贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初733号 原告：吴发祥，男，汉族，1974年3月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：许绍美，女，汉族，1974年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈阳萍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘成涛（特别授权代理），贵州三好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玢（一般授权代理），贵州三好律师事务所律师。 原告吴发祥、许绍美与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴发祥、许绍美之委托诉讼代理人陈阳萍，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人刘成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴发祥、许绍美向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告吴发祥、许绍美办理“望城花园2幢25单元7层1号”房屋的商品房所有权初始登记、并立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未将有关文书交付给原告的违约金暂计132,385.00元(违约金以已购房款403,000.00元为基数，按每日万分之三，从2016年12月31日起计算至实际交付房屋权属证书之日止)；3本案产生的诉讼费等费用由被告承担。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由，原、被告于2012年8月6日签订《商品房买卖合同》，约定，被告将望城花园2幢25单元7层1号房屋出卖给原告，原告向被告支付房屋价款403,000.00元，被告于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给付给原告，逾期未办理、买受人不退房的，被告应向原告按日支付已付房款的0.1%的违约金。原告已经履行了支付房款等义务，但被告至今未履行办证义务，已构成了违约。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，原被告签订的《商品房买卖合同》并未违反相关法律、法规的规定，具有法律效力，对双方均具有约束力，原被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告已按照合同约定了支付房款、支付相关办证的费用以及交付相关资料等义务，被告应该履行办理房屋转移登记并将有关文书交付给原告的义务，但被告时至今日都未履行义务，经原告的多次催告均无果，为维护原告的合法权益，原告唯有起诉至贵院综上所述，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的部分未超过诉讼时效；三年以外的部分超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用杈登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构职能整合是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况构成不可抗力，由此导致答辩人在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定答辩人构成违约，则应当扣除该一年的期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，答辩人依法可随时履行，即答辩人不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上子以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间据此原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，答辩人可以随时履行，原告虽可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、作为判决房屋开发企业承担逾期办证违约责任的主要法律依据，商品房买卖合同司法解释第十八条开首即强调，“由于出卖人的原因……”，该规定表明，“出卖人的原因”须是导致业主在相应期限内不能取得不动产权证的唯一原因。而本案中，案涉商品房不能办理不动产权登记，则有部分业主私自搭建违章建筑、擅自封堵消防通道导致该项目消防验收迟迟不能通过的原因在其中。可见，答辩人的原因并非是导致原告迟延取得不动产权证书的唯一原因，有业主自身的原因在其中。若将业主自身搭建违章建筑、封堵消防通道的行为导致的迟延取得不动产权证的法律后果，认定全部由答辩人承担，显然有失公允。因此，答辩人请求人民法院在裁判时，充分考虑业主的过错因素，对于自身有搭建违章建筑或封堵消防通道行为的业主，予以驳回其诉讼请求；对于其他业主，则予以减轻(幅度在百分之五十以上)或免除答辩人的违约责任综上所述，恳请法院充分考虑答辩人的答辫理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日，以原告吴发祥、许绍美为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，建筑面积150.35平方米，套内建筑面积115.48平方米。该商品房总价款为403000.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款121000.00元，余款282000.00元以银行按揭方式支付。出卖人承诺于2013年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。合同签订后，原告按照约定支付了购房款403000.00元。2019年12月11日，毕节市不动产登记中心作出《毕节市天厦房地产开发有限责任公司望城花园1、2幢项目首次登记审查意见》载明，望城花园1、2幢项目现已开发完成，予以办理该项目不动产登记。2019年12月12日，被告通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。2020年1月17日，被告为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2013年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行办理商品房转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时逾期交付办理商品房转移登记的有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年1月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月7日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月7日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月8日起至被告履行交付涉案商品房转移登记的有关文书义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。对于违约金的截止时间，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，应视为委托办证，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。被告具备办理转移登记的条件后，于2019年12月12日通知了原告，故违约金应计算至2019年12月12日止。因此，本案原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款403,000.00元为基数，自2017年1月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2019年12月12日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告在庭审中撤回第一项诉讼请求，系在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴发祥、许绍美逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款403,000.00元为基数，自2017年1月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2019年12月12日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告吴发祥、许绍美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,474.00元，由原告吴发祥、许绍美负担668.00元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担806.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年四月三十日 书记员 包清琳