江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终402号上诉人（原审被告）：涟水润民置业有限公司，住所地涟水县涟城镇。法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘周国，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘春芝，女，1988年2月26日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：刘芝莉，女，1958年12月5日出生，汉族，住涟水县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴魁生，男，1960年1月3日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：戴魁生，男，1960年1月3日出生，汉族，住涟水县。上诉人涟水润民置业有限公司（以下简称润民公司）与被上诉人刘春芝、戴魁生、刘芝莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人润民公司提起上诉称：依法撤销一审判决，改判按照日万分之0.875计算逾期交房违约金。事实和理由：被上诉人未提出对所购地段同类房屋租金标准进行鉴定，一审法院采用自由裁量权进行酌定错误，参考一审法院（2015）涟民初字第01060号案件民事判决，本案应将违约金调整到日万分之0.875。被上诉人刘春芝、戴魁生、刘芝莉答辩称，近年来物价上涨，用2015年的标准套用今天的标准对被上诉人有失公平，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘春芝、戴魁生、刘芝莉一审诉讼请求：1.判决润民公司立即给付延期交房违约金42768.65元（暂计算至2019年5月29日，之后以476531元为基数，按照日万分之0.5计算至实际交房之日）；2.判决润民公司给付2013年12月28日至2019年5月28日的租金损失208000元，之后按照每月3200元支付租金损失至实际交房之日；3.判令润民公司以476531元为基数，自2013年12月28日至实际交房时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率即6%支付利息；4.本案的诉讼费用由润民公司承担。一审经审理认定事实如下：2012年8月15日，刘春芝与润民公司签订《商品房买卖合同》，约定刘春芝购买润民公司所有的位于涟水县水岸城邦45幢二单元1608号房，建筑面积149.5平方米，价款476531元，刘春芝于签约当日支付146531元，剩余房款330000元在签约后七日内，以按揭形式支付。《商品房买卖合同》第八条约定润民公司应于2013年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付刘春芝使用；第九条约定，如润民公司未按合同规定的期限将商品房交付刘春芝使用，逾期超过60日后，购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，润民公司按日向购房人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。现刘春芝已全额支付购房款476531元，润民公司仍未能将符合合同约定条件的商品房交付刘春芝使用。2017年4月15日，一审法院作出（2016）苏0826执恢568号执行裁定书，裁定：一、原刘春芝名下的位于水岸城邦小区45幢二单元1608室归申请人戴魁生、刘芝莉所有；二、申请人戴魁生、刘芝莉凭此裁定书待条件成熟时办理相关房屋所有权及土地使用权登记，费用自理。一审法院认为，第一，关于戴魁生、刘芝莉是否具有原告主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”经一审法院（2016）苏0826执恢568号执行裁定书裁定，涉案房屋自2017年4月15日起归戴魁生、刘芝莉所有，故自此之后关于该房屋的权利义务均归戴魁生、刘芝莉享有、承担，润民公司逾期交付房屋，应当按照法律规定及合同约定承担相应的违约责任，戴魁生、刘芝莉有权向一审法院提起诉讼，要求润民公司承担相应的责任，故其具有原告主体资格。第二，关于刘春芝的部分诉讼请求是否超过诉讼时效问题。润民公司与刘春芝签订《商品房买卖合同》明确约定了交付商品房的期限，现润民公司对迟延交付商品房没有异议，理应向刘春芝、戴魁生、刘芝莉支付违约金。因合同约定逾期交房违约金每日均为独立的核算单位，属连续性债务，原审原告于2019年5月23日诉至一审法院要求润民公司支付违约金，且根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”故可主张此前三年的逾期交房违约金，即自2016年5月23日起。按照（2016）苏0826执恢568号执行裁定书认定，2016年5月23日至2017年4月14日，共计326天，涉案房屋的权利义务归被上诉人刘春芝享有、承担，2017年4月15日起归戴魁生、刘芝莉享有、承担。第三，关于违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，原审原告购买润民公司所有商品房，目的系居住，现润民公司逾期交付房屋，导致原审原告不能实现合同目的，必然给原审原告造成相应的损失，现原审原告请求润民公司支付违约金、租金损失，一审法院酌定将违约金调整为日万分之1.5。对于刘春芝，润民公司应支付违约金为：476531元×0.00015×326天＝23302.37元；对于戴魁生、刘芝莉，润民公司应支付违约金为：自2017年4月15日起至润民公司实际交付房屋之日止，以已付购房款476531元为基数，按照日万分之1.5计算。但因违约金的支付不得违反对于违约金的上限规定，即参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%，即476531元×24%=114367.44元，故戴魁生、刘芝莉所得违约金不得高于114367.44元-23302.37元=91065.07元。第四，关于原审原告要求润民公司以476531元为基数，自2013年12月28日至实际交房时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率即6%向其支付利息的诉讼请求，一审法院认为，原审原告向润民公司支付476531元，系购房款，双方成立房屋买卖合同关系，原审原告相应地取得了涉案商品房的所有权，润民公司占有该购房款，具有事实和法律依据，故原审原告无权要求润民公司向其支付利息，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、润民公司于判决生效后十五日内支付刘春芝逾期交付涟水县水岸城邦45幢二单元1608号商品房，2016年5月23日起至2017年4月15日止的违约金23302.37元；二、润民公司于判决生效后十五日内支付戴魁生、刘芝莉关于逾期交付涟水县水岸城邦45幢二单元1608号商品房的违约金，计算方式：以476531元为基数，自2017年4月15日起，按照日万分之1.5，计算至润民公司向戴魁生、刘芝莉交付商品房之日止，但不得高于91065.07元。三、驳回刘春芝、戴魁生、刘芝莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5062元，由润民公司负担2600元，刘春芝、戴魁生、刘芝莉负担2462元。二审中，上诉人提供一审法院（2019）苏0826民初5345号民事判决书，证明相同小区逾期交房违约金标准为日万分之0.5，被上诉人质证认为与本案没有关联性，本院经审查认为（2019）苏0826民初5345号案件中当事人诉请与本案不同，与本案没有关联性。二审中本院依职权调查被上诉人刘芝莉、戴魁生房屋租赁情况，形成调查笔录3份，被上诉人刘春芝租赁房屋周围邻居陈述“70平方小三室的年租金为6500元”、被上诉人戴魁生租赁房屋房东妻子陈述“房屋租金价格大概为一千多每月”、涉案房屋水岸城邦小区附近佳家房产中介人员陈述“水岸城邦140平方左右的房子租金大概在1200-1500元”。被上诉人刘春芝、戴魁生、刘芝莉质证对3份调查笔录的真实性和合法性无异议，但认为其租赁房屋时正值租房价格上涨期间。上诉人润民公司质证表示认可。二审经审查确认一审法院查明的事实。本案二审争议焦点为上诉人逾期交房违约金标准如何确定。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来考虑。本案中，润民公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任，涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为日万分之0.5，被上诉人主张该标准过低应承担相应的举证责任。被上诉人刘春芝主张因涉案房屋延迟交付在外租房，租金为38000元每年并提供了租赁合同予以佐证，但经本院调查，被上诉人刘春芝租赁房屋附近的租金较低，涉案租赁合同约定的租金标准严重高于本地市场同类标准，且租金金额部分有改动痕迹，故被上诉人刘春芝主张其租赁房屋的年租金为38000元，本院不予采信。被上诉人刘芝莉、戴魁生主张其租赁的房屋月租金为3000元并提供了2017年3月签订的租赁合同予以佐证，但合同约定的租金标准与涉案租赁房屋房主妻子的陈述相矛盾，且戴魁生、刘芝莉未提供租赁涉案房屋之前的相关租赁证据，故戴魁生、刘芝莉主张因上诉人逾期交房才导致其产生租赁损失本院亦不予采信。现上诉人主张将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之0.875计算，本院予以准许。综上，因二审出现新证据，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4036号民事判决第三项及案件受理费部分；二、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4036号民事判决第一项为涟水润民置业有限公司于本判决生效后十五日内支付刘春芝逾期交房2016年5月23日起至2017年4月14日止的违约金13593.05元;三、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4036号民事判决第二项为涟水润民置业有限公司于本判决生效后十五日内支付戴魁生、刘芝莉逾期交付涟水县水岸城邦45幢二单元1608号商品房的违约金：以476531元为基数，自2017年4月15日起，按照日万分之0.875，计算至涟水润民置业有限公司向戴魁生、刘芝莉交付商品房之日止，但不得高于100774.93元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2588元，由被上诉人刘春芝、戴魁生、刘芝莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王纯审 判 员 王伟二〇二〇年四月二十二日法官助理 宋诚书 记 员 王倩