浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1136号上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江芬尼斯工贸有限公司。住所地：温州市过境公路99号（双龙鞋用化工市场73-75号）。法定代表人：鲍伟俊，总经理。委托诉讼代理人：曾球、陈菁菁，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民武装警察部队温州市消防支队。住所地：温州市会展路119号。法定代表人：罗军，支队长。委托诉讼代理人：金欢，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人浙江芬尼斯工贸有限公司（以下简称芬尼斯工贸公司）、中国人民武装警察部队温州市消防支队（以下简称温州消防支队）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初2663号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。芬尼斯工贸公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判支持芬尼斯工贸公司一审诉讼请求；2.判令温州消防支队承担本案一、二审诉讼、鉴定费用。事实和理由：一、本案双方当事人不是房屋租赁合同关系，而是土地租赁兼投资经营合作关系，涉案合同名为租赁合同，实则为无名合同。从涉案《武警部队房地产租赁合同》、《武警部队房地产租赁合同补充协议》的内容来看，前述合同实为土地租赁兼投资经营合作协议。二、涉案协议违反效力性强制性规定，应属无效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。涉案土地使用权为划拨性质，将涉案土地出租给芬尼斯工贸公司使用，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定《武警部队房地产租赁合同》、《武警部队房地产租赁合同补充协议》、《武警部队房地产租赁合同解除协议》均无效。三、一审对芬尼斯工贸公司的损失认定错误。1、综合楼建安工程（含排污工程）、装修工程及设备款由双方委托评估鉴定确定，一审剔除可行性研究报告费、减少城市基础设施配套费，错误。涉案工程采用重置成本法确定评估价值，评估机构根据取价依据及市场价格等依据确定重置全价，系采用成本法得出评估结论，不应根据评估结论来考察每个细项的实际支出。2、综合楼广告牌及综合楼一楼停车场地面损失属评估报告的漏项，芬尼斯工贸公司一审申请法院补充鉴定，但一审法院不予准许。该两项损失一审法院不予支持，错误。综合楼广告牌作为综合楼附属设施或安装、装修，包含在芬尼斯工贸公司一审申请鉴定项目中，广告牌随同综合楼一并移交给温州消防支队，且广告牌拆除将显著影响其价值，应属不可拆除物，温州消防支队应予赔付。综合楼一楼地面（停车场）与综合楼同期完工，一并交付委托审价，也包含在芬尼斯工贸公司一审申请鉴定项目中。一楼停车场地面与综合楼不可拆分，随同综合楼一并移交给温州消防支队，温州消防支队应予赔付。3、未使用经营期对价应予支持。温州消防支队收回了房屋本身，还收回了附着于房屋本有经营权，根据涉案《武警部队房地产租赁合同补充协议》第三条的约定，甲方同意延长24个月的租赁时间作为乙方施工增加457.4555万元的补偿，表明温州消防支队亦认可延长的24个月经营期是有对价的，故温州消防支队应赔偿芬尼斯工贸公司未使用经营期经营权对价。4、搬迁费、员工经济补偿金、停产停业损失系温州消防支队提前收回涉案房产导致的芬尼斯工贸公司的实际、直接损失，根据损失填平原则，温州消防支队应予弥补该项损失。温州消防支队辩称：一、一审将本案案由确定为房屋租赁合同，正确。租赁合同本质上是出租人转移财产使用、收益权，承租人支付租金的有期限合同。本案中，芬尼斯工贸公司出资建设涉案房产，并取得15年经营权（后延长至17年），芬尼斯工贸公司系以出资替代17年的房屋租金，所谓的经营权是对涉案房屋使用、收益权的另一种表述方式。双方之间不存在投资经营的法律关系，芬尼斯工贸公司主张本案实质是土地租赁兼投资经营合作关系，没有事实和法律依据。二、一审对本案合同效力的认定正确。涉案《武警总队房地产租赁合同》及其补充合同不存在违反强制性规定的情形。涉案房产有合法的国有土地使用权证书，并依法办理了建设手续，取得了《武警部队房地产租赁许可证》，且经武警浙江消防总队审核并加盖专用章。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条是对划拨土地使用权、转让、出租、抵押的管理性规定，同时，立法在后的《城市房地产管理法》第五十六条未禁止划拨土地使用权出租，也未规定出租未经批准的划拨土地使用权无效。因此，本案《武警总队房地产租赁合同》及其补充合同不存在无效情形。三、一审对芬尼斯工贸公司的损失认定正确。1、本案鉴定机构出具的资产评估报告明确对涉案瑞安市消防大队综合楼（含建安工程、装修工程、排污工程）及23项不可搬离设备进行的评估采用的是成本法。因此，如本案有确凿证据证明某项重置成本未实际发生时，应当予以扣除。一审在查清事实的基础上，剔除未发生的可行性研究报告费和据实认定本案的城市基础设施配套费，无可指摘。2、芬尼斯工贸公司主张的综合楼广告牌、一楼停车场地面不在双方移交清单内，也未列入双方一审时协商确定的鉴定项目内，芬尼斯工贸公司主张该两项系评估漏项并要求补充鉴定，依据不足。3、本案系因不可抗力导致合同解除，双方对此均无过错，温州消防支队不负有对芬尼斯工贸公司的损失承担赔偿责任的义务。一审对芬尼斯工贸公司有关未使用经营期对价、搬迁费、员工经济补偿金、停产停业损失的诉讼请求不予支持，完全正确。综上，请求驳回芬尼斯工贸公司的上诉。温州消防支队上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审判决温州消防支队承担综合楼全部装修评估净值，系认定事实不清，适用法律错误。1、涉案《武警部队房地产租赁合同》、《武警部队房地产租赁合同补充协议》因不可抗力解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，涉案综合楼装修工程中芬尼斯酒店装修工程经评估后净值的4250586元应当由双方按照公平原则分担。一审判决由温州消防支队承担该项全部金额，有违公平原则。2、芬尼斯工贸公司擅自转租部分的涉案综合楼餐厅装修工程评估净值，应由芬尼斯工贸公司自行承担。一审查明芬尼斯工贸公司将涉案租赁物中一楼480平方米及二楼1000平方米转租给案外人瑞安市御玲珑餐饮有限公司从事餐饮，但未认定芬尼斯工贸公司擅自转租，系事实认定不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，涉案综合楼餐厅装修工程评估净值1068169元应由芬尼斯工贸公司自行承担。二、一审驳回温州消防支队的反诉请求，没有事实和法律依据。1、涉案《武警部队房地产租赁合同解除协议》第一条明显是针对合同解除的免责约定，一审将该条款理解为“即便芬尼斯公司存在违约，温州消防支队亦不追究其违约责任”，显然错误。温州消防支队在诉讼过程中发现芬尼斯工贸公司就涉案租赁物与案外人瑞安市御玲珑餐饮有限公司存在租赁合同纠纷，才知道芬尼斯工贸公司存在擅自转租的行为。温州消防支队要求芬尼斯工贸公司支付40万元违约金完全有事实和合同及法律依据。2、温州消防支队有权要求芬尼斯工贸公司支付2017年12月30日至2018年3月31日止房屋及场地占有使用费202256元。温州消防支队免收芬尼斯工贸公司2018年4月1日至2018年5月3日期间的房屋、场地占有使用费，是温州消防支队在芬尼斯工贸公司2018年3月31日停止营业后给予其一定期限的搬迁时间。对于原合同解除后从2017年12月30日至2018年3月31日芬尼斯工贸公司尚在经营期间的房屋、场地占有使用费问题，双方在2017年12月29日签订的《备忘录》第2条就作了明确说明：“对乙方提出的自2018年1月1日至2018年3月31日期间免收房屋及场地占有费的问题，甲方在符合法律及相关政策的前提下，再行确认是否给予免收。”因此，温州消防支队要求芬尼斯工贸公司支付上述期限的房屋、场地占有使用费，无关情理，也与补偿问题是否达成一致毫不相干。一审对此不予支持，明显错误。芬尼斯工贸公司辩称：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用于本案。1、本案基础法律关系为兼具土地租赁与投资经营法律关系，并非单纯的房屋租赁法律关系，该解释第十一条关于处理装修装饰物的规定在本案中不适用。2、根据双方合同约定，装修装饰物归温州消防支队所有，装修另行评估、协商确定，表明双方对装修装饰物处理有约定，因此该解释不适用。3、装修装饰物归温州消防支队所有，装修装饰物评估净值（换算成新率后）是芬尼斯公司应获得的对价，符合公平原则。二、餐厅装修评估净值应由温州消防支队承担。根据涉案《武警部队房地产租赁合同》第二条的约定，租赁用途为经营旅馆、饭店及配套设施，故餐厅部分的装修符合合同签订的目的和租赁用途，没有超越经营范围。三、一审驳回温州消防支队的反诉请求，正确。1、芬尼斯公司无需承担违约金。餐厅部分转租给案外人御玲珑公司是经温州消防支队下属单位瑞安消防大队同意的，芬尼斯公司没有违约。温州消防支队主张违约金的依据是合同第十条，但之后解除协议的约定将该条内容覆盖，故一审认定正确。2、芬尼斯公司无需支付占有使用费。从《解除协议》、《备忘录》、《资产转交备忘录》的签订内容及履行情况来看，《备忘录》其实是签订《解除协议》所附的一个条件，只是应温州消防支队的要求，将签订顺序颠倒。此外，合同签订时间是2009年4月，温州消防支队明知这种做法违法或违规，预先埋下伏笔转嫁风险于芬尼斯公司，而芬尼斯出于对公权力机关的信任，对此毫不知情。全面停止有偿服务活动的通知发文后，温州消防支队害怕东窗事发，借用该通知的东风，与芬尼斯公司签订解除协议，约定解除租赁协议，双方均不因此承担违约责任，并口头承诺可以免收场地占有使用费，但需要上级批准，这才有了《备忘录》第2条的约定。综上，请求驳回温州消防支队的上诉请求。芬尼斯公司向一审法院起诉，请求：1.判令温州消防支队赔偿芬尼斯工贸公司各项损失暂计人民币19261310元（以评估价为准）；2.判令温州消防支队承担本案诉讼费、鉴定费。在诉讼中，芬尼斯工贸公司增加1项诉讼请求，要求确认双方签订的《武警部队房地产租赁合同》、《武警部队房地产租赁合同补充协议》、《武警部队房地产租赁合同解除协议》三份协议均无效，同时变更第1诉讼请求为：判令温州消防支队赔偿芬尼斯工贸公司各项损失计人民币12640713元【1.综合楼建安工程（含排污工程）、装修工程及设备：10917300元；2.综合楼广告牌28200元；3.综合楼一楼停车场地面：94000元；4.未使用经营期经营权对价926317元；5.搬迁费101397元；6.员工经济补偿金：58099元；7.停产停业损失：515400元，合计12640713元】。审理中，温州消防支队提起反诉，请求：1.判令芬尼斯工贸公司支付擅自转租违约金400000元；2.判令芬尼斯工贸公司支付房屋及场地占有使用费202256元。一审法院认定事实：2018年6月12日，芬尼斯工贸公司名称由温州市芬尼斯皮革化工有限公司变更为浙江芬尼斯工贸有限公司，法定代表人由鲍光华变更为鲍伟俊。2009年4月1日，芬尼斯工贸公司作为承租方（乙方）与温州消防支队作为出租方（甲方）签订《武警部队房地产租赁合同》（下简称《租赁合同》）约定：一、租赁标的物：甲方将瑞安市瑞光大道321号占地面积939平方米土地出租给乙方用于综合楼项目建设，由乙方负责相关建设工作，项目完成后给予一定年限经营权，甲方收取土地租赁费，乙方已对甲方所出租的土地作充分了解，愿意承租该土地；二、租赁期限：15年经营权（含建设期），自2008年2月1日起至2023年1月31日止；三、土地租赁费：自2009年4月1日起，甲方收取72万元的年土地租赁费，从2009年4月1日起每隔三年以原收取的年土地租赁费为基数以5%递增；四、合同解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同的约定权属归甲方的全部财产交还甲方；甲方按乙方实际使用时间计收租金，并协商解决补偿事宜；….（三）因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。另，双方在合同中作了禁止转租的约定，如果该约定，甲方有权解除合同并要求乙方向甲方支付违约金40万元。该租赁合同签订后，在项目建设过程中，因种种原因产生一些问题和纠纷。2015年2月28日，双方又补充签订一份《武警部队房地产租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》）。双方约定，乙方承担超出事先约定款项共计人民币4574555元，并承担工期延长18个月产生的全部相关费用；甲方同意延长24个月作为前述乙方施工增加费用的补偿，租赁时间调整为2008年2月1日起至2025年1月31日止。2011年1月21日，涉案建筑物造价审定为7450978元。2011年6月17日，温州消防支队下属单位瑞安市公安局消防大队作为甲方，与芬尼斯工贸公司下属单位瑞安市芬尼斯酒店管理有限公司作为乙方签订《协议》约定，甲方预收乙方557747元确定一项基建工程费用。涉案项目土地由芬尼斯工贸公司向温州消防支队承租，房产及附属设施由芬尼斯工贸公司出资兴建，用于宾馆及餐饮经营。根据中央军委《关于军队和武警部队全而停止有偿服务活动的通知》和公安部《关于做好公安消防部队全而停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》（公消〔2016〕129号）文件精神，案涉《武警部队房他产租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同补充协议》无法继续履行。2017年12月29日，原、温州消防支队签订《武警部队房地产租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》）。双方约定：甲、乙双方同意于2017年12月29日解除《租赁合同》、《补充协议》。鉴于“合同”系因国家和军队重大政策调整的不可抗力原因无法继续履行而解除，甲乙双方对此均不承担任何违约责任。乙方承诺于2018年3月31日前做好停营和完成搬迁腾退。同日，双方签订《资产移交备忘录》。双方约定：在《解除协议》签订后，乙方提出的根据《租赁合同》出资建设的瑞安市瑞光大道321号综合楼、辅助用房及装修，因合同解除造成的经济损失补偿问题由双方另行评估、协商确定，协商不成提交人民法院诉讼处理。对乙方提出的自2018年1月1日至2018年3月31日期间免收房屋及场地占用费的问题，甲方在符合法律及相关政策的前提下，再行确认是否给予免收。2018年5月3日，双方又签订了一份《资产移交备忘录》。双方约定，乙方已于2018年3月31日停营，并于2018年5月3日办理了资产移交事宜，甲方免收2018年4月1日起至2018年5月3日止的房屋、场地占有使用费。在诉讼中，双方协商同意将上述项目委托中企华评估机构进行评估。中企华评估公司对瑞安市瑞光大道321号瑞安市消防大队综合楼（含附属、安装、装修等）及不可搬离设施、设备（不可拆除或拆除显著损害价值）价值及瑞安市消防大队排污工程价值（以2018年5月3日为估价基准日）进行评估。该评估公司出具鉴定意见：装修工程评估原值1131.65万元，评估净值531.88万元；建安工程原值1061.53万元，评估净值498.92万元；设备原值183.17万元，评估净值60.94万元，评估原值合计2376.35万元，评估净值合计1091.73万元。其中建安工程包含勘察设计费422611.26元、建设工程招标代理费56647.19元、建设工程监理费365064.19元、城市基础设施配套费1041006.12元等前期费用。之后，评估机构围绕双方争议问题补充作出答复：1、综合楼成新率是47%还是45%由法院调整；2、涉案评估报告装修工程包括一楼和二楼餐厅装修工程，其中酒店和餐厅装修工程建筑面积对应分别是5279.78平方米和1480平方米；3、城市基础设施配套费按60元/平方米计算，应为362160元（60元/平方米×6036平方米）。本次评估共支出评估费150000元（其中芬尼斯工贸公司支出66000元，温州消防支队支出84000元）。芬尼斯工贸公司将涉案租赁物中一楼480平方米及二楼1000平方米转租给案外人瑞安市御玲珑餐饮有限公司从事餐饮。一审法院认为，关于本诉部分。争议焦点有四个：一、本案基础法律是房屋租赁合同关系还是其他合同关系；二、本案合同的效力问题；三、本案是否属于法院管辖范畴；四、芬尼斯工贸公司损失如何确定的问题。一、关于本案基础法律关系。涉案芬尼斯酒店项目土地系温州消防支队的，温州消防支队将土地出租给芬尼斯工贸公司，上面建筑物由芬尼斯工贸公司出资兴建，双方约定在芬尼斯工贸公司使用一定年限后，前述建筑物归温州消防支队所有，实质上温州消防支队以资集代建的形式折抵芬尼斯酒店地上建筑物的租金。本案基础法律关系应属房屋租赁合同。二、关于本案合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从上述规定来看，虽然芬尼斯酒店项目的土地为国有划拨土地，但实质上温州消防支队是连同上面建筑物一并出租。至一审法庭辩论终结前，温州消防支队提交涉案芬尼斯酒店项目具有合法审批手续，该项目应属于合法建筑物。温州消防支队在划拨土地上建房并出租，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，未违反社会公共利益和第三人合法权益，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。三、本案是否属于法院管辖范畴。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。双方于2017年12月29日《解除协议》约定因合同解除造成的经济损失补偿问题由双方另行评估、协商确定，协商不成提交人民法院诉讼处理。本案的租赁标的物所在地为瑞安市辖区范围内，瑞安市人民法院作为不动产所在地法院具有管辖权。四、芬尼斯工贸公司损失如何确定的问题。双方自愿签订了《租赁合同》、《补充协议》，又通过协商方式签订《解除协议》，上述协议均系双方当事人真实意思表示，予以确认。双方于2009年4月1日在《租赁合同》中约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。双方于2017年12月29日在《解除协议》约定综合楼、辅助用房及装修因合同解除造成的经济损失补偿问题由双方另行评估。同时双方再次明确鉴于“合同”系因国家和军队重大政策调整的不可抗力原因无法继续履行而解除，甲乙双方对此均不承担任何违约责任。综上，案涉租赁合同之所以解除，是由于案涉租赁项目属于中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》规定的清理整顿的范围，为执行中央军委的命令，双方当事人协商一致解除。芬尼斯工贸公司承租涉案房屋时温州消防支队已明确告知该事由，芬尼斯工贸公司对此亦是知情的。因此，芬尼斯工贸公司不应该得到合同在完全履行情况下所应得到的利益，且《解除协议》中明确仅对综合楼、辅助用房及装修因合同解除造成的经济损失进行补偿。故对芬尼斯工贸公司主张综合楼广告牌、综合楼一楼停车场、未使用经营期经营权对价、搬迁费、员工经济补偿金、停产停业损失等项目均不予支持。截至2018年5月3日，涉案建安、装修工程及不可移动设备的评估净值合计1052.87万元。温州消防支队应支付芬尼斯工贸公司上述金额。另，此次评估共支出费用15万元，由双方各半承担一半即7.5万元。关于反诉部分。一、芬尼斯工贸公司是否需要支付擅自转租违约金40万元。虽然涉案《租赁合同》（落款时间2009年4月1日）对涉案租赁物作了禁止转租的约定，但双方之后在《解除协议》（落款时间2017年12月29日）中又约定合同解除后双方互不承担任何违约责任。即便芬尼斯工贸公司存在违约，温州消防支队亦不追究其违约责任，故对于温州消防支队第一项反诉主张，不予支持。二、芬尼斯工贸公司是否需要向温州消防支队支付房屋及场地占有使用费202256元。双方在《解除协议》（落款时间2017年12月29日）中约定，对于芬尼斯工贸公司提出的自2018年1月1日至2018年3月31日期间免收房屋及场地占用费的问题，温州消防支队在符合法律及相关政策的前提下，再行确认是否给予免收。2018年5月3日，双方又签订了一份《资产移交备忘录》。约定芬尼斯工贸公司已于2018年3月31日停营，并于2018年5月3日办理了资产移交事宜，温州消防支队免收2018年4月1日起至2018年5月3日止的房屋、场地占有使用费。从上述合同履行情况来看，芬尼斯工贸公司已履行了约定义务，温州消防支队免收了2018年4月1日起至2018年5月3日期间的房屋、场地占有使用费，对于之前租金不予免收不符合情理。双方对于补偿问题未能达成一致意见，温州消防支队以此作为收取租金的理由不能成立。温州消防支队要求芬尼斯工贸公司支付房屋及场地占有使用费202256元，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、温州消防支队于判决生效后十日内补偿芬尼斯工贸公司支付各项经济损失共计1052.87万元，款交一审法院转付；二、驳回芬尼斯工贸公司本诉其他诉讼请求；三、驳回温州消防支队反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97644元，反诉案件受理费4911元（已减半），评估费150000元（其中芬尼斯工贸公司支出66000元，温州消防支队支出84000元），合计252555元，由芬尼斯工贸公司负担87672元，由温州消防支队负担164883元（定于判决生效后10日内向一审法院缴纳）。本案二审中，案外人瑞安市御玲珑餐饮有限公司于2020年3月20日在瑞安市人民法院对其制作的谈话笔录中称，其同意本案中中企华资产评估有限公司出具的评估报告中关于瑞安市御玲珑餐饮有限公司的装修工程的评估意见，且其已另案向芬尼斯公司主张权利，故不参加本案诉讼、不在本案中主张权利。二审期间，温州消防支队未提供新的证据。芬尼斯公司提供了以下证据：1、关于《补充鉴定说明决定书》的答复、鉴定费发票，证明餐厅装修工程成新率调整及补充鉴定漏项，为此支出鉴定费5000元的事实；2、关于要求组织竣工验收的报告、关于确定保修期起算日的报告，证明涉案工程实际竣工时间为2010年4月，2010年5月投入使用的事实；3、浙江省发展和改革委员会浙发改法规（2005）130号文件，证明涉案工程可行性研究报告费实际产生的事实。温州消防支队对芬尼斯公司提供的证据的质证意见是：对证据1，《补充鉴定说明决定书》对成新率的调整是错误的，应从芬尼斯公司建安工程完毕即2010年5月份开始计算，且餐厅的装修费用应由芬尼斯公司承担，补充鉴定中涉及到的空调卡机、液晶显示屏与本案无关，不属温州消防支队接收的财产范围内，鉴定费发票系案外人支付，与本案没有关联性；对证据2的真实性无异议，但对芬尼斯公司主张的待证事实有异议，从我方一审提供的工程交接协议书来看，双方系于2009年9月25日进行工程验收和交接，交接之后有部分未完工的工程是二次装修装饰工程，至2010年4月20日彻底完工，竣工时间应以2009年9月25日为准；本案双方不存在工程代建关系，故证据3不适用于本案。经审查本院认为，鉴于瑞安市御玲珑餐饮有限公司明确表示对中企华资产评估有限公司出具的评估报告中关于瑞安市御玲珑餐饮有限公司的装修工程无异议，且不在本案中主张权利，故对芬尼斯公司提供的证据1本院不作审查；证据2可以证明涉案综合楼于2010年4月完工的事实，本院予以确认；涉案综合楼并非政府投资项目，故证据3与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，关于一审对本案法律关系及合同效力的认定是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人约定温州消防支队将土地使用权出租给芬尼斯公司，芬尼斯公司自行出资建造综合楼，由芬尼斯公司使用一定年限后归温州消防支队所有，一审据此认定芬尼斯公司系以建房款的形式折抵租金，符合本案实际。因此，涉案《武警部队房地产租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同补充协议》符合租赁合同的法律特征，一审认定本案系租赁合同关系，并无不当。上述合同均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审对芬尼斯公司损失的认定是否正确的问题。1、涉案综合楼的立项批准书显示，该项目系以小型基本建设项目进行立项，故该项目无需编制可行性研究报告，一审对可行性研究报告费予以剔除，并无不当。另外，一审对于城市基础设施配套费的调整符合瑞安市人民政府有关征收城市基础设施配套费的规定，亦无不当。一审未对广告牌及一楼停车场的造价进行鉴定，本院二审不直接作出认定和处理，芬尼斯公司应另案主张为宜。涉案《武警部队房地产租赁合同》约定，综合楼大楼内所有不动产以及其后期增加的相关附属不动产所有权在经营权年限到期7日后无偿归温州消防支队所有，现因租赁合同提前解除，温州消防支队在《备忘录》中同意对涉案综合楼、辅助用房及装修进行补偿，故芬尼斯公司提前解除合同的租金损失实际上已经以建安工程及装修工程的评估净值的形式进行补偿，其同时要求温州消防支队承担未使用经营期的对价，缺乏依据，一审不予支持，正确。芬尼斯公司未提供充分的证据证明其支出的搬迁费，且员工经济补偿金、停产停业损失均不属租赁合同解除产生的直接损失，一审对上述费用不予支持，正确。关于温州消防支队援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条主张涉案综合楼酒店装修工程评估净值应由双方按公平原则分担、餐厅装修工程其无需承担是否成立的问题。涉案综合楼一部分转租给案外人用于经营餐厅，温州消防支队作为涉案房屋的出租人同时也是涉案营业场所的消防主管部门长期以来均未提出异议，其主张对餐厅转租及装修的事实均不知情，不符合常理。况且，本案双方当事人在签订《武警部队房地产租赁合同解除协议》的当天签订《备忘录》，约定依附于租赁场地的装修归温州消防支队所有，并于2018年5月3日签订《资产移交备忘录》及《芬尼斯酒店移交清单》，温州消防支队确认其已接收涉案房屋附着的装修装饰，并进一步确认包括装饰装修在内的移交资产归其所有，基于以上事实，应认定本案当事人在解除合同时对于装饰装修物的处理已经进行约定，且芬尼斯公司已按照约定履行了向温州消防支队交付包括酒店和餐厅在内的整幢综合楼装饰装修物的义务。一审确定酒店及餐厅的装修评估净值均由温州消防支队承担，符合民事活动应遵循的等价有偿原则。本案不属当事人对装饰装修物的处理没有作出约定的情形，且温州消防支队主张承租人擅自装修的依据不足，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条均不适用于本案，温州消防支队的该主张缺乏依据，本院不予采纳。关于一审认定芬尼斯公司无需承担擅自转租的违约金是否正确的问题。如前所述，温州消防支队主张芬尼斯公司主张擅自转租的依据不足，且双方在《武警部队房地产租赁合同解除协议》中明确约定合同解除时双方互不承担任何违约责任，一审对温州消防支队要求芬尼斯公司承担擅自转租违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。关于一审认定芬尼斯公司无需支付2017年12月30日至2018年3月31日期间的占有使用费是否正确的问题。本案中芬尼斯公司未提供证据证明温州消防支队同意免除上述期间的占有使用费，应承担举证不能的不利后果，其主张无需承担该期间的占有使用费，依据不足。一审对温州消防支队要求芬尼斯公司支付上述期间的占有使用费的诉讼请求不予支持，不当，本院予以纠正。芬尼斯公司应承担的上述期间的占有使用费金额为200081.01元（72万元×（1+5%）2/年÷365天×92天）元。综上，温州消防支队的上诉理由部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。芬尼斯公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初2663号民事判决第一、二项；二、浙江芬尼斯工贸有限公司于本判决生效后十日内支付中国人民武装警察部队温州市消防支队占有使用费200081.01元；三、驳回中国人民武装警察部队温州市消防支队的其他原审反诉请求。一审本案案件受理费97644元，反诉案件受理费4911元，免于收取；评估费150000元，由浙江芬尼斯工贸有限公司、中国人民武装警察部队温州市消防支队各负担75000元。二审案件受理费102555元，免于收取。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年四月二十日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮