济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初71号 原告：郑磊，男，1969年5月15日出生，汉族，住济南市 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，圣凯公司员工。 原告郑磊与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑磊、被告圣凯公司的委托代理人张太亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑磊向本院提出的诉讼请求：1.请求贵院判令被告圣凯公司支付原告郑磊拖欠的经营租金共计195008.24元（该款项自2017年8月1日起，计算至2020年8月31日）并支付利息（该利息以应付未付的托管经营租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从逾期付款之日起计算至本息全部清偿之日止）；2.请求贵院判令被告圣凯公司支付原告郑磊拖欠的材料款共计50338.4元，并支付利息（该利息以应付未付的材料款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从应付款之日起计算至本息全部清偿之日止）；3.本案诉讼费、保全费、公告费等一切相关费用均由被告圣凯公司承担。 事实与理由：原告郑磊与被告圣凯公司于2011年7月28日分别签订《委托经营管理协议》，合同期限为十年，自2010年9月1日至2020年8月31日为止。合同内容为原告郑磊将其名下位于济南市泺源大街29号圣凯财富广场商业广场某商铺委托给被告圣凯公司经营管理，被告圣凯公司每年按商铺总楼款为基数支付原告郑磊租金，租金于每年十月份支付。合同签订后，原告郑磊按照合同履行了相关义务，但被告圣凯公司自2013年12月1日开始拖欠租金，原告郑磊于2017年7月28日诉至法院，向被告圣凯公司索要截止至2017年7月1日的租金及相应利息，也经法院审理并做出（2017）鲁0102民初4886号民事判决书，支持了原告郑磊的诉讼请求。判决生效后，被告圣凯公司拒不履行判决确定的义务，原告郑磊又向贵院申请了强制执行，通过法院的执行工作，原告郑磊得以受偿，但自2017年8月1日起至今产生的租金被告圣凯公司依旧没有支付。另外，由于当时签订的托管协议时约定的租金过少，后经原、被告协商，以材料款为名目，由被告圣凯公司向原告郑磊出具了欠条，以分期偿还材料款的名目额外支付一部分租金，该费用同样于2013年12月1日起欠付，至今没有支付。 鉴于托管协议将于2020年8月31日到期，且被告圣凯公司拒不支付租金的意图明显，为避免诉累，原告郑磊申请法院判令被告向原告郑磊支付2017年8月1日起至判决生效之日止的租金及材料款，并提前支付自判决生效之日起至2020年8月31日的租金及材料款。 圣凯公司辩称，原告郑磊主张租金数额有异议。原、被告双方签订的《委托经营管理协议》中约定了租金支付时由被告圣凯公司扣除维修基金和楼宇保险（可参见被告圣凯公司提供的证据业主付款统计表及原告郑磊提供的《委托经营管理协议》）。 原告郑磊主张由被告圣凯公司承担全部诉讼费用，委托协议约定由败诉方承担合理部分，不能认定为全部承担。原告郑磊主张利息，双方没有明确约定，请求法院依法驳回。另外，涉案商铺所在项目已多年经营亏损，根本达不到委托协议约定的租金标准，委托协议本身已有失公平，请求法院予以综合考量。 关于原告郑磊材料款的诉求，被告圣凯公司认为《委托经营管理协议》没有关联性，请求予以驳回。由于该欠条形成历时已久，暂未查询到原始为何所签？因何产生？即使如原告郑磊所述是由于租金过低的弥补方式，那么怎么来证明租金过低？根据被告圣凯公司提供的证据场地租赁合同及吴庆华一案的资料，足以证实实际租金已远低于委托协议约定的租金，故请求法院根据实际情况依法驳回原告郑磊该项诉求。 近几年实体经济整体处于低迷状态，原告郑磊要求的租金是按购房款总额的7%、8%递增比例支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，被告圣凯公司负累较重。现阶段，被告圣凯公司已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况被告圣凯公司于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告郑磊委托人期间曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告圣凯公司设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告郑磊在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款的6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。 综合前述证据及答辩内容并结合项目经营实际情况，被告圣凯公司认为委托协议确实存在有失公平的情况，恳请法院根据实际情况及公平原则综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，结合庭审中的陈述，本院确认基本事实如下： 2011年7月28日，郑磊（甲方）与圣凯公司（乙方）分别签订《委托经营管理协议》，约定郑磊将其名下位于济南市泺源大街29号圣凯财富广场商业广场某商铺委托给圣凯公司经营管理，圣凯公司每年按商铺总楼款为基数支付郑磊租金，委托经营期限20年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止；租金计算方式为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十年按总房款的8%支付；租金每一年支付一次，每次租金支付时间于每年十月份；协议还约定：公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的六处涉案商铺总楼款共计826890元。 另查明，根据济南市历下区人民法院作出的（2017）鲁0102民初4886号民事判决书，圣凯公司支付郑磊2013年12月1日至2017年7月31日的租金，且郑磊认可应在一个年度的租金中扣除维修基金和保险费。目前，圣凯公司未支付2017年8月1日之后的租金。 2011年7月28日，圣凯公司向郑磊出具欠条六份，约定：因郑磊本人给圣凯公司配送设备材料，圣凯公司欠郑磊材料款分别为12024.12元、11642.92元、11642.92元、11873.24元、11489.49元、11489.49元；双方约定该材料款以每一年期限进行偿还，每年还付时间为十月份。圣凯公司主张欠条内容与《委托经营管理协议》并非同一法律关系。 以上事实有原告郑磊提交的《委托经营管理协议》、欠条及被告圣凯公司提交的付款业主统计表予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。根据《委托经营管理协议》约定，租金支付时间为“每年十月份”，而非“次年十月份”，故“每年十月份”应为租赁年度当年的十月份。因此，被告圣凯公司最迟应于2016年10月31日前支付2017年8月31日前的租金、2017年10月31日前支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金、应于2018年10月31日前支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，应于2019年10月31日前支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金。被告圣凯公司未按照合同约定向原告郑磊支付自2017年8月1日到2020年8月31日的租金，故被告圣凯公司应当按照协议约定应向原告郑磊支付拖欠期间的委托经营租金，协议约定的该段期间的租金为195008.23元（826890元×7%÷12个月×13个月+826890元×8%×2年）；应扣除的维修基金为总房款的2%分40年缴纳，即1274.79元（826890元×2%÷40年÷12个月×37个月），应扣除的保险费为403.3元。因此，被告圣凯公司应向原告郑磊支付2017年8月1日至2020年8月31日期间欠付的租金为193330.14元（195008.23元-1274.79元-403.3元）。对原告郑磊主张的租金超出上述部分的金额，本院不予支持。 对于原告郑磊主张的利息损失，因被告圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给原告郑磊造成一定的经济损失，故被告圣凯公司应向原告郑磊支付相应的利息损失。 对于原告郑磊依据2011年7月28日的欠条要求被告圣凯公司支付材料款的诉讼请求，根据欠条的记载，该费用为材料款，而非租金，原告郑磊未提交证据证明欠条所涉款项与本案房屋租赁合同有关，故该欠条在原、被告之间形成的债权债务与本案房屋租赁并非同一法律关系，本案不予合并审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑磊2017年8月1日至2020年8月31日的租金193330.14元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑磊所欠租金的利息(分别以4778.19元、57338.05元、65606.95元为基数，分别自2016年10月31日、2017年10月31日、2018年10月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以65606.95元为基数，自2019年10月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 三、驳回原告郑磊超出部分的诉讼请求； 四、驳回原告郑磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4980元，减半收取2490元，由原告郑磊承担522元，被告山东圣凯置业有限公司承担1968元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  姚文辉 二〇二〇年四月三日 书记员  姚目远