吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终484号 上诉人（原审原告）：松原市邦龙物业有限公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：张欣平，系总经理。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：徐哲，女，1979年10月21日生，汉族，现住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：刘金峰，吉林浩原律师事务所律师。 上诉人徐哲与上诉人松原市邦龙物业有限公司（以下简称邦龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘金峰，上诉人邦龙物业公司的委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦龙物业公司上诉请求：请求二审法院查清本案事实后依法改判，由徐哲全额支付邦龙物业公司拖欠的2018年的物业费7,312元。事实与理由：邦龙物业公司自2010年8月1日开始入驻徐哲所居住的小区，即松苑小区。邦龙物业公司一直在为每一位业主兢兢业业的服务。徐哲自2018年开始未缴纳物业费。而邦龙物业公司一直在为徐哲服务。一、邦龙物业公司没有与徐哲之间没有解除物业合同，徐哲所称与财政局解除了物业服务合同，财政局是无权解除邦龙物业公司与徐哲支架的物业服务合同。二、业主委员会起诉邦龙物业公司解除合同，此案没有终结，双方之间的合同依然没有解除。三、一审法院认定邦龙物业公司与松原市财政事务管理中心签订的委托合同合法有效。同时也认可了邦龙物业公司的服务，但仅判决徐哲支付80%的服务费，认为邦龙物业公司的服务有瑕疵，却未能明确说明邦龙物业公司服务哪里有瑕疵。四、一审判决适用法律错误，此案不应使用《物业管理条例》第41条、42条之规定。五、一审法院仅判决徐哲支付邦龙物业公司4.17个月的80%的物业费是不合理的，邦龙物业公司至今还在为徐哲服务，既然徐哲接受邦龙物业公司的服务，一审法院判决的4017个月是没有任何事实依据以及法律依据的。综上所述请求二审法院查清事实依法改判。 徐哲辩称：物业没有尽到服务小区的义务，按照他们一审中说进到责任义务，24小时巡逻，但是造成了我车辆和财产损失，一审时候也没有提供资质原件，我也没有质证，上午10点开的庭，下午1点出的判决。物业公司的服务质量与他提供的服务不成正比。 徐哲上诉请求：请求二审法院撤销宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初7978号民事判决，并依法改判。二、本案民事诉讼费有被上诉人邦龙物业承担。事实与理由。一、原审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。1、原审审理认定事实错误，2013年7月28日松原市财政局事物管理中心，与邦龙物业签订物业委托合同，合同约定第二章以及第三章物业费的约定是有效的是错误的。因为，签订合同时候邦龙物业尚未取得经营物业资质的行政许可，在原审开庭时，被告要求原告出示物业资质证书原件，原告也没有向法庭提供，判决书向被告送达时卷宗看见的系复印件的事实，经查阅吉林省住房和城乡建设厅网站公示系统，均为在松原市物业公司公示名单中没有找到邦龙物业的公司信息。2、依据《合同法》第二十五条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩饰非法目的；（四）损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 邦龙物业公司辩称：首先，认为徐哲的上诉理由不符合法律规定，不应该受到法律的支持。徐哲在上诉状中提到2017年11月11日邦龙物业公司、徐哲与松原市财政局解除物业合同，这是错误的。如果已经解除物业合同，就不存在业主委员会起诉要求解除物业合同，所以双方之间的物业服务合同没有解除。第二点，徐哲认为已经要求我们移交并退出，所以就不应当再缴纳物业费。应当说明的是这种移交或者退出未经法律判决，没有生效的文书予以支持，双方之间不存在退出或者移交的问题。所以邦龙物业公司要求给付物业费是合情合理的，应当驳回徐哲的上诉请求。 邦龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付拖欠原告的物业费7,312元（118.12平方米×1元/月/平×12个月×3年+车位费300元×2个×3年+电梯费420元×3年）；2.案件受理费由被告负担。 本院二审期间，邦龙物业公司提交两份新证据，松原市公安局宁江一分局派出所出具的情况说明一份，内容为：“在新冠状病毒疫情期间，我所每日对辖区内各个疫情检查点进行检查，其中宁江区松苑小区检查点由邦龙物业工作人员进行检查，情况属实，特此证明。”松原市宁江区团结街道松滨社区居民委员会出具的表扬信一份，对邦龙物业公司在疫情期间的工作予以认定并提出表扬。邦龙物业公司提交以上证据欲证明，物业服务合同未解除，邦龙物业公司一直在为包括徐哲在内的松苑小区的业主提供物业服务，因此徐哲应当交纳物业费。徐哲对于两份证据的真实性无异议，对于疫情期间，邦龙物业仍然在提供物业服务也无异议，但不能证明物业服务合同没有解除。业主委员会要求邦龙物业公司退出小区后，他们强行提供服务，业主可以不交纳物业费。徐哲提交吉林省住房建筑厅物业管理办公室松原三级资质物业公司127表格一份，证明表格中没有邦龙物业，因此证明邦龙物业没有资质。邦龙物业对证据真实性存在异议，邦龙物业认为该份证据没有名头，这份表格证明不了任何问题。通过邦龙物业公司提交的两份证据以及徐哲的质证，可以证明邦龙物业公司至今在为松苑小区的业主提供物业服务，本院对此予以认定。但由于前期物业服务合同是否已经解除的问题已经另案处理，尚未定论。故两份证据不能证明合同解除的问题。二审查明的其它事实与一审认定事实一致。 本院认为：二审争议的焦点问题：徐哲是否应当向邦龙物业交纳物业费，若需交纳物业费，应当交纳的期限及数额。邦龙物业公司与松原市财政局事务管理中心签订的物业服务合同，自2013年起至今一直为松苑小区的业主提供物业服务。徐哲作为小区的业主每年均交纳物业费，最后一次是2017年12月29日交纳的自2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费。因松苑小区业主委员会2018年起诉邦龙物业公司迁出，徐哲以物业服务合同解除为由未交纳后期的物业费。因物业服务合同是否解除另案正在诉讼过程中，故一审法院对于双方发生争议前的物业费予以支持并无不当，至于徐哲上诉主张合同无效的问题，首先一审中邦龙物业已经提交了相关资质复印件，其次邦龙物业公司经过工商登记注册，最后双方的前期合同是自愿签订的，没有违反法律禁止性规定。故对于徐哲的上诉请求，本院不予支持。对于2018年12月7日之后的物业费交纳问题与另案处理的邦龙物业公司与松苑小区业主委员会之间的物业服务合同相关联，邦龙物业公司应当就上述案件定论后再行主张权利。关于物业费交纳标准即一审判决徐哲应当交纳物业费的80%是否妥当的问题。物业服务情况不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。从一审证据和庭审笔录来看，因邦龙物业公司起诉业主交纳物业费而合并审理的四起案件中，只有同小区业主崔晶霞家出现下水道反水的问题。其它业主包括徐哲并未提供证据证明邦龙物业公司的服务存在瑕疵，因此一审判决徐哲给付80%物业费不妥。但邦龙物业公司申请撤回上诉，符合法律规定本院予以准许，故对物业费数额本院不作调整。 综上，邦龙物业公司向本院提交撤回上诉申请书，符合法律规定本院予以准许。徐哲的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邦龙物业有限公司撤回上诉，故对邦龙物业公司的上诉讼费用减半收取25元，由邦龙物业公司负担；由上诉人徐哲负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  翟会青 审判员  徐 芳 审判员  于 航 二〇二〇年四月二十四日 书记员  于耀天