山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2615号 上诉人(原审原告)：玉燕，女，1985年7月9日出生，傣族，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。 委托诉讼代理人：季祥顺（玉燕公公），住青岛市市北区。 上诉人(原审原告)：季祥顺，男，1950年11月22日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人(原审被告)：管池来，男，1953年6月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人(原审被告)：管惠，女，1987年3月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人玉燕、季祥顺因与被上诉人管池来、管惠房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人玉燕的委托诉讼代理人季祥顺，被上诉人管池来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉燕、季祥顺上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判管池来、管惠支付玉燕、季祥顺违约金6.8668万元（截止到管池来、管惠协助办完过户手续并付清违约金时，暂计至立案时）；2、一、二审诉讼费用由管池来、管惠负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的涉案房屋《房地产买卖契约》第三条第三项约定，最晚于2019年3月26日前管池来、管惠无条件配合过户，任何一方违约的，由违约方每日按日万分之五支付违约金。玉燕、季祥顺已履行支付购房款的合同义务，管池来、管惠未依约办理过户手续，管池来、管惠应当依据合同约定承担违约责任。二、2018年4月20日，房产中介高某通过顺丰速运向管池来、管惠分别送达《房屋过户催告函》，管池来、管惠已于次日签收。在中介应玉燕、季祥顺要求于2018年3月26日通知管池来、管惠过户，管池来、管惠未配合过户的情况下，中介再次发函要求管池来、管惠最晚于2018年4月28日17:00之前完成涉案房屋网签备案，配合办理过户手续，否则由其承担由此产生的一切法律责任。但管池来、管惠收到上述催告函后，拒绝办理过户手续，故玉燕、季祥顺已完成要求管池来、管惠办理房屋过户的举证责任，管池来、管惠应承担未按时过户的违约责任。请求依法改判支持玉燕、季祥顺的上诉请求。 管池来辩称，中介为了挣季祥顺的购房中介费，合伙设套让管池来签订《房地产买卖契约》。购房合同是在中介签的，季祥顺购买管池来的家具是在管池来家签的。从买卖房屋开始，到管池来通知管惠去办过户之前，管惠和她对象一次也没在场。管池来出售涉案房屋未经过管惠同意，管惠未出具授权委托书委托管池来出售房屋。请求确认管池来与季祥顺签订的涉案房屋《房地产买卖契约》无效。即使房屋买卖契约有效，我方违约，合同约定违约责任是房屋总价款的万分之五，后面又约定了房屋总价款日万分之五的违约责任，玉燕、季祥顺主张的违约金过高，希望法院公平判决。 管惠未答辩。 玉燕、季祥顺向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方2017年3月26日签署的关于青岛市黄岛区刘公岛路222号x单元x户房屋《房地产买卖契约》有效，管池来、管惠立即协助玉燕、季祥顺办理房屋过户；2、判决管池来、管惠向玉燕、季祥顺支付违约金6.8688万元；3、本案诉讼费、保全费、律师费等一切费用由管池来、管惠承担。 一审法院认定事实:1、2017年3月26日，管池来代理管惠（甲方）与玉燕、季祥顺（乙方）签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》约定：季祥顺、玉燕购买位于青岛开发区的房屋，房屋价款为648000元；第3条第3款还约定：“甲乙双方约定此房最晚于2019年3月26日之前过户，甲方无条件配合乙方过户，乙方条件成熟能过户时通知甲方。甲方在接到通知十日内配合乙方提供材料过户。如超过十日视为违约，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金”。合同签订后，季祥顺于2017年3月25日向管池来支付购房款200000元，于2017年4月15日支付购房款及家具款474000元，管池来出具了收条1份予以确认。2017年4月15日，季祥顺接收了涉案房屋的钥匙和房产证，并实际居住使用。青岛开发区的房屋登记的产权人为管惠。 2、2018年4月24日，管惠将管池来、玉燕、季祥顺诉至一审法院（案号：（2018）鲁0211民初5846号），请求：1、确认玉燕、季祥顺与管池来于2017年3月26日签订的房地产买卖契约无效；2、玉燕、季祥顺腾出涉案房屋（黄岛区刘公岛路222号x单元x室）；3、本案诉讼费由管池来、玉燕、季祥顺负担。一审法院经审理后作出判决：驳回了管惠的诉讼请求。 玉燕、季祥顺不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉（案号：（2019）鲁02民终6089号）。青岛市中级人民法院经审理认为：“诚实信用原则是中华民族的传统美德，是市场经济活动的基本道德准则和现代法治社会的一项基本法律规则，当事人在从事民事法律行为时应当遵守诚实信用原则。本案中，管惠与管池来系父女家人之间的内部关系，与玉燕、季祥顺则是外部房屋买卖关系，在两者发生冲突时，基于公平原则，内部关系当事人对其之间权利义务的真实性、对抗性应负有更重的举证义务。从本案的交易过程及合同的履行情况来看，有经办的中介能够证明管惠在签订合同的当天在场且未对正在进行的交易提出异议或反对，有录音证据明确显示管池来在交易之后要求加收房屋价款才能配合办证，而玉燕、季祥顺已经全额支付了购房款，且已经在涉案房屋实际居住使用，房产证也已经交由玉燕、季祥顺持有和保管，因此，玉燕、季祥顺所主张的事实具有较高的盖然性。而针对房屋这类于家庭和个人而言价值巨大的重要财产，其产权证书的持有和移交通常是十分谨慎的事情，从房屋的搬离以及占有的转移亦不是一个简单的过程，管惠作为管池来的女儿称其对本案房屋的买卖以及管池来从房屋搬离、房产证的交付等均不知情，与常理不符。对于中介作证签订合同的当日管惠在场，管惠、管池来不予认可，但是并没有提交其不在场的证据加以佐证，管池来称该人系其他怀孕的女子，亦未对此进行举证，故一审法院对其主张不予支持。综上，对管惠称其不知情管池来签订涉案房屋买卖合同、交付房屋及房产证等，一审法院不予采信；玉燕、季祥顺有理由相信管池来签订房屋买卖合同，以及后续收受房款、从涉案房屋搬离并向其交付房屋的行为系有权处分，再综合一审判决之后，管惠并未提出上诉，故一审判决结果并无不当，应予维持。”青岛市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）鲁02民终6089号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，青岛市中级人民法院在（2019）鲁02民终6089号民事判决书认为：“诚实信用原则是中华民族的传统美德，是市场经济活动的基本道德准则和现代法治社会的一项基本法律规则，当事人在从事民事法律行为时应当遵守诚实信用原则。本案中，管惠与管池来系父女家人之间的内部关系，与玉燕、季祥顺则是外部房屋买卖关系，在两者发生冲突时，基于公平原则，内部关系当事人对其之间权利义务的真实性、对抗性应负有更重的举证义务。从本案的交易过程及合同的履行情况来看，有经办的中介能够证明管惠在签订合同的当天在场且未对正在进行的交易提出异议或反对，有录音证据明确显示管池来在交易之后要求加收房屋价款才能配合办证，而玉燕、季祥顺已经全额支付了购房款，且已经在涉案房屋实际居住使用，房产证也已经交由玉燕、季祥顺持有和保管，因此，玉燕、季祥顺所主张的事实具有较高的盖然性。而针对房屋这类于家庭和个人而言价值巨大的重要财产，其产权证书的持有和移交通常是十分谨慎的事情，从房屋的搬离以及占有的转移亦不是一个简单的过程，管惠作为管池来的女儿称其对本案房屋的买卖以及管池来从房屋搬离、房产证的交付等均不知情，与常理不符。对于中介作证签订合同的当日管惠在场，管惠、管池来不予认可，但是并没有提交其不在场的证据加以佐证，管池来称该人系其他怀孕的女子，亦未对此进行举证，故一审法院对其主张不予支持。综上，对管惠称其不知情管池来签订涉案房屋买卖合同、交付房屋及房产证等，一审法院不予采信；玉燕、季祥顺有理由相信管池来签订房屋买卖合同，以及后续收受房款、从涉案房屋搬离并向其交付房屋的行为系有权处分。”根据上述裁判理由，管池来代理管惠与玉燕、季祥顺签署的《房地产买卖契约》，管惠要求确认《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，已被一审法院（2018）鲁0211民初5846号民事判决和青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6089号民事判决所驳回，上述判决已发生法律效力，双方均应遵守，故一审法院认定管池来代理管惠与玉燕、季祥顺签署的《房地产买卖契约》有效。管池来作为管惠的代理人，代理行为产生的法律后果由管惠承担。玉燕、季祥顺已将房款支付完毕，管惠应当协助玉燕、季祥顺办理房屋过户手续。对于玉燕、季祥顺所主张的违约金，一审法院认为，根据《房地产买卖契约》第3条第3款的约定，玉燕、季祥顺要求管池来、管惠支付违约金的条件是：“玉燕、季祥顺通知管池来、管惠办理房屋过户，管池来、管惠不配合且超过十日”，但在本案中，玉燕、季祥顺未提供证据证明其曾通知管池来、管惠去办理过户，而且双方自2018年4月份一直就涉案房屋的买卖的效力在进行法律诉讼，综合上述因素，一审法院对于玉燕、季祥顺所主张的违约金，不予支持。管惠经一审法院合法传唤未到参加诉讼，视为其放弃举证、质证及辩驳之权利，应当承担不利的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认管池来代理管惠与玉燕、季祥顺签署的《房地产买卖契约》有效；二、管惠于判决生效之日起十日内协助玉燕、季祥顺将青岛开发区的房屋的所有权变更至玉燕、季祥顺名下；三、驳回玉燕、季祥顺的其它诉讼请求。案件受理费10967元，减半收取5483.5元，由玉燕、季祥顺负担526元，由管惠负担4957.5元。 本院二审期间，玉燕、季祥顺申请证人涉案房屋买卖中介高某出庭作证，欲证明玉燕、季祥顺通过高某已通知管池来、管惠限期办理涉案房屋过户手续，管池来、管惠应当承担违约责任。证人高某出庭证实，其于2018年4月通过电话及发催告函方式通知管池来、管惠协助办理涉案房屋过户手续，但管池来、管惠没有协助办理房屋过户手续。高某同时提交其于2018年4月20日向管池来、管惠邮寄催告函的相关材料、高某本人书写的涉案房屋买卖经过。经质证，管池来对上述证人证言予以认可，并认可收到了中介高某通过快递邮寄的办理房屋过户的催告函及电话通知，但管惠不同意过户。 经本院审理查明，管惠起诉玉燕、季祥顺、管池来要求确认玉燕、季祥顺与管池来签订的涉案房屋买卖契约无效一案，本院于2019年9月29日作出（2019）鲁02民终6089号民事判决，该判决目前已生效。 另查明，双方签订的《房地产买卖契约》第三条第3项约定：甲（管惠）乙（玉燕、季祥顺）双方约定此房最晚于2019年3月26日之前过户，甲方无条件配合乙方过户，乙方条件成熟能过户时通知甲方。甲方在接到通知十日内配合乙方提供材料过户。如超过十日视为违约，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。如乙方在2019年3月26日之后不配合甲方过户，同视为违约。每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，管惠起诉要求玉燕、季祥顺与管池来签订的涉案房屋买卖契约无效，已被本院生效判决予以驳回，玉燕、季祥顺已履行付款义务，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当继续履行，管惠应当协助玉燕、季祥顺办理涉案房屋过户登记手续，一审对此认定正确。关于管惠未办理涉案房屋过户的违约金问题。本院认为，玉燕、季祥顺在二审中提交的中介高某的证人证言及中介高某向管池来、管惠邮寄催办涉案房屋过户手续的催告函，管池来对此无异议，上述证据可以证明玉燕、季祥顺通过中介已催告管池来、管惠办理涉案房屋过户手续，但管惠未依约办理房屋过户手续，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。综合考虑双方合同关于违约责任的约定及本案实际案情，本院认为双方合同约定的日万分之五的违约金过高，本院酌情认定以涉案房屋总价款648000元的利息作为管惠未办理过户应承担的违约金较为适宜，即以648000元为基数，自2019年3月27日（双方合同约定的办理房屋过户手续的最后期限2019年3月26日的次日）起计算至2019年11月4日（一审法院立案之日）止计算的利息。对玉燕、季祥顺主张的违约金过高部分，本院不予支持。因玉燕、季祥顺在本案中仅主张违约金至一审立案之日即2019年11月4日，2019年11月5日至管惠实际办理过户之日止的违约金，本院在此不予处理。 综上所述，玉燕、季祥顺的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18285号民事判决第一、二项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18285号民事判决第三项； 三、管惠于本判决生效之日起十日内支付玉燕、季祥顺违约金（以涉案房屋总价款648000元为基数，自2019年3月27日起至2019年11月4日止计算的利息，其中，2019年3月27日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至2019年11月4日止期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回玉燕、季祥顺的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5483.5元，二审案件受理费1517元，由上诉人玉燕、季祥顺负担1000元，被上诉人管惠负担6000.5元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  齐 新 审判员  甘玉军 二〇二〇年四月十四日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英