湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1641号原告（反诉被告）：深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司，住所地：长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城七号栋一楼。负责人：娄宏爱，经理。委托诉讼代理人：王壮，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓先红，男，1968年12月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司（以下简称历思联行长沙公司）与被告（反诉原告）邓先红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，在诉讼过程中，被告邓先红提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王壮、被告（反诉原告）邓先红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告历思联行长沙公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费10541.2元；2、请求判令被告支付原告违约金4456.2元（暂计至2019年12月31日，之后的违约金以实际欠付物业费为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的长沙市岳麓区未来城小区5栋403号房业主。2009年10月31日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.4元收取，被告应于每季度第一个月10日前向原告支付物业管理费用，如被告逾期支付物业管理费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应缴费用的日万分之五的标准加收违约金。协议签订后，原告对被告所居住的小区实施规范的物业管理，而被告于2015年1月1日起停止交纳物业费，截至2019年12月31日，欠交物业管理费10541.2元，违约金4456.2元。经原告多次催缴，被告至今仍拒绝交纳物业管理费及违约金。被告拒不交纳物业管理费及违约金的行为已经严重违反了双方的协议约定，严重侵犯了原告及小区其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告邓先红辩称：我从2009年开始在这个小区住了11年多，我之前每年都按时交物业费。但是物业公司的服务并不到位，因此我就拒交了物业费。反诉原告邓先红向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告对消防、监控、门禁、绿化带进行修缮和整改，恢复其功能和作用；2、判令反诉被告减免反诉原告物业费50%，免去5503.411元；3、判令反诉被告承担诉讼费。事实和理由：反诉被告已经向岳麓区人民法院起诉反诉原告拖欠物业管理费。鉴于反诉被告人存在着严重的有错在先的这一事实。反诉原告今向法院提起反诉，其事实及理由如下：2010年4月12日，反诉原告和反诉被告签订了《入伙协议书》，该协议书约定了双方的责任、权利和义务。同时，《物业服务收费管理办法》中的第十一条之2、之3、之4、之8中也规定：物业服务收费的支出包括物业公用部分、共用设施设备的日常运转维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用：物业共用部分，共用设施设备及公众责任保险费用等。然而，反诉被告并未履行上述管理办法和入伙协议书的相关条款，造成小区：1、消防设备、设施长期未进行维护，已经多年都不能使用，安全隐患极大；2、门禁、监控也多年无法使用，形同虚设，偷盗现象较多；3、道路、绿化损坏严重，公共区域照明损坏较多；4、各栋单元大厅墙砖脱落；5、保洁人员配备不够，卫生状况差，垃圾到处乱放，化粪池污水外溢，小区内污水横流。根据中华人民共和国民法通则第106条、中华人民共和国合同法第107条及弟中华人民共和国消费者权益保护法第5条、物业服务费管理办法第十一条等相关法律法规的规定请求法院依法判决。反诉被告历思联行长沙公司辩称：1、被告要求原告履行维修义务，并减免物业服务费的反诉请求不应得到支持。共有部位的维修责任由共有的业主承担。原告作为物业公司，仅受业主委托实施具体的维修方案。维修方案及资金的使用由业主共同决定，原告无权决定上述事项。在方案和资金未确定的情况下，要求原告履行维修义务，显然不当。至今未完成的维修工作也是受到维修方案和维修资金的影响，并非原告怠于履行导致，不应减免被告的物业费；2、原告系依法取得营业执照的合法物业服务企业，自被告入住小区以来，原告为其提供物业服务至今，原被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的规定，应属合法有效，对双方都有约束力，原告按照协议的约定全面履行了义务，被告提出的建议及整改要求原告能整改的都整改完成了，不能即时解决的业主积极想办法解决，不存在违约行为。经审理查明：邓先红系长沙市岳麓区未来城小区5栋1单元403房业主，其房屋系高层建筑，建筑面积125.49平方米。2009年10月31日，邓先红（甲方）与历思联行长沙公司（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定由历思联行长沙公司向邓先红提供物业服务，合同第四条约定物业管理服务费高层建筑的收费标准为按建筑面积每月每平方米1.4元，合同第九条约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的。乙方有权要求甲方并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金，无正当理由逾期6个月仍不缴纳，乙方有权通过法院强制缴纳，合同还就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。邓先红因历思联行长沙公司在小区消防设施的维护管理等物业服务方面存在瑕疵，自2015年1月1日起拒缴物业管理费，至2019年12月31日尚欠历思联行长沙公司物业服务费10541.2元未缴纳，历思联行长沙公司书面催要未果，遂诉至本院。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务协议》、《业主临时规约》、《承诺书》、《收据》、律师函、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，邓先红与历思联行长沙公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。历思联行长沙公司为邓先红提供了物业服务，邓先红应当缴纳物业服务费。故对历思联行长沙公司请求判令邓先红立即支付其2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费10541.2元的诉讼请求，本院予以支持。历思联行长沙公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其请求判令邓先红支付其违约金4456.2元的诉讼请求，本院不予支持。邓先红判令历思联行长沙公司对消防、监控、门禁、绿化带进行修缮和整改，恢复其功能和作用的反诉请求，为该小区公共部分范围的问题，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，邓先红不具有提起上述诉请的主体资格，故对其该项反诉请求，本院不予支持。邓先红请求判令历思联行长沙公司减免其50%物业服务费的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）邓先红在本判决生效之日起五内支付原告（反诉被告）深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司物业服务费10541.2元；二、驳回原告（反诉被告）深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邓先红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取87元，反诉案件受理费减半收取25元，两项合计112元，由被告（反诉原告）邓先红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年四月二十三日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。