河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1642号上诉人（原审原告）：方向丽，女，汉族，1944年1月16日出生，住河南省滑县。委托诉讼代理人：李红利，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：侯林伟，男，汉族，1990年5月14日生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：刘丽杰，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南领域物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路68号瀚宇国际5楼西南，统一社会信用代码：91410105681762624A。法定代表人：梁炎勋，董事长。委托诉讼代理人：杨广甫，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟会娟，河南绿城律师事务所实习律师。上诉人方向丽、上诉人侯林伟因与被上诉人河南领域物业管理有限公司（以下简称“领域物业公司”）相邻关系纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。方向丽上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判侯林伟于本判决生效之日起十日内赔偿方向丽装修恢复费用及租金损失共47930.67元；或发回重审。2.撤销一审判决第二项，改判河南领域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿方向丽损失4095元；或发回重审。3.本案一、二审诉讼费、鉴定费等合理费用由被上诉人承担。事实及理由：一、方向丽对涉案房屋的损失没有任何过错，不应该承担地板损失的三分之一，地板损失应该由侯林伟和领域物业公司全部承担责任。一审判决方向丽就涉案房屋地板损失承担三分之一责任没有事实和法律依据。（一）侯林伟对方向丽房屋木地板直接造成第一次水泡侵害。方向丽的房屋受损是因为侯林伟地漏返水后房间大面积水泡后，积水透过楼板渗透到方向丽房屋的天花板、沿墙体下流到地板，造成天花板、顶灯、线路、墙体、木地板等遭到水泡所致。根据《物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。侯林伟依法应该对上诉人损失承担赔偿责任。另外，根据侯林伟提交的录音通话记录（2019年7月1日下午4:54,1024和租户袁亚慧的通话、2019年7月7日下午5:33分与1124业主的通话）可以证明：1024租户和1124租户非常熟，并且清楚知道事发的上周五（六）1124地漏返水，对主管道没有彻底疏通的事实，此种情况下，侯林伟本该密切关注自己房屋，事实却是1024从1124漏水当日到事发之日连续三（四）天无人，没有及时发现1024房间地漏返水，进而导致方向丽房屋受损的严重后果，该事实证明侯林伟在方向丽房屋受损过程中存在过错，依法应该承担赔偿责任。（二）领域物业公司自2019年6月29日主管道最初出现堵塞开始到本案事发当日，没有及时处理是导致方向丽涉案房屋受损的原因之一；在本案事发当日疏通主管道时，处置措施不当，人为导致方向丽木地板二次（三次）受损，依法应该承担赔偿责任。一审查明：领域物业公司在打开方向丽家检查口时，操作不当，致使十楼以上主管道污水全部泄入方向丽房中，由于污水很脏，在对污水清理后，领域公司又对方向丽地板进行冲洗，造成木地板二次（三次）受到损害。故木地板损坏是侯林伟和物业公司共同导致，修复地板的费用全部应该由侯林伟和物业公司承担。二、河南省豫华价格事务所有限公司对方向丽房屋租金损失中的租期计算偏短，原审据此期限判决租金损失，不能填补方向丽实际损失，对方向丽不公。涉案《价格评估结论书》就方向丽涉案房屋租金鉴定为4100元/月，方向丽无异议；但就租期计算为4个月（修复期3个月、晾晒期1个月），方向丽认为时间偏短。鉴定结论在一审辩论终结前，没有质证，是否需要重新鉴定，并不确定，方向丽在此之前并不能对房屋进行修缮。因此，方向丽认为租金损失的租期计算应该从发生漏水事故之日（2019年7月1日）起计算至一审辩论终结之日（2019年11月25日）止，时间为5个月25天。租金损失按照4100元/月计算为：4100元×5个月+（4100元÷30天）×25天=23916.67元。即：侯林伟应该赔偿方向丽的损失为：装修恢复原状价值19919元+木地板价值4095元+租金损失23916.67元=47930.67元。领域物业公司应该赔偿方向丽损失为8190×50%=4095元。此外，方向丽认为鉴定机构就涉案房屋恢复原状价值、木地板价值及租金损失价值鉴定金额均偏低。但出于邻里关系，应互谅互让的初衷，希望尽快解决纠纷，因此同意一审判决按照鉴定结论进行赔偿。故请求二审法院依法改判，支持方向丽的上诉请求。侯林伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、本案法律适用错误，本案应适用物业管理纠纷法律关系，而非一审法院认定适用的相邻关系。相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。在相邻关系中，一方在使用或经营自己的不动产时负有不妨碍对方合理行使权利的义务，不动产的权利人是在使用或者利用法律赋予的权利。1.本案中造成涉案房屋受损的原因是主管道堵塞以及物业公司两次疏通方式不当造成的。两次堵塞及疏通既不是侯林伟造成的也不是侯林伟实施，即侯林伟并没有行使法律赋予的利用相邻关系的权利，相反在物业公司的两次疏通过程中，侯林伟都是积极的配合沟通尽可能减少损失扩大。2.主管道系商品房公共设施重要组成部分，公共设施、设备漏水属于物业公司的管理重要职责，本案中物业公司先是怠于履行管理职责，后在管理过程中没有采取合理、正确的方法查找原因，谨慎疏通致使本案损害的发生，物业公司应承担赔偿责任，故一审法院法律适用错误。二、关于本案事实部分的认定，一审法院在“本院认为”中表述为“侯林伟发现自家楼顶发生渗水现象，明知是11楼卫生间主管道发生堵塞造成的情况下，未采取合理、正确的方法查找原因，排除妨害致使家中下水管反流、积水并渗漏造成方向丽家中天花板、墙体等损失，在打开方向丽家中下水管疏通时，未采取正确方法，导致方向丽家中地板再次受损及房屋无法出租的租金损失”的认定属于事实认定错误。本案事实如下：第一次是2019年6月28日，11楼住户发现堵塞，通知物业维修，物业公司并没有履行任何通知及管理职责，而是让11楼住户自行疏通，导致主管道堵塞物行至9楼即方向丽家中，因物业公司怠于履行管理职责，导致9楼卫生间U型管道翻水，致使10楼卫生间被水淹，从而导致方向丽家天花板及墙体被渗漏。第二次是2019年7月1日，物业公司在打开方向丽家中的主管道时，未尽到合理的注意义务，没有考虑主管道水压、没有采取安全措施，也没有安排专业疏通管道的技术人员操作，从而导致方向丽家地板全部被水浸湿。在第一次的损失中，侯林伟并非明知11楼堵塞，自家楼顶也没有渗水，更没有义务采取合理的方法代替物业公司履行其管理义务。第二次损害中，在再次打开下水管道时，首先征得方向丽同意，其次是物业公司严重的操作不当造成的。侯林伟没有法定和约定的义务采取正确的方法和措施来防止损害的发生。侯林伟在主观上没有侵害过错，也没有加害故意及侵权行为，楼板及地面的损失均是由物业公司的原因造成的，故一审认定事实错误。3.关于租金损失，租金损失系预期利益损失，一方面因为该租赁合同真实性一审法院并没有查证，另一方面方向丽拒绝物业公司第一时间提出了修理的主张，对于该扩大的损失由应有方向丽自行承担。一审法院依据相邻关系及过错判令侯林伟承担全部租金损失不当，加重了侯林伟的赔偿义务，侯林伟在本案中同样是受害方。三、一审遗漏了必要诉讼参与人11楼业主、楼上该户型全部业主及租客作为本案第三人，属于程序错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回原审人民法院重审。方向丽答辩称：一、一审案由定性正确。二、关于案件事实部分客观真实，应予维持。三、租金损失应当支持。四、一审没有遗漏当事人，一审程序正确。故应当驳回侯林伟的上诉。侯林伟答辩称：一、依法应当驳回方向丽对侯林伟的第一项诉请。二、损失应当由方向丽和物业公司共同承担。三、鉴定费用、诉讼费均由方向丽和物业公司共同承担。首先，通话录音与事实不符，侯林伟是在7月1日和方向丽同时知道漏水事实。其次，11楼是在6月30日发现自家卫生间反水，随后联系物业，物业看后答复修不了自行处理，并非方向丽说的三四天无人问的状态。再次，方向丽主张的租金损失，一审辩论前没有质证，与事实不符。鉴定报告中关于租金计算时间过短的上诉意见不能成立。鉴定报告经过各方质证，形成了笔录。既然对报告有疑问，为什么只用鉴定报告的租金计算标准，而不用计算时间呢？方向丽上诉状中租金计算时间从7月1日至11月25日之间没有五个月25天。最后，方向丽未向物业公司主张，侯林伟不应当承担责任。领域物业公司答辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，程序正当，判决并不无当，请求二审法院依法维持一审判决。1.一审庭审中，方向丽系当庭变更案由为相邻关系纠纷，而非一审法院认定为相邻关系纠纷。其次，根据《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》第九条之规定，住宅楼内的下水管道并非小区的公用设施，其所有权、使用权、管理权属于该栋楼内的全体业主。故一审同意方向丽的请求将案由变更为相邻关系纠纷，适用法律并无不当。2.方向丽在2019年6月29日主管道最开始出现堵塞至案发当日之间，并没有任何人告知答辩人要求答辩人进行处理，答辩人在此期间无法知晓主管道堵塞，并非系答辩人拖延时间，造成该事件的发生。根据一审期间答辩人提交的证据证明，案发当天答辩人接到电话后积极组织相关人员入场，对现场进行了处理，已经尽到了应尽的义务。根据《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》第十七条之规定，异产毗连房屋的上下水管道或卫生设备发生渗透（漏）水并影响下层房屋所有权人或使用人时，应及时修缮。而侯林伟明知楼上主管道发生堵塞，而未密切关注自己房屋，亦未采取合理正确的方法进行查找原因，导致方向丽房屋墙体脱落、顶灯开关受损等一系列物体损坏，对于其方向丽的经济损失，应由侯林伟承担。故一审法院认定侯林伟承担方向丽装修恢复费用及租金共39049元并无不当。3.因方向丽卫生间下水管检查口被封死,答辩人与侯林伟在给方向丽电话联系征得同意后,答辩人才砸开了封堵检查口的瓷砖,打开检查口,将下水管内的异物取出,1024卫生间下水才恢复正常。答辩人在该案件中，完全是出于好意处理该漏水事件。将该公共水道进行管道疏通，完全是为了更大限度的保护被答辩人及该栋楼所有业主的利益，最大限度的减少损失。对于方向丽地板的损失，答辩人本不应承担一审法院判定的三分之一责任，但基于答辩人与二被答辩人之后还要继续相互信任，和睦共处的原则，答辩人愿意履行一审判令答辩人承担的责任。方向丽向一审法院起诉请求：1.判令二被告就原告的房屋维修费37346.83元，房屋租金损失23916.67元（按照4100元/月暂计算五个月零二十天），共计61263.5元向原告承担赔偿责任；2.本案诉讼费及合理费用（包括但不限于鉴定费等）由二被告承担。一审法院认定事实：原告与被告侯林伟分别为郑州市金水区文化路西、龙门路南1号楼1单元9层924房主和10层1024房主，被告河南领域物业管理有限公司为原被告所在小区物业服务公司。2019年6月28日，该小区1号楼1单元11层1124房屋发现下水道堵塞，联系被告领域物业进行维修，领域物业拒绝处理并告知11楼业主需自行处理，6月29日请专业人员进行了疏通。2019年7月1日，原告家中安装空调时发现客厅顶棚有漏水、渗水现象，造成原告家中木地板浸泡、墙壁外墙脱落等，联系了领域物业及被告侯林伟，发现侯林伟家也出现有漏水、渗水情况。经原告同意后，领域物业人员将原告家卫生间下水管检查口打开，取出水管内一个地漏及塑料袋等物品，在打开检查口取出堵塞物时大量污水喷出，对原告室内地板造成了二次浸泡损坏。一审另查明：2019年6月28日，原告与案外人赵继峰签订了《房屋租赁合同》一份，约定赵继峰租赁原告涉案房屋，租赁期限自2019年6月28日至2020年6月27日，因此次漏水无法正常交付房屋，双方解除了《房屋租赁合同》。2019年10月23日，原告申请对所有涉案房屋天花板、墙体、灯具及线路、木地板因此次水泡所致损坏恢复原状需要的费用及房屋因水泡所致租金损失进行鉴定，本院于2019年10月9日委托河南省豫华价格事务所有限公司对上述损失进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月5日作出《关于郑州市瀚宇广场1号楼1单元9层924号房屋装修恢复原状及租金损失价值的价格评估结论书》，结论为：该标的的装修恢复原状及租金损失价值为44509元，其中：1.装修恢复原状价值为28109元；其中木地板价值8190元；2.租金损失价值为16400元。支付鉴定费3000元。一审法院认为，原告与被告侯林伟分别为郑州市金水区文化路西、龙门路南1号楼1单元9层924房主与10层1024房屋所有人，双方之间因不动产毗邻形成相邻关系。相邻关系的各方应当本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水等相邻关系，给相邻方造成妨碍或造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，被告侯林伟发现其自家楼顶发生渗水现象，明知是11楼卫生间主管道发生堵塞造成的情况下，未采取合理、正确的方法进行查找原因，谨慎疏通，排除妨碍，并采取相应防范措施，致使公共下水管堵塞到原告家部位，被告家中下水管反流，积水并渗漏到原告家中，造成原告天花板、墙体、灯具及线路、木地板等损害，在打开原告家中下水管疏通时，也未采取正确方法，致使原告家中木地板再次受损，房屋无法出租，导致租金损失，应当承担赔偿责任。被告领域物业公司作为原被告双方的物业服务公司，应当按照物业服务合同进行服务，在发现下水管出现堵塞时，既没有告知本小区涉案业主楼层以上停止用水，也未停水，且在维修疏通下水管期间，也未委派专业疏通公共管道的维修人员进行专业操作，原被告三方均未充分考虑采取合理方法，因操作不当致使下水管中污水二次浸泡原告地板，均有过错，均应承担相应责任。根据原被告三方过错大小，酌定原被告各对原告地板损失的三分之一部分承担责任。根据评估意见，原告损失为:1.装修恢复原状价值为28109元；其中木地板价值8190元；2.租金损失价值为16400元。被告侯林伟应当予以赔偿。被告领域物业公司对其中木地板损失的三分之一部分即2730元，承担赔偿责任。原告承担木地板损失的三分之一。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，判决：一、被告侯林伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告方向丽装修恢复费用及租金损失共39049元；二、被告河南领域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方向丽损失2730元；三、驳回原告方向丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取666元、鉴定费3000元，共3666元，由被告侯林伟负担2337元，河南领域物业管理有限公司负担163元，原告方向丽负担1166元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，相邻关系的各方应当本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水等相邻关系，给相邻方造成妨碍或造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，上诉人侯林伟在其自家楼顶发生渗水现象后未采取合理、正确的方法查找原因，排除妨碍，致使家中下水管反流积水并渗漏到上诉人方向丽家中，造成方向丽家中天花板、墙体、灯具及线路、木地板等损害，而被上诉人领域物业公司在11楼发生堵塞时未积极疏通，未告知本小区涉案业主楼层以上停止用水，也未采取停水措施防止损害发生，且在打开方向丽家中下水管疏通时，未采取正确方法，致使方向丽家中木地板再次受损，亦应当承担相应的赔偿责任。具体的赔偿金额包括房屋装修恢复原状损失和租金损失两部分，一审期间鉴定评估结论为44509元（装修恢复原状价值为28109元，其中的木地板价值8190元，租金损失价值为16400元）。但本院认为鉴定并非必须进行的，方向丽提供的房屋租赁合同显示月租金为4100元，可以作为每月损失的租金计算依据的参考，而关于应当赔偿的租金的期限问题，因防止损失扩大亦是方向丽作为相邻关系人的责任范畴，其可以自行恢复装修后将房屋继续出租，其支付的装修费用凭据同样可以作为请求赔偿的依据，在发生损失后坚持保留房屋受损的原状等待赔偿亦违反相邻关系团结互助、公平合理的精神，因此租金损失本院以每月4100元为标准支持一个月（恢复装修及晾晒期），关于装修恢复原状的损失鉴定评估结论为28109元，本院予以支持。方向丽应当获得支持的损失数额为32209元，因上诉人侯林伟和被上诉人领域物业公司均负有责任，本院酌定由双方平均分摊上述损失，即侯林伟和领域物业公司分别承担16104.5元。综上，一审判决认定事实清楚，但裁判结果不当，本院依法予以纠正。上诉人侯林伟的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26132号民事判决；二、上诉人侯林伟于本判决生效后十日内支付上诉人方向丽财产损失16104.5元。二、被上诉人河南领域物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人方向丽财产损失16104.5元。二审案件受理费722元，由上诉人侯林伟负担666元（已缴纳），上诉人方向丽负担56元（已缴纳）。一审的案件受理费及鉴定费用的负担不再变更。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇二〇年四月七日书记员  李燕辉