河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫17民终271号上诉人（原审原告、反诉被告)：驻马店市昌盛物业管理有限公司。住所地：驻马店市风光路中段（温州步行街南20米）。法定代表人：昌建国（又名昌健），经理。委托诉讼代理人：景齐志，河南文苑律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：驻马店市民生置业有限公司。住所地：驻马店市交通路西侧。法定代表人:周敏，董事长。委托诉讼代理人：张春峰，河南良策律师事务所律师。委托诉讼代理人：宴兵克，上海市海华永泰南京律师事务所律师。上诉人驻马店市昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业公司）因与上诉人驻马店市民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）物业服务合同纠纷一案，驻马店市驿城区人民法院于2018年12月20日作出（2018）豫1702民初5295号民事判决。民生置业公司不服该判决，提起上诉。本院于2019年4月24日作出（2019）豫17民终891号民事裁定，撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初5295号民事判决，发回驻马店市驿城区人民法院重审。驻马店市驿城区人民法院重新立案后，于2019年12月11日作出（2019）豫1702民初6050号民事判决，昌盛物业公司、民生置业公司不服该判决，提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌盛物业公司的委托诉讼代理人景齐志，上诉人民生置业公司的委托诉讼代理人张春峰、宴兵克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌盛物业公司上诉请求：1、请求撤销一审错误判决，改判民生置业公司返还昌盛物业公司物业费1114939元；2、诉讼费用由民生置业公司负担。事实与理由：1、一审认定事实错误。一审认定双方合同签订后，在实际履行过程中，因前期业主入住率低，为保证小区正常运转，昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作监管模式是错误的。实际上昌盛物业公司依合同约定独立完成工作，自负盈亏，不会出现因物业费收得少就不能保障公司运转的问题。民生置业公司垫付的工资事实上是在小区建设开发过程中，其将本应该自己完成的工作交付给昌盛物业公司，让昌盛物业公司安排人员代其完成，民生置业公司再给这些人员发放劳动报酬。从民生置业公司在原审中提交的证据看，工资单和派工单是配套的，派工单上的工作内容是“清理工程部建筑垃圾、售楼部用手脚架”、“清理二标建筑垃圾”、“建筑垃圾清理费、售楼部吊旗安装费、配件、手脚架租赁费、处理售楼部招待费”、“洒水车、草坪机、电线、清理工程垃圾”等内容，这些工作内容明显与双方的物业服务合同无关。民生置业公司负责人、一审庭审出庭证人胡宾当庭承认上述工作是民生置业公司的工作，应由民生置业公司来完成。2、一审判决结果错误。昌盛物业公司交给民生置业公司暂存的1114939元物业费，按照双方合同约定，物业管理费用应归昌盛物业公司，民生置业公司应返还给昌盛物业公司。民生置业公司辩称，1、昌盛物业公司的上诉理由，与事实不符、没有法律依据，应当依法驳回。原审法院认定双方在合同实际履行中所形成的昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作、监管模式是正确的。双方签订的物业合同约定昌盛物业公司自负盈亏，但因前期小区业主入住率低，不能全部收取物业费，昌盛物业公司是新成立的公司，不能维持公司运营，故双方协商实际上形成了昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作、监管模式，所以2011年至2016年民生置业公司垫付3876078元的员工工资。而自2013年7月至2016年12月，昌盛物业公司只向民生置业公司交纳了1114939元物业费，昌盛物业公司私下保存几百万的物业费，并没有交给民生置业公司，因此，昌盛物业公司应当返还民生置业公司为其垫付的工资2785101.5元。2、原审法院依法查明的事实证据显示，昌盛物业公司的员工工资都是民生置业公司发放的，工资表上显示有保洁、水电、保安、办公室人员，也证明这些员工所做的是物业公司的工作，且在原审庭审中，昌盛物业公司的法定代表人昌建国对其制作的工资表及领取工资的事实予以认可。民生置业公司上诉请求：1、请求人民法院撤销（2019）豫1702民初6050号民事判决第二项判决内容：“驳回反诉原告驻马店市民生置业有限公司的反诉请求。”，依法改判支持民生置业公司一审的反诉请求；2、本案的诉讼费用由昌盛物业公司承担。事实与理由：1、原审判决中“民生置业反诉要求昌盛物业返还民生垫付的工资2785101.5元，本院亦不予支持”的认定是错误的。双方签订的物业合同约定昌盛物业公司自负盈亏，因前期小区业主入住率低，不能全部收取物业费，昌盛物业公司是新成立的公司，不能维持公司运营，故双方协商实际上形成了昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作、监管模式，所以2011年至2016年民生置业公司垫付3876078元员工工资。而自2013年7月至2016年12月，昌盛物业公司向民生置业公司只交纳了1114939元物业费，昌盛物业公司私下保存几百万的物业费，并没有交给民生置业公司，因此，昌盛物业公司应当返还民生置业公司为其垫付的工资2785101.5元。2、昌盛物业公司应承担洒水车费用24062.5元，原审中上诉人已提交了购买机动车发票，且该洒水车已经交付昌盛物业公司使用多年，昌盛物业公司应返还该洒水车费用。昌盛物业公司辩称，1、一审认定事实错误。一审认定双方合同签订后，在实际履行过程中，因前期业主入住率低，为保证小区正常运转，昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作监管模式是错误的。实际上昌盛物业公司依合同约定独立完成工作，自负盈亏，不会出现因物业费收得少就不能保障公司运转的问题。民生置业公司垫付的工资事实上是在小区建设开发过程中，其将本应该自己完成的工作交付给昌盛物业公司，让昌盛物业公司安排人员代其完成，民生置业公司再给这些人员发放劳动报酬。从民生置业公司在原审中提交的证据看，工资单和派工单是配套的，派工单上的工作内容是“清理工程部建筑垃圾、售楼部用手脚架”、“清理二标建筑垃圾”、“建筑垃圾清理费、售楼部吊旗安装费、配件、手脚架租赁费、处理售楼部招待费”、“洒水车、草坪机、电线、清理工程垃圾”等内容，这些工作内容明显与双方的物业服务合同无关。民生置业公司负责人、一审庭审出庭证人胡宾当庭承认上述工作是民生置业公司的工作，应由民生置业公司来完成。2、对于昌盛物业公司交给民生置业公司的暂存的1114939元物业费，民生置业公司应当返还给昌盛物业公司，昌盛物业公司依合同约定在其服务的小区收取物业费是合法的。3、民生置业公司主张昌盛物业公司返还侵占的物业费2785101.5元，没有事实和法律依据。民生置业公司支付的工资是昌盛物业公司代其完成的相应工作，工人是给民生置业公司干的活，工人的工资应该由民生置业公司承担，不存在垫付。民生置业公司提供的工资单上的部分人是昌健个人给民生置业公司找的，大部分人是民生置业公司自己找的，昌健提供的有民生置业公司给昌健个人签字的派工单和工人签字证明；且民生置业公司没有证据证明昌盛物业公司向业主收取2785101.5元物业费占为己有。4、民生置业公司主张的24062.5元的洒水车费用是在自己的工地上使用的，民生置业公司没有证据证明其将价值24062.5元的洒水车交付给昌盛物业公司，与本案无关。昌盛物业公司向一审法院起诉请求：判令民生置业公司继续履行双方于2014年5月26日签订的《前期物业服务合同》；2、返还昌盛物业公司收取暂存于民生置业公司的物业费1114939元。民生置业公司向一审法院反诉请求：昌盛物业公司返还侵占民生置业公司的物业费2785101.5元。（3900140.5元-1114939元）。一审法院认定事实：2011年8月16日，昌盛物业公司（乙方）与民生置业公司天都星城项目部（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将民生置业南区莱茵湖社区物业委托给乙方实行前期物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参加与本物业的竣工验收、按期（每月）向业主或物业使用人收取物业服务费；物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担；第一期交付时间为2012年12月31日；本合同自签字生效之日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止等。2014年5月26日，昌盛物业公司（乙方）与民生置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，在合同期内，本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式，乙方自负盈亏…物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止等。合同签订后，昌盛物业公司即对民生天都星城开发的莱茵湖小区提供前期物业管理服务。另查明，昌盛物业的法定代表人昌建国从2011年8月（即双方签订《物业服务合同》当月）开始制作工资表交民生置业财务部。其中：1、制作的2011年9月、10月、11月，2012年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、12月十二张工资表，工资表抬头显示为“民生天都星城南区物业公司某年某月工资表”或“某年某月物业部工作单”，内容显示有“姓名、岗位工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“同意发放”，昌建国以“昌健”的名义在工资表上签字，分十二次领走工资351085元；2、昌建国又制作2013年3月工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“物业保安部2013年3月工资表”，内容显示有“姓名、应发工资、实发工资、盖章”，该工资表下部“制单”处有“昌健”签名，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“请财务发放”，民生置业支出2013年3月工资51435元；3、昌建国制作2015年2月、7月、8月三张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“保安、保洁、水电、管理、地下室人员工资表”，内容显示有“姓名、基本工资、加班工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“同意发放”，该工资表上显示制表人“昌健”，民生置业支出2015年2月、7月、8三个月工资268108元；4、昌建国制作2016年1月、2月二张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“保安、保洁、水电、管理、地下室人员补助表”，内容显示有“姓名、基本工资、加班工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字，民生置业将两张工资表应支工资158783元，通过银行转账转入昌建国个人账户；5、昌盛物业制作2011年8月至2016年12月共43张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“物业公司员工工资考勤表”或，“物业公司员工工资工资表”内容显示有“姓名、工种、应发工资、实发工资等”，制表人“王献伟”，工资表签名处有员工本人签字，民生置业支出43张工资表工资3046667元。以上民生置业按照昌盛物业提交的工资表共支出工资3876078元。还查明，昌盛物业公司将其收取的2013年至2016年物业费1114939元交民生置业公司。其中：2013年7月11日，交53540元；2013年10月15日，交50036元；2014年1月14日，交36876元；2014年4月16日，交139809元；2014年6月18日，交费235183元；2015年1月6日，交399495元；2016年1月29日，交200000元。民生置业向昌盛物业出具收据七张，该收据显示为“兹收到物业部，交来物业费人民币---元”，该收据加盖有“驻马店市民生置业公司财务专用章”。2018年7月12日，民生置业公司出具情况说明一份，内容为：“2017年5月10日，经莱茵湖小区业主大会一致表决，要求更换选聘成立新的物业公司管理物业，大家一致表决，驻马店昌盛物业有限公司不尽管理义务，再由其管理拒交物业费。强烈要求选聘新的物业公司，驻马店市海龙物业服务有限公司成立于2017年6月4日。入驻驻马店市民生置业有限公司开发小区莱茵湖服务至今。特此证明！驻马店市民生置业有限公司2018年7月12日”。诉讼中，民生置业公司提交机动车销售统一发票一张，用以证明：民生置业公司为昌盛物业垫付晒水车费用24062.5元。昌盛物业公司质辩称，民生置业公司因施工建设产生的洒水车费，应由民生自行承担，与昌盛无关。诉讼中，昌盛物业公司称，昌盛收取的1114939元物业费交到民生置业财务上既有监管的作用也有借用的意思。民生置业公司辩称，双方是合作监管关系，因初期业主入住率低，收入少，为了让物业公司正常运营，双方口头约定物业公司所有开支由民生置业承担，昌盛物业负责管理服务小区，负责收取物业费，所收取物业费用交民生置业公司来冲抵民生置业给昌盛物业垫付的费用。昌盛物业请求返还的一百多万元物业费是昌盛物业交付给民生置业应当冲抵所垫付工资的费用。诉讼中，民生置业公司辩称因昌盛物业公司员工的工资都是民生置业公司垫付的，故昌盛物业公司提交的工资表是伪造的，要求对工资表上字迹的形成时间进行鉴定。一审法院先后委托河南一诚司法鉴定中心及抚顺公正司法所。2019年9月30日、2019年10月25日河南一诚司法鉴定中心及抚顺公正司法所均以“超出业务范围”为由不予受理。一审法院认为：民生置业公司作为建设单位将其开发的莱茵湖小区前期物业服务交给昌盛物业公司，双方订《前期物业管理服务合同》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。合同签订后，昌盛物业公司依约履行物业管理义务并收取物业管理费用。但在合同实际履行中，因前期业主入住率低，为保证小区的正常运转，双方形成了昌盛将收取的物业费上交民生置业，民生置业为其垫付工资的合作、监管模式。经查，民生置业公司从2013年至2016年将其收取的物业费1114939元交民生置业公司财务，民生置业公司从2011年8月合同签订当月至2016年12月依据昌盛物业提交的工资表向物业服务人员支出工资3876078元，昌盛物业公司向民生置业公司交纳的1114939元，民生置业公司已按照昌盛物业公司提供的物业工资表全部、超额支出，现昌盛物业公司持民生置业公司开具的七张收据要求民生置业返还1114939元，与审理查明事实不符，一审法院不予支持。关于民生置业公司反诉请求昌盛物业返还为民生置业公司为其垫付的工资2785101.5元。经查，双方签订的前期物业合同虽然约定有乙方自负盈亏，但在实际履行中，双方形成了昌盛将收取的物业费上交民生置业，民生置业为其垫付工资的合作、监管模式。民生置业为昌盛物业垫付工资，双方对是否系无偿垫付及垫付超额部分如何清算未作出明确约定，且物业公司员工提供服务也是为保证小区的正常运转。故民生置业反诉要求昌盛物业返还民生垫付的工资2785101.5元，一审法院亦不予支持。关于民生置业公司要求昌盛物业承担洒水车费用24062.5元。经查，庭审中民生置业公司仅提交机动车销售统一发票一张，而未提交该车辆是否交付给昌盛物业公司的相关证据，故对民生置业公司的上述请求，一审法院不予支持。双方签订的《前期物业服务合同》约定有“物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止”，故从2017年5月10日，莱茵湖小区业主大会选聘新的物业服务企业时，双方签订的《前期物业服务合同》已终止，故昌盛物业公司要求继续履行合同，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回驻马店市昌盛物业管理有限公司的诉讼请求。二、驳回驻马店市民生置业有限公司的反诉请求。案件受理费14830元，由驻马店市昌盛物业管理有限公司负担；反诉费15750元，由驻马店市民生置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致,本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、原审法院判决驳回昌盛物业公司请求民生置业公司返还物业费1114939元是否正确；2、原审法院判决驳回民生置业公司反诉请求昌盛物业公司返还侵占民生置业公司的物业费2785101.5元是否正确。关于本案的第一个争议焦点，昌盛物业公司上诉主张民生置业公司应返还其物业费1114939元。本案中，2014年5月26日，民生置业公司与昌盛物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定民生置业公司将其开发的莱茵湖小区前期物业服务交给昌盛物业公司，昌盛物业公司履行物业管理义务，采用包干制的方式在莱茵湖小区进行物业管理收费，自负盈亏。《前期物业管理服务合同》系双方意思真实表达，未违反法律强制性规定，双方之间的合同成立并生效。但在合同的实际履行中，由于小区前期业主入住人数有限，入住率低，为保证小区的正常运转，双方之间形成了昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作、监管模式。在该模式下，昌盛物业公司将其收取的从2013年至2016年1114939元的物业费上交民生置业公司，民生置业公司支付从2011年8月至2016年12月昌盛物业公司提供工资表上的物业人员工资3876078元，根据昌盛物业提供的物业服务人员的工资表，民生置业公司已超额支出，故原审法院对昌盛物业公司要求民生置业公司返还1114939元物业费的诉讼请求不予支持，并无不当。关于本案的第二个争议焦点，民生置业公司上诉主张昌盛物业公司应返还其垫付的工资2785101.5元，洒水车费用24062.5元应由昌盛物业公司承担。本案中，民生置业公司提供的证据不足以证明其将洒水车交付昌盛物业公司使用。二审中，民生置业公司对双方之间在合同实际履行中所形成的昌盛物业公司将收取的物业费上交民生置业公司，民生置业公司为其垫付工资的合作、监管模式予以认可；且在该模式下，双方未明确约定民生置业公司为昌盛物业公司垫付的工资是否属于无偿垫付以及垫付超额部分的处理，物业公司员工提供服务也是为保证小区的正常运转，故原审法院对民生置业公司要求昌盛物业公司返还其垫付工资的反诉请求不予支持，并无不当。综上所述，驻马店市昌盛物业管理有限公司、驻马店市民生置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43910元，由驻马店市昌盛物业管理有限公司负担14830元，驻马店市民生置业有限公司负担29080元。本判决为终审判决。审判长  王东风审判员  丁耀东审判员  于俊义二〇二〇年四月三日书记员  魏 冉