浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初1046号 原告：叶春光，男，1983年8月29日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：黄嫣然，浙江健泽律师事务所律师。 被告：乐清市屹泰房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道丹霞路丹霞嘉园A幢502室，统一社会信用代码91330382570597355E。 法定代表人：叶金荣，系总经理。 委托诉讼代理人：谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告叶春光与被告乐清市屹泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日予以立案受理。依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告叶春光及委托诉讼代理人黄嫣然、被告委托诉讼代理人谢璐环均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶春光向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决书生效后十五日内办理与原告签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；2.判令被告在判决书生效后三十日内办理坐落在乐清市的不动产权登记手续，并交付给原告；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金318331.2元（以已付房款1205800元为基数，从2016年11月1日起按每日万分之三计算至2019年3月31日止）；4.判令被告向原告支付逾期交付不动产权证书违约金（以已付房款1205800元为基数，从2017年11月1日起按每日万分之三计算至实际办理之日止，暂计至2019年11月10日应支付违约金267325.86元）；5.律师代理费8000元由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告向本院申请撤回前述第三项诉讼请求，并变更第四项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期交付不动产权证书违约金（自2017年11月1日起以已付房款1205800元为基数按每日万分之三计算至2019年6月27日止，自2019年6月28日起以已付房款1405800元为基数按每日万分之三计算至实际交付不动产权证书之日止）。事实与理由：2016年3月25日，原告向被告购买坐落于乐清市商品房，总价款1405800元。同月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201690008630124），当即原告向被告支付了首付款555800元、地面停车位140000元、物业维修基金12184元。被告收款后，向原告出具了收款收据、发票和《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。”第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺于2017年10月31日前，取得不动产权证书，交付给买受人。逾期90日内办理的，按已付房价款的0.5%承担违约金。超过90日的，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”合同生效后，原告已全面履行了合同约定的付款义务——2016年7月20日支付第二期购房款350000元，2017年6月30日支付200000元，同年8月15日支付100000元，2019年6月27日支付200000元。2019年6月27日，原被告办理交房手续。被告未按约交房，且至今未办理不动产权证书。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告故而提起本案诉讼。 被告乐清市屹泰房地产开发有限公司答辩称：1.涉案《商品房买卖合同》确未进行备案登记，当时被告遗漏申报登记。由于疫情影响被告工作人员未到位，无法马上申请备案登记。被告正与项目施工单位协商办理初始登记，初始登记一旦完成，就不必要进行备案登记了。2.涉案商品房未达到办理初始登记的条件。目前项目已完成竣工验收，但被告与施工单位之间未结清工程款，施工单位不予配合办理竣工验收备案登记，致使无法办理初始登记。被告正在积极与施工单位协商，进度较为可观。3.原告已撤回关于逾期交房违约金部分的诉讼请求，故不再发表意见。4.合同约定的违约金标准过高，要求按照中国人民银行同期贷款基准利率予以调低。5.逾期交付不动产权证书天数应扣除因台风影响的11天、Ｇ20峰会影响的5天、新型冠状病毒××疫情影响的25天，合计41天。6.律师代理费非必要支出，原告诉请由被告承担缺乏依据，不应予以支持。 本院经审理查明，2016年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690008630124），约定原告向被告购买位于乐清市商品房，该商品房建筑面积156.20平方米，单价9000元／平方米，总价款1405800元，首付款为555800元，2016年7月30日前支付350000元，2016年11月30日前支付剩余的500000元。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。……交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年10月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”同日，原、被告签订《购买地下停车位协议书》，约定原告向被告购买Ｂ-39号地下停车位，认购价款为140000元。2016年3月28日，原告分别向被告支付购房首付款555800元、车位款140000元及物业维修基金12184元。2016年7月26日，原告向被告支付第二期购房款350000元。2017年6月30日，原告向被告支付购房款200000元。2017年8月15日，原告向被告支付购房款100000元。2019年3月29日，被告通知原告办理商品房交付手续。2019年6月27日，原告向被告支付购房尾款200000元，双方同时办理了商品房的交付手续。至今，被告未办理该商品房的产权初始登记并交付原告。 另查明，原告因本案诉讼支出律师代理费8000元。 以上事实，由原告身份证、被告企业基本信息、商品房买卖合同、购买地下停车位协议书、收款收据若干、浙江增值税普通发票，结合庭审陈述、补充谈话笔录予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。涉案《商品房买卖合同》至今未办理备案登记，被告的行为已经违反上述规定，原告诉请被告补办备案登记手续充分有据，本院予以支持。被告违反合同约定，未按期向原告交付商品房及不动产权初始登记证明，原告于诉讼过程中自愿放弃向被告主张支付逾期交房违约金，本院予以准许，但被告仍应承担逾期交付不动产权证书的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告与施工单位之间的工程款结算等纠纷不能成为其拒绝或拖延办理不动产权初始登记的合法抗辩理由，故原告诉请被告办理涉案商品房的产权初始登记并交付给原告用于办理转移登记，合法有据，本院予以支持。原告诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之三标准计算逾期交付不动产权证书违约金，被告抗辩该违约金标准过高，请求参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率予以调低。《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，被告存在严重违约的情况下却要求调低违约金标准，有违诚实信用，故本院不予采纳。诉讼过程中，原、被告对于违约金计算基数、逾期天数应当扣除台风、Ｇ20峰会以及新型冠状病毒××疫情影响的对应天数无争议，按照本院认定的违约金日万分之三标准，计算所得截至2019年6月27日止（已扣除台风和Ｇ20峰会影响的16天）的违约金为212703元（1205800元×0.03%／天×588天），下一阶段的违约金按照双方一致同意扣除疫情影响的25天的意见，直接顺延至2019年7月23日起按照已付购房款1405800元为基数按照日万分之三计算至实际交付不动产权证书之日止。关于原告支出的律师代理费8000元的承担问题，《商品房买卖合同》中未有相关约定，故原告要求被告承担缺乏合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内办理与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201690008630124）的备案登记手续。 二、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内办理乐清市的不动产初始登记，并将不动产权证书交付给原告叶春光。 三、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司支付原告叶春光逾期交付不动产权证书违约金（截至2019年6月27日止为212703元，自2019年7月23日起以已付房款1405800元为基数按日万分之三计算至实际交付不动产权证书之日止）。款限于本判决生效之日起三十日内交本院民一庭转付。 四、驳回原告叶春光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6210元减半收取计3105元，由原告叶春光负担60元、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司负担3045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇二〇年四月三日 书记员  於丹建