山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7355号上诉人（原审原告、执行案外人）：姜韬，男，1982年8月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国飞，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：董衍，男，1976年5月1日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：曲海波，山东昆嵛律师事务所律师。原审第三人：马述明，男，1960年9月27日出生，汉族，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：于红霞，山东大炜律师事务所律师。上诉人姜韬因与被上诉人董衍、原审第三人马述明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人姜韬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与原审第三人之间不存在真实有效的房屋买卖合同法律关系是错误的。上诉人与原审第三人于2018年11月19日就涉案房产达成了买卖合意。2018年12月18日，上诉人与山东鑫丰建设有限公司就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，并于2018年12月20日向上诉人交付了涉案房产，上诉人与原审第三人协商一致，购房款自上诉人的债权中予以抵扣。至此，上诉人与原审第三人之间的房屋买卖已经履行完毕，在上诉人与原审第三人都没有对房屋买卖合同采取解除或者撤销等影响合同效力的措施之前，该买卖关系仍然是合法有效的。即使上诉人不能通过涉案房产实现债权，也是上诉人与原审第三人之间产生的另一法律关系，与本案无关联。上诉人与原审第三人之间确实存在债权债务关系，基于该债权债务关系产生了本案所涉的房屋买卖合同关系，上诉人以对原审第三人的债权抵顶房屋买卖款仅是购房款的支付方式，并不能影响双方之间房屋买卖合同关系的成立。二、上诉人就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对涉案房产的查封没有事实和法律依据，应当予以解除。一审法院对涉案房产的查封系因被上诉人与原审第三人之间的民间借贷案件，查封涉案房产的依据是原审第三人与山东鑫丰建设有限公司之间的买卖合同，但是原审第三人与山东鑫丰建设有限公司的买卖合同关系在上诉人与山东鑫丰建设有限公司签订房屋买卖合同时已经消灭。上诉人不是原审第三人与被上诉人民间借贷纠纷案件的债务人，一审法院查封错误。涉案房产现登记在山东鑫丰建设有限公司名下，山东鑫丰建设有限公司享有对涉案房产的物权，原审第三人与山东鑫丰建设有限公司之间的房屋买卖合同也没有改变涉案房产的物权权属，在上诉人与山东鑫丰建设有限公司签订《房屋买卖合同》后，上诉人即成为涉案房产的权利人，也同时享有了对山东鑫丰建设有限公司的物权期待权。三、上诉人就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人与原审第三人在2018年11月19日就涉案房产达成了买卖合意，在原审第三人与山东鑫丰建设有限公司解除了双方之间的《房屋买卖合同》后，上诉人于2018年12月18日与山东鑫丰建设有限公司就涉案房产重新签订了《房屋买卖合同》，也就意味着上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同关系在2018年12月18日已经成立，而烟台市牟平区人民法院系在2019年4月28日才对涉案房产进行查封，系在上诉人与原审第三人房屋买卖关系成立之后，涉案房产已于2018年12月20日交付给了上诉人。上诉人与原审第三人已就涉案房产的购房款达成一致意见，即自上诉人对原审第三人的债权中予以抵扣，上诉人已履行完毕付款义务。上诉人曾多次要求山东鑫丰建设有限公司办理涉案房产的产权证，但因山东鑫丰建设有限公司的原因至今未办理产权证，结合山东鑫丰建设有限公司出具的证明，足以证明涉案房产未办理产权证并不是上诉人的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，上诉人就涉案房产亦享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人虽然与原审第三人之间就涉案房产签订抵押担保合同，但未办理抵押登记，该抵押担保的效力不得对抗善意第三人。被上诉人董衍既未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。原审第三人马述明述称，其对涉案房屋已不享有物权期待权，被上诉人申请查封涉案房屋没有法律依据。姜韬向一审法院起诉请求：1.不得执行原告购买的位于烟台市牟平区产及附属设施，并解除对该房产及附属设施的查封；2.确认原告与第三人马述明之间的房屋买卖法律关系有效；3.诉讼费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，一审法院认定如下：2016年2月19日，姜韬与马述明、烟台鸿泰进出口有限公司通过烟台市芝罘区人民法院达成的调解协议载明：马述明于2016年3月5日前偿还姜韬借款本金650万元及2015年5月5日至2015年8月30日期间的利息500000元，并自2015年9月1日起至还清借款本金之日止按月利率2%给付利息；二、烟台鸿泰进出口有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费60800元减半收取30400元，保全费5000元，由马述明自愿承担。当日，烟台市芝罘区人民法院作出（2015）芝毓民初字第884号民事调解书对上述协议予以确认。2017年9月29日，针对董衍与马述明、李效平民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2016）鲁0612民初2039号民事判决：马述明于判决生效之日起十日偿还董衍借款本金260万元、支付律师费89500元，合计2689500元；二、自2016年8月5日起至实际给付之日止，马述明以借款本金260万元为基数，按照年利率24%支付董衍利息；三、李效平对上述义务承担连带清偿责任。该判决认定：马述明于2015年11月14日向董衍借款260万元，借款合同约定马述明以烟房证牟字第××号房产以及有关海域使用权为上述借款提供担保，马述明将上述房产买卖合同以及购房收据交付给了董衍，但双方并未办理抵押登记手续。另查明，2012年4月23日，马述明与烟台鑫丰建设有限公司（后更名为山东鑫丰建设有限公司，以下简称鑫丰公司）签订《房屋买卖合同》，约定鑫丰公司将坐落于烟台市牟平区产（房产证号为烟房证牟字第××号，以下简称涉案房产）出售给马述明，房款为2120160元。合同签订后，马述明付清了房款。现涉案房产仍登记在鑫丰公司名下，并未过户至马述明名下。（2016）鲁0612民初2039号民事判决生效后，马述明、李效平未履行生效法律文书确定的给付义务。董衍申请强制执行后，一审法院立案执行。2019年4月28日，一审法院依法查封了位于烟台市牟平区产（即涉案房产）。后姜韬提出异议，称其于2018年12月18日购买了涉案房产，涉案房产是其所有的房产，要求停止执行。2019年6月21日，一审法院作出（2019）鲁0612执异63号执行异议裁定：驳回姜韬的异议请求。姜韬对该裁定不服，提起本案诉讼。对于存有争议的事实，一审法院认定如下：原告姜韬主张其于2018年12月18日以3330240元购买了涉案房产，并已经交付其占有使用至今。对此，原告姜韬提交如下证据：一、2018年11月19日马述明出具的更名声明，载明：“本人购买的位于养马岛益寿路53号附13号宿舍面积265.02平方米，现因个人原因将上述房屋所有权转让给姜韬，若因此出现任何纠纷由我本人承担，与山东鑫丰建设有限公司（原烟台鑫丰建设有限公司）无关，望给予办理相关更名手续。”二、2018年12月18日鑫丰公司与原告签订的《房屋买卖合同》及3张收款收据，证明马述明将涉案房产以3330240元价款转售给了原告，并配合原告在鑫丰公司办理了更名手续，以原告对马述明享有的债权抵顶了全部房款。经质证，第三人马述明对原告的上述主张以及所提交的证据均无异议。上述《房屋买卖合同》载明：房屋成交价格为2120160元，双方于2022年5月31日前办理过户手续。三张收据金额合计3330240元。一审法院认为，本案的焦点问题是原告姜韬就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于原告姜韬与第三人马述明之间的法律关系问题。首先，根据（2015）芝毓民初字第884号民事调解书以及姜韬的庭审陈述，姜韬与马述明之间存在民间借贷法律关系，姜韬为债权人，马述明为债务人。其次，在马述明未能按期偿还姜韬借款本息的情况下，双方针对涉案房产所办理的更名手续以及签订的《房屋买卖合同》，均系为了履行原有的债权债务关系，即由马述明以转移涉案房产权益的方式清偿部分债务，以实现姜韬的部分债权。但是，涉案房产不动产所有权的转移或者权益的实现并不随着买卖合同的签订而即时完成，而是受到法律的特别规范，如必须办理过户登记手续等。所以，办理更名手续、签订买卖合同完成之后，并不表明原债权债务已经履行完毕。在原告姜韬的原债权不能通过涉案房产得到清偿时，原告姜韬仍有权要求原债务人马述明继续履行原债务，即偿还借款本息。因此，原告姜韬与第三人马述明之间的基础法律关系为民间借贷法律关系，以及由此衍生出的以涉案房产为标的物的债务清偿关系，双方之间并不存在真实有效的房屋买卖合同法律关系。二、关于原告姜韬就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。首先，在2015年11月马述明向董衍借款时，虽然因未办理抵押登记，抵押权没有实际设立，但双方以涉案房产为借款提供担保的意思表示是真实存在的。上述意思表示早于（2015）芝毓民初字第884号民事调解书的出具时间以及该案的执行程序。在尚未以涉案房产或其他方式偿还董衍借款的情况下，马述明又与姜韬针对涉案房产形成债务清偿关系，不排除马述明存在规避执行或选择性履行债务、损害其他债权人合法权益的主观恶意。鉴于此情形，在姜韬准备与马述明针对涉案房产形成新的法律关系时，应保持相应的注意义务。其次，在姜韬与马述明的债务清偿关系中，姜韬有权要求马述明及时协助办理过户登记，从而尽快结束不确定的债务清偿关系，以实现其债权权益。但是，姜韬未尽到应有的注意义务，明显怠于办理产权过户等手续，致使其不具备相应的权利外观，以彰显其对涉案房产享有所有权的公示公信力。现有的更名手续或房屋买卖合同，仅能说明姜韬对涉案房产享有一定的债权请求权，该权利并不具有对抗他人的优先效力。因此，即使董衍对涉案房产不享有先于其他债权人得以优先受偿的权利，原告姜韬对涉案房产亦不享有能够排除强制执行的权利。综上，原告就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。在执行程序中，一审法院以涉案房产仍系被执行人马述明名下的财产进行查封，并无不当。原告的诉讼请求，证据不足、理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，一审法院于2019年9月2日判决：驳回原告姜韬的诉讼请求。案件受理100元，由原告姜韬负担本院经审理查明，一审庭审中，上诉人主张涉案房屋已实际交付给了上诉人，并由上诉人实际占用使用至今，对此原审第三人表示认可其已房屋钥匙交给了上诉人，上诉人向法院提交了山东鑫丰建设有限公司的证明予以证实，被上诉人经一、二审法院传票传唤拒不到庭，未能对山东鑫丰建设有限公司的证明予以质证，放弃了诉讼权利。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦为：上诉人要求排除对涉案房屋的执行，理由是否成立，法院应否予以支持。涉案房屋原系第三人马述明于2012年4月23日与鑫丰公司签订房屋买卖合同，并支付房款2120160元所购得，但双方未过户登记，涉案房屋一直登记在鑫丰公司名下。后上诉人与原审第三人马述明于2018年11月19日就涉案房产达成了买卖合意，并于同年12月18日与鑫丰公司就涉案房产签订了房屋买卖合同，于2018年12月20日向上诉人交付了涉案房产，上诉人与原审第三人协商一致，购房款自上诉人的债权中予以抵扣。上诉人与原审第三人之间的房屋买卖实际是房屋买卖合同权利义务的转让，并没有发生物权转移的情形，在上诉人与鑫丰公司签订买卖合同，原审第三人将涉案房屋交付给上诉人后，上诉人与第三人马述明之间就涉案房屋买卖合同的权利、义务已经转让完毕，上诉人与鑫丰公司之间形成了新的房屋买卖关系，第三人马述明对涉案房屋不再享有任何权利。在此情形下，一审法院认定涉案房产仍系原审第三人马述明名下的财产进行查封错误，应予撤销。上诉人要求排除对涉案房屋的执行，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决错误，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2388号民事判决；二、不得执行坐落于烟台市牟平区产（房产证号为烟房证牟字第××号）。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人董衍负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  于 青审判员  刘海波二〇二〇年四月十七日书记员  王 玥。