浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终591号上诉人（原审被告）：林运谋，男，汉族，1976年12月18日出生，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：嘉兴华泰电子有限公司，住所地：浙江省嘉善县惠民街道闽江路8号。法定代表人：沈雁秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兴华，女，汉族，1947年5月27日出生，住浙江省嘉善县，系公司股东。上诉人林运谋因与被上诉人嘉兴华泰电子有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林运谋上诉请求：1.撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3707号民事判决第三项，依法改判；2.撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3707号民事判决第四项中的水费304.20元，依法改判。事实与理由：一、一审法院并未考虑林运谋解除合同的原因，林运谋腾退的理由是华泰公司提供的厂房无法满足仓库人员日常用水需求，且华泰公司在林运谋及其客户进出正门时要求严格的进出登记，变相禁止林运谋从正门进出，极大影响了林运谋的正常经营。因此，是华泰公司违约在先，导致林运谋无法继续正常使用该厂房，林运谋提前退租情有可原。另，林运谋于2019年5月31日已提前通知华泰公司不再续租，华泰公司有充分的时间寻找下一承租人。但华泰公司并未去寻找，因此，其自身应当承担这部分的损失。二、一审法院判决林运谋承担50%的违约金，明显超过法律规定的范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”林运谋已提前两个月通知华泰公司不再续租，让其出租给他人，已减少了华泰公司的损失，一审法院仍判决林运谋承担一年房租50%的违约金，明显过高，望二审法院予以调整。三、针对本案中的水费，华泰公司并未提供相应的单据，原审法院也未核实，仅认为水费在合理范围内就作出让林运谋承担304.20元水费的判决，且未说明该合理范围是如何界定的。华泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，双方已同意解除合同，林运谋称华泰公司违约在先，并无依据。第二，违约金数额是双方在租赁合同明确约定的，华泰公司到目前为止也未能将厂房再次出租，实际损失远大于已判的违约金数额，因此一审关于违约金的判决是合理、合法的。第三，关于水费，一方面，在一审中林运谋对于水电费是认可的，另一方面，水费金额也是合理的。因此，一审判决合法、合理，请求驳回林运谋的上诉请求。华泰公司向一审法院起诉请求判令：1.解除华泰公司、林运谋于2018年7月20日签订的厂房租赁合同，由林运谋返还租赁厂房并恢复原状（对损坏之地面等进行修复）；2.林运谋支付应交电费821元、水费304.20元及违约金96917.50元。一审法院认定事实：2018年7月20日，华泰公司与林运谋签订《厂房租赁合同》一份，约定华泰公司将其所有的位于嘉善县车间（西半间）的建筑面积为621.267平方米的厂房租赁给林运谋作为仓库使用；租赁期限为二年，自2018年7月29日起至2020年7月28日止；租金付款方式为按年支付，第一年租金为186380元，2018年7月21日前付清，第二年租金为193835元，2019年7月29日前付清；签约后林运谋应向华泰公司支付20000元押金；该合同另对双方的权利义务作了约定，约定林运谋不得将房屋私自转租他人，合约期满林运谋将损坏的厂房修复原样，并付清一切费用及所有的应付款项，腾出房屋，对房屋损坏部分包括道路绿化负责修复或赔偿，并打扫干净交回钥匙、退还押金；该合同特别约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿半年租金作为违约金。厂房租赁合同签订后，华泰公司即将案涉租赁厂房交付给林运谋使用，林运谋则按合同约定交付了第一年的全部租金186380元及押金20000元后作为仓库使用该租赁厂房。2019年7月29日，华泰公司向林运谋催讨第二年的租金，2019年7月31日，林运谋通过手机短信的形式向华泰公司明确表示不再续租，并强调租赁厂房已腾空，华泰公司可另租他人。2019年8月9日，华泰公司以林运谋违约未按期支付第二年的租金，严重违反厂房租赁合同约定和我国合同法的相关规定为由向一审法院起诉，请求判如所请。案经一审法院主持调解，因华泰公司、林运谋分歧较大无果。另查明，林运谋在租赁案涉厂房时，尚有电费821元未曾支付，且其在租赁期间自行加装自来水水龙头一个，用水约九个月。一审法院认为，我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案华泰公司、林运谋之间的厂房租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同关系应认定合法有效，依法受法律保护，华泰公司、林运谋均应严格遵守。本案经一审审理查明，林运谋确未按租赁合同约定向华泰公司支付2019年7月29日至2020年7月28日期间的厂房租金（即第二年租金）193835元，属于违约未支付租金的情形，明显违反案涉厂房租赁合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。综合本案事实，对于华泰公司诉请的要求判令解除华泰公司、林运谋于2018年7月20日签订的厂房租赁合同，由林运谋返还租赁厂房、恢复原状的诉讼请求，符合法律与合同的规定，且林运谋也同意解除厂房租赁合同，故一审法院依法予以支持；对于华泰公司诉请的要求判令林运谋偿付违约金96917.50元（第二年租金193835元的50%）的诉讼请求，符合法律与合同的规定，违约金约定并未过高，一审法院依法予以支持；对于华泰公司诉请的要求林运谋支付电费821元的诉讼请求，林运谋当庭予以认可，一审法院予以支持；对于华泰公司诉请的要求林运谋支付水费304.20元的诉讼请求，该用水金额尚在合理范围之内，一审法院也予以采纳；对于华泰公司诉请的要求林运谋对案涉租赁厂房厂区内存在大量的地面损坏、墙壁损坏以及废弃物予以修复、恢复原状以及清理干净的诉讼主张，因华泰公司未提供足够证据予以证实，故一审法院不予采信。林运谋合理的抗辩意见，一审法院予以采纳，但认为案涉合同十一条约定的条款为格式条款应为无效，林运谋不应承担违约责任，认为案涉租赁厂房不符合出租条件，华泰公司没有物业环评证，林运谋因办不出营业执照造成厂房无法用于正常经营，认为案涉租赁厂房系违章建筑的抗辩意见，因未提供相应证据证明其所要证明的事实，故一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、华泰公司与林运谋于2018年7月20日签订的《厂房租赁合同》自判决生效之日起解除；二、林运谋于判决生效之日起10日内将位于嘉善县车间（西半间）的案涉租赁厂房腾退、恢复原状并返还于华泰公司；三、林运谋偿付华泰公司违约金96917.50元，扣除林运谋交付给华泰公司的押金20000元折抵违约金，其余违约金76917.50元，林运谋于一审判决生效之日起10日内履行完毕；四、林运谋给付华泰公司电费821元、水费304.20元，合计1125.20元，于一审判决生效之日起10日内履行完毕；五、驳回华泰公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2243元，减半收取计1122元，诉讼保全费1020元，合计2142元（林运谋已预交），由林运谋负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审判决林运谋承担违约金96917.50元是否过高；二、一审判决林运谋承担水费304.20元是否过高。关于争议焦点一。林运谋与华泰公司之间的仓库租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。林运谋未按合同约定向华泰公司支付第二年租金，应当按照上述合同第十一条关于“由违约方负责赔偿半年租金作为违约金”的约定向华泰公司承担违约责任。林运谋认为合同约定的违约金过分高于对守约方造成的损失，要求调低，应当由其承担举证责任。本案中，林运谋的违约行为确实使华泰公司遭受厂房空置的损失，但林运谋未能举证违约金过分高于对守约方造成的损失。因此，一审综合考虑厂房空置损失等因素，判令林运谋按照合同约定承担半年租金作为违约金，并无不当。至于林运谋上诉称华泰公司违约在先，并无依据。关于争议焦点二。至于水费，林运谋在二审中自认其加装了水龙头并用过水，产生了一定的水费，但其并未缴纳，华泰公司要求林运谋支付水费有其依据。至于水费的具体金额，林运谋认为华泰公司主张的过高，由于林运谋系自行加装水龙头，又未能提供证据证明具体的水费金额，且华泰公司提出304.20元的水费金额符合日常用水的花费，一审法院判令林运谋承担水费304.20元，属合理范围内，并无不当。综上所述，林运谋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2243元，由上诉人林运谋负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月十三日书记员 陈 诚