浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4704号 原告杭州华浙二手车交易市场有限公司。住所地杭州市江干区艮山东路146-8号10幢2189-2191号。 法定代表人陆永祥，总经理。 委托代理人翁迪凯，浙江泽大律师事务所律师。特别授权代理。 被告浙江顺龙投资发展有限公司。住所地杭州市江干区彭埠街道六堡村。 法定代表人戴兰英，董事长。 委托代理人傅娟娟，浙江宏昊律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人王林海，该公司员工。特别授权代理。 原告杭州华浙二手车交易市场有限公司（以下简称“杭州华浙公司”）为与被告浙江顺龙投资发展有限公司（以下简称“顺龙公司”）租赁合同纠纷一案，于2019年5月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告杭州华浙公司的委托代理人翁迪凯、被告顺龙公司的委托代理人傅娟娟、王林海到庭参加诉讼。2019年12月20日，本院召集双方到庭，对案涉房的建造、交付、交付时的状态及案涉房屋庭院部分情况作陈述和确认。本案现已审理终结。 原告杭州华浙公司诉称，2005年3月23日，顺龙公司（甲方）与案外人杭州中浙贸易有限公司（以下简称“中浙公司”，乙方），签订《场地房屋租赁合同》一份，约定中浙公司向顺龙公司租赁位于杭州市亩的土地，其中土地上房屋面积：三层楼一幢约1200㎡，简易钢房一幢约1500㎡，简易钢棚一幢约600㎡。该房屋和土地主要用于汽车销售及相关产品的生产、开发销售及售后服务，租赁期限为20年，自2005年7月1日起至2025年6月30日止等内容。其中合同第七条第一款约定：政府全部征用、拆迁，则本合同自动终止，部分拆迁，则合同进行修改：ａ、属于甲方建造土地房产的损失补偿归甲方；ｂ、属于经营性损失赔偿归乙方，乙方投资部分的损失补偿10年（含）内归乙方，10年后归甲、乙双方各得50%，20年后归甲方。后双方又于2005年9月18日签订《补充协议》一份，约定甲方将原“吉利汽车专卖店”后面的简易钢棚房出租给乙方，面积约2200㎡由乙方自行改建。上述合同签订后至杭州华浙公司腾空前长达十余年的租赁期内，一直按约向顺龙公司履行支付租金及水电费等合同义务，并由顺龙公司向杭州华浙公司出具相关收据或发票。 杭州华浙公司的前身浙**浙汽车市场有限公司（以下简称“浙**浙公司”）于2005年9月26日成立。2011年6月1日，中浙公司依法注销。2012年5月18日，浙**浙公司更名为杭州华浙公司。2018年7月24日，顺龙公司向杭州华浙公司发出通知，因江干区艮山东路北区块开发建设需要，杭州华浙公司所承租的房屋在杭土资拆许字（2010）第011号《拆迁许可证》的范围内，并要求杭州华浙公司于8月20日前搬离。杭州华浙公司收到通知后，按期进行了搬离腾空，此前杭州华浙公司已将房租预付至2018年12月31日，故有权向顺龙公司退回未实际使用期间的租金。后杭州华浙公司得知，杭州江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（以下简称“指挥部”）与彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司）签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿（补助）协议书》，约定根据评估报告及相关法律法规、会议纪要的规定，指挥部应支付顺龙公司被拆迁房屋、搬迁补贴费、临时过渡费、按期腾空补贴费、奖励费、重大设施设备搬迁损失补偿费、汽车销售部分房屋装修补偿，共计人民币68891199元。现上述款项顺龙公司已实际收取，根据案涉合同之约定，顺龙公司应支付属于杭州华浙公司的各项拆迁补偿费用共计人民币21613040.76元。杭州华浙公司曾多次与顺龙公司协商未果，遂起诉至本院，请求判令：1、顺龙公司支付杭州华浙公司各项拆迁补偿费用人民币21613040.76元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；2、顺龙公司退还杭州华浙公司租金498333元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；上述两项合计22111373.76元；3、本案诉讼费用由顺龙公司承担。 被告顺龙公司辩称：首先，杭州华浙公司不是本案适格主体，案涉租赁合同及补充协议的签约主体是中浙公司，其才是本案租赁关系的合同主体。顺龙公司对中浙公司的注销情况并不知情，其认为杭州华浙公司系中浙公司取得这些租赁房屋后再转租的次承租人。顺龙公司根据中浙公司的指示向杭州华浙公司开具一些收据和发票，况且中浙公司即使于2011年注销，但是其股东陆永祥和余小玲仍旧存在，仍可以作为承租人。第二，杭州华浙公司未按期搬离腾空，顺龙公司还曾收到指挥部委托律师发的催腾函，顺龙公司第二笔补偿款也因此延迟两个多月才收到。杭州华浙公司实际腾空的日期大概在2018年11月30日左右。第三，中浙公司委托杭州华浙公司支付租金是预付到2018年的11月底，并非其陈述的预付到2018年12月31日。中浙公司最后一期租金是在2018年5月份支付的，且实际腾空也是11月底。因此杭州华浙公司要求退还租金的诉请不成立。同时，由于次承租人比较多，其中信用社至今还有水电费用没有结清。第四，顺龙公司收取到相应的拆迁补偿款之后，曾经多次找杭州华浙公司股东陆永祥进行协商，但陆永祥一直推脱，拖延腾空搬迁时间。杭州华浙公司第一项诉请的内容没有事实和法律依据，按顺龙公司自己计算以及之前和陆永祥协商确认的补偿款数额应在400万元左右。顺龙公司在收到诉状后，陆永祥已经以杭州华浙公司的名义又取得了11630657元清退补贴款。杭州华浙公司是拆迁房屋次承租人，并不是拆迁的补偿主体，无权取得以上补偿款，故以上取得的补偿款应当归于顺龙公司，再根据顺龙公司与中浙公司之间的租赁合同约定进行协商划分。虽不清楚杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室以及杭州江干区城市建设综合开发有限公司是基于何种原因，分别与顺龙公司、杭州华浙公司签订协议并支付相应的款项，但是以上的款项支付均是基于同一个集体土地的房屋拆迁。 对于诉称的事实，原告杭州华浙公司提交的证据及顺龙公司的质证意见如下： 1、场地房屋租赁合同及补充协议，以证明签约时杭州华浙公司尚未成立，其以中浙公司的名义与顺龙公司签订租赁合同；合同及补充协议第一条已明确约定了出租时土地及房屋的现状；合同第七条第一款对因租赁物被政府拆迁而获得损失赔偿的归属明确进行了约定。 顺龙公司对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为这两份协议的主体都是中浙公司，而非杭州华浙公司。 2、中浙公司登记、注销材料，以证明中浙公司的股东与杭州华浙公司的股东相同，且中浙公司已于2011年6月1日经工商登记注销。 顺龙公司对证据2中浙公司于2011年6月登记注销的事实没有异议。 3、市场名称登记证，以证明杭州华浙公司具备开设二手车交易市场的资格，其作为合同主体符合合同订立的目的。 顺龙公司对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为登记证明确杭州华浙公司所租赁场地面积仅为2100㎡，其并非与顺龙公司直接签约租赁13亩土地的承租人。 4、租金支付凭证、水电费支付凭证、收据、发票，以证明从合同成立起，所有租金及水电费均由杭州华浙公司向顺龙公司支付，顺龙公司就租赁费用均开具收据和发票给杭州华浙公司。 顺龙公司对证据4有异议，认为中浙公司应当缴纳的租金和费用由其多名次承租人组成，中浙公司委托杭州华浙公司统一支付，并不能证明杭州华浙公司可以取代中浙公司成为合同主体；且在租赁关系中，由承租人指定相应公司来支付租金也是正常情况。 5、通知，以证明顺龙公司对杭州华浙公司作为真实承租人的身份是认可的。 顺龙公司对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明杭州华浙公司就是真实承租人，只能证明杭州华浙公司是其中一家承租人。 6、建筑安装工程施工合同、证明、付款凭证、票据，以证明评估报告中编号为3幢、4幢各三层房屋系浙**浙公司于2006年交由杭州四达装饰工程有限公司施工建造。 顺龙公司对证据6的真实性无法确认，认为证明系事后补充；3幢、4幢可以与中浙公司的租赁面积相对应，顺龙公司出租时面积为1500㎡，后来中浙公司改建之后又被罚没。 7、杭州市房屋安全鉴定申请书、工程承包合同、证明、付款凭证、票据，以证明评估报告书中编号为16幢二层房屋（含隔层）系浙**浙公司于2005年经顺龙公司同意后交由杭州顺达钢结构有限公司施工建造。 顺龙公司对证据7的真实性无法确认，认为证明系事后补充；16幢是补充协议中顺龙公司出租给中浙公司的2200㎡，后经中浙公司进行改建，变成有一个夹层的两层钢瓦房。 8、建筑安装工程施工合同、证明、付款凭证、票据，以证明评估报告中编号为10幢的一层房屋系浙**浙公司于2006年交由杭州为民钢模厂施工建造。 顺龙公司对证据8的真实性无法确认，认为证明系事后补充；10幢对应的是租赁合同中1200㎡当中的部分。 9、证明、付款凭证、票据，以证明评估报告书中编号为3、4幢的室外地面工程系浙**浙公司于2007年10月交由杭州四达装饰工程有限公司施工。 顺龙公司对证据9的三性均不予确认，认为证明系事后补充，无法确认浙**浙公司是否对室外地面工程进行了施工，且顺龙公司在交付3、4幢房屋时已浇筑好室外地面。 10、证明、付款凭证、票据，以证明评估报告书中编号为8幢的三层房屋的装修工程系浙**浙公司于2006年1月交由杭州豪美建筑工程有限公司（徐伟）施工。 顺龙公司对证据10的真实性无法确认，认为证明系事后补充；8幢是租赁合同约定的1200㎡中的一部分。 11、证明、付款凭证、票据，以证明由杭州市路桥集团股份有限公司承包沥青道路修缮工程面积约800㎡。 顺龙公司对证据11的三性均不予确认，认为证明系事后补充，且其租赁给中浙公司时地面工程均已完成。 12、规划图纸，以证明杭州华浙公司在承租期间对租赁场地内建筑物存在新建。 顺龙公司对证据12的关联性有异议，认为规划图纸牵涉到其他承租人，内容与杭州华浙公司无关，不能证明其证明目的。 13、土地行政处罚决定书（杭江国土罚[2007]4号）、缴纳罚款通知书、缴费凭证、票据，以证明建筑面积为5250㎡的房屋系杭州华浙公司自行建造，并由其缴纳罚款。 顺龙公司对证据13的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明建筑面积5250㎡的房屋系杭州华浙公司自行建造，该面积中包含了顺龙公司出租给中浙公司的1500㎡；3、4幢在2002年均通过杭州市规划局的批准。 14、拆迁评估报告书（集非[2011]B5011203008号），以证明案涉租赁物经杭州信达房地产评估有限公司评估，作为补偿款计算的依据。 顺龙公司对证据14的三性没有异议。 15、资产评估报告书（浙中诚评报字[2018]第128号），以证明拆迁补偿（补助）协议书第9条中属于杭州华浙公司享有的重大设施设备搬迁损失补偿费为252236元。 顺龙公司对证据15的证明目的有异议，认为该报告中对于重大设施设备损失补偿费的归属没有进行区分，不能证明杭州华浙公司享有的补偿费为252236元。 16、杭州市集体土地房屋拆迁补偿（补助）协议书，以证明顺龙公司实际取得案涉租赁物的拆迁补偿金额及其计算标准。 顺龙公司对证据16的三性没有异议。 17、行政处罚决定书（杭江国土罚[2009]134号），以证明属于本案争议的罚没部分房屋所在的集体土地使用权面积为7422㎡。 顺龙公司对证据17中所记载的土地使用权面积有异议。 18、集体土地使用证（杭江集用[2005]字第12号），以证明证载集体土地使用权面积为11308㎡，不含罚没面积。 顺龙公司对证据18中所记载的土地使用权面积无异议。 19、《关于艮北区块企业征迁有关问题处置专题会议纪要》（[2014]4号），以证明评估报告及拆迁补偿（补助）协议中拆迁补偿（补助）金额计算标准的政策依据。 20、《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见的会议纪要》（[2018]3号），以证明该文件第一条系拆迁补偿（补助）协议书第11条内容的政策依据。 顺龙公司对证据19、20的三性没有异议，但认为这两个会议纪要明确拆迁主体和被补偿人是顺龙公司，不是杭州华浙公司或者中浙公司。 对于辩称的事实，被告顺龙公司提交的证据及杭州华浙公司的质证意见如下： 21、清算协议(系复印件)，以证明杭州华浙公司领取了本应由顺龙公司取得的清退费，其中包含了30亩土地上所有承租户的清退费；顺龙公司才是拆迁补偿的主体，该费用应当返还给顺龙公司后再行划分。 杭州华浙公司对证据21的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议。首先，该清退协议的内容主要是针对杭州华浙市场内的经营户（承租户）的清退工作，杭州华浙公司开办市场范围很大，租赁顺龙公司的场地仅仅是其中一小部分，该协议中需要清退的经营户都不在案涉土地上；其次，该清退工作是杭州华浙公司按照江干区城市建设综合开发有限公司的要求协助完成，协议中所载明的清退补贴也是支付给市场经营户的，并非支付给杭州华浙公司，故该清退款与顺龙公司无关；第三，本案杭州华浙公司是依据双方租赁合同和补充合同的约定向顺龙公司主张拆迁补偿款，故该协议内容与本案争议的事实更无关联。 22、律师函（系复印件），以证明2018年9月18日指挥部委托浙江辉伦律师事务所发送律师函给顺龙公司，顺龙公司在2018年8月31日前没有完成腾空移交工作，催告顺龙公司尽快腾空并告知法律后果。当时顺龙公司地块只有杭州华浙公司及其承租户未搬离，故杭州华浙公司陈述8月20日已经搬离不是事实。 杭州华浙公司对证据22的真实性无法确认，对证明目的也有异议。该律师函是指挥部发给彭埠六堡社区居委会和顺龙公司的，且律师函上并未提及未腾空的土地、房屋及附属设施是属于杭州华浙承租部分，也未明确指出未腾空部分的具体位置，因此无法证明其待证事实。 23、租金、电费发票及水费收款收据，以证明2019年5月9日杭州华浙公司支付最后一次租赁期间至2019年11月30日止的租金747500元；2019年9月11日、2019年12月4日，杭州华浙公司分别交纳了一季度水电费，杭州华浙公司未在2018年8月20日前搬离，实际搬离的时间为2019年11月底。 杭州华浙公司对证据23的真实性没有异议，对证明目的有异议。首先，需要纠正顺龙公司的证明对象中提到的“2019”应该是“2018”；其次，双方在租金支付上一直都是先开票再付款，根据合同约定，租金支付的方式为半年一付，支付日期为每半年租期开始前的一个月，所有的支付凭证及发票杭州华浙公司均已在证据4中提交；第三，水电费均为先用后付，因此2018年9月份缴的是之前的水电费；顺龙公司提交的18年12月水电费发票与杭州华浙公司无关，杭州华浙公司既未收到该发票，也未支付过相应款项，且根据此前的用电量来估算，仅2018年9月-11月的电费达到8842元也明显畸高，不符合常理，无法证明杭州华浙公司直至18年11月底才腾退。 24、微信聊天记录，以证明陆永祥在与顺龙公司总经理王林海联系中明确至2018年10月10日，陆永祥还在要求顺龙公司对其部分承租户进行断电，说明其并未在8月20日前搬离；还证明顺龙公司在签订拆迁补偿协议前后均一直与陆永祥沟通补偿事宜，因双方对各自应取得的款项意见不一致未达成协议。 杭州华浙公司对证据24的真实性没有异议，对证明目的有异议，该聊天记录中谈到的建华面店所使用的房屋并不属于杭州华浙公司向顺龙公司承租的范围内，只是由于该面店离顺龙公司较近，所以用了顺龙公司的电，而且该房屋目前尚未拆除，而属于顺龙公司涉案租赁范围内的房屋早已全部拆除；对双方曾就补偿事宜进行沟通没有异议，但从顺龙公司提交的聊天记录也可以看出，都是杭州华浙公司主动积极与其沟通，反而是顺龙公司态度强硬和有意拖延。 本院对上述证据审查后认为， 证据1-5、12-20的真实性均可予以确认，且反映的内容与本案具有关联性，本院予以确认。 关于证据6、7，顺龙公司虽对真实性提出异议，但杭州华浙公司已提交了建设工程施工合同、收据发票、付款凭证的原件，与杭州四达装饰工程有限公司出具的证明能够相互印证，且顺龙公司对评估报告编号为3幢、4幢、16幢的房屋由杭州华浙公司建造的事实并不持异议，故本院对该证据予以确认。 关于证据8，顺龙公司认为编号为10幢的房屋即为租赁合同中约定的简易钢棚一幢约600㎡，而杭州华浙公司认为系其推翻重建。本院认为，因10幢房屋在顺龙公司租赁交付时的房屋结构和拆迁时结构均为简易钢棚，而该施工合同也未明确具体施工范围，故该证据尚不足以证明拆迁时的10幢房屋均由杭州华浙公司施工完成；但结合杭州华浙公司提交的规划图纸及集体土地使用权证反映内容，该房屋确实存在扩建的情形，且评估报告亦记载10幢房屋由两部分组成，其中10幢-1建筑面积566.4㎡，建造年代为2005年，而10幢-2建筑面积为119.6㎡，建造年代为2008年，即在租赁期间建造，据此本院认定编号为10幢-2的房屋为杭州华浙公司建造。 关于证据9、11，杭州华浙公司已提供地面工程施工单位杭州四达装饰工程有限公司及杭州市路桥集团股份有限公司的证明及相应的付款凭证，顺龙公司认为在案涉地块出租给杭州华浙公司时地面已由其完成水泥浇筑，但未提交相应的证据，且在集体土地使用权证上也未记载，故对此抗辩本院不予采纳，本院对杭州华浙公司在地面工程施工的事实予以确认，具体面积在本院认为中一并予以认定。 关于证据10，系证人证言，因证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，故本院对该组证据不予确认。 关于证据21，顺龙公司并非清算协议签约主体，且该协议内容也无法反映1163万余元款项与本案争议内容具有关联性，故本院对该证据不予确认。 关于证据23，该组证据仅能证明顺龙公司开具了以杭州华浙公司为抬头的租金和水电费发票及收据，无法证明杭州华浙公司的腾退时间，故本院对该组证据不予确认。 关于证据22、24，反映的内容与顺龙公司待证事实之间不具有关联性，本院不予确认。 综合双方诉辩意见及证据认定，本案事实认定如下： 2005年3月23日，顺龙公司作为甲方（出租方）与中浙公司作为乙方（承租方）签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方向甲方租赁位于杭州市亩的土地（以实际为准）及地上房屋，其中房屋面积：三层楼一幢约1200㎡，简易钢房一幢约1500㎡，简易钢棚一幢约600㎡，该房屋和土地主要用于汽车（旧）及相关产品销售、开发。租赁期限为20年，自2005年7月1日起至2025年6月30日止。租金从2005年7月1日开始起算，前四年为100万元／年，此后每四年租金递增5万元。租金每半年支付一次，先付后用，于每年的5月31日和11月30日前付清。甲方在收到租金后，必须向乙方开具正规足额的发票。甲方同意乙方对原有的房屋进行改造，装修，在出租场地上拆除原有钢房（棚）并进行房屋建设等。涉及建造、改造、装修的全部费用由乙方承担。政府全部征用、拆迁，则本合同自动终止，部分拆迁，则合同进行修改：ａ、属于甲方建造土地房产的损失补偿归甲方；ｂ、属于经营性损失赔偿归乙方，乙方投资部分的损失补偿10年（含）内归乙方，10年后归甲、乙双方各得50%，20年后归甲方。除此之外，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。 2005年9月18日，双方又签订《补充协议》一份，协议约定：甲方将原“吉利汽车专卖店”后面的简易钢棚房出租给乙方，面积约2200㎡，由乙方自行改建。租金从2005年10月1日开始起算，每年租金为31.5万元，每四年增加1.5万元，协议签订后乙方即支付2005年10月1日至12月31日租金78750元，以后每年5月31日、11月30日前乙方各支付甲方半年租金。甲方出租给乙方的全部场地房屋的租期均为30年，租期均到2035年12月31日止。其他条款按原合同执行等内容。此后，案涉合同租金一直由浙**浙公司及杭州华浙公司向顺龙公司支付，并由顺龙公司向两公司开具收据及发票；最后一期租金747500元由杭州华浙公司于2018年5月28日向顺龙公司支付。 2007年4月29日，杭州市国土资源局江干分局向浙**浙公司作出杭江国土罚[2007]4号土地行政处罚决定书，没收浙**浙公司在非法占用的集体土地上建造的5250㎡建筑，并处罚款50700元。上述罚款浙**浙公司已于2007年4月30日缴纳。 2009年12月，杭州市国土资源局江干分局向杭州市江干区彭埠镇六堡社区居民委员会作出杭江国土罚[2009]134号行政处罚决定书，责令退还非法占用的36035㎡集体土地；没收在非法占用的集体土地上建造的16040平方米建筑。其中属于案涉租赁土地的罚没面积为7422㎡。 为集体土地房屋拆迁提供补偿价格，2018年7月19日，杭州信达房地产评估有限公司出具编号为集非（2011）B5011203008号《拆迁评估报告书》，明确评估对象为杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司），房总建筑面积为19895.3㎡（其中罚没面积3592㎡，不可补偿面积307.94㎡），庭院面积为9126.77㎡，房屋拆迁补偿总金额为24580212元。 杭州市区房屋拆迁补偿评估表： 房屋分项计分表 1、房屋补偿总分计分表（一）： 序号 房屋补偿面积 房屋补偿总分 土地证 建房年份 层次 房屋结构 1幢 30.60 121.18 证外 一层 简易 2幢-1 7.08 56.22 证外 一层 砖混 3幢-1 9266.04 证外 三层 钢砼 4幢-1 9326.93 证外 三层 钢砼 7幢 67.26 521.94 证载 一层 砖混 8幢 1277.64 10162.35 证载 三层 砖混 9幢 430.92 4307.48 证载 三层 钢砼 10幢-1 566.4 2174.98 证载 一层 简易 10幢-2 119.6 473.62 证内新建 一层 简易 11幢-1 435.69 4269.76 证载 一层 钢砼 11幢-2 1415.33 14008.94 证载 二层 钢砼 11幢-3 1415.33 14223.36 证内新建 二层 钢砼 12幢-1 1417.15 13888.07 证载 一层 钢砼 12幢-2 1150.82 11390.82 证载 二层 钢砼 12幢-3 1150.82 11565.17 证内新建 二层 钢砼 15幢 4.96 19.05 证载 一层 简易 16幢-1 2336.88 16094.09 证载 二层 钢结构 16幢-2 2336.88 16467.41 证内新建 二层 钢结构 合计 15995.36 138337.41 房屋装修计分表 2-1、装修补偿总分计分表 序号 房屋补偿面积 装修补偿总分 1幢 30.6 146.88 2幢-1 7.08 33.98 3幢-1 6573.6 4幢-1 6616.8 7幢 67.26 322.85 8幢 1277.64 7665.84 9幢 430.92 3102.62 10幢-1 566.4 2718.72 10幢-2 119.6 574.08 15幢 4.96 23.81 16幢-1 2336.88 16825.54 16幢-2 2336.88 14021.28 合计 9010.22 2-2、装修补偿总分计分表（罚没） 序号 房屋补偿面积 装修补偿总分 2幢-2 3幢-2 4幢-2 合计 21458.4 附属物补偿计分表： 项目 补偿分（分/㎡） 面积（㎡） 补偿总分 庭院面积 9126.77 27380.31 附件一：罚没部分 1、房屋评估总分计分表（罚没）（分/㎡） 序号 房屋评估面积 房屋评估总分 备注 2幢-2 619.32 罚没 3幢-2 17862.24 罚没 4幢-2 17801.35 罚没 合计 36282.91 总金额 3628291元 备注 杭江国土罚（2009）134号 附件二：许可证后建造 幢号 结构 面积（㎡） 备注 5幢 砖混 26.64 许可证后建造 6幢 简易 167.94 许可证后建造 13幢 简易 106.76 许可证后建造 14幢 简易 许可证后建造 合计 307.94 汇总表（一） 房屋补偿 房屋补偿总分 138337.41 房屋补偿金额 装修补偿 装修补偿总分 80084.4 装修补偿金额 附属物补偿 附属物补偿总分 27380.31 附属物补偿金额 2018年7月2日，浙江中诚健资产评估有限公司出具浙中诚评报字（2018）第128号《机器设备及附属设施（搬迁）评估项目资产评估报告书》，确定涉及杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司汇总）的机械设备及相关设施搬迁评估补偿价值为984050元。 2018年7月24日，顺龙公司向杭州华浙公司发出通知，因江干区艮山东路北区块开发建设需要，杭州华浙公司所承租的房屋在杭土资拆许字（2010）第011号《拆迁许可证》的范围内，并要求杭州华浙公司于8月20日前搬离。 2018年8月23日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（甲方）与彭埠街道六堡社区居民委员会（浙江顺龙投资发展有限公司、乙方）、动迁单位杭州市江干区征地事务所签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿（补助）协议书》，约定：一、乙方房屋坐落彭街道六堡社区居民委员会（顺龙公司），位于杭州市江干区，房屋用途为非住宅，房屋总建筑面积为19895.3平方米（房屋可作价补偿面积为15595.36平方米，因房屋涉及罚没不作价补偿面积为3592.00平方米，因房屋属许可证发布后建造不作补偿面积为307.94平方米），庭院补偿面积为9126.77平方米，另有拆迁许可证发布前房屋内部层面积2336.88平方米，拆迁许可证发布后房屋内部隔层面积792.81平方米。二、安置方式：按照《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，甲方对乙方所有房屋不作产权调换，实行货币安置。三、乙方房屋按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》进行评估，被拆迁房屋补偿计13833741元（不含涉及许可证发布后建造部分房屋），房屋装修补偿计8008440元（不含涉及许可证发布后建造部分房屋），庭院补偿计2738031元，其中“三证不齐”部分房屋面积1869.68平方米，根据《艮北区块企业拆迁补偿政策》需扣除“三证不齐”部分房屋重置价1877037元的3折计563111.1元，经指挥部确定拆迁许可证前房屋内部隔层面积2336.88平方米，按750元／平方米一次性赔补计1752660元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）；拆迁许可证后房屋内部隔层面积792.81平方米发320元／平方米一次性贴补计253699元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）；本款小计人民币26023459.90元。四、根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，其中9103.05平方米房屋另行补偿该部分房屋重置价7683748元的2倍计15367496，其中5022.63平方米房屋另行补偿该部分房屋重置价4272956元的1倍计4272956元，本款小计人民币19640452元。五、甲方应向乙方支付搬迁补贴费（不含涉及许可证发布后新建部分房屋、含“三证不齐”及罚没部分房屋）每平方米25元＊12个月：5461.68平方米＊25元／月／平方米＊12个月＝1638504元，本款小计人民币：3205492元。六、根据《关于艮北区块企业征迁有关问题处置专题会议纪要》［2014］4号第一条第2、3、4款明确，乙方房屋涉及罚没不作价补偿建筑面积为3592平方米，按罚没部分房屋重置评估价的80%进行一次性补助计3628291元＊80%＝2902633元；根据不同房屋结构（砖混结构78平方米按120元／平方米，钢砼结构3514平方米按150元／平方米），一次性奖励计536460元；本款小计人民币3439093元；如乙方在2018年8月31日前不腾空房屋并交出场地，则不予补助及奖励，并在本协议第九款支付总金额中扣除本款全部费用。七、根据《关于艮北区块企业征迁有关问题处置专题会议纪要》［2014］4号第二条第3款明确，乙方属拆迁许可证发布后新建房屋不作价补偿建筑面积307.94平方米，根据不同房屋结构（简易结构281.3平方米按320元／平方米，砖混结构26.64平方米按640元／平方米）一次性补助计人民币107066元；如乙方在2018年8月31日之前不腾空房屋并交出场地，则不予补助，并在本协议第九款支付总金额中扣除本款全部费用。八、根据建设项目要求，乙方必须在2018年8月31日前腾空房屋交出场地。按期腾空房屋并交出场地的，甲方给予乙方一次性奖励（按“三证不齐”房屋补偿价3折）计人民币563111.1元（如逾期则不奖励）。九、经评估公司评估，甲方与乙方协商后同意一次性支付重大设施设备搬迁损失补偿费984050元。十、根据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第2条第（二）款，乙方用于汽车销售部分房屋装修补偿计7493262元。十一、根据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第1条，甲方一次性补贴乙方7435213元。十二、本协议第三至十一条载明款项合计68891199元，甲方先支付乙方3433万元，待乙方腾空并交出被拆迁房屋和场地后，甲方根据房屋腾空移交单登记的时间和房屋情况，甲方将剩余费用根据本协议约定进行结算。 另查明，中浙公司成立于2000年9月30日，股东为陆永祥、余小玲，该公司于2011年6月1日注销。浙**浙汽车市场有限公司成立于2005年9月26日，股东为陆永祥和余小玲，2012年5月18日，公司名称变更为杭州华浙二公司手车交易市场有限公司。 再查明，经双方核对确认，《拆迁评估报告书》中所列明的第2、3、4、5、6、9、14、15、16幢房屋为杭州华浙公司所建，第1、7、8幢为顺龙公司交付给杭州华浙公司使用。 本院认为，本案争议的焦点为：一、杭州华浙公司的诉讼主体是否适格？二、杭州华浙公司应获得的拆迁补偿款金额如何计算？三、顺龙公司是否应当退还杭州华浙公司租金？ 一、关于争议焦点一 杭州华浙公司认为其是案涉合同一方主体，并一直由其实际履行合同权利义务，而顺龙公司认为合同签约主体是中浙公司，杭州华浙公司并非合同相对人。对此，本院认为，本案所涉的《场地房屋租赁合同》及《补充协议》原为中浙公司与顺龙公司签订，现杭州华浙公司主张与顺龙公司存在租赁合同法律关系，实质上是主张对合同主体进行了变更，系合同债权债务的概括转移。根据《合同法》第88条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。综合本案认定的事实，首先，中浙公司与杭州华浙公司虽系不同的法人主体，但股东却同为陆永祥和余小玲；其次，从案涉租赁合同订立起长达十余年的履行过程中，合同项下的租金均由杭州华浙公司支付，而顺龙公司亦一直向杭州华浙公司开具收款收据或者发票，由此可以认定顺龙公司明知履行租赁合同的主体为杭州华浙公司，却从未对此提出过异议，亦说明顺龙公司对承租人由中浙公司变更为杭州华浙公司是认可的；第三，顺龙公司发函通知杭州华浙公司限时腾房的行为，也反映了顺龙公司认可杭州华浙公司系实际承租人；第四，根据租赁合同约定，租赁场地用于汽车销售，杭州华浙公司具有开办汽车市场的资质，故相较于中浙公司更符合合同签订目的。顺龙公司主张其是根据中浙公司的指示向杭州华浙公司开票，但对该抗辩意见未提交证据予以证明，且即便存在委托付款，顺龙公司也应当向中浙公司开具发票，而非杭州华浙公司，故顺龙公司的该抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。 综上，杭州华浙公司、中浙公司、顺龙公司之间的合同权利义务概括转移有效，可以认定杭州华浙公司与顺龙公司之间成立租赁合同法律关系，杭州华浙公司在本案中系适格的原告。 关于争议焦点二 （一）关于被拆迁房屋补偿款的分配 杭州华浙公司认为，其有权根据租赁合同及补充协议的约定获得由其建造的被拆迁房屋所对应的补偿及补助款；顺龙公司则认为，虽然杭州华浙公司对顺龙公司交付的部分租赁房屋进行了拆除重建，但拆除前的房屋面积所对应的拆迁补偿及补助款应由顺龙公司获得，扣减后剩余房屋面积所对应的拆迁补偿及补助款再进行分配。本院认为，首先，根据案涉租赁合同第五条及补充协议第一条的约定，顺龙公司同意杭州华浙公司对原有的房屋进行改造、装修或拆除重建，费用由杭州华浙公司负担，在本案中，顺龙公司亦确认部分房屋在承租期间已由杭州华浙公司拆除。其次，根据案涉租赁合同第七条的约定，顺龙公司享有的应是政府进行征用、拆迁时对其建造的土地房产的损失补偿，而对于杭州华浙经顺龙公司同意改造重建的土地房屋属于杭州华浙的投资损失，补偿则应按年限来确定分配方式。第三，结合本案中评估报告中所确定被拆迁房屋面积及补偿金额依据的是评估时房屋的现状，而非顺龙公司原交付出租但已不存在的房屋，故补偿（补助）款的归属应当按被拆迁房屋实际建造的权利人予以确定。鉴于此，顺龙公司的上述抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 经本院审核计算后，就被拆迁房屋补偿（补助）款分配认定如下： 1、证载房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告内容反映，证载房屋的编号为7幢、8幢、9幢、10幢-1、11幢-1、11幢-2、12幢-1、12幢-2、15幢、16幢-1，合计建筑面积为9103.50㎡。其中9幢、15幢、16幢-1为杭州华浙公司建造，建筑面积为2772.76㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额计为：（4307.48+19.05+16094.09）*100=2042062元。 2、证内新建（证载新建）房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告内容反映，证内新建房屋的编号为10幢-2、11幢-3、12幢-3、16幢-2，合计建筑面积为5022.63㎡。其中10幢-2与16幢-2为杭州华浙公司建造，建筑面积为2456.48㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额计为：（473.62+16467.41）*100=1694103元。 3、“三证不齐”（证外）房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告及拆迁协议第三条内容反映，“三证不齐”即证外房屋的编号为1幢、2幢-1、3幢-1、4幢-1，合计面积为1869.68㎡。其中2幢-1、3幢-1、4幢-1为杭州华浙公司建造，建筑面积为1839.08㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额按房屋重置价的70%计为（56.22+9266.04+9326.93）*100=1864919元*70%=1305443.3元。 4、房屋内部隔层被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告及拆迁协议第三条内容反映，属于杭州华浙公司建造的是编号16幢-1、16幢-2，面积为2336.88㎡，故按750元/㎡的标准杭州华浙公司可取得的一次性补贴计为1752660元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）。 5、罚没房屋被拆迁补助款 根据评估报告及拆迁协议第六条内容反映，罚没房屋的编号为2幢-2、3幢-2、4幢-2，合计建筑面积为3592㎡，均为杭州华浙公司建造，因顺龙公司已实际取得该部分补助金，故杭州华浙公司可取得的补助金额为房屋重置价的80%计为（619.32+17862.24+17801.35）*100=3628291*80%=2902633元。另根据不同的房屋结构（砖混结构78㎡按120元/㎡，钢砼结构3514㎡按150/㎡）一次性奖励费计为536460元，合计3439093元。 6、拆迁许可证发布后建造房屋补助款 根据评估报告及拆迁协议第七条内容反映，拆迁许可证发布后建造房屋的编号为5幢、6幢、13幢、14幢，合计建筑面积为307.94㎡。其中5幢、6幢、14幢为杭州华浙建公司造，建筑面积为201.18㎡，因顺龙公司已实际取得该部分补助金，故杭州华浙公司可取得的补助金额按简易结构320元/㎡、砖混结构按640元/㎡计为（167.94+6.6）*320+26.64*640=72902.4元。 （二）关于被拆迁房屋装修补偿款的分配 根据租赁合同约定，顺龙公司同意杭州华浙公司对原有房屋进行装修，但合同中并未对出租时的房屋内是否存在装修予以明确，现华浙公司向顺龙公司主张装修补偿款，故杭州华浙公司对于双方交付使用但未重新拆改建的部分房屋（1幢、7幢、8幢、10幢-1）是否重新装修的事实负有举证义务，而顺龙公司对杭州华浙公司在承租期间新建房屋及重建房屋系其装修的事实负有举证义务。由于双方在本案中均未提供相关证据予以证明，因此本院认为杭州华浙公司有权取得其自行建造房屋，即2幢-1、3幢-1、4幢-1、9幢、10幢-2、15幢、16幢-1、16幢-2、2幢-2、3幢-2、4幢-2房屋所对应的被拆迁装修补偿款，对未重新拆改建部分房屋所对应的被拆迁装修补偿款则不予支持。根据评估报告内容反映，杭州华浙公司可取得的装修补偿款计为（33.98+6573.6+6616.8+3102.62+574.08+23.81+16825.54+14021.28+374.4+10560+10524）*100=6923011元。 （三）关于庭院补偿款的分配 杭州华浙公司认为，庭院空地由其施工完成的面积为6600㎡，应取得的补偿款为198万元；顺龙公司认为庭院空地施工在顺龙公司交付时已完成，补偿款应当归其所有。本院认为，首先，因杭州华浙公司在承租期间曾对原有租赁房屋进行大范围的拆改建，客观上确实存在对地面道路的维修和平整的需要；其次，虽然顺龙公司主张租赁交付时已经完成庭院空地施工，但根据集体土地使用权证的记载，顺龙公司所主张的庭院空地上并未记载为水泥道路，且在平面图上可见部分地块标注显示为草地；第三，杭州华浙公司亦向本院提交了施工单位的证明佐证曾进行庭院空地施工。据此，可以认定杭州华浙公司确曾对庭院空地进行施工的事实，但鉴于其在本案中提交的证据尚不足以证明其施工的庭院具体面积，故本院综合评估报告及杭江国土罚[2009]134号行政处罚决定书中记载，从有利于交付方的利益出发，酌定评估报告中记载的庭院面积补偿款由杭州华浙公司和顺龙公司各半享有，即杭州华浙公司可取得的庭院补偿款为27380.31*100=2738031*50%=1369015.5元。 （四）关于另行按房屋重置价倍数补偿款的分配 拆迁协议第四条约定，根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，对于证载面积房屋（9103.05㎡）和证内新建面积（5022.63㎡），分别再给予该部分房屋重置价的2倍和1倍补偿，因该条明确在补偿后，补偿人不再承担被补偿人迁建、停业期间的补贴，也不提供过渡用房，可以认定系对实际经营人的经营损失补偿，故其中由杭州华浙公司建造的房屋补偿应当由其取得，补偿金额计为2042062*2+1694103*1=5778227元。 （五）关于搬迁补贴费、临时过渡费的分配 因杭州华浙公司系案涉土地房屋的实际承租人，用于自营或转租，而搬迁补贴费、临时过渡费是针对实际经营人的补偿，属于经营性损失，故杭州华浙公司有权获得其承租期间使用房屋的搬迁补贴费及临时过渡费。根据评估报告及拆迁协议第五条的内容反映，杭州华浙公司可取得的搬迁补贴费（不含拆迁许可证发布后新建房屋、含“三证不齐”及罚没部分房屋）：（30.6+85.08+2673*2+67.26+1277.64+430.92+686+4.96+2336.88*2）=12602.22㎡*80元/㎡=1008177.6元；临时过渡费（仅含“三证不齐”及罚没部分房屋）：（1869.68+2592）=5461.68㎡*25元/月/㎡*12个月=1638504元。 （六）关于重大设施搬迁损失补偿款的分配 根据浙江中诚健资产评估有限公司出具的浙中诚评报字（2018）第128号《机器设备及附属设施（搬迁）评估项目资产评估报告书》显示，明确归属于杭州华浙公司的机械设备及相关设施搬迁补偿费经核算为252236元。 （七）关于腾空房屋奖励费的分配 根据拆迁协议第八条的约定，按期腾空房屋并交出场地的，开发指挥部给予一次性奖励（按“三证不齐”房屋补偿价3折）计人民币563111.1元。对此，本院认为该部分奖励主要目的是为了增加被补偿人按期腾空房屋的积极性，而本案中这些房屋均由杭州华浙公司实际使用和腾空，故杭州华浙公司对其所建造房屋主张由其获得及时腾空房屋奖励费具有事实依据。因该腾空房屋奖励费系按“三证不齐”房屋补偿价的3折计付计563111.1元，而前述本院确定杭州华浙公司建造的“三证不齐”房屋的重置价为1864919元，据此，本院确定杭州华浙公司可取得的腾房奖励费计为1864919*30%=559475.7元。 （八）关于一次性补贴款的分配 根据拆迁协议第十一条的约定，依据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第1条，被补偿的非住宅房屋在征收人规定时间节点内提前签约并腾空交房的，可按不高于被补偿房屋评估补偿中金额的15%比例予以补贴。本院认为，根据该操作意见精神，补贴款的补贴对象应当是被拆迁房屋的权利人，故杭州华浙公司仅能享有由其建造的房屋所对应的补贴款。因拆迁协议中并未明确补贴金额的计算标准，故本院以杭州华浙公司建造房屋（2幢-1、2幢-2、3幢-1、3幢-2、4幢-1、4幢-2、5幢、6幢、9幢、10幢-2、14幢、15幢、16幢-1、16幢-2）面积占总面积的比例酌定其可取得的补贴费为：（7.08+78+913+1760+919+1754+26.64+167.94+430.92+119.6+6.6+4.96+2336.88*2）=10861.5㎡/19895.3㎡*7435213元=4059127.83元。 综上（一）至（八）项，其中（四）另行按房屋重置价倍数补偿款、（五）搬迁补贴费、临时过渡费等为经营性损失，其余为投资性损失。根据租赁合同第七条的约定，经营性损失赔偿5778227+1008177.6+1638504=8424908.6元归杭州华浙公司。投资性损失赔偿超过10公司年不足20年的双方各半取得，即，（2042062+1694103+1305443.3+1752660+3439093+72902.4+6923011+1369015.5+559475.7+252236+4059127.83元）*50%=11734564.86元。故，杭州华浙公司可取得的拆迁补偿款总额为：11734564.86元+8424908.60元=20159473.46元。 三、关于争议焦点三 根据双方提交的租赁协议及查明的履约情况，每期租金均先付后用，每年5月31日前支付下半年7-12月租金。已查明杭州华浙公司于2018年5月28日向顺龙公司支付最后一期半年度租金747500元，故租金已经支付至2018年12月31日。杭州华浙公司认为实际腾空日为2018年8月20日，顺龙公司认为杭州华浙公司实际腾空日为2018年11月30日，但双方在腾空时未办理书面交接手续。本院认为，根据拆迁协议的约定，指挥部要求顺龙公司最迟于2018年8月31日前腾空房屋，否则不予发放腾空奖励费。顺龙公司提供的律师函等证据不足以证明杭州华浙公司所承租范围存在延迟腾房，且顺龙公司事实上也已取得指挥部发放的腾空奖励费，故可推定杭州华浙公司已按期腾空承租房屋，现其主张要求顺龙公司返还自2018年9月1日至2018年12月31日止的房屋租金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条之规定，判决如下： 一、被告浙江顺龙投资发展有限公司支付给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司各项拆迁补偿（补助）款20159473.46元； 二、被告浙江顺龙投资发展有限公司返还给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司2018年9月1日至2018年12月31日止的房屋租金498333元； 上述两项合计，被告浙江顺龙投资发展有限公司应支付给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司人民币20657806.46元，并以此为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告杭州华浙二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。 如被告浙江顺龙投资发展有限公司未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币152357元，财产保全申请费5000元，合计人民币157357元，由原告杭州华浙二手车交易市场有限公司负担人民币10344.5元，由被告浙江顺龙投资发展有限公司负担人民币147012.5元。被告浙江顺龙投资发展有限公司所负担的案件受理费，应在本判决生效之日起三日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币152357元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈 澄 人民陪审员  沈斯文 人民陪审员  吴根才 二〇二〇年四月二日 书 记 员  刘 探 关于各项拆迁补偿款的计算表格 补偿名目 投资损失赔偿 经营损失赔偿 总金额（元） 备注（依据） 证载房屋拆迁补偿 √ 协议第三条 证内新建房屋拆迁补偿 √ 协议第三条 “三证不齐”房屋拆迁补偿 √ 1305443.3 协议第三条 证前新建隔层一次性补贴 √ 协议第三条 罚没房屋一次性补助 √ 协议第六条 证后新建房屋一次性补助 √ 72902.4 协议第七条 房屋装修补偿 √ 协议第三条 庭院补偿 √ 1369015.5 协议第三条 另行按房屋重置价倍数补偿 √ 协议第四条 搬迁补贴费 √ 1008177.6 协议第五条 临时过渡补贴费 √ 协议第五条 腾空奖励费 √ 559475.7 协议第八条 重大设施搬迁损失补偿 √ 协议第九条 额外一次性补贴 √ 4059127.83 协议第十一条 合计 31894038.33 根据《场地房屋租赁合同》第七条约定，经营性损失补偿归华浙，华浙投资部分损失补偿50%归华浙。 最终杭州华浙实得拆迁补偿金额为：（31894038.33-8424908.6）*50%=11734564.86+8424908.6=20159473.46元