河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1075号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州祝福房地产开发有限公司，住所郑州高新技术产业开发区冬青街55号加速器产业园C8-6号。法定代表人：姚鸿飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱攀峰，河南麟格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅帅，河南麟格律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：崔静，女，1981年1月15日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：王艳慧，河南豫和律师事务所律师。上诉人郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称祝福房地产公司）因与被上诉人崔静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝福房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书并发回重审或查明事实后直接改判支持祝福房地产公司的一审各项反诉请求;2.判令崔静承担本案一、二审案件受理费。事实与理由:一、一审违法剥夺祝福房地产公司的举证期限属程序违法，依法应当发回重审。祝福房地产公司在一审开庭前已经向一审法院递交反诉状提起反诉并当庭要求一审法院给予反诉举证期限并记入庭审笔录，但一审法院违法剥夺反诉原告的反诉举证期，致使祝福房地产公司无法充分举证证明反诉请求的合法性与正当性，一审程序违法依法应当发回重审。二、一审认定合同总价与法院已生效判决认定不一致，依法应当撤销原判发回重审或直接改判。首先，郑州高新区人民法院作出的（2019）豫0191民初10361号判决、郑州中级人民法院作出的（2019）豫01民终15884号判决已经就双方争议合同总价作出确认即:1025953元，崔静已支付310000元，剩余715953元未支付，而非本案一审认定合同总价:955758元，剩余645758元未支付。其次，崔静在郑州高新区人民法院作出的（2019）豫0191民初10361号判决、郑州中级人民法院作出的（2019）豫01民终15884号判决两审终审中对于双方签订的合同总价1025953元并无异议，现本案中进行虚假陈述，有违诚实信用，且违反禁止反言的诉讼原则。最后，本案一审中崔静提交的四期祝福红城合同审核单系崔静单方向祝福房地产公司提交的更改购房款总价的要约申请单，系崔静的单方意思表示，该要约申请单需经祝福房地产公司营销部与财务审核通过后方视为祝福房地产公司有效承诺，显然祝福房地产公司并未同意，双方也未能协商一致变更2016年6月3日签订的定购协议总价1025953元，因此，2016年6月3日签订的定购协议总价1025953元仍有效，且崔静未按时签订网签备案合同，相应的优惠也不能享受。三、祝福房地产公司曾起诉解除双方的房屋买卖合同系正当合法维权而非一审认定的祝福房地产公司曾存在想违约解除合同的情形。根据双方在2016年6月3日签订的定购协议约定，崔静应当在协议签订后三日内到祝福红城售楼部签订正式的网签备案合同（原因系:根据相关规定，客户不与开发商签订正式的网签备案合同，相关部门就不会接受开发商为客户办理房屋过户登记的申请），并提供办理贷款所需资料与证明，并办妥银行抵押所需申请及相关手续，但崔静逾期签订网签备案合同也拒不提交相关贷款手续，致使祝福房地产公司长期无法收回剩余购房款，产生大量损失，祝福房地产公司为避免损失的进一步扩大在经过多次催告无果后将崔静诉至法院要求解除合同赔偿损失，该诉请经郑州高新区法院与郑州中院两审终审以祝福房地产公司缺少证据证明自己曾向崔静进行有效催告而未被支持，但也未否定崔静违约在先的事实，祝福房地产公司另案维权的失利不代表祝福房地产公司诉请解除合同的行为也是违约，也不能证明祝福房地产公司存在过错，合同解除不被支持，但崔静必须为自己的违约造成的损失进行赔偿方显公平。四、一审以双方都有过错为由，判决各自承担责任，主张违约金均不再支持系明显的和稀泥表现，有失公平正义。责任有大小，损失分轻重，若论双方过错程度与损失结果，崔静显然要对今日双方之损失承担主要责任，崔静自合同约定的义务履行期限届满之日即2016年6月7日起至今，违约时间长达3年之久，给祝福房地产公司造成的损失之大可想而知，而祝福房地产公司起诉崔静解除合同的时间不过半年多，祝福房地产公司的起诉维权也是逼不得已，一审判决致使祝福房地产公司的损失不能得到公平客观的弥补显然有失偏颇。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，程序违法，判决错误，依法应当发回重审或查清事实直接改判。补充，首先，一审认定的合同总价有误，当时双方达成的订购协议约定的是各项优惠享受的前提，是崔静到祝福房地产公司按时签订网签备案合同，按时支付购房款，否则购房款优惠不再享受，是当事人的基本交易规则与交易习惯。一审认定的基本事实有误，即使郑州高新法院做出的（2019）豫0191民初10361号判决，郑州中院做出的（2019）豫01民终15884号判决，已经确认双方当事人在2016年6月3日达成的订购协议为商品房买卖合同，但并不妨碍当事人在订购协议中的约定，双方应于2016年6月6日前另行补签正式的网签备案合同，就购房款支付等订购协议未约定的事项达成书面约定。该约定并不违反法律法规的规定，系当事人的真实意思表示，应该得到遵守。崔静未依约履行，本身就是违约，应当承担违约责任。崔静辩称，一、一审法院程序合法，祝福房地产公司阐述的理由违背事实。祝福房地产公司是在2019年12月16日一审开庭当天向法院提交的反诉状，崔静也是当时才知道对方提出了反诉。庭审中，一审合议庭对本诉及反诉均作了审理，崔静按照程序针对其反诉状作出了口头的答辩意见。至于说举证的问题，祝福房地产公司有专业的代理律师，其应当知道自己应当在法院给出的举证期内进行举证，否则应当承担举证不利的法律后果。如果说祝福房地产公司需要延长举证期限，那么根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百条之规定：“当事人申请延长举证期限的，应当在举证期限届满前向人民法院提出书面申请”，但是祝福房地产公司在举证期限届满前并未向法院提出书面申请。即是祝福房地产公司自动放弃了关于反诉的举证权利，并非一审法院违法剥夺，祝福房地产公司所述内容完全违背事实。二、关于合同总价的问题，祝福房地产公司对一审判决的内容及事实认识均存在严重的错误。首先，崔静自始至终都未认可双方签订的合同总价为1025953元。该观点可以从该案的一审开庭笔录及郑州高新区人民法院（2019）豫0191民初10361号、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15884号庭审笔录中均可以看出。崔静在郑州高新区人民法院（2019）豫0191民初1031号提交的证据之一—2016年6月3日《四期祝福红城合同审核单》下方空白处明确显示：各项优惠后签约总价为955758元，当时庭审中祝福房地产公司也提交了该份证据，不仅内容一模一样，并且还加盖了祝福红城公司的公章。也就是说，祝福房地产公司是认可涉案房屋的最终优惠价款的。另外值得一提的是，由于本案代理人未参与之前关联案件的审理，所以对祝福红城公司已经提交了加盖有公司公章且内容与崔静提交的合同审核单一致的事实不清楚，所以在本案一审过程中，祝福红城代理人为掩盖事实，特意提交了一份未加盖公章的合同审核单的复印件，而该复印件明显有将公章压盖的迹象。除此之外，祝福房地产公司在一审中提交了原置业顾问刘俊杰的证人证言一份，而经崔静当庭与刘俊杰核实，刘俊杰对此案开庭及作证一事毫不知情。由此可见，祝福房地产公司为了达到无故解除合同、不交付房屋的目的，竟然置法律的威严于不顾，肆意造假，严重侵害了崔静的合法权益。崔静必然保留追究其刑事责任的权利。三、郑州高新区人民法院（2019）豫0191民初10361号、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15884号两审法院均认定，祝福房地产公司称崔静违约没有任何证据，因此其在上诉状中又反复提出崔静违约的说法毫无意义。四、崔静按时足额交付了定金和购房款首付款及其他各项费用，祝福房地产公司却一直不肯交付房屋。如果说有损失，那也是崔静，祝福房地产公司不存在任何损失。祝福房地产公司称崔静未按期签订合同存在违约的说法完全没有事实根据，其真实目的是为了获取更大利益想无故单方面解除合同，将房屋卖给他人。崔静作为普通的工薪阶层，多年积蓄买一套房子实属不易。本来是考虑到涉案房产系学区房，为孩子上学而购买，结果由于祝福房地产公司的违约致使崔静的孩子不得不在私立学校就读。因此，祝福房地产公司称自己存在重大损失的说法毫无依据。在原审法院中提交的四期祝福红城合同审核单明确显示签约总价为955758元，首付比例为32.51%，首付金额为310758元，可以推算崔静买房屋的总价款是955758元，并非1025953元。四期祝福红城合同审核单系2017年5月8日双方约定签署的所有内容。内容里面明确标明总价是1025953，各项优惠后，会员优惠5000元，地标电商5000抵97折，各项优惠后总价为955758，2016年6月3日签署的祝福红城商品房订购协议，手写部分标注的优惠与四期祝福红城合同审核单内容一致，该房屋价格为955758元。崔静向一审法院起诉请求：1.判令祝福房地产公司向崔静交付祝福房地产公司开发的M52地块15号楼1单元20层77号房屋，并判令祝福房地产公司配合崔静办理房屋登记备案手续；2.判令祝福房地产公司支付崔静迟延交付房屋的违约金7083.5元（以31万元为基数，按照日万分之零点五为标准，自2018年7月1日起暂计至2019年10月1日，后续违约金计至实际交付之日）；3、本案诉讼费由祝福房地产公司承担。祝福房地产向一审法院反诉请求：1.判令崔静向祝福房地产公司支付剩余未付购房款715953元；2.判令崔静向祝福房地产公司支付迟延付款的利息损失（以剩余未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2016年6月7日起计算至被反诉人实际支付剩余未付购房款之日止）；3.判令崔静向祝福房地产公司支付迟延付款违约金（以剩余未付购房款总额为基数，按照日万分之零点五为标准，从2016年6月7日起计算至崔静实际支付剩余未付购房款之日止）；4.由崔静承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2016年5月20日，崔静与祝福房地产签订定购协议，编号为：ZFHC20160838号，协议约定崔静购买祝福房地产开发的M52地块2号楼2单元34层269号房屋，建筑面积约为122.81平方米，单价为7849元/㎡，房屋总价963936元。崔静于当日向祝福房地产支付定金1万元，祝福房地产向崔静出具收据一份。2016年6月3日，崔静向祝福房地产申请换房，将其购买的房子调换为M52地块15号楼1单元20层77号房屋，建筑面积为117.48㎡，双方重新签订祝福红城商品房订购协议，编号为：ZFHC20160943号。2016年6月3日，崔静向祝福房地产支付房屋大定款30万元，祝福房地产向崔静出具收据，且加盖祝福房地产财务专用章。最后祝福房地产出具四期祝福红城合同审核单，显示，买受人：崔静，认购时间为：2016年6月3日，签约时间为2017年5月8日，购买单元：四期15号楼一单元20层77号，建筑面积为117.48平方米，大定单价为：8733元，大定总价为1025953元。优惠：会员优惠5000元，地标电商5000抵97折，按时交首付4000元，按时签合同4000元，平安好房500抵2000元，案场优惠2000元，付款方式2%，老带新3000元优惠，签约单价为8153.5元，签约总价为955758元。2016年6月3日，崔静与瑞庭网络技术（上海）有限公司签订《58安居客新房金钻卡优惠购房确认函》一份，并支付5000元，其向崔静出具的收据中载明：兹收到崔静，四期，15-1-2-77，交来5000抵3%优惠。崔静与平安好房（上海）电子商务有限公司签订《祝福红城项目好房宝服务协议》，约定崔静向其支付每套500元的服务费，可获得其公司通过祝福红城优惠房款2000元。崔静支付500元后，平安好房（上海）电子商务有限公司向崔静出具了收款收据。2017年5月7日，老带新确认函中显示，老客户张玉，购买1期2号楼3单元16层154号房屋，其为已网签客户。新客户崔静，购买四期15号楼1单元20层77号。2019年6月28日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191民初10361号民事判决书。2019年8月21日郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终15884号民事判决书。两审法院经认定，崔静与祝福房地产签订的定购协议应当认定为商品房买卖合同。该院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《祝福红城商品房定购协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。崔静已按照协议约定向祝福房地产支付房屋定金1万元及房屋大定款30万元。且依据《四期祝福红城合同审核单》结合老带新确认函、《祝福红城项目好房宝服务协议》及《58安居客新房金钻卡优惠购房确认函》可确定崔静所购涉案房屋总价款为1025953元，经各种优惠后，房屋总价为955758元。关于本诉原告崔静诉请本诉被告祝福房地产交付其购买M52地块15号楼1单元2号楼77号房屋，并协助其办理房屋登记备案手续的诉请，因双方签订的定购协议系真实意思表示，合法有效，且本诉原告崔静已支付了部分购房款。经两审法院认定，崔静与祝福房地产签订的定购协议应当认定为商品房买卖合同，故本诉原告的该项诉请，该院予以支持。关于反诉原告祝福房地产诉请反诉被告崔静支付剩余购房款，且崔静在庭审中也称其已交付房款共计31万元，剩余房款可随时支付，故反诉被告崔静应向反诉原告支付剩余房款为645758（955758-310000）元。关于本诉原告诉请本诉被告向其支付迟延交付房屋的违约金与反诉原告诉请反诉被告支付迟延付款的损失、迟延付款违约金，因双方签订了《祝福红城商品房定购协议》后，本诉原告未按约向本诉被告支付剩余房款，且本诉被告曾存在想违约解除合同的情形，其提交的证据与（2019）豫0191民初10361号中提价的证据存在出入，双方均存在履约瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故对双方主张的违约金均不再予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告崔静交付位于祝福红城四期M52地块15号楼1单元20层77号房屋；二、本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助本诉原告崔静办理位于祝福红城四期M52地块15号楼1单元20层77号房屋的登记备案手续；三、反诉被告崔静于本判决生效后十日内向反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司支付剩余购房款645758元。四、驳回本诉原告崔静的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13370元，减半收取6685元，由本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司负担6635元，由本诉原告崔静负担50元；反诉案件受理费5480元，由反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司负担1613元，反诉被告崔静负担3867元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案在一审过程中，崔静提交了四期祝福红城合同审核单，该审核单中载明签约总价955758元。祝福房地产公司对该份证据的质证意见为“真实性需要庭后3日内核实再回复”。但祝福房地产公司并未进行回复。同时，在（2019）豫0191民初10361案件中，祝福房地产公司提交的2016年6月3日签订的订购协议中明确写明了各项优惠条件及总价款为955757元，并加盖祝福公司的章。综合以上，一审认定双方约定的案涉房屋购房款总额为955758元，并无不当。由于双方并未签订正式的商品房买卖合同，而双方签订的定购协议中对于贷款部分的付款时间及逾期付款违约金并未明确约定，同时，双方对于交房时间及逾期交房违约金亦未明确约定。因此，祝福房地产公司主张从2016年6月7日起崔静向祝福房地产公司支付迟延付款的利息损失及违约金的诉讼请求缺乏依据，一审未支持祝福房地产公司的该诉讼请求并无不当。祝福房地产公司虽上诉称一审违法剥夺祝福房地产公司的举证期，致使祝福房地产公司无法充分举证。但在二审过程中，祝福房地产公司并未提供任何证据。因此，祝福房地产公司的该项上诉理由不成立。综上，祝福房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1555元，由郑州祝福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月十五日书记员  王云霞