贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初266号原告：李金洋，男，1984年4月4日生，布依族，登记住址贵州省清镇市站街镇站街居委会站街小学宿舍。委托诉讼代理人：侯鹏、周霞，贵州听君律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：贵阳金巢林渝房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市百花大道1号（御水铭都商务八楼），统一社会信用代码：91520181055026005G。法定代表人朱平。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：杨定琴，女，1954年1月22日生，布依族，登记住址贵州省清镇市站街镇站街居委会站街小学宿舍。原告李金洋诉被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司（以下简称金巢林渝公司）、第三人杨定琴合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告李金洋的委托代理人侯鹏、被告金巢林渝公司的委托诉讼代理人陈文元、第三人杨定琴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李金洋向本院提出诉讼请求：1、撤销协议书；2、在被告取得预售许可证后，按照原《红枫中央大街商品房认购协议书》约定收回原告137504元首付款，继续履行原《红枫中央大街商品房认购协议书》；3、判令被告继续履行原《红枫中央大街商品房认购协议书》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并为原告办理清镇国土局至烟草公司地块项目中的X幢X层X号房的预告登记；4、判令因被告违反《红枫中央大街商品房认购协议书》约定而造成的直接经济损失与间接经济损失（直接经济损失：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以137504元为基数从2015年11月25日计算至2019年6月21日止；间接经济损失：按照2000元/月，从2018年1月1日起计算至交付房屋之日止）；5、判令被告承担因本案诉讼产生的一切费用。事实与理由：2015年11月25日，原告与被告签订《红枫中央大街商品房认购协议书》，认购位于清镇国土局至烟草公司地块项目中的X幢X层X号房。原告按约缴纳首付款137504元，加之原告在认购协议签订前按被告要求以现金方式支付的定金50000元认筹金（被告在签订认购协议时将收据收回），原告共计缴纳购房款187504元。在原告按约履行后，被告迟迟未按约通知原告进行正式商品房买卖合同的签订等事宜。后因原告远在深圳，多有不便，故委托第三人即原告母亲代为处理该协议书的后续购房相关事宜。被告为避免相关部门对其处罚，遂于2019年6月20日要求第三人到清镇市综合行政执法局商谈退房，并哄骗第三人最终倒签订了《协议书》。后第三人无意中得知被告曾将原告认购房屋出卖给案外人，遂依法提起诉讼，要求判如所请。被告金巢林渝公司辩称：1、原告所称的认购协议书已经双方协商一致终止履行；2、被告已按月全额退还原告所付款项；3、鉴于双方已不存在合同关系，被告不愿意再与原告签订任何合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨定琴述称：第三人认可原告的诉讼请求与其主张的事实理由。另外，原告在买房后，仅要求第三人在被告有问题时过问一下，但并未授权第三人签订协议。经审理查明，2015年11月17日，金巢林渝公司出具收据共4张，分别确认收到杨定琴、李金洋定金20000元，收到杨定琴定金50000元，收到杨定琴定金40000元，收到杨定琴定金27504元，以上共计137504元。2015年11月25日，金巢林渝公司（出卖人）与李金洋（认购人）签订《红枫中央大街商品房认购协议》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于清镇国土局至烟草公司地块项目中的X幢X层X号房（该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，房屋落位图见附件）；该商品房预测建筑面积126.96平方米，其中预测套内建筑面积110.63平方米，预测共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.33平方米（最终实际面积以政府职能部门认可的第三方测绘单位出具的预测绘面积为准）；该商品房按建筑面积计价，单价3446元/平方米，按预测建筑面积计算的总房款437504元，以按揭贷款付款；认购人在签订本认购书时，缴纳总房款的30%即137504元，其余房款通过向银行或公积金管理中心办理按揭贷款的方式支付；双方约定在2015年12月31日前或者出卖人通知的时间内（出卖人通知的时间不应晚于2015年12月31日），按照相关法律法规进行正式商品房买卖合同的签订及合同网签、备案等事宜；买受人确认本合同系双方对将来签订正式商品房买卖合同的预约；买受人同意在本认购书约定的时间内履行签订合同的手续，任何一方不得要求对方就已经达成一致的合同条款重新进行磋商或者以其他任何理由拒绝签订合同；若因出卖人原因或过错而导致不能签订网签合同的，出卖人应返还认购人已支付的房款，并按银行同期利率支付认购人违约金；出卖人应当在双方签订《商品房买卖合同》及其附件之日起24个月内向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；除法律规定的不可抗力外，出卖人未按照约定的期限及条件将该商品房交付认购人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。2019年6月14日，杨定琴签署《声明》，载明“本人为购房人李金洋代理人，李金洋于2015年11月25日购买贵阳金巢林渝房地产开发有限公司开发的红枫中央大街楼盘商品房，因项目建设进度缓慢，本人向清镇市住建局进行了投诉，清镇市综合执法局要求贵阳金巢林渝房地产开发有限公司退回本人购房款，现本人声明如下：本人要求贵阳金巢林渝房地产开发有限公司继续履行购房协议，不要求退款，并要求尽快加快项目建设进度，尽快交房”。2019年6月20日，杨定琴以李金洋代理人身份，与金巢林渝公司签订《协议书》，约定李金洋于2015年11月25日认购金巢林渝公司开发建设的“红枫中央大街”5区1层3号（Ｅ2栋5楼），因项目该栋未取得《商品房预售许可证》，清镇市综合行政执法局向金巢林渝公司下达了筑（清）综执限通字（2019）第104号《限期整改通知书》，要求金巢林渝公司全额退还李金洋认购款；协议签订后，金巢林渝公司退还李金洋认购款137504元（李金洋收款账户为：户名李金洋，账号62×××75，开户行农行清镇云岭支行），金巢林渝公司退款后，原交李金洋购房收据及认购协议作废；李金洋所认购房源（Ｅ2栋5楼），在甲方取得《商品房预售许可证》后，金巢林渝公司按原签订认购合同单价（3446元／平方米），提供同面积房源销售给乙方（原打印内容为“将该房源销售给乙方”，后经金巢林渝公司与杨定琴共同签章捺印予以修改为“提供同面积房源销售给乙方”）。2019年6月21日，金巢林渝公司通过农村商业银行，将137504元支付至李金洋在中国农业银行清镇云岭支行开立的账号为82×××76的账户。现李金洋以《协议书》存在欺诈和显失公平等情况、案涉房屋已被金巢林渝公司“一房二卖”，应予撤销为由，诉至本院。诉讼中，李金洋表示未向杨定琴出具签订《协议书》的相关授权书，杨定琴对此予以确认。金巢林渝公司亦未在规定期限内向本院提供李金洋授权杨定琴签署《协议书》的书面材料。上述事实，有原、被告，第三人的陈述、有原告所举《协议书》、《声明》、《红枫中央大街商品房认购协议》、《收据》4张、通话录音、微信聊天记录，有被告所举《结算业务申请书》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。关于原告所举《协议》手写稿，因其仅系复印件，无原件核对，且无被告认可，故其证明力存在瑕疵，本院不予采信。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，杨定琴以李金洋的名义，与金巢林渝公司签订《协议书》，对李金洋购买的房屋进行处分。杨定琴签约前未获得李金洋明确授权，签约后至今李金洋亦明确拒绝追认，故案涉《协议书》对被代理人即李金洋不发生效力。李金洋要求撤销《协议书》的诉讼请求，缺乏相应事实基础及法律依据，本院不予支持。关于李金洋要求金巢林渝公司收回137504元首付款，继续履行原《红枫中央大街商品房认购协议书》、签订正式的《商品房买卖合同》、办理案涉房屋预告登记、赔偿经济损失等诉讼请求，属另一合同关系，不属于本案处理范围，故本院不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院判决如下：驳回原告李金洋的全部诉讼请求。案件受理费1533.35元，由原告李金洋承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  崔 波人民陪审员  李庭学人民陪审员  杨光华二〇二〇年四月二十六日书 记 员  郑智升