湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初261号 原告：伍益，男，1986年12月22日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市。 原告：言敏，女，1987年5月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱亦辉，湖南湘东律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：杨娜，湖南湘东律师事务所律师。 被告：石卫国，男，1973年6月7日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：郑斌，湖南旷真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯正中，湖南旷真律师事务所律师。 被告：株洲市家华房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区长江北路长江中央商务大厦A-516。 法定代表人：王咸云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈葵阳（系该公司员工），男，1973年10月20日出生，汉族，户籍地湖南省攸县。 原告伍益、言敏诉被告石卫国、株洲市家华房地产开发有限公司（以下简称家华房产公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伍益、言敏共同委托诉讼代理人朱亦辉、杨娜到庭参加诉讼，被告石卫国委托诉讼代理人郑斌到庭参加诉讼，被告家华房产公司委托诉讼代理人陈葵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍益、言敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令停止对位于株洲县家华豪庭1406号房屋的查封；二、请求确认株洲县家华豪庭1406号房屋归原告伍益、言敏共同所有。事实和理由：2011年1月29日，原告伍益、言敏与被告家华房产公司签订《商品房买卖合同》，一次性付款购买了家华房产公司开发的位于株洲县家华豪庭一栋二单元1406号房屋。被告家华房产公司交房后，两原告于2012年5月1日对该屋进装修，并一直居住至今。被告家华房产公司违反合同约定一直未办理产权过户至原告名下。被告家华公司与被告石卫国租赁合同纠纷一案中，石峰区人民法院于2019年6月12日作出（2012）株石法执备字第173-5号执行裁定书，裁定查封家华房产公司位于株洲县家华豪庭一栋二单元1406号房屋。该房屋系两原告合法财产，两原告于2020年1月9日向石峰区人民法院提出书面异议主张该房屋所有权，要求解除查封。石峰区人民法院审查后于2020年1月17日作出（2020）湘0204执异5号执行裁定书驳回了两原告的异议请求，故两原告为维护合法权益诉至法院。 被告石卫国辩称，一、本案系因答辩人与被告家华房产公司租赁合同纠纷所起，答辩人起诉被告家华房产公司租赁合同纠纷一案由株洲市天元区人民法院于2010年12月1日立案，答辩人于同日向天元区人民法院申请财产保全，并由天元区人民法院对案涉房屋采取了查封的保全措施，而原告与被告家华房产公司签订商品房买卖合同的时间为2011年1月29日，法院对案涉房屋采取保全措施的行为早于被答辩人的购买时间。在答辩人与被告家华房产公司于2011年3月18日达成调解后并未解除该保全措施，且在被告家华房产公司未按约履行调解书内容时，答辩人于2011年4月6日向天元区人民法院申请强制执行，天元区人民法院在2011年4月7日进行执行立案，此后该房屋一直处在被查封状态；二、被答辩人在房屋买卖合同签订后至今，长达九年之久的时间内，仍未办理过户登记手续，答辩人有理由相信未过户的原因在于被答辩人，因此，答辩人对案涉房屋的保全、申请强制执行均是在行使法律所赋予的正当权利；三、在无法了解到被答辩人与被告家华房产公司之间的纠纷并且在该房屋没有办理过户登记公示情况下，被答辩人享有的是债权而非物权，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 被告家华房产公司辩称，被答辩人向答辩人购房属实，天元区人民法院受理的答辩人与被告石卫国之间的租赁合同纠纷案，同一时期还有其他人起诉答辩人，天元区人民法院查封了答辩人的几套房子，其中包括被答辩人所购买的案涉房屋。被天元区人民法院查封的几套房子，都是被答辩人已经出卖出去的房屋，答辩人在得知该情况后，找到天元区人民法院，积极参与处理进行协调，希望能尽早解除对这些房屋的查封，但因石卫国不同意，没有达成一致，以致到现在仍未解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的株洲恒雅物业家华豪庭物业管理有限责任公司出具的证明，被告家华房产公司无异议，被告石卫国认为该证明的真实性无法确认，物业公司亦无权证明案涉房屋的业主，本院认为结合原告提交的其他证据以及原、被告双方的陈述，可以证据原告购房案涉房屋后于2012年开始对案涉房屋进行装修后入住该房屋至今；对原告提交的“家华豪庭”项目房屋买卖订购合同、收据（2010年11月28日）、鸿观远见置业计划书，被告家华房产公司均无异议，被告石卫国认为“家华豪庭”项目房屋买卖订购合同的真实性存疑，且仅为意向合同，而非正式的房屋买卖合同，不能证明双方签订了房屋买卖合同，收据仅能证明所系款项为定金。本院对上述证据的真实性予以采信；对原告提交的收款收据（2010年12月3日），被告家华房产公司无异议，被告石卫国认为该收款收据日期与株洲市天元区人民法院查封日期系同一天，不能证明谁先谁后。本院对上述证据的真实性予以采信。 根据本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认如下事实： 原告伍益与言敏系夫妻关系。2010年11月28日，原告伍益与被告家华房产公司签订《“家华豪庭”项目房屋买卖定购合同》，主要内容为：原告伍益决定购买“家华豪庭”项目1栋1406号住房，建筑面积约为106.87平方米，每平方米价格为2,200元，总价款为235110元。原告在签订本合同时应交纳购买房屋定金伍万元（被告家华房产公司出具收条），后期被告家华房产公司不得再将该房屋转售他人，并在约定时间内交清全部房款……在签订该买卖定购合同后，原告不得以任何理由退房，被告不得以市场行情价格拒绝出售。同日，被告家华房产公司向原告伍益开具购买1406号房屋定金5万元的收据。2010年12月3日，被告家华房产公司向原告开具10万元的购房款收据。 2011年1月29日，原告伍益、言敏与被告家华房产公司签订《商品房买卖合同》，由原告一次性付款购买被告家华房产公司开发的位于株洲县（现株洲市渌口区王家洲家华豪庭1栋2单元1406号房屋，购房款为235110元。原告伍益、言敏于签订合同当日向被告家华房产公司交纳30000元购房款，余款及契税等费用共计74026元于2011年2月26日全部付清。2012年4月，原告开始对案涉房屋进行装修，2012年12月份，原告搬进该房屋居住使用至今，但该房屋一直未办理过户手续。经查询株洲市不动产权信息，原告伍益、言敏名下无不动产权信息。 另查明，石卫国与被告家华房产公司租赁合同纠纷一案由天元区人民法院于2010年12月1日立案，被告石卫国于2010年12月2日向株洲市天元区人民法院申请财产保全，株洲市天元区人民法院于2010年12月2日作出（2010）株天法民二初字第234-1号民事裁定书，并于2010年12月3日对案涉房屋采取了查封的保全措施，查封期限为一年。后因被告家华房产公司未履行株洲市天元区人民法院的调解书，石卫国向株洲市天元区人民法院申请强制执行，株洲市天元区人民法院于2011年12月26日对案涉房屋进行查封，查封期限为两年。后该案移送本院执行，本院于2014年8月6日对案涉房屋进行续查封［（2012）株石法执备字173-2号］，2016年7月12日，本院再次对案涉房屋进行查封［（2012）株石法执备字173-4号］，2019年6月18日，案涉房屋被本院进行查封［（2012）株石法执备字173-5号］。原告伍益、言敏于2020年1月9日对本院查封的位于株洲县（现株洲市渌口区王家洲家华豪庭一期1406号房屋提出异议，本院于2020年1月17日作出（2020）湘0204执异5号执行裁定书，驳回伍益、言敏的异议请求。原告伍益、言敏不服，遂提起本执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，首先，案涉房屋因石卫国与被告家华房产公司租赁合同纠纷案被株洲市天元区人民法院于2010年12月3日采取查封的保全措施，而原告与被告家华房产公司于2010年11月28日签订案涉房屋买卖的定购合同并交纳定金50000元，该合同虽为定购合同，但系双方为案涉房屋的买卖而签订的书面合同，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。同时，原告在较短时间内与被告家华房产公司签订了《商品房买卖合同》并交纳了全部购房款，购买了案涉房屋；其次，案涉房屋购房款共计235110元，原告提供的2010年12月3日交纳购房款100000元的收据，虽不能证明该购房款交纳时间早于株洲市天元区人民法院对案涉房屋的查封时间，但双方均无证据证明交纳购房款以及案涉房屋被查封的具体时间；再次，原告作为商品房消费者向被告家华房产公司购买商品房是用于居住，是为了满足基本的居住需要，且案涉房屋交房后，原告于2012年对房屋就进行了装修并居住至今，同时，原告伍益、言敏名下均无不动产权；最后，原告与被告家华房产公司在庭审中均陈述，双方在买卖案涉房屋过程中均不知晓案涉房屋已经被人民法院查封，且案涉房屋至今仍处于查封状态，原告无法办理案涉房屋的过户手续。综上，原告与被告家华房产公司之间的房屋买卖真实，原告作为商品房消费者购买案涉房屋系满足基本居住需要且系唯一住房，可以排除案涉房屋的执行，对原告伍益、言敏诉请停止对湖南省株洲县（现株洲市渌口区王家洲家华豪庭1栋2单元1406号房屋的执行，本院予以支持。对于原告伍益、言敏请求确认案涉房屋归两原告共同所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”的规定，本院不宜直接对案涉房屋的所有权进行确认，故本院对原告伍益、言敏的该项诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行位于湖南省株洲县（现株洲市渌口区王家洲家华豪庭1栋2单元1406号房屋； 二、驳回原告伍益、言敏其他诉讼请求。 案件受理费4,826元，由原告伍益、言敏共同负担2,413元，被告株洲市家华房地产开发有限公司负担2,413元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  吴灿林 人民陪审员  范惠娟 人民陪审员  武铁虎 二〇二〇年四月三十日 法官助理万佳炜 书记员邹慧 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。