上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异90号案外人：张某1，男，1981年10月17日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区。案外人：张2，女，1981年11月2日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。两案外人共同委托诉讼代理人：陈琳，江苏云崖律师事务所律师。原告：顾君浩，男，1985年8月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：陈金环，董事长。委托诉讼代理人：徐炜。被告：陈国平，男，1968年8月11日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告：张新妹，女，1944年11月11日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈国华，男，1973年9月3日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：朱黎霞，女，1982年5月17日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：张军强，男，1972年3月28日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈金环，女，1968年5月4日出生，汉族，住江苏省无锡市。本院在审理原告顾君浩诉被告无锡华宸置业发展有限公司(以下简称华宸公司)、陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环民间借贷纠纷一案过程中，案外人张某1、张2(以下简称两案外人)对本院查封华宸公司名下位于江苏省无锡市通扬南路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张某1、张2称，2018年7月28日，两案外人与华宸公司签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)，约定两案外人购买系争房屋，房款总价人民币517,000元(以下币种均为人民币)，两案外人于2019年7月全额支付购房款。合同签订后，两案外人又与华宸公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》(以下简称《委托租赁合同》)，委托华宸公司将系争房屋出租，现该房屋由美豪酒店(无锡南长街旗舰店)经营。因华宸公司至今尚未给两案外人办理网签手续，约定办理房产证的最后期限即将届满，两案外人多次催促华宸公司办理房产证，华宸公司未予理睬。经查询，两案外人购买的系争房屋于2019年8月5日被我院查封，故请求解除对系争房屋的查封。原告顾君浩辩称，根据现有证据无法证明两案外人已经支付全部价款，且在法院查封前已经合法占有该不动产。即便两案外人已经支付房款，系争房屋未及时办理过户的原因也归责于两案外人，故不同意两案外人的全部异议请求。被告华宸公司辩称，两案外人所购房屋位置及付款情况属实，购房合同和付款记录均是真实的。顾君浩要求华宸公司销售房屋归还款项，且同意在归还对应抵押物的借款本息后解除抵押，并配合华宸公司正常销售，后顾君浩违约，导致华宸公司无法给购房者办理手续。华宸公司已经按约向顾君浩归还了两案外人所购房屋的所有借款本息，顾君浩按约应配合华宸公司办理房屋过户手续。被告陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环未作答辩。本院查明，本院在审理原告顾君浩诉被告无锡华宸置业发展有限公司、陈国平、张新妹、陈国华、朱黎霞、张军强、陈金环民间借贷纠纷一案过程中，依据顾君浩申请，于2019年7月31日作出(2019)沪02民初96号民事裁定书，裁定冻结华宸公司银行存款128,176,904.11元，或者查封华宸公司相同价值的其他财产及权益。2019年8月5日，本院查封了华宸公司名下包括系争房屋在内的房屋。两案外人对本院查封其持有的系争房屋不服，提出执行异议。另查明，2019年1月30日，系争房屋设定抵押权，抵押权人为顾君浩，担保债权数额为330,000元，债务履行期限自2017年7月30日至2019年12月30日。2019年2月1日，系争房屋办理不动产登记手续，权利人为华宸公司。此外，根据两案外人提供的复印件证据，2018年7月28日，两案外人与华宸公司签订《房屋买卖合同》，约定：两案外人向华宸公司购买系争房屋，房屋用途为商业用房，房价总金额为517,000元。房款分期付款，于2018年7月28日前支付502,000元，于2019年7月31日前支付15,000元。双方约定房屋交付期限为2019年12月31日之前。双方商定在签约365个工作日之内，华宸公司直接将系争房屋报产权机关取得房产证权属证书，如因华宸公司原因导致两案外人不能在规定期限内取得房地产权属证书，华宸公司须在90日内无条件退还两案外人所缴纳的全部购房款，并赔偿已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。上述合同复印件上加盖华宸公司合同专用章以及张某1的签字。同日，两案外人与华宸公司签订《委托租赁合同》，约定：两案外人同意在本合同有效期内将涉及房屋经营管理所有事项均委托华宸公司处理。租赁期限自2018年7月28日起至2028年7月27日止。系争房屋自两案外人付清购房款后次日起算租金；租金收益每半年支付一次，两案外人前一年租金收益已在签订房屋认购合同时直接优惠，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付，即第一年的租金收益于2020年1月28日后7日内支付，以此类推。两案外人在合同期限达到十年的前三个月可以向华宸公司提出受让，华宸公司同意以当时所购房款的110%的价格收回该房屋。合同加盖华宸公司合同专用章以及张某1的签字。审查中，两案外人还向本院提供如下证据：1、2019年7月12日华宸公司向张某1出具的《江苏增值税普通发票》，货物或应税劳务、服务名称载明*不动产*汇普金融大厦，发票金额517,000元；2、2018年7月14日华宸公司向张某1出具的《收据》，收款方式刷卡，金额50,000元，收款事由803定金；3、中国工商银行股份有限公司无锡分行营业部《借记卡账户历史明细清单》，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名张某1，交易日期2018年7月14日，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，对方户名支*金，对方账号XXXXXXXXXX*****4977，共计汇出5笔10,000元；4、署名王艳的名片，名片抬头为汇普金融大厦，职务置业经理；5、支付宝交易明细详情5张，交易时间2018年7月14日，交易卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，交易场所支付宝-王艳艳，交易金额共计50,000元；6、2018年7月28日华宸公司向张某1出具的《收据》，收款方式刷卡，金额452,000元，收款事由房款；7、江苏银行股份有限公司无锡香榭支行《借记卡活期交易明细》，姓名张2，交易日期2018年7月28日，交易摘要银联POS消费(实体卡)，交易金额分别为330,000元和99,000元；8、中国工商银行股份有限公司无锡分行营业部《借记卡账户历史明细清单》，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名张某1，交易日期2018年7月28日，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，POS交易，汇出23,000元；9、中国工商银行股份有限公司无锡分行营业部《借记卡账户历史明细清单》，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名张某1，交易日期2019年7月12日，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，POS交易，汇出15,000元；两案外人以此证明已经付清全部购房款。上述事实，有本院(2019)沪02民初96号民事裁定书、协助执行通知书、不动产登记证明、张某1和张2提供的《汇普金融大厦房屋买卖合同》《汇普金融大厦委托租赁合同》《江苏增值税普通发票》《收据》《借记卡账户历史明细清单》《借记卡活期交易明细》、名片、执行异议申请书等证据为证。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，两案外人在本院查封系争房屋之前即已签订《房屋买卖合同》。虽然两案外人提供了发票、收据、银行卡交易明细，但是其中部分收款对象并未明确为华宸公司，故不能证实两案外人已经向华宸公司履行了全部付款义务。两案外人主张购买系争房屋当日已委托华宸公司租赁，因未提交华宸公司实际对外出租的证据，故本院难以认定两案外人已实际占有使用该房屋。系争房屋于2019年1月30日设定抵押权后，两案外人购买该房屋的目的实际已无法实现，其未及时通过法律途径主张权利，导致该房屋于同年8月5日被本院保全查封。因两案外人怠于行使权利，应承担相应的法律后果。综上，两案外人的异议请求不符合应予支持的法定情形，不足以排除本院对系争房屋的保全查封，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人张某1、张2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  胡晓东审判员  徐 江审判员  杨喆明二〇二〇年四月十七日书记员  王乐轶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。