湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12791号上诉人（原审原告）：海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司。住所地武汉市洪山区纺机路20号。法定代表人：吴建社，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：武汉市武昌实验寄宿小学，住所地武汉市武昌区南湖花园城保安花园外。法定代表人：金献新，该校校长。委托诉讼代理人：孙俊俊，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区教育局，住所地武汉市洪山区珞狮南路黎明村118号。法定代表人：赵群，该局负责人。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欢，湖北瑞竹律师事务所实习律师。上诉人海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司（以下简称海南珠江物业武汉分公司）、上诉人武汉市武昌实验寄宿小学（以下简称武昌实验小学）因与被上诉人武汉市洪山区教育局（以下简称洪山区教育局）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成了合议庭公开开庭审理了本案。海南珠江物业武汉分公司的委托诉讼代理人蔡芬、王振兴，武昌实验小学的委托诉讼代理人孙俊俊，洪山区教育局的委托诉讼代理人张侠妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海南珠江物业武汉分公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持海南珠江物业武汉分公司全部诉讼请求；二、上诉费用由武昌实验小学、洪山区教育局负担承担。事实与理由，一、一审认定事实错误。1.武昌实验小学、洪山区教育局在美林青城小区拥有和使用的房屋建筑面积为8443平方米,该面积包括经营使用的房屋、绿地、操场及其他教育设施，上述建筑面积内的相关资产均为武昌实验小学、洪山区教育局的专有部分，由武昌实验小学、洪山区教育局自行管理。其进行后门封闭、电路改造完全属于对专有部分的管理行为，并不引起物业服务关系的改变，亦不导致海南珠江物业武汉分公司对公共部位、公共基础设施设备提供管理服务的减损。2.《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施属于业主共有。本案中，武昌实验小学、洪山区教育局系属美林青城小区的业主，武昌实验小学、洪山区教育局进行后门封闭、电路改造行为仅仅属于业主对权力的放弃，不能改变武昌实验小学、洪山区教育局对共有部位、共有设施设备享有共有权的事实，在海南珠江物业武汉分公司按照合同约定为公共区域、公共设施设备提供了绿化养护、秩序维护、环境保洁等众多服务，故武昌实验小学、洪山区教育局同其他业主一样，享受了海南珠江物业武汉分公司的物业管理服务，武昌实验小学、洪山区教育局理应支持物业服务费。二、一审判决适用法律错误。海南珠江物业武汉分公司与开发商签订了的《前期物业服务合同》，在该合同合法有效的情况下，人民法院应当尊重当事人的意思自治，不应对合同主要条款的收费标准进行调整。武昌实验小学辩称，学校和小区是两个不同物业区域。海南珠江物业武汉分公司自学校后门封闭后，海南珠江物业武汉分公司未向学校提供任何物业服务。且校舍属于洪山区教育局，洪山区教育局不可能成为物业公司业主。前期合同不能约束洪山区教育局与武昌实验小学。学校与美林青城小区分属不同区域，二者没有共同设备和共用部分，且武昌实验小学不是小区业主，没有与物业公司约定服务项目，或自愿付费。故请求驳回海南珠江物业武汉分公司的诉讼请求。洪山区教育局辩称，海南珠江物业武汉分公司主张物业费无事实与法律依据。《前期物业服务合同》未将案涉区域权利人列为物业管理服务费用缴纳主体。案涉区域不属于海南珠江物业武汉分公司所辖的物业管理服务区域。涉案区域权利人未享受海南珠江物业武汉分公司提供的物业管理服务。追索《前期物业服务合同》签署时各方的真实意思表示，并未将案涉区域权利人作为物业服务费缴纳主体。武昌实验小学之前缴纳物业费的行为不属于对《前期物业服务合同》的履行。武昌实验小学前期向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业费系当时接受其提供的服务。若认定武昌实验小学与海南珠江物业武汉分公司就涉案区域物业费缴纳及缴纳标准达成一致意见，该意见对洪山区教育局不具有法律约束力。请求驳回物业公司上诉请求。武昌实验小学上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回海南珠江物业武汉分公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由海南珠江物业武汉分公司负担。事实与理由，1.武昌实验小学美林校区位于美林青城小区外面，学校与该小区三面相邻的部位已使用铁栅栏分隔开，并且用水用电、安保保洁、消防等均由学校自行管理和维护，学校已属于独立的物业区域，并不在海南珠江物业武汉分公司提供的物业服务管理区域内。一审法院对学校所处的物业区域以及海南珠江物业武汉分公司是否向学校提供了物业服务认定错误，应予以纠正。2.学校所占土地为划拨土地，属于科教用地，房屋产权人为洪山区教育局，这些特点均决定了房屋产权人不可能成为美林青城小区的业主。而《前期物业管理合同》只能约束该小区的业主，并不能约束武昌实验小学和洪山区教育局。虽然武昌实验小学前期向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业费，但该费用系海南珠江物业武汉分公司向武昌实验小学提供过服务而支付的服务费用，并不是对《前期物业管理合同》的履行。3.武昌实验小学属于九年义务教育制的非营利性民办学校，依法属于公益性事业，依据国务院和湖北省的相关法规及意见，对于民办教育事业，采取的都是积极鼓励和扶持的政策，而一审却加重了武昌实验小学的经济负担。海南珠江物业武汉分公司辩称，武昌实验小学认为两者属于不同管理区域属于事实错误，隔开只能说明存在专有部分和共用部分的划分，不能说明是不同管理区域。学校用水用电、保安消防由学校自己维护，是学校依据其性质及民办小学标准必须配备的，不能成为不交物业费的理由。武昌实验小学称之前向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业服务费系因为海南珠江物业武汉分公司提供过相应服务，但武昌实验小学未提供其与海南珠江物业武汉分公司就专有部分提供物业服务达成的一致意见。相反海南珠江物业武汉分公司向法院出示过缴纳物业费的票据。故可以证明武昌实验小学享受了物业服务，双方建立了物业服务合同关系。武昌实验小学称为九年义务制非盈利的民办学校，属于公益事业，政府应予扶持从而不缴纳物业费没有法律依据。洪山区教育局辩称，同意武昌实验小学的上诉意见。海南珠江物业武汉分公司向一审法院起诉请求：一、武昌实验小学、洪山区教育局向海南珠江物业武汉分公司支付物业管理费212,763.6元，违约金127,658.16元，合计340,421.76元；二、本案诉讼费用由武昌实验小学、洪山区教育局承担。一审法院认定事实：1.2004年7月9日，湖北珠江房地产开发有限公司与武汉市武昌区教育局签订《配套建设教育设施协议》，约定由湖北珠江房地产开发有限公司在其开发的位于武昌区纺机路20号的明珠嘉园项目（后小区正式名称为美林.青城）内配建幼儿园和九年制学校各一所，建设完工并竣工验收后，产权归武汉市武昌区教育局。当日，双方还签订了《关于引进“湖北省武昌实验小学.武昌实验寄宿小学美林校区”的协议》约定小区配建的九年一贯制学校引进湖北省武昌实验小学，冠名为湖北省武昌实验小学.武昌实验寄宿小学美林校区，学校属于社会力量办学体制（合作办学），保证业主子女能入学（普通班一户一个名额），普通班免收学费，国际部收费标准参照当年物价标准执行。该配建小学建设完工后，武汉市武昌区教育局为产权人，出租给武昌实验第二寄宿小学（后于2008年并入武昌实验小学用于办学。2009年，因行政区划调整，该小区配建的小学和幼儿园均由武汉市武昌区教育局移交给洪山区教育局，房屋产权人也变更为洪山区教育局，小学与幼儿园与洪山区教育局签订《房屋租赁合同》。2.2006年2月16日，湖北珠江房地产开发有限公司与海南珠江物业酒店管理有限公司签订《前期物业管理合同》，约定由海南珠江物业酒店管理有限公司为明珠嘉园（美林.青城）项目提供前期物业管理服务，物业费由业主按期拥有的建筑面积缴纳，其中多层住宅和电梯住宅首层为0.7元/月平方米，电梯住宅二、三层为1元/月平方米，电梯住宅1.2元/月平方米，业主或物业使用人应于每月5日前履行缴费义务，逾期的每天按所欠金额百分之二的标准支付违约金。上述合同签订后由海南珠江物业武汉分公司在该小区提供物业服务，并向业主收取物业服务费。3.武昌实验小学2016年4月1日前按0.6元/月平方米的标准向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业服务费，此后，武昌实验小学以学校通过封闭后门、电路改造已经与美林青城小区完全隔离、其未再接受海南珠江物业武汉分公司提供的物业服务为由，不再向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业费，经海南珠江物业武汉分公司多次催缴后仍未缴纳。4.武昌实验小学于2013年对校舍和场地进行变电工程改造，改造前其与美林.青城小区共用供电线路，电费由海南珠江物业武汉分公司代收，改造完成后该小学自行向供电部门缴纳电费。水费及相应的污水费、垃圾费一直由武昌实验小学自行向水务部门缴纳。5.武昌实验小学于美林青林小区西北角，学校大门临杨园南路开放，四周有围墙与小区其他区域相隔离。6.海南珠江物业武汉分公司工商登记企业类型为有限责任公司分公司。一审法院认为，海南珠江物业酒店管理有限公司与开发商签订《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，海南珠江物业武汉分公司作为海南珠江物业酒店管理有限公司的分公司实际履行该合同并依据该合同主张权利符合法律规定。根据双方提交的证据，可以确认武昌实验小学使用的房屋属于美林青城小区配套教育设施，洪山区教育局是作为教育主管部门登记为该房屋的所有权人，是该房屋的业主；武昌实验小学依据其与教育局签订的《房屋租赁合同》占用、使用该房屋，是该房屋的实际使用人，武昌实验小学、洪山区教育局均应受《前期物业管理合同》的约束。因《前期物业管理合同》并未约定配套教育设施用房物业费的收费标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。武昌实验小学2016年4月1日前按0.6元/月平方米的标准向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业服务费，海南珠江物业武汉分公司也接受，表明当时双方已经就收费标准送成了一致，但因小学通过封闭后门、电路改造已经与小区完全隔离，海南珠江物业武汉分公司提供服务的内容和范围必然会发生变化，继续按原来的标准不尽合理，本案调解过程中双方仍未能协商确定新的收费标准。因小学后门封闭后其内部保洁、保安等大部分物业服务均不由海南珠江物业武汉分公司提供，且其房屋建筑面积较大，一审法院根据实际情况结合市场行情酌情判令武昌实验小学按先前0.6元/月平方米的40%即0.24元/月平方米的标准，据此，其每月应交物业费2,026.32元（8443平方米×0.24元/月平方米），2016年4月1日至2019年3月31日期间，其共应支付物业费72,947.52元（2,026.32元×36个月）。关于海南珠江物业武汉分公司要求武昌实验小学、洪山区教育局支付违约金127,658.16元的诉讼请求，武昌实验小学、洪山区教育局未按时缴纳物业费系因双方对物业费应否缴纳及按何标准缴纳有争议，不属于故意拖欠，故一审法院对海南珠江物业武汉分公司该项诉请不予支持。关于海南珠江物业武汉分公司要求洪山区教育局共同支付物业费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，洪山区教育局是涉案房屋的业主，故其应与物业使用人承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、武昌实验小学于判决生效之日起十日内向海南珠江物业武汉分公司支付2016年4月1日至2019年3月31日的物业服务费共计72,947.52元；二、洪山区教育局对第一项所列义务承担连带责任；三、驳回海南珠江物业武汉分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,303元，由武昌实验小学、洪山区教育局负担1,403元，由海南珠江物业武汉分公司负担1,800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：海南珠江物业武汉分公司向本院提供了一组照片，证明其为“美林.青城”小区的共用部位以及共用设施提供了维护服务。虽然武昌实验小学和洪山区教育局对此有异议，但武昌实验小学和洪山区教育局未提供相反证据予以反驳。故本院认定海南珠江物业武汉分公司为“美林.青城”小区的共用部位以及共用设施提供了维护服务。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，武昌实验小学所使用的房屋，系湖北珠江房地产开发有限公司与武汉市武昌区教育局签订《配套建设教育设施协议》后，由湖北珠江房地产开发有限公司在其开发的位于武昌区纺机路20号的明珠嘉园项目（小区名称为美林.青城）内配建，由此可知，武昌实验小学所使用的房屋位于美林.青城小区范围内。况且从湖北珠江房地产开发有限公司与海南珠江物业酒店管理有限公司签订的《前期物业管理合同》中约定物业构成明细亦可知，涉案的武昌实验小学所使用的房屋在美林.青城小区物业区域内。虽然武昌实验小学自行封闭了后门，但不能改变武昌实验小学所使用的房屋仍归属于美林.青城小区的事实，故武昌实验小学主张其承租的房屋属于独立物业区域的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。如前所述，武昌实验小学所使用的房屋归属于美林.青城小区，故湖北珠江房地产开发有限公司与海南珠江物业酒店管理有限公司签订的《前期物业管理合同》对武昌实验小学以及该房屋的业主具有约束力。虽然《前期物业管理合同》并未约定配套教育设施用房物业费的收费标准，但武昌实验小学在2016年4月1日前按0.6元/月平方米的标准向海南珠江物业武汉分公司缴纳物业服务费，海南珠江物业武汉分公司对此并未提出异议，故双方实际已就物业费的标准达成合意（即0.6元/月平方米），本院对此予以确认。现因武昌实验小学封闭后门、并对电路进行了改造，且小学内部保洁、保安等物业服务均由小学自行负责，由此导致海南珠江物业武汉分公司提供服务的内容和范围发生变化，如继续按原来的标准必然会导致权利义务失衡，且有失公平。故一审法院根据实际情况结合市场行情酌情判令武昌实验小学按先前0.6元/月平方米的40%（即0.24元/月平方米）的标准支付物业费并由洪山区教育局承担连带责任，符合法律规定。海南珠江物业武汉分公司上诉要求武昌实验小学按0.7元/月平方米的标准支付物业费的上诉请求本院不予支持。武昌实验小学主张不应支付物业费的上诉请求本院亦不予支持。同时，未按时缴纳物业费系因双方对物业费应否缴纳以及按何标准缴纳产生争议，并不属于故意拖欠，故一审法院对海南珠江物业武汉分公司要求支付违约金的请求不予支持正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人海南珠江物业武汉分公司、上诉人武昌实验小学的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,230元，海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司负担4,606元，武汉市武昌实验寄宿小学负担1,624元。武汉市武昌实验寄宿小学二审多预交的2,982元受理费予以退还。本判决为终审判决。审判长 胡 浩审判员 易齐立审判员 胡铭俊二〇二〇年四月二十七日法官助理孙仪书记员卢宇驰