吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉24民初299号 原告：裴松月，女，1973年1月9日出生，朝鲜族，公司职员，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。 被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路26号。 法定代表人：孙某，系该公司经理。 诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，系该公司破产管理人。 负责人：张树阁，该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鑫，吉林达公伟业律师事务所律师。 第三人：徐海滨，男，1976年12月20日出生，汉族，个体工商户，住吉林省龙井市龙门街龙门社区。 第三人：延吉市回民食品厂，住所地吉林省延吉市军民路215号1号楼。 法定代表人：肖振忠，系该厂厂长。 第三人：南政吉，男，1981年1月5日出生，朝鲜族，自由职业者，住吉林省珲春市。 原告裴松月与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）及第三人徐海滨、延吉市回民食品厂（以下简称“回民食品厂”）、南政吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日作出（2018）吉24民初112号民事判决，被告宇航公司，第三人徐海滨、南政吉不服判决，提出上诉。吉林省高级人民法院于2019年8月26日作出（2019）吉民终117号民事裁定书，撤销本院（2018）吉24民初112号民事判决，发回重审。本院于2019年10月10日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告裴松月及其委托诉讼代理人黄昌林，被告宇航公司破产管理人吉林达公伟业律师事务所的委托诉讼代理人路颖超、于鑫，第三人徐海滨、南政吉到庭参加了诉讼。第三人回民食品厂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴松月向本院提出诉讼请求：1.确认2004年10月20日裴松月与宇航公司签订的《房屋预售契约》合法有效；2.判令宇航公司向裴松月支付逾期办理不动产登记证书违约金59595元（以685000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月3日开始暂计算至2018年7月2日，此后违约金继续计算至不动产登记证书办理完毕为止）；3.判令宇航公司、徐海滨、回民食品厂、南政吉协助裴松月办理不动产登记证书（房屋位于延吉市军民路215号1号楼，产籍号：5-4-393，房屋编号：5-4-393-1003，建筑面积226.62㎡）；4.诉讼费用由宇航公司承担。事实与理由：2004年10月20日裴松月与宇航公司签订《房屋预售契约》，由裴松月购买宇航公司建设的坐落于延吉市军民路215号1号楼1003号房屋,建筑面积226.62㎡，房屋总价款为685000元，当日房款支付完毕，宇航公司向裴松月交付房屋，由裴松月使用至今。2016年6月3日宇航公司向裴松月出具承诺书，主要内容为：位于延吉市军民路215号1号楼延房权证字第XXXX号、房屋编码：5-4-393-1003，宇航公司卖给了裴松月，现此房的房照暂时落在宇航公司徐海滨的名下，实际的房主是裴松月，并承诺2016年7月3日前将房照、土地证一并更名为裴松月。2013年12月13日回民食品厂将包括1003号房屋在内的总计1079.78㎡房屋的房屋产权证办理到自己名下，但回民食品厂认可房屋的所有权人是宇航公司。2015年又通过虚假诉讼取得的（2015）延民初字第7180号民事调解书，将房屋产权过户到徐海滨名下，2016年6月8日案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为南政吉。2016年6月13日延吉市人民法院作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定对（2015）延民初字第7180号案件进行再审。2017年3月28日，延吉市人民法院作出（2016）吉2401民再65号民事判决：一、撤销本院（2015）延民初字第7180号民事调解书；二、驳回原审原告徐海滨的诉讼请求。徐海滨不服提起上诉，贵院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决，判决：驳回上诉，维持延吉市人民法院（2016）吉2401民再65号民事判决。综合以上事实经过，为维护裴松月合法权益，诉至贵院，请求依法判决为盼。庭审中裴松月放弃第二项诉讼请求中的2018年7月2日以后所产生的逾期办理不动产登记证书违约金部分。 宇航公司辩称：目前依据宇航公司掌握的材料，裴松月仅支付280000元的房款，余款并未支付。因此，不同意裴松月的诉讼请求，如果裴松月同意按现在的房屋价格支付余款，宇航公司同意给裴松月办理过户。现吉林达公伟业律师事务所被指定担任宇航公司破产管理人后，因宇航公司至今未向管理人移交财务账册及其他相关文件，为此对宇航公司的财产状况不清楚，尊重法院判决。 徐海滨述称：1.宇航公司于2018年9月30日被宣告破产，现宇航公司未向管理人移交有关账目账册，因此无法确定裴松月手中购房合同的真伪，也无法确认裴松月与宇航公司之间真实往来账目，应驳回裴松月的诉讼请求。2.即使能确认裴松月与宇航公司的合同，因管理人对此合同不提供任何担保，宇航公司破产前签订的合同无法履行，该合同应视为已经解除。管理人要履行此合同，应为第三人徐海滨提供担保，保障第三人的合法权益。 回民食品厂未提交陈述意见。 南政吉述称：裴松月的诉讼请求不能成立。事实与理由：1.房屋买受人意欲购买商品房须与房地产开发商签订《购房合同》，并将该合同在延吉市房产局进行登记备案。2.抵押权作为担保物权的一种，完全可以依善意取得制度而取得。3.裴松月请求确认《房屋预售契约》有效的前提系是否取得房屋预售许可证，且即便契约有效，请求办理过户登记权利属于请求权，系债权，南政吉担保物权效力（已经办理登记）大于债权效力（五位买受人购买行为有效的前提下）。4.延吉市房产局颁发他项权证行为属于具体行政行为，非经司法程序，或者延吉市房产局自行撤销，任何单位、个人不得撤销，该具体行政行为经作出便产生了法律上的约束力。5.裴松月权利受损，完全可以通过另案告诉的方式予以解决。综上，裴松月的诉讼请求不能成立，请求驳回裴松月的诉讼请求，维护南政吉合法权益不受侵害。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月30日，以案外人延吉市宇航物业管理有限公司为甲方，裴松月为乙方签订《房屋出卖合同》，约定：“经甲、乙双方协商，达成如下合同。1.甲方将位于延吉市卫生局集资楼(1)号楼3号门市房出售给乙方。2.房屋总面积为227㎡,售价为685000元（陆拾捌万伍仟元整）人民币。3.乙方在2004年8月30日先付400000元（肆拾万元整）的房款，余款285000元（贰拾捌万伍仟元整）将在2004年10月20日前付清。4.甲方收到全部房款后，成交后房屋的一切后果（损坏、漏水和其他费用）与甲方无关，由乙方自行负责。5.甲方负责办理房照，乙方需付办理房照所需的一切费用。6.房屋维修资金由乙方承担。7.若毁约，罚毁约金10000元。8.本合同一式两份。双方各执一份，签字后生效。”合同签订当日，裴松月按照约定向延吉市宇航物业管理有限公司支付房款400000元，由延吉市宇航物业管理有限公司和宇航公司共同向裴松月出具了加盖有宇航公司现金收讫章的房款收据。同年10月20日，以宇航公司为甲方，裴松月为乙方签订《房屋预销售契约》，约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）＿＿元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。1.甲方自愿将座落在回民门市房东三户的房地产（房屋建筑面积226.62㎡）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。2.甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写：陆拾捌万伍仟元）685000元，乙方由2004年10月20日前一次付清给甲方房款，购房定金将在最后一次付款时冲抵。3.双方同意于2004年10月20日由甲方将上述房地产使用权交付乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。4.甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。如甲方的原因给乙方造成的经济损失的，甲方负责赔偿。5.违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起十日内将定金退还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，逾期一日由乙方向甲方付房地产价款千分之一的滞纳金。6.本契约未尽事项，甲、乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后生效。7.本契约一式二份，双方各执一份。8.房屋面积以产权证为准，余额交接产权证时一次付清。9.房屋造价定价：贰拾捌万伍仟元。甲方负责办房产证，乙方负责产权证费用、契税、房维基金及煤气初装费；10.双方约定其他事项，其他协议见房屋出卖合同。”该合同签订后，裴松月将剩余房款285000元支付给了宇航公司，宇航公司为裴松月出具了加盖有宇航公司现金收讫章的收据，同时宇航公司将案涉房屋交付给了裴松月占有使用至今。后因宇航公司未给裴松月办理房屋产权证，裴松月多次找到宇航公司要求办理，2016年6月3日，宇航公司法定代表人孙某向裴松月出具《承诺书》，内容为：“我作为延吉市宇航房地产开发有限公司法人代表承诺以下：1.位于延吉市军民路215号1号楼延房权证字第XXXX号、房XXXX号：5-4-393-1003，在2004年10月20日延吉市宇航房地产开发有限公司孙某卖给了裴松月；2.现此房的房照暂时落在我公司徐海滨（1976年12月20日身份证：22240519761220****）的名下，实际的房主是裴松月；3.我承诺2016年7月3日之前房照、土地证一并更名为裴松月。”后由于宇航公司仍未给裴松月办理案涉房屋产权证，裴松月诉讼至本院。 另查明，2017年9月5日案外人延边荣祥热力有限公司以宇航公司不能清偿其到期债务为由，向本院提出破产申请。本院于2017年9月26日作出（2017）吉24破申9号受理裁定；于2017年10月19日作出（2017）吉24民破7号决定书，指定吉林达公伟业律师事务所担任管理人；于2018年9月30日作出（2017）吉24民破7号民事裁定书，宣告宇航公司破产，但破产清算程序尚未终结。 再查明，2015年12月29日,徐海滨以回民食品厂为被告向延吉市人民法院提起诉讼称：2003年10月15日，徐海滨与回民食品厂签订房屋买卖合同，约定回民食品厂将位于延吉市军民路215号1号楼、建筑面积1079.78㎡的房屋出售给徐海滨，房屋价款为1403714元（每平方米单价为1300元），以折抵回民食品厂拖欠徐海滨的工程款；房屋交付时间为2003年10月20日，房屋产权过户费用由徐海滨承担。合同签订后，回民食品厂于2003年10月25日将房屋交付给徐海滨，房屋由徐海滨一直占有使用至今。2013年12月13日，回民食品厂将该房屋的产权办理在回民食品厂名下，至今未能协助徐海滨办理房屋产权变更登记手续。故请求确认徐海滨与回民食品厂签订的房屋买卖合同有效，回民食品厂立即协助徐海滨办理房屋产权变更登记手续。 在该案中回民食品厂辩称：徐海滨所述属实，同意协助徐海滨办理房屋产权变更登记手续。 延吉市人民法院在审理该案的过程中，经主持调解双方当事人自愿达成协议，延吉市人民法院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第7180号民事调解书，内容为：“回民食品厂于2016年1月10日之前协助徐海滨办理房屋产权变更登记手续。”该民事调解书发生法律效力后，徐海滨与回民食品厂于2016年2月1日持该民事调解书，到延吉市房产局签订《房屋买卖契约》并办理了房屋产权转移登记，现案涉房屋的所有权人登记为徐海滨。 裴松月及案外人姜华、李俊、张雪艳、李顺姬知道包括案涉在内的多套房屋基于延吉市人民法院民事调解书登记到徐海滨名下后，向延吉市人民法院提出再审申请。2016年6月13日，经延吉市人民法院审判委员会研究决定，作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定对（2015）延民初字第7180号进行再审。该案经再审，延吉市人民法院于2017年3月28日作出（2016）吉2401民再65号民事判决书。该判决认定：位于延吉市军民路215号1号楼（产权证号为延房权证字第XXXX号），房屋编号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5-4-393-1005、5XXXX的房屋是由宇航公司参与，由回民食品厂在建设管理部门办理开发手续开发建设。2004年10月20日裴松月与宇航公司签订了房屋预销售契约，约定裴松月购买以上1003号房屋，建筑面积为226.62㎡，总房款为685000元，当日为止裴松月支付全部房款，宇航公司为其出具了收据。2003年5月28日张雪艳通过案外人金真与宇航公司签订了房屋预销售契约，约定张雪艳购买以上1001号房屋，建筑面积为303.10㎡，房款共计788060元。2004年3月16日李顺姬与宇航公司签订了房屋预销售契约，购买了以上1004号房屋，建筑面积为266.24㎡，并于2004年7月2日前支付了全部房款818688元，宇航公司为其出具了收据。2003年12月30日第三人姜华与宇航公司签订了房屋预销售契约，购买以上1006号房屋（一层建筑面积134.73㎡，二层建筑面积147㎡）支付了房款132500元，还差235000元，2015年10月13日姜华与宇航公司签订合同，约定姜华需再支付500000元，宇航公司为其办理产权证，姜华当天支付了300000元，约定余款200000元待办理产权证后支付。姜华购买的1006号房屋的一层卖给了案外人裴正姬，裴正姬又卖给了李俊，2006年12月27日第三人李俊通过裴正姬与宇航公司签订了房屋预销售契约，并于2008年8月8日支付了全部房款363771元，宇航公司为其出具了收据。2004年宇航公司向裴松月、张雪艳、李顺姬、姜华交付了相应房屋。2008年李俊开始占有使用1006号一层房屋。2016年6月3日孙某为裴松月、张雪艳、李顺姬、姜华出具承诺书，对以上四人购买诉争房屋的事实予以认定，并说明房屋现暂时是落在宇航公司徐海滨名下，实际房主是以上四人，承诺于2016年7月3日前为四人办理产权证和土地使用证。 徐海滨2004年11月19日至2013年7月13日，因故意伤害罪在延吉监狱服刑，于2012年7月13日提前释放。2013年12月13日，回民食品厂将本案诉争房屋产权证办理到自己名下，但回民食品厂认为该房屋的所有人为宇航公司。2015年12月29日，为了取得法院的调解书，从而将诉争房屋办理至徐海滨名下，在宇航公司法定代表人孙某的授意下，回民食品厂的法定代表人肖振忠与徐海滨来到本院，徐海滨以回民食品厂欠工程款为由，向本院提起诉讼，并向本院提供以房抵债协议书。协议书约定将本案诉争房屋中的1001、1003、1004、1006号、总面积1079.78㎡房屋给付徐海滨，抵偿回民食品厂拖欠徐海滨的工程款，但该协议书的落款时间写为2003年10月15日。当日，本院根据双方的调解协议出具了（2015）延民初字第7180号民事调解书。2016年2月1日回民食品厂与徐海滨根据本院的调解书在延吉市房产局办理了诉争房屋中1001、1003、1004、1006号，总面积1079.78㎡房屋的过户手续。因第三人发现徐海滨根据本院（2015）延民初字第7180号民事调解书将诉争房屋的产权证办理到其名下，向本院申请再审。2016年8月宇航公司与徐海滨补签了合同书和房屋预售契约，约定以诉争房屋抵顶宇航公司欠徐海滨的工程款。 2016年6月8日徐海滨向南政吉借款4600000元，并以本案诉争的房屋进行抵押，办理了抵押登记。借款到期后，因徐海滨未偿还欠款以及部分利息，南政吉向本院提起诉讼。 该判决认为：徐海滨主张宇航公司将诉争房屋抵顶给徐海滨，但其向本院提供的证明与宇航公司存在工程承包关系的合同均是后补的，且合同中约定的顶帐房屋与诉争房屋并不一致。出庭作证认可该合同的宇航公司法定代表人孙某，在房屋已经办理到徐海滨名下后，分别给第三人裴松月、张雪艳、李顺姬、姜华人出具证明，认可诉争房屋实际出售给了以上四人，房屋是暂时落在徐海滨名下。孙某出具前后矛盾的证明，徐海滨未提供任何原始的证据证明其与宇航公司存在真实有效的工程承包关系，结合诉争房屋已在多年前先后向第三人交付的事实，徐海滨主张的宇航公司以诉争房屋抵顶其工程款的事实无法成立。根据回民食品厂的证明，回民食品厂并不是诉争房屋的实际所有权人，是在宇航公司法定代表人孙某的授意下，回民食品厂的法定代表人肖振忠配合徐海滨来本院进行诉讼，目的是取得本院的调解书，即回民食品厂与徐海滨之间并不存在真实的债权债务关系。故本院（2015）延民初字第7180号民事调解书的形成没有事实依据，应予撤销，徐海滨的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销本院（2015）延民初字第7180号民事调解书；二、驳回原审原告徐海滨的诉讼请求。 徐海滨对该判决不服,向本院提出上诉，本院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决书。该判决对一审法院再审查明的事实予以确认。二审判决认为，徐海滨、回民食品厂已认可双方不存在建设工程施工合同关系，也不存在拖欠工程款的事实，故双方签写的《房屋抵债协议书》内容不真实，双方并不存在真实的民事权益争议。一审法院原审根据该《房屋抵债协议书》，确认徐海滨与回民食品厂成立房屋买卖关系，并根据双方达成的协议内容出具调解书，违反法律规定。一审法院经再审撤销该调解书，并驳回徐海滨的诉讼请求并无不当。对诉争房屋的位置、房号及面积，应以实际记载为准，即：调解书记载为“位于延吉市军民路215号1号楼，延房权证字第XXXX号，房屋编号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5XXXX，建筑面积1079.78㎡”；徐海滨与回民食品厂签写的《房屋抵债协议书》记载为“坐落于延吉市军民路215号1号楼、建筑面积为1079.78㎡的房屋”；徐海滨与宇航公司签写的《房屋预销售契约》记载为“坐落在延吉市军民路回民食品厂1号楼1001、2001、1003、2003、1004、2004号门市房，建筑面积1079.78㎡”。本院对一审法院再审论理中“徐海滨与宇航公司之间合同中约定的顶帐房屋与诉争房屋并不一致”的表述予以纠正，但未影响裁判结果。徐海滨与宇航公司签写的以房抵付工程款为内容的《房屋预销售契约》，是双方于2016年8月份补签的，而一审法院于2016年6月13日作出对本案再审的民事裁定，表明该《房屋预销售契约》是本案进入再审程序后形成的，缺乏客观真实性，一审法院再审未支持徐海滨提出的诉争房屋系宇航公司抵付其工程款的主张并无不当。如徐海滨与宇航公司存在真实的建设工程施工合同关系，徐海滨可另行主张权利。证人孙某的证言，无论其内容的真实与否，均不能改变徐海滨与回民食品厂以不真实的《房屋抵债协议书》获取一审法院调解书的事实，徐海滨提供的孙某的证言前后不矛盾的主张，并不具有实际意义，本院不予采纳。综上所述，徐海滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持延吉市人民法院（2016）吉2401民再65号民事判决。该判决已发生法律效力。 还查明，南政吉因与徐海滨民间借贷纠纷于2016年11月24日向延吉市人民法院提起诉讼。在该案中南政吉向法院提出的诉讼请求为：1.要求徐海滨偿还借款本金4600000元及利息（自2016年10月8日至全部偿还之日止，按月利率3%计算）；2.如不能偿还借款，以抵押物价款优先受偿；3.诉讼费用由徐海滨负担。事实与理由：2016年6月8日，徐海滨以经营生意急需用钱为由，向南政吉借款4600000元，约定还款日期为2016年8月8日，月利率为3%。借款期限届满后，经南政吉多次催要，徐海滨至今未偿还借款本息。 徐海滨在该案中辩称：借款本金不属实，借款本金应是4320000元，借款利息支付至2016年11月8日,双方约定的利息过高。 该案经延吉市人民法院审理后于2018年2月5日作出（2016）吉2401民初8386号民事判决书。该判决认定：2016年6月8日，徐海滨向南政吉借款4600000元，约定借款期限为2个月，月利率为3%，并抵押徐海滨名下的位于延吉市军民路215号1号楼、产权证号为6XXXX号、房XXXX号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5XXXX、面积为1079.78㎡的房屋，并办理抵押登记，他项权利证号为274335号，他项权利人为南政吉。当日，南政吉通过中国银行分两次转账给徐海滨共计4600000元，徐海滨给南政吉出具借款收条。借款后，徐海滨支付截至2016年10月7日的借款利息。 另查，位于延吉市军民路215号1号楼、房XXXX号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5XXXX，面积为1079.78㎡的房屋，本院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第7180号民事调解书，内容为延吉市回民食品厂于2016年1月10日之前协助徐海滨办理房屋产权变更登记手续。本院于2016年6月13日作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定再审本案，并追加裴松月、张雪艳、李俊、李顺姬、姜华、南政吉为第三人。本院于2017年3月28日作出（2016）吉2401民再65号民事判决，撤销（2015）延民初字第7180号民事调解书，驳回徐海滨的诉讼请求。徐海滨不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决，驳回上诉，维持本院（2016）吉2401民再65号民事判决。 该判决认为：南政吉与徐海滨之间的借贷，系合法民间借贷关系，借款事实有抵押借款合同、收条及中国银行转账凭证为证，应受法律保护。南政吉要求徐海滨偿还借款4600000元的诉讼请求，本院予以支持。南政吉要求徐海滨按月利率3%计付利息的诉讼请求，超出国家关于民间借贷利率的规定，故本院予以调整至月利率2%。徐海滨主张其转账收到借款4600000元后当日向南政吉交付利息280000元，实际借款本金为4320000元，但其未能提供证据证明，故其主张不成立。关于南政吉要求对徐海滨抵押的房屋行使优先受偿权的诉讼请求，因徐海滨抵押的房屋是根据本院（2015）延民初字第7180号民事调解所得，该调解已被撤销，现房屋所有人并非徐海滨，故本院不予支持该诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告徐海滨于本判决生效后立即返还原告南政吉借款本金4600000元，并支付利息（自2016年10月8日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；二、驳回原告南政吉的其他诉讼请求。 南政吉对该判决不服，向本院提出上诉。本院经审理后于2018年5月7日作出（2018）吉24民终781号民事判决，该判决对一审判决认定的事实予以确认。二审判决认为，根据查明事实，徐海滨已非案涉房屋所有权人，南政吉行使优先受偿权的法律依据被撤销。本案中，南政吉系基于债权而取得抵押权，其相对于早已签订购房合同、交付房款、占有使用涉案房屋的案外人裴松月等人，并无购买涉案房屋的目的。且作为抵押人的徐海滨自认“其并未实际占有使用涉案抵押房屋”。因此，南政吉关于对诉争房屋享有优先受偿权，其已构成抵押权善意取得的上诉理由不成立。基于南政吉、徐海滨之间的借贷关系合法成立，一审判决徐海滨返还南政吉借款本金及利息，未支持南政吉主张对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求并无不当。综上，判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，南政吉不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年3月15日作出（2019）吉民申297号民事裁定书。该裁定认为,因本案南政吉优先受偿权的取得是基于另案民事纠纷的生效调解，而该调解书已被人民法院撤销，且诉争房屋由先前的购房人占有并使用，办理他项权利时徐海滨亦未占有并使用，故南政吉所享有的他项权利失去了法律依据，因而南政吉主张依其他项权利证对其房屋享有优先受偿权本院不能支持。综上，南政吉的再审申请无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定：驳回南政吉的再审申请。 本院认为：2004年8月30日，案外人延吉市宇航物业管理有限公司与裴松月签订的《房屋出卖合同》已由宇航公司的追认，该合同的出卖人应当认定为宇航公司。同年10月20日，宇航公司与裴松月再次签订的《房屋预销售契约》，是对原合同的变更和补充。上述两份合同中出卖人虽然是具有房地产开发资质的企业，但其所出卖的房屋是基于与回民食品厂之间代建关系收取代建费用时通过代物清偿所取得的房屋，该房屋不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》中所确定的商品房，故该房屋买卖合同不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》的条款审查该合同的效力。因此，宇航公司与裴松月签订的《房屋预销售契约》符合买卖合同的法律基本要件，当事人意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人应当全面履行合同义务。宇航公司作为出卖人仅将房屋交付给裴松月占用使用(2004年10月20日交付，由裴松月占有使用至今)，而没有按照合同约定为裴松月办理房屋所有权登记构成违约，应当承担继续履行的违约责任，裴松月要求宇航公司协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。宇航公司主张裴松月并未实际向其支付400000元房款，但未能提供证据证明加盖有宇航公司现金收讫印章的收据不真实，因此，依据该收据应当认定宇航公司已收取了全部房款，宇航公司以裴松月未全额支付房款为由，拒绝向裴松月履行协助房屋所有权转移登记的主张不能成立，本院不予支持。 现案涉房屋所有权虽然登记在徐海滨名下，但已发生法律效力的判决认定案涉房屋登记在徐海滨名下的原由是回民食品厂按照宇航公司的指令，将本应该登记到宇航公司名下的房屋,采取通过诉讼调解的方式登记到了徐海滨名下，该调解已被撤销，而且徐海滨所主张的其与回民食品厂存在房屋买卖合同关系以及与宇航公司之间存在抵顶工程款的事实，亦被生效判决否定，因此，徐海滨作为借名登记人，有义务与宇航公司共同协助将案涉房屋所有权办理到裴松月名下。徐海滨提出宇航公司被宣告破产，现宇航公司未向管理人移交有关账目账册，因此无法确定裴松月手中购房合同的真伪，应驳回裴松月的诉讼请求和即使能确认裴松月与宇航公司的合同，宇航公司破产前签订的合同无法履行，该合同应视为已解除等主张不成立，本院不予支持。 南政吉在不动产登记机关虽对案涉房屋办理了抵押权登记，但另一生效的判决对其主张行使优先受偿权的诉讼请求不予支持。换言之，南政吉对案涉房屋不具有优先受偿权，因此该抵押登记不应成为宇航公司向裴松月履行房屋买卖合同过户义务的障碍，其以抵押权登记为由不同意办理案涉房屋转移登记的主张，本院不予支持。南政吉应协助裴松月办理案涉房屋涂销抵押登记手续。 关于裴松月请求宇航公司向其支付逾期办理不动产登记证书违约金问题。宇航公司于2016年6月3日向裴松月出具《承诺书》，承诺2016年7月3日之前办理产权转移登记手续，裴松月亦接受，故视为双方对合同内容的变更，宇航公司应当依照承诺及时为裴松月办理房屋所有权转移登记手续，未按承诺时间办理应承担相应的违约责任。由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有约定，可以按已支付房款685000元的年利率6%承担违约责任。据此，裴松月要求宇航公司支付违约金59595元（自2016年7月3日开始暂计算至2018年7月2日止），该诉讼请求没有超出上述承担违约责任的标准，符合法律规定，本院应予支持。审理过程中裴松月主动放弃2018年7月2日以后逾期办证所产生的违约金，本院予以准许。 综上，经本院审判委员会二〇二〇年第四次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十五条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、第三人南政吉于本判决发生法律效力之日起3日内协助原告裴松月办理位于吉林省延吉市军民路215号1号楼延房权证字第XXXX号、房XXXX号：5-4-393-1003、面积226.62㎡房屋的涂销抵押登记手续； 二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司、第三人徐海滨于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告裴松月将登记在徐海滨名下的位于吉林省延吉市军民路215号1号楼延房权证字第XXXX号、房XXXX号：5-4-393-1003、面积226.62㎡房屋所有权转移登记至裴松月名下，办理产权转移登记发生的一切费用由裴松月承担； 三、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内，向裴松月支付逾期办证的违约金59595元。 如果被告延吉市宇航房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 金镇审判员刘晓娟审判员申爱顺 二〇二〇年四月二十九日 书记员 尹      光      熹