湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终461号上诉人（原审被告）：湘潭汽车运输有限公司，住所地为湖南省湘潭市雨湖区建设北路134号。统一社会信用代码：91430300184685453M。法定代表人：方建武，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：尹思，公司员工。委托诉讼代理人：彭吴清，湖南湘君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南天铭物业管理有限公司，住所地为湖南省长沙市天心区赤岭路白沙花园1号楼301房。统一社会信用代码：91430103782857112J。法定代表人：曹丰，董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。原审第三人：程豪俊，男，1993年3月8日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原审第三人：陈斌，男，1990年1月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人湘潭汽车运输有限公司（以下简称湘运公司）因与被上诉人湖南天铭物业管理有限公司（以下简称天铭公司）、原审第三人程豪俊、陈斌物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人湘运公司上诉请求：请求撤销湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初3507号民事判决，判令被上诉人退还多收取的物业费8226.7元,确认被上诉人无权收取2017年11、12两个月的物业费。事实与理由：1、本案原审第三人按照2091.3㎡的计费面积分三次缴纳了2017年3月10日至2017年7月31日的物业管理费。上诉人、原审第三人与被上诉人对该计费面积一直存在争议，经湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初87号判决文书及本案一审认定，涉案房屋实际计费面积应为1467.22㎡。截至2017年7月31日，被上诉人多收了原审第三人8226.7元，应负返还不当得利之义务。2、被上诉人对原审第三人采取拉闸断水断电的措施缺乏法律法规与合同授权，造成原审第三人经营困境。在被迫关门停业期间，还发生了涉案房屋门锁被砸、动产被盗等事件，被上诉人未尽到维护业主财产安全的职责，按照《物业管理条例》第三十五条规定，被上诉人无权全额收取恶性事件发生前后的物业管理费用，甚至应当承担相应的赔偿责任。被上诉人天铭公司答辩称：一、根据雨湖区人民法院（2018）湘0302民初87号判决书载明，原审第三人与答辩人签订的《物业管理服务协议（租户版）》合法有效，明确了物业管理费用，按照2091㎡的面积进行缴纳并不违背双方意思表示且与事实认定一致。二、根据雨湖区人民法院（2018）湘0302民初87号判决书事实认定，答辩人已发催费通知书，尽到了提醒和催收义务，原审第三人才是缴纳物业费和经营水电费的义务人，判决书亦未支持原审第三人要求免去此期间物业费和赔偿停水停电期间的闲置成本及经营损失的诉讼请求，原审第三人不可单方以未营业为由免除物业费。三、一审判决以面积1467.22㎡为基数核算物业费与事实不符，也违背了业主或租户应当按占用、使用物业的建筑面积加公摊面积为物业费缴费基数。根据《中华人民共和国物业法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”公共区域是需要业主进行分摊的，这与公共区域业主共享公共收益一样，不能只讲收益共享，不分摊费用。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。原审原告天铭公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付湘潭市雨湖区金湘潭商业广场四楼已欠缴物业管理费29,274元及资金占用损失费5,854.8元（资金占用费暂计算至2019年8月31日，后续资金占用损失费计算至被告履行终结之日止），合计35,128.8元。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年6月1日接受金湘潭业主委员会委托，为金湘潭全体业主提供物业服务，并与其签订了《金湘潭商业广场物业服务合同》，该协议合法有效，对金湘潭全体业主均有约束力。原告依约提供物业服务，被告却怠于履行缴纳物业费的义务，至今仍未缴纳2017年8月1日至2017年12月31日期间湘潭市雨湖区金湘潭商业广场401栋3室物业管理费29,274元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。据合同约定，被告应支付欠缴物业管理费29,274元，资金占用损失费5,854.8元（资金占用费暂计算至2019年8月31日，后续资金占用损失费计算至被告履行终结之日止），合计35,128.8元。为维护原告的合法权益起诉至法院。原审法院判决认定：2016年5月24日，原告天铭公司与金湘潭商业广场业主委员会签订《金湘潭商业广场物业服务合同》，由原告为金湘潭商业广场商铺及写字楼提供物业服务，合同对管理服务内容、质量标准和保证金、服务费用、双方的权利义务及违约责任进行了明确的约定，其中三楼、四楼商铺服务费用标准为2.8元/月/平方米。上述合同签订后，原告为金湘潭商业广场提供物业管理服务至今。被告湘运公司系雨湖区雨湖路街道韶山中路30号即金湘潭商业广场4楼商铺的不动产权利人。被告湘运公司（甲方）与第三人陈斌、程豪俊（乙方）签订《金湘潭商业广场租赁合同书》，合同约定：甲方同意将金湘潭商业广场四楼出租给乙方使用，建筑面积合计1122平方米；合同租赁期限为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止；甲方同意乙方将租赁物用于开设湘潭达沃四五体育发展有限公司；甲方全权委托物业公司负责乙方租赁期内的物业管理，明确物业管理范围，同时要求乙方在订立本合同同时与物业公司订立物业管理协议；租赁期间，乙方经营中实际发生水、电、燃气、有线电视收视、中央空调使用费、物业管理费等费用及租赁房屋内自用设施、设备的使用费，由乙方承担，由物业公司按照政府规定的商业费用标准收取或代收相关费用。2017年3月9日，第三人程豪俊代表湘潭达沃四五体育发展有限公司（乙方）与天铭公司（甲方）签订《物业管理服务协议（租户版）》，协议约定：……二、商务公寓物业管理费用按建筑面积每月2.8元㎡计算共2091㎡；每月5,855元，（伍仟捌佰伍拾伍元整）按季支付17,565元／季（壹万柒仟伍佰陆拾伍元整）；（如甲方与金湘潭商业广场业主委员会签订的物业服务合同收费标准有所调整，双方合同将按调整后的价格执行）；三、乙方退租本商务公寓时，须交清退租之前的物业管理服务费用……第六条代收代缴收费服务：有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定在政府标准的基础上、另加本物业合理损耗。（电费按1.2元/度，水费按5元／吨。如有政府产生价格波动，另行调整。）乙方入场前必须按租赁面积向甲方缴纳水电押金5,000元（伍仟元整），直到乙方最后退场结算水电费。……该《物业管理服务协议（租户版）》上被告湘运公司并未签字盖章。同日，程豪俊向天铭公司缴纳了水电押金5,000元和物业管理费5,855元。2017年8月13日，湘潭达沃四五体育发展有限公司缴纳了至2017年7月31日止的物业管理费15,865元。2017年10月18日、10月25日、10月29日，原告三次向湘潭达沃四五体育发展有限公司发出《欠费缴费通知书》，载明“贵商户于2017.8月——2017.10月的物业费17565元至今未交。（本月已产生水费：120元，电费：1,944元）以上三项费用合计：19，629元。我客户服务中心一直有和贵商户跟进，贵商户一直未前来办理缴费，由于水电费为我司代付代缴，我司已无力承担。”并载明请湘潭达沃四五体育发展有限公司按时间要求前来六楼物业办公室缴费，届时未缴纳，天铭公司客户服务中心将采取停水停电措施。但湘潭达沃四五体育发展有限公司没有按要求缴纳，2017年10月30日，原告天铭公司客户服务中心对其采取了停电停水措施。2018年1月23日，承租人程豪俊、陈斌（乙方）与出租人湖南湘潭运输总公司湘潭客运分公司（甲方）签订《门面租赁合同解除协议》，双方的门面租赁关系解除，2017年10月份租金在履约保证金内予以扣除，甲方退还乙方履约保证金23100元，不计利息，乙方在租赁期间共欠甲方租赁费80700元，本协议签订后五日内乙方一次性向甲方交纳；乙方在本协议签订之日起5日内将甲方提供的场地、设备、设施等全部移交甲方；乙方在租赁期间，因门面经营所产生的各种物业管理、水、电等费用由乙方承担。原审法院认为：1、原告天铭公司与湘潭市金湘潭商业广场业主委员会签订的《金湘潭商业广场物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告湘运公司系金湘潭商业广场4楼商铺的不动产权利人，因此原告天铭公司与被告湘运公司之间成立物业服务合同关系，在合同履行期内双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。被告湘运公司抗辩认为其出租给承担人的房屋，天铭物业应向承租人收取物业费，对此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主和物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务公司企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，原告天铭公司单独起诉房产的所有权人湘运公司并不违反上述司法解释的规定，湘运公司与承租人约定由承租人承担物业费的，湘运公司可另行向承租人主张。2、案涉房屋面积认定。本案中三方对金湘潭商业广场四楼涉案房屋面积争议较大，原告天铭公司主张物业费收费面积为其与承租人湘潭达沃四五体育发展有限公司签订《物业管理服务协议（租户版）》中约定的面积20913㎡，被告湘运公司及第三人程豪俊、陈斌主张物业费收费面积为业主湘运公司与承租人签订的《金湘潭商业广场租赁合同书》中约定的面积1122㎡。在（2018）湘0302民初87号案件审理过程中，本院测量认定涉案房屋面积为1467.22㎡。本案涉案房屋为被告湘运公司所有的金湘潭商业广场4楼6885.44㎡中部分房屋，并未单独办理产权登记手续，房屋面积不明确，且业主与承租人、物业公司与承租人签订合同约定的面积仅对合同签订双方有约束力均无法对抗第三人，结合测量数据本院认定涉案房屋面积为1467.22㎡。其次，原告天铭公司与湘潭市金湘潭商业广场业主委员会签订的《金湘潭商业广场物业服务合同》中并未对公摊面积基数进行约定，且原告天铭公司事后也未与业主即被告湘运公司重新签订合同，原告天铭公司按照在测量认定面积1467.22㎡基础上加上40%公摊面积，涉案房屋缴纳物业费实际面积基数为2277.74㎡的主张本院不予支持，故本案涉案房屋2017年8月1日至2017年12月物业费用以面积1467.22㎡为基数、按2.8元/月/㎡计算为20,541.08元（1467.22㎡×2.8元/月/㎡×5个月=20,541.08元）。原告天铭公司与承租人湘潭达沃四五体育发展有限公司庭外协商就承租期间缴纳的水电押金5,000元抵扣物业费，原告天铭公司书面表示愿意放弃其5,000元物业费的诉请，故本案涉案房屋物业费用最终确定为15,541.08元（20,541.08元－5,000元=15,541.08元）。3、违约金。根据原告天铭公司与承租人湘潭达沃四五体育发展有限公司签订《物业管理服务协议（租户版）》中已约定涉案房屋物业费由承租人直接向天铭公司交纳，承租人也实际向原告天铭公司交纳过物业费，而在承租人拖欠物业费后，原告天铭公司未及时向被告湘运公司告知并催收，双方也未对欠付物业费进行核账，在应缴纳不清的情况下，被告湘运公司并非故意拖欠，故不应承担违约责任，原告天铭公司主张被告应承担违约金的请求本院不予支持。综上，原告天铭公司的诉讼请求法院部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：一、被告湘潭汽车运输有限公司在本判决生效之日起十日内向原告湖南天铭物业管理有限公司支付自2017年8月1日至2017年12月31日的物业服务费15,541.08元。二、驳回原告湖南天铭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费680元，减半收取340元，由被告湘潭汽车运输有限公司承担。二审期间，上诉人湘潭汽车运输有限公司与被上诉人湖南天铭物业管理有限公司均未提交新的证据。经二审查明,原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，上诉人所在的金湘潭商业广场业主委员会与天铭公司签订的《物业管理合同书》系双方自愿签订，属双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效。上诉人作为业主，享有《金湘潭商业广场物业服务合同》确定的权利，同时也应承担相应义务，上诉人享受了物业服务，理应支付物业服务费，同时，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，本案上诉人湘运公司亦应承担连带责任。上诉人主张原审第三人按照2091.3㎡的计费面积缴纳了2017年3月10日至2017年7月31日共27575元的物业管理费，超过原审法院认定的案涉房屋计费面积1467.22㎡，多收了物业管理费8226.7元，属不当得利，应当返还。本院认为，依上诉人所述，该多收的物业管理费由原审第三人所交，上诉人非不当得利请求返还权利人，主体不适格，本院对该上诉理由不予支持。另上诉人认为被上诉人对原审第三人断水断电，致使其经营困难，在关门停业期间，造成涉案房屋门锁破坏，动产被盗，理应减少物业管理费的收取，并承担赔偿责任。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，人民法院在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人应提供证据证明原审第三人损失系被上诉人未履行物业服务所致，应对其前述主张提供法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务的证据，因上诉人二审期间未举证证明，故本院对其上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费680元,由上诉人湘潭汽车运输有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年四月二十五日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……