辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终613号上诉人（原审被告）：沈阳圣文房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区下坎子村。法定代表人：刘志才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付军，男，1987年3月20日出生，满族，该公司办公室职员，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司（简称圣文公司）因与被上诉人沈阳万维物业服务集团有限公司（简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初10573号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣文公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人无需支付物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人开发的楼盘是一个未竣工的楼盘，收物业费没有任何依据；二、涉案物业合同因不符合法定程序而导致无效；三、被上诉人与小区业主委员会签订的物业服务合同对上诉人没有约束力；四、一审中将被上诉人没有举证的证据作为证据使用，没有经过举质证程序，违反公平公正原则。物业公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2016年8月1日至2019年6月30日于洪区青城山路福盛居园区空置房物业费共计1422006元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月1日，原沈阳万维物业服务有限公司（乙方）通过市场公开招标的方式，与被告圣文公司开发的位于沈阳市于洪区的福盛居小区业主委员会（甲方）签订了小区物业服务合同。合同约定：聘请乙方为福盛居小区物业服务企业，合同期限从2016年8月1日起至2019年7月31日止。合同中还就物业基本情况、物业服务内容及标准、物业服务费用、物业公共收益、物业的使用及维护等权利义务进行了约定，其中合同第七条约定，纳入物业管理范围的空置房屋，由产权人按物业费标准的100%交纳物业费。合同签订后，原告为该园区提供物业服务至今。在该园区内，被告有部分未出售的空置住宅、仓库及车库。但就该部分的物业服务费，被告未能交纳，现原告为此提起诉讼。另查明：2019年3月6日，沈阳万维物业服务有限公司更名为，即本案原告。一审法院认为：本案的争议焦点问题包括两个方面：一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力；二、如果合同对被告具有约束力，被告应交纳物业费的具体数额如何确定。一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第二章第三节“其他规定”第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或根据物权法第二章第二节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。被告圣文公司对其开发建设的商品房、仓库、车库等不动产，因合法建造的事实而取得物权。根据上述司法解释的规定，被告圣文公司即成为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所指的业主，其权利义务无疑应受物权法有关规定的规制。根据物权法第七十八条的规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，福盛居业主委员会经过公开招标，选聘原告作为该园区的物业服务企业，与原告签订了物业服务合同，被告作为园区业主之一，应受该合同约束。被告所谓原告与业主委员会签订的合同与之无关的抗辩意见，没有相应的法律依据，不予支持。二、关于被告应交纳的物业费数额如何确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款规定，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。原告为佐证其诉讼主张，向一审法院提供了被告空置房屋、仓库、车库的位置、面积、欠交物业费时间及数额，结合其提供的物业服务合同，原告已经完成了行为意义上的举证责任，而被告在庭审中虽然对原告所提供的空置不动产明细表提出异议，但没有提任何证据加以反驳，亦未提出相应的明细表予以甄别。显然，被告没有完成其行为意义上的举证责任，证明目的未能实现。一审法院据此认定原告提供的物业服务范围事实存在，被告依法应交纳相应的物业服务费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决：被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业费1,422,004元。案件受理费17,598.1元由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、照片6组，证明：小区未售楼盘的维护和公共设施、地面墙体、门、上下水，所有应由物业进行维修的设施，都由我方做了维修和维护。上诉人没有尽到维修维护义务。2、交房记录表50份。证明：案涉房产交接时，我方把所有交接的房屋设施门窗包括墙体和生活设施做了维修和维护之后才把房屋交给业主。所有应该由物业公司做的工作全部由我方做了。被上诉人质证：1、合法性关联性均有异议。无法体现上诉人陈述的是由上诉人自己进行的维修。大部分照片没有显示公共设施存在我方不履行合同义务的情况。2、合法性关联性均有异议。部分房屋在2019年7月1日以后出售，不包括在本案要求空置房物业费的交费期间。空置房房屋未向业主交付验房之前，关于房屋的地面等维修，应当由开发商履行维修义务，而非物业公司的服务范围。被上诉人提交：1、情况说明、中标通知书、中标情况函、合同备案证明、中标备案回执，证明：我方通过公开招投标方式中标后与业委会签订的物业服务合同。2、照片13张，证明：我方对空置房内公共设施部位履行了合同义务，我方对整个园区提供物业服务，而非仅对个别房屋。上诉人质证：1、情况说明：真实性没有异议，证明问题有异议。与本案无关。只说明业委会代表业主通过招投标方式选聘物业公司，具体是否实施招投标无法证明。中标通知书、情况函、物业服务合同备案证明、中标回执均是复印件。真实性和证明问题有异议。整组证据证明合同效力，对合同是否有效不具有证明力，不是合同生效的条件。本案是业委会签订合同，重要的合同生效条件是全体业主大会表决，法律规定选聘物业与解聘物业必须由全体业主大会二分之一或占总面积的二分之一业主同意才能生效，是否通过招投标与合同生效无关。2、照片没时间没地点，真实性合法性关联性均有异议，不能证明在合同期内对案涉房产进行物业维修。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原沈阳万维物业服务有限公司（现为本案被上诉人）通过市场公开招标的方式，与圣文公司开发的位于沈阳市于洪区福盛居小区业主委员会签订了《“福盛居”小区物业服务合同》，取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括上诉人未出售房产在内的全体园区房产。物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为未出售房产的产权人即业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人履行缴纳物业费的义务并无不当。关于圣文公司提出物业公司的各项服务均不到位的主张，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。综上所述，沈阳圣文房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17598.1元，由上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。