广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤03民终9497号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建初，男，汉族，1979年3月6日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上诉人（原审被告）：卢丽丽，女，汉族，1983年11月19日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，两上诉人共同委诉讼托代理人：张小勇，广东德纳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭顺城，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡元斌，男，1963年5月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：康正华，广东晟典律师事务所律师。上诉人李建初、卢丽丽因与被上诉人蔡元斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1555号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人李建初、卢丽丽上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或者依法改判支持李建初的反诉请求，驳回蔡元斌的本诉请求；三、本案一、二审费用全部由蔡元斌承担。事实理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.案涉出租房屋具有建设用地规划许可证，一审法院未予以查明。一审判决认定“租赁房屋并未办理相应的产权登记手续，亦未有相应的建设工程规划许可证”，认定事实错误。2.合同关于同业禁止的条款，一审法院未依法予以查明。一审判决第9页第三段第四行：“为了更好行业管理，避免行业竞争，乙方（即李建初）要做的行业必须得到甲方（即蔡元斌）的同意”。一审法院对该条文作了机械且错误的解读，本条款合同本意是禁止同业竞争，在案涉出租物业内不应该出现同样或者类似的经营项目。实际上，该条款是对蔡元斌的约束，一审证人蒋小成作证称：其转让铺面，当时转让时和房东蔡元斌有一个合同事宜，有行业限制，不能从事同行与竞争。但是一审法院未予以查明，导致认定事实错误。退一步而言，就算按蔡元斌提供的该合同版本的字面意思来说，蔡元斌作为权利人管理禁止同业竞争的行为，但根据权利与义务对等原则，蔡元斌在享有该权利的同时也有禁止同业竞争的义务，当出现同业竞争时，蔡元斌应该制止或拒绝。但实际上，蔡元斌并没有履行该义务，蔡元斌将涉案4、5号铺二楼出租给案外人经营完全相同的海鲜餐饮。蔡元斌的上述行为已经严重违反了禁止同业竞争的合同义务，故上诉人暂停交租，蔡元斌才是实际的违约责任人，应对上诉人的财产损失、经营转让费、营业损失、装修费损失承担赔偿责任，并应向上诉人支付违约金，退还房屋押金。3.关于12号铺面积严重缩水问题，一审法院未依法查明，一审判决推理错误，于理无据。4、5号铺为当街大路店铺，12号铺为后街小路，两商铺价值完全不能相互参照。蔡元斌2015年11月11日提交的起诉状附件主张的12号铺的物业管理费为435元月，上诉人在一审第一次庭审中表示认可，该部分事实应固定双方皆认可的“12号铺物业管理费为每月435元”。按照常理，同物业内管理费标准应该是一致的，以物业管理费计算房屋的实际面积是较为准确的。综上物业管理费为435元月，又按照双方租赁合同约定的管理费3元平米，可知蔡元斌应交付面积为145平方米。但根据评估报告的数据及一审法院认定的事实，12号铺两层楼板面积实际之和为67.68平方米，远远小于约定的145平方米。蔡元斌属于根本违约。蔡元斌2016年9月28日变更诉讼请求，将12号铺物业管理费降低为每月335元，在此其企图已经非常明显，即为了隐瞒其未按照约定交付145平方米面积之违约事实，蔡元斌的行为是不诚信的表现，属于严重违约，应向上诉人承担违约责任、赔偿上诉人的营业损失等。4.装修资产评估报告书使用的取价依据错误，一审法院未依法予以查明。《资产评估报告书》第7页第六部分第3款取价依据为：“（5)《深圳建筑工程价格信息》（2012）”，该依据不得作为本案评估定价的依据。在该评估报告作出时，2015年已有新的标准公布，2015年比2012年的取价要高，因此，一审评估的价值远远低于实际的装修价值。5.一审法院关于上诉人财产损失的事实认定错误。上诉人发现其存放在案涉第4、5号铺的大量财产消失后，向一审法院提交了《申请法院调查取证申请书》，申请法院向有关部门调取案涉出租房屋周边的监控录像，以查明上诉人占有案涉出租房屋的时间以及存放于4、5号商铺的财产损失，但一审法院未向有关部门调取任何证据，草率作出驳回上诉人关于财产损失的诉求，严重侵害了上诉人的合法权益。6.一审法院错误的认定了上诉人占有店铺的时间。上诉人一审代理人在第一次庭审笔录中称，案涉12号铺实际仅交付38平米，且没有实际经营，由蔡元斌实际控制，无任何证据证明上诉人实际占有12号铺。上诉人的一审代理人在一审第二次庭审笔录中再次强调12号铺的状态，表明上诉人并未实际占有12号商铺，且12号商铺已经被他人承租。上诉人一审代理人在第一次庭审笔录（第16页）中陈述，案涉4、5号商铺于2015年10月15日强制停水停电后没有再继续经营，于庭审之日由上诉人上锁，因此根据此笔录仅能推断2016年2月3日之前，4、5号商铺由上诉人占有，之后，没有任何证据能够证明，上诉人实际占有4、5号铺。虽案涉4、5号铺存放了上诉人购置的大量财产，上诉人于2017年7月方才知道存放于4、5号铺财产已全部不见，但实际上，该财产早已被蔡元斌处理，早已不占有案涉出租房屋。依据法律相关规定，蔡元斌对一审主张的案涉出租房屋的占有期间的占有使用费等费用，应承担相应的举证责任，但其未提供任何证据证明其主张，现有证据亦无法证明上诉人实际占有案涉出租房屋至2017年4月30日，法院认定上诉人需要支付4、5、12号铺占有使用费、水电费、管理费至2017年4月30日，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。案涉出租房屋事实上具有《建设规划许可证》，但一审法院未依法予以查明，导致错误的适用法律，上诉人与蔡元斌签订的三份《房屋出租合同书》合法有效，依法受法律保护。退一步说，即使合同无效，蔡元斌作为案涉出租房屋的实际控制人，也应当承担主要责任，一审法院分别对上诉人及蔡元斌分配40%与60%的责任，不符合公平原则。蔡元斌作为出租人，非常清楚案涉房产的产权状态，但由于该房产并未在国土相关部门办理产权登记，上诉人作为承租人根本无法核实案涉出租房屋的产权状态，一审法院将查明产权状态的义务强加于上诉人，违背了公平原则，超过了必要限度。综上，案涉出租房屋具有建筑规划许可证，案涉三份《房屋租赁合同书》依法有效，一审法院未依法查清该案基本事实，错误认定合同无效。蔡元斌未履行禁止同业竞争的管理义务依据以及未按照约定将12号铺145平方米可使用面积交付给上诉人，均是严重的违约行为，侵害了上诉人的合法权益，应对上诉人的财产损失、经营转让费、营业损失、装修费损失承担赔偿责任，并应向上诉人支付违约金，退还房屋押金。但一审法院本末倒置，不仅未保护上诉人的合法权益，反而守约方（上诉人）向违约方（蔡元斌）支付巨额的房屋占有使用费，该判决显失公平，已经给上诉人造成了巨大的经济损失。被上诉人蔡元斌答辩称：一、建设“用地”规划许可证与建设“工程”规划许可证是两种完全不同性质、不同用途的证件，二者没有替代或等同的关系。本案涉案房屋有建设“用地”规划许可证而没有建设“工程”规划许可证，依据相关司法解释，租赁合同是无效的。二、合同约定或法律规定的义务，当事人才必须履行。本案中，没有法律规定或合同约定，蔡元斌将其它房屋出租给何人、从事何种经营需李建初同意或批准。三、蔡元斌没有侵占、也无法侵占12号商铺的面积；在12号商铺出租给李建初和卢丽丽之前，蔡元斌已将12号商铺隔壁商铺出租给案外人吕少明。12号商铺左边是吕少明承租的商铺，右边是空地。2015年2月6日，蔡元斌将12号商铺隔壁商铺出租给案外人吕少明并实际交付了该租赁房屋。2015年5月27日，李建初将剩余的12号商铺出租给李建初和卢丽丽；出租时，承租双方约定按现状打包出租，双方商定月租金2万元、管理费435元，不以面积计算租金及管理费。所以，李建初以管理费反推租赁面积的主张，不符合客观事实。同时，12号商铺与隔壁商铺有原始承重墙相隔，根本不能打通，因此，无论从时间先后次序上，还是从房屋的物理结构上来分析，蔡元斌都没有侵占、也无法侵占12号商铺的面积。假如如李建初所称，蔡元斌侵占了12号商铺将近80%的面积，李建初还仍然按照合同约定的每月2万元向蔡元斌交付租金，这根本不符合逻辑，也不合常理。而事实上，李建初确实按照合同约定的每月2万元的标准向蔡元斌交过租金，由此也可得出结论：蔡元斌没有侵占12号商铺的面积。四、评估公司称评估报告客观公正，评估结果没有问题。就评估报告取价依据事宜，蔡元斌与评估公司进行联络。评估公司称：1.评估报告中的评估价值是参考装修时装修材料价格进行计算的，《深圳建设工程价格信息》（2012），系笔误。2.取价依据有七项，不仅仅参考《深圳建设工程价格信息》。3.《深圳建设工程价格信息》仅作参考，不会直接摘取上面的价格数据。五、李建初对返还租赁房屋的时间及方式负有举证责任；事实上，李建初及卢丽丽一直占用控制涉案商铺至2017年5月份。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，蔡元斌已就租赁合同成立、生效及租赁房屋交付进行了充分举证；依据上述规定，李建初主张租赁房屋已返还，应就返还的时间、方式进行举证。否则，应承担不利后果。李建初一方面主张在租赁房屋内存放着“大量财产”，一方面又强调租赁房屋已返还给蔡元斌，实难自圆其说。事实上，蔡元斌与李建初、卢丽丽签署合同时，涉案房屋即交付给李建初、卢丽丽使用，即使双方发生纠纷之后，涉案房屋也一直被李建初和卢丽丽控制并使用。说明如下：1.2016年7月6日作装修价值评估时，是李建初派人开门，评估人员才得以进入涉案房屋评估。2.李建初的《变更诉讼请求申请书》第4页第三段自认了李建初一直控制涉案房屋的事实。摘录该申请书内容附后，“因纠纷进入诉讼程序，申请人（李建初）为保护商铺不被毁损，自2015年10月16号两商铺停水停电以后，便将两商铺大门简单用锁保护起来……申请人于2017年5月份路过时偶然发现被申请人不知何时已将争议标的商铺门上的锁换掉，并且于2017年7月份在未告知申请人的情况下，将商铺装修物和家具家电等全部砸坏、处理后承租给他人”。此段文字，说明二个细节。一，李建初用锁锁住商铺，没有返还商铺给蔡元斌；二，李建初称2017年5月份，发现锁被换，2017年7月，商铺装修物和家具家电被砸坏；也就是说，李建初确认2017年5月份其存放在商铺内的家具家电等物品没有搬走、也没有被砸坏，商铺也没有返还给蔡元斌。3.一审法官现场调查时发现两商铺被李建初用锁锁住了大门。4.本案从2015年11月立案至今多次开庭，庭审中李建初均确认由其持续实际控制涉案房屋，且蔡元斌多次要求李建初返还房屋，李建初均不予理会。六、蔡元斌出租房屋时已声明无房产证和建设工程规划许可证，蔡元斌对于合同无效没有过错；同时，李建初对房屋的装饰装修亦未经蔡元斌同意；因此，蔡元斌对于装修损失不承担责任。七、蔡元斌没有任何违约行为，李建初主张的承租物转让费损失、财产损失、经营损失、违约金等，均无法律依据和事实依据。蔡元斌向原审法院提出本诉请求：1.判决确认三份租赁合同无效；2.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌4、5号铺2015年9月1日至2017年4月30日期间房屋使用费676,000元、2015年6月1日至2017年4月30日期间管理费9,798元；3.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌4、5号铺2015年8月1日至2016年12月31日期间水费1,576元、电费14,283元；4.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌12号铺2015年9月1日至2017年4月30日期间房屋使用费400,000元、2015年8月1日至2017年4月30日期间管理费7,035元；5.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌12号铺2015年7月1日至2016年12月31日期间水费624元、电费16,954.8元；6.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌拖欠房屋使用费、管理费的利息35,000元（此利息暂计至2015年11月15日，之后仍按银行同期贷款利率四倍的标准计至结清之日止）；7.判决李建初、卢丽丽支付给蔡元斌4、5号铺2015年4月7日至2015年6月7日期间房屋使用费、管理费68,452元以及12号铺2015年5月28日至2015年7月31日期间房屋使用费、管理费40,870元；8.请求判决李建初、卢丽丽承担本案全部诉讼费用。李建初向原审法院提出反诉请求：1.确认蔡元斌、李建初双方签订的两项租赁合同于2015年10月15日解除；2.判决蔡元斌向李建初退还押金107,600元；3.判决原告赔偿李建初承租物转让费285,000元、经营损失762,972.13元、装修损失672,553元、违约金161,400元；4.判决蔡元斌赔偿李建初商铺内家具、家电设备财产损失1,243,929元；5.本案诉讼费用由蔡元斌承担。一审法院查明，2015年4月7日，蔡元斌与李建初签订了一份《房屋租赁合同书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号一楼4号、5号合计142平方米的商铺出租给李建初使用。该租赁合同书约定的主要内容包括：1.为了更好行业管理，避免行业竞争，李建初要做的行业必须得到蔡元斌的同意；2.租赁期限为8年，租赁期限至2023年5月31日止，蔡元斌于2015年4月7日前交付租赁房屋，给予李建初60天的装修免租期，从2015年6月7日起正式计租金；3.2015年6月1日至2017年5月31日期间，租金每月33,800元，李建初于每月5日前缴纳当月租金；4.在租赁合同签订后，李建初在当日向蔡元斌支付94,640元，其中67,600元为押金，27,040元为第一个月（24天）的租金；5.管理费每平方米3元，水电费用由李建初负担。该份《房屋租赁合同书》签订后，蔡元斌依约向李建初交付租赁房屋，李建初亦向蔡元斌支付了租赁押金67,600元。李建初使用该租赁房屋开设“麻辣鲜聚海鲜主题餐厅”开展餐饮经营活动。2015年5月27日，蔡元斌与李建初签订了第二份《房屋租赁合同书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号一楼12号铺出租给李建初，蔡元斌于2015年5月28日前交付租赁房屋，租赁期限至2023年5月31日止，租金每月20,000元，从2015年8月1日起计算。该份租赁合同未显示租赁商铺的具体面积，其他合同条款与双方在2015年4月7日所签订的《房屋租赁合同书》一致。该租赁合同书签订后，蔡元斌依约交付了租赁商铺，李建初亦向蔡元斌支付了租赁押金40,000元。李建初的妻子卢丽丽于2015年7月9日设立了深圳市一聚一格餐饮管理有限公司，并将李建初承租该12号商铺位置作为登记的公司住所地，并实际开设了名称为“成都名小吃·冷锅串串”的餐饮店开展经营活动。蔡元斌与李建初所签订的两份《房屋租赁合同书》所约定的租赁房屋并未办理相应的产权登记手续，亦未有相应的建设工程规划许可证。在双方签订了上述两份《房屋租赁合同书》后，由李建初的妻子卢丽丽于2015年5月28日与蔡元斌再签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华××办事处××楼43平方米的5号铺出租给卢丽丽使用。双方并对该份租赁合同向房屋租赁管理部门办理了租赁备案。上述租赁合同所显示的“龙华新区龙华办理处康乐花园41号”与“龙华新区龙华街道和平东路186号”为同一地址。商铺编号为出租人自行编制，蔡元斌与卢丽丽约定的5号铺与李建初所签订的租赁合同中的12号铺为同一商铺。另李建初与卢丽丽在2012年8月31日登记结婚，并于2016年11月18日办理了离婚登记。李建初在承租上述房屋期间租金、管理费及水电费的缴纳情况：1.4号、5号商铺2015年6月至8月期间的租金已缴纳，未支付过管理费，2015年7月5日缴纳水费472元、电费5,961.6元，2015年7月31日缴水费544元、电费5,810.4元。2.12号商铺2015年8月租金已缴纳，未支付过管理费、水电费。2015年9月起，李建初以蔡元斌允许4号、5号商铺的二楼开设海鲜餐厅，违反了合同关于行业竞争的约定为由不再向蔡元斌支付租金及其他费用。李建初自2015年10月16日起停止了营业并将商铺上锁。现上述租赁商铺已由蔡元斌收回。关于收回的具体时间，李建初确认至2017年3月时，上述商铺仍处于其上锁状态。蔡元斌认可其于2017年5月10日左右将上述租赁商铺收回。在本案审理过程中，原审法院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对李建初承租的4号、5号和12号商铺的装修价值进行评估。深圳市高丰安资产评估交易有限公司接受委托后，作出深高资评字（2016）第035号《资产评估报告书》，对上述商铺的装修评估价值为304,553元。蔡元斌对该评估结果中关于4号、5号商铺的“抽油烟机管道”、“门口铝塑板天花吊顶”及12号商铺的“阁楼隔断地板”有异议，认为该三处项目并非李建初装修，而是蔡元斌一方完成的项目。另双方确认12号商铺为上下两层，在该份《资产评估报告书》中亦显示一楼地面瓷砖面积为28.08平方米，二楼地面瓷砖面积为39.60平方米。另查明，蔡元斌在本案中主张的4号、5号商铺的管理费为每月426元，12号商铺的管理费为每月335元。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，蔡元斌、李建初、卢丽丽约定的租赁房屋并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。因此，蔡元斌与李建初于2015年4月7日、5月27日所签订的两份《房屋租赁合同书》，以及蔡元斌与卢丽丽在2015年5月28日所签订的《深圳市房屋租赁合同书》均应认定为无效合同。关于李建初、卢丽丽主张蔡元斌非租赁房屋的所有人，主张合同无效主体不适格的意见。蔡元斌作为租赁合同的一方当事人，与合同的效力具有直接的利害关系，有权要求确认合同无效。该权利与是否为租赁物业的所有权人并无直接关联，李建初、卢丽丽以蔡元斌非租赁物业所有权人而认为蔡元斌无主体资格的，没有法律依据，原审法院不应采纳。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。因此李建初要求蔡元斌返还租赁押金107,600元的诉讼请求，原审法院应予支持。房屋租赁合同无效的，当事人可以要求参照约定租金标准支付房屋占有使用费。综合双方当事人在本案诉讼中的观点，双方就租金等费用的争议主要存在两个方面，现分述如下：第一是关于李建初拒绝支付2015年9月起的租金、管理费等费用的理由是否成立。李建初以蔡元斌违反行业禁止为由拒绝缴纳自2015年9月起的各项费用。本案中，李建初明确其主张的行业禁止的合同条款在第一条第五项，而该条款约定的内容为“为了更好行业管理，避免行业竞争，乙方（即李建初）要做的行业必须得到甲方（即蔡元斌）的同意”。从该条款内容上，仅显示了蔡元斌作为出租人，对承租人经营内容具有决定的权利，而并非李建初所主张，蔡元斌不得再允许其他承租人经营与其相同范围的餐饮。因此，李建初以违反行业禁止作为其可以不支付相关费用的理由，缺乏事实和法律依据，明显不能成立。第二是12号商铺的租赁面积问题。蔡元斌与李建初就租赁12号商铺所签订的租赁合同对该商铺的面积并无明确约定，则该情况下应当以实际交付的实际面积作为确认双方租赁面积的依据。首先，依据蔡元斌主张的12号商铺的管理费为每月335元的主张，结合双方约定的管理费为每平方米3元的标准，可显示蔡元斌主张的12号商铺面积为111.67平方米。其次，双方对4号、5号商铺的面积为142平方米并无异议。本案审理中对租赁商铺装修价值评估时，测量的4号、5号商铺的地面瓷砖面积为107.2平方米，由此可证实双方约定的租赁面积并非指房屋室内面积，还应包括相应的公摊面积。参照4号、5号商铺的租金标准，按室内面积折算，每平方米租金为315.3元（33,800元÷107.2㎡）。而12号商铺的两层地面瓷砖面积为67.68平方米（28.08㎡＋39.6㎡），再结合4号、5号商铺的租金标准，则相应的租金为2,133.50元（315.3元×67.68㎡）。因此，蔡元斌与李建初约定的12号商铺每月租金为20,000元，与实际交付的租赁房屋的面积相当。李建初主张12号商铺应为145平方米左右的观点，明显与相应的租金标准不符，原审法院不予采纳。因此对于12号商铺的占用使用费及相应的管理费，仍应当按每月20,000元和335元予以计算。综上所述，在租赁合同无效的情况下，蔡元斌要求李建初按约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院应予以支持。关于李建初实际占有房屋的时间，其在2015年10月中旬停止4号、5号商铺的经营活动后，并未返还租赁商铺，并对商铺上锁。因此商铺在被李建初上锁期间仍应属于李建初实际占用的期限内，蔡元斌要求李建初支付计至2017年4月的租金、管理费、水电费的主张，原审法院予以采纳。结合李建初已实际支付过的款项，李建初还应向蔡元斌支付以下费用：1.4号、5号商铺2015年9月1日至2017年4月30日期间的占有使用费676,000元（33,800元×20个月）；2.4号、5号商铺2015年4月7日至2017年4月期间的管理费10,550.6元（426元÷30天×23天＋426元×24个月）；3.12号商铺2015年9月1日至2017年4月30日期间的占有使用费400,000元（20,000元×20个月）；4.12号商铺2015年5月28日至2017年4月期间的管理费7,749.67元（335元÷30天×4天＋335元×23个月）；5.李建初在使用租赁商铺期间产生的水电费应由其负担，蔡元斌在本案中主张的水电费用与李建初实际经营期间数额相当，也符合停止经营事实的情形，因此对蔡元斌主张的水电费合计33,437.8元予以支持。对于蔡元斌要求李建初支付合同所约定免租期的占有使用费的诉讼请求，该免租期属于合同约定的租金标准的一部分，因此对于蔡元斌超出原合同约定标准而主张的部分，原审法院不应支持。另由于双方之间的租赁合同无效，蔡元斌要求的房屋使用费、管理费的利息亦缺乏法律依据，原审法院不应支持。上述李建初应向蔡元斌支付的款项合计1,127,738.07元，该债务产生于与卢丽丽婚姻关系存续期间的部分，应属于夫妻共同债务，蔡元斌要求卢丽丽承担连带清偿责任的，原审法院应予支持。李建初与卢丽丽在2016年11月18日离婚，则对于离婚后产生的债务，卢丽丽不需再承担。其中在2016年11月18日以后的债务包括房屋占有使用费290,520元[（33,800元＋20,000元）÷30天×12天＋（33,800元＋20,000元）×5个月]、管理费4,109.4元[（426元＋335元）÷30天×12天＋（426元＋335元）×5个月]。对该部分债务，卢丽丽不需承担连带责任。因此，卢丽丽承担连带清偿责任的范围为833,108.67元（1,127,738.07元－290,520元－4,109.4元）。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，现有证据不能证明蔡元斌作为出租人，在与签订租赁合同时对该房屋没有建设工程规划许可证的情形予以告知，对无效的后果应当承担主要责任。租赁房屋作为不动产，其权属等情况均可通过登记信息进行查询。李建初作为承租人，在签订房屋租赁合同时怠于审查房屋登记信息，对合同无效亦负有过错，亦应承担相应的责任。结合双方过错程度，原审法院确定蔡元斌和李建初分别应承担60%和40%的责任。关于李建初在本案中主张的损失，其中转让费属于李建初与案外人之间的合同关系，该费用的产生及数额的确定与蔡元斌无关联性，不应计入蔡元斌应当分担的损失。对于李建初主张的经营损失，其在本案中明确是指2015年6月以来的营业亏损，该亏损是其作为经营者应当承担的经营风险，其要求蔡元斌分担没有法律依据。对于违约金，原审法院对李建初提出的关于行业禁止的主张已作出论述，不再重复，李建初要求蔡元斌支付违约金的没有法律依据，原审法院不予采纳。关于装修损失，按照评估部门的结论，应当认定为304,553元。蔡元斌虽主张部分项目不属于李建初实施的装修项目的，但本案中并未能提供证据显示其交付房屋时的装修状态。在没有其他相反证据的情况下，对于李建初实际占有使用期间的装修项目，应当认定为李建初所实施。因此对蔡元斌对装修价值的该意见，原审法院不予采纳。结合蔡元斌的过错程度，则其应承担装修损失为182,731.8元（304,553元×60%）。关于李建初主张的租赁房屋内的财产损失，因李建初停止经营后将商铺上锁，商铺长期处于李建初占有状态。商铺在2017年5月初由蔡元斌收回，但现有证据并不能反映在此期间租赁房屋内财产情况。另李建初在提出反诉时主张的财产损失为183,000元，后变更反诉请求将财产损失变更为1,243,929元，数额差距巨大，亦无合理说明，显示李建初主张的随意性。因此，李建初的该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认蔡元斌与李建初于2015年4月7日和2015年5月27日所签订的《房屋租赁合同书》无效；二、李建初于判决生效之日起十日内向蔡元斌支付房屋占有使用费1,076,000元；三、李建初于判决生效之日起十日内向蔡元斌支付管理费18,300.27元和水电费33,437.8元；四、蔡元斌于判决生效之日起十日内向李建初返还押金107,600元；五、蔡元斌于判决生效之日起十日内向李建初赔偿损失182,731.8元；六、卢丽丽对上述第二项、第三项李建初的付款义务在833,108.67元的范围内向蔡元斌承担连带清偿责任；七、驳回蔡元斌的其他诉讼请求；八、驳回李建初的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,235.34元、反诉案件受理费16,333.82元，合计32,569.16元，由蔡元斌负担3,309元，李建初负担29,260.16元。保全费10,000元、评估费3,000元，合计13,000元，由蔡元斌与李建初各负担6,500元。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，关于资产评估报告取价依据错误的问题，深圳市高丰安资产评估交易有限公司提交情况说明：评估对象的取价所采用的价格均是评估基准日的标准（评估基准日2016年7月6日）。再根据评估对象具体情况确定其重置价值。本次评估所选取的价格均为评估基准日的市场价格。而评估报告中的取价依据《深圳建设工程价格信息》仅作为参考。而《深圳建设工程价格信息》（2012）中的“（2012）”是由于评估人员笔误，实际应该为“《深圳建设工程价格信息》（2016）”。综上，评估对象取价为评估基准日的市场价格，而不是2012年的市场价格，故对评估结论没有影响。本院认为，被上诉人蔡元斌为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，各方当事人对原审法院管辖本案并适用中国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。关于《房屋租赁合同书》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋已取得建设用地规划许可证，但未取得建设工程规划许可证，依据上述司法解释的规定，涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，相应的《房屋租赁合同书》无效。李建初、卢丽丽申请法院调取涉案房屋的产权证及建设规划许可证。本院认为，蔡元斌已提交了关于涉案房屋的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报收件回执”，其上加盖了“宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室”的公章，可以证实涉案房屋未取得合法的产权证书，而且上诉人可以自行查询涉案房屋是否已取得合法的产权证书，无需法院调取，涉案房屋的建设规划许可证与本案处理无关，故李建初、卢丽丽提出的调查取证申请，本院不予准许。关于李建初、卢丽丽提出因蔡元斌将临近房屋出租给案外人经营同类餐饮，其无需支付占有使用费的主张。双方在合同中仅约定李建初要经营的行业须得到蔡元斌的同意，并未约定蔡元斌不得允许其他承租人经营范围与李建初一致。而且，两家餐厅虽然经营范围有重合，具有竞争关系，但并不必然导致李建初开办的餐厅无法盈利，无法经营。故，李建初、卢丽丽以此为由主张无需支付涉案房屋的占有使用费，本院不予支持。关于李建初、卢丽丽主张12号商铺面积与约定不一致的问题。双方在签订《房屋租赁合同书》中并未约定出租面积，李建初主张蔡元斌应交付的面积为145平方米，而实际仅有67.68平方米，蔡元斌侵占12号商铺的面积后出租给他人。本案二审阶段，12号商铺隔壁的经营者吕少明出庭作证证明其租赁的面积不包括12号商铺，吕少明经营的商铺装修时，12号商铺还只是一个楼梯间。如果按李建初所主张的出租面积为145平方米，其实际获得的面积仅为约定面积的一半还不到，而李建初委托案外人对商铺进行装修，其在装修的过程中亦未对面积提出异议，并且还缴纳了一个月的租金，李建初的主张明显不符合常理。而且，李建初并未提交证据证明其签署合同时12号商铺的实际面积与其实际取得的面积存在差异。综上，李建初、卢丽丽的该项主张不能成立。关于李建初、卢丽丽主张评估报告取价依据错误的问题。评估机构已对该报告的笔误出具说明，本院予以采信。原审法院依据该评估报告进行判决，处理无误。关于李建初、卢丽丽主张存放在4、5号商铺的财产损失问题。李建初主张其有财产损失，根据谁主张谁举证的原则，应由李建初自行承担举证责任，法院对此并不负有调查取证的义务。关于支付占有使用费的期限问题。根据一审查明的事实，李建初已对12号商铺进行了装修，并支付了一个月的租金，可以认定其已从蔡元斌处接管了12号商铺，李建初、卢丽丽上诉称其未实际占有12号商铺与事实不符。李建初并未提交证据证明其曾经向蔡元斌返还4号、5号、12号商铺，或告知蔡元斌由蔡元斌自行处置该商铺，故原审法院对李建初占有该商铺至2017年4月30日的认定本院予以维持。综上所述，上诉人李建初、卢丽丽所提出的上诉理由均不能成立。一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12174元（李建初、卢丽丽已预交），由上诉人李建初、卢丽丽承担。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 赵 雪 琳审判员 梁 乐 乐二〇二〇年四月十七日书记员 李缓(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。