河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1238号 上诉人(原审被告)：河北人和环境科技有限公司，住所地：石家庄高新区黄河大道136号科技中心2号楼5楼。统一社会信用代码：91130101347752914P。 法定代表人：贺欢，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐华，男，汉族，住址：河北省石家庄市栾城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：王朝鹏，男，汉族，住址：河北省邯郸市邱县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：冯凯强，男，汉族，1991年2月28日出生，汉族，住址：井陉矿区。 委托诉讼代理人：卢梅林，女，汉族，1967年10月18日出生，汉族，住址同上。系冯凯强母亲。 上诉人河北人和环境科技有限公司因与被上诉人冯凯强租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人河北人和环境科技有限公司的委托诉讼代理人徐华、王朝鹏、被上诉人冯凯强及其委托诉讼代理人卢梅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北人和环境科技有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初710号民事判决，查清事实，重新审核本案争议焦点或者将本案发回重审。2、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。上诉事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2018年1月23日签订《房屋租赁协议》租期自2018年2月1日开始，实际运营后因房屋面积过大，决定更换场地，已支付租金至2019年1月。上诉人于2019年4月通知被上诉人表示停租，但被上诉人以合同未到期为由不同意提前终止合同。上诉人于2019年5月5日通过EMS快递向被上诉人寄出《告知函》及《房屋终止租赁及交换确认书》，被上诉人于2019年5月6日签收，证实上诉人履行了书面告知义务。故上诉人应承担2019年2、3、4月三个月的房租合计15000元。一审判决将2019年8月1日确定为合同解除日期，不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方签订的《房屋租赁协议》中第九条第2款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，上诉人已履行了书面告知义务，被上诉人有异议应请求法院或仲裁确认合同是否解除，否则应认定合同自被上诉人收到书面通知后解除。二、关于被上诉人诉求所欠水费3255元与事实不符。实际该房屋所在地区因政策原因水费免收，即没有用水费用，故该诉求不应支持，且一审将协议约定的由被上诉人直接向政府相关收费部门支付确认为由上诉人给付，被上诉人缴纳，忽视了协议中对双方权利义务的约束，双方应严格按照协议约定履行义务。 冯凯强答辩称，上诉人称5月份发告知函但是并未向其交付所占用房屋的钥匙以及屋内空调遥控等，未缴纳2019年2、3、4月份的房租，双方因未交接，就一直认为上诉人还使用着，直到2019年8月1日上诉人的会计签字才交房。关于水费，可以提供账号由被上诉人支付，对方说当地政府免水费不是事实，免水费是针对民用，出租的房子是商业用途，必须要交。上诉人未按照合同缴纳租金和水费应予给付，同意一审判决。 冯凯强向一审法院起诉请求：1、给付房屋租赁费30000元；2、缴纳租赁期间所欠水费3255元；3、赔偿损坏房产设施费6960元，审理过程中，原告请求撤回该项请求；4、承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年1月23日原被告订立《房屋租赁协议》（以下简称协议）一份，协议主要内容为：出租方冯凯强（甲方）承租方人和公司（乙方），一、承租场地概况甲方出租的场地位于，面积312平方米；三、租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日止；四、租金标准与支付方式为租金每年60000元，乙方按照季度预付款方式向甲方支付。协议签订之日起7个工作日内，乙方支付甲方三个月租赁费用，共计15000元，在季度期结束前7个工作日内将下季度款支付给甲方，以此类推；七、双方权利和义务（一）甲方的权利和义务1、有按照约定向乙方按期交付出租场地并保障该场地持续和正常使用的义务；5、甲方保证提供正常生产、生活用水、用电，并安装合格有效的计量设备。其中电价计取按照0.7元／千瓦每小时，水价计取按照2.5元／吨，甲方提供缴费账户，由乙方直接与政府相关收费部门支付；（二）乙方的权利和义务1、有按照约定取得承租场地唯一使用权的权利；2、有按时足额向甲方交纳场地租金并按约定用途使用承租场地的义务；八、违约责任2、本协议所称损失赔偿范围，包括直接经济损失和可得利益损失；九、协议的变更和解除2、乙方提前终止本协议，应当提前1个月书面通知甲方；甲方提前终止本协议，应当提前1个月书面通知乙方。3、本协议解除后15日内，乙方应搬离承租的场地，并向甲方办理书面的移交手续经双方文字确认后，本协议履行完毕。合同订立后，被告进驻租赁场地。2018年3月1日被告给付原告租赁费15000元；2018年5月21日被告给付原告租赁费15000元；2019年2月2日被告给付原告租赁费30000元，2019年2月1日以后未缴纳租赁费。2019年4月份被告单位撤出租赁场地，2019年5月5日被告向原告邮寄《告知函》一份和《房屋终止租赁及交换确认书》一份。《告知函》主要内容为：关于原被告房屋租赁协议一事，现因经营需要，按协议要求提前一个月书面告知终止协议，望您按协议规定于2019年6月03日前签署租赁解除手续。《房屋终止租赁及交换确认书》主要内容为：甲方（出租人）乙方（承租人）经双方协商，一致同意终止双方2018年1月23日共同签订的协议，在签订本确认书之前，有关乙方承租甲方位于的场地，双方已就合同履行中的有关问题达成谅解，承租方已交清全部费用，交接手续双方已办理清楚；双方确认协议于2019年6月4日终止，甲乙双方之间不存在任何合同关系和债权债务关系；乙方已于2019年4月30日已搬迁完毕，甲方需于2019年6月03日前签署房屋终止租赁及交换确认书，如超过十五日未签署，视为甲方认同且同意房屋终止租赁及交换确认书内容。原告不同意解除协议，也没有在被告邮寄的《房屋终止租赁及交换确认书》上签字。2019年8月1日原告母亲卢某某与被告单位会计栾某对租赁场地内房屋等财物损毁状况做了登记，登记表中确认被告租赁期间至2019年8月1日使用水1302方。 一审法院认为，原被告签订的协议，双方均认可，是双方真实意思的表示，内容形式符合法律规定，该协议合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的权利和义务。被告作为承租人，未能按照合同约定缴纳租赁费，自2019年2月1日后不再缴纳租赁费，虽然提前一个月向原告提出解除合同，但其在未取得原告同意的情况下不按约定交纳租赁费并擅自退租，其行为已经构成违约，因此，被告作为违约方不享有单方解除合同的权利，当双方未能协商解除合同的情况下，被告仍应当按照合同约定继续履行合同。被告在2019年5月份通知原告不再履行合同，该通知并不必然导致协议解除。因双方在2019年8月1日对损坏财物进行登记，并签字确认，双方进行了交接，视为双方对合同的解除达成了一致意见，故本院确定合同的解除时间为2019年8月1日，被告应当支付2019年2月1日至2019年8月1日之前的租金，共计30000元。 双方在交接登记中确定了被告在租赁期间使用水共计1302方，按照原被告订立的协议中水价每吨2.5元的约定，被告应当缴纳的水费为1302吨*2.5元=3255元。按照合同约定，水费缴纳方式为原告提供缴费账户，由被告直接与政府相关收费部门支付，但本案考虑到原被告之间的协议已经解除及本案的实际情况，本院确认该水费由被告给付原告，由原告缴纳。原告关于赔偿毁坏财物损失6960元的请求，因原告在审理过程中对该项请求申请予以撤回，故本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告冯凯强与被告河北人和环境科技有限公司在2018年1月23日订立的《房屋租赁协议》于2019年8月1日解除；二、被告河北人和环境科技有限公司在本判决生效之日起五日内给付原告冯凯强租金30000元；三、被告河北人和环境科技有限公司在本判决生效之日起五日内给付原告冯凯强租赁期间的水费3255元（给付后由原告冯凯强负责向相关部门结算）。案件受理费632元，减半收取计316元，由被告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人河北人和环境科技有限公司与被上诉人冯凯强2018年1月23日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，一审确认协议合法有效正确。协议签订后，双方均有义务全面履行。关于一审确定的双方合同解除时间。上诉人违反双方合同的约定自2019年2月1日后未向被上诉人缴纳租赁费用，上诉人的违约行为在先不享有单方解除合同的权利。上诉人主张按合同约定的提前一个月即自2019年4月告知被上诉人停止租赁且于2019年4月30日已搬迁完毕即视为已解除双方合同没有事实依据。上诉人2019年5月虽书面通知被上诉人不再履行合同亦不必然导致双方协议的解除，上诉人单方行使解除权不符合解除条件。本案不适用合同法第九十六条（解除权的行使）的规定，上诉人以被上诉人不同意解除合同可申请仲裁或提起诉讼，否则应认定自被上诉人收到书面通知后合同解除，该主张本院不予支持。一审将双方2019年8月1日交接中对损坏物品的登记、签字视为双方对解除合同达成了一致意见，确认自2019年8月1日为合同的解除时间并无不妥。关于上诉人所欠水费3255元，因双方在交接登记中确定了上诉人租赁期间使用的水量，一审按照协议约定的价格计算水费，虽然协议约定由被上诉人收到上诉人的水费后再向相关部门支付，一审考虑本案实际情况，判决水费由上诉人给付后由被上诉人缴纳，并无不当。上诉人没有提交租赁期间因政策原因水费免收的有效证据，主张不应支付水费，本院不予支持。综上所述，河北人和环境科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费632.0元，由上诉人河北人和环境科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇二〇年四月十四日 书记员  王金兰 ——