四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3356号 上诉人（原审被告）：成都天藏阁老茶馆有限责任公司。住所地：成都市金牛区交大路180号第三层北部分、第四层。 法定代表人：李明。 委托诉讼代理人：王波，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都城投教育投资管理集团有限公司。住所地：成都市金牛区金周路589号。 法定代表人：张庆，董事长。 委托诉讼代理人：赵东，四川蓉桦律师事务所律师。 上诉人成都天藏阁老茶馆有限责任公司（以下简称天藏阁公司）因与被上诉人成都城投教育投资管理集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初9958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天藏阁公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初9958号民事判决，或者发回重审；2.一审、二审案件受理费由城投公司承担。事实和理由：1.城投公司与天藏阁公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，但是在履行过程中发生了双方不可预见的情形导致天藏阁公司履行合同有明显不公的情形，上述情形应当认定为情势变更。租赁合同的标的位于成都市金牛区交大路180号第三层北部分、第四层，其濒临交大路的一面前几年开始地铁施工至今，导致该路段和正大门的路段全部改为单向通行。以前该路段没有因地铁施工改为单向通行时，天藏阁公司的经营状况良好，并无违约行为。由于双方无法预见该情形，且与城投公司沟通过此事，希望能对于租金的数额和支付租金的方式进行变更，城投公司没有同意租金的数额的变更，但对支付租金的方式采取宽容的态度，并未认真追究。虽然上述情况对天藏阁公司的经营造成了极其严重的影响，但天藏阁公司没有退缩，竭尽所能的维持经营，希望渡过难关。但看情况，上述不利因素还要维持几年。天藏阁公司认为在合同履行过程中非双方造成的上述原因应当认定为情势变更。双方维持以前的合同约定对天藏阁公司来说是显失公平；2.天藏阁公司的违约行为尚未达到解除合同的条件，由于遇到了应当认定为情势变更的情形，履行合同义务有所迟延，但是据统计，只要有履行条件，天藏阁公司也在积极履行，没有构成“完全不履行合同义务”的情形；3.一审判决中对于232086元的履约保证金判决予以没收，是对双方合同约定的越权处置，该履约保证金应当抵扣天藏阁公司所欠相关费用。依据《房屋租赁合同》的相关条款，履约保证金的作用是补偿拖欠款项，并非具有性，法院不应当判决没收，所以一审判决的欠付金额不应当为1130802.63元，而应当抵扣掉232086元。 城投公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。签订合同时天藏阁公司已知交大路围建地铁，天藏阁公司租赁十年之久，知道环境，不存在情势变更。根据合同第7条的约定，天藏阁公司违约，履约保证金不应退还。 城投公司向一审法院起诉请求：1．解除城投公司、天藏阁公司双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令天藏阁公司向城投公司腾退位于成都市交大路180号1栋第三层南、第四层的房屋；3．判令天藏阁公司支付城投公司2019年7月31日前的房屋租金、综合服务费979584.34元、清洁费23612.61元和滞纳金179315.26元；4．判令天藏阁公司按80629元/月的标准支付自2019年8月1日起至合同解除时止的房屋租金、综合服务费、清洁费，并以未付房屋租金、综合服务费、清洁费总金额为基数，按照每天0.05%的标准支付到付清时止的滞纳金；5.判令天藏阁公司按照80629元/月的标准支付合同解除时起至房屋实际腾退时止的房屋占有使用费，并以未付房屋占有使用费为基数，按照每天0.05%的标准支付自房屋占有使用费付清时止的滞纳金；6．判令天藏阁公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年，出租方（甲方）成都市兴教投资发展有限公司（以下简称“兴投公司”）与承租方（乙方）天藏阁公司签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房产的基本情况：甲方将位于成都市交大路180号第三层南、第四层的房屋，第三层南面积为1046.21㎡，第四层面积为673.50㎡，第四层平台面积637.73平方米，出租给乙方使用。乙方将该房屋用于商业/办公。第二条：租赁期限。本合同租赁期为四年，从2016年12月9日起至2020年12月8日止。第三条：租金及清洁费、保证金的交纳方式、期限：1、甲、乙双方约定，2016年12月9日-2018年12月8日，房屋租金为50285元/月，综合服务费为27077元/月，清洁费为1720元/月，合计为79082元/月；每两年度租金在上一年度的基础上递增2%，2018年12月9日-2020年12月8日，房屋租金为51291元/月，综合服务费为27618元/月，清洁费为1720元/月，合计为80629元/月。2、第一次交付租金、综合服务费、清洁费及保证金的时间为本合同生效之日起5日内，付款金额为469332元。此后租金每3个月缴纳一次，每次交纳租金、综合服务费及物管费的时间为每季度期满前15日内支付下一季度的租金、综合服务费及物管费。若乙方未按期缴纳租金、综合服务费、及清洁费，则每逾期一日则应当按照应付而未付租金、综合服务费及清洁费的万分之五的标准支付违约金，逾期届满30日，甲方有权单方面解除或继续履行合同。3、履约保证金为三个月的租金及综合服务232086元。若乙方在履行合同过程中出现违约，甲方有权在履约保证金扣除相关费用，乙方应当在甲方通知扣除后10个工作日内负责予以补足。第四条第1款约定：根据乙方来函提出给予一个月装修免租期，鉴于乙方原承租期限为10年，经双方协商一致同意给予乙方一个月的装修免租期。第七条：甲方单方面终止合同，收回房屋的情形：乙方有下列情形之一的，应视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，因此而造成经济损失及相关责任由乙方自行承担，甲方不承担任何责任，并且不退还乙方所缴纳全部的履约保证金。履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。1、未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途或将房屋转租、分租、转让、转借或通过其他形式变相变更承租人的行为；2、利用承租房屋进行非法活动（以公安部门认定为准）；3、拖欠租金及物管费、未按期补足履行保证金或其他应缴纳费用累计达30日以上的。4、单方面提前解除或终止合同。第八条第3款乙方在租赁期间的各种损失，非因甲方过程造成，甲方不承担任何责任。后城投公司向天藏阁公司交付案涉房屋。 2018年2月起，天藏阁公司逾期拖欠部分租金。2019年1月30日，城投公司向天藏阁公司发出《催款通知单》，载明在2018年2月9日至2018年12月8日租金及清洁费合计510075元，2018年12月9日租金及清洁费合计241887元，以上两项共计751962元。请天藏阁公司在接到本通知后5工作日内到城投公司财务部办理缴费手续，逾期未按时缴齐，城投公司将按照租赁合同中第七条第3点，拖欠租金30日以上城投公司有权单方解除租赁合同，收回该房屋。2019年2月2日，天藏阁公司的法定代表人李明在该通知单签收人处签字。 一审庭审中，双方均确认天藏阁公司已支付租金1440531元，另已交付履约保证金232086元，在案涉租赁合同前一次租赁中天藏阁公司多交4698元，双方均同意此多交的4698元在本次租赁合同的房租中予以抵扣。 一审另查明，一、2018年3月28日兴投公司更名为城投公司；二、2019年8月9日，城投公司诉讼至一审法院，2019年9月10日，一审法院向天藏阁公司送达起诉状副本。 一审法院认为，城投公司与天藏阁公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于合同解除。 一审法院认为，天藏阁公司未按合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任，城投公司诉请解除合同，于法有据，一审法院予以支持。一审法院于2019年9月10日向天藏阁公司送达起诉状副本，故合同解除日应确定为2019年9月10日。由于天藏阁公司未提供案涉租赁合同存在情势变更的证据，故天藏阁公司主张情势变更不承担违约责任的观点不予采纳。 二、关于腾退。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。故合同解除后，城投公司主张天藏阁公司腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 三、关于欠付租金、综合服务费、清洁费及违约金金额。 根据《租赁合同》约定，2016年12月9日至2018年12月8日，房屋租金为50285元/月，综合服务费为27077元/月，清洁费为1720元/月，故在此期间内房屋租金共计为1206840元、综合服务费为649848元、清洁费为41280元；2018年12月9日至2020年12月8日，房屋租金为51291元/月，综合服务费为27618元/月，清洁费为1720元/月。故自2018年12月9日至2019年9月10日，计9个月1天，房屋租金共计463328.7元，综合服务费为249482.6元，清洁费为15537.33元。综上，自2016年12月9日至2019年9月10日，共计33个月零1天，在此期间共产生房屋租金1670168.70元，综合服务费为899330.60元，清洁费为56817.33元，上述费用共计2626316.63元。根据合同约定双方均同意给予天藏阁公司一个月的装修免租期房屋租金为50285元/月，一审庭审中由于双方均确认天藏阁公司已支付租金1440531元及多交4698元双方均同意扣减，故天藏阁公司共计欠付房屋租金、综合管理费、清洁费1130802.63元；因天藏阁公司违约，根据合同约定，履约保证金不予退还。 四、关于房屋占有费。根据合同约定，房屋租金为51291元/月，综合服务费为27618元/月，清洁费为1720元/月，上述费用共计80629元/月，故房屋占有费以80629元/月为标准，自2019年9月11日至房屋实际腾退之日止。 五、关于解除合同的违约金。 按照合同约定“若天藏阁公司未按期缴纳租金、综合服务费及清洁费，则每逾期一日则应当按照未付按期缴纳租金、综合服务费及清洁费的万分之五的标准支付违约金，逾期届满30日时，甲方有权单方面解除或继续履行合同”。天藏阁公司未按照合同支付相关费用，存在违约行为理应向城投公司支付违约金。考虑到城投公司的实际损失情况，一审法院认为，明显过高，酌定违约金以拖欠房屋租金、综合管理费、清洁费1130802.63元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年9月11日起计算至实际付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除城投公司与天藏阁公司签订的《房屋租赁合同》；二、天藏阁公司于判决生效之日起十日内向城投公司腾退位于成都市交大路180号1栋第三层南、第四层的房屋；三、天藏阁公司于判决生效之日起十日内向城投公司支付欠付的房屋租金、综合管理费、清洁费1130802.63元及违约金（违约金的计算方式为以拖欠房屋租金、综合管理费、清洁费1130802.63元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年9月11日起计算至实际付清之日止）；四、天藏阁公司于判决生效之日起十日内向城投公司支付房屋占有费（房屋占有费以80629元/月为标准，自2019年9月11日至房屋实际腾退之日止）；五、驳回城投公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审案件受理费15443元，减半收取7721.5元，由天藏阁公司负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，城投公司提交2017年至2019年间的15张催款通知单，证明城投公司一直在催缴租金。天藏阁公司对催款通知单的真实性予以认可。 二审中，天藏阁公司明确其上诉理由中主张的情势变更并未基于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，而是在情势变更事由出现之后，天藏阁公司与城投公司多次协商，城投公司默认允许了天藏阁公司不按合同约定的期限和金额支付租金。 本院认为，根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审中的争议焦点是：一、租赁合同是否应当解除？二、履约保证金是否应当抵扣欠付租金等费用？ 对于合同解除的问题。城投公司主张行使的约定解除权，根据租赁合同的约定，欠付租金和其他费用超过30日，城投公司有权单方面解除合同，收回房屋。天藏阁公司对于一审查明的欠付租金等费用的事实无异议，但提出由于地铁施工，导致经营环境恶化，符合情势变更的情形，天藏阁公司并非拒绝履行合同义务，只是没有完全履行支付租金的义务，天藏阁公司也与城投公司多次协商，城投公司清楚经营困难的事实，对不按约定交付租金的行为并未提出异议，双方默认了可以不按合同约定的期限和金额支付租金。对此，本院认为，收取租金是出租人的主要合同权利，该权利的放弃必须以明示的行为作为判断依据，不能作默认的推定，且城投公司一直在催告天藏阁公司缴纳欠付的租金等费用，天藏阁公司也未能就双方合意变更租金支付的约定举出证据，因此天藏阁公司主张合同不应解除的抗辩理由不能成立。 对于履约保证金的问题。本院认为，租赁合同关于履约保证金的约定为“第三条：3.履约保证金为三个月的租金及综合服务费232086元。若乙方在履行合同过程中出现违约，甲方有权在履约保证金扣除相关费用，乙方应当在甲方通知扣除后10个工作日内负责予以补足”和“第七条：甲方单方面终止合同，收回房屋的情形：乙方有下列情形之一的，应视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，因此而造成经济损失及相关责任由乙方自行承担，甲方不承担任何责任，并且不退还乙方所缴纳全部的履约保证金。履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿......3.拖欠租金及物管费、未按期补足履行保证金或其他应缴纳费用累计达30日以上的......”，即履约保证金是合同履行的担保，但在天藏阁公司违约导致合同解除时，该履约保证金的性质转化为违约金。故在天藏阁公司逾期支付租金导致合同解除的情况下，履约保证金应作为违约金扣除，一审法院的认定并无不当。 综上所述，天藏阁公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15443元，由成都天藏阁老茶馆有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  罗 菲