浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初8209号原告：瑞教集团有限公司，统一社会信用代码91330327145784053M，住所地：龙港市示范工业园区25A。诉讼代表人：吕忠仁，系原告的破产管理人温州天原会计师事务所的执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈如文，浙江浙信律师事务所律师。被告：王晓秋，女，1976年11月16日出生，汉族，住龙港市。委托诉讼代理人：陈景鸽，浙江维良律师事务所律师。第三人：杨凤，女，1956年11月14日出生，汉族，住龙港市。原告瑞教集团有限公司与被告王晓秋、第三人杨凤物权保护纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依照原告的申请，本院依法委托温州市青鸟房地产估价有限公司对坐落于龙港市示范工业园区25A号地块瑞教集团有限公司南楼四楼东首的房地产（2017年3月20日至2020年1月19日）租赁权价值进行评估。依法适用简易程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告瑞教集团有限公司的委托诉讼代理人陈如文和被告王晓秋及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人杨凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告瑞教集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告王晓秋向原告腾空并归还位于龙港市示范工业园区25A地块瑞教集团有限公司南楼四楼东首的三间厂房；2.被告王晓秋向原告支付自2017年3月20日起至2019年3月19日止的房屋占有使用费154732元；3.被告王晓秋向原告支付自2019年3月20日起至实际腾空、交付房屋之日止的房屋占有使用费（按南楼四楼东首面积429.81平方米，以每日212元计算）。在审理过程中，原告将其第2、3两项诉讼请求变更为：2.被告王晓秋向原告支付自2017年3月20日起至2019年3月19日止房屋占有使用费70104元；3.被告王晓秋向原告支付自2019年3月20日起至实际腾空交付房屋之日止房屋占有使用费（按南楼四楼东首面积393.68平方米，以每年150元/平方米的标准计算）。事实与理由：苍南法院于2016年7月7日裁定受理瑞教集团有限公司破产清算一案，于同年7月27日指定天原会计师事务所担任瑞教集团管理人。2016年8月至11月期间，管理人多次安排工作人员前往案涉厂房所在地，张贴有关瑞教集团破产清算案有关的裁定书、决定书、通知书、公告等材料，并一一走访厂房内的各租户，了解相关租赁情况，发放通知书。2018年初，管理人发现案涉厂房被王晓秋占有使用，遂进行走访。被告提出其是案涉厂房租户，于2017年3月20日与瑞教集团签订租赁合同，合同约定由被告承租瑞教集团四楼东道三间厂房，租赁期限自2017年3月20日至2020年3月19日。因被告在瑞教集团破产申请被法院受理后未经管理人同意的情况下占有使用案涉房屋，管理人要求被告限期腾空归还房屋并支付占有期间的使用费用，但被告予以拒绝。原告瑞教集团有限公司向本院提供了下列证据材料：1.原告的工商登记信息、破产管理人营业执照、民事裁定书和决定书，用以证明原告及其管理人的主体资格；2.公民基本身份证明，用以证明被告及第三人的主体资格；3.管理人情况说明、粘贴说明和照片，用以证明原告的破产管理人已履行公告相关事宜的事实；4.庭审笔录、收条、厂房租赁协议，用以证明被告占用原告厂房的事实；5.房屋所有权证，用以证明涉案房屋属原告所有的事实；6.评估报告，用以证明案涉厂房的使用面积是393.68平方米；7.评估报告及发票，用以证明涉案厂房租赁价值为每年180元/平方米及评估费的事实。被告王晓秋答辩称，1.被告占有使用案涉厂房是基于双方合法有效的租赁关系，双方的租赁关系实际上已被破产管理人确认。原、被告签订厂房租赁协议不知道原告已被申请破产，而原告的企业管理人员拿着盖有原告的行政公章和法人签字的协议与被告签订厂房租赁协议，被告有充分理由相信原告是有权出租案涉厂房，故被告属善意取得案涉厂房的使用权。根据企业破产法第25条规定，企业破产时应收回企业印章，但原告的破产管理人在原、被告签订租赁协议时未收回公章，存在重大过错。自原告破产受理至今，破产管理人未发出破产企业停止经营的通知，虽名义上由管理人接管破产企业，但2017年破产企业仍由原企业管理人员经营管理。破产管理人发出的公告也是承认双方的租赁关系，且通过公告被告得知，原告及管理人仅要求被告向管理人交纳租金。而租金是基于双方的租赁关系。在原告于2018年第一次起诉被告时，原告已自认原、被告租金为每年48000元，原告在另案中的陈述，应构成自认。从2017年起至本案起诉之日止，原告及破产管理人从没要求被告腾空厂房，被告实际占有使用厂房是经过破产管理人同意的。涉案厂房租赁协议并无违反法律强制性规定，原告也没提出撤销之诉，原、被告应按厂房租赁协议继续履行。2.原告诉状中的部分内容不是事实：管理人于2017年就知道被告承租案涉厂房，且一直与被告进行协商。在原告提出本案诉讼之前从未提出过要求被告限期腾空，也没要求被告支付使用费，反而要求被告支付租金。3.原告主张被告支付的第一年使用费，应由原告向相关收款人员追偿。被告王晓秋向本院提供了下列证据材料：1.厂房租赁协议，用以证明原告于2017年3月20日将案涉厂房出租给被告，原、被告约定按每间每年租金为16000元，被告承租3间每年共计48000元，租赁协议加盖原告行政公章，应认定为有效合同；2.收条、农行个人账户明细及转账详情，用以证明被告已向原告及管理人支付两年租金共计96000元；3.民事起诉状、（2018）浙0327民初2119号民事裁定书和庭审笔录，用以证明原告曾起诉被告，后申请撤诉，原告在该案案涉租金为每年48000元，其主张的两年租金损失为96000元，原告的行为构成自认，被告签订厂房租赁协议时对出租人已破产并不知情；4.聊天截屏、厂房租赁合同，用以证明被告在获知原告破产后积极配合管理人处理租赁事务，被告与管理人一直对重新签订租赁合同进行协商，且管理人将盖有管理人印章的租赁合同发给被告，管理人发给被告的厂房租赁合同中，明确从2018年开始计算租金，对2018年之前不再主张；5.2016瑞教破管字第033号通知书，用以证明被告是在2017年11月22日才收到管理人的通知书，才知道原告破产的消息；6.高压供电合同、委托书、消防水管安装协议书，用以证明苍南法院受理原告破产后原告仍一直在使用行政公章对外签订合同。第三人杨凤未作陈述，未提供证据材料。上列证据经庭审质证，对原告提供的证据1-2和证据5，被告均无异议；对原告提供的证据3，被告提出其对真实性、合法性及关联性均有异议，这些都是原告单方制作的，没通知被告，从情况说明内容看，原告实际是确认双方的租赁关系；对原告提供的证据4，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，提出证明目的过于偏颇；对原告提供的证据6，被告提出其对真实性、合法性及关联性均有异议，对原告提出的被告使用面积无异议；对原告提供的证据7，被告提出其对真实性、合法性及关联性均有异议，是建立在现有的状况进行评估的，但被告承租厂房时厂房破旧不堪，另评估报告附页的营业执照和备案证书已的法人已变更，评估公司仍使用原评估备案证书，评估报告形式不合法；另两案中温州四通公司作出的评估报告金额分别为135元/平方米、140元/平方米，对评估报告的准确性、公平性存在质疑，评估费用由原告自行负担。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，提出不能证明被告的证明目的；对被告提供的证据2，原告提出收条是被告与案外人间形成的，对真实性不清楚，对农行账户明细及转账详情无异议；对被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，提出不能证明被告的证明目的，认为在该案中没有委托第三方评估，原告只能参考一定金额进行起诉，应以本案评估结果为准，原告该案起诉提出的诉求不形成自认；对被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，提出双方对租赁关系、租金包括应向原告支付2018年之前1年的租金均未达成合意，故原告不将合同交给被告；对被告提供的证据5，原告对其真实性无异议，提出不能证明被告的证明目的；对被告提供的证据6，原告提出管理人没参与，其对真实性、合法性及关联性均有异议。本院认为，原告提供的证据1-5和证据7均具有合法性、真实性，与本案具有关联性，对其证明力予以确认，能作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据6，因该评估报告已被原告后面申请评估的报告取代，对证据的证明力不予确认。原告对被告提供的证据1、证据2中的转账信息和证据3-5的真实性均无异议，予以确认。被告提供的证据2中的收条，因未得到收款人的确认，其真实性无法确认，对其证明力不予确认。被告提供的证据6，因涉及他人权益，本案不作认定。本院经审理，认定事实如下：依照温州天成纺织有限公司的申请，本院于2016年7月7日裁定受理瑞教集团有限公司破产清算，于同年7月27日指定温州天原会计师事务所（普通合伙）担任瑞教集团有限公司管理人，并进行公告，同时告知瑞教集团有限公司债务人或财产持有人应向管理人清偿债务或交付财产。管理人于2016年10月14日和2018年3月1日在案涉厂房所在地张贴有关瑞教集团有限公司破产清算案有关的裁定书、决定书、通知书、公告等材料，告知各承租户应当向管理人缴纳租金，向管理人以外的单位或个人缴纳租金行为无效。被告王晓秋自2017年2月1日开始即从第三人杨凤处取得原告建造的坐落于龙港市西边仓库，在支付“租金”后开始使用至今尚未腾空交还给原告。另查明，根据原告的申请，本院依法委托温州市青鸟房地产估价有限公司对案涉厂房租金市场价值进行评估，该公司于2019年10月28日出具温青鸟法估字第（2019）ＦＹ036号房地产租金价格评估报告，评估结论为：坐落于龙港市西边仓库在价值时点（2018年2月1日至2019年1月31日）的房地产租赁权价值为年租金200元／平方米。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案案涉房屋的所有权人为原告瑞教集团有限公司。被告提供的2017年3月20日的“租赁协议”，出租方载明为原告瑞教集团有限公司，鉴于原告已于2016年7月7日被本院裁定受理破产清算，在被告与“租赁协议”相对方订立合同时，没有证据证明第三人杨凤等人将房屋交由被告使用其具有处分权或系受到原告或管理人的授权，也没有证据证明被告从第三人等人处取得该房屋时，有足够的理由相信相关行为人具有处分权或得到原告、管理人的授权。而在本院受理原告破产清算后，管理人对之前出租行为未予以追认，被告主张原告在2017年3月20日与其签订租赁合同有效缺乏依据，本院不予采信。故被告在2017年3月20日起占有使用案涉厂房，没有法律依据。被告与第三人等人签订的案涉“租赁协议”和支付租金，不能对抗原告作为房屋所有权人行使有关权利。原告要求被告腾空其占有厂房并支付占用期间的占有使用费，理由正当，予以支持。根据评估结论，案涉阁楼房地产租赁权价值为年租金150元/平方米，被告对使用厂房面积393.68平方米无异议，故原告提出要求被告王晓秋按上述标准向原告房屋占有使用费，予以支持，应扣除原告破产管理人已收取的款项48000元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：一、王晓秋于本判决生效后十日内腾空坐落于龙港市间并交付给瑞教集团有限公司；二、王晓秋于本判决生效后十日内向瑞教集团有限公司支付厂房占有使用费（自2017年3月20日起至2019年3月19日止）70104元；三、王晓秋于本判决生效后十日内向瑞教集团有限公司支付厂房占有使用费（按161.78元/日计算，自2019年3月20日起至实际腾空交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，减半收取1151元，评估费2000元(瑞教集团有限公司已垫付)，瑞教集团有限公司负担1000元，王晓秋负担2151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈德锡二〇二〇年四月一日代书记员 林将伟相关法律条文链接《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。