浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终667号 上诉人（原审原告）：徐洪，男，1987年8月27日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陈朱光,浙江兴嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾富明，男，1963年12月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被上诉人（原审被告）：嘉兴市荣珍果蔬专业合作社。住所地：浙江省嘉兴市南湖区余新镇幸福路与新贤路交叉口东北侧。统一社会信用代码：933304025644056011。 法定代表人：王荣珍。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭**，浙江泰豪律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈小燕，浙江泰豪律师事务所实习律师。 原审被告：王安营，男，1977年5月15日出生，汉族，住河南省杞县。 上诉人徐洪因与被上诉人顾富明、嘉兴市荣珍果蔬专业合作社（以下简称荣珍合作社），原审被告王安营房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐洪上诉请求：撤销一审判决，改判顾富明、荣珍合作社、王安营共同返还其支付的租金12万元。事实和理由：（一）顾富明主张借款与案件事实无关，不具有真实性，不排除顾富明与王安营互相串通，损害徐洪利益。（二）合同相对性建立在合同有效的基础上。一审既认定合同无效，则当事人不再受相对性原则的约束，可依据不当得利主张权利。因一审已认定徐洪在王安营的要求下向顾富明交付12万元租金，那么向顾富明履行的合同被确认为无效后，顾富明占有租金自然变为无权占有，应当返还。（三）但凡向第三人履行的合同，第三人对受领标的物一般均无过错，但第三人受领的前提即合同消失后，其对标的物的占有明显缺乏依据。故不能以第三人受领标的物是否有过错来判决其是否有返还义务。 顾富明、荣珍合作社共同辩称，（一）徐洪支付的12万元系履行其与王安营之间的租赁合同。现该合同被确认为无效，应由王安营负责返还。顾富明、荣珍合作社无过错，不应承担责任。（二）徐洪称王安营与顾富明串通，但未提供任何证据，纯属主观臆断。合同相对性体现为主体、内容、责任相对，即便合同无效，亦应当适用。徐洪主张合同无效后当事人不再受相对性原则的约束，系对合同相对性的误读。顾富明收取王安营归还的12万元借款，具备事实及法律依据。 原审被告王安营未作陈述。 徐洪向一审法院起诉请求：一、确认徐洪与王安营签订的租赁合同无效；二、王安营、顾富明、荣珍合作社共同返还徐洪支付的租金12万元； 一审法院认定事实：嘉兴市南湖区大新路118号房屋系嘉兴市农业经济局所有，后授权嘉兴市绿嘉农业开发有限责任公司使用，嘉兴市绿嘉农业开发有限责任公司于2013年6月28日与荣珍合作社签订租赁合同，租赁期限自2013年7月1日至2023年12月31日，并允许荣珍合作社将部分房屋招商出租经营。2016年1月1日，顾富明代表荣珍合作社与王安营签订房屋租赁合同，约定将嘉兴市南湖区大新路118号房屋中的5间租赁给王安营使用，租赁期限从2016年1月1日至2018年12月30日，租期3年，并同意王安营在合同期限内除自身用外多余房屋转租他人使用，如引起纠纷由王安营本人承担等。2016年9月9日，王安营与徐洪签订租房协议一份，约定王安营将位于嘉兴市南湖区间）店面租给徐洪经营，建筑面积75㎡，实用面积65㎡，第一个租赁年度2016年9月10日至2017年12月31日租金为人民币柒万贰仟零陆拾陆元整72066元，于2016年9月10日交清；第二个租赁年度2018年1月1日至2019年12月31日，租金为人民币壹拾贰万元（即两年租金120000元），于2016年12月31日前交清；水电费押金伍仟元，收费标准按政府统一标准收取；租赁期满，徐洪在同等条件下享有优先承租权，租金涨幅随市场行情波动；租房期间，徐洪如经营亏损，无法继续营业，享有转让权；如遇政府拆迁，政府有装修补偿款应该补给徐洪；王安营负责协助徐洪办理各种证件等。2019年5月，王安营与徐洪通过微信联系，协商2020年1月1日至2021年12月31日期间租金预付事宜，双方于2019年5月23日签订租房协议一份，约定王安营将位于嘉兴市南湖区间）店面租给徐洪经营，房屋为门面，面积为65㎡，租房从2020年1月1日至2023年12月31日止，月租金为5000元，缴房租为两年支付一次，人民币（大写）壹拾贰万元正，到期以后应提前2个月支付；租赁期满，徐洪在同等租金条件下享有优先承租权，前两年于2019年6月1日前交清，后两年于2021年10月交清。2019年6月14日，徐洪通过其财务廖思静向王安营转账120000元，王安营通过微信告知徐洪财务廖思静要求将款项退回并由廖思静直接转账至其“老板”（顾富明）账上，徐洪遂于2019年6月17日通过廖思静账户向顾富明账户转账120000元。后，因王安营涉及刑事案件，顾富明告知徐洪王安营的租期于2019年12月31日到期，如徐洪继续承租需另行支付租金，徐洪遂诉至一审法院。 审理中，顾富明陈述，王安营于2019年6月14日向其支付2019年下半年的部分房租120000元，后提出临时周转借取120000元的要求，其遂在农业银行支取现金，以后以现金存入的方式将120000元款项交付给王安营，后通过微信联系讨回，故2019年6月17日收到的120000元系王安营归还的临时借款，不知是徐洪交付的租金。王安营对徐洪陈述事实及陈述事实均无异议，其于2019年6月14日向顾富明支付房租120000元，后又以借款名义要回，并退回至徐洪财务廖思静，向廖思静要求直接付至顾富明处。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐洪与王安营签订的2016年9月9日租房协议，王安营与顾富明、荣珍合作社签订的店面房出租合同均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。从本案查明的事实看，王安营与顾富明、荣珍合作社签订的店面房出租合同，双方自2018年12月30日到期后继续履行，故已属于不定期租赁合同，鉴于王安营涉嫌刑事犯罪被羁押，至2019年12月31日徐洪与王安营之间的合同到期后，王安营无法再向顾富明、荣珍合作社续租，故其转租于徐洪的2020年1月1日至2023年12月31日期间的租房合同属于超出租赁期限转租，超出部分无效，故王安营应对徐洪提前支付的2020年1月1日至2020年12月31日期间租金予以返还。关于顾富明、荣珍合作社是否承担返还租金的问题，依据合同相对性原则，相应责任应由王安营承担；顾富明、荣珍合作社无相应过错，故对徐洪该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐洪与王安营于2019年5月23日签订的租房合同无效；二、王安营于判决生效之日起七日内返还徐洪120000元；三、徐洪于判决生效之日起七日从嘉兴市南湖区大新路118#-6店面中腾退并向荣珍合作社支付自2020年1月1日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费（按329元/日计算）。一审案件受理费减半收取1350元，由王安营负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，徐洪认为顾富明、荣珍合作社应承担还款义务的理由是顾富明与王安营相互串通，损害其权益以及其与王安营的租赁合同被确认为无效后，顾富明占有租金不再有依据。一则对于徐洪诉称的顾富明与王安营相互串通，徐洪并未提供证据证明，故对此节上诉理由应予驳回；二则顾富明占有系争12万元系基于其与王安营之间的法律关系，与王安营与徐洪之间的租赁合同效力无关。即顾富明不因租赁合同无效而丧失其占有的依据，故徐洪上诉称顾富明为无权占有，依据不足，不能成立；三则徐洪系受王安营指示向顾富明转入12万元，其与顾富明之间不存在因该12万元所产生的法律关系，故其认为其与王安营之间的租赁合同被确认为无效后，其能要求顾富明返还其该12万元，亦缺乏依据，应予驳回。 综上，徐洪的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人徐洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 超 审判员 毛 彦 审判员 章玉萍 二〇二〇年四月二十四日 书记员 张叶娟