贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终360号上诉人（原审被告）：六盘水山海房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路（新世纪幼儿园B栋302室）。统一社会信用代码：91520200789751783Q。法定代表人：李贻富，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁中立，系贵州兆孚律师事务所律师。执业证号：15202200610576467。委托诉讼代理人：熊艺，系贵州兆孚律师事务所律师。执业证号：15202201511536223。被上诉人（原审原告）：欧阳莉丽，女，1986年1月23日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：黄晓华，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201110231681。被上诉人（原审原告）：朱春秀，女，1972年12月29日出生，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水山海房地产开发有限公司因与被上诉人欧阳莉丽、朱春秀商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。六盘水山海房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，即：撤销“解除原告欧阳莉丽、朱春秀与被告山海房地产开发有限公司口头房屋买卖合同；被告六盘水山海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告欧阳莉丽、朱春秀购房损失636960元（633960元+3000元）”；2、改判上诉人不赔偿被上诉人欧阳莉丽、朱春秀购房损失，或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人欧阳莉丽、朱春秀负担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。首先，原审法院认为双方口头约定的“房屋买卖合同”成立，上诉人名下的房屋不能过户登记是上诉人导致的认定错误。上诉人开发的山海观天下648套房屋，证照齐全手续合法，能够办理房产过户。本案是因被上诉人没有交清房款，没有签订《房屋买卖合同》，上诉人与二被上诉人并未达成房屋买卖合意，才不能办理过户，违约方是二被上诉人，且上诉人在2019年8月、9月均有向二被上诉人催要购房款，是二被上诉人不补交房屋尾款致使房屋不能办理过户。其次，二被上诉人所买的2514号房是复式楼，中间的10多平米中空没有算建筑面积，建筑面积为227.91平方米，当时售价为3180元每平方米，房屋全款为724573元，而不是被上诉人所说的2000元每平方米。如果是2000元每平方米，那么房款也应该是455820元，而不是462940元，被上诉人所说的2000元每平方米，不符合事实。再次，《收款收据》上的“同意销售”是二被上诉人伪造签字，根本不是股东王明文签字，他虽然是公司股东之一，并没有权限签字售房，他所签字只能代表自己。最后，二被上诉人通过《房地产估价报告》将总房款涨到1096900元，单价涨到4739元每平方米，一审判决依据该报告判定636960元房屋增值价值及3000元评估费用由上诉人负担缺乏法律依据，不符合情理。二、一审法院认为只要上诉人收取了被上诉人的462940元，则口头合同就成立的认定无依据。三、一审程序违法，本案应追加案外人王明文作为本案的第三人参与诉讼。王明文系上诉人公司股东，在被上诉人提交的原审法院对王明文的调查笔录中，王明文认可公司房屋的出售需要由法人签字，但被上诉人的缴款凭据中并没有法人的签字，也未签订商品房买卖合同，因此，本案的责任人应当为王明文，不应当是上诉人，王明文应当作为本案当事人参加诉讼。综上所述，原审法院认定事实错误，导致适用法律明显不当，故请依法判决支持上诉人的上诉请求。欧阳莉丽辩称，1、本案中当事人双方虽未签订商品房买卖合同，但根据相关法律及司法解释的规定可知，欧阳莉丽及朱春秀已向上诉人履行了支付购房款的义务，而上诉人已向二被上诉人出具了收款收据，该收据上有上诉人公司股东王明文亲笔签名，同时加盖公司的行政公章，且收据并没有注明已付款项剩余尾款未支付，故口头合同已成立生效，符合表见代理，同时二被上诉人可以随时通过上诉人物管公司取得房屋钥匙进行管理和使用，证明该房屋已经交付；2、正因为上诉人拒不履行配合为二被上诉人进行房屋过户义务，而导致二被上诉人一直无法获得该房屋的不动产权证，属于上诉人根本违约，且严重违反诚信原则，故二被上诉人要求解除合同并赔偿因上诉人违约行为给二被上诉人造成的房屋升值的相关损失合理合法；3、正因为上诉人拒不配合二被上诉人房屋过户义务，才导致二被上诉人无法支付相关配套的税费，而并非二被上诉人不履行缴费义务才导致无法过户，上诉人颠倒因果关系属于恶意诉讼。另外，本案在一审时上诉人并没有要求追加第三人，现在追加属于程序违法，应当不予追加，在一审中王明文的行为符合法律规定的表见代理，也无需再将其追加为第三人。朱春秀答辩意见与欧阳莉丽一致。欧阳莉丽、朱春秀向一审法院起诉请求：1.判令解除二原告与被告之间于2011年8月15日签订的口头房屋买卖合同，并由被告向二原告返还购房款人民币462940元；2.判令被告向二原告赔偿因被告的违约行为导致交易房屋增值部分的损失人民币633960元；3.判令被告向原告支付房屋评估费用人民币3000元，共计1099900元；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月15日，原告欧阳莉丽、朱春秀与被告六盘水山海房地产开发有限公司达成口头协议，由二原告向被告购买被告修建的位于钟山区凤凰山“山海观天下”的房屋一套。同日，原告欧阳莉丽委托案外人彭冬梅向被告六盘水山海房地产开发有限公司转款462940元。同日，被告六盘水山海房地产开发有限公司向原告朱春秀出具收款收据，内容为：今收到朱春秀交来2514购房款462940元。2019年9月17日六盘水茂源物业服务有限公司向朱春秀催收2514号房屋所欠物业费26850元。原告欧阳莉丽、朱春秀于2019年8月15日诉至钟山区人民法院，要求判令被告立即将位于钟山区房屋交付给二原告，并判令被告向原告方履行过户义务，将涉案房屋产权证办理登记至二原告名下，2019年8月16日被告公司员工王兵给朱春秀发短信称多次通知朱春秀交付房屋尾款，并通知原告于2019年8月30日之前办理手续，如不办理被告将收回房屋。同日六盘水山海房地产开发有限公司在六盘水日报上登报通知：内容为：“2514室业主朱春秀，朱春秀于2011年8月15日购买我公司开发项目山海观天下2514室，并已付房款462940元，直至今日该房屋房款、税款都未缴清。公司多次通知您办理手续，您都未来办理，现我公司最后通知你于2019年8月30日之前来办理该房屋手续，并缴纳该房屋的后续尾款，如你继续不来办理，我公司将收回该房屋并退回您所交房款”。因无法办产权证，故原告于2019年9月29日申请撤诉。2019年10月8日，原告欧阳莉丽、朱春秀委托贵州万源同兴房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了市场价值估价，贵州万源同兴房地产土地评估有限公司于2019年10月9日出具《房地产估价报告》，估价结果为：人民币壹佰零玖万陆千玖佰元整（109.69万元），单价：4739元每平方米。因被告六盘水山海房地产开发有限公司一直未向二原告交房，且未办理产权证书，故二原告诉至法院。一审法院认为，原告欧阳莉丽、朱春秀与被告六盘水山海房地产开发有限公司口头约定的《房屋买卖合同》，有转款凭证及收款收据予以证明，被告亦认可收到二原告的购房款，结合物业费《催收通知书》及被告登报的内容均能证明涉案房屋出售给二原告，现因涉案房屋登记在被告六盘水山海房地产开发有限公司名下，无法办理过户登记，二原告的合同目的不能实现，故对二原告要求解除二原告与被告之间的口头《房屋买卖合同》及返还购房款462940元的诉讼请求，予以支持；对二原告主张被告向二原告赔偿因被告的违约行为导致房屋增值部分的损失人民币633960元的诉讼请求，因二原告于2011年8月15日向原告已经支付了购房款，二原告已履行了合同义务，被告至今未将房屋过户至二原告名下，造成二原告合同目的不能实现的责任在被告，对此被告应承担违约责任。现该房屋增值并经评估价值为1096900元，故被告应将房屋差价赔偿给二原告。对二原告主张被告向二原告支付房屋评估费用人民币3000元的诉讼请求，因系被告的违约造成的损失，故应予支持。对被告六盘水山海房地产开发有限公司辩称的原告欧阳莉丽、朱春秀购房款尚未付清合同并不成立，因被告向二原告出具了收条收到朱春秀的购房款，并且登报认可双方的商品房买卖合同关系，被告的陈述前后矛盾，如果是首付款，被告在收据上应当注明收到首付款，而且还应当签订购房合同，双方未签订合同的责任在被告。由此推定二原告向被告交付的是购房全款，故被告的辩称理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告欧阳莉丽、朱春秀与被告六盘水山海房地产开发有限公司的口头房屋买卖合同；二、被告六盘水山海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告欧阳莉丽、朱春秀购房款462940元；三、被告六盘水山海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告欧阳莉丽、朱春秀购房损失636960元（633960元十3000=636960元）；案件受理费14700元，因适用简易程序减半收取7350元，由被告六盘水山海房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告连同上述款项于本判决生效后十日内一并返还给原告）。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：证据一，商品房现售合同网签-服务事项一次性告知书。拟证明：1、房地产开发企业将竣工验收的商品房出售给买受人进行网签，需要提供经住建部门审核备案的合同模板，且经购房人签字的《商品房买卖合同》；2、商品房现售合同网签还需要购房人的身份证、户口簿。根据商品房现售合同网签-服务事项一次性告知书第四条申请材料的要求，二被上诉人并未与上诉人签订《商品房买卖合同》，也没有向上诉人提供身份证、户口簿。证据二，国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（个人从开发商全款购买商品房）-服务事项一次性告知书，拟证明，个人从开发商全款购买商品房办理房屋所有权转移登记，需提供开发商的不动产权证明书、商品房买卖合同及完税证明等材料，从该告知书第四条看，上诉人将没有出售的房产办理在自己名下，再办理转移登记符合法律规定，并非无法办理产权转移，本案无《商品房买卖合同》及完税证明，说明上诉人与二被上诉人之间并未就房屋买卖达成一致，买卖合同不成立也不生效。且上诉人一直要求二被上诉人按照3200/平方米的单价补足购房款及税费后办理产权转移，故上诉人无过错，也无责任。二被上诉人针对上诉人提交的证据质证认为，证据与本案没有关联性，且该一次性告知书没有加盖不动产中心主管部门单位公章，也没有生效的时间，也不属于法律法规，没有合法性及真实性，该两组证据达不到上诉人已履行配合二被上诉人进行房屋产权转移登记义务，达不到上诉人的证明目的。网签只是为了避免售房人的一房二卖的欺诈行为所规定的程序，并不是房屋买卖本身生效的条件。二被上诉人二审期间未向本院提交新证据。本院对证据的分析认定，上诉人提交的证据仅能证明商品房买卖的流程，但与本案无关联，本院不予确认。二审期间，上诉人申请对二被上诉人一审提交的《收款收据》上的“同意销售王明文”是否为王明文本人亲笔所签进行鉴定。经审查，王明文系上诉人的股东，其向一审法院出具证明，证实二被上诉人通过其以2000元/平方米向上诉人购买涉案房屋并交纳全部购房款的事实，该证明的内容与一审法院依法向王明文进行调查询问时其所作陈述一致。一审中，上诉人对王明文出具的《证明》、一审法院对王明文所作的《调查笔录》及《收款收据》的真实性无异议，仅认为王明文无权销售房屋，且上诉人于2011年8月15日已收取二被上诉人交纳的涉案房屋购房款。因此，王明文是否有权将涉案房屋出售给二被上诉人是上诉人内部管理问题，不能对抗二被上诉人，故对上诉人的鉴定申请不予准许。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、一审程序是否违法。2、上诉人应否返还二被上诉人购房款并赔偿损失？关于争议焦点一。上诉人称，王明文系上诉人公司股东，在被上诉人提交的原审法院对王明文的调查笔录中，王明文认可公司房屋的出售需要由法人签字，但被上诉人的缴款凭据中并没有法人的签字，且上诉人没有与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人也没有缴纳税费的计费清单及缴费依据，因此，本案的责任人应当为王明文，不应当是上诉人，应追加案外人王明文作为本案的第三人参与诉讼。经审查，上诉人虽然未与二被上诉人签订房屋买卖合同，但其收取了二被上诉人的购房款，至其以发送信息、登报等方式向被上诉人朱春秀催收购房尾款的长达八年的时间里，均未向二被上诉人主张过其所述的购房尾款，结合其股东王明文、证人李某的证词，涉案房屋所在小区的物业公司向被上诉人朱春秀催交物业管理费的事实，以及上诉人向朱春秀发送的信息、登报的内容，足以认定上诉人与二被上诉人存在合法有效的口头房屋买卖协议，及上诉人已收取的二被上诉人交付的款项为全部购房款的事实，因此，案外人王明文与本案无关联，对上诉人要求追加王明文作为第三人参加诉讼的主张不予支持。关于争议焦点二。如前所述，上诉人与二被上诉人之间存在合法有效的口头房屋买卖协议，双方应诚实履行己方义务。二被上诉人已履行交纳购房款的义务，上诉人就应当履行协助二被上诉人办理涉案房屋产权证的义务。上诉人提交的证据虽能证明涉案房屋证照齐全，能够办理产权过户登记，但其以二被上诉人未交清房款为由不愿办理涉案房屋的产权变更登记，二被上诉人的合同目的已无法实现，故二被上诉人请求解除合同的主张成立，应予以支持。上诉人不履行为二被上诉人办理涉案房屋产权证的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人应对二被上诉人购买房屋的损失承担违约赔偿责任，并承担二被上诉人因鉴定产生的鉴定费用。综上所述，上诉人六盘水山海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10170元，由上诉人六盘水山海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  高良萍审判员  张德权二〇二〇年四月二日法官助理孙婷婷书记员毛菡