广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初628号 原告：王铭,男,汉族,1988年1月23日出生,住广西灌阳县灌阳镇,现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力(北海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉霞，广西桂三力(北海)律师事务所实习人员。 被告：**，男，汉族，1992年7月11日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 原告王铭与被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告王铭的委托诉讼代理人谭小燕，被告**及其委托诉讼代理人潘情静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王铭向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告王铭与被告**于2017年11月3日签订的《房屋买卖合同》；2、被告**返还原告王铭购房款43492元及利息5958.4元（以43429元为基数，按年利率6%自2017年12月11日起暂计至2020年3月23日止，以后另计至还清款项之日止）；3、被告**向原告王铭支付违约金302860元（以购房款380000元为基数，按日万分之十计，自2018年1月16日起暂计至2020年3月23日止，以后另计至还清款项之日止）。事实和理由：2016年9月14日，被告**与北海倍特房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款的方式购买了位于北海市海城区房屋(以下简称涉案房屋）。2016年10月14日，被告**与案外人中国工商银行股份有限公司北海分行（以下简称工行北海分行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告**向被告工行北海分行借款32万元用于支付涉案房屋购房款，以涉案房屋为该借款设立抵押担保。2017年1月北海倍特房地产开发有限公司将涉案房屋交付给被告**使用。后被告**有意向以38万元的价格转让涉案房屋给原告，双方就涉案房屋转让事宜经过充分协商达成一致意见后，被告**于2017年10月13日将《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》《海江南花园前期物业服务合同》《海江南调整交房装修标准补充协议》原件及契税发票的复印件交给原告王铭持有，以证明被告**转让的诚意及为了便于办理涉案房屋的过户手续到原告名下。同日，原告即通过亲友林乐的银行账户转账支付给被告**15000元购房款。原告与被告**于2017年11月3日签订了《房屋买卖合同》，约定被告**将涉案房屋以38万元的价格转让给原告；原告先支付4万元房款给被告**作为首付款，余款待房屋能过户到原告名下再付清（扣除原告代被告**偿还的部分贷款后）。房屋具备过户条件后，被告**应在15日内无偿配合原告到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。如因被告**原因造成原告未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记的，被告**应按日向原告支付合同约定房屋转让总价款万分之十的违约金，合同继续履行等内容。2017年10月24日，原告通过朋友符某的微信转账4970元（扣除手续费30元后实际转账4970元，但双方认可付款金额为5000元）、2017年11月4日转账2000元、2017年11月13日转账10000元、2017年11月14日转账8000元给被告**。2017年12月10日，原告通过符某微信转账支付11月、12月的房屋贷款3492元给被告**。即原告己付购房款43492元给被告**。案涉房屋于2017年5月10日前已过户到被告**名下。原告于2018年1月16日起一直要求被告**交付案涉房屋并协助过户，但被告**却以种种理由拖延着不将涉案房屋交付给原告，亦不将涉案房屋过户到原告名下。后原告分别于2018年1月16日、2018年2月15日、2018年3月14日原告通过朋友符某微信转账被告**的三笔款，被告**均不予接收。原告多次与被告**就房屋交付及过户问题沟通，但未果。因原告的亲友符某是被告**的朋友，所以原告一直委托符某代为处理与被告**的房屋买卖事宜。《房屋买卖合同》是原告与被告**的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，但因涉案房屋存在抵押和查封登记，被告**事实上无法办理房屋产权过户，这完全是由于被告**的自身原因造成的，被告的行为已构成根本违约，故原告王铭请求依法解除《房屋买卖合同》。合同解除后，被告应当将原告已经支付的购房款43492元返还给原告，并按照年利率6%向原告支付资金占用利息5958.4元（以43492元为基数，按年利率6%自2017年12月11日起暂计至2020年3月23日，以后另计至还清款项之日止）。此外，被告**拒不将案涉房屋的所有权办理至原告名下，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金302860元（以房屋转让总价款38万元为基数，按日万分之十计，自2018年1月16日起暂计至2020年3月23日为727日，38万元×10‰×727日，以后另计）。原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求判如所请。 被告**辩称：1、同意解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告认可收到了原告支付的购房款40000元及两个月房贷3492元，也同意退还该购房款及原告代被告偿还的房贷，但不同意支付利息5958.4元；3、涉案房屋未能办理过户并不是被告的责任，案涉房屋存在抵押状态原告对此是知情的，被告为了解决房屋过户问题想与原告进行协商，但原告一直拒绝，双方未能达成补充协议，且由于原告不按时替被告偿还房贷，被告没有钱向银行偿还房贷才导致房屋被查封的。涉案房屋不能办理过户原被告双方都有责任，所以原告要求被告支付违约金是没有法律和事实依据的，如法院认为被告确实存在违约，被告也认为该违约金过高，请求法院依法进行调整。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2016年9月14日，被告**（买受人）与案外人北海倍特房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YXXXXXX9）一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于，总价款为457168元，采用按揭贷款方式付款：买受人应当于2016年9月14日前支付首付款137168元，余款320000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：⑴已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵已取得房屋测绘报告。出卖人交付房屋时间为银行放款次月交付使用。合同还对其他内容进行了约定。 2016年10月14日，被告**（借款人、抵押人）与案外人中国工商银行股份有限公司北海分行（贷款人）、案外人北海倍特房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[营业部]支行[2016]年[0864]号），主要约定：被告**向案外人贷款320000元用于购买坐落于北海市海城区房屋，贷款期限为30年，贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；被告**以其购买的北海市海城区房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还约定了其他事项。 2016年11月29日，案外人中国工商银行股份有限公司北海分行将贷款320000元转入案外人北海倍特房地产开发有限公司的账户。 2017年11月3日，原告王铭（买受人）与被告**（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买坐落于北海市海城区房屋，该房屋是出卖人按揭贷款向北海倍特房地产开发有限公司购买的商品房，房屋的产权证因出卖人办理抵押贷款存放在北海市房地产交易中心，该房屋的用途为住宅；房屋转让总价款为380000元；因目前北海市政府调控房地产的政策限制，新购买房屋两年内不能办理过户，因此，上述房屋目前暂不能过户到买受人名下；签订合同后，买受人先支付肆万元（¥40000.00元）房款给出卖人作首付款，余款待房屋能过户到买受人名下再付清，房屋交付后月供由买受人承担；出卖人须于签订合同后，将该房产及相关购房发票、出卖人与北海倍特房地产开发有限公司签订的购房合同等相关手续交付买受人，该房屋的所有权及相关附属权利由买受人享有；房屋具备过户条件后，出卖人应在15日内无偿配合买受人一起到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续；如因出卖人原因造成买受人未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记的，出卖人应按日向买受人支付本合同约定房屋转让总价款万分之十的违约金，合同继续履行；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权转移登记到买受人名下或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；房屋交付给买受人后，出卖人用该房屋再作任何交易的，视为违约，应支付贰万元违约金给买受人，合同继续履行；房屋过户到买受人名下后，买受人应在10天内付清房屋余款，逾期买受人应按日向卖方支付房屋余款万分之十的违约金。合同还约定了其他事项。 2017年10月13日，案外人林乐通过银行转账方式向被告**账户转账15000元。2017年10月24日、2017年11月4日、2017年11月13日、2017年11月14日、2017年12月10日，证人符某通过微信向被告**转账4970元、2000元、10000元、8000元、3492元。 庭审中，被告认可收到了原告支付的购房款40000元及原告代被告偿还的两个月房贷3492元，以上合计43492元。被告亦同意向原告退还该43492元。 另查明：北海市自然资源局于2020年3月16日出具的不动产登记资料查询结果证明载明：经核查，截止2020年3月16日11时10分，坐落于北海市不动产，权利人为**（身份证号：）；不动产权证号为桂（2017）北海市不动产权第0010268号；建筑面积为85.95㎡；于2017年5月10日办理预购商品房抵押权登记转房屋抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北海分行，债权额：320000元，原始登记日期：2016年11月25日；2019年11月15日合浦县人民法院来文查封，来文号：（2019）桂0521执保192号。 本院认为，原告王铭与被告**签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，本院依法确认该合同合法、有效，双方均应按合同约定履行合同权利义务。原告在签订《房屋买卖合同》之后，已依约向被告支付了首付款40000元及两个月房贷3492元，但因被告出卖的涉案房屋存在抵押及被人民法院查封的事实，致使原告无法实现合同目的，现原告主张解除合同并要求被告返还已付购房款，被告亦予同意，本院予以尊重，故对于原告要求解除双方于2017年11月3日签订的《房屋买卖合同》及要求被告退还其已支付的购房款43492元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告提出要求被告按照年利率6%的标准从2017年12月11日起支付利息的问题，因双方对此并未进行约定，故对于原告要求被告按照该标准支付利息的诉讼请求，无事实与法律依据，本 院不予支持。 关于违约金，因案涉房屋目前已被合浦县人民法院查封，被告抗辩案涉房屋被查封是由于原告不按时替被告偿还房贷所致，但被告对此并未提交任何证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对于被告的该项辩解意见不予采信。基于案涉《房屋买卖合同》解除的根本原因是被告的违约行为导致的，故被告应承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告主张依据合同约定的按照房屋转让总价款日万分之十的标准支付违约金，但根据原被告签订的《房屋买卖合同》第四条第3款“如因出卖人原因造成买受人未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记的，出卖人应按日向买受人支付本合同约定房屋转让总价款万分之十的违约金，合同继续履行。”的约定可知，该条款约定的是合同继续履行情况下违约金的支付标准，但现原被告均同意解除合同，故该违约金标准在本案中并不适用。因原被告对于合同解除后的违约金并未进行明确约定，原告诉请按照房屋转让总价款日万分之十的标准支付违约金过高，被告对此亦提出抗辩，同时考虑到原告并未提出任何证据予以证明其损失的大小，故本院予以调整本案违约金的计算标准为：以已付房价款43492元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2018年1月16日起计至2019年8月19日止；以已付房价款43492元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月20日起计至还清款项之日止。 原告上述诉讼请求中超过本院确认的数额部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王铭与被告**于2017年11月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告**返还购房款43492元给原告王铭； 三、被告**支付违约金（违约金的计算方式：以已付房价款43492元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2018年1月16日起计至2019年8月19日止；以已付房价款43492元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月20日起计至还清款项之日止）给原告王铭； 四、驳回原告王铭的其他诉讼请求。 案件受理费5442元，减半收取2721元，由原告王铭负担2231元，被告**负担490元，（该费用原告已向本院预交，被告负担的部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5442元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年四月十三日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽