浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终314号 上诉人（原审原告）：黄育春，女，1972年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 上诉人（原审原告）：潘金花，女，1970年12月17日出生，汉族，住广东省增城区。 上诉人（原审原告）：童富秋，男，1967年10月23日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：宦锐、白耀星光，云南弘同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶建伟，男，1976年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈秀兰，女，1966年10月1日出生，汉族，住江苏省宝应县。 被上诉人（原审被告）：董洪齐，男，1965年12月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。 被上诉人（原审被告）：罗劲松，男，1968年10月27日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 被上诉人（原审被告）：云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市西山区东寺街道石桥铺1号1栋4层401号。 法定代表人：董洪齐，董事长。 被上诉人（原审被告）：昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，住所地：云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区海关监管大楼408室。 法定代表人：董洪齐，执行董事。 上诉人黄育春、潘金花、童富秋因与被上诉人叶建伟、陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄育春、潘金花、童富秋上诉请求：撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6568号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决明显不公，其利用不该适用的法律曲解本案事实，偷换概念，违法判决。在本案中应该适用的法律和司法解释是《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》，而不是什么《中华人民共和国城市房地产管理法》。二、一审判决故意不客观、不公正地认定本案的证据材料。对上诉人已提交的案涉房产买卖合同及已合法占有案涉房产、已支付全部价款等方面重要证据，一审法院在认定事实部分却产生了遗漏。三、一审判决适用法律不当。上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定情形，一审判决却以《城市房地产管理法》第三十八条规定，即以“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”为由，认定上诉人对案涉房屋未能办理过户登记的风险应当明知，故而应承担败诉结果。这显然不公正、不公平。 叶建伟辩称：一、案涉房屋转让合同无效。被上诉人昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司不是房地产开发企业，无权开发和对外销售房地产；在与上诉人签订房屋转让合同时未取得案涉房地产权属证书，违反了房地产法的相关规定，故该合同属无效合同。二、上诉人对于昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司售房当时没有取得案涉房屋产权及开发资质、不能对外买卖案涉房屋的情况知道或应该知道，故对案涉房屋不能过户负有明显过错。上诉人不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条取得相关对抗法院执行的权利。一审法院判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司未提供答辩意见。 黄育春、潘金花、童富秋向一审法院起诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802执异124号执行裁定；2.解除对坐落于昆明出口加工区戊类工业厂房4栋1层101号房地产的查封，并停止执行；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司作为甲方与作为乙方的黄育春、潘金花、童富秋签订协议一份，约定就乙方购买甲方国际·昆明珠宝城4栋101、102、103、105、106、107、108号房屋，经协商达成协议如下：1.解决4栋105、106、107、108、205、206、207、208号购房协议。2.乙方原缴纳购房款共计12416682元，甲方退还乙方2130000元。剩余10286682元用于购买4栋一层铺面101-103、105-108号共7间，属于乙方三人所有。3.4栋一层铺面单价9825.85元／平方米，面积1046.9平方米，总价格10286682元。4.甲方应当在本协议签订之日起六个月内退还乙方2130000元，不计息；超过半年的，自本协议签订之日起至退还之日按年利率12%计息，并且应当在一年内付清。5.乙方授权甲方在本协议签订之日起半年内代理乙方销售4栋一层铺面（除104号外），销售价格不低于12000元／平方米，超过的部分，在扣除税收之后，甲乙双方各半分享一半。6.甲乙双方在签订本协议的同时另行签订4栋一层铺面101-103、105-108号的受让合同。7.乙方退房款、出租、转让、接房事宜全权由黄育春办理。本协议一式五份，甲方执两份，乙方执三份，本协议经甲乙双方签字或盖章后生效。合同落款时间是2014年7月24日。二、登记在产权证号为云（2017）官渡区不动产权第0084639号的房地产，项下共有8间房屋，坐落于昆明出口加工区戊类工业厂房4栋1层，编号为Ｄ101、Ｄ102、Ｄ103、Ｄ104、Ｄ105、Ｄ106、Ｄ107、Ｄ108，登记的权利人为昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，登记地址为昆明出口加工区戊类工业厂房4栋1层101号，登记时间为2017年8月10日，案涉房屋系其中的Ｄ101、Ｄ102、Ｄ103、Ｄ105、Ｄ106、Ｄ107、Ｄ108号。三、一审法院在执行叶建伟与陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年8月13日查封了坐落于昆明出口加工区戊类工业厂房4栋1层101号房地产。原告方为此提出异议被驳回，现提起执行异议之诉。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。现原告方所主张的房屋，系昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司于2017年8月10日办理房产登记时，登记在昆明出口加工区戊类工业厂房4栋1层101号房地产中的一部分，原告方在交易时对该风险是明知的，系对政策限制的疏忽，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中非因买受人自身原因未办理过户登记。对原告的诉讼请求，不予支持。陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回黄育春、潘金花、童富秋的诉讼请求。案件受理费30800元，由黄育春、潘金花、童富秋负担。 二审中，上诉人提供了同由被上诉人昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司承建并出售的位于国际昆明珠宝城内，与案涉房产相邻的其他房产的不动产产权证、房屋转让合同及房屋建筑工程施工许可证等证据，拟证明被上诉人昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司对案涉房屋的建筑、买卖是合法、有效的。被上诉人叶建伟对该些证据的真实性未表异议，但认为与本案不具有关联性，不能证明待证事实。本院对该些证据的真实性予以确认。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，据上诉人提供的“昆明出口加工区管理局文件”证明，由被上诉人昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司开发的“国际昆明珠宝城”项目所涉房屋，已于2009年开始销售；由于各种原因，该项目一直没有办理房屋产权证；自2014年6月起，业主数百人多次到省政府、市政府上访要求办证；该矛盾被昆明市委、市政府列为全市重大信访突出问题和矛盾纠纷。2014年7月24日三上诉人与被上诉人昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司签订了案涉房屋买卖合同。 本院认为，本案的争议焦点是三上诉人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人主张其就案涉房屋，已具备上述四项条件，足以对抗案涉强制执行；被上诉人叶建伟则认为，案涉房屋买卖合同违法无效，且上诉人对该房屋不能办理过户登记具有明显过错，凭此不足以对抗法院执行。本院认为，其一，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。虽然案涉房屋买卖当时，作为出买人的昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司尚未取得案涉房地产权属证书，但其于2017年8月10就该项权利瑕疵已予补济。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定精神，无权处分人处分标的物的，若无其他法定无效情形，相关买卖合同并不因此无效；而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法取得权属证书的房地产不能转让之规定，系属强制性规范中的管理性规范而非效力性规范，故案涉房屋买卖合同，因系双方自愿签订，且不违反法律的强制性（效力性）规定而应认定为有效。其二，关于上诉人对案涉房屋没有办理过户登记是否负有过错问题。基于上诉人签订案涉房屋买卖合同当时，对作为出卖人的昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司尚未取得房产权属证书，存在权利瑕疵问题应该是明知的；尤其是2014年6月，昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司开发的“国际昆明珠宝城”项目因诸多原因导致所售房产不能办理过户登记，已引发数百买受人群体性上访，上诉人对该情况知道或应该知道，却仍于该年7月24日与昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司签订案涉房屋买卖合同，足见上诉人就该房未能办理过户登记的风险具有充分的预见和容忍，也即其对案涉房屋不能办理过户登记在主观上负有明显过错。故而，上诉人对案涉房屋并不完全具备前述法定四项条件，其所享有的相关权益不足以对抗法院强制执行。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人黄育春、潘金花、童富秋共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨日洪 审判员  祝惠忠 审判员  郑尹秋 二〇二〇年四月二十六日 书记员  余香香