辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终565号上诉人（原审被告）：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵彬，男，1970年10月27日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司（以下简称永江公司）因与被上诉人赵彬所有权确认纠纷一案，不服营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人永江公司的委托诉讼代理人衣立，被上诉人赵彬的委托诉讼代理人崔石根、齐高山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永江公司上诉请求：1、请求依法撤销营口市西市区人民法院(2019)辽0803初2759号民事判决书。依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定营口市西市区房屋所有权归被上诉人所有，事实认定不清，判决错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是基于借款关系而签订的买卖合同，用于借款的担保，而并非商品房买卖关系。虽经营口市西市区人民法院(2015)营西民一初字第495号民事判决确认有效，但不等于合同实际履行，也不能以合同有效而认定所有权的归属。第一，假如按一审法院认定的商品房买卖关系，被上诉人所购房屋数量二套，价款均为507,904.00元，面积均为158.72平方米，二套房屋价格总计应为1,015,808.00元。被上诉人在一审没有提供1,015,808.00元的银行流水记录，以证明房款实际交付，房款的实际交付才是认定房屋买卖合同实际履行的依据，只有实际履行才能确认房屋的所有权归属，并且从合同签订至今被上诉人都没有实际占有此房屋。所以，在被上诉人没有证据证明房款实际交付，及没有实际占有房屋的情况下，一审法院判决房屋归被上诉人所有，证据不足，认定事实不清，判决错误。第二、本案是23件确认所有权案件之一，23件系列案件的基础法律关系不是商品房买卖合同关系，而是以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式作为借款担保的借贷关系。人民法院应从商品房买卖合同中所体现的房屋交易数量，实际购房单价与市场交易价的差异，支付的购房款数额，而判断上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，还是以签订商品房买卖合同作为担保借款的借贷关系。而一审法院没有将这些情况查明，认定为商品房买卖关系，确认所有权归被上诉人所有，事实缺少证据的支持，判决错误。所以，虽然被上诉人提供了商品房买卖合同有效的判决，一审法院也应将房款的交付情况等合同是否履行的情况查明，因此仅凭合同有效的判决来确认所有权归被上诉人，显然证据不足，认定事实不清，判决错误。二、一审法院认定案涉房屋已经解除查封，证据不足，审理程序违法，判决错误。一审法院在开庭审理时，案涉二套房屋尚在查封中，查封没有解除。而一审法院在判决事实认定部分，载明案涉房屋已经解除查封，认定的事实既没有被上诉人提交的解除查封的证据也没有法院调取已经解除查封的证据，也没有庭审质证，所以，一审法院在判决中，直接认定案涉房屋已经解除查封的事实，审理程序违法，认定事实证据不充分，判决错误。综上，一审法院确认营口市西市区得胜路北24乙-21号、24乙44号房屋所有权归被上诉人，查明事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的一审请求，或发回重审。赵彬辩称，一、针对被答辩人主张双方签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”的观点。1、案涉《商品房买卖合同》已由营口市西市区人民法院在2015年作出生效判决，确认签订的《商品房买卖合同》合法有效。在此情况下，被答辩人若依然坚持“名为买卖，实为借贷”的观点，应举出能够推翻该判决的充分证据，否则应承担举证不能的法律后果。在此需要强调说明的是，在确认合同有效一案中，被答辩人也以该理由主张合同为“名为买卖，实为借贷”，但并没有得到一审法院的支持，而被答辩人在上诉期限届满前并未提起上诉，说明被答辩人服判。2、另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被告白艳玲、赵彬等人执行异议之诉案件，被答辩人作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院、最高人民法院审理后，均未支持被答辩人的该观点。3、另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，宋营杰、宋迎洲诉被答辩人商品房买卖合同纠纷案件，宋营杰、宋迎洲诉讼请求同样为依法判令被答辩人协助办理过房屋户登记手续，被答辩人同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市西市区人民法院、营口市中级人民法院审理后，均未支持被答辩人的观点。二、针对被答辩人主张案涉房屋未解除司法查封的观点。一审法院在作出该判决前，已经到营口市不动产登记中心核实，案涉房屋已经解除查封。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。赵彬向一审法院起诉请求：1、判令位于营口市西市区房屋所有权归原告所有；2、判令被告继续履行合同义务，协助原告办理上述房屋不动产权登记手续。一审法院认定事实：2014年8月11日、2014年12月24日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于营口市西市区房屋，面积均为158.72平方米，房屋价款均为507,904.00元。合同签订后，被告向原告开具了收款收据、进户通知书和住宅房屋分配通知书。同日在房产部门办理备案手续。上述两份《商品房买卖合同》分别经营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第495号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民终799号民事判决书认定有效。另查，案涉两处房屋已被解除查封。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》已经生效的民事判决书确认合法有效，原告主张讼争房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。现讼争房屋无任何权利负担，且已经具备办证条件，被告应当按照约定配合原告办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、位于营口市西市区房屋归原告赵彬所有；二、被告营口永江金誉房地产开发有限公司协助原告赵彬办理房屋产权登记。案件受理费550.00元，由被告负担（原告已预交）。二审期间，上诉人永江公司提供如下证据：1、顶账协议补充协议书（原件退回），日期是2014年8月17日，是上诉人永江公司与案外人宋营杰签署了一个按房价总额292,700.00元利息2分；2、上诉人永江公司顶账协议书日期是2014年7月30日，约定是上诉人永江公司与案外人宋营杰；3、永江裕华园顶账房源汇总表；4、上诉人永江公司客户明细表，同时里边有上诉人永江公司向宋营杰还利息的证据。证明案涉房屋是上诉人永江公司向宋营杰借款，用案涉房屋进行担保，并约定上诉人永江公司一共向宋营杰从2010年7月30日开始借款，用于永江裕华园开发建设，利息是月息3分，2010年7月30借款3,500,000.00元，当年付利息840,000.00元，2011年付利息1,080,000.00元，2012年1月27日还款1,500,000.00元，2012年3月19日至9月21日先后5次又借款6,600,000.00元，2012年付利息2,490,000.00元，2013年4月8日至2013年12月26日10次又借款21,400,000.00元，2013年付利息7,428,000.00元，2014年2月24日借款1,000,000.00元，2014年付利息7,599,100.00元，2014年4月24日至11月30日分52次还款，总计17,949,136.00元，2010年7月30日至2014年2月24日止总借款37,000,000.00元，减掉还款17,949,136.00元，上诉人财务上体现本金还有19,050,864.00元，2010年7月31日至2014年2月24日总计付利息给宋营杰19,437,154.00元，以上数额有公司财务账明细表。2012年8月14日时，当时应宋营杰要求用永江裕华园小区房屋作担保，同日在产权处用宋营杰一个人的名字备案网签，用35套永江裕华园房屋作为企业信誉担保。2014年8月至2015年1月27日又将35套房屋改签借款的案外人宋营杰指定的人名下，包括案涉房屋。当时35套房屋价格是每平方米3,800.00元至5,500.00一平米，总价款是25,463,602.00元，而宋营杰网签的价格是3,000.00元至3,200.00元每平米。总价款是16,021,572.00元，2014年7月上诉人资金紧张，宋营杰为了确保上诉人永江公司还款，2014年7月30日同永江公司签订抵顶协议，就是今天说的这个协议，8月17日又与上诉人永江公司签订顶账补充协议，协议约定甲方就是上诉人永江公司抵顶给乙方及乙方指定人员的房屋，现在由乙方对外销售，价格由甲方定，为保证乙方利益不受损失，上诉人承诺2014年8月1日至2014年11月1日间，上诉人永江公司按2,927,000.00元，月利息2分向乙方按月支付利息，如期间卖出房屋则相应扣出计算本金数额的时间。上诉人永江公司就上述协议自愿以上诉人永江公司车库作为担保，备案网签房源总价格为2,927,000.00元，网签备案后上诉人永江公司仍继续向宋营杰付利息和本金，2015年5月1日还本金400,000.00元，2014年11月3日至2014年11月12日上诉人永江公司继续付给宋营杰3笔利息合计977,154.00元，账号凭证分别是2014年11月3日，凭证号0009，150,000.00元，2014年11月3日凭证号0011,657,154.00元，2014年11月12日凭证号0055,170,000.00元，合计977,154.00元。这组证据证明在上一个庭审中在王天括案件，中级法院苏毅主审，上诉人王天括说有这么一个补充协议有这么一个账，证明案涉房屋不是买卖关系，是基于借款提供的抵押担保的关系。根据2013年江苏省高院审理民间借贷的会议纪要第三条第三款，当事人以借款为目的，签订房屋买卖合同的作为担保的，人民法院应该认定双方为名为买卖实为借贷，出借人以房屋买卖关系提起诉请履行房屋买卖合同，并办理过户手续的，法院应该释明按照民间借贷关系变更诉请，出借人坚持不予变更的，法院应该驳回其诉请，本案证据中，我们已经提供借款，我们已经卖了一部分房屋抵顶宋营杰的利息和本金，今天案件中应该向当事人释明驳回。赵彬质证认为：顶账协议补充协议是复印件，真实性有异议，要求提供原件。顶账协议无异议，但是不能证明上诉人的观点，顶账协议已经明确确认上诉人与宋营杰截至2014年7月30借款本金29,270,000.00元，上诉人以其开发建设的小区房屋抵顶所欠借款，上诉人主张系通过借款的担保明显不是事实，同时另案就案涉小区其他与本案法律关系一致房屋。另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被告白艳玲、赵彬等人执行异议之诉案件，被答辩人作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院、最高人民法院审理后，均未支持被答辩人的该观点。另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，宋营杰、宋迎洲诉被答辩人商品房买卖合同纠纷案件，宋营杰、宋迎洲诉讼请求同样为依法判令被答辩人协助办理过房屋户登记手续，被答辩人同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市西市区人民法院、营口市中级人民法院审理后，均未支持被答辩人的观点。被上诉人赵彬提供：1、2019辽民终806号民事判决书，证明另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被上诉人潘伟执行异议之诉案件，上诉人永江公司作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院审理后，均未支持上诉人的该观点。2、2018辽08民初310号，2019辽民终799号，2019最高法民申4803号民事裁定书，另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被告白艳玲、赵彬等人执行异议之诉案件，上诉人永江公司作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院、最高人民法院审理后，均未支持上诉人永江公司的该观点。3、2019辽08民终597号、2019辽08民终664号判决书，证明另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，宋营杰、宋迎洲诉上诉人商品房买卖合同纠纷案件，宋营杰、宋迎洲诉讼请求同样为依法判令上诉人永江公司协助办理过房屋户登记手续，上诉人永江公司同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市西市区人民法院、营口市中级人民法院审理后，均未支持上诉人的观点。一审未提交，是因为当时有些案件没有审理完。永江公司质证认为，真实性无异议，判决书是否生效不清楚，另外每一个案件所述事实和提供的证据不一致，证明的观点也不一致，得出的结果也不一致。我国不是判例法，判决书不能作为证据使用，同时也不能他所证明的问题。一审中他说他们是购买房屋，没说是抵账房屋，同时房屋都有查封，法官给他们一个星期让他们去解封，待解封后质证，后来没有质证判决书就下来了。判决书中我们是第三人，我们只是陈述一下，有的参加诉讼，有的没有参加诉讼。得出的结果和有证据得出的结果是不一致的。另，经本院释明，被上诉人赵彬自愿放弃起诉中第一项诉讼请求，仅保留第二项诉讼请求。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人赵彬系基于与上诉人永江公司之间的《商品房买卖合同》向法院提起诉讼，故首先应确认双方之间的合同效力问题。被上诉人永江公司与上诉人永江公司之间签订的《商品房买卖合同》不仅依法签订，而且已经得到实际履行，该合同的订立及履行行为，系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，应为合法有效。上诉人永江公司提出的“名为买卖，实为借贷”的主张，并未提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。现诉争房屋无任何权利负担，且已经具备办证条件，上诉人永江公司应当按照约定配合被上诉人赵彬办理房屋产权登记手续。另，因被上诉人赵彬二审中自愿放弃其起诉中第一项诉请，该放弃行为不影响上诉人永江公司的任何权利，故本院对原审法院判决文书第一项予以变更调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2759号民事判决第二项即“被告营口永江金誉房地产开发有限公司协助原告赵彬办理房屋产权登记。”；二、变更营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2759号民事判决第一项即“位于营口市西市区房屋归原告赵彬所有；”为“上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司与被上诉人赵彬就位于营口市西市区房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效”。一、二审案件受理费650.00元，由上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年四月二十一日法官助理张文生法官助理陆玮齐书记员宋洪峰