黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初232号原告：王慧，女，1980年8月17日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。被告：洪亮，男，1984年6月29日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。原告王慧与被告洪亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员边超主审本案，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼，被告洪亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房尾款74001元及违约金自2011年10月29日计算至2019年10月29日，按中国银行同期贷款利率计算，暂计29008.39元，合计103009.39元；（2019年10月30日至实际给付之日止的违约金按中国银行间拆借利息利率计算）2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月29日，原告委托大庆上策房地产经纪有限公司与被告就坐落于大庆市××商××室房屋签订《房地产买卖契约》，约定原告将上述房屋以123629元出售给被告，并且在签订合同之日起七日内支付首付款49628元，于30日内办理银行按揭手续就将剩余尾款支付给原告。原告依照合同约定，已经将上述房产过户至被告名下，被告也依据合同约定支付首付款，但被告拒不办理银行按揭贷款手续，导致剩余尾款74001元尚未支付给原告，原告多次向被告主张权利后，被告始终未予履行支付。依据合同约定，被告的行为明显违约，因合同违约金过高，原告现按中国银行同期贷款利率计算违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判，以维护原告的合法权益。被告洪亮辩称，买房屋的事实存在，2011年9月29日签订合同，因为约定是办贷款后给尾款，因为原告方没有办理贷款，所以被告没有将尾款给付原告，对尚未给付尾款74001元数额没有异议，对违约金有异议，因为被告没有违约，所以不存在支付违约金。为证实自己的主张，原告向本院提交如下证据：证据一、《房地产买卖契约》一份2页、《未未来》认购书一份1页、收据1页，提交复印件出示原件核对。证明：2011年9月29日，原告委托大庆上策房地产经纪有限公司与被告就坐落于大庆市××商××室房屋签订《房地产买卖契约》，约定原告将上述房屋以123629元出售给被告，并且在签订合同之日起七日内支付首付款49628元，于30日内办理银行按揭手续就将剩余尾款支付给原告，现被告仅支付49628元。被告洪亮质证意见：对证据的真实性没有异议，确实还尚欠原告74001元没有给付，是有原因没有给付。本院对该组证据予以采信。证据二、产权登记证书复印件一份2页，证明：涉案房屋2014年6月份已经完成了交付，房屋已经登记在被告名下。原告的合同义务已经履行完毕。被告洪亮质证意见：被告不清楚产权登记证书是否办理到本人名下，原告方没有给被告，也没有告诉被告。本院对该组证据予以采信。被告洪亮未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月29日，原告王慧通过受托人大庆上策房地产经纪有限公司与被告洪亮签订《房地产买卖契约》，约定原告将坐落于让胡路区乘风庄南二路B21商服532室房屋（建筑面积29.79㎡）出售给被告，成交价格为123639元，付款方式为：自合同签订之日起7日内，被告先行交付首付款49628元，未约定剩余购房款给付期限。同时约定，被告付清全部首付款后，应于30日内办理完银行按揭手续，原告交房时间为2011年11月30日，被告依约向原告支付了首付款49628元。另查，原、被告之间的付款方式约定通过银行按揭的方式支付剩余购房款，受托方大庆上策房地产经纪有限公司负责办理被告的银行按揭贷款相关事宜。原告委托方大庆上策房地产经纪有限公司在房屋买卖协议签订后，多次与被告到多家银行办理按揭贷款手续，但由于被告贷款资质等原因均未办成。直至2013年以后原告委托方大庆上策房地产经纪有限公司再未与被告联系办理相关银行贷款按揭事宜。再查，2014年6月，原告王慧将案涉房屋过户登记在被告洪亮名下（共有人鲍小立）。现原告以被告拖欠购房款为由诉至法院，1、请求判令被告支付购房尾款74001元及违约金自2011年10月29日计算至2019年10月29日，按中国银行同期贷款利率计算，暂计29008.39元，合计103009.39元；（2019年10月30日至实际给付之日止的违约金按中国银行间拆借利息利率计算）2、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有当事人陈述、书证等在卷足以认定。本院认为，房屋买卖合同是双务合同，房屋出卖人负有转移房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求房屋买受人给付价金的权利；房屋买受人负有向出卖人给付价金的义务，同时享有请求房屋出卖人转移房屋所有权的权利。本案中，原告王慧与被告洪亮签订的《房地产买卖契约》未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，合法有效，双方本应全面履行合同约定的权利义务。原告王慧已履行了交付房屋及房屋所有权移转的合同义务，故原告主张被告给付剩余购房款74001元的诉请于法有据，应予支持。关于原告主张被告给付违约金从何时起算的问题，本院认为，本案中原告主张违约金的实质应为资金占用损失，买卖合同中，守约方主张对方承担资金从占用损失、逾期违约金的，应自违约方逾期付款之日起计算，因此，首先应确定被告的应付款日期。根据《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，根据二手房交易习惯，原告办理完房屋过户登记之日应确定为被告付款之日（2014年6月13日）。另外，原告关于资金占用损失的利息计算标准符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩理由是否成立的问题，本院认为，被告所称的原告及其委托代理人大庆市上策房地产经纪有限公司应协助被告办理银行按揭贷款的约定在双方签订的《房地产买卖契约》中并未体现，且被告所称的原告委托人大庆市上策房地产经纪有限公司未履行协助办理银行按揭贷款的承诺的事实并不能阻却原告行使房屋价金请求权，理由是根据《合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洪亮于本判决生效后十日内支付原告王慧购房款74001元并支付资金利息占用损失（以购房款74001元为基数，计算起止日期自2014年6月13日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王慧其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1180元，由被告洪亮承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  边超二〇二〇年四月三日书记员  周爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。