辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终208号上诉人：三河市上上城房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊行宫东大街南侧、民福园东侧福泽御园小区29-11。法定代表人：靳永清，系公司董事长。委托诉讼代理人：邱续，辽宁开智律师事务所律师。被上诉人：夏丽花，女，1977年4月5日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：夏泽江，男，1977年10月22日生，汉族。工人，系原告丈夫。现住河北省三河市。原审被告：辽宁云基地置业有限公司，住所地辽宁省绥中县滨海经济区25号3-12。法定代表人：李晋，系该公司经理。上诉人三河市上上城房产经纪有限公司（以下简称上上城公司）因与被上诉人夏丽花、原审被告辽宁云基地置业有限公司（云基地公司）商品房预约合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上上城公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回夏丽花对上上城公司的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由夏立花负担。事实和理由：一、案涉认购书系夏丽花与云基地公司所签，上上城公司与夏丽花并不存在合同关系。二、按照上上城公司按照与云基地签订的销售代理合同及补充协议，上上城公司已完成了销售任务，且上上城公司实际取得佣金为9万元，上上城对收取的佣金无义务返还。三、云基地公司与上上城公司并非委托关系，而是居间关系，原审判决二公司承担连带责任错误，且超出夏丽花的诉讼请求。夏丽花答辩称：上上城公司的上诉请求缺乏证据与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。云基地公司答辩称：不同意审判结果。夏丽花向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告与被告解除商品房买卖合同；2、请求法院判令被告一返还原告首付款160056.00元；3、请求法院判令被告一赔偿逾期交房违约金及占用资金的利息计算至还款之日，暂计约2万元；4、请求法院判令被告二返还原告10万元房费抵扣费；5、请求二被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：2017年4月23日，原告与被告一就辽宁云基地院士海项目中的第三幢24层02号房屋签订《辽宁云基地院士海项目认购书》。其后，在2017年4月29日，双方签订了由被告一提供的《商品房买卖合同（预售）》，当日，原告按照合同约定向被告一支付了首付款160056.00元，和被告一所说的向被告二支付了10万元，该10万元是可以折抵15万房费的优惠活动的费用，即变相的房款。合同签订后，被告一称回公司统一登记盖章后再将合同交给原告。至今，原告无任何合同原件，只有认购书和交款收据。同时，根据当时签署的合同，被告一应于2017年7月31日前交付房屋，可到现在房屋一直未交，相关工作人员和领导也避而不见，且各种理由一再拖延。鉴于上述情况，原告为维护其合法权益，特诉至贵院。请求法院依法公正裁决。一审法院认定事实：2017年4月18日，被告辽宁云基地置业有限公司为甲方。被告三河市上上城房产经纪有限公司为乙方，双方签订了《辽宁云基地院士海项目销售代理合同》合同包括：1、委托内容及期限，2、双方权利与职责，3、营销代理费的计算支付及奖罚方式，4、通知及送达、5、合同终止事由，6、争议的解决，7、合同的附件及补充协议作为本合同的附件与本合同具有同等效力等共八条五十五项内容。其中委托期限约定：自2017年4月18日起至2017年12月30日止。双方权利与职责：（二）乙方的权利与职责；15、乙方除电商费用外不得收取客户任何费用，销售房款统一由甲方收取。营销代理费的计算，支付及奖惩方式约定：1、乙方返还甲方电商费用10000.00元；2、佣金，奖惩措施详见补充协议。2017年4月26日双方签订了《补充协议》。2017年4月23日，被告辽宁云基地置业有限公司为出卖人，原告夏丽花为认购人，双方签订了《辽宁云基地院士海项目认购书》，内容载明，价款与付款方式：选择首付10万元抵15万元优惠折扣，抵扣认购单价为人民币7550.00元/平方米，认购总房价人民币肆拾伍万零伍拾陆元（450056.00元），认购人同意支付人民币20000.00元作为定金认购该房屋（商品房买卖合同）签订后，认购定金抵作商品房价款。约定按揭付款方式，本认购书签订之日起七日内支付不低于房屋总价35%首付款（含定金），并且积极配合银行申请和办理按揭贷款，如因认购人的原因银行不予按揭贷款。认购人应于银行不予按揭贷款之日起七日内付清剩余全部贷款，否则定金不予退还。合同签订后，原告依约分别汇给上上城公司账户两笔计100000.00元，汇给云基地定金20000.00元，2017年4月29日向被告辽宁云基地置业有限公司支付首付款，当日被告辽宁云基地置业有限公司为原告出具了收款收据160056.00元，收据注明今收到夏丽花交来辽宁云基地项目3#-2402首付款160056.00元（含定金）。后被告一直未能与原告签订商品房买卖合同。经原告多次找被告辽宁云基地置业有限公司解决购房事宜，未能如愿，原告于2018年3月22日诉至本院。诉讼庭审过程中原告放弃索要利息。一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。被告辽宁云基地置业有限公司与被告三河市上上城房产经纪有限公司系委托关系。被告三河市上上城房产经纪有限公司以被告辽宁云基地置业有限公司为出卖人与原告夏丽花签订的商品房预约合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”因被告辽宁云基地置业有限公司未能按合同约定与原告签订商品房买卖合同,致使原告不能实现合同目的，原告要求解除与被告签订的商品房预约合同，本院应予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以被告辽宁云基地置业有限公司收取原告首付款160056.00元含定金20000.00元，被告三河市上上城房产经纪有限公司收取原告电商费100000.00元，应予返还。因二被告系委托关系。对返还原告价款应互负连带责任。关于被告主张要求辽宁云基地置业有限公司赔偿逾期交房一倍的违约金的请求，因本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的情形，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、第九十七条二款之规定，判决：一、解除原、被告双方签订的《商品房预约合同》；二、被告辽宁云基地置业有限公司返还原告夏丽花购楼预付款160056.00元（含定金20000.00元）三、被告三河市上上城房产经纪有限公司返还原告夏丽花电商费100000.00元。上述二、三项于本判决生效后十五日内执行。四、被告辽宁云基地置业有限公司、三河市上上城房产经纪有限公司对上述二、三项互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5520.00元,邮寄费200.00元，被告辽宁云基地置业有限公司、三河市上上城房产经纪有限公司连带承担。本院二审查明事实与原审一致。本院认为，云基地公司与夏丽花签订的《辽宁云基地院士海项目认购书》系双方真实意思表示，认购书约定了定金、首付款的支付及余款的付款方式，夏丽花已经按照约定支付了商品房首付款，云基地公司未按照双方约定的日期与夏丽花签订商品房买卖合同，亦未交付房屋，云基地公司与夏丽花签订的认购书应予解除，云基地公司应返还夏丽花已付的购房款160056元。关于10万元电商费应否返还的问题，上上城公司提出10万元系其销售佣金且已交给云基地1万元之抗辩意见，因其主张的所谓收取、分配“佣金”的约定主体是云基地公司与上上城公司，不包括购房者，故此，该约定非出自夏丽花合意，对夏丽花不产生拘束力；另外，夏丽花之所以向上上城公司交纳10万元，并非基于与上上城公司之间存在居间服务合同关系或其他经纪合同关系，而是为了购买房屋，故此，该10万元的性质并非居间服务费，亦非佣金。根据我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，因此，上上城公司在销售过程中向夏丽花收取费用没有法律依据或合同约定，违反了行业规定，应予退还。原审判决云基地公司与上上城公司对夏丽花的购楼预付款及电商费互负连带责任，无事实及法律依据，本院予以纠正。综上，上上城公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持绥中县人民法院（2019）辽1421民初2040号民事判决的第一项、第二项、第三项；二、撤销绥中县人民法院（2019）辽1421民初2040号民事判决的第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5520元，邮寄费200元，二审案件受理费5520元，由辽宁云基地置业有限公司负担6856元，由三河市上上城房产经纪有限公司负担4384元。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  侯秀菲审判员  刘永鸿二〇二〇年四月三日书记员  刘佳欣本判决书所援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；