江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终462号上诉人（原审原告）：薛兰英，女，1967年3月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭克林，男，1957年3月26日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。上诉人薛兰英因与被上诉人郭克林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛兰英上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持薛兰英的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郭克林承担。事实和理由：1.一审法院认定盐城市瓢城记忆地块房屋征收指挥部于2018年9月5日、2018年10月3日张贴拆迁公告没有事实依据；一审法院查明的2018年10月4日指挥部公告载明的郭克林签订征收补偿协议的时间为2018年9月30日，与一审法院认定的协议签订时间2018年10月8日不一致；2.一审法院认为薛兰英与郭克林对薛兰英被强拆时的物品损失均有过错，显属不当，薛兰英在收到公告后已经积极配合拆迁，但在2018年10月9日被强拆时仍然有部分物品未搬出，因此薛兰英没有过错；3.双方在租赁合同中约定的因拆迁行为导致租期终止，薛兰英不得要求补偿，显失公平，因此该约定的内容不能作为认定薛兰英无权要求支付搬迁停产停业补助费用的依据。郭克林辩称，1.郭克林与征收指挥部就拆迁协议谈妥的时间是2018年9月30日，但签订合同时落款时间为2018年10月8日，并没有任何矛盾，一审法院认定的事实并无不妥；2.关于薛兰英在拆迁中的物品损失系薛兰英自己过错造成，薛兰英未按照拆迁指挥部的通知及时搬离物品，其物品损失与郭克林没有关系，一审中一审法官对此进行调解，郭克林已同意补偿4000元；3.薛兰英与郭克林签订租赁合同时对拆迁如何处理作出了明确约定，该约定的内容是双方真实意思表示，不存在显失公平的情形；4.合同剩余租金郭克林同意返还，一审法院也已经作出判决，与本案同类案件的裁判文书已经生效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛兰英向一审法院起诉请求：1.判令郭克林赔偿损失暂定8000元（详见赔偿清单）；2.判令郭克林支付搬迁补助费12000元、房屋拆迁补偿费90000元；3.判令郭克林返还租金2500元；4.诉讼费用由郭克林承担。一审法院查明的事实：2002年5月31日，薛兰英以盐都县万通再生利用有限公司（下称万通公司，乙方）名义与二燃公司破产清算组（甲方）签订租赁协议约定，乙方租赁甲方小海北路75号煤库下场姜海广场地东侧向东16米场地，租期6年，从2002年6月20日至2008年6月20日。租金为每年4500元，先交后租。乙方自建围墙及房屋约5000元，若甲方提前终止合同，则每提前一年补偿乙方1000元，五年后乙方投资自建部分设施由甲方收回。2006年11月16日，江苏省盐城市盐都区人民法院作出（2002）都破字第12-31号民事裁定书，将位于产建筑面积3000平方米，土地使用权面积19950平方米归郭克林所有和使用（郭克林以480万元拍卖价成交）。2008年8月20日，郭克林（甲方）与薛兰英（乙方）签订书面租赁合同约定，小海北路75号土地19942.7平方米及其附着物已于2006年9月通过竞买及盐都区人民法院裁定归甲方所有。现双方约定，乙方承租甲方场地300平方米，用于废钢经营。租期从2008年6月20日至2009年1月20日，年租金2600元，签约后一次性付清。协议期内，因城建、水利等拆迁行为，甲方应按实际租期退还租金，乙方必须无条件撤出，不得以任何理由提出补偿要求，若因乙方拖延造成损失，乙方必须赔偿甲方拆迁补偿。此后，薛兰英在该场地正常经营。2017年12月6日，郭克林（甲方）与薛兰英（乙方）再次签订租赁协议约定，乙方承租甲方场地100平方米，房屋三间30平方米，用于经营废钢。承包期（租期）从2017年12月30日至2018年12月30日；年租金为6000元。签约后一次性付清。同时约定，协议期内，因城建、水利等拆迁行为，甲方应按实际租期退还租金，乙方必须无条件撤出，不得以任何理由提出补偿要求，若因乙方拖延造成损失，乙方必须赔偿甲方拆迁补偿。合同签订后，薛兰英支付了至2018年12月30日的租金。2018年9月5日，盐城市瓢城记忆地块房屋征收指挥部（下称指挥部）在涉案地段张贴公告：各承租户：你所租赁的位于场地，已列入市区瓢城记忆地块（一、二、三）征收红线范围内，该项目已启动征收程序。希你户在2018年9月15日前自行将租赁的房屋、场地腾空让出，逾期产生的不便和相关经济损失自行负责。同年10月3日，郭克林在涉案地段张贴公告，载明：各位租户：因盐城市人民政府城市建设发展的需要，本人已与政府有关部门签订了本地块的拆迁收购协议。上述情况，我的代表人已通知各位。按照本人与各位签订的出租协议约定，如遇政府拆迁，出租合同立即终止，并退还租金余款。从本公告发布之日起十日内，请各位自行搬出！并在五日内至本人代表孙登山处结算退回租金余款。本通告除在本场地张贴公布外，已发至各位手机。次日，指挥部又在涉案地块张贴公告：市区承租户：你所租赁的位于场地，已列入市区瓢城记忆地块征收红线范围内，该项目已启动征收程序，产权人已于2018年9月30日签订了征收补偿协议并履行了交房手续，依据你户与产权人租赁协议相关条款的约定，希你户在2018年10月8日前自行将租赁的房屋、场地腾空让出，逾期将强行清场，所产生的不便和相关经济损失自行负责。同年10月10日清晨，指挥部进场，对小海北路75号的房屋和场地进行了清场。薛兰英的丈夫成文春遂报警，110民警到达现场做了登记。薛兰英所承租的房屋内有部分日常生活用品和办公用品被清除。一审法院另查明，2018年10月8日，涉案地块被盐城市亭湖区住房和城乡建设局（下称住建局）征收。郭克林（乙方，被征收人）与盐城市亭湖区住房和城乡建设局（甲方，征收部门）、盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心（丙方、征收实施单位）签订《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书》，协议内容为：一、被征收房屋概况。乙方房屋座落于市区，房屋所有权人郭克林，房屋现状面积3340.25平方米；土地使用权人郭克林，土地使用权证号2009606532，土地使用性质仓储出让，土地使用权面积19942.70平方米，其他法院裁定房屋面积3340.25平方米。二、被征收房屋补偿费用。（一）被征收房屋房地产市场评估价值为2978339元。（二）装饰装修、附属设施补偿费用为11834966元，其他土地补偿费19942.7×315=6281951元，设备搬迁费2161526元，合计20278443元。（三）搬迁和临时安置补偿。1.搬迁补偿费：20元/平方米×3340.25平方米=66805元；2.临时安置补偿费：10元/月.平方米×3340.25平方米×6个月=200415元，合计267220元；（四）停产停业损失补偿费1054763元；（五）奖励及补助费用。按期搬家让房奖励：3340.25×120=400830元；签约奖10000元，搬家让房奖10000元，两证变更补助费405元，合计421235元。甲方应补偿乙方各项费用合计人民币2500万元。三、补偿方式：乙方自愿选择的补偿方式为货币补偿。双方还对其他内容进行了约定。其中设备搬迁补偿2161526元。一审中，薛兰英表示涉案诉请中数据系参照《房屋征收估价分户结果报告》中的数据得来，该结果报告中并未列明承租户承租、修建房屋相对应明确指向，亦未列明承租户名下所承租房屋及土地面积。且拆迁部门在拆迁时，也未登记涉案承租人的房屋具体面积、坐落及土地面积。薛兰英指认上述评估报告中装饰装潢、附属设施及苗木的评估报告反映，该项补偿总额为11834966元；机械设备搬迁补偿总额为2161526元。其中有3146吨废铁、废钢、废旧设备等搬迁费计141570元；彩钢棚578平方米，计69360元；厂区内围墙40平方米，计9600元；铁门2樘计190元；插齿机2台计7140元的物品应为薛兰英所有。上述物品评估价合计为227860元。一审中，薛兰英陈述郭克林在动员期间，承诺属于承租经营户的补偿，全额返还承租经营户，但并未提交证据。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，薛兰英与郭克林所签订的租赁合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同规定的条款履行自己的义务。关于薛兰英要求郭克林赔偿其物品损失8000元的问题。因2018年10月3日郭克林向薛兰英等承租人发出通知在10日内搬离场地，后又重新通知要求薛兰英等人在同年10月8日前搬离，致使薛兰英未能在有限期限内将全部物品搬离，而被征收部门强行清场，造成其物品损失，对此，双方均有过错。薛兰英自认物品损失为8000元，郭克林不予认可，现因物品已消失，无法确定物品的具体价格，而郭克林承诺同意补偿薛兰英损失4000元，一审法院予以确认。关于薛兰英要求郭克林支付搬迁、停产停业补助费等费用的问题。薛兰英自2002年即开始承租案涉厂房用于经营，虽然承租期间其对承租厂房及场地陆续进行了部分添附，但早已经过了若干年限。后薛兰英、郭克林之间租赁合同是每年一签，也是基于双方均已了解案涉场地将会被征用拆迁的事实。2017年12月6日双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。该合同约定租赁期为一年，在承租期内因城建、水利等拆迁行为，出租方应按实际租期退还承包金，承租方必须无条件撤出，不得以任何理由提出补偿要求。该合同应对双方均有约束力，故在案涉场地2018年9月因城市建设需要被征收后，薛兰英作为承租方应无条件搬出，无权再提任何补偿要求。郭克林作为被征收人于2018年10月8日与盐城市亭湖区住房和城乡建设局（征收部门）、盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心（征收实施单位）签订的《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书》是征收部门对被征收人拆迁补偿的相关约定，该协议只对合同相对方具有约束力。虽然该征收补偿协议中被征收房屋补偿费用里包含设备搬迁费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费等费用，但该部分费用也是征收部门对被征收人所作的补偿，并非对承租人所作的补偿。承租人并非被征收对象，也未与征收部门达成过任何协议，故其也不是征收补偿对象。承租人只能依据与其存在租赁合同关系的相对方之间的合同关系主张自己的权利。薛兰英虽指认评估报告中有其添置的物品且陈述郭克林承诺返还租赁经营户相应补偿，但并无相应证据予以证实，郭克林亦未予以认可。因此，薛兰英要求郭克林支付相关补偿款项，无事实及法律依据，其请求不应予以支持。关于退还租金数额的问题。双方所签订的合同履行期限至2018年12月30日届满，而自拆迁公告发布时起算，至租赁期满，应为三个月，现薛兰英要求郭克林退还租金2500元，与事实不符，一审法院确定郭克林退还三个月租金，即1500元（6000元/年÷12个月×3个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、郭克林于本判决生效之日起十日内支付薛兰英物品损失4000元，退还薛兰英租金1500元；二、驳回薛兰英的其他诉讼请求。案件受理费2550元，财产保全费1220元，合计3770元，由薛兰英负担3645元，郭克林负担125元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，薛兰英与郭克林签订的场地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，方均应按约履行各自义务。关于薛兰英能否要求郭克林支付拆迁补偿费用的问题。经查，薛兰英与郭克林在租赁协议中约定，在承租期内因城建、水利等拆迁行为，出租方应按实际租期退还承包金，承租方必须无条件撤出，不得以任何理由提出补偿要求，若因承租方拖延造成损失，承租方必须赔偿出租方拆迁补偿。据此，案涉场地于2018年9月因城市建设需要被征收后，薛兰英作为承租方应无条件搬出，无权再提任何补偿要求。关于该约定是否显失公平的问题，本院认为，一方当事人利用优势或则利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。但薛兰英并未提交相应证据证明案涉约定存在上述情形，故于薛兰英提出该约定显失公平的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于薛兰英的未能搬离的物品损失应否由郭克林承担的问题。经查，郭克林虽然在2018年10月3日向包括薛兰英在内的各承租户发出公告，要求各承租户自公告之日起10日内自行搬出，但盐城市瓢城记忆地块房屋征收指挥部于2018年10月4日即向盐城市区承租户发出公告，要求承租户在2018年10月8日前自行将租赁的房屋和场地腾空让出，逾期将强制清场。盐城市瓢城记忆地块房屋征收指挥部作为拆迁征收部门，其发出的公告以张贴的形式出现，具有公示性，且张贴时间在郭克林向各承租户所发出的公告之后，包含薛兰英在内的各承租户显然应以指挥部张贴的公告日期进行搬迁。薛兰英如认为在指挥部公告规定的时间内不能搬清物品，应当向指挥部提出并说明不能及时办理的理由，但薛兰英并未采取相应措施，故因此产生的损失应由薛兰英自行承担。一审法院已经根据郭克林自认的赔偿金额进行判决，不违反法律的规定。另，一审判决查明的有关公告张贴的时间和内容有相应的公告及现场照片作为证据，能够证明一审法院查明的相关事实，故薛兰英提出一审查明的有关公告张贴的时间和内容没有依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，薛兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人薛兰英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年四月十七日书记员 施凯钰