云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终463号上诉人（原审被告）：杜宝荣，女，1965年11月15日出生，汉族，身份证住址河北省唐山市路北区。被上诉人（原审原告）：常佃珍，男，1961年7月20日出生，汉族，身份证住址山西省怀仁县，现住西双版纳万达度假区。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杜宝荣因与被上诉人常佃珍房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月20日开庭进行了审理，上诉人杜宝荣、被上诉人常佃珍的委托诉讼代理人付云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜宝荣上诉请求:1.依法撤销一审民事判决书第一、二项并依法改判驳回上诉人全部一审诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、因被上诉人违约在先，被上诉人不应支付11万元租金。上诉人在一审中提到，上诉人与被上诉人在签订租赁合同时口头约定被上诉人应当将大厅租赁给上诉人装修并使用，但因物管不允许致使上诉人未能在租赁期间使用大厅。上诉人认为双方约定的租赁合同中包含了使用大厅的租金，但在双方租赁期间上诉人并未能使用大厅，致使上诉人因为没有大厅而致使酒店无法正常营业。故因被上诉人未能履行交付大厅给上诉人使用，明显构成违约，鉴于被上诉人违约在先，上诉人不应支付11万元租金给被上诉人。2、15000元违约金不应得到支持。如前所述，上诉人认为是因为被上诉人违约未能交付大厅给上诉人使用在先，上诉人才迟迟不交付剩余租金。因此是被上诉人违约在先，上诉人并不存在任何违约行为，故上诉人不存在任何违约行为也就不应支付被上诉人的违约金。3、租房合同未到期，合同不应予以解除，应该延续到合同到期之日止。综上，一审法院的判决明显不当，故请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项并依法改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。常佃珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求维持原判。关于解除合同在一审时上诉人已经表示同意解除。上诉人在使用被上诉人房屋的同时，就应当按照双方的合同约定支付租金。对于违约责任，由于上诉人没有按期支付租金，应当承担违约责任。故一审判决合法适当，请二审法院给予维持原判。常佃珍向一审法院起诉请求:1.依法判决双方解除房屋租赁合同；2.依法判决杜宝荣向常佃珍支付租金11万元；3.依法判令杜宝荣向常佃珍支付违约金15000元、赔偿损失18万元；4.依法判决房屋所配备家电家具为常佃珍所有；5.判决本案诉讼费由杜宝荣承担。一审法院认定事实：常利强于2018年4月9日与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司购买了景洪市万达2-2期1栋201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313房屋共计30间。常利强系常佃珍的儿子。2018年1月11日常佃珍与杜宝荣签订了一份房屋租赁合同及合同补充附件，约定：常佃珍将坐落于景洪市万达2-2期1栋201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313房屋共计30间出租给杜宝荣，租期从2018年1月11日至2021年1月10日，租金支付方式：第一年2018年1月11日至2019年1月10日免租，于签订合同当日支付定金7万元；第二年2019年1月11日至2020年1月10日租金18万元，租金于2018年12月10日前支付（包含2018年1月11日支付7万元定金）；第三年2020年1月11日至2021年1月10日租金18万元，租金于2019年12月10日前支付。如违约，违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方（作为违约赔偿金），杜宝荣逾期不支付租金或欠缴应承担费用，常佃珍可通知杜宝荣解除合同，并有权要求杜宝荣赔偿损失。租赁期内常佃珍仅承担物业费，其他费用如垃圾清运费、水电费等由杜宝荣承担。租赁期满后杜宝荣承诺该房屋所配备的家电家具无偿赠送给常佃珍。合同签订后，常佃珍将房屋交给杜宝荣使用，但杜宝荣在支付了定金7万元后再没有向常佃珍支付剩余租金，故常佃珍诉至法院。一审法院认为，常佃珍与杜宝荣于2018年1月11日签订的房屋租赁合同及合同补充附件是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杜宝荣辩称常佃珍将大厅租赁给杜宝荣装修并使用，但房屋租赁合同及合同补充附件中并未约定，对其辩解不予采纳。本案杜宝荣在庭审中明确表示同意解除合同，常佃珍要求判决解除房屋租赁合同的诉请，予以支持；杜宝荣未按约定期限交付租金，已违约，常佃珍要求杜宝荣支付违约金15000元的诉请，符合法律规定和本案事实，予以支持；要求赔偿损失18万元的诉请，常佃珍未向法庭提交具体损失的证据，不予支持；要求判决房屋所配备家电家具归常佃珍所有，不符合法律规定和本案事实，不予支持；常佃珍要求杜宝荣支付租金11万元的诉请，考虑合同实际的履行，租金算至2020年1月10日为18万元，扣除杜宝荣已支付的定金7万元，实际应支付给常佃珍11万元租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除常佃珍与杜宝荣于2018年1月11日签订的房屋租赁合同及合同补充附件。二、杜宝荣于判决生效后三十日内支付给常佃珍租金11万元、违约金1.5万元，共计12.5万元。三、驳回常佃珍的其他诉讼请求。本案诉讼费6175元，由常佃珍负担3175元，杜宝荣负担3000元。常佃珍预交的诉讼费，不另清退，由杜宝荣迳付常佃珍。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：上诉人杜宝荣提交的承诺书一份，欲证明上诉人进行了大厅的装修，装修完不让上诉人使用；证人姚某的证言，欲证明上诉人租赁房屋作为酒店使用，还有配套的大厅可以做酒店大堂使用的事实。经质证，被上诉人常佃珍认为承诺书不属于二审新证据，不能作为本案的有效证据，承诺书上写现在需要装修公共大厅，是公共部分，不是独有，不代表同意上诉人装修或允许装修，只是向物业申请，与本案没有任何关系。证人证言的三性均不认可，也不能证明上诉人的观点，上诉人要证明的内容证人也说的很明确其不清楚。本院认为，上诉人杜宝荣提交的承诺书以及证人证言能与承诺书内容相印证的部分，本院予以采信。上诉人杜宝荣对一审法院认定的事实无异议，但认为一审遗漏了如下事实：2018年3月21日，物业通知上诉人不允许使用大厅，上诉人就联系被上诉人，不给使用大厅，酒店就无法经营，还断水断电造成上诉人的经济损失。上诉人还装修酒店的事实，现在被上诉人不承认，而且还有承诺书给上诉人及物业各一份，证明上诉人装修大堂和30间房即刷墙、换灯、门锁、纱窗，还购置家具家电。被上诉人常佃珍对一审法院认定的事实无异议。双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。二审另查明，作为案涉租赁房屋的业主常利强及其父亲常佃珍于2018年1月26日向杜宝荣出具一份《承诺书》，主要载明：常利强是三期一栋201-313共计叁拾套房子的业主，现在需要装修一楼公共大厅，具体装修内容是吊顶、铺地、装修墙面，以后其它业主需要重新装修，可以共同协商重新装修，本人同意，特此承诺。杜宝荣对一楼公共大厅装修后，因其他业主不同意做酒店大堂使用而恢复正常通道使用。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：杜宝荣是否应支付常佃珍租金11万元以及违约金15000元。本院认为，上诉人杜宝荣与被上诉人常佃珍于2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充附件》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审庭审时上诉人杜宝荣明确表示同意解除，故一审法院判决予以解除并无不当。上诉人杜宝荣主张双方口头约定被上诉人常佃珍将大厅租赁给上诉人杜宝荣装修使用，但因物管不允许使用，上诉人杜宝荣因没有大厅而使酒店无法正常营业，系被上诉人常佃珍违约在先，不应当支付租金11万元。本院认为，在双方签订的房屋租赁合同及附件中虽未有租赁使用大厅的约定，但从双方当事人的陈述、证人证言及被上诉人出具的承诺书内容看，上诉人所称的一楼大厅属于公共部分，被上诉人表示同意装修即表明被上诉人同意给上诉人使用，且上诉人亦使用一段时间，被上诉人给上诉人使用的一楼大厅并不属于被上诉人私人部分，属于无权处分，其他业主不同意做酒店大厅使用导致上诉人无法正常营业，双方由此发生纠纷，考虑上诉人因发生纠纷无法经营后并未主张解除合同仍继续租赁房屋，故本院确认被上诉人主张的租金算至被上诉人起诉之日即2019年4月22日，而且被上诉人在一审庭审时亦明确表示主张的租金11万元计算至2019年4月22日。根据合同约定第一年租金免租，故第二年租金应从2019年1月11日计算至2019年4月22日止的租金为50301元（18万元÷365天×102天），上诉人已经支付定金7万元，故上诉人不应再支付租金。关于上诉人是否承担违约金15000元的问题。因被上诉人未举证证明上诉人存在违约，故对被上诉人主张的违约金15000元，本院不予支持。关于上诉人二审主张的装修等损失，双方可自行协商解决或由上诉人另案提起诉讼处理。综上所述，上诉人杜宝荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初1806号民事判决第一项，即解除常佃珍与杜宝荣于2018年1月11日签订的房屋租赁合同及合同补充附件；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初1806号民事判决第二、三项，即杜宝荣于判决生效后三十日内支付给常佃珍租金11万元、违约金1.5万元，共计12.5万元；驳回常佃珍的其他诉讼请求；三、驳回常佃珍的其他诉讼请求。二审案件受理费6175元，由被上诉人常佃珍负担。杜宝荣已预交的二审案件受理费，本院不另清退，由常佃珍迳付给杜宝荣。一审案件受理费照一审收取。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 刘树华审判员 玉 儿二〇二〇年四月二十七日书记员 王新超