上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19459号原告：沈顺菊，女，1955年1月14日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈军，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：许梅珍，女，1962年5月10日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市青浦区。第三人：上海九资房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX楼。法定代表人：管永林，总经理。委托诉讼代理人：徐琦，男。原告沈顺菊诉被告许梅珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，审理中经原告申请本院依法追加了上海九资房地产开发有限公司(以下简称“九资公司”)作为第三人参加诉讼。本案于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告沈顺菊的委托诉讼代理人陈军、被告许梅珍到庭参加诉讼，第三人九资公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈顺菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告于本判决生效之日10天内办理上海市松江区九亭镇沪亭南路1059弄(九亭家园)2号楼35单元1304室房屋产权证(以下简称“系争房屋”)，第三人对被告办理房产证的行为予以协助；2.判令被告于上述事项办理完成后10日内配合原告办理系争房屋产证过户手续；3.判令被告按系争房屋市场总价20%向原告支付违约金620,000元。事实和理由：原告经居间人上海亿达房地产经纪有限公司第十分公司(以下简称“亿达公司”)的介绍,与被告协商房屋买卖事宜。2015年7月6日，原告看房后向被告交纳了定金20,000元。2015年7月10日,在亿达公司的见证下,原、被告签订房屋买卖合同,约定由原告向被告购买系争房屋。合同签订当日原告支付被告首付款600,000元，被告出具了收到620,000元(含定金)款项的收条。2015年8月15日,原告按合同约定向被告支付购房款660,000元。2015年9月中旬，被告将系争房屋交付给原告,原告接收房屋后进行了装修并居住至今。因系争房屋为动迁安置房,无法立即过户，故双方在合同中约定,被告应于该房产可以办理房产证后三个月内办妥产权证,被告必须无条件配合原告并不得以任何理由拖延办理；被告如果不按约履行则要求承担违约责任。2019年1月,原告得知系争房屋已经可以办理产证,遂多次通知被告去办理,然被告一直拖延至今，之后索性不接电话。原告认为,被告的行为已经违反了合同的约定,故提起诉讼,请求判如所请。被告许梅珍辩称：其一直是同意办理房产证的，在2019年年中原告找其办理产证开始，其从未拒绝过，但因为身体不太好，再加之农村迷信，所以没有马上办理，但其答应原告过一段时间就帮原告过户。关于过户的事情其也去村里了解过，同村的人告知其不用急的，所以其一直没有办理。原想过完年去办理过户的，但又恰逢疫情，所以又耽搁了。关于违约金，其不同意支付，因为其主观上从来没有拒绝过办理产证，而且违约金明显太高了。第三人未到庭述称，但庭后至本院作如下陈述：系争房屋已可以办理过户手续，被告也交纳了房款，并接收了房屋，同意协助被告办理系争房屋的过户手续。本院经审理认定事实如下：系争房屋在上海市不动产登记簿上登记的地址为上海市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室，权利人为第三人九资公司，建筑面积94.30平方米，核准登记日期为2015年12月23日。另查明，2011年4月29日，上海市松江区九亭镇人民政府动拆迁办公室作为拆迁人(以下简称“九亭动迁办”)(甲方)与被告作为被拆迁人(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定，被拆迁房屋为乙方所有的房屋坐落松沪村黄泥浜305号，协议对于拆迁补偿金额等进行约定，同时约定安置九亭家园房源。2014年12月22日，九亭动迁办向被告出具《九亭镇动迁安置房调配证明》一份，约定安置基本认定面积80平方米，户主凭本调配证明根据《九亭家园A期动迁安置房选配办法》的相关规定进行选购并定房。2015年7月10日，被告向第三人交纳了拆迁安置房的房款396,221.54元，第三人出具了收款收据，收据载明交款人为被告，项目名称九亭家园一期，房产单元号为2幢35号1304室。2015年7月10日，被告作为卖方(甲方)与原告作为买方(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给原告，房屋面积94.3平方米；转让总金额为1,380,000元；双方交易税费由乙方负担。合同第三条付款方式约定：A、待甲、乙双方签订《房屋买卖转让合同》(转让合同)的当天,乙方直接支付给甲方全部房价款计人民币620,000.00元整,其中包含定金人民币20,000.00元整。同时甲方应出示该房屋原始发票或收据、购房协议书等相关文件一并交付给乙方；B、甲乙双方约定于2015年8月15日前,乙方支付甲方第二笔房价款计人民币660,000.00元整,待甲方收到该房款的1天内,甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点,确认无误后,甲方应将该房地产交付乙方。交房前发生的所有费用由甲方承担并支付,同时,甲方无条件配合乙方进行物业更名等变更户名的手续。C、甲乙双方协商一致,甲方于该房地产可以办理《上海房地产权证》后三个月内办妥产权证,并通知乙方或者丙方赴交易中心办理产权过户。该房产在可以过户时,甲方不得以任何理由拖延过户时间并且无条件配合乙方办理产权过户,过户当天,乙方支付甲方尾款100,000.00元整。D、甲乙双方协商一致：由于此房屋的特殊性,甲乙双方约定该合同有效期为永久有效,同时声明今后无论该房屋行情涨或跌,甲乙双方,有一方不履行的,则属于违约,违约方应赔偿房屋当时总价的500%或按违约当时市场总价金额(以上两者取价最高者)违约金给守约方。合同另对其他事项进行了约定。原告按约支付了被告房款合计1,280,000元，被告就所收房款出具了首款收据二份。2015年7月10日收据确认收到金额620,000元(包含定金20,000元)，2015年8月15日收据确认收到金额660,000元。被告于2015年9月将系争房屋交付给了原告，原告装修后居住至今。审理中，原告称，其为本市户籍，其承诺其与配偶在本市无其他产权房。原告还称，本案尚有尾款100,000元未支付给被告，其愿意按照合同约定于过户当日支付，并要求就此款在本案中一并处理。就本案由第三人过户至被告名下产生的税费应由被告承担，由被告过户至原告名下的税费由原告承担。被告称：本案系争房屋过户中所产生的全部税费均应由原告承担。以上事实，有房屋买卖合同、上海市不动产登记簿、收款收据、拆迁补偿安置协议、拆迁安置房调配证明以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系争房屋系被告许梅珍合法安置取得，并且已向登记的房屋权利人九资公司交纳了全部房款，同时也取得了房屋，故系争房屋应为许梅珍所有。之后，被告将其所有的系争房屋出卖给原告，买卖双方签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，应属有效。在签订该房屋转让协议后，原告按约支付了相应房款，并且取得房屋后占有使用至今，买卖双方已实际履行了房屋转让协议。目前，系争房屋本身已经具备过户条件，鉴于被告同意配合的情况下，原告作为房屋购买人要求完成过户登记，并无不当，本院予以支持。关于过户的具体流程，因本案系动迁安置房，故应先由第三人过户至被告名下，再由被告过户至原告名下。根据本案认定，系争房屋最终应过户至原告名下，但前提是需要被告配合完成第一次过户义务，为防止被告怠于履行义务，故本院认为原告对于第一项过户的认定享有申请执行的权利。关于两次过户中产生的所有税费，第一次过户中所产生的税费由被告负担，第二次过户中所产生的税费根据合同应由原告负担。关于原告主张的违约金。根据《房屋买卖合同》第三条C项的约定，被告负有及时履行过户义务的责任，但在原告多次催告后，被告仍然怠于履行，至今连第一次过户也未完成，显然存在违约，原告依据合同第四条D项主张被告的违约责任，并无不当。但本院认为原告主张的违约金数额过高。鉴于系争房屋已经交房，原告实际损失并不大；且本案系争房屋作为动迁安置房，原告在购买时被告尚未取得产证，交易本身存在较大的风险，原告也存在不审慎。综合本案合同的实际履行情况，依据公平原则、诚实信用原则，本院酌情认定被告应支付原告的违约金为80,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人上海九资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告许梅珍将位于上海市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告许梅珍名下(过户中产生的所有税费由被告许梅珍负担)，原告沈顺菊可就此项判决申请强制执行；二、被告许梅珍于上述房屋产权过户登记至其名下之日起十日内协助原告沈顺菊将上述房屋产权过户登记至原告沈顺菊名下(过户中产生的所有税费由原告沈顺菊负担)；三、被告许梅珍支付被告沈顺菊违约金80,000元；四、原告沈顺菊支付被告许梅珍房款100,000元。上述第三、四两项相抵，原告沈顺菊还需向被告许梅珍支付20,000元，于上述第二项判决确定的房屋产权过户当日支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,760元，减半收取17,880元，由原告沈顺菊负担2,160元(已付)，由被告许梅珍15,720元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年四月十七日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。