河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0602民初637号原告：刘卫正，男，1991年12月17日出生，汉族，现住廊坊市大城县。委托诉讼代理人：杨莉，河北辅仁律师事务所律师。被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路北侧88号。统一社会信用代码：91130600601302055T法定代表人：勾仕海，该公司经理。委托诉讼代理人：何晓锋，河北言复律师事务所律师。原告刘卫正与被告保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫正的委托诉讼代理人杨莉、被告春雨房地产公司的委托诉讼代理人何晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫正向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《购房合同书》（合同编号：201700049）。2、判令被告退还原告购房首付款462800元、电商费35000元及损失（以497800元为基数，自2017年4月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、本案诉讼费用、保全费用等其它费用均由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原告向被告交付电商费35000元，同年4月4日原告与被告签订《购房合同书》（合同编号201700049），约定由原告购买被告位于保定市朝阳南路朝阳花园Ｄ区，该房屋建筑面积88平方米，单价13100元，总金额1152800元，付款方式约定为2017年4月4日付购房首付款462800元，余款690000元作银行按揭；另约定房屋交付时间预计为2017年10月31日。合同签订后。原告向被告支付首付款462800元，并向中国农业银行保定朝阳支行递交了个人按揭贷款资料。5月份保定市人民政府发布限购政策，原告已不具备购房资格，原被告之间签订的合同在法律上和事实上不能继续履行。原告多次向被告主张要求解除合同，退还已付房款，但协商未果。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释及相关法律规定，为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告春雨房地产公司辩称，1、双方所签订的合同合法有效，对于原告单方提出的解除合同及解除合同的理由不予认可，被告主张双方继续履行合同；2、本案被告可以协助配合原告办理后续贷款手续，且房屋是否备案，不影响本案贷款的办理，同时在双方合同中已对贷款不能办理的情形做出了合理的预判，且该贷款办理的义务和时间等均属于原告应承担的合同义务，因此被告同意帮助原告办理后续贷款，以实现合同的后续履行；3、本案中，因限购政策的出现，并不影响双方合同目的的实现，双方购房合同的签订是以原告取得所购房屋及被告取得房屋出售款项为合同的目的，本案双方所签合同中房屋已经建成，并不影响被告向原告交付房屋及原告取得房屋、使用房屋、居住房屋的基本目的，而办理房屋产权证书仅仅是双方购房合同中的一项负责义务，并非主要合同目的，所以本案的情形并不影响双方合同目的的实现；4、即使如原告所主张，不能办理产权凭证，仅是因为政府的限购政策，该政策是政府针对市场调控的临时性行为，随着市场变化，该政策会不断的放宽和解除，原告主张的目的最终也能得到实现，且本案产生的原因系该政策的出台，属于非因双方当事人事由导致合同无法履行，即使法院认定应依法解除合同，被告也无需向原告承担任何违约责任，仅应向原告退还所付首付款；5、原告所诉不能办理贷款情形并非被告的原因，此情形在合同中已有约定，原告应以现金的方式支付剩余尾款，按照合同约定，原告未按期交款，应在被告扣除违约金后退还剩余已付房款；6、对于原告主张的电商费，与被告无关，无权向被告主张。且原告提交的划卡的20000元，在合同签订前，不能确认该划卡的20000元包括在首付款462800元内。对另外的7000元微信转款和8000元现金，无法确定交付给被告，不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月4日，原、被告签订购房合同书，合同编号201700049。该合同约定的主要内容为：一、原告购买坐落于保定市朝阳南路朝阳花园Ｄ区，建筑面积88平方米，总金额1152800元。付款方式为2017年4月4日付购房首付款462800元，余款690000元作银行按揭；……五、房屋交付时间预计为2017年10月31日。具体时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。六、签订本合同的甲乙双方，除协商同意解除合同或变更合同外，不得单方终止合同，但遭遇不可抗力或政府政策不落实等原因而导致合同不能按期全部履行，甲方（即被告）可据实予以延期，双方均不承担违约责任。七、签订本协议后，乙方（即原告）应在7日之内提供按揭贷款资料，并在30日内办理贷款手续，如乙方未能取得贷款的，乙方应将剩余款项以现金方式支付甲方；不能支付的甲方收回房屋，另行出售并扣除已付款的10%作为违约金，剩余房款甲方30日内退还乙方，本协议作废。……九、如果乙方与甲方已签订售房合同，因故毁约要求退还房款，在扣除乙方房款总额5%的违约金后，余款在150天内予以返还。2017年3月29日刘石增从其农业银行银行卡向被告春雨房地产公司转款20000元。2017年4月4日被告春雨房地产公司向原告刘卫正出具收款收据内容为“朝阳花园D区3号楼1单元1507室购房首付款462800元整。”原告刘卫正自述购房首付款交纳方式为银行转账438000元，现金交纳24800元。被告春雨房地产公司认可原告刘卫正已经交纳房屋首付款。2017年5月21日，保定市人民政府办公厅下发了保政发（2017）14号《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》，“非本市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时，须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。……政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间，均以住房合同网签时间为准。本意见自2017年5月23日起实施。”原告刘卫正的购房资格因此受限。本院认为，原、被告之间签订的购房合同书成立并生效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。双方争议焦点第一、原告在被告处购房资格受限是否影响实现合同目的。原告在被告处购买房屋的目的是取得房屋的使用权和房屋的所有权，而获得房屋所有权的标准是占有房屋和取得该房屋的所有权证书，根据保定市政府限购政策，原告刘卫正购买房屋身份受限，无法取得该套房屋的所有权证书，原、被告双方亦应受本市限购政策的规范，故原告刘卫正购买本案涉案房屋的目的无法实现，其主张解除合同的主张，本院予以支持；第二、解除合同的法律后果。原、被告之间的购房协议书解除后，被告应将原告交纳的购房款462800元予以返还。对于原告主张的以462800元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的损失，原告未提交证据证实购房合同的解除被告存在过错，故其要求被告按照中国人民银行贷款利率标准赔偿其损失的主张，本院不予支持，但被告亦不能因此而受益，故原告刘卫正已交房款462800元从2017年4月5日起按中国银行同期存款利率的利息，被告应当予以返还。第三、对于原告主张的电商费，首先原告提交了刘石增转款20000元的转款凭证，不能证实其与本案的关联性，其次，该份转款凭证的转款日期为2017年3月29日，原告刘卫正未提交证据证实，该转款并非房屋首付款的一部分；再次，原告主张的微信和现金转款，被告不予认可，原告提交的微信截图亦不能证实其主张，故对原告刘卫正主张返还电商费35000元，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告刘卫正和被告保定市春雨房地产开发有限公司2017年4月4日签订的购房合同书（合同编号：201700049）；二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘卫正购房款462800元及利息（以462800元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算自2017年4月5日起至实际付清之日止）；三、驳回原告刘卫正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，由原告刘卫正负担263元，被告保定市春雨房地产开发有限公司负担4121元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  宋爱云二〇二〇年四月二十二日书记员  孙轼航