上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5606号原告：上海喜滋滋洗涤服务有限公司。法定代表人:邸某某。被告：上海藏酷文化发展有限公司。法定代表人：林某某。委托诉讼代理人：马强，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告上海喜滋滋洗涤服务有限公司（以下简称喜滋滋公司）与被告上海藏酷文化发展有限公司（以下简称藏酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告喜滋滋公司的法定代表人邸某某，被告藏酷公司的委托诉讼代理人马强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喜滋滋公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年10月17日解除；2、判令被告返还原告2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金37,383.13元。事实和理由：2019年6月25日，原被告签订《意向金协议》，约定原告承租上海市闵行区×路×号×号32.10平方米商铺。当日原告支付被告意向金37,383.13元。2019年7月9日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租上述商铺，租赁面积27.26平方米，经营范围包括茶饮。租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日止，第1个租赁年度的月基本租金31,215元，商场管理费（100元/平方米/月）。约定最晚9月1日交付商铺。合同并未约定设计费。2019年8月2日，原告明确向被告表示，如果被告强制向原告收取1,000元/平方米的设计费，原告就不考虑承租该商铺，并要解除合同。2019年9月1日前，被告的招商部经理周某某告知，因消防手续还未办出，且面积不标准，需要重新改造，要到2019年11月20日才能竣工。原告认为被告拖延交房时间太长，2019年9月25日，原告以被告目前无法交付商铺、被告强制原告支付1,000元/平方米的设计费为由，向被告发送退款申请书，要求解除合同。2019年9月26日被告回复，让原告再等等，未同意退款。原告微信中表示不等。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告藏酷公司辩称：双方签订的合同于2019年8月7日已解除。双方于2019年6月25日就涉案商铺签订《租赁报价书》，明确约定意向金为1个月租金加上1个月管理费共计37,383.13元。如原告有意向承租商铺，需另行签订《租赁合同》，约定租赁保证金为3个月租金+管理费，即135,764元。当天原告支付37,383.13元。2019年7月9日，双方签订正式的《商铺租赁合同》，约定原支付的意向金转为租赁保证金，原告应在5个工作日内补足差额租赁保证金。然原告未补足差额，经被告多次催告，仍未补足。被告工作人员周某某于2019年8月7日下午17时通过微信群向原告发送解除函要求解除合同，故被告无义务再将商铺交付原告。根据约定，原告已交的租赁保证金作为惩罚性违约金赔偿给被告，不再退还。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，案外人邸某甲与被告藏酷公司签订了《针对×城×层的意向金协议》，主要内容：1.项目基本信息：×城（“本项目”）坐落于上海市闵行区×路×号，×大厦。2.出租方：上海藏酷文化发展有限公司。3.租赁单元号：×。4.承租方业态和品牌：业态：饮品，品牌：×，承租方承租的该租赁单元可以用于上述业态的店铺，但承租方应时刻使得该租赁单元符合项目所在地所适用的所有相关法律法规对上述业态规定的包括但不限于卫生、消防等方面的要求。5、租赁单元面积：32.10平方米。6.租赁期限：固定期限：自实际交付日起3年，优先续租期3年。7.预计交付日：2019年8月20日。8.装修免租期：自交付日起计1个月装修期。9.租赁单元预计开业日：2019年9月20日。10.租金：计算方式：月固定租金或月营业额抽成两者取高：月固定租金35元/平方米/日；月营业额抽成：23%；递增：5%每年；付款方式：付二押三。11.商场管理费：100元/平方米/月；因物价、人工成本等原因的上升而导致商场管理成本上升时出租方有权调整商场管理费。12.租赁意向金：金额：相当于1个月固定租金及1个月商场管理费共计37,383.13元；支付时间：签署本协议当日；此租赁意向金将在签署租赁合同时直接转为租赁合同项下首期租金及商场管理费的一部分（租赁意向金由出租方在意向有效期内持有而无须向承租方支付任何利息）；承租方同意在其签署本租赁意向书后，并于10个工作日内签署正式租赁合同。租赁合同的主要内容应包含本租赁意向书中的第1条款至第12条款之约定。若双方最终未能签署正式租赁合同，则出租方应在30个工作日内将承租方已支付的租赁意向金全额无息返还给承租方。但如双方最终未能签署正式租赁合同是因承租方原因导致的，则出租方有权不予返还承租方已支付的租赁意向金。13.租赁保证金：相当于租赁期内平均月固定及平均月商场管理费三（3）倍的金额，计112,149.39元，作为承租方依约履行租赁合同的保证金。租赁意向金由出租方在租赁期内持有而无须向承租方支付任何利息。合同尾部注明：本意向协议书的有效期至2019年7月10日，承租方应在上述期限内将意向协议书盖章后寄至下述联系地址及联系人并支付租赁意向金至出租方指定账户，出租方全额收到租赁意向金后视为双方意向达成。被告公司工作人员周某某和邸某甲在合同上签字，被告加盖公司公章。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，原告喜滋滋公司的法定代表人邸某某通过银行转账方式向被告藏酷公司支付37,383.13元。2019年7月9日，原告喜滋滋公司（乙方、承租方）与被告藏酷公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：第一部分：一、商铺位置及租赁面积：1、甲方将上海市闵行区×路×号磁浮×层【×】号商铺（以下简称“出租商铺”）出租给乙方使用。2、双方约定本商铺的付费租赁面积计为27.26平方米，如约定的出租商铺付费租赁面积与实测面积差异在10%以内（含本数），则乙方认可该等差异时，租金、物业服务费或其他费用不做调整。三、租赁期限及租金：1、租赁期限为3个租赁年度，自2019年9月1日至2022年8月31日止，开始计算至次年该月当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延计算，直至租赁期限届满。第一种方式：基本租金制或提成租金制。3、租金支付方式：按每月支付，先付后用。四、租赁保证金：乙方应于本合同签订之日起5个工作日内，向甲方交纳租赁保证金，合计135,764元。如乙方在签署《租赁意向书》时已交纳过租赁定金，则自本合同签订之日起，乙方已缴纳的租赁定金自动转为本合同下的租赁保证金，不足部分，乙方应在本合同签订之日起3工作日内补足。本合同签订后，若出租商铺基本租金及/或物业管理费金额发生变动，甲乙双方应于变动发生后7个工作日内重新计算该租赁保证金的实际数额，于核算确定实际数额的10个工作日内进行多退少补。六、商铺交付：甲方拟于2019年9月1日将出租商铺交付乙方装修使用，具体交付时间以甲方书面通知为准，乙方应当按照甲方书面通知的交付日验收并接收出租商铺。《商铺租赁合同》第二部分：第十八条乙方违约责任：18.1在装修期和租赁期限内,乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金、水、电、空调费、电话费、有线电视开通费、有线电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络费(含开通费)、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用,每逾期一日,应自逾期之日按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付违约金。18.2乙方逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的款项超过5日或有其他任何违约行为超过5日的,则甲方有权书面通知(以在出租商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式)乙方在10日内补齐相关费用、违约金及进行相应整改,乙方在上述时限仍未能缴纳相关费用及违约金及进行相应整改的,甲方有权采取暂停商铺电力、水、通信等公共事业供应或物业管理服务等相应措施,禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺,并有权在向乙方划转乙方租赁的出租商铺或其他商铺的POS专用收银系统收取的大宗贵宾卡销售所得之前,扣除上述乙方逾期支付的租金和费用。且甲方暂停商铺电力、水、通信等公共事业供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费、推广费及其他费用的权力。18.3本合同签订后,乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的,乙方应提前6个月书面通知甲方,同时乙方除需依照合同约定缴清租金等费用并将出租商铺按照商铺交付标准交还甲方外,乙方以交纳的租赁保证金作为惩罚性违约金赔偿给甲方,且须补缴装修期内免租优惠的租金;若乙方已经实际造成甲方损失的,乙方应继续负责赔偿甲方的损失。18.4本合同签订后,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方面解除本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方选择解除合同收回出租商铺,乙方以交纳的租赁保证金的作为惩罚性违约金赔偿给甲方,且须补缴装修期内免租优惠的租金；若乙方已经实际造成甲方损失的,则乙方还应继续负责赔偿甲方的损失；甲方亦有权不解除合同,选择继续履行本合同,并有权以乙方已缴纳的租赁保证金弥补乙方违约行为对甲方造成的损失,若租赁保证金不足以弥补损失,则乙方还应负责赔偿差额部分,并立即补足租赁保证金:18.4.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过5日或累计超过20日的(无论是否正式追索)。18.5甲方依据本合同第19.4条或本合同相关约定单方面解除或终止合同的,应当书面通知乙方,本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还出租商铺,并按本合同的相关约定承担违约责任,同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿,包括但不限于商铺装修费等费用。18.12甲方对乙方做出的任何同意,只构成甲方对某一特别事件的同意,并不构成放弃追究或豁免本合同其他条款的执行,亦不得理解为甲方在同类事件中放弃需获得其特别同意的要求,除非甲方以书面作如此表示。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，被告藏酷公司向原告喜滋滋公司还发出《缴费通知》，主要内容有：租赁保证金及首期租金及物业费共计169,705元，已缴费37,383.13元，剩余132,321.87元，应于合同签订之日（2019年7月9日）起5个工作日内将上述款项汇至我司。如逾期付款，我司将根据合同条款规定按日收取违约金。2019年7月16日，被告藏酷公司工作人员周某某向原告发送微信，问：“你们这边打款了吗财务问了，转账凭证记得发我。”原告回复：“我这几天在外地，回来后就安排。”至2019年7月25日，原告仍未补足约定的租赁保证金。2019年8月2日，被告公司工作人员向原告发送微信：“×这边设计师合作有问题吗？”原告回复：“设计我们自己装修的设计。自己设计我们又省了一笔费用。你们如果要强行让你们设计，我们可能就不考虑了。”2019年8月7日，被告公司工作人员周某某通过微信向原告发送解约通知书。主要内容为：贵我双方于2019年7月9日就贵司承租我司位于上海市闵行区×路×号磁浮×层【×】号商铺签署编号为×-B-DC180813-06的《商铺租赁合同》（下称租赁合同），合同约定贵方应于2019年7月16日前支付租赁保证金。后我方虽多次催缴，但贵方至今仍未按照租赁合同履行相应付款义务，根据租赁合同第18条的约定，现我方通知贵方解除上述租赁合同，从即日起，我方将上述商铺另行处置，并保留追究贵方违约责任的权利。2019年8月9日，被告藏酷公司工作人员周某某在微信上联系原告，问：“邸总，按照合同约定您应于最晚7月16日，支付合同款项132,321.87元，现公司保留最晚支付时间于8月12日，逾期按照合同违约处理。”“如果晚于最后逾期时间，公司这边要求书面发送解约通知书，您这边注意时间节点。另外设计效果也尽快给到我这边，有设计审核。”原告未予回应。2019年8月14日，原告向被告藏酷公司工作人员周某某发送微信：“现在和领导沟通怎么样。”被告回复：“意向金在签订合同后，转为合同款项按照合同违约执行。另外是您这边在签订后时间过长觉得您这边配合度低。公司决定我这边只能执行，您这边协商的话，过来时间可以和我说。”2019年8月21日，被告向原告微信发送《美食街使用规范》和《奥索商户设计元素及要求》。2019年9月30日，被告藏酷公司工作人员周某某在微信上再次向原告发送《解约通知》，原告回复：“款什么时候退？”被告：“违约金抵冲，不予退款。保留追偿合同违约金的权益。”原告：“那法院见。”2019年10月17日，原告法定代表人邸某某收到被告公司工作人员周某某邮寄的书面解约通知。以上事实，由原告喜滋滋公司提供的意向金协议、商铺租赁合同、施工铭牌、网上银行详细信息、原告的营业执照、退款申请、2019年8月2日原告与被告公司工作人员周某某的微信聊天记录，被告藏酷公司提供的缴费通知书、微信聊天记录等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。合同签订后，原告未在约定期限内补足全部租赁保证金，该行为违反诚信原则且已严重违约。按照合同约定，被告有权单方面解除合同。被告给予延期后原告仍未履行，故原告收到2019年9月30日的解约通知时，《商铺租赁合同》即告解除。原告要求确认《商铺租赁合同》于2019年10月17日解除，明显与事实不符，故本院不予支持。关于原告要求被告返还其已支付的租金37,383.13元，根据合同约定，该款已转化为租赁保证金的一部分；同时，审理中被告不同意返还该笔款项，故本院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告上海喜滋滋洗涤服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计367.29元，由原告上海喜滋滋洗涤服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年四月一日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。