上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1380号上诉人（原审原告）：罗俊，男，1984年11月21日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张晓雪，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洁蕾，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪志萍，女，1976年12月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健隆，上海中夏律师事务所律师。原审第三人：周玉华，女，1971年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人罗俊因与被上诉人倪志萍、原审第三人周玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。（1）根据上诉人一审提交的补充证据1.1即2016年12月11日上诉人与原审第三人周玉华短信记录可知，上诉人将上海市浦东新区XX路XX号商业1-3层（以下简称涉案商铺）交付被上诉人倪志萍由上诉人自行经营饭店，出租给被上诉人时已经累积一定客户群体，具有无形商业价值，一审法院对上诉人出租时自行经营的情况未查明认定；（2）根据上诉人与被上诉人的《商铺租赁协议》（以下简称《协议》）第7条约定及一审庭审中被上诉人及原审第三人的陈述，上诉人交付给被上诉人涉案商铺时包括用于饭店经营的设备、物品等，一审法院对上诉人交付状态未查明认定；（3）在上诉人提交的补充证据1.1即2016年12月11日上诉人与原审第三人短信记录中，可以反映上诉人对涉案商铺投入约30万元（人民币，下同）左右，亦能证明上诉人与被上诉人在《协议》中对被上诉人擅自转让商铺约定需承担违约金15万元的原因及依据；（4）在上诉人与原审第三人签订的《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）中，约定上诉人享有优先续租权，该权利也构成涉案商铺的无形价值，一审法院对此未查明认定；（5）上诉人与被上诉人的租赁关系于2018年12月17日终止，被上诉人在租赁关系存续期内转让涉案商铺，构成违约，一审法院对被上诉人违约的事实未查明认定。2.一审法院适用法律错误。根据上诉人与被上诉人之间的《协议》约定，上诉人与被上诉人确认了涉案商铺具备有形和无形价值，且该价值在签约时没有结算，上诉人是以限制被上诉人对外转让涉案商铺的权利维护自己的合法权利，上诉人在与被上诉人租赁关系期间仅收到被上诉人支付费用合计5.1万元，而被上诉人违约转让获利高达33.8万元，被上诉人的转让行为导致双方利益明显失衡，还导致上诉人无法获得租金收益等；另外，被上诉人称转让商铺经营权，但包括了店铺装修、物品、营业执照、商铺招牌以及客户源等，实质就是转让涉案商铺，且在上诉人与被上诉人协议有效期内发生，违反《协议》第6条的约定，构成违约。一审法院未支持上诉人的诉请将导致上诉人权利无法实现且无任何救济途径，据此请求二审法院依法支持上诉人诉请。被上诉人倪志萍辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.原审第三人周玉华在一审中明确表态上诉人与被上诉人之间的《协议》约定期限至2021年12月17日明显超过上诉人与原审第三人的《租赁合同一》，原审第三人为了维护其利益不受损，要求被上诉人与其签订《商铺租赁合同》，合同期限至上诉人与原审第三人《租赁合同一》的2018年12月17日，并注明2019年租金上涨10%，因此上诉人与被上诉人的合同关系不发生法律效力，被上诉人之后支付给上诉人的部分费用，也是为了避免纠纷，不能就此认为上诉人可以要求被上诉人继续支付租金。2.被上诉人将涉案商铺交还给原审第三人，由原审第三人与案外人张某1签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），因此并非被上诉人转让商铺；被上诉人与案外人张某1的《转让协议书》约定的是被上诉人自身投入涉案商铺的成本，其中包括被上诉人2017年1月签约至2017年5月开业期间的装修投入；办理的食品经营许可证、营业执照等费用及价值；整体移交商铺时带有厨师、服务员等，案外人张某1得以在3天后进行营业。原审第三人周玉华未到庭答辩。罗俊向一审法院起诉请求：1.判令倪志萍支付拖欠罗俊的自2018年10月7日起至2018年12月17日止的租金36,000元（2.4个月×15,000元/月）；2.判令倪志萍赔偿罗俊迟延支付租金的利息损失，以36,000元为基数，6%/年为利率，自2018年6月11日起至实际履行之日止，现暂计1,944元；3.判令倪志萍支付擅自转让商铺给第三方的违约金150，000元；4.判令本案诉讼费由倪志萍承担。一审法院认定事实：周玉华系涉案商铺的产权人之一。2015年12月9日，周玉华（出租方、甲方）与罗俊（承租方、乙方）签订《租赁合同一》，约定周玉华将涉案商铺出租给罗俊使用，租赁期限自2015年12月18日起至2018年12月17日止。《租赁合同一》第三条约定：“租金及租金交付方式：年租金总额为人民币：壹拾壹万元正。租金定为每半年支付一次。半年的租金为伍万伍仟元正。物业管理费每年叁仟元正交甲方。保证金壹万元正作为押金。以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳（即开发票的税费），但甲方需协助乙方办理相关的手续。”《租赁合同一》第五条约定：“租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方确需转租，须经甲方协商同意。如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的保证金（即作为违约金），一律不予退回。租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方。”合同另对其他事项作了约定。2017年1月8日，罗俊（出租方、甲方）与倪志萍（承租方、乙方）签订《协议》，约定罗俊将涉案商铺房屋出租给倪志萍使用，租赁期限自2017年2月1日起至2021年12月17日止。《协议》第3条约定：“租金：首次房租1.2万元每月，从2017年2月1日至2017年12月17日；从2017年12月18日起，房租1.5万元每月，半年付，须在房租到期前一周支付下次房租。”《协议》第4条约定：“其他费用：物业费3,000元每年，有乙方承担；押金为10,000元。”《协议》第6条约定：“合同期内，乙方不得擅自转让商铺给第三方，违约金15万。合同期内，甲方不得涨价，不得将商铺转让第三方，转让赔付甲方违约金为甲方全部投资损失。合同期内，甲乙双方可以友好协商一次性将店铺转让给乙方，价格双方协商；2021年12月18日合同到期，店铺归乙方所有，无转让费，乙方可直接和房东签订租赁合同，甲方须配合。”《协议》第8条约定：“交房时间为2017年1月8日，乙方须于1月8日前一次性支付甲方从2017年2月1日至2017年6月17日房租，10,000元押金和一年物业费3,000元，共计6.8万，从2017年1月8日至2017年2月1日期间的房租由甲方承担。”合同另对其他事项作了约定。2017年1月8日，罗俊向倪志萍交付了涉案商铺。2017年1月8日倪志萍向罗俊支付68,000元，其中55,000元为2017年2月1日至2017年6月18日期间的租金，10,000元为押金，3,000元为物业费。2017年6月、2017年12月、2018年6月，倪志萍以微信转账的形式三次向罗俊各转账17,000元，共计51,000元。2017年6月12日倪志萍以银行转账的形式向周玉华转账55,000元，2017年12月18日、2017年12月19日以银行转账的形式向周玉华转账55,000元。倪志萍于2018年4月23日向周玉华返还了涉案商铺。当日周玉华（出租方、甲方）与案外人张某1（承租方、乙方）签订《租赁合同二》，约定周玉华将涉案商铺出租给案外人张某1使用，租赁期限自2018年6月18日起至2020年6月17日止。合同另对其他事项作了约定。一审另查明，上海XX有限公司的营业执照于2017年5月25日取得，法定代表人为倪志萍。2018年4月，案外人张某1、王某与倪志萍商量上海XX有限公司转让经营之事，双方对店铺的装修、留用的设备、桌椅、厨房碗具及厨师、服务员留用等口头达成一致意见后，案外人张某1于2018年4月23日转账给倪志萍100,000元、4月30日转账38,000元、通过案外人张某2转账给倪志萍200,000元。2018年5月1日，案外人张某1、王某与倪志萍签订《协议转让书》，约定甲方（上海XX有限公司）以300,000元将上海XX有限公司转让给张某1、王某经营，另有麻将台、电脑、酒和饮料、房租及押金等合计338,000元，于2018年5月1日生效。一审法院认为，一、关于罗俊、倪志萍之间的《协议》的效力问题。周玉华作为涉案商铺产权人以及与罗俊的租赁关系中的出租方，对于罗俊将涉案商铺转租给倪志萍的行为并未提出异议，故罗俊、倪志萍之间的《协议》为合法转租。房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效，故罗俊、倪志萍之间的《协议》的效力状况：2017年2月1日至2018年12月17日期间为有效，2018年12月18日后的超期部分无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，罗俊、倪志萍签订的《协议》中2017年2月1日至2018年12月17日期间的部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，罗俊、倪志萍均应恪守。二、关于罗俊、倪志萍之间的《协议》的实际履行情况。2017年1月8日倪志萍向罗俊支付68,000元（其中55，000元为2017年2月1日至2017年6月18日期间的租金，10,000元为押金，3,000元为物业费），2017年6月、2017年12月、2018年6月，倪志萍以微信转账的形式三次向倪志萍各转账17,000元，共计51,000元。2017年6月12日倪志萍以银行转账的形式向周玉华转账55,000元，2017年12月18日、2017年12月19日以银行转账的形式向周玉华转账55,000元，虽然倪志萍向周玉华转账实际上为倪志萍与周玉华签订的《租赁合同一》所涵盖，但结合其他履约行为可知，倪志萍实际在履行罗俊、倪志萍之间的《协议》。倪志萍于2018年4月23日向周玉华返还涉案商铺，当日周玉华与案外人张某1签订《租赁合同二》，约定周玉华出租给案外人张某1使用，租赁期限自2018年6月18日起至2020年6月17日，即自2018年4月23日起，倪志萍丧失对系争房屋的占有、使用，罗俊、倪志萍之间的《协议》因周玉华收回无法继续履行，现倪志萍已按罗俊、倪志萍之间的《协议》约定的租金支付标准足额履行了2018年4月23日前的租金，故罗俊要求倪志萍支付自2018年10月7日起至2018年12月17日止的租金及迟延支付租金的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于违约金的承担问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于罗俊提出的其投入有二、三十万元，为购买设备花费七万多元的主张，罗俊并无充分证据可予证实，故一审法院难以采信。罗俊、倪志萍之间的《协议》第6条约定：“合同期内，乙方不得擅自转让商铺给第三方，违约金15万。合同期内，甲方不得涨价，不得将商铺转让第三方，转让赔付甲方违约金为甲方全部投资损失。合同期内，甲乙双方可以友好协商一次性将店铺转让给乙方，价格双方协商；2021年12月18日合同到期，店铺归乙方所有，无转让费，乙方可直接和房东签订租赁合同，甲方须配合。”案外人张某1、王某与倪志萍于2018年5月1日签订《协议转让书》，约定转让的内容为上海XX有限公司以及麻将台、电脑、酒和饮料、房租及押金等，鉴于罗俊并无证据证明罗俊将涉案商铺出租给倪志萍时的具体交接内容，亦无证据证明上述转让内容与罗俊具有关联性，且案外人张某1获得商铺使用权系基于周玉华与案外人张某1签订的《租赁合同二》，故罗俊要求倪志萍支付违约金150,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回罗俊的全部诉讼请求。案件受理费4,058元，减半收取计2,029元，由罗俊负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.被上诉人是否需支付上诉人2018年10月7日至2018年12月17日租金及利息损失；2.被上诉人是否应承担违约金。上诉人为涉案商铺承租人，被上诉人为涉案商铺次承租人，原审第三人为涉案商铺产权人，同时原审第三人对上诉人将涉案商铺转租给被上诉人的行为未提出异议，故上诉人的转租行为合法有效。然因上诉人与被上诉人于2017年1月8日签订的《协议》中约定租期至2021年12月17日，而上诉人与原审第三人签订的《租赁合同一》中约定的租期至2018年12月17日，显然转租期限超过上诉人的承租期限，且未获得原审第三人的同意，故上诉人与被上诉人于2017年1月8日签订的《协议》中2017年2月1日至2018年12月17日租赁期间部分为有效，2018年12月18日至2021年12月17日租赁期间部分为无效。一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。关于争议焦点1，本院认为，上诉人与被上诉人于2017年1月8日签订的《协议》有效部分至2018年12月17日，虽然被上诉人与原审第三人之后也签订一份《租赁合同一》，但原审第三人在一审审理中明确其与被上诉人签约目的是为了维护其合法利益，并知晓上诉人与被上诉人签订的《协议》，视为原审第三人对上诉人转租行为的确认，结合被上诉人的付款情况，可以认定上诉人与被上诉人的租赁关系并不因被上诉人与原审第三人直接签约而终止。又查明，被上诉人是在与上诉人《协议》有效履行期间于2018年4月23日直接将涉案商铺退还给原审第三人，原审第三人在一审审理中确认接收涉案商铺以及直接与案外人张某1签订《租赁合同二》，显然本案上诉人与被上诉人之间的《协议》系原审第三人作为产权人的接受行为导致自2018年4月23日起无法继续履行。因上诉人与被上诉人在《协议》中约定被上诉人与原审第三人可直接签订租赁合同，且被上诉人在与原审第三人签约后直接向原审第三人支付租金，上诉人对此不持异议，基于此，可以认定被上诉人应向上诉人支付租金至2018年4月23日。被上诉人在一审审理中举证证明其已付清，故上诉人要求被上诉人支付2018年10月7日起至2018年12月17日租金及利息损失，缺乏依据，本院不予采信。关于本案争议焦点2，本院认为，上诉人称其转让给被上诉人时存在30万元投入，然双方在《协议》中并不明确上诉人的投入费用及投入组成内容，也无记载上诉人未要求被上诉人支付转让费与《协议》第6条约定的违约金有关，故上诉人主张其与被上诉人签约时存在实际投入，本院难以采信。至于上诉人在一审中提交的其与原审第三人之间短信内容，因原审第三人并非《协议》主体，且被上诉人也未确认，故上诉人以此主张其投入情况及要求查明转让交付时的状态，本院难以采纳。关于上诉人称其与被上诉人的《协议》中存在无形商业价值，对此价值双方在《协议》中未约定；上诉人表述的优先续租权也非上诉人与被上诉人之间的《协议》约定，故本院难以采纳。关于上诉人提出的被上诉人与案外人张某1签订《协议转让书》中约定的转让价包含其投入部分，本院认为，被上诉人的转让部分在相关生效判决书予以查明认定，并无证据显示包含上诉人的投入，故上诉人的该项主张，本院难以采信。关于被上诉人是否擅自转让问题，本院认为，虽然被上诉人是在与上诉人合同有效期间将涉案商铺经营权转让给案外人张某1，但基于得到原审第三人同意并接收了涉案商铺，案外人张某1直接与原审第三人签订《租赁合同二》，故不适用上诉人与被上诉人《协议》第6条中的约定内容。上诉人要求被上诉人承担违约金15万元，本院难以采信。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人罗俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,058元，由上诉人罗俊负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月二十一日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……