上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异89号案外人：周琴，女，1971年11月10日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：夏波，江苏汇方律师事务所律师。原告：顾君浩，男，1985年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：陈金环，董事长。委托诉讼代理人：徐炜。被告：陈国平，男，1968年8月11日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。被告：张新妹，女，1944年11月11日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。被告：陈国华，男，1973年9月3日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：朱黎霞，女，1982年5月17日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：张军强，男，1972年3月28日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈金环，女，1968年5月4日出生，汉族，住江苏省无锡市。本院在审理原告顾君浩诉被告无锡华宸置业发展有限公司(以下简称华宸公司)、陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环民间借贷纠纷一案过程中，依照顾君浩的申请，保全查封华宸公司名下位于江苏省无锡市通扬南路XXX号XXX号楼XXX室房地产(以下简称系争房屋)。案外人周琴不服，主张上述房屋的所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周某某，其于2019年1月21日与华宸公司签署《房屋买卖合同》，向华宸公司购买系争房屋。当日，周琴付清全部房款人民币597,400元(以下币种相同)，并与华宸公司签署委托租赁合同，将系争房屋委托华宸公司对外出租。因周琴在查封前已购买系争房屋，支付了合理对价并实际占有该房屋，该房屋已属周琴所有，故申请解除对系争房屋的查封保全措施。原告顾君浩辩称，周琴提供的《房屋买卖合同》约定于2019年12月31日前交付系争房屋，而该房屋于同年8月5日已被司法查封。周琴提供的《委托租赁合同》约定其购买系争房屋后直接委托华宸公司管理，其未占有使用该房屋，华宸公司是否对外出租也不知晓。故周琴提交的上述证据无法证明其在查封前已合法占有系争房屋。周琴仅提供收据，不能证明其已支付全部价款。系争房屋于2019年2月1日取得产证，如周琴于同年1月21日付清房款，完全可以在查封前办理过户登记。再结合《委托租赁合同》中的第7条关于无条件回购物业的条款，顾君浩对周琴是否名为买房实为借贷存疑。综上，顾君浩请求驳回周琴的异议请求。被告华宸公司述称，周琴所述购房及付款情况属实，其提供的房屋买卖协议及付款记录等均真实。顾君浩要求华宸公司销售房屋以归还借款，并同意在华宸公司归还对应抵押物的借款本息后解除抵押以配合华宸公司的正常销售。因顾君浩违约，导致华宸公司无法给买房人办理手续。被告陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环未发表答辩意见。本院查明，本院在审理原告顾君浩诉被告华宸公司、陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环民间借贷纠纷一案过程中，依据顾君浩的财产保全申请，于2019年7月31日作出(2019)沪02民初96号民事裁定书，裁定冻结华宸公司的银行存款128,176,904.11元或者查封该公司相同价值的其他财产及权益。2019年8月6日，本院查封华宸公司名下包括系争房屋在内的共134套房屋。周琴不服，向本院提出书面异议。另查明，根据周琴提供的证据复印件，其于2019年1月21日与华宸公司签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》，约定周琴向华宸公司购买系争房屋，总价为597,400元，于当日前一次性付清；华宸公司应于2019年12月31日前将具备交付条件的系争房屋交付给周琴；在签约的365个工作日之内，华宸公司直接将系争房屋报产权机关取得房产证权属证书，如因华宸公司原因导致周琴不能在规定期限内取得房地产权属证书，华宸公司应在90日内无条件退还周琴所缴纳的全部购房款，并赔偿违约金，本合同自动解除等。上述合同复印件上未见华宸公司加盖的公章，该公司亦未签署日期。2018年12月20日和2019年1月21日，华宸公司分别向周琴开具收据两份，金额分别为55,000元和542,400元，收款事由分别为503定金和503尾款，收款方式均为刷卡。2019年1月21日，周琴还与华宸公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》，约定周琴同意将涉及系争房屋经营管理所有事项委托华宸公司处理，租赁期限自2019年1月21日起至2029年1月20日止；租金收益每半年支付一次，前一年租金收益已在周琴签订房屋认购合同时直接优惠，第二年以房价款的7%确定年租金标准，第三年以房价款的8%确定年租金标准，第四年至第十年以房价款的9%确定年租金标准；周琴在合同期限达到十年的前三个月可以向华宸公司提出受让，华宸公司同意以当时所购房款的110%的价格收回该物业等。华宸公司未在该合同上签署日期。又查明，系争房屋的权利人为华宸公司，用途为酒店式公寓，发证日期为2019年2月1日。2019年1月29日，系争房屋设定抵押权，抵押权人为原告顾君浩，担保债权数额为33万元，债务履行期限自2017年7月30日至2019年12月30日。2019年8月28日，无锡市梁溪区人民法院因(2019)苏0213民初9276号轮候查封系争房屋。以上事实，有本院(2019)沪02民初96号民事裁定书、协助执行通知书、周琴提供的《汇普金融大厦房屋买卖合同》、《汇普金融大厦委托租赁合同》及收据复印件、无锡市不动产(房屋)登记簿证明等证据证实。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，周琴提供的房屋买卖合同复印件中未见华宸公司加盖的公章，故该复印件无法证明上述买卖合同的真实性。周琴提供的华宸公司出具的房款收据复印件显示，付款方式为刷卡，但其未提供相应的付款凭证，不足以证明周琴已付清全部房款的事实。周琴主张购买系争房屋当日即委托华宸公司租赁，因未提交华宸公司实际对外出租的证据，故本院难以认定周琴已实际占有使用该房屋。系争房屋于2019年1月29日设定抵押权后，周琴购买该房屋的目的实际已无法实现，其未及时通过法律途径主张权利，导致该房屋于同年8月6日被本院保全查封。因周琴怠于行使权利，其应承担相应的法律后果。综上，周琴的异议请求不符合应予支持的法定情形，不足以排除本院的系争房屋的保全查封，应予驳回。系争房屋登记在华宸公司名下，属该公司所有，本院依据顾君浩的申请，保全查封该房屋符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回周琴的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。法官助理何冰审判长  胡晓东审判员  杨喆明审判员  徐 江二〇二〇年四月十七日书记员  何 冰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。