文书内容江苏省高邮市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1084执异14号异议人（被执行人）：江苏宝源机械有限公司，住所地江苏省高邮经济开发区。法定代表人：周灯兰，该公司董事长。申请执行人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司屏淮支行，住所地江苏省高邮市。负责人：缪春蕾，该行行长。被执行人：吴宝国，男，1966年12月7日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：周灯兰，女，1968年1月13日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：扬州市东瑞纺织服装有限公司，住所地江苏省高邮经济开发区。法定代表人：周灯兰，该公司董事长。本院在执行江苏高邮农村商业银行股份有限公司屏淮支行（以下简称农商行屏淮支行）与江苏宝源机械有限公司（以下简称宝源公司）、吴宝国、周灯兰、扬州市东瑞纺织服装有限公司（以下简称东瑞公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人宝源公司对江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称苏地仁合评估公司）出具的《房地产估价报告》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人宝源公司向本院提出请求事项：请求撤回本次评估报告，重新评估宝源公司名下房地产。事实和理由：苏地仁合评估公司只选择一种评估方法对涉案房产、土地进行评估，违反法律规定；采用房地合估路径不合常规，要求采用房地分估路径评估；苏地仁合评估公司未对道路、填土、下水道、院墙、地下电缆及其他隐蔽工程作详细调查；附属用房、办公楼、装修部分评估价格过低；评估的绿化、树木数量和房屋建设年代、层高等不准确；配电设施的评估应由专业资产评估人员进行，不应在房屋单价中测算。苏地仁合评估公司的评估程序违法、评估内容与事实严重不符，存在错评、漏评等情形，且评估价格极低，请求法院支持异议人的异议请求。经审查查明，本院于2018年7月23日作出（2018）苏1084民初2807号民事判决，判决宝源公司应于判决生效后十日内偿还农商行屏淮支行借款本金400万元及利息、罚息123566.26元（利息、罚息计算到2018年6月21日，从2018年6月22日起至实际给付之日止的利息、罚息按照合同约定的标准顺延计算）；如宝源公司未履行义务，农商行屏淮支行有权以宝源公司用以抵押的位于高邮经济开发区凌波路63号房产及国有土地使用权【不动产登记证明号为江苏（2017）高邮市不动产证明第0000591号】在抵押登记范围内就拍卖、变卖价款优先受偿；吴宝国、周灯兰、东瑞公司对上述宝源公司所负债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因宝源公司、吴宝国、周灯兰、东瑞公司未履行判决确定义务，农商行屏淮支行向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年2月28日查封了宝源公司位于高邮经济开发区凌波路63号的房地产（不动产权证分别为：江苏（2016）高邮市不动产权第0009979号、江苏（2016）高邮市不动产权第0009980号、江苏（2016）高邮市不动产权第0002214号）。2019年5月17日，本院委托苏地仁合评估公司对宝源公司所有的位于高邮经济开发区凌波路63号的房地产进行评估。苏地仁合评估公司于2019年7月15日分别出具了苏地仁合扬州房估字2019-340号《房地产估价报告》（以下简称340号估价报告）、苏地仁合扬州房估字2019-350号《房地产估价报告》（以下简称350号估价报告）。340号估价报告认为：高邮经济开发区凌波路63号房地产，不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0002214号，证载建筑面积3756平方米，房地产总价775.61万元；无证建筑物面积374.93平方米，房产总价12.4万元；不可移动装修、附属物、绿植合计5.21万元；总价合计793.22万元。350号估价报告认为：高邮经济开发区凌波路63号房地产分南北两宗地，其中北宗地的不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0009979号，证载建筑面积3606.96平方米，房地产总价733.66万元；无证建筑面积730.26平方米，房产总价16.5万元；不可移动装修、附属物、绿植合计总价18.19万元。北宗地评估价格合计为768.35万元。南宗地的不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0009980号，证载土地使用权面积9439.74平方米，土地总价266.2万元；无证建筑面积1545.31平方米，房产总价126.7万元；不可移动装修、附属物、绿植合计总价16.4万元。南宗地评估价格合计409.3万元。估价对象总价为1177.65万元，其中有证房地产总价为999.86万元，无证房地产总价为143.2万元，不可移动装修、附属物、绿植总价为34.59万元。估价师在报告中声明：估价对象的现场勘察仅限于其外观和正常使用状况，对被遮盖未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除另有协议外，评估人不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。异议人宝源公司向本院提出异议，要求撤回估价报告，重新评估涉案房地产。审查过程中，苏地仁合评估公司针对异议人的异议复函称，本次评估选用成本法作为评估的基本方法，土地购置价格采用比较法测算；根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）国家标准规定，成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，应优先选择房地合估路径；道路、填土、下水道等宗地内开发费，因《高邮市市区地价动态监测与基准地价更新报告》文件中未做相关规定，评估时参考《关于扬州市市区地价动态监测与基准地价更新报告》（基准日2017年1月1日），该费用评估结果客观合理；对隐蔽工程部分，估价报告明确指出：估价对象的现场勘察仅限于其外观和正常使用状况，对被遮盖未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，除另有协议外，不承担对其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任，宝源公司并未提供隐蔽工程部分的相关资料；附属用房、办公楼、装修部分评估严格按照《高邮市国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》文件中的造价数据进行；绿化、树木数量、房屋层高、建筑面积经估价师现场勘查确认，房屋建设年代经询问宝源公司会计所得，所得数据经法院、银行签字认可，宝源公司对《勘查核对信息情况》文件拒不签字；配电设施中的配电柜和变压器已经在不可移动装修中计算在内，宗地内通电费用也在房屋测算过程中计入房屋重置价中。本院认为，当事人或者其他利害关系人如果有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏地仁合评估公司及其评估人员具备相应评估资质，其受法院委托，依据估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法，评估结果与评估时点的市场价值基本相当。苏地仁合评估公司在接受本院委托后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，运用成本法、比较法，优先采用房地合估路径对涉案房地产进行评估并无不当。对道路、填土、下水道、院墙、绿化、树木数量及房屋层高、建筑年代等，经评估公司现场勘查，勘查结果客观合理。对配电设施中的配电柜、变压器的评估已计算在不可移动装修费用中，通电费用计算在房屋重置价中，评估结论并无不当。且涉案房地产评估价值只作为起拍价的参考，涉案房地产的实际市场价格最终由市场竞价决定。对于异议人提及的隐蔽工程，目前异议人对隐蔽工程是否存在尚未提供证据予以证明，如异议人在指定期限内提供相关证据的，可申请补充评估，无需重新评估。综上，对异议人宝源公司的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人江苏宝源机械有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向江苏省扬州市中级人民法院申请复议。审 判 长  钱 敏审 判 员  王 健审 判 员  韩兆平二〇二〇年四月二十八日法官助理  卜俊霞书 记 员  沈晓茜