上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初19783号原告：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恒丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。被告：金斯敦家具(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡威，执行董事。委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦蓝，上海逾驰律师事务所律师。原告上海璨坤实业发展有限公司与被告金斯敦家具(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月1日第一次公开开庭进行了审理。嗣后，依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理，期间因疫情原因中止审理。2020年3月18日本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海璨坤实业发展有限公司的委托诉讼代理人徐水金、被告金斯敦家具(上海)有限公司的委托诉讼代理人张驰强和陈梦蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海璨坤实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》于2019年2月21日解除；被告腾空厂房；被告支付原告从2019年2月21日起至实际腾空交房日即2019年8月31日止按合同年租金计算的占有使用费426,828.18元；被告偿付原告解除合同违约金334,380元；没收被告的履约保证金200,000元；被告偿付原告解除合同的租金损失334,380元；被告支付原告垫付的从2019年3月至2019年9月的电费74,435.81元；被告赔偿原告租赁场所清空费用100,000元。事实和理由：原、被告于2016年3月25日签订《厂房租赁合同书》，约定由被告承租原告坐落于上海市奉贤区目华北路XXX号的厂房，租赁期限从2016年5月1日起至2018年4月30日止。在合同履行过程中，被告存在拖延支付租金的情况。2016年10月17日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，将租金调整为每年1,261,812元，新的租赁期限从2017年2月15日开始。嗣后，从2019年2月15日起至2019年5月14日止的租金被告仍存在延迟支付的情况，且逾期时间超过合同约定时间，故原告于2019年2月21日向被告发出合同解除函并要求被告搬离，然被告予以拒绝，故提起诉讼。被告金斯敦家具(上海)有限公司辩称，涉案厂房属上海声怡包装制品有限公司所有，原告承租后再行转租给被告。原告与上海声怡包装制品有限公司于2019年4月30日经调解协商解除租赁合同，故原、被告之间的合同关系业已解除。被告已向原告支付租金至2019年5月31日，实际上是原告违约，被告已就合同解除、违约责任等问题另案提起诉讼并要求原告承担违约责任并赔偿装修损失，本案应待另案处理完毕后再行进行审理。要求驳回全部诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号厂房的登记权利人为上海声怡包装制品有限公司。原告承租上述厂房后于2016年3月25日与被告签订《厂房租赁合同书》，约定：原告将涉案厂房出租给被告，租赁面积约6800平方米；租赁期限为12年，从2016年5月1日起至2028年4月30日止，交房日期为2016年3月26日；年租金为1,300,000元，折算每月租金为108,333元，从第4年开始在原年租金基础上每3年递增6%；签订合同时，被告向原告支付保证金210,000元和3个月租金325,000元，合约期满被告付清租金及一切费用后，原告将保证金全额退还被告；租赁期间，被告每月支付物业管理费及两个门卫的最低工资；租金第一次3个月支付一次，以后每个月支付一次，提前15天支付，逾期10天未付，原告有权终止合同，造成的损失由被告自行负责；租赁期间，被告可根据经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告自负，租赁期满后如被告不再承租，原告也不作任何补偿；如有一方违约，须付另一方违约金，按年租金总额的30%作赔偿损失；被告同意留南面车间3楼办公室一间归原告管理使用。2016年10月17日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定：年租金现更改为1,261,812元(保证金为200,000元不改变)；现租金为每2个月支付一次，至2017年2月15日起以后租金改为3个月支付一次；门卫工资由被告支付(含两个门卫的保底工资，工资按照每年上海最低工资标准调整)，门卫工资由被告支付18,000元交给原告，门卫服务截止时间为2016年10月底，11月起门卫由被告自行负责安排；原预留一间办公室归被告使用；如拖欠租金滞纳金每天按3%收取。2019年2月20日，上海声怡包装制品有限公司张贴《通知》，要求承租方和次承租方等截止到2019年4月30日全部搬离，否则停电停水。2019年2月21日，原告向被告发出《客户通知函》，表示在租赁期间多次提醒，被告仍逾期未缴租金，且未经同意私自转租，已多次构成违约，故通知被告自收到通知函之日起7日内(截止2019年2月28日)从租赁房屋搬离。2019年3月5日，原告向被告发出《缴款提醒函》，要求支付2019年5月15日至2019年8月14日的租金和物业费计334,380.18元。2019年3月，上海声怡包装制品有限公司向本院提起诉讼，案件案号为(2019)沪0120民初5739号，经调解上海声怡包装制品有限公司与原告于2019年4月25日达成协议即上海声怡包装制品有限公司与原告签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》于2019年4月30日解除，原告于2019年4月30日前搬离租赁场所等。嗣后，原、被告无法达成一致意见，以致涉讼。另查明，被告向原告就租金等支付情况如下：2016年3月25日，被告付款200,000元(保证金)；2016年3月28日，被告付款135,000元和200,000元；2016年8月4日，被告付款87,526元(已扣除维修费用17,625元)；2016年8月16日，被告付款92,423元(租赁面积减少调整)；2016年9月18日，被告付款105,151元；2016年10月17日，被告付款123,151元(含租金105,151元和保安工资18,000元)；2016年10月20日，被告付款50,000元；2016年10月21日，被告付款55,151元；2016年12月14日，被告付款210,302元；2017年2月16日，被告付款315,453元；2017年5月15日，被告付款305,453元(保证金调整少付)；2017年8月17日，被告付款315,453元；2017年11月17日，被告付款315,453元；2018年2月7日，被告付款315,453元；2018年5月15日，被告付款200,000元；2018年5月17日，被告付款115,453元；2018年8月15日，被告付款315,453元；2018年11月17日，被告付款100,000元；2018年11月20日，被告付款215,453元；2019年2月15日，被告付款321,762元(2019年3月、4月、5月租金)。原告为被告垫付2019年3月至7月的电费计74,435.81元。再查明，被告于2019年4月28日向本院提起诉讼要求判令：确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》于2019年4月30日解除；原告退还被告3个月即2019年3月1日至2019年5月31日的房租321,762元；原告退还被告保证金210,000元；原告偿付被告违约金386,114元；原告赔偿被告装修损失暂计2,000,000元(以评估为准)。上述案件的案号为(2019)沪0120民初8980号，本院对该案件于2019年12月19日作出一审判决，认定因原告违约而解除合同及被告租金已付至2019年5月底，判决内容为：原、被告于2016年3月25日签订的《厂房租赁合同书》及2016年10月17日签订的《厂房租赁补充协议》部分有效、部分无效，有效部分予以解除；原告返还被告保证金200,000元；原告支付被告违约金302,824元；原告赔偿被告装修损失1,796,724.18元；驳回被告的其余诉讼请求。在审理期间，原告确认：被告租金付至2019年5月14日，2017年2月15日前尚有租金70,000元未付清，占有使用费的计算标准为每季度321,762元；中介费102,000元原告已垫付，应由被告承担；2019年2月20日，行政部门让上海声怡包装制品有限公司对租赁场所停水停电，被告私自开通，2019年4月20日行政部门再次停水停电，又被被告开通，期间生活用电仍可使用。被告确认：租金已付至2019年5月31日，该时间节点前无欠付；中介费未约定，未告知，双方签订合同无中介参与；2019年2月20日，上海声怡包装制品有限公司对租赁场所停水停电，之后行政部门查封电箱，租赁场所无法使用，不清楚为何会产生电费，期间被告只能从它处开通生活用电，生产用电无法开通，占有使用费只同意承担30%。2019年8月23日，原、被告签订《协议书》，约定：被告于2019年8月31日前搬离厂房，搬空鉴定内容之外的被告物品、资料等，原告自2019年9月1日收回厂房；双方一致同意2019年8月31日为房屋交接日，不再另行安排交接。嗣后，双方于2019年8月31日搬离交接完成。2020年1月7日，上海声怡包装制品有限公司与原告签订《交房协议书》，约定：原告于2020年1月7日将厂房全部返还，已付款项不予退还；厂房恢复原状及垃圾清理等腾空工作由上海声怡包装制品有限公司负责，原告于2020年1月31日前支付100,000元，逾期付款需承担违约金。2020年2月12日，原告向上海声怡包装制品有限公司付款100,000元。以上事实，由《厂房租赁合同书》、《厂房租赁补充协议》、《客户通知函》、《缴款提醒函》和付款凭证、电费凭证、其它案件材料、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上海声怡包装制品有限公司为出租方，原告系承租方，而被告为次承租方，根据相关证据和当事人陈述，原、被告之间的租赁合同关系因原告与上海声怡包装制品有限公司提前解除租赁合同关系而导致解除，应属原告违约，合同解除(含部分无效)问题、搬离租赁场所和办理交接手续问题和保证金问题在案号为(2019)沪0120民初8980号民事判决中业已作出处理，根据一事不再理原则上述诉请在本案中不再重复处理。由于双方以当时现状交接租赁场所，并未就清空费用问题作出特别约定，原告现要求被告承担清空费用无依据，不予采纳。同时，被告于2019年8月31日搬离交接，在该时间节点前的租金和占有使用费理应支付，标准则按原、被告确认的2019年2月前每季度315,453元和2019年3月起每季度321,762元计算，同时考虑到确存在某些时段停水停电的情况及对被告的部分影响，除已付款部分外，截止到2019年8月31日被告尚需再行支付原告租金和占有使用费为100,000元。因原告违约而解除合同，原告要求被告偿付解除合同违约金、解除合同的租金损失和中介费无依据，不予支持。原告为被告垫付2019年3月至7月的电费计74,435.81元属实，被告理应按约向原告支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海璨坤实业发展有限公司截止至2019年8月31日止的租金和占有使用费100,000元；二、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海璨坤实业发展有限公司从2019年3月至2019年7月的电费74,435.81元；三、驳回原告上海璨坤实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,030元，由原告负担14,241元、被告负担3,789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  盛军华人民陪审员  陆 燕二〇二〇年四月二十三日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。