上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民再23号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海戏剧学院附属舞蹈学校，住所地上海市长宁区虹桥路1674号。法定代表人：黄昌勇，该学校校长。委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张抒清，上海市金茂律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：上海一古道贸易有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇西林街246号1021室L座。法定代表人：陆康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅治平，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，上海顺商律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：天阁雅（上海）商贸有限公司，住所地上海市长宁区天山路341号1幢第133单元。法定代表人：中内浩之，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵晋，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。再审申请人上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称舞蹈学校）、上海一古道贸易有限公司（以下简称一古道公司）因与被申请人天阁雅（上海）商贸有限公司（以下简称天阁雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终8117号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2019年12月30日作出（2018）沪民申3055号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。舞蹈学校申请再审称，要求撤销二审判决第二项，改判舞蹈学校不承担连带给付责任。理由如下：二审法院依据三方当事人之间协议判决舞蹈学校应在一审判决第四项给付范围内对天阁雅公司承担30万元的连带责任没有事实和法律依据。该协议仅是对修缮系争房屋期间补偿作出的约定，且30万元补偿款已经实际履行。故舞蹈学校不应就已经支付的补偿款项再向天阁雅公司承担连带给付责任。一古道公司申请再审称，要求撤销二审判决及一审判决第三、四项，改判一古道公司不承担违约责任。理由如下：1、一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，一古道公司没有擅自解除与天阁雅公司间的租赁合同，不存在违约情形；2、一、二审判决一古道公司赔偿天阁雅公司的经营利润损失没有证据支持，根据三方协议书30万元损失已由舞蹈学校补偿，则天阁雅公司主张的补偿款也应由舞蹈学校承担；3、一、二审判决对补偿费用的计算没有依据，天阁雅公司通过变更经营地址在原址旁继续开业经营，实际没有经营损失，且即使计算损失，按照三方当事人的协议修缮房屋8个月补偿30万元，平均每月3.75万元。按此标准现补偿自2016年6月30日至2017年4月24日计9个月25天的损失不到37万元。现判决认定违约金为33万元的情况下又判决90万元的补偿款，既重复计算了违约金和实际损失，又没有考虑该损失是否属于签订合同时可以预见之范围，故违约责任的计算方式没有依据；4、一审法院已经查明三方的当事人协议的违约方在舞蹈学校，但一、二审判决均未判决舞蹈学校承担违约责任显属错误。天阁雅公司辩称：不同意舞蹈学校及一古道公司的再审请求。理由如下：1、针对舞蹈学校的再审请求，关于舞蹈学校支付给天阁雅公司的30万元的补偿款的事实没有异议，但该30万元只是解决2015年天阁雅公司从承租地方退出期间的损失补偿，与天阁雅公司不能继续承租以及经营损失之间没有关联。不因此排除舞蹈学校应承担的违约责任；2、针对一古道公司的再审请求，天阁雅公司系与一古道公司签订租赁合同，三方当事人协议中也明确了合同相对人是一古道公司，故在一古道公司无法交付承租房屋的情况下当然对天阁雅公司构成违约，关于经营损失计算一节，三方协议书约定的30万元补偿考虑了天阁雅公司可以按照原来的承租标准继续承租3年为条件协商确定，并非针对天阁雅公司彻底停业所遭受损失的所约定的赔偿标准，一古道公司以此为依据计算天阁雅公司实际经济损失不合理。天阁雅公司向一审法院起诉请求：1、解除三方协议书（审理中，天阁雅公司增加诉请，要求一并确认解除天阁雅公司与一古道公司签订的租赁合同）；2、一古道公司按照中国人民银行同期贷款利率支付房屋租赁保证金（330,000元）和预付租金（220,000元）的逾期利息9,038.35元（保证金利息自2017年4月25日起计至2017年9月10日，预付租金利息计至2017年9月5日，年利率为4.35%）；3、一古道公司支付违约金330,000元；4、一古道公司赔偿天阁雅公司经营利润损失1,559,441.18元（2015年11月1日起至2017年4月24日）及广告费损失8,200元；5、舞蹈学校对上述第4项请求承担连带赔偿责任；6、案件诉讼费由一古道公司、舞蹈学校承担。一审法院认定事实：涉讼房屋原为舞蹈学校的学生公寓。2007年5月8日，舞蹈学校取得该房屋的建设工程规划许可证，2009年竣工验收，但目前尚未办理房屋产权证。2009年6月8日，舞蹈学校向上海戏剧学院报告称，鉴于学校资金紧张，拟将沿水城南路的XX楼底层建筑面积900平方米以及学生公寓底层建筑面积1,300平方米用于开发商铺对外租赁，以增加收入。2009年12月23日，上海市公安局批准包含涉讼房屋在内的学生公寓底层用作商铺的门牌号为XX路XX号至XX号。案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）系舞蹈学校委托经营水城南路学生公寓底层物业的全权代表。2010年6月18日，XX公司（甲方）与一古道公司（乙方）签订《学生公寓底层物业租赁合同》，合同约定甲方将坐落于上海市XX路XX号、XX号-1、XX号-2、XX号、XX号、XX号-1共六间“舞校学生公寓”底层物业租赁给乙方使用，面积总计约300平方米。甲方所负责经营出租的物业房屋产证办理尚未完成且用房性质为教育用房，在本合同签约前甲方已告知乙方上述物业基本情况以及该房屋未设定抵押。乙方对此表示谅解，乙方自愿按现状承租甲方的物业，并承担由此可能给乙方带来的不利和损失。如果合同期内发生因本物业不是商业用房性质或其他国家政策原因使乙方无法经营而导致乙方经济损失的，由乙方自行承担。同时乙方承诺当此类风险事件的发生时，将不会影响乙方按时交付租金给甲方。租赁期为8年。双方同意商铺前五年的年租金为100万，第六至第八年的租金在年租金100万的基础上递增一次，递增幅度为5%。甲、乙双方同意在租赁期内，如遇不可抗力或有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……5、政府部门责令收回教育用房的。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。同日，双方签订租赁合同备忘录，约定乙方在产证未完成期间的临时经营（转租经营），如遇政府有关部门查处和其他不可预见事件的发生，造成无法经营或所产生其他后果由乙方或转租方自行负责（经济损失）。双方对房屋进行了交接，一古道公司向舞蹈学校支付了30万保证金。2010年6月24日，XX公司与一古道公司签订租赁合同补充协议，约定双方租赁合同的期限自2010年6月18日起至2018年6月17日止。2010年7月10日，一古道公司（甲方）与株式会社XX（XXCorporation）（以下简称乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市长宁区XX路XX号及XX号一楼转租给乙方作为商业用途使用，物业建筑面积为123.52平方米，租期三年。2010年7月21日，XX公司出具授权书同意一古道公司转租XX路XX号、XX号。2010年12月，一古道公司、株式会社XX（XXCorporation）与天阁雅公司签订补充条款，约定一古道公司、株式会社XX（XXCorporation）的租赁合同中株式会社XX（XXCorporation）的所有权利义务由天阁雅公司承继。2013年5月27日，天阁雅公司（乙方）与一古道公司（甲方）续签了合同。合同约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方作为商业用途使用。租期自2013年7月22日起至2016年7月21日止。月租金为110,000元，该租金3年内不变。乙方应在上一期租金所对应的租期届满前10工作日支付，每次支付6个月的租金，先付后用。保证金为3个月租金，即330,000元。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应提前3个月通知乙方，并赔偿乙方相当于3个月房租的违约金，并返还乙方支付的保证金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2015年7月23日，上海戏剧学院和舞蹈学校发出通知称，舞蹈学校出租的学生公寓底层商铺作为上海国际XX中心的组成部分，将全面修缮。自2015年9月初至2016年5月底，舞蹈学校公寓底层商铺全部停止对外营业。各承租户的停业损失由舞蹈学校与承租户协商解决。2015年9月21日，舞蹈学校承诺，因改造工程影响商铺经营的期限，在改造完成后，租赁合同顺延。2015年10月27日，舞蹈学校（甲方）、一古道公司（乙方）与天阁雅公司（丙方）签订三方协议书。协议书约定，为配合上海市国际XX中心整体建设的要求，甲方将于2015年11月1日至2016年6月30日期间，对水城南路的学生公寓进行整体修缮，现因工程施工需要，甲方要求在修缮期间临时收回乙方出租给丙方的商铺的使用权。乙方及丙方同意在2015年11月2日前将出租商铺全面停止经营、搬离室内物品、将房屋移交给甲方修缮。甲方同意向丙方支付30万元补偿金作为对丙方停业期间的补偿。该补偿金涵盖除补偿商铺装潢复原、搬离和再入住的费用外的所有损失，包括但不限于经营损失、人员费用损失、广告损失、商品损失等各项损失。甲方负责在修缮完成后对出租商铺进行装潢复原，费用由甲方承担。甲方负责丙方因搬离和再入住的搬迁等合理费用。出租商铺的本期租赁期按实际修缮期顺延，并给予20天开业免租期。修缮期和免租期内租金无需支付，若有已付但未用的租金，可用来冲抵后续租赁期间内的租金。出租商铺的本期租赁期届满后，甲方同意乙方按现有条件和价格与丙方续约3年，以供丙方继续使用。任何一方有其他违约行为，导致修缮无法实现，或者补偿措施无法落实的，应对由此给其他一方或两方造成的损失予以赔偿。嗣后，天阁雅公司将涉讼房屋交付给舞蹈学校进行修缮。2016年7月8日，一古道公司（甲方）与天阁雅公司（乙方）签订租赁合同补充协议，协议约定，根据此前的三方协议，将原房屋租赁期顺延至2017年3月21日（暂定修缮期为8个月，最终以实际修缮期为准，修缮期延长的，租赁期顺延相应时间）止。2016年9月，由于涉讼房屋依旧未能修缮完毕，天阁雅公司通过邮件与舞蹈学校（原判笔误更正）方进行沟通。舞蹈学校（原判笔误更正）方回复称，由于国际舞蹈中心是上海市政府项目，舞蹈学校（原判笔误更正）无决定权和实施权，预计整改完工日为2017年3月31日，预计验收日亦为该日。2017年4月21日，上海戏剧学院对舞蹈学校作出批复称，鉴于上海市人民政府关于“教育机构的房屋土地资源受法律保护，任何单位、个人不得侵犯、破坏或擅自移作他用”的规定以及目前舞蹈学校教育用房严重不足的情况，经研究决定：一、必须立即收回用于商业的教育用房，以满足教育需要。二、妥善解决租赁终止后的善后工作，确保教育秩序的稳定。三、依照法律程序处理、维护各方合法利益。2017年4月24日，舞蹈学校委托律师发函一古道公司称，继续出租“学生公寓”违反上海市有关规定，且该房屋尚未取得房产证。另外，舞蹈学校的教育用房现在严重不足。基于上述原因，从2017年4月24日起，解除一古道公司与案外人XX公司签订的租赁合同及相关补充协议。一古道公司收到上述解约函之后，立即抄送给天阁雅公司。2017年5月2日，上海市教育委员会办公室向舞蹈学校发送抄告单称，对于舞蹈学校学生公寓底层出租事宜，经研究决定意见如下：一、你单位未经批准利用教育性质的学生公寓部分区域对外出租，违反《上海市市级事业单位国有资产使用管理办法》有关规定。二、为进一步规范事业单位房屋管理，请你单位按照有关法律法规对出租项目进行清退并予以收回。2017年5月，天阁雅公司得知舞蹈学校解除合同后，向一古道公司发函催讨保证金和租金。2017年9月5日、9月10日，经双方协商后，一古道公司分别返还天阁雅公司22万和33万（预付租金和保证金）。一审另查明，一古道公司已另案起诉舞蹈学校，要求舞蹈学校承担提前解约的违约责任。一审法院判决：一、解除天阁雅公司与一古道公司就上海市长宁区XX路XX号及XX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、解除天阁雅公司与一古道公司、舞蹈学校于2015年10月27日签订的《三方协议》；三、一古道公司应于判决生效之日起十日内向天阁雅公司支付违约金330,000元；四、一古道公司应于判决生效之日起十日内向天阁雅公司赔偿经营利润损失900,000元；五、驳回天阁雅公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,960.12元，由天阁雅公司负担7,795.84元，一古道公司负担14,164.28元。天阁雅公司、一古道公司不服一审判决，向本院提起上诉。天阁雅公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判一古道公司赔偿天阁雅公司经营利润损失1,559,441.18元，并由舞蹈学校对之承担连带赔偿责任。一古道公司上诉请求：撤销原判第三、四项，改判一古道公司不承担民事责任。本院二审认为，本案标的房屋出租人系一古道公司，租约实际履行的客观后果是其无法继续提供标的房屋以出租，不能实现合同目的，原判据之判决一古道公司承担合同解除之违约责任于法有据，本院应予维持。一古道公司主张，按照三方协议书约定，应由标的房屋权利人之舞蹈学校承担违约责任。该主张与一古道公司作为出租人的责任并无直接关联性；根据查明事实，三方协议书明确约定天阁雅公司、一古道公司间租约因舞蹈学校房屋修缮中止履行，同时各方对承租人损失补偿及租赁期限顺延等做了约定，但并未改变天阁雅公司、一古道公司间租赁合同关系项下权利义务，一古道公司作为出租人在三方协议书约定事由消除后仍应按租赁合同约定交付承租人天阁雅公司适租房屋，其显然未能履行该等租约基本义务，应承担由之产生解约的违约责任。本案除约责任包含了承租人经营损失赔偿部分，本案审理期间，各方对承租人经营损失未能提交直接有效证据，原判以三方协议书中约定的承租人损失金额对应相应期限为依据，酌定承租人本案解约损失范围，在现有证据条件下，显然具有相对合理性，天阁雅公司、一古道公司虽有异议但未提供任何有效证据佐证，本院不能采信。至于原判违约金与损失赔偿并处，显为本案租约项下承租人信赖利益、期待利益之体现，所谓减少违约金等主张缺乏合同及相关法律依据，本院不能采信。关于舞蹈学校责任，天阁雅公司主张由其承担出租人经营利润损失赔偿之连带责任。三方协议书明确约定，舞蹈学校承诺支付承租人天阁雅公司30万元作为其修房停业期间的全额补偿,此部分与本案解约损失赔偿及其涉及之期间重合，考虑到本案合同履行期间各方并无免除此部分出租人责任之合意，该承诺应视为非免责的债务承担，由舞蹈学校承担连带给付责任。故本院二审判决：一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19431号民事判决第一、二、三、四、五项；二、舞蹈学校应在原判第四项给付范围内对天阁雅公司承担300,000元连带给付责任。一审案件受理费21,960.12元，由天阁雅公司负担7,795.84元，一古道公司负担14,164.28元。二审案件受理费26,264.41元，由天阁雅公司负担9,394.41元、一古道公司负担15,870元、舞蹈学校负担1,000元。再审中，舞蹈学校提供付款凭证，以证明其已于2015年11月5日向天阁雅公司支付三方协议书项下30万元。一古道公司、天阁雅公司对该付款事实不持异议，本院对此予以确认。再审查明，原一、二审认定其余事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点在于天阁雅公司未能继续承租系争房屋之违约损失应由何方当事人承担；天阁雅公司所主张的违约损失如何计算。关于天阁雅公司未能继续承租系争房屋之违约责任一节，一古道公司主张，房屋无法由天阁雅公司继续承租的结果非其原因所造成，系舞蹈学校造成，故其不应承担违约责任。本院认为，天阁雅公司与一古道公司的租赁合同约定，向天阁雅公司提供涉讼房屋做商业用途使用的合同义务人为一古道公司。一古道公司作为合同相对方，其无法提供相关房屋，理应向天阁雅公司承担相应的违约责任。舞蹈学校非合同相对方，天阁雅公司、一古道公司要求舞蹈学校直接向天阁雅公司承担违约责任，缺乏合同依据及法律依据。至于一古道公司再审提及三方协议书约定舞蹈学校向天阁雅公司承担了修缮期间补偿费用，故舞蹈学校也应直接向天阁雅公司承担合同解除违约责任一节，本院认为，三方协议书系房屋修缮情况下，房屋出租人、承租人、次承租人之间就房屋修缮期间次承租人损失补偿的约定。该约定效力不足以推翻承租人一古道公司与次承租人天阁雅公司之间租赁合同之效力，一古道公司据此主张舞蹈学校应直接向天阁雅公司承担违约责任，违反合同相对性原则，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。原一、二审判决认定应由一古道公司向天阁雅公司承担解除合同违约责任，于法有据，本院予以确认。关于违约责任计算依据问题，本院认为，天阁雅公司与一古道公司租赁合同约定一古道公司提前解除合同，应当承担三个月租金作为违约金，如违约金不足以抵付天阁雅公司损失的，一古道公司还应负责赔偿。一、二审判决依据该合同条款约定，结合考虑三方协议书约定的修缮停业损失及其确定背景，天阁雅公司继续履行租赁合同可能得到之利益等情况，在各方当事人对天阁雅公司损失均无法举证的情况下酌定损失金额，该处理结果并无不当，本院予以认可。再审中，各方当事人均确认舞蹈学校已向天阁雅公司支付了三方协议书项下30万元补偿款，故二审判决以三方协议书约定舞蹈学校需向天阁雅公司承担30万元补偿责任为由判令舞蹈学校承担30万元范围内连带责任之依据不复存在。故该部分判决不当，本院予以纠正。综上所述，舞蹈学校再审申请有一定事实依据，本院予以采纳；一古道公司再审请求缺乏事实及法律依据，本院难以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）沪01民终8117号民事判决；二、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19431号民事判决。二审案件受理费26,264.41元，由天阁雅（上海）商贸有限公司负担10,394.41元，上海一古道贸易有限公司负担15,870元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  沈 洁审判员  朱 鸿二〇二〇年四月二十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……