广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15905号原告：周秀娟，女，1980年6月19日出生，汉族，住广东省化州市。原告：王超起，男，1979年6月13日出生，汉族，住广东省化州市。两原告的共同委托诉讼代理人：程慧华，广东广信君达律师事务所律师。被告：何丽芬，女，1974年4月27日出生，汉族，住广东省东莞市。被告：何永光，男，1964年1月15日出生，汉族，住广东省东莞市。两被告的共同委托诉讼代理人：郑传归，广东科岸律师事务所律师。原告周秀娟、王超起与被告何丽芬、何永光合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案件出现不适宜继续适用简易程序审理的情形，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人程慧华、两被告的共同委托诉讼代理人郑传归到庭参加了诉讼。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告何丽芬双倍返还原告定金360000元、返还预付款47000元，合计407000元；2.判令被告何丽芬支付逾期付款利息（暂计至2019年6月5日共计13620元，其后至付清之日止的利息另计）；3.判令被告何丽芬支付原告为实现债权产生的律师费5000元；4.判令被告何永光对被告何丽芬对上述债务承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告何丽芬向原告支付违约金45400元，其他诉讼请求不变。事实与理由：两原告是夫妻，于2017年12月8日以原告周秀娟名义与被告何丽芬签订合同，约定原告购买被告何丽芬位于虎门镇怀德××土地一块（土地使用证号190006030092），约定转让价格900000元，先付定金200000元。被告何丽芬两个月将此宅基地报建出来后原告将余款一次性付清，若被告何丽芬两个月无法报建出来，要将定金无条件退还给原告周秀娟。原告周秀娟依约于2017年12月8日将定金200000元通过银行转账付款被告何丽芬。其后应被告何丽芬要求，原告王超起于2018年1月18日至2018年1月19日通过微信转账方式转给被告何丽芬预付款60000元。原告已按照约定全面履行所有义务，但被告何丽芬已构成根本性违约。其后于2019年3月5日以原告王超起名义与被告何丽芬签订补充协议书，双方同意解除2017年12月8日签订的土地买卖合同，并确认被告何丽芬收取原告定金和预付款共计260000元，其中被告何丽芬已于2019年2月2日向原告返还了33000元，尚余定金和预付款共计227000元待返还。双方约定签订补充协议书三个月内（即2019年6月5日前）被告何丽芬退还定金和预付款共计227000元，则不计利息，否则按未返还金额每月2%向原告支付利息，同时按未付金额的20%向原告支付违约金，并承担原告为实现债权支付的所有费用。为确保原告的全部债权得到实现，被告何永光自愿对上述债务承担连带保证责任。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称，1.案涉的宅基地转让协议无效，依法不能履行。被告何丽芬不能承担相应的违约责任。原告主张的违约金45400元及利息13620元，没有事实和法律依据。案涉土地是农村宅基地性质，依法只能转让给予本村集体组织成员。且被告何丽芬在双方转让前，就将该宅基地的性质以及该土地证的登记者为邓志成（被告何丽芬的丈夫，已故）及该土地由于原告不是本村村民过不了户的情况均告诉了原告，原告仍继续购买。2.该土地不能报建，原因是属于虎门镇范围内，该期间由于政策原因，所有的宅基地均不能报建。被告何丽芬在整个协议的约定中和履行中，没有任何过错，不应承担任何的责任。3.原告主张的违约金和利息，由于上述原因，不能得到支持，若属于损失，计算重复，且损失不明确。4.由于被告何丽芬不承担原告的任何责任，被告何永光也不应承担连带责任。5.原告主张的律师费也不应支持。经审理查明，两原告是夫妻关系。原告周秀娟与被告何丽芬于2017年12月8日签订转让协议，主要内容有：兹有本人何丽芬将虎门镇怀德村大禾二十一巷1号转让给周秀娟，金额九十万元整交易，现先付定金二十万元整。注，条件：本人何丽芬要将虎门镇怀德村大禾二十一巷1号宅基地报建出来后（注2017.12.8至2018.2.8号）前报建出来后，周秀娟将余款一次性付清给何丽芬，如果何丽芬2个月内无法报建出来，要将收来周秀娟的定金无条件退还给周秀娟本人。协议签订后，原告周秀娟于2017年12月8日向被告何丽芬支付200000元、2019年1月18日和19日向何丽芬支付60000元，共计支付260000元。原告称后被告何丽芬未依约履行报建手续，仅在2019年2月2日退还33000元，尚余227000元未退还。因此，原告王超起与被告何丽芬于2019年3月5日签订《协议书》，《协议书》甲方为王超起、乙方为何丽芬、保证人为被告何永光，主要内容为：甲乙双方于2017年12月8日达成土地买卖协议，后因乙方未能办理报建手续导致合同无法继续履行。现甲乙双方自愿终止该份协议及其附件，并达成如下协议：一、双方一致确认乙方收取过甲方定金260000元，乙方已经于2019年2月2日向甲方返还33000元，乙方尚需返还甲方227000元；二、乙方自协议签署之日起三个月内（即2019年6月5日前）无条件将定金227000元返还甲方，如乙方能如期返还该227000元定金，则之前三个月不计利息，如果乙方未能如期返还则该三个月（即2019年3月5日至2019年6月5日）的期限内以未返还定金的总额为本金按每月2%向甲方支付利息；三、如果乙方违约则按未付金额的20%向甲方支付违约金，并承担甲方为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；四、保证人何永光自愿为乙方做担保，如乙方违约保证人承担连带保证责任。庭审中原、被告确认被告何丽芬于2019年10月10日已退还原告款项227000元。两原告是夫妻关系，均不是虎门怀德人，其主张两原告分别与被告何丽芬签订的转让协议及《协议书》是两原告的共同行为，两被告确认其主张。被告主张转让协议涉及的是宅基地的转让，依法不能履行，转让协议无效，因此之后签订的《协议书》是转让协议的附属条款，该协议也无效，原告主张的违约金和利息不应得到支持。被告同时提交了（2018）粤1972民初8116号民事判决书，证明了被告何丽芬是案涉宅基地的使用权人。原告另主张律师费5000元，提交了民事委托代理合同、银行收款回单、律师费发票予以佐证。以上事实，有原告提交的转让协议、《协议书》、银行交易明细清单、微信账单、结婚证、民事委托代理合同、银行收款回单、律师费发票，被告提交的转账汇款业务受理回单、（2018）粤1972民初8116号民事判决书及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为合同纠纷。两原告是夫妻关系，虽然分别与被告何丽芬签订的转让协议及《协议书》，但两原告主张是共同行为，两被告亦予以确认，因此本院认为，本案的转让协议及《协议书》均得到了两原告的追认确认，是两原告共同意思表示。本案主张争议焦点是：一、案涉的转让协议以及《协议书》是否有效；二、原告诉请的违约金及利息是否应得到支持。本院具体分析如下：一、关于转让协议。1.被告何丽芬的虎门镇怀德村大禾二十一巷1号土地属于集体土地，为宅基地。根据转账协议约定，被告何丽芬将该土地以900000元转让给两原告，即双方对集体土地的使用权进行了转让。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，土地为集体土地，而两原告并非与被告何丽芬属于同一个集体经济组织的成员，因此，双方所签订的该合同依法无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告何丽芬应返还取得的财产。关于《协议书》。《协议书》的内容是双方就被告何丽芬未能办理报建手续情况，两原告与两被告协商终止转让协议，同时就两原告已支付的转让款与两被告协商约定归还时间及相关的利息、违约金。该约定的内容并未涉及宅基地转让，亦未违反法律法规的其他规定，是双方真实意思表示，因此是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。二、关于逾期付款利息。根据《协议书》约定，被告何丽芬应在2019年6月5日前归还定金227000元，否则两原告有权要求其支付2019年3月5日至2019年6月5日期间内的利息（以未返还定金的总额，按照月息2%标准），但被告何丽芬并未按照约定时间归还，因此两原告要求被告何丽芬支付逾期付款利息合法有据，本院予以支持。逾期付款利息应为13620元（227000元×2%×3）。关于违约金。《协议书》还约定了被告何丽芬违约则需要向两原告支付未付金额的20%作为违约金。本院认为，被告何丽芬未按照约定付款，确实构成的违约，但双方约定的该违约金过高，两原告亦未有证据证明被告何丽芬逾期付款对其造成了其他损失，但两原告有孳息的损失，双方就利息亦约定了标准为月息2%，结合被告何丽芬已于2019年10月10日归还所有款项，因此，本院认为违约金应以227000元为基数，按月息2%标准，计算2019年6月6日至2019年10月10日期间的利息为宜，共计18806.79元（227000元×24%÷365天×126天）。对于原告超过上述标准的违约金，本院不予支持。关于律师费。根据《协议书》约定，被告何丽芬构成违约，原告有权要求其承担未实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），现原告要其支付律师费，提交了民事委托代理合同、银行收款回单、律师费发票，依据充分，本院予以支持律师费5000元。关于被告何永光的责任。被告何永光在《协议书》中自愿承担保证责任，且为连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，原告主张被告何永光承担担保责任在其保证期间内，因此被告何永光应对被告何丽芬的上述债务承担连带保证责任。另，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告何永光在承担连带清偿责任后可向被告何丽芬追偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告何丽芬于本判决生效之日起五日内向原告周秀娟、王超起支付逾期利息13620元；二、限被告何丽芬于本判决生效之日起五日内向原告周秀娟、王超起支付违约金18806.79元；三、限被告何丽芬于本判决生效之日起五日内向原告周秀娟、王超起支付律师费5000元；四、被告何永光对本判决第一、二、三判项确定的被告何丽芬债务承担连带清偿责任，被告何永光在承担连带清偿责任后，可向被告何丽芬追偿；五、驳回原告周秀娟、王超起的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费1400元（原告减少诉讼请求后的受理费1400元，原告已预交7684元，应退回6284元），由两原告负担580元，由两被告负担820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽人民陪审员  何淑贞人民陪审员  杨 琳二〇二〇年四月二十四日书 记 员  李敏仪陈皓泓强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。