辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4695号上诉人（原审被告）：郑琳琳，女，1982年6月12日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李岗，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张海宁，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：董宇，男，1981年9月28日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：李岗，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张海宁，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1-5号1门。负责人：王经山，该公司经理。委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。上诉人郑琳琳、董宇与被上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“益华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑琳琳、董宇上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人缴纳物业费不当，上诉人购置的房屋至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，对应前期物业服务费应由建设单位承担；二、被上诉人诉请上诉人缴纳拖欠物业费的前期物业服务合同不具有法律效力，上诉人无需按照合同约定相悖上诉人支付物业费；三、上诉人所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到被上诉人提供的前期物业服务合同约定的质量标准，一审法院认定上诉人需缴纳物业费的起始时间不当。益华物业公司辩称，同意一审判决。益华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年10月3日至2018年12月31日物业管理费10,462.2元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2014年8月1日，原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华?御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2014年10月3日，被告郑琳琳、董宇办理了房屋入住手续缴纳了物业服务费用3,224.6元，接收了其购买的益华?御才湾小区4号楼1单元7层2号，建筑面积为134.36平方米的房屋。此后，被告未再交纳物业服务费用，原告多次催要未果，诉至法院。2014年10月3日，办理入住手续时被告郑琳琳、董宇签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华?御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华?御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面，开发商同意按照合同进行执行。2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。一审法院认为，原告与益华?御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原、被告双方均应履行合同约定的义务。原告依约提供了物业服务，被告应按合同约定交付物业费用。被告抗辩小区内存在有泥泞路段下雨天难以通行、垃圾遍地等问题，并向法庭提交了照片等证据，经法官现场勘查，被告抗辩的部分问题小区内的确存在，且原告诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定原告在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，本院认为可按被告拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。关于被告已交纳的3224.6元物业费服务费用的对应期间，虽然原、被告向法庭提交的收款收据未载明收费期间，但原、被告庭审中均认可，该费用系一年物业服务费，该主张亦符合行业惯例，故本院认为该1,776元物业服务费用系2014年10月3日至2015年10月2日的费用，被告自2015年10月3日至2018年12月31日共计欠费39个月，被告房屋面积134.36平方米，故被告应向原告交纳物业服务费用8,384.06元（2元×134.36平×39个月×80%）。被告辩称，涉案房屋尚未经建设行政主管部门综合验收，依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定前期物业服务费用应由建设单位承担。本院认为，该条例自2018年2月1日起才开始施行，对2018年2月1日前的收取物业服务费用的行为不具备溯及力，且该第四十四条第二、三款亦明确规定，已交付业主的物业，物业服务费用，由业主承担。现被告已接受涉案房屋，原告亦提供了物业服务，被告应缴纳物业服务费用，被告的该抗辩无事实和法律依据本院不予支持。被告辩称，原告与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序，应属无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四条虽规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该条例第五十七条同时规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可知，违反招投标方式选聘物业服务企业的应由行政机关给予相应处理，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条也没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，故对被告的该抗辩本院不予支持。被告辩称，原告并未向其提交过《前期物业服务合同》，其对物业收费标准亦不知情。本院认为，原告向法庭提交的业主入住收费单有被告签名，该收费单对物业服务企业及物业服务费用收费标准均有明确记载，被告对该收费单上的签字提出异议，但其并未向法庭申请笔迹鉴定，对该收费单的真实性、合法性本院予以认可，依据该收费单，对被告的该抗辩本院不予支持。被告辩称，涉案园区自2018年起才享有物业服务，但其并未提交证据对该主张予以证实，且该主张亦不符合日常惯例，原告向法庭提交的系列入住文件，可证明自被告2014年10月3日接收房屋起，原告即已进驻涉案小区提供物业服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑琳琳、董宇于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2015年10月3日至2018年12月31日的物业管理服务费8,384.06元；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告郑琳琳、董宇承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。益华物业公司向法庭提交收入和支出的成本账，证明公司入不敷出，在亏损状态下运营。郑琳琳、董宇对上述证据的质证意见：真实性合法性关联性均有异议，是其单方制作，不能反映真实情况。同时，郑琳琳、董宇亦向法庭提交视频一组（均在一张光盘中）1.2018年11月16日在物业办公室拍摄的视频，证明物业说在2018年之前物业园区草1米多高，保安人数少，基本不存在物业服务。且物业员工说在这样物业服务下即使要求业主交物业费，业主也不可能交。侧面反映在2018年之前不存在物业服务；2.2020年4月13日辽宁卫视大海热线到园区现场采访，证明园区至今也是临时用水临时用电，反映出园区不符合交付条件。根据相关法律规定，相应物业费应该由开发商承担；3.2020年4月20日业主拍摄的园区停电视频，证明小区物业无人看管，园区临时配电室随便出入，不存在物业服务。益华物业公司对上述证据的质证意见为：2018年11月16日的视频不能确认是物业公司的员工。视频的内容也体现不出2016年、2017年的物业费不要了。物业服务的项目有很多，视频中体现的内容可能是其中的仅仅一项，但是随着时间的推移，相应的项目都整改完毕了。物业费的交付是从实际收房之日起开始计算。上诉人提供的2020年4月13日及20日的两视频证据没有本案无关。本案起诉的是2018年之前的物业费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，因物业公司通过与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括上诉人在内的已经办理入住手续的全体业主。物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供了物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉园区的业主，办理入住手续并享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人继续履行缴纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出案涉园区至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，故对应的前期物业服务费应由建设单位承担的上诉主张，本院认为，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额承担。而本案中，无论开发建设单位是否存在违规交房的情形，但均因开发建设单位已实际交付案涉房屋，上诉人认可并接收房屋，且物业公司已为园区提供物业服务管理，故上诉人不能以此为由拒绝交纳物业费，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到前期物业服务合同约定的质量标准的上诉主张，本院认为，一方面，虽上诉人向法庭提供视频资料等证据材料，用以证明园区物业服务未到达合同约定标准，但因视频资料所反映的问题均是2018年以后园区存在的问题，而无法反映出被上诉人此次诉请物业费期间内的园区实际服务管理情况；另一方面，经一审法官对案涉小区现场勘查并结合上诉人提供的园区现场照片等证据材料，能够证明上诉人所提出的上述部分问题确实存在，且物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务。鉴于此，一审法院根据物业公司实际履行合同情况，酌定上诉人按80%的折扣支付物业费并无不当。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，郑琳琳、董宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人董宇负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年四月三十日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。