昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5470号原告：云南凯华房地产有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼A幢2301号。法定代表人:王正军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿永山，男，1992年5月9日出生，彝族，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市，系该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1993年5月8日出生，汉族，成都市武侯区人，住成都市武侯区，系该公司法务，特别授权代理。被告：孟林鹏，男，1989年7月6日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市师宗县。原告云南凯华房地产有限公司诉被告孟林鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告云南凯华房地产有限公司的委托诉讼代理人瞿永山到庭参加诉讼，被告孟林鹏经本院公告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南凯华房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、请求判令《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内，被告无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续；3、请求判令被告支付违约金208648.2元；4、请求判令《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内被告返还昆明市盘龙区盛唐城D1地块第12幢第35层3507号房屋；5、请求判令被告已支付原告的购房款由被告返还该套房屋后，并扣除原告向银行代偿的款项及应由被告承担的费用后返还被告；6、请求判令本案的诉讼费、公告费、保全费、保全保险费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2015年8月15日，原被告双方就盛唐城D1地块第12幢第35层3507号房屋签订了《商品房购销合同》及补充协议（以下简称“合同”）依据合同的约定，被告购买原告开发销售的盛唐城（D1地块）12幢35层3507号房屋，该套房产的总价为人民币1043241元。合同约定房款为贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.03％,金额313241元，其余价款向中国邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行已于2019年3月19日通知原告履行连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请，维护原告合法权益。被告孟林鹏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年8月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区金辰街道办事处盛唐城D1地块I第12幢第35层3507号房出售给被告，房屋建筑面积109.6㎡，房屋总价款1043241元，首付款313241元，付款日期为2015年8月15日，剩余价款730000元向中国邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付，房屋交付期限为2017年9月30日前。被告逾期30日内支付房款应按照每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30日后，解除合同，被告按应付未付款的20%支付违约金，原告退还被告已支付房款，已发生的交易相关税费由被告承担。原告逾期30日内交房应按照每天10元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期30日后，原告按照被告已支付房款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，约定：如果被告未按照贷款（按揭）合同约定偿还贷款或者违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达），被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。在《商品房购销合同》解除备案手续办理完毕后，原告扣除被告应承担的上述所有违约金和相关税费后向被告退还剩余已付款，如已付款不够抵扣的，原告有权向被告追偿，由此造成原告损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），被告应承担全部赔偿责任。2015年11月3日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行借款730000元，用于支付涉案房屋的购房款，借款期限为30年，自2015年11月3日起至2045年11月3日止，每月的10日为还款日，魏慧琴为共同还款人。原告云南凯华房地产有限公司作为保证人，为其借款承担阶段性连带责任保证。经审查，2015年8月15日，原、被告双方就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案。原告于2019年11月5日向上海浦东发展银行昆明分行支付被告代偿款19658.23元。本院认为，原告云南凯华房地产有限公司与被告孟林鹏签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同补充协议中明确约定“如果被告未按照贷款（按揭）合同约定偿还贷款或者违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达）”，现被告孟林鹏逾期未还银行贷款，其违约行为已经达到合同解除条件，且原告于2019年4月28日向被告寄出案涉房屋解除通知，原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议有事实和法律依据，故本院予以支持并确认双方签订的《商品房购销合同》于2019年5月3日解除。对于原告主张被告在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续的诉讼请求，因原告仅向银行支付了部分代偿款，并未支付全部代偿款，故对该项诉讼请求本院不予支持。待具备解除商品房买卖合同登记备案条件后双方可另案解决。对于原告要求被告在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内返还案涉房屋的诉讼请求，虽原告在庭审中确认房屋已交被告使用，但并未提交证据予以证明房屋已交付给被告，且原告只是代为归还了部分银行贷款，目前涉案房屋所有权人并非原告，故对于该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张将被告已支付的购房款由被告返还该套商品房后并扣除原告向银行代偿的款项及应由被告承担的费用后返还被告的诉讼请求，因代偿款问题涉及案外人，故对该项诉讼请求本院不予支持，双方可以另案解决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于原告请求被告支付违约金208648.2元的诉讼请求，因原、被告双方约定的违约金过高，且原告并未提交证据证明自己的损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告承担保全保险费的诉讼请求，保全保险费是申请财产保全而支出的保险费，原告可以选择采取其他方式提供担保，并非本案产生的必要费用，故对于该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告承担本案的公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费等费用的诉讼请求，因原告在庭审中确认上述费用并没有实际产生，且原告并未提交相应的发票、收据予以证明，故对于上述诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告云南凯华房地产有限公司与被告孟林鹏于2015年8月15日签订的《商品房购销合同》及补充协议于2019年5月3日解除；二、驳回原告云南凯华房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币16067元，保全费人民币5000元，均由原告南凯华房地产有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 娜人民陪审员 张 艳人民陪审员 马素梅二〇二〇年四月二十四日法官助理王涛书记员杨璐