四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终314号 上诉人：（原审原告、反诉被告）：巴中容邦商业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道容邦国际2号楼7楼1号，统一社会信用代码：91511902314420307E。 法定代表人：余林蔚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人：（原审被告、反诉原告）：四川省罗尔曼餐饮管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道容邦国际L5018号，统一社会信用代码：91511902MA64K0182T。 法定代表人：李柏兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 上诉人容邦商业管理有限公司（以下简称容邦商管公司）因与上诉人四川省罗尔曼餐饮管理有限公司（以下简称罗尔曼餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初4998号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 容邦商管公司上诉请求：1.重新计算租金、物业费、空调使用费等欠费，所有欠费不抵减罗尔曼餐饮公司缴纳的合同保证金、押金及剩余电费;2.对罗尔曼餐饮公司所占用的房屋，应判决其恢复房屋原状；3.对容邦商管公司主张的房屋占用费用予以支持；4.按照容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司订立的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》相关约定承担违约金；5.本案一、二审的案件受理费由罗尔曼餐饮公司承担。事实与理由：1.一审法院不应当在罗尔曼餐饮公司下欠的各项费用中直接抵扣相关保证金、押金、剩余电费共计104874.68元。按照容邦商管公司、罗尔曼餐饮公司在庭审中提交的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》（以下简称案涉合同）14.2条的约定，因承租人原因导致合同解除的，出租人不予退还承租人已交纳的所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴纳的款项），一审直接予以抵扣错误；2.容邦商管公司主张的房屋占用费应当予以支持。案涉合同第13.3条中明确约定，承租人应于租赁期满日或者本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还或者未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金的标准的一倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止。虽然容邦商管公司对罗尔曼餐饮公司的权利予以限制，但未能彻底排除其占有、使用状态，故其应支付房屋占用费；3.违约金的计算方面，约定优于法定，按照双方所签合同第14.2条的约定，因承租人原因解除合同或出租人根据法律规定或本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳的各种款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴纳的款项），另外，出租人有权向承租人按未履约租期的租金金额30%收取违约金。容邦商管公司按未履行部分的租金1119836.01元的30%计算违约金于法有据；4.原审遗漏了将房屋恢复到交房时原状这一诉讼请求，仅判决罗尔曼餐饮公司搬离租赁场地。 罗尔曼餐饮公司辩称，原判关于容邦商管公司本诉部分的认定及判决结果合法合理，对该部分判决应予维持。 罗尔曼餐饮公司的上诉请求：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院(2019)川1902民初4998号民事判决第五项；二、改判：1.容邦商管公司停止侵权，立即恢复供水、供电，解除锁门，让罗尔曼餐饮公司恢复正常经营；2.赔偿自2019年9月7日断水、断电、锁门后给罗尔曼餐饮公司造成的损失1405557.26元；3.退还多收的电费322294.5元；4.公开道歉，恢复罗尔曼餐饮公司的商业信誉；5.承担反诉费用。事实和理由：一、一审对罗尔曼餐饮公司主张的反诉事实认定不准。1.罗尔曼餐饮公司虽欠付租金，但在经营中陆续支付。罗尔曼餐饮公司的经营活动关系到不特定多数人的民事权益。容邦商管公司随意关停罗尔曼餐饮公司的经营活动会损害预订宴席者和其他商户的利益，系滥用民事权利。容邦商管公司强行锁门、断电、断水等私力救济手段实属不当；2.一审认为罗尔曼餐饮公司未提供充分证据证明相关损失费用的实际产生，加重了罗尔曼餐饮公司的举证责任。罗尔曼餐饮公司对主张的损失举出了证据证实，容邦商管公司未举证反驳，应当认定损失成立；3.罗尔曼餐饮公司主张容邦商管公司退还多收电费的请求，法院应予支持。二、一审适用法律不完整，应当适用《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第一百三十二条以及《中华人民共和国合同法》第七条的规定。 二审中，罗尔曼餐饮公司对其上诉请求进行变更：同意一审判决解除租赁合同的结果，同时要求对案涉场地进行转租，要求容邦商管公司赔偿损失的金额以反诉的110.5万元为准。 容邦商管公司辩称，1.罗尔曼餐饮公司对上诉请求的变更表明其认同一审法院关于其违约事实的认定，侧面印证了对罗尔曼餐饮公司采取停水、断电、锁门等措施是基于双方约定的正当行为。罗尔曼餐饮公司也认可其没有按期支付租金及其他费用，容邦商管公司有权对其采取停水、断电、锁门等行为，即使产生相应损失也应当由罗尔曼餐饮公司自行承担；2.电费的计算是按照供电行业实行波峰波谷收费，而且是分段计算，容邦商管公司没有多收罗尔曼餐饮公司的电费，不应退还所谓的超收部分电费；3.罗尔曼餐饮公司自身违约导致不良后果，即使有商业信誉的损害也应由其自行担责，与容邦商管公司无关；4.反诉费用应由罗尔曼餐饮公司自行承担。请求二审判决驳回罗尔曼餐饮公司的上诉请求。 容邦商管公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》，并判令罗尔曼餐饮公司立即搬离租赁场地，恢复房屋原状并交还给容邦商管公司；2.判决罗尔曼餐饮公司支付截止2019年10月21日已经下欠的租金等各项费用共计2714554.83元；3.判决罗尔曼餐饮公司在2019年9月9日之后产生的房屋占用费，按照双倍租金的标准支付至罗尔曼餐饮公司实际交付房屋时止；4.判决罗尔曼餐饮公司承担违约金6075685.23元；5.本案诉讼费用由罗尔曼餐饮公司承担。 罗尔曼餐饮公司向一审法院提出反诉请求：1.判令容邦商管公司停止侵权，立即恢复供水、供电，打开门锁，让罗尔曼餐饮公司恢复正常经营；2.赔偿罗尔曼餐饮公司自2019年9月7日后给罗尔曼餐饮公司造成的损失110.5万元；3.判令容邦商管公司返还罗尔曼餐饮公司电费322294.5元；4.由容邦商管公司公开道歉，恢复罗尔曼餐饮公司的声誉；5.容邦商管公司承担反诉费用。 一审法院查明事实：四川省巴中市容邦投资集团有限公司依法取得巴中容邦国际1至4号楼大底盘裙楼一层2号、四层1号、四层2号、四层3号、五层l号、五层2号、五层3号商铺的《不动产权证》，享有其使用权和所有权（权利性质为出让／市场化商品房，用途为商服用地／商业服务），之后四川省巴中市容邦投资集团有限公司委托容邦商管公司自2017年12月起对“容邦城市生活中心”项目建筑面积约为11.2万㎡的物业统一出租、招商、营运、管理，并由容邦商管公司收取相关费用，享有该物业的收益权并承担相应的法律责任。2017年7月16日，容邦商管公司（出租人）与罗尔曼餐饮公司（承租人）签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同》。约定：1.出租人将商场L1、L4、L5层，L1048、L4025、L4026A、L4026B、L5011、L5012、L5018号商铺出租给承租人使用，套内建筑面积为4386㎡，按套内建筑面积计租；2.租赁用途。该房屋仅供承租人以罗尔曼餐饮为商号／名称经营餐饮类商品或服务之用途…3.租赁期限。该房屋的租期共计8年5个月，暂定自2017年8月1日至2025年12月31日止，实际租期自交付日开始计算；4.交付日。出租人应当于2017年8月1日之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋，交付日的最终确认规则参见本合同通用条款；5.装修期暂定为2017年8月1日至2017年12月31日，计150天装修免租期，实际装修期自交付日开始计算；6.开业日。承租人必须于2017年12月31日前完成装修工程并开业，如遇特殊情况应当提前7日书面告知出租人且须获出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用押金、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳；7.计租日，计租日为装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准），暂定为2017年12月31日；8.免租期。承租人享有210天免租期，自计租日起算。其中，第一个租赁年限内承租人享有90天免租期，第二个租赁年限内承租人享有90天免租期，第三个租赁年限内享有30天免租期，免租期均从该租赁年度的首个计租日起算。免租期内，承租人无需向出租人支付租金，但应支付租金之外的其他费用；9.租金。1．本租金包含商铺保底租金及商业管理费、商场整体维护费、商场整体改造费、物业服务费、空调使用费等费用。2．保底租金和提成租金统称“租金”。本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准。3．租金标准。第一年48元／月／㎡，月租金210528元；第二年为49.92元／月／㎡，月租金218949.12元；第三年51.92元／月／㎡，月租金227707.08元：第四年53.99元／月／㎡，月租金236815.36元；第五年56.15元／月／㎡，月租金246287.98元；第六年为58.4元／月／㎡，月租金256139.50元；第七年60.74元／月／㎡，月租金266385.08元；第八年63.16元／月／㎡，月租金277040.48元；10.合同保证金。1．承租人应向出租人缴纳合同保证金共计315792元。2.承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付合同保证金；11.收银机押金。…承租人共使用出租人提供的收银机1台，押金5000元／台；12.空调使用费。已包含在租金内，暂定10元／月／㎡；13.物业服务费。已包含在租金内，暂定15元／月／㎡；14.推广服务费，推广服务费按年缴纳或按月缴纳，自计租日开始起算，推广服务费标准为5000元／年…。第二部分通用条款约定：3．租金、其他费用及支付方式。3.3承租人租赁房屋内水、电等费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用，承租人须自行负担自交付日开始至依据本合同的约定出租人收回该房屋期间的费用，承租人需按出租人或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租人或物业服务公司支付费用。出租人或物业服务公司有权根据政府相关部门或能源供应公司对能源费的调整而做出相应调整。3.5空调使用费系根据全年使用费用总额分摊到每月计算而来，其费用构成包括但不限于空调能耗、公共区域分摊、管理维护费用等，承租人不得因未开放供应中央空调而拒付当月空调使用费。3.6.1承租人采用保底租金方式支付租金的，应按季度支付。承租人须在每个租赁季度最后一个月的20日之前向出租人支付下一个季度的租金；承租人采用提成租金方式支付租金的，应按月支付。承租人须在每月1日前与出租人对账，并须在每月5日前向出租人支付上月租金。3.6.2承租人应在每个租赁季度最后一个月的20日前向出租人支付下季度的收银机使用押金、空调使用费及其他费用（如有），并应在每个租赁年度前最后一个月的20日前向出租人支付下午度的推广服务费。3.6.3．承租人采用固定费用方式支付推广服务费的，承租人须在本合同签署后3日内向出租人支付首年度推广服务费，并在每个租赁年度届满后3日内向出租人支付当年度推广服务费；承租人采用提成方式支付推广服务费的，应按月支付。承租人须在每月1日前与出租人对账，并须在每月5日前向出租人支付上月推广服务费。3.7.1承租人应当向出租人支付合同保证金。承租人依据《租赁意向书》及其他类似协议已支付定金或租赁诚意金的，定金或租赁诚意金自动转作合同保证金的一部分，承租人应于约定的合同保证金支付时间补足余额。3.7.2租期内，承租人不得以任何理由要求出租人从其已付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。3.7.3租期内，如承租人未能按时足额支付租金、推广费、收银机使用押金、能源费违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失。承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金。4.房屋的交付。4.6承租人接收《收房确认书》的行为视为出租人完成交付的标志。13．房屋的交还。13.1在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至原交付时的状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时的状态。若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋或其装修设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修设施设备。13.3承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准的一倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担，承租人如在租赁期满后或本合同提前解除后七日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置，出租人对因此而造成的损坏概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由承租人承担。14.违约责任。14.1除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人无息退还未使用的合同保证金及尚未到期的租金、物业费及其他相关费用，承租人有权向出租人按未履行租期的租金总额30%收取违约金。14.2如因承租人原因解除合同或出租人根据法律规定或本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额的30%收取违约金。14.4租金标准。若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全部缴纳或补足租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的万分之五计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过三十日的，出租人有权解除本合同，承租人须无条件按照13条房屋的交还要求做好相关事宜。14.8本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行导致本合同提前解除，双方互不追究对方责任。但对于合同解除前双方的一切违约行为，守约方仍有权向违约方要求赔偿损失。14.9除本合同约定外，承租人若违反本合同所约定的有关义务或责任，经出租人或物业服务公司通知后七天内仍未全面更正，出租人有权解除本合同，并追究相应的违约责任。在2017年7月16日签订的补充协议第六条约定：出租人同意将以下广告位(AI)租赁于承租人。租赁期限为3年，暂定2017年12月31日至2020年12月31日。租金以8万元每年的标准收取。首个租赁年内，承租人享有6个月的免租期，免租期自首个租赁日起算。承租人须提前将广告位的设计及安装方案提交给出租人批准。2017年7月16日签订租赁合同时载明的套内建筑面积为4386㎡，后经双方核实并签订补充协议，协议载明：经出租人和承租人双方同意，因租赁区域边界调整等原因对合同第一部分租赁房屋中套内建筑面积进行调整，由4386㎡调整为4326.92㎡，合同内所有根据租赁面积计算的费用均以调整后的面积为准。上述合同及协议签订后，罗尔曼餐饮公司接收并使用了该房屋，并用于经营餐饮，期间，因罗尔曼餐饮公司未按约定向容邦商管公司支付租金、物业费等各项费用。双方就经营、催缴欠费等事宜多次往复书面函件，主要内容是容邦商管公司向罗尔曼餐饮公司催收租金，要求解除租赁合同以及罗尔曼餐饮公司希望调整租赁相关费用。2019年1月30日，容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同补充协议》。该协议约定：一、出租人与承租人协商一致以2018年1月24日作为承租人租赁商铺的开业日和计租日期，2018年1月24日至2019年1月23日为首个租赁年度；二、截止2019年1月23日，承租人欠付出租人租金795693元、推广费5000元、广告牌使用费40000元、物业费997861元，共计1838554元；三、出租人同意将案涉租赁合同第一部分第8.1条约定的承租人在第三个租赁年限内享有30天免租期合并到第一个租赁年限内，即承租人在第一个租赁年限内享有120天免租期，第三个租赁年限内不再享有免租期；四、出租人同意将承租人欠费其中500000元作为出租人在承租人租赁店铺内的用餐抵扣，每次抵扣金额须经出租人、承租人双方确认，并由承租人向出租人开具餐饮增值税发票，且出租人须向承租人开具相应抵扣金额的租金发票。有关酒水类产品的价格按照当期市场零售价计算；五、承租人同意在2019年2月28日前向出租人支付200000元现金，在2019年3月31日前再支付100000元现金，在2019年4月30日前支付100000元现金，在2019年5月31日前支付10万元现金；六、除第四条、第五条约定外的剩余欠费共计838554元，承租人同意自2019年3月1日起每日向出租人支付5000元直至全部缴清剩余欠费为止；七、若承租人未按照上述任意一条约定履行，出租人有权实行以下权利，承租人无条件接受并承担因此造成的一切损失，同时承租人无抗辩权利（1.出租人有权对承租人立即停止设施设备服务、供水、供电、及物业服务；2.出租人有权封闭该租赁店铺；3.出租人保留解除租赁合同及按照合同中所约定的违约责任向承租人追偿的权利）；八、除以上约定之外的其余条款仍以原租赁合同约定为准，同时承租人同意自2019年4月24日起严格按照原租赁合同约定的付款时间向出租人支付后续应缴的租金、物业费等费用。在一审审理中，罗尔曼餐饮公司辩称认可该协议第1-6条的约定，不认可第7条的内容，认为第7条协议内容是在受胁迫的情况下签订的，但并未提供证据证明。2019年9月4日，容邦商管公司通过邮寄方式向罗尔曼餐饮公司发出《解除合同告知函》，主要载明，容邦商管公司要求罗尔曼餐饮公司缴清所有欠费，逾期将自2019年9月10日起终止合同，解除双方的租赁关系并追究违约责任，并由罗尔曼餐饮公司承担一切经济损失。并要求罗尔曼餐饮公司于2019年9月10日起停止一切经营、按照租赁合同约定于7日内将租赁商铺恢复至原交付状态，确保房屋原有所属我司的设施设备完好无损，并于2019年9月15日前将下欠费用缴清。之后。根据罗尔曼餐饮公司的计算，截止2019年9月6日，下欠各项费用总计2318941.78元。根据容邦商管公司的计算，截止2019年9月12日，下欠各项费用总计2735867.68元（已扣减应退电费2874.68元），再扣除未交纳的合同保证金215792元后余下金额为2520075.68元。另根据容邦商管公司提供的计算公式计算出在2019年7月24日至2019年9月12日期间的每日租金为3592.15元（4324.42*24.92/30=3592.15元），若截止2019年9月6日的下欠房屋租金应为860933.6元，与罗尔曼餐饮公司计算的下欠租金金额一致；物业费、空调使用费在在2019年7月24日至2019年9月12日期间每日产生的费用为3603.683元（4324.42*25／30=3603.68333元），若截止2019年9月6日的下欠物业服务费及空调使用费应为1510486.97元；截止2019年9月6日下欠的推广费用为8095.89元；广告位租赁费用为95013.7元，一审审理中罗尔曼餐饮公司虽表示已经告知巴中容邦商管公司终止租赁，但未提交证据予以证明；水费4300元。前述费用共计2478830.16元（860933.6元+1510486.97元+8095.89元+95013.7元+4300元）。截止2019年12月13日，罗尔曼餐饮公司先后已向容邦商管公司支付各项费用共计1591490元（包括房租416108元、物业服务费140000元、合同保证金100000元、装修管理及垃圾清运费64904元、出入证押金2000元、水费65480元、电费802998元）。 一审法院认为，容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司于2017年7月16日签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属合法有效的合同。签订合同后，容邦商管公司依约履行了自己的义务，罗尔曼餐饮公司未按照合同约定支付各项费用。自2018年8月起，双方就下欠费用问题多次协商达成支付欠费的协议，但罗尔曼餐饮公司仍未履行。根据双方租赁合同“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳或补足租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的万分之五计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过三十日的，出租人有权解除合同，承租人须无条件按照13条对房屋的交还要求做好的相关事宜”的约定，容邦商管公司可以提出解除合同。容邦商管公司于2019年9月4日通过邮寄发出《解除合同告知函》，该函明确表示若罗尔曼餐饮公司若未在2019年9月6日9点30分前缴清所有欠费，容邦商管公司将于2019年9月10日起终止合作、解除租赁关系。容邦商管公司于2019年9月6日将罗尔曼餐饮公司经营场所锁门，并起诉请求解除租赁合同，双方因费用交纳问题多次发生纠纷，相互攻击，已无继续履行合同的可能，对容邦商管公司请求法院判决解除双方签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》的诉请予以支持。关于下欠各项费用的问题。合同签订后，罗尔曼餐饮公司实际租赁并使用该房屋，应该按照合同约定支付房屋租金及相关各项费用。因容邦商管公司于2019年9月6日停止向罗尔曼餐饮公司供水、供电以及提供其他服务，并且将罗尔曼餐饮大门锁闭，导致罗尔曼餐饮公司无法再正常经营。因此应当以2019年9月6日作为租金、物业管理费、空调使用费等费用的截止时间。截止2019年9月6日罗尔曼餐饮公司下欠容邦商管公司费用：房屋租金860933.6元、物业服务费1510486.97元、推广费8095.89元、水费4300元、广告位租赁费95013.7元，前述共计2478830.16元。一审审理中罗尔曼餐饮公司表示已经支付的合同保证金100000元、出入证押金2000元以及剩余电费2874.68元应当在合同终止时抵扣欠款，一审法院对此在欠款金额扣减后罗尔曼餐饮公司下欠金额为2373955.48元。关于容邦商管公司主张的房屋占用费的问题。容邦商管公司在2019年9月4日发出解除合同的函后，于2019年9月6日对案涉商铺停止供水、供电，并锁闭大门，事实上实际占有并控制了该商铺，导致罗尔曼餐饮公司无法继续使用，容邦商管公司主张房屋占用费于法无据，对该请求不予支持。关于容邦商管公司主张的违约金问题，双方签订《租赁合同》后，罗尔曼餐饮公司未按约履行支付租金的义务，已然构成违约，罗尔曼餐饮公司未按约定和还款计划支付所欠费用，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定。容邦商管公司起诉时主张赔偿违约金6075685.23元，审理过程中要求违约金按照约定租期内的所有未付租金（11198366.01元）的30%计算为3359509.8元。一审认为容邦商管公司主张的违约金高出实际可能产生的损失，应当调整，调整后的违约金以下欠各项费用2373955.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年12月报价利率为4.15%）的130%计算，计128074.9元。关于罗尔曼餐饮公司反诉主张的要求容邦商管公司恢复供水、供电、恢复营业的问题。一审法院认为，双方因租赁费用纠纷，矛盾由来已久，容邦商管公司坚持解除合同，双方已无继续履行合同的可能，对罗尔曼餐饮公司主张恢复供水、供电、恢复营业的请求不予支持。关于罗尔曼餐饮公司主张的损失问题，巴中容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司与2019年1月30日签订的补充协议已明确告知在规定时间内支付欠费，逾期将有权停止设施设备服务、供水、供电及物业服务、封闭租赁店铺，同时保留解除合同并追究违约责任的权利。巴中容邦商管公司于2019年9月4日发出《解除合同告知函》明确告知罗尔曼餐饮公司缴清欠费的时间以及逾期将采取的措施。罗尔曼餐饮公司明知后果仍未按约定履行支付义务，同时其主张的材料损失缺乏事实证据支撑，关于人工工资、订餐利润和订餐赔偿，在巴中容邦商管公司多次发出书面通知催收欠费以及解除合同告知函时，罗尔曼餐饮公司就应该知晓不履行支付义务可能导致的后果，并且罗尔曼餐饮公司未提供充足证据证明前述费用的实际产生。因此对罗尔曼餐饮公司反诉请求容邦商管公司赔偿损失的主张不予支持。关于罗尔曼餐饮公司主张退还多收电费的问题，在一审审理中，罗尔曼餐饮公司提出，容邦商管公司多收电费322294.5元。根据双方核算，截止2019年9月6日，罗尔曼餐饮按照1.2元每度的单价已支付电费802998元，按照1.2元每度计算容邦商管公司应收80012.32元，多收2874.68元已在下欠容邦商管公司费用中予以扣减。根据供电部门的规定，电价的计算是按照峰期、谷期分段计费，容邦商管公司根据供电市场行情以1.2元每度计取电费并无不当，罗尔曼餐饮公司主张按照0.5元每度的标准计算应收电费并退回多交的322294.5元缺乏依据，对该主张不予支持。据此判决：一、容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司在2017年7月16日签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》于2019年9月12日解除；二、罗尔曼餐饮公司在判决生效后三十日内搬离租赁容邦商管公司的场地；三、罗尔曼餐饮公司在判决生效后三十日内支付下欠容邦商管公司租金、物业费等各项费用2373955.48元及违约金128074.9元；四、驳回容邦商管公司的其他诉讼请求；五、驳回罗尔曼餐饮公司的诉讼请求。 二审中，上诉人罗尔曼餐饮公司依法向本院提交了以下证据：供货商、订餐客户向法院起诉罗尔曼餐饮公司的判决书、调解书及部分诉状，拟证明：容邦商管公司对案涉租赁场地强行锁门、断水、断电行为对案外人及罗尔曼公司造成的财产损失。容邦商管公司发表质证意见认为：1.起诉状只是涉诉当事人向法院提出请求，是当事人单方意思表示，没有实质性意义，不应当作为本案的证据；2.几份调解书涉及的是罗尔曼餐饮公司与案外人发生的争议，与容邦公司没有关系。相应的订餐行为均是发生在案涉合同及补充协议之后，罗尔曼餐饮公司明知不按时支付租金及其他费用将面临停水、断电、锁门的不利后果依然接受订餐，应自行承担不良后果；3.罗尔曼餐饮公司提交的判决书均未生效，且系罗尔曼餐饮公司与其他主体签订的供货合同，与容邦商管公司没有关系。且签订这些合同时罗尔曼餐饮公司应当能预见自己履行不能的后果，产生的损失应由罗尔曼公司自行承担。 本院认证意见：罗尔曼餐饮公司提交的起诉状、判决书、调解书，不能达到罗尔曼餐饮公司的证明目的，本院不予采信。 二审审理过程中，罗尔曼餐饮公司与容邦商管公司就解除案涉租赁合同达成一致意见。双方对罗尔曼餐饮公司欠付容邦商管公司相关费用计算至2019年9月6日为2478830.16元（其中包括租金860933.6元、物业和空调费1510486.97元、推广费8095.89元、广告位租赁费95013.7元、水费4300元）无异议。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1.罗尔曼餐饮公司已交的合同保证金、出入证押金能否用以抵减其下欠容邦商管公司的各项费用；2.罗尔曼餐饮公司要求容邦商管公司赔偿损失的请求应否得到支持；3.一审判决罗尔曼餐饮公司限期搬离租赁场地是否恰当；4.一审关于房屋占用费及违约金的认定是否恰当。 关于罗尔曼餐饮公司已交的合同保证金、出入证押金、剩余电费能否用以抵减其下欠容邦商管公司的各项费用的问题。根据一、二审查明的事实，双方当事人对截止2019年9月6日罗尔曼餐饮公司欠付容邦商管公司相关费用共计2478830.16元的计算日期及计算金额均无异议。罗尔曼餐饮公司诉前已向容邦商管公司交纳了合同保证金100000元、出入证押金2000元。容邦商管公司上诉认为根据双方签订的租赁合同第7页1.5中的约定，合同保证金不能退还也不能抵减，出入证押金的法律性质应类似于合同保证金，一审对该两项予以扣减错误。经查：前述合同条款仅规定在租赁期内保证金不作为预付租金或抵减任何其他费用，仅作为承租人履行本合同所约定的义务的保证，但并未表明双方合同解除后不能作为已付款项予以抵减。关于出入证押金的退还问题没有明确约定。一审法院对罗尔曼餐饮公司已交纳的合同保证金100000元、出入证押金2000元予以扣减并无不当。同时，案涉电费的计算已经根据供电行业政策、按照1.2元每度计算为80012.32元，而罗尔曼餐饮公司已交金额为802998元，一审法院对罗尔曼餐饮公司超支的2874.68元予以扣减正确。容邦商管公司上诉认为不应对合同保证金100000元、出入证押金2000元、超支的电费2874.68元予以扣减的理由不成立，本院不予采纳。同时，罗尔曼餐饮公司上诉认为案涉电费应当按照0.5元每度计取不符合供电单位根据用电情况实行峰期、谷期分段收费的行业标准，本案中，容邦商管公司根据实际开支以1.2元每度计算并无不当，对罗尔曼餐饮公司要求容邦商管公司退回其超支电费32294.5元的上诉请求不予支持。 关于罗尔曼餐饮公司要求容邦商管公司赔偿损失的请求应否得到支持的问题。2019年1月30日双方签订补充协议时，罗尔曼餐饮公司就已经知晓若未按照协议约定按时支付租金及相关费用，容邦商管公司将采取相应的私力救济措施，罗尔曼餐饮公司在明知自己违约将面临的后果的情况下，仍与案外人签订订餐合同、供货合同，且签订后不积极履行对容邦商管公司的支付义务，任由双方纠纷扩大，由此产生的损失应由罗尔曼餐饮公司自行承担，罗尔曼餐饮公司上诉请求容邦商管公司赔偿损失于事实与法律无据，对该上诉请求不予支持。 关于一审判决罗尔曼餐饮公司限期搬离案涉租赁场地是否恰当的问题。二审中双方对解除租赁合同的结果均无异议。根据法律相关规定，罗尔曼餐饮公司应当搬离案涉商铺。容邦商管公司一审起诉请求罗尔曼餐饮公司搬离并恢复原状，容邦商管公司并未明确恢复原状的具体含义以及其与搬离现场的内涵区别，一审法院在认定合同解除的前提下判决罗尔曼餐饮公司限期搬离并无不当，不存在漏判的问题。容邦商管公司上诉认为一审法院漏判的理由不成立，本院不予采纳。 关于容邦商管公司主张的房屋占用费及违约金的问题。容邦商管公司向罗尔曼餐饮公司发出解除合同的函后，已于2019年9月6日对案涉商铺停止供水、供电，并锁闭大门，据此实际占有并控制了案涉商铺，罗尔曼餐饮公司未能继续使用，不应当支付自2019年9月7日之后的房屋占用费，容邦商管公司该主张不成立，本院不予采纳。关于容邦商管公司主张的违约金问题，容邦商管公司要求违约金按照约定租期内的所有未付租金（11198366.01元）的30%计算为3359509.8元，该违约金约定过高，一审法院根据本案实际情况予以调减符合法律规定，二审予以确认。 关于罗尔曼餐饮公司上诉认为容邦商管公司应对其公开道歉，恢复其商业名誉问题。由于本案租赁合同纠纷产生的根本原因在于罗尔曼餐饮公司存在违约行为，容邦商管公司采取的锁门、断水、断电等措施亦是双方补充协议约定的内容，容邦商管公司并未采取其他过激维权方式，且罗尔曼餐饮公司并未提供证据证明容邦商管公司因其他不当行为故意损害其商业信誉，故对罗尔曼餐饮公司该上诉请求不予支持；罗尔曼餐饮公司要求对案涉场地进行转租的请求不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，容邦商管公司和罗尔曼餐饮公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41372.5元，由上诉人巴中容邦商业管理有限公司负担34000元，上诉人四川省罗尔曼餐饮管理有限公司负担7372.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李家明 审 判 员 黎 明 审 判 员 朱 芹 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 龚永梅 书 记 员 向 蕾