上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1632号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区光明A3工业园区顺福路415号1幢1287室。法定代表人：候庆贤，经理。委托诉讼代理人：张先旺，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海佳质资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路725号108室-45。法定代表人：石福梁，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人上海木森餐饮管理有限公司（以下简称木森公司）因与上海佳质资产管理有限公司（以下简称佳质公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初28383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。木森公司上诉请求：撤销一审判决第二至九项，依法改判上诉人按月租金411,972.46元的一半支付2017年10月1日起至2018年8月18日止的租金及2018年8月19日起至2018年8月27日止的房屋占有使用费，并支持上诉人的反诉请求。事实与理由：1、XX大道XX号XX广场地下二层B204+B205A+B205B+B206+B207单元（以下简称涉案房屋）中部分房屋办不出《食品经营许可证》，导致部分承租房屋的小商户撤场并要求赔偿，上诉人迫于无奈，提出减半支付租金方案，并非拒付租金，合同解除的原因是被上诉人未提供适租房屋。2、房屋外摆区域不能作为经营使用，故应剔除该区域的租金及占用费。3、双方尚处协商过程中，被上诉人未给予上诉人合理时间便强制收回房屋，造成上诉人巨额装修损失。4、即便需要承担违约责任，一审判决收取的押金不予退还，又判决支付解约违约金90万元、逾期付款违约金16万元，一审法院认定上诉人承担违约金标准过高，要求二审法院予以调整。佳质公司辩称：不同意木森公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、根据双方合同约定，办理相关证照是上诉人自己的责任和义务。2、上诉人违约拒付租金在先，被上诉人按照约定解除合同，并要求将涉案房屋恢复原状，上诉人主张被上诉人赔偿装修损失没有法律依据。3、上诉人提出租金及占用费减半无合同依据，被上诉人从未同意减免上诉人租金及占用费，被上诉人已经按照租赁合同的约定将房屋交付给上诉人使用，已经履行了合同约定的义务，并配合上诉人办理相关证照，理应依据合同收取租金，上诉人拒付租金无任何正当理由。4、租赁面积中含有外摆面积，在签订租赁合同时，被上诉人已告知上诉人，上诉人在经营中也使用了外摆面积。5、一审法院已对解约违约金酌情作了调整，二审不应再作调整。佳质公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》中租赁合同关系于2018年8月18日解除；2、判令木森公司支付自2017年10月1日至2018年8月18日的租金人民币（以下币种相同）4,363,522元；3、判令木森公司支付逾期支付租金违约金（具体计算详见表）；4、判令木森公司支付享受的租金优惠2,471,834.76元；5、判令木森公司支付自2018年8月19日起至2018年8月27日止的房屋占有使用费，按7.7元/平米/天的标准计算；6、判令木森公司支付违约金1,763,617.38元；7、佳质公司收取的押金1,763,617.38元不予返还；8、判令木森公司支付房屋复原费55万元。木森公司向一审法院提出反诉请求：判令佳质公司赔偿木森公司装修损失5,186,004元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX大道XX号XX广场的产权人为佳质公司。2017年1月10日，佳质公司（甲方、出租方）、木森公司（乙方、承租方）、上海XX公司（以下简称XX公司，丙方、物业管理方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的物业为涉案房屋，租赁面积为1,759平方米（商铺面积1,113.3平方米加外摆区面积645.7平方米）。交房日暂定为2017年3月1日，甲方将在具备交房条件后提前10个工作日通知乙方具体交房日，并以该通知上载明的交房日为准，交房日、起租日、开张日、租赁期限等届时亦相应提前或顺延。租期6年，自交房日起至2023年2月28日止。起租日为2017年3月1日，开张至迟不晚于2017年7月1日。房屋用途为用作“木森”品牌美食广场。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途。合同6-2约定乙方应当在上一个历月25之前向甲方支付当月基本含税租金。合同第6-3约定如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金折扣，乙方需在接到甲方通知后5日内向甲方补交前述租金折扣。合同附表二约定，租赁期内，乙方需向甲方支付含税租金，其中基本含税租金为自交房日起第1-2年，该房屋的日含税租金单价为7.7元/每平方米，月租金为392,384.72元，月含税租金为411,972.46元。乙方根据本合同第6-2条支付的首笔基本租金：1,961,733.62元，首笔基本含税租金：2,059,862.3元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为411,972.46元。租赁押金为相当于该房屋3个月第一年基本含税租金及含税物业管理费，金额为1,763,617.38元。合同第10.1约定，在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好清洁地交还甲方，并还须同时符合以下所有条件：（1）该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态（自然损耗除外）；……。合同第10.4条约定，乙方未能按照本合同规定恢复该房屋状态的，乙方同意有甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从租赁押金中扣除，不足部分仍应由乙方补足。合同第13.3条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，甲方无需对乙方承担任何责任，且无需退还乙方已经支付的租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）3个月基本含税租金和含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……（5）乙方逾期支付任何应付费用（包括含税租金、租赁押金、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用）超过14日的；……。合同附件三对房屋交付时的状态做了约定。2017年6月30日，三方签订《房屋租赁合同之补充协议》，变更原《租赁合同》的部分条款内容，租赁期变更为自交房日起至2023年4月30日，租金折扣变更为2017年3月1日至2017年9月31日的基本含税租金合计为2,883,807.22元，物业管理费为1,231,300元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为411,972.46元，物业管理费合计为879,500元。后为配合木森公司办理食品经营许可证，木森公司与佳质公司就B204+B205A+B205B单元和B206+B207单元分别签订了两份《租赁合同》。2018年6月6日，B204+B205A+B205B单元经审批获得食品经营许可证。2018年8月17日，佳质公司向木森公司发出《解约函》，载明因木森公司拖欠租金、物业管理费等各项应付费用。自函件邮寄后第4个工作日，贵我双方签署的《租赁合同》即告解除，且贵方已支付的保证金1,763,617.38元作为违约金我司将予以没收。请贵方收到本函后7日内向我司付清《租赁合同》项下约定的如下款项：1、支付至合同解除日止的租金4,431,243.5元、物业管理费1,540,209.32元、公共事业费336,502.31元、逾期支付租金所涉违约金934,470.28元及其他费用7,314元。2、根据《租赁合同》第13.3条约定支付违约金1,763,617.38元。3、请贵方按照租赁合同约定将商铺恢复至约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态，配合我司尽快办理相关商铺返还手续并最迟于合同解除日之次日返还商铺。如贵方未在上述规定期限内返还商铺的，根据《租赁合同》的约定，我司将于2018年8月27日下午14:00前往该商铺，开启门锁，腾空该商铺，请贵司授权人员准时前往该商铺，清点该商铺的物件并承担因腾空该商铺所产生的相关费用。2018年8月23日，木森公司回函称，因贵司为履行提供必要的办证资料，致使我司长期未能取得合法经营所需的相关证照。对此，我司自2017年6月其多次发函贵司，要求贵司履行相关配合义务，但始终未能提供，因此贵司违约在先，应承担相关违约责任。2018年8月27日，佳质公司根据《解约函》所载时间进入系争商铺，对物品进行了清点和清理，收回了系争商铺。上海市金茂律师事务所何永哲、俞烨松律师出具律师见证书。一审庭审中，双方均确认木森公司自2017年10月1日起未再向佳质公司支付租金。另，佳质公司提供了与案外人Z公司（以下简称Z公司）的拆除复原工程合同、报价清单及转账记录。对此，木森公司表示报价清单中2、3、4项并非木森公司装修，木森公司认可系争商铺交付是为毛坯状态，但木森公司仅在厨房区域装修了吊顶、地面等。关于涉案房屋交付时间，佳质公司表示涉案房屋于2017年3月1日交付，并提供2017年2月20日的交房通知书予以佐证，对于该份交房通知书木森公司表示并未收到，不能证明涉案房屋已于通知书约定的时间交付。木森公司表示涉案房屋于2017年5月交付，提出折扣金额应依据实际交付房屋的时间进行计算。关于装修及相关设施设备的赔偿金额，木森公司当庭提交了《室内装饰施工合同》《通风工程承包合同》《暖通安装合同》等合同以及相应的支付凭证，以证明其为购置设备、装饰装修等的花费，对于上述合同、支付凭证的真实性佳质公司均不予认可，并认为根据合同及相关法律规定，上述装饰装修及设施设备损失不应由佳质公司承担。关于办理食品经营许可证问题，佳质公司庭审中提交B206A、B206C、B206B、B207单元的食品经营许可证，以证明并非涉案房屋的原因导致木森公司无法办理相关许可证。木森公司表示即便佳质公司现在提供了相关单元办证的材料也不能说明在木森公司租赁期间，该区域是可以办出许可证的。一审法院后经与负责办理涉案房屋食品经营许可证的工作人员核实，涉案房屋因有外摆面积，因此不能整体申请办理食品经营许可证，但可以就B204+B205A+B205B单元和B206+B207单元分别申请办理许可证，木森公司在了解上述情况后仅就B204+B205A+B205B单元申请了食品经营许可证，另一区域此后未再申请。一审法院认为，佳质公司与木森公司及XX公司之间签订的《租赁协议》及其附件、补充协议、系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方均认可三方签订的《租赁协议》中涉及佳质公司与木森公司之间的租赁合同关系于2018年8月18日解除，依法予以确认。本案的争议焦点在于合同解除的过错和责任。为此，木森公司抗辩称合同无法履行系因佳质公司未交付符合合同用途的房屋，导致木森公司无法办理餐饮许可证。对此一审法院认为，首先，木森公司作为承租方有义务和责任了解涉案房屋是否具备开设美食广场的条件，从合同约定来看，办理相关证照、许可证等均为木森公司的义务，作为出租方的佳质公司并无合同义务确保木森公司能办出相关的许可证等经营证件。其次，从已查明的事实来看，涉案房屋并非无法实现餐饮用途，而是在申请许可证时不能整体申请，需去除外摆面积。对于租赁标的中含有外摆面积，佳质公司在附表中已以文字和附图的方式清楚告知了木森公司，佳质公司已尽到提示告知义务。再次，在木森公司未充分了解办证规定导致初次申请不成的情况下，佳质公司亦积极配合木森公司提供办证所需材料，佳质公司已基于诚信原则履行了积极配合义务。综上木森公司以佳质公司出租的涉案房屋不符合合同约定用途，木森公司因此有权拒付租金，合同解除的过错和责任在佳质公司的抗辩理由，难以采信。木森公司作为承租人，支付租金系其主要的合同义务，现木森公司无合理抗辩理由，未按期支付租金，显属违约，木森公司除应支付佳质公司2017年10月1日至2018年8月18日的租金及2018年8月19日至2018年8月27日的房屋占有使用费外，还应承担相应的违约责任。关于支付租金折扣2,471,834.76元，因佳质公司未能提供充分有效的证据证明涉案房屋于2017年3月1日交付，而根据双方签订的补充协议对租赁期限的变更来看，木森公司所述，确认涉案房屋于2017年5月1日交付，基于交付时间晚于合同约定时间，租金折扣应相应调整为1,647,889.84元。关于没收押金，佳质公司依据合同13-3的约定要求没收押金，予以支持。关于解约违约金，一审法院根据合同履行情况、佳质公司的损失等酌情调整为90万元。关于复原费，佳质公司提供了合同、付款凭证等材料予以证明，对此予以采信。关于滞纳金，一审法院根据木森公司的履约情况酌情调整为160,000元。关于木森公司反诉要求佳质公司赔偿装修费用。根据相关法律及司法解释的规定，由于合同解除的过错在木森公司，且佳质公司也不同意利用现有的装修，因此佳质公司无需赔偿其装修损失。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一九年十一月二十九日作出判决：一、确认上海佳质资产管理有限公司与上海木森餐饮管理有限公司之间的租赁合同关系于2018年8月18日解除；二、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司自2017年10月1日起至2018年8月18日止按月租金411,972.46元为标准计算的租金；三、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司租金折扣1,647,889.84元；四、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司自2018年8月19日起至2018年8月27日止按月租金411,972.46元为标准计算的房屋占有使用费；五、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司解约违约金900,000元；六、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司逾期付款违约金160,000元；七、上海佳质资产管理有限公司收取的租赁押金1,763,617.38元不予返还；八、上海木森餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海佳质资产管理有限公司复原费550,000元；九、驳回上海木森餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费98,321元，由上海木森餐饮管理有限公司承担；反诉案件受理费24,051元（已减半收取），由上海木森餐饮管理有限公司承担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、合同解除的原因。二、房屋外摆区域是否应作为租赁面积计算。三、一审法院在判决租赁押金1,763,617.38元不予返还的同时，另酌定木森公司支付佳质公司解约违约金90万元、逾期付款违约金16万元是否过高。关于争议焦点一，双方合同约定，佳质公司并不保证该房屋适用作任何木森公司指定的特别用途，佳质公司无合同义务确保木森公司能办出相关的许可证等经营证件，佳质公司在合同履行过程中亦积极配合木森公司办理经营证件，木森公司称合同解除的原因系佳质公司未交付符合合同用途的房屋，导致木森公司无法办理食品经营许可证，佳质公司违约在先的上诉理由不能成立，合同解除的原因是木森公司未按期支付租金。因木森公司违约导致合同解除，故木森公司要求佳质公司赔偿装修损失的诉请，亦不应予以支持。关于争议焦点二，涉案房屋有外摆区域，双方在签订合同时均予以认可，合同约定的租金标准为固定数额，佳质公司依约交付该特定房屋时，木森公司在合理期限内从未提出异议，现其又以外摆区域无法办理相关执照为由主张拒付、减付租金，不予支持。关于争议焦点三，关于木森公司的违约责任，逾期付款违约金与解约违约金属不同的违约行为，可以同时计算。在木森公司根本违约的情况下，双方在租赁合同中就根本违约责任约定为支付解约违约金及没收押金二种方式，如果将此二种方式同时加罚于木森公司，则赔偿金额会过分高于木森公司给佳质公司造成的损失，对木森公司明显不公，本院在双方约定违约金的基础上，结合合同履行情况、双方过错程度及佳质公司的损失状况，将双方约定的解约违约金酌情调整为30万元，一审法院酌定木森公司向佳质公司支付解约违约金90万元过高，本院依法予以纠正。综上，木森公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初28383号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初28383号民事判决第五项；三、上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司解约违约金300,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费98,321元，由上海佳质资产管理有限公司负担29,734.77元，由上海木森餐饮管理有限公司负担68,586.23元,反诉案件受理费24,051元，由上海木森餐饮管理有限公司负担。二审案件受理费102,723元,由上海佳质资产管理有限公司负担3,435.62元，由上海木森餐饮管理有限公司负担99,287.38元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年四月二十八日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。