重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初25099号 原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区北城天街15号富力城海洋广场1幢，统一社会信用代码915001056664028074。 负责人：胡纲治，广州天力物业发展有限公司重庆分公司董事长。 委托诉讼代理人：韩海霞，女，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝北区。 被告：重庆八斗人力资源管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区，西尊路188号21幢21-7，统一社会信用代码91500106572109693W。 法定代表人：刘平，重庆八斗人力资源管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：杨雪，女，重庆八斗人力资源管理有限公司员工，住重庆市巴南区。 原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告重庆八斗人力资源管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人韩海霞、被告重庆八斗人力资源管理有限公司的委托诉讼代理人杨雪到庭参加了第一次、第二次庭审，被告重庆八斗人力资源管理有限公司的委托诉讼代理人杨雪未到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。审理中，原被告申请庭外和解一个月，和解期满未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理费155540元。2.判决被告立即支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，违约金按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月26日起每日按应付而未付物业费的千分之三的标准向物业公司支付违约金至该月物业服务费付清之日止。3.判决被告立即支付原告2018年1月至2019年4月期间的水费3946.41元。4.判决被告立即支付原告2018年2月至2019年4月期间的电费41303元。5.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月24日，11月2日，广州富力地产（重庆）有限公司销售策划部向原告发出工作协作单，告知我司被告欲租赁期所有的重庆市沙坪坝区富力城××7、8商业裙楼×层×-××号商铺、×层×-××号商铺，因免租期不能写进租赁合同内，故要求物业公司对被告的装修进行审批，并协助客户办理进场装修事宜。2017年8月9日，被告委托万智杰到原告进行接房并办理装修申请手续。2018年2月12日，原告对被告装修工程进行验收，确认装修期限为2017年8月17日至2018年1月31日，被告法定代表人刘平及杨雪对上述装修时间签字确认。广州富力地产（重庆）有限公司于2017年底与被告完成商铺租赁合同签订，约定租赁期限为2018年8月25日至2025年8月24日。承租方在合同租赁期限内除首月物业费等费用在合同签订后十日内直接向物业公司缴纳外，其余物业费按月交纳，交费时间为每月25日前向物业公司付清下一个月的物业费。物业费按租赁面积计算，4.8元每月每平米，合计14140元每月。如承租方未及时支付物业相关费用，承租方每日按应付而未付物业费的千分之三向物业公司支付违约金。同时约定，承租方应当自行承担租赁期间的水费、电费等实际发生的能源费用。原告按照前期物业服务合同的约定为被告提供了物业管理服务，但被告未按约定支付物业费、水电费。原告多次催收未果。截至目前，尚欠2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理费155540元、2018年1月至2019年4月期间的水费3946.41元及2018年2月至2019年4月的电费41303元。原告故提起诉讼，请求依法裁判。 被告重庆八斗人力资源管理有限公司辩称，被告与开发商租赁合同在2018年11月28日已经解除，不会再产生物业费及违约金，水电费被告已经支付，尚欠1000多元，原告计算的水电费不认可。 本院经审理认定事实如下：原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司系重庆富力城二期××组团的物业服务企业，签订有前期物业服务合同并进行了合同备案登记，约定商铺物业费4.8元每月每平米，业主或物业使用人在每季首月前10日内履行缴纳义务，未能按时足额缴纳物业费，应按欠款每日千分之三标准支付违约金。原告也与被告签订了前期物业服务协议，约定物业项目为×/×栋×单元×-××号商铺，其他内容与前期物业服务合同基本一致。2017年8月9日，被告委托其员工万智杰接受了富力城2Q×/×栋×单元×-××号商铺。2017年11月1日，被告与独孤九剑餐饮管理有限公司签订商铺联营合作协议，约定被告以富力城2Q×/×栋商铺552.32平方米以及餐厅设备投入双方合作使用，联营合作方式中，需完成商铺3-6号的装饰，由被告验收通过，独孤九剑餐饮管理有限公司负责火锅店的日常生产和员工的日常管理，合作期限从2017年11月1日至2022年11月1日。2017年12月8日，被告作为出租方与谢飞签订租赁合同，将富力城2Q×、×商业裙楼二层×-×、×-×号商铺出租给谢飞，租赁期限为2017年12月8日至2020年12月8日。2018年3月11日，被告作为出租方与田艺帅签订租赁合同，将富力城2Q×、×商业裙楼二层××、××号商铺出租给田艺帅，租期为2018年3月11日至2023年6月30日。2017年12月8日，广州富力地产（重庆）有限公司与被告签订《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺三层7-11号商铺租赁合同》，约定被告承租富力城2××、×商业裙楼二层×-××号商铺、2Q×、×商业裙楼三层×-××号商铺，租期为7年，自2018年8月25日至2025年8月24日，并约定被告自行承担租赁期间的水费、电费、燃气费等能耗费用。2019年8月14日，原告向被告邮寄催收函催收物业、水电费。 租赁合同履行过程中，广州富力地产（重庆）有限公司与被告重庆八斗人力资源管理有限公司产生纠纷。2019年12月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终9841号民事判决，认定广州富力地产（重庆）有限公司在《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺三层7-11号商铺租赁合同》签订后将房屋交付重庆八斗人力资源管理有限公司使用，重庆八斗人力资源管理有限公司将将二楼商铺用于经营囧囧宠物生活馆、战狼老火锅、战狼美蛙鱼，同时确认双方于2017年12月8日签订的《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺三层7-11号商铺租赁合同》于2018年11月28日解除。 庭审中，被告认为物业费、水电费应当从租赁合同约定的租期起即2018年8月25日开始计算至法院生效判决确定的租赁合同解除之日，并称2018年11月24日被告向原告转账62592.35元，已经付清物业费水电费。现在富力城2Q×、×商业裙楼二层×-××号商铺三层×-××号商铺处于空置状态，被告已经先行支付了商铺的水电费。 以上事实，有原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司举示的《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺三层7-11号商铺租赁合同》、前期物业服务合同及备案证明存根、前期物业服务协议、临时管理规约、工作协作单、介绍信、万智杰身份证复印件、收楼流程交接表、装修申请表、商铺联营合作协议、富力城河畔里二层2-1、2-2商铺租赁合同、重庆富力城河畔里2Q7、8商业裙楼二层19、20号商铺租赁合同、垂直电梯日常巡查记录、4#专业配电室运行记录表、鼠药投放登记表、除四害药品投放记录及质量检查表、来访人员情况登记表、安全巡逻签到表、水费明细表、电费明细表、邮政快递单2份、催缴函及快递签收回执、图片、视频、微信聊天记录、物品确认单、关于敦请及时进行房屋防水维修整改工作的函、物业欠费催缴函、重庆增值税专用发票，被告举示的（2019）渝01民终9841号民事判决书以及原被告的陈述作为证据证明，可以认定。 本院认为，原告向被告主张2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业费，但《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺三层7-11号商铺租赁合同》已于2018年11月28日解除，被告已经不是该商铺承租人，原告要求被告支付该期间物业费理由不成立，原告据此要求被告支付违约金亦不成立。原告还主张了2018年1月至2019年4月期间的水电费，被告认为水电费应从租赁期间开始计算，且已经支付了水电费，只欠1000多元。本院认为，虽然2018年1月租赁期限并未开始，但租赁合同于2017年12月8日签订后广州富力地产（重庆）有限公司已经将商铺交付给被告，且从被告与他人签订的转租合同看，被告在2018年1月时已经将部分商铺转租出去，并且转租的商铺也实际经营了囧囧宠物生活馆、战狼老火锅、战狼美蛙鱼等店铺，故被告主张应从租赁合同约定的租赁期限开始计算水电费与事实不符，不能成立。另外，被告举示的证据不能证明其已经将商铺返还广州富力地产（重庆）有限公司，反而通过原告举示的物品确认单及微信聊天记录可以佐证截至2019年4月被告还实际占有商铺，故租赁期限及占有期间内的水电费应由被告承担。被告称已经支付了水电费，尚欠1000多元，但其举示的证据无法证明其主张，而原告认可被告支付了部分费用，但并不是原告主张时间段的水电费。现原告已经代缴了水电费，该费用应当由被告承担。故原告水电费部分的诉讼请求成立，本院予以支持。 被告重庆八斗人力资源管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告重庆八斗人力资源管理有限公司于本判决生效后立即支付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2018年1月至2019年4月的水费3946.41元、2018年2月至2019年4月的电费41303元。 驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司其他诉讼请求。 案件受理费4312元，减半收取2156元（原告已预交），由原告负担1670元，由被告负担486元，被告负担部分于本判决生效后立即支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张晋恺 二〇二〇年四月十五日 法官助理 李 森 书 记 员 王 浩