四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11312号 上诉人（原审原告）：成都市锦江区住房建设和交通运输局。住所地：锦江区海椒市街13号。 负责人：蒋卫权，局长。 委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市春熙大厦房屋开发有限公司。住所地：成都市锦江区总府路8号七楼。 法定代表人：曾玮，总经理。 委托诉讼代理人：杨光全，北京市法典航舰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何良艳，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：成都文旅蓉城企业管理有限责任公司。住所地：成都市陕西街130号。 法定代表人：李珍蓉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都锦江房地产（集团）有限公司。住所地：成都市锦江区牛沙北路89号。 法定代表人：廖郁，总经理。 委托诉讼代理人：陈儒林，四川信诺达律师事务所律师。 原审第三人：成都百货（集团）有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路83号。 法定代表人：赵路。 上诉人成都市锦江区房产管理局（以下简称锦江房管局）因与被上诉人成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙公司）、原审第三人成都文旅蓉城企业管理有限责任公司（以下简称文旅公司）、成都锦江房地产（集团）有限公司（以下简称锦房集团）、成都百货（集团）有限责任公司（以下简称百货公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初9490号民事判决，向本院提起上诉。因锦江房管局二审中更名为成都市锦江区住房建设和交通运输局（以下简称锦江建交局）行使，本案中其权利义务由锦江建交局享有。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 锦江建交局上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106号民初9490号民事判决书，发回重审或者对依法改判支持锦江房管局的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由春熙公司承担。事实和理由：一、一审法院认为锦房集团的行为构成表见代理，属于事实认定错误。1.锦房集团并未以锦江建交局的名义订立《补充协议》，不符合“行为人以被代理人的名义订立合同”的构成要件。2.文旅公司有主观恶意，不是合同的善意相对人，明知锦房集团无权处置国有直管公房而签订《补充协议》。3.文旅公司未核实锦房集团有无授权资料，属未尽到合理的注意义务，不符合表见代理中相对人必须善意且无过失的构成要件。二、《补充协议》自始无效。该补充协议并非是对《拆迁直管公房偿还协议》的补充与变更，合同主体、内容变更，是一个新的协议，在锦江建交局拒绝追认的情况下，《补充协议》无效。三、涉案房屋应归锦江建交局所有。春熙公司迟延交房和过户，侵犯了锦江建交局的所有权，应承担侵权责任。 春熙公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。锦江建交局和锦房集团是一套人马、两块牌子，锦江建交局对外行使两个主体的权利。改制文件和委托经营协议是锦江建交局和锦房集团内部对内的政府行为改制文件，春熙公司签订协议时不知情。本案未涉及国有资产，房屋拆迁安置由文旅公司公司负责，春熙公司仅负责以货币补偿文旅公司公司。春熙公司没有侵权行为，已给付拆迁补偿款，属合法拆迁。5.锦江建交局未证明涉案房屋归其所有，未提交涉案房屋产权证明。 文旅公司述称，一、一审法院认为锦房集团构成表见代理，认定事实清楚，法律适用正确。锦房集团明确在合同中约定文旅公司不再承担《拆迁直管公房产权偿还协议》约定的责任，文旅公司作为善意第三人，有理由相信锦房集团代表锦江建交局签订了《补充协议》。锦江房管局局没有依据认为文旅公司已经知晓《国有直管公房委托经营管理协议》的内容，也没有依据认定锦房集团无权处置国有直管公房。3.文旅公司在表见代理中不存在任何过失和主管恶意。4.文旅公司公司一直主动联系，积极履行协议。二、《补充协议》本身不存在无效事由，合法有效，拆迁实物房屋调换已变更为货币补偿，锦江房管局在“委托书”中明确该拆迁行为不存在无权处分或合同无效的问题。三、文旅公司公司不承担任何赔偿责任。有关房屋现已实际拆除，则应由实际拆除人春熙公司承担有关法律及经济责任，与文旅公司无关。四、锦江建交局上诉中再次提出侵权之诉，诉求在物权和债权之中摇摆，造成诉的不确定性。五、锦江建交局引用的最高人民法院（2017）最高法民申691号裁决书，其案情、事实及法律依据均与本案有较大差异，不能作为支持锦江建交局诉请的理由。六、锦江建交局、锦房集团主张涉案房屋所有权的诉讼请求已过诉讼时效。 锦房集团述称，1.一审法院认定其构成了表见代理，存在认定事实不清，法律适用错误。春熙公司对相关改制文件不知情的情况下，没有理由能够相信锦房集团具有相应的合同代理权。2.本案的事实是锦江建交局与锦房集团属于两个完全不同的法律主体，春熙公司称是一套人马、两套牌子与本案的事实不符。 百货公司未发表陈述意见。 锦江房管局向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于成都市金牛区的商业房屋归锦江房管局所有，判令春熙公司将上述房屋移交锦江房管局并办理不动产证书登记（并承担相应的办证税和费用）；2.判令春熙公司赔偿逾期交房租金损失人民币186592元（暂从2005年7月1日计算至2018年8月31日，具体支付至实际交付之日止）；3.如果上述房屋不能判决归锦江房管局所有，依法判决春熙公司对拆迁安置锦江房管局的成都市金牛区，建筑面积1500㎡的商业房屋按照现行市场价赔偿锦江房管局（房屋价以评估为准）；4.由春熙公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2005年4月13日，锦江房管局（甲方）与新曙光旅游（乙方）签订《锦房拆（05-007）》（以下简称偿还协议），协议载明：“……三、乙方应在2005年6月内向甲方移交所偿还的空房，并办理移交手续；并在保修期内负责偿还房屋的维修养护。四、乙方应对原直管公房用户按照拆迁政策进行妥善安置，由此而产生的拆迁遗留问题均由乙方负责。五、偿还房屋产权由乙方负责办理，费用按规定各自承担。”偿还协议有锦江房管局、新曙光旅游、成都市房管局签章。同日，新曙光旅游与锦房集团签订《拆迁直管公房产权偿还补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议载明：“……二、乙方不再承担锦房拆（05-007）所约定的第三、四、五条的责任，全部责任由甲方承担。……四、乙方与锦江房管局所签拆迁直管公房产权偿还协议（05-007）若发生争议，以本补充协议为准。”补充协议有锦房集团与新曙光旅游签章。2005年4月14日，春熙公司向文旅公司出具委托书，授权文旅公司就涉案房屋的拆迁补偿事宜全权负责办理。 2.新曙光旅游于2015年3月20日变更名称为文旅公司企业公司。 3.2001年3月1日，成都市锦江区人民政府下发《关于确定区房地局改制工作基本原则的通知》，其中载明：“新组建‘锦房集团’……将区房地局及所属各房管所现有的所有经营业务统一剥离交由该公司负责经营。……（二）直管公房1、委托集团公司代为经营和管理。”2001年3月22日，成都市锦江区人民政府下发《关于批转区房地产管理局改革的总体方案的通知》，其中载明：“对直管公房的处置，提留15%作为转制资金，由集团公司专项用于转制。”2002年4月17日，锦江房管局与锦房集团签订《关于国有直管公房委托经营管理的协议》，其中载明：“……七、凡涉及国有直管公房产权变动的，包括房改售房、产权交换、权属转让等，由甲方作为产权人签订协议（同时要有甲乙双方法人代表签字），乙方具体负责实施，并报市房产管理局批准后执行。……国有直管非住宅房屋原则上不得出售，确需个别出售的，应报市房产管理局批准”。协议有锦江房管局与锦房集团签字盖章。 一审法院认为，本案争议焦点为锦房集团与锦江房管局是否构成表见代理关系。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。 本案中，若文旅公司有理由相信锦房集团有代理权，则锦房集团的行为构成表见代理。春熙公司提供的证据《成都市锦江区人民政府下发》中载明：“新组建‘锦房集团’……将区房地局及所属各房管所现有的所有经营业务统一剥离交由该公司负责经营。……（二）直管公房1、委托集团公司代为经营和管理。”成都市锦江区人民政府下发《关于批转区房地产管理局改革的总体方案的通知》载明：“对直管公房的处置，提留15%作为转制资金，由集团公司专项用于转制。”从通知看出，本案中锦房集团对锦江房管局所有的直管公房拥有经营管理权，即第三人文旅公司有理由相信锦房集团有代理权。锦房集团的行为已构成表见代理。 本案中锦江房管局称锦房集团无代理权，其用以证明锦房集团无代理权的证据为《关于国有直管公房委托经营管理的协议》，一审法院认为，此协议为锦江房管局与锦房集团之间达成的内部协议，其关于双方权利义务的约定可在其之间产生约束力，即内部效力，而该协议不具有对抗外部第三人的效力，即无对外效力。文旅公司为善意第三人，不受该内部协议约束。 综上所述，锦房集团与文旅公司签订的《补充协议》有效，《补充协议》中约定：“……二、乙方不再承担锦房拆（05-007）所约定的第三、四、五条的责任，全部责任由甲方承担。……四、乙方与锦江房管局所签拆迁直管公房产权偿还协议（05-007）若发生争议，以本补充协议为准。”春熙公司与文旅公司之间为代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，春熙公司应对文旅公司的代理行为承担相应民事责任，即春熙公司不应继续履行《偿还协议》中第三、四、五条。根据不告不理原则，关于春熙公司是否已履行《补充协议》约定的义务，不属于本案审查范围，当事人可另行起诉。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回锦江房管局诉讼请求。一审案件受理费4032元，减半收取2016元，由锦江房管局负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，1999年5月24日，案涉协议约定用于向锦江房管局、位于金牛区***建筑面积为1500平方米房屋房屋的房屋所有权被登记在金牛区商业总公司名下。2006年11月14日成都百货公司取得该房屋的所有权。案涉补充协议约定，如锦江房管局追究责任，相关后果由锦房集团承担。春熙公司一审中答辩称，本案为债权纠纷，锦江房管局的诉讼请求已过诉讼时效。 2018年6月15日，锦江房管局向成都文旅公司发出《关于履行（锦房拆05-007）的函》，要求履行该协议中的义务。 以上事实，有经过一审质证的位于金牛区***房屋《房屋信息查询记录》、《关于履行（锦房拆05-007）的函》等证据，予以证实。 本院认为，锦江建交局与春熙公司在房屋拆迁过程中，通过产权调换的方式达成案涉产权补偿协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据各方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是锦房集团签订补充协议的行为是否构成对锦江房管局的表见代理，春熙公司是否应免除转移案涉房屋产权的义务；二是案涉房屋是否应确认归锦江建交局所有；三是锦江建交局要求春熙公司予以赔偿的请求是否成立。现结合事实证据认定如下： 一、关于锦房集团是否构成对锦江房管局的表见代理的问题。本院认为，关于表见代理，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，本案中锦房集团的行为是否构成表见代理，应以其是否以锦江建交局的名义实施代理行为作为判断的标准。在案涉补充协议中，锦房集团并未以锦江房管局的名义签订该协议，仅是以自己的名义免除了春熙公司在产权调换协议中的义务，同时其与代理春熙公司的文旅公司约定：如锦江区追究责任要，相关后果由锦房集团承担，再次明确其与锦江建交局并非同一民事主体，或有代理关系。因此，锦房集团在补充协议与春熙大夏达成的约定，仅限于在双方之间有效，并不构成对锦江建交局的表见代理，春熙公司并不能因案涉补充协议的签订而免除转移案涉房屋产权的义务。一审判决认定其行为构成表见代理，并基于锦房集团在补充协议中免除春熙公司义务的承诺，认定春熙公司不应继续履行《偿还协议》中第三、四、五条中义务，与上述法律关于表见代理的规定不符，应当予以纠正。 二、关于案涉房屋是否应确认归锦江建交局所有的问题。本院认为，案涉产权协议的主要内容系春熙公司为解决拆迁问题，而与锦江建交局签订的调换房屋的权利义务内容，其性质为房屋拆迁安置补偿合同，当事人基于该合同的权利为债权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方未履行非金额债务或者履行非金钱债务不符合约定的，但存在法律上或事实上不能履行，守约方无权要求继续履行。因案涉房屋在产权调换协议签订前及其后至今，均未登记在春熙公司名下，且至今仍为原审第三人成都百货公司所有，锦江建交局请求春熙公司履行合同义务，将该房屋向其过户的诉讼请求存在事实上不能履行的情形，应当予以驳回。 三、关于锦江建交局要求春熙公司予以赔偿的请求是否成立。本院认为，锦江建交局在案涉合同无法履行时主张损失赔偿属于债权请求权。根据确定本案诉讼时效应适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因案涉房屋无论是合同签订前还是签订后都未登记在春熙公司名下，尤其是2006年11月11日起一直登记在他人名下，存在事实上不能履行的情形，锦江建交局理应于该日起知道其合同权利受到侵害，而向对方主张赔偿损失，但至2018年6月15日锦江建交局才向成都文旅公司发出《关于履行（锦房拆05-007）的函》，已达十一年之久，应认为其主张权利的行为已超过二年诉讼时效，加之此前无导致诉讼时效的中断、延长的情形，其请求春熙公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，锦江建交局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认为锦房集团另行签订补充协议的行为构成表见代理存在错误，因不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4032元，由成都市锦江区住房建设和交通运输局负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年四月十七日 书记员  刘小春