浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初4034号原告（反诉被告）：苍南县机关事务管理中心，统一社会信用代码12330327MB14396212，住所地苍南县行政中心202室。法定代表人：倪志化，主任。委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：苍南县灵溪镇新一代幼儿园，统一社会信用代码52330327E950653502，住所地苍南县灵溪镇金台巷1号。法定代表人：张春玲，园长。委托诉讼代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。原告苍南县机关事务管理中心与被告苍南县灵溪镇新一代幼儿园（以下简称新一代幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，新一代幼儿园提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序于2019年9月23日、2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苍南县机关事务管理中心的诉讼代理人池淑冬，被告（反诉原告）新一代幼儿园的法定代表人张春玲和委托诉讼代理人何友国到庭参加上述二次庭审诉讼。在审理过程中，双方申请一个月庭外调解期限，经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告苍南县机关事务管理中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令新一代幼儿园立即搬出坐落于苍南县灵溪镇金台巷1号的租赁房屋；2.判令新一代幼儿园向原告支付占有期间的租金（租金按201000元／年计算，自2017年5月10日起算至实际搬出之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中原告将第二项诉讼请求变更为：依法判令被告新一代幼儿园向原告支付占有期间的租金（自2017年5月10日起算至2018年5月31日止，按201000元／年计算；2018年6月1日起至2019年5月31日止，按236711元／年计算；2019年6月1日起至实际搬出之日止，按243812元／年计算）。事实和理由：2012年5月10日，新一代幼儿园作为乙方与苍南县工商局作为甲方签订《租赁协议书》，约定苍南县工商局将苍南县原灵溪城西工商所的闲置办公楼及整体场所在原有状态下租赁给新一代幼儿园作为幼儿园园舍。第一年租金10万元，随后逐年递增15%，租金税收由承租方承担。租赁期间自2012年5月10日起至2017年5月9日止，租赁期5年。租赁期满，乙方如需续租，应在本合同租期届满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，由双方另行商议续租事宜，否则即视为乙方不再续租。协议签订后，苍南县工商局即将房屋交付给被告使用，2017年5月9日合同约定的租赁期届满。双方未能依据协议在租赁期满前90日内就续租事宜达成一致意见。2017年12月19日，苍南县人民政府办公室出台《关于县级行政事业单位公有房产出租由县机关事务管理局统一组织招租的函》指示，苍南县机关事务管理局直管范围内的县级行政事业单位公有房产出租（包括产权尚未办理到机关事务管理局名下的有关房产出租），均由县机关事务管理局统一办理招租手续，承担业主责任。2019年1月8日，苍南县机关事务管理局更名为苍南县机关事务管理中心。原告依据苍南县人民政府指示，接手苍南县工商局闲置办公用房的统一调配管理工作后，亦与新一代幼儿园多次协商，均无法达成一致意见，而被告则一直占用租赁房屋拒不搬出。综上，原告认为被告的行为已严重侵害了国家利益，经多次沟通未果，特依法起诉。被告新一代幼儿园辩称：合同是否有效提出质疑；根据庭前原告庭前提交的证据，没有证据显示涉案产权属于苍南县工商局，原告不享有授权，请求驳回原告诉讼请求。对于第二项诉讼请求缺乏依据，总共数字是原告方单方面委托鉴定的，不科学的，在幼儿园的北侧20米左右有个中转站，对幼儿园的环境影响较大，这一块作为鉴定报告也没有体现，如果按照签订的合同内容计算租金的话，每年百分之十五递增过高，不符合行情，增幅一般是百分之三。应该按照当初签订的合同租金10万，增加应该按照百分之三左右；本案涉疫情影响租金，应从2020年2月份开始至开学之日止扣除租金，请求驳回原告部分租金的诉讼请求。反诉原告新一代幼儿园向本院提出反诉请求：1.判决被苍南县机关事务管理中心支付新一代幼儿园房屋维修费2056526元及经济损失(自2013年12月27日起至实际支付之日止，按中国银行同期同类基准贷款利率计算);2.判决苍南县机关事务管理中心延长房屋租期596天3.本案诉讼费由苍南县机关事务管理中心承担。事实及理由：2012年5月10日，新一代幼儿园与苍南县工商局签订《租赁协议书》，苍南县工商局将位于苍南县灵溪镇金台巷1号原灵溪镇城西工商所的闲置办公楼及整体场所出租给新一代幼儿园用于开办幼儿园。后经浙江泛华监理有限公司质量评估，评定承租房屋为C级危房，需维修加固确保安全才能使用。因在维修加固费用承担事宜上租赁合同双方协商无结果，新一代幼儿园即委托北京中元工程设计顾问有限公司、苍南县建筑设计研究院对房屋加固工程进行设计，并由武汉永坚加固工程有限公司、平阳县天正钢结构工程有限公司等单位和个人对房屋进行加固维修，总耗资2056526元。2013年12月27日，房屋加固工程竣工。综上，出租人依法对租赁物负有维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但至今苍南县工商局未支付该房屋维修费用。苍南县机关事务管理中心作为苍南县工商局的权利、义务继受人，应为此承担房屋维修款的支付义务并延长房屋租期596天(2012年5月10日至2013年12月27日止)。反诉被告苍南县机关事务管理中心辩称：1.根据我国合同法规定，出租人对出租房屋承担维修责任的前提是将出租房屋存在需要加固情况告知出租人。新一代幼儿园自2012年签订租赁协议后，在租赁五年期间从未提出房屋系危房及维修产生的情况，在违法占用期间要求出租方承担维修费用不符合法律规定；2.苍南县工商局与新一代幼儿园签订租赁合同将房屋现状交付给其使用，如其在第一时间要求苍南县工商局维修危房，工商局将会在第一时间解除合同，其在未告知的情况下隐瞒危房的事实，自行加固维修，苍南县机关事务管理中心不承担责任；3.如果房屋是危房，应当有专业的房屋鉴定报告，但是本案新一代幼儿园没有提供；4.新一代幼儿园提供的证据不足以支撑其反诉请求。为证明本诉的主张，苍南县机关事务管理中心在举证期限内提供了以下证据材料：1.事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、身份证、苍南县人民政府办公室函，证明原告主体资格及原告受苍南县人民政府指示担任我县县级事业单位公有房产出租的业主责任；2.民办事业单位法人登记证书，证明被告主体资格；3.租赁协议书，证明被告与苍南县工商局签订《租赁协议书》，约定合同到期日为2017年5月9日，苍南县工商行政管理局作为出租人与被告签订租赁协议；4.照片，证明被告至今仍在占用涉案租赁房屋中办学；5.资产评估报告书，证明经有资质的第三方公司评估，以2017年11月30日为基准日，涉案的租赁房屋苍南县灵溪镇金台街1号的年租金为201000元；6.关于新一代园舍要求减租的报告，证明租赁期满被告未与原告达成租赁合意的事实，被告认可原告业主责任的事实；7.公房管理中心的报告及微信记录，证明原告多次与被告协商但未达成租赁合意的事实；8.律师函，证明原告通知被告腾空的事实；9.EMS面单，证明原告发出的律师函已经被被告签收的事实；10.苍南县不动产登记信息查询记录，证明本案房屋属于苍南县工商管理局；11.浙江和诚房地产估价有限公司报告书，证明涉案房屋自2018年6月1日起以及之后房屋的租金情况的评估，可以作为被告占用房屋期间的租金的依据；12.关于苍南县局级事业机构调整审核的批复，证明苍南县机关事务管理局更名为苍南县机关事务管理中心。为证明反诉的主张，新一代幼儿园在举证期限内提供了以下证据材料：1.民办事业单位法人登记证书、法定代表人身份证明，证明反诉人主体资格、反诉人法定代表人身份情况；2.《监理质量评估报告》、《建设工程竣工验收意见表》、房屋维修加固前后对照图，证明反诉人承租的苍南县灵溪镇金台巷1号房屋系C级危房，法定代表人张春玲在装饰中发现为危房，口头告知工商局，工商局对于维修加固是知情的，经维修加固后符合国家质量标准；3.北京中元工程设计顾问有限公司、苍南县建筑设计研究院《建设工程设计合同》、加固设计图纸，证明苍南县灵溪镇金台巷1号房屋进行维修加固的工程设计情况；4.《建设工程施工合同》、《钢结构工程施工合同》、《工程联系单》，证明苍南县灵溪镇金台巷1号房屋进行维修加固的工程施工情况；5.《建设工程委托监理合同》，证明苍南县灵溪镇金台巷1号房屋进行维修加固的工程委托监理公司情况；6.工程设计费、维修加固费用票据、监理费，证明苍南县灵溪镇金台巷1号房屋进行维修加固的费用情况。在本院指定的举证期限内，新一代幼儿园就本诉提交证据材料如下，垃圾中转站的照片，位于幼儿园北侧20米左右，影响幼儿园的招生和租金的情况；同时证实鉴定报告存在纰漏。苍南县机关事务管理中心未就反诉提交证据材料。上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2的三性没有异议，证据3的真实性没有异议，但是无法证明涉案房屋的权属归本案原告，证据4的三性没有异议，证据5有异议，该资产评估报告书缺乏科学性及公正性，涉案房屋是经被告维修加固后做出的评估，其中涵括维修加固的增值内容，在没有剔除增值部分的前提下缺乏公正性；证据6没有异议，但是补充一点，不意味原告对涉案房屋享有所有权，合同陈述当时房屋是危房，双方之所有对租金没有一致意见，跟被告投入大量租金加固维修是有关系；证据7没有异议，双方多次协商未达成合意；证据8、9没有异议，确实收到律师函。证据10双方签订的地址，是否是一个地址请法庭调查，登记记录查询当中体现不出房屋是否是单位房产，2018年6月1日起至2019年5月31日，2019年6月1日起至实际搬出之日的两项租金是按照之前的鉴定报告来计算的，鉴定报告中写道，本鉴定报告是客观公正的，不考虑承租人对房屋家住改良的影响，估价结果报告中的第四条第二款周围环境中的概述是，估价周围的环境较好，现实中在幼儿园北侧20米处有个垃圾中转站，对环境影响很大，报告也没有体现，这两个重大遗漏部分会影响到房屋价格的评估，影响到公正客观性。原告对被告提供本诉部分的证据真实没有异议，但是垃圾中转站存在是早于被告承租之前的，是了解情况下签订的承租合同，不足以证明其主张。反诉被告对反诉原告提供的证据1的三性没有异议；证据2的监理质量评估报告真实性不能确定，对于其资质不清楚，即使证据真实，监理公司没有权利鉴定房屋是否是危房，应当有专业的鉴定机构出具，监理质量评估报告不能证明待证目的，对于竣工验收意见表的真实性没有异议，但是没有表示其是危房，工商局工作人在上面签字只能证明房屋已经通过验收，房屋是否是危房不能证明，对于房屋维修加固前后对照图没有异议，加固前是照片是真实的，看不出图片截图是什么位置；证据3不能确定合同的真实性，苍南县建筑设计院的表格有手填部分，认为其有涂改修改的可能性，并且是反诉原告单方面与其他单位签订的，反诉被告不清楚，不予认可；证据4的质证意见与证据3一致；证据5真实性无法确定，即使真实，根据监理合同工程总规模是32万多，与反诉原告要求的费用不相吻合；证据6发票的三性均有异议，发票中绝大部分是收据，且难以看到关联性，其中销售清单与本案不具关联性。本院认为，苍南县机关事务管理中心提供的证据1、2、4、7、8、9、12，新一代幼儿园并无异议，这些证据来源形式合法，与本案具有关联，对其证明力予以确认；苍南县机关事务管理中心提供的证据3、6、10，新一代幼儿园对真实性没有异议，这些证据来源和形式合法，且与本案有关联性，可以反映租赁合同订立及合同内容情况，结合原告提供的证据1可以反映合同主体变更及新一代幼儿园认可变更的事实，对其证明力予以确认；关于苍南县机关事务管理中心提供的证据5、11，新一代幼儿园认为缺乏科学性和公正性，但未提供反证，也未就评估事项申请重新评估，该评估报告系有资质部门有资质人员出具，对其证明力予以确认。被告新一代幼儿园提供的本诉部分的证据，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。反诉原告新一代幼儿园提供的证据，对反诉被告无异议的证据1，予以确认其证明力；对有异议的其他证据，与本案缺乏关联性，不足以证明其主张的事实，对其证明力不予确认。结合上述确认有效的证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：苍南县工商行政管理局与新一代幼儿园于2012年5月10日签订《租赁协议书》一份，约定苍南县工商局（简称甲方）同意将原灵溪城西工商所的闲置办公楼及整体场所出租给新一代幼儿园（简称乙方）作为幼儿园园舍。一、房屋基本情况及用途。甲方将坐落于苍南县原灵溪城西工商所的闲置办公楼及整体场所，在现有的状态下出租给乙方作为幼儿园园舍。二、租赁期自2012年5月10日始至2017年5月9日止，租期5年；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方应在租赁期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备设施完好状态，交还甲方；租赁期满，乙方如需要续租，应在本合同租期届满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，由双方另行商议续租事宜，否则即视为乙方不再续租。三、该房屋押金1万元，租金实行逐年递增的办法（第一年租金为10万元，随后逐年递增15%，租金税金由乙方承担），水电费由乙方自负。租金按年支付，在租用期内，乙方必须在每年5月1日前将该年租金一次性支付给甲方，租金支付超过合同规定30天视为乙方自动放弃该房屋的租赁权，甲方有权将该房屋使用权收回。四、……，3、对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮；4、……。5、本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋；逾期不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。6、租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、宽带、电话费等）后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。五、乙方的权利及义务。1、乙方按照本合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。2、承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责。……。10、乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室内外附着物、定着物）不得拆卸和损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方另有协议的除外）。租赁期满后乙方应陪同甲方对物业的上述情况进行验收，向甲方交付室内房间钥匙、大门钥匙、空调遥控器等物件。六、违约责任与合同终止。……1.3、因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所支付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方一万元的违约金及乙方全部装修费用（装修费费用以乙方实际结算报告为准）。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：2.1、乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；拖欠租金超过30天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过1万元。2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金及租金。2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；预期三十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所缴纳的押金及租金，如押金及租金不够佩服给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。七、免责条款。1.“不可抗力事件”指不能预见、无法避免或者不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为、或社会异常现象；若乙方因不可抗力时间而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力时间，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视为对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。2、因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。……。合同签订后，新一代幼儿园对租赁房屋进行了装修后办学，并按约付清合同期内的租金，合同期届满后，双方因租金等问题经多次协商未能达成继续租赁协议，新一代幼儿园继续使用至今。上述租赁房屋登记在原苍南县工商行政管理局名下，权证号00022287。2017年12月1日，苍南县机关事务管理局委托苍南大华资产评估有限公司对原苍南县工商行政管理局所拥有的坐落于苍南县灵溪镇东台二巷的房地产截止至评估基准日的年租金进行评估，该评估公司于2017年12月11日作出苍大资评[2017]第2-156号资产评估报告书，评估结论为苍南县机关事务管理局委估的资产在评估基准日2017年11月30日年租金评估值为201000元。在审理过程中，原告苍南县机关事务管理中心申请对2018年及2019年的租金进行评估，本院予以准许，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房屋自2018年至今的年租金进行评估，该估价公司于2019年12月23日作出浙江和诚（2019）估字第FC20192600067号估价报告书，估价结果为2018年6月1日至2019年5月31日市场年租金236711元，2019年6月1日至2020年5月31日市场年租金243812元。原告苍南县机关事务管理中心为此支出评估费5000元。2017年12月19日，苍南县人民政府办公室《关于县级行政事业单位公有房产出租由县机关事务管理局统一组织招租的函》，苍南县机关事务管理局直管范围内的县级行政事业单位公有房产出租(包括产权尚未办理到机关事务管理局名下的有关房产出租)，均由县机关事务管理局统一办理招租手续，承担业主责任。2019年1月8日，苍南县机关事务管理局更名为苍南县机关事务管理中心。本院认为，原苍南县工商行政管理局与新一代幼儿园签订《租赁协议书》，系当事人在平等自愿基础上协商一致后达成的协议，意思表示真实，未违反法律规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2017年5月9日租赁期届满后，双方因租金等问题未能达成继续签订租赁合同合意，在此情况下，新一代幼儿园有义务履行腾退房屋的义务，现因苍南县机关事务管理中心直管范围内的县级行政事业单位公有房产出租(包括产权尚未办理到机关事务管理局名下的有关房产出租)，均由县机关事务管理中心统一办理招租手续，承担业主责任。为此，苍南县机关事务管理中心要求新一代幼儿园搬离坐落于苍南县灵溪镇金台巷1号的租赁房屋，收回出租房，合法有据，本院予以支持。因新一代幼儿园在租赁合同届满后，仍继续使用租赁房屋，故原告苍南县机关事务管理中心主张按租金评估价标准向原告支付自2017年5月9日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金，本院予以支持。新一代幼儿园提出因疫情影响减免租金的辩解，因疫情发生于新一代幼儿园迟延履行之后，不能免除其责任，为此，其该辩解于法无据，本院不予采信。在双方所签订的合同中，没有约定合同期满后被反诉人对反诉人的维修费进行补偿的内容，且根据租赁合同的约定，被反诉人是以现有的状态下将租赁物出租给新一代幼儿园作为园舍，并约定承租区域内的装修费用由新一代幼儿园自行负责。为此，反诉人新一代幼儿园提出维修费等损失评估，缺乏必要性，反诉人新一代幼儿园提出的要求被反诉人赔偿维修费及损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限苍南县灵溪镇新一代幼儿园于判决生效后二个月内搬离坐落于苍南县灵溪镇金台巷1号的租赁房屋，并交还苍南县机关事务管理中心；二、限苍南县灵溪镇新一代幼儿园于本判决生效之日起十日内支付苍南县机关事务管理中心租金（自2017年5月10日起算至2018年5月31日止，按201000元/年计算；2018年6月1日起至2019年5月31日止，按236711元/年计算；2019年6月1日起至实际搬出之日止，按243812元/年计算）；三、驳回苍南县灵溪镇新一代幼儿园的反诉诉讼请求。本诉受理费10615元，鉴定费5000元，反诉受理费12026元，均由苍南县灵溪镇新一代幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  张全标人民陪审员  周明南人民陪审员  黄玉琴二〇二〇年四月二十三日书 记 员  夏 帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。