成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初9189号 原告：谢玉兰，女，1965年7月13日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李俊，四川蜀信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雪梅，女，1986年11月28日出生，汉族，住成都市双流区。系原告之女。 被告：成都双流富豪实业有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师， 委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师， 原告谢玉兰与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称：富豪实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉兰及其委托诉讼代理人李俊、罗雪梅、被告富豪实业公司的委托诉讼代理人王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢玉兰向本院提出诉讼请求如下：1．判令撤销谢玉兰与富豪实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令富豪实业公司退还谢玉兰购房款1390358元，并按银行同期贷款利率计算向谢玉兰支付自2018年7月27日起至实际返还之日止的资金占用利息；3.判令富豪实业公司赔偿谢玉兰损失暂计439091.5元，包括房屋差价385122元和谢玉兰已付贷款利息53969.5元（贷款利息暂计至2019年9月，2019年10月至提前还款之日止期间的利息另行计算）；4.判令富豪实业公司赔偿谢玉兰银行提前还款需要支付的违约金损失30000元（按照原告与中国工商银行股份有限公司成都双流支行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算）；5.本案诉讼费由富豪实业公司承担。事实与理由：谢玉兰于2016年因患宫颈癌入院，出院后，为有一个安静舒适的休养环境，对比多家楼盘，最终购买房前绿化较好的、富豪实业公司开发的位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号三里花城12幢3单元1层105号房屋一套，并于2018年7月27日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,并支付30%首付款，其余70%房款从中国工商银行股份有限公司成都双流支行贷款，银行已于2018年9月放款。2019年9月，谢玉兰发现所购买的房屋楼前楼后都在施工，询问富豪实业公司之后才知道房屋前后都将被施工成电瓶车出入口，且电瓶车出入口与谢玉兰房屋距离非常近。谢玉兰购买该房屋时，售楼处沙盘展示和销售人员介绍的情况均为房屋前面是绿化，后面是通风口。富豪实业公司并未在合同中告知谢玉兰该不利因素，直到2019年9月谢玉兰发现该问题并要求解决后，富豪实业公司便调整了售楼处沙盘，对谢玉兰置之不理，使得身体本就不好的谢玉兰因为此事多次入院。富豪实业公司在谢玉兰购买房屋过程中，对谢玉兰隐瞒了案涉房屋前后均为非机动车出入口这一重要事实，并且沙盘展示及销售均表示该房屋房前为绿化房后为采光井，也未告知谢玉兰不利因素这一重要事实，其行为实质是以欺诈的方式，误导了谢玉兰购买房屋的决定，使谢玉兰在违背真实意思的情况下签订了合同，因此，谢玉兰与富豪实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议属于可撤销的合同，应当撤销。由于富豪实业公司的欺诈行为，给谢玉兰造成了相应的损失，富豪实业公司应当对谢玉兰主张的损失承担赔偿责任。 被告富豪实业公司辩称：谢玉兰诉请撤销合同的理由是商品房合同中没有告知不利因素，隐瞒了重要事实，误导了谢玉兰告购买房屋的决定，我们认为理由不成立。1、按照商品房买卖合同约定以及房地产主管部门规定，富豪实业公司已经将预售商品房的所需要公示的证书、总平图（有规划局盖章）、不利因素告知书，都在销售房屋现场进行了公示，商品房预售的主管部门也经常到售楼部现场进行检查。总平图能够看到小区的布局，案涉房屋没有谢玉兰所称事项的规划调整。2、关于不利因素告知，双方选择通过现场公示向购房人告知周边的污水处理场、垃圾处理站、化工站等可能因气候、污染、气味、噪音等不利因素，但也有部分不利因素在合同中进行了告知。合同附件12《不利因素告知书》的约定是概括性约定，告知书第二条第14款告知了，房屋购买风险包含但不限于以上部分，请买受人详细了解项目后再购买。故双方签订合同明确了未将所有不利因素列入告知条款，谢玉兰了解本项目的情况，不仅有开发商不利因素告知，还有总平图等。告知书第二条第13项，告知了出卖人在制定销售价格时，已充分考虑了不利因素，即每套房屋的位置所处的不利因素影响楼层的定价，是否相邻机动车出入口，价格有所不同。3、补充协议第13条第4款约定，商品房沙盘、模型、样板房等示范的图片和尺寸、区域发展现状，这些含有形象艺术的宣传可能存在调整，仅为视觉美观，不视为要约和承诺。沙盘和模型受材质比例限制，仅为示意，不能精确表现建筑外立面、绿化等具体情况，不能体现设施设备构建物体的存在，以买受人接受商品房交付时的现状为准。沙盘和宣传资料只是宣传作用，无法精确，以交付的实体为准。4、补充协议第13条第6款约定，出卖人在销售时，已将周边状态、设施如实全面告知买受人，同时在显眼位置公示总平图、交通位置图、不利因素告知书。综上所述，谢玉兰要求撤销买卖合同及补充协议的诉请不能成立，其他诉请也不成立。同时，谢玉兰的诉请第二、三项存在重复主张，请求法院查明事实，驳回谢玉兰的诉请。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 富豪实业公司开发的位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号“三里花城六期”12号楼、18号楼于2018年7月开盘，7月23日进行公证摇号选房。富豪实业公司委托了成都链家高策房地产经纪有限公司（以下简称:链家高策公司）代理销售“三里花城”项目商品房。开盘销售期间，富豪实业公司按商品房预售的规定，在售楼部大厅右侧墙面张贴公示了“三里花城六期”的商品房预售许可证等各种证照及建设工程规划总平图，以展架方式公示了《不利因素告知书》、商品房买卖合同和补充协议等文本样本，大厅中间展示了“三里花城”楼盘的沙盘模型。 2018年7月27日，谢玉兰（买受人）到“三里花城”售楼部与富豪实业公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：补充协议）。《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件主要内容如下：谢玉兰购买富豪实业公司开发的位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号三里花城×幢×单元×层×号房屋（住宅），建筑面积130.55平方米，总价款1390358元；付款方式为贷款方式支付，买受人于2018年7月27日前支付首期房价款420358元，余款970000元向中国工商银行股份有限公司成都双流支行申请贷款支付；第四条商品房基本情况，第（一）款第二自然段内容为“该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场”；第十二条规划、设计变更，出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人等等。合同附件十二《不利因素告知书》（如：该商品房所在建设工程项目周边可能引起气味、污染、辐谢性、噪音等不利因素），主要内容：本着自愿、公平及诚实信用的原则，为了尊重及保障买受人的知情权，我公司已严格要求销售人员向买方真实、客观、准确地介绍本项目，但为了避免口头表达的不确定性，我公司特别对三里花城一、二期的购买风险作如下提示，请您在认购前详细了解本项目及阅读以下公示；若在认购协议书上署名确认，代表您已知晓全部内容；一、项目情况；二、项目不利因素……第13款，出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素；第14款，三里花城购买风险包含但不限于以上部分，请您详细了解本项目情况后再购买等等。合同中，房地产销售服务人员为链家高策公司的李明蓉。告知书中未列明12号楼前后设有非机动车出入口的不利因素。 补充协议主要内容。第九条约定：”买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映”。第十三条第四款约定：”出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准”。第十三条第六款约定：”出卖人在销售时已将该商品房所有情况（物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细的介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路等）发生变化，均以政府相关部门的政策、规划要求为准，出卖人不承担任何责任。” 上述合同签订后，谢玉兰向富豪实业公司交纳了首期房款，并向银行申请了个人住房借款，银行已发放了贷款。2019年9月份，谢玉兰的女儿罗雪梅到正在修建中的“三里花城六期”12号楼施工现场，发现工人正在进行非机动车出入口的施工，罗雪梅对施工现场进行了手机拍照。随后，罗雪梅又至位于成都市双流区的模型进行了手机拍照，照片显示：12号楼3单元前后均有非机动车出入口的模型。此后，谢玉兰认为自己在购房时富豪实业公司的销售人员未告知12号楼3单元前后设有非机动车出入口，而售楼部沙盘上显示为绿化，认为两个出入口临近住房，影响了买受人所购商品房的使用质量及功能，遂以12号楼业主的名义向物业公司提交《业主诉求书》，要求封闭12号楼旁非机动车所有出入口，按前期购房时沙盘显示的整改为绿化等等，并表示未完成整改前拒绝收房。《业主诉求书》中其它业主签名的真实性无法核实。 又查明，2020年1月、3月，富豪实业公司的诉讼代理人在“三里花城”售楼部大厅内拍摄了以下照片：在玻璃上张贴的“三里花城六期”《总平图》，展示架展示的《不利因素告知书》，12号楼的沙盘模型。 经法院工作人员到位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号的“三里花城”售楼部现场核实，上述照片拍摄内容属实，在售楼部大厅右侧玻璃上张贴公示的“三里花城六期”《总平图》（双流区规划建设局2017年7月11日在此图纸上盖章同意核发建设工程规划许可证）中，案涉房屋所在12号楼3单元前后均规划设置有非机动车出入口。在落款时间为2017年3月25日的《不利因素告知书》中，项目不利因素第12项内容为：“本项目的部分楼栋下面设有非机动车出入口，可能会影响部分住宅采光和视野，建成投入使用后部分住宅可能会受噪音的影响。” 上述事实，有以下证据及调查材料证实：1、谢玉兰的身份证、富豪实业公司的营业执照；2、四川省商品房买卖合同（预售）及附件，商品房买卖合同补充协议；3、罗雪梅2018年10月14日、2019年9月拍摄的照片及视频资料光盘；4、.业主诉求书；5、三里花城六期总平图（即总平面图）复印件（加盖了双流区规划建设局公章）;6、富豪实业公司的诉讼代理人在三里花城售楼部大厅拍摄的以下照片：玻璃墙上张贴《三里花城六期总平图》的远景及近景（2020年1月拍摄），《不利因素告知书》展架的远景及近景、沙盘模型（2020年3月拍摄）；7、法院调查核实材料：法院工作人员在三里花城售楼部大厅内拍摄的现场照片，手机查询成都公证处发布《2018年7月23日三里花城六期12、18号楼商品住房公证排序结果公示》网页图片；8、当事人的陈述。 谢玉兰提交的以下证据，本院依法未予采信： 1、罗雪梅2017年月购房前在三里花城售楼部拍摄的12号楼沙盘模型手机照片。因无照片原文件，上述证据缺乏合法性和真实性。 2、李某出具的《证明》，公证书（内容为链家高策公司的员工李某在公证处的陈述）。本院认为，虽然李某系富豪实业公司委托代理销售三里花城商品房的链家高策公司的工作人员，但据商品房买卖合同记载，案涉房屋的房地产销售服务人员为李明蓉，并非李某，对此谢玉兰在签署合同时已明确知晓，李某自述是负责销售案涉房屋的销售置业顾问这一身份，缺乏真实性。同时，上述证据的性质系证人证言，根据民事诉讼法的规定，证人李某应出庭作证，接受法院及双方当事人的询问，以便法院对其所出具的《证明》及在公证处所作陈述的真实性进行核实。经本院向谢玉兰释明后，谢玉兰至今未向法院申请李某出庭作证。故李某出具的《证明》，以及李某在公证处对自己向谢玉兰介绍案涉房屋情况经过的陈述，其内容的真实性存疑，上述证据明显缺乏真实性、合法性、关联性和证明力。 3、谢玉兰自述为李某提供的售房信息电脑图片。因不能证明其来源，缺乏合法性、真实性、关联性和证明力。 本院认为，双方当事人对富豪实业公司在售房时是否有欺诈行为产生争议，争议焦点如下：1、富豪实业公司向谢玉兰售房时，是否在沙盘展示中及销售人员介绍时均表示案涉商品房的房前为绿化、房后为采光井，存在故意隐瞒重要事实的欺诈行为。2、富豪实业公司向谢玉兰售房时，是否在售楼现场公示了案涉房屋所在楼栋的建设工程规划总平图，对案涉房屋所在楼栋前后均规划修建非机动车出入口进行了公示。3、富豪实业公司在合同附件《不利因素告知书》中未将案涉房屋前后均有非机动车出入口的事项列入不利因素告知事项中，是否属于故意隐瞒重大事实的欺诈行为。4、案涉合同是否应当撤销，富豪实业公司是否应承担赔偿责任。根据审理查明事实，以及双方提交的有效证据，本院对上述争议焦点分析、认定如下： 一、富豪实业公司向谢玉兰售房时，是否在沙盘展示中及销售人员介绍时均表示案涉商品房的房前为绿化、房后为采光井，存在故意隐瞒重要事实的欺诈行为。 谢玉兰主张富豪实业公司在售房时实施了上述欺诈行为，富豪实业公司予以否认。经审查，谢玉兰提供的现有有效证据，不能证明富豪实业公司委托为谢玉兰提供售房服务的房地产销售服务人员，在联系谢玉兰签订案涉商品房预售合同前，向谢玉兰介绍过案涉房屋房前为绿化、房后为采光井，也不能证明富豪实业公司在2018年7月27日与谢玉兰签订合同前，在售楼大厅的沙盘模型中，12栋3单元楼前展示为绿化、楼后展示为采光井，谢玉兰主张的上述事实，证据不足，依法不予确认。 二、富豪实业公司向谢玉兰售房时，是否在售楼现场公示了案涉房屋所在楼栋的建设工程规划总平图，对案涉房屋所在楼栋前后均规划修建非机动车出入口进行了公示。 富豪实业公司主张在售房时已在售楼现场公示了案涉房屋所在楼栋的建设工程规划总平图，对案涉房屋所在楼栋前后均规划修建非机动车出入口进行了公示，谢玉兰对此事实予以否认。经审查，富豪实业公司提交的《三里花城六期总平图》、售楼部大厅展示张贴总平图的照片、双方无争议的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、谢玉兰提交公证书中李某向公证处人员所作的关于售楼部经理办公室玻璃上（即售楼部大厅内墙上）张贴了总平图的陈述，以及法院工作人员至三里花城售楼部现场核实的情况，都足以证实富豪实业公司从三里花城六期12号楼开盘销售至今，已根据房地产交易管理部门关于商品房预售的规定及行业惯例，实际在三里花城的售楼大厅内张贴公示了双流区规划建设局2017年7月11日盖章审核的《三里花城六期总平图》。在这份建设工程规划总平图中，案涉房屋所在12号楼3单元前后均明确标识有非机动车出入口的建设规划。谢玉兰反驳称富豪实业公司向其售房时未公示总平图，并未提交反驳证据。综上所述，富豪实业公司主张的上述事实，证据充分，本院依法予以确认。 三、富豪实业公司在合同附件《不利因素告知书》中未将案涉房屋前后均有非机动车出入口的事项列入不利因素告知事项，是否属于故意隐瞒重大事实的欺诈行为。 谢玉兰诉称富豪实业公司在合同中未明确告知谢玉兰案涉房屋前后均有非机动车出入口这项不利因素，因而有故意隐瞒重大事实的欺诈行为。富豪实业公司对此予以否认，辩称虽然在合同附件《不利因素告知书》中并未列明案涉房屋所在楼栋前后设有非机动车出入口的不利因素，但告知书已明确说明，所列举的不利因素只是部分因素，三里花城的购买风险包含但不限于以上部分，请购房人详细了解本项目情况后再购买，同时，富豪实业公司在售房时已将该商品房所有情况如实、全面告之了谢玉兰，并公示了项目总平图、不利因素告知书等，谢玉兰对本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对案涉房屋的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响予以接受并无异议。富豪实业公司提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》附件《不利因素告知书》《商品房买卖合同补充协议》、公示的三里花城六期总平图等证据证明上述事实。经审查，在《四川省商品房买卖合同（预售）》附件《不利因素告知书》中已明确告知：“三里花城的购买风险包含但不限于以上部分，请购房人详细了解本项目情况后再购买”。在补充协议第十三条第六款中，双方明确约定：”出卖人在销售时已将该商品房所有情况（物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细的介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议“。在第十三条第四款中，也明确约定：”出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准”。本院认为，富豪实业公司提交的上述证据，足以证明富豪实业公司在签订合同时已将案涉商品房所有情况（包括物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了谢玉兰，并明确告知谢玉兰案涉房屋的不利因素除合同附件列举项目之外，需要购房人自己详细了解再行购买，并且谢玉兰对本项目周边的公共设施等对案涉房屋的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响予以接受并无异议。而谢玉兰在本案中所提出异议的非机动车出入口中，即富豪实业公司为三里花城项目全体业主提供的配套公共设施。故富豪实业公司已通过补充协议约定和提示、销售现场公示等方式向谢玉兰告知了案涉房屋的周边环境、公共配套设施情况，富豪实业公司在合同中未将案涉房屋前后均有非机动车出入口这一不利因素列入《不利因素告知书》的具体告知事项中，并不属于故意隐瞒重大事实的欺诈行为，谢玉兰的诉讼主张，因证据不足，不成立。 在实际商品房预售中，由于预售商品房的信息繁多，各购房人的购房需求各不相同，开发商的销售人员在介绍商品房情况时不可能做到面面俱到，购房人也有义务详细了解、核实商品房的具体情况，包括周边环境及售楼部公示的小区的建设工程规划内容等等，这既是购房人的权利，也是义务。由于谢玉兰在富豪实业公司已向其明示了案涉房屋楼栋的建设规划总平图已公示的情况下，对于自己关注的商品房周边环境的建设规划仍疏于核查，最终导致所购房屋与自己预期不一致，理应由其自行承担购房风险。 综上所述，由于谢玉兰提交的现有证据不足以证明富豪实业公司在销售案涉房屋时有故意隐瞒案涉房屋前后设有非机动车出入口重大事实的欺诈行为，谢玉兰主张撤销合同的事由均不成立，故谢玉兰请求撤销商品房预售合同及补充协议、并要求富豪实业公司赔偿各项损失的诉讼请求，因证据不足，且缺乏事实依据，依法应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢玉兰的诉讼请求。 案件受理费12474元，由原告谢玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年四月八日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶