河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终537号上诉人（原审被告）：望开胜，男，汉族，1970年1月4日出生，住信阳市。被上诉人（原审原告）：信阳报晓物业管理有限公司。住所地：信阳市浉河区五星街37号报晓新村小区。法定代表人：吴精华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘贵恒，该公司总经理。上诉人望开胜因与被上诉人信阳报晓物业管理有限公司物业合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人望开胜的委托诉讼代理人李根生、被上诉人信阳报晓物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘贵恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。望开胜上诉请求：撤销原判，依法改判并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院采纳物业费涨价合理属认定错误。首先，被上诉人提供的《前期物业管理协议》存在伪造。协议签订日期是2016年12月30日，但其中的第六条第二项显示，物业费涨价到0.5元/平方米。但根据浉河区人民法院已生效的(2018)豫1502民初5516号判决书显示，被上诉人2017年1月1日才续签了涉案《前期物业管理协议》，由此可见，2016年12月30日的《前期物业管理协议》系伪造假证。被上诉人涨价的行为完全是独断专行的欺骗行为。违反全体业主的意愿，与续签前的0.35元/平方米物业费的收费完全背道而驰。至于被上诉人提到的业主委员会认可，更是无稽之谈，业主委员会成员死的死，辞职的辞职，搬离报晓新村小区的搬离，业主委员会早已名存实亡。退一万步讲，即使业主委员会出具有所谓的证明，那也是不符合法律程序的无效行为。其次，原审判决对(2018)豫1502民初2978号判决书和(2018)豫15民终3641号判决书认定的事实采纳错误。两份判决书虽然驳回了业主的诉讼请求，但纵观整个判决书，从无任何文字表述认定物业涨价是合法的，两份判决均从市场行情方面认定涨价合理，但双方争议的问题不仅要认定其是否合理，还要认定是否合法，且是否合法才是问题的关键。原审判决仅以业主的诉讼请求被驳回为由就认定张价合理，并未进行实质审查。再次，原审判决对证据的认定实属草率。被上诉人提供的业主缴费记录，且不说是物业单方制作，就凭缴费人员是否自愿缴纳，是否受到了不缴纳物业费就停水停电等威胁，以及涨价的费用是否按照《河南省物业管理条例》召开全体业主大会来认定，就应当作出否定性评价。二、原审判决适用法律错误。原审判决在判决书第13页中表述：“综上，报晓物业提高物业管理费的行为，具各了基本的形式要件”。《河南省物业管理条例》是一部程序行政法规，第四十八条明确规定，物业费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。本条的法义是，不仅应当协商，而且还必须经过业主大会同意，而业主大会的通过，才是符合法律程序唯一的必要条件。报晓新村从来就没就涨费问题召开过业主大会。涨费法律程序就不合法，严重违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院适用法律错误。信阳报晓物业管理有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。信阳报晓物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告交纳2018年4月至2019年5月所欠的物业服务费等费用1453.8元（其中水费286.3元、电费419元、物业费748.5元）。二、按银行利息三倍支付损失。三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，原告信阳报晓物业管理有限公司（乙方）与河南信房集团置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理协议书》，主要内容为“……为搞好报晓新村、成功花园两个小区的物业管理工作，甲乙双方根据有关法律、本着平等自愿的原则签订如下协议……四、委托管理期限为：自2017年元月1日至2020年12月31日……六、乙方的权利和义务……2、物业费：报晓新村由0.35元/㎡提高到0.5元/㎡……按照物业条例第四十八条，应提前向业主公示，占面积50%以上和业主50%以上认可……”，河南信房集团置业有限公司、原告信阳报晓物业管理有限公司在该协议书上盖章予以认可。2017年元月1日，原告信阳报晓物业管理有限公司（乙方）与河南信房集团置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理协议书》，主要内容为“……为搞好报晓新村、成功花园两个小区的物业管理工作，甲乙双方根据有关法律、本着平等自愿的原则签订如下协议……四、委托管理期限为：自2017年元月1日至2020年12月31日……六、乙方的权利和义务……2、按照规定进行收费和管理，严禁乱收费和提高收费标准。维护甲方企业形象……”，河南信房集团置业有限公司、原告信阳报晓物业管理有限公司在该协议书上盖章、原告工作人员潘贵恒在该协议书上签名予以认可。协议签订后，原告即对报晓新村小区进行物业管理。被告报晓新村物业管理有限公司于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区公示《关于提高物业收费标准的公告》，主要将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准依据成本核算、提高服务级别、等情况予以介绍、说明。自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。2018年6月16日，被告报晓新村物业管理有限公司出具《报晓物业提高物业管理费是合法的》声明，内容为“……物业服务收费应当遵循质价相符、公平、公开、合理诚信的原则……今年3月份由每平方米0.35元涨到每平方米0.5元，符合质价相符的原则……2018年1月13日向小区张贴了大幅《关于提高物业服务标准的公告》后，没有任何业主质疑，2018年3月才涨价收费……2018年3月1日物业费涨价，截至目前小区978户业主，现已663户业主认可已交物业费，不仅过了半数，而是三分之二还多的业主都认可交费了……”信阳报晓新村业主委员会在该声明后盖印，并注明“情况属实，调价是通过业主委员会和物业服务公司共同协商制定的”。2018年6月25日，信阳市报晓新村业主委员会出具《证明》，内容为“报晓新村业主委员会，于2017年5月份换届选举之前，2017年元月1日信房置业有限公司与信阳报晓物业管理有限公司签订的《前期物业管理协议书》，业主委员会认可……”。2019年1月7日,被告报晓新村物业管理有限公司在小区公示《关于公共用水、用电公摊的公告》，内容为“……经业主委员会2018年12月26日业主扩大会议、12月28日和2019年1月3日业主代表征求意见，2018年12月29日向全体业主公示征求意见，2019年1月7日召开业主代表大会议讨论通过，现公布如下：一、公共用水、用电按户公摊。二、每月每户水、电费公摊共计4元。三、按户公摊从2018年4月开始执行，同步，水费按自来水公司直供水3.3元/吨，老电表按供电公司合表电价0.57元/度。预付费电表因先交费，电费优惠0.01元/度，按0.56元/度收取。四、2018年4月开始至2018年12月，多收0.25元/吨的水费、多收0.03元/度的旧表电费，多收0.02元/度的预付电表电费，2019年1月交费时统一结算，冲抵水、电费用……”。现原告信阳报晓新村物业管理有限公司以被告望开胜拖欠物业费、水电费为由诉至法院，请求依法判令被告交纳2018年4月至2019年5月所欠的物业服务费等费用1453.8元（其中水费286.3元、电费419元、物业费748.5元），按银行利息三倍支付损失，并承担诉讼费。另查明，2018年7月16日，信阳市浉河区人民法院对被告望开胜等26人诉原告信阳报晓新村物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案做出（2018）豫1502民初2979号判决书，判决驳回26人的诉讼请求（诉讼请求为：要求被告向原告公示物业服务合同，并停止违法涨价收取物业费的行为；被告从原告处收取的所有费用开具正规发票；停止收取停车费的违法行为，将已收取费用开具正规发票，如不能开具正规发票，将违法收取的停车费和收取的蓝牙卡费用退还给原告；被告承担本案诉讼费用）。该26人不服判决上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2018年11月20日做出（2018）豫15民终3641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，公民、法人的合法权益应受到法律保护，依法成立的合同形成的债务应当清偿。本案原、被告双方对未缴纳收取的物业管理费等费用的事实和期限没有争议。争议的主要焦点是按什么标准收费，原告主张按调整后的新标准，即每月0.5元/㎡收取，而被告则主张应按原有标准，即每月0.35元/㎡交纳。第一，已经生效的（2018）豫1502民初5516号民事判决书显示，信阳报晓物业管理有限公司与河南信房集团置业有限公司签订的《前期物业管理协议》对报晓新村小区全体业主均具有法律约束力，业主和物业公司均应依照该协议的约定行使权利义务。第二，信阳报晓物业管理有限公司是否存在扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为。报晓新村徐宏继等26名业主已起诉信阳报晓物业管理有限公司停止违法涨价行为，（2018）豫1502民初2978号民事判决书、（2018）豫15民终3641号民事判决书，已对该诉做出处理。本次诉讼过程中，被告对该问题提出了抗辩，没有提出反诉。被告可依照《民法总则》、《物业管理条例》等法律法规规定的程序另行权利救济。第三，关于报晓新村业主委员会的行为。在庭审中，原告提交了信阳报晓新村业主委员会2019年1月7日致广大业主的《关于公共用水、用电公摊的公告》；业委会2018年6月25日的证明材料，证明业主委员会认可该《前期物业管理协议书》；2018年6月16日《报晓物业提高物业管理费是合法》的材料上，报晓新村业主委员会签注了“情况属实，调价是通过业主委员会和物业公司共同协商制定的”，并加盖了业主委员会的印章。以上证据均进行了质证。原、被告双方均认可报晓新村业主委员会已依法设立。被告抗辩称：“没有召开过业主大会；鉴于原告与业委会的‘亲密关系’，业委会不能履行法定职责，于情不合”，但没有提交相关证据。综上，根据《河南省物业管理条例》第四十八条“……确需调整的，物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意……”之规定，报晓物业提高物业管理费的行为，具备了基本的形式要件。故原告诉请按提高之后的新标准支付欠付的物业管理费,一审法院酌定予以支持。原告称被告欠付2018年4月至2019年5月期间电费419元，被告抗辩电费已交至2018年12月21日，并提交电费收据一张，金额63.3元，一审法院依法确认被告尚欠电费355.7元（419元-63.3元），综上，被告应向原告支付欠付物业费等合计1390.5元。原告要求被告按银行利息三倍支付损失的诉请，因合同并未约定，一审法院不予支持。但原告在物业服务过程中也要按约提供高质量的服务，注意与广大业主及时进行沟通，在职责范围内，尽最大努力满足业主的合理要求，双方互相协调配合，建设和谐美好的社区。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《河南省物业管理条例》第四十八条之规定,判决：一、被告望开胜于本判决书生效后十日内给付原告信阳报晓物业管理有限公司物业服务费用等合计1390.5元（2018年4月至2019年5月）；二、驳回原告信阳报晓物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告望开胜承担。二审中，上诉人当庭提交了十三张照片，拟证明被上诉人不具备三级物业服务标准，业主交费是在不知情和停电的情况下被迫交费。被上诉人质证称，这些照片达不到上诉人的证明目的。被上诉人当庭提交了八张照片及一份物业服务收费标准，照片拟证明公司管理完善，物业服务收费标准拟证明三星服务标准的物业费是每平方米七毛钱。上诉人质证称，被上诉人的照片是断章取义，不能证明他们的服务达到了三星标准，物业费涨价必须经过召开业主大会。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于被上诉人上涨物业费的行为是否合法问题，《河南省物业管理条例》第四十八条规定，“……确需调整的，物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意……”。被上诉人于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区发布《关于提高物业收费标准的公告》，将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准的成本核算依据、提高服务级别等情况予以介绍、说明。自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。2018年6月16日，被上诉人出具的《报晓物业提高物业管理费是合法的》声明，信阳报晓新村业主委员会在该声明后加盖印章，并注明“情况属实，调价是通过业主委员会和物业服务公司共同协商制定的”。已生效的信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初2979号民事判决确认事实：2018年1月13日，被告信阳报晓物业管理有限公司在会同××新村业主委员会协商后，作出《关于提高物业标准的公告》，2018年3月，被告公示新的标准收费后，有636户业主交纳了物业费。从以上事实并结合《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”之规定，被上诉人已通过书面形式也即通过张贴公告的方式征求过信阳报晓新村业主的意见，且有636户业主（超过该小区一半业主数量）按照新标准交纳了物业费，业主委员会也予以追认。该方式在形式上符合《物业管理条例》第十二条的规定，故被上诉人上涨物业费具有形式上的合法性。从公平角度考量，望开胜并没有主张该物业费上涨违背价格法的相关规定，也未举出足够的证据证明物业公司在管理或服务与物业费不对等的证据。报晓新村物业费由0.35元每平米／月上调至0.5元每平米／月是符合市场规律的正常调价行为，物业费上涨是建立在合同双方公平与利益均衡的基础上的，故被上诉人上涨物业费符合法律规定，上诉人应当按照新标准按时交纳物业费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人望开胜负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  张 伟二〇二〇年四月十五日法官助理张徐书记员杨帆