上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15648号上诉人（原审被告、反诉原告）:上海梯佑叉车有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇张塘村399号1幢116室。法定代表人：倪莉，董事长。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘皓瑜，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):上海申来泵阀制造有限公司，住所地上海市奉贤区庄行欧洲工业园区庄邬公路1258号104室—A。法定代表人:章胜光，总经理。委托诉讼代理人：季松，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。上诉人上海梯佑叉车有限公司（以下简称梯佑叉车公司）与被上诉人上海申来泵阀制造有限公司（以下简称申来泵阀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初22041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梯佑叉车公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七、八项，改判：1.上诉人无需支付被上诉人2018年12月1日前拖欠的使用费740,944.12元；2.上诉人无需支付被上诉人逾期付款利息；3.上诉人无需支付被上诉人2018年12月1日起至2019年4月25日止的占有使用费217,149元；4.上诉人无需支付被上诉人2019年2月至4月期间的电费13,680元；5.被上诉人应赔偿上诉人装饰装修损失及扩建造价损失共计1,093,330元（装饰装修现值211,088元及改扩建造价882,242元）；6.被上诉人应赔偿上诉人租金差额损失共计572,686.14元及评估费用37,400元。事实与理由：一、上诉人己依约付清全部房屋租金，不存在拖欠被上诉人租金的情况。一审法院对于基本电费的性质及承担主体认定错误，对上诉人因此未付清租金的认定有误。租赁协议中约定了基本电费的承担主体应为被上诉人，上诉人仅需支付实际使用的电费。被上诉人亦认可其应为基本电费的承担主体，只不过双方对于基本电费部分达成一致，即在实际履行过程中通过以上诉人自2009年7月起代被上诉人缴纳基本电费用于抵扣部分租金的方式予以履行，被上诉人亦盖章确认。如果上诉人自2009年起即未足额支付租金，被上诉人却一直未提出异议及催告，明显有悖常理。且被上诉人变压器服务厂区有多家企业，而非仅上诉人一家企业，上诉人替被上诉人承担基本电费并无依据。在上诉人未实际使用的情况下仍然产生基本电费，正说明基本电费系该变压器的基础电力建设费用，理应由被上诉人承担。二、上诉人已于2018年12月1日搬离被上诉人出租场地，不存在占用租赁房屋的事实，上诉人不应支付2018年12月1日至2019年4月25日期间的占有使用费及电费。退一步讲，即便法院最终认定上诉人需要支付占有使用费，一审法院认定上诉人占有使用费的时间区间、金额也有误。占有使用费计算时间应自2019年1月1日起算至2019年4月25日，共计114天，据此金额应计算为168,401元，仓库部分的占有使用费不用计算。三、被上诉人出租的场地没有合法手续仍对外招租，且在租赁合同中明确约定由其办理产证等手续，上诉人系基于对被上诉人的信任租赁房屋并投资，上诉人改扩建无法办理相关手续也因被上诉人未办理租赁场地合法手续造成，故合同无效的主要过错方为被上诉人，被上诉人至少应赔偿上诉人90%的损失。四、考虑到合同正常履行租期较长，上诉人仅主张合同无效之后合理期限内的租金差额损失，即11个月的租金差额损失共计572,686.14元。除此之外被上诉人应支付评估费用37,400元。被上诉人申来泵阀公司辩称，不同意梯佑叉车公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。申来泵阀公司的一审诉讼请求：1.判令梯佑叉车公司立即支付拖欠的租金740,944.12元及逾期付款的利息，利息从起诉之日起按照年利率6%计算;2.要求梯佑叉车公司对地坑、坡道恢复原状；3.要求梯佑叉车公司支付2019年2月至4月的电费13,680元；4.要求梯佑叉车公司支付2018年12月1日起至2019年4月26日止的占有使用费217,149元；5.本案诉讼费由梯佑叉车公司承担。梯佑叉车公司的一审反诉请求：1.请求判令申来泵阀公司向梯佑叉车公司返还租赁保证金人民币50,000元；2.请求判令申来泵阀公司向梯佑叉车公司赔偿装饰装修及扩建损失752,412.47元；3.请求依法判令申来泵阀公司向梯佑叉车公司赔偿租金差额损失1,804,579.34元；4.本案诉讼费由申来泵阀公司承担。一审法院认定事实：2009年5月18日，申来泵阀公司、梯佑叉车公司签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方（申来泵阀公司）将位于上海市奉贤区XX镇XX园区XX号的三号车间及前方所有空地租赁于乙方（梯佑叉车公司）使用。租赁期限为15年，从2009年6月1日起至2024年5月31日止。免租期为45天，即从2009年6月1日起至2009年7月15日止，作为乙方装修、改建、搬迁的准备期。甲方交付的租赁物必须具备可出租状态：通水、通电（100KV）、通电话（网络宽带）、道路平整通畅，房屋干净整洁无渗漏水。租赁保证金50,000元。2009年6月1日至2012年5月31日期间年租金450,000元；2012年6月1日至2015年5月31日期间年租金472,500元；2015年6月1日至2018年5月31日期间年租金495,125元；2018年6月1日至2021年5月31日期间年租金520,931元；2021年6月1日至2024年5月31日期间年租金546,978元。租金按六个月为一个结算周期，先付后借。2009年9月4日，申来泵阀公司、梯佑叉车公司双方签订《租房合同补充条款》，其中电费支付及分摊方法约定为：承租方根据每月电表（承租方的分电表）读数支付相应的电费。对于总电表上的损耗由承租XX路XX号院落中所有单位来分摊支付，分摊比例按分摊单位的用电量来计算。总电量为400KV，如仅使用100KV则只需要承担总电表损耗的四分之一，依此类推。上述合同签订后，双方按约履行了协议。梯佑叉车公司也支付了50,000元保证金。在租赁期间，梯佑叉车公司在扣除其支付电费中的基本电费后，其余租金按约予以支付。对于扣除的基本电费数额，梯佑叉车公司称至2018年12月，合计为760,340元；申来泵阀公司认为合计为740,944.12元。一审审理期间，根据梯佑叉车公司的申请，委托上海沪港建设咨询有限公司对梯佑叉车公司在租赁场所的固定装饰装修及搭建物进行评估审价。经审计，评估单位的审价建议：1、改造工程造价原值882,242元；2、装饰工程造价612,837元；按房屋租赁合同时间15年折旧，还剩62个月的残值为211,088元，按固定资产8年折旧残值0元。经庭审质证，申来泵阀公司认为，评估报告中仓库顶棚、搭建仓库的费用高于梯佑叉车公司原来的报价，地磅加地磅坑的造价，存在估计过高的情形。对于扩建和装修应予以区分。梯佑叉车公司认为计价偏低；装修折旧应按合同年限计算。一审法院另查，系争租赁厂房无房地产权证也无建设工程规划许可证。梯佑叉车公司于2019年4月25日向申来泵阀公司邮寄了租赁厂房的钥匙，申来泵阀公司于次日收到。申来泵阀公司缴纳了2019年2月至4月的电费27,663.91元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中申来泵阀公司、梯佑叉车公司签订《厂房租赁合同》，涉及的房屋没有房地产权证也无建设工程规划许可证，上述合同应属无效。现梯佑叉车公司已经搬离租赁厂房，双方对于梯佑叉车公司支付的保证金返还无异议，一审法院予以认可。对于双方争议的基本电费的承担，梯佑叉车公司认为根据双方的补充协议，梯佑叉车公司承担电表读数相等于的电费，故基本电费应当由申来泵阀公司承担。申来泵阀公司认为，厂房由梯佑叉车公司使用，电费包括基本电费应当由梯佑叉车公司承担。一审法院认为，补充条款中并没有明确约定基本电费的承担对象。而根据电费单据，电费的组成包括基本电费和用电量的相应费用。厂房的使用人为梯佑叉车公司，梯佑叉车公司在使用租赁厂房过程中产生的费用理应由其自身承担。梯佑叉车公司在租赁期间，扣除的基本电费应为其拖欠的租赁费用，故申来泵阀公司要求其支付拖欠的租金并承担相应利息的请求，于法无悖，应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于申来泵阀公司主张的自2018年12月1日起至2019年4月25日期间的占有使用费亦予以支持。2019年2月至4月，租赁房屋在梯佑叉车公司控制期间，该期间产生的电费，申来泵阀公司要求梯佑叉车公司承担，于法无悖，应予支持。对于双方争议的梯佑叉车公司的扩建和装修损失。首先评估单位依据估价规范和定额并结合现场勘查确定，一审法院采信该评估意见。其中改扩建部分882,242元，梯佑叉车公司在改扩建过程中，未办理相关合法手续，故上述损失由梯佑叉车公司承担70%的损失，由申来泵阀公司承担30%的损失。装饰装修部分造价612,837元，现值应参照双方合同约定，按租赁期限15年进行折算为妥，现值211,088元。该部分损失由梯佑叉车公司承担30%，由申来泵阀公司承担70%。对于梯佑叉车公司主张的租金差额损失，无法律依据，一审法院不予支持。梯佑叉车公司在租赁期间安装的地坑和坡道项目，申来泵阀公司并未提出异议，现其要求梯佑叉车公司恢复原状，不予支持。一审法院审理后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月31日作出判决如下：一、确认上海申来泵阀制造有限公司与上海梯佑叉车有限公司于2009年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海梯佑叉车有限公司于判决生效后十日内支付上海申来泵阀制造有限公司2018年12月1日前拖欠的使用费740,944.12元；三、上海梯佑叉车有限公司于判决生效后十日内支付上海申来泵阀制造有限公司逾期付款利息（利息的计算方式：以740,994.12元为本金，自2018年10月17日起，至实际支付日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；四、上海梯佑叉车有限公司于判决生效后十日内支付上海申来泵阀制造有限公司2018年12月1日起至2019年4月25日止的占有使用费217,149元；五、上海梯佑叉车有限公司于判决生效后十日内支付上海申来泵阀制造有限公司2019年2月至4月期间的电费13,680元；六、上海申来泵阀制造有限公司于判决生效后十日内返还上海梯佑叉车有限公司保证金50,000元；七、上海申来泵阀制造有限公司于判决生效后十日内赔偿上海梯佑叉车有限公司改扩建损失264,672.6元和装修损失147,716.6元。八、驳回上海申来泵阀制造有限公司和上海梯佑叉车有限公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费人民币11,210元，减半收取计5,605元，由上海梯佑叉车有限公司负担；反诉案件受理费13,828元，由上海申来泵阀制造有限公司负担2,446元，上海梯佑叉车有限公司负担11,382元。二审中，被上诉人申来泵阀公司向本院提交证据材料如下：1.《上海市物价局关于降低本市一般工商业两部制目录电价的通知》及附件，证明目前工业用电的规定；2.上海市电力公司存根联，证明所涉租赁厂房的受电变压器为160千瓦时；3.2018年电费结算清单，证明2018年所涉租赁厂房的用电情况；4.2019年电费结算清单,证明2019年所涉租赁厂房的用电情况；5.申来泵阀公司法定代表人的身份证复印件，证明该公司法定代表人原是新疆人，长期居住在新疆，2019年才迁到浙江省温州市。梯佑叉车公司发表质证意见称，对于证据1及2的关联性不予认可，证据材料所显示的内容无法证明基本电费的实际支付方是哪一方，仅能够证明基本电费和电度电费是分别计算的；对于证据3的关联性不予认可，可看出梯佑叉车公司每月缴纳基本电费，该份证据反而证明梯佑叉车公司系代申来泵阀缴纳基本电费；对于证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份清单为申来泵阀公司单方制作，不能作为判断电费计算情况的依据。即便该份清单数据是真实的，也无法证明2019年2月到4月期间的电费使用情况；对于证据5的关联性不予认可。该份证据证明被上诉人法定代表人常年在新疆和温州而不在上海本地，上诉人因此才代其缴纳基本电费，且结合被上诉人长期签字确认的《房租支付明细》可知，双方就基本电费缴纳形成了操作惯例。对此，本院认为，被上诉人提交的证据1、2、3、5，上诉人对其真实性不持异议，故本院对该部分证据的真实性予以确认。鉴于该四份证据对于双方争议的涉案房屋基础电费的负担主体及被上诉人是否确认上诉人以代缴基础电费的方式冲抵部分租金的事实均无法予以证明，故本院对该部分证据的关联性不予认定。被上诉人提交的证据4系其单方制作，上诉人对其真实性不予确认，故本院对此不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《厂房租赁合同》第十二条补充条款约定，1、在甲方提供的场地上甲方同意乙方在该地块根据乙方要求修建地坪、搭建物及叉车试车场，该项费用包括但不限于材料成本、劳动力成本、时间成本和机会成本等均由乙方自行承担。但如遇甲方因不可抗力原因不能履行该场地的租赁义务或导致乙方无法使用该场地并使乙方实际无法收回在该场地进行的投资时，按第八条第二项的c或第八条第三项执行。2、甲方负责同当地有关部门申请相关手续或批复，由乙方自行出资在租赁场地上建筑彩钢板仓库并由乙方自行管理，甲、乙双方不再产生其他费用。经甲方同意，由乙方出资在两栋厂房之间搭建一个面积约为500平方米的彩钢板仓库，搭建费用由乙方自行承担，并向甲方支付0.1元/平方米/天的租金，合计18,250元/年，该费用同其他费用分开计算，不计入递增范围，并根据实际开始使用的时间开始计算租金。《租房合同补充条款》约定：四、水电费支付方式：承租方所使用的水费电费按月支付，或按季支付。水费电费由承租方直接付给出租方，不直接付给电力公司或自来水公司。2011年，被上诉人与上诉人及涉案工业园区另一位租户签订《协议书》，约定两个承租户均各自承担自己使用的、实际发生的电费。本院认为，被上诉人出租给上诉人租赁使用的厂房未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定双方就此所签订的《厂房租赁合同》无效，当属正确。被上诉人作为出租方对于租赁物具有权利瑕疵相较于承租人上诉人而言则更为清楚，故被上诉人就租赁合同无效应承担主要的过错责任。现双方主要争议在于上诉人是否拖欠2018年12月之前的房屋使用费。根据上诉人的主张，其自2010年开始即以代被上诉人向电力部门交纳涉案厂房的基本电费来抵扣其部分应付的房屋使用费，并得到了被上诉人的确认，故其不存在拖欠房屋使用费的行为。而被上诉人则认为基本电费本应由上诉人交纳，上诉人擅自以基本电费抵扣部分房屋使用费从未得到过被上诉人的确认，且被上诉人一直在催讨因此而欠付的房屋使用费。对此，本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》对于承租人是否应承担基本电费未作出明确约定。而根据电费单据显示，电费的组成包括基本电费和按抄表数计算的电度电费。根据本案所查明的事实，上诉人自2010年开始即直接向电力公司支付电费，并向被上诉人支付扣除了基本电费金额后的房屋使用费，且制作明确载有以代付基本电费抵扣部分房屋使用费的费用支付明细，交由被上诉人盖章确认。虽然被上诉人认为该盖章行为系财务人员不得已而为之，且2016年被上诉人更换财务人员后就再没有对此予以盖章。但首先，上述付款方式贯穿于整个租赁合同履行期间长达九年。其次，虽然该期间，被上诉人也有两次未予以盖章，但尚不足以推翻整个付款确认方式的一贯性。再次，虽然被上诉人主张其一直在向上诉人催讨，但在2018年双方产生争议并提起本案诉讼之前，并无证据显示被上诉人就该履行方式提出过异议，亦未进行过催讨。最后，结合2011年被上诉人与包括上诉人在内的两位承租人就水电费负担所签订的《协议书》，该协议明确约定两位承租人仅需负担各自使用的、实际发生的电费。显然“自己使用的”电费即以抄表数作为计量的电度电费，且亦无证据显示另一承租户亦实际分担了相应的基本电费。若被上诉人对于2010年起上诉人以代付基本电费抵扣部分房屋使用费的付款方式存在异议，显然应在之后签订的上述《协议书》中对于基本电费的负担进行明确约定。因此，上诉人关于在租赁合同履行过程中其以代被上诉人向电力部门交纳涉案厂房的基本电费来抵扣其部分应付房屋使用费，并得到了被上诉人确认的上诉意见，符合本案实际情况，本院对此予以采纳。故被上诉人主张上诉人拖欠该部分因代为支付基本电费而抵扣的房屋使用费，依据不足，亦违反了诚实信用原则。被上诉人据此要求上诉人支付2018年12月之前拖欠的房屋使用费及逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。一审中，上诉人已搬离涉案厂房，并于2019年4月25日向被上诉人邮寄返还了涉案厂房的钥匙，故被上诉人起诉要求上诉人支付占有使用期间的房屋使用费，并无不当。上诉人主张其房屋使用费已支付至2018年12月31日，并提交了其自行制作的费用支付明细表。而根据双方约定，租期始于2009年6月1日，且房屋使用费半年一交。上诉人也认可每半年支付一次房屋使用费，第一期支付房屋使用费175,593.75元，该数额系按照合同约定的半年费用扣除45天免租期后的数额，故按照半年一付的方式，被上诉人确认上诉人房屋使用费付至2018年11月30日，符合双方合同约定，而上诉人主张其房屋使用费半年一付，且已付至2018年12月31日，依据不足，本院不予采纳。现被上诉人要求上诉人支付2018年12月1日起至2019年4月25日止参照合同约定标准计算的房屋使用费，并无不当。上诉人主张其于2018年12月1日已实际搬离，但并未就此提供相关证据予以佐证，且双方亦未办理房屋交接手续，上诉人直至2019年4月25日才向被上诉人返还房屋钥匙，故上诉人不同意支付2018年12月1日至2019年4月25日期间房屋使用费的上诉请求，本院不予支持。关于被上诉人主张的2019年2月至4月期间的电费，根据其在二审中的陈述，该电费数额系依据其实际支付的电费按两家承租人平均分摊所得，一则被上诉人并未提供相关证据证明两家承租人各自所用电表的实际抄表数额，二则被上诉人实际支付的电费中亦包含了基本电费的金额，故被上诉人仅以其实际支付的电费数额按两家承租人平均分摊后的数额向上诉人主张电费，依据不足。况且，上诉人主张其2018年12月已经搬离该处，而被上诉人也未能提供证据材料证明上诉人2019年2月至4月还在该处生产经营并产生电费，故被上诉人该项诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人主张的改扩建损失及装修损失。从双方签订的《厂房租赁合同》第十二条补充条款显示，被上诉人明确同意上诉人在租赁物所在场地根据自身需要修建地坪、搭建建筑物、叉车试验场。上诉人可自行搭建彩钢板仓库，并由被上诉人负责办理申请手续或批复。因此，被上诉人对于上诉人的改扩建行为应属明知，并承诺办理相关申请批复手续。现因涉案厂房未能取得建设工程规划许可证，无法办理合法产权手续，改扩建部分也因此无法办理合法建造手续的情况下，一审法院认定由上诉人承担改扩建损失的主要责任，认定有误，本院依法予以纠正。鉴于上诉人与被上诉人签约后，在长达九年的合同履行过程中，对于被上诉人一直未能取得合法的产权证书应属于明知，而改扩建的标的物亦由上诉人在合同履行过程中实际使用获益，故结合租赁合同的履行情况、双方各自的过错程度，本院酌情认定改扩建损失由双方各半负担。至于装修损失，一审法院参照合同约定的按15年租期进行折算的方式认定装修现值为211,088元，已充分考虑了上诉人的利益，故本院予以认同。根据租赁合同无效的过错分担，一审法院认定由被上诉人承担装修损失中70%的过错责任，上诉人承担30%的过错责任，并无不当，本院亦予以认同。上诉人主张由被上诉人承担改扩建及装修损失的全部责任，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人主张的租金差价损失，因上诉人对于租赁合同无效自身也存在过错，且上诉人另行承租的标的物与本案所涉厂房不存在参照对比的同等条件，故上诉人要求被上诉人承担租金差价损失，依据不足，本院不予支持。至于上诉人支付的保证金50,000元，一审法院认定由被上诉人全额返还，并无不妥，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初22041号民事判决第一、四、六项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初22041号民事判决第二、三、五、七、八项；三、上海申来泵阀制造有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海梯佑叉车有限公司改扩建损失人民币441,121元和装修损失人民币147,716.60元；四、驳回上海申来泵阀制造有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海梯佑叉车有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11,210元，减半收取计5,605元，由上海申来泵阀制造有限公司负担4,353元，由上海梯佑叉车有限公司负担1,252元；反诉案件受理费13,828元，由上海申来泵阀制造有限公司负担3,389元，上海梯佑叉车有限公司负担10,439元。二审案件受理费人民币24,902元，由上海梯佑叉车有限公司负担14,656元，由上海申来泵阀制造有限公司负担10,246元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……