四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12086号 原告：胡文丽，女，汉族，1947年9月14日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。特别授权。 被告：简正伟，男，汉族，1975年3月18日出生，住成都市青羊区。 被告：唐红梅，女，汉族，1979年12月28日出生，住成都市青羊区。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都锦江支行，住所地：四川省成都市锦江区汇泉南路1号1层、1号附11号2层、5号1层、11号、15号、17号4栋1层1-2号、2层1号。 负责人：刘荐。 原告胡文丽与被告简正伟、唐红梅及第三人成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）、中国建设银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称建设银行锦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡文丽及其委托诉讼代理人雷霆，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加了诉讼。被告简正伟、唐红梅及第三人建设银行锦江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡文丽向本院提出诉讼请求：1.胡文丽代简正伟、唐红梅清偿建设银行锦江支行为其购买成都市青羊区6栋1单元16层1601号房屋发放的按揭贷款；胡文丽代为清偿贷款后，简正伟、唐红梅向胡文丽支付相应的代偿款；2.简正伟、唐红梅将该房屋过户至胡文丽名下，住房置业公司予以协助；3.简正伟、唐红梅向胡文丽支付违约金30000元；4.本案诉讼费、保全费等费用由简正伟、唐红梅承担。事实与理由：2017年4月21日，胡文丽向简正伟、唐红梅购买位于成都市青羊区房屋，为此，买卖双方及居间方签订《房屋买卖合同》及《预约合同》。合同签订后，胡文丽依约支付了620000元购房款，简正伟、唐红梅于2017年4月21日将房屋交付给胡文丽使用。现该房屋已取得不动产权证，但未过户至胡文丽名下。 简正伟、唐红梅未到庭答辩。 住房置业公司陈述，其系涉案房屋购房按揭贷款的连带责任保证人；如胡文丽代简正伟、唐红梅偿还了银行贷款，住房置业公司愿意办理解除房屋抵押登记手续。 建设银行锦江支行未到庭陈述，但向本院提交书面意见称，简正伟、唐红梅在建设银行锦江支行就涉案房屋班里的贷款已结清。该书面意见落款时间为2019年9月18日。 胡文丽向本院提交《房屋买卖合同》，《公证书》（《预约合同》），银行凭证、收据，不动产登记信息，《欠贷违约催收通知书》。住房置业公司对上述证据无异议。住房置业公司未提交证据。简正伟、唐红梅、建设银行锦江支行未到庭质证，亦未提交证据。本院对上述证据予以采信；但《欠贷违约催收通知书》内容为住房置业公司告知简正伟、唐红梅向银行归还拖欠的款项，但无实际欠款的证据予以佐证，本院对该证据证明力不予认可。据此确认以下事实：（一）2017年4月21日，简正伟、唐红梅（甲方）与胡文丽（乙方）及居间方“四川鹏发房地产经纪有限公司”签订《房屋买卖合同》，约定，乙方向甲方购买成都市青羊区6栋1单元1601号房屋（合同备案号1631326），建筑面积82.46平方米；成交总价为670000元，乙方于签订合同的同时支付定金20000元，2017年4月21日前支付首付款620000元，甲方将产权过户给乙方时支付尾款50000元；甲方取得产权证并自政策允许过户之日起30日内，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应支付房屋成交价5‰的违约金。合同签订后，简正伟出具收据，确认已收到胡文丽合同款620000元。 同日，简正伟、唐红梅（甲方）与胡文丽（乙方）双方签订《预约合同》并进行公证。该合同约定，位于成都市青羊区房屋系甲方二人按份共有（各占50%的产权份额），甲方以公积金贷款方式购房，合同签约备案号为1631326，该房屋尚未取得产权登记；房屋售价为670000元，为不变价格；甲方承诺在签订本合同起三个月内结清该房屋的银行贷款并注销抵押登记；甲方保证该房屋取得产权后按本合同约定期限协助乙方或乙方指定的第三人办理房屋产权过户手续；甲方如违反上述承诺，按房屋交易价格的30%支付合同赔偿金；甲方领取房屋不动产权证书、结清房屋银行贷款并注销抵押登记之日起三十个工作日内无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，若因甲方原因逾期办理过户手续，甲方每日按购房款总金额的3‰支付违约金，逾期超过5天的，甲方按房屋交易价格总额的30%支付合同赔偿金；乙方已于2017年4月2日向甲方支付购房定金20000元，于2017年4月21日支付购房款600000元；待双方办理房屋产权过户，在递件成功且办理了房屋买卖交易乙方单方领证的当日，乙方支付购房尾款50000元。 （二）2019年，简正伟、唐红梅取得了成都市青羊区房屋的不动产权［川（2019）成都市不动产权第0111907号］、［川（2019）成都市不动产权第0111908号］。该房屋为住房置业公司办理了预抵押登记（预抵1180477）。 审理中，胡文丽称愿意向简正伟、唐红梅支付50000元尾款。 本院认为，《房屋买卖合同》及《预约合同》系简正伟、唐红梅与胡文丽双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）关于房屋不动产权变更登记的履行条件，其一，合同约定购房款为670000元，其中尾款款50000元应于房屋过户时支付。胡文丽已支付620000元，即已履行合同义务，并表示愿意支付尾款50000元。其二，简正伟、唐红梅已于2019年取得涉案房屋不动产权。其三，住房置业公司为该房屋的住房按揭贷款提供担保因而取得涉案房屋的预抵押登记，涉案房屋上设立的预抵押登记对涉案房屋的处分具有对抗效力。住房置业公司同意在涉案房屋的按揭贷款清偿后配合解除预抵押登记，即同意涉案房屋的转让过户，涉案房屋也并不存在其他法律规定禁止处分的情形。而根据建设银行的书面意见，截至2019年9月18日，简正伟、唐红梅针对涉案房屋的购房按揭贷款已结清。故住房置业公司所担保的债权已实现，应当消除预抵押登记这一权利限制，以便买受人胡文丽的权利得到救济。其四，现无证据显示胡文丽购买涉案房屋的资格不符合相关政策。其五，双方应在预抵押登记注销后，根据合同约定的期限进行不动产权变更登记。《房屋买卖合同》及《预约合同》对房屋过户期限的约定存在差异，根据《房屋买卖合同》对付款时间、金额的约定及《预约合同》对已付款金额的确认，《房屋买卖合同》先于《预约合同》签订，对于过户期限的约定应以《预约合同》为准。综上，本院支持：住房置业公司配合解除涉案房屋的预抵押登记；在涉案房屋的预抵押登记解除后三十个工作日内，简正伟、唐红梅应当配合将涉案房屋过户登记至胡文丽名下。同时，简正伟、唐红梅可根据合同约定向胡文丽主张尚未支付的购房款尾款。另，因购房按揭贷款已结清，不涉及胡文丽代偿的情形，故本院对胡文丽关于由其代偿房屋按揭贷款及主张代偿款的诉讼请求不予支持。（二）关于违约金。《预约合同》约定“甲方（简正伟、唐红梅）承诺在签订本合同起三个月内结清该房屋的银行贷款并注销抵押登记；甲方保证该房屋取得产权后按本合同约定期限协助乙方（胡文丽）或乙方指定的第三人办理房屋产权过户手续；甲方如违反上述承诺，按房屋交易价格的30%支付合同赔偿金”。简正伟、唐红梅未依约履行注销涉案房屋预抵押登记的义务，应当承担违约责任。现胡文丽主张其支付违约金30000元，本院对该主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、成都市住房置业融资担保有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，配合注销简正伟、唐红梅名下位于成都市青羊区房屋［川（2019）成都市不动产权第0111907号］、［川（2019）成都市不动产权第0111908号］的预抵押登记； 二、简正伟、唐红梅于第一项的房屋预抵押登记注销后三十个工作日内，配合将该房屋不动产权变更登记至胡文丽名下； 三、简正伟、唐红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向胡文丽支付违约金30000元； 四、驳回胡文丽的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，诉讼保全费3870元，共计4420元，由简正伟、唐红梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭翌超 人民陪审员  万郁文 人民陪审员  徐 红 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  曾 洁 速录书记员谭秀芬