沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初8500号原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司，住所地沈阳市铁西区沈辽东路79号。法定代表人宋洪丽，系该公司经理。委托代理人王忠梅，女，1971年1月22日出生，汉族，住址沈阳市铁西区，系该公司员工。委托代理人张京，男，1970年4月2日出生，汉族，住址沈阳市和平区，系该公司员工。被告沈阳洛比泰健身服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路79号B1-10号。法定代表人王龙。委托代理人滕亚宾，女，1974年1月6日出生，汉族，住址沈阳市大东区，系该公司股东。委托代理人李迎迎，女，1985年2月19日出生，汉族，住址辽宁省辽中县，系该公司员工。原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司与被告沈阳洛比泰健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张淼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王忠梅、张京，被告委托代理人滕亚宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司诉称，原、被告双方于2016年8月签订《配套项目租赁合同》，按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于经营健身项目，租赁面积为2571平方米，租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期间被告每月应向原告交纳租金76,650元，从第三年起，每年按每月租金的5%上调递增，按月缴清租金。被告需于每月15-31日期间向原告交纳下月租金，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。若被告逾期交纳租金，每逾期一日，应向原告支付欠款总额千分之一的违约金。截至2019年2月，被告已拖欠租金593,200.9元，被告应交纳违约金107,678.65元。原、被告双方又于2017年9月签订《配套项目租赁合同》，按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于经营洛比泰健身项目，租赁面积为1997.5平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2025年8月31日止，自2018年1月1日至2020年8月31日，月基本租金为7,208.75元，季租金为21,626.25元钱，被告需于每月20日或之前支付下一期的月基本租金，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。若被告逾期交纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠款总额千分之一的违约金。截至2019年2月，被告已拖欠租金57,670元，被告应缴纳违约金10,676.17元。以上欠款，原告曾多次向被告发函催缴租金及其他款项，但被告无任何回复，也未及时缴纳拖欠的租金及费用，无奈之下原告起诉。另外，2019年3月5日，双方签订《补充协议》，被告承认欠款，并约定被告分期还款的时间及金额，但被告至今未履行。根据该协议第三条约定，“若任何一期，乙方（被告，下同）逾期交纳，乙方须按照原合同约定的还款日计算逾期期间，向甲方（原告，下同）支付欠交总额日千分之一的违约金；若乙方逾期超过10天的，甲方有权单方解除协议，乙方须向甲方支付年租金总额30%的违约金。”结合两份《配套项目租赁合同》“合同的解除”条款约定“如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需缴纳，甲方保留进一步向乙方追法律责任的权利。A、拖欠租金20日以上（含20日）的”。现被告拖欠租金近一年时间，根据上述约定，原告有权与被告解除合同，且被告需承担年租金总额30%的合同解除违约金301,891.5元，租赁保证金不予退还。请求法院予以支持。此外，根据两份《配套项目租赁合同》约定，被告应立即按照合同约定履行回复、交还场地、办理工商注销手续等合同义务。若被告逾期返还租赁场地，被告应按照日租金标准的双倍向原告支付场地占用费。综上，恳请法院依法维护原告上述合法权益。诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间签订的配套项目租赁合同及补充协议；2、判令被告立即支付所欠租金650,870元（暂计至2019年2月）；3、判令被告支付违约金118,354.82元（暂计算至2019年5月20日，请求法院判令至被告实际支付上述欠款之日止）；4、判令被告支付合同解除违约金301,891.5元，租赁保证金不予退还；5、判令被告立即按照合同约定恢复、交还场地、办理工商注销手续等合同义务；6、若被告与其返还租赁场地，判令被告按照期租金标准的双倍向原告支付场地占用费；7、判令被告承担本案诉讼费等一切费用。被告沈阳洛比泰健身服务有限公司辩称，不同意解除合同，因为我是2016年租赁负一层场地的，我投入3,400,000元的装修费用及设备。确实尚欠原告租金650,870元（其中有50,000元是茂业锦州店的意向金，原告曾同意折抵此部分租金），同意分12个月偿还完毕。不同意支付违约金，因为欠付租金是有原因的，我方从2016年入住的茂业百货，商场配套条件有限，一层商铺和市政下水管道频繁漏水，房屋防水也有问题，给我店带来了经营困扰。1、2019年年初我店再次出现多处大面积漏水情况；2、2019年3月至5月，我店多次在未收到通知的情况下被停水停电，贵司工作人员进行场地封锁禁止会员锻炼；3、我公司承租区域自2019年1月至7月，每个月都有漏水情况发生，未得到彻底解决，我店无法正常运营，2019年度共计损失680,000元。因租赁物存在严重的漏水问题，原告未能即使维修，是我拖欠租金的原因，所以我不应承担违约金。从2019年3月1日至2019年5月21日原告多次到租赁场所催缴租金干扰我正常经营，造成经营业绩下滑，并且原告将房屋租赁给其他商铺（餐饮行业），该商铺进场后装修及营业时油烟不能排除等情况，影响我健身房经营，客户投诉不断，以上情况说明原告交付的租赁房屋不符合我经营使用的标准。2017年3月1日原告提前停止供暖造成室内温度过低不能正常经营健身房使用。2017年3月1日因温度过低美食广场封闭了商场客流进入我家的通道，导致商场内的客流基本丧失，直到2017年6月末才拆除，2017年4月27日原告让我方承担了消防三方检测费1,800元，费用应该由原告自己承担。经审理查明，原、被告双方于2016年8月签订《配套项目租赁合同》，甲方（原告）、乙方（被告），乙方租用甲方位于沈阳市铁西区沈辽东路79号茂业铁西店负一层场地用于经营健身项目，租赁面积为2571平方米，合同约定租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止，乙方在租赁期间每月应向甲方交纳租金76,650元，从第三年起，每年按每月租金的5%上调递增，按月缴清租金；除首月租金外，乙方需于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用；若乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金；合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金200,000元（原、被告均认可该保证金已交纳），该保证金系对乙方撤场后经营产品质量及售后的保证金；合同的解除条款约定，如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需缴纳，甲方保留进一步向乙方追法律责任的权利，A、拖欠租金20日以上（含20日）的。原告称截至2019年2月就该租赁场地，被告已拖欠租金593,200.9元，被告应交纳违约金107,678.65元。原、被告双方又于2017年9月签订《配套项目租赁合同》，甲方（原告）、乙方（被告），乙方租用甲方位于沈阳市铁西区沈辽东路79号茂业铁西店负一层另一处场地用于经营健身项目，租赁面积为1997.5平方米，合同约定租赁期限自2017年9月1日起至2025年8月31日止，自2018年1月1日至2020年8月31日，月基本租金为7,208.75元，季租金为21,626.25元，乙方需于每月20日或之前支付下一期的月基本租金，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用；若乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金；该合同的合同解除条款中关于延期支付租金的解约条款与2016年8月双方签订的租赁合同中该项条款约定一致；合同解除或终止时，乙方应在15天内将商铺返还甲方并履行完毕如下义务，结清应付的租金及其它费用，自行负担费用将该商铺内的属于乙方的所有动产撤除、清理、清扫，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态，若乙方延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，乙方还应自本合同终止之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方按租期届满或提前解除前一个月的日租金标准的双倍向甲方支付占用期间的占用费。原告称截至2019年2月就该租赁场地，被告已拖欠租金57,670元，被告应缴纳违约金10,676.17元。合同签订后原告已向被告交付租赁场地，被告已将租赁场地装修，并用于经营健身项目，在租赁过程中，被告未按合同约定交付租金，被告认可截至2019年2月确实尚欠原告租金650,870元，但不同意解除合同，被告辩称原告交付的租赁场地经常发生漏水、2017年3月1日停供暖租赁场地温度过低、2017年3月1日至6月末原告关闭商场通往其租赁场地的通道导致客流减少、租赁给其他商户装修排油烟影响其经营、2019年3月1日至2019年5月21日原告多次到租赁场所催缴租金干扰其正常经营等问题，不同意支付违约金。原告对于被告陈述的问题不予认可，但认可有过漏水问题，因被告阻挠未及时维修，现已经解决。2019年3月5日，原、被告双方签订《补充协议》，甲方（原告）、乙方（被告），在两份租赁合同基础之上就乙方拖欠甲方租金、水电费事宜订立补充协议，截至2019年2月28日，乙方拖欠甲方租金650,870元，水电费67,415.07元，总计718,285.07元。还款计划约定乙方应于2019年3月1日起，依照原合同约定按时支付当月租金及水电费，若逾期交纳，乙方需按照原合同约定承担违约责任；乙方应于2019年3月15日之前，向甲方支付拖欠的水电费67,415.07元；乙方应于2019年3月20日之前，向甲方支付3月租金83,858.8元及当月的水电费用；乙方应于2019年4月20日之前，向甲方支付拖欠的租金136,870元（含锦州茂业置业有限公司的意向金5万元）、当月租金83,858.8元及当月水电费用；乙方应于2019年5月20日之前，向甲方支付拖欠租金100,000元、当月租金83,858.8元及当月的水电费用；乙方应于2019年6月20日之前，向甲方支付拖欠租金217,000元、当月租金83,858.8元及当月的水电费用；乙方应于2019年7月20日之前，向甲方支付拖欠租金197,000元、当月租金83,858.8元及当月的水电费用；甲方同意将乙方于2018年4月23日支付给锦州茂业置业有限公司的5万元意向金转入沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司作为租金，并由甲方、乙方及锦州茂业有限公司另行签订三方协议。若任何一期乙方逾期交纳，乙方须按照原合同的还款日计算逾期期间，向甲方支付欠缴总额1‰的违约金；若乙方逾期超过十天的，甲方有权单方解除本协议，乙方须向甲方支付年租金总金额30%的违约金。2019年5月20日被告在原告出具的列表上签字认可欠付租金及违约金的情况属实。庭审中原告认可被告欠付的是2019年2月之前的租金，签订补充合同后2019年3月至庭审时期间的租金被告已按期交付，因被告未按补充协议约定的时间偿还之前所欠租金，原告起诉来院。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的配套项目租赁合同、茂业百货专柜开业证明书、补充协议、被告认可的欠款明细、违约金明细、场地照片、光盘、情况说明等证据，被告提供的照片、光盘等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的两份《配套项目租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告已按约定交付租赁场地，被告已实际装修租赁场地并经营健身项目，被告认可截至2019年2月28日，尚欠甲方租金650,870元，按照双方签订《补充协议》约定了还款计划，被告未按该还款计划按期偿还原告尚欠租金，已构成违约，依据该协议约定，原告有权解除合同，故原告主张解除与被告签订的两份《配套项目租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对于被告交纳的200,000元保证金不予退还的诉求，因合同约定如系被告欠付租金的原因导致合同解除，保证金不予退还，故对于原告此项诉求，本院予以支付。关于原告主张被告支付所欠租金650,870元（暂计至2019年2月）的诉求，在审理过程中原告认可已于2019年8月26日收到锦州茂业有限公司转汇的50,000元，抵顶了被告尚欠部分租金，因被告认可尚欠原告租金的数额及时间，故被告应支付原告租金600,870元。关于原告主张被告支付合同解除违约金301,891.5元的诉求，因原、被告双方签订的《补充协议》中约定了解除合同违约金的标准为年租金总金额的30%，现原告因被告逾期偿还租金的事由要求解除合同，被告应按该标准支付违约金，原告称按照合同约定的租金标准两块场地分别是20008807号合同场地每月租金80,482.5元、20014880号场地每月租金7,208.75元，每月租金共计87,691.25元，原告主张被告支付解约违约金301,891.5元，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金118,354.82元（暂计至2019年5月20日，请求判令至实际支付之日止）的诉求，因原、被告已签订《补充协议》约定了偿还租金的时间，应按该约定履行还款并计算违约金，现被告未按约定支付尚欠的租金，原告已行使解除合同的权利，主张被告支付解除合同违约金，并要求按《配套项目租赁合同》不退还保证金，本项诉求系继续履行合同过程中延期支付租金的违约金计算方式，解除合同违约金与履行合同违约金不宜同时主张，且通过被告的陈述及举证，确能看出原告提供的租赁场地存在多次漏水的现象，影响原告正常使用，属于履行合同不符合约定，应采取补救措施或赔偿损失，原告以此抗辩不支付延期支付租金违约金符合法律规定，故对于原告主张被告支持履行合同的延期给付租金违约金，本院不予支持。关于原告主张被告履行恢复、交还场地合同义务的诉求，被告称其已投入3,400,000元的装修费用及设备，因本案系被告违约导致合同解除，对于未形成附合的装饰装修物及设备，被告可自行处理，对于已形成附合的装饰装修物因原告不同意利用，需要重新装修，不能对原告进行补偿，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。庭审中，原告表示恢复场地即要求被告清场返还商铺，原告该诉求符合合同及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告办理工商注销手续的诉求，因工商登记及注销系行政部门的管理职能，属于行政管理的范畴，不属于民事案件审理范畴，故对原告诉求本院不予支持。关于原告主张的若被告逾期返还租赁场地，判令被告按照日租金标准的双倍向原告支付场地占用费的诉求，因合同的解除在本判决生效时发生，被告在解除时才有返还原告租赁场地的义务，现被告逾期返还场地的情况尚未发生且不必然发生，待实际发生时，原告可另行主张权利，故对于原告该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司与被告沈阳洛比泰健身服务有限公司于2016年8月签订的《配套项目租赁合同》、于2017年9月签订的《配套项目租赁合同》、于2019年3月5日签订的《补充协议》；二、被告沈阳洛比泰健身服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司租金600,870元（截至2019年2月28日）；三、被告沈阳洛比泰健身服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司解除合同违约金301,891.5元；四、被告沈阳洛比泰健身服务有限公司交付给原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司的保证金200,000元，原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司不予退还；五、被告沈阳洛比泰健身服务有限公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市铁西区沈辽东路79号茂业铁西店负一层面积分别为2571平方米、1997.5平方米的两处租赁场地腾空返还给原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费16,240元，减半收取8,120元，由原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担533元，被告沈阳洛比泰健身服务有限公司承担7,587元（原告已经垫付，由被告直接支付给原告）。保全费5,000元，由被告沈阳洛比泰健身服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张淼二〇二〇年四月二十四日法官助理林思圻书记员蒲娣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。