内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民再10号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩跃，女，1994年3月25日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：姜戈，内蒙古原法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞平，内蒙古原法律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：白洁，女，1983年6月14日出生，汉族，赤峰会展中心人力资源部经理，住赤峰市。委托诉讼代理人：张佳秀，内蒙古大川律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：耿洋，男，1981年9月8日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人:王怡晴，内蒙古正勋律师事务所律师。再审申请人韩跃与被申请人白洁、耿洋合同纠纷一案，赤峰市红山区人民法院于2018年7月16日作出（2018）内0402民初5251号民事判决。韩跃不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日作出（2019）内04民终382号民事判决。韩跃不服，向本院申请再审，本院于2019年12月19日作出（2019）内04民申475号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人韩跃及其委托诉讼代理人姜戈、王瑞平，被申请人白洁及其委托诉讼代理人张佳秀，被申请人耿洋及其委托诉讼代理人王怡晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩跃申请再审称，请求：1、人民法院在查清案件事实的基础上，对该案给予改判或者发回重审。2、人民法院判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，本案的客观事实与原审法院认定的事实严重不符。本案的事实为：2016年6月30日申请人通过中介公司购买了案外人刘某的本案涉案房产，因为申请人没有住房公积金，申请人的丈夫与金鹏为朋友和合伙关系，所以申请人找到被申请人白洁，为了使用白洁的公积金，申请人才将房产登记在被申请人白洁名下，后申请人对房屋整体进行了装修作为婚房使用。（以上有证据支持证据为：1、申请人与刘某签订的购房合同，2、申请人丈夫李某支付给刘某的房屋首付款的流水，3、刘某出具给申请人的房屋首付款收据，4、申请人丈夫李某给被申请人白洁银行转账用以偿还每月房屋贷款共计两笔，合计16000元，5、申请人与被申请人丈夫金鹏的电话录音，录音内容可以证实申请人借被申请人公积金购买房屋的事实）。被申请人称是申请人租赁其涉案房屋的说法与客观事实不符，且违背常理。申请人与被申请人白洁没有涉案房屋租赁的事实，在原审中被申请人白洁也没有拿出房屋租赁合同予以证明，况且一个房产从购买的毛坯房到可以当做结婚用的婚房使用，按照生活常识我们都能得知其中投入的装修费用少则十几万，多则几十万，申请人不可能在租赁他人房产后而自己投入如此巨大的装修费用（在原审中被申请人白洁承认是申请人在涉案房屋进行的装修），所以被申请人白洁辩称申请人租赁其房屋，然后为了当做婚房使用而进行装修的说法根本就有违生活常识，不能得到采信。至于被申请人耿洋所称与白洁以及白洁的丈夫金鹏签订房地产转让协议，申请人对此的真实性、合法性都有异议，申请人有理由怀疑是被申请人白洁及其丈夫金鹏与被申请人耿洋之间存在恶意串通。在办理房屋过户转移过程中留存的房产档案的买卖合同显示，双方交易的价格为586370元，该价格完全可以证明在被申请人白洁与被申请人耿洋之间签订的是在恶意串通后的虚假合同，况且既使为真实有效的合同，该价款也不能满足我国民法中善意取得制度中支付合理对价的前提条件，所以被申请人耿洋在此事件中根本不能构成善意取得，也就不能取得该涉案房产。另外，申请人手中持有该涉案房屋尾款收据一枚，该收据是刘某公司员工季鹏飞为白洁出具，与白洁的银行流水相一致，能够证实被申请人虚假诉讼。耿洋与白洁之间恶意串通损害韩跃合法权益，属无效行为，耿洋的购房行为并非构成善意取得。1、耿洋明知涉案房屋系韩跃所有，却与白洁恶意串通将涉案房屋转移登记到自己名下。因韩跃欲用该房屋在银行办理抵押多贷些款项使用，需要提供一份房屋买卖合同和交易流水，于是韩跃找到其父亲韩国平作为买方，与白洁签署了购房合同。按照银行的审核要求，需要将首付款50万元过一下帐。因为韩跃和其父亲没有足够的款项，故韩跃的丈夫李某应韩跃要求找到耿洋，让其帮忙拆兑50万元用于银行的过账，使用完之后就将50万元马上转回耿洋账户。2018年4月4日当天，耿洋、白洁、李某、韩国平、赤峰满江红房产经纪有限公司的法定代表人单文罡等人一起来到赤峰市××区中国工商银行办理该贷款事由。先由耿洋将50万元转账到韩国平账户，由韩国平将此50万元转账到白洁账户，白洁又于当日将50万元转回耿洋名下。2018年4月4日韩跃欲将涉案房屋过户登记到韩跃父亲韩国平名下，2018年4月10日韩跃的丈夫李某被刑事拘留，2018年4月26日耿洋就与白洁恶意串通将韩跃的房屋转移登记在了耿洋名下。在短短20天的时间，即进行转户行为，足以认定白洁与耿洋之间存在恶意串通的情况。原审法院在审理本案事实时根本没予以综合考虑。再由满江红房产公司将韩国平给白洁转账的交易流水提供给办理贷款的银行，这一事实还有满江红房产公司的法定代表人与韩跃的通话录音和韩跃与白洁丈夫金鹏的通话录音（2018年4月15日）以及庭审中金鹏的证言予以印证。耿洋全程参与了该贷款过程，对于涉案房屋的真实所有权人为韩跃是明知的。但该事实在一审及二审庭审时，并未予以调查核实。2、对于涉案房屋，耿洋从未进行过入户查看。因为其明知韩跃才是真实所有权人，且该房屋由其控制使用。购买房屋这个重要的决定，依常理购买人应对欲购房屋进行多次的入户查看，对房屋的现状进行谨慎地了解和询问，在做出是否购买的决定。在庭审过程中，耿洋说涉案房屋系韩跃租住，显然存在虚假陈述。假若韩跃与白洁之间存在租赁关系，那么对于租住的房屋在二被告之间签订的《房产转让协议》中竟未对交房时间，交付的附属设施的情况进行约定，显然违反交易习惯。足以认定耿洋与白洁的恶意串通行为真实存在。3、白洁与耿洋之间签订的《房产转让协议》对于涉案房产的处置约定，足以认定双方存在恶意串通行为。真实的房屋交易合同对于房款的约定应该清楚明了。4、房产过户至甲方名下，甲方将该房产出售后，按照房屋出售价款抵顶乙方所欠款项。5、甲乙双方同意该房产出售价格不得低于出售时的市场价格，或不低于总房价133万元。这样的房款约定不符合交易习惯和社会常理。对于白洁、耿洋所述的抵顶事由，为何不是白洁直接出售房屋偿还欠款，而是这样草草地进行交易。白洁、耿洋就是趁韩跃丈夫李某在拘留所期间，韩跃在家抚养孩子期间恶意将房屋转移，足以认定二被告之间存在恶意串通行为。综上，足以认定耿洋与白洁之间存在恶意串通损害了第三人的合法权益，该行为属无效行为，耿洋购买涉案房屋的行为构不成善意取得。白洁辩称：本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律准确、判决结果客观公正，申请人的再审请求缺乏事实及法律依据不能成立。首先，申请人所称借名买房与事实不符，也根本不可能成立。在购买本案争议房屋的过程中，申请人韩跃与案外人李某尚未结婚，是李某因与申请人二人无经济条件购房，与被申请人及金鹏商量，由被申请人出资购房，李某租住该房屋用做婚房。所谓的被申请人认可申请人参与了房屋装修，并不代表该房屋装修的费用是由申请人支付。事实上，用于支付购房首付款和装修的费用，申请人及金鹏已经提前交付给李某，有转款记录予以证明。因此，本案争议的房屋系被申请人出资购买后依法登记在本人名下的合法资产，就购买上述房屋所申请的公积金贷款也一直是由被申请人本人偿还，申请人就该房屋不享有任何权利。至于申请人在申请书中提到的所谓证据，不仅不能证明申请人存在任何的出资行为，且这些证据在本案一审、二审的审理过程中，已经经过人民法院的审查和认定，均不能支持申请人的主张。如果真如申请人所称，其有能力支付“巨大的装修费用”，那么，为什么不将该笔款项直接用于支付购房款？申请人与被申请人并不相识，在素未谋面的情况下，申请人自称其找到被申请人，仅仅为了节省每个月公积金与商业贷款区区二百余元的差额，就将一套高额房产登记在一个陌生人名下，且没有签订任何书面协议，这显然是不可思议的荒谬逻辑。所以说，申请人这套不能白圆其说的“借名买房”的说法，才是“有违生活常识，不能得到采信”。其次，被申请人与耿洋之间不存在任何恶意串通的情形。在本案审理过程中，被申请人和耿洋，均提交了充分的证据证明双方签订的《房产转让协议》的真实性和合法性，且该协议已经实际履行完毕，耿洋支付了剩余公积金贷款61.2万元及过户费用4.5万元，同时双方就剩余房款的支付及结算方式进行了约定，至于在房产部门办理过户手续时所签订的制式买卖合同，所约定的价款不符的问题，自然应以实际履行的价格为准，这并不能够推翻该房产转让行为的合法有效性，也不能认定实际的转让价格不属于合理价格，更不能够以此作出“恶意串通”的结论。况且，无论是恶意串通，还是善意取得，适用的前提条件都是申请人对本案争议的房屋享有合法的所有权。但如前所述，申请人并没有任何出资购房行为，其所提交的证据仅仅意图证实李某支付房屋的首付款。而当时，李某与申请人并非夫妻，无论李某是否出资，都不能作为申请人主张权利的依据。因此，申请人对本案房屋不享有任何合法权利，被申请人与耿洋之间的房产转让行为自然也就没有侵害申请人的任何权利，申请人提出的“恶意串通”、“不构成善意取得”的说法，是根本站不住脚的。关于申请人所称在2018年4月份韩跃之父韩国平、耿洋、白洁房屋购买行为距离白洁购买房屋登记名下的时间已经四年半的时间，关于2018年的购买行为，实际上，就是韩跃和李某夫妻二人意图向白洁购买本案争议的房屋，并且通过自认高额贷款的方式，来偿还欠付耿洋的借款，此后由于韩跃、李某无力支付相应的款项，致使此次购房行为无疾而终。申请人所称其父转给白洁的五十万元，之后又由白洁支付耿洋50万元的款项，实际上就是韩跃向耿洋所借取的首付款，因为韩跃和李某夫妻二人承诺该套房产购买完毕，贷款完毕后，能够偿还耿洋的借款，但此后因为韩跃及李某二人未能完成后续的贷款，所以将耿洋借出的50万元又归还给了耿洋本人。这次房屋买卖行为与本案所有权确认问题毫无关系。反而恰恰证明，该房屋就是原本为白洁所有。所以韩跃及李某二人才向白洁购买房屋，并且以贷款的方式，想要取得房屋所有权。关于耿洋购房的时候是否查看房屋，正是因为金鹏和李某对耿洋负有高额欠款，在李某涉嫌诈骗关押之后，耿洋在金鹏及李某均无力还款的情况下，接受了以该套房屋抵顶欠款的方式，在签订房屋转让协议的时候，耿洋已经明确知晓该套房屋被韩跃和李某居住使用，但基于对韩跃同情和本人的请求，并未当时要求其腾出房屋，所以这也就很好的解释了为什么在房产转让协议中，没有明确约定交房时间和具体物品等，因为本身该房产转让行为并非正常的购房行为，而是以房款抵顶金鹏、李某的个人欠款，所以结合申请人刚才提到的第三点就可以作出明确的解释，首先在房产转让期间，无论是白洁、金鹏、李某、韩跃都无力偿还对耿洋的高额欠款，自然白洁没有能力支付60余万元的房屋贷款余额，耿洋避免自己的债权受到更大的损失，所以双方采取了这种约定方式，首先由耿洋偿还房屋贷款，再进行过户登记手续，从而取得该套房产的所有权。整个房产转让行为真实合法有效，也是双方当事人的真实意思表示，不存在任何恶意串通的情况。耿洋辩称：申请人韩跃的丈夫李某以及案外人金鹏，在耿洋处购车八辆，出具借据八枚，一直没有还，2018年4月26日，被申请人白洁同耿洋签订了房地产转让协议，将其所有的涉案房屋以133万元转让给耿洋，双方交易价款符合市场交易价格，不存在串通损害第三人利益的行为，被申请人耿洋属于合法取得该房屋所有权。涉案房屋以133万元价格交易，被申请人耿洋支付房屋剩余贷款以及过户费，共657000元，其余673000元冲抵李某和金鹏的欠款，申请人称该转让协议写明的内容不符合正常的房产转让合同，是因为该房款中除了耿洋支付的公积金贷款以及过户费外，还冲抵了李某和金鹏的欠款，如果该房屋日后进行出售价款更高的情况下，耿洋也同意冲抵李某、金鹏更多的借款，只不过经双方协商后认为冲抵之前的欠款不能少于637000元，所以才在房产转让协议这样写的。根据物权法规定，不动产的所有权以公示机关登记为准，而在不动产登记机关登记的所有权人就是白洁，被申请人耿洋购买涉案房屋已经进行了产权过户和登记，所有手续均符合法律规定，因此应该认定耿洋属于实际购买人，是房屋的实际所有权人。申请人的申请理由不能对抗产权部门的登记，以及耿洋的实际购买登记行为。本院再审认为，再审申请人韩跃起诉请求白洁和耿洋将位于赤峰市××区房屋转移登记到韩跃名下，其理由为韩跃用白洁的公积金办理贷款，所以将房屋产权登记在白洁名下。本院认为原审法院认定事实不清。应查清以下事实：第一、本案争议的房屋的实际购买人究竟是谁。虽然2016年8月2日白洁与赤峰万达广场有限公司签订了商品房买卖合同。但是韩跃亦提供了相关的证据证明其参与购买涉案房屋的事实。韩跃与李某在购买房屋的过程中，是属于未婚的状态，韩跃主张借名买房是韩跃借名买房还是李某借名买房亦或是韩跃和李某借名，此事实的认定涉及到韩跃的主体资格是否适格。第二、本案的首付款是谁支付的。韩跃主张本案的首付款是李某支付的，并提交了李某支付首付款的相关证据，白洁则认为2016年6月21日转给李某的29万元中包含着本案争议房屋的首付款。第三、本案的装修款究竟是谁支付的。韩跃认为本案争议的房屋的装修款是韩跃支付的，也是韩跃装修的。白洁也认可是韩跃和李某装修的房屋，但是对装修款项白洁认为，已于2016年6月21日转给李某。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）内04民终第382号民事判决和赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初5251号民事判决；二、本案发回赤峰市红山区人民法院重审。审判长 才英杰审判员   吕 岩审判员 高海霞 二〇二〇年四月二十四日书记员 赵健鑫