山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1495号 上诉人（原审原告）：青岛华帝塑料包装有限公司，住所地：青岛市李沧区九水东路320号。 法定代表人:王茜惠，职务：总经理。 委托诉讼代理人：官海青，山东盈涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，山东盈涛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝少英，男，1985年5月29日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王澜琦，山东加舜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛百尔海创新科技服务有限公司，住所地：青岛市李沧区九水东路320-8号3号楼3F。 法定代表人：郝少英，职务经理。 委托诉讼代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王澜琦，山东加舜律师事务所律师。 上诉人青岛华帝塑料包装有限公司（以下简称华帝包装）因与被上诉人郝少英、被上诉人青岛百尔海创新科技服务有限公司（以下简称百尔海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华帝包装上诉称：1、依法撤销山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初6401号民事判决并判决支持上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以上诉人起诉的诉讼主体不适格为由驳回上诉人的诉讼请求属于事实认定错误，应当予以纠正。1、一审法院在“本院认为”部分作出的“上诉人主张合同相对人为郝少英”的表述系对上诉人关于合同履约主体的曲解。一审中，上诉人关于为何将两被上诉人作为共同被上诉人提起诉讼的理由进行了阐述，但并未明确指出郝少英为涉案合同的相对人。上诉人明确的是合同的签约主体为被上诉人郝少英，但郝少英在签约后将涉案房屋交于被上诉人百尔海公司实际使用，两者应当共同承担合同义务。但是一审法院却曲解上诉人的表述意思，并以此作为认定本案被上诉人是否适格的最终依据，显然是错误的。一审法院无视上诉人在庭审中陈述的两被上诉人应就涉案合同的履约共同承担合同义务的主张，在曲解上诉人有关陈述的基础上，片面的作出“上诉人主张合同相对人为郝少英”的结论是错误的。2、一审法院在判决书的“本院认为”部分认定的“双方均以公司名义发送往来函件”的所谓“事实”，也明显与上诉人提供的证据3、证据4所记载的事实不符。证据3、证据4记载的回函人为“郝少英、青岛百尔海创新科技服务有限公司”。很显然，两被上诉人是作为共同主体与上诉人就涉案合同的履约事宜进行共同应对的。即使郝少英为百尔海公司的法定代表人，在没有其他证据证明的情况下，也不宜直接以此为理由推定出郝少英的签约行为便是职务行为。3、一审法院以已经就本案被上诉人的确认事宜向上诉人进行了释明，但上诉人“坚持以郝少英为相对人主张权利，非以百尔海公司为合同相对人主张权利”为由驳回上诉人的诉讼请求，与事实不符。一审中，一审法院并未就本案被上诉人的选择向上诉人进行充分释明，而是仅仅要求上诉人就将郝少英、百尔海公司列为共同被上诉人的原因进行了说明。上诉人认为，若一审法院认为查明的诉讼主体、法律关系等与上诉人主张的不一致时，应当向上诉人就不同主体、不同法律关系所引起的不同法律后果向上诉人进行分析、说明，并引导上诉人基于自身利益作出选择。但是，一审法院在本案中并未如此行事，一审法院仅仅是简单询问了上诉人以郝少英、百尔海公司为共同被上诉人的原因，并未进一步就被上诉人的选择问题向上诉人作出释明。一审法院所称的“释明”并不存在，以此为理由判驳上诉人的诉讼请求不能成立。4、即使一审法院在综合本案证据的基础上，最终认定百尔海公司为涉案合同的履约主体，也不应当直接以上诉人“未以百尔海公司为合同相对人主张权利”为由驳回上诉人的诉讼请求。上诉人在一审中已经明确指出，百尔海公司作为涉案房屋实际使用人应当与郝少英就合同履约共同承担义务。上诉人的此一主张，已经是明确了百尔海公司是合同履约主体之一。即使一审法院认定郝少英的行为是职务行为，一审法院在排除郝少英的法律责任的基础上，也应当根据上诉人主张的百尔海公司为合同履约主体之一的意思表示就上诉人的诉讼请求作出判决，而非是以“上诉人非以百尔海公司为合同相对人主张权利”径行判驳上诉人的诉讼请求。二、涉案厂房租赁合同因李沧区政府正在实施的征收行为这一不可抗力而无法继续履行，符合《合同法》规定的法定解除条件，上诉人诉请解除涉案厂房租赁合同应当予以支持。1、对于李沧区政府对上诉人厂房所在地的九水东路320号展开征收工作的事实，被上诉人在庭审中已经予以确认政府已经开展征收工作，再结合上诉人提交的政府征收补偿方案、涉案地块部分厂房已经被拆除的现状以及政府对涉案地块已于2019年10月8日出具控规图等证据显示的事实，足可以证明李沧区政府已经开始涉案地块的征收工作，且被上诉人给上诉人的回函（证据3）中也承认拆迁工作已经正式启动。双方的租赁合同因政府征收这一不可抗力实际已经无法继续履行，且被上诉人也已经搬离了所租赁的厂房，这更加可以说明被上诉人对于拆迁事实的认可。尽管被上诉人以上诉人未与政府签订拆迁协议提出抗辩，但上诉人认为是否签订协议并不是评判“政府征收”这一不可抗力事实是否客观存在的依据。政府对九水东路320号的征收工作已经是客观事实，且很多厂房业已拆除，这足以说明致使合同不能履行的不可抗力已然发生，而且该不可抗力产生的后果也必然会对上诉人厂房区域产生拆迁的影响，政府与上诉人签订征收协议仅仅是不可抗力导致的多个结果之一而已。因此，征收协议是否签订不应成为判断不可抗力是否已然发生的唯一依据。2、判决解除双方签订的厂房租赁合同，在客观上不会损害被上诉人基于合同产生的承租权，更加不会对被上诉人的正常生产经营产生任何实质影响；且被上诉人也已于2019年7月份搬离租赁的厂房，更加进一步说明，被上诉人已经没有继续利用所租厂房的客观需要。上诉人认为，人民法院在审查合同可否解除时，除了要审查是否具备约定解除或法定解除的条件外，还有一个重要的判断标准就是合同解除是否会损害合同主体的合同权益。在本案中，被上诉人已经基于政府拆迁工作的开展而自行搬离了所租厂房，此举意味着被上诉人已经不再依据所租厂房获取相关利益，判决解除涉案合同，只不过是要求被上诉人将已经“空置”的厂房交还上诉人，此举既不会损害被上诉人作为承租人的正当权益，又可以配合政府拆迁征收工作的有序开展，完全符合当前司法审判的主旨思想。3、上诉人与被上诉人解约的通知到达被上诉人处已经超过了3个月，被上诉人未在该3个月内向法院提起确认解除合同效力的诉讼，应当视为被上诉人同意解除合同，双方合同于2019年8月17日解除。上诉人提供的证据4中已经载明被上诉人于2019年8月17日收到了上诉人要求解除合同的通知，被上诉人在不同意解约的情况下，未依据《合同法》第九十六条、《合同法解释》第二十四条的规定向法院起诉确认解除合同的效力，应当视为涉案合同已于上诉人的解除通知到达被上诉人之日2019年8月17日解除。综上，上诉人认为，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求缺乏事实依据；上诉人与被告上诉人所签订的合同具备法定解除的要件且被上诉人在收到解约通知后并未提起确认通知无效的诉讼，上诉人的解约请求应当予以支持。 郝少英、百尔海公司共同答辩称：首先，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同承租方为百尔海公司，郝少英系该公司法定代表人，代表公司签订合同为职务行为，郝少英不是本案适格主体，合同承租人为百尔海公司。上诉人以郝少英作为被告，系主体错误。其次，涉案租赁合同在一审审理期间不存在任何约定解除和法定解除的条件，现该案在二审期间因2020年3月27日政府征收行为导致合同无法履行，且被上诉人为积极配合政府征收工作于2020年4月21日与上诉人办理完毕房屋交接手续；被上诉人基于政府征收行为同意解除合同，但是同时保留向上诉人主张返还租金，以及因政府征收行为应给予的各项补偿的权利，包括但不限于停产停业损失、装修补偿、搬迁补偿等。 华帝包装向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除华帝包装与郝少英签订的《工业厂房租赁合同书》，郝少英立即返还房屋（李沧区九水东路320号华帝公司内3号厂房3楼，面积为1300平方米）；2.郝少英支付华帝包装2019年8月21日起至交还房屋之日止的房屋占用费（按双方租赁合同约定的日租金的两倍计算）；3.百尔海公司对上述两项诉请承担连带责任；4.案件受理费由郝少英与百尔海公司承担。事实与理由：华帝包装与郝少英签订《工业厂房租赁合同书》，约定华帝包装将李沧区九水东路320号内3号厂房3楼厂房（面积约1300平方米）租赁给郝少英使用，租期五年，即2017年1月6日至2021年1月5日。合同另约定，第一年租金214500元，第一、二年租金不变，第三年起每年按上一年租金的5%递增，第三年租金为225225元。租金支付方式为第一年先支付上半年租金107250元，下半年租金需提前一个月缴清。第二年起需提前一个月支付下一年度整年租金。若郝少英逾期未支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%支付华帝包装滞纳金。合同履行期间，因李沧区政府对涉案地块实施征收，合同无法继续履行。为配合李沧区政府的征收工作以及拥护李沧区区域经济发展的需要，华帝包装于2019年8月中旬向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除涉案合同。另查，郝少英与华帝包装签订合同后，将所租赁厂房实际交付百尔海公司使用。该公司作为房屋实际使用人，应当与郝少英共同承担合同义务。被告租赁的房屋、土地已被政府征收，双方合同无实际履行可能。遂诉。 郝少英在一审中辩称，涉案合同承租方为百尔海公司，郝少英为该公司法定代表人，系履行职务行为，非适格主体。 百尔海公司在一审中辩称，郝少英代表百尔海公司签订租赁合同，其行为系职务行为，合同承租人为百尔海公司；本案不存在任何约定解除及法定解除的情形，华帝包装所述的征收行为并未成就，涉案房屋并未下达正式的征收公告，华帝包装也未签订安置补偿协议，涉案房屋仍处于正常使用状态，百尔海公司已按合同约定交纳房租至2020年1月5日，要求继续履行合同；华帝包装所诉房屋占用费无事实及法律依据。 一审法院认定事实如下： 1、2016年12月6日，华帝包装与郝少英签订《工业厂房租赁合同书》一份，约定租赁位于青岛市李沧区九水东路320号华帝公司内3号厂房3楼，面积1300平方米，租赁物功能为生产用房，租期5年，2017年1月6日至2021年1月5日。华帝包装在合同落款处盖章，郝少英在落款处签字。郝少英系百尔海公司法定代表人。涉案房屋自2017年1月6日起租至今，费用已交至2020年1月5日。 2、2018年3月9日，青李沧政发【2018】13号文件《李沧区人民政府关于对青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋实施预征收的通知》显示，九水东路320号房屋及附属物在预征收范围内。 3、2018年4月8日，郝少英与百尔海公司回函华帝包装，表示“贵公司向我公司发出的《租金催缴通知》已收到，但我公司考虑到青李沧政发【2018】13号文件及征收补偿方案，市南工业园征收补偿程序已正式启动，贵公司可能丧失协议履行能力，故我公司提出不安抗辩权，要求暂缓履行我公司支付下一年度租金义务，待李沧工业园征收补偿程序明朗，我公司在进行履行相关支付租金义务。……”。2019年8月19日，郝少英与百尔海公司再次回函华帝包装，表示“我司于2019年8月17日收到贵司《解除合同通知书》，就其内容回复如下：……”。 4、庭审中，经一审法院释明，华帝包装坚持以郝少英为合同相对人主张权利，要求百尔海公司承担责任的理由为，郝少英签订合同后，将厂房交百尔海公司使用，郝少英系百尔海公司股东兼法定代表人。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。华帝包装对合同相对人承担证明责任。华帝包装主张合同相对人为郝少英，郝少英与百尔海公司抗辩承租人为百尔海公司。对此，一审法院认为，郝少英为百尔海公司法定代表人、所租厂房为生产用房，且双方均以公司名义发送往来函件，上述事实足以证明涉案合同承租人为百尔海公司。华帝包装主张合同相对人为郝少英，证据不足，不予采信。经一审法院释明后，华帝包装坚持以郝少英为相对人主张权利，其诉请，证据不足，予以驳回。华帝包装非以百尔海公司为合同相对人主张权利，经释明后未予变更，华帝包装对百尔海公司的诉请，亦予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回青岛华帝塑料包装有限公司对郝少英、青岛百尔海创新科技服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费12707元，减半收取6353.5元，由华帝包装负担。 二审审理期间，本院组织当事人进行了证据交换。上诉人向本院提交证据如下：2020年3月27日李沧区政府征收决定一份。证明涉案租赁物在征收范围内，本案合同无法继续履行，应当解除合同。两被上诉人对该证据的真实性没有异议，同意解除合同，但保留相应权利。 两被上诉人提交如下证据：转账凭证及上诉人出具的收据一宗、国家工商网查询信息及涉案房屋水电费收据2张，证明郝少英系百尔海公司法定代表人，支付租金是代表公司的职务行为。上诉人向百尔海公司开具收据，说明上诉人认可百尔海公司监事郭菁菁向其付款的行为是代表公司的职务行为，合同主体应为上诉人与百尔海公司。上诉人对证据的真实性无异议，认可房屋租金已交至2020年1月5日。 对于各方当事人提交的证据，因各方均对真实性无异议，故本院予以采信。 根据二审查明的事实，本院认定事实如下： 1、郝少英为百尔海公司的法定代表人。华帝包装就涉案房屋出具的收款收据有多份均载明为“今收到青岛百尔海创新科技服务有限公司……”“今收到百尔海……”，亦有多份载明交款人为郝少英。关于合同相对方问题，上诉人认为合同签订人为郝少英，实际使用人为百尔海公司，鉴于被上诉人均认为郝少英签订合同的行为是职务行为，上诉人同意就本案合同涉及的相关权利义务由百尔海公司享有和承担。 2、各方均认可房屋租金已交至2020年1月5日，并于2020年4月21日就涉案房屋办理了交接，自2020年1月6日至2020年4月21日的租金标准为年租金236486.25元。 3、2020年3月27日，青岛市李沧区人民政府发布《关于对青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋实施征收的决定》，依法作出对青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋实施征收的决定。涉案厂房在上述决定确定的征收范围内。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于本案合同主体问题，因涉案合同的签订人为郝少英，实际使用人为百尔海公司，郝少英系百尔海公司的法定代表人，被上诉人均认为郝少英签订合同以及交纳租金的行为系职务行为，被上诉人二审中对上述陈述亦无异议，故本案合同主体应认定为华帝包装与百尔海公司。关于合同解除的问题，根据合同法的有关规定，因客观原因致使不能实现合同目的时，当事人可以要求解除合同。合同解除后，已经履行的合同，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青岛市李沧区人民政府于2020年3月27日发布了《关于对青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋实施征收的决定》。根据该征收决定，涉案的租赁厂房在征收范围内，因此双方签订的《厂房租赁合同书》已经无法继续履行，当事人的合同目的已经无法实现，且被上诉人亦基于出现了新的情况同意解除合同并已经办理了交接手续，故上诉人关于解除涉案合同的请求于法有据，本院予以支持。因双方已经于2020年4月21日办理了交接手续，故本案对于腾退房屋及返还的问题不再予以处理。关于上诉人主张的自2019年8月21日至房屋交还之日按照租金两倍计算的占有使用费，因上诉人在2019年8月发出解约通知时并不享有解除权，被上诉人并不存在违约占用涉案房屋的情形，故上诉人主张的双倍占有使用费本院不予支持，但被上诉人百尔海公司应当按照合同约定的标准支付租金，各方一致认可租金已经支付到2020年1月5日，故2020年1月6日至2020年4月21日房屋实际交接之日的租金应当按照合同约定的标准计算为69325元[225225元×（1+5%）÷365天×107天]。 综上，上诉人的上诉请求部分具有事实和法律依据，本院依法予以支持。原审认定事实基本清楚，因出现了新的事由，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初6401号民事判决； 二、解除上诉人青岛华帝塑料包装有限公司与被上诉人青岛百尔海创新科技服务有限公司于2016年12月6日签订的《工业厂房租赁合同书》； 三、被上诉人青岛百尔海创新科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人青岛华帝塑料包装有限公司自2020年1月6日至2020年4月21日的租金69325元； 四、驳回上诉人青岛华帝塑料包装有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12707元，减半收取6353.5元，由上诉人青岛华帝塑料包装有限公司负担；二审案件受理费12707元，由被上诉人青岛百尔海创新科技服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静 书记员祁康