吉林省白山市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）吉06行终14号 上诉人（原审原告）：王纪滨，男，1954年4月24日生，汉族，无职业，现住临江市新市街。 委托诉讼代理人：尚德连，上海卓嘉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：临江市人民政府房屋征收办公室，住所：临江市临江大街。 法定代表人：于晓林，系该办公室主任。 参加诉讼行政机关负责人：商立新，该办公室副主任。 委托诉讼代理人：商立新，该办公室副主任。 原审第三人：临江市远大房地产开发有限公司，住所：临江市新市街。 法定代表人：宋玉宝，系该公司经理。 委托诉讼代理人：石润杰，男，1948年12月19日生，汉族，系该公司出纳员，住临江市兴隆街兴隆二委八组。 上诉人王纪滨、上诉人临江市人民政府房屋征收办公室（以下简称临江征收办）及原审第三人临江市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋征收行政协议一案，已由吉林省临江市人民法院于2019年11月22日作出（2019）吉0681行初3号行政判决。王纪滨与临江征收办不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审审理查明：2012年7月20日王纪滨与临江征收办签订房屋征收产权调换协议书，双方约定“乙方（王纪滨）将位于临江市新市街产权证号为00010094、00055675，房屋用途为办公，建筑面积为296.21㎡的房屋交给甲方（临江征收办）拆除，甲方将坐落在铁路白房棚户区改造项目锦绣家园第一栋第五号、第六号一、二、三层，建筑面积718.23㎡的房屋作为产权调换房屋。乙方在2012年7月20日前迁出征收房屋。房屋征收期间的过渡用房，由乙方自行解决，过渡期限为18个月，自2012年7月20日至2014年1月19日，其他条款见补充协议。”2012年7月7日，王纪滨与远大公司签订补充协议，双方达成如下协议：“1.乙方同意将产权编号00055675、00010094房屋面积296.21㎡交于甲方拆迁，并将土地出让手续（土地证书号00816524）交于甲方，其中土地出让金和室外钢棚甲方给予补偿二、三层楼面积80㎡，其他各项补偿与差价款相抵顶，双方互不找差；2.甲方将预建的铁路白房棚户区改造项目：锦绣家园1号楼第5号、第6号商企房（即：①一⑨轴）一、二、三层总面积718.23㎡回迁给乙方；3.超面积部分作价卖给乙方，价格为：一层13500元/㎡，二、三层2500元/㎡。其中一层超出面积239.41㎡-148.105㎡=91.31㎡，二、三层超出面积478.82㎡-148.105㎡-80㎡=250.72㎡，超出面积部分91.31㎡×13500元/㎡=1232685元，250.72㎡×2500元/㎡=626800元，合计金额为1859485元；4.以上款项1859485元，乙方分三期付款，本协议签订之日起10日内以借款方式借付给甲方30%（即560000元），主体工程竣工后乙方以借款方式借付给甲方30%，（即560000元），剩余40%款（739485元）进户交房时根据产权部门测绘的实际面积一次付清。5.原房屋乙方交房时间为：2012年8月28日，新房（回迁）甲方交房时间为：自乙方借给甲方第一批款之日起18个月；6.任何一方必须遵守交房时间，逾期交房视为违约，违约方除承担相应的责任（即：支付双倍房租）外，应承担违约标的额的5%违约金；7.协议是对房屋征收产权调换协议书的补充协议，本协议与房屋征收产权调换协议书的有关条款相悖的，双方应按照补充协议执行。”2012年8月6日王纪滨向远大公司支付增加面积的购房款560000元。截止目前，临江市铁路白房小区建设项目，仍未竣工验收。现原告要求解除与被告及远大公司签订的房屋征收产权调换协议书及补充协议并赔偿造成的损失。 另查，根据《临江市人民政府办公室关于临江市国有土地上房屋征收有关补偿事项的指导意见》选择产权调换的，逾期不能回迁的，自逾期之日起按每月每平方米14元的标准计发逾期安置补偿费，第二份补充协议中约定王纪滨交房时间为2012年8月28日，故过渡期限18个月应计算至2014年2月28日（回迁房屋交付时间）。 原审法院认为：县级人民政府负责本行政区域的房屋征收和补偿工作。县级人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。临江征收办作为临江市人民政府确定的房屋征收部门，具有在临江市区域内实施房屋征收与补偿的工作职责。王纪滨房屋位于被征收范围，王纪滨分别与临江征收办、远大公司签订房屋征收产权调换协议及补充协议，该补充协议确定了房屋征收产权调换协议的具体内容，应视为临江征收办委托远大公司与王纪滨签订了征收和补偿协议，临江征收办对房屋征收产权调换协议及补充协议确定的权利及义务承担法律责任。协议签订后，协议相对人均应依法履行协议确定的义务。现回迁房屋已建设完成，临江征收办虽未按期交付，但并不构成根本违约，房屋征收产权调换协议及补充协议有效，应当继续履行。对王纪滨不能按期回迁造成的损失应按照房屋征收产权调换协议及补充协议的约定依法予以赔偿。按照补充协议的约定回迁房屋交付时间为2014年2月28日，自2014年3月1日起王纪滨要求支付逾期回迁双倍房租的诉讼请求应予支持。协议约定逾期交房除支付双倍房租外，应承担违约标的额5%违约金，故对王纪滨要求临江征收办支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决：“一、2012年7月20日王纪滨与临江市人民政府征收办公室签订房屋征收产权调换协议书及王纪滨2012年7月7日与临江市远大房地产开发有限公司签订的补充协议继续履行；二、临江市人民政府征收办公室自2014年3月1日起至回迁房屋验收交付之日止按被征收房屋面积296.21㎡，以每月14元/㎡的标准向王纪滨支付逾期回迁安置补偿费；三、临江市人民政府征收办公室于回迁房屋验收交付时按违约标的额的5%向王纪滨支付逾期交房违约金（违约标的额计算方法为：以13500元/㎡为一层单价，2500元/㎡为二层、三层单价，以验收交房时产权部门测绘面积为实际面积，确定回迁房屋的价值，减去王纪滨应当在回迁房屋主体工程竣工时缴纳的第二期扩大面积房款560000元）；四、驳回王纪滨的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告临江市人民政府房屋征收办公室负担。” 王纪滨上诉请求：1.撤销吉林省临江市人民法院（2019）吉0681行初3号行政判决，依法改判支持王纪滨诉讼请求；2.上诉费用由临江征收办承担。事实与理由：第一，一审判决不支持王纪滨解除合同的请求是错误的。2012年7月20日，王纪滨与临江征收办签订的房屋征收产权调换协议书和2012年7月7日王纪滨与远大公司签订补充协议，约定交付房屋的时间为2014年1月19日。时至今日，约定的回迁房屋包括防盗门、卫生间、厨房、地面均没有建设完毕，未达到交付条件，更没有验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，王纪滨关于解除合同的诉讼请求应予支持；第二，一审判决计算违约金时不应减去王纪滨已经交付的56万元房款；第三，王纪滨关于违约利息的请求应予支持；第四，该判决无法履行，既不知道什么时候交房，又确定不了超面积款按什么标准交纳，虽然确认临江征收办违约，只承担双倍租金和5%违约金计算方法，王纪滨的权利无法实现。 临江征收办答辩称：1.房屋已经具备回迁条件，验收不归临江征收办管；2.关于违约金并不是临江征收办与王纪滨约定的协议事项，所以一审判决认定临江征收办按照5%向王纪滨支付违约金没有事实和法律依据。 远大公司陈述意见称：1.同意一审判决；2.关于王纪滨回迁安置房屋已在2016年10月1日通知王纪滨入户，至今没有入户责任不应由远大公司承担，其他回迁户和业主都已经入户；3.按照合同约定，王纪滨至今未付第二笔房款，已违约在先，违约责任应互相抵顶，临江征收办不应再承担违约责任。 临江征收办上诉请求：撤销临江市人民法院（2019）吉0681行初3号行政判决第三项。事实和理由：一审判决认定临江征收办按照5%向王纪滨支付违约金没有事实和法律依据，双方协议中并无此约定。 王纪滨答辩称，2012年7月7日王纪滨与远大公司签订补充协议，第六条违约责任约定任何一方必须遵守交房时间，逾期交房视为违约，违约方除承担相应的责任（即支付双倍房租）外应承担违约标的额5%违约金，2012年7月20日王纪滨与临江征收办签订房屋征收产权调换协议书第九条补充条款约定其他条款见补充协议，该“补充协议”就是指7月7日王纪滨与远大公司签订的补充协议，双方对此有约定，一审法院该项判决符合法律规定。 远大公司陈述意见称：同意临江征收办的上诉意见。 本院二审期间，远大公司提交了进户通知单11份，用以证明该回迁楼在2016年10月1日已经交付使用。王纪滨对通知单的真实性和证明问题均有异议。认为该进户通知单系远大公司单方制作，真实性无法确定。被通知人没有王纪滨，即使是真的也没有通知王纪滨进户，不能证明远大公司想证明的问题。同时按照相关法律规定未经验收合格的房屋进户也违反相关规定。临江征收办对上述进户通知单没有异议。本院认为，上述进户通知单中并无王纪滨，无法证明王纪滨的回迁安置房屋已经交付，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。 本院经审理查明，2012年7月20日，王纪滨与临江征收办签订房屋征收产权调换协议第九条约定“补充条款：其他条款见补充协议。” 另查明，2012年7月7日，王纪滨与远大公司签订补充协议，协议第五条约定：原房屋乙方交房时间为：2012年7月20日，新房（回迁）甲方交房时间为：2014年1月20日。 还查明，王纪滨实际交房时间为：2012年8月28日。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，临江征收办作为临江市人民政府确定的房屋征收部门，具有在临江市区域内实施房屋征收与补偿的工作职责。本案争议的焦点是：1.被诉房屋征收产权调换协议及补充协议是否应当继续履行；2.临江征收办是否应当承担违约责任及违约责任应如何计算。 关于第一个焦点问题。案涉回迁房屋虽然至今未完成验收，但该回迁房屋所属小区主体工程已建设完成，且临江征收办所属地方政府正在积极协调验收事宜，近期将能完成验收。临江征收办虽未按期交付回迁房屋，但并不构成根本违约，房屋征收产权调换协议及补充协议有效，应当继续履行。故王纪滨关于解除被诉房屋征收产权调换协议及补充协议的上诉请求本院不予支持。 关于第二个焦点问题。王纪滨与临江征收办签订房屋征收产权调换协议约定“其他条款见补充协议。”该“补充协议”即指王纪滨与远大公司签订的补充协议，故临江征收办关于其与王纪滨未约定违约标的额5%违约金的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于违约标的额的计算问题，临江征收办未能如期交付回迁房屋，已构成违约，应承担违约责任。但2012年7月7日的补充协议约定，回迁安置房屋的超面积部分作价卖给王纪滨，超面积价款王纪滨分三期支付，协议签订之日起10日内王纪滨以借款方式借付给远大公司30%（即560000元），主体工程竣工后王纪滨以借款方式借付给远大公司30%，（即560000元），剩余40%款（739485元）进户交房时根据产权部门测绘的实际面积一次付清。王纪滨只履行了第一期超面积部分价款56万元，在案涉回迁房屋主体工程竣工后，王纪滨未履行第二期超面积部分价款56万元，因此，王纪滨也存在违约。综上，临江征收办与王纪滨均存在违约，应各自承担相应的违约责任。一审判决关于临江征收办违约标的额按照回迁房屋总价款减去王纪滨未履行第二期超面积价款56万元的计算方法并无不当。王纪滨关于违约标的额不应减去56万元的上诉请求本院不予支持。因临江征收办已承担上述违约责任，故王纪滨关于违约利息的上诉请求本院不予支持。 综上，原审判决结果并无不当。临江征收办和王纪滨的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王纪滨负担50元，由上诉人临江市人民政府房屋征收办公室负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王立新 审 判 员 赵希海 审 判 员 历彦飞 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 林 尧 书 记 员 孙晓娇