陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                        (2020)陕01民终2544号上诉人（原审被告）：陕西南湾房地产开发有限责任公司。住所地西安市高新区。法定代表人：叶志刚，该公司董事长委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈世荣，女，1956年7月8日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：李大骞，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙周让，男，1958年11月3日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，系陈世荣丈夫。上诉人陕西南湾房地产开发有限责任公司（以下简称南湾房地产公司）因与被上诉人陈世荣房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。南湾房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回陈世荣的全部诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费用由陈世荣承担。事实及理由：1、依据双方《商品房买卖合同》的约定，南湾房地产公司应在2013年12月31日前向陈世荣交付房屋，2014年4月6日南湾房地产公司向陈世荣交付房屋时，陈世荣以房屋存在质量问题为由，拒绝收房。而一审判决认定2014年4月6日陈世荣应该收房，那么2014年1月1日至4月6日这一期间，南湾房地产公司存在延期交房的过错，应承担违约责任。但陈世荣2019年3月才提起诉讼，这期间也未向南湾房地产公司主张过相应的权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。2、依据合同法的相关规定，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人才有权拒绝接受标的物。陈世荣验收房屋时，所提出的质量异议，非房屋主体结构问题，房屋的正常居住使用并未受到严重影响。其完全可以在收房后，要求南湾房地产公司履行保修义务，免费予以修复，双方在《商品房买卖合同》中对此亦有明确约定，即陈世荣收房时如对装饰、设备提出异议，由南湾房地产公司按照约定进行修复、更换或重做。退一步讲，即使南湾房地产公司不予修复或拖延修复，陈世荣也可自行修复或委托他人修复，修复所产生的费用及修复期间所造成的其他经济损失可依法要求南湾房地产公司予以承担，而不是以此为由拒绝收房。如果说南湾房地产公司存在过错，也仅是在2014年1月1日至4月6日这一期间存在延期交房的过错，而陈世荣在房屋仅有轻微瑕疵情形下，拒绝收房长达4年之久，过错是明显的，其无权将怠于行使权力，导致损失扩大的责任转嫁至南湾房地产公司。双方长期未办理收房手续，并非南湾房地产公司违约所致，南湾房地产公司并无过错，且陈世荣的诉请也已过诉讼时效，故陈世荣要求南湾房地产公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据。陈世荣辩称，1、本案并未超过诉讼时效。因涉案房屋存在质量问题，陈世荣多次口头及发函要求南湾房地产公司予以解决，而在2018年4月9日之前，南湾房地产公司一直未对房屋存在的问题进行维修处理，侵权及违约行为一直持续存在，不存在超过诉讼时效的规定。双方最终于2018年4月9日才达成收房条件，故诉讼时效的起算，也应当从2018年4月9日起算诉讼时效。2、延期交房的责任在于南湾房地产公司。南湾房地产公司未举证证明其按照合同约定按期出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有书面及口头通知陈世荣按期收房的证据，故应由南湾房地产公司承担举证不能的后果。因南湾房地产公司在2014年4月6日交付的房屋不符合交付条件，陈世荣提出异议后，南湾房地产公司根据《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项约定60日内解决，但南湾房地产公司超过四年时间不进行解决，故延期交房的原因系南湾房地产公司引起，责任在于南湾房地产公司，南湾房地产公司抗辩陈世荣拒收房屋由陈世荣自行承担责任与事实不符。3、涉案房屋未有竣工验收报告，达不到交房条件。涉案的房屋2015年11月4日才完成《建筑工程竣工验收备案表》，故南湾房地产公司抗辩2014年4月6日就达到交房条件严重与事实不符。且南湾房地产公司无法拿出2014年4月6日涉案房屋已竣工验收合格的证据，其根本达不到交房的条件，故应由南湾房地产公司承担延期交房的责任。4、房屋交付期间为2018年4月9日，在该日签发的质保书中明确规定窗户的质保期为2年，在2018年7月14日维修更换备忘录中更清楚的说明这次维修更换是按房屋质保书条款进行的，属于2年质保内的义务。2018年4月9日系实际交房日，与合同约定的交付期限晚了4年，应由南湾房地产公司承担逾期交房违约责任。综上，南湾房地产公司违反约定和诚实信用原则，一直不履行维修责任，致使房屋无法按期交付，应承担违约责任。陈世荣向一审法院起诉请求：1、判令南湾房地产公司支付延期交房违约金共计89566.3元；2、判令南湾房地产公司赔偿自2014年1月1日起至2018年4月9日期间陈世荣损失的房屋出租金153600元；3、本案诉讼费由南湾房地产公司承担。一审法院经审理查明，2013年4月10日，陈世荣作为买受人与南湾房地产公司（出卖人）签订两份商品房买卖合同，合同登记号分别为Y13047649、Y13047650，合同约定陈世荣购买南湾房地产公司位于西安市高新区XX路XX栋XX单元XX室XX室精装房屋两套，两套房屋总价款为574880元；南湾房地产公司应当在2013年12月31日之前将验收合格的商品房交付陈世荣使用；南湾房地产公司逾期交房时，若逾期不超过60日，自2014年1月1日起至实际交付之日止，南湾房地产公司应向陈世荣支付已交房款万分之一的违约金，若逾期超过60日，陈世荣有权解除合同，陈世荣要求继续履行合同的，南湾房地产公司按照已交房款万分之一支付自2014年1月1日起至实际交付之日止的违约金；商品房达到交付条件后南湾房地产公司应出示商品房验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，南湾房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈世荣有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由南湾房地产公司承担；陈世荣在交房时如对装饰、设备提出异议，由南湾房地产公司按照合同约定（附件四）的标准进行修理、更换或重做，并在60日内解决，此段时间不视为延期交房。合同签订后，陈世荣依约分三次支付了两套房屋的总价款574880元，2014年4月6日南湾房地产公司组织陈世荣对房屋进行验收，陈世荣在2318号房屋交付验收表业主验收意见处载明：1、天燃气固定支架歪斜；2、客厅吸顶灯无灯罩；3、客厅南墙面起皮、脱落需修补；4、电热水器漏水；5、户内墙面不平整有色差、有污染，须统一处理。卫生间墙体防水层漏水，导致室内墙体底部严重脱皮，无法入住。陈世荣在2319号房屋交付验收表业主验收意见处载明：1、窗户歪斜，需调整；2、墙面色差大，有污染；3、客厅东面脚线缺失；4、洗衣间水龙头与墙砖缝隙大；5、户内电未验；6、衣柜表面有污染；7、厨房吊顶不平。陈世荣在上述两份验收表业主签名处签字，物业验房人员处签名为晋晓峰。2017年4月20日，陈世荣向南湾房地产公司发函，要求南湾房地产公司针对2014年4月6日房屋验收时存在的问题修复整改。2018年4月9日，南湾房地产公司再次组织陈世荣对房屋进行验收，陈世荣在验收意见栏门窗验收项目处载明2318、2319窗扇有点斜,其他验收项目均载明正常，验收后陈世荣签收了资料、钥匙、物品签收表，领取《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等资料，入户门钥匙以及门禁、燃气、水、电卡。2018年7月14日南湾房地产公司委托窗户制造厂家对陈世荣两套房屋的窗扇进行了更换。另查，2014年4月30日，位于陈世荣楼下的2218户、2219户业主进行了房屋验收，与南湾房地产公司办理了资料、钥匙、物品交接手续。一审法院认为，陈世荣、南湾房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律效力，双方均应依约履行。合同约定，南湾房地产公司应当在2013年12月31日之前将验收合格的商品房交付陈世荣使用，如逾期交付房屋应按照已交房款万分之一支付自2014年1月1日起至实际交付之日止的违约金。本案中，南湾房地产公司首次组织陈世荣验收房屋的时间为2014年4月6日，南湾房地产公司存在延期交房的行为，应承担违约责任，又因南湾房地产公司首次组织陈世荣验收房屋时，陈世荣明确提出房屋存在质量问题，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，陈世荣在交房时如对装饰、设备提出异议，由南湾房地产公司按照合同约定（附件四）的标准进行修理、更换或重做，并在60日内解决，此段时间不视为延期交房。根据上述约定，陈世荣应当收房，南湾房地产公司应当针对陈世荣提出的房屋质量问题在60日内进行维修，由于双方均存在过错，致使2018年4月9日双方才再次对房屋进行验收，故对于陈世荣要求南湾房地产公司支付违约金89566.3元的诉请，部分予以支持，酌情认定南湾房地产公司向陈世荣支付违约金60000元。对于陈世荣要求南湾房地产公司支付自2014年1月1日起至2018年4月9日期间陈世荣损失的房屋出租金153600元的诉请，因双方签订的合同中并未约定，且陈世荣存在过错，亦未及时止损，故陈世荣的该项诉请依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西南湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈世荣违约金60000元；二、驳回原告陈世荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4947元，由陈世荣承担3000元，由南湾房地产公司承担1947元。因此款陈世荣已预交，故南湾房地产公司在向陈世荣支付上述款项时一并支付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。结合当事人的举证质证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，陈世荣与南湾房地产公司签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方均应该按照约定享受权利、履行义务。案涉商品房买卖合同中约定，南湾房地产公司应于2013年12月31日之前将验收合格的商品房交付给陈世荣使用。但南湾房地产公司于2014年4月6日才组织陈世荣验收房屋，南湾房地产公司已构成违约，南湾房地产公司应向陈世荣支付逾期交房违约金。当日，陈世荣验收案涉房屋时对于房屋内的装饰装修、设备以及房屋质量提出意见。商品房买卖合同约定，陈世荣对装饰、设备提出异议，由南湾房地产公司按合同约定的标准进行修理、更换或重做，并在60日内解决，此段时间不视为延期交房。按照上述约定，陈世荣应当收房，而南湾房地产应当对陈世荣提出的异议进行维修。南湾房地产公司称其公司按照陈世荣提出的意见对房屋进行了维修，但并未提交任何证据佐证。直到2018年4月9日，南湾房地产公司才组织陈世荣对房屋进行验收，并向陈世荣交付了案涉房屋。可见，南湾房地产公司在已经构成逾期交房的情况下对陈世荣提出的异议未进行维修，过错明显。而陈世荣应收房却拒绝收房，亦存在过错。一审法院结合双方的过错，酌定违约金为60000元，酌定适度。至于南湾房地产公司认为陈世荣主张的违约金已过诉讼时效一节，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是按日计算，案涉房屋直至2018年4月9日才交房。在双方均存在过错的情况下，一审法院对违约金酌情认定，已经减少了部分违约金，故南湾房地产公司上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，南湾房地产公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由陕西南湾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊                              二Ｏ二Ｏ年四月二日 书 记  员  陈  子  俊  1