德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初155号 原告：寇高，男，汉族，1991年2月2日出生，住陕西省咸阳市淳化县。 委托诉讼代理人：张金武，山东亿兴律师事务所律师。 被告：崔建锋，男，汉族，1971年6月2日出生，住德州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。 原告寇高与被告崔建锋房屋租赁合同一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇高委托诉讼代理人张金武，被告崔建锋委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寇高向本院提出诉讼请求1、依法解除寇高与崔建锋2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令崔建锋退还寇高租赁费、物业管理费44500元，并向寇高支付违约金8万元；3、由崔建锋承担诉讼费用。事实与理由：2019年8月5日寇高因业务需要与崔建锋签订《房屋租赁合同》，合同约定：崔建锋将董子文化街博文街27号商住楼的2层和3层出租给寇高，租赁期限为三年（自2019年8月5日-2022年8月4日）；租金为每年8万元，逐年递增1万元；合同还约定：崔建锋不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，寇高可以解除合同；崔建锋因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付寇高本年度的全部租金，崔建锋除应按照约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；崔建锋有义务协助寇高进行装修外挂楼梯安装、门头装饰等事宜。合同签订后寇高依约支付给崔建锋半年房屋租赁费4万元、物业费4500元。因涉案楼房一二三层共同楼梯通道，崔建锋独立在一楼经营字画，寇高需要独立通行通道，崔建锋同意并协助寇高安装外挂楼梯，由于崔建锋没有房屋产权，安装外挂楼梯过程中被物业公司阻止，不允许寇高安装。寇高只能和崔建锋共用楼梯和通道。但是，崔建锋却不允许寇高通行，多次把寇高和公司员工反锁楼内，为此寇高报警三次。因崔建锋没有产权，寇高不能安装外挂楼梯，崔建锋也不允许寇高通行，致使寇高不能实现租赁房屋使用的目的，崔建锋的行为严重侵害了寇高的合法权益，故诉至法院请依法判决。 崔建锋辩称，寇高的诉求没有任何事实依据与法律依据，恳请法院驳回除崔建锋同意解除《房屋租赁合同》以外的其他诉讼请求。崔建锋有充分的证据证明对涉诉房屋有着合法的承租权和转租权，同时也有充分的证据证明根本不存在寇高所说的不能依约安装外挂楼梯的情形，因此，崔建锋根本不存在违约情形，根本原因是寇高无力经营，有意毁约。 寇高围绕诉讼请求，依法提交证据证据一、《房屋租赁合同》一份。证据二、中国农业银行德州经济技术开发区支行出具的《超级柜台客户回执一份》。证据一、二共同证明双方存在房屋租赁合同关系，寇高已经向崔建锋支付了半年的房租及物业费，崔建锋没有合法产权，不能出租。证据三、《装修施工合同》一份，证明寇高为独立通行而在租赁房屋安装外挂楼梯的事实。证据四、《网格布线合同》一份，证明寇高为充分利用租赁房屋而安装无线网络设备的事实。证据五、宋官屯派出所出具的《出警证明》一份。证据六、视听资料一份。证据五、六共同证明：崔建锋曾于2019年8月29日将寇高反锁在租赁房屋中，导致寇高租赁房屋的目的不能实现。证据七、解除合同通知书一份。证据八、视听资料一份。证据九、寇高与崔建锋聊天记录截图一张。证据十、视听资料一份。证据七、八、九、十共同证明：寇高已经向崔建锋发出了解除租赁合同关系的意向。并搬离了租赁的房屋。经质证，崔建锋对证据一、二的真实性无异议，但该证据只是合同的约定不能作为违约的证据。对证据三、四的真实性无法确认，且两份证据均与本案无关联性。无法证明崔建锋违约的事实。对证据五的真实性无异议，但只能证明双方发生争执，无法证明崔建锋违约。因双方合同中从未约定有走室内楼梯的约定，更没有24小时陪同寇高走室内楼梯的义务。对证据七的真实性无法确认，且与本案无关联性。因该案诉讼请求解除合同，崔建锋在庭审中已经同意此诉求。对证据六、八、九、十的真实性无法确认，且与本案无关。崔建锋为反驳寇高的主张，提交反驳证据一，房屋租赁合同及证明各一份。证明崔建锋对涉诉房屋有合法的使用权及转租权。证据二，证明一份（2020年3月11日的证明）。证明根本不存在不能安装外挂楼梯，影响履约的情形，是寇高在有意毁约。寇高对崔建锋提交的证据一的真实性无异议，但是根据该合同该约定，崔建锋不能对房屋进行改造，如果需要装修也需要征得业主的同意。恰恰能证明崔建锋没有独立的产权，不能单独允许寇高进行改装及装修。对2019年7月10日的证明，真实性无异议。但仅能够证明崔建锋可以转租。对证据二的2020年3月11日的证明，真实性无异议，但是该证明是事后补写，同时也能够证明业主不同意寇高安装外挂楼梯的事实。 对寇高提交的证据本院认定如下：证据一、二崔建锋对证据的真实性无异议，可以证实寇高与崔建锋双方签订房屋租赁合同，寇高向崔建锋缴纳半年的租金及物业费计44500元，本院予以认定；证据三、证据四系施工合同两份，可以证实寇高为履行租赁合同而做的准备工作，本院予以采信；证据五、六可以证实寇高与崔建锋在履行合同过程中发生纠纷，公安机关接警后依法处置，本院予以采信；证据七、八、九、十与本案不具备关联性，本院不予采信。对崔建锋提交的证据本院认定如下：崔建锋提交的两份证据可以证实崔建锋对案涉房屋具有转租权，在履行案涉合同过程中对合同约定的安装外挂楼梯，征得了出租人的同意，该证据本院予以认定。 根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年8月5日，寇高与崔建锋签订《房屋租赁合同》，约定崔建锋将承租的位于德州经济技术开发区租赁给寇高使用，租赁期限为2019年8月5日至2022年8月4日，三年租金分别为80000元、90000元、100000元，本合同签订后寇高向崔建锋指定账户缴纳半年租金40000元。崔建锋因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付寇高本合同租金本年度的全部租金。合同另约定崔建锋有义务协助寇高进行装修外挂楼梯安装，门头装饰等事宜。2019年8月6日，寇高向崔建锋指定账户汇入半年租金40000元及物业费4500元。双方在履行合同过程中发生纠纷。寇高要求解除双方间的租赁合同，崔建锋表示同意。 本院认为，寇高与崔建锋所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。合同成立后双方均应依照合同约定履行义务。现寇高要求与崔建锋解除双方间的租赁合同，崔建锋表示同意，对寇高该项诉讼请求本院依法予以支持。关于寇高第二项诉讼请求，寇高认为双方履行合同过程中发生争议的原因是无法与崔建锋共用同一条楼梯通道，崔建锋也无法协调物业公司协助寇高安装外挂楼梯，导致合同目的无法实现，从而崔建锋应当依照合同约定承担违约责任。从崔建锋提交的德州董子文化街文化产业发展有限公司出具的证明看，寇高并非不能安装外挂楼梯，而是原设计方案妨碍案涉建筑主体横梁而被阻止，该公司同意寇高在修改方案后在安全部位另外安装外挂楼梯。虽然寇高认为该证明系后补出具，但不能据此否认崔建锋对安装外挂楼梯所尽履约义务。由此可以认定崔建锋在履行合同过程中尽到了协调、协助义务。因此寇高的第二项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除寇高与崔建锋之间的《房屋租赁合同》； 二、驳回寇高其他诉讼请求。 案件受理费456元，由寇高、崔建锋各承担228元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  杨东宝 二〇二〇年四月十日 书记员  郑瑞雪