江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初207号 原告：永新县闽峰房地产开发有限责任公司，住所地永新县埠前镇仰山村，统一社会信用代码91360830074279972C。 法定代表人：左学雄，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭正荣，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。 被告：左康，男，1985年8月1日生，汉族，户籍住址江西省吉安市永新县。 被告：左永玲，女，1986年5月24日生，汉族，身份证住址江西省吉安市永新县，现住吉安县。 第三人：中国工商银行股份有限公司永新支行，住所地永新县禾川镇繁荣街，统一社会信用代码913608304925802311。 负责人：彭晓明，系该支行负责人。 委托诉讼代理人：李建忠，系银行员工，代理权限为一般代理。 原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司（以下简称闽峰公司）与被告左康、左永玲、第三人中国工商银行股份有限公司永新支行（以下简称工行永新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闽峰公司委托诉讼代理人彭正荣、被告左永玲、第三人工行永新支行委托诉讼代理人李建忠到庭参加诉讼，被告左康经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告闽峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》、责令被告将该房返还给原告所有，并承担违约责任；2、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实和理由：2016年11月3日，原被告签订《商品房买卖协议》及《合同补充协议》，原告将其开发的位于永新县埠前镇仰山村未来城一套商品房出售给被告，总价款452031元，被告支付了购房首付款92031元，办理银行按揭贷款36万元，与工行永新支行签订了个人住房借款合同，由原告提供担保。交房后，被告自2018年6月起连续十三个月未按照借款合同约定向第三人履行还款义务，导致工行永新支行从原告账户上扣划了应付本息361874.62元。按照《合同补充协议》第二条第6款及第五条第2款约定，被告如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同，并将该房返还给原告，造成的损失由被告承担，且承担违约责任。原告为维护其合法权益特起诉至法院，请求依法裁判。庭审中表示如果不解除合同，继续履行的话被告应按照日万分之二的利率来计算向原告支付利息。 被告左永玲辩称，对原告诉称的事实无异议，并表示其在银行按揭贷款共36万元，且已还贷2年，不清楚银行是怎么扣除36万余元的；如果解除合同的话，不同意按合同价返还，要求按当前的市场价将房屋升值部分一并返还；如果不解除合同，被告暂时没有能力一次性还款，可以继续按揭还款。 被告左永玲当庭通过电话联系被告左康，被告左康表示与被告左永玲的答辩意见一致。 第三人工行永新支行述称，被告所购商品房是未来城26栋1-601室，贷款是2016年11月7日发放的，发放金额36万元，贷款期限是30年。贷款发放后，被告中途出现部分逾期还贷情况，工行永新支行依照住房按揭贷款担保合同自2018年8月31日开始扣除原告账户款项如下：第一次2018年8月31日扣了贷款本金595.04元，利息2746.08元（2个月）；第二次2018年9月26日扣贷款本金499.91元，利息1364.31元；第三次2018年10月26日扣贷款本金501.85元，利息1362.36元；第四次2018年11月28日扣贷款本金503.79元，利息1361.16元；第五次2018年12月28日扣贷款本金505.69元，利息1359.2元，共计扣本金2606.28元，利息8193.11元，总计10799.39元。2019年2月26日扣了贷款本金346908.24元，利息852.29元。 原告闽峰公司为支持其诉讼请求，向本院提交一组证据：商品房买卖合同及补充协议，证明双方签订了买卖合同，是双方的真实意思表示，在合同补充协议第二条第6款明确约定了如果被告连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同；合同解除后15天之内将剩余的购房款无息返还给买受人的事实。 被告左永玲质证认为，对该证据的真实性无异议，表示合同上约定无息返还的是首付款，但是并没有说是按照原来的合同价格，原告应该按照市场价来返还。 被告左康未到庭，未质证。 本院认为，该证据与原件核对无异，系双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 被告方未向本院提交证据。 本院依职权向中国工商银行股份有限公司永新支行调取以下证据：2012年9月版个人购房借款/担保合同、左康借据历史处理明细本地查询、不良客户扣收清单（扣开发商保证金）、中国工商银行特种转账凭证，原被告对此证据的三性均无异议，本院予以确认，经核算，工行永新支行共扣划原告方贷款本金350531.91元和利息11757.17元，总计362289.08元。 本院依职权向永新县民政局调取的被告左永玲和左康的离婚协议，原告质证认为，对该本组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；被告质证认为对三性均无异议。本院认为，该组证据系永新县民政局出具，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述、庭审查明的事实和审查确认的证据，本案事实认定如下： 2016年11月3日，原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司与被告左康、左永玲签署《商品房买卖合同》（合同编号为201610***23），约定：被告购买原告开发的位于永新县埠前镇仰山村未来城26幢***室商品房一套，建筑面积132.74元，总价款452031元。被告于2016年10月30日向原告支付了首付款92031元，余款360000元被告左康于2016年11月7日与中国工商银行股份有限公司永新支行签订《个人购房借款/担保合同》，在工行永新支行办理了抵押按揭贷款，原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司对被告左康的按揭贷款作了保证担保，被告左永玲作为购买该商品房共同买受人在抵押担保合同上也签了名。另《附件四：合同补充协议》第二条第6款约定“买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）时，在出卖人承担担保责任期间，因买受人未及时还本付息而造成贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知起7个工作日内归还出卖人相关款项并按日万分之二承担自银行扣款之日到买受人归还之日的利息。买受人如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同。合同解除后五个工作日内，买受人须将所购房屋按交房时恢复原状，并将房屋返还给出卖人，由此产生的损失由买受人承担，出卖人在扣除违约及各项损失15天内将剩余的购房款无息返还给买受人”、第五条“1、买受人逾期付款的时间超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为。同时由此造成的一切后果由买受人承担”。 另查明：被告左康于2016年11月7日为案涉商品房在工行永新支行办理了购房抵押贷款，约定借款人授权贷款人按将贷款一次性划入永新县闽峰房地产开发有限责任公司账户的方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息的还款方式偿还贷款本息。工行永新支行于2016年11月7日发放贷款金额360000元，贷款期限是30年。贷款发放后被告中途出现部分逾期还贷情况。工行永新支行自2018年8月31日开始扣除原告闽峰公司账户款项如下：①2018年8月31日扣贷款本金595.04元，利息2746.08元；②2018年9月26日扣贷款本金499.91元，利息1364.31元；③2018年10月26日扣贷款本金501.85元，利息1362.36元；④2018年11月28日扣贷款本金503.79元，利息1361.16元；⑤2018年12月28日扣贷款本金505.69元，利息1359.2元；⑥2019年1月29日扣贷款本金507.71元，利息1357.59元；⑦2019年2月25日扣贷款本金509.68，利息1354.18元；⑧2019年2月26日扣贷款本金346908.24元，利息852.29元，共计扣贷款本金350531.91元和利息11757.17元，总计362289.08元。被告已超过连续三个月、累计六个月未按期向中国工商银行股份有限公司永新支行偿还贷款本息。 综上，被告向原告支付购房首付款92031元，在工行永新支行贷款360000元。工行永新支行自2016年11月7日至2019年2月29日共收到还款本金360000元和利息37983.37元，其中原告方还款本金350531.91元和利息11757.17元，被告方还款本金9468.09元和利息26226.2元，合计35694.29元。 另查明：被告左康与左永玲原系夫妻关系，2017年6月2日，双方到婚姻登记机关办理离婚手续，解除婚姻关系。离婚时，案涉商品房归被告左康，按揭贷款也由被告左康归还，该商品房实际占有人为被告左康；案涉商品房，原告已交付给被告，但目前未办理产权证。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《附件四：合同补充协议》第二条第6款约定“买受人如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同。合同解除后五个工作日内，买受人须将所购房屋按交房时恢复原状，并将房屋返还给出卖人，由此产生的损失由买受人承担，出卖人在扣除违约及各项损失15天内将剩余的购房款无息返还给买受人”，原被告双方已经约定了解除合同的条件。被告作为买受人自2018年8月31日起至2019年2月26日已经超过连续三个月、累计六个月未按期向中国工商银行股份有限公司永新支行偿还贷款本息，解除合同的条件已成就，故原告作为出卖方提出解除购房合同的诉讼请求应依法予以支持。 据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定和《附件四：合同补充协议》的约定，被告左康作为买受人及实际占有人应将案涉商品房返还给原告，原告作为出卖方，继续占有剩余购房款构成不当得利，原告应将剩余购房款返还给被告。本案中，被告向原告支付了购房首付款92031元，在工行永新支行贷款360000元。工行永新支行自2016年11月7日至2019年2月29日共收到还款本金360000元和利息37983.37元，原告扣除其作为保证人在工行永新支行已还款本金350531.91元和利息11757.17元，原告应向两被告无息返还购房首付款92031元、向被告左康返还已归还贷款本金9468.09元和26226.2元。纵观本案购房首付款92031元和归还银行按揭贷款360000元及其利息均是围绕案涉房屋签订合同时的总价款452031元展开的，《附件四：合同补充协议》第二条第6款“出卖人在扣除违约及各项损失15天内将剩余的购房款无息返还给买受人”中剩余购房款指的就是被告已实际偿付到位的购房款，具体到本案当中就是首付款、被告已归还按揭贷款本金及利息。此约定非常明确并无歧义。因解除合同系被告违约引起，故被告辩称要求原告按市场价返还相应的价值款项，于法无据，与合同约定亦不相符，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二款第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司与被告左康、左永玲于2016年11月3日签定的编号为20161****3的商品房买卖合同（含合同补充协议）； 二、被告左康于本判决生效之日起15日内将位于江西省永新县埠前镇仰山村未来城26幢****室的一套商品房返还给原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司； 三、原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还被告左康、左永玲所交纳的购房首付款92031元； 四、原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还被告左康所支付的其他购房款项35694.29元； 五、驳回原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1678元，由被告左康、左永玲承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  马孝锋 二〇二〇年四月二十六日 法官助理杜小丹 书记员陈珊