河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1888号上诉人（原审被告）：南阳新大地房地产开发有限公司。住所地：南阳市白河大道海昌花园。法定代表人：张海鹏，任公司经理。委托诉讼代理人：马书华，河南子午律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市宛城区体校。住所地：南阳市宛城区。法定代表人：徐吉丽，任校长。委托诉讼代理人：田勇恒，男，汉族，1974年10月27日，住址：河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。上诉人南阳新大地房地产开发有限公司（以下简称新大地公司）与被上诉人南阳市宛城区体校（以下简称宛城体校）为返还原物纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初5820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新大地公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由宛城体校承担。事实与理由：2013年新大地公司承接了宛城区枣林城中村改造项目工程，宛城体校也是项目中应拆迁的部分。经宛城区教委同意、宛城体校认可，新大地公司出资9万元将宛城体校租出去的二层楼房收回交由宛城体校使用，宛城体校的7间险房交换给新大地公司使用。该7间险房属于拆迁范围，且在规划的绿化带内，故新大地公司将其拆除，并投入16万元建成二层简易房临时使用，拆建时宛城体校没有异议。485平方米是新大地公司拆迁的6层集资楼、2000余平方米安置房、7间险房的置换，都是通过政府职能部门、宛城区教委等协调处理的。宛城体校诉称新大地公司占用其485平方米院子和7间房屋是没有道理的。宛城体校辩称，新大地公司的上诉理由无法律依据，应该予以驳回。1、宛城体校对涉案土地房屋应有合法使用权，新大地公司无正当理由侵占宛城体校的土地，应该承担返还原物、支付租金等法律责任。2、新大地公司称使用权调换和诉争房屋不存在的理由没有事实依据，宛城体校房屋借用给勤俭办无偿使用，勤俭办无权处置宛城体校房屋，新大地公司也没有证据证明使用权调换存在。新大地公司称房屋不存在与事实不符，涉案房屋至今在体校院内。3、一审判决对涉案土地未作处理实属不当，宛城体校没有提出上诉是在等正式的征收出来。宛城体校向一审法院起诉请求：1、判令新大地公司归还占用宛城体校房屋7间及占用之日起至归还之日止的房租，7间房共计一个月2800元。2、要求新大地公司返还盖楼占用宛城体校485平方米和占用的341平方米地皮，共计826平方米，从占用之日起到国家对这块地征收之日止支付给宛城体校租赁费一年48000元。3、本案诉讼费由新大地公司承担。一审法院认定事实：宛城体校位于白河××西巷，白河西段南侧，东与宛城区卫校为邻，××防治所为邻。经原南阳县人民政府批准建校，学校土地属于国有划拨土地。2006年已经在宛城区国有资产管理办公室进行过资产（土地）登记，账务明确，因特殊情况一直未办理土地证，宛城体校产权明晰，边界清楚，无产权争议。以上事实有南阳市宛城区教体局和南阳市宛城区国有资产管理办公室于2017年1月出具的“关于宛城体校土地情况的证明”证实。2010年，宛城区枣林街道枣林社区申请城中村改造项目，经南阳市城中村改造领导小组研究，同意列入2011年南阳市城中村改造计划，并于2011年10月10日下发了宛城村改办（2011）34号“关于对宛城区枣林街道枣林社区实施城中村改造的批复”，该项目改造范围：华山路西侧、华山西巷以北、白河以南区域，宛城区人民政府是该项目的改造主体，宛城体校在该项目改造范围内，新大地公司承担该项目开发建设改造任务。该改造范围内涉及三家公建单位，即宛城体校、宛城区中医院、宛城区委党校，宛城体校是其中之一，2012年2月23日，宛城区人民政府委派副区长召集三家公建单位相关领导协调，作出了相应处理意见，宛城体校：体校现有教学楼一栋，平房21间共计建筑面积415平方米，全部位于白河规划的绿地范围内，无法进行建设和发展，同意由相关部门对现有土地及建筑物进行评估。拟在溧河产业聚集区征地40亩，同时将宛城区教师进修学校一并迁入重建。2013年2月，南阳市宛城区教育体育局向区政府提出“关于宛城体校搬迁的请示”，该请示主要内容为“经教体局研究，拟同意将体校现有土地和建筑物以货币形式出让给新大地公司进行城中村改造。同时，拟在溧河产业聚集区征地40亩，同时将区教师进修学校一并迁入重建”。2013年，新大地公司开始对宛城体校实施房屋拆迁工作，目前已经对拆迁户进行了安置补偿。新大地公司原审认为：“枣林城中村改造”项目的房屋征迁主体原为宛城区人民政府，后枣林办事处行政区域划归示范区，示范区下发《关于对枣林街道枣林社区城中村改造的批复》（宛新管文（2013）27号），委托枣林办事处为该项目征迁主体，所以宛城体校要求新大地公司归还已经征迁并占用的体校土地的诉讼请求新大地公司主体不适格，该请求属于政府征收行为，与新大地公司无关。新大地公司为支持自己的主张在原审期间向一审法院提供了南阳市城中村改造领导小组办公室文件、南阳市城乡规划局业务办公室会议纪要、宛城区城中村改造领导小组办公室文件、南阳新区管理委员会文件及枣林街道办事处文件等。关于新大地公司使用宛城体校7间平房问题，经查，该7间平房原来经宛城区教育体育局同意由宛城区教育体育局勤俭办办公使用，2013年新大地公司在对宛城体校的征迁实施过程中，于2014年底使用了宛城体校所有的7间平房，并由新大地公司在上面加盖一层临时房（活动板房），作为新大地公司施工人员的工作生活场地。该7间平房宛城体校虽然没有房屋所有权证，但宛城体校提供的（2007）豫君会师专审字第192号资产清查审计报告中该房屋原为宛城体校男生宿舍，说明该房在2006年审计之前就存在并属于宛城体校；对7间平房属于宛城体校所有新大地公司也无异议。宛城体校一直要求新大地公司支付使用租金未果，目前该7间平房仍由新大地公司占用。新大地公司原审认为：该7间平房原由宛城区教育体育局勤俭办办公使用，后新大地公司出资9万元将宛城体校出租给邢姓开饭店的两层楼房赎回，经宛城体校、教体局勤俭办和新大地公司口头协商，新大地公司出资9万元将7间平房交于新大地公司使用，两层楼房让教体局勤俭办使用。新大地公司原本使用的宛城体校两层楼房与教体局勤俭办使用的宛城体校7间平房进行了调换，新大地公司既然已经出资就应该有使用该房屋的权利。新大地公司为支持自己的主张在原审期间向一审法院提供了新大地公司法人张海鹏与宛城区教育体育局勤俭办原主任宋江伟于2019年4月25日的手机通话录音。一审法院认为，本案的焦点问题是：1、宛城体校请求新大地公司归还的物权有土地还有房产，哪一部分物权是因拆迁未得到安置补偿；哪一部分物权是因新大地公司侵权产生的纠纷。2、宛城体校没有不动产权证的情况下，新大地公司占用行为是否构成侵权，如何赔偿。一、宛城体校请求新大地公司归还占用宛城体校房屋7间及自2013年4月占用之日起至归还之日止的房租，7间房共计一个月2800元，至宛城体校2017年8月17日向一审法院起诉共计52个月，合计租金145600元。本案中涉及新大地公司应当退回宛城体校的7间平房，宛城体校虽然没有取得该房屋所有权证，但宛城体校提供了南阳市宛城区教育体育局和南阳市宛城区国有资产管理办公室出具的证明及资产清查审计报告，证明宛城区体校具有该房产，且产权明晰、边界清楚，无产权争议。新大地公司提供了南阳新区管理委会“关于枣林城中村改造涉及宛城区公建单位有关问题的函”及枣林街道办事处“关于枣林城中村改造项目中涉及宛城区公建单位有关事宜的请示”中，均确认项目涉及宛城区体校公建单位。新大地公司在一审法院原审期间2017年12月11日的开庭笔录中承认自2014年底以后占用了宛城体校7间平房使用的事实；宛城体校提供的2017年1月18日“情况说明”中自认自2014年底新大地公司占用其院内房屋。故新大地公司占用宛城体校7间平房使用的时间为2014年底。房产证是房屋产权登记的形式，是物权的外在表现形式，不能仅仅以房产证确认房屋的物权归属，房产的归属应当以基础民事法律关系确定。本案中，从宛城体校和新大地公司提供的证据能够证实该7间平房权属属于宛城体校所有，宛城体校请求新大地公司退还该房屋的基础法律关系明确，所有权无争议。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，新大地公司占用宛城体校7间平房应当予以返还，并按照公平原则承担使用期间的租赁费用，宛城体校该诉请有事实和法律依据，一审法院应予支持。新大地公司原审期间辩称“新大地公司出资9万元将原本使用的宛城体校两层楼房与教体局勤俭办使用的宛城体校7间平房进行了调换”，经查，该辩称仅有新大地公司法人张海鹏与宛城区教育体育局勤俭办原主任宋江伟于2019年4月25日的手机通话录音证实，没有新大地公司、宛城区教育体育局勤俭办及宛城区体校签订的书面协议，并且该录音内容与南阳市宛城区教育体育局勤俭办于2019年6月出具的“关于宛城区体校校园及校舍情况的说明”相矛盾，且该涉案房屋的调换使用没有得到房屋所有权人宛城体校的同意，故新大地公司辩称没有事实依据，一审法院不予采纳。关于宛城体校请求新大地公司支付7间房占用期间一个月2800元租金的问题，经查，宛城体校和新大地公司之间没有签订租赁协议，对租金数额也没有口头约定，宛城体校要求每月2800元没有事实依据，一审法院不予支持，但宛城区体校提供2017年1月18日（起诉前）出具的“情况说明”，证明自2014年底新大地公司占用至2016年底未支付任何费用，请求新大地公司给付宛城体校15年-16年租赁费用共计6000元，即租金每年3000元，一审法院予以支持。至于新大地公司在原审期间辩称“该房屋新大地公司代替宛城体校支付给邢姓开饭店租赁费9万元、修缮装修费16万元及重新建造费用23万元”问题，一审法院两次原审期间新大地公司均没有提供票据，该辩称新大地公司待有证据后可以通过其他法律途径解决。二、关于宛城体校要求新大地公司返还盖楼占用宛城体校485平方米和占用的341平方米地皮，共计826平方米，从占用之日起到国家对这块地征收之日止支付给宛城体校租赁费一年48000元的问题。经查，根据新大地公司在原审期间向一审法院提供的南阳市城中村改造领导小组办公室文件、南阳市城乡规划局业务办公室会议纪要、宛城区城中村改造领导小组办公室文件、南阳新区管理委员会文件及枣林街道办事处文件等，能够证实宛城体校该请求涉及的土地在“枣林城中村改造”项目范围内，根据南阳新区管理委员会宛新管文（2013）27号“关于对枣林街道枣林社区城中村改造的批复”及“关于枣林城中村改造涉及宛城区公建单位有关问题的函”中规定，该项目征收主体应为南阳新区管理委员会，新大地公司承担该项目开发建设改造任务，新大地公司已经安置宛城体校单位集资房的事实宛城体校认可。故宛城体校该项请求属于因政府征收拆迁未获得安置补偿问题，与本案宛城体校诉请不是同一法律关系，宛城体校因此产生的纠纷可以通过其他法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决：被告南阳新大地房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还占用原告南阳市宛城区体校7间平房及占用期间的租金，租金按照每年3000元计算，自2014年12月占用之日起至归还之日止的房租。案件受理费6604元，由被告南阳新大地房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：新大地公司上诉称其将宛城体校的二层楼房从承租人手中收回并交给宛城体校使用、作为交换宛城体校将7间险房交给新大地公司使用，宛城体校、宛城区教育体育局勤俭办对此均予以否认，新大地公司未能提交有效证据证明交换协议的存在，本院对其上诉理由不予采信。新大地公司主张的用于交换的二层楼房和7间门面均属于宛城体校的资产，新大地公司占有该房产无合法依据，宛城体校主张返还符合法律规定，一审法院判决新大地公司返还宛城体校7间平房并支付租金并无不当。综上所述，南阳新大地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6604元，由南阳新大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓峰审判员  白丞博审判员  王 妮二〇二〇年四月二十九日法官助理刘方昊书记员张建梅