辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3864号上诉人（原审原告）：杨华，女，汉族，1978年12月21日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：徐立明，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩纲，男，汉族，1982年1月1日出生，住沈阳市于洪区。上诉人杨华因与被上诉人韩纲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初9563号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨华上诉请求：1.撤销原判第二、四项，判令上诉人给付房租租金自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人自述被上诉人房屋租金给付至2018年12月31日，实际上已将被上诉人预留的7500元保证金计算在内；被上诉人将案涉房屋物品搬离时，并未通知上诉人，上诉人对此不知情，只要被上诉人没有将房屋钥匙交还给上诉人，就代表着被上诉人还在占有使用着房屋。韩纲辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨华向一审法院起诉请求：1.判令被告给付房屋租金26250元；2.判令被告赔偿破坏房屋结构造成的损失2万元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年1月13日，原告杨华（出租方，甲方）与被告韩纲（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容载明“甲方出租给乙方位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦第一幢10层1号，建筑面积217.16平方米房屋。租赁24个月，自2017年2月1日起至2019年1月31日止。年租金95000元。乙方向甲方支付房屋保证金7500元，保证金包括水、电、煤气以及房屋设备等押金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外、剩余部分无息归还乙方；乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均需事先征得甲方的书面同意；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，并结清所有费用；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的滞纳金”。合同签订后，原告交付房屋，被告向原告支付房屋租金至2018年12月31日，交付房屋保证金7500元，并对涉诉房屋自行拆改后作为教室使用。原告庭审陈述“押金已经折抵租金了”，被告则要求原告“返还房屋保证金”。另，2018年11月1日，被告因搬家遭到华利大厦物业保安阻止，双方产生纠纷，保安报警，沈阳市公安局和平分局中华派出所予以出警。当日，被告将涉案房产内的物品腾空，但未拆除“南华教育”标识。庭审中，原告自述涉案房产内“物品搬离了，但是钥匙没给我”。被告自述“钥匙交付了，房屋到期前就返还给原告了，具体时间记不清”。再，2019年6月12日，原告向一审法院提交评估鉴定申请书，针对被告韩纲在使用涉案房产过程中擅自破坏、拆改房屋结构及不当使用房屋所造成的损失金额进行评估鉴定。经法定委托程序选定辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）进行鉴定。2019年10月9日，该评估事务所出具退卷说明一份，内容载明“辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）于2019年8月23日接到和平区人民法院的委托【（2019）辽01评估鉴757号】，我所评估人员积极与办案法官和当事人沟通了解评估目的和评估范围等评估事项，并于9月9日进行了现场勘察，委估房屋装修拆改已无原有痕迹，双方当事人说不清原有装修的材质、尺寸等信息，即现无实物可供勘察，无法进行评估，故特此退卷”。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……本案中，被告已于2018年11月1日腾退房屋不再继续使用，原告亦知情，基于此，原、被告双方的租赁合同应于当日予以解除，合同解除后，被告应拆除涉诉房屋相关广告标识，原告亦应将保证金7500元退还给被告；关于涉案房屋的返还及租金问题。根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定。基于上述规定，被告在合同履行期间解除合同存在违约行为，但原告作为合同守约方，亦应及时采取措施防止损失扩大，即原告负有防止损失扩大的“减损义务”。本案中，原、被告双方对合同解除后房屋内物品已搬离无异议，被告虽无证据证明合同解除后其已将房屋钥匙向原告返还的事实，但原告作为房屋出租方在明知合同解除的前提下亦未积极履行房产的接收义务，使涉案房产自2018年11月2日起长期未予出租，致损失进一步扩大。结合本案实际，原、被告双方在履行各自义务时均存在一定程度的瑕疵，故合同解除后，酌情确定被告向原告支付2018年11月2日至2019年1月31日期间租金。庭审中，原告自述被告已将房屋租金支付至2018年12月31日，故被告仍需向原告支付2019年1月1日至2019年1月31日期间租金7500元。2019年2月1日后的房屋租金，无需向原告支付。对于原告提出的被告赔偿其破坏房屋结构造成的损失问题。经查，双方签订的合同“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均需事先征得甲方的书面同意”及“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，并结清所有费用”、“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应按照合同租金总额10%向甲方支付违约金”之约定，原告将涉诉房屋交付给被告后，被告在未经原告同意的情况下擅自对涉诉房屋进行拆改后作为教室使用，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任，被告应将涉诉房屋恢复原状，现因恢复原状的损失无法进行评估鉴定，故一审法院参照上述合同约定计算原告的违约赔偿额，经计算为19000元（190000×10%）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告韩纲于本判决生效之日起十日内拆除位于“沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦第一幢10层1号，建筑面积217.16平方米房屋”的相关广告标识；二、被告韩纲于本判决生效之日起十日内给付原告杨华租金7500元；三、被告韩纲于本判决生效之日起十日内给付原告杨华赔偿金19000元；四、原告杨华于本判决生效之日起十日内退还被告韩纲保证金7500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2175元，由原告杨华承担1713元，被告韩纲承担462元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、被上诉人和我方的哥哥杨明的聊天记录，证明：付款的时间和付款的方式，被上诉人付款到2018年11月份，不是到12月份，差了一个月。2、被上诉人给我打款的记录，证明：最后一笔给我打款的时间。3、判决书一份，证明：同类案件，一审应判决租金给付到房屋实际返还之日。被上诉人质证：我们交到了12月底。不拖欠房租。两个案件本身就是不一样的。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张的计算被上诉人支付的租金时将被上诉人支付的保证金计算在内的问题，保证金与租金的定义不同，上诉人作为完全民事行为能力人应当清楚。上诉人在向一审法院递交的的起诉状中承认被上诉人支付租金至2018年12月底，此属于对于上诉人不利的事实，被上诉人对此亦予以认可，在上诉人不能提供充分证据证明其该项主张的情况下，其该观点依据不足，不予支持。关于被上诉人支付租金的期限问题，上诉人二审时自认于2018年11月知晓被上诉人搬离案涉房屋。一审法院“被告虽无证据证明合同解除后其已将房屋钥匙向原告返还的事实，但原告作为房屋出租方在明知合同解除的前提下亦未积极履行房产的接收义务，使涉案房产自2018年11月2日起长期未予出租，致损失进一步扩大。结合本案实际，原、被告双方在履行各自义务时均存在一定程度的瑕疵，故合同解除后，酌情确定被告向原告支付2018年11月2日至2019年1月31日期间租金”的观点，充分考虑了本案双方就案涉租赁合同解除问题的各自责任，并无不当。综上所述，杨华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人杨华负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。