陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1859号 上诉人（原审被告）：方大昊，男，1976年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：王变丽，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小峰，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔磊，男，1982年XX月XX日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。 委托诉讼代理人：李宁，北京市中盈（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安首府置业有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南四路 46 号。 法定代表人：曹西琴，系该公司经理。 委托诉讼代理人：邹宇婷，女，1990年5月14日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人方大昊因与被上诉人乔磊、原审第三人西安首府置业有限公司（以下简称首府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初17154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方大昊上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三项，发回重审或改判驳回乔磊的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由乔磊承担。事实和理由：涉案房屋被案外人予以查封，且已进入执行阶段，其与乔磊、首府公司签订的《房屋买卖三方合同》事实上已无法继续履行；涉案房屋系其与前妻王鸿燕婚姻关系存续期间的共同财产，其出卖该房屋时未经王鸿燕同意，王鸿燕现明确表示不同意出售涉案房屋，无法完成房屋的过户手续；涉案《房屋买卖三方合同》中只有1个定金条款，没有对房屋首府款、尾款进行明确约定，该合同中对房屋交付、过户等内容也约定不明，其并不存在违约行为，不应向乔磊支付违约金；一审法院对案件受理费、保全费的分担有误。乔磊辩称，涉案《房屋买卖三方合同》合法有效，该合同签订后其支付了部分购房款，方大昊向其交付了房屋，其装修入住至今已三年以上，方大昊在房价上涨的情况下，因加价不成才不愿继续履行合同；涉案房屋虽被碑林区法院查封，但该查封由案外人提出诉前保全转化而来，是案外人对债权执行的一种救济，现房屋没有被执行拍卖或变卖，不存在客观上无法办理过户的情形；涉案房屋房产证上只有方大昊一人名字，其出售房屋时其前妻知情，且其前妻至今没有提出异议，涉案合同应当继续履行；方大昊违约事实清楚，应当支付违约金；一审法院对案件受理费、保全费分担正确。请求驳回上诉，维持原判。首府公司述称，方大昊违约致合同不能继续履行，其公司同意一审判决。乔磊向一审法院起诉请求：1.方大昊继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下；未履行部分116万元；2.判令方大昊支付其违约金100万元；3.本案诉讼费用由方大昊承担。一审法院认定事实：2017年3月乔磊（乙方、买方)与方大昊(甲方、卖方)、首府公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》约定：甲方所售房屋坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX小区XX幢（楼）01单元1401号（室），建筑面积156.27平方米；该房屋成交价格为壹佰肆拾叁万元整1430000元，价款包括原始大修基金、契税。合同签订当天，经甲乙双方协商，乙方支付甲方购房定金贰拾万元整（200000元）；签订合同当天在乙方支付甲方定金贰拾万元后，甲方将房屋钥匙交给乙方并允许乙方装修；甲乙双方合同签订后，甲方第一时间负责交大修基金、契税及偿还银行贷款，产证办出后十个工作日内过户。甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。甲方承担原始大修基金、契税，乙方承担过户产生的契税、增值税。作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间费。甲乙双方应在甲方办理出该房屋产证后，乙方银行贷款审批通过后十个工作日内办理房屋权属转移登记手续。自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押；任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款百分之五的违约金。经甲乙双方协商，甲方违约则双倍赔偿乙方定金，乙方违约则定金不退。2017年3月14日，乔磊向方大昊银行账户转款200000元，方大昊向乔磊出具收款收据：今收到乔磊交来位于西安市曲江新区XX线XX号楼XX单元XX房XX房总房款人民币贰拾万元整。2017年4月19日，乔磊又向方大昊支付购房款70000元，方大昊亦出具收条一份。2017年9月6日，乔磊以自己的名义从开发商处接收了房屋，并交纳了物业费、办理了装修手续，装修后一直居住使用至今。涉案房屋于2017年7月10日办理房产证，方大昊称开发商于9月统一代领后通知其领取，当时急于出卖房屋是因用款还贷，乔磊和首府公司均明知；合同签订时与前妻王鸿燕属于婚姻关系存续期间，王鸿燕并不知晓出卖房屋的事情，也不同意出卖房屋；因欠案外人郝某某款项，郝某某将其起诉至西安市碑林区人民法院，并申请查封了涉案房屋，其虽愿意继续履行合同，但房屋处于查封状态无法过户。首府公司称合同签订时，方大昊称房价是其与配偶商量后的结果，并带着其配偶的身份证等材料签订合同，能够认为其前妻对出售房屋知情并同意。另查，方大昊名下在西安市有三套房产，方大昊与王鸿燕2001年1月22日登记结婚，2019年6月10日离婚，离婚后现居住在一起。王鸿燕到庭称其不清楚方大昊出卖房屋的事情，前几天才知道，不同意方大昊出卖房屋。审理中，乔磊表示愿意一次性支付剩余房款。再查，2018年6月25日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，其中第一条第（三）款为：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易;已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。一审法院认为，乔磊与方大昊、第三人首府公司于2017年3月签订的《房屋买卖三方合同》，系当事人在平等自愿基础上真实意思的表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，法律应予以保护。合同签订后乔磊依约向方大昊支付了定金，方大昊也已将房屋交付乔磊装修居住，故方大昊应当按照合同约定继续履行自己的义务，办理房屋产权过户手续。审理中方大昊前妻王鸿燕称其不知方大昊将房屋出卖的事实，其作为共有人不同意出卖该房屋。而《房屋买卖三方合同》明确约定“甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权）”，首府公司也已审核方大昊携带其配偶的身份证等材料，据此乔磊基于对合同的信赖有理由相信方大昊及其前妻王鸿燕同意出卖房屋。乔磊于2017年9月以自己的名义从开发商处验收并接收房屋，后交纳物业管理费、办理装修手续，并一直居住至今，王鸿燕作为房屋共有人称其对此均不知情不符合常理，根据公平原则及诚实信用原则，对方大昊该抗辩理由，依法不予采信。涉案房屋虽因方大昊欠款一案被案外人查封，但该套房屋并未进入执行阶段，未被拍卖或变卖，且方大昊名下有其他财产，因此案外人申请的查封不能成为阻却方大昊与乔磊房屋买卖合同履行的事由。合同约定，在房产证办出后十个工作日内过户，现乔磊愿一次性支付剩余房款，该院依法予以确认。方大昊延期办理房屋过户登记显属违约，根据双方买卖合同之约定及本案实际情况，该院酌情认定方大昊向乔磊支付违约金50000元。综上，对乔磊要求方大昊继续履行合同将涉案房屋过户至其名下之诉讼请求依法予以支持，乔磊要求方大昊支付违约金的诉讼请求，依法部分予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告乔磊与被告方大昊2017年3月签订的《房屋买卖三方合同》继续履行，被告方大昊于本判决生效后20日内配合原告乔磊办理涉案房屋即坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋的过户手续，过户至原告乔磊名下；二、原告乔磊于本判决生效后20日内支付被告方大昊购房款1160000元；三、被告方大昊于本判决生效后20日内向原告乔磊支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24080元，保全费5000元，由方大昊承担。因乔磊已预交，故方大昊于本判决生效后二十日内将受理费、保全费支付乔磊。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，乔磊与方大昊、首府公司在签订《房屋买卖三方合同》时,已就购房款支付、房屋交付、产权证书办理等事宜,进行了相应约定，同时约定,方大昊（甲方）第一时间负责交大修基金、契税及偿还银行贷款，产证办出后十个工作日内过户。合同履行中，乔磊如约履行了买受人先期付款义务，并已实际占有使用涉案房屋近三年，方大昊亦应按照《房屋买卖三方合同》相应约定诚信履行出卖人的相关义务。然涉案房屋于2017年7月10日办理房产证后直至乔磊提起本案诉讼之日，方大昊一直没能如约履行合同约定的过户义务，终酿成本案纠纷。一审法院认定方大昊的行为构成违约，判令方大昊向乔磊支付违约金50000元，既综合了涉案合同性质、约定内容，以及履行实际等情况，也考虑了当事人述称意见、举证证据，以及过错程度等因素，裁量有据，判处得当。方大昊上诉认为其未违约之主张，事实及法律依据不足，本院不予采信。关于涉案合同应否继续履行问题。涉案房屋虽因方大昊欠款纠纷一案已被案外人申请法院查封，但方大昊名下在本市有三套房产，涉案房屋目前并没有被作为执行标的物被拍卖或变卖，法院对该房屋的查封行为只是暂时阻却了方大昊向乔磊履行房屋过户义务。现乔磊愿意继续履行涉案合同，且在诉讼中已明确：愿意在办理过户时一次性向方大昊支付剩余的116万元购房款。综合当事人意愿及本案目前已查明的事实情况，案涉《房屋买卖三方合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同约定解除、协商一致解除和法定解除的情形，如涉案双方能够继续诚信履约，双方房屋交易的目的仍可实现。一审法院判决乔磊、方大昊继续履行《房屋买卖三方合同》虽无不妥，但法院对涉案房屋的查封确实会在一定程度上影响房屋过户手续的办理，因此，乔磊所诉过户之请求，目前暂时不宜一并判决支持。至于方大昊基于共有权人不同意涉案交易提出的上诉问题，一审法院就该问题作出阐述，论理得当，本院予以确认。综上所述，方大昊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，惟考虑到涉案房屋存在的查封问题，本院对一审判决第一项、第二项予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初17154号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初17154号民事判决第一项为：乔磊与方大昊、西安首府置业有限公司继续履行2017年3月签订的《房屋买卖三方合同》；三、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初17154号民事判决第二项为：乔磊于方大昊履行过户义务时，向方大昊一次性支付剩余的购房款1160000元；四、驳回乔磊其余诉讼请求。一审案件受理费20480元，保全费5000元，由方大昊负担。二审案件受理费17670元，亦由方大昊负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强    审判员  肖晓通    审判员  张  楠 二〇二〇年四月二十一日（院印）书 记 员 周 伟