福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6803号 原告：郑丽龄，女，1960年7月16日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：陈羚辉，福建闽江律师事务所律师。 被告：丁世钦，男，1957年2月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地：平潭县城关。 法定代表人：林小明，总经理。 原告郑丽龄与被告丁世钦、第三人福建省平潭县隆江房地产开发建设有限公司（以下简称隆江公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑丽龄的委托诉讼代理人陈羚辉、被告丁世钦到庭参加诉讼，第三人隆江公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 郑丽龄向本院提出诉讼请求：请求终止执行位于平潭县南侧万宝城东区海坛金座，并解除查封。事实与理由：平潭县人民法院受理丁世钦与福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称“隆江公司”）商品房预售合同纠纷一案中，于2018年11月18日作出（2018）闽0128民初5098号民事判决书，后平潭县人民法院作出（2019）闽0128执1256号执行裁定，于2019年7月5日对位于平潭县南侧万宝城东区海坛金座予以查封。2019年8月6日，郑丽龄对平潭县人民法院执行上述店面提出书面异议，2019年9月30日平潭县人民法院作出（2019）0128执异67号执行裁定书，以证据不足，裁定驳回郑丽龄的异议请求。郑丽龄于2019年10月25日收到该份判决书。 郑丽龄认为，其为购买案涉店面已支付1877000元购房款项，隆江房地产将案涉店面交付郑丽龄后，郑丽龄于2014年7月10日委托平潭西航实业集团商业投资管理有限公司代为租赁，并签订《代租协议》。后隆江公司于2014年7月16日向郑丽龄开具《销售不动产统一发票》，于2014年8月13日双方补签《商品房买卖合同》书面协议。 关于《商品房买卖合同》上店面标识“2#幢”以及建筑面积“94.73”与《销售不动产统一发票》、《专用收款收据》、《代租协议》上店面标识为2#以及建筑面积为“93.85”记载不同，系因《销售不动产统一发票》、《专用收款收据》、《代租协议》均是在《商品房买卖合同》之前形成，隆江公司工作人员当时告知案涉店面标识为号店面以及建筑面积为93.85m2,后双方签订正式书面协议时，经隆江公司核实确认案涉店面标识为号店面，实际面积为94.73m2,故形成在后的《商品房买卖合同》上店面标识为“2#”以及建筑面积“94.73”。 关于《商品房买卖合同》中前后“1897000元”与“1877000元”记载不同，店面实际价格为1877000元，而“1897000元”系隆江公司记载错误，按照合同约定实际每平方价格19814.21元以合同约定面积94.73m2计算可得实际价款为1877000元。 关于《店面使用权权属转移涉税证明》上体现的合同签订日期为“2014年7月9日”与《商品房买卖合同》上签订日期“2014年8月13日”不同，该涉税证明系由隆江公司全权办理，2014年7月9日的合同系为办理该份涉税证明所签署交付的。故，郑丽龄认为，隆江公司出具《销售不动产统一发票》上店面标识记载错误，实际指向标的物为海坛金座店面，即案涉店面。首先，双方签订的《商品房买卖合同》指向的标的物为号店面，《店面使用权权属转移涉税证明》上店面标识也是号店面。其次，经平潭综合实验区不动产登记中心对海坛金座号店面查询得到结果是不存在该套房产登记信息，事实上就不存在号店面，也不可能以此产生交易。案涉店面号店面已被郑丽龄实际占有，现出租于案外人黄秋雄，并实际收取租金利益。正是因为号店面是郑丽龄所购买店面，隆江公司才实际将该套店面交付郑丽龄使用、占有、收益。根据《商品房买卖合同》后附有交易标的店面的图纸，也是郑丽龄目前实际占有、使用、出租收益的店面。最后，郑丽龄与隆江公司除购买号店面交易外，不存在其他交易行为，故1877000元款项就是支付店面的购房款。由此证明，发票上登记店面与合同上登记店面系同一店面，即案涉店面。 综上，郑丽龄就购买案涉店面已与隆江公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对于店面之间未办理过户登记，也是因隆江公司过错导致。对此，郑丽龄已向平潭县人民法院提起诉讼，要求隆江公司完备办理案涉店面不动产权证的相关手续并协助郑丽龄办理不动产登记手续，同时要求隆江公司变更或重新开具《销售不动产统一发票》以及《专用收款收据》。故，郑丽龄符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 丁世钦在庭审中辩称：本人与郑丽龄没有合同关系，也互相不认识，本人和万宝城业主一起提出申请，通过起诉向隆江公司要求按购房合同期限办理房产证和支付逾期办证违约金，同时授权委托律师向平潭法院起诉，该案已经法院判决，也已执行完毕，不清楚为什么单独被起诉，同意解除对郑丽龄房产的查封。 隆江公司在第二次开庭前提交了一份情况说明述称：（2019）闽0128民初6803号关于原告郑丽龄与被告丁世钦、隆江公司执行异议之诉以及（2019）闽0128民初4560号商品房预售合同纠纷案件中发生的多处信息错误，是由于我司工作人员失误造成的，现给出正确信息及事实说明如下:一、销售合同买方为郑丽龄，身份证:Ｅ。二、《商品买卖合同》记载的“万宝城东区2＃幢1-10号”即为位于平潭县南侧万宝城东区金座，原《销售不动产统一发票》中“销售的不动产楼牌号”填写错误，应为“海坛金座2＃1-10”，现我司已将错误发票收回，重新开具信息正确的发票。三、店面总价为1877000元（壹佰捌拾柒万柒仟元），购房款郑丽龄已全部支付。四、“海坛金座2＃”店面建筑面积为94.73平方米，原《销售不动产统一发票》面积“93.85”填写错误。五、海坛金座2＃房已于2014年７月份交付郑丽龄使用。该店面水电费及物业管理费已由郑丽龄及其承租人实际支付给相关物业管理公司。 郑丽龄围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人了陈述和经庭审确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年8月13日郑丽龄就涉店面与隆江公司签订了《商品房买卖合同》，《商品买卖合同》记载的“万宝城东区”即为位于平潭县南侧万宝城东区金座，原《销售不动产统一发票》中“销售的不动产楼牌号”填写错误，应为“海坛金座”，海坛金座”店面建筑面积为94.73平方米，店面总价为1877000元（壹佰捌拾柒万柒仟元），郑丽龄已全部支付购房款，隆江公司于2014年7月10日已将案涉店面交付郑丽龄，郑丽龄已实际占有案涉店面。郑丽龄于2014年7月10日委托平潭西航实业集团商业投资管理有限公司代为租赁，并签订《代租协议》。该店面水电费及物业管理费已由郑丽龄及其承租人实际支付给相关物业管理公司。但由于隆江公司未能及时协助郑丽龄办理不动产登记手续，郑丽龄尚未取得案涉店面产权证。 本院在执行丁世钦与隆江公司商品房预售合同纠纷一案中作出（2019）闽0128执1256号执行裁定，于2019年7月5日对隆江公司名下位于平潭县南侧万宝城东区海坛金座予以查封。案外人郑丽龄于2019年8月6日对执行位于平潭县南侧万宝城东区（海坛金座）店面提出书面异议，认为其与隆江公司已于2014年8月13日就购买案涉店面签订了《商品房买卖合同》。郑丽龄已全部支付购房款项，并已实际占有案涉店面。请求解除对平潭县南侧万宝城东区（海坛金座）店面的执行措施。2019年9月30日本院经审查作出（2019）闽0128执异67号执行裁定书，驳回郑丽龄的异议请求。郑丽龄不服上述裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，郑丽龄对案涉店面可以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照上述条款，第一，关于《房产买卖合同》的效力问题。从本案查明的事实及当事人提供的证据及陈述看，郑丽龄与隆江公司所签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定为合法有效；第二，本案法院在执行过程中对隆江公司名下位于平潭县南侧万宝城东区海坛金座店面予以查封时间为2019年7月5日，郑丽龄与隆江公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》，且签订时间为2014年8月13日；第三，郑丽龄已支付全部购房款并已实际占有和出租案涉店面，虽然本院在审查郑丽龄的异议请求时发现其提交的证据材料所记载事项存在较多的不一致，但根据庭审查明的事实，证据材料所记载事项存在较多的不一致的原因系隆江公司在办理商品房买卖过程中因工作失误造成，且经庭审查明，郑丽龄尚未能办理店面登记的原因亦是隆江公司的原因造成，上述过错不可归责郑丽龄。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”之规定，郑丽龄主张对案涉的位于平潭县南侧万宝城东区海坛金座享有排除强制执行的民事权益，有事实与法律依据，应予支持。隆江公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行平潭县南侧万宝城东区（海坛金座）店面。 案件受理费100元，由丁世钦负担。 如不服本判决，郑丽龄可以在判决书送达之日起三十日内，丁世钦、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 本院（2019）闽0128执异67号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈爱心 人民陪审员  俞美华 人民陪审员  邵群英 二〇二〇年四月三日 书 记 员  **玲