重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终6号 上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司，住所地重庆市长寿区桃花大道67号附9号、附10号、附11号，统一社会信用代码91500115320466846G。 法定代表人：邱本国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王广震，重庆霁泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李倩龙，男，1990年9月12日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：文金朋，重庆万康律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：张绍福，男，1971年11月14日出生，住重庆市长寿区。 原审被告（被执行人）：邱德秀，女，1973年1月9日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：张绍福（系邱德秀配偶），住重庆市长寿区。 原审被告（被执行人）：重庆瑞鸥房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城金山街19号，统一社会信用代码91500115787474356K。 法定代表人：张绍福，该公司董事长。 上诉人重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司（以下简称三农小贷公司）与被上诉人李倩龙、原审被告张绍福、邱德秀、重庆瑞鸥房地产开发有限公司（以下简称瑞鸥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月1日公开开庭进行了询问审理。上诉人三农小贷公司的委托诉讼代理人王广震，被上诉人李倩龙的委托诉讼代理人文金朋，原审被告瑞鸥房地产公司的法定代表人、邱德秀的委托诉讼代理人、原审被告张绍福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三农小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回李倩龙的该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李倩龙承担。事实和理由：1.李倩龙未合法占有位于重庆市长寿区长寿湖镇美食街20号3幢附7号、附8号两套房屋（以下简称案涉房屋）。合法占有是指买受人对不动产事实上的管理、支配、控制，李倩龙未举示交纳水、电、物业费的证据，仅凭《房屋交接确认书》等书面文件不能认定是否实际占有。因为电是临时用电，水和气尚未接通，商铺不能正常使用，所以实际上案涉房屋处于空置状态。案涉房屋未经验收合格，即使交付也属于非法交付，李倩龙的占有行为也不合法。根据已经查明的事实，案涉房屋的水、电开户时间为2018年7月，故2014年10月时在水电尚未开通的情况下，达不到交房的事实条件。2.李倩龙是因“自身原因”未办理过户登记。李倩龙自2014年9月与瑞鸥房地产公司签订《商品房买卖合同》后长达四年之久未主动要求办理权属证书，未主动交纳大修基金、税费，导致案涉房屋不具备办理商品房过户登记所必需的实质性条件。3.李倩龙未支付全部价款。李倩龙陈述其购买案涉商品房的房款是用其父亲李元虎于2006年给瑞鸥房地产公司的股本金抵扣。但公司股本金不能成为他人与企业交易的对价，股本金的转让和退出有严格的限制和明确的条件。且本案的股本金抵扣房款除当事人陈述以外，并无任何证据证明，存在恶意串通的可能性。4.以房抵债的房屋受让人无权排除强制执行。以房抵债是新形成的一种金钱债权，且是一种实践性行为，在未办理完成权属变更登记前，其本质仍属于一种新的债权，相较其他债权并不具有优先性，最高人民法院也已将抵债受让人排除在物权期待权的保护范围之外。本案以房抵债也并非客观事实。本案所谓用于抵销购房款的债权系由李元虎无偿转让给李倩龙，但并无客观证据可以证明该债权转移的真实性。5.一审部分证据未经查证属实而被法院采信，导致案件事实不清。《商品房买卖合同》、瑞鸥房地产公司的二份收据可能并非客观形成的真实证据。三农小贷公司曾申请对《商品房买卖合同》上的签名是否是李倩龙本人签署及签字时间、瑞鸥房地产公司二份收据的形成时间进行司法鉴定。一审法院拒绝鉴定申请而直接采信上述证据不当。大额交易通常以转账方式进行，而李元虎入股的方式为现金投入3.5万元、7.5万元、4万元，也显然与日常生活经验不符。因案涉房屋系瑞鸥房地产公司与重庆顺帆房地产开发有限公司（以下简称顺帆房地产公司）共同所有，而两份房款收据、《房屋交接确认书》《关于办理产权登记的情况说明》只有瑞鸥房地产公司签章，没有顺帆房地产公司的签章。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。李倩龙与瑞鸥房地产公司的购房款来源违法，不具有实际完成支付房款的效力。 李倩龙答辩认为，三农小贷公司的上诉请求、事实及理由均不能成立。1.2014年9月12日李倩龙与瑞鸥房地产公司签订《商品房买卖合同》并及时办理了网签。该时间早于瑞鸥房地产公司向三农小贷公司借款的时间。李倩龙并无与瑞鸥房地产公司串通逃避对三农小贷公司债务的恶意。2.2014年10月20日瑞鸥房地产公司将案涉房屋交给李倩龙。李倩龙属于合法占有。3.李倩龙通过李元虎股本金及利息冲抵房款的方式已经交清全部房款，瑞鸥房地产公司出具了房款收据。4.案涉房屋未办理过户登记的原因是瑞鸥房地产公司无法缴纳税费，并非李倩龙之过错。 瑞鸥房地产公司陈述，李元虎不是瑞鸥房地产公司的股东，李元虎所谓的投资仅仅是对金山华府项目的投资。该项目2007年开发，2009年完成。因瑞鸥房地产公司未及时按约分红，故将案涉房屋作为李元虎在金山华府项目的分红进行抵偿。其余意见同意李倩龙的答辩意见。 张绍福、邱德秀表示同意李倩龙的答辩意见。 李倩龙提起本案诉讼，请求：1.撤销（2018）渝01执异349号执行裁定书；2.解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的执行；3.确认案涉房屋为李倩龙所有；4.本案诉讼费用由三农小贷公司、张绍福、邱德秀和瑞鸥房地产公司承担。 一审法院认定事实如下：2006年6月7日、7月24日、11月21日，瑞鸥房地产公司出具收据三份，分别载明收到李元虎入股本金35000元、75000元、40000元，合计150000元，收款方式均为现金支付。 2014年9月2日，瑞鸥房地产公司向李倩龙出具收据两份，分别载明收到长寿湖美食街20号3幢附7号和附8号房款各266120元，收款方式为转账。 2014年9月12日，瑞鸥房地产公司和顺帆房地产公司（甲方）与李倩龙（乙方）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为CQYJ-425374、CQYJ-425378），约定由乙方购买甲方开发建设的位于重庆市长寿区长寿湖镇美食街20号3幢附7号、附8号两套房屋，该两套房屋成交金额均为266120元，付款方式为一次性付款，乙方于合同签订之日付清房款，并约定甲方应在2014年10月28日前向乙方交付房屋。双方签订上述合同后即办理了网签手续。同年10月20日，李倩龙与瑞鸥房地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司（以下简称瑞马物业公司）办理了上述房屋的《房屋交接确认书》。 另查明，2013年3月28日，案涉房屋所在的长寿湖镇美食街20号3幢取得长房（2013）预字第（012）号预售许可审批。2015年4月30日，案涉房屋所在的长寿湖镇狮湖锦苑商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2015]23号）。2018年12月10日，长寿湖镇美食街20号3幢办理了城镇房屋初始登记，取得渝（2018）长寿区不动产权第X号证书。 2019年1月15日，重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）依法向重庆狮子滩供水有限公司查询案涉房屋在该公司开立账户时间以及账户变更情况：案涉两套房屋于2018年7月19日以李倩龙名义开立用水账户。 还查明，当事人认可三农小贷公司与张绍福、瑞鸥房地产公司借款合同订立于2015年2月。李元虎在庭审中认可因其对瑞鸥房地产公司投入股本金15万元，后一直未分红，遂协商以该本金和利息抵偿李倩龙的购房款，瑞鸥房地产公司也认可李倩龙的购房款系以李元虎的股本金及利息冲抵。 再查明，重庆市长寿区人民法院（以下简称长寿区法院）在办理三农小贷款公司申请保全张绍福、邱德秀和瑞鸥房地产公司借款合同纠纷诉前财产保全一案中，于2015年7月31日作出（2015）长法民保字第00095号民事裁定：预查封瑞鸥房地产公司位于重庆市长寿区长寿湖美食街20号3幢（狮湖锦苑商住小区）第1层附1号、附2号、附3号、附4号、附5号、附6号、附7号、附8号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（012号）；以上房屋预查封期限为三年。2015年11月3日，重庆仲裁委员会对申请人三农小贷公司与被申请人张绍福、瑞鸥房地产公司借款合同纠纷一案作出（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书，裁决由张绍福、邱德秀偿还三农小贷公司借款本金、利息、罚息和逾期罚息等，瑞鸥房地产公司对张绍福、邱德秀的前述支付义务承担连带清偿责任。后由于张绍福、邱德秀和瑞鸥房地产公司未在规定期限内履行上述付款义务，三农小贷公司遂向一中法院申请强制执行。该院在执行过程中，李倩龙作为案外人就案涉房屋提出异议，一审法院于2018年8月13日作出（2018）渝01执异349号执行裁定，裁定驳回李倩龙的异议请求。李倩龙遂提起本案之诉。 一审法院认为，李倩龙就案涉房屋于2014年9月12日与瑞鸥房地产公司等签订了《商品房买卖合同》,该合同在签订后即办理了网签手续。因网签为行政管理手段而不产生物权变动预告及变动后果，故案外人购买的房屋即使办理了网签手续并不能当然对抗申请执行人。但案外人的异议如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的，仍可以排除对案涉房屋的执行。上述司法解释第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，李倩龙对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，应根据前述规定进行审查。 首先，2014年9月12日，李倩龙就案涉房屋与瑞鸥房地产公司等签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然三农小贷公司认为李倩龙父亲李元虎所称投入股本金的证据不充分，双方签订该房屋买卖合同存在串通可能，但这仅为其主观臆测，并未举示相应证据，故其该项抗辩不成立。案涉房屋买卖合同签订及网签时间既早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥房地产公司的债权债务产生之时（2015年2月），也早于长寿区法院作出裁定预查封案涉房屋的时间（2015年7月31日），故可以认定案涉房屋买卖合同的订立时间是真实可信的，且签订于申请执行人债权成立及法院查封房屋之前。 其次，2014年10月20日，瑞鸥房地产公司、瑞马物业公司与李倩龙签订了《房屋交接确认书》，向李倩龙交付了案涉房屋，且依据一审法院调取的证据可证明案涉房屋的自来水户头也已办理至李倩龙名下，由此可见李倩龙在法院查封之前已合法占有案涉房屋。 再次，李倩龙与瑞鸥房地产公司等签订的《商品房买卖合同》约定案涉两套房屋的总价为532240元，李倩龙称该房款由其父亲李元虎于2006年向瑞鸥房地产公司投入的股本金15万元和利息组成，瑞鸥房地产公司已向李元虎出具备注为“入股本金”的收据。虽然李元虎向瑞鸥房地产公司给付股本金的时间早于案涉房屋买卖合同的签订时间，但李元虎在庭审中对其以股本金和利息抵偿李倩龙的购房款予以认可，且瑞鸥房地产公司也认可李倩龙的购房款系以李元虎的股本金和利息冲抵，后双方约定以案涉房屋进行抵偿，故一审法院认为李倩龙和瑞鸥房地产公司的陈述具有一定合理性，李倩龙所举示的证据及其自述亦符合一般的交易习惯，故一审法院确认李倩龙已经支付了案涉房屋全部购房款的事实。 最后，瑞鸥房地产公司陈述由于其资金困难、欠缴土地出让金和其他税费等原因，导致未能及时为购房人办理产权证，直到2018年12月才向有关部门提交办证资料。一审法院调取的长寿湖镇美食街20号3幢的不动产权登记情况亦可证明案涉房屋于2018年12月10日才办理初始登记，故该院认为未办理过户登记不能归咎于买受人李倩龙自身原因。 鉴于李倩龙与瑞鸥房地产公司签订并办理网签手续的案涉房屋买卖合同早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥房地产公司的债权债务产生以及重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间，且三农小贷公司也未证明双方签订房屋买卖合同存在恶意串通可能，故其在与张绍福、瑞鸥房地产公司订立合同时应当预见到已网签出售的案涉房屋作为被执行人责任财产执行时对其债权实现有一定障碍，加之李倩龙的异议请求亦符合前述司法解释第二十八条的规定，因此李倩龙对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故该院对其中止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。 至于李倩龙提出的撤销（2018）渝01执异349号执行裁定书、解除对案涉房屋的查封等诉讼请求，均不属本案异议之诉的审理范围，一审法院不作处理。对李倩龙要求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，因《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的取得以登记为准，而案涉房屋目前登记在瑞鸥房地产公司名下，李倩龙可依据与瑞鸥房地产公司等签订的《商品房买卖合同》要求履行办理过户登记等合同义务或另诉解决，本案中一审法院对其该请求不予支持。 综上，案外人李倩龙对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，李倩龙的部分诉讼请求应予支持。依照执行异议和复议规定第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行案涉房屋；二、驳回李倩龙的其他诉讼请求。一审案件受理费9122元，由三农小贷公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：李倩龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 根据执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，李倩龙对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，本院具体评述如下： 首先，李倩龙与瑞鸥房地产公司、顺帆房地产公司于2014年9月12日签订了《重庆商品房买卖合同》并办理了网签，该合同签订时间早于长寿区法院2015年7月31日对案涉房屋进行预查封的时间，故本案情形符合前述规定第（一）项。 其次，2014年10月20日，瑞鸥房地产公司及瑞马物业公司与李倩龙办理了案涉房屋的《房屋交接确认书》，向李倩龙交付了案涉房屋。尽管在交房之时案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记证，前述交付行为存在瑕疵，但2015年4月30日案涉房屋取得竣工验收备案登记证之时即可视为合法占有。因案涉房屋交付时间早于长寿区法院2015年7月31日对案涉房屋进行预查封的时间，故本案情形符合前述规定第（二）项。 再次，李倩龙与瑞鸥房地产公司签订《商品房买卖合同》，作出“用案外人李元虎对瑞鸥房地产公司的债权抵扣购房款”的约定并不违反法律规定。李元虎和瑞鸥房地产公司均认可双方之间存在债权债务关系以及以房抵债的事实。李元虎所谓投入瑞鸥房地产公司的“股本金”并非对公司的入股，而是对项目的投资，李元虎用其项目收益折抵购房款并不违反《中华人民共和国公司法》的相关规定。李元虎通过三笔分别为35000元、75000元、40000元的现金方式向瑞鸥房地产公司支付投资款，前述金额并非携带不易的巨额款项，在生活中通过现金方式支付并不鲜见。李倩龙与瑞鸥房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥房地产公司借款合同订立的时间，故三农小贷公司认为李倩龙与瑞鸥房地产公司存在恶意串通损害三农小贷公司利益的理由亦不充分。 最后，根据查明的事实，因瑞鸥房地产公司欠缴土地出让金和其他税费等原因导致案涉房屋在出售给李倩龙以后长期不能办理产权登记。在2015年7月31日长寿区法院预查封之前，案涉房屋尚未完成初始登记，此时无论李倩龙是否缴纳了大修基金和房屋买卖的相关税费，均无法将案涉房屋的产权登记办理至李倩龙名下，故李倩龙对于案涉房屋未能办理过户登记不具有过错。 综上所述，三农小贷公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9122.40元，由重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇二〇年四月十日 书记员  李思琪