中华人民共和国 浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初11451号 原告（反诉被告）：李银娒，男，1949年1月29日出生，汉族，户籍地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，现居意大利。 委托诉讼代理人：毛毅坚，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛林辉，浙江光正大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市东风五金机电有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区五马街106号三楼。 法定代表人：施雪娇，执行董事。 委托诉讼代理人：陈峰，浙江震瓯律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：温州市名城建设投资集团有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市南塘住宅区5组团16幢6至10层。 法定代表人：徐孟鹤，董事长。 委托诉讼代理人：朱永华，浙江中辛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蕾蓓，浙江中辛律师事务所律师。 原告李银娒与被告温州市东风五金机电有限公司（以下简称东风公司）、第三人温州市名城建设投资集团有限公司（以下简称名城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理中，被告东风公司提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，原告（反诉被告）李银娒的委托诉讼代理人毛毅坚、毛林辉，被告（反诉原告）东风公司的法定代表人施雪娇及其委托诉讼代理人陈峰，第三人名城公司的委托诉讼代理人朱永华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李银娒向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2001年6月8日签订的《营业房与二楼用房买卖合同书》；2.依法判决被告返还原告已支付的购房款4002022.3元人民币及利息（利息为4002022.3元人民币为基数自付款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。暂算至2019年12月30日合计为4117419.22元人民币，详见附件）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年9月29日，东风五金机电公司（系被告温州市东风五金机电有限公司改制前单位）与五马街改建工程办公司签订《五马街区单位拆迁安置协议书》确认：“东风五金机电公司坐落于大同房屋计建筑面积189.77平方米，其中被确认为营业房面积96.41平方米、其他用房面积93.36平方米。并确认二楼用房与新营业房参考原营业房的建筑面积在相应的地段给予安置”。后东风五金机电公司经全体职工大会全体职工同意将上述房产进行投标出售。因原告妻子系东风五金机电公司员工，故原告参与了投标。2001年5月15日，东风五金机电公司出具《投标决议》确认原告以585万元人民币中标。2001年6月，温州市鹿城区东风街道办事处出具东风办事处（2001）09号，《关于温州市东风机电公司房屋出售的报告》批复，该批复同意：“同意温州市东风五金机电公司将原大同自营房，计建筑面积189.775平方米，出售给李银娒。”经投标及鹿城区东风街道办事处同意。2001年6月8日，原告（作为乙方）与东风五金机电公司（作为甲方）签订了《营业房与二楼用房买卖合同书》，该合同书约定：“一、自合同建立之日起，乙方预付购房款人民币贰佰伍拾万元人民币正，余款人民币叁佰叁拾伍万元人民币正，候等甲方拿到五马街改建工程办公室建设工程图纸，甲乙双方前往鹿城区公证处办理房屋买卖公证。公证书成立乙方将房款一次性付清……；三、甲方出卖的返还营业房，二楼用房合计购房款人民币伍拾柒万玖佰叁拾元零捌角贰分，全额由乙方支付，但分二期支付，每期支付50%。当合同成立，乙方应即付一期购房款人民币贰拾捌万柒仟玖佰陆拾伍元肆角壹分，第二期购房款结算款乙方凭甲方缴款通知书由乙方支付清楚……；五、甲方出卖的营业房与二楼用房与五马街改建工程办公室协议认定为189.77平方米。在新建房安置时，如面积多出，由乙方直接交钱给甲方与五马街改建工程办公室结算，甲方不作另外与乙方结算补偿。六、安置房建成后，甲方向乙方转移房产权，办理房产权给乙方……；甲方必须无条件协同办理，不以任何借口推诿一切责任。”签订上述《营业房与二楼用房买卖合同书》后，原告按约于2001年6月8日支付了二楼拆迁安置房第一期预付款287965.41元人民币，并于2001年6月13日支付了预付购房款250万元人民币。2005年1月24日，原告又根据被告的要求向其支付房屋预收款100万元人民币。2006年5月22日，温州市鹿城区发展和改革局向江滨街道办事处致发了鹿发改体（2006）5号《关于同意温州市东风机电公司改制方案的通知》：“六、由宋龙森等17名职工筹资组建温州市东风五金机电有限公司，注册资本500000，法定代表人：宋龙森。原企业的债权债务由温州市东风机电有限公司负责处理”。后温州市东风五金机电公司改制为温州市东风机电有限公司。2007年8月10日，原、被告共同前往温州市华东公证处办理了（2007）浙温华证内字第016864号《公证书》，就温州市大同房屋拆迁事宜由被告委托原告处理。2008年1月24日，温州万家利拆迁事务所（系受委托经办单位）通知被告进行认购定位，2008年1月29日，原告进行摸文定位后签署了《五马街二期营业房地块安置定位认购单》：“自愿认购五马街二期营业房地块Ｄ12室拆迁安置房壹套，新房建筑面积97.80平方米”。2008年10月8日，经结算，原告向温州万家利拆迁事务所补交了房款173880.89元人民币及总电表费210元人民币，合计支付174090.89元人民币。在向温州万家利拆迁事务所补交上述174090.89元人民币购房款后，原告即于同年接收了五马街二期营业房Ｄ12室一楼房屋（面积97.80平方米）。2018年12月18日，原告又根据被告通知向第三人温州市名城建设开发有限公司支付了39966元人民币。但自原告于2008年接收部分房屋至今，虽经原告一再催告，但至今原告接收的Ｄ12室一楼房屋（面积97.80平方米）未能办理权属登记证书，且被告至今未向原告交付二楼93.36平方米房屋。因长期无法办证，2019年6月20日，原告通过温州问政平台向涉案安置房建设单位即第三人温州市名城建设投资集团有限公司询问：“我们是东风机电有限公司拆迁户，2008年1月29日已定位认购五马街二期营业房地块的安置房（房屋已经在2008年已交付，但至今未办理房产产权证书），现在询问贵单位五马街二期营业房能否办理不动产登记证书，如不能办证请告知不能办证的原因。”，第三人名城集团答复：“Ａ幢可以办理产权，Ｂ、Ｃ幢还未安置，Ｄ幢消防分隔还未完成，因1-2层互通，不符合消防规定，正在分隔调整。”。2019年7月1日，原告继续追问：“1.《五马街二期营业房地块安置定位单》上记载认购的是五马街二期营业房地块Ｄ12室是否属于贵单位上述回复的Ｄ幢；2.如果Ｄ12室属于贵单位上述回复的Ｄ幢，那么Ｄ12室不能办证是否也系“Ｄ幢消防分隔还未完成，因1-2层互通，不符消防规定，正在分隔调整”的原因导致不能办证3.贵单位回复“Ｄ幢不符消防规定，正在分隔调整”，请问还需要多长时间进行分隔调整是否有明确的时间4.分隔调整后五马街二期营业房地块Ｄ12室房屋是否就具备办证条件”，第三人名城集团答复：“你室（Ｄ12）属Ｄ幢，因Ｄ幢1-2层消防通道需分隔、调整，暂时无法办理产权。消防通道分隔、调整需相关部门审核批准，故我司无法确定具体时间，如消防通道分隔、调整完毕，便可申请办理产权事宜”。根据上述答复，二楼的营业房因消防分隔问题完全无法向原告交付，且办理涉案房屋的不动产权更是遥遥无期。原告签订《营业房与二楼用房买卖合同书》至今已逾18年之久，原告作为海外华侨与子女已定居意大利几十年，且现已70岁高龄，至今未能办理涉案房屋权属登记证书，已经导致原告购房目的完全无法实现。综上所述，原告认为，原、被告签订《营业房与二楼用房买卖合同书》距今18年仍未取得房屋权属证书，原告的购房目的已经无法实现。故为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等之相关规定，向法院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告东风公司辩称，被告不存在违约行为，也不构成根本违约，原告不具有解除权。第三人已经向原告交付涉案房屋，原告已经实际使用。被告也根据合同约定办理了公证，相关拆迁补偿费用都由原告结算并享受，相关产权办理，原告可直接办理，无需被告协助。被告已经履行了全部义务，原告应当继续履行合同并且支付相应的利息。涉案房屋的产权因消防问题暂时未办理，并不代表产权无法办理。不是法律上或者事实上的不能履行，且不是被告的原因造成的。原告购买房屋时是明知涉案房屋的相关情况。原告自身存在违约，尚未支付剩余的购房款。根据合同约定，在被告办理公证书后原告应支付剩余的购房款，原告在2007年8月10日就应支付剩余的购房款。退一步讲，若法院依法解除合同，原告也应支付相应期间的房屋占用费。原告还应承担房屋差价损失。原告主张要求被告支付利息损失不符合法律规定，合同解除系因原告的原因造成，故应由原告自行承担相应的利息损失。 第三人名城公司述称，关于被告与第三人之间的拆迁安置陈述是属实的。关于原、被告之间的房屋买卖关系与第三人无关。关于二楼用房，是具备交付条件并且办理结算，第三人通知被拆迁人交付，但被拆迁人并不配合。关于被告陈述第三人直接向原告交付房屋是错误，第三人是向被告交付的，原告以被告的名义办理相关手续。关于第三人主体问题，根据现有职能来看，五马街改造办公室职能属于旧城改建指挥部，这两家职能变更为温州市名城建设有限公司与温州市名城建设管理中心，这两家单位均属于第三人的子公司及下属单位。第三人的陈述可以代表温州市名城建设有限公司与温州市名城建设管理中心的陈述。 反诉原告东风公司向本院提起反诉：1.请求判决反诉被告李银娒继续履行合同，并向反诉原告支付购房款2350000元人民币，并赔偿利息损失（自2007年8月10日至2019年8月19日按央行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起反诉被告全部付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告经东风街道办事处批准，同意将反诉原告名下的房屋（大同）出售给反诉被告。2001年6月8日，反诉原告和反诉被告签订《营业房与二楼用房买卖合同书》。合同约定反诉原告将原坐落温州市大同拆建）出卖给反诉被告，总房价款为585万元人民币。同时，合同第一条约定“合同建立之日起，乙方（反诉被告）预付购房款250万元人民币正，余款335万元人民币正，候等甲方（反诉原告）拿到五马街改建工程办公室工程图纸，甲乙双方前往鹿城区公证处办理房产买卖公证。公证书成立乙方将房款一次性付清”；第二条约定“甲方出卖的房屋属拆建房，拆建于2001年3月1日起，新建房屋安置预定30个月，于2003年8月31日回迁安置。如果超过2003年8月31日，五马街改建工程办公室，必须支付超期赔偿，其赔偿费由乙方取得。”第四条约定“甲方的旧房拆除、过渡补偿费：即营业房过渡补偿费、提前腾空奖励费、装潢补偿费、搬迁费等等，全部由甲方与五马街改建工程办公室自行结算，其结算款全部归甲方，与乙方无关。”合同书签订后，反诉原告将涉案房屋的拆迁补偿安置协议书的材料交付给反诉被告，并于2007年8月10日办理了委托公证书。现涉案房屋已经落实安置，第三人并于2008年1月直接向反诉被告交付一楼营业房，于2018年交付二楼用房。现该涉案房屋均由反诉被告使用，并一直出租。然，反诉被告至今未能将剩余的购房价款2350000元人民币支付给反诉原告。反诉原告也多次催收未果。现反诉被告提起诉讼要求解除双方于2001年6月8日签订的《营业房与二楼用房买卖合同书》，故反诉原告根据我国《民事诉讼法》的相关规定，提起反诉。 反诉被告李银娒辩称，反诉原告提交的反诉状部分陈述，于2018年交付了原告二楼营业房不符合客观事实，二楼营业房没有交付，反诉被告至今没有接收二楼营业房，也从未使用或者委托他人使用二楼营业房。没有交接的原因是被告没有给付交接手续导致不能交付，而且反诉被告也已经缴纳二楼房款，反诉原告要求反诉被告支付购房款2350000元人民币不符合合同约定，涉案房屋至今不能办理产权证，反诉被告的购房合同目的无法实现，双方的合同应当解除，反诉被告无需支付购房款，房屋买卖合同公证不同于反诉原告所称的委托公证，双方办理的委托公证是办理相关拆迁手续的公证，双方买卖合同约定房屋买卖合同公证是为了确认权属，现由于房屋拆迁证无法办理，至今涉案房屋公证也无法办理，合同所约定的剩余房款支付条件没有成就，反诉原告无权要求支付剩余购房款，反诉原告一直没有取得涉案产权也没有向第三人提起诉讼，涉案房屋已经远远超过18年没有办理产权证，反诉被告一直长居外国，购房目的一直无法实现，购房合同应当解除。反诉请求没有合同及法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 第三人名城公司述称，在坚持本诉意见的基础上补充如下：反诉原告认为二楼营业房已经交付，但二楼营业房只是具备交付条件，但被拆迁人一直没有来办理相关手续，现在第三人已经将二楼统一出租。 本院经审理查明的事实如下：温州市东风五金机电公司（系被告温州市东风五金机电有限公司改制前单位）与温州市旧城改建指挥部五马街改建工程办公司于2000年9月29日签订《单位拆迁补偿安置协议书》及于2001年2月25日签订《单位拆迁补偿安置补充协议书》就有关温州市大同房屋的拆迁事宜达成一致，对有关拆迁补偿进行约定。2001年6月8日，原告李银娒（作为乙方）与温州市东风五金机电公司（作为甲方）签订了《营业房与二楼用房买卖合同书》，约定：甲方五金机电公司（法人代表宋龙森）将原座落温州市大同自管房（以下简称涉案房屋），现已被五马街改建工程办公室拆建，确认返还营业房面积96.41平方米、二楼用房面积93.36平方米，共计面积189.77平方米。拆迁补偿安置协议书两份，协议书文号№26号、№42号。经东风五金机电公司投标，并经全体职工大会全体职工一致同意，将以上列出的房产出卖，东风五金机电公司属集体企业。要房产出卖必须经属管领导批准才可出卖，为此由法人代表宋龙森报请东风街道办事处审批、经东风街道党工委研究同意，发文东风办事处（2001）09号。出卖给乙方李银娒为业，乙方受买后，有占有、使用、收益、处分房产权利，出卖核实总房价款人民币伍佰捌拾伍万元人民币正，为了双方买卖顺利实施，特订立以下合同条款：“一、合同建立之日起，乙方预付购房款贰佰伍拾万元人民币正，余款叁佰叁拾伍万元人民币正，候等甲方拿到五马街改建工程办公室建设工程图纸，甲乙双方前往鹿城区公证处办理房屋买卖公证。公证书成立乙方将房款一次性付清……；三、甲方出卖的返还营业房，二楼用房合计购房款人民币伍拾柒万伍仟玖佰叁拾元零捌角贰分，全额由乙方支付，但分二期支付，每期支付50%。当合同成立，乙方应即付一期购房款人民币贰拾捌万柒仟玖佰陆拾伍元肆角壹分，第二期购房款结算款乙方凭甲方缴款通知书由乙方支付清楚……；五、甲方出卖的营业房与二楼用房与五马街改建工程办公室协议认定为189.77平方米。在新建房安置时，如面积多出，由乙方直接交钱给甲方与五马街改建工程办公室结算，甲方不作另外与乙方结算补偿。六、安置房建成后，甲方向乙方转移房产权，办理房产权给乙方。其交易费、交易税等一切费用均由乙方缴纳，甲方概不负担。但甲方必须无偿、无条件协同办理，不宜任何借口推诿一切责任。上述《营业房与二楼用房买卖合同书》签订后，原告按约于2001年6月支付了二楼拆迁安置房第一期预付款287965.41元人民币，并于2001年6月13日向被告支付了预付购房款250万元人民币。2005年1月24日，原告又根据被告的要求向其支付房屋预收款100万元人民币。2007年8月10日，原、被告共同前往温州市华东公证处办理了（2007）浙温华证内字第016864号《公证书》，被告就温州市大同房屋拆迁事宜由被告委托原告处理。2008年1月24日，温州万家利拆迁事务所通知被告进行认购定位，2008年1月29日，原告进行摸文定位后签署了《五马街二期营业房地块安置定位认购单》：“自愿认购五马街二期营业房地块Ｄ12室拆迁安置房壹套，新房建筑面积97.8平方米”并接收了涉案安置房的一楼。2008年10月，原告通过被告向温州万家利拆迁事务所补交了房款173880.89元人民币及总电表费210元人民币。2018年12月28日，原告又向温州市名城建设开发有限公司支付了39966元人民币。原告要求被告配合办理涉案房屋二楼的交付手续，被告因原告未支付剩余购房款，故未予配合办理。2019年6月20日及2019年7月1日，原告通过温州问政平台向温州市名城建设投资集团有限公司询问涉案房屋产权办理的相关情况。第三人答复：涉案房屋属于Ｄ幢，因Ｄ幢1-2层消防通道需分隔、调整，暂时无法办理产权。消防通道分隔、调整需相关部门审核批准，故无法确定具体时间，如消防通道分隔、调整完毕，便可申请办理产权事宜。原告认为被告没有将涉案房屋的产权过户至原告名下导致原告的合同目的无法实现，原告遂诉至法院。 上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告李银娒与温州市东风五金机电公司于2001年6月8日签订的《营业房与二楼用房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效，双方应按照合同的约定全面履行自身义务。关于原告主张因涉案安置房至今未取得权属证书导致原告的合同目的无法实现故要求解除合同，本院认为，双方在合同中并未约定被告应协助原告办理产权过户手续的具体时间，安置房至今尚未办理产权登记，根据第三人的陈述是因为安置房建设的消防问题，并非被告的原因所导致，另外，因双方买卖的是尚未建成的安置房，存在很多不确定的因素，原告仍然愿意购买，应承担安置房产权在一定时间内无法办理的风险，原告主张原告现常年居住在意大利，使用涉案房屋存在困难，也不是解除合同的理由，还有根据第三人陈述，安置房的一楼产权现可办理，安置房的二楼产权近期也可以办理，关于涉案安置房的二楼原告也可以选择货币安置，原告的合同目的并非难以实现，关于涉案房屋二楼的交付问题，被告主张原告不支付剩余的款项故未予配合，属于合理的抗辩，亦不能成为原告解除合同的理由，综上，原告主张要求解除合同的理由不成立，本院不予支持，由此，原告主张要求被告退还购房款及支付利息损失的主张，本院亦不予支持。关于被告主张要求原告支付剩余购房款，本院认为，根据双方的陈述，原告已经支付给被告的购房款为350万元人民币，原告支付其余的款项为支付涉案房屋的结算款，根据合同的约定，合同的总价款为585万元人民币，原告应在双方办理买卖公证的公证书成立之日支付剩余的款项，现该公证书于2007年8月10日已经办理，原告应按约支付剩余的款项235万元人民币。关于原告主张的双方在合同中约定的公证书是买卖合同的公证，并非2007年8月10日办理的公证，依据不足，本院不予采信。因原告未按约支付剩余款项，被告主张利息损失，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李银娒于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）温州市东风五金机电有限公司支付购房款2350000元人民币及利息损失（以2350000元人民币为基数，自2007年8月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告（反诉被告）李银娒的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费68636元人民币，减半收取34318元人民币，由原告（反诉被告）李银娒负担，反诉案件受理费12800元人民币，由原告（反诉被告）李银娒负担。 如不服本判决，原告（反诉被告）李银娒可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）温州市东风五金机电有限公司、第三人温州市名城建设投资集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审 判 员 张万星 二〇二〇年四月二日 代书记员 朱艳月