浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1271号上诉人（原审被告、反诉原告）：林发存，男，1980年12月9日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：陈红芳，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张凤喜，男，1979年10月12日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：朱美英，浙江一华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州共赢房产营销策划有限公司。住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海六路2497号。法定代表人：郑巨才。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：杨丹艳，女，1983年10月21日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人林发存、张凤喜因与被上诉人温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）、杨丹艳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林发存上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回共赢公司的诉讼请求，支持林发存的反诉请求；本案一、二审的诉讼费用由共赢公司承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。共赢公司于庭后补交的《营业房租赁合同》未经过本案其他当事人的质证，无法作为定案依据，而一审法院却直接认可该份合同的效力，违反了法定程序。二、一审判决认定事实不清。1、一审中，林发存提供了建设工程消防设计备案复查意见书、图纸两份、现场照片用来证明共赢公司提供的房屋因图纸上楼梯朝向与现场楼梯朝向相反导致消防设计备案不通过，期间耽误营业18个多月。对于该事实，温州经济技术开发区公安分局消防大队作出的开公消设复字[2017]第0010号建设工程消防设计备案复查意见书第6行至13行载明：“我大队对你单位报送的温州经济技术开发区滨海汇康养生堂内装修及自动消防设施，消防设计进行了设计备案复查，认为该消防设计符合消防法规和国家工程建设消防设计标准强制性条文规定的内容，同意该工程消防设计备案。”林发存经营的汇康养生堂在2017年11月9日消防设计才通过备案审查，消防大队的表示也很清楚，一审认为证据不足，认定错误。退一步讲，即使一审法院不理解该份文件的意思，是否也应该向有关单位核实及现场查看以确认相关情况，而不应仅仅认为证据不足。2、林发存已经提交了部分房屋在雨天严重漏水的视频，相关维修及装修凭证，一审法院在没有现场察看的基础上就直接否认证据的证明力是错误的。三、一审判决适用法律错误。1、租赁物要保证符合约定的用途。对于因房屋消防设计问题导致无法正常营业的期间，应视为未按约交付租赁物，根据涉案《营业房租赁合同》第五条第2款的规定，要求租赁期限相应顺延并支付违约金及赔偿损失。3、出租人具有维修的义务，共赢公司应该向林发存支付代垫的维修费用。4、林发存不存在违约行为，不应该判决林发存承担律师费。林发存已经按约支付租金，不存在违约行为，其不肯腾空是因为涉案租赁物有瑕疵，租期应予以顺延。针对林发存的上诉，张凤喜表示认可林发存的意见。张凤喜上诉请求：撤销原判第一项、第二项判决内容，依法改判驳回共赢公司对张凤喜的诉讼请求。事实和理由：张凤喜不应该承担合伙责任。一、张凤喜与林发存的合伙关系于2016年6月23日结束，之前的租金都已经付清给共赢公司，不存在退伙前的债务，张凤喜不应当承担后续债务的连带责任。二、《营业房租赁合同》签署于2015年12月，落款时间2016年12月20日有误，与事实不符。张凤喜与林发存从许鲁德处转租房屋发生于2015年12月，这从汇康养生堂注册时间2016年1月11日可以佐证，因此，该《营业房租赁合同》不应当是在2016年12月20日签订的。针对张凤喜的上诉，林发存表示没有异议，称张凤喜退伙的事情是存在的。共赢公司、杨丹艳未到庭进行答辩。共赢公司向一审法院起诉请求：1.林发存、张凤喜立即腾空坐落于温州经济技术滨海园区永丰家园6-10幢204室并交付给共赢公司；2.林发存、张凤喜支付共赢公司房屋占用期间的租金损失暂计130528元（暂计两个月，实际自2019年4月1日起参照第三年租金的2倍计算至腾空之日止）；3.林发存、张凤喜承担房屋使用期间的水电费、物业费用直至腾空之日止；4.本案律师费8000元由林发存、张凤喜承担；5.本案诉讼费用由林发存、张凤喜承担。一审审理中，共赢公司自愿撤回第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：林发存、张凤喜支付共赢公司房屋占用期间租金损失652764元（暂计两个月，实际自2019年4月1日起参照第三年租金计算至实际腾空之日止）。林发存向一审法院反诉请求：1.共赢公司、杨丹艳退还林发存房屋租金391588元及押金50000元；2.共赢公司、杨丹艳支付林发存垫付的维修及装修费用105183.36元；3.共赢公司、杨丹艳赔偿停业支付的人工损失705646元（时间从2016年4月至2017年4月）；4.本案诉讼费用由共赢公司、杨丹艳承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，杨丹艳作为甲方、共赢公司作为乙方签订一份《营业房租赁合同》，双方约定：杨丹艳将其所有的坐落于温州经济技术滨海园区永丰家园6-10幢204室（面积合计为1119.08平方米）房屋租赁给共赢公司，租赁期限为3年，从2016年4月1日至2019年3月31日，第一年租金为335725元，第二年租金在第一年的基础上递增7%，以后每年的租金以此类推。押金为50000元，并约定了双方若违反约定承担的违约责任。2019年3月25日，杨丹艳与共赢公司再次签订《营业房租赁合同》，共赢公司续租涉案房屋，租赁期限为3年，从2019年4月1日至2022年3月31日，第一年租金为422878元，第二年租金在第一年的基础上递增8%，以后每年的租金以此类推……。其他内容不变。2016年12月20日，共赢公司将承租的涉案房屋转租给林发存、张凤喜用于经营“足浴”，双方签订《营业房租赁合同》，双方签订的租赁合同内容与共赢公司、杨丹艳双方第一次签订的租赁合同的内容一致。共赢公司认为，现合同租赁期间已届满，双方合同权利、义务自行终止，要求林发存、张凤喜腾空涉案租赁房屋，将租赁房屋交付于共赢公司。林发存认为，因共赢公司提供的租赁房屋建设工程消防设计有问题，导致消防验收不合格，共赢公司应当按照租赁合同约定，顺延租期，故至今租期尚未届满，要求驳回共赢公司的诉讼请求。遂成讼。另查，双方对合同租期内的租金支付无异议，即林发存已将租期内的租金支付完毕。一审法院认为，本案涉及两层民事法律关系，即出租人与承租人租赁关系、承租人与次承租人的租赁关系。承租人共赢公司与出租人杨丹艳签订租赁合同，取得涉案房屋租赁权，并将涉案房屋转租次承租人即林发存、张凤喜，用于足浴经营，共赢公司有权向次承租人主张合同权利。共赢公司与林发存、张凤喜于2016年12月20日所签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应当认定合法、有效。双方签订的租赁合同，因租期届满而自然终止，次承租人应当腾空租赁房屋，向承租人退还租赁房屋，共赢公司要求林发存、张凤喜腾空涉案租赁房屋并交付共赢公司的诉讼请求，合理合法，予以支持。关于租期是否顺延问题。一审法院认为，首先，合同签订后，共赢公司并未延期向林发存、张凤喜交付租赁房屋；其次，林发存未提供确切的证据证明涉案房屋因房屋建设工程消防设计问题导致消防验收不合格。因此，林发存认为租期应当顺延的意见，不予采纳。同理，林发存要求退还租金及赔偿停业人工损失的诉请，不予支持。另，林发存称，涉案房屋因严重漏水，致其垫付装修及维修费用。一审法院认为，林发存提供的证据不足以证据该主张，故林发存要求共赢公司、杨丹艳支付装修、维修费的请求，亦不予支持。现租赁期限已届满，林发存要求退还押金50000元的请求，合理、合法，共赢公司应予以退还，故该项请求，予以支持。关于共赢公司诉请要求林发存、张凤喜支付房屋占用期间租金损失的问题。一审法院认为，林发存、张凤喜在合同届满之后未及时腾空涉案租赁房屋，确给共赢公司造成租金损失，共赢公司请求租金损失参照第三年租金计算并无不妥，予以支持。关于张凤喜应否承担民事责任的问题。一审法院认为，张凤喜应当承担民事责任，理由是，一、林发存、张凤喜承认双方系合伙关系。退股协议书签订时间为2016年6月23日，共赢公司与林发存、张凤喜签订的租赁合同时间为2016年12月20日，既然张凤喜已退伙，又为何在租赁合同上签字确认；二、即使双方签订的退股协议书内容系真实，根据《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条的规定，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。关于共赢公司要求林发存、张凤喜承担本案律师费的问题，结合共赢公司提供的证据、双方签订的合同约定及律师费用的金额大小，共赢公司该项请求合理合法，予以支持。共赢公司自愿撤回其他诉讼请求，系当事人自由处分自己的民事权利，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林发存、张凤喜于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州经济技术开发区滨海园区永丰家园6-10幢204室房屋并交付于共赢公司；二、林发存、张凤喜于本判决生效之日起三十日内向共赢公司支付房屋占用租金损失（以32632元/月为基数，从2019年4月1日起计算至林发存、张凤喜实际腾空之日止）、律师费8000元；三、共赢公司于本判决生效之日起十日内向林发存退还押金50000元；四、驳回共赢公司其他诉讼请求；五、驳回林发存其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3071元，由林发存、张凤喜负担；反诉受理费8025元，由林发存负担7705元，由共赢公司负担320元。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院未将共赢公司提供的其与杨丹艳于2019年3月25日签订的《营业房租赁合同》交由各方当事人质证，确有不当，但该问题尚不足以影响本案的公正审理。二审中，本院出示该合同并组织各方进行质证。林发存、张凤喜认为该份证据非二审新证据而不予质证。本院认为，该份证据系共赢公司提供，且与杨丹艳在一审中关于其已经将涉案租赁物出租给共赢公司的陈述一致，故对该份证据予以采信。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。共赢公司与林发存、张凤喜签订《营业房租赁合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该份合同载明承租人为林发存、张凤喜，两人亦均在合同中签字确认。关于张凤喜上诉主张其已与林发存结束合伙关系故不应承担涉案合同连带责任的问题。本院认为，林发存、张凤喜作为共同承租人签订该合同，如张凤喜要退出该租赁合同关系，属合同变更，需经合同各方当事人协商一致。现共赢公司并不认可合同变更，故张凤喜作为承租人仍应按照合同约定履行权利义务。现合同租赁期限已经届满，张凤喜、林发存未及时返还租赁物，应共同承担违约责任。一审判决林发存、张凤喜返还涉案房屋并支付房屋占用租金损失及律师费，处理正确。张凤喜主张该租赁合同实际签订时间与合同上记载的时间不符，但张凤喜并未提供充分证据足以推翻合同记载的时间，且该问题对合同效力并无影响。至于张凤喜与林发存之间因涉案租赁合同而产生的纠纷，系承租人内部问题，应由张凤喜与林发存另行解决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。林发存、张凤喜与共赢公司签订《营业房租赁合同》后，对涉案租赁物进行装修使用，并支付租金。现林发存主张涉案租赁物存在消防设计问题而无法正常经营及漏水等问题，依据是温州经济技术开发区公安分局消防大队建设工程消防设计备案复查意见书（开工消设复字[2017]第0010号）、图纸、现场视频、照片，但该意见书系确认涉案租赁物的工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性条文规定的内容，无法反映林发存所称的租赁物存在消防设计问题。而涉案租赁物经过林发存二次装修，即使存在林发存所称的漏水等情况，也无法确定为共赢公司提供的租赁物本身存在问题。故对林发存上述主张，本院不予支持。综上所述，林发存、张凤喜的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11096元，由上诉人林发存负担9561元，由上诉人张凤喜负担1535元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年四月一日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁