浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初6206号原告（反诉被告）:徐跃忠，男，1964年4月11日出生，汉族，住平湖市。原告（反诉被告）:徐巧林，女，1965年8月3日出生，汉族，住平湖市。上述二原告（反诉被告）共同委托代理人：常远良，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。上述二原告共同委托代理人：於锴伦，上海江怀律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴港区港城置业有限责任公司。住所地：嘉兴市乍浦东方大道北侧、07省道东侧(综保大厦A座509室)，统一社会信用代码91330400747042436M。法定代表人：江正华，执行董事。委托诉讼代理人：马正良、冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。原告徐跃忠、徐巧林为与被告嘉兴港区港城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，2019年2月18日进行了证据交换，因二原告的申请，于2019年3月4日委托进行司法鉴定。在案件审理过程中，因被告的申请，于2019年7月30日依法受理了被告嘉兴港区港城置业有限责任公司反诉原告徐跃忠、徐巧林房屋买卖合同纠纷一案，二案合并审理，并公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2019年11月14日组成合议庭进行审理，并于2019年12月6日及2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐跃忠及二原告（反诉被告，以下简称二原告）的委托诉讼代理人常远良，被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司（以下简称被告）的委托诉讼代理人冯美芳到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人马正良于2019年12月6日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2013年1月6日，二原告经公开拍卖向被告购得嘉兴港区染店苑东区2号楼商业用房301号商铺（外环路318号、332号、××、832号、852号）。原、被告为此签订了商品房买卖合同，约定了房屋面积为2707.10平方米，交易价格为8662720元。合同第九条约定的交付条件为“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用。”合同第十六条约定“出卖人承诺于2013年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任。”合同签订后二原告依约定向被告支付了全部购房款。2013年1月28日被告向二原告交付了房屋。但被告在交房时并没有按合同第十二条的约定出示合同第九条所约定的证明文件。被告也并没有按照合同第十六条约定在2013年12月30日前向二原告交付土地、房屋权属证书。二原告多次要求被告履行上述合同义务未果。被告向二原告出卖的房屋至今未通过消防验收，未取得建设工程竣工验收备案证明，更没有办理出土地证、房产证等不动产产权证书。由于被告向二原告出售的上述房屋至今未取得消防验收，原告至今无法正常使用该房屋包括但不限于自用或出租。为避免损失的进一步扩大，二原告从2017年7月起方开始将从被告处购买的上述房屋的一半面积对外租赁（二原告一直对所出租的房屋消防安全十分担心）。二原告认为，被告的违约行为给原告造成了租金损失及租金利息损失。被告应当对未交付土地证、房产证的违约行为承担违约责任并赔偿原告上述所列损失。故原告起诉请求：1、判令被告赔偿因涉案房屋未通过消防验收、未进行综合验收及至今未能办理产权证所造成的二原告租金损失2689540元及租金利息损失暂计735211元，合计3424751元（计算方式：利息损失从2013年2月1日开始计算，以中国人民银行贷款基准利率计算涉案房屋达到合同约定的交房条件为止）；2、判令被告向二原告支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金86627.2元；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，二原告增加诉讼请求，要求判令被告支付二原告逾期交房违约金暂计5691407元（计算方法：以已付购房款8662720元为基数，从2014年1月1日起按每日万分之三计算至消防验收通过之日止）。被告抗辩及反诉称，二原告通过拍卖拍得位于嘉兴港区天妃路西侧的2幢301号商铺，成交价为8662720元。2013年1月29日，原、被告签订了合同编号为港城经（2013）18号的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告建设的位于嘉兴港区天妃路西侧的2幢301号商铺。但在该合同签订后，原、被告发现平湖市中正房地产评估公司出具的房屋测绘报告存在错误，即错误地将××公共楼梯计算成套内面积（即专有部分），并现已按套内面积（即专有部分）出售给了二原告。之后，平湖市中正房地产评估有限公司更正了房屋测绘报告，将××公共楼梯计入公摊面积共有部分。发现上述问题后，被告找二原告协商解决，但双方争议较大，未能协商一致。由于该××的公共楼梯涉及消防检测，二原告又不配合消防检测，双方又无法协商一致，故被告无奈向平湖市人民法院提起了要求二原告排除防碍之诉。在被告提起诉讼之后，二原告也向法院提起了撤销之诉，即要求撤销港城经（2013）18号的《商品房买卖合同》，但之后原告又撤回了起诉。虽被告诉讼请求得到法院的支持且向法院申请了强制执行，但现由于房屋未能收回，仍不能解决根本问题，至今未能解决消防检测问题，且双方争议较大，虽经多次努力，但终究未能达成一致意见。被告认为，根据平湖市中正房地产评估有限公司更正后的房屋测绘报告，××楼梯为公共楼梯，计入整幢楼的公摊面积，列为共有部分；同时根据法院（2014）浙嘉民终字第545号判决书，涉案的××公共楼梯系通向地下消防水池和泵房的唯一通道，也是通向屋顶消防水箱的唯一通道，完成消防设施的调试工作均需通过该楼梯间，即楼梯间的通畅与否直接影响到涉案商业用房所属整个建筑的消防检测工作，涉及公共利益，该××楼梯为公共楼梯，属于《物权法》第七十条规定的属于整幢楼业主共有部分，而非原告的专有部分，其不能隔断，也不能出售。而双方的商品房买卖合同购买的标的物，包含了属于业主共有的××楼梯部分，故违反了《合同法》第52条第（四）、第（五）款的规定，合同无效。根据《合同法》第58条之规定，合同是无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。综上所述，原、被告所签订的合同编号为港城经（2013）18号的《商品房买卖合同》的标的物涉及公共利益和违反法律、法规的强制性规定，该标的物不能出售，故被告反诉请求：1、判令原、被告签订的商品房买卖合同无效，二原告将约定的标的物返还给被告；2、案件反诉费用二原告承担。对于二原告的起诉，被告认为：1、二原告起诉之后，被告提起了反诉，被告提出合同无效，若反诉成立，本诉就不存在了；2、即使合同有效且继续履行，二原告要求的租金损失及利息没有法律依据，二原告提供的证据自相矛盾，部分房屋早已出租，现在又说不能出租，即使本案交房条件不成就，也是因为二原告自身条件导致的，对这部分的损失被告不予赔偿；3、二原告的损失计算错误，起止时间都有问题。二原告计算租金的同时又要求了租金利息损失，这是重复计算。二原告对于被告的反诉辩称，1、即使合同无效，也不能吞并二原告的诉讼请求，被告应当另案起诉。2、目前一楼二楼都接到了办证通知，整个三楼都是二原告的，没有公共利益的关系，以公共利益主张合同无效是不成立。3、最高人民法院的（2019）民终347号的判例及陕西省的一份判决书载明了，出卖人、开发商不能以自身的违法行为来损害买受人的利益。4、被告单方委托了审计、测绘公司进行了重新测绘，没有通知过二原告，二原告不予认可。二原告提供了下列证据：1、港城经（2013）18号浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告之间房屋买卖的事实。2、（2014）浙嘉民终字第545号民事判决书1份，证明涉案房屋交付的事实，其中××房屋所有权归二原告。3、现场照片1份，证明由于被告的原因消防直接未通过验收，导致涉案房屋闲置未装修出租，二原告存在租金损失的事实。4、房屋租赁合同、调查笔录各1份、涉案房屋中832号至852号的现场照片1套，证明二原告将涉案房屋中的832号至852号出租给案外人胡某的时间及租金等事实，案外人胡某确认在承租房屋时房屋未装修的事实。5、嘉兴港区国有资产（营业用房）拍卖会竞买资料1组7页，证明二原告通过公开拍卖取得嘉兴港区染店苑东区2号楼商业用房301号商铺（外环路318号、332号、××、832号、852号）。6、验房接受认可书、（2014）嘉平乍民初字第69号民事判决书各1份，证明被告在2013年1月28日将嘉兴港区染店苑东区2号楼商业用房301号商铺（外环路318号、332号、××、832号、852号）的房屋交付给二原告的事实，故租金起算点从2013年1月28日开始计算。7、房屋所有权证书1份，证明案外人王英、陆建平通过拍卖取得的乍浦外环路342-362#房屋在2014年2月18日已办出房屋所有权证书，然而同时参加拍卖获得房屋的二原告却迟迟没有办理出房屋所有权证书。8、××商业用房楼梯地面出口现场照片1份，证明楼梯地面出口保持畅通的事实，并没有影响消防楼梯使用功能。9、建设工程消防验收备案申请不予受理凭证（复印件）1份，证明涉案房屋至今消防未通过验收，是缺少了消防产品质量合格证明文件，消防设施检测合格证明文件、消防安装、调试、隐蔽工程验收记录等基础材料，故涉案房屋至今未消防验收是被告的原因，并非二原告的原因；该证据是在（2014）嘉平乍民初字第69号案件中由本案的被告所提供。10、涉案商铺楼梯下拍摄的现场照片（打印件）9页，证明××商铺楼梯下的消防基站中的消防设施没有通水通电，且消防电路没有排线，整个消防设施凌乱不堪。11、工程质量控制资料核查记录（原件存于城建档案馆，证据为城建档案馆盖章的复印件）1份，证明在建筑电气的工程中没有设备调试。12、工程竣工验收备案文件目录（原件存于城建档案馆，证据为城建档案馆盖章的复印件）1份，证明工程竣工验收备案文件目录中有消防认可文件，但事实上在档案中没有消防认可文件。13、房屋建筑工程竣工验收报告1份（原件存于城建档案馆，证据为城建档案馆盖章的复印件）3页，证明专项验收中无消防验收。被告的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议。该判决书并不能证明××商铺的所有权归原告，现在只是债权关系，并非物权关系；反而能证明二原告在消防检测方面存在不配合的事实。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明二原告的证明目的。对证据4的真实性、合法性、关联性无法确认，都是第三方经手的，其中的调查笔录属于证人证言，证人应当出庭作证，对证明内容有异议，不能证明原告的证明目的。对证据5、涉案房屋的确是该公司以拍卖方式出售的，但原告未提供原件，被告无法核对，原告购买房屋应当以签订的商品房买卖合同为准。证据6、对验房接受认可书的真实性有异议，没有被告确认的内容，房屋领用日期和商品房买卖合同签订的时间矛盾，不可能在签买卖合同之前领用房屋；对判决书的真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明二原告妨碍消防通道，不能证明二原告要证明的内容。证据7系案外人所持有的房屋所有权证，与本案无关，但也恰能证明是二原告自身的原因导致不能办理房产证。对证据8不认可，即使楼梯封堵部分已经拆除，但二原告依然在妨碍被告消防检测。证据9、本案办理了交房，进行了备案，在正常情况下是不需要再进行消防检测，但抽查正好抽查到了涉案房屋，且由于涉案房屋卖给了二原告，消防检测人员无法进入房屋，故没有出具最后的检测结果，检测没有通过，故导致了本案争议的发生，该证据不能证明二原告所要证明的内容。证据10、看不到拍摄时间、地点，且是二原告单方所提供，故对证据的三性不予认可。对证据11、12、13的真实性无异议，但无法证明二原告所要证明的内容。被告提供了下列证据：1、港城经（2013）18号浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告双方房屋买卖的具体情况和约定内容。2、《房屋建筑工程竣工验收备案表》和单位（子单位）工程质量竣工验收记录各1份，证明涉案房屋早已通过竣工验收的事实。3、2011年及2013年的《房屋建筑面积测绘成果书》各1份，证明案涉房屋在签订商品房买卖合同后，平湖市中正房地产评估有限公司将××楼梯更正为公摊面积，列为共有部分。4、《告知书》和相关邮寄单、查询单、照片各1份，证明2013年12月18日被告发函告知二原告××楼梯之前因测绘公司测绘错误，现已更正为消防楼梯，为公摊面积，列为共有部分，并要求拆除封闭，恢复消防楼梯的使用功能等内容。5、（2014）嘉平乍民初字第69号民事判决书及（2014）浙嘉民终字第545号民事判决书各1份，证明原告不配合消防调试，被告曾起诉要求原告拆除封闭，排除妨碍、恢复消防楼梯的使用功能，同时被告的请求得到了法院支持。6、（2015）嘉平民初字第217号民事起诉状、传票和民事裁定书各1份，证明原告起诉要求撤销涉案的买卖合同及撤诉的情况。7、网上投诉处理单1份，证明二原告仍旧妨碍被告的消防调试和验收的事实。8、图纸1份10页（复印件），证明涉案××房屋系通向地下消防水池、屋顶水箱等的唯一通道，系业主共有。9、房屋建筑面积测绘成果书（房管处调取）1份，证明与被告之前提供的2013年的测绘报告一致，该测绘报告已在嘉兴港区房地产管理处备案。10、买受人已付保证金清单1份、现金交款单1份、银行客户专用回单2份、发票2份，证明二原告购买涉案房屋具体付款情况：总金额为8662720元，分三次支付，即保证金转为购房款2000000元、首付款236270元、贷款付4300000元。二原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但根据合同第九条约定，涉案房屋的交付需要条件，但事实上涉案房屋未通过消防验收，违反了合同的约定。证据2，备案表仅是建筑工程的单体验收，不是该项目的综合验收，涉案房屋目前消防尚未验收，不能证明涉案房屋已经竣工验收合格，涉案房屋不符合合同约定的交付条件；工程质量竣工验收记录是被告作为建设单位出具的建设、勘察、设计、施工、监理单位的申报材料，并没有行政主管部门的验收或许可使用文件，不能证明涉案房屋已经竣工验收合格；涉案房屋的城建档案材料中缺乏消防验收通过文件，故不符合商品房买卖合同约定的交付条件，也不符合国家法律法规关于建设工程未通过综合验收也包括消防验收等禁止投入使用的规定。证据3，对2011年10月22日的测绘成果书的真实性、合法性、关联性均认可，该成果书中分户面积明细表中301商铺的建筑面积为2707.10平方米，与竞买资料中的22号标的面积2707.10平方米及拍卖成交确认书中的房产建筑面积一致，而双方签订的商品房买卖合同第三条约定的房屋建筑面积也是2707.10平方米；对于2013年6月6日的测绘成果书的真实性、合法性均不予认可，该测绘成果书是在房屋交付之后所作出的，系被告单方委托，测绘结论将××商铺作为公摊，严重损害了原告作为购房人的合法权益，对于原告不具有约束力，也不具有合法性；多份生效的判决书在查明事实部分均载明了二原告所购的房屋面积为2707.10平方米，被告在上述案件中均没有将该测绘成果书作为证据提供，二原告也从未收到该测绘成果书，不知道其内容，二原告对于2013年6月6日的测绘成果书的真实性有异议，不排除是被告为本案诉讼所补的，故该测绘成果书不能予以采信；二份测绘成果书出自同一家评估公司，二原告认为如确需重新测绘，不应由同一家公司再行测绘，该公司应当回避，2013年6月6日的测绘成果书所附的手持式激光测距仪的鉴定证书显示的检定有效期至2013年4月27日，该日期与测绘成果书的日期相差时间很长，且被告副本无具体测绘时间和测绘过程记录，二原告自2013年1月28日接受了涉案房屋以后，一直合法占有控制涉案房屋，没有任何人到涉案房屋进行过测绘活动。综上，2013年6月6日的测绘成果书不具有真实性。对证据4的真实性有异议，二原告从未收到告知书，被告没有提供邮寄单原件，对真实性不认可，邮寄单也没有显示邮寄文件的名称，查询单显示签收人是他人，并不是二原告本人，且告知书载明的时间在商品房买卖合同签订且房屋交付之后，对于其中的内容二原告不予认可，是被告的单方行为，不能起到改变涉案房屋面积及商铺使用功能的现状；对于照片，无法证实拍摄的时间，对其真实性及证明目的均不予认可。对证据5的真实性无异议，对于证明目的有异议，在房屋交付之前消防就应当通过验收，这是被告交付的前置义务，涉案的××楼梯本身就是作为商品房面积出卖，原告有权合理使用；在终审判决后，原告即按判决内容履行了自己的义务，拆除了楼梯封闭，恢复楼梯的使用功能，但被告到现在为止，仍旧没有进行消防调试和消防验收，消防未验收是被告的不作为造成的；该二份判决书证明了二原告所购房屋建筑面积为2707.10平方米，涉案房屋系二原告经过公开拍卖购得，被告亦承认××商铺是二原告的合法财产，判决书认定了被告将××商铺出售给原告，原告已支付对价的事实；判决书证实被告所出售的房屋未通过消防验收的事实，其中被告提供的消防不予受理凭证，证明本案房屋建设工程缺乏消防设施工安装、调试记录、消防设施系统调试报告等，故被告在房屋交付前并没有完成房屋建设工程消防设施的安装、调试，房屋不符合交付使用条件。对证据6的真实性无异议，这是二原告的正当权利。证据7，真实性无异议，对于证据的证明目的有异议，从信访内容来看，二原告从未阻碍过被告处理消防问题，相反多次与被告协商，但被告推诿，不愿合理解决问题，甚至采取暴力毁坏二原告的私人财物，才导致二原告去信访，维护自身权益，被告以信访内容来证明二原告防碍被告进行消防调试和验收，没有事实依据。证据8超过了举证期限，且该图纸没有原件，无法确认真实性。证据9超过了举证期限，该证据由嘉兴港区加盖了查询章，但原告调取的证据中显示原件存放于平湖市城建档案馆，且备案的时间没有显示，不排除被告近期去备案的情况，要求核实备案时间；该成果书是单方委托的，且是在拍卖成交之后的测绘，其他意见与之前对该份成果书的质证意见一致。对证据10无异议，总金额是对的，但所交付的钱款，性质是保证金的只有100万元。二原告申请的证人胡某（男，1981年10月1日出生，汉族，住平湖市。公民身份号码：3304821981××××××××）作证如下：证人租赁了天妃路852号商铺，开办了嘉兴港区美时家具商行，租赁时间是2016年6月1日至2019年5月31日，即二原告提供的证据4的合同，该合同已履行，租金为第一年、第二年每年238000元，第三年增加10%，三年的租金已付清；原告向证人交付的房屋为毛坯房，询问笔录上的签名均是证人所签，证人于2016年1月1日开始进场装修，约定5个月的免租期，故实际租赁期限从2016年6月1日开始的，装修物归证人所有。二原告的质证意见：证人证言真实可信，客观反映了事实。被告的质证意见：支付租金应当以支付凭证为准，租赁合同与证人在笔录中的回答出现两个租赁期限，而证人的解释没有相应的证据来证明，被告对此存疑，证人陈述装修物归属证人的证言与合同约定相矛盾，请法庭综合考虑证人证言的可信度。本院出示如下证据：1、应原告的申请，本院委托嘉兴信昌资产评估事务所进行商铺租金价格评估，由该事务所出具的报告书及评估费发票各1份，评估结论以2013年1月28日至2019年为评估基准日，假设按年内均匀分布对涉案房屋的租金单价作出价格评估；评估费15000元，已经由二原告预交。二原告的质证意见为无异议。被告的质证意见：对真实性无异议，但该租金评估没有必要；评估事务所营业执照上的名称与评估证书上的名字不一致；营业执照的地址与报告书封面上的地址不一致；报告第14页上的机构负责人没有签名，机构负责人并非盖了法人章，而是盖了资产评估师的章，但是作为资产评估师却没有签字，报告缺少机构负责人的评估资质；报告第9页上取价的依据中的第四点，第10页中收集市场信息并没有在附件中看到；评估的价格与二原告出租的价格不一致；要求评估机构对被告提出的内容提出书面说明。2、由嘉兴信昌资产评估事务所出具的函告及评估师执业资格证书各1份，系由该公司针对被告就本案报告书所提异议作出的答复。原告质证认为无异议。被告的质证意见：对形式上的真实性无异议。但对其内容有异议，函告和执业资格证书的答复不能自圆其说，还是坚持原来的异议。3、本院向平湖市中正房地产评估有限公司所作的咨询笔录1份，证明由该公司对涉案房屋进行测绘的具体情况。原告的质证意见：对该公司陈述的内容有异议，其陈述人员离职不清楚是否去过现场，且称对实测尺寸无异议，仅对楼梯间分摊有异议，原告对此不予认可，对方根本没有找过原告，测绘报告中所称的原始依据其实也根本没有到现场来测绘；其称的电脑里的资料不知道有没有核对过，该公司的观点原告不予认可。被告质证认为无异议。本院认证意见：一、针对原告提供的证据：证据1、2被告无异议，判决书为生效判决，本院予以认定。证据3，该组照片不能证明二原告的待证事实，故本院不予认定。证据4，结合证人胡某出庭作证的证言，对于房屋租赁合同的真实性本院予以认定；对于二原告的律师向证人所作的调查笔录，根据举证规则，证人应当出庭作证，现由于该证人已经出庭作证，故对于调查笔录本院不予认定，证人证言以其出庭作证所陈述为准；对于现场照片无其他证据佐证，不能证明拍摄的时间、地点及与本案的关联性，本院不予认定；对于证人胡某出庭作证的证言，结合原告所提供的房屋租赁合同，可以证实原告与证人之间的租赁关系及租金支付的情况，本院予以认定。证据5，由于系复印件，无法确认其真实性，但对于二原告系通过拍卖取得涉案房屋的事实被告无异议，故本院对于该事实予以认定。证据6，其中的（2014）嘉平乍民初字第69号判决书的真实性本院予以认定；其中的验房接受认可书，经核对与（2014）嘉平乍民初字第69号案件中本案被告所提供的验房接受认可书相一致，故对于该证据本院予以认定。证据7，该房产证系案外人所持有，不能证明与本案的关联性，也不能证明本案房屋未能办理房产证的原因，故本院不予认定。证据8，仅以该证据不能证明二原告所要证明的事实，本院不予认定。证据9，经核对与（2014）嘉平乍民初字第69号案件中本案被告所提供的不予受理凭证相一致，故对于该证据的真实性本院予以认定。证据10，无其他证据佐证，不能证明拍摄的时间、地点，也不能证明相关设施设备的情况，故本院不予认定。证据11、12、13的真实性本院予以认定。二、针对被告提供的证据：证据1与原告所提供的证据1浙江省商品房买卖合同一致，本院对真实性予以认定；证据2、6、7的真实性本院予以认定；证据3、9与本院向平湖市中正房地产评估有限公司所作的咨询笔录（即本院出示的证据3）一并认证。证据4，该组证据在（2014）嘉平乍民初字第69号案件中均由本案被告进行了举证，本院在上述案件中均予以了认定，且对于该案的判决，二审的（2014）浙嘉民终字第545号民事判决予以了维持，现二原告又以未收到为由不予认可，本院不予采信，故对于该组证据予以认定。证据5，系生效的法律文书，与原件核对无异，本院予以认定。证据8，由于系复印件，且内容模糊不清，故本院不予认定。证据10，原告无异议，本院予以认定。三、对于本院出示的证据：证据1、2，针对评估机构对涉案房屋租金价格的评估，被告提出了异议，现评估机构对此作出了答复函，对于该答复函，本院予以认定，故对于评估机构作出的评估结论本院亦予以采信；对于评估费发票，本院予以认定。证据3，本院向平湖市中正房地产评估有限公司所作的调查笔录，系该公司对于其作出的2011年及2013年测绘成果书的解释及说明，对于该笔录中平湖市中正房地产评估有限公司所作的回答的真实性本院予以认定；2011年的测绘成果书原告无异议，本院对其真实性予以认定；2013年的测绘成果书，原告虽认为平湖市中正房地产评估有限公司未到现场进行实测，且对于该测绘成果书的真实性有异议，认为系被告单方委托的重新测绘，不应仍由平湖市中正房地产评估有限公司进行重新测绘，对此，本院认为，根据平湖市中正房地产评估有限公司的笔录及核对二份测绘成果书，2013年的测绘成果书系对2011年测绘成果书中公用部分分摊的重新计算，故在双方对2011年测绘成果书无异议的情况下，延用该测绘时测量的基础数据并无不当，且该2013年的测绘成果书也并非重新测绘，系对2011年测绘成果书的更正，也并非法院委托的司法鉴定，故并不存在重新委托其他机构进行测绘的问题；针对涉案房屋的测绘成果书的备案情况，本院向嘉兴港区房地产管理处进行了核实，在该部门备案资料中的测绘成果书与被告提供的2013年的测绘成果书内容一致。综上，本院对于2013年的测绘成果书予以认定。经审理，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2013年1月，二原告支付了200万元的保证金，并通过公开竞拍，拍得被告开发的位于嘉兴港区沿街××、832号、852号商业用房及第三层。2013年1月28日，二原告接收了交付的上述房屋。2013年1月29日，原、被告就上述拍得的商业用房签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定被告将位于嘉兴港区房屋（即外环路318号、332号、××、832号、852号及第三层）出售给二原告，该房屋位于地上第3层，设计用途为商贸，建筑面积约2707.10平方米（其中套内建筑面积2611.76平方米，应分摊的共有建筑面积为95.34平方米；房屋按建筑面积计算，每平方米3200元，总价款8662720元；被告应当于2013年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付二原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；被告承诺于2013年12月30日前取得涉案房屋初始登记的土地使用权证书或土地使用权证明及房屋权属证书，交付给二原告自行办理该商品房转移登记。上述合同签订后，二原告已付拍卖保证金转为支付购房款，合计支付购房款200万，二原告又于2013年2月1日支付购房款2362720元，于2013年3月1日贷款支付购房款430万元，上述款项合计为8662720元。另查，二原告所购的上述染店苑东区2号楼301号商业用房，包括了该幢楼房的3层及5间从一楼到三楼的房屋通道（主要为楼梯及楼梯间等），这5间房屋通道在底楼门牌编号××、332号，××、832号、852号，其中门牌号为××的房屋通道为地上一层至三层的楼梯及楼梯间等（以下简称××房屋），但在××房屋的地面一层楼梯间设有下行至地下一层的楼梯口，下行至地下一层为地下消防水池和水泵；该楼梯可上行至地面四层（即楼顶）为水箱设备间；上述楼梯口及楼梯为进入地下一层及楼顶水箱设备间的唯一通道。在涉案房屋使用的过程中，本案二原告擅自将××房屋下行至地下一层的通道口用钢筋混凝土封闭，致使本案被告进行地下消防设施调试时，无法进入地下一层。为此，原、被告就该××房屋产权及使用权发生争议，本案被告于2014年3月起诉本案二原告，请求判令本案二原告拆除对××房屋下行楼梯的封闭，排除对消防通道的妨害，恢复楼梯的使用功能。本院于2014年7月24日作出（2014）嘉平乍民初字第69号民事判决，判决本案二原告拆除对××房屋下行楼梯的封闭，排除对消防通道的妨害，恢复楼梯的使用功能。本案二原告不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）浙嘉民终字第545号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，二原告并未自动履行上述生效民事判决，被告向本院申请执行后，本院通过强制执行履行了判决。又查，2011年10月22日，被告委托平湖市中正房地产评估有限公司对涉案301号商业用房所在的染店苑（东区）2幢商铺面积进行了测绘，测绘结果为：301号商业用房套内面积2611.76平方米，公摊面积95.34平方米，建筑面积2707.10平方米。2013年3月4日，被告对涉案商业用房所在的染店苑（东区）2幢商业楼的建设工程完成了竣工验收备案。2013年6月6日，平湖市中正房地产评估有限公司对涉案301号商业用房所在的染店苑（东区）2幢商铺面积测绘结果进行了更正，对本案所涉的××房屋的楼梯及楼梯间等进行了公摊，重新出具了测绘报告，测绘结果为：301号商业用房套内面积2534.96平方米，公摊面积133.13平方米，建筑面积2668.09平方米。被告将该报告在嘉兴港区房地产管理处进行了备案。2014年2月20日，被告向嘉兴市公安消防支队港区大队申请对染店苑东区建设工程进行消防验收，该消防大队于当日作出嘉港公消验凭字（2014）第0008号不予受理凭证，认为经审查，申请材料不齐全或不符合法定形式，需要补正以下材料：1、消防产品质量合格证明文件复印件；2、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证复印件；3、水表消防设施检测合格证明文件复印件；4、水表消防设施安装、调试记录、隐蔽工程验收记录、消防设施系统调试报告等。此后，在二原告使用涉案的301号商业用房的过程中，原、被告多次为其中的××房屋的权属及使用等发生争议。争议的××房屋至今一直由二原告所控制。2018年11月9日，二原告匿名向嘉兴市委市政府信访局进行了信访。信访内容为：二原告于2013年1月从被告处拍得××店面商铺，使用后发现该商铺有地下消防设施，了解到被告要改该店铺为消防通道路，要求与被告换房，但被告一直推诿，并以偷摸破坏手段进入××商铺，企图侵占二原告的商铺，被发现制止。2018年10月30日凌晨，被告雇佣社会人员暴力拆卸二原告该商铺的店面，二原告报警后，双方进行了协商，但未涉及××商铺的处置问题，二原告要求经济补偿。××商铺所在的楼房办不了房产证，且存在消防问题，要求督促被告履职。另查明，涉案的301号商业用房至今未进行消防验收，也未办理房屋产权证书。二原告在使用上述房屋的过程中，已将部分房屋出租他人使用，二原告自认已收取三年租金合计737800元。本案在审理过程中，二原告为证明其租金损失的金额，向本院申请对涉案301号商业用房租金的市场价格进行评估，本院予以准许，经委托嘉兴信昌资产评估事务所进行估，评估结论为：在评估基准日2013年1月28日至2019年，假设按年内均匀分布，嘉兴港区染店苑东区2号商业用房301号商铺（外环路318号、332号、××、832号、852号）的租金市场价为：2013年每平方米每月为15.65元；2014年每平方米每月为15.93元；2015年每平方米每月为16.22元；2016年每平方米每月为16.42元；2017年每平方米每月为16.78元；2018年每平方米每月为17.14元；2019年每平方米每月为17.50元。该次评估费15000元，已经由二原告预交。本院认为，本案争议的焦点之一是：原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》是否合法有效。根据原、被告的陈述、所提供的证据及本案现场勘验的情况，其中门牌号为××房屋主要为楼梯及楼梯间，且为进入地下一层消防水池和水泵及楼顶水箱设备间的唯一通道，故本院认为该××房屋负担着整幢商业用房的消防安全功能，应为该幢楼房全体业主所共有，现被告将该负担消防安全功能的××房屋出售给二原告，势必会影响消防设施安全功能的正常发挥，影响了该幢楼房全体业主的公共利益，也违反了相关法律法规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，本院认为，原、被告之间就该××房屋的买卖行为无效。由于原、被告在拍卖及2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》中，将涉案的××房屋与其他商业用房合称为301号商业用房，一并在该合同中出售给了二原告，而该301号商业用房屋除××房屋，其他房屋的出售均未违反相关法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故本院认定原、被告于2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》部分无效，即关于出售××房屋无效，其余合同内容合法有效，本院予以认定。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为涉案商业用房的开发商，对于房屋的布局及各部分功能理应最为清楚，但其却将明显不能出售的××房屋出售给了二原告，故对于××房屋买卖无效所造成的损失，应承担相应的责任，而二原告作为购房者，通过拍卖购得涉案房屋，也无证据证实二原告明知不可出售而购买××房屋，故对该××房屋买卖无效，二原告并无过错。综上，对于合同无效所造成的损失应由被告承担。由于××房屋系其所在楼房全体业主所共有，故二原告应将该××房屋退还给该幢楼房的全体业主，现被告要求二原告将该××房屋退还给被告依据不足，本院不予支持；但被告理应退还二原告相应的房屋价款，并对二原告因房屋买卖合同无效所造成的损失承担赔偿责任。平湖市中正房地产评估有限公司2013年作出的测绘报告，对其2011年作出的测绘报告进行了面积分摊更正，将××所涉的楼梯、楼梯间等作为整幢楼的共用部分，就其面积在该整幢楼进行分摊，符合相关法律法规的规定，且该测绘报告已在房地产相关部门进行了备案，故对于该报告本院予以认定，在该报告中301号商业用房的建筑面积测绘结论为2668.09平方米，而2011年的面积测绘结论为2707.10平方米，二者相差39.01平方米，301号商业用房的建筑面积减少了，故被告理应将该39.01平方米房屋的差价退还给二原告；原、被告所签订的商品房买卖合同中约定房屋按建筑面积计算每平方米3200元，故被告应退还多收取的购房款124832元。对于该部分房屋买卖无效所造成的二原告的损失，由于所涉无效部分房屋主要为楼梯及楼梯间，而二原告也未提供证据证实其实际损失，二原告提出以其自行确定的房屋的价格与房屋买卖时的价格之间的差价计算损失，并无依据，但房屋买卖合同无效确实给二原告造成了一定的损失，故本院酌情以被告多收取的购房款124832元为基数，计算二原告该款项的利息损失，计算方法为：从2013年3月1日二原告最后一笔购房款支付之日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止。本案争议的焦点之二是：涉案的301商业用房至今未办理消防验收等手续及未向二原告交付权属证书或使用证明给二原告所造成的损失及双方应承担的责任。根据双方合同的约定，房屋交付时间及交付权属证书的时间均为2013年12月30日，故被告理应在2013年12月30日前使涉案房屋真正达到交付条件并办理出初始登记。但事实上，被告早在2013年1月28日就将涉案商业用房交付给了二原告，事后被告在办理房屋消防验收的过程中，因二原告已实际控制了包括××房屋在内的301号商业用房，并将××房屋进入下一层消防设施的通道封闭，致双方发生纠葛并提起诉讼，消防验收一直未能顺利进行，直至本案审理的过程中，原、被告因××房屋的使用权等问题一直在争议中，而××房屋也始终由二原告掌控。结合上述事实及致双方发生纠葛的原因，本院认为，被告系对涉案房屋办理消防验收的责任方，而双方发生纠葛的原因也系被告不当将××房屋出售给二原告所致，故涉案的301商业用房至今未办理消防验收等手续及二原告未交付权属证书或使用证明，被告具有较大的责任，而二原告在交房初期阻挠在××房屋下行的地下一层消防设施的调试，在法院生效判决后，仍继续掌控××房屋，致消防验收无法进行，从而导致房屋权证等无法办理，故二原告对于涉案商业用房的消防验收等（包括综合验收）及房屋权属证书延迟办理，也具有一定的责任。对于因涉案房屋至今未办理消防验收等（包括综合验收）及房屋权属初始登记所造成的二原告的损失，二原告认为其存在房屋租金损失，对此，本院认为，虽然双方合法买卖的房屋，如通过了消防验收，并办理了权属证书，二原告即可合法出租相应的商业用房，但并不必然能将房屋以其理想价格及时出租给他人，而二原告也未提供证据证实系因上述原因致其房屋未能出租，且事实上二原告已将部分房屋出租给了他人使用，但涉案房屋至今未通过消防验收等，也未能办理权属证书，确实会影响二原告正常处置（包括出租）涉案房屋，二原告确实会存在一定的损失，故对于涉案房屋（除××房屋除外）因上述原因所造成的二原告的损失，本院结合由嘉兴信昌资产评估事务所所出具的租金价格、二原告已收取的涉案房屋的租金及原、被告各自的责任，酌情由被告赔偿50万元。对于××房屋的买卖，因系无效合同，故不适用以上参照租金金额酌情计算损失，其无效所造成的损失本院已在争议焦点之一中进行了计算。对于二原告请求被告赔偿逾期交付权属证书或登记证明的违约金的请求，双方虽在合同中有相应约定，但本案至今未办理权属证书双方均有责任，且违约金的性质系以补偿损失为主，而二原告提出的不能进行抵押贷款，不能获得已办理权证可获得的利益的损失，并未提供证据证实，而二原告就该事项的其他损失已在第1项诉讼请求中提起，本院已支持被告赔偿二原告相应损失500000元，该金额已远远超过双方约定的违约金金额，故本院认为已对二原告起到了相应的补偿作用，故二原告再提起违约金赔偿，依据不足，本院不予支持。对于本案进行房屋租金价格评估所支出的鉴定费15000元，系二原告为举证自己的损失所支出的费用，故该费用应由二原告自行承担。对于二原告增加的诉讼请求，由于二原告未预交相应的受理费，故按撤回该部分诉讼请求处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》中涉及××房屋（一至三层的楼梯及楼梯间等）部分买卖合同无效。二、被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林因××房屋买卖无效而多收取的购房款124832元并赔偿二原告（反诉被告）相应的损失（损失计算：以124832元为基数，从2013年3月1日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止）；三、被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林涉案商业用房至今未通过验收及未办理房屋初始登记给原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林所造成的损失500000元；四、本案鉴定费15000元，由原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林负担；五、驳回原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35293元，由原告（反诉被告）徐跃忠、徐巧林负担26493元，由被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司负担8800元；反诉案件受理费36220元，由被告（反诉原告）嘉兴港区港城置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  张 慧审 判 员  汪佳铭人民陪审员  蒋幼琤二〇二〇年四月三十日法官助理朱骏健书记员周婧