浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5047号 原告杭州盛晋国际投资管理有限公司。住所地杭州市江 干区杭海路601号三堡产业大厦C座143室。 法定代表人王妙法。 委托代理人汪波克、韩腾飞，浙江东鹰律师事务所律师。 特别授权代理。 被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司。住所地杭州市江 干区杭海路601号三堡产业大厦C座4楼4-1室。 法定代表人高志鹏。 委托代理人张丽，该公司员工。特别授权代理。 原告杭州盛晋国际投资管理有限公司诉被告杭州福泰 瑞禾影院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5 月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任 审判，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告杭州 盛晋国际投资管理有限公司的委托代理人汪波克、被告杭州 福泰瑞禾影院管理有限公司委托代理人张丽到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告杭州盛晋国际投资管理有限公司诉称，2016年9月， 原告和福州泰禾新世界文化发展有限公司（以下简称泰禾公 司）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将杭州市江干区 杭海路601号4层商铺出租给泰禾公司经营电影院。2017年 7月15日，原、被告及泰禾公司三方签订《债权债务概括转 让协议》，约定由被告承继泰禾公司与原告签订的《房屋租 赁合同》项下的全部权利义务。根据《房屋租赁合同》的约 定，被告应于2019年1月10日前向原告支付2019年1-3 月的租金802500元，但被告一直拖欠未付。2019年3月18 日，原告书面向被告催款，被告仍未履行支付租金的义务。 2019年4月9日，被告给原告发函称，该司泰禾影城江和美 店于本函发出之日起中止经营，双方租赁合同中止履行。但 该函发出至今，被告仍实际占有并使用案涉房屋。2019年4 月15日，原告给被告发出《解除通知书》 后，被告未对解除合同的通知给予回复。诉讼请求：1、判 决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原 告支付房屋租金人民币869375元；3、判决被告按每日万分 之六的标准向原告支付逾期支付房屋租金的违约金至实际 支付房屋租金之日止（自2019年1月10日暂计算至2019 年4月30日为人民币53767.5元）；4、判决被告向原告支 付因其违约致《房屋租赁合同》提前解除的违约金人民币 1500000元；5、本案诉讼费用全部由被告负担。 被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司辩称，不同意原告 各项诉讼请求。一、被告承租的商业中心迟迟未实现全面对 外营业，根据租赁合同的约定，全面对外营业是指该购物中 心的商户整体开业率合计（包括向被告承租的部分）超过可 租赁面积的75%以上，合同约定的免租期是指商铺交付被告 之日至购物中心全面对外营业前一日止，所以被告不交租金 是因为购物中心迟迟没有实现所承诺的全面对外营业。虽然 被告是从2018年3月1日开始支付租金，但原告要求被告支付 租金时，曾出具开业证明，说明购物中心预计或者已经达到 了80%开业，基于双方诚信合作的态度，被告认可了这个证 明，按约定支付了租金。但在支付租金之后，发现购物中心 实际开业率并未达到原告所承诺的情况，甚至到了原告起诉 时，购物中心的营业状况已基本为零了，绝大部分商户都已 搬出。被告认为，购物中心的经营状况是不具备合同约定的 使用用途的，故被告无需支付租金，当然也无需承担任何违 约金。双方从2018年下半年就已经开始协商违约金的事宜， 但原告一直在敷衍，让被告先交租金，一直拖到2019年，被 告承担不了资金压力，才不再按原告要求支付租金。另外， 被告不同意解除合同，该项目被告已投入2000多万元资金， 一旦贸然解除合同，可能会造成被告巨大的经济损失，案涉 合同应该在购物中心具备经营条件后，再继续履行。因购物 中心周边在修地铁，导致周边三个方向的主干道都是封闭的 状态。 对于诉称的事实，原告杭州盛晋国际投资管理有限公司 提交了以下证据： 1、房屋租赁合同，以证明原告与泰禾公司就案涉房屋 出租事宜所作相关约定； 2、债权债务概括转让协议，以证明三方就泰禾公司概 括转让权利义务所作相关约定； 3、催款函，以证明原告于2019年3月18日向被告催收租 金； 4、关于泰禾影城杭州江和美店中止经营的函，以证明 被告已于2019年4月9日停止经营泰禾影城杭州江和美店； 5、解除《房屋租赁合同》通知书，以证明原告已通知 被告解除《房屋租赁合同》。 被告对证据1、2、3、4的真实性无异义，反映的内容与 本案相关联，本院予以确认。 被告对证据5的三性均有异义，至今未收到函件等。 被告提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》，以证明泰禾公司与原告就房屋租 赁事宜所作相关约定； 2、《债权债务概括转让协议》，以证明被告受让泰禾公 司全部合同权利义务； 3、保证金收据，以证明被告按约向原告支付了保证金 30万元； 4、证明函及附件，以证明案涉商业中心商铺未能全部 实现正常开业； 5、2019年2月22日拍摄的照片（无原件），以证明案涉 商铺所在购物中心的实际经营情况极差； 6、照片及视频资料（复印件，2019年4月9日），以证明 原告委托杭州吉高物业公司（以下简称吉高公司）对案涉商 铺进行查封； 7、通知，以证明2019年4月9日吉高公司通知被告，表 示已监管案涉商铺，禁止被告出入，被告失去案涉商铺使用 权； 8、缴费通知书，以证明吉高公司系原告下属物业管理 公司； 9、资产设备清单，以证明被告在案涉商铺内存有资产 的情况； 原告对被告提交的证据1、2、3均无异议；对证据4的真 实性没有异议，但附件需要跟当事人核实；对证据5认为不 能反映案涉商场没有全面开业；对证据6的证明目的不予确 认；对证据7的关联性有异议，截止目前，被告未交还案涉 商铺，原告仅限制被告随便往外搬东西；对证据8认为吉高 公司非原告下属公司而系原告聘用的物业公司；对证据9的 真实性无法核实。 本院认为被告提交的证据1、2、3、4、7的真实性均可 予确认，反映的内容与本案相关联，本院予以确认。证据5、 6均无原件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。证据 9的真实性无法核对，本院不予确认。证据8反映的内容与 本案无涉，本院不予确认。 综上，本案事实认定如下： 2016年9月8日，原告（甲方）和泰禾公司（乙方）签 订房屋租赁合同，约定：“该商铺”指甲方根据本合同的约 定向乙方提供的出租商铺，位于杭州市江干区 “江和美海洋购物广场”（暂定）项目[4]层(最终门牌号以 公安部门核定为准)。“交付日”指甲方将符合双方约定条 件的该商铺移交付给乙方之日（交付条件见本合同附件二）。 “全面对外营业”即本购物中心的商铺整体开业率合计（包 括向乙方出租的部分）超过可租赁面积的75%以上。“起租 日”指本购物中心全面对外营业之日。“免租期”指商铺交 付乙方之日起至本购物中心全面对外营业之前一日止。商铺 租赁面积3570平方米，乙方租用该商铺的租赁期限自该商 铺交付之次日起180个月。乙方在签署合同之日起10个工 作日内向甲方交纳30万元作为保证金。乙方以年基本租金 或年净票房提成租金方式向甲方支付租金，两者中以较高者 为准。乙方应先以基本租金标准按季度支付租金，首期租金 在起租日前十个工作日内支付。租金标准为：租赁期第1年 至第3年每年3210000元，即每季度支付802500元；租赁 期第4年至第6年每年3400000元，即每季度850000元……。 甲方应提前50日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最 迟不得晚于2016年12月1日。如双方均认可该商铺符合附 件二、附件三规定的商铺交付条件，应共同签署书面交接文 件（附件五：《租赁场所交付确认书》），载明交接日期及 该商铺之状况，并视为双方的交付/接收义务已履行完毕。 如商铺不符合附件二、附件三时，乙方有权拒绝接收，甲方 应在最迟交付日前完成修复、整改工作，否则按逾期交付处 理。乙方享有150天的装修期，自该商铺实际交付之日起算。 在租赁期（包托免租装修期）内，乙方有下列情形之一的， 甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予返 还履约保证金，并且乙方须支付给甲方人民币150万元作为 违约金：……乙方逾期交纳租金和物业管理费超过30日的， 并经甲方书面催告后15日内仍不交纳的。在租赁期限内， 乙方无正当理由逾期交付租金、物业管理费、及水、电、空 调费之一或全部的，经甲方书面通知，仍未能于15个工作 日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1‰支付违 约金。合同同时约定，任何与本协议有关的双方之间的通知 或其他通讯往来应当采用书面形式（所括亲自送达、邮寄和 传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓 名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生 变化时，应当在变更之日起7天内通知对方，否则对方对于 其原通讯方式的通知视为有效通知。乙方通讯地址：北京市 朝阳区建国路乙118号京汇大厦908A、联系人：沈力男。 2016年9月23日，泰禾公司支付给原告保证金30万元。 2017年7月15日，原告（甲方）、被告（丙方）及泰 禾公司（乙方）签订债权债务概括转让协议，约定，由乙方 将前述房屋租赁合同的全部权利义务自本协议签订之日起 概括转让给丙方，甲方同意乙方的转让行为。该协议载明乙 方、丙方的联系人均为沈力男，乙方的地址为：北京市 区建国路乙118号京汇大厦908A。 2018年1月29日，原告出具开业率证明，载明截止2018 年1月29日，杭州江和美海洋生活广场的商铺总开业率为 80%以上，按照合同约定，泰禾公司应向原告缴纳租金。房 租从2018年3月1日开始计算，特此证明。 2019年3月18日，原告向泰禾公司、被告发出催款函， 表示原告已依约交付租赁标的物，泰禾公司和被告已实际使 用至今。截止2019年3月31日，泰禾公司和被告累计拖欠 租金802500元，要求泰禾公司和被告在收到本函之日起三 日内，一次性支付到期未付租金802500元。 2019年4月9日，被告向原告发出“关于泰禾影城杭州 江和美店中止经营的函”，表示自租赁房屋经营影城至今已 一年有余，因原告管理运营原因，无法实现承诺，致整体商 业经营不善导致影城亏损严重，故函告原告：1、因原告所 经营管理的购物广场不具备正常经营条件，被告泰禾影城杭 州江和美店于该函发出之日起中止经营；2、双方租赁合同 中止履行，待购物广场整体经营状态改善，对外开业率达到 100%后，再另行协商合同恢复履行事宜。 2019年4月15日，原告向沈力男邮寄解除《房屋租赁 合同》通知书，收件地址为北京市区建国路乙118号京 汇大厦908A。原告在该通知书中表示：鉴于被告在履行房屋 租赁合同时违约逾期支付租金，且无意继续履行房屋租赁合 同，通知：一、自该通知发出之日起，解除房屋租赁合同， 并要求被告在收到本通知书后7日内前来原告处商议合同解 除的善后事宜；二、要求被告在2019年4月30日前搬离承 租房屋，并在此日期前与原告办理房屋交接手续。 另，2019年4月9日，吉高公司致函被告，告知因被告 未付租金且未经原告同意私下撤离放映设备，现由该公司监 管场所，未经允许不得私自进出。如有特殊情况可联系该公 司。 本院认为，原告和泰禾公司签订的房屋租赁合同、原、 被告和泰禾公司签订的债权债务概括转让协议，合法有效。 被告在收到原告开具的开业率证明后，未就开业率提出异 议，并已实际开业，理应按约支付租金。被告收到原告邮寄 的解除房屋租赁合同通知书后，未提出异议，现以案涉商铺 所在购物中心未实现全面对外营业，要求中止履行租赁合 同，不同意解除租赁合同的抗辩理由，无事实和法律依据， 本院不予采信。根据合同约定，被告逾期交纳租金超过30 日经原告书面催告后15日内仍不交纳的，原告有权要求解 除合同并要求被告支付违约金150万元。原告要求解除房屋 租赁合同并要求被告支付违约金的诉请，符合合同约定和法 律规定，本院予以支持。被告未按约支付租金，应按约承担 逾期付款的违约金，根据合同约定，被告逾期交付租金的， 按逾期交付金额的1‰/日支付违约金，现原告要求按每日万 分之六的标准支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予 以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第 九十三条、第九十四条第一款第（二）、第（三）项、第九 十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条 之规定，判决如下： 一、解除原告杭州盛晋国际投资管理有限公司与福州 泰禾新世界文化发展有限公司于2016年9月8日签订的房 屋租赁合同和原告杭州盛晋国际投资管理有限公司、被告杭 州福泰瑞禾影院管理有限公司与福州泰禾新世界文化发展 有限公司于2017年7月15日签订的债权债务概括转让协议； 二、被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司支付给原告 杭州盛晋国际投资管理有限公司房屋租金人民币869375元； 三、被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司支付给原告 杭州盛晋国际投资管理有限公司逾期付款违约金人民币 53767.5元（暂计至2019年4月30日，此后以应付款869375 元为基数按每日万分之六标准另计至租金付清之日止）； 四、被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司支付给原告 杭州盛晋国际投资管理有限公司违约金人民币1500000元。 上述二、三、四项款项，被告杭州福泰瑞禾影院管理有 限公司应于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币13092.5元，由被 告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司负担。原告杭州盛晋国际 投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院 申请退费；被告杭州福泰瑞禾影院管理有限公司应于本判决 生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币26185元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈澄 二〇二〇年四月十五日 书记员  刘探