黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0113民初3606号原告：安伟，男，1973年5月13日出生，汉族，自由职业，现住哈尔滨市。居民身份证号：。委托代理人：姜云腾，黑龙江天乐平律师事务所律师。委托代理人：张卫星，黑龙江天乐平律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司，地址：哈尔滨市双城区。法定代表人：王严，董事长。原告安伟与被告黑龙江天池农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告安伟的委托代理人姜云腾、张卫星到庭参加诉讼，被告天驰公司负责人经本院公告送达起诉状副本等诉讼材料后，未出庭。本案现已审理终结。原告安伟诉称：2015年4月13日原被告签订家庭农业休闲种植农场认购协议，约定原告受让被告位于双城区五家街道××村的家庭农业休闲种植农场，合同约定该种植农场面积200平方米，原告在种植农场可以进行“家庭休闲农场模式”种植蔬菜、水果等农作物，租赁期限自合同签订时起至2063年12月30日，租赁价款89,600.00元。当日双方又签订委托合同一份，约定被告为原告加工“箱式美居”集装箱一个，该集装箱在家庭农业休闲种植农场用于休闲居住，集装箱价值67,000.00元，合同签订后原告交纳了上述款项合计156,600.00元，被告分别出具了收款收据，随后，被告交付农场及集装箱，原告接收使用。2019年3月双城区政府集中清理“大棚农业”，原告使用的“家庭休闲农场”被取缔，依法拆除了原告的“箱式美居”，土地恢复原状，原告退出场地。原告认为，被告以“家庭休闲农场”模式向原告出租土地及出售“箱式美居”集装箱，被告应保证原告依法合理的使用，但被告的经营模式违背国家政策及法律，最后导致原告无法实现合同目的，给原告造成损失，被告应予以赔偿，被告虽表示赔偿但至今未能支付。原告诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的家庭农业休闲种植农场认购协议书及委托合同；2、判令被告赔偿原告损失156,600.00元；3、被告承担本案诉讼费用。被告天驰公司未出庭、未答辩、亦未提供证据材料。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、被告天驰公司工商档案一份，证明被告天驰公司的企业性质。证据2、家庭农业休闲种植农场认购协议书一份、收据一份，证明原告与被告签订认购协议书以及被告交付款项的事实。证据3、委托合同一份、收据一份，证明被告依原告委托设计制造箱式美居并收取款项的事实。证据4、2019年3月15日哈尔滨市双城区政府公告，证明双城区政府要求被告公司于2019年3月17日完成整改违规非农设施，拆除大棚房的事实。证据5、照片十张，证明原告的家庭休闲农场土地及箱式美居被依法拆除，拆除前后的对比情况。证据6、协议书一份，证明被告曾经与其他案外人达成协议的事实。证据7、结婚证明一份，证明安伟与张磊是夫妻关系，安伟在处理对外事务时可以代表张磊。被告天驰公司未出庭、未答辩、亦未提交证据材料。因被告未出庭，本院无法对原告的证据进行庭审质证，本院经对原告的证据审查评议后认为，原告的证据客观真实合法，可以证明原被告签订两份合同的情况以及被告的箱式美居设施被政府拆除的事实。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。二、2015年4月13日原告安伟妻子张磊代替安伟与被告签订家庭农场休闲种植认购协议书一份，内容为“家庭农场认购协议书甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司乙方：张磊、安伟甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，乙方自愿认购甲方所有的部分家庭农业休闲种植农场土地收益权，参与农业休闲种植。甲乙双方经过协商，本着诚实信用、互利互惠原则，达成如下协议：第一条、乙方认购的家庭农业休闲种植农场地点位于双城市五家镇民康村。第二条、乙方认购家庭农业休闲种植农场土地收益权的面积为200平方米，地号：B27，土地具体坐标以四界图定界。第三条、乙方有权在认购家庭农业休闲种植农场上按照甲方规定的“家庭农业休闲农场”的模式种植蔬菜、水果等有机农作物，不得种植法律禁止的植物，不得在种植区及相关联区区域内适用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方制定的相关规定。第四条、乙方需书面申请并经甲方备案同意，将认购家庭农业休闲种植农场转让第三方，但第三方使用的方式或目的不能与甲方的经营相悖。第五条、甲方自收到协议书确定的全部认购金之日起，在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农业休闲种植收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第六条、乙方家庭农业休闲种植农场收益权期限自本协议签订并交付全部认购金之日起至2063年12月30日止。乙方认购家庭农业休闲种植农场收益权总价款为人民币89,600.00元（大写捌万玖仟陆佰元整）。乙方支付形式为银行转账或现金支付，支付方式为签订本协议时一次性付清。第七条、本协议所指收益权范围，仅指乙方认购的家庭农业休闲种植农场土地面积范围内。地下资源、埋藏物个公共设施均不在认购的收益权范围内。第八条、乙方在认购家庭农业休闲种植农场土地上所生产、收获的成果归乙方所有，也可由甲方按有机产品标准验收合格后代购代收，代购代收价格由双方议定。第九条甲方的权利义务：（一）、甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区全体业主的意愿制定园区相关管理制度、安全制度、种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为；（二）甲方有权依公约、依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为；（三）甲方负责提供乙方家庭种植和休闲所必要的谁、电、有线电视、无线网络外部接入、内部接入由乙方依需进行连接。（四）甲方定期组织技术学习、休闲理念讲座和业主联谊活动。真正让业主体验绿色农业与休闲相结合的休闲养生理念。第十条、乙方的权利义务：（一）乙方依法、依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用、收益的权利，有权依法、依约自主组织生产经营和处置自主产品。（二）乙方应遵守国家相关的物业管理法规，接受甲方或甲方委派的物业管理机构的日常管理。（三）家庭农业休闲种植农场土地被依法征用、占用的，依照国家法律规定的标准，乙方有权按照自有青苗、果木、依法自建地上符合作物的补偿标准获得补偿，乙方缴纳的认购家庭农业休闲种植农场收益权款，按年平均后，扣除使用年限，剩余退给乙方。土地补偿、园区公共设施的补偿归甲方；（四）乙方依照园区收费标准按月支付水、电费、和园区管理费；乙方依法自建地上附着物样式、颜色、牌匾、标识须将甲方书面批复方可实施，违反者甲方有权制止并拆除，责任由乙方承担。经甲方许可，乙方可以对家庭农业休闲种植农场土地涵盖内的建筑物内部装修，装修改造时甲方有权按各图纸进行验收。（五）乙方应遵守园区管理制度和规定，不得侵犯其他业主的利益，不得给土地造成永久伤害，不得改变土地用途、属性，维持土地的农业用途。（六）乙方负责认购的家庭农业休闲种植农场收益权土地内的防火、生活安全。第十一条、乙方已认真阅读本协议并知晓其含义，知晓并同意包括但不限于《安全责任书》、《园区会员公约》等作为本协议书附件，与本协议书具有同等效力。第十二条、违约责任1、乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视严重违约责任，甲方有权终止合同收回家庭农业休闲种植农场土地收益权，造成甲方损失的。由乙方负责赔偿。1）乙方故意损害家庭农业休闲种植农场的土地、建筑、改变推动用途的；2）乙方利用家庭农业休闲种植农场进行违法活动的；3）乙方拖欠相关费用的；2、乙方应保证对本合同所涉家庭农业休闲种植农场具有合法处分权利，如家庭农业休闲种植农场出线权属纠纷，致乙方无法使用的，乙方可无条件解约。3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失及间接损失。4、除上述各项规定外，本合同任何一方若有违反本合同约定之行为，均应在收到另一方书面通知7天内给予更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔权利。第十三条、本协议履行中如发生争议时，有合同签订地人民法院诉讼解决。第十四条本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力。第十五条、本协议一式贰分，甲方执壹分、乙方执壹份。《附件一》家庭农业休闲种植农场土地收益权范围红线图（平面图）《附件二》《安全责任书》《附件三》《园区会员公约》《附件四》《物业管理协议》甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司合同专用章（公章）乙方：（张磊）安伟（签字）签约时间：2015年4月13日”原告当即交付被告人民币79600.00元。三、2015年4月13日原被告还签订委托合同一份，主要内容为“委托方（甲方）：张磊、安伟受委托方（乙方）：黑龙江天驰农业发展有限公司双方就张磊委托黑龙江天驰农业发展有限公司加工箱式营房一事，根据样式美观、结构坚固、经济实用、安全可靠等要求，对其结构布置、配置要求等相关问题，进行了认真商谈，达成以下协议：一、设计及制造标准参考《标准集装箱式房屋技术规范》执行双方商定标准；二、箱式营房造价及付款方式1、箱式营房一栋2、合计人民币，大写：陆万柒仟元整，小写：67000元整三、主要技术性能参数1箱式营房；2外形尺寸；四、箱式营房结构1、箱式营房结构采用箱式结构，用高强度钢板与骨架阻焊成型，强度高、抗冲击。2、外墙装饰美观大方，绿色环保。3、采用塑钢窗，进户门为塑钢门或其他门型。4、地板采用复合地板。5、卫生间坐便一套、洗手盆一套。6、二楼露台围栏为防腐护栏或铁艺护栏，地面铺设防腐地板。五、验收及交货验收：项目完成后，甲方在天驰农场现场验收，委托方交付全款后45天内，制作完工，违约按甲方已付价款日千分之五，给予赔偿。委托方：张磊安伟（签字）受委托方：黑龙江天驰农业开发有限公司合同专用章（公章）2015年4月13日。”四、原告于2015年1月31日按被告天驰公司要求，向黑龙江省报达沿海房地产销售代理有限公司缴纳定金10,000.00元、2015年4月13日向被告天驰公司缴纳余下箱式营房价款人民币59,600.00元、土地收益款79,600.00元，原告共计缴纳人民币156,600.00元。上述合同签订后，原告即入住“箱式美居”五、2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。本院认为：原、被告2015年4月13日签订的家庭农业休闲种植农场以及委托合同书，均是双方的真实意思表示，其中家庭农业休闲种植农场认购协议书中，虽然载明“原告认购的为甲方所有的部分家庭农业休闲种植农场土地收益权，参与农业休闲种植”，但该认购书内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中原被告于2015年4月13日签订的委托合同书，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的箱式美居，并非该合同所约定的那样原告委托被告修建“箱式美居”因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同，综合，鉴于上述两份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式（原告一起交纳全部款项）以及该两份合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起，租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式美居”生活，体验家庭休闲种植农场进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁合同中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，因此对承租人原告安伟解除合同的主张予以支持，对使用后的剩余租金被告天驰公司应予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：解除原告安伟与被告黑龙江天驰农业发展有限公司2015年4月13日签订的家庭农业休闲种植农场认购协议书及委托合同各一份二、被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告安伟余下租赁费人民币143,974.34元，并于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费3,432元，由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蔡忠凯人民陪审员  郭珊珊人民陪审员  侯佰林二〇二〇年四月十五日书 记 员  张浩然