上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3502号上诉人（原审原告）：丁永清，男，1966年7月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵月明，女，1965年2月24日生，汉族，住上海市松江区。上诉人丁永清因与被上诉人赵月明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁永清上诉请求：1、《清退协议》系针对被上诉人及案外人王某两套房屋的清退事宜，原审法院却认为对王某没有约束力，对此上诉人有异议。2、上诉人属于善意一方，被上诉人应构成表见代理。被上诉人赵月明辩称，案外人王某未委托过被上诉人；被上诉人与王某也并非亲戚关系。丁永清向一审法院起诉请求：1.赵月明支付补偿款80,000元；2.赵月明赔偿至本案法律文书生效之日止的利息损失（以80,000元为基数，按同期银行贷款利率从2019年7月9日起算）。审理中，丁永清变更第2项诉请中的利息起算日期为2019年8月1日，后又撤回该第2项诉请。一审法院认定事实：2006年1月1日，案外人王某和赵月明作为出租人、甲方与丁永清作为承租人、乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将自有位于松江区XX街XX、XX号一至三层共360平方米房屋租于乙方使用，并就租金、租期等作出约定，租赁期限截止至2015年12月31日。2015年4月2日，案外人王某和赵月明再次作为出租人、甲方与丁永清作为承租人、乙方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自有位于松江区XX街XX、XX号一至三层共360平方米房屋租于乙方使用，并就租金、租期等作出约定，租赁期限自2015年5月10日至2018年5月10日。上述两份租赁协议，均由案外人王某及赵月明分别在甲方处签名。丁永清另提供了一份落款日期为2015年5月28日的《房屋租赁协议》，出租人为案外人王某和赵月明、承租人为丁永清，租赁标的亦为松江区XX街XX、XX号一至三层共360平方米房屋，租期则自2015年5月10日至2019年5月10日。该份租赁协议甲方处有赵月明和王某签名，丁永清称该二人签名均由赵月明一人签署，而赵月明称其从未签署过该协议，但不申请笔迹鉴定。丁永清又称签订该份房屋租赁协议时，系因为丁永清将房屋转租给的案外人XX营业厅要求签订4年的租期，故丁永清与赵月明协商调整租期而重新签订租赁协议，因当时丁永清未能联系上王某，故赵月明表示其将告知王某，但赵月明对丁永清此项陈述及该份房屋租赁协议均不予认可。2019年6月28日，由赵月明作为甲方、丁永清作为乙方签订《清退协议》，载明，经甲乙双方友好协商，现就XX镇XX街XX号、XX号房屋清退事宜达成如下协议：1.乙方在2019年7月8日前清空里面所有物品，遗留物品属于乙方遗弃物，并把钥匙交给甲方；2.甲方付给乙方补偿款80,000元；2.甲方在收到该房屋动迁款三天内一次性付给乙方补偿款80,000元……4.本协议系双方友好签订，乙方收到补偿款后，双方对终止XX镇XX街XX号、XX号房屋清退事宜无任何疑义；等。该协议甲方由赵月明签名、乙方由丁永清签名，另有见证人签名。就该清退协议，赵月明称其未得到案外人王某授权；丁永清称赵月明未向其出示王某授权委托书、丁永清也无法联系到王某，但是系赵月明提出要就XX号、XX号两套房屋一并清退并达成协议。赵月明则称其没有提出要一并清退王某的房屋，且清退协议签订后，王某得知此事并提出异议。2019年7月3日，松江区XX镇XX社区居民委员会出具收条，载明收到丁永清交来的XX镇XX街XX号、XX号房屋钥匙一把。另查明，就松江区XX街XX号、XX号房屋，丁永清称其明知该两套房屋分别由王某及赵月明各自所有一套，但是具体权属情况不清楚；赵月明称XX街XX号房屋为王某所有、XX街XX号房屋为赵月明所有，且两套房屋均没有房地产权证。审理中，赵月明确认就其所有房屋的动迁款已于2019年7至8月间取得。关于赵月明与王某之间的关系，赵月明称双方并无亲属关系，只是比较相熟。丁永清为证明赵月明有权代理王某，提供了赵月明与丁永清的短信往来，赵月明在2016年5月6日向丁永清告知银行账户信息以及因王某没有卡要求丁永清将租金一并汇至赵月明账户。而关于房租的收取，丁永清称存在案外人王某和赵月明一起收租和赵月明一人收租之情况，赵月明对此不持异议，但认为赵月明仅仅是代收租金而不能代理王某。一审法院认为，丁永清与赵月明签订的清退协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，赵月明亦没有证据显示其在签订清退协议之时存在法定无效或可撤销之情形，故清退协议应属有效合同，丁永清、赵月明均应恪守。现在双方的争议焦点在于：1.赵月明在签订清退协议时是否取得案外人王某的授权或者事后追认；2.如果赵月明没有取得王某的授权或事后追认，是否仍需要向丁永清支付补偿款80,000元。对于第一个争议焦点：丁永清、赵月明均确认，赵月明从未向丁永清出示过王某的授权委托书，丁永清也确认王某未口头告知其赵月明为有权代理；而赵月明亦抗辩王某对于清退协议涉及其所有的房屋而提出异议，故一审法院认为，王某未授权赵月明就其所有房屋的租赁事宜与丁永清签订清退协议。丁永清又称赵月明可构成表见代理，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，对此一审法院认为，首先，王某与赵月明之间并无亲属关系，仅是共同向丁永清出租自己所有的房屋；其次，从丁永清与赵月明以及案外人王某之前签订租赁协议的惯例看，租赁协议应由王某本人签订；第三，赵月明代收房租的行为并不必然推定出其有权代理王某，特别是丁永清自认在清退协议签订之前，其已经与赵月明及王某就租期的到期日、是否还应当支付租金产生争议。故依据现有在案证据，丁永清主张赵月明有权代理王某或构成表见代理的理由均不成立。对于第二个争议焦点：基于上文的分析，赵月明无权就属于王某名下的房屋所涉租赁合同的解除、终止、不再继续履行等与丁永清达成协议，王某也非清退协议的当事人，则在现有证据的情况下，王某无需受丁永清与赵月明签订的《清退协议》所约束，丁永清基于清退协议就王某所有房屋的行为并不当然对王某具有约束力；但赵月明所承诺的由其个人给付丁永清补偿款80,000元系其当时的真实意思表示，且赵月明付款的前提条件即丁永清将XX街XX、XX号房返还与赵月明取得房屋动迁款，现均已经实现，则赵月明应按约向丁永清支付补偿款80,000元。然赵月明向丁永清支付完毕补偿款80,000元，亦不表明案外人王某与丁永清之间已无涉。据此判决：赵月明于判决生效之日起十日内支付丁永清补偿款80,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计900元，由赵月明负担。本院二审期间，上诉人丁永清围绕上诉请求依法提交如下证据材料：（一）王某向其起诉的诉讼材料；（二）王某与上诉人短信截图；（三）本案涉案房屋的预售合同和发票。被上诉人赵月明的质证意见是：（一）上诉人与王某之间的事情其不知情。（二）其没有与王某一起买房。本院审查认为，上诉人提供的新的证据，与本案审理范围、内容缺乏关联性，均不予采纳。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院判决被上诉人赵月明支付上诉人丁永清补偿款80,000元。对此被上诉人未提上诉。上诉人对判决内容并无不服，仅就一审判决部分理由而提起上诉。对此应当认为，本案当事人系上诉人丁永清与被上诉人赵月明，案件审理及解决的系本案双方当事人之间的权利、义务关系及纠纷。至于案外人王某非本案当事人，其与上诉人之间的法律关系或权利、义务等非本案审理的范围及内容。丁永清原审主张赵月明有权代理王某或构成表见代理以及清退协议对王某有约束力等意见。因王某未参与本案的诉讼，对其相关的权利、义务等事实，特别是上诉人主张被上诉人有权代理王某或构成表见代理等，涉及王某的重要权益，故均不应在本案中予以确定，而应当另行解决。综上所述，上诉人丁永清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,825元，由上诉人丁永清负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年四月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……