四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终106号 上诉人（原审被告）：吕秀容，女，1975年10月20日出生，汉族，住四川省井研县。 被上诉人（原审原告）：乐山市宏利物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉祥路。 法定代表人：张群英，总经理。 委托诉讼代理人：黄丽，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：方迪，男，系该公司员工。 上诉人吕秀容因与被上诉人乐山市宏利物业服务有限公司（以下简称宏利公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕秀容上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宏利公司的诉讼请求;2.宏利公司承担一、二审的一切相关费用;3.宏利公司承担因故意不履行职责给上诉人造的一切损失。事实和理由:1.宏利公司不具备起诉上诉人的主体资格。上诉人从2010年初入住该小区，仅与宏利公司在2009年办理装修手续时签订过一份相关手续，直到现在从未与宏利公司签订任何形式上的合同。因此，上诉人不是宏利公司出具合同当事人。2.宏利公司虽然与上诉人未签订任何协议（合同），但不可否认有事实服务关系，既然是事实服务关系，那么就要看服务品质。上诉人2010年初入住该小区，从住进小区以来，小区安保措施就形同虚设。单元门多年无法锁上，可视电话长期处于瘫痪状态，从2012年灭火器缺失，直到现在都没有，娱乐设施破烂不堪，楼顶盖下雨就漏，保安无责任心，值班时间睡觉，地下停车场人员可随意进入小区。正因物业管理上存在的诸多问题，才会有大量的陌生人随意进出小区，导致小区业主时常被盗。上诉人家中亦时常发生多次被盗、家中的房屋、家具在不同时间里，被不同的方式损坏、家中饮水机里被人投毒，被喷射刺鼻的化学物，家中有多拨人随意走动。我多次向物业反映情况，物业公司都不予理睬，造成了我家中的事越来越严重。因此上诉人只有拒交物业费进行抗议。此间物业从未催收过物业费，也从未看到过他们贴的催缴单。3.业委会的成立，以及业委会与被上诉人签订的物业管理合同程序违法。(1)业委会的成立并未过半多业主同意并签字；(2)业委会设立后，从未在公共场合公布过相关成员名单及相关资料；(3)未设立业主大会；(4)从未开过业主大会；(5)业委会的解聘也是因维修资金一事而被强行解聘的。故业委会的成立，以及和被上诉人签订的协议（合同）不成立，同时也违反了《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业服务管理条例》等相关规定。4.宏利公司未经业主同意，未办理任何相关手续，利用公共设施、设备搞经营活动，收取费用，从未公布过收支情况，也从未向全体业主公布过每年一次管理费用的收支账目。到目前为止海源物业还未接手维修资金的相关资料。一审事实不清，法律适用错误。 被上诉人宏利公司辩称，我公司为城市绿洲小区提供物业服务，前期是和开发商签订的物业服务合同，小区业委会成立后就与小区业委会签订，物业服务内容以合同为准。2018.9.1日我公司退出城市绿洲物业服务，由海源物业继续服务。上诉人欠我司物业费应予缴纳。请求维持原判。 宏利公司向一审法院起诉请求：1.判令吕秀容缴纳物业服务费2,823.20元、垃圾清运费480元，共计人民币3,303.2元；2.本案诉讼费由吕秀容承担。 一审法院认定事实：吕秀容系乐山市市中区嘉祥路888号城市绿洲小区（以下简称“城市绿洲小区”）10幢2单元7楼1号业主，房屋面积为70.58㎡，该房系吕秀容于2009年向乐山市新天房地产开发有限公司购买的商品房。城市绿洲小区系乐山市新天房地产开发有限公司开发建设，在小区开发中乐山市新天房地产开发有限公司与宏利公司签订《前期物业管理服务合同》，约定自2008年7月1日起至小区业委会成立期间，由宏利公司为该小区提供前期物业服务，标准为：电梯房0.80元／㎡／月，多层0.50元／㎡／月，经营用房0.80元／㎡／月。 2016年4月，该小区业委会成立，同年12月5日，小区业委会与宏利公司签订《物业管理服务合同》，约定由宏利公司继续为该小区提供物业服务至2016年12月31日止，相关收费标准仍按原《前期物业管理服务合同》执行。2016年12月26日，该小区业委会又与宏利公司签订《物业管理服务合同》，由宏利公司继续为该小区提供物业服务至2017年12月31日止。2018年4月16日，因小区物业委会成员全部辞职，城市绿洲小区物业管理出现停滞，经小区所在的柏杨街道高墩子社区出面协商，决定暂由宏利公司负责小区的物业管理服务，在选出新一届业委会后，由新一届的业委会主持召开业主大会选聘物业，为此柏杨街道高墩子社区向城市绿洲小区业主发出了《关于恢复城市绿洲小区物业管理通知》。2018年9月1日，经新的小区业委会选聘，该小区由乐山海源物业服务有限公司进行物业服务，至此，宏利公司退出该小区停止小区物业服务。另外，宏利公司在为该小区提供服务期间，受乐山市市容环境卫生管理局的委托，以先缴后代征的方式按年缴纳了该小区的垃圾清运费。此后，由于吕秀容从2012年1月起就未支付物业服务费和垃圾清运费，宏利公司于2014年6月8日、2016年8月13日、2018年9月27日、2019年8月12日在吕秀容所属房屋处张贴催缴通知无果后，遂于2019年11月20日诉至该院主张前述请求事项。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，乐山市新天房地产开发有限公司作为城市绿洲小区的建设和开发单位，在业主大会成立前有权选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，而且建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，所以乐山市新天房地产开发有限公司与宏利公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，吕秀容通过购买城市绿洲商品房的形式成为该小区10幢2单元7楼1号房的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束，按期交纳物业服务费。城市绿洲小区业委会成立后，根据《物业管理条例》规定，其有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，同时吕秀容也实质上接受了宏利公司提供的物业服务，因此吕秀容也应按约交纳物业服务费，同时由于垃圾清运费系宏利公司代缴后代向业主征收，所以宏利公司要求吕秀容按约支付物业服务费及垃圾清运费的主张，该院应予支持。现宏利公司主张吕秀容支付自2012年1月1日直至2018年8月31日的物业服务费2,823.20元、垃圾清运费480元，总计3,303.20元的诉请，符合合同约定及法律规定，该院依法予以支持。 该院认为，物业公司与业主是共生共存的关系，物业公司保证服务质量，业主按期缴纳物业费是双方的义务。对于履行合同过程中出现的问题，双方应当秉承实事求是、客观公正、和平友好协商的方式进行解决，不正确面对业主的正当诉求，拒缴物业费均不是解决问题的办法。只有双方严格按照物业合同约定履行自己的义务，才能共同营造和谐、美好的小区环境。吕秀容经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对宏利公司所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：吕秀容在本判决生效后十日内支付乐山市宏利物业服务有限公司物业服务费、垃圾清运费总计3,303.20元。本案受理费25元（减半收取），由吕秀容负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕秀容向本院提交了以下证据：①照片一组，证明家中财物有损坏现象，小区设备设施维护不力；②《物业服务协议》一份，证明吕秀容所签订的协议约定的服务期限为1年，吕秀容不是宏利公司提交的《物业管理服务合同》的当事人；③城市绿洲设备问题明细，证明乐山海源物业服务公司入驻城市绿洲小区时的设施设备现状；④乐山市市中区公安消防大队《关于市中区城市绿洲小区消防车道长期被占用举报投诉的回复》，证明城市绿洲小区消防通道长期被占用；⑤乐山海源物业城市绿洲服务中心出具的《证明》，证明宏利公司还未向海源物业公司移交住房专项维修资金的相关资料。以上证据证明宏利公司未履行城市绿洲物业的维护、管理等义务。宏利公司对以上证据质证意见为：对证据①，除编号9的照片是拍摄于城市绿洲小区之外，不认可其余照片与本案的关联性；对证据②的真实性无异议，但与本案无关；对证据③、④与本案无关；对证据⑤的真实性和关联性不予认可。本院认为，宏利公司对部分证据的真实性或关联性虽有异议，但无反驳证据推翻，故本院对其真实性和关联性予以采信。对照《物业管理服务合同》，吕秀容提交的以上证据能够证明宏利公司在为城市绿洲小区提供物业服务期间对设施设备维护、养护方面在一定程度上存在瑕疵。 另查明，案涉三份《物业管理服务合同》约定宏利公司的物业服务质量为：房屋外观整洁美观；房屋设施设备维护及时；绿化养护及时，四季常青，绿化成活率85%以上；道路畅通有序；保安24小时值班巡逻……。 另查明，宏利公司2019年8月12日、2018年9月27日在吕秀容所属房屋门外张贴的催缴通知载明：因您尚欠2012年4月1日至2018年8月31日的物业费、垃圾费共计3,179元（物业费70.58平方米×0.5元/平方米×77月；垃圾清运费2元/人×3人×77月），请于10日内缴清，逾期我公司将通过法律途径依法追缴。宏利公司于二审中放弃2012年1月至3月的物业服务费、垃圾清运费，仅主张2012年4月1日至2018年8月31日的费用3,179元。 吕秀容在二审中认可垃圾清运费标准为6元/月/户。 除以上事实外，本院查明的事实与一审判决一致，故对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、吕秀容是否是适格的原审被告。吕秀容以自己与宏利公司无物业服务合同关系为由，认为宏利公司不具备原审原告主体资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》对吕秀容具有约束力，宏利公司有权向作为业主的吕秀容提起本案诉讼。2、关于吕秀容抗辩不支付物业服务费、垃圾清运费的理由是否成立。根据前述司法解释第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”业主拒交物业费理由是否正当，应基于诚实信用原则作出认定。宏利公司在提供物业服务时确存在不完全符合合同约定的质量标准，但仍属于一般质量瑕疵，双方应通过沟通寻求解决途径，作为业主不应因物业服务存在轻微瑕疵即拒付物业费，吕秀容拒付物业费和垃圾清运费的理由难谓正当。3、关于业主委员会与宏利公司《物业管理服务合同》是否违法。本院认为，无论业委会的成立是否经过过半数的业主同意，宏利公司事实上提供了物业服务，而该物业服务成果无法返还，业主既然享受了物业服务成果，就应当按服务合同支付对价。 综上所述，吕秀容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。因二审中宏利公司放弃部分诉讼请求，属二审新出现的事实，原判应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初5895号民事判决为“吕秀容在本判决生效后十日内支付乐山市宏利物业服务有限公司物业服务费、垃圾清运费总计3,179元。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由吕秀容负担。二审案件受理费50元，由吕秀容负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金伟 审 判 员 李 艳 审 判 员 杨梅娜 二〇二〇年四月七日 法官助理 唐燕群 书 记 员 刘佳欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。