山东省费县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1325执异8号 异议人（利害关系人）：汪东旭，男，1970年1月20日出生，汉族，居民，住平邑县，现居住昌宇公司西楼三楼。 申请执行人：山东费县农村商业银行股份有限公司 法定代表人：殷学远，董事长。 委托代理人：彭庆卫，男，1973年11月12日出生，汉族，居民，住费县。 诉讼委托代理人：李占燕，山东信誉永恒律师事务所律师。 被执行人：山东昌宇新材料有限公司。 法定代表人：陈洪贵，总经理。 被执行人：陈洪贵，男，1967年1月出生，汉族，居民，住费县。 被执行人：袁玲，女，1968年5月出生，汉族，居民，住费县。 本院在执行申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司与被执行人山东昌宇新材料有限公司、陈洪贵、袁玲借款合同纠纷一案中，异议人汪东旭不服本院（2013）费执字第194-3号执行裁定书的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，异议人汪东旭、申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司诉讼委托代理人彭庆卫、李占燕到庭参加听证，本案现已审查终结。 异议人汪东旭称，请求撤销（2013）费执字第194-3号执行裁定书，待我与山东昌宇新材料有限公司签订的租赁合同到期后，再予以执行。事实与理由：在申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司与被执行人山东昌宇新材料有限公司、陈洪贵、袁玲借款合同纠纷一案中，贵院于2013年作出裁定：被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的位于费县××东段南侧产权证号为费房私字第s00006749号的建筑面积为6174.02平方米的房产面积为11584平方米的土地使用证权号为费国用（2006）字第014号的土地使用权（用途为工业用地）归申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司所有，折抵债务4560000元。而上述建筑房产的昌宇公司西楼三楼面积240平方米，我已于2011年1月20日租下，租期至2031年1月20日。我与山东昌宇新材料有限公司的租赁合同先于贵院的上述裁定。根据“买卖不破租赁”的法律规则，等我的租赁合同到期后，将所租房产交付新物主即可。贵院“限我于2019年12月23日前迁出涉案房屋”的执行行为侵犯了我的合法权益，应当停止。 申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司辩称，申请执行人认为异议人的请求依法不能成立，第一、异议人所述与事实不符，涉案房产及土地使用权早在2010年2月即办理抵押登记，抵押权人为申请执行人，2013年因被执行人昌宇公司不履行生效判决，由法院委托评估机构对抵押物进行了评估，后公开进行拍卖，最终经三次拍卖后因无人竞买而流拍，2016年6月30日经申请执行人申请法院裁定以拍卖房地产的保留价折抵昌宇公司拖欠申请执行人的债务，后2019年在不动产登记中心办理了上述物品过户登记手续，至此，涉案不动产的执行已经终结，其中在拍卖评估环节及执行阶段，法院及相应的中介机构均到现场测量、评估、张贴公告，异议人从未提出其租赁了涉案的不动产，昌宇公司也从未陈述存在租赁，明显异议人所主张租赁根本不存在，是为了阻碍执行而虚构事实。第二、根据物权法第190条的规定抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已租赁的抵押权，本案中抵押权设立在2010年2月份，通过异议人的申请可以看出其主张的租赁发生在2011年1月份，明显是在设定抵押权之后，无论租赁是否真实存在，均不能对抗前期已经设立的抵押权，更不能阻碍抵押权人为实现债权对抵押物的处置权。综上所述，请求法庭依法驳回异议人的异议请求。 经审查查明，申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司与被执行人山东昌宇新材料有限公司、陈洪贵、袁玲借款合同纠纷一案，经本院审理后，于2012年11月26日作出（2012）费商初字第1152号民事判决书，判决：一、被执行人山东昌宇新材料有限公司偿还申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司借款4310000元及利息（利息按约定利率、自2012年1月21日起计付至本判决确定的还款期限届满之日止）。二、申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司对被执行人山东昌宇新材料有限公司抵押的土地使用权（土地证号为费国用2006字第014号）及该宗土地上房屋所有权（房产证号为费房私字第s00006749号）在借款4310000元和相应的利息范围内享有优先受偿权。三、被执行人陈洪贵、袁玲在申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司处置被执行人山东昌宇新材料有限公司抵押的房地产受偿后不足部分承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向山东昌宇新材料有限公司追偿。上述第一、二、三项限本判决生效后五日内履行完毕。案件受理费41280元，由被执行人山东昌宇新材料有限公司、陈洪贵、袁玲负担。因被执行人未履行义务，申请执行人申请法院强制执行。 本案在执行中，于2013年3月18日作出（2013）费执字第194号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的位于费县××东段南侧的建筑面积为6174.02平方米的房产（房产的产权证号为费房私字第s00006749号）。二、查封被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的面积为11584平方米的土地使用权证号为费国用（2006）字第014号的土地使用权。经委托山东同泰房地产评估有限责任公司对被执行人山东昌宇新材料有限公司抵押的房产及土地使用权进行评估，评估价值为5067989.19元，并向被执行人送达了评估报告书，被执行人在法定期间内未对评估报告提出异议，亦未履行生效法律文书确定的义务。2013年5月16日作出（2013）费执字第194-1号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的位于费县××东段南侧的建筑面积为6174.02平方米的房产……(上述房产的产权证号为费房私字第s00006749号）；二、拍卖被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的面积为11584平方米的土地使用权证号为费国用（2006）字第014号的土地使用权（用途为工业用地)。后本院委托临沂万丰拍卖有限公司进行拍卖，经三次拍卖均流拍。申请执行人于2016年5月5日申请以拍卖房地产的保留价折抵债务。2016年6月30日，本院作出（2013）费执字第194-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人山东昌宇新材料有限公司所有的位于费县××东段南侧产权证号为费房私字第s00006749号的建筑面积为6174.02平方米的房产及土地使用权证号为费国用（2006）字第014号的面积为11584平方米的土地使用权（用途为工业用地)归申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司所有，折抵债务4560000元。对于剩余债务，被执行人应当继续清偿。申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司应当在本裁定送达之日起三十日内到有关产权登记部门办理产权变更登记手续。二、执行费48000元，由被执行人山东昌宇新材料有限公司负担。2019年12月16日本院发出通知书，限异议人于2019年12月23日前迁出涉案房屋。异议人不服，向本院提出执行异议。 另查明，根据上述（2012）费商初字第1152号民事判决书，2010年2月3日，申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司与被执行人山东昌宇新材料有限公司签订（2010）第0016号《最高额抵押合同》，被执行人将公司所有的、坐落于费县××东段南侧的土地使用权（土地证号为费国用2006字第014号）及该宗土地上房屋所有权（房产证号为费房私字第s00006749号），双方对抵押的房地产分别到费县房地产管理局、费县国土资源局办理了抵押登记。 听证中，根据异议人提交了《租赁合同》，载明：甲方（出租方）山东昌宇新材料有限公司将自有的西办公楼三楼面积为二百四十平方米租给乙方（异议人汪东旭）使用和居住。租期自2011年1月20日至2031年1月20日止，期限为20年。乙方居住期间的水电费按实际使用量自负。签订时间为2011年1月20日，有甲方山东昌宇新材料有限公司印章、陈洪贵签名和乙方汪东旭签名。但未提交其他证据佐证。 上述事实，主要根据本案民事判决书、执行裁定书、听证笔录及双方当事人提交的证据材料认定的，其证据材料均收集、记录在卷。 本院认为，本案的焦点是异议人汪东旭主张的租赁关系是否能够阻却本案的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，其本质上虽属债权，但具有物权的对抗效力;租赁合同的签订时间并不是租赁权的形成时间，租赁权形成的时间应以占有为标准。本案中，异议人主张其与被执行人就部分涉案标的签订了租赁合同，但该合同约定条款简单，欠缺对租赁费等主要内容的约定，且异议人亦未能提供租赁费收据、水电费收据等相关证据相佐证，对该《租赁合同》本院不予支持。即使该租赁关系真实成立并实际占有的情况下，但因申请执行人山东费县农村商业银行股份有限公司就涉案标的设定抵押权在先，异议人主张的租赁权亦不能对抗申请执行人抵押权。异议人主张“买卖不破租赁”，因该案存在抵押关系，不适用该原则。因此，本院将涉案房产拍卖后，作出（2013）费执字第194-3号裁定书合法有效，要求异议人协助腾退的执行行为符合法律规定，异议人的请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人汪东旭的异议请求。 如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，书面向山东省临沂市中级人民法院申请复议一次，复议期间不停止执行。 审判长  王兆海 审判员  霍雁军 审判员  王 硕 二〇二〇年四月二十七日 书记员  孟令珠