四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终30号 上诉人（原审被告）：成华区欧记大味生态火锅店，住所地四川省成都市成华区站北东街125号附4.5号。 经营者：欧燕。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄毅，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都市干道建设指挥部，住所地成都市金家坝街。 法定代表人：郑尚钦，职务指挥长。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李远拓，四川君合律师事务所律师。 原审被告：彭建，男，汉族，1964年8月4日出生，住四川省蒲江县。 上诉人成华区欧记大味生态火锅店（以下简称欧记大味火锅店）因与被上诉人成都市干道建设指挥部（以下简称干道指挥部）、原审被告彭建房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。彭建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 欧记大味火锅店上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1633号民事判决，改判驳回干道指挥部一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。干道指挥部与彭建无租赁关系，与欧记大味火锅店建立事实租赁关系。欧记大味火锅店一审中举证提交火锅店负责人欧燕及其配偶黄毅支付房屋、物管费的凭证，可以印证欧记大味火锅店是实际承租人。虽然欧记大味火锅店没有与干道指挥部直接签署房屋租赁合同，但是物管公司早已知悉欧记大味火锅店为实际经营者，物管公司开具的收据载明付款人为欧记大味火锅店，同时，在2018年7月2日干道指挥部负责人周勇与黄毅等其他商户的沟通记录中，欧记大味火锅店也向干道指挥部告知欧记大味火锅店为实际经营者。故干道指挥部向彭建寄发、张贴催款函等相关文书通知行为无效。作为实际承租人，欧记大味火锅店从未收到干道指挥部针对欧记大味火锅店的催款通知、搬离通知。故干道指挥部无权直接要求欧记大味火锅店搬离；二、一审法院证遗漏采信欧记大味火锅店提交的重要证据。首先是欧记大味火锅店与物管经理王小林的聊天记录及录音，该证据证明干道指挥部知晓欧记大味火锅店是实际经营者，应向欧记大味火锅店寄发文书。其次，欧记大味火锅店递交了2018年7月2日干道指挥部委派负责人周勇与众多商户的录音及文字沟通记录，周勇召集商家开会的照片、签到表，2019年3月1日在双水碾派出所调解的签到表、视频录音录像。该组证据充分证明了周勇的身份即能够代表干道指挥部，在2018年7月2日周勇明确表达出从2018年第二季度开始不交费用的意思表示，并且在2019年3月1日双水碾派出所的此次调解的录音中，周勇发言表明过其本人没有说过不交租金这回事，说明其参加了2018年7月2日与商家的见面沟通，但事实上，在2018年7月2日周勇明确表达出从2018年第二季度开始不交费用的意思表示。干道指挥部委派相关负责人周勇出面处理相关事宜，对欧记大味火锅店等其他商家作出的相关意思表示，其法律后后果应当归属于干道指挥部承担，即从2018年笫二季度开始之后不交租金（占用费）；三、不论2018年8月1日还是2018年8月17日，欧记大味火锅店与干道指挥部的物管经理联系，还是2018年8月21日干道指挥部安排法务组与欧记大味火锅店见面沟通，均没有要求欧记大味火锅店搬离的意思表示，故干道指挥部不能直接解除与欧记大味火锅店的租赁关系；四、因疫情特殊时期，应免除欧记大味火锅店的租金，根据成府发（2020）3号文件第18条的规定，干道指挥部是国有单位，应按照文件的规定相应减免；五、2019年3月17日，干道指挥部或者与其合作的施工队伍，在租赁合同纠纷尚未终审判决的情况下，擅自打开了欧记大味火锅店的租赁房屋，在未提前告知的情况下对部分租赁区域进行全面拆除，侵害了欧记大味火锅店的所有权，欧记大味火锅店保留起诉的权利。 干道指挥部答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，未遗漏任何证据，是否采信证据系一审法院的自由裁量权。对于拆迁事件，不是干道指挥部的行为，而是签订合同的施工单位的私自行为，是施工单位信息有误导致，不是有意为之，欧记大味火锅店可以另案起诉追究责任。对于疫情影响的问题，本案不适用不可抗力和情势变更原则，延迟履行之后发生的不可抗力事由不能产生免除责任的后果，请求驳回上诉、维持原判。 彭建未作答辩。 干道指挥部向一审法院起诉请求：1、确认干道指挥部、欧记大味火锅店、彭建房屋租赁合同关系已于2018年8月1日解除，判令欧记大味火锅店、彭建立即腾退租赁房屋；2、判令欧记大味火锅店、彭建向干道指挥部支付从2018年4月1日至2018年10月31日的租金354048.66元；3、判令欧记大味火锅店、彭建向干道指挥部支付从2018年11月1日起至腾退租赁房屋之日止的房屋占用费303470.28元（暂计算至2018年12月31日）；4、判令欧记大味火锅店、彭建向干道指挥部支付从2018年4月1日起至返还租赁房屋之日止的违约金共计249452.34元（暂计算至2018年12月31日）。 一审法院认定事实：2016年12月28日，干道指挥部（出租方甲方）与彭建（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：“第一条租赁房屋概况1.1房屋位置：本合同租赁房屋位于成都市成华区。1.2租赁面积：乙方承租该房屋的建筑面积为1331.01平方米。……第三条租赁期限3.1租赁期1年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止。……第四条租赁房屋的租金、递增标准、支付方式4.1初始租金单价（按建筑面积计算）：房屋初始租金标准为38元／平方米／月（大写：叁拾捌元／平方米／月）。具体租金标准如下：2017年1月1日-2017年12月31日，50578.38元／月。本合同租金不含物业管理费，物业管理费由乙方向物业管理单位另行缴纳。……4.3付款方式：租金每3个月支付一次，合同签订后当日，乙方应付清第一期房屋租金（即从2017年1月1日-2017年3月31日，151735元，以后的租金，按照先缴租金后使用的原则，乙方应在前一个支付期到期前一个月内将下个支付期的租金通过银行转账支付到甲方指定账户。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、履约保证金及其他费用。）……第十一条违约责任11.1乙方有下列情形之一，视为违约：11.1.1乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金；11.1.2乙方未按本合同规定的时间支付水、电、气、管理费；当乙方违约时，按以下方式承担违约责任：（1）逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款3‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权解除合同并收回房屋。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按拖欠金额承担每日3‰的逾期付款违约金，直至乙方付清全部租金为止。因乙方原因致本合同解除的，乙方已缴纳的履约保证金和租金不予退还，乙方自行承担装修损失。若乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自逾期之日起至乙方全额支付拖欠款项之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款3‰的违约金。……11.3租赁合同如因期满或其他原因终止（或解除），乙方逾期一周不搬迁的，视为乙方放弃房屋内财物的所有权，甲方有权在逾期两周后，对房屋内的财物进行处置，因此所产生的费用由乙方承担。同时，乙方在合同终止或解除后占用房屋期间，应按照本合同约定最近一期日租金的3倍向甲方支付占用期间租金。若经甲方通知后乙方仍拒绝搬迁的，甲方有权自行或通知物业管理单位采取停水、停电、加锁等权利自救措施。……第十三条通知送达甲方对乙方的通知可以向乙方直接送达，也可以采用下列任何一种方式向乙方进行送达，乙方均予以认可：……13.2甲方可以在租赁房屋房门上张贴通知的方式送达，甲方张贴的当日即视为送达。……”庭审中，彭建称该《租赁合同》并非其本人签署，欧记大味火锅店的员工黄毅称其以彭建名义签署该份合同，案涉房屋的实际占有使用人系欧记大味火锅店。在上述《租赁合同》到期后，干道指挥部与欧记大味火锅店未再续签《租赁合同》，但欧记大味火锅店仍继续实际占有使用案涉房屋，并且按照每月50578.38元的租金标准支付至2018年3月31日止，干道指挥部在收取每月租金后出具相应收款凭证。2018年4月1日后，欧记大味火锅店停止支付租金但继续占有使用案涉房屋至今。干道指挥部当庭对上述情况均予以认可。 一审同时查明，2014年1月5日，干道指挥部与彭建签订了《租赁合同》将案涉房屋承租给彭建经营吴铭火锅店，租赁期限为2014年1月1日-2016年12月31日。2014年11月2日，案外人吴涛、许绍元与黄毅、彭建签订了《转让协议书》，载明：“位于成华区站北东街125号彭记吴铭火锅店，原法人代表彭建，实际股东为吴涛10%、黄毅30%、许绍元30%、彭建30%。现于2014年11月1日转让给黄毅一人，实付现金30万元，彭建10万元、许绍元10万元、黄毅10万元。其中董事长吴涛将转让金无偿赠送给其他3人。原债权债务由黄毅一人全权承担，与原股东及法人代表无关，以及以后经营的房租、水电气、税收、物管费、贷款及其他一切债权债务由黄毅一人承担。”欧记大味火锅店员工黄毅于2014年11月3日出具情况说明，载明：“城投集团及物业部：位于成华区站北东街125号吴铭火锅由彭建签订的租赁合同及员工宿舍租金及所有水电气，从2014年10月1日起的所有费用由黄毅承担交纳，以后与彭建无关。承诺人：黄毅，2014年11月3日。”。 一审另查明，2018年8月1日，干道指挥部通过在欧记大味火锅店房门张贴的方式发出《通知书》，载明：“彭建：你与我部于2016年12月28日签订了（成干资租北字2017-2号）《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定你自愿承租我部位于成都市，面积为1331.01㎡。租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，目前你与我部之间的合同已经到期，你方一直使用该商铺至今。因怡北商住楼修建时间久远，房屋陈旧，需要进行整体维修改造。因此，我部现正式通知你：1、终止我部与你之间存在的一切法律关系，且我部将不再与你续签房屋租赁合同。2、请你于2018年10月31日前腾退该商铺，请在搬离前及时结清房屋腾退交接前占用费、物管费以及水电气费。3、如果你逾期搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我部有权自行收回房屋并清理。清理时，不会保管你的剩余物品，所有物品也将做废品处理。4、如你与我部因合同终止事宜发生纠纷，我部将通过法律途径解决，并要求你承担相应损失。特此通知！”。欧记大味火锅店在收到上述通知书后仍占有使用案涉房屋至今，并未交纳租金。 一审法院认为，欧记大味火锅店在《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期到期之后，仍然继续实际占有使用案涉房屋，其虽未与干道指挥部签订书面房屋租赁合同，但仍按照原《房屋租赁合同》的租金标准按时足额向干道指挥部缴纳房租，干道指挥部亦收取了欧记大味火锅店交纳的案涉房屋租金并出具了相应收款凭证，则双方形成了事实上的房屋租赁关系。欧记大味火锅店承租了案涉房屋，则应按时足额缴纳租金，其自2018年4月1日起欠付租金至今，现干道指挥部诉请欧记大味火锅店支付租金的主张，具有法律和事实依据，一审法院予以支持。因双方并未约定房屋租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，干道指挥部于2018年8月1日在欧记大味火锅店张贴了《通知书》，要求欧记大味火锅店在2018年10月31日之前腾退房屋，干道指挥部给予了欧记大味火锅店3个月的合理期限，故一审法院认为干道指挥部与欧记大味火锅店之间的房屋租赁关系应当在合理期限到期之日即2018年10月31日已解除。综上，干道指挥部要求欧记大味火锅店支付自2018年4月1日起至2018年10月31日止房屋租金354048.66元的主张，于法有据，一审法院予以支持。 关于本案房屋占用费问题，由于干道指挥部与欧记大味火锅店的房屋租赁关系已于2018年10月31日解除，但欧记大味火锅店仍未腾退案涉房屋，并实际占有使用该案涉房屋，理应支付房屋占有费。现干道指挥部诉请欧记大味火锅店支付从2018年11月1日至房屋腾退之日止房屋占用费的主张，具有法律和事实依据，但其主张房屋占用费的计算标准为日租金的三倍，该标准明显过高，故一审法院结合诉争前双方交收房屋租金的实际情况及干道指挥部的主张确定按照双方形成事实房屋租赁关系期间交收的房屋租金标准即每月50578.38元，从2018年11月1日至租赁房屋腾退之日止计算房屋占用费。关于本案违约金的问题，因干道指挥部与欧记大味火锅店仅存在事实上的房屋租赁关系，双方并未签订书面《房屋租赁合同》，亦未约定相关违约金，故一审法院对干道指挥部要求欧记大味火锅店支付违约金的主张不予支持。关于干道指挥部要求彭建支付上述案涉房屋的租金及房屋占用费的主张，因彭建并非案涉房屋的实际占有使用人，其并未与干道指挥部形成事实上的房屋租赁关系，且干道指挥部并未提供与彭建建立房屋租赁关系的其他有效证据，对干道指挥部诉请彭建承担案涉房屋租金及占用费的主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、干道指挥部与欧记大味火锅店的房屋租赁关系于2018年10月31日解除，欧记大味火锅店于判决生效之日起30日内腾退位于成都市成华区房屋，并交还给干道指挥部；二、欧记大味火锅店于判决生效之日起10日内向干道指挥部支付从2018年4月1日至2018年10月31日止的房屋租金354048.66元；三、欧记大味火锅店于判决生效之日起10日内按照每月50578.38元的标准向干道指挥部支付从2018年11月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费；四、驳回干道指挥部的其他诉讼请求。如果欧记大味火锅店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12870元，减半收取为6435元，保全费5000元，由欧记大味火锅店承担6861元，由干道指挥部承担4574元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院二审期间，欧记大味火锅店提交了《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告第2号文》与成府发（2020）第3号文，拟证明由于疫情发生后的特殊情况，欧记大味火锅店支持国家防疫措施，属于不可抗力，不应该支付2、3、4月的租金。干道指挥部对文件的真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联性。本院确认上述文件的真实性、合法性，能否达到欧记大味火锅店的证明目的将在本院认为中具体阐述。欧记大味火锅店又提交了2019年3月17日施工队伍破坏租赁房屋的现场照片，拟证明干道指挥部不诚信，导致租赁房屋现场有损失，应立即停止施工。干道指挥部认为真实性无法确认，也与本案无关。本院认为该组证据与本案争议无关联性，本院不予采信。 本院认为，根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审的争议焦点是：一、案涉租赁合同是否已经解除？二、欧记大味火锅店是否应当承担2018年第二季度之后的租金（占有使用费）?三、疫情影响期间的租金（占有使用费）是否应当减免？ 对于租赁合同解除的问题。本院认为，2016年12月28日，欧记大味火锅店以彭建的名义与干道指挥部签订《房屋租赁合同》，欧记大味火锅店未得到彭建的授权，彭建亦明确不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，《房屋租赁合同》对彭建不产生约束力，该合同成立于干道指挥部与欧记大味火锅店之间。租赁期限届满后，欧记大味火锅店继续使用租赁房屋，干道指挥部继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，各方之间的租赁合同继续有效，但为不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。在本案中，干道指挥部按照合同约定的通知方式发出了解除通知，并给予了3个月的期限，符合法律的规定。欧记大味火锅店抗辩认为干道指挥部通知合同解除的对象是彭建，不能产生通知的效力，但欧记大味火锅店明知自己系冒用彭建名义签约，应当清楚该解除通知的指向，本院对其抗辩理由不予采信，一审法院对于合同解除的时间认定正确。 对于租金（占有使用费）的问题。本院认为，租赁合同于2018年10月31日解除，欧记大味火锅店未履行交还租赁房屋的义务，仍在继续使用租赁房屋，应当支付占有使用费。欧记大味火锅店主张2018年7月2日干道指挥部委派的负责人周勇在协调的过程中承诺免除2018年第二季度之后的占有使用费，干道指挥部否认周勇是干道指挥部的工作人员，其无权代表干道指挥部作出承诺。本院认为，收取租金（占有使用费）是干道指挥部作为出租人的主要权利，除非有明确的授权或约定，或者权利人事后追认，其他人作出放弃租金（占有使用费）的承诺不能约束干道指挥部，而欧记大味火锅店提供的证据不足以证明周勇是干道指挥部的负责人或者得到明确的授权，故欧记大味火锅店的该项上诉理由不能成立。 对于受疫情影响减免租金（占有使用费）的问题。本院认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，但租赁合同于2018年10月31日即已解除，欧记大味火锅店未履行交还租赁房屋的义务在先，而新冠肺炎疫情发生在后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，欧记大味火锅店以疫情属不可抗力为由要求减免占有使用费，本院不予支持。 综上所述，欧记大味火锅店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12870元，由成华区欧记大味生态火锅店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年四月十三日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡