浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6453号原告：潘竹叶，女，1972年7月12日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：吴玉亮，浙江时代商务律所事务所律师。委托诉讼代理人：潘松龙，浙江松龙律师事务所律师。被告：黄爱春，男，1969年12月15日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。被告：韦梅英，女，1973年3月17日出生，壮族，户籍地温州市瓯海区。两被告共同委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律所事务所律师。原告潘竹叶与被告黄爱春、韦梅英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2020年1月7日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月3日再次公开开庭进行了审理。原告潘竹叶及其委托诉讼代理人吴玉亮、潘松龙，被告黄爱春、韦梅英及两被告共同委托诉讼代理人朱诗雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘竹叶向本院提出诉讼请求：1.确认两被告与原告就坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号第四层套房签订的《房产卖尽契》有效；2.判令原告就两被告名下坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号房屋被拆迁后的安置补偿权益享有五分之二份额（房屋安置面积计90平方米）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：两被告与案外人张海于2007年共同将坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号旧房翻建成套房式房屋，并分得相应楼层。2009年11月12日，原、被告双方签订了一份《房产卖尽契》，约定被告将涉案房屋第四层套房作价27万元出卖给原告。同日，原告向被告支付了全部购房款，并入住房屋。2017年，因温州市瓯海区郭溪街道城中村改造（浦北村），涉案房屋被征收，经郭溪街道拆迁办现场丈量，两被告名下被征收总建筑面积为307.61平方米，原告使用的面积为105.56平方米，总安置建筑面积为225平方米，按照比例原告应得安置面积为90平方米，现在被告不配合原告去相关政府部门办理征收补偿权益分割，致使原告无法享有所购买涉案房产的征收补偿权益。综上所述，原、被告双方签订《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，现被告不予配合办理征收补偿权益分割，其行为侵犯了原告的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告黄爱春、韦梅英答辩称：1.对于原告主张诉争房屋买卖的事实，两被告没有异议；2.原告所购房屋所在楼层已超过被告原拆原建的规划许可面积范围，属于违章建造，双方房屋买卖合同应属无效，故原告所买受房屋亦不能按照合法安置面积享有相应的补偿权益。经审理，本院认定事实如下：被告黄爱春、韦梅英系夫妻关系。2007年4月，两被告从案外人张松处购得坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路房屋一间，该房屋与案外人张海房屋相邻。2007年5月，两被告与案外人张海经规划审批后，共同将原两间老屋超规划许可建设规模翻建成六层套房式房屋，两被告分得一层门面一间、二层房屋一间、三层套房一间、五层套房一间。2009年11月12日，原、被告双方签订了一份《房产卖尽契》，两被告将上述房屋中第四楼（第五层套房）作价27万元出卖给原告潘竹叶，契约还载明：标的房屋属于违章无证房屋，两被告净拿房款27万元，概不承担其他经济责任，若房屋今后可办理房地产权证与过户手续，两被告应无条件协助原告办理。同日，原告向被告支付了全部购房款。同时，两被告将房屋交付给原告居住使用。2017年，涉案房屋因温州市瓯海区郭溪街道城中村改造被征收。经丈量，两被告名下就案涉被拆迁房屋总面积为307.61平方米，其中第五层套房面积为105.56平方米。现原、被告双方就拆迁安置补偿权益如何分割无法达成一致。另查明，案涉第二层房屋，层高超过2.2米，已符合拆迁部门楼层面积认定标准，并设置有独立入户门，具备较为齐全的使用居住功能。上述事实由双方当事人的陈述，原告提供的房屋卖尽契、水费清单、电费清单、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、城中村改造调查登记表、未登记房屋年限认定表、城中村改造项目预算表，两被告提供的集体土地建设用地使用证、房屋卖尽契、房屋所有权证、浙江省专用缴款书、房屋质量鉴定意见、私人建房平面图、私人建房平面立剖图、建设工程规划许可证、工程定位测量记录、城中村改造调查登记表、房屋卖尽契、城中村改造项目预算表等证据予以证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，原告与两被告之间买卖房屋不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，双方签订的房屋卖尽契系双方真实意思表示，且双方均已实际履行，应认定有效。两被告将旧房重建获得的房屋出售部分给原告使用，双方对楼梯、气亭等公共部分均共同使用，应认定双方对房屋形成共有。基于共有关系，原、被告对该共有房屋拆迁后的安置补偿权益，亦应当共同享有。拆迁部门基于两被告的规划许可，整体认定房屋的拆迁安置权益标准，房屋未按照规划许可规划建造，整体房屋属于超规划许可规模建筑物，已无法区分具体哪些部分属于超规划许可规模。故原、被告双方具体拆迁安置权益应按各自所占房屋面积比例确定为宜。两被告主张原告实际使用面积应扣除楼梯面积，及实际受让面积的另一半源于案外人张海，原告应向张海主张权利的意见，均无事实及法律意见，本院不予采纳。房屋被拆迁后所得补偿权益系基于房屋及所覆盖土地的价值属性，户增权益系依附于被拆迁房屋的附属权益，并不能独立分割，故两被告主张户增权益不能让原告享有的意见，依据不足，本院不予采纳。案涉第二层房屋的使用功能已基本达到三至六层套房的使用功能，且层高已符合拆迁部门的面积认定标准，故应纳入整体面积计算比例，原告主张应在计算安置权益比例时应剔除的意见，依据不足，本院不予支持。两被告名下就案涉被拆迁房屋总面积为307.61平方米，原告所占有房屋面积为105.56平方米，故原告应得份额为34.32%（105.56÷307.61）。原告所占有房屋的装修补偿价值，可以单独评估分别计算，故该房屋装修补偿权益应归原告享有。诉争房屋具体可安置房屋面积，应由当事人与拆迁部门具体协商确定，不属于本案审理范畴，本院不予处理。至于诉争房屋具体坐落在四层还是五层的问题，本案中三至六层套房面积大小均为一致，具体坐落层次并不影响最终权益比例计算，故本院不再做审查说理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决如下：一、确认原告潘竹叶和被告黄爱春、韦梅英于2009年11月12日就原坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号第四楼套房签订的《房屋卖尽契》有效；二、确认原告潘竹叶就被告黄爱春、韦梅英名下原坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号房屋拆迁后的安置补偿权益（装修补偿款除外）享有34.32%的份额；三、确认原坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦北村仙庄路72、74号第四楼套房拆除后的装修补偿款归原告潘竹叶享有；四、驳回原告潘竹叶的其他诉讼请求。案件受理费8122元，由原告潘竹叶负担2000元，由被告黄爱春、韦梅英负担6122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  余立达人民陪审员  鲁益民人民陪审员  张丽珍二〇二〇年四月八日代书 记员  赵玲玲?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。