贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1560号原告：杨晓平，男，1973年9月15日出生，苗族，贵州省台江县人，住贵州省台江县。委托代理人：王万轩，男，贵州兄弟律师事务所专职律师，执业证号：15226201910095160。代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，地址：贵州省凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码：91522620322478322A。法定代表人：彭志军，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪江，男，1988年7月1日出生，苗族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县，系该公司行政经理。代理权限为特别授权。原告杨晓平诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称“曾辉置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，原告杨晓平于2020年1月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告杨晓平及其委托代理人王万轩出庭参加诉讼，被告曾辉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告杨晓平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《团购协议书》；2、判令被告向原告返还定金及团购诚意金共计30000元及支付利息（自2018年5月20日至2019年8月28日，暂计算利息为1898.75元。2019年8月28日之后，被告应以原告已付款项30000元为基数，按照人民银行贷款基准利率4.9％支付至实际支付完毕之日止）；3、判令被告按照已付房款的一倍30000元向原告承担赔偿责任；4、本案的案件受理费、保全费等费由被告负担。事实与理由：原告杨晓平于2016年5月2日与被告曾辉置业公司签订《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》，原告与被告方约定，原告向被告购买位于凯里经济开发区商铺，建筑面积39.37㎡，套内面积20.08㎡，认购商铺总价为1182518元，优惠后总价为1023775元，双方约定现付定金10000元，原告随即依照《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》中的约定，向被告支付定金10000元。随后被告告知原告，现在公司推出团购活动，现在缴纳团购诚意金20000元，在今后购买被告方所开发的凯里高铁南站商业广场项目Ａ区商铺，可享受总房款减8万元优惠，原告随即依照高铁南站商业广场《团购协议书》向被告支付诚意金20000元。2018年5月20日，原告到售楼部准备与被告协商购买商铺事宜，得知涉案商铺已经出售，原告找到总经理龚某要求退款，龚某在退铺申请书上签字同意退款，到财务室领取退款时，被告财务总监告知需要核实，之后就没有接到通知，经原告多次催退还款被告均未予以履行。根据相关法律规定，被告将房屋售于第三人，严重损害了原告的权益，被告应向原告承担原告已付款项30000元一倍的赔偿责任及相应利息，为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。被告曾辉置业公司辩称：一、其诉讼请求解除《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《团购协议书》及退还购铺定金10000元、团购服务费20000元并计算利息的诉讼请求无事实依据和法律依据。1、解除《商铺认购书》、退还定金10000元及计算利息的诉讼请求无事实依据和法律依据。2016年5月2日，原告与被告签订《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》（以下简称《商品认购书》），交付购铺定金10000元，认购该案涉案商铺，并出具定金10000元有效票据。双方签订的合同约定原告需在约定的期限内付款，如不履行付款义务，原告需承担违约责任。原告交付定金后，被告销售人员一直联系及督促原告按照《商铺认购书》中约定的付款方式和付款时间前来交付首付款并办理商铺的其他手续，但是原告一直不肯按约履行交款义务。故被告依据《商铺认购书》和相关法律规定，在行使三个月期限的合理催告权后，原告还是没有履行交款义务，被告便于催告权期限届满时单方面解除了《商铺认购书》，收回该商铺，并同时没收了原告已交的10000元定金。被告公司于2017年6月3日将涉案商铺卖给新的购买人肖某龙并签订了《商品房买卖合同》，与原告认购此商铺时间相比较，已经过去一年多时间，不存在原告所称的“一房二卖”的情况。2、解除《团购协议书》、退还团购服务费20000元及计算利息的诉讼请求无事实依据和法律依据。2016年5月2日原告与被告签订《商铺认购书》时，被告公司推出团购优惠活动，该活动是客户自由选择的，原告在认购涉案商铺时，为了享受更大的优惠活动，选择参与了团购优惠活动，并签订了《团购协议书》。在原告签订的《团购认购书》中能够看出其享受了团购优惠政策，即房屋总价减参与团购购铺优惠80000元后再打折的优惠政策。同时根据双方签订的《团购协议书》中约定，原告签订了《商铺认购书》该项团购诚意金就转变为团购服务费，此费用便不可再退。《商铺认购书》是《团购协议书》的主合同，因原告违约致使《商铺认购书》解除而不能实现合同目的，而依附于主合同的《团购协议书》已经履行完毕，不存在解除的事实和法律依据。二、其要求按已付款一倍及计算利息的诉求无事实和法律依据。因原告先行违约《商铺认购书》的付款义务，致使该合同解除，且没有发生原告所称的“一房二卖”的事实存在发生，故其主张无事实和法律依据。原告在举证期限内向本院提交6份证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告作为适格的诉讼主体。2、国家企业信息公示系统页复印件，证明被告主体资格。3、《团购协议书》、《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》复印件，证明原告与被告达成协议，约定原告向被告购买凯里经济开发区铺。4、《收款收据》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，复印件，证明原告向被告支付购房款3万元整。5、《高铁南站商业广场退铺申请书》复印件，证明被告承认原告所购买的凯里经济开发区铺已经另行转卖给他人，已经无法与原告继续履行合同。6、《收据》复印件，证明原告与被告达成协议，被告愿意向被告退还3万元购房款，但被告至今都未履行退款义务。被告在举证期限内向本院提交以下2份证据材料：1、《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》复印件，证实案外人肖某龙于2017年6月3日认购该涉案商铺，与原告杨晓平认购时间相差2年时间，是因原告不按约补交房款，被告在合理催告期满后，合法收回该房屋再次销售，不存在“一房二卖”情况；2、刷卡小票及收款收据复印件，证实案外人肖某龙于2017年6月6日支付购房款的事实。本院经审理认定如下事实：2016年5月2日，原告与被告签订了《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》，约定原告认购被告开发建设的位于贵州省凯里经济开发区商铺，该商铺的建筑面积为39.37㎡，套内面积为20.08㎡，房屋认购总价款为1182518.00元，优惠后总价1023775.00元，付款方式为银行按揭，认购书签订后原告随即向被告支付了10000.00元的定金。《商铺认购书》第一条第一款规定，“付款期限：乙方须于交付定金之日起7日内所选择付款方式足额付清房款，逾期则按本协议中逾期条款的规定处理。”第二条第二款规定，“乙方已交甲方购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式及时间付清购房款。若乙方未按期足额支付首付款／一次性全款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付欠款的0.05%支付延期付款的滞纳金；若延期付款超过约定付款时间7天的，则甲方有权当面解除本《商铺认购书》，甲方有权单方面将上述房产收回再另行出售，且乙方已付的购铺定金或房款不予退还。……乙方所交购房定金或房款，一经交付，除甲方单方面违约外，概不退还。”同日原告、被告双方又签订了《高铁南站商业广场团购协议书》，约定原告作为诚意方向被告缴纳团购诚意金，享受原告购买被告开发凯里高铁南站商业广场项目Ａ区商铺相关的优惠政策，协议书签订后原告向被告支付了20000.00元的团购诚意金。《团购协议书》第二条约定：“凭本协议及所对应团购诚意金收据购买协议方所开发凯里高铁南站商业广场项目Ａ区商铺，可享受总房款减80000.00元优惠。”第三条约定：“诚意方最终选定商铺（以签订认购书为准），此团购诚意金将自动转换为团购服务费，团购服务费不计收益，不计入房款，只作团购服务费使用，团购服务费归协议方所有。”第四条约定：“诚意方选定商铺并签署所购项目商铺《认购协议书》后本协议书自动失效并由协议方收回，本协议书仅限选购一套商铺。”2017年6月3日，被告曾辉置业公司与案外人肖某龙签订《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》，肖某龙认购该涉案商铺，2017年6月6日肖某龙向被告交付了该涉案商铺购房款700855.00元。2018年5月20日，原告到被告方售楼部准备协商购买商铺事宜，得知涉案商铺已经出售，原告随即要求退款，并填写了《高铁南站商业广场退铺申请书》，该申请书中总经理一栏签署有“经核实情况属实”字样，落款人为龚某。原告依申请书到被告财务处办理退款事宜，并书写了退款30000.00元《收据》一张，之后被告知该事需要调查核实，要求原告等候通知，时至今日原告没有收到被告退款通知也没有收到退款。原告认为被告将房屋售于第三人，严重损害了原告的权益，被告应向原告承担已付款项一倍的赔偿责任及相应的利息，被告的行为已经违反双方合同的约定，要求被告承担违约责任，遂起诉至法院。上述事实，有原告、被告提交的证据在卷佐证，本院予以确认。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其应承担的民事责任可以缺席判决。本院认为，原、被告签订的《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《高铁南站商业广场团购协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。《商铺认购书》第一条第一款规定，“付款期限：乙方须于交付定金之日起7日内所选择付款方式足额付清房款，逾期则按本协议中逾期条款的规定处理。”第二条第二款规定，“乙方已交甲方购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式及时间付清购房款。若乙方未按期足额支付首付款/一次性全款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付欠款的0.05%支付延期付款的滞纳金；若延期付款超过约定付款时间7天的，则甲方有权单方面解除本《商铺认购书》，甲方有权单方面将上述房产收回再另行出售，且乙方已付的购铺定金或房款不予退还。……乙方所交购房定金或房款，一经交付，除甲方单方面违约外，概不退还。”原告于2016年5月2日交付了定金10000.00元及团购费20000.00元后至2018年5月20日期间，没有按照双方签订的《商铺协议书》中约定的履行付款义务，致使合同不能履行，显然违反了合同约定，其应该依约定承担违约责任。但原告于2018年5月20日到被告公司就返还定金10000.00元及团购费20000.00元的事宜进行协商，龚某代表被告公司在《高铁南站商业广场退铺申请书》做出同意退款的意思表示，系原、被告之间作出新的约定。同时，被告在答辩中也未对此行为提出异议及进行抗辩，也没有提供相关证据证明其为非被告公司行为，故可视为被告同意退还原告定金10000.00元及团购费20000.00元的事实。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告、被告对合同事项另外进行了新约定，致使双方签订的《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《高铁南站商业广场团购协议书》无法继续履行，故可认定为双方协商一致，合同解除。关于原告主张退还定金及团购诚意金及支付利息的问题，原、被告就该事项达成了新的约定，按照有约定从约定，无约定按法定的原则，被告曾辉置业公司应及时退还原告交付的10000.00元定金及20000.00元团购诚意金。关于原告主张利息问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原、被告于2018年5月20日达成新的约定，双方之前签订的合同解除，被告应依约定及时退还原告已经交付的定金和团购诚意金。被告未及时退还，系违约行为，应当承担赔偿责任。原告主张利息日期应当从2018年5月21日起算，逾期未支付利息应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求按照中国人民银行贷款基准年利率为4.9%计算支付的诉求请求，没有违反法律规定，本院予以支持，故，被告未及时退款日期应为2018年5月21日至2019年8月28日共计465天，利息为：30000元×4.9%÷365天×465天=1872.70元。原告主张该期间利息1898.75元，超出部分，本院不予支持。逾期利息应以30000.00元为基数，按照中国人民银行贷款基准年利率4.9%计算，从2019年8月29日起算至退还全部款项之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”关于原告主张按照已付房款一倍的赔偿责任问题。从原、被告双方签订的《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《高铁南站商业广场团购协议书》来看，原告未在双方约定的付款期限内履行付款义务，致使合同无法履行，被告依据合同约定解除合同将房屋转卖与第三人的行为不属于该条规定的事项，故该项诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告曾辉置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其所作出抗辩亦未提交有效证据加以证明，故对其抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨晓平与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2016年5月2日签订的《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《高铁南站商业广场团购协议书》；二、由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨晓平购买商铺定金10000.00元及团购诚意金20000.00元，共计30000.00元。支付2018年5月21日至2019年8月28日利息1872.70元，两项合计：31872.70元。2019年8月28日之后的利息，以原告已付款30000.00元为基数，按照人民银行贷款基准利率4.9％计算至被告实际支付完毕之日止；三、驳回原告杨晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为924.00元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担698.00元，由原告杨晓平负担226.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇二〇年四月八日法官助理秦周斌书记员韦琪