中华人民共和国 浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初2303号 原告：阮昶，男，1988年9月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：鲍晓忠，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晚霞，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 被告：永嘉法洋置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道三桥工业区。 法定代表人：厉又玮，董事长。 委托诉讼代理人：汪丽敏，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：永嘉信和房产营销策划有限公司。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道罗滨小区B组团6幢25号夹层店面。 法定代表人：南宗杰，执行董事。 委托诉讼代理人：张小眉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈琨，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：李孟宗，男，1969年1月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市云和县，现住法国。 委托诉讼代理人：朱永华，浙江中辛律师事务所律师。 第三人：永嘉县地方建筑工程有限公司。住所地：浙江省永嘉县南城街道永兴路建设大厦。 法定代表人：董国林，执行董事。 原告阮昶诉被告永嘉法洋置业有限公司（以下简称法洋公司）、第三人永嘉信和房产营销策划有限公司（以下简称信和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案，依法适用简易程序。审理过程中，本院分别依原告阮昶申请追加孙利安为第三人，依第三人信和公司申请追加李孟宗为第三人，于2019年6月19日第一次公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂于2019年7月4日转为普通程序审理。审理过程中，原告阮昶撤回对第三人孙利安的起诉，本院依法予以准许。本院于2019年12月2日由审判员吴若、人民陪审员林孙强、胡建飞组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。后本院于2020年3月10日依职权追加永嘉县地方建筑有限公司（以下简称地方建筑公司）为第三人，并于2020年4月15日由审判员吴若、人民陪审员林孙强、金丽芬组成合议庭第三次公开开庭进行了审理。原告阮昶及其委托诉讼代理人鲍晓忠、周晚霞，被告法洋公司的委托诉讼代理人汪丽敏，第三人信和公司的委托诉讼代理人陈琨均到庭参加诉讼；第三人信和公司的委托诉讼代理人张小眉参加第一次、第二次庭审；第三人李孟宗的委托诉讼代理人朱永华参加第二次、第三次庭审；第三人地方建筑公司经本院传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认2017年11月24日《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令被告履行2017年11月24日《商品房买卖合同》内容，开具发票，并将位于永嘉县的不动产权证登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月，受被告法洋公司委托，温州盛开房产营销有限公司与原告签订《房地产买卖合同居间协议书》，将被告位于永嘉县出卖给原告，并约定价格为人民币258万元（包括车位一个人民币12万元左右）。2017年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《江景花园停车位有偿使用协议书》，就该房屋及车位的买卖关系再次予以确认。协议签订过程中，原告充分履行了付款义务，将购房款人民币246万元汇入被告指定账户，并将车位使用费人民币189800元直接支付给被告。被告亦向原告提供《交房收费一览表》、《温州市新建住宅质量保证书》、《温州市新建住宅使用说明书》等资料，办理《车位协议签署流转单》、《交房流程表》，开具一系列《收款收据》。原告遂为装修做了大量准备，但被告迟迟不向原告开具发票，致使原告无法继续装修入住。综上所述，原、被告之间的商品房买卖关系是在平等自愿、等价有偿的基础上成立的，合法有效，被告理应诚实、全面地履行合同义务。原告已履行付款义务并已经进行装修，但被告拒不开具发票，更不协助原告办理权证登记手续。为维护自己合法权利，原告根据《中华人民共和国合同法》等法律规定诉至贵院，恳请依法判决。 被告法洋公司辩称，因原告未按合同约定支付购房款，被告无法开具发票，也无法协助原告办理产权登记。被告从未委托温州盛开公司或信和公司与原告签订相关协议，被告与上述两家公司无销售合作的关系。涉案房屋于2014年取得预售许可证，被告没有理由在原告签合同前让原告找别人签居间协议，原告诉称已经将购房款汇入被告指定账户不是事实，被告从未向原告指定汇款账户，因为是商品房买卖，原告必须将款项汇入被告账户，截止目前被告从未收到人民币240万元，按照发票管理办法、增值税暂行条例，原告支付房款后被告才能向原告开具发票，因原告未支付购房款，未履行合同主要义务，被告无法协助原告将房屋登记在其名下。另因没有购房发票，不动产权登记中心也无法办理过户手续，办理交房手续不代表已经收到购房款。双方于2017年11月24日签订合同，因是现房销售，被告考虑到原告已经购买车位，就于2017年11月29日先向原告交付房屋。按照双方合同规定，是否交接房屋是被告的权利，实际上交接房屋不影响房款是否收到的事实。请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人信和公司陈述：房屋的权利人是本案的李孟宗，其通过抵扣工程款方式获得涉案房屋并通过王长文委托信和公司代为转卖。信和公司获知信息后与被告核实，确定情况属实后代为销售。销售过程中信和公司与原告确定购买意向，双方协商再征得李孟宗的同意后，最后代李孟宗与原告办理房屋买卖相关协议，并约定以人民币258万元的价格转卖原告，其中含有人民币12万元车库转让费。后信和公司与被告沟通后由被告另行向原告进行销售。根据原告与李孟宗达成的协议，涉案的房产以直过户的方式进行交易即到法洋公司将该房屋的原权利人李孟宗变更为原告。2017年11月24日，原告、信和公司、李孟宗与指定的代办手续的人一起到被告处签订合同，被告指定当时的销售经理金田负责安排人员接待，后被告的工作人员王建秀过来接待办理房屋交易直过户手续。事后，原告通过信和公司支付剩余购房款，信和公司收到款项后将其转付李孟宗指定的收款人。原告与李孟宗签订的房屋价格是人民币258万元，而被告与原告签订的合同价格人民币295万元是被告与李孟宗之间确定的抵债金额。信和公司作为居间介绍人已履行完毕相关义务。据信和公司事后了解得知，法洋公司和李孟宗以抵债方式偿还应付李孟宗的债权后，双方因为其他事情产生纠纷，导致涉案房屋未开发票和未办理过户手续。请法庭依法判决。 第三人李孟宗陈述：李孟宗之前在被告法洋公司享有40%的股权（17.5%为其个人股权，22.5%是隐名股东），在大自然房地产开发集团有限公司（以下简称大自然公司）占60%的股份。李孟宗与大自然公司曾签订协议书，就股权承包经营达成协议，确认大自然滨江花园项目李孟宗利润作价人民币8000万元，由大自然公司承包经营；大自然公司至协议签订之日仍有本金人民币5300万元及利息未偿还，至今尚欠人民币1900余万元未还，而法洋公司占大自然公司100%的股权。此外，涉案的大自然江景花园工程由法洋公司发包给地方建筑公司承建，地方建筑公司尚欠永嘉县三虎混凝土工程有限公司（该公司由李孟宗实际控股）混凝土款人民币3000多万元，而法洋公司作为业主尚未与地方建筑公司结算。无论是股权转让余款还是混凝土款，都是与法洋公司相关的。因此，当时法洋公司就与李孟宗约定将涉案的房屋抵债给李孟宗，金额为人民币325万元（包括税金）与地方建筑公司（实际负责人李正西）的工程款相抵。李宗孟获得房屋期权后，委托王长文将房屋销售，王长文后通过信和公司出卖给阮昶。阮昶后与李孟宗去法洋公司办理相关的手续，由原告直接与法洋公司签订商品房买卖合同，李孟宗向法洋公司出具证明，同意该房款可从股权转让款或混凝土款进行抵扣。综上，原告的诉请属实，应该得到法院的支持。 第三人地方建筑公司未作陈述。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理过程中对金田、汤建秀、李正西制作了谈话笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.对原告提供的《房地产买卖合同居间协议书》、中国农业银行个人账户明细、收条、收款收据，该些交易发生于原告与第三人李孟宗、信和公司方之间，前述当事人对此均无异议，故予以认定；2.对原告提供的《交房收费一览表》，结合本院对汤建秀的谈话笔录，能够证明法洋公司销售员汤建秀按时任法洋公司销售经理王长文的指示与原告阮昶签订《商品房买卖合同》并为其办理交房手续，故对《交房收费一览表》以及汤建秀的谈话笔录中该部分内容予以认定；3.原告提供的其于2018年11月29日与金田的对话录音及录音稿系时任法洋公司销售经理金田在接待原告阮昶时针对原告阮昶自2018年年初多次反映的涉案房屋发票问题所做的解释，当事人对其真实性均无异议，该对话内容能够证明第三人李孟宗通过以房抵债方式取得涉案房屋的事实，故予以认定。4.对被告提供的房款支付催告函，邮单及回执查询，该组证据能够证明法洋公司于2019年9月23日邮寄房款支付催告函的事实，故予以认定。5.对被告提供的《永嘉法洋置业有限公司房款顶工程款明细汇总（永嘉地建）》以及《报告》，该些以房抵工程款材料形成于2015年、2016年间，与本案无关，故不作认定。6.对第三人信和公司提供的李孟宗出具的《声明》以及王长文与李孟宗的通话录音，李孟宗对此均予认可，原告阮昶在庭审中确认被告法洋公司在与其交涉过程中曾向其出示该份声明影印件，第三人信和公司在庭审中亦陈述被告法洋公司的销售人员汤建秀在签订商品房买卖合同过程中曾告知“李孟宗签了刚走”，结合原告提供的其与金田的对话录音、第三人地方建筑公司的谈话笔录以及王长文与李孟宗的通话录音，能够相互印证证明被告法洋公司以房抵债的事实，故均予以认定。汤建秀在谈话笔录中陈述“李孟宗没有来过，也没有出具声明”与查明的事实不符，该部分陈述本院不予采信。7.对第三人信和公司提供的商品房网上销售信息，双方当事人对“江景花园”与涉案的“滨江花园”为同一商品房小区均无异议，故予以认定。8.对本院对金田所作的谈话笔录，金田在笔录中陈述其在原告提供的录音中的陈述系其在听取李孟宗单方陈述后转述给原告。本院认为，原告阮昶自2018年3、4月起已多次与被告法洋公司交涉购房发票问题，而原告提供的对话录音发生于2018年11月，金田作为当时的被告法洋公司销售经理，在此期间未向本公司人员了解核查情况，而仅以李孟宗的单方陈述回复原告阮昶，明显不符合常理，故对金田在谈话笔录中所述的与对话录音矛盾部分，本院不予采信。其余陈述，双方当事人对其真实性无异议，故予以认定。9.对第三人李孟宗提供的《协议书》，因该证据非原件，且涉及案外人权益，故不作认定。10.第三人李孟宗提供的《情况说明》与本院对李正西制作的谈话笔录，永嘉县三虎混凝土工程有限公司和第三人地方建筑公司的股东李正西均认可涉案房屋以房抵债的事实，故予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年11月，被告法洋公司口头同意将涉案房屋以以房抵债的方式交由第三人李孟宗销售。后第三人李孟宗通过时任法洋公司销售经理王长文委托第三人信和公司出售涉案房屋。2017年11月15日，第三人李孟宗以案外人滕婉珍的名义与原告阮昶、第三人信和公司及签订《房地产买卖居间协议书》，约定原告阮昶购买位于浙江省永嘉县的房屋，房屋总价为人民币258万元（包括车位一个，人民币12万元左右），交易方式为房开更名手续（直过户）。原告于当日支付定金人民币10万元。2017年11月24日，原告阮昶在第三人信和公司的陪同下与被告法洋公司签订《商品房买卖合同》，被告法洋公司将位于浙江省永嘉县的房屋出卖给原告阮昶，商品房总金额为人民币2959785元，付款方式详见附件八；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向永嘉县住建局申请登记备案；合同第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请办理土地使用权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。合同附件八补充约定买受人一次性付款，优惠后总房款计（人民币）2959785元，于签订《商品房买卖合同》当日一次性支付。同日，第三人李孟宗向被告出具声明，载明“本人李孟宗以【阮昶】（身份证号码：【3303241988××××××××】）之名义于【2017】年【11】月【24】日就“江景花园”【14＃3302】号房屋与贵司签订的《商品房买卖合同》及其他相关协议。现本人确认该房价2959785元及预计总房款的10%（295979元）税金，在贵司结欠的其他债务（若有）中抵扣本金。本人与【阮昶】之间的债权债务与贵司无关。”2017年11月25日，原告阮昶另与被告法洋公司签订《〈江景花园〉停车位有偿使用协议书》，被告法洋公司将位于江景花园地下Ｖ31号停车位使用权转让给原告，车位价格为人民币189800元。原告阮昶于当日向被告法洋公司支付停车位使用费人民币189800元。同日，原告阮昶按第三人信和公司指示支付购房款人民币2460000元。2017年11月29日，被告法洋公司为原告阮昶办理交房手续、收取维修资金。被告法洋公司出具的《办理入住手续费用清单》中的收费详单栏注明已收房款2959785元，未收房款0元，房款补差金额0元。涉案《商品房买卖合同》已在永嘉县房产交易所备案登记。2018年3、4月起，原告阮昶因未取得购房发票问题多次向被告法洋公司交涉未果，现诉至法院。 本院认为，原告阮昶与被告法洋公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。双方合同虽约定涉案房屋价款为人民币2959785元，房款于合同签订当日一次性付清，实际上被告法洋公司在此之前已以房抵债的方式将涉案房屋交由第三人李孟宗处理，房款实际由第三人李孟宗取得。原告阮昶已履行支付房款义务，被告法洋公司理应开具购房发票，并协助原告阮昶办理涉案房屋不动产权属登记。被告法洋公司辩称原告阮昶未向其支付房款，但其在2017年11月24日与原告签订涉案合同时已明确约定“房款于合同签订当日一次性付清”，在此情况下被告未另行告知原告付款方式，后于2017年11月29日将涉案房屋交付原告阮昶使用时亦向其出具《办理入住手续费用清单》，确认已收房款2959785元，应视为其认可原告直接向第三人李孟宗支付房款。被告法洋公司的辩解与本院查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告阮昶与被告永嘉法洋置业有限公司于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告永嘉法洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮昶开具购房发票并协助原告阮昶办理坐落于浙江省永嘉县房产的不动产登记手续。 本案受理费人民币30400元，由被告永嘉法洋置业有限公司负担。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  吴 若 人民陪审员  金丽芬 人民陪审员  林孙强 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  陈长鑫 永嘉县人民法院门户网站网址:××