上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1330号原告：上海小昆山资产经营发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐向红，总经理。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所律师。被告：俞良康，男，汉族，1952年9月8日生，住上海市松江区。原告上海小昆山资产经营发展有限公司(以下简称“小昆山公司”)与被告俞良康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告小昆山公司的委托诉讼代理人周芝均到庭参加诉讼，被告俞良康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告小昆山公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月23日就上海市松江区小昆山镇玉昆四期XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将上海市松江区小昆山镇玉昆四期XXX号XXX室房屋返还原告；3.判令被告向原告支付自2019年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费(按照每年18,000元的标准计算，币种为人民币，以下同)；4.判令被告支付违约金9,000元；5.判令原告没收被告已经交付的保证金1,500元；6．判令被告向原告支付逾期付款违约金2,268元(以9,000元为基数，按照每年24%的标准自2019年2月25日起计算至2019年12月3日止；以9,000元为基数，按照每年24%的标准自2019年8月28日起计算至2019年12月3日止)。事实与理由：原、被告于2018年10月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为1年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止。房屋月租金为1,500元，年租金18,000元，支付期按每半年计算一次，先付后租，被告应于每个支付期前5日内向原告一次性支付当期租金；同时，该合同签订后被告向原告支付了房屋租赁保证金人民币1500元。合同还约定如被告累计逾期支付租金超过30天的，被告应立即无条件返还房屋并按照退出之日的当年度6个月租金标准向原告支付违约金，同时保证金不予退还。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。承租房屋期间，被告于2018年10月24日支付了房屋第一期租金9,000元，并支付了保证金1,500元。2019年4月28日为被告支付第二期房租的期限，但被告到期未支付。原告于2019年10月24日发函催讨，但被告至今仍未支付。原告认为被告无故拖欠租金超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同，被告除应支付房屋返还前的租金和使用费外，还应根据双方合同约定向原告支付相当于6个月租金的违约金，同时原告有权罚没保证金。此外，原、被告双方合同已经到期，已转为不定期租赁合同，根据合同法相关规定，原告亦享有合同解除权。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告俞良康未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案房屋的产权人为案外人上海松江科技园区置业公司，原告受其委托自2018年8月1日起对包括涉案房屋在内的玉昆四期XXX、XXX、XXX、XXX号房屋进行经营管理。2018年10月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为1年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止；房屋租赁价格为每套每月1,500元，年租赁金额为18,000元；租金支付期按每半年(即6个月)计算一次，采用先付后租形式，被告应于当期支付期前5日内向原告一次性支付当期租金，合同签订后5日内被告需向原告支付房屋租赁保证金1,500元；被告未按照本合同约定期限支付房屋租金的，每逾期一天，应按照欠付租金金额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金，如被告累计逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，被告应立即无条件返还房屋并按照退出之日的当年度6个月租金标准向原告支付违约金，同时保证金不予退还。合同签订后，原告如约将涉案房屋交付给被告使用。原告自认被告依约向原告支付了自2018年9月1日起至2019年2月28日止的租金，并支付了租赁保证金1,500元。自2019年3月1日起的租金，被告未再支付，但仍实际占用涉案房屋至今。审理中，本案的诉状副本于2020年2月29日送达被告。以上事实，由《房屋租赁合同》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应恪守履行。原、被告双方之间的《房屋租赁合同》虽已到期，但被告仍实际使用涉案房屋，原告在起诉前也并未主张合同到期并要求收回涉案房屋，仅是向被告催讨租金，故双方之间已成立不定期租赁合同关系。现被告拖欠租金，违反了合同相关约定，原告行使约定解除权，于法有据，本院予以支持。合同解除时间应为诉状副本送达之日，即2020年2月29日。合同解除后，租期内欠付的租金仍应支付，原告依约按照18,000元/年的标准要求被告支付自2019年3月1日起至合同解除之日止的租金，本院依法予以支持。合同解除后，被告占有的涉案房屋应当向原告归还，并应参照18,000元/年的标准向原告支付自合同解除日起至实际返还之日止的使用费。合同解除后，被告应承担的违约责任仍需结算：原告参照合同约定根据自愿调整的标准主张逾期违约金，于法有据，但标准过高，本院酌情调整逾期违约金的数额为1,500元；原告依约按照当年度6个月租金标准主张违约金，同时主张不予退还保证金，实质上均为对解约违约金的主张，考虑到违约金数额较高，本院根据本案实际情况酌情调整被告解约违约金数额为4,500元，即在原告无需退还租赁保证金1,500元的同时，被告需额外给付原告违约金3,000元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海小昆山资产经营发展有限公司与被告俞良康于2018年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告俞良康于本判决生效之日起十日内向原告上海小昆山资产经营发展有限公司返还上海市松江区小昆山镇玉昆四期XXX号XXX室房屋；三、被告俞良康于本判决生效之日起十日内向原告上海小昆山资产经营发展有限公司支付自2019年3月1日起至前述房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费(按照每年18,000元的标准计算)；四、被告俞良康于本判决生效之日起十日内向原告上海小昆山资产经营发展有限公司支付违约金3,000元；五、原告上海小昆山资产经营发展有限公司所收取的被告俞良康的租赁保证金1,500元无需退还；六、被告俞良康于本判决生效之日起十日内向原告上海小昆山资产经营发展有限公司支付逾期付款违约金1,500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告俞良康负担(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年四月八日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。