山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终586号上诉人（原审原告）:姜少波，男，1987年4月22日出生，汉族，个体，住太原市杏花岭区府东街东段8号绿景未来城20号2单元2402号。被上诉人（原审被告）:李昕，女，1991年11月1日出生，汉族，无业，住山西省沁源县聪子峪乡才子坪村4组33号，现住山西省晋中市榆次区电子仪器厂宿舍7号楼2单元501。被上诉人（原审被告）:熊朝庆，男，1965年4月20日出生，土家族，湖南省张家界市世纪中旅国际旅行社山西分公司负责人，住浙江省宁波市海曙区广济街69号。上诉人姜少波因与被上诉人李昕、熊朝庆房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜少波到庭接受询问，被上诉人熊朝庆，李昕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜少波上诉请求：1.撤销山西省太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初5274号民事判决，依法发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认为被上诉人已付上诉人2个月租金并按被上诉人偷偷搬走之日截止计算房租，属认定事实错误。事实上，双方于2019年6月5日通过中介公司看房后，被上诉人支付了上诉人500元定金，说是6月7号搬家。搬进去后一直找各种理由不给房租。让上诉人给他们往家里添置纱窗、晾衣架，又说洗面池不好、淋浴器也不好，要我更换洗面池、热水器。上诉人按照被上诉人要求更换了东西，双方协商热水器(450元)、纱窗(240元)钱由上诉人出，被上诉人负责承担更换洗面池(350元)、晾衣架(170元)。之后上诉人要求被上诉人签订租房合同并交纳房租，可被上诉人一再推迟。直到6月18日，由李昕过来签订《租房合同、绿景未来城20-2-0802号房、租期三年》，合同约定由被上诉人按年支付房租21000元，被上诉人连中介的服务费1500元也没有交纳。说让上诉人先垫上随后结算。可是合同签订后被上诉人拒绝缴纳房租，迟迟未交清房租，上诉人替被上诉人垫付了物业费1850元。之后上诉人多次与被上诉人李昕沟通让他交纳房租等费用，可被上诉人一直拖延找借口，直到7月19日才给上诉人转了3000元。2019年8月21日下午，上诉人发现被上诉人欠钱而逃、搬空了东西跑了。按约定由于上诉人替被上诉人垫付的物业费1850元+中介员服务费1500元+洗面池350元+晾衣架170元+租期间所用水费火费150元+电费原先卡里有预存300元+所欠电费50元+煤气费用100元，合计4470元。被上诉人只支付了上诉人3500元。被告应该支付原告房租、违约金及拖欠房租滞纳金，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法判决。熊朝庆、李昕未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。姜少波向一审法院起诉请求：1．判令被告立即归还房屋租金7000元（从起租日6月7日到案件判决日截止），并支付违约金12600元，滞纳金按（月租金的0.3％每天计算到案件判决日截止）。2．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年6月5日签订《租房合同、绿景未来城20-2-0802号房、租期三年》，合同约定由被告给原告按年支付房租21000元，合同签订后被告迟迟未交清房租。与被告进行了多次沟通总是说一两天或者下礼拜，找各种理由说没钱不交房租。至2019年8月21日下午，发现被告已经欠钱而逃，搬空了东西，跑了。原告认为，由于被告未能按时交房租并拖欠了原告的房租迟迟不给，给原告造成了经济上的损失，按合同视为违约、被告应该支付原告房租加违约金和拖欠房租按合同每逾期一天，则按月租金的0.3％支付滞纳金。请法院查明事实，作出公正的判决。一审法院认定事实：被告熊朝庆是被告李昕所在单位的领导，熊朝庆为办公方便，与原告协商租房事宜，后以被告李昕的名义与原告签订租赁合同，熊朝庆认可租赁合同是李昕代本人签署，租房的目的是为公司办公需要，原告对此无异议。2019年6月18日，原告与李昕签订《房屋租赁合同》，约定，李昕租赁原告位于绿景未来城的房屋，租期三年，租金按年支付，每年21000元（每月1750元），但第一年度租金的支付时间及方式并未明确约定。合同第十条还约定，承租人未经同意，中途擅自退租的，应按年租金的20％向出租人支付违约金。被告熊朝庆在租赁房屋两个半月后，自行搬离房屋，熊朝庆称是接到原告的短信通知，要求其腾房，原告予以否认，称系被告为逃避租金而逃跑，双方各执一词，未能就搬离租赁房屋的原因提供证据。原告认可被告实际支付了两个月的租金3500元。被告熊朝庆愿意多支付原告一个月的租金，与原告协商解决纠纷，但原告不同意。以上事实有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》以及开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，一、被告李昕虽然以自己的名义与原告签订了《房屋租赁合同》，但被告熊朝庆认可被告李昕是代表自己签的合同，原告对此也无异议，故被告李昕并不是租赁合同的真实主体，《房屋租赁合同》的权利义务，应当由被告熊朝庆享有和承担。原告主张被告李昕承担支付义务的主张，证据不足，本院不予支持。二、被告熊朝庆实际使用租赁房屋两个半月，仅支付两个月房租，原告主张被告熊朝庆支付租期内剩余部分租金875元（半个月租金）的请求，本院予以支持。三、原告与被告熊朝庆之间的租赁合同关系成立，双方均应当按照合同的约定，履行自己的合同义务。被告熊朝庆在未协商解除合同的情况下，擅自搬离租赁房屋，导致租赁合同不能继续履行，已经构成违约，应当根据《房屋租赁合同》的约定，按照年租金20％的标准，支付原告违约金4200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告熊朝庆于本判决生效之日起十日内，支付原告姜少波剩余部分租金875元，支付原告违约金4200元，以上共计5075元。二、驳回原告姜少波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取145元，由原告姜少波负担80元，被告熊朝庆负担65元。本院二审期间，上诉人提交微信聊天记录，证明内容为上诉人为被上诉人垫付了物业费、水电费、中介服务费以及购置物品的相应费用。被上诉人熊朝庆、李昕未质证。因上诉人提交的证据为复印件，本院对其真实性不予认可。二审查明事实与一审无异，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人熊朝庆拖欠房租的数额以及被上诉人熊朝庆应否支付上诉人滞纳金。关于被上诉人熊朝庆拖欠房租的数额问题，上诉人认可熊朝庆实际使用租赁房屋两个半月，已支付3000元，故本院认可被上诉人熊朝庆应支付租期内剩余部分租金875元。关于上诉人主张的垫付的物业费、水电费、中介服务费以及购置物品的相应费用，不属于上诉人诉请的房租范畴内，本院对其主张依法不予审理。关于被上诉人熊朝庆应否支付上诉人滞纳金的问题。双方签订的合同明确约定，在租赁期内，被上诉人逾期缴纳水、电、煤气及其他相关物业管理费，每逾期一天，则按照上述费用的0.4%支付滞纳金，因上诉人未提交相应证据证明被上诉人存在逾期缴纳之情形，故本院对其滞纳金的主张依法不予支持。综上所述，姜少波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人姜少波负担。本判决为终审判决。    审  判  长   景铜柱审  判  员   焦跃峰审  判  员   李国虎二〇二〇年四月二十日                    法 官 助理     刘 丹书  记  员   赵振清