辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终138号上诉人（原审被告）：谭大力，男，1969年9月23日出生，汉族，国家电网锦州供电公司干部,住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：孙少卓、冯大勇，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1969年2月20日，汉族，无职业,住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：孟波（被上诉人王磊之妻）,1969年2月10日出生,汉族,无职业,住锦州市古塔区。上诉人谭大力因与被上诉人王磊房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔人民法院(2019)辽0702民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭大力上诉请求：1.撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019)辽0702民初1170号民事判决书第一项、第二项，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，一、一审认定事实不清，证据不足。(一）上诉人与被上诉人于2019年2月28日基于真实意愿签订固定期限租赁合同，合同中已经明确约定租赁标的物为坐落于锦州市古塔区房屋，并不存在合同标的物约定不明的情况，一审法院却错误的将合同中第14条承诺条款理解为对合同标的物约定条款，对条款的法律性质存在常识性的理解错误，同时违背合同的基本原则即契约精神。(二）门前搭建部分拆除以后，标的物锦州市古塔区房屋，并未丧失做为租赁物的任何功能。(三）一审中被上诉人并未提供任何能够证明合同目的无法实现的证据，按照谁主张谁举证的基本原则，应由被上诉人承担举证不能的责任。(四）一审法院存在根本性错误，将经营目的与合同目的相混淆。(五）本案起因是被上诉人因经营情况改变，并非上诉人租赁物无法使用，被上诉人通过诉讼途径解除双方合同，属于利用诉讼损害上诉人的合法权益。二、一审适用法律错误。(一）一审法院适用中华人民共和国合同法第二百三十一条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。适用本条法律的前提是毁损灭失的为合同标的物的一部分，且毁损、灭失的部分对合同标的物的功能具有影响，适用本条对合同解除的约定需达到合同标的物丧失功能或无法正常使用的情形，从而导致无法实现合同目的标准才可以解除。但上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，约定的标的租赁物完全可以使用，属于适用法律错误。(二）一审适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本条法律适用的基础是由于不可归责和不可预见的原因导致合同违反公平原则，但门前搭建物既非双方约定标的物，也不影响标的物的继续使用，适用本条法律解除合同，属于明显的适用法律错误。综上所述，请求发回重审或依法改判。王磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王磊向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原被告签订的《房屋租赁协议》，并由被告返还租金39722元，房屋质保金3000元；二、被告赔偿原告装修损失17995.5元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：坐落于锦州市古塔区房屋为被告谭大力所有的一楼临街住宅房屋。2019年2月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议主要条款内容为：“1、出租方（被告）将坐落于锦州市古塔区门市房出租给承租方（原告）使用；…5、租赁期限：2019年3月5日至2020年3月4日；6、年租金：人民币55000元整、房屋质保金：人民币3000元整；…14、租赁期满，承租方要保证出租方门市房门前经营面积完整无缺（西边从电线杆至南边邻居亭墙壁），照片为证，照片中所示小利饺子和昌图烧酒均为出租方所有；15、租赁期满，承租人承租的房屋室内外及门市房门前经营区域所有装饰装修均为出租人所有（但不承担装修的任何费用），承租人不得拆除，必须保持装修及一切设施完好，如造成出租方损失过大，承租方负经济和法律责任；…17、如承租方无故提前退回房屋，出租方不予退还剩余租金…”。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金及质保金，被告将该出租房屋交付给原告使用。原告将该房屋及其门前违建部分进行了装修后（装修主要花费在违建房屋部分），以该租赁房屋为经营场所办理了营业执照，用于开办古塔区哲盟牛羊肉店。2019年6月15日，古塔区政府在三城联创活动中，拆除了原告修建的违建门面，造成原告经营面积不足。此后，原告未进行经营活动，并与被告协商退租及装修损失问题，双方未达成一致意见。一审法院认为，本案原、被告所签订的房屋租赁合同，虽然约定租赁标的物为坐落于锦州市古塔区房屋，但合同第14条载明“租赁期满，承租方要保证出租方门市房门前经营面积完整无缺，照片为证，照片中所示小利饺子和昌图烧酒均为出租方所有”的表述及原告租房后立即在门前进行了违建装修的表现，应认定原告租赁时认可的标的物包括门前违建部分经营面积。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案在原被告合同履行过程中，出现了情势变更情形，因政府开展三城联创活动，在2019年6月15日将原告租赁房屋门前违建部分拆除，客观上造成原告经营面积不足，经营条件受限，致使原告不能实现从事经营活动的合同目的。故应解除原被告之间的房屋租赁协议，由被告返还原告2019年6月15日之后的房屋租金及质保金。关于原告要求被告赔偿原告装修损失的主张，因原告的装修主要为违建门面装修，而违建行为依法不应得到保护，且原告装修门面系在该房屋原有违建门面基础上自主进行，并非依被告要求所为，是否进行装修完全由原告自行决定，与被告无关，故原告要求被告承担装修损失的主张没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王磊与被告谭大力于2019年2月28日签订的房屋租赁协议；二、被告谭大力于本判决生效后五日内，返还原告王磊房租金39630元（55000元/365天×263天），房屋质保金3000元；驳回原告王磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元（已减半），由原告王磊负担226元，由被告谭大力负担433元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭大力提交了房屋交接单、电费使用收据、双方交接房屋的视频和谈话视频，拟证明出租房屋一直处于被上诉人王磊占有使用状态，租赁合同一直在履行，不符合合同解除条件。王磊对谭大力提交的证据不予认可，认为不能证明上诉人的主张。对此，本院认为，谭大力提交的证据符合证据的客观性、合法性的要求，但缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方签订的《房屋租赁协议》是否应当予以解除，谭大力是否应当向王磊返还租金。本案中，谭大力和王磊在签订的《房屋租赁协议》中约定，谭大力将坐落在锦州市古塔区门市房出租给王磊使用，并约定，租赁期满，承租方要保证出租方门市房门前经营面积完整无缺。从协议内容上看，双方约定王磊承租民生里17-3号房屋，也约定了房前的经营面积。因此，房前经营部分被拆除是否导致合同目的不能实现，是认定合同应否解除的主要依据。根据庭审中双方陈述，及当事人提供的房屋所权证书、照片等证据，可以认定，谭大力出租的房屋性质为临街住宅，并非经营性房屋，在住宅门前临街位置搭建了彩钢房作为对外经营的门面，被上诉人租赁案涉房屋的用途为销售牛羊肉等食品。2019年6月15日，彩钢房被古塔区人民政府拆除。在与谭大力协商未果后，王磊于2019年7月22日向古塔区人民法院提起本案诉讼。从当事人提交的照片上看，被拆除的违章建筑系王磊进行经营的主要场所，在该建筑被拆除后，王磊与谭大力协商变更或解除合同，并在彩钢房被拆除一个月后提起民事诉讼。因此，一审认定王磊不能实现从事经营活动的合同目的并判决依法解除双方签订的房屋租赁协议并无不当。另外，王磊在违章建筑被拆除后，仍占有房屋并建造冷库的行为，系因违章建筑被拆除后，谭大力不同意解除合同、王磊无法返还租赁房屋后的行为，故王磊继续占有使用房屋，不能否定双方签订合同时的经营目的无法实现的事实。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人谭大力负担。本判决为终审判决。审判长 周 野审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年四月二十六日书记员 商 阔