广东省陆丰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1581执异2号 案外人：陈成标，男，1969年8月13日出生，汉族，住广东省陆丰市。 委托代理人：陈尊场，系广东众诚律师事务所律师。 申请执行人：王丽丽，女，1971年4月24日出生，汉族，住广东省陆丰市。 委托代理人：俞法，系广东陆洲律师事务所律师。 被执行人：李坤贞，男，1978年8月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。 被执行人：薛美娜，女，1975年1月1日出生，汉族，住广东省陆丰市。 在本院执行申请执行人王丽丽与被执行人李坤贞、薛美娜借款合同纠纷一案中，案外人陈成标于2019年1月2日对执行被执行人薛美娜名下的坐落于陆丰市东海镇红星管区广汕公路北侧房屋（房地产权证号为：粤房地权证陆证字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案于2019年7月23日公开举行了执行听证会。案外人陈成标的委托代理人陈尊场，申请执行人王丽丽及其委托代理人俞法到庭参加了听证；被执行人李坤贞、薛美娜经本院公告送达无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人陈成标向本院提出请求：解除对坐落于陆丰市东海镇红星管区广汕公路北侧商品房（房地产权证号为：粤房地权证陆证字第××号）的查封。事实与理由： 一、该商品房于二〇一八年九月七日，由本案被执行人薛美娜、李坤贞以人民币129万元价格转让给案外人所有。对此事实，有案外人陈成标与被执行人薛美娜、李坤贞签订《房屋转让合同》为证。 二、案外人陈成标已经付清了该商品房的所有购房款，对此事实，有银行转账凭证和被告出具收据为证。 三、《房屋转让合同》签订之日，被执行人薛美娜、李坤贞已将该商品房及该商品房产权证交付案外人陈成标管业占有使用，案外人也已在该商品房居住使用。对此事实，有案外人存执《房地产权证》原件及居住使用事实为证。 四、根据申请执行人王丽丽起诉状和贵院作出的（2018）粤1581民初947号《民事裁定书》时间上显示，均在案外人与被执行人薛美娜、李坤贞签订《房屋转让合同》之后。 五、案外人陈成标与被执行人薛美娜、李坤贞签订《房屋转让合同》并付清房款之后，曾多次联系被执行人薛美娜、李坤贞一同到当地不动产登记中心办理权属过户手续，但被执行人薛美娜、李坤贞等人一直处于失联状态，从而导致至今无法办理权属过户手续。近来，案外人到当地不动产登记中心询问单方能否办理过户手续时，才发现该商品房已被贵院保全查封的情况。可见，该商品房未能办理过户登记非案外人过错所导致。 以上事实和理由说明，案外人系该商品房合法、真实权利人，而申请执行人仅是一般借贷金钱债权，且其申请保全查封行为在案外人买卖该商品房之后。因此，案外人的权利具有排除执行情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院对案外人的异议，依法应予支持，并应作出解除对该商品房的查封，以维护案外人的合法权益。 案外人陈成标向本院提供了如下证据： 一、居民身份证复印件，证明案外人的基本身份信息。 二、《房屋转让合同》，证明案外人与房屋所有权人薛美娜及其丈夫李坤贞存在合法买卖商品房的事实。 三、中国工商银行转账凭证（2页）、收据，证明案外人已付清了全部购房款人民币129万元的事实。 四、广东省房地产权证，证明房屋所有权人薛美娜及其丈夫李坤贞已将其名下的房产权利证书交付案外人管业的事实。 五、广东省增值税电子普通发票（水费）2页、广东省增值税电子普通发票（2018年8月到10月间电费）3页、案外人采用微信方式向供电局支付电费的支付单据截图（2018年11月至2019年5月间的电费）7页，证明案外人对涉案房屋实际占有事实。 申请执行人（答辩人）王丽丽称：一、陆丰市人民法院（2018）粤1581民初947号《民事裁定书》是陆丰市人民法院依据答辩人诉前申请查封的合法体现，没有违反法律规定。本案中陆丰市人民法院（2018）粤1581民初947号《民事裁定书》，裁定：查封被告薛美娜名下坐落于陆丰市东海镇红星管区广汕公路北侧商品房（房地产权证号为：粤房地权证陆证字第××号，简称：涉案商品房），是答辩人在2018年10月15日向贵院申请诉前财产保全并提供合法担保的前提下，贵院经合法审查后于2018年10月19日依法作出的裁定，贵院依照法律规定的程序作出的诉前裁定查封被告薛美娜名下的涉案商品房没有违反法律规定，该裁定书是法院依法作出的合法裁定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。 二、案外人对答辩人申请执行被告薛美娜名下涉案商品房提出异议的主张缺乏事实和法律依据，答辩人认为：第一，本案涉案的房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案涉案的房屋仍然是被告薛美娜所有，因此，答辩人申请执行被告薛美娜名下本案涉案商品房，是依据陆丰市人民法院2018年12月27日作出的（2018）粤1581民初947号《民事裁定书》，答辩人为追回被被告李坤贞、薛美娜所欠债务，答辩人为了保障能够实现债权，申请贵院查封和执行被告薛美娜名下本案涉案商品房依据合法。第二，案外人仅凭《房屋转让合同》和相关的材料来证实其取得本案涉案房屋的主张，及主张未能办理房屋变更登记是被告李坤贞、薛美娜的原因，答辩人对此不予认可。《房屋转让合同》落款时间是2018年9月7日；而答辩人向法院起诉被告李坤贞、薛美娜的时间是2018年10月15日，同年10月19日法院依答辩人的申请作出查封裁定，法院在进行查封该涉案房屋时并没有收到案外人的任何异议，包括案外人对该房屋的异议登记。案外人与被告李坤贞、薛美娜签订《房屋转让合同》的时间距答辩人起诉查封的时间有一个多月，根据法律的相关规定，通过向他人受让不动产，应办理不动产变更登记，未经依法登记的，不发生效力。案外人在向被告李坤贞、薛美娜受让该房屋后，应及时办理变更登记，在被告李坤贞、薛美娜未能配合协同办理变更登记时，也应办理相关的异议登记，但案外人自始至终没有办理相关的异议登记，该房屋没有办理过户登记，因此双方签订的《房屋转让合同》没有法律效力，该房屋仍然是被告薛美娜名下，答辩人申请执行该房屋以实现自己的债权依法有据，同时不排除案外人与被告李坤贞、薛美娜夫妇为阻止答辩人实现债权互相串通，恶意进行虚假诉讼。 综上所述，因本案涉案的房屋没有依法办理变更登记，《房屋转让合同》没有法律效力，该房屋的所有权人仍然是被告薛美娜，答辩人依法向法院申请执行有法可依，案外人主张是本案涉案房屋的所有权人欠缺事实依据和法律依据，异议依法不能成立，因此，请求法院依法驳回案外人的请求。 申请执行人王丽丽没有向本院提交证据。 本院依职权从（2018）粤1581民初947号案卷宗和（2018）粤1581执保13号案卷宗调取了如下证据： 一、本院于2018年12月27日作出的（2018）粤1581民初947号民事判决书； 二、本院于2018年10月29日作出的（2018）粤1581民初947号送达通知书； 三、本院于2018年10月24日作出的（2018）粤1581执保13号结案通知书，其载明该涉案房产查封期限自二〇一八年十月二十二日至二〇二一年十月二十一日。 本案是案外人陈成标基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又对执行行为提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，本案查明事实如下： 王丽丽与李坤贞、薛美娜民间借贷纠纷一案【审理案号：（2018）粤1581民初947号】，王丽丽于2018年10月15日向我院申请财产保全并提供合法担保，我院于2018年10月19日依法作出（2018）粤1581民初947号民事裁定，查封薛美娜名下的坐落于陆丰市东海镇红星管区广汕公路北侧房屋（房地产权证号为：粤房地权证陆证字第××号），于2018年10月22日查封完成。2018年12月27日，我院作出（2018）粤1581民初947号民事判决：“本判决生效之日起十日内，李坤贞、薛美娜返还王丽丽借款115万元。”该判决已于2019年1月14日发生法律效力。后因李坤贞、薛美娜逾期没有履行生效判决所确定的还款义务，王丽丽于2019年2月18日向我院申请强制执行【执行案号：（2019）粤1581执64号】。 案外人陈成标于2018年9月7日与被执行人薛美娜签订《房屋转让合同》，约定房屋转让价格为人民币一百二十九万元，薛美娜之前借到陈成标人民币一百万元欠款转为购房首期款，剩余部分购房尾款人民币二十九万元由陈成标在两个月内一次性付还，薛美娜在收到购房全款后当天负责将该转让房产清场完毕，移交给陈成标管理执业。2018年9月7日，案外人陈成标通过中国工商银行分两次转账合计人民币二十九万元，至此购房尾款全部支付完毕，但未办理过户登记手续。2018年10月8日之后，案外人陈成标、申请执行人王丽丽都与被执行人薛美娜失去联系。 另查明，我院在依法受理的王丽丽与李坤贞、薛美娜民间借贷纠纷一案【审理案号：（2018）粤1581民初947号】中，派干警并邀请了当地司法所工作人员于2018年11月29日12时、13时前往涉案房屋送达原告诉状副本及其证据材料复印件、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，案外人陈成标当场提出了异议。 本院认为，本案的争议焦点是案外人陈成标提出的执行异议是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。本案中案外人陈成标与被执行人薛美娜签订《房屋转让合同》，从表面上看，是当事人之间的意思自治，依《中华人民共和国合同法》规定，只要双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，一般应该认可其法律效力，法院不过分干预。但本案的特别之处在于法院对标的物进行了司法查封，陈成标作为案外人向法院提出异议，因此应按异议审查的相关法律规定依法审查。本案从合同内容上看，案外人陈成标将欠款转为购房款的约定实质上是一种以物抵债行为，即以变更原合同内容（借款）达到履行原合同义务的行为，从其履行的情况看，符合“代物清偿”的法律特征，即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的现象。根据最高人民法院的指导性意见，代物清偿属于实践性法律行为（要物性），作为清偿之目的，应在实际履行后才发生清偿的效果。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中双方仅有合意表达，而未履行物权转移登记，原债务并未消灭；在债务人不履行新债务或者新债务被确认无效或被撤销时，债权人可以就旧债务行使请求权。 本案中，案外人陈成标根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张权利。本条规定是关于物权期待权保护的规定，最高人民法院之所以要对买受人物权期待权进行保护，是基于物之交付的债权优先于金钱债权，而以物抵债的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。因此，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定进行审查，对已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。本案中，涉案房产仍登记在被执行人薛美娜名下，案外人陈成标并未办理过户登记。 综上所述，案外人陈成标的执行异议请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回陈成标的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄贤丹 审判员  龙长标 审判员  卢钦转 二〇二〇年四月十五日 法官助理陈文河 书记员林诗雅