浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1138号上诉人（原审第三人）：陈宏弟，男，1949年4月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审第三人）：陈宏迟，男，1961年3月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审第三人）：陈宏香，女，1954年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审第三人）：陈爱娇，女，1953年11月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审第三人）：陈烈，男，1974年6月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审第三人）：陈培华，女，1977年6月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：张桌，浙江明瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包鑫忠，男，1986年3月9日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：薛剑、雷京卫，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈圣品，男，1983年6月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：陈胡明，女，1973年8月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华因与被上诉人包鑫忠、陈圣品及第三人陈胡明买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华的委托诉讼代理人张桌，被上诉人包鑫忠的委托诉讼代理人雷京卫到庭参加诉讼，被上诉人陈圣品、第三人陈胡明未到庭。本案现已审理终结。陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人包鑫忠的诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院的（2014）温鹿民初字第3046号民事判决确认原南塘街55号房产归6位上诉人及被上诉人陈圣品、第三人陈胡明按份共有，在此基础上，该院（2016）浙0302民初字第15479号判决确认该55号房产拆迁安置取得的南塘住宅区二组团2幢2103室房屋的权益由6位上诉人及陈圣品、陈胡明共同享有，其前提是对通过《产权调换协议》并已摸文定位后的已明确归属6位上诉人及陈圣品、陈胡明所有财产进行的分割。本案与上述已生效的第3046号民事判决相矛盾，且程序违法。第二，2012年4月12日，被上诉人包鑫忠与陈圣品签订《房屋买卖定金协议》时，南塘住宅区二组团2幢房屋早在2008年11月17日通过主体结构验收，房屋已基本建成。该《房屋买卖定金协议》的内容可看出，包鑫忠购买的是当时已定位的南塘住宅区二组团2幢2103室房屋，并非买受原南塘街55号房屋的被拆迁权益。且南塘住宅区二组团已在2010年基本建好，仅因施工单位及监理单位原因才拖延竣工验收。一审判决忽略该事实，认定该《房屋买卖定金协议》实质上是以房屋买卖的形式对《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益进行处分，属认定事实错误。而司法实践中，拆迁权益买卖应指房屋被拆空情况下的指标买卖。第三，包鑫忠与陈圣品之间系不动产买卖，因包鑫忠至今未完成涉案房屋转移登记，依照物权法规定，不属于善意取得。一审判决认定包鑫忠已尽到谨慎注意义务，不属实。一审判决认定包鑫忠为善意，属事实认定与法律适用错误。第四，一审判决判定诉争房屋拆迁产权调换协议项下拆迁权益归享有，却又认为协议中的拆迁权益之一的农户增购补偿费不包括，自相矛盾。包鑫忠辩称，第一，本案一审判决审理本人和陈圣品之间关于拆迁权益的买卖关系，（2016）浙0302民初字第15479号判决审理各上诉人与陈圣品之间内部关于共有份额的关系，两个判决不矛盾不冲突。拆迁权的最终归属涉及到本人与陈圣品之间基于买卖关系是否构成善意取得拆迁权益。第二，本案《房屋买卖定金协议》为以房屋买卖形式对房屋拆迁调换协议项的拆迁权益进行处分或交易。该协议签订时涉案工程尚未竣工验收，房屋还不存在，省高院（2018）2018浙民申3661号民事裁定已确认陈圣品与本人的交易对象是产权调换协议项下拆迁权益。《房屋买卖定金协议》与《房屋拆迁产权调换协议》均被生效判决确认合法有效。本人通过中介签订合同进行交易，支付了相应对价，取得了涉案拆迁安置权益的相关交易凭证，本人后续支付了部分购房款以及补足了拆迁安置的款项，办理房屋入住手续居住至今。本人作为善意第三人，应当受法律保护。第三，陈圣品向本人交付的相关材料是不包括农户征购补偿，本人在一审中明确诉讼请求不包括农户补偿款，一审判决没有超出当事人诉讼范围，其程序和实体都是合法的。请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人陈圣品未答辩。第三人陈胡明未发表意见。包鑫忠于2019年7月30日向一审法院起诉请求：确认被告陈圣品与温州市安居工程建设指挥部于2006年4月13日签订的《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益归原告包鑫忠所有；本案诉讼费由被告陈圣品承担。一审法院认定事实：陈亚坤、黄碎媛共育有五子一女，即陈宏清、陈宏弟、陈宏龙、陈宏迟、陈宏国、陈宏香。陈宏龙、陈宏国、陈宏清均已故。陈爱娇系陈宏龙配偶，陈烈、陈培华系陈宏龙子女，陈圣品系陈宏国儿子，陈胡明系陈宏清女儿。1951年，温州市人民政府向陈亚坤、黄碎媛一家颁发了土地房产所有证（地号为2582-2），登记的名字为陈亚坤、黄碎媛、陈宏清及陈宏弟。1996年，温州市人民政府分别向陈宏清、陈圣品颁发了2-1996-1-5137号、2-1996-1-5111号《集体土地建设用地使用证》，将南塘街55号集体土地房屋中西首一间登记在陈宏清名下、东首一间登记在陈圣品名下。2006年4月13日，温州市安居工程建设指挥部与陈圣品签订《房屋拆迁产权调换协议》（编号：2-627），陈圣品同意将南塘街55号房屋（土地证号：2-1996-1-5111，面积78.65平方米），交由温州市安居工程建设指挥部拆迁。后经摸文定位，陈圣品认购南塘住宅区2组团2幢2103号安置房一套，面积为173.53平方米，并获农户增购补偿634900元。2008年3月18日，一审法院作出（2008）鹿行初字第16号、17号行政判决书，判决确认温州市人民政府向陈宏清、被告陈圣品颁发的2-1996-1-5137号、2-1996-1-5111号《集体土地建设用地使用证》的具体行政行为违法。2012年4月12日，经温州市博盈房产营销策划有限公司介绍，包鑫忠与陈圣品签订《房屋买卖定金协议》，约定：陈圣品将其所有的坐落于南塘住宅区2组团2幢2103室拆迁安置房出售给包鑫忠，建筑面积173.53平方米，以定位单面积为准并结算房款，权属证明为《产权调换协议》，成交总价为3790000元。协议签订当日，包鑫忠支付定金200000元，后于2012年5月18日按约支付3390000元，并暂扣200000元作为拆迁办结算尾款，待与拆迁办结算后与陈圣品结算。2012年5月18日，陈圣品在温州市公证处办理委托公证手续，委托包鑫忠的父亲包显华代为办理南塘住宅区2组团2幢2103室相关房产安置及转移手续。2014年1月13日，包显华根据《南塘住宅区安置房（产权调换）结算清单》，向温州市安居房屋征收事务所支付住宅预收款补缴金额196015元、物业维修资金8485元，合计204500元，并取得房屋调配单，后领取房屋钥匙，对房屋进行实际占有使用。2015年3月12日，一审法院作出（2014）温鹿民初字第3046号民事判决，确认对原温州市鹿城区房产，陈宏弟享有1／3份额，陈宏迟享有1／12份额，陈宏香享有1／12份额，陈爱娇、陈烈、陈培华享有1／12份额。2015年12月18日，一审法院作出（2015）温鹿民初字第2161号民事判决，确认包鑫忠与陈圣品签订的房屋买卖协议即编号为ＢＹＦＣ：0010040的《房屋买卖定金协议》有效。2017年5月2日，一审法院作出（2016）浙0302民初15479号民事判决，确认坐落于温州市鹿城区房屋的权益由陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华、陈圣品、陈胡明共同享有，其中陈宏弟享有1／3份额，陈宏迟享有1／12份额，陈宏香享有1／12份额，陈爱娇、陈烈、陈培华享有1／12份额，陈圣品享有1／12份额，陈胡明享有1／3份额。另查明，温州市安居工程建设指挥部在温州市城建体制改革中被撤并，其权利义务由温州市工务局享有和承担，后温州市工务局再次被撤并，组建了温州市名城建设投资集团有限公司，温州市名城建设投资集团有限公司下设温州市名城建设开发有限公司、温州市安居房开发有限公司等6家二级公司。涉案房产于2015年3月20日登记在温州市安居房开发有限公司名下。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则。依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。本案中，陈圣品与拆迁部门签订《房屋拆迁产权调换协议》，同意将南塘街55号房屋交由拆迁部门拆除，后经摸文定位认购南塘住宅区2组团2幢2103室房屋一套，并领取农户增购补偿。虽然温州市人民政府向陈圣品颁发《集体土地建设用地使用证》的具体行政行为已被生效行政判决确认违法，但其他共有人对陈圣品的上述处分行为并无异议，因此，《房屋拆迁产权调换协议》依法应认定有效。该协议项下的相关拆迁安置权益是基于南塘街55号房屋所取得，故应属于被告陈圣品及各第三人的共有财产。虽然陈圣品与包鑫忠签订的合同名为《房屋买卖定金协议》，但当时尚未有房屋，合同亦载明权属证明是“产权调换协议”，故实质上是以房屋买卖的形式对《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益进行处分，该处分行为虽未经其他共有人同意或追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不导致合同无效。《房屋买卖定金协议》的效力也已被生效民事判决所确认。本案争议焦点为，包鑫忠依据其与陈圣品签订的《房屋买卖定金协议》，是否善意取得《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，《房屋拆迁产权调换协议》载明的被拆迁人是陈圣品，相关拆迁材料亦由陈圣品掌控，包鑫忠在房屋中介机构介绍、见证下与陈圣品签订合同，已尽到谨慎注意义务，且包鑫忠为取得合同权益支付了合理对价，并自2014年起居住使用诉争房屋至今，法律并没有规定拆迁权益的转让需要登记，且陈圣品已经将相关拆迁材料交付给包鑫忠持有，并办理了委托公证手续，现有证据亦不足以证明包鑫忠在受让上述财产权益时对陈圣品没有处分权是明知的，或存在重大过失，故应当认定受让人包鑫忠为善意，其合法权益应受法律保护。因拆迁权益除产权调换房屋权益外还包括农户增购补偿，包鑫忠已在庭审中明确其主张的拆迁权益不包括农户增购补偿，故对其诉讼请求，一审法院予以支持。其他共有人可以向无权处分人陈圣品主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决“确认被告陈圣品与原温州市安居工程建设指挥部于2006年4月13日签订的《房屋拆迁产权调换协议》（编号：2-627）项下拆迁权益（不包括农户增购补偿）归原告包鑫忠享有。”“案件受理费37120元，减半收取18560元，由被告陈圣品负担。”本院二审期间，上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华提交南塘住宅区二组团新老幢号对照表、主体结构工程验收报告，以证明南塘住宅区二组团2幢房屋于2008年11月13日通过主体结构工程验收，早已是准房屋的建筑物。对此，被上诉人包鑫忠认为不属于新证据，对证据真实性没有异议，对关联性有异议，主体结构验收不等同于竣工验收，双方交易时涉案房屋未竣工验收。对上诉人提交的该证据，本院将在判决说理部分予以阐释。被上诉人包鑫忠提交《货币补偿协议》，以证明对该协议项下的63万余元其未提出主张。对此，上诉人认为该证据的真实性无法审核。本院认为，包鑫忠的该主张已在一审庭审中明确，无需再举证。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。并另认定：浙江省高级人民法院（2018）浙民申3661号民事裁定认为，包鑫忠的合同权益不受浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15479号民事判决结果的影响，并认为“15479号判决审理的对象是案涉《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益的份额，只涉及共有人之间的权属争议，与该拆迁权益的最终归属无关。依据包鑫忠与陈圣品签订的《房屋买卖协议》，包鑫忠如已善意取得案涉《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益，除陈圣品以外的其他被申请人作为该拆迁权益的权利人可以向陈圣品主张权利；包鑫忠如尚未善意取得案涉《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益，则其可以向陈圣品主张合同履行不能的违约责任。”本院认为，拆迁补偿包括房屋产权调换与货币补偿等方式，案涉被征收房屋南塘街55号房屋获得的拆迁补偿是既有房屋产权调换又有货币补偿（农户增购补偿款），引发本案争议的为房屋产权调换的部分。被上诉人包鑫忠在一审中已经明确其诉讼请求不包括农户增购补偿款部分，故一审审理并未超出其诉讼请求。所谓房屋产权调换，是指拆迁人将自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行产权调换，其中还包含按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价计算等。本案中，被上诉人陈圣品与拆迁人（温州市安居工程建设指挥部）签订了案涉《房屋拆迁产权调换协议》，而作为调换的房屋（南塘住宅区2组团2幢2103号）现仍登记在温州市安居房开发有限公司名下，故陈圣品至今仍未取得该房屋的所有权。陈圣品与包鑫忠签订的合同虽名为《房屋买卖定金协议》，但根据浙江省高级人民法院（2018）浙民申3661号民事裁定的认定，陈圣品与包鑫忠交易的为通过案涉《房屋拆迁产权调换协议》获得的拆迁权益。因此，涉案房屋在陈圣品与包鑫忠签订合同时是否建成，不影响合同效力，本院对上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华在二审中提交的证据不予采纳。包鑫忠经房屋中介机构居间介绍，与案涉《房屋拆迁产权调换协议》载明的被拆迁人陈圣品签订合同，支付了合理对价。而上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华提交的证据又不足以证明包鑫忠在受让时明知陈圣品没有处分权，或存在重大过失。因此，一审判决认定包鑫忠为善意，并无不当。包鑫忠请求确认其享有案涉《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益，应予以支持。鉴于此，本案案由定为买卖合同纠纷更为适宜。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37120元，由上诉人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年四月十六日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁