广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1158号原告：广州紫泉物业管理有限公司，住所：广州市从化太平镇广从北路282号之六，统一社会信用代码：91440184773326686R。法定代表人：徐国乾，职务：总经理。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告：于辉，男，1982年3月23日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：方新华，广东旭升律师事务所律师。原告广州紫泉物业管理有限公司与被告于辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员焦梦云适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州紫泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人王志明与被告于辉的委托诉讼代理人方新华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州紫泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年3月3日期间的物业费、公共能耗费5006.4元及违约金3714.7元，共计8721.1元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更并明确第一项诉讼请求为：1.两被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年2月29日期间的物业费4512元、公共能耗费494.4元及违约金（从2018年7月1日起以每月拖欠的物业管理费为本金按照日千分之三计算至2020年2月29日）。事实与理由：2013年12月8日，原告与广州紫泉房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告对包括被告购买的涉案房屋在内的所有“紫泉流溪湾”物业提供前期物业管理服务，并且上述《前期物业管理合同》第三章第六条还对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时《前期物业管理合同》第八章第三十一条也对未能按时足额交纳物业服务费用应承担的违约责任进行了约定。2016年3月2日，被告与原告又签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，双方对前期物业服务标准、收费依据、违约责任等进行了书面约定。原告依约提供了物业服务，但被告自2018年7月1日开始拖欠原告物业管理费，截至2020年3月3日，拖欠的物业费、公共能耗费5006.4元及违约金3714.7元，共计8721.1元。期间经原告多次催要，被告均不予交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告于辉辩称，1.被告确认按照2.2元的标准缴费，但原告多次不同意并拒不收费；2.原告调价至2.6元属程序违法，没有根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定进行张贴调价公告；3.收楼时，原告要求被告在《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》上签字才给被告交钥匙，且未告知被告调价；4.上述协议和临时规约都是格式合同，被告每一份都没有签字，证实了是因原告胁迫产生的。应依法撤销协议中第四条的条款，不能按2.6元的计费标准收费；5.被告认为不存在违约，不应承担违约责任。被告按2.2元标准缴费，只是原告拒收，违约金已占物业管理费约80%，属于重复计算费用。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的查询时间为2020年3月25日的《不动产登记查册表》记载，涉案房屋广州市从化区银泉路9号301房为被告所有。2016年3月2日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，涉案房屋建筑面积为86.77平方米。该协议第四条物业管理服务费用约定：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元计收管理服务费，具体交纳办法如下：2018年6月30日前，业主交纳管理服务费用标准为每月每平方米2.2元；2018年7月1日起，业主交纳管理服务费用标准为每月每平方米2.6元。每月的物业管理服务费用一般以银行转账方式交纳，交纳时间为当月15号前。第六条代收代缴收费服务约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十一条违约责任约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。协议还对双方之间的其他权利义务进行了约定，落款处有原告盖章及被告签名确认。同日，被告签名确认《业主临时管理规约》，该规约载明：业主必须按规定依时缴纳应支付的管理费、专项维修资金和水电费，应于每月15日前交纳当期物业服务费及上期水电费；业主未按时交纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰收取滞纳金。被告亦签署了《缴费协议书》、《承诺书》，作为涉案房屋的业主，承诺按时交纳相关费用，遵守《业主临时管理规约》，并愿意承担有关的法律责任。另查，被告提供的《广州市物业管理暂行办法》第六十九条记载：业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。该《广州市物业管理暂行办法》在从化区现行有效。庭审中，双方均确认原告自2018年7月1日起按照2.6元/平方米收取物业服务费，双方均同意按照建筑面积86.77平方米计算涉案房屋的物业服务费。被告欠缴2018年7月1日至2020年2月29日的物业服务费及公共能耗费，其对原告诉请的公共能耗费494.4元无异议。再查，据被告提交的一份《前期物业服务协议》记载，乙方及乙方所购房屋基本情况均未填写，被告亦未在落款处签名，仅有原告盖章确认。其提交的《业主临时管理规约》中，被告亦未签名。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽然被告提交的空白《前期物业服务协议》中仅有原告单方盖章，但原告提交的《前期物业服务协议》有原告加盖公章及被告签名确认，被告主张收楼时，原告要求其在《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》上签字才交付钥匙，且其据此认为原告存在胁迫行为，没有证据证实，亦未依法行使撤销权向本院提起反诉，本院对此不予采信。《前期物业服务协议》上已清楚记载物业服务费用收取标准及交纳办法，被告亦同时签署了《业主临时管理规约》、《缴费协议书》、《承诺书》，承诺作为涉案房屋的业主，按时交纳相关费用，愿意承担有关的法律责任，故对于被告关于签订《前期物业服务协议》时未告知其调价，协议及管理规约均为格式合同的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，故被告仅以原告违反《广州市物业管理暂行办法》相关规定为由而认为《前期物业服务协议》第四条无效，无法律依据，本院不予采纳。综上，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照约定全面履行各自义务。关于欠付费用，按照约定，被告应自2018年7月1日起按2.6元/平方米的标准向原告支付物业服务费，现被告欠缴2018年7月1日至2020年2月29日的物业服务费，由于双方确认按建筑面积86.77平方米计算，故物业服务费共计4512元（2.6元/平方米×86.77平方米×20个月），原告要求被告支付4512元物业服务费，本院予以支持，对于在此期间的公共能耗费494.4元，双方对此无异议，对该项诉请，本院亦予以支持。关于违约金，被告称愿意按照2.2元的标准先行缴费但原告拒不收费，无证据证实，其未依约缴费构成违约，应当承担违约责任。《前期物业服务协议》中约定应于每月15号前缴纳当月物业服务费，未按期缴纳的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。对原告主张以每月拖欠的物业服务费为本金计算违约金，本院予以支持，但应分别从每月逾期之日起算，另合同约定的违约金计算标准过高，且原告并未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止。另根据公平原则，被告支付的该月违约金应以不超过当月的物业服务费225.6元（2.6元/平方米×86.77平方米）为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、被告于辉自本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2020年2月29日期间物业服务费4512元及公共能耗费494.4元给原告广州紫泉物业管理有限公司；二、被告于辉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州紫泉物业管理有限公司支付违约金（每月的物业服务费的违约金，均以当月物业服务费225.6元为基数，从当月16日起算，其中：1.2018年7月至2019年8月的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止；2.2019年9月至2020年2月的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止。以上每月的物业服务费违约金应以不超过当月的物业服务费225.6元为限）；三、驳回原告广州紫泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已交纳），由被告于辉负担。本案为终审判决。审判员  焦梦云二〇二〇年四月十六日书记员  罗芳华