上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终561号上诉人（原审被告）：上海会浦投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公路468弄18幢5层25室。法定代表人：杨东华，执行董事。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王影，女，1984年9月20日生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。上诉人上海会浦投资管理有限公司（以下简称会浦公司）因与被上诉人王影房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。会浦公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王影一审诉讼请求。事实与理由：1.王影要求会浦公司先支付逾期过户滞纳金173,160元才同意收房，导致交房未如期进行。2.王影要求会浦公司先支付并不存在的滞纳金，且金额远远超过尾款的金额，存在以滞纳金冲抵尾款的可能。根据合同法相关规定，王影丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，会浦公司享有不安抗辩权。3.关于一审判决确认的会浦公司逾期办理过户手续2天，双方约定在2019年3月31日办理过户手续，2019年3月29日双方共同至交易中心，因银行工作人员手续不齐全，会浦公司对其身份存疑，故双方当天没有办理手续。银行工作人员手续不全是王影的责任，故逾期办理过户2天是王影一方的原因。王影辩称：1.王影要求会浦公司支付逾期过户违约金，同时按期交房，二者并不互为条件。王影曾发律师函告知会浦公司要求如期进行交房，故未按期交房是由于会浦公司的原因。2.会浦公司行使不安抗辩权的理由与事实不符，王影已经支付了绝大部分房款，会浦公司推断王影不能支付5万元尾款以及缺乏商业信誉不合常理。会浦公司构成违约，应支付违约金。3.双方未能在2019年3月29日办理过户手续的原因是会浦公司无理认为银行工作人员身份可疑。综上，请求驳回上诉，维持原判。王影向一审法院起诉请求判令：1.会浦公司支付王影逾期过户违约金168,720元（以888万元为本金，按每日万分之五的标准自2019年4月1日起算至2019年5月8日止，共计38天）；2.会浦公司支付王影逾期交房违约金328,560元（以888万元为本金，按每日万分之五的标准自2019年5月31日计算至2019年8月12日止，共计74天）。一审法院认定事实如下：经上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间介绍，2018年10月10日，王影（买受人、乙方）与会浦公司（卖售人、甲方）就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计888万元。第四条约定交房事宜见付款协议。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的违约金……合同附件三付款协议约定，1.待甲、乙双方签订本合同后，乙方应于2018年12月31日之前直接支付给甲方首期房价款150万元，本合同签订前乙方已支付定金300万元，以上共同构成首期房价款共计450万元；2.甲方同意乙方通过贷款银行申请433万元贷款的形式支付第二期房价款……4.待甲方收到除尾款以外的所有房价款后三日内，甲、乙双方对该不动产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方。5.双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成不动产交接手续、租赁主体变更手续（若有）且甲方已将该不动产名下的户口全部迁出（若有），并签署《房屋交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方房屋尾款共计5万元。2019年1月2日，XX公司员工向会浦公司法定代表人杨东华发送短信告知：王影的贷款合同已获批，可随时审税过户；但因交易中心不给公司产权交易作评估，故需自行找评估公司对系争房屋出具评估报告，然后交给交易中心预审，上述共计需要22～27个工作日，按最晚过户日期2019年3月31日算，最晚须于2019年2月底着手评估事宜。2019年1月3日，杨东华回复：王影贷款能否按期到位其不管，既然双方都互不配合，则按协议约定，于2019年3月中下旬再联系一起去交易中心办理相关手续，包含交易所需的全部流程。该日，中介工作人员再次强调要提前办理评估和预审，且该两项流程王影均无需参与。2019年2月17日，杨东华在微信群中询问：王影贷款银行是否确定、贷款金额及期限、何时放贷等，以及实际评估报告与银行贷款评估金额不符，银行是否仍按原计划执行。XX公司工作人员回复：贷款银行系北京银行，贷款金额400万元，银行拿到新的产权证后会安排放贷，其余问题与会浦公司无关。2019年2月19日，XX公司工作人员在微信群中再次告知杨东华：审税需要15～20个工作日，最晚过户期限为2019年3月31日，故应尽快办理审税手续，以免违约。杨东华则在微信中坚持认为按约定于2019年3月31日之前去房地产交易中心办理相关交易手续，并要求三方一起前往。2019年3月29日前，会浦公司已完成系争房屋评估。2019年3月29日，王影、会浦公司以及XX公司工作人员共同至房地产交易中心。根据会浦公司要求，该日王影贷款银行工作人员持贷款资料亦到达交易中心。后因会浦公司对银行工作人员身份存疑，故未办理任何手续。2019年4月2日，会浦公司及XX公司工作人员至房地产交易中心，会浦公司办理了税务预审手续。会浦公司称，该日仅提交了材料，交易中心未出具收据，仅告知审核完毕通知双方。2019年5月9日，王影、会浦公司及XX公司工作人员再次共同至房地产交易中心办理过户手续。2019年5月16日，系争房屋权利被核准登记至王影名下，上海市不动产登记簿记载的受理日期为2019年5月9日。2019年5月30日，王影、会浦公司两次到达系争房屋欲办理房屋交接手续，但最终并未完成交接。2019年6月1日，王影出具委托书，委托XX公司工作人员林某代办系争房屋交房事宜，但此后仍未完成交接。2019年8月14日，一审法院诉前调解阶段，王影、会浦公司办理了系争房屋交接手续。2019年6月17日，王影委托诉讼代理人向会浦公司寄送《律师函》称，王影、会浦公司合同约定双方应于2019年3月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但会浦公司屡屡违约，直至2019年5月9日才进行交易过户。现交房条件也已达成，会浦公司又不能按约履行交房义务，故告知会浦公司：一、王影已委托上海XX有限公司处理交房事宜，请会浦公司收函后三日内联系受托人办理交房手续；二、会浦公司应支付王影逾期过户违约金168,720元、按总房价款日万分之五的标准支付王影逾期交房违约金至实际交房之日止；三、会浦公司若未在上述合理期限内履行义务，则王影将以诉讼方式维护自身合法权益。关于付款情况，签约前王影支付定金共计300万元，之后于2018年12月27日支付150万元、于2019年1月22日支付33万元、于2019年5月24日通过贷款支付400万元、于2019年8月15日支付尾款5万元。至此，王影已向会浦公司付清总房价款888万元。审理中，王影申请XX公司工作人员林某出庭作证。证人称，公司的商业用房过户需要产权人自行委托评估，并将评估报告交给交易中心作税务预审，预审完毕后才能过户；证人曾将预审事宜告知过会浦公司，因预审需30天左右，故工作人员提前一个月左右又通知了会浦公司；贷款银行工作人员在审税时无需到场，仅需在过户时到场即可；证人受王影委托，于2019年6月1日参与交房，但会浦公司法定代表人始终要求先收尾款再交房，王影告知证人交房完毕后由王影自行打款，故未交房成功。王影称，2019年3月31日，双方应具备过户条件，但会浦公司并未完成税务预审，故该日无法办理过户手续；2019年4月2日，王影、会浦公司并未申请过户，而是会浦公司办理了税务预审；合同约定签订交接书后再支付尾款，且系争房屋系商业用房，王影需要核实营业执照是否迁出等问题，应有一段合理的交付尾款的期间；2019年5月30日，王影是准备付款的，但因需要向物业核实系争房屋情况，若物业下班了，则要次日再付款，会浦公司则要求在王影支付尾款后才交房，导致双方交接不成。会浦公司称，其自行委托了房地产交易中心指定范围内的评估公司，于2019年1月16日出具了评估报告；审税也是过户的步骤之一，会浦公司并未逾期过户；2019年5月30日第一次交房时，王影无支付尾款的诚意且未提及何时付款，后经中介协调后该日再次交房，会浦公司提议先清点家具家电及签署清单、结清水电及物业费、告知密码，再由王影支付尾款，并由会浦公司帮助王影更改密码，王影仍未同意，双方未达成一致。一审法院认为，王影、会浦公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应恪守。本案争议焦点之一：会浦公司是否逾期过户？合同约定：“在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”一般而言，二手房买卖中，买卖双方至房地产交易中心办理的转让过户手续包括：提交申请、价格申报，根据审税结果缴纳税费、缴纳交易手续费、取证等。而系争房屋系会浦公司所有的商用房，根据双方陈述，涉及税务预审手续，王影、会浦公司的争议即在于会浦公司是否应在上述日期之前办理完毕税务预审手续。对此一审法院认为，税务预审属审税环节，且办理地点亦在房地产交易中心办理，按一般人通常理解，应属于转让过户手续之一，加之涉案合同并未约定会浦公司办理税务预审的日期，故王影认为会浦公司应在2019年3月31日之前办理完毕税务预审的意见，依据不足，不予采纳。然而会浦公司虽已提前办妥税务预审所需的评估报告，且双方于2019年3月29日共同到达交易中心，但会浦公司以贷款银行工作人员身份存疑为由拒绝办理手续。一审法院认为，银行工作人员当日持有相应的贷款资料，会浦公司拒不办理手续的理由不能成立。2019年4月2日，会浦公司向房地产交易中心递交了相关材料，已超过合同约定日期2天，应承担相应的逾期过户违约责任。本案争议焦点之二：会浦公司是否逾期交房？根据涉案合同附件三第4条约定，会浦公司应于收到王影除尾款以外的所有房价款后三日内将系争房屋交付王影。截至2019年5月24日，王影已付清除尾款5万元之外的其他房款，根据上述约定，会浦公司应于2019年5月27日前向王影交付房屋。另根据附件三第5条约定可见，交接房屋、签署《房屋交接书》以及支付尾款具有履行上的先后顺序，且交接房屋仅是签署交接书须满足的条件之一。而在双方数次交接过程中，会浦公司要求王影在交房的同时支付尾款并无合同依据。会浦公司又称王影曾通过中介主张逾期过户违约金，具有不愿支付尾款的意思，故其拒绝交房系行使不安抗辩权。一审法院认为会浦公司确实存在刻意拖延过户的行为并已构成违约，王影因此提出逾期违约金的主张也并无不当，不能就此臆断为王影拒绝支付尾款。更何况，王影已付房款达883万元，在王影已履行主要义务的情况下，会浦公司以王影可能不支付尾款5万元为由拒绝交房，亦不构成对等的抗辩。综上，会浦公司未按时交房已构成违约，王影要求其承担逾期交房违约金，具有事实依据与合同依据，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海会浦投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王影逾期过户违约金8,880元；二、上海会浦投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王影逾期交房违约金328,560元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,759元，减半收取计4,379.50元，由王影负担1,198.50元，上海会浦投资管理有限公司负担3,181元。在本院二审期间，会浦公司提供了如下证据材料：1.XX公司工作人员林某与杨东华2019年2月16日的短信聊天记录、XX公司店长王某与杨东华2019年2月17日的微信聊天记录、王影2019年4月1日向会浦公司发送的《催告函》、2019年2月17日至2019年5月31日期间的微信群聊天记录，证明双方未能及时完成交房的原因是王影要求会浦公司先支付延期过户的滞纳金，然后再交房。2.2019年6月17日王影委托诉讼代理人向会浦公司发送的《律师函》、林某于2019年7月8日出具的《情况说明》、2019年11月13日的一审庭审笔录、王影提交的起诉状中第二项诉请，证明中介误导王影，使其误认为双方应在2019年3月31日完成过户，而其实合同约定的是双方在2019年3月31日前办理过户手续。3.双方以及XX公司签订的《房地产买卖居间协议》，证明关于尾款支付，该协议第3.8条约定尾款5万元应在会浦公司收到除尾款外的款项及交易中心出具以王影为权利人的产权证后三日内付清。4.2019年5月30日交房现场照片二张，2019年5月9日开具的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》，证明王影可自2019年5月9日起20日内领取新产证（王影实际于2019年5月16日取得产证）。王影针对上述证据材料发表质证意见如下：对所有证据的真实性没有异议。1.第一组证据中，林某与杨东华的短信聊天记录、王某与杨东华的微信聊天记录与本案无关；就《催告函》，其认为双方应在2019年3月31日前申请办理过户手续，办理过户手续前双方应做好全部准备工作，会浦公司应办理完税务预审手续；就微信群聊天记录，2019年5月30日未成功交房是因为会浦公司要求王影先支付尾款，后中介发信息给杨东华，向其说明王影从未拒绝支付尾款，只是认为应在交房后支付，同时会浦公司延期过户应支付滞纳金。2019年6月1日双方再次约定交房，此次未能交房也是基于同样的原因，而不是王影没有收到滞纳金。王影从来没有表示将支付滞纳金作为交房条件。2.第二组证据不能证明会浦公司的证明目的，王影并不认为交房应以支付滞纳金为条件，《律师函》也要求会浦公司尽快办理交房。3.《房地产买卖居间协议》约定王影支付完其余款项、产权过户后三日内应进行交房；对房屋进行验看、清点，确认户口迁出后才是支付尾款的条件。4.对产权过户时间没有异议，完成交房手续后第二天王影即支付了尾款，这也证明王影并未将支付滞纳金作为交房的条件。本院经审查认为，王影对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据均不能实现会浦公司提出的举证目的。二审中，会浦公司表示其于2019年4月2日开始准备过户手续材料，于2019年5月9日将材料全部交齐。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年3月29日杨东华在微信群中要求XX公司工作人员通知贷款银行信贷员，同时要求XX公司派人于下周一（2019年4月1日）陪同其至贷款银行核实其当日看到的贷款资料是否真实。2019年5月30日XX公司工作人员在微信群中询问杨东华怎样才能交房，杨东华回复：“1.清点家电、家具，签署清单；2.当场结清水电煤、物业费；3.当场结清尾款；4.告知密码当场开门交接结束。第3、4项也可以同时进行，当面转账。”2019年5月31日杨东华在微信群中再次确认交房流程为：“1.清点家电、家具，签署清单；2.当场结清水电煤、物业费；3.告知门锁密码当场开门；4.当场付清尾款；5.当场修改门锁密码，交房结束”，并称只有等到王影准备好尾款再安排当场交房交款。本院又查明，杨东华、王影、XX公司曾就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议3.8条约定尾款计5万元（包含户口迁出保证金3万元），双方应于杨东华收到除尾款外的款项及交易中心出具以王影为权利人的产权证后三日内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由杨东华交付给王影，户口（若有）确认已迁出，并由王影通过XX公司或直接向杨东华支付尾款。本院认为，本案的争议焦点为造成系争房屋逾期过户、逾期交房的责任在王影还是会浦公司？关于逾期过户的责任，首先，根据杨东华与XX公司工作人员2019年3月29日的微信群聊天记录及会浦公司在一审中的陈述，2019年3月29日双方第一次至房地产交易中心办理过户手续时，会浦公司对持有贷款资料的银行工作人员的身份存疑，故当天未办理任何手续，杨东华于2019年4月1日前往银行核实了贷款资料，经核实王影提供的贷款资料是真实的，系争房屋逾期过户的责任不在王影。其次，税务预审手续由会浦公司一方到场办理即可，无需王影参与，即使会浦公司对银行工作人员的身份及贷款资料的真实性存疑，其也应当在合同约定的申请办理过户手续的最后期限即2019年3月31日之前提交相关材料办理税务预审手续，会浦公司称其于2019年4月2日开始准备过户手续材料，并于该日至房地产交易中心办理了税务预审手续，显然已晚于合同约定的最后期限，应承担逾期过户的违约责任。关于逾期交房的责任，首先，根据杨东华与XX公司工作人员的微信群聊天记录，双方主要争议点在于王影是否须在交房现场支付尾款。双方签订《上海市房地产买卖合同》后，《房地产买卖居间协议》的相关条款即被买卖合同所替代，就王影应支付尾款的时间点，即便参照居间协议，该协议3.8条的约定亦与买卖合同附件三第5条的约定相一致，均是在完成房屋交付、确认会浦公司已将系争房屋名下的户口全部迁出（若有）之后，故王影并无在交房时支付尾款的合同义务，会浦公司在二审审理中提出尾款应在其收到除尾款外的款项及交易中心出具以王影为权利人的产权证后三日内付清亦无合同依据。其次，关于会浦公司能否依法行使不安抗辩权的问题，会浦公司主张王影将会浦公司先支付高额滞纳金作为交房的条件，存在拒绝支付尾款的可能，系丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，会浦公司据此享有不安抗辩权，而结合已查明的事实，会浦公司逾期过户违约在先，王影多次在会浦公司未承诺支付滞纳金的情况下前往办理房屋交接手续，并在房屋交付后的次日即支付了尾款，显然未将支付滞纳金作为房屋交付的条件，亦具有履行债务的能力，故会浦公司不享有不安抗辩权，应承担逾期交房的违约责任。综上，会浦公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,361元，由上海会浦投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年四月二十七日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……