河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终918号 上诉人（原审被告）：赵万林，男，1951年6月17日出生，汉族，个体工商户，住隆化县。 委托诉讼代理人：田金明，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦皇岛金盛达物业服务有限公司隆化分公司，住所地隆化县隆化镇煤窑村东尚城国际小区18号楼。 负责人:刘鹏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：谢万利，河北俯察律师事务所律师。 上诉人赵万林因与被上诉人秦皇岛金盛达物业服务有限公司隆化分公司（以下简称金盛达物业公司）恢复原状纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2019）冀0825民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭通过网络视频进行了审理。上诉人赵万林的委托诉讼代理人田金明、被上诉人金盛达物业公司的委托诉讼代理人谢万利参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵万林上诉请求：撤销隆化县人民法院做出的(2019)冀0825民初1855号民事判决，发还重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人系分公司，不具有诉讼主体地位，一审判决错误应予撤销。业主公约生效条件是经过业主大会通过才能对全体业主发生法律效力，此案业主公约没有经过业主大会通过不能产生对业主的拘束力。一审判决以前期物业协议判案，是错误的，应予撤销。被上诉人据以起诉的前期物业服务协议，上诉人未签字，对上诉人没有约束力。被上诉人一审提供的入住流程单，没有任何业主的签字，不能证实就是交房时向业主发放的。上诉人封闭的阳台属于上诉人私有财产范围，上诉人有权作出处分。即使是外露阳台，物权法规定属于全体业主共有，业主同意既可以进行封闭。综上所述，一审判决错误，应予撤销，发还重审或依法改判。 金盛达物业公司辩称，被上诉人秦皇岛市金盛达物业服务有限公司隆化分公司，是经隆化县行政审批局的市场监督管理部门批准依法注册成立的法人分支机构，依法拥有诉讼主体资格。在业主委员会没有成立之前，物业服务单位有权依据物业管理服务的相关法律、法规维护全体业主的公共权益。上诉人在购买房屋时，在购房合同的附件中，同时签订了《业主临时管理公约》，《装饰装修管理协议》，在其入住时，上诉人签署的入住流程单中可以明确证明，上诉人同时签订、收到并确认其签署了《入住指南》、《业主手册》、《装饰装修管理规定》、《业主临时管理公约》等项材料。上诉人明确知道其在使用自己购买的商品房时，应当遵守和承担不影响其他业主的公共利益，不损害建筑物整体建筑构造和形象的义务。综上所述，上诉人在开放式阳台上面私搭乱建，封闭单元楼五层以上公共区域。既违反了建筑管理方面的法律规定，也违反了物业管理方面的法律规定。同时也违反了其签订并承诺的《前期物业管理服务协议》，《装饰装修管理协议》，《业主临时管理公约》。其行为严重侵害了全体业主的公共安全利益。因此，一审法院判决完全正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 金盛达物业公司向一审法院起诉请求：依法判令被告对尚城国际7-2-603、尚城国际7-2-604室私搭乱建部分及单元五层以上公共区域停止继续施工，恢复原状。 一审法院认定事实：2017年12月20日，承德金盛达房地产开发有限公司与被告赵万林签订《商品房买卖合同（预售）》，被告赵万林购买隆化镇尚城国际小区7栋2单元603、604室，每室建筑面积111.58平方米，不包括阳台。该《合同》第二十一条：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为秦皇岛市金盛达物业服务有限公司。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。在签订的《金盛达.尚城国际前期物业服务协议》中约定：物业公司有权制止公共区域底层花园、露台、阳台内违章私搭、乱建行为；其他约定事项约定：为了小区物业的保值和增值，本区域业主一致同意，不在室内车位、露天车场、露台、阳台、花园或门窗等处搭建阳（雨）棚、花架或将其封闭。若业主确需在阳台安装遮阳（雨）棚时，必须经本区域其他业主及乙方同意并按指定的位置，统一样式及规格进行安装。 《业主临时管理规约》第一章（二）款的关于业主的义务的约定：“本物业管理区域内禁止下列行为：A、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。C、违章搭建、私设摊点、违章安装室外防护栏等。”《装饰装修管理协议》第九条（二）4款约定，“不得更改现有阳台窗的外观。” 2018年12月26日，赵万林办理了尚城国际小区7号楼2单元603、604室的入住手续。在办理604室入住手续时，业主签字与603室业主赵万林签字不符，但经确认，603室入住流程单签字与《商品房买卖合同》上赵万林签字相符，可以认定赵万林于同日办理了603、604室的入住手续。此后，被告赵万林对尚城国际7号2单元603室、604室进行了装修，在603、604室外走廊进行了铝合金门窗封闭。对未包括在其买卖合同内的603、604室建筑面积外的阳台进行了封闭。被告对此曾进行过制止。 一审法院认为，承德金盛达房地产开发有限公司与赵万林签订的《商品房买卖合同（预售）》中，被告赵万林同意由本案原告即金盛达物业公司实施前期物业管理，遵守临时管理规约。在交房入住时，《前期的物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》，被告虽不认可是其本人所签，但其在2018年12月26日办理603室入住时，签署了入住流程单，在流程单上，对上述协议签字予以确认，该签名与《商品房买卖合同（预售）》中一致，故能够证明，被告赵万林认可《前期的物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》中的约定，系双方真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，应受法律保护。原、被告作为尚城国际小区的物业服务企业和业主，均应根据协议约定，正确全面地行使权利、履行义务。被告赵万林在对尚城国际小区7号楼2单元603室、604室装修时，在其室外走廊安装封闭门窗、将不在其房屋建筑面积外的露台封闭，违反了上述协议中不得私搭乱建，私自封闭阳台、更改阳台窗外观的约定，应予拆除。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告赵万林于本判决生效后十日内拆除在尚城国际小区7号楼2单元603室、604室外走廊的封闭门窗；拆除603、604室其自行封闭的阳台。将其603室、604室走廊及阳台恢复原状。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，赵万林在签订《商品房买卖合同》时同意由秦皇岛金盛达物业服务有限公司隆化分公司实施前期物业管理。赵万林虽然否认在《前期的物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》上的签名是其本人所签，但其在2018年12月26日办理房屋入住时签署的入住流程单，在流程单上对上述协议及规约签字予以确认，因此，《前期的物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》对7号楼2单元603室、604室的业主赵万林具有法律约束力。赵万林在对尚城国际小区7号楼2单元603室、604室装修时，在其室外走廊安装封闭门窗、将不在其房屋建筑面积内的露台进行封闭，违反了上述协议中关于业主不得私搭乱建，私自封闭阳台、更改阳台窗外观的约定，赵万林应当予以拆除并恢复原状。 综上所述，赵万林的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人赵万林负担。 本判决为终审判决。 审判长  于相成 审判员  崔向京 审判员  白 云 二〇二〇年四月十五日 书记员  郭绍辰