上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1682号上诉人（原审被告）：尧珊，女，1987年1月9日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：殷明，上海市浦南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶华桂，女，1966年12月10日出生，汉族，住江西省贵溪市。被上诉人（原审原告）：上海舜仕杰涂装设备有限公司，住所地上海市金山区亭林镇亭卫公路9518号。法定代表人：林明金，执行董事。委托诉讼代理人：严久利，北京市京大（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：延璐，北京市京大（上海）律师事务所实习律师。上诉人尧珊、叶华桂因与被上诉人上海舜仕杰涂装设备有限公司（以下简称舜仕杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初10697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧珊、叶华桂上诉请求：撤销原判，改判驳回舜仕杰公司的诉讼请求。事实与理由：2015年12月18日，上海市金山区规划和土地管理局出具的《证明》可以证明涉案房屋可作商业用房使用。尧珊、叶华桂开设的宾馆手续齐全，得到相关政府部门的确认，舜仕杰公司亦对此明知。舜仕杰公司辩称，不同意尧珊、叶华桂的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。整改通知明确尧珊、叶华桂开设的宾馆属于整改对象，系争土地为工业用地。对方提交的《证明》不具有效性，在亭林所的档案里没有找到该份《证明》。舜仕杰公司向一审法院起诉请求：终止舜仕杰公司与尧珊、叶华桂之间的租赁协议，要求尧珊、叶华桂返还租赁房屋。一审法院认定事实：舜仕杰公司系上海市金山区XX镇XX公路XX号房屋的权利人，房屋权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业，使用权面积为24,839平方米，建筑面积为15,061.06平方米。涉案房屋系XX公路XX号的组成部分。2015年9月9日，舜仕杰公司（甲方）与尧珊（乙方）签订《租赁协议》，乙方落款处有尧珊及叶华桂两人签字、捺印，协议约定甲方将涉案房屋租赁于乙方经营使用。租赁物面积为1200平方米（二层全部面积及一层两个楼梯间和一层20-30平方米）。租赁期限从2015年9月10日起至2030年9月9日止。租赁保证金为10,000元，租金第一年到第三年每年219,000元，第四年到第六年每年232,000元，第七年到第九年每年246,000元，第十年到第十二年每年260,800元，第十三年到第十五年每年276,000元。租金每半年支付一次，先付后用。协议11.1约定，“在租赁期限内，在不改变租赁物主结构情况下，乙方有权自行改装租赁屋内有相关设施及使用，改建、装修费用由乙方承担，甲方无权干涉。租赁期满或合同请提前终止时，乙方应将该租赁物内的固定装修物（门、灯、及乙方自购的电器除外）保持原状留予甲方，但乙方可将自己的电器及桌椅等可移动装修物搬离”。协议13.3约定，“双方如任何一方出现违约，另一方可提前终止合同”。协议19.3约定，“本租赁物租与乙方，不得从事生产或储存危险品等租赁物使用功能外的事项，否则甲方有权停止乙方使用租赁物，并提前终止合同。由此引起的行政部门的罚款及其他损失，由乙方自己负责”。一审法院另查明，2019年6月28日，上海市金山区规划和自然资源局向舜仕杰公司发出《责令停止土地违法行为通知书》，记载“经查，你（单位）未经依法批准，擅自改变XX镇XX公路XX号土地使用性质的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条第（三）项的规定，现责令你（单位）立即停止土地违法行为”。2019年9月2日，一审法院至上海市金山区规划和土地资源管理局亭林所了解情况，该所工作人员答复：2019年6月28日的《责令停止土地违法行为通知书》中关于擅自改变XX镇XX公路XX号土地使用性质具体要求整改的对象为XX宾馆，舜仕杰公司产证性质为工业用途，所有的商业行为都不可以进行；关于亭林所出具的证明，从亭林所的档案里没有找到相关依据，且从2014年开始用章规范，是否真实无法核实。一审法院再查明，2019年7月23日，舜仕杰公司向尧珊发出《解除租赁协议通知书》，认为其已经构成违约，且经协商，尧珊、叶华桂不肯停止旅馆经营、变更房屋用途。故要求解除双方之间的协议。一审庭审中，尧珊、叶华桂提供上海市金山区规划和土地管理局亭林所于2015年12月18日出具的《证明》，用以证明涉案房屋可作商业用房使用。该证明加盖金山区生态环境局复印章。尧珊、叶华桂另提供舜仕杰公司与上海XX有限公司于2015年9月15日签订的《租赁合同》（筹）用以证明舜仕杰公司对尧珊、叶华桂使用租赁物开设宾馆知情。舜仕杰公司对此不予认可，并提供合同内容完全一致，但签署日期为2016年1月13日的合同，证明该合同系为办理工商手续而倒签的合同。此外，双方均确认尧珊、叶华桂付10,000元租赁保证金，且尧珊、叶华桂已于2019年9月支付舜仕杰公司自2019年9月15日起至2020年3月14日的租金116,050元。舜仕杰公司庭审中确认租金及占有使用费均按照每日635.9元为标准。一审庭审后，一审法院组织双方调解，尧珊、叶华桂坚持合同能继续履行，双方无法协商一致。一审法院认为，双方签订的《租赁协议》未有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定的情形，系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。本案中，2019年6月28日，上海市金山区规划和自然资源局发出的《责令停止土地违法行为通知书》已确认舜仕杰公司改变土地性质的行为违法，涉案房屋的土地用途为工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。在未办理土地性质变更手续的情况下，涉案房屋不能改为商用，现尧珊、叶华桂将涉案房屋用以开设宾馆，系商业用途，且经舜仕杰公司与尧珊、叶华桂协商，尧珊、叶华桂不愿改变租赁物用途，双方之间的协议无法继续履行，应予解除。关于尧珊、叶华桂认为舜仕杰公司对于尧珊、叶华桂租赁用途系开设宾馆知情的抗辩，一审法院认为，舜仕杰公司是否对尧珊、叶华桂的租赁用途知情并不能改变协议无法继续履行，即便双方在订立协议之初已明确约定涉案房屋实际用途为开设宾馆，但产证的土地性质为工业，该约定也无法达到协议续履行的目的。双方之间的协议解除后，尧珊、叶华桂应及时返还舜仕杰公司涉案房屋。舜仕杰公司收取的租赁保证金应返还尧珊、叶华桂。尧珊、叶华桂搬离前，如有剩余房租的，则舜仕杰公司应按每日635.9元的标准返还尧珊、叶华桂，如未及时搬离，自2020年3月15日起的亦按照每日635.9元的标准支付租金或占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、解除舜仕杰公司与尧珊、叶华桂于2015年9月9日签订的《租赁协议》；二、尧珊、叶华桂于判决生效后三十日内将位于上海市金山区XX镇XX公路XX号5号车间部分面积（二层全部面积及一层两个楼梯间和一层20-30平方米）返还舜仕杰公司；三、舜仕杰公司于判决生效之日起十日内返回尧珊、叶华桂租赁保证金10,000元；四、舜仕杰公司于尧珊、叶华桂实际搬离（实际搬离早于2020年3月14日）后十日内归还尧珊、叶华桂自实际搬离日起至2020年3月14日止，按每日635.9元为标准计算的租金；五、尧珊、叶华桂于实际搬离（实际搬离日晚于2020年3月14日）后十日内支付舜仕杰公司自2020年3月15日起至实际搬离日止，按每日635.9元为标准计算的租金（合同解除后为占有使用费，标准按每日635.9元）。一审案件受理费减半收取40元，由尧珊、叶华桂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尧珊、叶华桂提交餐饮服务业经营场所现场勘察单、项目位置图，以证明舜仕杰公司对于尧珊、叶华桂开宾馆是明知的，双方继续履行合同存在基础。被上诉人舜仕杰公司质证认为，上述材料无法证明舜仕杰公司明知，而涉案房屋的土地性质明确为工业用途，尧珊、叶华桂的违法事实客观存在。对此，本院认证认为，舜仕杰公司是否明知尧珊、叶华桂将租赁房屋用于开设宾馆，并不影响舜仕杰公司基于涉案房屋的实际租赁用途违反关于土地使用权性质的强制规定而起诉请求解除《租赁协议》，故尧珊、叶华桂提供的上述材料与本案并无关联，本院不予采纳。舜仕杰公司在二审中未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，尧珊、叶华桂与舜仕杰公司于2015年9月9日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于舜仕杰公司诉请解除《租赁协议》是否有合法依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋的土地用途为工业用途，上海市金山区规划和自然资源局也于2019年6月28日向舜仕杰公司发出《责令停止土地违法行为通知书》，足以证明涉案房屋不能用于开设宾馆等商业用途。鉴于承租人尧珊、叶华桂不愿改变租赁物用途，本案存在无法按照租赁房屋的性质使用的情况，符合上述规定，一审法院判决《租赁协议》解除，并对合同解除后房屋、保证金等的返还及房屋占有使用费进行处理，并无不当。综上所述，上诉人尧珊、叶华桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人尧珊、叶华桂共同负担。本判决为终审判决。审判长 成 阳审判员 庞建新审判员 徐燕华二〇二〇年四月二十四日书记员 张 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……