浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1244号 原告（暨反诉被告）：嘉兴易到商贸有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区东升东路1220号4378室，统一社会信用代码：91330402MA2B91RQ7T。 法定代表人：郁义龙，执行董事。 委托诉讼代理人：陈慧清,上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告（暨反诉原告）：潘燕君，女，1954年3月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：俞秋燕，浙江国傲律师事务所律师。 原告嘉兴易到商贸有限公司（以下简称易到公司）与被告潘燕君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，被告于2020年3月5日提起反诉，本院受理后决定合并审理，并于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈慧清，被告潘燕君及委托诉讼代理人俞秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易到公司提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2019年8月14日解除；2.被告返还原告22041元租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于嘉兴市的房产，租期自2018年10月31日至2023年11月14日，租金每个租赁年度为90000元。2018年11月19日，原告按约向被告支付第一个年度的租金90000元。2019年7月3日，原告根据合同约定，提前30日向被告发函，通知被告解除双方的《租赁合同》，说明《租赁合同》于2019年8月14日解除。合同解除后，被告应当向被告返还剩余2019年8月14日至2019年11月14日的租金22041元。原告认为，根据《租赁合同》第十四条之约定，原告可以提前解除合同，但须提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，原告不承担提前解除合同的任何责任。被告已于2019年7月4日收到原告发出的《关于解除嘉兴大兴路苏宁小店租赁合同的告知函》，并于2019年8月27日收到原告退还的钥匙。双方《租赁合同》已于2019年8月14日解除，被告应当返还原告所支付的2019年8月14日至2019年11月14日的租金22041元，被告拒不返还，严重损害了原告的合法权益。 被告潘燕君答辩称，双方《租赁合同》的解除时间应该是2019年11月14日，被告无须返还租金。 反诉原告潘燕君提出反诉请求：1.易到公司支付反诉原告垫付的增容费11000元；2.易到公司向反诉原告支付恢复原状费用30000元（暂估）；3.易到公司赔偿租金损失45000元（按照6个月租金标准计算）；4.本诉和反诉诉讼费用均由易到公司承担。庭审中，反诉原告变更第二项诉讼请求为：易到公司立即为反诉原告将涉案房屋恢复原状（包括恢复阁楼、铲除地面垫高部分并恢复层高4.8米、拆除厕所、墙面颜色复原为白色、恢复铁皮雨棚），如无法恢复则支付反诉原告恢复费用30000元。事实和理由：2018年10月30日，反诉原告和反诉被告签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为5年0.5个月，自2018年10月31日至2023年11月14日止，租赁费用为每个租赁年度90000元。合同履行过程中，反诉原告于2019年8月2日收到易到公司的《告知函》，无故提前解除合同。对此，反诉原告向易到公司提出几点解除要求：一、恢复房屋原来格局；二、支付反诉原告垫付的增容费11000元。对此，易到公司于2019年8月2日又提出解约时间为11月份。但是2019年8月底，易到公司在没有任何交接的情况下，既未恢复房屋原来格局，也未支付反诉原告垫付电表线增容费11000元，易到公司擅自将钥匙寄回反诉原告，对于反诉原告提出的解除要求置之不理。2019年10月14日，易到公司才微信通知反诉原告“嘉兴易到商贸有限公司大新路店”工商注销。综上，反诉原告认为合同履行过程中，反诉原告垫付的增容费应当由易到公司承担，但是易到公司一直未归还。此外，因易到公司无故解约，给反诉原告造成了巨大的损失。根据租赁合同约定，违约方应赔偿守约方的全部损失，恢复原状。 反诉被告易到公司答辩称，一、易到公司已履行合同义务，无需承担任何赔偿责任，亦无需将租赁物恢复原状。双方签订的《租赁合同》合法有效，易到公司按合同第十四条第约定于2019年7月3日向潘燕君发函要求解除合同，系合法行使自身权利，不存在违约行为，不应承担任何违约责任；关于增容费，根据《租赁合同》第三条的规定，潘燕君在易到公司进场装修前将符合国家标准的主电缆，（电线）接至易到公司租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内，并为易到公司租赁部分单独安装符合国家标准的水电表本就是其应履行的合同义务。易到公司仅需承担按时向甲方支付水电费的合同义务即可，且实际上易到公司已完成该合同义务的履行，并未有拖欠水电费的情况。反诉原告提出的垫付电量增容费，易到公司认为只是将租赁房屋自行改造成适租状态，没有理由且不存在为易到公司垫付增容费的说法，也没有提供证据证明双方约定增容费应当由易到公司支付，更何况反诉原告提供所谓垫付证据无法证据实际有过该项支出，因此反诉原告主张易到公司支付增容费于法无据、于理不合。关于反诉原告要求恢复原状及支付恢复原状费用，根据双方签订的《租赁合同》第十五条，易到公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备设施，潘燕君需予以配合，易到公司对租赁物所做装修改造在返还时无需恢复。且目涉案房屋已租赁给他人实际使用，恢复原状无可行性。因此易到公司诉请恢复原状及支付恢复原状费用没有依据。二、反诉原告要求赔偿六个月租金损失，缺乏事实和法律依据。易到公司已按期足额支付了第一年度的租金，且已按合同约定提前30日通知潘燕君解除合同，给予了潘燕君充分的准备时间，合同解除后也按照约定向其返还了租赁房屋的钥匙，通过提供的证据可以证明，潘燕君已确认了钥匙的归还。根据合同第十五条，易到公司按期返还租赁物，此后潘燕君完全可以在合同解除后正常对外出租。事实上，涉案房屋也早已重新由他人租赁并投入使用，因此潘燕君并存在租金损失。且根据合同约定，易到公司按约提前解除合同的亦无需承担任何责任，因此反诉原告要求易到公司支付租金损失没有依据，反而应当向易到公司返还合同解除后多支付的22041元租金。综上，易到公司不存在违约行为，无须承担任何赔偿责任，无须恢复原状，更无须支付任何租金损失。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括易到公司提交的发票一份、照片六张，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.易到公司提交的《租赁合同》一份，潘燕君对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同第十四条属无效条款。故本院对合同真实性予以确认，至于证据证明力及合同条款的效力问题在本院认为部分具体阐述。 2.易到公司提交的《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》及邮寄凭证、钥匙邮寄退还凭证各一组，潘燕君对真实性无异议，确认收到上述告知函及钥匙，但对送达时间有异议，认为邮件是他人代收，实际收到时间较晚。鉴于潘燕君确认送达地址系其日常办公地址，且易到公司在寄送告知函及钥匙时也有及时通过电话或微信提醒其留意查收，故本院予以认定。 3.潘燕君提交的转账凭证一份，易到公司对真实性、合法性、关联性均持有异议，鉴于双方合同中未对“增容费”作出过约定，该笔款项显示转账对象为案外人“梁洪铭”，在潘燕君未能提交其他证据予以佐证的情况下，无法确认与本案关联性，故不予认定。 4.潘燕君提交的微信聊天记录三页，易到公司对真实性无异议，合法性及证明对象有异议，认为微信记录第二页已经过剪辑，并非完整记录，从内容看双方是在进行协商，不能证明易到公司已同意于11月份解约，最终双方也未能协商一致，微信记录第三页与本案争议无关。经审查，微信聊天记录属电子数据证据，经与其储存载体当庭核对内容一致，与本案具有关联性，易到公司认为部分内容经过剪辑但未能提供足以反驳的相反证据，故其异议不能成立，本院该组证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月30日，易到公司（乙方）和潘燕君（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于嘉兴市的房产，计租面积125.24平方米；租赁期限为5年0.5个月，自2018年10月31日至2023年11月14日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月14日，此后每12个月为一个租赁年度；租赁费用为每个租赁年度90000元（含税含物业费），租赁费用采用先付后租的方式按年提前30日支付；甲方为乙方提供进水口直径不少于32ＤＮ的用水量和不少于40ＫＷ的用电量，甲方在乙方进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（电线）接至乙方租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内并为乙方租赁部分单独安装符合国家标准水电表，乙方按供水供电部门规定的水电费单价向甲方支付水电费，先用后付，按月结算；租赁期内甲方保证向乙方提供的附属设备设施正常运行，并承担运行、维修保养、检测等责任以及因此产生的相应费用，乙方自行安装的设备设施的维修保养责任由乙方负责；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任；乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物；等等。合同签订后，易到公司按约向潘燕君支付了第一年度（2018年10月31日至2019年11月14日）的租赁费用90000元，并对租赁房屋进行了包括拆除原有阁楼和室外铁皮雨棚、增建厕所等装修改造，用于开设“苏宁小店”。 2019年7月3日，易到公司通过EMS向潘燕君寄送《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》，告知潘燕君其决定关闭店面，故根据《租赁合同》第十四条之约定正式发函通知出租人，提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2019年8月14日正式解除，易到公司将按合同第十四条约定在解除日后返还租赁物，请按时与易到公司办理交接手续，否则视为易到公司已按约将租赁物交还。该快递于2019年7月4日被签收。8月2日，潘燕君通过微信联系易到公司工作人员李泉，提出了关于解除合同的五项要求包括“一、因原合同是租期五年，现在一年不到你们就要求解除合约，所以我要求贵司复原原来的房屋格局（原来里面有阁楼）；二、里面新建的厕所要拆除；三、增容的电量费用要退回给我；四、房内层高原来是4.8米，要复原；五、墙面颜色还原为白色”。李泉随后回复“房东，您注意下，我上面主要有两点，一个就是解约时间，不是8月份，是11月份，相当于今年还是租完，第二就是要求后面的时间有一个转租权，也就是这段时间我们能转租，也相当于也会帮您这边租出去，就是这几个月的房租会让租的人给我们，最好么，就是我们撤走，正好别人也进来。您这边每个月的房租起码是不停的，但是万一没租出去，那也没办法，我们只能说尽力而为吧”。潘燕君微信回复称“我同意你们转租，但转租时我必须到场，原租约5年期限不变”等等。8月27日，易到公司通过EMS将租赁房屋钥匙寄还给潘燕君。当日，李泉通过微信告知潘燕君租赁房屋已经腾空并提醒其注意查收寄还的钥匙。8月31日，潘燕君和李泉到租赁房屋现场，确认房屋已经腾退。9月25日，易到公司办理了大新路店的工商注销登记手续。10月14日，李泉就工商注销信息通过微信告知潘燕君。 另查明：1.易到公司确认曾委派工作人员李泉（目前已离职）处理与潘燕君之间的房屋租赁合同解除事宜。2.2019年11月15日，潘燕君和案外人另行签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2019年11月15日至2024年11月14日，年租金70000元。目前涉案租赁房屋已由案外人承租使用。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于：《租赁合同》的解除时间及合同解除后各自主张对方承担的相关责任能否成立。 关于合同解除。双方均认可《租赁合同》已经解除，但对解除时间各持己见。经审查，双方在《租赁合同》第十四条约定“乙方（暨易到公司）可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方（暨潘燕君），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期”，易到公司据此于2019年7月3日通过EMS向潘燕君寄送《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》，要求提前解除双方的《租赁合同》。但此后易到公司又委派工作人员在2019年8月2日通过微信告知潘燕君“解约时间不是8月份，是11月份，相当于今年还是租完”，同时要求后面的时间有一个转租权，由易到公司帮忙找新的租客等。对此潘燕君也通过微信回复表示同意转租等。本院认为，易到公司虽依据合同约定行使了约定解除权，但从双方之后的微信沟通内容看，实际上双方又协商一致继续维持原合同关系，并确认租赁合同于第一个租赁年度到期时即2019年11月14解除。根据我国合同法第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此本院确认双方《租赁合同》于2019年11月14解除。关于易到公司认为微信沟通仅是协商过程且李泉不能代表公司的意见，庭审中易到公司已确认系委派李泉处理与潘燕君之间的租赁合同解除事宜，故其在微信聊天中的相关意思表示应视为代表易到公司作出，从微信沟通内容看，双方尽管就潘燕君所提及的五项解约要求尚存争议，但关于合同解除的时间已形成共识，故对易到公司的上述意见，不予采纳。 关于合同解除后双方的各项主张，分析认为：一、易到公司要求潘燕君返还租金22041元，如上文所述，双方合同于2019年11月14解除，易到公司要求返还租赁期限内的租金，缺乏依据，不予支持。二、潘燕君要求易到公司支付垫付的增容费11000元，易到公司虽认可曾要求办理店内电量增容，但称费用约定由出租人承担，鉴于双方在租赁合同中未对该笔费用的数额、承担方式等进行过相关约定，原告也未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，对其诉请不予支持。三、潘燕君要求易到公司将租赁房屋恢复原状，如无法恢复则赔偿恢复原状费用30000元，根据《租赁合同》第十五条约定，易到公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，潘燕君需予以配合，易到公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。双方既已对合同解除时装饰装修的处理作出约定，应按照合同约定履行，故潘燕君的相关诉请，缺乏合同依据，不予支持。四、潘燕君要求易到公司赔偿六个月租金损失45000元，经审查，《租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容合法有效，对双方均具有约束力。合同第十四条约定，易到公司按照约定行使解除权后，不承担任何责任。对于潘燕君认为该条款属于无效条款的意见，从双方约定的解除权行使条件看，要求易到公司至少提前30日通知出租人，从而给予出租人相对合理的应对期间，结合租赁房屋的地段、业态面积等情况，该条款并未显失公平，当然如承租人存在逾期腾退等违约情形时，也应考虑实际情况具体分析处理。但就本案而言，易到公司在2019年7月3日已发函告知潘燕君要求提前解除合同，此后双方微信沟通中虽协商确定暂时继续保持租赁关系，但对于合同将于2019年11月14解除的结果是明确的，且8月31日双方现场确认租赁房屋已腾退完毕，因此作为出租人一方也有较为充分的时间考虑并采取重新招租等措施以避免损失产生，事实上涉案房屋在2019年11月15日也已重新出租。因此综合考虑本案情形，潘燕君要求易到公司另行赔偿六个月租金损失，缺乏依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴易到商贸有限公司与被告潘燕君之间关于嘉兴市房产的《租赁合同》于2019年11月14日解除； 二、驳回原告嘉兴易到商贸有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告潘燕君的全部反诉请求。 本诉案件受理费176元，由原告嘉兴易到商贸有限公司负担，反诉案件受理费975元，由反诉原告潘燕君负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年四月一日 书记员  李丹妮