浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初10870号原告（反诉被告）：仇雷，男，1985年6月1日出生，汉族，住乐清市。原告（反诉被告）：谢诗蓓，女，1986年9月11日出生，汉族，住乐清市。共同委托诉讼代理人：谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。法定代表人：谢吉人，系公司董事长。委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告仇雷、谢诗蓓与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称“正大乐清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日予以立案受理。2019年11月28日，原告仇雷、谢诗蓓向本院申请财产保全，本院审查后裁定查封被告正大乐清公司名下的坐落于乐清市的房产【权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0013437号】。诉讼过程中，被告正大乐清公司提起反诉，本院审查后予以准许。依法适用简易程序于2020年2月28日进行了合并审理，仇雷、谢诗蓓的共同委托诉讼代理人谢璐环，正大乐清公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇雷、谢诗蓓向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金2010874元（以6420415元为基数自2018年1月1日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.判令被告支付逾期交付权属证书违约金240123元（以6420415元为基数自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年7月10日止）；3.本案受理费由被告承担。庭审中，原告变更第一、二项诉讼请求中违约金的计算基数为6420416元。事实与理由：2015年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201590011660013，备案登记号：20151005012）。合同约定：被告以出让方式取得位于乐清市中心区编号为乐清市中心区Ｆ-ｂ7-2地块的建设用地使用权，土地使用权出让合同号为3303822013Ａ21064，建设工程规划许可证号为建字第浙规证2014-038200186，施工许可证号为330323201411270101；被告出售的商品房为预售商品房，预售许可证号为乐售许字（2015）18号；原告购买的商品房为正大城一期第43幢103号房，建筑面积共285.21平方米，商品房总金额为6432821元，合同第十条约定：出卖人应当在2017年12月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用，……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金。合同第十六条约定：出卖人承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。然而，被告一直未能交房，据原告事后了解：2019年4月17日，乐清市住房和城乡建设局尚在批前公示本案所涉Ｆ-ｂ7-2地块设计方案调整（含施工图设计变更），并明确指出是被告故意隐瞒了Ａ-66号楼地下室已建并改变使用用途的事实，于2018年10月份进行项目设计方案调整（内容为取消Ａ-66号楼地下室，该地下室区域原布置的停车位补充在地下室其他区域），公示时间为2019年4月18日至2019年4月26日。截至2019年6月7日，被告方才完成房屋交付，2019年7月10日完成权属证书办理。被告未按约交付房屋及权属证书的行为已经构成违约，故而提起诉讼。被告正大乐清公司答辩称：1.逾期交房无争议，但原告主张的逾期天数错误。2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20峰会影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力、政府行为影响的7天工期。2.逾期交房违约金标准过高，应根据实际损失情况结合同地段同类型房屋的租金标准进行调低。3.不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9款约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金。反诉原告正大乐清公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期付款违约金1874761元（以总房款6420416元为基数自2015年12月31日起按日万分之八计算至2016年12月30日止）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2015年10月31日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买由反诉原告开发的正大城一期第43幢103号房，合同约定房价款为6432821元，反诉被告实际支付房价款为6420416元。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议的约定，反诉被告应当在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款1932821元，剩余全部房款反诉被告应当在反诉原告发出通知后七日内办理完成贷款手续，否则视为违约，反诉被告应当立即向反诉原告一次性支付剩余房款；逾期支付剩余房款的，逾期在七日内的，每逾期一日应按总房款的万分之五支付违约金，逾期超过七日的，每逾期一日应按总房款的万分之八支付违约金。反诉被告于2015年10月31日支付1932821元，符合合同约定的支付首付款情形。2015年12月23日，反诉原告向反诉被告发出《办理按揭贷款通知函》，要求反诉被告于2015年12月31日之前办理完毕按揭贷款手续，但反诉被告并未在通知的期限内办理完成贷款手续，且未立即向反诉原告一次性支付剩余房款。2016年3月23日，反诉原告再次向反诉被告发出《催款函》，进一步敦促反诉被告尽快办理贷款手续或者自筹资金付清剩余房款，但直至2016年12月30日剩余房款才全部到账。反诉被告逾期付款达365天，已构成违约，故恳请判决支持反诉请求。反诉被告仇雷、谢诗蓓答辩称：1.反诉被告不存在逾期付款的行为，无需支付违约金。《商品房买卖合同》附件八第二条中约定买受人在支付首付款1932821元之后，采用银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款方式支付购房尾款，而办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约……但是，反诉原告一直未向反诉被告发出办理贷款通知。事实上，在签订《商品房买卖合同》后几天，反诉被告已经口头和反诉原告协商变更为一次性方式支付购房尾款，在后续收到反诉原告的通知后，于2016年12月24日、2016年12月31日由反诉被告父母代为支付的购房款合计4500000元符合合同约定的购房款支付时间。2.反诉原告主张的逾期付款违约金以总房款为基数不合理。3.逾期付款违约金标准过高，应按照银行间同业拆借利率进行调整。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，仇雷、谢诗蓓与正大乐清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201590011660013，备案登记号：20151005012），约定正大乐清公司将正大城一期第43幢103号房出售给仇雷、谢诗蓓，建筑面积285.21平方米，单价22554.68元/平方米，总房价款6432821元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按产权登记面积据实结算房价款。合同约定买受人的付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任：买受人应在本合同签订之日支付首付款1932821元，剩余全部房款买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①……②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八第七条第9款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，仇雷、谢诗蓓于当日支付首付款1932821元。2016年3月23日，正大乐清公司通过EMS快递向仇雷、谢诗蓓在《商品房买卖合同》上填写的地址乐清市乐成镇玉箫路天豪公寓B-1201室邮寄送达《催款函》，要求仇雷、谢诗蓓在2016年3月30日前办妥贷款手续或自筹资金付清剩余房款4500000元，否则将按照《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定追究违约责任直至解除合同。2016年3月24日，正大乐清公司收到签收回执，收件人签收栏签有“仇雷24/3”。2016年12月24日、2016年12月30日，由陈永芬代为向正大乐清公司分别支付涉案商品房的购房款3000000元、1500000元，合计4500000元。2019年5月27日，正大乐清公司通知仇雷、谢诗蓓于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年6月8日，仇雷、谢诗蓓与正大乐清公司办理了涉案商品房的交接手续。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大乐清公司退回购房款12405元，故涉案商品房的实际结算房款为6420416元。2019年7月10日，仇雷、谢诗蓓取得该不动产的权属登记证书。因仇雷对2016年3月24日EMS快递回执上的收件人签名不予确认，于2020年3月2日向本院申请笔迹司法鉴定。宁波天童司法鉴定中心接受本院委托，于2020年4月14日出具《司法鉴定意见书》，认定2016年3月24日EMS快递回执上收件人签收处“仇雷”签名字迹与现有供比对样本中“仇雷”签名字迹，不是同一人书写。仇雷预付鉴定费14620元。以上事实，由仇雷、谢诗蓓的身份证，正大乐清公司的营业执照、法定代表人身份证明书，商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票、催款函、EMS快递回执、银联POS签购单七张、浙江增值税普通发票三张、交房通知书、结算明细表、商品房交接书、交房结算确认单、不动产权证书、司法鉴定意见书、鉴定费发票等证据，并结合庭审陈述、双方补充质证意见在案佐证。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人缔约时的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本诉部分，争议焦点为：1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。首先，双方买卖商品房的行为发生在2015年10月31日，而台风发生在2015年7月10日、2015年8月8日，《商品房买卖合同》由出卖人提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延2天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。其次，正大乐清公司以政府行为为由要求扣除G20峰会期间影响的5天，而双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而被告无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合被告逾期交房天数超500天的事实，被告该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调减。仇雷、谢诗蓓没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交房造成其更大的损失，因此正大乐清公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，本院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。3.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请仇雷、谢诗蓓注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。反诉部分，争议焦点为：1.关于仇雷、谢诗蓓是否存在逾期支付购房款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八第二条中约定仇雷、谢诗蓓在签订合同当日支付首付款1932821元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准……买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款。正大乐清公司主张其已于2015年12月23日通知仇雷、谢诗蓓于2015年12月31日前办妥按揭贷款手续，因缺乏通知已送达仇雷、谢诗蓓的相应证据，故本院不予采纳。正大乐清公司主张于2016年3月23日向仇雷、谢诗蓓送达《催款函》，并提供EMS快递回执单供佐证。尽管经笔迹司法鉴定快递回执单上收件人签收处“仇雷”与现有供比对样本中“仇雷”签名字迹不是同一人书写，但该EMS快递回执单上有收件邮戳、投递人员印章以及回执盖章，根据收件人本人或其同住成年家属签收均为有效投递的送达规定，仇雷、谢诗蓓未提供充分的反驳证据证明该期间已搬迁他处或确不知情被催款的事实，因此本院认定EMS投递回执单可以作为正大乐清公司于2016年3月23日通知仇雷、谢诗蓓办理贷款或自筹资金交齐剩余购房款的有效证据。此外，仇雷、谢诗蓓称在签订《商品房买卖合同》后几天已经与正大乐清公司协商变更按揭贷款为一次性支付尾款，但实际却于2016年12月30日才支付完毕合同约定的购房尾款，不符合其作为商品房买受人应承担的及时足额支付购房款的合同义务。根据以上分析，本院认定仇雷、谢诗蓓已构成逾期支付购房款的违约行为，应承担逾期支付购房款的违约责任，违约金起算时间应确定为2016年3月31日。2.关于逾期付款违约金的计算基数问题。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款则按照总房款为基数参照不同的违约金标准计算违约金。本案中，仇雷、谢诗蓓支付首付款1932821元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款为4500000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则，故本院调整为按照对应期间的欠付购房款金额分段计算违约金。3.关于逾期付款违约金标准是否应调整的问题。根据权利义务对等原则，在本院认定调整逾期交房违约金标准为日万分之三的情况下，买受人应承担的逾期付款违约金标准亦同时予以调减更为妥帖，故本院依职权调整为日万分之四。综上，仇雷、谢诗蓓主张自2018年1月1日起计算至2019年6月7日止共522天的逾期交房违约金，有合同依据，按照本院上文认定的违约金标准日万分之三，计算后确定违约金为1005437元（6420416元×0.03%×522）。正大乐清公司承诺于2018年6月30日前交付涉案商品房的权属证书，其于2019年7月10日向仇雷、谢诗蓓交付权属证书亦构成违约，仇雷、谢诗蓓主张子2018年7月1日起至2019年7月10日期间共374天的逾期交付权属证书违约金，充分有据，根据本院上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为240124元（6420416元×0.01%×374）。至于仇雷、谢诗蓓逾期支付购房款的违约责任，根据后续支付购房款的时间，按照本院依职权调整后的违约金标准日万分之四，分段计算后确定违约金为487800元（4500000元×0.04%×269+1500000元×0.04%×6）。对于本反诉中超出上述认定的部分，本院均不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付仇雷、谢诗蓓逾期交房违约金1005437元。二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付仇雷、谢诗蓓逾期交付权属证书违约金240123元。三、仇雷、谢诗蓓应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期付款违约金487800元。上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付仇雷、谢诗蓓757760元。款于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。四、驳回仇雷、谢诗蓓的其他诉讼请求。五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24808元减半收取12404元，由仇雷、谢诗蓓负担4399元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担8005元；反诉受理费21673元减半收取10836.5元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担6528元，仇雷、谢诗蓓负担4308.5元；保全费5000元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担；鉴定费14620元，由仇雷、谢诗蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年四月二十六日书记员  於丹建