河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12071号原告：王亚，女，1979年2月25日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王辉，河南文苑律师事务所律师。被告：黄永红，男，1965年11月23日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告：驻马店市红河源房地产开发有限公司。住所地：驻马店市天中山大道北段。统一社会信用代码：91411700675383329Y。法定代表人：黄永红，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，1982年6月17日出生，汉族，住遂平县。被告：杨小龙，男，1963年12月4日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：蔡海彬，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。第三人：吴灿华，男，1973年5月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李青伟，河南日月星律师事务所律师。原告王亚诉被告黄永红、驻马店市红河源房地产开发有限公司（以下简称红河源公司）、杨小龙、第三人吴灿华案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亚及其委托诉讼代理人王辉、被告红河源公司委托诉讼代理人刘鹏、杨小龙委托诉讼代理人蔡海彬、第三人吴灿华委托诉讼代理人李青伟到庭参加诉讼，被告黄永红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王亚诉称，2017年7月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将开发建设位于驻马店市××路与××天下小区××单元××房产出售给原告，房屋交付时间为2017年12月31日。合同签订后，原告依约交付各项购房款，经查明该栋房产已于2014年期间被告红河源公司抵偿给他人，第三人吴灿华于2017年将该栋房产转卖给原告，2017年7月29日原告与被告红河源公司补签合同并收取维修基金等费用，但被告至今拒不办理房产过户登记手续。2018年6月15日，被告之间因诉讼纠纷将该栋房产查封，2019年8月期间原告得知此情况后，向驿城区法院提出执行异议，但依原告不能证明支付购房款，作出裁定驳回原告异议申请，因原告实际已支付全部购房款并装修使用房产多年，为此，请求判令：依法撤销驻马店市驿城区法院（2019）豫1702执异162号执行裁定书，判决不予执行该房产。被告黄永红未答辩。被告红河源公司辩称，位于驻马店市驿城区正阳天下小区1号楼2号楼房地产开发商为红河源公司，2010年9月14日，红河源公司与桑明辉签订退伙协议一份，由红河源公司补偿桑明辉住房三套，分别是1号楼2单元1306号房、1号楼1单元1602号房、1603号房。桑明辉取得房产后，将1号楼2单元1306号房出售给第三人吴灿华，2017年7月29日吴灿华将该房屋另行转卖给王亚所有。同年王亚装修入住至今。为便于办房产证，被告红河源公司与王亚补签商品房买卖合同，但该房产在开发建设时办理在建工程抵押登记，以致房产证至今无法办理。被告红河源公司认为，其公司认可原告购买上述房产，认可原告实际全部缴纳完毕购房款，购房后当年也装修入住房屋。另外同意分批偿还债权人杨小龙借款。被告杨小龙辩称，原告请求无事实与法律依据，按照物权法规定，房产应以登记为准，驿城区法院作出的驳回异议裁定正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人吴灿华辩称，本案原告所述事实清楚，证据充分，诉请合法依法应予支持，根据本案事实，本案涉案房屋1306号房多次流转的事实是清楚的，根据红河源公司与桑王庄居委会171人居民签的协议，双方约定公司对桑明辉进行补偿分配的房屋，桑明辉把涉案房屋转卖给本案第三人吴灿华，第三人通过中介公司与原告签订了居间买卖合同把房屋卖给原告，事实应当予以认定。本案执行标的法律关系明确，每次流转过程均系合法取得，本案原告并且已经实际占有该房屋多年，而且该交易行为是发生在查封涉案房屋之前。本院做出的执行裁定书错误，依法应当予以撤销。本案第三人已经实际交付该房屋，且协助原告与红河源公司签订正式商品房买卖合同，第三人已经履行完自身义务，不应该再承担其他责任。经审理查明，2018年6月6日，本案被告杨小龙诉至本院，请求判令被告黄永红、红河源公司、案外人任胜利偿还借款846万元及利息。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，主要内容为借杨小龙款846万元，被告黄永红分期偿还，被告红河源公司承担连带还款责任。后未按约偿还借款。杨小龙申请强制执行。在执行中，本院查封被执行人红河源公司的位于驻马店市××路与××天下小区××单元××房产。原告王亚向本院提出书面异议，称2017年7月29日，其与被执行人红河源公司签订商品房买卖合同，交付房款、维修基金、暖气燃气初装费等费用，一直享有该房产的占用权、使用权、收益权为由，请求本院解除对该房产的查封，并停止评估、拍卖。本院于2019年8月23日作出（2019）豫1702执异162号执行裁定书，认为王亚在本院查封之前虽与红河源公司签订该房屋的商品房买卖合同，但其提供的吴灿华于2017年7月19日出具收条一份，不足以证明其已支付该房全部价款，因此，裁定驳回了王亚的异议请求。王亚不服提起诉讼。另查明，2017年7月15日，原告王亚与案外人吴灿华签订一份房屋买卖合同，主要内容为，甲方吴灿华将正阳天下小区1号楼东2单元13层1306号房产出售王亚，转让价格为52万元，2017年7月29日，王亚公爹张学林向吴灿华账户转款50万元，吴灿华给王亚出具收到房款52万元的收据一张。当天王亚与被告红河源公司补签商品房买卖合同一份。庭审中，王亚提供2010年9月14日，案外人桑明辉为甲方、被告黄永红为乙方签订的协议书一份，主要内容为：“双方原合伙共同开发正阳路与永乐街交叉口西北角约12亩地，现桑明辉主动退出，不再参与该块地的开发和建设，并自愿达成如下协议，乙方赔偿甲方伍拾万元，于2010年9月30日前付清，乙方自愿无偿给甲方商品房叁套，地上车库2间，甲方自由选择”。并提供2014年12月6日，被告红河源公司出具的证明，内容为：“兹正阳天下小区1号楼1单元1602号房、1603号房、1号楼2单元1306号房，为驻马店市红河源房地产开发有限公司协议赔偿给桑明辉的商品房，该房屋产权归桑明辉所有，因此房屋出售款项由桑明辉收取。房屋维修基金、燃气、暖气初装费等费用由本公司收取，并开具相关收据”。欲证明其与红河源公司不是一般意义上的房屋买卖关系，其是从第三人处购买的房屋，该第三人购买的桑明辉房屋。桑明辉到庭陈述，王亚陈述是事实，其退出合伙开发时，因房屋没有建设，未指定具体房号，后期房屋建好后，才指定三套房屋的具体位置，后来将其中的1306号房出售给第三人吴灿华，吴灿华出售给王亚。并出具驻马店经济开发区桑王庄社区居委会第五居民组出具的证明，证明其与红河源公司合伙、退伙的过程，证明内容为：“正阳天下小区地块位于正阳路与××交叉口西北角，该地块土地由桑明辉购买，并以桑明辉第五居民组群众的生活安置用地办理了相关建设手续，因其他原因该土地于2010年分配给了群众所有并与开发商黄永红联合建设，该地块购买款由开发商黄永红与地块购买者桑明辉自行协商解决，协商结果如下：黄永红补偿桑明辉伍拾万元（500000元）和房屋叁套脑以及地面上车库两间”。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同等证据为凭，并经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告王亚对本院执行异议裁定不服，以申请执行人杨小龙、被执行人红河源公司为被告提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告王亚提供的与被告红河源公司的商品房买卖合同，形成时间早于人民法院查封之前，且该合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，且王亚在该房屋装修居住多年，其名下无其他用于居住的房屋。关于房款的支付，虽未提供向被告红河源公司支付房款的证据，但通过庭审，原告王亚提供的证据形成链条，足以认定争议房屋原系被告红河源公司的隐名合伙人桑明辉所有，桑明辉又出售吴灿华，吴灿华出售给原告王亚，原告向吴灿华支付全部房款，应视为原告王亚购房已支付全部价款。综上，原告王亚的购房行为，符合上述法律规定的情形，足以排除讼争房屋的执行。故原告王亚请求停止对该财产的执行，于法有据，本院予以支持。关于原告王亚请求撤销本院（2019）豫1702执异162号执行裁定书的请求，因本案判决生效后，该裁定自动失效，故对该请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行驻马店市正阳天下小区1号楼东1单元1306号房产。二、驳回原告王亚的其他诉讼请求。案件受理费4987元，由被告杨小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 刘 莉人民陪审员 闫 伟人民陪审员 陈金才二〇二〇年四月三十日书 记 员 江 帆