辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2960号上诉人（原审被告）：范文静，女，1957年5月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张浩，男，1970年6月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。上诉人范文静因与被上诉人张浩房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初17555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范文静上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院不认定“交房协议”之合法效力是错误的。涉案房屋被查封后，被上诉人仍主动要求继续购买房屋，由于房屋升值不同意解除合同，且双方于2017年4月28日即涉案房屋被查封半年后仍在被查封期间时，签订了补充协议，即“交房协议”，明确待上诉人涉诉案件结案后继续履行原合同，及时把房屋过户给被上诉人。该补充协议属合同履行中的正常变更，是双方真实意思表示，合法有效，从中可以看出双方已经对原合同约定的履行日期作出了变更，即：待上诉人涉诉案件结案后及时过户。2017年4月28日当日双方又签订了物业交接确认书，被上诉人实际入住了涉案房屋至今。当时契税已经退回了，又重新交纳的，也是主动重新办理的贷款手续，所有这些都证明被上诉人在知道房屋有诉讼纠纷之后仍然是主动积极购买房屋，其认可承担房屋涉诉及被查封带来的各种风险，个人自愿接受重新申请贷款增加的利息，因为多支付的贷款利息远不如房屋增值对其有利。被上诉人签订该补充协议后已经实际入住房屋，重新办理了贷款手续，涉诉房屋解封结案后被上诉人也已经办理了房屋过户手续，即补充合同已经实际履行。上述既证明了被上诉人不同意解除原合同由于房屋增值要求继续购买涉案房屋的事实，也证明了被上诉人自愿承担贷款利率上浮造成的损失。上诉人认为，双方应当按照变更后交付房屋的时间履行，上诉人没有违反变更后的合同，不应承担赔偿责任。二、一审法院否定补充合同的效力，却支持了“允许被上诉人居住房屋”这一部分补充合同中的内容，自相矛盾，导致作出了错误的判决。允许被上诉人居住房屋，是基于双方对原合同进行了变更，被上诉人接受诉讼案件结案之后变更产权，上诉人允许被上诉人居住到结案时至，所以上诉人认为，原合同因涉诉不能按时交付房屋的违约责任已经变更为允许被上诉人提前居住使用房屋。另外，如果被上诉人不履行变更后的协议，要求上诉人承担原合同违约责任，则变更后的合同（即允许被上诉人居住房屋）的前提条件不成立，那么被上诉人就应当交付实际使用房屋的房屋租金（上诉人反诉内容）。三、一审法院违法判决支持了被上诉人请求的尚未发生的损失。被上诉人要求赔偿因诉讼导致其重新办理贷款每月增加了300元的损失，而实际上该笔贷款还款期限是15年，被上诉人要求赔偿其尚未实际发生的损失，没有任何法律依据，却得到了一审法院的支持，显然是错误的，也违反了民法的基本原则。补充：原房屋买卖合同发生了变更，变更合同有效，一审原告的诉求是过失导致不能按时过户贷款增加的损失，已经按照变更合同变更为案件结案后及时过户，所以我方没有违约，故不应承担违约责任。二审贷款时间是2018年8月6日，判决是2019年11月，按照305元增加利率计算是4575元，一审判决3万元违法。关于一审上诉人的反诉，交房协议允许被上诉人入住的前提条件是结案后办理过户，这是补充协议的合同目的，如果不是变更了办理过户的时间，作为买房人凭什么提前入住房屋，如果不承认合同的变更时间，就应缴纳提前入住房屋应当支付的房屋租金才符合常理。张浩辩称，卖房人不是过失，2016年11月初上诉人已经知道房屋涉案，根据合同法上诉人没有保证房屋产权明晰，上诉人应承担一切后果，且没有解决。变更是因为我把房款已经交给了对方或者银行，我没有房住的情况下，让我先进住，变更只是时间的变更。贷款是不可撤消不可提前还款的，贷款期限是15年，共损害金额按照我现在计算54,923.4元，一审提供了相关证据。张浩向一审法院起诉请求：1.要求范文静赔偿张浩因其过失导致不能按时过户贷款，导致利率上升所产生的损失36,000元；2.诉讼费由范文静承担。范文静向一审法院反诉请求：1.请求法院判令张浩支付房屋租赁费用30,000元；2.本案反诉费及其他诉讼费用由张浩承担。一审法院认定事实：张浩、范文静双方在中介机构参与下，于2016年10月26日签订了房屋买卖（置换）合同，约定甲方范文静将座落于于洪区沈新路172-9号311室的房屋（建筑面积97.92平方米）卖给乙方张浩，成交价格为人民币61万元。约定当天交付定金10,000元，约定房款支付：过户当天乙方支付首付款21万元含定金资金监管，乙方使用商业贷款400,000元，乙方保证首次贷款无不良记录。双方约定违约责任：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或涉及该房屋债务纠纷，由甲方解决并承担一切后果及违约责任。双方还约定了其它事项。签订合同后，当事人开始履行。双方于2016年11月23日完成初步交易、缴纳税金，张浩向范文静缴纳了购房首付款210,000元并同时向建设银行申请贷款，该行于2016年11月10日审批同意贷款400,000元，贷款期限为180个月，年利率为4.165%下浮15%，月供为2991.93元，还款方式为等额本息。在双方当事人办理过户手续过程中，因范文静涉另案诉讼，涉案房屋于2016年12月被人民法院查封，双方没能完成登记过户手续。2017年4月28日，范文静与张浩签订《交房协议》，约定：甲方结案后继续履行合同义务，及时把房屋产权过户乙方。在甲方官司诉讼未结期间，允许乙方进入此房屋居住以及维护房屋，居住至结案。当天张浩、范文静并签订《物业交接确认书》，张浩入住涉案房屋交付完成。2017年5月涉案房屋再次被人民法院轮候查封，2018年3月9日，涉案房屋解除查封。因沈阳房产局交易系统升级以及银行贷款超过有效期等原因，须退回原手续重新办理。2018年4月19日，张浩、范文静签订《合同补充协议》，载明：在房屋交易过程中，因甲方涉及民事案件，房屋过户未能如期完成（原定于2016年12月7日乙方应取得房屋房产证）。房产证及贷款未能如期履约，现在甲方案件已经判决，愿与乙方继续执行原合同，但是因沈阳房产局交易系统升级以及银行贷款超过有效期，银行要求重新办理，必须将原有交易手续中止，退回甲方的房产证、契证以及甲、乙方缴纳的税款及监管资金……。协议签订后，张浩在浦发银行重新申请了400,000元贷款，贷款年利率4.9%，上浮15%，月供为3297.06元，贷款期限为2018年8月6日至2033年8月6日止。张浩贷款下来后履行了付款义务，双方过户交易完成。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同，从形式上符合合同法规定的合同成立要件，依法成立，在未经人民法院或者仲裁机构撤销或者确认无效之前，应推定合同有效。范文静已将房屋交付张浩，张浩也已将房款支付范文静，该合同已经履行完毕。关于张浩主张范文静赔偿因范文静过失导致不能按时过户贷款，导致利率上升所产生的损失36,000元的诉讼请求；张浩、范文静签订的房屋买卖合同第六条一款明确约定：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或涉及该房屋债务纠纷，由甲方解决并承担一切后果及违约责任。张浩、范文静达成合意约定张浩交付首付款210,000元后办理贷款400,000元，但在办理过程中因范文静涉其他债务纠纷，本案房屋被人民法院查封，范文静没有及时解决处理，使房屋恢复到正常交易办理过户更名的状态，直至于2018年3月9日才解除查封，导致张浩办理房屋贷款利率上升，造成损失，范文静没有完全履行合同义务存在违约行为，故应由范文静承担因违约造成张浩损失的赔偿责任。从张浩办理贷款的银行先、后期审批张浩银行贷款的利率比较，张浩每月增加还贷支出305.13元（3297.06元-2991.93元），张浩累计贷款180个月，造成张浩经济损失，现张浩主张赔偿36,000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于范文静请求法院判令张浩支付房屋租赁费用30,000元的诉讼请求；双方签订的《交房协议》约定：甲方结案后继续履行合同义务，及时把房屋产权过户乙方。在甲方官司诉讼未结期间，允许乙方进入此房屋居住以及维护房屋，居住至结案。范文静依照该约定履行交房协议，系履行合同义务的行为，其提起反诉请求范文静赔偿房屋租赁费用无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告范文静于本判决发生法律效力后30日内赔偿原告张浩因贷款利率上调造成的经济损失36,000元；二、驳回反诉原告范文静的诉讼请求；如果被告范文静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告缴纳的案件受理费700元，由被告负担；反诉原告范文静缴纳的诉讼费用550元自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，范文静与张浩签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。依据双方合同约定，范文静须保证该房屋权属无争议，若发生与范文静有关的权属纠纷或涉及该房屋债务纠纷，由范文静解决并承担一切后果及违约责任。本案中，双方合同履行过程中，张浩已于2016年11月10日经银行审批同意获得年利率为4.165%下浮15%的贷款，但因范文静涉及另案诉讼，导致涉案房屋于2016年12月被人民法院查封，双方未能按约定完成登记过户义务。后双方达成继续履行房屋买卖合同的意向，但张浩重新申请银行贷款时的贷款利率为年利率4.9%上浮15%，张浩为此需增加月还款支出，依据双方合同约定，应由范文静承担张浩相应的利息损失，一审法院判令范文静向张浩赔偿因贷款利率上调造成的经济损失36,000元并无不当。依据范文静与张浩于2017年4月28日签订的《交房协议》，双方约定范文静允许张浩在范文静官司诉讼未结期间进入此房屋居住以及维护房屋，居住至结案。现范文静要求张浩支付房屋租赁费用并无事实及法律依据，一审法院驳回范文静该项诉讼请求亦无不当。关于范文静以双方签订补充协议为由不同意承担赔偿责任的主张，张浩虽于2017年4月28日及2018年4月19日与范文静签订了《交房协议》及《合同补充协议》，该两份协议系双方对于2016年10月26日签订的《房屋买卖（置换）合同》继续履行的补充约定，双方并未就此变更或免除2016年10月26日《房屋买卖（置换）合同》中约定的违约责任，故对范文静该项主张，本院不予支持。综上，上诉人范文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人范文静负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年四月十六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。