上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2199号上诉人（原审原告）：吕海英，女，1935年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅朗，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉兰，女，1962年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘金培，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海三凌物业管理公司，住所地上海市浦东新区上南路4059号5幢102室。法定代表人：徐慧强，总经理。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海胜康廖氏房地产开发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路738号。法定代表人：AGUSTONOKERTIYOSOMALIM，职务不详。上诉人吕海英因与被上诉人李玉兰、上海三凌物业管理公司（以下简称三凌公司）、上海胜康廖氏房地产开发有限公司（以下简称胜康公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕海英上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决对证人张某的证言记载有误。证人张某作证称购房时到现场，指的是1999年吕海英购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）使用权时到场，而非2002年12月系争房屋买断为产权房时；2002年吕海英为购买系争房屋支付的购房款，是交由李玉兰支付，而非吕海英直接支付。2.吕海英在一审中表示，其虽去过房产交易中心，但当时并未办理完成购房手续，2002年签订《职工家庭购买公有住房协议书》（以下简称《协议书》）和《上海市公有住房出售合同》（以下简称《出售合同》）时，吕海英均未在场。一审法院认定吕海英认可签订合同时也在场，是错误的。二、一审法院认定基本事实不清。1.一审法院未查明《协议书》的形成过程，仅凭《协议书》盖有“吕海英”的印章即认定吕海英对协议书内容认可。《协议书》存在较多疑点，一审法院未予查明。《协议书》上吕海英的签字盖章是否真实有效，是本案系争合同是否真实有效的前提，而该协议书如何形成，签字及盖章是如何完成，又是谁提交给物业公司，一审法院均未予查明。2.一审法院未查明系争房屋在2002年买断为产权房时，吕海英及李玉兰的出资情况。一审中，李玉兰及汪某称，购房款21,024元均由李玉兰和汪某出资，通过提取公积金全额缴付，并提交公积金存取记录作为证据，该证据显示2003年3月10日两人合计提取公积金22,700元。而系争《出售合同》需要缴付各种费用合计21,024元，应于2002年12月30日前缴付。事实上，吕海英在2002年底就将现金15,000元（从证人张某取得）交给李玉兰，作为得到系争房屋50%产权的对价。根据2002年12月中国建设银行上海市分行房地产信贷部出具的《个人购房交款凭证》，系在2002年12月27日以“现金”方式支付至胜康公司账户。吕海英的陈述与《出售合同》、《个人购房交款凭证》、张某的证言相互印证。而李玉兰的陈述均无法与《出售合同》、《个人购房交款凭证》印证。三、关于法律适用问题，《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》第三条规定“购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工”，第七条规定“购买成本价公有住房，每个家庭只能享受一次”。由于李玉兰将系争房屋购买至其一人名下，未经吕海英同意，故李玉兰与胜康公司签订的《出售合同》违反了上述强制性规定，应属无效。李玉兰辩称，吕海英在2019年3月提起的第一次诉讼和本案诉讼中对印章有过不同的陈述。而且系争房屋买断产权至今已经17年，除了现有书面证据及相关证人证言外，《协议书》的签署、盖章过程已经很难再通过客观证据或其他手段进行查明，而对于吕海英和李玉兰截然不同的说法，一审法院依据常理、结合证据所呈现的内容而采纳李玉兰的陈述，是合理的。系争房屋产权买断的购房款均系李玉兰与汪某出资，其中大部分购房款系用两人的公积金直接抵扣支付（非先提取后支付），李玉兰从未收取过吕海英的任何购房款。李玉兰和汪某事先已经提前向各自单位办好了公积金抵扣房款的材料和手续，经现场工作人员查询后，抵扣公积金后的差额2,000多元是李玉兰带现金去支付的，故《个人购房交款凭证》加盖的“现金收讫章”可能是因为当时李玉兰现场支付现金所致。关于老人赡养问题，本案所涉合同无效之争议涉及房屋物权，与赡养是两个独立的法律关系，待本案处理完毕后，希望各子女对吕海英的居住情况进行协商，共同解决吕海英的赡养问题。综上，不同意吕海英的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。三凌公司辩称，三凌公司在本案房屋买卖中是受委托的行为，由此产生的法律后果应由委托人承担，所以三凌公司并非本案适格被上诉人。三凌公司作为房屋出售方代理人，在签订《出售合同》时已对申请购房人的资格进行了形式上的审查。在合同签订前，吕海英也到三凌公司询价。在缔约时，房屋同住人亦提供了吕海英盖章的《协议书》，明确约定房屋售后产权人为李玉兰，该私章经证实为吕海英持有和使用。在《公有住房出售价格结算表》中，系争房屋的购买使用了吕海英的工龄，而工龄的使用必须经本人亲自办理。这些材料足以证明公房承租人与同住人对房屋购买及产权登记达成一致意见，据此三凌公司才与李玉兰签订《出售合同》。故本案中双方的缔约行为完全具有法律效力。吕海英对房屋买卖不知情的陈述，也与情理不符。吕海英在长达17年的时间里没有理由对用其工龄购买的房屋的权利状况不闻不问。这种不合理之处，恰恰证明当时房屋购买及产权登记，吕海英是既明知且同意。综上，不同意吕海英的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。胜康公司未发表辩论意见。吕海英向一审法院起诉请求：一、确认李玉兰、三凌公司、胜康公司于2002年12月27日签署的《上海市公有住房出售合同》无效；二、诉讼费由李玉兰、三凌公司、胜康公司承担。一审法院认定事实：系争房屋原承租人为吕海英，同住人系吕海英丈夫李某、女儿李玉兰。就系争房屋于2002年12月23日签订的《协议书》上载明：本户房屋坐落于浦东新区XX街道XX路XX弄XX号XX室；房屋承租人或受配人姓名吕海英，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋；上述所购房屋的房地产权利确定为李玉兰所有；承租人或受配人处有手写签名：吕海英，同住成年人处有手写签名：李某、李玉兰，上述签名旁均加盖各自名章。协议书上同时盖有“上海三凌物业管理公司业务专用章”。2002年12月24日，中国建设银行上海市分行房地产信贷部出具的个人购房交款凭证上记载购房人李玉兰向收款人胜康公司支付系争房屋的房款及维修基金等共计21,024元。2002年12月27日，胜康公司（甲方）与李玉兰（乙方）签订《出售合同》，约定由李玉兰购买系争房屋，合同尾部有李玉兰的签名盖章及三凌公司的盖章。2003年1月22日，系争房屋权利人登记为李玉兰。另查明，2000年10月19日，胜康公司（甲方、委托方）与三凌公司（乙方、受委托方）签订协议书，约定：甲方将XX村XX路XX弄房屋，合计319套使用权房委托乙方全权代理共有住房出售工作。一审庭审中，经吕海英申请，证人张某到庭作证，称购买售后公房的时候，吕海英工龄相关手续是吕海英的二女儿和二女婿即证人张某一起去办理的，并陈述系争房屋购买时，证人张某也去现场，钱款系张某支付给吕海英后，吕海英支付。经李玉兰申请，证人汪某到庭作证，汪某系李玉兰的丈夫，其陈述《协议书》上的签字是证人汪某签署，印章系吕海英等自己加盖。吕海英认可对购房一事知情，签订合同时也在场，只是以为产证是做在吕海英和李玉兰二人名下。一审法院认为，结合个人购房交款凭证上书写的收款单位为胜康公司，系争房屋由胜康公司开发建造，胜康公司和三凌公司之间的委托协议等，一审法院认定三凌公司系接受胜康公司的委托办理系争房屋的购买售后公房事宜。本案的争议焦点为《出售合同》是否有效。吕海英主张吕海英和李某从未同意过系争房屋由李玉兰一人买断产权，故该合同无效。对此，一审法院不予采信，理由如下：一、吕海英在庭审中主张吕海英、李某及李玉兰对购买售后公房一事达成一致意见，其本人去三凌公司处询问购买价格，并约定产权登记为吕海英及李玉兰二人，由李玉兰办理相关手续。加之吕海英也自述在办理购买售后公房手续时亲自去了办理现场，可见吕海英对购买售后公房一事是知情的；二、吕海英否认《协议书》上签名由其本人签署，而案外人汪某作为证人到庭陈述《协议书》上签名系汪某代签，但吕海英认可《协议书》上的名章是其本人的名章，结合吕海英对购买售后公房一事知情且本人到场，现吕海英否认其曾同意由李玉兰购买售后公房，一审法院难以支持；三、系争房屋的购买发生于2002年，至今已过去长达十七年，吕海英在此期间自称未看过房地产权证，对房屋登记在李玉兰名下也一直不知情，在无合理解释的情况下实在有违常理，一审法院难以采信。一审法院审理后于2019年11月20日作出判决：驳回吕海英要求确认李玉兰与上海胜康廖氏房地产开发有限公司于2002年12月27日签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求。案件受理费326元，减半收取计163元，由吕海英负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，吕海英在一审法院第一次庭审（2019年9月24日）就相关情况陈述“购买的手续委托李玉兰办理。办理的过程都是汪某和李玉兰，我在外面等着”、“协议上的字不是我签的，章也不是我给她的，章是我放在家里的，也是我的，但是我没有交给李玉兰”。吕海英对汪某的证言“2002年可以做产证的时候，原告去物业办理的，原告去物业拿了住房协议书，然后再一起去交易中心办的”质证表示“原告当时确实是去的房产交易中心。……”二审中，吕海英与李玉兰均确认当时双方母女关系是好的。本院认为，本案二审的争议焦点在于吕海英对系争房屋购买产权后登记在李玉兰一人名下是否知情和同意。首先，二审中，吕海英与李玉兰均确认当时母女关系是好的，吕海英对系争房屋购买产权的事情也是知情的，且根据吕海英在一审法院第一次庭审中的陈述及对证人汪某证言的质证意见中的表述，均可以认定办理系争房屋购买手续时吕海英是到场的。其次，吕海英对2002年12月23日《协议书》上其名章的真实性无异议，且吕海英在一审中明确表示其委托李玉兰办理系争房屋购买手续，故该协议书落款的签名虽然不是吕海英本人所签，但不能以此推翻该协议书不是吕海英的真实意思表示。再次，关于系争房屋购买的出资情况，吕海英表示其向证人张某借款15,000元作为系争房屋的出资，但吕海英对此未提供有效证据加以证明，而《个人购房交款凭证》加盖的“现金收讫章”也不能证明全部购房款都是用现金支付，反观李玉兰提供的关于公积金的相关证据，虽然金额和日期上有所出入，但不排除公积金中心在处理流程上的特殊情况，在李玉兰和汪某同时期没有购买其他产权房的情况下，李玉兰主张两人的公积金抵扣的就是系争房屋的购买款，具有合理性。最后，系争房屋的购买发生在2002年，距离吕海英提起本案诉讼已经过去了十七年，吕海英对涉及切身利益的系争房屋产权登记情况在这么长的时间里不闻不问，此实在有违常理。综上分析，可以推定当时房屋购买及产权登记，吕海英是既明知且同意的，故吕海英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时本院也要特别指出，李玉兰作为吕海英的女儿，负有赡养老人的法定义务，故李玉兰应与其他兄弟姐妹一起共同妥善解决好吕海英的赡养和居住问题，以便老人颐养天年。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由吕海英负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年四月二十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……