上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初26545号原告：赵卫，男，1981年10月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：吕敏，上海邦耀律师事务所律师。被告：上海市荣氏石材有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡荣凯，职务总经理。原告赵卫与被告上海市荣氏石材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵卫的委托诉讼代理人吕敏、被告上海市荣氏石材有限公司的法定代表人蔡荣凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵卫向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方自2019年8月1日起解除《不动产租赁合同》(NO.XXXXXXX)，被告立即搬出原告上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，并与原告办理房屋交接手续。2.被告支付原告租赁系争房屋自2019年10月1日至实际交还系争房屋之日止的房屋占用费，按租金标准每月人民币2万元(以下币种均为人民币)计算；3.参照《不动产租赁合同》第六条第(五)款约定判令被告支付原告房屋使用用费的违约金，按月租金的3%计算；4.被告支付2019年12月的电费341.98元；5.原告没收被告支付的保证金4万元。6.本案保全费、担保服务费1100元、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月16日，原、被告签订《不动产租赁合同》，由被告承租原告系争房屋，约定：租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日，租金为2万元每月，每三个月支付一次，每次租金于到期日前7日支付，先付后租，被告若逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的百分之三收取违约金，如被告拖欠租金达10日时，视为被告自动放弃承租房屋，构成严重违约，原告可终止租赁合同。被告应当承担系争房屋的物业管理费和水电费。合同签订后，原告实际收到保证金4万元以及2019年3-9月的租金14万元。被告自2019年8月25日起未向原告足额支付10月和11月的租金，所以被告应支付原告租金4万元，被告应支付原告逾期支付的违约金。被告应当按期支付相应的物业费和水电费，原告于2019年7月31日向被告书面送达解除租赁合同的通知书，经催讨。被告后支付物业管理费、水电费至2019年12月，并于2019年8月31日支付了2019年8-9月份的占有使用费4万元，后被告虽承诺付款但迟迟未支付租赁费用，双方失去信任基础，故于2019年11月21日诉至法院，请求判如所请。被告上海市荣氏石材有限公司辩称，希望原告能够给被告时间继续承租系争房屋并继续经营，只要原告承诺，被告可以先支付部分租金，不同意合同解除，不存在占有使用费。故不同意原告的诉讼请，被告从未看到解除合同的通知书，即使要解除合同，也应该是判决之后解除。违约金标准过高，要申请法院调整。同意将保证金抵扣欠付费用，但不同意原告没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2011年2月24日，上海市中江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告赵卫名下。2019年1月16日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《不动产租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日；租金每月2万元，每三个月支付一次，每次租金于到期日前7日支付，先付后租；保证金4万元；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿等。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付了首期2019年3-5月的房租6万元和4万元保证金。后被告于2019年6月11日支付6-7月的租金4万元。2019年7月25日至9月16日期间，原告员工通过向被告法定代表人发送短信、微信多次进行租金、物业管理费、水电费的催讨。被告确认收到上述信息，并于8月31日向原告支付了4万元作为2019年8、9月份的租赁费用。审理中，原告提供《租赁房屋收回通知书》，表示因被告未按约支付租金，要求于2019年7月31日解除原、被告之间的《不动产租赁合同》，并要求被告于2019年8月1日返还系争房屋并支付欠付费用，原告提供了该通知书张贴在系争房屋门口的照片打印件一份。被告称，从未见到、收到该通知书，通过电话协商后，支付了8-9月的租金，后续租金未付是因为实在没有支付能力。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告未能按照合同约定于每次房租到期日前7天支付2019年6、7、8月的房租，也未能就使用系争房屋支付2019年9月之后的费用，构成违约，原告有权依据合同约定解除原、被告之间的《不动产租赁合同》并要求被告承担相应的违约责任。由于原告未能提供被告签收终止合同通知的相应证据并收取了2019年8月31日被告支付费用等事实综合考虑，原、被告双方签订的《不动产租赁合同》应以被告收到法院送达的起诉状副本之日即2019年12月9日解除，对于被告认为只要原告承诺即可支付部分款项并要求继续履行合同的意见，并无依据及履行诚意，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当支付合同期内欠付的租金并及时返还系争房屋给原告，并支付合同解除之后至返还系争房屋之日的房屋占有使用费，在办理房屋交接时结清系争房屋的水、电费、物业管理费(若有)等费用。被告表示同意支付原告主张的电费金额，本院对原告的该项诉请予以支持。现原告要求按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，并无不妥，本院予以支持。因被告存在严重违约，故根据合同约定，原告有权没收被告支付的租赁保证金4万元。至于原告要求被告支付逾期支付占有使用费的违约金，并无合同明确约定，且考虑到保证金的没收情况、欠付租金金额，双方协商过程等因素，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉请，不再支持。对于原告要求被告支付的担保服务费用，并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告赵卫与被告上海市荣氏石材有限公司就上海市中江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2019年12月9日解除；二、被告上海市荣氏石材有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市中江路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告赵卫；三、被告上海市荣氏石材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵卫房屋租金及占有使用费，自2019年10月1日起至实际返还系争房屋之日止，按每月人民币2万元计算；四、被告上海市荣氏石材有限公司支付原告赵卫2019年12月的电费人民币341.98元；五、原告赵卫没收被告上海市荣氏石材有限公司支付的保证金人民币4万元；六、对原告赵卫的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币1081元，由被告上海市荣氏石材有限公司负担。本案受理费人民币1109元，减半收取计人民币554.5元，由被告上海市荣氏石材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年四月十三日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。