苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14407号原告：苏州辉煜置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇苏州河路18号。法定代表人：王凤友，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师所事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师所事务所律师。被告：朱乃华，女，1988年3月5日生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张机，男，1979年2月15生，汉族，住北京市朝阳区。原告苏州辉煜置业有限公司（简称辉煜公司）与被告朱乃华、张机房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月6日；并依法适用普通程序于2020年2月28日公开开庭进行审理，原告辉煜公司委托诉讼代理人宋丽琴、王乔，被告朱乃华、张机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉煜公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签署的《苏州市商品房买卖合同》；2.判令二被告向原告支付解除合同违约金707899.6元；3.判令上述第2项诉讼请求的相应款项，原告有权从应退还二被告的购房款中予以扣除；4.判令本案诉讼费用、公告费用、财产保全费用等其他费用由二被告承担。庭审中原告明确诉讼请求1变更为，依法判令于诉讼请求之日的2019年10月28日解除原告与被告1签署的《苏州市商品房买卖合同》。事实与理由：2018年7月27日，原告与二被告签订了一份《苏州市商品房买卖合同》，合同约定，二被告向原告购买位于苏州市吴江区的商品房，双方同时在合同中就房屋面积、购房总价款、付款方式及违约责任等事项进行了约定。合同约定具体如下：该商品房的总价款为3539498元，二被告应于2018年10月25日支付首付款人民币1062498元整，余款人民币2477000元由二被告于2018年12月14日前以按揭方式付清。贷款不足部分在贷款下放之日前一次性补足。合同第七条约定：二被告如未按合同约定的时间向原告支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至原告实际收到逾期相应房价款之日止，二被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，自原告解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的二被告将房屋退还给原告，二被告应按合同第四条约定房屋总价款的20%向原告支付违约金，造成原告其他损失的，二被告依法承担赔偿责任，原告不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至原告实际收到逾期应付款之日止，二被告按日计算向原告支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，二被告仅支付首付款354498元，尚欠付余款708000元及按揭款2477000元未付，经原告多次催款仍拖延未付。至2019年10月11日，二被告拖欠余款708000元已逾期达352天，按揭款24770000元逾期302天。因被告严重违约致原告提起诉讼。二被告答辩称，收到原告的起诉材料且已知悉原告的诉讼请求。但对起诉的事实，陈述意见如下：第一、签订合同之后被告积极努力履行合同义务，因买房时被告户口在北京，签订合同后被告很努力地将户口从北京迁过来，但中间手续很麻烦，直到今年九月才将户口迁来，因此到今年九月被告才真正具备了购房资格；第二、签订合同时开发商一直催促被告签合同，所以对合同的具体条款被告并不清楚，被告也没有拿到合同原件；第三、首付款被告是愿意付的，但原告主张的罚金认为过高，被告认为，因直到2019年9月才具备购房资格，因此罚金应当从2019年9月份开始算起。被告还是愿意购买涉案房屋，望与开发商协商处理纠纷。如果一定要解除合同，只同意支付违约金50000元且已付款355000元应退还。本院经审理认定事实如下：（一）原告辉煜公司提交证据证明的事实1、提交由两被告于落款“买受人”栏签名“朱乃华、张机”并于第1页手写注明“信息确认无误朱乃华、张机2018.7.27”于该日期签订的《苏州市商品房买卖合同》原件一份计40页（简称涉案房屋买卖合同），证明被告张机代被告朱乃华作为买受人与出卖人的原告签署商品房买卖合同的事实。合同约定由原告出售位于苏州市吴江区现定名锦秀吴越花园的商品房；该商品房用途为住宅，建筑面积共143.01平方米，套内建筑面积为124.988平方米；该商品房总价款为3539498元。合同正文第七条约定，“第七条（买受人逾期付款的违约责任）买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：（本条第1款和第2款不作累加处理）1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（该数字应当等同于本条第1款中的数字）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按合同第四条约定房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款中的对应比率），合同继续履行。”根据合同附件三第（三）款约定：“（三）按其他方式付款：买受人应于2018年10月25日支付首付款人民币1062498元（大写：壹佰零陆万贰仟肆佰玖拾捌元整），余款人民币2477000元（大写：贰佰肆拾柒万柒仟元整）于2018年12月14日之前以按揭方式付清。贷款不足部分在贷款下放之日前一次性补足。”其中第19页有署名“朱乃华、张机”的签名并注明日期“2018.7.27”，并批注：“本人已知晓苏州市区相关购房政策（本人名下苏州无房），如果由于本人相反相关此项购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相关责任。”2、提交编号为“№4712816”,入账日期为2018年7月27日的《收据》一份，该凭证涉及金额354498元和金额354498元的中国农业银行POS单一张，该POS单中账号是被告朱乃华的。证明朱乃华于2018年7月27日向原告支付了购房款354498元，除该购房款外，朱乃华未再向原告支付过剩余购房款。3、提交落款日期2018年12月19日和2019年9月16日的《律师函》二份及EMS邮单复印件一张、投递电脑截屏打印件1张。证明原告委托律师于2018年12月19日发函督促被告朱乃华支付拖欠的购房款，该份律师函的投递记录显示于2018年12月20日12:36收到；在2019年的9月16日再次发函督促被告1支付购房款，该份律师函的投递记录显示于2019年9月17日11:13收到。但被告均未支付欠款。4、提交朱乃华户口转入信息打印件1张，证明朱乃华已于2019年5月16日从甘肃省礼县城关镇城沿01号迁户口至苏州市人才服务中心，集体户口地址是苏州市干将西路288号。5、提交2018年7月21日由原告与张机签订的《商品房认购合同》一份，证明被告对房屋的价款和首付款比例是非常清楚的。被告朱乃华质证称，对证据1，该份合同直到起诉后才看到，对涉及的房屋买卖事实也是到起诉后才知晓，签名非其本人所签；对证据2，没有签过字，也没有付过款；也是第一次看到证据3的材料；证据4属实。被告张机质证称，对证据1的涉案房屋买卖合同有异议，从签订后就没见过合同，也没收到过合同文本；对证据2付款事实无异议，属实；收到过证据3中的律师函，但认为违约金应该以首付款为基数计算，收到律师函时户口的工作还没有落实，正在办理过程中；证据4属实，无异议；对证据5无异议，是其签的，但没有拿到合同文本。（二）被告朱乃华、张机未提交证据。（三）本案另查明1、原告确认的事实，①涉案买卖的房屋于2019年5月27日由吴江区住房和城乡建设局发出“2019第018号”《吴江区商品房交付使用通知书》，涉案锦秀吴越花园28幢[吴江区鲈乡南路469号]商品房已通过商品房交付使用备案；②合同签订后，通过朱乃华的账户将购房首付款中的354498元汇入了原告的账户，有《收据》和付款凭证证实，依此可证明张机代签涉案房屋买卖合同的行为得到了朱乃华的确认，另外，为满足购买条件，朱乃华的户口也在办理转到苏州的手续，该转户口的行为与张机所称“很努力地将户口迁过来”的陈述相印证，所以原告有理由相信朱乃华是知道张机已经购买涉案房屋的，而且之后朱乃华的户口也迁到了苏州。基于以上事实，原告认为张机有权代表朱乃华购买涉案房屋；③关于依合同第四条、第五条约定，30%的首付款金额与附件三P33页中的金额不一致的问题，原告认为，因实际履行中只要达到30%首付款即可，基于贷款凑整数会相应把金额作调整，这是行业惯例。2、朱乃华否认涉案房屋买卖合同第1页手写部分签名是其本人所签；目前不同意继续购买涉案房屋；其与张机系夫妻关系。3、张机称，①涉案房屋买卖合同中“朱乃华”签名是其代签，与朱乃华系夫妻关系；②涉案房屋买卖合同中的手写内容是张机所写，日期2018年7月27日是合同签订日期和手写内容日期；③张机称，没有将买房事宜告知朱乃华，因为朱乃华一直不同意买房；④买房时被告朱乃华的户口还在北京，张机要将朱乃华的户口转到苏州，但苏州当时又不接收，因为朱乃华当时是学校毕业的，要返回原籍甘肃后才能转户口到苏州，户口到苏州已是5月份了，正式办妥就是2019年9月份；⑤目前还是愿意购买涉案房屋；⑥合同约定2018年10月25日前支付首付款，金额是1062498元，实际已付款354498元，没有全部履行支付首付款的原因是被告的户口没迁过来，所以只应该付354498元；⑦对如何承担违约责任，张机认为应该承担的是2018年9月到10月份之间首付款余额的违约责任。4、二被告确认的事实，二被告均称相互间是夫妻关系，2011年在甘肃陇南登记结婚，后结婚证遗失，于2015年在北京补办结婚证，但未提交证据证明。5、本案原告的诉状副本于2019年11月3日送达被告。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、《收据》、《吴江区商品房交付使用通知书》、中国农业银行POS单、《律师函》及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，依原告提交与被告于2018年7月27日签订的《苏州市商品房买卖合同》，在未提交有效反证情况下，系双方真实意思表示，合同成立有效，合同双方当事人均应依约全面适当履行各自的合同义务。第二，关于签订合同的主体。依涉案房屋买卖合同显示，签订双方是房屋出买人辉煜公司与购买人朱乃华和张机。虽然庭审中张机称“朱乃华”的名字由其代签，但是，①从二被告均陈述系夫妻关系，而购买商品房属夫妻大额财产处分，按常理须夫妻共同谨慎决定；②涉案购房首付款354498元从朱乃华的账户汇入原告账户；③张机陈述，因朱乃华户口迁移手续复杂，直至2019年9月才办妥户口迁移至苏州的手续，该陈述与朱乃华户口的实际迁移情况相印证。据此可证实，朱乃华应知涉案房屋买卖的事实成立，作为合同签订相对方的原告有理由相信张机代理朱乃华为相应的民事法律行为，故张机表见代理朱乃华签订涉案房屋买卖合同的事实成立，涉案房屋买卖合同的购买人一方当事人是朱乃华和张机。第三，涉案房屋买卖合同约定涉案商品房总价款为3539498元，付款方式约定，“买受人应于2018年10月25日支付首付款人民币1062498元”，“余款人民币24770000元于2018年12月14日之前以按揭方式付清。贷款不足部分在贷款下放之日前一次性补足。”本案已查明，被告支付首付款中的354498元后，余款均拖欠未付，拖欠未付的理由是迁户口手续复杂，直到2019年9月户口才迁到苏州，至此被告认为才具备了购房资格。据此，被告拖欠付购房款的事实成立，因违反合同约定，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。关于被告称因户口的迁移造成拖欠付款的辩解，本院认为，首先，户口是否满足迁移的条件非为房屋买卖合同约定的事项，故不是合同签订相对方的原告义务；其次，户口迁移是否完成以及自身是否已具备其他购房条件，应由购买人一方的被告在签订房屋买卖合同时予以预见，应当预见而未预见造成的后果，应由被告自行承担。结合涉案房屋买卖合同第19页张机手写“本人已知晓苏州市区相关购房政策”及“愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相关责任”的批注，本院对被告相应的辩解意见均不予采纳。因被告违约，合同相对方的原告依合同约定提出解除合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。但对其主张于2019年10月28日为解除合同日期予以调整，应以起诉后诉状副本送达时间的2019年11月3日为合同解除时间。第四，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合本案，①合同解除后，为减少诉累，被告已付首付款中的354498元应由原告予以退还。②关于违约金的计算标准，合同约定“买受人应按合同第四条约定房屋总价款的20%向出卖人支付违约金”，即707899.6元。对此，被告提出违约金过高的异议。本院认为，合同签订后，被告确为履行合同依约支付了购房款354498元，且为履行合同实际办理了户口迁移手续，至本案诉讼过程中，被告张机始终表示仍愿意继续履行合同，另原告亦未举证证明因涉案合同的解除实际造成损失707899.6元的事实。因此，本院综合本案案情，认定原告主张的违约金707899.6元过高，依法调整为违约金200000元。上述应由原告退还被告的已付购房款与违约金相抵，原告应退还被告已付购房款154498元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告苏州辉煜置业有限公司与被告朱乃华、张机于2018年7月27日签订的《苏州市商品房买卖合同》于2019年11月3日解除。二、被告朱乃华、张机应于本判决生效之日起十日内向原告苏州辉煜置业有限公司支付违约金200000元；原告苏州辉煜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告朱乃华、张机已付购房款354498元。上述两项相抵，原告苏州辉煜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告朱乃华、张机已付购房款154498元。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××69，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）三、驳回原告苏州辉煜置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35116元，由被告朱乃华、张机承担9832元，原告苏州辉煜置业有限公司承担25284元。被告承担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××69，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部），原告已预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱知行人民陪审员  徐玉兰二〇二〇年四月十四日书 记 员  徐成艳附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采限补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。