杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初11879号 原告：程玲玲，女，1977年8月19日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：傅明明、黄凯云，系北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州漫创作餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区湖州街567号北城天地8幢101室。 法定代表人：韩德忠，总经理。 委托诉讼代理人：和凤琼，女，38岁，系公司经理。 原告程玲玲与被告杭州漫创作餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖异议申请，本院于2018年12月3日依法作出民事裁定书，驳回被告提出的管辖异议。本案依法适用简易程序，由审判员石红独任审理，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告程玲玲的委托代理人黄凯云、被告的委托代理人和凤琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程玲玲诉称，2014年5月26日，原、被告签署了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场的独栋商业楼8#楼一、二层8-101、8-201商铺出租给被告使用，被告应按合同约定支付租金。原告已依约履行合同义务，但被告违约拖延支付租金，其中，应于2018年3月10日前应付的2018年3月30日至2018年6月29日的租金尚余129832元未付；应于2018年6月9日前应付的2018年6月30日至2018年9月29日的租金287499元未付。根据《商铺租赁合同》第24.5条的约定，被告交纳合同项下租金延迟超过30日，原告有权单方解除合同。为维护自身合法权益，原告现依据合同约定及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，并变更诉讼为：1、确认原、被告双方签署的《商铺租赁合同》已于2018年8月2日解除；2、判令被告立即将位于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场的独栋商业楼8#楼一、二层8-101、8-201商铺待装修、装饰物拆除后予以腾退并交付给原告程玲玲；3、判令被告向原告支付以107123为基数，自2018年6月20日至2018年8月2日止按日1‰计算的延迟履行违约金4713元；4、判令被告向原告支付自2018年9月30日至实际交还之日止按每日每平方米2.25元租金的200%计算的占用费；5、判令被告向原告支付免租装修期的租金504108元；6、判令被告向原告支付免租期已减免的租金1022219元；7、判令被告向原告退还装修补贴840180元，以上暂合计为2500398元；8、本案的诉讼费用由被告承担。 原告程玲玲为证明其诉称主张成立，向本院提交了以下证据： 1、商铺租赁合同、协议书、房屋产权信息查询记录，以证明原、被告之间商铺租赁合同关系的事实。 2、律师函、EMS快递面单及妥投信息，以证明因被告违约、原告已主张解除商铺租赁合同的事实。 被告辩称，原告陈述的事实属实，我们也是按时支付租金的。但由于北城天地商业中心购物广场被法院依法查封，商场大部分店铺都关停了，商业环境差，客流量少，我方公司一直在亏损状态，请求法院考虑这一事实对原告程玲玲的诉讼请求予以酌情减免。 被告漫创作公司为证明其辩称主张成立，向本院提交转账凭证四份，以证明被告于2018年8月17日共向原告程玲玲支付房租237498元的事实。 对当事人提供的证据，经当庭举证和质证，结合当事人意见，本院作如下认证： （一）关于原告程玲玲供的证据。被告均无异议，本院予以确认。 （二）关于被告提供的证据。原告程玲玲无异议，本院予以确认。 综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实： 2014年5月26日，杭州北城置业有限公司（以下简称北城公司）与原告程玲玲签署编号为2014预025号的《杭州市房屋预转让合同书》一份，载明：出卖人（甲方）北城公司物业坐落于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心8幢1-2层，预测建筑面积1423.19平方米，规划用途为商服用地，属框剪结构，建筑层数为地上2层。甲方同意买受人（乙方）程玲玲按本合同的建筑面积以一次性付款方式付清全额房款（含定金）27000000元。同日，原告程玲玲与被告签署《北城天地购物广场商铺租赁合同》一份，载明：程玲玲同意在商业广场建设完成后将广场独栋商业楼8#楼一、二层8-101、8-201商铺出租给被告使用，被告作为咖啡、餐饮类业态的专业经营商，同意承租该房屋。该房屋的套内建筑面积为1400.3平方米。租赁期限为15个租约年，自计租日开始计算。自进场日起，原告程玲玲给予被告180天免租装修期。为扶持被告经营，免租装修期结束后，程玲玲给予漫空公司12个月的免租期，该免租期分季度免除。租金标准分为两种，一是按计租面积计付，租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告程玲玲一次性足额支付下个交租期租金。第一个租约年每天每平方米2元，第二年在第一年租金基础上递增3%，即第一个租约年每天每平方米2元，每年租金1022219元；第二个租约年每天每平方米2.06元，即每年租金1052885.57元；……。一种是按被告的营业额的百分比计付；双方同意按照租金较高的方式计取租金，即被告先按照计租面积方式向原告程玲玲交纳租金，待每个租赁年度结束后，按被告营业额的百分比方式计算租金高于按计租面积方式计取的租金时，被告应自结算完毕接到原告程玲玲通知之日起7个工作日内补齐租金。本合同签署当日，被告应当向原告程玲玲支付保证金100000元，同时向物业服务公司支付25205元。合同终止后，如不存在本合同第24.3条规定情形的，履约保证金和物业服务保证金余额无息退还。此外，原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司保证确认拥有该房屋所有权及相应土地使用权或房屋租赁权，保证有权按本合同条款将房屋出租给被告使用。原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司已告知被告，签署本合同时该房屋已设定抵押。如因抵押、债押、债权及其他第三方权利而导致被告无法在租赁期内合法使用该场地的，视为原告程玲玲违约，被告有权单方终止本合同并追究原告程玲玲的违约责任。另双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告程玲玲或其委托商业管理公司有权没收本合同项下之履约保证金，退还原告程玲玲支付的装修补贴，且赔偿原告程玲玲损失；本合同因原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司违约而提前终止的，原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，被告不用退还原告程玲玲支付的装修补贴，且赔偿被告损失。被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履约保证金，延迟超过30日，原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司有权单方解除合同。双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，被告不得以任何理由拒绝或延迟交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由被告承担的费用。双方还特别明确，被告妥善履行本合同是原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司给予被告免租装修期和第4.1条（按计租面积计付方式）项下减免租金政策的前提；如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条（按计租面积计付方式）项下减免的全部租金。因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止的，则在本合同26.1款（房屋交还期为7日）所述交还期内，被告仍应按届时所在租约年租金标准向原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司支付占用费。交还期满后，被告仍未将符合第26.2要求的该房屋交还给原告程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司的，则自交还期届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向程玲玲或其委托商业管理公司和物业服务公司支付占用费。 2014年7月7日，北城公司与原告程玲玲、被告共同签署《协议书》一份，载明：北城公司、被告于2013年9月4日签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》及其补充协议，经与被告沟通确认后，北城公司、原告程玲玲于2014年5月26日签订《杭州市房屋转让合同》，北城公司将合同标的的房屋转让给原告程玲玲，原告程玲玲在受让合同标的的房屋后，2014年5月26日与被告重新签订了《北城天地购物广场商铺租赁合同》。三方确认，虽然租赁合同主体发生变更，北城公司作为北城天地购物广场物业的实际经营人，约定的装修补贴840000元，系北城公司的实际运营费用，由北城公司承担，原告程玲玲无须向被告支付该笔款项。原《补充协议》继续有效，由北城公司与被告进行履行。 上述合同、协议签订后，被告因拖延支付租金，原告程玲玲委托律师于2018年7月31日向被告发出《律师函》，称被告应于2018年3月20日前应付的2018年4月1日至2018年6月30日的租金尚余129832元未付，应于2018年6月9日前支付2018年6月30日至2018年9月29日期间的租金287499元未付。据此函告被告：1、双方签订的《商铺租赁合同》解除；2、律师函送达之日起7日内将租赁商铺交还给原告程玲玲；3、立即支付合同解除前的租金、解除后的占用费、物业服务费、迟延履行的违约金、支付免租装修期的租金、减免的租金等，并退还装修补贴等费用。2018年8月15日，原告程玲玲以房屋租赁合同纠纷为案由将被告起诉来院。同年8月17日，被告向原告程玲玲付清了拖欠的租金287499元。 又认定，2014年9月4日，被告由原企业名称杭州漫空餐饮管理有限公司变更为现名称杭州漫创作餐饮管理有限公司。 另在审理中，原告自认被告已于2019年3月29日搬离涉案租赁房屋。 本院认为，原告程玲玲与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，意思有效，双方均应切实履行。因被告未能按约如期向原告程玲玲支付租金，已构成违约。原告程玲玲据此向被告提出解除双方的合同，符合双方的约定，亦不违反法律的规定，本院予以支持；双方的租赁合同自被告于2018年8月2日收到解除通知时解除。根据合同法第九十七条的规定，被告应当将涉案的商铺在拆除装修、装饰物后予以返还给原告程玲玲；期间的商铺占用使用费则参照每日每平方米2.25元的租赁标准（即每天3150.68元）予以支付。至于原告程玲玲因被告迟延支付租金所主张的违约责任，诸如没收履约保证金100000元、按日1‰标准计收延迟履行的违约金、按租金的200%计算占用费、要求被告支付免租装修期的租金504108元、已减免的租金1022219元以及退还装修补贴840180元等诉请，本院认为，被告确实存在迟延支付租金超过30天以上的情形，但已在原告起诉后的三天内予以付清。被告因违约给原告程玲玲造成的实际损失远低于原告程玲玲按照约定所主张的上述违约责任。鉴于此，本院根据案件的具体情形，以被告违约所造成的原告损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等多项因素，酌定违约金为500000元为宜；扣除被告已缴纳的保证金100000元，被告尚应支付违约金400000元。此外，在审理中，原告确认被告已搬离涉案租赁房屋，故本院对该节事实予以认定；因此，原告程玲玲在起诉时提出要求被告腾空涉案租赁房屋并交付给原告的诉请，已无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告程玲玲与被告杭州漫创作餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，于2018年8月2日解除。 二、被告杭州漫创作餐饮管理有限公司按照每天3150.68元的标准向原告程玲玲支付自2018年9月30日起至涉案租赁房屋实际交还之日止的占用费损失。 三、被告杭州漫创作餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告程玲玲违约金400000元。 四、驳回原告程玲玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计13402元，由原告程玲玲负担8218元，被告杭州漫创作餐饮管理有限公司负担5184元。 原告程玲玲于本判决生效之日十五日内向本院申请退费；被告杭州漫创作餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  石 红 二〇二〇年四月八日 代书记员  沈紫慧