山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3038号上诉人（原审原告）：赵亚芝，女，1966年5月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周长征，山东正唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯坤，山东正唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴伟，男，1984年10月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭海涛，山东全诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘爽，女，1990年11月14日出生，汉族，住济南市。上诉人赵亚芝因与被上诉人吴伟、刘爽财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院于2019年12月10日作出的（2019）鲁0105民初781号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵亚芝上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用由吴伟、刘爽承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2018年11月20日，刘爽租用吴伟所有的天桥区金水佳苑11-4-202室房屋第一次漏水，致使楼下赵亚芝所有的11-4-102室房屋被淹，事实清楚，证据确实充分。2018年11月20日，赵亚芝发现本人所有的102室因楼上202室漏水被淹，第一时间与202室所有人吴伟联系(电话、微信)，吴伟称“是承租人刘爽没关卫生间水龙头，致使楼下被淹”，同时承诺予以协调赔偿事宜。赵亚芝本着睦邻友好的原则欲与吴伟、刘爽协商解决此事，故没有采取电话录音、录像、报警等取证方式.事发后赵亚芝虽未搜集完整的证据链，但一直保存有2018年11月22日与吴伟的微信聊天，在微信聊天中，吴伟承认房屋漏水系刘爽未关水龙头所致。但在一审中，吴伟、刘爽竟公然违背诚实信用否认2018年11月20日漏水之事实，一审法院在未就此事进行深入调查的情况下，对本次泡水之事实未予认可，明显与事实相违背，也不利于及时化解邻里纠纷。2.赵亚芝所有的102室房屋因泡水，致承租人李义强提前六个月解除租赁关系，并要求赵亚芝赔偿因房屋泡水产生的各项损失3000元，上述内容切实发生且实际履行完毕，赵亚芝因此损失合计9600元。2018年11月20日、2019年1月2日两次泡水事件发生时，均处于李义强与赵亚芝的102室房屋租赁期间，正是因为存在两次泡水使得房屋丧失适租性，故李义强要求终结租赁关系。最终赵亚芝损失六个月租金6600元、赔偿承租人李义强因房屋泡水产生的损失3000元。上述内容有李义强与赵亚芝之间“证明书”、“租赁合同”、微信聊天为证。3.一审法院认定承租人李义强自102室房屋泡水后一直居住到2019年7月，以此认定房屋仍然具备居住使用条件，实为不妥。承租人李义强与赵亚芝就102室房屋的租赁合同约定，租金每半年缴纳一次，且在承租人李义强享受租赁权利前30日支付。泡水事件发生时承租人李义强已经支付了2019年1月20日至2019年7月20日之间的房屋租金，之所以居住至2019年7月，是双方多次协商、妥协、让步的结果，并且2019年7月后李义强搬离该房屋，系提前六个月解除与赵亚芝的租赁关系。其次，一审法院将泡水后的房屋认定为“具备居住使用条件”这一认定是与“房屋适租性”之概念相混淆的表现，李义强继续在102室居住不能证明其他人对泡水后的房屋有相同的容忍度，也不能证明泡水后尚未修复的房屋能够向其他无瑕疵的房屋一样被房屋租赁市场所青睐。一审法院并非专业房屋鉴定机构，故其相关认定系个人意愿主观化的表现，并无事实依据。4.102室房屋泡水后的客观损失为7379元，并非一审法院认定的3510元。一审法院委托烟台天平价格评估事务所做出的鉴定不具有作为裁判依据的能力，理由如下：首先，鉴定的房屋损失数额有误，鉴定书认定“天棚，按常规公艺，铲除―刮腻子3遍—乳胶漆”中，认定综合单价40元/平，鉴定损失为3510元，计算上述损失的前提是“常规公艺”，而赵亚芝所有的102室房屋，在泡水之前的装修并非是按照“常规工艺”进行的装修，综合单价也高于40元/平，烟台天平价格评估事务所做出的鉴定脱离“恢复房屋原状”之事实。其次，烟台天平价格评估事务所做出的鉴定不符合《山东省价格鉴定操作规范》第4.5之规定，同时也违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中(二)、(三)项的规定，故其做出的鉴定应属无效鉴定。第三，烟台天平价格评估事务所做出的鉴定没有就申请书中的“102室泡水是否与202室漏水有关”作出说明，也未作出合理解释，使得鉴定的权威性存在重大疑异。结合上述，在一审中烟台天平价格评估事务所虽就赵亚芝的异议作出回复，但其回复并未并非合理合法。赵亚芝认为烟台天平价格评估事务所不具有作出科学、公正鉴定意见的能力，同时鉴定意见是用于证明案件事实的依据，审理法院有义务进行合理审慎的审查，以决定是否采纳，一审法院未经审查直接作为裁判依据，使得裁判结果与事实真相背道而驰，与情、与法、与理都难为赵亚芝所接受。二、一审法院适用法律错误1、一审法院认定房屋维修费3510元，违背《物权法》第三十六条之规定。即一审法院认定的房屋维修费3510元，数额无法达到使受损房屋恢复到原状的标准，其他理由同上文的一.4.2、根据《侵权责任法》第六条、第八条、第十条、第十三条之规定，赵亚芝房屋损失应由吴伟、刘爽共同承担连带责任。一审法院认定102室房屋泡水系202室房屋水管冻裂所致，但吴伟未能证明水管冻裂是因其作为房屋出租人使用了不合格水管所致，还是因为刘爽适用不当所致，故在不能确定具体侵权人的情况下，一审法院仅判决刘爽承担侵权责任，无异于是对实际侵权人即吴伟侵权行为的放纵，上述既不利于构建和谐友好的社会善良风俗，也违背《侵权责任法》之规定。3.根据《合同法》第一百二十条，吴伟应当承担对所出租房屋的维修义务，其在没有证明对所出租的房屋尽到检修、维护的责任的情况下，吴伟应当承担侵权责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判或者发回重审。吴伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘爽辩称，一、赵亚芝就2018年11月20日天桥区金水佳苑ll-4-202房屋第一次漏水，致使楼下的上诉人赵亚芝所有的ll-4-102房屋被淹，实际情况与其所述严重不同。事情经过如下，刘爽在承租期间，房屋一直正常使用，从未有过“没关卫生间水龙头一事”，此为吴伟主观臆断，严重违背实际情况。期间吴伟曾联系刘爽，说赵亚芝说楼下屋内漏水，并派其夫人上门查看，屋内一切正常，地板干燥，未有任何漏水现象发生。吴伟还称“房屋之前就出现过漏水现象，是其屋内防水未做好”。综上所述，赵亚芝就2018年ll月20日房屋漏水一事，事实认定严重不符，其屋内不存在任何漏水现象，因此与刘爽无关。二、赵亚芝就2019年01月02目天桥区金水佳苑ll—4—202房屋第二次漏水，致使楼下的赵亚芝所有的ll—4—102房屋被淹一事，一审法院已经审理清楚，系阳台水管冻裂所致，并有第三方权威机构出具的鉴定报告，证据充分，刘爽予以认可。但是刘爽承租期间，冬天寒冷潮湿，阳台水管年久失修，老化严重，答辩人刘爽在发现水管冻裂后，第一时间关闭总水闸，请假在家购买合格配件并联系物业维修，合计花去三百元维修费用，刘爽已在第一时间尽到维修义务。赵亚芝房屋漏水一事，系房屋本身质量问题，吴伟作为房屋实际拥有者，应当承担主要责任。综上所述，刘爽认为，烟台天平价格评估事务所作出的评估报告真实有效，房屋损失和鉴定费用应由刘爽和吴伟共同承担，上诉费用应由赵亚芝承担。为维护刘爽自身合法权益，恳请人民法院结合法律规定，综合考虑本案事实，驳回赵亚芝的诉讼请求，作出公正判决。赵亚芝向一审法院起诉请求：1.判令吴伟、刘爽消除漏水隐患，赔偿赵亚芝房屋维修损失7379元、租金损失9600元；2.判令吴伟、刘爽承担本案案件受理费及全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月25日，赵亚芝与济南市天桥区金水佳苑签订房屋买卖合同一份，约定由赵亚芝购买位于济南市天桥区国有北郊林场的金水佳苑小区11号楼4单元102号房屋（以下简称“102号房屋”）。吴伟购买了位于济南市天桥区国有北郊林场的金水佳苑小区11号楼4单元202号房屋（以下简称“202号房屋”），其房屋位于赵亚芝房屋的楼上。2018年9月8日，吴伟与刘爽签订房屋租赁合同，约定吴伟将202号房屋出租给刘爽，租赁期限：自2018年9月24日至2019年9月23日。2019年1月2日，刘爽居住的202号房屋的阳台水管冻裂漏水，致使位于楼下的赵亚芝的102号房屋受损。事故发生后，双方就房屋漏水造成的损失赔偿情况进行协商，但未能达成一致意见。2019年1月25日，赵亚芝诉至一审法院，要求吴伟赔偿因漏水造成的经济损失（包括墙面、地板费用21460元，被子三条900元，床垫一个500元）及因墙面破损、地板浸泡造成房屋无法出租的损失每月1200元。诉讼过程中，吴伟于2019年2月21日向一审法院申请追加刘爽为被告，一审法院予以准许后追加刘爽为本案被告。赵亚芝于2019年3月19日向一审法院提出申请，就是否是由于202号房屋漏水造成102号房屋的损害，以及102号房屋的损失情况及恢复原状需要支出的维修费用及维修时间进行鉴定，后赵亚芝未再申请就是否是由于202号房屋漏水造成102号房屋的损害进行鉴定。一审法院受理后，依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行鉴定。2019年6月11日，烟台天平价格评估事务所有限公司出具价格评估报告，载明：102号房屋因漏水造成财产损害的维修费用为3510元；102号房屋因漏水造成财产损害的维修时间为7天。赵亚芝支付鉴定费2000元。2019年8月30日，赵亚芝变更诉讼请求为：判令吴伟、刘爽消除漏水隐患并赔偿赵亚芝房屋维修损失7379元、租金损失9600元及承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定:“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十九条规定:“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案诉讼过程中吴伟及刘爽认可2019年1月2日刘爽租赁使用202号房屋期间因阳台水管冻裂漏水导致赵亚芝所有的位于楼下的102号房屋受损，双方曾就此次漏水事件进行协商，但未达成一致意见。双方争议的焦点为此次漏水所造成的损失情况，鉴定机构出具的价格评估报告认定102号房屋因漏水造成财产损失的维修费用为3510元，维修时间为7天。赵亚芝对该评估结论提出异议，鉴定机构针对其异议作出了合理合法的回复，并且赵亚芝未提交证据推翻该评估报告，因此，一审法院对赵亚芝提出的异议不予采信。关于赵亚芝主张的租金损失9600元，赵亚芝与租户李义强达成的赔偿协议，系两人之间的合意，退租的原因也系双方约定，并且在2019年1月2日的漏水事件发生后，李义强仍然继续居住使用102号房屋直至2019年7月，此事实说明102房屋在2019年1月2日漏水事件后仍然具备居住使用条件，赵亚芝以此来主张因202号房屋漏水导致其102房屋丧失出租条件导致其产生自2019年2月9日起至2019年10月30日期间的租金损失9600元，缺乏事实依据，一审法院不予认可。根据评估报告结论102房屋因漏水维修时间为7天，一审法院认为因维修会给赵亚芝造成租金损失，一审法院依据赵亚芝主张的每月1100元租金标准计算其维修期间的租金损失为257元。赵亚芝支出的鉴定费2000元，该费用为查明其损失所产生的必要费用，应由赔偿义务人予以承担。关于赔偿责任应由吴伟、刘爽如何承担的问题，2019年1月2日漏水事件发生时，刘爽租赁使用202号房屋，且此次漏水事件系刘爽对202号房屋使用不当导致阳台水管被冻裂而漏水，因此，刘爽作为实际侵权人，应对赵亚芝的损失承担赔偿责任。赵亚芝未提交证据证实其主张的其他多次漏水事件及吴伟对202号房屋存在管理不善的过错，吴伟在此次漏水事件中不存在过错，不应承担赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、刘爽于判决生效之日起10日内赔偿赵亚芝维修费用3510元。二、刘爽于判决生效之日起10日内赔偿赵亚芝租金损失257元。三、刘爽于判决生效之日起10日内赔偿赵亚芝鉴定费2000元。四、驳回赵亚芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由赵亚芝负担138元，刘爽负担47元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,关于赵亚芝主张的102室房屋泡水后的客观损失问题，一审赵亚芝申请对202号房屋漏水造成102号房屋的损害以及102号房屋的损失情况及恢复原状需要支出的维修费用及维修时间进行鉴定，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行鉴定，评估报告载明：102号房屋因漏水造成财产损害的维修费用为3510元；102号房屋因漏水造成财产损害的维修时间为7天。赵亚芝虽对该评估结论提出异议，但鉴定机构针对其异议作出了合理合法的回复，且赵亚芝亦未提交证据推翻该评估报告，故一审法院依据评估报告计算上述损失并无不当。关于赵亚芝主张其房屋丧失适租性并要求租金损失9600元的问题，2019年1月2日漏水事件发生后，租户李义强仍然继续居住使用102号房屋直至2019年7月，此事实说明102房屋在2019年1月2日漏水事件后仍然具备居住使用条件，并未丧失适租性。赵亚芝与租户李义强达成的赔偿协议，系两人之间的合意，退租的原因也系双方约定，在房屋未丧失适租性的情况下，一审法院对于租金损失不予认可并无不当。关于吴伟应否承担责任的问题，2019年1月2日漏水事件发生时，刘爽正租赁使用202号房屋，且此次漏水事件系刘爽对202号房屋使用不当导致阳台水管被冻裂而漏水，刘爽系实际侵权人，应对赵亚芝的损失承担赔偿责任。赵亚芝主张吴伟应承担赔偿责任，但其未提交证据证实吴伟对202号房屋存在管理不善的过错，吴伟在此次漏水事件中不存在过错，一审法院认定吴伟不承担赔偿责任符合法律规定。综上，赵亚芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由赵亚芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年四月十六日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖