上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初57905号原告：毛丽云，女，1944年4月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：方莉，女，1971年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：赵君华，男，1977年9月30日出生，汉族，住江西省南昌市。原告毛丽云诉被告方莉、赵君华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告毛丽云的委托诉讼代理人吴华彦、吴瑶，被告方莉、赵君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛丽云向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告逾期过户违约金3,071,250元(以750万元为本金，自2016年12月31日起至2019年3月29日止，按照日万分之五的标准计算)；2、两被告支付原告逾期迁移户口违约金(以750万元为本金，自2019年4月25日起算至全部户口实际迁出之日止，按日万分之五的标准计算)。事实和理由：2016年9月12日，原告之子张以群与两被告在德佑房地产经纪有限公司居间下，就上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋转让价格为905万元。后买卖双方协商，由原告作为变更后的买受人继续购房，原告并于同年10月12日与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》。根据该合同约定，系争房屋总价款为750万元，双方应于2016年12月15日前办理该房屋的过户手续，卖方应于2017年1月15日向相关公安机关办理完毕原有户籍的迁出手续。否则，每逾期一日，应按合同约定的总房价款的万分之五向买方支付违约金，直至原户籍迁出时止；卖方未按本合同约定履行的，每逾期一日需向买方支付总价款万分之五的赔偿金。同日，双方另签订《协议书》一份，明确原告除应支付前述合同约定的价款外，还需支付装修补偿款155万元，以上合计905万元为两被告出售系争房屋的净到手价格。签约后，原告作为买受方陆续向被告支付了房款总计895万元。2016年12月16日，原告与两被告共同向上海市静安区不动产登记事务中心(以下简称“登记中心”)申请办理过户手续，但登记中心以系争房屋有诉讼、仲裁为由，于2016年12月30日向原告出具了《不予登记告知书》。此后，因两被告与案外人的某某，系争房屋又先后被多家法院多次司法查封。为排除过户障碍，原告分别向相关法院提起了停止执行系争房屋的执行异议申请和执行异议之诉，同时提起诉讼要求两被告履行过户义务。之后，相关法院先后裁定、判决中止对系争房屋的执行。2018年7月24日，法院作出(2017)沪0106民初4713号民事判决，判令两被告协助原告将系争房屋过户登记至原告名下。因两被告未主动履行该判决义务，原告通过强制执行于2019年4月24日方才将系争房屋核准登记至自己名下。但两被告至今未办理原户籍迁移手续。另外，在上述过户期间，原告为涤除江苏省泰兴市人民法院因被告赵君华与案外人纠某某于2016年12月27日对系争房屋所实施的查封，代被告赵君华向该案债权人清偿了欠款312,000元。在(2017)沪0106民初16089号执行异议之诉中，原告也已将系争房屋购房尾款10万元交至法院代管用于执行。原告认为，原、被告双方之间的房屋买卖合同关系真实有效，应受到法律保护。两被告因其过错导致系争房屋逾期过户、户籍逾期迁出，应按照合同约定承担相应违约金，以弥补原告损失。被告方莉辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告陈述的事实、时间节点及计算方式无异议，但整个过程中其始终在积极配合原告完成交易及过户，没有任何违约故意。其也曾去办理自己的户口迁移手续，但公安部门要求户籍在册的四人全部到场才能迁移，而赵君华一直在外地，所以没有办成。综上，其认为原告主张的两项违约金标准过高，要求法院酌情调整。被告赵君华辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，虽然由于其个人过错导致过户没有完成，但两被告一直在予以配合，房屋实物也已按照合同约定交付，所以不应当承担违约金。第二，房屋过户其并不知情，之后其还遇到过原告，原告也未告知其可以迁移户口，所以双方都有过错。现在其也能够配合办理户籍迁移手续。第三，原告主张违约金过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记的权利人为方莉、赵君华，建筑面积129.96平方米。方莉和赵君华曾为夫妻。两人于2016年8月19日签署《协议离婚》，约定系争房屋归方莉，离婚后赵君华的新债务女方不承担。2016年9月12日，毛丽云之子张以群(乙方)与方莉、赵君华(甲方)在德佑房地产经纪有限公司居间下，签订《房地产买卖居间协议》，约定两被告以905万元的价格出售系争房屋，协议还对其它交易相关事项进行了约定。后双方协商将买受人变更为原告，并于同年10月12日签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定：两被告将系争房屋出售给原告，房屋总价750万元；双方于2016年12月15日前共同申请办理该房屋的过户手续。合同补充条款(一)中第2条约定：若该房地产上有户口，则甲方应于2017年1月5日之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。第7条“甲方违约责任”约定：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；……；该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；……合同附件三付款协议中对交房时间及尾款约定：乙方应支付甲方尾款10万元，双方于2017年1月15日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，户口(若有)确认已迁出，并由乙方直接支付甲方尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款并按本合同约定追究甲方相应违约责任。同日，毛丽云还与方莉、赵君华签订《协议书》一份，约定毛丽云除应支付前述合同约定的价款750万元之外，还需支付装修补偿款155万元，以上合计905万元为方莉、赵君华出售系争房屋的净到手价格。签署前述协议后，双方开始履约。毛丽云(及其相关方)按约向方莉、赵君华支付了购房款共计895万元。2016年12月16日，双方共同至登记中心申请办理系争房屋的过户登记手续。2016年12月27日，系争房屋被江苏省泰兴市人民法院司法查封。2016年12月30日，登记中心以“不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中”为由向毛丽云出具了《不予登记告知书》，对毛丽云的过户申请作出不予登记的决定。2017年1月11日，双方办理房屋交接手续并签署《房屋交接书》，方莉、赵君华将系争房屋交付给毛丽云。据《房屋交接书》记载，双方确认待完成系争房屋的过户手续并将该房产登记至毛丽云名下，且方莉、赵君华完成该房屋内的全部户口迁移后10日内，毛丽云向方莉、赵君华付清剩余10万元尾款。2017年1月13日、1月16日，系争房屋先后被本院、上海市杨浦区人民法院司法查封［限制文件编号分别为(2017)沪0106民初1号、(2017)沪0106民初2号、(2017)沪0110民初553号］。2017年2月8日，毛丽云诉至本院，要求方莉、赵君华配合办理过户手续。该案审理过程中，方莉向法院申请财产保全，本院依法于2017年2月15日对系争房屋采取轮候查封的保全措施。之后，据方莉所述，其为实现诉讼权利积极向相关案件所在法院申请解除对系争房屋的查封：1.与江苏省泰兴市人民法院(2016)苏1283财保65号案件的原告达成和解，已完成了因该案对系争房屋的查封解除手续；2.就本院(2017)沪0106民初1号、(2017)沪0106民初2号两起案件提起了案外人执行异议之诉，法院均作出了不得执行系争房屋的判决，且该判决已生效，已在办理因该两案对系争房屋的查封解除手续；3.就上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初553号申请了案外人执行异议，法院作出了中止对系争房屋的执行的裁定，且相对方未提起执行异议之诉，已在办理因该案对系争房屋的查封解除手续。2018年7月24日，本院作出(2017)沪0106民初4713号民事判决：毛丽云和方莉、赵君华签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行，方莉、赵君华应于本判决生效之日起十日内协助毛丽云办理系争房屋的过户登记手续，将房屋所有权过户登记至毛丽云名下。该案判决后，双方均未上诉，遂生效。2018年11月8日，毛丽云向本院申请强制执行前案判决。2019年4月24日，经本院强制执行，系争房屋所有权过户登记至毛丽云名下。审理中，关于违约金计算标准是否过高，原告称，方莉对于赵君华在外有欠款是有预知的，若其离婚协议中约定房屋归女方所有，那么方莉作为实际权利人就更负有涤除查封的责任，但两被告未将该节情况及离婚情况告知原告，存在过错。2018年10月系争房屋上查封已多达17项，两被告没有积极配合涤除，原告为了涤除这些查封，付出了大量的时间和律师费20万元(向法院提供聘请律师合同及发票)，并代赵君华清偿了30多万元的债务，10万元尾款也已经交付法院代管。虽然2017年房屋已经交付，但因为赵君华的债务，导致经常有债主上门泼油漆，这种情况一直持续到2019年房屋过户，房屋有两年多时间并不具备居住条件，却支付了两年多的物业费(向法院提供物业费发票)。综合这些损失，原告主张的违约金是合理的。关于迁移户籍，合同中对交付房屋和过户时间都有明确约定，且双方第一次去登记中心之前原告已经支付了大部分的房款，两被告完全可以在此之前就完成迁移户口。目前两被告逾期迁移户籍的显性损失尚未发生，但户籍状况仍然是原状。原告已经将本金酌减至750万元，对于两项逾期行为中重复的时间也已经剔除，应该坚持按合同约定主张，具体如何计算由法院酌定。对此，两被告称，出售系争房屋主要是归还离婚前的债务，导致房屋被查封的债务大部分是在签订买卖合同之后发生的，当时正逢欧洲杯，赵君华参与赌球，欠了赌债，为了归还赌债而借了高利贷，之后还不上，便只能借新还旧。对于律师费标准无法判断，2017年1月其曾提议由其聘请律师帮助完成过户事宜，但被原告拒绝，因此原告自行聘请律师的费用不应由其承担。最后一次债务人上门是在2017年3月，此后原告是可以入住的。离婚协议中对离婚前赵君华的债务的承担进行了约定，在此之后产生的债务方莉是不知晓的，而造成查封的债务都是离婚后产生的。方莉还表示，在逾期迁移户口的问题上其确实有过错，同意承担一定违约金。本院认为，根据前案认定及本案查明的事实，双方房屋买卖合同履行过程中，原告不存在任何违约情形，仅因被告个人原因造成短时间内房屋被多次查封，进而无法按期过户。两被告作为共同的合同相对方，应共同承担逾期过户的违约责任。方莉认为导致房屋被查封的债务均发生于其离婚之后，故其无需承担违约责任的主张，于法无据，本院不予采纳。关于违约金的计算标准，根据本案查明的事实及当事人陈述，本院认为原告主张确实过高，本院将以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定。需说明的是，原告为解除查封而垫付的312,000元款项，性质为原告自案外人处某某的债权，原告可另行依法主张，不应计算在损失范围内。至于逾期迁移户籍一节，合同对此已有明确约定，两被告理应积极办理，赵君华的抗辩理由不成立，本院不予采纳。但鉴于迁移户籍并非卖方的主合同义务，本院将结合原告主张，对将该项违约金的计算标准亦予以酌情调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告方莉、赵君华应于本判决生效之日起三日内共同给付原告毛丽云逾期过户违约金40万元；二、被告方莉、赵君华应于本判决生效之日起三日内共同给付原告毛丽云逾期迁移户籍违约金(以750万元为基数，按日万分之零点五的标准，自2019年4日25日起计算至将上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋内所有户籍迁出之日止)。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为18,985元(原告毛丽云已预缴)，由原告毛丽云负担15,985元，由被告方莉、赵君华共同负担3,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二〇年四月三日法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。