江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初365号原告：马海军，男，1976年11月15日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：黄雪平，启东市合作法律服务所法律工作者。被告：薛宏，男，1972年9月18日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：黄燕，启东市江城法律服务所法律工作者。原告马海军与被告薛宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告马海军及其委托诉讼代理人黄雪平，被告薛宏的委托诉讼代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，被告协助原告将启东市紫薇中路628-1-505室过户至原告名下；2、判令被告支付原告违约金130000元；3、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，1、要求解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金2万元，并支付违约金或者赔偿损失13万元。事实与理由：2019年11月8日，被告全权委托朱丽平以房屋到手价为65万元出售位于紫薇中路628号-1-505室房屋，同年11月11日，原告至启东丽平房屋信息咨询服务部（以下简称丽平中介）购房，朱丽平便向原告推荐案涉房屋，并带原告现场察看房屋，原告察看后认为可以购买，便与朱丽平签订了房屋买卖合同，约定，被告将案涉房屋出售给原告，价格为65万元，支付定金为2万元，余款63万元过户当天付清，如有违约除按规定违约方除按规定支付对方定金的双倍外还应支付对方总房价20%的违约金。合同签订后，原告按约支付了定金2万元，事后，原告要求被告履行合同，被告拒绝，故依法起诉。薛宏辩称，房屋买卖合同无效，理由是房屋是薛宏与妻子黄冬英共同财产，黄冬英未委托朱丽平出售房屋。黄冬英也不知丈夫被朱丽平忽悠签订房屋买卖委托书。原告签订房屋买卖合同未尽谨慎义务。2019年10月8日，薛宏到中介所询问房价的市场行情。涉案房屋目前仍在银行抵押还贷，薛宏被朱丽平忽悠在委托书上签字。薛宏与原告不相识，未收到一分定金。朱丽平曾打过电话给薛宏说起过收订金5000元。现在起诉状中收到2万的现金。法院查封冻结告知书不可理解。本案属于缔约过失责任，房屋买卖合同无效，朱丽平和薛宏应当共同承担缔约过失责任，按照法律规定定金应当双倍返还应当由朱丽平和薛宏共同承担。本院经审理认定事实如下：启东丽平房屋信息咨询服务部（以下简称丽平中介），系经营房屋信息咨询服务的个体工商户，经营者朱丽平。被告薛宏与朱丽平系多年的朋友关系。朱丽平作为中介机构曾为薛宏介绍过买房。2019年11月8日，薛宏欲出售位于紫薇中路628号-1-505室房屋，便来到丽平中介。经与朱丽平协商，由薛宏全权委托朱丽平出售案涉房屋。为此，以薛宏为甲方，朱丽平为乙方，签订《房屋买卖委托书》，约定，甲方自愿委托出售位于紫薇中路628号-1-505室房屋，房屋面积63.8平米，车库5平米甲方到手价65万元，其中第4条“甲方委托乙方所签订的该房屋买卖合同已认可有效”，第5条“本委托甲方签字生效，有效期为该房屋出售完毕为止”。然后，甲乙双方分别在落款处签字“薛宏”“朱丽平”。2019年11月11日，当日，薛宏在丽平中介用中餐。餐毕回家把钥匙送至朱丽平处。之后，朱丽平联系马海军，2019年11月10日上午，马海军来到丽平中介表示要买受房屋，并对位于紫薇中路628号-1-505室房屋65万表示购买，并向朱丽平交付了5000元作为意向金。同月11日，马海军到丽平中介，由朱丽平代薛宏为甲方，马海军为乙方签订《房屋买卖合同》。约定，甲方将位于紫薇中路628号-1-505室房屋乙方，价格为65万元，支付定金为2万元，余款63万元过户当天付清，如有违约除按规定违约方除按规定支付对方定金的双倍外还应支付对方总房价20%的违约金。合同签订后，原告加付15000元，连同5000元意向金共2万元作为支付购买薛宏房屋的定金交付朱丽平，现该定金2万元在朱丽平处。2019年11月14日13时许，黄冬英去丽平中介，为紫薇中路628号-1-505室房屋与朱丽平交涉，并认为对案涉房屋出卖不是她的真实意思，也未委托朱丽平卖房，将房屋买卖委托书撕毁，并报警。启东市公安局汇龙镇中心派出所出警，接处警工作登记表显示：黄冬英报警称：“在汇龙镇江新汽车站南侧100米处，马路东边，中原房产店内，委托中介卖的房子现在不愿意卖了，对方不愿意归还钥匙发生纠纷。民警张志明配戴单警装备赶至现场，了解到是报警人黄冬英不愿卖房与中介发生纠纷，告知双方通过法律途径解决”。上述事实，由原告陈述及以下证据等证据相佐证。原告提供的证据：1、2019年11月8日被告出具给中介公司朱丽平的委托书复印件。2、2019年11月11日签订的房屋买卖合同。3、2019年11月11日由朱丽平出具的收条。4、2019年11月14日启东市公安局汇龙中心派出所出警记录。5、2019年11月30日朱丽平的房屋中介服务部出具的证明。被告提供的证据：结婚证复印件、启东市紫薇中路628号-1-505室房屋产权证复印件。本院依职权制作的黄冬英、朱丽平的调查笔录。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点有三个。一个是合同的效力。二是合同当事人是否违约。三是如是违约，如何承担违约责任。关于合同效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；五违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，朱丽平系从事中介服务的人员，介绍房屋买卖系从业范围。薛宏为出卖房屋来到丽平中介询问出卖房屋信息。在薛宏确认出卖房屋后，订立了房屋委托书，该合同无合同法规定的无效情形，且订立委托书后，薛宏向朱丽平交付了钥匙，应认定委托关系合法有效。同理，由朱丽平代薛宏与马海军签订的《房屋买卖合同》，对照委托合同的委托权限、约定内容等，可以认定系双方真实意思表示，真实有效。关于原告要求解除合同的问题。因案涉房屋系薛宏与黄冬英共同所有，黄冬英不同意出卖案涉房屋，导致《房屋买卖合同》事实上的履行不能，故原告要求解除原、被告之间的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于原告要求被告返还定金2万元并支付违约金或者赔偿损失13万元的问题。合同约定，除按规定适用定金罚则外，违约还应向守约方支付房屋总价20%的违约金。本案中，《房屋买卖合同》由朱丽平代薛宏与马海军订立，理应由薛宏、马海军享有合同权利承担合同义务。现因合同解除，被告收取的2万元定金属于已经履行的部分，应由被告返还原告。薛宏在履行《房屋买卖合同》中违约，薛宏应承担违约责任。考虑到原告未尽其应尽的谨慎义务，其本身亦承担一部分责任。本院酌情考虑由薛宏给付原告违约金4万元，其余部分本院不予支持。关于被告提出丽平中介的责任问题，丽平中介是否存在责任，不属本案审理范围，本院不予理涉。关于被告在朱丽平处的2万元，被告可与朱丽平协商解决或者其他合法途径主张，但不是本案审理范围。关于被告提出的本院立案、保全过程中的问题。立案系立案机构根据民事诉讼法的规定，实行立案登记制，且立案与审理分离，各司其职。关于保全，申请人提出了申请，表明了理由，并提供了担保，经审查符合法律保全措施的规定，本院依法裁定。需要明确的是房屋产权证提供与否并不是裁定保全的必备条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告马海军与被告薛宏（朱丽平代）于2019年11月11日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日解除。二、被告薛宏于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告马海军2万元（马海军个人银行账户：中国农业银行启东支行，卡号：62×××16）。三、被告薛宏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马海军违约金4万元。四、驳回原告马海军的其他诉讼请求。本案受理费依法减半收取5955元（原告马海军已预交），由原告马海军负担1405元，被告薛宏负担4550元；保全费1195元（原告薛宏已预交），由原告马海军负担575元，被告薛宏负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11910元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  王圣飞二〇二〇年四月二十三日书记员  胡建娥