广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32014号原告：深圳市钻石广场商业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道钻石购物中心三楼G房，统一社会信用代码91440300335289379X。法定代表人：吴超。委托诉讼代理人：王卓新，广东瀚诚律师事务所律师，执业证号14403201610464746。被告：赵莹，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，被告：享乐里餐饮（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道南湖路2017号钻石广场一楼L1-07,22,24-27铺，统一社会信用代码91440300MA5DRNTTXT。法定代表人：赵莹。被告：大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DQF2E8T。法定代表人：李大卫。原告深圳市钻石广场商业有限公司与被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市钻石广场商业有限公司委托诉讼代理人王卓新到庭参加诉讼，被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市钻石广场商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《UMEMall（钻石广场）商铺租赁及管理合同》已终止;2.判令被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司立即向原告支付2017年7月1日起至2018年9月13日的租金为1303393元（2017年7月1日起至2017年12月31日的租金为528000元，2018年1月1日起至2018年9月13日的租金为775393元）;3.判令被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司立即向原告支付2017年7月份至10月份的水电费49864元;4.判令被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司立即向原告支付2018年9月14日至2019年3月12日期间占用L304-06号商铺的房屋占用费126000元;5.判令被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司立即向原告支付逾期支付租金的违约金519914元（按年利率24%暂计至2019年8月31日，请求计算至实际清偿之日止）;6.判令被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司立即向原告支付为本案支出的律师费用20000元；7.判令被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司为第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求中涉及的数额承担连带赔偿责任;8.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年1月19日，原告与被告赵莹签订了《UMEMall（钻石广场）商铺租赁及管理合同》（以下简称“《租赁合同》”），双方约定原告将位于罗湖区××路钻石广场××、××、××号商铺出租给被告享乐里餐饮（深圳）有限公司经营使用。租赁期限为5年，自2017年1月19日起至2022年1月18日。第一租赁年度的租金为每月88000元，随后租金每年递增5%。被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司应于每月1日前向原告支付当月租金。此外，原告同意给予被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司免租装修期为90+30+30天，即合同生效时给予90天免租期，第一租赁年度末与第二租赁年度末各自给予30天免租期。若被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司拖延租金或其他费用超过七天的，原告有权不予退还租赁保证金，每逾期一天的，须按照逾期未缴金额的0.5%向原告支付违约金。若原告因向被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及原告因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用和开支均由被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司承担。合同签订时，被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司共同在《租赁合同》附件一的《商铺平面示意图》中对商铺位置进行了签字与盖章确认。2017年3月7日，被告赵莹向原告支付了租赁保证金176000元及首月租金88000元。2017年3月8日，被告赵莹向原告支付了商铺装修保证金50000元。2017年5月9日，被告赵莹向原告支付了2017年5月19日至2017年5月31日的房屋租金及水电费。2017年6月15日，被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司向原告申请将《租赁合同》原定于2017年12月份的免租期提前调整至2017年6月份，原告予以同意。于是，被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司当月免缴租金。2017年7月份起，由于被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司拖欠租金及水电费、原告多次通过停水停电通知书、律师函等方式向被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司进行催收，但被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司均不予理会，甚至拒绝签收原告发出的催收通知书。但是，即便被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司一直未如约支付租金及水电费，原告也未曾对其采取过停水停电措施。2017年10月18日，由于被告享乐里餐饮（深圳）有限公司与员工发生劳动纠纷，深圳市罗湖区人民法院依照员工的财产保全申请对被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司承租的商铺进行了查封，并对承租商铺张贴了封条。2018年9月13日，由于被告享乐里餐饮（深圳）有限公司未能及时履行其与员工的生效判决文书，深圳市罗湖区人民法院做出了（2018）粤0303执11779号《协助执行通知书》与《执行裁定书》，要求继续查封、扣押被告享乐里餐饮（深圳）有限公司名下的财产。但是为了减少查封行为对原告所造成的影响，并且经原告的多次申请，执行法官同意在原告提供另一处场地存放查封扣押的财产的情况下对被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司承租的商铺进行解封，交由原告恢复使用。当日，全部查封扣押的财产被搬移至L304-06号商铺中封存。2019年3月12日，阳江市山海湾物业管理有限公司通过司法拍卖方式取得了所有查封扣押物品的所有权，并于当日办理完全部物品的移交手续。至此，L304-06号商铺交还原告恢复使用。经原告核查，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司实际上系法人独资企业，其唯一股东为被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司。此外，被告赵莹持有被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司90%的股份。被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司长期拖欠原告的租金及水电费用，不断侵害原告的合法权益。被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司作为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的唯一股东，其理应对此承担连带赔偿责任。根据《租赁合同》第6.3条、第6.7条、第40条、第46条、第47条之规定及《商铺平面示意图》中被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司共同对商铺位置的确认行为，原告认为，被告赵莹作为租赁合同的签约主体，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司作为租赁商铺的实际使用主体，双方均长期拖欠原告的租金及水电费用。并且，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司还因劳资纠纷导致租赁商铺及L304-06号商铺被查封。对此，原告有权终止合同，不予退还租赁保证金，要求被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司按照合同约定支付逾期未缴租金的违约金，并且承担原告为催收租金而产生的所有费用。此外，根据公司法第六十三条之规定，被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司作为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的唯一股东，若其不能证明与被告享乐里餐饮（深圳）有限公司之间的财产独立，其理应对本案承担连带赔偿责任。综上，为了更好地维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司未答辩。经审理查明：一、2017年1月19日，原告（甲方）与被告赵莹（乙方）签订了《UMeMall（钻石广场）商铺租赁及管理合同》，双方约定甲方将位于深圳市罗湖区××路××ＵＭｅＭａｌｌ（钻石广场）第一层L1-04、22、24-27号商铺出租给乙方。甲方同意乙方承租的房屋用于商业用途。乙方经营的类别为音乐餐厅，品牌为享乐里。租赁期限为5年，自2017年1月19日起至2022年1月18日止。第一租赁年度（即2017年1月19日至2018年1月18日）每月租金为88000元，第二租赁年度（即2018年1月19日至2019年1月18日）每月租金为92400元，第三租赁年度（2019年1月19日至2020年1月18日）每月租金为97020元，第四租赁年度（2020年1月19日至2021年1月18日）每月租金101871元，第五租赁年度（2021年1月19日至2022年1月18日）每月租金106964元。乙方应于每月1日前支付当月租金。乙方在合同签订之日起五日内向甲方交纳租赁保证金176000元。甲方应于2017年1月19日前将租赁房屋交付乙方使用。自交付之日起，甲方给予乙方免租装修期为90+30+30天，即合同生效给予90天，第一年度末、第二年度末各给予30天免租期。租赁期间内，乙方须向甲方交纳电费、水费、污水处理费及其他相关费用。如乙方被国家行政机关查封、吊销营业执照、经法院裁定生效被执行、被先予执行或被采取财产保全措施等行为而影响UMeMall（钻石广场）商誉；拖欠租金或其他任何费用超过七天，甲方有权选择提前终止合同而无须承担任何违约责任，不予退还租赁保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。甲方依据合同约定决定提前终止本合同时，应预先向乙方发出终止合同的书面通知，乙方应在该通知规定的期限内主动将租赁房屋清空并交还甲方，在此情况下，乙方应支付的租金及其他各项费用仍按原标准计算至交还该房屋之日。乙方在该通知规定的期限内未主动将租赁房屋清空并交还给甲方的，甲方有权采取停止供应水、电、空调及锁门等方式强制收回租赁房屋，若如此，乙方存放于该房屋内的所有物品均视为已被乙方遗弃，甲方可自行处置而无须承担任何责任，且甲方在收回该房屋之前有权按照合同约定向乙方计收该房屋的场地占用费。乙方延迟支付、缴交包括但不限于租赁保证金、物业管理保证金、水电周转金、保底租金、提成租金、空调使用费、电费、水费、物业管理费、宣传推广费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.5%向甲方支付违约金。甲方因向乙方催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担。被告赵莹、享乐里餐饮（深圳）有限公司均在租赁合同附件一《商铺平面示意图》上签字、盖章。二、原告确认：2017年3月7日，承租方向原告支付租赁保证金176000元及首月租金88000元。2017年3月8日，支付商铺装修保证金50000元。2017年5月9日，支付2017年5月19日至2017年5月31日的房屋租金及水电费。2017年6月15日，向原告申请将《租赁合同》原定于2017年12月份的免租期提前调整至2017年6月份，原告予以同意。2017年7月份起，因承租方未支付租金，原告多次向被告赵莹（享乐里）发出停水停电通知书、《律师函》，告知其缴纳拖欠的租金、水电费等。截至2017年10月，承租方拖欠水电费合计49864元。三、2017年10月24日，因被告享乐里餐饮（深圳）有限公司与员工的劳动争议纠纷，我院作出（2017）粤0303财保557-570号民事裁定书，查封了被告享乐里餐饮（深圳）有限公司在租赁房产内的相关财产。2018年9月12日，我院作出（2018）粤0303执11779号协助执行通知书，要求原告协助继续查封被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的相关财产，查封期限自2018年9月13日至2019年9月12日。原告主张自2018年9月13日起，全部查封扣押的财产被搬移至钻石广场三楼L304-06号商铺中封存。2019年3月12日，案外人阳江市山海湾物业管理有限公司通过司法拍卖方式取得了所有查封扣押物品的所有权，并于当日办理完全部物品的移交手续。原告主张在钻石广场三楼L304-06号商铺中封存物品占用的面积为140平方米，按照2017年罗湖区政府房屋租赁指导租金每平方米150元计算6个月占用费，合计126000元。四、被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司唯一股东。被告赵莹为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的法定代表人。五、原告为本案诉讼与广东瀚诚律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费20000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同相对方的问题，原告主张被告赵莹与被告享乐里餐饮（深圳）有限公司均是承租方，本院认为，涉案租赁合同由被告赵莹签署，但被告享乐里餐饮（深圳）有限公司在合同附件上盖章，且该商铺实际由被告享乐里餐饮（深圳）有限公司用于经营，被告赵莹为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的法定代表人，因此，本院认为，被告赵莹的签章行为应视为是履行法定代表人职务的行为，本案涉案租赁合同的相对方应为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司。被告享乐里餐饮（深圳）有限公司长期拖欠租金，原告有权依据租赁合同约定提前终止合同。原告请求终止《UMeMall（钻石广场）商铺租赁及管理合同》，本院予以支持。原告请求被告享乐里餐饮（深圳）有限公司支付2017年7月1日至2018年9月13日的租金1303393元及截至2017年10月的水电费49864元，理由充分，本院予以支持。原告请求被告享乐里餐饮（深圳）有限公司支付L304-06商铺的占用费，理由充分。原告主张占用面积为140平方米，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司未提出抗辩，根据查封财产的种类、数量，本院认为该占用面积符合常理。原告请求按照2017年罗湖区政府房屋租赁指导租金计算占用费合计126000元，本院予以支持。关于逾期支付违约金问题，租赁合同约定每逾期一天须按逾期未缴金额的0.5%支付违约金，原告调整至按年利率24%计算，该计算标准过高，本院调整至按年利率6%计算。因此，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自2017年7月1日起以每月应支付租金为基数，自当月1日起支付违约金至全部款项付清之日止（按照年利率6%的标准）。原告收取商铺装修保证金50000元，该保证金无合同约定，且原告未提交证据证明存在该费用不予返还的情形，因此该50000元应予以扣减。原告收取租赁保证金176000元，根据租赁合同约定承租方如违约导致合同终止该保证金不予返还，该保证金应视为针对迟延给付租金的违约金，因此，该金额也应当在被告享乐里餐饮（深圳）有限公司应支付的违约金中予以扣减。原告为本案诉讼支付律师费20000元，原告按照合同约定请求被告享乐里餐饮（深圳）有限公司支付，理由充分，本院予以支持。被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司为被告享乐里餐饮（深圳）有限公司唯一股东，被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司未举证证明公司财产独立于股东财产，原告请求其就被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的前述债务承担连带责任，理由充分，本院予以支持。原告请求被告赵莹承担支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告深圳市钻石广场商业有限公司与被告享乐里餐饮（深圳）有限公司签订的《UMeMall（钻石广场）商铺租赁及管理合同》终止。二、被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市钻石广场商业有限公司支付2017年7月1日至2018年9月13日的租金1303393元。三、被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市钻石广场商业有限公司支付2017年7月至10月的水电费49864元。四、被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市钻石广场商业有限公司支付2018年9月14日至2019年3月12日房屋占用费126000元。五、被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市钻石广场商业有限公司支付违约金，违约金自2017年7月1日起以每月应支付租金为基数，自当月1日起支付至全部款项付清之日止（按照年利率6%的标准），原告深圳市钻石广场商业有限公司收取的租赁保证金及装修保证金合计226000元应当从被告享乐里餐饮（深圳）有限公司应支付违约金数额中予以扣减。六、被告享乐里餐饮（深圳）有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市钻石广场商业有限公司支付律师费20000元。七、被告大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司须对被告享乐里餐饮（深圳）有限公司的前述债务承担连带责任。八、驳回原告深圳市钻石广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22954元，由原告深圳市钻石广场商业有限公司负担2295元，被告享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司负担20659元，原告深圳市钻石广场商业有限公司已预交的20659元，由本院予以退回。被告享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费20659元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。公告费450元，由被告享乐里餐饮（深圳）有限公司、大胃餐饮文化管理（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 琼审判员 林显志审判员 曾燕丽二〇二〇年四月十六日书记员 郑南桓