山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0285民初7895号原告：青岛银利氨基酸有限公司，住所地：莱西市夏格庄镇夏格庄一村，统一社会信用代码：91370285667890435J。法定代表人：孙芳英，该公司经理。委托诉讼代理人：刘承彬，山东泰广律师事务所律师。被告：青岛嘉沃美盛肥料有限公司，住所地：莱西市夏格庄镇夏格庄一村，统一社会信用代码：91370285671786913L。法定代表人：刘仁平，该公司经理。原告青岛银利氨基酸有限公司（以下简称银利公司）与被告青岛嘉沃美盛肥料有限公司（以下简称嘉沃美盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告青岛银利氨基酸有限公司的委托诉讼代理人刘承彬、被告青岛嘉沃美盛肥料有限公司的法定代表人刘仁平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。银利公司向本院提出诉讼请求：1.嘉沃美盛公司支付银利公司房屋使用费435500元及利息;2.诉讼费由嘉沃美盛公司承担。事实与理由：2014年3月1日，银利公司与嘉沃美盛公司签订《厂房租赁合同》，嘉沃美盛公司租赁银利公司的房屋。后因嘉沃美盛公司拖欠租赁费银利公司起诉到法院，要求嘉沃美盛公司腾退房屋并支付自2015年3月1日至2016年6月30日的房屋占用费，法院已判决。2019年3月14日，双方签订《协议书》，嘉沃美盛公司搬离所占用的房屋。但自2016年7月1日至2019年3月14日期间的房屋占用费嘉沃美盛公司未支付。因此，银利公司提出以上诉讼请求，请贵院依法支持。嘉沃美盛公司辩称，一、2014年3月1日双方签订的租赁合同并未实际履行，被答辩人的主张与实际不符。2014年3月1日答辩双方所签订的租赁合同因未考虑厂房折价出资情况，所以并未实际履行，且答辩人已提出多份证据证明被答辩人以北数第二、三排厂房折价入股答辩人公司，而非租赁关系。因此，被答辩人要求答辩人按照3月1日签订的合同支付费用是不合理的，并未以事实为依据，损害了答辩人的合法权益，因此答辩人不应当支付厂房占用费。二、即便租赁合同已实际履行，也非履行2014年3月1日签订的合同，被答辩人主张数额过高，房屋使用费应当依法核减认定。即便租赁合同已履行，实际履行的合同也为双方重新签订的租赁合同，实际租赁的厂房仅为被答辩人北数第四排厂房，故即便答辩人应当支付被答辩人厂房使用费，也应当以第四排厂房为基数进行计算，显然被答辩人所主张的数额过高，请求贵院依法查清事实，维护答辩人的合法权益。三、被答辩人所主张的计算标准不合理，应当按照市场价格为标准进行计算。自2016年7月1日至2019年3月14日，答辩人与被答辩人并未签订租赁合同，也未达成补充协议，故租赁费直接依据前期租赁合同的价格确定存在一定的不合理性，并不符合《合同法》中规定的漏洞填补规则。根据司法实践中的多数做法，在此种情况下以市场价格确定租赁费有利于维护双方的公平合理。综上所述，本案涉及2014年3月1日所签订的租赁合同并未实际履行，其中涉及的北数第二、三排厂房是被答辩人折价入股到答辩人公司，并不存在租赁关系，被答辩人的主张与事实不符，答辩人不应当支付费用，且即便答辩人应当支付费用，被答辩人主张数额也过高，请贵院依法核减认定。此外，租赁的第三、第四排厂房答辩人在青岛中院判决后就腾空了。北数第二排车间里存放的设备无法腾退，因为这些设备已经在孙芳芬诉答辩人的民间借贷案件中被法院查封。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，银利公司与嘉沃美盛公司签订厂房租赁合同，载明“厂房租赁合同出租方(以下简称甲方):青岛银利氨基酸有限公司承租方(以下简称乙方):青岛嘉沃美盛肥料有限公司甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于莱西市夏格庄镇华盛路青岛银利氨基酸有限公司厂区中间三排车间及厂区南侧办公室(以下简称租赁物)租赁于乙方使用。备注:其中甲方留出俩间办公室。1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。1.3乙方按月支付房屋租赁费，并承担整个厂区三分之一的土地税和房产税。税按季度收取。第二条租赁期限及相关事项2.1租赁期限为1年，即从2014年3月1日起至2015年2月底止。2.2租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。2.3甲乙双方在合同期内，甲方如要终止合同，需提前一月通知乙方，乙方无条件在一个月内搬出。甲方不承担乙方由此产生的一切经济损失。第三条厂房租赁费用及相关事项3.1租金租金为每月人民币壹万叁仟元整(￥13000.00)。3.2供电，供水，排污及其他1.水电费乙方自行承担。2.乙方要保证租赁物的完整性，如有损坏，负责恢复原貌。3.由于甲方问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方负担因此造成的损失。第四条租赁费用的支付合同签订生效后，乙方按月支付甲方租赁费。时间是每月的5号之前支付。第一次在2014年3月5日之前。第五条场所的维修、建设5.1乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方。5.2乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。5.3乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。第六条合同的终止本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。第七条本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决，双方一致同意以莱西市仲裁委员会作为争议的仲裁机构。第八条其它条款8.1本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。8.2本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份。第九条甲方负费协助乙方办理税务发票，费用乙方负担。第十条合同效力本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租金后生效。合同到期后，嘉沃美盛公司未腾退租赁的银利公司厂区中间3排车间及厂区南侧办公室，亦未支付超期房屋使用费。2016年1月20日，银利公司诉至本院，提出诉讼请求：1.嘉沃美盛公司支付2015年3月至2016年2月的租金损失及2016年3月1日起至腾出房屋之日的租金损失；2.嘉沃美盛公司自起诉之日起搬离租赁的厂房；3.诉讼费由嘉沃美盛公司负担。2016年7月26日，本院作出（2016）鲁0285民初603号民事判决书：被告青岛嘉沃美盛肥料有限公司于本判决生效之日起30日内腾退所租赁原告的厂区中间3排车间及厂区南侧办公室，并支付自2015年3月1日起至2016年6月底的房屋使用费208000元（13000元/月×16个月）。嘉沃美盛公司对该民事判决不服，上诉至青岛市中级人民法院，2017年10月10日，青岛市中级人员法院作出（2017）鲁02民终511号民事判决书：驳回上诉，维持原判。嘉沃美盛公司对该民事判决不服，向山东省高级人员法院申请再审，2018年10月23日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民申4872号民事裁定书：驳回青岛嘉沃美盛肥料有限公司的再审申请。后青岛嘉沃美盛肥料有限公司就（2017）鲁02民终511号民事判决到青岛市人民检察院申请监督，2020年1月20日，青岛市人民检察院作出青检民（行）监[2019]37020000436号不支持监督申请决定书：本院决定不支持青岛佳沃美盛肥料有限公司的监督申请。另查明，2019年3月14日，银利公司（甲方）与嘉沃美盛公司（乙方）签订协议书一份，载明“甲方：青岛银利氨基酸有限公司经办人：孙伟康身份证号：37028319870127412X乙方：青岛嘉沃美盛肥料有限公司经办人：刘义超身份证号：370283199501271431现甲乙双方就乙方腾退甲方位于夏格庄镇工业园厂房事宜，达成如下协议:1、甲乙双方经办人现场确认厂区物品的归属，经确认属于乙方的物品，乙方须自行全部搬离厂区。2、乙方承诺不拆除厂区现有任何固定设施，乙方出资建设并维修的包含但不限于车间大门及西侧围栏等等，乙方承诺不予拆除。作为对等交换条件，乙方私自堆放在甲方厂区的建筑垃圾，甲方自行处理，并不追究乙方责任。对于剩下的三个反应釜，乙方认为与自己无关，由孙亨其(身份证号)本人与甲方协商处理事宜。3、甲乙双方以前共同封存的财务单据，由甲乙双方共同委托莱西市公证处封存，产生费用由双方均摊。4、以上三项完成后，乙方应将厂区的钥匙(包括大门及车间等)交还给甲方。5、乙方承诺甲方厂区内没有任何财物之后，甲方认可其实际腾还厂房的行为。以上四条履行完毕后，厂区再无与乙方有关的财物。乙方承诺未经甲方允许不得擅自进入甲方厂区，双方签字进行确认。”孙伟康、刘义超在该协议书上签字。刘义超系嘉沃美盛公司法定代表人刘仁平之子。协议书签订之时，刘仁平被羁押在看守所。本院认为，银利公司与嘉沃美盛公司于2014年3月1日签订厂房租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该行为合法有效，双方应依照约定履行义务。合同到期后，嘉沃美盛公司未腾退租赁的房屋，亦未支付超期房屋使用费，应承担违约责任。经（2016）鲁0285民初603号、（2017）鲁02民终511号案件判决，嘉沃美盛公司应腾退所租赁的厂区中间3排车间及厂区南侧办公室，并支付自2015年3月1日起至2016年6月底的房屋使用费208000元（13000元/月×16个月）。嘉沃美盛公司直至2019年3月14日仍未腾退房屋，现银利公司要求嘉沃美盛公司自2016年7月1日起至2019年3月14日止的房屋占用费，于法有据，本院予以支持，关于费用的标准，应参照租赁合同的租金即每月13000元计算。综上，嘉沃美盛公司应支付银利公司422066.67元（13000元×32月+13000元÷30天×14天），银利公司的诉讼请求过高，对过高部分本院不予支持。嘉沃美盛公司辩称合同并未履行，北数第二、三排厂房是银利公司折价入股到嘉沃美盛公司，嘉沃美盛公司仅租赁了北数第四排厂房。本院认为，相关意见嘉沃美盛公司在（2016）在鲁0285民初603号、（2017）鲁02民终511号案件已主张，未被采信，在本案中嘉沃美盛公司对此亦未提交新的证据予以证实，对其该答辩意见本院不予采信。嘉沃美盛公司辩称租赁的第三、第四排厂房其在青岛中院判决后就腾空。本院认为，银利公司对此予以否认，仅凭嘉沃美盛公司提交的照片打印件不足以证实其主张，对其该答辩意见本院不予采信。嘉沃美盛公司辩称2017年8月发生台风对厂房造成损坏，由嘉沃美盛公司出钱维修。本院认为，双方在合同中约定“乙方要保证租赁物的完整性，如有损坏，负责恢复原貌”、“乙方负责租赁物内相关设施的维护”，对其该项主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告青岛嘉沃美盛肥料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银利氨基酸有限公司422066.67元。驳回原告青岛银利氨基酸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7833元，由原告青岛银利氨基酸有限公司负担202元，由被告青岛嘉沃美盛肥料有限公司负担7631元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王子豪审判员  李海方审判员  刘越峰二〇二〇年四月二十四日书记员  刘雨逸