广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终301号 上诉人（原审被告）：黄冰，女，1973年12月13日出生，汉族，住钟山县。 被上诉人（原审原告）：蔡瑞真，男，1987年4月3日出生，瑶族，住钟山县。 委托诉讼代理人：刘夏生，广西致恭律师事务所律师。 原审被告：朱齐雄，男，1960年11月30日出生，汉族，住富川瑶族自治县。 原审被告：奉延生，男，1961年4月4日出生，汉族，住钟山县。 原审被告：韦绍山，男，1952年6月9日出生，瑶族，住钟山县 上诉人黄冰因与被上诉人蔡瑞真，原审被告朱齐雄、奉延生、韦绍山房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初1125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄冰上诉请求：一、依法撤销上诉人黄冰给付被上诉人蔡瑞真装修损失赔偿款8378.08元；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实和适用法律错误。一审判决认定上诉人于2014年12月交付房屋给被上诉人,随后对该房屋进行装修，并于2015年末入住与事实不符。上诉人提供的证据1“证明”、证据2“竣工测量成果表”二证据，证实上诉人分别于2014年6月16日、2014年6月25日房屋已竣工验收合格，符合质量要求，可交付使用。与一审判决认定的2014年12月底交付住房有误。虽然《购房协议书》写明交房时间为2014年12月30日，但上诉人实际交付房屋给被上诉人的时间为2014年6月26日（即2014年6月26日即“竣工测量成果表”的第二天）。被上诉人一审起诉书自认其装修时间为2015年7月-12月，其提供的部分装修发票也证实其装修时间为2015年7月-12月。在长达一年的时间内，被上诉人有足够和充分的时间谨慎考虑是否要解除合同，但被上诉人没有提出解除合同的要求，反而在2015年7月-12月期间对房屋进行装修，其明知已超过办证的合理除斥期限，但仍然装修，其主、客观均有过错，应对扩大的损失（装修损失）承担责任。而不是一审认定的装修为购房的客观需要。上诉人与被上诉人2013年签订购房协议书至起诉之日已经五年半之久，依照《物权法》规定，被上诉人怠于行使权力有重大过错责任。虽然上诉人不是房地产开发公司，上诉人售卖的也不是商品房，但《合同法》对购买房屋办证无此明确规定。根据相关法律适用原则：有法律规定的适用法律规定；无规定按政策法规；再无规定的适用行业规定，再无规定的适用约定俗成的法律适用原则。因此，对办证期限的规定，可比照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，被上诉人应在上诉人交付房屋2014年6月26日后的一年内（2015年6月25日）提出解除合同，即便是按照《购房协议书》约定的2014年12月30日交房，被上诉人也应在2015年12月30日提出解除合同的要求，以避免被上诉人的损失，但被上诉人没有提出解除合同，反而在2015年7-12月期间进行房屋装修，扩大损失，应对扩大损失的行为承担过错责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。被上诉人在上诉人交付房屋一年内可解除合同而不解除，反而装修房屋，现在觉得房屋不好了却又提出解除合同，对上诉人不公平，违反民法公平原则。上诉人一手房屋，卖给被上诉人并且又装修又住了四年后才说房屋不能办证，要求退房解除《购房协议书》并赔偿被上诉人装修损失，实属无赖。2.被上诉人不诚实诉讼。据上诉人所知，被上诉人要求解除合同是因为其已在钟山县陶瓷厂经济适用房小区购买了一套商品房，上诉人卖给被上诉人的住房已完成使命，也觉得不满意房屋现状，故借故解除合同，明显对上诉人不公平。上诉人也存在损失，上诉人一手房变二手房，房屋价值下降；被上诉人又装修、又住了四年、又另买他房，至今天才讲房屋不能办证要求退回给被上诉人，还要上诉人赔偿被上诉人的装修款，显失公平，不符合民法公平原则。综上，一审判决上诉人黄冰给付被上诉人装修损失赔偿款8378.08元，属认定事实，适用法律错误，请求予以改判。 被上诉人蔡瑞真答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。1.被上诉人无主观客观过错，因装修的损失由上诉人不能完全完成买卖义务的过错方承担。被上诉人购买的上诉人销售的房屋是不能直接居住的清水房，依照行业及使用习惯习俗，需要预先进行配套设施装修方可入住。因此被上诉人装修房屋入住使用是对房屋的可居住性必须完善的行为，主客观无过错。该装修损失由不履行合同义务一方，上诉人无法办理产权证的一方承担。装修损失数额的认定是由一审法院委托相关机构评估得出，鉴定评估程序合法，请求二审法院予以支持。被上诉人对所购的房屋进行的是适当装修，不是豪华装修，不属于也不存在扩大损失，由于是适当装修，应为合情合理合法的损失。上诉人所称扩大损失不实，请求二审法院不予采信。造成本案无法办理产权证的过户登记手续的过错责任是上诉人一方，上诉人未依据合同约定办理产权证且经过被上诉人多次催办，上诉人多次承诺可以办，一边不予办理，导致产权证无法办理，被上诉人在一审请求解除合同没有超过法律规定的诉讼时效。由于上诉人未依约办理产权证，致使被上诉人无法实现购买房屋的目的，享受购买房屋的权利，上诉人应依法退还被上诉人的购房款以及承担装修房屋的损失费用。本案一审共有4被告，其他3被告均服判，仅一人上诉，可以证明原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人确有违约事实存在。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告朱齐雄、奉延生、韦绍山未提出意见。 蔡瑞真向原审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告于2013年12月30日签订的《购房协议书》；2.判决被告退还原告交付的购房款183500元并赔偿原告房屋装修款68256元；3.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实如下：2013年，被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山四人合伙共同开发位于广西钟山县块面积258平方米的国有土地[国有土地使用证号：钟国用（2013）第149号，使用权人：杨军]，四被告在该宗土地上建筑一幢高七层、建筑总面积为1633.38平方米的商品房屋（简称“杨军住宅楼”）。该宗房地产的《建设用地规划许可证》编号为“地字第451122201300063号”，《建设工程规划许可证》编号为“建字第451122201300063号”。2013年12月30日，原告蔡瑞真与被告黄冰签订一份《购房协议书》，约定：一、甲方（原告）向乙方（被告）购买“杨军住宅楼”B座402号房屋一套，房屋价款262000元，车库价款103000元，二项合计365000元……。三、乙方负责办理建房所需的准建证、规划证，并为甲方办理所购房屋的房产证，税费由甲方承担；土地证乙方不负责办理，土地证由所购房户共同拥有，如需办理土地公证协议，须全部购房户同意，并共同一次性办理，费用由甲方承担，乙方仅提供资料，协助办理。四、房屋特征：1.内墙混合砂浆抹灰；2.正面外墙贴瓷砖，侧墙、后墙水泥抹平、天井墙刮腻子；3.窗：小三槽铝合金窗、白玻璃；门：户内各门只留门洞。4.水电：电安装到入户门、水安装到厨房或卫生间，乙方为甲方办理水电开户，费用为3000元/户，由甲方承担。五、交房时间：2014年12月30日。六：付款方式：签订合同时支付60000元，建至第六层付65000元，建至第七层付10000元，余款230000元在乙方为甲方办好房产证后支付……。该协议书的“乙方”由被告黄冰以朱齐雄的名义在落款处签名，原告蔡瑞真则在“甲方”落款处签名。签订协议后，原告按约定于次日交付了60000元给被告黄冰。之后，原告又分别于2014年5月12日、8月20日、2017年2月3日交付75000元、35000元、10000元给被告黄冰，另有一份3500元（办证费）的收据未填写日期。原告向被告黄冰交款合计183500元，均由被告黄冰出具收款收据。其中3500元用于办理水、电开户，135000元购房款由四被告平均分配，剩余的45000元目前由被告黄冰保管。2014年12月，被告将涉案房屋交付给原告，原告随后对该房屋进行装修，并于2015年末入住，被告已为原告办理和开通水、电。由于钟山县人民政府对住房政策进行调整和加强监管，被告一直无法为原告办理房产证。经该院委托，广西评值价格事务所有限公司对涉案房屋不可拆除的部分装修费用进行评估鉴定，于2019年11月29日作出《价格评估结论书》，确认原告装修房屋的费用为67024.64元，折旧率按50%计算，折旧后净值为33512.32元。 原审法院认为，原告与被告订立《购房协议书》，被告将其开发建设的房屋出售给原告，双方成立了房屋买卖合同关系。原、被告订立的《购房协议书》是双方当事人在平等、自愿基础上经协商一致签订的合同，合同的内容体现双方当事人的真实意思，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同的约定，原告向被告交付购房款135000元后，取得入住涉案房屋的权利。原告获得被告交付的尚未达到入住标准的毛坯房后，对房屋进行装修，不违反合同的约定，而且属于客观需要。被告在合理的期限内不能为原告办理涉案房屋的产权证书，而且到目前仍无法办理的情况下，导致原告不能依法获得所购房屋的产权，原告不能实现订立合同的目的。虽然出现这一情况并非被告不履行合同义务造成，但不能办证的原因是原、被告双方均无法克服的障碍，属于不可抗力，责任不应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，原告有权要求解除合同。因此，该院认为原告主张要求解除双方签订的《购房协议书》的诉讼请求具有事实依据和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告将房屋退还给被告后，被告应当将收取原告的购房款及其他相关费用退还给原告。其中：四被告平均分配的购房款135000元，应由四被告分别退还给原告；目前由被告黄冰保管的45000元，应由被告黄冰负责退还。关于原告房屋装修费用的问题，由于房屋装修构成房屋现有的组成部分，且具有使用价值，如果拆除将造成不必要的损失。根据房屋的现状，装修部分设施不予拆除，由此造成原告装修费用损失应按折旧后的净值计算，即实际装修损失为33512.32元，该损失应由四被告赔偿或者退还给原告。原告支付的3500元已实际用在水、电开户，不予退还。综上，四被告应分别各自退还原告（135000元+33512.32元）÷4=42128.08元，四被告互负连带清偿责任；被告黄冰个人还应退还原告45000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告蔡瑞真与被告朱齐雄、黄冰于2013年12月30日签订的《购房协议书》，原告在本案判决生效后将其向被告购买的房屋退还给被告；二、由被告朱齐雄、黄冰、奉延生、韦绍山分别各自退还原告蔡瑞真购房款及房屋装修费42128.08元，合计退还168512.32元，由上述四被告互负连带清偿责任；三、被告黄冰退还原告蔡瑞真购房款45000元。 二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交有符合民事诉讼法规定的新证据。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：被上诉人在接收房屋后，对房屋进行装修的行为是否存在过错？ 本院认为，案涉《购房协议书》并未对办理房产证时间作出约定，也无证据表明上诉人在被上诉人装修前，明确告知其案涉房屋存在无法办理房产证的情形。因此，被上诉人在2015年装修时，显然无法预见案涉房屋至今仍无法办理房产证的事实。故被上诉人当时的装修行为符合情理，主观上并不存在扩大损失的过错。现被上诉人基于房屋办理房产证的目的多年无法实现，向法院请求解除双方签订的《购房协议书》亦符合法律规定。上诉人认为被上诉人解除合同请求权应当在接收房屋后一年内行使，否则就是存在过错的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 被上诉人在对案涉房屋装修后，对房屋进行了添附。在《购房协议书》解除后，被上诉人需将房屋退还上诉人，上诉人也理应就房屋有效添附部分向被上诉人进行补偿。虽然一审判决将该“补偿”表述为“赔偿”用语不当，但并未影响实体处理结果。对于上诉人提出其不应退还装修款的主张，本院不予采信。 综上分析，上诉人黄冰上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人黄冰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二〇年四月三十日 法官助理 常国慧 书 记 员 曾俊豪