辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终490号 上诉人（原审被告、申请执行人）：盘锦永信商品砼有限公司，住所地盘锦市大洼区田家镇马圈子村。 法定代表人：梁庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘艳军，辽宁光华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：梁飞，女，1973年5月12日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：冯良，男，1977年3月5日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，原告梁飞丈夫，无业，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人（共同委托）：齐婷婷，盘锦市兴隆台芳诚律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：盘锦万合房地产开发有限公司，住所地盘锦市双台子区顺地城东门二楼。 法定代表人：王云生，该公司董事长。 上诉人盘锦永信商品砼有限公司因与被上诉人梁飞、冯良、第三人（被执行人）盘锦万合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盘锦永信商品砼有限公司的委托诉讼代理人刘艳军、被上诉人梁飞、冯良及委托诉讼代理人齐婷婷到庭参加诉讼、第三人（被执行人）盘锦万合房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦永信商品砼有限公司上诉请求：1、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019)辽1103民初3771号判决；2、请求依法发回重审或判决支持上诉人的请求，即维持对位于盘锦市双台子区胜利北街、繁荣路东万和新城3#2-2504,(面积 76.48平方米，丘地号2-21-1029-2-2504)处房产的查封。上诉理由:原审判决认定事实错误,1、因盘锦永信商品砼与盘锦万合房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，业经贵院审理并出具判决。上诉人己向贵院执行局申请强制执行。盘锦市兴隆台区人民法院作出了（2017)辽1103执797号执行裁定，该裁定下达内容正确且是法院执行行为的合法体现，且对上诉人与盘锦万合房地产开发有限公司己发生法律效力，对双方具有约束力。2、上诉人向贵院申请执行的盘锦万合房地产开发有限公司名下的位于盘锦市双台子区万合新城共12幢房屋，在查封时以上房屋没有任何法律纠纷，且在房屋登门并没有办理任何相关登记及网签手续，且未占有使用，被上诉人无法证明该房屋系与本人有任何关联性。3从被上诉人提供的证据看双方并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，认购书预定书均不能证明双方之间签订合法有效的《商品房买卖合同》。综上被告所提供证据不足以排除强制执行之权利，以上意见，请贵院充分考虑，并在查清事实的基础上，依法撤销原判，以确保 上诉人的合法权益不受侵害。 梁飞、冯良庭审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。首先，答辩人与第三人盘锦万合房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，且合同签订的时间发生在法院作出查封之前。其次，答辩人已合法占有诉争房产，且答辩人购买该房产是用于居住，二人名下再无其他房屋。再次，答辩人已缴纳全部房款，该房屋因万和公司原因暂不能办理不动产登记。基于以上事实，答辩人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其异议能够排除执行，足以阻却上诉人的执行行为。一审法院予以支持是正确的，上诉人的上诉理由不成立。 盘锦万合房地产开发有限公司未答辩。 梁飞、冯良向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）辽1103执异50号执行裁定书，判决立即停止对原告购买的位于盘锦市双台子区万合新城3栋2单元2504室房屋的查封；2、判决原告与第三人盘锦万和房地产开发有限公司于2015年10月28日签订达成的《万合城市广场认购书》合法有效，并确认该认购书所涉住宅为原告所有；3、判决被告承担本案的案件受理费用。事实和理由：1、被告申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人所有。2012年11月21日，二原告与第三人签订了《盘锦置地广场预定书》，约定房屋总价款265703.00元，同日二原告向第三人支付了该房款，2015年11月28日双方签订了《万合城市广场认购书》，因第三人交房时房屋实际面积小于预定书约定面积，第三人退还二原告19216.00元。原告在房屋被兴隆台区法院查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房款，且已合法占有该房屋，非原告原因未办理房产证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，应当排除被告对原告房屋的执行。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原告与第三人签订的《万合城市广场认购书》符合该条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当认定为商品房买卖合同。3、执行裁定书以案涉房屋未办理网签，从而否定买卖合同效力是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，根据房屋交易流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否，对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力不产生影响。原告与第三人签订的《万合城市广场认购书》，其上有双方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限等主要条款，合同已经成立，且该认购书是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。网签系房地产主管部门为维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移程序，并非合同生效必要条件。4、裁定书以未办理过户手续否定原告对案涉房屋的合法占有错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作了明确规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但款办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述规定，原告在未办理财产登记的情况下，虽不能依照物权法的规定取得物权，但仍享有排除强制执行的民事权利。5、裁定书否认原告在法院查封前已合法占有案涉房屋错误。2015年10月28日被告将房屋交付原告后，原告随即对该房产被告了合法占有及有效管理。2016年7月6日与盘锦万合商业运营管理有限公司签订了《前期物业服务协议书》，领取了《盘锦万合新城装饰手册》和《盘锦万合新城住房手册》。从2016年至2019年未间断缴纳物业费，并缴纳了燃气费、电费、取暖费、装修保证金。这些均可证明原告已接受物业公司提供的服务，原告自2015年10月起，已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占用”，应以买受人实际控制该房屋为标准，是否实际入住或使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。 一审法院认定事实：2012年11月21日，原告梁飞与第三人签订了《万合置地广场预定书》，约定原告以265703.00元价格购买第三人开发建设的万合城市广场房屋。后原告陆续向第三人交纳房款265703.00元。2015年11月28日，二原告与第三人签订了《万合城市广场认购书》，确认二原告所购买的房屋为万合城市广场第3栋2单元2504室，房屋总价款246487.00元价格，第三人于2015年12月31日前交付房屋。2016年7月6日第三人与原告办理了房屋交付手续，原告接收房屋并缴纳了该房屋的物业、水、电等各项费用，因该房屋实际面积比预定时有所减小，第三人退还了原告多交的房款19216.00元。后双方一直未签订正式的商品房买卖合同，也未办理房屋过户手续。 另查，被告因与第三人买卖合同纠纷于2017年起诉至原审法院，经审理后做出了（2017）辽1103民初646号民事判决书，判令本案第三人盘锦万合房地产开发有限公司给付被告盘锦永信商品砼有限公司货款676.83535万元。该判决发生法律效力后，被告申请原审法院强制执行，该院于2019年5月6日作出（2017）辽1103执797号执行裁定书，裁定对第三人开发的万合新城12幢商品房予以查封。本案二原告的房屋包含在上述房屋内。执行过程中，梁飞、冯良以案外人身份提出执行异议，原审法院作出了（2019）辽1103执异50号执行裁定书，驳回了梁飞、冯良的异议请求。二原告遂提起了执行异议之诉。 再查，第三人所开发的万合新城商品房尚不能办理房屋所有权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告与第三人盘锦万合房地产开发有限公司之间是否存在商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系能否阻却被告盘锦永信商品砼有限公司执行。针对第一项争议焦点，认为原告与第三人之间签订了《万合城市广场认购书》，且原告向第三人交付了房款而第三人亦将房屋交付给了原告使用，即原告与第三人间存在房屋买卖的真实意思表示，且除房屋过户外其他主要权利义务均已履行。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告与第三人间形成了商品房买卖合同关系。针对第二项争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人即第三人所开发房屋因其他原因，至今无法办理不动产登记手续，就本案的具体情况分析，原告向房地产开发企业认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业盘锦万合房地产开发有限公司名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定。故本案应审查原告关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的情形。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2019年5月6日作出（2017）辽1103执797号执行裁定书，裁定查封了本案案涉房屋在内，第三人名下共计12套房屋。而原告与第三人签订的认购协议在2015年11月28日。其次，虽然与第三人签订的《万合城市广场认购书》并非正规的《商品房买卖合同》，但该定购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，即该定购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告已向第三人支付了房屋全部价款。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,原告与第三人签订了房产认购协议并缴纳房款,进而享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。对原告所主张的要求确认上述房产归原告所有的诉讼请求，因案外人执行异议之诉是指在执行过程中,因第三人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利,请求法院不得执行或撤销执行程序的诉讼，由诉讼目的所决定。而物权确认本身可以独立成诉,应按照普通民事案件进行审理，故原告若主张确认上述案涉房产归其所有，应另行主张。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决：一、停止对盘锦市双台子区万合新城3栋2单元2504室房产的执行，本院（2019）辽1103执异50号执行裁定书自本判决生效时自动失效；二、驳回原告梁飞、冯良的其他诉讼请求。案件受理费4997.00元，由被告盘锦永信商品砼有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。本院组织当事人进行了阐明各自的观点。 二审中查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案的具体情况，原审法院于2019年5月6日裁定查封了案涉房屋。而梁飞、冯良与盘锦万合房地产开发有限公司签订的认购协议在2015年11月28日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该《万合城市广场认购书》明确了当事人的名称、商品房基本状况等内容，符合上述的规定应当认定为商品房买卖合同。且梁飞、冯良所购房屋的性质为居住用房并已向第三人盘锦万合房地产开发有限公司全部支付了房屋价款。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形,梁飞、冯良与第三人盘锦万合房地产开发有限公司签订了房产认购协议并全部缴纳房屋价款,进而享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。对上诉人的上诉请求本院不予支持。 综上所述，盘锦永信商品砼有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4997元，由上诉人盘锦永信商品砼有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年四月八日 书记员 陈 齐