浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）杭余民初字第16949号原告：杜运舟，女，1994年6月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：杜卫国，系原告父亲。被告：杭州奥克斯置业有限公司，住所地杭州余杭区仓前街道文一西路1500号3幢910室。法定代表人：何锡万，董事长。委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告杜运舟（以下简称原告）诉被告杭州奥克斯置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审判，于2019年11月19日、2020年4月14日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人杜卫国、被告的委托代理人崔满兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原被告于2017年1月12日签订购买位于余杭区商铺，约定于2018年12月31日前交付，原告在交房验收时发现：一、商铺一、二楼后面（宽6.95米＊深3.8米区域）被分割成独立的、三间由四间实墙围密闭空间，只留一个远小于2.2米净宽＊3.2米净高的门洞，不符合《商店建筑设计规范ＪＧＪ48-2014》：4.2.2和4.2.3的要求，其中二楼一间，门洞开在半空中，没有进出通道，2019年8月，被告在已完成竣工验收后的房屋剪力墙上，违反设计建设程序，开了个不符合房屋质量和尺寸要求的门洞。根据合同第十二条，被告应于整改，使之符合验收和质量要求。二、原告申请查询被告出售商铺的城建归档资料。1、发现被告使用了和归档资料不一致的，违反《矿渣棉及其制品ＧＢＴ11835-2007》第8条，使用了无厂址、厂名、商标及产品名称，没注明“怕水”标志的外墙憎水型保温棉，违反《ＤＢ34Ｔ1859-2013岩棉板外墙外保温系统应用技术规程》6.1.6款：对露天放置的材料应雨布覆盖。6.1.8款：岩棉板严禁受潮、雨淋。被告施工前堆放的保温棉和施工后上墙的保温棉任凭大雨冲刷，浸泡、脱落，使保温棉偿失原有性能；2、被告没有憎水型岩棉板复验报告和使用记录，违反了《建筑节能工程施工质量验收标准ＧＢ50411-2007》5.2.3规定：幕墙节能工程使用的材料、构件等进场时，应对其性能进行复验。3、被告没有按归档的《竣工图、节能节点详图、1、外墙保温构造示意图一》要求施工过。对比实际施工，被告外墙施工中减少了多道工序，减少了巨额施工材料和人工费，降低了房屋设计质量，增加原告日后的维修成本，该房仅交付数月，就已经出现很多的质量问题。三、原告申请查询被告城建资料：《设计与施工说明（二）9.1》给排水管道穿越墙、梁、楼板处须洞或防水套管……，被告对消防管道没按设计要求施工，没按要求涂刷防护油漆，已经出现墙体开裂，消防管道锈迹斑斑，严重影响消防安全。四、《竣工图，节能节点详图、11》、《节能工程材料复试报告汇总表》说明：1号楼内墙使用了1>耐碱玻璃纤维布2>抗裂砂浆3>无机保温砂浆4>界面砂浆。原告从开裂的内墙发现，被告没有设计要求，施工没用耐碱玻璃纤维布。墙体开裂表明，被告没用抗裂砂浆。五、原告购房时，经被告提议，参加腾讯大浙房产“奥克斯时代未来之城”商铺专享特惠团购活动，并交付10万元体验金，约定：购房成功，可享受20万购房优惠，但至今，被告没有兑现承诺。原告要求被告兑现购房优惠承诺，对违反国家商业房相关标准施工的房屋，要求被告根据合同第十二条，整改至符合国标和设计标准，并支付原告逾期收房的租金损失。经多次协商无果，无奈，依据合同第二十二条，原告只能向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告按《商店建筑设计规范ＪＧＪ48-2014》标准，扩大商店内通道尺寸至宽2.2米＊高3.2米，并符合房屋质量要求；2、判令被告按外墙设计规定和材料要求，更换不合格材料，补做未完成外墙工序；3、判令被告按管道穿墙、防护设计要求，补做少做材料，增加防水套管，重做消防管道油漆防护；4、判令被告按内墙设计要求，返工原告内墙；5、判令被告兑现购房优惠承诺20万元及利息3.2万元，根据合同第十条；6、判令被告支付逾期交房违约金10.092万元（2019年1月1日-2019年9月1日，420.5万元＊8个月＊30天＊0.01%），被告支付2019年9月1日起至原告收房之日至的逾期交房违约金；7、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1，商店建筑设计规范第4.2.2和4.2.3条，证明被告提供的房屋的通道不符合该设计规范的要求的事实；2，浙江省商品房买卖合同第3条，证明案涉房屋的二层的层高不符合合同约定的层高的事实；3，国家规定、现场照片，证明被告用的岩棉板不符合该标准，岩棉板是用于外墙保温的材料，被告在使用的时候全是无厂名、无厂址的，违反了国家规定的第8条，国家标准第6.1.6和6.1.8条岩棉板施工中是不能受潮，被告违反了这几条，被告在施工中也偷减了很多工序的事实；4，图纸、照片（11、12），证明图纸中约定了外墙施工标准中必须有的材料，但是被告实际没有做的事实。图纸中也约定了内墙应有工序，但是被告实际没有做的事实；5，照片（16），证明其中8.7和8.8规定了应有的工序，但是被告的外墙和消防管道没有按照标准做的事实；6，照片（20），证明被告的内墙（案涉房屋）和腻子粉没有按照第11页的竣工图的标准做的事实，内墙标准在14页的第11条有约定；7，照片（22），证明被告没有按照标准，在承重墙上开了一个口子，不符合图纸的标准的事实；8，团购活动申请单、收据，证明该活动约定了要返还我20万元，但是实际没有返还的事实；9，汇总表，证明被告的内墙没有按照其归档的资料做的事实；10，图纸一份，证明目的同证据9；11，照片一组（13.14.15.17.19），证明商铺的通道不符合商品房规划要求，没有按照设计要求按照暗梁暗柱；12，业主收楼记录表，证明被告答应改建通道后进行交房；13，图纸一份（18），证明暗梁暗柱的标准做法。14，微信记录，证明被告违反合同约定对有争议的部分不经第三方检测；15，检验报告一份，证明被告与实际施工不一致；16，照片两张（212），证明房屋漏水的事实；17，图纸两份（29.210），证明外墙施工不符合设计要求；18，图纸一份（32），证明消防管道的油漆没有按照要求做。被告答辩称：一、案涉物业属附属商店（店铺）应适用《住宅设计规范》，原告主张适用《商店建筑设计规范》缺乏依据，不应支持。二、外墙属全体业主共有，原告无权就此主张权利，且原告也没有证据证明外墙材料不合格，原告诉请按外墙设计规定和材料要求，更换和补做缺乏依据，不应支持。三、原告诉请按管道穿墙、防护设计要求，补做、增加和重做也缺乏依据，不应支持。四、原告诉请按内墙设计要求返工也缺乏依据，不应支持。五、原告实际已享受购房优惠，其诉请被告兑现购房优惠承诺20万元及利息缺乏依据，不应支持。六、案涉房屋符合法定和合同约定的交付条件，原告无合法理由拒绝接收房屋交付，视为案涉房屋已依约交付，原告诉请主张逾期交付违约金缺乏依据，不应支持。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回原告全部诉讼请求。被告为证明上述事实，向本院提交了以下证据材料：1，《商店建筑设计规范》JGJ48-2014(节录)，证明第2.0.1条规定商店建筑为商品直接进行买卖和提供服务供给的公共建筑，第1.0.2条规定，本规范适用于新建、扩建和改建的从事零售业的有店铺的商店建筑设计，不适用于建筑面积小于100平方米的单建或附属商店（店铺）的建筑设计的事实；2，《住宅设计规范》GB50096-2011（节录），证明第2.0.25条规定，附建公共用房，附于住宅主体建筑的公共用房，包括物业管理用房、符合噪声标准的设备用房、中小型商业用房、不产生油烟的餐饮用房等的事实；3，房屋建筑工程竣工验收备案表，证明案涉项目工程经五方主体竣工验收并经杭州市余杭区住房和城乡建设局竣工验收备案，符合法定和合同约定条件，可以交付使用的事实；4，定购书、5，合同签署流转单，证据4-5共同证明2016年12月29日，原告定购案涉房屋，总价款为4599559元的事实。2017年1月12日，原告签订商品房买卖合同之前也对案涉房屋的优惠予以确认，其中折后总价4205000元已包含抵20万元的优惠的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2016年12月29日，原告向被告定购案涉房屋，签订《杭州时代未来之城定购书》，约定了房屋坐落、面积及价额，买受人立即支付定金50000元，同时约定原告应于指定日期前到售楼中心签订《商品房买卖合同》。2017年2月13日，原告签字确认一份《奥克斯未来时代之城合同签署流转单》，客户认购物业确认：房号1-613，建筑面积210.21平方米，表单价21880.78，表总价4599559元，付款方式为商业按揭；优惠折扣信息：存10万抵20万，商贷9.8折，及时签约9.8折，特批抹零20336元。折后单价20003.81元，折后总价4205000元，首付款2605000元，贷款金额1600000。原告与被告方的置业顾问均签字确认。2017年1月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为杭州市余杭区，该商品房位于第1-2层，设计用途为商业服务，层高商业一层层高不低于4.2米，二层层高不低于3.6米。该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明按国家相关规定。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米20003.81元，总价款4205000元整。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。第十一条、经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托区以上有资质的建筑工程质量检验机构进行质量检测。…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交付条件和交付标准仅以本合同第九条约定为准。买受人无正当理由，没有按通知书约定的实际、地点办理交接手续的，视同交接。第十六条、出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方就其他权利义务一并作出约定。上述合同签订后，原告按约付清了房款。2018年5月9日，案涉房屋通过竣工验收备案。2018年12月31日，被告向原告交房，原告拒绝收房。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。现案涉房屋已通过竣工验收备案，并按约通知交付。原告主张房屋内通道尺寸不符合相关标准，要求扩大通道宽高尺寸，但未提交有效证据证明案涉房屋相关通道尺寸不符合约定及规划设计标准，本院不予支持；对原告主张案涉房屋内墙未按规范设计要求进行无机保温砂浆施工，亦未提交有效证据证明，故对原告要求被告返工修整内墙的诉请，本院不予支持；对原告主张外墙施工不合格、消防管道穿墙未做防水套管、未刷油漆防护，要求补做、重做等诉请，亦未有证据证明其不符合双方合同约定或规划设计要求，且涉及外墙、消防等业主共有部分，原告主体不适格，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。对原告要求被告兑现优惠承诺20万元及利息的诉请，根据原告签字确认的流转单显示，其已经享受394559元的优惠折扣，原告未能举证证明其另有相关优惠享受的约定，故，对原告的该项诉请本院不予支持；对原告主张逾期交房违约金：因被告已按约通知原告收房，原告亦确认收到通知，原告系因认为房屋质量不符合相关要求而拒绝收房。因案涉房屋交付前已通过竣工验收备案，且原告未能举证证明案涉房屋主体结构质量不合格或具有其他严重影响正常居住使用的质量问题，故，本院认定被告已按约完成交付，对原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杜运舟的全部诉讼请求。本案案件受理费2967元，由原告杜运舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年四月二十日书记员 张中明