广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初316号 原告：胡传毅，男，1955年2月21日出生，汉族，身份证住址广西梧州市，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：廖宗骐，广西东中律师事务所律师。 被告：张坚，男，1966年7月4日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：钟爱军，女，1970年8月1日出生，汉族，身份证住址广西梧州市，现住广西梧州市。 原告胡传毅诉被告张坚、钟爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月3日公开开庭进行审理。原告胡传毅及其委托诉讼代理人廖宗骐、被告张坚到庭参加诉讼，被告钟爱军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡传毅向本院提出诉讼请求：一、确认本案房屋买卖合同合法有效，判令二被告协助办理本案房屋过户手续；二、判令二被告支付2019年5月1日至本案房屋过户之日止20万元按月3%计付的迟延办理过户违约补偿金（暂计至2020年2月28日为60000元）及另外支付罚款3万元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：二被告是夫妻关系，2019年1月30日，原告与二被告就买卖梧州市签订了一份房屋买卖合同。合同约定：被告将钟爱军名下的梧州市作价70万元卖给原告，合同期限为2019年1月30日至2019年4月30日，原告应在订立合同的当天支付20万元给被告，被告收到20万元后90天内（即2019年4月30日前）办妥房屋过户手续，原告即将余下的购房款付清给被告。合同还约定，被告收到20万元购房款后，合同期满，被告未能办理过户手续，且未能退回原告已付购房款的，视为被告违约，应每月按违约金额的3%计付补偿金及另外追加罚款3万元。合同签订后原告依照合同约定在2019年1月30日将20万元购房款通过银行转账到被告张坚名下的工商银行卡号为62×××28的账户，但被告收到原告20万元购房款后，却未能在90天内将房屋过户到原告名下，也不退还购房款，构成违约。本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合有关法律规定，应为合法有效的合同，依法收到法律保护。被告有义务将涉案房屋过户到原告名下，原告也有支付购房余款50万元给被告的责任。被告在收取原告20万元购房款后，没有在2019年4月30日前办妥房屋过户手续，至今已违约10个月，应支付违约补偿金200000*3%*10=60000元。按照合同约定，被告还应支付3万元罚款给原告。 被告张坚、钟爱军共同辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，把原来的借款问题变成房屋买卖合同纠纷来起诉。缘由如下：一、2016年11月10日答辩人为了扩大经营和装修店面借了原告30万元，并与原告签订《担保借款协议书》，约定每月按3%支付利息，之后一直按时支付利息；二、2019年1月30日前，由于答辩人父母及妻子身体不适，加之经营资金短缺，答辩人再次向原告借款30万元，原告叫人评估了答辩人的资产；三、2019年1月30日，原告同意借款，但有两个条件，一是涉及房产评估的借款要写成房屋买卖合同，二是以房屋评估所借的52万元要一次性付3个月的利息和管理费；四、由于要多付几万的利息，原告同意以《担保借款协议书》借款12万元给答辩人，该笔借款在2019年1月31日借的，利息和管理费按月支付，每月支付3840元；五、2019年1月30日，以房屋评估的借款52万元，原告减去之前借的30万元后转了22万元到答辩人账户，并写了四处房产的房屋买卖合同给答辩人签字作为借款凭证。2019年1月31日，双方签订《担保借款协议书》后，转了12万元到答辩人账户，并要求答辩人在当时用现金支付所有借款的利息52560元。答辩人在借款账户中取了5万元现金，剩余部分用身上的现金补齐52560元支付利息给原告；六、2019年1月30日借款后，原告收了答辩人位于蓝天港湾21栋1208房的房产证和土地证，和工厂二路三和里145号401房的房产证及土地证作为借款抵押物。综上，答辩人没有意向把房子出卖给原告，只是原告为了避免借款在法律上的麻烦，强要答辩人签订房屋买卖合同作为借款凭证，本案诉讼不是房屋买卖合同纠纷，请法院公正判决，并要求原告返还上述房产证及土地证，让答辩人在合理价格出售后归还借款。 被告钟爱军未向法庭提交证据，亦未出庭参加诉讼。 经审理查明，2016年11月10日，被告张坚、钟爱军向原告借款300000元，双方签订《担保借款协议书》，其中载明：“甲方（原告）于2016年11月10日出借300000元给乙方（二被告），借款期限从2016年11月10日至2017年4月10日，利息按月利率3%计，乙方定于每月10日付利息款共9000元给甲方”等内容。 2019年1月30日，二被告再次向原告提出借款，同日原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方（二被告）将位于梧州市出售给乙方（原告），房屋过户期限为3个月，自2019年1月30日起至2019年4月30日止；房屋成交价700000元，含垫付甲方在银行借款余额500000元，订立合同当天，乙方支付甲方现金200000元；自双方订立合同之日起90天内，甲方办妥过户手续，乙方即将余款付清给甲方；在合同期内，甲方不能私自出售、出租本合同所列房产，或以该房产抵押融资，不动产证书交由乙方保管；合同届满时，甲方未能办理过户手续，并且未能及时退回乙方已付现金的，视为甲方违约，应每月按违约金额的3%计付补偿金给乙方，另追加罚款3万元”等内容。同日，二被告将梧州市产权证及土地证原件交由原告收执保管，原告通过银行转账220000元至被告张坚名下62×××28银行账户，被告张坚向原告出具收据：“现收到胡传毅交来购房款220000元”。 2019年1月31日，被告张坚再次向原告借款120000元，双方签订《担保借款协议书》，其中载明：“甲方（原告）于2019年1月31日借120000元给乙方（被告张坚），从2019年1月31日至2019年7月30日止月利率为3%，乙方定于每月30日付利息款共3600元给甲方”等内容。同日，原告向被告张坚出具借款本息计算表，其中载有“增借30万3%4号到期，把30万加入昨天22万共52万，昨天转入房屋买卖，一结3个月=52万×3×3=46800减4天1200=45600元，管理1040×3=3120，今天借与12万3%=3600=管理费240元，45600+3600+3120+240=52560，12万-52560=67440”等内容。 另查明，2019年1月30日，原告与二被告除签订上述《房屋买卖合同》外，还就二被告名下位于梧州市恒业国泰广场第四层4169#商铺、梧州市工厂二路三和里145号401房、梧州市西江四路谭公冲1号第1-1幢1001房，分别与二被告签订三份《房屋买卖合同》。上述四份《房屋买卖合同》约定的首付款分别为200000元、70000元、100000元、150000元，合计520000元。 庭审过程中，被告张坚辩称本案双方实际存在的是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，认可双方就借款约定有利息，但认为约定利息按月3%计付标准过高，且因原告收取涉案梧州市产权证原件导致其无法出卖房屋偿还借款，其主张利息计算应截至原告不同意出卖上述房屋之日止。被告认为双方真实存在房屋买卖合同关系。经本院释明如认定双方不存在房屋买卖合同关系时原告是否变更诉讼请求，其表示不变更诉讼请求，但认为如法院认定本案为借贷关系，则主张按民间借贷纠纷处理，由二被告就涉案22万元予以偿还并从款项交付之日起按月利率3%计付利息。 上述事实有原告提供的房屋买卖合同、转账汇款凭单，被告张坚提供的担保借款协议书（2016.11.10）、担保借款协议书（2019.1.31）、房产评估计算表、借款本息计算表、房屋买卖合同四份、收据、银行明细清单及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。本案中，二被告名下位于梧州市、梧州市恒业国泰广场第四层4169#商铺、梧州市工厂二路三和里145号401房、梧州市西江四路谭公冲1号第1-1幢1001房等四处房产均于2019年1月30日分别与原告签订房屋买卖合同，原告只对涉案梧州市的合同约定首付款200000元予以支付，却未支付另外三套房产的首付款，且原告转账给被告张坚的款项为220000元，与房屋买卖合同约定的首付款金额不一致，有违常理，而上述四份房屋买卖合同的首付款合计为52万元，与二被告辩称的借款金额恰好一致。另外，涉案梧州市的合同中对房屋建筑面积、单价、交付等房屋买卖合同的基本要素均未作约定，却约定了二被告收取首期款后即办理房屋过户手续、交付房产证原件给原告保管、违约金按月3%计付并计罚款30000元等内容，反之对原告的义务及违约责任未作任何约定，双方权利义务明显不对等，不符合房屋买卖的交易习惯。最后，结合被告张坚提供的两份担保借款协议书、借款本息计算表、银行交易明细及双方庭审陈述，原、被告双方长期保持借贷关系，原告在庭审中亦表示二被告向其借款时承诺以涉案房产用作借款抵押，遂产生本案房屋买卖合同。综上，原、被告双方在形式上虽签订有《房屋买卖合同》，但其双方签订合同的目的在于对借贷的担保而非真实独立的房屋买卖合同关系，故本院认定本案名为房屋买卖实为借款担保，原告转账给被告张坚的220000元实为借款而非购房款，对原告主张确认《房屋买卖合同》合法有效、二被告协助其办理房屋过户手续以及支付违约金、罚款的诉讼请求，本院不予支持。庭审中经本院释明，原告认为如法院认定涉案220000元为借款，则主张按民间借贷纠纷处理，由二被告向原告偿还220000元借款本金并从款项交付之日起按月利率3%计付利息。对原、被告之间的借贷问题，本院认为，合法的借款关系受法律保护，原、被告之间的借贷关系，有原告提供的转账凭证予以证实，二被告在书面答辩意见中亦予以认可，本院依法予以确认。原告依约借款给二被告，但二被告却未能依约履行还款义务，至今尚欠原告借款本金220000元及利息未还，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于利息问题，原告主张从借款支付之日起按月利率3%计付，本院认为，原、被告在房屋买卖合同中虽约定按月利率3%计付补偿金，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条约定，借贷双方约定的利率以不超过年利率24%为限，原、被告约定的利率已超出法律规定，本院依法将上述借款利息调整为按年利率24%计付。被告张坚抗辩因原告收取涉案梧州市产权证原件导致其无法出卖房屋偿还借款而主张利息计算截至原告不同意出卖上述房屋之日止，但其又未能就原告阻却其出售房屋的事实予以举证证实，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，二被告应向原告偿还借款本金220000元及利息（利息从2019年1月30日起以220000元为基数按年利率24%计付至债务清偿之日止）。对原、被告之间的其他款项往来，原告在本案未提出主张，本院在本案不作处理，原告可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 1、被告张坚、钟爱军应于本判决生效之日起十日内偿还原告胡传毅借款本金220000元及利息（利息从2019年1月30日起以220000元为基数按年利率24%计付至债务清偿之日止）； 二、驳回原告胡传毅的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费10800元，减半收取为5400元（原告胡传毅已预交），由原告胡传毅负担3703元，被告张坚、钟爱军负担1697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  覃青青 二〇二〇年四月二十六日 书记员  黄汝雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。