河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4500号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州明扬企业管理咨询有限公司，住所地河南省郑州市金水区商城东路唐人街文化广场F区五楼南。法定代表人：车慧霞。委托诉讼代理人：王纪燕，河南沃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽霞，河南沃华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔泽宾，男，1990年4月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：侯双领，河南亮辅律师事务所律师。上诉人郑州明扬企业管理咨询有限公司（以下简称明扬公司）因与被上诉人孔泽宾房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州明扬企业管理咨询有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33224号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费、反诉费全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人孔泽宾应当支付上诉人明扬公司自2019年5月15日起至实际退还租赁房屋时止的房屋租金。被上诉人在2019年11月28日单方面提出解除合同，上诉人明扬公司未表示过同意，依照合同约定也需要提前一个月通知上诉人明扬公司或者支付一个月的房租合同才能解除，而至今被上诉人孔泽宾也未将其涉案房中的物品全部清走，也未全部支付租赁期间产生的电费，更未将其擅自在墙上地面上的添附的物品清除。被上诉人孔泽宾在一审中明确答复将在开庭当日将涉案房屋腾空恢复原状，但直至上诉人明扬公司提起上诉之日，被上诉人孔泽宾仍未将房屋恢复原状办理退还房屋手续。一审法院认定被上诉人孔泽宾提出的2019年7月30日至2019年10月30日为免租期并不予支付租金是错误的。上诉人明扬公司与被上诉人孔泽宾签订的《补充协议书》显失公平，当事人双方的权利和义务极不对等。一审法院判决上诉人明扬公司退还被上诉人孔泽宾电费1291.71元是错误的，事实上被上诉人孔泽宾仍应向上诉人明扬公司补交电费。一审法院未支持上诉人明扬公司的房屋受损赔偿及律师费是错误的。孔泽宾辩称，根据双方签订的《合作协议》可知，房屋租赁期限的起点为2019年5月30日，而非2019年5月15日，该协议系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。答辩人2019年9月21日通过微信方式通知上诉人明扬公司解除合同且上诉人明扬公司于同日已收悉，因此双方于2019年9月21日解除合同关系，一审法院认定的解除合同关系时间为2019年12月27日系答辩人二次书面催告时间。双方签订的《补充合作协议》主要原因系2019年7月23日，因上诉人明扬公司原因造成消防通道不通，答辩人培训机构的学生及家长在炎炎夏天被困一个多小时，导致学生纷纷退款，给答辩人培训机构造成恶劣影响及严重的经济损失。该《补充合作协议》系双方的真实意思表示，免租期条款对双方均有法律约束力，且无上诉人明扬公司所称的前提条件。答辩人一直想搬离物品，上诉人明扬公司口头说可以但实际阻挠。一审中上诉人明扬公司提交的22张票据中，属于答辩人租赁期间的电费票据仅12张，共计电费4300元。上诉人明扬公司主张的房屋损失及律师费缺乏事实和法律依据。孔泽宾向一审法院起诉请求：一、确认原被告解除《合作协议》及《补充协议书》；二、被告返还原告剩余租金75000元，并赔偿原告部分损失31280元，支付原告垫付的电费1291.71，共计107571.71元；三、本案的诉讼费由被告承担。郑州明扬企业管理咨询有限公司向一审法院提出反诉请求：一、原告支付电费2442.8元；二、原告将案涉房屋恢复原状，如无法恢复原状，则赔偿被告相应损失3.5万元（其中包含地面损失6030元，墙体以及其他损失暂定28970元）；三、原告限期将房屋腾空并将案涉房屋交还被告；四、本案的诉讼费、反诉费以及律师费均由原告承担。一审法院认定事实：一、2019年5月30日，原、被告签订《合作协议》一份，主要内容约定为：被告所在郑州金水区唐人街校区，由原被告双方共同使用；双方合作期限为叁年，2019年5月30日至2022年5月30日；原告缴付给被告房租贰拾万元（20万元），房租自协议签订之日起全额交付；双方合作期间，双方各自开展培训业务，双方利用资源优势互补互助，双方共同使用教室，合理安排课程时间，被告保证原告课程能够正常进行；原被告双方开展课程所花费的各种费用，由各自承担；双方共同承担电费，承担比例为2：5（可协调）；前台背景墙以原告主使用。落款处有原告孔泽宾签字捺印，被告郑州明扬企业管理咨询有限公司盖章，授权代表车慧霞签字。二、2019年8月13日，原、被告签订《补充协议书》一份，主要内容为：被告给予原告三个月免付租金期限，日期为2019年7月30日至2019年10月30日；租金每年15万元，原告已经支付10万元，后续房租自2019年10月30日开始，每月30日支付下月租金7142元。（此条仅第一年有效，第二年按季度付费，提前一个月支付下个季度费用，第二年按半年付费，提前两个月支付下半年费用，如未按期支付，原告多支付伍仟圆作为罚金）；场地水、电、消防通道门等损坏维修或更换由被告负责；原被告双方开展课程所花费的各种费用，由各自承担，双方公用，共用区域或物品如卫生间，教室，办公室等所花费的费用由双方共同承担，比例为1：1；原被告双方共同承担电费，被告与原告承担比例为2：5（可协调）；原被告合作期间，双方各自开展自身培训业务，双方利用资源优势互补互助。双方共同使用教室，合理安排课程时间，周三周四为被告主使用，其余时间为原告主使用，被告保证原告课程正常进行，如有冲突，以原告为主，否则原告不支付当月房租，并有权要求被告赔偿损失。前台招牌、背景，前台使用以原告为主。楼下门头，招牌等宣传物料由被告协调市场配合宣传原告。在双方合作期间，原、被告双方不得作出任何损害对方利益的其他行为，否则承担因此给对方带来的所有损失，包括但不限于学生退费、老师工资、律师费等费用。原被告协商一致，可以解除合同，双方任何一方有违反协议约定的情形，另一方均有权解除合同，并有权要求对方赔偿损失，原告提前一个月通知被告或额外支付一个月租金，可解除合同。落款处有被告公司车慧霞授权代表张春山签名捺印，原告孔泽宾签名捺印。三、2019年5月17日，原告孔泽宾通过中国银行账户62×××05向车慧霞中国工商银行账户62×××54转账100000元，附言为唐人街校区租金。四、原告提交其与被告公司张春山微信聊天截图两张，主要内容显示：2019年9月21日，原告称其要解除合同不再合作，张春山当日表示下周过去再说。2019年9月30日，原告再次表明要求解除合同，张春山称十一期间抽时间过去。2019年11月27日，原告通过EMS向被告公司张春山邮寄《解除协议及返还租金催告书》，被告于2019年11月28日签收该邮件。《解除协议及返还租金催告书》内容显示：郑州明扬企业管理咨询有限公司，根据我孔泽宾与你单位签订的《补充协议书》“12、……乙方提前一个月通知甲方或额外支付一个月租金，可解除合同”和“13、本协议签订之日起，甲方郑州明扬企业管理咨询有限公司、车慧霞委托张春生（身份证号：）负责与乙方对接”之约定，我于2019年9月21日通过张春生微信正式通知你单位：解除合同不再合作，且你单位已收悉，截止到2019年10月21日已经一个月了。现在我再次告知你：我孔泽宾解除合同不再合作，已于2019年9月21日通知你单位郑州明扬企业管理咨询有限公司解除协议，请尽快依约返还我剩余租金75000元，并赔偿相关损失。告知人孔泽宾，2019年11月27日。五、被告提交收据22张，其中显示电费的收据共计12张，金额4300元。原告提供其与唐人街明扬舞蹈刘老师的微信聊天记录及转账记录显示，自2019年6月26日至2019年8月26日，原告通过刘老师交电费共计4521元。六、原、被告双方在庭审中均表示同意解除双方签订的《合作协议》及《补充协议书》。原告认为解除时间为2019年9月21日，被告认为解除时间为2019年12月27日，即其收到原告发出的《解除协议及退还租金告知书》后一个月。一审法院认为，原、被告双方签订的《合作协议》及《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。原、被告在庭审中均表示同意解除双方签订的《合作协议》及《补充协议书》，原告要求解除《合作协议》及《补充协议书》的诉请，本院予以支持。原告于2019年11月27日向被告邮寄《解除协议及返还租金催告书》，被告于2019年11月28日收到该邮件，根据双方签订的《补充协议书》约定，原告提前一个月通知被告或额外支付一个月租金，可解除合同，故本院认定双方签订的《合作协议》及《补充协议书》于2019年12月28日解除，原告应支付租金至2019年12月28日。原、被告双方于2019年8月13日签订《补充协议书》约定被告给予原告三个月免付租金期限即2019年7月30日至2019年10月30日，租金每年为150000元，截止双方解除合同2019年12月28日止，原告应支付120天（租期共212天-免租期限92天）的租金49315元，原告已付租金100000元，故原告主张被告返还剩余租金75000元，本院对50685元予以支持。原告要求被告赔偿部分损失31280元，依据不足，本院不予支持。被告提交电费票据金额显示4300元，根据《合作协议》约定，被告与原告电费承担比例为2：5，故原告应该负担电费3071元，被告应该负担电费1229元，根据原告提交的其已通过刘老师微信转账电费4521元，已超出其应负担金额，故原告要求被告支付其垫付电费1291.71元，本院予以支持。被告要求原告支付电费2442.8元，依据不足，本院不予支持。被告称原告擅自在墙上地面上添附物品，要求原告将案涉房屋恢复原状或赔偿其相应损失35000元，根据双方约定，前台招牌、背景，前台使用以原告为主，楼下门头，招牌等宣传物料由被告协调市场配合宣传原告，可见原告对房屋的装修装饰是经过被告同意的，且被告提供的教室照片不能证明原告的装修装饰已形成附合，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，故原告应当将其装饰装修物拆走并将房屋恢复原状。因双方同意解除《合作协议》及《补充协议书》，故被告要求原告限期将房屋腾空并将案涉房屋交还被告的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告孔泽宾与被告郑州明扬企业管理咨询有限公司签订的《合作协议》及《补充协议书》于2019年12月28日予以解除。二、被告郑州明扬企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内退还原告孔泽宾房租50685元及电费1291.71元。三、原告孔泽宾于本判决书生效后十日内搬离被告郑州明扬企业管理咨询有限公司位于郑州××唐人街校区并将房屋恢复原状。四、驳回原告孔泽宾的其他诉讼请求。五、驳回被告郑州明扬企业管理咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1226元，原告孔泽宾负担612元，被告郑州明扬企业管理咨询有限公司负担614元。反诉费减半收取368元，由被告郑州明扬企业管理咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人明扬公司与被上诉人孔泽宾签订的《合作协议》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，双方均应当按照协议内容行使权利、履行义务。被上诉人孔泽宾依据《补充协议书》的约定，于2019年11月27日向上诉人明扬公司邮寄《解除协议及返还租金催告书》，上诉人明扬公司于2019年11月28日收到该邮件，一审法院认定双方签订的《合作协议》及《补充协议书》于2019年12月28日解除于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院依据案件事实，结合双方签订的《合作协议》、《补充协议书》及电费票据等在案证据，对上诉人明扬公司应当退还被上诉人孔泽宾的房屋租金数额及电费金额的计算均无不当。综上所述，郑州明扬企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2452元，由郑州明扬企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月二十七日书记员  纪东