山东省兰陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1324民初1362号 原告：赵纪友，男，1982年9月10日出生，汉族，住兰陵县。 委托诉讼代理人：杨春生，男，1961年3月9日出生，汉族，山东省兰陵荀邑法律服务所法律工作者，住兰陵县。 被告：陈得亮，男，1973年1月12日出生，汉族，住兰陵县。 委托诉讼代理人：张超，山东铭星律师事务所律师。 原告赵纪友与被告陈得亮排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审查，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵纪友向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户到原告名下，判令被告立即停止侵权、排除妨害，返还侵占原告所有的房屋一套；2、判令被告支付原告违约金150,000元；3、判令被告协助原告将涉案房屋过户到原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月18日，原、被告双方协商同意，被告自愿将其所有的房屋一套出卖给原告所有，买卖价50万元，并签订《房屋买卖协议书》。协议签订后，原告将50万元购房款交付被告，被告分别给原告出具收到条。协议约定被告自房屋买卖时暂时居住使用至2020年2月20日。到期后被告拒不搬离该房让给原告所有和居住使用，被告的行为侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商解决未果。后要求村委干部予以调解仍未果。原告无奈，特依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 陈得亮辩称，与原告签订房屋买卖合同属实，但不是被告的真实意思表示。事实不是房屋买卖而是借款抵押，自愿达成买卖协议的过程是假的，原告说给我50万元，但我实际只收了40万元，被告认为涉案房屋买卖合同是无效的，不同意原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告提交房屋买卖协议书及签订房屋买卖协议现场录像光盘，并申请证人张某到庭作证，拟证明原、被告之间的房屋买卖关系，被告质证认为该买卖合同系双方的让与担保，真实意思为借贷关系；2、原告提交被告向其出具的收到条5张、农商银行业务凭证1张及微信和支付宝转账明细共8张，并申请证人蒋某、朱某同出庭作证，拟证明被告已收到原告49万元购房款，被告对收到条有异议，质证认为双方纠纷系自然人之间的民间借贷纠纷，原告应举证证明被告是如何收到出借款项的，应提供银行交易明细或现场录像予以证实，被告虽然为原告书写了收到条，但被告仅收到原告出借的现金和转账共40万元；3、原告提交临沂市村镇私房所有权证一份（被告质证后由原告赵纪友取回），证号为苍村镇房管字第鲁23-0073号，拟证明被告已将归属自己的涉案房屋所有权证交付给原告，同时证明涉案房屋的所有权已转移至原告，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明涉案房产的物权变动，因不动产物权变动须办理过户登记，否则物权不能因双方当事人的约定而发生变动，更不能以留存产权人的证书作为物权变动的生效条件。 对有异议的证据，本院认定如下：1、赵纪友与陈得亮均系车辋村村民，双方签订的房屋买卖协议均由本人签名捺印且加盖村委公章，该证据合法有效，本院予以采信；2、赵纪友向陈得亮共计交付490,000元，有转账明细及陈得亮出具的收到条为证，对该证据，本院予以采信；3、临沂市村镇私房所有权证合法有效，本院予以采信。对以上证据的证明效力在本院认为中详述。 被告围绕答辩意见向法庭提交其与原告、被告证人张某的现场通话录音光盘，并申请证人李某、凌某出庭作证，拟证明原、被告之间系以房屋买卖作为债权担保的民间借贷纠纷，原告对录音的真实性、合法性、关联性均有异议。录音内容能够证明双方曾因纠纷进行过协商，无法证明双方之间存在民间借贷纠纷，证人与被告存有利害关系，且其陈述内容多为听被告所述，不能作为本案证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年2月18日，原、被告双方签订房屋买卖协议书，约定：陈得亮将其所有的位于兰陵县院落自愿出让给赵纪友，该房屋的临沂市村镇私房所有权证为：苍村镇房管字第鲁03-0073号，所有权人为陈得亮，自建于1994年，房屋的占地面积为280平方米，建筑面积为168平方米，房屋为平房5间，东邻徐贵啟，西邻朱玉成，北临蒙台路，南临耕地，房屋转让价格为500,000元，首付400,000元，剩余100,000元于2020年2月20日一次性付清，协议签订之日即视为房屋交付，陈得亮可继续使用该房屋至2020年2月20日，到期后应当及时搬离。协议签订后，赵纪友向陈得亮支付购房款共计490,000元（2019年2月18日付200,000元，2月19日付50,000元，2月24日付90,000元，2月27日付60,000元，2019年3月10日付46,000元，3月15日付44,000元）。协议约定的搬离日期到期后,陈得亮以签订房屋买卖合同不是其真实意思表示为由拒不搬离涉案房屋，双方协商解决未果，赵纪友具状起诉，酿成本案纠纷。 本院认为，本案争议焦点是：1、涉案房屋买卖协议是否生效；2、涉案房屋是否已经完成交付，原告有无行使物权排除妨害的权利；3、被告是否应承担违约责任。 关于焦点1，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告对原告提交的房屋买卖协议的真实性予以认可，原、被告双方属于同一集体经济组织成员，房屋宅基地依法可以相互转让，原、被告签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告虽辩称其是以房屋抵押向原告借款，卖房不是其真实意思表示，但未能提交充分有效的证据证实自己的主张，本院对其辩论主张不予采信，该房屋买卖协议为有效合同，自双方签订之日时生效。 关于焦点2，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案房屋买卖协议中的约定及房产证的交付并不能实现房屋所有权的转移，且涉案房屋一直由被告占有使用，原告并未取得对涉案房屋行使排除妨害的相关权利。本案原告、被告之间签订的房屋买卖协议虽已经生效，但涉案房产并未办理不动产登记，原告并未取得房屋所有权，原告亦未实际占有使用该房屋，故原告诉求排除妨害于法无据，应予以驳回。 关于焦点3，本案双方当事人均具有与订立涉案房屋买卖协议相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的房屋买卖协议自签订时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称房屋买卖不是其本人真实意思表示，实际是以房屋买卖作为担保的民间借贷，但未能向本院提交相关证据予以证实，本院不予采信，现被告在合同约定的履行期限届满后明确表示不履行合同义务，原告有权选择诉求被告继续履行合同，或诉求解除合同并要求被告承担违约责任，现原告明确要求被告继续履行合同，交付涉案房屋，本院依法予以支持，涉案房屋当前不能完成过户，原告可在条件具备时另行提起诉讼，原告对于被告逾期交房对其造成的具体损失未能举证证明，对原告主张违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上，原告赵纪友与被告陈得亮2019年2月18日签订的楼房买卖合同有效，对原告符合法律规定的诉求，本院依法予以支持，对不符合法律规定的诉求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定,判决如下： 一、被告陈得亮继续履行合同，于本判决生效后十日内迁出涉案房屋，将涉案房屋的占有、使用权交付给原告赵纪友； 二、驳回原告赵纪友的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告陈得亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 司马思品 二〇二〇年四月二十七日 书记员 李 明 月