四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初8785号 原告：刘冬，男，1975年7月1日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：陈斌，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓和平，四川明炬律师事务所律师。 原告：蒋琼，女，1976年9月23日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：陈斌，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓和平，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都中润实业有限公司，住所地四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 原告刘冬、蒋琼诉被告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润）、被告成都中润实业有限公司（简称中润实业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月26日、2019年12月11日分别在本院斑竹园人民法庭、本院家具产业园区巡回审判点公开开庭审理。原告刘冬、蒋琼（第一次开庭）及二原告委托诉讼代理人陈斌、邓和平，被告龙兴中润的委托诉讼代理人龙从渊，被告中润实业的委托诉讼代理人鲁良成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘冬、蒋琼向本院提出诉讼请求：判令二被告支付租金510002元及违约金（违约金按日万分之二计算至全部款项付清之日止）。事实与理由：2012年8月28日，二原告从被告中润实业购买其开发的“中润•欧洲城”2幢9号商铺，并将该商铺出租给中润实业指定的龙兴中润，与龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》（简称《整租协议》）。《整租协议》签订后，二原告将房屋交给被告龙兴中润使用，但被告龙兴中润未按约定支付租金。被告龙兴中润系中润实业投资设立全资子公司，中润实业应对未付租金承担连带责任。 被告龙兴中润辩称，龙兴中润与二原告签订《整租协议》是事实，由于不可抗力因素导致不能履行协议，双方约定的租金、违约金过高，请求法院予以调整；二被告资产相互独立，不存在承担连带责任的法律依据。 被告中润实业辩称，二被告财产相互独立，中润实业不应承担连带责任；即使应承担责任，也应截止于2016年4月7日之前的债务，而二原告主张的部分租金发生于该时间点之后，对于该时间点之后产生的租金，中润实业不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：原告刘冬、蒋琼从被告中润实业购买位于成都市新都区后，与被告龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》，约定：二原告将前述商铺出租给龙兴中润使用，租赁期限为2013年1月1日起至2016年12月31日，租期48个月，租金合计510002元，分阶段支付：第一阶段2013年1月1日起至2013年12月31日，为装修免租期；第二阶段为2014年1月1日起至2014年12月31日，为商业培育免租期；2015年1月1日起至2015年12月31日，为商业推广期，商铺租金为80000元，于本阶段到期前支付；第四阶段为2016年1月1日起至2016年12月31日，为商业运营期，租金为430002元，每季度最后15日内支付当季租金；如未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金。二原告将商铺交付龙兴中润使用后，被告龙兴中润未按约定支付租金。 本院另认定如下事实：龙兴中润于2012年6月18日成立，为一人有限公司，股东为中润实业。2016年4月7日，龙兴中润股东由中润实业变更为黄元付（持股99%）、吴国祥（持股1%）。本院在审理（2018）川0114民初4274号房屋租赁合同纠纷案过程中，法院委托四川安必信会计师事务所有限责任公司对中润实业、龙兴中润自公司成立到2016年5月期间资产独立性进行审计鉴定，四川安必信会计师事务所有限责任公司于2019年6月20日出具安必信审字（2019）34号《资产独立性审计鉴定报告》，报告载明：截止审计日，审计人员发现中润实业与龙兴中润之间资金交往密切，业务有交叉，往来发生额及余额占比较大，具体表现为：资金交往密切；往来款项发生频繁且重大；存在影响经营和资产独立性的情况。由于存在上述对资产独立性的影响，本次审计无法对中润实业与龙兴中润截至审计日的资产独立性发表意见。 本院认为，二原告与被告龙兴中润签订的物业整租协议，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告按约将商铺交由被告龙兴中润使用，履行了协议约定义务，但被告龙兴中润未按约定支付租金，其行为已构成违约，故二原告要求被告龙兴中润支付租金、违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于租金，根据协议约定及履行情况，可以确定为510002元（430002元＋80000元）。对于被告龙兴中润提出调整租金的抗辩，本院认为，如果由于情势变更要求调整租金，应在履行期内提出，在履行期届满后提出，不具正当性，也没有法律依据，故其该项抗辩不能成立。对于违约金，根据双方约定，承租人未按约支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金，被告龙兴中润提出该约定明显过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”由于二原告未证明被告龙兴中润违约给其造成的实际损失，本院参照中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率作为其损失的计算依据，以此确定的损失与约定的违约金比较，约定的违约金已超过实际损失的30%，本院依法予以调整，按中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算，具体计算期间及基数为：2016年1月1日至2016年3月31日以租金80000元为基数；2016年4月1日至2016年6月30日以租金187500.5元为基数；2016年7月1日至2016年9月30日以租金295001元为基数；2016年10月1日至2016年12月31日以租金402501.5元为基数；2017年1月1日至本判决确定的租金给付之日以510002元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则上述违约金计算至租金付清之日止。 对于中润实业是否应对龙兴中润的债务承担连带责任，双方争议较大，争议的焦点集中于中润实业的财产是否独立于龙兴中润的财产。由于龙兴中润在2016年4月7日前为一人有限公司，中润实业是其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业有义务证明其作为股东的财产独立于龙兴中润的财产，即中润实业负有举证义务。庭审中，虽提交了龙兴中润财务资料及审计报告，但审计报告的出具时间是按日历年倒签的，原告对该证据不予认可。本院审理另一涉及二被告的案件时，中润实业申请对二被告的资产独立性进行鉴定，法院委托的鉴定机构出具了鉴定报告，鉴定报告载明，两公司之间资金交往密切，业务有交叉，往来款项发生频繁且重大，存在影响经营和资产独立性的情况，无法对二公司的资产独立性发表意见。因此，无论是龙兴中润的财务资料及自行委托审计的审计报告，还是法院委托鉴定机构出具的鉴定报告，均不能证明二被告的财产各自独立，根据民事诉讼法及公司法的规定，中润实业应当对龙兴中润的债务承担连带责任。关于中润实业应承担连带债务的范围，中润实业认为龙兴中润经股东变更，现并非一人有限公司，即使应承担连带责任，其所承担的连带债务也应限于股东变更之前。本院认为，审查中润实业承担连带债务的范围应以该债务发生时作为判断依据。本案中，租赁债务系发生于中润实业股东变更之前，故双方该租赁协议所涉及的2013年1月1日起至2016年12月31日止期间的租金给付债务作为合同约定的整体债务在中润实业作为股东时即已形成，龙兴中润须对该整体租金债务承担责任，而中润实业亦基于法定之连带应对此整体债务承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘冬、蒋琼支付租金510002元及违约金（违约金2019年8月19日前按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍、2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，按以下期间和计算基数计算：2016年1月1日至2016年3月31日以租金80000元为基数；2016年4月1日至2016年6月30日以租金187500.5元为基数；2016年7月1日至2016年9月30日以租金295001元为基数；2016年10月1日至2016年12月31日以租金402501.5元为基数；2017年1月1日至本判决确定的租金给付之日以510002为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）； 二、被告成都中润实业有限公司对第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告刘冬、蒋琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4756元（已因适用简易程序减半收取），由被告成都龙兴中润资产管理有限公司、成都中润实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  佘冰 二〇二〇年四月十七日 书记员  汪娅