浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4240号原告：陈兰，女，1983年4月1日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：王孝强、赵光生，安徽大别山律师事务所律师。被告：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦天妃路533弄151号二楼。统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：姚可，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。原告陈兰与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵光生，被告的委托诉讼代理人孙兆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告补偿原告装饰、设备差价250000元（最终依据评估结论确定）；2、本案诉讼费、评估费由被告负担。事实和理由：2017年5月12日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的乍浦君悦府11幢3单元501室房屋，约定毛坯单价每平方米7610元，总价749965.50元。被告利用其作为出卖人的优势地位，在签订《浙江省商品房买卖合同》时要求原告签订《委托装修协议书》，否则不愿意出售毛坯状态的商品房。经被告销售人员的推销，又出于对被告的信任，原告在查验完样板房后同意签订《委托装修协议书》，并通过按揭贷款方式支付了装修费386485元。2019年7月31日，案涉商品房装修完成，在向原告交付房屋时，原告发现其所购房屋装修标准严重低劣于样板房，装修价值远远低于其支付的装修费。被告在销售商品房时提供了样板房，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产企业在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。截止目前，样板房及《委托装修协议书》附件显示的应当为原告所拥有的家具、家电等设备无任何一件出现在其所购房屋中，装修标准也远低于样板房的档次。从《浙江省商品房买卖合同》内容来看，案涉房屋套内面积仅为80.70平方米，装修费用为386485元，均摊到建筑面积上为每平方米4789.16元，结合实际装修情况，案涉房屋的装修、设备明显达不到约定的标准，根据《浙江省商品房买卖合同》第十四条，被告应当补偿装饰、设备差价。从《委托装修协议书》来看，该协议书是原告委托被告为其购买的商品房进行装修，原告支付了装修费386485元，被告作为原告的装修代理人，未履行或者说是未完全履行职责，造成原告损害，应当承担民事责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》、《商品房销售管理办法》等法律法规向法院提起诉讼。被告答辩称，本案的装修款38万余元包含了部分房价款，销售时原告明知是按总价1136450元销售，合同单价是11531元。当时周边房价行情是一致的，大约在每平方米12000元左右，购房者需排队购买。被告确实有样板房，该样板房已经销售出去，业主未入住，交付没有包含家具和软装。样板房的装修明细与委托装修协议书的标准一致。原告认为显失公平不能成立，原告对涉案房屋按一套房一个总价进行销售是明知的，原告是经过充分考虑后购买的，委托装修协议书第一条对装修标准、价格作了明确约定，双方是自愿签订，是真实意思的表示。原告的诉讼请求不符合法律依据，不具客观事实，应当予以驳回。原告为证明其主张，提供证据如下：1、《浙江省商品房买卖合同》、购房发票各1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、《委托装修协议书》1份、装修发票2份，证明原、被告之间存在委托装修关系；3、付款凭证4份、借款凭证1份、装修贷款查询单1份，证明原告按约支付了购房款和装修款；4、样板房照片20份（10页），证明实际交付的房屋和样板房及合同约定的装修方案（装修后的图纸详见附件）明显存在较大差异，被告未能按照合同约定履行相应的合同义务；5、黄同庆、张菊英签订的《浙江省商品房买卖合同》、《委托装修协议书》各1份，证明原、被告之间的《委托装修协议书》价格明显过高。被告质证认为，证据1，无异议。证据2，无异议，但无法证明装修是包含家电、家具。证据3，真实性无法确认，但案涉房屋的款项已经付清。证据4，真实性无法确认，对证明目的不认可，双方签订的《委托装修协议书》第一条对装修标准、具体内容作了明确约定。证据5，系复印件，真实性无法确认，被告是按照成套总价出售，有些商品房建筑面积相同，但合同价可能相差二、三十万元。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、客户签约申报表1份，证明原告成交的是房屋总价，原告签字确认，原告明知并认可该种销售方式；2、交付流程单1份，证明案涉房屋连同装修在2019年7月30日办理了交付手续，原告查看了案涉房屋，认可接受了该房屋；3、主要材料配置表1份，证明被告按照双方装修协议约定履行义务，没有违约。原告质证认为，证据1，真实性无异议，对合法性有异议，被告存在违法违规销售房屋的行为，签约申报表上有销控单价、合同单价，被告在明知销控单价的基础上又对单价进行变更，违规销售的行为侵害了原告权益；该申报表仅是报价单，达不到被告的证明目的，不能产生约束双方的法律效果。证据2，真实性无异议，原告对被告收取38万元装修款是认可的，但不代表被告装修后的装修价值就达到了38万元，原告签名是真实的，但签收并不代表原告对房屋装修品质、标准的认可，原告就是因为对装修品质有异议才起诉的，该证据达不到被告的证明目的，该份交付流程单没有包括装修，与装修内容相关的燃气灶、油烟机说明书一栏无被告经办人签名，其他交付内容均有签名。证据3，系被告单方面制作，不能证明被告按照配置表的内容进行装修。上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证如下：原告提供的证据1、证据2，被告无异议，本院予以认定。证据3，被告对原告付清了房款、装修款的事实无异议，本院认定该事实。证据4，本院确认其真实性。证据5，与本案无关联，又系复印件，本院不作定案依据。被告提供的证据1、证据2，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据3，本院对真实性予以确认。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2017年5月12日，原告向被告提交了《客户签约申报表》，该申报表内容为：客户陈兰；购买房屋11-3-501；认购日期2017年4月29日；建筑面积98.55平方米；销控单价每平方米7610元，合同单价11531元，合同总价包括毛坯749965元、装修386485元，首付毛坯159965元，装修186485元；按揭贷款790000元，包括毛坯房590000元、装修200000元。同日，原告陈兰与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2017预0001603）一份，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为嘉港售许字（2017）第01号；买受人购买的商品房为乍浦君悦府11幢3单元501室；该商品房土地使用年限自2016年12月12日至2086年12月12日；该商品房建筑面积共98.55平方米；本合同签订之日已付首期房款159965元，余款590000元买受人同意办理银行按揭贷款；出卖人应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有检测资质的机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2019年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。合同还对其他事项作了约定。该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）。合同附件八载明：出卖人与买受人在平等、自愿的基础上，达成以下条款：凡出卖人就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；买受人特别声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（甲方）与原告陈兰（乙方）签订《委托装修协议书》一份，协议载明：鉴于乙方向甲方购买了嘉兴乍浦中南君悦府11幢3单元501室商品房，现就乙方委托甲方对前述毛坯商品房进行装修事宜，经双方协商一致达成如下协议：一、装修的主要标准为：1）内墙：餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米茄或同等档次品牌）。2）顶棚：乳胶漆。3）地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4）室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5）厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6）卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7）阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米伽或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。二、该房屋设计费、装修费已包含在乙方支付的装修款中，乙方无须另行支付任何其他装修费用；双方约定，本协议约定范围内的装修费用为386484元，乙方在合同签署当日向甲方支付装修首付款186484元，剩余装修款200000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。三、乙方知悉并同意甲方的装修方案（装修后的图纸详见附件），乙方同意装修改造中拆除的材料归甲方所有，相应的建筑垃圾由甲方处理。四、乙方知悉并同意装修会对原设计图及合同附图进行部分修饰，会对实际使用面积造成增减，双方同意最终购房款按照房管部门出具的实测报告载明的面积进行结算，装修后增加或减少的使用面积均不影响以实测报告载明的面积作为产权登记的依据，乙方也不得就此向甲方提出任何主张。五、乙方同意在房屋毛坯验收通过后直接由甲方进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成后交付时一并验收。六、装修完成及交付乙方使用时间为2019年7月31日。七、乙方同意甲方交付时相关材料如与样板房存在细微色差，乙方同意以实际交付为准。八、双方签订的商品房买卖合同解除，本协议一并解除。本协议签订后，乙方仅要求解除本协议而仍然履行商品房买卖合同的，须向甲方承担购房款和装修款总额的30%作为解除本协议的违约金。九、本附件中若出现生产厂家停止生产或品牌更名或厂家倒闭或厂商涨价等原因致使甲方无法按本协议附件履行的，乙方同意甲方自行决定采用相同档次的产品代替，但本合同的价款不作调整。十、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签字或盖章之日起生效。十二、未尽事宜，双方友好协商，协商不成，双方均可向不动产所在法院起诉。2019年8月7日，原告在《交付流程单》上签了名。该《交付流程单》载明：房屋资料：住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务手册各1份、可视对讲机使用说明书1套、燃气灶、油烟机使用说明书各1份；钥匙门禁卡：入户钥匙6把、信报箱钥匙2把、门禁卡3把、对讲机1部。该《交付流程单》注明：本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。本院认为，本案的争议焦点主要是《委托装修协议书》是否显失公平的问题。原告认为显失公平，具体表现为：与原告同期的购房者黄同庆、张菊英，所购房屋面积、签约时间、交房时间与原告基本相同，但装修费用相差3倍多；被告利用优势地位不愿意单独出售毛坯房，要求购房者必须购买装修服务；被告利用了自己的优势地位和原告的轻率、没有经验，致使原告在看了装修精美、设备齐全的样板房、协议书的附件后签订了合同。被告则认为原告明知被告的销售方式，原告是在充分考虑后才购买案涉房屋，显失公平不成立。本院认为，当事人依法享有自愿订立、自主选择自己所需要合同的权利。被告是房地产开发企业，没有证据证明被告在当地房地产市场具有垄断地位，原告作为买受人，如不同意被告的销售方式，可以放弃购买被告出售的商品房，没有证据证明被告有侵犯原告自主选择权的情形。原告所购房屋与案外人黄同庆、张菊英所购房屋，楼栋位置，楼层、面积、配置等均不同，不能单凭该案外人所签合同来判断原告支付价款的公平性，事实上，根据总的付款及房屋建筑面积，该案外人（甚至其他购房者）和原告所购商品房的单价其实相差并不大。原、被告的真实意思是购买、销售“精装修”商品房，原告对此并不否认，因此，应该以“精装修”商品房的总价来看待房价（包括毛坯房和装修），撇开商品房买卖合同而单以装修协议来判断装修费用的高低有失公允。原告主张案涉委托装修协议书显失公平，依据不足，本院难以支持。另外，原告还认为被告在履行合同过程中存在多处违约的问题。首先原告认为被告规避房屋政策，导致购房者超限价购房、国家收取的税费减少，损害了社会和国家利益。其次，原告认为被告交付的装修没有了样板房或协议附件图纸中能看到的家电、家具等附属物。本院认为，首先，原告没有主张合同无效，其所称的规避政策、超限价售房等也不是违约问题。其次，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八约定：凡出卖人就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准，该约定可以视作被告对样板房所作的说明。案涉房屋的装修标准在《委托装修协议书》作了明确约定，其中并不包含家电、家具等附属物。而且原告已在《交付流程单》上签字确认，《交付流程单》载明：“确认上述房屋已达交房条件”，这可以视为原告对被告交付的商品房（包括装修工程）验收合格。因此，原告主张被告交付的商品房必须与样板房一致，依据不足，本院不予支持。关于原告要求对案涉房屋装修的价值进行司法鉴定的问题，本院认为该司法鉴定并非必要，原告的该项申请，本院不予准许。综上，原告要求被告补偿装饰、设备差价的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈兰的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告陈兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。审判员  丁喜林二〇二〇年四月九日法官助理朱骏健书记员陆丽燕