浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终360号上诉人（原审原告）：鲍圣，男，1987年3月23日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人（原审原告）：鲍忆，女，1957年7月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：毛雪刚，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。统一社会信用代码：91330400691263212H。诉讼代表人：黄伟，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王彪，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。上诉人鲍圣、鲍忆因与被上诉人嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永欣公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍圣、鲍忆上诉请求：撤销原判，改判支持鲍圣、鲍忆一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、涉案房屋的完工情况、待建工程量及所需费用等属于案件关键事实，对判断合同能否继续履行有直接影响。鲍圣、鲍忆因客观原因无法自行收集相关证据，故向法院申请调查取证。一审未予准许，也未说明任何原因，严重违反法定程序。二、管理人解除合同的理由是解除合同有利于管理人对房屋进行整体处置，有利于重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而更有利于维护所有债权人的利益。但管理人在第一次债权人会议上未提及“逸林雅苑”项目的处置方案，在解除合同通知书中也未提及整体处置的方式。在建工程整体拍卖是否必须要解除所有房屋买卖合同、带着部分买卖合同拍卖是否构成拍卖的实质障碍、是否真的有利于所有债权人的利益、破产管理人对此并未进行调研论证，其单方解除涉案合同没有任何依据。三、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。涉案房屋位置、面积、房型等具体信息明确，鲍圣、鲍忆与永欣公司所签买卖合同属于特定物的买卖，鲍圣、鲍忆已支付全部购房款并网签备案合同，办理预告登记，已不属于永欣公司的破产财产。四、鲍圣、鲍忆已履行完毕商品房买卖合同中的义务，一审提及的“支付税费”“配合办理交接手续”等不属于鲍圣、鲍忆对永欣公司未履行的合同义务，永欣公司管理人无权依据《企业破产法》第十八条的规定要求解除合同。五、预告登记制度的立法目的是保障登记权利人未来实现物权，赋予债权物权化，使其具备比一般债权更高的实现可能性和保障性，限制债务人不履行或单方解除合同的权利。涉案房屋已办理预告登记，具有物权保护效力，一审无视预告登记的法律效力，将其与一般房屋买卖等同，偏袒永欣公司。六、一审认为“涉案房屋为永欣公司主要财产，继续履行合同势必损害建设工程债权、对外担保债权等债权，违背破产程序公平清偿的原则”，系对破产清偿规则的错误理解。涉案合同目的仅是暂时无法实现，且永欣公司作为未按时交房的违约方，一审认为其有权单方解除合同，属于适用法律错误。七、一审在鲍圣、鲍忆多次要求适用普通程序审理的情况下，仍适用简易程序，违反法律规定。永欣公司辩称，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条明确规定了破产财产的范围，涉案房屋属于破产财产，故永欣公司的破产管理人有权解除涉案房屋买卖合同。永欣公司破产后，涉案项目停工至今无法续建，为全体债权人利益考虑，应解除涉案房屋买卖合同并对永欣公司资产进行整体处置。同时，涉案项目属于商业房产，有别于普通住宅，不能适用最高人民法院关于保证消费者基本生存权的指导意见。鲍圣、鲍忆向一审法院起诉请求：确认永欣公司破产管理人于2019年8月15日向其发出的解除合同通知书无效，判令永欣公司在满足《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋交付条件时交付案涉房屋，并在满足约定条件时协助鲍圣、鲍忆办理案涉房屋所有权过户登记手续。一审法院认定事实：2014年1月29日，鲍圣、鲍忆与永欣公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（系网签备案合同），约定鲍圣、鲍忆购买永欣公司开发建设的逸林雅苑第9幢1号房屋，设计用途为商贸，建筑面积为866.3平方米，价款总金额为24000000元，鲍圣、鲍忆应在2013年11月16日付定金1000000元，2014年1月8日支付11000000元，余款12000000元办理按揭手续；永欣公司应于2014年12月31日前将符合交付条件的商品房交付鲍圣、鲍忆，并承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付鲍圣、鲍忆。鲍忆于2013年11月19日支付永欣公司1000000元（850000元+150000元），于2014年1月7日支付永欣公司11000000元，合计12000000元。3月1日，永欣公司开具金额为12000000元的销售不动产统一发票一份。3月24日，双方就案涉房屋办理了预购商品房预告登记。4月1日，鲍圣、鲍忆以永欣公司的阶段性担保以及案涉房屋作为抵押，向中国农业银行嘉兴秀洲支行借款12000000元，以支付永欣公司购房款。嗣后，永欣公司未能按期履行商品房交付义务，涉案房屋至今未通过竣工验收。2018年6月5日，一审法院根据债权人翁孙华的申请，裁定受理永欣公司破产清算一案，并指定浙江子城律师事务所为管理人。2019年8月27日，鲍圣、鲍忆收到永欣公司破产管理人发出的解除合同通知书，载明涉案房屋未经竣工验收，不符合商品房买卖合同约定的交付条件，无法交付使用，现永欣公司被裁定受理破产，商品房买卖合同事实上无法继续履行；又因逸林雅苑项目属于永欣公司的主要资产，整体处置有利于对其重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而有利于维护所有债权人利益，故根据相关法律通知如下：双方所签订的商品房买卖合同予以解除，并协助管理人办理撤销房屋网签及注销预告登记手续；对上述通知有异议的，可以在收到本通知书之日起15日内向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼，如逾期未起诉的，视为无异议。鲍圣、鲍忆遂提起本案诉讼。涉案的“逸林雅苑”项目由中冶正益集团有限公司（已更名为桑德建设集团有限责任公司）承建施工，开工日期为2013年2月8日。2014年12月起因永欣公司拖欠施工单位工程款，该项目停止施工，至今长达五年时间。目前从外观上看，房屋虽已结顶，但门窗、建筑物内部、水电气等公共配套设施、小区绿化等均未完成安装施工。根据破产管理人关于永欣公司破产清算第一次债权人会议资料，永欣公司投资建设的“逸林雅苑”项目共计28栋建筑物52套商品房，建筑面积31715平方米，现处于烂尾状态。该项目已取得预售证，预售商品房用途为商贸。52套房屋中50套已办理网签登记备案，26套已办理预告登记，2套房屋已签订购房合同但未进行网签备案和预告登记。截止2018年8月25日，管理人经审查拟确认债权64家，债权总额465066305.51元，待确认债权总额854195861.23元，不确认债权总额45302608.85元。债权类型包括建设工程债权、签订购房合同债权、对外担保债权、中金租赁公司债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等。一审法院认为，本案系与破产有关的纠纷，涉及特定当事人之间的权利义务关系，故在法律适用上应优先适用破产法律法规，在实体处理上应优先考虑全体债权人的整体利益。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案双方签订商品房买卖合同后，鲍圣、鲍忆虽履行了房款支付义务，但还存在支付相关税费、配合办理交接手续等合同义务，故该合同双方当事人客观上均未履行完毕，破产管理人决定解除合同符合企业破产法的相关规定。关于商品房的权属变动。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条虽然规定“下列财产不属于破产财产：…（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。但2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，与其后颁布施行的物权法确立的不动产物权变动规则不相符合，应适用物权法的有关规定。双方签订的商品房买卖合同系预售合同，现仍属在建工程，尚未通过竣工验收，更不符合交付条件，故鲍圣、鲍忆依商品房买卖合同仅对案涉房屋享有债权，并未取得物权，包括涉案房屋在内的“逸林雅苑”在建工程当然属于永欣公司的财产。永欣公司因不能清偿到期债务，经债权人申请进入破产程序，目的是将其所有财产依法定程序，按一定比例，公平清偿所有债权人。基于此，企业破产法也规定了管理人对人民法院受理破产申请前六个月内债务人个别清偿行为的撤销请求权。故在破产程序中债务人不履行债务是常态。“逸林雅苑”在建工程以及工程所在地块的国有土地使用权系永欣公司的主要财产，若52套商品房的买受人均主张履行合同、交付房屋，势必损害建设工程债权、对外担保债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等其他债权，违背破产程序公平清偿的原则。鉴于案涉房屋尚不符合交付条件，目前也无鲍圣、鲍忆所谓的后续重整投资方的介入，合同目的无法实现，永欣公司破产管理人解除合同亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。在“逸林雅苑”项目预售过程中，永欣公司或其委托销售方存在以别墅、住宅对外宣传的行为，但该宣传行为并不能改变案涉房屋设计用途为商贸的性质，对此鲍圣、鲍忆亦当明知，以尽到作为商品房买受人的合理注意义务。故案涉房屋不属于住宅，其所在的“逸林雅苑”在建工程拍卖后所得价款对鲍圣、鲍忆的债权是否具有优先受偿权，亦属于债权人会议就分配方案进行表决的事项，可以不作评价。本案双方当事人之间的商品房买卖合同关系以及永欣公司被法院裁定受理破产清算，事实清楚、权利义务关系明确，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条所明确列明的不适用简易程序的案件，适用简易程序审理符合民事诉讼法的相关规定，并无不当，故对于鲍圣、鲍忆要求本案转为适用普通程序审理的申请，不予照准。综上所述，鲍圣、鲍忆请求确认永欣公司破产管理人向其发出的解除合同通知书无效，缺乏事实和法律依据，不予支持；基于案涉房屋尚不符合交付条件，鲍圣、鲍忆要求永欣公司交付案涉房屋、协助过户登记手续的诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回鲍圣、鲍忆的诉讼请求。案件受理费减半收取80900元，由鲍圣、鲍忆负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，鲍圣、鲍忆起诉要求确认永欣公司管理人于2019年8月15日发出的合同解除通知无效，并主张永欣公司仍应按照原合同约定向其履行交房过户义务，故本案审理所须解决的即为永欣公司的解除通知是否合法、有效的问题。根据《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。于本案中，鲍圣、鲍忆已向永欣公司付清了全部房款，至于此后的交税、收房等交易环节并不属于鲍圣、鲍忆须向永欣公司负担的合同义务，故在此情形之下，管理人并无权行使破产解除权。管理人在主张破产解除权的同时，还依据《合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，主张行使合同的一般解除权。经查，案涉“逸林雅苑”项目早已停工数年，建设单位永欣公司目前已由法院裁定受理破产清算，显然已经无力续建项目完成竣工；同时，截止本案二审，也未出现其他任何有能力组织续建的单位或个人。因此，案涉房屋买卖合同确实已经陷入了履行僵局，管理人解除合同使得交易双方都能从这一难以为继的合同僵局中脱身，有利于充分发挥资产价值，有利于减少资源浪费，在根本上也有利于公平保障包括鲍圣、鲍忆在内的全体债权人利益，故依法应予确认。当然，案涉合同虽可确认解除，永欣公司作为违约方应当承担的违约责任并不能因为合同解除而减少免除，鲍圣、鲍忆可在合同解除之后向管理人申报相应债权。另外，鲍圣、鲍忆主张涉案房屋不属于永欣公司的破产财产。根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。鲍圣、鲍忆虽已支付全部购房款，但永欣公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项系对《中华人民共和国企业破产法（试行）》的解释，在该条司法解释与现行法律、司法解释不一致的情形下，应不再适用。故在涉案房屋所有权未进行转移登记的情况下，该房屋仍应属于永欣公司的破产财产。对鲍圣、鲍忆依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条以及预告登记事实提出的涉案房屋不属于破产财产的抗辩意见，本院不予采信。综上，鲍圣、鲍忆的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由鲍圣、鲍忆负担；二审案件受理费100元，由上诉人鲍圣、鲍忆负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  帅国珍审判员  倪 勤审判员  王世好二〇二〇年四月二十九日法官助理沈文潇书记员陈丽琼