江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终683号 上诉人（原审被告）：王崇前，男，1979年10月20日生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：陈立凤、许靖，江西秦风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张美群，男，1997年2月21日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：肖玉佳，江西瀚友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡禾连，男，1955年1月2日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：南昌市青山湖区湖坊镇石泉村民委员会，住所地江西省南昌市青山湖区学院路石泉工业区，统一社会信用代码54360111B37169440R。 法定代表人：魏剑萍，村主任。 上诉人王崇前因与被上诉人张美群、蔡禾连、南昌市青山湖区湖坊镇石泉村民委员会（以下简称石泉村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王崇前上诉请求:1、撤销一审判决第一项内容，将本案改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院只判定上诉人对被上诉人张美群的损失承担赔偿责任存在认定上的错误，应予纠正。涉案店铺的改建工作是经过石泉村委会的认可，石泉村委会未予以制止或者拆除，且为张美群开具证明用于办理营业执照，对损失的发生应当承担责任。涉案房屋的改建给蔡禾连带来了直接经济效益，石泉村委会只是将世纪华联超市的店面出租给蔡禾连，并未将涉案的店铺出租给蔡禾连，蔡禾连无权要求张美群搬离店铺，故对张美群的损失，蔡禾连亦应承担赔偿责任。一审法院没有查清涉案蛋糕店铺涉及的转让费、装修费，直接认定3万元装修费以及73800元转让费均是被上诉人张美群的损失过高，涉案的蛋糕店系由原承租人理发店改建、装修而来，转租给张美群即含有装修，故转让费73800元应当是包括了装修费的，且店铺转让费不应纳入张美群的损失范围内。本案中张美群与蔡禾连洽谈租金时不配合，导致纠纷的产生，张美群对损失的产生亦存在一定的责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。 被上诉人张美群辩称：本案系租赁合同纠纷，张美群与上诉人王崇前之间存在合同关系，根据合同的相对性，原审判决王崇前赔偿张美群的损失并无不当。王崇前将超市门口的过道出租给案外人后，由案外人搭建形成涉案租赁物，后王崇前将搭建的涉案房屋出租给张美群，王崇前系租赁合同无效的直接过错方。王崇前提前解除其与蔡禾连的合同时，张美群与王崇前的合同仍在履行期限内，王崇前没有妥善安排张美群的租赁合同继续履行事宜，并最终导致蛋糕店无法经营，基于租赁合同履行过程中王崇前存在多重过错，其依法应当承担张美群的损失。原审判决王崇前赔偿张美群损失34000元，赔偿金额过低。王崇前利用公共通道搭建成多件店铺，分租给不同的经营者并收取租金，有效的减轻了其向蔡禾连的租金支付压力，最终实现了实际支付少额的租金承租了大面积超市，理应承担张美群的损失。 被上诉人蔡禾连辩称：蔡禾连仅与王崇前存在租赁关系，仅向王崇前收取租金，从未向张美群收取过租金。蔡禾连调增王崇前的租金，与涉案的搭建物无关。2019年9月30日，上诉人王崇前将厂房退租给蔡禾连，但其未妥善清理与张美群的涉案房屋的转租关系，对张美群的损失，王崇前理应承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张美群向一审法院起诉请求：1.请求判决被告赔偿原告租赁期间损失100000元；2.请求判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年1月1日，蔡禾连（又名蔡细牙，出租方即甲方）将其承租的石泉村委会所有的位于石泉工业区第五栋厂房计520㎡房屋转租给王崇前（承租方即乙方），双方并签订了《厂房租赁合同书》1份，约定：租赁费按合同签订日起，房租乙方在每月的5日之前交纳，每月租金9300元；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，定期5年；合同期内，甲方不能调整提高租赁价格（村委会统一涨价除外）等。后王崇前在该租赁地开设超市，注册名称青山湖区天客隆超市（后更名为青山湖区世纪华联超市）。2016年6月，王崇前将租赁房屋靠西即租赁面积外的公共通道出租给案外人开设发廊并开始收取其租金，在无审批手续情况下由案外人将该通道进行了改造搭建。2018年7月20日，王崇前（甲方）与张美群（乙方）就开设发廊所在位置签订《租房合同》1份，约定：甲方将石泉村工业园第5栋厂房商铺世纪华联超市靠西1间90㎡店面出租给乙方做蛋糕坊使用；租期从2018年8月8日至2020年10月23日，租金1年50000元，付款方式为1年一付等。2018年7月22日，张美群支付王崇前1年租金50000元，支付案外人发廊转让费73800元。2018年7月26日，石泉村委会应张美群办理个体经营营业执照所需，开具了“……现委托王崇前将该店面出租给张美群，用于个体经营”的证明1份。张美群持该证明于2018年8月3日向登记机关办理了营业执照，注册名称青山湖区麦中麦蛋糕店。张美群对承租店面进行了装修，并于2018年9月1日正式营业。2018年12月31日，石泉村委会就出租的该520㎡租赁厂房，与蔡禾连重新签订了《厂房使用合同书》1份，约定月租金9360元，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止等。后蔡禾连与王崇前商定月租金增至15000元，其他事项未予更改。自2019年1月1日始至2019年9月30日，王崇前于每月的5日前按调整后的租金标准向蔡禾连交纳了租金。自2019年8月8日始，张美群向王崇前交纳的租金改为逐月交纳。2019年9月30日，王崇前通知蔡禾连退租，并将超市物品清空后交还蔡禾连，同时退还了张美群尚未到期的8天租金1055元。后蔡禾连向张美群商签合同事宜，因双方意见不一而未果。2019年10月5日，蔡禾连要求收回张美群承租的店面，并将店内部分设备移至店外。2019年10月7日，张美群将蛋糕店的物品搬离。2019年11月，张美群诉至法院，并提出上述诉讼请求。 一审法院认为：一、合同效力的认定。本案所涉张美群承租的位于石泉村工业园第5栋厂房商铺世纪华联超市靠西1间90㎡店面系在公共过道上改建而成，至今无相应规划审批手续，故张美群与王崇前于2018年7月20日签订的《租房合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应属无效合同。二、关于现值损失的认定。张美群在庭审时针对装修部分仅提供了支付装修人员人工费的证明，以及采购装修材料的货单，而相关联人员并未出庭作证，其也未提供相应的支付凭证证明，致证据效力存在缺失，但考虑张美群为开业所需确予装修的事实存在，为避免当事人的讼累，以及现场已改变，故本院酌定张美群在承租时对已形成附合的装饰装修为30000元，加之已支付案外人的转让费73800元，合计103800元。双方合同约定的履行期为26.5个月，现张美群已实际经营使用了14个月，故本院认定张美群至搬离时尚有损失为48962元（103800元×12.5个月÷26.5个月）。至于张美群采购的生产设备设施损失，属未形成附合部分，张美群可以拆除且已经搬离租赁地，故不予支持。对于张美群主张的营业损失等，因未提供证据证明，本院不予支持。三、关于过错责任认定和分担。王崇前作为本案所涉房屋租赁的相对方，将未经审批在公共通道上搭建的房屋出租给张美群后，其作为承租人在与出租人蔡禾连提前解除租赁关系时，未能妥善协调解决次承租人即张美群与蔡禾连之间的关系，致蔡禾连收回包括本案所涉的租赁房屋，张美群的合同目的不能实现，王崇前对此负有过错责任，应承担相应民事赔偿责任。张美群在2019年9月30日收到王崇前退回的1055元租金时，已知王崇前提前与蔡禾连解除了租赁关系，而在蔡禾连要求与其直接签订租赁合同时又因故未能达成一致，张美群对损失的扩大也应负有一定责任。本案所涉房屋系在公共通道上搭建，不在石泉村委会与蔡禾连以及蔡禾连与王崇前之间合同约定的520㎡租赁房屋范围内，石泉村委会和蔡禾连针对该搭建部分也未获取租金收益。对于石泉村委会向王崇前、张美群开具的证明，目的是为张美群办理营业执照所需，而根据石泉村委会和张美群举证的证据，也反映该份证明原件已存入办证登记档案内，故对张美群要求石泉村委会在本案承担相应民事责任的请求不予支持。根据张美群提供的视频资料显示，蔡禾连在将张美群店内物品移出时并无损坏，且张美群在庭审时经本院释明，其仍要求按租赁合同法律关系主张相应权利，故蔡禾连在本案不承担相应民事责任。综上所述，法院酌定由王崇前赔偿张美群损失计34000元，对张美群的其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告王崇前应在本判决生效之日起十日内支付原告张美群损失赔偿款34000元；二、驳回原告张美群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元（已减半收取），由原告张美群负担759元，被告王崇前负担391元。 二审中各方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院经审查认为：依据各方诉辩，本案的争议焦点为上诉人王崇前要否向被上诉人张美群承担赔偿损失34000元的责任。经查，被上诉人石泉村委会将其所有的面积为520㎡的房屋出租给被上诉人蔡禾连，被上诉人蔡禾连将此房屋转租至上诉人王崇前，继而上诉人王崇前将租赁房屋外公共通道出租给案外人，并在未取得相关审批手续的情况下由案外人对该公共通道进行改造搭建为90㎡的房屋。此后，上诉人王崇前与被上诉人张美群签订《租房合同》，约定上诉人王崇前将未经审批搭建的90㎡的房屋出租给被上诉人张美群并收取租金，依据法律规定，该《租房合同》应认定为无效合同。上诉人王崇前作为案涉90㎡房屋的出租方，明知该房屋未经审批仍出租，存在明显的过错，且上诉人王崇前在与被上诉人蔡禾连提前解除租赁关系时，亦未能妥善解决被上诉人张美群与蔡禾连房屋租赁的事宜，导致被上诉人张美群租赁房屋的合同目的无法实现并造成了被上诉人张美群的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人王崇前在过错范围内理应承担相应的赔偿责任。一审法院酌定王崇前赔偿张美群损失34000元并无不当，本院予以支持。 上诉人王崇前上诉提出被上诉人石泉村委会对其周边的商铺具有一定的管理职责，被上诉人石泉村委会认可房屋的改建行为。本院认为，被上诉人石泉村委会乃群众性自治组织，其仅为房屋的所有人，对商铺进行管理系政府建设行政主管部门的职责，上诉人王崇前未提交证据证明石泉村委会对涉案的房屋承担管理职责，故上诉人王崇前以此主张被上诉人石泉村委会对被上诉人张美群的损失应当承担赔偿责任的理由缺乏法律依据，本院不予支持。 上诉人王崇前上诉还提出改建的房屋为被上诉人蔡禾连带来了直接的经济收益，且被上诉人蔡禾连强行将被上诉人张美群店内设施搬离，应对被上诉人张美群承担赔偿责任。本院认为，首先，在上诉人王崇前与被上诉人蔡禾连签订的租赁合同中并未将案涉的90㎡的房屋列为合同标的，且上诉人王崇前未提供证据证明其向被上诉人蔡禾连缴纳的租金中包含了该90㎡房屋的租金，由此可认定与被上诉人张美群形成租赁合同关系的仅为上诉人王崇前，上诉人王崇前认为被上诉人蔡禾连因改建房屋收益，缺乏事实依据；其次，被上诉人张美群在一审诉请标的为合同之诉，本案中，与被上诉人张美群形成租赁合同关系的系上诉人王崇前，而非被上诉人蔡禾连，且上诉人王崇前并未提供证据证明被上诉人蔡禾连对上诉人王崇前与被上诉人张美群之间《租房合同》的无效存在过错，故被上诉人蔡禾连无须在本案中对被上诉人张美群的损失承担赔偿责任。 综上，上诉人王崇前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人王崇前负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟明强 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年四月八日 法官助理 王 薇 书 记 员 陈应鹏