山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1919号上诉人（原审原告）：高国维，女，1977年11月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市冠区。委托诉讼代理人：李超辉，山东海宇清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东明镁置业有限公司，住所地山东省海阳市济南路海德公园。法定代表人：曾智豪，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。上诉人高国维因与被上诉人山东明镁置业有限公司（以下简称明镁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高国维上诉请求：1、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3730号民事判决第三项，维持第一项、第二项，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由明镁公司承担。事实和理由：一、一审法院认定购房定金为50000元是错误的。双方签订的《海德公园楼宇认购书》第一条明确约定，购房定金5000元。认购书第二条第二项中补填的“2017年6月20日前补齐定金50000元”是明镁公司单方填写，没有证据证明得到高国维的确认和认可，应以第一条定金条款约定的定金数额5000元为准。二、一审法院认定高国维构成违约，但明镁公司提交的催缴通知高国维未曾收到过，明镁公司从未向高国维书面催缴房款，即使高国维没有按约定期限交付房款，但明镁公司没有履行催告程序，高国维不构成违约。明镁公司擅自将涉案房屋出售他人，严重违约，侵犯了高国维的合法权益。且对于认购书中关于明镁公司有权单方出售涉案房屋给他人的条款，明镁公司并未向高国维作出明确提示和说明，属于无效的格式条款，其无权据此擅自出售涉案房屋。本案，由于明镁公司擅自将涉案房屋另行出售给他人的严重违约行为，导致高国维合同目的不能实现，其应全额返还高国维所交房款。三、一审法院认定收款收据上书写的定金是明镁公司单方填写，不能认定40000元是房屋定金，但对于认购书中明镁公司单方填写的50000元定金却认定是定金，显然是错误的。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。明镁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高国维向一审法院起诉请求：1、解除高国维和明镁公司签订的海德公园楼宇认购书；2、明镁公司返还购房款90000元；3、明镁公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月13日高国维作为乙方、明镁公司作为甲方，签订了编号为0001954的《海德公园楼宇认购书》，乙方自愿依下列条件向甲方认购海德公园62号楼1903号房。建筑面积72.69平方米，按建筑面积计算，单价为7501元/㎡；总金额为人民币545248元。乙方同意签署本认购书时支付人民币5000元作为定金。乙方付款方式：按揭贷款（商业贷款），乙方须于2017年6月30日前支付首期房款165248元（含定金），2017年6月20日前补齐定金5万元，并签署《商品房买卖合同》，余款38万元由银行提供按揭贷款。乙方需于2017年7月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的千分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的千分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视为乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。签订认购书后，原告于2017年6月13日、2017年6月26日、2017年7月17日、2017年8月15日、2017年9月16日分五笔支付了合计9万元。高国维主张涉案9万元款项为首付款，明镁公司则主张在收款收据中均载明该款项为定金。高国维主张其打听落实到明镁公司所开发的所有商品房均无法办理房权证，其有理由怀疑对方建设手续不全，且明镁公司因产权办理在海阳法院产生多起纠纷，所以高国维未在规定时间支付足额首付款165248元。明镁公司主张双方仅签订认购书，关于交房及办证的项目应属于商品房买卖合同的约定，高国维的行为明显为后悔买房找的理由。明镁公司提交2017年8月31日、2017年11月17日的交款催促函，经质证，高国维称其未收到该催促函，要求明镁公司举证证实该催促函由快递发出，并要求提交回执，且该二份催促函均系交款期限之后发出。另查明，涉案房屋已于2018年1月2日出售给案外他人。一审法院认为，高国维与明镁公司签订的《海德公园楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当忠实履行协议约定的义务。本案的争议焦点如下：一、高国维行为是否符合不安抗辩权的构成要件。高国维在合同签订后已经依约缴纳了9万元，但并未足额缴纳认购书约定的首付款165248元。高国维主张其因合理怀疑明镁公司建设手续不齐全、无法办证而拒绝履行足额支付首付款的义务，一审法院认为，双方在认购书中互负先后履行义务的顺序，应当由高国维先履行完毕足额缴纳首付款的义务，再由明镁公司协助高国维签订《商品房买卖合同》等其他事项。现高国维称其有合理理由怀疑明镁公司手续不全、无法办证，但未提交证据予以证实，且建设手续齐全、办产权证的事项不属于认购书约定的明镁公司的义务，因此高国维拒绝足额支付首付款的行为不符合不安抗辩权的构成要件，其行为构成单方违约。二、双方签订的认购书是否具有解除条件。明镁公司提交催告函证实其催告高国维缴纳首付款，虽高国维不认可其收到过催告函，但其已经以自己的行为明确表示不履行认购书约定的付款义务，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件。三、明镁公司是否应当返还高国维已支付的房款。本案中，高国维已缴纳9万元，根据认购书约定，收付款为165248元，其中5万元被表述为定金，而在收款收据中已付款9万元均备注为定金，一审法院认为，双方协议书系合法有效协议，其约定定金5万元符合法律规定，虽在收款收据中将9万元均备注为定金，但收款收据系明镁公司方单方书写，不可视为双方将9万元约定为定金，因此，一审法院依法认定双方定金数额为5万元。根据定金罚则，缴纳定金的高国维违约后，其无权要求明镁公司退还定金。从已付款9万元元扣除定金5万元的余款4万元应视为房屋首付款，在协议具备解除条件的前提下，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此解除合同后，扣除定金5万元，高国维有权要求明镁公司返还已付款4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定判决：一、解除高国维和明镁公司于2017年6月13日签订的编号为0001954的《海德公园楼宇认购书》。二、明镁公司于判决生效后十日内支付高国维已付款4万元。三、驳回高国维的其他诉讼请求。如未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由高国维承担625元，明镁公司承担400元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，高国维与明镁公司签订的《海德公园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高国维和明镁公司均认可认购书中所载明的“2017年6月20日前补齐定金5万元”是签订合同时添加，应视为双方当事人对定金5万元达成一致合意，虽然明镁公司向高国维出具的收款收据中对于已付款9万元均载明为定金，但除5万元之外的款项双方并未约定为定金，故一审法院认定购房定金为5万元，于法有据，本院予以支持。根据认购书约定，逾期付款20天以上视为高国维单方解除本认购书，明镁公司无需通知高国维，可另行销售该房屋，故明镁公司有权在高国维逾期支付首付款超过20天后将涉案房屋另行出售。高国维主张上述条款为无效的格式条款，依据不足，本院依法不予支持。本案中，高国维未按照认购书约定向明镁公司支付购房首付款的违约事实清楚，高国维称其未按约定支付首付款系因明镁公司手续不全、无法办出涉案房屋权属证书，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院依据定金罚则认定高国维无权要求明镁公司退还购房定金5万元并无不当，本院予以确认。综上所述，高国维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由高国维负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯