贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1313号 原告：正安县安安物业管理有限公司。 统一社会信用代码：9152032409645492XA。 住所地：正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋一层。 法定代表人：贾水江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾进维，系该公司员工。 被告：蹇雄，男，1986年10月13日生，汉族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县。 被告：何德秀，女，1989年5月26日生，汉族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县。 被告：吴卫，男，1967年6月3日生，汉族，大专文化，贵州省正安县人，住正安县。 原告正安县安安物业管理有限公司与被告蹇雄、何德秀、吴卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日上午9时在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维，被告蹇雄、何德秀、吴卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县安安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告蹇雄、何德秀支付原告物业服务费欠款21726元、违约金2172元、资料打印费60元，共计23958元，由被告吴卫承担连带责任；2、由三被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2014年5月经开发商委托签订《前期物业服务合同》，开始实施对该小区提供物业管理服务。被告吴卫所购该小区A13-2-1号门面，面积为536.45m2。其中将面积280m2于2017年1月和2018年5月先后租赁给被告蹇雄、何德秀用作经营“心满伊足浴会所”，租赁期为2017年1月至2022年5月（6年），欠物业服务费时间为2018年1月1日至2020年3月31日（27个月按1.5元/m2/月收取），欠费金额21726元。三被告得到原告提供的服务后一直未缴纳物业费。原告曾多次催促三被告缴纳2018年1月以来所欠的物业服务费至今未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。被告吴卫未租赁部分从2019年1月1日起至2020年3月30日止未交的物业服务费是6030元。租赁出去的部分是从2018年1月1日起至2020年3月30日止未交物业服务费是10854元。 被告蹇雄辩称：对原告诉称我与何德秀租赁被告吴卫的房屋及租赁面积、欠费时间无异议，租赁部分的物业服务费由我与何德秀承担。我们之所以未交物业费，是因楼梯通道电表改造，原告方电工承诺恢复，但直到2019年4月长达一年之后，才给我恢复，而且楼梯通道一直存在垃圾，损害了“心满伊足浴会所”的营业形象，间接造成营业损失，按每天损失五个客户最低消费118元计算，20个月，总计间接损失329400元，因此，不同意原告的诉讼请求。 被告何德秀辩称：我与被告蹇雄的答辩意见一致，不同意原告的诉讼的请求。 被告吴卫辩称：我的房屋总面积为536.45m2，我租赁一半给蹇雄、何德秀用于经营，约定物业服务费由承租人负责。我从2019年1月1日起没有支付未租赁部分物业服务费属实。但我们二楼的商业房与一楼门面价值不一样，按1.5元/m2/月收取物业服务费不合理，应按0.7元/月/m2的标准收取。另外2020年的物业服务费未到一年，不应提前交。在原告的物业服务上，我们对楼下一楼门面的油烟排放问题曾向原告反映，但原告一直推卸责任，导致蹇雄、何德秀经营的“心满伊足浴会所”生意受影响；在我们所在位置的楼梯通道上，开始未安装电表，蹇雄、何德秀将通道装修后，供电公司安装电表拆除装修，原告承诺恢复，但从2018年2月起，直到2019年4月23日才恢复，这一年中，这个位置的卫生脏，都由承租人和我在打扫；房屋两次停水，原告让我们自行咨询供水公司；原告的服务态度一直很差，没有走访过任何业主，因此，原告只要将房屋楼下门面的油烟排放问题解决后，我缴纳我自己使用部分的物业服务费，但是不能按1.5元/m2/月的标准收取。同时，疫情期间因“心满伊足浴会所”未营业，应减免相应的物业服务费。 为证明自己的主张，原告依法向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、遵义市物业服务企业备案证书各1份，证明我公司作为资质合法、依法备案登记的物业企业，与房开商签订了前期物业服务合同，与被告签订了物业管理服务协议的事实；2、水电及污水处理费发票6份，证明原告为小区公共部位承担了水电污水处理费的事实。3、员工工资发放表2份，证明原告为小区安排相应职工提供物业服务后支出劳务报酬。4、服务期间的小区公共设施设备维修维护及添置的票据14份，其中有小区绿化费、设施费、维修路灯、小区公用电梯的费用、小区公共照明灯具更换费用、化粪池清理的费用、排污水井更换费用、垃圾清理费用、服务期间添置保洁用品的费用，证明原告按照合同约定为小区公共区域进行服务的事实。5、服务期间日常工作照片36份，包含绿化养护、保洁清理、小区安保、排污管道清理，证明在该小区公共区域履行物业服务的事实。6、税收完税发票2份，证明我公司已经按照国家规定进行交税的事实；7、对被告物业催收、座谈、对门头处理的照片，证明我公司向被告进行催收的事实，并对损坏的门头进行处理的事实。 被告蹇雄、何德秀、吴卫未向本院提供证据。 综合原告提供的证据及双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定贵州正安七鑫房地产开发有限公司选聘原告对七鑫未来世界商业住宅小区实施物业管理，包含对共用部分维修、养护、管理，共用设施设备的维护、维修、管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾清运，交通秩序与车辆停放管理等。收费实行包干制方式，由业主或物业使用人以住宅多层0.7元/月/m2；高层按1元/月/m2（含电梯费）、商业物业1.5元/月/m2按月、季、年向原告缴纳物业服务费用。未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入住该小区提供物业服务。被告吴卫系该小区A13-2-1号商业房业主，房屋位于二楼，面积为536.45m2。2017年1月和2018年1月，被告吴卫将房屋面积的一半即268.225m2分别租赁给被告蹇雄、何德秀经营“心满伊足浴会所”，双方签订了《门面租赁合同》，租期从2017年1月起至2022年5月29日止，协议约定租赁期间的物业服务费由承租人承担。因认为房屋楼下门面油烟排放影响经营、供电公司所安置电表造成门头处未得到及时恢复等原因，被告蹇雄、何德秀从2018年1月1日起至今，被告吴卫从2019年1月1日起至今，拒绝向原告缴纳物业服务费。原告经催收未果后，诉来本院，请求被告蹇雄、何德秀支付原告物业服务费欠款21726元、违约金2172元、资料打印费60元，共计23958元，由被告吴卫承担连带责任，并由三被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更请求为，由被告吴卫支付原告2019年1月1日起至2020年3月30日止的物业服务费6030元；由被告蹇雄、何德秀支付原告2018年1月1日起至2020年3月30日止的物业服务费10854元，由被告吴卫对该部分承担连带责任，同时由三被告承担违约金1688元、资料打印费60元，并承担本案诉讼费。 对原告提供的《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、遵义市物业服务企业备案证书、水电及污水处理费发票、员工工资发放表、小区公共设施设备添置及维修维护票据、日常工作照片、税收完税发票、物业服务费催收、座谈及门头处理的照片，因客观真实，来源合法，且庭审中被告无异议，本院予以采信。 本院认为：对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括三被告在内的所有业主及物业使用人均具有合同约束力。物业服务企业、业主或物业使用人均应按《前期物业服务合同》各自履行义务。本案中，被告吴卫房屋虽位于临街二楼，但属涉案小区的组成部分，在原告已对涉案小区履行物业服务的基础上，三被告应负向原告支付物业服务费义务。但分别从2018年1月1日和2019年1月1日迄今，被告蹇雄、何德秀，吴卫未向原告支付相应物业服务费，结合三被告之间约定房屋租赁期间物业服务费由承租人承担这一实际，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定。难以确定责任大小的，平均承担责任，实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。”的规定，故原告请求三被告分别支付所欠物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 对于收费标准上，虽原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》明确约定商业门面按1.5元/月/m2缴纳物业服务费，但从质价对等的物业收费原则看，被告吴卫的商业用屋既非临街门面也非小区内住宅，从商业价值而言明显低于临街门面，从服务方面原告也未对该类房屋提供优于该小区内住宅的物业服务，因此，从公正公平角度，酌定按1.05元/月/m2（1.5元/月/m2×70%）标准计收被告吴卫该二楼商业用房的物业服务费为宜，即由被告吴卫支付原告从2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费共计4224.5元（268.225m2×15个月×1.05元/月/m2）。由被告蹇雄、何德秀支付原告2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费7604元（268.225m2×27个月×1.05元/月/m2），由被告吴卫对该部分物业服务费承担连带清偿责任。 对于原告所主张的违约金及资料费问题，因本案中三被告基于房屋楼下门面油烟排放、供电公司所安置电表造成门头处未得到及时恢复，而原告也未及时履行协助义务导致三被告未向原告缴纳所欠物业费，不存在主观故意，作为惩罚性违约条款，是在相对方存在恶意违约的情况下主张，故原告的该项诉讼请求，因事实理由不充分，本院不予采纳。 因物业服务涉及小区内业主或物业使用人的第一天日常生活，不因疫情期间而停滞服务，在原告作为自负盈亏的物业服务企业不同意的情况下，故被告吴卫提出的疫情期间因“心满伊足浴会所”未营业，应减免相应物业服务费的抗辩理由，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业、业主、物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，判决如下： 一、由被告蹇雄、何德秀支付原告正安县安安物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费7604元（268.225m2×27个月×1.05元/月/m2），由被告吴卫承担连带责任； 二、由被告吴卫支付原告正安县安安物业管理有限公司从2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费共计4224.5元（268.225m2×15个月×1.05元/月/m2） 上述一、二项给付内容，限于本判决生效后五日内履行。 如义务人在本判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费400元，减半收取200元，由原告正安县安安物业管理有限公司负担102元，由被告吴卫负担35元，由被告蹇雄、何德秀负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛