上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2753号上诉人（原审被告）：上海锅内锅外餐饮有限公司，住所地上海市长宁区长宁路1018号七层7087、7089室。法定代表人：章红农，执行董事。上诉人（原审被告）：杭州锅内锅外餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市下城区凤起路539-3号（临）。法定代表人：章红农，执行董事。上诉人（原审被告）：章红农，男，1966年11月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。三位上诉人共同委托诉讼代理人：楼铭元，浙江南方中辰律师事务所律师。三位上诉人共同委托诉讼代理人：杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海龙之梦百货有限公司，住所地上海市长宁区长宁路1018号。法定代表人：童锦泉，董事长。委托诉讼代理人：侯伟忠，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沁灵，上海瀚元律师事务所律师。上诉人上海锅内锅外餐饮有限公司（以下简称上海锅内锅外公司）、杭州锅内锅外餐饮有限公司（以下简称杭州锅内锅外公司）、章红农因与被上诉人上海龙之梦百货有限公司（以下简称龙之梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初23756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农上诉请求：1、被上诉人无权没收保证金；合同终止时，保证金经抵扣后的剩余部分是应返还的。2、涉案房产并非公共服务基础设施，被上诉人也并非维护公共服务基础设施的单位，无权没收公共事业的保证金。3、本案免租期对应装修设施使用年限为3年；被上诉人索取3个月免租期租金、物业管理费1,149,120元，则应扣除上诉人已支付的装修管理费；被上诉人不能因不予返还、索取免租期相应费用而多重获利。要求撤销原判第六项、第七项判决，改判驳回被上诉人该两项诉讼请求。被上诉人龙之梦公司辩称，上诉人逾期欠付被上诉人租金，严重违约，给被上诉人造成损失。被上诉人根据合同约定没收上诉人保证金和上诉人补偿免租期租金，有法律依据和合同依据。要求驳回上诉，维持原判。龙之梦公司向一审法院起诉请求：1.判令龙之梦公司与上海锅内锅外公司之间的租赁合同于2018年11月28日解除；2.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元；3.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付2018年7月1日至11月28日的物业管理费397,824元；4.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付2018年5月1日至11月28日的水费18,690元；5.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付2018年5月1日至11月28日的电费155,779.50元；6.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付违约金1,194,480元；7.上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元；8.杭州锅内锅外公司、章红农对上海锅内锅外公司欠付的全部款项承担连带保证责任。审理中，龙之梦公司变更其第六项诉讼请求为：上海锅内锅外公司向龙之梦公司支付违约金2,388,960元，并增加一项诉讼请求：上海锅内锅外公司支付的保证金1,775,088元由龙之梦公司没收、不予返还。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号、XX号权利人为案外人上海A有限公司。经该公司同意，由龙之梦公司出租涉讼房屋。2015年3月17日，龙之梦公司（出租方、甲方）与杭州锅内锅外公司（承租方、乙方）签订《XX购物中心·上海房屋租赁合同》，合同第一部分通用条款中，3.3条约定：乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.1.1条约定：如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。4.2.2条约定：乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。4.3条约定：租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称能源费用）均应由乙方承担。6.5条约定，若乙方承租该房屋累计超过三年，则乙方应保证每三年对该房屋的装修和设施更新一次。10.1条约定：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的……。13.1条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方因将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。合同第二部分专用条款中，19.1条约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方。19.2条约定，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为1,008平方米。19.3条约定：乙方承诺租赁该房屋作为经营“锅内锅外餐饮及饭店”之用途。20.1条约定：该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起6年的时间，即2015年7月1日至2021年6月30日。20.2条约定，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2015年4月1日至2015年6月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费……。21.1条约定，自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。21.1.1条约定：保底租金：按租用面积计算。第一、二、三个租金计收年度的月租金额为每平方米300元，月保底租金为302,400元；第四个租金计收年度的月租金额为每平方米315元，月保底租金为317,520元；第五个租金计收年度的月租金额为每平方米331元，月保底租金为333,648元；第六个租金计收年度的月租金额为每平方米347元，月保底租金为349,776元。21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金1,291,248元；21.3条约定：甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业管理费为80,640元。21.10条约定：乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为383,040元，于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。21.13条约定：乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金100,800元。2015年6月1日，龙之梦公司（甲方）、杭州锅内锅外公司（乙方）、章红农（丙方）签订《协议书》，约定：甲方与乙方于2015年3月17日签署了《XX购物中心·上海房屋租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋。乙方欲将有关该房屋的权利义务转让给丙方经营。甲方同意乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转移给丙方……。2015年8月11日，龙之梦公司（甲方）与章红农（乙方）、上海锅内锅外公司（丙方）、杭州锅内锅外公司（第四方）签订《协议书》，约定：甲方与第四方于2015年3月17日签署了《XX购物中心·上海房屋租赁合同》。此后，甲方、乙方和第四方于2015年6月1日签署了《协议书》。经甲、乙、丙、第四方协商，特达成以下协议：一、甲方同意乙方将其在租赁合同及《协议书》中的全部权利义务转移给丙方，即自本协议签署日起丙方承受乙方在租赁合同及《协议书》中的地位，承担租赁合同及《协议书》项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同及《协议书》项下的任何义务，亦不享有任何权利。二、甲、乙及第四方同意，将乙方根据《协议书》取得的由第四方支付的租赁保证金1,291,248元、装修押金（若有）383,040元及公共事业费保证金100,800元转为丙方名下，乙方和第四方不再要求甲方退回。……六、乙方和第四方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议、租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年。七、丙方同意，丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向丙方索取甲方给予第四方在该房屋3个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费。此后，涉讼房屋由上海锅内锅外公司使用。2018年8月14日，龙之梦公司向上海锅内锅外公司发出《律师函》及《租户欠费抵扣情况表》。龙之梦公司在《律师函》中指出，上海锅内锅外公司未能依据租赁合同约定支付2018年7月至8月租金、2018年5月至7月电费、2018年7月至8月物业管理费、2018年5月至7月水费，共计955,880.60元。要求该公司在2018年8月19日前向龙之梦公司支付欠付租金、管理费及其他费用及逾期付款滞纳金。龙之梦公司在《租户欠费抵扣情况表》中列明，上海锅内锅外公司拖欠2018年5月水费5,865元、电费57,834.60元，2018年6月水费4,970元、电费47,970元，2018年7月租金316,710元、物业管理费80,640元、水费5,355元、电费38,376元，2018年8月租金317,520元、物业费80,640元，欠款合计955,880.60元。另备注：租赁保证金1,291,248元，公用事业保证金100,800元，装修押金383,040元。2018年9月29日，龙之梦公司再次向上海锅内锅外公司发出《律师函》及《租户欠费情况表》。龙之梦公司在《律师函》中指出，上海锅内锅外公司未能依据租赁合同约定支付2018年7月至10月租金、2018年5月至7月电费、2018年7月至10月物业管理费、2018年5月至8月水费、2018年5月至8月滞纳金，共计1,788,862.19元。要求该公司在2018年10月8日前向龙之梦公司支付欠付租金、管理费及其他费用及逾期付款滞纳金。龙之梦公司在《租户欠费抵扣情况表》中列明，上海锅内锅外公司拖欠2018年5月水费5,865元、电费57,834.60元、滞纳金5732.96元，2018年6月水费4,970元、电费47,970元、滞纳金3,176.40元，2018年7月租金316,710元、物业管理费80,640元、水费5,355元、电费38,376元、滞纳金13,232.43元，2018年8月租金317,520元、物业费80,640元、水费2,500元、滞纳金12,019.80元，2018年9月租金317,520元、物业费80,640元，2018年10月租金317,520元、物业费80,640元，欠款合计1,788,862.19元。2018年11月27日，龙之梦公司向上海锅内锅外公司发出《解约函》，内容为：……目前，上海锅内锅外公司已经欠付龙之梦公司2018年5月水电费，6月水电费，2018年7月至11月的租金、物业管理费、水费和电费。……由于该公司上述严重违约行为，现龙之梦公司特通知该公司，自2018年11月28日起解除与该公司的租赁合同及相关补充协议，请该公司于2018年11月28日搬离租赁场地，并根据租赁合同之约定，将租赁场地恢复原状后归还给龙之梦公司……。2018年11月28日，上海锅内锅外公司将其在涉讼房屋内的装修拆除完毕，并将涉讼房屋返还龙之梦公司。另查明，2018年11月24日，龙之梦公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）曾签订《房屋租赁合同》，约定：龙之梦公司将涉讼房屋出租给B公司，租赁期自2018年11月29日至2026年11月28日。审理中，龙之梦公司确认，如一审法院不支持其没收租赁保证金1,291,248元、装修押金383,040元、公共事业费保证金100,800元的诉讼请求，则同意以上述费用抵充上海锅内锅外公司应向龙之梦公司支付的费用，依次为租金、物业管理费。上海锅内锅外公司确认，其因经营亏损，未能如期支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元、物业管理费397,824元，2018年5月1日至11月28日的水费18,690元、电费155,779.50元。一审法院认为，龙之梦公司与杭州锅内锅外公司签订《XX购物中心·上海房屋租赁合同》，此后，龙之梦公司先后与杭州锅内锅外公司、章红农签订《协议书》，与章红农、上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司签订《协议书》，各方最终一致同意前述房屋租赁合同项下承租人的权利义务一并转让给上海锅内锅外公司，前述房屋租赁合同及《协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。上海锅内锅外公司因经营亏损，未能按期支付租金、物业管理费等费用，已经构成违约，故龙之梦公司依约享有提前解除租赁合同的权利。因龙之梦公司于2018年11月27日发出《解约函》，上海锅内锅外公司于次日就将涉讼房屋返还龙之梦公司，说明该公司已经知晓龙之梦公司提前解除房屋租赁合同的意思表示，故房屋租赁合同应于该日解除。龙之梦公司要求确认房屋租赁合同于2018年11月28日解除，上海锅内锅外公司支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元、物业管理费397,824元，2018年5月1日至11月28日的水费18,690元、电费155,779.50元，上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农对此均无异议，故上述诉讼请求一审法院予以支持。龙之梦公司主张，根据房屋租赁合同约定，上海锅内锅外公司逾期付款构成违约的，其所支付的租赁保证金和其他费用均不予退还，据此主张没收租赁保证金1,291,248元、装修押金383,040元、公共事业费保证金100,800元。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农抗辩称，根据房屋租赁合同约定，装修押金是可以返还的，租赁保证金等也应先行抵充欠款，龙之梦公司在《律师函》及《租户欠费抵扣情况表》中也明确了抵充欠款的意思表示，故不同意龙之梦公司该项诉讼请求。一审法院认为，房屋租赁合同明确约定：上海锅内锅外公司应支付装修押金383,040元，龙之梦公司应于涉讼房屋二次装修工程验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分。因上海锅内锅外公司已先行对涉讼房屋进行装修并开业经营，且在房屋租赁合同履行期间并未对涉讼房屋再做装修，在房屋租赁合同解除时也将其装修拆除并将涉讼房屋返还龙之梦公司，故龙之梦公司应根据前述约定将装修押金返还上海锅内锅外公司。龙之梦公司主张没收装修押金383,040元，与合同约定不符，一审法院不予支持。鉴于龙之梦公司在审理中确认，如一审法院不支持该项诉讼请求的，同意以装修押金依次抵充上海锅内锅外公司拖欠的租金、物业管理费，该主张与上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农的抗辩意见一致，故一审法院予以准许。龙之梦公司虽向上海锅内锅外公司发出《租户欠费抵扣情况表》，但仅列明欠款项明细及租赁保证金、公用事业保证金、装修押金的金额，并未明确以租赁保证金、公用事业保证金抵充欠款。在之后发出的《租户欠费情况表》及《解约函》中更是仅列明了要求上海锅内锅外公司支付的欠款明细，并未提及租赁保证金、公用事业保证金。而根据房屋租赁合同约定，龙之梦公司有权没收租赁保证金、公用事业保证金或以该两项保证金抵充欠款。龙之梦公司现主张没收租赁保证金、公用事业保证金合法有据，该项诉讼请求一审法院予以支持。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。龙之梦公司主张，上海锅内锅外公司逾期支付租金、物业管理费，违反了房屋租赁合同的约定，根据2015年8月11日双方当事人签订的《协议书》，龙之梦公司有权索取装修期内所免去的所有租金和物业管理费，据此主张上海锅内锅外公司支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农抗辩称，根据租赁合同约定，上海锅内锅外公司应每三年对涉讼房屋的装修更新一次，故龙之梦公司行使索取权的前提是承租人租期不满三年，而上海锅内锅外公司实际租赁涉讼房屋的时间已经超过三年，故龙之梦公司预期的租期利益已经得到满足，无权再提出该项诉讼请求。一审法院认为，龙之梦公司给予上海锅内锅外公司三个月装修期，并免予收取上述期间的租金及物业管理费，是基于其长达6年的租赁期所给予的一定优惠。2015年8月11日的《协议书》中特别约定：上海锅内锅外公司同意，不论其因任何原因实际租赁期限不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，龙之梦公司有权向其索取装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。究其实质，该约定为上海锅内锅外公司在违约情形下所应承担的相应责任，与房屋租赁合同中关于其应每三年更新装修的约定并无关联。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农是在知晓房屋租赁合同约定的前提下共同与龙之梦公司签订《协议书》，即表明其对于《协议书》的内容尤其是关于支付免租期租金和物业管理费的约定并无异议。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农现以房屋租赁合同中关于更新装修的约定对抗《协议书》中关于支付免租期租金和物业管理费的约定，显然缺乏依据，其抗辩意见一审法院不予采纳。龙之梦公司的该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。龙之梦公司另主张上海锅内锅外公司支付违约金2,388,960元。上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农则抗辩称，龙之梦公司主张的违约金过高，应予降低。一审法院认为，龙之梦公司除要求上海锅内锅外公司支付违约金外，还同时要求该公司支付免租期租金及物业管理费、要求没收租赁保证金、公共事业保证金。虽然上海锅内锅外公司因自身原因未能按期支付租金、物业管理费等费用，构成违约，但其已经于2018年11月28日将涉讼房屋返还龙之梦公司，而龙之梦公司在解除双方房屋租赁合同、收回涉讼房屋之前就已经开始接洽新的承租人，且与案外人B公司签订了新的房屋租赁合同，而新的房屋租赁合同所约定的租赁期限自2018年11月29日，即龙之梦公司收回涉讼房屋的次日开始，故双方当事人之间房屋租赁合同提前解除并未导致涉讼房屋空置，租赁保证金、公共事业保证金足以弥补龙之梦公司的损失，故龙之梦公司该项诉讼请求一审法院难以支持，上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农的抗辩意见一审法院予以采纳。据此判决：一、龙之梦公司与上海锅内锅外公司就上海市长宁区XX路XX号XX购物中心七层XX号签订的《XX购物中心·上海房屋租赁合同》于2018年11月28日解除；二、上海锅内锅外公司应于判决生效之日起十日内向龙之梦公司支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元，以上海锅内锅外公司支付给龙之梦公司的装修押金383,040元先行抵充，不足部分由上海锅内锅外公司继续支付；三、上海锅内锅外公司应于判决生效之日起十日内向龙之梦公司支付2018年7月1日至11月28日的物业管理费397,824元；四、上海锅内锅外公司应于判决生效之日起十日内向龙之梦公司支付2018年5月1日至11月28日的水费18,690元；五、上海锅内锅外公司应于判决生效之日起十日内向龙之梦公司支付2018年5月1日至11月28日的电费155,779.50元；六、上海锅内锅外公司已支付给龙之梦公司的租赁保证金1,291,248元、公共事业费保证金100,800元归龙之梦公司所有；七、上海锅内锅外公司应于判决生效之日起十日内向龙之梦公司支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元；八、杭州锅内锅外公司、章红农对上海锅内锅外公司的上述第一至七项付款义务承担连带清偿责任。杭州锅内锅外公司、章红农承担连带清偿责任后，有权向上海锅内锅外公司追偿。九、驳回龙之梦公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审财产保全费5,000元，由上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农负担。一审案件受理费63,957.58元，减半收取计31978.79元，由龙之梦公司负担9,862.46元，由上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农负担22,116.33元。本院二审期间，各方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人杭州锅内锅外公司与被上诉人龙之梦公司签订的《XX购物中心·上海房屋租赁合同》以及被上诉人与杭州锅内锅外公司、上诉人章红农签订的《协议书》；被上诉人与章红农、杭州锅内锅外公司、上诉人上海锅内锅外公司签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法有效，应属正确。因上诉人未能恪守合同，严格履约，应当承担违约责任。上诉人上诉提出，要求撤销原审判决第六项关于租赁保证金、公共事业费保证金判决以及第七项关于装修期租金、物业管理费判决。根据本案各方当事人之间合法、有效的合同内容约定，上诉人违约的后果，即是其应承担合同已明确约定的违约责任，因在合同中对相关违约责任已约定明确，故原审法院根据上诉人的违约事实作出相应判决具有事实和法律依据。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,129.34元，由上诉人上海锅内锅外餐饮有限公司、杭州锅内锅外餐饮有限公司、章红农负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年四月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……