山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11846号原告：烟台中天物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路付199-15号。法定代表人：李乐元，董事长。委托诉讼代理人：郑德龙，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：烟台新亚企业集团股份有限公司新雅酒楼，住所地烟台市芝罘区环山路199号。负责人：刘洪起，经理。被告：烟台新亚企业集团股份有限公司，住所地烟台市芝罘区通世路9号。法定代表人：胡昆利，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：田斌、黄永超，山东同济律师事务所律师。原告烟台中天物业管理有限公司诉被告烟台新亚企业集团股份有限公司新雅酒楼（以下简称新雅酒楼）、烟台新亚企业集团股份有限公司（以下简称新亚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑德龙及两被告共同委托诉讼代理人黄永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、两被告支付2017年1月1日至4月1日的物业服务费10000元；2、两被告支付2017年1月1日至今的停车费45300元（按1510元/月暂计至2019年7月1日）3、被告新雅酒楼腾交占有使用的物业服务用房；4、两被告承担诉讼费用。事实与理由：原告系芝罘区的前期物业服务企业，被告新雅酒楼系被告新亚公司开办的不具备独立法人资格的分支机构。被告新雅酒楼现欠付原告2017年1月1日至4月1日的物业费10000元，以及自2017年1月1日起的停车费45300元，同时占用物业服务用房经营至今，故被告新亚公司作为新雅酒楼的开办单位应依法支付原告上述物业费、停车费并腾退物业用房。两被告共同辩称，（一）两被告按每年40000元标准向原告交纳物业费至2016年12月31日，2017年1月1日起，两被告将新雅酒楼承包给夏云良实际经营，原告与夏云良约定物业费为50000元/年，免收2017年1月至3月的物业费，物业费由夏云良与原告实际结算，按月支付，故两被告并不欠付原告物业费。（二）两被告向原告支付的每年40000元物业费中包含了停车费，因新雅酒楼门前的停车位是小区内占用共有区域的停车位，属于全体业主共有，原告未经全体业主同意，且没有收费资质，故停车偿收费已被有关部门叫停，在新雅酒楼门前停车不收费；且原告并未提供相应的停车服务。（三）被告并未占用物业服务用房。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告新雅酒楼系被告新亚集团于2004年4月13日成立的分支机构，营业地位于烟台市芝罘区。两被告认可，烟台新雅餐饮管理有限公司注销后，由被告新亚公司在芝罘区实际经营被告新雅酒楼至今。原告受开发商烟台华裕置业发展有限公司的委托，为烟台芝罘区金沟寨迎宾公寓提供前期物业服务。2004年6月20日，原告与烟台新雅餐饮管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为其国际迎宾公寓提供物业服务，物业类型为商业物业，坐落位置为烟台市芝罘区，物业服务费40000元/年，委托管理期限在2004年6月20日起至业主大会解聘原告至决议生效之日起。庭审中，两被告认可其按40000元/年标准向原告交纳物业费至2016年12月31日。但辩称，自2017年1月1日起两被告将新雅酒楼交由夏云良承包，夏云良与原告约定物业费按50000元/年标准缴纳，由夏云良个人与原告实际结算；双方于2017年4月1日签订了物业管理服务合同，约定以前的物业服务合同作废；且原告与夏云良约定免收2017年1月至3月的物业费。为此，两被告提交（2019）鲁0602民初13799号民事判决书1份佐证。原告认可该判决的真实性，但主张新雅酒楼是2017年4月1日承包给夏云良的，原告向两被告主张的是2017年1月1日至4月1日的物业费。关于停车费。原告主张，首先，停车场位于新雅酒楼门前，属于原告物业服务范围之内，按照《山东省物业服务收费管理办法》第二条、第二十三条、第二十五条的规定，被告应交纳停车服务费用。其次，原、被告书面约定停车费为800元/月，后口头变更为1510元/月。为证明其上述主张，原告提供了无落款时间的协议书1份以及原告出具的2015年、2016年度交费通知11张、物业费发票1组佐证。其中，协议书甲方处有“新雅酒楼”的手写内容，约定关于甲方客户在乙方停车场免费停车，甲方每月支付乙方停车费800元；协议下方甲方处加盖了被告新雅酒楼的印章以及原告的财务专用章。交费通知单上载有“车费3020元”；物业费发票每2个月收取9686元，组成部分为物业费6666元（40000元/年÷6+1510元/月×2个月）。两被告认可协议书上其公章的真实性，但辩称因新雅酒楼门前的停车位是小区内占用共有区域的停车位，属于全体业主共有，原告在未经全体业主同意亦无停车收费资质的情况下曾将停车场外包并进行收费，后被业主举报，停车场被有关部门叫停，故双方之间的协议书并未实际履行，在新雅酒楼门前停车不收费。其次，根据《山东省物业服务收费管理办法》第二十二条的规定，车位租赁费由建设单位收取，建设单位委托物业服务企业收取车位租赁费的，应签订书面委托合同，未签订书面委托合同的物业服务企业不得收取，原告并未出示开发商对其的书面委托，故原告无权收取停车位。第三，停车费包含在被告交纳的每年40000元的物业费中，两被告从未看到交费通知，原告出具的收费发票中也未显示有上述费用发生。原告则称，根据国家发改委2755号文件停车场收费不需要管理资质；小区其他业主到停车场收费需要交费，原告主要是安排人维护停车秩序、卫生清理以及操作升降杆；小区其他业主到停车场停车会收取停车费；到新雅酒楼吃饭的客人无需缴纳停车费。关于物业用房。原告提交照片打印件两张以及涉案房屋设计图纸1张，证明被告侵占物业服务用房。两被共代对照片的真实性不予认可，从照片中也无法显示被告侵占了该房屋，且被告并未侵占原告所称的物业用房；对设计图纸真实性没有异议，但无法证明原告主张的被告侵占的房屋的事实；原告主张返还物业房屋属于物权上的返还原物纠纷，与本案并非同一个法律关系。本院所确认的上述事实，有原告提交的物业管理委托合同、物业管理服务合同、交费通知单、发票、协议书、照片等等为证，还有原告、两被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案中，原告为被告新雅酒楼提供前期物业服务、物业费40000元/月之事实清楚。现原告主张被告新雅酒楼支付2017年1月至4月的物业费10000元，于约有据，本院依法予以支持，被告新雅酒楼系被告新亚公司开办的分支机构，故被告新雅公司因对新雅酒楼的债务承担责任。两被告虽辩称2017年1月1日之后物业费为50000元/年且原告免除其2017年1月至3月的物业费，但未能举证证明，故其抗辩本院依法不予采纳。（二）关于停车费以及物业服务用房。原告虽提交了其与被告新雅酒楼之间的协议书，但未能提供充分的证明2017年1月1日之后提供了相应停车服务，也未能证明该协议实际履行，故原告主张2017年1月1日至今按1510元/月收取两被告的停车费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提供的证据，不足以证明两被告侵占其物业服务用房，故其主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台新亚企业集团股份有限公司新雅酒楼、烟台新亚企业集团股份有限公司本判决生效之日起10日内向原告烟台中天物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年4月1日的物业费10000元；二、驳回原告烟台中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元，由原告烟台中天物业管理有限公司负担764元，被告烟台新亚企业集团股份有限公司新雅酒楼、烟台新亚企业集团股份有限公司负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 孙  传  玲人民陪审员 黄  春  娜二〇二〇年四月二十六日书 记 员 王璐瑶（代）