江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终400号上诉人（原审原告)：浦国珍。上诉人（原审原告)：徐炳。上诉人（原审原告)：徐慧哲。被上诉人（原审被告）：苏州九天文化发展有限公司。上诉人浦国珍、徐炳、徐慧哲因与被上诉人苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天文化公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦国珍、徐炳、徐慧哲上诉请求：1.撤销原判，依法改判九天文化公司支付逾期交房违约金；2.依法对《房屋交接确认书》、《承诺书》做出正确认定，认定与本案无关或无效，依法认定赔偿责任；3.九天文化公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决内容与两次开庭笔录有出入与明显不符。1.浦国珍、徐炳、徐慧哲撤回对苏州银行股份有限公司苏州分行起诉的时间是第一次简易程序开庭时，而非一审判决所述第二次普通程序开庭时。2.浦国珍、徐炳、徐慧哲两次开庭都明确表示知道苏州熙金商业管理有限公司（以下简称熙金商管公司）为什么要给这笔钱，该款项是项目逾期开业所造成的租金补偿（租金补贴或未开业补贴），《业主委托租赁经营管理合同》补充协议第2条明确该款项给到项目开业时，但一审判决却称浦国珍、徐炳、徐慧哲不清楚熙金商管公司给这笔钱的原因。二、一审判决未对《房屋交接确认书》，《承诺书》做出正确认定和判定，没有依法认定与本案无关或无效，没有依法认定赔偿责任。1.九天文化公司逾期交房，应承担逾期交房违约责任。2.双方未完成真正意义上的房屋交付。九天文化公司未按购房合同第十六条出示相关材料。九天文化公司没有按照购房合同第十八条约定书面通知浦国珍、徐炳、徐慧哲办理案涉商品房的交付手续，双方没有进行验收交接，也没有签署过房屋交接文件。故九天文化公司存在违约行为，理应承担违约责任。三、一审判决适用法律没有事实依据。双方从未协商购房合同变更事宜。九天文化公司辩称：浦国珍、徐炳、徐慧哲在明知案涉房屋尚未满足交付条件且已经逾期交付的情况下，仍愿完成房屋交接手续的行为是对《苏州市商品房买卖合同》中交房条件的变更，是其对自身权利的处分。双方已经完成房屋交接事宜，且将购房合同中逾期交房违约责任变更为提前收房津贴，该行为系双方对逾期交房违约责任的变更。江苏省高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第三十四条第二项规定“买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担延迟交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失，应予赔偿”。浦国珍、徐炳、徐慧哲现又请求九天文化公司支付逾期交房违约金没有合同和法律依据，严重违背诚实信用原则。浦国珍、徐炳、徐慧哲向一审法院起诉请求：1.九天文化公司支付逾期交房违约金110430元；2.本案诉讼费由九天文化公司承担。一审法院认定事实：2015年11月23日，出卖人九天文化公司与买受人浦国珍、徐炳、徐慧哲签订《苏州市商品房买卖合同》。合同载明：出卖人依法取得苏州市吴中区木渎镇金山南路388号国有土地使用权，在该地块建设熙金时尚娱乐广场。买受人向出卖人购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场4幢315室房屋（毛坯房），房屋用途为非住宅，总房款54万元。出卖人定于2016年12月31日前将房屋交付买受人，房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2017年5月12日，业主浦国珍、徐炳（甲方）与苏州熙金商业管理有限公司（乙方，以下简称熙金商管公司）达成《补充协议》，协议载明：甲方与乙方于2017年5月12日签订《业主委托租赁经营管理合同》约定甲方将其购买的位于苏州市吴中区房屋委托乙方统一经营管理。为保证该项目顺利开业运营，尽快实现甲方的投资目的，乙方将对该项目整体进行全面的装修改造，以尽快启动该项目整体招商运营工作。现各方经友好协商，甲方同意办理收房事宜，并将该房屋交付给乙方进行装修改造，现双方就相关事宜达成如下补充协议：1.甲方于2017年5月12日办理确认收房相关手续，并同意直接由乙方对该房屋进行二次装修改造；2.由于甲方提前办理收房事宜，乙方自愿给予甲方自其确认收房之日起至该项目正式开业期间的收房津贴，计1350元/月，收房津贴按季支付，即4050元/季，即在甲方签署《补充协议》、收房确认书并办完收房手续后，乙方于2017年7月16日支付首季度收房津贴共计6227元，之后每季支付一次，每季度首月15日支付，如遇节假日则顺延。3.除上述津贴外，乙方另将主合同第四条第三款约定的自商铺交付之日起第三年开始实施的“9:1分成”的政策提前至入驻商户计租日开始实施。即甲方自入驻商户计租日开始，即可享受入驻商户缴纳租金的90%的投资回报收益。4.房屋面积补差等相关费用，待办理产权证时另行结算。5.本补充协议作为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突事项，以本补充协议为准，本补充协议未约定事项，仍按主合同执行。落款甲方由浦国珍、徐炳签名、捺印，熙金商管公司亦加盖公章。当日，浦国珍、徐炳签署房屋交接确认书。该确认书载明：业主浦国珍购买的九天文化公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场4-315号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接收确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天文化公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交熙金商管公司进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金商管公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处盖有熙金商管公司合同专用章，业主处有浦国珍、徐炳签名捺印。当日，浦国珍、徐炳出具《承诺书》，承诺书载明：本人浦国珍于2015年11月5日购得九天文化公司开发的、位于苏州市吴中区房屋。依据本人与出卖人签署的《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，本人所购房屋收房使用日期为2016年12月31日前。由于本人已全权委托熙金商管公司对本人所购房屋进行经营管理，且熙金商管公司在2016年12月31日前启动对所购房屋的装修改造工作，因此本人就提前办理收房事宜承诺如下：1.本人已按照熙金商管公司通知的时间对所购房屋进行收房确认，并办理相关房屋交接手续。2.房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。3.按熙金商管公司要求办理交房后续事宜，并按合同约定、法律规定和政府部门要求支付相关费用。4.以上文字本人已经仔细阅读，并予以承诺。承诺人处浦国珍、徐炳签名、捺印。一审又查明，2017年5月12日，浦国珍、徐炳（甲方）与熙金商管公司（乙方）签订《业主委托租赁经营管理合同》，合同约定甲方将其拥有的熙金时尚娱乐广场4-315室产权物业委托乙方经营管理，委托期限五年，自甲方完成该商铺交付之日起至2021年12月30日。合同第四条约定，从甲方完成该商铺交付之日第三年起，每年乙方按甲方该商铺租金的90%以汇款转账形式支付甲方，其余10%的租金留存由乙方收取，作为经营管理费用。起付款日期为甲方完成该商铺交付之日起第三年的6月30日，每半年支付一次（每年的6月30日和12月31日前支付当期租金）。合同对其他事项进行了约定。一审另查明，一审法院作出的（2018）苏0506民初1010号生效民事判决书查明，涉讼房屋所属工程于2018年2月2日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案，于2018年2月14日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局交付使用备案。一审再查明，熙金商管公司支付浦国珍、徐炳、徐慧哲房屋补贴10277元。一审中，九天文化公司称，其已委托熙金商管公司与浦国珍、徐炳、徐慧哲就逾期交房补偿事项签订《补充协议》，正是其对浦国珍、徐炳、徐慧哲提前收房进行补偿，浦国珍、徐炳、徐慧哲才同意提前收房，签署了房屋交接确认书，并出具承诺书，承诺不再向其就房屋验收等主张相关责任，即双方对逾期交房违约责任进行了变更，现浦国珍、徐炳、徐慧哲按照商品房买卖合同的约定向其主张逾期交房违约责任无事实依据。熙金商管公司支付浦国珍、徐炳、徐慧哲的房屋补贴实际由其支出，对此提供其与熙金商管公司签订的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及其向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明予以证实。另外，浦国珍、徐炳、徐慧哲在2017年5月到售楼处时涉讼房屋所属工程明显尚未完工，楼盘外观上不具备交房条件，浦国珍、徐炳、徐慧哲在明知不具备交房条件的情况下仍同意接受房屋，签署房屋交接确认书，即是对购房合同交付条件的变更，应属合法有效，对此提供于2017年8月百度地图上显示的楼盘照片予以证实。浦国珍、徐炳、徐慧哲称，其与熙金商管公司签订《补充协议》明确为收房津贴，并非逾期交房的补偿，且与九天文化公司无关。至于为何熙金商管公司支付其收房津贴其不清楚，其在接到九天文化公司工作人员的收房通知电话后至售楼处收房，其看了《补充协议》等材料，其认为可以享受利益，故在补充协议、承诺书、房屋交接确认书上签名，九天文化公司并没有向其明确说明房屋不符合交付条件，之后其才知晓房屋不具备法定交付条件。对于九天文化公司提供的照片不认可，对于九天文化公司与熙金商管公司签订的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及九天文化公司向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明真实性无法核实，且与本案无关，无法看出九天文化公司向熙金商管公司转账款项系逾期交房补偿的款项。涉讼房屋于2018年2月14日才符合交付条件，九天文化公司应支付违约金110430元【以房款54万元按每日万分之五从2017年1月1日计算至2018年2月13日】。以上事实，有浦国珍、徐炳、徐慧哲提供的《苏州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交接确认书、苏州市吴中区商品房交付使用书、（2018）苏0506民初1010号民事判决书，九天文化公司提供的《业主委托租赁经营管理合同》、补充协议、承诺书、建筑工程竣工验收备案表、中国民生银行交易凭证、《关于委托支付逾期赔偿的协议》、保证还款承诺、情况说明、照片，及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。浦国珍、徐炳、徐慧哲出具的承诺书以及浦国珍、徐炳、徐慧哲与熙金商管公司签订的《补充协议》、房屋交接确认书载明的内容，明示“浦国珍同意提前办理收房”“业主和九天文化公司均已完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋”以及“房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关的其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。”结合浦国珍、徐炳、徐慧哲与熙金商管公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》及该合同的补充协议对浦国珍、徐炳、徐慧哲享有利益前后约定可见，基于浦国珍、徐炳、徐慧哲同意提前收房、放弃向九天文化公司主张迟延交房的违约责任，熙金商管公司自愿在收房津贴及租金分成政策方面给予更有利浦国珍、徐炳、徐慧哲的较大幅度优惠调整。即浦国珍、徐炳、徐慧哲在《补充协议》中享受的收房津贴利益实质指向系熙金商管公司因浦国珍、徐炳、徐慧哲提前办理收房、放弃主张违约责任而支付的补偿。浦国珍、徐炳、徐慧哲称其在承诺书、《补充协议》、房屋交接确认书上签名时并没有注意约定内容、不清楚为何享受利益，不合常情，一审法院不予认定。九天文化公司提供的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及九天文化公司向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明表明可以认定，熙金商管公司系接受九天文化公司委托与浦国珍、徐炳、徐慧哲交房事宜进行协商，相应的法律效力及于九天文化公司，故浦国珍、徐炳、徐慧哲主张九天文化公司按照双方签订《苏州市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，一审法院判决：驳回浦国珍、徐炳、徐慧哲的诉讼请求。一审案件受理费2509元，由浦国珍、徐炳、徐慧哲共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，九天文化公司与浦国珍、徐炳、徐慧哲签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《苏州市商品房买卖合同》约定九天文化公司应于2016年12月31日将房屋交付给浦国珍、徐炳、徐慧哲，如九天文化公司未按约交付房屋应承担相应违约责任。但2017年5月12日浦国珍、徐炳与熙金商管公司签订《补充协议》，确定以收取自确认收房之日起至项目正式开业期间每月1350元的收房津贴作为其提前办理收房事宜的条件，除津贴外原约定从商铺交付之日起第三年开始实施的9:1分成政策提前至入住商户计租日开始实施。同日浦国珍、徐炳亦签署房屋交接确认书并出具承诺书，承诺房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，浦国珍、徐炳不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。鉴于案涉房屋当时尚未满足交房条件，该情况系浦国珍、徐炳以承诺方式变更交房条件及逾期交房违约责任的约定，该承诺对徐慧哲亦具有约束力。根据浦国珍、徐炳、徐慧哲在上述补充协议、房屋交接确认书、承诺书的承诺，结合《业主委托租赁经营管理合同》及补充协议对浦国珍、徐炳、徐慧哲享有利益的前后约定，可以认定浦国珍、徐炳、徐慧哲基于熙金商管公司自愿在收房津贴及租金分成政策方面给予更有利浦国珍、徐炳、徐慧哲的较大幅度优惠调整，同意提前收房、放弃向九天文化公司主张迟延交房的违约责任。即浦国珍、徐炳、徐慧哲在《补充协议》中享受的收房津贴利益、租金分成政策实质是熙金商管公司因浦国珍、徐炳、徐慧哲提前办理收房、放弃主张违约责任而支付的补偿，浦国珍、徐炳、徐慧哲因九天文化公司迟延交房造成的损失因此得到弥补。故对于浦国珍、徐炳、徐慧哲要求九天文化公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，浦国珍、徐炳、徐慧哲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2509元，由上诉人浦国珍、徐炳、徐慧哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年四月十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。