上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19741号原告：上海好世嘉南置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：薛晓路，董事长。委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。被告：厉朝晖，男，1968年10月29日生，汉族，住上海市普陀区。被告：朱文琦，女，1973年4月9日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：厉永玲，女，2002年7月1日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：厉朝晖，系被告厉永玲之父。三被告共同委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。原告上海好世嘉南置业有限公司(以下简称好世公司)与被告厉朝晖、朱文琦、厉永玲商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜怡、三被告共同委托诉讼代理人秦峰达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于嘉定区金通路1737弄好世凤翔苑XXX号XXX层XXX室房屋过户至其名下；2、判令被告支付逾期办理产证违约金195,668元(按总房价5%计算)。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2016年8月7日就被告购买嘉定区金通路1737弄好世凤翔苑XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证(小产证)。原告于2018年10月17日取得了房地产权证(大产证)，并于2019年4月30日书面通知被告要求签署《房屋交接书》及办理价格申报、过户申请手续及申领该房屋的房地产权证(小产证)。但被告怠于履行办证义务，其明知尚有一张收据未换成发票，却一直怠于向原告提交相应的收据并换取发票，且未在合同约定时间内会同原告办理上述手续。后经原告两次书面催告后,被告仍未办理。另根据合同约定,因被告拖延办理交房手续或拖延办理小产证,致使原告担保期限延长的,或因被告原因未在合同约定的期限内办理产权证(小产证)的,则每迟延一天,被告应向原告支付总房价的0.02%的违约金。在经原告两次书面催告后,若被告仍拒不办理小产证的,则原告有权收取总房款的5%的违约金外,还有权单方面解除合同,且不承担任何违约责任,由此造成的一切损失损害均由被告承担。被告作为买受人应按约定办理房屋产权证(小产证),逾期未办理应承担相应的法律责任，故要求判如所请。被告厉朝晖、朱文琦、厉永玲辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告并非不愿配合办证，而是因系争房屋未铺设网线，不满足交付条件，双方仍在交涉，故未办证；2、预售合同中第36页的第28条约定办理产证的义务应当由原告承担，且不收取相关费用，故逾期办证产生的相应责任不应由被告承担；3、合同中的补充条款为格式条款，原告并未采取合适的方式向其进行提示与告知，也未加重标粗，对于其中免除原告责任，加重被告义务的条款均为无效条款，比如补充条款第26条和第29条，该两条约定原告逾期办证给予原告210天的宽限期，但未给予被告相应的宽限期，并对被告逾期办证的违约责任进行约定，显然加重了被告的义务和责任，减轻了原告的责任，该部分条款应为无效；根据公平和对等原则，被告办理产证的期限也应享有210天的宽限期；4、在2016年11月24日系争房屋的他项权证出具之后，原告不存在相应的担保责任，故未办小产证并未导致原告担保期延长；5、原告一直未将部分购房款发票交付被告，导致被告材料不齐全而无法申请办理产证，无法办证的过错在原告；6、合同约定的违约金过高，原告实际并未承担连带保证责任，也无证据证明原告存在任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年8月7日，好世公司(甲方、卖方)与厉朝晖、朱文琦、厉永玲(乙方、买方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款3,913,360元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2018年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定甲方定于2018年4月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后10日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投递后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一付款方式和付款期限约定，乙方选择按揭贷款支付房款；第三条约定，若乙方为贷款客户，且根据国家政策规定甲方必须为乙方提供贷款保证担保的情况下，关于甲方为乙方承担的按揭贷款担保责任：(1)若乙方在甲方符合交付条件后，仍拖延办理交房手续或拖延办理小产证，致使甲方担保期限延长的，每延迟一天，乙方应向甲方支付总房价的0.02%的违约金，在经甲方两次书面催告后，乙方仍拒不办理其小产证的，甲方除有权收取总房价的5%的违约金外，还有权单方面解除合同，且不承担任何违约责任，由此造成的一切损失均由乙方承担。补充条款第二十六条约定，房屋交付后，由于甲方的原因，致使乙方名下的产权证(小产证)在双方签署房屋交接书后210日内未能办出的，自第210日届满之日起，每逾期一天，甲方应承担总房价款的万分之二的违约金直至小产证办出之日为止。第二十八条约定，若乙方的贷款抵押由甲方担保的，乙方同意该房屋产权证(小产证)由甲方统一办理，乙方给予积极的配合，乙方无需就此向甲方支付代办费。第二十九条约定，房屋交付后，若乙方未在本合同约定的期限届内签署《房屋交接书》的或因乙方原因未在本合同约定的期限内办理房屋产权证(小产证)的，每迟延一天，乙方应向甲方支付总房价的0.02%的违约金。第三十二条约定，为履行本合同所发出的通知或其它任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的甲方或乙方的住所地址为准，任何一方变更住所地址或需另行约定送达地点的，均应书面告知对方；若乙方为二人及以上时，甲方向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件。乙方声明：在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及附件、补充条款，且对于可能限制影响乙方权利、责任的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明；经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同及附件、补充条款。合同首页载明厉朝晖的住所地址为上海市普陀区车站新村XXX号XXX室。合同签订后，厉朝晖、朱文琦、厉永玲向好世公司付清了全部购房款。2018年10月17日，好世公司取得房地产权证(大产证)。好世公司分别于2019年4月30日、5月10日按合同载明的厉朝晖住所地址向厉朝晖邮寄了《关于要求尽快办理房地产权证(小产证)的通知》，载明：厉朝晖方应于2018年10月27日前签署《房屋交接书》，并于2018年12月27日前办理办理价格申报、过户申请及申领房屋的房地产权证(小产证)，但仍未办理上述手续，根据合同约定，好世公司除有权收取总房款的5%的违约金外，还有权单方面解除合同，现要求厉朝晖方在本通知发出之日起的5日内联系好世公司并办理房地产权证(小产证)，若仍拖延办理的，厉朝晖方应承担相应的法律责任，好世公司保留追究违约责任的权利。该两份通知的邮件查询结果均显示由他人签收。2019年6月6日，好世公司委托律师向厉朝晖发出《要求尽快签署房屋交接书及办理房地产权证(小产证)的函》，再次催促厉朝晖方签署《房屋交接书》及办理小产证等。次日，厉朝晖收悉。双方于2019年6月16日签署了《房屋交接书》。同日，厉朝晖在《房屋合同/资料签收单》上签字确认，自办产证，收到用于办理小产证所需的商品房预售合同、登记申请书、房屋交接书、维修基金缴款通知单、预告登记证明、开发商委托书、开发商营业执照、开发商法人身份证明。后，因系争房屋内未铺设网线，双方协商未果，厉朝晖、朱文琦、厉永玲未办理小产证，故涉诉。另查明，1、好世公司(保证人)、厉朝晖(借款人)与案外人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行(贷款人)于2016年9月30日签订一份《个人购房借款/担保合同(商业贷款适用)》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房贷款，金额为100万元；好世公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。2、中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行于2016年11月24日在系争房屋上设立债权数额为100万元的预购房屋抵押。3、好世公司于2017年11月28日就系争房屋所在项目完成建设工程竣工验收备案。4、好世公司于2019年12月22日将网线铺设入户。5、2020年3月7日，好世公司交付厉朝晖方一张价款为1,729,802元的购房款发票，开票日期为2018年3月5日。同日，厉朝晖向不动产登记事务中心提交不动产登记申请。6、系争房屋于2020年3月14日登记至厉朝晖、朱文琦、厉永玲名下。审理中，双方一致确认厉朝晖方未发生银行贷款欠款情形，好世公司未实际承担连带保证责任。本院认为，好世公司与厉朝晖方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于办理小产证的主体问题，虽《上海市商品房预售合同》补充条款第二十八条约定，若厉朝晖方的贷款抵押由好世公司担保，厉朝晖方同意该小产证由好世公司统一办理，厉朝晖方给予积极的配合；但厉朝晖方于2019年6月16日签署了《房屋合同/资料签收单》，同意自办产证，并收到好世公司所提供的用于办理小产证的部分材料，双方事实上已变更了合同约定，确定由厉朝晖方自行办理小产证。根据厉朝晖方与好世公司及银行签订的《个人购房借款/担保合同(商业贷款适用)》的约定，好世公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。若厉朝晖方迟延办证，该行为将延长好世公司对按揭贷款的保证期间，加重好世公司面临的责任风险，故厉朝晖方理应及时办证，双方约定办证期限及违约责任属于意思自治的范畴。但《上海市商品房预售合同》约定厉朝晖方办证期限为签署《房屋交接书》之日起60天内，又约定好世公司的办证期限可延长至210日，本院认为该办证期限的约定有违公平原则。因双方对于产证期限未能达成一致意见，本院将结合案情及交易惯例酌情确定。小产证办理事宜需要双方友好协商、配合协作，双方虽变更约定，改由厉朝晖方自行办理产证，但好世公司作为开发商仍需完整提供产证办理所需的相应资料，以便厉朝晖方能顺利办理产证；然好世公司在签署《房屋合同/资料签收单》时并未向厉朝晖方提供办理产证所必需的全部购房款发票。之后，双方因系争房屋内未铺设网线发生争议，进而影响产证办理的进程，虽铺设网线并非办理产证的必要前提条件，厉朝晖方不得以此为由拒绝办证，但纵观全案，对于产证迟延办理好世公司亦负有一定过错。经本院释明后，双方协同办证，在好世公司提供全部购房款发票后，厉朝晖方即向相关部门申请办证，目前系争房屋已登记在厉朝晖方名下。好世公司撤回要求厉朝晖方将系争房屋过户至其名下的诉请系其处分自已诉讼权利的行为，符合有关法律规定，本院予以准许。本院认为，厉朝晖方在好世公司提供所需资料后已在合理期限内申请办理产证，好世公司对于产证迟延办理亦存在一定过错，且好世公司实际并未承担连带保证责任，其也未提交任何证据证明其存在损失，故本院对好世公司主张逾期办证违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海好世嘉南置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,213.36元，减半收取2,106.68元，由原告上海好世嘉南置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郭海娜二〇二〇年四月八日法官助理 卜文茜书 记 员 纪淑萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。