重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25873号 原告：万荣，男，汉族，1985年5月13日生，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：尹帮锐，重庆圣世律师事务所律师。 被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵，执行董事。 委托诉讼代理人：王福兵，系该公司员工。 原告万荣与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称满励城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员杨礼超、颜如丹组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹帮锐，被告的委托诉讼代理人王福兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方签订的《物业管理委托合同》，并判令被告依法向原告归还案涉房屋；2、请求贵院判令被告向原告支付其欠付的房屋租赁费共计25300元（计算至2019年10月3日）；3、请求贵院判令被告向原告承担违约金92000元（2020年1月3日-2021年7月3日租金的双倍）；4、请求贵院判令被告向原告承担租赁期间产生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费等即3500元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原被告双方签订《物业管理委托合同》，约定原告将其自有的成套住宅出租给被告，由被告向原告按月支付租金，并允许被告将该房屋转租他人以获取租金，赚取差价。在该《物业管理合同》中，双方对于租赁期限、租金、水电费等承担方式以及违约金作出了明确约定，第三条约定委托期为叁年，自2018年10月3日起至2020年10月3日止；第四条约定，每月租金回报为2300元，由被告在支付日直接向原告打款；第五条约定，被告付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由被告承担；第六条第2款约定，双方对于合同违约金的约定系“合同期内剩余房租的双倍”。合同签订后，原告及时配合被告对房屋内的物品进行了清点，并及时向被告移交了房屋钥匙，履行了所有合同义务。但被告自2018年9月30日向原告支付了第一笔租金4600元后，至今未再向原告支付租金。原告认为双方签订的合同虽名为《物业管理委托合同》，但从合同内容上看，既不是物业管理合同，也不是委托代办租赁的合同，而是由原告向被告出租房屋，向被告收取一定金额的租金，并允许被告将房屋转租他人赚取差价的房屋租赁合同。而在房屋租赁合同关系中，支付租金是承租人的基本义务，但被告支付了第一笔租金后未再支付，其行为已构成根本违约，原告遂起诉。 被告满励城公司辩称，不同意原告的诉请。1、我方怀疑原告与李兴华的委托书系造假，故不认可委托书的真实性，代理人在没有得到原告委托的情况下与我公司签订的合同是无效的。2、我方怀疑案涉房屋存在一房多租的情况。3、违约金不符合实际，合同中并未表明需要支付违约金；如果我方要支付违约金，该违约金过高，我方只同意支付一个月租金作为违约金。4、我方认为合同不成立。 经审理查明：原告系位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××房屋的产权人。 2018年9月30日，原告出具了一份《代理人委托书》，载明：本人万荣，位于渝北区××街道××路××号××的房屋为万荣所有，因本人事务繁忙，不能亲临现场与四川满城房地产经纪有限责任公司重庆中渝分公司签合同，特委托李兴华，代为办理该房屋出租及托管相关事宜，租金由本人收取，本人承认李兴华与四川满城房地产经纪有限公司重庆财信分公司所签的房屋委托管理合同为本人意愿且真实有效，愿承担所有法律责任。委托人处万荣签字，但未捺印。 同日，以原告为甲方（委托方）与被告为乙方（管理方）签订《物业管理委托合同》，约定，第1.1条，房屋位置：重庆市渝北区××街道××路××号××，建筑面积99.84平方米；第2条，甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租……乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费……无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方房屋主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担；第3.1条，委托期为叁年零月零天，自2018年10月3日起，至2021年10月3日止，合同委托期满，根据客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间；第4.1条，甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为人民币￥2300，一年共计人民币￥25300；第4.2条，在合同有效期内，房屋租金不予调整；第4.3条，代管理房屋租金，可选择乙方汇入甲方指定账户；第4.5条，甲方于2018年9月30日前，将该房屋交付给乙方，如逾期交付，甲方每日承担日房租的双倍作为违约金；第5.2条，在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担，其它费用由甲方承担；第6.2条，甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；第6.5条，甲方每年给乙方叁拾天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费；第7.2条，乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金；第8.4条，本合同自双方签字或盖章后生效，合同文本一式两份，甲乙双方各一份，任何一方不得单方面修改或取消本合同。合同附表中载明了房屋内各类设施设备的数量以及状况；关于付款日期，写明为第一次付款2018年9月30日￥4600元、第二次付款2019年1月3日￥6900元、第三次付款2019年4月3日￥6900元、第四次付款2019年7月3日￥6900元、第五次付款2019年10月3日￥4600元……关于水电气表的终止数据，水表为1034、电表为8011、气表为2591。合同页眉处载明“重庆满励城房地产经纪有限责任公司”的字样，尾部甲方处为李兴华代万荣签名捺印，乙方处加盖“重庆满励城房地产经纪有限责任公司中渝分公司”印章。合同签订当日，王福兵向合同约定的原告账户转账汇入4600元。 2019年11月13日，原告缴纳了案涉房屋的物业费1789元，重庆市璧山区家缘物业管理有限公司出具收据，载明：交款单位4-13-3万荣，人民币￥1789，收款事由物业费2018年10月-2019年11月（14个月）。后原告又缴纳了2018年11月至2019年11月期间的燃气垃圾费104元。 2019年12月3日，原告又出具一份《授权委托书》，内容为：本人万荣，因无法亲自与重庆满励城房地产经纪有限责任公司中渝分公司签订《物业管理委托合同》，故委托李兴华代本人签署该合同。本人承认订立该合同时李兴华在该合同上的签字及其他意思表示，其效力视同本人签字及意思表示，委托人万荣签字捺印，被委托人李兴华签字捺印。被告不认可该份委托书，称因当时签订的委托书没有写清楚导致公司无法将案涉房屋出租。 审理中，原告陈述其认为案涉合同成立，且现在钥匙还在被告处。被告陈述公司未接收过案涉房屋的钥匙，业务员曾催收过，但没有证据。庭后，原告向本院提交了一份《情况说明》，陈述到其关于“请求贵院判令被告向原告支付其欠付的房屋租赁费计25300元（计算至2019年10月3日）”的诉讼请求的意思是该笔费用包括租期为2019年1月3日至2020年1月2日期间欠付的房屋租赁费，只是最后一期租金的缴纳期限为2019年10月3日。 另查明，重庆满励城房地产经纪有限责任公司中渝分公司（以下简称满励城公司中渝分公司）系被告的分公司，于2017年2月15日申请注册登记，于2018年4月25日注销。被告持有的《物业管理委托合同》内容与原告持有的合同相比，在合同附表中写明了水电气表的卡号，尾部签字栏处多出“李兴华”的捺印、签约时间以及乙方“樊俊成、陈桂林”的签字、店属“中渝店”等，除此之外双方持有的合同内容相同，原告称合同模板留的是总公司的。 本院于2019年11月7日向被告邮寄送达了本案的起诉状副本。在法庭辩论终结后，原告申请撤回了要求被告归还案涉房屋的诉讼请求。 上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理委托合同、代理人委托书、授权委托书、银行流水、收据、生活缴费单据、不动产登记查询结果、身份证复印件、照片、公司信息、任命书等证据在案佐证。 本院认为，关于案涉合同的效力问题。首先，2018年9月30日，万荣委托案外人李兴华与满励城公司中渝分公司签订《物业管理委托合同》，事实上，满励城公司中渝分公司已于2018年4月25日注销，但注销后，满励城公司未及时收回或妥善缴销中渝分公司的公章，且中渝分公司仍持有满励城公司合同模板，以满励城公司作为合同的乙方（管理方）与万荣签订合同，万荣有理由相信中渝分公司系经过满励城公司授权，独立地实施与其合同签订的行为，合同的主体应视为万荣和满励城公司。其次，万荣出具《代理人委托书》授权案外人李兴华代为就案涉房屋的出租及托管事宜与四川满城房地产经纪有限责任公司重庆中渝分公司签合同，同日，李兴华代万荣签订了《物业管理委托合同》。万荣在《代理人委托书》中对于签订合同的主体表述有误，导致李兴华在案涉合同中的代理权限有瑕疵，但经万荣于2019年12月3日出具的《授权委托书》追认，万荣认可李兴华具有代理权限签订案涉合同。综上，《物业管理委托合同》系原被告双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务，满励城公司应按照案涉合同的约定承担相应的民事责任。 关于案涉房屋是否交付使用的问题，满励城公司辩称未接收过房屋钥匙，但合同约定交房时间为2018年9月30日前，在附表中，双方已对案涉房屋内的设施设备进行了清点，并记录了水电气表的终止数据，满励城公司持有的合同中还添加了水电气卡的卡号，又于合同签订当日向万荣支付了租金4600元。除此之外，满励城公司亦无证据证明缴纳租金后曾向万荣催促过交付房屋，不符合常理。综上，对满励城公司的辩解意见不予采纳，本院认定案涉房屋已交付使用。 案涉合同实质上系万荣将案涉房屋出租给满励城公司，并允许其转租获得收益的房屋租赁合同，合同约定“无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报”，每月固定租金回报为2300元，分别于2018年9月30日支付4600元、2019年1月3日支付6900元、2019年4月3日支付6900元、2019年7月3日支付6900元、2019年10月3日支付4600元，实际为先付后用，合同中约定的每年三十天免收的租金已从其中扣除。在案涉合同中，万荣的主要权利系获得出租收益，但满励城公司自2018年9月30日支付4600元租金后，再未向万荣支付过租金，导致万荣签订合同的目的无法实现，万荣有权解除合同，本院于2019年11月7日向被告邮寄送达了本案诉状，《物业管理委托合同》于2019年11月7日解除，对万荣的该项诉讼请求予以支持。万荣自愿撤回要求满励城公司归还案涉房屋的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。 关于欠付租金和违约金，2018年9月30日，满励城公司向万荣支付了2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金4600元，本案中，万荣要求满励城公司支付2019年1月3日至2020年1月2日期间的房屋租赁费25300元。2019年1月3日至合同解除之日即2019年11月7日期间，满励城公司共计应向万荣支付租金22500元（6900元＋6900元＋6900元＋4600元÷92天×36天）。2019年11月7日合同解除后，双方之间的租赁合同法律关系消灭，万荣主张的2019年11月8日至2020年1月2日期间的房屋租赁费实质是满励城公司占有使用万荣所有的案涉房屋而需支付的对价，应由满励城公司支付这一期间的房屋占有使用费2800元（该费用按照2019年10月3日至2020年1月2日期间的租金标准进行计算，即4600元÷92天×56天），因此，满励城公司应向万荣支付欠付租金22500元以及房屋占有使用费2800元。满励城公司逾期支付租金导致合同解除，确系构成违约，但双方并未约定相应的违约金，对万荣要求满励城公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 合同约定，水电气费、物管费、卫生费由满励城公司承担，期间万荣缴纳了2018年10月至2019年11月期间的物业费1789元以及2018年11月至2019年11月期间的燃气垃圾费104元，上述费用应由满励城公司支付万荣。按照合同关于每年有三十天减免上述费用的约定，现租赁期未满两年，应减免30天，故被告应支付原告物业费1663元（1789元-1789元÷426天×30天，取整）、燃气垃圾费96元（104元-104元÷395天×30天，取整），对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、于2019年11月7日解除原告万荣与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司签订的《物业管理委托合同》； 二、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司在本判决生效后七日内向原告万荣支付欠付租金22500元、房屋占有使用费2800元； 三、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司在本判决生效后七日内向原告万荣支付物管费1663元、燃气垃圾费96元； 四、驳回原告万荣的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2720元，由被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  杨礼超 人民陪审员  颜如丹 二〇二〇年四月九日 书 记 员  马 瑞