四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终390号 上诉人（原审原告）：古蔺县自然资源和规划局，住所地：四川省古蔺县，统一社会信用代码：X。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：何述敏，男，1986年11月2日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：李咏，四川鼎正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑刚，男，1971年1月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王新国，四川朝旭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州华星房地产开发有限公司，住所地：四川省古蔺县，统一社会信用代码：X。 法定代表人：周诗英，总经理。 委托诉讼代理人：胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。 上诉人古蔺县自然资源和规划局（以下简称古蔺自规局）因与被上诉人郑刚、泸州华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）建设用地出让合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2019）川0525民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人何述敏、李咏，被上诉人郑刚的委托诉讼代理人王新国，被上诉人华星公司的委托诉讼代理人胡云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 古蔺自规局上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金19.7783万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由：一审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人对违约金的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人对违约事实和违约金的约定没有意义，提出违约金过高，调整违约金的法律为合同法第114条和合同法解释二第29条规定，一审判决以同期同类贷款利率为违约金调整标准适用法律不当。 被上诉人郑刚答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉维持原判。 被上诉人华星公司答辩称：答辩人是合法的房地产开发由企业，负责古蔺县皇华镇皇华小区的房地产开发。2013年1月22日，答辩人授权郑刚代表与古蔺国土局签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，郑刚并非该宗地的使用权人，不属于本案适格主体，不应该承担民事责任。因主观、客观、政策等多方面原因，皇华小区开发滞后，未能达到预期目的，现在处于严重亏损状态，上诉人所述答辩人没能按照成交确认书约定履行付款义务属实。但上诉人主张的违约金过高，应当予以调整。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。 古蔺自规局向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告郑刚支付原告违约金19.7783万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，因追加华星公司参加诉讼且华星公司认为应由其而非郑刚承担责任，古蔺自规局请求人民法院确定由谁承担责任。 一审法院认定：原告挂牌拍卖位于古蔺县土地的国有土地使用权，2013年1月22日，被告郑刚代被告泸州华星房地产开发有限公司经竞拍获得该宗地的使用权，并与原告签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，确认，出让宗地面积为16786平方米（约25.18亩），土地用途为其二类居住用地，成交单价为每亩38万元，出让价款为956.84万元。被告泸州华星房地产开发有限公司于2013年1月27日向原告交了保证金500万元，2013年1月31日，原告与被告郑刚签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出地出让金分两期缴纳，第一期在成交后10日内缴纳总款的百分之六十，第二期在首次付款后60内付清，如不能，则自滞纳之日起按迟延款项1‰向原告支付违约金。被告于2013年1月31日向原告支付了324.1万元，于2013年8月28日向原告支付了132.74万元，原告已将该宗地交付被告泸州华星房地产开发有限公司使用，2013年9月7日，原告为被告泸州华星房地产开发有限公司办理了《中华人民共和国国有土地使用证》。2014年7月3日，原告为被告泸州华星房地产开发有限公司办理了《国有建设用地批准书》。至今被告泸州华星房地产开发有限公司尚欠原告以132.74万元为本金从2013年4月2日至2013年8月28日共计148天的违约金。 一审法院认为，原、被告双方所签订《国有建设用地使用权出让成合同》中的各项条款并无争议。本案的争议的焦点是原、被告在《国有建设用地使用权出让成合同》中约定的违约金是否过高。本院认为，原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的违约金过高，应当适当调整。其理由如下：一、本案的基础法律关系应为建设用地使用权出让合同纠纷，适用的基本法律应为《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》，本案原、被告签订的合同中关于违约金约定的标准是依据国办（2006）100号文件确定的，国办（2006）100号文件属于土地行政管理方面的规范性文件，而《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》属于民事基本法，且《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》后于国办（2006）100号文件实施，从上位法优于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断，本案应当优先适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》及相关的民事法律法规。二、《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定：“采用招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”该条法律对国有土地使用权出让合同的内容作出了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘造成的损失’。”对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：“由被告泸州华星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局建设用地使用权出让价款的违约本金30,559.7元（以132.74万元为本金从2013年4月2日至2013年8月28日共计148天的违约金）。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,128元，由被告泸州华星房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明：2013年1月22日签订的涉案土地的国有建设用地使用权出让成交确认书的竞得方为郑刚。2013年1月31日签订的涉案建设用地使用权出让合同的受让人为郑刚。古蔺县国土资源局催款通知书均系向郑刚送达。华星公司于2013年5月8日成立。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对于缴纳土地出让金违反出让合同约定的事实无异议。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：违约责任由谁承担，违约金是否应调整。结合查明的法律事实，综合评述如下： 1.违约责任的承担主体问题。郑刚和华星公司均认为本案于郑刚无关由华星公司承担责任，古蔺自规局上诉要求人民法院依法确认责任主体。经审查，涉案土地于2013年1月22日由自然人郑刚竞得，其于1月31日与古蔺县国土资源局签订出让合同。华星公司于2013年5月8日才成立，故一审认定郑刚代华星公司竞拍土地的事实不当，本院予以纠正。因出让合同当事人为郑刚，根据合同相对性原则，本案合同违约责任应由郑刚承担。因涉案土地已经办理至华星公司名下，且华星公司未对一审提出上诉、二审中仍自愿承担责任，其基于债的加入承担违约责任。 2.对于违约金是否应调整问题。《国有建设用地使用权出让合同》标的物是国有土地，系国家资源。针对国有土地交易市场，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）作出了政策性规定，其中包含了关于迟延缴纳土地出让价款的违约金标准等。涉案出让合同受行政文件及部门规章的约束，合同中迟延缴纳土地出让价款的违约责任“每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”与《通知》规定的土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准一致,不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定情形，合同合法有效。根据证据规则，违约金是否过高的举证责任应由违约方承担，且应以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可获得的利益。受让方逾期支付土地出让价款的损失不能简单以同期同类贷款利率或民间借贷的利率进行评判，本案被上诉人未举证证明本案违约金过高，一审调整违约金于法无据，本院予以纠正。双方对违约事实无异议，则根据合同约定产生了以132.74万元为本金从2013年4月2日至2013年8月28日共计148天的违约金，按每日1‰计算为19.64552万元。 综上，古蔺自规局的上诉请求成立，应予支持；一审认定事实清楚，程序合法，处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省古蔺县人民法院（2019）川0525民初3479号民事判决； 二、泸州华星房地产开发有限公司、郑刚于本判决生效之日起十日内支付古蔺县自然资源和规划局迟延缴纳建设用地使用权出让价款的违约金19.64552万元； 三、驳回古蔺自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4256元，减半收取2128元，由泸州华星房地产开发有限公司、郑刚负担；二审案件受理费3656元，由泸州华星房地产开发有限公司、郑刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  何锋 审判员  李霞 审判员  黄霞 二〇二〇年四月二十七日 书记员  黄敏