广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终250号 上诉人（原审原告）：苏凤群，女，1940年11月15日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人（原审原告）：谭林英（曾用名谭惠英），男，1964年4月26日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人（原审原告）:谭林金，男，1968年1月12日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区龙州县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：农志华，龙州县法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：黄秀荣，女，1951年8月17日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所执业律师。 原审第三人：谭林清，男，1971年7月13日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人苏凤群、谭林英、谭林金因与被上诉人黄秀荣及原审第三人谭林清财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族自治龙州县人民法院（2018）桂1423民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷，询问当事人，合议庭认为案件事实已经核实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 苏凤群、谭林英、谭林金上诉请求：撒销龙州县人民法院（2018）桂1423民初1193号民事判决，发回重审。事实和理由：一、本案事实不清证据不足。谭林金于2000年将020号房屋以1000元卖给谭林清是事实，但在共有人苏凤群、谭林英不同意出卖该房屋后，谭林金无奈向叔叔谭伟南借款1000元退还谭林清。至此，谭林金与谭林清房屋买卖关系已告终结。一审认定谭伟南与谭林金达成口头买卖房屋协议，仅为黄秀荣一面之词,并无证据佐证。假设谭伟南与谭林金存在口头房屋买卖协议，该买卖关系也不能成立，因为该房屋为家庭共同共有，并非谭林金个人独有。故一审法院仅凭黄秀荣的一面之词，认定本案存在房屋买卖关系，事实不清，证据不足。二、一审法院适用法律不当。1.本案案由为财产损害赔偿纠纷，一审法院以《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条作为判决依据，适用法律不当。2.黄秀荣以已买下涉案房屋为由，对该房屋进行拆除，一审法院以《中华人民共和国物权法》第三十九条作为判决依据也属适用法律不当。三、一审法院审理程序违法。本案属于侵权关系，而一审法院认为系买卖合同关系，程序违法。综上，本案事实不清，证据不足，适用法律不当，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。 黄秀荣辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。苏凤群、谭林英、谭林金的上诉理由不成立，请二审法院依法予以裁判驳回，维持一审判决，维护黄秀荣的合法权益。 苏凤群、谭林英、谭林金向一审法院起诉请求：判令黄秀荣赔偿苏凤群、谭林英、谭林金位于龙州县房屋损失50000元。 一审法院认定事实：谭伟经与苏凤群系夫妻关系，婚后共同生育两子即谭林英、谭林金。1996年5月，谭伟经以家庭4人申请获得位于龙州县房屋的宅基地使用证。后因异地开荒，谭伟经全家于1998年1月1日将户籍迁到武德乡精威村落户，成为该屯集体组织成员。2000年，谭林金与谭林清口头约定，谭林金将位于龙州县房屋卖给谭林清，价款为1000元。谭林清按约定支付房款1000元给谭林金，但谭林金未将房屋交付谭林清。2001年，谭伟南与谭林金口头协议买卖该房屋。协议达成后，谭伟南、黄秀荣夫妇付给谭林金购房款1500元，谭林金将该房屋交付谭伟南、黄秀荣夫妇使用。之后，谭林金将房款1000元退还给谭林清。2018年11月14日，黄秀荣将房屋拆除仅剩框架。 一审另查明，谭伟南与黄秀荣系夫妻关系，谭伟经与谭伟南系同胞兄弟。谭伟南于2004年去世，谭伟经于2013年去世。 一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系还是房屋借用关系；2.如有房屋买卖关系，该协议是否有效；3.黄秀荣占有争议房屋是否具有合法依据。 焦点一，关于谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系还是房屋借用关系的问题。庭审中，苏凤群、谭林英、谭林金主张谭伟南因借用关系而占有房屋，黄秀荣辩称因买卖关系而取得房屋所有权。判断当事人之间存在何种法律关系，应当结合当事人占有涉案房屋的状况以及实施行为等因素进行综合分析。首先，苏凤群一家于1998年从迁到生产生活，已有固定住所，致使涉案房屋多年无人居住，在苏凤群、谭林英、谭林金起诉前，黄秀荣在涉案房屋实际居住多年已对该房屋形成了稳定的占有关系；其次，从谭林清、黄能武的询问笔录可知，谭林金已将涉案房屋交给谭伟南夫妇使用，谭伟南夫妇支付了相应对价，造成谭林清无法取得房屋；最后，根据日常生活经验可知，房屋借用关系持续17年之久的情形在现实生活中并不常见，而房屋所有权人在本案起诉前并未提出异议更是有违常理。综上，可以认定谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系。苏凤群、谭林英、谭林金主张谭伟南系因借用而占有涉案房屋，但其就该事实并未提供证据予以证实，不予采信。 焦点二，关于如有房屋买卖关系，该协议是否有效的问题。结合本案的事实，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则。一审法院认为谭伟南与谭林金之间的房屋买卖协议合法有效。理由：1.谭伟南生前系群合村村民，其与谭林金之间的房屋买卖协议，双方意思表示真实，不违反相关法律和行政法规的强制性规定；2.双方口头约定的房屋买卖协议已履行完毕，苏凤群、谭林英、谭林金转让房屋17年后，又否认这一事实违反诚实信用原则。 焦点三，关于黄秀荣占有争议房屋是否具有合法依据的问题。虽然根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但对于农村房屋目前无法进行房屋产权变更登记。为维护交易安全，在合同有效的情况下,苏凤群、谭林英、谭林金交付了房屋，谭伟南、黄秀荣夫妇支付了房款并实际占有房屋，即使没有进行变更登记，房屋的所有权也应当发生转移。谭伟南、黄秀荣夫妇在依法取得房屋的所有权之后，其占有房屋具有合法性和正当性。现黄秀荣自行拆除涉案房屋，并无损害他人的民事权益，故苏凤群、谭林英、谭林金要求黄秀荣赔偿房屋损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定,判决：驳回苏凤群、谭林英、谭林金的诉讼请求。案件受理费1050元，由苏凤群、谭林英、谭林金共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据本案现有证据，首先，谭林金存在将涉案房屋以1000元的价格卖给谭林清，在房屋交付前，又收取谭伟南现款并退还谭林清购房款1000元，谭林金随后将涉案房屋交给谭伟南一家使用。其次，本案双方虽然对谭伟南向谭林金交付的款项为1000元还是1500元，是借款还是购房款各执一词，但从苏凤群一家已于1984年上半年搬迁至龙州县居住生活，并于1998年1月也将全家的户籍从龙州县武德乡群合村迁往龙州县，至此，其一家已不再是龙州县武德乡群合村的村民，且在的房屋已弃用多年，出卖房屋符合一般的生活常理。第三，谭伟南与谭林金系叔侄关系，且涉案020号房屋与谭伟南019号房屋相邻，基于此种身份关系的信任，双方就诉争房屋买卖事宜未签订书面合同，符合亲属成员之间的交易习惯。第四，龙州县武德乡群合村民委员会主任黄能武、一审第三人谭林清的询问笔录，可证明谭伟南与谭林金存在口头买卖房屋协议、价款1500元。第五，黄秀荣一家实际占有使用涉案房屋已有17年之久。综上，谭伟南与谭林金存在口头房屋买卖合同具有高度盖然性，一审法院据此认定谭伟南与谭林金存在口头买卖房屋协议，谭伟南已支付谭林金购房款1500元，符合本案客观事实，本院予以确认。苏凤群、谭林英、谭林金提出谭林金与谭伟南不存在房屋买卖关系，但其所提供的证据尚不足以反驳黄秀荣主张双方存在房屋买卖关系的事实，应承担举证不能的不利后果。故对苏凤群、谭林英、谭林金提出的异议，本院不予采纳。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于本案基础法律关系是房屋买卖还是房屋借用的问题。审理过程中，苏凤群、谭林英、谭林金主张双方系房屋借用关系，但未提供任何证据，黄秀荣主张双方系房屋买卖关系，已经达到高度盖然性，足以使任何正常人形成内心确信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，苏凤群、谭林英、谭林金应承担举证不能的不利后果，则一审认定双方系房屋买卖关系并无不当，本院予以认同。 涉案房屋所有权原系谭伟经一家四口共同共有。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且该《买卖合同解释》第四十六条第一款亦规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”根据该《买卖合同解释》规定，部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有财产的行为，并不导致买卖合同无效。《民法通则意见》第89条虽未被明确废止，但由于其与上述《买卖合同解释》第三条第一款的规定相抵触，故自《买卖合同解释》施行之日起关于“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定不再适用。据此，谭林金与谭伟南之间订立的口头房屋买卖协议，即便谭伟经、苏凤群、谭林英未对出售涉案房屋的行为进行追认，该口头买卖涉案房屋的协议亦应认定有效。且依据一般民众认知，房屋属公民较为关注的重大财产，在长达17年之久的时间里，涉案房屋共有人对该房产不闻不问，有悖于生活常理，直至上诉时才主张假设谭伟南与谭林金存在口头房屋买卖协议，因涉案房屋为家庭共同共有，该买卖关系也不能成立，违背了民法中的诚实信用原则，本院不予采纳。 本案系财产损害赔偿纠纷，《中华人民共和国侵权责任法》规定，财产损害赔偿纠纷是指因为财产受到损害，权利人请求赔偿损失引起的民事争议。而财产损害赔偿责任成立的前提是主张权利一方对诉争财产享有合法权利。根据本案认定的事实，谭林金已于2001年将案涉房屋卖给谭伟南，故苏凤群、谭林英、谭林金自2001年起对案涉房屋已不再享有所有权，其于2018年11月19日提起本案财产损害赔偿之诉也就没有了相应的事实基础。故苏凤群、谭林英、谭林金主张本案属于侵权关系而非买卖合同关系，一审按买卖合同关系来审理程序违法，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”结合本案，谭伟南与谭林金之间订立的口头房屋买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，谭伟南支付了购房价款，谭林金交付了房屋钥匙，双方均已履行了各自的合同义务。基于该有效合同，黄秀荣一家自2001年实际占有使用该房屋后，于2018年11月14日将该房屋部分拆除的行为并不侵害苏凤群、谭林英、谭林金的权益，苏凤群、谭林英、谭林金主张财产损害赔偿的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，苏凤群、谭林英、谭林金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由苏凤群、谭林英、谭林金负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年四月十六日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰