宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初2010号原告：周亚林，女，1968年12月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川陕西榆林商会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：常斌，该商会会长。委托诉讼代理人：李大航，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤艾博，北京市盈科（银川）律师事务所实习律师。原告周亚林与被告银川陕西榆林商会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告周亚林、被告银川陕西榆林商会的委托诉讼代理人李大航、汤艾博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚林向本院提出诉讼请求：l.依法判令被告支付原告物业费4416元[460㎡×0.8元/㎡·月×12个月（2018年11月1日至2019年10月30日）]、采暖费13800元[460㎡×6元/月/㎡×采暖期5个月（2018年11月1日至2019年4月1日）],合计18216元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于XXXXXX号营业房（房产证编号为XX、XX），租期自2018年10月30日至2023年10月30日，建筑面积460㎡，由被告承担租期内使用房屋所产生费用，包括物业费、采暖费。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告在使用房屋过程中与原告发生争议，经银川市中级人民法院于2019年10月22日作出生效判决，解除了双方签订的上述租赁合同。但被告占有使用房屋期间产生的物业费、采暖费未付。经追索未果，故原告诉至贵院，请求处理。银川陕西榆林商会辩称，被答辩人请求贵院依法裁决答辩人向其支付物业费、采暖费共计18216元,既不符合客观事实也不符合法律规定。本案系房屋租赁合同纠纷,而被答辩人已经就此纠纷在贵院提起了诉讼,贵院已经作出了(2018)宁0104民初14430号的民事判决,而被答辩人怠于增加诉求,又另案提起诉讼,这是浪费司法成本的重复诉讼行为,贵院不应当受理。答辩人同样因为涉案房屋的租赁问题向被答辩人提起了诉讼,要求被答辩人退还租金100000元,贵院作出了(2018)宁0104民初14534号民事判决,判决被答辩人返还答辩人租金37808.22元,并且至今被答辩人也未履行判决的支付义务。贵院只判决了部分房租返还,其中对被答辩人也考虑了部分损失补偿,因而作出上述判决,被答辩人再次提起诉讼，要求答辩人支付物业费、采暖费的行为不符合客观事实,于情于理答辩人均不能接受。再者,双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月23日解除,被答辩人如需承担支付责任只需要承担承租使用期间的物业费、采暖费,即2018年10月30日至2018年11月23日为期24天的物业费,以及2018年11月1日至2018年11月23日为期23天的采暖费。具体理由如下：1.被答辩人与答辩人双方签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋的交付作出了较为详细的约定“被答辩人(甲方)如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,严重影响办公、经营,答辩人(乙方)有权解除合同”。被答辩人向答辩人提供的房屋内留存大量的私人字画、玉器、石头、摆件，上述物品不能搬离且占用租赁房屋内大部分的墙面、地面,是对答辩人租赁使用权的严重侵犯,并且造成经营的严重隐患(大量单幅字画、玉器的价值在10万元以上)。同时,被答辩人拒绝拆除之前经营用的门头牌匾,直接导致答辩人无法悬挂商会门头,严重影响答辩人办公、经营,故答辩人按照合同约定于2018年11月23日向被答辩人发送《律师函》解除合同,但答辩人拒收涉案房屋钥匙。被答辩人违反合同约定,答辩人有权解除合同。答辩人对合同解除权的行使既符合合同约定,也符合《合同法》第九十三条“…解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的法律规定。2.根据《合同法》第九十四条第四款的规定“当事人一方有其他违约行为致使不能完全实现合同目的，合同相对人可行使法定解除权解除合同”。因此,由于被答辩人拒不搬离屋内私人物品且拒不交付完整的墙面和地面以及没有完成拆除门头的义务,属于根本违约,导致答辩人签订合同的目的无法实现,符合法定的解除条件。3.答辩人于2018年11月23日向被答辩人发送律师函解除合同,被答辩人已收到律师函,按照《合同法》第九十六条解除权的行使“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”答辩人已通过发送《律师函》履行了解除合同的通知义务。4.根据《合同法》第一百一十九条减损规则规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”答辩人解除合同后多次要求向被答辩人交还钥匙,而被答辩人均拒绝接受答辩人返还房屋的请求。2018年11月27日，答辩人通过宁夏国安公证处对房屋及屋内物品进行保全。综上，原告违反约定在先，被告有权解除合同，合同已于2018年11月23日解除，原告的诉请不符合客观事实和法律规定，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租人）：周亚林，乙方（银川陕西榆林商会）；乙方承租甲方所有的位于XXXXXX号营业房，即《聚宝阁》，建筑面积为460㎡，装修状况为精装修，租期共计60个月，自2018年10月30日起至2023年10月30日止，乙方承租该房屋作合法的商会办公、会所接待、茶楼、特产经营等用途，房屋年租金为200000元，半年一付，乙方应于甲方交付房屋时支付租赁保证金30000元；乙方承担租期内的水费、电费、供暖费、物业管理费；双方可以协商变更或终止本合同；如甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件的，严重影响办公、经营的，乙方有权解除合同；租期届满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同履行过程中，双方发生争议，被告认为原告拒绝搬离室内字画及玉石、玉器，导致其无法正常使用租赁房屋，遂于2018年11月28日向本院提起诉讼，请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.周亚林返还房屋租金100000元、押金30000元；3.周亚林支付违约金200000元。本院于2019年6月14日作出（2018）宁0104民初14534号民事判决书，该判决认为：原、被告未对涉案房屋内字画及玉石、玉器的处置进行约定，后双方协商未果，原告搬离涉案房屋后另行承租房屋进行办公，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，双方的合同目的已无法实现；原、被告之间的《房屋租赁合同》无法继续履行系因原、被告未对涉案房屋内的字画及玉石、玉器的处置达成一致意见所致，属原、被告协商未尽事宜，非因原、被告违约所致。故判决：“一、解除原告银川陕西榆林商会与被告周亚林签订的《房屋租赁合同》；二、被告周亚林于本判决生效之日起七日内向原告银川陕西榆林商会返还租金37808.22元、押金30000元；三、驳回原告银川陕西榆林商会的其他诉讼请求。”该判决书中认定事实如下：2018年11月27日，银川陕西榆林商会申请银川市国安公证处对涉案房屋内物品及陈列的现状进行保全证据,在公证员的监督下，在未对涉案房屋内物品、陈列进行任何搬移、挪动的情况下将房屋上锁后离开。2018年12月2日，银川陕西榆林商会与张侯保签订《房屋租赁合同》一份，约定该商会承租张侯保所有的位于XXXXXX号营业房用作办公用途，租期自2018年12月3日至2021年12月2日止。后银川陕西榆林商会将办公场所搬至新承租地址。2019年2月20日，本院组织双方在涉案房屋对屋内物品及现况进行确认，银川陕西榆林商会要求当场向周亚林交付涉案房屋钥匙，但周亚林以合同尚在履行为由，拒绝接收。2019年3月7日，周亚林同意将涉案房屋内的字画及玉石玉器搬离，并接收了房屋钥匙。后双方不服该判决，均上诉于银川市中级人民法院。该院于2019年10月22日作出（2019）宁01民终2911号民事判决书，认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。现原告以被告欠付房屋承租期间的物业费、采暖费为由诉至本院，请求依法判如所请。审理中，原告提交物业费收据四张，分别载明：“2018年10月22日，今收到XXXXXX聚宝阁2018年1-12月物业费1707元；2019年11月6日，今收到A1-6聚宝阁，交来2019年1-12月物业费2720元，交来XXXXXX交来2019年1-12月物业费1707元”。原告提交的银行交易小票显示2019年11月6日在宁夏万家宝物业有限公司消费1707元。另提交采暖费收据四张，分别载明：“XXXXXX，2017/2018年度采暖费2308元，单价5.5元，数量279.86㎡；XXXXXX，2017/2018年度采暖费2273元，单价5.5元，数量275.6㎡；XXXXXX，2018-2019，应收热费8395.8元，实收8395.8元，全费，单价6元，收费面积279.86㎡；XXXXXX，2018-2019，应收热费8268元，实收5268元，半费，单价6元，收费面积275.6㎡。”以上证据证明原告支付的物业费、采暖费。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为双方已于2018年11月23日解除租赁合同，承租期计为24天、采暖期计为23天，超出部分不应由被告承担。被告提交《律师函》一份，证明其于2018年11月23日向原告书面通知解除《房屋租赁合同》，该合同于当日解除。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。经法庭询问，原告称涉案房屋含XXXXXX营业房，房屋面积合计555.46㎡，被告承租460㎡，另有XXXXX营业房约95㎡出租给他人使用。本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止，合同条款也相应的失去其效力，但合同尚未结算清理完毕的，合同中约定的结算清理条款仍然有效。依照《房屋租赁合同》的约定，被告应当承担租期内的供暖费、物业管理费，该合同现虽已解除，但对未付的占有使用房屋期间产生的物业费、采暖费，被告依法应予支付。首次诉讼期间，双方仍未能就房屋内字画、玉石、玉器的处置达成一致意见，但此系原、被告协商未尽事宜，非因各方违约所致，不属于合同约定的解除权形成条件，故被告以其向原告送达《律师函》之日主张合同解除的抗辩意见，缺乏约定及法定依据，本院不予采纳。被告虽于2018年11月27日搬离涉案房屋，但在双方就未尽事宜不能达成一致的情况下，各方对该合同应否继续履行持有异议亦属合理，此时《房屋租赁合同》能否继续履行未经认定，被告所负合同义务并未终止。然，被告此后与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，并实际使用房屋，此时双方对上述器物的处置仍有争执，原、被告之间的租赁合同客观上已经履行不能，原告对此应当可以预见。2019年2月20日，双方经法院组织对房屋进行勘验，被告当场要求交付钥匙，但原告未收。在《房屋租赁合同》履行不能的情况下，被告交付房屋钥匙的行为应系履行返还房屋的义务，原告未收亦不影响返还行为的完成。如上所述，在房屋交付完成之前产生的物业费、采暖费，被告应予承担。根据原告提交的物业费收费票据、采暖费收费票据、银行交易小票、房屋面积，涉案房屋的物业费应为0.8元/㎡·月，2018年度的采暖费应为6元/㎡·月。经核算，涉案房屋自2018年10月30日至2019年2月20日产生物业费1398.4元（0.8元/㎡·月×460㎡÷30日×114日），涉案房屋自2018年11月1日至2019年2月20日产生采暖费10488元（6元/㎡·月×460㎡÷30日×114日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告银川陕西榆林商会于本判决生效之日起十日内支付原告周亚林物业费1398.4元、采暖费10488元；二、驳回原告周亚林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取128元，由原告周亚林负担44.5元，由被告银川陕西榆林商会负担83.5元。本判决为终审判决。审判员 张 丽 二○二○年四月二十八日法官助理 雷娟娟书记员 陈东芳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。