鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初156号原告：鞍山宏昕佳润物业有限公司，住所地，鞍山市立山区东健身路116栋55号。法定代表人：刘英宏，系该公司总经理。委托代理人：陈权，系辽宁律鑫律师事务所律师。被告：宫继元，男，1956年11月02日出生，汉族，住所地：鞍山市立山区。原告鞍山宏昕佳润物业有限公司与被告宫继元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员迟晓娜独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人陈权、被告宫继元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鞍山宏昕佳润物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年7月1日至2018年6月30日物业费及电梯费共计3540元；二、请求依法判令被告向原告支付2015年7月1日起至2018年6月30日止物业费逾期滞纳金（根据物业服务合同第十章第二十二条约定：福来特福花园小区业主逾期未交纳本合同第九条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告宫继元系原告所管理的鞍山福来特福花园小区的业主，原告于2009年6月6日与鞍山福来特福花园业主委员会签订《鞍山福来特福花园物业服务合同》，后因鞍山福来特福花园业主委员会解散，原告又于2015年8月10日与鞍山市立山区沙河街道建工社区（鞍山福来特福花园小区归鞍山市立山区沙河街道建工社区管辖）签订《鞍山福来特福花园临时物业服务合同》，合同约定被告所居住的小区（鞍山福来特福花园小区）的物业由原告提供服务并管理，原告向被告收取物业服务费每月0.7元/平方米、电梯费340元/年，合同并明确约定“业主应于2009年6月6日之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年的七月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，被告自2015年7月1日至2018年6月30日止拖欠原告3年物业费3540元以及物业费逾期产生的滞纳金（根据物业服务合同第十章第二十二条约定：福来特福花园小区业主逾期未交纳本合同第九条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）。原告多次催要未果，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告支付原告物业服务费、电梯费、物业费逾期滞纳金合计金额3540元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，要求核实物业公司身份合法性，物业服务质量低劣，物业侵害业主权益，我要伸张正义。本案经审理认定的事实如下：原告鞍山宏昕佳润物业有限公司为鞍山市福来特福花园的物业服务公司，被告系福来特福花园小区业主，该房屋的建筑面积为100.08平方米。原告与福来特福花园业主委员会于2009年6月6日签订《福来特福花园物业服务合同》，协议主要约定：原告为福来特福花园小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米0.6元/月，电梯费为每户340元/年，物业服务期限为2009年7月1日至2012年7月1日止。后原告与福来特福花园业主委员会签订《鞍山福来特福花园物业服务合同》，协议主要约定：物业服务费标准为每平方米0.7元/月，电梯费为每户340元/年，物业服务期限为2012年7月1日至2015年6月30日止。因福来特福花园小区业主委员会解散，原告与鞍山市立山区沙河街道建工社区于2015年8月10日签订《鞍山福来特福花园临时物业服务合同》，合同中约定物业服务费标准为每平方米0.7元/月，电梯费为每户340元/年，物业服务期限为2015年7月1日至福来特福花园业主委员会成立签订正式物业服务合同止。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，被告自2015年7月1日至2018年6月30日止共36个月未向原告交纳过物业费。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：营业执照一份、鞍山福来特福花园物业服务合同两份、鞍山福来特服花园临时物业服务合同一份。被告质证意见为对三份合同真实性有异议。本院认为，两份鞍山福来特福花园物业服务合同签订主体为本案原告与福来特福花园业主委员会，《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，两份份合同主体适格，内容为双方自愿协商，经双方签字盖章，且并未违反法律、法规强制性规定，是合同双方真实意思的表现，故本院对该两份合同予以采信；鞍山福来特服花园临时物业服务合同签订双方为本案原告与鞍山市立山区沙河街道建工社区，因福来特福小区业主委员会解散，在新一届业主委员会产生之前，鞍山市立山区沙河街道建工社区代行业主委员会职责与物业服务企业签订物业服务合同。小区业主并未通过业主大会主张更换物业公司且已实际接受原告公司提供的物业服务，故小区业主应当缴纳物业费。被告提供的证据照片打印七张，拟证明物业不作为。原告质证意见为局部照片无法确认是否为原告服务的小区，庭后予以核实。本院认为该组证据能够证明原告提供的物业服务不全面，但不能证明原告未提供物业服务，因该组证据不能证明被告的证明目的，故本院对此不予采信。被告提供证据福来特福花园物业服务处盖章的证明一份，拟证明被告于2014年7月之前的物业费及电梯费已经缴纳。原告质证意见自认是原告公司曾经使用过的章。但原告诉求为2015年7月1日至2018年6月30日止共36个月的物业费，被告提交的该证据与本案不具关联性，不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自商品房交付使用之日起为鞍山福来特福花园小区业主提供物业服务，原告所签订的两份《鞍山福来特福花园物业服务合同》及《鞍山福来特福花园临时物业服务合同》，三份合同主体适格，意思表示真实，均合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告却未按约定交纳物业管理费，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认，对原告主张被告给付其自2015年7月1日至2018年6月30日共计36个月的物业费，100.98平方米*36个月*0.7元=2544.7元，电梯费340元/月*3年=1020元，合计3540元的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日千分之三的标准计算）一节，本院认为，原被告双方约定按照日千分之三标准计算支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称质疑物业公司身份合法性一节，原告鞍山宏昕佳润物业有限公司于2016年10月20日经鞍山市立山区市场监督管理局核准登记，经营范围包含物业服务，原告具有物业服务资质。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，由于物业公司是与本案有直接利害关系的组织，且有明确被告，物业公司作为原告也提出具体的诉讼请求、事实与理由，属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当由本院管辖。原告为适格原告，因此对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业管理服务质量低劣，监控、消防等配套设施不完善一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业侵害业主利益及怀疑业委会合法资质一节，及被告其他辩称。被告并未提供相关证据证明其主张。业主可以成立业主大会，通过另诉向相关责任主体主张自身权益，故本院对被告的其他辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告宫继元于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山宏昕佳润物业有限公司自2015年7月1日至2018年6月30日止的物业费3540元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。案件受理费已减半收取25元，由被告宫继元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年四月十日书记员  邸诗棋