河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2801号上诉人（原审被告、反诉原告）：翁庆田，男，1956年2月9日，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：高配周，河南若澍律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静静，河南若澍律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：濮阳市欣荣置业发展有限公司，住所地濮阳市中原路中段路北。法定代表人：辛光荣，该公司经理。委托诉讼代理人：朱瑞丽，河南金谚律师事务所律师。原审第三人：王华斌，男，1964年10月30日出生，汉族，住濮阳市。上诉人翁庆田因与被上诉人濮阳市欣荣置业发展有限公司（以下简称欣荣置业）、原审第三人王华斌委托合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初8421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翁庆田及其委托诉讼代理人高配周、刘静静，被上诉人欣荣置业的法定代表人辛光荣及其委托诉讼代理人朱瑞丽到庭参加诉讼，原审第三人王华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁庆田上诉请求：一、依法撤销一审民事判决；二、依法改判驳回欣荣置业的诉讼请求；三、依法改判支持翁庆田的诉讼请求；四、诉讼费用均由欣荣置业承担。事实和理由：1、翁庆田收取王华斌的18万元房款依据的是代理合同、房屋认购书等合同依据，翁庆田已将收取的房款交付给了濮阳市房产置换中心（以下简称置换中心），并已结算，没有让翁庆田再返还给欣荣置业的基础。翁庆田于退给李俊杰105,000元，退给齐春领40,000元，退给孟兆彩40,000元，应由欣荣置业返还给翁庆田。另韩留长作为欣荣置业的股东、工程施工人收到翁庆田的房款5万元，应由欣荣置业双倍返还。欣荣置业答辩称，王华斌购买的是欣荣置业的房屋，欣荣置业已履行了交付房屋的义务，翁庆田将代收的房款既没有交给置换中心，也没有返还给王华斌，故应将该款直接返还给欣荣置业。翁庆田占有该房款没有事实根据和法律依据。韩留长是否收取了五万元房款，与本案没有关联性。翁庆田的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回的上诉，维持原判。王华斌述称，对本案不发表意见。欣荣置业向一审法院起诉请求：1、请依法判令翁庆田返还房款23万元及利息（其中5万元房款利息自2007年10月30日计算至付清为止；18万元房款利息自2010年10月28日按年利率24%计算至付清为止）。2、依法由翁庆田承担本案诉讼费用。翁庆田向一审法院反诉请求：1、依法判令欣荣置业返还房款18.8万元，利息自2007年9月14日止结清。2、欣荣置业承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年7月1日，欣荣置业（甲方）与置换中心（乙方）签订《房地产代理销售合同》一份，约定：甲方委托乙方为在濮阳市的独家销售代理，销售甲方兴建的住宅项目，销售面积共计6500平方米；代理期限为2007年7月1日至2008年12月31日；代理房屋为商住楼，位于中原路与××街交叉处，一至二层为商业，三至十二层为住宅。2007年7月12日，翁庆田（甲方）与濮阳市房屋置换中心（乙方）签订《房地产委托代理合同》一份，约定翁庆田为置换中心代理销售房屋。2007年10月30日，王华斌通过翁庆田与欣荣置业签订《住房认购书》一份，主要约定：王华斌购买该公司开发的位于中原××××西住宅楼的房屋一套，房屋单价2,390元／㎡，总房价290,863元，在签订认购书当日交纳定金伍万元，该公司须于2008年12月30日前交付房屋等。2007年10月30日，翁庆田给王华斌出具伍万元房款的收据，该收据上加盖有欣荣置业的财务印章。2010年10月28日，翁庆田收到王华斌转给的房款壹拾捌万元，在2007年10月30日收据复印件的下方出具收到该笔房款的收据。2010年4月26日，欣荣置业（甲方）与置换中心（乙方）签订“终止合同协议书”，主要约定：甲方委托乙方于2007年7月1日签订的中原路路南代理销售商品房事宜，该栋住宅共12层，54套，面积约6540平方米。由于各种原因，一直无法开工，该合同已于2008年12月30日到终止期限，现无法继续履行该合同。目前经双方协商同意，该合同予以终止。至于双方造成的损失，互不追究。原有少户购房者如愿继续等待，可以继续选购该栋住宅楼，但必须按原甲方欣荣置业要求规定的办理购房事宜；如果退房，甲乙方签订终止合同协议后，10日内退还所交全部房款，并按银行利率支付利息，以后互不干涉，合同终止，双方签字后生效。2012年6月5日，王华斌与欣荣置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：王华斌购买该公司开发的位于中原××中段城中央小区对面的第2幢住宅楼3单元10层15号房，单价3,549元／平方米，建筑面积145.38平方米，房款总额516,000元，买受人一次性付款。2012年6月5日，欣荣置业给王华斌出具房款516,000元的收据。王华斌称该收据的房款金额中包括之前交给翁庆田的230,000元，其只向欣荣置业交纳了除230,000元外的房款差价部分。当日，王华斌另交纳了天然气接管费、电表费共计4,130元。2015年1月16日，王华斌出具“委托书”一份，主要内容为：王华斌通过翁庆田在中原路购买欣荣苑住宅楼一套：2007年10月30日、2010年10月28日分两次交给翁庆田房款贰拾叁万￥：230,000元（收据附后）。至今仍未交给欣荣置业（开发商），所以开发商不让王华斌装修房子和住房，因此委托开发商向翁庆田追缴房款，还我住房。2015年1月19日，欣荣置业的法定代表人辛光荣给王华斌出具“保证书”一份，主要内容为：“我叫辛光荣是中原路欣荣苑小区住宅楼的开发商。现在对王华斌通过翁庆田在中原路购买的欣荣苑住宅楼做出以下承诺保证：无论任何情况任何人不得以任何借口干扰妨碍房主王华斌对此楼的装修、使用、转让等权利（包括房产证）。否则自愿承担给王华斌造成的一切损失”。2015年1月，欣荣置业向王华斌交付房屋，之后，协助王华斌办理了房产登记手续。一审法院认为，本案中欣荣置业在2007年7月和置换中心签订有委托卖房的协议，屋置换中心又委托翁庆田向外卖房，王华斌在2007年10月30日通过翁庆田与欣荣置业签订了房屋认购协议，并交纳了5万元房款，翁庆田给王华斌出具了5万元的房款收据，该收据上加盖有欣荣置业的财务印章。后因欣荣置业的该项住宅楼房开发项目没有如期开工，在2010年4月26日，欣荣置业和置换中心解除了委托卖房协议，双方对委托卖房协议中涉及的购房户的房款退还事项做了约定。2010年10月28日，翁庆田又收取王华斌18万元房款，并给王华斌出具了收据，但该收据上没有加盖欣荣置业的印章。之后，欣荣置业住宅楼开发项目继续，王华斌在2012年6月5日与欣荣置业签订了《商品房买卖合同》，确定了具体的购买房屋的房号、面积和价款等，并补交了除其分两次交给翁庆田的23万元房款外的房款差价，后在2015年1月王华斌要求欣荣置业交房时，王华斌给欣荣置业出具了委托书，明确称翁庆田没有将其交给翁庆田的23万元房款支付给欣荣置业，其委托欣荣置业向翁庆田追要该23万元房款。现欣荣置业向一审法院提起诉讼，要求翁庆田返还房款23万元并支付利息（其中5万元房款利息自2007年10月30日计算至付清为止；18万元房款利息自2010年10月28日按年利率24％计算至付清为止），翁庆田称23万元房款已经和置换中心结算清楚，房款已经支付给欣荣置业。对此，一审法院认为，2007年10月30日，翁庆田给王华斌出具5万元房款收据，是在置换中心委托翁庆田卖房期间，且该收据上加盖有欣荣置业的印章，应视为欣荣置业收到了该笔房款。但是，2010年10月28日翁庆田收取的王华斌的18万元的房款时，欣荣置业和置换中心已经解除了委托卖房协议，翁庆田与置换中心的委托卖房协议已没有继续履行的基础，即翁庆田收取王华斌的房款没有事实依据，欣荣置业已将房屋实际交付给王华斌，王华斌的委托书证明其交给欣荣置业的房款中不包含交给翁庆田的房款，现翁庆田不能举证证明该18万元房款其支付给了欣荣置业，故，翁庆田应向欣荣置业返还其收取的王华斌的18万元房款，因翁庆田占有该笔18万元房款没有事实和法律依据，其应向欣荣置业支付其占有期间的利息，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年10月28日起计算至实际付清之日，欣荣置业要求翁庆田按年利率24％支付利息，没有法律依据，一审法院不予支持。翁庆田反诉要求欣荣置业返还其房款18.8万元及利息（自2007年9月14日至结清之日止，按照年利率6％计算），但其提交的证据不能支持其该项诉请，对其反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、翁庆田向欣荣置业返还房款180,000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年10月28日起计算至付清之日），于本判决生效后十日内付清；二、驳回欣荣置业的其他诉讼请求；三、驳回翁庆田的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,375元，由欣荣置业负担516元，翁庆田负担1,859元；案件反诉费2,030元，由翁庆田负担。本院二审期间，围绕上诉请求当事人提交了证据，本院组织当事人进行了质证。翁庆田提交的证据有：1、《中原路工程支出》类表：载明韩留长收翁庆田25万元（20＋5）；2、李俊杰出具的证明：2010年起诉欣荣置业，经调解翁庆田退房款105,000元。欣荣置业质证认为，与韩留长之间的工程款没有结算，对韩留长收取翁庆田的5万元，不知情，不认可。李俊杰收到的105,000元，是欣荣置业的宋占学交给翁庆田105,000元后，由翁庆田支付给了李俊杰。欣荣置业提交的证据有：置换中心会计白云霞出具的证明。翁庆田对该证据质证认为，具体谁退的款不清楚，与本案无关。本院组织当事人对上述证据进行了质证，进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、案外人李俊杰因商品房买卖合同与欣荣置业产生纠纷，诉至法院，经调解，欣荣置业应退房款等105,000元，后翁庆田退给李俊杰房款105,000元，李俊杰向翁庆田出具了收据。2、翁庆田收取齐春领房款20,000元。翁庆田收取孟兆彩房款50,000元，其中30,000元由置换中心会计转交给欣荣置业，后退回；3、2007年9月14日翁庆田交给韩留长50000元，韩留长出具50,000元房款收据。本院认为，因本案翁庆田作为欣荣置业销售商品房的代理人置换中心转委托的第三人，在销售欣荣置业的商品房过程，收取房款引发，翁庆田与欣荣置业之间是一种转委托的法律关系，故本案应为委托合同纠纷。作为欣荣置业销售商品房的转委托的第三人翁庆田应将处理受托事务，将销售欣荣置业开发的房产中收取的房款交付给委托人欣荣置业，对于翁庆田代为欣荣置业所退房款，欣荣置业应当支付给翁庆田，或从翁庆田应交付的房款中扣除。本案中欣荣置业主张的翁庆田代收王华斌购房款23万元应予支付给欣荣置业，一审法院认定翁庆田仍占有的金额为18万元，应予支付给欣荣置业，欣荣置业并未提出上诉，翁庆田在其反诉状中自认收取了王华斌的房款18万元，双方对翁庆田收取王华斌的18万元房款已无异议，翁庆田应予给付给欣荣置业。针对翁庆田与欣荣置业争议焦点的焦点问题，分析认定如下：首先，翁庆田收取的房款交付给置换中心或欣荣置业的金额问题。翁庆田在反诉状中自认按照对账售房立体表，在不包括收取王华斌的18万元的情况下，翁庆田收取买房人所交购房款共计1,367,000元，但翁庆田主张交给置换中心145万元证据不足，理由如下：1、翁庆田持有置换中心出具的收据为四张，共计120万元，并非145万元，翁庆田在诉讼中不能提交向置换中心转款145万元相对应的银行交易记录；2、由置换中心会计出具了证明、清单及翁庆田提交四份置换中心出具的共计120万元的收据能够印证翁庆田通过置换中心转交120万元房款及向购房人退款的详细情况；3、在翁庆田提交的一审法院（2012）华法民初字第4177号民事判决中，欣荣置业辩称的是转交了120万元的房款，另有20万元的保证金，故该判决中的辩称不能视为欣荣置业在上述案件中认可收到置换中心转交翁庆田收取的房款140万元，故翁庆田反诉中主张的向置换中心交房款145万元的证据不足，能够认定的金额为120万元。综上，翁庆田反诉中所称的将代收的房款交给置换中心145万元，得出欣荣置业应返还翁庆田房款188,000元的结论不能完全成立。其次，综合本案的证据、翁庆田的反诉主张、欣荣置业对翁庆田的反诉主张的抗辩，本案的争议集中在了翁庆田是否向购房人向齐春领、孟兆彩、李俊杰退还了185,000元房款，以及翁庆田交付给韩留长50,000元款项性质问题，退款责任应否由欣荣置业承担。1、关于翁庆田退还齐春领40,000元房款。由翁庆田自认按其提交的对账售房立体表中收取的房款为1,367,000元，其中载明齐春领的房款20,000元，但在翁庆田通过置换中心转交给欣荣置业后又退还的房款明细中并不包括收取齐春领的20,000元，即翁庆田不能证明将齐春领的20,000元房款交给了置换中心或欣荣置业，在欣荣置业没有收到该房款的情况下，翁庆田主张让欣荣置业承担其向齐春领双倍退还的房款的责任，没有事实依据；2、关于孟兆彩的房款，翁庆田作为代理人收取了孟兆彩50,000元，翁庆田提交的对账售房立体表中载明了该50,000元，而在翁庆田通过置换中心转交给欣荣置业后又退还的房款中仅包括孟兆彩的30,000元，另20,000元翁庆田不能证明交给了置换中心或转交给了欣荣置业，同样其向孟兆彩双倍退款让欣荣置业承担责任的主张，没有事实依据；3、因翁庆田认可对账售房立体表载明的1,367,000元房款由其收取，表中载明包括李俊杰所交房款50,000元，但在通过置换中心转交给欣荣置业后又退还的房款清单中，不包括李俊杰的50,000元房款，翁庆田没有其他证据证明将该50,000元交给了置换中心或欣荣置业。对于经诉讼后，由翁庆田退给李俊杰的105,000元的事实欣荣置业并未否认，但欣荣置业不能证明其主张的由欣荣置业的宋占学另行支付给翁庆田105,000元退还了李俊杰，故在李俊杰收到的所退房款105,000元，应包翁庆田收取李俊杰的50,000元，及翁庆田代欣荣置业退款55,000元，翁庆田代退的55,000元应从翁庆田应支付给欣荣置业的王华斌18万元房款中予以扣除。4、对于2007年9月4日欣荣置业的股东、建设方韩留长出具据，收取翁庆田的5万元，欣荣置业不予认可，现有证据亦不足以证明应由欣荣置业向翁庆田返还。庭审中翁庆田称该50,000元，韩留长表示如欣荣置业不向其支付，由韩留长向其支付，韩留长再与欣荣置业之间算账，故该50,000元在翁庆田、韩留长与欣荣置业之间存在何种法律关系，本案现有证据不确定，故可另行处理。综上所述，翁庆田的上诉请求部分成立，翁庆田代欣荣置业支付给李俊杰的55,000元应从翁庆田付给欣荣置业的王华斌的18万元房款中扣除后，翁庆田应返还欣荣置业的房款金额为125,000元。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初8421号民事判决；二、翁庆田向濮阳市欣荣置业发展有限公司支付代为收取王华斌房款中的125,000元并支付利息（自2010年10月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；自2019年8月20日至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息），于本判决生效后十日内付清；三、驳回濮阳市欣荣置业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回翁庆田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案受理费2,375元，由翁庆田负担1,290元，由濮阳市欣荣置业发展有限公司负担1,085元；反诉案件费2,030元，由翁庆田负担1,436元，由濮阳市欣荣置业发展有限公司负担594元。二审案件受理费5,609元，由翁庆田负担3,895元，由濮阳市欣荣置业发展有限公司负担1,714元。本判决为终审判决。审判长 刘 伟审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年四月二十七日书记员 李淑敏