四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初2877号 原告（反诉被告）：张英，女，1971年2月1日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：史恋，四川荣恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋鑫，男，1991年9月17日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：龚继承，四川法蜀律师事务所律师。 第三人：宋刚，男，1971年6月5日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告（反诉被告）张英与被告（反诉原告）宋鑫租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告（反诉原告）宋鑫申请追加第三人宋刚参加诉讼，本院予以准许。原告张英及其委托诉讼代理人史恋、被告宋鑫及其委托诉讼代理人龚继承、第三人宋刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英向本院提出诉讼请求：1.判令宋鑫立即向张英腾退位于崇州市房屋（原崇州市大划兴鑫机械厂厂房）；2.判令宋鑫向张英支付自2018年12月1日起至实际腾退上述房屋之日止的使用费，暂时计算至2019年7月31日为46666.67元；3.本案诉讼费用由宋鑫承担。事实和理由：张英与宋鑫系母子关系，宋鑫于1991年9月17日出生，张英与宋鑫之父宋刚于1992年12月20日登记结婚。2008年8月5日，张英与宋刚协议离婚，双方约定原崇州市大划兴鑫机械厂（位于崇州市的全部资产归张英所有。2009年3月9日，张英与宋刚办理复婚登记，复婚时原崇州市大划兴鑫机械厂的全部资产已经属于张英的个人财产。2011年6月16日，张英与宋刚再次离婚。 2015年11月7日，张英与宋鑫签订了《租房协议》，约定张英将原崇州市大划兴鑫机械厂厂房出租给宋鑫，租期十年，年租金人民币7万元，并约定任何一方违约，须支付对方10万元违约金。租赁期间，宋鑫在2016年6月1日至2018年11月30日期间以现金方式向张英共计支付租金人民币135000元，分别为：2016年6月1日至2017年6月1日支付租金50000元，2017年6月1日至2018年6月1日支付租金70000元，2018年6月1日至2018年11月30日支付租金15000元。2018年11月30日以后，宋鑫未向张英支付任何租金或使用费。后来，张英与宋鑫协商一致解除前述《租房协议》，并由张英向宋鑫支付违约金10万元。2018年10月29日，张英与宋鑫签订了《房屋买卖合同》，约定宋鑫以对价1044000元购买张英所有的房屋一套（位于崇州市），并约定，宋鑫以前述违约金10万元在同等额度内抵销购房款10万元。因为前述《租房协议》已经协议解除，宋鑫就应将原崇州市大划兴鑫机械厂厂房返还给张英。事实上，张英多次要求宋鑫腾退厂房，但宋鑫却拒不搬离，张英为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求予以审理。 宋鑫向本院提出反诉请求：1.判令张英赔偿宋鑫的经营损失30万元；2.判令张英停止妨碍宋鑫的生产经营，并恢复原状、腾退占用的办公用房、车间房及赔偿损失，以便宋鑫继续使用该租赁物；3.本案诉讼费用由张英承担。事实和理由：2015年，宋鑫与张英签订了《租房协议》，张英将崇州市大划镇兴鑫机械厂厂房出租给宋鑫使用，租期10年，年租金7万元。此后，宋鑫按约支付租金。但从2018年8月—10月起，张英违反租期10年的约定，在兴鑫机械厂内新建、翻建房屋20余间用于自己出租并收取租金。张英从2018年10月上旬起就更换厂房门锁，占用宋鑫使用的办公室，不准宋鑫和工人进厂生产，迫使宋鑫从2018年10月起就被迫停产至今，造成损失30万元。宋鑫认为，双方签订的《租房协议》合法有效，现距离租期届满还有6年时间，但张英从2018年10月起就强行更换厂房门锁，在厂房内违法修建房屋出租并收取租金，强行占用宋鑫的办公室，禁止宋鑫和工人进厂生产，已给宋鑫造成重大经济损失，张英的行为已经构成严重违约，宋鑫为维护自己的合法权益，故提起反诉，请求予以审理。 宋鑫对本诉辩称，张英与宋鑫签订的《租房协议》仍然有效，双方并未解除或终止该协议。根据《租房协议》的约定，宋鑫支付租金的时间点为每年6月和12月，最近需支付租金的时间应为2019年6月，也就是还没有支付2019年1—6月的租金，但张英也没有向宋鑫催收该租金。尽管宋鑫存在未支付租金的情形，但张英未就此事进行催告，也没有给予合理的催告期限，张英不具备合同的解除权，请求驳回张英的诉讼请求。 张英对反诉辩称，宋鑫经营产生的损失与本案房屋出租没有关系，宋鑫也没有提供相应的证据证明二者存在关系。因双方签订的《租房协议》已经终止，宋鑫提出的反诉请求缺乏事实依据，请求驳回宋鑫的反诉请求。 宋刚陈述，其对张英、宋鑫提供的证据无异议，对于张英将兴鑫机械厂的全部资产出租给宋鑫也没有异议，该资产属于宋刚和张英的共同财产，但不同意张英单方终止与宋鑫的租赁合同，请求人民法院依法公正、公平处理本案。 根据当事人的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：张英与宋鑫系母子关系，张英与宋鑫之父宋刚于2008年8月5日办理离婚登记并书面约定，离婚后，大划机械厂的全部资产归张英所有。2015年11月7日，张英与宋鑫签订了《租房协议》，双方约定，张英将大划机械厂出租给宋鑫，租期10年，2016年6月至2026年6月；租金一年7万元（付款方式，半年一付），每年6月初付一次，12月付清当年租金；张英承诺给宋鑫打造大门（补贴费2万元）；如张英毁约，赔偿宋鑫10万元现金；如宋鑫毁约，赔偿张英10万元现金。 另查明，2014年5月10日，赠与人张英与受赠人宋鑫签订了《房屋赠与合同》，张英自愿将其所有的位于崇州市房屋（建筑面积138.21平方米，房屋权证号：02××00）赠与宋鑫，双方对有关事项进行了约定。 2018年10月29日，出卖人张英与买受人宋鑫签订了《房屋买卖合同》，合同约定：张英将其所有的位于崇州市房屋（建筑面积138.21平方米，房屋权证号：监证02××00）出卖给宋鑫，双方议定该房屋的成交价格为人民币1044000元，因张英原来尚欠宋鑫借款、装修款、违约金共计444000元，因此相互品迭后，宋鑫尚需给付张英人民币600000元；宋鑫应于2018年11月30日前将购房款人民币600000元以银行转款的方式交付给张英；张英承诺在2018年10月29日前将本合同约定的房屋交付给宋鑫，宋鑫验收房屋并接受后，本合同约定的房屋实际所有者为宋鑫；双方约定张英应于2018年11月1日前配合宋鑫完成相关手续，直至该房屋的不动产证书顺利登记在宋鑫名下，但所需的过户税费，双方应各自按照国家法律、政策来承担相应的税费。 2018年11月1日，买方宋鑫与卖方张英签订了《成都市存量房买卖合同》〔成存房买（自）第17217号〕，合同约定：张英将其所有的位于崇州市房屋（建筑面积138.21平方米，房屋权证号：监证02××00，业务件号：权0023329）出卖给宋鑫，双方约定该套房屋的成交价格为500000元；双方自愿放弃由政府相关资金监管部门监管本次房屋交易资金，自行划转剩余交易资金，交易过程中发生的资金风险由双方自行承担；双方约定于2019年1月25日前申请办理房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续，双方约定本合同自动解除。同日，双方办理了有关房屋买卖的过户登记手续及税收完税证明，该房屋现已过户登记为宋鑫所有。 上述事实，有相关证据以及法庭笔录在卷佐证。 本院认为，张英起诉的事实和理由为“张英与宋鑫已协商一致解除了《租房协议》，故请求判令宋鑫立即腾退位于崇州市房屋（原崇州市大划兴鑫机械厂厂房），并支付自2018年12月1日起至实际腾退房屋之日止的使用费”，但是，张英提供的证据却不能证明该《租房协议》已协商一致解除。并且，本案所涉及的《房屋赠与合同》《房屋买卖合同》《成都市存量房买卖合同》中的房屋均为同一套房屋，张英起诉所依据的《房屋买卖合同》并未实际履行，张英与宋鑫双方是依据《成都市存量房买卖合同》办理了案涉房屋的过户登记手续。张英以《房屋买卖合同》中的“宋鑫以违约金10万元在同等额度内抵销购房款10万元”主张该《租房协议》已协商一致解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，因张英未提出解除该《租房协议》的诉讼请求，故本院对此不作处理。因该《租房协议》尚未依法解除，故张英提出的诉讼请求，本院不予支持。宋鑫提出的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回张英的全部诉讼请求； 二、驳回宋鑫的全部反诉请求。 本诉案件受理费483元，由张英负担；反诉案件受理费2,900元，由宋鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨小林 二〇二〇年四月二十日 书记员  王 瑶