四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终351号 上诉人（原审原告）:何昌会，女，1969年1月17日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）:仲其君，男，1968年4月16日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。 二上诉人委托诉讼代理人：王波，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区顺城大街206号，统一社会信用代码91510100052502248Q。 法定代表人：许伟，执行董事。 被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区东坝街道办事处九华村，统一社会信用代码91510802054143883Q。 负责人：文志民，总经理。 二被上诉人委托诉讼代理人：许晓，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人何昌会、仲其君因与被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称：华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称：华油公司广元分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初6191号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，于2020年4月21日依法组成合议庭对（2020）川08民终351-364号案件公开开庭合并进行了审理。上诉人何昌会、仲其君的委托诉讼代理人王波以及被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司的委托诉讼代理人许晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何昌会、仲其君上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人承担违约金7351.80元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：上诉人领取钥匙的时候，被上诉人故意隐瞒该房屋未取得竣工验收报告，上诉人不知情。未经验收或者验收不合格的建筑工程不得交付使用，一审法院未对该涉案房屋是否符合交付条件的事实予以审查。 华油公司、华油公司广元分公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人已在一审认定的时间向上诉人交付了钥匙，根据商品房司法解释的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，交付钥匙即交付了房屋。2、双方领取钥匙完成房屋交付是双方对房屋交付条件的变更，系双方自愿行为，未违反强制性规定，不属于合同法解释二规定的效力性强制规定，也不属于民通意见规定的重大误解，被上诉人不存在欺诈行为，部分业主交房时已明确知晓房屋尚未取得书面竣工验收报告，因此不存在上诉人所称的欺诈行为。3、根据商品房预售合同的约定，如逾期交房，业主可拒绝接收，业主未拒绝接收也没有进行任何的权利保留，上诉人在之后既取得了相关文件，房屋实际上不存在任何质量问题，并未对上诉人的权利造成任何影响，也未对被上诉人造成任何损害，违约金属于赔偿性质不是惩罚性质，因此上诉人不存在任何损害，其要求被上诉人支付违约金没有事实依据。 何昌会、仲其君向一审法院提出诉讼请求：二被告给付未按合同约定时间交房而应承担从2016年9月30日至2016年11月16日期间的违约金7351.80元。 一审法院认定的案件事实：位于广元市利州区项目系被告华油公司广元分公司开发。2015年2月5日，被告华油公司广元分公司取得了该项目8栋房屋销售的《商品房预售许可证》【（2015）房预售证第005号】。 2015年3月15日，原告何昌会、仲其君（买受人）与被告华油公司广元分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：（2015）0300659】，约定原告以532739.00元的总价购买“水岸华府”住宅小区8栋1-13-2号住宅一套（建筑面积121.63㎡）。并主要约定：第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1.出卖人不承担任何违约金。2.出卖人在《广元日报》上发表交房公告视为书面通知买受人接收房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告华油公司广元分公司支付全部购房款532739.00元。 2016年10月1日，原告从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。 另查明，2016年11月16日，案涉“水岸华府”项目8号楼经竣工验收合格。 2018年7月26日，广元市城乡规划建设和住房保障局确认“水岸华府”项目8号楼通过竣工验收，竣工验收备案文件收讫，文件齐全。根据住房和城乡建设部门令第5号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及住房和城乡建设部令第5号《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》，备案资料基本齐全，予以备案。 一审法院认为，原告与被告华油公司广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。按照合同约定，被告华油公司广元分公司应当在2016年9月30日前向原告交付案涉商品房，该商品房交付给原告时必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】、房屋面积实测报告书，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。否则，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。而在合同的实际履行过程中，案涉房屋楼栋在合同约定的房屋交付时间，未达到合同约定的必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】的交付条件。故原告有权拒绝接收房屋。由此产生的逾期交付责任应由作为出卖人的被告华油公司广元分公司承担。本案案涉房屋楼栋于2016年11月16日经竣工验收合格，取得《竣工验收报告》，广元市城乡规划建设和住房保障局于2018年7月26日进行了竣工验收备案。《竣工验收报告》是建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门对工程进行竣工验收合格而形成的报告，表明商品房质量合格，可以交付使用。竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平，且竣工验收备案的迟延并未对原告造成任何实际损失。故原告最迟应在《竣工验收报告》形成的2016年11月16日前接收房屋，此后产生的逾期交房责任被告华油公司广元分公司不再承担。本案中，原告在2016年10月1日从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。对此，应视为双方对房屋交付条件的变更。该变更行为系双方的自愿行为，且不违反国家法律规定，应为合法有效。所以，一审法院确认被告逾期交房的时间为1天（2016年10月1日）。按合同约定逾期交房违约金日万分之三的标准计算，被告应给付原告违约金160.00元（532739.00元×1天×3／10000）。对原告要求被告给付超出该期间违约金的诉讼请求，因不符合合同约定，且缺少法律根据，应不予支持。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告华油公司广元分公司不具有法人资格，其民事责任应由具有法人资格的华油公司承担。故应由被告华油公司对前述违约金承担给付责任。对原告要求被告华油公司广元分公司承担给付责任的诉讼请求，应不予支持。 对被告辩称应当以该房屋市场租金计算损失，而原告所主张违约金远远高于其实际损失，请求法庭按原告实际损失予以减少的辩解意见，一审法院认为，对于逾期交房的违约责任，双方在合同中明确约定“自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，原告主张按该房屋市场租金计算损失，并以此下调违约金的请求，不符合合同约定，且缺乏法律根据，应不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决：一、被告成都华油兴业房地产开发有限公司在一审判决书发生法律效力之日起十日内给付原告何昌会、仲其君逾期交房违约金160.00元；二、驳回原告何昌会、仲其君的其他诉讼请求； 二审中，上诉人提供证据：1、水岸华府小区入住通知书一份，内容是经各单位验收，项目已经如期竣工，有竣工验收手续。证明在当时通知上诉人领取钥匙的时候通过书面形式通知上诉人项目已经竣工验收合格，所以上诉人认为，上诉人拿钥匙的行为不构成对交付房屋条件的变更，被上诉人存在故意隐瞒重要事实的行为。2、已生效的一审法院（2018）川0802民初6468号民事判决书，证明被上诉人在交房时存在违约，应当根据合同约定赔付违约金，合同约定30日后可以拒绝接房也可以选择继续履行合同，但被上诉人要承担违约金。被上诉人质证认为，1、入户通知书在之前的诉讼中已经进行了提交，所以对该证据的真实性合法性予以认可，但是对证明目的不认可，水岸华府项目由于诸多原因在项目的竣工验收及备案过程中因政府原因竣工验收存在反复，该情况一审中已经向法院说明，一审中该入住通知有部分通知在当时已经被上诉人的法定代表人进行了否认，重新发送了新的入住通知书，因此新旧两份通知书的表意是否一致无法核实。2、被上诉人在向上诉人交房的时候，未进行公示公告是事实，但是取得相应证件后立即将相应的文件进行了公示公告，业主就此情况也多次与被上诉人和政府部门进行了沟通协调，不存在上诉人所说的欺诈行为，上诉人明知上述情况仍进行了交房工作，应视为是双方房屋交付条件的变更的行为，是双方自愿的民事行为，应为有效。利州区法院的判决书，判决的真实性合法性无异议，证明目的有异议，该判决虽然是利州法院就水岸华府项目作出的判决，但审理法官以及审理时间均不相同，因此不具有参考价值。对于该判决被上诉人本已经提起上诉，但考虑到当时该部分业主数量较少，最终没有上诉，但不代表被上诉人对此不持有异议并认可。本院认为，上诉人提交的两份证据的真实性予以认可，但对本案的事实没有影响。 二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定在案涉商品房买卖合同中表现为被上诉人作为开发商向上诉人交付房屋的前提之一即被上诉人须取得建设工程竣工验收合格证明。法律的强制性规定转化为当事人必须履行的义务，当事人不履行义务即应承担相应的法律责任。被上诉人在房屋尚未经验收证明合格之前交付房屋，既是对强制性规定的不遵守，也是对合同义务的轻视。被上诉人不得以提前交付尚未经验收证明合格的房屋减轻或免除相应的法律责任。 上诉人虽于2016年10月1日收房，而五方责任主体验收合格的时间为2016年11月16日，被上诉人应当从合同约定的交房时间2016年9月30日之次日起支付合同约定的违约金，从2016年10月1日至2016年11月16日共46天，被上诉人应当承担的违约金为7351.80元（532739.00元×0.0003元/天×46天）。 综上所述，一审法院认定被上诉人违约的事实及适用法律、判决结果均有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院(2019)川0802民初6191号民事判决； 二、被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司于本判决送达之日起十日内共同支付上诉人何昌会、仲其君违约金7351.80元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司负担.(二审案件受理费由上诉人何昌会、仲其君预交，在执行中予以抵扣)。 本判决为终审判决。 审判长  徐小雁 审判员  吕 晶 审判员  李 林 二〇二〇年四月二十二日 书记员  王汇锋