江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8499号上诉人（原审被告）：叶书敬，男，1959年8月10日出生，汉族，个体工商户，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王光全，男，1938年8月20日出生，汉族，农民，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王远振，系王光全儿子，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：牛大壮，上海瀚诺律师事务所律师。上诉人叶书敬因与被上诉人王光全房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人叶书敬及其委托诉讼代理人马洛阳、被上诉人王光全的委托诉讼代理人王远振、牛大壮到庭接受询问。本案现已审理终结。叶书敬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王光全的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人王光全承担。事实与理由：一、一审认定拆迁协议有效错误。一审认定拆迁协议的标的物为电锯房，无视电锯房占用范围内的土地使用权，违背了房地一体原则。法律规定不同经济组织成员之间的农村房屋买卖无效，目的是保护集体经济组织的土地使用权。本案电锯房占用范围内的土地性质系集体土地，叶书敬个人不具备任何开发资质，也没有办理任何建设用地手续，便在涉案土地上开发房屋，其行为显然违反法律、法规的强制性规定，拆迁协议明显是以合法形式掩盖非法目的。二、即便拆迁协议有效，被拆迁人的诉求也不应该得到完全支持。1.根据拆迁协议，王光全交付的土地不应出现第三人主张权利的情形。如出现第三人主张权利，则说明王光全没有完全履行合同，叶书敬在开发过程中遭到了姚八组村民的阻挠，并因此向姚八组村民支付了相关费用。王光全未全面履行合同给叶书敬造成的损失，应从合同款项中扣除。2.叶书敬与同地段另两户拆迁协议中约定的补偿标准，与王光全拆迁协议中的补偿标准相同，都是补偿一套房屋，但拆迁标的物的性质和价值不同。另两户是在自有宅基地上建房，系合法房产；王光全在姚庄八组土地上建设没有合法使用手续的简易棚。正是基于土地性质不同，才导致第三人(姚八组村民)阻挠叶书敬施工，并对电锯房占用范围内的土地主张权利。由于第三人主张权利，才导致叶书敬不能履行合同，这个后果系王光全违约在先造成。另当庭补充上诉理由：拆迁协议约定，如果甲方违约，支付乙方补偿款60万元。即使叶书敬违约，向王光全支付的补偿款也不应超过60万元。王光全2017年第一次起诉赔偿损失50万元，说明王光全的损失以50万元为限。一审判决认定除叶书敬已经支付的10万元，还应赔偿王光全59万元，明显超过王光全实际损失的范围。综上，一审认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法予以纠正。被上诉人王光全辩称:1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.王光全与叶书敬签署的拆迁协议明确约定“双方针对王光全电锯房进行拆迁”，说明双方就王光全电锯房的拆迁事宜达成合意。本案拆迁的对象并非土地使用权，而是该电锯房的物权。王光全1988年3月18日经过新沂县岗头乡新圩村村民委员会、新沂县港头乡村镇规划办公室、新沂县港头乡人民政府审批，建设了拆迁协议项下的电锯房。根据物权法第30条的规定，王光全基于事实行为而获得该电据房的物权，王光全有权就该电据房享有占有、使用、收益和处分的权利。双方就该电据房的拆迁达成的协议，合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。3.叶书敬不具备开发资质，未办理任何建设用地手续，该事实与本案没有关联性，这不是叶书敬否认该拆迁协议效力的合法理由。4.拆迁协议中并未出现“第三人主张权利”的表述，叶书敬主张案外人姚八组村民阻挠其施工，该主张不能成立。电锯房项下的土地所有权属于新圩村村集体所有，与姚八组村民无关。叶书敬基于姚八组村民的阻挠，拒绝履行案涉拆迁协议，具有明显违约的故意。叶书敬已将建设完毕的商铺以60万元的价格出售，导致双方拆迁协议无法履行，王光全的合同目的无法实现，叶书敬构成根本违约。5.王光全基于《合同法》第九十四条第四款的规定，解除了合同，并依据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，结合拆迁协议第五条的约定，主张60万元违约赔偿款，具有充分的事实和法律依据。关于叶书敬所述赔偿款数额过高的问题，在该电锯房拆除后，在该土地上所建造的商铺，目前的市场价值为100万元左右。王光全签署该拆迁协议的可得利益损失，已经达到近90万元。王光全主张违约赔偿损失人民币60万元，属于合法、合理的范畴。王光全向一审法院提出诉讼请求：1.解除王光全与叶书敬之间签订的拆迁协议；2.要求叶书敬赔偿王光全违约损失60万元；3.案件受理费由叶书敬负担。事实和理由：2016年11月1日，经双方协商一致，王光全与叶书敬签订拆迁协议一份。协议约定，叶书敬对王光全位于新沂市港头镇新圩社区的电锯房进行拆迁，叶书敬赔偿给王光全原址重建的两间四层门面房一套，并赔偿现金9万元。如果叶书敬违约，应向王光全支付违约金60万元。协议没有约定门面房交付时间，口头约定门面房为叶书敬开发的17套门面房中由南往北数第8号门面房。双方签署的拆迁协议既不属于效力待定合同，也不具备合同无效情形，签约双方就王光全电锯房的拆迁协议的签署，属于双方的真实意思表示，一经签署即对双方具备约束力，双方即应按照该协议约定严格履行各自义务。王光全的电锯房系合法建造，并进行经营使用，属于依据事实行为合法拥有的物权，故其签约处分的行为符合法律规定，该协议合法有效。在该协议签署后，王光全即严格按照协议约定履行对13间房屋的拆迁义务，叶书敬截至目前仅依约赔偿10万元，并未向王光全交付合同项下的门面房。案涉门面房被叶书敬另行出售，王光全合同目的无法实现。依照合同法第94条规定，王光全要求解除双方之间的拆迁协议，并赔偿因叶书敬违约造成的损失。该违约损失的计算，依据合同法第98条的规定，双方的协议解除，导致双方之间的权利义务终止，但依照协议约定的赔付标准，王光全主张由叶书敬赔偿违约损失60万元，有事实和法律依据。一审法院认定事实：2016年11月1日，王光全作为乙方与叶书敬作为甲方签订《拆迁协议》一份，主要约定：“经规划部门和甲方同意，现对新沂市港头镇新圩社区王光全电锯房（209县道凌云加油站旁）进行拆迁，为了明确甲乙双方的权利义务，保证拆迁工作的顺利进行，经甲乙双方充分协商，特订立本合同，以供双方遵守执行。一、甲方同意赔偿给乙方209县道边所建的门面房一套（两间四层），具体位置见下图所示，所建房屋包括地下车库，房屋质量和户型与左右邻居相同。另外，合同签订时，甲方需一次性支付乙方赔偿款玖万元人民币整（小写：90000元整）。二、关于门面房位置（如图所示），一层建筑面积90平方米，总面积270平方米（共三层）……。四、此合同已经甲乙双方协商同意、认可，双方签字、按手指印后生效。甲方同意所赔门面房，需给乙方以现款购买门面房形式、给乙方出具购房收据（伍拾万元人民币整，小写：500000元人民币）。若所盖门面房市场价超出此价，甲方不许要求乙方补偿差价，若所盖门面房市场价低于此价，甲方也不需要支付乙方差价。五、合同签订生效后，甲方于规定时间需交付乙方门面房，否则作违约处理；甲方若违反合同内容条款，需支付乙方补偿款人民币陆拾万元整（小写：600000元人民币）。六、协议签订后，双方应积极按约履行，不得无故终止。……七、本合同双方代表签字之日起生效。本合同一式贰份，甲方持壹份，乙方持壹份，并具有同等法律效力。”双方签订上述协议时，叶书敬向王光全支付了赔偿款10万元，对此双方均予以认可，该10万元即履行协议中第一条中约定的“甲方需一次性支付乙方赔偿款玖万元人民币整”。协议签订后，王光全即将电锯房腾空交付给叶书敬开发。叶书敬在施工过程中，因姚八组村民认为电锯房所在土地属于其集体所有而阻止施工，故叶书敬即不再向王光全履行交付房屋的合同义务。王光全于2017年7月17日将叶书敬诉至一审法院，请求叶书敬赔偿其损失50万元，该案经一审法院审理并于2018年1月15日作出（2017）苏0381民初5368号民事判决：一、叶书敬于判决生效后十日内给付王光全3万元。二、驳回王光全的其他诉讼请求。王光全不服该判决并提起上诉，二审法院于2019年2月22日作出（2018）苏03民终1628号民事裁定：一、撤销（2017）苏0381民初5368号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院认为：关于王光全与叶书敬签订的拆迁协议是否合法有效的问题。协议双方均为适格主体，协议的标的物为电锯房，双方就电锯房的拆迁签订了涉案协议，协议的签订属于双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故王光全与叶书敬之间签订的拆迁协议合法有效。王光全按照协议约定已经向叶书敬交付了电锯房，叶书敬拆除电锯房并在该房屋原址上开发建设房屋，但未按照约定向王光全交付房屋，且将房屋出售。因此，叶书敬存在违约行为，且该行为导致王光全的合同目的不能实现。王光全依法有权要求解除合同。由于王光全未举证证明其于诉前通知叶书敬要求解除合同，故解除合同的时间应自王光全向叶书敬作出解除合同意思表示的时间确定，故双方订立的房屋拆迁补偿合同于2019年7月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中双方就违反合同内容条款时的违约责任已经作出明确约定，故对于王光全要求叶书敬按照合同约定赔偿违约损失的诉讼请求，予以支持。按照约定，叶书敬应当向王光全支付现金9万元并交付房屋一套，不能交付房屋的另行赔偿60万元。叶书敬已经支付10万元，故其还应赔偿王光全59万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院判决：一、王光全与叶书敬于2016年11月1日订立的拆迁安置协议于2019年7月16日解除；二、叶书敬于判决生效之日起十日内向王光全支付补偿款59万元；三、驳回王光全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由王光全负担100元，由叶书敬负担9700元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.涉案协议效力如何认定。2.王光全一审主张的相关损失数额是否应予支持。二审中，叶书敬提交如下证据：1.2016年10月6日叶书敬与于猛、于宝寒等部分姚八组村民代表签订的《调解协议书》。证明叶书敬在施工过程中，就电锯房占用范围内的土地，姚八组村民主张权利。后双方达成协议，由于猛购买原来准备赔偿给王光全的房屋，价款为45万元，于猛将该45万元购房款支付给姚八组村民。王光全主张电锯房占用范围内的土地系其所有，给叶书敬造成了误解，在拆迁协议履行过程中，因此给叶书敬造成了损失。2.叶书敬与被拆迁人吕宣辉等签订的房屋拆迁协议，证明另两户被拆迁人吕宣辉等对被拆迁的房屋和土地均具有合法的使用权，吕宣辉的房屋是自建房，土地是宅基地。叶书敬补偿吕宣辉270平米一套的门面房。王光全被拆迁的电锯房是简易棚，且土地存在争议，简易棚的价值远远低于另外两户的住房。如果王光全要求按照叶书敬与吕宣辉签订的拆迁协议履行，对叶书敬明显不公平。王光全质证意见：两组证据均不属于新证据。1.证据1调解协议未附支付价款及将该价款补偿给姚八组村民的转款凭证。该调解协议与本案没有关联性，真实性由法庭认定。叶书敬在拆迁王光全及案外人于健康、吕宣辉三处房屋时，与姚八组进行协商，并非基于王光全电锯房权属问题。调解协议认为电锯房项下的土地为姚八组村民所有，并没有相关证据予以证明。叶书敬的陈述及国土资源局的证明，均说明姚八组村民不具有该项权利，叶书敬与姚八组之间就土地使用权的纠纷应另行解决。即使该调解协议存在，也说明姚八组村民是购买叶书敬所建设的商铺，属于商铺的买卖行为，双方基于价款洽谈达成商铺买卖协议，不存在叶书敬所述的损失问题。2.证据2与本案没有关联性，没有协议履行的相关资料，其真实性由法院核实。本院认证意见：对叶书敬提交的证据形式真实性予以认定，对其证明目的不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：1.为证明相关电锯房占用土地的情况，王光全一审提交了1988年3月18日《关于我村电锯房占地请示报告》一份。内容如下：根据上级指示精神，结合我村实际情况，经村支部研究盖电锯房，厂址在姚庄八队社员承包土地中，占地约0.5亩。占地问题，经村队社员协商，占地每年每亩向承包户赔300元土地补偿费，土地属于临时占用，特呈报政府，请批复。承包合同已和村委会签订。该报告有新沂市港头乡新圩村盖章，新沂市港头乡村镇规划办公室盖章、新沂市港头乡人民政府盖章。王光全还提交了部分“临时用地管理费收据”，证明曾缴纳土地管理费。2.2018年3月30日，新沂市国土资源局向本院出具《说明》一份，内容为“徐州市中级人民法院：贵单位要求我局提供位于新沂市原王光全电锯房地块土地权属及土地用途情况。经核查，该地块土地权属为港头镇新圩村集体土地，土地用途为集体建设用地，特此说明。”3.叶书敬提交2019年6月10日新沂市村委会出具的《情况说明》，内容如下：“叶书敬开发的位于新沂市港头镇新圩社区209县凌云加油站南侧9.75亩(长130米，款50米，包含原王光全电锯用房)土地，该土地系新圩村集体土地。是由村委会转让于叶阿建（叶阿建与叶书敬是父子关系），土地转让款292万元已付清，此款由叶书敬支付，叶书敬在该地块上共开发了17套门面房。叶书建在建设过程中没有办理建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证等有效证件，其开发的17套房屋至今不具备土地使用证、房产证等相关手续”。本院认为：一、涉案协议为无效协议王光全原电锯房使用的土地为从集体租赁而来。叶书敬在该土地上建设房屋，改变了该土地的用途。叶书敬拆迁建设的房屋没有经过法定的规划程序，违反了法律的强制性规定，双方签订的拆迁安置合同应属无效。双方协议无效，该协议也不存在解除的问题。二、王光全一审主张的相关损失数额问题根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。涉案电锯房建设在集体土地上，双方在签订合同时，叶书敬对土地状况是明知的。在（2017）苏0381民初5368号案件2018年1月3日的庭审调查中，王光全的委托诉讼代理人问叶书敬：“请问被告你在开发该房屋之前有无前期调研工作？”叶书敬回答：“有调研”。由此可以说明，叶书敬作为房地产开发从业人员，对涉案土地的权属情况进行过调查论证，叶书敬对土地情况有一定的了解。叶书敬在对土地性质有一定了解的情况下，自愿与王光全签订合同，现叶书敬又以土地为集体土地为由，抗辩其不承担相关责任，对叶书敬的上述抗辩主张不予支持。纵观合同履行的经过，叶书敬在合同履行过程中过错较大。王光全原电锯房不复存在，叶书敬在原址建设了商铺，合同约定的安置门面房也已经另行处理，叶书敬无法按照约定向王光全交付该商铺。叶书敬因履行该合同获益，并因此造成王光全损失。关于王光全损失数额大小问题，叶书敬自认涉案安置商铺价值约60万元，王光全则主张现涉案商铺每套价值为100万元左右。可见，叶书敬因未按约定交付王光全商铺，导致王光全损失为60万元以上。一审法院参照合同违约责任中“如不能交付商铺，补偿60万元”的条款，考虑到王光全实际损失60万元的情形，判决叶书敬赔偿王光全59万元（扣除原支付的费用），并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新沂市人民法院（2019）苏0381民初3670号民事判决第二项，即“叶书敬于本判决生效之日起十日内向王光全支付补偿款59万元。”二、维持新沂市人民法院（2019）苏0381民初3670号民事判决第三项，即“驳回王光全的其他诉讼请求。”三、撤销新沂市人民法院（2019）苏0381民初3670号民事判决第一项，即“王光全与叶书敬于2016年11月1日订立的拆迁安置协议于2019年7月16日解除。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由王光全负担4800元，由叶书敬负担5000元。二审案件受理费9800元，由王光全负担4800元，由叶书敬负担5000元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月二十六日书记员  杭恒宇