浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初10596号原告：陈发辉,男,1994年1月16日出生,汉族,住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：李基阳，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码：91330327052800325M，住所地：浙江省龙港市龙金大道金田集团办公楼408室。法定代表人：章加楼。委托诉讼代理人：陈焕付、林明霞，浙江瓯鼎律师事务所律师。原告陈发辉与被告苍南方泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理。2019年11月27日，本院依原告陈发辉财产保全申请，依法作出（2019）浙0327民初10596号民事裁定，查封被告苍南方泰置业有限公司名下坐落于方泰嘉园2幢1703室的房屋。本院依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭审理了本案。后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并于2020年3月25日再次公开开庭进行了审理。原告陈发辉的委托诉讼代理人李基阳到庭参加了上述二次庭审诉讼，被告苍南方泰置业有限公司的委托诉讼代理人林明霞、陈焕付分别到庭参加了上述第一次、第二次庭审诉讼。在系列案之一原告郑志昊与被告方泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依原告郑志昊的申请，依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估。本案审理期间，受新型冠状××疫情影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年2月19日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告陈发辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金8339.35元（以已付购房款1111913.28元为基数，自2018年9月30日起至2018年12月14日止，按日利率万分之一计算）；2.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付大众帕萨特2019款280ＴＳＩ商务版国ＶＩ自动档小型轿车一辆（价值以15万元为限，超出15万元部分由原告负担，不足部分要求被告补足差价），逾期不履行的，折价赔偿15万元；3.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付符合《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）并经验收合格的地下室普通车位一个（非人防区域车位），逾期不履行的，折价赔偿暂计67906元（参考司法评估价）；4.本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年间，被告苍南方泰置业有限公司为推介“方泰嘉园”楼盘销售向原告等购房户发送“销售广告”。该广告显目提示：“方泰嘉园，二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车，注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。2017年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《赠送约定书》各一份，被告向原告预售位于浙江省龙港市。《商品房买卖合同》第五条约定，房屋总价为1111913.28元；第九条约定，出卖人应当在2018年9月30日前交付符合条件的房屋；第十条约定，逾期交房不超过90日的，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。另《赠送约定书》约定，购房送车位、送装修、送汽车。送车位方式为：甲方（被告）按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。送汽车方式为：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方（原告）选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克其中一种；甲方（被告）以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方（原告）承担。协议签订后，原告依约办理房屋按揭并付清全部房款。时至2018年12月14日，被告才将标的房屋交付给原告，已逾期交房。根据调取的方泰嘉园“地下停车位示意图”显示，地下室共建有机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域停车位。经初步测量，上述车位绝大多数均不符合《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）的要求，部分长宽高为380＊240＊170ＣＭ，根本无法满足正常停车需求，属不合标车位。现核实，被告与170多户购房户签订车位赠送协议，而扣除165个业主共有的人防区域车位外，被告可处置车位仅有77个，其根本无法履行车位赠送的协议约定，已涉嫌销售欺诈。经多次协议无果，以致成讼。综上，被告逾期交房且不履行合同义务的行为，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。为此，原告提起本案诉讼。被告苍南方泰置业有限公司辩称：一、本案中，双方签订了《商品房买卖合同》和《赠送约定书》，由此已建立了关于涉案房屋的买卖合同关系以及关于涉案车位和汽车的赠与合同关系。但上述两份协议系两个独立的法律行为，属于不同的法律关系，原告称车位和汽车的价款实际已包含在房价中，其理由认为涉案房屋与同地段其他房屋相比价款更高，但属于原告单方推定，没有证据予以支持。更为重要的是，每间房屋价款不同，存在差异。如果车位和车辆与房价存有直接关联的话，那么被告势必要进行区别对待，不可能与购房户签订内容一致的约定书。二、关于逾期交房问题。1.被告通过电话通知交付时间约在2018年11月初。该事实虽暂无直接证据证明，但通过该系列案中大部分业主作为原告提供的诉状中可间接予以证实。该系列案中所涉的房屋均属于“方泰嘉园”第二期房屋，无论何时交付，都应统一安排在一个集中的时间段内，不可能交房时间上相差过大，其中部分导致交房迟延的原因系由于业主个人因素造成，现原告以其自认的交房时间作为逾期交房的时间节点显失公平。2.因2018年度梅雨季节异常，从四、五月份一致持续到国庆节以后。涉案房屋因为外墙油漆及小区路面硬化需要路面及墙体彻底干透，而持续的阴雨导致无法施工。故延期交房是受不可抗力因素影响所造成的，依法应予以免责。三、关于赠送车辆问题。根据赠送协议约定，原告有权选择车辆品牌，但无权选择涉及对应该品牌的具体车型。因此，原告关于要求被告交付具体车型的诉讼请求应予以驳回。对于符合赠送车辆条件的业主应到被告处登记其所选择的车辆品牌，后由被告按官方指导价统一处理。四、关于赠送车位问题。根据赠送协议约定，原告无权要求被告交付符合《车库建筑设计规范》的普通车位，应予驳回。首先，被告赠送车位系出于方便业主出行而无偿赠与，从本质上讲，车位属于赠品，业主作为受赠人可以接受或可以拒绝，但其无权提出协议约定外的要求。涉案房屋买卖合同中已约定车位车库归属出卖人所有，在此基础上被告才作出赠与的意思表示，只要赠与的车位系经验收通过的车位即可，双方并未约定赠与物应系普通车位。本案中，目前“方泰嘉园”小区地下室机械车位已取得苍南县市场监督管理局核发的特种设备使用登记证，由此说明该机械车位已具备交付使用的条件。被告交付机械车位条件已经成就，只要按约定完成交付手续，即视为其已履行赠与承诺。其次，《车库建筑设计规范》系由住房和城乡建设部于2015年发布的行业指导性意见，并非强制性规定。再次，协议本身并没有约定被告必须交付普通车位。协议明确约定了业主应进行随机抽取车位，也表明车位属赠与物，否则双方也不会约定采取随机收取的方式。原告陈发辉在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告的身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告的企业工商登记信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，用以证明原告向被告购买涉案房屋及约定逾期交房违约责任等事实；4.销售广告、赠送约定书，用以证明被告应约定方式向原告交付车辆和车位的事实；5.地下停车位示意图，用以证明车位备案情况，包括机械车位163个、普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域车位，被告无权处置的事实；6.发票、房地产买卖抵押贷款合同，用以证明原告已依约支付购房款的事实；7.收据，用以证明被告逾期交房的事实；8.评估报告，用以证明车位价值67906元的事实（在系列案之一原告郑志昊与被告方泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依原告郑志昊的申请，依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估。2019年10月30日，温州市华正房地产土地估价有限公司向本院出具温华估（2019）S1030-N1140号房地产司法鉴定估价报告，估价求得上述小区地下室普通地面车位单个车位的市场价值为67906元）；9.保全裁定书、保全费收据，用以证明原告因本案支出财产保全申请费1651元的事实。被告苍南方泰置业有限公司向本院提交了如下证据材料：1.2018年5月1日至2018年10月1日期间苍南历史天气记录，用以证明被告延期交房系由于不可抗力因素所造成的事实；2.机械式停车设备安装改造重大修理监督检验报告、特种设备使用标志、特种设备使用登记证，用以证明被告赠与的机械车位已取得苍南县市场监督管理局核发的特种设备使用登记证，符合技术规范要求的事实。上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院综合认证如下：原告、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对原告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性，均没有异议；但是，对于赠与约定书，并无约定一定要交付普通车位；关于汽车赠送，原告有权对品牌进行选择，但未约定具体车型，价格要按照官方统一指导价，并非按照市场价格。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1，没有异议，但其中都是常规天气，没有恶劣天气，且梅雨天气在南方常见，被告应当有所预料，并作出预防，不符合不可抗力的构成标准；对证据2有异议，只是证明特种设备符合安全标准，不能证明其待证事实。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据，经庭审质证，被告均无异议，因上述证据来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1用于证明延期交付的原因，其中针对气象资料，本院认为，法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而苍南县地处东南沿海，梅雨季节是苍南县一种常见的气候现象，其对施工的影响在确定交房期限时应当已经预见并予以考虑，因此，被告以天气原因进行抗辩，缺乏法律依据，不予支持；被告提供的证据2，符合证据的基本特征，本院依法予以认定。根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：2017年2月22日，原告陈发辉作为买受人与被告苍南方泰置业有限公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于安置地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“方泰嘉园”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字330327201400052，施工许可证号为330327201507060101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2016）第015号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“方泰嘉园”第1幢2层204号房。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积为132.56平方米。第四条约定：下列物业属出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋、属于业主共有。1.车位，人防区域内的地下车位属平战两用，所有权归国家所有，使用权归出卖人所有；人防区域外的地下车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租。2.车库，属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关约定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米8388元，总金额为1111913.28元。第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。”后原告依约支付购房款341913.28元，并通过银行贷款方式支付剩余购房款770000元。2017年2月22日，被告苍南方泰置业有限公司（甲方）与原告陈发辉（乙方）签订《赠送约定书》，载明：甲方推出购房三大优惠活动：1.送车位；2.送装修；3.送汽车。乙方在优惠活动中，选购方泰嘉园1号楼204室。乙方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后，3天内签订赠送约定书。本项目主体工程结顶时，甲方以电话或书面通知乙方办理银行按揭，乙方必须在约定时间内办理好相关手续。若分期付清的，至付清房款后，甲方给予赠送。否则本约定书无效（一次性付清除外）。根据以上规则约定，甲、乙双方协商一致，签订以下买房优惠赠送如下几点约定：1.送车位方式：甲方按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。2.送装修方式：甲方在交付使用前，提供多种样板房，由乙方选择其一。若乙方需优化调整的，乙方可与我公司指定的装修公司对接。甲方以每平方米约1200元价格装修，但不包括房内家电、家具、窗帘布等。经乙方确认后，甲方按乙方交房先后顺序安排，约90天装修完成。开始装修期间，乙方必须配合好甲方，否则装修时间顺延。3.送汽车方式：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克的其中一种。甲方以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方承担。上述约定书注明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。另查明：1.涉案“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。2.被告苍南方泰置业有限公司在其开发的“方泰嘉园”二期商品房预售过程中，为推介上述商品房销售向原告等在内的购房户发送“销售广告”，显目提示：“方泰嘉园二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车。注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。3.2018年12月14日，被告苍南方泰置业有限公司向原告开具收款收据，确认收取物业维修金、代缴契税等费用25509元。4.被告苍南方泰置业有限公司将其开发的“方泰嘉园”地下室大部分车位建成机械式机动车库，并经苍南县市场监督管理局登记取得特种设备使用登记证。5.本院根据陈发辉的申请于2019年11月27日作出民事裁定书，裁定查封方泰公司名下坐落于方泰嘉园2幢1703室的房屋。为此，原告为此支付财产保全申请费1651元。6.根据由住房和城乡建设部发布并已于2015年12月1日实施的《车库建筑设计规范》关于机械式机动车库的有关规定，机械式机动车库停放车辆的外廊尺寸及重量可按表5.1.3规定采用。如下：组别代号机动车长×车宽×车高（m×m×m）重量（kg）X型车≤4.4×1.75×1.45≤1300Z型车≤4.7×1.8×1.45≤1500D型车≤5.0×1.85×1.55≤1700T型车≤5.3×1.90×1.55≤2350C型车≤5.6×2.05×1.55≤2550K型车≤5.0×1.85×2.05≤1850注：X-小型车；Z-中型车；D-大型车；T-特大型车；C-超大型车；K-客车。经现场勘查，涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位分布情况与苍南县测绘院于2018年10月绘制的地下停车位示意图不一致，且部分普通车位和机械式机动车库处于该小区地下室人防区域内。案件审理期间，本院向浙江省龙港市自然资源与规划建设局函询关于涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位设计规划、组织验收以及产权办证等事宜。龙港市自然资源与规划建设局复函确认涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位属于小区配套设施，纳入工程整体设计规划，与项目建设工程一并进行竣工规划核实，无单项验收报告。至于涉及产权办证问题，该复函未予明确。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《赠送约定书》，均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案的主要争议焦点在于被告应否承担逾期交房的违约责任以及原告主张被告交付车辆及车位是否成立问题。现评析如下：（一）关于逾期交房问题。本案中，原告以被告开具的收款收据上载明的时间即2018年12月14日作为实际交房时间，而被告抗辩认为实际交房时间为2018年11月初。根据涉案合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。涉案合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，被告并未提供相应证据予以证明实际交房时间，原告自愿在涉案商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房已于2018年12月14日交付使用，且双方亦无其他相关约定。故本院对于原告主张的交房时间予以采纳。被告开发的“方泰嘉园”地处我国东南沿海，作为商品房开发周期较长的建设项目，被告理应预见到建设期间由于天气状态因素所造成的影响。由此，被告仅以建设工期内梅雨天气多发，系不可抗力因素，以致逾期交房构成免责事由的抗辩意见，本院不予支持。根据涉案合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。但涉案商品房直至2019年6月13日才取得竣工验收备案，方具备合同约定的交房条件。现被告逾期交付房屋已构成违约，依法应向原告支付逾期交付房屋违约金。根据涉案合同第十条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，原告主张被告支付逾期交房违约金的期限为自2018年10月1日起至2018年12月14日止，合计75日，符合合同约定，本院予以支持。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金8339.35元（1111913.28元×日万分之一×75日）。（二）关于车辆赠送问题。涉案赠与协议合法有效，被告应依约履行赠送义务。从赠与关系的内容看，仅约定了赠与车辆的品牌，对车辆的具体型号、颜色、配置等，则未作约定。在本案审理过程中，原告要求被告交付特定化的车辆，原告的该主张既符合赠送协议的约定，也有利于原告权益的实现，本院予以支持；至于车辆价值认定问题，在双方签订的协议中，已明确注明被告以约15万元的官方指导价予以赠送，高于部分由原告承担，可见原告作为受赠人对于车辆价值选择上亦认可将官方指导价作为计价标准。对于超出官方指导价15万元部分，依约应由原告承担，被告在指定期限内未能交付的，则折价赔偿15万元。（三）关于车位交付问题。本案中，涉案商品房销售合同及赠送协议并未明确标明停车位系机械车位或普通车位，被告作为房地产开发企业，应当对国家房地产方面的法律和政策有明确了解，其在销售涉案商品房的过程中未能履行如实告知义务，已影响到原告对于是否购买涉案房屋作出合理判断。结合原告之诉请来看，本案中原告明确主张被告继续履行交付义务，但涉案小区地下停车区域存在人防车位、普通车位和机械车位，类型多样、数量众多，车位位置的确定直接影响特定业主对车位的使用价值。双方在赠送协议中未对车位的具体位置进行约定，而是约定在经审批验收合格的车位中进行随机抽取方式予以确定。由此可见，原告主张的受赠物无法具体明确，故对于原告要求被告交付普通车位的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈发辉支付逾期交房违约金8339.35元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向陈发辉交付大众帕萨特2019款280ＴＳＩ商务版国ＶＩ自动档小型车辆一辆，上述车辆以官方指导价15万元为限，超出部分由陈发辉负担，如未能交付，则折价赔偿15万元；三、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈发辉支付保全申请费1651元；四、驳回陈发辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4694元，由陈发辉负担1227元，苍南方泰置业有限公司负担3467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周科中人民陪审员  陈晓影人民陪审员  林宁波二〇二〇年四月三十日书 记 员  柯润露相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。