四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初913号 原告：仁寿县洪宇商业管理服务有限公司，住所：仁寿县文林镇工业园区。 法定代表人：李洪武，总经理。 委托诉讼代理人：徐维杰，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 被告：郑英，女，1970年10月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司（以下简称：洪宇商业管理有限公司）与被告郑英租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告洪宇商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐成东、徐维杰，被告郑英及其委托诉讼代理人李恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪宇商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付商铺租金、综合管理费、商场整体推广费合计104241元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告郑英与原告于2015年11月9日签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》、《凯信家具装饰城合同书补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告也已装修使用。双方约定被告租赁164.94平方米商铺用于经营金达莱皮雕，总租期为72个月，在此条件下免商铺租金24个月，应实付商铺租金48个月共计356754元。2020年1月5日前应支付租金92345元，综合管理费9896元，商场整体推广宣传费2000元。但截止起诉被告尚未向原告缴纳上述费用，现原告诉来本院，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 原告洪宇商业管理有限公司为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《凯信家居装饰城租赁管理合同》1份及《补充协议》1份，拟证明双方自愿达成租赁合同，并就合同租赁期限及租赁期间的租金及相关费用进行了约定，并就付款时间和付款方式进行了明确约定，被告应当按照约定按时向原告支付租金及相关费用。 被告郑英对原告提供的证据的质证意见为：证据1.真实性无异议，合同确实约定了在2020年1月5日前应当支付租金、管理费等。但是合同已经解除，所以原告要求继续履行合同已经没有事实上的前提条件。该份合同书证明原告的代表人是吴燕。该份合同在双方签订的书面协议中，并没有陈述以总租期72个月为条件，免除商铺租金24个月。在双方签署的《补充协议》14条约定，本案的被告在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需要提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。该条约定了合同解除的条件，本案的合同已经按照该条约定的条件解除。 被告郑英辩称，一、原告请求支付合同约定的2020年1月5日前支付的租金、管理费等，实质上是请求继续履行合同，但是合同已经因被告行使合同约定的解除权而终止，应当终止履行。1、双方在《补充协议》第15条约定了合同解除的三个条件：(1)租期满三年；（2）因个人原因不能继续经营；（3）提前三个月提出。该案起租期为2016年3月5日，至2019年12月已满三年。被告向原告提出经营亏损或者困难，不能继续在原告的商场经营。并在2019年12月初通知后三个月才撤场。条件均已满足，被告有权解除合同，合同于2020年3月5日起解除。2、吴燕为原告工作人员，其代表公司向被告发送交款函件，且是商场管理服务群管理员，原告并未举证证明其指定的其他人员有权接收文件材料，在此情况下，被告将知会材料交给吴燕应足以认定交给了原告。二、合同事实上已经终止。1、吴燕、汪兰娣已经在2020年3月6日将被告从管理服务微信群中移除，已经停止履行管理、服务义务。2、被告已从原告处撤场，所有商品、货架、家具等经营设备已经移除、搬离。3、双方已经就水电费进行了结算，其中电费不退、被告交清了水费。三、即使合同还未终止，由于被告已经撤场，如果要求被告继续履行合同，属于合同法规定的事实上不能履行或履行费过高的情况，原告不能请求合同继续履行。综上，原、被告的合同已经因被告行使约定解除权而终止，且在2020年3月6日起双方均已终止履行合同。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，因此被告不付继续支付租金、管理费的义务。即便合同尚未终止，也因被告客观上不能或不宜被强制要求继续履行，原告也不能请求被告继续支付租金、管理费而继续履行合同。如果原告认为被告违约，可以起诉要求被告赔偿损失，而不是要求继续支付费用而继续履行合同。 被告郑英为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.被告在凯信商场门市的照片1张，拟证被告已经从原告处撤场。 2.被告与原告工作人员吴燕的微信记录（吴燕微信号152××××3898也是吴燕的工作手机号），拟证被告在撤场时有通知原告，原告并未表示异议，原告在2020年3月26日认为被告撤场时卫生打扫不彻底，要求被告再次打扫，被告同意并再次打扫，原告已经确认被告撤场的事实。 3.《凯信家居装饰城租赁管理合同》1份及《补充协议》1份，拟证明双方约定各项费用按年预付原告起诉的费用为2020年3月6日至2020年3月5日的费用，是预付费用。 4.被告提交知会函的照片，拟证明被告于2019年12月3日以书面的形式通知原告提出在2020年3月5日前终止合同。那么至2020年3月4日，租赁期限已满三年，承租人无法继续在凯信商场继续经营，被告已经提前告知被告。 5.被告与吴燕2020年3月26日的通话记录，原告的代表人吴燕要求被告将撤场后的店铺打扫干净包括抽屉里面的名片等统统要清理走并确认店铺的装潢不用拆，拟证明被告已经撤场，双方的租赁合同已经终止。 6.“凯信商场老板群”的微信记录，拟证明2020年3月14日双方的租赁合同已经终止，原告的管理人员将被告从微信群中移除，原告停止向被告服务。 原告洪宇商业管理有限公司对被告提供的证据的质证意见为：证据1.系局部照片，三性不予认可。证据2.4.5.6.真实性无异议，吴燕系公司工作人员，该照片不能证实照片上显示的知会函已经送达给公司，根据双方签订的合同和补充协议，吴燕并不是合同当事人，我公司没有收到过知会函。录音三性均不认可，涉及到商场卫生的打扫，本案为租赁合同，被告是否撤场与本案无关。证据3.真实性、合法性予以认可。 经质证，原告提供的证据1.与被告提供的证据3.系相同证据，本院对上述证据三性予以认可，被告提供的证据1.2.4.5.6.可以相互印证证实被告向吴燕送达知会函并已撤场的事实，本院对真实性予以确认。 根据原、被告提交的证据，并结合庭审查明情况，本院对本案事实认定如下：2015年11月9日，原告洪宇商业管理有限公司作为甲方与被告郑英作为乙方签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》，合同约定：“……1、甲方将凯信家居装饰城仁寿商场1楼47、48号经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品。2、本合同的有效期为6年，乙方经营使用期从2016年3月5日至2022年3月4日止。3、计租面积为：164.94平米……1、场地租金40元／平方米／月（按计租面积计算），计48个月，共356754元。2、商场综合管理费5元／平方米／月（按计租面积计算），计72月，共49480元。商场整体推广宣传费12000元。……”。原告的工作人员吴燕在该合同尾部原告的代表人处签字。 同日，原、被告双方签订了《凯信家居装饰城合同书补充协议》，合同载明“……一、租期72个月，其中免商铺租赁费用24个月。……1、商铺租金48个月，共计：356754元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年11月5日前支付79171元、2019年1月5日前支付85505元、2020年1月5日前付92345元、2021年1月5日前付99733元。2、综合管理费72个月，共计49480元。……3、商场整体推广宣传费72个月。共计12000元。……14.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。……”。 2019年12月5日，被告郑英向吴燕发送了《知会函》，载明“就贵我双方签署的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及补充协议，自2016年开始履行以来，我方忠实履行合同，目前合同租金支付至2020年3月4日。近一年以来，由于商场竞争加剧，人气较差，我单位的经营一直亏损，已无望继续经营。经过与贵司多次协商，我方决定自2020年3月5日起终止合同。并依据补充协议第15条之规定，我单位亦可提前三个月向贵司提出终止合同，以使贵司尽早另行出租。在合同终止后，我单位将于2020年3月5日撤场，届时再及时知会贵司相关撤场事宜，完成交接。”。被告郑英于2020年3月14日撤场，吴燕于2020年3月14日将被告郑英移出“凯信商场老板群”。被告郑英共计支付租金164676元、综合管理费29688元、商场整体推广宣传费8000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除。二、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费104241元。 关于焦点一、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除。《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》系双方自愿达成，合法有效。原、被告双方在补充协议中约定：“14.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。”，被告郑英在2019年12月5日向被告方的工作人员吴燕发送了知会函，告知原告终止《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》。原告主张吴燕系一般办事人员，无论被告是否将知会函发送给吴燕都不能代表被告郑英已经发送给了原告。经庭审查明，吴燕的工作内容包括通过微信向原告发送缴纳租金通知、与业主签订租赁合同、对工作微信群进行人员管理，说明吴燕作为原告的工作人员对凯信商场内经营性事务进行管理，被告郑英有理由相信吴燕可以代表公司接收相关书面材料，对原告主张其未收到《知会函》本院不予采信，同时，被告向原告发送《知会函》时其租赁期已满三年，故原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》于2020年3月4日解除。 关于焦点二、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费104241元。原告主张双方约定的是总租金、综合管理费、商场推广费419234元，只是分期分次进行给付，合同的租赁期为72个月，在此前提下才同意免租24个月。协议约定2020年1月5日前应支付的费用是104241元。 《补充协议》对租金计算方式和支付方式约定为“1、商铺租金48个月，共计：356754元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年11月5日前支付79171元、2019年1月5日前支付85505元、2020年1月5日前付92345元、2021年1月5日前付99733元。”，租金前三年不变，说明免租期的时间包含在租赁期前三年内，该《补充协议》对租金计算方式明确约定为从第四年开始每年在前一年的基础上增加8%，由此计算得出的2019年的租金为85504.7元（79171元×1.08%）、2020年的租金为92345元（85504.7元×1.08%）、2021年的租金为99732.6元（92345元×1.08%），与《补充协议》载明2019年1月5日、2020年1月5日、2021年1月5日应支付的租金金额一致，说明双方对租赁期内每一年度的租金金额及给付方式进行了明确约定，对于原告诉称双方约定的是租赁期内的总金额只是分次支付的主张与事实不符，本院不予采信。《补充协议》载明了被告每年支付综合管理费19165元，与双方约定的一年综合管理费9896元（5元／平方米／月×164.94平方米×12个月）一致，同时，《补充协议》载明商场整体推广宣传费72个月共计12000元，每年支付2000元，说明双方对每一年的综合管理费、商场整体推广费均进行了明确的约定。对于原告主张双方约定的是租赁期内的总金额只是分次支付与事实不符，原告诉称在租赁期满72个月的前提下才会免租24个月，双方的合同中并未约定解除合同需要支付免租期租金，从合同内容也无法推断双方有此约定的意思表示，故对原告的上述主张本院不予采信。 现原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》已于2020年3月4日解除，合同解除后，尚未履行的部分，终止履行。现原告要求被告支付合同解除后即2020年3月5日至2021年3月4日期间的租金、综合管理费、商场整体推广费于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费2384元，减半收取1192元,由原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年四月二十二日 书记员  苏宇