山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终523号上诉人（原审被告）：谢会军，男，汉族，1971年12月14日出生，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：张凌，山西思行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白慧珍，女，汉族，1963年2月20日出生，太原市警备区后勤部会计，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘贵林，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹃，山西弘韬律师事务所律师。上诉人谢会军与被上诉人白慧珍房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人谢会军委托的诉讼代理人张凌，被上诉人白慧珍以及委托的诉讼代理人刘贵林、杜鹃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢会军上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院作出的（2019）晋0105民初3008号民事判决第一项与第二项，发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人一共支付涉案房屋租金40万元整的事实是错误的。实际上，上诉人在租赁期间共计支付被上诉人房屋租金不止40万元，并非原审认定的数额，但原审法院违法缺席审判，上诉人根本没有机会向法庭提出抗辩。原审法院认定2019年3月2日至2019年4月15日期间的租金32252元是错误的，本案的租赁期间届满的时间是2019年3月1日，所以合同的双方并没有针对超期后的租金具体数额进行约定，原审法院针对超期租金数额的认定没有合同和法律的依据应被撤销。关于涉案房屋手续的事实，原审法院并未查明。本案系房屋租赁合同纠纷，涉案的房屋是否具有建设工程规划许可证的事实以及被上诉人是否是涉案房屋的所有权人的事实，原审法院并未查明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，从判决书中陈述的证据可知，被上诉人并未举证证明涉案房屋的手续合法，结合上述法条规定，涉案租赁合同的效力还不能确定，但原审法院在未查明相关事实就肯定了涉案租赁合同的效力显然是错误的。原审法院违法缺席判决，严重违反法定程序。根据《民诉法》第九十二条的规定，本案中，被上诉人并非无法联系到上诉人，就在即将开庭的前一天，也就是2019年8月7日上午10点34分，被上诉人通过微信给上诉人发送了两张照片，一张是人民法院公告，另一张是开庭的传票。同日，上午11点38分，被上诉人又发微信给上诉人，说“明天早上9点钟在小店法院见”。这说明上诉人与被上诉人之间的联系方式是有效的。上诉人是在收到被上诉人微信信息的时候才知道开庭的消息，了解情况后，上诉人就及时的向原审法院提交了一份情况说明，申请法院重新安排开庭时间，给予上诉人合理的举证时间，原审法院并未理会上诉人提出的实际情况，缺席审判。原审法院适用法律错误，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。涉案房屋位于小店区康宁西街438号，在上诉人承租期间，由于太原市地铁二号线的施工建设，将长治路封闭，导致康宁西街无法通行，对涉案房屋以及周边的商业经营影响极大，根本无法经营。上诉人就此种状况及时与被上诉人进行商议，被上诉人鉴于实际情况同意给予房租的相应减免，上诉人不存在违反租赁合同的违约事实。由前述第一项内容可知，上诉人实际支付给被上诉人的租金数额并非是40万元，如果上诉人有违约事实的话，计算违约金的基数已经发生变化，自然最终的数额也要改变，并非是原审认定的数额。被上诉人白慧珍辩称：原审法院认定事实正确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原审法院所认定的2019年3月2日至2019年4月15日期间的租金为32252元，是依据被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》说确定，虽然租赁期间已届满，但上诉人仍继续使用该房屋，因此原审法院针对超期租金数额的认定是合法有效的，并无不当之处，应予以维持。就涉案房屋手续而言，被上诉人在原审过程中提供该涉案房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋原告已办理网签并已办理房屋产权登记，该房屋的手续合法。上诉人所称原审法院未查明涉案房屋手续事实并无依据，原审法院认定事实正确。上诉人称原审法院违法缺席判决，严重违反法定程序，该理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节详细的规定了送达的要求，根据第九十二条的规定，被上诉人在法院立案时，提供了上诉人的住址以及联系方式，立案后，被上诉人曾多次采用电话，邮寄等方式尝试联系了上诉人，但电话一直未打通，邮寄的材料被退回。原审法院均联系不到上诉人的时候，被上诉人向法院提交了公告送达的申请。综上所述，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。一审法院认定事实：2014年4月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定原告将其位于太原市小店区康宁西街438号建筑面积为306.08平方米的商铺出租给被告使用，租赁期限为5年，自2014年3月1日起至2019年3月1日止；商铺年租金为20万元，每年在上一年租金的基础上，递增百分之六的租金；房屋租金支付方式为第一年于合同签订之日一次性支付，以后每年须提前两个月一次性支付，依次类推；其他费用如水费、电费、取暖费、物业费等由被告按物业公司及相关部门规定的计算标准自行支付。同时约定，被告拖欠房租、水、电、暖、等费用累计达三个月以上，原告有权解除合同，被告逾期交纳租金、水、电、暖等费用的，每逾期一月，则应按拖欠费用总额的10%交付原告违约金。合同签订后，原告于2014年3月1日将商铺交付被告使用，被告仅向原告支付了40万元房屋租金。原告现起诉主张剩余租金727419元，欠缴暖气费4263元、水费817.8元、物业费5499.52元。庭审中，原告陈述称，2019年4月15日，商铺已经移交给原告。违约金按合同约定计算过高，原告主张按照剩余未付租金的30%计算。确认以上事实的证据，有《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》等，上述证据，经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。一审法院认为，原告白慧珍与被告谢会军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告未按约支付房屋租金、水、暖及物业费，原告要求被告支付截止2019年3月1日的剩余租金727419元，从2019年3月2日起至2019年4月15日止的租金32252元，以上应付租金共计759671元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付暖气费4263元、水费817.8元、物业费5499.52元及律师费的主张，未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张的违约金218226元，符合法律规定，本院予以支持。被告已于2019年4月15日将涉案房屋移交原告，原告要求返还商铺的诉讼请求已经实现，本院不作处理。被告谢会军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此原判决如下：一、被告谢会军于本判决生效之日起十日内支付原告白慧珍截止2019年4月15日的剩余租金759671元；二、被告谢会军于本判决生效之日起十日内支付原告白慧珍违约金218226元；三、驳回原告白慧珍的其他诉讼请求。案件受理费13362元（原告已预交），由被告谢会军负担。二审时，上诉人谢会军提交了2019年的8月7日上午10点34分，被上诉人通过微信给上诉人发送了两张照片，一张是人民法院公告，另一张是开庭的传票。同日上午11点38分，被上诉人又发微信给上诉人，说“明天早上9点钟在小店法院见”。除此外，上诉人谢会军未提交其他有效证据，原判查明的事实存在。本院认为，关于上诉人谢会军提出的原判租金计算问题，虽然租赁期间已届满，但上诉人仍继续使用该房屋。原审法院依据被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定2019年3月2日至2019年4月15日期间的超期租金为32252元合法有据，并无不当。关于涉案房屋手续问题，被上诉人在原审中提供了该涉案房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋已办理网签并已办理房屋产权登记，该房屋具备合法手续，上诉人所称原审法院未查明涉案房屋手续并无事实依据。关于上诉人称原审法院违法缺席判决，严重违反法定程序的问题，经查原审案卷材料，被上诉人在法院立案时，提供了上诉人的住址以及联系方式。立案后，原审法院采用电话，邮寄等方式尝试联系了上诉人，电话一直未打通，邮寄的材料被退回，被上诉人在此情况下向法院提交了公告送达的申请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达的规定，原审对上诉人谢会军采用公告方式送达开庭传票和应诉手续并无不当。上诉人谢会军也没有证据证明其在得知开庭的信息后，向一审法院反映了情况和申请延期开庭审理，故上诉人的该主张不能成立。关于上诉人谢会军提出因修路减免租金的问题，被上诉人表示不认可，谢会军也没有证据证明双方就租金的减免达成了合意，故该主张无事实依据。综上所述，上诉人谢会军的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费13362元由上诉人谢会军承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 李国虎审判员 武 涛 二〇二〇年四月九日书记员 张 宇