上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终54号上诉人（原审被告、反诉原告）：李卫国，男，汉族，1979年9月17日出生，户籍地安徽省休宁县。委托诉讼代理人：尹圆，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡先智，女，汉族，1979年9月11日出生，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱骏，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人李卫国因与被上诉人胡先智房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初9887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李卫国上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、七项，改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币（以下币种相同）87,600元，被上诉人赔偿上诉人装修损失71,893.23元。事实与理由：系争房屋已经于2018年8月20日被司法拍卖，另案辽宁省大连市中级人民法院通知上诉人腾退房屋，故双方之间的合同在2018年10月25日已经由于被上诉人的原因没有了继续履行的可能性，应于当日解除。由于系争房屋的产权人变更，大连市中级人民法院要求截留款项，2018年4月以后的租金都不应当支付。系争房屋产权已经发生变动，虽然被上诉人并不是原产权人，但其出租权利来自于原产权人的授权，导致租赁合同无法继续履行的责任在于被上诉人。一审法院认定的违约金数额不当。由于系争房屋产权变动，对上诉人的经营造成了严重影响。被上诉人胡先智辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持原判。胡先智向一审法院起诉请求：1、判令要求确认胡先智与李卫国于2018年12月10日解除双方于2015年10月31日签订的租赁合同；2、判令李卫国支付拖欠的租金324,120元（从2017年11月23日至2018年10月25日止，按照每月29,200元的租金标准计算）;3、判令李卫国支付2018年10月、11月电费共计7,748元（胡先智还未支付，有收款单位出具的情况说明及发票）;4、判令李卫国支付2017年6月至2018年11月水费共计9,217.34元（胡先智还未支付，有收款单位出具的情况说明及发票）；5、判令李卫国支付违约金共计192,720元（合同第六条第四项违约金从应付日期2017年11月16日起，暂计至2019年1月30日，按照月租金29,200元的3%，胡先智自动下调至月租金的1.5%，实际支付至款项结清之日止）；6、本案诉讼费由李卫国承担。诉讼中，胡先智增加第三项诉请中的12月份电费金额676元，增加第四项诉请中的12月份水费369.80元。李卫国向一审法院提出反诉请求：1、判令胡先智双倍退还李卫国定金175,200元；2、判令胡先智赔偿李卫国装修折旧费（具体金额以鉴定结果为准）；3、反诉费用由胡先智承担。一审法院认定事实如下：2015年10月31日，由胡先智作为出租方（合同甲方）、李卫国作为承租方（合同乙方）、案外人上海A有限公司作为中介方（合同丙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的物，房屋地址上海市闵行区XX路XX号XX楼（即本案系争房屋），权利人为上海B有限公司，房屋建筑面积约600平方米，租赁用途为工业用房；第二条租赁期限及租赁区域：自2015年11月2日至2022年12月31日止。具体起租日以甲方交付乙方使用之日起算。租赁的区域仅限地面以上约600平方面积（不包括地下室）。第三条租金及支付方式：甲方与乙方约定，每月租金为29,200元，该租金为不含税价格，乙方如果需要甲方开具房租发票，相关税费由乙方承担；交付方式：1、该房屋租金三年内不变，2019年2月23日至2022年2月22日租金为33,580元，2022年2月23日至2022年12月31日租金为38,617元；2、租金每三月支付一次，乙方应于每期租金到期日前7日支付，先付后租；3、甲方和乙方在此确认乙方向甲方支付的租金不包括物业管理费、水电费、通讯费等。4、租金以转账方式支付；5、户名：胡先智；开户行：招商银行股份有限公司上海人民广场支行；账号：XXXXXXXXXXXX9363；第四条保证金：1、乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付共相当于三个月的租金为租赁保证金，计87,600元，乙方于2015年11月2日前交付甲方；2、该保证金不可视为乙方预付的租金，本合同终止时，在下列条件均得以满足的前提下，甲方应在乙方交还该房屋三天内将租赁保证金一次性无息退还乙方。乙方依照约定交还该房屋，房屋及附属设备完好并经甲方验收认可；乙方无须承担其他违约责任；乙方负担的相关费用结清。3、如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金或作为甲方作为出租方因此而遭受损失之赔偿金。如租赁保证金经该等抵付或者赔偿后少于本合同约定之金额，乙方应在收到甲方书面要求的三天内向甲方补交该等差额。第五条甲方的义务及违约责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2、甲方如出售前述物业，应提前三个月通知乙方；3、甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。第六条乙方的义务及违约责任：1、乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日的，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；2、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；3、乙方签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，乙方须向甲方支付三个月租金的违约金的。若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；4、重新装修时，对房屋框架结构，外墙表面有任何的改动，必须经过甲方的书面同意；第七条乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：逾期支付租金超过十天的；第九条税、费的负担：前述房屋在租赁期间内所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家有关规定各自承担。应由乙方承担的费用有：物业管理费、水电费、燃气费等。第十二条甲乙双方约定的其他事项：甲乙双方约定：1、本届合同期满后，同等条件下乙方具有优先承租权；2、自2015年11月2日至2016年2月22日为装修期（即此期间不计算房屋租金，但物业管理费、电费、税费等由乙方自行承担）；3、甲方同意乙方将房屋用于办公人员的合规后勤配套设备（餐饮、超市），如乙方需要，甲方可配合乙方与园区方面做相关协调与沟通，尽可能保证乙方的顺利经营；4、甲方需向乙方提供6个免费停车位；但不包括与车位相关的其他管理费用；5、乙方承租该房屋的付款方式为付三押三；6、乙方承担该房屋的物业管理费，具体费用标准参照产业大楼物业管理标准；7、甲方出租该房屋时为毛坯交付；8、乙方的任何地面装修，不得影响地下室结构和功能。2015年11月2日李卫国支付给胡先智XX楼房屋出租保证金87,600元。庭审中，双方一致确认李卫国的租金支付至2017年11月22日，之后的租金未再支付。李卫国确认其实际搬离涉案房屋是在2018年11月29日，并称是由新的产权人将其赶出，当时新的产权人采取了停水停电的措施。另查明，2018年4月8日辽宁省大连市中级人民法院向李卫国发出协助执行通知书，要求李卫国截留被执行人上海B有限公司现金60,000,000元。李卫国称其在收到该份执行通知书后，故无法向胡先智支付租金。2018年10月25日辽宁省大连市中级人民法院发出公告载明：该院依申请执行人申请于2018年8月20日在京东网络司法拍卖平台进行公开司法拍卖被执行人上海B有限公司位于上海市闵行区XX路XX号的房地产，评估价为125,900,000元，买受人上海C有限公司竞得上述房地产。现该院依法将上述房地产交付买受人上海C有限公司，自交付之日起上述房地产归买受人上海C有限公司所有，现告知被执行人、房屋租赁人、占有人等相关人员，限于公告发布之日起十日内主动腾空上述房地产。2019年2月27日涉案房屋的产权人由上海B有限公司变更登记至上海C有限公司名下。庭审中，李卫国确认其实际搬离涉案房屋是在2018年11月29日，并称是由新的产权人将其赶出，因为当时新的产权人采取了停水停电的措施。并且考虑到新的产权人已经不再是胡先智，遂未与胡先智完成交接手续。同时李卫国确认在大连市中级人民法院张贴上述公告之前，李卫国对涉案房屋的开展的经营活动是没有影响的。2018年12月10日胡先智向李卫国发出解约通知书载明：鉴于李卫国承租涉案房屋后于2017年下半年起拖欠租金、物业费和水电费等费用。为此，胡先智多次向李卫国催讨。然而，李卫国虽已补交部分电费，但至今未支付拖欠的租金及其他费用。现特郑重通知如下：一、自2018年12月10日起，双方于2015年10月30日所签订的《租赁合同》立即解除；二、请李卫国于2018年12月15日前腾空并搬离租赁物，同时结清拖欠的租金、物业费和水电等费用。诉讼中，李卫国提出对涉案房屋内装修工程造价残值的司法鉴定申请，一审法院接受李卫国的申请后，经上海市高级人民法院的委托，确定由上海东方投资监理有限公司进行司法鉴定，该公司于2019年7月19日出具司法鉴定报告载明：1、鉴定意见书单价根据上海市建筑和装饰工程预算定额（SA01-31-2016）、上海市房屋建筑工程养护维修预算定额第一册房屋修缮定额（SH00-41(01）-2016)及相关规定计算；2、鉴定意见书中工程量按三方现场勘查记录数据为准；3、双方租赁合同自2015年11月至2022年12月止。折旧折算时间为2017年10月，折旧率=已使用时间/租赁合同时间，即折旧率=24个月/85个月=28.235%，残值金额=原值金额X（1-折旧率）。故鉴定意见载明：鉴定造价（原值）为127,310元，鉴定造价（残值）为91,364元。一审法院认为，胡先智与李卫国所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，胡先智与李卫国均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。而本案主要的争议在于李卫国在接到大连市中级人民法院针对涉案房屋发出的协助执行通知书之后，李卫国未能及时向胡先智支付租金是否构成违约。从庭审查明的事实可以明确，李卫国确认其租金支付至2017年11月22日，自2017年11月23日起李卫国的租金均未支付，而大连市中级人民法院发给李卫国的协助执行通知书的时间是2018年4月8日，并且该份协助执行通知书中仅是要求李卫国截留租金，并未明确相应的法院付款账号，李卫国虽然收到了该份通知书，但是李卫国并未向大连市中级人民法院的银行账户中支付相应的租金，虽然李卫国认为未能支付租金的原因是由于该法院未能提供相应的账户，但可以确认的是在李卫国收到该份通知书之前其已经从2017年11月23日起已经产生逾期付款的违约行为，其行为已经构成违约。胡先智基于李卫国的上述逾期租金的违约行为享有解除租赁合同的权利。遂胡先智于2018年12月10日向李卫国发出合同解除通知书，符合合同及法律规定，一审法院据此确认双方的租赁合同于2018年12月10日解除，虽然按照李卫国的陈述其是于2018年11月29日搬离了涉案房屋，但胡先智仅主张要求计算从2017年11月23日至2018年10月25日这一阶段的租金324,120元并无不当，一审法院予以准许。虽然李卫国认为双方的租赁合同应于2018年10月25日大连市中级人民法院发出的公告之日予以解除，对此一审法院认为即使涉案房屋在租赁期间发生了所有权的变动，但是并不影响租赁合同的效力，更何况出借给李卫国房屋的主体是胡先智，并非是涉案房屋之前的产权人，即使在租赁期间发生了房屋所有权的变动，李卫国并无实质性的证据证明因为涉案房屋所有权的变动而对李卫国租赁权的形式构成实质性的障碍。更何况按照李卫国的陈述其在2018年11月29日才搬离了涉案房屋，也说明了大连市中级人民法院最后发出的那份公告，并未对李卫国的对外经营活动造成客观障碍。故一审法院认为虽然涉案房屋在租赁期间发生了所有权的变动，但是无法认定该行为构成胡先智的违约行为，不能认定胡先智存在提前解除合同的违约行为，涉案房屋在租赁期间所有权的变动，并非是由于胡先智的原因所致，故李卫国主张要求胡先智双倍返还保证金缺乏相应的事实依据，故对此反诉诉请一审法院不予支持。至于胡先智主张的水电费的诉请，虽然胡先智提供了相应的证据，但是从合同履行期间水电费的实际支付情况看，上述水电费确实约定由李卫国承担，但是支付的对象是提供具体物业服务的其他公司，并非本案胡先智。更何况胡先智也未代李卫国支付上述费用，故一审法院认为胡先智主张要求李卫国承担上述费用缺乏合同依据，对此本诉诉请不予支持。即使李卫国确实存在拖欠上述水电费的事实，但也应由适格的主体向李卫国进行权利主张。由于李卫国确实存在逾期支付租金的违约行为，进而导致双方之间的租赁合同予以解除，依据租赁合同的约定，胡先智有权主张逾期付款的违约金，租赁合同中对于租金的支付也约定了相应的计算标准，但李卫国认为其未能支付租金系行使相应的不安抗辩权，不属于违约行为，对此一审法院之前已经详细阐述，不再赘述。一审法院考虑到李卫国确实存在逾期支付租金的违约行为，但结合李卫国的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给胡先智所造成的实际损失，兼顾到李卫国在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为胡先智目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院对于违约金的金额予以调整，将违约金的金额确定为160,000元。现由于李卫国的违约行为导致租赁合同解除，故对于剩余租赁期内装饰装修残值的处理。出租人是否给予承租人补偿，取决于出租人是否同意利用，即出租人同意利用的，给予补偿，出租人不同意利用的，不予补偿。这里所说的适当补偿，是指在出租人可在利用价值范围内，故应考虑租赁合同解除时剩余的租赁期限，参照上述关于剩余租赁期内装饰装修残值标准予以确定。对于装饰装修的损失，李卫国提出了相应的鉴定申请，但是对于装饰装修残值的计算应根据本案租赁合同解除的日期加以确定，故按照折旧率=已使用时间/租赁合同时间，双方约定的租赁合同自2015年11月至2022年12月止，结合合同解除时间为2018年12月10日，折旧率为37个月/85个月=43.529%，残值金额=原值金额X（1-折旧率）=127,310元X（1-43.529%）=71,893.23元。故在该残值金额的基础上，根据李卫国的违约过错程度，结合胡先智所确定的可利用价值的范围，一审法院酌定由胡先智给予李卫国适当补偿的金额为20,000元。另考虑到双方之间的租赁合同已经解除，李卫国所支付的租赁保证金可在抵付应支付给胡先智的上述应付款项后予以返还。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于二○一九年九月十六日作出判决：一、确认胡先智与李卫国于2015年10月31日签订的《租赁合同》于2018年12月10日予以解除；二、李卫国于判决生效之日起十日内支付给胡先智自2017年11月23日至2018年10月25日的租金以324,120元计；三、李卫国于判决生效之日起十日内支付给胡先智逾期付款违约金以160,000元计；四、胡先智于判决生效之日起十日内支付给李卫国装饰装修补偿款以20,000元计；五、胡先智在李卫国支付上述第二至第三项费用之后返还给李卫国租赁保证金87,600元；六、驳回胡先智的其他本诉诉讼请求；七、驳回李卫国的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计4,569.03元，由李卫国负担。反诉案件受理费减半收取计2,689元，由胡先智负担689元，由李卫国负担2,000元。鉴定费7,000元，由胡先智负担2,000元，由李卫国负担5,000元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，本院与辽宁省大连市中级人民法院（2017）辽02执33号案件的承办法官电话联系，该案承办法官明确表示，该院于2018年4月8日向李卫国发出协助执行通知书后，并未实际截留到任何款项，由于该案后续已经执行完毕，也不再需要截留款项，上述情况都曾经通知过李卫国。本院认为，双方签订的租赁合同属合法有效，双方均应按约履行。该合同履行过程中，系争房屋的产权因司法拍卖而变动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，系争租赁合同不因房屋产权变动而失去约束力，根据一审法院查明的事实，上诉人的实际租赁经营行为并未因司法拍卖等执行活动受到影响，故上诉人应当按约支付租金。关于上诉人主张的另案协助执行通知书的问题，第一，上诉人欠付租金的行为发生在收到该执行通知书之前，其违约行为已经发生在先；第二，上诉人并未按通知书的要求向另案法院实际支付过任何款项；第三，根据本院二审查明的事实，协助执行通知书所涉及的案件已经执行完毕，已不需要上诉人履行任何截留款项的协助义务。因此，上诉人主张其无需向被上诉人支付剩余租金，无需承担违约责任，均无事实依据，本院不予支持。由于上诉人欠付租金，依据符合合同约定的解除条件，一审法院认定被上诉人有权解除合同，并认定上诉人支付相应的违约金，均是正确的。上诉人主张租赁合同于2018年10月25日解除，其无需承担违约责任，被上诉人应向其承担违约责任，均无事实依据，本院不予支持。至于装修损失，在系争租赁合同因上诉人违约而解除的情况下，一审法院根据实际情况，已经酌情认定了部分装修补偿，上诉人主张被上诉人赔偿71,893.23元，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,236.13元，由上诉人李卫国负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年四月二十七日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……