文书内容云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1211号原告李浩源，男，1990年2月6日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人李允江，云南凌云（曲靖）律师事务所律师。(特别授权)被告曲靖恒浩置业有限公司。地址：曲靖市玄坛路1号（公共汽车总公司四楼）。统一社会信用代码：91530302697967800M。法定代表人张黎。（未到庭）原告李浩源诉被告曲靖恒浩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭于2020年4月10日公开开庭进行审理。原告李浩源及其委托代理人李允江到庭参加诉讼，被告曲靖恒浩置业有限公司经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2018年9月9日，原、被告双方签订了商品房《定购合同书》，被告将位于乐活印象园2栋2单元1703号房屋出售于原告，原告按照合同的约定及时、足额支付了购房款，然被告并未按照约定与原告签订商品房购销合同书，被告消极怠慢的行为，严重辜负了原告的信任，后经原告多次要求,被告于2019年8月30日向被告出具了《承诺书》一份，从该承诺书中可以看出：被告承诺于2019年11月30日前将乐活印象园2栋2单元1703号签到李浩源名下，若不能按时履行，被告将全额退还原告购房575781元，以及另外按照房款的30%违约金赔付。时至今日，被告仍未按照承诺履行自身的义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的权益，请求依法判令：1、被告向原告立即返还购房款人民币575781元；2、被告向原告支付违约金人民币172734.30元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求“要求依法解除双方签订的《定购合同书》”。被告曲靖恒浩置业有限公司经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息。2、《定购合同书》原件一份、收据原件三份、转款凭证一份，用于证明双方于2018年9月9日签订了《定购合同书》，及被告将乐活印象园2栋2单元1703号房屋出售于原告，以及原告已经按照约定及时足额支付购房款的事实。3、《承诺书》原件一份，用于证明被告未按照承诺书及时履行自身义务的事实。被告曲靖恒浩置业有限公司经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期未到庭参加诉讼的法律后果。本院认为，上述证据来源合法，能够客观真实的证明原告的身份信息，及双方于2018年9月9日签订《定购合同书》，及被告于2019年8月30日向原告出具《承诺书》的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告曲靖恒浩置业有限公司经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利，并承担举证不力的法律后果。根据庭审，本院确认如下法律事实：2018年9月9日，原告李浩源与被告曲靖恒浩置业有限公司签订《定购合同书》，载明“            定购合同书                  项目名称              乐活印象园                  开发商              曲靖恒浩置业有限公司              电话              08743117878/3330999                  定购方              李浩源              电话              18187414898                  身份证号码              530302199002060319                  家庭地址              曲靖市麒麟区潇湘街道金麟湾花园小区9栋2单元106室                  定购房号              乐活印象园2栋2单元1703号房                  参考建筑面积              97.59㎡（最终以【商品房购销合同】测绘面积为准）                  销售单价              ￥5900元/㎡（按建筑面积计算）                  总价              ￥575781大写：伍拾柒万伍仟柒佰捌拾壹元整                  定金              ￥287890.00元整（大写人民币贰拾捌万柒仟捌佰玖拾元整）                  签订日期              2018年9月9日                      1、本定购书签订时，定购方自愿支付定金人民币287890.00元整，取得定购房屋优先购买权。          2、定购方在合同签订指定时间内，本公司有义务为定购方保留该定购房屋。          3、定购方在签署本定购书后于2018年9月23日内须将该住宅全款交付齐全，如到期定购方未能交齐款后，销售方有权将此住宅或商铺另售他人，定购方交纳的定金不予退还。          4、定购方一次性付清款项后，本定购书所缴纳定金并入购房款中，交房前签订【商品房购销合同】后，协议自动失效。          5、在双方签署【商品房购销合同】后，如定购方要求更换房号时，开发商有权拒绝，如开发商同意定购方要求，则定购方需向开发商一次性支付5000元/次的手续费。          6、云南恒浩置业有限公司及销售代理方具有最终相关解释权。                  备注                                定购方签字              李浩源              置业顾问签字                                销售经理签字              王俊美              财务签字              余秋华      被告曲靖恒浩置业有限公司的财务余秋华签名并按手印，及该公司销售部经理王俊美予以签名认可；作为被告曲靖恒浩置业有限公司并在《定购合同书》中加盖公司合同专用章予以确认”。2018年9月9日，原告李浩源按《定购合同书》的约定通过中国农业银行股份有限公司曲靖开发区分理处以转账的方式向被告曲靖恒浩置业有限公司交纳了购房定金人民币287890元。被告曲靖恒浩置业有限公司并向原告李浩源出据了收据，且加盖了其公司合同专用章予以确认。2018年9月22日，原告李浩源按《定购合同书》的约定通过中国农业银行股份有限公司曲靖开发区分理处以转账的方式向被告曲靖恒浩置业有限公司交纳了购房定金人民币287891元。被告曲靖恒浩置业有限公司并向原告李浩源出具了收据，且加盖了其公司印章予以确认。2019年8月30日，被告曲靖恒浩置业有限公司向原告李浩源作出承诺，其承诺书载明“兹有李浩源，身份证号码：5303021990××××××××在曲靖恒浩置业有限公司，2018年9月9日购乐活印象园2栋2单元1703号房屋，因我公司原因一直未能签订商品房购销合同及备案表，曲靖恒浩置业有限公司现对李浩源做出承诺，如该房屋在2019年11月30日前，如未能按时签到李浩源名下，我公司将全额退还李浩源575781.00元（伍拾柒万伍仟柒佰捌拾壹整），另外按房款的30%违约赔付，并加盖了其公司合同专用章及经办人余秋华签名和按手印”予以确认。被告曲靖恒浩置业有限公司在承诺履行期限届满后，仍未按《定购合同书》及《承诺书》的约定履行义务，原告遂诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告李浩源与被告曲靖恒浩置业有限公司在签订《定购合同书》时，并不存在威逼、利诱、胁迫的情形。另外，被告曲靖恒浩置业有限公司在向原告李浩源出具书面《承诺书》时，并不存在威逼、利诱、胁迫的情形。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中的原告李浩源与被告曲靖恒浩置业有限公司自愿签订的《定购合同书》，其约定未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。原告李浩源在《定购合同书》的约定期限内向被告曲靖恒浩置业有限公司交纳了定购房屋的定金及购房款，但被告曲靖恒浩置业有限公司在履行《定购合同书》的过程中未按约定将原告李浩源定购的乐活印象园2栋2单元1703号房屋备案登记在原告名下，双方在未签订《商品房购销合同》的情况下，被告曲靖恒浩置业有限公司向原告书面承诺“在2019年11月30日前，如未能按时签到李浩源名下，我公司将全额退还李浩源575781.00元”。被告曲靖恒浩置业有限公司的行为已构成了违约，其违约行为依法应当承担与之相适应的违约责任，故原告李浩源诉求“要求解除双方签订的《定购合同书》；由被告向原告返还购房款人民币575781元；本案的诉讼费用由被告承担。”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中的被告曲靖恒浩置业有限公司书面向原告李浩源作出承诺“如该房屋在2019年11月30日前，如未能按时签到李浩源名下，我公司将全额退还李浩源575781.00元（伍拾柒万伍仟柒佰捌拾壹整），另外按房款的30%违约赔付”的计算标准未超出相关法律的禁止性规定，合法有效。故对于原告李浩源诉求“要求被告曲靖恒浩置业有限公司支付违约金人民币172734.30元”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。综上所述，根据原告所提供的相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第一百二十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二款、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告李浩源与被告曲靖恒浩置业有限公司于2018年9月9日签订的《定购合同书》。二、由被告曲靖恒浩置业有限公司返还给原告李浩源房屋定购款人民币575781.00元。三、由被告曲靖恒浩置业有限公司支付给原告李浩源违约金人民币172734.30元。案件受理费11286元，由被告曲靖恒浩置业有限公司承担。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）。上述款项于判决生效后三十日内一次性履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，强制执行的期限为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  赵芬芬人民陪审员  余 健二〇二〇年四月十六日书 记 员  李梦琳