安徽省池州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖17民终94号上诉人（原审原告）：纪良花，女，1978年9月25日出生，汉族，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱叶荫，男，1956年9月26日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。上诉人纪良花因与被上诉人钱叶荫排除妨害纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4404号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。纪良花上诉请求：撤销原审裁定，依法裁定由原审法院进行审理。事实和理由：本案涉及两个法律关系,一个是被上诉人钱叶荫与朱芳如之间的买卖合同关系,该合同关系的权利义务由于均未履行完毕,被上诉人对涉案房屋的占有只是临时占有,被上诉人未能支付全款,买卖合同也未过户变更。在房屋所有权人出现变化的情况下,被上诉人钱叶荫对朱芳如只是有一个债权请求权,而对涉案的房屋没有依据和权利继续占有使用。另一个法律关系是上诉人纪良花与朱芳如是一个房屋买卖合同关系,双方的合同义务均已履行完毕,上诉人交付了房款,原房屋所有权人同意变更了所有权转让的登记。在这种情况下，被上诉人原来的居住行为因此就失去了依据,不动产的所有权按照物权法的规定以权属证明上的载名作为行使相关权利的依据。所有权的占有、使用、收益和处分等各项权利是不可分割的整体，因此,上诉人对自己具有无可争议的所有权的房屋要求被上诉人清退搬离排除妨碍有十分明确的法律依据。原裁定以上诉人没有实际控制该房屋为由不能径行向被上诉人提出排除妨害的请求权的理由是荒谬的。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。钱叶荫辩称，1.其本人与朱芳如、张田红的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其本人早已实际居住占有，所享有的物权应得到保护。2.纪良花、杨永锋以非法占有为目的，假借民间借贷为名，诱使朱芳如签订协议以及委托代理合同，应属无效。3.纪良花、杨永峰寻衅滋事，实施软暴力，多次骚扰、威胁、恐吓钱叶荫。其行为挑战司法权威，妨害司法公信度，极大损害钱叶荫的合法权益。4.朱芳如、张田红与纪良花、杨永峰之间的约定对钱叶荫、方晓莲不发生法律效力。纪良花、杨永峰理应将案涉清溪南苑A6栋601室房产变更登记在钱叶荫、方晓莲名下，或者根据已生效判决认定，朱芳如对涉案房屋增值部分享有追偿权。基于朱芳如、张田红与钱叶荫对涉案房屋买卖合同合法有效，其房屋增值部分属于钱叶荫所有。纪良花向一审法院起诉请求：1.判决钱叶荫立即腾让房屋归还纪良花，停止财产侵害；2.判决钱叶荫向纪良花支付占用房屋期间租赁费按每月租金2000元自2017年7月1日起至实际腾让房屋交付之日止；3.钱叶荫承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月23日，杨永锋依据委托书，以朱芳如、张田红的代理人身份与纪良花签订《存量房买卖合同》一份，将贵池区长江南路清溪南苑A6幢601室601阁楼作价60万元，出售给纪良花。杨永锋于2017年6月26日将该房产过户至纪良花名下。另查明，2012年12月26日，钱叶荫、方晓莲与朱芳如、张田红签订《房屋买卖合同》，约定：朱芳如、张田红将池州市贵池区长江南路清溪南苑A6幢601室601阁楼出售给钱叶荫、方晓莲，价款60万元；合同签订时支付40万元，余款20万元于产权过户之日付清。合同签订后，钱叶荫、方晓莲支付房款40万元后，于2013年2月装修入住至今。一审法院认为，虽然纪良花与案外人朱芳如、张田红签订了《存量房买卖合同》，并办理房屋产权变更登记，但案外人朱芳如、张田红并未将涉案房屋交付给纪良花，纪良花也未取得涉案房屋的实际控制权，不能径行要求钱叶荫腾让该房屋，故纪良花尚不是请求涉案房屋排除妨害的诉讼主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告纪良花的起诉。案件受理费500元，予以退还。二审双方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，朱芳如、张田红系夫妻关系，纪良花、杨永锋系夫妻关系，钱叶荫、方晓莲系夫妻关系。2016年3月20日，纪良花与朱芳如签订《联合贷款协议书》，约定以纪良花的名义向徽商银行申请贷款，贷款180万元，朱芳如实际使用110万元，纪良花实际使用70万元。2016年3月25日，纪良花与徽商银行股份有限公司池州分行营业部签订《个人借款合同》。约定借款金额180万元，借款期限为12个月（自2016年3月25日至2017年3月25日）。同日，朱芳如与徽商银行股份有限公司池州分行营业部签订《个人借款抵押合同》。约定朱芳如将其名下的贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢107室、贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢108室、池州市三台路西侧白洋名筑C1幢109室、贵池区长江南路清溪南苑A6幢601室601阁楼抵押给徽商银行股份有限公司池州分行营业部，为纪良花的借款提供担保。2016年3月30日，徽商银行股份有限公司池州分行营业部向纪良花出借180万元，纪良花依照《联合贷款协议书》的约定，给付朱芳如110万元。借款到期后，纪良花要求朱芳如依照《联合贷款协议书》的约定承担实际用款部分的还款义务。朱芳如当时面临巨额债务纠纷，无力还款。2017年5月2日，杨永锋、纪良花与朱芳如、张田红签订协议约定：朱芳如于2017年6月30日前归还纪良花110万元，利息、罚息、违约金另外计算，如6月30日之前不能按时归还，案涉房产从2017年7月1日自动过户到纪良花名下。同日，朱芳如、张田红与纪良花丈夫杨永锋签订四份委托书，就贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢107室、贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢108室、池州市三台路西侧白洋名筑C1幢109室、贵池区长江南路清溪南苑A6幢601室601阁楼四套房屋，授权杨永锋代为办理抵押权注销手续、代为出售并代签买卖合同、代办不动产权登记手续，价款均由杨永锋收取，由此产生的权利义务均由朱芳如、张田红承担。委托书在安徽省池州市九华公证处进行了公证。在徽商银行股份有限公司池州分行营业部的催讨下，纪良花于2017年6月21日还清借款及利息、逾期利息1880833.68元。2017年6月23日，杨永锋依据委托书，以朱芳如、张田红的代理人身份与纪良花签订《存量房买卖合同》四份，贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢107室作价37万元、贵池区三台路西侧明月城中村安置房A22幢108室作价37万元、池州市三台路西侧白洋名筑C1幢109室作价29万元、贵池区长江南路清溪南苑A6幢601室601阁楼作价60万元，合计价款163万元出售给纪良花。在徽商银行股份有限公司池州分行营业部解除对朱芳如房屋的抵押后，杨永锋于2017年6月26日将上述四套房产过户至纪良花名下。本院认为，根据杨永锋、纪良花与朱芳如、张田红2017年5月2日签订的协议以及朱芳如、张田红授权杨永锋代为办理抵押权注销手续、代为出售并代签买卖合同、代办不动产权登记手续的真实意思表示，其法律关系应认定为朱芳如、张田红为担保110万元债务的履行，将案涉房屋在债务履行期限届满前（即2017年6月30日前）转移给纪良花，于债务不履行时，纪良花可就案涉房屋受偿的一种非典型担保，即让与担保。虽然当事人已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将案涉房产转让至债权人纪良花名下，但实质上纪良花享有的仅是担保物权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条关于“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”以及第71条关于“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”规定精神，纪良花并不享有案涉房产的所有权，因此本案纪良花请求排除妨害的请求权基础并不能成立，一审法院虽然裁定驳回纪良花起诉的理由错误，但处理结果并无不当，本院予以维持。案外人朱芳如、张田红可以根据民事诉讼法有关“实现担保物权案件”的相关规定，请求对案涉房产拍卖、变价、折价，将所得价款用于清偿所欠债务，纪良花对案涉房产拍卖、变价、折价款依法享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 程 进审判员 田 蓓审判员 杨似友二〇二〇年四月二十七日法官助理巩志俊书记员喻亚君