上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4138号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号1513室。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张乐平，女，1976年1月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。上诉人家利物业管理（上海）有限公司（以下简称家利公司）因与被上诉人张乐平物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初57100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人家利公司的委托诉讼代理人朱明黄、被上诉人张乐平的委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人家利公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持家利公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：XX园小区的物业服务收费采用酬金制，物业管理费实质为家利公司的代收代支款，而非服务报酬。一审法院酌减物业管理费会损害其他业主的合法权益。物业管理费标准系根据物业服务各项总支出除以总建筑面积计算得出，与小区内的商铺是否空置、商场是否运营无关。物业管理是一项综合性、持续性、动态性的服务工作，家利公司提供的物业服务并不存在长期、重大的瑕疵，一审法院酌减物业费没有依据。被上诉人张乐平辩称，不同意上诉人家利公司的上诉请求。家利公司所称的物业服务收费采用酬金制与本案无关。家利公司实际提供的物业服务达不到物业服务合同约定的标准，存在诸如墙面脱落、天花板发霉、电梯与空调停运等问题。根据公平原则与质价相符原则，一审法院酌定了张乐平应付的物业管理费数额，请求二审驳回上诉，维持原判。家利公司向一审法院起诉请求判令：1.张乐平支付家利公司2018年5月至10月期间的物业服务费差额人民币40,711.20元；2.张乐平支付家利公司拖欠物业服务费的违约金4,495.92元（计至2018年12月31日）。一审法院认定事实如下：2011年1月，上海XX有限公司（以下简称XX公司）与家利公司签订《XX园前期物业管理服务合同》，约定XX公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄的XX园小区委托家利公司实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，住宅物业管理费单价为6.90元/月/平方米，商业物业管理费单价为10元/月/平方米；对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二。2011年6月4日，张乐平与XX公司就购买上海市浦东新区XX路XX、XX号XX室商铺（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》一份。该预售合同补充条款第十五条约定，“在XX园业主委员会成立并依法自行选聘物业管理公司之前，乙方全权委托并同意由甲方选聘物业管理公司对XX园进行前期物业管理；现时甲方委托家利公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对XX园整个住宅小区进行管理，乙方同意按人民币50元/月/平方米建筑面积（包括房屋地上建筑面积与地下建筑面积之和）的标准支付物业管理费；该收费标准将由物业管理公司根据政府部门的规定、物业服务成本及《XX园使用公约》的规定，不时作出有关的调整”。该预售合同附件五还约定，“关于包括该房屋在内的XX园的前期物业管理，XX公司已与家利公司签署了《前期物业管理服务合同》（以下简称《管理合同》），并按照有关法律法规的要求制定了《XX园使用公约》（以下简称《公约》），XX公司已经在本人签署上海市商品房预售合同之前将《管理合同》和《公约》出示给本人。本人承认管理公司根据《管理合同》取得包括该房屋在内的XX园实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意管理公司按照《管理合同》和《公约》的规定实施XX园的物业管理。”2013年1月1日，家利公司与XX公司签订《XX园前期物业管理服务合同》，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至XX园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元/月/平方米，商业10元/月/平方米，集中式商铺内部管理费40元/月/平方米；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。家利公司因张乐平欠缴物业管理费，曾于2014年1月16日起诉至法院[案号：（2014）浦民一(民)初字第3341号]。因当时系争房屋尚未开业，故该案判决张乐平以10元/平方米/月的标准向家利公司支付物业管理费。2018年4月25日，家利公司向张乐平发送信函称“上海XX园2B期集中式商铺1707,1709-201已于2018年4月12日入场装修，集中式商铺也正式运营，物业管理处在此通知您，自2018年5月起上海XX园2B期集中式商铺管理费收取标准将调整为RMB50元/平方米/月，其中，公共区域物业管理费为RMB10元/平方米/月，集中式商铺内部区域管理费为RMB40元/平方米/月。在2016年4月至2018年4月集中式商铺未开业期间，为维持最基本的运作仍提供了最基本的物业管理服务，如定期清洁，巡逻，设备的年检和基本维保等，产生的运作费用应由各小业主按实际建筑面积分摊该项费用……”。张乐平以10元/平方米/月的标准向家利公司交纳了截止至2018年10月系争房屋的物业管理费。2018年12月24日，家利公司向张乐平发送信函催讨2018年5月至10月的物业费共计40,711.20元。因张乐平欠缴上述时间段的物业管理费，家利公司起诉至法院。2019年9月4日下午，法院工作人员至系争房屋现场，查明：张乐平一间商铺，现在出租使用中。建筑内部有灯光照明，有自动扶梯运作，一层二层有空调，地下一层没有空调；二楼天花板有洞口，张乐平表示该部位漏水，家利公司则表示已经将漏水部位进行了维修，没有封闭洞口是为了方便观察；地下一层天花板有霉斑，一至二层墙壁翘起、脱落。一审另查明，系争房屋现登记于张乐平名下，建筑面积为169.63平方米。系争房屋所在商场分为三层，地下一层人防为一整体商铺，一层、二层共有21间商铺。三层商铺建筑面积合计5,954.61平方米，其中有6家商铺已开业，面积共计739.10平方米。一审法院认为，根据XX公司、张乐平签订的《上海市商品房预售合同》约定，家利公司为包括系争房屋在内的XX园小区提供物业服务，作为系争房屋业主的张乐平理应向家利公司支付物业管理费。按照《上海市商品房预售合同》和《管理合同》的约定，张乐平应承担的物业管理费分为商业物业管理费10元/月/平方米和集中式商铺内部管理费40元/月/平方米。本案争议在于集中式商铺内部区域管理费的承担。现家利公司诉请的系张乐平未支付2018年5月至10月期间的系争房屋内部区域的物业管理费40元/月/平方米。法院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。对于集中式商铺内部物业服务费收费标准，应理解为达到整个商场开业状况下的收费标准。现根据法院查明的事实，因目前包括系争房屋在内集中式商铺仅部分开业，且家利公司提供上述区域内的物业管理也存在一定瑕疵，故法院根据商场内已开业商铺建筑面积占商场总面积的比例、未开业商铺尚需必要和合理的物业管理，以及物业管理的实际状况，酌定由张乐平应按10元/平方米/月的标准向家利公司交纳集中式商铺内部区域的物业管理费。由于张乐平系与家利公司就系争房屋物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故家利公司诉请张乐平支付违约金缺乏事实及法律依据，法院不予准许。一审法院审理后，于二○一九年十二月二十七日作出判决：一、张乐平应于判决生效之日起十日内支付家利物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区XX路XX、XX号XX室房屋2018年5月至10月的物业管理费10,177.80元；二、驳回家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，由家利物业管理（上海）有限公司负担300元，张乐平负担165元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人张乐平与XX公司签订的《上海市商品房预售合同》约定由上诉人家利公司为包括系争房屋在内的XX园小区提供物业服务，张乐平作为系争房屋的业主应当向家利公司支付物业管理费。2018年4月，家利公司以集中式商铺正式运营为由要求张乐平自2018年5月起按照合同约定的50元/平方米/月的标准支付物业管理费，张乐平对此不予认可，其实际以10元/平方米/月的标准向家利公司支付物业管理费，并认为家利公司提供的物业服务没有达到约定的标准。故本案双方的争议焦点为张乐平应付物业管理费数额的合理确定。本院认为，根据本案查明的事实可知，系争房屋所在的商场仅有6家商铺开业，开业商铺的面积占商铺总面积的比例较低，并且家利公司并未能提供证据材料证明其已全面提供了到位的物业服务，其实际提供的物业服务亦存在瑕疵，一审法院据此根据公平合理、物业管理费与服务水平相适应的原则酌定张乐平应当按照10元/平方米/月的标准向家利公司支付所欠付的物业管理费，并无不当，本院依法予以确认。至于物业服务收费是否采用酬金制与张乐平应当支付物业管理费的义务系两个层面的法律问题，不影响本案的处理结果。本案因双方对物业管理费的收费标准产生争议而引发，并非张乐平恶意拖欠费用，因此，家利公司要求张乐平支付违约金，缺乏依据，不予支持。综上，上诉人家利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 潘俊秀审判员 陆宇鹰二〇二〇年四月二十九日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……