广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初9463号 原告：罗霜，女，1982年10月11日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：蒙治逵，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟，广西道森律师事务所律师。 被告：南宁市征程策划咨询有限公司，住所地南宁市民族大道30-4号，统一社会信用代码：91450103765805708P。 法定代表人：蒋建军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨锋，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江滢，广西刘晰律师事务所实习律师。 被告：广西正恒房地产发展有限公司，住所地南宁市西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场3号楼13号商铺，统一社会信用代码：914500006927614911。 法定代表人：林明，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：胡敬楼，福建熹龙律师事务所律师。 被告：黎曌，男，1980年11月19日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：杨锋，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江滢，广西刘晰律师事务所实习律师。 原告罗霜与被告南宁市征程策划咨询有限公司（以下简称征程公司）、广西正恒房地产发展有限公司（以下简称正恒公司）、黎曌租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗霜及其委托诉讼代理人蒙治逵、刘娟，被告征程公司、黎曌的共同委托诉讼代理人杨锋、江滢，被告正恒公司的委托诉讼代理人胡敬楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗霜向本院提出诉讼请求：1．判令征程公司支付原告转让费损失60000元、进场费30000元、两次装修费损失71543元、违约金28000元；2．正恒公司、黎曌对上述赔偿责任承担连带责任；3．诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2017年12月4日，原告委托其姐夫钟某从第三人蒙天宇处接手并承租南宁市明秀西路111号正恒商业广场外广场A号售卖亭，并支付转让费90000元（含进场费30000元）。次日，原告与该售卖亭的原出租方征程公司签订《正恒国际广场外广场场地使用协议》，租赁上述售卖亭用于餐饮经营，租期至2019年4月30日止。签订协议后，原告向征程公司支付履约保证金7000元。同日，原告还与广西南宁金运恒丰商业管理有限公司（以下称恒丰公司）签订《正恒国际广场商业经营管理合同》，并向对方支付三个月商场管理服务费1728元。据了解，南宁市明秀西路111号正恒商业广场外广场售卖亭区域的土地使用权人是正恒公司，正恒公司委托征程公司进行出租、管理等。 租赁此售卖亭场地没多久，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局于2018年1月4日向各租户、住户、经营者发出《限期搬离并自行拆除违法建设通知》。后经了解得知，征程公司一直未办理《道路临时占用许可证》，因此导致城管局发出该拆除通知。由于征程公司一直怠于履行作为场地出租方的义务，售卖亭至今不能营业，且必须统一调走和整改。原告与广场售卖亭其他多名租户集体与征程公司、恒丰公司协商，并与征程公司负责人黎曌签订《协议书》，但黎曌未能遵守承诺。2018年4月25日、2018年5月2日，原告委托律师发《律师函》给征程公司、正恒公司和黎曌，要求三方支付转让费、装修费等合计283631元。正恒公司收到《律师函》后，退还了履约保证金、装修保证金等费用，其他费用和损失三方都没有赔偿。 原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》的相关规定以及征程公司、黎曌与罗霜签订的协议，正恒公司与征程公司形成委托合同关系，征程公司与罗霜形成租赁合同关系，黎曌自愿加入该租赁合同纠纷并通过签署《协议书》的形式对罗霜等经营户作出承诺，应与征程公司、正恒公司共同承担责任。现征程公司出租的售卖亭不能用于餐饮经营，且售卖亭已被调走，罗霜与征程公司签订的合同不可能继续履行。罗霜有权解除与征程公司签订的合同，并要求正恒公司、征程公司、黎曌承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告征程公司辩称，第一，原告与征程公司签订的协议合法有效，征程公司已履行自身合同义务；因有关部门作出限期搬离通知，征程公司委托黎曌将售卖亭搬离，根据协议第6条第5款的约定，这属于不可抗力。第二，原告没有诉请解除合同，要求征程公司承担相关费用不妥。第三，案外人蒙天宇将售卖亭转让给原告，与征程公司没有任何法律关系，原告要求征程公司支付转让费6万元和进场费3万元，没有事实和法律依据。第四，原告未经征程公司同意进行装修，且其主张装修费71543元证据不足。第五，合同约定单方无故解除合同，应向对方支付违约金，原告主张违约金不符合合同约定。第六，征程公司向正恒公司租用本案场地，并委托黎曌负责处理具体经营事务，征程公司委托黎曌将售卖亭调走，但未委托其签订相关协议。综上，原告的起诉没有事实及法律依据。 被告正恒公司辩称，一方面，正恒公司与原告不存在任何法律关系，正恒公司与征程公司也不存在委托代理关系，不是正恒公司向原告退还履约保证金等费用；另一方面，原告诉请的各项费用，也没有事实及法律依据。因此，原告对正恒公司的诉讼请求，应予以驳回。 被告黎曌辩称，其接受征程公司委托，全权处理整改集装箱事宜，相关法律后果应由征程公司承担，原告要求其承担连带责任，没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月4日，案外人蒙天宇与案外人钟某签订《转让协议》，约定蒙天宇将南宁市明秀西路111号正恒国际广场外广场原“甜甜都安酸”铺面转租给钟某，铺面面积为14.4平方米，转让总价为9万元。《转让协议》载明，蒙天宇与铺面产权人签订的租赁合同租期至2019年4月30日。 2017年12月5日，原告罗霜（承租方，乙方）与被告征程公司（出租方，甲方）签订《正恒国际广场外广场场地使用协议》，约定甲方将南宁市明秀西路111号正恒国际商业广场外广场A号亭（以下简称A号亭）出租给乙方作为经营使用，经营范围仅限于“大匠萃茶”。协议主要约定：1．租期自2017年5月1日起至2019年4月30日止；2．A号亭实用面积为14.4平方米，每月占用费为7000元，每月经营管理服务费为576元，每月物业管理费为100元；3．乙方须于签订合同当日向甲方支付履约保证金7000元；4．进场费3万元，甲方保证乙方在协议生效之日起，两年内正常使用售卖亭，在此期间如售卖亭被政府征收、征用、收购、收回等，则无息全额退还给乙方；5．乙方在租赁场地内合法经营，装修前乙方须向甲方提供装修效果图、平面图等装修相关材料，并经甲方书面同意后方可进场装修改造；6．任何一方无故单方解除合同的，违约方应支付对方2个月场地占用费的违约金。协议签订后，罗霜向征程公司支付进场费3万元、履约保证金7000元，以及向正恒商业广场运营管理处支付装修保证金3000元。之后，罗霜委托案外人广西众渥装饰工程有限公司对A号亭进行装修，共支出装修费71543元，其中，通过转账向该公司法定代表人江松睿支付3.5万元。 2017年12月5日，原告罗霜与广西南宁金运恒丰商业管理有限公司（以下简称金运公司）签订《正恒国际广场商业经营管理合同》，约定金运公司为罗霜位于正恒国际广场外广场A号亭提供商业经营管理服务，服务期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止，商业运营服务费为576元/月。 2018年1月4日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局向正恒国际广场经营者发出《限期搬离并自行拆除违法建设通知》后，罗霜承租的铺面不能正常经营。同年2月6日，原告罗霜与被告黎曌签订《协议书》，载明“自2018年2月5日因西乡塘城管局通知整改集装箱，现由负责人黎曌将集装箱统一调走及调回并恢复水电，所产生费用由黎曌负责”，并约定：至2018年4月10日，集装箱未能按约定回归原位并恢复水电，商家不能正常营业，由黎曌按照双方签订的正式合同条款，在2018年5月10日前退还商家入场费及其他费用，逾期未结清款项，黎曌须赔付双倍的违约金。但约定期限届满后，A号亭未能恢复经营，罗霜遂诉至本院。 在审理过程中，罗霜申请证人钟某出庭作证。钟某出庭作证称，其受罗霜委托于2017年12月4日与蒙天宇签订《转让协议》。 另查明：正恒公司向罗霜出具的《证明》载明，A号亭产权系正恒公司所有，正恒公司委托征程公司进行出租、管理等。 再查明：2017年1月6日，正恒公司（甲方）与征程公司（乙方）、金运公司（丙方）签订《场地租赁协议》，主要约定：1．乙方承租甲方位于正恒国际广场外广场的场地搭建休闲亭子，建亭子的所有费用由乙方承担；如乙方无法向商家收取进场费（或装修费）的，与甲方无关，乙方建造亭子的费用与申报费用由乙方承担。2．亭子租金、商家押金和进场费（装修费）由商家直接缴纳至甲方指定账户，每季度由甲方进行核算并按约定比例分红。3．亭子的商户招商、挑选及运营管理由丙方负责，丙方提供三方认同的标准租赁合同，商户租赁合同需要在丙方安排下由乙方与商家签署。 本院经审理后认为，罗霜与征程公司签订的《正恒国际广场外广场场地使用协议》无效。经释明，罗霜称其对合同无效无任何过错，其坚持诉讼请求，由法院依法判决。 本院认为，本案租赁物为未经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告罗霜与被告征程公司于2017年12月5日签订《正恒国际广场外广场场地使用协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于转让费损失。根据现有证据，该项纠纷是原告与案外人的纠纷，根据合同相对性规则，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于进场费。征程公司出具的收据证明其收到原告进场费3万元，故对于原告要求征程公司返还3万元进场费的诉讼请求，本院予以支持。 关于装修费损失。原告办理了经营执照，因经营业态与原经营者不同，对售货亭进行装修，系营业过程中的必要工作，其装修行为合情合理。原告支付了装修保证金，征程公司对原告的装修行为也未提出异议，且黎曌还与原告签订了《协议书》，故征程公司所提原告未经其同意进行装修的意见不能成立。原告通过转账方式支付其中的3.5万元装修费，余下装修费以现金等方式支付，不违背常理。换言之，原告主张的装修费有原告与装修公司签订的预算标准表、转账记录、装修公司出具的收据等证据佐证，故对其主张装修费用为71543元，应予以支持。此外，原告虽然只提供了预算标准表，但付款行为本身就表明装修双方进行了结算，即相应的装修项目已完成。原告支出的装修费用为其因合同无效所受的损失。本案中，租赁标的不具有合法性是导致本案合同无效的根本原因，征程公司对合同无效应承担主要责任；原告签约时未尽审慎义务，审查合同标的的合法性，应对合同无效承担次要责任。根据双方的过错程度，本院认定征程公司承担原告装修损失的80%，原告自担20%，即征程公司应赔偿原告装修费57234.4元（71543元×80%）。 关于违约金。无效的合同，自始无效，原告主张违约金无法律依据，本院不予支持。 关于黎曌、正恒公司是否应对征程公司的本案债务承担清偿责任。黎曌与罗霜签订《协议书》，约定售货亭不能恢复正常营业，黎曌应承担退还入场费及其他相关费用等义务，构成并存的债务承担，故黎曌应与征程公司共同对本案债务承担清偿责任。正恒公司与征程公司、金运公司签订的《场地租赁协议》，未体现出正恒公司共担风险的特征。根据正恒公司向原告出具的《证明》，虽不能认定正恒公司与征程公司存在委托关系，但正恒公司以产权人的名义，对原告主张其委托征程公司对案涉售货亭进行出租、管理等，表明其接受征程公司出租案涉售货亭所产生的法律效力的约束，即应认定正恒公司对原告作出加入征程公司的债务的意思表示，故正恒公司应与征程公司共同对本案债务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 一、被告南宁市征程策划咨询有限公司、黎曌、广西正恒房地产发展有限公司共同向原告罗霜返还进场费30000元； 二、被告南宁市征程策划咨询有限公司、黎曌、广西正恒房地产发展有限公司共同向原告罗霜赔偿装修费损失57234.4元； 三、驳回原告罗霜的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4091元（原告罗霜已预交），由被告南宁市征程策划咨询有限公司、黎曌、广西正恒房地产发展有限公司共同负担1883元，原告罗霜负担2208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  黄艳荣 人民陪审员  张敏毅 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  何 婷