四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终34号 上诉人（原审被告，反诉原告）：都江堰青城贡品堂茶业有限公司。住所地：四川省都江堰市青城镇飞龙村。 法定代表人：李勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：都江堰市现代农业发展投资有限责任公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇奎光路231号。 法定代表人：刘成波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南毅，四川承安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓红，四川承安律师事务所律师。 上诉人都江堰青城贡品堂茶业有限公司（以下简称贡品堂公司）因与被上诉人都江堰市现代农业发展投资有限责任公司（以下简称农投公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院(2019)川0181民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贡品堂公司上诉请求：1.撤销（2019）川0181民初314号民事判决第三项并依法改判；2.确认双方签署的《都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶业交易展示厅（茶溪谷）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）无效；3.本案诉讼费、评估费等费用由农投公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2012年，贡品堂公司向都江堰市委市政府提交《关于打造向峨茶溪谷的报告》，载明因泥石流灾害，申请自2012年8月1日起免除三年租金。经贡品堂公司、农投公司及政府相关领导部门共同开会通过该报告，并有相关领导在报告上签字确认。经查，农投公司的实际投资人为都江堰市国有资产监督管理和金融工作局，开会时的相关政府部门领导是代表都江堰市委、都江堰市国有资产监督管理和金融工作局参会的，因此其签字应当是具有法律效力的，对农投公司也是有效的；二、农投公司未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，虽然一审中农投公司辩称涉案项目属于援建项目，有相关部门的文件，但文件也只是同意农投公司边建设边办理相关手续，但是时至今日，涉案项目早已建好，却一直未取得建设工程规划许可证，于理不合，更不符合法律规范，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签署的《租赁合同》应当属于无效合同；三、农投公司的诉讼请求中，2018年4月1日前的租金已过诉讼时效，不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，在2018年7月23日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》实施以前，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。根据《租赁合同》第五条约定，贡品堂公司应当提前30日向农投公司预付下一年度租金，因此，贡品堂公司在2017年3月1日前应当预付2017年4月1日至2018年3月31日的租金，2018年3月1日前预付2018年4月1日至2019年3月31日的租金。2017年4月1日至2018年3月31日租金的诉讼时效起算日期为2017年3月1日，截止日期为2018年3月1日，因此，农投公司诉讼请求主张的租金中，2010年4月1日起至2018年3月31日期间的租金均已经超过诉讼时效；四、《租赁合同》对到期后的租金没有明确约定，只约定若贡品堂公司续租，则租金最高限额不得超过20万元每年，并不能得出双方确定续租租金标准，故一审法院以20万年计算租金标准没有事实与法律依据。 农投公司答辩称，1.《关于打造向峨茶溪谷的报告》中有相关领导签字，但并无国资局出具的正式文件，农投公司与贡品堂公司实际并未就其报告中提到的免除三年租金的事宜达成一致，不能认为双方就免除三年租金达成了合意；2.农投公司提交的规划局出具的说明中，已经明确该项目是具有合法性的，规划部门与发改部门均有相关的批复文件，是属于批准建设的项目，案涉租赁合同是有效合同；3.关于诉讼时效的问题。租金是属于定期产生的债务，具有连续性，应当视作一个整体来看待。本案中不存在租金超过诉讼时效的问题；4.租赁合同到期后，双方实际履行已变更为不定期的租赁，农投公司要求贡品堂公司就租金进行协商，但实际双方未进行后续的协商。原租赁合同约定的到期前的租金为20万元/年，在双方并未对后续的租金进行约定的情况下，农投公司按照原约定的20万元/年的约定主张并无不当。原审法院对租金标准认定，也并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 农投公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2010年3月30日签订的《租赁合同》；2.贡品堂公司于该租赁合同解除后三日内返还租赁物；3.贡品堂公司向农投公司支付2010年4月1日至2018年3月31日期间的欠付租金1150000元；4.贡品堂公司向农投公司支付2018年4月1日至其返还租赁物之日的租金；5.贡品堂公司支付违约金259479.45元；6.诉讼费由贡品堂公司承担。庭审中，农投公司明确其诉讼请求第三至五项为：3.贡品堂公司向农投公司支付2012年4月1日至2018年3月31日期间的欠付租金1150000元；4.贡品堂公司向农投公司支付2018年4月1日至其返还租赁物之日的租金，该租金标准为20万元每年；5.贡品堂公司支付违约金，其计算方式为按欠付总租金本金的百分之二十计算。 贡品堂公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2010年3月30日签订的《租赁合同》无效；2.农投公司向贡品堂公司赔偿装修损失1660805.5元；3.农投公司向贡品堂公司偿还其垫付农投公司拖欠农户土地流转金、2010年上海茶文化节闭幕式费用及看守维护修缮等费用共计253273元；4.反诉诉讼费由农投公司承担。 一审法院认定事实：农投公司（甲方）与贡品堂公司（乙方）于2010年3月30日签订了《租赁合同》，约定：农投公司将位于都江堰市的茶溪谷茶业交易展示厅（约8亩）出租给贡品堂公司，“二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，该租赁物仅作为茶产业展示体验交流平台使用……三、租赁期限：1、租赁期暂定3年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回本合同租赁物，乙方应如期交还。乙方享有优先续租权，如要求续租或中途退租必须在租赁期满或中途退租前3个月内向甲方提出书面已向，双方另行协商并经甲方同意后，重新签订租赁合同或终止合同。四、本租赁合同的租金计算：1、租金按照逐年递增计取的方式。2、租金为第一年10万元，第二年15万元，第三年20万元，若乙方续租，租金最高限额不得超过20万元／年（贰拾万元）。五、本租赁合同的租金支付时间1、本合同第一年的租金（即本合同第四条约定的金额）由乙方于本合同签订之日起30日内全额向甲方支付；2、以后每年的租金按照本合同第四条约定的金额，由乙方从本合同签订之日起至每届满一个整数年的前30日内一次性向甲方支付。六、其他费用的缴纳：……2、维修费：租赁期间，乙方向甲方报送基础设施配套完善装修方案，装修方案须经甲方审核通过后方可实施，并自行承担相应费用。在使用过程中由于乙方原因使租赁物的质量以及租赁物的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费均由乙方自行承担。……3、涉及茶产业展示和交易的软装修由乙方负责，并自行承担相关费用。4、使用茶溪谷进行商业活动产生活动的其他各项费用（其中包括但不限于乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备以及卫生治安费等）均由乙方缴纳。……七、租赁期间租赁物的修缮：1、甲方将租赁物交予乙方后，租赁物的装修及修缮，在经得甲方书面同意后，由乙方自行负责并承担相应费用；乙方经营情况与甲方无关；租赁期间，乙方不得擅自破坏租赁物结构。八、乙方的违约责任：1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金（按当年租金的20%计算），同时，甲方有权终止本合同，并收回租赁物，如果违约金不能弥补由此而造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿。……（3）拖欠租金累计1个月以上的。”该合同尾部甲方处加盖农投公司公章，乙方处加盖贡品堂公司公章。 2009年9月4日的第12期《都江堰市十万亩现代生态农业额集聚区建设会议纪要》载明“一、由向峨乡负责，相关部门配合，在9月24日前继续办理茶溪谷茶文化展示厅所需相关手续；由农投公司负责，加快茶文化展示厅内部装修进度，确保9月21日前交付使用。”。 贡品堂公司在举办茶文化节时支付过相关费用；在租赁案涉房屋期间支付过工程款、装修费、人工工资等费用。 2010年4月29日，贡品堂公司向农投公司账户转账支付租金10万元，双方均认可此系支付2010年4月1日至2011年3月31日期间的租金。同时，双方对2011年4月1日至2012年3月31日期间为免租期亦无异议。后贡品堂公司再未向农投公司支付过租金。 2012年5月30日，贡品堂公司向都江堰市委市政府提交《关于打造向峨茶溪谷的报告》，载明茶溪谷在承租后由于泥石流灾害，短期内无法盈利，申请自2012年8月1日起免除三年资产租金。对此，农投公司于2015年1月19日向都江堰市政府出具《关于向峨茶溪谷租赁情况的报告》〔都农投发（2015）2号〕，载明因2010年“8.8”、“8.13”特大山洪泥石流影响，茶溪谷河道淤塞、桥梁损毁，无法经营；经都江堰市政府批准，由农投公司对河道进行清淤，并恢复桥梁等基础设施，工程完工后于2012年4月1日移交贡品堂公司；贡品堂公司后向都江堰市委提交了前述报告，市委分管领导对该报告作了批示，但因国资管理有关要求，农投公司未能就免租事宜与贡品堂公司达成一致意见，双方亦未签订协议；农投公司建议都江堰市政府尽快组织会议对茶溪谷事宜进行专题研究。 2014年5月9日，农投公司向贡品堂公司送达律师函，载明“租赁期间，因2010年‘8.13’特大泥石流造成了租赁物区域范围内大面积河道及配套桥梁、景观损毁，致使贵公司无法正常使用。后经农投公司修复，于2012年4月1日重新将租赁物移交给贵公司”。 一审另查明，都江堰市发展和改革局于2009年8月14日出具《关于都江堰市十万亩现代农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目可行性研究报告的批复》〔都发改审批（2009）412号〕，载明“都江堰市现代农业发展投资有限责任公司：你公司关于都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目可行性研究报告收悉。经研究，原则同意〈都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目可行性研究报告〉，并将有关内容批复如下：一、项目名称：都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目……四、项目内容及规模：……新建700平方米茶叶展示交易厅；”。该局于2010年8月11日出具《关于下达十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目投资计划通知》〔都发改投资（2010）456号〕，载明“都江堰市现代农业发展投资有限责任公司：都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目已经都发改审批（2009）412号文批准立项，并经都发改投资（2009）591号文下达核准招标事项，你司关于下达该项目工程投资计划的申请收悉。经研究，现下达投资计划，情遵照执行。一、项目名称：都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目。二、项目业主：都江堰市现代农业发展投资有限责任公司。三、建设内容及规模：新建1000吨猕猴桃气调保鲜库和配套的设施设备；新建茶文化展示交易厅和300亩精品绿茶种植基地；……四、投资额及资金来源：该项目总投资2452.63万元，其中上海援建资金2025.8万元，其余不足部分自筹解决。”。 都江堰市规划管理局于2010年2月22日出具《关于都江堰市农业合作联社灾后重建项目茶溪谷茶叶主题旅游文化展示体验园〈乡村建设规划许可证〉办理情况的说明》〔编号：都规说明（2010）第4号村镇〕，载明“都江堰市农业合作联社：你单位关于向峨乡石碑村茶溪谷茶叶主体旅游文化展示体验园灾后重建项目《乡村建设规划许可证》的申请收悉。向峨乡石碑村茶溪谷茶叶主题旅游文化展示体验园灾后重建项目规划设计方案2009年规划局第24次建筑方案审查会都规方案Ｔ（2009）83号村镇审批通过。经审查，此次建设的展示厅、餐厅报送建筑施工图与原批准方案基本一致。鉴于此项目为上海援建十万亩现代生态农业集聚区项目之一，送审查资料土地手续不完善外，已具备办理《乡村建设规划许可证》的条件，待国土使用手续完善后即可发证。工程具体情况如下：建设项目业主：都江堰市农业合作联社建设项目名称：茶溪谷茶叶主题旅游文化展示体验园建设位置：都江堰市4组建设规模：总建筑面积壹千壹佰贰伍平方米。特此说明”。 另，农投公司自认2012年至2019年（全年）期间案涉土地应当向农户支付的土地流转金分别应为9130元、9586.5元、9586.5元、9586.5元、9586.5元、10271.25元、10271.25元、10271.25元，共计78289.75元。贡品堂公司已向农户支付了2012年6月15日至2013年7月31日的土地流转金10784.8元、2013年8月1日至2014年7月31日的土地流转金9586.5元、2014年8月1日至2015年7月31日的土地流转金9586.5元、2015年8月1日至2016年7月31日的土地流转金9586.5元、2016年8月1日至2017年7月31日的土地流转金9586.5元、2017年8月1日至2018年7月31日的土地流转金9586.5元，共计68303.8元。 一审法院认为，第一、案涉《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，案涉《租赁合同》系贡品堂公司与农投公司双方真实意思表示；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，案涉租赁物系经都江堰市发展和改革局于2009年8月14日出具《关于都江堰市十万亩现代农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目可行性研究报告的批复》及2010年8月11日出具《关于下达十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶文化农家体验园及猕猴桃生产基地建设项目投资计划通知》进行建设，并且都江堰市规划管理局亦于2010年2月22日出具《关于都江堰市农业合作联社灾后重建项目茶溪谷茶叶主题旅游文化展示体验园〈乡村建设规划许可证〉办理情况的说明》，因此，案涉《租赁合同》未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。 第二、案涉《租赁合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，贡品堂公司与农投公司均应按照《租赁合同》的约定全面履行各自义务。《租赁合同》中明确约定在租赁期内，贡品堂公司有拖欠租金累计1个月以上情形的，视为违约，应向农投公司支付违约金（按当年租金的20%计算），同时，农投公司有权终止本合同，并收回租赁物，根据庭审查明事实，案涉《租赁合同》签订后，贡品堂公司仅在2010年4月29日向农投公司支付了2010年4月1日至2011年3月31日期间的租金10万元，另双方认可2011年4月1日至2012年3月31日期间为免租期，但贡品堂公司至今未向农投公司支付过2012年4月1日之后的租金。因此，对农投公司要求解除《租赁合同》的主张一审法院予以支持。 第三、关于案涉《租赁合同》解除的法律后果问题。首先，贡品堂公司对返还案涉房屋亦予同意，因此对农投公司主张贡品堂公司返还租赁物的主张一审法院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，结合案件事实，导致合同解除的原因系贡品堂公司的违约行为所致，且案涉《租赁合同》原约定的租赁期已经届满，现为不定期；同时，案涉《租赁合同》约定由贡品堂公司自行承担相应维修费、涉及茶产业展示和交易的软装修、使用茶溪谷进行商业活动产生的其他各项费用，并且租赁物的装修及修缮也由贡品堂公司自行负责并承担相应费用，故对贡品堂公司要求农投公司赔偿装修损失、茶文化节闭幕式费用及看守维护修缮等费用的诉讼请求均不予支持。对贡品堂公司主张的农户土地流转金应由农投公司支付的诉讼请求，因农投公司在诉讼中对此亦无异议，同时认可2012年至2019年（全年）期间的土地流转金分别应为9130元、9586.5元、9586.5元、9586.5元、9586.5元、10271.25元、10271.25元、10271.25元，共计78289.75元。贡品堂公司在本案中主张其已代支付了2012年6月15日至2013年7月31日的土地流转金10784.8元、2013年8月1日至2014年7月31日的土地流转金9586.5元、2014年8月1日至2015年7月31日的土地流转金9586.5元、2015年8月1日至2016年7月31日的土地流转金9586.5元、2016年8月1日至2017年7月31日的土地流转金9586.5元、2017年8月1日至2018年7月31日的土地流转金9586.5元，共计68303.8元，因此农投公司应向贡品堂公司支付该款项。再次，对农投公司主张的2012年4月1日至2018年3月31日期间租金1150000元及2018年4月1日至其返还租赁物之日的租金，该租金标准为每年20万元部分，一审法院认为，根据庭审查明事实，案涉《租赁合同》签订后，贡品堂公司仅向农投公司支付了2010年4月1日至2011年3月31日期间的租金10万元，双方均认可2011年4月1日至2012年3月31日为免租期，后贡品堂公司再未向农投公司支付过租金，贡品堂公司至今一直占有使用租赁物，因此对农投公司的该项主张应予支持。但按2014年5月9日农投公司向贡品堂公司送达律师函的内容可知，因2010年“8.13”特大泥石流造成了租赁物区域范围内大面积河道及配套桥梁、景观损毁，致使贡品堂公司无法正常使用，系经农投公司修复，于2012年4月1日重新将租赁物移交给贡品堂公司，因此，2010年8月13日至2012年3月31日期间的租金应予以免除。鉴于贡品堂公司已经向农投公司支付了2010年4月1日至2011年3月31日期间的租金10万元，故贡品堂公司应当支付的2012年4月1日至2018年3月31日期间租金应为1087500元（1150000元-100000元/年÷12月/年×7.5月）。 对贡品堂公司主张其于2012年5月30日向都江堰市委市政府提交《关于打造向峨茶溪谷的报告》，申请自2012年8月1日起免除三年资产租金，有时任都江堰市相关领导签字，但农投公司与贡品堂公司并未就该内容达成一致意见，且农投公司亦向都江堰市政府出具《关于向峨茶溪谷租赁情况的报告》，载明因国资管理有关要求，农投公司未能就免租事宜与贡品堂公司达成一致意见，双方亦未签订协议，因此，对贡品堂公司主张免租事宜一审法院不予采信。同时，对贡品堂公司关于“《租赁合同》仅约定后续租金不得高于20万元/年，并未说明租金标准就是20万元/年，双方后续未签署合同，因此租金标准并不明确”，因此应对租赁物现在的市场租金标准进行评估的主张，一审法院认为，如前所述，租赁期间届满，贡品堂公司仍在继续使用租赁物，农投公司亦没有提出异议的，原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，而原《租赁合同》中对租金的计算表述为“租金为第一年10万元，第二年15万元，第三年20万元，若乙方续租，租金最高限额不得超过20万元/年（贰拾万元）”，该约定结合前后文字内容，从文义解释来说，其意为租金系逐年递增，但在乙方续租时，租金即便上涨也不应超过20万元/年；同时，结合市场规律及生活常识，房屋租金通常为递增，而该约定系对贡品堂公司更为有利，因此，为避免增加当事人讼累，对贡品堂公司要求对租赁物现在的市场租金标准进行评估的主张不予支持。故，贡品堂公司还应支付2018年4月1日至其返还租赁物之日的租金，该租金标准为每年20万元。 最后，关于农投公司主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院认为，虽案涉《租赁合同》中对贡品堂公司如有违约行为、应承担违约金进行了约定，贡品堂公司在本案中也确有逾期支付租金的情形，但综合案件事实，贡品堂公司在承租期间承租场地存在山洪泥石流等影响，故对农投公司要求贡品堂公司承担违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 第四，关于贡品堂公司主张本案本诉中2018年4月1日前的租金已过诉讼时效的问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案《租赁合同》中的租金发生之债权原因同一，因而具有整体性；虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定租金债务的整体性，因此本案应当适用该规定。贡品堂公司至今仍在占有使用案涉租赁物，但自2012年4月1日起至今的租金其从未支付，因此农投公司关于租金的诉讼请求并未过诉讼时效。故，对贡品堂公司关于本案本诉中2018年4月1日前的租金已过诉讼时效的主张一审法院不予采信。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第十一条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、解除农投公司与贡品堂公司签订的《都江堰市十万亩现代生态农业集聚区向峨乡茶业交易展示厅（茶溪谷）租赁合同》；二、贡品堂公司于判决生效之日起三十日内腾退租赁物并返还给农投公司；三、贡品堂公司于判决生效之日起十日内给付农投公司2012年4月1日至其返还租赁物之日止的租金，其计算方式为：2012年4月1日至2018年3月31日期间的租金1087500元，2018年4月1日至其返还租赁物之日止的租金按200000元/年标准计算；四、农投公司于判决生效之日起十日内给付贡品堂公司已代付的土地流转金68303.8元；五、驳回农投公司的其他诉讼请求；六、驳回贡品堂公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18812元，反诉案件受理费22227元，合计41039元，由贡品堂公司负担35000元，农投公司负担6039元。 本院二审期间，贡品堂公司提交新证据：1.租赁物图片，拟证明租赁物的使用价值，后续租金应参照评估价格；2.都江堰市市委常委王谚的身份简历、都江堰市人民政府网站公告，拟证明：王谚的签字属于职务行为，都江堰市委批准免除贡品堂三年租金；3.《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，拟证明农投公司租金请求权已过诉讼时效；4.都江堰市发展和改革局文件，拟证明：案涉茶叶基地的投资主体是农投公司，但资金是贡品堂公司实际投入；5.茶叶基地建设管护费用汇总，2008年-2014年年度茶叶基地支出明细及单据。证明：茶叶基地由贡品堂公司出资建设。农投公司对第1、2、3、4组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，对第5组证据的真实性、关联性均不予认可。本院对第1、2、3、4组证据的真实性予以认可，对第5组证据的真实性不予确认，关联性、证明力将在本院认为中论述。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审中的争议焦点是：1.案涉《租赁合同》的效力问题；2.农投公司主张的租金是否超过诉讼时效；3.后续租金的标准如何确定？4.是否应当减免租金？分别评析如下： 一、关于合同效力的问题。贡品堂公司主张案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，因而租赁合同无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但根据都江堰市规划管理局于2010年2月22日出具的《关于都江堰市农业合作联社灾后重建项目茶溪谷茶叶主题旅游文化展示体验园〈乡村建设规划许可证〉办理情况的说明》，案涉项目系经过当地规划主管部门批准建设，因此案涉租赁合同并不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。 二、关于诉讼时效的问题。本案中，双方当事人就分期支付的租金诉讼时效产生争议，其实质系分期履行的债务应如何起算诉讼时效。分期履行合同之债通常是指继续性合同履行过程中持续定期产生的债务，案涉的租金债务即是此类。尽管《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”系对同一债务分期履行的情形作出明确规定，但该司法解释所依循的债务同一性原则仍可以适用于分期履行合同之债，即对于同一性大于独立性的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满时起算。同时，从当事人之间订立和履行合同的实际出发，如果要求债权人对于分期履行过程中每一期到期未支付的租金均单独进行主张，并且在合同履行过程中时刻关注诉讼时效期间届满情况，将会对债权人过重的负担，亦不利于维护合同关系，不符合诉讼时效制度的价值目标。本案中，双方签订的租赁合同项下的租金为分期给付，虽具有一定的独立性，但不足以否认租金债务的整体性，故本案应以最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效，一审法院的认定并无不当。 三、关于不定期租赁期间租金标准的问题。2013年3月31日租赁期限届满后，贡品堂公司继续使用租赁房屋，农投公司没有提出异议，双方之间已形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租金标准应当按照原合同履行。租赁合同规定租金按照逐年递增，再结合最后一年租金为20万元/年以及续租租金不超过20万元/年的约定，一审法院确定不定期租赁期间的租金标准为20万元/年符合当事人的真实意思表示，应予维持，贡品堂公司主张按评估价格执行缺乏法律依据，本院不予支持。 四、关于免除租金的问题。贡品堂公司主张2012年8月1日起应免除三年资产租金，理由是时任都江堰市市委常委在贡品堂公司申请免除租金的报告上签字。对此，本院认为，租赁合同的当事人是农投公司，相关领导的个人签批意见未形成正式文件，也不能代表农投公司，不能认为农投公司对免除租金作出承诺，贡品堂公司关于租金免除的抗辩理由不能成立。 另外，贡品堂公司提出案涉茶叶基地的投资主体应为农投公司，贡品堂公司存在代农投公司出资的法律关系，双方应进行结算后与租金进行抵扣，农投公司则不予认可。本院认为，贡品堂公司主张的代投资关系与本案的租赁关系属于不同的法律关系，在农投公司不予确认的情况下，贡品堂公司主张一并清算及债务抵销无事实和法律依据。 综上所述，贡品堂公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18812元，由都江堰青城贡品堂茶业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年四月十三日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡