四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3301民初54号 原告：谢杰，男，1974年9月10日出生，藏族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：张兴恒，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张豪，四川盛豪（石渠）律师事务所律师。 被告：甘孜州碧源物业有限责任公司，住四川省甘孜藏族自治州康定市。 法定代表人:李忠，董事长。 委托诉讼代理人：李乾源，总经理。 原告谢杰与被告甘孜州碧源物业有限责任公司（以下简称碧源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢杰委托诉讼代理人张兴恒、张豪，被告碧源公司委托诉讼代理人李乾源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告二楼装修损失、三楼搭建损失、三楼装修损失（暂）合计200万元（具体以工程造价鉴定数据为准）；二、判令被告赔偿原告租金损失54万元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月10日，原、被告双方就位于康定市沿河东路原城建局二楼房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同约定，租赁期限为十年（2015年8月至2025年8月），合同签订时原告须一次性支付租金54万元，满两年时再一次性支付租金60万元；其后，原告按约支付租金54万元并着手装修改造案涉房屋，被告对此系明知且默认，但原告完成装修改造后向工商登记部门申请办理营业执照时才得知，案涉房屋未取得康定市住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》，系违章建筑，被强制要求整改、拆除；被告隐瞒上述重大事实，导致原告支付巨额租金并投入巨资进行装修改造却至今无法营业，损失巨大，为维护其合法权益，特诉至法院要求支持上述诉请。 被告碧源公司辩称，应驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告私自搭建第三层房屋，既未经被告允许，又违反国家法律规定，因此产生的所有损失应由其自行承担。案涉房屋现共有三层，其中一楼和二楼，系被告与原康定县建设环境保护局置换取得，来源合法；2014年3月，被告租赁给原告的只是案涉的第二层房屋，双方在租赁合同中明确约定，承租方不得随意改变房屋建筑结构，（2019）川3301民初346号民事判决也认定，原告声称的违章建筑正是其私自搭建的第三层房屋，且在其私自搭建时，康定市住房和城乡规划建设局曾下达责令停止建设决定书，明确要求其停止施工、拆除违章建筑，但原告仍然继续搭建，故其损失系其自行造成；二、原告承租房屋后一直使用，没有任何损失。根据（2019）川3301民初346号民事判决认定的事实可知，2014年3月，原、被告签订租赁合同后，原告一直在使用租赁房屋进行经营，并不存在无法营业的情况，目前原告将房屋转租给石棉火焰铁板烧、阳光窗帘等商户，这些商户都已取得营业执照，原告通过这些商户收取的房租已远远超过原告支付给被告的房屋租金，原告不仅没有任何损失，还从中获益巨大；三、（2019）川3301民初346号判决认定，虽然双方签订的租赁合同无效，但原告应当按照租金标准向被告支付房屋占用使用费；综上，原告的主张既无法律依据，也无事实依据及合同依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，被告与案外人奉晓云签订《房屋租赁合同》，将其位于康定市沿河东路原城建局的二楼房屋出租给奉晓云，约定租期自2012年9月1日至2020年9月1日，租金为每年70000元，奉晓云付清了在其使用期间的租金；2014年，奉晓云将该房屋转租给原告谢杰；2014年3月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定租赁期限为2015年8月至2025年8月，租金总计为114万元，租金支付方式为签合同时一次性支付租金54万元，满两年时再一次性支付剩余租金60万元，同时还约定原合同的其他条款继续有效；之后，原告支付了54万元租金，但第二次租金未按约支付；原告进行装修时在租赁的二楼房屋上搭建了一层房屋；2014年4月24日，康定市住房和城乡规划建设局发出责令停止建设决定书；原告继续完成搭建并装修后经营一段时间因故停业，将其租赁的部分房屋转租他人使用。 另查明，被告碧源公司与原康定县建设环境保护局置换房屋，取得该处旧房；由于旧房年久失修，被告拆除旧房后在原址修建案涉租赁房屋，但未取得建设工程规划许可证。 还查明，2019年7月19日，碧源公司向本院提起诉讼并请求：一、确认原被告签订的《租赁合同》无效并判令谢杰腾退返还租赁房屋；二、判令谢杰拆除第三层私自搭建的违章建筑并赔偿碧源公司损失60万元；三、谢杰按租金标准支付欠付的房屋占有使用费17518.39元；四、谢杰按年度以房屋占用费的20%承担违约金99854.04元；五、诉讼费及其他相关费用由谢杰承担；2019年11月20日，本院作出（2019）川3301民初346号民事判决：一、甘孜州碧源物业有限责任公司与谢杰订立的房屋租赁合同无效；二、谢杰于判决生效之日起30日内拆除搭建的第三层房屋，并将租赁房屋返还甘孜州碧源物业有限责任公司；三、驳回甘孜州碧源物业有限责任公司的其它诉讼请求。判决后，原、被告双方均未提起上诉，该判决已生效。至本案庭审结束时，谢杰未按该判决拆除搭建的第三层房屋，亦未将租赁房屋返还碧源公司。 以上事实有换房协议、康招商发[2003]02号文件、康府会（2008）联字第12号会议纪要、2016年市人民政府第11次常务会议纪要、康住建（2017）330号处理意见书、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《责令停止建设决定书》、《店面租赁合同》、照片、（2019）川3301民初346号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录在案佐证。 本院认为，关于原告申请对案涉二、三楼房屋的装修、改造成果的市场价值进行司法鉴定以证明诉请损失。原告于2020年2月20日向本院提出申请，本院收悉后经审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，当事人申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，首先，对于第三层房屋，原告在承租的第二层房屋之上搭建第三层房屋并进行装修并未征得住房和城乡规划建设局许可，该搭建及装修损失应自行承担，对其市场价值的鉴定无意义；其次，对于第二层房屋，原告于2014年3月承租案涉第二层房屋后即进行装修，之后或自行经营或转租他人使用，直至（2019）川3301民初346号判决生效以至本案庭审结束时，仍未予返还，其装修使用年限已超出房屋装修折旧年限，故其该部份申请鉴定事项对证明待证事实亦无意义；综上，对原告的鉴定申请本院不予准许。 关于原告主张被告赔偿三楼搭建损失、三楼装修损失，原告称其搭建、装修第三层斥资尤其巨大，故该损失也尤为巨大。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，原告虽陈述其搭建第三层房屋取得被告默许，但未提交相应证据，被告对此予以否认并提交双方签订的《租赁合同》予以反驳，称合同明确约定不得随意改变房屋建筑结构，故对原告该陈述本院不予采信；其次，原告能否在承租的第二层房屋之上搭建第三层房屋的决定因素是能否取得康定市住房和城乡规划建设局的建设工程规划许可，而原告自认并未取得；最后，在康定市人民政府于全市范围内全面展开强制拆除违章建筑行动时，原告明知其未取得规划许可，却依然甘冒被拆除的风险继续进行搭建并装修进而扩大损失；综上，原告主张的三楼搭建损失、三楼装修损失，应自行承担，对其该项诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿二楼装修损失。本案中，虽因案涉二楼房屋未取得建设工程规划许可证，导致原、被告双方签订的《租赁合同》无效，但是，首先，原告在庭审调查中称，为经营餐饮，其自2014年3月即开始装修，至2016年底方装修完毕投入使用，原告对此未提交任何证据，被告对此亦不予认可，辩称原告对第二层房屋的装修于2014年即完成，本院认为，原告承租房屋后耗时近三年用于装修的庭审陈述，无证据支持，本院不予采信；其次，原告于2014年对承租的案涉第二层房屋进行装修，之后或自行经营或转租他人使用，直至（2019）川3301民初346号判决生效以至本案庭审结束时，案涉房屋一直由原告承租未予返还，其装修已超过房屋装修折旧年限，无装修残值；现原告主张二楼装修损失，本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿租金损失54万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。（2019）川3301民初346号民事判决已认定，原、被告签订的合同期限为十年，租金总价为114万元，平均每月9500元租金，自合同起始时间2015年8月原告一直承租案涉房屋，至今未按判决予以返还，其支付的54万元租金已用于折抵2015年8月至今的房屋占有使用费，故原告该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，判决如下： 驳回原告谢杰的诉讼请求。 案件受理费27120元，由原告谢杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 赖  三 审 判 员 扎西青措 人民陪审员 姜  莉 二〇二〇年四月二日 书 记 员 丽  娜 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持