文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异147号异议人（案外人）：曹春林。申请执行人：海南天佑实业投资有限公司。法定代表人：张洪宝，总经理。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。法定代表人：熊风，总经理。本院在执行申请执行人海南天佑实业投资有限公司（以下简称天佑公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人曹春林对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人曹春林称，2016年1月20日，案外人与金地公司签订了商品房买卖合同，约定案外人购买该公司开发的海南省乐东县尖峰镇里头村金地雨林海景公寓2号楼A单元1209号房。按照合同约定，案外人于2016年1月20日向金地公司一次支付全部房款人民币321700元，当日开发商向案外人交付了房屋。今年通过向乐东房管部门查询得知案外人购买的房屋被贵院查封，现案外人对查封执行该房有异议。案外人认为，案外人与开发商金地公司签订了商品房买卖合同，按约定支付了全部购房款，房屋已交付给案外人，因此，该房屋为案外人所有，购买此房为案外人真实愿望的表达,无过错。因开发公司与他人之间的经济纠纷而查封该房损害了案外人的利益。案外人对房屋查封并不知情，根据2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结案外人财产。本案中,案外人实际占有该房并支付全部房款及相关费用，案外人也多次要求开发公司办理不动产权证，因此，该院查封执行案外人所有的房产直接损害了案外人的合法权益，为维护案外人合法权益，特请求法院：解除对海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆2号楼A单元1209室的查封。本院审查查明，2018年6月13日，三亚市中级人民法院根据天佑公司的诉前财产保全申请，作出（2018）琼02财保19号民事裁定，裁定轮候查封金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的385套房产中价值3500万元的财产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号；尖峰国用（2011）第02号；尖峰国用（2011）第03号；具体房号详见附件]，查封期限三年。该裁定的附件所载385套房产为：“1号楼：（1）、1号楼：A单元608、705、805、806、905、1107、1803A、1808房；B单元603A、701、702、703、703A、706、815、901、902、903、1002、1008、1013A、1109、1110、1113A、1203A、1205、1305号房；（2）、2号楼：A单元101、112、201、204、205、206、207、208、210、211、212、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、401、404、405、411、412、502、504、505、506、507、508、511、601、604、605、606、701、702、712、801、802、803、807、810、811、812、901、904、905、906、908、909、911、1004、1005、1006、1008、1010、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1112、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1401、1403、1405、1406、1407、1408、1409、1411、1412、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1512、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1612、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1903、1904、1905、1906号房；B单元108、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、213A、215、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、313A、315、401、402、404、405、406、407、408、409、413、413A、415、501、503、505、508、509、510、601、603、604、607、608、701、702、703、705、706、707、708、712、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、813A、815、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、913A、915、1001、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1015、1101、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113A、1115、1201、1202、1203、1203A、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1213、1213A、1215、1301、1302、1303、1303A、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1313A、1315、1401、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1413A、1415、1501、1502、1503、1503A、1505、1506、1508、1509、1510、1511、1512、1513、1513A、1515、1601、1602、1603、1604、1606、1609、1610、1611、1612、1613、1613A、1615、1701、1702、1703、1703A、1705、1706、1708、1709、1710、1711、1712、1713、1713A、1801、1802、1803A、1805、1806、1808、1809、1810、1812、1813、1901、1902、1903、1904、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912号。”2018年8月28日，三亚市中级人民法院依据已经发生法律效力（2018）琼02民初97号民事调解书及权利人的申请，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼02执330号]，前述轮候查封房产转入执行程序。2018年12月10日，海南省高级人民法院作出（2018）琼执他75号执行裁定，裁定“三亚市中级人民法院（2018）琼02民初97号民事调解书由海口市中级人民法院执行。”2019年1月10日，本院依据前述裁定，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2019）琼01执17号]。案外人曹春林知悉前述房产查封行为后，遂向本院提出本案异议。另查明，2016年1月20日，案外人与金地公司签订《购买房屋认购书》，协议主要内容为：案外人购买金地公司开发的雨林海景公馆一期2号楼12（层）A1209房，建筑面积为64.34平方米，单价为5000元/平方米，总价款为321700元。案外人于当日现金支付了购房款321700元，2016年1月21日，案外人交纳了契税、房产维修基金、工本费、物业费以及公共设施水电费、有线电视进户费等合计15905.40元。对上述款项，金地公司均向案外人出具了收据。再查明，2017年1月20日，本院在审理海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与金地公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，依据柏盈公司提出的财产保全申请，作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：46001006536053002669）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：780109858088091001）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院依据该裁定内容，查封了金地公司名下位于乐东黎族自治县雨林海景公馆A栋、B栋房产（1号楼A603A、A709、A909、A1305、A1308、A1310、A1311、A1405、A1406、A1409、A1509、A1603、A1605、A1702、A1705、A1706、A1707、A1708、A1709、A1801、A1802、A1805、A1807、A1808、B807、B1107、B1208、B1301、B1303、B1407、B1409、B1901、B1912等33套房产除外）。2018年4月26日，本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决及权利人的申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼01执382号]，前述财产保全查封房产遂转为执行查封房产。在执行中，案外人曹春林就涉案异议房产向本院提出执行标的异议。为此，本院作出（2019）琼01执异482号执行裁定，裁定“中止对案外人曹春林购买的位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼12（层）A1209房的执行。”2020年1月17日，本院作出（2018）琼01执382号之十一执行裁定，裁定解除金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆1号楼1A1307、1B812和2号楼2A505、2A601、2A1111、2A1202、2A1207、2A1208、2A1209、2B505房产（共计10套）的查封。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除执行的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被执行标的提出书面异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人曹春林在人民法院查封涉案房产前，已经签订了书面买卖合同，支付了全部房价款，且已占有涉案房产。而且，现无证据证明案外人对涉案房产未办理过户登记存在过错。故案外人的异议请求，符合前述司法解释的规定，应中止对涉案房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对案外人曹春林购买的位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼12（层）A1209房的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                          ⺀            bxr0pd5bna0yhz2a6x      案件唯一码            附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。                  ⼀⼂                          审    判    长      钟  山      审    判    员      苏  铭      审    判    员      胡  猛                        二Ｏ二Ｏ年四月三十日            书     记     员    蒲 玲（代）      （共印11份）