河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2106号 上诉人（原审原告）：张永生，男，1968年8月3日出生，汉族，住河北省南皮县。 委托诉讼代理人：王彦祥，南皮县利民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李洪平，女，1982年12月5日出生，汉族，住河北省南皮县。 委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人张永生因与被上诉人李洪平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张永生及委托诉讼代理人王彦祥，被上诉人李洪平及委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永生上诉请求:1、请求二审法院依法撤销一审判决,改判双方签订的宅基地及房屋买卖协议无效,被上诉人返还宅基地及房屋。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:作为农村集体宅基地及宅基地上房屋转让给非本集体组织成员,签订的房屋转让协议被一审法院认定有效,上诉人认为一审法院属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人2006年将涉案房屋出售给被上诉人,该房屋属于集体土地上建设的房屋,被上诉人户口在另一个乡镇的观音寺村,根据《土地管理法》及相关的土地管理政策,宅基地及集体土地上建设的房屋均不得转让本集体组织成员以外人员。《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第15条规定“…将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（该纪要效力等同于司法解释）第19条:2.在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。上诉人认为被上诉人已经违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第5款:违反法律、行政法规的强制性规定。而原审法院却认为双方签订的房屋转让合同意思表示真实,不违反法律强制性规定,认定合同有效。综上,请求中级人民法院依法纠正一审判决,改判双方签订的宅基地及房屋买卖协议无效,被上诉人返还宅基地及房屋。 被上诉人李洪平辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议合法有效，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定。3、上诉人认为双方的买卖协议违反了法律法规的强制性规定，应依法向法庭释明。不能笼统的以土地管理法及相关土地管理政策予以说明。根据合同法第52条，以及合同法司法解释二第14条规定，只有违反法律行政法规的强制性规定才会导致合同无效，而这里的强制性规定是指的效力型的强制性规定，而非管理型的强制性规定。上诉人所提及的土地管理法当中，上诉人没有查询到关于上诉人所陈述的集体土地上建设的房屋均不能转让本集体组织成员以外人员的效力型的强制性规定，上诉人所提到的两个会议纪要当中的规定，不属于法律或者行政法规的强制性规定，上诉人所陈述的会议纪要的效力等同于司法解释没有依据。会议纪要不能作为否认双方合同效力的强制性法律规定来使用。4、根据我国民法总则的规定，民事活动应当遵循诚实信用、公序良俗的基本原则，被上诉人为了解决自己的居住问题，于2006年向上诉人购买了涉案房产，至今近14年，被上诉人购买房产之后进行装修、添附一直居住至今，且是被上诉人的唯一住所。自上诉人起诉之前，上诉人从未向被上诉人主张过关于该房屋的任何权利，之所以上诉人提起本案的诉讼，是因为涉案房屋附近村庄已经被拆迁，上诉人见房屋因拆迁产生了较大升值，想撕毁双方之间的买卖合同，收回涉案房屋，获得高额利益。上诉人提起本案诉讼出发点，是违反了我国民法总则确定民事活动诚实信用和公序良俗。在本案中被上诉人以合法占用使用该房屋十几年，如果双方合同被确认无效，并返还房屋，那么将出现被上诉人居无定所，也买不起其它房屋，而上诉人确获取高额经纪利益的情况，此种情形不符合我国民事法律所追求的价值保护。 原审原告张永生向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告宅基地及房屋买卖协议无效，买卖的宅基地及房屋返还原告；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为南皮县村民，被告为南皮县乌马营镇观音寺村村民。2006年7月8日，原告之妻齐立敏与被告订立口头房屋买卖合同，将位于房产一处出售给被告，价款8.8万元，交付房款后即搬入该房，并于2010年5月24日办理了房权证南字第××房产证及南集用2010第0227344号宅基地使用权证。原告于2018年向法院提起行政诉讼，要求撤销被告的宅基地使用权证，同时撤销南皮县人民政府变更登记的行政审批行为，重新为原告颁发集体土地建设用地使用证。一审法院2018年12月5日以（2018）冀0927行初14号行政判决书判决撤销南集用2010第0227344号宅基地使用权证，被告不服，上诉至沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院“在住宅转让合同关系未被确认无效或被撤销的情形下”以原告不具备诉讼主体资格为由，作出（2019）冀09行终225号行政裁定书，撤销了（2018）冀0927行初14号行政判决书。双方有如下争议：原告主张双方的房屋买卖合同无效，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第十二条均规定农村集体土地房屋只能在本集体组织内部转让，不能转让给外部人员。原告提交证据如下：1、南皮县人民法院（2018）冀0927行初14号判决书，2、有沧州市中级人民法院（2019）冀09行终225号行政裁定书，3、原告的户口登记卡、身份证、结婚证，用于证实原告系该争议房屋所在村的村民，4、涉案房屋的照片3张。被告质证意见为：对行政判决书及裁定书的真实性无异议，可证实相关行政机关的具体行政行为合法有效，被告对涉案房产享有法定的权利；原告的身份证、户口本、结婚证与本案无关联性；对三张照片无异议，照片中显示的大门是在2013年被告自行建设。被告主张双方房屋买卖合同有效，理由是根据合同法规定无权处分人对于权利的处分如果得到权利人的追认，其行为有效。被告提交证据如下：1、2006年7月8日原告之妻齐立敏出具的证明，证实被告已按照约定支付全部购房款；2、涉案房屋的集体土地使用权证书；3、房屋所有权证，证实被告对涉案房屋和宅基地享有合法使用权；4、农村宅基地使用权证审批登记卡，证实涉案宅基地的所有权人黄庄村委会认可被告取得该宅基地的使用权，系对原告处分行为的追认。原告质证意见为：证明无法确认，需和齐立敏核实；对房产证、宅基地使用证、登记卡的合法性、关联性、真实性均有异议，该证据均是在伪造原告配偶齐立敏身份信息的情况下违法取得。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据双方当庭陈述及提交的证据，可以证实被告给付原告之妻齐立敏8.8万元，原告向被告交付房屋这一事实。双方的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同已实际履行多年，被告向原告方交付了购房款，原告向被告交付了房屋以及房屋所有权证书、宅基地使用证并协助被告办理了产权变更登记手续，被告亦对房屋进行了改造和添附，占有、使用该房屋十余年。原告未举证证实双方的房屋买卖合同存在法定的无效情形，其要求确认双方房屋买卖合同无效并返还房屋和宅基地理据不足，亦有悖诚实信用原则，法院不予支持。为维护维护交易安全，依照《中华人民共和国物权法》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张永生的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。 本院认为，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用原则从事民事活动。2006年7月8日，上诉人之妻齐立敏与被上诉人订立的口头房屋买卖合同系双方真实意思表示，被上诉人交付房款后即搬入该房，并于2010年5月24日办理了房权证南字第××房产证及南集用2010第0227344号宅基地使用权证，被上诉人不存在非法取得的情形。本案合同已经实际履行多年，被上诉人自签订协议至今一直占有并使用该涉案房屋，并进行了改造和添附，上诉人主张房屋买卖协议无效无事实和法律依据，原审不予支持并无不当，本院亦不持异议。上诉人主张本案所涉房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定应认定无效，但《中华人民共和国土地管理法》对本案情况并没有明确的禁止性规定，上诉人以此为据主张本案所涉房屋买卖合同无效，理据不足，本院不予支持。 综上，张永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张永生负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张兆阳 审判员  穆庆伟 二〇二〇年四月三十日 书记员  孙 伟