山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终654号上诉人（原审被告）：威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社，住所地威海市环翠区陈家疃140号。法定代表人：宫本胜，理事长。委托诉讼代理人：张景洪，山东千佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王申强，男，1946年2月16日出生，汉族，住威海市。原审被告：宫本胜，男，1974年10月5日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：刘蓬军，男，1968年4月7日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社（以下简称“陈家疃合作社”）因与被上诉人王申强及原审被告宫本胜、原审第三人刘蓬军房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈家疃合作社上诉请求：撤销原判，改判驳回王申强一审的诉讼请求。事实和理由：因刘蓬军在为陈家疃合作社办公楼办理取暖手续时给予积极帮助，其本人有意为父母购买房屋，经两委同意，以优惠的价格将涉案房屋附条件转让给刘蓬军，但事后刘蓬军又将涉案房屋转让给王申强；刘蓬军对转卖房屋及王申强和其亲属的身份进行了隐瞒，陈家疃合作社从未与王申强及其亲属就房屋买卖进行过磋商，更未签订合同；陈家疃合作社在得知刘蓬军转卖房屋后，也将刘蓬军称其表妹代付的20万元退还刘蓬军。王申强辩称，1.刘蓬军与陈家疃合作社不存在房屋买卖合同关系，也不存在刘蓬军将房屋转让给王申强的事实，刘蓬军只是介绍人。陈家疃合作社在一审主张涉案房屋系于2017年2月出售给刘蓬军，但因房屋系回迁安置房屋、未进行验收、亦无法办理房屋产权转移登记手续，双方口头约定刘蓬军须在3个月内支付首付款20万元，过期作废，但至2017年5月，刘蓬军未向陈家疃合作社支付款项，故陈家疃合作社与刘蓬军的房屋买卖合同已解除。若按照该主张，刘蓬军则无权转让房屋，且王申强将房款支付给宫本胜，表明刘蓬军系介绍人，至于王申强是否为刘蓬军亲属，与买卖合同的成立与否无关；2.陈家疃合作社与王申强之间成立房屋买卖合同关系，陈家疃合作社违约导致合同无法履行，应承担违约责任。宫本胜系陈家疃合作社的法定代表人，王申强有理由相信宫本胜能代表陈家疃合作社与其进行协商，**、宫本胜之间的聊天记录与《房屋买卖合同》范本相互印证，能够证实陈家疃合作社与王申强就房屋买卖事宜进行过协商，并已达成《房屋买卖合同》，且**已将20万元首付款汇入宫本胜账户，即向陈家疃合作社履行了付款义务，合同成立并生效。虽涉案房屋系回迁安置房，不能办理房屋产权转让登记手续，但陈家疃合作社仍应履行交付房屋的义务，现陈家疃合作社以处置集体财产需听从上级政府及主管部门意见等原因为由不交付房屋，违反合同约定，应承担违约责任，赔偿王申强的可得利益损失；3.陈家疃合作社与刘蓬军之间的口头房屋买卖合同已作废，陈家疃合作社将20万元房款返还刘蓬军的行为并不表明双方之间存在买卖合同关系。该款项是由王申强转付给陈家疃合作社，即使双方之间的合同不成立，陈家疃合作社亦应将款项返还王申强，而不是刘蓬军。宫本胜未予述辩。刘蓬军述称，刘蓬军不认识王申强，其系与王申强之女**进行往来。王申强向一审法院起诉请求：1.陈家疃合作社、宫本胜退还房款20万元并赔偿损失30万元；2.刘蓬军退还收取的2.5万元代理费；3.诉讼费、保全费由陈家疃合作社、宫本胜承担。一审法院认定事实：2017年6月19日，刘蓬军向王申强出具“今收到房款押金2万元整”的收条，后又于同年6月25日向王申强出具“今收到房款5万元”的收条。庭审中，王申强认可该款项（5万元）实际为5000元。同年6月25日、27日、29日、7月3日，王申强之女**分四次通过其中国工商银行账户向宫本胜账户共转款20万元。王申强主张，该款项系其向陈家疃合作社支付的位于陈家疃社区4号楼206室房屋的部分房款，双方存在房屋买卖合同关系，王申强曾于2017年6月19日签订《房屋买卖合同》，由刘蓬军带至陈家疃合作社盖章后，刘蓬军讲合同不符合要求，又于2017年6月25日带第二份合同要求王申强签字，陈家疃合作社及刘蓬军均未将盖章后的合同文本归还王申强；后陈家疃合作社以房价上涨、公章收回等理由拒绝继续履行合同。陈家疃合作社则主张双方之间不存在房屋买卖合同关系，亦未签订《房屋买卖合同》，20万元系刘蓬军通过其表妹转款、暂时存放在宫本胜处的房款，欲有机会购买陈家疃合作社房屋。刘蓬军则主张，**与其协商时要交纳房屋首付款，**不信任刘蓬军，要求直接向宫本胜转款，刘蓬军将账户告知**，转款时陈家疃合作社表示尚可继续出售房屋，后因王申强无力支付剩余房款，一直拖延至今。王申强为证实其主张，提交：证据一、《房屋买卖合同》（范本），合同首页及落款甲方（出卖人）处均印有陈家疃合作社，乙方（买受人）处及身份证号处均为空白，合同载有房屋位于陈家疃社区4号楼206室，房屋价款为391669.50元，房屋为旧城改造项目的拆迁安置房、违约责任、合同经双方签字盖章生效等内容，拟证实该合同范本为陈家疃合作社提供，初步约定房屋的位置、总价款及付款方式，虽陈家疃合作社未盖章，但通过合同内容可以初步认定王申强与陈家疃合作社之间达成房屋买卖合同。证据二、王申强之女**与宫本胜微信聊天记录截图，载有**称“那个房子还给可以出卖给我哥？”“如果还能按照原来的买卖协议执行，我跟老人讲下，让他们再等等”，宫本胜称“那不在我的权限范围内了，此一时彼一时了，本来村里不知道这套房子的存在，现在都知道了”“原来的协议在你打款的时候我们财务管理政策全变了，已经是过去式了。否则早就签了”，拟证实王申强与陈家疃合作社达成房屋买卖合意，因陈家疃合作社财务管理政策等原因，陈家疃合作社违约，拒绝履行合同。证据三、**出庭证实：2017年6月，经刘蓬军介绍，**代王申强出资购买涉案房屋，总房款大约为39万多元，当时王申强住在**名下位于陈家疃村4号楼205室房屋内，刘蓬军讲其与陈家疃合作社书记宫本胜系朋友，可以介绍购买206室房屋，**给刘蓬军2万元定金后又支付刘蓬军5000元现金，刘蓬军讲系给宫本胜的好处费，后刘蓬军自其账户向宫本胜转款20万元用于支付房款；因想要陈家疃合作社盖章的合同及交付房屋，转款后**与刘蓬军一起到宫本胜办公室，**问宫本胜何时能够入住、装修房屋，宫本胜均称纪委查账，暂时无法办理；第二次再去找宫本胜时，宫本胜将合同撕毁；签订合同时，是王凤军（王申强之子）在合同上签字的，之后找陈家疃合作社盖章，盖完章后并未给**及其家人；房屋总价款为41万元，有2万元系定金。经质证，陈家疃合作社、宫本胜主张，其与王申强间并未签订任何合同，双方亦不存在房屋买卖合同关系，证据一系无任何签字盖章的合同，无法证明任何事实，不能作为证据使用；对证据二的真实性无异议，但主张王申强提供的聊天记录不全面，仅为其中一部分，且该聊天记录可以反映因政策原因陈家疃合作社不能处分涉案房屋；证人为房屋实际付款人，其证实涉案房屋是买给其哥哥居住，本案王申强主体不适格，应驳回王申强诉请。刘蓬军主张，证据一系刘蓬军于2017年6月同王申强谈的时候拿给王凤军的合同，王凤军将合同内容更改后，刘蓬军将更改的合同拿给陈家疃合作社，但陈家疃合作社讲合同内容更改，无法审核通过，当时刘蓬军并未与王申强签订合同；对证据二的真实性不清楚，系王申强与宫本胜之间的聊天情况；对证据三的质证意见同陈家疃合作社、宫本胜。为证实王申强的主体身份，王凤军向一审法院邮寄《关于王申强与陈家疃合作社房屋买卖合同关系的情况说明》，载明“2017年6月份，我父亲王申强与陈家疃合作社洽谈购买陈家疃社区4号楼206室房屋，后我父亲及我、妹妹**全家人均参与了合同的签订过程，当时我在现场，所以我代理父亲在合同上签字，实际上房屋是给我父母买的，为了老人老有所养，我和妹妹出资为父亲购买，对于本案我父亲以王申强身份提起诉讼，我本人没有异议。合同签订后的两年里，陈家疃合作社、宫本胜迟迟不履行合同，父母年迈，不便直接出面处理一些事物，我及妹妹**代表父母多次找宫本胜及刘蓬军要求给付合同及交付房屋，我本人作为王申强的儿子无数次回威海商议房屋事宜，两人均相互推诿，最终成讼，请求法院查明事实”。陈家疃合作社、宫本胜为证实其主张，提交《关于王申强反映与陈家疃合作社房屋买卖纠纷问题事项办理情况的报告》打印件，载有“陈家疃合作社工作人员从未与王申强及其家属洽谈房屋买卖事宜，且未签订购房协议。关于陈家疃社区4号楼206室房屋，2017年2月份陈家疃合作社经两委同意与刘蓬军口头约定按每平米4650元出售该房屋，并要求在3个月内支付房款首期，过期约定作废，直至2017年5月底，刘蓬军未缴纳房款，合同作废。关于王申强签订合同的问题，陈家疃合作社房屋买卖合同与王申强提供的房屋买卖合同在转让价款及购房款的支付期限、关于合同解除的约定、合同缺页、甲方责任方式存在不同。关于房屋购房款问题，该房屋一直由陈家疃合作社与刘蓬军进行交涉，刘蓬军对于房屋转卖给王凤军一事有所隐瞒。刘蓬军在知道协议失效时，有意继续保留该房屋。因宫本胜与刘蓬军相互熟悉，宫本胜以私人关系暂时保管购房款，刘蓬军告知其表妹**分四次汇款共计20万元。刘蓬军对于**身份有所隐瞒。刘蓬军收取2万元购房定金是其个人行为，与陈家疃合作社无隶属关系。孙家疃街道办事处曾组织王申强、宫本胜、刘蓬军进行调解，调解会宫本胜得知该房屋已由刘蓬军卖给王凤军，王凤军将房屋交与其父亲王申强居住。陈家疃合作社一直与刘蓬军进行交涉，不知该房屋另外出售与他人。房屋购买一直刘蓬军与王申强之子王凤军联系，王凤军在黑龙江，无法参加调解”。王申强对该证据真实性无异议，但对报告所述陈家疃合作社将房屋出售给刘蓬军这一事实不认可，即使房屋于2017年2月出售与刘蓬军，但2017年5月双方合同已解除，刘蓬军无处分权；2017年6月刘蓬军作为介绍人介绍王申强与陈家疃合作社、宫本胜另行达成新的买卖合同，且宫本胜在陈家疃社区而非孙家疃街道办事处将合同文本撕毁。诉讼过程中，王申强为证明其遭受损失的情况，申请对涉案房屋2019年5月市场价格进行评估。一审法院委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司于2019年8月22日出具估价报告，评估意见为涉案房屋在价值时点2019年8月13日评估价值为70.7万元。王申强支付鉴定费3535元。对该评估意见，王申强及刘蓬军均无异议，但陈家疃合作社、宫本胜有异议，主张涉案房屋与其他房存在较大差异，该房屋系回迁安置房屋，属于集体财产，无法办理房屋所有权证，处置集体财产需听从上级政府及主管部门意见，不受市场因素的影响，而评估意见是依据商品房市场价格、王申强提供的《房屋买卖合同》等确定房屋价值。涉案房屋为拆迁安置房屋，现处于闲置状态。一审法院认为，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，王申强基于其与陈家疃合作社间《房屋买卖合同》成立有效要求陈家疃合作社、宫本胜承担违约责任，对此王申强应举证证实《房屋买卖合同》成立有效。但王申强提交的《房屋买卖合同》为空白合同，虽其主张其签字后由刘蓬军带至陈家疃合作社盖章的合同被宫本胜撕毁，但陈家疃合作社是否在合同中盖章，双方是否达成买卖房屋的合意，王申强并未证实，仅称刘蓬军反馈已盖章，故无法依据王申强提供的现有证据确认王申强与陈家疃合作社关于房屋买卖已签订《房屋买卖合同》并且成立有效。但依据王申强提交的与宫本胜的微信聊天记录，结合王申强向宫本胜转款的情况，可以确认王申强与宫本胜对房屋的买卖进行过磋商，因宫本胜系陈家疃合作社理事长，王申强有理由相信其代表陈家疃合作社与其协商，拟将房屋出售与王申强，宫本胜基于职务身份收受王申强购房款，但后因房屋出售政策变动等原因导致双方未签订《房屋买卖合同》，因此应由王申强及陈家疃合作社就合同磋商阶段所产生相关权利义务承担相应责任，即缔约过失责任。王申强提交的合同载明房屋系回迁安置房，暂不能办理产权登记等，即房屋并非商品房，王申强对此是明知的，王申强并非陈家疃合作社集体组织成员，且回迁安置房屋在出售过程中存在的无法履行的风险高于其他房屋，即王申强在此过程中亦存在过失，且王申强主张的房屋溢价部分系合同正常成立并履行后可获得的利益，而陈家疃合作社与王申强磋商买卖事宜并收取相应款项使王申强对此产生信赖，对于合同未成立亦负有明显过错，除应承担返还收取购房款义务外，对王申强在此过程中产生损失亦应予以赔偿。综合合同磋商、双方事实履行及过错等情况，酌定陈家疃合作社再行赔偿王申强缔约过失产生的损失以5万元为宜。刘蓬军向王申强出具的收条可以证实刘蓬军收取王申强房款2.5万元，但刘蓬军并未将房屋出售与王申强，刘蓬军继续占有该款项无合法依据，应当予以返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决：一、威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社于判决生效后十日内返还王申强购房款20万元并赔偿损失5万元；二、刘蓬军于判决生效后十日内返还王申强2.5万元；三、驳回王申强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3588元、鉴定费3535元，由王申强负担3391元，威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社负担3392元，刘蓬军负担340元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王申强、陈家疃合作社、宫本胜、刘蓬军之间关系如何界定；陈家疃合作社是否应当承担责任，如需承担，应承担何种责任。首先，王申强主张其与陈家疃合作社之间的《房屋买卖合同》成立并生效，但不能提交双方签订的书面合同或其他有效证据予以证实。一审认定双方并未成立房屋买卖合同关系，并无不当。其次，陈家疃合作社否认与王申强存在合同关系，主张系将涉案房屋卖与刘蓬军，刘蓬军与他人的转卖行为与陈家疃合作社无关，但该主张与本案相关证据及查明的事实相悖：第一，王申强之女**与陈家疃合作社法定代表人宫本胜的聊天记录可以证实，双方对房屋买卖进行过磋商；第二，宫本胜实际收取**支付的房款，对此并未提出异议；第三，刘蓬军一审中认可其曾携带合同稿在王申强与陈家疃合作社之间进行协商沟通；第四，陈家疃合作社未提交有效证据证实其与刘蓬军之间存在买卖关系。因此，对于陈家疃合作社的上述主张，本院不予采纳。通过以上事实可以认定，宫本胜曾代表陈家疃合作社与王申强就房屋买卖之事宜进行过磋商，但双方最终并未订立《房屋买卖合同》。因此，陈家疃合作社应将收取的20万元款项返还王申强。至于陈家疃合作社主张已将20万元款项支付给刘蓬军，系另一法律关系，应另行主张自己的民事权益。再次，对于缔约磋商过程中产生的损失，过错方应承担责任。根据本案查明的事实，双方未签订《房屋买卖合同》的部分过错在于陈家疃合作社，陈家疃合作社应承担相应的缔约过失责任。一审判令陈家疃合作社赔偿王申强损失5万元，合法有据，本院予以维持。综上所述，陈家疃合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年四月二十八日法官助理宋杨书记员刘莎莎