浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3135号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李云鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：滕宝宝，女，1977年10月11日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 原审第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：余芳，董事长。 委托诉讼代理人：崔满兴、姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，系该公司工作人员。 上诉人李云鹏因与被上诉人滕宝宝、原审第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称泊之可公司）、上海银满谷商业管理有限公司（以下简称银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年7月31日，李云鹏与泊之可公司签订《万科时代公社房屋租赁合同》两份及补充协议，约定由李云鹏承租杭州市滨江区秋溢路606号4号楼101室等房屋，租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日。 2018年8月10日，李云鹏（乙方）与泊之可公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在合同期内以分租的形式经营杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4#楼地上1层101室及102室。乙方在合同期内进行的分租，针对所引进的所有商户及品牌，需提前向甲方报备，征得甲方同意后方可实施，若未征得甲方同意，李云鹏私自进行分租，甲方有权单方面终止合同，并按照原合同内容中乙方违约方式处理。 2019年3月31日，滕宝宝（乙方）经第三人银满谷公司介绍与李云鹏（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：（1）乙方租赁甲方位于杭州市滨江区秋溢路606号的“万科时代公社项目”4#楼地上1层101室内1012空间，面积11.7平方米。该空间的经营范围为办公及配套，乙方应按规定使用该空间。若生产食品经营安全问题，由乙方自行承担责任。甲、乙双方约定，甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方三十天的宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，甲方不承担违约责任。甲方延迟交付的，乙方租金计算起始日期顺延。租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止。本合同签订当日，乙方必须向甲方支付入场费2万元，该入场费用甲方不予退还。双方约定，该空间由甲方统一装修。本合同签订当日，乙方须向甲方支付装修费3万元，自本合同签署之日起一年内甲方双方协商解除合同或因乙方违约解除合同，甲方仅退回装修费1万元；若本合同签署之日起超过一年，不论何种原因解除合同，甲方均不予退还以上装修费。自本合同签订当日，乙方须向甲方支付3万元作为租赁保证金。该空间月租金为当月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月的租金为6000元。租金仅限于该房屋租赁使用费，不包括乙方自行承担的物业费及电费、水费、通讯等因使用该房屋所实际发生的其他费用。如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。甲方于宽限期限后交付该空间的，每逾期一日，按乙方已付保证金金额万分之四向乙方偿付违约金。乙方未能在甲方书面通知的最后接受期限之次日起的30日内办理空间交接手续的，甲方有权单方面解除本合同。甲方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金。乙方逾期支付的租金及其他各项费用，每逾期一天，按所欠款项的万分之五向甲方偿付违约金。租赁期间，非因不可抗力或非因本合同约定原因，乙方提前终止租赁或解除合同的，乙方应按照6000元/月向甲方支付剩余租期租金25%的违约金，但不得低于三个月的当期租金金额。乙方逾期返还该空间的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的二倍向甲方支付该空间占用期间的占用费，并赔偿甲方因逾期收回物业而遭受的其他损失。 2019年3月31日，滕宝宝向银满谷公司法定代表人林丽贞转账支付2万元，向银满谷公司支付中介费1000元。2019年4月1日，滕宝宝向李云鹏转账支付6万元。 李云鹏认可涉案档口需由泊之可公司统一办理餐饮许可证等经营证照，涉案餐饮许可证等经营证照尚未办理成功。2019年5月中上旬，李云鹏与滕宝宝等其他商家协商合同解除事宜。 滕宝宝诉至原审法院，请求：1.确认滕宝宝、李云鹏之间签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除；2.李云鹏立即退还8万元，并按照银行同期贷款基准利率赔偿该款自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；3.李云鹏支付自2019年5月1日至生效法律文书确定的合同解除日止的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为12元/天*30天=360元）；4.李云鹏赔偿滕宝宝的律师费15000元；5.李云鹏赔偿滕宝宝的各项损失合计78242元；6.本案诉讼费用由李云鹏承担。 李云鹏提起反诉，请求：1.确认双方于2019年3月31日签订的《租赁合同》的解除日为2019年5月31日；2.滕宝宝立即腾退租赁的杭州市滨江区秋溢路606号“万科时代公社项目”4#楼地上1层1012室房屋；3.滕宝宝立即付清尚欠李云鹏的房屋租金12000元（自2019年4月1日计至2019年5月31日）；4.滕宝宝按400元/天的标准支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；5.滕宝宝结清至实际腾退房屋之日止的水费、电费、空调费（暂计200元）；6.滕宝宝立即将后期改造的门头恢复原状；7.滕宝宝支付违约金31500元（21*6000*25%）。 原审法院认为：滕宝宝、李云鹏签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。双方均认可涉案档口应依照相应规定办理经营证照，且李云鹏认可需由泊之可公司统一办理餐饮许可证等经营证照。但由于涉案档口至今未成功办理餐饮许可证等经营证照等原因，导致合同无法继续履行。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，且现有证据无法得出滕宝宝在证照办理过程中存在过错，故涉案合同无法继续履行，李云鹏应当向滕宝宝承担相应的违约责任，故滕宝宝有权依法解除涉案合同。关于合同的解除日期，因滕宝宝未提交证明其向李云鹏提出解除合同的日期，故将李云鹏认可滕宝宝提出解约的日期为合同解除日，即2019年5月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于李云鹏主张滕宝宝支付2019年5月31日以前的租金的请求，由于涉案档口未成功办理餐饮许可证等经营证照，滕宝宝未入驻并实际经营，故要求滕宝宝承担租金的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于李云鹏要求滕宝宝腾退房屋的请求，滕宝宝当庭陈述房屋内已无其物品，故李云鹏可自行处理涉案房屋。关于滕宝宝的主张的各项损失，由于涉案合同已解除，且无证据证明滕宝宝存在过错，滕宝宝亦无实际经营，故李云鹏应当返还滕宝宝支付的8万元，关于滕宝宝主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起的利息损失，因中国人民银行基于利率市场化改革已取消了贷款基准利率，故计息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，关于中介费1000元，李云鹏的违约行为导致的租赁合同无法继续履行，滕宝宝亦未实际开始经营，故对于滕宝宝的该项损失，李云鹏应承担赔偿责任；关于滕宝宝主张的物品、员工工资等损失，因物品可另作他用，且滕宝宝庭审中陈述其已将物品运走，而员工工资等缺乏证据证明，故均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2020年3月9日判决：一、确认滕宝宝与李云鹏签订的《租赁合同》已于2019年5月31日解除；二、李云鹏于判决生效之日起十日内返还滕宝宝8万元并支付利息损失（自2019年7月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、李云鹏于判决生效之日起十日内赔偿滕宝宝律师费15000元、中介费1000元；四、驳回滕宝宝的其他诉讼请求；五、驳回李云鹏的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1886元，由滕宝宝负担900元，由李云鹏负担986元。反诉案件受理费734元，由李云鹏负担。 宣判后，李云鹏不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决确有错误。作出可以办理餐饮许可证等证照的承诺，且最终负责办理的责任方系第三人泊之可公司,李云鹏仅系资料传达人，且滕宝宝始终未能提供健康证等办理证照必须的证件，显属未履行在先义务；原审法院认定滕宝宝对未能办理证照不存在过错，故李云鹏就构成根本违约，属于事实认定不清。一审中，各方提供的证据能够综合证明，可办理餐饮许可证等经营证照的承诺是泊之可公司作出的，李云鹏仅需负责协助滕宝宝将相关办理证照的资料递交给泊之可公司，并由泊之可公司办理相应证照。因此，李云鹏既非可以办理相应证照的承诺人，也非最终的办理方。原审法院将承诺办理及最终办理证照的责任强加于李云鹏，显属不当。另外，根据市场监督管理局相关规定，办理相应证照需同时满足三个条件：档口装修合格、通过油烟检测以及档口工作人员办理健康证。但事实上，滕宝宝一直未能提供工作人员的健康证，显然滕宝宝未能履行办证照的在先义务。在滕宝宝未能提供健康证，办理证照条件尚不成就的情况下，要求李云鹏办理证照，属于强人所难。原审法院认定滕宝宝不存在过错，显属事实认定错误。此外，一审庭审中，泊之可公司已经确认，根据滨江区相关政策，只要滕宝宝资料及手续齐全就可办理相关执照，但原审法院对于这些事实，均未审理。综上，李云鹏认为原审判决事实认定不清、判决确有错误，故提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。 针对李云鹏的上诉，滕宝宝答辩称：维持原判。 针对李云鹏的上诉，泊之可公司陈述：一、李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系泊之可公司，缺乏合同约定。李云鹏与滕宝宝签订的租赁合同第10.4条约定“乙方即滕宝宝保证在该空间内开展其经营业务前，取得全部经营执照、批准或许可证（营业执照和餐饮许可证由乙方提供所有必须文件和办理各项必须手续后甲方即李云鹏办理）。泊之可公司与李云鹏签订的房屋租赁合同第11.2条约定“乙方（即李云鹏）在该房屋内开展及经营期业务前，应向政府主管部门取得所有必要的执照、批准或许可证等。乙方应确保该等执照、批准或许可证在租赁期限内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。”根据上述合同约定，泊之可公司并不负责相关证照的办证义务，相关义务应由李云鹏自行办理。而原审判决认为部分“经查庭审中李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营执照需由其最终将办证材料交由泊之可公司，泊之可公司统一去政府部门办理。”系李云鹏的单方陈述，没有合同依据，且李云鹏一审庭审中亦明确表示办理餐饮许可证等材料需由滕宝宝先行提交给李云鹏。故李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系泊之可公司，缺乏依据，与合同约定不符。二、本案滕宝宝未向李云鹏提供办证所需材料如健康证等，至始至终未起动相关证照申请办理程序，而非以申请办证但未被准许，现有证据并不能证明案涉餐饮许可证照未能办理的原因在于李云鹏，更不能归责于泊之可公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，滕宝宝应当举证证明其按照租赁合同第10.4条约定已向李云鹏提供办证所需文件及办理各项手续，已履行合同义务。本案中，滕宝宝未能举证证明的，依法应承担举证不能的不利后果。而原审判决认定现有证据无法得出滕宝宝证照办理过程中存在过错，系分配举证责任错误，且与双方合同约定不服。故原审判决认定滕宝宝无过错，李云鹏的行为构成根本违约，缺乏依据。三、原审判决遗漏认定案件事实。原审判决遗漏认定李云鹏与滕宝宝关于租赁用途（合同第2.2条、第3.1条）、交付标准（合同第2.3条）、免租期（合同第7.3条）、滕宝宝提供办证资料义务（合同第10.4条）及滕宝宝逾期腾退房屋占有使用费（合同第17.4条）等约定认定。同时遗漏认定泊之可公司与李云鹏合同关于租赁用途（合同第3.1条）及办证义务（合同第11.2条）等约定。原审判决未就案涉档口有无交付以及何时交付，滕宝宝有无将案涉档口腾退交还给李云鹏以及何时交还，以及滕宝宝有无依约向李云鹏提供办证所需资料等事实作出认定，属于认定事实不清。综上所述，恳请根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法作出裁判。 针对李云鹏的上诉，银满谷公司未陈述。 二审期间，李云鹏、滕宝宝、泊之可公司、银满谷公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查；当事人没有提出请求的，不予审理。根据李云鹏的上诉请求与滕宝宝的答辩意见，本院将对二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于违约责任的认定。李云鹏、滕宝宝对《租赁合同》的解除均无异议，但对违约责任的认定存在分歧。本案中，因涉案档口未能办理出经营证照导致合同解除。对此，在一、二审审理过程中，李云鹏均陈述经营证照需由其将办证材料交由泊之可公司，由泊之可公司统一去相关部门办理。现涉案档口至今未能办理出经营证照，且李云鹏亦未有证据证明系滕宝宝的原因所致。因此，李云鹏应向其本案纠纷的合同相对方滕宝宝承担违约责任。故原审法院认定李云鹏的行为构成违约，并应向滕宝宝承担违约责任，并无不当。（二）关于款项的返还及损失赔偿。如前所述，因李云鹏的违约行为致使合同目的无法实现而导致《租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，滕宝宝要求李云鹏返还其所支付的入场费、装修费、租赁保证金80000及利息损失。因此，原审法院判定由李云鹏向滕宝宝返还80000元并赔偿相应的利息损失，并无不当，应予以确认。关于滕宝宝主张的律师费及中介费损失。本案中，涉案《租赁合同》约定，违约方应就其违约造成守约方包括律师费在内的损失进行赔偿。因此，在李云鹏构成违约的情况下，滕宝宝依约有权向李云鹏主张律师费及中介费损失。故原审法院判定由李云鹏向滕宝宝赔偿律师费损失及中介费，也无不当，应予以确认。（三）关于租金及占有使用费的支付。首先，关于租金的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同。根据《租赁合同》约定以及现已查明的事实，涉案租赁物已按照合同约定的期限交付。作为承租人的滕宝宝应当按照合同约定支付租赁期限内的租金。根据《租赁合同》约定，租赁期限的起始日期为2019年4月16日，结合租赁合同的解除日期，本案中李云鹏有权主张租金支付的起止期限为2019年4月16日至2019年5月31日。关于租金支付标准。涉案《租赁合同》关于租金支付的约定为，档口的租金为每月销售额的20%，未超过30000元每月的，当月的租金为6000元。本院认为，根据该合同条款，即使滕宝宝未实际经营，其亦应当按照每月6000元的标准支付租金。其次，关于占有使用费的支付。涉案《租赁合同》解除后，滕宝宝作为承租人应当将租赁物及时腾空并返还李云鹏。现滕宝宝未有证据证明其在合同解除后及时将租赁物腾空并返还给李云鹏，故其应当支付相应占有期间的占用费。关于占用费的数额。根据当事人的请求并参照合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定由滕宝宝向李云鹏支付占用费5000元。原审法院驳回李云鹏要求滕宝宝支付租金及占用费的合理部分诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。（四）关于李云鹏要求滕宝宝支付违约金的请求。如前所述，本案系因李云鹏存在违约行为导致合同解除。因此，李云鹏要求滕宝宝支付违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。关于李云鹏要求滕宝宝支付水费、电费及空调费的请求。本案中，李云鹏并未提供其主张的前述费用所对应证据，故应承担举证不能的法律后果。因此，李云鹏要求滕宝宝支付水费、电费及空调费的请求，无法予以支持。鉴于李云鹏在二审中明确不再主张要求滕宝宝腾退租赁物及将后期改造的门头恢复原状的请求，故本院对该两项请求不作审查。综上，李云鹏的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4478号民事判决第一、二、三、四项及本诉诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4478号民事判决第五项及反诉诉讼费负担部分； 三、滕宝宝向李云鹏支付自2019年4月16日至2019年5月31日止的租金9000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、滕宝宝向李云鹏支付租赁物占用费5000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回李云鹏的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审反诉案件受理费892元，减半收取446元，由李云鹏负担371元，由滕宝宝负担75元。 二审案件受理费3090元，由李云鹏负担2940元，由滕宝宝负担150元。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年四月二十九日 书记员  董 悦