浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5281号 原告：李付强，男，1984年9月6日出生，汉族，住河南省虞城县。 委托诉讼代理人：王笑颜,浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 被告：沈健，男，1981年7月6日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：钟伯英，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。 原告李付强与被告沈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李付强及其委托诉讼代理人王笑颜、被告沈健及其委托诉讼代理人钟伯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起如下诉讼请求（诉讼中已变更）：1.确认原、被告签订的《房屋出租协议》于2019年9月30日解除；2.判令被告返还原告房租59945元及押金3000元；3.被告承担原告支付的赔偿款5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月22日，原、被告口头订立房屋出租协议，约定被告将平湖市房屋租赁给原告，租赁期间为2019年4月22日至2021年9月30日，费用合计85000元。原告于当日支付定金2000元，后又分次支付被告房租82000元及押金3000元。2019年4月24日，被告将其书写的《房屋出租协议》交给原告，原告于同日开始使用租赁房屋。事后原告得知租赁房屋的所有人并非被告，被告仅为承租人，后因房东表示其向被告收取的租金仅截至2019年9月30日，且后续不再收到被告支付其租金而要求原告腾退租赁房屋，不同意原告继续使用该房屋，无奈原告于2019年9月30日搬出租赁房屋，并代被告向房东赔偿5000元。后原告多次联系被告退还已收取的房租，但均未果。 被告答辩称，《房屋出租协议》系双方真实意思表示，且已经履行，因原告擅自将房屋转租他人引起纠纷及本案诉讼，责任在原告。原告诉请返还房租无事实依据，原告支付被告的82000元系转让费和装修折旧费，并非房租。本案中原告自认租用店面的期限为161日，按照月租金4166元计算，应当支付被告房租22218元，但原告至今未付，被告保留要求原告支付该部分租金的权利。原告因其自身原因赔偿房东5000元，与被告无关。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 1、《房屋出租协议》1份，证明原、被告订立房屋出租协议，并没有约定转让费和装修费。 2、收条1份，证明2019年4月24日被告收取原告部分租金72000元出具收条，且收条上载明“还差10000元”。 3、收据（复印件）1份，证明房东与被告的原租赁合同解除，房东返还5000元租房押金给被告的事实。 4、《房屋出租协议》2份，证明房东后与现承租人签订协议的事实。 被告质证意见：对证据1三性无异议，但黑色字特别注明“到2019年9月30付房租5万元”。对证据2真实性均无异议，但对证明内容有异议，双方约定的82000元是转让费和装修折旧费，并非房租。证据3、4的真实性无异议，正因为原告擅自将房屋转租给他人，房东遂与被告解除合同，与现承租人重新签订协议。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 1、《房屋出租协议》1份（复印件），证明被告与房东就涉案房屋签订出租协议，约定了租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日，年租金48000元，押金5000元。 2、微信聊天记录第二页，证明2019年4月21日晚，原、被告就门面转让事宜商谈，约定转让费50000元及装修折旧费32000元。 3、微信转账记录3份，证明原告支付被告转让费23000元、定金1000元。 4、微信聊天记录第十九页，证明原告认可之前支付给被告的是转让费。 5、微信聊天记录第二十三页、第二十四页、第二十八页，证明原告要求被告退还押金3000元，从没有主张过要求被告返还租金。 6、被告和现承租人二人（名字不详）的语音聊天记录1份，证明原告将楼上转租掉是被告知晓的，楼下是原告在没有征得被告同意、被告不知情的情况下，原告擅自转租给他人，被告通过现承租人知道原告向其也收取了转让费的事实。 7、被告与房东的语音聊天记录1份，证明被告与房东解除原租房协议，房东将押金5000元返还被告的事实。 原告质证意见：对证据1，真实性无异议。对证据2,双方虽在聊天记录中谈到了转让费和装修费打折，但在签订合同前均是磋商的过程，并非代表最终的结果。对证据3无异议，但原告除了通过支付宝支付被告定金1000元外，当天还现金支付了被告定金1000元。被告在收到72000元后写了收据，也能说明总共收到的定金是2000元。证据4，原告确实告知了被告将租赁房屋转租的情况。证据5，原告在得知被告从房东那拿到了5000元押金后，遂向被告要求返还3000元押金。证据6、7无异议。 经原告申请，证人沈某出庭作了证。 证人沈某作证认为：我与被告签订的《房屋出租协议》约定，出租期限自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金4000元，租金一年结算一次，下期租金应提前一个月支付。被告向我支付了第一年租金48000元和押金5000元。2019年4月，被告与我联系，说生意不怎么好，打算把门面转租给原告开水果店，我口头表示同意被告转租给原告，与被告的原合同照旧履行，但强调了如果原告再转租的话，我就把房子收回。2019年5月，我发现楼上原先的隔断被原告拆除了，就要求原告赔偿，原告同意赔偿15000元并签了赔偿协议，但目前仅支付5000元。后来原告擅自把底楼门面和二楼分别又转租给了朱正华和邱恩惠，所以我把房子收回了，解除了与被告的《房屋出租协议》并退还了押金5000元，于2019年9月8日与现在的两位租客朱正华和邱恩惠重新签了合同。当天原告把向邱恩惠收取的楼上部分剩余的租金交给了我，底楼门面的租金是由朱正华直接支付给我的，但目前还没收全。 原告对证人沈某的证言部分有异议，原告将租赁房屋转租给朱正华，房东是同意的。 被告对证人沈某的证言无异议，也能证明被告将房屋转租给原告，是经过证人即房东同意的，而原告又将房屋转租他人，明显违背了房东的意愿，是原告没有遵守房东的约定，责任在原告。 上述原、被告提供的证据及证人证言，经审核，本院认证认为：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以认定。被告提供的证据1、2、3、4、5，原告对真实性无异议，本院予以认定；证据6、7，原告无异议，本院予以认定。证人的证言，合理部分，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下：坐落于平湖市的房屋为案外人沈某所有。2018年9月27日，被告与沈某签订《房屋出租协议》1份，约定沈某将涉案房屋出租给被告使用；租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日止；月租金为4000元，租金一年结算一次；预收押金5000元。后经沈某同意，被告将租赁房屋转租给原告。2019年4月22日，原、被告签订《房屋出租协议》1份，约定被告将位于平湖市房屋出租给原告使用；租赁期限为2019年4月22日至2021年9月30日止；月租金为4166元，租金50000元结算一次，下期租金提前一个月支付；由被告在签订协议之日交付给出租人房租50000元。上述协议均由被告书写，于当日交付给原告。原告分别于2019年4月22日、23日、24日、28日向被告支付了1000元、10000元、61000元、13000元，合计85000元。2019年4月24日，被告向原告出具收条1份，载明“今收到李付强付房租72000元，还差10000元”。2019年4月28日，原告告知被告其将涉案房屋二楼部分转租给案外人邱恩惠，原告按被告要求支付押金3000元（最后一笔13000元包含了此押金3000元）。同日，被告在协议上添加黑体字“押金3000元”、“到2019年9月30日，付房租5万元”。后原告又将涉案房屋底楼门面转租给案外人朱正华。沈某在得知原告又将涉案房屋转租他人后，提前与被告解除了《房屋出租协议》并退还被告押金5000元，并于2019年9月8日分别与邱恩惠、朱正华另行签订《房屋出租协议》。 2019年4月21日，原、被告在微信聊天中，被告向原告发送微信：“朋友，你以后转让也有转让费的。”2019年10月7日，原告向被告发送微信：“因为这事！我老婆也气病了，原房东也不让我转出，当时你是转让给我的，转让费拿了我几万块，你们说好我做不下去，我可以转掉的，现在原房东跟他们两家签合同的，也不同意你和我租出去，我在你手上接来，现在十几万亏掉了，我损失那么多，去找谁？”。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。解除合同是以合同有效成立为前提，原告主张解除合同，表明其也认可双方签订的合同已有效成立。被告对原告主张确认《房屋出租协议》于2019年9月30日解除的诉请无异议，因此，本院确认该《房屋出租协议》于2019年9月30日解除。本案争议焦点为，原告支付给被告的82000元如何认定。原告认为被告在2019年4月24日向原告出具的收条中载明：“今收到李付强付房租72000元，还差10000元”，故应当将原告支付给被告的82000元认定为租金，但被告抗辩上述收条中书写“房租”是原告的意思，实际上被告将涉案房屋转租给原告，向其收取了转让费50000元、装修折旧费32000元，合计82000元，另收取的3000元是押金，押金3000元同意退还原告。本院认为，被告在收条中已确认收到的72000元为租金，其对“在将涉案房屋交付给原告使用后至今未收取租金”的陈述并不符合常理，而且无论原告向被告支付的款项是转让费、装修折旧费亦或是房租，其根本目的是为了合同的有效履行。本案中，该协议于2019年9月30日解除，那么被告理应返还原告扣除已发生租金后的剩余部分款项，即为59945元（82000-50000÷365＊161）。通过证人沈某的陈述及原、被告的微信聊天记录可以看出，本案被告明知房东沈某不同意原告再将房屋转租的情况下，曾告知原告“朋友，你以后转让也有转让费的”，且在得知原告将涉案房屋二楼部分转租给案外人邱恩惠后，也未提出反对意见，故最后导致房东将房屋提前收回及涉案协议的解除，被告应承担相应的责任。同时本案原告在未征得房东或出租人书面同意的情况下进行转租，对最后导致涉案协议的解除也应当承担一部分的责任。故本院结合本案原、被告的过错程度等实际情况，酌情调整本案返还租赁款项为45000元。对原告要求被告返还押金3000元的诉请，被告同意返还该押金，因此，对原告的该诉请，本院予以支持。至于原告要求被告支付赔偿款5000元的诉请，该赔偿款系原告与案外人沈某之间达成的赔偿协议，也未提供证据证明是被告的原因造成赔偿，因此，对原告的该诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李付强与被告沈健于2019年4月22日签订的《房屋出租协议》于2019年9月30日解除； 二、被告沈健返还原告李付强45000元及押金3000元； 三、驳回原告李付强本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1498元，减半收取749元，财产保全费720元，合计1469元，由原告李付强负担469元，由被告沈健负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  吴斐斐 二〇二〇年四月三日 书记员  黄春波