山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1914号上诉人（原审原告）：张建华，男，1970年9月6日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：宋楠楠，山西真强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，山西真强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西中建置业开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路116号晨光上东小区4-1011号商铺。法定代表人：李志刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡玉亭，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。上诉人张建华因与被上诉人山西中建置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张建华上诉请求：1.依法改判自被上诉人支付上诉人“违约金26455元（以已付购房款78.5万元为基数，自2015年11月26日起至2017年9月30日，按日万分之0.5计算）”为“违约金33480元（以已付购房款78.5万元为基数，自2015年6月1日起至2017年9月30日，按日万分之0.5计算）”；并依法改判被上诉人支付上诉人“自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（以已付购房款78.5万元为基数，按日万分之0.5计算）”为自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（以已付购房款78.5万元为基数，按日万分之3计算）；2.本案的一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定被上诉人作出《关于二期工程延期交房的承诺》中于2017年7月31日前达到竣工条件的承诺，不是法律规定以及双方《商品房买卖合同》约定的交房条件，即经政府有关部门竣工验收后，从而认定上诉人的主张证据不足，系事实认定不清，法律适用错误。首先，《关于二期工程延期交房的承诺》是被上诉人为解决延期交房对香颂小区全体业主作出的承诺。根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2015年5月31日前向上诉人交付竣工验收合格的房屋，但是至2017年2月20日前，涉案房屋仍未达到竣工条件，更不可能交付使用。在逾期交房已近两年之久时，被上诉人向上诉人出具了上述承诺，承诺中明确载明，2017年7月31日香颂小区达到竣工条件，如以上工期未能达到竣工条件，对其后的逾期交房违约金调整为按每日万分之三计算，该约定是对《商品房买卖合同》中违约金每日万分之0.5进行变更。该承诺是被上诉人真实意思表示，合法有效。一审已经查明，本案诉争房屋，至今尚未进行竣工验收，不具备交房条件，所以上诉人要求被上诉人按照承诺，按每日万分之三向上诉人支村逾期交房的违约金，有明确的事实和法律依据。其次，《关于二期工程延期交房的承诺》中“竣工条件”的含义，应当是工程完工、验收合格，达到交付条件，这与《商品房买卖合同》中约定的交房条件“验收合格”两者含义是相同的。原审判决无视《关于二期工程延期交房的承诺》的出具背景，无视该承诺系解决被上诉人延期交付房屋问题的基本事实，仅仅强调文字表述的差异，刻意将“竣工条件”和“验收合格”的交房条件完全割裂开，好像二者完全没有关联，这完全是枉顾事实，上诉人认为原审判决是明显偏袒被上诉人。最后，上诉人与被上诉人在2013年9月7日签订认购书，达成草签合同，在草签合同中约定交付房屋日期为2015年5月31日，并且在2013年至2014年履行了大部分付款义务，所以主张从2015年6月1日起算并无不当，应当得到支持。综上所述，被上诉人违约事实清楚，所出具的承诺对被上诉人违约后果进行了明确约定，被上诉人应当按照承诺约定向上诉人支付逾期交房违约金，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。山西中建置业开发有限公司辩称，一、本案应当依据《商品房买卖合同》约定的标准计算逾期交房违约金，一审法院对此事实认定清楚，适用法律正确。1.2016年7月8日，答辩人与上诉人签署《商品房买卖合同》，该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的，逾期交房违约金应当以买受人已付房款为基数，按照日万分之0.5的标准，从合同第八条规定的交付日期的第二天起计算至实际交房之日止”。该合同为双方真实意思表示且并未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。如答辩人未按期交房，则依约应按已付房款的日万分之0.5支付违约金直至实际交房之日。2.关于上诉人提出的《关于二期工程延期交房的承诺》（以下简称“《二期承诺》”）。首先，答辩人从未向上诉人及各业主做出过该《二期承诺》，该《二期承诺》系答辩人应住建局的要求，为配该部门完成结项工作而向住建局出具的，并非对业主做出，亦非针对业主的承诺。且该《二期承诺》从未对外公开过，业主是以非正常手段获取的，并非是双方协商一致后的成果，因此该承诺并不具有法律效力，不应在答辩人与上诉人之间形成权利义务关系。其次，即便依据《二期承诺》，答辩人也并未违反该承诺中关于达到“竣工条件”的时间要求。根据《二期承诺》，答辩人承担违约责任的前提条件为未达到“竣工条件”，而非“交房条件”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。根据上述法律规定，“竣工条件”与“交房条件”实属完全不同的概念，这两个条件分别属于商品房建设、交付过程中不同阶段的具体要求。达到竣工条件的商品房经验收合格后方能达到交房条件。因此，不应随意地将“竣工条件”扩大解释为“交房条件”。上诉人想当然地将“竣工条件”等同于“交房条件”完全是其违背基本常识而一厢情愿的推定，无任何事实与法律依据。另外，根据答辩人原审中提供的《竣工报告》显示，上诉人所购买的香颂小区14＃住宅楼于2015年12月就达到竣工条件。也正因为如此，《二期承诺》并不会对答辩人造成违约风险，答辩人才会应住建局要求出具该承诺以满足其结项任务。因此即便依据《二期承诺》，答辩人并未违反“竣工条件”的相关约定，故答辩人也无需以万分之三为标准计算逾期交房违约金。二、本案所涉商品房早已符合交付条件，且答辩人已履行通知义务，但上诉人拒绝收房。《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金应计算至自答辩人通知上诉人收房之日。答辩人于2018年7月18日向上诉人邮寄《交房通知书》，通知其所购房屋于2018年7月份即可入住，要求尽快办理收房手续。但上诉人收到通知后并未回复，至今不予收房。另外，本案所涉房屋所在的14＃楼大部分业主均按期收房装修，并已居住多年。而且该楼盘大红本目前正在依法办理当中，不日即可办理完毕。在答辩人及时履行通知义务情况下，逾期交房违约金应计算至自答辩人通知上诉人收房之日，即2018年7月18日。相反，上诉人接到《交房通知书》后至今不予办理收房手续，反而恣意采取各种手段要求答辩人支付违约金，不仅给答辩人造成了巨大的经济损失，也造成了答辩人商誉受损，同时也导致其购买的房产失去使用价值多年，其理应为自己的行为所造成的后果承担责任。张建华向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2015年6月1日起至2017年9月30日共853天，按日万分之0．5计算的违约金33480元；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三计算的违约金（暂计算至2018年10月22日，计385天，为90668元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月8日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于太原市北营光明路14号14幢2单元3层0301号房，房屋总价款78．5万元，于2015年11月26日原告一次性交纳78．5万元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条第（2）项约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0．005％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0．5的违约金。2017年2月20日，被告作出《关于二期工程延期交房的承诺》，承诺在2017年7月31日前达到竣工条件，如以上工期未能达到竣工条件，且在其后的两个月延展期内亦未达到竣工条件，则其后的违约金调整为按每日万分之三计算违约金。另查明，原告已另案起诉案外人山西天赋达工程有限公司，诉请案外人提供本案诉争房屋工程竣工验收资料。本案诉争房屋，政府有关部门尚未进行竣工验收。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。被告未按《商品房买卖合同》第八条约定在2015年5月31日前向原告交付，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付自2015年6月1日起至2017年9月30日共853天，按日万分之0．5计算的违约金33480元，因原告实际交付房屋购房款日为2015年11月26日，故违约金应当从实际交付购房款之日起计算。被告在2017年2月20日向包括原告在内的香颂业主出具《关于二期工程延期交房的承诺》，被告作出的《关于二期工程延期交房的承诺》中于2017年7月31日前达到竣工条件的承诺，不是法律规定及双方《商品房买卖合同》约定的交房条件，即经政府有关部门竣工验收后，故原告依据该承诺要求被告从2017年10月1日起按日0．03％计算违约金的诉求，证据不足，本院不予支持。从2017年10月1日至实际交付房屋之日止的违约金，被告应按合同约定的日万分之0．5支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山西中建置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建华违约金26455元（以已付购房款78．5万元为基数，自2015年11月26日至2017年9月30日，按日万分之0．5计算）及自2017年10月1日至实际交付房屋之日止的违约金（以已付购房款78．5万元为基数，按日万分之0．5计算）。二、驳回原告张建华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1391元（原告已预交），由被告山西中建置业开发有限公司负担（与上述款项一并支付原告）。本院二审期间，上诉人张建华提交了《“香颂”商品房认购协议书》复印件，证明在2013年9月1日就草签了合同同时支付29万的购房款。被上诉人山西中建置业开发有限公司提交了《交房通知书》、EMS快递单、14#楼业主周爱珍《商品房买卖合同》、《业主基本情况登记表》及身份证复印件、《入伙确认表》、《业主验房单》、《电梯前室使用协议》两组七个证据，用以证明案涉14#楼已完全具备交付条件。本院组织当事人进行了举证和质证，山西中建置业开发有限公司认为《“香颂”商品房认购协议书》没有原件，真实性无法确认；张建华认为山西中建置业开发有限公司的证据与本案无关，认为商品房需要验收合格才能交付。对当事人有异议的证据本院认证如下：1.山西中建置业开发有限公司提交的新证据：经审查，EMS快递单上并未显示其中寄送的内容，山西中建置业开发有限公司提交的其他证据均无法显示案涉房屋的情况，故对证据的关联性本院不予认定。2.《“香颂”商品房认购协议书》。从形式上该证据为复印件；从内容上为认购协议书，双方此后又签订了正式的《商品房屋买卖合同》，双方之间的权利义务应当以后形成的《商品房屋买卖合同》为准，故对该证据的证明目的不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议为自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金计算标准的问题。张建华主张自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金应当按照《关于二期工程延期交房的承诺》每日万分之三计算。根据已查明的事实，《商品房买卖合同》中约定的支付违约金的条件是未在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；《关于二期工程延期交房的承诺》中约定的支付违约金的条件是未在2017年7月31日且在其后的两个月延展期内亦未达到竣工条件。2017年10月1日案涉房屋已经施工单位报告竣工，虽未经政府有关部门竣工验收，但已符合《关于二期工程延期交房的承诺》中约定的竣工条件，一审法院按照《商品房买卖合同》中约定违约金日万分之0.5认定自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金计算标准并无不当。关于张建华要求按照《“香颂”商品房认购协议书》主张从2015年6月1日起算违约金的上诉请求。因《“香颂”商品房认购协议书》为复印件，且双方此后又签订了正式的《商品房屋买卖合同》，双方之间的权利义务应当以后形成的《商品房屋买卖合同》为准，故对该项上诉请求本院不予支持。综上所述，张建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2783元，由张建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 任有会审 判 员 吕 斌审 判 员 武 涛 二O二O年四月三十日法官助理 王 艳书 记 员 路亚君