山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初10号原告：李驰，男，1960年7月21日出生，汉族，系山东驰瑞能源有限公司法定代表人，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：李国伟，男，1954年10月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系山东驰瑞能源有限公司法律顾问。被告：烟台市凤台工贸有限公司，住所地烟台经济技术开发区淮河路10号内3号楼3层。法定代表人：乔先国，执行董事。委托诉讼代理人：于欣，山东智恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨景尧，山东智恩律师事务所律师。被告：烟台金瑞达网络科技有限公司，住所地烟台经济技术开发区淮河路10号3号楼3层。法定代表人：姚宝杰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：于欣，山东智恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨景尧，山东智恩律师事务所律师。原告李驰诉被告烟台市凤台工贸有限公司（以下简称凤台公司）、被告烟台金瑞达网络科技有限公司（以下简称金瑞达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李驰及其委托诉讼代理人李国伟，被告凤台公司、被告金瑞达公司的共同委托诉讼代理人于欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告营业损失91800元（租赁房屋面积153平方米，按每平方米50元计算12个月）；2.被告赔偿原告装修损失153000元（租赁房屋面积153平方米，按每平方米1000元计算）；3.被告赔偿原告设备损失13560元、门头制作损失8500元、排风系统损失21116元，合计43176元；4.被告返还原告押金3000元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与金瑞达公司于2018年签订《房屋租赁合同》，原告租赁位于烟台经济技术开发区，面积153平方米，用于餐饮经营。金瑞达公司系受涉案房屋产权人凤台公司委托代为签订的该租赁合同，租赁期间自2018年2月24日至2023年2月24日。原告租赁上述房屋后，即投入147836元对租赁房屋进行了装修及增加经营设备、设施。两被告在2019年2月19日貌似借当地政府要对租赁房屋征收为名，对原告正常的营业开始骚扰，并限期要求原告搬迁及解除与原告的租赁关系。为此，原告在2019年2月28日、3月30日发函给两被告，函告明确了有关租赁关系及原告的意见。两被告于2019年3月28日上午10点开始有意给原告停电，导致原告无法经营，原告为此报警，所在辖区派出所出警后，经了解情况后，称：“这是经济纠纷，不属于出警范围。”无奈原告为此锁门停业。2019年4月25日，两被告在原告已经锁门停业的大门上又加上一把锁，5月5日，原告发现自己经营房屋的大门被撬、原告的原来门锁被破，屋内部分设备、物品被盗，为此原告报警，110出警现场后，即拍照片并询问了相关案情。两被告的上述行为，是严重违法、违约行为，请求法院判如所请。两被告辩称，1.涉案《房屋租赁合同》系金瑞达公司受凤台公司委托与原告签订的。在2019年2月19日，金瑞达公司已通知各租户凤台大厦将被拆迁，请各租户于2019年3月31日前到凤台大厦7楼办公室办理解除租赁合同事宜，原告已于2019年2月21日签收通知。被告已尽到合理的通知义务，并给予足够的搬离时间；2019年3月19日、3月29日，被告金瑞达公司通过张贴通知的方式要求原告再次搬离，原告仍拒绝搬离，且将店铺上锁停业，被告在寻找原告无果的情况下将店铺内设备搬至被告仓库存放至今。原告所谓的损失系其自身过错所致，且设备、设施金额无法确定，原告应将存放于被告仓库的设备提走并支付被告仓储费及搬迁费。综上，被告解除租赁关系是由于政府收回土地使用权，且原告拖欠被告2019年2月24日至3月28日租金和水电费，且擅自使用危险品工业酒精作为厨房燃料，原告的上述行为违反了租赁合同的规定，被告有权解除合同。被告已尽到通知义务，并给予原告搬迁时间，不存在过错。2.原、被告间租赁关系截止于2019年3月28日，之后原告未再营业，不存在营业损失。原告承租前，涉案房屋已有装修，原告无权主张装修费。拆迁补偿的停产停业损失与装修补偿费原告无权享有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条与《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被征收房屋的补偿主体为房屋的所有权人，并非承租人，故本案被告凤台公司应作为全部补偿款的权利主体。凤台大厦的拆迁补偿款属于该大厦所有权人凤台公司，与各租户无关。同时，根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2项：“因国家政策变更，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”可以看出，原告在签订租赁合同时已经预见到未来的经营风险，并自愿与被告达成协议，因此，因政府拆迁导致原告产生的停产停业损失与装修损失应由其自行负担。3.设备损失、门头制作损失、排风系统损失不应由被告承担。其一，被告已在庭审中提交仓库照片并声明，设施设备全部存放于被告仓库，保存完好，被告无条件配合原告取回所有设备，但原告无正当理由拒绝查看、接收，其拒绝查看、接收的行为产生的损失后果应由原告自行承担，该损失不应由被告支付；其二，根据《房屋租赁合同》第八条第2项：“因国家政策变更，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”之约定，设施设备损失、门头制作损失、排风系统损失均属于因政府拆迁产生的损失，原被告双方互不承担责任；其三，原告同时主张装修补偿费和门头制作、排风系统损失等，无法律和事实依据。两种请求实际均为原告装修产生，一种是国家给予的定型化“装修补偿”费用，专门用于被征收房屋存在装修的情况，一种是原告的实际装修损失。定型化装修补偿费的产生便是因为国家在征收时无法对被征收房屋的装修情况进行一一审查评估确定价格而产生的政策性标准补偿。因此，原告两项请求属于重复请求，不应同时被支持。4.被告不同意返还原告3000元押金。截至2019年3月23日，原告尚欠被告租金及水电费用共计11916.6元，该押金3000元应予以抵扣。综上，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：凤台公司系坐落于烟台经济技术开发区凤台大厦的所有权人。2018年2月，金瑞达公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租凤台大厦西一层门市房9号面积约153平方米，用于餐饮类经营。合同第二条规定，租赁期限、租金支付：1.该房屋租赁期限共6年，自2018年2月24日至2023年2月24日止。第一年租金为130000元，第一年租金可半年支付一次，第二年租金为137700元，租赁期内自第三年开始（含第三年），房租每两年以上年度房租为基数上调5%，合同期满后若乙方续租双方按市场价格协商支付租金。2.乙方须在每年12月19日之前付清下一年度租金（免租期3个月），如需开具租赁发票产生的税费由乙方全部承担。3.租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应在租赁期满当日交还，乙方如需要续租，须在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请，再由双方另议续租事宜，在同等条件下，乙方享受优先承租权。第三条规定，租赁期间的费用：1.房屋押金3000元。乙方应在每月16日到财务部交纳水电费及物业费，收费标准（略）。2.租赁期内，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该物业有关的费用，均由乙方自行支付。3.如乙方未能按照本合同约定交纳租金、水电费等费用，甲方有权按照本合同第六条追究乙方的违约责任。第四条（房屋的修缮与使用）第3款规定，租赁期满或退租后，甲方有权选择以下权利：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生费用。第六条规定，违约责任：1.未经甲方书面许可擅自施工的甲方可要求乙方恢复原状并要求乙方承担本合同总金额（合同约定的全部年度租金之和）30%的违约金。2.乙方逾期支付租金的，每逾期一日乙方应按合同总价款金额的1‰向甲方支付违约金。3.乙方逾期支付水、电、物业费的，每逾期一日乙方应按拖欠水、电、物业费金额的1‰向甲方支付违约金。4.乙方有除本合同第六条第1、2、3款约定之外的其他违约行为的，应当支付甲方10%合同总价款的违约金。第七条规定，合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或解除合同。2.乙方经营危险物品或进行违法活动，甲方有权解除合同。3.乙方拖欠房租、水电费累计超过一个月以上，甲方有权解除合同。4.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退当年剩余租金，若剩余租金不足一个月的，乙方应赔偿甲方一个月租金。5.乙方不得擅自改变房屋用途，否则甲方有权解除本合同。6.因乙方违约导致合同被解除的，甲方已经收取的租金不予退还。第八条规定，免责条件：1.因不可抗力因素（指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策变更，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。如果合同期内遇政府拆迁，按有关规定应补偿乙方的费用，则归乙方所有。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。凤台公司依约将出租房屋交付给了原告，原告将该房屋用于餐饮经营。原告支付了2019年2月24日以前的租金，其中原告于2018年1月9日支付的9700元（含押金3000元）由凤台公司收取，其余由金瑞达公司收取。2018年12月28日，烟台经济技术开发区土地储备中心（甲方）与凤台公司（乙方）签订《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，就甲方收回凤台大厦占用范围内（位于烟台经济技术开发区小区）国有土地使用权并对该土地使用权及地上附属物给予补偿作出约定。其中第一条规定，此次收回土地的使用权类型为出让，土地用途为工业用地，土地使用权面积为7067.27平方米。第三条约定，根据《评估报告》，经双方协商一致同意，收回土地的补偿费总额为70376631.2元。乙方收到第一笔补偿款当日，将收回土地的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件、法人身份证明书、法人登记证、工商执照、组织机构代码证复印件以及其他申请办理土地权属注销登记所需的全部权属证明及资料交付甲方。乙方应在本协议书生效之日起120日内完成收回土地的搬迁腾退工作，并将不动产移交甲方，之后由甲方委托专业拆房及清运单位，将该宗地清理为净地。第十一条规定，本协议书经双方法定代表人或授权人签字并加盖公章后生效。该协议所附补偿价值明细表载明，前述补偿款包括有证房屋面积16938.4平方米的停产停业损失费按480元/平方米计8130432元，1-2层建筑面积5472.8平方米的装修补偿价值按750元/平方米计4104600元。至拆迁补偿协议签订时，本案所涉土地使用权剩余期限为23.77年。庭审中，被告认可该协议约定的补偿款已付清，凤台公司已按协议约定完成了收回土地的搬迁腾退工作，并将不动产移交烟台经济技术开发区土地储备中心。2019年1月30日，烟台市人民政府下发《关于收回烟台市凤台工贸有限公司国有建设用地使用权的通知》烟政土〔2019〕5011号，通知凤台公司收回涉案凤台大厦相应的土地使用权，注销相应土地登记及土地使用证。2019年2月19日，金瑞达公司向各租户发出书面通知，称接到烟台经济技术开发区管委指示，凤台大厦将于2019年4月30日前全部拆除，请各租户于2019年3月31日前到凤台大厦七楼办公室办理解除租赁合同的相关事宜，如果逾期办理，所有产生的后果将由其自行承担。原告于2019年2月21日签收该通知。原告于2019年2月28日向金瑞达公司发出告知函，称：1.贵公司所称是接到烟台经济技术开发区管委指示，我认为贵公司没有明确事实依据，为此提出质疑。2.贵公司要求租赁户在3月31日前到凤台大厦七楼办公室办理解除租赁合同的相关事宜的做法，我认为贵公司的该行为有悖于合同法及相关民法之规定，亦有悖于我们之间的合同约定。3.请贵公司接到该告知函后，希望能够认真阅读我们之间的《房屋租赁合同》第七条的约定。贵公司没有解除合同相关依据，我们认为贵公司的通知违法。2019年3月19日，金瑞达公司向原告发出通知，称：你未经我公司同意违法使用工业酒精作为厨房燃料，对公司其他租户造成了安全隐患，现要求你立即拆除，并恢复原状，所有产生的后果将由其自行承担。3月29日，金瑞达公司向原告发出通知,称：因你欠我公司房租累计一个月以上（11916.6元利息另行计算），根据合同有关规定请你两天之内自行搬离，并恢复我公司房屋的原状，由此产生的费用由你支付。请于2019年3月31日前到凤台大厦七楼办公室办理解除租赁合同的相关事宜。如果逾期办理，所有产生的房租以及利息、水电费等将由你自行承担。原告于2019年3月30日向金瑞达公司发告知函，称：我接你司2019年2月19日通知后，当即发告知函明确了我对此的态度意见，而后你司为此几次对我正常的营业生产进行非法停电，由此给我正常的营业造成了破坏与直接经济损失，你司又在我因你司非法给我断电停业关门的状态下，我于3月29日发现你司又在我关门停业的门上粘贴了所谓的通知。假如该处就是政府需要征收，你司替代政府来进行拆迁的行为也是违法的，依双方合同约定，你司发出的所谓《通知》中解除合同的相关依据没有相关依据。据此，你公司给我发出的所有通知违法，并严正告知你公司立即赔偿并停止一切对我违法的侵权行为。烟台经济技术开发区管委于2018年9月10日发布的《烟台经济技术开发区国有建设用地使用权收回补偿办法》第十四条第（二）款规定，有证房屋、可视为有证房屋内装修，按“装修重置价格*成新率”给予补偿，其中工业类房屋装修补偿不高于500元/平方米；办公、商业类房屋装修补偿不高于1000元/平方米。第十六条规定，停产停业损失补偿。有证房屋的停产停业损失补偿费根据规划用途、土地性质、实际用途和效益等不同情况，结合停产停业期限确定。有证房屋停产停业损失补偿按建筑面积给予补偿（生产、仓储类房屋每月30元/平方米，办公、公益类房屋每月40元/平方米，商贸、服务类房屋每月50元/平方米）。给予6个月以上搬迁期限的项目，按6个月计算停产停业损失补偿费，其他项目按12个月计算停产停业损失补偿费。2019年3月28日被告对涉案房屋停电，原告无法继续经营，遂停业。5月5日，原告以承租的涉案房屋门锁被破、屋内设备物品被盗报警，烟台市公安局经济技术开发区分局福莱派出所出警到场了解情况后，告知原告系其与房东的经济纠纷，建议通过诉讼程序解决。原告诉至本院。庭审中，被告称该房屋内的设备设施均由其搬运至仓库存放，经本院询问，原告表示不同意由被告返还设备设施，要求被告按设备的购买价格赔偿损失，称：假设物品存放于被告库房，因是在原告不知情的情况下被告非法获得了原告的物品，需要相关部门进行处理，原告已报警，不能作为一般民事案件处理。庭审中，原、被告双方均同意解除租赁合同。原告认可金瑞达公司与其签订租赁合同系受凤台公司委托。原告主张其承租后对涉案房屋进行装修支付装修费104660元，提供装修费明细表1份进行证明，该表列明材料费和人工费的具体项目、金额，并载明总额104660元，盖有“烟台市华斌装饰工程有限公司”印章。被告称对真实性无法确认，并称原告应当提供发票。本院认为，金瑞达公司与原告签订《房屋租赁合同》系受凤台公司的委托，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。金瑞达公司与原告签订该合同系受凤台公司的委托，根据原告于2018年1月9日向凤台公司支付押金3000元和租金6700元的事实，可以认定原告在订立该合同时已明知金瑞达公司与其订立合同系受凤台公司委托。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，上述租赁合同直接约束凤台公司和原告，原告要求金瑞达公司承担合同责任，于法无据，本院不予支持。本院认为，凤台大厦占用范围内土地使用权被政府征收，该情形属于凤台公司不能避免的情形，致使双方合同目的不能实现，故合同应予解除。凤台公司委托的金瑞达公司将征收事宜通知给了包括原告在内的承租人，现原告和凤台公司均同意解除合同，故该合同应予解除。本院认为，凤台公司作为房屋所有权人已与烟台经济技术开发区土地储备中心签订《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，凤台公司按协议领取了停产停业损失和装修补偿款。对于所拆迁房屋的停产停业损失和装修补偿款如何分配，首先应当根据出租人和承租人的约定。本案中，涉案房屋租赁合同对该费用如何分配并未作出明确规定，仅仅规定如果合同期内遇政府拆迁，按有关规定应补偿原告的费用，归原告所有。故原告主张其所承租房屋的停产停业损失和装修补偿费应归自己所有，应当举证证明，其向本院提供的烟台经济技术开发区管委于2018年9月10日发布的《烟台经济技术开发区国有建设用地使用权收回补偿办法》仅规定了拆迁补偿的类型和计算标准，且该规定仅系针对产权人，并未规定相应补偿款应归属产权人以外的主体，故原告以该补偿办法主张凤台公司已获取的原告承租房屋的停产停业损失和装修补偿款应归原告所有，证据不足，本院不予采信。本院认为，根据烟台经济技术开发区土地储备中心与凤台公司签订的《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，凤台公司按480元/平方米获得了停产停业损失，该153平方米计73440元。原告主张凤台公司领取的停产停业损失的金额为91800元，与事实不符，本院不予采信。所谓停产停业损失，不仅包括原告不能按租赁合同约定经营产生的损失，也包括凤台公司因土地使用权被提前收回不能继续出租房屋产生的租金损失，至拆迁补偿协议签订时，本案所涉土地使用权剩余期限为23.77年，在该土地使用权不被征收的情况下，凤台公司在土地使用年限内对涉案房屋可产生的租金收入损失远大于原告租赁期限内的经营损失，本院结合租赁期限、房屋被征收前的可预期收益、停产停业期限等因素，酌定由原告享有该笔停产停业损失的20%计14688元。根据烟台经济技术开发区土地储备中心与凤台公司签订的《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，凤台公司按750元/平方米获得了装修补偿款，涉案房屋153平方米的装修补偿款计114750元。原告以相应补偿办法规定的最高补偿限额1000元/平方米主张凤台公司领取的装修补偿款的金额，与事实不符，本院不予采信。凤台公司主张出租给原告前涉案房屋已存在装修，未举证证明，本院不予采信。原告作为餐饮经营者，其承租房屋后必然对房屋进行符合经营用途的装修，故原告有权主张相应的装修补偿款，但凤台公司因拆迁所获得的装修补偿款金额为114750元，高于原告主张的为装修涉案房屋所支付的装修费104660元，故高于部分应归凤台公司所有，原告主张的装修费为以104660元为限。关于设备设施损失，凤台公司认可相应设备设施现由其存放并同意返还给原告，现也没有证据表明相应设备设施灭失，原告不同意由被告返还而直接要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于押金。根据租赁合同，原告向金瑞达公司支付的3000元押金系原告按约交纳租金、水电费和物业费的担保，原告实际经营至2019年3月28日，且其仅交纳了2月24日以前的租金，在其与凤台公司存在租金、水电费等费用纠纷的情况下，其主张返还押金，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，涉案房屋已被政府部门决定拆迁，租赁合同无法继续履行，且双方均同意解除，故该合同应予解除。凤台公司应赔偿原告停产停业损失14688元、装修补偿款104660元，合计119348元。对原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告李驰与被告烟台金瑞达网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告烟台市凤台工贸有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李驰停产停业损失14688元、装修补偿款104660元，合计119348元；三、驳回原告李驰的其他诉讼请求。如果被告烟台市凤台工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，由原告李驰负担1670元、被告烟台市凤台工贸有限公司负担1162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  郭淑芝二〇二〇年四月二十九日书记员  苏 林