徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初1497号 原告：孙静，女，1970年3月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所律师。 被告：孙世强，男，1952年10月9日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。 第三人：孙豹，男，1988年2月14日生，汉族，住徐州市铜山区。 第三人：高洁，女，1988年11月20日生，汉族，住徐州市铜山区。 原告孙静与被告孙世强、第三人孙豹、高洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙静及其委托诉讼代理人孙超、被告孙世强的委托诉讼代理人赵明浩、第三人孙豹、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙静向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖协议书，配合原告将涉案房屋及地下室（徐州市云龙区）过户到原告名下；2.被告赔偿原告违约金20000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月17日，原、被告双方签订房屋买卖协议书，约定被告将位于徐州市云龙区以200000元出卖给原告，并约定了违约责任。第三人作为利害关系人，也在房屋买卖协议上签字确认。房屋买卖协议签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告也将涉案房屋交付给原告装修及使用。现涉案房屋满足办证及过户条件，但被告拒绝按照买卖协议书约定配合原告办理过户手续，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告孙世强辩称，1、被告属于无民事行为能力人，签订房屋买卖合同的当事人应当具备完全民事行为能力，而被告不具备，故原、被告之前签订的房屋买卖协议无效，在合同无效的情况下被告不需要履行合同义务，亦不需要承担相应违约责任；2、被告并未收到过原告的购房款，涉案房屋买卖协议形成的背景是原告代替第三人孙豹偿还了60000元债务，在孙豹没有还款能力的情况下，在被告没有自主意识情况下签订了房屋买卖协议，该协议实质上是孙豹和原告之前债权债务的一种变相的担保和保证，本案系原告与孙豹之间民间借贷关系衍生出的法律纠纷，原告应依据民间借贷的法律关系请求孙豹返还借款，无权要求孙豹办理过户手续。 第三人孙豹、高洁辩称，孙豹只收到原告帮忙偿还的80000元的欠债，另外110000元没有收到，其余同孙世强辩称意见。 本院经审理认定事实如下：涉案惠民小区E12号3单元401室房屋系2004年拆迁安置的房屋之一，被拆迁人为被告孙世强。孙豹为孙世强的儿子，孙豹、高洁系夫妻关系，两人于2010年10月26日登记结婚。拆迁安置补偿协议及拆迁房屋调查决算表均是孙豹代孙世强签字。2007年1月12日，被告接到上房通知。 2013年12月17日，原告（乙方、购买方）和被告及第三人（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将其位于惠民小区的E12号3单元401室房屋，面积82.55平方米，配套地下室面积约为10.51平方米的房屋一套出售于乙方，总购房款为200000元，签订当日，购方孙静首付定金80000，剩余房款于2014年4月20日一次付清；甲方在取得合法过户手续后，必须尽快为乙方办理过户手续，地下室暂不包括办理产权手续之内，如可办理，甲方应给予办理；过户费用由乙方承担，甲方应积极配合，否则赔偿乙方违约金20000元整。合同还对其它事项进行了约定。原告孙静在乙方签字处签字按捺，被告孙世强、第三人孙豹、高洁分别在甲方签字处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。签订协议当日，原告通过农业银行卡卡转账的形式向第三人孙豹转账80000元，被告及第三人向原告出具收条一张，载明：孙豹今收到孙静购惠民小区E12-3-401室及地下室房款定金80000（捌万元整）。被告孙世强、第三人孙豹、高洁在收款人处签字按捺。原告和第三人均认可《房屋买卖协议》和收条上被告的签字按捺是原告和孙豹一起到涉案房屋的地下室找到被告，被告本人所留。签订合同时，原告亦收到了涉案房屋相关的拆迁安置补偿协议、拆迁房屋调查决算表、上房通知单。被告称孙世强为无民事行为能力人，其签订的《房屋买卖协议》无效。第三人孙豹称该80000元系原告以转账给孙豹、孙豹再转给案外人的形式替孙豹偿还的借款。出卖房屋时，涉案房屋由被告孙世强、第三人孙豹、高洁以及孙豹、高洁的孩子一起居住。 原告提供《双方约定》一份，载明：1、购房者孙静在2014年4月20日付清卖方孙世强房款。2、卖方孙世强儿子孙豹要把父亲（孙世强）的户头到乡办事处转移到自己名下，等房产证下达之日，积极配和买方孙静转户，否则按协议上7条违约处理。3、房产证过户到孙静名下，这个费用由孙静负责，其余费用由出卖方负责。4、卖方孙世强一家、儿子（孙豹）、儿媳（高洁）及孙女要在2014年3月20日之前搬离此房，E12-3-401室及地下室以及所有费用（水费、电费）交接完毕，否则按协议上第7条违约处理。原告孙静在买方签字处签字按捺，被告孙世强、第三人孙豹分别在卖方签字处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。落款日期为2014年4月20日。原告提供收条一张，载明：孙豹今收到孙静购房款110000元整（壹拾壹万元整）。（惠民小区E12-3-401室及配套地下室）；剩余10000元买方在取得合法产权证，房证之后配合过户到孙静名下之后付清。被告孙世强、第三人孙豹分别在收款人处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。落款日期为2014年4月20日。原告及第三人孙豹均称实际并非2014年4月20日当天签署的双方约定及收条。原告称之前约定的时间为2014年4月20日，但孙豹提前十几天把钱拿走了，所以是提前签署的。第三人孙豹称是2013年12月17日签署的，其并没有收到该110000元，110000元是截止至2014年4月20日，80000元借款所产生的利息，如果到截止时间，孙豹没有给付原告190000元，就将涉案房屋抵押给原告。孙豹还称《双方约定》及110000元收条上孙世强的签名及指印均是孙豹的，不是孙世强本人的。 2014年5月，原告已实际占有该房屋。2014年10月18日，被告高洁向原告出具确认书一份，载明：本人室内物品已搬完，两车。 原告已对涉案房屋进行装修，并提供水电费发票证明涉案房屋由原告实际占有并使用多年。 2009年7月23日，被告入徐州南郊××院入院治疗，入院诊断为癔症性××，于2009年8月19日出院，出院时患者病情平稳，且比住院时明显好转。2016年5月1日，孙洪玲报警称被告孙世强走失，称其精神不正常。2018年5月2日，柳集村委会出具证明，该证明载明：兹有我村蔺后组村民孙世强，身份证号，本人精神不好，家庭生活困难，情况属实，特此证明。 2017年2月2日，孙豹电话联系原告，表示想要向原告借钱，双方电话中提及涉案房屋房款问题，在电话中，孙豹认可原告给了190000元，尚有10000元未给付，且原告在电话中陈述：2014年3月20日那时来交接房子，最后的余款给你，最后你是怎么做的，人影没有了，老婆孩子不愿意走，赖着这个房子……我四处借钱，给你这个余款，这欠10000元到最后过户的……，孙豹并未予以否认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告孙静和被告孙世强、第三人孙豹、高洁签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告认为其有精神疾病，其签订的该合同应为无效合同，但其提交的其在2009年的住院病案材料、2016年的报警记录以及村委会出具的证明，并不能证明被告在签订合同当时在病发期，属于无民事行为能力人；且孙豹于2019年9月7日在公安机关制作的询问笔录中陈述孙世强可以一个人出去走路，也知道回家，生活可以自理。故本院对于被告的抗辩意见不予采纳。 关于80000元是原告替孙豹偿还的借款还是购房定金、购房余款是否交付的问题。关于该80000元，《房屋买卖协议》上明确载明定金为80000元，签订合同当日给付，该80000元亦是原告于合同签订当日转账给孙豹的，孙豹亦向原告出具了收条表明收到了80000元购房定金，至于孙豹将该笔钱转给何人是孙豹的自由，并不能证明原告是替被告偿还的借款。关于110000元购房余款是否交付的问题，第三人孙豹称其并未收到110000元的余款，110000元是截止至2014年4月20日，80000元借款所产生的利息，如果到截止时间，孙豹没有给付原告190000元，就将涉案房屋抵押给原告。首先，孙豹向原告出具了收到110000元购房款的收条，孙豹作为完全民事行为能力人，应当知道出具收条的法律后果。其次，从原告和孙豹的通话内容可看出，原告是四处借款将余款给了孙豹，还差10000元，承诺过户后给孙豹，孙豹并未否认，可见该110000元并非是借款产生的利息，若是利息，原告无须四处借钱凑足余款，而且，从2013年12月到2014年4月，80000元的本金不可能产生110000元的利息。再次，原告在录音中陈述的：14年的3月20日那时来交接房子的，最后的余款给你，最后你是怎么做的，人影没有了，老婆孩子不愿意走，赖着这个房子……。其陈述的原定的交接房子时间和《双方约定》上载明的时间一致，更具有可信度，且其“最后的余款给你”的陈述亦可表明确实存在余款交付的问题。综上，本院认定，本案并非民间借贷关系衍生出的法律纠纷，原告已经向孙豹支付了190000元的购房款。关于被告抗辩的其并未收到任何购房款、且没有指定原告将购房款打给孙豹的意见。本院认为，80000元收条和110000元收条上均有孙世强签字按捺，退一步讲，即使110000元收条上孙世强的签字按捺如被告孙世强和第三人孙豹所言并非本人所留，但被告孙世强并非《房屋买卖协议》上唯一的出卖人，孙豹亦是出卖人之一，原告将购房款交付给孙豹并无不妥，故本院对其抗辩意见不予采纳。 原告已经实际出资购买涉案安置房，鉴于政策原因，在一定期限内不能过户，但在过户条件成就时，被告应当依合同约定承担相应的协助义务。故对于原告要求被告孙世强配合将涉案房屋及地下室过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。原告已按约定交付购房款，但在涉案房屋满足过户条件时，被告不予以积极配合，该行为已经构成违约，故原告要求被告按照合同约定支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告孙世强于本判决生效之日起十日内协助原告孙静将位于徐州市云龙区过户至原告孙静名下。 二、被告孙世强于本判决生效之日起十日内向原告孙静支付违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由被告孙世强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王海斌 人民陪审员  张家文 人民陪审员  刘爱琳 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  冯 菲