浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1261号上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社。住所地：瑞安市塘下镇鲍三村西大街296号。法定代表人：戴胜华，社长。委托诉讼代理人：陈州，张周，浙江品和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵忠国，男，1956年11月15日出生，汉族，住瑞安市。上诉人瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社因与被上诉人赵忠国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回赵忠国的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵忠国负担。事实和理由：一、双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。涉案老人公寓是瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社为解决和改善本村老年群体的住房问题，向市政府申请用地指标，以瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社作为用地和建设主体，由村民自筹资金建设房屋的公益工程项目。老人公寓需要由瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社这样的群众性自治组织作为用地和建设主体，瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社组织有意愿出资建设的部分村民众筹资金，对外以瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社的名义实施与建设老人公寓有关的行为，该行为具有公益性和共益性，而没有任何商业性质，其后果应由出资的村民承担。本案中尽管双方签订了一份老人公寓买卖合同，但有关老人公寓的审批、建设等内容决定了双方并非普通的买卖合同关系。鲍三村老人公寓的土地性质是医卫慈善用地，不允许用地单位将涉案土地及建造的房产用于销售，而建设老人公寓的资金又来自于愿意出资建设的该部分村民，建设成本由该部分村民按建筑面积均摊，竣工后进行结算，再按约定分配老人公寓。老人公寓的用地性质和建设成本的筹资方式决定了瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社不可能将老人公寓用于销售。双方对于众筹建设老人公寓、按最终建设成本结算和按约定抽签定位等事实均是明知的，双方不具有买卖老人公寓的事实基础和意思表示，买卖合同关系不能成立。二、一审判决瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社支付违约金50000元，缺乏事实依据。老人公寓早在2018年10月份就已经竣工，并在2018年12月27日进行了抽签定位及交房，一审认定的竣工验收及交付时间均有误。合同并没有约定违约金从逾期之日计算至交房之日止，一审以全部款项为基数从逾期之日开始计算违约金，缺乏事实依据。根据买卖合同第三条的约定，违约金的计算方式为1分利息，即使按照已付全部款项250000元计算，违约金也应为2500元。三、瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社作为群众性自治组织代表的是全体组织成员，其财产也属于全体成员。涉案老人公寓的建设系部分村民以瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社的名义实施，代表的也是该部分村民的利益，瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社若因本案中部分村民的行为而承担违约金，事实上侵害了全体成员的利益，对其余成员是不公平的。赵忠国辩称：一、瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社与赵忠国之间是否存在买卖房屋的法律关系，已经瑞安市人民法院（2018）浙0381民初14991号民事判决及温州市中级人民法院（2019）浙03民终1742号民事判决确认，且该二份民事判决均已生效。二、工程竣工日期应以验收报告上载明的时间为准，不应以工程主体建设施工完成的时间为准。一审以工程竣工验收后房屋交付给赵忠国的时间作为违约金截止时间，符合法律规定。三、一审依据合同约定作出判决，符合合同相对性原则及合同缔结的自愿、平等原则，属合法、有效。至于其他村民利益受损问题，应由合同行为人承担法律责任，不能据此否定合同的约束力。综上，一审判决正确，请求予以维持。赵忠国向一审法院起诉，请求：瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社支付赵忠国逾期交房违约金50000元（以250000元为基数，从2018年1月1日起按月利率1%计算至2019年9月1日止）。一审法院认定事实：赵忠国系瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社社员。2016年5月，经瑞安市人民政府批准，鲍三村老人公寓建设工程用地宗地编号为2016048，性质为国有划拨，用途为医卫慈善，使用权人为瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社。2016年7月25日，赵忠国与瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社签订《鲍三村老人公寓买卖合同》，合同约定：1、老人公寓每套面积74.2平方米；2、乙方（赵忠国）自愿出资购买房产一套，总价为25万元整；3、甲方（瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社）承诺于2017年12月30日前按时交房，房屋必须达到交房条件要求，若甲方逾期或拒交，按月息1%作为违约金；4、乙方必须在合同签订后24小时内将全部房款交给甲方指定账户上，逾期交款按月息1%计算作为违约金，若拒绝交款，视为自动放弃并解除本次买卖合同。合同签订后，赵忠国于2016年7月26日向瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社交纳购房款25万元。2018年11月15日，赵忠国向一审法院提出起诉，请求确认原、瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社签订的《鲍三村老人公寓买卖合同》有效。一审法院于2019年1月23日作出（2018）浙0381民初14992号民事判决书，判决确认赵忠国与瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社于2016年7月25日签订的《鲍三村老人公寓买卖合同》有效。瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉，温州市中级中院于2019年4月10日作出（2019）浙03民终1743号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月21日，涉案老人公寓竣工验收，2019年9月25日，瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社向赵忠国交付涉案房屋。一审法院认为，赵忠国与瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社于2016年7月25日签订的《鲍三村老人公寓买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，赵忠国已经履行交付购房款的义务，瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社逾期交付房屋，应按照合同约定向赵忠国支付逾期交房违约金，赵忠国请求瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社给付逾期交房违约金50000元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社于判决生效之日起十日内给付赵忠国违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社负担。二审期间，赵忠国未提供新的证据。瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社提供了一份协议书，证明瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社委托瑞安市公证处于2018年12月27日对鲍三村老人公寓抽签定位进行现场监督公证。赵忠国对上述证据的真实性无异议，但认为瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社系在工程竣工验收前进行摸文。经审查本院认为，上述协议书不能作为认定房屋实际交付日期的依据，故与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，赵忠国与瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社签订的《鲍三村老人公寓买卖合同》已经瑞安市人民法院（2018）浙0381民初14992号民事判决以及温州市中级人民法院（2019）浙03民终1743号民事判决确认为有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行。现瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，赵忠国要求瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社支付逾期交房违约金，于法有据。瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社主张违约金应按总价款的1%计算，与合同约定不符，本院不予采纳。瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社主张涉案老人公寓于2018年10月竣工、2018年12月27日抽签定位并交房，依据不足。综上，瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由瑞安市塘下镇鲍三村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年四月十七日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮