山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1188号上诉人（原审被告）：吕晶，女，1981年3月15日出生，汉族，烟台市科技馆工作人员，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司（原上海世茂南京物业服务有限公司烟台分公司）。住所地：烟台市芝罘区解放路156号。负责人：闫佩伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：车方圆，女，1989年8月15日出生，汉族，住烟台市福山区。系该公司员工。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。上诉人吕晶因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司（简称世茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初5050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕晶上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、一审判决程序违法。1、被上诉人未提供向上诉人催交物业管理费的书面证据，一审法院未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定驳回被上诉人的起诉，程序违法。2、被上诉人按每平方米3元标准向上诉人收取前期物业公共服务费，超过了烟台市物业收费管理条例规定的每平方米1.8元的政府指导价标准，违反了《物业服务收费管理办法》第六条、《山东省物业收费管理办法》第八条的规定，一审法院未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定驳回被上诉人的起诉，程序违法。3、一审法院驳回上诉人向法院提交的书面调取证据申请，未向上诉人送达不予准许调取通知书，剥夺了上诉人向一审法院申请复议的权利，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第二款规定，程序违法。二、一审判决认定事实不清。1、一审法院对被上诉人非世茂海湾小区前期物业服务企业的事实未予认定。2、一审法院对被上诉人采取欺骗手段与上诉人签订前期物业服务合同的事实未依法认定。3、依照国办发〔2005〕26号《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第五条关于普通住宅的规定，上诉人提交的证据充分证明了上诉人居住的住宅为普通住宅。发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业性质和特点实行政府指导价和市场指导价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”；《山东省物业服务收费管理办法》第八条规定：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”根据上述法律法规之规定，上诉人居住的住宅为普通住宅，前期公共服务费依法实行政府指导价，一审法院对此事实未依法认定。4、世茂海湾小区开发商违反《山东省物业服务收费管理办法》第十条规定，未将前期物业服务合同报送烟台市价格主管部门和物业主管部门备案，被上诉人无烟台市价格主管部门和物业主管部门同意备案的收费文件，每平方米3元的收费标准无法定收费依据。一审法院对此事实未依法认定。世茂海湾小区5楼平台花园和业主会所自2012年交房入住到现在一直没有交付投入使用，空中花园及会所的物业管理和服务在前期物业服务合同和临时管理公约中有相关约定，未交付投入使用与一审法院以上诉人提供的证据不足为由认定小区附属设施达到购房合同标准是两个不同的法律关系，标准高低与投入使用没有必然联系，小区的空中花园与会所开发商未交付使用，一审法院对该事实的认定与客观事实相悖。被上诉人在小区物业服务中存在消防设备维护不力的问题，曾出现火灾发生时消防龙头没有消防用水的重大安全事故，另外，被上诉人在日常物业服务中存在证据3-13、18证明的重大服务质量瑕疵及出租业主会所、出租物业管理用房、占用公共道路营业等违反《物业管理条例》的违法行为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。被上诉人的物业服务存在重大服务质量瑕疵和违法行为，未全面履行合同义务，违反了前述法律规定，一审法院对被上诉人存在服务质量重大瑕疵和违法行为的客观事实不仅不依法认定，反以被上诉人提供的物业服务未存在根本性违约行为而认定被上诉人的物业服务达到前期物业服务合同的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，是违法认定。三、一审判决适用法律错误。一审法院在审判程序多处违法且未查明案件事实的情况下，违反《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业服务收费管理办法》等法律法规的相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判令上诉人向被上诉人支付2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7045.68元，适用法律错误。被上诉人世茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。被上诉人作为世茂海湾1号小区的物业服务单位，提供了物业服务，上诉人应当按照物业服务协议的约定向被上诉人交纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。原审原告世茂公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理服务费7046.30元（房屋建筑面积75.76平方米，物业服务费标准按3元/月/平方米计算）及违约金2906.90元（以被告欠付的物业费为基数，自2016年6月1日计算至2018年12月31日，因合同约定的日千分之三过高，原告按照日万分之五的标准主张）。一审法院审理查明，原告现系烟台世茂海湾1号项目的物业服务企业。被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积75.76平方米）的业主，2013年1月8日，被告接收了涉案房屋。被告未向原告交纳2016年6月1日至2018年12月31日的物业服务费。一审庭审中，原告称，原告自2012年3月16日为涉案小区提供物业服务至今，小区至今未成立业委会，被告应交纳物业服务费。原告提交了以下证据：1、2012年3月16日原告与世茂置业签订的《前期物业服务合同》，证明原告为涉案小区提供前期物业服务，涉案房屋物业费收费标准为3元/月/平方米。合同中约定：世茂置业委托原告为烟台世茂海湾1号项目提供物业管理服务，物业类型包括公寓、写字楼、商业、酒店。服务期限为，本合同自签署之日起生效，直至管理区域在符合规定的签订下成立业主委员会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由物业产权人或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商务公寓按3元/月/平方米交纳（包括公共设施设备（电梯）运行费、自来水二次供压费用），商业裙房按4元/月/平方米交纳，T1综合塔楼按7.85元/月/平方米交纳。物业产权人、使用人物业服务费应按照《商品房销售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季度进行预交，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，应按照每天3‰的比例支付违约金。双方还约定了其他权利义务。2、2012年4月28日北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司作为移交方、世茂置业作为监交方、上海世茂南京物业服务有限公司作为接收方签订的《关于世茂海湾1号债权、债务移交之事宜》，其中载明基于世贸海湾1号之全权物业管理工作于2012年4月30日终止，现将截至2012年4月15日前之有关债权、债务及盈利转交贵司予以接受。原告以此证明戴德梁行的物业管理工作于2012年4月30日终止，在此之后由原告承接小区的物业管理服务。3、2013年1月10日原、被告签订的《临时管理规约》一份（其中约定商务公寓物业服务费预售标准为3元/月/平方米，商业物业服务费预收标准为4元/月/平方米）、2013年1月10日原、被告签订的《前期物业管理服务协议》复印件一份（其中约定原告为被告提供物业服务，物业管理服务费用住宅按建筑面积3元/月/平方米，协议期限自业主收房之日起，至业主委员会成立之日止），证明原被告之间存在前期物业服务法律关系，被告自2013年1月10日入住之日起享受了原告提供的物业服务，被告应当按照物业服务协议的内容交纳物业费，《临时管理规约》明确约定被告住在商务公寓物业费标准为3元/月/平方米，被告对此表示认可，被告应按照双方所签订的物业服务协议履行。4、《外地来烟物业管理服务企业备案表》复印件，证明原告入住世茂海湾1号已于2012年向烟台市住房和城乡建设局备案，原告具有合法的物业服务资质。5、被告向原告两次交纳物业管理服务费记账联两张，证明被告实际上享受并认可了原告所提供的物业服务。被告质证称，证据1是2012年3月签署，证据2是2012年4月签署的，时间不符合，三方自行变更前期物业服务公司不合理不合法，该转让协议应为无效；证据3是被告的签字，但原告系通过欺诈手段与被告签订，原告不是前期物业服务企业，无权收取物业费，该合同作为格式合同应为无效合同；证据4只是一个备案，原告正式接管小区没有经过国家的批准及双过半程序，没有物价局批准通过物业费按3元/月/平方米收取的备案；对证据5没有异议。被告表示：不清楚原告入驻小区的时间，不知道小区是否成立业主委员会。为证明其辩解主张，被告提交以下证据：1、其他业主（被告表示为了保护该业主隐私故对其姓名进行遮挡）和北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司签订的《前期物业服务协议》复印件一份、该业主向北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司交纳物业费的发票复印件一张，证明原告不是适格的合同主体，不是前期物业服务企业，《前期物业服务协议》中约定不可将本物业的整体管理责任转让给第三方。2、五楼平台本该设计屋顶花园位置加盖违法建筑照片打印件一份、业主群聊天记录打印件一份、芝罘区环保局责令改正违法行为决定书打印件一份、世茂希尔顿酒店违建装置照片两张，证明原告疏于管理，纵容与其同属一个集团公司的世茂希尔顿、世茂置业进行违法建设致小区违法建筑野蛮生长，严重影响小区业主的正常生活。3、2018年4月世茂大楼起火后，消防部门出具的世茂小区存在消防隐患问题清单复印件一份、4月9日、4月13日两次大火的新闻媒体报道打印件两份、4月9日大火后的世茂业主微信群聊天截图打印件七张、2018年6月世茂大楼部分消防栓仍处于无管理状态照片四张，证明原告对消防设施未尽管理维护职责致涉案小区3号楼发生火灾时消防栓无水救火，严重威胁涉案小区业主的生命和财产安全，事发后暴露了很多管理方面不作为行为，对消防维保第三方也疏于管理。4、小区内车辆乱停乱放照片、对堵塞消防栓车辆未进行有效管理甚至违法划停车线照片五张，证明原告对堵塞消防栓的违法停车及乱停乱放车辆未进行有效管理。5、小区出口未经法定程序非法设置收费亭进行营业收入照片五张，证明原告未经双过三分之二同意法定程序，擅自改变小区公共道路的使用性质，在小区道路三个出口处设置停车收费亭进行营业收费且收入未存入专属账户，严重侵犯业主合法权益，停车收费亭对小区业主的生命安全构成威胁。6、五楼平台业主之家出租他人办公照片十张，与证据18共同证明原告未经法定程序违法将五楼业主之家擅自出租给个人用作开办公司牟利。7、世茂海湾R1、R2、R3号楼设置货物自动贩卖机非法营业照片三张，证明原告未经法定程序改变业主共有部分使用用途，违法占用涉案小区公共场所设置货物自动贩卖机进行非法营业。8、涉案小区户外网和电梯及电梯大堂广告照片五张，证明原告未经法定程序改变业主共有部分使用用途，擅自设置广告牟取暴利，且该部分收入未按法律要求存入涉案小区公共维修基金户口，严重侵犯业主合法权益。9、涉案小区一楼部分商户占用小区共有部分进行营业的照片三张，证明原告对大楼底商商户占用小区共有部分进行营业未实施有效管理，致涉案小区环境出现脏乱差严重影响小区业主的正常生活。10、世茂业主微信群聊天截图、世茂业主与原告保洁主管聊天截图共三页、楼道照片一张，证明原告对大楼内垃圾未尽管理、及时清扫职能造成大楼内卫生脏乱差及臭气满天飞，严重影响被告的生活舒适度。11、涉案小区大楼内部分业主占用消防通道堆放杂物、衣柜的照片两张，证明原告对大楼个别业主占用消防通道放置杂物的违法行为未进行有效管理，致涉案大楼公共场所出现脏乱差和消防隐患。12、售楼宣传彩页对五层观景平台规划设计图复印件一张、物业管家微信通知关于五层平台未提供服务的微信聊天记录打印件三页、小区三处喷水池长期未投入使用照片三张，证明原告未对按规划设计建设的绿地、喷水池景观进行有效管理，喷水池长期未投入使用，影响小区的景观美化及业主的生活舒适度，并对小区房屋价值贬损产生直接影响。13、原告与烟台世茂商业管理有限公司签订的对房屋使用协议照片打印件一份、原告与其他商户签订合同及收入清单照片一张，证明原告违反物权法第七十六条第一款第七条、《物业管理条例》第三十七条的规定，擅自将物业管理用房出租谋利。14、涉案房屋土地证复印件。15、涉案房屋用电实行民用收费之电费发票打印件一张、涉案房屋用水实行民用收费之水费发票打印件一张、水费使用通知单照片打印件两张。16、烟台市物价局、烟台市住建局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》打印件一份。证据14-16共同证明涉案小区为70年产权的普通民用住宅，物业收费依法实行政府指导价，最高收费标准为1.80元/月/平方米，原告主张按合同约定3元/月/平方米的物业收费违反规定，该条款作为格式条款应为无效。17、《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》打印件一份，证明涉案房屋应按2015年10月1日实施的《烟台市住宅物业收费管理实施办法》第十条“因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收”的规定收取物业费，该管理办法第二十三条第一款同时规定“物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳”，同时证明原告未依法减免物业费向被告收取3元的物业费违规，被告有权依法予以拒绝，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，原告无权就其擅自违规提供物业收费产生之债权向被告提起诉讼主张权利，其权利主张于法无据。18、光盘一张（内附视频资料7段）。上述证据共同证明原告违反合同约定在物业服务过程中存在违法行为和重大瑕疵，严重侵犯了被告的合法权益。原告质证称，对证据1真实性有异议，该发票和前期物业服务协议无法显示业主的具体姓名，与本案没有关联性。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，该份证据为被告单方打印，与事实严重不符，不能成为其拒绝交纳物业费的理由。证据3为被告单方打印件，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与事实严重不符，不能成为其拒绝交纳物业费的理由。对证据4-12的质证意见同证据2。证据13系复印件，不予质证，同时该份协议与本案原被告之间的物业服务毫无关联性。证据14系复印件不予认可，被告应当按照双方所签订的前期物业服务协议所约定的物业服务收费标准交纳物业费。对证据15电费发票打印真实性没有异议，但是对证明目的有异议，与本案物业费纠纷之间没有关联性，对水费发票打印件真实性没有异议，对证明目的有异议，与本案物业费纠纷之间没有关联性，水费使用通知单照片打印件两张系被告单方打印，与本案物业费之间不存在关联性。证据16、17具体的内容应当以烟台市物价局及烟台住房和城乡建设局正式发布的文件内容为准，若被告提供的这份证据是真实的，原告对证明目的有异议，如果被告认为物业费标准过高是属于相关的行政事项，不属于本案的受理范畴，该文件也约定本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内前期物业收费标准仍按合同约定执行，原被告双方已于2013年1月10日签订了前期物业服务协议，目前世茂海湾1号项目尚未成立业主委员会，在合同约定的期限内被告应当按照原被告双方所签订的前期物业服务协议约定的3元/月/平方米的收费标准来交纳物业费。证据18系被告单方提供，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。一审诉讼中，被告申请法院调取北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司保存的与烟台世贸海湾1号开发商签订的前期物业合同正本，法院认为被告的取证申请与本案缺乏关联性，对此不予允准。被告将本案原告作为被反诉人、将世茂置业、北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司作为第三人向法院申请提出反诉，因被告该申请不符合法律规定，法院对此未予允准。一审法院认为，本案原告与世茂置业于2012年3月16日签订的《前期物业服务合同》、本案原、被告于2013年1月10日签订的《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的内容不违反国家法律法规的强制性规定，亦未有证据证明不是合同主体的真实意思表示，故法院依法认定上述合同有效，各方均应依约履行。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与世茂置业签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的烟台世茂海湾1号项目的每位业主均具有法律约束力，同时根据原、被告签订的《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的约定，涉案房屋物业服务费标准为3元/月/平方米且现仍在合同期内的事实清楚，故对于被告关于原告不是前期物业服务企业、原告无权按3元/月/平方米收费的辩解，法院不予采纳。物业服务费涉及小区公共建设与管理，按时缴费是业主应尽义务，被告作为小区内涉案房屋的业主，应向原告支付2016年6月1日至2018年12月31日间的物业服务费7045.68元（3元/月/平方米×75.76平方米×31个月），原告请求的超出部分，缺乏依据，法院不予支持。被告关于向业主发出及送达书面催收函是原告起诉追讨物业费法定前置程序的辩解，于法无据，同时，被告未能提供充分证据证明涉案小区配套设施和绿化环境因开发商的原因未达到购房合同约定标准以及原告提供的物业服务存在根本违约行为，故对被告的上述辩解，法院亦不予采纳。考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，一审法院于2019年9月19日判决：一、限被告吕晶于判决生效之日起10日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司支付2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7045.68元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告吕晶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告吕晶负担。本案审理期间，上诉人吕晶提交2017年至2018年5楼平台空中花园违法施工照片2张，以证明5楼平台空中花园2017年至2018年未投入使用，辅助证明其提交给一审法院的证据12。2、提交5楼平台空中花园售楼介绍视频U盘一份，以证明5楼平台空中花园与业主会所约定的交付标准。3、提交上海世茂南京物业服务有限公司于2012年4月28日下发的关于世茂物业接管烟台世茂·海湾1号通告，以证明世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司非世茂海湾1号小区前期物业。经质证，被上诉人世茂公司认为上诉人吕晶提供的证据不属于新证据。对证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，上诉人单方打印，不符合证据形式，上诉人不能因此作为拒绝交纳物业费的理由。对证据2视频的真实性不予认可，该份视频与本案物业服务合同纠纷不具有任何的关联性，其提供的视频是其在购买房屋之前所发生的宣传片，对其证明目的不予认可。同时，上诉人也不能以该宣传片视频作为其拒绝交纳物业费的理由。对于证据3通告的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，被上诉人与该小区的建设单位烟台世茂置业有限公司于2012年3月16日签订了前期物业服务协议，而且在该月份也与该小区的前期物业服务单位北京戴德梁行物业管理有限公司及烟台世茂置业有限公司签订了三方的债权债务协议，一审中，被上诉人已经进行了充分的举证、说明。被上诉人作为该小区的物业服务单位，从2012年3月以来一直为该小区提供物业管理服务。上诉人应当按照前期物业服务协议的约定向被上诉人交纳物业费。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，从本案查明的事实看，上诉人吕晶主张在被上诉人世茂公司欺诈和胁迫下签订了《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，但未提交相应证据证明其主张，对上诉人吕晶的该上诉主张，本院不予采信。一审判决认定上述协议合法有效、双方应恪守履行，认定准确，应予支持。上诉人吕晶关于被上诉人世茂公司不是世茂海湾1号小区前期物业服务企业、被上诉人世茂公司每平方米3元的收费标准过高的主张，理由不当，本院不予支持。关于上诉人吕晶主张被上诉人世茂公司存在服务不到位的情况，本院认为，如果被上诉人世茂公司确实存在服务不到位等问题，上诉人吕晶可以要求被上诉人世茂公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此拒绝交纳物业费。上诉人吕晶作为小区业主，在享受被上诉人世茂公司提供物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。一审法院判令上诉人吕晶向被上诉人世茂公司交纳2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，合理合法，并无不妥。综上，上诉人吕晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕晶负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年四月二十七日书记员  赵广娜