山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1201号上诉人（原审原告）：张贵章，男，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：李九利，山西晋阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张超，男，回族，住太原市。上诉人张贵章与被上诉人张超因租赁纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张贵章上诉请求：依法请求撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9580号民事判决，并改判支持上诉人追索24万元房租的诉讼请求。事实与理由：一审法院故意歪曲事实，枉法裁判一审法院认定“根据原、被告双方均认可第二年的租金起算日为2017年8月12日，以及被告支付408000元的时间，本院认定该408000元为被告支付的第二年度租金。原告主张被告已付350000元与408000元相差58000元，该部分租金应当在被告应付的租金中核减。”但是被上诉人提交的银行账户交易明细显示只有35万元是支付给上诉人张贵章的，人民法院听说有4080000元的转账，就迫不及待的盲目认定，为什么？一审法院认定“对于合同解除时间，原、被告均未提交证据，结合合同解除的事由，本院认为应以被告主张的时间2018年5月底为宜。”就这样，连理由都不需要了，6万元的房租就装进了的口袋。综上所述，一审法院枉顾上诉人只收到被上诉人35万元第二年的房租的基本事实，违心的将双方于2018年6月底解除合同的时间提前到对被上诉人有利的2018年5月底。基于上述的事实，恳请上级法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的诉讼请求，并追究相关人员枉法裁判的责任。被上诉人张超辩称，关于房费的问题，一审的时候我将银行流水打印出来了，我付款40多万。关于上诉人说的解除合同期限是五月还是六月，上诉人没有和我说的情况下，我和原房东缴费是从五月底开始交，如果上诉人问我要房租，请上诉人提供他与房东解除合同的时间。上诉状我不认同。张贵章在一审的诉讼请求：判决被告偿还原告房租240000元，并支付逾期付款所产生的利息69000元，偿还原告垫付的物业费47040元、暖气费35280元、公摊水费6316.8元、电费5376元，共计403013元。一审查明，2016年5月30日，原告与房屋所有权人吴祥签订《房屋租赁合同》，约定吴祥将其坐落于南内环街盛伟大厦一层东厅及A座出租给原告使用，原告只能作为办公使用，不得转租，租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日止。同时，双方又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定吴祥允许原告将东厅予以转租，本协议与《房屋租赁协议》约定不一致的，以本协议为准。2016年6月12日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《门面房租赁合同》，约定原告将其有转租权的坐落于南内环街盛伟大厦一层东厅门面房出租给被告用于经营，商铺面积560平方米，租赁期8年，自2016年6月25日至2024年6月25日止，年租金715400元，第一年租金被告向原告预付500000元，剩余租金2016年9月1日前付清；原告向被告让出五十天的装修期，此日期不算在租赁期内，正常租赁期按签订合同后的五十天后算起；租赁期内所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由被告自行承担；被告应如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求被告按当年租金的日万分之五支付违约金。合同还约定在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使被告遭受损失的，原告应按被告所有投资金额的三倍向被告赔偿损失款。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订了《补充协议》，约定如因房屋买卖而导致合同终止，如发生在租赁的第一周期内（租赁期前四年），原告将按协议条款约定，按被告所有投资金额的三倍赔偿被告；在2016年12月1日前，被告向原告交纳房屋保证金50000元，租赁期满或合同意外终止时，被告若无破坏房屋整体结构，原告应在15日内将保证金退还被告。2016年10月18日，双方再次签订《补充协议》，约定由于原告个人原因导致被告装修时间严重拖延，经双方协商，在原有合同中，给原告让出50天装修时间的基础上，再补偿原告原协议房租推后20天装修期。2017年10月13日，原告向被告邮寄送达《租金交纳通知》，并就该行为进行了公证。《租金交纳通知》的主要内容为双方约定案涉门面房年租金715400元、保证金50000元，共计765400元，但被告未按照合同约定的期限及金额向原告支付，第二年的房屋租金也至今未足额支付，被告的行为已构成违约，故通知被告于收到本通知之日起5日内向原告补齐应缴费用等内容。被告未收到该通知。2018年3月25日，原、被告签订第三份《补充协议》，约定原告保证被告在不欠物业公司费用的经营过程中造成的停水停电，原告须赔偿被告的一切损失；被告须每年保证提前一个月付清被告当年的房租；被告物业费用直接对接物业公司，原告不再直接对接物业公司。庭审中，原告主张租金的起算时间为2016年8月12日，被告已付清第一年的租金和第二年至2018年2月的租金350000元，原告诉讼请求中的240000元租金是指2018年3月至6月的租金；被告认可第二年租金的起算时间为2017年8月12日，其已支付第二年租金430000元，被告提交的银行账户交易明细显示2017年8月12日至2018年4月2日期间，被告分九次共向原告转账支付房租408000元。原、被告均认可双方之间签订的《门面房租赁合同》因被告与房屋所有权人订立租赁合同而解除，但解除合同的时间存在分歧，原告主张2018年6月底解除合同，被告认为2018年5月底解除合同。认定上述事实的证据有原告提供的房屋所有权证（复印件）、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《门面房租赁合同》、《补充协议》3份、《公证书》、《租金交纳通知》，被告提交的银行账户交易明细等及庭审笔录等在卷佐证，足以采信。一审判决认为，原告与被告签订的《门面房租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。关于被告欠原告租金问题，原告主张被告已支付至2018年2月底的租金350000元，而被告提交的银行账户交易明细显示被告于2017年8月12日至2018年4月2日期间共支付原告房租408000元。该408000元中是否包含欠付的第一年度租金，原告为此提交《租金交纳通知》，证明被告存在欠原告第一年度租金的行为，但该通知并未明确被告欠付原告租金数额，且原告采用公证邮寄方式送达通知之后又与被告签订书面《补充协议》，该协议中未提及欠付租金一事，原告的行为不符合常理，被告也不认可收到该通知，故对该证据不予采信。根据原、被告双方均认可第二年的租金起算日为2017年8月12日，以及被告支付408000元的时间，认定该408000元为被告支付的第二年度租金。原告主张被告已付350000元与408000元相差58000元，该部分租金应当在被告应付的租金中核减。由于原、被告一致认可《门面房租赁合同》已因被告与房屋所有权人订立租赁合同而解除，故原、被告签订的《门面房租赁合同》已协商解除。对于合同解除时间，原、被告均未提交证据，结合合同解除的事由，一审本院认为应以被告主张的时间2018年5月底为宜。被告提出年租金降为700000元和其已支付第二租赁年租金430000元的抗辩意见，无证据支持，不予采纳。综上，根据原告的诉讼请求及其主张的事实，被告应当在核减原告少计算58000元后支付原告2018年3月至5月期间的租金120849.9元。原告主张其垫付物业费、暖气费、水费、电费，无证据证明，对原告的该项诉讼请求不予支持。由于合同未约定第二年租金的支付时间，且双方解除合同后未明确核对欠付租金数额，原告要求被告承担逾期交纳租金的违约责任，不予支持。被告提出原告违约在先，不同意支付原告费用的抗辩意见，无证据支持，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张超于本判决生效后十五日内支付原告张贵章2018年3月1日至2018年5月31日的房屋租金120849.9元；二、驳回原告张贵章的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人张贵章与被上诉人张超签订的《门面房租赁合同》合法有效。关于租金支付问题，张超提交的银行账户交易明细显示于2016年8月5日支付张贵章50000元，2016年10月12日支付25000元，2016年10月22日支付100000元，2016年11月9日支付40400元，签合同时支付50万元，合计715400元，与租赁合同金额一致。证明张超已支付清第一年度的全部租金。关于第二年度租金，双方均认可第二年的租金起算日为2017年8月12日，张超提交的晋城银行账户交易明细显示2017年8月12日至2018年4月2日期间共支付张贵章房租408000元，该408000元中并不包含欠付的第一年度租金，张贵章只认可35万元依据不足，不予支持。双方一致认可《门面房租赁合同》已因张贵章与房屋所有权人订立租赁合同而解除，故双方签订的《门面房租赁合同》已协商解除。对于合同解除时间，双方均未提交证据，结合合同解除的事由，一审本院认为应以2018年5月底为宜并无不当。上诉人张贵章的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人张贵章负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年四月二十二日书记员 赵梓余