湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终543号上诉人（原审原告）：谭银娥，女，1982年9月17出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地邵东县东风路13号。法定代表人：刘**，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾仲红，男，系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：赵月娥，女，系该公司员工。上诉人谭银娥因与被上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称泽祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭银娥上诉请求：撤销一审判决书第一项，改判泽祥公司按谭银娥已付购房款万分之二/日的标准向其支付违约金，并由泽祥公司负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：泽祥公司逾期交房给谭银娥造成的损失既有房屋租金损失，也有逾期交房期间泽祥公司无偿占有已付购房款的利息损失，故按已付购房款的万分之二/日的标准计算违约金并不偏高，无需调整。一审判决的违约金折算成年利率仅1.71%，远低于全国银行间同业拆借中心公布的报价利率。一审判决依照江南明珠项目住房租金评估意见作为判决依据不合理，亦不合法。江南明珠小区的地段位置、交通等不如涉案小区，故不能作为租金计算的参考。综上所述，请求二审法院依法改判。泽祥公司辩称：按已付购房款日万分之二的标准计算违约金明显过高，一审法院予以调整有法律依据。江南明珠租房租金的鉴定报告在一审法院处理其他商品房销售合同纠纷的系列案时已经采信，且相关判决已生效，故一审法院参照生效判决确定的江南明珠租房租金处理本案符合法律规定。因此，谭银娥的上诉理由不能成立。谭银娥向一审法院起诉请求：要求判令泽祥公司继续履行合同约定的交房义务；判令泽祥公司以284679元为基数，按照日万分之二向谭银娥支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金；判令泽祥公司退还谭银娥水电开户费用4460元；泽祥公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年9月7日，谭银娥与泽祥公司签订《商品房买卖合同》，谭银娥向泽祥公司购买由泽祥公司开发的“华泽东风阁”第1栋901号商品房，建筑面积100.23平方米，总价款284679元。合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件三约定：水、电、收视、燃气开户的相关费用住户自理，按政府当时收费标准收取。合同签订后，谭银娥已按约定付清全部房款及相关税费，但泽祥公司未按约定时间交付房屋。2019年9月27日，泽祥公司通知谭银娥收房，但谭银娥认为该涉争房屋未达到双方约定的交付条件，泽祥公司应承担逾期交付房屋的违约责任，双方酿成纠纷。参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为3.99元/m2/月。因中央环保督查，邵东的沙场、石料厂、砼搅拌站、砖厂等均停产整顿，该涉争房屋的建设停工45天。一审法院认为：涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。谭银娥已付清购房款，而泽祥公司没有严格按合同约定的期限交房，根据查明的事实，涉案商品房尚未达到双方约定的交房条件，泽祥公司应自2018年10月2日起承担延期交房的违约责任。泽祥公司于2019年9月27日通知谭银娥验收房屋时，房屋已达到验收标准，因此，泽祥公司的违约期间应自2018年10月2日至2019年9月27日，但在这期间，因环保督查造成的停工45天符合合同约定的可予以延期的情形，应予以剔除，泽祥公司违约天数共计为315天。泽祥公司辩称的其他可以延期交付房屋的情形应属于正常的商业风险。泽祥公司构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第十条规定，逾期60日后，按日支付已付房价款万分之二的违约金，但泽祥公司逾期交房给谭银娥造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为3.99元/m2/月。由于合同中所约定的违约金是该租金的4倍多，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失的规定，涉案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，泽祥公司关于违约金的约定偏高的辩解理由成立，其请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……的规定，鉴于涉案所交付的商品房为毛坯房，参照邵阳天勤资产评估事务所作出的江南明珠项目住房租金价值评估鉴定意见书，酌情确定涉案商品房日租金为13.33元（3.99元/m2/月×100.23m2÷30天），泽祥公司逾期交房所要承担的违约金为：13.33元／天×315天×（1＋30%）倍＝5458.63元。双方在合同附件三中约定水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法予以认可，故对谭银娥要求泽祥公司退还其支付的水电开户费用4460元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、泽祥公司在判决书生效之日起15日内向谭银娥支付逾期交房的违约金5458.63元；二、驳回谭银娥的其他诉讼请求。案件受理费414元，减半收取207元，由泽祥公司负担。二审中，泽祥公司向法院提交了邵东市住建局证明等四份证据，谭银娥对该四份证据的真实性均无异议，故本院均予以采信。本院二审查明的事实与一审认定事实的一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中对一审认定的交房时间没有异议，本案无需再判令泽祥公司履行交房义务。谭银娥上诉提出，一审判决调整逾期交房违约金不当，参照的江南明珠小区租金标准确定违约金不合理。经审查，谭银娥支付的购房款为284679元，依照双方合同约定的逾期交房违约金计算标准即按已付房价款的日万分之二计算，泽祥公司每月需支付谭银娥的违约金为1708元。因房屋的主要功能与属性为居住，逾期交付给房屋买受人带来的损失主要是买受人需另行租房居住而产生的房屋租金。本案中，双方约定的违约金明显高出邵东同地段的住房租金水平，故一审法院据此进行调整并无不妥。一审法院参照同地段和住房品质相同的江南明珠小区的租金标准，酌定泽祥公司支付的违约金标准基本符合该地段住房租金的整体水平，谭银娥提出一审判决调整逾期交房违约金不当的理由不能成立。综上所述，谭银娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由上诉人谭银娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十八日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……