辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初15233号 原告（反诉被告）：宫宝，男，1972年2月5日出生，汉族，住址辽宁省丹东市振安区。 委托诉讼代理人：石卫军，辽宁百涛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辽宁省拍卖行，住所地沈阳市沈河区热闹路33号。 法定代表人：申义，该单位董事长。 委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。 原告（反诉被告）宫宝与被告（反诉原告）辽宁省拍卖行合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宫宝的委托诉讼代理人石卫军，被告（反诉原告）辽宁省拍卖行的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫宝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告保证金500万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月4日原告参与被告组织的“凤凰水城”42个标的的拍卖会，并于当日缴纳了5188888.88元的保证金。次日，原告在只有两个竞拍人参加的拍卖会上成功竞得“凤凰水城”42套房产。拍卖成交后，原告按照约定又陆续缴纳了8677708元的拍卖成交款。2019年8月4日沈阳突发了百年不遇的超强台风“利奇马”，拍卖标的所在地多日连续大风大雨，案涉房产因不可抗力的台风加之年久失修、结构和设计不合理等因素，致使拍卖标的中的众多房产出现大面积的漏水、墙体脱落、裂纹等情况的出现。情况发生后，原告及时通知被告案涉标的现状已经发生变化。同时，原告于2019年8月14日以书面的形式给被告发出《关于对凤凰水城新发现问题的函》，该函明确告知了案涉标的漏水，结构和设计不合理等情况并要求予以解决处理。2019年8月16日原告又向被告发出了第二封《关于凤凰水城新发现问题的解决意见》函，该函要求被告解决漏水问题后双方才能继续履行合同,被告于当日回复《关于买受人拍卖凤凰水城42套房产新发现问题解决意见的反馈告知》，该告知回复继续履行合同。2019年8月22日，原告再次给被告寄出了第三封信《至“凤凰水城”标的拍卖人-辽宁省拍卖行的一封信》，该信要求返还原告已交纳的拍卖成交款。2019年8月26日被告向原告发出《解除通知函》解除终止拍卖合同。该函收到后，原告和被告沟通要求返还前期缴纳的拍卖成交款和保证金，被告只返还了8677708元的拍卖成交款，500万元保证金被告未及时的返还。原告多次向被告释明案涉标的因“利奇马”的出现，已经改变了原告看标的时的现状且出现了严重漏水、裂纹、结构和设计不合理等情况，该情况致使案涉标的现状发生了质的改变，造成合同目的无法实现，该情况应归属于不可抗力的自然灾害。原告要求被告返还保证金，被告不予返还。原告无奈诉至贵院，请贵院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告辽宁省拍卖行辩称，首先说明，原告起诉状况中称被告只返还了8677708，被告还返还了188888元，现在只有500万元的保证金没有返还。下面发表答辩意见，一、答辩人按现状拍卖案涉42套房产。2015年11月24日大连海事法院做出（2015）大海执字第221-3号《执行裁定书》，裁定包括案涉42套房产抵债给中国银行股份有限公司沈阳大东分行。2019年6月10日，国银行股份有限公司沈阳大东分行与答辩人签订《委托拍卖合同》，委托答辩人拍卖案涉42套房产。答辩人接受委托后依法定程序进行公告，并向包括原告在内的竞买人如实披露案涉42套房产信息，并重申按现状拍卖，原告认可并在拍卖会前对《标的拍卖告知书》予以签字确认。因拍卖委托人因抵债取得案涉42套房产，按42套房产的现状委托拍卖，拍卖委托人不是42套房产的开发建设单位，不承担开发公司对购房人的质量保证责任。案涉42套房产自法院裁定抵债、到委托答辩人拍卖、到拍卖结束、直到答辩人通知原告解除合同，处于合理的保管状态之下，拍卖委托人和拍卖人未实施过任何的可能改变现状的行为。原告主张的漏水、墙体脱落、裂纹等情况，均包含在拍卖标的物的现状状况之下，是房产在自然环境中的客观状态，原告无权以此为由不履行合同义务。 二、原告未按约定履行付款义务，导致合同解除，无权要求返还保证金。根据约定原告应在2019年7月19日付清全部拍卖款项，但是原告未能按约定付款，经答辩人催告后仍未付清全部款项，并且向答辩人发函明确表示拒绝付款。因原告违约，并经征得拍卖委托人同意，答辩人行使合同解除权，于2019年8月26日发出《解除通知函》，解除案涉42套房产的拍卖成交合同关系。 解除通知函发出之后，答辩人将除500万元竞买保证金之外的其他款项退还给原告。拍卖委托人委托答辩人对案涉42套房产再行拍卖，2019年9月26日，案外人王财以37299015.04元的出价成功竞买。根据原告签字确认的《标的拍卖告知书》第六条第4款“如买受人未按期交齐拍卖全部成交款项，其所交纳的标的竞买保证金500万元将自动转为违约金，由拍卖人全权处置，并追究买受人违约后，由此给委托人、拍卖人造成的经济损失及承担相应的法律责任。”，原告无权向答辩人要求返还500万元保证金。综上所述，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告辽宁省拍卖行提出反诉请求：一、请判决反诉被告向反诉原告支付第一次拍卖佣金700500元；二、请判决反诉被告向反诉原告支付再行拍卖价款低于第一次拍卖价款的差额款9400984.96元；三、请判决反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金630407.16元；四、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2015年11月24日，大连海事法院做出（2015）大海执字第221-3号执行裁定书，裁定位于沈阳市于洪区“凤凰水城”131套房产及位于沈阳市大东区“水润年华”182套房产以现状交付中国银行股份有限公司沈阳大东支行抵相应债务。2019年6月10日，中国银行股份有限公司沈阳大东支行与反诉原告签订《委托拍卖合同》，约定委托反诉原告拍卖前述抵债房中的一部分“凤凰水城”42套房产。反诉原告依法制定拍卖规则、竞买须知等拍卖文件，并依法发出拍卖公告，定于2019年7月5日进行拍卖。反诉被告参加该次拍卖会，缴付竞买保证金，并以46700000元的出价，成功竞买“凤凰水城”42套房产。 因为反诉被告违约未能按约定时间交齐全部款项，经反诉原告与委托人协商，反诉原告于2019年8月23日向反诉被告发出《催告函》，要求被告缴付全部款项，并告知如逾期仍不能交齐全部款项的将与其解除合同，追究其违约责任。但是，反诉被告仍继续违约未缴付剩余款项。2019年8月26日反诉原告向反诉被告发出《解除通知函》，通知反诉被告双方之间关于“凤凰水城”42套房产拍卖成交合同关系解除、再行拍卖成交后追究其违约责任。解除通知函，发出之后反诉原告将除500万元竞买保证金之外的其他款项退还给反诉被告。 委托人与反诉原告再次签订《委托拍卖合同》，约定委托反诉原告对“凤凰水城”42套房产再行拍卖。反诉原告依法再次组织拍卖。2019年9月26日，在再次组织的拍卖会上，案外人王财以37299015.04元的出价，成功竞买“凤凰水城”42套房产。 综上所述，反诉原告认为，第一次拍卖是由于反诉被告的违约而导致解除，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定，反诉被告应当支付第一次拍卖的佣金和再行拍卖价款低于原拍卖价款的差额。现因与反诉被告无法协商，并且反诉被告已经先行起诉，无奈诉至人民法院，请依法支持反诉原告的全部诉讼请求。 反诉被告宫宝辩称，一、本案答辩人不存在违约，反诉人的诉请贵院应当驳回。拍卖是买卖交易的一种特殊方式，无论是任何方式的交易，交付的标的质量都应当合格，即使存在瑕疵也要履行瑕疵告知义务。结合本案，拍卖的案涉标的受利奇马台风的影响，在未交付给答辩人之前就出现了房屋下沉、墙体渗漏、屋顶漏雨、主体断裂、墙面脱落等重大瑕疵的情况，该瑕疵致使拍卖合同目的无法实现，所拍卖的案涉标的价格明显受损，标的与价格明显的不对等。利奇马台风属于不可抗力，利奇马台风的出现造成了拍卖标的现状发生了质的改变，拍卖标的已经不是答辩人拍卖之前看到时的现状，如同答辩人买了一只杯子，看时完好无损，交钱回来取杯子时发现杯子裂了，这种质的现状的改变相信任何人都无法接受。这种现状的改变也非是答辩人违约造成，反诉人的诉请于法无据。 二、本案改变了拍卖规则，出现两次的拍卖差价不应当由答辩人承担。1、本案首拍是只有两个竞买人参加的拍卖会，其中一人就是答辩人本人，首拍的成交款也是答辩人提上去的，没有答辩人的提价就不存在本案首拍的高价，没有答辩人的参与就不存在本案的差价。无因则无责，答辩人不应当承担自己所提价格的差价。2、两次拍卖产生的差价也说明了本案案涉标的存在的房屋下沉、墙体渗漏、屋顶漏雨、主体断裂、墙面脱落等质量瑕疵，物与价不对等。两次差价是因为房屋质量造成的，而非答辩人的原因造成，答辩人同样不应为两次价差承担责任。 三、本案反诉人并未履行瑕疵告知义务。 首拍《拍卖标的目录》中的《竞买注意事项》第10条规定中没有明确告知标的存在渗漏、标的阁楼无预留口等瑕疵告知的记录。而二拍《拍卖标的目录》中的《竞买注意事项》第10条用加粗加黑的字体明确规定：“……标的存在渗漏，标的阁楼无预留口等瑕疵告知记载”。据此可知，本案并未将渗漏的瑕疵和无预留口的事实告知答辩人，本案因标的阁楼无预留口，无法全部了解标的实际情况的事实也是存在的，当时答辩人能看到的标的只有样板间，案涉整体的42套房产因无预留口和楼梯答辩人是上不去的。答辩人看到的标的样板间和实际拍得的渗漏标的明显不一样，两者存在重大的瑕疵，因该瑕疵出现的责任不应归责任于答辩人，答辩人也不应当承担任何责任。 综上，答辩人并未违约更不应该承担违约责任，产生两次拍卖的差价责任答辩人不应当承担。另外，案涉标的并未交付给答辩人，拍卖合同也未履行，该佣金不应当由答辩人承担。故，贵院应当在查清事实的基础上驳回反诉人的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年6月，被告辽宁省拍卖行（拍卖人）与案外人中国银行股份有限公司沈阳大东支行（委托人）签订《委托拍卖合同》及《委托拍卖合同补充协议》，约定委托人自愿委托拍卖人拍卖“凤凰水城”42套房产。 2019年7月4日，原告宫宝签署了《标的拍卖告知书》，参与上述标的物的竞买，告知书写明“凤凰水城”整体标的竞买保证金500万元，竞买成功者的竞买保证金在结算时先冲抵拍卖佣金，剩余部分转为标的过户保证金。当日，原告宫宝向被告辽宁省拍卖行支付保证金5188888.88元。 2019年7月5日，原告宫宝竞买成功，原告与被告签订了《拍卖成交确认书》，成交价格为46700000元。 2019年8月，台风“利奇马”登陆，原告表示拍卖标的受台风影响，出现了房屋下沉、墙体渗漏、屋顶漏雨、主体断裂、墙面脱落等情况，原告于2019年8月12日向被告发出《关于对凤凰水城新发现问题的函》，被告予以回复，期间双方多次通过函件沟通。2019年8月26日，被告辽宁省拍卖行向原告发出《解除通知函》，内容如下：一、2019年7月5日“凤凰水城”42套房产拍卖成交合同关系解除。二、前述“凤凰水城”42套房产拍卖标的再行拍卖成交之后，再与您结算相关费用，包括但不限于扣除违约金、本次拍卖佣金、再行拍卖价款低于本次拍卖价款的差额等。 另查明，2019年9月26日，“凤凰水城”42套房产拍卖标的再次进行拍卖，由案外人竞买成功，标的整体拍卖成交价格为37299015.04元。 被告分别于2019年7月5日与2019年9月26日出具了两次拍卖的《拍卖标的目录》，其中，第二次拍卖的《拍卖标的目录》在第一次《拍卖标的目录》的基础上，增加了以下提示内容“……门、窗、标的存在渗漏、标的阁楼无预留口等有缺失或者损坏，均由买受人自行完善并自行承担由此发生的全部费用及责任。” 庭审中，被告辽宁省拍卖行表示其因第一次拍卖行为共计支出的各项费用为129110.92元。原告宫宝表示对上述支出费用的金额没有异议，但这些钱不应由宫宝给付。 本院认为，原告宫宝与被告辽宁省拍卖行之间签订的《拍卖成交确认书》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辽宁省拍卖行于2019年8月26日向原告发出《解除通知函》，双方已达成解除合同的合意，故本院确定双方的拍卖合同关系于2019年8月26日解除。 关于合同解除的原因，原告表示合同解除系由于拍卖标的因台风“利奇马”出现损坏，属于不可抗力，并提供照片予以证明。另结合被告在第二次拍卖的《拍卖标的目录》中增加的提示内容“……门、窗、标的存在渗漏、标的阁楼无预留口等有缺失或者损坏，……”可以看出，两次拍卖前后，标的物状况发生了变化，本院认为两次拍卖间隔时间为7月至9月即两个月左右，在这么短时间内拍卖标的状况发生变化，而台风“利奇马”登陆时间恰好为8月，故应推断拍卖标的状况改变是由于台风“利奇马”导致，应属于不可抗力致使不能实现合同目的。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定的合同法定解除条件。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告辽宁省拍卖行应将原告宫宝缴纳的保证金500万元返回原告。关于反诉原告辽宁省拍卖行主张反诉被告支付两次拍卖差额款及违约金的问题，本院认为，本案双方合同解除原因系由于不可抗力而非反诉被告的违约行为导致，故对反诉原告的此项主张，本院不予支持。关于反诉原告主张拍卖佣金的问题，本院认为，反诉原告辽宁省拍卖行作为拍卖人，为履行此次拍卖合同已经支出的各项费用129110.92元，上述费用属于合理必要的花费，亦属于反诉原告因履行此拍卖合同产生的损失，故反诉被告应将上述费用给付反诉原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告辽宁省拍卖行于本判决生效后15日内返还原告宫宝保证金5000000元； 二、反诉被告宫宝于本判决生效后15日内给付反诉原告辽宁省拍卖行费用损失129110.92元； 三、驳回原告宫宝的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告辽宁省拍卖行的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费46800元，由被告辽宁省拍卖行负担；反诉受理费23400元，由反诉被告宫宝负担2883元，由反诉原告辽宁省拍卖行负担20517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王 畅 人民陪审员  郑秀丽 人民陪审员  吕洪芹 二〇二〇年四月二日 书 记 员  刘 程