杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4210号 原告：杭州畅赢网络科技有限公司，住所地杭州市萧山区经济技术开发区百瑞广场1幢2130室。 法定代表人：杨梅富，执行董事。 委托诉讼代理人：李静、伊同壮，系浙江民禾律师事务所律师。 被告：杭州慧信行网络科技有限公司，住所地杭州市拱墅区和睦院18幢A区501室-1。 法定代表人：俞成超。 原告杭州畅赢网络科技有限公司（以下称原告）与被告杭州慧信行网络科技有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李静到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告经中介介绍于2018年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告的杭州市和睦院18幢Ａ区房屋，原告在签订合同后次日将合同约定的租金、物业费及房屋保证金转入被告指定账户内。2018年7月，经出租人杭州凯润物业管理有限公司（以下简称凯润公司）的催讨下，原告得知被告为转租人，由于被告并未按合同约定继续缴纳租金，导致出租人解除与被告之间的租赁合同。由于被告未及时缴纳租金，造成出租人解除租赁合同，同时亦给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告自身合法权益，特依据民诉法之规定向贵院提起诉讼，并变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告返还租金、物业费及房屋保证金共计78874.80元（计算方式：原告共实际承租48日，应付房租为22467.20元，应付物业费为1108元）；三、判令被告支付违约金人民币14042元；四、本案所有诉讼费用由被告承担。 原告为证明其诉称主张成立，向本院提交证据如下： 1、《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告之间的房屋租赁关系； 2、银行转账凭证一份，以证明原告支付合同约定的租金、物业费及房屋保证金的事实； 3、《房屋租赁合同》一份，以证明原告与凯润公司另行签订合同、承租案涉房屋的事实。 被告未到庭应诉，亦未提供证据材料。 综合本案有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2018年5月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的房屋座落在杭州市和睦院18幢Ａ区，该房屋建筑面积为230.83平方米，房屋用途为办公，房屋结构为钢混。甲方已向乙方出示房屋所有权证【证书编号：杭州不动产权畅赢公司第0171498号】，甲方承诺该出租房屋权属关系明晰，依法可供出租，不存在任何产权争议。租赁期限自甲方将该房屋正式交付乙方之日起至2021年1月17日止（其中2018年5月16日至2018年6月4日为免租期）。甲方应于2018年5月16日前向乙方交付房产。该房屋租金以建筑面积每天每平米2元计算，每年递增4%，第一年（2018年6月4日至2019年1月17日）租金合计为人民币104797元，第二年租金合计为人民币175246元，第三年租金合计为人民币182256元。该房屋物业费以建筑面积每月每平米3元计算，第一年（2018年5月16日至2019年1月17日）物业费合计为人民币5702元，第二年、第三年物业费合计为人民币8310元／年。租金按照先付后用的原则每半年支付一次……首期2018年6月5日至2018年12月5日的房屋租金人民币84253元和物业费人民币4155元于合同签订后10个工作日内支付。乙方应于2018年5月16日前支付一个月租金14042元给甲方作为房屋保证金。租赁到期后，乙方应结清所有乙方应付费用，并将房屋完好地向甲方交割清楚后二日内甲方将保证金全额无息退还乙方。租赁期间，非本合同约定的情形，甲方不得解除本合同；甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，需提前3个月通知乙方，甲方须向乙方支付1个月的租金作为违约金。等等。上述协议签订后，原告于2018年5月17日通过其员工陈杰宣网上转账的方式向被告员工俞晓亮汇款102450元（包括首期2018年6月5日至2018年12月5日的房屋租金人民币84253元和物业费人民币4155元及保证金14042元）。 然在合同履行过程中，案外人凯润公司以涉案房产系被告向其租赁，且以被告未向其缴纳房租为由，解除了凯润公司与被告之间的租赁关系。鉴于此，原告遂又与凯润公司签订合同编号：KRCY20180816001《房屋租赁合同》一份，约定，凯润公司将坐落于杭州市和睦院18幢A区501室-2（建筑面积为233平方米）退还出租给原告，租赁期限自2018年7月23日至2022年7月22日止，租金以建筑面积每天每平方米2.3元计算，每年递增4%；物业费以建筑面积每月每平方米3元计算；……首期2018年7月23日至2019年1月22日的房屋租金97802元和物业费4194元于合同签订后3个工作日内支付；等等。双方签署了《房屋交付确认书》一份，而原告则依据该份合同向凯润公司支付涉案房屋租金、物业费等相关费用。 另认定，涉案房产系案外人上海泽润服饰有限公司（以下简称泽润公司）所有，泽润公司与凯润公司签订《房屋租赁确认书》，泽润公司作为和睦院18幢A区501室房屋（建筑面积587.23平方米）的所有权人，确认凯润公司有权以其自己的名义对外出租该房屋，期限为10年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止。 本院认为，原告与被告签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。但由于被告作为承租方未向出租方凯润公司交纳租金，导致凯润公司解除了其与被告的租赁合同，并收回了案涉的出租房屋。因被告的上述违约行为致使原告与被告之间的房屋租赁合同客观上已无法继续履行。但原告已向被告支付了2018年6月5日至2018年12月5日止的房屋租金人民币84253元和物业费人民币4155元及保证金14042元，而根据原告提供的有效证据显示，其直接从出租方凯润公司承租案涉房屋的时间系从2018年7月23日开始，故自2018年7月23日至2018年12月5日止的租金、物业费损失，被告应予支付给原告；而保证金14042元被告应予返还。据此计算，被告给原告造成的租金及物业费损失为65440.31元【2元/天·平方米×230.83平方米×135天+3元/月·平方米×230.83平方米×（135天/30）个月=65440.31】。现原告要求被告返还其租金、物业费以及保证金共计78874.80元之诉请，本院予以支持。至于原告向被告主张一个月租金的违约金，因符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州慧信行网络科技有限公司向原告杭州畅赢网络科技有限公司支付租金、物业费损失以及返还保证金共计78874.80元； 二、被告杭州慧信行网络科技有限公司向原告杭州畅赢网络科技有限公司偿付违约金14042元； 上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2123元，由被告杭州慧信行网络科技有限公司负担。 原告畅赢网络科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州慧信行网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  石 红 人民陪审员  胡亦安 人民陪审员  田伟伟 二〇二〇年四月二十日 代书 记员  徐 彬