江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0733民初358号 原告：谢洪娇，女，1978年9月27日出生，汉族，住会昌县。 委托诉讼代理人：刘政杰，江西柯睿律师事务所律师。 被告：谢伟东，男，1971年11月14日出生，汉族，住会昌县。 被告：胡辉，男，1977年1月13日出生，汉族，户籍地址：广东省佛山市南海区。 原告谢洪娇与被告谢伟东、胡辉房屋买卖纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢洪娇及其委托诉讼代理人刘政杰、被告谢伟东到庭参加了诉讼。被告胡辉经本院合法传唤未到庭（邮寄了书面答辩状），本案现已审理终结。 原告谢洪娇向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同书》；2.由被告共同向原告返还已支付的购房预付款50000元及利息（自2016年6月21日起至款项还清之日止按月息2分计算）：3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告谢洪娇与被告谢伟东、胡老春于2016年6月21日共同签订《房屋买卖合同书》，原告谢洪娇为买受方（乙方），胡老春为出卖方（甲方），被告谢伟东为胡老春的委托代理人。合同第一条：“出卖方房屋坐落于会昌县，位于第五层（合同书误打为第二层），房屋为混泥框架结构，建筑面积120平方米，房屋用途为住宅；建设工程规划许可证号为会国用（2015）第393号。”第四条：“甲方应于本合同生效之日起12个月内交付使用，将该房屋的产权证书二年内办理整栋楼的整体房产证。”第十一条：“如果甲方第五层房屋建不起，甲方按预付款每月付买方2分利息1000元整。”《房屋买卖合同书》签订当日，原告支付给被告谢伟东购房预付款50000元，被告谢伟东出具收条一张：“今收到谢洪娇购房款50000元，经收人谢伟东，2016年6月21日”。2015年4月6日，胡老春、胡辉与谢伟东签订《授权委托书》，委托人胡老春、胡辉委托谢伟东全权处理其位于会昌县的老房子的拆除和重新建造并签订了《合作建房协议书》，该《合作建房协议书》第二条约定：“拟建房屋全部由乙方出资建造，甲方只负责提供土地。除本协议约定的归属于甲方的权益，而且无其他违背本协议条款约定的条件下，房屋建筑完成后出售由乙方负责，甲方不参与。”根据以上事实可知，《房屋买卖合同书》中约定的出卖房屋系合作共同建房，胡老春、胡辉、谢伟东为共有人。谢伟东名为胡老春的委托代理人，实为共同出卖方，即经胡老春、胡辉同意的共有物处分权人。《房屋买卖合同书》签订及原告支付预款50000元后，合同书约定出卖给原告的第五层房屋被告迟迟未动工建设，至今未建起来。原告多次要求被告按合同约定履行义务，被告一直以各种理由拒绝履行。为维护原告合法权益，诉请法院支持原告的请求。 被告谢伟东辩称，对原告的诉讼请求无异议。 被告胡辉辩称，一、答辩人不应列为本案的被告。该《房屋买卖合同书》是与答辩人的父亲胡老春与谢伟东共同签署的，与答辩人胡辉本人无关，答辩人自始至终不知道这份合同的存在。答辩人认为本案的起诉对象是谢伟东及胡老春，虽然答辩人的父亲胡老春已经过世，但没有证据证明答辩人是胡老春的唯一继承人，故答辩人作为本案被告不适格，不应列为本案的被告。二、答辩人无房屋出售权，未收取过原告的任何款项。根据《合作建房协议书》第二条的约定，答辩人即甲方只负责提供土地，相关建房资金及房屋出售等全部都由乙方（即谢伟东）负责，甲方不参与，且相关收益都由乙方享有及处置，与答辩人无任何关系。原告起诉状陈述，其支付的5万元是由谢伟东收取，该款答辩人并无占有处分，原告起诉索要的对象应该是谢伟东。事实上答辩人胡辉及胡老春均未收到过原告的任何款项。综上，原告的诉讼请求与答辩人无关，请求法院依法查明事实，予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明，2015年4月6日，胡老春两父子（被告胡辉系胡老春之子）与被告谢伟东签订授权委托书一份，主要内容为：“胡老春、胡辉作为委托人，谢伟东为受托人。委托人（父子一家）因长期在广东居住，对会昌县的一栋原国有土地合计212.5平方米土混结构2层的老房子，由于委托人不便管理，现全权委托受托人（邻居）谢伟东，对该老房子全部拆除和申批重新建造的有关手续及所属申批建造的一切费用全由受托人负责缴交处理。委托人的房屋界址详见［会国用（98）字第4号、会国用（92）字第1108-055号、会国用（92）字第1108-056号国有土地使用证］。该委托书经双方签字后立即生效，委托人：胡老春、胡辉，受托人：谢伟东，2015年4月6日”。2015年8月23日，胡老春两父子作为甲方与被告谢伟东（乙方）就合作建房事项共同签订《合作建房协议书》一份，双方约定：“由甲方提供土地，乙方负责出资建造；除归属甲方的权益外（分配给甲方的房屋），房屋建成后出售由乙方负责，甲方不参与；拟建房屋涉及的产权证办理、政府相关费用、出售过户涉及的税费全部由乙方负责承担，甲方不承担，甲方应协助办理证件的相关手续，如果甲方不配合办理产权证及过户手续，乙方一切损失由甲方负责（按乙方所投资的成本双倍赔偿给乙方）；拟建房屋按政府部门审批同意的报建改建实施，甲方不能限制乙方所建房屋层高（六层半内）……”。 2016年6月21日，被告谢伟东以胡老春委托代理人的名义与原告谢洪娇签订房屋买卖合同书一份，合同第一条：“出卖方（甲方）房屋坐落于会昌县，位于第五层（合同书误打为第二层），房屋为混泥框架结构，建筑面积120平方米，房屋用途为住宅；建设工程规划许可证号为会国用（2015）第393号。”第四条：“甲方应于本合同生效之日起12个月内交付使用，将该房屋的产权证书二年内办理完整栋楼的整理体房产证。”第十一条：“如果甲方第五层房屋建不起，甲方按预付款每月付买方（乙方）2分利息1000元整。”该房屋买卖合同载明附有以下材料的复印件：房屋平面图、土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、出卖方身份证、出卖方代理人身份证、委托销售证书（或合同书）、买方身份证。该合同载明的出卖方为胡老春，出卖方代理人谢伟东及胡老春的签字均由被告谢伟东所签。《房屋买卖合同书》签订当日，原告支付给被告谢伟东购房预付款5万元，被告谢伟东出具收条一张。房屋买卖合同载明的附件中委托销售证书（或合同书）系上述2015年4月6日两被告所签授权委托书及《合作建房协议书》。 因超规划原因，被告的房屋仅建了四层半，原告定购的第五层房屋无法交付，故原、被告的房屋买卖合同无法继续履行，后原告诉至本院处理。 另查明，在被告谢伟东与胡老春及被告胡辉履行《合作建房协议书》过程中建房资金全部由被告谢伟东出资，胡老春及胡辉仅根据协议得两套房屋及配套的车库，其余房屋归被告谢伟东处置或出售。在被告谢伟东出售房屋过程中胡老春作为所建房屋的登记权利人会配合签字办理相关产权过户手续。胡老春已于2018年3月去世。庭审中被告谢伟东对购房款利息约定系自原告付款之日起计算无异议。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的身份证复印件、被告常住人口信息、房屋买卖合同书、收条原件、被告之间的授权委托书、合作建房协议书复印件等证据证实，并经庭审质证，可以认定。 本院认为，一、关于两被告在合作建房中的法律关系。被告胡辉及其父胡老春（土地方）提供自有土地使用权给被告谢伟东（出资方）建房，建房手续的审批、工程施工、资金投入、所建房的出售均由被告谢伟东自己负责并自负盈亏，土地方仅根据合同约定取得两套房屋及配套的车库，除协助办理相关审批手续外其他事项均不参与，该合作建房模式系以提供土地使用权对价取得分配的房产，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，不属于个人合伙意义上的利益共享、风险共担的法律关系。原告主张两被告系出卖房屋的共有人及共同出卖方与事实及法律不符，本院不予支持。二、关于本案房屋买卖的合同主体。原告与被告谢伟东签订房屋买卖合同时被告胡辉及胡老春并未参与并签字，是被告谢伟东以胡老春的名义与原告所签，合同条款及违约责任等均是被告谢伟东与原告自行约定，预付的购房款亦由谢伟东收取，且签订合同时被告谢伟东向原告出具了两被告的合作建房协议书（即向原告披露了合作建房的情况），故被告谢伟东为实际的房屋出卖人，胡老春仅为挂名的出卖人原告应该知晓，亦不构成表见代理。根据合同相对性原则，案涉房屋买卖合同的违约责任应由被告谢伟东承担。原告主张被告胡辉共同承担合同违约责任于法无据，本院不予支持。综上所述，被告谢伟东与原告所签房屋买卖合同权利义务明确，内容合法有效，双方应按合同内容全面履行。因被告谢伟东一直无法向原告交付房屋，原告主张解除双方的房屋买卖合同符合法律规定，予以支持。合同解除后根据结算及清理条款被告谢伟东收取的购房款50000元应退回原告并自原告付款之日起按约定的月利率20‰承担利息。被告胡辉经本院合法传唤未到庭，如有不利后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢洪娇与被告谢伟东于2016年6月21日所签《房屋买卖合同书》； 二、被告谢伟东归还原告谢洪娇购房款50000元并承担该款利息（自2016年6月21日起至付清之日止按月利率20‰计算），限本判决生效之日起5日内付清； 三、驳回原告谢洪娇对被告胡辉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4630元，由被告谢伟东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  邹 铠 人民陪审员  王茂发 人民陪审员  孙发成 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  邹丽敏