广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初4298号原告：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地:深圳市宝安区西乡街道共乐社区工和工业路明月花都写字楼F座706室，统一社会信用代码：91440300755665879R。法定代表人：马哲春，执行董事。委托诉讼代理人：徐峰，广东深莞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜清，系公司员工。被告：李淑婷，女，汉族，1973年10月8日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，上列原告深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）与被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐峰、李胜清，被告李淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、被告立即向原告支付物业服务费及相关费用8275元（自2015年7月至2018年7月）；2、被告支付迟延付款的滞纳金11277.29元；3、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求中相关费用包括2015年7月23日至2018年7月31日期间的物业服务费及专项维修基金，2015年8月1日至2018年7月的水费、排污费、垃圾处理费，第二项诉讼请求滞纳金的计算标准为日3‰。本案相关事实2012年9月14日，深圳市住房和建设局（以下简称市住建局）与中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安公司）签订《观澜（A924-0164宗地）安居商品房项目共同建设框架协议书》，约定长安公司为观澜安居商品房项目的土地使用权人和建设单位，市住建局拥有50%安居型商品房权益。2014年11月7日，被告与市住建局签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定被告以539951.09元的价格购买了观澜（A924-0164宗地）安居商品房项目即福安雅园的第7栋A单元1903号房；由原告进行前期物业服务，物业服务费由被告按每月每平方米建筑面积2.88元交纳；市住建局应在签订合同前向被告明示其与物业服务企业签订的前期物业服务合同和所制定的业主临时公约；被告在签订合同时，应同时签署业主临时公约。另，长安公司与原告签订的《福安雅园（前期物业管理）合同》，约定由原告提供福安雅园项目的前期物业管理服务，物业管理的服务标准与要求按照深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z42-20Ⅱ《物业服务通用规范》和《深圳市住宅物业管理废物收费指导标准》二级服务标准的要求执行，其中高层住宅楼统一按每月每平方米2.88元收取，物业服务费按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费。2015年6月28日，原、被告签订《福安雅园业主临时管理公约》，其中第二十条规定业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基金，第二十五条明确该业主临时管理公约于2015年5月生效。同日，被告签收《业主入伙物品发放清单》。原告提交了物业服务企业资质证书、物业服务收费备案表，证明其符合物业管理的企业资质，及物业服务收费标准经过备案，具有法律依据；另提交了增值税专用发票、深圳市物业专项维修资金委托收款协议，证明其已向水务公司代缴全部业主的排污费、垃圾处理费，及其具有代为收取专项维修资金的资格。被告主张，1、原告虽然可以代收水费和专项维修资金，但是无权代为行使水费和专项维修资金权利人的诉讼权利，被告愿意结清全部水费，也愿意缴纳物业专项维修基金，但是不愿意交给原告。2、原告提交的《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》均对被告没有约束力。住建局才是建设单位，才有权选聘物业服务企业提供前期物业服务并签订前期物业服务合同，且原告作为物业服务方不是指定临时管理规约的适格主体。3、原告请求滞纳金没有法律和合同依据，被告不应支付滞纳金。4、原告未举证其实际提供了其承诺的各项物业服务并达到二级服务标准，被告有权拒交物业服务费。5、原告服务极差，在业主公约里赋予自己停水停电的权利，还曾用停电、威胁、辱骂的方式催缴物业费，激化矛盾并拒不道歉，被告保留另行起诉其侵权行为的权利。6、即使按照原告主张的费用计算方式，计算结果应为8217.66元，说明原告提供的资料不可信。被告提交了住宅使用说明书、业主投诉、原告公共信用报告、物业系统员工配置人数及标准、照片及视频、业主微信群聊天记录截图、电视报道、网络报道、类似小区审计报告页面、收款收据等证明其主张。本案审理过程中，双方确认被告缴纳物业管理费及专项维修基金至2015年7月22日,缴纳水费及附加费至2015年7月。另，本案与（2018）粤0309民初4296、4727、4299-4301号案件均为原告嘉诚公司提起诉讼的物业服务合同纠纷，本案被告李淑婷及（2018）粤0309民初4297、4300号案件被告朱懋春、马晓鹏另向本院起诉嘉诚公司物业服务合同纠纷，诉讼请求：1、确认长安公司与嘉诚公司所签订的前期物业管理合同对其没有约束力；2、嘉诚公司制定的业主临时管理公约对其没有约束力；3、无须向嘉诚公司支付任何滞纳金；4、2016年3月至2018年7月期间的物业服务费按1.5元/平方米结算，若第1项诉讼请求未获支持，则要求按1.1元/平方米结算该期间的物业服务费；5、诉讼费用由嘉诚公司承担。本院于2019年5月10日作出（2019）粤0309民初751号民事判决书，判决驳回朱懋春的全部诉讼请求，于2019年6月28日作出（2019）粤0309民初760号民事判决书，判决驳回马晓鹏的全部诉讼请求，于2019年6月28日作出（2019）粤0309民初765号民事判决书，判决驳回李淑婷的全部诉讼请求。后朱懋春、李淑婷、马晓鹏向深圳市中级人民法院提起上诉，案号分别为（2019）粤03民终20593、25336、31818号。其中，深圳市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤03民终25336号民事判决书，认为《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》均系李淑婷与市住建局所签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》的附件，李淑婷虽然没有再上述两份文件上签字，但其在买受涉案房屋时知悉上述文件，上述文件也符合法律和行政法规的强制性规定，在涉案小区选聘出其他物业服务企业前，上述《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》均在有效期内，李淑婷应受上述文件的约束，判决驳回上诉，维持原判。判决理由及结果本院认为，原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。房屋专项维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修基金，被告应当按照相关规定进行缴纳。原告已举证证明其代被告缴纳了水费、排污费、垃圾处理费，被告应予支付。双方均确认被告缴纳物业管理费至2015年7月22日，则被告应支付原告2015年7月23日至2018年7月31日期间的物业管理费6924.96元（52.76元＋2.88元/平方米×68.7平方米×35个月），专项维修基金605.71元（4.58元＋0.25元/平方米×68.7平方米×35个月）。经核算，被告应支付原告2015年8月1日至2018年7月31日水费及附加费477.23元。关于滞纳金，双方没有约定，应自逾期之日起按照相关法律规定计算。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李淑婷于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司2015年7月23日至2018年7月31日期间的物业管理费6924.96元及滞纳金（以人民币6924.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月16日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至付清之日止）。二、被告李淑婷于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司2015年7月23日至2018年7月31日期间的专项维修基金605.71元。三、被告李淑婷于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司2015年8月1日至2018年7月31日水费及附加费477.23元。四、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币288元，由被告承担118元，由原告承担170元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  光人民陪审员 田  红  利人民陪审员 魏  少  娟二〇二〇年四月八日书 记 员 梁俊威（兼）书 记 员 吴    雪附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。