山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终675号上诉人（一审被告）：贾左平，女，1975年11月25日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：任柳雅，山西金贝律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：李垚，女，1982年10月13日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：贾琳娜，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：明晔，女，1957年6月27日出生，汉族，山西大学退休职工，住太原市。上诉人（一审被告）贾左平因与被上诉人(一审原告)李垚、被上诉人(一审被告)明晔执行异议之诉纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院作出的（2019）晋0106民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾左平上诉请求：1.依法撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初4584号民事判决；2.请求依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定李垚与明晔之间存在合法有效的房屋买卖合同,属于认定错误。《房屋转让合同书》中约定转让费一次性付清,但未约定转让费金额及付款时间,而且第七条约定原房款退给李垚,李垚与明晔签订的《房屋转让合同书》没有约定合同应该具备的主要义务,不符合常理，同时合同内容相互矛盾,该合同并非一个合法有效的合同。2.李垚与明晔系同校教师,之间存在经济往来很正常,本案30万元用途不清,且与《房屋转让合同书》的约定相互矛盾,一审法院仅以李垚母亲的说明就确认“30万元是全部购房款,与合同约定的转让费一次性付清相一致”,实属认定错误,证据不足。另外,根据合同约定,办理完相关权利交接手续,结清全部转让费,然而,根据山西大学的证明,2013年11月19日李垚入住涉案房屋,2013年11月12日转账的30万元,该时间与合同约定并不一致。涉案房屋买卖合同关系是否合法有效、合同是否履行、房款是否退回均未审查，一审法院即作出判决,错误的认定事实,本案李垚应当承担不利后果。二、未办理房屋过户系李垚自身原因造成。1.根据李垚的陈述,李垚于2013年11月19日早已占有使用本案争议房屋，而在2016年10月21日房屋被法院查封之前,近三年的时间里李垚未办理过过户登记,李垚的懈怠行为导致涉案房屋未过户。2.根据2019年7月22日山西大学后勤管理处住房管理科出具的《情况说明》,2015年下半年不动产中心启动办证,至房屋查封前,尚有一年多的时间,该时间完全足够办理产权转移,而李垚并未积极办证也未向山西大学主张过办证。3.涉案房屋为明晔单独所有,并非山西大学所有的公有住房,即使太原市筹备成立不动产登记中心,停止公有住房办证,也与涉案房屋产权证的办理无关。4.根据太原市不动产登记中心的规定,个人之间办理不动产转移登记需要买卖双方本人在场办理,本案被上诉人主张由山西大学统一办理不符合常识以及客观办证要求。买卖双方完全可以自行办理过户。涉案房屋为办理过户系因李垚自身原因造成,而非因山西大学造成。综上所述,一审判决认定事实错误、李垚不享有足以排除执行的权利，请求贵院查明本案事实,支持上诉人的上诉请求。李垚辩称，1.答辩人与明晔签订的房屋转让合同书合法有效。2013年11月8日李垚与明晔签订了房屋转让合同书，约定明晔将位于太原市坞城路山西大学家属区20栋3单元38号房屋出售给李垚，双方使用的房屋转让合同书是由山西大学提供的统一版本，虽然按照学校的要求，合同价格不写在合同内，但是李垚与明晔达成口头协议，购房款为30万元。山西大学后勤处出具的情况说明以及明晔一审的答辩意见，均能够对该事实加以证明。2.签订合同后，答辩人已经将全部购房款支付给明晔，房屋也交付给答辩人实际居住。2013年11月12日，李垚的母亲李慧萍通过自己的账户将全部的购房款30万元转账至明晔的账户中，之后明晔将该房产的交付给李垚实际居住，并在2013年11月19日在山西大学后勤管理处住房管理科办理了住房证明，直至房屋被查封时，答辩人一直居住在该房屋中。3、由于山西大学要求山西大学的宿舍房屋的交易需在房产科统一办理，因此未能办理该房屋的过户登记,不是因答辩人的自身原因导致的，由于山西大学对本校宿舍的交易有相关的规定，所有校内的宿舍房屋的交易必须通过山西大学房产科备案，并由房产科统一办理过户登记。在答辩人与明晔签订房屋转让协议书后，双方就一同到了山西大学的后勤处房产科办理了内部住房证明的变更手续，并且按照学校的要求将合同的原件、房产证的原件、身份证复印件等材料交给了山西大学房产科以办理过户登记所用，但是由于山西大学的原因，一直没有能够办理过户登记，综上，答辩人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的规定，所以一审法院认定是正确的，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。明晔未提出答辩意见。李垚向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令停止对原告购买的位于太原市坞城路36号230幢1层38号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告与明晔于2013年11月8日签订的《房屋转让合同》合法有效，并确认位于太原市坞城路36号230幢1层38号的房屋归原告所有；3.依法判决被告立即协助和配合原告办理上述房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与明晔于2013年11月8日签订《房屋转让合同》，约定明晔将其所有的位于太原市坞城路36号230幢1层38号的房屋（房屋证书并字第00290630号）转让给原告。原告于2013年11月12日向被告明晔支付了全部购房款30万元后，明晔将房屋交付原告，由原告实际占有使用。2017年4月18日，贵院作出（2016）晋0106民初3243号民事判决书，判决明晔向贾左平支付借款本金497.95万元及相应利息。2017年12月28日，贵院就上述生效判决作出（2017）晋0106执1657号执行裁定，查封了太原市坞城路36号230幢1层38号的房屋。原告对此提出执行异议，贵院作出（2019）晋0106执异29号执行裁定书，驳回原告的异议请求。涉案房屋的查封时间是2016年10月21日；原告与明晔签订房屋买卖合同的时间，以及原告占有使用房屋的时间均在2013年11月；原告已向明晔支付全部购房款；由于涉案房屋是山西大学校内房屋，办理过户需报经山西大学后勤处统一报房产管理部门办理，原告无法自行办理房屋过户手续，导致所购房屋至今未能过户的原因不在原告。上述情形符合最高人民法院相关司法解释规定，原告的诉请应得到支持。一审法院经审理查明，贾左平与姚兴武、明晔、鑫邦担保公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）晋0106财保364号民事裁定书，查封了本案争议房屋，查封时间为2016年10月21日至2019年10月20日（产权证号：晋房权证并字第XXXX号，房屋所有权人明晔）。2017年4月18日，本院作出（2016）晋0106民初3243号民事判决，判决姚兴武、明晔自判决生效之日起十日内共同返还贾左平借款本金4979500元及相应利息；鑫邦担保公司承担连带清偿责任。2017年6月26日，因姚兴武、明晔、鑫邦担保公司拒不履行该判决书确定的金钱给付义务，本院作出（2017）晋0106执1657号执行裁定书，冻结、扣划姚兴武、明晔、鑫邦担保公司银行存款7355008元或查封、扣押相应价值的财产。2013年11月8日，甲方明晔与乙方李垚签订《房屋转让合同书》，约定，甲方因调离山西大学工作，愿意将位于山西大学家属区20号楼3单元38号、权属证书号为并字第00290630号的房屋转让给乙方，乙方付给甲方房屋转让费，转让手续按学校相关规定办理。乙方付给甲方的转让费一次付清，办理完相关权利交接手续，乙方一次性向甲方结清全部转让费。原房款退给李垚。合同自双方签字之日起生效，同时报送学校主管部门备案。2013年11月19日，山西大学后勤管理处住房管理科向原告发放《山西大学职工住房证明》，该住房证记载的房屋为学府街16号20号楼3单元38号，姓名为李垚，并标注原住户调离，现该房由李垚居住，产权证正在办理中。2013年11月12日，原告母亲李慧萍通过银行向明晔转账30万元。李慧萍向本院提交情况说明，明确该款项为李垚购买明晔转让房屋的30万元。此后该房屋的物业、水电缴费单由原告持有，记载的姓名均为明晔。2018年12月10日，山西大学水电服务中心出具《证明》，内容为2013年11月19日至今，太原市坞城路36号20楼3单元1层38号（产权证号00290630）的物业、水电暖费均由现住户本校职工李垚支付。2019年7月22日，山西大学后勤管理处住房管理科出具《情况说明》，内容为兹有山西大学家属区20号楼3单元1层38号住宅（产权证地址太原市坞城路36号230幢3单元1层38号）2013年11月经双方协议、领导批准，按政策由原所有权人明晔名下调配给山西大学职工李垚同志。因零星办证一般为批量办证，需出台文件申报多个管理部门手续繁多，加之2014年大东关校区合并零星办证相关问题，所以办证时间无法确定。同时该房屋出现以前纠纷问题与学校无关，由双方自行解决。2014年至2015年期间，太原市筹备成立不动产登记中心，房改办等相关机构人员转隶等原因，暂停公有住房办证。后在办证过程中发现此房已被司法冻结，并告知当事人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(?javascript:SLC(247722,0)?)》第二十八条(?javascript:SLC(247722,28)?)规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案查明，首先，原告于2016年10月21日在涉案房屋查封前，即在2013年就与明晔签订了《房屋转让合同书》。其次，山西大学后勤管理处住房管理科于2013年11月19日给原告发放了住房证明，并在该住房证明中标注涉案房屋原住户已调离，现已交给李垚居住，同时结合李垚持有该房屋的物业、水电暖缴费原件，可以确认李垚自2013年11月起已占有使用该房屋。第三，《房屋转让合同》中虽没有约定购房价款和支付时间，但合同双方均认可明晔收到李慧萍转账的30万元是全部购房款，且与合同约定的“转让费一次付清”相一致，足以证明李垚已支付全部购房款。第四，涉案房屋是山西大学校区内房屋，属后勤管理处管理，经后勤管理处确认的《情况说明》中关于“涉案房屋的产权已由明晔名下调配给李垚，办证时间无法确定”的内容，以及涉案合同关于“转让手续按学校相关规定办理，同时报送学校主管部门备案”的内容，说明原、被告之间的买卖房屋行为属学校职工内部调配，过户登记由山西大学办理，未办理过户非因买受人的原因。综上，原告购买涉案房屋的情形符合上述司法解释规定，其对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条(?javascript:SLC(297379,312)?)第一款第（一）项规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，故应停止对争议房屋的执行，解除查封。我国物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产现仍登记在明晔名下，物权变动尚未完成，原告要求确认其对涉案房产具有所有权，并要求被告配合其办理上述房屋的产权过户登记的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(?javascript:SLC(247722,0)?)》第二十八条(?javascript:SLC(247722,28)?)，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条(?javascript:SLC(297379,312)?)第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：一、停止对太原市坞城路36号230幢3单元1层38号房屋（产权证号：晋房权证并字第XXXX号）的执行，解除查封；二、驳回原告李垚的其他诉讼请求。案件受理费一百元，由被告贾左平负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是李垚与明晔签订的《房屋转让合同书》是否有效并履行及未办理房屋过户是否系李垚自身原因。关于李垚与明晔签订的《房屋转让合同书》是否有效并履行问题。上诉人认为，《房屋转让合同书》中未约定转让费金额及付款时间,而且第七条约定原房款退给李垚,合同内容相互矛盾,该合同并非一个合法有效的合同。本案30万元用途不清,涉案房屋买卖合同是否合法有效、合同是否履行、房款是否退回均未审查，本案李垚应当承担不利后果。但，李垚与明晔于2013年11月8日签订的《房屋转让合同书》中，包含了当事人的姓名和住所、标的、履行方式、履行条件、违约责任等主要内容，该合同书中虽未明确约定转让费金额，但根据李垚母亲李慧萍出具的《情况说明》、工行汇款凭证以及明晔在一审中的答辩意见，均可证明该转让费为30万元且已实际支付。根据《山西大学职工住房证明》及山西大学后勤管理处出具的《情况说明》、《证明》等，均可证明涉案房屋已于2013年11月已交付李垚并由李垚居住使用。上述事实与依据均可证明涉案《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，并不违法相关法律规定，合法有效且双方已实际履行。故上诉人的该上诉主张，本院不予支持。关于未办理房屋过户是否系李垚自身原因问题。上诉人认为未办理房屋过户系李垚自身原因造成。但，涉案《房屋转让合同书》明确约定了“转让手续按学校相关规定办理”，山西大学后勤管理处住房管理科出具的《山西大学职工住房证明》中亦明确注明“原住户调离，现已交给李垚居住，产权证正在办理之中”，山西大学后勤管理处出具的《情况说明》中亦说明了产权证未办理的原因并不在于李垚。上诉人认为明晔已于2000年4月21日取得涉案房屋产权，明晔与李垚完全可以办理转移登记，同时申请本院调取涉案房屋的产权信息。但，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(?javascript:SLC(247722,0)?)》第二十八条(?javascript:SLC(247722,28)?)规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李垚只需证明“非因买受人自身原因”，即便李垚与明晔签订的《房屋转让合同书》时，明晔已取得涉案房屋产权，但根据上述证据，产权证未办理的并非因李垚自身原因，故对上诉人的取证申请与该上诉主张，本院不予采纳及支持。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾左平负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲 二〇二〇年四月二十七日书记员 **丽