四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初914号 原告：仁寿县洪宇商业管理服务有限公司，住所：仁寿县文林镇工业园区。 法定代表人：李洪武，总经理。 委托诉讼代理人：林强，男，1962年11月19日出生，汉族，公司员工，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐维杰，四川力恒律师事务所律师。 被告：李良，男，1970年1月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：仁寿县文林镇中盛陶瓷店，经营场所：仁寿县文林镇仁寿大道下段202号。 经营者：陈建英，女，1970年12月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司（以下简称：洪宇商业管理有限公司）与被告李良、仁寿县文林镇中盛陶瓷店租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告洪宇商业管理有限公司的委托诉讼代理人林强、徐维杰，被告李良及二被告的委托诉讼代理人李恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪宇商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付商铺租赁费、综合管理费、商场整体推广费合计244806元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告李良与被告仁寿县文林镇中盛陶瓷店的经营者系夫妻关系。二被告与原告分别于2015年3月26日、2015年7月29日、2015年10月30日签订了《凯信家居装饰城仁寿商场商铺预定协议》、《凯信家居装饰城租赁管理合同》、《凯信家具装饰城合同书补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告也已装修使用。双方约定被告租赁714.27平方米商铺用于经营中盛建材诺贝尔瓷砖，总租期为72个月，在此条件下免商铺租金24个月，应实付商铺租金48个月共计1544920元。2020年1月5日前应支付租金199950元，综合管理费42856元，商场整体推广宣传费2000元。综上，被告在2020年1月5日前按约应支付金额合计为244806元，但截止起诉被告尚未向原告支付上述费用。庭审中原告变更诉讼请求，同意解除与二被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》，要求二被告支付免租期租金386230元。 原告洪宇商业管理有限公司为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《凯信家居装饰城租赁管理合同》1份，拟证明1.原、被告双方租赁关系明确；2.原、被告双方就租期进行了明确约定，本合同的有效期为6年，乙方即被告经营使用期限从2016年3月5日至2022年3月4日止。 2.《凯信家居装饰城合同书补充协议》1份，拟证1.双方就免租期及合同总租期进行了明确约定，第一条租期为72个月，其中免租期为24个月，所以被告享受的免租期是基于总租期是72个月的情况下才给予的优惠条件，第二条的第一小点对6年的租金总额进行了计算并约定了支付方式。 被告李良、仁寿县文林镇中盛陶瓷店对原告提供的证据的质证意见为：证据1.2.真实性认可，不能达到原告的证明目的，补充协议第一条约定租期72个月免租期24个月，并不是互为条件，在租赁合同中出租人给予承租人一定的免租期很正常，因为承租人需要培养客户、进行装修，本案的装饰城是新开的，需要长时间聚拢人气，所以原告说的与事实不符，补充协议第二条对每年的租金进行了约定，前三年的租金为342850元，2019年3月5日至2020年3月5日为370278元，其后每年租金在前一年的租金基础上增长8%，可以看出本案租赁合同是发生在2016、2017、2018年，2019年12月前面三年的租赁合同已经按照合同约定履行完毕，所以原告现在没有理由要求被告支付2016、2017、2018年中24个月的租金。 被告李良、仁寿县文林镇中盛陶瓷店辩称，一、原告在庭审中确认合同已经终止，其请求支付免租期租金没有法律依据。1、关于免租期的期间，主合同第一条约定：总租期为6年，自2016年3月5日起至2022年3月4日止；第二条第2项约定租金按年缴纳，补充协议第一条约定免租期24个月。2015年10月30日前支付的342850元为第一年租金，因为第四年在此基础上增加8%为2019年1月5日前付的370278元。因此可以认定双方约定的免租期为合同租期的第二年和第三年，即2017年3月5日至2019年3月4日为免租期。2、合同约定了免租期和提前解除合同的条件，但是合同并没有约定支付免租期租金的情况。因此，被告按照约定提前解除合同，不负有支付免租期租金的义务。3、原告的诉讼请求为支付免租期的租金，结合被告的辩论意见，原告实质上是以显失公平为由请求变更合同。双方合同系自由约定，在约定时并未显失公平。显失公平的合同依据《民法总则》规定已不属于可变更合同，即使可变更，变更合同的请求期为1年。二、双方在《补充协议》第15条约定了合同解除的三个条件：(1)租期满三年；（2）因个人原因不能继续经营；（3）提前三个月提出。只要满足这三个条件，双方就应该按照该约定解除合同。三、法律应该尊重市场优胜劣汰的规律，不能违背当事人约定偏向保护一方。本案中，原告经营管理不善，自然要被市场淘汰，被告因原告商场不能继续经营转到居然之家重新开业，自己也遭受了重大损失。如果原告认为被告违约，可以起诉要求被告赔偿未收租金的损失，而不是要求支付约定免租的租金。 被告李良、仁寿县文林镇中盛陶瓷店为证实自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1.李良与吴燕的微信记录4张和转账凭证，拟证被告在2020年3月1日撤场后与原告的管理人员对水费进行了结算，经结算被告向原告支付了水费93元，原告清楚被告撤场并没有提出异议，同日原告将被告从商场的服务微信群移除，并停止为被告提供管理服务。 2.《补充协议》，拟证第二条双方约定每年的租金以预付的形式支付。补充协议第三条15项中双方对合同的解除约定了条件，约定的内容是如果乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁，该条约定的解除条件有三项，第一项是在合同履行满3年后，第二项是因承租人个人原因不能继续经营，第三项是承租人需要提前三个月向甲方提出，最终以便于甲方另行租赁，结合原告提供的证据1.双方合同签订于2015年7月29日，在2018年7月29日后合同履行就已经超过三年。 3.《知会函》，拟证该《知会函》发送给原告，并由原告的管理人员吴燕在复印该知会函后在左下角签名表示收到，该知会函由被告2019年12月3日向原告发出，知会函主要内容为由于商场竞争加剧、人气较差我单位的经营一直亏损，无望继续经营，我方决定在2020年3月5日起终止合同，因此被告在2019年12月3日已经提前三个月向原告提出了解除合同，结合被告前面的证据本案中已经满足了双方在补充协议中约定的解除条件，被告依法解除合同。 4.凯信商场的灯光照片4张，拟证商场内有大量的灯都是不亮的，或者灯光灰暗，原告对商场的管理存在重大的瑕疵，原告缺乏经营管理商场的经验、管理混乱。 5.证人证言，拟证明签订补充协议的过程。 原告洪宇商业管理有限公司对被告提供的证据的质证意见为：证据1.真实性无异议，与本案无关，无法达到被告的证明目的。证据2.真实性无异议，无法达到被告的证明目的，且对于租金的约定明确为商铺租金共计1544920元，这个约定的构成是先有总的再有分的，每笔金额并不是预付，而是对总金额采取分年支付的支付方式，补充协议15条的约定是原告对商家的一种关心照顾，如商家因个人原因确实无法经营，我方在收到申请后酌情与商家协商解除合同，但本案被告并不系约定的解除条件，在第一次开庭答辩中被告也明确说了其已在居然之家开了一家新店，而非约定因个人原因不能继续经营下去，所以被告主张解除合同，我方予以同意，但要求其支付相应免租期的租金并无不妥。证据3.诉讼中我方已变更诉讼请求，同意解除合同，所以该份证据没有证明意义。证据4.真实性不认可，被告只是片面的以商场的一个角落来概括整个商场的管理。 经质证，本院对原、被告提供的书面证据的真实性均予以采信，被告申请的证人系原告另案起诉的同一事由的被告，故对证人证言不予采信。 根据原、被告提交的证据，并结合庭审查明情况，本院对本案事实认定如下：被告李良与被告仁寿县文林镇中盛陶瓷店的经营者陈建英系夫妻关系，两人共同经营被告仁寿县文林镇中盛陶瓷店。2015年7月29日，原告洪宇商业管理有限公司作为甲方与被告李良作为乙方签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》，合同约定：“……1、甲方将凯信家居装饰城仁寿商场1楼41.42.43.45.46号经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品。2、本合同的有效期为6年，乙方经营试用期从2016年3月5日至2022年3月4日止。……4、租金单价为：40元／平方米／月。……”。 后原、被告双方再次签订了《补充协议》，合同载明“……一、租期72个月，其中免商铺租赁费用24个月。……1、商铺租金48个月，共计：1544920元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年10月30日前支付342850元、2019年1月5日前支付370278元、2020年1月5日前付399900元、2021年1月5日前付431892元。”。 2019年12月3日，被告向原告送达了知会函，载明“就贵我双方签署的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及补充协议，自2016年开始履行以来，我方忠实履行合同，目前合同租金支付至2020年3月4日。近半年以来，由于商场竞争加剧，人气较差，我单位一直亏损，已无望继续经营。经过与贵司多次协商，我方决定自2020年3月5日起终止合同。并依据补充协议第15条之规定，我单位亦可提前三个月向贵司提出终止合同，以使贵司尽早另行出租。在合同终止后，我单位将于2020年3月5日撤场，届时再及时知会贵司相关撤场事宜，完成交接。”。被告向被告送达知会函后撤场，被告支付原告租金、商场推广费、综合管理费至2020年3月5日。 本院认为，《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《凯信家居装饰城合同书补充协议》系双方自愿达成，合法有效，现原、被告均认可《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《凯信家居装饰城合同书补充协议》已解除。二被告按合同约定支付租金、商场推广费、综合管理费至2020年3月5日，并于合同解除前撤场。《补充协议》载明“商铺租金48个月，共计：1544920元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年10月30日前支付342850元、2019年1月5日前支付370278元、2020年1月5日前付399900元、2021年1月5日前付431892元。”，说明免租期的时间包含在租赁期前三年内，该补充协议对租金计算方式明确约定为从第四年开始每年在前一年的基础上增加8%，由此计算得出的2019年的租金为370278元（342850元×1.08%）、2020年的租金399900.2元（370278元×1.08%）、2021年的租金为431892.2元（399900.2元×1.08%），与《补充协议》载明2019年1月5日、2020年1月5日、2021年1月5日应支付的租金金额一致，说明双方对租赁期内每一年度的租金金额及给付方式进行了明确约定，对于原告诉称双方约定的是租赁期内的总金额只是分次支付的主张与事实不符，本院不予采信。 现原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《凯信家居装饰城合同书补充协议》已解除，被告支付了合同解除前的全部租金，对于原告诉请被告支付免租期内的租金，双方的合同中并未约定解除合同需要支付免租期租金，从合同内容也无法推断双方有此约定的意思表示，故对原告请求被告支付免租期的租金386230元的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费4972元，减半收取计2486元,由原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年四月二十二日 书记员  苏宇