上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2127号上诉人（原审被告）：上海良博企业管理有限公司，住所地上海市静安区保德路177、181、183号1124室。法定代表人：张云梅，执行董事。委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周瑛，女，1969年3月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邹伟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海良博企业管理有限公司（以下简称良博公司）因与被上诉人周瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初18014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良博公司上诉请求：撤销一审判决第一至七项主文，改判1、双方继续履行《上海市房屋租赁合同》；2、良博公司无需返还上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉诉房屋）；3、良博公司仅向周瑛支付2019年5月28日至同年6月2日、同年7月4日至同年8月16日期间的房屋租金；4、良博公司同意支付周瑛自2019年8月17日起的房屋租金，但并非占有使用费；5、良博公司无需支付逾期支付租金违约金及解除合同违约金。事实和理由：良博公司向周瑛租赁涉诉房屋用于经营保健按摩店，因长宁区自2019年6月起开展扫黑除恶专项工作，致良博公司无法营业，未实际使用涉诉房屋，属于不可抗力，应免除2019年6月3日至同年7月3日的房屋租金，并请求二审法院酌情降低疫情期间的租金标准。周瑛辩称：不同意良博公司的上诉请求。政府部门开展扫黑除恶整治活动并不必然导致良博公司停止营业，并不属于不可抗力，也不是良博公司不付租金的合法理由。双方租赁合同明确约定良博公司延迟支付租金累计超过半个月的，周瑛可以解除合同。周瑛一审中主张的违约金符合合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周瑛向一审法院起诉请求：1、判令周瑛、良博公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》自良博公司收到起诉状副本之日解除；2、良博公司立即搬离涉诉房屋，并返还周瑛；3、良博公司向周瑛支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元；4、良博公司向周瑛支付迟延支付房租违约金，暂计为315元（每逾期一日，违约金为日租金的0.5%即10.5元/日，自2019年5月28日起计算至合同解除之日止）；5、良博公司向周瑛支付解除合同违约金157,500元；6、良博公司向周瑛支付逾期腾房占有使用费,暂计为63,000元（以合同约定租金的每月63,000元为标准，自合同解除之日起，计算至良博公司实际搬离涉诉房屋之日止)；7、良博公司支付房屋租金（以每月63,000元为标准，自2019年6月28日起，至合同解除之日止）。一审法院认定事实如下：周瑛系涉诉房屋产权人。2017年10月26日，周瑛作为出租方（甲方）、良博公司作为承租方（乙方），签订《上海市房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方出租涉诉房屋给乙方，乙方租赁涉诉房屋用途为商业使用，乙方经营的行业为保健按摩；租期为10年，自2017年11月28日至2027年11月27日；免租期1个月，自2017年10月28日至2017年11月27日；月租金63,000元；2年内租金不变，即2017年11月28日起至2019年11月27日止，每月租金63,000元；自第3年开始月租金递增5.5%，即2019年11月28日起至2021年11月27日止，每月租金调整为66,465元；自第5年开始月租金递增5.5%，即2021年11月28日起至2023年11月27日止，每月租金调整为70,120元；自第7年开始月租金递增5.5%，即2023年11月28日起至2027年11月27日止，每月租金调整为73,977元；租金按1个月为1期支付，第1期租金应在签署本合同当天支付；之后每租期届满前3个工作日（遇节假日可延至节后第1个工作日）向甲方支付租金；逾期支付的，逾期1日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；在签署本合同当天，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2.5个月的租金，即157,500元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2.5倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。合同签订后，周瑛将涉诉房屋交予良博公司使用，良博公司亦支付了租赁保证金157,500元。一审中，周瑛、良博公司确认如下内容：良博公司就2019年5月28日之前的租金已支付完毕，良博公司于2019年5月28日之后支付租金43,000元。关于良博公司所支付的租赁保证金157,500元，周瑛认为，应当依照迟延支付房租违约金、解除合同违约金、房屋租金、占有使用费的顺序进行抵充，良博公司则表示，若法院判令解除合同，则该租赁保证金应予返还。一审法院认为，周瑛、良博公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，良博公司应于2019年5月28日前3个工作日向甲方支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金63,000元，然而，良博公司并未按期足额履行，至今也仅支付43,000元。良博公司辩称其不存在违约行为，其在2019年6月3日至7月3日期间，因上海市扫黑除恶专项行动被要求暂停营业，在此期间未实际使用涉诉房屋，故该部分房屋租金不应由良博公司承担。良博公司就其所提出的该项抗辩，在周瑛不予认可的情况下负有举证责任，然而，良博公司未能对此举证证明，况且，上海市扫黑除恶专项行动所针对的系黑恶势力，不应对正常商户的生产经营产生影响，故一审法院对良博公司的该项抗辩不予采信。根据合同约定，良博公司逾期不支付房屋租金累计超过半个月的，周瑛有权解除合同。鉴于良博公司至今未按期足额支付自2019年5月28日起的房屋租金，已明显违反合同约定，而其在庭审中提出希望今后依照每月50,000元的标准支付房屋租金，亦足见其已无按约履行合同义务的意思表示，故一审法院对周瑛要求解除《上海市房屋租赁合同》的主张应予以支持。关于合同的解除时间，一审法院根据诉状副本送达情况，确认双方所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月16日解除。合同解除后，良博公司应搬离涉诉房屋并返还周瑛，一审法院对周瑛的该项主张应予以支持。关于房屋租金，鉴于良博公司已支付2019年5月28日之后的房屋租金43,000元，故一审法院对周瑛要求良博公司支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元的诉讼请求应予以支持。就2019年6月28日至2019年8月16日合同解除之日的房屋租金105,000元，一审法院同样应予以支持。根据合同约定，良博公司逾期支付房屋租金的，需每日按日租金的0.5%支付违约金，因违约解除合同的，需按月租金的2.5倍支付违约金，故一审法院对周瑛上述违约金主张应予以支持。关于迟延支付房租违约金，一审法院依照315元/月（63,000元×0.005）的标准，经核算确认2019年5月28日至2019年8月16日期间的违约金金额为840元。关于解除合同违约金，一审法院经核算确认为157,500元（63,000元×2.5）。良博公司辩称上述违约金标准过高，然而，上述标准系基于双方约定，且均在合理范围内，故一审法院对良博公司的该项抗辩不予采信，一审法院确认良博公司应向周瑛支付迟延支付房租违约金840元、解除合同违约金157,500元。合同解除后，良博公司应将涉诉房屋返还给周瑛，但是良博公司至今未能履行，故周瑛有权要求良博公司支付占有使用费。周瑛依照房屋租金63,000元/月的标准向良博公司主张占有使用费，一审法院予以支持。关于良博公司已支付周瑛的租赁保证金157,500元，鉴于《上海市房屋租赁合同》未约定抵充顺序，而双方亦未能就此达成一致意见，故周瑛在合同解除后应将上述款项返还良博公司。一审法院审理后，于2019年12月16日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周瑛与上海良博企业管理有限公司2017年10月26日就上海市长宁区XX路XX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；二、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX号房屋并返还周瑛；三、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向周瑛支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元；四、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向周瑛支付迟延支付房租违约金840元；五、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向周瑛支付解除合同违约金157,500元；六、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内按每月63,000元的标准，自2019年8月17日起向周瑛支付占有使用费，至上海良博企业管理有限公司将上海市长宁区XX路XX号房屋返还给周瑛之日止；七、上海良博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向周瑛支付2019年6月28日至2019年8月16日的房屋租金105,000元；八、周瑛应于判决生效之日起十日内返还上海良博企业管理有限公司租赁保证金157,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,082元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,541元，由上海良博企业管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，周瑛向本院表示，考虑到受新冠肺炎病毒疫情的影响，自愿按照租金标准的50%收取良博公司自2020年2月至3月期间的房屋占有使用费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自的义务。良博公司抗辩其未付租金系因政府部门开展扫黑除恶专项整治工作，致其在涉诉房屋内开设的店铺无法经营，系属不可抗力。本院认为，一则，良博公司并无证据证明其无法经营系因其政府部门开展扫黑除恶专项整治工作；二则，即便良博公司确因扫黑除恶专项整治工作无法经营，此系其作为经营相关类别的企业主服从、配合政府部门实施行政及治安管理所应承担的经营风险及社会责任，明显不属于不可抗力范畴。三则，良博公司无法经营的原因与向良博公司出租涉诉房屋的周瑛并无关系，故良博公司要求周瑛免除租金实质系将良博公司的经营损失由周瑛承担，明显于法无据。据此，良博公司主张应免除其2019年6月3日至7月3日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于良博公司和周瑛签订的房屋租赁合同对租金金额及支付方式有明确约定，良博公司未及时足额支付租金的抗辩理由不成立，周瑛要求解除合同符合合同约定及法律规定。一审法院以良博公司收到起诉状副本之日作为双方合同解除之日于法有据。合同解除后，良博公司应搬离涉诉房屋，返还周瑛。良博公司拖欠的租金及其占有使用涉诉房屋期间的房屋使用费应予支付。双方合同约定2019年11月28日起至2021年11月27日止，每月租金调整为66,465元，周瑛一审中以原租金标准即每月63,000元主张合同解除后的房屋占有使用费，应予支持。二审中，周瑛自愿将2020年2、3月疫情期间的房屋占有使用费再减半计算，此系周瑛对其权利的处分，与法无悖，本院予以照准。一审法院根据合同约定所判逾期支付租金的违约金和解除合同违约金金额，并无不当，本院予以认同。综上所述，良博公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初18014号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初18014号民事判决第六项；三、上海良博企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付周瑛房屋占有使用费（按每月63,000元标准，计算自2019年8月17日至2020年1月31日止计345,483.87元；按每月31,500元标准，计算自2020年2月1日至2020年3月31日止计63,000元；按63,000元标准，计算自2020年4月1日起至上海良博企业管理有限公司将上海市XX路XX号房屋返还给周瑛之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4,620元，由上诉人上海良博企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年四月二十二日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……