福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4137号 原告：吴祖强，男，1978年3月5日生，汉族，住福建省寿宁县，现住福建省福安市。 原告：刘秀珍，女，1980年9月8日生，汉族，住福建省寿宁县，现住福建省福安市。 共同委托诉讼代理人：杨惠森，福建人文律师事务所执业律师。 被告：福建美格春天置业有限公司，住所地：福建省福安市阳头富阳路电机电器市场S8-310号。 法定代表人：苏学良，总经理。 委托诉讼代理人：雷明光，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈青，女，该公司员工。 原告吴祖强、刘秀珍与被告福建美格春天置业有限公司（以下简称美格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴祖强、刘秀珍的共同委托诉讼代理人杨惠森、被告美格公司的委托诉讼代理人雷明光、陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴祖强、刘秀珍向本院提出诉讼请求：美格公司支付吴祖强、刘秀珍逾期交房及逾期办理房屋权属证书的违约金（以769981元为基数，从2016年8月30日起至取得房屋权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。在诉讼过程中，吴祖强、刘秀珍变更诉讼请求为：美格公司支付吴祖强、刘秀珍逾期办理房屋权属证书的违约金（以769981元为基数，从2016年6月1日起至取得房屋权属证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。事实与理由：吴祖强、刘秀珍与美格公司于2015年7月31日签订合同编号为201501086《商品房买卖合同》，合同约定吴祖强、刘秀珍购买美格公司开发的位于福安市，房屋总价款769981元，美格公司应于2016年5月31日前将符合约定条件的房屋交付给吴祖强、刘秀珍使用，并在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。然吴祖强、刘秀珍履行付款义务后，因美格公司原因至今未取得房屋所有权证书，美格公司应向吴祖强、刘秀珍承担逾期办证的违约责任。 美格公司辩称，一、吴祖强、刘秀珍诉请美格公司承担逾期产权登记违约责任，没有事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》第二十条约定“（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：②买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金。”。该合同约定内容系双方真实意思表示，应当予以严格履行。该合同约定内容系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应当予以严格履行。因此，吴祖强、刘秀珍主张按日万分之1.5的标准计算逾期办证违约金没有事实依据。2.吴祖强、刘秀珍于2016年7月15日前来办理了其所购买的华兴·春天城小区第5幢908号商品房的交房手续。根据上述合同约定，应当自2016年7月15日顺推365个工作日后才能作为计算逾期办证违约金的起算时间点，故吴祖强、刘秀珍主张自2016年8月30日起计算逾期办证违约金没有任何事实依据。3.华兴·春天城项目至今未能办理产权证登记部分也是业主原因所造成。华兴·春天城项目商品房交房后，部分业主装修入户门占用公共消防面积、擅自拆除消防门未修复、占用消防通道、违章搭盖等，造成美格公司2017年8月4日报宁德消防验收未获通过。2017年9月8日，宁德消防出具消防验收不合格意见书，并提出整改意见。后由美格公司目前的经营管理层请求市政府出面与宁德消防不断沟通，才在2019年1月25日取得消防验收合格意见书。二、华兴·春天城项目开发过程中的特殊案情。美格公司因华兴·春天城项目资产被原有经营管理层部分股东或实际控制人侵占和挪用，导致资金链断裂、工期延误，由此引发了股东之间的矛盾和争议，也引发了业主多次群体性事件。后在市政府多次协调下，由现有的公司经营管理层接手美格公司的经营管理，目前正在努力的促成华兴·春天城项目的综合验收、办证等扫尾工作。因2019年陈长铃等28户业主诉美格公司的系列案件已进入强制执行程序，福安市人民法院已向华兴·春天城项目商业部分的所有承租户发出协助执行通知书，决定提取美格公司的全部租金收入，该些租金收入是美格公司目前得以维持运转的基本保障，由于租金被提取已造成美格公司目前已“断米断炊”，已成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，美格公司现有20来号员工工资无法发放、社保无法缴纳，就连办公场所的水电费用也已无法支付，如此必将对后续的综合验收、办证等扫尾工作造成严重的影响。三、本案应中止审理。如前所述，因华兴·春天城项目巨额资金（约1.3亿元）被原有经营管理层部分股东和实际控制人侵占和挪用，原福建鑫天威工贸有限公司在兴业银行的2.3亿元贷款以美格公司所有在建工程抵押违法平移至美格公司，美格公司已向福安市公安局报案，因涉案金额巨大且案情复杂，福安市公安局目前正在审理之中。若该案能立案侦查，且美格公司被侵占和挪用的巨额资金能依法追回，华兴·春天城项目的后续综合验收、办证等工作则能立即迎刃而解，也就是说该刑事案件与本案有着直接的因果关系。因此，本案的审理有待于上述刑事案件的处理结果，以先刑后民的法律规定，故本案应当先行中止审理。综上所述，吴祖强、刘秀珍的诉请部分没有充分的事实和法律依据，美格公司建议吴祖强、刘秀珍能慎重考虑华兴·春天城项目的现状和困境，从大局利益、长远利益出发，先行撤回本案的起诉，以让美格公司目前主事的经营管理层有足够的信心和精力处理项目后续扫尾工作，保障众多业主的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，吴祖强、刘秀珍与美格公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：吴祖强、刘秀珍向美格公司购买位于福安市华兴·春天城第5幢908号商品房，面积为106.71平方米，房屋价款总额为769981元，其中首付款239981元，按揭贷款530000元，美格公司应当在2016年5月31日前向吴祖强、刘秀珍交付该商品房。至2015年10月15日，美格公司已收到吴祖强、刘秀珍的全部购房款769981元。2016年7月11日，美格公司将商品房交付给吴祖强、刘秀珍。《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。”吴祖强、刘秀珍至今未取得房屋所有权证。根据福安市住房和城乡规划建设局安建规【2014】函340号规定，Ｓ2-1＃号楼变更为5号楼，华兴·春天城5号单体工程于2016年7月12日竣工验收合格。 上述事实，有吴祖强、刘秀珍、美格公司的陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，吴祖强、刘秀珍与美格公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，美格公司于2016年7月11日将商品房交付给吴祖强、刘秀珍。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…。”可见，在未约定的情况下，取得房屋权属证书时间为自房屋交付使用之日起90日，但当事人有特殊约定应从其约定。根据《商品房买卖合同》第二十条第2款的约定，美格公司应协助吴祖强、刘秀珍在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，故应以该约定作为计算逾期办证违约金的起算点。吴祖强、刘秀珍主张从房屋交付使用之日起90日后开始计算逾期办证违约金，不予采纳。本案商品房的交付时间为2016年7月11日，扣除法定节假日和双休日后，吴祖强、刘秀珍最迟应于2017年12月25日取得房屋所有权证书，但美格公司未在合同约定的时间为吴祖强、刘秀珍办理房屋所有权证书，已构成违约，应承担逾期办证责任。故美格公司应于2017年12月26日起向吴祖强、刘秀珍支付逾期办证违约金。 讼争合同约定逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的银行同期活期存款利率，该计算标准明显畸低，既不能更好的督促美格公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对诉争房产所应享有的完整权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。吴祖强、刘秀珍在诉讼过程中，已经向人民法院提出调整违约金的请求，但其并未提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案的实际情况根据公平原则，本院酌情认定逾期办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。故美格公司应于2017年12月26日起，以769981元为基数，按日万分之1.5的标准向吴祖强、刘秀珍支付逾期办证违约金。对于吴祖强、刘秀珍主张超出上述部分的违约金，本院不予支持。美格公司庭审中认为华兴·春天城项目巨额资金被部分股东侵占和挪用涉嫌犯罪应中止审理，然本案系商品房销售合同纠纷与美格公司资金被部分股东侵占和挪用并无关联，故美格公司要求中止审理的理由，不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、福建美格春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴祖强、刘秀珍支付逾期办证违约金（以769981元为基数，从2017年12月26日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。 二、驳回吴祖强、刘秀珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2026.2元，减半收取计1013.1元，由吴祖强、刘秀珍负担313.1元，福建美格春天置业有限公司负担700元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员 陈 琼 二〇二〇年四月二十九日                            本件与原本核对无异                书记员 钟晓英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼： （一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的； （二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的； （三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的； （四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的； （五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的； （六）其他应当中止诉讼的情形。 中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。