浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终442号 上诉人（原审被告）：翁银平，男，1963年1月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞爱琴，女，1964年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系翁银平妻子。 委托诉讼代理人：翁姗姗，女，1988年1月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系翁银平女儿。 被上诉人（原审原告）：蔡瑞乐，男，1956年4月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：蔡璐玲，女，1982年3月3日出生，汉族，住浙江省东阳市，系蔡瑞乐女儿。 委托诉讼代理人：蔡露凯，男，1987年6月10日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系蔡瑞乐儿子。 上诉人翁银平因与被上诉人蔡瑞乐房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年2月，蔡瑞乐之女蔡璐玲与案外人王嘉琳签订一份《情况说明》，约定王嘉琳向蔡璐玲转让位于杭州市西湖区里鸡笼山41-1房屋的部分家具家电及装修，转让时房屋情况如下：房屋为三层带地下室农居房，室内装修完备，墙面粉刷，一二层房顶为吊顶，水管电路齐备，室内部分房间有衣柜，带四个卫生间。一楼设有厨房，客厅。室外为一南一西两庭院，铺设防腐木地板以及木栅栏户外门。地下室为酒窖式装修。蔡璐玲支付王嘉琳转让款260000元。 2014年2月20日，翁银平（出租人、甲方）与蔡瑞乐（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将杭州市里鸡笼山41-1号房屋出租给乙方使用。租赁房屋作为自用及精品客房使用。租赁期限共15年，自2014年2月20日至2028年2月20日止；房屋租金第一个五年为每年170000元，第二个五年为每年180000元，第三个五年每年为200000元。合同的变更、解除与终止：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。甲方违约责任处理规定：1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用及不能继续营业的损失；2.由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。乙方违约责任约定为：1.租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计三个月以上的；2.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。其他约定事项：1.房屋现室内装修及部分设备物品属上家租客所有，由乙方与上家租客之间协议转让，乙方向上家租客支付款项后，其所有权归乙方；2.在合同期间，如遇政府整体拆迁，双方可协商终止合同，甲方应根据室内装修情况折价补偿；3.在合同期间，如遇特殊情况，甲乙双方可协商解除合同，甲方应允许乙方对室内装修及物品进行转让，乙方应继续缴纳房租直至转让完成；4.乙方向甲方交纳押金10000元。合同另对其他事项作出约定。 合同签订后，翁银平将出租房屋交付给蔡瑞乐使用。蔡瑞乐对房屋进行了再装修并注册成立了杭州西湖风景名胜区私享家青年旅舍交给蔡瑞乐女儿蔡璐玲经营。蔡瑞乐已按合同约定付清至2020年2月20日的房租金。 2018年10月4日，翁银平向蔡瑞乐提出涨房租的要求，蔡瑞乐予以拒绝。2018年10月6日，翁银平将杂物堆至案涉房屋西面庭院处，并用毛竹围栏将庭院隔断。2018年11月10日，翁银平将毛竹围栏拆除并移除部分杂物。同年11月23日，原审法院立案受理蔡瑞乐诉翁银平房屋租赁合同纠纷案件。2019年1月，原审法院作出（2018）浙0106民初11232号民事判决，判令翁银平限期移除堆放于出租房屋院子内的桌椅。后翁银平按判决书履行。 2019年3月12日，翁银平在民宿正门边搭设临时棚，2019年3月24日，翁银平将两个直径约为80公分的花盆放置在村道通往民宿的入口处。蔡瑞乐与翁银平因此产生争执，后经公安机关调处。 蔡瑞乐经营期间，翁银平以蔡瑞乐存在违规经营进行举报并进入蔡瑞乐经营区域拍照，蔡瑞乐认为翁银平扰乱了其正常的经营。双方产生矛盾。 蔡瑞乐之女蔡璐玲注册的账号“阿野楚天碧”在杭州19楼发布了一个帖子，名为“西湖边绝美茶园民宿苦遇蛮横房东，现在竟然动手打人”，实名陈述了双方的纠纷。2018年10月30日，翁银平之女翁珊珊注册的账号“aaguaibaobei”在杭州19楼该帖子下发布针对蔡瑞乐之女蔡璐玲的相关言论，具体内容为“把我们村的风气搞得那么差，说房东眼红你赚钱，你每每带不同的男的来民宿乱搞，也是那些男的垂涎你美色吧。”蔡璐玲提起名誉权侵权诉讼，2019年9月29日，杭州互联网法院作出（2019）浙0192民初3715号民事判决书，判令翁珊珊赔礼道歉并赔偿损失。 蔡瑞乐的诉讼请求为:1、请求法院判令解除蔡瑞乐与翁银平之间的房屋租赁合同；2、请求判令翁银平赔偿蔡瑞乐损失380000元；3、请求判令翁银平返还蔡瑞乐从判决生效之日起预计2019年10月20日起至2月20日4个月的房屋租金共计60000元；4、请求判令翁银平返还蔡瑞乐2019年3月24日至2019年10月19日的房屋租金51300元；5、请求判令由翁银平承担诉讼费。 原审法院认为：蔡瑞乐、翁银平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行过程中，双方当事人应当遵守诚实信用、协力履行的原则，以保障当事人约定的合同权利的实现。本案中，蔡瑞乐承租房屋的用途为自住与经营精品客房，双方在合同中对此做了明确的约定。在蔡瑞乐方经营过程中，翁银平方在出租的院落内堆放杂物妨碍蔡瑞乐经营，已经法院判决确认；将花盆置于蔡瑞乐经营的民宿入口，进入蔡瑞乐经营的区域拍摄及原翁银平因此双方产生争执，翁银平女儿还以违法言语对蔡瑞乐方实际经营人造成名誉侵权等事实，足以导致蔡瑞乐无法继续经营，蔡瑞乐承租房屋用于经营精品客房的合同目的不能实现，翁银平对此构成违约，蔡瑞乐要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，蔡瑞乐与翁银平的房屋租赁合同解除后，蔡瑞乐应当将承租房屋返还给翁银平。翁银平应当退还蔡瑞乐多交的房租。对于蔡瑞乐主张的赔偿损失的范围，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。同时参照原翁银平双方租赁合同中的约定，甲方（出租方）违约责任处理规定：1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用及不能继续营业的损失。蔡瑞乐在本案中主张的赔偿损失的范围，包括向他人受让的物品及装修、蔡瑞乐自己进行的装修及经营民宿所产生的品牌价值，原审法院综合考虑法律的规定、合同的约定及蔡瑞乐主张损失的范围中经营民宿所产生的品牌价值不属于房屋租赁产生的损失等因素，酌情确定损失为150000元。蔡瑞乐主张翁银平返还蔡瑞乐2019年3月24日至2019年10月19日的房屋租金51300元，未提供有效证据证明，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院于2019年11月11日判决：一、蔡瑞乐与翁银平于2014年2月20日签订的房屋租赁合同自判决生效之日起解除，蔡瑞乐于判决生效之日起十日内返还杭州市里鸡笼山41-1号房屋。二、翁银平于判决生效之日起十日内赔偿蔡瑞乐损失150000元。三、翁银平返还蔡瑞乐从承租房屋返还之日起至2020年2月20日期间按年租金180000元计算的房屋租金。四、驳回蔡瑞乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4335元，由蔡瑞乐、翁银平各负担2167.50元。 宣判后，翁银平不服，向本院提起上诉称：蔡瑞乐民宿的房子实际是2011年装修的，2014年2月转让给蔡瑞乐，实际2011年至今装修已将近9年了。当时蔡瑞乐从上一届租客手中转让过来花费26万整，转让过来的物品有：电器：电视机3台，机顶盒2个，挂式空调3台，立式空调2只，热水器一只，洗衣机一台，双开门冰箱一台，家具：床和床垫3张，床头柜4只，红木桌椅一套(桌一张，椅子4只)地下室酒柜8个，电动麻将桌椅一套，厨房橱柜一套，户外取暖炉一只，户外桌椅两套，户外阳伞两具。其中大部分的家具家电蔡瑞乐已拿回老家使用。转让时房屋情况如下：房屋为三层带地下室农居房，室内装修完备，墙面粉刷，一二层房顶为吊顶，水管电路齐备，室内部分房间有衣柜，带4个卫生间。一楼设有厨房、客厅。室外为一南一西两庭院，铺设防腐木地板以及木栅栏户外门。地下室为酒窖式装修。转让给蔡瑞乐时房屋已经装修有3年多了，加上蔡瑞乐2014年2月至今装修已经将近有9年时间了，另蔡瑞乐现民宿的院子外的装修，搭设的遮雨遮阳的顶棚，为违章建筑已被城管拆除。故请求法院重新评估房子的赔偿金额。综上，请求撤销原审判决第二项、第三项，改判翁银平赔偿蔡瑞乐损失100000元。 针对翁银平的上诉，蔡瑞乐发表答辩意见称：一、翁银平在一审中，没有提交司法评估的申请。在二审中，翁银平也没有权利再要求评估。二、对于一审判决认定的事实部分蔡瑞乐没有异议。一审判决认定的事实是，承租人转让了上一家租客26万元的财产之后，于2014年进行过第二次民宿开业前的装修。合同同时也约定在翁银平违约不能提供房屋导致蔡瑞乐无法经营的情况下，应当承担蔡瑞乐不能营业的损失。对于一审认定的翁银平恶意违约，导致蔡瑞乐无法经营的这一事实，翁银平在上诉中状中没有提及，说明他是认可这一事实的。关于15万费用由三部分组成，一部分是26万转让费中残值部分，第二部分是蔡瑞乐2014年承租房屋之后装修中的残值，残值指的是硬装部分，不包括软装部分的。第三部分是蔡瑞乐不能营业的损失。三、关于一审判决的第三项判决房租的退还问题，由于翁银平的干扰行为一直在持续，一审判决已确认这一事实。在诉讼过程中蔡瑞乐并未营业，翁银平也没有提交充分的证据证明蔡瑞乐还在正常营业。且1月份开始，在新冠疫情期间，属于不可抗力，翁银平应当退还，法院应该按照占有使用费，酌定一部分保留给翁银平，但是租金肯定是要退还的。翁银平不能因为恶意上诉而获得利益。四、关于翁银平提出的2020年2月20日之后的租金问题，因为这属于新的缴费年度。对于一审判决中的合同解除，翁银平没有提出异议，也没有上诉。我们认为双方对于合同解除也已经达成一致，所以并没有缴纳房租，而且也并未实际使用房屋。这期间属于疫情期间，也是属于不可抗力。从1月份开始一直到今天为止，民宿是不可能正常经营的。关于这一个月的租金问题应该另案处理。且双方未约定租金支付的时间，翁银平要求支付滞纳金没有依据。一审判决至今，翁银平一直阻挠蔡瑞乐的正常经营，一审判决翁银平赔偿15万元并未过高，综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，蔡瑞乐未提交新证据，翁银平向本院提交如下证据材料：1、民宿院外围照片，拟证明蔡瑞乐民宿评估价格不值15万元的事实；2、情况说明，拟证明蔡璐玲从王嘉琳处转让的家具都搬回家的事实；3、网页截图，拟证明2019年11月-2020年1月期间，蔡瑞乐的民宿都是正常营业的事实。 上述证据经出示，蔡瑞乐发表意见称：1、对证据一的房子外观两张照片真实性无异议，关联性有异议，拍摄时间有异议，翁银平未能证明其拍摄时间，其他两张照片真实性关联性均不认可；2、对证据二的真实性无异议，但其恰恰说明案涉房屋里面的东西是蔡瑞乐的，对翁银平主张的蔡瑞乐搬走物品不予认可，且与本案无关；3、对证据三，翁银平未能提供网页截图载体，真实性关联性均不认可。 本院经审查认为：1、对证据一，蔡瑞乐对该证据中民宿外观照片真实性无异议，本院对该两张照片的真实性予以确认，但该证据不能达到翁银平的证明目的；2、对证据二，蔡瑞乐对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法达到翁银平的证明目的；3、对证据三，由于翁银平未能提供该证据的原始载体，蔡瑞乐亦不认可其真实性，本院对该证据的真实性不予确认。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明：蔡瑞乐于2020年4月6日腾退了案涉房屋。 本院认为，蔡瑞乐与翁银平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同约定，租赁房屋的用途为自用及精品客房使用。依据原审法院查明的事实，在蔡瑞乐方经营过程中，翁银平将杂物堆至案涉房屋西面庭院处，并用毛竹围栏将庭院隔断；在民宿正门边搭设临时棚；在村道通往民宿入口处放置两个直径约80公分的花盆；以蔡瑞乐存在违规经营进行举报并进入其经营区域拍照；翁银平女儿还以违法言语对案涉民宿的实际经营人蔡璐玲造成名誉侵权。翁银平的上述行为足以影响客房的正常经营，导致蔡瑞乐方的合同目的无法实现，蔡瑞乐以此为由要求解除合同，符合法定解除的事由，原审法院予以支持，并无不当。 关于损失赔偿的问题，本案系由于翁银平的原因导致合同无法继续履行，蔡瑞乐有权要求其赔偿因此造成的损失。依据案涉《房屋租赁合同》的约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用以不能继续营业的损失。现蔡瑞乐起诉要求翁银平赔偿装修损失（包含从王嘉琳转让的费用）及经营损失，本院认为，就经营损失，蔡瑞乐并未提供相应的证据予以证明，且依据蔡瑞乐原审陈述，现案涉民宿基本没有利润，故其要求翁银平赔偿经营损失，本院不予支持。关于装修损失，蔡璐玲从案外人王嘉琳处转让了案涉房屋内的部分家具家电及装修，且依据双方陈述可以认定蔡瑞乐承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了一定的装修，结合从王嘉琳处转让的装修内容及转让的费用、案涉租赁合同的剩余租期和双方陈述等，原审法院酌情判决翁银平赔偿蔡瑞乐损失150000元，尚在合理范围之内。 二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于租金返还问题，经双方当事人确认，蔡瑞乐于2020年4月6日腾退案涉房屋，故其要求翁银平返还2020年2月20日之前的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡瑞乐主张此前已向翁银平主张要求腾退，受到翁银平的阻碍，但未就此提供证据予以证明，本院不予采信。蔡瑞乐抗辩由于疫情该不可抗力因素的影响导致其从1月份开始无法正常经营且翁银平干扰民宿经营的行为一直存在，故翁银平应返还租金。本院认为，蔡瑞乐并未提供证据证明疫情对其经营造成的具体影响，且即使有影响，若蔡瑞乐及时办理房屋交接，亦可避免该期间的租金损失，同时基于蔡瑞乐未对该期间的租金减免提起上诉，故对蔡瑞乐的该抗辩理由，本院不予支持。基于上述事由，原审法院判决翁银平返还蔡瑞乐从承租房屋返还之日起至2020年2月20日期间房屋租金的事实基础已不存在，本院对此予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8532号民事判决第一项、第二项； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8532号民事判决第三项、第四项； 三、驳回蔡瑞乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取4335元，由蔡瑞乐负担3011元，由翁银平负担1324元；二审案件受理费1050元，由翁银平负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十四日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜