北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5059号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美天兴和餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区神路街39号10幢1至2层4段32-33。法定代表人：梁彦忠，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，北京美天兴和餐饮管理有限公司员工。委托诉讼代理人：高辉，北京市华海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中广国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路28号2层210室。法定代表人：金增光，执行董事。委托诉讼代理人：江辉，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人北京美天兴和餐饮管理有限公司（以下简称美天公司）因与被上诉人中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中广公司的诉讼请求，支持美天公司的反诉请求；2.一、二审案件受理费由中广公司负担。事实和理由：1.一审法院认定合同解除原因系美天公司属事实认定错误。双方正式起租时间为2019年1月19日，美天公司已经支付了四个月租金，至2019年5月18日，但中广公司于2019年4月份陆续催要2019年3月至2019年7月的租金，属于重复主张租金，属于违约，并于2019年5月20日，即租金逾交2天发出解除合同通知，严重违反了合同约定的逾期支付租金超过一个月解除合同的约定。2.一审法院对第二笔租金顺延的认定不是双方的约定，双方未就此进行约定，美天公司对一审法院的此项认定不予认可，且一审法院认定美天公司经催要后未交租金属于违约亦错误，是中广公司违约在先。3.一审法院酌定美天公司支付9万元的免租期占用费严重侵害了美天公司合法权益，免租期是双方合同明确约定的，美天公司不用支付租金，一审法院的酌定没有合同及法律依据。4.根据合同约定，中广公司应负责给美天公司办理相关营业执照，美天公司共需要办理四套营业执照手续，但中广公司仅配合办理了一套房屋的，未办理其他3套房屋相关营业执照属于严重违约。5.美天公司主张合同解除时间为2019年6月19日，是因为在涉案房屋办理相关证照手续还存在争议的情况下，中广公司于当日对美天公司的房屋装修进行了强行拆除，导致美天公司合同目的不能实现，属于根本违约。且中广公司的强拆行为已涉嫌犯罪被刑事立案，司法鉴定机构出具鉴定书，认定损失为573888.69元，该损失系中广公司违约造成，一审法院应一并处理。6.美天公司反诉要求支付空置损失费有合同及证据支持，一审法院未支持错误。中广公司辩称，不同意美天公司的上诉意见。中广公司向一审法院起诉请求：判令美天公司支付1.房屋租金55255.2元、物业管理费6279元（2019年4月25日至2019年5月20日）及滞纳金12368.4元（截止2019年9月30日，按日0.1%计算）；2.房屋占有使用费314771.1元（自2019年5月21日计算至2019年9月30日，按日2366.7元计算，包括日租金2125.2元及物业管理费241.5元）；3.免租期租金127512元；4.房屋清场费88695元。美天公司向一审法院反诉请求：判令1.解除双方于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》；2.中广公司返还租赁保证金129283元、租金258566元、物业管理费14490元、装修保证金40000元、二装管理费16905元、水卡押金500元、电卡押金500元；3.中广公司赔偿2018年12月25日至2019年6月19日房屋空置费2184000元；4.中广公司赔偿装修损失费573888.69元。一审法院认定事实：中广公司（甲方）与美天公司（乙方）于2018年9月13日签订《房屋租赁合同》，出租案涉房屋给美天公司，面积483平方米，约定：乙方承诺租赁该房屋作为共享外卖厨房用途；租赁期自甲方书面通知的免租装修期结束之日起的时间开始计算，即2018年11月24日至2025年11月23日，共七年；甲方同意给予乙方2018年9月24日至2018年11月23日60天免租装修期，乙方无须承担该免租装修期内的租金及其他费用（除水、电费、物业费等能源使用费用），如在本合同约定的交付日甲方未能交付房屋，则房屋交付日自动顺延；甲方负责给乙方办理相关营业执照；双方暂约定交付日为2018年9月24日前；如甲方实际交房期限延期，相应的免租装修期依次顺延；甲方免租期结束之后，甲方公区施工完毕，达到开业标准，如未达到开业标准，免租期顺延至条件达成之日，顺延期内乙方无需承担（除水、电等能源使用费用）；第一年租金775698元、第二年777823.2元；租金付款方式为押二付四，首期4个月租金乙方应于本合同签订后于2018年9月30日前支付，下一笔租金于2019年3月14日前支付，以此类推；房屋租赁保证金129283元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还；物业管理费0.5元/天/平方米；租赁期内，甲方应向乙方提供商户办理营业证照相关的文件和资料，不得以任何理由拒绝，如因甲方无法提供相关资料造成乙方商户无法办理证照而造成空置，则甲乙双方协商相应补偿；如乙方原因中途退租的，应支付免租期全部租金，并不予退还保证金（押金）；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可没收保证金，解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的，由乙方赔偿：……逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的……；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，经双方协商同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分割的装修、设备、设施以及增建和改造（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿；乙方未依前述约定交还房屋的，每逾期一日按照合同终止时日租金支付占有费，逾期满超过7日的，甲方有权选择由第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该等物品。如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用前述的规定。因本合同产生的通知、函告等，可专人递交之日视为有效送达，如任何一方拒绝签收，以邮寄至本合同列明地址视为送达。附件四《装修协议》约定，乙方装修前，应遵照甲方有关规定办理装修相关手续，并一次性交纳每平米35元管理费和装修押金，方可进场施工。合同签订后，中广公司于2018年10月25日将房屋交付美天公司进行装修。北京天伦伟业房地产开发有限公司向中广公司支付租赁保证金129283元、租金258566元，向北京云影小镇物业管理有限公司支付物业管理费14490元，北京云影小镇物业管理有限公司收取美天公司装修保证金40000元、二装管理费16905元及水卡、电卡押金各500元。美天公司未支付后期的租金等费用。关于下一期4个月的租金应支付的日期，美天公司主张因合同期限顺延，故支付日期顺延至2019年4月24日；中广公司不予认可，主张合同期限顺延并未导致支付租金日期顺延，合同明确约定支付日期为2019年3月14日。中广公司于2019年4、5月两次向美天公司邮寄催缴通知函。美天公司称未收到，称在4月份其公司要求中广公司提供相关手续时，中广公司提出过租金的事情。美天公司称装修完毕准备开业，但中广公司多次变更开业时间、消防手续延误，导致其无法启动证照办理事宜，多次就提供办理证照手续事宜与中广公司沟通，其公司履行抗辩权，延缓支付租金。就此，美天公司提交了2019年4月8日、28日、5月8日公函、5月24日录像视频予以佐证。中广公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称函件内容与事实不符，其公司已提供办理营业证照所需材料；美天公司第一次提出证照事宜是在2019年2月20日左右，但未明确提出需要提供的具体材料和如何具体配合，只是笼统说要办理证照；办理行政许可和满足行政监管要求是美天公司需自行处理的事宜；之前美天公司一直在办理消防手续，不涉及其公司需要提供的材料和配合，后因美天公司消防电气设备检测未通过，无法进行后续的消防验收，之前也从未提出过环评、排污许可等环保手续。就此，中广公司提交了微信记录、照片予以佐证，并申请证人出庭作证。美天公司不认可微信记录的真实性，认可照片的真实性，不认可证明目的，提交了案外场所消防安全检查合格证、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书，以证明中广公司应当提供类似材料，未经消防验收禁止投入使用。中广公司不予认可，称美天公司从未提出过，并提交案涉楼栋的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《合格证》，日期为2019年1月18日）、排污许可证、建设工程消防验收意见书，称在2018年11月7日已具备开业条件，案涉楼栋已取得相关证件，美天公司陈述不属实。美天公司均不予认可。另，中广公司还提交了案涉楼层其他承租户的合同、营业执照、食品经营许可证、照片等，以证明其他商户都可以正常办理证照和经营。美天公司不予认可。另，美天公司主张承租的为四个铺位，中广公司应当提供四套手续，具体包括工商营业执照、消防许可证（由中广公司提供整栋楼的消防许可，其公司再办理自己的消防许可，但中广公司未提供）、环评手续（中广公司应当提供房产证、环评达标证明和手续、排污许可证等，但中广公司未提供）、食药监手续（中广公司需提供房产证复印件盖章，但中广公司未提供）。中广公司主张其只负责办理工商营业执照，只能办理一个工商营业执照，不能同时办理四个工商营业执照，已为美天公司办理了一个工商营业执照。就此，中广公司提交工商查询信息及营业执照（登记时间为2018年11月8日）予以佐证。美天公司认可证据的真实性，不认可证明目的。中广公司于2019年5月20日向美天公司邮寄了《〈房屋租赁合同〉解除通知书》，称美天公司已逾期支付租金超过67日，通知自2019年5月20日起解除合同，在5月23日前腾退房屋，如未按期腾退房屋，将按合同第十一条、11.2约定腾空收回房屋。美天公司称未收到，合同解除日应为2019年6月19日中广公司拆除清场日。2019年5月24日，中广公司向美天公司发出限期清场交还场地通知书。美天公司5月27日回函，不同意腾退。2019年6月19日，中广公司对案涉房屋装修进行拆除，收回房屋。美天公司报警，公安机关已受理立案，并于2019年6月21日向美天公司出具鉴定意见通知书，损失价格为573888.69元。中广公司主张已拆除案涉房屋4个商铺中的一个，后因美天公司报警，停止拆除，拆除4个商铺需要支付拆除费88695元，实际已支付15000元。就此，中广公司提交合同和转账凭证予以佐证。美天公司不予认可，称已全部拆除，提交了照片予以佐证。中广公司认可证据真实性，不认可证明目的。一审庭审中，中广公司主张根据合同约定，美天公司违约导致合同解除的，保证金不予退还，包括装修保证金。美天公司称不包括装修保证金。美天公司主张案涉房屋分隔成14个铺位，已转租4个铺位，后合同无法继续履行，导致房屋空置损失218.4万元，并提交了合同书、支出凭单、收据等予以佐证。中广公司不认可证据的真实性和关联性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，中广公司与美天公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明的事实，中广公司于2018年10月25日将房屋交付美天公司，因此免租装修期顺延后的期限为2018年10月25日至2018年12月24日。另，根据双方“甲方免租期结束之后，甲方公区施工完毕，达到开业标准，如未达到开业标准，免租期顺延至条件达成之日，顺延期内乙方无需承担（除水、电等能源使用费用）”的约定，案涉楼栋至2019年1月18日才取得《合格证》，才能投入使用和营业，因此根据前述约定，免租装修期顺延。据此，双方的正式起租期应当自2019年1月19日起。美天公司已支付了四个月的租金，即至2019年5月18日的租金。合同原约定的第二笔租金支付时间为2019年3月14日前，即2019年3月24日至2019年7月23日租期开始前的10天。在合同履行过程中，中广公司迟延至2018年10月25日才交付房屋，2019年1月18日才取得《合格证》，虽然双方对第二笔租金支付时间没有做出新的约定，但根据约定的内容，合同期限顺延，租金支付的时间也应当相应顺延，第二笔租金支付时间应当顺延至2019年5月19日至2019年9月18日租期开始前的10天，即2019年5月9日前。经中广公司催要，美天公司至2019年6月19日仍未支付租金，已构成违约。关于美天公司提出的不支付租金的理由是否成立的问题。首先，对于美天公司提出的中广公司办理消防手续延误、未提供办理证照的其他手续的主张，根据查明的事实，美天公司至2019年4月8日才提出相关手续的问题，中广公司不认可书面公函的内容，美天公司也未提交其他证据证明之前已提出相关问题，且美天公司已在2018年11月8日取得了以案涉地址为营业场所的营业执照，中广公司在2018年11月7日已取得案涉楼栋的建设工程消防验收意见书、于2019年1月18日已取得《合格证》，故一审法院对于美天公司的该项主张不予采纳；其次，对于美天公司提出的应办理四个铺位的营业证照的主张，美天公司已取得一份营业执照，合同并未约定中广公司应当办理四份营业执照，故对于美天公司的该项主张，一审法院亦不予采纳；再次，中广公司也提交了楼层其他承租户的相关证照，对美天公司的主张予以反驳，美天公司不予认可，但未提交证据予以反驳，一审法院对美天公司的主张不予采纳；第四，根据查明的事实，在此之前，在2019年3月中旬，美天公司未能通过消防电气设备设施检测，之后发生了双方4月份催要租金和提出往来函件的情况，无证据证明之前双方有过争议；第五，美天公司也未提交证据证明其自身符合消防、开业要求，向相关部门申请办理证照和验收，因缺少相关材料而未被受理；最后，按照双方合同约定，即使存在中广公司未及时提供相关资料导致无法办理证照造成房屋空置的，双方协商相应补偿，而非美天公司可以据此拒付租金。综上，美天公司提出的不支付租金的理由不能成立。同前，美天公司应当在2019年5月9日前支付下一期的租金，按照合同“逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月”中广公司可解除合同的约定，中广公司在2019年5月20日发出解除合同的通知，不符合合同约定，一审法院不予采纳。但根据合同约定，逾期一个月至2019年6月8日，可美天公司在2019年6月19日仍未支付租金，中广公司此时收回房屋，行使合同解除权，符合合同约定，且美天公司也称合同应于2019年6月19日解除。综上，一审法院认定双方合同于2019年6月19日解除。根据合同约定，合同因美天公司原因解除的，美天公司应当支付免租装修期租金。2018年10月25日至2019年1月18日期间的租金，一审法院根据合同约定的租金标准及占有使用情况，酌情确定为9万元。美天公司应当支付2019年1月19日至2019年6月18日期间租金323208元。中广公司在2019年6月19日对房屋装修等进行拆除，视为收回房屋，中广公司主张支付之后的占有使用费，一审法院不予支持。综上，美天公司的房屋租金合计413208元。美天公司要求返还租金258566元，一审法院不予支持。根据合同约定，租赁保证金作为美天公司履行合同的保证，中广公司可以抵扣美天公司应付款项。故，美天公司要求返还租赁保证金129283元，一审法院不予支持。扣除已支付的租金和租赁保证金，美天公司还需向中广公司支付租金差额25359元。按照合同约定，美天公司未按期支付租金，应当支付滞纳金。关于中广公司主张的2019年4月25日至2019年5月20日期间租金的滞纳金，根据前述的认定，美天公司租金已支付至2019年5月18日，故根据中广公司主张的期间，2019年5月19日至2019年5月20日期间的租金为4250元，滞纳金应当自2019年5月10日计算至2019年9月30日，一审法院酌情确定为150元。美天公司经中广公司同意装饰装修，合同解除后中广公司收回房屋进行拆除，要求美天公司承担清场费，不符合法律规定，一审法院不予支持。前述已经减免了美天公司相应期间的租金，美天公司提交的证据不能证明其他期间房屋空置系因中广公司的原因导致的，故对于其主张空置费的请求，一审法院不予支持。对于美天公司主张中广公司赔偿装修损失的请求，美天公司已向公安机关报案，公安机构已经受理立案，正在办理中，一审法院在本案中不予处理。关于中广公司主张的物业管理费及滞纳金，美天公司主张返还的物业管理费、装修保证金、二装管理费、水电卡押金，因物业服务合同关系并非中广公司与美天公司建立的，款项也并非中广公司收取，对双方的请求，一审法院均不予处理，双方可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中广国际文化发展（北京）有限公司与北京美天兴和餐饮管理有限公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、北京美天兴和餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付中广国际文化发展（北京）有限公司租金二万五千三百五十九元；三、北京美天兴和餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付中广国际文化发展（北京）有限公司滞纳金一百五十元；四、驳回中广国际文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京美天兴和餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中广公司与美天公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定，如在本合同约定的交付日甲方未能交付房屋，则房屋交付日自动顺延；双方暂约定交付日为2018年9月24日前；如甲方实际交房期限延期，相应的免租装修期依次顺延；甲方免租期结束之后，甲方公区施工完毕，达到开业标准，如未达到开业标准，免租期顺延至条件达成之日，顺延期内乙方无需承担（除水、电等能源使用费用）。根据查明的事实，中广公司于2018年10月25日交付房屋，2019年1月18日取得《合格证》，故免租期应予以顺延，起租日期亦应顺延至2019年1月19日，美天公司支付的第一笔租金应为2019年1月19日至2019年5月18日期间的租金。关于美天公司第二笔租金的支付时间，双方在涉案合同未明确约定如果存在起租日期顺延的情形应何时支付，且双方对此理解不一，依照《中华人民共和国合同》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合涉案合同中有关租期顺延的约定和租金金额、租金支付时间的约定，第二笔租金支付时间应当顺延至2019年5月19日至2019年9月18日的租期开始前的10天，即2019年5月9日，故美天公司应于2019年5月9日支付第二笔租金。中广公司虽然在2019年5月9日前向美天公司发出催缴通知，但并不足以构成对涉案合同履行的影响；中广公司又于2019年5月20日发出解除通知，因此时中广公司不享有合同约定的解除权，其此时无权解除合同，故该解除通知亦不产生阻却合同继续履行的效力；美天公司在此期间亦仍在使用租赁物，应当按照合同约定支付租金；同时涉案合同中对于中广公司此时的行为亦未约定相应的违约责任，故本院对美天公司有关中广公司违约在先，应承担责任的相关上诉意见不予采信。根据涉案合同约定，美天公司逾期支付租金超过一个月的，中广公司可没收保证金，解除本合同并收回该房屋，根据查明的事实，美天公司直至2019年6月19日仍未支付租金，其已经出现逾期支付租金超过一个月的情形。美天公司主张系因中广公司存在前述的催缴和发出解除通知的违约行为和中广公司未依约为美天公司办理相关证照的违约行为，故美天公司可以不支付租金。关于美天公司主张的理由一，如前所述，中广公司的行为并不足以构成美天公司拒付租金的理由；关于美天公司主张的理由二，涉案合同中约定租赁期内，甲方应向乙方提供商户办理营业证照相关的文件和资料，不得以任何理由拒绝，如因甲方无法提供相关资料造成乙方商户无法办理证照而造成空置，则甲乙双方协商相应补偿，根据查明的事实，美天公司已经取得了一份营业执照，合同中亦未约定中广公司应当办理四份营业执照，也未约定中广公司应当为美天公司办理除营业执照以外的其他证照，且根据合同约定，中广公司的义务是向美天公司提供办理营业执照相关的文件和资料，美天公司提供的现有证据亦不足以证明其办理营业执照系因缺少相关材料而未被受理，另根据合同约定，如因办理营业执照问题导致双方产生纠纷亦是通过协商补偿的方式处理，而非美天公司可以拒付租金。故本案中，在美天公司不存在享有拒付租金的权利的情形下，美天公司拒付租金构成违约，且因达到合同约定的逾期支付租金超过一个月的情形，中广公司在2019年6月19日收回房屋，行使合同解除权符合合同约定。基于以上理由，美天公司主张的空置损失费亦缺乏相应的事实、合同及法律依据，本院不予支持，并对美天公司有关其未违约，中广公司构成根本违约，中广公司应支付空置损失费等相关上诉意见不予采信。关于美天公司上诉主张其不应支付免租装修期租金的意见，根据前述论述，涉案合同系因美天公司迟延支付租金解除，故美天公司应支付免租装修期的租金，一审法院综合考虑租金标准及占有使用情况，酌定美天公司支付9万元，中广公司亦未就此提起上诉，本院不持异议，故本院对美天公司该项上诉意见不予采信。根据庭审陈述，双方对于中广公司拆除的范围存在争议，且美天公司已就此向公安机关报案，现该案正在办理中，一审法院未将美天公司主张的赔偿装修损失的请求在本案中一并处理并无不当，故本院对美天公司相关上诉意见不予采信。综上所述，美天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16711元，由北京美天兴和餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年四月二十八日法官助理 魏 举书 记 员 陈 玥-16--17-