上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1228号原告：上海宏法物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：焦伟强，执行董事。委托诉讼代理人：刘建营，男。被告：上海蕴石灵实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：贾素芬，总经理。被告：张学华，男，1979年11月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：张笑笑，上海理研律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：宫璇龙，上海理研律师事务所律师。原告上海宏法物流有限公司诉被告上海蕴石灵实业有限公司(以下简称蕴石灵公司)、张学华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序公开审理。本案于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘建营、两被告共同委托诉讼代理人张笑笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宏法物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告返还原告定金人民币8万元；2、两被告赔偿原告佣金损失75,000元；3、两被告赔偿原告违约损失135,300元；4、两被告赔偿原告定金利息损失(以8万为本金,以年息24%计算,从2018年1月1日起计算至实际清偿日止)。事实和理由：2017年原告因仓储业务需要委托上海彬辉实业有限公司作为中介方为原告居间介绍仓库，原告经其介绍与张学华达成仓库租赁合意，张学华以蕴石灵公司的名义与原告签订了租赁合同。因蕴石灵公司与房屋产权人存在纠纷，蕴石灵公司未能将房屋交付给原告，导致原告未按约向案外人交付房屋并赔偿案外人135,300元违约金。原告要求两被告退还定金并赔偿损失未果，故起诉至法院。被告蕴石灵公司和张学华共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未按约支付租金，原告违约。租赁合同签订后，被告为履行合同做了准备，清空房屋并进行改造，被告保留向原告主张改造费用的权利。原告之前同意被告没收定金，此种行为证明原告认可自己违约。被告仅收到5万元定金，黄某某是张学华的舅舅，临时在公司帮忙做饭，被告没有授权黄某某收取3万元定金，也不知晓其收取定金。原告与案外人签订的仓储托管服务合同真实性无法确定，根据合同法的相关规定，该合同不成立，不存在违约责任。原告主张的利息标准过高，没有法律依据。原告主张的佣金损失没有法律依据。张学华代表蕴石灵公司签订合同，蕴石灵公司予以认可，张学华个人不承担法律责任。经开庭审理查明：2017年11月11日，原告(乙方)与蕴石灵公司(甲方)签订《上海市青浦区仓库(厂房)租赁合同书》，约定甲方将位于上海市青浦区白鹤镇鹤祥路XXX号(即鹤联村XXX号)厂房/仓库及附属办公、住宿房屋6间租赁给乙方使用，出租物业由承租方自行管理。租赁期限自2017年12月30日至2023年12月29日。本合同生效之日起30日内，甲方将物业交付乙方使用，交付之时甲方需将物业内所有产品、设备等物品全部拆除、清空，并保持物业地面平整无坑洼，物业墙面、屋顶无漏雨、渗透等损毁现象。物业总面积按2,800平方米计算，年租金为868,000元，租金每3年上调3%。租金支付方式付六押一，乙方初次需向甲方支付7个月租金506,333元，其中434,000元为半年租金，72,333元为租赁押金。乙方按合同约定每半年向甲方支付半年度租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日另支付所欠租金的5%的违约金。合同第5.1条约定，甲方确保拥有该物业的合法产权或租赁权，甲方作为该物业的(产权人/被授权出租人)与乙方建立租赁关系，甲方不存在对该物业的权利隐瞒，若因甲方对乙方隐瞒该物业的权利关系对乙方造成的使用妨碍，甲方需承担由此对乙方造成的所有损失及违约责任。隐瞒权利包括该物业的纠纷、质押、查封、拍卖等影响乙方继续使用的。第5.7条约定，合同到期，甲乙双方不再续约且乙方未对物业造成损毁的，甲方需在乙方腾空物业后归还乙方所交付的押金72,333元，逾期退还的，需按每天5%计算日息，直至全额交付乙方为止。合同第8条约定，乙方租赁该物业如需转租需报备至甲方。合同第9.1条约定，租赁期内，如遇乙方欠交租金超过30天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起(包括短信、微信、邮件等通知)，本合同自动终止，乙方需立即着手搬离。2017年11月9日，原告代理人刘建营向案外人王美华转账3万元，交易用途备注为租仓库定金。2017年11月10日，案外人黄某某(张学华的舅舅)出具收条，表示收到刘建营3万元租房定金。如果房子不租全额退款。2017年11月12日，刘建营转账给张学华5万元定金并通过微信告知张学华定金已转。2019年11月27日刘建营通过微信表示：“1、首期房租不是说好我这边搬进去再付么？2、电费怎么需要每月多付四五千块钱？3、仓库水池和排水沟一定关照帮我混凝土浇厚点”。张学华回复：“我让我舅舅都安排好了，我们车间已经在按你们要求改造了，所以你们入驻前需要先按合同先付款再使用，我不想因为这点钱烦神。”刘建营表示：“这就不对了张总，咱们说好的我先付定金，等我搬进去不受任何阻碍我付首个半年度租金加押金，之后照合同约定时间付款。”张学华表示：“厂房按你要求改造交给你使用，这本身就是对你的信任，我们可以约定入驻时间同步进行”、“我在现场，你进不来我不要你钱”。2017年12月25日，刘建营通过微信表示：“实在不行你把定金退我算了，这么拖下去事情解决不了也不是办法，我也好赶紧跟人家说我的房子腾不出来让他们赶快再找地方。”2018年1月9日，刘建营短信告知张学华：“只要求你把收我的钱退给我，中介费处理好，别的损失不给你要，怎么连这个电话都不接呢？”2018年1月期间刘建营多次联系张学华，张学华均未回复，直至2018年1月22日张学华回复：“我刚回来，你说话客气点，我沟通好了告诉你处理方案。”另查明，张学华为案外人上海石恩建筑装饰工程有限公司(以下简称石恩公司)的法定代表人，2012年5月30日，案外人张某与石恩公司签订《补充协议》，将青浦区白鹤镇鹤联村XXX号厂房出租给石恩公司。2016年5月17日，本院立案受理了张某诉石恩公司和蕴石灵公司房屋租赁合同纠纷一案，张某以逾期支付租金为由要求解除租金腾退房屋，本院于2017年1月25日作出判决驳回张某的诉讼请求。张某不服上诉，上海市第二中级人民法院裁定撤销原判发回重审，后张某申请撤诉后另行起诉至本院，本院于2017年9月20日立案受理，并于2018年10月30日判决张某与石恩公司签订的《补充协议》自2016年4月25日解除，石恩公司支付拖欠的租金、利息等。2017年12月24日，石恩公司与张某签订厂房腾退协议，石恩公司同意于2017年12月25日搬离。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，上海市青浦区仓库(厂房)租赁合同书、收条、转账记录、聊天记录、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明其为租赁房屋支付了75,000元佣金，提供了：1、2017年11月11日的佣金协议书，约定物业地址为青浦区鹤祥路XXX号，佣金金额75,000元，支付时间为2017年11月15日前支付35,000元，余款4万元一个月内付清。第1条约定，佣金支付日期以物业交付日期或租金支付日期为准，物业交付或租金支付后，则视为居间成功，应收取佣金；2、转账凭证，其中2017年11月13日支付35,000元，2017年12月2日支付4万元。两被告表示对上述真实性无法确认，且与被告无关，被告不认识中介，也未支付中介费。原告为证明赔偿案外人违约金135,300元，提供：1、2017年11月30日原告与案外人士贺供应链管理(上海)有限公司(以下简称士贺公司)签订的《仓储托管服务合同》，约定原告将系争房屋出租给士贺公司，仓储服务费13万元/月，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日。因合同签署时仓库尚不具备货物进驻条件，如仓库不能如期交付使用，视为原告违约，原告需支付一个月仓储服务费作为违约金；2、2018年1月26日，原告与士贺公司签订的《违约金支付协议》，约定原告未能履行双方于2017年12月1日签订的《仓储托管服务合同》，应赔偿13万元违约金。因原告资金紧张，故约定在本协议签订六个月内支付，并且承担滞纳金，滞纳金每月1,300元；3、转账记录，2018年5月31日刘建营转给士贺公司135,300元。两被告对上述证据真实性均不予认可，认为仓储保管合同自保管物交付时成立，合同不成立无需承担违约责任。违约金支付协议针对的是2017年12月1日的合同，而原告提供的合同签订时间是2017年11月30日。原告为证明向黄某某和张学华主张返还定金、赔偿损失，提供了刘建营与黄某某、张学华的聊天记录，其中2019年2月22日黄某某回复“这个钱是我收的那个钱你也知道我外甥给用了我一分钱也没花，你也只能和他要了把你们之间的理由你们说清楚我还以为他给你了，我也无能为力呀刘总”。两被告对黄某某的聊天记录真实性不予认可，对张学华的聊天记录真实性予以认可，但是认为无法证明两被告收取了8万元定金和蕴石灵公司违约。黄某某收取原告3万元是作为厂房租赁的介绍费。被告蕴石灵公司为证明配合原告对房屋进行了改造花费了65,000元，提供了厂房照片、视频、聊天记录、收据。原告对改组证据真实性均不予认可，认为蕴石灵公司在房屋中原本就有机器设备，即使原告不租赁，蕴石灵公司也是要搬走的。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与蕴石灵公司于2017年11月11日签订的《上海市青浦区仓库(厂房)租赁合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。合同约定了蕴石灵公司应于合同生效之日起30日内交付房屋，然从庭审查明的事实看，蕴石灵公司与张某的租赁合同已于2016年4月25日解除，蕴石灵公司并未将房屋交付原告，而是于2017年12月24日与张某签订腾退协议将房屋返还张某，故在原告合同租期开始前，蕴石灵公司就已经丧失了房屋的出租和使用权利，蕴石灵公司违约。根据生效法律文书，蕴石灵公司和张某之间早在2016年就合同的解除腾退等事宜引发了诉讼，蕴石灵公司理应将该情况告知原告，蕴石灵公司未提供证据证明将该情况告知原告，存在过错。蕴石灵公司主张原告未及时支付租金违约，然合同中并未约定支付租金的具体时间，双方的聊天记录中也未体现原告有义务在蕴石灵公司交付房屋前支付租金，故对蕴石灵公司的抗辩意见本院不予支持。综上，本院认定蕴石灵公司存在违约行为导致合同无法继续履行。原告支付的5万元定金，蕴石灵公司理应返还。针对原告支付给黄某某的3万元定金，尽管蕴石灵公司不认可，但黄某某出具的收条上明确了该笔钱款的性质，黄某某系张学华的舅舅，在蕴石灵公司处工作，从原告与张学华之间的聊天记录看，厂房的改造也是让黄某某负责的，故原告有理由相信黄某某代表蕴石灵公司收取定金，故蕴石灵公司共计收取原告8万元定金理应予以返还。针对原告主张的佣金，从原告的陈述来看，系原告委托中介找房，且佣金协议书约定的支付条件系物业交付或租金支付后，系争房屋并未实际交付，租金也未支付，故原告与中介方的纠纷可以另行解决，原告要求被告赔偿佣金损失的请求本院不予支持。针对原告主张的违约损失，本院认为，原告转租房屋应报备给蕴石灵公司，原告在蕴石灵公司尚未交付房屋的情况下与案外人签订租赁合同存在一定的过错，原告提供的证据中针对合同签订时间表述不一致，逾期支付违约金的责任在原告，故对原告主张的违约损失本院不予支持。蕴石灵公司未及时返还定金，理应赔偿原告利息损失。双方对利息标准无明确约定，蕴石灵公司认为原告主张的标准过高，本院认定应当按照银行同期贷款利率计算。张学华非租赁合同的相对方，故对原告要求张学华承担法律责任的请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海蕴石灵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宏法物流有限公司定金8万元；二、被告上海蕴石灵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海宏法物流有限公司利息损失(以8万元为本金，自2018年1月1日起算，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际返还之日止，)；三、原告上海宏法物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,654.50元，减半收取计2,827.25元，由原告负担1,927.25元，被告上海蕴石灵实业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年四月二十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。