中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21396号原告：上海隆矩房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张卫东，董事长。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓勤燕，上海瀛东律师事务所律师。被告：林其颖，女，1994年4月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省，现住加拿大。委托诉讼代理人：林群涛(系林其颖的父亲)，男，1973年12月26日出生，汉族，住上海市静安区。原告上海隆矩房地产开发有限公司与被告林其颖商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告上海隆矩房地产开发有限公司(以下简称隆矩公司)的委托诉讼代理人邓勤燕，被告林其颖的委托诉讼代理人林群涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆矩公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认隆矩公司与林其颖签订的《上海市商品房预售合同》于2019年6月13日解除；2.要求林其颖支付隆矩公司解除合同赔偿金2,634,698元；3.要求林其颖支付隆矩公司逾期办理注销登记和备案手续的违约金(自2019年6月29日起，计算至实际履行之日止，每日按照合同总价万分之五计算，即每日8,782.33元，暂计至2019年8月31日为562,068.86元)；4.要求林其颖支付隆矩公司律师费30,000元。事实和理由：2019年1月28日，隆矩公司与林其颖签订《上海市商品房预售合同》，约定林其颖向隆矩公司购买上海市杨浦区辽阳路68弄《翡丽雅苑》12号13层1601室房屋，房屋建筑面积177.96平方米，总价款为17,564,652元。林其颖向隆矩公司支付首期房价款6,154,652元，后未在合同约定的期限内支付剩余房价款11,410,000元。隆矩公司多次催告，林其颖仍未履行。同时，林其颖在购房过程中，存在违反上海市住房限购政策的行为。隆矩公司可按照合同约定解除合同，要求林其颖办理注销合同登记和备案手续，并要求林其颖支付解除合同违约金。林其颖未配合隆矩公司办理注销合同登记和备案手续，应支付违约金。林其颖辩称，不同意解除合同，林其颖逾期付款有合理理由。隆矩公司委托同策房产咨询股份有限公司代理销售楼盘。上海瑞鹏房地产经纪事务所与同策房产咨询股份有限公司签订《非驻场分销协议》。刘某某系上海瑞鹏房地产经纪事务所的法定代表人。林其颖方通过刘某某及其助理单艳萍得知购房信息，隆矩公司知道林其颖不具备购房资格，隆矩公司与刘某某、单艳萍存在串通。林其颖方支付3,000,000元的认筹金，告知中介方产权人想设定为林其颖，中介方答复只要社保交足三年即可，且中介方有办法补缴，而从获得购房资格。故林其颖支付首付款6,154,652元，剩余11,410,000元办理贷款。到4月份，贷款无法审批通过，发现中介方代为办理的材料无法获得贷款，林其颖方愿意分五期现金支付。隆矩公司分别于2019年5月9日、2019年5月17日和2019年6月4日向林其颖方发催款函、律师函和解约函。6月份，隆矩公司直接告知林其颖方购房资格不符合。隆矩公司不存在损失，林其颖方存在利息损失。林其颖主张的违约金标准不合理，林其颖不同意支付。林其颖也不同意承担律师费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月7日，林其颖向隆矩公司支付3,000,000元。2018年12月26日，林其颖向隆矩公司支付3,154,652元。2019年1月28日，隆矩公司(签约甲方)与林其颖(签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市杨浦区辽阳路68弄《翡丽雅苑》12号13层1601室房屋，暂测房屋建筑面积177.96平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为98,700元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为17,564,652元。付款方式和付款期限为，在签订本合同当日，乙方应支付首期房价款6,154,652元(如乙方在签署本合同前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金业已转为购房款，且包含在本条所列房款之内)。乙方应于2019年4月26日前支付剩余房价款11,410,000元。备注：如因乙方原因造成未获得银行贷款批准，致使贷款银行不予放贷或影响贷款按时发放至甲方账户的，乙方应在本合同约定的付款期限届满后10日内以现金形式补足，否则视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同约定承担逾期付款的违约责任。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到杨浦区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同补充条款一约定，乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合中国法律法规及政策，乙方确认其已清楚并理解国家及上海市颁布的相关限购规定的全部内容，限购规定的解释和执行标准最终以实际受理及审核相关登记申请的房地产登记部门为准。乙方确认其在《定金合同》/《认购确认单》(如有)签署时即符合在上海市新购住宅的条件。乙方承诺其申报的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》或《境外个人购房承诺书》所述之内容及/或乙方提供的纳税或城镇社会保险缴纳证明均是真实且完整的，不存在任何遗漏或误导甲方的情形。乙方承诺乙方购买该房屋未违反限售规定并且将来也不会违反限售规定实施导致该房屋不能过户的行为。甲方以乙方前述确认的承诺为前提，与乙方签署本合同。如因乙方购买该房屋不符合中国法律法规及政策规定导致本合同不能备案、登记或该房屋不能过户的，一切风险和责任由乙方承担，与甲方无关。甲方有权解除合同，并要求乙方承担合同总价15%的违约金，乙方并已经发生的与本合同有关的所有费用(包括但不限于甲方为此支出的公证费和律师费)由乙方承担；乙方应自收到甲方书面解除合同通知之日起10日内签订解除本合同的协议并办理解除本合同的所有注销登记和注销备案手续，否则，每逾期一天应按合同总价万分之五向甲方承担违约金。乙方同意并授权，在甲方行使本合同及补充协议中的单方面解除合同的权利时，甲方可单方面凭本合同及补充协议和律师函到房地产管理部门办理本合同的终止备案、登记及有关手续，签署办理该等注销手续所需的一切文件，甲方亦可将该商品房转售他人。甲方依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，乙方应在收到甲方通知后15日内依照甲方通知办理解除合同及注销预告登记的相应手续，甲方应在完成注销登记、取得房屋完整权利后45日内按本合同约定将乙方支付的房款在扣除相关费用(如有)后剩余部分退还乙方。如乙方逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的5‰向甲方支付违约金，同时因乙方逾期而造成甲方的其他经济损失，由乙方一并承担。违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由甲方有权从乙方已支付的房款中扣除。如乙方已支付的房价款不足以支付违约金及其他经济损失金额的，乙方应另行补足，在解除本合同时一并支付。本合同及补充协议构成了双方之间对于该房屋买卖的所有约定，一切有关该房屋买卖事宜均应以本合同及补充协议为准。合同补充协议的效力高于合同主文的效力。若在合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，须进行书面确认，未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力。甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。因乙方过错导致甲、乙间发生诉讼的，乙方应承担甲方因此产生的全部诉讼费用、保全费、律师费、调查费、差旅费、住宿费、通行费等。合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反住房限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为2,634,698元。同日，林其颖出具承诺书，内容为林其颖于2018年12月19日订购保利翡丽雅苑XXX号XXX室，已付房款6,154,652元，并于2019年1月28日完成签约，现由于本人银行流水及收入不足，无法在本案办理贷款手续，需自办贷款。本人承诺于合同规定日期2019年4月26日前完成全款到账手续，否则愿承担相应的违约金。2019年5月9日，隆矩公司向林其颖寄送《催款函》，要求林其颖于收到本函后3日内付清购房款11,410,000元。2019年5月10日，该函件被签收。2019年5月17日，隆矩公司委托律师向林其颖发《律师函》，要求林其颖于收到律师函后三日内向隆矩公司支付剩余房价款11,410,000元及逾期付款违约金；如林其颖未能在委托人宽限期内全额付款的，隆矩公司有权在不另行催告林其颖的情况下解除合同，并要求林其颖承担合同总价15%的解约赔偿金及逾期付款违约金。2019年5月20日，该函件被签收。2019年6月4日，隆矩公司向林其颖发《解约通知函》，内容为林其颖未能依约全额付清全部房价款。隆矩公司于2019年5月9日书面催告付款，并于2019年5月17日委托律师发函催款，但截至本函发出之日，林其颖仍有剩余房价款11,410,000元尚未支付。根据合同约定，隆矩公司有权解除合同，并要求林其颖承担解约违约金。同时，2019年5月底，杨浦区房地产交易中心约谈隆矩公司，告知林其颖在办理房屋抵押登记过程中被查出存在利用假身份证及户口簿等信息办理公证，用以规避限购审核，该行为已严重违反了上海市住房限购规定，并涉嫌违法。隆矩公司得知后极为震惊。根据合同补充条款二约定，林其颖应承担违约责任，违约金为2,634,698元。此外，根据合同补充条款一，隆矩公司依约解除合同的，林其颖应配合办理解除合同及注销预告登记的相应手续，林其颖逾期办理的，应支付违约金，并赔偿隆矩公司的其他经济损失。现杨浦区房管部门要求隆矩公司依约解除与林其颖的合同。隆矩公司告知林其颖：1、自林其颖收到本函之日起，双方《上海市商品房预售合同》正式解除；2、林其颖应自收到本函之15日内与隆矩公司共同至交易中心办理合同网上备案撤销等解除合同的相应手续，逾期办理的，林其颖应按该房屋总价的5‰/日的标准承担违约责任；3、限购违约金2,634,698元及解约赔偿金2,634,698元由林其颖承担，隆矩公司有权在应返还林其颖的购房款中直接扣除，不足部分林其颖另行承担。2019年6月13日，该函件被签收。后隆矩公司委托上海瀛东律师事务所代理本案诉讼，支付律师费30,000元。林其颖陈述，《上海市商品房预售合同》无法继续履行的原因是林其颖不具备购房资格。隆矩公司表示，已收到林其颖购房款6,154,652元，合同解除后，扣除违约金，剩余部分返还林其颖。审理中，林其颖提供同策房产咨询股份有限公司与上海瑞鹏房地产经纪事务所签订的《非驻场分销协议》、其与案外人刘某某、单某某的微信聊天记录、客户确认单以及相关微信记录，证明刘某某是上海瑞鹏房地产经纪事务所的法定代表人，林其颖经刘某某推荐购买系争房屋，林其颖告知其社保未交足期限，刘某某告知其可通过支付费用补税单，后又告知其通过提供男朋友身份证照片的方式办理贷款和产证。案外人单艳萍联系其办理限购审查和贷款。2019年5月28日，单艳萍告知林其颖方无法通过限购审查，将办理费用退还林其颖方。2019年5月29日，单艳萍要求林其颖出具书面材料，说明在开发商不知情的情况下提供了不真实的已婚的材料。林其颖方曾向同策房产咨询股份有限公司业务员王燕提出更改购房人，王燕向隆矩公司楼盘经理反应后，隆矩公司回复只要交易中心允许更改即可。隆矩公司对林其颖提供的上述证据不予认可。本院认为，隆矩公司与林其颖签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示双方应按合同约定履行。因林其颖不具备购房资格，导致合同无法履行，隆矩公司无法收取后续购房款，现隆矩公司要求解除合同，本院予以支持。林其颖辩称隆矩公司明知其无购房资格，仍向其出售房屋，存在恶意，但对此未提供充分证据予以证明，本院不予采信。《上海市商品房预售合同》于《解约通知函》送达林其颖之日，即2019年6月13日解除。合同解除后，隆矩公司应返还林其颖已支付的购房款6,154,652元。林其颖不具备购房资格，逾期支付房款，构成违约，应支付解约违约金。合同解除后，林其颖应配合隆矩公司办理注销网签合同备案手续，林其颖逾期办理，隆矩公司要求林其颖支付逾期办理违约金的诉请，本院亦予支持。至于违约金金额，林其颖辩称违约金金额不合理，本院综合考虑林其颖的恶意程度、合同签订和履行情况、隆矩公司存在的利息损失等因素，酌情确定林其颖支付隆矩公司解约违约金及逾期办理注销网签合同备案手续违约金共计450,000元。隆矩公司要求林其颖支付律师费，律师费确系因林其颖违约导致隆矩公司产生的损失，合同亦约定律师费由违约方承担，隆矩公司主张的律师费金额亦在合理范围内，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海隆矩房地产开发有限公司与林其颖签订的《上海市商品房预售合同》于2019年6月13日解除；二、林其颖应于本判决生效之日起十日内支付上海隆矩房地产开发有限公司解约违约金和逾期办理注销登记和备案手续的违约金共计450,000元;三、林其颖应于本判决生效之日起十日内支付上海隆矩房地产开发有限公司律师费30,000元；四、上海隆矩房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林其颖购房款6,154,652元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,614.13元，由上海隆矩房地产开发有限公司负担27,762.13元，由林其颖负担4,852元。如不服本判决，被告林其颖可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔 艺 萍审 判 员 梅 松 松人民陪审员 周  艺二〇二〇年四月八日书 记 员 沈蕾李婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。