上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1780号上诉人（原审原告）：上海市杨浦区亿家鲜食品商行，经营场所上海市杨浦区军工路2855号东方国际水产市场30栋34号。经营者：陈允超，男，1978年11月23日出生，汉族，住所江苏省射阳县。委托诉讼代理人：杨同娟，上海同佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，上海同佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司，住所上海市闵行区恒南路1111弄16号712B室。法定代表人:宋清萍。被上诉人（原审被告）:上海燎申酒店投资有限公司，住所上海市闵行区虹中路735号3楼318室。法定代表人:陈沂，执行董事。委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹红，上海嘉富诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海华虹实业有限公司，住所上海市闵行区虹桥程家桥路288号。法定代表人：薛文花，总经理。委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹红，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人上海市杨浦区亿家鲜食品商行（以下简称亿家鲜商行）因与被上诉人上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司（以下简称金钱豹公司）、上海燎申酒店投资有限公司（以下简称燎申公司）、上海华虹实业有限公司（以下简称华虹公司）债权人撤销权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初12746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿家鲜商行上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：首先，原审未查明金钱豹公司的承租权转让价格是否合理，属于事实认定不清。亿家鲜商行在原审中曾提出申请，对该承租权转让价格是否合理进行评估，但原审法院未予以允许。同时，原审法院又认为，亿家鲜商行未能提供证据证明转让款属于明显不合理低价，这显然前后矛盾。其次，原审法院将金钱豹公司、燎申公司以及华虹公司签署的《房屋租赁合同转让合同》行为等同于华虹公司先行与金钱豹公司终止合同，再与燎申公司建立合同关系，属于适用法律错误。事实上，通过该份转让合同可知，华虹公司并未先行与金钱豹公司解除租赁合同，而是通过三方协议，将金钱豹公司的承租权直接转让于燎申公司。因此，华虹公司与金钱豹公司之前租赁合同约定的内容不得在本案中予以适用。三方的权利义务应当以上述转让合同为准。在此基础上，原审法院应当查明金钱豹公司与华虹公司之间的“原租赁合同”的租赁价格和价格的由来，同时对上海市闵行区XX路XX号(暨XX路XX号)房屋、XX路XX号房屋一楼房屋（以下简称系争房屋）的市场租赁价格进行查明，继而计算出金钱豹公司将低价承租权转让给燎申公司的行为实际上让渡了燎申公司多大的利益，再根据该利益的大小确定转让价格，从而认定人民币2,000万元（以下币种相同）的转让款是否合理。被上诉人燎申公司、华虹公司共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人金钱豹公司未应诉答辩。亿家鲜商行向原审法院起诉请求：请求依法撤销金钱豹公司、燎申公司、华虹公司之间签订的ZLHT2017-055号《房屋租赁合同转让合同》(以下简称“涉案合同”)。原审法院认定事实：2005年10月18日，金钱豹公司与华虹公司（原名上海华虹实业公司，于2019年4月9日变更名称为上海华虹实业有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：金钱豹公司向华虹公司承租位于本市XX路XX号（暨XX路XX号）共九层房屋，房屋占地面积4,000平方米，建筑面积24,300平方米（包括地下共二层车库）；租赁期限20年，自2005年10月1日至2025年9月30日；年租金1,040万元,自第六年起每年租金在上一年基础上递增2％;先付后用,第一年租金已预收，自第二年起，每年租金分四次支付，每季度的第一个月十日前支付年租金的四分之一，逾期支付的，每逾期一日按日租金的0.04％支付违约金；租赁期内，金钱豹公司不得将该房屋转租或转让他人，如无法经营需转租他人，须事先取得华虹公司同意；金钱豹公司必须按时足额支付租金，如逾期一个月不支付租金，华虹公司有权采取断电断水措施，如逾期三个月仍不支付租金，华虹公司有权单方终止本合同，收回房屋，金钱豹公司在房屋内的全部装修及所有设备无偿归华虹公司所有，并赔偿三个月的租金；“涉案房屋”华虹公司一方的工程总预算为6,000万元，因金钱豹公司经营需要，华虹公司配合金钱豹公司特殊的建筑设计要求，故建筑费用超过原预算，超过预算的工程费用由金钱豹公司支付，其中地下车库的费用预算为500万元由金钱豹公司直接支付。合同对于其他事项亦作了约定。因金钱豹公司拖欠华虹公司租金等，华虹公司曾向原审法院起诉金钱豹公司，该案由原审法院于2016年7月20日立案，案号为（2016）沪0112民初20933号。2016年9月13日，金钱豹公司向华虹公司出具还款及支付计划，主要内容为:根据双方于2005年10月18日签署的《房屋租赁合同》，金钱豹公司截止2016年9月13日结欠华虹公司租金等费用共计2,958,022.25元，该日以后至2016年12月31日止应付租金等费用共计3,016,582.75元。金钱豹公司承诺于2016年12月26日之前分期付清上述欠款；如逾期支付上述费用，华虹公司有权单方提前解除租赁合同。当月，华虹公司向原审法院撤回该起诉讼。2016年12月29日，金钱豹公司向华虹公司出具承诺函，载明金钱豹公司尚欠华虹公司2016年12月26日应当支付之款项1,508,291.375元，上述款项承诺将于2017年1月6日支付。2017年10月19日，金钱豹公司作为甲方（转让方）、燎申公司（原名上海燎申投资有限公司，于2017年11月9日变更名称为上海燎申酒店投资有限公司）作为乙方（受让方）、华虹公司作为丙方（出租方），三方签订《房屋租赁合同转让合同》，约定：甲、丙双方于2005年10月18日就位于上海市闵行区XX路XX号(暨XX路XX号)房屋签订《房屋租赁合同》，于2013年4月20日就位于XX路XX号房屋一楼房屋签订《房屋租赁合同》,现甲方有意将其在上述合同中的权利及义务一并转让给乙方,乙方同意接受,丙方同意甲、乙双方之间的合同转让。三方达成如下协议：自2017年10月20日起,甲方将其与丙方所签署的租赁合同中原属于甲方的权利义务全部转让给乙方，原合同中承租人由此变更为乙方。除本合同另有约定的部分条款外,原合同项下的其它条款不变,对乙方与丙方均具有约束力。甲方在该房屋内的装修、固定设施(包括配电房等)及附属设施设备、经营用品等,其价值已全部计算在转让费中,乙方无需再向甲方支付折价款,甲方应全部无偿转让给乙方,甲方不再享有上述装修、设施设备、用品等的所有权。乙、丙双方确认:自转让日起租赁房屋的租金调整为每年1,428万元。之后每年在上一年租金基础上递增2％。乙、丙双方确认:自转让日起租赁押金调整为357万元，甲方原已交纳押金87.66万元转归乙方,不足部分由乙方在本合同签订之日起5个工作日内补足。甲、乙双方一致同意:甲方系有偿转让该房屋的承租权,转让费为2,000万元,乙方应当在本合同签订之日3个工作日内付清。各方均确认:扣除乙方先行支付的意向金,剩余转让费1,840万,其中500万元由乙方转入丙方指定的下列账户，户名:Z公司，开户行:中国民生银行青岛分行营业部，账号:XXXXX8090。剩余1,340万元，由乙方支付到甲方另行指定的丙方账户,由丙方代收代付。丙方收到上述款项后,用于代为支付甲方所拖欠的员工工资、补缴国家税款并付清至转让日止应付丙方租金、水电煤欠费等,如有剩余款项则由丙方支付到甲方指定账户。前述代付款项经甲方盖章确认后,丙方方可发放。如因甲方债务或其他纠纷导致司法查封或协助执行,或因其他客观原因导致丙方未能最终完成前述款项的代发、代缴,其责任最终由甲方承担而与丙方无关。各方一致明确,自乙方将转让费足额支付至甲方指定账户或其指定的丙方账户后,乙方的付款义务即告完成。鉴于甲方存在大量未处理的债权债务关系(包括但不限于:员工工资、解除劳动关系赔偿金、税款、社保和公积金等),故甲方承诺:依法应属于甲方的所有债权债务关系及其他纠纷等,均由甲方负责支付和处理，与乙、丙方无涉,亦不应影响乙方正常使用租赁房屋。如因甲方的债务等纠纷,导致乙方无法正常使用该房屋的,无法正常使用房屋期间的租金及一切相关损失均由甲方承担。合同还对其他事项进行了约定。燎申公司提供相关银行单位客户专用回单、燃气公司发票、完税证明等，意图证实其根据“涉案合同”约定向华虹公司汇入转让款1,500万元，向合同约定的指定账户汇入转让款350万元，代金钱豹公司支付税款、公用事业等费用150万元，合计2,000万元转让款已全部履行。华虹公司提供劳动争议调解申请书、明细分类账、协助执行通知书、银行付款单等，意图证实金钱豹公司因欠付员工工资导致员工上访，其接到相应指示后代收燎申公司支付金钱豹公司的转让款1,500万元，代金钱豹公司支付所欠的员工工资、国家税款等，并将余款依法院通知支付至法院账户。亿家鲜商行因金钱豹公司结欠货款，向原审法院提起诉讼，原审法院于2017年6月15日出具17583号调解书。该调解书载明的协议内容是：一、金钱豹公司支付亿家鲜商行货款880,000元，此款金钱豹公司于2017年6月25日起至2018年4月25日止每月的25日前支付亿家鲜商行80,000元整；二、金钱豹公司若未及时足额支付上述任何一期款项，则亿家鲜商行有权以总额975,818元减去已付款一并申请执行，而且金钱豹公司加付亿家鲜商行以申请执行额为基数，按30％比例计算的违约金；三、亿家鲜商行放弃其他诉讼请求；四、亿家鲜商行、金钱豹公司于本案无其他争议；五、案件受理费3,150元，由金钱豹公司承担。2017年12月22日，原审法院向亿家鲜商行出具案件执行情况告知书，告知原审法院已轮候冻结金钱豹公司相应银行账户，轮候查封金钱豹公司相应车辆。除此之外，无金钱豹公司其他财产登记信息。本案暂无继续执行条件，将终结本次执行程序等。亿家鲜商行另提供相应新闻报道截图，载明2017年6-7月间，已有媒体报道金钱豹公司累计欠款2,000余万元，陷关店潮等。在诉讼中，亿家鲜商行曾申请对“涉案房屋”在签订“涉案合同”时的租赁价格进行评估。原审法院已告知亿家鲜商行上述租赁价格不涉及金钱豹公司相应财产的转让价格是否合理，故未同意该申请；原审法院并提示亿家鲜商行应对金钱豹公司相应财产转让的价格是否合理申请评估，但亿家鲜商行明确表示不提出此申请。原审法院认为，本案亿家鲜商行明确其系依《中华人民共和国合同法》第七十四条等法律规定主张其撤销权，其主张理由即债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形；而燎申公司、华虹公司辩称亿家鲜商行主张的撤销权事由不成立。依当事人诉辩及各方所提供的证据，能证实金钱豹公司尚未清偿亿家鲜商行的货款，燎申公司、华虹公司与金钱豹公司签订“涉案合同”时，已知金钱豹公司对外存在大量欠款，故原审法院认为本案之主要争议可确定为债务人即金钱豹公司以2,000万元作为转让款转让其在“涉案合同”中的承租权及相应装修、设施设备权利等，是否属于明显的不合理低价。对此争议，原审法院评判如下：1、依金钱豹公司与华虹公司于2005年10月18日所签订的《房屋租赁合同》，已约定金钱豹公司在租赁期内未经华虹公司同意不得转租或转让，如逾期三个月仍不支付租金，华虹公司有权单方终止合同并收回房屋，金钱豹公司在房屋内的全部装修、设备无偿归华虹公司所有。金钱豹公司于2016年9月13日出具的还款及支付计划，也对欠款支付时间及逾期支付的违约责任进行了明确。依华虹公司提供之证据，能证实金钱豹公司已多次逾期支付租金等，故华虹公司有权提出要求终止上述租赁合同，收回房屋及相应设备设施等。2、金钱豹公司、燎申公司、华虹公司之间签订的“涉案合同”，已约定燎申公司应支付金钱豹公司转让款2,000万元，该款已包含金钱豹公司在“涉案房屋”内的装修、固定设施及附属设施设备、经营用品等,并非无偿归华虹公司所有。3、如亿家鲜商行认为上述转让款属于明显的不合理低价，其应提供证据证明。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。针对本案，亿家鲜商行未提供证据证实上述转让款属于明显的不合理低价，故亿家鲜商行应承担不利后果。4、对本案当事人在质证时提及的燎申公司是否已全部履行支付转让款的义务，因该项义务是否履行，仅涉及金钱豹公司与燎申公司之间债权债务是否清结的判断，与转让款是否合理无关，故原审法院在本案中无需作出判断。对“涉案合同”签订后，燎申公司应支付华虹公司的租金是否合理的争议，因金钱豹公司与华虹公司签订的《房屋租赁合同》已明确约定金钱豹公司在租赁期内未经华虹公司同意不得转租或转让，故后续承租人即燎申公司应付租金的高低不涉及金钱豹公司权利义务的判定，仅涉及燎申公司与华虹公司的权利义务确定。综上，亿家鲜商行提供之证据不能证实其主张的事实成立，故原审法院应驳回亿家鲜商行诉请。金钱豹公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上海市杨浦区亿家鲜食品商行之诉讼请求。案件受理费50元，由上海市杨浦区亿家鲜食品商行负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定亿家鲜商行行使撤销权是否具有事实和法律依据。根据《合同法》第七十四条第一款的规定因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。亿家鲜商行提出，金钱豹公司明知自有财产不足以清偿债务，仍将其系争房屋的承租权以明显不合理的低价转让，且燎申公司对此明知。因此，其有权行使撤销权。本院对此分析如下：首先，金钱豹公司、燎申公司与华虹公司之间签署的涉案合同就法律性质而言，确系承租权的转让，即金钱豹公司将其与华虹公司签署的租赁合同项下的权利义务一并转让于燎申公司。金钱豹公司与燎申公司在该合同中约定，金钱豹公司有偿转让该房屋的承租权，转让费为2,000万元。就性质而言，所谓“承租权”的转让，其实就是承租人将其对承租房屋的装修投入、原先经营所形成的市场效应等予以作价转让。就本案而言，金钱豹公司在承租房屋内已无法继续经营，亦无法继续向出租人华虹公司支付相应租金。在此背景下，金钱豹公司不得不转让系争房屋的承租权。因此，难谓还存在相应的市场效应。事实上，双方在合同中亦明确，金钱豹公司在该房屋内的装修、固定设施(包括配电房等)及附属设施设备、经营用品等,其价值已全部计算在转让费中,燎申公司无需再向甲方支付折价款。显然，该转让款主要针对的就是金钱豹公司就系争房屋的装修和固定设施的残值。因此，亿家鲜商行在原审中提出的要求对三方在“涉案合同”时的租赁价格进行评估并无意义。原审法院亦曾向亿家鲜商行释明，应就金钱豹公司相应的财产转让是否合理申请评估，但亿家鲜商行明确表示不提出申请，这显然属于亿家鲜商行放弃权利。其次，金钱豹公司与华虹公司的租赁合同约定，如金钱豹公司逾期三个月仍不支付租金，华虹公司有权单方终止本合同，收回房屋，金钱豹公司在房屋内的全部装修及所有设备无偿归华虹公司所有。显然，在金钱豹公司长期拖欠租金的情形下，华虹公司本可以行使合同解除权，并根据合同约定无需补偿金钱豹公司对承租房屋的装修等投入。因此，三方签订转让合同，明确金钱豹公司将装修等投入作价2,000万元转让于燎申公司，难谓属于明显不合理价格转让财产。亿家鲜商行上诉提出，既然三方签订协议，意味着华虹公司并未按照其与金钱豹公司的租赁合同行使权利，故该租赁合同不具有参考性。本院认为，在认定金钱豹公司是否低价转让资产时，其与华虹公司之间签署的租赁合同约定的权利义务显然具有参考性。事实上，华虹公司确实存在不想与金钱豹公司继续发生租赁关系，之所以未行使合同解除权，然后再单独与燎申公司签署租赁合同，显然是考虑了手续的简便以及与金钱豹公司一次性结清权利义务。因此，本院认可亿家鲜商行提出的三方之间的权利义务应当以《房屋租赁合同转让合同》为准，但此不应排除金钱豹公司与华虹公司之前签署的租赁合同的权利义务相关内容对本院判断本案的参考性。再次，上述三方协议约定，自转让日起租赁房屋的租金调整为每年1,428万元。之后每年在上一年租金基础上递增2％。本院注意到，金钱豹公司在之前与华虹公司的租赁合同中约定，自2005年10月1日至2025年9月30日；年租金1,040万元,自第六年起每年租金在上一年基础上递增2％。两者数额亦在合理期间内。当然，就本案而言，核心问题是涉及金钱豹公司的转让资产的价格是否合理，至于与华虹公司与燎申公司之间建立租赁关系后租金究竟是多少，并无必然关涉，此仅作为法院在认定金钱豹公司是否低价转让资产的一个心证因素而已。最后，根据三方协议约定，燎申公司需将转让款中的500万元转至华虹公司账上；将剩余1,340元款项转至金钱豹公司另行指定的华虹公司账号，由华虹公司代收代付。华虹公司收到上述款项后,用于代为支付金钱豹公司所拖欠的员工工资、补缴国家税款并付清至转让日止应付华虹公司租金、水电煤欠费等,如有剩余款项则由华虹公司支付到金钱豹指定账户。前述代付款项经金钱豹盖章确认后,华虹公司方可发放。考虑到华虹公司曾因金钱豹公司拖欠租金提起诉讼。之后金钱豹公司向华虹公司出具承诺书，载明其截至2016年12月26日共拖欠其1,508,291.375元。至三方签署转让合同时，金钱豹公司拖欠款项显然高于上述数额。因此，华虹公司代收上述款项具有一定合理性。上述三方转让合同签订后，燎申公司亦按约向华虹公司支付了款项。综上所述，亿家鲜商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海市杨浦区亿家鲜食品商行负担。本判决为终审判决。审判长  毛海波审判员  吴慧琼审判员  刘丽园二〇二〇年四月二十三日书记员  梁春霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……