重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初1516号 原告：熊明锋，女，1986年3月10日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：向举，重庆谦合谦律师事务所律师。 被告：重庆玉诚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼706房，统一社会信用代码91500101084656620P。 法定代表人：夏志华，董事长。 原告熊明锋诉被告重庆玉诚房地产开发有限公司（以下简称玉诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人向举到庭参加诉讼。被告玉诚公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告熊明锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告玉诚公司向原告赔偿迟延办证违约金20320.98元；2.判令被告玉诚公司向原告赔偿迟延交房违约金495.63元3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日前，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1.原告购买由被告开发的位于万州区南滨大道3839号“玉诚蓝湖彼岸小区”15号楼5-3的房屋，房屋总价款354024元，2.现售商品房，被告应于合同签订后30日取得登记受理单。预售商品房，被告应于房屋交付之日起60日内取得登记受理单。若未在约定期限内取得登记受理单，应按已付房价每日万分之一的标准向原告支付违约金。2016年9月29日，被告取得“玉诚蓝湖彼岸小区”1、2、3、8、16号楼的竣工验收手续。合同签订当日，被告将该房屋交付给了原告。2017年1月19日，被告取得“玉诚蓝湖彼岸小区”15号楼的竣工验收手续。2018年10月9日，被告为原告取得该房的产权登记受理单。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告未按照约定取得产权登记受理单，构成违约。因此，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告玉诚公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：位于万州区南滨大道3839号的“蓝湖彼岸小区”由被告玉诚公司开发建设，该小区一期工程包含1、2、3、8、15、16号楼、吊层商业及车库1、2号。2015年7月27日，被告玉诚公司取得蓝湖彼岸小区1、2、3、8、16号楼的商品房预售（预租）许可证。2016年1月18日，被告玉诚公司取得蓝湖彼岸小区15号楼的商品房预售（预租）许可证。2016年9月29日，被告玉诚公司取得蓝湖彼岸小区一期工程1、2、3、8、16号楼（住宅部分）的建设工程竣工验收备案登记证。2017年1月19日，被告玉诚公司取得蓝湖彼岸小区一期工程15号楼、1号岗亭、吊层商业及车库的建设工程竣工验收备案登记证。 2016年12月30日前，原告熊明锋（乙方）与被告玉诚公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定如下主要内容：1.乙方向甲方购买坐落于重庆市万州区南滨大道3839号“蓝湖彼岸小区”15号楼5-3的商品房，建筑面积79.81平方米，总成交金额354024元；2.属现售商品房的，甲方应在×年×月×日前将商品房交付乙方使用。属预售商品房的，甲方应当在2016年10月1日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式的验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；3.除合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金；4.现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按乙方已付购房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。 2016年12月30日前，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。为配合被告玉诚公司办理《房地产权证》的需要，按照被告要求2016年12月30日前签订的合同收回，重新于2017年8月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同内容条款未作修改，仅对合同签订时间进行修改。2016年9月26日，被告玉诚公司向原告出具《证明书》，该证明书载明如下内容：“兹有客户熊明锋于2016年7月5日认购玉诚蓝湖彼岸15栋5楼3号房，已于2016年9月26日结清所有购房款350206元整，凭此证明可于2016年12月30日正常接房。特此证明。”2017年1月13日，原、被告办理了接房手续，原告当日缴纳了物业管理费。2018年8月15日，被告玉诚公司向原告开具《重庆增值税普通发票》，发票金额354024元。 2018年1月5日，被告玉诚公司向“蓝湖彼岸”一期业主发出《关于办理蓝湖彼岸一期房产证的通告》，被告玉诚公司对于蓝湖彼岸一期房产证取得作出如下承诺：“截止2018年5月30日前，为各项手续完善的业主取得房产证。在5月30日前，对于业主的车不收取车位租赁费，对于外来人员的车位按照物价局规定收取停车费用。”2018年5月16日，被告玉诚公司发出《公告》，该《公告》载明：“玉诚公司承诺的2018年5月底取得房产证，现因一期交房涉及到车库和商业的资料我司未及时完善，导致未能如期按时取得房产证，我们深表歉意。目前的状态是相关证件正在办理过程中，这里可以通过房管局了解到这个情况，我们将尽快完成资料补交，以实现房产证的取得，我公司承诺将会在2018年10月31日之前把房产证办理下来，并交付给各位业主。”2018年6月5日，被告玉诚公司向“蓝湖彼岸”一期业主作出的《承诺书》经重庆市万州区公证处公证，该《承诺书》载明：1.一期办理产权证时间延期的主要原因在于蓝湖彼岸项目属于分期开发的项目，按规定是要所有项目完成后一并办证，现在我们和相关部门协调好可以将一期住宅分开办证；2.玉诚公司及法定代表人乔玉平作出以下郑重承诺：（1）所有的发票承诺在2018年8月15日前交给各位一期业主；（2）在2018年10月31日前为购房手续完善的各位一期业主办理不动产权证书；（3）若2018年10月31日前未能为手续完善的一期业主办理好不动产权证书，我司承诺双倍赔偿由于迟延办证产生的违约金（具体金额及计算方法以双方签订的《重庆市商品房买卖合同》为准）；（3）在2018年6月1日至2018年10月31日这个时间段，各位一期未取得房产证的业主物业费由开发公司代缴。 2018年10月9日，被告玉诚公司为原告取得该房屋的《不动产登记受理通知单》。 本院认为，原、被告于2016年12月30日前签订合同时，涉案房屋尚未取得竣工备案登记证，属于期房销售，故本案应属商品房预售合同纠纷。虽原、被告于2017年8月5日重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，但结合原告交纳购房款时间、被告交付房屋时间、被告出具的《证明书》，可以认定该份合同并未实际履行，双方履行的合同应为2016年12月30日前签订的《重庆市商品房买卖合同》。原告陈述，为配合被告玉诚公司办理《房地产权证》，两份合同的条款内容未作变更，仅签约落款时间进行了变更的事实，本院予以采信。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，原告已在合同签订前已提前履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行按期交房、办理产权登记的合同义务。 关于逾期交房的违约金问题，合同约定被告应于2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，但被告的实际交房时间为2017年1月13日，并且该时涉案房屋尚未取得备案登记证，尚未达到交付条件，并未发生商品房交付的效力。被告未到庭应诉视为放弃抗辩权利，亦未提交相应证据证实系原告原因导致逾期交房，故本院确认被告于2017年1月13日交房为逾期交房（逾期天数14天），其行为构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金495.63元（354024×14×0.01%），原告关于逾期交房违约金的主张符合合同约定、法规规定，本院予以支持。 关于逾期办理产权登记的违约金问题，合同约定：“现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。本案中，原告提供的证据证明其已向被告提供了办证所需资料，被告在其发出的公告、通告及承诺书中明确说明延期办证系因其自身手续未完备所致，被告作为开发商对案涉房屋产权证办理进度方面的信息获取更为直接，其在交房时或办证条件齐备后，有义务通知原告及时提交办证材料。因此，本院确认本案逾期办理产权证的违约责任在被告一方，被告应当按照合同约定承担逾期办理产权登记的违约责任。涉案房屋所在15号楼于2017年1月19日取得竣工备案登记，虽双方于2017年1月13日办理了接房手续，但是并未发生商品房交付的效力，原告只是提前占有房屋，本案确认双方于2017年1月19日交付房屋。被告玉诚公司于2018年10月9日取得《不动产登记受理通知单》，逾期办理产权登记的时间为569天（即2017年3月20日至2018年10月9日），已付房价款为354024元，按照合同约定的计算方式，逾期办理产权登记的违约金应为20143.97元（354024元×569天×0.01％），原告方主张金额为20320.98元，对于超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆玉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告熊明锋支付逾期交房的违约金495.63元。 二、被告重庆玉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告熊明锋支付逾期办理产权登记的违约金20143.97元。 三、驳回原告熊明锋在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费332元，减半收取166元，由被告重庆玉诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 喻晓峰 二〇二〇年四月三十日 法官助理 任英龙 书 记 员 张 燕