浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初1852号 原告：曹红国，男，1968年4月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告：支晓东，男，1970年1月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：郑琦，浙江建桥律师事务所律师。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：叶丽雅，浙江建桥律师事务所律师。 被告：王建飞，男，1971年6月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈光宇，浙江泽商律师事务所律师。 第三人：温州市鹿城区藤桥镇北岸村村民委员会，住所地：温州市鹿城区藤桥镇北岸村。 主要负责人：林海迁，该村委会主任。 原告曹红国、支晓东与被告王建飞以及第三人温州市鹿城区藤桥镇北岸村村民委员会（以下简称北岸村委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，原告提出财产保全申请，本院作出（2018）浙0302执保797号《执行裁定书》，查封了第三人北岸村委会名下坐落于温州市鹿城区藤桥镇北岸村的不动产权。后本院于2018年9月25日作出（2018）浙0302民初4592号民事判决：一、判决被告王建飞于本判决生效之日起十日内支付原告曹红国、支晓东款项1437830元；二、驳回原告曹红国、支晓东的其他诉讼请求。被告王建飞不服，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终4627号《民事裁定书》，认为一审将涉案三处房产出售总价1506300元认定为原告曹红国、支晓东应履行的出资款项，依据不足，应进一步查明原告曹红国、支晓东依约应出资的金额，在此基础上确定被告王建飞应向原告曹红国、支晓东支付的款项数额，遂撤销原判，发回重审，本院受理后，适用普通程序组成合议庭公开开庭审理，原告曹红国及两原告的共同委托诉讼代理人郑琦、叶丽雅，被告王建飞及其委托诉讼代理人陈光宇到庭参加诉讼，第三人北岸村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告曹红国向本院提出诉讼请求：1.被告王建飞支付两原告北岸村三产安置房三楼Ｂ室、Ｃ室、Ｄ室房屋折价款1509300元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年，因藤桥镇北岸村建小学需要，政府征收了村民土地后返还三产用地1.806亩，许可在小学南侧兴建房地产，被告王建飞收购了该些三产指标。鉴于藤桥镇政府上年征地返还的200ｍ左右的三产安置面积被原告曹红国、支晓东收购，政府要求原告曹红国、支晓东将收购的三产指标同时安置在小学南侧地块共同兴建房地产。原、被告共同与第三人北岸村委会协商后，在村干部的见证下，于2010年4月20日签订了一份《合建房（套房）协议书》，约定：原、被告同意将其收购的三产指标合建住房（套房），由被告组织实施建设，暂议定与原告按照2010年价格建设结算价4000元下浮500元，即3500元／ｍ结算建设价格，如2011年开始建设的，则按照2011年建筑市场造价下浮500元结算；双方土地按照等价计价；征地费、土地税各自负担，被告负责办理一切建设手续并承担费用；建筑面积有追加时，双方按照土地面积比例，原告得一份，被告得六份。《合建房（套房）协议书》由当时的村干部金某2起草，由第三人北岸村委会及村干部金建东、黄伯强监证，金某1、金某2见证。 2012年1月16日，原、被告又签订一份《补充协议书》，该协议也是村干部金某2起草并见证，双方约定：原告确认三产安置住宅的三楼Ｂ室87.8ｍ、Ｃ室102.6ｍ、Ｄ室110.3ｍ归原告所有，三套合计面积300.7ｍ，建筑成本价格按照原协议执行；鉴于原告将应分配的七分之一比例安置房屋全部确认为三楼住宅，涉案安置住宅一楼由规划车库改为商业建设后，被告应将原可分配给原告的七分之一面积，在销售后按照与三楼住宅差价向原告支付；被告将涉案安置住房交托温州市新邦建筑公司建筑，建筑所付款项按照建设合同分期付款，原告按比例支付。另外，金某2系被告王建飞建设涉案项目的管理人之一。 上述二份协议签订后，被告王建飞以第三人北岸村委会的名义开工建设，并按进度要求原告付款。原告已付工程款1083455元，基本付清了应分配安置房的建设资金。2017年7月30日，涉案三产安置住房通过竣工验收，经温州华信测绘信息有限公司实测，三楼实际面积为B室88.10m，C室108.98m，D室115.97m，合计313.05m，一楼除楼梯面积外的实测面积为111.3210m，原告应分配面积比例15.9030m。原告为此一直催促被告进行结算并交付北岸村三产安置房三楼B、C、D室三套房屋，被告以各种理由推托。2018年4月20日，经现场查勘和走访村委会，发现被告已经将北岸村三产安置房三楼B、C、D室分别出售，市场价格约为4900元/m，合计价款约1533945元。原告还了解到被告已经将一楼改建的商品出售给他人，市场价格约为8000元/m，原告应分配的七分之一面积计算差价为（8000元/m-4900元/m）*15.9030m=49299.3元。 综上所述，原告与被告将三产返还指标合建安置住房经过村二委同意和村委会监证，双方约定应分配给原告的三楼三套住宅，被告违约擅自出售应按照市场价向原告支付价款，被告已经将一楼商业用房出售，应向原告支付差价。但经原告多次催要，被告不予理睬，已经严重违约，给原告造成了巨大经济损失。 被告王建飞辩称，一、按照合同约定，本案原、被告双方是合作建房关系，现在由于原告起诉并查封了涉案房产，导致房产无法出售，且相关税费也没有理清，双方无法结算，结算条件尚未具备，原告无权要求被告支付任何款项；二、根据温州中级人民法院所作出的裁判，认定双方是合伙建房关系，所以要求对原告依约出资的款项以及向被告支付的款项金额进行认定。本案应当在合伙关系下依据合同约定的比例确定双方应当承担多少的风险以及收益；三、按照合同约定，原告应当提供200平方米三产指标与被告一起建房，但原告未提供该指标，所以原告应当在结算时将该指标款项提供给被告。 第三人北岸村委会在本案中未作陈述，但在原一审中曾作如下陈述，涉案三产安置房的土地是集体土地，该土地指标被买走后，以北岸村委会的名义建房，北岸村委会无条件配合买受人办理相关手续。本案原、被告之间的纠纷北岸村委会不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.两原告提供的北岸三产建房付款清单及其原始单据、村土地安置用地指标转让协议书、村民会议纪要、藤桥镇北岸村二三产安置用地指标出让决议书，被告对其部分存在异议，本院认为，上述证据需结合其他证据进行综合认定；2.被告王建飞提供的工作记录、会议纪要单、证明、证人证言，两原告对其证明对象有异议，本院需结合其他证据进行综合认定；3.关于被告提供的徐益尧支付给温州浙南建设集团有限公司的银行汇款凭证，原告对其有异议，本院认为，该证据仅能证明徐益尧向温州浙南建设集团有限公司汇款，无法证实与本案存在关联性，本院不予采信；4.被告提供的涉案房屋施工图设计文件审查备案书、房屋建筑施工图文件审查合同书、补充协议，原告对其有异议，本院认为该证据需结合其他证据进行综合认定；5.浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》，原、被告对其都有异议，原告认为该造价过高，应考虑下浮率及扣除争议工程造价，被告认为该造价过低，未考虑工程延期造成的费用，本院认为，该《工程造价鉴定意见书》系本院委托专业的鉴定机构所作出，原、被告没有合理的理由推翻该鉴定意见，本院对该《工程造价鉴定意见书》予以采信，关于具体的工程造价，本院将在下文予以具体论述。 综合全案证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年4月20日，原告曹红国、支晓东作为乙方，被告王建飞作为甲方，共同签订《合建房（套房）协议书》，协议书载明：现在鹿城区藤桥镇北岸村征地户征用土地（建设小学），返还三产土地于征地户兴建安居房1.806亩，坐落在北岸村现在兴建的藤桥小学南侧地块。甲方有意向垫资兴建，甲方同北岸村二委征地户协调，全体征地户同意将这三产用土指标转让给甲方，每平方米以人民币1750元给甲方统一兴建住房。但因上半年藤桥政府拍卖出三产用地为200平方米左右由乙方拍卖过来，被镇政府合并于（建小学）返回三产一起，加入了甲方三产用地之内。经村二委、见证人、甲、乙双方协商，双方同意将这合并面积一起合建住房（套房），在双方互助互利、平等条件下，双方达成书面协议条款如下：一、甲方按国家征用土地政策返回三产土地兴建安居房的条件和面积率指标兴建，出售房价目前议定每平方米平均价为4000元，因房屋楼层同朝向不同，所以价格也会产生不等价，乙方按建筑面积可分得300平方米左右，工程完工分房时，按摸文形式，乙方如摸到不同楼层和不同朝向，或者超面积与小面积，标准价低500元一平方，应结算3500元一平方，面积多少以金额多还少补原则，套房、楼层不同，以估价为准，从3500元一平方多还少补，按今年建筑市场造价定于1000元基础，如今年手续办不妥，留下2011年兴建，那根据2011年建筑市场造价，高低多少，按高低价加减。但在结算时，乙方的土地价也按甲方从征地户购入同价。二、乙方征地费、土地税都由乙方自负，甲方负责办理一切建筑手续，有关费用全由甲方承担。三、在建筑面积有追加时，甲、乙双方按土地面积比例。甲方得六、乙方得一。在申报追加面积不管成功与否，一切费用均由双方以比例承担，任何一方不得以借口拒绝承担。四、房屋建到三层，购房者第二次预缴放款，现未定预缴金额，如到第二次预缴金额已超过乙方的土地金额，乙方也要主动补缴款额，比购房者优惠点。五、为了双方合作愉快，风险共担，今特立此协议一式三份，双方各执一份，北岸村委留存一份，本协议由北岸村委监证，金某1见证，甲、乙双方签字后，具有法律效果，双方不得后悔。《合建房（套房）协议书》落款处，有北岸村委会作为监证单位盖章以及甲方王建飞、乙方曹红国和支晓东、见证人金某1签字。 2012年1月16日，原告曹红国、支晓东作为乙方，被告王建飞作为甲方，签订《补充协议书》一份，协议书载明：双方合建房协议书（于2010年4月20日签订）经甲方努力办理手续已完毕，准备进场施工。为此，为了方便顺利的工程进展，经双方协商将该幢住宅的套型的确认，至今乙方已确认确定，为此今立补充条款如下：一、乙方确认该幢住宅三楼Ｂ室87.8ｍ，Ｃ室102.6ｍ，Ｄ室110.3ｍ，合计三套共300.7ｍ。价格按原2010年4月20日所签协议第一条款暂定的实施，具体结算价以房屋出售市场价结算为准执行。二、关于该套住宅，一楼由规划部门审批成车库，商业用房很少，按双方分得比例，由一楼商铺乙方应分得七分之一面积，但乙方的面积全部确认了三楼住宅套房，所以乙方一楼的面积无所有权，只能一楼在销售后的价格，按乙方所分比例的七分之一面积差价，甲方补给乙方以后要更改成商业用房时，所有一切更改费用，均加入建筑款内结算。三、乙方三楼面积已是足分得比例，但在2010年4月20日的所签协议第一条款所暂定价4000元一平方结算时，甲方要减去每平方500元的前提下，本来是300.7平方，但乙方已享受了一楼超差价面积的全额。乙方要在三楼300.7ｍ内减去一楼差价面积的平方。乙方享受其余的面积，决不可在300.7平方全部享受500元。四、该幢房屋建筑由甲方负责建设，按图施工。甲方将该建筑交托温州市新邦建筑公司建筑，关建筑所付的款项，按建筑公司所签订合同应付为准，分期付款，到每期付款乙方应按自应得比例付出，不得误时，以免影响工程进展。特此双方签订以上补充条款，望双方当事人认真对待。本协议一式三份，双方各执一份，见证人留存一份，经双方签字后生效。具有法律依据效果，双方不得反悔。《补充协议书》落款处，有甲方王建飞、乙方曹红国和支晓东、见证人金某2签字。 在《合建房（套房）协议书》签订后，原、被告申请办理三产安置房建设的相关手续。经审批后，涉案工程于2013年期间开工，并于2017年竣工。工程竣工后经测绘，涉案工程的地上部分总计2066.55平方米，另有架空面积195.1平方米。 涉案三产安置房的建设由被告负责，被告在建设过程中委托北岸村村民金某2为建房负责人并实际管理。建设过程中，被告根据工程进度时时结算费用，并按照协议约定要求原告付款，原告按被告要求向被告支付1023455元。尚有60000元，双方存在争议。后因原、被告双方协商不下，被告于2017年10月将原告认购的三套房屋出售，出售价分别为555500元（单价5050／㎡）、505000元（单价5050元／㎡，实收502000元）、448800元（单价5100元／㎡）。 另查明，2007年期间，原告支晓东从藤桥镇北岸村受让三产用地指标0.3038亩。2010年期间，被告王建飞从藤桥镇北岸村受让三产指标1.806亩。 证人金某2在庭审中陈述：王建飞在藤桥镇北岸村买了农户的三产土地并准备建房。证人金某2是北岸村人，因此王建飞委托证人金某2当建房的负责人。在办理建房手续的时候，支晓东称自己有部分你土地，要放在一起办。于是，王建飞、支晓东、证人金某2以及北岸村的金玉弟到温州西站旁边的顺生宾馆协商合伙建房的事情。涉案的《合建房（套房）协议书》、《补充协议书》都是证人金某2起草的，王建飞和支晓东怎么说，证人金某2怎么写。因为证人金某2没有留存协议，因此对协议的具体内容不清楚。大概内容是“你多少平方，我多少平方，合伙建房，支晓东七分之一，王建飞七分之六”。2010年至2016年期间，建房的事情由证人金某2负责，之后就是王建飞自己负责了。证人金某2负责期间，如果建房产生费用，写个清单，双方按照1和6的比例出钱，然后汇给证人金某2。在证人金某2代收的款项中，有一笔1万元是证人金某2个人向曹红国借的，另有一笔5万元被证人金某2私自扣下，没有给王建飞，因为证人金某2干了这么多年，要报酬，这个算是报酬。扣下5万元报酬的事情，证人金某2没有和双方讲。对建房中的其他事情，证人金某2不是很清楚。 还查明，被告在本案审理过程中向本院申请对涉案工程的造价进行审计，本院依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司于2019年12月17日出具工程造价鉴定意见书，认为涉案工程的总造价为4133989元（未计算工程下浮率和工程奖罚），附属工程中争议部分造价为101838元，室外强电部分，根据类似工程估算该部分造价约300000元。被告由此花费鉴定费35000元。浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司后来又出具补充鉴定意见书，认为附属工程中争议部分在施工图纸上存在，但现场没有该部分工程，无法确定该部分是否已经施工，故作争议处理，关于室外强电部分，现场确实存在该部分工程，由于详细施工图纸及竣工资料，无法精确计算该部分费用，根据类似工程估算该部分造价约300000元。关于工程延期造成的造价变化，根据现有资料无法核定工期延误的责任及造价的增减。 本院认为，原、被告于2010年4月20日签订的《合建房（套房）协议书》及于2012年1月16日签订的《补充协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。双方应按照合同的约定全面履行其自身的义务。关于原告在合建过程中向被告支付了多少款项。被告对原告在涉案合建房建设中投入1023455元无异议，对该金额本院予以确认。双方争议的是另外6万元款项，原告是否实际支付。对此，本院认为，第一，争议的6万元款项，原告均系通过证人金某2支付，金某2对此亦予以认可。而金某2系受被告委托，在2016年以前管理合建房的建设并负责向原告出具费用清单、收取建房费用。原告通过金某2向被告支付该6万元建房费用，应视为向被告交付相应款项。第二，在这争议的6万元中，1万元款项虽无转账记录，但在2013年8月2日的“北岸三产安置房应支付费用”清单上已有记载，即原告支付了该笔款项，该费用清单是被告与金某2一方制作并提供给原告，现被告主张未收到该1万元，但未提供证据予以证明，本院不予采信。金某2称该1万元系向原告的借款，未提供证据，本院同样不予采信。另外5万元，系原告于2014年12月4日向金某2支付的10万元中的5万元，被告称金某2未将其中5万元转支给被告，故只能认定原告支付了5万元。如同上述1万元一样，该款项由金某2收取，不能以金某2是否转交认定原告是否支付该笔5万元款项。且金某2也陈述，该5万元系其私自扣下，侧面说明了当日的10万元均系原告为建房而支付。如果被告认为金某2私扣款项损害其利益，可另行向金某2主张。本院认定原告已经向被告支付建房费用1083455元。按照合同约定，涉案安置房的三楼Ｂ室87.8ｍ、Ｃ室102.6ｍ、Ｄ室110.3ｍ归原告所有，该三套安置房的出售价格为1506300元，全部由被告代为出售并收取，故经结算，被告应向原告支付款项。 关于原告是否提供了0.3038亩（约200㎡）三产用地指标用于与被告的合建房。本院认为，第一，原告提供的村土地安置用地指标转让协议书、村民（代表）会议纪要、藤桥镇北岸村二三产安置用地指标出让决议书等证据相互印证，可以证明原告从被征地农户处受让了0.3038亩三产用地指标。第二，从《合建房（套房）协议书》首段载明的内容看，原告投入0.3038亩三产用地指标用于合建房得到了被告的认可，且被告在时隔近两年后签订《补充协议书》时亦未提出异议。第三，被告主张合建房的所有三产指标2.1098亩均系其单独提供，但被告提供的证据只能反映其受让了1.806亩三产用地指标，对剩余0.3038亩指标的来源无法作出说明。因此，被告辩称原告未按约提供0.3038亩三产用地指标、涉案合建房的所有三产指标均是被告自己提供，缺乏依据，本院不予采信。 关于原、被告有关涉案工程的结算问题。根据鉴定结论涉案工程的造价为4133989元，关于附属部分工程只有绿化部分存在于施工图纸上，现场没有该部分工程，无法确定是否已经施工，本院不予采信，关于附属围墙部分，施工图纸中没有该部分内容，现场发现的部分围墙鉴定机构也无法确定是否属于该部分内容，本院不予采信。关于附属道路部分，施工图纸中没有该部分内容，被告提出的红线范围之外的道路部分，鉴定机构无法确定是否属于本工程范围，故本院不予采信。关于室外强电部分，现场确实存在该部分工程，虽然无法精确计算该部分的价款，鉴定机构依据自己的专业知识估算该部分的价款为300000元，本院予以采信。原告主张鉴定意见书总造价4133989元加上室外强电部分300000元及后续合理费用507901.39元，为4941890.39元，再除以总面积2066.25，单价为2391.7元，三套房屋面积313.05平方米，共计748721.7元，原告已经向被告支付1083455元，已经超付；被告认为按照鉴定结论的费用为4535827元+前期费用1984185元+后续费用9561062.83元，共计16081074.83元，除以7，原告应该负担的是2297296.40元，原告还需要支付被告土地款353500元，合计原告应向被告支付的款项2650796元。本院认为，关于被告主张的前期费用1984185元、后续费用9561062.83元以及原告还需要支付被告土地款353500元，被告并未提供相应的证据加以证实，本院不予采信。综合原、被告对涉案工程造价的陈述。按照被告的计算方式涉案工程的总造价为705984.34元[（4133989元+300000元+507901.39元）÷7]，虽然工期延误造成造价是否增加及工期延期的原因无法确定，但考虑到涉案工程确实存在工期延误的事实，综合本案情况，原告向被告支付的工程款1083455元，都是按照工程进度支付，也不存在超付的现象。故本院酌情认定原告向被告支付的工程款1083455元，视为原告应向被告支付的涉案房屋的建房款。原告向被告支付涉案工程的建房款，被告应将原告认购的三套房屋交付给原告。但被告却将该三套房屋进行出卖，出卖的价格合计1509300元，故原告主张要求被告将出卖房屋的折价款1509300元交付给原告，本院予以支持。被告抗辩上述三套房屋的购房人并未将全部购房款支付给被告，本院认为，被告未经原告同意擅自将上述三套房屋进行出卖，被告应将上述售房款全部交付给原告，即使存在尚有未支付的款项也应由被告自行向买受人主张。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 被告王建飞于本判决生效之日起十日内支付原告曹红国、支晓东款项1509300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18384元，财产保全费5000元，合计23384元，由被告王建飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  张万星 人民陪审员  陈丽微 人民陪审员  刘宏宇 二〇二〇年四月三十日 代书 记员  朱艳月