上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1693号上诉人（原审原告）：上海亦佳涂装科技有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中厍路181号。法定代表人：朱俊杰，总经理。委托诉讼代理人：阮红兵，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海华美助剂有限公司，住所地上海市松江区泖港大桥东（叶新公路2733－2735号）。法定代表人：吴荣，总经理。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。上诉人上海亦佳涂装科技有限公司（以下简称亦佳公司）与被上诉人上海华美助剂有限公司（以下简称华美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亦佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持亦佳公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实有误。1.亦佳公司与华美公司《房屋租赁合同》终止时间应为2017年10月31日；2.拆迁给亦佳公司造成的停产停业损失客观存在；3.《结算协议》主要处理合同终止后的事务性事宜，完全不存在涉及转让拆迁补偿权益的事实；4.《承诺书》主要是亦佳公司同意限期搬离厂房的承诺，而不是放弃本次拆迁补偿权益。华美公司辩称：不同意亦佳公司的上诉请求。一审判决正确，请求维持原判。亦佳公司向一审法院起诉请求：判令华美公司向亦佳公司支付拆迁补偿款160万元。审理中，亦佳公司变更诉讼请求为：判令华美公司向其支付拆迁补偿款100万元。一审第一次庭审中，亦佳公司明确诉讼请求具体为：装修装饰补偿86,700元、附属设施16,800元、固定资产-可恢复使用设备102,050元、固定资产-不可恢复使用机器设备478,979元、未登记房屋84,417元、停产停业损失225,505.11元（以293.5元每平方的标准，以面积768.2平方米计算）、搬迁费23,046元（以30元每平方的标准，以面积768.2平方米计算），共计金额为1,017,497.11元。一审法院认定事实如下：2015年6月1日，华美公司（出租方、甲方）与亦佳公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泖港镇大桥东（松江区XX公路XX号）的老旧厂房（以下简称系争厂房）租赁给乙方使用，面积590平方米，租赁期限为2年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。厂房年租金为9万元，租金按照先付款后使用原则每半年支付一次。协议还约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，双方互不承担责任。但是，按政策规定给予的补偿金，甲、乙双方按规定各自所得。2017年10月18日，经上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室委托，案外人上海XX有限公司出具《松江区叶新公路拓宽项目（泖港镇东段）XX镇XX公路XX号上海XX厂精细化工分厂协议征收集体土地工业用途房屋补偿估价报告》一份，载明土地使用权价格1,169,078元、登记房屋394,480元、未登记房屋10,392,804元、装饰装修4,084,014元、附属设施2,335,360元、绿化236,485元、可恢复使用设备1,254,700元、无法恢复使用设备4,061,191元，合计评估价23,928,112元。并附有装饰装修估价明细表、附属设计估价明细表、固定资产可恢复使用设备评估明细表及固定资产不可恢复使用设备评估明细表各一份。评估价值时点为2016年8月8日（委托合同约定）。2018年7月3日，华美公司（乙方）与上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室（甲方）及上海市XX事务所有限公司（实施单位）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》一份，约定甲方对乙方的坐落于上海市松江区XX镇XX公路XX号厂房进行征地补偿，房屋建筑面积256平方米，其他构筑物建筑面积6,801平方米。经上海XX有限公司评估，评估总价为23,833,518元，具体包括：土地使用权价格1,169,078元、登记房屋394,480元、未登记房屋10,392,804元、装饰装修4,084,014元、附属设施2,335,360元、绿化141,891元（236,485元×60%）、固定资产设备5,315,891元（可恢复使用设备1,254,700元、无法恢复使用设备4,061,191元），合计评估价23,833,518元。乙方停产、停业损失补偿2,469,950元。其他补偿231,710元（搬迁费211,710元、奖励费20,000元）。甲方共计向乙方支付补偿款26,535,178元。乙方应在2018年12月31日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁。协议另对其他相关事项进行了约定，并附有补偿测算单。测算单中停产停业损失补偿计算为7,057平方米×350元/平方米，搬迁费计算为7,057平方米×30元/平方米。另查明，2017年8月20日，亦佳公司向华美公司出具承诺书一份，载明：我司承租贵司上海华美助剂有限公司位于泖港镇大桥东（松江区XX公路XX号）的部分厂房，租期为2015年6月1日起至2017年5月31日止。该租赁合同已经到期，因我司暂时未找到合适厂房，特向贵司申请延期搬离，并承诺将在2017年9月30日前清空内部财物及将房屋归还贵司。如因特殊原因，贵司要求我司立即搬离，我司承诺将无条件配合。如该房屋遇到征收，我司将放弃设备搬迁费，停产停业损失等相关补偿费。该承诺书由阮红兵签字并盖有亦佳公司的仓库专用章及发票专用章。2017年11月13日，亦佳公司（乙方）与华美公司（甲方）签署结清协议一份，载明：一、甲方退还乙方合同保证金10,000元整，并收回甲方开具的保证金收据；二、经甲、乙双方协商，乙方租赁期间所发生的水电等相关费用由乙方全部付清（2017年11月水费1,142.9元）；三、乙方同意将电表（户号：1255149009）过户给甲方，甲方支付给乙方3,000元相关费用；四、因乙方延期搬离，同意支付给甲方一个月租金和生活垃圾费合计7,700元；五、乙方遗留在甲方房屋内的所有设备（包含镀膜机一套）折算成12,000元转让给甲方，本协议签字后和乙方无关。阮红兵在该协议上备注：“以上已结清，与华美助剂无挂钩。”及“收到现金13,157.1元整”。审理中，亦佳公司的委托诉讼代理人阮红兵确定2017年8月20日的承诺书系其签字确认，其当时为亦佳公司的法定代表人。但亦佳公司主张该承诺书的签订存在重大误解的情形，其放弃的应当是搬迁后发生拆迁的利益，而实际上系争厂房的拆迁当时已在进行过程之中。此外，亦佳公司陈述于2017年9月30日完全搬离系争厂房。双方当事人在审理中还确认华美公司签订的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》使用了上海市松江区XX镇XX公路XX号地址，但系争厂房确系位于上述征地补偿范围内。审理中，一审法院基于系争厂房既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证而释明双方当事人签订的租赁合同无效后，亦佳公司未变更诉讼请求，华美公司亦表示无其他无效后果需处理。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案厂房未取得合法建造审批的手续，故双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院向双方当事人释明无效后，亦佳公司并未再调整其诉讼请求，华美公司也未提出反诉，故一审法院仅就亦佳公司已提出的请求进行处理。本案中，根据查明的事实，租赁合同于2017年5月31日期限届满，因亦佳公司未找到合适厂房，双方当事人协商一致同意亦佳公司延期搬离，嗣后亦佳公司于2017年9月30日搬离系争厂房，双方亦办理了相关结清手续。故双方的租赁合同已经履行完毕，亦佳公司对于租赁合同履行利益已经享有完毕。亦佳公司不存在停产停业损失。亦佳公司在承租系争厂房后，进行了投入和添附，租赁合同履行完毕后，亦佳公司基于其投入所应享有的价值，已在上述期间折抵完毕，即便有残留价值，在双方所签订的结清协议中已明确约定亦佳公司遗留在华美公司房屋内的所有设备折算成相应价款转让给华美公司，协议签字后与亦佳公司无关。此外，亦佳公司于2017年8月20日向华美公司出具的承诺书中明确表示将放弃设备搬迁费、停产停业损失等相关补偿费，应当视为亦佳公司对自己权利的处分。关于亦佳公司陈述的该承诺书承诺放弃的应当是搬迁后发生拆迁的利益，签订时其不知道拆迁已在进行过程，该承诺书的签订存在重大误解故依法应当予以撤销的主张，亦佳公司在起诉状的事实和理由中明确写明2016年4月华美公司通知亦佳公司等所有承租人厂房将市政动拆迁，第一次庭审过程中亦明确表示2016年8月华美公司通知亦佳公司系争厂房可能发生拆迁，亦佳公司为此制作了设备明细统计表提供给华美公司，一审法院认为亦佳公司在出具承诺书时应当已明确知晓系争厂房存在拆迁的可能性，故对于亦佳公司的上述主张，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回亦佳公司的诉讼请求。一审案件受理费13,957元，减半收取计6,978.5元，由亦佳公司负担（已付）。二审中，本案当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2017年8月20日的承诺书，系亦佳公司向华美公司出具，一审法院记载有误，本院予以更正。在二审审理过程中，亦佳公司表示其在2017年11月13日结清时从系争厂房完全搬离。本院认为，出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证所建房屋订立的租赁合同为无效合同，因此本案中亦佳公司与华美公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案二审的争议焦点在于亦佳公司是否享有拆迁补偿权益。本院认为，根据查明事实，在亦佳公司完全搬离系争厂房，且双方当事人签署结清协议之后，华美公司才与案外人签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》，因此亦佳公司并非被拆迁人。亦佳公司虽然主张拆迁补偿款中部分装修装饰、附属设施、固定资产等是对亦佳公司财产的补偿，但一方面，就其所提交证据而言，并无法证明拆迁补偿款与该部分财产一一对应，另一方面，亦佳公司与华美公司签订的租赁合同已经实际履行完毕，亦佳公司基于其投入所应享有的价值，已在合同履行期间折抵完毕，且双方在租赁关系终止后已经结清，其基于合同履行期间的投入而要求享有拆迁补偿并无法律依据。在案事实表明，拆迁发生时，亦佳公司已经搬离系争厂房，其并不存在因拆迁而导致停产停业的情形，因此亦佳公司要求补偿停产停业损失的主张，本院也不予支持。综上所述，亦佳公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13957元，由上诉人上海亦佳涂装科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 庞建新审判员 成 阳二〇二〇年四月二十八日书记员 俞泊泓附：相关法律条文一、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；