重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0151民初261号 原告:中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处解放路17号,统一社会信用代码91500224903714514H。 负责人：龙星霖，行长。 委托诉讼代理人：刘毅，男，该行职工，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：李永大，重庆天朗律师事务所律师。 被告:陈鑫,男,1973年4月10日出生,汉族,住重庆市铜梁区。 被告:重庆市龙乡苑房地产开发有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号,统一社会信用代码915002247094149051。 法定代表人：刘保全，董事长。 委托诉讼代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行（以下简称“工商银行铜梁支行”）与被告陈鑫、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称“龙乡苑房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行铜梁支行的委托诉讼代理人李永大到庭参加诉讼，被告陈鑫、被告龙乡苑房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行铜梁支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的编号为A：[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2015]年[2799]号（实际合同号03100006552015一手贷0000770）的《个人购房借款/担保合同》；2.判令二被告向原告偿还截至2019年12月14日的借款本金272466.82元和利息5423.73元，合计277890.55元；3.请求判令二被告支付原告自2019年12月15日起至借款本金全部清偿之日止以尚欠借款本金272466.82元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）下浮5%再上浮50%的标准计算的罚息；并以尚欠利息5423.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮50%的标准计算的复利；4.本案所涉律师费、诉讼费、保全费、公告费等其他相关费用由二被告承担；5.请求判令原告对二被告提供抵押的位于重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米的房屋变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。事实和理由：被告陈鑫为按揭购房，以其为借款人、抵押人向原告借款。2015年8月1日，原告工商银行铜梁支行与被告陈鑫、龙乡苑房地产公司签订了一份编号为A：[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2015]年[2799]号（实际合同号03100006552015一手贷0000770）的《个人购房借款/担保合同》（以下简称“《借款合同》”）。《借款合同》约定：1、原告向陈鑫提供个人一手住房购置贷款，金额为人民币366000元整，用于被告陈鑫购买重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米的家庭第一套住房（见《借款合同》第1条、39条、40条）。2、贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准（见《借款合同》第3条、42条、借款凭证），贷款按月以等额本息还款法还款，每月10日为还款日（见《借款合同》第6条、47条）。3、贷款利息为中国人民银行公布的同期同档贷款利率下浮5%，据此确定年利率为5.13%（见《借款合同》第4条、43条，借款凭证），罚息利率为在贷款利率的基础上加收50%，逾期偿还贷款的，按照罚息利率按日计收利息；逾期支付利息的，按罚息利率支付复利（见《借款合同》第9条、52条）。4、被告陈鑫连续3个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布《借款合同》项下未偿还的借款立即到期，解除本合同，要求被告陈鑫立即清偿未偿还借款及所产生的利息、罚息及其他费用（见《借款合同》第14条）。5、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担（见《借款合同》第17条）。6、被告陈鑫以上述贷款购置的位于重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米的房屋向原告提供抵押担保（见《借款合同》第18条及抵押物清单和预购商品房抵押权登记记录），抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（见《借款合同》第19条）。7、被告龙乡苑房地产公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，承担连带保证责任（见《借款合同》第10条、26条、27条、54条）。2014年2月10日，原告与被告龙乡苑房地产公司还签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号2014001），该协议约定原告作为被告龙乡苑房地产公司开发的侣俸奉天佳苑项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款（第一条），在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告龙乡苑房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证（第四条）。 2015年8月20日原告向被告陈鑫发放了贷款366000元。但截至2019年12月14日，被告陈鑫已经连续5个月未按时偿还借款本息，积欠借款本金10166.65元、利息5423.73元，积欠本息合计15590.38元。且被告陈鑫所购该房仍处于抵押预告登记，尚未办妥正式抵押登记手续。原告于2019年12月3日向被告发出催收通知，并明确告知解除借款合同，宣布上述借款全部到期，要求被告陈鑫立即归还全部借款，被告龙乡苑房地产公司承担连带还款责任。被告未按照约定履行还款义务和担保义务，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。庭审中原告工商银行铜梁支行变更第4项诉讼请求为本案诉讼费由二被告承担。 被告陈鑫未向本院提供答辩意见。 被告龙乡苑房地产公司提供的书面答辩意见称，对原告诉讼的事实无异议，原告的诉讼请求判决后难以实现，建议原告撤诉，待今后条件具备后再诉讼或者其他方式处理。本案涉及的抵押房屋，系吴洪伟挂靠本公司开发建设的，因吴洪伟将销售款（包括本案的按揭银行贷款）自行处理，导致建设规费、契税未印发缴纳，而本公司因大足双桥“老街印象”问题楼盘导致多家法院查封，致使本公司无力代吴洪伟垫付资金办理房屋产权证。该问题楼盘当地政府在协调处置，所以原告诉讼解除抵押合同后拍卖房屋难以实施。本公司依法承担担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月10日，原告工商银行铜梁支行（甲方）与被告龙乡苑房地产公司（乙方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：第一条经双方协商，同意由甲方作为侣俸奉天佳苑项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为50万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第二条该项目占地面积5878.12平方米，可售住房118套，预计房款约为5400万元人民币。第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金..... 2015年7月23日，被告陈鑫（乙方）与被告龙乡苑房地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方销售商品房为预售商品房，房屋坐落重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米。本商品房总成交价524050元。合同对其余事项进行了约定。2015年8月1日，原告工商银行铜梁支行为贷款人与被告陈鑫为借款人和抵押人、被告龙乡苑房地产公司为保证人签订了编号为A：[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2015]年[2799]号（实际合同号03100006552015一手贷0000770）的《个人购房借款/担保合同》。《借款合同》三十九条约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币366000元（大写叁拾陆万陆仟元整）”。第四十条：“约定本合同项下贷款用于购买/自建坐落于重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米的房屋。本合同项下贷款为个人的购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第一套住房”。合同第四十一条约定“本笔贷款的担保方式为抵押”。第四十二条约定：“本合同项下贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准”。合同第四十三条约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360”。合同第四十七条约定的贷款按月以等额本息还款法还款，借款人自愿选择每月10日为还款日。合同第五十二条对第九条第一款约定罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。合同第十四条中约定了逾期偿还贷款的，按照罚息利率按日计收利息；逾期支付利息的，按罚息利率支付复利。合同约定借款人连续3个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布《借款合同》项下未偿还的借款立即到期，解除本合同，要求立即清偿未偿还借款及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十七条约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同约定被告陈鑫以上述贷款购置的位于重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X，建筑面积为111.5平方米的房屋向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告龙乡苑房地产公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任（见《借款合同》第10条、26条、27条、54条）。 2015年8月20日，原告向被告陈鑫发放了贷款366000元。截至2019年12月14日，被告陈鑫已经连续5个月未按时偿还借款本息，积欠借款本金10166.65元、利息5423.73元，积欠本息合计15590.38元。被告陈鑫所购位于重庆市铜梁区XX镇XX街XX号X幢X-X-X的住房仍处于抵押预告登记状态，尚未办理正式抵押登记手续。原告于2019年12月3日向被告陈鑫发出催收通知未果起诉来院。 上述事实，有双方当事人的陈述及工商银行铜梁支行提供的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、个人借款凭证、贷款催收通知书、《重庆市房地产权预告抵押登记证》、自营历史明细列表及被告的书面答辩等证据在案予以证明，上述证据经开庭质证，本院予以采信。 本院认为，2015年8月1日陈鑫作为借款人与工商银行铜梁支行作为贷款人、龙乡苑房地产公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行相关内容。被告龙乡苑房地产公司对原告诉讼事实没有异议，本院对被告陈鑫截至2019年12月14日尚欠原告的借款本金272466.82元和利息5423.73元的事实予以采信。原告工商银行铜梁支行要求陈鑫偿还尚欠的借款本金及按照约定计算的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于利息、罚息计算标准的问题。在《个人购房借款/担保合同》中约定贷款利息为中国人民银行公布的同期同档贷款利率下浮5%，据此确定年利率以借款凭证为准。约定罚息利率为在贷款利率的基础上加收50%，逾期偿还贷款的，按照罚息利率按日计收利息；逾期支付利息的，按罚息利率支付复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被告龙乡苑房地产公司的担保责任问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。同时，我国物权法还规定，用建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告陈鑫在工商银行铜梁支行处的借款，因被告陈鑫自愿将购买的房屋为其在原告工商银行铜梁支行的贷款提供抵押，被告陈鑫在房屋登记机关办理的是预告登记，因被告陈鑫向被告龙乡苑房地产公司购买的房屋未办理房屋所有权证书，导致没有办理房屋抵押登记，该房屋的抵押权依法没有正式设立。为此原告工商银行铜梁支行要求的房屋变卖、拍卖的价款享有优先受偿权的请求，因房屋的抵押权未正式设立，本院依法不予支持。被告龙乡苑房地产公司为被告陈鑫的贷款自愿提供连带责任保证，在合同中约定保证期限为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前。保证范围为借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证方式为承担连带保证责任。被告龙乡苑房地产公司在保证期限内应当承担连带保证责任。原告要求二被告偿还借款本息及罚息、复利的请求，本院支持原告关于由借款人被告陈鑫偿还，被告龙乡苑房地产公司承担连带清偿责任。被告龙乡苑房地产公司在承担保证责任后，有权向被告陈鑫追偿。被告陈鑫未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法承担举证不能的法律后果。龙乡苑房地产公司辨称系吴洪伟挂靠该公司开发建设的事实，没有提供相关证据证明，与本案系另一法律关系，本院在本案中不予评判。 关于原告要求解除合同，因被告陈鑫未按照约定履行还款义务已经超过合同约定时限，符合法律规定及约定的解除合同的条件，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行与被告陈鑫、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于2015年8月1日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告陈鑫于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行偿还截至2019年12月14日的借款本金272466.82元和利息5423.73元，共计277890.55元； 三、被告陈鑫于本判决生效之日起五日内,向原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行支付以272466.82元为基数从2019年12月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%再上浮50%计算至该借款本息还清之日止的罚息；并以尚欠利息5423.73元为基数从2019年12月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%再上浮50%计算至该借款本息还清之日止的复利； 四、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司对第二、三项债务承担连带清偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2734元，由被告陈鑫、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  李 刚 二〇二〇年四月十五日 法官助理  李秀惠 书 记 员  颜海燕