辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终346号上诉人（原审被告）：朝阳江河门窗有限公司，住所地朝阳开发区3号区间路。法定代表人：张永河，经理。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包庭赫，男，1985年12月13日出生，蒙古族，农民，住朝阳县。原审被告：朝阳县合泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人：吴昊，经理。委托诉讼代理人：丁亮，男，1987年10月21日出生，汉族，公司法律顾问，住朝阳市双塔区。原审第三人：张永江，男，1971年1月10日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人朝阳江河门窗有限公司（以下简称江河公司）因与被上诉人包庭赫、原审被告朝阳县合泰房地产开发有限责任公司（以下简称合泰公司）、原审第三人张永江商品房买卖合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2019）辽1321民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江河公司及原审第三人张永江的委托诉讼代理人王文旭，被上诉人包庭赫、原审被告合泰公司的委托诉讼代理人丁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江河公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判上诉人不需归还被上诉人转让债权39万元及物业损失5971元。二、诉讼费不应由上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人将其对合泰公司的到期债权485298元，以39万元的价格转让给被上诉人。既然债权已经转让完毕，被上诉人同意接受债权，合泰公司同意向被上诉人履行债务，那么三方的债权债务关系已经转让完毕，被上诉人应该向合泰公司主张实现债权。现因合泰公司未按约定履行义务，属于合泰公司的责任。上诉人与合泰公司的债权债务关系已经消灭。上诉人转让给被上诉人的债权是真实的，应该由合泰公司负责给付房屋或者给付相应的对价款485298元。二、一审法院认定上诉人转让给被上诉人的债权存在瑕疵是错误的。上诉人享有对合泰公司的到期债权，该债权真实有效，被上诉人也同意接受该债权，该债权并不存在瑕疵，抵债的房屋因合泰公司办理抵押，而无法签订合同，责任在合泰公司，不在上诉人。上诉人与合泰公司已经结算完毕，又判决上诉人返还39万元并赔偿损失，必将导致上诉人无法取得抵账房屋，又因与合泰公司结算完毕而无法主张工程款，严重损害上诉人合法权益。请求二审法院判令合泰公司承担相应法律责任。三、物业费和装修保证金，收取单位是物业公司，上诉人并未收取。尚未办理房证，维修基金还在合泰公司，实际损失并未发生。包庭赫二审辩称:上诉状的内容不准确。我和张永江或者他代表的江河公司发生买卖关系，他隐瞒了房屋抵押的事实，所以才有本案的买卖交易。物业费和房屋维修基金，我交给了合泰公司，这一点没有异议。我的购房款是张永江收取，我请求张永江和其代表的公司返还。合泰公司二审辩称:三合物业公司不是我公司的下属单位，是独立的法人，与我公司也不存在外包关系。一审法院将本案三个当事人的关系，定为债权转让是不准确的。我公司将房屋交付给上诉人，是基于施工合同关系。上诉人将房屋卖给被上诉人是他们之间形成的买卖关系，而且我方已告知上诉人该房屋有抵押，我公司没有隐瞒该房屋抵押的事实。张永江二审辩称:张永江是代表江河公司行使的职务行为，不是个人行为，个人不应承担责任。包庭赫向一审法院起诉请求：1.解除与被告江河公司签订的商品房买卖合同，被告江河公司退还39万元及从2015年6月开始按银行贷款利率计算所得的利息，并返还物业费、维修基金、装修基金共计11,942元；2.被告合泰公司、第三人张永江对上述款项承担连带责任。一审法院认定的事实:2014年4月24日，被告合泰公司（甲方）与被告江河公司（乙方）签订了《断桥铝窗制作安装合同》，双方约定：乙方承包三合国王花园A区的A3、A4、A5、A6、A7、A11号楼断桥铝窗制作、运输、安装工程，承包方式包工包料；付款方式为100%楼房形式支付，所抵付楼房位置及价格以甲方分配楼房详单为准。2014年9月3日，第三人张永江作为被告江河公司的股东和工作人员，其代表被告江河公司与原告达成口头协议，双方约定：原告向第三人张永江支付购房款390,000元，原告购买国王花园小区A4-163号商品房。同日，原告通过银行转账方式给付第三人张永江人民币390,000元，第三人张永江代表被告江河公司收取了该笔款项。第三人张永江与原告一同到被告合泰公司财务处，被告合泰公司财务处向原告出具了国王花园小区A4-163号商品房的金额为485,298元的房款《收款收据》和金额为7,525元的维修基金《收款收据》。同日，被告江河公司向被告合泰公司出具了485,298元的《专用收款收据》，该收据载明了收款事由为国王花园A4-163工程款。2016年12月13日，被告合泰公司向被告江河公司出具《国王花园张永江项目部工程决算书》，该决算书载明：至2016年11月18日国王花园已付工程款1,391,459元，详见附后工程款拨付台账。2018年1月25日，原告向案外人朝阳三合物业管理有限公司交纳了相关物业项目的费用合计11,942元，案外人朝阳三合物业管理有限公司向其出具了《物业交费清单》和《收款收据》，原告从案外人朝阳三合物业管理有限公司处领取到涉案房屋的入户门钥匙，但没有对该房屋进行任何装修改造。至今被告合泰公司与原告未签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，本案涉及两个法律关系：一为被告合泰公司与被告江河之间的承揽合同关系，被告合泰公司与被告江河公司签订了承揽合同，该合同的约定未违反相关法律法规的关于合同效力的强制性规定，应当认定有效，包括该合同中关于以房屋抵顶工程款的约定，被告江河公司已经履行了断桥铝窗制作、运输、安装的义务，被告合泰公司应当依照合同约定履行足额给付工程款即转移房款总金额与工程款金额相当的房屋所有权的义务。被告合泰公司以涉案房屋所有权抵顶其应当给付被告江河公司的工程款人民币485,298元，房屋并未过户到被告江河公司名下，双方未签订书面的商品房买卖合同并到相关部门办理合同备案登记，被告江河公司仅享有可以请求被告合泰公司与其签订商品房买卖合同并将涉案房屋过户到其名下的与房屋等值（人民币485,298元）的债权。二为原告与被告江河公司之间的债权让与关系，原告明知第三人张永江不享有涉案房屋所有权，其与第三人张永江达成口头协议，约定第三人张永江以390,000元的价格将涉案房屋的所有权转让给自己，实际上，双方约定转让的是被告江河公司享有的对被告合泰公司的债权，债权的内容是请求被告合泰公司与其签订商品房买卖合同并将涉案房屋过户到其名下，即原告与第三人张永江签订了债权转让协议，第三人张永江作为被告江河公司的工作人员，其与原告达成债权转让协议属于职务行为，该债权转让协议的权利义务应当由被告江河公司承担，即原告系与被告江河公司达成了债权转让协议，该协议没有违反相关法律法规的关于合同效力的强制性规定，应当认定有效。原告将390,000元通过银行转账的方式给付给被告江河公司工作人员第三人张永江，其已经履行了给付对价的义务，被告江河公司收取此款后，欲将其享有的债权转让给原告，被告合泰公司作为涉案房屋的所有权人没有提出异议，并向原告出具金额为人民币485,298元涉案房屋总房款和7,525元维修基金的《收款收据》，并载明收款事由为房款及具体房号，应视为被告合泰公司同意被告江河公司将其享有的债权转让给原告，其自愿向原告承担与其签订商品房买卖合同并将涉案房屋过户到其名下的义务。被告江河公司作为债权转让人应当承担瑕疵担保责任，其应当核实涉案房屋物权上的负担情况，保证涉案房屋物权上无负担，可以正常办理过户手续；被告合泰公司作为债务人和该涉案房屋的所有权人亦应当承担瑕疵担保责任，其向原告出具《收款收据》时，应当保证涉案房屋物权上无负担，可以正常办理过户手续。由于涉案房屋的物权上有负担，被告合泰公司无法与原告签订正式的商品房买卖合同并办理过户，被告江河公司转让给原告的债权是有瑕疵的，该瑕疵导致原告签订该合同的目的无法实现，原告有权选择解除与被告江河公司签订的债权转让协议，请求被告江河公司退还其支付的对价；原告亦可以选择请求被告合泰公司继续履行与其签订商品房买卖合同并将涉案房屋过户到其名下的义务。因此，原告的被告江河公司退还其支付的债权转让的对价款人民币390,000元的诉讼请求，应予支持。原告没有提交充分的证据证明其与被告江河公司约定何时办理涉案房屋的过户手续，且原告明知该被告江河公司对该房屋没有支配权，仍然欲与被告江河公司签订房屋买卖合同，其自身具有过错，因此，原告的被告江河公司自2015年6月开始按银行贷款利率给付其利息的诉讼请求，该院不能予以支持。原告在与被告签订债权转让协议时，应当知道被告江河公司对涉案房屋不享有所有权，其对于向案外人三合物业管理有限公司交纳的各项物业费用的损失也具有过错，原告应当自行承担上述损失的50%，被告江河公司承担上述损失的50%，因此，原告的解除与被告江河公司之间的债权转让协议、被告江河公司返还其物业费、维修基金、装修基金共计11,942元的诉讼请求，该院仅能予以部分支持，即被告江河公司应当向原告赔偿其各项物业费用的损失5,971元。被告合泰公司作为债务人和该涉案房屋的所有权人，没有尽到保证涉案房屋物权上无负担的瑕疵担保的义务，应当对上述款项（对价款和物业费用）承担连带责任。因此，原告的由被告合泰公司承担连带责任的诉讼请求，应予支持。第三人张永江不应当对其从事的职务行为产生的后果承担责任。因此，原告的由第三人张永江承担连带责任的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告包庭赫与被告朝阳江河门窗有限公司之间的债权转让协议；二、被告朝阳江河门窗有限公司归还原告包庭赫转让债权的对价款人民币390,000元，并赔偿原告包庭赫各项物业费用的损失5,971元，以上合计395,971元，此款于本判决生效之日起十日内付清；三、被告朝阳县合泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带责任；四、驳回原告包庭赫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,580元，减半收取4,290元，由被告朝阳江河门窗有限公司负担3,620元，被告合泰公司对此负连带责任，由原告包庭赫负担670元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，江河公司与合泰公司存在承揽合同关系，江河公司享有对合泰公司的工程款给付请求权，双方对此无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是包庭赫是与江河公司形成买卖合同关系，还是与合泰公司形成买卖合同关系。首先，虽然包庭赫将39万元购房款转账给张永江，但包庭赫与张永江及江河公司之间并未签订书面的买卖合同，张永江及江河公司也未给包庭赫出具相关的收款收据。其次，包庭赫给张永江转账后，是合泰公司给包庭赫出具的案涉房屋收款收据，收据上载明交款人为包庭赫，载明的收款数额为江河公司与合泰公司商定的抵账数额人民币485,298元，且后续的房屋买卖合同及相关手续应由包庭赫与合泰公司办理，房屋交付义务的履行方为合泰公司。张永江为案涉房屋买卖的联系人，也是经合泰公司许可的房款接受权利人。第三，合泰公司给包庭赫出具收款收据的时间为2014年9月3日，合泰公司与张永江及江河公司进行工程结算的时间是2016年12月13日，合泰公司已付的工程款中包含以案涉房屋抵顶的工程款人民币485,298元，证明合泰公司与江河公司就案涉房屋抵顶工程款一事已结算完毕。第四，合泰公司是案涉房屋的所有权人，也是房屋交付义务的履行人，其隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，主要过错也在合泰公司。综合以上四点，应认定包庭赫与合泰公司直接形成房屋买卖合同关系。现案涉房屋因被合泰公司抵押而无法办理产权过户手续，合泰公司构成违约，应承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。关于违约损失问题。一审法院判决包庭赫自行承担部分损失，对此包庭赫未提出上诉，对该部分判决内容，本院予以确认。综上，江河公司的上诉请求合法有据，本院予以支持。一审判决认定法律关系及判决结果不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销朝阳县人民法院（2019）辽1321民初1437号民事判决；二、解除包庭赫与朝阳县合泰房地产开发有限责任公司之间口头房屋买卖合同；三、朝阳县合泰房地产开发有限责任公司返还包庭赫购房款人民币390,000元，并赔偿包庭赫各项物业费用损失5,971元，以上合计395,971元，此款于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回包庭赫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,580元，减半收取4,290元，由合泰公司负担。二审案件受理费7240元，由合泰公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二〇年四月二十三日书记员  高 璐