江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初119号原告：刘某，男，1989年8月17日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：熊某，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，江西利元律师事务所实习律师。被告：曾某，男，1979年10月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：某实业有限公司，住所地：宜春市袁州区宜阳大道503号20号楼幢1层1-5号，统一社会信用代码：91360902343338142H。法定代表人：张某，该公司董事长。原告刘某（以下简称原告）诉被告曾某（以下简称被告）、第三人某实业有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人熊某、被告曾某和第三人某公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金100000元给原告，并支付资金占用期间利息7414元（以50000元按年利率6%从2017年7月10日起计算至起诉之日2020年1月2日止），第三人对上述款项承担连带偿还责任；2、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭增加诉请：请求依法判决解除原被告之间签订的房屋买卖合同。庭审中，原告增加诉请：判决解除原被告之间签订的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》。事实和理由：2017年7月10日，原、被告在第三人的居间下达成被告购买被告位于宜春市滨江壹号21栋1单元2802室房屋，当日原告便交付定金50000元，随后2017年7月13日三方补签了宜春市城市房屋存量房买卖居间合同，合同约定定金50000元，首付款是在银行办理面签时支付，合同签订后，原告方多次要求被告将房屋卖给原告，然由于后期房价快速上涨，被告方又因各种原因、理由不愿出售房屋，进行违约，如果被告现在愿意卖房，原告仍然愿意购买。后期，原被告也多次协商，无法谈成，第三人在作为居间人在合同成立后履行过程中，存在过错，故第三人理应承担连带责任。故原告诉至法院。被告辩称：2017年7月10日，第三人某公司的员工梁某明明知晓被告所有的位于宜春市袁州区滨江壹号21栋1单元2802室房产在两个月内无法办理房产证，却欺骗买卖双方，为了骗取中介费恶意欺骗房屋买卖双方签订房屋买卖合同。被告只收到原告40000元购房定金，梁某收取了10000元中介费保证金。2017年8月30日晚，被告第一时间通过微信通知原告，告知其此房屋不具备房屋买卖交易的必要条件以及可能产生的不利后果。被告曾提出终止买卖合同并将所收定金如数归还给原告，并邀约原告和梁某在第三人公司的门店协商未果。在2017年9月2日至11月26日期间，被告多次主张原告继续履行房屋买卖合同义务，支付240000元首付款将房屋卖出，允许原告先行装修并实际占有。2017年11月26日，被告通过微信正式向原告送达了《关于要求继续履行房屋买卖合同的通知》，要求原告在15天内支付240000元首付款。但时隔两年多，至今未收到原告购买房屋的首付款。第三人应当承担恶意欺骗、诱使三方签订房屋买卖合同的相应法律责任。“三个月内办出房产证并最终及时办理过户”是买、卖、中介三方共同协商的约定，三方应当共同遵守。房产证未能及时办出，并非被告方的个人原因和过错。原告未履行支付购房首付款的合同约定，原告是违约人，请求法院判定购房定金不予退还，本案诉讼费由原告承担。被告发出解除合同通知，要求原告支付24万首付款属变更合同约定内容，但未获得原告和第三人同意，属未成立。第三人某公司述称：原告的诉讼请求不合理。虽然被告称其于2017年7月10日在门店签订合同的当天晚上就通过微信告知了原告案涉房屋不具备房屋买卖必备条件的情况，但双方还是签订房屋买卖合同，且被告还收取了原告50000元购房定金，并从中支付10000元交房保证金给第三人某公司代为保管，所以第三人不存在恶意欺骗买卖双方的情况。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2017年7月10日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）和第三人某公司作为丙方（居间方）签订了合同编号为A0000366的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》一份，主要约定：1、原告购买被告所有的位于宜春市袁州区滨江壹号21栋1单元2802室房屋一套，价款为590000元，建筑面积约117.6平方米；2、双方同意自合同签订之日起的个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理银行面签当日通过银行转账240000元，直接支付给被告，剩余购房款350000元见不动产抵押登记证明后通过银行支付给被告。如因政策因素贷款审批未通过导致此合同无法履行，则原被告及第三人三方同意解除此合同，均可免责。3、自原告贷款审批通过之日起三个工作日内三方共同到宜春市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续；4、被告在收到原告全部房款后，与原告正式办理房屋交接手续，被告应在交接前结清房屋的水电、气、暖、有线、物管等费用，如一时无法办理，则在被告收取购房款时必须交纳10000元保证金由第三人某公司代管，在结清相关费用和相关问题协商一致后及时退还被告。5、合同订立起，第三人某公司即参与该房屋买卖居间活动，并提供了相应的居间服务，原告和被告应在办理交易受理手续的当日各支付给第三人某公司5900元中介佣金；6、在合同签订当日，原告向被告支付购房定金50000元；7、如被告违约不履行合同义务，须赔偿原告购房定金等额的违约金，同时第三人某公司可优先从被告支付违约金中扣除佣金11800元，如原告违约不履行合同义务，第三人某公司可优先从定金中扣除佣金11800元，剩余定金支付给被告，如可优先才从被告支付违约金中扣除佣金11800元违约不履行合同义务，第三人某公司不得收取原被告双方的佣金，并退还被告履约保证金和原告定金，如给原告或被告造成损失的，依法承担相应的赔偿责任。合同的第十七条其它约定事项部分用书写约定：1、乙方签订合同当日缴纳购房定金伍万元整，其中同意被告带走肆万元充当房款，剩余定金壹万元交于第三人处代为保管；2、乙方承诺首次贷款，首次购房，银行无不良征信记录；3、因该房产证未办理不动产证，买卖双方友好协商同意等办理出不动产证后7日内办理相关手续；4、如因该不动产证未办理出来，买方想提前装修，须卖方同意；5、卖方同意买方用公积金按揭买房。合同签订当天，原告通过银行向被告转账40000元，向第三人某公司的员工梁某转账10000元，被告向原告出具了一份收条，收条载明“今收到刘某购买滨江壹号21栋1单元2802室定金人民币伍万元整（￥50000元）收款人曾某2017年7月10日”。庭审中，被告辩称在三方签订合同时，第三人某公司承诺被告的案涉房屋可以在二三个月内办理好不动产登记证才签订的合同，但未提供证据证实。合同签订后，因案涉房屋未能在短期内办理好不动产权登记手续，被告多次找原告和第三人某公司协商房屋买卖的后续处理问题。2017年11月26日，被告通过手机微信向原告发送一份《关于要求继续履行房屋买卖合同的通知》，内容为：“刘某（乙方）某公司：贵我三方于2017年7月10日签订的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》（以下简称合同），由乙方购买我所有的宜春市滨江一号小区21栋1单元2802室住房，购房款590000元。根据《合同》第五条第二款规定：合同签订之日由乙方即付购房款240000元，但至今仅付定金50000元。现要求乙方自收到本通知后十五日按合同约定支付购房款，逾期视为违约，本人有权要求解除合同”。原告收到被告的该手机微信通知后表示不同意提前支付首付款240000元，要求按合同约定在案涉房屋办好不动产证之后支付首付款。此后，双方多次为房屋购房款的支付及定金的退还等问题协商无果，原告遂以被告不同意出售案涉房屋为由诉至法院。另查明：2019年2月，被告为案涉房屋办理了不动产产权登记手续，并在未告知原告的情况下于2019年6月将案涉房屋另行出售给了他人。以上事实，有《宜春市城市房屋存量买卖居间合同（合同编号：A0000366）》、银行转账凭证、收条、微信聊天记录截屏打印件及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案的焦点为：一、原告与被告及第三人某公司签订的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》是否应予解除？二、被告是否向原告双倍返还定金100000元？三、第三人某公司在本案中是否应对被告的还款责任承担连带还款责任？一、关于原告与被告及第三人某公司签订《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》是否应予解除的问题。本案中，因被告未经原告同意已将案涉房屋出售给了他人，导致原告与被告及第三人某公司签订《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》无法继续履行，合同的目的无法实现，且庭审中被告和第三人某公司均同意解除合同，故原告与被告及第三人某公司签订《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》应予解除。二、关于被告是否向原告双倍返还定金100000元的问题。本案中，虽然被告辩称签订该合同时案涉房屋未取得不动产权证，故合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然在签订房屋买卖合同时案涉房屋没有取得不动产权证，但不影响该合同的效力，且案涉房屋已在合同履行期间已经办理了不动产权证，故本院对被告的该项辩称理由不予采纳。原告与被告及第三人某公司签订的合同（合同编号为A0000366）的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同》是各方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。该合同第十七条约定了：“因该房屋未办理不动产权登记证，买卖双方友好协商同意等办理出不动产证后7日内办理相关手续”，第五条第2款还约定了“同意办理银行面签当日通过银行转账240000元，直接支付给被告，剩余购房款350000元见不动产抵押登记证明后通过银行支付给被告”，通过该两条条款的内容可以看出，在签订合同时原被告及第三人某公司是清楚案涉房屋尚未办理不动产权证，原告支付首付款24万元给被告的条件是在被告提供不动产权后在银行办理银行按揭手续的时候，但被告却在涉案房屋办理好不动产登记证后，不与原告办理相关转让手续，而是将该套房屋另行出售给案外人，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告违约不履行合同义务，须赔偿原告购房定金等额的违约金。对于原告实际向被告支付定金的金额问题。虽然庭审中被告辩称其仅收到原告40000元定金问题，原告直接支付给被告的定金也是40000元，但因合同约定的定金是50000元，且明确约定其中40000元直接支付给被告，另10000元作为交房保证金交给被告第三人某公司暂时代为保管，被告向原告出具的定金收条的金额也是50000元，且根据被告自己提供的其与原告的微信聊天记录中也载明收到原告50000元定金，说明在合同履行过程中被告自己是认可收到原告定金50000元，故本院对被告的该项辩称理由不予采信，本院认定原告向被告支付的定金为50000元，而不是40000元。原告已向被告支付了购房定金50000元，则被告应向原告退还50000元定金，并赔偿原告50000元违约金，考虑到被告收取原告的50000元定金中有10000元根据合同约定作为交房保证金暂由第三人某公司保管，且庭审中第三人某公司也表示愿意退还给原告，除去该款，被告尚应向原告支付违约金40000元。关于原告要求被告支付资金占用期间利息7414元（以50000元按年利率6%从2017年7月10日起计算至起诉之日2020年1月2日止）的诉请，因原告主张的资金占用期间利息也是因被告违约造成的损失之一，原告就其损失已主张了双倍返还定金作为违约损失，故不能再重复主张损失，故本院对原告的该项主张不予支持。三、关于第三人某公司在本案中是否应对被告的还款责任承担连带付款责任的问题。由于本案是房屋买卖合同纠纷，不是房屋买卖居间合同纠纷，针对定金引发的违约责任，合同的相对方是原告和被告，第三人某公司不是合同的相对方，只是居间人，且本案系因被告未经原告同意将案涉房屋出售给他人造成案涉合同的合同目的无法实现，构成违约，原告无法继续购买被告的案涉房屋不是第三人某公司违约造成的，故第三人某公司不应对被告向原告退还购房款并赔偿违约金的违约责任承担连带付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告曾某、第三人某实业有限公司就买卖位于宜春市袁州区滨江壹号21栋1单元2802室房屋于2017年7月10日签订的《宜春市城市房屋存量买卖居间合同（合同编号：A0000366）》；二、被告曾某于本判决生效之日起十日内返还给原告刘某购房定金50000元及违约金40000元共计90000元。三、第三人某实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告刘某购房定金10000元；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，减半收取人民币1224元，由被告曾某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二〇年四月一日代书记员 易心雨