河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初695号原告：焦作市厚德物业服务有限公司,住所地:河南省焦作市民主中路179号华苑新城综合楼三楼4、5号。法定代表人：李法光，总经理。委托诉讼代理人：齐春山，该单位员工。被告：王天全，男，1972年12月26日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告焦作市厚德物业服务有限公司与被告王天全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用小额程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐春山、被告王天全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市厚德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费3958元、违约金5270元，合计9228元；2.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告支付自2006年1月1日至2018年12月31日物业费3958元。事实与理由：原告与被告通过签订服务协议约定原告为该住宅小区提供物业服务，被告为该小区的业主及住户。被告自2016年1月1日起至2018年12月31日拖欠原告物业费3958元，期间原告通过电话催缴沟通、上门发放书面通知、工作人员上门催收等多次、多种方式向被告催缴物业费，被告均置之不理。被告欠费行为造成原告方工作人员工资欠发影响物业正常管理并导致整个小区服务水平的下降。原告认为被告应当根据物业服务合同约定向原告支付物业费，望判如所请。被告王天全辩称，1.原告在倚新苑小区非法提供服务，其作为收费主体不具有合法性和有效性，被告与原告没有书面和事实服务合同关系，法院应依法裁定驳回原告的起诉。倚新苑小区建成于2000年左右，小区业主入住已20多年。而原告成立于2012年8月19日，事实上根本不存在其被指定为前期物业的可能。倚新苑小区由房屋开发公司建成后初期指定的前期物业公司是焦作市兴盛物业服务有限公司(该公司已于2013年11月13日在工商局注销)而非原告(该公司当时还不存在)，根据法律和行政法规的规定，物业公司进入某小区提供服务必须先与开发商(第一业主)或业主委员会签订物业服务合同，在有权部门批准备案后进驻小区提供合法物业服务。开发商之所以能够选聘前期物业，是因为住宅在未交付业主之前其为第一业主的身份，但住宅在交付业主后其就无权选聘前期物业，而是由业主选举产生的业主委员会行使选聘物业公司的权利。倚新苑小区至今并未成立业主委员会，而本案原告显然不是被选聘的前期物业公司，那么其进入倚新苑小区提供“物业服务”，显然没有合法的服务合同支持，当然也可解释原告在没有达成合法服务合同的基础上自愿无偿在倚新苑小区服务。因此，原告在倚新苑小区提供有偿服务实属单方意思表示，其未签订合法的物业服务合同，其主张的依据不存在或不合法，人民法院理应不予支持。被告与原告并未签订物业服务合同，被告接到法院立案短信通知(2020年2月25日)后才得知原告在倚新苑小区进行“物业服务”，在此之前并不知道。原告什么时间又是怎样进入倚新苑小区至今没有公示或告知业主，其即没有挂牌又没有公开、公示，政府部门也未公示或告知过业主，焦作市兴盛物业服务有限公司在2013年11月13日已经注销并退出小区服务的情况更是无人告知或公示。被告与原告在事实上也并未形成物业服务的合同关系。根据法律规定和本案事实，倚新苑小区的业主在入住十几年后，开发公司是无权再次指定所谓的前期物业，此时开发公司已不具有第一业主身份，无权与原告签订前期物业服务合同或后续物业服务合同，即使签订该合同应属无效合同。焦作市兴盛物业服务有限公司和原告是两个独立法人公司，不能随意直接变更服务合同主体。2.倚新苑小区现状是脏、乱、差无人管理，荒草遍地，杂物到处乱堆乱放，个别业主利用绿化区随意种菜，楼道里灰尘堆积，小区公共设施无人维护、管理和更换等现状，根本看不出是由物业公司管理的小区，被告连续四个月(市里四城联创期间)在小区公共区域内和楼道里多处同一地点拍下的照片可以佐证。特别是今年疫情期间,1号楼和3号楼之间的垃圾大量长时间堆放无人清理(被告给社区王主任打电话才得以解决)，倚新苑小区门口以及院内的防疫和管控全凭志愿者(小区业主自发组成)并未见到有物业人员,2020年2月25日被告将此问题实名举报到市卫健委、市房管局、山阳区卫健委和山阳区住建局，市防控督导组姓张的领导现场查看并将此事通知到区里和区住建局,2020年2月27日区住建局刘副局长和物业科王科长在六号院社区针对此事约谈了原告并提出要求，会后将此情况在倚新苑小区门给原告当面进行了通报并拍照。原告在疫情期间不履行防控职责，还起诉业主要物业费实属不该。3.原告诉称其通过与被告签订服务协议从而为该住宅小区提供物业服务。被告认为实属无理，双方并未签订协议，且被告不是业主委员会没有权利代表其他业主聘用个“不管事的管家”。4.原告诉称自2006年1月1日起至2018年12月31日被告拖欠物业费，还电话、上门等催交，被告置之不理。被告认为此诉称简直是无稽之谈。其他公司与原告没有任何法律关联性。原告非法隐蔽进入倚新苑小区，现又单方强制向业主主张物业费缺乏合法依据。且原告并未向被告催要过物业费。原告现主张，其诉讼请求已超法定时效。(最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条)。5.原告在之前未明确表明身份的情况下，通过其他便利途径获取被告的身份和房产信息用于其诉讼，被告将保留追究其侵权的权利。6.被告购买的房产是焦作市国税局的家属楼，并非开发商处购买的商品房。该楼起初是税务局自行管理，后其职工多数出售房产后至今无人进行管理。7.原告在无任何事实和证据的情况下起诉被告，被告请求人民法院令其立即停止损害被告名誉的行为并公开赔礼道歉，综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告与焦作市房管局住宅开发公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对焦作市东二环路倚新苑小区实行物业管理，物业服务费住宅为0.3元/月/平方米。被告王天全在倚新苑小区拥有房产一套，建筑面积106.41平方米。现原告以被告拖欠物业费为由诉至法院为本案事实。以上事实有原告提交的营业执照、前期物业服务合同、房产证复印件以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对业主具有约束力。原告为该小区提供了物业服务,被告作为业主应当按照前期物业服务合同的约定履行给付物业费的相应义务。原告主张被告支付自2006年1月1日至2018年12月31日的物业费，但其提供的催费照片并未显示明确的张贴时间及张贴地址，且根据催费照片显示，催缴自2006年至2018年跨度十余年,但拍摄环境并无明显变化,综合现有证据不能证实原告在上述期间内对被告进行了合法催缴,故本案被告超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。根据诉讼时效相关规定，原告主张自2006年1月1日至2018年12月31日期间的物业费,但其权利保护范围应自起诉之日,即2020年2月25日起向前推算三年，故对原告要求被告支付自2017年2月25日起至2018年12月31日的物业费717.2元的诉请,本院予以支持。原告其他诉讼请求缺乏相关依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王天全于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市厚德物业服务有限公司物业管理费用717.2元；二、驳回原告焦作市厚德物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王天全负担。本判决为终审判决。审判员  孙东东二〇二〇年四月二十九日法官助理惠亚培书记员苏娜娜