浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1257号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘彩娟，女，汉族，1971年2月9日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：汪建球，温州市鹿城区嘉信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：缪爱钗，女，汉族，1964年3月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈湘君、白璐瑶，浙江泽商律师事务所律师。上诉人刘彩娟因与被上诉人缪爱钗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初9977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘彩娟及其委托诉讼代理人汪建球、被上诉人缪爱钗及其委托诉讼代理人陈湘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘彩娟上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人缪爱钗负担。事实和理由：涉案合同约定包租，被上诉人清楚上诉人租赁房屋用途，但其在上诉人装修期间不予配合，导致装修期限拖延，产生严重经济损失。被上诉人于2018年11月19日通知解除合同，不回应上诉人的沟通要求，并于2018年12月13日对房屋断水断电，致使房屋无法使用。合同约定硬装归被上诉人、软装归上诉人，并未约定恢复原状。上诉人一直向被上诉人交涉房租及其他情况，是被上诉人不回应，甚至删除好友断绝联系，故意不让上诉人支付房租，达到让上诉人违约，从而收回房屋的目的。不能支付房租的原因在被上诉人，被上诉人的断水断电致使上诉人无法进行转租，责任应由被上诉人承担，而不是上诉人。退一步讲，如合同解除，也应由被上诉人承担上诉人在一审中提交的反诉请求中的责任。缪爱钗辩称，涉案合同约定上诉人刘彩娟应2018年9月20日前支付租金，上诉人未支付还无理要求降租，并称不降租金就不支付。被上诉人通过中介多次协调无果，故上诉人有权解除合同。因上诉人拒交租金，被上诉人被迫发出书面解除通知后，才实施断水断电，这是自力救济，希望能督促上诉人交租金。合同没有约定关于提前解除的情况，上诉人违约导致合同提前解除，装饰物残值的损失应由上诉人承担。被上诉人不同意利用装饰物，有权要求上诉人恢复原状。缪爱钗于2019年9月24日向一审法院起诉请求：（1）判令解除原告缪爱钗与被告刘彩娟于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》；（2）判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（暂计算至2019年10月4日为50000元，按年租金50000元标准计算至被告实际腾空房屋之日止）；（3）被告支付逾期违约金（违约金以50000元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年9月21日起算至被告实际腾空之日止）；（4）被告支付占有使用房屋期间产生的水费464元；（5）被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2823元；（6）被告立即腾空坐落于温州市鹿城区房屋；（7）诉讼费由被告承担。一审期间，刘彩娟提出反诉请求：（1）判令反诉被告缪爱钗赔偿反诉原告刘彩娟装修费用80000元；（2）反诉被告赔偿反诉原告修理费3000元；（3）反诉被告返还反诉原告十天的房屋租金1388.7元；（4）反诉被告返还反诉原告水电费押金4000元；（5）诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年9月18日，原告（反诉被告）缪爱钗（作为出租方、甲方）与被告（反诉原告）刘彩娟（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下所有的坐落于温州市鹿城区房屋（建筑面积：132.29平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2017年10月5日起至2022年10月4日；租金每年50000元，按年支付，首次租金应于2017年9月18日前支付，每期租金应提前15天支付；乙方还需支付甲方押金4000元，押金不得冲抵房屋租金，租赁期满，双方不再续租且无违约情况，另房内设施完好，水、电费等结清后，押金不计利息退还乙方；租赁期内，所产生的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业费等费用均由乙方承担；乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一天，应按日租金的两倍向甲方计违约金，逾期支付租金达七天，甲方有权解除合同；租赁期满双方未达成续租协议或合同解除后，乙方未在合理期限内腾空并交还出租房屋时，逾期占用期间的房屋租金由乙方双倍计付给甲方。同时合同附加条款载明：“1、甲方出租该房屋给乙方包租使用，转租，甲方同意并知晓；”“2、租赁期间人身安全、财产、消防、治安、装修一切由乙方自行负责，甲方不承担，甲乙双方不得违约；”“3、租期五年，甲方不得擅自收回此房，甲方若有违约，须赔偿乙方装修费用（甲乙双方协商定）；”“4、甲乙双方经协商合同期五年满后，房内硬装归甲方，软装归乙方，乙方不得故意损坏房屋硬装。”刘彩娟承租涉案房屋后，投入装修，分隔后进行转租。2017年11月22日，刘彩娟被温州市房产监察支队鹿城大队城西中队告知需提供包括房屋权属证明等在内的材料办理装修备案登记手续，后应刘彩娟要求，缪爱钗于2017年12月8日通过微信向其提供相关权属证明材料。刘彩娟称在装修过程中，因电梯口水管老化漏水问题延误装修进程十天并花费3000元，但未将相关维修情况告知缪爱钗。刘彩娟仅向缪爱钗支付第一年租金（至2018年10月4日止）及租金押金4000元，之后的租金经催讨无果。2018年12月14日，刘彩娟向缪爱钗发送微信信息“房东，你把卡号发过来吧，我把房租转给你”，因缪爱钗已将其删除好友，故上述消息未送达。2018年12月28日，双方重新加为微信好友。2018年12月13日，经缪爱钗申请，国网浙江省电力有限公司温州供电公司对涉案房屋实施停电并予以销户。停电销户后，次承租人亦陆续搬离。现涉案房屋尚未由缪爱钗接收，屋内有刘彩娟购置的家具若干。2019年9月17日，温州市城市物业安平管理处发出通知书催缴涉案房屋2018年11月16日至2019年8月15日期间的水费464元。一审法院认为，原告（反诉被告）缪爱钗与被告（反诉原告）刘彩娟于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定租金应提前15日支付，乙方逾期支付租金达7日，甲方有权解除合同。根据合同约定，刘彩娟应于2018年9月20日前支付2018年10月5日至2019年10月4日期间的租金，现刘彩娟以缪爱钗延迟交付房屋权属证明及电梯漏水等为由进行抗辩，但据刘彩娟提供的温州市房产监察支队鹿城大队城西中队的通知，其于2017年11月22日后被告知需提交房屋权属证明等办理装修备案手续，现未有证据证明刘彩娟向缪爱钗催要权属证明的具体时间，缪爱钗于2017年12月8日提供权属证明，并不能认定其存在延迟交付的情形。另刘彩娟主张的漏水位置为电梯口位置，并非缪爱钗的维修义务，且刘彩娟提供的证据尚不足以证明漏水情况及相关维修情况，一审法院对其上述辩称均不予采纳。刘彩娟至今未履行支付第二年租金的义务，缪爱钗主张行使合同解除权，诉请解除《房屋租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。虽刘彩娟在租赁期间有未按时缴纳租金的违约行为，但缪爱钗于2018年12月13日对涉案房屋采取停电销户措施，直接导致刘彩娟无法正常使用租赁房屋。刘彩娟在涉案房屋被断电后，未缴纳租金，也未腾空交还房屋，致使房屋空置，损失扩大。综合双方上述违约行为及过错程度，一审法院酌情由刘彩娟按每月2500元标准支付自2018年12月13日起的租金及占有使用费至实际腾空之日止。2018年10月5日至2018年12月12日期间的租金仍按合同约定的50000元/年的标准计算，为9315元（68日×50000元/365日）。双方在《房屋租赁合同》中约定，乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一天，应按日租金的两倍向甲方计违约金。现缪爱钗主张逾期付租违约金，一审法院予以部分支持，由刘彩娟以欠付9315元租金为基数自2018年9月20日起算至实际履行完毕之日止，按月利率2%标准计算。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现本案因刘彩娟有未按约支付租金的违约行为导致合同解除，且缪爱钗不同意利用并要求刘彩娟对涉案房屋拆除装饰装修、恢复原状，综合上述情况，刘彩娟请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失80000元，一审法院不予支持。缪爱钗诉请刘彩娟向其支付物业管理费2823元及水电费464元，但上述款项应由物业管理公司收取，且缪爱钗尚未垫付相关款项，故一审法院对其诉请不予支持。刘彩娟另向缪爱钗支付押金4000元，该款项按约应待欠缴的水电费、物业管理费等结清后再行主张。因刘彩娟主张的漏水部位并非涉案房屋的专有部分，且刘彩娟对相关维修事实未能充分举证，其主张缪爱钗承担维修费及维修期间租金损失，依据不足。综上，依据《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院》第十一条第（二）项的规定，判决“一、解除原告（反诉被告）缪爱钗与被告（反诉原告）刘彩娟于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》；”“二、被告（反诉原告）刘彩娟于本判决生效之日起一个月内腾空搬离坐落于温州市鹿城区房屋，恢复原状并交付原告（反诉被告）缪爱钗；”“三、被告（反诉原告）刘彩娟于本判决生效之日起一个月内支付原告（反诉被告）缪爱钗房屋租金、占有使用费（截至2018年12月12日止的租金为9315元，之后的租金及占有使用费按照2500元／月的标准计算至实际腾空交还房屋之日止）；”“四、被告（反诉原告）刘彩娟于本判决生效之日起一个月内支付原告（反诉被告）缪爱钗违约金（以欠付租金9315元为基数，自2018年9月21日起算至实际履行完毕之日止，按月利率2%计算）；”“五、驳回原告（反诉被告）缪爱钗的其他诉讼请求；”“六、驳回被告（反诉原告）刘彩娟的反诉请求。”“若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费1360元，减半收取680元，由原告（反诉被告）缪爱钗负担157元,被告（反诉原告）刘彩娟负担523元。反诉受理费1005元，由被告（反诉原告）刘彩娟负担。”本院二审期间，被上诉人缪爱钗没有提交新证据。经审查，本院于2020年1月22日向上诉人刘彩娟寄送《举证通知书》，刘彩娟于2020年2月12日签收。《举证通知书》载明“提供新的证据的举证期限为收到本通知书之日起十日内。”故举证期限应截止至2020年2月22日，刘彩娟向本院提供证据录音光盘及文字记载，申请证人唐某、陈某、谭某出庭作证，申请本院出具调查函，均已超过举证期限。对刘彩娟提供的证据，缪爱钗认为不能证明待证事实，与本案无关。本院认为，刘彩娟提供的上述证据及申请本院出具调查函，已超过举证期限，且并经审查均不足以证明待证事实，故不予采纳；对其申请本院出具调查函，不予准许。在本案开庭询问之后，刘彩娟又向本院提交证据与申请，皆因超过举证期限，本院亦不再采纳与准许。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人订立了涉案房屋租赁合同，双方均应按合同约定全面履行合同义务。根据涉案合同约定，租金按年支付，每期租金应提前15日支付，逾期支付租金达7日，出租人有权解除合同。此为约定合同解除权，符合《中华人民共和合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。本案事实表明，上诉人刘彩娟未按约定于2018年9月20日前支付2018年10月5日至2019年10月4日期间的租金，则至2018年9月27日，刘彩娟逾期支付租金达7日，被上诉人缪爱钗即具有合同解除权。故一审判决支持缪爱钗解除涉案合同的诉讼请求，符合案件事实与法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案的情形，系作为承租人的上诉人刘彩娟未按期支付租金构成违约导致合同解除，故对刘彩娟关于赔偿装修损失的反诉请求应不予支持。根据《中华人民共和合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同虽已约定合同期满后房内硬装归出租人，软装归承租人。但不妨碍被上诉人缪爱钗依据合同法第九十七条的规定行使合法权利，故一审判决支持缪爱钗关于恢复原状的诉讼请求亦为正确。涉案合同关于违约金的约定明确，上诉人刘彩娟拖欠租金，应承担支付租金及违约金的责任。被上诉人缪爱钗于2018年12月13日对涉案房屋采取停电销户措施后，刘彩娟未交还涉案房屋，应视为其继续占有使用。一审判决对自2018年12月13日起的租金及占有使用费，已经结合案件实际予以酌情处理，合理适当，本院予以确认。刘彩娟请求缪爱钗支付修理费及十天租金损失，依据不足。刘彩娟请求返还押金4000元，一审判决认定该款项按约应待欠缴的水电费、物业管理费等结清后再行主张，处理适当，本院不作变动。综上所述，上诉人刘彩娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人刘彩娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年四月二十日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁