山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初862号原告：胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会，住所地山东省胶州市阜安办事处朱家庄村。法定代表人：张守秋，职务村主任。委托诉讼代理人：刘娜，山东欣辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊，山东欣辰律师事务所律师。被告：王学路，男，汉族，1972年8月22日生，住山东省胶州市。原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会与被告王学路排除妨碍纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张珊、被告王学路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出非法占用的房屋，恢复原状；2.判令被告支付自2019年6月1日起非法占用期间房屋占用使用费直至实际搬出之日（暂计算至2019年12月31日，使用费为13944元）及按原日租赁费三倍标准支付违约金直至实际搬出之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月1日起，被告一直非法占用原告位于胶州网点营业房，期间原告多次要求被告到原告处办理租赁手续、缴纳租赁费，被告均予以拒绝，被告非法占用的行为严重侵犯了原告的合法权益，现为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告王学路辩称，不认可原告所述，原告拖欠被告的父亲工资39935.72元，原告告诉被告，被告父亲的工资不给了，所以被告就没有交租赁费也没有腾房。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、建设工程规划许可证一份、租赁合同一份，拟证实胶州营业房由原告建设，原告已取得建设工程规划许可证，2016年5月18日，原告与被告签订租赁合同，被告租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，该租赁合同合法有效，租赁合同第五条第十九款约定“租赁期满，在同等条件下，乙方要继续续租的应提前一个月或者按甲方统一规定时间办理续租手续”，第六条第七款约定“本合同提前终止或者有效期届满，乙方逾期归还租赁地，除补交租赁费外，每逾期一日应向甲方支付原日租赁费三倍的违约金”，第七条第二款约定“本合同的变更、补充必须采用书面形式，且经双方签字盖章后方能生效”，租赁期间届满后，双方未再签订新租赁合同，合同到期终止，被告拒不归还房屋已构成违约；证据二、告知书一份，照片一宗，拟证实2019年9月19日，原告处工作人员向被告当面送达告知书一份，因被告在合同期满后一直占用房屋，原告要求被告限期办理租赁手续或腾出房屋，但被告均予拒绝，被告的行为已经构成违约，现原告要求被告立即腾出涉案房屋，恢复原状；证据三、胶州市众聚鑫快餐店工商登记信息网络打印件一份、照片一宗，拟证实被告一直在涉案房屋经营胶州市众聚鑫快餐店，原租赁期限届满后，被告继续占用涉案房屋。被告质证称，对建设工程规划许可证、租赁合同没有异议，合同是原被告签订的，但是从2019年7月29日要重新竞标，被告已经缴纳竞标押金10000元，2016年6月8日还缴纳了保证金1250元，但是竞标后被告没有继续签订合同，是因为原告拒绝支付被告父亲的工资，竞标押金10000元在签订新的租赁合同后可以折抵租赁费；对证据二的告知书，照片的真实性没有异议，被告收到了，但是当时被告要求原告支付被告父亲的工资，支付后，被告立马继续租赁房屋并缴纳租赁费，但是原告没有支付被告父亲的工资，被告又将告知书还给了原告；对证据三胶州市众聚鑫快餐店工商登记信息网络打印件、照片没有异议。被告为证实其抗辩，提供收款收据两份，拟证实被告缴纳了保证金1250元和竞标押金10000元。原告质证称，被告所说的保证金及竞标押金的竞标数额，庭后五日内提交书面说明一份，逾期提交或者不提交视为认可被告所述。经庭审质证，对原被告无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证，对原被告双方有异议的证据，本院分析如下：对被告提交的收款收据，原告并未在本院限定的时间内提交书面说明，视为其认可被告的陈述，故，本院对该证据予以采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原被告签订租赁合同一份，约定甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告，乙方租用甲方胶州营业房，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日，期限为三年；租赁标准：乙方在本合同签订时一次性交齐租赁费75000元，合同履约保证金1250元，合同期内如乙方遵守市场管理规定，未出现违约现象，合同期满后如乙方不再续约，合同履约保证金悉数退还给乙方；租赁期满，在同等条件下，乙方要继续租赁的应提前一个月或按甲方统一规定的时间办理续租手续；本合同期满或因其他原因终止，双方应共同检查交接租赁场地及公共设施，如发现损坏，乙方应负责赔偿，合同终止时，乙方必须将租赁场地内的自备物品予以转移，如超过三日，则视为乙方自动放弃对场地内遗留物品的所有权，甲方有权对场地内乙方遗弃物品进行处理，或异地封存，由此造成的一切后果由乙方自负，乙方不得提出任何异议；本合同提前终止或有效期届满，乙方逾期归还租赁地，除补交租赁费外，每逾期一日应向甲方支付原日租赁费三倍的违约金，另外，乙方还应承担赔偿因逾期归还给甲方造成的损失；本合同的变更、补充必须采用书面形式，且经双方签字盖章后方能生效……上述合同签订后，被告于2016年6月8日缴纳了履约保证金1250元。上述合同到期后，被告对涉案租赁网点房重新竞标，于2019年7月29日缴纳竞标押金10000元，被告中标后，原告多次要求与被告签订租赁合同并缴纳租赁费，被告却因原告与其父亲存在工资纠纷拒绝签订租赁合同和缴纳租赁费，2019年9月19日，原告向被告下发告知书，载明：“您已中标的我村市场二层2号网点，至今未能到我村委办理租赁手续，现通知您于9月22日前到办理租赁手续，逾期不办理请自动搬出，押金不退，否则村委将采取措施，收回您所租赁的房屋并清算租赁费。”另查明，现被告仍在涉案租赁网点经营，涉案租赁网点房2019年6月之后的年租赁费为23900元。本院认为，原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行义务。结合本院查明的事实，本院对本案的焦点问题作如下认定：一、关于被告返还房屋恢复原状并支付租赁费的问题。原被告双方签订的租赁合同已经于2019年5月31日到期，合同权利义务终止，虽被告参与涉案网点房租赁的竞标并再次中标，但拒绝与原告签订租赁合同并缴纳租赁费，依据法律规定和双方合同的约定，合同权利义务终止后，被告应当向原告返还房屋并恢复原状，故，对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于租赁费，合同到期后，被告一直非法占有使用原告的房屋，理应向原告支付该期间的租赁费，关于租赁费的数额，本院分析如下：原被告认可，2019年6月1日之后的年租赁费的数额为23900元，考虑到被告虽未续签合同，但被告已经缴纳了竞标押金10000元，虽原告向被告下发告知书，告知其在限期内办理租赁手续，逾期不办理自动搬出，押金不退，但该告知书的内容仅系原告的单方决定，且原被告认可，竞标押金原本是用来折抵续签合同后的租赁费，故本院认定该押金用于折抵上述被告非法占用原告处房屋的租赁费，经本院核算，截止到2019年12月31日，原告主张被告拖欠其租赁费13944元，未超出双方约定，本院予以确认，扣除被告已缴纳的10000元押金，本院依法支持被告向原告支付截止至2019年12月31日的租赁费3944元，另原告主张被告支付其以年租赁费23900元为基数自2020年1月1日起至实际搬离之日止的租赁费，符合法律规定，本院予以支持。二、关于被告支付违约金的问题。根据双方合同约定，合同提前终止或有效期届满，被告逾期归还租赁地，除补交租赁费外，每逾期一日应向原告支付原日租赁费三倍的违约金，该违约金的计算标准明显过高，本院予以调整，本院以欠缴的租赁费3944元的15%核算被告在2019年12月31日之前应承担的违约金，经计算为591.6元。2019年12月31日之后的违约金按实际拖欠的总租赁费数额的日万分之一的标准计付至被告实际搬离之日止。三、关于被告支付的履约保证金1250元。根据双方合同约定，合同期内如被告遵守市场管理规定，未出现违约现象，合同期满后如被告不再续约，合同履行保证金悉数退还给被告，现被告出现违约的情形，该笔履约保证金，原告无需退还。另，被告在庭审中一直抗辩是由于原告拖欠其父亲的工资报酬，所以拒绝与原告签订租赁合同和缴纳租赁费，本院认为，被告所抗辩的事由与本案并非同一法律关系，亦不能作为其实施违约行为的正当理由，故，对于被告的抗辩，本院不予采信，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王学路于本判决生效之日起十日内向原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会返还位于胶州营业房并恢复原状。二、被告王学路于本判决生效之日起十日内向原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会支付截止至2019年12月31日的租赁费3944元并支付以年租赁费23900元为基数自2020年1月1日起至实际搬离之日止的租赁费。三、被告王学路于本判决生效之日起十日内向原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会支付截止至2019年12月31日的违约金591.6元，2019年12月31日之后的违约金按实际拖欠的总租赁费数额的日万分之一的标准计付至被告实际搬离之日止。四、驳回原告胶州市阜安街道办事处朱家庄村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，减半收取74.5元，由被告王学路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡德富二〇二〇年四月三日法官助理赵文倩书记员王琦