山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13790号原告：王新光，男，1957年4月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：乔莎莎，山东欣业来律师事务所律师。被告：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。法定代表人：张士家，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。原告王新光与被告烟台新桥集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新光及其委托诉讼代理人乔莎莎、被告委托诉讼代理人曲晨伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告协助办理产权过户登记；2、被告承担2011年7月26日至2019年9月8日期间的逾期办证违约金196000元（以495940.83元为本金，按年5%计算8年44天）。事实和理由：原告于2010年1月7日与被告签订商品房预售合同，购买被告所开发的位于烟台市芝罘区新桥国际佳苑第B3幢二单元六层11号房屋（下称涉案房屋），购房金额为490000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的年5%向买受人支付违约金。被告于2010年6月30日实际交付涉案房屋，截至起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记，逾期达9年。原告认为，被告迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》的有关规定以及当事人双方签订合同的约定，判令被告立即履行合同规定的协助办证义务，并向原告承担逾期办证的违约责任。被告辩称，（一）被告依约应于2010年6月30日前交付涉案房屋，应于2011年6月25日前向房管部门提交办证资料，故原告最迟应于2013年6月24日前主张权利，但原告直至2019年10月15日才提起本案诉讼，其请求已经超过诉讼时效。（二）.被告已于2016年9月30日将办证资料移交房管部门，该房屋现已可办理产权登记手续，被告也履行了相应的合同义务。因此原告无权主张此后阶段的逾期办证违约金。（三）原告在向被告补交房屋差价款时，已经享受了公司优惠政策，对其应补缴的部分减免了8733.02元，当时双方有约定，原告若享受免交待遇，则不得再就逾期办证一事向被告主张权利。（四）被告逾期办证并非被告原因造成，其主要原因系包含原告在内的部分业主未按要求及时缴纳住房专项维修基金，造成不动产登记中心对被告所提交的办理初始产权登记证的相关材料不予接受，因此逾期办证的责任不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院依法确认如下：2010年，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，总价款为490000元；被告应在2010年6月30日前将经综合验收合格的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，原告应按相关规定在被告商品房交付使用后390日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的年5%向原告支付违约金。合同签订后，原告实际向被告交付房款495940.83元。2011年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋。至今原告未办理涉案房屋的产权证书，未缴纳住宅专项维修基金。涉案房屋所在的新桥国际佳苑小区现地址为烟台市芝罘区新桥路138号，涉案房屋现门牌号为××楼1单元11号。芝罘区新桥路138号××楼1-2单元已办理了初始登记，留存于烟台市芝罘区不动产登记中心档案馆的不动产登记申请书上载明：收件日期为2019年10月9日；登记原因为首次登记；登记原因证明文件：1、国有土地使用证复印件，2、建设工程规划许可证复印件，3、建设工程竣工规划验收合格证复印件，4、建设工程施工许可证复印件，5、竣工验收备案表，6、门牌号证明、消防验收意见书、存档合格证复印件，7、测绘报告复印件，8、营业执照、授权委托书及委托人身份证。被告现已取得芝罘区新桥路138号××楼1-2单元的不动产权证书。本案诉讼中，被告表示：被告已经按照合同约定提交了全部办证资料，并代原告垫付了公共维修基金，涉案房屋已具备办证条件，原告可以自行到不动产登记中心办理产权登记手续，无需被告再行协助。原告则坚持要求被告协助办理产权过户登记，但表示说不清需要被告如何协助。关于被告辩称的原告补缴房屋差价款时双方约定不再就逾期办证一事向被告主张权利，原告对此不予认可，被告亦未举证证实。关于被告辩称的时效问题。2019年1月11日，原告就本案纠纷向芝罘区人民调解委员会申请调解，因双方调解未成，2019年6月10日，调解终结。2019年10月15日，本院立本案。原告称之前曾向被告口头主张过权利，被告对此予以否认，原告未举证证实其主张。另，被告辩称涉案房屋产权登记手续至今未办理的责任不在被告。理由如下：被告于2015年9月向烟台市城市基本建设档案馆（下称档案馆）提交了完整办证资料，但因涉案项目是2007年的工程，被告所提交的资料与档案馆当时的要求有所差别，但按照之前的规定是完备的，故档案馆要求被告整理资料后再进行提交；2016年9月被告再次向档案馆提交了完整资料，档案馆于2016年9月22日接收，但2016年9月开始进行政府机构改革，暂停办理不动产登记业务，调整后由不动产登记中心接管相应工作，2017年10月不动产登记中心告知开发商其开始受理不动产登记业务，被告于2017年10月按照不动产登记中心要求重新提交了办证资料。此时，不动产登记中心根据2016年10月1日施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》规定先行审查是否已缴齐住宅专项维修资金，但因部分业主在被告自2016年起连续多年催缴的情况下拒不交纳维修资金，导致不动产登记中心对被告提交的办证资料不予接收；直至2019年为缓解政府信访压力，被告无奈垫付部分住宅专项维修资金才得以办理初始登记。为此，被告提交如下证据佐证：1、2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因被告的其他工程项目违建，导致被告的所有工程规划手续均被相关部门停办。原告质证称，对证据真实性无异议，但与涉案房屋无关。2、2016年-2019年被告催缴住宅专项维修资金的通知照片1宗及原始载体，证明被告自2016年起连续四年在小区公告栏、单元门的公共区域部位张贴催缴通知，通知业主及时交纳住宅专项维修资金，但仍有部分业主未按期缴纳导致不能提交办理初始登记的资料。原告对该证据的真实性予以认可，但认为看不清通知内容，也未向原告送达过。3、加盖档案馆公章且有“2016.9.22”手写内容的建设工程规划许可证复印件7份、建设工程施工许可证复印件7份、建设工程竣工规划核实合格证复印件6份、竣工验收备案表复印件1份以及房屋测绘报告复印件1份、消防验收意见书复印件1份、芝罘区公安局出具的门牌号××份。被告主张，这些资料是在2007年至2016年9月期间取得，被告于2016年9月22日向档案馆提交了完备资料。原告对证据3真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明被告向房管部门提交了办证资料。另查，《烟台市住宅专项维修资金管理办法》于2016年10月1日起实行，该办法第十二条第三款规定，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按照每幢房屋建筑面积将应交存的维修资金足额交存至维修资金专户；第十三条规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，房屋产权登记部门不予受理产权登记申请。又查，根据被告提交的资料显示，新桥国际佳苑项目的建设工程规划许可证取得时间为2007年6月20日，建设工程施工许可证的取得时间为2007年7月24日，建设工程竣工规划核实合格证取得时间为2014年1月21日，B3住宅楼竣工验收备案的时间为2009年12月7日，烟台市公安局凤凰台派出所门牌号证明出具时间为2015年7月7日，消防验收合格时间为2010年12月31日，面积测绘报告出具时间为2015年7月1日。再查，烟台市人民政府于2016年9月13日发布了《关于在烟台市市区全面实行不动产统一登记的通告》，载明：2016年9月20日8:30起，市不动产登记中心各分中心开始受理本次不动产登记范围业务，原国土、房管部门发放的权属证书停止受理办证；为保障不动产登记信息管理平台的系统切换、数据转换、信息实时互通共享及不动产权籍调查（落宗），2016年9月14日、18日、19日等3个工作日房屋、土地登记机构暂停受理土地、房屋登记申请。本院认为，（一）原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。（二）根据合同约定，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，即为被告的办证义务，结合本案查明的事实，被告于2019年10月9日向不动产登记中心交齐了需由被告提供的办证资料并办理了相应手续，且现已取得相应不动产权证书，被告已履行完毕合同约定的办证义务，原告可自行到不动产登记中心办理涉案房屋的不动产权属证书，故对原告要求被告协助办理产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。（三）被告未根据《商品房买卖合同》的约定在2011年6月30日交房后的约定期限将应由被告提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门，依法应当承担逾期办证的违约责任，原告主张的逾期办证违约金属于继续性债权，原告虽称在申请调解前向被告主张过权利，但未能举证证实，故本院只能支持被告自2019年1月11日原告申请调解之日前三年即自2016年1月12日起以购房款495940.83元为基数按年5%的标准向原告支付违约金，原告诉请的2016年1月12日之前的违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。被告辩称其于2017年10月之后再次向不动产登记中心提交完备办证资料但因部分业主未交纳住宅专项维修资金导致不动产登记中心不予受理产权登记申请，符合《烟台市住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的规定，本案中，被告自2016年起即催告新桥国际佳苑小区业主交纳住宅专项维修基金，故在被告自2016年起已履行催告通知义务且按不动产登记中心要求的全部办证资料在2016年已取得的情况下，原告至今未交纳涉案房屋住宅专项维修基金，对于涉案房屋在2017年10月1日之后未能办理初始登记，原告存在过错，应自行承担相应后果。综上，被告应以购房款495940.83元为基数按年5%的标准向原告支付2016年1月12日至2017年9月30日的逾期办证违约金43257.06元，原告诉请的超出部分，本院依法不予支持。被告辩称原告不再就逾期办证主张权利，未能举证证实，本院对此不予采纳。被告辩称其于2016年9月22日已向档案馆提交了完备的办证资料但因机构改革业务暂停直至2017年10月不动产登记中心才开始受理不动产登记业务，但未能提供充分的证据予以佐证，亦与烟台市人民政府发布的《在烟台市市区全面实行不动产统一登记的通告》载明内容不符，故其抗辩理由本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王新光支付2016年1月12日至2017年9月30日的逾期办证违约金43257.06元；二、驳回原告王新光的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元减半收取2110元，由原告王新光负担1644元，被告烟台新桥集团有限公司负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年四月十五日书记员 张馨月（代）