甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终98号上诉人（原审被告）：兰州天力房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区白银路街道白银路25号5单元3层301室。法定代表人：巩宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭秀军，男，1983年3月6日出生，汉族，兰州天力房地产开发有限责任公司办公室主任，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）:张国庆，男，1979年4月30日出生，汉族，个体工商户，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马海成，兰州市七里河区建兰路街道法律服务所法律工作者。上诉人兰州天力房地产开发有限责任公司（以下简称：天力公司）因与被上诉人张国庆房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天力公司的委托诉讼代理人彭秀军，被上诉人张国庆的委托诉讼代理人马海成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天力公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3584号民事判决；2.依法改判驳回张国庆的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由张国庆承担。事实与理由：一、一审判决在合同约定的违约金数额明确具体、未约定损失赔偿，且张国庆无证据证明天力公司逾期办理产权登记给其造成损失的情况下，支持张国庆的部分损失赔偿请求，属于认定事实及适用法律错误。另在本案基本事实未予查清的情况下，对天力公司已履行了办理房屋权证的相关义务，不承担逾期办证违约责任的辩称不予采信亦属于认定事实错误。二、一审判决在不了解房屋权属登记政策及法定程序的情况下，要求天力公司于判决生效后三日内为张国庆办理房屋权属证书，是对天力公司的苛责，天力公司对此不予认可。三、一审判决对于案件受理费的各方承担标准计算有误。张国庆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回天力公司的上诉请求，维持一审判决。张国庆向一审法院提出诉讼请求：1.判令天力公司立即为张国庆办理（兰州市城关区大砂坪怡景花园11号楼1单元1801室）房屋所有权证；2.请求贵院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（4.75%）计算损失，并判令天力公司支付2015年3月31日至2019年3月31日逾期办理房屋所有权证的损失218639.84元，2019年3月31日以后逾期办理房屋所有权证所产生的损失计算至房屋所有权证办理完毕为止；3.本案诉讼费由天力公司承担。一审法院认定事实：2014年12月10日，张国庆与天力公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为2014预37114号，合同约定张国庆购买天力公司建设的位于兰州市城关区建筑面积133.11平方米，每平方米8645元，总金额1150736元。合同第六条约定“买受人采用公积金贷款，双方在签订合同时买受人向出卖人支付首付房款820736元，剩余房款银行按揭支付。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四《合同补充协议》约定“三、关于《商品房买卖合同》第十五条的办理时间的补充：1.若买受人未能按期付清款项【包括但不限于房款、办理房产权证所需的税费】；或买受人未能按约定交付房地产主管部门所要求的办理房地产权属证书所需的资料，第十五条约定的办理房地产权属证明期限顺延。2.出卖人只要在合同约定办证期限内将有关办理房屋权属证书所需的资料交给政府主管部门，则可免除逾期办证的违约责任。”2016年1月25日，张国庆交付首付房款704646元并办理公积金贷款500000元，2015年4月23日张国庆验收入住并向天力公司缴纳办理房屋权属证书所需税费17466元。天力公司在收取全部购房款和办理房屋权属证书所需税费后，涉案房屋权属证书至今未办理。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方都应按照合同约定履行义务，张国庆按照合同约定履行了交付全部购房款的义务，也履行了交付办理房屋权属证书所需的税费给付义务和提供办理房地产权属证书所需的资料的义务，天力公司却未在合同约定的期限内办理涉案房屋的权属证书，天力公司已构成违约。关于天力公司辩称其未在约定期限内办理房屋权属证书的原因系历史遗留问题和不可抗力，天力公司不存在主观过错，不予认可，因为天力公司并未提供证据证明其土地使用权手续的合法性、房地产开发企业是否支付全部的土地出让金、房地产开发企业是否违章建房、房地产开发企业是否提供全面办理房屋权属资料等。关于天力公司辩述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“出卖人只要在合同约定办证期限内将有关办理房屋权属证书所需的资料交给政府主管部门，则可免除逾期办证的违约责任。”,政府房屋主管部门办理房屋权属证书所需的资料包括土地出让相关手续、商品房预售相关手续、商品房建设相关手续及竣工验收等相关手续，并非仅仅是购房者的资料及商品房验收及备案资料，天力公司所提供证据并不能完全证明其履行了办理房屋权属证书的义务。故天力公司的此项辩述不予采信。关于张国庆认为违约金约定过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（4.75%）计算损失（2015年3月31日至2019年3月31日逾期办理房屋所有权证的损失218639.84元）的诉求，双方签订的《商品房买卖合同》，天力公司已构成违约，张国庆认为合同约定违约金低于实际造成损失的，可以主张损失赔偿，但张国庆应当提供证据证明由于天力公司违约造成的实际损失以及损失计算赔偿标准，本案中张国庆所提供证据不足以证明由于天力公司迟延办理房屋权属证书实际造成的损失数额。故综合考虑衡平双方当事人利益、兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，由于天力公司迟延办理房屋权属证书违约给张国庆造成的损失数额以当事人双方约定的违约金计算标准的十倍为宜，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%×10＝1%向买受人支付违约金。”本案张国庆损失数额即1150736元×1%＝11507.36元。综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、兰州天力房地产开发有限责任公司于判决生效后三日内为张国庆办理位于甘肃省兰州市城关区房屋的权属证书；二、兰州天力房地产开发有限责任公司于判决生效后三日内给付张国庆逾期办理房屋权属证书的损失11507.36元;三、驳回张国庆的其他诉讼请求。案件受理费2290元，由兰州天力房地产开发有限责任公司承担1500元，张国庆承担790元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实除“2016年1月25日，张国庆交付首付房款704646元并办理公积金贷款500000元”有误外，其余的事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年1月25日，张国庆交付首付房款820736元，办理公积金贷款330000元。再查明，天力公司于2019年3月28日在涉案小区的信息公示栏内张贴了《关于尽快办理怡景新苑11#、12#楼产权证的说明》，承诺争取在2020年10月1日前为11#、12#楼业主办结产权证事宜，并承诺在上述时间内的违约金以《商品房买卖合同》约定的已付房款的0.1%为准，如超过上述时间天力公司则承担双倍违约金。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张国庆与天力公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。关于天力公司主张的双方在《合同补充协议》中约定了对逾期办证的免责事由及逾期办证系政府因素和不可抗力的辩解意见。经查，张国庆验收入住涉案房产的时间为2015年4月23日，由于天力公司在补交土地出让金等方面未与相关部门协商一致，导致在合同约定的期限内张国庆无法取得涉案房屋的权属证书，损害了买受人购买商品房后正常取得房屋产权证书的利益，且逾期办证也并非政府原因及不可抗力导致，故天力公司的该项上诉理由本院不予采纳，天力公司的行为已构成违约。关于支付违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，上述法律对违约金调整的适用条件，以及如何调整约定的违约金数额都做了较为明确的规定，体现了违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。其中对约定的违约金，当事人可以请求增加的前提是低于造成的损失，计算方法或赔偿标准是以造成的损失确定违约金数额。结合本案，双方当事人在合同中对出卖方逾期办证的违约责任约定明确，张国庆也未就出卖方逾期办证给其造成的具体损失提交有效证据予以证明。在违约金约定明确且具体损失数额没有证据确定的情况下，调整违约金既没有法律依据，也不利于对合同双方当事人权益的充分保护，故天力公司逾期办理产权证所应承担的违约金应依据当事人意思自治原则，按照合同约定的违约金标准计算为宜，即张国庆已付房价款1150736元的0.1%计算为1150.74元，一审法院将天力公司迟延办理房屋权属证书的违约损失数额以双方约定的违约金计算标准的十倍计算无事实和法律依据，本院予以纠正。关于本案办理产权证的时间问题，因产权证办理属政府主导，且程序繁杂，一审判决要求天力公司于判决生效后三日内办结无法实现，故应予纠正。办结产权证的期限应以天力公司承诺期限较为适宜。关于本案案件受理费的负担问题，本案中张国庆的诉讼请求虽未被人民法院全部支持，但造成本案纠纷的原因系天力公司单方违反合同义务所致，一审法院根据本案实际情况，综合考量判令双方当事人各自负担诉讼费的比例并无不当。综上所述，上诉人天力公司所提上诉请求及理由中除违约金的支付标准及产权证办理期限的理由成立，本院予以支持外，其余的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3584号民事判决；二、兰州天力房地产开发有限责任公司于2020年10月1日前为张国庆协助办理位于甘肃省兰州市城关区房屋的权属证书；三、兰州天力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付张国庆逾期办理房屋权属证书的违约金1150.74元（该违约金从商品房交付张国庆使用后720日起计算至2020年10月1日止）；四、驳回张国庆的其他诉讼请求。张国庆预交的一审案件受理费2290元，由兰州天力房地产开发有限责任公司负担1500元，张国庆负担790元；上诉人兰州天力房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费3000元，由兰州天力房地产开发有限责任公司负担1965元，张国庆负担1035元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利益。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二○二○年四月三日书记员徐梦君