北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3198号上诉人（原审原告）：张海平，男，1979年2月2日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李利丰，男，1972年1月14日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利刚，北京市中通策成律师事务所律师。原审第三人：北京世博元房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇十里堡村东。法定代表人：王卫东，董事长。上诉人张海平因与被上诉人李利丰、原审第三人北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初10741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海平上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对北京市密云区某小区房屋的执行；2.一审、二审案件受理费由李利丰承担。事实与理由：一、一审法院认定张海平提供的证据未能证明其与世博元公司之间达成的房屋买卖的价格，不能证明其已经按照约定支付了50%以上的价款，与事实不符。1.张海平购买房屋的房款总计220万元，其中95万元通过银行转账给张秀苹、5万现金交付给张秀苹，与张海平提交的其购买房屋后手头持有的收据上体现的原收据持有人系张秀苹一致，且张秀苹在一审中陈述该房屋系世博元公司抵押给张秀苹，后世博元公司将涉案房屋出售时通知张秀苹将相关收据原件交回世博元公司并在该等收据上将“张秀苹”的名字修改为“张海平”，这一交易习惯在世博元公司出售世纪家园A座其他房屋的过程中均存在，这也能证实张海平与世博元公司之间存在真实的房屋买卖。2.张海平购房的余款120万元系通过交付现金的方式交到世博元公司，对此当时直接收取现金的世博元公司员工亦到庭陈述该部分有银行支取记录，也有收款方的确认，已充分证明张海平已向世博元公司交纳购房款。张海平作为购房人，按照开发商的要求交付现金，张海平方并不存在任何违法或过错。3.世博元公司于2016年3月向张海平开具了商品房销售的正式票据，票面金额为100万元,该票据体现的内容比书面买卖合同更具有真实性，能充分证明张海平与世博元公司之间存在真实的房屋买卖。二、一审法院认定张海平不能证明其现在对房屋的占有系合法占有是错误的。1.张海平购买涉案房屋后将相应的入住费用也一并交给了世博元公司，并于交齐房款当日拿到了涉案房屋的钥匙，其对房屋就已经构成合法占有，当时李利丰尚未起诉，也未对涉案房屋进行查封。另，一审中法院调取执行案卷时仅有执行承办人将相关查封公告交世博元公司物业的留置送达手续，并未体现其当时对涉案房屋查封公告进行了张贴告知，后在第二次庭审时法院出示执行日志拟说明2017年1月5日执行工作人员在涉案房屋门口及单元门进行了查封公告的张贴，但该执行日志中的照片并不能体现照片拍摄时间，张海平对此不认可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定是充分保护消费者购买房地产经营者所开发的商品房的相关权利，该条并无对房屋占有的要求。三、一审法院认为张海平不具备第二十九条第（一）项规定的情形，明显是错误的。本案中，张海平提交了世博元公司于2016年3月出具的购房正式票据，该票据的真实性比书面买卖合同的真实性更为可靠，且执行异议之诉坚持的是实质审查原则，以纠正民事执行机构因“表面权利判断规则”可能带来的执行错误，充分保障案外人作为实际权利人的合法权益。张海平与世博元公司关于涉案房屋存在真实的买卖合同关系，远超出书面合同的效力。一审法院认为张海平未能提交书面合同即否定其作为买房人应享有的相关权利，与合同法关于事实合同关系的认可的立法精神是违背的。四、涉案房屋至今未能办理产权登记原因不在张海平，系世博元公司的过错，不应由张海平来承担不利后果。涉案房屋所在楼盘多套房屋目前均因世博元公司未能办理竣工验收而不能办理产权登记，若不能有效的保护这些买房人的利益势必影响区域稳定。李利丰辩称，同意一审判决,不认可张海平的上诉意见。张海平和世博元公司不存在合法有效的买卖合同关系，张海平的购房行为，不符合正常的房屋交易习惯，且其本人是从事过二手房中介交易的从业人员，其具有专业知识，对房屋交易能够尽到合理的注意义务。张海平对房屋并没有进行合法有效的占有，亦无证据证明交款事实和性质。关于执行措施是法院根据法律规定进行的。李利丰在2015年11月已经提起相关房屋买卖合同纠纷诉讼，在诉讼过程中，世博元公司又进行所谓的销售行为，存在明显恶意。张秀平和张海平是姐弟关系，表明张海平并非一般商品房买卖的购房者。世博元公司未参加二审询问。张海平向一审法院起诉请求：1.要求判令停止对北京市密云区某小区房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.本案的诉讼费由李利丰承担。事实和理由：张海平于2015年10月购买世博元公司开发建设的涉案房屋，2015年11月、3月21日、2016年3月23日分别向世博元公司指定的收款人支付房款。世博元公司于2016年3月10日开具正式发票。世博元公司已于2015年11月交付涉案房屋，张海平一直对涉案房屋实际占有并居住使用。因李利丰诉世博元公司房屋买卖合同纠纷一案，李利丰提出财产保全申请，一审法院2016年12月16日对涉案房屋保全查封，无人通知张海平。张海平于2019年8月方得知查封事宜，于2019年8月6日向一审法院提出书面执行异议，并提交相关证据，该院于2019年8月19日出具（2019）京0118执异221号执行裁定书驳回张海平的异议申请。张海平与世博元公司就涉案房屋在该查封之前存在合法有效的买卖关系，确系用于居住且实际占有，并已全额支付购房价款，张海平对被查封房屋享有足以排除强制执行的权益，应当停止执行。李利丰在一审中答辩称：不同意张海平的诉讼请求，本案属于执行异议之诉，法院应该审查的是执行行为，以及张海平是否有阻却执行的相关权利，李利丰依据生效的法律文书，有法院正常的执行程序，张海平的主张不应得到法院的支持，请求驳回张海平的全部诉讼请求。世博元公司在一审中答辩称：张海平购买涉案房屋属实，张海平已经交付房款220万元。涉案房屋大概于2015年11月交付给张海平。现在房子登记在张海平名下。因为没有验收。房产证现在还没有办理。一审法院认定事实如下：李利丰与世博元公司房屋买卖合同纠纷一案在审理过程中，一审法院依据李利丰所提财产保全申请，于2016年12月16日裁定对世博元公司开发的密云区某小区某号楼房一套予以查封。因涉案房屋尚未办理房屋产权初始登记手续，一审法院执行工作人员于2017年1月5日采取在涉案房屋所在单元门及涉案房屋门口张贴公告，并向涉案房屋所在物业公司送达协助通知书等方式，对涉案房屋予以查封。2016年12月20日，一审法院作出（2016）京0118民初456号民事判决：世博元公司于判决生效之日起十日内返还李利丰购房款30万元并赔偿利息损失（自2010年1月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；世博元公司于判决生效之日起十日内赔偿李利丰房屋涨价等损失2158800元。该案经二审判决维持原判后，李利丰于2017年4月10日提出执行申请，一审法院以（2017）京0118执1964号立案执行。该案进入执行程序后，诉讼中采取财产保全查封措施的，自动转为执行中的查封措施。2019年8月，案外人张海平对被查封的世博元公司名下房屋提出书面异议，一审法院于2019年8月19日作出（2019）京0118执异221号执行裁定书，裁定驳回案外人张海平的异议申请。张海平不服该异议裁定，于2019年9月3日向一审法院提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行。经查，张海平与世博元公司未签订书面的房屋买卖合同。世博元公司于2016年3月10日为张海平开具100万元房款的发票。张海平主张其实际向世博元公司交纳房款220万元，其中，95万元于2015年11月29日转账支付给张秀苹，另于2016年3月21日现金支取5万元给张秀苹，2016年3月23日现金支取120万元交给世博元公司。世博元公司的彭磊出庭表示其受世博元公司董事长王卫东的指派，于2016年3月26日在世博元公司会计室收取张海平交纳的现金120万元，并交给王卫东。张秀苹与一审法院电话联系时陈述称：2015年10月，王卫东从其处借款100万元，并将涉案房屋抵押给她，因涉案房屋不能办理抵押手续，王卫东将涉案房屋交付给其占有。2015年11月的一天，王卫东通知其到世博元公司会计室收钱，其在会计室见到张海平，并收取了张海平转账支付的95万元，当天，将世博元公司出具给她的契税、有线电视、可视对讲、取暖费、燃气初装费、维修基金、印花税、装修押金、信报箱费等收据交还给世博元会计室。后于2016年3月收到张海平给付的尾款5万元。现张海平持有上述收据，收据上张秀苹名字后手写添加张海平的名字。在一审法院审理过程中，张海平与张秀苹均认可，二人为亲姐弟关系。张海平为证明世博元公司销售涉案房屋实际收取的购房款要比开的发票多，提交了涉案房屋所在小区5个住户的大票或收据。张海平为证明其已经实际入住占有涉案房屋，提交了2016年9月其子女办理入学手续时教委的备案，并提交了其对涉案房屋装修的照片。关于装修时间，张海平表示其于2016年6月在涉案房屋铺了地板革、换窗户，放置电磁炉，中午带孩子在房屋内吃饭休息。2016年年底2017年年初正式装修，2017年5、6月份开始正式入住，但关于实际装修、入住的时间均未提供有效证据予以证明。在本案审理过程中，世博元公司表示涉案房屋至今未办理竣工验收手续，未办理产权初始登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议所指向的位于密云区某小区某号房屋，系世博元公司开发建设的房屋。案外人张海平对该房屋提出异议并主张权利，但其未向一审法院提供合法有效的书面房屋买卖合同，其提供的证据不能证明其与世博元公司之间达成的房屋买卖的价格，不能证明其已经按照约定支付了50%以上的价款，亦不能证明其现在对该房屋的占有系合法占有，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的情形，故对张海平要求停止对涉案房屋的执行的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回张海平的诉讼请求。本院二审期间，张海平、李利丰均未提交新的证据。世博元公司提交彭磊的证言，以证明张海平向世博元公司交纳购房款的过程。经审查本院认为，世博元公司提交的证言不符合《最高人民法院关于适用的解释》关于“新的证据”的规定，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系张海平作为案外人提起的执行异议之诉，故张海平应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行举证证明。本案执行标的系世博元公司开发建设的位于密云区某小区某号房屋。张海平主张其与世博元公司就执行标的达成的房屋买卖，但未提交书面房屋买卖合同，亦不能证明其已经按照约定支付了50%以上的价款，且系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。张海平提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的情形且其权利能够排除执行。综上，张海平提交的证据不能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对张海平要求停止对涉案房屋的执行的请求不予支持并无不当。张海平向本院提交调查取证申请，要求本院至涉案小区走访调查，该申请内容不属于人民法院应调查收集证据的事项，故本院对该申请予以驳回。综上所述，张海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张海平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年四月二十九日法官助理 赵 霄书 记 员 何昕燏书 记 员 李星月