湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2517号原告湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人朱飞。委托诉讼代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县。被告单龙骥，男，1966年7月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南兴文物业管理有限公司与被告单龙骥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南兴文物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭思敏、丰庆庆，被告单龙骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南兴文物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付湖南省长沙市岳麓区金色山庄小区5-308房物业管理费8026.51元，违约金2227.35708元，合计10253.86元；2、被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。受业主委员会委托，承接金色山庄小区的物业服务项目。被告为金色山庄小区5-308号业主，房屋面积为176.02㎡。2010年11月26日，原、被告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》就服务内容、质量和费用等内容进行了约定。在此之后，原告也一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2016年2月1日至2019年3月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2019年3月31日，被告共计欠缴38个月物业费，共计8026.51元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担违约金2227.35元，故原告诉诸法院。被告单龙骥辩称，一、停交物业费缘起2013年初被盗，至今未破，物业难辞其咎。二、楼下民宅商用，严重扰民而物业不作为，是如今拒交物业费又一主要原因。三、物业出尔反尔，不尽责服务，业主无法安生。1、被告房屋多处渗水，至今未得到解决。2、小区环境破败。3、原告打着物业的幌子，小区矛盾尖锐。四、本案中，原告是完全的过错方和责任方。原告与被告无合法合同关系，从进场初始的物业合同，到申请延续服务的函件，均未经小区半数以上业主同意授权，而且社区也书面说明未同意原告的延续要求，原告是欺瞒进场，强行滞留至今。原告未履行进场约定是致使原告财产损失无法挽回的直接原因，原告应承担全部法律责任。原告提出的物业费要求，部分己超出民事诉讼时效。在不采取有效措施予以制止，针对被告的不法侵害未停止前，应驳回原告物业费的要求。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（于2012年12月12日变更为湖南兴文物业管理有限公司，以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。该合同对物业管理服务内容及质量要求、业主及合同双方的权利义务、物业服务费用、物业服务期限等内容做了约定。其中该合同第一条约定，本合同所涉及的物业位于湖南省长沙市岳麓区金色山庄小区，总建筑面积约150000㎡。该合同第七条第一项约定，乙方从2010年12月1日起按以下标准，按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用：电梯住宅1.20元／㎡／月。该合同第二十八条约定，本合同的委托管理期限为三年，自2010年12月1日始，至2013年11月30日止。第三十八条约定，本合同签订前已得到业主大会的授权，对甲、乙双方，对本物业全体业主均具有约束力。第四十九条乙方特别承诺：（整改项目待业委会审核后计算承诺期限）8、房屋渗漏水的质量问题，对于在保修期内的业主由甲、乙双方共同联系开发商进行协调处理。对于已过保修期业主的房屋漏水问题，由甲、乙双方与开发商联系协商解决，业主不得以此为由拖延或拒交物业费。以上承诺因不可抗拒因素或不能按时移交，相应整改时间顺时延期。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同第四条约定物业服务期限为1年半，自2013年8月1日至2015年1月30日止，第五条物业服务相关费用约定电梯住宅用房每月1.2元／平方米。第十四条约定服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。5、小区历史遗留问题（如房屋质量外墙渗漏水、小区智能、消防设施设备瘫痪、电梯五方对讲、国土证未发放等），乙方不承担责任及由此造成的损失和相关法律责任。2015年11月13日，原告向岳麓区银盆岭街道银星社区发出函件：“关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色山庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。”原告自2010年12月1日起至今在金色山庄小区履行物业服务义务，但在提供物业服务过程中，在安全保卫、公共管理等方面存在一定的服务瑕疵。被告单龙骥系金色山庄5栋308号房业主，房屋面积为176.02平方米，每月应交纳物业服务费211.224元，被告单龙骥自2016年2月1日起至2019年3月31日共计拖欠物业服务费8026.51元（176.02㎡×1.2元／㎡／月×38个月）。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有金色山庄小区物业服务委托合同、函件、照片、短信截图、2017年被告致金色山庄物业部的报告、光盘及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与原告湖南兴文物业管理有限公司签订的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供了物业服务，但被告从2016年2月1日起至2019年3月31日未交纳物业服务费。原告诉请被告支付2016年2月1日至2019年3月31日的物业服务费8026.51元，因原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对原告主张被告支付物业服务费8026.51元的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情认定被告向原告支付物业服务费6420元。对于原告主张被告支付违约金2227.35元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十一条之规定，判决如下：一、被告单龙骥在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司自2016年2月1日起至2019年3月31日的物业服务费6420元；二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取28元，由原告湖南兴文物业管理有限公司负担10元，被告单龙骥负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吕鸣二〇二〇年四月十七日法官助理邓靖书记员廖婷婷