湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初908号 原告：湖南泰阳律师事务所。 法定代表人：黄民毅，合伙事务执行人。 委托诉讼代理人：吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。 被告：杨芳（曾用名杨秀芳），女，苗族，1966年5月1日出生。 被告：怀化中房房地产开发公司。 法定代表人：贺方明。 委托诉讼代理人：姚云猛（特别授权），男，侗族，1972年9月15日出生，系公司员工。 原告湖南泰阳律师事务所（以下简称泰阳律所）与被告杨芳、怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰阳律所的委托诉讼代理人吴玉文、被告杨芳、被告中房公司的委托诉讼代理人姚云猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰阳律所向本院提出诉讼请求：1.依法判令准许执行被告怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场*、*、*房屋（预售许可证号为怀房售许字*第*号）。2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：首先：原告向怀化市鹤城区人民法院申请强制执行（2016）湘1202民初2542号民事判决书，执行过程中评估，拍卖的财产系登记在被告怀化中房房地产开发公司名下的中房富程国际广场*、*、*房屋（预售许可证号为怀房售许字（2011）第0019号），上列房产原告在诉讼过程中申请采取保全措施予以查封，详见（2017）湘1202执1453-1号执行裁定。其次，被告杨芳在本案涉案房产查封前没有与被告怀化中房房地产开发公司签订合法有效的书面买卖合同。2013年1月25日，怀化中房房地产开发公司院内改造项目部与杨芳签订的“补充协议”对被告怀化中房房地产开发公司不具有法律约束力。该补充协议的甲方不是2009年11月18日被告中房公司与湖南富程投资有限公司签订的《房地产联合开发合同》约定各自派专人共同成立的“中房富程国际广场指挥部”，也不是商品房预售许可证（证号为怀房售许字（2011）第0019号）载明的售房单位：中房公司。“补充协议”的内容是捏造的。最后，被告杨芳对涉案房产不享有足以排除执行的民事权利。涉案房产登记在被告中房公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房产的权利人不是被告杨芳，而是中房公司。涉案房产查封之前被告杨芳没有与被告中房公司签订合法有效的买卖合同。涉案房产系商业写字楼，不是居住用房，且被告杨芳有用于居住的房屋。上述可见被告杨芳不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对涉案房产享有足以排除执行的民事权利的法定条件。 被告杨芳辩称：一、被告系富程国际项目的安置户。2009年11月27日，中房公司富程国际项目部的负责人贺方明，一行三人来到杨芳位于麻阳锦江泉股份有限公司的办公室，称整个怀化市都在进行旧城改造，中房公司家属区大院内外严重影响了市容市貌，要求与杨芳签署《住房拆迁安置补偿协议》，把杨芳位于人民东路138号综合楼六楼的三套住房(原华侨宾馆楼上)拆迁并进行原地安置。考虑到城市发展需要广大市民的支持和拥护，杨芳在2009年11月27日第一次面谈就与中房公司院内改造项目部代表人贺方明签署了三套住房的《住房拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，暂定置换房号为:*号(D)、*号(E)、*号(F)三套房屋。2013年1月25日杨芳去现场看房，因被中房公司富程国际广场项目部改变了之前户型设计，导致现房的户型不正，多个斜三角，经过协商，杨芳只选了*一套住房，其他两套住房置换到了商业写字楼的*号、*号、*号、*号、*号。因单价和面积差异，通过折算双方一致同意由杨芳补付《怀化中房房地产开发公司富程国际项目部》105000元整，该差额款项于当日支付到位。从2009年11月27日至今，杨芳一直在关注该项目的进展，也一直在催问何时能办好两证（不动产权证），得到的回答总是快了，快了。2013年7月份杨芳接到售楼负责人索要办理网签资料的电话通知，杨芳把办理两证的身份证等相关资料交给当时的售楼处主管人员，用于办网签。2019年7月3日杨芳去房管局的网签中心查询，居然没做网签到杨芳名下。2019年7月5日上午杨芳赶去富程国际*栋商业写字楼《怀化市中房房地产开发公司》*办公室，与杨芳签订《住房拆迁安置补偿协议》的经手人贺方明在场，其告知杨芳置换的商业写字楼*号、*号、*号、*号写字楼4间，在2016年被被申请人湖南泰阳律师事务所查封(从2016湘1202民2542号判决书中得知)，并已进入执行阶段。杨芳被查封的房屋属于杨芳的安置房，且杨芳全额补足了房屋差价。《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办（2011）442号第10条规定：“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利”。根据上述司法解释和会议纪要的规定，杨芳安置房不应被查封和执行。 二、虽然原告在(2017)湘1202执1453-1号执行裁定书中查封了杨芳的安置房屋，但杨芳提出执行异议后，贵院在(2020)湘1202执异7号执行裁定书中裁定中止对被执行人中房公司开发的中房富程国际广场*、*、*号房屋(房屋预售许字*第*号)的执行，证明查封申请是错误的，不能作为执行的依据。 三、杨芳与熊贵怀在2013年1月25日签订的房屋置换《补充协议》是合法有效的，因为与杨芳签订《补充协议》的熊贵怀是被执行人公司的项目负责人，被执行人按照双方签订的《补充协议》于当天就收取了杨芳对置换房屋的差价，给杨芳开具了收据，不仅证明熊贵怀是被执行人公司的负责人和代理人，收取杨芳置换房屋差价的行为实际也是对熊贵怀代理行为的追认，此外《补充协议》在杨芳起诉和查封之前早已履行完毕。因此原告诉称杨芳的《补充协议》是捏造没有事实事据。 四、虽然杨芳的安置房屋没有办理不动产权证，但是具有物权属性，且杨芳已经与被执行人签订了安置补偿协议，并在签订协议的当时就已经全额补足了面积差价，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，作为被拆迁人的杨芳享有优先取得安置补偿房屋的权利。该解释规定的安置补偿房屋并不限于居住用房，还包括商业用房在内的所有安置补偿房。 综上，原告查封的房屋属于杨芳的安置房，且杨芳全额补足了房款差价，安置房不应被查封和执行，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中房公司辩称：驳回原告的诉讼请求。杨芳属于真实的拆迁安置户。2020年2月18日，鹤城区法院执行庭也驳回了原告的诉讼请求，支持了杨芳的意见。 经审理查明：1992年3月2日，被告杨芳与案外人陈爱生登记结婚。1992年9月9日，陈爱生从中国房地产开发总公司怀化公司购买位于怀化市人民东路*号综合楼*栋*房屋，*房屋，杨芳从该公司购买综合楼*栋*房屋。陈爱生于2003年4月15日去世。 2009年11月27日，杨芳（乙方）与怀化中房房地产开发公司院内改造项目部（甲方，以下简称中房项目部）签订《住房拆迁安置补偿协议》，约定：乙方现有住房三套，位于人民东路*号，房号*、*、*，面积分别为：108.65平方米、81.34平方米、81.34平方米，产权人杨芳，甲方按1:1.3的标准置换给乙方新建住房三套，房号为*、*、*。如安置房面积超出原住房面积，由乙方按市场价补足给甲方；甲方在开发期间支付给乙方过渡费1300元每月；安置房由甲方统一办理房产证和土地证。杨芳在合同乙方处签名，中房项目部在甲方处盖项目部合同专用章，中房公司当时的副经理（现为该公司的法定代表人）贺方明在甲方代表人处签名。 同日，杨芳（乙方）与中房项目部签订了《补充协议》，约定：甲方同意支付乙方一次性装修补偿费48000元，乙方在房屋腾空并将产权手续移交给甲方时，领取装修补偿费和一次性过渡费，补偿三套房屋的搬家费1500元。杨芳在合同乙方处签名，中房项目部在甲方处盖项目部合同专用章，贺方明在甲方代表人处签名。 2009年11月18日，中房公司（甲方）与湖南富程投资有限公司（以下简称富程公司）签订《房地产联合开发合同》，约定：甲方决定将公司院内现有土地进行开发，确定甲方与富程公司联合开发，名称：中房·富程国际广场，位置：怀化市人民东路*号，甲方提供现有房产和土地，乙方提供全部建设资金，项目完成后按本合同分配，甲方分得7000平方米，其余为乙方所得，产权随分得物业方所有；乙方同意补偿给甲方159万元，作为开发期间的安置费，开发期间乙方同意按每年72万元支付给甲方，作为乙方拆迁前栋楼对甲方影响的补偿费。中房公司在甲方处盖章，富程公司在乙方处盖章。 2009年11月18日，中房公司向熊自富出具授权委托书，委托其为中房富程国际广场项目的负责人，全权处理该项目产权分配、房屋销售及工程合同的审核、签订等事项。 2010年1月4日，杨芳向富程公司出具领据，内容：今领到65100元、用途装修一次性补偿48000元、搬家费1500元、第一年过渡费15600元。贺方明在“部门负责人意见”处签字：“属实，贺方明”。熊自富在该领据上签字：“同意支付，熊自富。”同日，杨芳将涉案*、*、*房屋的房产证及钥匙交给项目部，项目部向杨芳出具收据，内容：今收到杨芳移交证三本，证号为中方怀房子*、*、*，土地证一本。房号：*、*、*，房子钥匙一串。 2010年2月28日，中房公司成立富程国际项目部，任命熊自富为项目部经理。 2010年10月19日，怀化市房产管理局向中房公司颁发《房屋拆迁许可证》，载明：你单位因中房·富程国际广场项目建设，需拆迁人民东路以南到枝柳铁路交叉方位内的三角地上的房屋房屋及附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准。此后，涉案的*、*、*房屋被拆除。 2012年10月8日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅联合发文《关于调整部分保障性安居工程建设任务与建设项目的通知》，明确富程国际项目为棚户区改造项目，项目地点为怀化市人民东路*号，总户数186户，实物安置186户，面积17261平方米。 2013年1月25日，怀化中房房地产开发公司富程国际项目部（甲方，以下简称富程国际项目部）与杨芳（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方将2009年11月27日签订的住房拆迁安置补偿协议中的*号房，置换甲方的*住房，甲方补偿给乙方47289元；甲方同意乙方将*、*号住房，置换甲方前栋（迎丰路公路旁）商业楼写字楼*楼的*、*、*、*、*号写字楼5间，两抵后乙方应补偿甲方49.8平方米的差价，即183264元，乙方应补偿给甲方的总差价为135975元；经甲乙双方协商同意前两项相抵后，甲方同意乙方实际支付105000元，签订本补充协议时乙方一次性支付给甲方。富程国际项目部在该协议甲方处盖章，熊贵怀在代表人处签名，杨芳在乙方处签名。当日，杨芳使用其尾号为0398的信用卡在中房公司的POS机上刷卡，将105000元房款差价支付到富程国际项目部尾号为1689的账户。同日，富程国际项目部向杨芳出具收据，写明收到杨芳交来的购写字楼*、*、*、*、*号房款105000元。富程国际项目部在收据上盖章。 2013年5月21日，怀化市房产管理局向中房公司发放预售许可证【怀房售许字（*）第*号】，载明：售房单位：中房公司，项目名称：中房富程国际广场，坐落：怀化市人民东路138号，用途：住宅。 2020年1月13日，富程公司出具证明，证明熊贵怀系富程公司派驻中房富程商务广场指挥部的工作人员，负责富程国际项目的财务和拆迁合同遗留问题的处理工作。 2020年1月16日，中房公司出具《关于杨芳拆迁安置房的说明》，载明：富程国际项目的拆迁安置是开发单位自行就地安置，该拆迁由区政府、住建局、中房公司、富程公司组成工作组。确定贺方明为拆迁合同签订代表(当时贺方明为中房公司副经理)，并设定中房公司院内改造项目部为签订合同的专用章。在2012年拆迁工作基本完成。富程国际项目的建设及遗留问题由富程国际项目部完成。由于当时房屋还没建设好，拆迁合同签订是自编房号与市房产局测量编制的房号不同，发现问题后，经当事人友好协商，在2013年1月25日另行签订补偿协议，确定两种安置方式：1、将拆迁合同协议中三套住房的其中一套用富程国际项目*栋*号予以安置；2、拆迁合同协议中另外两套住房以富程国际项目*栋第*层的*号、*号、*号、*号、*号作为杨芳的拆迁安置房。签订补偿协议的公章为富程国际项目部，代表人为熊贵怀。因当时富程国际项目管理是富程国际项目部，熊贵怀负责项目的财务和拆迁遗留问题的处理工作，另查明，原告与中房公司法律服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）湘1202民初2542号之一民事裁定书，裁定查封被申请人中房公司开发的中房富程国际广场*、*、*、*等共计13套房屋。上述房屋目前网签在怀化市鹤城区城市建设综合开发公司名下。2019年10月22日，本院作出（2017）湘1202执1453-1号执行裁定，裁定继续查封上述房屋。 2019年7月8日，杨芳向本院提交执行异议申请书。2020年2月18日，本院作出（2020）湘1202执异7号执行裁定书，裁定中止对被执行人怀化中房公司开发的中房富程国际广场*、*、*房屋的执行。 上述事实，由原、被告身份信息、陈爱生身份信息、死亡证明、结婚证、产权证、住房拆迁安置补偿协议、补充协议、进账单、收据、房屋拆迁许可证、授权委托书、庭审笔录等证据证实。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。本案的争议焦点为：杨芳对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 中房·富程国际广场项目系中房公司与富程公司联合开发。杨芳与中房项目部于2009年11月27日签订《住房拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，约定以产权调换的方式为杨芳安置房屋，并约定了装修补偿款等费用。2010年1月4日，富程公司将65100元装修补偿费等费用支付到杨芳的账户。随后，杨芳的*、*、*房屋被拆除。2013年1月25日富程国际项目部与杨芳签订《补充协议》，确定了安置房屋的房号、用途及房款差价。同日，杨芳向该项目部支付了105000元房款差价。上述事实表明，杨芳系拆迁安置户，原告泰阳律所关于《补充协议》的内容是捏造的理由不能成立。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”杨芳与中房公司在本院查封*、*、*房屋前就签订了《拆迁补偿安置协议》，双方约定了安置房屋的房号、位置、用途，中房公司已将杨芳的*、*、*房屋拆除，杨芳作为拆迁安置户，以牺牲其对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对作为安置房的案涉房屋享有的拆迁利益关系到其基本的生存权利。因此，杨芳对涉案*、*、*房屋享有的权利优先于原告享有的债权，杨芳对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行中房公司开发的中房富程国际广场*、*、*房屋的的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告湖南泰阳律师事务所的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告湖南泰阳律师事务所负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  王 黎 人民陪审员  贾姗姗 人民陪审员  瞿菊英 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  肖坤楠