新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院         新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书   （2019)兵0901民初931号   原告：马丰林，男，回族，1978年4月30日出生，个体，住额敏县。   原告：赵金花，女，回族，1981年2月1日出生，农民，住址同上。   委托诉讼代理人：马丰林（赵金花之夫）。   被告：额敏庆隆物业服务有限公司，统一社会信用代码91654221328872283P，住所地庆隆国际广场5楼。   法定代表人：刘国栋，经理。   马丰林、赵金花与额敏庆隆物业服务有限公司（以下简称庆隆物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理。马丰林、赵金花当庭撤回对额敏庆隆房地产开发有限公司（以下简称庆隆房地产公司）的起诉，本院口头裁定予以准许。马丰林到庭参加诉讼，庆隆物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   马丰林、赵金花向本院提出诉讼请求：1、2017年6月9日至2018年6月9日的租金房租，租金17714元，2018年6月9日至2019年6月9日的租金33742元，违约金10122元，合计61578元；2、本案诉讼费670元由庆隆物业公司承担。事实与理由：2016年6月9日，原告与庆隆物业公司签订一份委托经营管理合同，并盖有“额敏庆隆商业广场物业管理办公室”公章及法定代表人刘国栋个人私章。合同约定，原告将自己购买的位于第九师朝阳新区两间商铺委托给庆隆物业公司经营；庆隆物业公司按照约定给付租金。合同签订后，原告将房屋交付给庆隆物业公司，庆隆物业公司应于2018年6月1日前一次性给付马丰林、赵金花2018年一年剩余租金17714元，庆隆物业公司现已逾期14个月。2019年6月1日前一次性给付马丰林、赵金花一年的租金33742元。庆隆物业公司现已逾期2个月，至今未付租金。   庆隆物业公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为自愿放弃诉讼权利。   在本案审理过程中，马丰林、赵金花提供以下证据：1.常住人口登记卡、身份证及结婚证，证实马丰林、赵金花两人之间的关系。2. 马丰林与庆隆房地产公司签订商品房买卖合同，证实庆隆房地产公司将其开发的朝阳新区小白杨农贸市场3层31120号（预测建筑面积22.77㎡）商铺、3层31119号（预测建筑面积21.7㎡）商铺出卖给马丰林。3. 马丰林与庆隆物业公司于2016年6月9日签订《委托经营管理合同（A版-投资客）》2份，证实委托期自2016年6月9日起算；庆隆物业公司于每年6月1日前一次性支付当年的租金；第三年租金以实际购房合同总价款的7%计算；第四年租金以实际购房合同总价款的8%计算；违约金计算方式为：所交房款的2%。4.收据3张，证实2016年马丰林向庆隆房地产公司支付购房款合计为421 783元。因庆隆物业公司放弃质证权利，上述证据相互结合起来形成了证据链，并经本院审核可以认定以上事实。   本院对涉案的主要事实与原告主张的事实基本一致，故不再赘述。另查，刘国栋系庆隆物业公司法定代表人，并在该公司占股100%。   本院认为，一、庆隆物业公司存在违约问题。原告与庆隆物业公司之间签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》从内容看，刘国栋系庆隆物业公司法定代表人，在庆隆物业公司为大股东，其行为即代表公司。故足以认定原告购买了庆隆房地产公司的商铺，然后又出租给庆隆物业公司并收取租金，该委托经营管理合同其实就是所谓的“购房返租协议”，即双方完成购房行为之后又形成了房屋租赁合同关系。该合同系双方的真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约定和法律规定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与庆隆物业公司签订合同之时就完成了交房义务，庆隆物业公司应按照约定期限支付租金，其至今未能履行付款义务的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求庆隆物业公司支付欠付租金的诉讼请求，即2017年6月9日至2018年6月9日的租金房租，租金17 714元，2018年6月9日至2019年6月9日的租金33 742元，于法有据，本院予以支持。   马丰林、赵金花主张的违约金数额是否适当，应否调整。关于违约金数额是否适当的参照，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，马丰林、赵金花未提供证据证明庆隆物业公司逾期支付租金给其造成的实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。双方约定的违约金计算方式为：按所交房款的2%计算，明显违反法律规定。本案中，马丰林、赵金花主张要求庆隆物业公司承担违约金10 122元,对此，马丰林、赵金花计算违约金以租金数额不妥，并不是以实际损失作为参考依据，不符合法律规定。   关于违约金应否调整。庆隆物业公司虽然未参加庭审，也未提出予以调减要求。在此情况下，根据2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。”涉案合同的庆隆物业公司违约期限自2018年6月1日起长达一年半之久未支付任何租金，违反了诚实守信原则，存在明显过错。因此，本院根据过错程度、预期利益等因素对违约金作出裁量。本院认为，逾期付款损失为款项接收方即原告的利息损失。同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率计算，故对原告主张违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，即租金17 714元×同期贷款基准利率4.35％×1.5年×1.5倍+租金33 742元×同期贷款基准利率4.35％×0.5年×1.5倍=2 834.59元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   额敏庆隆物业服务有限公司支付马丰林、赵金花租金51456元及违约金2 834.59元，共计54 290.59元，于判决生效之日起三日内付清。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1 340元，减半收取计670元，由马丰林、赵金花负担80元，额敏庆隆物业服务有限公司负担590元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。           审判员  傅 东 辉     二〇二〇年三月十八日     书记员  巴格达尔       1