浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1119号上诉人（原审被告）：温州市鹿城区人民政府大南街道办事处，住所地：温州市鹿城区荷花路292号。法定代表人：黄存伟，主任。委托诉讼代理人：陈秋夏，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市福利彩票管理服务中心，住所地：温州市鹿城区东龙路60号。法定代表人：林开县，主任。委托诉讼代理人：黄孟苏、赵坚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原审被告：温州市鹿城区大南街道荷花社区居民委员会，住所地：温州市鹿城区小南门双莲大楼D幢二楼。法定代理人：方芙雪，主任。上诉人温州市鹿城区人民政府大南街道办事处（以下简称大南街道办事处）与被上诉人温州市福利彩票管理服务中心（以下简称福彩中心）、原审被告温州市鹿城区大南街道荷花社区居民委员会（以下简称荷花社区居委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。大南街道办事处上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（1）荷花社区居委会除支付10万元押金外，已支付租金604019元，一审判决认定497609元，是错误的。（2）在2017年9月8日书面报告中，大南街道办事处仅对2017年已拖欠的4个月租金承诺支付，并未对将来可能拖欠的租金作出承诺支付的意思表示。（3）自大南街道办事处出具报告后，荷花社区居委会已累计支付租金320013元，包括2017年9月8日前拖欠的4个月租金。因此，大南街道办事处因债务加入应承担的责任，已因荷花社区居委会支付租金而消灭。一审判决大南街道办事处承担租赁物腾空前全部租金支付责任，于法无据。福彩中心辩称：一审判决认定的租金支付数额正确。大南街道办事处在福彩中心向荷花社区居委会催告租金后，向福彩中心作出愿意支付逾期租金的书面承诺，并承诺愿意解决租赁事宜，故一审判决其承担共同支付责任，并无不当。此外，在福彩中心曾经提起诉讼的开庭审理中（[2019]浙0302民初5216号）,大南街道代理人明确表示不承担连带责任，但要承担补充支付的义务。荷花社区居委会后续支付租金时，拖欠租金远超过4个月，福彩中心可选择租金支付的对象，并不免除大南街道办事处的支付义务。一审判决正确，应予维持。福彩中心向一审法院起诉请求：（1）解除2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》；（2）荷花社区居委会立即腾空坐落于温州市房屋；（3）荷花社区居委员与大南街道办事处支付自2017年12月5日起至房屋实际腾空之日止按每年340808元的标准共同支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费（暂计算至2019年9月4日为596414元）。一审法院认定事实：温州市社会福利有奖募捐委员会办公室系事业单位，2019年4月9日变更为福利彩票中心。2016年4月20日，福彩中心与荷花社区居委会签订《房屋租赁合同》，约定：福彩中心将坐落于温州市房屋（建筑面积：792.88㎡）出租给荷花社区居委会；租赁期限自2016年4月20日至2021年4月19日止；年租金340808元，一年一付，于每年4月20日前支付；荷花社区居委会应于本合同生效之日向福彩中心支付押金10万元；拖欠租金累计达2个月，福彩中心可终止合同并收回房屋；福彩中心给予2个月装修期；首期租金自2016年6月20日至2017年4月19日，计284006元。合同签订后，福彩中心按约将租赁房屋交付荷花社区居委会使用。荷花社区居委会分别于2016年3月8日、2017年10月26日支付押金3万元、7万元，共计10万元。荷花居委会分别于2016年5月4日、2017年10月26日、2019年3月13日支付租金284006元、113603元、10万元，共计497609元。因荷花社区居委会未按约支付租金，福彩中心于2017年6月8日发函要求其支付。同年9月8日，大南街道办事处向福彩中心发出《关于荷花社区办公用房停止租赁的报告》，载明：现向贵办协商停止租赁事宜，逾期4个月租金我街道将按合同规定支付。此后，上述租赁房屋仍由荷花社区居委会使用至今。一审法院认为，福彩中心与荷花社区居委会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同。荷花社区居委会未按合同约定的期限支付租金，逾期已近2年半时间，福彩中心请求解除租赁合同，符合法律规定及合同约定，予以支持。福彩中心要求荷花社区居委会支付租金及合同解除后的占有使用费，于法有据。大南街道办事处向福彩中心承诺支付租金，应与荷花社区居委会共同承担支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除福彩中心与荷花社区居委会于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》；二、荷花社区居委会于本判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市房屋；三、荷花社区居委会、大南街道办事处于本判决生效之日起十日内共同支付福彩中心租金及占有使用费（租金及占有使用费从2017年12月5日起按年租金340808元计算至荷花社区居委会实际腾空租赁房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9764元，减半收取4882元，由荷花社区居委会、大南街道办事处共同负担。二审中，大南街道办事处提供了2012年3月15日柯加林与福彩中心订立的房屋租赁合同、2016年4月29日进账单、2018年3月22日现金支票存根，证明荷花社区居委会按福彩中心指示支付柯加林租金106410元。福彩中心认为，上述证据不属于新的证据。该房屋租赁合同柯加林将45㎡房屋面积出租给福彩中心作为消防通道使用，该部分消防通道实际使用人是荷花社区居委会，理应由居委会向柯加林支付租金。本院认为，福彩中心与荷花社区居委会订立的房屋租赁合同第九条、第十七条已明确约定“消防通道租赁费”由居委会支付，故上述租金与本案诉争租赁合同没有关联性，不能证明待证上诉主张，本院不予认定。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履约。因荷花社区居委会逾期支付租金，构成根本性违约，一审判决解除合同并腾空交还租赁物，于法有据。荷花社区居委会虽不服一审判决提起上诉，但因未在本院指定期限内预交二审案件受理费，依法按自动撤回上诉处理（本院不另行制作民事裁定书），视为同意一审判决。因此，对一审判决第一项、第二项，可予维持。二审争议的是大南街道办事处应否承担民事责任。二审中，大南街道办事处主张其在2017年9月8日书面报告中的承诺构成债务加入。目前，我国法律尚无债务加入的明文规定，但债务加入在经济生活较为常见。债务加入，是指第三人与债权人、债务人达成三方协议，或者第三人与债权人达成协议，或者第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式，又称为并存的债务承担。债务加入，与保证一样具有担保债权实现的功能。本案中，大南街道办事处在书面报告中明确表示“逾期4个月我街道按合同规定支付”，表明其愿意承担荷花社区居委会租金支付义务的意思表示，该单方意思表示行为符合债务加入的法律特征，依法产生债务加入的法律拘束力。第三人向债权人单方承诺由其履行债务人的债务时，其单方意思表示内容应当准确、真实，在第三人单方表达的语义存在不明确或者多义时，不宜适用推定，或作任意性扩张解释。本案中，大南街道办事处系在荷花社区居委会逾期支付租金，并经福彩中心催告后作出“按合同规定支付”的书面承诺。一方面，该意思表示作出时，租金支付逾期的事实已经发生，且租金支付义务的内容亦已确定，报告亦明确了“逾期4个月租金”的语义表达；另一方面，报告明确表述有“现向贵办协商停止租赁事宜”，可见，大南街道办事处作为荷花社区居委会的上级部门，在作出承诺支付时，已明确表达终止租赁的单方意愿。上述两语句具有内在关联性，应当相互结合理解为大南街道办事处对荷花社区居委会已经逾期的租金向福彩中心承诺履行的意思表示，尚不足以认定其对后续租金支付承诺履行的明确意思表露。因此，按照债务加入之法律构成，福彩中心请求大南街道办事处承担租赁物腾空交还前的全部租金支付义务，于法无据。一审判决对此适用法律错误，本院予以纠正。荷花社区居委会于2017年10月26日、2019年3月13日已分别支付了租金113603元、10万元。按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”。荷花社区居委会支付的上述租金应认定为清偿先到期的房屋租金，即上述已付租金已包括了2017年9月8日之前的逾期租金。大南街道办事处作为第三人承诺履行的租金支付义务，已因债务人履行完毕而消灭。因此，福彩中心请求大南街道办事处承担支付责任，于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，大南街道办事处的上诉理由成立，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8820号民事判决第一项、第二项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8820号民事判决第三项及一审案件受理费负担；三、温州市鹿城区大南街道荷花社区居民委员会于本判决后十日内支付温州市福利彩票管理服务中心租金及占有使用费（从2017年12月5日起按年租金340808元计算至实际腾空租赁房屋之日止）。四、驳回温州市福利彩票管理服务中心一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9764元，减半收取4882元；二审案件受理费9764元，均由温州市鹿城区大南街道荷花社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年四月七日法官助理姜岳良代书记员 **程