成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初757号 原告（反诉被告）：成都安达祥和置业有限公司，住成都市郫都区犀浦镇泰山大道。 法定代表人：周小红。系该公司经理。 委托诉讼代理人：蒲葵，四川路石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婧，女，汉族，1986年3月16日出生，住成都市金牛区，该公司员工。 被告（反诉原告）：郭小琴，女，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市垫江县。 被告（反诉原告）：刘友平，男，汉族，1969年9月1日出生，住四川省都江堰市。 二被告共同委托诉讼代理人：郭忱忱，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都安达祥和置业有限公司（以下简称安达祥和公司）与被告（反诉原告）郭小琴、刘友平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日依法受理后，适用简易程序公开进行审理。原告安达祥和公司的特别授权委托诉讼代理人蒲葵、一般授权委托诉讼代理人王婧，被告郭小琴以及被告郭小琴、刘友平共同委托的特别授权诉讼代理人郭忱忱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 安达祥和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告郭小琴、刘友平向原告支付拖欠的物业服务费2990.98元、违约金2572.18元，两项共计5563.16元。事实与理由：被告郭小琴、刘友平于2017年7月15日购买了成都志达房地产开发有限公司开发的位于成都市郫都区房屋。原告为开发商择聘的物业服务企业。开发商向被告交房后，原告与被告等业主之间形成了物业服务合同关系，原告依据前期物业服务合同为包括被告在内的“龙城国际”的业主提供了物业服务，2018年4月至2019年11月，被告拖欠原告物业服务费2990.98元以及违约金2572.18元。经原告多次催收，被告等一直拒不缴纳。现原告诉至法院，请求判如所请。 郭小琴、刘友平辩称并提出反诉：请求判令安达祥和公司向郭小琴、刘友平支付未尽物业管理义务的违约金共计5563.16元。事实与理由：1、原、被告双方基于前期物业服务合同互享权利和义务；2、郭小琴、刘友平未缴纳物业服务费的同时，安达祥和公司也未履行相应的服务义务，基于先履行抗辩权，物业管理服务义务为先履行义务，缴纳物业管理费为后履行义务，郭小琴、刘友平有权暂缓缴纳费用且不构成违约；3、根据前期物业服务合同第28条规定，安达祥和公司违反合同情况下，郭小琴、刘友平有权要求其按照合同约定承担相应违约责任；4、安达祥和公司存在迟延履行合同义务，以及违反合同约定的情形如下：（1）装修管理属于物业服务组成的部分，且前期物业服务合同中有物业公司装修管理时其应负义务的约定，安达祥和公司未履行注意事项的书面告知义务，收费主体没有依据，收费金额的构成没有依据；（2）安达祥和公司未按照前期物业服务合同第16条第6款的约定，每半年在建筑区划内公告经营所得的收入情况；（3）安达祥和公司未按照前期物业服务合同附件3第二条第6款的约定在小区出入口设置为一个主出入口，2个次出入口；（4）安达祥和公司未按照前期物业服务合同附件4的约定，就发现的小区内违章搭建的行为，及时告知劝阻，并上报房屋主管部门；（5）根据前期物业服务合同第22条第10款约定，物业不得擅自占用和改变本建筑规划内共有部分的用途，以及前期物业服务合同附件1第二条约定，本建筑区规划建设机动车位1522个，其中地上露天停车位0个。物业将小区门口规划地段占用并变更为停车场进行收费的行为已经超出自身权利范围构成违约；（6）前期物业服务合同附件6约定，楼内公共服务区域地面每日清扫、拖洗1次，服务标准为道路地面无污渍，安达祥和公司未按照约定履行上述卫生维护义务；（7）前期物业服务合同附件7约定，在公共卫生突发事件服务内容的服务标准中，物业公司对突发事件有义务正确反映，减少和破坏损失程度；物业公司在疫情期间小区内有一名确诊病例的情况下，不使用抗疫物资，用工业额温枪在门卫设岗，致使每位进入小区的人员体表温度均在30度以下，属于对公共卫生突发事件的严重失职，已构成普通违约。因此，根据合同法相关规定，郭小琴、刘友平有权利基于先履行义务抗辩权，暂缓缴纳物业管理服务费用，且不构成违约。 安达祥和公司对二被告的反诉辩称：1、郭小琴、刘友平不具有先履行抗辩权，被告是先缴纳物业服务费，后提供服务；原告所述理由不成立。我们按照物业服务合同履行全部物业服务义务，不存在违约情况；被告应当缴纳物业服务费，其要求我方承担违约金的理由不成立，请求驳回其反诉诉请。收取装修管理服务费，有相关条例明确约定，是合法合理的；对于违章搭建，我们发现该情况后，向相应的业主发出整改通知书，并报告相应的执法部门；对于公共区域收益是进行了相应的公示；对于出入口设置，主出口一直开放，其中一个备用出口是消防出口，是消防管理部门要求平时不开放，属于紧急消防车道出入口；对于地面停车位，本小区地面停车位是0位，实际地面停车位管理方是“成都技嘉商业管理有限公司”，与我方无关，是在我们物业管理范围以外。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的前期物业服务合同、费用通知单、催款情况记录表、缴费通知单、物业费欠费明细、房屋交接确认表、巡逻登记表、来访人员出入登记表、防汛演练记录表、溺水演练记录表、消防演练记录表、设备房巡查记录表、二次供水设备清洗消毒记录、水质检测报告、电梯日巡检记录表、电梯保养记录表、高低压配电设备运行记录表、楼层巡查记录表、绿化养护记录表、消毒记录表（疫情期间）、单元大厅消毒记录表、电梯消毒记录表（疫情期间）、绿植喷药记录表、绿植施肥记录表、水景清洗记录表、消杀记录表、定期工作记录表、2019年社区文化活动资料、装修管理服务协议、郫都区发改局文件、违章整改通知书、违章搭建上报社区的截图、公共部分收益公示复印件及公示照片、物业费回收率统计表。对被告提交的前期物业服务合同、安达物业财务专用收据、照片、证人证言等证据，对其三性本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告购买了位于成都市郫都区龙城国际四期4栋2单元806号房屋，建筑面积77.89平方米，属高层电梯住宅。该房屋所属的住宅小区前期物业服务合同由本案被告安达祥和公司（合同乙方）与案外人即该小区的开发商成都志达房地产开发有限公司（合同甲方）签订，约定：物业管理期限为2015年8月1日至2018年7月31日止，本合同期限届满前30日，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行该合同；物业公共服务事项包括，建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等事项；物业服务费高层电梯住宅2.1元/月/平方米（自合同约定交房之日起两年之内按1.9元/月/平方米收取，第三年起按照2.1元/月/平方米收取）；物业服务费按半年缴纳，第一次缴纳时间为最后交房期的次月之内一次性缴纳六个月的物管费，以后每次缴纳时间为缴费时间段的首月之内；业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三乘以逾期金额缴纳违约金；物业服务用房建筑面积地上386.57平方米（含业主委员会活动室30平方米）；合同乙方应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；合同乙方应就共有部分的经营所得收入单独列账，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况；本合同附件一确定本建筑区划规划地上露天停车位0个；本合同附件三确定该小区设置1个主出入口，2个次出入口；本合同附件四约定，合同乙方应当就发现小区内违章搭建行为及时告知劝阻，并上报房屋主管部门；2015年10月17日二被告对合同附件十一《临时管理规约》签字确认，《临时管理规约》确定案外人成都志达房地产开发有限公司根据物业管理条例的规定，通过招标方式选聘了合同乙方，并签订了前期物业服务合同，向“龙城国际四期”提供物业服务。 2017年7月15日二被告验收了涉案房屋并在房屋交接确认表上签字确认。2017年11月13日被告郭小琴与案外人装修单位及龙城国际物业服务中心签订了《装修管理协议》，约定：办理房屋装饰装修施工手续时，须向物业服务中心缴纳装修管理服务费；2013年4月26日郫县发展和改革局、郫县房产管理局联合印发的《关于我县物业服务收费管理有关问题的通知》规定：住宅进行装饰装修前，装修人或装修企业应当与物业服务机构签订住宅室内装饰装修管理服务协议。装饰期间收取的相关服务费由物业服务机构按房屋建筑面积和装修工期向装修人或者装修企业收取。 自2018年4月1日至2019年11月30日二被告尚欠缴纳物业费2990.98元。虽经原告催缴，但截止庭审辩论终结前，二被告仍未缴纳。故未果而成讼。 另查明，案外人王佳因其车辆丢失于2019年1月向本院起诉原告保管合同纠纷一案，案外人王佳于2019年3月22日向本院提出撤诉申请，本院准许了其撤诉；而后，案外人王佳又以案外人成都继嘉商业管理有限公司为被告起诉其保管合同纠纷，本院调解结案，案外人成都继嘉商业管理有限公司赔偿王佳35000元。 本院认为，本案争议焦点：谁的行为构成违约，是否构成履行抗辩权，本反诉主张是否应当得到支持。 关于谁的行为构成违约问题。一是原告是否按质履行了物业服务的问题。（1）关于小区业主违章搭建原告未上报房管部门的问题。原告于2019年2月21日向二被告楼上住户（4栋2单元906号）出具了违章整改通知书，要求其在收到整改通知书起三日内进行整改；原告与案外人叶娜网格员的微信聊天也显示，其曾将一业主违章搭建的问题向网格员反映过。故从原告提交的前述证据可以看出，原告对小区业主违章搭建的情况进行过相应处理。但亦应看到，原告并未举证证明其将违章搭建问题向房管部门上报过。（2）关于清洁卫生不到位的问题。二被告提交的证明确实可以发现小区存在一时的清洁卫生问题，但不能证实原告在提供物业服务期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。（3）关于原告是否存在公共卫生突发事件服务不到位的问题。原告提供的证据可以看出，疫情期间，原告每日对小区大门、门岗、单元大厅、电梯进行四次消毒，在小区确诊一例新冠××患者时，原告向业主通告了《关于龙城国际疫情情况说明》，原告使用的额温枪并非二被告诉称的工业用额温枪，至庭审辩论终结前，小区未亦再出现新冠××确诊者。故，本院认定原告在疫情期间按约履行了相应的公共卫生突发事件应对的义务，对二被告的该项诉求，本院不予支持。（4）关于原告是否在小区规划范围内地面私设停车场收费的问题。由于原、被告双方均未举证证明地面停车场区域是否属于小区共有部分，且原告证据表明，该地面停车场目前的实际管理人为案外人成都继嘉商业管理有限公司。（5）关于小区其中1次出入口未开放的问题。尽管前期物业合同规定应开放1个主出入口，2个次出入口，但原告提供证据显示，该小区靠近红高路一侧的次出入口系紧急消防通道出入口，根据消防要求，该次出入口平时需处于关闭状态，所以小区只开放了主出入口和其中1个次出入口。（6）装修管理费。首先，二被告未举证证明其主张的原告未履行装饰装修注意事项的书面告知义务及原告收取的装修费金额涉及的装修天数；其次，2013年4月26日郫县发展和改革局、郫县房产管理局联合印发的《关于我县物业服务收费管理有关问题的通知》和2017年11月13日被告郭小琴与案外人装修单位及龙城国际物业服务中心签订的《装修管理协议》明确规定装修管理费的收取主体为物业服务企业。二是被告是否按约定支付了物业服务费的问题，从本案证据能证实，二被告自2018年4月1日至2019年11月30日二被告尚欠缴纳物业费2990.98元。且双方约定为物业服务费按半年缴纳，第一次缴纳时间为最后交房期的次月之内一次性缴纳六个月的物管费，以后每次缴纳时间为缴费时间段的首月之内。由此原、被告双方在履行物业服务合同中均有一定的违约行为。 关于先履行抗辩权的问题。在物业服务合同中，业主交纳物业费用、享受物业服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。虽然物业服务合同中一般有业主支付物业服务费用时间的约定。但该约定不足以构成合同义务先后履行的依据，且本案中前期物业服务合同并无原告先提供物业服务，被告后缴纳物业费的相关约定，反而前期物业服务合同约定了二被告要在缴费时间段的首月内缴纳该缴费时间段的物业费。故对二被告先履行抗辩权的主张，本院不予支持。 原告为涉案小区提供了物业服务，二被告并未举证证明其已缴纳了物业费，应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张二被告向其支付2018年4月1日至2019年11月30日的物业费（77.89平方米×1.9元每平方米×18个月＋77.89平方米×2.1元每平方米×2个月=2990.98元）的请求，本院予以支持。 被告可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。 关于本反诉主张是否应得到支持的问题。物业服务合同中物业服务的主要义务系提供符合约定的物业服务，业主方的主要义务系接受物业方按约定对小区的管理，支付物业服务费。原告为涉案小区提供了物业服务，二被告并未举证证明其已缴纳了物业费，应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张二被告向其支付2018年4月1日至2019年11月30日的物业费（77.89平方米×1.9元每平方米×18个月＋77.89平方米×2.1元每平方米×2个月=2990.98元）的请求，本院予以支持。对于双方主张的违约金问题。从双方当事人的证据能证实，双方均有一定的违约行为。原告在该小区共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护等方面履行了相应的物业服务义务，尽管二被告提供的证据表明原告在清洁卫生、解决违章搭建的力度存在一定违约行为，但此系服务质量瑕疵，尚未构成根本违约的情形。且双方也未举证证明其损失的具体情况，故对双方互向对方主张违约金的诉求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郭小琴、刘友平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都安达祥和置业有限公司支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业费2990.98元； 二、驳回原告（反诉被告）成都安达祥和置业有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郭小琴、刘友平全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取本诉案件受理费25元，由郭小琴、刘友平承担17元，成都安达祥和置业有限公司承担8元，反诉案件受理费25元，由郭小琴、刘友平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 何红梅 二〇二〇年四月三日 法官助理 张娅洁 书 记 员 李天岚