苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9825号原告：胡世取，男，1971年12月3日出生，汉族，。委托诉讼代理人：郑朝建，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：余敦亮，江苏容睿律师事务所律师。被告：徐军，男，1974年3月3日出生，汉族，。第三人：苏州三少娱乐服务有限公司，住所地江苏省苏州市九胜巷4、6、7号三层。法定代表人：吴天华，总经理。原告胡世取与被告徐军、第三人苏州三少娱乐服务有限公司（以下简称三少公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，后因第三人三少公司下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告胡世取及其委托诉讼代理人郑朝建、被告徐军及第三人三少公司的法定代表人吴天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡世取向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人向原告交付苏州市姑苏区九胜巷x号房屋；2、判令被告支付截止2019年10月2日拖欠的租金8333元(28月×25万÷12月-575000元)；3、判令被告向原告参照年租金25万元标准支付房屋占用费自2019年10月3日起算至房屋实际归还之日；4、判令被告支付违约金5万元(自2019年10月18日起按照日租金684.93元的2倍支付至归还房屋止，不超过年租金的20%即5万元)；5、判令被告支付2019年6月水电费共计4112.67元；6、判令本案诉讼费等由被告、第三人承担。事实和理由：原告向房屋所有人邵翠女承租了苏州市姑苏区九胜巷x号房屋，并取得x层转租权，后原、被告于2017年签订房屋租赁合同，原告将九胜巷x号x层转租给被告使用，年租金25万元，约定租赁期限2017年6月1日至2020年6月30日，租赁期间，被告存在拖欠租金及未经原告同意擅自转租给第三人等行为，原告在2019年8月14日通知被告解除合同，原、被告于2019年10月20日达成解除租房合同协议书，被告承诺合同解除后15日内向原告交付房屋等，但被告和第三人至今一直占用房屋，未履行归还房屋的义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告徐军辩称，其从原告处承租了案涉房屋，后来将案涉房屋转租，但原告是知道其转租行为的，其支付租金至2019年年底，共计支付625000元租金和7万元押金；其与原告解除合同后，第三人与原告发生纠纷，第三人不愿意返还房屋，其是希望早点返还房屋，解决掉纠纷；关于原告的各项诉讼请求，希望法院依法裁判。第三人三少公司陈述，其交纳租金至2019年年底，2019年9月底，楼上装修砸坏了酒吧设施，其已经就该损失向法院另案起诉，原告主张房租没有依据，其有2万元的水电费押金在原告处。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，邵翠女（甲方）与胡世取（乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于苏州市九胜巷x号x层红线部分以及x层至x层房屋租赁给乙方，乙方根据甲方提供的经营场所用于经营“眼镜、宾馆”及相关业态，租赁期限自2018年2月16日起至2028年5月15日止，租赁期间，x层可与他人合作或转租，合作或转租业态只能是宾馆或民宿，但需提前通知甲方，合同还对其他事项作了约定。胡世取（出租方）与徐军（承租方）签订房屋租赁合同，约定胡世取将坐落于苏州市九胜巷x号x楼房屋租赁给徐军使用，房屋建筑面积为670平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2018年3月31日，年租金为25万元。徐军在2017年6月1日前交付半年租金，胡世取同意2017年6月1日至2017年6月30日作为租赁装修期，装修期内徐军无需承担房租（含综合管理费）。经双方友好协商达成如下共识：出租方在完成整体续约的情况下同意将本合同的租赁期限延长至2020年6月30日，承租方继续按每半年支付房租125000元的支付方式继续履约至2020年6月30日本合同终止，合同还对其他事项作了约定。2018年5月19日，徐军（甲方）与三少公司（乙方）签订房屋租赁协议，徐军将坐落于苏州市九胜巷x号x楼部分租给三少公司使用，建筑面积为670平方米，租赁期限自2018年6月20日起至2020年6月19日止，年租金为28万元，合同还对其他事项作了约定。2019年8月14日，胡世取向徐军发函，要求解除合同，徐军向胡世取返还租赁房屋。2019年10月2日，胡世取（甲方）与徐军（乙方）签订解除租房合同协议书，约定甲、乙双方一致同意解除合同，双方确认甲方已收取乙方自2017年6月1日起至2019年9月1日止的租金共计575000元、履约保证金9万元，待房屋交付后一并清算。截止协议签订之日起，乙方尚欠甲方2019年6、7、8、9月份的水电费，其中6月份欠费4112.67元，7、8、9月份因乙方停业产生少量水电费用，待房屋交接后一并清算。甲方免除乙方从合同解除之日至搬离之日共计15天的房租，如乙方未能于合同解除之日起十五日内（即2019年10月17日前）撤出该租赁房屋并将租赁房屋所有的设施、设备搬离租赁房屋，并交付给甲方，则应补交该十五日的租金给甲方，且每迟延一日，按日租金标准的2倍向甲方支付迟延违约金，该违约金从乙方支付甲方的履约保证金中抵扣，保证金不足部分，甲方向乙方追讨。合同还对其他事项作了约定。2019年11月4日，徐军向胡世取转账5万元。在本案审理中，胡世取、徐军一致确认，胡世取收取徐军的押金9万元包括徐军支付的押金7万元及三少公司支付的水电费押金2万元，押金在本案中一并处理。胡世取陈述，其主张的租金起算点是从2017年6月1日起计算至2019年10月2日，其于2019年11月4日收到徐军转账的5万元，共计收取徐军租金625000元。三少公司陈述胡世取主张的水电费4112.67元在其支付的水电费押金2万元中抵扣。另查明，案涉房屋坐落于苏州市姑苏区，房屋所有权人为邵翠女。目前，案涉房屋由三少公司占有、使用。以上事实，有原、被告提供的不动产权属证明、租赁合同、房屋租赁合同、租赁协议、解除合同告知函、解除租房合同协议书、个人账户对账单及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告胡世取与被告徐军协商一致解除合同，双方的房屋租赁合同于2019年10月2日解除，合同解除后，徐军应当返还案涉房屋，胡世取要求徐军返还案涉房屋的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。因胡世取与徐军的房屋租赁合同已经解除，第三人三少公司占有、使用案涉房屋已无法律依据，胡世取要求第三人三少公司返还案涉房屋，有法律和事实依据，本院予以支持。关于胡世取向徐军主张租金8333元的诉讼请求，胡世取与徐军签订房屋租赁合同时约定2017年6月因徐军装修房屋而免除租金，故租金起算点应从2017年7月1日起算，徐军向胡世取共计支付租金625000元，按照年租金25万元的标准，徐军已支付租金、占有使用费至2019年12月31日，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于胡世取按照年租金25万元的标准自2019年10月3日起向徐军主张房屋占有使用费的诉讼请求，胡世取与徐军的房屋租赁合同已经解除，徐军未能返还房屋，应向胡世取支付房屋占有使用费，胡世取按照年租金25万元的标准向徐军主张房屋占有使用费的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。因徐军已支付房屋占用使用费至2019年12月31日，且徐军向胡世取支付押金7万元，该押金在本案中一并处理，截至2020年4月30日，徐军还应支付胡世取房屋占用使用费共计12876.7元（25万÷365天×121天-7万），自2020年5月1日起至案涉房屋实际返还之日止，徐军还应按照年租金25万元的标准向胡世取支付房屋占用费。关于胡世取向徐军主张违约金5万元的诉讼请求，胡世取与徐军约定徐军未按约定时间返还房屋，徐军应按照日租金的2倍标准支付违约金，胡世取已向徐军主张了房屋占有使用费，损失已经得到弥补，胡世取再主张违约金，缺乏事实依据，故胡世取的该项诉讼请求，本院不予支持。关于胡世取向徐军主张2019年6月的水电费4112.67元的诉讼请求，第三人三少公司向胡世取支付水电费押金2万元，三少公司表示胡世取主张的水电费可从其支付的水电费押金中予以抵扣，故胡世取主张的水电费从押金中予以抵扣，三少公司还剩余水电费押金15887.33元。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告徐军、第三人苏州三少娱乐服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区九胜巷x号x楼房屋返还给原告胡世取；二、被告徐军于本判决生效之日起十日内支付原告胡世取房屋占有使用费（截止2020年4月30日计12876.7元，自2020年5月1日起，按照年租金25万元的标准计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回原告胡世取的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，公告费300元，合计2182元，由原告胡世取负担1845元，被告徐军负担337元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告胡世取。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 凌 晨人民陪审员 肖 萍人民陪审员 周国英二〇二〇年四月三十日法官 助理 孙丽丽书 记 员 陶 敏