台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初3099号原告：张玲琪，男，1977年10月19日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：台州鼎泰海洋世界开发有限公司，住所地：台州市海洋广场海豚剧场。法定代表人：王群燕。委托诉讼代理人：金颖波，浙江多联律师事务所律师。原告张玲琪与被告台州鼎泰海洋世界开发有限公司（以下简称鼎泰公司）返还原物纠纷一案，于2019年7月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员许妮娜适用简易程序，于同年8月2日公开开庭进行了审理。原告张玲琪与被告鼎泰公司的委托诉讼代理人金颖波到庭参加诉讼。同年9月10日。原告张玲琪申请对其名下的台州海洋广场底层149号商铺自2017年1月1日起至2019年6月1日止的市场租金水平进行评估，本院据此启动司法鉴定程序。在鉴定过程中，本院要求原告在指定期限内将鉴定费交至指定财务部门，后因原告未在指定期限内缴纳鉴定费，导致原告申请评估的内容无法评估，本案鉴定程序终结。同年11月15日，本案变更承办法官为审判员黄欢。同年11月18日，因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月24日、2020年3月3日两次公开开庭进行了审理。原告张玲琪与被告鼎泰公司的委托诉讼代理人金颖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲琪向本院提出诉讼请求：1.被告鼎泰公司立即腾退台州海洋广场底层149号商铺；2.被告鼎泰公司赔偿原告张玲琪自2017年1月1日起至腾退之日止按年租金55000元，每月4583元的标准计算的租金损失；3.恢复原状。审理中，原告明确第三项诉讼请求为要求被告按照平面图纸所示状态恢复前、后通道的原状。事实和理由：2006年7月，原告购买了台州海洋广场底层149号商铺，并于2007年1月出租给了台州中泰海洋广场有限公司（以下简称中泰公司），租赁期限至2016年12月31日止。中泰公司租赁到期后，亦停止营业。被告在该场址上开办了鼎泰公司。因该场地的房屋产权属众多业主，原告的商铺也在其中，被告向各业主租用房屋，并与之签订租赁合同。但被告未与原告签订租赁合同，即擅自占据了原告的商铺，且按被告自己的需求，对原告的商铺进行了改装。原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，原告曾多次与被告交涉未果。被告鼎泰公司辩称，原、被告之间未建立任何租赁关系，被告也不存在未经原告同意占用其所有的台州海洋广场底层149号商铺的情形，原告所提供的证据无法证明原告诉状中所陈述的事实及被告擅自占用的情况。根据被告实地测量，原告陈述的案涉商铺所在区块目前是空的，没有任何的建筑或者占用物的情况。另，原告主张的租金标准系按照其与中泰公司原先签订的租赁合同进行计算，该合同的租金约束力不及于被告。被告也未承继中泰公司有关合同中相应的权利和义务，因此原告无权按原合同的约定和租金标准要求被告支付相应租金。由于原告与中泰公司的租赁合同到期以后没有续签租赁合同。后丽晶酒店租赁了部分业主的商铺，但未包括原告的商铺。在海洋广场物业公司的撮合之下，被告承租了大部分的商铺，与其他业主所签的租金标准均是按40元/平方/月的标准。被告与原告进行过协商，原告要求按其与中泰公司约定的100元/平方/月的标准出租，双方因租金差距较大，一直协商不下。综上，原告要求被告腾退及赔偿擅自占用的相关费用和经济损失以及恢复原状的三项诉讼请求，均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的个人购房借款（综合）合同、房屋产权证、照片、商铺租赁经营合同书、补充协议书，本院对其真实性予以确认，其中个人购房借款（综合）合同及房屋产权证能够证明原告张玲琪台州海洋广场149号商铺业主的事实。被告提供的营业执照、水生野生动物经营利用许可证、台州海洋广场商铺租赁经营合同书、照片、台州银行付款回单、情况说明，本院对其真实性予以确认，该部分证据能够证明台州海洋广场一层大部分商铺均已出租给被告鼎泰公司。本院经审理认定，台州海洋广场149号系原告张玲琪所有，2007年1月1日至2016年12月31日，原告张玲琪曾将台州海洋广场149号商铺出租给台州中泰海洋广场有限公司，用于该公司经营的酒店餐厅大堂使用。2007年的经营回报为房款的5%，计34773元；2008年的经营回报为房款的6%，计41727元；2009年的经营回报为房款的7%，计48682元；2010年至2016年每年的租赁收益回报为房款的8%，计55636元。2017年1月1日，被告鼎泰公司租用了案涉商铺所在的台州海洋广场一楼大部分商铺用于经营展览海豚剧场及海龟池，但未与原告签订租赁合同。本院认为，本案争议的焦点主要包括：一、被告鼎泰公司关于腾退台州海洋广场底层149号商铺的诉请能否得到支持；二、原告主张被告占有使用商铺的租金标准计算是否合理；三、原告要求被告按平面图指示恢复前、后通道的原状是否合理。对于第一个争议焦点，原告张玲琪要求被告鼎泰公司腾退台州海洋广场底层149号商铺的诉请，本院难以支持。理由如下：（一）被告自2007年1月1日起租用台州海洋广场一楼大部分商铺用于经营展览海豚剧场及海龟池，案涉商铺系一楼商铺一部分，虽然该区域未陈列展览橱窗，但可以认定被告经营展览的海龟池与涉案商铺系整体与部分的关系，不可分割。被告在未向原告承租商铺的情况下对被告经营展览的海龟池及紧邻海龟池位置原告所有商铺区域进行统一规划改造，可以认定被告擅自占有使用原告的商铺。但涉案商铺与一般商铺相比具有特殊性。涉案商铺属于台州海洋广场一层商铺的一部分，在整个一层商铺中，业主与业主所购买的商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离，涉案商铺不构成有墙有顶的封闭空间，而是一个开放空间，与一般形成房屋的商铺有较大差别。将涉案商铺的这一特点放置于台州海洋广场一层大部分业主已经将大部分商铺出租给被告鼎泰公司这一情况下，本院认为，涉案商铺在独立使用的功能上会受到限制。（二）涉案商铺在独立使用功能上所受到的限制主要体现在业主在对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。包括原告在内的多名业主租赁给中泰公司作为中泰公司经营的酒店餐厅的位置未被整体承租，又无法再单独作为商铺进行出租，台州好邻居物业管理有限公司为了该部分业主的利益不受损失，促成了鼎泰公司与除原告之外的业主签订了租赁合同。被告鼎泰公司租赁经营期间已根据经营的需要重新布局，现原告要求被告腾退其名下的商铺不利于统一经营的整体模式，并会造成其他业主的利益受损。原告要求被告鼎泰公司腾退149号商铺，显然与大多数业主的意见相悖。据此，原告要求被告腾退返还商铺的诉请，本院不予支持。对于第二个争议焦点，被告鼎泰公司占有使用原告张玲琪的商铺，应支付给原告张玲琪占有使用期间的费用。占有使用费是对原告张玲琪不能实际占有房屋的补偿，应以被告鼎泰公司占有房屋可获得的利益进行确定，原告主张占有使用费标准按原告与案外人中泰公司签订的台州海洋广场商铺租赁经营合同书的约定，但原告与案外人中泰公司签订的合同对被告鼎泰公司没有约束力，且已经到期，故原告主张按此标准计付租金没有合同依据和法律依据。原告于2019年9月10日就其名下的坐落于台州海洋广场底层149号商铺自2017年1月1日起至2019年6月1日的租金水平向本院申请鉴定，本院依法启动鉴定程序后，因原告未在规定的时间内缴纳鉴定费用，导致鉴定程序终结。被告主张同地段租金标准为每月40元/平方米，现原告并未对其主张的租金标准提供证据进行佐证，结合被告提供的相邻商铺租赁合同租金的标准，本院确定自2017年1月1日起至2020年3月3日止按照每月40元/平方米的标准计算占有使用费，至于被告之后是否继续占有使用该商铺及相应的费用标准，原告可视被告占用情况另案主张。综上，被告鼎泰公司应自2017年1月1日起至2020年3月3日止共38个月多2日按照每月1480.4元的标准支付占有使用费，即1480.4×38+1480.4×2/31=56350.71元。对于第三个争议焦点，案涉商铺的前后通道系台州市海洋广场一层商铺全体业主的共有部分，所有权人对共有部分的使用应为合理使用，无论是对共有部分建筑进行分割、布局还是在分割、布局后恢复原状，均应当经全部商铺所有权人依法进行决定，原告本身不具有单独的处分权。本案中大部分业主已向被告出租了商铺并按现状进行了统一规划改造，原告要求被告将共有部分恢复至原有状态，必然涉及其他共有权人的利益，如何使用共有部分实现业主利益的最大化，应按照《中华人民共和国物权法》等相关法律规定进行处理，不应在本案中进行解决。且原告庭审中也陈述了其与中泰公司的租赁合同在2016年12月31日到期后，案涉商铺只有地平铺砖，未有砖墙构造，原状与目前现状基本一致。而商铺现状也不影响原告对其占有、使用、收益和处分。综上，对于原告要求将商铺前、后通道恢复至原设计图纸所示状态缺乏依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（五）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告台州鼎泰海洋世界开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张玲琪自2017年1月1日起至2020年3月3日止按照每月1480.4元计算的占有使用费56350.71元；二、驳回原告张玲琪的其他诉讼请求。案件受理费2958元，由原告张玲琪负担1704元，由被告台州鼎泰海洋世界开发有限公司负担1254元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  黄 欢人民陪审员  蔡仙花人民陪审员  盛雪梅二〇二〇年四月十五日代书 记员  潘安倩