苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异7号案外人:史玉伟，男，汉族，1965年2月7日生，住江苏省苏州市姑苏区。申请执行人：苏州市吴中典当有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中西路6号。法定代表人：吴敏，董事长。委托诉讼代理人：郭浩，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被执行人：苏州高华房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市干将西路755号。法定代表人：蒋易申，总经理。被执行人：苏州瑞基集团有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路252号。法定代表人：吴凤梅，总经理。被执行人：苏州乾宁资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市公园路19号。法定代表人：吴凤梅，总经理。被执行人：苏州盛和工艺品有限公司，住所地江苏省苏州市长鱼池4、5号。法定代表人：王白男，总经理。被执行人：苏州瑞商创投置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路686号。法定代表人：陈凤英，总经理。被执行人：苏州仲瑞泰行资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市干将西路686号。法定代表人：陈水珍，总经理。被执行人：苏州百盈贸易有限公司，住所地江苏省苏州市泰南路120号。法定代表人：虞香男，总经理。被执行人：吴奇岷，男，汉族，1975年1月21日出生，住江苏省苏州市姑苏区。被执行人：王福燕，女，汉族，1974年9月6日出生，住江苏省苏州市姑苏区。被执行人：吴凤梅，女，汉族，1979年9月5日出生，住安徽省巢湖市庐江县。本院在执行苏州市吴中典当有限责任公司与苏州高华房地产开发有限公司（原名称为苏州瑞基房地产开发有限公司，于2015年3月27日变更为现有名称）、苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州裕高实业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅典当纠纷一案中，案外人史玉伟向本院提出书面异议。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年4月10日，本院对苏州市吴中典当有限责任公司与苏州高华房地产开发有限公司、苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州瑞商创投置业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅典当纠纷一案作出（2016）苏0506民初8377号民事调解书：（一）苏州高华房地产开发有限公司于2017年10月10日前归还苏州市吴中典当有限责任公司当金2700000元，并给付截至2015年6月6日的利息及综合费230295元及此后按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金；（二）苏州市吴中典当有限责任公司有权就苏州高华房地产开发有限公司提供的抵押物即为苏州市人民路××室房屋之拍卖、变卖或者折价所得价款在2700000元范围内优先受偿；（三）苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州裕高实业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅对苏州高华房地产开发有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任；（四）案件受理费34042元，减半收取为15521元，公告费300元，合计15821元，由苏州高华房地产开发有限公司、苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州裕高实业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅负担。调解书作出后，苏州裕高实业有限公司于2017年6月28日变更为苏州瑞商创投置业有限公司。根据苏州市吴中典当有限责任公司的申请，本院于2019年3月28日立案强制执行，案号（2019）苏0506执1753号。在执行过程中，本院于2019年4月15日作出（2019）苏0506执1753号执行裁定书：冻结、扣划被执行人苏州高华房地产开发有限公司、苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州瑞商创投置业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅银行存款人民币2977977元，不足部分，依法查封、冻结被执行人相应价值的财产。2019年7月19日本院公告因被执行人拒不履行付款义务，依法拍卖、变卖苏州高华房地产开发有限公司名下位于苏州市人民路××室房产（下称涉案房屋），现居住、使用人员在公告发出之日起十日内迁出该房屋。案外人史玉伟提出异议称，法院查封并拟拍卖的被执行人苏州高华房地产开发有限公司名下的涉案房屋系其所有，继续执行该财产可能会侵害其的合法权益。2006年1月18日，其与苏州瑞基房地产开发有限公司与交通银行南门支行签订《个人住房抵押贷款合同》，合同约定其购买涉案房屋，建筑面积356.67平方米，购房总价为2675020元，其中向交通银行贷款金额为1500000元，期限为180个月，合同签订后，被执行人即交付了房屋，其每月如期归还银行贷款，其认为其与被执行人、交通银行签订的合同合法有效，其已支付了房屋价款，并实际占有了该涉案房屋，该房屋应为其所有，综上请求法院中止执行位于苏州市人民路××室房屋。申请执行人苏州市吴中典当有限责任公司答辩称，（一）其是涉案标的物的抵押权人，案外人对涉案房屋没有任何法定的物权。案外人称在2006年后买了涉案房屋，但这种购买只是一种物权变动的意向，其与被执行人之间是债权债务关系，并不是一种物权行为，因为这种意向不足以引起物权的变动。且其是涉案标的物的抵押权人，抵押权经过了登记，是法定的物权，这种物权本身的含义就是对涉案标的物享有财产优先受偿权，这种登记的物权不但应该得到尊重，而且也明显高于案外人对涉案房屋的诉求权利；（二）案外人提交的证据材料不足以排除本案的执行程序。首先案外人没有与苏州市高华房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，其次，案外人签订《个人住房抵押贷款合同》的时间发生在2006年，而此时涉案房屋并没有任何的产权证，该抵押合同没有任何抵押的基础。涉案房屋的产权证是在2009年办出来的，如果案外人真的购买了涉案的房屋，理论上讲此时房屋产证会在史玉伟名下，并抵押给交通银行，但实际上案外人并没有取得产证也没有抵押给交通银行。直至2014年，吴中典当公司就涉案房屋办理抵押时，该房屋仍是瑞基公司的产权，并且上面也没有任何异议登记。从2009年到2014年，整整5年的时间，案外人也没有将房屋过户至其名下。综上，案外人没有排除涉案房屋执行的权利，应当驳回案外人的异议申请。被执行人苏州高华房地产开发有限公司、苏州瑞基集团有限公司、苏州乾宁资产管理有限公司、苏州盛和工艺品有限公司、苏州瑞商创投置业有限公司、苏州仲瑞泰行资产管理有限公司、苏州百盈贸易有限公司、吴奇岷、王福燕、吴凤梅未作答辩。审查中史玉伟称，涉案房屋系其于2006年向瑞基房地产开发有限公司购买，其之前给苏州瑞基房地产开发有限公司做过一部分工程，后因苏州瑞基房地产开发有限公司付不出工钱，以工程款抵了大概32万元房款，其贷款了150万元，其未办理房屋过户手续是有人准备买他的房子，想要省一笔税费。案外人为证明涉案房屋其购买并已实际占有，主要提供了如下证据：1、2006年1月27日甲方史玉伟与丙方苏州瑞基房地产开发有限公司、乙方交通银行南门支行签订的《个人住房抵押贷款合同》一份，载明甲方购买坐落人民路xx室房屋,建筑面积356.67平方米，购房总价：贰佰陆拾柒万伍仟零贰拾伍元，贷款金额壹佰伍拾万正，期限180个月，以等额本息的方式还款；2、交通银行（苏州分行）还本付息计划表19张，载明史玉伟个人一手房按揭贷款1500000元，贷款到期日期为2021年1月27日；3、大众保险股份有限公司出具的《抵押商品住房保险单》一份，载明被保险人史玉伟，保险地址人民路xx室，保险金额1500000元。建筑面积356.67平方米，保险期限自2006年1月27日至2021年1月27日，保险费300元/年，共计4500元；4、2004年9月30日王福燕出具的收条一份，载明今收到史玉伟现金叁拾贰万元整，收款人王福燕；5、2007年2月15日苏州瑞基房地产开发有限公司出具的收据一份，载明交款单位史玉伟，收款方式现金，人民币二十万元整，收款事由预收房款；6、房屋产权证一份，载明所有权人苏州瑞基房地产开发有限公司，房屋坐落人民路XX室，建筑面积356.67平方米。此房产为苏州瑞基房地产开发有限公司单独所有；7、国用（2009）第02001352号土地证一份，载明土地使用权人苏州瑞基房地产开发有限公司，房屋坐落人民路XX室，使用权面积为50.48平方米；8、电卡及缴纳凭证一份，载明：总户号100351503，户名史玉伟，地址人民路XX号以及2019年9月27日与2019年11月12日向苏州供电公司户号为6100351503分别缴纳2581元、1543.2元。另查明，涉案房屋于2009年3月31日颁发房产证，所有权人登记为苏州瑞基房地产开发有限公司，房屋用途为非居住用房。2014年6月11日苏州市吴中典当有限责任公司因苏州高华房地产开发有限公司向其典当借款，办理一般抵押，债权数额270万元。本院认为，案外人主张执行标的物实体权利的应当提供相应阻却标的物执行的依据。现案外人主张涉案房屋系其于2006年向苏州瑞基房地产开发有限公司购买，虽提供了房款支付票据及银行按揭贷款合同、还款依据，却未能提供涉案房屋的买卖合同，且该房系非居住用房，于2009年登记在苏州瑞基房地产开发有限公司名下，由苏州瑞基房地产开发有限公司向申请权利人办理抵押借款，完成抵押法定手续，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的第二十九条排除执行的规定。案外人所提供的证据不能阻却申请执行人依抵押物权享有的优先受偿。故案外人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回史玉伟的异议申请。如不服裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张峥嵘审判员  徐国聪审判员  姜春燕二〇二〇年四月十四日书记员  金 茜