浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终344号 上诉人（原审被告）：郑宝祥,男,1963年5月20日出生,汉族,住越城区。 上诉人（原审被告）：叶素娟,女,1966年1月9日出生,汉族,住越城区。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：唐传荣，浙江广缘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐阿毅,男,1948年11月30日出生,汉族,住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：孟淑馨、许新华，浙江兴绍律师事务所律师。 上诉人郑宝祥、叶素娟因与被上诉人徐阿毅占有物返还纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、听取双方当事人意见，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑宝祥、叶素娟上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实与理由：一、原审认定主体错误。上诉人叶素娟，在本案中既不是房屋承租人，也不是实际使用人，仅是上诉人郑宝祥的妻子，就成了本案被告并被判承担侵权责任，原审判决根本没有事实依据。仅凭一张上诉人叶素娟站着的没有任何意思表示的照片和录音中叶素娟根本没有明确表示过房屋由其占有的证据，是没有丝毫证明力的。二、原审判决所认定的事实严重不清，故意遗漏本案上诉人郑宝祥与该房屋的原所有人绍兴市城区轻纺物资有限公司（以下简称轻纺物资公司）具有合法有效的房屋租赁合同关系这一重大事实的认定和法律适用，这样就把合法有效的租赁关系，错误地认定为侵害物权，造成权利人损害的侵权责任赔偿关系。在本案审理过程中，上诉人向原审法院提交了存在房屋租赁合同关系的许多相关证据，特别是（2018）浙0602民初字第9612号民事判决书，该判决书确认，本案上诉人郑宝祥与轻纺物资公司对本案讼争的房屋租赁合同关系合法有效。但原审判决对该重大事实又故意只字未提，造成本案最重要的事实认定错误。三、原审判决适用法律错误。本案中的上诉人郑宝祥对讼争房屋具有合法有效的租赁关系，己铁证如山，根据我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当履行原租赁合同”的规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）、房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）、房屋在出租前己被人民法院依法查封的。但原审法院对上述十分明确的法律规定和解释等均未适用，在本案不存在侵权法律关系的情况下，适用侵权责任赔偿的法律条款，显然错误。上诉人郑宝祥对本案的房屋有合法有效的租赁关系。因此，对房屋的使用有正当权益，根本没有侵权。且郑宝祥己依约支付了房屋使用期间的全部房屋租金。但原审法院判决二上诉人赔偿被上诉人自2014年11月14日起至2019年10月31日止的损失601210.08元及此后按每日350.9元标准计算至实际腾退之日止，没有依据。并且所判的赔偿方式，对前可不受侵权时效的限止，对后却可追及尚未发生过的损失，未知先判，枉法裁判。四、原审审理程序严重违法。本案讼争房屋涉及到与原房屋所有人的租赁合同关系，为查明本案重要事实，上诉人曾申请追加轻纺物资公司为第三人；另因（2018）浙0602民初9612号一审己判决，但尚未生效，还在上诉之中，而该案的相关事实的认定，直接影响本案事实的认定，因此申请本案中止审理。这是民诉法赋予当事人的诉讼权利，且上诉人申请的理由合情合法合理，但原判审理中毫无理由地不予准许，造成当事人无法主张权利。 徐阿毅答辩，1、原审认定主体正确，上诉人系夫妻关系，所领取的营业执照为个体工商户，侵占案涉房产中实际经营者是以上诉人叶素娟为主。案件起诉之前当地居委会、街道组织调解的时候也是双方出面，调解也是以二上诉人共同出面。2、原审认定事实正确，上诉人与轻纺物资公司除签订一年租赁合同外没有合法租赁关系。上诉人在本案一审中提交的一审判决也证明上诉人与轻纺物资公司没有合法的书面租赁合同关系。3、原审适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 徐阿毅向一审法院起诉请求：1、判令郑宝祥、叶素娟立即停止侵占及立即退出侵占的花园北区29幢南首1幢、29幢南首2幢、29幢南首3幢房屋所有权及相应的土地使用权；2、判令郑宝祥、叶素娟赔偿徐阿毅自2014年11月7日起至实际退出侵占之房屋所有权及土地使用权的损失计人民币946000元（暂计算到2018年7月7日）；3、本案诉讼费用由郑宝祥、叶素娟承担。诉讼中，徐阿毅变更第二项诉讼请求为：判令郑宝祥、叶素娟赔偿徐阿毅至2014年11月起至实际退出侵占之房屋所有权及土地使用权，相当于租金的损失计人民币605461.68元（暂时计算至2019年10月31日）。 一审法院认定事实：2012年1月8日，徐阿毅（乙方）与案外人轻纺物资公司（甲方）、沈亚群（丙方）签订《办公仓储用房转让协议》1份，约定甲方将位于绍兴市区南首工业仓储用地1328.6平方米、花园北区29幢南首办公仓储房屋（以下简称办公仓储用房）合计建筑面积610.02平方米转让给乙方；办公仓储用房现已出租，租期一年，甲方承诺于2011年12月31日前与承租方终止租赁协议，并在2012年2月28日前将办公仓储用房完好腾空交付给乙方，甲方承诺，承租人对甲方转让的办公仓储用房优先购买的权利；转让价格为430万元；协议还对其他事项进行了约定。2012年1月9日，徐阿毅与轻纺物资公司就上述办公仓储用房转让协议的履行签订了附件。此后因轻纺物资公司、沈亚群未按约履行合同义务，徐阿毅于2014年1月起诉至法院，经法院调解，双方达成调解协议如下：一、轻纺物资公司名下坐落于绍兴市花园北区首的土地（地号3-45-0-34）及房屋（丘号中二1428，建筑面积为610.02平方米）归徐阿毅所有，轻纺物资公司、沈亚群于2014年8月9日前协助徐阿毅办理上述房屋的过户手续；二、轻纺物资公司、沈亚群应于2014年8月9日前将上述土地及房屋腾空并交付给徐阿毅；三、轻纺物资公司、沈亚群应于2014年10月9日前支付徐阿毅各项损失人民币100万元，逾期未付的，轻纺物资公司、沈亚群应另行加付给徐阿毅人民币50万元。此后徐阿毅于2014年11月7日办理上述办公仓储用房的产权变更登记手续，于2014年11月14日办理上述工业用地的使用权变更登记手续。此后因轻纺物资公司、沈亚群未向徐阿毅交付案涉房屋及土地，徐阿毅于2015年3月24日向该院申请强制执行。 诉讼中，徐阿毅申请对位于绍兴市越城区花园北区29幢内共3幢合计建筑面积610.02平方米房屋及1328.6平方米工业仓储用地的年租赁价格进行评估。该院委托诸暨宇信价格评估有限公司进行评估，该评估机构向该院出具《评估报告书》1份，其评估结论为：绍兴市越城区花园北区29幢内共3幢房屋及1328.6平方米工业仓储用地的租赁价格（工业仓储用地的租赁价格包含于房屋租金单价之中）。2014年11月至2015年10月期间的房屋租金为0.701元/㎡·天；2015年11月至2016年10月期间的房屋租金为0.736元/㎡·天；2016年11月至2017年10月期间的房屋租金为0.772元/㎡·天；2017年11月至2018年9月期间的房屋租金为0.81元/㎡·天。同时该评估报告载明：位于该地块南侧建筑面积为527.18㎡的房屋因高压输电线铺设已被部分拆除（具体拆除时间不详，由双方自行举证），经评估人员会同徐阿毅委托代理人沈苗峰和郑宝祥共同丈量、计算后得知拆除房屋面积为158㎡；另有37.6㎡房屋因缺少东侧墙体，利用率较差，按50%计算有效使用面积，计18.8㎡。故在2018年9月25日评估标的有效建筑面积为610.02㎡-158㎡-18.8㎡=433.22㎡。 同时认定，2000年7月1日，郑宝祥（乙方）与轻纺物资公司（甲方）签订《租房协议》1份，约定甲方将花园畈北区仓库靠边三间租给乙方，时间为2000年7月1日至2001年6月30日。该协议由轻纺物资公司法定代表人沈亚群签字。2010年11月18日，郑宝祥（甲方）与沈亚群（乙方）签订《借款协议》1份，约定乙方坐落于，由甲方租用，租期为2010年11月18日至2015年11月18日止；乙方因资金需要向甲方借款90万元，借期为五年，自2010年11月18日至2015年11月18日止，以利息抵扣甲方应向乙方应缴的房租费。2012年1月8日，沈亚群出具《补充协议》1份，载明“兹由沈亚群与现金出借人郑宝祥因在2010年11月18号租房时签订的借款租房协议时约定，借款90万元，按年归还10万元，以息代租金，直至90万元全部归还光为止。但至今沈亚群没归还现金，故经双方友好协商一致，延长租期，沈亚群继续将花园畈桥北30幢（原越城区轻纺物资有限公司）的厂房全部续租给郑宝祥，租期不限，按年累推，以息代租，直至沈亚群全部归还清90万元为止，郑宝祥才搬离该厂房。租赁期间一切产权等法律责任由沈亚群负责”。由此案涉房屋及土地自2000年7月起至今由郑宝祥、叶素娟占用。 2018年8月23日，郑宝祥向该院起诉轻纺物资公司、徐阿毅，要求确认轻纺物资公司与徐阿毅之间的转让位于花园北区房屋所有权及相应的土地使用权的合同无效。该院于2019年3月25日做出（2018）浙0602民初8732号民事判决书，判决驳回郑宝祥的诉讼请求。郑宝祥不服该判决上诉至本院，本院做出（2019）浙06民终2824号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，徐阿毅与案外人轻纺物资公司之间的房屋及土地转让协议，经一审法院及绍兴市中级人民法院生效裁判文书确认合法有效。徐阿毅在签订上述协议之后已就案涉房屋及土地办理产权及使用权变更登记手续，故徐阿毅已取得上述房屋所有权及土地使用权。根据徐阿毅提供的照片、录音材料等证据，可以证明案涉房屋及土地由郑宝祥、叶素娟占用，虽然郑宝祥、叶素娟主张其对案涉房屋享有租赁的权利，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，徐阿毅受让案涉房屋及土地，且无证据证明徐阿毅与轻纺物资公司存在恶意串通的情形，徐阿毅属于善意第三人且已办理登记手续，郑宝祥、叶素娟基于其与轻纺物资公司之间的租赁关系，不能对抗徐阿毅对案涉房屋及土地所享有的权利。故对郑宝祥、叶素娟上述抗辩，该院不予采纳。郑宝祥、叶素娟基于其租赁合同享有的权利，可另行向案外人轻纺物资公司、沈亚群主张，对郑宝祥、叶素娟要求追加第三人及中止审理本案的申请，该院亦不予准许。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。徐阿毅要求郑宝祥、叶素娟腾退案涉房屋及土地，符合法律规定，予以支持。关于徐阿毅主张的损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。徐阿毅已于2014年11月14日取得案涉房屋所有权及土地使用权，郑宝祥、叶素娟未经徐阿毅同意占有使用，徐阿毅有权主张相应的占有使用损失。根据该院委托评估机构对案涉房屋及土地租金标准做出的评估结论，确定郑宝祥、叶素娟赔偿给徐阿毅损失为：2014年11月14日至2015年10月31日计106594.2元，2015年11月1日至2016年10月31日计116380.2元，2016年11月1日至2017年10月31日计122072.7元，2017年11月1日至2019年10月31日计256162.98元，合计601210.08元，此后损失可按每日350.9元标准计算，对徐阿毅主张合理部分，予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：1、郑宝祥、叶素娟应于判决生效之日起三十日内向徐阿毅腾退位于绍兴市越城区房屋（建筑面积共计610.02平方米）及花园北区29幢南首工业用地（面积1328.6平方米）；2、郑宝祥、叶素娟应于判决生效之日起三十日内向徐阿毅赔偿损失601210.08元（暂计算至2019年10月31日，此后按每日350.9元标准计算至实际腾退之日止）；3、驳回徐阿毅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9855元，由徐阿毅负担69元，由郑宝祥、叶素娟负担9786元，于判决生效之日起七日内履行。鉴定费14200元，由郑宝祥、叶素娟负担，该款由徐阿毅垫付，郑宝祥、叶素娟应于判决生效之日起三十日内支付给徐阿毅。 二审中，上诉人向本院提交了本院（2019）浙06民终2824号民事判决书1份，要求证明绍兴市越城区（2018）浙0602民初9612号民事判决已经生效，确认了郑宝祥与房屋原出租方于2000年7月1日签订的租房协议及2012年1月8日签订的补充协议有效的事实。本案诉争的房屋是合法租赁使用，没有侵权行为的事实。被上诉人发表意见认为，该判决书不属于二审中新证据，且该判决书中第一份租赁合同表明涉案办公用房租赁期仅为1年。 本院对上述证据分析认为，上述证据不属于二审中的新证据，且不能证明本案相关事实，本院不予采纳。 被上诉人未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，对于郑宝娟是否具有本案诉讼主体资格的问题，因被上诉人主张的系占有物返还纠纷，从被上诉人提供的相关证据材料，可以证明涉案房屋及土地由郑宝祥、叶素娟占有使用，且两上诉人系夫妻关系，故被上诉人将两上诉人列为共同被告主张相应权利并无不当。其次，对于被上诉人是否有权要求两上诉人腾退涉案房屋及土地的问题，一审法院已就被上诉人与案外人签订的房屋买卖合同合法有效及已实际取得涉案房屋所有权等事实作出了依法认定，本院亦予以确认，理由不再赘述。两上诉人主张其与案外人存在租赁合同关系，且认为租赁合同先于涉案的房屋买卖合同签订，故其租赁权应对抗被上诉人基于买卖合同关系所取得的物权。对此，本院认为，从已查明的事实来看，上诉人取得的租赁权其性质系基于案外人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，合同法中规定“买卖不破租赁”其根本系为了保障承租人的生存利益，故本案不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。同时，上诉人与案外人签订的合同仅对签订双方有法律约束力，不能对抗合同以外的第三人。以被上诉人已取得涉案房屋所有权的情况下，因上诉人未对其他项权利进行登记，也不能对抗被上诉人所享有的物权。故被上诉人向上诉人要求腾退涉案房屋及土地并赔偿相应损失依法有据。至于上诉人与案外人之间是否存在其他法律关系纠纷，可另行通过其他方式主张权利。 综上，郑宝祥、叶素娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9855元，由郑宝祥、叶素娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟明 审判员  季璐璐 审判员  王常山 二〇二〇年四月十五日 书记员  鲁 易