江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初1990号原告：瑞年（江苏）生物产业有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区外商工业园芙蓉二路旁。法定代表人：谢强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，江苏锦程律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，江苏锦程律师事务所实习人员。被告：江苏鑫龙马物流有限公司，住所地无锡市惠山区振石路32号传化公路港物流9#库9-018。法定代表人：郁龙，该公司经理。委托诉讼代理人：李帆、袁科柯，江苏昶兴律师事务所律师。原告瑞年（江苏）生物产业有限公司（以下简称瑞年公司）与被告江苏鑫龙马物流有限公司（以下简称鑫龙马公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，2019年9月10日，本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告瑞年公司的委托诉讼代理人陈杰、程军，被告鑫龙马公司的法定代表人郁龙，委托诉讼代理人李帆、袁科柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞年公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令鑫龙马公司支付其2017年8月1日起至2018年8月7日的场地租金254795元（被告承租5间，每间每年5万，4795元是5间2017年8月1日起至2018年8月7日）及利息（以254795元为基数，自2018年8月1日起至被告实际支付租金之日止，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算）；2、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费750元由被告承担。诉讼中，瑞年公司明确，如双方不成立租赁关系，则其向鑫龙马公司主张涉案房屋的实际占有使用费，具体计算标准与诉讼请求1一致。事实和理由：被告于2017年8月1日开始使用其位于间房屋，用于开展物流业务，但从2017年8月1日到2018年8月7日的租金一直未支付给原告，原告多次催讨，被告均不支付租金。为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告鑫龙马公司辩称：其并未在2017年8月1日至2018年8月7日期间承租原告涉案房屋，也未拖欠瑞年公司租金，鑫龙马公司实际承租期间为2018年9月1日到2019年8月31日，经瑞年公司同意，其与第三方常州市正方物流有限公司（朱超）签订了租赁合同，且其已按照合同约定支付全部租金20万元。其认可自2017年10月1日起入住涉案房屋的其中一间半，但其系受卡行天下招商入住的，卡行天下承诺其先用着，租金的事情以后再说，故瑞年公司描述的事实与真实情况不符。且其与瑞年公司2018年6月14日的解除合同协议书中明确原合同中约定的双方权利义务终止，并就原合同所涉事项再无任何纠葛。请求驳回瑞年公司的诉请。诉讼中其认可2017年10月1日至2018年8月31日期间，未就使用的1间半房屋与任何人签订合同，也未支付费用。经审理查明：涉案房屋所在的锡山区芙蓉中二路102号房屋的所有权人为瑞年公司。2017年7月31日，瑞年公司作为甲方与案外人常州市正方物流有限公司（以下简称正方公司）签订解除房屋场地租赁合同协议约定，2010年5月11日，瑞年公司与正方公司签订了位于锡山经济开发区瑞年公司土地房屋的租赁合同，租赁期间为10年，从2010年5月1日起至2020年4月30日止。现双方于2017年7月31日根据实际情况，在平等协商自愿互谅的基础上，原2010年5月11日的房屋租赁合同自2017年8月1日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。瑞年公司应将正方公司已缴纳的50万元保证金于正方公司办理清场后退还正方公司（瑞年公司在签订协议后三天内先退还30万元保证金给正方公司，正方公司保证在40天内搬离清场…）。2018年6月1日，瑞年公司向正方公司发函，主题为：关于2018年5月31日解除房屋场地租赁合同的通知。具体为：你司与本公司于2010年5月11日签订位于无锡市的房屋场地租赁合同后，你司未按合同约定支付租金，已构成根本性违约。故本公司在此最后通知你司：你司与本公司签订的租赁合同于2018年5月31日解除。2018年6月6日，瑞年公司出具授权委托书载明，兹授权鑫龙马公司为我司处理正方公司搬离我司位于无锡市的房屋场地具体为：营业用房约6800平方米左右，宿舍约3100平方米左右，场地面积约10000平方米（用房的东面、南面），临时仓库1200平方米左右，临时用房100平方米左右（原食堂）原租赁物的事宜。授权期限：2018年6月6日起至正方公司搬离上述区域租赁物为止。2018年6月15日，瑞年公司再次向正方公司发函，鉴于本公司与正方公司（朱超）已于2018年6月8日解除房屋场地租赁合同，故本公司在此通知现场地租户最晚于2018年6月25日搬离瑞年公司场地，逾期未搬离的，本公司已授权鑫龙马公司进行场地清理。2018年6月14日，瑞年公司与鑫龙马公司签订租赁合同约定，瑞年公司将位于无锡市锡山经济开发区芙蓉二路北、芙蓉一路南、总面积约30000平方米地块的一部分场地与房屋建筑出租给鑫龙马公司，一、租赁房地产位置、面积、用途，1、租赁房地产坐落地址为：无锡市锡山经济开发区，其计租面积包括除去已由无锡瑞年医药有限公司租用的2号楼全部、1号楼二层、1号楼西侧一层电梯间（共三处）之外的所属其余场地与房屋建筑。二、租赁期限为：自2018年7月1日起至2028年8月31日止。四、租赁房地产的交付和验收，瑞年公司按现有房屋实际现状交付给鑫龙马公司，鑫龙马公司根据需求自行修改。瑞年公司按该租赁房地产现状交付鑫龙马公司，鑫龙马公司知晓该租赁房地产目前处于第三方方正公司租赁并使用状态，且鑫龙马公司确认其知晓该租赁房地产有抵押情形存在…。2018年8月6日，瑞年公司与鑫龙马公司签订解除合同协议书约定，双方于2018年6月14日签订了租赁合同，约定瑞年公司将锡山区地块租赁给鑫龙马公司使用，鑫龙马公司支付瑞年公司，鉴于实际情况，现鑫龙马公司主动提出解除原合同。双方达成以下协议：1、本协议签订后，瑞年公司在7日内退还鑫龙马公司支付给瑞年公司的50万元保证金，2、本协议由双方签字或盖章后生效，本协议生效之日，原合同解除，原合同中约定的权利义务终止；3、原合同解除后，甲乙双方就原合同互不承担任何违约责任，双方之间就原合同所涉及事项再无任何纠纷。案外人朱超（方正公司法定代表人）与鑫龙马公司签订房屋租赁合同约定，一、房屋基本情况，该房屋坐落于无锡市锡山区，该房屋为：仓储中心档口，建筑面积960平方米，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，租金标准为每个档口5万元，合计20万元。该租金鑫龙马公司已向朱超支付。2017年7月11日，瑞年公司（甲方）与上海卡行天下供应链管理有限公司（乙方）签订租赁合作意向协议约定，甲方将位于芙蓉二路的建筑和空地租于乙方使用，该租用面积共约60亩，北至医药公司围墙，东至团结路围墙，西至现龙宇围墙，涵盖建筑物约7000平方米。周围道路公用….。2018年8月3日，瑞年公司（甲方）、朱超（乙方）、上海卡行天下供应链管理有限公司（丙方）、无锡卡行天下供应链管理有限公司（丁方）签订四方协议约定，关于瑞年公司芙蓉二路地块租赁事宜，四方友好协商，达成如下协议：1、甲方和丙方于2017年7月11日签订一份租赁合作意向协议，约定丙支付50万元给甲方保证金，丙方于2017年7月20日通过公司账户转账50万元至秦士凤招商银行个人账户。2、乙方在此确认秦士凤于2017年8月代甲方转账给乙方30万元，作为清场费用。3、因甲方已将生物产业地块租赁给乙方，故乙方退还30万元给甲方，甲方因未能和丙方签订租赁合同，故将该30万元退还给丙方，又因丁方租赁乙方生物产业地块，需支付第一年度租金60万元给乙方，丙方在此同意将退还的30万元保证金抵作丁方支付给乙方的租金。4、乙方同意在2018年8月25日收到丁方另外30万元租金后，3日内支付5万元补偿金给甲方。以上事实，由瑞年公司提供的土地证、房产证、瑞年公司与正方公司签订的解除协议书，租赁合作意向书、四方协议，鑫龙马公司提供的通知函、授权委托书、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同、鑫龙马公司与方正公司签订的房屋租赁合同及当事人陈述等证据在卷佐证。双方对以下事实有争议：瑞年公司主张鑫龙马公司2017年8月1日至2018年8月7日期间实际使用了涉案房屋，其提供的证据为：1、鑫龙马公司的2017年度报告中登记的企业通信地址为：无锡市锡山区，该地址与其所有的芙蓉二路地块地址一致；2、2019年2月25日现场拍摄照片；3、瑞年公司委托诉讼代理人程军与鑫龙马公司法定代表人郁龙、方正公司法定代表人朱超的通话记录；鑫龙马公司认为对于瑞年公司提供的年度报告，不能证明其租用了涉案地块，对于其与程军的通话记录，不能直接反映鑫龙马公司2017年8月1日至2018年8月7日期间承租涉案房屋的事实。对于瑞年公司与朱超的录音，其认为朱超与瑞年公司2010年即开始合作，与瑞年公司有利害关系，且其通话中均是推测性的言论，并不能从通话中确定鑫龙马公司自2017年8月开始就使用了瑞年公司的5间房屋。诉讼中，鑫龙马公司认可自2017年10月起至2018年8月底使用了瑞年公司所述的5间房屋中的1间半，但系案外人卡行天下让其进入，另鑫龙马公司诉讼中认可2017年10月1日至2018年8月31日期间，其未就使用该1间半房屋与任何人签订合同，也未支付费用。本院认为，本案争议焦点在于：1、瑞年公司是否有权向鑫龙马公司主张租金或实际占有使用费；2、如瑞年公司有权主张，则具体金额如何确定。关于争议焦点1，双方提供的租赁协议、解除协议书、租赁合作意向书等除鑫龙马公司与正方公司的租赁协议外，均只能反映锡山经济开发区房屋土地的租赁情况，而鑫龙马公司与正方公司的租赁协议反映的是2018年9月后的土地房屋租赁情况，且瑞年公司与鑫龙马公司就涉案房屋在本案主张期间内亦未签订书面租赁合同或达成口头租赁合意，故瑞年公司无权向鑫龙马公司主张租金，关于实际占有使用费，瑞年公司提供的照片系2019年2月拍摄，无法证明鑫龙马公司在2017年8月1日至2018年8月7日期间使用涉案房屋土地，瑞年公司提供的录音及年度报告亦无法证明上述事实，鉴于鑫龙马公司认可2017年10月1日起至2018年8月底实际使用了涉案房屋中的1间半，且鑫龙马公司就该房屋未与任何人签订租赁合同，也未支付相应费用，其没有合法使用该1间半房屋的理由，瑞年公司作为该1间半房屋的所有人，其因鑫龙马公司的实际使用造成了损失，故其有权向鑫龙马公司主张该1间半房屋自2017年10月1日起至2018年8月7日期间的占有使用费。鑫龙马公司辩称，其入住该1间半房屋系卡行天下让其进入，但未有证据证明卡行天下对涉案房屋享有使用权，且其亦未与卡行天下签订租赁合同，并支付费用，故该意见本院不予采纳。鑫龙马公司辩称其与瑞年公司2018年8月16日的解除合同协议书中明确原合同中约定的双方权利义务终止，并就原合同所涉事项再无任何纠葛。因该解除协议系对双方签订的芙蓉二路整体地块租赁事宜的解除，并不涉及本案的房屋在2017年8月1日至2018年8月7日期间的情况，故该意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，双方对于使用费没有明确约定，瑞年公司亦未申请鉴定，现本院参考鑫龙马公司2018年与案外人方正公司签订的租赁合同每个档口5万元一年计算1间半自2017年10月1日至2018年8月7日为63699元，关于利息，鑫龙马公司未支付相应使用费，给瑞年公司造成损失，其计算时间有误，本院调整为瑞年公司起诉之日即2019年4月9日起计算，以本金63699元为基数，至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，以本金63699元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于保全担保费，瑞年公司主张无依据，本院不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、鑫龙马公司于本判决发生法律效力之日十日起内支付瑞年公司2017年10月1日至2018年8月7日期间场地占有使用费63699元及利息（2019年4月9日起计算，按照本金63699元为基数，至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，以本金63699元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回瑞年公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5122元，保全费1794元，合计6916元，由瑞年公司负担5187元，鑫龙马公司负担1729元（瑞年公司已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由鑫龙马公司十日内直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 吴 坚人民陪审员 王 玲人民陪审员 叶锡忠二〇二〇年四月二日书 记 员 过 瑶