上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1721号上诉人（原审被告）：上海鼎荔机械设备有限公司，住所地上海市浦东新区新坦瓦公路1456号7幢一楼。法定代表人：林沁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海厚昌实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉柘公路825号4幢110室。法定代表人：叶则秀，总经理。委托诉讼代理人：陆海平，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人上海鼎荔机械设备有限公司（以下简称鼎荔公司）因与被上诉人上海厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鼎荔公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人关于该三项的诉讼请求或发回重审。事实与理由：2018年8月中旬，上诉人就接到了通知，系争房屋即将拆除，此后上诉人没有正常经营，而且被上诉人在2018年9月15日开始就采取断水断电措施，上诉人无法使用房屋。被上诉人还对上诉人的财物进行了破坏，故上诉人不需要支付剩余的房屋使用费。被上诉人没有提供电量抄表单，也没有实际支付凭证，没有举证证明其实际履行了环卫保洁服务，故上诉人不应承担电费、环卫费。被上诉人厚昌公司辩称：上诉人将系争房屋作为仓库使用，被上诉人多次催促上诉人交还房屋，上诉人拒不搬离，也不支付租金及其他费用，长达一年。电费、环卫费都是参照合同约定计算的，在上诉人占有房屋期间都实际发生了。一审法院酌定的金额是正确的。请求二审法院维持一审判决。厚昌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除厚昌公司与鼎荔公司签订的租赁合同；2.判令鼎荔公司支付所拖欠的租赁费人民币（以下币种相同）252,000元（暂计至2019年8月14日）：3.判令鼎荔公司支付所拖欠的电费3,408.75元（总电数2525X1.35暂计至2019年5月19日）；4.判令鼎荔公司支付合同约定的环卫费10,000元。一审庭审中，厚昌公司变更诉请2租赁费的计算期间为2018年9月15日至2019年9月14日，计算方式为月租金2万，每两年递增5%，每月2.1万元，计算一年；诉请3电费计算期间为2018年8月15日至2019年5月19日，电费金额变更为3,372.30元；诉请4是2018年9月15日至2019年9月14日一年的环卫费。一审法院认定事实如下：2015年8月14日，厚昌公司作为甲方（出租方），鼎荔公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号的厂房（即本案系争房屋）（建筑面积约1,200平方米）出租给乙方，做合法生产使用，租赁期限从2015年9月15日起至2021年8月14日止。合同第二条“租金、保证金的支付方式及其他费用”约定：1.租金每月合计2万元，租金应以12月支付一次，实支付现金24万元，每次支付租金须提前十五天，先缴后用。2.租赁协议签订时，乙方应向甲方支付2万元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3.乙方完成支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费（按5.09元每吨计算），电费（按1.35元每度计算），环卫费每年1万元（与房租同时交纳）。合同第三条第5款约定，乙方须按合同的约定缴纳租金，足额缴纳各种费用（包括但不限于租金、水电费），不按时支付租金和其他费用超过15天，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租厂房，有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理，收取房租和滞纳金。合同补充条款还约定，租金每两年递增5%，乙方租赁本厂房已包括大门口一栋二层楼建筑物，甲方将用电户头移给乙方（因本厂房有另外三家厂房在生产），乙方除自己用电量后，剩余的电量乙方须开同等增值税发票给另外三家。同日，厚昌公司出具收据一份，确认收到鼎荔公司支付的2万元租赁保证金。后厚昌公司将系争房屋交付鼎荔公司，由鼎荔公司进行使用经营。因鼎荔公司未按约支付2018年9月15日至2019年9月14日的租金，厚昌公司于2018年9月15日对系争房屋断水断电。当日，鼎荔公司向厚昌公司出具《函》一份，载明鼎荔公司于2018年8月15日收到政府相关部门、村委会、城管执法队正式通知，系争房屋已不允许机械生产加工使用，至此系争房屋租赁合同发生了实质性变化，故要求厚昌公司明确相关事项并提出解决方案。2018年9月17日及2018年10月8日，厚昌公司委托律师通过手机短信方式两次向鼎荔公司法定代表人发送律师函，均载明鉴于鼎荔公司支付租金已经超过期限，限鼎荔公司在2018年9月21日前立即支付本期租金，如鼎荔公司不履行，厚昌公司将按照合同约定即刻终止合同并清理鼎荔公司的物资，所有后果均由鼎荔公司承担。鼎荔公司法定代表人则回复要求厚昌公司明确解决方案，否则不应自行采取任何行动，并对厚昌公司的违法犯罪行为进行报案处理。2018年9月22日，厚昌公司因鼎荔公司未按约支付租金，将系争房屋内鼎荔公司部分物品搬离，鼎荔公司于2018年9月25日至公安机关报警。2019年2月14日，鼎荔公司工作人员再次报警称公司大门被撬等。一审庭审中，厚昌公司向一审法院提交了其与上海XX厂于2015年4月28日签订的《租赁合同》，其中载明上海XX厂将上海市浦东新区XX镇XX村XX丘（图幅65-68/81-84）房屋（房屋类型：厂房）现有状态出租给乙方，总面积约4,000平方米，租赁期限自2015年4月29日起至2025年4月28日止，以证明系争房屋的来源。同时厚昌公司向一审法院提交了2018年8月至2019年5月电费缴纳单据及两份电表读数照片，以证明鼎荔公司使用电量情况。另，厚昌公司向一审法院陈述，系争房屋没有办理过合法建造手续，2018年9月15日厚昌公司对系争房屋进行断水断电后，鼎荔公司私装电表使用的也是厚昌公司的电量，也应支付相应电费，鼎荔公司办公区域使用了288度，车间使用了2,220度。环卫费的性质为保洁费。一审庭审中，鼎荔公司向一审法院陈述，拆迁是指系争房屋（1,200平米彩钢板）都要拆除，彩钢板目前还没有拆除，鼎荔公司已于2018年8月中旬将自行搭建的600平米顶棚拆除。其电费支付到2018年9月14日，2018年9月15日厚昌公司开始对鼎荔公司进行断水断电，之后鼎荔公司自行接电，还是接到厚昌公司电表上，直至2019年5月鼎荔公司恢复生产用电，不认可厚昌公司的电表读数，现电表已经拆除，无法核实电量，目前电费还未支付。环卫费就是厚昌公司到鼎荔公司仓库区收垃圾，但断电后厚昌公司没有来收过垃圾。同时，要求在本案中一并处理2万元保证金。另，本案在审理过程中，鼎荔公司向一审法院提交了XX村村民委员会于2019年10月22日向鼎荔公司发出的《通知》一份，其中载明根据上级有关部门核查，XX村XX号（上海XX厂）属于违法建筑，应予以拆除。现告知鼎荔公司于2019年10月24日前在该违法建筑屋内所有物品自行搬离违建现场，如逾期不予搬离，由此产生的一切后果均由鼎荔公司自负。一审法院认为，厚昌公司与鼎荔公司就系争房屋签订的《租赁合同》，因系争房屋无合法建造手续，依法应属无效。因《租赁合同》无效，对厚昌公司主张解除合同的诉请，一审法院不予支持，但厚昌公司已收取的租赁保证金应予返还。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。厚昌公司作为出租方，其提供的租赁物并无相应的合法建造手续，且在租赁物不具备合法性的前提下将其出租，显有过错，应对合同无效承担主要责任；而鼎荔公司作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，对合同无效亦有过错，应对合同无效承担次要责任。故对厚昌公司要求鼎荔公司支付2018年9月15日至2019年9月14日期间的拖欠租赁费的诉请，因租赁合同无效，但经一审法院查明事实，鼎荔公司实际占有使用系争房屋，仍应支付相应房屋使用费，使用费标准可参考双方约定的租金标准，故厚昌公司该诉请实为主张相应期间的房屋占有使用费。现鼎荔公司已支付房屋占有使用费至2018年9月14日，厚昌公司自2018年9月15日起对系争房屋进行断水断电，对鼎荔公司使用系争房屋造成了一定影响，且因厚昌公司搬离鼎荔公司物品的行为导致双方矛盾加剧，亦会对鼎荔公司正常使用房屋造成影响，故结合双方合同实际履行情况、双方对签订、履行合同的过错程度，一审法院酌定鼎荔公司向厚昌公司支付拖欠的房屋使用费17万元。对厚昌公司主张的环卫费，一审法院认为，基于上述对使用费酌减的理由，一审法院亦酌定鼎荔公司应向厚昌公司支付环卫费7,000元。对厚昌公司主张的拖欠电费的诉请，厚昌公司已向一审法院提交了电量使用情况的初步证据，鼎荔公司以电表拆除无法核实为由不予认可，但同时鼎荔公司自认其于2018年9月15日厚昌公司断水断电后自行接电至厚昌公司电表使用且电费还未支付，现在双方对电量使用情况无法核实的情况下，根据双方的举证情况，一审法院酌定鼎荔公司向厚昌公司支付电费3,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，于二○一九年十二月十七日作出判决：一、上海厚昌实业有限公司与上海鼎荔机械设备有限公司签订的《租赁合同》无效；二、上海鼎荔机械设备有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海厚昌实业有限公司自2018年9月15日至2019年9月14日止的房屋占用使用费17万元；三、上海鼎荔机械设备有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海厚昌实业有限公司电费3,000元；四、上海鼎荔机械设备有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海厚昌实业有限公司环卫费7,000元；五、上海厚昌实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海鼎荔机械设备有限公司租赁保证金2万元；六、驳回上海厚昌实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,281元，减半收取计2,640.50元，财产保全费1,847元，共计4,487.50元，由上海厚昌实业有限公司负担1,782.50元，上海鼎荔机械设备有限公司负担2,705元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，双方当事人一致确认，系争房屋于2019年11月底拆除。被上诉人表示上诉人已经于2019年10月搬离。本院认为，系争房屋无合法规划建造手续，故系争租赁合同应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人在2018年9月15日之后未再向被上诉人支付租赁费用，但根据上诉人一审期间提交的证据，2019年10月22日，系争房屋所在村委会依然发函催促其搬离，说明上诉人当时依然占有系争房屋，现被上诉人认可上诉人2019年10月搬离了系争房屋。因此，根据上述司法解释规定，上诉人仍然应当参照合同约定向被上诉人支付相应的房屋占有使用费。虽然被上诉人曾经对系争房屋采取断水断电的措施，但上诉人也认可其曾经有自行接电的行为，一审法院综合考虑上述因素，已经酌情降低了合同约定的租金标准，认定上诉人支付占有房屋期间的使用费17万元，并无不当。至于电费与环卫费的问题，系争房屋是厂区整体的一部分，系争租赁合同中对此也有相关费用分摊支付的约定，一审法院参照该合同约定，综合考虑房屋使用状态，酌定上诉人支付一定数额的电费、环卫费，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,900元，由上诉人上海鼎荔机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年四月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……