山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终952号 上诉人（原审被告）：郭鹏，男，1978年6月24日出生，汉族，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博金海物业管理有限公司，住所地淄博市张店区杏园东路22号。 法定代表人：赵金玲，总经理。 上诉人郭鹏因与被上诉人淄博金海物业管理有限公司（以下简称金海物业）物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 郭鹏上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回金海物业的全部诉讼请求（上诉金额2534元）；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人从未签订过任何物业服务合同，上诉人不是被上诉人物业服务合同相对人。涉案小区虽然是淄博市公安局的家属区，但淄博市公安局后勤管理处并没有与被上诉人签订物业服务合同的法定权利，其与被上诉人签订的物业服务合同不能当然对上诉人产生约束力。如果说淄博市公安局后勤管理处第一次与被上诉人签订物业服务合同是因为房屋尚未出售完毕或者其他主客观原因业主一直无法办理房产证、未能成立业主委员会等原因，不得已才暂由淄博市公安局后勤管理处代签物业服务合同，那么第二次续签，如果未经过业主授权或者事后追认，不能对业主发生任何法律效力。况且，第二次续签物业服务合同擅自提高了物业标准（未进行公示）、增加了滞纳金条款，加重了业主负担，存在损害业主利益之嫌（涉案小区里的广告及场地的营收应该归全体业主所有，业主一分也没有）。二、原审法院认为上诉人与被上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，因此应该按照合同约定支付物业服务费，无事实和法律依据。2017年9月25日前，淄博市公安局后勤管理处与被上诉人签订的物业服务协议，未经上诉人授权和确认，不能对上诉人发生任何法律效力。2017年9月25日，淄博市公安局后勤处与被上诉人签订的物业服务协议到期，上诉人与被上诉人未签订新的物业服务协议。被上诉人单方面自愿提供服务，服务范围包括什么、收费标准如何确定、服务时间多久、服务不达标如何处理、小区的营业收入归属等各种问题，都是被上诉人单方面决定的，据此要求上诉人缴纳物业费完全是强加给上诉人的义务，不符合合同公平、平等、自愿的原则。而且就目前来看，也是完全违背上诉人意志的。如果被上诉人主张5元/月/平方米的物业费标准，不能只是因为实际单方提供了物业服务应该支持。在没有任何物业费征收标准、没有任何服务标准的状况下，一审法院是以何标准计算上诉人应该支付的物业费，一审法院是以何标准确定的双方权利义务，没有任何合同关系是否存在违约又如何认定。如果法院将被上诉人强加给上诉人的义务通过法律文书加以确认，将严重违反意思自治。三、被上诉人的物业服务不到位，小区环境混乱。物业服务合同到期后，被上诉人钻了小区物业工作没有进行交接的漏洞，拒不撤离本小区物业服务中心，以服务本小区的名义强征物业费。在被上诉人霸占小区物业服务之位期间，整个小区秩序混乱：保安上班睡觉、玩手机、大门长开不闭、外人及车辆随意进出、不巡逻，纪律涣散；小区垃圾遍地，草丛疮痍满目，花草树木损毁严重；小区内公用设施残缺不全没有修缮维护；单元内卫生打扫几乎为零，小广告铺天盖地；物业费用收支账目不公开，拒绝向业主披露，拒绝监督；小区内公共收益不报账甚至不知所踪；特别是有个别业主缴纳物业费，但被上诉人拒绝提供发票。被上诉人在一审提供的物业服务照片，绝大多数并非是本小区的照片，一审法院在没有查清事情的情况下，就认定被上诉人提供了物业服务，是严重错误的。综上所述，上诉人并不是被上诉人物业服务合同的相对人，被上诉人单方自愿提供的物业服务、自行制定的收费标准不能强加给上诉人，在其服务严重不到位的情况下，更无权要求上诉人支付物业费用。 金海物业未作答辩。 一审法院认定事实：2007年9月24日,原告金海物业与淄博市公安局签订宿舍楼物业服务协议，约定由原告为淄博市公安局第三生活区提供物业服务，期限自2007年10月1日至2012年9月30日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.35元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月25日至30日前履行缴纳义务，逾期缴纳的每逾一日支付滞纳金每日0.25元。2012年9月26日，原告与淄博市公安局后勤管理处续签物业服务协议，期限自2012年9月26日至2015年9月25日，多层住宅的物业服务费变更为0.4元/月/平方米，合同未约定收取滞纳金。2015年9月26日，原告与淄博市公安局续签涉案小区物业服务合同约定协议，期限自2015年9月26日至2017年9月25日止，服务费按0.4元/月/平方米，每月20日至25日缴纳，逾期交纳的每逾期一日向原告支付滞纳金3‰元。2017年1月16日，淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案，淄博市公安局在物业服务协议期满后未再与原告续签，但涉案小区的物业交接工作至今未能确定，原告一直服务至今。原告在业主缴费的收费收据上载明：请于每月20日至25日到物业办公室交费，26日后每日加收3‰滞纳金。被告郭鹏系该生活区3号楼1单元302号物业（建筑面积157.35㎡）的业主，自2016年5月1日开始不交纳物业费等费用，截至2019年6月30日，被告欠原告物业服务费2390.20元、2017年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费144元未付，并产生滞纳金原告只主张4267元。原告因催收未果诉至法院处理，要求被告支付6801.20元。上述事实，有原告提供的物业服务合同、文件打印件、收费明细、欠费票据、环卫局代收协议、水泵电费票据、工作照片、小区维修合同、催收函和被告提供的刻录光盘两份及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，涉案小区为原淄博市公安局职工家属区，接受淄博市公安局统一管理，在淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案之前，淄博市公安局有权就涉案小区物业管理事宜与原告签订物业服务协议，因此涉案物业服务协议合法有效，对涉案小区所有业主发生法律效力。被告关于物业服务协议效力的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采信。现原告已举证证实其已按约履行了对所属区域物业的维修、养护、管理等主要义务，被告作为该物业的业主应当按照合同约定履行交费义务。2017年9月25日协议到期后，原告虽未能续签合同，但仍实际为涉案小区提供物业服务至今，与被告形成了事实上的物业服务合同关系，故原告有权要求被告按照合同约定支付物业服务费及已由原告先行垫付的水泵电费及生活垃圾处理费，如果原告存在不履行或者不完全履行物业服务协议的约定或者法律规定的维修、养护、管理、维护义务，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能成为其长期拒缴物业服务费及实际应当承担的相关费用的正当理由，因此，原告相关诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。关于原告主张的滞纳金应当有合同依据，2015年协议约定“逾期交纳的每逾期一日向原告支付滞纳金3‰元”属约定不明，原告在催缴单中注明的请于每月20日至25日到物业办公室交费，26日后每日加收3‰滞纳金的内容，属于原告单方意思表示，对被告没有拘束力，故原告所诉的2016年5月1日之后的欠费所产生的滞纳金缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭鹏于判决生效后十日内向原告淄博金海物业管理有限公司支付自2016年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2390.20元、原告已垫付的自2012年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费144元；二、驳回原告淄博金海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭鹏负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案小区为原淄博市公安局职工家属区，接受淄博市公安局统一管理，在2017年淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案之前，淄博市公安局后勤管理处有权与金海物业签订物业服务协议，故，2017年前淄博市公安局后勤管理处与金海物业签订涉案物业服务协议合法有效，郭鹏关于涉案物业服务协议不对业主发生法律效力的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。2017年9月25日协议到期后，郭鹏亦认可金海物业仍为涉案小区提供物业服务，但认为金海物业提供的物业服务严重不到位。即郭鹏与金海物业之间形成了事实上的物业服务合同关系，郭鹏作为小区业主应当支付物业服务费及金海物业先行垫付的水泵电费及生活垃圾处理费。即使金海物业在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位，郭鹏也应通过业主委员会督促金海物业限期整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求金海物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，郭鹏以金海物业存在绿化、卫生、安保等问题为由拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。 综上所述，上诉人郭鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，免予收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 刘 宁 审 判 员 杨继生 二〇二〇年四月二日 法官助理 王 卉 书 记 员 杨 柳