江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初7号 原告：杨小忠，男，1971年12月23日出生，汉族，樟树人，初中文化，渔业养殖户，户籍地樟树市，现住樟树市。 原告：杨国蓉，男，1973年11月26日出生，汉族，樟树人，住樟树市。 原告：朱琳，男，1972年9月23日出生，汉族，樟树人，住樟树市。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：姜国敏，江西药都律师事务所律师。 被告：陈猛，男，1977年9月3日出生，汉族，樟树人，初中文化，无业，户籍地樟树巿临江，现住樟树市。 被告：黄欣红，女，1979年10月15日出生，汉族，丰城市人，初中文化，无业，户籍地丰城市，现住樟树市。 原告杨小忠、杨国蓉、朱琳与被告陈猛、黄欣红租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告杨小忠及三原告的共同委托诉讼代理人姜国敏；被告陈猛、黄欣红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨小忠、杨国蓉、朱琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月31日签订的《店面租赁合同书》，被告将承租的店面交还原告；2.判令被告向原告支付从2018年7月1日至被告归还店面之日的租金92820元（暂算至2019年12月30日止）；3.判令被告支付逾期交付房租的滞纳金27846元。本来是以92820元按照日千分之三计算，但是如果按照这样计算非常高，所以我们是以92820元按照百分之三十计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月31日，原、被告双方签订《店面租赁合同》。合同约定：原告将樟树市临江镇民主街17至21号1至2层店面租赁给被告，其中一层面积284平方米、二层面积308平方米。租赁期间为6年，2016年7月1日至2022年6月30日。租金为二期递增计算，每期为三年，第一期一楼每月10元/㎡、二楼每月8元/㎡。第二期在第一期的基础上递增10%,以此类推。被告需先交租金后经营，租金每年付清全款，每年的6月30日为付款日，如推迟按每日千分之三交滞纳金。合同签订后，被告支付了2016年7月1日至2018年6月30日房屋租金，2018年7月1日始至今未按合同约定支付租金。原告多次催告被告交纳租金，但被告均不履行租金支付义务。原告认为，双方签订的《店面租赁合同书》合法有效，系双方真实意思的表示。被告逾期支付租金的行为已构成严重违约。依照法律规定，原告有权要求被告支付拖欠的租金、解除合同等。为了维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告如上诉讼请求。 陈猛、黄欣红辩称，我们不同意解除合同，我同意支付租金但是目前付不起；我现在房租都付不起，所以也承担不了滞纳金。如果付得起我们该付的还是会付。合同是与甲方四人一同签订的，因为我与甲方其中叫杨小秋的人有借贷纠纷。杨小秋引荐我们借款，以借款为投资。借款本金一百多万，利息已经有二百多万。这个钱打到杨小秋名下，但一直没有还给我们，造成我们付不起房租。我们装修酒店花费了一百多万元，如果他们转让出去或者收回店面应算装修折价25万元给我们。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、三原告提供《店面租赁合同书》一份，证明：1.2016年3月31日，杨小忠、朱琳、杨国蓉、杨小秋与陈猛签订店面租赁合同；2.租赁地点为樟树市临江镇民主街17至21号1至2层，其中一层面积为284㎡，2层面积为308㎡，租给陈猛作为商业用途；3.租赁合同约定租赁期限为6年，从2016年7月1日至2022年6月30日；4.租金为二期递增计算，每期为三年，第一期一楼每月10元/㎡、二楼每月8元/㎡，第二期在第一期的基础上递增10%,以此类推。5.乙方必须先交租金后经营，租金每年一次付清全款，每年的6月30日为付款日，如推迟按每日千分之三交滞纳金。被告陈猛、黄欣红质证：该合同是事实。对该店面租赁合同，系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，本院对其三性依法予以认定。 2.三原告提供临时建房许可证1张、合伙协议1份、杨小忠与杨小秋之间的抵账协议1份、陈仲平与杨国蓉之间的协议书1份，证明：案涉出租房屋原系杨国蓉、朱琳、杨小秋承建所有；2017年7月11日，杨小秋通过与杨小忠签订底账协议，将享有的该案涉房屋共有份额全部转给杨小忠；现案涉房屋的实际所有人为杨小忠、杨国蓉、朱琳。被告陈猛、黄欣红质证：涉案的原房主杨小秋与我们有经济往来，现有意退出，是故意而为，不认可该证据。对于该组证据，本院予以认定。 3.三原告提供的催缴房租通知1份、微信聊天记录截图1张及微信语音聊天文字记录1份，证明：被告陈猛、黄欣红到期未按约定支付房租，原告方曾于2019年7月26日通过微信向被告方书面催款，被告一直拖欠房租。被告陈猛、黄欣红质证：微信确实说过这些话，但我们因超生及个人征信等在银行贷不了款，而杨小秋也一直没有还款，所以一直没有付房租。对于该组证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨小忠、杨国蓉、朱琳与案外人杨小秋系位于樟树市临江镇民主街17至21号1至2层房产的共有人。2016年3月31日，杨小忠、朱琳、杨国蓉、杨小秋与陈猛签订店面租赁合同。该合同约定：陈猛承租位于樟树市临江镇民主街17至21号1至2层楼房（其中一层面积为284㎡，2层面积为308㎡）用于商业；租赁期限为6年，从2016年7月1日至2022年6月30日；租金为二期递增计算，每期为三年，第一期一楼每月10元/㎡、二楼每月8元/㎡，第二期在第一期的基础上递增10%,以此类推；乙方必须先交租金后经营，租金每年一次付清全款，每年的6月30日为付款日，如推迟按每日千分之三交滞纳金；乙方承担自己相关的内、外装修及租赁期间的内、外正常维修费用，乙方不得擅自改变店铺结构及有损房屋的改造装修；退租时，装修在店铺的墙、柱、梁及建筑体上的装修固定物，未经甲方同意不得擅自拆除，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或甲方交纳恢复工程所需费用。2017年7月11日，杨小秋通过与杨小忠签订抵账协议，将其享有的该案涉房屋共有份额全部转给杨小忠。由此，案涉房屋的所有人为杨小忠、杨国蓉与朱琳。合同签订后，被告按月支付了从2016年7月1日至2018年6月30日房屋租金。自2018年7月1日始至今，被告未按合同约定支付租金。2019年7月26日，原告杨小忠通过微信向被告黄欣红书面通知交纳房租，但被告方仍未支付。诉讼中，被告方称，涉案房屋所开的酒店，因其资金链断裂，造成无法经营，已于2019年10月7日停止营业。为此，三原告于2020年1月3日向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求二被告支付房租。 本院认为，对于本案的诉讼主体，被告抗辩称起诉主体应含杨小秋在内。根据杨小秋与原告杨小忠的抵账协议，该抵账协议系两人之间自愿意思表示，应认定该协议合法有效，杨小秋基于该抵账协议，依法将其享有的权利让与原告杨小忠。据此，本案案涉房屋的所有人应为杨小忠、杨国蓉与朱琳，起诉主体符合法律规定，三原告有权行使向被告方要求解除合同、支付租金的权利。根据已查明的事实，原告杨小忠、杨国蓉、朱琳及案外人杨小秋与被告陈猛签订《店面租赁合同书》，该合同属双方自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定三原告及杨小秋与被告陈猛之间建立了合法有效的租赁合同关系。依法成立的合同，对双方均产生法律效力。合同签订后，三原告及杨小秋依约向被告陈猛交付店面，被告应依约向原告按期支付租金。租赁期间，被告陈猛未按约支付2018年7月1日以后的租金，经原告催告后，被告仍未支付，已构成违约。故，三原告要求解除与被告陈猛之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告未提供证据证明其与被告协商解除合同的情形；而其提供的催款通知书仅系催款内容，并未有解除合同的意思表示。故，对于解除合同的日期，应认定为原告的解除同合同意思表示通知到原告之日。原告起诉至法院要求解除合同，本院依法于2020年1月13日将诉状送达被告，应认定诉状送达日期为原告方合同解除意思表示通知到原告之日，故本院确定合同解除之日为2020年1月13日。 关于本案的租金计算。三原告要求解除与被告之间的租赁合同，租金应计算至合同解除之日止。根据租赁合同的约定，租赁期限为6年，从2016年7月1日至2022年6月30日；租金为二期递增计算，每期为三年，第一期一楼每月10元/㎡、二楼每月8元/㎡，第二期在第一期的基础上递增10%,以此类推。因被告方支付租金至2018年6月30日，对于2018年7月1日至2019年6月30日的租金，系在约定的第一期期间内，根据一楼面积284㎡、二楼面积308㎡，每月的租金为5304元。故2018年7月1日至2019年6月30日的年租金为63648元。对于2019年7月1日至确认合同解除之日2020年1月13日止的租金，系在约定的第二期期间内，租金应在第一期的月租基础上递增10%，即一楼每月11元/㎡，二楼每月8.8元/㎡，经计算，每月的租金为5834.4元、每日租金为194.5元。故对于该期间的租金，应为37561元（5834.4元/月×6个月+194.5元/日×13日）。综上，对于2018年7月1日至确认合同解除之日2020年1月13日止的租金，应为101209元（63648元+37561元）。 关于本案的违约金计算。根据合同的约定，被告陈猛必须先交租金后经营，租金每年一次付清全款，每年的6月30日为付款日，如推迟按每日千分之三交滞纳金。该约定中的滞纳金，应认定是双方之间对违约金的约定。被告陈猛未在约定的2019年6月30日付款日支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金，故其应于2019年7月1日起对该未付的租金按照租金的日千分之三计算违约金。至合同解除日2020年1月13日，时间间隔为196日，计算违约金为37425元（63648×0.003×196日）。三原告主张被告陈猛支付违约金27840元，符合法律规定，本院依法予以支持。 对于被告黄欣红是否对租金承担连带责任的问题。三原告主张被告陈猛、黄欣红系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务。根据已查明的事实和当事人的陈述，被告陈猛、黄欣红系夫妻关系，被告黄欣红知道并参与了陈猛租赁店面的事实，且在承租后由其夫妻二人共同进行装修、经营店面，应认定该租金系二人夫妻共同债务，被告黄欣红应与被告陈猛共同承担租金。 对于被告陈猛、黄欣红抗辩称，因其承租店面后对店面进行了装修，三原告要求解除合同，应对装饰装修物进行折价后按250000元的价格补偿被告。因被告方未向本院提供装饰装修的证据，结合本案当事人的陈述，被告方承租店面后进行装饰装修，并正常营业，应该对该装饰装修物按照已形成的附合装饰装修物进行处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对于被告陈猛、黄欣红要求赔偿装饰装修费用的主张，本院不予支持。 对于被告陈猛、黄欣红称因其与案外人杨小秋之间存在债权债务关系，致使无力支付租金，以此抗辩租金支付义务。该债权债务关系系二被告与杨小秋之间的法律关系，与本案不具关联性，本院对该抗辩予以驳回。 综上所述，三原告要求被告陈猛、黄欣红支付租金及解除租赁合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、原告杨小忠、杨国蓉、朱琳与被告陈猛于2016年3月31日就坐落在樟树市临江镇民主街17至21号1至2层店面签订的《店面租赁合同书》于2020年1月13日解除； 二、被告陈猛、黄欣红应于本判决生效之日起十日内将坐落在樟树市临江镇民主街17至21号1至2层店面腾空并返还给原告杨小忠、杨国蓉、朱琳； 三、被告陈猛、黄欣红应于本判决生效日之日起十日内向原告杨小忠、杨国蓉、朱琳支付租金101209元； 四、被告陈猛、黄欣红应于本判决生效日之日起十日内向原告杨小忠、杨国蓉、朱琳支付违约金27840元； 五、驳回原告杨小忠、杨国蓉、朱琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2713元，由被告陈猛、黄欣红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  周礼辉 人民陪审员  廖春雷 人民陪审员  黄志美 二〇二〇年四月二十七日                                                                      法官助理  喻涛                                                                            书记员  夏思惠