山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终639号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某，该公司董事长。委托诉讼代理人：武某，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕某，山西省方山县人，现住山西省吕梁市。上诉人山西晋隆建设发展有限公司因与被上诉人吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托诉讼代理人武某，被上诉人吕某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2655号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据2008年2月1日原建设部颁布的《住宅专项维修基金管理办法》关于房屋维修基金的规定，只要购买房屋并办理权属证书的，就应当依法交纳该基金。该基金的收取对象并非上诉人，而为房管部门。另房管部门收取住宅专项维修基金并非按户收取，上诉人根据房管部门的要求按批次已缴纳该项费用，原审判令上诉人退还被上诉人住宅专项维修基金并无事实和法律依据。吕某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。吕某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告按约履行合同义务；2、请求判令山西晋隆建设发展有限公司退还原告办理产权登记应交房管局的维修基金13800元及500元代办费、以及未按约定办理产权证，导致上述费用开发商占用三年五个月，按三年定期开庭之日银行利率计息，开发商应支付原告利息1245.7元（以上费用合计：15545.7元）；3、由于被告延迟交房，请求判令被告自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按日（158天）向原告支付买房价款万分之1.5的违约金共计12324元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（房号：10号楼2703号），该合同约定原告购得被告××区房，房屋总价款519987元，原告通过两次现金支付的方式已结清全部房款。原、被告双方约定的收房日期为2014年5月1日前，实际交房时间为2014年10月18日。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同予以确认。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人在交接时应向买受人提供房屋验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，若出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在庭审过程中，被告无证据证明其向原告提供过相关证明文件，因此原告迟延收房的不利后果应归属被告一方。根据购房合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人交付已付购房款的万分之1.5的违约金。”比照原、被告约定的交房期限及房屋实际交付时间，被告确已构成违约，应向原告支付违约金。但原告从实际交房之日起至起诉之日止从未向被告主张过该项权利，已超过三年诉讼时效期间，应不予支持。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”规定，被告是可以向业主代收住宅专项维修资金的，但应当在收取费用时向业主出具当地人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用票据，而本案中被告无证据能证明代收的费用已转存至专项维修资金账户，故原告请求被告退还代收的住宅专项维修资金13800元由其自行缴纳予以支持。原告请求被告退还代办产权费用500元由自己办理符合法律规定，应予准许。但原告请求支付专项维修基金及代办费占用期间利息的主张无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书，由此可见，办理房屋产权证书是房产管理部门的职责，属行政管理范畴，不属于民事诉讼范围，针对原告的此项诉求应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、判决生效后十五日内被告山西晋隆建设发展有限公司向原告退还代收的住宅专项维修资金13800元及代办房屋产权费500元，共计14300元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费497元，减半收取由被告山西晋隆建设发展有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人应否退还被上诉人代收的住宅专项维修资金；2、上诉人应否退还被上诉人代办房屋产权费？关于第一个争议焦点：《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而设立的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或者法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；”第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。如果允许给某些业主退还专项维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这不仅违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金的义务，被上诉人作为泛华盛世小区的业主，其诉请要求退还专项维修资金的请求本院不予支持。但上诉人作为专项维修资金的代收主体应按照法律规定尽快全额将代收的住宅专项维修资金交付至法律规定的财政部门或者建设主管部门。关于第二个争议焦点，关于代办产权费，被上诉人明确要求解除双方之间的代办服务合同关系，因上诉人至今仍未按约履行代办义务，且上诉人并未提交代办产权费已经支出的客观证据，故对其辩解不予采纳，该费用应当予以退还。综上所述，山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第七条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2655号民事判决第一项；二、维持山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2655号民事判决第二项；三、上诉人山西晋隆建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人吕某代办房屋产权费500元；四、驳回上诉人山西晋隆建设发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费497元，减半收取248.5元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担48.5元，由被上诉人吕某负担200元。二审案件受理费158元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担58元，由被上诉人吕某负担100元。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 李智玲 二〇二〇年四月二十七日书记员 蔡 丽