浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1283号 上诉人（原审原告）：杭州奥尚教育咨询有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪街道上宁巷1号2幢一层103室。 法定代表人：吴洲颖，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：杭州建华创业园管理有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪街道上宁巷1号2幢416室。 法定代表人：胡东妹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牟宝强、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人杭州奥尚教育咨询有限公司（以下简称奥尚公司）与被上诉人杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华创业园）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年4月14日公开开庭审理了本案，上诉人奥尚公司法定代表人吴洲颖，被上诉人建华创业园的委托代理人刘唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷1号房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与建华创业园签订《租赁合同》一份，建华创业园承租电机公司上宁巷1号房屋，租赁期限从2015年7月16日至2031年7月15日止。 2016年7月22日，建华创业园为出租方（甲方）与奥尚公司为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-07-028）一份。约定乙方承租杭州文三路上宁巷1号2幢103室房屋，房屋建筑面积为67.43㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2016年8月21日起至2018年8月20日止，免租期为29天，自2016年7月23日起至2016年8月20日止，免租期不计入本合同约定租赁期内；房屋每平方米日租金3元，本合同租赁期间年租金为73835.85元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付；乙方向甲方支付18458.96元作为租房押金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有；因本免责条款原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向西湖区人民法院起诉解决。合同签订后，奥尚公司支付建华创业园租房押金18458.96元，奥尚公司按约支付房租并装修入驻案涉房屋。2017年7月3日，奥尚公司支付建华创业园2017年8月21日至2018年8月20日的物管费3236.64元，并支付了2017年8月21日至2018年2月20日的房屋租金。 2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，建华创业园向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的建华创业园政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及建华创业园均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。2018年8月13日，奥尚公司诉至法院，诉讼请求：1、确认奥尚公司与建华创业园签订的编号为：创2016-07-028的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，建华创业园返还坐落于杭州文三路上宁巷1号2幢103室房屋自2017年12月15日起至2018年2月20日止租金13643.58元（68天/184天×36917.93元）、自2017年12月15日起至2018年8月20日止的物业管理费2208元（249天/365天×3236.64元）、押金18458.96元，以上款项合计人民币34310.54元；2、判令建华创业园向奥尚公司支付装修补偿21924元、营业执照补贴款人民币20000元、限时搬迁奖励费3371.5元（50元每平方米×67.43平方米）、搬迁费2022.9元（30元每平方米×67.43平方米）、空调移机费300元、网络移机费200元，合计人民币47818.4元；3、判令建华创业园支付奥尚公司停产停业损失补偿186106.8元（138元/平方米/月×67.43平方米×20月），临时安置费55832.04元（138元/平方米/月×67.43平方米×6月），合计人民币241938.84元；4、依法判令建华创业园承担本案诉讼费用。 另查，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与建华创业园签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向建华创业园支付过补偿款。案涉房屋目前已被拆除。 原审法院认为，奥尚公司、建华创业园签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故本院依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建华创业园应退还奥尚公司从2017年12月15日起至2018年2月20日的租金13643.58元、物业管理费2208元、租房押金18458.96元，上述款项共计34310.54元，且建华创业园亦同意退还奥尚公司上述款项，故本院予以支持。关于建华创业园是否应支付奥尚公司装修、设备、停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与建华创业园签订关于征收补偿款分配的相关协议。奥尚公司、建华创业园签订的《房屋租赁合同》第13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”因此，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与建华创业园关于征收补偿款分配未约定的情况下，对属于奥尚公司的装修、设备及停业损失的补偿亦不明确，故奥尚公司要求建华创业园支付相应补偿款及停业损失、临时安置费的诉讼请求，该院不予支持。当然电机公司、建华创业园关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，奥尚公司可再行主张权利。据此，奥尚公司诉讼请求有理部分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认杭州奥尚教育咨询有限公司与杭州建华创业园管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-07-028）于2017年12月14日解除。二、杭州建华创业园管理有限公司返还杭州奥尚教育咨询有限公司租金13643.58元、物业管理费2208元、租房押金18458.96元，共计34310.54元，于本判决生效之日十日内付清。三、驳回杭州奥尚教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3081元，由原告杭州奥尚教育咨询有限公司负担2755元，被告杭州建华创业园管理有限公司负担326元。原告杭州奥尚教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州建华创业园管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，奥尚公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院第一项、第二项判决认定事实清楚，适用法律正确，是正确的判决。二、一审法院认为上诉人应当在电机公司、被上诉人关于征收补偿款明确并取得相应款项之后再行主张权利，是错误的。本案房屋租赁合同签订主体是上诉人与被上诉人，被上诉人应当赔偿装修费用、补偿损失。1、上诉人与被上诉人于2016年7月22日签订房屋租赁合同，被上诉人提前终止合同，应当由被上诉人赔偿上诉人装修费用、补偿损失。房屋所有权人电机公司非合同主体，被上诉人不因电机公司未得到补偿而免责，其仍应赔偿上诉人装修费用、补偿损失。2、根据西湖区人民法院2019年12月2日作出的2018浙0106民初7179号民事判决，一审法院认定西溪街道预付给被上诉人的7500万元，是用于自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款，被上诉人应当利用该款对上诉人进行补偿。根据西湖区人民法院2019年12月2日作出的2018浙0106民初7179号民事判决，一审法院已经查明被上诉人在2018年上半年收到西溪街道预付的7500万元，是用于被上诉人协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜的事实。对于7500万元的性质，一审法院认定该款是西溪街道预付给被上诉人用于自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款。既然是用于园区承租户终止租赁协议的补偿款，被上诉人应当用该款向上诉人支付装修补偿、限时搬迁奖励费、搬迁费、电话移机费、空调移机费、网络移机费。三、一审法院已认定涉案涉诉的洽谈单具有合法性，相关性和真实性，且该洽谈单内涉及的赔偿额度是杭州建华创业园管理有限公司的真实意愿，故被上诉人应当对上诉人进行补偿。一审法院判决，洽谈单虽然系复印件，但根据庭审查明的事实，双方关于拆迁补偿进行了沟通，并由建华创业园出具了治谈单，因奥尚公司不同意洽谈单金额双方未达成一致意见，故法院予以确认。上诉人认为一审判决部分法律事实没有查明，望二审法院查明事实，维持杭州市西湖区人民法院作出的2018浙0106民初7082号的第一项、第二项正确的判决；判令被上诉人向上诉人支付装修补偿21924元、营业执照补贴款人民币20000元、限时搬迁奖励费3371.5元（50元每平方米*67.43平方米）、搬迁费2022.9元（30元每平方米*67.43平方米）、空调移机费30元、网络移机费200元，合计人民币47818.4元；判令被上诉人支付上诉人停产停业损失补偿186106.8元（138元/平方米/月*67.43平方米*20月），临时安置费55832.04元（138元/平方米/月*67.43平方米*6月），合计人民币241938.84元；判令被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。 被上诉人建华创业园答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。本案经过原审法院开庭审理后查明，案外人电机公司系杭州市西湖区上宁巷1号房屋，即本案案涉房屋的所有权人。2015年11月，电机公司与被上诉人签订《租赁合同》，由被上诉人承租上宁巷1号房屋。2016年7月，被上诉人又与上诉人签订了《房屋租赁合同》，将其中一室房屋出租给上诉人。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》通用条款第13条免责条款13.2的约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造己租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。2017年底，案涉租赁房屋被政府列入征收范围且于2018年6月被拆除，案外人与被上诉人签订的《租赁合同》及被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》均无法实际履行。被上诉人作为园区的管理者一直在协助政府与各承租户协商终止租赁合同的事宜。2018年上半年，西溪街道向被上诉人垫付了7500万，该款项用于被上诉人自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款，上述7500万仅为垫付款并非政府支付给产权人或被上诉人的最终拆迁补偿款。上诉人和被上诉人对拆迁补偿项目及金额有过协商，但上诉人坚持依据产权人的补偿标准，认为被上诉人给予的标准过低，最终双方未达成一致意见。截至本案的开庭之日，被上诉人未与房屋产权人杭州电机有限公司签订关于征收补偿款分配的相关协议。二、原审判决适用法律正确，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的13.2条款的约定，在被上诉人尚未取得任何征收补偿款的前提下，不应向上诉人支付相应的补偿款和损失。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的租赁合同13.2条款明确。因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造己租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”依据上述双方合意的条款理解，首先，被上诉人是不承担任何赔偿责任的；其次如果在政府拆迁补偿中有针对实际承租人的装修、设备及停业损失才归上诉人所有，也仅仅是基于“装修、设备及停业损失”的范围。但是上诉人提出的“营业执照补贴款、征收搬迁费、限时搬迁奖励费、空调移机费、电话移机费、网络移机费、临时安置费”补偿并不在合同约定的范围内，被上诉人认为是无需进行补偿的，且上诉人作为承租人提出的补偿计算标准也没有事实依据。最后，在案涉房屋产权人电机公司尚未取得征收补偿款且电机公司与被上诉人关于征收补偿款分配未约定的情况下，被上诉人不应向上诉人支付相应的补偿款和损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人奥尚公司提交如下证据： 1、杭州西溪单元地块国有土地上房屋征收补偿方案，证明征收方案对停产停业损失补偿、临时安置费、营业执照补贴等款项有相关标准的事实。 2、国仲盈信估字2020杭第030095号房屋征收估价报告，证明上诉人租赁房屋所在的上宁巷1号2号楼的装修补偿标准的事实。 3、营业质证，证明上诉人注册地址为上宁巷1号2号幢103室，上诉人有权获得补偿的事实。 4、关于要求加快入驻企业腾退相关工作的函，证明补偿科目包括装修、不可移动设备资产、搬迁及奖励、营业执照补助2万元的事实。 5、关于要求停止招商、限期搬迁的函件，证明政府要求被上诉人腾退入驻企业的事实。 6、送达回证，证明被上诉人收到政府致其《关于要求加快入驻企业腾退相关工作的函》、《关于要求停止招商、限期搬迁的函》两份函的事实。 7、租赁合同终止协议，证明被上诉人向入驻企业支付补偿的事实。 被上诉人建华创业园没有提交新证据。对上诉人奥尚公司提交的证据，发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性没有异议。对证明对象有异议，上诉人是次承租人，不应该参照产权人。 对证据2的三性均有异议。报告不完整，没有落款签署页。关联性有异议。估价报告是给产权人的。对产权人、承租人、次承租人的具体房屋的标准没有清楚。 对证据3的真实性、合法性没有异议。对证明对象有异议，上诉人确实是承租了案涉房屋，但并不证明凭营业执照就能获得补偿的相关事实，其获得补偿也是要依据甲方就是上诉人与被上诉人的房屋租赁合同的第13.2条款来进行。 对证据4的真实性、合法性没有异议。关联性有异议。该材料是先用来协商的依据，但是上诉人并未同意。现在已经过了协商的阶段，那么就应该按照合同处理。 对证据5的三性均没有异议。 对证据6的三性均没有异议。 对证据7的真实性、合法性没有异议。对证明对象有异议，该份租赁合同系被上诉人与案外人协商的结果与本案无关。 上诉人奥尚公司提交的证据，经被上诉人建华创业园质证，本院认证如下：证据1、3、4、7的真实性、合法性建华创业园没有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。证据2的真实性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。证据5、6的三性建华创业园没有异议，本院对该两组证据予以确认。 双方当事人对原审法院查明的无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同载明“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有”。根据原审法院查明的事实，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与建华公司签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向建华公司支付过补偿款。故其请求建华公司支付相应补偿款及停业损失、临时安置费等，原审法院不予支持并无不当。且原审法院亦指出电机公司、建华创业园关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，奥尚公司可再行主张权利。现建华创业园与电机公司之间因征收补偿款尚未达成一致的情况下，奥尚公司要求在本案中予以处理的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5510元，由上诉人杭州奥尚教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年四月二十七日 书记员  何英杰