浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初883号 原告：浙江新南北物业管理有限公司，住所地杭州市潮王路218呈2楼。统一社会信用代码91330000704666011R。 法定代表人：陈烟土，董事长。 委托代理人：郑毓君，女，1970年12月9日出生，住杭州市西湖区。系公司员工。 委托代理人：汪希，男，1970年12月9日出生，住杭州市西湖区。系公司员工。 被告：童国旗，男，1962年8月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：宋广华，杭州市余杭区华达法律服务所法律工作者。 委托代理人：陈腊英，杭州市余杭区政邦法律服务所法律工作者。 原告浙江新南北物业管理有限公司（以下简称原告）与被告童国旗（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年1月23日，因浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，本案中止诉讼程序，后中止诉讼原因消除，本院于2020年2月17日恢复审理，并于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告新南北物业公司的委托代理人汪希、郑毓君，被告童国旗及其委托代理人宋广华、陈腊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2011年12月，原告受浙江新南北房地产开发有限公司委托为乐章花苑住宅小区提供前期物业管理服务，并于2018年4月和乐章花苑业主委员会签订物业服务合同，继续提供小区的物业服务事宜。2016年3月，原告与瓶窑镇政府签订《乐章花苑前期物业管理服务协议》。2016年3月30日，瓶窑镇政府将乐章花苑15幢溪东路18号商铺拍卖给被告，原告依约提供物业管理服务至今。根据《乐章花苑前期物业管理服务协议》。乐章花苑小区商铺物业管理服务费按建筑面积每月每平方米4元收取。如业主或物业使用人不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告有权按照协议约定每逾期一日加收应缴费总额的千分之二。被告系原告管理乐章花苑小区15幢18号商铺业主，该房屋建筑面积是208.18平方米。被告自2016年7月1日起至2018年12月31日共拖欠物业费17487.1元，至2018年12月31日共产生违约金19035.7元，费用合计36522.8元。2016年7月1日至2019年10月30日期间，被告未向原告交纳相应的物业管理费用，原告多次以书面、上门、电话等形式通知催缴。故原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业管理服务费36522.80元（2016年7月1日至2018年12月31日），其中物业管理服务费17487.10元，违约金19035.70元（逾期之日至2018年12月31日）。2、判令被告承担本案诉讼费。 原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、《乐章花苑前期物业管理服务协议》两份，用以证明原告依约为乐章花苑15幢18号商铺提供物业服务的事实。 2、《乐章花苑物业交付流程单》一份，用以证明15幢18号商铺已交付被告入住使用的事实。 3、2019年9月20日《乐章花苑物业服务费缴费通知书》一份，4、EMS邮件面单一份，以上两组证据共同证明原告曾书面通知被告交纳相应的物业管理费用的事实。 5、余杭区物业服务合同备案表、备案回执两份，用以证明原告收取物业费经过备案的事实。 6、《关于南北乐章小区部分商铺拍卖移交后物业费相关问题的函》一份，用以证明被告缴纳物业费至2016年6月的事实。 7、《物业费交接单》一份，用以证明原告与瓶窑镇政府办理物业费移交的事实。 8、《物业管理服务协议》两份，用以证明原告与乐章花苑业委会签订物业服务协议的事实。 9、《成交确认单》一份，用以证明被告通过拍卖取得乐章花苑15幢18号商铺产权的事实。 10、房产查询记录一份，用以证明被告系乐章花苑15幢18号商铺产权人的事实。 被告童国旗答辩称：被告与原告未签订过物管协议，未发生过关系，原告诉称原告与瓶窑镇政府签订合同，被告不知情。被告2016年3月向瓶窑镇政府以拍卖方式取得房屋所有权。被告是向镇政府缴纳物管费，每平方每月2元。原告向被告主张4元，被告不知情。原告现起诉的依据是瓶窑镇政府签订的物管协议，未经被告同意，对被告不发生法律效力。通过拍卖取得的房屋有20多户，没有人参与业委会选举，没有营业房业主代表。业委会或镇政府签订的合同，被告均不知情。被告取得营业房所有权后，原告从2016开始，未对营业房进行物业管理。直至2019年10月通过社区调解，原告才划车位，进行收费。签订协议后，原告没履行协议，没有履行义务，且其收费每平方每月4元没有依据。该小区周围的其他小区的营业用房管理费均未超过2元。如原、被告签订协议，也是违反公平公正原则。原告收取的物管费远超其他周围小区，故被告不愿缴纳不公平不合理物管费，导致本纠纷产生，合理的费用被告愿意缴纳。 被告童国旗为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据： 1、证明二份，用以证明瓶窑镇溪东社区、瓶窑社区各小区沿街商铺物业费的定价情况。 2、收据一份，用以证明被告按每月每平方2元缴纳物业费的事实。 3、照片三张，用以证明截至2019年，案涉营业房没有划车位，原告未对停靠车辆进行管理，未对路面进行维修的事实。 原、被告提交的证据，本院经庭审质证，认证如下： （一）原告提交的证据，被告童国旗质证后认为前期物业服务协议虽系原件，认可真实性，但是瓶窑镇政府与原告签订，对被告不发生效力，没有约束力。被告拍得房屋后，拍卖成交确认书未提到物管费，镇政府拍卖房屋时也未说明物管费每月每平方米4元，如果知道物业费这么高，被告会提出意见的，该物管费价格是天文数字，显失公平公正。证据2，被告不清楚。证据3、4，不能证明已送达被告，没有签收证明。证据5，除两份备案为原件，其余均是复印件，真实性不予认可。两份备案表的备案时间是2018-2019年、2019-2020年，原告主张的物管费至2018年12月31日，与本案无关，若是价格备案应到物价局，而不是房管所。证据6-7，真实性无异议，但被告向瓶窑镇政府缴纳2016年6月底前的物业费每月每平方2元，而非原告主张的4元。证据8，业委会签的协议被告不知情。证据9-10，无异议。 （二）被告提交的证据，原告质证后对证据1，认为物业费定价每个楼盘的收费标准不一，与本案无关。证据2，被告缴纳2元与原告陈述相符，当时由政府垫付，被告拍卖后物业公司将部分物业费返还给政府，拍卖后的物业费应由业主缴纳。证据3，物业是否划车位、进行停车管理与缴纳物业费没有关联，原告已经对商铺前的停车位进行收费管理。 根据本院认定的有效证据及当事人庭审中的陈述，本院认定以下事实： 原告与杭州新南北房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定乐章花苑小区由原告实行物业管理服务，期限自2011年12月29日至业主委员会成立与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：住宅物业：暂定1.2元/月.平方米元；商铺物业：4.00元/月.平方米，地下车位：100元/个.月。2014年5月，原告与杭州市余杭区瓶窑镇人民政府签订《乐章花苑前期物业管理服务协议》，约定缴费时间：入伙时一次性交纳为期12个月的物业服务费，物业服务费用按每12个月为一个交纳周期，物业服务费自交房通知书约定交付之日次月起计收，此后业主或物业使用人应在每期前10日内按时交纳当周期物业服务费用。缴费标准：住宅物业按建筑面积每月每平方米1.20元；商业物业按建筑面积每月每平方米4.00元。延迟三个月未交纳物业服务费的，将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及滞纳金，因诉讼产生的相关费用由业主方承担。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴费总额的千分之二。合同对双方的其他权利义务也作了约定。协议签订后，瓶窑镇人民政府按协议约定向原告交纳物业服务费至2016年年底。2016年3月30日，杭州市余杭区瓶窑镇人民政府将包括案涉房屋在内的22家商铺委托杭州永信拍卖行有限公司进行拍卖，被告以1355000元的价格拍得案涉的杭州市余杭区瓶窑镇乐章花苑15幢溪东路18号商铺，建筑面积208.18平方米。2016年4月15日，瓶窑镇人民政府将22家商铺钥匙交付原告，同时向原告出具《关于南北乐章小区部分商铺拍卖移交后物业费相关问题的函》，载明：我镇已按照物业协议全额预交物业费至2016年6月底，故移交现场向业主代收2016年4月-2016年6月的部分物业费，具体详见清单，清单中案涉南北乐章花苑15幢18号业主童国旗收费面积208.18元，收费期限2016年4月-6月。2016年4月15日。童国旗向杭州市余杭区瓶窑镇人民政府下属杭州市余杭区瓶窑新城基础建设中心交纳2016年4月15日至2016年6月30日的物业费共计1040.90元。 2018年4月13日，原告与南北乐章业主委员会签订《物业服务合同》，约定收费标准：高层住宅1.2元/月.平方米元；商业：4.00元/月.平方米，地下车位使用管理费：60元/月；公共能耗费按0.5元/月*平方米预收，每年按实结算。业主或非业主使用人应在每年12月25日前交纳下一年度相关费用。逾期交纳的，从逾期之日起每日按逾期未缴纳费用的5‰收取违约金。物业服务期限：2018年4月13日至2019年4月12日。该《物业服务合同》于2018年4月20日提交杭州市余杭区瓶窑镇房地产管理所备案。 2019年4月13日，原告与南北乐章业主委员会续签《物业服务合同》，约定收费标准：高层住宅1.2元/月.平方米元；商业：4.00元/月.平方米，地下车位使用管理费：60元/月；公共能耗费按0.5元/月*平方米预收，每年按实结算。业主或非业主使用人应在每年12月25日前交纳下一年度相关费用。逾期交纳的，从逾期之日起每日按逾期未缴纳费用的5‰收取违约金。物业服务期限：2019年4月13日至2020年4月12日。该《物业服务合同》于2019年7月11日提交杭州市余杭区瓶窑镇房地产管理所备案。 2019年9月20日，原告出具《乐章花苑物业服务费缴费通知书》，载明：18﹟商铺自2018年1月1日至2019年12月31日所欠物业费、能耗费等费用共计人民币19985元，历年欠费7494.50元，要求业主于2019年10月7日前到物业服务中心交清费用。2019年9月27日，原告通过EMS向被告邮寄《乐章花苑物业服务费缴费通知书》。 2020年1月10日，原告以被告未交纳物业费为由向本院起诉，要求被告支付2016年7月1日至12月31日的物业费2498.20元，2017年1月1日至2017年12月31日的物业费4996.30元，2018年1月1日至12月31日的物业费9992.60元，违约金19035.70元。案经开庭审理，调解未果。 本院认为，杭州市余杭区瓶窑镇人民政府和原告签订的《乐章花苑前期物业服务协议》合法有效，被告通过拍卖取得案涉南北乐章花苑15幢18号商铺，应按《乐章花苑前期物业服务协议》约定交纳物业服务管理费。另乐章花苑业主委员会和原告签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。被告作为业主理应按照《物业服务合同》的约定交纳物业管理服务费。关于原告主张的物业服务费17487.10元，根据原告提供催缴单载明2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为19985元，历年欠费7494.50元，故本院支持17487元。关于原告主张的违约金19035.70元，因原、被告就原告是否履行物业服务义务及物业服务费收费标准是否过高等存在争议，被告据此不及时交纳物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。被告提出其未签订物业服务合同，不应交纳物业费的相关辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告童国旗于本判决生效后十日内支付原告浙江新南北物业管理有限公司2016年7月1日至2018年12月31日的物业服务费共计人民币17487元。 二、驳回原告浙江新南北物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告童国旗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费714元，减半收取357元，由童国旗负担171元，由浙江新南北物业管理有限公司负担186元。 原告浙江新南北物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告童国旗于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李国华 二〇二〇年四月二十六日 书记员  董 佳