云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云05民初67号 原告：杨金仙，女，1973年2月24日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：兰银清、张雪娇,云南弘蕊律师事务所律师，特别授权代理。 被告：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组，住所地保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。 法定代表人：贾光信。 委托诉讼代理人：杨双桥、杨英云，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：保山基德房地产开发有限公司，住所地保山市隆阳区永昌街道兰城路378号，统一社会信用代码915305025772525367。 法定代表人：赵小红，总经理。 委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨金仙与被告保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）、第三人保山基德房地产开发有限公司（以下简基德公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，因第三人基德公司下落不明，本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨金仙的委托诉讼代理人张雪娇、被告张官16组委托诉讼代理人杨双桥、杨英云、第三人基德公司委托诉讼代理人刘绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨金仙向本院提出诉讼请求：1，请求判决停止对原告所有的位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号房产（房产价值合计639870元）的执行并解除对上述房产的查封；２，本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告张官16组与第三人基德公司合同纠纷案已经保山市中级人民法院审理并作出（2018）云05民初7号民事判决，判决书第二项“由被告保山基德房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内将基德·尚都项目内82套住房（建筑面积9046平方米〉交付给原告。”判决生效后，因基德公司未在规定的时间履行判决书内容，张官16组向保山市中级人民法院申请强制执行，保山市中级人民法院做出（2019）云05执50号之一执行裁定书，将包含本案原告所有的三套房产进行了查封。原告于2019年7月29日向保山市中级人民法院提出执行异议，该院于2019年8月7日做出（2018）云05执异40号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 2017年09月23日，原告杨金仙与第三人基德公司签订了合同编号为基德·尚都（2017）Ｂ2403号、（2017）Ｂ2106号、（2017）Ｂ1906号共三份《商品房购销合同》，约定基德公司将其开发的位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号房产出卖给原告。合同签订后，原告以一次性付款的方式付清了房款并于当日办理了合同备案登记。2019年04月3日，原告杨金仙向第三人基德地产公司支付了2幢2106号房产的“结房费用”、“装修押金”，2幢1906号房产的“结房费用”、“物业管理费”、“装修服务费”、“自救金”及“装修押金”，并签署了“房屋入住责任书”，第三人基德公司向原告开具了相关收据及2幢2106号、2幢1906号房产《保山基德尚都交房税费清单》。原告与第三人基德公司签订的《商品房购销合同》合法、真实、有效、成立，原告已经按照合同约定履行完毕支付房款的义务，基德公司也已经将房屋交付原告使用，且办理了备案登记手续，原告属上述三套房产的权属人，人民法院因被告张官16组与第三人基德公司之间的债权债务纠纷查封原告的房产属认定权属错误导致查封错误。 首先，原告所购买的房产属于期房，购买时尚不具备办理产权证的条件，但进行了商品房购销合同的备案登记。备案登记制度的目的就是更好的保障购房者的利益，维护交易的稳定性。商品房购销合同一经备案，开发商便丧失房产所有权而由购房者取得房产所有权。因此，本案中原告购买上述三套房产后办理了备案登记手续，已经取得了该三套房产的所有权。保山市中级人民法院（2019）云05执50号之一民事裁定书对原告所有的房产采取查封措施错误。 其次，从公平原则角度出发，原告在与第三人基德公司签订《商品房购销合同》后已经按照合同约定价款一次性付清了购房款，履行了合同义务，被告基德公司也已经将房产备案登记至原告名下，并将房产交付原告使用。双方在交易过程中均遵循交易规则，如仅仅依据没有办理产权登记而判定房产的权属归属开发商所有，则我们国家期房的备案登记制度设立的目的和价值将无从实现。这种将不可控的意外事件的结果归属于原告承担，对原告是显失公平的。如认定期房办理了备案登记制度，其产权仍归属于开发商，则在现实交易中必然导致开发商不诚信的损害购房者权益的行为的肆虐，对房地产市场的健康发展是不利的。 综上，保山市中级人民法院（2019）云05执50号之一执行裁定对原告所有的房产采取查封措施错误，请贵院查明案件事实并依法解除对原告所有的位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号房产的查封。 被告张官16组辩称，原告杨金仙的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请人民法院依法予以驳回。事实和理由：（一）被告张官16组与第三人基德公司之间为共同共有关系，而非债权债务关系，被告张官16组申请的是非金钱债权的执行，原告的权利不能排除执行。首先，被告张官16组以合法取得的土地使用权与第三人基德公司签订《合作开发合同书》，共同开发基德·尚都项目，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，以及《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，在建造事实行为成就时，答辩人根据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”之规定，已原始取得包括“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号在内的82套房产的所有权。虽然在分房之前张官16组所拥有的房屋并未特定化，基德公司擅自处分共有物的行为系无权处分。原告向基德公司购买的行为仅仅产生债权效力，并不产生物权效力。其次，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《物权法司法解释（一）》第七条之规定，保山市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）云05民初7号民事判决确认的82套房为张官16组所有，经保山市中级人民法院（2019）云05执50号之三执行裁定书进行了确认，产生了物权效力。张官16组取得包括“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号在内的82套房产的所有权。虽然杨金仙与基德公司签订的《商品房购销合同》先于张官16组取得物权的生效裁判文书，但根据《物权法》第九条规定，原告并未就涉案房屋进行不动产登记，未取得涉案房屋所有权，其仅对基德公司享有债权。（二）原告并未实际占有案涉房屋。（三）原告对案涉房屋进行备案登记不具有物权效力。商品房预售合同备案登记，主要是针对合同效力而作出的一项制度设计，是行政机关管理和监督商品房买卖的一种行政管理手段，并不创设任何物权权利。 第三人基德公司述称，1，原告杨金仙的第一个诉讼请求停止对原告所有的位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号房产的执行并解除对上述房产的查封，符合法律规定，应予支持；２，本案诉讼费第三人不应负担。事实和理由：第三人基德公司与被告张官16组合同纠纷一案，云南省保山市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）云05民初7号民事判决，由基德公司将基德·尚都项目内82套住房交付张官16组。在执行过程中双方达成《执行和解协议》，用基德公司开发的17套住房、10间商铺、182个车位抵偿交付。该案已经于2019年３月22日签署《执行和解协议》时视为执行程序终结，和解协议已经履行完毕，人民法院不应恢复执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告杨金仙提交了以下证据：Ａ1，基德·尚都（2017）Ｂ2403号、Ｂ2106号、Ｂ1906号商品房购销合同与登记备案表。证明：原告与第三人基德公司于2017年09月23日签订《商品房购销合同》并办理了备案登记。Ａ2，声明、客户存款回单、购房款收据。证明：1、因第三人基德公司的对公账户被查封，其要求原告将购房款打入公司法定代表人的个人账户。2、原告按照合同约定一次性付清了购房款。Ａ3，收款收据、收据、保山基德·尚都交房税费清单、房屋入住责任书。证明：原告已办理1906号房接房手续、并按照第三人基德公司的要求交纳了接房费、物管费、装修服务费等费用。Ａ4，收款收据、收据、保山基德·尚都交房税费清单、房屋入住责任书、信用社结算业务申请书、业务确认单。证明：原告已办理2106号房接房手续，并按照被告基德公司的要求交纳了接房费、物管费、装修服务费等费用。被告张官16组质证认为：对Ａ1、Ａ2的真实性、合法性持有异议，对关联性、证明目的无异议。案涉房屋是由张官16组和基德公司共同共有的，基德公司无权处分，原告将购房款交付给基德公司的事实不能成立。对Ａ3、Ａ4的合法性和关联性不持异议，对真实性和部分证明目的有异议。原告虽然与基德公司签订了物业服务合同，但不能证明原告已经接房的事实。第三人基德公司对原告的证据不持异议。 被告张官16组提交了以下证据：Ｂ1，《合作开发合同书》、土地使用证、建设用地规划许可证。证明：张官16组依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，与基德公司签订《合作开发合同书》共同开发基德·尚都项目，因此取得案涉房屋所有权。Ｂ2，《保证书》、《分配房表》、（2018）云05民初7号判决书、《张官16组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一、之二裁定书、（2019）云05执50号之三公告。证明：基德公司分配给张官16组的房屋已经法院生效裁判文书进行了确认，产生了物权效力，张官16组已经原始取得房屋的所有权。Ｂ3，《农网升级改造居民供用电合同》、照片。证明：案涉房屋由张官16组所有，现处于查封状态，而非由原告占有使用的事实。原告质证认为，对Ｂ1的真实性、合法性、关联性不持异议，对证明目的不予认可。案涉房屋是由基德公司开发的，在开发过程中已经与张官16组签订了土地过户协议，并办理了商品房预售手续。因此基德公司出售房屋的行为合法有效。对Ｂ2的真实性不持异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。在签订保证书及分配分表的时候，第三人基德公司已经将案涉房屋出售给原告，其签订保证书及分配房表的行为侵犯了原告的合法权益；（2018）云05民初7号判决书没有明确交付房产的具体房号，不能证实案涉房屋属于被告；原告正是基于对另外的三份裁定书提出异议，因此不同意被告的证明目的。对Ｂ3的关联性不予认可。第三人基德公司质证对内部分房表认为与本案无关，其余同意原告的质证意见。 第三人基德公司提交了证据Ｃ1《执行和解协议书》，以证明基德公司与张官16组的合同纠纷已经执行完毕。原告质证无异议。被告张官16组质证对合法性和证明目的有异议，认为签订《执行和解协议书》后未得到执行，张官16组与基德公司合同纠纷案还在执行中。 本院对各方当事人提交证据的真实性及证据Ａ3的证明目的予以认定，对其余证据合法性、关联性及证明目的，在判决理由中予以分析认定。 通过庭审和举证、质证，本院认定本案事实如下： 2017年9月23日，原告杨金仙与第三人基德公司签订了合同编号为基德·尚都（2017）Ｂ2403号、（2017）Ｂ2106号、（2017）Ｂ1906号共三份《商品房购销合同》，约定基德公司将其开发的位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号三套房产出卖给原告。合同签订当天，原告按每套房屋213290.00元合计639870.00元以现金方式存入第三人基德公司原法定代表人赵石良账户一次性付清了全部房款并办理了合同备案登记。2019年4月3日，原告杨金仙向第三人基德公司支付了2幢2106号房产的“结房费用”、“装修押金”，2幢1906号房产的“结房费用”、“物业管理费”、“装修服务费”、“自救金”及“装修押金”，并签署了“房屋入住责任书”，第三人基德公司向原告开具了相关收据及2幢2106号、2幢1906号房产《保山基德·尚都交房税费清单》。2幢2403号房屋则未办理接房手续。 被告张官16组与第三人基德公司因合同纠纷经保山市中级人民法院审理于2018年10月10日作出（2018）云05民初7号民事判决，判决书第二项“由被告保山基德房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内将基德·尚都项目内82套住房（建筑面积9046平方米〉交付给原告。”判决生效后，因基德公司未在规定的时间履行判决书内容，张官16组向保山市中级人民法院申请强制执行，保山市中级人民法院于2019年7月16日做出（2019）云05执50号之一执行裁定书，将包含本案涉及的三套房产进行了查封。原告于2019年7月29日向本院提出执行异议，本院于2019年8月7日做出（2018）云05执异40号执行裁定，驳回了原告的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是：（一）被告张官16组对案涉房屋是否享有物权。第一，根据物权法第九条规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据查明事实，案涉房屋并未登记于张官16组名下，张官16组不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，张官16组能否基于合法建造取得案涉房屋所有权？首先，根据物权法规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，原建设用地使用权虽登记在张官16组名下，但因与基德公司签订《合作开发合同书》以后已变更登记至基德公司名下，土地使用权人为基德公司，张官16组不能依据原有的土地使用权人主张物权；其次，根据物权法第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。就本案而言，案涉房屋虽然已经建成，但国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为基德公司，即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，基德公司是相关行政审批机关确定的建设方，因合法建造行为的事实成就取得物权的是基德公司。张官16组仅依据其与基德公司的合作开发协议，并不能直接认定其为物权法第30条规定的合法建造人，据此亦不能认定在合法建造的事实行为完成时张官16组对案涉房屋产生物权设立的法律效力。第三，本院生效的（2018）云05民初7号民事判决虽然认定被告张官16组对基德·尚都项目享有82套房屋的物权，但未特定化，因此被告张官16组依据该判决取得案涉82套房屋的物权的主张也不能成立。 （二）被告张官16组对案涉房屋享有何种权利。张官16组与基德公司于2011年3月2日签订《合作开发合同书》并将其所有的土地使用权过户至基德公司名下后，张官16组对基德公司享有价值基德·尚都项目10800平方米（后因土地使用权由11.9亩变更为10亩，相应的房屋变更为9046平方米）房屋的债权。基德公司在开发建设基德·尚都项目过程中于2017年11月17日向张官16组出具《保证书》、《分配房表》，应视为基德公司与张官16组达成合意，基德公司以交付基德·尚都项目96套房屋履行《合作开发合同书》确定的义务。通过本院生效的（2018）云05民初7号民事判决确认交付82套，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，张官16组对82套房屋享有物权期待权。 （三）原告杨金仙对案涉房屋是否享有足于排除执行的权益。因原告杨金仙提出异议的房屋登记在房地产开发商基德公司名下，其是否享有足于排除执行的权益应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定进行判断。该条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告杨金仙与第三人基德公司在本院（2019）云05执50号之一民事裁定查封案涉房屋之前已经签订《商品房购销合同》并办理了合同备案登记，支付了全部价款，该合同合法有效，符合该条第（一）、（三）的规定，但原告杨金仙未提交证据证实其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合第（二）项规定，故其对案涉房屋不享有排除执行的权益。 综上所述，原告杨金仙请求判决停止对位于隆阳区南侧“基德·尚都”2幢1906号、2幢2403号、2幢2106号房产的执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，判决如下： 驳回原告杨金仙的诉讼请求。 案件受理费10199元，由原告杨金仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长  何延武 审 判 员  杨明朗 人民陪审员  郭加荣 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  赵梧谚