福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1525号 上诉人（原审原告）：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路1002号星光大厦三楼。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜存钢，男，汉族，1973年1月10日出生，住福建省福州市晋安区。 上诉人中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）因与被上诉人杜存钢房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中联文创公司委托诉讼代理人解晓非、被上诉人杜存钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联文创公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费由杜存钢承担。事实和理由：中联文创公司与杜存钢签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同(临时)》约定杜存钢向中联文创公司租赁房屋的期限为2015年5月10日至2018年5月9日，合同签订后中联文创公司已按合同约定全面履行合同义务，而杜存钢自2016年5月10日起未按合同约定向中联文创公司支付租金和物业费，严重违反合同，依法应当承担相应民事责任。杜存钢应当严格按照合同约定支付自2016年5月10日至2018年5月10日的租金，中联文创公司的诉讼请求具有充分的合同和法律依据。一审判决无视合同约定，即确定中联文创公司应当在2016年5月10日起三个月内采取合理可行的措施防止损失扩大，不得就2016年8月10日起至房屋租期届满之日止的租金和物业费，没有事实和法律依据。一审判决认定中联文创公司未能举证证明案涉房屋政府实际未给予补贴或者减少补贴，第二年租金应按70%计算，没有事实依据，明显错误。关于案涉房屋政府补贴问题，根据中共石狮市第六届委员会《关于鼓励和支持“名协、名校、名师”入驻创意园专题会议纪要》第三条规定，入驻创意园的商户在五年内注销或迁出园区，须进行财政、税务清算，期间所享受的各类补贴将依法依规进行追缴。杜存钢入驻园区从事经营活动，在五年内即注销并迁出园区，又根据双方签订的物业租赁合同第四条4.1规定，因杜存钢自身原因造成的政府无法给予补贴，则中联文创公司给予杜存钢的补贴一并取消。因此，中联文创公司取消杜存钢优惠30%的补贴具有合同和政策依据。一审判决杜存钢第二年租金按70%计算，没有事实和法律依据，判决错误。一审判决杜存钢应当支付的违约金以应付款项19,556元为基数并按年利率24%计算错误，应当按217,512元为基数计算违约金。杜存钢应向中联文创公司支付自2016年5月10日起至2018年5月9日止的租金和物业费分别为198,432元、19,080元，两项合计为217,512元。根据合同约定，杜存钢未按时履行租金义务的应当承担违约责任。违约金的基数应按杜存钢未支付的租金和物业费总额217,512元计算，而违约金应按每日按月租金的3%标准计算，但中联文创公司考虑到杜存钢的具体情况，仅要求杜存钢支付违约金5万元公平合理，应当依法予以支持。 杜存钢答辩称：维持一审判决。 中联文创公司向一审法院起诉请求：1、杜存钢立即支付拖欠的租金198,432元、物业管理费19,080元、水电费476元；2、杜存钢支付违约金50,000元；3、杜存钢承担本案的诉讼费用。 一审认定事实：2015年4月23日，中联文创公司作为出租人（甲方）与杜存钢作为承租人（乙方）签订《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，载明：甲方同意将星期YI服饰创意博览园星光大厦24#16层1602单元房屋出租给乙方使用，租赁面积为265平方米。租赁期限从2015年5月10日至2018年5月9日止。根据乙方提交资料，暂定其优惠幅度为：第一年租金政府补贴50%；第二年租金政府补贴30%；第三年租金政府补贴30%。以上补贴全部由甲方先行垫付，在乙方交纳租金中给予扣除。若因乙方原因政府无法给予补贴或者减少补贴的，则甲方补贴一并取消或者相应减少。2015年5月10日至2016年5月9日，月租金（不含税）为7,950元/月；2016年5月10日至2017年5月9日，月租金（不含税）为7,950元/月；2017年5月10日至2018年5月9日，月租金（不含税）为8,586元/月；以上租金为原租金，乙方在缴纳租金时可按照优惠后租金进行缴纳；每月的综合服务费为795元，采用每3个月缴纳1次。双方约定的租金支付方式为按6个月支付1次，合同保证金、综合服务费、第一期租金在本合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。乙方应按约定在合同签署之日向甲方支付合同保证金11,925元。水电费每月计付一次，乙方应按管理公司的统一定价标准及乙方在该房屋和房屋所在物业内的用水量、用电量，按时足额向管理公司支付水电费。乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天乙方应每日按月租金的3%向甲方支付违约金及其他费用（如有），甲方有权对乙方进行停水停电直至乙方实际付款为止，造成的损失由乙方承担；如逾期付款超过15天，视为乙方单方面解除本合同，甲方不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）等内容。杜存钢于2015年4月10日支付中联文创公司意向金3,000元，于2015年4月29日支付2015年5月10日至2015年11月9日租金23,850元（包括意向金3,000元）、合同保证金11,925元、水电押金300元、2015年5月10日至2015年8月9日物业费2,385元、垃圾清运费927.5元、装修押金3,000元。杜存钢于2015年6月24日缴交2015年5月10日至2015年6月10日电费45元，收款凭证摘要载明“电费：(45-0)×1=45”。杜存钢于2015年8月3日缴交2015年6月10日至2015年7月10日电费173元，收款凭证摘要载明“电费：(218-45)×1=173”。2015年8月29日，杜存钢退回装修押金3,000元。中联文创公司提供的收款凭证体现案涉租赁房屋仍以“杜存钢”或“24#1602”名义缴交租金、物业费和电费，2015年11月20日支付2015年11月10日至2016年5月9日租金9,540元，物业费支付至2016年5月9日，电费支付至2016年3月31日，收款凭证摘要载明“电费：(1,975-1,555)×1=420”。其中2015年11月10日至2016年2月9日物业费和2015年8月10日至2015年11月10日电费收款凭证“第一关联方确认”一栏由“杜莽”签字。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中联文创公司与杜存钢订立的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。杜存钢主张未对案涉房屋进行验收和使用，与其“有买了办公桌，交了房屋，自己找朋友装修了一个多月”“房间很热，装了四五台空调”的陈述和实际缴纳电费的事实相矛盾，法院不予采信，案涉租赁房屋应按照合同约定自2015年5月10日起计算租金和物业管理费。杜存钢主张其于2015年7月交还房屋，但未提供有效证据证明，且杜存钢自认2015年11月10日至2016年2月9日物业费和2015年8月10日至2015年11月10日电费收款凭证“第一关联方确认”一栏的签字人杜莽为其侄儿，故案涉租赁房屋实际仍由杜存钢承租管理使用，杜存钢的主张与事实不符，法院不予采信。杜存钢未于下一租金支付周期前10个工作日即2016年4月25日前支付案涉房屋自2016年5月10日起的租金和物业管理费，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”中联文创公司作为案涉房屋的出租方和物业管理单位，明知杜存钢自2016年5月10日起未再支付租金和物业费、自2016年4月起未再支付水电费、自2016年4月10日起未产生新的电费，应当知悉杜存钢未继续使用租赁房屋，且以实际行动表明没有继续履行合同的意愿，中联文创公司可以采取及时解除房屋租赁合同、收回房屋等合理可行的措施防止损失的扩大。结合本案案情，法院酌定中联文创公司应当采取有效措施的期限为自2016年5月10日起3个月。中联文创公司没有采取适当措施放任损失扩大，不得就2016年8月10日起产生的租金和物业费要求杜存钢承担责任。案涉合同约定第二年租金政府补贴30%，补贴由中联文创公司先行垫付，在杜存钢交纳租金中给予扣除。中联文创公司未举证证明案涉租赁房屋政府实际未给予补贴或者减少补贴，故第二年租金应按70%计算，中联文创公司主张按全额计算租金，与合同约定不符，法院不予支持。杜存钢尚欠租金为16,695元（7,950元/月×3月×70%），物业管理费为2,385元（795元/月×3月）。根据杜存钢缴交的电费收款凭证摘要，可以认定双方实际按1度/元标准计算电费，电表初始读数为0。根据中联文创公司提供的2016年4月18日收款凭证，已缴电费对应电表读数为1975度。现中联文创公司主张杜存钢实际使用电表至2451度，并提供电表照片为证，杜存钢未提供相反证据证明，法院予以采信。杜存钢尚欠电费为476元[（2,451度-1,975度）×1元/度]。杜存钢拖欠的费用合计19,556元（16,695元+2,385元+476元）。案涉租赁合同约定逾期支付租金或其他费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%支付违约金，明显过高，法院酌定违约金以应付款项19,556元为基数按年利率24%计算自2016年4月29日起至起诉之日即2019年9月24日止，计为15,983元。杜存钢已支付的合同保证金11,925元和水电费押金300元抵充违约金后，杜存钢还应支付的违约金为3,758元（15,983元-11,925元-300元）。中联文创公司主张超出的部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、杜存钢应于判决生效之日起十日内向中联文创公司支付租金16,695元、物业管理费2,385元和电费476元；二、杜存钢应于判决生效之日起十日内向中联文创公司支付违约金3,758元；三、驳回中联文创公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,320元，减半收取计2,660元，由中联文创控股有限公司负担2,469元，杜存钢负担191元。 二审期间，中联文创公司与杜存钢对一审判决查明的事实均无异议,本院予以确认。 二审争议:1、一审认定中联文创公司没有采取有效措施防止损失扩大是否正确；2、租金能否按照70%计算；3、违约金应如何计算。 本院认为，对杜存钢未将案涉房屋移交给中联文创公司的事实，杜存钢与中联文创公司均未提起上诉，现本案争议在于一审认定中联文创公司没有采取合理措施防止损失扩大是否正确。中联文创公司与杜存钢签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》第3.1款约定：“房屋租赁期限从2015年5月10日至2018年5月9日止。”第4.4款约定:“双方约定的租金支付方式为按6个月支付1次（既每6个月为1个租金支付周期），其中额外收取合同保证金。…以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。”杜存钢与中联文创公司确认杜存钢没有按约定支付2016年5月10日起的6个月租金。《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》第12.2款约定：“…如逾期付款超过15天，视为乙方（杜存钢）单方面解除本合同，甲方（中联文创公司）不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。”在杜存钢超过15天仍未支付2016年5月10日起6个月租金时，按双方合同约定，视为杜存钢单方面解除《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，中联文创公司有权收回房屋。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”并且，如一审法院认定，中联文创公司作为案涉房屋的出租人和物业管理单位，应当知悉杜存钢自2016年5月10日起未再支付租金和物业费，自2016年4月起未再支付水电费和自2016年4月10日起未产生新的电费，中联文创公司应当在合理时间内采取积极可行措施，如收回房屋，防止损失的扩大，一审法院酌定中联文创公司应当采取有效措施的期限为2016年5月10日起3个月，并无不当。《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》第4.1款优惠政策约定：“…为方便乙方（杜存钢）申请该优惠政策，乙方只须提供申请该政策所须的相关手续，向政府申请该政策相关工作由甲方（中联文创公司）全部完成。…第一年租金政府补贴50%；第二年租金政府补贴30%；…若因乙方原因政府无法给予补贴或者减少补贴的，则甲方补贴一并取消或者相应减少。”以及中共石狮市第六届委员会〔2014〕4号《关于鼓励和支持“名协、名校、名师”入驻创意园专题会议纪要》规定：“…市财政采取以奖代补的方式给予前三年房租补贴和第四、五年房租50%补贴…”，租期第二年，杜存钢可按合同约定享受租金政府补贴30%，中联文创公司主张因杜存钢原因政府无法给予补贴，因向政府申请租金补贴工作在于中联文创公司，中联文创公司应对此负有举证责任政府是否无法补贴，但中联文创公司至今仍未能举证，故对中联文创公司的主张，本院不予采信。杜存钢应支付中联文创公司3个月租金为：7,950元/月×3个月×70%=16,695元。《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》第12.2款约定：“乙方（杜存钢）未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，乙方应每日按月租金的3%向甲方支付违约金及其他费用（如有）…”由于中联文创公司起诉时主张：“除了被告（杜存钢）已交的押金300元及保证金11925元抵充违约金外，原告自愿再主张违约金5万元”，本院在一审法院酌定以应付款项19,556元（3个月租金16,695元+物业管理费2,385元+电费476元）为基数按年利率24%计算自2016年4月29日起计算违约金的基础上，认定杜存钢无权要求中联文创公司返还保证金和押金，并且杜存钢承担的违约金以5万元为限。一审法院没有依据合同第12.2款约定：“…甲方（中联文创公司）不予返还合同保证金…”处理本案，而将保证金抵充违约金，存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5746号民事判决第一项； 二、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5746号民事判决第二、三项； 三、杜存钢应于本判决生效之日起十日内支付中联文创控股有限公司违约金，以19,556元为基数，自2016年4月29日起至还清款项之日止，按年利率24%计算，但总额不得超过5万元； 四、驳回中联文创控股有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,320元，减半收取2,660元，由中联文创控股有限公司负担2,000元，杜存钢负担660元；二审案件受理费5,320元，由中联文创控股有限公司负担4,000元，杜存钢负担1,320元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年四月二十日 书记员  金雅琳