安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初290号 原告：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路与菱湖路交口融侨悦城18幢楼一层，统一社会信用代码91340100680810380p（1-1）。 负责人：林开启，总经理。 委托诉讼代理人：陈晨，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光辉，安徽世邦律师事务所实习律师。 被告：程光丽，女，1971年12月30日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）诉被告程光丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融侨物业合肥分公司的委托诉讼代理人陈晨、韩光辉、被告程光丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业费6832.8元及违约金15684.71元，合计22517.51元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告在签订的《美域花园业主前期物业管理服务协议》中，就原告为美域花园小区提供前期物业服务进行了约定，合同约定：“高层住宅1.44元/月/平方米，业主应当在每月10日前缴纳当月物业服务费，业主自愿缴纳的，则可按季或年预缴。业主逾期3个月未缴纳物业服务费的，甲方可以按照每日千分之三收取违约金。业主逾期6个月仍未缴纳物业服务费的，原告可向项目所在地人民法院起诉。”合同签订后，原告按约定履行了服务义务，被告自起，开始拖欠物业服务费至今，经原告多次催告，仍拒绝缴纳。起诉前，原告已向辖区居委会申请调解，被告至今仍拒绝交费，至2019年6月30日，被告共计拖欠物业管理月务费52个月，合计6832.8元整，违约金共计15684.71元。维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告程光丽辩称：原告起诉超过了诉讼时效，原告起诉的是三年前的物业费；被告买房时介绍了客户来买，开发商免除了被告一年的物业费，此后开发商的业务员告诉被告，让被告在售楼部交3000元可以免除20年的物业费，后开发商给被告出具一张收据，给予免除21年的物业费，故被告不拖欠物业费也不应缴纳物业费，亦不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：福建金辉集团安徽房地产有限公司（甲方）与融侨物业合肥分公司（乙方）签订一份《金辉·美域花园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对美域花园小区提供前期物业管理服务；合同期限自中标之日起至业主委员会成立之日止；小区物业收费标准为：多层花园洋房为每月每平方米0.83元，高层住宅为每月每平方米1.25元，商业用房为每月每平方米2.0元；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费由业主承担；物业服务费每半年交纳一次，业主应在每半年的第5日履行交纳义务；逾期交纳物业费的按应交数额3%支付违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2012年12月27日，合肥市蜀山区物价局核准融侨物业合肥分公司对美域花园小区有电梯高层物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。2017年5月22日，合肥市蜀山区物价局对上述收费标准再次进行了核准。 程光丽系美域花园A区1幢1102室业主。该房屋系高层住宅，其房屋建筑面积为91.27平方米。2015年3月1日后，程光丽未缴纳物业费，致融侨物业合肥分公司诉讼。庭审中，程光丽辩称因介绍他人购房，融侨物业合肥分公司曾出具赠送21年物业费的单据并提供了该单据原件，内容为：“融侨集团物业费单据，0000297，老业主程光丽，房号A-1#-1102,面积93.6,赠送物业费期限贰拾壹年（21年），经办人签字杨丽丽，老业主签字程勇（代）；新业主李世林，房号A-1#-1305,面积76.15,成交日期2009.7.2，经办人签字杨丽丽，案场经理签字潘正斗”。该单据加盖了融侨物业合肥分公司的印章。 以上事实，有原告提交的营业执照、身份证复印件、《前期物业服务合同》、服务价格登记证、房屋交付通知书、业主收楼物品移交确认表、《律师函》、快递单，被告提供的单据以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告融侨物业合肥分公司与安徽融侨金辉置业有限公司签订了前期物业服务合同后，即对美域花园小区提供物业服务，被告程光丽作为小区业主，应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。被告提出原告诉请已超过诉讼时效，鉴于物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，故原告的诉请并未超过诉讼时效，被告的上述辩称意见，本院不予支持。被告提出原告为其提供了21年的物业费优惠，并提供编号为0000297的物业费单据为证，因该单据中“贰拾壹年”的书写不符合正常书写习惯，存在重大瑕疵，无法让本院产生是同一人连贯书写的合理信赖且融侨物业合肥分公司未在有添加痕迹的地方加盖公章确认，且该小区以老带新优惠政策的惯例是按介绍新业主购房的户数决定享受的物业费优惠期限，如介绍一户只享受一年的物业费优惠，被告提出原告优惠21年物业费与日常生活经验明显不符，故被告的上述辩称意见，本院亦不予采信。被告程光丽未缴纳2015年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费属实，应当按照合同约定的收费标准向融侨物业合肥分公司交纳物业服务费6832元（91.27㎡×1.44元/㎡/月×52个月）。原告诉请被告程光丽支付违约金，结合本院同时期受理的该小区的其他物业服务合同纠纷案件，融侨物业合肥分公司仍需进一步加强其物业管理，故本院对其该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告程光丽于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司2015年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6832元； 二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费363元，本院减半收取181.5元，原告负担156.5元，被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  司明秀 二〇二〇年四月二十九日 书记员  崔 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。