上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1255号上诉人（原审被告）:赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路350号1幢400室。法定代表人：汤小菲，执行董事。委托诉讼代理人：刘君，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖庆，赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：上海万狮置业有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路1199号3楼17室。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司（以下简称赣忆碗公司）因与被上诉人上海万狮置业有限公司（以下简称万狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初19808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赣忆碗公司上诉请求：撤销一审判决第二至十项，改判驳回被上诉人的相应诉请，上诉人仅需承担违约金金额为28,974.38元（人民币，下同）。事实和理由：1.上诉人已经缴纳3个月固定租金及物业管理费之和的保证金共计110,393.01元，被上诉人可以依据合同以保证金抵扣上诉人应付款项，抵扣后剩余13,811.73元应返还上诉人。同时，根据租赁合同约定，上诉人应于该单元交付后每月最后一日向被上诉人提前付清下一月的固定租金以及应在每月10日前交付下月物业费，故上诉人应支付租金逾期违约金和物业费逾期违约金应分期计算，一审关于违约金计算方式有误。2.2019年3月21日至2019年4月25日，上诉人并未占有位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”商场地下1层46单元（以下简称租赁房屋），被上诉人要求上诉人支付占用使用费并无依据。被上诉人在《解约函》中自述于2019年3月5日晚采取紧急措施将该单元门锁进行关闭，可知上诉人已于该日丧失了租赁房屋的控制权，不应再支付占有使用费。3.一审对装修期违约条款性质认定有误。合同并未约定上诉人一旦违约，装修期补收租金，而是约定上诉人违约，应支付相当于第一期固定租金2倍的金额作为补偿金。被上诉人已经同意免除上诉人装修期，即便违约，上诉人也只应支付补偿金而非装修期租金。4.本案约定的违约金过高，解约补偿金、解除合同违约金性质相同，该违约金总额已过分高于被上诉人的实际损失，故请求将违约金调整为给被上诉人造成损失（欠付两个月租金及物业费用之和）的30%，即28,974.38元。被上诉人万狮公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。万狮公司向一审法院起诉请求：1.判令万狮公司与赣忆碗公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除；2.判令赣忆碗公司支付自2019年1月1日至2019年3月20日间的租金人民币70,387.24元，并支付以欠付金额70,387.24元计，按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金;3.判令赣忆碗公司支付自2019年1月1日至租赁房屋恢复原状之日止的物业管理费48,027.33元（暂算至2019年5月20日完成复原之日），并支付以欠付金额48,027.33元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；4.判令赣忆碗公司支付自2018年11月21日至租赁房屋恢复原状之日止的电费（暂算至2019年3月20日，金额为19,562.40元），并支付以欠付金额19,562.40元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；5.判令赣忆碗公司支付自2018年11月21日至租赁房屋恢复原状之日止的水费（暂算至2019年2月20日，金额为657.20元），并支付以欠付金额657.20元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；6.判令赣忆碗公司支付按照最后一个租赁年日平均租金的2倍标准计算的自2019年3月21日至租赁房屋恢复原状之日止的房屋占用使用费139,781.50元（暂算至2019年5月20日房屋完成复原之日）；7.判令赣忆碗公司支付租赁房屋复原费84,275.07元；8.判令赣忆碗公司支付装修期（自2018年4月2日至2018年6月1日）的租金52,971.84元；9.判令赣忆碗公司支付解约补偿金52,971.84元；10.判令赣忆碗公司支付按照租赁期内月平均固定租金和物业管理费之和的3倍的标准计算的违约金119,845.94元；11.判令赣忆碗公司支付按照最后一个租赁年日平均租金标准计算的自2019年4月20日起至注册地址实际迁出/注销之日止的逾期违约金。一审诉讼中，万狮公司将上述第2项、第3项诉请中违约金的计算标准均变更为按每日万分之六进行计算；将上述第4项的诉请时间段明确表示为自2018年11月20日至2019年5月22日止，金额在抵扣押金后变更为6,977.60元，并要求支付以6,977.60元计，按每日万分之六标准计算至赣忆碗公司实际支付之日止的违约金；将上述第6项的时间段明确表示为自2019年3月21日至2019年5月22日止，金额变更为144,364.50元；同时放弃上述第5项诉请。一审法院认定事实：万狮公司系位于上海市闵行区XX路XX弄1、2、3、5、9号店铺的权利人。2018年3月，万狮公司（作为出租人，签约甲方）与赣忆碗公司（作为承租方，签约乙方）订立《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”商场地下1层46单元租赁给乙方，该单元的租赁面积为使用面积229.15平方米（建筑面积350.48平方米）。乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营赣忆碗品牌的餐饮连锁店用途的商业经营使用。该合同4-1约定：甲方应于2018年3月15日（约定交付日）前将该单元交付乙方。4-8条约定：租赁期：自交付日起算，共计5年，自2018年3月15日起至2023年3月14日。合同5-1条约定：在乙方租满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日其61日的装修期，即2018年3月15日至2018年5月14日。……5-2条约定：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，乙方除须承担本合同第14-2条、第14-3条所规定的违约责任外，还应向甲方支付相当于第一期固定租赁贰倍的金额作为补偿金。5-3约定：自交付日起（即计租日），该单元的租金按照月固定租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。（1）月固定租金：按租赁面积计算，计算公式：日租金×租赁面积×365日/12月。第一期：自2018年5月15日起至2020年3月14日止，日租金为3.80元/日/平方米，即月租金为26,485.92元。第二期：自2020年3月15日起至2022年3月14日止，日租金为4.30元/日/平方米，即月租金为29,970.91元。第三期：自2022年3月15日起至2023年3月14日止，日租金为5元/日/平方米，即月租金为34,849.90元。（2）提成租金：自2018年5月15日起至2020年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的9%；自2020年3月15日起至2022年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的10%；自2022年3月15日起至2023年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的11%。合同5-4约定：乙方应最迟于装修期届满20日前向甲方预付第一期租金，并向甲方或管理公司预付第一个月（首期）物业管理费。合同5-5约定：除合同另有约定外，乙方应于该单元交付后每月最后一日17:00前向甲方提前付清下一个月的固定租金（如当月最后一日为节假日的，则于之前最近的工作日支付）。除第一期租金外，如预付的第一个月固定租金对应的期间首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据上述第5-3条规定的固定租金的日租金标准乘以该月内的实际租赁天数计算；该等月份的提成租金根据相应期间的营业额计算。5-9条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过30日的，则甲方有权选择按照第14-2（6）条处理。合同6-1约定：甲方双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金；乙方需缴纳相当于第1期内3个月之固定租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租金保证金，保证金为110,393.01元。合同6-3约定：如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、其他费用以及本合同约定的违约金及甲方因此遭受的损失赔偿。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述第6-1款规定之金额，则乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。合同6-6约定：乙方应当在本合同签署之日向甲方支付相当于3个月的公用事业费的公用事业费押金13,749元。合同6-7约定：乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费。……具体收费标准如下：物业管理费：每平方米租赁面积每月45元，每月合计10,311.75元，从2018年3月15日开始收取。6-8约定：乙方应在每个月的第10日前向甲方交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。如果支付的第一个月的物业管理费对应的期间自首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算，计算公式：每月物业管理费×12÷365×该月实际租赁天数。6-10约定：乙方使用该单元所发生的水费、电费等费用，乙方应依据甲方针对该商场制定的公用事业费标准及计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或管理公司，甲方或管理公司向乙方提供收款凭据，并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。合同9-1约定：乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。9-2约定：乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，视为乙方放弃对该单元装修、增建、增设或改建部分的处置权，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该单元恢复原状的，则甲方无任何义务就乙方对该单元和/或其装修、设备和设施进行的增建、增设或改建作出任何补偿和/或赔偿。9-4约定：如乙方在租赁期满之后或本合同提前终止之日没有向甲方交还该单元，经甲方催告在合理期限内仍未按本合同9-2条款恢复原状并交还该单元的，甲方可在公证机构的公证下，或者采取录像、拍照等方式在管理公司的见证下有权开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元，并将该单元腾空收回，公证费用、搬离费用等由乙方承担。乙方应按照本合同第9-1条的规定向甲方支付租赁期满之日或本合同提前终止之日至甲方开启该单元门锁并移除该单元内所有物件之日期间的占用使用费及其他费用。该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物均视为乙方的抛弃物，乙方对该等物件放弃主张所有权及其他任何权利。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件。甲方在处置上述物件的过程中，有权向乙方收取在处置该等物件过程中产生的费用，包括但不限于仓储费、运输费等其他一切费用。因处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。合同14-2约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；（7）乙方违反本合同的约定，经甲方和/或管理公司发出书面的改正通知后，在指定期限内未能改正的……合同14-3约定：若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方的有权依据前述约定要求乙方承担违约金，乙方还应向甲方支付相当于第一期保底租金贰倍的金额作为补偿金，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方。合同15-4约定：乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。合同15-6约定：乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件四所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年8月，万狮公司（作为出租方，签约甲方）与赣忆碗公司（作为承租方，签约乙方）又订立《补充协议》1份，约定就上述租赁合同的相关条款修改达成补充条款。具体内容为：第一条：租赁合同1-13变更为约定交付日即2018年4月2日。第二条：租赁合同4-1变更为甲方应于2018年4月2日（约定交付日）前将该单元交付乙方……第三条：租赁合同4-8变更为租赁期共计5年，自2018年4月2日起至2023年4月1日。第四条：租赁合同5-1变更为：在乙方租赁期满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日其61日的装修期，即2018年4月2日至2018年6月1日。第五条：租赁合同5-3变更为：自交付日起（即计租日），该单元的租金按照月固定租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。（1）月固定租金：按租赁面积计算，计算公式：日租金×租赁面积×365日/12月。第一期：自2018年6月2日起至2020年4月1日止，日租金为3.80元/日/平方米，即月租金为26,485.92元。第二期：自2020年4月2日起至2022年4月1日止，日租金为4.30元/日/平方米，即月租金为29,970.91元。第三期：自2022年4月2日起至2023年4月1日止，日租金为5元/日/平方米，即月租金为34,849.90元。（2）提成租金：自2018年6月2日起至2020年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的9%；自2020年4月2日起至2022年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的10%；自2022年4月2日起至2023年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的11%。第六条：租赁合同6-7变更为：乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费。……具体收费标准如下：物业管理费：每平方米租赁面积每月45元，每月合计10,311.75元，从2018年4月2日开始收取。……第九条：本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。签约后，万狮公司按约于2018年4月2日与赣忆碗公司签署了《房屋交接单》，向赣忆碗公司交付了涉案租赁商铺，赣忆碗公司则向万狮公司缴纳了租赁保证金110,393.01元、公用事业费押金13,749元及至2019年1月1日止的租金等费用，后由赣忆碗公司实际用于餐饮品牌的经营。期间，赣忆碗公司开始拖欠支付自2019年1月2日起的租金、物业管理费及水、电费。2019年2月11日及同年2月19日，万狮公司先后分两次向赣忆碗公司发送《催收函》,要求赣忆碗公司支付欠付费用。但因赣忆碗公司仍未按约支付，万狮公司于2019年3月4日委托律师向赣忆碗公司发送《律师函》，载明：根据委托人所作陈述和所提供资料显示：1.委托人与贵司于2018年3月21日签署了上海市房屋租赁合同，约定由贵司承租我司所有的位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”商场地下1层46单元的房屋，租赁期自2018年3月15日起至2023年3月14日止。2.自该单元交付以来，贵司数次拖欠租金、物业管理费等应付款项。就此，委托人已经多次催缴，并分别于2019年2月11日、2019年2月18日两次致以《催收函》要求贵方履行合同义务。截至本律师函出具之日，贵司拖欠委托人租赁、物业管理费等应付费用之行为已构成违约，严重侵害了委托人的合法权益。故此，本律师受委托人之委托，根据租赁合同约定以及法律规定，向贵方正告如下：请贵司于2019年3月10日前支付下列应付款项，共计人民币92,055.48元：（a）2019年1月1日至2019年2月28日贵司欠付的租金，共计52,971.84元；（b）2019年1月1日至2019年2月28日贵司欠付的物业管理费，共计20,623.50元；（c）2019年1月1日至2019年2月2日贵司欠付的水费及电费，共计13,798.30元；（d）根据租赁合同第5-9条约定，支付应付款项迟延履行期间对应的迟延履行违约金（暂算至2019年3月10日，为4,661.84元）。一审庭审中，赣忆碗公司称没有收到过上述《催收函》及《律师函》。2019年3月8日，赣忆碗公司向万狮公司发送《公告》。载明：“2019年3月4日晚间19点左右，万狮公司在未书面通知本公司的前提下，其物业方的安保将本公司正常经营的赣忆碗门店的门锁关闭，以至于第二天无法开锁正常营业。给本公司造成了严重的经济损失，本公司有权拒付锁门期间的房租、物业费等租赁合同约定的其他费用”。一审庭审中，赣忆碗公司称上述《公告》上提及的日期记错了，其供应商是于2019年3月5日晚上拆除空调的。2019年3月18日，万狮公司向赣忆碗公司发出《解约函》：“……贵司在收到《律师函》后，不仅未按我司要求支付拖欠款项，反而在未经我司书面同意的情况下擅自于3月4日停止营业，2019年3月5日晚，我司人员发现贵司正自行将租赁单元内经营用设备工具及财产搬离租赁单元，企图逃避合同义务。因贵司恶意违约行为事发突然、情况紧急，我司特根据《租赁合同》第15-3条等规定采取紧急措施将该单元门锁进行关闭，并告知贵司负责人员，在未履行合同义务之前不得将财产搬离租赁单元。然而截至目前，贵司租赁单元内大部分经营用设备及财产已经搬离，同时贵司仍严重拖欠我司应付款项未予履行。基于上述事实和双方合同约定，贵司拖欠数月应付款项以及意图逃场等不诚信的违约行为业已严重侵害了我司的合法权益，故此，我司根据《租赁合同》、《补充协议》和相关法律规定，向贵司正告如下：1.根据《租赁合同》第14-2条第1款第（6）、（10）项之约定，解除《租赁合同》；自贵司收到本解约函之日，《租赁合同》即告解除并终止。2.贵司应于2019年3月31日前向我司付清如下款项：Ⅰ.截至合同解除日贵司所拖欠的租金52,971.84元，物业管理费20,623.50元，水费及电费共计18,125.30元；Ⅱ.根据《租赁合同》第5-9条、第14-2条第3款的约定，支付应付款项迟延履行期间对应的迟延履行违约金4,661.84元；Ⅲ.根据《租赁合同》第14-2条第2款的约定，支付解约违约金共计116,882.25元；Ⅳ.根据《租赁合同》第14-3条的约定，支付补偿金1,165,380.48元；V.根据《租赁合同》第5-2条的约定，支付装修期内免于支付的租金52,971.84元。3.根据《租赁合同》第14-3条的约定，贵司已支付的租赁保证金110,393.01元，公用事业费押金13,749元，我司予以没收。4.根据《租赁合同》第9-1条、9-2条、14-3条的约定，请贵司于2019年4月15日前将该单元恢复原状，并交还予我司（但在贵司履行全部义务及责任前不得将任何设备财产搬离租赁单元）。5.根据《租赁合同》第15-4条的约定，请贵司于收到本解约函之日的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。6.自合同解除日起，贵司基于《租赁合同》在该单元上的一切权利均消灭，我司有权以任何方式处置该单元，与贵司无涉……”。一审庭审中，赣忆碗公司称没有收到过上述《解约函》。一审另查明，2019年4月25日，万狮公司与案外人上海XX有限公司(以下简称XX公司）订立《上海万科产城工程抢修维修工作任务单》，约定由XX公司负责租赁房屋的复原工程，费用合计84，275.07元。同年5月，万狮公司向XX公司支付复原费用80,061.32元。一审还查明，根据万狮公司的工作人员姜某与赣忆碗公司的法定代表人肖庆之间往来的微信聊天记录显示，万狮公司因赣忆碗公司欠付相关费用，一直在向赣忆碗公司进行催缴。2019年3月6日，姜某：“复原也坚决不做？”，肖庆回复：“这项目我们已前言汇报说明了情况，希望大家理解……复原还是要你们做……复原需要出资，我们拿不出任何一分钱。”2019年3月8日，肖庆通过微信向万狮公司发送赣忆碗公司公司的《公告》，并留言称现门店被锁，且第二天也沟通协商方案。为了避免后期的会再产生误会，我们特此公告，协商期间房租、物业费等约定到费用我司不负责承担……一审审理中，万狮公司自述，其于2019年3月5日晚上发现赣忆碗公司在拆除空调，遂与之交涉不能搬离，但搬离人员就锁门离开了。万狮公司又加了一把锁。之后，赣忆碗公司未再营业。赣忆碗公司亦自述自2019年3月5日开始未再营业。一审审理中，万狮公司以赣忆碗公司违约在先导致其行使单方解除权而明确表示对收取赣忆碗公司的租赁保证金110,393.01元（相当于3个月之固定租金及3个月物业管理费之和）由其直接没收,但万狮公司未在本案中明确提起诉请。现万狮公司明确表示保留该项诉讼的权利。一审法院认为，万狮公司与赣忆碗公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有约束力，双方应当按约严格履行各自的权利义务。本案中，万狮公司作为出租方已向赣忆碗公司提供了涉案租赁房屋，履行了相应的合同义务。赣忆碗公司作为承租人，按约支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，赣忆碗公司未能向万狮公司按时足额支付租金等费用并于2019年3月5日擅自搬离租赁场所，造成万狮公司与赣忆碗公司无法继续履行租赁合同，已构成违约。现万狮公司作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，要求解除与赣忆碗公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》之诉请，于法有据，法院予以支持。关于合同解除时间，万狮公司提出系于2019年3月20日解除，赣忆碗公司对此也不持异议，故法院确认万狮公司与赣忆碗公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于赣忆碗公司未能按照合同约定向万狮公司支付相应的租金及物业管理费等费用，万狮公司有权依据合同约定要求赣忆碗公司支付拖欠的租金及物业管理费。另根据双方补充协议约定，涉案租金自2018年6月2日开始收取。因此，法院认为赣忆碗公司应向万狮公司支付自2019年1月2日至同年3月20日止的欠付租金69,516.47元。此外，根据双方租赁合同的约定，万狮公司还有权要求赣忆碗公司支付未付租金，按每日千分之三计算的违约金。现万狮公司自愿将该违约金的计算标准调低为按每日万分之六（即每日0.6‰）计算，系万狮公司自行处分自己的权利，法院对此予以准许。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付物业管理费之诉请。依据合同约定，万狮公司有权要求赣忆碗公司支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。但根据前述，法院确认双方订立的租赁合同及补充协议于2019年3月20日解除。根据租赁合同6-8约定：乙方（即赣忆碗公司）应在每个月的第10日前向甲方（即万狮公司）交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。如果支付的第一个月的物业管理费对应的期间自首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算，计算公式：每月物业管理费×12÷365×该月实际租赁天数。另根据双方补充协议约定，涉案物业管理费自2018年4月2日开始收取。因此，法院认为赣忆碗公司应向万狮公司支付自2019年1月2日至同年3月20日止的物业管理费27,064.81元。对万狮公司要求赣忆碗公司支付自2019年3月21日至2019年5月22日止的物业管理费之诉请，法院不予支持。关于支持部分的逾期支付物业管理费之违约金，按照万狮公司自愿调低按每日万分之六（即每日0.6‰）计算。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付自2018年11月20日至2019年5月22日间的电费6,977.60元（已抵扣押金）之诉请。现因万狮公司与赣忆碗公司已确认赣忆碗公司自2019年3月5日起未再进行营业，故对于该日之前发生的电费，赣忆碗公司仍负有支付的义务。但根据万狮公司单方制作并提供的赣忆碗公司电费用量表及计算方式，法院无法确认赣忆碗公司在该段期间实际使用的电费金额。故对于万狮公司要求赣忆碗公司支付自2018年11月20日至2019年5月22日止的电费6,977.60元（已抵扣押金）及逾期支付违约金之诉请，法院均不予支持。万狮公司待今后能够向法院提供赣忆碗公司自2018年11月20日至2019年3月5日止实际使用的电费金额之确切证据后，可另行主张。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付自2019年3月21日至2019年5月22日止的占用使用费之诉请。依据前述，法院确认双方所订立的租赁合同及补充协议于2019年3月20日解除。根据双方租赁合同9-2约定：乙方（即赣忆碗公司）向甲（即万狮公司）交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。……此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。……乙方应按照本合同第9-1条的规定向甲方支付租赁期满之日或本合同提前终止之日至甲方开启该单元门锁并移除该单元内所有物件之日期间的占用使用费及其他费用。本案中，赣忆碗公司虽已于该合同解除之前（即2019年3月5日后）未再进入涉案租赁场所，但赣忆碗公司未将租赁场所内的设施物品予以清空搬离，占用了万狮公司的租赁场所。直至万狮公司在赣忆碗公司拒绝对租赁房屋恢复原状后，将赣忆碗公司留存于租赁房屋内的设施物品搬移至他外存放。万狮公司称于2019年5月22日将租赁房屋恢复原状，但未能向法院提供相关确切之证据。查赣忆碗公司于2019年3月6日已明确拒绝对租赁房屋恢复原状。按理万狮公司在2019年3月20日与赣忆碗公司解除租赁合同后，即可对涉案租赁房屋进行恢复原状。参照万狮公司提供的与案外人XX公司订立《上海万科产城工程抢修维修工作任务单》的时间及万狮公司主张已恢复原状的时间来看，前后亦不到一个月。法院综合考虑赣忆碗公司已于2019年3月5日实际搬离租赁房屋，对万狮公司造成的仅仅是占用期间的房屋使用费等情况，酌情确认由赣忆碗公司向万狮公司支付自2019年3月21日至2019年4月25日止，参照月租金26,485.92元的标准计算的占用使用费。对万狮公司由于拖延对涉案租赁房屋进行恢复原状所造成的经济损失由万狮公司自行承担。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付单元复原费之诉请。根据双方租赁合同约定，乙方（即赣忆碗公司）向甲方（即万狮公司）交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，视为乙方放弃对该单元装修、增建、增设或改建部分的处置权，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费。本案中，根据万狮公司公司员工与赣忆碗公司公司法定代表人间的微信聊天记录显示，赣忆碗公司于2019年3月6日已明确表示拒绝对涉案租赁房屋进行恢复原状。且在租赁合同解除后，赣忆碗公司仍未将涉案租赁场所恢复原样后返还万狮公司。万狮公司有权自行委托有关单位进行恢复原样，所产生的费用亦应由赣忆碗公司承担。但根据租赁合同9-4约定：如乙方（即赣忆碗公司）在租赁期满之后或本合同提前终止之日没有向甲方（即万狮公司）交还该单元，经甲方催告在合理期限内仍未按本合同9-2条款恢复原状并交还该单元的，甲方可在公证机构的公证下，或者采取录像、拍照等方式在管理公司的见证下有权开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元，并将该单元腾空收回。然万狮公司虽已委托第三方将租赁房屋恢复原状，但万狮公司未能按照上述合同约定的程序及形式要求进行恢复原状，导致涉案租赁房屋未能留存在恢复原状前处于何种状态的相关影像资料，从而对万狮公司要求赣忆碗公司支付复原费的金额认定带来了一定的困难，故法院综合考虑双方对此次事件的过错责任，酌定由赣忆碗公司赔偿万狮公司房屋复原费40,000元。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付装修期租金52,971.84元之诉请。根据上述租赁合同约定，赣忆碗公司违反合同约定导致合同提前解除的，赣忆碗公司应支付相当于第一期固定租赁2倍的金额作为补偿金。现万狮公司根据上述合同约定要求赣忆碗公司支付装修期租金52,971.84元之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付解约补偿金52,971.84元之诉请。根据上述租赁合同14-3约定：若出现本合同规定情形而甲方（即万狮公司）行使解除本合同之权利或乙方（即赣忆碗公司）提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方依据前述约定要求乙方承担违约金，乙方还应向甲方支付相当于第一期保底租金贰倍的金额作为补偿金，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。现万狮公司要求赣忆碗公司支付解约补偿金52,971.84元之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付违约金119,845.94元之诉请。万狮公司主张的该项违约金实际上是合同提前解除违约金。根据上述租赁合同14-2约定，非违约方再依据14-2条约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期间内3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和。因该约定的违约金与前述解约补偿金性质相似。法院综合考虑赣忆碗公司拖欠支付租金的主观恶意、过错程度以及对万狮公司造成的实际损失等因素，同时考虑到由于赣忆碗公司的违约，赣忆碗公司已承担了装修期租金52,971.84元、解约补偿金52,971.84元及已明确表示对收取赣忆碗公司的租赁保证金和物业管理费押金（相当于三个月租金及三个月的物业管理费）予以直接没收并保留相关诉权之情况。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该项违约金的计算标准调整为赔偿1个月的租金和1个月的物业管理费之总额计算的违约金数额。关于万狮公司要求赣忆碗公司支付自2019年4月20日起至将工商注册地址从租赁场所迁出/注销之日至的逾期违约金之诉请。查本案中，赣忆碗公司已于2019年3月5日擅自提前撤离涉案租赁场所，使得该租赁场所已处于关闭状态。此外，万狮公司于2019年5月已将租赁房屋恢复原状。万狮公司为防止损失的进一步扩大，亦可自行前往相关工商管理部门申请办理工商注册迁出手续。但万狮公司在将涉案租赁场所恢复原状之后怠于办理此项手续，故由此造成的经济损失由万狮公司自行承担。因此，对万狮公司的此项诉请，法院不予支持。此外，根据上述租赁合同约定，赣忆碗公司擅自提前解除本合同的，万狮公司有权没收赣忆碗公司已支付的租赁保证金和物业管理费押金。本案中，由于赣忆碗公司的违约，其缴纳的租赁保证金（相当于3个月之固定租金及3个月物业管理费之和）110,393.01元万狮公司已明确表示予以直接没收,但因万狮公司未在本案中明确提起诉请，万狮公司现明确表示保留该项诉讼的权利。故赣忆碗公司关于上述两项费用可用于抵扣其欠付万狮公司的租金等费用之抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。关于赣忆碗公司缴纳的公用事业费押金13,749元，因本案目前尚未处理万狮公司向赣忆碗公司主张的水、电等费用，故法院对该笔押金亦暂不在本案中进行处理。万狮公司与赣忆碗公司双方可依据相关证据另行主张。一审法院审理后作出判决：一、上海万狮置业有限公司与赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除。二、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司自2019年1月2日至2019年3月20日止的欠付租金69,516.47元。三、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司自2019年1月2日至2019年3月20日止的欠付物业管理费27,064.81元。四、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司以69,516.47元为本金，自2019年1月1日起至赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司实际支付之日止，按照每日0.6‰计算的逾期付款违约金。五、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司以27,064.81元为本金，自2019年1月1日起至赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司实际支付之日止，按照每日0.6‰计算的逾期付款违约金。六、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司以每月26,485.92元计，自2019年3月21日至2019年4月25日止的占用使用费31,347.72元。七、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司装修期租金52,971.84元。八、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司解约补偿金52,971.84元。九、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司提前解除合同违约金36,797.67元。十、赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司房屋复原费40,000元。十一、驳回上海万狮置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,799.10元，财产保全费3,717.04元，合计8,516.14元，由上海万狮置业有限公司负担3,959.80元，赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司负担4,556.34元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。上诉人逾期支付租金并擅自搬离租赁房屋导致合同解除，其应对此承担相应的违约责任。经过一审审理，双方当事人对于合同解除的时间及原因均不持异议，本案二审的争议在于合同解除后果的处理，具体包括欠付租金及物业管理费的数额、逾期付款违约金的计算方式、租赁房屋占有使用费、装修期租金是否应支付以及合同约定的违约金是否过高。关于欠付租金及物业管理费的争议，上诉人主张应以其支付的保证金予以抵扣。本院认为，根据双方在租赁合同中的约定，合同履行期间，若承租人违反本合同之规定，则出租人有权（但无义务）以保证金抵付承租人应付款项，除非征得出租人同意，承租人无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。故上诉人要求以保证金抵扣租金及物业费的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。上诉人抗辩称该约定属格式条款应为无效，缺乏依据，本院不予采信。同时，被上诉人有权要求上诉人按照约定的违约金标准赔偿逾期支付租金及物业费的违约金，一审按照被上诉人自愿调低的标准所计算的逾期付款违约金，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张一审对违约金的计算方式有误，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费的争议，本院认为，根据合同约定，上诉人负有在合同解除后清理恢复租赁房屋并交还的义务，若逾期未将房屋恢复原状，则其应当按照日平均租金的2倍向被上诉人支付代为处理期间的占用使用费。经被上诉人催告后，若上诉人在合理期限内仍未按照约定恢复原状并交还租赁房屋，被上诉人有权开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件搬出该单元，上诉人应向被上诉人支付租赁期满之日或合同提前终止之日至被上诉人开启该单元门锁并移除该单元内所有物件之日期间的占用使用费及其他费用。本案中，上诉人擅自于2019年3月5日晚搬离租赁房屋，未按照约定清理腾空房屋并与被上诉人办理交接手续，故被上诉人有权按照合同约定向上诉人主张房屋占有使用费，一审结合本案实际情况，酌情参照月租金标准，支持了被上诉人一个月左右的占用使用费，合法合理，本院予以支持。关于装修期租金及解约补偿金是否应支付的争议，同样根据合同约定，双方特别明确，上诉人妥善履行本合同是被上诉人给予上诉人装修期的前提，如果上诉人违约导致合同提前解除的，上诉人除须承担约定的违约责任外，还应向被上诉人支付相当于第一期固定租金2倍的金额作为补偿金。故被上诉人要求上诉人支付装修期租金及解约补偿金，具有合同依据，一审予以支持并无不妥，本院同样予以支持。至于被上诉人要求上诉人支付的合同提前解除违约金，亦具有相应的合同依据，一审综合考虑上诉人拖欠租金的主观过错程度及对被上诉人造成的实际损失等因素，结合本案实际情况，对上述违约金酌情予以了调低，已经充分考虑了双方当事人的利益平衡及公平原则，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张违约金过高，主张以欠付两个月租金和物业费之和作为基数计算违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，赣忆碗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,960.06元，由上诉人赣忆碗（上海）餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月三十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……