河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初12680号原告：商丘市正航物业管理有限公司。住所地商丘市梁园区团结路牡丹花园19号楼302室。统一社会信用代码91411402671684378L。法定代表人：杨春梅，职务总经理。委托诉讼代理人:黄晓华，女，汉族，1989年9月12日出生，住丘市，系公司员工。被告：谢尊义，男，汉族，1985年6月6日出生，住商丘市开发区。被告：金小金，女，汉族，1990年5月9日出生，住商丘市开发区。以上二被告委托诉讼代理人：梁进喜，河南心诚律师事务所律师。原告商丘市正航物业管理有限公司（以下简称正航公司）与被告谢尊义、金小金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案，适用简易程序，于2020年1月3日和1月10日公开开庭进行了审理。原告正航公司委托诉讼代理人黄晓华，被告谢尊义、金小金及其诉讼代理人梁进喜到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告正航公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告补交物业管理费14345.02元并支付违约金13962.49元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月20日，原告与被告谢尊义、金小金签订了《前期物业管理服务协议》，该协议明确规定了甲乙双方的权利义务，其中第二条：“乙方的权利和义务：3.遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》；4.自本协议签订之日起，乙方应按时足额向甲方交纳物业管理费。”第三条：“1.交纳物业管理费用自接到交房通知之日起开始计算；2.乙方交费时间，按半年交纳或一年交纳；3.物业管理服务费用标准按政府部门相关文件及规定调整，详见《业主手册》”。《业主手册》第三项第四条：物业管理费及有关费用低4.2.1：收取标准，多层每月0.6元/㎡，小高层每月1.3元/㎡。被告自2012年8月20日收房（16号楼A单元1101室，面积136.23㎡），并一直居住于此，拖欠物业管理费14345.02元（2013年2月20日-2019年11月20日），被告享受物业服务却不交费，经原告多次催交，仍拒不履行交费义务。被告谢尊义、金小金答辩称:1、答辩人购买房产时与开发商已经口头大成协议，因房屋不符合交房质量问题，开发商承诺给业主免六年物业服务费。由于答辩人没有法律意识，未要求开发商出具手续。而被答辩人在不能提供证据的情况下，主张2013年、2014年、2015年、2016年、2018年的物业服务费，超出了法律规定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；2、答辩人购房时开发商承诺本小区高层物业服务费是0.8元/㎡，且被答辩人与开发商签订的《前期物业服务委托合同》也作出约定，而被答辩人收取1.3元/㎡没有依据。3、答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务委托合同》没有约定物业服务费收费标准，仅在第三条约定按照政府部门相关文件及规定调整，详见《业户手册》，被答辩人未向答辩人交付《业户手册》，请求法院在查明事实的基础上对本案的物业收费标准按0.8元/㎡予以认定；4、被答辩人未按照合同约定提供物业服务，所提供的物业服务项目、质量与约定存在重大差距，应当按照相应的比例计算物业服务费；5、合同中未约定违约金仅约定了滞纳金，被答辩人主张违约金没有事实和法律依据。合同中虽然约定了滞纳金，但滞纳金是行政法律规定的强制措施，被答辩人不是行政机关，无权主张滞纳金。本案争议焦点：原告要求被告补交所欠物业管理费并承担违约金的诉请是否有事实和法律依据。本院确认，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的与威龙公司签订的《前期物业服务委托合同》、交房通知书、正航公司与谢尊义、金小金签订的《东方现代城住户手册》、电费缴费清单以及证人证言等证据，与本案事实具有关联性，符合证据特性，本院予以采信。对于原告提交的照片和视频资料，该组证据拍摄于2020年1月，与本案争议欠费时限不同，而且不能证实所反映的事实具有连续性，故该证据不能作为被告拒付物业服务费的证据。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年2月21日正航公司与商丘威龙环球置业有限公司（以下简称威龙公司）签订前期物业服务委托合同。威龙公司将其开发的，位于南京路东段豫苑路西侧“东方现代城”小区物业服务委托给正航公司管理。合同约定：委托管理形式：服务经营，自负盈亏。委托期限：三年，自2010年2月21日起至2013年2月20日止，业主委员会成立之前自然顺延。收费标准：小高层物业服务费0.8元/平方米，电梯使用维护费每户每月35元。该小区未成立业主委员会。2012年8月20日正航公司（甲方）与谢尊义、金小金（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议主要条款约定：甲方对本物业房屋共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》；自本协议签订之日起，乙方应按时足额向甲方足额交纳物业管理费用。物业管理服务费用（不包括房屋共有部分，共用设施，大中修、更新、改造的费用）：交纳物业服务费用自接到交房通知之日起开始计算；乙方交纳费用时间按半年交纳或一年交纳；物业管理服务费标准按政府部门相关文件及规定调整，详见《住户手册》。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的损失和法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并逾期半年仍未交纳的，将按3‰每日的滞纳金收取，或采取相关措施。《住户手册》对物业管理费规定：多层每月0.6元/㎡，小高层每月103元/㎡。2012年8月被告谢尊义、金小金办理房屋交接手续，所购房屋属于小高层，建筑面积136.23平方米，每月物业服务费应为177.10元。自2013年2月20日至2019年11月20日谢尊义、金小金未交纳物业服务费，累计金额为12744元。该小区电表实行插卡计费模式，有正航公司代为管理，业主交纳电费需到物业公司办理。本院认为：正航公司与威龙公司签订了《前期物业服务合同》,正航公司成为涉案东方现代城小区的前期物业服务单位。2013年8月20日正航公司又与谢尊义、金小金签订前期物业管理服务协议,谢尊义、金小金接受了正航公司对东方现代城小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应恪守履行。关于正航公司的诉讼请求是否超出诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”。第一百八十八条第二款规定:“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。物业服务合同属于继续性合同,每一期债务在合同履行过程中相继发生,各期债务之间虽互有关联性,但具有可分性,均为独立债务,不宜作为分期履行的同一债务予以认定,诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。按照上述法律规定以及诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算的原则,被告自2013年2月20日被告开始拖欠物业服务费，小区电表计费实行插卡管理并有正航公司实施，业主需向物业公司交纳电费，结合证人当庭陈述可以确认，正航公司通过多种方式向被告本人及其同住一个小区的亲属催要物业服务费，故原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效期间。被告以原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的理由，不能成立。正航公司依法取得物业服务资格，并对案涉小区的物业实施了管理服务，被告也接受了物业服务管理，原告有权收取物业服务费，被告应当交纳物业服务费用。关于收费标准的确认。正航公司又与谢尊义、金小金签订前期物业管理服务协议是《住户手册》的附件,但在收费标准一项中明确约定“详见《住户手册》”，而《住户手册》中约定了收费标准为小高层1.3元/平方米，被告所居住的房屋属于小高层，应当适用该标准。被告辩称未收到《住户手册》，收费标准违反法律规定等理由，证据不足。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求能否成立。物业服务合同约定“并逾期半年仍未交纳的，将按每日3‰的滞纳金收取，或采取相关措施”，原告明知被告逾期交纳物业服务费用长达六年之久，仅是作出催交的意思表示，未在逾期半年后采取诉讼或者仲裁等措施，造成损失扩大了，原告自己具有过错，而且约定的每日3‰滞纳金的标准（折合月利率为90‰），属于约定过高，原告的该项请求，应当自原告起诉之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告的抗辩理由能否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”。被告提交的证据既不能证明原告在从事物业服务管理中存在连续性不履行或者不完全履行合同义务的事实，也不能证明开发商承诺给其免六年物业服务费的事实。谢尊义、金小金以正航公司未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业服务费，于法无据。本案系物业服务合同纠纷,开发商提供的房屋质量是否符合与交房条件,是开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系,与本案不属同一法律关系。综上，原告正航公司要求被告谢尊义、金小金支付2013年2月20日至2019年11月20日期间的物业管理费，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告谢尊义、金小金的答辩理由，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十二条第一款、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十六条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢尊义、金小金给付原告商丘市正航物业管理有限公司物业管理费12744元，并承担逾期付款违约金（违约金自2019年12月16日起至付清物业服务费之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告商丘市正航物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费254.31元，原告商丘市正航物业管理有限公司承担100元，被告谢尊义、金小金承担154.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  周孝忠二〇二〇年四月十日书记员  姜 波