辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5414号上诉人（原审被告）：沈阳杰爱妇科医院有限公司，住所地沈阳市皇姑区华山路221号。法定代表人：孙淑杰，该医院院长。上诉人（原审被告）：孙淑杰，女，1957年1月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。以上上诉人共同委托诉讼代理人：刘大伟，辽宁同方律师事务所律师。以上上诉人共同委托诉讼代理人：姜懿函，辽宁同方律师事务所律师。上诉人（原审原告）：大连云易联贸易有限公司（原名称：大连天承投资担保有限公司），住所地大连市沙河口区星海广场E区62号。法定代表人：刘善才，该公司经理。委托诉讼代理人：陆云霞，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：辽宁万泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区淮河南街11-1。法定代表人：黎沈香，该公司董事长。上诉人沈阳杰爱妇科医院有限公司（以下简称“杰爱妇科医院”）、孙淑杰因与上诉人大连云易联贸易有限公司（以下简称“云易联公司”。原名大连天承投资担保有限公司，以下简称“天承公司”）、原审第三人辽宁万泰房地产开发有限公司（以下简称“万泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初9385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杰爱妇科医院上诉请求：1.判令撤销原审判决，驳回云易联公司的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决遗漏二审民事裁定书指明的事项，未查明当时案涉房屋的市场价格，未调取被上诉人与李蔷房屋交易的备案合同进行确认，仅以被上诉人与李蔷非备案的《转让协议书》转让单价9300/平方米及一份不是同一机具制作，换页形成的《买卖合同（二手房）》，认定案涉合同有效，没有事实依据。被上诉人与李蔷签订的《房屋买卖合同》价格为每平方米6000元。另被上诉人提供的与第三人签订的《补充协议书》第五条记载“以每平米5200元的价格向有关部门申报纳税”。证明该价格是合法、合规、合理的。二、原审判决对《买卖合同（二手房）》的内容真实性认定错误。1.经鉴定，该合同第三页与其他页并不是同一机具制作形成，符合换页形成。被上诉人应承担举证不能的不利后果，一审法院采信被上诉人解释，推定其提交的合同第三页文本内容真实，违反了《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等规定。一审法院要求上诉人提供该合同文本，是错误分配举证责任。两次司法鉴定意见也证实合同时变造、拼凑、换页形成的，自然不可能持有该合同。一审法院应将提供合同原件的举证责任分配给被上诉人。原审法院明知两次鉴定均对检材提出了有不同问题的鉴定结论，仍然认定合同合法有效，属事实不清认定错误。2.该鉴定意见和程序也存在严重问题。上诉人与被上诉人只签订《合作办院协议》，从未签署《买卖合同（二手房）》。而被上诉人提供的四份合同“孙淑杰”的签名均重叠一致，而四份“刘善才”的签名各不相同，不符合常理。事实证明上述合同均不是原件。且在上诉人不知情情况下，被上诉人将质证过的检材换页，又多加了一页给鉴定所。充分证明被上诉人所有合同都是变造、换页拼凑形成的。原审法院以此作为鉴定基础检材，并作为判决证据，违反法定程序。三、上诉人与万泰公司之间就18门房产的交易合法有效，不存在万泰公司配合被上诉人办理权属登记的情形。1.一审法院仅以万泰公司对案涉房屋无处分权为由，否认万泰公司在2015年7月以后出售案涉18门房产的效力，但是无法排除万泰公司重新取得房产所有权或其他合法出售房产的权利。万泰公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，并开具发票，上诉人交纳契税、印花税、房款等，并取得房产证。万泰公司也出具证明文件，证明交易过程和价格的合理、合法等真实性。四、即使上诉人从万泰公司处购买案涉18门房产系履行《买卖合同（二手房）》的行为，但是购买14-17门房产也不是履行该合同的行为。被上诉人提供的合同不是原件，不能证明其主张。本案另三份证据即《和解协议书》《补充协议书》和《结案申请书》仅提及18门，未提及14-17门，明显与被上诉人的主张矛盾。同时，被上诉人法定代表人刘善才与孙淑杰签订的《办理房屋更名备案及产权证协议》也仅提及了18门房产。充分说明，被上诉人仅履行了18门房产买卖，并未履行14-17门房产的买卖。五、上诉人不应腾退房屋和支付房屋占用费。1.原审判决书认定被上诉人退出杰爱医院的时间相互矛盾。《合作经营协议》应当被认定为合法有效的合同。协议中，案涉房屋第14-17门均体现了无偿使用。2.该房屋2013年11月之前被大量商贩占用。被上诉人一直与上诉人继续合作清理商贩、装修改建等，直至2015年被上诉人将房产抵押导致《合作经营协议》第九条第1点违约。六、原审判决对借款的有关事实未能审查清楚。原审法院忽略每一份借款合同均约定借款利息。原审法院在处理借款抵扣购房款和购房款定金时，只将借款本金用于抵扣，但未计算利息。严重损害了上诉人的合法权益。云易联公司辩称，坚持我方上诉意见。云易联公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第六项，改判支持我方关于皇姑区14-17门的定金3874800元不予返还的诉请。2.本案一、二审诉讼费用、鉴定、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定14-17门房产“关于定金之外的剩余购房款及解除抵押交纳契税的约定没有明确履行的先后顺序，故应认定为同时履行”的认定是错误的。1.《买卖合同（二手房）》的第4.1条款明确约定了支付定金之外的剩余购房款在先，解除抵押及缴纳契税在后。2.《买卖合同（二手房）》第4.3条款进一步明确了关于支付定金之外的剩余购房款及解除抵押交纳契税的先后顺序，即支付购房款在先、解除抵押以及交纳契税在后。二、14-17门定金3874800元应当不予返还。本案原审被告违约未支付14-17门房产除定金之外的全部购房款，导致合同目的无法实现，故应当适用定金罚则，对该定金不予返还。杰爱妇科医院、孙淑杰辩称，坚持我方上诉意见。原审第三人万泰公司诉称：一、第三人与杰爱医院2015年7月5日签订华山路221号18门《商品房买卖合同》，据当时房屋现状及当时区域市场价，交易价为5200元/平方米。二、第三人与杰爱医院之间18门房产交易，已经政府备案、交纳契税并颁发房产证，此交易是真实、合法、有效的，不存在配合天承公司情形。三、款项由杰爱医院指定李成忠向万泰公司支付，部分汇款票据上加盖万泰公司公章及签字。万泰公司向杰爱医院开具有效的税务发票。云易联公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令杰爱妇科医院、孙淑杰依法履行云易联公司、杰爱妇科医院双方签订的《买卖合同（二手房）》，支付皇姑区18号门的剩余尾款7,803,851.60元。2、请求判令解除云易联公司与杰爱妇科医院签订的《买卖合同（二手房）》中关于皇姑区14-17号门房产的买卖约定，14-17号门房产所对应的定金金额3,982,195.60元不予返还。3、请求判令杰爱妇科医院向云易联公司腾退皇姑区14-17号门市房并支付14-17门市房占用费300万元（2012年4月4日至2017年4月3日期间占用费，按每年60万计算，根据沈阳市房产局非居住房屋的指导价2011年标准计算，每月每平方米40元计算，三级地段，占用费应计算至实际腾退房屋之日止）。一审法院认定事实:杰爱妇科医院于2014年4月28日经沈阳市工商行政管理局下发《企业名称预先核准通知书》，以初名“沈阳杰爱妇科医院”名义对外开展业务。2015年9月9日，公司正式成立，为自然人投资或控股的有限责任公司，孙淑杰为杰爱妇科医院的法定代表人（院长）。位于沈阳市皇姑区-8门网点、221号1-5层1-5门、10-12门和沈阳市皇姑区华山路221号14-18门网点房（以下简称案涉房产）、地下一层车库2110.32平方米房屋均由万泰公司开发建设，万泰公司未偿还案外人广东发展银行沈阳支行借款引发诉讼，该案执行期间，天承公司通过购买债权取得案涉房产所有权，沈阳市中级人民中院2010年9月18日作出[2005]沈法执字第258号执行裁定书，裁定主文:“一、变更大连天承投资担保有限公司为本案的申请执行人。二、将被执行人辽宁万泰房产开发有限公司抵押的位于沈阳市皇姑区-8门网点；221号1-5层1-5门、10-12门、14-18门网点;地下一层车库面积2110.32平方米，作价3512.78万元，交付申请执行人大连天承投资担保有限公司抵偿债务。三、申请执行人大连天承投资担保有限公司可持本裁定书到房地产登记管理机关办理相关产权过户登记手续。”天承公司于2012年2月与孙淑杰签订一份《合作经营协议》，约定双方合作经营医院，天承公司以3600平米房屋入股，占股20%，孙淑杰申办注册一所独立的专科医疗机构，以医疗技术和资质入股，共占股30%。其余50%股份为设立医院所需资金入股，按双方实际出资比例分配，合作时间5年。关于双方权利义务，协议约定原告于协议签订之日起提供房产，并按约定提供资金，对经营管理有建议权。孙淑杰申办注册医疗机构，按约定提供资金，担任医院院长，负责日常经营管理。关于结算方式和利润分配方式，协议约定每年12月15日为年终结算日，根据经营税后利润按股份比例分配。双方还约定，合作经营过程中，若天承公司中途转让房产，孙淑杰将有权无偿使用该房产，直到合作期满。《合作经营协议》签订后，天承公司向孙淑杰交付了案涉房屋（清水房），孙淑杰对该房进行了装修改造，经营杰爱妇科医院至今。2012年4月天承公司宣布退出医院创建合作，但案涉房屋仍由孙淑杰占用。2013年3月3日，天承公司与杰爱妇科医院、孙淑杰签订《沈阳杰爱妇科医院楼18门使用协议》，天承公司为甲方，杰爱妇科医院、孙淑杰为乙方，主要内容为：鉴于甲乙双方自2012年4月起共同创建沈阳杰爱妇科医院，现因甲方退出共同组建及经营沈阳杰爱妇科医院事宜。经友好协商，就乙方18门房屋地下使用事宜，达成如下共识，以资共同遵守。……甲方承诺：乙方在医院经营期限享有18门地下医疗功能区及消防设施所用面积208平方米无偿使用权。2014年3月23日，为配合孙淑杰办理杰爱妇科医院营业执照，天承公司与杰爱妇科医院、孙淑杰签订《房屋租赁协议》，约定天承公司将位于皇姑区14门-17门的房屋出租给杰爱妇科医院、孙淑杰使用，期限10年，自2014年3月23日至2024年3月23日止。2015年7月5日，万泰公司与杰爱妇科医院签订《商品房买卖合同》，约定杰爱妇科医院购买华山路221号D4栋18门（16号网点），建筑面积1269.96平方米，商品房单价为每平方米5,200.00元，总金额6,603,792.00元。2015年12月4日，万泰公司为杰爱妇科医院开具购房发票。2015年7月23日、2015年7月31日，天承公司与万泰公司分别签订《和解协议书》、《补充协议书》，上述协议的主要内容为：天承公司将皇姑区1号门网点和18号门网点的6-7层交与万泰公司整体办理1号门网点和18号门网点1-7层的房屋产权证。天承公司将皇姑区1门网点1-7层房屋产权指定办理在李蔷名下，皇姑区18门1-7层房屋产权指定办理在杰爱妇科医院名下。同时，天承公司向万泰公司支付房屋补偿款420万元人民币。2015年11月24日，天承公司与万泰公司签订《结案申请书》。2015年12月至2016年1月1日，天承公司交纳了华山路221号18门房屋办证所缴纳的印花税、契税、住宅专项维修基金，并与杰爱妇科医院办理了18门房屋证件交接手续。2016年1月21日，沈阳杰爱妇科医院有限公司取得沈阳市皇姑区华山路221号（18门）房屋的产权证。因杰爱妇科医院、孙淑杰未支付剩余购房款，天承公司于2016年8月3日起诉至一审法院，请求判令杰爱妇科医院、孙淑杰履行《买卖合同（二手房）》，支付剩余房款并承担违约责任。另查之一：自2014年10月10日至2016年1月21日，天承公司（借款人）与孙淑杰（出借人）共计签订6份借款合同，涉及借款金额共计710万：2014年10月10日200万元；2015年5月19日100万元；2015年11月20日100万元；2015年12月50万元；2015年12月25日150万元；2016年1月21日110万元，上述借款合同中均约定如本合同期满未能还本付息则以沈阳市华山路221号14-18门房屋担保抵押。另查之二：天承公司向一审法院提交《买卖合同（二手房）》，签约时间为2015年，出卖方为原告（甲方），买受方为杰爱妇科医院（乙方）。主要内容为：双方自2012年4月起共同创建沈阳杰爱妇科医院，现因大连天承公司退出共同组建及经营沈阳杰爱妇科医院事宜，就杰爱妇科医院购买房产事宜，达成如下共识：转让标的，皇姑区14-17号门1-5层（产权办理到甲方名下，已交付，其中14号门1-5层有抵押）、皇姑区18号门1-7层（未办产权证，已交付）；房屋交付为完全空置状态，房屋全部添附、装修、改造及配套设施均由乙方投资，共计花费费用960万元；转让单价8600元/平米，总金额约3000万元（按房产证确认面积为准）；本协议签订之日起，15日内，乙方支付总房款的20%作为定金。2014年10月14日、2014年10月22日、2015年5月19日，甲方分三次向乙方借款共叁佰万元人民币，自本协议签订之日起借款本息转为乙方的购房定金。关于价款支付，合同约定须满足下列条件：1、甲方陆续解除银行抵押房屋登记。并陆续送达沈阳市房产局取得受理通知准许交易（即缴纳房屋契税）；2、乙方在沈阳市房产局取得18号门的受理通知准许交易（即缴纳该房屋契税）。关于过户期限，合同约定：协议签订起三个月内，甲方将14-17门房产陆续解除抵押办理过户手续。乙方应按照甲方向房产局办理产权转让过户的面积乘以合同约定的单价，陆续向甲方支付过户房产总额80%的房款后，由甲方将房屋产权证过户到乙方名下。协议签订起三个月内，甲方将18门房产契税缴纳完毕后，乙方支付80%房款，产权证办理到乙方名下。办理产权证税费由甲方承担。关于违约责任，合同约定：双方任何一方违约，导致合同目的无法实现者，守约方有权解除本合同，并适用定金罚则；如甲方违约，则双倍返还乙方支付的购房定金，如乙方违约，甲方有权不退还定金。该合同下方由天承公司法定代表人刘善才与杰爱妇科医院法定代表人孙淑杰签字确认。本案审理期间，杰爱妇科医院、孙淑杰对《买卖合同（二手房）》真实性提出异议，并申请人民法院对合同是否为变造形成进行司法鉴定。在人民法院主持下，经当事人共同选定，一审法院委托辽宁德恒司法鉴定所对2015年《买卖合同（二手房）》第4页乙方（买受方章）处“孙淑杰”的签名字迹是否孙淑杰本人书写进行司法鉴定；对2015年《买卖合同（二手房）》共4页是否同一台打印机具一次性打印形成进行司法鉴定；对2015年《买卖合同（二手房）》共4页是否存在换页形成进行司法鉴定。2019年6月19日，辽宁德恒司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、2015年《买卖合同（二手房）》第4页乙方（买受人章）处“孙淑杰”的签名字迹是孙淑杰本人书写；2、2015年《买卖合同（二手房）》第3页与第1、2、4不是同一机具制作形成；3、2015年《买卖合同（二手房）》第3页符合换页形成，但装订前还是装订后换页形成不能确定。《司法鉴定意见书》“鉴定过程”第2条第(2)项载明：“检材第3页文字在纸张上分布明显倾斜，有不规则的墨粉疵点，纸张右侧有一条竖向墨粉线，且与检材纸张右边不平行，是由于复印时曝光灯扫描原稿件过程中，光线被原稿件纸张边缘遮挡形成阴影所致。检材第3页文字墨粉分布不均，笔画棱角圆钝，相同字重复出现，笔画形态不同，反映出复印文件的特点。”《司法鉴定意见书》已向当事人送达，天承公司、杰爱妇科医院、孙淑杰均未申请复议。孙淑杰为此支付鉴定费118,758.00元。另查之三：2014年4月29日，天承公司与案外人李蔷签订《二手房、地下车库转让协议书》，约定天承公司将已取得房产证的沈阳市皇姑区华山路221号1-5门(1-5层)房产以及尚未取得房产证的位于沈阳市皇姑区华山路221号1门（1-5层）房屋以及地下车库转让给李蔷，转让单价9,300.00元每平方米，转让总金额3864万元。另查之四：2015年3月16日，案外人锦州银行大连黄河路支行与天承公司签订《借款抵押合同》，约定天承公司以沈阳市皇姑区华山路215号8门、221号10-12门、14-17门八处房屋为案外人大连龙雨公司提供抵押担保，担保债权数额为3000万元，并在房产部门进行了抵押登记。因案外人大连龙雨公司未按期偿还贷款，2016年5月28日，锦州银行大连黄河路支行提起诉讼，2016年9月29日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初217号民事判决，确认锦州银行大连黄河路支行对华山路221号14-17门房产在合同约定抵押权范围内享有优先受偿权。现该判决已发生法律效力，相关执行案件，人民法院正在处理中。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，当事人争议焦点为：1、天承公司、杰爱妇科医院、孙淑杰间是否存在房屋买卖合同关系；2、天承公司、杰爱妇科医院、孙淑杰间的房屋买卖合同关系是否有效；3、房屋买卖合同中关于案涉房屋14-17门的相关约定是否应予解除；4、天承公司关于案涉房屋14-17门腾退、给付占用费的诉请与本案是否为同一法律关系，能否一并处理；5、天承公司关于14-17门占用费诉请是否超过诉讼时效；6、本案是否应追加案外人锦州银行大连黄河路支行参加诉讼。关于天承公司、杰爱妇科医院、孙淑杰间是否存在房屋买卖合同关系的问题。沈阳市中级人民法院〔2005〕沈法执字第258号执行裁定书为抵债裁定，天承公司依据该裁定取得案涉房屋（18门6-7层支付给万泰公司420万元）的物权,万泰公司对案涉房屋已无处分权。孙淑杰与天承公司签订的合作协议约定天承公司以案涉房屋作为合作出资，2015年天承公司将案涉房屋14-17门向外提供借款抵押担保而与锦州银行大连黄河路支行签订协议，上述事实均能从侧面证明天承公司是案涉房屋的所有权人。天承公司提交《买卖合同（二手房）》，拟证明将案涉房屋转让给杰爱妇科医院，杰爱妇科医院、孙淑杰对该证据真实性提出异议，经鉴定，结论为《买卖合同（二手房）》签名字迹是孙淑杰本人书写。对此鉴定意见，当事人双方均未提出复议申请，杰爱妇科医院、孙淑杰申请鉴定人出庭接受质询，鉴定人出庭予以解释、说明。因出具鉴定意见的机构均具备文书、痕迹鉴定资质，经由当事人双方共同选定，鉴定的检材亦经法庭组织当事人双方先行确认，经审查鉴定程序不存在违法、违规情形，故一审法院对辽宁德恒司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》予以采信。孙淑杰为杰爱妇科医院的法定代表人，现经司法鉴定，确认孙淑杰在《买卖合同（二手房）》第四页“乙方（买受方章）”处已签字，且1、2、4页为同一机具打印形成，故一审法院认定天承公司与杰爱妇科医院签订了《买卖合同（二手房）》。关于《买卖合同（二手房）》第3页存在的换页及与1、2、4不是同一台机具制作形成问题，由《司法鉴定意见书》“鉴定过程”部分内容可以确定，第3页为复印文件。对此天承公司解释为双方多次协商买房事宜，合同打印、复印多次，由于保管不当导致打印件和复印件没有分开，但天承公司持有多份合同原件及复印件，文本内容是完全一致的。对此杰爱妇科医院、孙淑杰不予认同，提出《买卖合同（二手房）》为存疑证据，不应采信。一审法院认为，《买卖合同（二手房）》孙淑杰签名已经确认真实，1、2、4页为同一机具打印形成也能够确认，第3页为复印件，为该证据形式上存在瑕疵，天承公司对此作出解释。如杰爱妇科医院、孙淑杰对第3页文本内容有异议，应提交证据证明。杰爱妇科医院作为《买卖合同（二手房）》买受方，同样持有合同第3页文本，如认为天承公司提交的复印件内容不真实，应提交其手中持有的合同文本予以证明，但杰爱妇科医院、孙淑杰在本案庭审中并未提交相关证据，故一审法院推定天承公司提交的《买卖合同（二手房）》第3页文本内容真实，对《买卖合同（二手房）》证据予以采信。杰爱妇科医院、孙淑杰主张其与万泰公司签订协议，故与万泰公司存在房屋买卖合同关系，前已论述，万泰公司自2010年10月28日起对案涉房屋已无处分权。因天承公司与万泰公司签订《和解协议》，约定将案涉房屋18门房产产权指定办理在杰爱妇科医院名下，故万泰公司与杰爱妇科医院签订《商品房买卖合同》并出具购房款发票，系配合天承公司办理房屋权属登记行为，万泰公司与杰爱妇科医院不存在房屋买卖关系，一审法院对杰爱妇科医院、孙淑杰的抗辩主张不予支持。关于《买卖合同（二手房）》是否有效问题。天承公司与杰爱妇科医院签订《买卖合同（二手房）》，就转让标的物、转让单价、转让价款及更名过户手续办理等作出约定，上述约定为当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效。杰爱妇科医院、孙淑杰提出14-17门房屋存在抵押，故天承公司无权转让。一审法院认为，锦州银行大连黄河路支行是案涉房屋登记的抵押权人，已办理抵押权登记手续，天承公司转让案涉房屋，对抵押权人没有损害，其抵押权人身份不变，在借款人不能偿还借款时，其可以依照合同的约定和法律规定行使抵押权，合同效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，故一审法院对杰爱妇科医院、孙淑杰抗辩意见不予支持。同时，本案为房屋买卖合同纠纷，解决天承公司、杰爱妇科医院、孙淑杰间围绕14-17门房屋的债的纠纷，不涉及房屋权属确认问题，故对杰爱妇科医院、孙淑杰提出的有关应追加案外人锦州银行大连黄河路支行参加诉讼的抗辩主张亦不予支持。关于《买卖合同（二手房）》14-17门部分是否应予解除问题。天承公司现以杰爱妇科医院逾期未支付购房款为由，主张解除合同。一审法院认为，按照《买卖合同（二手房）》第3条、第4条的约定，天承公司应在协议签订之日起三个月内陆续解除银行抵押房屋登记并陆续缴纳契税，杰爱妇科医院应交纳房屋契税陆续向天承公司支付过户房产总额的80%，上述合同义务均履行完毕后，双方办理房产更名过户手续。经庭审查实，《买卖合同（二手房）》履行过程中，案涉房屋18门于2016年1月21日更名过户至杰爱妇科医院名下，但杰爱妇科医院、孙淑杰仅支付购房定金600万元及110万元购房款，18门剩余购房款至今未支付。因支付购房款为房屋买卖合同基本义务，故杰爱妇科医院的行为已构成根本性违约，天承公司主张解除《买卖合同（二手房）》，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。现因案涉房屋18门更名过户手续已经办理完毕，现天承公司请求判令杰爱妇科医院、孙淑杰继续履行，给付剩余购房款，符合事实及法律规定，一审法院依法准予。关于剩余购房款的金额，依据《买卖合同（二手房）》第3.2条确认，购房定金为购房总价款的20%，即600万元，合同3.2条同时确认，杰爱妇科医院、孙淑杰通过借款方式已支付购房定金300万元，现庭上天承公司自认杰爱妇科医院、孙淑杰通过借款方式共计支付购房款710万元，扣除14-17门的购房定金3,982,195.60元，剩余3,117,804.40元为18门定金。因《买卖合同（二手房）》约定房价款约3000万元，故购房定金共计600万元。18门与14-17门定金应按比例计算，天承公司按14-17门面积计算购房定金，并认定600万元其余部分为18门购房定金，计算方法有误，金额不准确。14-17门建筑面积2315.23平方米，占总面积的64.58%，购房定金为3,874,800.00元（600万元*64.58%），18门建筑面积1269.96平方米，占总面积的35.42%，购房定金为2,125,200.00元（600万元*35.42%）。18门房屋建筑面积1269.96平方米，房价款为10,921,656.00元（每平方米8600元），已支付购房定金2,125,200.00元及购房款110万元，杰爱妇科医院、孙淑杰尚欠房款7,696,456.00元。关于《买卖合同（二手房）》关于14-17门部分约定是否应予解除问题。《买卖合同（二手房）》仅注明签约时间为2015年，未注明签约具体时间，但该合同第3.2条确认了2015年5月19日借款转为购房定金的事实，故合同签订时间应在2015年5月19日之后。又因2015年3月16日，天承公司与案外人锦州银行大连黄河路支行签订《借款抵押合同》，将14-17门房屋为龙雨公司提供抵押担保，故《买卖合同（二手房）》签订时，14-17门已经设定了抵押，依据合同第3、4条的约定，天承公司作为出卖方应在合同签订后三个月内陆续解除房屋抵押，杰爱妇科医院应陆续支付房款至总房款80%时办理房产过户手续，解除房屋抵押及支付购房款合同义务没有约定履行先后顺序，应认定为同时履行。因《买卖合同（二手房）》出卖的标的物为14-18门整体房产，故杰爱妇科医院取得18门房产证而未支付剩余房款的违约行为，不仅构成根本违约，且与14-17门房屋迟迟未能解除抵押具备一定因果关系。考虑到杰爱妇科医院的违约程度，同时考虑到14-17门房屋向外提供抵押担保已逾六年，解押手续迟迟不能办理，目前房屋在人民法院执行程序中，随时存在被评估拍卖的可能，合同继续履行将对买受人即杰爱妇科医院造成形成资金给付的风险，故一审法院依法解除《买卖合同（二手房）》关于14-17门的约定。合同解除后，杰爱妇科医院应将14-17门房屋腾出，返还天承公司，并支付实际占用期间的占用费。天承公司主张参照按沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准（2011）支付占用费，案涉房屋属三级地段，商业用房每月每平方米40元，14-17门建筑面积共计2315.23平方米，全年占用费为1,111,310.40元，现天承公司主张按每年60万元计算，一审法院依法准予。关于案涉房屋14-17门定金返还问题。《买卖合同（二手房）》中关于支付定金之外剩余购房款及解除抵押交纳契税的约定没有明确履行的先后顺序，故应认定为同时履行，而实际在合同履行过程中，天承公司未能在协议签订之日起三个月内解除14-17门房屋抵押手续，也存在违约行为。依据《买卖合同（二手房）》第7条规定：“甲乙双方任何一方违约，导致本合同目的无法实现者，守约方有权解除本合同。并适用定金罚则：如甲方违约，则双倍返还乙方支付购房定金；如乙方违约，甲方有权不退还乙方支付甲方定金。”天承公司及杰爱妇科医院在履行合同时均存在违约行为，故本案不适用定金罚则。合同解除后，天承公司应将购房定金3,874,800.00元返还杰爱妇科医院。关于杰爱妇科医院、孙淑杰抗辩案涉房屋14-17门腾退、给付占用费的诉请与本案是不属同一法律关系，不能一并处理且天承公司关于14-17门占用费诉请超过诉讼时效问题。前已论述，《买卖合同（二手房）》是真实的，买卖标的物包括案涉房屋14-17门，而腾房、支付占用费为合同解除的法律后果，本案中一并处理并无不当，一审法院对杰爱妇科医院、孙淑杰抗辩主张不予支持。一审法院判决：一、大连天承投资担保有限公司与沈阳杰爱妇科医院有限公司签订的《买卖合同（二手房）》合法有效；二、沈阳杰爱妇科医院有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付大连天承投资担保有限公司位于沈阳市皇姑区华山路221号18号门房屋剩余购房款人民币7,696,456.00元；三、解除大连天承投资担保有限公司与沈阳杰爱妇科医院有限公司签订的《买卖合同（二手房）》中关于沈阳市皇姑区华山路221号14-17门房产的买卖约定；四、沈阳杰爱妇科医院有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市皇姑区华山路221号14-17门房屋腾出，返还给大连天承投资担保有限公司；五、沈阳杰爱妇科医院有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付大连天承投资担保有限公司沈阳市皇姑区华山路221号14-17门房屋占用费，按每年60万元标准计算，自2012年4月4日起至实际腾房时止；六、大连天承投资担保有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还沈阳杰爱妇科医院有限公司交纳的购房定金人民币3,874,800.00元；七、驳回天承公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125,316.00元，由孙淑杰、沈阳杰爱妇科医院有限公司负担82,075.00元，由天承公司自行承担43,241.00元。保全费5,000.00元，由孙淑杰、沈阳杰爱妇科医院有限公司承担。鉴定费118,758.00元由孙淑杰、沈阳杰爱妇科医院有限公司承担59,379.00元，天承公司承担59,379.00元。二审中当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证质证。杰爱妇科医院、孙淑杰提交以下新证据：证据一、录音材料，证明鉴定过程严重违法。证据二、房屋买卖合同，证明同一时间、同一房产的成交价格为6000元而非9300元。证据三、电力安装工程合同、工矿产品购销合同和承揽安装合同、万泰公司情况说明。证明案涉18门系无电力、电梯，属于没有配套的房产，成交价格应低于正常房产，涉案房屋没有消防配套。证据四、大连中院拍卖14-17门的评估报告、成交确认书。证明：涉案14-17房产在2020年实际成交价格不足4760元/平方米，被上诉人无权主张2020年2月20日后的占用费，无权主张腾退房屋。证据五、房屋租赁协议、证言。证明：房屋在2012-2014年被商贩占用，上诉人房屋市场价格为2.5万元/年，涉案房产相邻的13门2019年9月租赁费9.5万元/年，被上诉人主张的占用费过高。证据六、短信截图。证明：被上诉人法定代表人刘善才指使万泰公司做假证。上诉人云易联公司质证称，第一组证据不属于新证据，同时没有录音远近、真实性、合法性有异议。证据内容不具有关联性。第二组证据合法性、关联性均有异议，没有提交原件，真实性不予认可，签名不是刘善才签署的。第三组证据我方没有签订主体，同时关联性有异议。第四组证据真实性关联性有异议，评估价值为3956万元，而且现在拍卖也没有成交。第五组证据关联性有异议，与我方无关，真实性也不予认可。第六组证据关联性真实性均有异议。对上述证据本院综合予以认定。另查明，大连天承投资担保有限公司名称于2018年5月11日变更为“大连云易联贸易有限公司”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、杰爱妇科医院、孙淑杰与云易联公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同法律关系。二、一审法院判决杰爱妇科医院、孙淑杰腾退房屋，支付剩余房款、占有使用费是否正确。三、案涉14-17门房屋定金是否应予返还。对于上述争议焦点，本院分别予以评述如下。一、杰爱妇科医院、孙淑杰与云易联公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”云易联公司于通过法院以物抵债执行裁定即取得案涉房屋的所有权，万泰公司对案涉房屋无处分权。就案涉房屋交易关系同时存在云易联公司与杰爱妇科医院、孙淑杰签订的《买卖合同（二手房）》及杰爱妇科医院与万泰公司签订的《商品房买卖合同》两份合同，因此本案房屋买卖关系在何主体之间建立系本案首要争议焦点。关于《买卖合同（二手房）》的真实性问题，经一审法院委托司法鉴定，该合同上“孙淑杰”签字为本人书写，合同1、2、4页为同一机具打印形成，第3页可认定为复印文件。首先，从合同内容来看，该合同第1页、第2页就转让标的、价款等合同必要条款作了明确约定，第4页孙淑杰签字也为真实，已足以证明双方存在房屋买卖的合意。合同第3页虽为复印文件，但主要内容为过户手续办理方式、税费负担、票据及违约责任等合同的履行与整理清算条款，该部分的形式瑕疵不足以影响买卖合同整体的真实性。其次，杰爱妇科医院作为合同相对方，也应持有合同第3页文本。杰爱妇科医院如对该合同真实性有异议，应提交其持有的相反证据予以证明，但杰爱妇科医院、孙淑杰均未提交。而关于杰爱妇科医院、孙淑杰对原审鉴定程序的异议，其在原审《司法鉴定意见书》送达后并未申请复议，故本院在二审中亦不能予以处理。最后，从交易价格来看，《买卖合同（二手房）》约定的交易价格为8600元/平方米，且云易联公司与李蔷就案涉房屋附近房产相近时间交易价格相近。而上诉人杰爱妇科医院、孙淑杰二审提交的评估报告与成交确认书，虽最后成交价较低，但评估价为8500元/平方米。故不能以此认为《买卖合同（二手房）》中约定的交易价格不真实。因此，一审法院对《买卖合同（二手房）》证据予以采信，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定。而关于杰爱妇科医院、孙淑杰与万泰公司签订的《商品房买卖合同》，根据法律规定，万泰公司在案涉房屋以物抵债给云易联公司后已无处分权，且云易联公司与万泰公司签订的《和解协议》约定将18门房产产权指定办理在杰爱妇科医院名下。因此，一审法院认为万泰公司与杰爱妇科医院签订《商品房买卖合同》并出具购房款发票，系配合云易联公司办理房屋权属登记行为，具有法律与事实依据，而对万泰公司出具的证明，本院不予采信。综上所述，云易联公司与杰爱妇科医院、孙淑杰间成立房屋买卖合同关系，该关系合法有效。上诉人杰爱妇科医院、孙淑杰主张其与万泰公司间存在房屋买卖合同关系，不能成立，本院不予支持。二、一审法院判决杰爱妇科医院、孙淑杰腾退房屋，支付剩余房款、占有使用费是否正确。关于案涉房屋14-17门是否应予腾退的问题。杰爱妇科医院取得18门房证之后，未按照《买卖合同（二手房）》约定支付剩余购房款，构成根本违约。一审法院考虑杰爱妇科医院的违约程度以及案涉房屋在执行程序的现实情况，判决解除《买卖合同（二手房）》关于14-17门的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除情形。合同解除后，杰爱妇科医院负有腾退房屋并支付实际占用期间占有使用费的义务。杰爱妇科医院、孙淑杰主张案涉房屋被商贩占用，并非其不履行腾退义务的合法抗辩事由，本院不予支持。关于占有使用费问题，杰爱妇科医院、孙淑杰以《合作经营协议》中约定对14-17门无偿使用为由进行抗辩。从双方后续协议的签订情况来看，《合作经营协议》中关于案涉房屋的权利约定已为《买卖合同（二手房）》所取代，故杰爱妇科医院、孙淑杰的抗辩不能成立。关于占有使用费金额问题，原审法院参照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准（2011）计算，云易联公司主张的金额在标准范围内，故本院对原审法院确认的金额予以维持。关于18门剩余购房款金额问题，上诉人杰爱妇科医院、孙淑杰主张其向云易联公司支付的借款利息也应用于抵扣购房款。本院认为，结合本案证据既当事人陈述，该借款系以通过借款方式支付购房款。现18门房屋已交付杰爱妇科医院并办理产权登记，该部分款项已转化为购房款，则杰爱妇科医院、孙淑杰再行按照借款关系主张该部分款项利息，缺乏法律与事实依据，故本院不予支持。三、案涉14-17门房屋定金是否应予返还。关于本案中《买卖合同（二手房）》中杰爱妇科医院给付购房款义务以及云易联公司解除抵押、交纳契税义务是否有先后顺序问题。该合同4.1条款约定支付80%房款后，办理产权证过户登记；4.3条款约定如3个月内不能完成银行贷款可延续3个月。从上述条款中不能推断出上诉人云易联公司所主张的合同存在给付剩余购房款在先，解除抵押及交纳契税在后的约定。因此，一审法院认定该合同对上述义务没有约定明确的先后顺序，应认定为同时履行，并无不当。本案中，云易联公司未履行解除14-17门房屋抵押手续，也存在一定违约行为。故本案不适用定金罚则，对上诉人云易联公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杰爱妇科医院、孙淑杰、云易联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费杰爱妇科医院、孙淑杰预交部分125316元，由沈阳杰爱妇科医院有限公司、孙淑杰负担；云易联公司预交部分37798.4元，由大连云易联贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年四月二十六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。