安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2509号原告:合肥海洲物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区。法定代表人：葛传冷，总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。被告：吴兆均，男，1973年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥海洲物业管理有限公司（以下简称“海洲物业公司”）与被告吴兆均物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海洲物业公司的委托诉讼代理人袁圆、被告吴兆均均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海洲物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠的2014年8月1日-2017年12月31日期间的物业服务费人民币5492元（1.1元/月/平方米*121.78平方米*41月=5492元）；二、请求按照物业服务合同的约定按应缴费用每日千分之二的标准向原告支付违约金；三、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月18日，海洲物业公司与合肥天晟房地产开发有限公司签订了《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》，合同约定由原告向合肥市瑶海区临泉路与广德路交叉口海洲·景秀世家小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告吴兆均系上述物业的业主或使用人，物业面积121.78平方米,按合同约定应当向原告缴纳物业服务费5492元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告吴兆均辩称：我不同意缴纳物业费，我从拿到钥匙的第一天起水压不够，两个卫生间只能用一个，物业答应给我整改到现在没有进行整改，其中一个卫生间漏水，阳台柜子上漏水，两个卧室墙角漏水，物业管理不到位，卫生脏乱差，物业公司把我所述问题搞好，我就交物业费。原告海洲物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》、《价格服务登记证》复印件、邮寄单、邮寄律师函各一份，被告吴兆均围绕其辩称理由向本院提交了照片一组，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。基于以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告吴兆均系合肥市瑶海区临泉路与广德路交叉口海洲·景秀世家小区三期业主，房屋建筑面积为121.78平方米。2006年1月18日，涉案小区开发商合肥天晟房地产开发有限公司与海洲物业公司签订《合肥海洲?景秀世家前期物业服务合同》一份，约定合肥天晟房地产开发有限公司选聘海洲物业公司对合肥海洲·景秀世家小区提供前期物业管理服务。合同期限为自2006年1月18日起至小区业主委员会成立选聘新物业企业止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。海洲物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为小高层住宅1.0元/月/平方米。物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每半年缴纳一次，每年的（1月1日、7月1日）履行缴纳义务。海洲物业公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按约定的服务内容和质量标准向合肥天晟房地产开发有限公司及业主进行及时整改，达到合肥天晟房地产开发有限公司满意为止。合肥天晟房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同物业服务费用的相关约定未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠数额每日2‰的标准向海洲物业公司支付滞纳金。合同生效后，海洲物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至今。自2014年8月1日至2017年12月31日，吴兆均未缴纳物业管理服务费。海洲物业公司于2019年8月15日向吴兆均邮寄《律师函》对2014年8月1日至2017年12月31日的物业费进行催缴，未果后，海洲物业公司遂诉讼来院。本院认为：海洲物业公司与涉案小区开发商合肥天晟房地产开发有限公司签订的《合肥海洲·景秀世家前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对海洲物业公司和全体业主均具有约束力，海洲物业公司、吴兆均均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。吴兆均作为业主，也应知悉物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。关于吴兆均主张的水压不够的问题，本院认为，被告未提供任何证据予以证明且水压问题属于物业服务合同约定的服务范围，被告可在确定责任主体后另案主张。对于吴兆均主张的房屋漏水问题，本院认为，吴兆均并未提交证据证明漏水的具体原因，漏水问题属于房屋质量问题，如房屋尚在保修期内，相关责任主体应系房产开发商，现房屋已过保修期应申请使用维修基金予以维修，而维修基金的申报结果受业主意见及相关管理部门审核结果的影响较大，且房屋维修问题与本案不属于同一法律关系，故吴兆均以此为由拒交物业费本院不予支持。关于吴兆均主张物业公司管理不到位、卫生脏乱差等问题，本院认为，吴兆均的抗辩理由只能证明海洲物业公司提供的服务在某些方面存在一定瑕疵，但不能以此为理由，拒绝支付物业费，吴兆均如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海洲物业公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并为涉案小区提供物业服务至今。吴兆均作为业主，在接受了海洲物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，海州物业公司主张按1.1元/月/平方米的标准收取，但合同约定物业费的交费标准为小高层1.0元/月/平方米，海洲物业公司提交的服务价格登记证系海洲景秀世家一期的服务价格登记证，而被告所有房屋系海洲景秀世家三期，因海洲物业公司并未举证证明被告所在小区物业费交费标准已调整为1.1元/月/平方米，故本院仍按合同约定的1.0元/月/平方米为标准支持其物业费主张，自2014年8月1日起至2017年12月31日共计41个月，吴兆均房屋面积121.78平方米，故上述物业费合计4992.98元（121.78×1.0×41）。关于海洲物业公司主张的违约金，因海洲物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于海洲物业公司主张的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴兆均于本判决生效之日起十日内支付原告合肥海洲物业管理有限公司2014年8月1日至2017年12月31日期间的物业费4992.98元；二、驳回原告合肥海洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴兆均负担。本判决为终审判决。审判员  赵生升二〇二〇年四月二十八日法官助理夏毓萍书记员赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。