湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4126号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘仁杰，男，1967年9月27日出生汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：林奇伟，湖南祈安律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈承钦，女，1985年7月25日出生汉族，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：任志军，湖南思阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉被告）：陈石虎，男，1984年1月11日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：任志军，湖南思阳律师事务所律师。第三人：岳阳房博士房地产经纪有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区青年中路与白杨坡路交汇处高山巷华城国际七楼。法定代表人：王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志标，男，系该公司交易中心经理。陈承钦与陈石虎、潘仁杰房屋买卖合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法作出了（2017）湘0602民初6117号民事判决。潘仁杰不服，向本院提起上诉。本院审理后于2019年3月18日作出了将该案发回重审的（2018）湘06民终3076号民事裁定。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2019年4月1日重审立案后，依陈石虎的申请，追加岳阳房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士）为本案第三人。该院重审后于2019年8月21日作出了（2019）湘0602民初1976号民事判决。潘仁杰、陈承钦与陈石虎均不服，均向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，书面审理了本案。本案现已审理终结。潘仁杰上诉请求：一、撤销一审判决的第三项并改判由陈承钦、陈石虎返还购房款435000元，并按照年利率12%标准支付自2017年3月5日起至债务清偿之日止的利息；二、撤销一审判决的第四项并改判由陈承钦、陈石虎返还连带赔偿损失423608.8元；三、陈承钦对本案所有偿还义务承担连带清偿责任。事实和理由：一、一审判决对相关损失项目及金额认定错误。1、上诉人于2017年3月5日就已经支付了购房款，一审判决认定利息的起算时间与事实不符，且认定年利率标准明显过低，至少应按年利率12%标准支付自2017年3月5日起至债务清偿之日止的利息；2、上诉人遭受的损失包括房价上涨预期收益、租房费用、误工损失、空调和不锈钢门的购置费、租车交通费、诉讼担保费用等。一审法院仅认定房价上涨逾期收益和空调购置费，于法无据。一审判决认定陈承钦、陈石虎承担70%的损失赔偿责任，亦于法无据，本案完全系陈承钦、陈石虎恶意毁约导致，至少应连带赔偿损失的80%；三、陈石虎在用案涉房屋购房款还贷时，陈承钦应当知道陈石虎与上诉人签订买卖合同的事实，上诉人代为支付的相关赎楼款项，是对陈承钦、陈石虎共同债务的清偿，故陈承钦应对上诉人的全部损失承担连带赔偿责任。陈石虎、陈承钦辩称，一、潘会杰请求按年利率12%的标准支付自2017年3月5日起至债务清偿之日止的利息无法律依据。2017年3月5日潘会杰仅支付了10000元定金，其余是2017年8月5日支付；二、潘仁杰的损失和预期升值不应计算到2019年6月1日，应计算至由陈承钦明确表示不同意出售房屋的时间节点即2017年9月3日。至于潘会杰的房屋租赁费、误工损失等均系由其本人计算，无事实和法律依据，房屋的预期升值应遵循预期规则，不应超过100000元。潘仁杰要求陈承钦共同承担80%的损失更是没有依据；三、陈承钦一直不知道陈石虎与潘仁杰的房屋买卖关系，故不应承担预期损失。房博士没有陈述答辩意见。陈石虎、陈承钦共同上诉请求：一、改判一审判决的第三项为：其中10000元定金款由房博士返还潘仁杰，撤销一审判决第三项中“并按照年利率6%标准支付自2017年8月8日起至债务清偿之日止利息”；二、改判一审判决第四项为：陈石虎与房博士共同向潘仁杰赔偿违约损失不超过80000元；三、诉讼费、财产保全费、评估费等费用由三方合理分担。事实与理由：1、潘仁杰共计收取了435000元。其中房博士收取了10000元，上诉人已明确要求房博士返还10000元，故房博士应返还定金款10000元；2、一审法院认定潘仁杰房屋可得利益损失为462300元明显不当，潘仁杰的预期损失不应当超过100000元。本案陈承钦已于2017年9月3日向潘仁杰发出《情况说明》，此时点应作为合同无法履行的确定点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的预期升值价值，对买受人的可得利益损失进行赔偿。而本案评估公司作出房地产评估报告时，距离前案一审时间已近现年，房屋价格的大幅上涨已超过一般人的合理预期，以此时间节点作为预期升值可得利益明显不合理。最高人民法院发布的类似相关典型案例也可作为参照；3、一审法院认定的购房款利息与房屋预期升值可得利益是重复计算潘仁杰的损失；4、一审法院已经认定房博士在案涉房屋买卖过程中存在过错，且上诉人事实上已经明确要求房博士共同承担潘仁杰的损失，故一审法院对房博士的民事责任不予处理，是人为增加诉累。潘仁杰辩称，1、本案审理的是答辩人与陈石虎、陈承钦之间的房屋买卖合同，第三人应按居间合同承担责任，且答辩人亦未放弃要求第三人承担责任，故本案并不影响权利人另行主张权利；2、一审法院对房屋的预期升值、损失计算合理合法，相关判例不适用于本案；3、陈承钦至今未与潘仁杰进行过任何沟通联系，潘仁杰也未直接收到过陈承钦任何解除合同的意思表示，陈承钦与陈石虎均系恶意逃避合同责任，应连带赔偿答辩人的损失；4、一审法院并未重复计算答辩人的损失。房博士辩称，第三人只是居间方，房博士收取的10000元只是作为物业预留金由第三人代为保管。居间合同对于违约责任的处理有明确约定，故第三人不认可陈承钦、陈石虎的上诉请求。陈承钦向一审法院起诉请求，确认陈石虎和潘仁杰之间签订的房屋买卖合同无效。潘仁杰向一审法院反诉请求：1．确认诉争房屋买卖合同有效；2．判令陈承钦、陈石虎继续履行合同，将诉争房屋过户登记至潘仁杰名下，并承担延期履行的全部责任；3．陈承钦、陈石虎承担全部诉讼费用。案件发回重审后，潘仁杰于2019年4月12日将反诉请求变更为：1．解除诉争房屋买卖合同；2．陈承钦、陈石虎赔偿潘仁杰各项损失共计111.7531万元；3．陈承钦、陈石虎承担全部诉讼费用。诉讼过程中，潘仁杰于2019年8月5日将赔偿金额变更为116.6631万元。一审法院认定的事实：陈承钦和陈石虎系夫妻关系，位于岳阳市巴陵尚都8栋1202号、不动产权证号为湘（2017）岳阳市不动产权0012922号房屋（以下简称1202号房屋）是两人的夫妻共同财产。2017年3月5日，经第三人房博士居间介绍，陈石虎、被告（反诉原告）潘仁杰、房博士三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈石虎将1202号房屋以68万元的价格出卖给潘仁杰；潘仁杰在签订本合同时支付定金1万元、在房屋产权过户受理完（领取新的不动产受理单）的当日一次性付清购房款；过户手续在2017年5月31日前完成，逾期可延期45天；陈石虎和潘仁杰分别向房博士支付佣金0.68万元；三方还对合同的其它内容进行了约定。合同签订后，潘仁杰向房博士支付定金1万元，于2017年6月20日向陈石虎支付了3万元现金，并于2017年8月7日、8月8日通过银行转账向陈石虎支付了39.5万元，共计支付43.5万元。潘仁杰还花费0.31万元在1202号房屋内安装了一台空调。陈石虎收取潘仁杰支付的钱款用于了案涉房屋的还贷赎楼。关于陈石虎向潘仁杰出卖1202号房屋陈承钦是否知情的问题。陈承钦主张，其对陈石虎出卖1202号房屋的行为并不知情，并提交了一份2017年9月3日向潘仁杰发出的一份《情况说明》。陈石虎认可在出卖1202号房屋时未告知陈承钦。潘仁杰及房博士主张陈承钦不仅知晓，而且亲自参与，但未提交充分证据证明。该院认为，没有证据证明陈承钦知晓案涉房屋被出卖的事实，不应认定陈承钦对本案房屋买卖事实知情。经潘仁杰申请，该院委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司对案涉住宅房地产进行评估，该公司评估该房地产总价为114.23万元，价值时点为2019年6月11日。一审法院认为，1202号房屋是陈承钦和陈石虎的夫妻共同财产，陈石虎未经陈承钦同意出卖该房屋，属于无权处分。关于陈石虎和潘仁杰签订的《房屋买卖合同》的效力问题，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈承钦要求确认该合同无效的诉讼请求与法律规定相悖，不予支持，潘仁杰要求确认该合同有效的反诉请求成立，予以支持。现陈承钦、陈石虎、潘仁杰均同意解除合同，予以认可。关于该案争议的焦点问题：（一）关于合同解除后违约损失如何承担。合同解除后，陈石虎应将潘仁杰支付的房款返还给潘仁杰，陈承钦虽对诉争房屋买卖合同不知情，但诉争房产系陈承钦与陈石虎的夫妻共同财产，潘仁杰支付的购房款用于了诉争房屋的还贷赎楼，故对潘仁杰要求陈承钦共同承担返还购房款及利息的诉请予以支持。因陈石虎在收取购房款后陈承钦不同意转让而导致诉争房屋物权不能变更，并最终导致合同解除，陈石虎应当承担违约赔偿责任。陈承钦不是诉争购房合同的缔结方且不知晓该合同，不应对陈石虎造成的购房款本息以外的其他违约损失承担共同赔偿责任，故对潘仁杰要求陈承钦承担返还购房款本息以外的其他违约责任的反诉请求，不予支持。第三人房博士未对产权情况做调查存在过错，但本、反诉均未对其提出请求，故对房博士的民事责任，本案不予处理。因潘仁杰在签订合同时未尽谨慎的注意义务，且在得知合同不能履行时，未及时止损，故对合同不能履行造成的损失应自行承担一部分责任，酌情认定承担30%的损失，陈石虎应当承担70%的违约赔偿责任。（二）合同解除后的损失认定。潘仁杰为履行合同支付43.5万元后，产生利息损失，陈承钦、陈石虎应当赔偿该损失，但潘仁杰要求以银行贷款利率的四倍计算利息损失没有法律依据，该院按年利率6%标准、自潘仁杰支付之日即2017年8月8日起予以计算，计算至债务清偿之日。经本院委托鉴定，案涉房屋现在价值为114.23万元，比陈石虎签订合同时68万元的交易价格增长了46.23万元，该差价部分为潘仁杰因交易目的不能实现所造成的损失；潘仁杰支付的空调购置费0.31万元，亦为潘仁杰的直接损失，两项合计46.54万元。该损失已经远超1万元的定金数额，适用定金规则不能弥补潘仁杰的损失，故对陈石虎关于潘仁杰的损失应该适用定金规则，不应按照房屋现值计算损失等答辩意见，不予采纳。根据责任划分，陈石虎应当承担本案损失32.578万元（46.54万元×70%）。陈石虎已经承担了因房屋涨价带来的差价损失，潘仁杰再要求其承担租房费、误工损失、租车交通费等损失，属于重复主张权利，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、陈石虎和潘仁杰2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》有效，予以解除；二、驳回陈承钦的诉讼请求；三、陈承钦、陈石虎向潘仁杰返还购房款43.5万元，并按照年利率6%标准支付自2017年8月8日起至债务清偿之日止的利息；四、陈石虎向潘仁杰赔偿违约损失32.578万元；五、驳回潘仁杰的其他反诉请求。以上第三、四项，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉费7650元，财产保全费3920元，评估费6800元，合计18570元，由陈承钦负担200元，由陈石虎负担11725元，由陈承钦、陈石虎共同负担2852元，由潘仁杰负担3793元。本院二审查明，1、陈石虎认可潘仁杰在案涉房屋安装了不锈钢门，但认为系潘仁杰强行安装，且被承租人拆掉。潘仁杰一审提供的证据显示安装不锈钢门花费了2200元。2、潘仁杰在一审时申请了诉讼财产保全，于2018年1月2日与岳阳市中小企业担保投资有限公司签订了《诉讼财产保全委托担保协议》，支付了诉讼保全担保费7680元。3、房博士陈述，陈石虎向房博士交纳的10000元并非定金，而是物业预留金，防止陈石虎出售房屋后没有交清物业费产生纠纷。陈石虎陈述该10000元系潘仁杰向其支付后，其再支付给房博士。4、陈石虎最后还清交通银行岳阳市分行的按揭贷款时间为2017年8月9日，金额为357210．6元。陈承钦陈述与陈石虎购买案涉房屋时，支付了179053元，余款410000元申请了银行按揭。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要如下：一、一审认定潘仁杰的可得利益损失的时间计算点及金额是否正确；二、潘仁杰主张的租房费、误工损失、不锈钢门的购置费及租车交通费、诉讼担保费是否应予支持；三、购房款的利率是否应计算，如计算，应按什么标准，从何时计算；四、定金10000元应由谁返还，房博士是否应在本案中承担责任；五、本案一审责任比例划分是否恰当，陈承钦是否应对潘仁杰的全部损失承担连带责任；关于第一个焦点，陈承钦虽提出2017年9月3日向潘仁杰递交了反对出售案涉房屋的《情况说明》，但潘仁杰在一二审判庭审质证时均表示没有收到《情况说明》，陈承钦并无证据证明潘仁杰收到了《情况说明》，故陈承钦认为应以2017年9月3日作为案涉房屋评估时间的理由不能成立。且至该时间案涉房屋具体升值金额陈承钦亦未提供证据证明，陈承钦认为案涉房屋预期升值不应超过100000元亦没有证据证明，本院不予采纳。关于第二个焦点，本案已经赔偿了潘仁杰的可得利益，即相当于合同履行后可以获得的利益，潘仁杰还主张租房费、误工损失、租车交通费没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第六条的规定，第三人可以为财产保全提供保证担保。因陈承钦起诉导致本案诉讼，潘仁杰向已经入围岳阳市全市法院诉讼保全担保机构的岳阳市中小企业担保投资有限公司交纳诉讼保全担保费7680元系潘仁杰支出的合理必要费用，属潘仁杰的损失部分，陈石虎、陈承钦应当承担，但因潘仁杰对纠纷的引发亦有责任，故其应自负部分担保费，本院酌定由陈石虎、陈承钦承担5000元。潘仁杰安装了不锈钢门的事实存在，但其并不证明安装时得到了陈石虎或陈承钦的同意，且该门已经被拆卸，故该不锈钢门的损失不应由陈石虎方承担。另外，根据湖南友朋房地产评估咨询有限公司的评估报告中对建筑物基本状况中的装饰装修的描述，估价时并未包括空调，而潘仁杰花费3100元购买的空调已经安装在案涉房屋中，故一审认定该3100元属于潘仁杰的损失正确。关于第三个焦点，潘仁杰的可得利益损失应当得到赔偿，而潘仁杰主张的已付购房款利息，系合同正常履行后潘仁杰所支出的必要成本，故一审判决对潘仁杰请求赔偿已付购房款利息予以支持错误。本院予以纠正。关于第四个焦点，房博士虽收取了10000元，但该款并不是由潘仁杰直接向房博士交纳，而是陈石虎向潘仁杰收取后，陈石虎再交纳给房博士，且潘仁杰并未要求由房博士返还，故陈石虎提出应判决房博士向潘仁杰返还该10000元没有依据。另外，陈承钦和潘仁杰均未向房博士提出诉讼请求，故一审法院对房博士的民事责任在本案中不予处理，并无不当。如陈石虎认为房博士应承担责任，可另行向房博士主张权利。关于第五个焦点，对于价值不菲的案涉房屋，潘仁杰在签订合同时有义务审查是否经过了出卖人夫妻双方同意，因潘仁杰未尽谨慎的注意义务，导致合同不能实际履行，且在得知合同不能履行时，未及时止损，故对合同不能履行造成的损失应自行承担一部分责任，一审酌情认定潘仁杰承担30%的损失，并无不当。本案没有证据表明陈承钦同意出售案涉房屋，故陈承钦不应对陈石虎造成的购房款以外的可得利益损失承担共同赔偿责任。潘仁杰要求陈承钦承担全部责任的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，潘仁杰陈承钦、陈石虎的上诉请求均部分成立，对成立部分应予支持，不成立部分应予驳回。本案一审判决认定基本事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1976号民事判决的第一、二、四项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1976号民事判决的第三、五项；三、陈承钦、陈石虎向潘仁杰返还购房款435000元；四、陈承钦、陈石虎赔偿潘仁杰诉讼保全担保费5000元；五、驳回潘仁杰的其他诉讼请求。以上款项，限陈承钦、陈石虎在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，反诉费7650元，财产保全费3920元，评估费6800元，合计18570元，由陈承钦负担200元，由陈石虎负担11725元，由陈承钦、陈石虎共同负担2645元，由潘仁杰负担4000元。二审案件受理费9482元，由陈承钦、陈石虎共同负担5700元，由潘仁杰承担3782元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年四月二十八日书记员  陆丽波