湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3782号原告：浏阳市余亿物业管理有限公司，住所地浏阳市关口办事处长兴社区东方丽苑20幢1号。法定代表人：邓圣发。委托诉讼代理人：熊远亮，湖南大巧律师事务所律师。被告：刘贤礼，男，1972年3月22日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：刘媛章，女，1976年10月16日出生，汉族，住浏阳市，系刘贤礼之妹。委托诉讼代理人：张利，湖南国风德赛律师事务所律师。原告浏阳市余亿物业管理有限公司（以下简称余亿物业公司）与被告刘贤礼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告余亿物业公司的委托诉讼代理人熊远亮，被告刘贤礼的委托诉讼代理人刘媛章、张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余亿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年1月1日至2019年12月31日物业管理费38664元；2.判令被告按照年利率24%支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2020年3月20日应支付滞纳金为2062.08元；3.本案诉讼费由被告负担。被告刘贤礼的主要答辩意见：1.湖南一五投资开发有限公司并未将刘贤礼购买的房屋交付给刘贤礼，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，该房屋的物业费应由建设单位即湖南一五投资开发有限公司支付；2.原告自2016年9月16日开始对东方丽苑小区提供物业服务，但至本案立案之前，原告从未向被告主张过权利，原告主张物业管理费已过诉讼时效；3.原告未依据《物业管理委托合同》的约定全面提供物业服务。综上所述，请求法院查清事实后依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：余亿物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。刘贤礼于2012年7月4日与湖南一五投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，购买位于本市关口办事处长兴社区别墅房，建筑面积为356.03平方米。2013年12月16日，湖南一五投资开发有限公司作为委托方（甲方）与余亿物业公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》1份，约定：甲方将2014-2015年东方丽苑物业管理委托于乙方实行物业管理；委托管理事项包含房屋建筑的维修、养护和管理，项目内共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；委托管理期限为12个月，自2014年1月8日起至2015年1月7日止；本合同的一期物业管理，按月单位承包，基本月单价为278000元（大写贰万柒仟捌佰元整）（见费用清单），当月物业管理费甲方在次月的20日之前支付乙方。2014年9月16日，湖南一五投资开发有限公司与余亿物业公司再次签订《物业管理委托合同》1份，约定事项除委托管理期限变更为24个月，自2014年9月15日起至2016年9月14日止外，其余内容与双方于2013年12月16日签订的《物业管理委托合同》内容基本一致。2016年9月1日，湖南一五投资开发有限公司作为委托方（甲方）与余亿物业公司作为受托方（乙方）再次签订《物业管理委托合同》1份，约定委托管理期限为30个月，自2016年9月15日至2018年12月14日止，若届时仍未成立业主委员会，则本合同自动延续至成立业主委员会日期止；根据乙方提供的服务标准、地方有关物价规定、结合本项目的实际情况进行详细的测算论证后定价，本项目报市物价局核准为1.5元/月/平方米向每户业主及使用人收取；空置房屋的管理服务费，由乙方结合每一个物业管理项目的现有执行价格，向甲方收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，其从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。刘贤礼因拖欠余亿物业公司物业服务费，且经余亿物业公司催要后仍未缴纳，余亿物业公司遂诉至法院。另查明：1、刘贤礼所购买的房屋尚为毛坯房，刘贤礼已于2017年8月21日取得该房屋的产权证。2、余亿物业公司陈述其系按照1.5元/月/平方米的标准向刘贤礼主张的物业管理服务费，并提交了浏阳市发展和改革局于2014年9月30日颁发的《湖南省服务价格登记证》，载明物业服务费（住宅）的收费标准为1.5元/平方米/月；刘贤礼对此不予认可，认为仅能按照《商品房买卖合同》附件中约定的1元/平方米/月的标准收取。3、刘贤礼陈述未曾收到过余亿物业公司以电话、短信或书面等方式的催缴通知，余亿物业公司向本院提交了催缴通知书张贴照片，通知书的落款日期为2020年1月8日。4、诉讼过程中，刘贤礼陈述湖南一五投资开发有限公司未经其许可占用别墅的花园、造成刘贤礼宗地面积缩小，双方就该问题未能达成解决方案，刘贤礼亦未办理交房手续。以上事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《物业管理委托合同》、照片等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案余亿物业公司与湖南一五投资开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主均具有约束力。且物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。余亿物业公司按照合同约定为东方丽苑别墅区提供了物业服务，刘贤礼作为该小区业主，理应按合同约定向余亿物业公司交纳物业服务费用。对于刘贤礼辩称湖南一五投资开发有限公司至今未为其办理交房手续，故本案物业服务费应由湖南一五投资开发有限公司交纳的辩解意见，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。而涉案房屋已经由买受人刘贤礼取得房屋产权证，可以看出刘贤礼已默认湖南一五投资开发有限公司履行了房屋交付义务。至于刘贤礼辩称涉案房屋不符合书面约定的交付条件，系刘贤礼与湖南一五投资开发有限公司之间的纠纷，与本案无关，刘贤礼可另案主张。对于刘贤礼辩称余亿物业公司起诉已过法定诉讼时效的辩解意见，本院认为，余亿物业公司主张的物业服务费的区间为2014年1月1日至2019年12月31日，余亿物业公司提供的催讨物业费的张贴照片显示张贴日期为2020年1月8日，但因本案房屋系毛坯房，刘贤礼并未居住在此，仅凭该份照片无法证明余亿物业公司已将催缴通知书送达给刘贤礼，刘贤礼也否认收到过上述催缴通知书，故余亿物业公司可保障的权利时效,应为2020年4月16日提起主张起后再向前三年,即推前至2017年4月16日，故对于余亿物业公司主张的2017年4月16日之前的物业服务费，显然已超过三年诉讼时效，本院不予支持；对于余亿物业公司主张的2017年4月16日至2019年12月31日期间的物业管理服务费，本院予以支持。关于物业费的收取标准，因2016年9月1日签订的《物业管理委托合同》中明确约定自2016年9月15日起的物业管理服务费按照1.5元/平方米/月的标准收取，故涉案房屋自2017年4月16日至2019年12月31日期间产生的物业管理服务费为17356元（356.03×1.5×32.5）；因刘贤礼提出余亿物业公司未能按照合同约定完全履行物业服务义务导致涉案房屋被他人无故占用，故本院酌情认定刘贤礼应当支付物业管理服务费13885元（17356×0.8）。对于余亿物业公司主张的违约金诉请，双方虽在《物业管理委托合同》中对此有书面约定，但刘贤礼并非无故不缴纳物业服务费，故对余亿物业公司的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘贤礼于本判决生效之日起五日内支付浏阳市余亿物业管理有限公司物业管理服务费13885元；二、驳回浏阳市余亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费818元，减半收取409元，由浏阳市余亿物业管理有限公司负担259元，由刘贤礼负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年四月二十九日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。