广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终422号 上诉人(原审被告）:广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，总经理。 委托诉讼代理人：房珑，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：程达平，男，1976年3月26日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审原告）：欧东灵，女，1978年9月25日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区扶绥县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 上诉人广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景公司）因与被上诉人程达平、欧东灵商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 巨景公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回程达平、欧东灵的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方当事人在合同中已明确约定逾期办理房屋所有权证书违约金的计算方法，应遵照执行。2.逾期办证并不影响程达平、欧东灵使用房屋，未给其造成实际损失，且其也未能举证证明实际损失，应驳回其诉请。 程达平、欧东灵辩称，一、巨景公司从一审到现在，绿化工程未完成，没有竣工备案，没有进行首次登记，导致程达平、欧东灵至今没能办理房屋产权证。二、根据合同约定计算违约金过低，且巨景公司违约时间长达2年，其至更长，程达平、欧东灵取得房屋产权证遥遥无期，提出的以购房款总价的6%来计算违约金并没有超出司法解释第十八条第二款的规定。 程达平、欧东灵向一审法院起诉请求：巨景公司支付逾期办证违约金18899.40元。 一审法院认定事实，程达平、欧东灵与巨景公司达成商品房买卖合意，并履行了付款义务。2016年7月30日，双方补签订《商品房买卖合同》，约定：程达平、欧东灵购买巨景公司开发的坐落于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期4栋2单元202号房，房价总金额为314990元；巨景公司应当在2016年8月8日前交付该商品房；合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.A、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2016年8月1日，巨景公司将房屋交付给程达平、欧东灵使用，至今已超过730天，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致程达平、欧东灵未取得房地产权属证书，巨景公司已构成违约。 一审法院认为，巨景公司承认程达平、欧东灵在本案中主张的事实，故对程达平、欧东灵主张的事实予以确认。程达平、欧东灵与巨景公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。经向不动产登记部门核实，巨景公司至今未就祥和新城三期办理不动产首次登记，故无法办理不动产转移登记。程达平、欧东灵放弃办理房屋所有权转移登记的诉请，是当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，予以准许。根据合同的约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，在约定期限内因出卖人导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。现因巨景公司原因未就涉案房产办理不动产首次登记，导致在约定的期限内业主无法取得房屋所有权证书，巨景公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算，本案巨景公司从违约时间至起诉时已超过1年，且至庭审结束时，涉案房屋符合办理房屋所有权转移登记条件的时间仍属未知，如按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补程达平、欧东灵的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量巨景公司逾期办证的违约事实，程达平、欧东灵提出巨景公司按照已付购房款314990元的6%支付违约金18899.40元，予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：广西巨景房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付程达平、欧东灵违约金18899.40元。案件受理费减半收取136元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审查明，涉案小区附属配套设施（如绿化工程）未完成，涉案房屋至今未能办理不动产首次登记，无法办理不动产转移登记。 本院认为，巨景公司对一审判决认定其承担涉案逾期办理房屋产权属证书的违约责任没有异议，本院予以确认，不再评述。至于巨景公司应否支付程达平、欧东灵违约金及如何支付的问题。从本案查明的事实分析，巨景公司因涉案小区附属配套设施（如绿化工程）未完成，涉案房屋至今未能办理不动产首次登记，无法办理不动产转移登记，导致程达平、欧东灵未能办理房屋产权证书。根据双方合同约定，因出卖人的原因，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因此，程达平、欧东灵主张巨景公司支付违约金，理由成立，应予支持。关于违约金数额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然合同约定由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，但综合本案事实，巨景公司逾期办理房屋产权证的时间已接近两年，且涉案房屋何时符合办理房屋产权转移登记条件至今还未确定，业主何时取得房屋所有权也属未知，若按照双方约定计算违约金明显过低，且不管逾期时间长短，违约金数额都一样，对业主明显不公平。因此，一审判决根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量巨景公司逾期办证的违约事实，按照已付购房款总额的6%来计算违约金数额符合实际，并无不当，予以认定。 综上所述，巨景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元，由上诉人广西巨景房地产有限责任公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年四月十四日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。