湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1444号 原告：唐冬兰，女，1963年11月29日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 原告：伍德阳，男，1963年4月6日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：唐冬兰，基本情况同上，系伍德阳妻子，代理权限为特别授权。 被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路488号。 法定代表人：李三妹。 原告唐冬兰、伍德阳与被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称：锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐冬兰到庭参加诉讼，被告湖南锦洪地产实业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐冬兰、伍德阳向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以房屋产权证面积为准（3.97×2955.84=11734.68元）；2.要求被告退还原告办理房屋产权证多缴纳的费用（20000-5184.84=14815.16元）；3.被告支付逾期办理房屋产权证的违约金345656×0.01=3456.56元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月5日原告与被告（变更前为永州市锦洪置业发展有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积为116.94平方米，而房屋不动产权证上登记的面积为112.97平方米，相差397平方米，即3.97×2955.84=11734.68元。另外合同约定办证费用以实际发票为准，多退少补，交房期间被告要求原告缴纳二万元办证费用，而各类办证发票（契税、维修基金）的总金额为14815.16元，按照合同约定，被告应退还原告多缴纳的费用。原告多次找被告要求退还超出面积的房款及多缴的办证费用，被告均以各种理由拒绝退还，为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告锦洪公司未到庭参加诉讼，也未在答辩期内向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 本院经审理查明：2013年1月7日，原告唐冬兰、伍德阳与被告签订了《[锦华?阳光百合]商品房买卖合同》，合同主要内容：一、原告购买被告开发的“锦华?阳光百合”1911号房，合同约定建筑面积约116.94平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；二、商品房单价为每平方米2955.84元，总计345656元，以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理：（1）多退少补，原价不变处理（2）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；四、原告按照首付和申请贷款的方式支付购房款；五、被告应当在2013年4月30日前，将符合约定的商品房交付原告使用；六、被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按首付款和申请贷款的方式支付了全部购房款。 2014年3月6日，原告向被告预交办证费用20000元，被告将房屋交付原告使用。2017年8月19日，被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。被告代缴契税5184.84元，并将发票提供给原告。2018年2月26日，被告为原告办理了湘（2018）冷水滩区不动产权第××号不动产权证，房屋建筑面积为112.97平方米，比合同约定的面积116.94少1.94平方米。办证工本费（每户80元）、测绘费（平均每户312元）、水电开户费均未将发票分开到户，未提供给原告。被告已为原告小区办理水电开户总户，水电原告已正常使用。 另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。 上述事实，有《商品房买卖合同》、不动产权证、收据、销售不动产统一发票、税收完税证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与永州市锦华置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立的有效合同。永州市锦华置业发展有限公司变更名称为被告锦洪公司，公司更名不影响合同的效力，其与原告签订的《商品房买卖合同》对原、被告具有法律约束力。原告要求按不动产证书登记面积112.97平方米确认实际面积，被告应退还原告购房款11734.68元（3.97平方米×2955.84元）。 本案的争议焦点为：一、被告是否应当返还原告多收取的办证费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：办理商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，办证的工本费80元，测绘费312元，共392元，应由原告承担。被告是房屋的销售方根据商品房的销售习惯销售方应当为买受方办理权属证书，代办费600元由被告承担。商品房的销售税是开发商应承担的纳税义务与原告无关。根据合同附件交房标准第七条的约定“水、电：每户配独立水、电表，水、电入户，室内预埋线管”，被告将房屋交付原告使用时已为原告配独立水、电表，水电已入户且能正常使用,同时合同未约定水、电办理分户，故被告已按合同约定标准为原告办理水电入户，虽双方未在合同中约定水电开户费用负担问题，但参考冷水滩城区域当时的商品房的交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故本院酌情认定水、电开户费4000元，该费用由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，本院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，被告应当退还原告办证费用11227.42元（20000-5184.84-4295-80-312-4000）。 二、被告是否应当支付原告逾期办证违约金的问题。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金3456.56元。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，出卖人应在2013年4月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2014年将房屋交付给原告，于2018年2月26日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约。故原告要求被告支付逾期办证违约金3456.56元（345656元×1%=3456.56元）的诉请，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第六项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告唐冬兰、伍德阳购房款11734.68元； 二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告唐冬兰、伍德阳办证费用11227.42元； 三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告唐冬兰、伍德阳逾期办证违约金3456.56元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取计167元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  王枫 二〇二〇年四月二十六日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯