江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民终440号上诉人（原审原告）：李知非，男，汉族，1964年11月5日生，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉，北京泽盈（徐州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王永峰，男，汉族，1952年11月15日生，住徐州市。委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。原审第三人：李燕，女，汉族，1972年2月19日生，住徐州市泉山区。上诉人李知非因与被上诉人王永峰，原审第三人李燕执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）（2019）苏0311民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李知非上诉请求：一、撤销原审法院（2019）苏0311民初4103号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或者驳回上诉人的起诉；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.李燕在原审法院查封前解除了徐州市尊悦府邸C号楼8单元1801室、1802室房屋（以下简称涉案房屋）的网签备案合同，终止了与徐州苏宁置业有限公司的买卖合同关系。李燕已丧失对涉案房屋的债权请求权、物权期待权，涉案房屋的所有权归属于徐州苏宁置业有限公司所有。因此，本案不存在对涉案房屋进行预查封的基础，原审法院判决认定事实不清。2.涉案房屋包括所有权在内的完整权利，在备案合同被注销后回归徐州苏宁置业有限公司。因此，现仅有徐州苏宁置业有限公司与涉案房屋存在法律上的利害关系。上诉人与本案不存在法律上的利害关系，主体不适格。被上诉人王永峰辩称，原审法院查明事实在判决书中得到了全面体现，均与客观发生的情形相吻合，不存在事实不清的问题；原审法院适用法律也不存在问题，应当予以维持，驳回上诉人上诉请求。经审理查明，2017年1月17日，原审法院对王永峰诉李燕、朱俊帆民间借贷纠纷一案出具（2016）苏0311民初6924号民事调解书，内容为：一、李燕、朱俊帆于2017年1月17日前偿还王永峰借款本金2000万元，并支付2016年7月30日至2017年1月30日的利息240万元；二、案件受理费153800元，减半收取76900元，财产保全费5000元，合计81900元，由王永峰负担。朱俊帆不服，向原审法院申请再审，原审法院再审后于2018年9月21日作出（2018）苏0311民再2号民事判决：一、撤销（2016）苏0311民初6924号民事调解书；二、李燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向王永峰偿还借款2000万元及相应利息（自2016年6月30日计算至实际清偿之日，按年利率24%计算，利息总额扣减40万元）；三、驳回王永峰对朱俊帆的诉讼请求。2016年12月7日，原审法院根据王永峰申请作出（2016）苏0311民初6924号民事裁定，保全李燕、朱俊帆位于徐州市泉山区房屋一套。2016年12月9日，原审法院根据王永峰申请作出（2016）苏0311民初6924-1号民事裁定：解除对李燕、朱俊帆位于徐州市泉山区房屋一套的保全措施。根据王永峰申请，原审法院于2018年11月8日立案强制执行，案号为（2018）苏0311执3356号。该案执行过程中，原审法院于2018年11月7日作出（2018）苏0311执3356号执行裁定书及协助执行通知书发送至徐州苏宁置业有限公司，要求该公司协助：一、查封李燕与朱俊帆共有的位于本市尊悦府邸C-8-1801、1802室房产两处，禁止查封期间办理上诉房产的变更、转移、解冻手续，禁止变更买受人。二、如上述房产已办理注销解除手续，协助扣留、提取被执行人李燕应退房款（限额12000000元）提取至原审法院专户。李知非就涉案房屋向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年5月30日作出（2019）苏0311执异52号执行裁定，裁定驳回李知非的异议请求。李知非不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2017年11月23日，李知非与赵宗梅、李燕签订以物抵债协议，协议约定：李燕自愿将其名下所有的涉案房屋出售给李知非，所得房款用于偿还其拖欠赵宗梅的借款。协议签订后，李燕于2017年12月26日办理了涉案房屋的注销手续，李知非也按照协议支付了房款。依据王永峰申请，法院虽于2018年11月7日作出（2018）苏0311执3356号执行裁定查封涉案房屋，但该两套房屋已于2017年11月23日通过以物抵债的方式归李知非所有，并非李燕所有。综上，法院在执行过程中，不应查封已不在李燕名下的房产。且查封行为已影响到李知非的合法权益。请求：立即停止对涉案房屋的执行并解除查封，被告承担所有诉讼费用。原审法院查明，2014年，第三人李燕与徐州苏宁置业有限公司签订商品房买卖合同，购买徐州市尊悦府邸C-8-l80l、1802室房产。2017年11月23日，李知非与第三人李燕、案外人赵宗梅签订《以房抵债协议》一份，约定因李燕拖欠赵宗梅借款400万元，李燕自愿用涉案房屋抵偿所欠赵宗梅债务；涉案房屋折价伍佰万元，待李燕将涉案房屋过户或更名至李知非名下后，赵宗梅返还李燕壹佰万元。同日，赵宗梅与李知非签订《买卖协议》，约定签订本合同时李知非应先支付给赵宗梅购房定金壹佰万元。涉案房屋更名或过户至李知非名下后，李知非在取得涉案房屋权属证书的当日，李知非自愿将肆佰肆拾万元支付给甲方作为取得房屋的对价。如李知非未能取得相应的权属证书，或该房产出现产权纠纷：如被有关部门查封、拍卖或其他不可抗力等因素的影响，导致该抵债房屋不能顺利过户到李知非名下，李知非有权不支付房款并解除合同。后李知非分别于2017年11月23日、2018年3月22日、4月18日、5月15日共计向邓燕敏账户转账535万元。2017年11月26日，李燕申请注销其与徐州苏宁置业有限公司签订的徐州市尊悦府邸C-8-l80l、1802室房产商品房买卖合同。截至原审法院法庭辩论终结，李知非未与徐州苏宁置业有限公司重新签订购房协议。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。本案李知非虽与李燕签订以物抵债协议，但其并未对涉案房屋进行变更登记，亦未重新与开发商签订商品房买卖合同，其转账行为并不能发生物权变动的法律效力，原审法院不能确认李知非对涉案房屋享有所有权足以排除执行，故李知非提出的诉讼请求，无法律及事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决驳回李知非的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,案外人的请求符合上述规定的情形其排除执行的请求应予支持。本案中,李知非诉请的核心问题是主张排除对涉案房屋的强制执行，该诉讼请求是否符合上述条款规定的情形，应当按照上述法律规定逐一审查，缺一不可。原审法院认定赵宗梅与李知非签订的房屋《买卖协议》是基于赵宗梅、李知非、李燕之间的《以房抵债协议》，根据相关规定应当查明赵宗梅与李燕之间是否存在合法有效的到期债权债务关系、抵账协议是否损害申请执行人或者其他债权人的利益以及法院查封之前李知非是否合法占有涉案房屋等事实。原审期间，李知非提供了其支付房款的相关证据，但收款人与本案合同的相对方不符，应查明该款的去向，但原审判决对上述决定能否排除强制执行的基本事实均未查明。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。民事诉讼法设定了“执行异议”和“执行异议之诉”制度，人民法院在审理异议之诉时，应当依据执行异议之诉的审理程序，适用执行异议之诉的相关法律规定审理。李知非的请求能否排除强制执行，原审判决在尚未查明本案基本事实的情况下，简单适用物权登记的相关法律规定，判决驳回李知非的诉讼请求，系适用法律错误，依法应予纠正。综上，原审法院判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4103号民事判决；二、本案发回徐州市泉山区人民法院重审。上诉人李知非预交的二审案件受理费468000元予以退回。审判长  韩黎华审判员  王平华审判员  王 青二〇二〇年四月八日书记员  刘 迪