江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0727民初465号 原告：罗素媛，女，1971年12月2日生，汉族，住龙南县。 委托代理人：韩丽娟，江西一泓律师事务所律师。 被告：江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10，统一社会信用代码91360700054448222E。 法定代表人：游伟雄，该公司负责人。 被告：龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心，统一社会信用代码91360727566292428X。 法定代表人：林院金，该公司负责人。 原告罗素媛与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗素媛及其委托代理人韩丽娟到庭参加了诉讼。被告海润公司、华翔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《财富广场E区商铺租赁协议》，被告海润公司归还租赁商铺给原告；2、判令二被告连带支付尚欠的租金305013.79元（从2016年7月暂计算至2020年3月），违约金225900元，合计530913.79元；3、本案诉讼费用由二被告依法承担。原告对第2项诉讼请求变更为：判令二被告连带支付原告尚欠租金直至租赁合同解除（从2016年10月暂计算至2020年3月）355845元，违约金225900元，合计581745元。事实和理由：2013年3月4日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，购买其开发的位于龙南县××大道财富广场××区××一间。与此同时，原告与被告还签订《财富广场E区商铺租赁协议》，协议约定原告将商铺租赁给被告海润公司有偿使用并有权转租、分租，租金按每一年至第六年每月每平米187.53元，第七年开始按上年租金每年递增6%，租期十年，免租3个月。逾期超过一个月视为被告海润公司违约，原告有权终止协议并要求被告按租赁面积支付每平米5000元的违约金。自原告交付使用起，被告还能按期履行支付租金义务，但是自2016年9月起，被告就没有再支付租金，原告多次催收无果。原告按协议将购买的商铺租赁给被告使用，并如期缴纳高额的按揭保证产权无瑕疵。但被告自2016年9月起不与原告协商解除租赁合同，也不支付租金。如此一来，原告既收不到原本约定的租金，又因与被告的租赁合同不能将商铺收回重新租赁。为维护原告的合法权益，无奈诉至法院，望判如所诉。 原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件、企业信用信息公示系统。2、《赣州市商品房买卖合同》、3、《财富广场E区商铺租赁协议》。4、银行流水。 被告海润公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 被告华翔公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2013年3月4日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告华翔公司开发的位于龙南县文化艺术中心财富广场连××商业××区××号商铺（建筑面积34.61㎡、套内面积34.24㎡），单价为45008元/㎡，总价款为2033461元，交房时间为2013年7月1日前，以及合同违约责任等事项。 2013年3月5日，原告与被告海润公司、华翔公司签订《财富广场E区商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》），合同约定：“……一、商铺位置：甲方（指原告）将落座在文化艺术中心财富广场E区4号商铺，总建筑面积45.18㎡，出租给乙方（指被告海润公司）有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限：租赁期限十周年（从交付之日起），从丙方（指被告华翔公司）将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、租金标准及支付方式：……①第一年至第六年商铺每月每平方米187.53元（建筑面积）（含二楼楼面以上所有的使用权），第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元/㎡。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金。……五、其他约定：1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元/㎡违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元/㎡违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失。……六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任。……”。合同签订后，被告海润公司向原告支付商铺租金至2016年10月，此后租金经原告多次催收无果，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系三方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效。本案中，被告海润公司逾期支付租金已超过一个月，且至今仍未支付租金给原告，致使原告的合同目的无法实现，原告为此主张解除与被告签订的《租赁协议》并返还商铺，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张拖欠租金的金额为355845元（2016年10月至2020年3月），并主张计算至租赁合同解除之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告海润公司的违约金承担问题：首先，根据原、被告签订的《租赁协议》约定，若被告海润公司逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同并要求按租赁面积支付违约金5000元/㎡，即原、被告已就逾期支付租金导致违约责任的承担问题进行了约定。其次，在原、被告签订《租赁协议》中另行约定若原告存在违约行为，也应按租赁面积5000元/㎡的标准支付违约金给被告海润公司，即无论原、被告何方违约，支付违约金的标准均为按租赁面积5000元/㎡计付，原、被告在《租赁协议》中约定了相互对等的权利义务。再次，本案原告与被告海润公司间的租赁关系与其与被告华翔公司间的商品房买卖关系具有一定关联性，商铺租赁方式实为开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先约定的违约金，除弥补租赁合同有关损失外，还用于弥补高额购房款的损失。综上，原、被告自愿约定的违约金按租赁面积5000元/㎡计付并未高于原告损失，该约定对双方具有法律效力。本案中，被告海润公司承租原告商铺的面积为45.18㎡，故原告提出的由被告海润公司支付违约金225900元（45.18㎡×5000元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告华翔公司担保责任承担问题。根据原、被告签订的《租赁协议》约定，被告华翔公司对被告海润公司履行《租赁协议》所产生的债务承担连带责任，故对原告主张被告华翔公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告罗素媛与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2013年3月5日签订的《财富广场E区商铺租赁协议》，限被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还商铺给原告罗素媛。 二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币355845元给原告罗素媛，并自2020年4月1日起至《财富广场E区商铺租赁协议》解除之日止，按原、被告签订的约定继续支付欠付的租金给原告罗素媛。 三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币225900元给原告罗素媛。 四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告罗素媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。 案件受理费4555元（已减半），由被告江西省海润商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  ：** 二〇二〇年四月二十七日 书记员  ：钟珂