浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1151号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1，19-2号，统一社会信用代码91330000720083756T。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：崔恩瑞，该分公司员工。委托诉讼代理人：陆飞，该分公司员工。被上诉人（原审被告）：胡爱珠，女，1970年12月5日出生，汉族，住浙江省文成县。原审第三人：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼，统一社会信用代码9133032877194590XH。法定代表人：朱应磊。上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产浙江分公司）与被上诉人胡爱珠、原审第三人温州嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过庭询、阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融资产浙江分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判“恢复对坐落于文成县大峃镇嘉盛花园10幢305室房产（以下简称案涉房产）的强制执行”；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定胡爱珠提供的商品房买卖合同、契证上载明的不动产与案涉房产为同一标的事实认定不清。《关于胡爱珠房号说明的申请报告》中虽有文成县住房和城乡规划局的印章，但“情况属实”是否为该局工作人员书写事实未认定。2.一审判决关于胡爱珠真实签订《商品房买卖合同》，履行完毕购房款支付义务的事实认定不清。胡爱珠办理契税凭证和不动产销售发票开具时间与其自认其在意大利长期合法居住并仅七、八月份回国居住的事实不符。3.一审判决仅凭605室房产电费缴费记录认定胡爱珠已实际占有案涉房产有误。如果胡爱珠同时拥有一套605室的房产并在使用，在该种情况下作出的占有判断有违事实。4.一审判决关于胡爱珠无其他用于居住的房屋事实认定不清，该举证责任应该在被上诉人。胡爱珠2011年身份证载明的户籍地址为浙江省文成县，显然胡爱珠名下有另一套住宅，胡爱珠没有举证证明在温州市内无其他可以居住的房产，被上诉人长期在国外居住也应推定为所购房屋不是必要的居住场所。5.退一步讲，胡爱珠长达十几年一直未办理产权转移登记有过错。胡爱珠于2007年8月15日签署《商品房买卖合同》，于2010年缴纳契税，2011年房产交付。2016年3月18日案涉房产被查封。胡爱珠期间多次回国但怠于行使权利，一直未办理产权登记。被上诉人胡爱珠辩称，其于2007年8月15日与嘉盛公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，已付清购房款，并缴纳契税，嘉盛公司也开具了不动产销售发票。案涉房产的预售面积与实际面积存在误差符合常理。其已经提供能够证明合同载明的房号与不动产登记中心登记的房号指的是同一幢房屋的证据，被上诉人主张非同一幢房屋没有提供证据证明。其户籍所在地的房屋现由亲属居住，非本人居住。其对案涉房产享有的民事权益可以排除执行，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人嘉盛公司未陈述意见。华融资产浙江分公司向一审法院提出诉讼请求：1.恢复案涉房产的执行、查封；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定，中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行与温州市澳登贸易有限公司、浙江尚德建设集团有限公司、嘉盛公司、虞彩云、朱红香、朱应磊、刘萍、包建平、陈少芬、叶东兰、刘峰、施蓓曼、王邦松金融借款合同纠纷三案，根据中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行的财产保全申请，该院于2016年3月18日作出（2016）浙0302民初1137-1、1138-1、1139-1号民事裁定，查封案涉房产。2016年11月8日，该院作出（2016）浙0302民初1137、1138、1139号民事判决。判决生效后，华融资产浙江分公司受让中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行的上述债权，并申请执行，案涉房产由诉讼保全措施转为执行查封措施。胡爱珠知晓后，向该院提出执行异议。另查明：案涉房产初始登记在被执行人嘉盛公司名下。2007年8月15日，嘉盛公司与胡爱珠签订《商品房买卖合同》一份，约定嘉盛公司将案涉房产出卖给胡爱珠；建筑面积95.68平方米，单价为4450元／平方米，总金额为425776元。后，胡爱珠支付了全部房款。2010年10月14日，嘉盛公司向胡爱珠开具了该房产的销售不动产统一发票，发票记载：销售的不动产楼牌号为10号楼605（505）室，建筑面积95.57平方米，总金额425287元。同年10月18日，胡爱珠向税务机关缴纳了房屋契税6379元，契税存根记载土地房屋座落为文成县，计税面积95.57平方米，计税金额425287元。2011年1月，胡爱珠就案涉房产办理了用电帐户。2018年6月8日，嘉盛公司向文成县住房和城乡规划建设局提交《关于胡爱珠房号说明的申请报告》，称原文成县房产管理局在实际办理嘉盛花苑房屋产权证时，提出楼下架空层不应计算楼层，故合同房号三楼产权证证号编号登记应为一层，胡爱珠房屋坐落于嘉盛花苑10幢505室，产权证书登记应为嘉盛花苑10幢305室。文成县住房和城乡规划建设局于同日对上述情况予以确认。原审法院认为，案涉房产虽在《商品房买卖合同》、契税缴纳凭证、产权登记中记载的房号各有不同，但文成县住房和城乡规划建设局已经确认了坐落于文成县大峃镇嘉盛花园10幢5层05号商品房即为嘉盛花园10幢305室房产（产权证号：1007050，建筑面积：95.57平方米），对此，该院予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房产虽登记在被执行人嘉盛公司名下，但房地产开发企业的产权登记只是初始登记，具有过渡性质，不是真正意义上的产权登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，胡爱珠与嘉盛公司在该院查封之前已经签订了关于案涉房产的《商品房买卖合同》，并合法占有该房产。胡爱珠已缴纳了全部房款，嘉盛公司于2010年10月14日向胡爱珠开具了该房屋的销售不动产统一发票，同年10月18日胡爱珠缴纳了案涉房产的契税，并取得了契证，说明胡爱珠已经积极行使其权利。同时，未办理过户登记，没有证据证明系因胡爱珠的自身原因。另外，华融资产浙江分公司也没有证据证明胡爱珠名下有其他用于居住的房屋。胡爱珠因合同取得的权利能够对抗和排除该院对案涉房产的执行。华融资产浙江分公司要求恢复对案涉房产的执行，没有法律依据，该院不予支持。华融资产浙江分公司主张恢复查封，因查封和解除查封属于执行行为，并非执行异议之诉的审理范围。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定驳回华融资产浙江分公司的诉讼请求。案件受理费7680元，由华融资产浙江分公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，原告中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行与被告温州市澳登贸易有限公司、浙江尚德建设集团有限公司、嘉盛公司、虞彩云、朱红香、朱应磊、刘萍、包建平、陈少芬、叶东兰、刘峰、施蓓曼、王邦松金融借款合同纠纷二案，原审法院作出的（2016）浙0302民初1137、1139号民事判决已经发生法律效力。因中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行申请再审，本院于2018年11月30日作出（2018）浙03民再55号民事判决，判令“变更原审法院（2016）浙0302民初1139号民事判决第一项为温州市澳登贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金6788991.42元及利息、逾期利息、复利；变更原审法院（2016）浙0302民初1139号民事判决第六项为嘉盛公司、虞彩云、朱红香分别对上述债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的签订的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额分别以2900万元为限。”本院作出（2018）浙03民再56号民事判决，判令“变更原审法院（2016）浙0302民初1137号民事判决第一项为温州市澳登贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金1000万元及利息、逾期利息、复利；变更原审法院（2016）浙0302民初1137号民事判决第六项为嘉盛公司、虞彩云、朱红香分别对上述债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的签订的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额分别以2900万元为限。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定可知，本案虽然是华融资产浙江分公司提起的申请执行人执行异议之诉，但案外人胡爱珠仍然应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被上诉人胡爱珠提供的证据能够证明其对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行，理由如下：1.胡爱珠有权依《执行异议复议规定》第二十八条规定的买受人身份主张不动产买受人物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别对不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护条件进行规定。胡爱珠既是案涉商品房的消费者，也是不动产买受人，且案涉房产已经由嘉盛公司交付给胡爱珠，同时满足适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，胡爱珠在诉讼中有权选择适用上述规定第二十八条规定作为保护其物权期待权法律依据。上诉人主张本案不能适用《执行异议复议规定》第二十八条进行裁判，应适用第二十九条规定的意见，理由不充分，本院不予采纳。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，胡爱珠名下有无其他用于居住的房屋非本案的审查要件，本院不作评判。2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。虽然胡爱珠与嘉盛公司签订的《商品房买卖合同》中载明的房产房号为10幢505室，与案涉房产的房号不一致，但根据胡爱珠提供的经文成县住房和城乡规划建设局确认的《关于胡爱珠房号说明的申请报告》，可以证明该合同约定的10幢505室房产就是案涉房产。上诉人主张该证据不能证明待证事实，仅提出怀疑意见，没有提供相反证据证明，本院不予采信。3.在人民法院查封之前胡爱珠已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，支付全部价款425776元。根据胡爱珠提供的《商品房买卖合同》、《关于胡爱珠房号说明的申请报告》、现金缴款单、收款收据、契税凭证、电费缴费记录等证据，结合嘉盛公司出具的不动产统一销售发票，已经形成完整证据链，足以证明胡爱珠已于2007年8月15日与嘉盛公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》，2011年1月起合法占有使用案涉房产，分别于2007年8月15日、2008年4月25日和2008年7月24日向嘉盛公司现金支付35776元、29万元、10万元，共计向嘉盛公司支付购房款425776元的事实。上诉人主张该电费缴费记录非案涉房产的缴费记录，购房款系现金支付不合理，契税凭证及不动产发票开具时间不合理的意见，没有提供相反证据证明，本院不予采信。4.非因胡爱珠自身原因未办理过户登记。胡爱珠非法律人士，常年旅居国外，购买案涉房产后积极交纳契税，无证据证明未办理过户登记系其自身原因导致，上诉人主张胡爱珠就案涉房产未办理过户登记有过错，没有证据支持，本院不予采纳。综上，被上诉人胡爱珠对案涉房产享有的民事权益符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的相关法律要件，可以排除执行。上诉人华融资产浙江分公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7680元，由中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年四月三日法官助理曹爽代书记员 余文静附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。