浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3247号上诉人（原审原告）：倪新英，女，1981年9月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：徐金耿、陈佳洁（实习），浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。法定代表人：董利华，董事长。委托代理人：华伊宁、吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。上诉人倪新英因与被上诉人浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2019）浙0402民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。因本案案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。倪新英上诉请求：1、撤销原判，改判支持倪新英一审诉请或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由龙润公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。倪新英于2017年3月12日和浙江中成实业有限公司签订了认购书，认购中港名都住宅小区51幢02、03室二套连体别墅，面积为416.2平方米，单价为510万元，倪新英购买二套是为了二个儿子将来婚房准备。到2019年6月，认购房屋已经连续涨至730万元左右，涨了210万元左右。据此，倪新英为了二个儿子的将来和210万利益不可能轻易放弃认购的房屋。根据双方签订的认购书，“每套总价510万元，倪新英先付每套50万元定金，6月20日前支付房款35%，即1785000元（届时定金自动转为房款），同时须来和售楼处签订商品房买卖合同。”倪新英先预交了定金100万元，后于2017年6月初准备去交首付款时，龙润公司告知倪新英，由于银行贷款比例为50%，故必须交足50%即510万元才能签订合同，签订合同后协助办理银行按揭贷款，倪新英无奈于2017年7月26日交纳了290万元（含定金），倪新英要求先办理一套合同手续，龙润公司经办人表示要请示领导，后声称网络有问题不办，再后来以政府限控为由拖着不办，直到2019年4月3日才同意先签订51幢2室商品房买卖合同，但前提条件必须付清余款，倪新英无奈只得付清了510万元余款，先就2室房屋签订了商品房买卖合同。龙润公司拖着不签合同不是针对倪新英一个人，而是针对全体购房户，其中赵女士还闹上了嘉兴电视台小新说事，成了众所周知的事实，倪新英和龙润公司销售员（也是认购书经办人）龚林微信内容可以证实。造成倪新英未能签订合同的另一主要原因是龙润公司早已把二套房屋在2014年5月30日预登记于案外人陈春苗名下，无论倪新英如何催促，龙润公司千方百计拖着不办，也不退定金，龙润公司一直隐瞒房屋预登记在他人名下的事实。退一步讲，如果依照二套房屋按35%首付计算，倪新英当时已支付了290万元，每套也只少交了335000元，不构成根本性违约。综上四点，说明签订认购书后首先违约的是龙润公司，倪新英没有理由去主动违约，小新说事和微信内容及预告登记于案外人名下的事实证明未签订合同的责任在于龙润公司。二、一审法院适用法律错误。根据最高人民法院司法解释的规定，送达地址必须经当事人确认，如果未确认或拒绝提供的，才按照合同上所列地址送达，龙润公司经办人都知道认购书上倪新英的地址是倪新英身份证地址，倪新英于2017年5月3日迁回嘉兴，在2019年4月3日签订的商品房买卖合同上明确写明居住地址，其居住在嘉兴市南湖区已经8年，龙润公司销售经理明知此情况，龙润公司舍近求远寄到衢州，就是希望倪新英不知情而超过异议时效。故法院将倪新英实际未收到的解除通知书视为送达缺乏法律依据，变相剥夺了倪新英的诉讼权利。该解除通知书内容和时间反而证明了龙润公司是在消除了预登记违约事实后利用倪新英少交335000元首付款的借口达到不想签订商品房买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审判决确认合同已解除缺乏依据。龙润公司由于将倪新英认购的二套房屋预登记于陈春苗名下及房屋连续涨价，千方百计拖着不办，在预登记注销后，企图以未交足首付款为由解除认购书，侵吞倪新英50万元定金。龙润公司二审答辩如下：不论倪新英所主张的银行贷款比例是否发生变动，不管是按照首付款比例50%或者是按照认购书约定的比例，倪新英均未完成认购书中所约定的付款义务。关于登记在案外人名下这一事实，倪新英向龙润公司购买的房屋为中港名都紫澜苑51-2室及51-3室的房屋，而51-2室房屋亦已于2014年5月30日办理了预购商品房预告登记，且亦登记于陈春苗名下，按照倪新英的表述，其应当知道中港名都51-2室及51-3室房屋均已在其与龙润公司签订认购书之前即登记于第三人陈春苗名下。中港名都51-2室及51-3室房屋在双方签订认购书时均处于同样的状态。倪新英针对其中一套房屋依约履行付款义务且已办理完毕所有手续，但针对另一套其久未履行付款义务的房屋，却以事实上不可能发生的交付风险为其违约行为进行抗辩。认购书载明的倪新英的地址与龙润公司寄送地址相一致，倪新英未就其地址变更书面通知龙润公司，故应由其承担相应的不利后果。倪新英所主张的不安抗辩权，于事实上并不合理，并未依法行使，故其不安抗辩权未成立且未生效。倪新英事实上已构成违约，且该认购书亦已解除。倪新英一审诉讼请求：1.判令双方于2017年3月12日签订的《认购书》有效；2.判令倪新英在付清剩余购房款3315000元后，龙润公司协助倪新英将位于嘉兴市房屋过户至倪新英名下并将该房交付给倪新英；3.本案诉讼费用由龙润公司承担。一审法院经审理认定：2017年3月12日，倪新英与浙江中成实业有限公司签订《认购书》两份，向龙润公司购买位于嘉兴市两套房屋。双方约定：每套房屋总价5100000元，签订本认购书时乙方（倪新英）支付定金五万元，2017年3月17日前支付450000元定金；乙方于2017年6月20日前支付房屋总价35%，共计1785000元（届时定金自动转为房款），同时需来本售楼处签订《商品房买卖合同》等等。此后，倪新英按约支付了嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室房屋的房款，双方于2019年4月3日就嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室房屋签订了《商品房买卖合同》，双方均对该套房屋的交易无争议。2017年3月12日、3月21日，倪新英分两次向龙润公司支付了嘉兴市房屋的定金50万元，此后倪新英未在《认购书》约定的2017年6月20日前支付首付款。2019年6月19日，龙润公司向倪新英发送《通知函》一份，明确因倪新英仍有1285000元房款未支付，已属违约，龙润公司将无条件收回认购房屋进行另行销售，并没收定金。同年6月20日，显示该快递拒收退回，次日，倪新英向龙润公司打款1285000元作为嘉兴市房屋的购房款。但双方至今未签订《房屋买卖合同》也未办理过户手续。一审另查明，2014年5月30日，浙江中成实业有限公司将嘉兴市两套房屋预告登记于案外人陈春苗名下，后于2019年6月11日注销了嘉兴市房屋预购预告登记。案涉房屋现登记于浙江龙润置业有限公司名下。“浙江中成实业有限公司”于2017年6月19日更名为“浙江龙润置业有限公司”。一审法院经审理认为，本案的争议焦点有以下：1、双方签订的《认购书》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，预约合同的双方当事人的权利义务主要为在未来一定时间内订立买卖本约、以及违约情况下的损害赔偿，本案双方订立的协议符合预约合同的性质。双方签订《认购书》的意图是为了订立之后的《商品房买卖合同》，龙润公司将涉案房屋预告登记于案外人陈春苗名下的行为并不影响双方《商品房买卖合同》的订立，预告登记只是将债权物权化，此时的房屋所有权人仍是龙润公司，若龙润公司在约定的交付房屋时间之前撤销预告登记，对于履行《商品房买卖合同》并无障碍。2、合同违约情况如何认定。双方之间的《认购书》虽为预约合同，但该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。又因该预约合同对双方当事人的民事权利、义务及合同标的物等内容约定明确、具体，且不存在歧义，故双方当事人均应依照诚实信用原则积极履行各自义务，以有利于促进交易完成及合同成立。倪新英未能按照《认购书》上约定的期限缴纳房款并订立商品房买卖合同，倪新英陈述龙润公司未告知付款账号，但双方除本案案涉房屋的交易外，另有嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室房屋同时交易，且该房屋交易已顺利完成，倪新英称其没有龙润公司银行账号实难以采信。龙润公司在另处房屋交易过程中多次催促倪新英支付涉案房屋房款，并在2019年6月19日发送了表明解除《认购书》的《通知函》，快递地址为倪新英自行留存于龙润公司处的地址，倪新英于次日拒收，但仍应视为已经送达，通知函到达之日视为双方《认购书》已经解除。故本案未能订立《商品房买卖合同》的责任在倪新英方，现倪新英方起诉要求继续履行，于法无据，不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回倪新英的诉讼请求。案件受理费减半收取23750元，由倪新英负担。倪新英在二审中提供证据如下：1、2017年6月18日小新说事栏目网页一份，证明同样购买龙润公司房屋的赵女士与龙润公司签订了认购协议后，交房时龙润公司提高首付款比例到50%的事实。证据2，倪新英与龚林的微信聊天记录，在与龚林的聊天中，倪新英一直与龙润公司经办人联系，龙润公司要求付清全部余款，另外，龙润公司先以无法办理网签备案为由不签订合同，后又以房屋尚未通过验收为由拒绝签订合同，之后又以房屋未赎回为由拒绝签订合同，由此证明龙润公司拒绝签订合同的事实。证据3，与龙润公司销售公司经理的聊天记录，证明双方没有提出解除合同，双方同意继续履行合同，不存在倪新英违约不付款的事实。证据4，公证书一份，证明上述微信聊天记录和小新说事网页的来源及真实性。证据5，（2016）浙0402民初2143号民事判决一份，证明本案所涉房屋实际在2013年3月14日出售给案外人陈春苗，龙润公司将房屋出售给倪新英时房屋所有权不属于龙润公司的事实。证据6，龚林的情况说明，证明证据2中的聊天记录系龚林本人的聊天记录，龙润公司要求倪新英拖延付款的事实。龙润公司质证后发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但认为与本案缺乏关联性。对证据2，对真实性没有异议，但对聊天记录中龚林的身份不予认可，龚林不是龙润公司员工。证据3，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，且不能证明待证事实。证据4，真实性、合法性无异议，但与本案无关联。证据5，真实性、合法性无异议，但根据不动产预告登记，涉案房屋预告登记在案外人名下是2014年5月30日，不存在一房二卖的情况。证据6，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：证据1，真实性予以认定。证据2，证据内容的真实性予以认定，但无法确定聊天对象龚林为龙润公司员工，故不予采纳。证据3，根据微信聊天记录的内容，无法确定聊天涉及的房屋即为本案所涉房屋，关联性无法确定，故不予采纳。证据4，系公证文书，真实性予以认定。证据5，龙润公司对真实性无异议，且与本案所涉房屋具有关联性，予以认定。证据6，属于证人证言，倪新英在二审中不仅提交了龚林的陈述，并申请龚林出庭作证，认为龚林系龙润公司的房屋销售经办人，但本案并无证据证明龚林系龙润公司的员工，故龚林作出的意思表示并不能代表龙润公司。因此，对证据6不予认定，并对倪新英申请龚林出庭作证的申请不予准许。在二审中倪新英提交照片三张，认为该照片能够证明龚林代表龙润公司与倪新英签订协议，并申请对认购书中书写文字是否系龚林所写进行鉴定，对此本院认为，与倪新英签订认购协议书的主体为龙润公司，该事实双方均不存在争议，至于该协议系何人书写，与案件事实的认定没有关联，故对其申请本院不予准许。龙润公司在二审中未提交新的证据。本院经审理认定：2017年3月12日，倪新英与浙江中成实业有限公司签订《认购书》两份，向浙江中成实业有限公司购买嘉兴市两套房屋。双方约定：每套房屋总价5100000元，签订本认购书时乙方（倪新英）支付定金50000元，2017年3月17日前支付450000元定金；乙方于2017年6月20日前支付房屋总价35%，共计1785000元（届时定金自动转为房款），同时需来本售楼处签订《商品房买卖合同》等。2017年3月12日、3月21日，倪新英分两次向浙江中成实业有限公司支付了嘉兴市房屋的定金500000元。2019年6月19日，龙润公司向倪新英发送《通知函》一份，明确因倪新英仍有1285000元房款未支付，已属违约，龙润公司将无条件收回3室房屋进行另行销售，并没收定金。同年6月20日，该快递被拒收退回，次日，倪新英向龙润公司打款1285000元作为嘉兴市房屋的购房款。浙江中成实业有限公司于2017年6月19日更名为浙江龙润置业有限公司。2013年3月14日浙江中成实业有限公司与陈春苗就涉案嘉兴市、55幢3号房屋（含汽车库）与陈春苗签订商品房买卖合同。2014年3月14日浙江中成实业有限公司与陈春苗签订借款合同，约定浙江中成实业有限公司向陈春苗借款600万元，双方在该借款协议中约定双方于2013年3月14日签订的商品房买卖合同作为借款合同的附件，以此作为借款合同的担保等。2014年5月30日，浙江中成实业有限公司将嘉兴市两套房屋预购预告登记于案外人陈春苗名下。2014年11月30日浙江中成实业有限公司与陈春苗签订补充协议一份，约定因浙江中成实业有限公司无力归还陈春苗借款本金及利息，双方同意以借款本息作为2013年3月双方就嘉兴市、55幢3号房屋签订的商品房买卖合同项下的购房款。2016年4月21日陈春苗起诉浙江中成实业有限公司，要求浙江中成实业有限公司支付上述三套房屋的逾期交房违约金440025.6元等，2016年7月14日，嘉兴市南湖区人民法院判决浙江中成实业有限公司以6548000元为本金，按每日万分之二支付陈春苗自2015年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金等。2019年3月22日龙润公司申请注销了嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室房屋预购预告登记，2019年4月3日龙润公司与倪新英就2室房屋签订商品房买卖合同。2019年6月11日龙润公司申请注销了嘉兴市房屋预购预告登记。本院认为，关于双方未签订正式商品房买卖合同应归责于哪一方的争议。龙润公司主张双方未签订商品房买卖合同的原因为倪新英未足额支付首付款。倪新英认为双方之所以未签订商品房买卖合同，是因为龙润公司擅自提高首付款比例，并且房屋已被龙润公司出售给案外人陈春苗。在双方签订认购书之前龙润公司就中港名都紫澜苑51幢2室、3室已与案外人陈春苗签订商品房买卖合同并将房屋预告登记在陈春苗名下。按照商品房买卖合同签订流程，龙润公司在与案外人陈春苗解除商品房买卖合同并解除预告登记之前龙润公司无法与倪新英签订商品房买卖合同。根据查明的事实，2室房屋即是由龙润公司先申请注销了预购预告登记，之后龙润公司才就2室房屋与倪新英签订商品房买卖合同，更能说明在未与陈春苗解除商品房买卖合同并解除房屋预告登记之前龙润公司无法与倪新英签订商品房买卖合同，龙润公司有关涉案房屋预告登记于他人名下不影响双方签订正式商品房买卖合同的主张，本院不予采信。同时，根据倪新英在二审提交的2017年6月18日的新闻《小新说事》，龙润公司在销售紫澜别墅小区房屋时存在要求购房人提高首付款比例的行为，虽然该新闻涉及的购房人“赵女士”并非倪新英，但从新闻采访中龙润公司经理的回答来看，龙润公司要求增加首付比例的对象并不仅指“赵女士”，而是指同期购房的业主。因此，倪新英称认购书签订后龙润公司要求增加首付款比例的陈述予以采信。根据本案实际情况，倪新英未足额支付房屋首付款并非是双方未及时签订正式商品房买卖合同的唯一原因。关于双方就3室房屋签订的认购书是否已解除的争议。龙润公司认为因倪新英未按约支付首付款，其已经发出解除合同通知，双方签订的认购书已经解除。龙润公司二审时称其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三款发出解除合同通知。根据该法第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以通知的方式解除合同。本案中，龙润公司并未在履行期限届满之前以倪新英构成预期违约为由通知倪新英解除合同。在履行期限届满后龙润公司于2019年6月19日发出解除合同通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，倪新英迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，龙润公司可以解除合同，但龙润公司并无证据证明其在提出解除合同前曾催告倪新英在合理期限内履行付款义务。另外，龙润公司所发通知函的送达状态为拒收，表明倪新英实际未收到该通知函。虽然认购书载明了倪新英的住址，但双方当事人未明确该住址即为送达地址，即使双方合同约定认购书上载明的地址为送达地址，但双方合同并未约定邮件被拒收视为默认收到，且并无相应的法律规定当事人向对方发送邮件被拒收视为对方默认收到邮件。因此，一审认为龙润公司发出的解除合同视为到达对方缺乏依据。龙润公司提出解除合同的理由不能成立，且解除合同的通知也尚未到达对方，故双方就3室房屋签订的认购书尚未被解除，该认购书仍具有法律效力。倪新英起诉要求确认认购书有效，其该项请求成立。本案中双方未能签订商品房买卖合同并不能归咎于倪新英一方，且认购书合法有效，故双方签订的认购书应继续履行。倪新英要求龙润公司交付房屋并协助其办理过户手续的诉讼请求是否成立的争议。依法有效的预约合同，对预约合同各方均有约束力，当事人负有订立本约的合同义务，对预约合同未尽事项，应由双方当事人通过自愿协商方式签订补充合同或条款，实现缔结本约的目的。本案认购书为预约合同，该认购书约定双方尚应签订正式的商品房买卖合同，故双方应对预约合同未尽事项如房屋过户等事项进行协商约定，倪新英在尚未与龙润公司签订商品房买卖合同的情形下请求龙润公司交付房屋并协助其办理过户手续，缺乏依据，本案不予支持。综上所述，倪新英要求确认双方签订的预购书有效的上诉理由成立，但其请求交付房屋并协助其办理过户等请求应予以驳回。一审认为双方签订的认购书已经解除，双方未能订立商品房买卖合同的责任仅在于倪新英一方未足额支付首付款的理由不能成立，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2019）浙0402民初4936号民事判决；二、倪新英、浙江龙润置业有限公司于2017年3月12日就嘉兴市房屋签订的《认购书》合法有效；三、驳回倪新英其他诉讼请求。一审案件受理费23750元，由倪新英负担11875元，由浙江龙润置业有限公司负担11875元。二审案件受理费47500元，由倪新英负担23750元，由浙江龙润置业有限公司负担23750元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月十日书记员 赵婉沁