四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2650号 原告：罗俊强，男，1983年8月21日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：罗勤福（系原告罗俊强之父），男，1949年12月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：佘兵，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：北兴集团有限公司，住所地遂宁市开发区遂州北路530号-544号（金玉满楼）。 法定代表人：陈学慧，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：黄坤，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段炼，四川蜀中律师事务所律师。 被告：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地遂宁市经济技术开发区北固街遂宁花园会所二楼。 法定代表人：郑占金，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：陈兰，四川广略律师事务所律师。 原告罗俊强与被告北兴集团有限公司（以下简称北兴集团）、遂宁市北兴物业服务有限公司（以下简称北兴物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告罗俊强的特别授权委托诉讼代理人罗勤福及委托诉讼代理人佘兵，被告北兴集团的委托诉讼代理人段炼，被告北兴物业公司的特别授权委托诉讼代理人陈兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付违约金66080元及利息（利息以66080元为基数，按年利率6%的标准，从2019年2月21日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月21日购买了被告北兴集团开发的位于遂宁市船山区住房一套，房屋总金额为346456.44元。双方签订的购房合同约定交房时间为2017年5月31日之前交付房屋，逾期交付房屋则由被告每日按照全部已付款的万分之三即103.9元的标准向原告支付违约金。但因被告开发的房屋存在严重质量问题，并不符合合同约定标准及国家标准，被告未能按时向原告交付房屋。经原、被告双方协商，被告将房屋整改后于2019年2月21日向原告交付了房屋，但被告拒不履行向原告支付违约金的义务。庭审中，原告对事实部分予以补充，认为原告系个人购房，未婚。 被告北兴集团答辩称，被告北兴集团不存在逾期交房的违约行为，无需向原告支付逾期交房的违约金；根据被告北兴集团与原告签订的《商品房买卖合同》第十一条，本案所涉房屋交房时间为2017年5月31日前，被告北兴集团除了采取电话等口头通知的形式外，还于2017年5月2日通过报纸公告等形式履行了通知交房义务；根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案所涉房屋交房条件为（1）出卖人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（2）商品已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（3）有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、说明书外，2017年5月25日，遂宁市城乡规划管理局就本案房屋项目发放了遂规核（2017）第17号《建设工程规划调解核实合格证》，2017年5月27日，遂宁市船山区建设工程质量安全监督站发放了《竣工验收备案书》《四川工程质量监督报告》，均表明在交房时涉案房屋已符合交房条件，《房屋面积测绘报告书》，均表明在交房时涉案房屋已符合交房条件，《房屋面积测绘报告书》也表明所交房屋面积符合合同约定；原告在接到接房通知后，以房屋存在质量问题为由未办理接房手续，而事实上原告提出问题并非房屋主体质量不合格，未严重影响正常居住使用，属于房屋保修范围内一般性质量瑕疵问题，且已经由被告北兴集团进行修复，并免去了原告2017年6月到2018年12月期间的物业费；原告作为买方，应当积极履行购买房屋的支付义务，按照合同约定，除首付款外，其余房款应由原告通过办理按揭贷款的方式进行支付，但原告未依约支付房屋尾款，应当按照合同约定承担违约责任，被告北兴集团保留向原告主张逾期付款的违约责任的权利。 被告北兴物业公司答辩称，原告主张的案件性质为房屋买卖合同纠纷，原告起诉的基础法律关系系商品房买卖合同关系，但被告北兴物业公司并不是商品房买卖合同的相对方，故被告北兴物业公司并非本案适格被告，不应承担责任。 根据庭审查明的情况，本院认定事实如下：2015年4月21日，原告作为买受人与被告北兴集团作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告北兴集团开发的位于遂宁市房屋一套，房屋预测建筑面积为97.21平方米，房屋总价款为346456元；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”第十三条约定：“逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。”第十五条第一款约定约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”第十六条第二款第三项约定“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按第1种方式处理：（1）出卖人应当于10日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第十六条第二款第四项约定：“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（2）由出卖人在30日内进行修复。”合同中还对双方的其他权利义务作出了约定。双方还另行签订了《［南湖半岛］商品房买卖合同补充协议》，该协议第二条第七款约定：“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。对于买受人提出的质量问题，双方产生争议时以所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。”截至2017年5月31日，原告向被告北兴集团交付房款共计346456元,2018年6月12日因房屋实测建筑面积增加双方进行结算后，原告补交房款499元。 2017年5月25日，就南湖半岛5栋取得《建设工程规划条件核实合格证》，2017年5月27日，项目进行验收备案，取得竣工验收备案书，同日遂宁市船山区建设工程质量安全监督站出具《四川省工程质量监督报告》，认为项目无质量缺陷。2017年5月31日，被告北兴集团以南湖半岛项目已经符合相关约定达到交付条件为由在《遂宁日报》刊登“南湖半岛交房公告”，安排于2017年5月31日至2017年6月31日向业主集中分批次办理交房手续，其中5栋房屋的交房时间定于2017年6月4日、2017年6月5日。2017年9月20日，就南湖半岛5号楼取得《房屋面积测绘报告书》。 2018年4月12日，原告向被告北兴集团发出《商品房质量问题的整改通知》，该通知中列出了房屋验收过程中认为房屋存在的问题，包括“1、套内所有墙面的抹灰都出现空壳、空鼓现象。2、主卧室、饭厅空调外机处及排水管处等，墙面粉水凹凸不平整，阴阳角烂坑。3、所有内墙抹灰砂浆标号不够，造成墙面脱砂严重等问题。4、卧室与饭厅之间的31轴线墙体偏移轴线6ｃｍ左右。5、饭厅与厨房之间的32轴线墙体偏移轴线5.5ＣＭ左右；6、幕墙与窗口接缝处，使用的材料纯属废旧材料拼补制作，拼补平面高低不平，通风窗无法开关，出现严重质量问题。7、空调外机处等地方的窗框与墙体垂直歪斜4ｃｍ左右，该问题严重影响外观质量。”并载明其自出卖人通知接房起，一直以口诉和书面形式向被告北兴集团所委托的被告北兴物业公司反映情况，但以上质量问题都没有得到整改，也曾于2018年2月21日再次以书面形式提出限期整改答复要求。被告北兴物业公司在整改通知上亦载明“业主反映问题，物业已多次向北兴开发建设单位转述。”2018年5月8日，被告北兴集团向原告回复并提出处理方案。2018年8月20日，原告以购买房屋存在质量问题为由向本院对被告北兴集团提起诉讼，要求被告北兴集团修复房屋、赔偿损失40000元及违约金。2018年12月31日，原告办理接房手续，在接房手续表中备注“房屋交接时发现质量问题，进行过整改处理逾期交接。”2018年12月28日原告撤回要求北兴集团修复房屋赔偿损失的诉讼。2019年1月9日，原告之父向被告北兴集团公司出具收据：“因张力承建的南湖半岛房屋（业主罗俊强：5109021983××××××××）出现需要维修的情况，通过多次协商，由北兴公司代张力支付维修费人民币贰万元整（20000元）。诉讼费捌佰陆拾伍元整（865元）”。2019年2月16日，原告之父罗勤福签署《南湖半岛接房验收表》，但仍认为房屋存在部分问题，2019年2月21日，原告与被告北兴物业公司就房屋存在的问题达成一致协议，原告自愿对房屋自行进行维修维护处理，被告北兴物业公司向原告一次性给付维修维护补偿款2730元，协议签订后，原告领取该款项。 本院认为，原告与被告北兴集团签订的《商品房买卖合同》及《[南湖半岛]商品房买卖合同补充协议》均系原告与被告北兴集团双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。对于被告对逾期交房是否存在过错，是否应当承担违约金的问题，依据双方签订的《[南湖半岛]商品房买卖合同补充协议》中第二条第七款约定：“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。对于买受人提出的质量问题，双方产生争议时以所属区域的建筑工程质量站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。”，原告多次以口头及书面方式向被告北兴集团提出要求对房屋进行整改，但被告北兴集团于2018年5月8日才向原告提出整改方案，并且双方于2019年1月9日才对房屋维修事宜达成一致意见，根据《商品房买卖合同》中约定了若在交付房屋时发现问题的情形下，被告应当在10日内将修复房屋进行交付的约定，被告北兴集团并未按在核实情况后及时按合同约定承担保修责任，故交房时间不能顺延，根据《商品房买卖合同》的约定，被告北兴集团应当承担逾期交房的责任，该合同约定若逾期交房30日以上，在原告不要求退房情形下，被告北兴集团应当承担全部已付款每日万分之三的违约金，但该违约金约定过高，本院予以调减，按全部已付款每日万分之一标准计算为宜，对于截止计算日期，原告认为实际接房时间为2019年2月21日，但依据原告之父向被告北兴集团收取的维修款20000元来看，对于房屋需要整改的事宜实际原告已于收取维修款的当日与被告北兴集团达成一致，此后原告不能再以房屋需整修为由拒绝接房，故实际交房日期应当为2019年1月9日，违约金的计算基数系原告实际交付的房款，综上，被告北兴集团应当向原告给付的逾期交房违约金为20347.50元。原告要求对违约金计算利息，无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告北兴物业公司给付逾期交房违约金，被告北兴物业公司并非房屋买卖合同的相对方，故原告的该主张无法律依据及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北兴集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告罗俊强给付违约金20347.50元； 二、驳回原告罗俊强对被告遂宁市北兴物业服务有限公司的诉讼请求； 三、驳回原告罗俊强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币1452元，由原告罗俊强负担1144元，由被告北兴集团有限公司负担308元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈嘉龄 人民陪审员  唐振凤 人民陪审员  唐世均 二〇二〇年四月七日 书 记 员  徐梦蕊