浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终307号上诉人（原审被告）：罗雪峰，男，1977年12月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：沈海锋，浙江嘉望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆秀红，女，1972年8月26日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：庄建炳，浙江图腾律师事务所律师。上诉人罗雪峰因与被上诉人陆秀红房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初9187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗雪峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆秀红一审全部诉讼请求。事实和理由：一、在签订协议之前，罗雪峰于1997年12月3日向建房单位支付了10000元，与协议约定的1998年6月26日由甲方（即罗雪峰）出面交付建房单位之内容相悖。另外，陆秀红一审中多次强调房屋转让总价为37000元，余款在房屋竣工后一次性付清，认为其在1998年8月21日支付了余款20000元，故已经付清全部购房款。但在案涉房屋竣工后，罗雪峰于1998年10月16日又支付了集资款3431元，由此可以推定，陆秀红在1998年8月21日支付的20000元并非房屋竣工后一次性付清的款项。罗雪峰在支付集资款前曾多次要求陆秀红支付，但陆秀红表示无钱支付。二、一审庭审中，陆秀红自认双方签订协议时总价未写明，但认为系因房屋总结算价款不清所致，此与其在诉讼中关于房屋总价系37000元且款项已付清的表述自相矛盾。假设按照陆秀红认为系因结算价款不清而未写明总价，至少其应当及时支付罗雪峰在房屋竣工后又支付的集资款3431元，但陆秀红至今未付。而且为何双方不直接在协议中明确约定余款于房屋确定集资总价后一次性付清？上述理由足以印证协议没有确定房屋转让总价。三、协议没有确定价格，系合同主要条款约定不明，且事后双方并未作出补充约定。故该协议仅表明双方具有转让房屋的意向，但因缺失合同必备条款而未成立。即便陆秀红事实上占有案涉房屋并居住20年，仍然不能对抗合同未成立的情形，其未获得房屋所有权。陆秀红辩称，一、陆秀红并不认可双方房屋转让价尚未结清的说法。虽然合同中没有写明转让价格的具体金额，但明确约定了如何付清款项。陆秀红接到建房单位通知，按照要求支付20000元尾款，领取房屋钥匙进行装修后居住至今。对于罗雪峰所称向建房单位支付4362元尾款的事情毫不知情，罗雪峰未向其主张过该笔款项，也没有看到付款凭证。经一审法官调解，陆秀红为了化解矛盾，同意按罗雪峰与建房单位41362元的结算价格来补偿差价，并非承认尚欠房屋转让款。二、案涉房屋转让价格公平合理。总价37000元是在双方签订合同时自愿协商的，当时罗雪峰因结婚需要，嫌案涉房屋面积小，故将预定的集资房转让给陆秀红。该价格符合当时乡镇集资建房的价格，并未显失公平。即使罗雪峰与建房单位结算了4362元的尾款，基于合同相对性，并不要求陆秀红与罗雪峰之间的转让价与学校结算价一致。三、陆秀红对一审计算的利息并不认可，考虑化解纠纷的目的才同意做适当补偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。陆秀红向一审法院起诉请求：判令罗雪峰协助陆秀红办理嘉兴市南湖区余新镇紫藤苑F幢302室房屋产权登记手续。一审法院认定事实：1998年6月26日，陆秀红与罗雪峰签订《集资建房房产转让关系协议》一份，协议载明：余新中心小学教师罗雪峰（以下称甲方）已预购余新中学集资建房一套，现同意将房产转让给余新卫生院职工陆秀红（以下称乙方）现协议如下，甲方所预购余新中学集资建房一套（三楼）面积约73.5㎡（尚未竣工）及停车库一间，坐落于紫藤小区，现甲方愿意将此套房转让给乙方，并由乙方交付所需款项，于一九九八年六月二十四日先付人民币柒仟元，于一九九八年六月二十六日交付人民币壹万元（由甲方出面交付建房单位），尚余款项待房子竣工落成后一次付清（如有变化可提前交付），甲方领到房屋钥匙后即交给乙方。陆秀红分别于1998年6月24日付款7000元，于1998年6月26日付款10000元，于1998年8月31日付款20000元。房屋建成后，陆秀红从余新镇中心小学领取房屋钥匙，居住至今。2004年，为处理秀城区集资建房遗留问题，中共嘉兴市秀城区委办公室、秀城区政府办公室联合印发关于《秀城区集资建房遗留问题的处理意见》（以下简称处理意见），处理意见处理办法部分第三条第（1）款规定：未享受过房改房政策的集资建房均按房改政策购入；如集资建房面积超过本人应享受房改房面积（均指建筑面积）部分，按市场评估价购入；如集资建房面积小于本人应享受房改面积部分，由原单位按有关政策给予住房货币分配补贴；原集资款与房改购房款统一结算，多还少补；该条第（4）款规定：无房改房但有集资建房，且集资房已出售的，由原单位督促集资建房出售者先按第（1）款办理，并在二个月内到区土地管理部门和房地产管理部门办理权属转让手续，逾期不再办理；处理办法部分第六条规定关于房改房成本价，各镇每平方米590元（与秀城区标准相同），最低限价180元／平方米，车库、跃层每平方米220元，车棚每平方米120元等；处理程序部分规定个人填写《职工购买集资建房申请表》，并由所在单位提供《职工购房工龄证明》，经单位住房分配货币化工作领导小组审核；审核后，由职工填写《单位购买集资建房审批表》、《房屋买卖合同》，由单位填写《单位出售集资建房申报表》、《单位出售集资建房分户计算表》，上报区住房分配货币化工作领导小组办公室复审；经复审批准，单位财务部门负责经济结算，凭《房屋买卖合同》和结算凭证申办个人《土地使用证》、《房屋所有权证》。后，罗雪峰与其单位余新镇中心小学补办集资建房申请手续、签订房屋买卖合同并进行购房结算，确认罗雪峰因申请案涉坐落于嘉兴市南湖区车库的集资建房总结算款为41362元，并于2009年9月25日办妥房屋产权登记。现，陆秀红因与罗雪峰协商办理房屋过户登记手续未果，遂诉至法院。审理中，陆秀红自认双方签订协议当时对于总价未写明，系因总房屋结算价款不清，现对罗雪峰与余新镇中心小学的总结算款不持异议，愿意补足并支付适当利息；罗雪峰主张陆秀红应赔偿其他损失。一审法院认为，陆秀红与罗雪峰签订《集资建房房产转让关系协议》，约定将在建中的集资建房进行转让，属于对集资房资格这一可期待物权的转让，应系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，故协议应确认合法有效。协议签订后，双方均应当按照协议约定全面履行各自义务。本案中，尽管双方签订协议时就转让房屋的总价款数额未写明具体金额，但结合“房屋竣工落成后一次性付清余款”的文义，可推定应为罗雪峰与余新镇中心小学关于集资建房的总结算款的余款，故陆秀红应支付罗雪峰房款差价4362元，并赔偿陆秀红相应利息损失（分别以3431元为计算基数，自1998年10月16日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；以931元为计算基数，自2009年4月7日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；此后以4362元为计算基数，按判决生效日一年期同业基准利率计算至款清之日止）。案涉房产已具备转让过户登记条件，故陆秀红要求罗雪峰协助办理坐落于嘉兴市南湖区车库的过户登记手续的诉请，理由充分，予以支持。罗雪峰关于房屋转让合同未成立及生效的诉辩意见，与事实不符，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陆秀红于判决生效之日起七日内支付罗雪峰房款差价4362元，并赔偿陆秀红相应利息损失（分别以3431元为计算基数，自1998年10月16日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；以931元为计算基数，自2009年4月7日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；此后以4362元为计算基数，按判决生效日一年期同业基准利率计算至款清之日止）；二、罗雪峰于陆秀红履行上述第一项付款义务后十个工作日内协助陆秀红办理坐落于嘉兴市南湖区车库的过户登记手续。案件受理费80元，由陆秀红负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，罗雪峰提交了以下证据：证据一、嘉兴市南湖区余新镇中心小学出具的证明一份，证明罗雪峰因集资建房不再享受嘉兴市南湖区单位补贴的12734元，此款属于集资建房的成本价格；证据二、嘉兴市南湖区余新镇中心小学其他老师支付集资购房款的凭证，凭证上记载了支付集资款项的时间，从最后一笔款项时间来看，房屋竣工时间为1998年10月份；证据三、罗雪峰1999年部分教师工资条，证明罗雪峰实际发放的每月工资数额，罗雪峰最后一次支付集资款3000余元，占其当时半年多的工资，说明陆秀红主张的交易价格有失公平。陆秀红质证意见：三份证据均未在举证期限内提交，应不予采纳。对证据一的三性均有异议，从该证明的表述来看，购买集资房与领取住房补贴是选择关系，正因为享受集资建房，所以不再重复享受住房补贴，罗雪峰认为应将住房补贴计入集资建房款，没有依据。对证据二关联性有异议，不能证明集资房的竣工交付时间，学校允许部分教师延缓交费也属正常。对证据三的三性均有异议，罗雪峰作为在编教职工，工资收入系总收入的一部分，不能真实反映其收入情况，且收入高低与交易价格是否公平没有必然联系。本院认证意见：证据一反映的是职工福利的内容，与本案缺乏直接关联性，不予认定。证据二反映的是案外人的购房情况，与本案无关，不予认定。证据三系关于罗雪峰的工资发放情况，与本案无关，不予认定。陆秀红二审中未提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”根据上述法律规定，价格条款一般并不影响合同的成立，罗雪峰仅以价款约定不明主张合同未成立，缺乏法律依据。而且事实上罗雪峰早已受领过陆秀红支付的部分转让款，而陆秀红也早已领取了房屋钥匙并居住至今，合同义务已部分履行，实际情况与罗雪峰主张合同未成立的情形并不相符。一审在认定合同成立生效的基础上，根据前述法律规定，结合双方合同有关条款的内容和实际情况对房屋转让价格予以确定，亦无不当。综上，罗雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由罗雪峰负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月七日法官助理沈文潇书记员陈丽琼