四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初528号 原告：周敏，女，1973年4月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈友贵（系周敏丈夫），住四川省资阳市雁江区广场路39号4栋201号。 被告：皮筛云，男，1994年12月19日出生，布依族，住贵州省安龙县。 被告：黄小芳，女，1989年3月23日出生，汉族，住四川省安岳县。 二被告共同委托诉讼代理人：李丁，四川博鉴律师事务所律师。 原告周敏与被告皮筛云、黄小芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周敏及其委托诉讼代理人陈友贵，被告皮筛云、黄小芳的委托诉讼代理人李丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周敏向本院提出诉讼请求：1.判决二被告给付原告2019年10月8日至2020年10月7日的门市租金22000元；2.判决二被告给付原告违约金10000元；3.判决二被告按协议约定给付原告滞纳金（以22000元为基数，滞纳金从2019年8月8日起按每日3%计算至租金付清之日止）；4.判决二被告交清水电及物管费，并恢复门市原状；5.判决解除原与二被告签订的《商铺租赁合同》。事实及理由：2018年9月23日，原、被告经协商自愿签订了《商铺租赁合同》。合同主要约定，原告将位于安岳县荣新柠都新城12栋1单元05号的商铺出租给二被告，租期3年，即自2018年9月23日至2021年10月7日止（其中2018年9月23日至2018年10月8日原告免费赠给二被告作为装修期），第一年租金为20000元，第二年租金为22000元，第三年租金在22000元基础上根据周边门市租金涨幅递增，租金一年一交，合同签订之日交清第一年租金，以后的租金应在上年度期满的前两个月交清。合同签订后，二被告按约定支付了第一年租金，第二年租金经原告多次催收，二被告至今未付。 被告皮筛云、黄小芳辩称，1.被告皮筛云和原告签订《商铺租赁合同》属实。被告黄小芳虽与被告皮筛云系夫妻关系，但并不知道皮筛云租房经营洗车场，也未在合同上签字，合同上关于黄小芳的署名是皮筛云书写的，营业执照也是皮筛云单方委托中介以黄小芳的名义办理的。故，案涉合同的相对人是原告和被告皮筛云，被告黄小芳不是合同相对人，不应承担任何法律责任。2.原告刻意隐瞒了商铺厕所存在严重堵塞的情况，自2018年12月6日起至2019年6月21日止，厕所多次堵塞反水，严重影响经营，被告皮筛云向原告反馈后，原告总以合同约定维修费由承租方负责为由不予理睬，被告皮筛云为此花费了3000元维修费。最后，被告皮筛云迫于无奈，于2019年10月1日前以电话和口头的方式通知原告，单方解除了租赁合同。因此，被告皮筛云对原告要求解除合同的诉请没有异议，但合同的解除时间应当在2019年10月8日前。3.原告要求支付租金的诉请无事实和法律依据，理由如下：一、被告皮筛云已于2019年10月8日前单方解除合同；二、原告刻意隐瞒商铺存在堵塞隐患，导致被告皮筛云受损，应承担缔约过失责任；三、商铺厕所堵塞反水的原因是商铺地势低洼所致，因此合同无法继续履行的原因亦属不可抗力，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告皮筛云应予免责。4.滞纳金属于行政范畴，民事合同所约定的滞纳金无效，因此原告主张的滞纳金无事实和法律依据,不应支持。5.违约金的数额不能超过损失的30%，故原告主张的违约金过高，应予调低。6.原告存在缔约过失行为，只有在原告先赔偿被告皮筛云的损失之后，被告皮筛云才应交纳水电费、物管费和恢复门市原状。7.被告皮筛云交纳的押金2000元，应予以品迭。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的原、被告身份证复印件、被告婚姻登记信息、《商铺租赁合同》、安岳县臣信洗车行营业执照复印件、转款凭据、催交租金的短信记录、维修现场录像及照片、仁邦物业地中海服务中心出具的投诉报修明细表、商铺现状照片以及证人证言等证据，本院认定事实如下：被告皮筛云、黄小芳系夫妻关系。2018年9月23日，原告与被告皮筛云签订了《商铺租赁合同》，被告黄小芳不在合同签订现场，被告皮筛云明示其系黄小芳的丈夫，并在合同上签署了黄小芳的名字，同时还向原告提交了二被告的身份证复印件。《商铺租赁合同》主要约定：甲方（即原告）将位于安岳县荣新柠都新城12栋1单元05号的商铺出租给乙方（即二被告），租期3年，自2018年9月23日至2021年10月7日止（其中2018年9月23日至2018年10月8日甲方免费赠给乙方作为装修期），第一年租金为20000元，第二年租金为22000元，第三年租金在22000元基础上根据周边门市租金涨幅递增，合同签订之日一次性支付第一年租金20000元，以后的租金应在上年度期满前两个月交清；管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳，租赁期间乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋；乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能适用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方；甲、方双方应共同遵守本合同，如有违约，违约方将赔偿守约方违约金壹万元整。同时，合同还对乙方职责、甲方责任等其他内容进行了约定。合同签订后，二被告按合同约定支付了第一年（2018年10月8日至2019年10月7日）的租金20000元及押金2000元。二被告利用商铺注册成立了“安岳县臣信洗车行”（个体工商户），经营者为黄小芳，经营范围为汽车清洗服务和汽车租赁服务。经营期间，商铺厕所发生过多次堵塞反水，但二被告仅将2019年6月21日发生的堵塞反水情况通知了原告，原告得知后随即协调物业服务人员进行了疏通，其余情况二被告均在未通知原告的情况下自行进行了处理。从2019年10月初，二被告即停止营业至今。停业后，二被告既未向原告提出解除合同，也未按约定期限支付2019年10月8日至2020年10月7日的租金22000元。原告多次催收租金未果。另，二被告在本案诉讼过程中进入商铺对厕所进行了拍照取证，根据照片显示，商铺厕所现处于不能正常使用的损毁状态。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告黄小芳虽未在合同上亲笔署名，但从二被告系夫妻关系及“安岳县臣信洗车行”的经营者为黄小芳的事实来看，向原告租赁商铺从事汽车清洗及汽车租赁服务应是二被告的共同合意，而就共同合意的事务，夫妻之间可相互代理，且被告皮筛云在签订合同时明示了其与黄小芳之间的关系并出示了黄小芳的身份证复印件。故，被告皮筛云在合同上代黄小芳签字，属有权代理行为，被告黄小芳与皮筛云均是案涉合同的当事人，二人应共同承担合同所约定的义务。二被告虽辩称其因商铺厕所存在堵塞反水问题而在第一年租期届满前已单方面解除合同，但未提供充分的证据证明其已作出解除合同的意思表示，也未提供证据证明其实施了腾退房屋的实际行动，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，二被告的辩称不能成立。同时，二被告在诉讼过程中仍可进入商铺拍照取证，也反证二被告仍占有商铺。故，案涉合同并未终止，仍对双方具有法律约束力。二被告在合同未解除并实际占有商铺的情况下，拒付租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院对原告要求解除合同及要求二被告给付租金、违约金的诉讼请求予以支持。关于租金数额，根据二被告同意解除合同的意思表示及按整月计算租金的交易习惯，本院确定二被告应支付2019年10月至2020年4月期间共计7个月的租金，即12833元（22000元÷12个月×7个月），品跌押金2000元，二被告还应给付原告租金10833元。关于违约金的数额，原告因二被告之违约所产生的损失除了资金利息及再次寻租期间的租金损失外，原告未举证证明还有其他损失，而原告所主张的10000元违约金及每日3%的滞纳金，其实皆属违约金性质，二者均超过了原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院对二被告要求调低违约金的请求予以采纳，并酌情确定违约金为8000元。原告主张的水电费、物管费，因无证据予以证明，本院不予支持。关于是否恢复商铺原状的问题，本院认为案涉商铺系营业性用房，凡是以商业经营为目的的承租人都会根据经营需要对房屋进行必要的装饰装修，只要未对房屋结构及其设备造成损毁，都是原告应当预见和容忍的。同时，根据合同约定之意，因二被告原因造成房屋及其设备损毁的，才应负责恢复原状，并非针对必要的装饰装修。现，商铺厕所虽有损毁，但原因不明，至于还有无其他损毁，原告未举证证明。故，本院对原告要求二被告恢复商铺原状的诉讼请求不予支持。二被告辩称商铺厕所因地势低洼经常堵塞反水，严重影响了经营，对此原告应承担刻意隐瞒厕所易堵塞反水的缔约过失责任，同时地势低洼致属不可抗力，二被告亦应免责。本院认为，一则，厕所堵塞反水的原因缺乏充分的证据予以证明；二则，即便厕所因地势低洼经常堵塞反水，二被告亦应及时协商解除合同，腾退房屋，以便原告另作处理，但二被告却未采取前述措施，仍继续占有商铺。故，本院对二被告的此辩称不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告周敏与被告皮筛云、黄小芳于2018年9月23日签订的《商铺租赁合同》； 二、限被告皮筛云、黄小芳于本判决生效之日起十日内给付原告周敏租金10833元、违约金8000元，共计18833元； 三、驳回原告周敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，减半收取计575元，由原告周敏负担440元（已交），由被告皮筛云、黄小芳共同负担135元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  阳代勇 二〇二〇年四月二十八日 书记员  石 阳