贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初207号原告：王学凤，女，1967年6月10日生，彝族，身份证住址贵州省毕节市。原告：罗勇，男，1967年11月9日生，彝族，住址同上，与王学凤系夫妻关系。二原告委托诉讼代理人：卢钊，贵州筑尚律师事务所律师，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：徐美，贵州筑尚律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：全业，女，1990年7月4日生，彝族，身份证住址贵州省修文县。委托诉讼代理人：徐开国，贵州圣伦达律师事务所律师，一般授权代理。第三人：吴世林，男，1979年12月12日生，汉族，身份证住址贵州省大方县。第三人：贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区北衙村区政府对面（贵阳市测绘院乌当分院二楼），统一社会信用代码915201120610022967。法定代表人：古劲。委托诉讼代理人：李扬帆，贵州驰辰律师事务所律师，特别授权代理。原告王学凤、罗勇与被告全业、第三人吴世林租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法追加第三人贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司（以下简称泉城公司）参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王学凤、罗勇的委托诉讼代理人卢钊、徐美，被告全业及其委托诉讼代理人徐开国，第三人吴世林及泉城五韵公司委托诉讼代理人李扬帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学凤、罗勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还32000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年11月5日，原、被告双方达成口头协议，被告将其位于贵州省师范学院门口B3门面出租给原告使用，转让期三年，转让费18000元，押金2000元，原告预付六个月的房租费12000元，共计32000元，支付完所有费用后再补签合同，并将门面交于原告使用。2019年11月6日21时43分，被告收取原告通过微信支付的32000元，房屋租赁合同关系成立。后因被告与第三人就门面转让费未协商一致，被告未能与原告签订合同，也未交付门面给原告使用，构成严重违约，被告拒绝返还原告32000元，特诉请如前。被告全业辩称，1、原、被告转租合同已于2019年11月6日21时43分成立并生效；2、我方已经履行交付门面的义务；3、合同成立前后已经就租赁标的物进行了详细沟通，履行如实告知及提醒义务；4、我方并未承诺租赁期限为三年，也未承诺合同到期后帮助原告取得店面租赁权。第三人吴世林述称，我租给被告的租赁期只剩余6个月，租赁期内的事我不管，到期后应由我签合同，转让费应由我收取，被告无权收取。因此，原、被告通知我去续签合同，就没有签成。第三人泉城公司述称，原、被告双方的诉讼与我公司并没有直接关联，我方不清楚转租情况及双方之间的经济往来情况，对于转租的情况我方不认可。本院经审理确认以下事实：案涉门面位于贵阳市乌当区贵州师范学院人行天桥下Ｂ3号，该门面由泉城公司建设管理使用，未办理产权。2015年7月1日第三人吴世林与泉城公司签订租赁合同租赁该门面，合同约定：租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，租金8万元，吴世林不得擅自转让转租门面。2019年3月6日，被告全业向他人支付转让费后，与第三人吴世林签订租赁合同，约定：租赁期限为2017年5月20日至2020年5月20日，在租赁期限内，被告全业享有转租权。2019年11月5日，原告王学凤、罗勇，被告全业双方达成口头协议，被告将门面转租给原告使用，转让费18000元，押金2000元，六个月房租费12000元，共计32000元。2019年11月6日，原告向被告支付32000元。其后原、被告通知第三人吴世林与原告签订为期三年的门面租赁合同，因对租赁事宜、转让费未协商一致，第三人与原告未能签订后续租赁合同。庭审中，原告陈述称门面被告未交付给原告，18000元是三年的转让费。被告称门面已交付给原告，18000元是六个月租赁期的转让费。双方均提交微信聊天记录证明自己的主张。本案的争议焦点为，一、被告全业是否履行交付义务；二、原告支付的18000元是三年还是六个月的转让费。本院认为，关于第一个焦点，根据被告提交的罗勇与全业微信聊天记录，2019年11月6日晚18点28分，罗勇通过发送语音给全业表示想将门面钥匙还给全业，并询问全业是否还在店里，如果在就将钥匙返还给她，并愿意对占有门面的时间，支付200元红包。全业语音回复，请罗勇将钥匙放在王学凤处，自己去拿。其后2019年11月6日晚21点33分被告还继续向原告转款支付租赁费。据此可知原告在付款前已拿到门面钥匙并实际占有，因此本院认定被告全业已向原告履行交付义务。关于第二个焦点，根据被告提交罗勇与全业微信聊天记录，2019年11月5日18点48分，原、被告讨论是否签订书面合同的相关事宜，罗勇给全业发送“暂时不用老板来，到明年房租到了以后，我们再请老板一起来重新理合同就好”，“先做看看嘛！好了就叫老板来重新签合同，不好了在说下文，你说可以吗”。19点56分，罗勇给全业发送语音，门面你5月份才到期。据此，原告方已知晓被告方只剩余六个多月的租期，如果需要延长租赁期限，需要与第三人吴世林签订合同。因此本院认定原、被告合同约定租赁期限为六个月。从原、被告要求第三人与原告签订后续租赁合同，因第三人吴世林不同意转让费由被告收取而未能签订后续租赁合同综合分析判断，被告收取的18000元应当是三年的转让费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原告于2019年11月6日支付了约定的费用，视为履行了租赁合同的主要义务，原、被告双方租赁合同成立。但涉案门面的业主是第三人泉城公司，泉城公司与吴世林签订的租赁合同约定吴世林不得擅自转租门面，泉城公司也不认可原、被告及吴世林之间的转租行为。但泉城公司与吴世林签订的租赁合同期限为十年，租赁期限较长，实际生活中该类营业性门面转租比较频繁，泉城公司应当知晓转租行为的存在，泉城公司从2015年7月1日门面出租至今从未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原、被告双方均已按照合同约定履行各自的义务，转租行为有效。原告向被告支付的32000元应当包含三年的转让费18000元、押金2000元、六个月房租费12000元。关于房租费，被告已履行合同义务，将门面转让给原告使用，故房租费不予返还。关于转让费，被告剩余租期为6个月，被告仅能收取原告6个月的转让费5333元，应退还原告转让费12667元。关于押金，原告可在2020年5月20日租赁期限届满时要求被告返还。故对原告主张被告返还32000元，本院支持12667元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条的规定，判决如下：一、被告全业于本判决生效之日起五日内返还原告王学凤、罗勇租赁转让费12667元；二、驳回原告王学凤、罗勇其余诉讼请求。案件受理费减半收取300元，由原告王学凤、罗勇负担181元，被告全业负担119元（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年四月七日书记员  孙 毅