广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初997号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷4号第三层，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：田志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟施华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：鄢利平，该公司工作人员。被告：陈健强，男，1982年2月5日出生，汉族，住广州市白云区，原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称半岛城邦物业）与被告陈健强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告半岛城邦物业的委托诉讼代理人钟施华、鄢利平到庭参加诉讼。被告陈健强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告半岛城邦物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2017年8月至2019年9月的物业服务费共计12421.5元以及违约金（违约金以当月物业费为本金，每日按照千分之二的标准，从下月1号开始计算至付清之日止，暂计至2019年9月11日为8992.21元）。2.被告立即支付2017年7月至2019年9月公共水电分摊费用共计619.93元。3.被告立即支付2019年7月至2019年8月生活垃圾处理费用共计10元。4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期13-1903房业主陈健强于2014年1月25日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园一期物业一套，房号为1-13-1903房，建筑面积：222.21m2。根据双方《前期物业服务合同》的约定，被告应于2014年1月1日起按月缴交每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。从2017年7月起，被告经常无故拖欠物业管理费、公共水电分摊费用，至2019年9月11日止共欠付22043.64元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但其仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。为保障原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告陈健强未到庭应诉，庭后提交答辩状，辩称本案已经过了诉讼时效，本次物业管理费滞纳金金额太高，建议按照银行利率缴纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区自由人花园一街13号1903房，权属人是陈健强，建筑面积222.21平方米。涉案小区由半岛城邦物业提供物业管理服务。2014年1月25日，广州东镜新城房地产有限公司（甲方、卖方）与陈健强（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定陈健强购买花都区新华街自由人花园一街13号1903房，其中第五条约定物业服务，甲方选聘具有相应资质的深圳市半岛城邦物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.15元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2014年1月25日，半岛城邦物业（甲方）与陈健强（乙方）签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方的权利义务包括按时向甲方交纳物业管理服务费用、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日或开发商／建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用，乙方收楼时不得因前述物业的非主体结构问题而拒交前述有关费用，否则，按照逾期不支付处理。第三条约定服务费用，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为:住宅物业2.15元/月·平方米,公共分摊水、电按实际结算。乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。第六条约定违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。本合同自双方签字盖章时生效，物业服务期限为3年。协议还就双方的其他权利义务、服务内容和质量、物业的使用与维护以及其他事项等进行了约定。陈健强每月应缴物业管理费为477.75元，从2017年8月份开始欠缴物业管理费，从2017年7月份开始欠缴公共用电分摊费用以及垃圾处理费。半岛城邦物业于2019年6月24日通过EMS向陈健强邮寄催缴函，催缴2017年8月1日至2019年6月19日的物业服务费及公摊电费、滞纳金。关于公摊电费，半岛城邦物业提交自制的表格拟证明涉案房屋拖欠的公摊电费619.93元，但未能提交其向电力公司代缴费用的凭证。另查，2019年5月31日，广州市花都区人民政府新雅街道办事处发出《征收生活垃圾处理费的通知》，通知各小区居民每月每户5元，由所在小区物业管理公司代收。本院认为，虽然物业公司与陈健强签订的《前期物业服务合同》已经到期，但半岛城邦物业接受开发商的委托为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，陈健强作为涉案房屋的业主，享受了半岛城邦物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，陈健强理应向物业公司支付物业服务费及公摊水电费等费用。关于物业服务费及违约金。涉案房屋每月应交的物业服务费为477.75元（2.15元/月·平方米×222.21平方米），陈健强自2017年8月开始欠缴物业服务费，因此半岛城邦物业要求陈健强支付2017年8月至2019年9月期间的物业服务费12421.5元（477.75元×26个月）合理有据，本院予以支持。关于违约金，陈健强认为合同约定的违约金标准过高，应调整为银行利率标准。本院认为，由于《前期物业服务合同》已经到期，而双方在合同到期后未就违约责任再进行约定，且未按时缴纳物业服务费给半岛城邦物业造成的损失主要为利息损失，《前期物业服务合同》约定的违约金标准明显过高，故半岛城邦物业根据其与陈健强签订的《前期物业服务合同》约定的违约金标准计算违约金依据不足，本院认为应按每日0.02%的标准计算为宜，违约金以当月应缴物业服务费477.75元为限。关于公共水电分摊费用和生活垃圾处理费用。半岛城邦物业提交的收费通知单（包含公摊电费）是其单方制作，且未能提交其向供电部门代陈健强缴纳相关费用的凭证予以证明，应承担举证不能的后果。因此，半岛城邦物业要求陈健强支付公共水电分摊费用619.93元理据不足，本院不予支持。根据广州市花都区人民政府新雅街道办事处发出的《征收生活垃圾处理费的通知》，每月每户交垃圾处理费５元，由物业公司代收，因此半岛城邦物业要求陈健强支付2019年7月至2019年８月的生活垃圾处理费用10元，合理有据，本院予以支持。关于陈健强抗辩半岛城邦物业的主张已经过了诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”半岛城邦物业于2019年6月24日向陈健强催收物业管理费、公共用电分摊费用导致诉讼时效中断，因此半岛城邦物业的诉请并未超过诉讼时效。陈健强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告陈健强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2017年8月至2019年9月期间物业服务费12421.5元；二、被告陈健强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付拖欠的上述第一项2017年8月至2019年9月期间物业服务费的违约金（违约金以当月物业服务费477.75元为本金，从欠付次月1日起按每天0.03%的标准计算至付清款之日止，且当月物业服务费违约金以不超过477.75元为限）；三、被告陈健强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2019年7月至2019年8月的生活垃圾处理费10元；四、驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司负担65元，由被告陈健强负担111元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年四月七日书记员 陈晓敏刘雄燕