浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终207号 上诉人（原审原告）：徐高，男，1948年10月4日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：衢州市华创房地产评估有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区三江东路2幢1216、1217、1218、1219、1220室。 法定代表人：吴慧红，执行董事。 委托诉讼代理人：俞红明，男，1964年10月17日出生，住浙江省衢州市柯城区。该公司总经理。 上诉人徐高因与被上诉人衢州市华创房地产评估有限公司（以下简称华创评估公司）房地产价格评估合同纠纷一案，不服浙江省柯城区人民法院（2019）浙0802民初5865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐高上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.征收方、被征收方、评估公司是三方，为顾全大局，徐高与征收方签了《衢州市区国有土地上房屋征收补偿协议》并按时腾空交付，只能说明徐高承认这次征收行为，认为征收方对评估报告无责任，同意征收方按照评估报告进行补偿，但不等同于对评估报告的认可，仍可事后要求华创评估公司赔偿损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条、《房地产评估机构管理办法》第三十三条、第五十三条的规定，徐高只有与征收方签了补偿协议，才能产生实际损失，徐高才能起诉华创评估公司，因华创评估公司的评估报告给徐高本次征收造成重大损失，故徐高提起本案诉讼有法可依。2.一审法院认为华创评估公司对徐高房屋评估程序合法，但仅程序合法并不够，华创评估公司在评估过程中违反了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定的5项原则：独立客观公正原则、合法原则、价值日期原则、替代原则、最高最佳使用原则。关于独立客观公正原则，华创评估公司给案涉房屋院落空地的评估价为2880元/平方，然而给徐高安置房地价为20000元/平方，严重违反公正原则。关于合法原则，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条及《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时，是否对被征收人未登记的空地和院落给予补偿的答复》均规定要按照征地时的市场价予以评估，衢州市已有10余年未对土地基准价进行重新订正，2009年的土地基准价对现在土地市场价格评估已毫无意义，无法作为土地征收评估依据，华创评估公司以2009年衢州土地基准价作为评估依据，违反了依法评估的合法原则，同时也违反了价值日期原则。关于替代原则，评估结果应与类似房地产在同等条件的价值，偏差在合理范围之内。本次评估中，华创评估公司以徐高所在区域的楼房评估价来评估徐高的平房，楼房每平方米只能占地0.4-0.5平方米，而平房每平方米占地一平方米，加之土地价值是房地产评估的第一要件，经社科院调查，全国房地产市场中土地成本已达68%，故徐高房屋所在区域的土地成本应在80%以上，故不能以楼房评估价来评估平房。关于最高最佳利用原则，案涉评估连起码的依法评估都做不到，更谈不上遵循该原则。3.关于一审法院认定徐高证据不足的问题。徐高已向一审法院提交了100万元损失的具体计算方式，是按照2019年12月3日本市市区三地块的拍卖价格测算得出，就房屋价格及院落空地价格两项就少了3680000元，该金额系徐高按照法律法规测评得出，如需要也可由法院委托评估机构重新评估。4.根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（2015年版）2.0.5的规定，徐高在院落内搭建的20平方米的房屋是可以依法进行评估的。5.根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、第三十条，《房地产评估规范标准》第4.2.11条、第4.2.12条的规定，华创评估公司在本次评估中回避了最核心的房屋占地面积及土地使用权期限、房屋的建筑结构、新旧程度等影响被征收人房屋价值最高因素。 华创评估公司辩称，1.坚持一审答辩意见。2.房地产评估是专业性很强的工作，从业人员需要通过全国统一考试，持证上岗，本次评估是合法合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐高向一审法院起诉请求：华创评估公司赔偿损失1000000元。 一审法院认定事实：徐高系坐落于衢州市柯城区和平巷7号房屋的产权人（砖木结构），该房屋国有土地使用证登记面积为184.26㎡，其中建筑占地面积为103.02㎡，房屋所有权证登记面积为97.10㎡。2019年因古城双修，徐高所有的上述房屋被列入政府征收范围。2019年6月18日，由古城双修范围的各被征收人进行投票选择并经衢州市信安公证处公证，华创评估公司被选为古城双修征收范围内的房屋评估机构。2019年7月20日，案涉房屋初步评估结果为2685028元。徐高对评估结果有异议，向华创评估公司申请复核。2019年7月31日，华创评估公司对徐高的复核申请进行回复，认为评估结果合法有效。2019年8月3日，柯城区古城双修国有土地上房屋征收工作领导小组办公室作出（2019）5号《柯城区市区古城双修国有土地上房屋征收指挥部会议纪要》，对徐高另有5.92㎡建筑同意按合法附属物进行补偿。2019年8月21日，华创评估公司根据会议纪要对徐高附属物补偿金额进行了调整，同时一并调整了容积率补偿金额，最终评估结果为2797182元。2019年8月21日，徐高与衢州市柯城区住房和城乡建设局依据华创评估公司所作的评估报告签订了《衢州市区国有土地上房屋征收补偿协议》，徐高将案涉房屋腾空交付征收部门。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。华创评估公司系依法成立并具有房地产评估资格的法人，在古城双修的评估机构选择中，由衢州市柯城区古城双修范围内的各被征收人进行投票选择并经衢州市信安公证处公证的房屋评估机构，评估机构选择确定的程序符合相关规定。在评估中，华创评估公司依照评估的相关程序规定对案涉房屋进行了评估，评估程序合法。之后，徐高与政府征收部门依照华创评估公司所作的评估报告签订了房屋征收补偿协议并腾空交付征收部门，应视为徐高认可华创评估公司对房屋所作的评估结果。现徐高认为华创评估公司未按照评估规定对案涉房屋进行评估，致使案涉房屋及院落空地少评估3868000元，给徐高造成了巨大损失，并要求华创评估公司赔偿损失1000000元，证据不足，不予采信。华创评估公司辩解其已按评估的相关规定依法进行评估，评估报告客观合理，要求驳回徐高的诉讼请求，理由正当，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回徐高的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由徐高负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为,华创评估公司是依法设立并取得房地产估价机构资质,在案涉房屋片区国有土地上房屋征收评估机构选定过程中，通过预定规则由片区被征收户投票，经浙江省衢州市信安公证处公证被选定的评估机构。后华创评估公司根据相关评估规范，依法开展评估，关于案涉房屋建筑面积金额，华创评估公司从二手房成交实例中选取与该区域相似或相近区域的交易实例，并进行现场勘查、比较、分析，进而确定可比实例，后采用比较法评估出被征收地段的比准价，再根据每户住宅的修正系数得出房屋建筑面积部分评估价。关于超容积率补偿金额，现有的衢州市土地基准价系2009年的，考虑到时间因素，华创评估公司将该基准价×2.45加以修正，调整得出超容积率补偿单价。2019年7月21日，华创评估公司将初步评估结果进行公示，徐高持有异议向华创评估公司申请复核，2019年7月31日华创评估公司给予回复，认为评估合法有效。2019年8月21日，徐高与征收部门按照华创评估公司出具的评估报告签订了房屋征收补偿协议，现徐高主张华创评估公司未依法评估案涉房屋，致使案涉房屋仅建筑面积金额和超容积率补偿金额两项就减少3868000元，给徐高造成重大经济损失，故要求华创评估公司赔偿1000000元，然该金额仅是徐高依据2019年12月本市市区三幅出让地块基本信息自行测算得出，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，徐高的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人徐高负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 佳 审判员 骆忠新 审判员 祝惠忠 二〇二〇年四月十五日 法官助理郑霞骏 书记员徐铮