湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终228号 上诉人（原审原告）：张家界武陵新天地商业管理有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵路8号。 法定代表人：杜猛，董事长。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：余义平，男，1974年4月11日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。 上诉人张家界武陵新天地商业管理有限公司（以下简称武陵新天地公司）与上诉人余义平租赁合同纠纷一案，均不服湖南省张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武陵新天地公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项中“交纳的履约保证金20000元抵作租金”部分，改判武陵新天地公司收取的履约保证金20000元无需返还；2.改判余义平支付违约金66646元；3.诉讼费由余义平负担。二审审理过程中，武陵新天地公司撤回第一、二项具体的上诉请求，不请求二审对一审判决结果改判，仅请求二审在认定中确认武陵新天地公司没有违约行为。事实和理由：1.余义平在合同履行期间存在违规经营，武陵新天地公司不存在违约行为；2.武陵新天地公司虽然与酒店属于关联公司，但酒店委托了华天公司管理经营，武陵新天地公司无权干涉华天公司的合法经营；3.《补充协议》约定武陵新天地公司有协调义务，但没有要求必须满足余义平的全部要求或者保证客源，事实上武陵新天地公司做了协调工作，但因余义平的不当经营行为给酒店造成影响和损失，才导致现在的局面，武陵新天地公司不存在违约行为。 余义平辩称，武陵新天地公司承诺给足浴店经营提供便利，但后来酒店连大门都不让足浴店的工作人员进，属于武陵新天地公司违约。 余义平上诉请求：撤销一审判决，改判余义平只承担2019年9月30日之前的租金，并由武陵新天地公司赔偿余义平装修损失60万元，诉讼费由武陵新天地公司承担。事实和理由：1.本案系武陵新天地公司违约，未能给余义平经营提供便利，导致余义平无法正常经营，给余义平造成重大损失，余义平装修花费一百多万，成本无法收回，应由武陵新天地公司赔偿。2.一审判决余义平支付租金、物业费等费用于法无据，因为是武陵新天地公司先违约，造成余义平经营场所无法营业，合同目的无法实现，余义平有权拒绝支付各项费用。并且2019年9月13日武陵新天地公司就不准余义平经营了，2019年10月1日余义平就没有经营了。 武陵新天地公司辩称，公司不存在违约行为，公司只是承诺确保余义平足浴项目在商业体中的唯一性，余义平招揽客人的前提是客人需要保健按摩服务，是需要具有针对性，不能逐个敲门去推荐。公司没有确保余义平业绩很好的义务，公司只是承诺协调酒店给余义平提供配合义务，但这也需要余义平遵守酒店的管理制度，更不是保证余义平的客源。 武陵新天地公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2017年6月1日签订的《武陵新天地商铺租赁合同》及《补充协议》、《补充协议2》；2.判决被告立即将其承租的张家界惠天然综合体项目（武陵新天地项目）B区三层312-322共11个商铺返还给原告；3.判令被告立即向原告支付下欠租金188664.37元、物业费19856.55元、宣传推广费13236.6元以及水费396元，合计222153.52元（暂计算至2019年11月16日，之后的按合同约定计算至返还之日）；4.判令原告收取被告的履约保证金20000元无需返还；5.判令被告向原告支付合同违约金66646元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月1日，武陵新天地公司（甲方）与余义平（乙方）签订了《武陵新天地商铺租赁合同》，将张家界惠天然旅游综合体项目（推广名为武陵新天地项目）B区三层312-322号商铺（面积为717.36平方米）出租给乙方。约定：1.商铺的交付使用时间为2017年6月1日，商铺的租赁期限为2017年6月1日至2022年12月31日；2.第一年为优惠经营期，签订合同时支付第一年商铺租金200860.8元，从第二年开始租金于每年4月30日预先支付，第二年租金按40元/平方米/月计算，即每月商铺租金为28694.4元，从第3年开始，租金按10%的递增率在上一年的基础上逐年递增；3.乙方应当按季向甲方预先支付物业管理费（2.4元/平方米/月）、宣传推广费（1.6元/平方米/月）；4.合同签订后，乙方应立即向甲方支付履约保证金2万元；5.乙方拒绝或迟延支付租金、物业管理费、宣传推广费等，每逾期一天按拖欠金额的5%向甲方支付违约金，本违约金可与其他违约责任并用；6.没收履约保证金的，甲方应向乙方发出《履约保证金没收通知书》，乙方收到该通知书之日起三日内，应将甲方开具的履约保证金收据归还甲方，逾期不归还的，双方同意该保证金收据失效，同时乙方承诺不再主张要求甲方返还履约保证金。余义平随即向原告缴纳了2万元的履约保证金，原告将商铺交付余义平。当天，双方签订《补充协议》，约定：1.甲方承诺乙方经营项目在武陵新天地项目范围内的唯一性；2.鉴于甲方项目内的武陵新天地酒店与甲方没有隶属关系，如酒店住宿客人需要乙方提供保健按摩服务，甲方承诺协调酒店为乙方提供便利。合同签订后，余义平经武陵新天地公司同意后开始对承租商铺进行装修。2017年9月，余义平对商铺装修完毕，开始经营武陵8号水会，经营业务主要为泡脚、休闲按摩等项目。因武陵新天地酒店不准余义平经营的武陵8号水会工作人员进入酒店，余义平多次要求原告协调处理，但武陵新天地公司未能为余义平协调好，余义平的经营受到影响，余义平按约支付2018年5月底之前的租金、物业费、推广费后，未再按约缴纳租金等费用。2019年2月14日，武陵新天地酒店向武陵新天地公司送达《关于规范武陵8号水会工作人员在酒店活动事宜的工作函》，武陵新天地公司告知余义平：酒店不再为余义平提供住店客人信息，不准武陵8号水会工作人员进入酒店。2019年7月31日，原、被告多次协商后签订《补充协议2》，约定：1.原告同意在2018年6月1日至2019年5月31日租期内给予被告4个月的免租期；2.被告承诺所欠2019年7月31日之前的租金140266.48元及物业管理费、推广费28693.34元在2019年9月至2019年12月20日前缴清，每月缴纳不少于两万元，逾期未缴清的，则按所欠费用按日5%向原告支付违约金；3.被告承诺2019年8至10月每月1日交纳当月租金及物业管理费、推广费，11月1日交纳2019年11月至12月和2020年1月的租金及物业费、推广费，每延迟一日另交纳滞纳金1000元。2019年9月，余义平经营的武陵8号水会停业。2019年10月1日，余义平向原告申请免收租金，请求补偿装修款后退场。2019年10月13日，武陵新天地公司向余义平送达《催缴费用通知书》，要求余义平两天内付清欠款，逾期不付款，本通知书即为解除租赁合同通知书。余义平未按约定缴纳租金等费用。因双方多次协商无果，武陵新天地公司遂于2019年11月19日诉至法院。另查明，武陵新天地公司和武陵新天地酒店的股东和法定代表人相同，是关联公司。 一审法院认为，原、被告双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。武陵新天地公司请求解除双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，余义平于2019年12月19日庭审时同意解除，双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》于2019年12月19日解除。虽然原告未按照协议约定协调武陵源新天地酒店为余义平提供便利，武陵新天地酒店于2019年2月开始明确拒绝余义平的工作人员进入酒店，给余义平的经营造成了一定的影响，武陵新天地公司存在违约行为，但余义平并未提出解除合同，而且于2019年7月1日与原告协商后签订《补充协议2》，在原告给予其4个月免租期后，同意将2019年7月31日以前所欠的租金于2019年12月20日前分期缴清，并承诺从2019年8月起，按期缴纳租金、物业费、推广费。余义平以原告违约为由拒付所欠租金、物业费及推广的抗辩理由，于法无据，不予采纳。武陵新天地公司关于要求余义平将其承租的商铺返还原告并支付下欠的租金、物业费、推广费的诉讼请求，予以支持，但对于武陵新天地公司要求被告支付合同违约金、无需返还履约保证金的诉讼请求，不予支持。截至2019年12月19日合同解除之日，被告应当向原告支付租金、物业费、推广费260030元[截至2019年11月16日欠付的租金、物业费、推广费222153.52元+717.36平方米×（44+2.4+1.6）元/平方米÷30天×33天]，被告缴纳的履约保证金2万元抵作租金，被告还应当向原告支付租金、物业费、推广费240030元。租赁合同解除后，余义平继续占用商铺，原告请求其按照原租赁合同约定的租金标准赔偿占用费损失，符合法律规定，予以支持。从2019年12月20日起，被告应当按照合同约定的每日1052元（717.36平方米×44元/平方米/月÷30天）的租金标准支付场地占用费，直至将商铺退还原告之日。原告要求被告支付合同解除后的物业费、推广费，没有事实依据和法律依据，不予支持。被告主张原告违约，导致合同无法履行，要求原告赔偿其损失并补偿装修费，因被告未提出反诉，亦未提供其损失及装修费的相关证据，不在本案审理范围，故对其抗辩主张本予支持，余义平可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除张家界武陵新天地商业管理有限公司与余义平签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》；二、余义平立即将其承租的张家界惠天然综合体项目（武陵新天地项目）B区三层312-322共11个商铺返还给张家界武陵新天地商业管理有限公司；三、余义平立即向张家界武陵新天地商业管理有限公司支付下欠租金、物业费、宣传推广费以及水费共计260030元，交纳的履约保证金20000元抵作租金，余义平还应当支付240030元。并从2019年12月20日开始按照每日1052元的标准支付商铺占用费，直至商铺返还给张家界武陵新天地商业管理有限公司之日；四、驳回张家界武陵新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5932元，减半收取2966元，由张家界武陵新天地商业管理有限公司负担516元，余义平负担2450元。 本院二审期间，当事人补充提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人武陵新天地公司提交了三份值班日志、一份被罚款的收据、一份视频、三份调查笔录，拟证明余义平足浴店的工作人员多次在武陵华天精选酒店中半夜敲门、严重影响酒店正常经营的事实。本院认为，依据现有证据，不能确认视频中敲门的人是余义平足浴店的工作人员，值班日志、调查笔录系华天酒店的工作人员作出，与当事人存在利害关系，证明力较弱，不能达到证明余义平足浴店的推销严重影响酒店经营的目的，故对上述证据不予采纳。 双方当事人对一审认定的事实没有提出实质性异议，本院二审对一审认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》内容合法有效，当事人对此并无争议。本案有争议的是武陵新天地公司有无违约行为，以及余义平的装修损失应否在本案支持、租金计算截止日期如何确定等问题。 第一，关于武陵新天地公司有无违约行为的问题。余义平主张武陵新天地公司未协调酒店给足浴店提供便利，进而主张武陵新天地公司违约。从涉案协议内容来看，武陵新天地公司有协助余义平协调酒店管理方为足浴店提供便利的义务，但从协议字面意思解读不出武陵新天地公司承诺了必须协调到位或保证客源的意思，并且约定该协助义务的条款是在2017年6月1日的《补充协议》中，不属双方租赁合同的主要权利义务条款；该条款用语表述也不够详细严谨，协调的具体方式和程度均未作约定，属约定不明的条款。从足浴店位置、布局来看，足浴店与酒店相对独立，进入足浴店的通道是“张家界惠天然旅游综合体”的公共通道，足浴店所在建筑不属于酒店的内部建筑，足浴项目也并非由酒店内设经营，不足以认定足浴店顾客主要来源于武陵新天地酒店房客。故根据现有事实及证据，余义平主张的“没有酒店客源便不会经营足浴店”这一理由不能得到充分证明，亦不能得到合理解释，不能成立。双方当事人发生争议后，于2019年7月31日签订的《补充协议2》中也没有提到武陵新天地公司违约、继续协调等内容，而是约定武陵新天地公司给余义平免租期、余义平在约定日期之前交清费用等问题。根据上述分析，武陵新天地公司所应承担的协调义务只是一种附随义务，现亦无足够证据证明武陵新天地公司没有履行协调义务，不能认为武陵新天地公司在履行合同过程中存在违约行为，故一审认定武陵新天地存在违约行为不当，本院予以纠正。 第二，关于余义平的装修损失应否在本案支持的问题。因余义平在本案一审中没有提起反诉，依据法律、司法解释的规定，其装修损失应另行依法主张，是否能得到支持不属于本案审理范畴，本案不予评价。 第三，关于租金计算截止日期如何确定的问题。双方在一审庭审时当庭表示同意解除合同，从本案实际情况来看，继续履行合同已无必要，故一审根据当事人的意思表示，将一审庭审当天确定为解除合同的时间点符合实际。余义平主张其2019年10月1日后没有经营足浴店，但租金计算截止日一般为合同解除日或交还房屋日，不是停止经营日。现认定的合同解除日为2019年12月19日（一审庭审当天），亦没有证据证明余义平已经交还房屋，故余义平主张租金计算应截止2019年10月1日的理由不能成立。 综上所述，上诉人余义平的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人张家界武陵新天地商业管理有限公司上诉要求确认其没有违约行为的理由成立，但不影响本案一审判决结果；一审判决认定事实清楚，说理存在瑕疵但处理结果正确，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5932元，由上诉人余义平负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭建民 审判员  刘利利 审判员  肖昌全 二〇二〇年四月二十六日 法官助理樊江山 书记员宋洁鸿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。