广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2248号原告（反诉被告）：深圳佰丰行供应链管理有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道大康环山路34号A-1，统一社会信用代码91440300565731169T。法定代表人：张常学。委托代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。委托代理人：张旭，广东深天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州百世网络技术有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道588号恒鑫大厦20层2015室，统一社会信用代码91330108665221182C。法定代表人：陈微。委托代理人：王伟杰，系公司员工。委托代理人：罗学泉，系公司员工。被告：百世店加科技(杭州)有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道围垦街254号，统一社会信用代码91330100063999472A。法定代表人：周韶宁。原告深圳佰丰行供应链管理有限公司（以下简称佰丰行公司）与被告杭州百世网络技术有限公司（以下简称百世网络公司）、百世店加科技(杭州)有限公司（以下简称百世店加公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告百世网络公司在答辩期限内提出反诉，本院受理后将本诉与反诉合并，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄少伟、被告百世网络公司的委托代理人王伟杰、罗学泉到庭参加了诉讼，被告百世店加公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告佰丰行公司向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付：1、租金合计人民币（以下币种均同）2,089,092元；2、物业管理费合计95,169元；3、水电费合计120,679.8元；4、逾期支付费用（租金、管理费及水电费）的滞纳金1,674,942.78元（按年利率24％的标准，从逾期之日起暂计至2019年11月14日，余下费用计至两被告付清所有费用之日止）；5、免租期租金532,379.17元；6、两被告向原告支付违约赔偿金（含提前终止合同的补偿金）2,089,092元；7、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年2月28日，原告与被告百世物流科技（杭州）有限公司[2015年5月20日更名为百世店加科技(杭州)有限公司]签订《仓库租赁合同书》，约定原告将深圳市光明新区光明街道观光路“佰丰行电商百花仓库园”出租给其做普通货物仓库使用，租期为从2015年3月1日起至2020年2月28日止。租赁费用包括仓库租金633,544元／月、宿舍租金48,000元／月、饭堂厨房租金10,320元／月，租金合计691,864元／月；电费13元／度、水费65元／立方米；物业管理费31,379元／月。根据合同第五条第2项的约定，承租方须在当月5号前付清当月租金和管理费等固定费用，15号前付清上月水电费用，逾期支付费用的，乙方应向甲方（原告）支付以上应付费用总额每日5‰的标准计算的滞纳金。合同第八条第4项约定，若乙方需提前终止合同，须向甲方支付叁个月的租金作为补偿。2015年10月26日，原告与两被告签订《补充协议》，约定百世店加公司将《仓库租赁合同书》的权利、义务、责任转让给被告百世网络公司享有和承受。2015年11月1日，原告与百世网络公司签订《补充协议三》，约定增加租赁6间宿舍，每月增加租金4,500元、物业管理费344元。自此开始，被告应付租金合计为696,364元／月、物业管理费合计为31,723元／月。租赁合同履行期间，被告经常逾期支付租赁费用及水电费，原告多次督促被告应按合同约定期限及时付款，否则应支付滞纳金，但被告仍然我行我素，不予纠正，后更是违约要求提前终止、解除合同。2016年10月份开始，百世网络公司无正当理由开始拖欠租赁费用，原告多次发函要求百世网络公司缴清租赁费用、办理物业交接并支付违约补偿，但百世网络公司均不予理会。原告认为，百世网络公司作为物业的实际租赁使用人，在其提前终止合同的情况下，应按约定结清所有租赁费用并向原告支付提前终止合同的补偿。百世店加公司作为《仓库租赁合同书》的签订方，虽然将原合同权利义务转让给百世网络公司，但并未明确完全退出租赁关系，且百世网络公司也是由其介绍过来的，百世店加公司应对百世网络公司的违约及欠费行为承担共同支付责任。被告百世网络公司答辩并反诉称：根据2015年2月百世店加公司与原告签订的《仓库租赁合同书》，百世店加公司支付了租赁保证金2,075,592元；根据2015年11月1日原告与二被告签订的补充协议，百世网络公司支付了保证金13,500元。从2015年5月起，涉案承租租赁物出现漏水等情形，此后反诉原告多次反馈要求原告进行修复，但原告却以各种理由推诿，且原告完全知悉涉案租赁物的用途是物流仓库，因屋顶漏雨导致快件包裹遭受浸泡，操作机器也被损害造成延误派件，严重影响反诉原告的正常经营。2016年6月中旬之后，正值深圳暴雨季节，出现室外大暴雨，室内局部小暴雨的场景，导致合同目的根本无法实现。最终百世网络公司于2016年10月15日搬离租赁物，双方合同已全部法定解除。佰丰行公司主张的免租金费用与经营方式和市场需求相关，与百世网络公司是否解除合同造成的后果无直接的因果关系，对此不予认可。综上所述提出反诉，请求判令：1、佰丰行公司退还反诉原告租赁保证金2,075,592元及宿舍押金13,500元；2、本案全部诉讼费用由反诉原告承担。针对百世网络公司的反诉，佰丰行公司辩称：百世网络公司所述房屋漏水情形是在其对承租物业进行装修改造之后出现的，是装修改造的原因导致的。在漏水发生后，原告主动与被告进行多次协商，但是被告以拖欠租金及其他相关费用为要挟，逼迫原告承担漏水的整修费用。在原告2016年6月对漏水进行维修后，已经没有再发生漏水的情形，而且被告也未再向原告提出物业漏水的违约的主张，这不构成被告单方解约的合法事由。被告主张物业漏水导致其被迫解除租赁合同是没有事实与法律依据的。经审理查明：双方对以下事实均予以认可并无争议：1、涉案由佰丰行公司出租给百世网络公司的租赁物位于深圳市××新区观光路安华洲利工业园内，具体房屋为安华洲利工业园A栋和B栋，其中A栋为两层的厂房（用于做物流仓库），B栋为六层楼房（用作食堂和宿舍）；2、涉案租赁合同期限为从2015年3月1日至2020年的2月28日（《补充协议三》增加的二楼宿舍楼租赁期限为从2015年11月5日至2020年2月28日）。租金分为三部分：第一部分是仓库租金，仓库租金是每月633,544元（其中一楼24元/平方、二楼22元/平方）；第二部分是员工宿舍楼租金52,500元（原合同约定宿舍是64间，每月租金48,000元，后来双方签订《补充协议三》增加了二楼的宿舍楼，租金增加4,500元）；第三部分是饭堂、厨房每月租金为10,320元。管理费每月31,723元。3、原从佰丰行公司处承租涉案租赁物的主体为百世店加公司，2015年10月28日，佰丰行公司与百世店加公司、百世网络公司签订《补充协议》，约定将百世店加公司与佰丰行公司之间关于涉案租赁物的全部权利、义务、责任转移给百世网络公司享有和承受。4、涉案租赁物实际交付给百世店加公司的时间是2015年5月，百世店加公司交接后进行了装修改造，其提交的《工程改造协议》中显示工程内容包括墙体拆除改门洞、厂房内隔墙、雨棚、外月台拆除、新建操作场地办公室等等。5、百世网络公司最终搬离的时间是2016年10月15日，搬离租赁房屋至今，未支付2016年10月1日至10月15日期间的房屋租金、管理费、水电费。6、百世店加公司于2015年3月12日向佰丰行公司支付了租赁保证金2,075,592元、百世网络公司于2016年3月29日支付了租赁保证金13,500元,合计2,089,092元。7、《仓库租赁合同书》第三条第1项约定：免租期自观光路东侧新门(8米宽）开通之日起30天。第三条第5项约定：合同期内任何一方提出解除本合同，须以书面形式提前90天通知对方，并取得对方同意，否则视为违约，违约一方须赔偿其违约给对方造成的经济损失，经济损失的赔偿数额以双方正常协议期内的三个月租金为赔偿。第八条第2项约定：合同期满，乙方所交付的租赁保证金可在期满后15天内收回，或作抵扣仓租等费用，若乙方违约，租赁保证金予以没收。第八条第4项约定：在合同期限内，若乙方需提前终止合同，乙方须向甲方支付叁个月租金作为补偿，在乙方同意的情况下甲方在本合同终止前30天内陆续收货进仓。双方争议的主要焦点是涉案租赁合同解除的原因。2016年8月22日，百世网络公司向佰丰行公司发出《通知函》一份，以“因场地面积及周边道路宽度受限无法满足我司快递业务增长需求”为由提出“计划将快递业务在2016年8月底至9月逐步撤出该园区并在10月底前进驻供应链及店加业务”。2016年10月15日，百世网络公司完全搬离涉案房产，从该份《通知函》发出到其搬离期间，没有其他关于提前解除合同的往来函件或相关证据。佰丰行公司据此主张百世网络公司的单方违约行为是导致合同解除的原因，并基于此，主张根据《仓库租赁合同书》的约定没收涉案保证金并要求百世网络公司支付违约赔偿金。百世网络公司则主张本案解除合同的原因是由于租赁物一直存在严重漏雨的情形，而佰丰行公司未能消除该情形，导致百世网络公司租用仓库的合同目的根本不能实现，合同因为法定原因解除。为证明租赁期间一直存在严重漏雨的情形，百世网络公司提交了视频光盘以及电子邮件截图，对该证据的真实性佰丰行公司予以认可，确认交付涉案租赁物后出现过漏雨情形，但认为首先发生漏水的原因是因为百世店加公司交接后对租赁物进行了装修改造。其次，佰丰行公司主张视频光盘和邮件往来均是发生在2016年2月，而2016年6月，出租方完成了对涉案租赁物的维修工程，已经解决了漏水的问题。为证明该事实，佰丰行公司提交了生效的（2019）粤03民终9444号民事判决书一份，称该判决书中确认了案外人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司对涉案A栋厂房进行维修（方案为加盖铁皮）并发生了维修费用680,000元的事实。另查明：涉案租赁物的产权人是安华洲利实业发展（深圳）有限公司，该公司将物业交由深圳市中正博远商业管理有限公司进行管理。2014年9月13日，安华洲利公司和中正博远商业管理有限公司将涉案房屋出租给深圳市鸿鑫宝房地产有限公司。2014年12月19日，深圳市鸿鑫宝房地产有限公司将涉案物业转租给深圳市华夏晴实业有限公司。2014年12月20日，深圳市华夏晴实业有限公司与佰丰行公司签订《物业委托经营管理协议》，约定将涉案租赁物的出租和经营管理的权利全部委托给佰丰行公司，委托权限中明确具有“以合同出租方的名义行使诉讼权利”，委托期限至2020年12月31日。再查，生效的（2019）粤03民终9444号民事判决中认定：涉案租赁物中A栋厂房的一楼以及B栋房屋均已经取得建筑工程规划许可证，但A栋厂房的二楼（面积为11,785.29平方米）未取得建设工程规划许可证。截至本案庭审辩论终结前，该部分房屋依然未取得有效的产权证明。以上事实，有经过庭审举证、质证的《仓库租赁合同书》及补充协议、《工程改造合同》、《通知函》、《回复函》、民事判决书以及庭审笔录等证据为证，可以认定。本院认为：佰丰行公司依据其与深圳市华夏晴实业有限公司签订的《物业委托经营管理协议》，取得了以出租人的名义将涉案租赁物出租给百世店加公司的权利，此后百世店加公司又将自己在与佰丰行公司签订的租赁合同中的全部权利义务都转移给了百世网络公司，因此，本案最终的合同相对两方应为出租方佰丰行公司与承租方百世网络公司,百世店加公司不再是合同的一方当事人，无论百世网络公司在本案中的责任如何，佰丰行公司主张要求百世店加公司承担均没有事实和法律依据。关于涉案租赁合同的效力问题。生效的（2019）粤03民终9444号民事判决中已经查明了A栋厂房的一楼和B栋均已经取得了建筑工程规划许可证，故以上述部分物业为租赁合同标的的约定为合法有效的约定，该部分合同为有效合同。但由于A栋厂房二楼一直未能取得合法产权证明，故以该部分物业为租赁合同标的的部分应当认定为无效。关于租赁合同解除的问题。百世网络公司辩称解除合同的原因是因为仓库漏雨导致合同目的不能实现，对此本院认为，且不论百世店加公司在实际取得租赁物后进行的包括墙体拆除改门洞、厂房内隔墙、雨棚、外月台拆除等工程是否破坏了原有防水，虽然双方曾就漏雨问题进行协商，但协商的邮件往来仅发生在2016年2月份，佰丰行公司也提交了证据证明已经对漏雨问题进行了维修，此后没有证据证明百世网络公司还提出过这一问题。2016年8月22日，百世网络公司向佰丰行公司发出的《通知函》中提出“因场地面积及周边道路宽度受限无法满足我司快递业务增长需求”，故表示公司“计划将快递业务在2016年8月底至9月逐步撤出该园区并在10月底前进驻供应链及店加业务”。这其中全然没有提到是因为漏雨导致合同不能履行，而是提出因为业务增长要撤出快递业务，进驻供应链及店加业务。但事实上，百世网络公司至2016年10月15日，并没有进驻其他业务，而是完全搬离了涉案租赁物。因此，百世网络公司提出因为租赁物长期漏水导致合同目的根本不能实现的说法是站不住脚的，对该辩解本院不予采信。百世网络公司没有法定或者合理的理由，提前解除租赁合同，其行为构成违约，其应当承担合同约定的违约责任。关于拖欠的租金、占有使用费、物业管理费、水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审时双方确认百世网络公司未支付从2016年10月1日至10月15日期间关于涉案房屋所发生的各项费用，故根据法律规定，其应当向佰丰行公司支付该期间的租金（有效租赁部分）、占有使用费（无效租赁部分）、管理费、水电费。各项费用计算如下：1、占有使用费（A栋二楼）129,638.19（11,785.29222）元；2、租金（A栋一楼以及B栋）218,543.81（633,5442-129,638.19+62,8202）元；3、物业管理费15,861.5（31,7232）元；4、水电费91,879.8元（实际发生额）。关于违约金、保证金。鉴于租赁合同的解除是因为百世网络公司单方违约导致，因此，根据《仓库租赁合同书》第三条第5项的规定，百世网络公司应当赔偿佰丰行公司经济损失，赔偿金额按照有效合同部分的租金来认定（对于无效的部分不适用该约定），金额为1,311,262.86[（633,544-259,276.38+62,820）3]元。关于百世网络公司提起反诉要求返还的保证金2,089,092元，根据《仓库租赁合同书》第八条第2款的规定，因百世网络公司违约在先，故佰丰行公司有权对有效的租赁合同部分涉及的款项予以没收，无需返还，对于无效租赁的部分涉及的保证金777,829.14（259,276.383）元，应当予以返还。关于免租期租金。《仓库租赁合同》约定的租赁期限为5年，在租赁合同中给予承租人免租期30天，属于出租人按照承租人能够使用租赁物5年对出租人产生的利益的一种预期而做出的承诺，该预期利益与承租人实际使用租赁物并支付相应租金及占有使用费直接相关，在承租人实际使用租赁物缩短的情况下，出租人的预期利益则会相应减少。根据免租期的该特征，本院依照公平原则，以百世网络公司实际使用租赁物的时间与约定租赁期限之间的比例，折算其享有免租期的时间，进而计算百世网络公司应支付免租期租金及占有使用费的金额。按照该方式进行计算，本案双方约定的租赁期起算为2015年3月1日，百世网络公司实际使用租赁物至2016年10月15日，折合1.625年，百世网络公司无法享有免租期的比率为67.5%（100%－1.625÷5）。厂房二层应按照无法免租比例支付占有使用费175,011.56（259,276.3867.5%）元；厂房一层以及宿舍楼（不含补充协议三中新增部分）应按照无法免租比例支付租金291,996.64[（633,544-259,276.38+58,320）67.5%]元。关于佰丰行公司根据《仓库租赁合同书》第五条第2款的约定主张的拖欠租金、管理费等各项费用的滞纳金，由于该滞纳金在性质上属于逾期付款违约金，而本案中已经认定百世网络公司因为违约行为应承担被没收保证金以及支付违约赔偿金的责任，因此，不再叠加计算滞纳金。关于佰丰行公司主张的从2016年10月16日至2016年12月31日期间的租金、管理费及滞纳金，因百世网络公司已经搬离涉案租赁物，故不应当予以支持。关于佰丰行公司主张的2016年11月-12月项目为“变压器”的费用，因缺乏合同依据以及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告杭州百世网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳佰丰行供应链管理有限公司支付拖欠的租金218,543.81元、占有使用费129,638.19元；被告杭州百世网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳佰丰行供应链管理有限公司支付拖欠的物业管理费15,861.5元；被告杭州百世网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳佰丰行供应链管理有限公司支付水电费91,879.8元；被告杭州百世网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳佰丰行供应链管理有限公司支付免租期间的租金291,996.64元、占有使用费175,011.56元；五、被告杭州百世网络技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳佰丰行供应链管理有限公司支付违约赔偿金1,311,262.86元；六、原告深圳佰丰行供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告杭州百世网络技术有限公司保证金777,829.14元；七、驳回原告深圳佰丰行供应链管理有限公司的其他本诉请求；八、驳回被告杭州百世网络技术有限公司的其他反诉请求。若未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉部分受理费58,009元，由原告佰丰行公司承担38,376元，由被告百世网络公司承担19,633元，反诉部分案件受理费11,756元，由原告佰丰行公司承担4,377元，由被告百世网络公司承担7,379元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  沁  寰人民陪审员 王  丽  萍人民陪审员 许  建  荣二〇二〇年四月二十一日书 记 员 郭丹丹（兼）书 记 员 陈  靖  怡附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。