上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终950号上诉人（原审被告）：杜晓军，男，1970年11月29日生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。上诉人（原审被告，反诉原告）：上海畅星娱乐有限公司，住所地上海市闵行区七莘路1016号第二幢北部一至三层。法定代表人：杜晓军，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张旭娟，陕西融德律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海菜林投资管理有限公司，住所地上海市闵行区七莘路1006号。法定代表人：林阿岳，董事长。委托诉讼代理人：朱峰，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚佳丽，上海环绮律师事务所律师。原审第三人：上海烟草集团闵行烟草糖酒有限公司，住所地上海市闵行区春申路3800号。法定代表人：张定。上诉人杜晓军、上海畅星娱乐有限公司（以下简称畅星公司）因与被上诉人上海菜林投资管理有限公司（以下简称菜林公司）及原审第三人上海烟草集团闵行烟草糖酒有限公司（以下简称闵行烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜晓军、畅星公司主要上诉理由及请求：1.原审判决两上诉人承担连带责任，认定事实错误，适用法律不当。上诉人杜晓军作为上诉人畅星公司的法定代表人及股东，以出资为限对公司承担有限责任，其行为代表公司，不应为公司承担连带责任。杜晓军一人与被上诉人签订的《空房承包合同》没有案涉房产所有权人盖章，合同应为无效。不存在杜晓军应承担公司设立责任的事实，原审判决畅星公司加入杜晓军对被上诉人的债务没有了事实前提。被上诉人不应同时选择杜晓军与畅星公司作为原审被告，而应当二选一。应当优先适用公司法，公司法是特别法。2.原审判决支持被上诉人诉请，认定事实错误，适用法律不当。畅星公司认为其有不承担租金、减免租金以及不承担搬离涉案房屋和支付占用费的事实和理由。2019年5月已经被与被上诉人签订租赁合同的第三方实际占有并强行进行施工，不存在畅星公司从涉案房屋中搬离。涉案房屋以回租的方式实施拆迁，畅星公司作为承租人有权获得补偿，拖欠的租金及水电费应从拆迁补偿款中优先支付。涉案房屋存在严重质量问题，影响经营使用。杜晓军与畅星公司已按约履行承诺，不应承担惩罚性赔偿金。3.原审判决驳回畅星公司反诉请求，认定事实错误，适用法律不当。畅星公司认为涉案房屋存在质量瑕疵，对正常经营产生极大影响，为此畅星公司提交了大量证据，并向原审法院申请对涉案房屋是否存在质量问题及装修、维修费用进行司法鉴定。涉案房屋还存在违章搭建问题及拆迁情况，给畅星公司经营使用造成损失，故畅星公司有权要求被上诉人赔偿。4.原审法院在审理案件中程序有违法和不当。原审判决中所述争议焦点存在偏颇和遗漏。原审法院对应依法调查取证的证据不予调取，对依法应予鉴定的事项不予鉴定，对畅星公司提交的重要证据不予质证。被上诉人并未选择由杜晓军或畅星公司承担合同责任，原审法院认定被上诉人明确选择了杜晓军作为承租人，违反了不诉不理的诉讼原则。要求撤销原审判决主文第一至第四项以及第六项，改判驳回被上诉人于原审中的诉讼请求，并支持上诉人畅星公司于原审中的反诉请求，或者发回重审。菜林公司辩称：1.上诉人杜晓军与上诉人畅星公司均应承担连带责任。2.上诉人长期拖欠租金，且在合同到期后拒不搬离，应承担相应违约责任，支付相关费用。3.上诉人畅星公司的反诉请求没有事实和法律依据。4.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在程序问题。要求维持原判。闵行烟草公司未发表意见。菜林公司向原审法院起诉请求：1、判令杜晓军、畅星公司立即搬离上海市闵行区XX路XX号房屋及场地；2、判令杜晓军、畅星公司立即支付结欠的截至2018年4月30日止的房屋租金计人民币（以下币种相同）7,917,270.40元，并支付自2018年5月1日起至房屋租金实际付清之日止按每日万分之五计算的违约金；3、判令杜晓军、畅星公司立即支付结欠的水电费58,382元；4、判令杜晓军、畅星公司立即支付自2018年5月1日起至实际搬离之日按2.6元/平方米/天为标准计算的房屋占有使用费。畅星公司向原审法院提出反诉请求：1、确认位于XX路XX号的租赁物存在质量问题（存在漏水问题）；2、菜林公司对上述租赁物进行维修;3、判令菜林公司赔偿畅星公司营业损失10,000,000元；4、判令菜林公司赔偿畅星公司装修损失10,000,000元；5、判令菜林公司赔偿畅星公司人工工资损失1,000,000元。原审法院认定，坐落于本市闵行区XX路XX、XX、XX号、XX路XX号的房屋产权人为闵行烟草公司。2008年4月30日由杜晓军作为乙方，菜林公司作为甲方签订《空房承包合同》一份，合同约定：一、承包标的：1、甲方将其合法拥有的坐落于上海市XX路XX号秀文路口的房屋8号楼一至三层及9号楼部分空房承包给乙方使用。甲方同意乙方将该房屋用作经营夜总会,该标的建筑面积约为3,350平方米。(详见平面图)二、承包期限、方式：1、承包期限为十年,即2008年5月1日至2018年4月30日止,由承包日开始计承包金。2、同等条件下,合约期满前六个月向甲方提出续约,在同等条件下,乙方有优先承包权。3、承包期间,甲方不干涉乙方的经营活动。对双方的债权债务,劳资纠纷由双方各自负责,与对方无涉。如因对方的债权债务及所有纠纷引发另一方损失的,责任方应赔偿无责任方的一切损失。三、承包价格与支付方法：1、承包费用计价标准:该标的承包按建筑面积约为3,350平方米,承包标价:第一年至第五年每年承包费为2,291,400元,总计为11,457,000元;第六年至第十年每年承包费为2,653,200元，总计13,266,000元。2、承包支付方式:乙方自2008年5月1日起三天内向甲方缴纳半年承包金,每半年为一期支付承包金,每半年的第1日到第3日为付款日。3、乙方支付承包金,甲方出具收款收据。若乙方未及时支付,甲方有权根据实际情况向乙方按天累计,每天收取每期承包金的1.5%的滞纳金,直至支付之日为止。4、该标的承包保证金为300,000元,该保证金不可视为乙方预付的承包金,承包期满甲方无息返还乙方。四、承包期间相关费用及税金：1、乙方在承包期间所产生的水、电、煤、排污、垃圾、电话、有线电视、网络的各种费用,由乙方自行承担。2、乙方应按时缴纳各种税收及相关的费用,如不按时缴纳费用引起的后果则由乙方全部承担。3、甲方应购买该房屋的财产保险,乙方自己配置的设备、设施、装修的财产保险由乙方购买。4、承包期间乙方自主经营、自行盈亏、甲方不干涉乙方的经营活动,乙方经营期间形成的债权、债务、营业税收、员工工资、奖金福利、劳动福利、劳动保险、三金、消费者投诉等,均由乙方承担,与甲方无涉。五、甲、乙双方的权利和义务：1、甲方负责按政府有关规定办理该房屋的功能转换申报并完善相关法律手续,乙方不得随意变更房屋的使用功能;乙方所经营的项目和经营活动必须符合国家相关法律法规的规定。2、甲方协助乙方办理消防验收、卫生、环保、治安、工商、税务等相关手续及证照,并在办理过程中提供相关资料;办理过程中所产生的费用由乙方承担。3、自标的物交付乙方之日起,甲方保证承包房屋的使用安全;在承包期内出现房屋质量问题,导致漏水、塌陷等一切问题所产生的财产损失和经营损失概由甲方承担,但该房屋的防火、防盗、防蚁等,以及在使用电器、煤气过程中的安全责任便由乙方全部承担,如因乙方防范不力而造成甲方房屋毁损和乙方财产损失,一切责任概由乙方承担。4、除不可抗力外,乙方因使用不当或其他人为原因而使标的物或甲方提供的设备损坏的,乙方应给予修复或负责赔偿。5、乙方在承包期间内,未经甲方书面同意,不得将标的物全部或部分转承包给第三方或与第三方互换房屋或以其他变相方式供第三方使用。6、乙方在承包期间内,未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构;而乙方改变房屋结构后所产生的质量、安全问题将全部由乙方自行负责,与甲方无涉。7、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止,则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还;乙方自行添置的装修、设施、设备、用品、用具由乙方负责维修、保养,合同期满后,装修的不动产设施设备归甲方所有,其他动产归乙方所有。如甲方或下一承包方需要,经双方协商可定价转让;除非经甲方同意,否则乙方任何逾期遗留的物品将被视为放弃,甲方有权处置。8、在承包期间,乙方必须杜绝群殴等违法乱纪的事件,造成事故应由乙方承担,一切责任与甲方无关。9、乙方应加强人员消防安全教育培训,并配合消防部门做好防火预案,甲方不承担消防事故责任。六、违约责任：甲、乙双方任何一方不遵守上述条款,责任方应向对方做出赔偿。1、若乙方不能按时交付承包金,如逾期交付承包金,则每逾期一日,由甲方有权收取每期承包金的1.5%为违约金;乙方拖欠承包金超过一个月,构成严重违约时,甲方有权单方面解除本合同,没收保证金,并追究乙方违约责任。2、甲乙双方均不得单方面提出终止本合同,如需提前解约,须提前三个月以书面形式通知对方。如乙方提出提前解约,应赔偿甲方一切损失,甲方有权没收保证金;如甲方提出提前解约,应赔偿乙方一切损失并返还保证金。3、因政府规划进行动拆迁,甲乙双方自行与政府共同协商动拆迁善后费用等事项。4、由于甲方原因,导致乙方无法继续经营的,甲方承担违约责任,并赔偿乙方损失。5、因不可抗拒原因导致本合同不能继续履行或造成的损失,甲乙双方互不承担责任。因此造成合同终止的,承包费按实际使用时间算,多退少补。6、不可抗力系指“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。七、其他条款：1、房屋前期装修关涉乙方的项目,费用由乙方承担,分项如下:1)外立面装修费用100,000元。2)给排水管与电视网线接入,以及广场地砖等费用27,150元。3)消防安装工程费用335,000元。4)供电线路安装工程费,按费用总额的40%承担。另外,乙方的装修必须符合国家的消防、文化、公共卫生、环保、公安的标准,如验收不合格,一切责任由乙方自行负责,甲方协助解决相关整改事项。2、乙方的经营活动应不违反国家和地方的法律法规,乙方严重违法或受到法律相关部门查处等情况,乙方应负责解决并自行承担由此造成的损失。3、未经甲方书面同意,乙方不得将承包经营权转让他人。4、本合同未尽条款,由双方友好协商,书面确认盖章作为补充条款,附于本合同后,与本合同具同等法律效力。5、合同履行中双方发生争议,应协商解决,若协商不成,可向该标的所在地人民法院起诉。6、本合同双方签字盖章即视作生效,一式四份,双方各执两份具同等法律效力。因杜晓军及案外人周某作为发起人于2009年3月4日依法登记设立了畅星公司，故为工商设立之需，杜晓军与案外人周某于2008年4月30日与菜林公司、闵行烟草公司签署了一份与上述《空房承包合同》内容一致的《空房承包合同》。原审另查明，杜晓军于2007年11月27日交付给菜林公司七莘路进场费300,000元。原审再查明，闵行烟草公司作为出租人（协议甲方）、与菜林公司（协议乙方）于2007年5月9日签订《XX路XX号房屋租赁合同书》一份，一、合同约定甲方将其合法持有的坐落于上海市XX路XX号的房屋（包括房屋的配套设施周围的空地）租赁给乙方使用。甲方同意乙方将该房屋用作餐饮、客房、娱乐、商务。该标的土地面积5,376平方米，建筑面积7,172.71平方米（实际计算），内场地1,376平方米。二、租赁期限为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日。合同对其他权利义务亦作了约定。2014年11月3日杜晓军及畅星公司出具欠款确认及还款计划称，现经林阿岳(菜林公司)与杜晓军(畅星公司)双方确认,自2008年5月1日至2014年10月31日止,杜晓军(畅星公司)欠林阿岳(菜林公司)房租2,753,506.00元,利息590,000元整,共计欠款3,343,506元。自2014年11月1日起每月支付300,000元整,一年内结清上述欠款。新的房租从11月1日起由菜林公司提供POS机供杜晓军(畅星公司)每日刷营业款8,000元整抵充当月房租。2015年9月14日杜晓军出具还款计划书给菜林公司，还款计划书载明：今双方协商畅星公司合计欠菜林公司房租668,509.09元，约定分二期付清，第一期至2015年10月15日前付50%，第二期2015年11月15日前付清，另外自2015年9月份起每月房租刷卡按月付清。2017年8月11日，杜晓军及畅星公司出具承诺书给菜林公司载明：根据我杜晓军与贵司于2008年4月30日签订《空房承包合同》,我个人承租贵司上海市闵行区XX路XX号房屋,用于开设经营了畅星公司,在合同履行中,由于我个人的原因曾多次发生结欠贵司租金和水电费现象,对此深表歉意。现就合同的履行及结欠的租赁款项事宜,其作为承租人确认如下:一、截至2017年5月31日止,累计结欠房屋租金为7,485,170.40元;二、从2017年6月1日起至2017年8月31日止,应付的房屋租金为663,300元;三、截至本承诺书出具之日止,累计结欠水费电费58,382元。就贵司对我之前结欠的租赁费用没有按我出具的还款计划付清而解除合同收回房屋一事,我请求贵司能够同意合同继续履行至合同约定的2018年4月30日的情况下,我杜晓军和畅星公司一起共同向贵司承诺如下:一、我们承诺于2017年8月30日前支付2,000,000元（收款单位户名:菜林公司,开户行:建行上海市吴中路支行,账号:XXXXXXXXXXXXXXXX9395）;二、以上2,000,000元款项支付后,本承诺书结欠的剩余款项按以下情况处理:1、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前遇政府部门拆迁达成协议的,从拆迁补偿款中优先支付,同时一并结清2017年9月1日至2018年4月30日止的租金等各项费用。2、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前没有遇政府部门拆迁的,则合同自然终止,我杜晓军和畅星公司投入的相关设施,在合同结束前不管搬离与否,均由贵司自行处置而无须承担任何责任,租赁费用由我们继续承担解决。3、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前没有遇政府部门拆迁,但我们也通过努力结清合同期内结欠的租金等租赁费用的,我杜晓军要求继续租赁房屋9年,租金起始标准为2.6元/平方米/天,具体相关协议另行签订。以上承诺,我们若没有在2017年8月30日支付2,000,000元的,则无条件视作原来的合同履行至2017年8月30日止,我在2017年9月5日前没有搬离租赁场所内的任何物品均由贵司处理而无须承担任何责任。嗣后杜晓军及畅星公司支付给菜林公司2,000,000元，然截至合同租赁期满的2018年4月30日杜晓军及畅星公司仍欠菜林公司租金7,917,270.40元。原审庭审中，畅星公司确认涉案房屋在2019年8月中旬之前一直被其所控制，但认为在2019年8月中旬有案外人对涉案房屋进行施工并控制了涉案场所。原审法院认为，菜林公司通过与闵行烟草公司签订房屋租赁合同的形式依法取得对涉案房屋的承租权，然后与杜晓军签订空房承包合同将涉案房屋进行对外转租，该份承包合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有约束力，菜林公司及杜晓军均应按照空房承包合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。菜林公司依约将涉案房屋交付给杜晓军使用，之后杜晓军及案外人在涉案租赁房屋处注册设立了畅星公司，并由畅星公司实际使用涉案租赁房屋。在菜林公司与杜晓军长期的租赁合同履行过程中，闵行烟草公司并未提出异议，亦未对杜晓军及畅星公司的对外经营产生实质障碍。本案目前的主要争议焦点是：第一、涉案租赁房屋的承租人主体的确定；第二、畅星公司提出的涉案房屋存在漏水的质量瑕疵的抗辩是否成立。针对本案的第一个争议焦点：即涉案房屋租赁合同的承租人的主体确定。畅星公司对此辩称，杜晓军系作为畅星公司的发起人以自己的名义与菜林公司签订租赁合同，之后畅星公司依法设立并实际承租涉案房屋，故畅星公司认为涉案房屋租赁合同的承租人是畅星公司，并非杜晓军，认为杜晓军无需承担合同责任。针对该辩称，原审认为依据《民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。故作为菜林公司有权选择确定设立人杜晓军或者畅星公司承担合同责任，现菜林公司明确认定设立人杜晓军作为承租人并无不当，原审理应尊重菜林公司作为出租人所作出的承租人主体选择。故原审对畅星公司提出的主体辩称不予采信。另根据杜晓军所作出的承诺书所载的内容，截至2017年5月31日其已经结欠菜林公司租金7,485,170.40元，虽之后支付了部分款项，但截至合同租赁期届满之日2018年4月30日，经结算杜晓军仍拖欠菜林公司房屋租金7,917,270.40元。现杜晓军拖欠上述租金未付，菜林公司据此要求杜晓军支付上述拖欠的租金于法有据，原审予以支持。且由于杜晓军存在上述逾期支付租金的违约行为，理应按照合同的约定承担相应的违约责任，合同中约定的逾期支付租金的违约金标准是每日收取承包金的1.5%，现菜林公司主动将违约金标准为每日万分之五，然畅星公司仍认为菜林公司主张的违约金标准过高，且认为缺乏合同约定，故要求按照同期银行贷款利率计算，并要求原审予以调整。对此原审认为，杜晓军确实存在违约行为，但结合杜晓军的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给菜林公司造成的实际损失，兼顾到杜晓军在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审认为菜林公司目前所主张的违约金略微高于违约行为给其造成的损失，故原审对于违约金的金额予以调整，将违约金的计算标准调整为每日万分之四。另结合双方的租赁合同期限已经届满，杜晓军理应及时搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给菜林公司，但是由于杜晓军目前仍实际使用系争租赁物，并未返还涉案房屋给菜林公司，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准支付给菜林公司。虽然菜林公司按照2.6元/平方米/天的标准主张占用使用费，但是显然该使用费标准缺乏必要的合同依据，故原审可参照合同约定的月租金标准即（年度租金2,653,200元/12月=221,100元/月）来进一步确定占用使用费的计算标准，庭审中畅星公司亦确认涉案房屋仍由其控制，故从2018年5月1日起至杜晓军或畅星公司实际返还涉案房屋之日止，按照每月221,100元的租金标准（折合成日租金标准为7,370元）支付给菜林公司房屋占用使用费损失。另对于菜林公司主张的水电费诉请，杜晓军已经在承诺书中予以认可，故对于该项本诉诉请原审亦予以支持。诉讼中，菜林公司考虑到涉案房屋租赁合同租期已经届满，同意将杜晓军支付给其的保证金300,000元予以返还。另原审也注意到畅星公司的法定代表人为杜晓军，在杜晓军及畅星公司于2017年8月11日所作出的承诺书中明确了杜晓军及畅星公司共同向菜林公司承担相应的还款责任，故杜晓军作为畅星公司的法定代表人，对外代表公司，故其所作行为的后果理应由畅星公司承担，即畅星公司自愿加入到上述杜晓军理应承担债务中，即新的承担人加入债务关系，与原债务人共负债务，在并存的债务承担情况下，承担人畅星公司与原债务人杜晓军为连带债务人，各债务人共同对债权人菜林公司负连带责任，故被告畅星公司理应对被告杜晓军承担的上述债务承担连带责任。针对本案的第二个争议焦点：畅星公司认为菜林公司所提供的房屋存在漏水的质量瑕疵，并据此提出了反诉诉请。尽管畅星公司提供了部分照片证据以及维修的单据用以证明菜林公司提供的租赁物存在质量瑕疵。诚然菜林公司作为出租人确实负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时作为出租人亦负有维修的义务，所谓维修，就是指在租赁期限内，租赁物出现了损坏、不能保持租赁物处于约定用途时，对租赁物进行修缮使其恢复正常的使用功能。维修可以保证承租人能够正常使用租赁物，而且出租人所负有的保持租赁物符合约定用途的状态的义务，是其负有维修和修缮租赁物的义务的前提和解除。基于此，如果本案的承租人在使用租赁物期间确实出现了需要进行维修的事项，作为承租人应当及时通知出租人在合理期限内进行维修，因为维修的期限长短直接关系到承租人对租赁物的使用。维修既可以由承租人提出请求，也可以由出租人主动维修。如果承租人提出维修的要求，则出租人应当在合理期限内维修。合理期限，要综合考虑物的损坏程度、承租人需要维修的紧急状态，以及出租人的维修能力等因素加以确定。在确有必要修缮的情况下，承租人应当向出租人提出修缮的要求，因为租赁物在承租人的占有之下，是否有必要进行修缮，承租人最为清楚。而本案中在长达近十年的租赁期限内，畅星公司除了提供部分由案外人制作的维修清单之外，并无实质性的承租人提出要求解决漏水等质量瑕疵的修缮要求的证据。假使确实存在需要修缮的情形，那作为承租人还有权要求减少租金或者延长租期，但是从杜晓军确认的承诺函中对于欠付的租金金额并未予以减少，进一步说明畅星公司提出的涉案房屋存在漏水的质量瑕疵的抗辩难以成立，原审不予采信。而畅星公司提出的其他反诉诉请，均是基于其认为菜林公司提供的房屋存在漏水的质量瑕疵进一步导致其产生营业损失、装潢损失、工人工资损失，但由于缺乏该质量瑕疵的前提，更何况畅星公司提供的证据难以证明其存在上述经济损失，故原审对畅星公司提出的反诉诉请不予支持。杜晓军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此判决：一、杜晓军、畅星公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX路XX号房屋及场地，并将上述房屋及场地返还给菜林公司；二、杜晓军、畅星公司于本判决生效之日起十日内支付给菜林公司截至2018年4月30日的租金计7,917,270.40元；并以7,917,270.40元为本金，自2018年5月1日起算至判决生效之日止，按照日万分之四的标准计算的逾期付款违约金；三、杜晓军、畅星公司于本判决生效之日起十日内支付给菜林公司水电费58,382元；四、杜晓军、畅星公司于本判决生效之日起十日内支付给菜林公司自2018年5月1日起至实际搬离涉案房屋之日止，按照每日7,370元的标准计算的房屋占用使用费；五、菜林公司于本判决生效之日起十日内返还给杜晓军租赁保证金300,000元。六、驳回畅星公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67,629.58元，公告费820元，合计68,449.58元，由杜晓军、畅星公司共同负担。反诉案件受理费减半收取计73,400元，由畅星公司负担。本院二审期间，上诉人杜晓军、畅星公司提供以下材料作为新的证据：《询问笔录》照片打印件两页，制作时间显示为“2019年8月30日”，地点显示为“莘庄派出所询问室”，被询问人显示为“杜晓军”，主要内容为杜晓军报案称“2019年8月20日，我公司来了50个左右特保在没有任何书面通知未经过我们公司允许的情况下使用铁皮将我们公司周围围起，使我们公司员工都无法正常进入公司内部。我多次看到有特保强行拆除和搬离我们公司的私有资产”等。上诉人提交该材料以证明：上诉人已经不能实际使用本案涉案房屋，且涉案房屋已经被拆迁。被上诉人的行为给上诉人的造成了财产损失和经营损失。被上诉人质证意见：警方笔录的调取有严格的要求，该材料是影印件，没有警方制作人员的任何签名，真实性无法确认。该材料反映的内容只是上诉人单方的陈述，未经警方立案查证，被上诉人对该材料的证明内容不予认可。本院认证意见：上诉人提交的上述材料仅有杜晓军个人签名，未经公安机关确认其真实性，故本院不能采信该材料的证明力。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人杜晓军与被上诉人菜林公司双方就本案系争房屋签订的《空房承包合同》以及上诉人杜晓军、畅星公司与被上诉人菜林公司签订的《承诺书》均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。上诉人杜晓军、畅星公司在上述《承诺书》中共同明确表示本案系争房屋系上诉人杜晓军个人承租用于开设经营畅星公司，故原审法院认定本案系争房屋的承租人为上诉人杜晓军个人，具有充分的合同依据，本院认为正确。被上诉人菜林公司与本案系争房屋产权人闵行烟草公司之间的房屋租赁合同未约定禁止转租或转租须经产权人书面同意等条款，闵行烟草公司亦未提出异议，故上诉人关于上述《空房承包合同》未经房屋产权人盖章同意转租应为无效之主张，本院不能支持。上诉人杜晓军作为本案系争房屋承租人，应当依约履行合同义务，按约定计划支付结欠的房租及水电费，并于合同到期终止后及时搬离。本案《承诺书》亦明确约定，上诉人杜晓军与畅星公司就上述事项向被上诉人共同承担责任。原审法院根据在案证据，判决上诉人杜晓军与畅星公司搬离并返还租赁房屋、共同支付租金及逾期付款违约金、水电费、房屋占用使用费，均属正确，认定数额亦为合理，可以维持。上诉人提供的证据材料均不足以证明本案系争房屋已经拆迁，亦不能证明房屋存在影响使用的严重质量问题并造成其经营损失，本院对其不能搬离房屋并承担房屋占用使用费、不应支付租金及逾期付款违约金、水电费等抗辩主张，均难以支持。同理，原审法院驳回上诉人相关反诉请求亦为正确。关于上诉人提出原审法院存在未依申请调查收集证据及进行鉴定的程序不当问题，对此应当认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，本案上诉人并不存在因客观原因不能自行收集证据的情况，应承担举证不能之后果。本院注意到，上诉人亦未就待鉴定事项向原审法院提供有效的相应初步证据及事实材料，而原审法院针对上诉人的相关诉讼请求，已在判决理由部分作出充分阐述，并根据案件审理的情况作出判决，应属正确。综上所述，杜晓军、畅星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214,429.58元，由上诉人杜晓军、上海畅星娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年四月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……