上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1688号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海功彩贸易有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路16弄45号9-615室。法定代表人：梁修明，总经理。委托诉讼代理人：蒋屹，上海丰兆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘登，男，1973年7月3日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄丽莎，女，1993年11月26日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：王颢博，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。上诉人上海功彩贸易有限公司（以下简称功彩公司）因与上诉人潘登、被上诉人黄丽莎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。功彩公司上诉请求：撤销原判，改判潘登返还功彩公司房屋租金480,625元，并赔偿功彩公司基础损失299,956.06元。事实与理由：一、房屋占有使用费的截止时间应为2019年1月11日，当日功彩公司即以短信方式告知潘登，明确表示功彩公司想要退还涉案房屋。二、功彩公司积极配合政府部门全面停产停业，一审法院认为政府公告没有影响功彩公司的经营是错误的。三、虽然相关基础埋于低下，但是制造水泥砖必然需要建造基础，功彩公司提供的相关转账凭证与鉴定意见书中基础建造价格基本一致，也足以证明功彩公司确有建造基础的事实。潘登辩称，不同意功彩公司的上诉请求。一、房屋占有使用费应支付到实际搬离之日。二、潘登不清楚是否存在地下建造基础。但功彩公司一审提供的照片并非涉案房屋所在地，无法用来证明该地存在建造基础。黄丽莎辩称，不同意功彩公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。潘登上诉请求：撤销一审判决的第三项、第五项。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审中，功彩公司明确养护池、厂房都已经拆除，拆除后并无价值，故潘登也无需对此进行赔偿。二、功彩公司明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，养护池、厂棚也是功彩公司自行搭建的，其应当对损失承担主要责任。功彩公司辩称，不同意潘登的上诉请求。合同无效后要恢复原状，拆除是基于潘登的要求。潘登身为出租人应当交付符合法律规定的租赁房屋。黄丽莎述称，不同意潘登的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。功彩公司向一审法院起诉请求：1.确认功彩公司、潘登于2018年11月7日签订的《租赁合同》无效；2.判令潘登返还租金480,625元（含订金转化为押金的7万元）。一审审理中，功彩公司增加诉讼请求，判令潘登赔偿机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、厂棚子损失299,956.06元。潘登向一审法院反诉请求：1.确认功彩公司、潘登《租赁合同》已解除；2.判令功彩公司支付占有使用费86,580元（按照2,250元/天，自2019年5月21日计算至2019年6月25日止）。一审法院认定事实：潘登（作为承租方）与黄丽莎（作为出租方）曾就上海市松江区XX路XX号的相关房屋签订有关租赁合同。2018年11月7日，功彩公司作为承租方、乙方，潘登作为出租方、甲方签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号厂房内第二进院内1号、2号、3号门厂房出租给功彩公司，上述房屋建筑面积约2,500平方米，功彩公司在租赁期间该房屋仅作为水泥砖用途，潘登告知功彩公司此厂房没有房产证，只有使用权，潘登只是按现状将厂房租给功彩公司，其他潘登不承担任何责任和义务；租赁期限为5年，自2018年11月20日至2023年12月31日止，潘登交付房屋时间约定为2018年11月20日，以双方办理交接手续为准；房屋年租金为821,250元，租赁合同签订时，功彩公司应向潘登支付7万元租赁订金，订金等潘登收到功彩公司第一批房屋租金日起，合同生效，由此订金变成功彩公司租赁房屋的押金，退房清扫满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有费用结清，如在租赁房屋内办企业登记注册的，须在办完企业注销或企业地址变更手续后凭潘登的保证金收据一次性不计息归还给功彩公司，如发生功彩公司违约之情形，功彩公司应当支付潘登违约金的，潘登可在收取的保证金中直接扣除，合同约定保证金无需退还的情形除外；土地厂房租赁期间如遇政府禁止工业生产和使用，潘登需给一个月搬迁时间并退还剩余使用期间土地厂房租金，另补偿功彩公司150,000元。合同对其他事宜进行了约定。合同签订当日，功彩公司向潘登交付了订金70,000元。2018年11月21日，潘登向功彩公司交付了上述租赁房屋。当日，功彩公司向潘登支付了租金220,000元。2018年12月10日，功彩公司向潘登支付了租金190,625元。2018年12月，上海市松江区叶榭镇人民政府在上海市松江区XX路XX号处发出公告称，按照“五违四必”工作要求，从即日起，该镇将全面展开区域环境综合整治，严厉打击违法违规企业和行为。2019年1月，功彩公司向潘登要求退还租金。一审法院另查明，功彩公司向潘登承租的房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院于2019年6月6日前往本案租赁房屋处，发现房屋内仍有功彩公司部分设备、货物等。当时，功彩公司表示其会考虑是否将仓库内设备、货物予以搬离，但具体何时搬离需要考虑一下。一审法院曾询问功彩公司，政府有无实际行为影响到功彩公司经营。功彩公司陈述，政府方面仅贴了一张公告，并未有其他行为。潘登认为，政府张贴公告对功彩公司没有产生影响。一审法院释明涉案《租赁合同》的合同效力为无效。功彩公司、潘登及黄丽莎均无异议。一审审理中，法院根据功彩公司申请，通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对在松江区XX路XX号厂房内第二进院内1号、2号、3号厂房内的机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、棚子的建造损失进行鉴定。该公司于2019年10月29日出具司法鉴定意见书。鉴定意见书“分析说明”部分载明：“通过现场查勘，养护池已部分被拆除，设备基础上的设备已全部被拆除，设备基础埋于地下，机房厂棚已经全部被拆除。现场查勘过后，功彩公司向我司邮寄了设备基础及机房厂棚的相关图纸。养护池工程量根据功彩公司、潘登及黄丽莎确认的现场实测记录，设备基础、机房厂棚工程量根据功彩公司提供的相关图纸确定，施工费用按照现行上海市定额计价，即定额套用上海市2016定额，工料机单价按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的2018年11月市场信息价及市场价取定，费用标准按照规定值取定。2019年10月17日，我司向功彩公司、潘登及黄丽莎发出鉴定初稿，并附上功彩公司提供的相关图纸，通知功彩公司、潘登及黄丽莎于2019年10月25日在我司征询意见。2019年10月25日，黄丽莎在我司征询意见，功彩公司、潘登缺席。黄丽莎认为，功彩公司提供的相关图纸与现场是否相符，黄丽莎不清楚。我司认为，因设备基础埋于地下，机房厂棚已全部被拆除，我司无法通过现场查勘对其进行核实，现仅根据功彩公司提供的相关图纸进行计算。本案鉴定费按照上海高院标准10,000元收取，已由功彩公司垫付。”上述鉴定意见书中鉴定意见为：养护池工程造价19,972.68元、80型供料机基础工程造价123,415.88元、80型搅拌机基础14,285.49元、80型制砖机基础33,183.45元、水泥罐基础28,350.62元、机房厂棚80,747.94元。鉴定机构人员到庭陈述：结构工程无折旧。功彩公司对上述司法鉴定意见表示无异议。潘登表示，不能确定图纸的真实性，司法鉴定不能依据图纸；功彩公司如有损失，应当按照现有价值确定，且应考虑折旧；养护池、厂棚已经被拆除，故没有价值。黄丽莎表示由法院判断司法鉴定意见书。一审审理中，功彩公司还提供了其自认为相关基础建造时的照片。一审法院认为，潘登出租给功彩公司的房屋未取得建设工程规划许可证，故功彩公司、潘登之间的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于功彩公司要求潘登返还已付租金及押金的问题。需要说明的是，功彩公司交付潘登的订金7万元已经转化为已付押金，并包含在480,625元中。功彩公司称其已经于2019年1月向潘登提出返还租赁标的物，但从微信内容看，并无要求退还房屋的意思表示，而且至一审法院2019年6月6日到租赁标的物处时，功彩公司实际并未搬离该处，而且该日其也未表示具体何时准备搬离。潘登称功彩公司实际搬离时间为2019年6月25日。故一审法院酌情确定潘登于2019年6月25日收回房屋。从当事人陈述看，政府方面也仅张贴公告，实际未作出影响功彩公司经营的具体行为。根据以上情况，一审法院确定，功彩公司应当承担至2019年6月25日止的房屋占有使用费。现功彩公司仅将租金支付至2019年5月20日。功彩公司提出要求潘登返还租金的请求，一审法院不予支持。至于功彩公司交付的押金7万元，潘登应当予以返还。关于功彩公司要求潘登赔偿机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、棚子损失的问题。一审法院认为，涉及到上述基础方面的损失，虽然功彩公司提供了所谓基础建造时的照片，但该等照片亦和现场实际不相吻合，功彩公司并未有充分证据证明其建造基础的事实，故对基础的损失一审法院不予认可。根据司法鉴定意见书以及照片、视频，一审法院确定养护池损失、机房厂棚损失为100,720.62元。功彩公司、潘登对合同无效均存在过错，但潘登过错大于功彩公司，故一审法院确定功彩公司、潘登过错责任比例为3:7，据此，潘登应当赔偿功彩公司损失70,504.43元。关于潘登要求确认租赁合同已经解除的问题。一审法院认为，功彩公司、潘登之间租赁合同属于无效合同，故潘登此项主张无法律依据，一审法院不予支持。关于潘登要求功彩公司支付房屋占有使用费的问题。根据前述理由，功彩公司应当支付2019年5月21日至2019年6月25日期间的房屋占有使用费。潘登主张房屋占有使用费的标准按2,250元/天，合法有据，一审法院予以确认。经计算，上述期间的房屋占有使用费金额为81,000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认功彩公司与潘登于2018年11月7日签订的《租赁合同》无效；二、潘登应当返还功彩公司押金70,000元；三、潘登应当赔偿功彩公司损失70,504.43元；四、功彩公司应当支付潘登2019年5月21日至2019年6月25日期间的房屋占用使用费81,000元；五、上述第二、三、四项相互折抵后，潘登应于判决生效之日起十日内支付功彩公司59,504.43元；六、驳回功彩公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回潘登的其余反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费11,686元，减半收取5,843元，反诉案件受理费1,022元，以上合计6,865元，由功彩公司负担5,181元（已付），潘登负担1,684元（已付1,022元，余款662元于判决生效之日起七日内交付一审法院）；司法鉴定费10,000元，由功彩公司负担6,642元（已付），潘登负担3,358元（于判决生效之日起七日内交付功彩公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，功彩公司作为承租方、潘登作为出租方于2018年11月7日签订的《租赁合同》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效。本案二审的争议焦点在于确定房屋占有使用费的计算截止日期，以及认定赔偿范围和过错比例。第一，关于房屋占有使用费，功彩公司认为房屋占有使用费的计算截止日期应为2019年1月11日，即功彩公司以短信方式向潘登告知功彩公司要退还涉案房屋之日。但房屋占有使用费期间的计算应当基于当事人实际占有使用房屋的情况，功彩公司在未实际搬离涉案房屋的情况下，无论其是否向潘登告知其要退还涉案房屋，均不能免除其支付相应房屋占有使用费的义务。因此，对功彩公司的上述观点本院不予采纳。一审法院对于本案房屋占有使用费的认定并无不当，本院予以维持。第二，关于赔偿范围及过错比例。首先，功彩公司提供的所谓构筑建造基础时的照片与涉案建筑无关，提供的银行转账记录和图纸又均不能明确指向涉案房屋。因此，在证据不足的情况下，难以认定功彩公司曾在涉案房屋构筑了建造基础。其次，养护池和厂棚由功彩公司建造，潘登认为应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对已形成附合的装饰装修物的规定，认定潘登无需对此进行赔偿。但功彩公司建设养护池和厂棚并非是简单地对涉案房屋进行装饰装修，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效后果处理的规定，认定潘登应当对功彩公司作出赔偿，本院予以支持。最后，潘登认为功彩公司应当对损失承担主要责任。但潘登明知涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，仍将其对外出租，其过错程度高于功彩公司。故对于一审法院认定的过错比例，本院予以维持。综上所述，上诉人功彩公司、上诉人潘登的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,763.77元，由上诉人上海功彩贸易有限公司负担10,200.77元，由上诉人潘登负担1,563元。本判决为终审判决。审判长  郑天衣审判员  敖颖婕审判员  成 阳二〇二〇年四月二十日书记员  张 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……