广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初610号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路３号之一金瑞国际8层8-10、11、12号，统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，董事长。 委托诉讼代理人：廖春伟，广西昶明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成天柱，广西昶明律师事务所律师。 被告：于九海，男，1978年8月25日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原告广西福来物业服务有限责任公司与被告于九海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖春伟、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费2477.10元、垃圾费517.50元、路灯费345元、电梯维护费2760元，电梯维修分担费655.06元。2、判令被告支付原告资金占用利息2026.40元（按年利率6%从2014年2月1日起至2019年12月31日止。）。3、判令被告向原告支付律师代理费1000元。4、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提出事实和理由：柳州大东房地产开发有限责任公司就其开发建设的柳州市三中路29号大东数码国际的前期物业服务与原告签订《大东数码国际前期物业服务合同》，明确约定了双方之间的权利义务。被告是柳州大东数码国际的业主，自2014年1月至2019年9月无故拒交物业服务费用6754.65元，经原告催交无果。为维护原告的合法权益，根据《大东数码国际前期物业管理服务合同》的约定，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定提起诉讼，请法院依法判决。 被告辩称：被告2017年7月中旬因为银行卡被冻结后到柳北区人民法院了解得知，原告曾经于2015年8月11日起诉过被告，案号是(2015)北民一初字第2151号，主张的是2009年1月至2014年12月期间的物业管理费等。长期以来，原告对小区的管理混乱、占用小区公共空间设置商业广告，原告没有从服务的角度去解决问题，只是电话催费、上门贴条、发律师函、通过法院诉讼。被告从2014年1月起至2019年12月已将房屋出租，租赁合同约定由承租方交纳物业及相关垃圾费、路灯费及电梯费用。被告与每个租户承租到期时共同前往位于本栋楼8楼812室物业办公室核实结清租赁期间相关物业费用，2018年2月起才暂时停止交纳物业管理费。延迟缴纳物业费是因为原告没有履行双方的合同约定，未提供符合约定标准的服务，期间给被告造成经济损失和精神困扰。在原告解决上述问题后，被告再缴纳所欠物业费用。原告主张的资金占用利息没有事实依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被告购买了柳州大东房地产开发有限责任公司开发建设的柳州市三中路29号大东数码国际1栋9-8号房屋（建筑面积为44.86平方米，该栋楼属高层住宅），柳州大东房地产开发有限责任公司为该小区的开发建设单位，其与原告签订的《大东数码国际前期物业管理服务合同》，对被告具有约束力。2007年4月23日，被告也与原告签订了《大东数码国际前期物业管理服务协议》，双方均应按照该合同履行各自的义务。 原告作为该小区的物业公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费，对其合理部分，本院予以支持。但原告作为小区的物业服务提供者，应当按照物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对小区提供相应的物业服务。合同中约定物业服务费标准为每平米0.8元(高层住宅)，被告应按照44.86平方米为标准支付物业服务费。被告提供原告开具的收据，证实被告已经缴纳2015年4月至2016年3月期间的物业服务费430.80元、垃圾费90元、公共照明电费60元、电梯费用（含年检维保费）480元、水费151元，合计1211.80元。除上述1211.80元外，被告称已经缴清2018年2月之前的费用，但未提供证据予以证实，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告曾于2015年8月11日起诉被告，主张支付2009年1月至2014年12月的物业服务费、生活垃圾处理费、公共照明电费。本院于2016年7月15日作出(2015)北民一初字第2151号民事判决书，判决被告支付2009年1月至2014年12月共72个月的物业服务费、公共照明电费、生活垃圾处理费。为此，原告再次主张2014年1月至2014年12月的费用，属于重复主张，本院不予支持。又因被告提供证据证实其已经缴纳2015年4月至2016年3月期间的费用，为此，本案仅处理原告主张的2015年1月至2015年3月、2016年4月至2019年9月期间的费用。 结合本案当事人提供的证据、庭审调查等情况，原告在对该小区提供物业服务过程中，在车辆停放管理、公共设施的维护、收费管理等环节存在服务瑕疵，上述问题的存在反映出物业公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，本院综合考虑原告物业收费标准、物业服务情况等相关事实，对物业公司主张的物业服务费予以酌情扣减。本院根据实际情况，酌情扣减原告主张的物业服务费，判令被告应支付原告2015年1月至2015年3月、2016年4月至2019年9月期间共计45个月的物业服务费合计金额为1454元，原告主张超出部分，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费，2008年12月29日柳政办函〔2008〕43号《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》载明：同意从2008年10月1日，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。该费用由各小区物业公司向环卫部门代交，现原告诉请被告支付2015年1月至2015年3月、2016年4月至2017年12月共计24个月的生活垃圾处理费180元（7.5元/月×24个月）。根据本院审理的其他物业服务合同案件查实的情况，2018年起环卫部门不再委托部分小区物业公司收取居民生活垃圾处理费，原告未能提供其向环卫部门代缴生活垃圾处理费的凭证，为此，原告所主张的2018年1月至2019年9月期间的生活垃圾处理费，本院不予支持。 关于路灯费（即公共照明电费），该费用为公共照明支出的电费，依照合同约定由业主承担，公共照明为日常生活所必须，原告主张5元/月，符合实际情况，被告也认可2014年之前也是按照5元/月支付公共照明电费。对于原告诉请的2015年1月至2015年3月、2016年4月至2019年9月期间的公共照明电费225元（5元/月×45个月），本院予以支持。 关于电梯维护费、电梯维修分担费，由物业公司向受益业主公摊收取。但原告未能对产生的该两项费用的具体金额以及如何分摊作出说明，亦未提供证据予以证实收取该两项费用的依据，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告主张的资金占用利息及律师代理费，因《大东数码国际前期物业管理服务合同》对此并未进行约定，被告拖欠物业服务费等费用，客观上给原告造成了损失，但原告在提供物业服务时，也存在部分瑕疵，基于公平原则，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业服务费是保障物业正常运转的前提条件，拒交物业服务费也会导致物业服务质量的下降，最终损害全体业主的利益，也构成了违约。希望通过双方的共同努力，营造更加美好的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告于九海支付原告广西福来物业服务有限责任公司2015年1月至2015年3月、2016年4月至2019年9月期间的物业服务费1454元、公共照明电费225元，2015年1月至2015年3月、2016年4月至2017年12月期间的生活垃圾处理费180元，共计1859元。 二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费100元（原告已预交，已减半收取），由被告负担12元，原告负担88元。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 曾林妮 书 记 员 黄 云