云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终83号上诉人（原审原告）：朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：余咏梅，女，汉族，1972年7月12日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：陈丽琴，女，汉族，1961年3月16日生，住云南省昭通市昭阳区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人：赵庆云。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵庆云，男，汉族，1975年10月10日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：雷发万，男，汉族，1973年11月20日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：冯艳，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人朱凤龙因与被上诉人余咏梅、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德地产）、赵庆云、雷发万执行异议之诉一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2019）云06民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱凤龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱凤龙的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费及朱凤龙支出的其他费用全部由余咏梅、大德地产、雷发万、赵庆云承担。事实和理由：1.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条适用法律错误。余咏梅一审提交证明其付款的证据仅为一张收据，并没有相应的银行流水佐证，违反常理，朱凤龙认为余咏梅并未支付相应购房款。且余咏梅也未表示和提供证据证明涉案房屋为其居住的唯一住房，不符合29条规定的全部构成要件。2、一审判决认定事实错误。诉讼中，余咏梅未提供任何证据证明房产为其购买的用于居住的唯一住房。余咏梅答辩认为：余咏梅提交的购房款收据证实余咏梅已向大德地产支付了全部购房款，庭审中大德地产对此并无异议。余咏梅于2017年4月7日就与大德地产签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。一审判决适用法律正确，认定事实清楚。大德地产、雷发万、赵庆云未提交答辩状，但提交代理词认为：2017年4月7日，余咏梅与大德地产签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》；同日，余咏梅一次性向大德地产支付了全部购房款，大德地产向余咏梅出具财务收据一张；同日，该房屋办理了备案登记，因余咏梅需要变更备案登记内容，申请撤销备案登记，2018年10月19日被一审法院查封。余咏梅买房在前，法院查封在后，法院查封不能排除余咏梅作为买受人的物权期待权。一审法院认定事实清楚，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条正确。朱凤龙向一审法院起诉请求：1.撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》；2.判决驳回余咏梅的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06)执保32号案件保全查封的大德地产名下的御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封，房产价值242036元；3.判令本案全部案件受理费、律师费以及朱凤龙支出的其他费用由余咏梅、大德地产、雷发万、赵庆云承担。一审法院确认如下法律事实：2017年4月7日，余咏梅与大德地产签订《商品房购销合同》，约定余咏梅购买大德地产开发建设的【御峰云府】二期7幢2单元22层2205号房屋，双方又于同日签订《合同补充协议》,约定：“余咏梅、大德地产于2017年4月7日签订《商品房购销合同》，双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房建筑面积为81.22平方米，单价2980元/平方米，总金额为242036元整”等内容。同日，余咏梅一次性支付购房款242036元。在朱凤龙诉大德地产、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，一审法院作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结大德地产、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。2018年10月25日，一审法院查封了大德地产开发建设的位于昭通市昭阳区【御峰云府】104套住宅商品房，其中就包括涉案商品房。余咏梅对执行标的提出执行异议，一审法院于2019年2月20日作出（2019)云06执异9号执行裁定书，中止对一审法院查封的位于昭通市昭阳区【御峰云府】二期7幢2单元2205号住宅商品房的执行。朱凤龙不服该执行裁定，于2019年2月26日向一审法院提起本案执行异议之诉。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争不动产余咏梅已于2017年4月7日就与大德地产签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了该套住房，并支付了购房款，诉争不动产的商品房购销合同签订时间与转让价款支付时间均早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，根据上述法条的规定，余咏梅与大德地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，依法应受法律保护,余咏梅据此对涉案房产享有物权期待权。且涉案房屋已于2017年4月7日进行备案登记在余咏梅名下，虽然一审法院在进行查封时登记在被执行人大德地产的名下，但涉案房产是在余咏梅已经取得的情况下为变更给他人而撤销备案登记，实际并未改变余咏梅是涉案房产实际所有人的事实。何况，登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不具有改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且办理买卖合同备案系大德地产应当承担之义务，也没有证据证明余咏梅撤销后又未及时办理合同备案存在过错，且余咏梅系居住而购买涉案商品房。故朱凤龙诉称涉案房屋未进行买卖合同备案，没有完成公示程序，不具有公信效力，涉案房产应继续查封的理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，余咏梅对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2019)云06执异9号执行裁定书及请求对御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“驳回朱凤龙的诉讼请求。案件受理4931元，由朱凤龙承担。”二审书面审理过程中，因一审中余咏梅未提交证据证明涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故本院要求余咏梅提交相应证据，后余咏梅向本院提交了两份证据：1、昭阳区房产交易评估管理所2020年3月27日出具的《证明》，内容如下：经查询，余咏梅（身份证号5321011972××××××××）购买有云南建投昭通发展大厦二期1幢1座718号登记备案公寓壹套，房屋面积：37.42平方米，备案登记号：ＺＴ2019031808167号。2、2019年3月16日，余咏梅与云南建工房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《商品房买卖合同登记备案表》各一份。经质证，朱凤龙对余咏梅提交的证据真实性、合法性、关联性予以认可，因余咏梅名下具有其他住房，因此本案不适用《执行异议和复议规定》第29条的规定。大德地产、赵庆云、雷发万对证据三性没有异议，房屋才37.42平方米，不能满足家庭正常生活所需，同时余咏梅长期居住地为昭通，案涉房屋是其家庭生活的唯一住房。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：余咏梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，首先，本案中，余咏梅与大德地产于2017年4月7日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的内容并未违反法律规定，合法有效。涉案房屋被人民法院查封的时间是2018年10月25日，即在余咏梅与大德地产签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》之后。其次，虽然二审中余咏梅提交的昭阳区房产交易评估管理所2020年3月27日出具的《证明》及《商品房买卖合同（预售）》证明：除涉案房屋外，余咏梅在2019年3月16日又购买了一套房屋，但该套房屋目前仅签订了《商品房买卖合同（预售）》和办理了备案登记，产权至今尚未登记在余咏梅名下。最后，对于购房款的支付，余咏梅主张其是以现金方式支付的款项，并提交了大德地产向其出具的收款收据。而余咏梅与大德地产签订的《商品房购销合同》第七条“付款方式及期限”约定：一次性付款，付款金额242036元，付款日期2017年4月7日。余咏梅提交的收据的出具时间是2017年4月7日，上面加盖了大德地产的财务专用章，经办人为陈金惠。本案中，大德地产对余咏梅的主张予以认可，并在一审庭审中陈述：收据上虽然盖有大德地产的印章，但收款人是陈金惠，陈金惠不是大德地产的员工，是案外人登山协会的财务人员，因大德地产跟登山协会之间存在借款关系，到期大德地产未还款，被逼以物抵债。因登山协会没有卖房资质，就以大德地产名义卖，钱由登山协会收。余咏梅对购房经过亦陈述：2017年4月在福海公寓凯创售楼部购买涉案房屋，从电脑里打印购房合同后当时就签字，卖方说在大德地产和房管部门盖章办好后通知其拿合同。款项是当天在售楼部现金支付，卖方没有刷卡机器，买时只剩几套房，要求现金支付，因房价便宜就用现金交的款，款项是交给陈金惠本人的。故本院确认余咏梅提交的证据能够证明其已向大德地产支付了全部购房款。综上所述，本案中，余咏梅对登记在被执行人大德地产名下的涉案商品房提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利能够排除执行。一审法院适用法律正确，朱凤龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4931元，由朱凤龙承担。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇二〇年四月八日书记员  陶绍花