湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2143号原告：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。法定代表人：柳广，负责人。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。被告：李顺叶，女，1986年4月17日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘国（系李顺叶丈夫），男，1982年7月22日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）与被告李顺叶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正平、何阳、被告李顺叶的委托诉讼代理人刘国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光壹佰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的截止到2020年6月30日的物业费4897.31元；2、请求判令被告支付违约金918.25元；3、请求判令被告支付律师费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年7月12日，原告通过阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司选聘对长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城实施前期物业服务工作。原告严格依约履行了义务。被告为长沙阳光壹佰国际新城3栋804号房业主，2017年6月24日，原被告签订《前期物业管理服务协议》。协议第四条第一款约定每季度第一个月的10日前交纳本季度物业服务费；第四条第二款约定：住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.98元收取物业管理费。第九条第四款约定：乙方（被告，下同）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告，下同）有权要求乙万补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金。……如甲方通过诉讼途径催缴乙方拖欠相关费用的，由此产生的全部损失或费用包括但不限于诉讼费、律师费、违约金、必要性开支费等全部由乙方承担。后因阳光壹佰凤凰社正在建设施工且周边的配套设施处于逐步完善阶段，原告同意被告的物业费补贴0.5元／平方米／月，在截至2022年3月30日之前的物业费按2.48元／平方米／月收取。合同签订后，被告向原告支付了部分物业服务费。但被告欠缴2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4897.31元及由此产生的违约金918.25元。原告多次通过上门送达催费通知书或邮寄律师函的方式向被告催要物业服务费等费用，但被告一直拒绝交纳。被告迟延付款的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵害，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九等相关规定诉至人民法院，请求判如所请。被告李顺叶辩称：一、原告所谓的“原告严格依约履行了合同，被告却没有投合约定给付相关费用”，这与事实不符。（1）原告“恶人先告状”，原告没有严格依约履行物业管理服务在先，答辩人有权基于合同的抗辩权，依法中止支付费用，是合理合法的，不应承担本案的违约金、诉讼费、律师费等责任。（2）原告严重侵占业主公共财产、未履行维护公共设施管理职责，严重违约。（3）原告对本小区各方面管理严重违约。二、原告违法、违规收费，且未提供收费依据及彻业服务等级资质，也未公示公开收费情况。（1）原告从未公示其收费资质和收费依据，也未出示发改委物价部门提供收取2.98的标准和法律依据。（2）原告无论从人员素质、服务态度还是提供的物业服务设施来说，服务从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。三、对于阳光物业的管理水平和资质，本人认为存在特别严题。理由如下：（1）原告方安保工作存在重大隐患。（2）服务管理意识差。四、原告环境卫生、绿化差。（1）公共环境卫生极差，小区周边垃圾堆积如山，夏日臭气熏天，物管清理不及时。（2）绿化差，绿化布局严重不合理。五、原告交通秩序与车辆停放管理混乱。小区北门、东门车辆乱停乱主道违停、停车场入口前坪时常违规停放。六、对于原告所阐述的建筑面积有异议。合同与房产证上的面积有差异。房产证的面积记载为82.17平方米。七、对原告的主体资格表示异议，庭审时答辩人发现本案原告未提供原被告主体适格的证据。因为我们收到民事起诉状时，原告一直没有提供原告适格主体的证据，发现原告起诉不合法，应依法裁定驳回。经审理查明：被告李顺叶均系阳光壹佰新城五期4-3栋804号业主，房屋建筑面积82.17平方米。2017年5月23日，原告阳光壹佰公司（甲方）与被告李顺叶（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》。协议载明案涉房屋的建筑面积为82.28平方米。协议第四条约定乙方每季度第一个月的10日前缴纳本季度物业管理费。住宅五期4-3、4-4按建筑面积每月每平方米2.98元收取物业管理费。协议第九条约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算缴纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不缴纳，乙方同意甲方有权通过合法途径强制追缴（包括但不限于采取限制性服务措施，停电、停水等），乙方承诺如果甲方采取上述相关措施对乙方造成损害或损失的，甲方不承担任何责任，如甲方通过诉讼途径催缴乙方拖欠相关费用的。由此产生的全部损失或费用包括但不限于诉讼费、律师费、违约金、必要性开支等全部由乙方承担、合同第十四条约定本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用等进行了约定。庭审中，原告阳光壹佰公司明确表示被告李顺叶所欠2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费按2.48元每平方米每月缴纳。被告李顺叶自2018年7月1日起拒缴物业服务费，至2020年6月30日尚欠原告阳光壹佰公司物业服务费4890.76元未缴纳。阳光壹佰公司书面催要未果，遂诉至本院。另查明：1、阳光壹佰公司的资质等级为壹级；2、长沙市发展和改革委员会核定的阳光壹佰新城五期电梯住宅的收费标准为2.98元/月·平方米，物业服务收费标准执行期限至成立业主委员会或召开业主大会；3、阳光壹佰公司因该案件支付律师服务费1000元。上述事实，有双方当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、《不动产权证书》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《长沙市住宅前期物业服务收费核定表》、《委托代理合同》、《湖南增值税专用发票》、律师函、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告阳光壹佰公司与被告李顺叶签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。阳光壹佰公司为李顺叶提供了物业服务，李顺叶应当缴纳物业服务费。故对阳光壹佰公司请求判令被告支付拖欠的截止到2020年6月30日的物业费4897.31元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认李顺叶需支付阳光壹佰公司物业服务费4890.76元。原、被告之间的物业服务合同违约金约定过高，根据本案的实际情况，基于公平原则和相关法律规定，本院酌情确定李顺叶需支付阳光壹佰公司违约金357元。故对原告请求判令被告支付违约金918.25元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。原告诉请被告支付律师费1000元，并提供了《委托代理合同》及发票予以证明，且不违反法定标准，原告的该项诉请符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，阳光壹佰公司系案涉物业服务合同的缔约方，系合同约定的提供物业服务并收取物业服务费的一方当事人，与本案有直接利害关系。被告抗辩原告主体资格不适格、无事实和法律依据、本院不予支持。被告抗辩原告违法违规收费、严重侵占业主公共财产等，无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李顺叶于本判决生效之日起三日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司物业服务费4890.76元；二、限被告李顺叶于本判决生效之日起三日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司违约金357元；三、限被告李顺叶于本判决生效之日起三日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司律师费1000元；四、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《+*中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李顺叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年四月二十八日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。