安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终724号上诉人（原审被告）：滁州永鑫置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇凯迪建材厂综合办公楼1楼，统一社会信用代码91341100574449130W。法定代表人：周伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴如，安徽清流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州市永鑫金色春天小区业主委员会，住所地安徽省滁州市金色春天小区18幢1楼。负责人：朱学峰，该委员会主任。委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州永鑫置业有限公司（以下简称永鑫公司）因与被上诉人滁州市永鑫金色春天小区业主委员会（以下简称金色春天业委会）返还原物纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永鑫公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回金色春天业委会的一审诉讼请求；2、判令金色春天业委会承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决依据的唯一事实是建设工程竣工核实技术报告中所标示的3#楼一层建筑面积682.02平方米的物业管理用房。但是，判决忽视了该报告的其他限制条件。建设工程竣工核实技术报告第一页规定了“按照部颁规范和相关规定要求设置物业管理用房”；第56页第6条第二项“物业用房建筑面积538.05平方米(已办证，见建工函（2016）226号)，满足设计条件要求。根据安徽省物业条例第44条第2款规定,总建筑面积25万平方米以下,按总建筑面积千分之二配置，即为94426.99平方米×2/1000=188.85平方米。2014年1月26日编号003的前期物业备案证明的物业用房为3幢一层195平方米，但一审判决却对这些证据视而不见。物业管理用房由其全额投资,其是合法的物权所有人,任何组织和个人都无权剥夺。按照法律规定的标准,无偿配置物业管理用房,是国家以法律规定的形式对开发商设定的义务,但是超过法律规定的标准,其没有义务满足他们的非法要求。一审判决剥夺了其所有权,侵犯了其合法权益。2、一审判决适用法律不当,导致判决错误。本案系物业管理用房配置纠纷,而不应是返还原物纠纷，应当根据国家物业管理条例和地方物业管理条例来调整,《安徽省物业管理条例》第44条第2款明确规定“物业管理区域物业总建面积25万平方米以下的,按照物业总建筑面积千分之二配置;总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按千分之一标准配置”。3、对公民和法人、其他组织设定义务,只能来源于法律,任何人和单位都无权在法律规定之外加重公民和法人、其他组织的义务,也包括法院。金色春天业委会辩称，1、永鑫公司的上诉理由不能成立，根据一审中其向法院提供的证据证明涉案的房产规划性质是物业管理用房。根据物权法第70、73条的规定，对公有部分应该属于集体所有。该案在诉讼之前经过相关行政部门的调解和意见，涉案的房屋应该属于业主所有；2、其认为一审确定的案由是正确的，该房屋在规划设计的时候就确定为物业管理用房，物业管理用房就应该属于业主全体所有，业主委员会代表业主行使权利，所以向开发商主张权利，确定为返还原物是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：永鑫公司承建金色春天小区工程，现该小区已整体交付。2013年12月19日，滁州市城乡建设规划设计院（滁州市测绘勘察院）出具《建设工程竣工核实技术报告》中载明：永鑫金色春天1#-5#楼，8#楼建筑物分层面积表，建设项目名称：永鑫金色春天3#楼，第一层使用性质物业用房，建筑面积（平方米）682.02，不计入容积率的建筑面积（平方米）604.63，住宅用梯77.39平方米。核实建筑面积明细表．．．．．．3#楼，建筑层数6层，建筑面积住宅：3619.78平方米，物业：3#楼一层。2013年12月27日，金色春天小区1#-5#楼，8#楼获得中华人民共和国建设工程规划许可证。2016年6月13日，滁州市城乡规划建设委员会出具《关于明确金色春天小区社区商业用房位置及面积的函》载明：滁州永鑫置业有限公司你公司开发建设的金色春天小区项目位于丰乐大道与花园路交叉口西北侧。原市规划局于2013年12月27日核发的建设工程规划核实合格证（滁开440）与建设工程规划许可证正本（滁开536）中3#楼的物业管理用房面积604.63平方米，其中包含社区商业用房面积约66.58平方米。永鑫公司已将3#楼一层22-26轴部分66.58平方米交付给金色春天业委会，剩余部分538.05平方米未交付。一审法院认为,《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。本案中，《建设工程竣工核实技术报告》及相关文件中明确载明金色春天小区物业管理用房为该小区3#楼一层建筑面积682.02平方米，除3号楼一层22-26轴规划属于社区商业用房66.58平方米和住宅用梯77.39平方米之外，其他规划许可用途均为物业管理用房，其所有权应当属于全体业主所有。故对金色春天业委会诉请移交物业管理用房538.05平方米的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告滁州永鑫置业有限公司于本判决生效后二十日内向原告滁州市永鑫金色春天小区业主委员会移交金色春天小区3号楼一层物业管理用房（即3号楼一层扣除平面图中22-26轴规划属于社区商业用房及住宅用梯77.39平方米之外的部分）。案件受理费80元，由被告滁州永鑫置业有限公司负担。经对一审中各方当事人提供的证据及举证、质证意见的审查，本院认证意见与一审一致。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩情况，本案二审争议焦点为：一审判决永鑫公司向金色春天业委会返还涉案物业管理用房是否有事实和法律依据。本案系返还原物纠纷，永鑫公司提出本案为物业管理用房配置纠纷缺乏依据，民事案由规定中没有此类案由，故对其提出的该项主张不予支持。永鑫公司上诉还提出按照安徽省物业管理条例规定，总建筑面积25万平方米以下,按总建筑面积千分之二配置物业管理用房，金色春天小区总建筑面积94426.99平方米，物业管理用房配置为188.85平方米，一审判决返还物业管理用房538.05平方米系认定事实不清，适用法律不当。经查，2009年修订的《安徽省物业管理条例》第四十四条第一款第二项规定，物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2‰配置。按此规定，物业管理用房的面积不得低于总建筑面积2‰，如果低于该标准则属于违法行为，要受到法律制裁；物业管理用房的面积高于该标准则不违反该规定。物业管理用房不计入容积率，对于超过上述标准的面积用房是否属于物业管理用房应根据建设工程规划许可证等予以确定。本案《建设工程竣工核实技术报告》、《建设工程规划核实合格证》、《建设工程规划许可证》能够确定规划的物业管理用房面积为538.05平方米。根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，一审判决永鑫公司返还538.05平方米的物业管理用房有事实和法律依据，永鑫公司提出的该项上诉主张缺乏依据，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人滁州永鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  司金虎审判员  张明勇审判员  陈晓蕾二〇二〇年四月二十七日书记员  张莉莉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。