河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初2846号原告：冉凯中，男，生于1989年8月26日，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：冉小夫（冉凯中之父），男，生于1946年1月20日，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：白超华，河南昊展律师事务所律师。被告：杨发全，男，生于1973年9月18日，汉族，住河南省中牟县。被告：贾海军，男，生于1973年1月11日，汉族，住河南省中牟县。二被告委托诉讼代理人：耿高飞，河南良承律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王振勇，河南良承律师事务所律师。原告冉凯中与被告杨发全排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）豫0122民初6448号民事判决，杨发全不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）豫01民终1476号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重审。重审期间，原告冉凯中申请追加贾海军为被告，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冉凯中的委托诉讼代理人冉小夫、白超华，被告杨发全、贾海军及其委托诉讼代理人王振勇到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。冉凯中向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令二被告排除对位于中牟县县城西区经××、××北金程明湖山庄1号楼4单元401号房屋的妨害，限期搬离并恢复房屋原状；本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月8日，冉凯中以710000元购买中牟县人民法院拍卖的位于中牟县县城西区经××、××北金程明湖山庄1号楼4单元401号住房一套，并及时在中牟县不动产中心办理过户手续（证号：豫（2016）中牟县不动产权第0000088号），且收回了原房主武广的房产证和进门户钥匙。冉凯中于2017年8月中旬前往该房打扫卫生时发现房屋防盗门被更换，墙上被安装摄像头。冉凯中通过门上所留联系方式得知上述行为均系杨发全所为。后冉凯中多次与杨发全交涉，杨发全以其与原房主武广之间的债务纠纷为由拒不返还讼争房屋。冉凯中为维护自身合法权益，诉至法院。杨发全辩称：第一，杨发全并不是本案排除妨碍纠纷的适格主体。杨发全对讼争房屋的占有是基于合法的委托关系。本案真正的纠纷是冉凯中和贾海军、原房主武广一房多卖的房屋买卖合同纠纷。排除妨害也应该是冉凯中和贾海军之间的纠纷；第二，贾海军与武广在2015年5月15日签订房屋买卖合同之后，杨发全一直占有居住至今。冉凯中签订讼争房屋买卖合同是在武广与贾海军签订之后，所以冉凯中从未对房屋进行过实地查看，也从未与杨发全关于房屋问题进行沟通；第三，冉凯中称收回了原房主武广的房产证与事实不符。在武广与贾海军签订合同之后，贾海军支付了房款，武广交付了房屋钥匙及房产证，双方办理了交付手续，该房产证一直由贾海军保管至今；第四，讼争房屋没有进行过司法拍卖。首先司法拍卖，如何能将拍卖款打到个人账户，武广本人没有收到该笔款项；第五，贾海军没有撤回异议申请。2016年9月18日贾海军委托148所法律服务工作者刘某某的委托书并非贾海军本人所签，贾海军并未委托刘某某处理执行异议，更没有特别授权，因此该授权系伪造。综上，贾海军与武广所签订的房屋买卖合同合法有效，且已经交付，由贾海军委托杨发全占有至今，属于合法占有，因此应当驳回冉凯中的诉讼请求。贾海军辩称：贾海军与讼争房屋的原房主武广签订的房屋买卖合同合法有效，贾海军已经履行了合同义务，支付了购房款。原房主武广已将房屋交付于贾海军，因此应该驳回冉凯中的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案讼争房屋位于中牟县县城西区经××、××北金程明湖山庄1号楼4单元-401号。该房屋于2013年8月12日登记在武广（公民身份号码：）名下，房权证号：牟房权证字第××号。2015年5月9日，《郑州晚报》AA06版刊登“武广牟房权证字第××号房产证遗失房屋所在地：中牟县县城西区经××北金程明湖山庄1号楼4单元-401号，特此声明”的遗失声明一则。武广于2015年6月26日到中牟县住房保障和房地产管理局进行遗失补证申请，该局于2015年7月1日向武广补发房屋所有权证（牟房权证字第××号）。2015年7月24日、11月5日，本院在审理刘振方与武广，刘振方与武广、武斌两起民间借贷纠纷案中，依刘振方的保全申请分别作出（2015）牟民初字第2527号、（2015）牟民初字第3958-1号民事裁定书，将武广位于金程明湖山庄的上述讼争房产查封。2016年1月22日，刘振方就（2015）牟民初字第3958号案（判决）申请强制执行。同年9月29日，刘振方以“双方私下协商一致，同意解封武广名下的房产”为由提出解封申请。10月6日，冉凯中通过中国银行转账到赵磊账户（账号：62×××06，开户行：中国银行中牟支行）700000元购房款。10月18日本院执行局解除了对上述房产的查封，并向不动产登记部门送达了执行裁定书和协助执行通知书。10月21日，武广与冉凯中在不动产登记部门签订《房屋买卖契约》并办理了讼争房屋的过户手续，11月7日，冉凯中取得《不动产权证书》【不动产权证号：豫（2016）中牟县不动产权第0000088号】。刘振方申请执行武广的债权得以实现。冉凯中称2017年8月中旬其欲进入讼争房屋时，发现门锁被换，墙上安装了摄像头。2018年12月5日，冉凯中以杨发全为被告向本院提起排除妨害诉讼。杨发全提交的证据显示：2015年5月15日，武广与贾海军在“中牟县鑫和商务洗浴会所”签订《房屋转让协议》（杨发全为见证人），约定将讼争房屋以500000元的价格转让给贾海军。签订协议的当日，杨发全通过银行转账的方式转账给武广350000元（贾海军称另150000元系现金支付，附有照片），武广出具《收到条》，内容为“今收到贾海军购房款人民币50万元。收款人武广2015年5月15日。”贾海军称武广将讼争房屋的房产证及房屋钥匙交付贾海军，贾海军委托杨发全看管讼争房屋及缴纳物业费，并称其“于2015年7月24日（后又称2015年8月之后）去过户时发现该房产被法院查封，遂让杨发全看着房子”。杨发全认可贾海军委托其看管讼争房屋，并交纳了一段时间的物业费、水电费，并称其“从房屋出现问题发现过不了户的时候（2015年7月）就去住了，一直在那儿住着，东西也都在那里放着了，现在没在那儿居住，从2018年3月份左右开始不再居住的，房门钥匙还拿着”。后在2020年4月7日质证时又称“没有人住，一开始也是没人住，我们所说的居住就是里边放着我们的物品就是占有使用，而不是居住。我说的意思也就是说从一开始武广交给我们以后，我们的东西就搬到里边了，就占有使用了。现在里边有旧床、旧桌子、旧沙发，具体数量不清楚”。本案审理过程中，本院在中牟县公证处调取了武广于2015年5月18日办理的委托公证档案材料。该档案中有委托人为武广、受托人为贾海军的《委托书》一份，主要内容为“武广与贾海军系朋友关系，现因武广在外地工作，特委托贾海军代为办理名下位于中牟县县城西区经××北金程明湖山庄1号楼4单元-401号（房产证号：牟房权证字第××号）房产的买卖出售等事宜，委托权限为特别授权，受托人代理事项：1、办理上述房产的买卖、过户手续；……”。本院调取杨发全（账号：62×××96，开户行：河南中牟农村商业银行股份有限公司营业部）的银行流水显示：2015年8月16日、17日，武广通过网银转账给杨发全各10000元；2015年9月24日，贾海军转账给杨发全1000000元；2016年2月2日，杨发全转账给贾海军500000元；2016年2月3日，杨发全转账给贾海军525000元；武广（账号：62×××78，开户行：河南中牟农村商业银行股份有限公司郑庵支行）的银行流水显示：2015年5月15日，杨发全转账给武广350000元；2015年8月16日、17日，武广网银转账给杨发全各10000元；2015年10月11日，武广转账给刘振方60000元。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，冉凯中与讼争房屋原房主武广（也是被执行人）达成讼争房屋的买卖合意，并支付合理对价，双方共同到产权登记部门办理了产权转移登记，没有证据证明冉凯中取得讼争房屋不动产登记证书存在恶意串通行为，故冉凯中对讼争房屋享有物权，其要求排除杨发全、贾海军对讼争房屋的妨害、搬出此房，理由正当，于法有据，应予支持。关于杨发全提出的其不是本案排除妨碍纠纷的适格主体，杨发全对讼争房屋的占有是基于贾海军的合法委托的抗辩意见，贾海军的委托不能成为杨发全侵害权利人的所有权的理由，杨发全的该抗辩意见，本院不予采信；关于杨发全提出的贾海军的委托诉讼代理人刘某某撤回执行异议时的委托手续并非贾海军所签，不属于本案审查范围。关于贾海军以其与武广签订的房屋买卖合同合法有效，贾海军已经履行了合同义务，支付了购房款，武广已将房屋交付于贾海军，要求驳回冉凯中的诉讼请求的抗辩意见，经查，贾海军虽然提交了其与武广签订的落款时间为2015年5月15日的《房屋转让协议》及武广的原房产证书，但其并未提交给付武广购房款500000元的相应证据，虽其称是杨发全代其垫付500000元购房款，并称其已于2016年2月2日通过农商银行将该购房款返还杨发全，但其提交的银行流水显示的2016年2月2日转款记录，却是杨发全转账给贾海军500000元，而不是贾海军转账给杨发全500000元，而且贾海军与武广签订的《房屋转让协议》约定签合同当日即一次性支付完购房款，却约定5个月之久的过户时间，在签订该协议后二人不是及时到产权登记部门办理过户手续，而是在第三日到公证处办理武广委托贾海军卖房的“公证”，贾海军购买讼争房屋后迟迟未予过户，先后称“因为家里忙，疏忽大意了”、“想过户到孩子名下，孩子上学不在家”、“过户时发现讼争房屋被法院查封过不了户”，其所述去办理过户的时间正好就是法院查封讼争房屋的时间，后又更改时间，其所陈述的理由、事实等前后不一，其所提供的证据不能证明其对讼争房屋享有足以对抗冉凯中对讼争房屋享有的物权的权利，故其抗辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：排除被告贾海军、杨发全对位于中牟县县城西区经三路西、纬一路北金程明湖山庄1号楼4单元-401号房屋的妨害，自本判决生效之日起三十日内搬离上述房屋。案件受理费100元，由被告杨发全、贾海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将案件受理费交费凭证交至本院查验。审 判 长  娄王记人民陪审员  窦春森人民陪审员  王立功二〇二〇年四月十六日法官助理安静书记员李卉边亚杰