陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终2946号   上诉人（原审被告）：西安新潮餐饮管理有限公司，住所地西安市灞桥区（泰隆酒店负一层）。   法定代表人：张安林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李书代，陕西秦原律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龚昌菊，陕西秦原律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：何林龙，男，1989年2月4日出生，汉族，住陕西省富县。   委托诉讼代理人：李庆红，陕西朱西江律师事务所律师。   上诉人西安新潮餐饮管理有限公司（以下简称新潮公司）与被上诉人何林龙租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初9578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   新潮公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回何林龙要求退还房租、服务管理费43600元的诉讼请求；2．驳回何林龙要求退还租赁保证金20000元的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由何林龙负担。事实与理由：双方签订的《小吃城铺位租赁合同》第九条约定违约金、违约情形、违约责任，何林龙未作任何申请告知、通知即搬离档位，擅自关档、停业退场，不履行合同，何林龙违约行为给新潮公司造成严重损失。何林龙虽已搬离其承租档位，但新潮公司并未重新招租，档位闲置至今，何林龙应继续履行合同进场经营，何林龙作为违约方无权要求解除合同，一审法院判决退还租金、管理费、保证金与合同约定及法律规定不符。《小吃城铺位租赁合同》虽系新潮公司提供的格式合同，但该合同系双方自愿签订，真实有效，合同关于违约条款的约定清晰合法，不存在对格式条款的理解发生争议，且新潮公司对相关条款已作明确提示，案涉合同以年租金、服务费20%计算违约金并未超过法律规定的不超过30%的标准，一审判决直接认定违约金明显过高与合同约定不符，应当依照合同约定作出判决。新潮公司为经营美食城投入高额租赁费、装修费及管理费，何林龙搬离涉案档口停止营业，但该档口的租赁费新潮公司仍在继续支出，且整个招租工作已结束，空置档位无法招租，该档位长期空置已给新潮公司造成实际损失。   何林龙辩称，其坚持一审诉讼请求，二审应驳回新潮公司上诉请求。   何林龙向一审法院起诉请求：1.判令解除新潮公司、何林龙签订的《小吃城铺位租赁合同》、《合同补充协议》；2.判令新潮公司退还从2019年10月15日起算的剩余租金45000元；3.判令新潮公司退还从2019年10月23日起算的预交的服务管理费9500元；4.判令新潮公司退还保证金20000元；5.判令新潮公司赔偿违约损失10000元；6.诉讼费由新潮公司负担。   一审法院认定事实：2019年9月10日，何林龙与新潮公司签订《小吃城铺位租赁合同》，合同的主要内容为：租期两年，自2019年10月1日起至2021年9月30日（具体租赁起始日期以实际开业时间为准）；每月租金为7500元，每月服务管理费为1500元（杂费、洗碗、收碗及大厅公共卫生），保证金为20000元；合同签订时，乙方（即何林龙）一次性支付甲方（即新潮公司）6个月租金、服务管理费及保证金；若乙方在合同期未届满的情况下提前解除合同，关档不营业超过7天，视为违约。甲方不退换任何租金及保证金，物业费，同时乙方支付给甲方年租金的20%违约金，并于3日内撤出商铺内物品，甲方收回档铺等。合同签订当日，何林龙按照合同约定向新潮公司支付租金45000元，服务管理费9000元以及保证金2000元，新潮公司向何林龙出具了盖有公司公章的收款收据。小吃城实际开业日为2019年10月16日，为此何林龙、新潮公司签订《合同补充协议书》，内容为新潮公司给予何林龙免租期10天，起租期为2019年10月25日，其中不免除管理费，其他合同条款以原合同为准。补充协议签订后，何林龙向新潮公司缴纳10天管理费500元，新潮公司向何林龙出具收款收据。2019年10月22日，何林龙告知小吃城的经理郑某，在郑某在场的情形下搬离了新潮公司档位。庭审中，新潮公司承认双方签订的合同是公司统一向客户提供的格式合同。   一审法院认为，何林龙与新潮公司签订的小吃城铺位租赁合同是当事人双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。何林龙向新潮公司交付租金、管理费及保证金后，新潮公司按照合同约定交付了租赁场地。何林龙未经新潮公司同意擅自搬离档位，是违约行为，应承担违约责任。鉴于何林龙目前已经搬离了其承租的处档位，何林龙、新潮公司之间签订的合同已无法实际履行，何林龙要求解除合同，予以确认。该租赁合同是新潮公司方提供的格式合同，在合同的违约条款中约定不予退还任何租金、服务管理费、保证金以及收取年租金20%的违约金，合同约定的违约金明显过高，鉴于何林龙已经向新潮公司缴纳租金45000元和服务管理费9500元，共计54500元，依法调整违约金为已收租金和服务管理费的20%，即10900元。何林龙缴纳的剩余房屋租金、服务管理费即43600元，新潮公司应当向何林龙返还。何林龙要求新潮公司退还房屋保证金于法有据，予以支持。至于何林龙要求的赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、被告西安新潮餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告何林龙房屋租金、服务管理费43600元。二、被告西安新潮餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告何林龙保证金20000元。三、驳回原告何林龙其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元减半收取956元，由何林龙负担800元，西安新潮餐饮管理有限公司负担156元。   二审经询，双方当事人对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，何林龙与新潮公司签订的《小吃城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。2019年10月22日何林龙在新潮公司工作人员在场的情况下已搬离涉案档位，基于此一审法院认定涉案租赁合同解除，符合本案实际情况，但一审法院未于判项中对此予以明确，本院予以纠正。何林龙主张新潮公司退还租金、服务管理费以及保证金，根据一审查明案件事实，涉案租赁合同约定租期两年，何林龙交纳保证金20000元，并预付半年租金45000元、服务管理费9000元，小吃城于2019年10月16日开业后，涉案租赁合同实际履行期限不足一周，何林龙即搬离租赁场地并提起本案诉讼要求解除合同，何林龙系在合同约定租期内单方提前解除合同，理应承担相应的违约责任，故其交纳的履约保证金不予退还，另外，综合考虑何林龙提前解除合同给新潮公司造成的经济损失以及新潮公司对于何林龙搬离系属知晓且何林龙搬离后即行提起本案诉讼要求解除合同的实际情况，本院酌情何林龙除支付2019年10月16日小吃城开业至2019年10月22日搬离期间租金、服务管理费外，再扣除两个月租金，作为新潮公司经济损失赔偿，剩余租金以及服务管理费予以退还。综上所述，原审判决第二项、第三项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初9578号民事判决第二项、第三项；   二、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初9578号民事判决第一项为：西安新潮餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还何林龙房屋租金、服务管理费36967.8元；   三、解除何林龙、西安新潮餐饮管理有限公司签订的《小吃城铺位租赁合同》及补充协议；   四、驳回何林龙其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1912元（何林龙已预交），减半收取956元，由何林龙负担800元，西安新潮餐饮管理有限公司负担156元；二审案件受理费1390元（西安新潮餐饮管理有限公司已预交），由西安新潮餐饮管理有限公司负担808元，何林龙负担582元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○二○年四月二十九日     书记员  程    姣                                1