浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终572号上诉人（原审被告）：陈继华，男，1966年5月10日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被上诉人（原审原告）：许张敏，男，1981年10月17日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人陈继华因与被上诉人许张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈继华上诉请求：一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实公正判决。事实和理由：第一，陈继华与许张敏签订的《嘉善县房地产买卖合同》是在2019年1月19日，陈继华与嘉善县罗星街道征迁指挥部签订的《农村房屋征迁公寓房（货币）安置协议书》时间是2019年6月18日。故陈继华与许张敏签订的《嘉善县房地产买卖合同》属于预约合同，陈继华即使违反合同，其承担的仅是缔约过失责任，赔偿责任不能以未发生的实际损失作为标准。第二，许张敏能明显预料到案涉房屋共有产权人不认可房屋买卖行为的风险，应自行承担由此产生的损失。且两人签订的《嘉善县房地产买卖合同》签字栏有“共有人签章”一栏，合同生效需要共有产权人的签字确认。第三，该合同未能履行，并非因为陈继华的原因，而是因为共有产权人陈政不同意。现房屋不能交易，双方均有过错，且许张敏应承担较大责任。第四，一审法院认定案涉房屋目前价值每平方12000元，该价格高于市场价，陈继华并未与许张敏达成合意。许张敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许张敏向一审法院起诉请求：1.判令陈继华继续履行双方之间签订的房地产买卖合同，由嘉善善建旧城改造有限公司将案涉房屋房产证办至陈继华名下，再由陈继华将案涉房屋过户至许张敏名下；2.判令陈继华向许张敏支付违约金53000元；3.案件诉讼费用由陈继华承担。2019年12月16日许张敏变更诉讼请求为：1.解除许张敏、陈继华之间签订的房屋买卖合同；2.陈继华双倍返还定金14万元；3.陈继华赔偿许张敏房屋差价损失241000元；4.陈继华赔偿许张敏装修损失18000元；5.陈继华赔偿许张敏为实现债权的律师费40000元；6.案件诉讼费用由陈继华承担。事实和理由：双方于2019年1月19日签订《嘉善县房地产买卖合同》，合同约定：陈继华将其所有的位于房屋，一个自行车库，建筑面积64.25平方米，转让给许张敏，总价530000元。许张敏给付定金7万元，陈继华产应于证出来当天配合许张敏无条件过户；陈继华违约的，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给许张敏；同时双方就相关权利、义务进行了约定。上述合同签订后，许张敏按照约定给付陈继华定金7万元。后许张敏得知案涉房屋可以办理房产证后，遂多次联系陈继华要求履行合同，尽快办理过户手续，但是陈继华表示拒绝履行合同，且怠于将案涉房屋产证办至陈继华名下（现案涉房屋登记在嘉善善建旧城改造有限公司名下，已经可以办理房产证），陈继华侵害了许张敏的合法权益。现许张敏为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决支持许张敏诉请。一审法院认定事实：陈继华因拆迁安置而获得《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》（编号20190115第011号）一份，该确认书记载“陈继华安置户按《嘉善县新城区农村公寓房安置抽签规则》的规定，经自行抽签确认，选择的公寓房安置的房号为：，建筑面积64.25平方米”；2019年1月19日，陈继华与许张敏签订《嘉善县房地产买卖合同》约定：陈继华将《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》（编号20190115第011号）确认的房屋转让给许张敏，合同价款为530000元，定金为70000元，在甲方（陈继华）接到村里通知去交房款时，由乙方（许张敏）和甲方一起去村里付清尾款460000元，甲方保证其他共有人知晓并承认本协议的成立；甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方。乙方违约的，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给甲方。2019年1月19日，许张敏支付定金70000元。2019年6月23日，许张敏知悉案涉房屋可以办理交房手续后，即与陈继华电话联系交款事项。陈继华称现房价已涨至每平方米12000元左右，并提出愿意赔偿许张敏80000元并退还许张敏已付的定金70000元或者按每平方米12000元的价格计770000元的总房款继续履行合同。因双方协商未果，许张敏遂提起本案诉讼。另查明，在一审诉讼过程中，陈继华的儿子陈政向一审法院提起民事诉讼，请求确认许张敏与陈继华于2019年1月19日签订的《嘉善县房地产买卖合同》无效。一审法院于2019年9月9日作出判决，驳回陈政的全部诉讼请求。陈政不服，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴市中级人民法院于2019年11月21日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。在本案庭审中，经双方确认，案涉房屋的目前市场价格为每平方米12000元。许张敏为本案诉讼而聘请律师，支付律师费40000元。一审法院认为，许张敏与陈继华签订的《嘉善县房地产买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈继华出卖的是拆迁安置的公寓房，目前公寓房项目已竣工验收，因合同签订后至今嘉善县房屋价格上涨较快，陈继华要求加价将房屋出售给许张敏，如不加价则不愿将房屋出售给许张敏，故陈继华的行为已构成违约。因陈继华对案涉房屋未办理产权登记手续，未取得完全的不动产所有权，且陈继华拒绝履行，故案涉合同无法继续履行。许张敏诉请解除合同，合法有据，一审法院予以支持，并确认合同于本案第二次开庭审理之日的2019年12月16日解除。合同解除后，陈继华收取的作为购房款一部分的定金应予返还。关于损失范围的计算及违约责任的承担问题。许张敏主张协议签订至今房价已大幅上涨，由于陈继华违约，从而丧失了按照约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此以协议中约定的8250元/平方米价格和现行市场价格的差价计算损失。双方对现行市场价格一致认定为12000元/平方米，故差价损失确定为240938元。农村拆迁安置一般以家庭共同成员为安置对象，许张敏在与陈继华签订本案合同时知晓案涉房屋系农村拆迁安置房，但该安置房的其他家庭成员均未签字确认，故许张敏也存在一定的过错。案涉房屋合同约定总价款为530000元，许张敏仅于签订合同当时支付定金70000元，余款至今尚未支付。综合考虑本案具体情况，一审法院酌定陈继华赔偿许张敏损失为145000元，许张敏之诉请合理部分一审法院予以支持。关于许张敏请求陈继华双倍返还定金的主张。许张敏既主张双倍返还定金140000元，同时主张要求陈继华承担违约责任，赔偿损失241000元。根据合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定许张敏只能选择其中的一项请求，故对许张敏要求陈继华双倍返还定金的诉请，一审法院不予支持。关于许张敏要求陈继华赔偿装修损失18000元，因无事实依据，一审法院不予支持。关于许张敏要求陈继华赔偿其为实现债权支付的律师费40000元，无合同和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认许张敏与陈继华签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2019年12月16日解除；二、陈继华于判决生效后十日内返还许张敏已付房款（定金）人民币70000元；三、陈继华于判决生效后十日内赔偿许张敏损失人民币145000元；四、驳回许张敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7885元，减半收取3943元，由许张敏负担1577元，陈继华负担2366元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，预约合同的目的在于订立本约合同，即在一定期限内签订本约合同，履行预约合同的结果是订立本约合同。本案中，陈继华与许张敏签订的《嘉善县房地产买卖合同》是双方对房屋买卖事项的约定，而非为了订立房屋买卖合同而签订的预约合同。故陈继华认为该合同是预约合同，仅承担缔约过失责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据一审庭审时双方的陈述，双方均认可该房屋市场价格为每平方12000元。故陈继华认为一审认定案涉房屋价值为每平方12000元高于市场价格，且其并未与许张敏达成合意的上诉理由，与其一审陈述不符，不应采信。现因房屋共有产权人不同意出卖，致使合同无法履行，陈继华已构成根本违约，应当进行赔偿，一审酌定陈继华赔偿数额时已经考虑到许张敏未让其他共有产权人签字的过错。陈继华认为许张敏应承担更多的过错责任的诉请，缺乏依据，应予驳回。综上所述，陈继华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由陈继华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月十五日法官助理孙双双书记员张叶娟