浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初9931号 原告杭州合兴物业管理有限公司。住所地浙江省杭州市下城区东新路916号213室。 法定代表人沈美华，公司总经理。 委托代理人徐风英，公司员工。 被告唐荣春，男，1952年1月13日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，现住浙江省杭州市江干区。 原告杭州合兴物业管理有限公司（以下简称合兴物业）诉被告唐荣春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员朱学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告合兴物业的委托代理人徐风英，被告唐荣春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴物业诉称，合兴物业与后珠辰秀嘉园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同有效期自2012年1月1日至2019年12月31口止。合同约定，合同期间管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.7元，能耗费0.22元每月每平方米向业主收取。缴费时间为每年2月份收取上半年，每年8月份收取下半年，业主逾期未交纳物业费、能耗费的，对逾期之日起每日按千分之二的标准承担相应的滞纳金。被告系上述物业辰秀嘉园4-2-1301业主，物业面积是92.82平方米，2012年1月1日-2019年6月30日期间的物业和能耗费尚未支付。期间被告应支付物业管理费人民币5847.7元，能耗费人民币1837.8元，滞纳金人民币4862.4元，以上三项合计人民币12547.9元。合同履行至今，被告仍不履行缴费义务，原告多次催缴未有效果。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：1、被告唐荣春支付2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5847.7元、能耗费1837.8元、滞纳金4862.4元（滞纳金起算自2013年1月1日至2019年6月30日止，滞纳金按合同约定的每日千分之二计算）；2、被告唐荣春承担本案诉讼费。 被告唐荣春辩称，拖欠物业费情况属实，但系事出有因。合兴物业入驻小区6个月后，被告发现自己房屋外墙出现开裂，多次要求原告予以维修，原告派人来查看之后却置之不理，根据《辰秀嘉园物业服务合同》第三章委托管理服务事项第三条约定“房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包含楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。”原告不履行自己的合同义务，还要问我收取物业费，没有道理。2018年10月15日，杭州市江干区后珠辰秀嘉园第三届业主委员会出具关于消防整改通知告示一份，说明原告在服务期间，小区消防主机故障，消防给水故障，不符合消防要求并质令整改，还有小区灯不亮、门坏了也没有维修等原告服务不到位的情况。综上，原告履行合同义务，维修外墙，我才考虑付物业费。 本案经审理查明的事实如下： 2011年12月22日，后珠辰秀嘉园业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.92元，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元，上述物业管理服务费中已包含共用设施设备、照明、管网等运行能耗和产生费用；缴费时间为每年2月收取上半年的物业管理服务费，每年8月收取下半年的物业管理服务费，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 在上述物业服务合同到期后，杭州市江干区丁桥镇美辰社区居民委员会多次发函合兴物业，内容为：按原物业服务合同标准，延长服务时间直至2016年12月31日止或新一届业委会成立，直至进入聘用期。 2017年2月18日，后珠辰秀嘉园第三届业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《后珠辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园第三届业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，公共能耗费每月每平方米0.22元，与水费每2个月同时收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.5元；物业服务管理费按规定交纳，预收期限不得超过12个月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 杭州市江干区后珠辰秀嘉园4幢2单元1301室房屋的所有权人为唐荣春，该房屋建筑面积为92.82平方米。 2017年6月2日，合兴物业向唐荣春邮寄送达《律师函》,要求唐荣春支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业费4098.93元。 2018年5月16日，杭州市下城区人民法院就合兴物业起诉唐荣春物业服务合同纠纷一案，因合兴物业申请撤回起诉，作出（2018）浙0103民初1755号民事裁定书，裁定准许合兴物业撤回起诉。 以上事实有原告合兴物业提供的《辰秀嘉园物业服务合同》、《后珠辰秀嘉园物业服务合同》、美辰社区公函、杭州市江干区丁兰街道美辰社区居民委员会证明、律师函及邮寄凭证，被告唐荣春提供的民事裁定书、照片、告示及当事人陈述为证。 本院认为，合兴物业与后珠辰秀嘉园业主委员会、后珠辰秀嘉园第三届业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告唐荣春作为后珠辰秀嘉园小区的业主，接受了合兴物业为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费，现合兴物业依约向被告唐荣春主张2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业费及公共能耗费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告唐荣春答辩的外墙开裂原告不予维修，原告履行物业服务合同不到位的种种问题，本院认为，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费；对物业服务瑕疵，业主可以通过业主委员会要求物业公司改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业公司；对因物业服务瑕疵导致业主受损的，受损业主可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故本院对被告唐荣春的意见，不予采纳。对于原告合兴物业诉请的滞纳金，被告唐荣春系因房屋外墙出现裂痕未得到修复，小区消防安全问题等，认为合兴服务履行物业服务合同不到位，故未缴纳物业管理费，不属于无正当理由恶意拖欠情形，故本院对合兴物业的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告唐荣春于本判决生效之日起十日内支付原告杭州合兴物业管理有限公司自2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计人民币7685.5元。 二、驳回原告杭州合兴物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币114元，减半收取人民币57元，由原告杭州合兴物业管理有限公司负担人民币22元，被告唐荣春负担人民币35元。 原告杭州合兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告唐荣春于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 朱学军 二〇二〇年四月十七日 法官助理柳运武 代书记员 余 茜