台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初6161号原告：浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司，住所地：台州市经济开发区白云山中路198号。代表人：朱铁伟。委托诉讼代理人：张维维，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：黄占伟，男，该分公司员工。被告：尚伯赞，男，1966年9月17日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：胡凯迪，浙江法校（温岭）律师事务所律师。被告：张婉红，女，1976年6月6日出生，汉族，住台州市路桥区。原告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司（以下简称开元物业台州分公司）与被告尚伯赞、张婉红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序于2020年2月26日、4月14日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告开元物业台州分公司的委托诉讼代理人张维维，被告尚伯赞及其委托诉讼代理人胡凯迪到庭参加诉讼。第二次庭审，原告开元物业台州分公司的委托诉讼代理人黄占伟，被告尚伯赞及其委托诉讼代理人胡凯迪到庭参加诉讼。被告张婉红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经各方当事人庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。开元物业台州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告尚伯赞、张婉红支付物业管理费32075元（2014年8月1日起至2019年7月31日）、车位管理费3600元（2014年8月1日起至2019年7月31日）；2.被告尚伯赞、张婉红支付逾期交纳物业管理费的滞纳金1070元（庭审中明确按所欠管理费35675元的3%计算）。事实和理由：开元物业台州分公司系浙江景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）选聘的物业服务企业，就其开发的椒江景隆公馆小区提供前期物业服务管理。尚伯赞、张婉红于2014年4月19日购买台州市景隆公馆8幢1502室房屋，并签订商品房买卖合同，合同编号20121200221。同日，尚伯赞、张婉红签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》，服务合同明确约定在交房时开始预交一年的物业服务费，以后在每6个月向物业管理企业交纳一次（每年1月份、7月份的5日前）物业管理费用，交纳费用时间为每六个月的首月五日前。逾期未按时交纳物业服务费者除补交所欠款外，还将以所欠款为基数向物业服务企业计交每日千分之三的滞纳金。合同签订后，开元物业台州分公司均按约提供物业服务，尚伯赞、张婉红应按约交纳物业服务费。尚伯赞、张婉红自2014年8月1日开始拖欠各项费用，截至2019年7月31日已达36745元，其中包括滞纳金1070元。尚伯赞辩称：原告确系景隆公司选聘的物业服务企业，并对景隆公馆小区进行前期物业服务。尚伯赞于2012年12月3日与景隆公司签订《商品房订购协议》，当日交纳了100000元的预收购房款，后于2012年12月12日、13日分别交纳了667245元、399058元的购房款。《前期物业服务合同》第十条约定：物业服务费用（含能耗费、车位服务费）按交房之日开始预交12个月。现在因原告的原因并未交房，故不存在支付物业费的情况，更谈不上违约金。即使被告一开始不支付物业费构成违约，原告不能采用任何方法、任何措施妨碍被告对自己房屋的支配。原告扣留被告合法购买房屋的钥匙，造成被告无法入住，严重侵犯了被告的合法权益，被告将保留另行起诉的权利。综上，要求驳回原告的诉讼请求。张婉红未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年12月13日，尚伯赞、张婉红与景隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定定购景隆公馆8幢1502号房及附属地下室433号车位，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署交接单等事宜。签订《商品房买卖合同》后，尚伯赞作为乙方与原告作为甲方签订了一份《前期物业服务协议》，约定：“物业服务费标准：住宅物业2.50元/月·平方米（包括物业服务费2.00元/月·平方米，公共区域能耗费0.50元/月·平方米）；停车场车位维护费标准：地下车库停车位60.00元/个·月（停车位服务费仅用于车位的日常维护、清洁服务等用途）；物业正式交付次月起发生的物业服务费用，由业主或使用人承担；物业服务费用（含能耗费、车位服务费）按交房之日开始预交12个月，以后每6个月交纳一次（每年1月份、7月份的5日前），亦可提前缴纳；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每天按应缴纳费用的2‰加收滞纳金；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务费和公共区域能耗费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的2‰支付滞纳金”。2014年5月15日，台州市景隆公馆8幢1502室及地下车位433号的不动产办理了产权预告登记，预告登记权利人为尚伯赞、张婉红。2014年8月5日，台州市景隆公馆8幢1502室及地下车位433号的不动产权属登记至景隆公司名下，台州市景隆公馆8幢1502室不动产的建筑面积为213.82平方米。被告在原告提供物业服务期间未缴纳过物业费。原告曾以诉讼等方式催告被告交纳物业服务费，被告以原告扣押钥匙为由不愿交纳。原告承认被告所购房屋钥匙尚在原告处，但认为是被告不领取。另查明，台州市景隆公馆8幢1单元绝大数业主已出具了收楼确认书并交纳住宅专项维修资金。各业主出具收楼确认书具体时间不一，最早的为2014年6月29日，最晚的为2017年7月26日。以上事实有原告提供的《住宅物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、不动产登记情况查询结果证明书、房屋所有权证、收楼确认书、住宅专项维修资金专用收据以及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告抗辩原告不交付钥匙，案涉房屋尚未交付，物业费不应支付，原告则陈述系被告不来领取钥匙。本院认为，案涉房屋的交付是房产公司应当履行的合同义务，根据原告提供的案涉房屋所处单元其他业主出具的收楼确认书，该单元其他业主绝大部分均已办理房屋交付手续，根据民事诉讼证据的高度盖然性规则，可以认定房产公司就涉案房屋已通知被告办理房屋交付手续的事实。领取钥匙是一项被告的主动行为，被告辩称原告不交付钥匙缺乏证据，即便存在原告扣留钥匙的情形，被告可通过法律途径进行救济，在房产公司已通知交房之日视为房屋交付，被告应当支付物业费。《前期物业服务协议》约定，物业服务费从物业正式交付次月起计算。交付时间关系到物业服务费的起算，对此原告应当承担举证责任。原告无法举证证明房产公司向被告发出交房通知的确切时间，本院以原告提供的涉案房屋同单元其他业主收楼确认书中最晚的出具时间2017年7月26日，作出对其不利的认定，即本案物业费自2017年8月26日计算至原告主张的截止时间2019年7月31日为12294.65元（2.50元/月·平方米×213.82平方米×23月）、车位管理费1380元（60.00元/个·月×1个×23月）。《前期物业服务协议》约定的滞纳金计算标准为2‰/日，原告减少至按总数的3%计算，本院予以准许，相应的被告需支付的滞纳金为410.24元（12294.65+1380元）×3%。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告张婉红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告尚伯赞、张婉红于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司2017年8月26日至2019年7月31日期间的物业管理费、车位管理费合计13674.65元及逾期付款的滞纳金410.24元；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元（已减半，原告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司预交），由原告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司负担283元，被告尚伯赞负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二〇年四月二十一日法官助理陈平代书记员 赵雨晨