北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2869号上诉人（原审原告）：北京霞文光学材料有限责任公司，住所地北京市朝阳区东坝红松园商店1号平房。法定代表人：管文生，总经理。委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李士中，男，1964年1月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。负责人：张硕，镇长。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。上诉人北京霞文光学材料有限责任公司（以下简称霞文光学公司）因与被上诉人李士中、北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾政府）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霞文光学公司的委托诉讼代理人林慧、被上诉人李士中及其委托诉讼代理人杨相军、被上诉人张家湾政府的委托诉讼代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霞文光学公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持霞文光学公司所有诉讼请求；2.案件受理费由李士中承担.事实和理由：1.本案所涉转让合同，名为转让实为租赁。涉诉土地由北京市通州区张家湾镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）租给李士中，再由李士中转租给霞文光学公司，霞文光学公司一次性交付27年的租金跟李士中交付30年的租金是一个性质。涉诉土地为城乡建设用地，并未办理土地使用权证，也非协议约定的工业用地。李士中不具有土地使用权转让的资质及意图，且协议约定霞文光学公司具有到期优先租赁权，村委会招商时也给过相应的投资承诺，李士中并未向XX村委会支付30年的租赁费用，也没有取得土地使用权证，且李士中与XX村委会签订的清退确认书也能证明李士中是承租的土地。2.李士中取得的多余钱款应退回，否则为不当得利。李士中于2017年11月与XX村委会签订清退确认书，解除了租赁协议，霞文光学公司已交至2037年底的土地租赁费用剩余部分长达二十年之久，此部分钱应退还。因国家腾退政策，腾退后土地交由XX村委会使用，政府不对土地本身进行补偿，霞文光学公司所建地上物均被拆除，无法实现合同目的，该合同已实际解除，合同解除后余下钱款应返还。3.根据物权法相关规定，张家湾政府应与地上物所有权人签订补偿协议，与其他非法律相对人或非适格主体签订协议为无效。张家湾政府及李士中均认可涉诉土地的地上物全部为霞文光学公司所有，张家湾政府也认可只是对地上物进行补偿，故所有补偿均应支付给霞文光学公司，与李士中并无任何利益。因霞文光学公司的性质特殊，只能由霞文光学公司与政府签订补偿协议。张家湾政府表示报区政府备案后可与第二手承租人签约，但由于李士中要求给付二十万以上费用不配合签字导致无法实现。李士中的行为违背了协议第七条的约定。李士中答辩同意一审判决，请求驳回霞文光学公司的上诉请求。李士中在拆迁腾退过程中没有任何过错。霞文光学公司与李士中之间签订的合同费用是一次性付清，在土地使用过程中发生的问题与李士中没有任何关系，故不同意退还霞文光学公司所谓的租金。张家湾政府答辩同意一审判决，请求驳回霞文光学公司的上诉请求。霞文光学公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李士中配合霞文光学公司与张家湾政府办理腾退手续并退回剩余租金39万元；2、判令张家湾政府按当地政策就腾退所涉事宜将本案所涉地上物补偿、装修设备附着物补偿奖励费等支付给霞文光学公司；3、诉讼费用由李士中承担。一审法院认定事实如下：本案涉诉土地坐落于北京市通州区张家湾镇XX村，系城乡建设用地。2007年12月11日，李士中作为其开设工厂负责人与XX村委会签订《协议书》，承租涉诉土地。该《协议书》约定：为了我村企业的发展，有利于村容村貌的整治工作，经两委扩大会议讨论决定，就我村村东东坑利用一事与我村盛瑞达厂李士忠签订协议如下：一、荒废坑由盛瑞达厂李士忠出资填平整治后用于建厂房，合同期自2008年1月1日起至2037年12月31日止，为期30年。（待到期后优先租给李士忠30年，再定协议）二、每亩每年按500元计算，需一次性付给村委会贰万伍仟元整，然后盛瑞达厂李士忠获得该土地的使用权。三、东坑西侧留出大沟用地，供村内排水使用；东坑东侧留出小沟用地，供东面住户排水使用。东坑边沿所留排水用地，其面积、位置应由村委会决定。四、经村委会量出东坑实际土地面积后，土地才可以被使用。五、违约责任。由于政策改变或者是不可抗拒的原因造成合同无法继续的除外，因单方责任违约的，违约方需赔偿对方因此所造成的一切经济损失。甲方：XX村委会；乙方：盛瑞达厂（法人代表签字）：李士中。村两委员签字（略）2007年12月11日。2010年3月27日，李士中（出让方，甲方）与霞文光学公司（承让方，乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定，根据国家相关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经双方认真讨论、协商，特签订合同如下：甲方将甲方工业用地（面积为4.5亩）的使用权有偿转让给乙方；转让的土地使用权期限自2010年4月1日至2037年12月31日；转让金为人民币伍拾捌万元整（计：58万元）；乙方独立享有本合同期内的土地使用权，在不影响甲方和其他相关、相邻单位或个人的情况下，甲方不得干涉乙方在该土地上的合法建设和经营活动；在合同期限内，甲方不得以任何理由、任何方式收回乙方的土地使用权（乙方严重违约除外）；乙方在该土地上的投资归乙方所有，且具有自主处置权，如遇国家征地，商业开发以及拆迁等各种补偿款及拆迁款归乙方所有。其他赔偿如经营损失赔偿等，在乙方使用年限内归乙方所有，在甲方使用年限内的归甲方所有。合同还约定了其他事项。霞文光学公司承租后于涉诉土地上建造厂房进行经营。2019年8月，因涉诉土地涉及拆迁腾退，霞文光学公司将土地及厂房交由张家湾政府，现相关厂房已被腾退拆除完毕。当事人因相关拆迁腾退协议的签订问题产生争议，霞文光学公司主张应系其与张家湾政府签订，李士中协助配合；张家湾政府主张按照政策其只与涉诉土地的第一手承租人即李士中签订；李士中主张其已履行了合同义务并配合进行拆迁腾退故没有义务签订相关拆迁协议。三方经法庭调解无效。一审法院认为，本案争议的焦点有二：一、张家湾政府是否应与霞文光学公司签订相关拆迁腾退补偿协议；二、李士中是否应返还租金。关于张家湾政府是否应与霞文光学公司签订相关拆迁腾退补偿协议，一审法院认为，当事人享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，当事人按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，一方不得将自己的意志强加给另一方。霞文光学公司要求与张家湾政府签订相关拆迁腾退补偿协议，现张家湾政府明确表示不同意，一审法院并不能干预张家湾政府与相关主体签约的权利，张家湾政府作为实施拆迁腾退的主导方依照拆迁腾退政策，执行只与土地的第一手承租人签约的规定，现霞文光学公司没有证据证明张家湾政府应与其签约的义务来源及李士中对此应协助配合的根据，故霞文光学公司的该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于李士中是否应返还租金，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。霞文光学公司、李士中双方签订的合同明确约定合同标的为土地使用权，该权利载体为涉诉土地，在权利有效期内，霞文光学公司行使该权利的全部相关权能，霞文光学公司一次性交纳全部剩余期限的权利转让费用，该行为与土地本身作为标的进行租赁的交易习惯并不一致。现霞文光学公司无法经营亦非李士中所导致，故霞文光学公司要求李士中退还剩余租金的诉求亦没有事实及法律依据，一审法院亦不予支持；关于涉诉土地拆迁腾退的相关补偿、奖励等费用，现针对涉诉土地的拆迁腾退补偿利益并没有具体明确的名目及金额，霞文光学公司要求张家湾政府给付没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京霞文光学材料有限责任公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本院补充查明以下事实：XX村委会与李士中于2017年11月11日签订《清退确认书》，约定需对李士中的地上物进行清理，因李士中承租XX村委会土地，双方达成共识，确认地上物位于北京市通州区张家湾镇XX村，租地合同实测面积4.3亩。庭审中各方均认可清退协议中的土地与《土地使用权转让合同》中的土地地块一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李士中与霞文光学公司对于双方签订的《土地使用权转让合同》的性质存在争议，李士中认为该合同系土地使用权一次性转让合同，霞文光学公司认为该合同系租赁合同。对此本院认为，根据李士中与XX村委会签订的《协议书》及《清退确认书》约定的内容，XX村委会系将涉案地块出租给李士中使用。李士中在其承租期限内与霞文光学公司签订《土地使用权转让合同》，虽名为土地使用权转让合同，实质应为李士中作为承租人将涉案地块出租给次承租人霞文光学公司的场地租赁合同。该合同系李士中与霞文光学公司的真实意思表示，因该合同的履行期限约定为2010年4月1日至2037年12月31日，故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该合同租赁期在二十年之内的部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，超过二十年的部分无效。在合同履行中，因涉诉土地发生拆迁腾退，霞文光学公司已无法继续在涉案土地上经营，该合同已无法继续履行，故霞文光学公司未使用年限内的租金，李士中应予退还。根据霞文光学公司已使用的年限，霞文光学公司主张退还39万元应予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于霞文光学公司诉请要求李士中配合其与张家湾政府办理腾退手续的问题，李士中与霞文光学公司签订的合同中并未苛以李士中相应义务，故霞文光学公司该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持，并对霞文光学公司相应上诉意见不予采纳。关于霞文光学公司诉请要求张家湾政府就腾退所涉补偿等向其支付的问题，因其该项诉请与本案并非同一法律关系，霞文光学公司应另行解决。综上，霞文光学公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21128号民事判决；二、李士中于本判决生效之日起七日内退还北京霞文光学材料有限责任公司租金390000元；三、驳回北京霞文光学材料有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，由李士中负担（北京霞文光学材料有限责任公司已预交，李士中于本判决生效之日起七日内给付北京霞文光学材料有限责任公司7150元）。二审案件受理费7150元，由李士中负担（北京霞文光学材料有限责任公司已预交，李士中于本判决生效之日起七日内给付北京霞文光学材料有限责任公司7150元）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年四月二十八日法官助理 魏 举书 记 员 陈 玥-8--9-