重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初832号原告：重庆俊豪物业管理有限责任公司，住所重庆市永川区渝西大道中段918号，统一社会代码91500118559026041A。法定代表人：刘祥富，系公司总经理。委托诉讼代理人：蒋奕君，男，系公司员工，1995年11月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被告：陈代华，男，1975年8月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：龙知琴，女，1980年11月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆俊豪物业管理有限责任公司（以下简称俊豪物业公司）与被告陈代华、龙知琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋奕君、被告陈代华到庭参加诉讼。被告龙知琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。重庆俊豪物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付原告自2018年6月至2019年11月的物业服务费5778.6元。2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日，截止2019年11月30日，被告应向原告支付滞纳金4317.9元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的璧山俊豪城XX号房的业主。被告于2017年3月13日与开发商签订了商品房买卖合同，购得此房屋，建筑面积130.73平方米。2017年3月13日与原告签订了前期物业管理服务协议，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照2.6元/平方米的标准缴纳费用，被告应每月按时缴纳物业服务费，如被告逾期未缴，应根据欠付金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告未按约支付物业管理费，自2018年6月1日至2019年11月30日，被告共欠物业服务费5778.6元，产生滞纳金4317.9元。经原告多次催收未果，故起诉至法院，要求判令前述诉讼请求。被告龙知琴，经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，未发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。被告陈代华辩称，1、我是重庆市璧山区璧泉街道东山路XX号房屋业主。原告起诉我支付自2018年6月1日至2019年11月30日，欠付的物业服务费5778.6元计算不准确。我于2018年3月预付了半年的物业服务费，有收据为凭，且于2020年3月18日微信向原告转款3000元。2、原告主张的滞纳金没有法律依据。3、被告的房屋正在装修中，并未入住，原告从未打电话催收或者过问是什么原因欠付物管费，双方从未进行过有效沟通，主动上门当面催收无从说起，只是在房屋门口张贴过一次催收单，而后就直接向法院起诉。4、原告的起诉不符合法定的起诉条件。5、物业服务收费标准与服务水平严重不对称，原告在提供服务期间不作为，小区部分业主违规乱搭乱建、随意侵占公共绿地不制止，装修垃圾转运力度不够，小区门卫形同虚设，小区公共硬件设施质量不高，服务意识不强等。综上所述我要求法院驳回原告的起诉，物业费因未入住，按减半收取。经本院审理认定的事实如下：被告陈代华、龙知琴系重庆市璧山区璧泉街道东山路XX号房屋业主，房屋建筑面积为130.73平方米。被告陈代华庭审中称2018年3月接房，接房后先交物业费，后交装修保证金。2018年3月26日办理的相关装修手续，随即入场装修。2018年3月13日以俊豪物业公司为甲方，被告陈代华、龙知琴为乙方签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定的合同期限为自签署之日起生效，到小区业主委员会成立选聘或续聘物业服务企业并制定新的《物业服务协议》正式生效后，协议终止。合同还约定物业服务费用按建筑面积计算，多层洋房按2.6元/平方米/月收取，业主应当按月交纳物业服务费用，并在每月20日至30日内交纳前述费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。同日，被告陈代华、龙知琴还向重庆璧晖实业有限公司（开发商）出具承诺书，表示其对前期物业管理合同及《业主临时管理规约》内容已知晓并承诺遵守。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业服务，但自2018年7月1日起至2019年11月30日止，被告陈代华、龙知琴共欠物业服务费5778.2元（130.73平方米×2.6元/平方米×18个月）未支付。原告于2019年5月25日以EMS快递的形式向被告陈代华、龙知琴发出催收通知后，被告陈代华、龙知琴仍未交纳以上费用。另查明，2018年3月13日被告陈代华以减半收取（1.3元/平方米）的标准向原告预缴纳了2018年4月份至9月份，共6个月的物业服务费1019.4元（130.73平方米×1.3元/平方米×6个月）。按全额收取（2.6元/平方米）的标准计算，原告实际预缴纳了3个月的物业管理费，即截止2018年6月30日。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的业主临时管理规约和业主前期物业管理协议各1份、派出所查询的被告常住人口信息1份、向被告发送催缴物业费的律师函（复印件）以及邮寄送达的快递回执（复印件）、电梯巡查记录表（复印件）、巡逻签到表（复印件）、来访人员出入登记表（复印件）、工期巡查记录表（复印件）、照片打印件10张等证据，被告陈代华提交的收据2张等证据收集在卷，并经质证属实，本院予以采信。本院认为，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不单纯是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。原告俊豪物业公司与被告陈代华、龙知琴签订了《前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告俊豪物业公司履行了合同约定的义务，向被告提供了物业服务，被告在接受物业服务后，应按该合同约定按时交纳物业服务费，其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。被告陈代华辩称原告计算的物业服务费错误，经本院核实，2018年3月13日被告陈代华以1.3元/平方米的标准向原告预缴纳了2018年4月份至9月份，共6个月的物业服务费1019.4元。该笔费用为减半收取，但被告于2018年3月26日办理了装修手续，后入场装修，故从2018年4月起实际应按2.6元/平方米全额的标准向原告缴纳物业管理费，实际应交2038.8元。原告主张按2.6元/平方米的标准，被告减半预交的6个月物业服务费1019.4元，折算为实际预交了3个月按全额标准计算的物业费，即到2018年6月30日止，并无不当，本院予以确认。另被告陈代华辩称于2020年3月18日微信支付了3000元，但未向本院提交相应证据，本院不予采信。被告陈代华还辩称因原告存在对小区部分业主违规乱搭乱建、随意侵占公共绿地不制止，装修垃圾转运力度不够，小区门卫形同虚设，小区公共硬件设施质量不高，服务意识不强等，管理不到位等问题，故要求原告俊豪物业公司打折。本院认为，由于物业服务存在服务内容多、全天候不间断性的特征，因此对物业服务质量的评价不能仅凭某一时刻的状态来断定，且被告未向本院举示充分的证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，构成严重违约。原告举示的相关证据亦可以证明其为被告所在小区提供了物业服务这一基本事实，故被告的辩称意见不足以成为被告不交或少交物业服务费的理由，被告陈代华、龙知琴应按约定交纳物业服务费用。自2018年7月1日至2019年11月30日，被告陈代华、龙知琴共欠物业服务费5778.2元（130.73平方米×2.6元/平方米×17个月）未付。原告请求二被告支付欠交的物业费5778.6元，有事实和合同依据，本院予以支持，但金额应以本院核实的5778.2元为准。原告主张被告陈代华、龙知琴支付违约金4317.9元，本院认为过高，综合被告的违约情况，违约时间等酌情主张577元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈代华、龙知琴在本判决生效之日起五日内给付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司物业服务费5778.2元；二、被告陈代华、龙知琴在本判决生效之日起五日内给付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司违约金577元；三、驳回原告重庆俊豪物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取26.83元，由被告陈代华、龙知琴承担（此款已由原告重庆俊豪物业管理有限责任公司垫付，限被告陈代华、龙知琴在支付案款时一并给付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司）。本判决为终审判决。审 判 员 徐丽娜二〇二〇年四月二十九日法官助理 陈玉文书 记 员 万椿雪