湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5585号原告：福建南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。负责人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飘，该公司员工。委托诉讼代理人：贾青霞，该公司员工。被告：盖黎，女，1976年11月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告盖黎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）由审判员杜厚胜独任审理，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李飘、被告盖黎，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费6066.50元，违约金6079.35元，合计12145.85元（自2017年4月1日计算截止2019年4月30日）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系XX小区XX号房业主，且于2006年12月23日办理了收房手续，2006年12月23日被告以业主的身份与福建南方物业管理有限公司武汉分公司签订了《XX前期物业管理服务协议》，委托原告进行物业管理，合同中对服务内容、收费标准等事项进行了约定。原告按合同约定履行了物业服务义务，但被告自2018年2月13日交纳了2016年1月1日至2017年3月31日的物业管理费3458元后就拒不履行交纳物业管理费的义务，截止2019年4月30日，拖欠的物业管理费6066.50元，违约金6079.35元，合计12145.85元，原告多次催要未果，被告不依约交纳物业管理费的行为已严重侵害了原告及其他交费业主的合法权益。为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。被告盖黎辩称：1、我方欠费期间、房屋面积、物业费交纳标准属实；2、对违约金有异议，原告主张违约金没有依据；3、我方未交纳物业费的原因是，2008年开发商预埋管线破裂，导致我方装修的房屋淹水，整个装修都毁坏了，我方一直找物业公司帮我方约谈开发商，但是开发商和物业互相推诿。2017年因为物业费我与原告物业公司有过诉讼纠纷，2017年的判决中说到原告的物业服务有瑕疵，但原告对此问题仍然拖延、回避、不解决，并告知我物业与开发商没有任何往来、开发商已经破产，但是现在开发商还在小区打广告，如果原告不尽到将我方与开发商协调的义务，则物业费不应当缴纳，且应该按照2017年法院判决的95%缴纳物业费。且此前缴纳的物业费应当返还5%。经审理查明，泉州南方物业管理有限公司武汉分公司是原告物业公司的前身，其于2018年4月16日变更其公司名称为福建南方物业管理有限公司武汉分公司即原告物业公司，并办理了变更登记。被告盖黎于2005年11月26日与南益置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买XX小区XX号房屋，房屋面积134.81平方米。2014年7月1日，巴黎豪庭业主委员会（甲方）与泉州南方物业管理有限公司（乙方）签订了《XX物业服务合同》，约定由泉州南方物业管理有限公司为XX小区提供物业服务，合同期限自2014年7月1日起三年；合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，乙方同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止；乙方提供的物业服务内容包括物业管理区域内共用部位及公用设施设备的管理和维护、更新改造等；物业服务管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅：1.80元/平方米·月；业主按季度交纳物业服务费，每次缴费的具体时间为季度前10日；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等。2019年3月1日，武汉市XX小区第三届业主委员（甲方）会与福建南方物业管理有限公司（乙方）签订《武汉市XX小区物业服务合同》，合同期限自2019年3月1日起两年；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.80元/平方米·月；提倡业主主动、提前按时交纳物业服务费，业主按半年的时间段自主选择交费时间，超过缴费周期的视为拖欠；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，按相关规定标准须先乙方支付违约金等。被告盖黎自2017年4月1日起未交纳物业服务费，原告物业公司催缴未果，故有本案诉讼。至本案庭审结束前，被告盖黎未对原告物业公司服务该小区的事实提出异议，并认可其在本案中欠交物业服务费的事实，以及本案物业费对应XX小区XX号房屋的面积系134.81平方米、收费标准1.80元/平方米·月。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《XX物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、《武汉市XX小区物业服务合同》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，XX小区的业委会委托福建南方物业管理有限公司及其前身作为XX小区的物业服务企业，原告物业公司作为福建南方物业管理有限公司及其前身的分公司实际为该小区提供物业服务，不违反法律和行政法规的强制性规定，《XX物业服务合同》、《武汉市XX小区物业服务合同》为有效合同，被告盖黎认可其在本案中欠交物业服务费的事实，并未对原告物业公司服务该小区的事实提出异议，双方成立物业服务合同关系，原告物业公司及被告盖黎均受上述《XX物业服务合同》、《武汉市XX小区物业服务合同》的约束。关于被告盖黎提出要求原告物业公司返还其在2008年至2015年期间所交纳的物业费5%即1164元的意见，依法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告物业公司已为被告盖黎在内的小区业主持续提供了物业服务，并在被告盖黎欠费后进行了催告，被告盖黎自2017年4月1日起未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，本院对物业公司要求盖黎支付物业费的诉讼请求予以支持。但考虑到原告物业公司为案涉小区提供的物业的物业服务确实存在瑕疵，本院酌定由被告盖黎按照欠交物业管理服务费的95%向原告物业公司支付物业管理服务费，结合原告的诉讼请求，经计算2017年4月1日至2019年4月30日共25个月的物业服务费为5763.13元（134.81平方米×1.80元/月·平方米×25月×95%）。关于违约金，被告盖黎不交纳物业费的原因系原告物业公司未协调处理开放商预埋的室内水管线破裂导致被告房屋渗水造成的直接损失的问题，原告物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，本院结合合同约定、履约情形及本案案情，故不予支持原告物业公司主张的违约金。综上所述，被告盖黎应向原告物业公司支付2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费5763.13元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告盖黎为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。被告盖黎如因房屋渗水对其正常生活造成不利影响，可以依法另行主张权利维护自己合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告盖黎于本判决生效之日起十日内向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费5763.13元；二、驳回原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52元（已减半收取）由被告盖黎负担（上述款项已由原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告盖黎于本判决生效之日起十日内直接向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付52元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇二〇年四月八日书记员  颜晓霞