辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3882号上诉人（原审被告）：辽宁中太房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区大羊安980-30号2门。法定代表人：袁传海，该公司经理。委托诉讼代理人：金洪生，沈阳市浑南区东胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘涛，男，1981年7月8日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：谭帅，女，1985年4月11日出生，满族，住沈阳市铁西区。上诉人辽宁中太房地产开发有限公司（以下简称“中太公司”）因与被上诉人谭帅商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中太公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人的主张没有合同约定。双方在合同中明确约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……:3.由出卖人协助办理”根据合同条款约定，只有在由于上诉人原因造成且上诉人不承担协助办理义务，否则依据合同约定，上诉人不承担责任。被上诉人多层已经办理初始登记批复，高层正在办理，符合合同约定的正常办理。由于市政原因没有办理产权登记，与我方无关。逾期办证是由于质监站及区城建局审批周期以及施工方未按期交付工程施工档案所致，上诉人对于逾期办证不存在过错。本案并非出卖人原因不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的条件。同时，应视为具有特殊约定，故不应适用该司法解释第十八条规定。谭帅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。一审判决保护了开发商的利益，开发商上诉是无理缠诉，故意拖延时间。开发商没有按期办理产权证，应当承担违约责任。谭帅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证违约金53416.61元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以423386元的价格购买被告开发的位于沈阳市浑南区。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：由被告协助办理。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。原告于2016年1月14日办理入住手续。截至2018年11月30日，案涉房屋未取得初始登记批复。现原告起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。另查明，案涉园区其他业主此前已就同类案件向法院提起过诉讼，已有生效判决确定该园区逾期办证违约金标准为，以已付购房款为基数，按日万分之一计算。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告履行了付款义务，但被告未能在交付房屋后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准，根据案涉园区同类案件生效判决已确认的计算标准，应为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，且该标准符合商品房买卖合同普遍适用的违约金计算标准，为遵循公平原则，一审法院亦采用上述标准计算本案逾期办证违约金。关于被告提出的双方未约定违约金系原告放弃违约金赔偿的答辩意见，双方关于产权登记约定“因出卖人原因买受人不能如期取得权属证书的，由出卖人协助办理”，应视为双方未对违约金作出约定，故被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，对被告该答辩意见不予采纳。关于被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年12月3日提起诉讼，原告诉请2017年1月14日至2018年11月30日期间的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，故一审法院对被告抗辩不予支持。原告主张的2017年1月14日至2018年11月30日这段期间的违约金29044.28元（423386元×686天×0.01%）应受保护，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁中太房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告谭帅逾期办证违约金29044.28元（自2017年1月14日起至2018年11月30日止）；二、驳回原告谭帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由被告辽宁中太房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1.联建协议和协议书，证明诉争房屋系我方和沈阳体育学院联合开发建设的；证据2.工程质量整改通知单2份，证明：该工程与2013年8月30日和2014年10月31日经沈阳建设工程质量监督站验收合格，可以交付使用；证据3.水务集团说明，证明：2014年底该项目暂不具备配水条件；证据4.供水协议，证明：该项目于2017年底才正式接通自来水；证据5.临时供电合同，证明：该项目至今仍在使用施工用的临时用电。向供电部门交纳供电费0.85元/度，我公司向园区业主收费为0.5元/度。居民多使用一度电，我方就损失，该损失仍在继续；证据6.沈阳市供电公司出具的答复一份，证明：该项目至今无法正式通电，原因未沈阳供电公司无法为当地供电；证据7.竣工验收备案书4份，证明：多层部分于2018年7月6日景浑南城乡建设局批准符合竣工验收备案规定，予以备案，可以办理入住和产权登记；证据8.商品房首次登记证明一份，证明此项目多层部分已于2019年9月24日开始办理产权登记；证据9.高层部分商品房销售面积预测变更2报告书，证明：高层部分面积实测已完成，初始登记正在办理中，360日内可完成产权登记；证据10.商品房买卖合同一份，证明：合同第八条有规定，出卖人在交付后360日内办理产权登记，出卖人提供资料宝产权登记备案，在履行过程中出现不可抗力理由，因此我方没有违约，不应承担违约责任；证据11.政府测绘工作联系单，证明：2019年10月13日政府批准可以部分办理产权登记。被上诉人对证据1.真实性有异议，为复印件。关联性有异议与我方无关；证据2.真实性没有异议；证据3.真实性有异议，为复印件，与我方没有关联性；证据4.与我方没有关联性；证据5、6.签订合同时与我方有欺骗行为；证据7.竣工验收备案书上诉人房屋不在范围内；证据8、9.与我们起诉的时间段无关；证据10.合同不同意上诉人意见；证据11.在我们起诉时间段之外。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人中太公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。关于上诉人提出由于第三人的原因导致其未能如期办理初始登记批复，故其不应承担违约责任的主张。首先，本案双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，未明确约定可以免除或者减轻上诉人违约责任的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故本案无论上诉人主张的由于第三人的原因造成其逾期办理初始登记批复是否属实，均不影响上诉人向被上诉人承担违约责任。上诉人的该项主张既不符合双方的合同约定，亦不符合法律规定，故本院对于上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出双方合同中关于违约责任已经有了明确约定，其不应再承担给付违约金的违约责任的主张，即双方合同中约定的“买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3.由出卖人协助办理。”属于已经对违约责任的承担方式作出明确约定。本院认为，因该约定并未具体明确上诉人如何赔偿因其违约给对方造成的损失，仅是对其应当继续履行的合同义务作出说明，不能视为是被上诉人对上诉人逾期办证违约责任的放弃。又鉴于上诉人未按合同约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，至今长达数年，即使合同约定由出卖人协助办理，也应当是在合理宽限期限内完成约定义务，并非无限期搁置。一审法院根据当事人的诉讼请求，结合诉讼时效法律规定，判令上诉人向被上诉人承担给付逾期办证违约金的违约责任，并无不当。综上所述，中太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人辽宁中太房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年四月二十日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。