北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4748号上诉人（原审被告）：秦龙，男，1957年3月1日出生，汉族，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：北京方庄万士物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园三区19号楼216室。法定代表人：黄小红，总经理。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。上诉人秦龙因与被上诉人北京方庄万士物业管理有限责任公司（以下简称方庄万士公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦龙上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判双方物业服务关系不成立；2.一、二审诉讼费用由方庄万士公司承担。事实和理由：1.方庄万士公司入驻小区不合法，小区业委会成立严重违法，小区业委会未经合法程序，选举未公开，其成员全部由檀州家园西区居委会指定，受居委会控制，业委会选定物业公司程序不合法，未公开征求小区多数业主意见，有现任业委会主任电话录音为证，一审法院未采信秦龙提供的录音证据，未要求方庄万士公司提供其入驻小区程序合法性证据，只采纳方庄万士公司合同及居委会证明，是错误的；2.方庄万士公司擅自提高物业费用不合法，其在未征得大多数业主同意的情况下擅自将有电梯高层住宅14、15号楼物业费提高不合法，属于私自涨价，秦龙不予承认，一审法院未要求方庄万士公司提供其涨价的合法证据，是错误的；3.秦龙与原物业公司有债务关系，因房屋漏水造成装修损失，小区开发商承诺赔付损失款1万元，用物业费抵扣至2020年9月，15号楼顶层业主都有类似情况，现方庄万士公司承继原物业公司服务的同时，应一并承继其原有债务关系，一审法院未予承认是错误的。方庄万士公司辩称，同意一审法院判决。方庄万士公司向一审法院起诉请求：1.请求判令秦龙向方庄万士公司给付位于北京市密云区房屋自2018年1月8日至2019年11月7日期间的物业管理费、卫生费7731.3元；2.案件受理费由秦龙承担。一审法院认定事实：2018年1月，北京市密云区檀州家园西区业主委员会（甲方）与北京方庄万士物业管理有限责任公司（乙方）签订北京市物业服务合同，双方约定：物业项目基本情况为檀州家园西区1、3、5、6、7、甲7、乙7、8、9、11、12、14、15、16共14栋楼。物业管理区域四至：东至檀州家园东区西墙外；南至14、15、16南墙内；西至少年宫东墙外；北至檀州家园排楼内。物业管理费收费标准为：物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：无电梯多层住宅1、3、5、6、7、甲7、乙7、8、9号楼，物业费1.00元/平方米/月；无电梯多层住宅11、12、16号楼，物业费1.20元/平方米/月；有电梯高层住宅14、15号楼，物业费1.80元/平方米/月，卫生费96元/年/户。案件审理过程中，方庄万士公司主张该公司自2018年1月8日起入驻北京市密云区檀州家园西区提供物业服务至今，并向一审法院提交了北京市密云区鼓楼街道檀州家园社区居民委员会和北京市密云区檀州家园西区业主委员会共同出具的证明以及北京市物业服务合同予以证实。该证明的内容为:“今有北京方庄万士物业管理有限责任公司，自2018年1月8日至2018年1月16日，入驻檀州家园西区提供事实物业服务。在此期间，檀州家园西区项目物业收费标准：①多层：（1、2、3、5、6、7、甲7、乙7、8、9号楼）为1元/平方米/月；②多层：（11、12、16号楼）为1.2元/平方米/月；③电梯房：（14、15号楼）为1.8元/平方米/月。”秦龙对该证明不予认可。北京市物业服务合同载明：“物业服务期限为五年，自2018年1月17日至2023年1月16日。……物业管理费用收费时间：物业服务资金按年交纳，业主或房屋使用人应按时交纳，逾期不交纳的收取违约金；每逾期一天加收千分之一违约金。”秦龙主张所在小区业主委员会成立不合规、不合法，在未征求小区业主意见的情况下，无权代表小区业主与方庄万士公司签订合同，故秦龙对北京市物业服务合同不予认可，但其对此未向一审法院提交相应证据予以证明。关于涉案房屋具体坐落与建筑面积，方庄万士公司主张涉案房屋坐落于北京市密云区某房屋，房屋建筑面积为190.79平方米；秦龙对方庄万士公司所述涉案房屋具体坐落表示认可，并自认涉案房屋建筑面积为190.79平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，2018年1月8日至2018年1月16日期间，双方虽未签订物业服务合同，但方庄万士公司为秦龙所在的小区提供了物业管理服务，秦龙接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系，秦龙应当向方庄万士公司交纳物业管理费、卫生费，故方庄万士公司要求秦龙交纳上述期间物业管理费、卫生费之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，具体数额一审法院将参照该小区同类物业管理服务的相关标准予以确定。秦龙所在小区业主委员会与方庄万士公司签订的物业服务合同约定物业服务期限自2018年1月17日至2023年1月16日，秦龙未按照该合同约定支付2018年1月17日至2019年11月7日期间的物业管理费、卫生费，故方庄万士公司要求秦龙支付上述期间所欠物业管理费、卫生费之诉讼请求，理由正当，一审法院亦予以支持。秦龙主张业主委员会成立不合法、不合规，无权代表其签订涉案物业服务合同，但对此未向一审法院提交相应证据予以证明，故一审法院对其辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第六十二条第一款第四项，《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：秦龙于判决生效之日起七日内给付北京方庄万士物业管理有限责任公司二○一八年一月八日至二○一九年十一月七日期间的物业管理费七千五百五十五元三角、卫生费一百七十六元，共计七千七百三十一元三角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，秦龙提交录音两段，拟证明：聘请方庄万士公司的业委会是不存在的，是被人操作的，是来历不明的，基于此聘请的方庄万士公司没有权利让业主交纳物业费。方庄万士公司二审期间未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对秦龙提交的录音，方庄万士公司对其真实不予认可，且证人应到庭接受询问，故对其关联性和证明目的均不予认可，且其不属于二审期间新证据。对于秦龙提交的录音，由于录音中相关人员身份无法核实，且未出庭作证，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，方庄万士公司起诉请求秦龙交纳相应物业管理费及卫生费，并提交北京市物业服务合同、证明等证据予以证明。秦龙上诉主张小区业委会成立严重违法、方庄万士公司入驻小区违法、方庄万士公司擅自提高物业费标准违法，但并未提供充分证据予以证明，一审法院未予支持秦龙该项主张，并无不当。2018年1月8日至2018年1月16日期间，双方虽未签订物业服务合同，但方庄万士公司为秦龙所在的小区提供了物业管理服务，秦龙接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系；2018年1月17日至2019年11月7日期间，因秦龙所在小区业主委员会与方庄万士公司已签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。故，秦龙依法应向方庄万士公司交纳上述期间的物业费。对于秦龙主张双方物业服务关系不成立，本院亦不予支持。秦龙主张其与前物业公司存在债务关系，开发商曾承诺以秦龙应予交纳的物业费冲抵赔付损失款，但并未提交证据证明秦龙、前物业公司或开发商、方庄万士公司对其所称的抵销达成一致意见，故对其该项主张，本院不予支持。秦龙就其所称债务关系，可另行解决。综上所述，秦龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年四月二十九日法官助理 胡 婧书 记 员 马雪骁