黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终22号上诉人（原审被告）：肇州县中心商城有限公司，住所地肇州县肇州镇和平街。法定代表人：唐兴和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕秀华，女，1968年2月1日出生，汉族，肇州县中心商城有限公司清算组负责人，现住肇州县。委托诉讼代理人：周晓丹，女，1968年1月17日出生，汉族，肇州县中心商城有限公司清算组工作人员，现住肇州县。被上诉人（原审原告）：林永付，男，1972年6月18日出生，汉族，个体，现住肇州县。委托诉讼代理人：于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。上诉人肇州县中心商城有限公司因与被上诉人林永付房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2018）黑0621民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肇州县中心商城有限公司上诉称：一、撤销肇州县人民法院（2018）黑0621号民初2398号判决依法改判。1.撤销肇州县中心商城有限公司从占有的林永付的房屋中迁出，并将房屋西侧山墙用红砖水泥封闭并刮大白的判决。2.撤销肇州县中心商城有限公司给付林永付自2008年12月至2009年8月的房屋租赁费人民币14,850元，以及继续给付原告2009年9月起至迁出房屋之日的房屋租赁费的判决。二、支持上诉人肇州县中心商城有限公司提出的反诉请求。1.依法确认原企业领导王少民等人1996年与林永付签订的房契无效。2.依法收回被上诉人占有的使用应属于肇州县中心商城有限公司全体职工的破产财产。三、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：林永付等人诉肇州县中心商城有限公司侵权一案，肇州县人民法院于2010年下达了（2010）州民初字第31号民事判决书，2011年下达了州民初字第194号判决书，肇州法院支持了被上诉人的诉求，肇州县中心商城有限公司实际管理人上诉后，大庆市中级人民法院下达了两份裁定，(2011)庆民三终字第6号、（2012）庆民二终字第85号，这两份裁定都以事实认定不清，程序存在瑕疵裁定发回重审，肇州县人民法院第三次开庭审理之后于2019年8月27日下达了(2018）黑0621民初2398号民事判决书，判决结果与前两次一样，认定事实根本与法律事实不一致。由于本案被上诉人林永付等人，所主张的租赁费纠纷的产生是原企业领导王少民、周德祥等人违法变卖，肇州县人民法院依法确认的1997年肇州县中心商场的破产财产后，所产生的不合理的遮光补偿，所产生的本案的纠纷，在肇州法院的庭审中，我们针对1997年肇州县法院已经依法确认的肇州县中心商场破产时所产生的法律事实，针对原企业领导未经破产清算组的允许，未经职工同意违法变卖职工破产财产的法律事实，当庭提交民事反诉状，请求撤销原企业领导违反破产法的强制性规定与林永付等人1996年签订的房屋买卖合同、把属于职工的经人民法院依法确认的破产财产，依法收回职工所有，由于违法签定的合同从签订之日起就不受法律保护，应视为无效的合同，由此合同产生的后续产权变更到林永付名下，后续又产生不合理遮光补偿肇州县中心商城的面积20.4㎡，再一次侵犯了广大职工利益违法行为的相关事实，肇州县人民法院置之不理，对我们提出的反诉不但没有受理，作出（2018）黑0621号民初2398号判决书与中级法院发回重审认定事实不清的判决结果一致的行为，严重的侵犯了全体职工的切身利益，所以上诉人不予认可，故提起上诉，恳请上级法院查清肇州县中心商场1997破产时依法确认的肇州县中心商场破产时财产已经确认为破产财产法律事实。针对原企业领导违反破产法第25条规定，任何单位、个人无权处分企业的破产财产的规定，对上诉人提出的反诉请求予与受理，重新依法认定、还司法公正，还法律尊严，保护广大肇州县中心商场职工的切身利益。林永付辩称，1.我方与肇州县中心商城的房屋买卖合同有效；2.林永村的房屋由肇州县中心商城有限公司承租，二者之间存在租赁关系。自2008年12月起肇州县中心商城实际经营管理人开始管理该公司的有关事项，管理期间继续占有使用房屋，但并未给付费用，可视为合同继续履行，因此上诉人应当给付在此期间的相关费用。上诉人的各项诉请及反诉申请均没有事实依据，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。林永付向一审法院起诉请求：1.要求被告停止侵权，立即迁出原告房屋；2.要求被告赔偿原告租金额损失14,850元（自2008年12月1日至2009年8月末止），自2009年9月1日起按月1,650元支付租金损失至交还房屋之日止；3.要求被告按约定恢复房屋封闭状态、将房屋两侧山墙恢复完整并刮完大白；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：1995年12月20日，肇州县国有资产管理局下发了州国资综字（1995）第31号文件，即国有资产处置批复书，同意肇州县中心商场出售三处房屋。1996年12月10日，原告林永付与肇州县中心商场签订了房屋买卖协议，将中心商场营业楼一楼71.69平方米，按照国有资产管理局批复的价格6万元卖给林永付。1998年9月20日，肇州县中心商城有限公司与林永付签订了一份契约，由于中心商场有限公司扩建工程影响林永付的房屋通风和采光，并占用林永付南侧排水坡0.5平方米面积，经双方协商，中心商城有限公司将新扩建的工程与林永付南侧墙皮相连接的长3.4米，宽6米，总计20.4平方米的面积作为遮光通风损失补偿给林永付。同日，林永付与中心商城有限公司签订租赁协议书，林永付将购买中心商城有限公司的房屋租赁给中心商城使用，租期2年，每月租金500元。2000年10月4日，林永付与中心商城有限公司签订了补充协议，肇州县中心商城有限公司继续承租林永付的房屋，租金每月增至1,650元，租期截至2006年10月1日。2001年7月6日，林永付办理房屋所有权证书（92.09平方米）。2006年10月1日后，林永付与中心商城有限公司未续签合同，但双方仍按原合同履行至2008年7月。2008年8月，肇州县中心商场管理人接管了肇州县中心商城有限公司后，仍按原补充协议继续履行至2008年11月。自2008年12月起，中心商城有限公司实际经营管理人接管后，既不交付承租费又不迁出该房屋，故原告诉至法院，要求被告停止侵权，立即从原告房屋迁出；赔偿原告租金损失自2008年12月1日起按每月1,650元计算至迁出房屋之日止；要求被告按协议约定恢复房屋封闭状态，将房屋两侧山墙修复完整并刮大白。审查中还查明，1996年10月20日，肇州县中心商场向肇州法院申请破产。肇州县人民法院作出（1997）州破初字第1号民事裁定，肇州县中心商场进入破产还债程序。1998年7月，中心商场改制成肇州县中心商城有限公司。2007年12月20日，大庆市大同区法院受理了肇州县城中心商场申请破产还债一案，指定了黑龙江省司洋律师事务所为中心商场财产管理人。2009年7月30日，大同法院作出（2008）同商破字第2-13号民事裁定书，裁定肇州县中心商场破产财产程序分配终结。同时，大同法院向肇州县工商行政管理局作出（2008）同商破字第2-1号司法建议书，确认肇州县中心商城有限公司实际股东是321名。2008年10月16日，在肇州县中心商场管理人的组织下，该公司依法召开股东大会，会上通过公司章程，选举新的董事会、监事会成员，同时确认由于肇州县中心商城有限公司在最初登记注册时存在虚假申报并注册的事实，望肇州县工商行政管理局根据大同法院依法查明的事实及该公司最新选举情况，在该公司的申请下，对该公司进行规范登记。该司法建议下发后，肇州县工商行政管理局未作出重新登记注册，肇州县中心商城有限公司法定代表人为王少民，2013年4月7日，肇州县中心商城有限公司法定代表人变更为唐兴和，同时持有该公司的公章和营业执照。现该公司由新的董事会，即肇州县中心商城有限公司实际经营管理人负责管理和经营。原中心商场向肇州法院申请破产时，营业楼面积为3800平方米，大同法院审理中心商城破产案件时对中心商城原有财产进行清查评估，评估面积为2952.79平方米。清查评估时已将林永付房屋面积扣除。一审法院认为，林永付与肇州县中心商场的房屋买卖合同有效，理由是：1995年12月20日，肇州县国有资产管理局以文件形式同意原肇州县中心商场分三座房屋，即卖给林永付、伞凤良、贾立军。虽然原告与肇州县中心商场签订的买卖协议是在肇州县中心商场向法院申请破产后签订，但此时该房屋已经由肇州县国有资产管理局同意出卖，而且价格也是按国有资产管理局确定的价格出卖。双方签订房屋买卖协议时，肇州县中心商场破产案件并没有终结。1996年12月10日，林永付与肇州县中心商场签订房屋买卖协议后，房屋已实际交付，林永付已于2001年7月6日办理了房屋所有权证书，该房屋已被房屋管理部门确认为林永付所有。林永付的房屋由肇州县中心商城有限公司承租，林永付与肇州县中心商城有限公司之间存在房屋租赁关系。理由是：1998年9月20日，林永付与被告中心商城有限公司签订租赁协议书，林永付将购买中心商城有限公司的房屋租赁给中心商城使用，租期2年，每月租金500元。2000年10月4日，林永付与肇州县中心商城有限公司签订了补充协议，肇州县中心商城有限公司继续承租林永付的房屋，租金每月增至1,650元，租期截至2006年10月1日。2006年10月1日后，林永付与肇州县中心商城有限公司未续签合同，但双方仍按原合同履行至2008年7月。2008年8月，肇州县中心商场管理人接管了肇州县中心商城有限公司后，仍按原补充协议继续履行至2008年11月。自2008年12月起，肇州县中心商城实际经营管理人开始管理、经营肇州县中心商城有限公司有关事项，管理、经营期间继续占有、使用林永付房屋但未给付租金，可视为房屋租赁合同的继续履行。故，原告林永付要求肇州县中心商城有限公司从原告房屋中迁出，赔偿租金损失按每月1,650元计算至迁出房屋之日，按协议约定恢复房屋封闭状态，将房屋两侧山墙修复完整并刮大白的诉讼请求符合法律规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定,判决：一、被告肇州县中心商城有限公司于本判决书生效后立即从占用原告林永付的房屋中迁出，将原告林永付房屋两侧山墙用红砖水泥封闭并刮大白；二、被告肇州县中心商城有限公司于本判决书生效后立即给付原告林永付自2008年12月至2009年8月的房屋租赁费人民币14，850元，同时继续给付原告自2009年9月起至迁出房屋之日的房屋租赁费每月按人民币1,650元计算。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中心商城提交如下证据：证据一，营业执照复印件一份，欲证明在肇州县中心商场1997年破产以后，由肇州县产权制度领导小组批复，1998年成立了肇州县中心商城有限公司，性质是全员持股，肇州县中心商城名下的财产是破产后依法取得的职工共有财产。林永付质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该工商登记档案与本案无关联性，不能证明上诉人对被上诉人的侵权具有合理性或合法性。本院认为单凭该份营业执照并不能证实肇州县中心商城有限公司欲证明的问题，且肇州县中心商城有限公司并未提供其他证据予以佐证，因此不予采信。证据二，2000年12月12日肇州县中心商城有限公司原企业领导为房产部门出具为林永付办理房产过户的证明复印件一份，欲证明该证明中肇州县中心商城有限公司同意将已经变卖的面积从肇州县中心商城房照中扣除，1998年成立的肇州县中心商城有限公司是职工全员持股的企业，原企业领导未经共有产权人同意私自为林永付出具从肇州县中心商城有限公司的建筑面积中扣除（的证明）是严重的违反《物权法》的行为，此行为应是无效的。由于此证明房产部门为林永付办理了房产证。原审法院审理查明该财产系国有财产，在1998年成立肇州县中心商城后，公司性质发生改变，所有财产已经登记到该公司所有职工名下，在未经职工同意的情况下将该面积扣除，此行为是违法行为。林永付质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。该证明和房照二者并不冲突，被上诉人已经取得房照，不影响我方依据房照维护合法权利。本院认为，该证据不能证实肇州县中心商城有限公司欲证明的问题，因此不予采信。证据三，受理案件通知书一份，欲证明：肇州法院在一审中审理查明肇州县中心商场破产时整体大楼面积是3800平米，大同法院审理肇州县中心商城有限公司案件时评估面积为2952.79平米，清查评估时已经将林永付等人房屋面积扣除。肇州法院的这一认定事实显然是错误的。大同法院在审理肇州县中心商城案件时，对现有的存在的肇州县中心商城有限公司的财产进行评估面积为2952.79平米，那么原企业领导违法变卖的包括林永付等人在内的已经流失了800多平方米的面积，肇州县中心商城有限公司的股东已经召开股东大会表决通过予以追回，肇州县公安局已经立案，现在正在调查。林永付质证称，对证据的证明问题及关联性均有异议，无法确定该受案通知书的真实性，即便该通知书是真实的，不影响我方依据房照维护合法权利。本院认为，该份证据仅能证实肇州县公安局已受理王少民等人涉嫌职务侵占一案，并不能证实肇州县中心商城有限公司欲证明的其他问题，因此仅对该份证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院二审另查明：1995年12月20日，肇州县国有资产管理局下发了州国资综字（1995）第31号文件，即国有资产处置批复书，同意肇州县中心商场出售三处房屋。1996年12月10日，肇州县中心商场与林永付签订房屋买卖协议，肇州县中心商场将其营业楼一楼北侧71.69平方米按照国有资产管理局批复的价格6万元卖给林永付。1996年10月20日，肇州县中心商场向肇州县人民法院申请破产。1998年9月20日，肇州县中心商城有限公司与林永付签订契约一份。双方约定：由于肇州县中心商城有限公司扩建工程将林永付私有房产南侧通风、采光全部堵死，并占用林永付南侧排水坡0.5平方米面积，经双方协商，肇州县中心商城有限公司将新扩建的工程与林永付南侧墙皮相连接的长3.4米，宽6米，总计20.4平方米的面积作为遮光通风损失补偿给林永付，由肇州县中心商城负责给林永付用红砖水泥材料砌墙，并对内墙面刮至大白为止，帮助调整水暖、电照。1998年9月20日，林永付与中心商城有限公司签订契约一份。双方约定：中心商城租用林永付新建的20.4平方米面积的房屋，租期2年，每月租金500元；如继续租用，双方另行协商，如不继续租用，中心商城必须无偿将林永付的建筑面积与中心商城面积之间用红砖、水泥建筑材料密封建设完善，将内侧墙面刮大白、帮助林永付调整水暖、电照全部达到林永付满意（取暖、照明材料由林永付自己负责）。2001年7月6日，林永付办理房屋所有权证书（面积为92.09平方米）。2000年10月4日，林永付与中心商城有限公司签订补充协议一份，肇州县中心商城有限公司继续承租林永付的房屋（面积为20.4平方米），租金每月1650元，租期自2000年10月1日至2006年10月1日，同时约定到期后中心商城必须履行1998年合同条款，无偿将双方面积之间用红钻（红砖）水泥封闭建设完善刮大白、调整水暖、电照达到林永付满意。2000年12月12日，肇州县中心商城有限公司出具证明一份，肇州县中心商城有限公司同意将已变卖的房屋建筑面积从该公司的房屋总建筑面积中扣除，具体面积如下：伞凤良为71.69平方米，贾立军为95.46平方米，林永付为71.69平方米，刘丽晶为110.30平方米。另外特别注明：对其中伞凤良、林永付、贾立军分别增加的建筑面积，肇州县中心商城有限公司同意从另一本房照中扣除。2006年10月1日后，林永付与肇州县中心商城有限公司未续签合同，但双方仍按原合同履行至2008年7月。2008年8月，肇州县中心商城管理人接管了肇州县中心商城有限公司后，仍按原补充协议继续履行至2008年11月。自2008年12月起，肇州县中心商城有限公司一直使用案涉房屋至今，但既未交付承租费亦未迁出该房屋。肇州县中心商城有限公司在二审期间自认该公司现未营业，但并未吊销和注销。再查明，2010年林永付将肇州县中心商城有限公司、肇州县中心商场管理人（即黑龙江司洋律师事务所）、肇州县中心商城有限公司实际经营管理人（负责人吕秀华）诉至黑龙江省肇州县人民法院，要求州县中心商城有限公司、肇州县中心商场管理人、肇州县中心商城有限公司实际经营管理人：一、停止侵权，立即从林永付的房屋迁出；二、赔偿林永付租金损失29,700元；三、按协议约定恢复房屋封闭状态；四、将房屋两侧山墙修复完整并刮大白。黑龙江省肇州县人民法院于2010年8月23日作出（2010）州民初字第31号民事判决书，肇州县中心商城有限公司实际经营管理人不服该判决并向本院提起上诉。本院于2011年3月20日作出（2011）庆民三终字第6号民事裁定书，以原审程序违法为由，撤销原审判决，发回重审。黑龙江省肇州县人民法院重新审理后于2011年10月30日作出（2011）州民初字第194号民事判决书，肇州县中心商城有限公司实际经营管理人不服该判决并向本院提起上诉。本院于2012年5月4日作出（2012）庆民二终字第85号民事裁定书，以原审认定事实不清、程序存在瑕疵，可能影响公正审理为由，撤销原审判决，发回重审。在黑龙江省肇州县人民法院重新审理期间，林永付一方申请撤诉，黑龙江省肇州县人民法院于2018年9月28日作出（2012）州民初字第361号民事裁定书，准许林永付撤回起诉。林永付于2018年11月9日向黑龙江省肇州县人民法院起诉，提起本案。关于一审认定的事实部分中肇州县中心商场破产的相关内容及肇州县中心商场与肇州县中心商城有限公司之间关系的相关内容，与本案诉争的法律关系无关，且在本案中并无相关证据予以佐证，因此本院不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中林永付于1998年9月20日将其所有的房屋中的20.4平方米的面积租赁给肇州县中心商城有限公司使用，双方对租赁期限、租金及支付期限等均作出明确约定，因此双方之间为房屋租赁合同关系。林永付将其所有的房屋出租给肇州县中心商城有限公司使用、收益，肇州县中心商城有限公司应按照双方约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，林永付于2000年10月4日与肇州县中心商城有限公司续签租赁合同，约定租赁期限至2006年10月1日。2006年10月1日租赁期限到期后，肇州县中心商城有限公司虽未与林永付签订书面租赁协议，但双方之间仍按原租赁协议继续履行，此时应视为双方成立了不定期租赁合同关系。自2008年12月至今，肇州县中心商城有限公司一直使用案涉房屋至今，却未支付租赁费用，故林永付要求肇州县中心商城有限公司搬出涉案房屋并支付租金的诉讼请求于法有据，应予支持。关于林永付要求肇州县中心商城有限公司按照约定恢复房屋封闭状态、将房屋两侧山墙修复完整并刮完大白的诉讼请求，本院认为，根据2000年10月4日林永付与中心商城有限公司达成的补充协议的内容，肇州县中心商城有限公司应在约定到期后履行1998年的合同条款，无偿将双方面积之间用红钻（红砖）水泥封闭建设完善刮大白、调整水暖、电照达到林永付满意。因此，林永付该项诉讼请求具有事实和法律依据，依法应予支持。关于肇州县中心商城有限公司上诉所称的请求本院对其反诉请求进行审理的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，肇州县中心商城有限公司在其上诉时所提出的反诉请求，并未经过一审法院审理，故其反诉请求属于原审被告在二审程序中提出的反诉，但针对肇州县中心商城有限公司该项反诉请求，被上诉人并不同意与上诉人进行调解，亦不同意由本院一并审理，故本院对上诉人的反诉请求不予审理，其可以另案主张。综上所述，上诉人肇州县中心商城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实虽然存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171元，由上诉人肇州县中心商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇二〇年四月十日法官助理姜海涛书记员王子强附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。