辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5163号上诉人（原审被告）：李禹彤，男，1982年6月30日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审被告）：宫岩，女，1985年7月1日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李禹彤，男，1982年6月30日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳尊物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街3号816室。法定代表人：陈玉麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑娇，女，1981年10月13日出生，回族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人李禹彤、宫岩因与被上诉人沈阳佳尊物业管理有限公司（以下简称“佳尊物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初11601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李禹彤、宫岩上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审;2.一、二审费用全部由被上诉人承担；3.被上诉人赔偿上诉人经济损失。事实和理由：上诉人在2014年11月办理入住及缴纳2014年11月至2015年11月物业费。但2015年6月下大雨造成房屋多处漏雨损坏，多次找物业及开发商协商多次均无人给予处理及赔偿。现在都没人处理造成漏雨损坏更加严重。上诉人与被上诉人再次协商，上诉人缴费后，被上诉人给予房屋修复保证，但被上诉人不给修复。请求法院判决被上诉人赔偿上诉人房屋修复费用及经济损失10,000元后，上诉人缴纳物业费。佳尊物业公司辩称，一审法院事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。关于房屋质量问题上诉人在与地产公司与我公司诉讼中已经解决完毕。我公司与地产公司、施工单位共同赔偿，上诉人出具了收条。佳尊物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月22日至2019年11月21日的物业费、电梯费共计18,559.12元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，二被告系沈阳市沈河区沈水东路328-1号1-3-1室房屋所有人，该房屋建筑面积为164.84㎡。原告是具有资质的物业服务公司，其为被告所在园区（保利达.翠堤湾）提供了物业服务。物业服务费收费标准为2.2元/平方米/月，电梯费收费标准为12元/人/月。原告实际提供了服务，被告自2015年11月22日起至今未缴纳物业费及电梯费。原告催要未果,起诉来院。一审法院认为，根据保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告是被告所在园区保利达.翠堤湾的物业服务企业，为包括被告在内的业主提供物业服务。被告接受了原告提供的服务，故双方存在着约定的和事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，一审法院予以支持。对被告提出的房屋漏水问题，其涉及的是房屋质量问题，原告对此并无保修及维修义务，故不能作为被告不缴纳物业费的理由。需要指出的是，原告在履行物业服务义务过程中可能存在一些不尽完善的地方，需要改进，但业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。园区存在的一些问题，其需要开发商等其他多部门共同协调解决，业主按约交费，物业按约服务，这样双方才能形成良性循环，小区的各项管理服务才能日趋完美。拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。综上，对原告提出的要求被告缴纳物业费及电梯费的主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告李禹彤、宫岩于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳佳尊物业管理有限公司2015年10月22日至2019年10月21日物业费及电梯费18,559元；二、驳回原告沈阳佳尊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费132元，由被告李禹彤、宫岩负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与佳尊物业公司签订有《前期物业管理服务合同》。针对被上诉人起诉其他业主支付2015年10月1日至2019年9月30日期间物业费的物业服务合同纠纷案件中，本院作出（2019）辽01民终12075号民事判决书，在该案审理期间，一审办案法官曾于2019年4月18日去案涉小区现场进行实地查看，看到园区比较整洁，保安人员工作尽职负责，业主机动车有序进出，未发现电动车及其他车辆乱停乱放等情况，整个园区外观状态较好。本院认为，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被上诉人佳尊物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括上诉人在内的案涉园区业主均具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应按合同约定履行各自义务。虽上述服务合同已到期，但被上诉人仍为案涉小区提供物业服务，上诉人与被上诉人之间形成事实的物业服务合同法律关系，上诉人亦应履行交纳物业费的义务。关于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务不达标的问题，上诉人虽一审期间提供了照片用以证明被上诉人提供的服务存在一定的问题，但物业公司提供物业服务系一种持续性的服务，上诉人的照片不能证明被上诉人未尽完全履行服务义务，且园区亦存在自然老化的现象，这就更需要物业公司与业主共同维护，物业公司应予积极对园区设施、设备进行养护，业主亦应积极履行交纳物业费的义务，才能保证园区环境良好运转，对于服务期间存在的任何问题，双方亦应通过积极及时沟通进行完善。另与本案被上诉人提供物业服务同时期的其他案件，在法院审理期间，经法官现场查看，园区整体状况较好。综合以上，上诉人拒交物业费依据不足。本院不予支持。关于上诉人提出的房屋存在漏雨的问题，上诉人房屋存在漏雨现象，在其入住后即已发现，属于房屋质量问题，在房屋质量保修期内上诉人应积极向房屋开发公司主张权利，上诉人以此作为拒交物业费理由依据不足，本院亦无法予以支持。关于上诉人提出的因房屋漏雨造成损失，要求被上诉人予以赔偿的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，上诉人二审提出的赔偿问题属于新增加的反诉请求，一审法院审理期间上诉人未予提出，二审提出被上诉人亦不予认可，且无法予以调解，不属二审审理范围，本院无法予以审查。综上所述，上诉人李禹彤、宫岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人李禹彤、宫岩负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年四月二十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。