山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终5592号 上诉人（原审原告）：曹克正，男，1976年11月21日生，汉族，户籍地青岛市市北区。 委托诉讼代理人：法挺，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣甜甜，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王智英，女，1948年3月24日生，汉族，户籍地青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王卫玮，女，1970年11月17日生，汉族，户籍地青岛市市北区，系王智英之女。 原审第三人：青岛云房数据服务有限公司，住所地青岛市市南区南京路8号15层。 法定代表人：丁杰，总经理。 委托所诉代理人：龙培兰，女，1991年7月9日出生，汉族，系该公司员工，户籍地临朐县东城街道甘石沟村352号。 委托诉讼代理人：赵君，男，1992年12月19日生，汉族，系该公司员工，户籍地曹县。 原审第三人：青岛银行股份有限公司香港中路第一支行，住所地青岛市市南区香港中路7号甲（青岛亚麦国际中心负一层）。 负责人：李世洪，行长。 委托诉讼代理人：钱晋翔，男，1989年5月26日生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人曹克正与上诉人王智英、原审第三人青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）、原审第三人青岛银行股份有限公司香港中路第一支行（以下简称青岛银行支行）房屋买卖合同纠纷一案，曹克正与王智英均不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹克正向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2972号民事判决第六项，改判被上诉人向上诉人支付违约金76万元（与一审判决支持违约金相差约61万元）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实与法律适用错误，导致判决有误。一、因被上诉人违约给上诉人造成的损失金额（实际损失+可得利益损失）远超合同约定的违约金金额，原审判决认定“约定违约金过分高于造成的损失”属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，可得利益损失也是合同解除后守约人可主张的损失之一。具体到本案，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订买卖合同，以每平米25862元的价格购买涉案房屋，合同签订后，涉案房屋价格不断上涨，到2018年8月份已增长至每平米38000元左右。因此，因被上诉人违约给上诉人造成的可得利益损失高达1783436元，远超上诉人按合同约定主张的违约金76万元。而本案一审判决仅按银行贷款利率双倍计算了上诉人的资金被占用产生的实际损失，忽略了上诉人的可得利益损失情况，其认定“约定违约金过分高于造成的损失”显然属于认定事实错误。二、在当事人没有主张调整违约金数额时，人民法院应当尊重当事人的意思自治，不宜也不应直接依职权进行调整。一审法院在被上诉人并未提出请求的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条主动对违约金进行调整，属于法律适用错误。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人提出请求，是法官运用自由裁量权对低于或过分高于实际损失的约定违约金进行调整的前提。而且，《山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要》（鲁高法〔2008〕243号），第六条“关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理”第（二）项亦明确规定“对于当事人未提出调整违约金请求的，人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定。”具体到本案，在一审诉讼过程中，被上诉人并没有提出调整违约金的请求，因此本案并不具备《合同法》第一百一十四条的适用条件。而且，因青岛市2018年房价持续上涨系不争的事实，被上诉人获得的增值收益远远高于涉案合同约定的违约金数额，本案被上诉人已经因违约而获利，若再将双方合意确定的违约金数额降低，则更加无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信，这显然有悖于《合同法》第一百一十四条的价值导向。三、退一步讲，即便原审法院认为应当调整违约金数额，但调整的金额仅为资金占用利息损失的双倍，年化利率仅9%，违约金过低，不足以弥补原告全部损失。庭审中补充上诉理由：一、原审判决应当以房屋增值价值作为衡量上诉人实际损失的标准，现案涉合同约定的违约金远低于房屋增值价值，原审判决调整违约金金额错误。《2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二项第（八）点规定：“依据《合同法》第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失……如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价”。关于涉案房屋房价飞速上涨已是众所周知的事实，且上诉人一审提交的关于房价现值的证据，被上诉人予以认可，房屋差价接近170万余，现上诉人仅按照合同约定主张违约金，人民法院应予支持。二、因被上诉人违约，导致上诉人丧失购房资格，后续给上诉人造成的损失无法估量。青岛市国土资源和房屋管理局于2018年4月18日出台房屋限购政策，规定暂停向青岛市区内已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭售房。上诉人曹克正在限购政策范围内。根据相关政策规定，若案涉房屋买卖合同正常履行，则上诉人完全可以取得房屋，但因被上诉人始终拒绝撤押及过户，导致上诉人再无资格购买青岛市区内房屋，甚至影响了小孩上学，后续损失不可估量。 王智英针对曹克正的上诉答辩称：王智英将房屋以380万元卖给曹克正，是春节期间买卖的，无法办理过户，后来延后办理，大概是5月份，后来银行要求办理报表等很多手续，又延迟了时间。6月份又约谈一次重新办，曹克正同意了。后协商8月办好就可以，我们一直积极主动办。7月13日银行的手续办完了，我们一直联系曹，银行通知可以撤押，之后就联系不上曹克正了，7月25日我一直给他打电话不接，后我给他发短信，还托中介小尹联系。后曹说老人住院不方便接电话，9月份我又联系曹克正，曹克正9月6日下午回复房屋还想要，但其实7月18日就起诉了，说我们违约。我方没有恶意违约，只是碰到了很多情况，一直在解决。曹克正补充上诉理由说了很多限购的事情，我也不是很懂，我方一直都是善意的。 云房公司针对曹克正的上诉述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曹克正上诉关于违约金及购房资格等属于其双方履行合同发生的争议，与我方无关。 青岛银行支行针对曹克正的上诉述称：无意见。 王智英向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回曹克正的诉讼请求；2、判令曹克正承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定基本事实错误，做出错误判决，致王智英承担过重责任。(一)王智英始终积极履行义务，协调银行办理撤押，本案所涉合同至今仍可履行，在抵押办理政策消除后，不存在履行不能的事实。双方签订房屋买卖合同后，王智英便开始积极办理房屋抵押登记注销手续，但由于银行政策变化，至2018年7月13日银行方通知王智英可以办理房屋撤押手续，在此之前，6月25日双方共同到银行询问，银行已就具体手续走到哪步做了详细解释，之后王智英又多次和曹克正协商，双方已经就变更房产过户时间多次达成合意。但是在王智英收到银行通知后立即联系曹克正办理办理撤押手续时，曹克正却以各种理由推诿甚至拒绝和王智英沟通。在此情形下，王智英还委托云房公司联系曹克正，其仍未回复。同时又请曹克正的同事毛德臻与其联系并询问为何不接电话，其回答中表示不想购买的意思，期间还让第三人向王智英提出要回存在银行的170万元，说是急用。因银行手续已完成，故王智英告知抓紧时间办完即可，没有同意其取回押金。因此，王智英始终都在积极履行合同约定义务，反倒是曹克正拒绝配合。目前，涉案房屋已经随时可以办理房屋撤押及产权过户手续，根本不存在被上诉人所言的至今无法过户，导致买卖合同无法履行的情形，一审法院却仅听取被上诉人的一面之词，并未深入调查该客观事实，从而做出错误的裁判结果，损害上诉人的合法权益。（二）上诉人和被上诉人和合同履行期间已经就房屋撤押及过户期限问题达成过新的约定，双方多次通过微信及第三人转达等方式进行过沟通，实为对合同履行期限进行过变更，上诉人根本不存在违约行为，一审以证据不充分认定变更事实不存在，有违事实依据。对于银行政策变更从而影响撤押进程的事实，上诉人和被上诉人均知情，因此双方就房产过户时间多次协商，并合意变更。在银行通知可办理撤押手续前，上诉人于2018年6月3日约见被上诉人，被上诉人仍然明确表示在8月31日前完成撤押手续即可，原审第三人在庭审中也承认其与被上诉人联系时其默认继续履行合同。因此，上诉人不存在违反合同的事实，反而一直在尽力维护合同的履行。（三）被上诉人隐瞒起诉事实，故意拖延交易、阻碍合同履行的行为，违反了诚实信用原则。从2018年7月13日涉案房产具备办理撤押条件起，被上诉人就一直拒接上诉人电话，在双方仅有的两次微信联系中，8月11日被上诉人称家人有病，要求延期履约；9月6日微信中称愿意购买房屋。但其却私下在7月18日向法院起诉上诉人根本违约，要求解除合同。由止匕证明，被上诉人虽然声称自己想要完成房屋交易，但私底下却作出与其本人意思表达相反的行为，在前述两次微信联络中，被上诉人并未告知上诉人其已经起诉解除合同的事实，存在有意隐瞒的情形。此隐瞒行为违背房屋买卖合同约定的告知义务，违反了《合同法》规定的诚实信用原则，破坏了交易双方的交易信任度，不利于合同的顺利履行，因此被上诉人应对其行为及目前产生的后果承担责任。二、一审判决适用法律错误，从而偏离对案件的正确法律定性，被上诉人无正当理由解除合同，不享有解除权，一审法院认定被上诉人解除合同有效，错判上诉人承担违约责任，显失公平。（一）双方签订的买卖合同中约定的单方解除权附有生效条件，但本案中所附的条件并未成就，故被上诉人并不享有单方解除权。根据《合同法》第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案中，上诉人为尽快完成本次交易，早已将偿还房贷的资金准备完毕，随时可以办理房屋撤押与过户手续，目前还没有办理房屋撤押及过户的主要原因是被上诉人消极配合所致，上诉人一直催促其协调时间共同办理过户，根据《合同法》第六章的规定以及《房屋买卖合同》第十条的约定，原上诉人双方之间未出现导致被上诉人不能取得房屋权属证书的情形，也未出现合同无法继续履行的情形，因此被上诉人并不享有单方解除权，故其无权要求解除房屋买卖合同。但是一审法院却认定被上诉人不能取得房屋权属证明，并依此支持其解除合同，明显没有法律依据。（二）根据二手房市场交易习惯，上诉人等待与被上诉人沟通确定过户日期后，再一并办理房屋撤押及过户手续具有合理性与正当性。双方当事人签订的房屋买卖合同中没有约定上诉人何时办理房屋撤押手续。根据《合同法》第六十一条规定“合同生效后当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。一方面，根据二手房市场交易习惯，撤押与过户相隔太久会导致出卖人解押资金负担，有损出卖人利益，所以房屋撤押与过户往往是在同一天内一次性办理完毕。另一方面，被上诉人消极履约的态度使上诉人对交易能否顺利进行存有疑虑，上诉人具备不安抗辩的权利。基于前述因素，上诉人才会等待与被上诉人沟通好过户日期后再一并办理房屋撤押及过户手续，因此，上诉人没有单独办理撤押登记具有合理性与正当性。三、被上诉人在上诉人能够办理撤押手续后，合同本可顺利履行，此时，被上诉人因自身原因履行意愿发生反转。上诉人与其进行沟通时，推托搪塞，沟通不畅，且存在言行不一的交易事实，故意不积极与上诉人完成交易，违背合同目的，违反合同义务。造成的损失应由其自身承担。上诉人除履行返还本金的义务外，不应承担其它赔偿责任。自买卖合同签订以后，该地块房屋价格大幅上涨，在此房屋升值的情况下，上诉人仍然主动联系被上诉人，要求履行原买卖合同，并未因房屋价格上涨而怠慢交易或要求增加购房款。因此，上诉人对房屋买卖合同的履行已经尽到了应有的义务，对该买卖合同无法履行不应承担责任。相反，被上诉人在上诉人能够办理撤押手续且合同能够顺利履行后，一直以家中亲属生病、无暇办理等理由，延后办理时间，但却在上诉人焦急等待办理中，毫无矛盾纠纷、毫不知情下，私下起诉上诉人违约，被上诉人交易行为存在言行不一的事实，违背诚实信用原则，理应承担违约责任，造成的损失应由其自身承担。 曹克正针对王智英的上诉答辩称：一、王智英严重违约，曹克正有权解除合同，原审法院对此认定清楚准确。首先，双方所签的买卖合同第二条已明确约定该房屋上的贷款由其自行注销抵押，第六条已明确双方过户的时间应为2018年2月28日，涉案房屋至今未撤押，不具备过户条件，王智英显然已构成根本违约。其次，王智英主张因涉案房屋贷款银行的政策变化导致2018年7月13日后方可撤押，但其并未提供证据证明，且不符合常理。经与抵押权人崂山交银村镇银行核实，注销撤押仅需债务人亲自或授权办理即可，无需包括房屋买受人在内的任何人参与、无需与曹克正沟通。其三，为顺利完成交易，曹克正前后申请过两次贷款（第二次甚至在利率上调的基础上仍然申请），结合签约后房价飞涨的客观事实，足以证明曹克正始终在尽力争取完成交易。而在上诉状中，王智英一方面陈述其与答辩人自2018年6月份通过面谈或电话沟通处理撤押问题，另一方面又主张曹克正存在联系不上、拒不配合等情形，明显自相矛盾，无法自圆其说，显然其陈述与事实不符。事实上，若非王智英坚决不撤押不过户，双方之间的交易早已完成。二、双方从未对合同义务的履行期限进行变更。其一，根据《合同法》第七十七条的规定，合同变更需要双方意思表示达成一致，否则合同未变更。曹克正自合同签订至今，从未有变更合同的意思表示。其二，王智英违约后，为尽量完成交易，曹克正反复催促被答辩人履行合同义务，更从未有变更合同或者放弃追究违约责任、放弃解除权的意表示。三、涉案房屋至今未撤押，曹克正有权依据买卖合同第十条解除合同，并追究王智英违约责任。王智英自认房屋价格大幅上涨，自认抵押至今未解除，刻意回避已严重违约的客观事实，却又称随时可以履行合同，为的就是规避自身的违约责任。王智英在合同签订后，不履行合同义务的事实现在已经查明。事实上，曹克正受2018年4月的限购政策影响，已丧失了购买涉案房屋的可能性，严重影响了孩子入学，王智英的违约行为已经给曹克正造成巨大损失，应按照合同的约定承担责任。 云房公司针对王智英的上诉述称：1、上诉人与被上诉人之间的电话、微信及短信联系我方未参与，不清楚；2、涉案房屋有抵押，出卖人需要先撤押后过户，在履行合同过程中，我方一直积极配合双方办理履行合同，履行了我方的居间义务。 青岛银行支行针对王智英的上诉述称：无意见。 曹克正向一审法院提起诉讼请求：1.解除曹克正与王智英所签订的《青岛市存量房屋买卖合同》。2.王智英立即返还曹克正购房定金18万元及利息（利息以18万元为基数自2018年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）。3.王智英及第三人青岛银行支行立即返还其监管账户内曹克正已支付的购房款170万元及利息（利息以170万元为基数自2018年2月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）。4.王智英立即赔偿曹克正因房屋交易所产生的房屋维修基金损失19541.69元。5.王智英立即赔偿曹克正因房屋交易所产生的中介费损失80000元。6.王智英立即支付曹克正违约金76万元。7.王智英承担本案诉讼费用。 一审法院查明，2018年1月23日，曹克正与王智英签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式买受人（曹克正）已经对该房屋状况作了充分了解，同出卖人（王智英）协定该房屋成交总价为叁佰捌拾万元整，此价格包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品，但不包含交易税费。本合同签署当日买受人应支付壹拾捌万元整作为购房定金，其余款项的支付方式以下第1种。首付款（不含购房定金）人民币壹佰柒拾贰万元整买受人应于2018年2月15日前支付给出卖人，该房屋余款壹佰玖拾万元整由买受人于2018年2月15日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人。第五条关于资金监管的约定买卖双方同意选择资金监管服务，买卖双方在约定期限内与监管机构签署资金监管协议，将除户口保证金、交房保证金以外的房款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行。若购房定金不超过房屋成交总价的5%，可不纳入资金监管范围，若超过5%，定金全额须进行资金监管。第六条权属转移登记买卖双方同意于2018年2月28日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，收件回执由居间方代为托管。买卖双方需在收件回执载明的相关工作日内到相关部门领取房地产权证/不动产权证。买受人应于领证当日办理按揭贷款的抵押登记手续。买受人未能在房屋权属登记部门规定时间内取得房屋权属证书的，双方同意按照以下方式处理：如因出卖人自身原因导致，买受人有权选择退房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应自退房送达之日起15日内退还买受人全部已付款。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。买受人选择继续履行合同的，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应以房屋成交总价为基数按每日0.04%的标准支付违约金，且应于买受人实际取得房屋权属证书之日起15日内向买受人支付。第十条违约责任除本合同另有约定外，出卖人违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。 同日，曹克正、王智英与云房公司签订《居间服务合同》，该合同约定双方就该房屋签署《青岛市存量房屋买卖合同》即视为云房公司的居间服务已完成，云房公司有权收取居间服务费。鉴于云房公司提供的独家居间服务，曹克正、王智英应向云房公司支付居间服务费捌万元，曹克正承担捌万元整，应于本合同签署当日向云房公司支付。甲乙双方有任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，云房公司收取的相关费用无需退还。云房公司依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。 2018年1月23日，曹克正向云房公司支付居间服务费8万元。2018年1月23日曹克正给付王智英购房定金5万元、2018年1月24日曹克正给付王智英购房定金13万元，共计给付购房定金18万元。2018年2月12日，曹克正、王智英与青岛银行支行签署个人二手房交易资金监管确认书，曹克正将170万元转入监管户名为王智英的账户，委托青岛银行支行对该170万元二手房屋交易资金进行监管。2018年3月12日，曹克正缴纳住宅专项维修资金19541.69元。 2018年2月9日，汇丰银行（中国）有限公司青岛分行向曹克正发送了楼宇按揭贷款批准通知书，该通知书载明：需融资购买并将抵押给银行的房地产为青岛市崂山区仙霞岭路1号2号楼1单元301户、贷款金额为190万元。 一审另查明，截至2018年10月9日开庭审理之日，王智英未将涉案房屋上的房地产权抵押予以撤销。 一审法院认为，曹克正、王智英双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，曹克正依约向王智英交付购房定金18万元、首付款170万元及住宅专项维修资金19541.69元。《青岛市存量房屋买卖合同》约定曹克正、王智英应于2018年2月28日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，截至2018年10月9日涉案房屋的房地产权抵押仍未解除，王智英未按照合同约定的对涉案房屋的抵押权进行解除并协助曹克正办理房屋权属转移登记手续，王智英称其与曹克正协商对办理撤押时间进行了变更，但未提交充分证据予以证实，对该抗辩意见一审法院依法不予采纳。《青岛市存量房屋买卖合同》约定，出卖人违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权选择退房，故对曹克正要求解除双方所签订的《青岛市存量房屋买卖合同》、返还购房定金18万元、购房款170万元及住宅专项维修资金19541.69元的主张，一审法院依法予以支持。 曹克正、王智英及第三人云房公司签订的《居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，各方均应按约履行合同义务。曹克正于2018年1月23日支付给云房公司居间服务费8万元，依据该合同约定双方任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，云房公司收取的费用无需退还，守约方有权向违约方追偿。王智英未能依约解除涉案房屋的抵押权并协助曹克正办理房屋权属转移登记手续，系导致上述合同未能履行的主要原因，故对曹克正要求其赔偿其中介费8万元的主张，一审法院依法予以支持。 曹克正要求王智英按房屋总价款380万元的20%向其支付违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故一审法院依法对违约金予以调整，王智英自2018年3月1日起按银行同期贷款利率2倍向曹克正支付违约金。 第三人青岛银行支行作为双方房屋交易资金监管人，对该笔资金不负有返还义务，故对曹克正要求第三人青岛银行支行返还170万元的主张一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除曹克正与王智英于2018年1月23日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、王智英返还曹克正购房定金180000元；三、王智英返还曹克正购房款1700000元及利息（本息金额以实际支付之日青岛银行支行出具的对账单为准）；四、王智英偿还曹克正住宅维修专项资金损失19541.69元；五、王智英偿还曹克正居间服务费损失80000元；六、王智英向曹克正支付自2018年3月1日起至实际支付之日止以购房款1880000元为基数按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的违约金；七、驳回曹克正的其他诉讼请求；八、驳回曹克正对第三人青岛银行支行的诉讼请求。上述付款义务王智英于判决生效后十日内履行，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28716元，保全费5000元，共计33716元，由曹克正负担2092元，王智英负担31624元。 经审理查明，二审期间，曹克正向本院出具自愿放弃部分违约金的说明，认可王智英于2019年10月20日退还了170万元首付款，放弃关于违约金的上诉主张，同意王智英仅支付自2018年3月1日至返还首付款之日（2019年10月20日）的违约金。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是对王智英的违约责任如何认定。 根据查明的事实，曹克正与王智英于2018年1月23日签订房屋买卖合同，约定买受人于2018年2月15日前申请银行贷款，双方于2018年2月28日前共同办理权属转移登记手续。曹克正已于2018年1月23日支付定金5万元、1月24日支付定金13万元、2月12日支付房款170万元，并于2018年2月9日取得了银行出具的按揭贷款批准通知书，但直至该次贷款批准通知期限届满，王智英亦未能偿还在涉案房屋的抵押贷款和办理撤押手续。 关于未办理撤押的原因，王智英在一审中主张未撤押并非仅仅是其原因造成，双方履行过程中王智英多次联系曹克正问是否还要房子，要房子的情况下再撤押，可以减少资金负担，但联系不上曹克正，所以未撤押。并称2018年9月6日微信联系时，曹克正还明确要房子。从王智英提交的微信记录看，双方在2018年8、9月份沟通的内容中，曹克正表示其自始至终愿意要涉案房屋，但提出要问中介了解能否继续履行。对此，本院认为，双方签订了买卖合同，且曹克正为购买涉案房屋已经先后办理了2次银行贷款审批，王智英无证据证明曹克正表示过不再履行合同，王智英应当自行办理还贷撤押，完全没有必要再询问曹克正是否要房子。且中介云房公司亦称王智英确实问过中介关于要不要房子的问题，该公司与曹克正联系过，曹克正没有表示过不要。另外，曹克正为了继续履行合同，在利率上调的情况下还于2018年6月份办理了第二次银行贷款审批，明显不是不要房屋的表现。且根据曹克正二审中提交的短信内容，显示曹克正于2018年4月14日催问办理过户，2018年6月16日告知王智英一方重新办理贷款已经批下来了，2018年6月22日提出如果不能在2018年6月30日前完成撤押回复一下，并提出一起到抵押银行协商解决等。上述信息内容反映曹克正在2018年6月份办理了第二次贷款审批后，告知了王智英一方，且为了在2018年6月30日前完成撤押主动要求一起去王智英的抵押银行协商解决撤押。中介云房公司称根据2018年4月限购政策双方的网签合同于2018年7月15日到期后就买不成了。王智英并未在2018年6月30日完成撤押，其对此又称在2018年6月30日前未撤押系银行的原因，还称在2018年7月13日银行通知可以办理撤押但联系不上曹克正了，并无证据予以证实。综合上述事实，本院认为足以认定王智英在履行涉案买卖合同过程中构成违约，解除合同的过错在于王智英一方。双方合同约定的违约金标准为出卖人违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。该违约金约定标准过高，一审酌定按照银行同期贷款利率计算，较为合理，本院对该标准不再调整。二审期间，王智英一方于2019年10月24日将170万元购房款的本息返还给了曹克正，故一审判决中返还该款项的判项已无必要；另外，曹克正收到该170万元后向本院出具书面情况说明，放弃自2019年10月24日之后的违约金，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，本院予以确认。 一审法院对于住宅维修专项资金及居间服务费的认定正确，本院不再赘述。 综上，上诉人曹克正自愿放弃违约金的上诉主张，系对自身权利的处分，本院予以确认。上诉人王智英的上诉主张不成立，但曹克正自愿放弃部分违约金，本院予以确认。一审认定事实清楚，适用法律正确，因二审期间出现前述新的事实，本院根据事实变化情况对一审判项进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2972号民事判决第一、二、四、五、八项； 二、撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2972号民事判决第三、七项； 三、变更青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2972号民事判决第六项为：王智英向曹克正支付自2018年3月1日起至2019年10月23日止以购房款188万元为基数按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的违约金（其中自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算）； 四、驳回曹克正的其他诉讼请求； 五、驳回曹克正的上诉请求； 六、驳回王智英的上诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28716元，保全费5000元，共计33716元，由曹克正负担2092元，王智英负担31624元。二审案件受理费共计32516元，由曹克正负担9900元，由王智英负担22616元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇二〇年四月二十日 书记员 王 繁