浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1111号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶丹，女，1991年10月28日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：曾睿，浙江玉海律师事务所。委托诉讼代理人：池仁秋，浙江玉海律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴阿香，女，1957年8月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人叶丹因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴阿香的诉讼请求，支持叶丹的反诉请求。事实和理由：一审法院未核实本案的全部事实，部分事实认定错误，导致判决错误。一、涉案租赁房屋的所有权人并非吴阿香，吴阿香系该房屋的二手房东。据了解，吴阿香系专门从事房屋转租生意的人员，与租赁物所有权人自行出租追求利益有本质区别。一审法院对吴阿香系二手房东的事实没有进行认定，刻意规避，显属不当。二、吴阿香在租赁期间存在根本违约，存在重大过错，一审法院未予认定，显属错误。1、2019年4月25日，双方签订租赁合同后，叶丹即为入住进行积极准备。但吴阿香觉得租金太低，遂反悔，并于2019年5月7日打电话给叶丹，称房屋不租给叶丹，要求解除租赁合同。对该事实，叶丹已提供相应的证据予以证实，吴阿香提供给一审法院的另一份《房屋租赁协议书》亦可予以印证。2、叶丹承租房屋后，一直要求向吴阿香支付租金，但吴阿香既不收取现金，也不向叶丹提供银行账号，导致叶丹无法继续支付租金，故本案不存在叶丹不支付剩余租金的情形。3、叶丹购买砖、木料后要对楼顶进行修补，但吴阿香不同意，其目的很明确，就是要单方解除租赁合同。4、2019年5月14日，双方去江滨派出所不是解决剩余租金的支付问题，而是吴阿香不想将租赁物继续租给叶丹，恶意提高支付租金的期限，即要求租金每三个月支付一次，从而达到解除合同的目的。三、目前砖块、木料等均在吴阿香处，吴阿香早已于2019年9月15日将涉案房屋出租给其他人，且存在砖块、木料被他人使用的可能，一审法院不将砖、木料在本案中一并进行解决，既不公平也增加了叶丹的诉讼成本。四、一审法院认定吴阿香交付的房屋存在一定瑕疵，该认定程度过轻。吴阿香交付的房屋系存在重大瑕疵，叶丹根本无法使用，故无需支付租金。2019年5月至9月，温州地区是大部分时间下雨，且经常有暴雨。只要下雨，涉案屋就无法使用和居住。且8月10日的“利奇马”台风后，房屋内外的雨量一样大，叶丹更无法进行使用和居住。五、叶丹提出的其余费用是因吴阿香单方违约而产生的费用，吴阿香应予以承担。吴阿香辩称，签租赁合同时已经告知叶丹房屋的实际情况，并说明楼上有漏水，叶丹表示愿意承租，称其可以修复漏水的地方，但要求租金便宜一些。故双方协商一致由叶丹自己修复漏水处，租金给予优惠。但叶丹承租后没有支付租金。吴阿香向一审法院起诉请求：1、确认吴阿香、叶丹之间的房屋租赁合同于2019年5月21日解除；2、判令叶丹腾空位于温州市鹿城区矮凳桥67-7三楼、四楼的房屋；3、判令叶丹向吴阿香支付租金1800元，并支付占有使用费（按3800元/月标准，自2019年6月1日起支付至实际腾空之日止）；4、判令叶丹向吴阿香赔偿墙体维修费1000元；5、判令叶丹支付吴阿香违约金20000元。叶丹反诉请求：1、判令吴阿香支付叶丹违约解除合同的违约金20000元；2、判令吴阿香赔偿叶丹经济损失10534元。一审法院认定事实：吴阿香（出租人，作为甲方）与叶丹（承租人，作为乙方，由其丈夫代为签订）于2019年4月25日签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于温州市鹿城区矮凳桥67-7幢一楼、三楼、四楼共三层房屋，计面积约240平方米出租给乙方，月租金6800元，按月付一次，先付款后用房，每月1日付本月房租。租期自2019年5月1日起至房屋拆迁为止，如违约，罚款20000元。合同第七条特别约定，2019年5月1日起先租一楼、四楼租金为3800元。合同签订后，因涉案房屋一楼尚未退租，故吴阿香将涉案房屋三楼、四楼先行交付给叶丹占有使用，并经双方口头协商一致，确认三楼租金3000元、四楼租金800元，其中四楼房屋需修缮才能使用，故经双方协商一致由叶丹自行负责装修入住。合同签订后，吴阿香交付了三楼（已装修，但其中一个卫生间排水异常）、四楼（未装修）房屋，叶丹仅支付了2000元租金（含200元押金），剩余租金未支付。叶丹于2019年5月初入住该房屋，并对三楼一处隔墙进行拆毁（承诺退租时修复），并购买部分砖块、木料等，拟对四楼进行装修，后因双方就装修方案未达成一致意见，故未实施，因剩余租金支付问题双方产生纠纷，并于2019年5月14日向江滨派出所报警处理，经协商无果，吴阿香遂委托律师发函要求解除合同，叶丹于2019年5月21日收到该解除合同通知。因四楼房屋未装修，导致三楼房屋亦存在雨水渗漏的情况。经双方确认一致，叶丹已于2019年9月2日腾空涉案房屋并恢复墙体，且已交付房屋钥匙给吴阿香。一审法院认为，吴阿香、叶丹于2019年4月25日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现双方均一致同意解除合同，且叶丹已腾空涉案房屋并恢复三层隔墙，吴阿香亦接收了钥匙，故对上述事实依法予以确认，对吴阿香提出的腾空请求不再处理。由于吴阿香交付的四楼房屋需修缮后才能正常使用，故叶丹无需支付四楼租金。又因四楼未修缮导致三楼存在漏水情况，且其中一个卫生间无法正常使用，吴阿香交付的房屋存在一定瑕疵，故酌情调整自2019年5月1日至2019年9月2日三楼租金共计10000元，扣除叶丹已支付的租金（含押金）2000元，叶丹仍需支付8000元。根据合同约定，出租方、承租方要租至房屋拆迁为止，如违约罚款20000元。考虑到本案合同业经双方合意解除，故该违约条款并不适用，对双方各自主张对方违约责任均不予支持。至于叶丹反诉主张的砖块、木料等，可由其自行处理，其余费用均系租赁期间产生的正常支出，其要求吴阿香赔偿损失，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除吴阿香与叶丹于2019年4月25日签订的《房屋租赁协议书》；二、叶丹于本判决生效之日起支付吴阿香剩余租金8000元；三、驳回吴阿香的其他诉讼请求；四、驳回叶丹的其他反诉请求；当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费481元，由吴阿香负担150元，叶丹负担356元。本院二审期间，叶丹提供了温州天气预报历史清单。证明2019年5月—9温州大部分时间下雨，租赁物根本无法使用。吴阿香对上述证据的真实性未提出异议，但认为与本案无关。鉴于吴阿香对证据的真实性没有提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。但根据双方的一致陈述，叶丹承租的三楼共有三个房间，而四楼系低价出租，由叶丹自行修缮，现没有证据显示在四楼没有修缮的情况下，三楼所有的房间都存在漏雨的情况并导致无法使用，故上述证据不能证明叶丹的待证事实。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人对吴阿香系出租人，叶丹系承租人的事实没有争议，至于吴阿香是否系涉案租赁房屋的所有权人，不影响本案双方当事人之间租赁合同的成立和生效。而叶丹所称的吴阿香系专门从事转租业务的人员，亦无证据证实，不足采信。涉案《房屋租赁协议书》明确约定承租人需先付款后用房，并应交押金200元。吴阿香已向叶丹交付了三楼、四楼的房屋，且叶丹已于2019年5月初入住三楼，并拆毁了三楼一处隔墙，同期，还购买了砖块、木料等拟对四楼进行装修。但对于三楼、四楼的租金3800元，叶丹仅支付了1800元。根据温州市公安局鹿城区分局江滨派出所的报警记录，吴阿香因房租问题与叶丹发生纠纷而报警，吴阿香要求叶丹给付租金，而叶丹则要求吴阿香维修房屋的水电。后在派出所调处纠纷过程中，吴阿香提出租金三个月一付的要求，而叶丹认为应按合同约定一月一付，因双方无法达成一致意见，处警民警告知双方通过诉讼解决。上述事实说明双方纠纷的起因是叶丹未按约支付第一个月的租金，叶丹上诉称因吴阿香拒绝接受租金而导致其无法继续支付租金，与事实不符，本院不予采信。叶丹系到现场查看租赁物实际状况后与吴阿香签订租赁合同，因四楼需装修后方可使用，双方经协商，吴阿香同意减少租金，由叶丹自行装修四楼。后因发生纠纷，四楼未进行装修，叶丹购置的砖块、木料均未使用。在一审审理期间，双方达成解除合同的合意，叶丹在腾空并交还租赁房屋时应当自行将砖块、木料等搬离租赁物，或者与吴阿香协商将砖块、木料折价留给吴阿香。但其未经吴阿香同意即将上述物品遗留在租赁场所，放任不管，在二审期间，仍坚持不搬离，而要求吴阿香支付折价款，对其该请求，本院不予支持。综上，一审法院已经充分考虑四楼未装修导致三楼房屋存在漏雨渗水的情况，认定叶丹无需支付四楼的租金，并对三楼的租金予以减少，该处理合理妥当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由上诉人叶丹负担。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年四月二十日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛