重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28033号 原告：陈虹洁，女，1991年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：符青，重庆朝曈律师事务所律师。 被告：王兰，女，1994年3月16日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。 第三人：重庆腾居置业顾问有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道服装城大道48号附3号国际家纺城1幢3-11，统一社会信用代码91500112MA5U7U3X2W。 法定代表人：姚国雄，总经理。 第三人：重庆中环互联房地产顾问有限公司，住所地：重庆市江北区建新北路38号2幢26-3，统一社会信用代码91500105MA5UK3CW90。 法定代表人：腾聪，总经理。 委托诉讼代理人：王杰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：章椿苹，女，该公司工作人员。 原告陈虹洁与被告王兰，第三人重庆腾居置业顾问有限公司、重庆中环互联房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈虹洁及其委托诉讼代理人符青，被告王兰，第三人重庆腾居置业顾问有限公司（以下简称“腾居公司”）的法定代表人姚国雄，重庆中环互联房地产顾问有限公司（以下简称“中环公司”）的委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼。经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月31日再次公开开庭进行了审理。原告陈虹洁及其委托诉讼代理人符青，被告王兰及其委托诉讼代理人杨广露，第三人腾居公司的法定代表人姚国雄，中环公司的委托诉讼代理人章椿苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈虹洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付坐落于重庆市渝北区X街道X大道X号房屋的购房尾款240000元；2、判令被告向原告支付因借故拖延办理按揭抵押贷款手续的违约金69000元；3、本案担保费、律师费、误工费17500元由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：被告以商业贷款的方式申请按揭抵押贷款向原告购买位于重庆市渝北区X街道X大道X号房屋，总价为345000元。该合同签订之日，被告已向原告支付购房定金20000元，在案涉房屋过户当日，被告将购房首付款85000元直接支付给了原告。原告一直依照合同约定履行义务，但被告在本案房屋过户到其名下后申请办理银行按揭贷款期间，多次申请个人消费贷款，导致银行审批流程迟迟不能通过，原告也一直未能收到尾款。 原告陈虹洁为证明其所主张的事实，在举证期限内提供了以下证据：1、重庆市城市房屋存量房买卖居间合同，拟证明原、被告于2019年3月18日签订了房屋买卖合同，对房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定；2、不动产权证、不动产登记受理通知书、房产变更登记查询单，拟证明案涉房屋于2019年5月24日申请登记过户，2019年5月27日过户到被告名下；3、贷款流程查询结果，拟证明被告于2019年4月17日向银行申请按揭贷款，2019年4月18日贷款审批通过，2019年9月30日抵押完成；4、个人信用报告、贷款结清证明、微信聊天记录（一份为原、被告聊天记录，一份为原告与银行工作人员聊天记录），拟证明被告于2019年5月8日向招联消费金融有限公司贷款7800元，于2019年7月1日向马上消费金融股份有限公司申请贷款7800元，被告在银行放贷期间多次向金融机构贷款，导致银行未能成功放贷；5、律师函、EMS快递单，拟证明原告的委托诉讼代理人于2019年10月24日向被告发出律师函，要求被告支付购房尾款及违约金；6、法律事务委托合同及发票、委托担保服务合同及发票，拟证明原告因本案支付了律师费15000元、担保费1500元。 被告王兰辩称，1、在签订合同时，双方同意以贷款方式支付房款，但并没有约定银行什么时候放款；从签订合同到办理按揭，被告予以配合，没有拖延，所以没有违约；同意支付原告24万元尾款，但是不同意支付违约金，因被告没有违约。2、房屋首付款不是在房屋过户当日支付给原告。3、被告的贷款消费记录产生在贷款审批通过后而非办理按揭贷款期间，2019年4月18日的贷款审批通过表明被告已经完成合同约定办理按揭义务，被告不存在无故拖延的行为。4、房款无法支付是因为银行政策原因无法放款，依照合同约定双方均不担责，且银行答复贷款记录消除之后，会继续放款，故不影响原告最终收款。5、原告未按照合同约定期限和方式办理解押还款、过户，存在违约行为；本案贷款审批通过时间为2019年4月18日，但原告直到2019年5月24日才配合办理过户；合同约定原告自行还款解押，但最终是被告提前支付了首付款用于还款解押。6、本案只存在迟延付款的资金占用损失，原告起诉的违约金超过实际损失，应予调整。 被告王兰对其陈述的事实，在举证期限内提供了以下证据：1、个人购房借款担保合同，拟证明被告向银行申请了抵押贷款，被告没有违约；2、不动产查询结果单，拟证明案涉房屋在银行办理了抵押；3、税收完税证明，拟证明案涉房屋的过户时间为2019年5月24日；4、银行转账记录，拟证明被告于2019年5月9日支付了首付款105000元。 第三人腾居公司述称，希望原、被告协商解决；被告不清楚贷款审批期间新增贷款会影响银行的正常放款，腾居公司知道这个情况后，曾邀约双方解决问题但是没有约到。 第三人中环公司述称，希望原、被告协商解决；合同没有约定放款时间，放款时间以银行放款为准，原、被告和第三人都不能决定银行的放款时间；第三人只是根据以前的标准办理过户手续，放款时间不清楚。 第三人腾居公司、中环公司在举证期限内未提供证据。 开庭审理中，原、被告及第三人对上述证据进行了质证，各方分别发表了质证意见。被告对原告提供证据的质证意见为：证据1、2、3无异议，但案涉房屋抵押完成的时间为2019年6月3日；证据4中的个人信用报告、贷款结清证明、原告与被告的微信聊天记录真实，原告与银行工作人员聊天记录的真实性不清楚；证据5已收到；证据6的真实性不清楚。第三人腾居公司、中环公司对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4、5、6的真实性不清楚。被告对原告提供的证据质证意见为：证据1、2真实，但是只能证明被告向银行申请了抵押贷款，不能达到被告的证明目的；证据3、4真实，但案涉房屋的过户时间、用首付款解押均是双方共同协商的结果。第三人腾居公司、中环公司对被告提供的证据均无异议。 通过各方当事人的举证、质证，本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告及第三人对其真实性均无异议，该证据与本案存在关联，本院予以采信；原告提供的证据4中的个人信用报告、贷款结清证明、原告与被告的微信聊天记录，被告对其真实性无异议，该证据与本案存在关联，本院予以采信，因被告对原告与银行工作人员聊天记录的真实性不予认可，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信；原告提供的证据5，被告称已收到，本院予以采信；原告提供的证据6系原件，被告未提供其他证据予以驳斥，本院予以采信。对被告提供的所有证据，原告及第三人对真实性均无异议，故本院对真实性予以采信，但该证据尚不足以认定被告按约全面履行了按揭贷款义务。 本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、第三人腾居公司（丙方、信息咨询服务门店）、中环公司（丁方、居间方）共同签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定：1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的、坐落于重庆市渝北区X街道X大道X的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋状况已做了详细了解，并已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买；2、甲、乙双方商定该房屋买卖总价款（含附属设施）为345000元；3、本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金20000元，直接支付给甲方，甲方出具收款收据；4、甲、乙、丙、丁四方同意自该产权注销抵押完善后，乙方贷款审批通过之日起的10个工作日内，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户手续；5、甲方明确同意乙方以商业贷款方式申请按揭抵押贷款，乙方申请的贷款金额为240000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补足），甲、乙双方需提供真实有效的资料，并积极配合丙方、丁方办理按揭抵押贷款手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，乙方应于办理产权过户手续当日同时办理全权委托公证书委托丁方指定人员办理过户后产权相关手续，乙方于过户当日将购房首付款85000元直接支付给甲方；6、如甲方出售房屋存在系按揭房等抵押情形，经甲、乙双方协商选择，自乙方贷款审批通过之日起30日内（如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内）由甲方还清贷款办妥解除抵押手续；7、甲方同意在收到全部房款5个工作日内，与乙方正式办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房屋的水、电、气、暖、有线、物管等费用；8、甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担相应责任；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金；9、若该房屋因政策原因或不可抗力导致合同无法履行或延迟履行，甲、乙、丙、丁四方均不担责；10、在合同履行过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺无效，协商不成的，约定向房屋所在地人民法院提起诉讼解决；因本协议的履行发生的纠纷，守约方因解决纠纷所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费、误工费等）；11、其他约定事项：甲、乙方双方协商一致，委托丙、丁方代办房屋交易相关手续，双方必须提供真实有效的资料积极配合，否则视为该方根本违约；该房已涉及抵押，乙方知其风险并自愿用首付款（含定金）于银行贷款审批通过后为甲方还款解押，该笔款项于银行扣款日前打入甲方还款账号自动转为乙方购房款，不足部分由甲方自行补足；甲、乙方双方应于2019年3月31日前办理银行贷款手续。 上述合同签订后，被告支付了原告首付款105000元。2019年4月2日，经双方协商，原、被告就按揭贷款在银行进行了面签。2019年4月18日，按揭贷款经银行审批通过。2019年4月22日，被告在中国工商银行重庆两路口支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款金额240000元，用于购买本案房屋。2019年5月24日，双方递交了过户申请。2019年5月27日，本案房屋于从原告名下过户到被告名下。2019年6月3日，本案房屋办理了抵押登记，但银行至今未放贷。 针对银行放贷事宜，原、被告在2019年7月3日至2019年11月8日期间通过微信多次沟通，其中部分内容为：2019年7月3日，原告：“亲，你问下你们同事呢，银行贷款啥时候放贷啊？我问他没有回我。”被告：“要的。”2019年7月9日，被告：“初步断定要到下个月放款。”原告：“你征信有问题？”被告：“说是查了有问题。”2019年7月10日，原告：“我问了银行的，说是你在app上点了2个贷款的这种软件，说你提供手机上的图片，证明你没有贷款，就不用等征信更新，你找下你的图片呢。”被告：“没得，对接了的，都不晓得是啷个来的。”2019年8月2日，原告：“银行现在要你所有借款的结清证明，看能不能找行长签字放款，如果你结清证明给的晚，就要等下个月，这个怎么解决？”被告：“对，我就是在弄结清证明，已经发了一个给银行了。”原告：“不知道你贷了几个款，明明银行都嘱咐了等待放款期间不要去贷款，7月1号就通知你去结清，结果你昨天才去。”被告：“昨天哪个我是真的是才发现，所以赶紧去结清了。”2019年8月23日，原告：“你借的那些钱全部都还完了没有，月底征信会更新，要是等到9月再有问题，再放不了款，那就真的说不过去了。”被告：“我下周二再去打一遍看看。”2019年8月27日，原告：“那你打了，发给我，我发给她，不要再出问题了，你没有再借钱了？”被告：“嗯嗯，没有了。”2019年8月28日，原告：“银行看了，说可以了，等9月初放款，这期间你不要再去借钱了，好不容易可以了。”被告：“9月初是？”原告：“你是准备还要借吗？放款下来之前你任何东西都不要去借钱，具体日期不知道。”被告：“不借啊”。原告：“嗯，反正现在就是等着9月初放款，放款没下来之前你啥都不要借。”被告：“嗯嗯。”2019年10月8日，被告：“我想来想去，还是我个人给你说好些。”原告：“又怎么了。”被告：“毕竟又是我这边的失误，10.1号的时候放了一次款，查征信的时候我这边又出现了失误。”原告：“你身为中介公司员工，一而再再而三的借钱，我有理由相信你是故意不履行合同，不给钱。法院见。”被告：“我也不愿意啊，有难处啊，事情真的有时候赶不上变化，我也不想的，事情总是没有像我预想的方向发展，总是会去填洞。”原告：“法院见，本来7月就你能放款下来，4月2日在银行面签的时候，银行工作人员就说了等待放款期间不要借钱。你身为中介员工应该更明白这个道理。但你5月借钱，7月又借钱，好不容易等到8月底征信没问题了，可以等待放款了，9月初你又借钱，你不是恶意的，难道我是恶意的？”被告：“逾期啊要，不补洞要逾期，逾期了不是也放不了款吗。”2019年10月30日，被告：“亲，工商银行这边我这种情况放不到款，我这边想到了办法就是解押把证取出来重新找个银行做贷款。到时候再给你。” 另查明，2019年5月8日，被告向招联消费金融有限公司贷款7800元，于2019年8月1日还清。2019年7月1日，被告向马上消费金融股份有限公司申请贷款7800元，于2019年8月3日还清。 2019年10月10日，原告（甲方）与重庆朝曈律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方代理本案房屋买卖纠纷，律师费15000元。2019年12月2日，原告向重庆朝曈律师事务所支付了律师费15000元。2019年10月10日，原告（甲方）与重庆宝来信用担保有限公司（乙方）签订《委托担保服务合同》，约定乙方愿就本案财产保全为甲方提供担保，担保费为1500元。2019年12月4日，原告向重庆宝来信用担保有限公司支付了担保费1500元。 2019年10月24日，原告的委托诉讼代理人向被告发出《律师函》一份，告知被告，因其在银行放贷期间发生多笔贷款，导致原告不能收到购房尾款，被告的行为属恶意延迟履行合同，已构成违约，要求被告在收到律师函三日内将240000元的购房尾款及相应违约金支付给原告。 再查明，被告系第三人腾居公司的工作人员，为店长助理，在本案合同签订之前入职。原、被告均认可双方未按照合同约定于2019年3月31日前办理银行贷款手续，而是协商于2019年4月2日到银行面签。第三人腾居公司在庭审中陈述，作为中介，其知晓在银行放贷期间，贷款人不能有新的贷款。 本院认为，原、被告及第三人签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。各方当事人均应根据合同约定行使权利，履行义务。 本案的争议焦点为被告是否存在借故拖延办理按揭贷款的违约行为？首先，被告系腾居公司的工作人员，且为店长助理，按常理，其应对贷款人在银行放贷期间不能产生新的贷款有充分认识，腾居公司在庭审中陈述亦可以印证，但在2019年4月18日贷款审批通过后，被告先后在2019年5月8日、2019年7月1日发生两笔新的贷款，致使其征信出现问题，导致银行无法放贷；其次，在原、被告的微信聊天记录中，原告在2019年8月提醒被告不要再有新的贷款，但被告在2019年10月8日告知原告其征信又出现问题，再次导致银行无法放贷。综上，被告的行为违背了诚实信用原则，应当认为其存在借故拖延办理按揭贷款的行为。根据合同“甲、乙双方需提供真实有效的资料，并积极配合丙方、丁方办理按揭抵押贷款手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约”的约定，被告的行为构成违约。被告辩称2019年4月18日的贷款审批通过就表明其已经完成合同约定办理按揭义务，因办理按揭贷款在银行放贷之后才能结束，故本院对被告的该辩称理由不予采纳。被告还辩称房款无法支付是因为银行政策原因，因本案无法放贷系因被告在放贷期间新增贷款造成，并非银行政策原因，故本院对被告的该辩称理由不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告违约，银行未放贷，原告未足额收取房款，被告应当予以补足。因此，对原告要求被告支付购房款240000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，合同中约定“若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金”，该条未明确“约定期限”是何时，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，根据原、被告的微信聊天记录，原告在2019年8月28日告知被告不要有新的贷款、2019年9月初可以放贷，被告表示同意，据此应当认为双方就2019年9月初放贷达成了补充协议；之后，被告又因其自身原因造成银行无法放贷，违背了双方之前的约定，故其应当向原告支付违约金。被告辩称违约金应予调整，未提供证据予以证明，且被告作为房产中介人员，明知放贷期间不能有新的贷款却还要另行贷款，其主观过错明显，故本院对违约金不予调整。根据合同约定，被告应支付给原告的违约金为房屋成交价格345000元的20%，故对原告要求被告支付违约金69000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告未按照合同约定的期限和方式办理解押还款及过户、存在违约行为，因双方在合同的其他约定事项中明确约定“乙方知其风险并自愿用首付款（含定金）于银行贷款审批通过后为甲方还款解押”，故原告用首付款还款解押并无不当；至于过户，被告未提供证据证明过户延迟系因原告的原因造成，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于律师费及担保费，本案合同中有明确约定，且原告已实际支付，故本院予以支持。关于误工费，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王兰在本判决生效之日起十五日内支付原告陈虹洁房购房款240000元； 二、被告王兰在本判决生效之日起十五日内支付原告陈虹洁违约金69000元； 三、被告王兰在本判决生效之日起十五日内支付原告陈虹洁律师费15000元、担保费1500元； 四、驳回原告陈虹洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6198元，财产保全费2170元，合计8368元，由被告王兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张晓华 人民陪审员  徐玉凤 人民陪审员  曾庆灵 二〇二〇年四月九日 书 记 员  刘明哲