盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初476号原告（反诉被告）：盘锦天龙置业有限公司，住所地盘锦兴隆台区工业街64号。法定代表人：范长军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚民、林琳，辽宁泰来律师事务所律师。被告：郑国财（反诉原告），男，1969年8月8日生，汉族，浙江省乐清市人，个体，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：薛建云，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司诉被告（反诉原告）朱陈龙房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）郑国财提出反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司委托诉讼代理人陈亚民，被告（反诉原告）郑国财及其委托诉讼代理人薛建云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付60万元定金的违约责任；2、判令被告交回盘锦天龙五金机电汽配文化广场8栋1、2、3、14、15、16号商铺；3、判令被告承担一切诉讼损失。增加诉讼请求：请求解除原告与被告之间签订的《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》。事实及理由：2012年11月22日，被告与原告签订《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》六份。合同规定：被告委托原告代建盘锦天龙五金机电汽配文化广场8栋1、2、3、14、15、16号商铺，每间商铺交纳定金10万元，原告在商铺主体封顶后，提前一周通知被告签订《商品房买卖合同》并交纳代建费。如被告逾期交纳代建费，原告收回房源。合同签订后，原告如约履行合同，但被告只交付了60万元定金和部分代建费，代建费实际交纳了220万元（含60万元定金）。房款总价4879339.20元。商铺于2013年7月底全部竣工。被告在没有签订《商品房买卖合同》和付清代建费的情况下，于2014年3月擅自入住诉争的商铺。后虽经原告多次催促，被告既不签订《商品房买卖合同》和付清代建费，也不腾让诉争的商铺，已构成根本违约。为此诉至法院。被告（反诉原告）庭审辩称：1、原告公司所诉与事实不符，原告违约在先，其主张答辩人给付定金60万元没有事实和法律依据，应驳回原告此项诉讼请求。2、原告以答辩人未签《商品房买卖合同》、未付清代建费而构成根本违约为由，要求收回商铺没有事实和法律依据。3、原告在房屋主体封顶后（封顶时间应为2013年7月份），但原告交纳的房屋不具备签订商品房买卖合同的条件，所以一直未签订合同，未交纳房款。到2014年10月份原告的预售许可下来了，只能签订预售许可合同，但是被告不同意交纳房款。2015年7、8月份具备签订商品房买卖合同，能办理房照，但是双方就房屋合同价款发生争议，我方认为应当兑现当初的一些销售时的承诺，包括开业红包，免契税等。同时因房屋质量有问题，交房时没有完全施工完毕，质量问题和未施工的部分应当从房款中扣减，但原告不同意。因此就房款总价一直无法确定。导致剩余房款至今未交。4、对原告诉讼请求意见：鉴于原告违约在先，且房屋质量存在问题，被告同意解除合同，交回房屋。但原告应返还已缴纳房款220万元（含60万元定金），支付利息（按中国人民银行贷款利率从付款之日起计算至返还之日止），并赔偿装修（装修以评估为准），暂定100万元，最后以实际鉴定数额为准。被告同意支付原告房屋占用费（标准按照每间商铺2万元/年，共计6间商铺，每年12万元），我方是从2014年3月开始占有使用，截止到原告支付被告购房款的时间。60万元违约定金不应支付。诉讼费用和鉴定费应由原告承担。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间签订的6份《盘锦天龙五金机电汽配城文化广场商铺代建协议书》；2.返还已交购房款220万元，并支付利息（从2012年11月22日开始计息60万元定金至实际退款之日；60万元代建费从2013年5月27日至实际退款之日止计息；100万元代建费从2014年11月8日至实际退款之日止计息），计息标准按照银行贷款利率计算；3.反诉被告支付反诉原告装修款及家具费用，总计1，777，410.25元；4.反诉费、鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：2012年7、8月份，被反诉人在未注册、未取得商品房“五证”的情况下，对其准备开发建设的盘锦天龙汽配五金文化广场项目进行预售宣传，向反诉人提供了设计图纸以外观效果图，并承诺统一开发统一对外进行市场营销宣传。反诉人对该了相关了解后，与被反诉人就商铺的订购事宜进行了协商。被反诉人的股东李胜彬（当时被反诉人公司尚未成立，现李胜彬为被反诉人的公司监事）向反诉人出具了承诺书，承诺在2013年5月30日前与反诉人签署正式的购房合同，不然将购房款连本带息一并退还给反诉人。2012年11月22日，被反诉人与反诉人签订了六份《盘锦天龙五金机电汽配城文化广场商铺代建协议书》和六份优惠申请单，确定了每个商铺的单价和总价。反诉人依约定交付代建认购款60万元，预定了8#1、2、3、14、15、16六个商铺。但是对代建款的具体交付时间和房屋的交付时间没有明确约定。此后，反诉人陆续向被反诉人交付代建款总计220万元（包括代建定金详见收据）。但代建协议签订后，被反诉人一直未与反诉人签订《商品房买卖合同》。在2013年5月8、9日，被反诉人举行工程进度说明会，承诺8月交房，10月进行试营业，2014年1月正式开业；并公布了七项优惠政策（详见《天龙汽配五金资讯》2013首期特刊）。但是被反诉人在2013年7月底没有竣工（请被反诉人出示竣工证据），8月份未能交付。2014年初，被反诉人的盘锦天龙五金机电汽配城文化广场商铺出现滞销，被反诉人为了给天龙汽配城增加生气便于销售，在《天龙汽配五金咨询》2014试营业特刊刊登新闻承诺天龙汽配五金文化广场在2014年9月28日正式开业，同时承诺该批入住的业主将获得减免契税、开业红包等优惠政策，以鼓励业主尽早入住商铺。因当时被反诉人所建商铺并不符合交房条件，也不具备签订商品房买卖合同的条件，也没有取得商品房预售许可，所以被反诉人工作人员让反诉人先办理一户商铺的入住手续，同时可以进驻所认购的六套商铺。反诉人考虑到被反诉人当时承诺的优惠政策，才同意入住。反诉人入住认购商铺后发现，被反诉人交付的房屋根本不符合房屋交付条件，被反诉人未经反诉人同意擅自更改设计，取消消防通道、消防水池、消防喷淋及报警系统，其所设计的40%绿地一米没有，原来效果图商铺外立面玻璃幕墙被取消，原来商铺东侧的文化广场没有施工。作为六户商铺其中两户房屋没有楼梯，根本无法正常使用。经反诉人与被反诉人协商，被反诉人承诺将为反诉人修缮房屋并给予减免房屋价款等优惠。在2015年6月5日，被反诉人的法定代表人范长军还向反诉人作出承诺，将在2016年8月30日前为反诉人办理产权证。但被反诉人迟迟未兑现承诺，房屋的诸多问题至今解决，严重影响了反诉人购买商铺的经营目的。2017年9月初，被反诉人竟然对其前期做出的各项优惠承诺全部推翻。并于2017年9月中旬起诉反诉人要求收回商铺。综上，鉴于被反诉人交付的房屋均存在严重质量问题和安全隐患，且被反诉人起诉提出毁约收回商铺，反诉人同意与天龙公司解除合同关系，被反诉人应返还反诉人所有建房款及利息，同时赔偿反诉人装修损失。反诉人为维护自身合法权益，现特根据我国《民事诉讼法》及《合同法》等有关法律特向贵院提起诉讼，望贵院允准。经审理查明本案事实如下：2012年11月22日，被告与原告签订《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》六份。合同规定：被告委托原告代建盘锦天龙五金机电汽配文化广场8栋1、2、3、14、15、16号等六间商铺。其中8栋1号1-4层商铺，建筑面积223.76平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），房屋代建单价为9，300.00元/平方米，代建总价款2，080，968.00元；8栋2号1-4层商铺，商铺建筑面积约187.2平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），房屋代建单价为8，200.00元/平方米，代建总价款1，535，040.00元；8栋3号1-4层商铺，建筑面积187.2平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），房屋代建单价为8，200.00元/平方米，代建总价款1，535，040.00元；8栋14号1-4层商铺，建筑面积约174.4平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），代建单价为5，900.00元/平方米，代建总价款1，028，960.00元；8栋15号1-4层商铺，商铺建筑面积约144.36平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），房屋代建单价5，300.00元/平方米，代建总价款为765，108.00元；8栋16号1-4层商铺，建筑面积约144.36平方米（以房产局最终测量为准，房款多退少补），房屋代建单价为5，300.00元/平方米，房屋代建总价款为765，108.00元。以上6间商铺房屋代建总价款为7，710，224.00元。协议签订时，被告向原告每间商铺交纳定金100，000.00元，协议第三条第3项约定，原告在商铺主体封顶后，提前一周通知被告签订《商品房买卖合同》；第三条第4项约定，如被告未按约定交纳代建费，原告有权单方终止协议。协议签订当日，原、被告签订了六份优惠申请单，1号商铺单价为4960元/平方米，2号商铺单价为4380元/平方米，3号商铺单价为4380元/平方米，14号商铺单价为4960元/平方米，15号商铺单价为4380元/平方米，16号商铺单价为4380元/平方米。同时均约定赠送第四层面积，根据工程进度缴纳余下房款，销售部提前一星期通知业主，未按要求缴纳款项，房源收回，封顶后缴纳50%房款，余下50%房款等到可以签《房屋买卖合同》时缴纳尾款。合同签订后，被告于2012年8月26日和同年11月22日向原告分别交付了300，000.00元定金万元，共计600000.00元；被告又分别于2013年5月27日和2014年11月18日向原告交付了600，000.00元和1，000，000.00元代建费，共计1，600，000.00元。被告实际向原告交付了220万元（含60万元定金）。房款扣除优惠部分总价为4，879，339.20元，剩余代建费被告未给付，原、被告至今未能签订房屋买卖合同。诉争房屋于2013年7月底全部竣工。被告在没有签订《商品房买卖合同》和付清代建费的情况下，于2014年3月接收入住诉争的商铺并投入装修使用。被告在使用诉争商网过程中，商网出现墙皮脱落，屋顶漏雨等问题。另查明，2013年之后，原告陆续取得了诉争商网的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证及土地使用证，2014年10月24日取得了“兴房售许字（2014）021号”的商品房预售许可证。2017年6月23日原告取得了诉争商网的工程竣工验收备案书。原告曾在2013年宣传报刊上登载承诺，市场开业将享受政府给予的相关免税政策；代办工商执照、年检办理等代办业务；正式开业满一个月者，天龙置业给予大红包奖励；购房者契税减免（契税比例为总房款的4%）等。原告在2014年7月5日做出的“关于盘锦天龙机电汽配文体广场2014.9.28开业的政策通知”中承诺对2014年9月28日前挂牌营业的自营业主，给予以下政策支持：免除当年采暖费用；2、免除一年物业费用；3、给予开业红包奖励2000元/套；免费加入盘锦汽车配件机电商会。本案被告所购买的诉争商网在2014年9月28日前挂牌营业。再查明，本案审理中，经被告申请，经本院委托，由辽宁辽河工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定报告一份，被告六间商网总装修费用为1，583，748.13元（折旧后）。上述事实，有原、被告所签订的“天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书”复印件六份、优惠申请单复印件六份、收款收据复印件四张、商铺土地使用证复印件一份、建设工程施工许可证复印件一份、商品房预售许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、被告所购房屋整栋楼的竣工验收备案书复印件一份、宣传报刊复印件、被告所购商网照片及光盘、天龙汽配五金资讯2013首期特刊和2014年试营业特刊复印件各一份、工程造价鉴定意见书一份及原、被告当事人当庭陈述在案为凭，已经当庭查实，予以采信。本院认为：原、被告于2012年11月22日签订的六份《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，性质上属于双方就买卖本案诉争商铺建立的预约合同，该协议书是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应为有效。现原告（反诉被告）起诉要求解除该协议，被告（反诉原告）亦同意解除，故本院依据双方共同意思表示确认对双方签订的《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》予以解除。对于合同解除后的责任承担问题，原告（反诉被告）主张系因被告（反诉原告）不履行协议、拒绝签订《商品房买卖合同》及支付剩余房款，导致原告（反诉被告）合同目的无法实现，被告（反诉原告）应承担违约责任；而被告（反诉原告）主张系因原告（反诉被告）未取得预售许可情况下出售房屋，且后期违反承诺未按时交房及开业，房屋也不具备签约条件，原承诺的优惠亦不予兑现及诉争商铺存在质量瑕疵等原因造成被告（反诉原告）未签订《商品房买卖合同》及支付剩余房款，是原告（反诉被告）违约在先，应由其承担违约责任。对此，本院认为，虽原、被告双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方行为已表明双方间实际建立了诉争房屋的买卖关系，现原告（反诉被告）履行了向被告（反诉原告）交付房屋的主要义务，故被告（反诉原告）亦应按约定与原告（反诉被告）签订正式的《商品房买卖合同》、向原告支付剩余房屋价款。而本案中，在被告（反诉原告）已接收使用诉争房屋，原告（反诉被告）取得预售资格，可以签订合同情况下，经原告（反诉被告）多次催促，被告（反诉原告）仍一直未履行其签订合同及支付房款的义务，导致原告（反诉被告）长时间无法取得剩余房款实现合同目的，故被告（反诉原告）已构成合同违约，现双方的合同因被告（反诉原告）违约而解除，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约责任，双方的代建协议中约定了定金，该定金原告（反诉被告）不予返还。对于被告（反诉原告）投入诉争房屋的装修费用，为避免双方损失扩大，诉争房屋的装修因添附在房屋返还原告（反诉被告）后归原告所有，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付其所花费的装修费用（折旧后）。被告（反诉原告）所购置的办公用具、家具属可移动财物，不应计算在被告（反诉原告）的装修损失内，应归被告（反诉原告）所有。原、被告双方在代建协议和承诺书中均约定了“逾期交纳代建费，收回房源返还代建费时不计利息；如未按约定补齐余款开发商有权将房源另行销售，定金不予退还”，且自被告2014年3月接收入占有、使用诉争六套商铺，在合同解除的情况下，被告郑国财本应向原告天龙置业支付房屋占有使用费，如比照同期、同地段商铺租金计算房屋使用费，足以折抵被告郑国财已交定金及代建费占用期间的利息损失，故被告主张的利息请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张的装修保证金，因装修保证金的收取方不是本案原告（反诉被告），故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还属于主张对象错误，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司与被告（反诉原告）郑国财于2012年11月22日签订的关于盘锦天龙五金机电汽配文化广场8栋1、2、3、14、15、16号商铺的六份《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》。二、被告（反诉原告）郑国财在本判决生效后30日内将盘锦天龙五金机电汽配文化广场8栋1、2、3、14、15、16号商铺保持现状，返还原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司。三、原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司退还被告（反诉原告）郑国财商铺代建款1，600，000.00元（60万元代建定金不予退还），并给付被告（反诉原告）郑国财商铺装修费用1，583，748.13元（折旧后）；上述款项于本判决生效后10内一次性付清。四、原、被告所争议商铺内，由被告（反诉原告）所购置的不损害现有装修部分的可移动办公用具、家具归被告（反诉原告）所有，在被告（反诉原告）郑国财向原告（反诉被告）交付房屋前，自行搬迁出商网。五、驳回被告（反诉原告）郑国财的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费9，800.00元，反诉案件受理费19，400.00元，鉴定费30，000.00元，由被告（反诉原告）郑国财承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  沈国君人民陪审员  姚佳弘人民陪审员  王素平二〇二〇年四月十三日书 记 员  蔡婷婷