辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12693号上诉人（原审被告）：李国富，男，1963年11月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郑清，辽宁德帮仲达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王珺，女，1979年8月27日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：郑清，辽宁德帮仲达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高微，女，1956年12月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：陶利民，男，1953年5月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。原审被告：蒋士伟，女，1963年10月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原审第三人：赵国全，男，1964年11月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原审第三人：范咏菊，女，1965年10月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人李国富、王珺、高微与被上诉人陶利民、原审被告蒋士伟、原审第三人赵国全、范咏菊所有权纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李国富上诉请求：1.上诉人不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3831号民事判决书，请求二审法院予以改判；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、经一审法院审理，已经明确，陶利民并未交足房款。而且收款人也并非是赵国全、范咏菊。因此，陶利民并未实际购房人，陶利民与赵国全、范咏菊以及范永泰属于恶意串通；二、范永泰、赵国全、范咏菊在向高微借款时，以诉争房证抵押。之后，由于不能偿还借款，才以该房抵债。另，陶利民与赵国全签订的房屋买卖合同并没有共有人范咏菊的签字，因此，买卖合同并没有成立。并且一审判决认定当事人没有看房，不是事实；三、一审法院的判决对于上诉人以及其他一审被告所出示的证据和辩解根本没有加以论述，完全是认定事实错误，适用法律不当。上诉人夫妻取得诉争房屋的所有权完全符合相关法律规定，一审法院在认定事实和适用法律方面错误。王珺上诉请求：1.上诉人不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3831号民事判决书，请求二审法院予以改判；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、经一审法院审理，已经明确，陶利民并未交足房款。而且收款人也并非是赵国全、范咏菊。一审庭审时，上诉人的代理人要求陶利民提供资金来源证明，但一审法院未予理睬。因此，陶利民并未实际购房人，陶利民与赵国全、范咏菊以及范永泰属于恶意串通；二、范永泰、赵国全、范咏菊在向高微借款时，以诉争房证抵押。之后，由于不能偿还借款，才以该房抵债。另，陶利民与赵国全签订的房屋买卖合同并没有共有人范咏菊的签字，因此买卖合同并没有成立。并且一审判决认定当事人没有看房，不是事实；三、一审法院的判决对于上诉人以及其他一审被告所出示的证据和辩解根本没有加以论述，完全是认定事实错误，适用法律不当。李国富夫妻取得诉争房屋的所有权完全符合相关法律规定，一审法院在认定事实和适用法律方面错误。高微上诉请求：1.上诉人不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3831号民事判决书，请求二审法院予以改判；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、经一审法院审理，已经明确，陶利民并未交足房款。而且收款人也并非是赵国全、范咏菊。一审庭审时，上诉人的代理人要求陶利民提供资金来源证明，但一审法院未予理睬。因此，陶利民并未实际购房人，陶利民与赵国全、范咏菊以及范永泰属于恶意串通，侵害上诉人的合法权益；二、范永泰、赵国全、范咏菊在向高微借款时，以诉争房证抵押。之后，由于不能偿还借款，才以该房抵债。另，陶利民与赵国全签订的房屋买卖合同并没有共有人范咏菊的签字，因此买卖合同并没有成立。并且一审判决认定当事人没有看房，不是事实；三、一审法院的判决对于上诉人以及其他一审被告所出示的证据和辩解根本没有加以论述，完全是认定事实错误，适用法律不当。陶利民对三上诉人的上诉请求辩称，在2012于民二初字第01215号民事判决书、2014沈中民二终字第221号民事判决书、2014沈中立民申字第192号民事裁定书中均认定王珺取得房屋产权证不是真实的买卖，并且在2016辽0114民初7942民事裁定书中因该案范永泰涉嫌刑事案件，驳回被上诉人陶利民起诉王珺、高微确权的起诉，那么该房屋正存在纠纷中，王珺又将房屋过户给上诉人李国富、蒋士伟。王珺也是无权处置该房屋。基于以上事实，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。赵国全、范咏菊对三上诉人的上诉请求辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。蒋士伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。陶利民向一审法院起诉请求：1.判令被告王珺与李国富、蒋士伟签订的《房屋买卖合同》无效，于洪区白山路164-20号2门房屋的所有权归原告所有，被告配合更名过户至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2005年5月14日，原告陶利民（乙方）与第三人赵国全、案外人（甲方）范永泰签订《协议书》一份，案外人张勇、王铁民为担保人（丙方）。协议约定，甲方自愿将坐落于沈阳市于洪区白山路鹏泰花园164号20-2号建筑面积224平方米，私人产权房屋出售给乙方，成交价格为人民币55万元。乙方预付定金20万元，乙方于2007年5月14日前将房款全部付给甲方。付款方式为现金。甲方于2005年5月14日将房屋正式交给乙方。甲丙双方保证签购合同起10个月内负责给乙方办完房屋产权、土地使用证、契证等及一切相关手续。此后原告陶利民即入住该房屋至今。原告提供几份收据，分别为2005年5月14日：“今收到卖房款贰拾万元整。时明。”2005年5月14日：“今收到卖房款贰拾万元整。代收人：时明、王铁民。”2005年5月22日：“今收到陶利民付给时明房款伍万元整。代收人：王铁民。”2005年5月22日：“今收到陶利民付给时明房款伍万元整。代收人：王铁民。”2011年12月22日：“今收到陶利民人民币贰拾万元整。其中伍万元整为陶利民的购房款，拾伍万元为范永泰借款（此借款不计利息）陶利民的房款全部结清。办理房产过户费用由陶利民自行承担。收款人：赵国全、范永泰。”庭审中，赵国全的代理人范永菊陈述，案涉房产虽登记在赵国全、范永菊名下，但实际所有人为范永泰。另查，本院（2012）于民二初字第01215号民事判决书及沈阳中院（2014）沈中民二终字第221号民事判决书以及沈阳中院（2015）沈中刑三初字第3号刑事判决书认定，2009年9月24日，范永泰隐瞒房屋已经出售的事实，与被告高微签订《房屋抵债协议书》，将已经出售给陶利民的房屋抵偿给高微。2009年，高微以人民币90万元的价格出售给被告王珺，并办理了房屋产权登记变更手续。2018年，王珺又将案涉房产出售给被告李国富、蒋士伟，双方签订的《房屋买卖协议》约定房屋价款为150万元。2018年5月29日，案涉房产过户登记至李国富、蒋士伟名下。被告王珺于2012年起诉至本院，要求原告陶利民腾退案涉房屋。本院经审理认为，赵国全、范永菊与高微之间并非真实的买卖合同关系，而是债权债务关系引起的以房抵债关系；再，按照惯例，购买房屋除了应签订房屋买卖合同，支付对价，还应到购买房屋处看房、验房。而本案王珺并未去看房、验房，可以推定其没有真实买房的意思表示。故驳回了王珺要求腾退房屋的诉讼请求。一审法院认为，关于原告要求确认被告李国富、蒋士伟与被告王珺签订的《房屋买卖合同》无效，确认案涉房产归原告所有，被告配合原告更名过户的诉讼请求。李国富、蒋士伟系自王珺处购买案涉房产，经本院查明，案涉房产当时虽登记在王珺名下，但生效判决确认王珺与高微之间并非真实的房屋买卖合同法律关系，故王珺取得的不动产权属证书不能作为物权变动的生效要件，不能对抗房屋的原权利人。在此前提下，王珺出售案涉房产的行为即属于无权处分。依据法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，所有权人有权追回：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，李国富陈述，在购买案涉房产时，是经被告高微介绍的该房产，与王珺无关系。另陈述曾在2018年3月去看过房，原告对此予以否认，被告未提供证据证明其去实地看过房，本院对被告该主张不予采信。故被告购买房屋的行为不符合正常的交易惯例，被告李国富贵、蒋士伟不构成物权法上的善意取得。原告陶利民于2005年5月14日与赵国全、范永泰签订《协议书》，购买诉争房屋，其交纳的购房款虽由他人代收，但赵国全、范永泰对该事实予以认可，故案涉房产归原告陶利民所有，因现登记在被告李国富、蒋士伟名下，二被告应配合原告办理房屋产权登记过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、位于沈阳市于洪区2门的房产归原告陶利民所有，被告李国富、蒋士伟于本判决生效之日起十日内，配合原告办理更名过户手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9,300元，由被告李国富、蒋士伟承担。二审期间，上诉人李国富向法庭提供如下证据：1.借款合同，证明尚欠争议房屋贷款75万元，借款期限为自2018年6月1日起至2028年6月1日止;2.贷款承诺函，证明贷款情况;3.建设银行贷款业务调查申报审批表，证明李国富与蒋士伟借款75万元，期限为120个月。陶利民对上述证据的质证意见：该组证据不是新的证据，其次该组证据的合法性被上诉人有异议。该组证据并不能证明上诉人是实际的买卖，因为上诉人没有看过房。在2018年签订该买卖合同之后，至今也没有向被上诉人主张过权利，上诉人也没有见过被上诉人。王珺、高微对上述证据的质证意见：没有异议。赵国全、范咏菊对上述证据质证意见：不同意上诉人替我偿还银行贷款，对于谁卖给上诉人的房屋我方不清楚。同时，上诉人高微向法庭提供如下证据：1.建设银行取款凭条2张，合计金额40万元，日期为2009年11月5日，证明取款后偿还赵国全在工商银行的房屋贷款39,8045.9元;2.现金存款凭条，时间为2009年11月26日，证明我方向工商银行皇姑支行代交赵国全诉讼费3,475元;3.沈阳市住宅公共部位公共设施、设备专用维修资金交款通知单，证明为购买房屋向沈阳市洪晟物业公司一次性交纳房屋维修费用7,840元;4.工商银行个人的贷款利息凭证，证明我方交纳的计息凭证，数额412元。陶利民对上述证据的质证意见：关联性有异议，该组证据与本案无关，并且在其他案件判决中已经认定高微将房屋过户给王珺不是合法有效。李国富、王珺对上述证据的质证意见：没有异议。赵国全、范咏菊对上述证据质证意见：不同意上诉人替我偿还银行贷款，对于谁卖给上诉人的房屋我方不清楚。在已生效的判决书中邹昂承认贷款是他们偿还的，而不是高微。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于陶利民要求确认案涉房屋归其所有的诉请能否得到支持的问题。首先，2005年5月14日，陶利民与赵国全、范永泰签订《协议书》，购买诉争房屋，并实际占有使用该房屋至今。虽陶利民交纳的购房款由他人代收，但赵国全、范永泰事后对该事实予以认可，表明陶利民已完成付款义务；其次，虽根据本案庭审调查及现有证据显示，2009年9月24日，范永泰隐瞒房屋已经出售给陶利民的事实，与高微签订《房屋抵债协议书》，将该房屋抵偿给高微。而后，高微以人民币90万元的价格出售给王珺，并办理了房屋产权登记变更手续。2018年，王珺又将该房产出售给李国富、蒋士伟，但业已生效的（2012）于民二初字第1215号民事判决、（2014）沈中民二终字第221号民事判决、（2014）沈中立民申字第192号民事裁定等证据已经认定赵国全、范永菊与高微之间并不是真实的买卖关系，而王珺与高微之间亦不存在真实的房屋买卖关系，在此情况下，王珺取得的不动产权属证书不能作为物权变动的生效要件，不能对抗房屋的原权利人；第三，2011年12月22日，王珺的代理人徐洪滨曾出具《承诺书》一份，主要内容是保证在高微的欠款和王珺的银行借款还清后，为实际住房人陶利民办理房证、契税等过户到陶利民名下。而高微在该承诺书落款处亦作为保证人签字确认。此举，应视为王珺、高微对陶利民购买案涉房屋事实的认可，亦表明赵国全、范永菊与高微之间并不是真实的房屋买卖关系，而是因债权债务所引起的以房抵债关系；第四，按照相关法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，所有权人有权追回：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，据庭审中李国富陈述，其在购买案涉房屋时，是经高微介绍的房产，与王珺无关系。且李国富亦无证据证明其购买房屋时到实地看房，故李国富购买案涉房屋的行为并不符合日常交易习惯及经验法则，即该行为不构成物权法上的善意取得。综上，一审法院判决案涉争议房屋归陶利民所有并责令李国富、蒋士伟协助办理更名手续并无不当，本院对三上诉人的上诉主张均不予支持。综上所述，李国富、王珺、高微的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,900元，由上诉人李国富承担9,300元，由上诉人王珺承担9,300元，由上诉人高微承担9,300元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  韩彩霞审判员  杨 帆二〇二〇年四月二日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。