浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2985号上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区蓬莱路181号，统一社会信用代码：91330400757081973N。法定代表人：朱海兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘飞平，男,1967年12月24日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：孙君慈，北京市天昱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑宣敏，女,1971年1月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：孙君慈，北京市天昱律师事务所律师。上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业公司）因与被上诉人刘飞平、郑宣敏商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经双方当事人申请，扣除审限二个月；因案情复杂，经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。大业公司上诉请求：1.撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3321号民事判决，依法改判驳回刘飞平、郑宣敏的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由刘飞平、郑宣敏负担。事实与理由：刘飞平、郑宣敏向大业公司购房，理应将房款付给大业公司或大业公司指定的收款人，现无证据证明大业公司委托嘉兴市和好贸易有限公司（以下简称“和好公司”）收款。大业公司与和好公司彼此为独立的法人，也没有任何证据证明双方人格混同。原审认定“案外人赵木新向和好公司转账的150万元系根据徐孟瑢的指定支付”缺乏依据。徐孟瑢出具房款说明时已非大业公司法定代表人，不能代表大业公司确认收款。原审对邹晓杰、林永楷、赵木新所作的询问笔录以及徐孟瑢出具的房款付清说明，均不能作为合法证据采信，不能据此认定刘飞平、郑宣敏已经付清房款。刘飞平、郑宣敏答辩称，徐孟瑢是大业公司的法定代表人，对于其此后的身份变化情况并不知情，刘飞平、郑宣敏有理由相信其有权代表大业公司确认收款。刘飞平、郑宣敏一审起诉请求：大业公司交付新洲国际大酒店3-2508号和3-2509号合同房屋，并办理产权过户登记，赔偿逾期交房至实际交付房屋期间造成损失1142694元，并退还多支付的购房款119029元。一审法院认定事实：2011年4月28日，案外人林永楷应刘飞平要求，让其朋友案外人赵木新将150万元汇入大业公司时任法定代表人徐孟瑢指定的和好公司账户，用以支付刘飞平应付大业公司的购房款。5月1日，刘飞平将50万元购房款汇入大业公司账户。6月10日，刘飞平、郑宣敏与大业公司签订商品房买卖合同两份，约定购买大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-2508、3-2509号商品房，建筑面积分别为68.85平方米和58.74平方米，总价款为1880971元（1022755+858216），刘飞平、郑宣敏于合同签订当日付清全部房款；大业公司应当在2011年7月1日前将具备交付条件的商品房交付使用，双方并就违约责任等事项作出约定。同日，刘飞平、郑宣敏与大业公司分公司——新洲大酒店签订新洲国际大酒店商品房委托经营合同两份，约定刘飞平、郑宣敏将其所购的涉案房屋委托新洲大酒店经营，委托经营期限为五年，自该商品房款清后第二个月开始计算，新洲大酒店在委托经营期限内支付经营回报收益，收益自该商品房款清后第二个季度开始计算，以每个季度尾月的20日为支付日，每季度经营回报收益为3-2508号房23012元、3-2509号房19310元。嗣后，大业公司因案涉房地产项目未如期竣工，导致包括涉案房屋在内的已出售房产全部未能如期交房。2014年，在相关行政主管部门的主持、协调下，大业公司与十几位业主代表就逾期交房及后续委托经营管理等事宜达成一致意见，并形成会议纪要。会议纪要载明：（一）大业公司根据与业主签订的商品房买卖合同约定，同意自该合同约定的房屋交付之日起至2013年12月31日止以业主根据商品房买卖合同实际向大业公司交付的购房款为基准按照每年7％的标准向业主补偿该期间的所有损失，业主同意接受。（二）本会议纪要签署后，业主自愿放弃按照商品房买卖合同向大业公司主张逾期交房违约金等权利，2014年1月1日起至大业公司实际向业主交房之日止的逾期交房等所有损失也不再向大业公司主张……（四）本会议纪要签署后，业主应与嘉兴新洲物业经营管理有限公司办理相关商品房委托经营合同的解除手续。在委托经营合同解除后，商品房买卖合同约定购房款已全部付清的业主可选择与新洲大酒店重新签订委托经营合同，新签订的委托经营合同管理期限自2014年1月1日起计算；商品房买卖合同约定的购房款未付清的业主，如选择与新洲大酒店签订委托经营合同的，委托经营期限自购房款全部付清之日起计算。委托经营管理期间，新洲大酒店以商品房买卖合同约定的购房款为基准按照每年3％的标准向业主支付收益……（十）大业公司未按时履行本会议纪要的，则仍按大业公司与业主签订的商品房买卖合同履行。大业公司登记成立日期为2004年1月7日，徐孟瑢曾长期系该公司股东并担任法定代表人，和好公司自2005年7月26日起至2016年9月6日期间为大业公司法人股东。2016年8月14日，受让方（甲方）杭州旭聚贸易有限公司，与转让方（乙方）大业公司股东和好公司、徐孟瑢、徐孟胜以及保证方（丙方）大业公司股东浙江佳源房地产集团有限公司签订股权转让协议一份，约定由甲方以人民币3980万元收购乙方持有的大业公司49﹪的股份，并约定乙方不再就与大业房产、购房业主之间涉及的债权债务纠纷承担任何责任，如发生上述债权债务的，均由丙方以及大业公司承担和处理，甲方确认并同意乙丙双方之间关于债权债务的约定。次日，大业公司原股东和好公司、徐孟瑢、徐孟胜以及浙江佳源房地产集团有限公司均在房屋销售台帐上签字或盖章，其中载明刘飞平、郑宣敏所购3-2508号房已收房款50万元，并注明针对销售台账403套房屋中徐孟瑢直接收款的部分按下列原则处理：（1）如提供相对应的银行流水及收款凭证的，大业公司予以认可；（2）如无任何凭证的，由徐孟瑢、业主、大业公司三方协商解决。涉案房屋已具备交付条件，双方就房款支付及违约责任等经协商未果，遂成讼。一审法院认为，刘飞平、郑宣敏与大业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于房款的支付，刘飞平、郑宣敏将150万元款项汇入大业公司法定代表人徐孟瑢指定的大业公司股东——和好公司账户，徐孟瑢的该行为系履行职务行为，其效力及于大业公司，所产生的相关权利义务应由大业公司承担，且该款项性质亦由案外人林永楷、赵木新作出确认，并有银行汇款凭证佐证，符合房屋销售内部台帐对徐孟瑢直接收款的部分所确定的处理原则；刘飞平、郑宣敏支付大业公司房款在商品房买卖合同签订之前，200万元系概算金额。故就刘飞平、郑宣敏而言，应当认定其已按大业公司要求，履行了全部房款的支付义务，刘飞平、郑宣敏超额支付的款项计119029元，大业公司应予返还。关于逾期交房的违约责任。商品房买卖合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，刘飞平、郑宣敏认为大业公司的违约行为造成损失已高于约定的逾期交房屋违约金，要求大业公司按委托经营合同约定的委托经营回报收益赔偿损失。对此：1、从大业公司逾期交付房屋的原因来看，前期主要因公司经营存在困难，项目迟迟未竣工验收，后期双方又因是否付清房款存有争议，故逾期交房自有其原因，大业公司并非出于主观恶意。2、从会议纪要对刘飞平、郑宣敏的拘束力来看，该会议纪要系在相关行政主管部门主持协调下，由大业公司与业主代表就纠纷解决所达成的一致意见，对刘飞平、郑宣敏具有拘束力。3、从涉大业公司逾期交房纠纷的处理情况来看，现绝大多数业主给予了大业公司适度的宽宥和支持，按照会议纪要的精神与大业公司进行了和解，刘飞平、郑宣敏主张按高于会议纪要的标准计算逾期交房损失，既与会议纪要精神相悖，又不利于平衡广大业主的利益，甚至有可能引起不稳定局面，不应得到支持。逾期交房损失参照会议纪要调整为：2011年7月2日至2013年12月31日的逾期交房损失为329169.92元[（1880971×7％×2）＋（1880971×7％÷12×6）]，2014年1月1日后的逾期交房损失以1880971元为基数，按年利率3％计算至房屋实际交付之日止。鉴于刘飞平、郑宣敏已付清房款，涉案房屋也已具备交付条件，刘飞平、郑宣敏请求交付房屋并办理产权过户登记的诉讼请求，亦予支持。综上，刘飞平、郑宣敏诉讼请求予以支持，逾期交房损失以法院认定为准。大业公司辩称对方未付清房款，但与事实不符，该答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、大业公司于判决生效之日起十日内将坐落于新洲国际大酒店第3幢3-2508、3-2509号房屋交付刘飞平、郑宣敏，刘飞平、郑宣敏配合接收房屋；二、大业公司于房屋交付后十日内协助刘飞平、郑宣敏办理新洲国际大酒店第3幢3-2508、3-2509号房屋的产权过户登记手续，刘飞平、郑宣敏配合办理；三、大业公司于判决生效之日起十日内赔偿刘飞平、郑宣敏逾期交房损失（其中2011年7月2日至2013年12月31日的逾期交房损失为329169.92元，2014年1月1日后的逾期交房损失以1880971元为基数，按年利率3％计算至房屋实际交付之日止）；四、大业公司于判决生效之日起十日内返还刘飞平、郑宣敏超额支付购房款119029元；五、驳回刘飞平、郑宣敏的其他诉讼请求。案件受理费31942元，由大业公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，大业公司与刘飞平、郑宣敏网签备案《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款买受人于合同签订当日付清全部房款。”此外，在大业公司原审提供的会议纪要业主签到名单中也列有刘飞平、郑宣敏二人。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，大业公司上诉主张汇入公司原股东和好公司账户的150万元与案涉交易无关，故刘飞平、郑宣敏房款未清，大业公司有权拒绝交房，并无须返还所谓超额支付房款。首先，在本院审理的大业公司与其他业主的商品房销售合同纠纷中，也存在着公司股东代为收取房款的情况，从大业公司自己的销售台账中，也可看出大业公司对此并不完全禁止，故本案不能仅以公司与股东人格独立为由，简单否认和好公司收到的150万元与案涉交易相关。其次，除大业公司原法定代表人徐孟瑢的个人意见以外，大业公司在与刘飞平、郑宣敏签订《商品房买卖合同》时，也曾确认合同签订当日买受人全部房款一次性付清；嗣后，在有关部门就大业公司逾期交房等问题组织召开的业主协调会上，刘飞平、郑宣敏二人也在受邀业主之列。由此可见，大业公司现反驳主张房款未清，既与合同约定的内容不符，也与其此前的行为意思不符，故本院无法予以采信。再次，刘飞平先委托他人向和好公司转账支付150万元，后又直接向大业公司刷卡支付50万元，《商品房买卖合同》的约定价格为1880971元，故刘飞平在刷卡支付时确实超额支付了大业公司119029元，对于该款应由大业公司返还。据此，大业公司的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31942元，由嘉兴市大业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月二十一日书记员 赵婉沁