云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终490号上诉人（原审被告）：张文狮，男，汉族，1972年12月23日生，现住云南省德宏州瑞丽市。上诉人（原审被告）：叶旭思，男，汉族，1970年11月16日生，现住云南省德宏州瑞丽市。上诉人（原审被告）：吴波，男，苗族，1974年8月21日生，现住云南省德宏州瑞丽市。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：李邵根，云南星震（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱洪刚，男，汉族，1974年5月27日生，现住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司。住所地：云南省德宏州-丽市金滇路南侧。法定代表人：胡德青，董事长。原审第三人：胡德青，男，汉族，1965年2月2日生，现住云南省德宏4瑞丽市。原审第三人：胡世迪，男，汉族，1963年9月2日生，现住云南省德宏州瑞丽市。原审第三人：彭志辉，女，汉族，1965年10月13日生，现住云南省德宏州瑞丽市。上诉人张文狮、叶旭思、吴波因与被上诉人朱洪刚，原审第三人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉案外人执行异议之诉一案，不服云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2019）云31民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日进行了调查。上诉人张文狮、叶旭思、吴波的委托诉讼代理人李邵根，被上诉人的委托诉讼代理人彭国雄到庭参加诉讼。原审第三人旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张文狮、叶旭思、吴波上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由（当庭放弃书面上诉状中的部分上诉理由后）：一审适用法律错误。朱洪刚主张于2014年完成购房手续，但至今没有办理房产证，涉案房屋仍登记在旺民公司名下，根据物权法第九条第一款的规定，朱洪刚不是法律意义上的房屋所有权人，法院查封并无不当。因涉案房屋并非朱洪刚的唯一住房，一审在未查明该案件事实的情况下，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定与本案事实不相符。请二审法院支持张文狮、叶旭思、吴波的上诉请求。朱洪刚辩称：朱洪刚与旺民公司签订合法有效的《商品房购销合同》，并全额支付购房款，在查封之前由朱洪刚占有使用涉案房屋至今，未办理备案登记及过户手续的责任并不在朱洪刚。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审虽然存在适用法律不当之处，但判决结果正确，请二审法院予以维持。旺民公司提交书面意见称：一审判决公平公正，应予以维持。旺民公司未及时办理本案的原因是由于备案手续繁琐，时间长，客户购房款存入旺民公司的监管账户后，需经施工单位、监理单位、监管银行、市建设局、州建设局审批签字盖章才能从监管账户提取资金，为了资金使用方便，未及时对房屋进行备案登记。与朱洪刚签订的《商品房购销合同》中无落款时间，是因为在建设局下发的《商品房购销合同》里有明确约定，合同自签订之日起30天内必须自主管单位备案，故旺民公司未填写日期。请二审法院依法驳回张文狮、叶旭思、吴波的上诉请求。朱洪刚向一审法院提出诉讼请求：1.确认瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房所有权属原告；2.停止对瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房的执行，并解除对该房产的查封；3.本案诉讼费由三被告承担。一审法院经审理查明：2014年5月7日，旺民公司取得预许德字（0225）号商品房预售许可证明，向社会出售其开发的瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）房屋。朱洪刚向旺民公司购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房，签订了二份《商品房购销合同》。合同约定：朱洪刚购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号，建筑面积38.92㎡，价款为30万元；朱洪刚购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1单元2层201号房，建筑面积103.33㎡，价款为36万元。合同落款处未注明合同签订日期，旺民公司未向房产管理部门办理备案登记。2014年7月14日朱洪刚通过银行卡转账向旺民公司法定代表人胡德青之妻刘春生支付房款80万元；2015年2月11日朱洪刚通过银行卡转账向旺民公司法定代表人胡德青之妻刘春生支付房款10万元。2015年3月15日，朱洪刚接房后，交纳了相关费用，对该房屋进行装修后，居住至今。朱洪刚在瑞丽市无其他住房。2015年9月22日，一审法院依据张文狮、叶旭思、吴波的申请，依法做出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对旺民公司名下的房产依法予以查封，即：位于瑞丽市南侧，兴安路东侧旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。查封期限三年。其中有一套房产的编号为瑞丽旺民综合农贸市场5幢1层5-1号及5幢2层201号房。2018年9月Ｉ2日，一审法院作出（2016）云31执19号之二执行裁定书，续行查封被执行人旺民公司位于瑞丽市南侧，兴安路东侧旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。该裁定查封的房产包含了朱洪刚提出异议的涉案房屋。朱洪刚不服（2016）云31执19号之二执行裁定书，提出案外人执行异议，一审法院于2019年1月31日作出（2019）云31执异6号执行裁定，驳回朱洪刚的异议请求。关于朱洪刚与旺民公司签订的二份《商品房购销合同》是否合法有效的问题。一审法院认为，朱洪刚与旺民公司签订的二份《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱洪刚依据合同约定已支付相应价款，并依合同约定占有涉案房屋。由于旺民公司未按规定对其与朱洪刚签订的二份《商品房购销合同》进行备案登记，致使涉案房屋被依法查封，导致这一后果的责任并不在朱洪刚，而是旺民公司未履行义务所致。关于涉案房屋是否属于朱洪刚所有的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，朱洪刚仅凭《商品房购销合同》无法发生涉案房屋物权变动效力，但可基于《商品房购销合同》对涉案房屋归属的约定，向不动产登记机关请求登记其为房屋所有权人，该请求能否实现，尚处于不确定状态。因此，现阶段朱洪刚对涉案房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，对朱洪刚请求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求一审法院不予支持。关于朱洪刚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，朱洪刚虽不能直接确认为涉案房屋所有权人，但其对该房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据张文狮、叶旭思、吴波的申请对涉案房屋的强制执行。另外，旺民公司向张文狮、叶旭思、吴波借款时，亦未将涉案房屋设定为抵押担保物，张文狮、叶旭思、吴波的金钱债权请求权与朱洪刚的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，朱洪刚提交的证据符合该条法律规定，其不得执行涉案房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于应否解除涉案房屋的查封问题。一审法院认为，其作出的（2016）云31执19号之二执行裁定书查封的财产不仅仅涉及朱洪刚诉争的房产，也涉及其他财产，本案不宜一并解除查封，应待本案审理终结后，若朱洪刚诉讼请求得到支持，可由其另行申请解除查封。遂一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：“一、不得执行瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）5幢1层5-1号和5幢2层201号房；二、驳回原告朱洪刚的其他诉讼请求。案件受理费人民币5800元，由原告朱洪刚负担2800元；被告张文狮叶旭思、吴波负担3000元。”二审中，双方均未提交证据，对于一审法院认定的本案案件事实本院予以确认。二审另查明：朱洪刚与旺民公司签订两份《商品房购销合同》的时间是2014年7月14日。朱洪刚向旺民公司支付全部购房款105万元，并由旺民公司开具收据。综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：朱洪刚是否享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益？本院认为，朱洪刚在二审审理过程中明确其提起本案案外人执行异议之诉系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，朱洪刚与旺民公司签订两份《商品房购销合同》，虽然《商品房购销合同》无签订时间，但该合同的实际签订时间为2014年7月14日已经旺民公司及张文狮、叶旭思、吴波认可。朱洪刚在签订《商品房购销合同》后，向旺民公司合计支付购房款105万元，旺民公司开具发票确认收到，并在一审中表示朱洪刚的购房款已全部付清。至于朱洪刚支付的款项超过《商品房购销合同》约定的金额以及其中部分款项进入旺民公司法定代表人配偶的账户，系旺民公司内部违规行为所致，与朱洪刚无关。此后，朱洪刚于2015年3月15日接房后，装修入住，使用至今。旺民公司认可因自身原因未进行《商品房购销合同》的登记备案手续，且云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2015年9月22日作出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对包括涉案房屋在内的旺民公司名下的房产进行查封，在涉案房屋因旺民公司的诉讼被查封后，客观上已无法办理房屋产权证，即无法办理产权过户的责任并非在于朱洪刚一方。朱洪刚作为涉案房屋的购买方，其陈述一直在积极向旺民公司要求办理房屋产权证，与常理相符且得到旺民公司的认可。张文狮、叶旭思、吴波主张朱洪刚怠于履行自己办理房屋产权证的义务没有证据证明。故朱洪刚对涉案房屋享有物权期待权，其请求排除强制执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审根据该规定第二十九条审理本案，虽然判决结果正确，但与朱洪刚主张的法律适用不一致，本院予以纠正。综上所述，上诉人张文狮、叶旭思、吴波的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当之处，本院予以纠正，但不影响本院对本案依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人张文狮、叶旭思、吴波承担。本判决为终审判决。审判长 王璟审判员范蕾审判员刘希二〇二〇年四月二十六日书记员 赵          妍