山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1911号上诉人（原审被告）：海阳市福邸置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区东京路南首。法定代表人：杜勋，经理。委托诉讼代理人：赵晔，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于晓红，女，1964年9月29日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：唐迎春，山东海平律师事务所律师。上诉人海阳市福邸置业有限公司（以下简称福邸置业）因与被上诉人于晓红商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福邸置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回于晓红的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由于晓红负担。事实和理由：一、福邸置业与于晓红不存在法律上的权利义务关系，于晓红是从案外人龙口泽丰地暖工程有限公司（以下简称泽丰地暖）购买的顶账房，一审判决不应判令福邸置业承担合同义务。二、福邸置业与泽丰地暖之间的《以房源抵顶工程欠款协议书》属于无效合同，其基础在于泽丰地暖完成施工工程后，福邸置业欠付泽丰地暖工程款，而泽丰地暖施工工程量现未进行结算审计，无法确定工程款金额，不具备付款条件，故于晓红基于该以房顶账协议买房的行为是无效民事法律行为，不应得到法律保护。三、本案可能涉及国有资产的流失问题。福邸置业是国有企业，前任负责人现已失联，可能涉及刑事案件，现任负责人并未与前任负责人进行交接，对福邸置业与泽丰地暖的施工合同及招投标文件、《以房源抵顶工程欠款协议书》等情况不知情，根据工商登记信息显示，该协议书另外三方泽丰地暖、烟台哈特建材有限公司、龙口市民活动中心有限公司为同一实际控制人，本案可能涉及到国有利益受损和国有资产流失问题，《以房源抵顶工程欠款协议书》应为无效。于晓红向一审法院起诉请求：判令福邸置业继续履行合同并为于晓红办理网签手续及合同备案。一审法院认定事实：1.2018年6月30日，泽丰地暖作为甲方（债权人），烟台哈特建材有限公司作为乙方（债务人），龙口市民活动中心有限公司作为丙方（债务人），福邸置业作为丁方（抵押人），四方签订《以房源抵顶工程欠款协议书》，协议书第二条约定：现因乙、丙无资金支付给所欠甲方的工程款，甲、乙、丙、丁四方自愿同意以丁方的海阳福邸金海翠林小区9套楼房共计630.62平方米（附房源表），按5100元/平米，用以抵顶甲方工程款3216162元，本协议签订之日起交付甲方，甲方享有所抵顶楼房的权利和义务。余款11749.15元于2018年7月30日前由乙、丙方一次性支付。第三条约定：丁方保证该楼房无瑕疵，为未售的房源，同时丁方确保抵顶的房源无债务纠纷，甲方可正常销售，丁方必须无条件配合甲方办理相关销售手续。最终将房源登记在甲方或甲方指定的第三人名下。第四条约定：甲方销售《房源表》中的房屋，由丁方出具发票，售房款进甲方或甲方指定的账户。第五条约定：自本合同签订之日起，乙、丙、丁方无条件提供抵顶楼房的各种相关手续。房源表即福邸置业顶账财产清单记载了9套顶账房的楼号、房号、建筑面积等相关情况，其中：12号楼1001号房屋，建筑面积93.45平方米，单价5100元，金额476595元。2.2018年11月9日，于晓红(买受人）通过泽丰地暖，与福邸置业（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定于晓红购买福邸置业开发的福邸金海翠林C区12幢1001号房屋，该房屋建筑面积为93.45平方米，总价款为476595元。合同尾部落款：出卖人：福邸置业（盖章）；买受人：于晓红（签字）。3.经查，涉案房屋已取得预售许可证，证号是海房预许字2011第24号。4.经于晓红申请，法院依法对涉案房屋进行了保全，于晓红缴纳保全费2870元。对当事人双方有争议的事实，法院认定如下：于晓红主张《以房源抵顶工程欠款协议书》和顶账财产清单能够说明福邸置业与泽丰地暖已对涉案工程的工程款进行了结算，泽丰地暖对涉案房屋拥有了自主处分权，现于晓红已将房款476595元支付给泽丰地暖指定的收款人邹伟杰，福邸置业为于晓红出具了房款、物业费等收据，但未为于晓红办理网签备案手续，故于晓红要求福邸置业继续履行合同，为于晓红办理网签及合同备案手续。提交以下证据：《以房源抵顶工程欠款协议书》、顶账财产清单、《商品房预售合同》、福邸置业向于晓红出具的物业费、公共维修基金和房款收据。福邸置业不认可，主张其与泽丰地暖之间的工程款尚未结算，结算后才能办理网签备案手续。出示相关收据的人员现已离职，我方不认可开收据的行为。于晓红手中的商品房预售合同是我公司与泽丰地暖签订的，泽丰地暖签合同时说这房子将来会顶给别人，所以当时没有签买受人，买受人处是空的，于晓红的名字是于晓红自行填写的，不是我们公司填写的。于晓红称：合同项下除了签名是于晓红自行填写，其他内容都是福邸置业的工作人员书写。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面诚信履行自己的义务。福邸置业的工作人员在《商品房预售合同》上加盖公章、出具房款、物业费收据等，应视为职务行为，法律后果应当由福邸置业承担，且于晓红依约支付了全部房款，该《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约定全面诚信履行各自的义务。对于于晓红提交的《以房源抵顶工程欠款协议书》，福邸置业对其真实性予以认可，协议的约定福邸置业亦应诚信履行。协议约定福邸置业将9套房屋抵顶给泽丰地暖(其中包括于晓红所购之房屋)，用以抵顶泽丰地暖的工程款3216162元，福邸置业必须无条件配合泽丰地暖办理相关销售手续，最终将房源登记在泽丰地暖或泽丰地暖指定的第三人名下。因此，泽丰地暖享有所抵顶楼房的权利和义务，泽丰地暖将自已的顶帐房处分给于晓红，于晓红交齐了房款，与福邸置业签订了商品房买卖合同，在协议没有约定何时为所顶房产办理网签备案手续的情况下，福邸置业负有随时配合泽丰地暖办理所顶房产的相关手续之义务，包括但不限于为于晓红办理网签手续及合同备案。福邸置业以泽丰地暖未与自己结算工程款为由不予办理网签备案手续，未向法院提交证据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决：海阳市福邸置业有限公司继续履行与于晓红签订的《商品房预售合同》，并于判决生效后三十日内为于晓红办理网签手续及合同备案。一审案件受理费50元，保全费2870元，以上合计2920元由海阳市福邸置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，福邸置业的股东均为自然人股东，该企业为普通有限责任公司，并非是国有企业。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于，福邸置业拒绝履行合同义务，理由是否正当。福邸置业上诉主张，本案涉及国有资产流失问题，但经查，福邸置业并非国有企业，其也未提供证据证明涉案房屋为国有资产，且该情况与审理本案无关，本院对该主张不予采纳。福邸置业与泽丰地暖等四方于2018年6月30日签订的《以房源抵顶工程欠款协议书》中明确约定，以福邸置业含涉案房屋在内的9套房屋抵顶泽丰地暖工程款3216162元，协议签订之日起泽丰地暖即享有所抵顶楼房的权利和义务，福邸置业无条件配合泽丰地暖办理销售手续，售房款进泽丰地暖或泽丰地暖指定的账户，福邸置业为泽丰地暖销售的该批房屋出具发票，将房源登记在泽丰地暖指定的第三人名下，各方均在该协议书落款处签字盖章确认。2018年11月9日，于晓红通过泽丰地暖，与福邸置业签订《商品房预售合同》，该合同应视为泽丰地暖将其对于福邸置业因《以房源抵顶工程欠款协议书》就涉案房屋取得的债权债务概括转让于于晓红，于晓红将476595元购房款支付给泽丰地暖指定的收款人后，福邸置业为于晓红出具房款收据的行为，应视为福邸置业对于该债权债务概括转让行为的认可，福邸置业与于晓红之间成立了新的房屋买卖合同关系，于晓红作为买房人已履行完毕支付购房款的义务，福邸置业作为出卖方理应为于晓红办理网签手续及合同备案，福邸置业以第三人的原因，拒绝履行合同义务，不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，本院不予支持。综上所述，福邸置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由海阳市福邸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十三日书记员  孙晓雯