河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终254号上诉人（原审被告）：鹤壁市信鹤房地产经纪咨询中心，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街（合友小区5#门面房）。代表人：赵广兰，该中心总经理。委托诉讼代理人：张琳，女，该中心工作人员。委托诉讼代理人：苗森，河南谦荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周军颜，女，1978年11月25日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：郝素芬，河南道平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘记拴，男，1975年7月4日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。上诉人鹤壁市信鹤房地产经纪咨询中心(以下简称信鹤房地产中心)因与被上诉人周军颜、刘记拴居间合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信鹤房地产中心上诉请求：改判上诉人不承担420000元的赔偿或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.周军颜没有起诉刘记拴就直接起诉上诉人，有失公平。周军颜没有向刘记拴索赔，也没有证据证明刘记拴没有返还款项的能力，直接让上诉人承担责任明显不当。2.上诉人不存在“故意隐瞒虚假事实和提供虚假情况”的情形，周军颜也没有证据证明上诉人“故意隐瞒虚假事实和提供虚假情况”，本案是由于刘记拴恶意隐瞒上诉人和周军颜引起的，应当由刘记拴承担责任。3.应当严格按照合同条款执行。上诉人只是居间身份，违约责任应与5800元的服务费对等，一审判决上诉人承担420000元赔偿责任明显有失公平。补充上诉理由：1.案涉房屋被查封并不是导致不能完成交易的原因。2.上诉人作为中介方没有查询房屋状态的权利，既然没有权利就不应当承担权利未达到造成不利后果的责任。3.一审判决未明确刘记栓的责任，属于漏判情形。周军颜辩称，上诉人作为专业房产中介在居间活动中应当负有更高的注意义务，但在本次交易中未对涉案房屋的权属状态进行调查，存在重大过错，应当对周军颜的损失承担赔偿责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘记拴未提交书面答辩意见。周军颜向一审法院起诉请求：一、判令信鹤房地产中心返还周军颜购房款600000元并赔偿损失30000元（中介费5800元，周军颜父亲医疗费20535元）；二、信鹤房地产中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月8日，一审法院裁定查封刘记拴所有的位于鹤壁市淇××区华夏南路××小区××楼西××单元××层东户房产（房产证号：14××73），查封期限为两年，自2015年12月8日至2017年12月7日止。2017年6月27日，周军颜、信鹤房地产中心及刘记拴签订了《不动产买卖居间合同（三方）》，约定“甲方（出卖方）：刘记拴，乙方（买受方）：周军颜，丙方（居间方）：鹤壁市信鹤房地产经纪咨询中心，第一条、不动产信息描述，甲方自愿出售的不动产位于淇××区华夏南路××小区××楼西××单元××层东户，建筑面积为139.07平米。该不动产已依据国家有关规定取得房产证，房产证书号鹤房权证市字第××号，所有权人及共有人为刘记拴。乙方对该不动产已做了充分了解，并愿意购买此不动产。第二条、不动产交易价格，甲、乙双方确认该不动产交易及价格为人民币大写陆拾捌万元整（小写￥680000.00）。第四条、委托事项和服务费，甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成该不动产买卖、代办该不动产产权过户及贷款等服务。乙方应向丙方支付该不动产成交价的1%（乙方5800元，已收）。在甲、乙双方签订合同交付定金时交付。若乙方委托丙方为其提供代办银行贷款服务，则乙方应向丙方支付贷款额的2%。双方签订合同时支付。若因甲、乙双方自身原因中途毁约的，由毁约方支付上述费用。三方对此无异议。第五条、定金支付，甲、乙双方已达成该不动产买卖意向，在签订本合同时，乙方支付定金计人民币壹万元整（小写：10000.00元）。第六条、付款方式，甲、乙双方商定以现金分期方式付款：1、双方在签订本合同后过户前，乙方支付甲方首付款人民币大写陆拾万元整（小写￥600000.00元）（双方约定其中含定金人民币壹万元整）。甲方尽快办理解押手续。2、首付款之外的款项人民币大写捌万元整（小写：80000.00元整），在买卖双方过户当日乙方付给甲方。中途若买卖任何一方终止合同，终止方承担过户费将不动产证再过户给原卖方。……第八条、甲、方、丙三方义务，（一）甲方义务1、甲方应保证该不动产无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对该不动产权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。2、甲方应保证该不动产交付时符合国家规定。（二）乙方义务1、签订本合同的同时交付定金并支付丙方相关费用。（三）丙方义务1、见证并监督本合同的执行。2、代办不动产权证过户及贷款的相关手续等。”同日，周军颜向刘记拴提供的弋天风账户及郑彦玲账户分别转款300000元及290000元，向信鹤房地产中心业务员赵红梅账户转款5800元。2017年6月27日，刘记拴向周军颜出具收条，载明“今收到周军颜交来购房首付款人民币陆拾万元整（其中含定金壹万元）。收款人：刘记拴，2017年6月27日。”2018年1月30日，一审法院裁定查封刘记拴所有的涉案房屋，查封期限为三年，自2018年1月31日起至2021年1月30日止。2018年5月14日，鹤壁市山城区人民法院裁定查封刘记拴所有的涉案房屋，查封期限为三年，自2018年5月22日至2021年5月21日止，轮候查封。2019年2月25日，一审法院向刘记拴、王爱琴、闫素凯、周军颜送达（2018）豫0611执恢158号通知，通知因本院在执行申请执行人张枫叶与被执行人刘记拴、王爱琴、李七梅民间借贷纠纷一案中，将依法拍卖被执行人刘记拴所有的涉案房屋。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。信鹤房地产中心作为居间方，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中信鹤房地产中心作为专业的房产中介机构，在提供居间服务过程中，应当对订立合同的重要事实及情况进行核查，其中就包括对房屋是否存在查封等影响交易履行的关键事实及情况的核查，信鹤房地产中心在提供居间服务过程中存在疏于履行核查房屋查封这一订立及履行买卖合同重要情况的注意义务，导致涉案买卖合同因房屋被查封而无法履行，信鹤房地产中心未核查房屋查封情况，违反了其主要的居间服务义务，上述违反居间服务义务的行为与本案中周军颜的损失具有因果关系。但周军颜作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中负有谨慎的注意义务，对交易房屋的产权、抵押、是否存在查封等影响交易的重要事实负有必要的核查和注意义务，对于交易过程中的资金安全和风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，且双方在签订合同中约定“乙方支付甲方首付款600000元，甲方办理解押手续”，周军颜对此是明知的，其未尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。根据相关的法律规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任的大小等因素予以确定。在过错责任的大小等方面考量，信鹤房地产中心应当承担主要责任，周军颜应当承担次要责任，其二者之间应当根据过错比例的大小分配其承担损失的数额。关于信鹤房地产中心的最终赔偿数额，一审法院根据各方的过错程度、责任，酌定为420000元（600000元×70%=420000元）。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。信鹤房地产中心作为居间机构，就房屋买卖如此重大的财产处分事项，较买卖双方更为清楚相应的交易流程、风险及注意事项。信鹤房地产中心在促成交易之前，未尽其审慎义务，在居间服务上存在过失，故信鹤房地产中心应将收取的居间服务费5800元予以返还。对周军颜陈述其父亲因本次事件生病入院花费20535元的损失应由信鹤房地产中心承担的意见，因该费用与本案不具有唯一关联性，故对该医疗费用20535元不予支持。一审法院判决：一、信鹤房地产中心于判决生效之日起十日内赔偿周军颜损失420000元；二、信鹤房地产中心于判决生效之日起十日内退还周军颜居间服务费5800元；三、驳回周军颜的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。依据上述规定，周军颜有权依据居间合同以信鹤房地产中心在促成交易中存在过错，单独要求信鹤房地产中心承担损害赔偿责任。房产中介机构的价值、作用主要体现在提供订立合同的机会、促成交易。房产中介机构对于交易房产现实状况的核查是促成交易、实现合同目的的前提条件。信鹤房地产中心作为房产中介机构，对房屋状况的核查是其基本义务和基本服务内容。但在本案中，信鹤房地产中心在未对案涉房产关键信息进行任何核查的情况下，向周军颜提供不具备交易基础的房源，并使周军颜基于对房屋中介专业性的信赖而支付房款，受到损失，信鹤房地产中心应尽而未尽核查义务，主观过错明显，且其违反居间服务义务的行为是导致周军颜受到损失的直接原因，一审综合案件实际情况根据信鹤房地产中心的过错让其对周军颜的损失承担70%的责任并无不当。信鹤房地产中心在二审庭审中补充上诉称法院对案涉房屋的查封中有一段是处于未查封状态，房屋被查封并非是造成不能交易的原因。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款之规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”签订合同时案涉房屋已处于被查封状态，属于法律禁止买卖的房产，不具备交易条件，信鹤房地产中心如能及时查询并掌握该信息，就能从根本上避免该次交易的发生，更不会有周军颜依据合同交付房款受到损失的情形出现，信鹤房地产中心的过错明显，其应承担相应责任。信鹤房地产中心对其推出的或向购房户介绍的房源应确保具备基本买卖交易条件，这应是其作为居间人提供媒介服务的基本内容，也是居间合同实现合同目的的基础。信鹤房地产中心作为居间人，核查房屋信息，特别是核查有无限制和禁止交易的信息，是其作为中介的当然义务，这并不是信鹤房地产中心上诉所称的权利，信鹤房地产中心以其没有该项权利为由作为其怠于核查的理由显然不能成立。刘记栓以第三人身份参加诉讼有利于查明案件事实，本案周军颜未对刘记栓提出诉讼请求，一审根据周军颜的诉讼请求予以判决正确，不存在漏判之情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7687元，由鹤壁市信鹤房地产经纪咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年四月二十七日书记员  申 霞附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。