湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终82号 上诉人（原审被告）：任梦霞，女，1987年8月30日出生，汉族，住河南省周口地区西华县。 委托诉讼代理人：阳锋旗，湖南晨晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢迎春，男，1954年12月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：易爱军，湖南金州律师事务所律师。 原审被告：刘凯，男，1979年4月22日出生，汉族，住湖南省涟源市。 原审被告：周文龙，男，1989年11月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：杜海洲，湖南民声律师事务所律师。 上诉人任梦霞因与被上诉人卢迎春，原审被告刘凯、周文龙债权人撤销权纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2019）湘1382民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人任梦霞的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、债权人撤销权所撤销的对象系债务人的行为，并非合同，一审判决将行为与合同混同，未判决将债务人刘凯的转让行为撤销，而是将合同进行撤销，适用、理解法律错误。至于上诉人与周文龙所签订的《不动产转让合同》，明显与债权人、债务人无任何法律关系、利害关系，债权人撤销权所能撤销的仅系债务人的行为，一审判决撤销上诉人与周文龙签订的《不动产转让合同》明显超范围行使该撤销权。二、债权人行使撤销权的前提必须是债务人以明显不合理的低价转让财产给债权人造成损害，且受让人知道该情形。本案中，上诉人在一审提交的合同及转账记录均可证明刘凯名下案涉房产及大汉巨龙家园房产的交易价格为119.8万元，且已实际支付购房款，该价格与同期同地段同类型房产的市场价相符，不存在不合理价格支付的情形。此外，被上诉人也未举证证明作为受让人的上诉人明知该合同会损害其作为债权人的利益。因此，在上诉人已提交充分证据证明其是以合理价格购买一审被告刘凯的房产且不存在恶意串通损害被上诉人利益的情形下，被上诉人无权行使债权人撤销权，一审判决认定被上诉人享有撤销权并撤销相应合同明显错误。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，未经公示的查封不得对抗善意第三人。本案中，虽然上诉人取得物权登记之前已被人民法院裁定查封该房屋，但无任何证据表明不动产行政部门在上诉人取得物权登记时已经办理查封登记并对外公示，亦没有证据证明上诉人在取得物权登记时知道案涉房屋已被查封，因此根据上述司法解释之规定，人民法院的查封行为不能对抗上诉人，上诉人已经合法取得了案涉房屋的所有权。至于一审判决所依据适用的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条所确认转让行为无效的前提系已被人民法院查封并在不动产行政部门办理了查封登记，本案中并无证据证明上诉人办理物权变更登记时案涉房屋已经办理查封登记，故本案无适用该法条之可能，故一审判决依据该法条确认房屋转让行为无效明显错误。综上所述，一审判决认定事实及适用法律、理解法律明显错误，恳请二审法院依法予以纠正。 被上诉人卢迎春辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请二审依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告周文龙辩称：上诉人的上诉理由成立。一、根据合同法第七十四条规定，周文龙和任梦霞都不是卢迎春的债务人，卢迎春无权要求撤销任梦霞与周文龙之间的不动产买卖合同。二、一审法院判决撤销任梦霞和周文龙的合同是适用法律错误，认定事实错误。债权人行使撤销权有两个先提条件：一是债务人放弃到期债权的，必须是债务人以明显不合理低价转让财产；二是受让人必须是知情的。在本案中，周文龙购买任梦霞的房屋是以偏高于市场价购买的，且不知道案涉房屋存在这么多纠纷。一审法院在周文龙和任梦霞不是卢迎春的债务人的情况下撤销了周文龙和任梦霞之间的合同是适用法律错误，认定事实错误。三、本案周文龙取得房屋是善意取得。根据物权法第一百零六条、物权法司法解释第十五条和第十八条之规定，周文龙购买该房屋符合物权法所规定的善意取得的条件，周文龙的合法买卖行为应当依法受到法律保护。四、周文龙购买该房屋后在办理该房屋的转让登记手续时，该房屋并没有被查封也没有进行公示，根据物权法和有关司法解释规定，周文龙办理房屋的手续是合法有效的，应当依法受到保护。因此我们请求二审法院依法撤销一审判决，驳回卢迎春的诉讼请求。 原审被告刘凯未作答辩。 原审原告卢迎春向一审法院提出诉讼请求：一、对被告刘凯、任梦霞于2018年9月12日签订的《不动产转让合同》和被告任梦霞、周文龙于2018年11月2日签订的《不动产转让合同》予以撤销；二、由被告任梦霞、周文龙将涉案房屋变更登记到被告刘凯名下；三、由三被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定：原告与涟源市枫坪镇蛇形山煤矿、梁满德、刘凯、卢周建、易清娥、卢黄成、周海洋、梁全德借款合同纠纷一案，经湖南省高级人民法院审理后于2016年12月20日作出（2016）湘民终27号民事判决书，判决内容为：1、由涟源市枫坪镇蛇形山煤矿付给原告借款本金901万元、利息873.34万元，合计1774.34万元；2、由梁满德、刘凯、卢周建、卢黄成、周海洋、梁全德对前款中本息759.2892万元承担连带责任；3、由梁满德、刘凯、卢黄成、周海洋、梁全德对对前款中本息63.551万元承担连带责任，前五人不能履行的部分，由卢周建承担连带责任；4、易清娥对卢周建在案件中应承担的份额承担共同清偿责任；5、由梁满德偿还原告15万元；涟源市枫坪镇蛇形山煤矿、梁满德、刘凯、卢周建、易清娥、卢黄成、周海洋、梁全德承担诉讼费7.9882万元。判决生效后，原告向娄底市中级人民法院申请执行。2017年5月3日，娄底市中级人民法院作出了（2017）湘13执40号之三执行裁定书，对被告刘凯所有的位于娄底市娄星区房屋（产权证号：001563××、面积为140.29㎡）及位于娄星区大汉巨龙家园00××幢131房（产权证号：00××08）和娄星区娄星南路与涟滨西街交叉处00××幢1-306房（产权证号：00××13）三处房屋，予以拍卖。2017年5月18日向被告刘凯发出法院特快专递送达该裁定，同月22日，被告刘凯签收，同年8月7日，娄底市中级人民法院作出（2017）湘13执40号公告，限被告刘凯于同年8月30日前腾出上述房屋。2018年7月23日娄底市中级人民法院向娄底市不动产登记中心对被告刘凯所有的位于娄底市娄星区房屋（产权证号：001563××、面积为140.29㎡）及位于娄星区大汉巨龙家园00××幢131房（产权证号：00××08）和娄星区娄星南路与涟滨西街交叉处00××幢1-306房（产权证号：00××13）需要办理查封手续送达了协助执行通知书和执行裁定书，娄底市不动产登记中心签收了上述法律文书。2018年9月11日，被告刘凯、任梦霞签订了《房屋买卖（居间）合同》，价格为119.8万元，将涉案房屋及位于娄星区大汉巨龙家园房屋两套出售给了被告任梦霞（房号11××／301，建筑面积140.29／145.06）。2018年9月12日，被告刘凯、任梦霞签订了《不动产转让合同》，价格为20万元，将涉案房屋出售给了被告任梦霞，并办理了过户手续。2018年10月27日，被告任梦霞与娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订了《卖房委托书（卖方）》，将涉案房屋作价75万元出售。同日，被告周文龙与娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订了《卖房委托书（卖方）》，受让价79万元。2018年11月2日，被告任梦霞、周文龙签订了《不动产转让合同》，价格为30万元，将涉案房屋娄底市娄星区房屋（产权证号：001563××、面积为140.29㎡）转让给了被告周文龙，并办理了过户手续。 一审法院认为，关于被告刘凯、任梦霞签订的《不动产转让合同》和被告任梦霞、周文龙签订的《不动产转让合同》是否合法有效的问题，从本案查明的事实来看，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”基于被告刘凯、任梦霞于2018年9月12日签订了《不动产转让合同》，价格为20万元，该《不动产转让合同》虽在被告刘凯、任梦霞之间合法有效，但不能对抗原告（即申请执行人），损害了原告的合法权益，原告可以要求撤销被告刘凯、任梦霞于2018年9月12日所签订的《不动产转让合同》，同时，被告刘凯、任梦霞以《不动产转让合同》依据在娄底市不动产登记中心办理了房屋过户手续。另2018年11月2日，被告任梦霞、周文龙签订了《不动产转让合同》，价格为30万元，基于被告刘凯、任梦霞之间签订了《不动产转让合同》也合法有效，原告同样可以要求撤销被告任梦霞、周文龙于2018年11月2日所签订的《不动产转让合同》。同时，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”2018年7月23日娄底市中级人民法院向娄底市不动产登记中心送达了协助执行通知书、执行裁定书，娄底市不动产登记中心签收了上述法律文书。2018年9月12日，被告刘凯、任梦霞之间签订的《不动产转让合同》，所转让房屋系被娄底市中级人民法院查封的涉案房屋的行为，属于根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”中明确了转让登记行为属于无效，故被告刘凯将涉案房屋过户至被告任梦霞名下的行为无效。同时，被告任梦霞将涉案房屋过户至被告周文龙属于无效。故被告任梦霞、周文龙的答辩意见不能成立。被告刘凯未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。据此，一审法院为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销被告刘凯、任梦霞于2018年9月12日所签订的《不动产转让合同》及被告任梦霞、周文龙于2018年11月2日所签订的《不动产转让合同》；二、确认被告刘凯于2018年9月12日将其所有的位于娄底市娄星区房屋（产权证号：001563××、面积为140.29㎡）转让给被告任梦霞和2018年11月7日被告任梦霞将涉案房屋转让给被告周文龙〔娄底市娄星区房屋、湘（2018）娄底市不动产权第00239××号〕在娄底市不动产登记中心所办理了房屋过户手续的行为无效，并将娄底市娄星区房屋恢复至被告刘凯名下；三、驳回原告卢迎春的其余诉讼请求。本案受理费80元，财产保全费2020元，合计2100元（原告卢迎春已预交），由被告刘凯负担。 上诉人任梦霞、被上诉人卢迎春、原审被告刘凯在二审中均未提交新的证据。 原审被告周文龙在二审中向本院提交如下证据： 证据一，《居民用户供用气合同》和《华润燃气股份有限公司用户气费信用表》。证明目的：周文龙已经在居住、使用这套房。 证据二，个人贷款业务审批表，个人住房合同特别签订条款，个人账户交易明细。证明目的：周文龙为购买案涉房屋向中国建设银行娄底市分行申请贷款五十万元，并指定将贷款划入任梦霞账户。该款实际于2018年11月20日划入周文龙账户，再由银行将该五十万元划入任梦霞账户，用于支付五十万房款。 证据三，借记卡账户历史明细清单两张和POS机小票，两张现金收款收据单。证明目的：在79万房款中的29万元的支付方式：1．周文龙直接向中介公司刷卡27万；2．通过微信转账的方式支付2万。 上诉人任梦霞对原审被告周文龙提交的证据经质证认为：对全部证据的三性没有异议。 被上诉人卢迎春对原审被告周文龙提交的证据经质证认为：证据一，该证据无法达到其证明目的，对证据的关联性有异议。证据二、证据三，对三性均有异议。 原审被告刘凯未质证。 根据当事人的举证、质证情况，本院对本案的证据认证如下： 被上诉人周文龙提交的证据，本院对真实性予以确认，证明效力结合本案其他证据综合认定。 二审经审理查明：卢迎春与涟源市枫坪镇蛇形山煤矿、梁满德、刘凯、卢周建、易清娥、卢黄成、周海洋、梁全德借款合同纠纷一案，经湖南省高级人民法院审理后，于2016年12月20日作出（2016）湘民终27号民事判决书，判决：“一、由涟源市枫坪镇蛇形山煤矿付给原告借款本金901万元、利息873.34万元，合计1774.34万元；二、由梁满德、刘凯、卢周建、卢黄成、周海洋、梁全德对前款中本息759.2892万元承担连带责任；三、由梁满德、刘凯、卢黄成、周海洋、梁全德对对前款中本息63.551万元承担连带责任，前五人不能履行的部分，由卢周建承担连带责任；四、易清娥对卢周建在案件中应承担的份额承担共同清偿责任；五、由梁满德偿还原告15万元；涟源市枫坪镇蛇形山煤矿、梁满德、刘凯、卢周建、易清娥、卢黄成、周海洋、梁全德承担诉讼费7.9882万元”。 前述判决生效后，被上诉人卢迎春向娄底市中级人民法院申请执行。2017年5月3日，娄底市中级人民法院作出了（2017）湘13执40号之三执行裁定书，对原审被告刘凯所有的位于娄底市娄星区房屋（产权证号：001563××、面积为140.29㎡）及位于娄星区大汉巨龙家园00××幢131房（产权证号：00××08）和娄星区娄星南路与涟滨西街交叉处00××幢1-306房（产权证号：00××13）三处房屋裁定予以拍卖。娄底市中级人民法院于2017年5月18日向原审被告刘凯发出法院特快专递送达该裁定，刘凯于同月22日签收。同年8月7日，娄底市中级人民法院作出（2017）湘13执40号公告，限被告刘凯于同年8月30日前腾出上述房屋。2018年7月23日，娄底市中级人民法院向娄底市不动产登记中心送达协助执行通知书及执行裁定书，要求协助查封刘凯的前述房产。 上诉人任梦霞与案外人任秋霞系姐妹关系。2018年9月11日，原审被告刘凯与任秋霞签订了《房屋买卖（居间）合同》，将案涉的位于娄底市娄星区大汉巨龙家园的房屋以总价119.8万元转让给任秋霞，同时约定将房屋过户至上诉人任梦霞名下。2018年9月12日，任秋霞付清了全部房款。2018年9月12日，原审被告刘凯、上诉人任梦霞就案涉的位于娄底市娄星区房屋签订了《不动产转让合同》，约定交易价格为20万元，并将房屋登记至上诉人任梦霞名下。 2018年10月27日，上诉人任梦霞与娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订了《卖房委托书（卖方）》，将案涉房屋作价75万元出售。同日，原审被告周文龙与娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订了《买房委托书（买方）》，约定以79万元受让案涉房屋。2018年11月2日，上诉人任梦霞与原审被告周文龙签订了《不动产转让合同》，约定任梦霞将案涉房屋作价30万元转让给周文龙，并将房屋登记至周文龙名下。至2018年11月20日，原审被告周文龙将购房款75万元、中介费用等4万元悉数付清。 本院认为，原审被告刘凯作为被上诉人卢迎春的债务人，与上诉人任梦霞签订《不动产转让合同》，约定将案涉房屋以20万元的价格转让给任梦霞，这一交易价格明显低于市场价，上诉人任梦霞对此明知。刘凯以明显不合理的低价转让财产，对债权人卢迎春造成了损害，被上诉人卢迎春可以根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，请求撤销刘凯与任梦霞签订的《不动产转让合同》。因此，对上诉人任梦霞称被上诉人卢迎春无权请求撤销刘凯、任梦霞签订的不动产转让合同；任梦霞已善意取得案涉房屋的上诉主张，本院不予支持。但是，任梦霞与周文龙均非卢迎春的债务人，卢迎春以行使债权人撤销权为由请求撤销任梦霞与周文龙签订的不动产转让合同，于法无据。 本案中，娄底市中级人民法院作出的（2017）湘13执40号之三执行裁定已经发生法律效力。在此之后，刘凯对其房屋的处分行为均系无权处分。但是，不动产查封应当通过办理查封登记的方式进行公示，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分被查封财产，构成善意取得的，相对人仍可依法取得物权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，因不动产登记中心未办理查封登记，周文龙无从得知该房不得再进行处分，故可以认定其为善意；房屋实际交易价格75万元亦未明显悖离市场价且已支付；又已办理了过户登记。根据前述规定，周文龙已经善意取得案涉房屋。因此，对任梦霞以卢迎春无权请求撤销任梦霞与周文龙所签订的合同，周文龙已善意取得案涉房屋的上诉主张，本院予以支持。不动产登记中心在收到民事裁定书和协助执行通知书后仍未查封财产办理过户手续，违反法律规定，卢迎春应另循法律途径解决。 综上所述，任梦霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省涟源市人民法院（2019）湘1382民初2442号民事判决； 二、撤销原审被告刘凯与上诉人任梦霞于2018年9月12日所签订的《不动产转让合同》； 三、驳回被上诉人卢迎春的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，财产保全费2,020元，合计2,100元，由刘凯负担。二审案件受理费100元，由上诉人任梦霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 怡 审判员 蒋国保 审判员 李云霞 二〇二〇年四月二十六日 书记员 蒋 品 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。