黑龙江省肇州县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0621民初159号原告：郑玉州，男，1934年10月9日出生，汉族，退休职工，现住肇州县。委托诉讼代理人：于海英，系黑龙江海鹰律师事务所律师。被告：中国电信股份有限公司大庆分公司，住所地大庆市高新区。负责人：毛文革，职务：总经理。委托诉讼代理人：王立欢，系黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：于景中，男，1974年10月24日出生，汉族，职业公司职工，工作单位中国电信股份有限公司肇州分公司，现住。原告郑玉州与被告中国电信股份有限公司大庆分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉州委托诉讼代理人于海英、被告电信公司委托诉讼代理人王立欢、于景中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉州向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付年度房屋租赁费73,635元，并自2019年1月1日起以73,635元为基数按人民银行贷款基准利率罚息标准支付违约金至实际给付之日。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将具有所有权的房屋出租给被告使用，租期3年，每年租金73,635元，租金每年支付一次，被告收到原告的付款通知和增值税发票后，向原告支付租金，如被告未按期交纳租金构成违约应当支付违约金，被告于2017年支付第一年租金73,635元，2018年支付第二年租金73,635元；2019年被告欠租金73,635元至今未付。因被告拖欠租金原告曾多次向被告索要，但被告迟迟不予给付，故原告诉至法院。被告电信公司辩称，一、被答辩人的诉讼请求无任何事实及法律依据。答辩人与被答辩人之间确实于2017年签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，但该《房屋租赁合同》已经解除。根据该合同第10.3条“尽管对合同的解除有上述规定，乙方在租赁期内仍有权在提前10日通知甲方（被答辩人）后单方面终止本合同。乙方终止合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务，且不承担任何责任。甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。”之规定，答辩人委托下属的肇州县分公司经理张某告知被答辩人2019年不再继续租赁案涉房屋，2018年11月30日张某与被答辩人女儿郑连莉通电话，郑连莉表示案涉房屋是其所有，房照写的是其父郑玉州的名字而已，所以张某正式告知郑连莉2019年不再继续租赁案涉房屋，并且已经结清了2017年度及2018年度的房屋租赁费。因此双方之间自2019年1月1日便不存在房屋租赁合同关系，按照合同10.3条之规定，答辩人只要提前10日通知解除合同即可，而本案中答辩人是提前30日便正式告知被答辩人2019年不再继续租赁案涉房屋，所以对于原告主张的要求给付2019年租金的诉讼请求无任何事实及法律依据。二、答辩人并不存在任何违约行为，恰恰是被答辩人存在违约行为，造成的任何后果均须其自行承担。根据双方签订的《房屋租赁合同》10.3条乙方可提前10天通知甲方终止合同之规定，答辩人提前30日便正式通知被答辩人2019年度不在继续租赁案涉房屋，符合合同约定，不存在违约行为。反而是被答辩人不遵守合同约定，称答辩人通知的晚，不同意解除房屋租赁合同，拒不接收房屋，完全是其自身行为。其无视答辩人的解除通知，在答辩人告知其解除合同时，完全不予重视，所引起的一切后果，皆因其不遵守合同的约定而导致的，与答辩人无任何关系，纯属被答辩人自身过错。答辩人已经按照合同约定告知解除房屋租赁合同，所以答辩人根本不存在任何违约行为，更不用说需要支付违约金的问题了，且在合同中亦未表明违约金的计算标准，同时双方基础的租赁合同关系亦不存在，何来答辩人需要支付违约金一说，难道被答辩人自身的过错还需要答辩人为其买单么，难道答辩人按照合同约定解除合同都不可以么，要强迫继续交易，继续租赁其房屋么，简直毫无任何道里。综上所述，被答辩人的诉讼请求无任何事实及法律依据，答辩人的行为完全符合合同约定，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，被答辩人违反合同的约定，完全是其自身的违约行为造成的，应自行承担一切不利后果，恳请人民法院驳回其全部诉讼请求。在审理中，原告向法庭出示证据：一、出示原被告签订的房屋租赁合同复印件一份，证实房屋租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日；租金每年73,635元。经质证，被告的质证意见为，对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，双方签订的合同期限虽为三年，但是被告公司已按合同10.3条的约定，通知原告方2019年不再继续租赁涉案房屋，双方之间的合同关系已经于2018年11月30日正式解除，所以不存在支付2019年度租金的问题。二、出示原告女儿郑连莉与被告代理人于景中的微信记录6页，证实在2019年7月18日至2019年9月24日原告女儿郑连莉与于景中通过微信联系索要原告的房租费，被告在与原告女儿沟通中一直在涉及房租费向上面申请看看情况及要求原告将房屋的房照和位置发给被告，然后确认其正在打报告，让原告等一等，其2019年6月19日下午3点46分，这个微信记载于景中说让原告等一等，要向上面申请。说明2019年度原被告房屋租赁合同正在履行，关于2019年房屋租赁费双方一直在进行沟通，被告就房屋租赁费的支付问题与原告进行联络，没有解除合同的表示。经质证，被告委托诉讼代理人王立欢的质证意见为，对真实性无异议，对要证明的问题有异议，该证据中所有的聊天内容均未表示房屋租赁合同继续有效，只表明需要到公司申请核实，然而大庆电信分公司已经与原告正式解除合同关系，于景中作为肇州分公司的工作人员并不能代表大庆分公司的意思表示，其表示核实申请并没有问题，但最终需以大庆分公司的意思表示为准，所以不能证明房屋租赁合同尚未解除。该记录虽是真实的，但是反映的内容确是片面的，需要结合实际背景予以结合考量。并不能仅仅依据某一句话的内容就断定双方之间的合同关系并未解除。被告委托诉讼代理人于景中的质证意见为：对真实性无异议，但此聊天记录只能证明我在向市中公司争取销售费用对该房屋进行再次租赁，才让原告提供房照和房屋位置。在审理中，被告向法庭出示证据：一、出示房屋租赁合同7页，证明原被告双方确于2017年签订房屋租赁合同，但租赁合同第10.3条约定“尽管对合同的解除有上述规定，乙方在租赁期内仍有权在提前10日通知甲方后单方面终止本合同。乙方终止合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务，且不承担任何责任。甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。”即在租期内只要乙方提前10日通知甲方即可解除合同。经质证，原告的质证意见为，对合同真实性无异议，对证明的内容有异议，原告认为原被告租赁合同第10.3条是无效的，合同法第232条，关于房屋租赁的任意解除权，仅限于不定期租赁，说明房屋租赁的任意解除权只能法定，不能约定任意解除，因此该条款违背诚实信用和鼓励交易原则，与合同法232条相背。二、出示张某与郑连莉通话录音光盘一张，证明2018年11月30日被告方已经正式通知原告方的女儿郑连莉，即真正的房主，被告方将终止2019年继续租赁案涉房屋，双方之间的房屋租赁合同已经正式解除，至于原告拒不遵守合同约定，不同意解除合同与被告无关，完全是其自身的违约行为，且在此次录音之前已经多次告知原告此事。经质证，原告的质证意见为，录音本身真实性无异议，但是被告录音并没有提交全，在原告女儿郑连莉与张某通话后，郑连莉不同意解除，后张某说“行，大姐，我们再向市公司汇报，再研究一下”，张某说再向市公司请示，说明这个解除通知未送达或者已被撤回。三、出示律师催收函及中国电信大庆分公司的回函复印件，证明原告曾催收租金，大庆分公司回函告知双方之间的合同关系已经解除，也恰恰能印证被告所提交的证据二是明确表示双方之间的房屋租赁关系已解除，没有回旋的余地。经质证，原告的质证意见为，对真实性无异议，这个律师函证实原被告之间的租赁合同未解除，欠租是真实的，关于被告的回函，是2019年11月份，对真实性无异议，但证明问题有异议，函中说已解除是被告方自行认为的解除，该内容中所称的解除通知并没有实际到达原告或者正式通知原告，因此，被告这复函中说的解除没有证据支持。而且回函中所谓的解除依据是2018年11月30日的录音，通过庭审的录音显示该解除通知没有成立，已被张某收回。四、证人张某出庭作证，证实原被告双方之间房屋租赁合同关系已解除，录音是完整的真实的。证人张某称，2018年11月30日我们通知原告房屋租赁合同解除，在此之前，我让我们两位同事已通知原告房屋解除，王跃松和他的主管袁志威，他俩第一次去通知原告，原告不在家，电话通知的，第二次是刘某和王跃松去的，原告不在家，也是电话沟通的。我们让原告签解除合同告知书，原告不签字，我们才于2018年11月30日进行电话录音通知原告解除合同。当时我是肇州公司负责人。通话录音是我与原告女儿郑连莉的通话。之前我也非正式的和原告说过第三年不能租了，2018年11月30日已向原告说明不能再租房屋了，我的意思是是否再租，我向市公司汇报是否能以其他方式进行再租。我向郑连莉说过，我们再研究研究这个事怎么办，再研究的意思是向市公司申请有这笔预算或者公司认可的方式再签订协议，而不是说以这个合同的方式再租，这个合同预算已经砍掉了，也通知我这个房屋不能再租了。原告方在2019年5、6月份表示过，原告说如果被告再租的话，可以降低房租。经质证，原告的质证意见为，通过证人在回答原告询问时，认可了和郑连莉通话时，在郑连莉不同意解除合同时，被告向郑连莉说明“我们再向市公司反映，这个事再研究研究”这句话。可以说明被告已对先前的通知撤回，因此，被告并没有正式明确的对原告作出合同解除的通知表示。五、证人刘某出庭作证，证实证人曾某过原告2019年房屋不再进行租赁。证人称，我之前给原告女儿郑连莉打过电话，用我手机打的，我领导张某和郑连莉说的，告知她这个房屋不能再继续租赁了。在通话要结束时，我没有注意他们的通话内容，没听清。经质证，原告的质证意见为，证人证明内容不能证实已通知到原告，因为证人明确说明在通知时，他在和别人说别的事，因此，录音通知是否到达，他是不能证明的。经审理查明：2017年2月22日，原告郑玉州与被告电信公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将肇州县肇州镇物资局北楼住宅楼1层106室房屋出租给被告使用，租期3年，自2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金73,635元，租金每年支付一次，如被告未按期交纳租金构成违约应当支付违约金。被告已经支付了2017年、2018年的房屋租金，2019年租金73,635元被告未给付。2018年11月30日，时任中国电信股份有限公司肇州分公司经理张某电话通知原告郑玉州的女儿郑连莉，被告2019年将不再继续租赁原告的案涉房屋，郑连莉以被告通知的太晚影响原告下一年对外出租，且合同约定租期三年为由，不接受被告不再继续租赁的解除通知，张某同意将意见反馈给市公司，即本案被告。原告当庭认可郑连莉可以代表原告。此后原告女儿郑连莉于2019年7月到9月联系中国电信股份有限公司肇州分公司员工于景中索要房租，于景中要求其提供房照和房屋实际位置，表示需要向市公司申请，但对租赁费未作最终答复。双方均认可2019年12月初被告将案涉房屋钥匙交予原告。本院认为，原被告之间《房屋租赁合同》意思表示真实、合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告将房屋交予被告，由被告下属的中国电信股份公司肇州分公司实际使用，被告已向原告支付了2017年、2018年的房屋租赁费用，虽然被告主张，已于2018年11月30日通知原告解除合同，但并未将该房屋实际交付给原告，而是在2019年12月初才将该房屋钥匙交给原告，结合通话录音和原告女儿与被告公司员工的微信记录，表明，被告解除该房屋租赁合同的意思表示并不明确，且该合同已经实际履行至2019年12月初，被告称因原告不同意被告解除，才无法交付房屋，但未能举证予以证实，所以对被告该抗辩不予支持。原告诉请要求被告给付2019年度房屋租赁费用及违约金，因原被告均认可2019年12月初被告将钥匙交予原告，原告接收，即说明该对房屋租赁合同的解除达成合意，原告称被告同意房屋交付原告后合同到期前这段时间的房租费由被告负责，被告不予认可，原告未提供证据予以证实，故该主张不应支持。合同实际履行至2019年12月初，故对原告请求中2019年12月以前的房屋租赁费用予以支持，即被告应给付原告房屋租金67,498.75元，关于原告要求被告给付违约金，因为双方之间未在合同中具体约定，故对该违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司大庆分公司于本判决生效之日后立即给付原告郑玉州房屋租金人民币67,498.75元。二、驳回原告郑玉州其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币820.44元，由原告郑玉州承担68.37元，由被告中国电信股份有限公司大庆分公司承担752.07元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李聪影二〇二〇年四月十三日书记员  董丽丽