四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初1640号 原告：四川金阳物业管理有限责任公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：邓良辉，经理。 委托诉讼代理人：李昕晓，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：曾能，男，1985年10月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：罗凤，女，1991年6月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告四川金阳物业管理有限责任公司（以下简称金阳公司）与被告曾能、罗凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金阳公司的特别授权委托诉讼代理人李昕晓，被告曾能、罗凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5280.98元、违约金10466.10元，合计15747.08元；2.本案诉讼费以及原告为追索物业服务费所产生的律师费、差旅费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务。原告为被告提供物业服务的小区“淮洲明珠”位于四川省金堂县，被告系该小区5栋1单元15层6号业主，其房屋建筑面积91.04平方米。截止2020年3月31日，被告拖欠物业服务费5280.98元，期间原告多次催缴无果。《前期物业服务合同》约定，逾期支付物业服务费相关费用的，从逾期之日起每天按应支付金额的千分之三支付违约金。原告依约提供了物业服务，被告拖欠物业服务费系违约，故提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，欠交物业服务费是事实，2015年5月收房后交纳了一年物业服务费，之后未交在于原告对案涉小区未尽到管理职责，小区环境卫生差，原告管理混乱，被告入住后没多久家里财产被盗，被告认为其人生安全得不到保障，所以之后未再交纳物业服务费。另2017年4月30物业服务合同到期后，被告应该告知业主，而被告单方面认为是默认履行，是否存在欺诈行为。若今后物业服务质量改善了，被告愿意交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：“淮洲明珠”小区位于金堂县，被告系该小区5栋1单元15层6号业主，其房屋建筑面积91.04平方米，原告系为该小区提供物业服务的物业管理企业。原告作为甲方与被告作为乙方签订有《前期物业服务合同》，其中合同约定有：第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1.1对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；1.6依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他相关费用；1.11本协议终止期限为淮洲明珠项目业主委员会与合法选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效之日；淮洲明珠项目业主委员会需在30日内与甲方办理完毕财务结算手续及物业移交手续；若新聘的物业管理公司因故未对淮洲明珠项目实施管理，本协议继续执行。二、乙方的权利义务2.2监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.4依据本协议向甲方交纳物业服务费及其他甲乙双方约定或相关部门代收代缴的费用，乙方不得以放弃权利而不履行按时足额交纳物业服务费及相关费用的义务。合同第二条对乙方按时、足额交纳物业服务费的前提下，甲方负责实施物业管理服务内容进行了明确约定，主要包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；装饰装修管理规定。合同第三条对物业管理服务质量标准也进行了明确约定，主要包括房屋外观；设备运行；环境卫生；绿化；交通秩序与车辆停放；公共秩序；消防；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。第四条物业服务费用一、物业服务费用的计收及交纳时间：1.1业主应于本物业甲方首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用（对无故未接房的，从甲方公告通知接房截止日的第二日开始计收）；1.2物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（未含地下室部分），具体标准如下：电梯住宅1.20元／月·平方米；商业或其他非住宅物业2.80元／月·平方米；垃圾清运费8元／月·户；1.7业主和物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费，以后每半年最后一月的十五日前履行交纳下半年的物业服务费用义务；1.8业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费用的千分之三交纳违约金；第十二条违约责任1.2甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；1.3乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应收有关费用总额的千分之三交纳违约金；第十三条其他1.5本协议有效期自2015年5月1日至2017年4月30日止。合同签订后，原告按约进驻服务小区开展物业管理服务至今，并按照约定收取物业服务费。 另查明，被告于2015年收房入住后交纳了一年物业服务费，被告自2016年7月1日起未交纳物业服务费等费用，截止2020年3月31日欠物业服务费5276.16元（1.20元×91.04平方米×45个月+垃圾清运费8元/月·户×45个月）。经原告书面催缴，被告未予支付。 上述事实，有原被告双方的身份信息、《前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、案涉房屋产权证复印件、原被告的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约向案涉小区提供了相应物业服务，案涉小区业主均应按约履行支付物业费及相关费用之义务。关于被告提出小区环境卫生差、管理混乱、原告未尽到管理职责，以此作为拒交物业服务费的主张，本院认为，被告未提供相应证据证明其主张，况且即使原告在物业服务过程中存在一些瑕疵，被告亦可按照合同约定就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议，由原告方加以改进，但不能以此作为拒交物业服务费的理由，故被告的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告提出家庭财产被盗，以此作为拒交物业服务费的辩解意见问题，本院认为，本身盗窃案件属公安机关管理的范畴，且被告未举示家庭财产被盗的证据，应当承担举证不能的不利后果，被告的该项辩解意见，本院亦不予支持。关于合同期限的到期问题，本院认为，依据合同第一条1.11之约定内容来看，若未有新聘的物业管理公司入住案涉小区实施管理，本协议继续执行，事实上，合同到期后至今，原告一直在案涉小区进行物业服务，被告明知亦无异议，故双方仍应按照前期物业服务合同的约定享有权利和承担义务。原告诉请的物业服务费，根据本院查明的事实，依据合同约定，依法确认为5276.16元。关于原告诉请的违约金问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，原告主张的违约金计算标准过高，计算方式有误，应依法予以调整。庭审后，原告向本院递交书面申请，自愿请求将违约金调低，请求按欠付物业服务费金额的20%主张违约金，本院认为，原告的该主张兼顾了公平原则和合同的严肃性，亦符合事实及法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的因催收物业服务费而产生的律师费、差旅费问题，本院认为，合同中未约定，且原告仅提供一份委托代理合同证明其主张，未举示充分的证据佐证，故本院对该项诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曾能、罗凤于本判决送达之日起十日内向原告四川金阳物业管理有限责任公司支付物业服务费5276.16元、违约金1055.23元，两项合计6331.39元； 二、驳回原告四川金阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元，由被告曾能、罗凤负担。 本判决为终审判决。 审判员 张 健 二〇二〇年四月二十七日 书记员 罗雯雯