河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初178号原告：周红洁，女，汉族,1979年11月15日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：霍爱本，扶沟县聚正法律服务所，法律工作者。被告：扶沟县华福房地产开发有限公司，住所地：扶沟县行政新区桐丘路西侧。社会信用代码:91411621060036187X。法定代表人：林迪，总经理。委托诉讼代理人：任发亮，扶沟县鼎正法律服务所，法律工作者。原告周红洁诉被告扶沟县华福房地产开发有限公司(以下简称扶沟华福房产公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周红洁的委托诉讼代理人霍爱本，被告扶沟华福房产公司的委托诉讼代理人任发亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周红洁向本院提出诉讼请求：1、扶沟华福房产公司向周红洁支付延期交房的违约金19309元。2、案件受理费284元，由扶沟华福房产公司负担。事实与理由：周红洁与扶沟华福房产公司签订《商品房买卖合同》。周红洁按扶沟华福房产公司工作人员指定的时间已交付房款473248元，不存在延期付款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年5月31日前交付商品房……”扶沟华福房产公司实际通知周红洁交房时间是2019年12月20日，延期交房204天。根据《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用……。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二的违约金……。”根据上述合同约定，周红洁要求继续履行合同，扶沟华福房产公司按交房款的日万分之二，向周红洁支付违约金19309元{473248元×0.0002×204天[2019年6月1日至2019年12月20日（被告通知的交房时间）]}。扶沟华福房产公司辩称，不同意向周红洁支付19309元违约金。案涉《商品房买卖合同》合法有效，案涉房产五证齐全、验收合格，符合法定、约定交房条件。周红洁逾期付款违约在先，假如法院认定逾期交房，应从逾期交房的违约天数中扣除逾期付款的违约天数，扶沟华福房产公司不应承但逾期交房的责任。理由①：扶沟县人民政府“攻坚办”从2018年1月11日至2019年12月份下发了多份扬尘治理的文件，导致建筑工地停止施工181天，再加上下雨、中考及高考造成的停工，停止施工天数合计205天。依据案涉《商品房买卖合同》第八条第二款第二项规定、《合同补充协议》第五条规定，遭遇不可抗力、有关政策等调整，导致交付延迟的。出卖人可据实据实延期，扶沟华福房产公司不应承担逾期交房的违约责任。理由②：退一步讲，依据《合同补充协议》第五条第6项的规定，买受人逾期付款的，按买受人逾期付款时间相应顺延交房日期。周红洁逾期付款94天，扶沟华福房产公司应顺延94天交房。理由③：扶沟华福房产公司向扶沟县政府缴纳了开发案涉小区的城市基础设施配套费，涉案小区大门西侧的扶沟县花园南路计划2018年12月31日之前完工，但至今未完工，造成该小区污水管网无法和城市基础配套设施无法对接，依据《合同补充协议》第五条第9项规定，属于扶沟华福房产公司不能预防和控制的因素导致的迟延交房。综上，请求贵院以事实为根据，以法律为准绳，依法判决驳回周红洁的诉讼请求。周红洁为证明其诉讼请求，提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件书一份。证明：1、房屋价款。2、房屋交付期限是2019年5月31日前，交房的第5种条件不是商品房交付条件，合同约定的第5种条件，明显是玩弄文字游戏，欺骗买受人。3、周红洁要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的标准支付违约金。4、《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。验收时，出卖人应当出具本《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件。出卖人还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交房必须满足几个条件：五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》）、两书（《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》）、三表（《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》）。被告的五证、两书齐全，但没有三表，这是周红洁不同意接收房屋的根本原因。证据二、收款收据及贷款按揭手续复印件。证明：周红洁付清了房款。证据三、交房告知函复印件。证明：扶沟华福房产公司通知交房的时间是2019年12月20日，延期交房已经超过180天。证据四、周红洁的丈夫与贾晓景录音光盘及通话内容、微信截屏。证明：周红洁不存在逾期付款。扶沟华福房产公司对周红洁提交的证据，发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。1、《商品房买卖合同》第6条约定订合同当日即2018年2月10日一次性交付房款，周红洁实际付清房款时间是2018年5月15日，逾期94天，违约在先，依据《合同补充协议》第5条第6项规定，扶沟华福房产公司应当从逾期交房天数中扣除94天。2、扶沟华福房产公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》第8条约定的交付条件。3、依据《商品房买卖合同》第7条第1款第2项约定，周红洁逾期付款，扶沟华福房产公司可以向周红洁主张应付款的日万分之二的违约金。4、依据《商品房买卖合同》第8条第2款约定和《合同补充协议》第5条第2项、第9项约定，是因为政府的环保政策、不可抗力和不能预防和控制的因素导致逾期交房，不是因为扶沟华福房产公司自身的原因导致的逾期交房，扶沟华福房产公司不应承担逾期交房的责任。对证据二真实性无异议，证明周红洁逾期交款。对证据三真实性无异议，因周红洁没有接收房屋，所以没有发保证书、说明书等文件。对证据四异议是，贾晓景没有到庭，不能证明贾晓景是扶沟华福房产公司的工作人员。即便贾晓景是扶沟华福房产公司工作人员，该录音内容无法否定双方签订的书面合同，不能作为有效证据使用。扶沟华福房产公司为证明其诉讼请求，提交如下证据：证据一、不动产证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房预售许可证、营业执照复印件各一份。建设工程竣工验收报告一份，竣工验收备案表一份。证明：涉案房屋证件齐全，具备交房的法定、约定条件。证据二、《商品房买卖合同》复印件一份、房产支付逾期情况统计表、银行电子回单一份。证明：《商品房买卖合同》合法有效。周红洁逾期94天付款，扶沟华福房产公司可以延长94天交房，扶沟华福房产公司可以要求周红洁按应付款的日万分之二承担违约金。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》规定的“特殊原因”包括有关政策等调整导致交付延迟、其他出卖人不能预防和控制的因素等。证据三、扶沟县人民政府“攻坚办文件复印件，扶沟县住房和城乡建设局出具的情况说明一份。证明：受政府扬尘治理环保政策的影响，造成涉案小区共停止施工181天，依据《合同补充协议》第五条第2项规定，有关政策等调整导致交付延迟的。扶沟华福房产公司不应承担延迟交房的责任。证据四、花园南路现场照片8张、交纳城市基础设施配套费发票3张，扶沟县住房和城乡建设局出具的情况说明一份。证明：证明扶沟华福房产公司已交纳涉案小区城市基础设施配套费6553468.50元，涉案小区西侧的花园南路，至今没有完工，交付使用。扶沟华福房产公司迟延交房的原因属于合同约定的不能预防和控制的因素，扶沟华福房产公司不应承担逾期交房责任。证据五、邮政快递回执单、交房通知单、短信截图各一份。证明：2019年5月31日不能交房时，扶沟华福房产公司提前将不能交房的原因、什么时间交房的意向，以书面方式寄给周红洁，请求周红洁原谅及致歉，并要求来扶沟华福房产公司签订逾期交房协议，周红洁拒收。依据《合同补充协议》约定，视为接收。扶沟华福房产公司提前通知了周红洁不能按期交房，扶沟华福房产公司不应承担逾期交房的责任。证据六、向其他业主发出的延期交房告知函复印件一份。证明：扶沟华福房产公司找不到了周红洁拒收的延期交房告知函，该告知函内容与涉案小区其他业主的延期交房告知函内容一样，证明并非扶沟华福房产公司自身的原因造成延期交房。周红洁对扶沟华福房产公司提交的证据，发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，不能证明达到了法定的交房标准。交房时，没有商品房实测表、综合验收表，不符合法律规定。对证据二合同书、收款收据无异议，房产支付逾期情况统计表是扶沟华福房产公司制作的，有异议。周红洁是按照扶沟华福房产公司工作人员指示的交款时间交的房款，不存在逾期交款。证据三均属于抽象性行政文件，与本案无关，不能作为本案的证据。只有针对扶沟华福房产公司的停工令、复工令等具体行政行为的文件，才可作为有效证据。情况说明、汇总表上王磊的签字不是2019年12月19日签的，而是2020年1月20日补签的，没有法定代表人签字，不具有法律效力。申请扶沟县住房和城乡建设局法定代表人、王磊出庭作证。对证据四照片、发票真实性无异议，照片恰恰证明至今没有达到交付条件，扶沟华福房产公司依法交给政府的费用与本案无关。情况说明上王磊的签字不是2019年12月19日签的，而是2020年1月20日补签的，没有法定代表人签字，不具有法律效力。申请扶沟县住房和城乡建设局法定代表人、王磊出庭作证。对证据五回执单真实性无异议。扶沟华福房产公司不能提交商品房验收合格备案表和商品房实测面积表，不能证明达到了法定的交房标准，不能作为有效证据。证据六该告知函不能对抗《商品房买卖合同》，告知函载明的延期交房理由不符合法律规定，不能作为有效证据。扶沟县人民法院对扶沟县住房和城乡建设局局长严宏涛、材料制作人王磊、扶沟县住房和城乡建设局工作人员李二宁、袁涛及扶沟县建筑安装工程质量监督站站长杜春溪进行了调查核实。依据当事人的陈述、举证质证情况及经本院审查确认的证据，认定事实如下：2018年2月10日，周红洁与扶沟华福房产公司签订《商品房买卖合同》，主要内容是，……周红洁购买华福国际商贸城二期华福大名城小区第9幢3单元9层3-9-2号房屋，总金额473248元。出卖人应在2019年5月31日前交付房屋。经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、按《合同补充协议》约定执行。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日应向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。2018年2月10日，周红洁与扶沟华福房产公司签订《合同补充协议》，主要内容是，……第五条特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整，导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3、商品房建设工程设计变更或政府规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件，导致施工受阻或停止施工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间，相应顺延交房日期：7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素……。周红洁向扶沟华福房产公司支付首付房款193248元后，不再办理房屋按揭贷款手续。2018年2月13日，周红洁与扶沟华福房产公司对《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限进行了书面变更，将合同原来约定的付款方式“如买受人不能取得贷款，应在10内一次性向出卖人付清全部价款；逾期付款的，买受人承担逾期付款的违约责任……”变更为“买受人于签订本合同时，一次性向出卖人支付总房款计人民币肆拾柒万叁仟贰佰肆拾捌元”。后经口头协商，剩余房款付款期限变更为2018年5月30日之前。2018年5月15日前周红洁共向扶沟华福房产公司支付房款473248元。2018年1月至2019年12月4日，扶沟华福房产公司在华福国际商贸城二期华福大名城小区多次停止建设施工，停工时间181天。2019年11月20日，建设单位扶沟华福房产公司、勘察单位河南求实岩土工程勘察有限公司、设计单位郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位江西抚州林川建筑工程公司、监理单位福建固特新工程监理咨询有限公司对扶沟县华福大名城9#楼进行了竣工验收，扶沟县华福大名城9#楼建筑质量合格。2019年11月28日，扶沟华福房产公司通知周红洁2019年12月20日交接案涉房屋，未交接成功。截止2019年12月20日，扶沟华福房产公司逾期交房203天。2020年1月13日，扶沟华福房产公司申请备案登记，2020年1月16日，扶沟县建筑安装工程质量监督站对扶沟县华福大名城9#楼进行了备案登记。2018年1月3日、5月18日、7月13日，扶沟华福房产公司共向扶沟县住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费655.3468万元。按规划，涉案小区大门西临的扶沟县花园南路于2019年5月交付使用，至今未交付使用，影响了涉案小区配套设施与市政公共配套设施的对接。本院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷。争议焦点：一、变更后的付款期限如何认定，周红洁是否违约付款。二、扶沟华福房产公司是否违约交房，是否承担违约责任，违约金数额如何确定。关于焦点一。周红洁诉称按照扶沟华福房产公司工作人员贾晓景指示的时间，在2018年5月30日前已经付清房款，没有逾期付款。扶沟华福房产公司辩称贾晓景不是扶沟华福房产公司工作人员，付款时间未变更为2018年5月30日前，付款方式书面变更为签订本合同时，一次性支付总房款，周红洁应在签订合同当日付清房款。本案中，周红洁提供了其丈夫与贾晓景通话录音、微信聊天记录证明,经审查，贾晓景在法院对其调查笔录中，明确陈述周红洁以前是她的购买涉案房屋的客户，孟祥瑞当时任华福大名城房地产开发有限公司任销售部经理，贾晓景把孟祥瑞的意见传达给了周红洁，同意周红洁2018年5月30日之前把剩余房款交齐，贾晓景的行为是职务行为，周红洁在调查笔录中陈述的内容能够与通话录音中陈述的内容、微信聊天内容佐证，对周红洁提供的通话录音、微信聊天记录的证明力，本院予以采信。据此本院认定，周红洁与扶沟华福房产公司已经口头达成了支付剩余房款的最后时间是2018年5月30日之前，周红洁2018年5月15日已经付剩余房款，没有逾期付款。本案中，扶沟华福房产公司提供了变更后的《商品房买卖合同》证明。经审查，2018年2月13日，周红洁与扶沟华福房产公司对《商品房买卖合同》中约定的付款方式进行了变更，扶沟华福房产公司辩称周红洁应在2018年2月10日签订合同当日交付全部款项的理由，与客观实际不符，本院不予采信。扶沟华福房产公司辩称周红洁从2018年2月10日起至2018年5月15日止逾期94天付款的事实，证据不充分，本院不予认定。综上，本院认定变更后的付款期限为2018年5月30日前，周红洁没有违约付款。关于焦点二。周红洁诉称扶沟华福房产公司通知的交付房屋日期是2019年12月20日，扶沟华福房产公司未按照合同约定的交房日期2019年5月31日交房，应承担违约交房责任。扶沟华福房产公司辩称扶沟县人民政府出台了诸多扬尘治理的环保文件，造成扶沟华福房产公司在涉案小区停止施工181天，加上因下雨、中考及高考造成的停工天数，共计205天，应延期205天交房，没有违约交房，不承担违约责任。本案中，周红洁提供《商品房买卖合同》第八条内容证明，经审查，《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，2019年11月20日案涉房屋已经竣工验收合格，符合约定交房条件，周红洁拒绝接房的理由，证据不足，本院不予采信。本案中，扶沟华福房产公司提供扶沟县环境污染防治攻坚领导小组办公室文件、扶沟县住房和城乡建设局出具的情况说明、花园南路现场照片、交纳城市基础设施配套费发票证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，本院对扶沟县住房和城乡建设局及情况说明制作人王磊进行了调查核实，扶沟县住房和城乡建设局及王磊并未拒绝，本院认为扶沟县住房和城乡建设法定代表人、证明制作人王磊没有必要出庭作证，情况说明载明的停止施工天数181天，有事实依据，本院予以认定。经审查，扶环攻坚办（2019）138号文件载明“自6月6日起，对达不到环保要求的所有涉气涉尘企业、施工企业和商砼搅拌站下发了立即整改通知书，2019年7月7日起，已完成整改，设施运行正常，同意复工……。”扶沟华福房产公司按照该文件的要求，2019年6月6日至2019年7月7日在案涉小区整改停工32天，并非因政府制定该环保政策造成的停工，而是因为扶沟华福房产公司自身在施工过程中采取的扬尘治理措施不达标造成的，不属于合同约定的因不可抗力或者特殊原因造成的停工，应当从停工天数中扣除32天。根据《合同补充协议》第五条规定，本院认为因政府政策调整、扶沟华福房产公司自身不能预防和控制的因素导致的停工时间应当认定为149天（181天-32天），应当从逾期交房期限中扣除149天，据此认定，截止2019年12月20日，扶沟华福房产公司逾期交房时间54天（203天-149天）。依据《商品房买卖合同》第九条规定，扶沟华福房产公司逾期交房不超过90日，扶沟华福房产公司应按交房款的日万分之一标准，支付违约金。扶沟华福房产公司在签订合同时应当预见到，施工过程中可能出现的下雨、中考及高考对施工造成的影响，因此而造成的停工时间不应当从逾期交房期限中扣除。扶沟华福房产公司辩称应扣除因下雨、中考及高考造成的停工时间的理由，不符合合同约定，本院不予采信。扶沟华福房产公司辩称不应支付逾期交房违约金的理由，证据不充分，本院不予采信。合同具有相对性，扶沟华福房产公司辩称涉案小区大门西侧扶沟县花园南路计划在2019年5月交付使用，至今未交付使用，涉案小区配套设施与市政公共配套设施无法对接，因此造成延期交房的时间也应当从逾期交房期限中扣除的理由，不符合合同约定的特殊原因，本院不予采信。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当依照法律规定和约定，全面履行民事义务，承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方和第三人之间的纠纷，与本案不是同一个法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告扶沟县华福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周红洁支付违约金2556元（473248元×54天×0.0001）。二、驳回原告周红洁其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费284元，原告周红洁负担246元，被告扶沟县华福房地产开发有限公司负担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审判长  王献彬审判员  张世民审判员  范娜娜二〇二〇年四月二十日书记员  寇亚东