北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5660号上诉人（原审被告）：白涛，男，1967年8月28日出生，汉族，北京菲波安乐仪表有限公司员工，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：姚孙文，男，1982年10月4日出生，汉族，北京三快在线科技有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人白涛因与被上诉人姚孙文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人白涛、被上诉人姚孙文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白涛上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，要求改判白涛退还姚孙文房租8846.32元，白涛不承担违约责任。事实与理由：一、关于热水器维修问题，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态,不能单方面放大或缩小其中任何一方的责任和义务，姚孙文应共同承担白涛购买热水器的费用。2019年8月4日，白涛接到姚孙文关于热水器出现问题的电话后，第一时间赶到现场处理。从热水器外观来看,热水器的正面右侧下方的排水开关有拧动过的迹象,有喷过水留下的痕迹。插电后,电源指示灯正常亮。打开热水器开关,放水后,热水器工作指示灯不亮,热水器不点火,不出热水,但同时故障指示灯也不亮,即没有故障报警信号。小区物业工作人员到现场确认供水压力正常。涉案房屋系首次出租,电器的状况白涛十分清楚,出租之前电器均可正常使用,白涛也未隐瞒过电器的使用时间，从看房到验房、交房，姚孙文都是认可。电器的使用寿命不仅仅由出厂时间决定,还与产品质量、使用环境、使用方法等因素有关。姚孙文入住后能够正常使用热水器，后来才出现了问题,无法排除姚孙文不当使用因素。在双方协商过程中，姚孙文也曾答应对于热水器费用各自负担一半。二、一审判决书认定“白涛在民警走后违背合意内容要求姚孙文30内搬走,系作出了单方解除合同的意思表示,最终导致合同解除”错误。在协商热水器问题时，姚孙文妻子情绪激动,为避免发生冲突,白涛打110电话报警,朝阳分局东湖派出所的警察对此事进行了处理，双方均同意各自承担热水器一半费用，此后双方还对于热水器的品牌、价格区间、容量、安装等问题进行了确认。整个过程姚孙文进行了私下录音，但其在一审中提交的录音不完整。9月1日,姚孙文突然电话告知白涛其要搬离涉案房屋，并办理房屋交接,白涛无奈于9月2日到达涉案房屋，发现热水器未更换，厨房灶台、橱柜表面、地面满是油渍，电视未放置原来位置，电视遥控器不知所踪等，白涛未检查完毕，姚孙文即报警，在警察的处理下，双方对于房租、合同解除、交接等未达成一致意见，姚孙文也私自离开，并未在《房屋附属设施、设备清单》上签字。9月26日，白涛接到法院电话，方知起诉事宜。姚孙文是反悔方、违约方，姚孙文导致合同解除，姚孙文应承担违约责任。三、一审中姚孙文提交的录音系其故意诱导白涛且不完整，不应仅依据该录音进行判定。该录音系姚孙文企图摆脱自己为违约方事实，而故意引导白涛，不能真实、全面的反映客观事实。姚孙文提供的名为“20190804-144143.m4a”,音频文件的文件名显示此文件是2019年08月04日14时41分43秒建立的,和发生争执的时间相符,但其文件属性又显示,此文件的创建时间为2019年9月3日13时07分08秒,修改时间为2019年9月3日12时44分36秒,其创建时间晚于修改时间，影响文件修改时间的操作包括:修改文件的数据或摘要信息或者覆盖文件,只有当文件的内容发生改变的时候,文件修改时间才会更新。所以,该录音文件的内容不是全部,是片段的摘要信息,不应该仅作为定案依据。综上，姚孙文应当给付白涛2019年7月30日至2019年9月26日房租17457.53元，姚孙文应给付白涛违约金9000元，姚孙文还需要承担白涛购买的热水器价款的一半即606.5元，租赁期间产生的水电费、燃气费89.65元应予以扣除。姚孙文已付36000元房租，故，白涛应返还8846.32元。姚孙文辩称：同意一审判决，不同意白涛的上诉请求和理由。关于涉案房屋使用期间，涉案合同是8月1日开始的，姚孙文9月2日把房屋钥匙交给白涛，租金不应计算到9月26日。关于违约问题，因热水器更换问题双方发生争议，经警察协调，双方同意各自承担一半的热水器购置费。警察走后，白涛反悔，要求姚孙文在30天之内必须搬离，后姚孙文通知白涛办理房屋交接手续，系白涛违约。姚孙文不同意赔偿白涛热水器的百分之五十价款，姚孙文租房时热水器是旧热水器，即便是姚孙文的责任也不应当赔新热水器费用。白涛所述多处不属实。姚孙文因双方协商情况不对才录制录音，录音是完整的，录音属性显示的创建时间指的是刻盘的时间，修改时间不清楚。姚孙文向一审法院提出诉讼请求：1、要求白涛支付违约金9000元；2、要求白涛退还房屋押金9000元；3、要求白涛退还2019年9月1日至2019年10月31日期间的房租18000元；4、要求白涛支付第二次搬家费430元以及再次租赁产生的中介费7440元。一审法院认定事实：2019年7月28日，白涛作为出租方（甲方）与承租方（乙方）姚孙文签订了《租房合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区利泽西园X楼X室的房屋，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为每月9000元；租赁保证金9000元，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第9条约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。合同第11条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，白涛按照合同约定将房屋交付姚孙文使用，姚孙文向白涛交纳了押金9000元，租金交纳至2019年10月31日。2019年8月3日，姚孙文发现房屋内热水器无法使用。2019年8月4日，姚孙文将此事通知白涛，白涛前来查看，确认热水器已经损坏。白涛同意更换热水器，但要求姚孙文负担一半的购置费用，姚孙文未同意。之后双方产生纠纷，白涛报警。经警察协调，双方均同意姚孙文继续承租，购置热水器的费用一人承担一半。警察走后，白涛反悔，要求姚孙文在30日内搬离，否则后果自负。2019年9月1日，姚孙文通知白涛收房，要求白涛退还两个月的房租及押金。白涛于2019年9月2日前来查看房屋。双方对于违约、费用退还以及合同解除等问题仍然存在分歧，便未办理房屋交接手续。当日，姚孙文将钥匙留在屋内，搬离了房屋。庭审中，姚孙文提交短信截图、搬家费发票、银行卡明细，以证明其搬离涉案房屋所发生的费用430元以及另租房屋支出的中介费7440元。白涛提交热水器发票、订单截图、安装费发票，以证明其购置并安装新的热水器支出费用1213元。另，双方确认姚孙文在租赁期间产生水、电、气费共计89.56元，姚孙文同意在请求中扣除。白涛认可损坏的热水器系2002年购买。一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。姚孙文搬离并交还房屋，双方之间的租赁合同已经解除。本案的争议焦点为合同解除是因哪一方违约所致。法院根据查明的事实，认定系白涛违约导致合同解除，理由如下：首先，不论是基于合同约定还是法律规定，白涛作为出租方应保障房屋内的附属设施处于适用状态，附属设施因正常使用损坏的，白涛有义务进行维修或者更换。因此，白涛应负责对损坏的热水器进行维修或者换新，其要求姚孙文承担热水器购置费用的一半，实为变相拒绝履行维修、更换义务，构成违约。白涛主张热水器系姚孙文故意损坏，未提交证据。一方面，热水器自购买至今已长达十七年之久，早已超出了同类设备正常使用寿命，因老化而损坏具有高度盖然性。另一方面，依常理推断，姚孙文没有必要在刚承租房屋之时故意损坏热水器，给自身生活造成不便。故，法院对白涛的抗辩意见不予采信。其次，双方在民警协调下达成了解决问题的合意，本应依约继续履行合同。白涛在民警走后违背合意内容要求姚孙文30天内搬走，系作出了单方解除合同的意思表示，最终导致合同解除。因此，法院认定白涛违约系合同解除的原因，白涛应当按照合同约定给付姚孙文违约金9000元。姚孙文于2019年9月2日将房屋交接给白涛，白涛应当退还姚孙文押金以及剩余租金。因双方约定押金需要扣除承租方应当交纳的费用，故水、电、燃气费89.56元应在押金中予以扣除。搬家费及中介费，系姚孙文因白涛违约行为所产生的损失，但因白涛承担了违约金，而姚孙文未举证证明其实际损失超出违约金数额，故对搬家费及中介费的请求，法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、白涛于判决生效之日起七日内给付姚孙文押金八千九百一十元四角四分、剩余租金一万七千四百元；二、白涛于判决生效之日起七日内给付姚孙文违约金九千元；三、驳回姚孙文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，白涛提交如下证据：1.姚孙文提交的录音属性页面打印件，该录音属性页面记载的创建时间、修改时间与文件名不一致，用于证明这段录音只是谈话的一部分，不完整。2.手写的一页纸，用于证明姚孙文想甩掉中介，单独与白涛签订合同，是不诚信的行为。姚孙文对上述证据的真实性认可，但认为均不属于二审新证据，证明目的均不予认可。姚孙文未提交新证据。白涛表示警察走后，白涛没有反悔，系姚孙文反悔，提出解除合同；其认为姚孙文放了几把钥匙在屋里后搬离，但是对钥匙数量不清楚，不知道对方是否配了钥匙；姚孙文提交的录音本身是连续的，但不完整，在录音前后均有谈话内容，录音前后的谈话内容系姚孙文在警察协调各担一半更换费后反悔，并要求解除涉案房屋租赁合同。姚孙文表示其在双方谈话时发现情况不对后开始录音，录音最后是白涛离开关门的声音，此时双方交谈已经结束。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应依约履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。根据查明的事实，姚孙文于2019年9月2日搬离涉案房屋并交还房屋，双方之间房屋租赁合同已经实际解除。结合双方当事人陈述以及现有证据，双方系因热水器损坏所致更换费用负担发生争议。根据涉案房屋租赁合同约定，白涛作为出租方应当保障房屋及其附属设施处于适用和安全状态，该房屋及其附属设施因自然属性或者合理使用而导致的损耗，白涛应当进行维修或者更换；对于因姚孙文保管不当或者不合理使用，致使该房屋及附属设施发生损坏或故障的，姚孙文应负责维修或者承担赔偿责任。白涛自述涉案热水器于2002年购买，已长达十七年之久，已超出了同类设备正常使用期限，该热水器因老化损坏具有高度盖然性。而白涛并未提交充分证据证实系因姚孙文过错导致热水器损坏，故白涛应当承担维修或者更换热水器的责任，白涛要求姚孙文承担更换热水器费用的一半违反涉案合同约定。对于姚孙文提交的录音证据，白涛认可录音的真实性，亦认可该录音本身是连续的，但认为该录音不完整，在录音前后均有谈话，并提出上诉主张录音前后的谈话内容系姚孙文在警察协调各担一半更换费后反悔，并要求解除涉案房屋租赁合同。因白涛未就其该项上诉主张的内容举证，姚孙文对此予以否认，故白涛的此项上诉主张，证据不足，本院难以采纳。因此，白涛上诉认为姚孙文应承担更换热水器费用的一半，且系姚孙文要求解除合同，故上诉请求姚孙文承担违约责任，证据不足，本院不予支持。一审法院认定白涛应当承担由此争议引发涉案房屋租赁合同解除的违约责任并无不当。根据涉案房屋租赁合同约定及本案查明事实，2019年8月1日起租，姚孙文于2019年9月2日将涉案房屋交付白涛，故白涛主张应于2019年7月30日起算租金，并将租金计算至9月26日，依据不足，本院不予采纳。白涛上诉请求还应当扣除热水器一半的更换费以及违约金，依据不足，本院不予支持。因此，一审法院认定在扣除姚孙文应付租金、水、电、燃气费后，白涛退还姚孙文剩余款项，有事实和法律依据，本院应予维持。综上，白涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，由白涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年四月三十日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  陈 猛