根据《房屋改造工程委托协议》，涉案楼盘在预售合同规定的工程完成后立即移交给案外人东都市政公司进行改造。虽然民生东都公司连续四次要求进行房屋初始登记，但由于改造变更了规划原定的房屋结构，深圳市房屋登记中心在经过调查后不予登记。私自变更房屋结构不可避免地会带来房屋初始登记的困难，这既是依照法律和经验可以推定的事实，也是房地产行业众所周知的事实。经过民生东都公司艰难细致的工作之后，登记中心才最后于2016年12月21日办理房屋初始登记。办理初始登记后，民生东都公司迅速通知房屋买受人并陆续办理了房地产证。由此延期办证的法律责任只能由谭晓云自己承担。综上，民生东都公司认为一审法院否定上级法院已经确认的事实也是错误的，为维护自己的合法权益，民生东都公司现依法提出上诉。谭晓云未提交书面答辩状。谭晓云向一审法院起诉请求：1.民生东都公司向谭晓云支付逾期交房违约金9454.50元（以购房款为基数，按照日万分之三的标准计算16天）；2.民生东都公司向谭晓云支付自2016年8月28日起至2017年2月23日止的逾期办证违约金141030元；3.本案诉讼费用由民生东都公司承担。一审法院认定事实：谭晓云与民生东都公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由谭晓云购买民生东都公司开发的深圳市龙岗区XX1栋1单元10层1004号房产，合同约定民生东都公司的交付时间为2015年12月31日，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。XX里园的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。另查明，在合同履行过程中，谭晓云与案外人东都市政公司签订《房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生东都公司与案外人深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称越众公司）签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到民生东都公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期20天。根据深圳市燃气集团股份有限公司的回函，2016年6月17日涉案楼盘才具备燃气开户条件。谭晓云确认在2016年12月23日收到民生东都公司发出的办证通知，其办证方式为委托银行办证。一审法院认为，谭晓云与民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。违约金应自双方合同约定的交房期限最后一日的次日起计算；关于逾期交房违约金的截止日期，因2016年6月17日涉案楼盘具备燃气开户条件，故涉案楼盘具备燃气开户条件的时间，应视为房屋具备居住条件的时间，亦即开发商向买方的实际交楼之日，故违约金应计至该日止，但谭晓云委托他人对原房屋进行搭板改造，以及搭板改造后进行燃气工程改造的合理时间，属谭晓云自身的行为所导致的迟延，应从谭晓云主张的逾期交楼时间中扣除，一审法院酌定共计扣除合理工期152天。经核算，谭晓云要求民生东都公司支付逾期交房违约金9454.50元未超出法律规定及合同约定，一审法院予以支持。民生东都公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向谭晓云支付逾期办证违约金。一审法院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生东都公司向谭晓云支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起。关于逾期办证违约金计算的截止日期，一审法院认为，民生东都公司在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在民生东都公司发出通知之后，谭晓云应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对谭晓云怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由谭晓云自负。综合已生效案件的具体情形，一审法院对计算逾期办证时间的截止日期酌情处理如下：1.民生东都公司未按合同约定地址寄送办证通知且未妥投的，则一直计算至房产证颁发之日；2.办证通知妥投并由银行办证的案件，开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，一审法院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。经核算，谭晓云要求民生东都公司支付逾期办证违约金141030元未超出法律规定及合同约定，一审法院予以支持。民生东都公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、民生东都公司应于判决生效之日起十日内支付谭晓云逾期交房违约金9454.50元；二、民生东都公司应于判决生效之日起十日内支付谭晓云逾期办证违约金141030元。本案受理费1655元（谭晓云已预交），由民生东都公司负担，民生东都公司应于判决生效之日起十日内迳付给谭晓云。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民生东都公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、应当如何计算逾期交房违约金；二、应当如何计算逾期办证违约金。关于第一个争议焦点，首先，关于逾期交房违约金的起算日，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，违约金应自约定的交房期限最后一日的次日起计算。其次，关于逾期交房违约金的截止日，因2016年6月17日涉案楼盘才具备燃气开户条件，故涉案楼盘具备燃气开户条件的时间，应视为房屋具备居住条件的时间，亦即开发商向买方的实际交楼之日，故违约金应计至该日止。再次，由于谭晓云与案外人东都市政公司签订《房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。又因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生东都公司与案外人越众公司签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到民生东都公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期20天。因此，谭晓云委托他人对原房屋进行搭板改造的合理时间，和搭板改造后进行燃气工程改造的合理时间，属谭晓云自身的行为所导致的迟延时间，应从谭晓云主张的逾期交楼时间中扣除。一审根据上述情况酌定扣除152天，处理并无不当。一审对逾期交房违约金具体金额的计算和处理亦正确，本院予以确认。关于第二个争议焦点，一、关于延期办证违约金的起算日。预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，故民生东都公司向谭晓云支付逾期办证违约金的起算日，应为合同约定的房屋交付之日后第241日。民生东都公司主张因涉案房产存在搭板改建等情况，其办证义务应因此顺延。对此，本院认为，首先，在涉案楼盘各买受人向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。其次，根据合同约定，民生东都公司应在取得工程竣工验收证明文件的180天内办理完毕初始登记，但民生东都公司在此期限内尚未申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。再次，在本案中民生东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板、燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，该事实说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。民生东都公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。因此，民生东都公司该扣除违约金计算期限的理由不成立，本院不予支持。二、关于违约金的截止日，本院认为，根据合同约定，民生东都公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审酌情认定违约金计算标准为“自办证通知妥投之日起两个月，超过部分不予计算”的处理原则正确。一审对逾期办证违约金具体金额的计算和处理亦正确，本院予以确认。综上所述，民生东都公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3310元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年四月十三日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。