浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终354号上诉人（原审被告）：丁建英，女，1988年2月28日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审原告）：嘉兴市顺利物业管理有限公司。住所地：嘉兴市南湖区南溪农贸市场S17号。统一社会信用代码：91330402060559762T。法定代表人：金胜利，总经理。委托诉讼代理人：王丽，上海九泽律师事务所律师。上诉人丁建英因与被上诉人嘉兴市顺利物业管理有限公司（以下简称顺利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理过程中，双方当事人自愿申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。丁建英上诉请求：撤销原判，改判丁建英按7361.88元的70%支付物业费。事实和理由：一、一审认为顺利物业公司对案涉小区的管理仅存在轻微瑕疵，存在错误，顺利物业公司提供的物业服务严重不达标。丁建英的房屋为联排别墅，缴纳的物业费地上部分每平方2元每月，地下部分每平方1元每月，物业公司提供的服务与丁建英缴纳的物业费用不匹配，丁建英拒绝全额支付物业费。第一，物业公司收取的费用应支付管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，但目前案涉小区保安和保洁人员的配置严重缺少，达不到嘉兴市本级物业服务的收费标准；第二，物业费应用于支付物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用，相关场地的清洁卫生费用，绿化养护费用，但目前小区整体环境脏乱差，未有垃圾分类，顺利物业公司亦未对小区共用设备进行维护，河边防腐木破旧，铁链断裂生锈，水池并非流动水，绿地杂草丛生。二、根据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，若物业公司提供的服务不达标，业主有权拒绝全额支付物业费。本案中，顺利物业公司所提供的服务未达到收费标准，且顺利物业公司的人员配备与目前收费标准相差较大，未达到应有的服务等级。顺利物业公司辩称，不同意丁建英的上诉请求。丁建英一审提供证据证明顺利物业公司提供的服务存在瑕疵、不达标，对此顺利物业公司不予认可，因为丁建英的证据均是某一时间段的，无法直接反映物业长期提供服务的情况，顺利物业公司已按照物业服务合同的内容履行了义务。顺利物业公司向一审法院起诉请求：1.丁建英支付物业服务费7361.88元；2.丁建英支付滞纳金2738.6元（自2019年5月1日起算，暂计算至2019年9月1日，每日按3‰）；3.本案诉讼费用由丁建英承担。一审诉讼中，顺利物业公司将第2项诉讼请求变更为：丁建英支付滞纳金1369.3元。一审法院经审理认定事实：2013年4月3日，浙江永丰置业有限公司（甲方）与顺利物业公司（乙方）签订《万盛家园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对万盛家园提供前期物业管理服务，内容包括对房屋共用部位进行日常管理和维修、养护，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，对共用部位和相关场地提供保洁服务，公共绿化的养护管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，单排别墅2.5元/月.平方米、单排别墅地下室1.25元/月.平方米、联排别墅2.0元/月.平方米、联排别墅地下室1.0元/月.平方米、高层住宅1.6元/月.平方米（含电梯能耗费）；物业服务费用按年交纳，业主或非业主使用人应于每年4月30日前向乙方足额交纳当年物业服务费用，超过上述约定的交纳时间，经书面催交，业主或非业主使用人无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业服务费的，乙方有权向人民法院提起诉讼，同时业主或非业主使用人应支付逾期付款违约金，违约金的数额以应交未交金额为基数，按每日千分之三的比例计算，直至付清为止；合同期限自2013年4月4日起至成立业主大会、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同时约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲方、业主或者非业主使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费或公共能耗费的，乙方有权按照第七条的约定收取违约金。上述合同签订后，顺利物业公司一直为该小区提供物业服务。一审另查明，丁建英系该小区12幢2室房屋的业主，该房屋建筑面积为368.16㎡。丁建英在庭审中陈述，2019年1月1日前的物业费已全部缴清，2019年1月1日之后的物业费尚未缴纳，该小区业主委员会目前正在筹备中，尚未正式成立。一审法院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷。2013年4月4日至今，顺利物业公司为万盛家园小区提供物业服务，丁建英作为该物业的业主，在享受顺利物业公司提供物业服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。丁建英抗辩称，一方面其未与顺利物业公司签订物业服务合同，另一方面顺利物业公司也未尽到管理服务义务、提供的物业服务和质量不达标，所以其未缴纳物业费。对此，一审认为，丁建英本人虽未与顺利物业公司签订前期物业服务合同，但在业主委员会未成立前，开发商代表业主与顺利物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，故丁建英应按合同的约定履行缴纳物业管理费的义务，另外，丁建英提供的照片中顺利物业公司提供服务的物业虽有部分设施有破损、部分业主装修区域比较凌乱，能够证明顺利物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但一审认为，该瑕疵应属轻微瑕疵，不足以导致合同目的不能实现，业主无权引用合同履行抗辩权拒交或少交物业费，故对丁建英的抗辩，不予采纳。丁建英对2019年1月1日至今的物业费尚未缴纳以及顺利物业公司主张的物业服务费计算标准无异议，故对顺利物业公司主张的物业服务费金额，一审按7361.88元予以支持。关于顺利物业公司主张的滞纳金，考虑到本案顺利物业公司提供的服务确实存在轻微瑕疵和其他类似案件的平衡，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案丁建英不适用，对顺利物业公司的该项诉请，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、丁建英于判决生效之日起十日内支付顺利物业公司物业管理费7361.88元；二、驳回顺利物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取26元，由顺利物业公司负担7元，丁建英负担19元，于判决生效后十日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，浙江永丰置业有限公司与顺利物业公司签订了《万盛家园前期物业服务合同》，顺利物业公司自2013年4月4日起按约为案涉小区提供物业服务，丁建英作为万盛家园小区的业主在享受物业服务的同时，理应按约支付物业费，现丁建英未付2019年物业费，其对欠付的金额亦无异议，一审判令丁建英缴纳2019年度物业费7361.88元正确。丁建英上诉认为案涉小区存在安保、保洁人员配置缺少、共用设施日常维护缺失、对装修的管理缺失、小区环境脏乱差等问题，顺利物业公司提供的服务不达标，根据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，丁建英应按7361.88元的70%支付物业费，但丁建英提供的证据不足以证明顺利物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审已综合考虑物业服务的情况免除了丁建英支付滞纳金的法律义务，现丁建英再以顺利物业公司提供的服务不达标为由主张其仅需支付70%的物业费，缺乏依据，不予支持。综上，丁建英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由上诉人丁建英负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月二十八日法官助理王旖辰书记员王家慧