鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初600号原告：新世界（鞍山）物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁东区科技路57号。法定代表人：陈耀豪，系该公司董事长。委托代理人：杨富生，辽宁正方圆律师事务所律师。委托代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：王君妍，女，1986年3月19日出生，汉族，现住址：鞍山市高新区。委托代理人：王太胜，男，1983年5月13日出生，汉族，现住址：鞍山市高新区，系被告丈夫。原告新世界（鞍山）物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）与被告王君妍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员迟晓娜独任审判，公开开庭进行审理。原告物业公司委托代理人杨富生、许楠及被告王君妍委托代理人王太胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界（鞍山）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年10月19日至2020年10月18日物业费9627元；2、要求被告支付9627元的滞纳金（按日千分之三计算）及按日千分之三的标准承担2019年9月19日起至实际给付之日的滞纳金；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月24日被告与原告签订了《前期物业服务合同》(下称《合同》）一份，被告为甲方，原告为乙方，被告委托原告提供物业服务。《合同》第七条约定了收费事项和收费标准，《合同》第九条同时约定，业主应于商品房交付使用之日起交纳物业费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为上一个支付期届满前30日内交清下一个支付期的物业服务费。《合同》第二十四条一款又规定，甲方（业主）逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。《合同》签订后，被告于2016年10月20日办理了房屋入住手续，原告开始提供物业服务，并依约收取服务费用，被告也缴纳了2017年10月18日前的物业费，但此后的物业服务费被告拖延至今未予交纳，被告每年应交纳的物业费为人民币3209元，现被告己拖欠2017年9月19日和2018年9月19日及2019年9月19日应交纳的三个年度物业服务费分别为3209元、3209元和3209元，共计9627元。此外，由于被告逾期交付上述物业服务费，故依《合同》第二十四条一款约定，被告还应承担逾期付款违约金，即被告应分别承担应付款3209元2017年9月19日、3209元2018年9月19日和3209元2019年9月19日至实际给付之日日千分之三违约金。为维护自身权益不受非法侵犯，特诉至人民法院，请求判令被告：给付拖欠物业服务费9627元，分别承担应付物业服务费3209元2017年9月19日、3209元2018年9月19日和3209元2019年9月19日至实际给付之日日千分之三违约金。被告辩称：我不同意交纳物业费，因为卧室和客厅均有墙体裂痕，厨房窗户漏水，至今没有解决，我家的入户门地砖渗水，我认为有质量问题；电梯内有商业广告，物业没有与业主协商，收取费用要求公示，我希望原告把物业费的收取及花销情况进行公示；南三门下雨时候路面积水，积水排不出去；阁楼违建存在安全隐患；旋转门经常坏，我们要求换新，但是物业没有处理，存在安全隐患；楼梯内卫生打扫不干净，外面人员进出不登记，安保人员管理松散；物业管理松散楼下饭店烟道问题；消防通道经常堵塞；物业将业主信息泄露给房屋装修公司，对我生活造成困扰。经审理查明：原告新世界（鞍山）物业管理有限公司为新世界·朗悦居的物业服务公司，被告王君妍系该小区17号楼1-5-2的业主，该房屋的建筑面积为97.89平方米。被告入住时，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米2元/月，电梯费为每户45元/月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知物业公司的，视为业主委员同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告2017年10月19日起至2020年10月18日共计36个月未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：提供前期物业合同二份、物业服务合同一份、催缴证明二张、照片一组、告知函一份、保修记录一份、巡检记录一份、安全员值班记录一份、日常巡查记录一份、车辆登记记录、消防值班记录一份、上报开发商和智能公司的维修记录一份，被告王君妍提交证据有：提供照片十张、视频二份、证人曾某证人证言一份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告入住时，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为新世界朗悦居小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告王君妍对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米2元/月，被告欠缴时间为2017年10月19日起至2020年10月18日，共计36个月，被告应缴纳物业费为2元/月?平×97.89平×36个月=7048.1元，电梯费为45元/月/户×36个月=1620元，共计8668.1元。故本院对原告要求被告缴纳物业费及电梯费共计8668.1元的诉讼请求予以支持，对原告过高的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付9627元的滞纳金（按日0.3%计算）及按日0.3%承担2019年9月30日起至实际给付之日的滞纳金一节，本院认为，原告要求欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于被告辩称卧室和客厅均有墙体裂痕，厨房窗户漏水，入户门砖渗水，楼房屋质量存在问题一节。本院认为以上现象是房屋质量问题所引起的，而非物业公司未提供物业服务所导致，物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体。业主可以通过成立业主大会，向开发商主张自身权益。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称消防通道堵塞一节，本院认为物业公司只是履行管理义务,一旦责任人发生违规行为,物业公司只能责令其改正,并报行政主管部门处理。物业公司作为管理者,只能责令侵权责任人停止侵权,同时向有关行政管理部门报告。被告应当向实际侵权人主张，故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称路面积水排不出去，旋转门存在安全隐患，保洁、安保不合格，物业对楼下业主排烟问题不处理一节，庭审中证人出庭作证证明原告公司已及时向有关管理部门申请处理烟道问题，物业已履行与有关部门积极沟通的义务。业主可通过成立业主大会或业主委员会另行提起诉讼，以保证广大业主的合法权利。原告现已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称物业泄露业主信息及其他答辩意见，被告未提供相关证据予以支持，故对被告的其他答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告王君妍于本判决发生法律效力后十日内给付原告新世界（鞍山）物业管理有限公司自2017年10月19日起至2020年10月18日止的物业费及电梯费共计8668.1元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预缴50元），由被告王君妍承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年四月三十日书记员  邸诗棋