四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2203号 原告：广元银通实业有限公司，住所地广元市利州区东坝办事处兴安路与土桥路交汇处，统一社会信用代码91510800797864323C。 法定代表人：杨武，总经理。 委托诉讼代理人：邹华林，男，汉族，生于1972年4月29日，住四川省广元市利州区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张旭，四川天称律师事务所律师。 被告：汪东，男，汉族，生于1969年10月10日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：王明仁，四川瀛卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任君，四川瀛卓律师事务所律师实习律师。 原告广元银通实业有限公司（以下简称“银通公司”）与被告汪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广元银通实业有限公司的委托诉讼代理人邹华林、张旭，被告汪东及其委托诉讼代理人王明仁、任君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即腾出占用的位于广元市利州区（广房权证城字第××）建筑面积：1670.53平方米的营业房并返还原告；3、依法判令被告支付从2017年12月1日起至2018年11月31日止欠付的房屋使用费85576.27元（按43元／平方米计算／月）；4、依法判令被告支付从2018年12月1日起按照43元／平方米／月支付房屋占用费直至被告返还房屋为止；5、依法判令被告按占用房屋使用费的10%承担违约金；6、依法判令被告支付拖欠2019年3月的物业服务费1760元及水费586.6元；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第三项房屋使用费为78993.48元；诉讼请求第六项，变更为从2019年3月起按每月1760元支付物业服务费直至返还房屋止及水费586.6元；增加一项诉讼请求：依法判令被告赔偿因破坏性拆除给原告造成的损失及建筑垃圾清运费等经济损失共计38万元。 事实及理由：2009年10月12日，被告因经营性需要，与原告协商达成《营业房租赁合同》。合同签订后，原告将其位于广元市利州区一号楼1670.53平方米的营业房交付被告经营使用。2017年10月12日约定的租赁期届满，原告多次催促被告续签合同并上浮房租至43元／平方米，但被告一直拒绝续签合同，继续占用房屋经营。在此期间，被告仅按原房屋租价向原告缴纳未签订合同期间的房屋使用费65250.00元／月。从2018年12月1日起被告未再向原告支付房屋使用费。后来，经原告再次催促继续续签租赁合同或支付房屋使用费，但被告既不续签合同，也拒不支付房屋使用费至今。在诉讼期间，原告对租赁房屋现状查看时，发现被告对租赁房屋的室内装修装饰进行了破坏性拆除，导致原告后期必须拆除已被破坏的装修装饰，加之城管部门对屋面违章建筑拆除后，一并造成了大量的建筑及装饰装修垃圾。故增加一项诉讼请求被告赔偿因破坏性拆除给原告造成的损失及建筑垃圾清运费等经济损失共计38万元。 综上，原告认为，双方约定的租赁期届满，被告仍然占用房屋，应当承担返还租赁房屋及支付违法占用房屋期使用费的民事责任。 被告汪东辩称，1、答辩人并非本案适格主体，虽然双方签订的《营业用房租赁合同》，但答辩人签订房屋租赁合同的行为均是代表“广元城区曼谷湾洗浴中心”，根据《民法通则》的相关规定，该合同所涉权利义务应是由洗浴中心享有和承担，且根据工商登记档案显示，该租赁标的物所在地的实际经营者为“广元城区曼谷湾洗浴中心”，其法定代表人为汪清明，并非答辩人汪东；2、答辩人已经履行通知义务，对此后租金以及扩大损失部分不应承担责任，“广元城区曼谷湾洗浴中心”与被答辩人之间签订的《营业用房租赁合同》已于2017年10月12日到期，此后，双方形成不定期租赁合同。在不定期租赁合同期间，答辩人代表“广元城区曼谷湾洗浴中心”于2018年12月30日向被答辩人发出通知告知被答辩人该洗浴中心不再经营，并将案涉房屋退还给被答辩人。根据《合同法》第232条规定，本案所涉合同已经解除。同时，答辩人代表洗浴中心采取积极态度，多次与被答辩人协商退还房屋、返还保证金事宜未果。根据《合同法》119条规定，答辩人对2019年1月1日以后扩大的损失不承担支付责任；3、非法建筑这一块不适用本案审理范围，根据合同约定，被告不能拆除的都应当归原告所有，被告没有义务拆除，所以被答辩人主张38万元没有法律依据。 综上，原告的诉请均没有法律依据，应当予以驳回。答辩人对保证金保留追诉的权利。 庭审中，原、被告双方向法院提交证据及质证情况如下： 原告银通公司提交以下证据： 1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格适格； 2、房屋产权证（广房权证城字第××号）及《营业用房租赁合同》，欲证明①被告承租房屋属原告合法所有，原告享有出租收益权；②原告与被告双方于2009年10月12日达成《房屋租赁合同》，合同约定租期及租金前两年每月4.5万元，之后每两年调增一次，每次调整幅度为15%；③租赁合同约定，合同期满后，乙方（即被告）不再续租房屋的情况下，乙方所装修、装饰的不可拆除的实施、设备归甲方（即原告）所有，甲方不承担乙方的任何装修费用，乙方不得人为破坏房屋的结构及装饰装修； 3、关于房屋租赁合同续期的函，欲证明双方签订的租赁合同于2017年10月12日到期后，被告在未签订租赁合同情况下，仍然实际占有使用房屋。原告于2018年1月9日书面发函，内容汪东先生：为继已于2018年1月2日发函告知贵方御都园二期一号楼租赁合同已于2017年10月12日到期尽快来我公司商谈续期事宜，约定2018年1月8日来签订合同，但贵方未来履行，任按旧合同款项支付了房租。现我公司再次函告从2017年11月开始执行新合同价格每平方米43元，贵方已支付的旧合同价格我公司不予认可，如不补足差额我公司将从保证金中扣减。如贵方不认可新合同价格不再续租，接函后十个工作日移交租赁房屋，移交时须按合同约定，如不按合同约定执行移交视为违约。特此函告！要求被告续签租赁合同，并提出如不续签，租金从2017年11月起按月租金43元∕㎡执行，但被告至今未续签租赁合同。 4、借记卡账户历史明细清单，欲证明①被告在租赁合同期满前后，按每月65250元的租金向原告履行租金支付义务至2018年11月底后，被告停止支付了租金，被告从2018年12月1日起欠付租金至今；②被告从未签订租赁合同之日即2017年12月1日至2018年11月底期间实际支付的租金，与原告发函要求调增的租金价格（43元∕㎡∕月即71832.79元∕月）不符。 5、解除合同通知书，2019年3月27日，银通公司向汪东发出《解除合同通知书》。内容为贵方于2018年12月1日起至今未按合同支付租赁我公司位于广元市利州区房屋租金，我公司按2009年10月12日签订的租赁合同第八条1项第1条约定决定解除与贵方的合同，同时请支付2018年12月1日起至2019年3月拖欠的房屋租金287331.16元，贵方交纳的保证金已不足以抵扣租金。为了维护合同的严肃性，我公司将按照房屋租赁合同合同约定的条款追究贵店的违约责任：乙方的违约责任（1）乙方具有本合同第八条第一款第一项约定的情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋;（2）根据合同第九条第一款约定，甲方有权要求乙方按本合同总租金的10%支付违约金。现向贵方发函告知于2019年4月6日前来我公司履行手续，并在收到本通知书后10日内将房屋返还给本公司。否则，我公司将要求你方承担逾期返还房屋产生的房屋租赁费用，并采取法律的手段来维护我司的合法权益。欲证明被告拖欠房屋租金后，原告发函通知被告解除合同，并要求被告退还房屋，被告至今未退还。 6、关于御都园1号楼物业服务项目的说明、水费欠费情况账单，欲证明被告从2019年3月起未支付物业费（1760元∕月）及2019年2--3月期间水费586.6元，应当由被告承担。 7、租赁前房屋状况照片一组、城管强拆公告及强拆当日照片一组、目前房屋屋面被强拆状况照片一组、强拆当日起被告搬迁及室内房屋目前状况照片一组，欲证明①被告在停止使用房屋前，2019年4月底对房屋进行了破坏性拆除，违反了租赁合同第六条第7款的约定，应当恢复原状或予以赔偿原告损失；②被告在房屋屋面违法建设的临建房屋被城管执法于2019年4月22日强制拆除后，现场遗留大量建筑垃圾，被告应当清除或予以赔偿原告损失。 8、视听录音资料，欲证明原告在起诉前2019年4月9日最后一次就房屋移交问题与被告协商，被告拒绝交付，原告才诉至法院。 9、广元市一品装饰有限公司投标阳光海岸洗浴中心总价的费用，欲证明恢复租赁原状的费用为379894元。 被告汪东质证如下： 营业执照三性均无异议。 第二组证据，对合同的真实性、合法性无异议，对合同约定的关联性无异议，但是证明目的有异议。我们认为没有对房屋进行破坏性拆除。 第三组证据，函是复印件，也没有证据证实这个函已经发给了被告，仅是原告单方面的东西。对真实性无异议，不能达到原告的证明目的。 第四组证据，借记卡历史清单的真实性没有异议，请法庭注意，上面有个户名叫刘玉莲这个是原告的出纳，平时的接触和往来就是她与我们联系。租金确实是按65250元每月支付，这个证明目的我们认可。 解除合同通知书质证意见与第三组证据的意见一致。双方租赁合同在2018年12月30日已经解除，再次解除是没有必要的。解除中的其他内容是原告单方面的陈述，真实性不能认可。 水费欠费情况，这个证据只有复印件，对真实性予以认可，物业管理服务费和水费发生在解除合同之后，与我们没有关系，如果我们营业的话水费肯定在1万多，这也证明我们早已搬离了。 房屋前的照片也是原告单方面拍的，三性不认可，不能证明这是房屋之前的情况。 责令拆除这个，虽然是照片，但是对真实性无异议。根据合同约定，搭建棚舍是通过原告同意的，我们解除租赁合同以后，棚舍是归原告所有，我们认为拆除是义务是由原告履行。 对于现状的照片，对真实性没有异议，因为和现状是一样的，但是证明目的有异议。这个不应当由我们清理，这是原告接手房屋之后发生的事实，应当由原告自行清理。 4月份照片来看，仅仅有一部分物品，正常营业中是有大量设施设备的，4月份仅仅有小量物品，本来是不要的，城管要求搬离时我们把这些小物品搬离了，不影响原告使用。这组照片达不到原告证明我们还在使用，大量物品没有搬离的事实。 墙壁上面的洞，不能证明本案被告进行破坏性拆除，拆除取空调时有小的损坏，这是在所难免的，但是不能定义为破坏性拆除。我们没有对主体有任何损害，只是有建筑垃圾，简单清理建筑垃圾原告就可以使用。 第八组证据：视频资料，我们对录音的三性均有异议，也没有经过被告同意进行录音，所以对这组证据不质证。从这些内容来看，反映不出来本案被告是在2019年4月9日才对房屋进行搬迁，只是对一些小部分物品，如跑步机、空调，其余大物品在这之前就搬了。原告的录音也达不到证明目的，合法性有异议。 被告汪东提交以下证据： 1、个体工商户登记信息、《营业用房租赁合同》，欲 证明①被告与原告签订合同系履行职务行为，行为后果应当由广元市利州区曼谷湾洗浴中心承担，故被告诉讼主体不适格；②第五条第7款、被告有权对方房屋内部装饰装修、隔断、增设他物、楼顶搭建简易棚舍；③第六条第7款合同期满，被告所装修、装饰的不可撤除的设施、设备归原告所有。④第七条租赁期满，双方未签订租赁合同，原告未提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 2、中国银行打款凭证、短信记录，欲证明刘玉莲是原告公司的出纳，被告在2018年12月30日短信通知原告解除租赁合同，双方租赁合同解除。原告主张2018年12月30日以后的租金无法律依据。 3、照片37张，欲证明可移动物件已经搬离，剩下的属于不可撤除的设施和设备，政府强拆楼顶简易棚舍属于非法建筑，原告的通知也证实了棚舍是非法建筑，非法建筑不应在本案审理。 4、原告向被告出具的收据、转款凭证，欲证明被告向原告缴纳了保证金15万元。 原告银通公司质证如下： 第一组证据，个人工商信息、营业房租赁合同真实性合法性无异议，证明目的有异议。不能证明本案被告方不是承租房屋的适格主体。本案被告诉称的经营合同在签订营业房租赁合同时已经开展了，被告抗辩是职务行为与本案实际情况不一致。本案原告只认可签订租赁合同的当事人，至于本案被告将该租赁屋用于其他的经营合同，或者有其他的经营主体参与经营活动，与本案原告方向签约主体主张房屋租赁租金及其他权益没有关系。 关于原告方允许被告方有权对房屋室内进行装饰装修、及楼顶搭建简易棚舍问题。虽然合同有约定可以搭建简易棚舍，但是大的前提是不得从事违法犯罪活动，合同第八条第一款第三项有约定。 关于租赁期属不定期租赁问题。被告在租赁期满长期满后拒不续签租赁合同，属违法占用原告的房屋，应该承担相应的违法占用使用费。 合同约定是可以拆除的装饰装修可以拆走，不能拆除的装修不能拆走。 第二组证据打款凭证无异议，是公司员工刘玉莲收到的租金，我们认可这个事实。但是，并不等于本案的刘玉莲作为公司的出纳可以与本案的被告方就租赁合同的续签及解除可以行使相关的职责。被告向案外人刘玉莲发的短信，我们经核实，没有收到该短信。即便被告发出了解除租赁合同的关系，并不等同于合同当然就解除，或者是已经移交了租赁物。 第三组证据，37张照片。照片真实性、合法性无异议，但是不能达到被告的证明目的。恰好证明原告的证明观点，被告方在搬离时对该房屋进行了破坏性拆除。是否是进行破坏性拆除，我们可以委托第三方机构进行鉴定。 屋顶棚舍的问题，我们可以请求第三方机构对屋顶搭建的棚舍是否属于简易棚舍进行鉴定，实际上并非是简易棚舍，并且属于城管严禁搭建的临时建筑物。我们认为该建筑物是属于违法建筑物，并且是被告承租期间搭建的，被告方应该对违法建筑物搭建产生的后果承担法律责任，责任不应归责于原告。 第四组保证金收据无异议。 经本院审理查明，2009年10月12日，出租方广元市银通小额投资担保有限公司（甲方）与承租方汪东（乙方）签订《营业用房租赁合同》，双方就房屋租赁事项达成如下协议：第一条房屋租赁基本情况：1、租赁房屋坐落于广元市利州区，建筑面积未1670.53平方米。2、房屋产权证号：广房权证城字第××号。第二条租赁期限、用途：1、租赁期限：从二〇〇九年十月十三日到二〇一七年十月十二日。2、租赁用途：乙方租赁该房屋作为经营场所使用。第三条租金及支付方式1、该房屋租金标准：前两年每月肆万伍仟元整（45000.00元），之后每两年调增一次，每次调增幅度15%，调增基数（45000元／月）不变…第四条抵押金：乙方在签订本合同当日内须向甲方支付150000.00元人民币（大写：壹拾伍万元整）作为押金。第五条甲方的权利义务1、甲方必须保证出租给乙方的房屋水电畅通，房屋主体消防设备合格。2、上述房屋手续齐全，属于合法建筑。3、上述房屋未被登记为其他企业或者个体工商户的营业场所。4、在承租期内，甲方转让该租赁房屋时，应提前贰个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。5、承担租赁房屋隐蔽设施的维修费用。因乙方水电管理使用不善造成的损失及维修费用，由乙方承担。甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。6、交房之前甲方应负责结清出租房屋的有关费用（包括水电费、煤气费、电话费、电视收视费、卫生费、物业管理费等）。7、租赁期间，出租方允许承租方对租赁房屋进行正常装修或改善增设他物，如承租方有权对租赁房屋的内部进行装修、隔离、顶楼搭建简易棚舍等。8、租赁期间，乙方在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方转租、分租房屋。第六条乙方的权利与义务1、乙方如将本租赁场所作为公共聚集场所，保证在使用或者开业前，向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，才投入使用或者开业。2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对租赁房屋进行装修及在该建筑物加盖房舍，但装修图必须报甲方同意（甲方在收到乙方图纸后24小时给予答复），甲方不收取楼顶加盖面积的房租，但修缮费用由乙方自理。3、乙方经营过程中所产生的费用（包括水电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费）、经营税收、经营债务均由乙方自行承担。…7、其他约定：合同期满后，乙方不再续租房屋的情况下，乙方所装修、装饰的不可撤除的设施、设备归甲方所有（电梯撤除后必须恢复房屋的原状，中央空调只能撤除室外主机），甲方不承担乙方的任何装修费用，乙方不得人为破坏房屋的结构及装修装饰。在乙方结清甲方所有费用及移交手续后，甲方如数退还乙方抵押金壹拾伍万元整。第七条续租的规定租赁期满，甲方继续出租该租赁物时，乙方在同等条件下优先租赁权，但必须应提前贰月与甲方协商，双方另签订合同，若未签订续租合同而乙方继续使用房屋，甲方又没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第八条1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金的，超过二个月以上的。（2）在租赁期内，未经甲方认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付房屋租赁10天以上的。（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或者房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人发生纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过10天的。（3）租赁房屋主体结构存在缺陷，危机安全的。第九条违约责任及赔偿1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按本合同总租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还用赔付对方的经济损失。2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。每日向甲方支付违约金300元。3、租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，每天向甲方支付违约金3000元。 2009年10月12日，广元市银通小额投资担保有限公司出具收据，收到汪东交来道御都园二期一号楼租房抵押金150000.00元，此款转杨武收，开户行：工行账号：62×××14。 房屋租赁合同签订后，双方履约至该租赁合同期限届满。自2017年10月13日后，原被告双方未签订新的租赁合同。经营期间，房租均为原告工作人员刘玉莲收取。被告最后一次交付房租时间为2018年11月6日，金额为65250.00元，转入原告工作人员刘玉莲个人银行账户（62×××07），此款为2018年11月底前一个月的房租。从2018年12月1日起被告未向原告支付租金。2018年12月30日，汪东通过手机短信向刘玉莲发出信息“刘姐：首先祝你新年快乐！在这特别的日子里，告诉你个特殊的情况，因精力不够等各方面的原因，董事会研究决定，不再经营管理曼谷湾，故而只能退房给你们，望你们理解。特此函达！曼谷湾董事会2018年12月30日”，刘玉莲回复“你给杨总说没有”。 另查明，①2010年4月1日，四川省广元市工商行政管理局作出准予变更登记通知书（川工商元字）登记内变字［2010］第002670号，广元市银通小额投资担保有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称广元市银通小额投资担保有限公司，变更后名称广元银通投资有限公司）登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。2014年11月21日，四川省广元市工商行政管理局作出准予变更登记通知书（川工商元字）登记内变字［2014］第001043号，广元银通投资有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称广元银通投资有限公司，变更后名称广元银通实业有限公司）经营期限（营业期限）变更登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。我局将于5个工作日内通知你单位换领营业执照。广元市利州区属银通公司单独所有，房屋产权证号为：广房权证城字第××号。②2019年2-3月市银通小额投资担保公司水费账单金额574元，应收违约金12.6元，合计586.6元。2019年4月10日，广元市御都园物业服务有限公司出具《关于御都园1号楼物业服务项目的说明》，广元银通实业有限公司：贵公司位于的物业服务费已交至2019年2月。该楼2019年3月的物业费尚未交纳，该楼建筑面积为1670平方米，合计每月1670元／月（交纳标准每月／每平方米1元）。请贵公司按月交纳为谢。③2019年4月9日，原被告双方在租赁场所因结算问题发生争执，内容涉及案外人承租房屋及部分电器及剩余物品拿取等问题，原告的工作人员进行了录音。④2019年4月19日，广元市利州区城乡建设管理监督大队东坝中队向汪东发出《责令期限办理公告》，汪东：经查，你在广元市顶搭建的建（构）筑物，属未经批准擅自搭建…现责令你于2019年4月21日前搬离未经批准擅自搭建的违法建（构）筑物的物品，逾期不搬离的，所造成的一切损失及后果自行承担。2019年4月22日，东坝中队对违法建筑进行了拆除。⑤2019年11月16日，原告提出对被告是否对租赁房屋进行破坏性拆除以及对承租物的屋面违章建筑拆除后建筑垃圾可能的清运费用等两项进行司法鉴定的书面申请。 以上事实，有原告银通公司的委托诉讼代理人及被告汪东及其委托诉讼代理人提交的证据及在庭审中的陈述为据，庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间于2009年10月12日签订的《营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，无违法内容，该租赁合同合法有效。该合同第二条约定了营业房租赁期限，即从二〇〇九年十月十三日至二〇一七年十月十二日;第七条约定了续租的规定“……若未签订续组合同而乙方继续使用房屋，甲方又没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，在合同约定期限届满后，被告继续租赁使用该营业房，但原被告双方未续签营业房租赁合同，故本案诉争合同纠纷为不定期房屋租赁纠纷。被告辩称该合同系履行职务行为，行为后果应由公司承担的理由，因合同相对方为被告，故该理由，不能成立，本院不予采纳。本案原被告之间争议焦点问题如下： （一）关于案涉房屋租赁合同的解除问题。二〇一八年十二月三十日，被告向原告从事收取租金的工作人员刘玉莲发出短信，内容为“……董事会研究决定，不再经营管理曼谷湾，故而只能退房给你们，望你们理解。特此函达！曼谷湾董事会2018年12月30日”，刘玉莲回复“你给杨总说没有”。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，因原被告在续租期间没有约定租赁期限，双方为不定期租赁合同关系，原被告双方均可随时解除合同。被告向原告的收费人员刘玉莲发出解除合同通知的短信信息，因刘玉莲有收取租金的原告公司授权，且被告支付房租款均转入刘玉莲个人银行账户，被告对刘玉莲的原告公司授权行为形成合理信赖，故本案诉争租赁合同的解除自原告工作人员刘玉莲收到该解除通知后而生效，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案诉争不定期房屋租赁合同的解除生效之日为二〇一八年十二月三十日。 原告在庭审中提出已于2018年1月9日、2019年3月27日向被告分别发送了《关于房屋租赁合同续期的函》以及《解除合同通知书》，但原告未提供被告是否收到函件的证据，且租赁合同实际于2018年12月30日已经解除，故其陈述增加房屋租金以及解除合同的理由不能成立，原告的第（一）项诉讼请求，本院不予支持。 （二）关于案涉租赁房屋交付问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案诉争租赁物为城镇房屋，属于不动产返还，双方在合同中未约定具体的返还方式。不动产返还是双方行为，原告应当在收到解除合同通知后，积极收回自己租赁的房屋，对自己的资产采取合法保全，但原告未举证表明自己在知道被告迟延支付租金并发出解除合同通知后继续收回房屋的行为，也未举证证明被告存在阻却交付租赁房屋的行为。按照双方履行不定期租赁房屋合同的惯例，被告应在每月5日交付当月的房屋租金，被告未在2018年12月5日交付该月的房屋租金，在被告违约不交付租金以及发出解除合同通知后，原告未采取收回房屋的有效措施;同时，依据原告所举2019年3月27日的《解除合同通知》、被告2019年2月至3月用水两月《欠费情况》、2019年4月1日广元市御都园物业服务有限公司《关于御都园1号楼物业服务项目的说明》以及2019年4月9日租赁房屋内录音等证据，可以证明被告解除合同后，占用使用营业房为一个月，从2019年2月1日后被告未进行经营使用;从2019年4月9日录音内容来看，涉及转租他人、拆除部分电器和领拿剩余物品等解除合同后的清算问题，并不涉及租赁房屋交接不能的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告诉讼请求第（二）项，因原告未提供租赁房屋交付不能的证据，本院不予支持;原告诉讼请求第（三）项，本院支持被告按约定月租金65250元向原告支付2018年12月份的房租，原告要求月租金按43/平方米计付，从2017年12月1日起至2018年11月31日止应为78993.48元，因增价通知未送达合同相对方，故不予支持。诉讼请求第（四）、第（五）项因合同已于2018年12月30日解除，被告占有使用营业房为一个月，故本院支持被告应向原告支付占用期间房屋费用65250元，其余房屋占用使用费因原告未及时收回及采取合法保全等行为防止损失的扩大，故不予支持，该部分租金损失由原告自行承担。 （三）关于原告诉请被告赔付破坏性拆除租赁房屋装饰装修物问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原被告双方签订的《营业用房租赁合同》第六条第七款“其他约定：……在乙方结清甲方所有费用及移交手续后，甲方如数退还乙方抵押金壹拾伍万元整”，为合同终止履行后的结算性条款。2019年4月9日，原被告双方在承租房屋内对装饰装修、房租增减等结算发生争持，被告拆除了屋内照明灯具及空调等器具，从原告提供的照片等证据上看，并未进行破坏性拆除，且拆除时原告的工作人员在场未予阻止。租赁房屋的装修形成的附合物除违法建筑被拆除外，基本无损;一般装饰物仍存在，拆除时有损伤，考虑租赁期长，利用价值不大，修复无必要。原告提出全部恢复到租赁房屋未租赁时的状态，并举出未装饰装修时的照片，委托机构对恢复到未装饰装修前状态的修复损失38万元，不符合合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，原告申请对租赁房的装饰的损伤以及修复费用进行鉴定评估，要求被告赔付损失38万元的诉请，故本院不予支持。 （四）关于租赁房顶层的违法建筑被强制拆除所产生的建筑垃圾清理问题。2019年4月22日，租赁房顶的非法建筑被广元市利州区城乡建设管理监察大队东坝中队强制拆除后产生的建筑垃圾，因该非法建筑是经原告同意后由被告搭建，故行政非法产生的法律后果，由原告自行承担。被告应对出租房屋内的垃圾进行清理，本院酌定按3元/平方米计垃圾清运费（1670.53平方米×3元/平方米）5011.59元，由被告向原告支付。 （五）关于被告未交水电费及物管费问题。原告向法庭提交被告未付2019年2月至3月未交水费586.6元，被告应予缴纳。原告要求2019年3月起按每月1760元支付物业服务费无相关依据支持，本院予以驳回，由原告自行负担。 （六）依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，被告所交租赁房屋押金15万元应当清算，原告在扣除被告未付2018年12月的一个月租金65250元、占用租赁房一个月费用65250元、2019年2月至3月未交水费586.6元、垃圾清运费5011.59元，合计136098.19元，后向被告退还房屋租赁押金13901.81元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告广元银通实业有限公司在本判决生效后十日内向被告汪东支付剩余房屋租赁押金13901.81元; 二、驳回原告广元银通实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1940元，由原告广元银通实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  陈玉素 人民陪审员  任坤秀 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  郝梦雪