福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1126号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：叶志强，男，1973年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被上诉人（原审原告）：徐亚妹，女，1978年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：卞坚群，福建君洲律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君洲律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人叶志强、徐亚妹商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持仁文公司一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定叶志强、徐亚妹应在签约之日起60日内付清购房款且未采纳仁文公司关于合同条款及交易习惯的推定及合理期限的适用错误。1.虽然《商品房买卖合同》及附件六未明确约定叶志强、徐亚妹支付按揭贷款的具体时间，但《商品房买卖合同》已约定叶志强、徐亚妹应于合同签订当日递交全部按揭文件、资料，且根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，银行在收到按揭文件、资料后一至两个月即可完成审批、抵押及放款手续，结合民事活动遵循的公平原则，叶志强、徐亚妹应于《商品房买卖合同》签订之日起60日内即2013年10月30日内付清购房款。一审判决加重仁文公司的合同义务及举证责任。2.根据合同约定，叶志强、徐亚妹应于2013年9月1日前支付购房款564618元，余款370000元在约定时间内向银行申请按揭贷款支付，但仁文公司2014年8月11日才收到部分按揭款360000元。叶志强、徐亚妹逾期支付按揭款达十个多月，根据附件六第三条第7款的约定，应向仁文公司支付违约金，仁文公司一审已提出主张。二、一审判决以仁文公司未提供施工日志、监理日志为由未采纳其关于顺延交房的主张错误。1.根据合同约定，仁文公司具有可延期交房的事由。《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条第6款关于顺延交房的约定未排除叶志强、徐亚妹的主要权利，且仁文公司签约时已对此作出明确提示说明，上述条款不属于格式条款，合法有效。根据上述约定，只要出现合同约定的可顺延交房的事由且双方未协商解除或变更合同的，仁文公司可顺延交房。2.仁文公司可顺延交房的期间应从案涉商品房开工之日计算至视为交付之日。案涉商品房项目在本案《商品房买卖合同》签订前已开工，施工过程中均可能出现合同约定的可顺延交房的事由，故顺延交房期间应从开工之日起计算。案涉商品房2012年8月开始施工至仁文公司2017年9月发出《商品房交付通知书》期间，不可抗力因素（大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米、高温大于等于35度、高考、创卫、台风莫兰蒂）共计299天，以上情形不能正常施工作业，仁文公司依约可顺延交房299天。三、叶志强、徐亚妹主张的逾期交房违约金过高，应调整至不超过合同总价款的5%。通常判决认定守约方在解除合同情况下获得的违约金不超过合同总价款的5%，一审判决按合同总金额万分之一计算至2017年10月19日的逾期交房违约金高于该标准，远超过叶志强、徐亚妹的实际损失。参照案涉商品房同地段同面积每月约2000元的租金标准认定叶志强、徐亚妹的实际损失，合同约定的违约金亦过高。一审判决未采纳仁文公司调整违约金的主张错误。四、一审判决对逾期交房违约金诉讼时效的认定错误。逾期交房违约金应按日计算，属于持续的可分性债务，每一日新产生的违约金给付请求权分别受到三年诉讼时效的限制。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2015年3月30日，在无顺延交房的情况下，逾期交房违约金应自2015年3月31日计算至叶志强、徐亚妹2017年10月18日实际收房之日。仁文公司2015年3月30日未交房，叶志强、徐亚妹2015年3月31日即知道其权利受到侵害，其2019年9月11日提起诉讼，且未举证证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故其主张的2015年3月31日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效。 叶志强、徐亚妹辩称，一、仁文公司存在逾期交房的行为，逾期交房天数应自其实际逾期交房之日计至叶志强、徐亚妹签收业主手册之日，叶志强、徐亚妹不存在逾期付款的行为。1.合同约定的交房时间为2015年3月30日，但因案涉商品房未达到交付条件，叶志强、徐亚妹无法接收房屋。按交易习惯，两书的领取时间与业主手册的领取时间应相同。本案两书的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求叶志强、徐亚妹填写，存在倒签的情形，与业主手册的领取时间不一致，故仁文公司逾期交房天数应计至叶志强、徐亚妹实际接收房屋之日即领取签收谨遵业主手册声明之日，逾期交房违约金亦应计至仁文公司实际交房之日。2.仁文公司确认叶志强、徐亚妹已付清首付款,对付款时间无异议，其主张叶志强、徐亚妹逾期付款，应提出反诉或另案起诉，而非以叶志强、徐亚妹逾期付款为由逾期交房。3.叶志强、徐亚妹一审提交的银行明细单及相关贷款划扣凭证体现仁文公司开具发票过分迟延于叶志强、徐亚妹实际付款时间，叶志强、徐亚妹所有首付款支付时间均早于仁文公司开票时间，亦早于合同签订时间。仁文公司主张开票时间为实际付款时间不符合事实，其据此主张叶志强、徐亚妹逾期支付首付款、逾期支付贷款缺乏依据。4.仁文公司主张叶志强、徐亚妹逾期支付贷款缺乏依据。《商品房买卖合同》仅约定叶志强、徐亚妹提交相应贷款资料即完成相应的付款义务，未约定贷款发放期限与仁文公司交房时间有关联。叶志强、徐亚妹及时向银行办理相关房屋贷款，签订贷款合同，提交全部所需材料，履行完毕自身义务，符合放款条件。部分按揭款晚于交房时间是因为仁文公司大量债务导致银行出于风险管控，迟迟不予发放贷款，据悉，叶志强、徐亚妹所贷款的银行2014年至2017年对仁文公司名下楼盘均不予发放贷款。银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果。且《商品房买卖合同》未约定贷款发放的期限，仁文公司主张叶志强、徐亚妹贷款逾期，应提交证据证明叶志强、徐亚妹未在约定期限提交相应贷款资料，或另行起诉。5.仁文公司主张根据合同条款和交易习惯推定叶志强、徐亚妹应于合同签订之日起60日内付清购房款缺乏依据。贷款迟延发放系因仁文公司自身存在风险所致，且《商品房买卖合同》及附件六未约定买受人应在签订合同之日起60日内付清房款，仁文公司提供的证据不足以证明存在该交易习惯。二、仁文公司主张因不可抗力因素299天可顺延交房缺乏依据。合同未约定气温高于35度系顺延交房事由，亦无证据体现气温高于35度影响施工，合同签订前、约定交房日后出现的事由亦不能作为顺延交房事由。仁文公司单方出具的气象资料证明及气象灾害证明的真实性、合法性无法确认，其未提供施工日志、监理日志证明在相关气象条件下停止施工。三、仁文公司主张逾期交房违约金过高，请求予以调整，缺乏依据。双方签订的合同是仁文公司单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重叶志强、徐亚妹的义务，侵害叶志强、徐亚妹权利，仁文公司主张逾期交房违约金条款违反公平原则不能成立。仁文公司无证据证明叶志强、徐亚妹的损失明显低于一审判决认定的违约金数额，其提交的证据不足以证明逾期交房违约金标准过高。四、仁文公司主张叶志强、徐亚妹提出的部分逾期交房违约金超过诉讼时效缺乏法律依据。合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金支付期限，故叶志强、徐亚妹可随时主张权利。叶志强、徐亚妹因仁文公司逾期交房且拒绝解决纠纷起诉请求仁文公司承担相应违约责任，一审判决认定只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算正确。五、仁文公司逾期办理房屋产权登记，应依约承担相应违约责任。仁文公司未交付权属登记的任何资料。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文公司单方拟定的格式合同，附件六关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款加重了买受人的责任，有违公平原则，仁文公司未举证证明在签订合同之时就该条款向叶志强、徐亚妹进行提示告知，上述条款依法无效。 叶志强、徐亚妹向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司向叶志强、徐亚妹支付逾期交房违约金123806元（按已付房款924618元的日万分之一，自2015年3月30日起计至2018年11月28日止，共1339天）；2.判令仁文公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》项下房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付叶志强、徐亚妹；3.判令仁文公司向叶志强、徐亚妹支付逾期办证违约金（按924618元的日十万分之一，自2019年2月26日起计至仁文公司协助叶志强、徐亚妹办理完成房屋权属登记之日止）。 一审法院认定事实：2013年9月1日，买受人叶志强、徐亚妹与出卖人仁文公司签订合同编号为03097846的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝•中洲滨海城B1-10地块3#楼7跃8层703室商品房，房屋总价款934618元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年9月1日前付首付款564618元，余款37万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年9月27日、2013年12月4日、2014年9月17日，仁文公司向叶志强、徐亚妹先后开具了三张发票，载明叶志强、徐亚妹已向该公司分别支付购房款564618元、10000元、36万元，合计934618元。庭审中，仁文公司对叶志强、徐亚妹已按期支付首付购房款未提出异议。 2017年9月27日、2017年10月9日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防备案。2017年9月28日，仁文公司向叶志强、徐亚妹寄出《商品房交付通知书》，通知叶志强、徐亚妹于2017年10月18日办理交房手续。叶志强、徐亚妹已于2017年10月18日到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续，但尚未办理产权过户登记。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在一审法院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。叶志强、徐亚妹在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求明确为：判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给叶志强、徐亚妹。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年10月9日，案涉商品房才完成工程竣工验收合格和消防备案，具备法定交付使用条件，之后仁文公司通知叶志强、徐亚妹于2017年10月18日办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，叶志强、徐亚妹未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，一审法院不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向叶志强、徐亚妹承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向叶志强、徐亚妹支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2017年10月9日具备法定交付使用条件，仁文公司通知叶志强、徐亚妹于2017年10月18日前往仁文公司办理收房手续，故仁文公司的逾期交房天数应算至2017年10月17日，共计932天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向叶志强、徐亚妹支付的逾期交房违约金87106元（934618元×0.0001×932天）。叶志强、徐亚妹主张的逾期交房违约金超出部分的金额，一审法院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与叶志强、徐亚妹的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，一审法院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，叶志强、徐亚妹于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称叶志强、徐亚妹主张的2015年3月30日至2016年8月23日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，一审法院不予采纳。 关于叶志强、徐亚妹提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，因仁文公司在一审法院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故叶志强、徐亚妹要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故叶志强、徐亚妹要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，一审法院予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。一审法院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2017年10月18日交付叶志强、徐亚妹使用后，至2019年1月16日已满455日，叶志强、徐亚妹尚未取得案涉商品房的权属证书，且系仁文公司未按合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料交付给叶志强、徐亚妹的原因所致。故仁文公司已构成逾期办证违约，应当自2019年1月17日起至该公司将办理权属登记需由该公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付叶志强、徐亚妹之日止，每日按叶志强、徐亚妹已付款934618元的0.001%向叶志强、徐亚妹支付逾期办证违约金。叶志强、徐亚妹诉请自2019年2月26日起计算逾期办证违约金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院予以准许。叶志强、徐亚妹的其他主张，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、仁文公司应于判决生效之日起十日内向叶志强、徐亚妹支付逾期交房违约金87106元；二、仁文公司应于判决生效之日起十日内向叶志强、徐亚妹交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、仁文公司应于判决生效之日起十日内向叶志强、徐亚妹支付逾期办证违约金（具体金额，自2019年2月26日起至判决第二项的土地房屋产籍调查表交付叶志强、徐亚妹之日止，每日按934618元的0.001%计算）；四、驳回叶志强、徐亚妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2777元，适用简易程序减半收取1388.50元，由叶志强、徐亚妹支付411.50元，仁文公司负担977元。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，仁文公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（03057176）、个人贷款支付凭证，证明同一小区业邱大金2013年3月28日签订《商品房买卖合同》，按揭款2013年5月15日到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。2.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，证明相同地段的租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，叶志强、徐亚妹主张的逾期交房违约金也过分高于其实际损失，应予调低。 叶志强、徐亚妹质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予认可。附件六未约定买受人在签订合同之日起60日内付清购房款。叶志强、徐亚妹及时向银行办理相关房屋贷款、签订贷款合同并提交全部所需材料，自身义务已履行完毕，银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果，与叶志强、徐亚妹无关。《商品房买卖合同》第六条第3款并未约定发放贷款的期限，仁文公司主张叶志强、徐亚妹贷款逾期，应举证证明叶志强、徐亚妹未在约定期限内提交相应贷款资料。该证据无法证明存在仁文公司所主张的交易习惯。证据2真实性、合法性、关联性不予认可。该证据系仁文公司单方形成，无其他证据予以佐证，无法证明仁文公司的主张。仁文公司主张逾期交房违约金标准过高缺乏依据，一审判决认定的逾期交房违约金远不足以赔偿叶志强、徐亚妹遭受的损失。 本院认为，《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。仁文公司主张叶志强、徐亚妹逾期支付按揭款，但并未提交充分证据予以证明，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明叶志强、徐亚妹应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向叶志强、徐亚妹主张逾期付款违约金，故其主张叶志强、徐亚妹逾期支付按揭款、应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。 根据附件六《合同补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由,仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，仁文公司通知的交房时间为2017年10月18日，叶志强、徐亚妹2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金，故叶志强、徐亚妹主张的2015年3月30日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。仁文公司应以已付购房款934618元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2017年10月17日共计402天的逾期交房违约金37572元（934618×0.0001×402）。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4077号民事判决第二、三项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4077号民事判决第四项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4077号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶志强、徐亚妹支付逾期交房违约金37572元； 四、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求； 五、驳回叶志强、徐亚妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2810元，减半收取1405元，由厦门仁文建设有限公司负担426元，叶志强、徐亚妹负担979元；二审案件受理费1980元，由厦门仁文建设有限公司负担601元，叶志强、徐亚妹负担1379元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年四月二十一日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。