黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0523民初3394号原告：徐锦霞，女，1964年6月13日出生，汉族，宝清县特殊教育中心退休教师，现住宝清县，被告：关静凡，女，1962年10月2日出生，满族，宝清县龙头镇中心学校老师，现住宝清县，被告：杨柳，男，1974年10月23日出生，汉族，农民，现住宝清县，原告徐锦霞与被告关静凡、杨柳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐锦霞、被告关静凡、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐锦霞向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于宝清县××利兴巷房屋（产权证号：××号）的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、请求法院依法确认位于宝清县××利兴巷房屋（产权证号：××号）的所有权归原告所有；3、诉讼费用由被告关静凡承担。事实和理由：2015年被告杨柳用自己所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）作为担保向原告借款160000元。借款到期后，被告杨柳未还款。原告徐锦霞与被告杨柳达成协议：被告杨柳将名下所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）以180000元的价格出售给原告徐锦霞，扣除被告杨柳尚欠原告徐锦霞的160000元，原告徐锦霞再给付被告杨柳20000元。2017年8月14日，原告徐锦霞与被告杨柳签订《房屋买卖合同》，约定：被告杨柳以160000元的价格将被告杨柳所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）出售给原告徐锦霞。因宝清房产处无法过户，同日，原告徐锦霞与被告杨柳到宝清公证处对《房屋买卖合同》进行了公证。后，原告徐锦霞将欠据返还给被告杨柳，并由被告杨柳向原告徐锦霞出具了一份收到160000元房款的收条并将房屋交付原告徐锦霞占有使用。2017年8月16日，原告徐锦霞向被告杨柳给付20000元房款，被告杨柳向原告徐锦霞出具了一份房款已全部付清的收条。因被告杨柳与被告关静凡之间的民间借贷纠纷一案进入执行程序，2018年7月2日，宝清县人民法院查封了被告杨柳名下的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）。2019年6月26日，原告徐锦霞提出案外人异议申请，2019年11月11日，宝清县人民法院作出（2019）黑0523执异38号执行裁定书：驳回徐锦霞的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押冻结，本案中，被告杨柳已将其名下所有的房屋出售并交付给原告徐锦霞，现诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告关静凡辩称：原告徐锦霞起诉的主张违背事实，请求法院依法驳回其诉讼请求。理由是：1、2018年7月6日，因关静凡与被告杨柳、楚合勇民间借贷纠纷一案，宝清县人民法院查封了被告杨柳名下的位于位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号），原告徐锦霞于2019年6月26日才提出异议申请，提出该房屋于2017年8月14日由被告杨柳出卖给原告徐锦霞，且原告徐锦霞与被告杨柳系亲属关系，被告关静凡有权利认为原告徐锦霞帮助被告杨柳转移财产，逃避债务；2、要求原告徐锦霞出示买卖房屋证明，包括房屋买卖合同、付款方式、转账记录、银行取款记录、收据、第三人证明以及影像记录等；3、原告徐锦霞与被告杨柳签订的《房屋买卖合同》中约定：双方自签订《房屋买卖合同》之日，原告徐锦霞向被告杨柳给付现金，而诉状中，被告杨柳欠原告徐锦霞的借款，被告杨柳用该房屋作抵押并顶给原告徐锦霞以偿还债务，前后所述矛盾，另外，原告徐锦霞借给被告杨柳钱款时，应当存在将该房屋作为抵押的合同书以及借条原件，原告徐锦霞应当提供；4、2017年8月14日，原告徐锦霞与被告杨柳之间的《房屋买卖合同》已在宝清公证处进行公证，且该公证书应当在宝清不动产中心进行备案登记，如果宝清不动产登记中心有登记备案手续，宝清县人民法院则不能进行查封，如果该房屋进行查封了，则说明宝清不动产中心未对该房屋进行备案登记，同时，原告徐锦霞声称已备案，则原告徐锦霞有义务出示宝清不动产中心向宝清公证处的相关手续以及黑龙江省公证处的相关备案；5、房屋买卖应当在房产处进行过户登记，当房屋现仍在被告杨柳名下，因而宝清县人民法院有权对该房屋进行查封，原告徐锦霞称该房屋属于拆迁区域，无法过户，应当由原告出具该房屋确实无法过户的证据；6、原告徐锦霞诉称，该房屋已由被告杨柳交付原告徐锦霞占有使用，原告徐锦霞应当出具占有使用该房屋产生的相关费用包括水电费及居住的事实；7、原告徐锦霞诉称，该房屋已经由原告实际占有和使用，但原告的经常居所地在宝清县人文苑小区××单元××室，因而该房屋并不属于买卖合同的范畴，而是转移财产，因而要求法院对该房屋进行查封并拍卖；8、原告徐锦霞出具的是公证书而非房屋产权证书，因而该房屋并不属于原告徐锦霞所有；综上所述，原告徐锦霞的诉讼请求违背事实，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告杨柳辩称：同意原告请求，无异议。2017年原告徐锦霞与被告杨柳达成协议：将被告杨柳所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）以180000元的价格出售给原告徐锦霞，其中160000元是被告杨柳欠原告徐锦霞的钱款，20000元是现金。由于该房屋正在拆迁无法过户，2017年8月14日，被告杨柳便与原告徐锦霞办理了公证，但因无法律意识，并未对该房屋进行房产备案。同日，被告杨柳将该房屋交付给原告徐锦霞占有使用。2018年该房屋被查封。另外，该房屋的电费已由被告杨柳缴纳，现在电卡中还存有117元，原告徐锦霞购买房屋目的是为了增值，并未实际占有使用，也就不存在卫生费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据四“（2019）黑0523执异38号执行裁定书复印件一份”，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一“借据复印件三份、黑龙江宝清农村商业银行股份有限公司客户简易明细帐查询单原件四张、宝清农村商业银行股份有限公司百盟分理处银行交易明细原件二张”，本院认为，借据原件与复印件核对无异议，且原告的银行交易明细与借款发生的时间金额基本相符，能够形成完整的证据链条，另被告关静凡存有异议，但未举证证明，对此被告应承担举证不利的后果，故本院对该组证据予以采信；证据二“宝清房屋征收办公室宝征办﹝2018﹞4号《宝清房屋征收办公室关于暂停办理相关手续的通知》复印件一份、宝清不动产登记中心出具的关于徐锦霞购买杨柳房屋的情况说明原件一份”，旨在证明原告徐锦霞购买被告杨柳的房屋后，因宝清房产的原因办理不了过户手续，非因原告徐锦霞的原因未办过户，被告关静凡对该组证据的真实性有异议，本院认为经与宝清不动产登记中心核实，能够证明该组证据的真实性，能够证实原告在购买被告杨柳房屋之后，不能办理审批、获得房产证、房屋过户登记的手续以及房屋的预告登记等事项，故本院对该组证据予以采信；证据三“六名证人出具的六份证明原件、宝清电业局电脑查询记录截图一份三页、证人薛某、王发兰视频一份”，旨在证明该房屋由原告购买并占有使用，被告关静凡对此有异议，本院认为该组证据能够与证人葛某的证言相互印证，能够证实原告徐锦霞在对该房屋占用使用时进行修理，种植院子以及占有使用该房屋时因拆迁不能居住而未产生电费的事实，故本院对该组证据予以采信；证人葛某的当庭证言，被告关静凡对该证据的真实性有异议，但未举证证明，对此被告应承担举证不利的后果，本院认为该证言与证据三相互印证，能够证实该涉案房屋由原告徐锦霞实际占有使用的事实，本院对该证据予以采信。被告关静凡提交的证据一“视频光盘一份、照片三张”，旨在证明原告并未对该涉案房屋实际占有和使用，原告徐锦霞对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为原告对该涉案房屋进行过管理，夏天经常对该涉案房屋的园子进行管理,因而导致每年的电费只有一百多元，本院对该组证据的真实性予以采信，能够证实该房屋在特定时间内未由原告徐锦霞居住，但无法证实该涉案房屋是否由原告进行持续性、间接性的实际占有。经审理查明，本院认定事实如下：原告徐锦霞与被告杨柳系叔嫂关系。被告杨柳于2015年1月24日向原告徐锦霞借款20000元、于2015年5月16日借款40000元、于2015年10月13日借款100000元，后因被告杨柳未按期偿还借款，原告徐锦霞与被告杨柳达成和解协议，约定被告杨柳将自己所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）以180000元的价格出售给原告徐锦霞，其中房款160000元用于抵顶欠原告徐锦霞的借款，原告杨柳另需给付被告杨柳20000元房款，因宝清房屋征收办公室宝征办下发《宝清房屋征收办公室关于暂停办理相关手续的通知》，导致原告徐锦霞与被告杨柳无法办理房屋过户手续，为此双方于2017年8月14日到黑龙江省××县公证处对原告徐锦霞与被告杨柳之间的《房屋买卖合同》办理了（2017）黑宝证内经字第4号公证书，确认被告杨柳将自己所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）以160000元的价格出售给原告徐锦霞，双方签订的合同真实有效。当日被告杨柳为原告出具收条一份，载明：“今收到徐锦霞买房款160000.00元人民币（壹拾陆万元整）。收款人：杨柳。”剩余20000元，原告于2017年8月16日以现金的方式支付给被告杨柳，并由杨柳出具收条一份，载明：“今收到徐锦霞买房款20000.00元人民币（贰万元整），徐锦霞购买杨柳利兴巷31号房屋房款全部付清。收款人：杨柳。”后原告徐锦霞对涉案房屋进行维修和管理，但并未实际居住，且由于被告杨柳之前预留了电费尚未用完，故原告没有实际支出电费。另查明，被告关静凡与被告杨柳、楚合勇民间借贷纠纷一案，经关静凡申请，本院于2018年7月2日作出（2018）黑0523民初1336号之二民事裁定书，依法查封了被告杨柳名下位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号），查封期限三年，并于2018年9月4日，本院作出（2018）黑0523民初1336号民事判决书，判决被告杨柳偿还关静凡借款人民币本金95900元、利息18700.50元共计114600.50元。判决生效后，被告杨柳未能支付欠款，被告关静凡依法向本院申请执行，本院于2019年2月25日作出（2019）黑0523执117号执行裁定书，依法对上述房屋进行拍卖。2019年10月28日原告提出异议，本院于2019年11月11日作出（2019）黑0523执异38号执行裁定书，依法驳回了原告的异议请求，现原告徐锦霞提起案外人执行异议之诉。本院认为，通过庭审查明的事实及证据的提交、质证，本案的争议点在于：1.原告对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利，该权利是否能够排除强制执行；2.在法院查封之前原告是否已经合法占有诉争房产，诉争房屋未能办理过户登记是否因原告自身原因。针对争议1：原告徐锦霞与被告杨柳之间存在债权债务关系，后双方达成和解协议，用被告杨柳所有的位于宝清县××××号的房屋（产权证号：××号）抵顶欠原告徐锦霞的160000元并由原告徐锦霞给付被告杨柳20000元的内容系当事人自主约定，是双方的真实意思表示，合同内容并没有损害国家和社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同合法有效。同时依据上述事实可以认定，原告并未实际支付全部购房款，而是以上述欠款抵顶大部分购房款，双方买卖合同的实质是以消灭金钱债务为目的，以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系，原告对于涉案房屋的权利区别于基于买卖关系产生的不动产物权期待权，并不能优先于其他普通债权，原告对被告杨柳享有的债权与被告关静凡享有的债权均属于普通债权，故原告享有的权利并不能够排除强制执行。针对争议2：对占有的认定不能狭义的理解仅为居住，诉争房屋属拆迁范围，原告虽然没有实际居住，但自房屋钥匙交付原告后，原告即开始对房屋的实际持续的占有、使用、管理，包括对房屋的维修、园子的看护种植等，故原告在法院查封前对涉案房屋已合法占有。关于未能办理产权过户登记的原因，2017年5月25日至2020年8月30日，宝清房屋征收办公室宝征办下发《宝清房屋征收办公室关于暂停办理相关手续的通知》，暂停房屋审批发证以及登记等手续。因无法办理过户手续，原告徐锦霞与被告杨柳于2017年8月14日，到宝清公证处办理了房屋买卖合同的公证手续。依据以上事实可以认定，在签订买卖合同时，原告就已明知涉案房屋无法办理产权过户登记，在主观上，涉案房屋不能办理产权过户登记是原告知情并同意承担的风险，故原告对于涉案房屋最终未能办理转移过户登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且该条是关于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，与本案原告所享有的权利不同，故原告要求停止对诉争房屋的执行，解除查封的诉讼请求于法无据，本院不予支持。另原告主张确认诉争房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权经依法登记生效，原告并未办理房屋产权过户登记，并不享有该房屋的所有权，故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告徐锦霞的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告徐锦霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  袁 野人民陪审员  刘大伟人民陪审员  马士俊二〇二〇年四月二十一日书 记 员  高士林