湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初148号 原告：汝城县吉安房地产开发有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇环城西路。 法定代表人：黄庆红。 委托诉讼代理人：曹胜波，湖南为全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何婷如，湖南为全律师事务所律师。 被告：郴州市沁湘泉饮料有限责任公司，住所地：湖南省汝城县暖水镇后洞经济作物场。 法定代表人：何湘明。 原告汝城县吉安房地产开发有限公司与被告郴州市沁湘泉饮料有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何婷如、被告的法定代表人何湘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租赁期内所欠租金34500元，违约金10350元（按所欠租金的30%计算），合计44850元；2、判令被告向原告支付租赁期外占用商铺的占用使用费33000元（2019年2月19日至2019年10月18日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月19日，原、被告签订《广场丽都商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于汝城县广场丽都8栋17号商铺租赁给被告，租赁期限自2016年2月19日起至2019年2月19日止，租金为2750元／月，并约定了违约责任。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告除向原告支付租赁押金5000元及半年租金16500元外，未再向原告支付商铺租金。经原告多次催收，被告仍未支付租金，并长期占用商铺。在提前通知被告要求交还商铺，被告仍不履行交还义务，原告于2019年10月18日通过物业打开商铺门锁将商铺内物品保存收回商铺。为维护原告的合法权利，请法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将诉状中10月18日变更为10月17日，第二项诉讼请求变更为32862元。 被告辩称，原告请专业开锁人员打开商铺门时被告不在场，开锁后原告换了锁，将商铺和办公设施使用至今。原告给被告的清单与被告的实际物品不符，原告方要说明是那天打开门、谁打开门，对商铺内的办公用品是否做了详细清点。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据1、租赁合同。2、商铺内物品清单。3、视频录像。4、姜雪梅发给何湘明的微信。5、收据。被告提交证据6、物品清单照片。7、商铺外部照片。本院认证：本案是房屋租赁合同纠纷，证据1足以证明原、被告存在房屋租赁关系。证据3足以证明在被告未到场的情况下，原告请人打开被告承租的商铺门。证据5足以证明原告打开被告承租的商铺门的时间。对证据1、3、5予以采信；证据6的时间与实际时间不符。证据2、4、7与本案无关。证据2、4、6、7不作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为“广场丽都”房地产项目的开发商，2016年1月19日，原告为甲方、被告为乙方，签订《广场丽都商铺租赁合同》，合同约定，“甲方将广场丽都商业街8栋17号商铺出租给乙方，租赁期限自2016年2月19日至2019年2月19日止，每月租金2750元，租金每3月预付一次，签订三年合同送一年租金。乙方租赁三年期满，享受10000元装修资金补助。乙方向甲方支付押金5000元。第七条商铺使用要求及维修责任，（6）除甲方同意续租外，乙方应在租期届满的当日返还该商铺，每逾期一日，乙方按合同规定租金标准的1.5倍向甲方支付商铺的占用使用费。（8）租赁期满后，乙方投资的固定设施、设备、装饰装修等属固定不能移动的，不得拆毁和移走，无偿归甲方所有，甲方不得要求乙方对原商铺改造、装修的恢复。乙方有权在10日内将自有可移动的设备拆卸带走。第十条违约责任，（3）乙方如不能按时向甲方缴交场地租金和水电、其他费用，延迟一天每天按拖欠总金额的0.5‰向甲方缴交滞纳金，如延迟缴交商铺租金累计超过30天，甲方有权将本合同商铺收回，本合同自动解除，乙方不得有任何异议，甲方也不承担违约责任，并且甲方不需要向乙方补助任何装修费用及所有设施设备费用，另乙方必须交清所欠甲方的一切费用。第十一条解除本合同的条件，（2）甲乙双方同意，有以下情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金（合同约定）的2倍支付违约金：（四）乙方逾期不支付租金累计超过15日的”。合同签订后，原告按约定向被告交付了商铺，被告将商铺作为公司的办公室，并置办了办公设备设施。被告仅支付租赁押金5000元及半年租金16500元，经原告多次催讨，被告仍未付清租金。2019年10月17日，原告在未通知被告到场的情况下，请专业开锁人员打开被告承租商铺的门锁并要求开锁人员重新换锁，钥匙由原告方掌握。2019年11月中旬原告将商铺用作“广场丽都”售楼部，原告的法定代表人也搬到商铺内办公。同年12月，原告在商铺外墙挂上“广场丽都售楼部”的广告牌。双方几次协商，未能就被告原放置于承租房内的物品达成抵债协议。2020年元月21日，原告向本院申请财产保全，请求查封被告所有的位于案涉商铺内的办公用品及办公设施，查封财产价值77850元。2020年元月22日，本院裁定查封案涉商铺内被告所有的办公用品及办公设施。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告2016年元月19日签订的《广场丽都商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告承租原告的商铺而不按合同约定的时间和金额给付租金，属于履行合同义务不符合约定，应依照合同约定承担违约责任。原告诉请被告支付合同期限内欠付的租金34500元（签订三年合同送一年租金，即应付两年租金，2750元/月×24月-10000元装修补贴-5000元押金-已付16500元=34500元），本院予以支持；对于原告以合同约定的违约金过高，自愿降低违约金，仅按所欠租金的30%计算违约金，诉请被告支付违约金10350元。本院认为，《广场丽都商铺租赁合同》是原告提供的格式合同，对合同条款的理解适用应遵循法律对格式合同的规定。合同在违约责任部分规定，“如不能按时向甲方缴交场地租金和水电、其他费用，延迟一天每天按拖欠总金额的0.5‰向甲方缴交滞纳金”。在解除合同的条件部分规定，“有以下情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金：（四）乙方逾期不支付租金累计超过15日的”。被告没有按约定付清租金，原告并没有书面通知被告解除合同，而是自行请人打开商铺门锁收回商铺。违约金的计算应以实际损失为基础兼顾全案情况综合考虑，故违约金应按合同在违约责任部分约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法计算，即从2019年2月20日起每天按欠付租金总额的0.5‰计算，违约金总计不超过原告诉请的10350元；原告诉请被告支付租赁期外商铺的占用使用费。合同约定租赁期限到2019年2月19日，承租方应在租期届满的当日返还商铺，每逾期一日，按合同规定租金标准的1.5倍支付商铺的占用使用费。租赁期满后被告没有将商铺返还原告，应从2019年2月20日起按合同约定租金标准的1.5倍向原告支付商铺的占用使用费到原告自行收回商铺之日，即应支付从2019年2月20日至2019年10月17日的占用使用费（2750×8-2750÷30×2）×1.5=32725元。经本院调解，双方未能达成协议。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告郴州市沁湘泉饮料有限责任公司向原告汝城县吉安房地产开发有限公司支付商铺租赁期内租金34500元及逾期付款违约金。违约金从2019年2月20日起计算到付清34500元租金之日止，每天的违约金按当日欠付租赁期内租金总额的0.5‰计算，违约金总计以10350元为限。租金及违约金限在判决书生效后十日付清； 二、被告郴州市沁湘泉饮料有限责任公司向原告汝城县吉安房地产开发有限公司支付2019年2月20日至2019年10月17日的商铺占用使用费32725元。限在判决书生效后十日内付清； 三、驳回原告汝城县吉安房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1746元，由被告郴州市沁湘泉饮料有限责任公司负担1696元，原告汝城县吉安房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  朱丽娟 人民陪审员  李健胜 人民陪审员  朱芳晖 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  邓齐芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。