湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初8295号原告：刘露，女，1990年8月2日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：高元华，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丹，湖南权度律师事务所实习律师。被告：龙艳春，女，侗族，1982年2月5日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈旭，湖南湘旭律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：陈丽群，女，1953年2月16日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。原告刘露诉被告龙艳春、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案。依法由审判员郭庆栋担任审判长，与人民陪审员黄上材、廖寓舒组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。2018年1月25日，本院作出了（2017）湘0104民初6693号《民事判决书》，依法判决被告龙艳春向原告刘露赔偿损失25,000元，并驳回原告刘露的其他诉讼请求。原告刘露不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。2019年6月3日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终3119号《民事裁定书》，以原审判决认定基本事实不清为由裁定撤销原判决，发回本院重审。后本院另行组成由审判员黄婧担任审判长，与人民陪审员雷伯琼、许建国参加的合议庭，依法追加陈丽群为本案第三人，于2020年4月7日公开开庭审理了此案。原告刘露的委托诉讼代理人高元华、黎丹，被告龙艳春的委托诉讼代理人陈旭，及第三人新环境公司的委托诉讼代理人唐暖均到庭参加了诉讼，第三人陈丽群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告刘露向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告按定金法则赔偿50,000元；二、判令被告赔偿造成原告损失（超出第一项请求以外的损失）共计120,000元；三、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告有意购买被告位于岳麓区房屋，2017年4月5日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定房屋总售价为540000元，签订合同当日乙方支付定金50000元；合同约定被告负责将抵押在招商银行的房屋赎回并负责办理房屋过户手续。合同约定相关手续应当在一个月内完成。合同签订当日原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具定金收条一张并承诺如果不卖则定金双倍赔偿给原告刘露。然而当原告要求被告履行合同时被告却以无法筹集赎楼款项等理由不予配合办理相关手续以致合同无法继续履行。原告的行为不仅违反双方签订合同的约定，同时由于其违约的行为导致原告因为房地产市场调控无法在长沙市购买房屋造成巨大的损失。为此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告龙艳春辩称：1．该房屋买卖合同在签订时属于效力待定合同，需要实际产权人追认才发生法律效力，至今为止，实际产权人，也就是本案第三人陈丽群未对该合同予以追认，故该合同没有法律效力。2．该效力待定合同所约定的定金实际由房屋中介公司收取，并在被告合同签订后的三天内，已通知中介，该合同不能履行，故定金50,000元已由中介返还原告。3．被告龙艳春的行为没有给原告造成任何经济损失，也没有影响原告继续购房，所以被告不用承担定金双倍返还，也不承担违约责任。第三人新环境公司辩称：1．涉案合同抬头系原、被告，第三人陈丽群，合同落款处也没有加盖被告公司公章，被告公司未介入该合同。2．据原告提交的补充协议，协议主体乙方为新环境房地产经纪连锁有限公司，与我司实际名称湖南新环境房地产经纪连锁有限公司名称不一致，并且该补充协议乙方落款处有案外人签字按手印，也未经被告公司加盖公章或法定代表人签字予以确认。综上，被告公司并非本案合同相对方，也并非本案适格当事人。第三人陈丽群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为其放弃答辩的权利。本院经审查认为：2017年4月5日，甲方（出售方）第三人陈丽群、被告龙艳春与乙方（买受方）刘露签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“……第一条房屋概况：1．甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区。该房屋用途为住宅出售给乙方，楼盘现定名商品房预售许可证号ＸＸ15-0339。该房屋建筑层数地上地下房屋位于第1栋Ｎ单元2714号房。建筑面积60.26㎡，其他／；该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对该房屋拥有完全处置权。乙方对该房屋已做了充分了解，并愿意购买。2．该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，抵押给招商银行，由甲方赎楼。……第二条房屋交易价格及付款方式：甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）伍拾肆万元整（￥540000.00），签定合同时由乙方支付定金。甲乙双方找担保公司交割资金，担保服务费用由双方支付。签订合同当日，乙方支付定金人民币（大写）伍万元整（￥50000.00）。甲乙双方约定当甲方在房地局退件并在开发商签署新的购房合同后，乙方支付人民币（大写）肆拾玖万元整（￥490000.00）给甲方，定金转为购房款，所支付的房款以总房价为准。经双方约定由甲方办理房屋更名手续。合同更名只负责将此房屋更名到乙方名下，直到房地局备案（在房地局能查到），至此手续全部办完。……第七条违约责任合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。……第十条本合同一式两份，一经签订即为生效，甲、乙双方各执一份，合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充合同，本合同及补充合同具有同等法律效力。……”该合同甲方“陈丽群、龙艳春”的签字均系被告龙艳春所为，第三人陈丽群未签字。同日，被告龙艳春向原告出具了《定金收条》一张，载明：“今收到刘露（身份证号：4304261990××××××××）购买本人陈丽群（身份证号：4302021953××××××××）位于长沙市岳麓区购房定金伍万元整（小写50000），产权证号：ＸＸ15-0339。如果陈丽群不卖则定金双倍赔偿给刘露，如果刘露不买则定金不退。”第三人陈丽群未在该《定金收条》中签字。当日，原告通过“随行付”的方式向“新环境西区签约中心”的银行账户支付了50000元。后原、被告双方因故产生争议，涉案房屋交易未能完成，原告以被告违约为由诉至本院。另查明：1、第三人陈丽群系被告龙艳春的母亲。2、位于长沙市岳麓区人陈丽群、肖常清共同共有（共有情况为，陈丽群占99%、肖常清占1%）。3、原告于2017年10月17日时经长沙市不动产信息查询证明查询可知其名下并无房产信息。上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交并经庭审举证、质证的《房屋买卖合同》、定金收条、《随行支付凭证》等，及被告提交的不动产登记情况的证据予以证实，本院予以确认。结合原、被告的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点为，涉案《房屋买卖合同》的效力应如何认定。原告主张涉案合同依法成立并生效，被告未按合同约定履行义务构成违约。对此本院认为，涉案《房屋买卖合同》甲方主体为第三人陈丽群及被告龙艳春，但该合同署名栏甲方中的签名均为被告龙艳春所为，并无案外人陈丽群的签名，现有证据也无法证明龙艳春签名经由陈丽群的授权，且至本案法庭辩论终结时，陈丽群亦未对此进行追认，上述合同的签订亦未涉及到涉案房屋的产权共有人肖常清，故该合同实际上并未成立，在原、被告之间不产生法律约束力，原告以被告违反该合同之约定为由，要求被告按定金法则赔偿50,000元并赔偿违约损失之主张，理据不足，本院不予支持。虽然原告在签订合同时未尽审慎注意义务，但考虑到在涉案房屋买卖过程中，被告龙艳春在无权处分涉案房屋的情形下仍与原告签订涉案《房屋买卖合同》，导致该合同无法正常生效并履行，被告龙艳春存在过错，且因涉案房屋无法交易导致原告另行购买房屋时会面临房价快速上涨等问题，故本院酌情认定被告应赔偿原告人民币35,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、限被告龙艳春于本判决生效之日起七日内向原告刘露赔偿损失35,000元；二、驳回原告刘露的其他诉讼请求。如被告龙艳春未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为3,700元，由原告刘露负担1,900元，被告龙艳春负担1,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 婧人民陪审员  雷伯琼人民陪审员  许建国二〇二〇年四月十六日法官助理彭婷书记员冯筱琼