江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初1771号原告：金惠雅居第二届业主委员会,住所地常州市新北区金惠雅居小区内。负责人：方小荣，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨伟光，江苏时强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹阳，江苏时强律师事务所律师。被告：茅雪强，男，汉族，1956年1月17日生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翊铭，江苏东晟律师事务所实习律师。原告金惠雅居第二届业主委员会（以下简称“金惠雅居业委会”）诉被告茅雪强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，于2019年6月14日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告金惠雅居业委会的委托诉讼代理人曹阳、被告茅雪强及其委托诉讼代理人鄂小龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金惠雅居业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告车位管理费、物业费共计75148元，并支付原告自起诉之日起至付清之日止的逾期付款利息（利息按照同期银行贷款利率计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告成立于2017年8月8日。原告成立后，对金惠雅居小区实行业主自治。经原告核查，被告拖欠2018年、2019年物业费共计17098元。另查明，被告私自收取地下车库管理费，并拒绝向原告缴纳。原告曾多次向被告催要管理费、物业费，均未果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告茅雪强辩称，一、业委会所称的业主自治不成立，业委会以业主自治为由向业主主张物业管理费没有法律依据。江苏省物业管理条例第五十九条的规定，经业主或者业主大会决定，经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。该条同时规定，业主自行管理的，应当对下列事项作出决定，自行管理的执行机构、管理人，自行管理的内容、标准、费用和期限，聘请专业机构的方案等。根据上述规定，小区要实行自行管理，即业主自治，应当经过业主或者业主大会决定，即未经业主或者业主大会决定，业主委员会无权决定实施物业的自行管理。同时，为了维护全体业主的合法权益以及相关的公共利益，小区所在地的人民政府也需要依法对业主自行管理物业进行监督指导。常州市物业管理办法也作了相同的规定。而本案中，业委会没有提供任何证据证明金惠雅居依法实施了业主自治，相反，被告提供的2018年7月28日河海街道办事处的公告和2018年9月30日河海街道办事处的告全体业主书，证明了金惠雅居业主或者业主大会不但没有决定实施物业的自行管理，而且明确要求聘请物业服务公司为小区提供物业管理。基于上述法律规定和事实，业委会以金惠雅居小区实施业主自治为由，要求业主向其缴纳物业管理费，不符合法律规定，没有事实依据。二、业委会要求以之前的金惠雅居的物业服务公司的收费标准，要求茅雪强向其缴纳2018年和2019年的物业管理费，没有法律依据和合同依据。如前所述，小区实施自行管理，需要业主或者业主大会决定才可以实施，并且需要通过业主或者业主大会确定相关的执行机构、管理人、管理的内容、标准和费用以及期限等，包括自行管理过程中需要委托专业机构实施的管理方案等的内容。但本案中，业委会以其他物业服务、公司的收费标准，自行决定向业主收取物业管理费，显然不符合法律规定。物业服务费是基于依法提供了物业管理服务之后取得的报酬，业委会在本案中提交的物业服务合同也是第一届业主大会与物业服务企业经协商一致后，根据物业服务公司提供的物业服务的情况，确定的业主应当缴纳物业服务费的标准，这一标准与本案中的业委会没有任何关联性，而且物业服务收费标准显然也不能根据业委会所述的贴一张纸就可以确定，业委会的做法不但完全背离了法律的规定，也超越了业委会的职权。因此，本案中，业委会以所谓的张贴了收费公告以及第三人的物业服务收费标准，就要求茅雪强按照该标准向其缴纳物业管理费，显然不符合法律规定，没有任何的法律和事实的依据。按照法律规定，享受约定标准的物业服务是业主的权利，依约缴纳物业管理费是业主的义务，但本案中，业委会第一没有收取物业管理费的合法依据，第二没有向法庭提交其已经提供符合标准的物业服务的依据，其要求茅雪强缴纳2018年和2019年的物业服务费显然不能得到支持。而且，根据茅雪强向法庭提交的照片，证实了自第二届业委会成立之后，金惠雅居小区目前的混乱状况，从照片中可以看出，小区内已经没有秩序、环境和安全可言，如果因为业委会的行为，导致业主的人身、财产受到损失，不但谈不上收取物业管理费，相关责任人还需要承担相应的赔偿责任。三、地下车位管理费与业委会没有关系，业委会要求茅雪强向其缴纳所谓的地下车位管理费，没有合同依据和事实依据。第一，从是否存在合同关系的方面看，业委会与茅雪强之间没有合同关系，茅雪强没有向其缴纳地下车位管理费的合同义务。业委会向法庭提交的地下车位管理协议，约定的是广浩物业公司对地下车库包括停车位以及相关的设施进行管理，同时广浩物业公司委托茅雪强代为收取地下车位的管理费，茅雪强再将收取的管理费交给广浩物业公司，这一协议与业委会没有关系，业委会根据茅雪强与小区的物业公司签订的协议，要求茅雪强向其缴纳该车位管理费，显然没有合同依据，也没有法律依据。第一，从事实情况看，业委会也没有要求茅雪强向其缴纳地下车位管理费的事实依据。一方面，业委会没有对地下机动车库进行过管理，事实上地下机动车的停车情况，业委会也不清楚，其提供的所谓证明现在的地下车位的停车情况的资料也是完全错误的，地下机动车库目前是茅雪强义务进行的管理，地下车库目前业委会没有正常管理、导致很多不该停放到地下车库的非机动车无序停放、以及清洁等问题外，其他缴纳了管理费的机动车在地下机动车库停放有序，秩序一切正常。另一方面，根据茅雪强的陈述，该管理费并不是茅雪强个人需要收取的，广浩物业公司管理小区期间是根据广浩物业公司的委托收取，广浩物业公司撤场后是为了有效地对地下机动车库进行管理，维护地下停车位使用人的权益，根据之前对地下停车位进行管理的实际情况收取的。而且对广浩物业公司撤场后至新的物业公司进场前这一期间收取的车位管理费，在新的物业管理公司进场后，该期间的车位管理费需要与车位使用人进行结算，相应的车位管理费都需要退还给在此期间缴纳车位管理费的地下车位使用人，因此，业委会无权要求茅雪强向其缴纳所谓的地下车位管理费，地下车位管理费收取和缴纳的关系，与业委会也没有任何关系。综合以上事实和理由，业委会要求茅雪强向其缴纳2018年、2019年物业管理费以及地下车位管理费的诉讼请求，与法律规定不符，没有事实依据，该诉讼请求依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：金惠雅居第二届业主委员会成立于2017年8月8日，根据其备案证书，由业主大会决定以下事项：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4、选聘和解聘物业服务企业；5、筹集和使用专用维修资金；6、改建、重建建筑物用及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本院认为，房屋的所有权人为业主，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。而物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。由此可见，业主大会的决定，对全体业主具有约束力，而有关业主自治管理的内容，亦应通过召开业主大会经过法定程序予以确认。现原告并未提交其收取物业费和停车费的授权经过业主大会讨论并通过，故其诉请并无事实和法律上的依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条和《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告金惠雅居第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费1679元，由原告金惠雅居第二届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  张 振人民陪审员  李耀祥人民陪审员  顾建光二〇二〇年四月三十日书 记 员  倪 静