浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1145号上诉人（原审被告）：盖余粮，男，1963年6月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人（原审被告）：翁春香，女，1966年4月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审原告）：孙克双，男，1977年9月14日出生，汉族，住福建省寿宁县。被上诉人（原审被告）：陈田妹，女，1983年11月28日出生，汉族，住福建省寿宁县。上列二被上诉人委托诉讼代理人：吴美峰，浙江浙顺律师事务所律师。上诉人盖余粮、翁春香因与被上诉人孙克双、陈田妹预约合同纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院（2019）浙0329民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盖余粮、翁春香上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判100000元定金不予退还；2.判决孙克双、陈田妹支付因其违约造成的盖余粮、翁春香未能归还银行贷款利息及手续费支出的损失41954元；3.判决孙克双、陈田妹支付盖余粮、翁春香来回差旅费6000元及耽误生意造成损失50000元；4.赔偿盖余粮、翁春香涉案房屋被拍卖造成的差价损失30000元及评估费、诉讼费、执行费23000元，共计53000元；5.本案一审、二审诉讼费用由孙克双、陈田妹负担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同通过微信签订前，因盖余粮、翁春香远在河北，房屋抵押银行而无法提供产权证，双方均约定以现有产权证为准。2019年7月2日，盖余粮已经电话告知孙克双、陈田妹产权证上的房屋面积是301平方米，另有违章建筑20多平方米，上述电话内容有谢蓬滔作证。盖余粮母亲带孙克双、陈田妹看涉案房屋时，盖余粮通过电话再次告诉孙克双、陈田妹涉案房屋存在违章建筑。双方于2019年7月2日达成房屋买卖合同后，孙克双、陈田妹觉得价格偏高，以涉案房屋存在20多平方违章建筑为由，不购买涉案房屋。盖余粮、翁春香愿意处理违章建筑，并向县行政审批中心询问处理流程及相关费用，电话告知孙克双、陈田妹处理好违章建筑，并由盖余粮、翁春香承担费用，但孙克双、陈田妹仍不愿意购买。本案违约方系孙克双、陈田妹，直到2019年8月30日，盖余粮、翁春香处理好违章建筑后仍愿意将涉案房屋出卖给孙克双、陈田妹，但其予以拒绝。二、孙克双、陈田妹明知涉案房屋不能过户，也明确目前不需要过户，却以存在违章建筑不能过户为由拒绝购房，相互矛盾，故意违约。违章建筑并不影响买卖合同效力，一审判决盖余粮、翁春香违约错误。三、因孙克双、陈田妹的违约行为，造成盖余粮、翁春香欠银行120多万，支付银行贷款利息及手续费41954元，盖余粮、翁春香的差旅费6000元、遭受的生意损失5万多元，均应当由孙克双、陈田妹负担。四、涉案房屋在2019年12月24日被泰顺县人民法院拍卖，价格是130万元。评估费、诉讼费及执行费共计23000元。孙克双、陈田妹应当赔偿盖余粮差价损失30000元及评估费、诉讼费及执行费23000元，共计53000元。孙克双、陈田妹辩称：一审法院认定双方当事人对房屋买卖达成预约合同，符合客观事实。当时双方仅仅通过微信的方式进行沟通，没有实际看房，没有对房屋的面积进行约定，更没有告知孙克双、陈田妹涉案房屋存在违章建筑。微信中的内容“盖余粮要确保房子产权清晰，无任何纠纷，同时约定盖余粮负责房产公证”证实盖余粮存在过错，恶意隐瞒了违章建筑的事实，属于违约行为。同时在一审判决之后，孙克双、陈田妹一方才得知涉案房屋已被抵押贷款，盖余粮一方已经被泰顺农商银行起诉，其恶意隐瞒房屋的抵押贷款以及其无能力还款的事实。二、孙克双、陈田妹购买涉案房屋，盖余粮要确保房屋产权清晰，如有违章建筑存在，则随时会面临被行政机关处罚的风险，无法保证交易的安全性。若没有解除合同，孙克双、陈田妹将剩余的123万元支付给盖余粮，则有可能面临房屋被拍卖的风险。三、一审判决极大维护了交易安全。同时为顾及盖余粮的利益，孙克双、陈田妹自愿给予了两万五千元的补偿。四、涉案房屋已经被拍卖，也不存在合同后续履行的可能，应当维持一审的判决。孙克双、陈田妹向一审法院起诉，请求：1.请求解除孙克双、陈田妹与盖余粮、翁春香于2019年7月2日达成的房屋买卖合同；2.判令盖余粮、翁春香返还孙克双、陈田妹购房定金10万元及利息（从2019年7月2日起按照年利率6%计算至定金归还之日止）；3.本案诉讼费由盖余粮、翁春香负担。一审法院认定事实：孙克双、陈田妹通过案外人知晓盖余粮、翁春香出售位于罗阳镇飞龙路94号的房屋后，与之联系，并实地看房后，于2019年7月2日与盖余粮、翁春香达成初步协议，主要内容如下：盖余粮的房屋位于罗阳镇飞龙路94号，产权清晰，无任何纠纷。现夫妻二人均（包括其他家庭成员）同意转让给孙克双夫妇的价格为133万元，先付定金10万元，其余款项半个月付一次，一个月内付清，不负责过户。定金支付给盖余粮泰顺农村商业银行卡号：62×××70，证明人翁春香。本人和妻子负责水电等过户孙克双，负责房产公证和房产管理局产权登记等手续。一旦国家政策允许集体产权过户时，本人和妻子要协助孙克双办理过户手续，但不负责过户要交的税费。2019年7月2日，孙克双通过孙笑月、陈田妹向盖余粮泰顺农商银行账户62×××70分别转账4万元、6万元。之后，盖余粮从外地回罗阳准备与孙克双、陈田妹签订书面买卖合同。双方到中介签订书面合同时，盖余粮提供的产权证书，载明涉案房屋存在20多平方米的违章建筑。故孙克双方要求盖余粮负责处理该违章建筑并承担相应费用，盖余粮同意处理违章建筑，但不愿意承担相应费用。之后，盖余粮离开，双方协商中断，未能签订书面合同。庭审中，孙克双、陈田妹表示其系外县人，购买房屋系为了子女可以在本县就读，因已超过报名时间，其购买涉案房屋的目的已经不能实现。一审庭后，孙克双，陈田妹表示只要盖余粮、翁春香返还7.5万元。另查明涉案房屋产权登记面积为301.08平方米（不包含违章建筑面积），权利类型为宅基地使用权。一审法院认为，孙克双、陈田妹与盖余粮、翁春香通过电话、微信达成购房协议，该协议提及房产公证，结合双方达成购房协议时，孙克双、陈田妹尚未见到产权证明的事实，结合双方确有准备签订书面购房协议的实际情况，应认定双方于2019年7月2日达成的协议属于预约合同。双方达成预约合同后，应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该案中，盖余粮、翁春香在双方达成预约合同前，未告知涉案房屋存在违章建筑的事实，违反了诚实信用原则。双方协商时，盖余粮仅同意负责处理违章建筑，但不愿意承担处理违章建筑的费用，并主动离开，导致双方未能签订书面购房合同。为此，孙克双、陈田妹基于盖余粮方的违约行为，请求解除双方于2019年7月2日达成的合同，于法有据，予以支持。合同解除后，孙克双、陈田妹有权要求盖余粮、翁春香返还定金10万元，扣除孙克双、陈田妹自愿支付给盖余粮、翁春香的误工费用2.5万元，盖余粮、翁春香应返还孙克双、陈田妹7.5万元及利息损失（从2019年7月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二条之规定，于2019年11月8日判决：一、解除孙克双、陈田妹与盖余粮、翁春香于2019年7月2日达成的合同；二、盖余粮、翁春香于本判决生效后十日内返还孙克双、陈田妹7.5万元及利息损失（从2019年7月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；三、驳回孙克双、陈田妹其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由孙克双、陈田妹负担287.5元，由盖余粮、翁春香负担862.5元。二审期间，盖余粮提供了以下证据：1.违法案件移交单、不动产权籍调查表、发票，证明盖余粮于2019年7月18日已经着手处理涉案房屋违章建筑，并支付了相应的测量费用；2.情况说明、账单明细查询表、客户回单，证明孙克双、陈田妹违约导致盖余粮多支付的利息和银行的费用；3.谢蓬滔、张帆及黄其才的证明，证明盖余粮已经电话告知涉案房屋存在违章建筑，孙克双、陈田妹一直知晓，双方争议的是处理违章建筑的费用由谁承担的问题，而不是房屋是否存在违章建筑的问题，且双方在2019年7月15日还到公证处询问能否办理委托公证。孙克双、陈田妹对盖余粮提供的证据1的真实性无异议，认为证据2与本案不存在关联性，证据3不属于二审新的证据，且内容与事实不符。孙克双、陈田妹提供了以下证据：1.民事裁定书，证明双方协商交易之前，涉案房屋就存在被执行风险，盖余粮恶意出售涉案房屋；2.拍卖情况表，证明涉案房屋已于2019年12月24日被泰顺县人民法院拍卖。盖余粮对孙克双、陈田妹提供的证据1的真实性无异议，但认为与本案不存在关联性，对证据2无异议。本院经审查认为，双方对于盖余粮提供的证据1及孙克双、陈田妹提供的证据2的真实性均无异议，上述证据能够证明本案事实，本院予以采信；盖余粮提供的证据2及孙克双、陈田妹提供的证据1，与本案均不存在关联性，本院不予采信；盖余粮提供的证据3不符合证人证言的形式要件，本院不予采信。盖余粮当庭申请林某出庭作证，证明孙克双、陈田妹现场看房时已经知晓涉案房屋存在违法建筑的事实。孙克双、陈田妹认为林某与盖余粮系母子关系，其证言不应当采信，且证人证言与盖余粮在本案一审及上诉状中的内容相矛盾，其从未告知涉案房屋存在违法建筑的事实。本院经审查认为，证人林某与盖余粮系母子关系，且证言内容无其他证据予以佐证，故对其证言不予采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，泰顺县住房和城乡建设局于2019年7月19日就涉案房屋进行调查，初步调查认定涉案房屋超规划建筑面积23.35平方米，建议处罚后给予补办相关审批手续。涉案房屋于2019年12月24日被泰顺县人民法院拍卖。孙克双、陈田妹于2019年12月26日向泰顺县人民法院申请冻结盖余粮在浙江泰顺农村商业银行股份有限公司营业部的账户存款75000元，泰顺县人民法院于2019年12月27日作出（2019）浙0329民初2131号民事裁定，孙克双、陈田妹预付保全费1025元。孙克双、陈田妹在本案二审期间表示放弃向盖余粮、翁春香主张涉案定金的利息。本院认为，本案双方通过电话、微信沟通涉案房屋买卖事宜，并就涉案房屋价格、付款时间、付款方式等达成一致意见，孙克双支付了定金，一审依据上述事实认定双方达成预约合同，并无不当。盖余粮、翁春香作为出卖人，主张其已告知孙克双、陈田妹涉案房屋存在违法建筑，却不能提供证据予以证明，且与本案一审录音证据载明的内容相悖，本院不予采信。因双方就违法建筑费用负担问题产生分歧，最终未能签订正式书面合同，且涉案房屋现已被拍卖，一审判决解除双方的预约合同及盖余粮、翁春香返还定金7.5万元，亦无不当。盖余粮向孙克双、陈田妹主张的银行利息、涉案房屋拍卖差价等损失，无法律依据。况且，孙克双、陈田妹在本案一审中已自愿给予盖余粮、翁春香误工费用2.5万元。孙克双、陈田妹在本案二审期间明确放弃向盖余粮、翁春香主张定金的利息，系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。综上，盖余粮、翁春香的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省泰顺县人民法院（2019）浙0329民初2131号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、变更浙江省泰顺县人民法院（2019）浙0329民初2131号民事判决第二项为盖余粮、翁春香于本判决生效之日起五日内返还孙克双、陈田妹定金75000元；三、撤销浙江省泰顺县人民法院（2019）浙0329民初2131号民事判决第三项。二审案件受理费1725元，保全费1025元，均由上诉人盖余粮、翁春香负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年四月二十四日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜