福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1414号 上诉人（原审原告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李幸，男，1988年1月1日出生，汉族，住福建省福州市。 上诉人福建仁文建设有限公司因与被上诉人李幸商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建仁文建设有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福建仁文建设有限公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定适用法律错误，福建仁文建设有限公司诉请解除合同未超过解除权行使期限。1.福建仁文建设有限公司于2014年1月8日发出的通知函，系根据案涉《商品房买卖合同》附件六第二条第5款的约定，通知李幸应尽快办理按揭贷款手续，并非《商品房买卖合同》第七条所述的催告，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。2.本案中，福建仁文建设有限公司系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，以李幸迟延履行支付购房款的义务，且经催告后仍未付款，导致福建仁文建设有限公司收取购房款的目的无法实现为由，主张行使合同的法定解除权。福建仁文建设有限公司在律师函中主张因李幸未按期限付款，律师函将转为解除合同的通知。因此，解除权的发生之日应为李幸未按福建仁文建设有限公司律师函要求付款之日，即2018年9月9日。福建仁文建设有限公司于2019年1月16日提起本案诉讼，行使合同解除权并未超过法律规定的期限。二、福建仁文建设有限公司已履行解除合同的通知手续，与李幸的《商品房买卖合同》已于2018年9月9日解除。李幸未按福建仁文建设有限公司发出的通知函要求办理按揭贷款，已构成违约。福建仁文建设有限公司2018年8月31日向李幸寄送的律师函，已于2018年9月9日转化为解除合同的通知，李幸未在3个月期间内提出确认合同效力的异议，因此双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月9日解除。三、合同解除后，李幸应当配合福建仁文建设有限公司办理相关注销手续、返还购房款发票、支付违约金等，故福建仁文建设有限公司的诉讼请求具有明确的事实和法律依据，应当予以支持。 李幸未作答辩。 福建仁文建设有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认福建仁文建设有限公司、李幸于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337020133）已于2018年9月9日解除；2.判令李幸协助福建仁文建设有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201337020133）的备案登记注销手续；3.判令李幸协助福建仁文建设有限公司办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块19＃104单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令李幸向福建仁文建设有限公司返还编号为00365081的销售不动产统一发票发票联及办证联；5.依法判令李幸向福建仁文建设有限公司支付违约金人民币11697元（按累计应付款的1%计算，自2014年1月16日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6.判令福建仁文建设有限公司有权在李幸已付的购房款中直接扣除第5项请求中的李幸应承担的金额；7.本案全部诉讼费用由李幸承担。 一审法院认定事实：2013年11月30日，福建仁文建设有限公司与李幸签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第19＃楼2层104单元房产，建筑面积118.75㎡，商品房价款1437956元；2.买受人于2011年11月30日付房款5万元，于2013年12月30日前付房款387956元，其余购房款1000000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天其至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。福建仁文建设有限公司于2013年11月30日向李幸出具了金额为437956元的销售不动产统一发票。2014年1月8日，福建仁文建设有限公司向李幸邮寄《通知书》要求李幸于2014年1月13日前到相关银行办理按揭贷款手续，若逾期办理按揭，将依据《商品房买卖合同》追究李幸的违约责任。2018年8月31日，福建仁文建设有限公司委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知李幸在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。该邮件因电联无人接、上门无人等原因被退回。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因为行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。所以超过合理期限不行使解除权，应视为解除权消灭，合同关系继续有效。本案中，福建仁文建设有限公司与李幸签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同附件六第二条第5款约定：“买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件……”，合同第七条买受人逾期付款额违约责任约定：“……买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同……”。根据上述法律规定及双方合同约定，福建仁文建设有限公司于2014年1月8日向李幸发出《催告函》，在《催告函》指定的期间内，李幸未办理按揭贷款支付剩余购房款。虽然福建仁文建设有限公司于2018年8月31日向李幸发出了《律师函》，通知李幸若7日内仍未支付购房余款则转为解除通知，但该函件已超出三个月期限。福建仁文建设有限公司未在法律规定的期间行使解除权，解除权已消灭，故对福建仁文建设有限公司有关解除《商品房买卖合同》，并要求李幸配合办理讼争房屋的注销手续、返还发票及支付违约金等诉讼请求，已无事实基础及法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求。本案案件受理费17741元，由福建仁文建设有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，仁文公司与李幸签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，仁文公司以李幸未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定李幸支付首付款437956元，剩余房价款1000000元由李幸向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续；仁文公司应于2014年9月30日前交付案涉房屋。仁文公司于2014年1月8日向李幸发出《通知书》，要求李幸到相关银行办理按揭贷款手续，李幸未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，在双方履行合同均有过错且过错程度相当的情况下，仁文公司以李幸未支付剩余房款为由要求解除合同，应不予支持。 综上所述，福建仁文建设有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17741元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李 杰 二〇二〇年四月九日 法官助理游佳 书记员林舒