湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初832号 原告：陈葵花，女，1980年9月29日出生，汉族，住湖南省道县。 原告：吴恒吉，男，1976年2月15日出生，汉族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人：桂红，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈仕华，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州华天城置业有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东曲河桥头一栋203。 法定代表人：戴茂华。 委托诉讼代理人：陈青青，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告陈葵花、吴恒吉与被告永州华天城置业有限责任公司（以下简称：华天城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈葵花、吴恒吉的委托诉讼代理人桂红，被告永州华天城置业有限责任公司的委托诉讼代理人陈青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈葵花、吴恒吉向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理涉案商品房不动产权证，办证费用由被告承担；2.判令被告为原告涉案商品房开通水、电、燃气，费用由被告承担；3.判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金87393元（暂计算至2020年3月23日止，即659076元×0.0002×663天），后续违约金以购房款659076元为基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付时止；4.判令被告因逾期办理房屋所有权证向原告支付违约金14038元（暂计算至2020年3月23日止，即659076元×0.0001×213天），后续违约金以购房款659076元为基数按每日万分之一计算违约金，直至完成涉案房屋所有权登记时止；5.判令被告在取得房屋竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行交房义务；6.判令原、被告签订的《合同补充协议》无效；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于冷水滩区角华天首府8幢19层01号房，面积128.32平方米，购房金额为659076元。合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务。根据合同第十条约定，由被告负责办理供水、排水、供电、燃气的开通手续并承担相关费用，但被告至今尚未履行该义务。合同第十一条约定，被告应于2018年5月30日前交付符合条件的商品房给原告使用，但被告至今没有交付。合同第十二条第1款第（2）项的规定，被告应当按日向原告支付全部购房款万分之二的逾期交房违约金。合同第二十条规定，原告应当在涉案商品房交付之日起450日内取得涉案商品房的房屋所有权证，逾期被告应当自规定期限的次日起至实际办妥登记之日止按日向原告支付已付房款万分之一的逾期办证违约金。另原告发现，涉案房屋的实际状况与原设计图、楼盘宣传册不相符，也没有通过消防验收，没有取得《竣工验收备案表》，根本不具备房屋交付使用条件。同时，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不是原告的真实意思表示，该《合同补充协议》的绝大部分条款均属于无效条款，系格式合同，单方面排除限制了原告的合法权益，减轻或者是免除了被告的主要义务和责任。为此，原告多次找到被告协商，要求交付符合条件的商品房、办理产权证等，但被告一拖再拖，拒不履行合同义务，严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告永州华天城置业有限责任公司辩称：一、原告诉请答辩人承担商品房办证费用无事实和法律依据。答辩人和原告签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)至(三)项中没有约定由答辩人来承担商品房办证费用，也没有法律规定商品房的办证费用应当由答辩人承担，原告作为买方者应当承担该费用，但对原告已预交办证费用789元予以认可。二、答辩人已按《商品房买卖合同》第十条的约定开通了水、电、燃气，履行了自己的合同义务。三、原告诉请答辩人承担逾期交房的违约金无事实和法律依据。答辩人已于2018年8月30日向原告交付房屋，并已实际入住。原告已就交房的法律事实向答辩人出具了书面承诺书，该承诺书证实双方已就逾期交房的违约金问题达成了以物业管理费抵扣的意见。四、原告诉请答辩人承担逾期办证的违约金无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十条第(一)至(三)项约定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的千分之零点一支付违约金，且违约金累计最高不应超过已付房款的千分之一。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。根据该约定，办理该房屋不动产权证书是原告与答辩人的共同义务，原告也没有举证是答辩人的责任，且即便是答辩人的责任，根据该约定答辩人应支付的违约金累计最高不应超过已付房款的千分之一。五、答辩人已实际交付房屋，原告已入伙入住。六、答辩人与原告签订的《合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是有效合同。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2017年1月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发的位于冷水滩区角华天首府8幢19层01号、建筑面积为128.32平方米的房屋；2.房屋单价5136.19元／平方米，总价款659076元；买受人应于2017年1月22日前支付占全部房价款31%的首期购房款209076元，余款450000元向永州市住房公积金管理中心申请贷款支付；3.合同第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；4.合同第十条约定该商品房交付时应供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；完成室内燃气管道的敷设，并与城市网管连接，保证燃气供应，达到接通条件；上述项目由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；5.合同第十一条约定出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案表证明文件、房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；合同第十二条约定逾期交房按照下列方式处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；6.合同第十四条约定规划变更：出卖人经批准变更规划的，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未书面答复的，视同接受变更；7.合同第十五条约定设计变更：出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，变更商品房的结构形式、户型、空间大小、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，约定内容同第十四条。8.合同第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋不动产权证书的，如买受人不解除合同，自合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已支付房款的0.1‰支付违约金且违约金累计最高不应超过已付房款的1‰。双方还对其他事项作了约定。 同日，原、被告还签订一份《合同补充协议》，协议第1条：双方确认本合同及补充协议的内容充分涵盖在此之前发布或签署的销售广告、宣传资料、销售道具和合约等文件中所做的记述、说明和允诺等事项，如有不一致之处，均以本合同及补充协议的规定为准。协议第3条：本合同第十一条交付时间手续第㈠条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；⑵买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日期到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；⑶因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；⑷其他合法理由。协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第㈡㈢条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件接房并办理交接手续。如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十天，该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。协议第9条：买受人应按政府主管部门相关规定缴纳所购房屋的契税、房屋维修基金、以及办理产权所需相关费用。协议第16条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。本补充协议上双方签名或盖章后生效。 上述合同签订后，被告分别于2017年6月1日、2020年1月22日向原告开具了收到购房款199120元、427788.57的增值税发票。原告向永州市住房公积金管理中心贷款450000元用于支付下余购房款。永州市住房公积金管理中心委托永州农村商业银行有限公司、交通银行股份有限公司永州分行将贷款发放至被告账户。 另查明，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证。涉案房屋水、电、燃气已开通。永州市住房和城乡规划建设局于2018年10月9日给予在问政永州网上投诉的网友《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》，答复如下：一、开发商延迟交房。建议按照购房合同的约定处理，如开发商违约不愿履行合同的条约，可通过司法途径解决。二、开发商未能提供“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。经核实，7#、8#楼目前已进行了基础、主体工程验收，验收结论为合格。建设单位未组织竣工验收及办理竣工备案手续，该局已书面通知开发商尽快组织7#、8%楼相关验收工作。三、房屋未经竣工验收及竣工备案的情况下是否可以交付使用。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2019年4月23日，针对华天首府某业主向12345政府热线反映该小区未通过消防验收就交房的问题，永州市住房和城乡建设局作出如下回复：一、核实情况。经核实，该业主反映的问题属实，华天城公司开发建设的华天首府7#、8#楼确实存在未通过消防验收就交房的现象。二、处理情况。对该行为，该局已责令当事人在限期内向该局消防验收科室（局政务窗口）申请消防验收。 2018年10月28日原告签署《入伙手续确认单》，其中第二项房产缴费中载明：办证费789元；第四项物业交费中载明：物业相关费用已交，免31个月零16天；第五项房屋接收中载明：本人作为华天首府房屋的买受人，今天对房屋进行了仔细的查验，现书面确认该房屋及其它设施设备均处于完好状态，且符合《商品房买卖合同》约定的标准，同意接收该房屋。本人确认已领取该房屋《使用说明书》、《质量保证书》各一份，并已领取该房屋的全部钥匙。同日，原告还向被告出具《承诺函》，载明：原购房合同定于2018年5月30日前交房，现你公司推迟到2018年8月30日交房，按合同规定你公司应付延期交房的违约金，现本人同意用延期交房的违约金抵扣每月的物业管理费。根据该《承诺函》，被告于当日向原告开具了2018年8月30日-2021年3月14日免交31个月零16天6072元物业管理费的收据。 上述事实，有《商品房买卖合同》、湖南增值税普通发票、税收完税证明、《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》、《关于华天首府信访问题的回复》、《入伙手续确认单》、《承诺函》、物业费收据等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议的焦点主要有以下几方面： 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四、《合同补充协议》的效力认定。 1.《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四均为双方的真实意思表示，内容均未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效； 2.⑴《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任； ⑵《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效； ⑶第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效； ⑷《合同补充协议》中的其他条款未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。 二、对原告诉请的分析判断。 1.《商品房买卖合同》第二十条约定由双方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告至今没有办理，已构成违约，现因政策变动，实行房屋所有权证和土地使用权证两证合一的不动产权证制度，故被告应为原告所购房屋办理不动产权证，又因《合同补充协议》约定由买受人负责办证所需相关费用，且原告已交纳办证费用789元给被告，故对原告要求被告为其所购房屋办理不动产权证的诉请予以支持，对其要求被告承担办证费用的诉请不予支持。 2.《商品房买卖合同》第十条约定商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，用电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件，室内燃气管道的敷设，并与城市网管连接，保证燃气供应，达到接通条件。水、电、燃气由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。现因在庭审过程中，原告认可被告已开通涉案商品房的电、燃气及水，并已能正常使用，故对该项诉请不再予以支持； 3.虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年5月30日，且合同第十二条约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。但原告在其出具的《承诺函》中已确认被告交房的时间为2018年8月30日，并同意用延期交房的违约金抵扣物业管理费，且原告签署的《入伙手续确认单》及被告开具的物业票据可证实该约定已实际履行，被告已为原告免除31个月零16天的物业管理费6072元，故双方已就延期交房的违约金达成一致意见，并已履行，对于原告诉请的延期交房的违约金不再予以支持； 4.《商品房买卖合同》第二十条约定买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋不动产权证书的，如买受人不解除合同，自合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已支付房款的0.1‰支付违约金且违约金累计最高不应超过已付房款的1‰。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部房屋价款，合同约定的交房时间为2018年5月30日，依据上述约定被告应在2019年8月22日内为原告办理所购房屋的不动产权证，被告至今未办理，已构成违约，现原告要求继续履行合同，被告应按约定自2019年8月23日逾期办证之日起以房屋价款659076元为基数，按日利率0.1‰向原告支付逾期办证违约金，其中2019年8月23日至2020年3月23日的违约金为14104.23元（659076元×0.0001×214天），已超过该违约金的最高额限即房屋价款的1‰（659.08元），故对原告14038元逾期办证违约金的诉请，依法予以部分支持； 5.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合交付条件。但经庭审查实，被告将房屋交付给原告后，原告已装修入住，故该房屋已实际交付，无需另行交付。但该房屋仍应依照法律规定，依法取得竣工验收备案表、并经消防验收，故对原告要求被告对涉案房屋履行竣工验收合格和通过消防验收的诉讼请求，本院予以支持； 综上，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下： 一、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告吴恒吉、陈葵花办理其购买的位于冷水滩区角华天首府8幢19层01号房屋的不动产权证，办证费用由原告吴恒吉、陈葵花承担（原告吴恒吉、陈葵花已预交789元）； 二、被告永州华天城置业有限责任公司按国家法律规定为华天首府8幢19层01号房屋办理竣工验收合格和消防验收手续； 三、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告吴恒吉、陈葵花支付逾期办证违约金659.08元； 四、确认原告吴恒吉、陈葵花与被告永州华天城置业有限责任公司于2017年1月22日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项，第4条第⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、⑹项，第5条无效； 五、驳回原告吴恒吉、陈葵花的其他诉讼请求。 本案受理费2284元，减半收取1142元，由原告吴恒吉、陈葵花承担967元，被告永州华天城置业有限责任公司承担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  王枫 二〇二〇年四月二十六日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯