湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终195号上诉人（原审原告）：汪文清，男，1967年7月15日出生，汉族，团风县人，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：干健君，湖北迈通律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告）：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：湖北省黄冈市黄州区赤壁大道58号。统一社会信用代码：91421100676472075M，法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：胡进国，男，1955年5月27日出生，汉族，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。原审第三人：汪先枝，女，1964年11月15日出生，汉族，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人汪文清、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称“松泰公司”）因与被上诉人胡进国，原审第三人汪先枝合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院作出的（2019）鄂1102民初3107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪文清的上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判支持汪文清其它诉讼请求。事实和理由：被上诉人胡进国在授权范围内作出30万元资金占用费抵偿购房款的承诺，应认定有效。松泰公司针对汪文清的上诉答辩称，汪文清的上诉请求无事实和法律依据，一审判令合同有效错误，请求驳回汪文清的上诉请求。松泰公司的上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回汪文清的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，确认2016年12月28日松泰公司与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016-007399）无事实和法律依据。汪文清针对松泰公司的上诉答辩称，松泰公司的上诉请求无事实和法律依据，一审判令合同有效，对于胡进国在授权范围内作出30万元资金占用费抵偿购房款的承诺应认定有效，委托人松泰公司应当遵守。请求驳回松泰公司的上诉请求。被上诉人胡进国对汪文清和松泰公司的上诉未予以答辩。原审第三人汪先枝对汪文清和松泰公司的上诉未发表陈述意见。汪文清向一审法院提出诉讼请求：1、确认2016年12月28日松泰公司与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016-007399）有效；2、判令胡进国、松泰公司继续履行上述房屋买卖合同，向汪文清开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。一审查明及认定事实如下：2009年9月25日，松泰公司与胡进国签订一份《授权委托代理人证书》，委托代理事项为“松泰华庭”项目开发、建设、结算相关事宜。2014年3月9日，胡进国与松泰公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，并由松泰公司提供胡进国在项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证需要的相关证件手续资料和协助。协议还对其他事项进行了约定。湖北省黄冈市中级人民法院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明：松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院组织听证时对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可，湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1174号民事裁定亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。2015年9月12日，胡进国与汪先枝签订一份《房屋定购合同》，约定由汪先枝购买黄州区花园路东侧西栋第三、四两层，约定价款为每平方米3300元，并约定签订定购合同之日汪先枝向胡进国支付房屋定购款100万元；合同还对其他事项进行了约定。汪先枝于2015年9月11日、12日共向胡进国支付100万元，2016年1-3月份汪先枝又向胡进国支付75万元。经双方协商，胡进国本人自愿承担汪先枝给付的定购款100万元的利息30万元。汪先枝与汪文清系姐弟关系。2016年12月28日，胡进国与汪文清签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为HG2016-007399）。合同约定：出卖人为松泰公司，买受人为汪文清；商品房规划用途为住宅，位置为1号楼1单元3层1-302室，建筑面积为106.87平方米，商品房单价为每平方米3300元，总价款为352671元；买受人应当于2016年8月17日前支付首期房价款112671元，余款240000向银行（贷款机构）申请贷款支付；交房时间为2017年5月31日前；本合同在履行过程总发生的争议，若协商不成，提交黄冈市仲裁委员会仲裁。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月13日，经汪先枝与松泰公司、吕梦梅在黄冈市房管局协商达成一致，签订一份《补充协议》，明确汪先枝将付给胡进国的175万元购房款同意全部转给吕梦梅，抵作为购买松泰华庭房屋分期款，吕梦梅还向松泰公司支付了185116元。2019年3月7日，胡进国与汪文清、汪先枝签订《协议书》一份，约定由汪先枝为汪文清出资购买的位于赤壁××××号“松泰华庭”3-1-302号房，三方就购房事宜达成协议，变更争议解决方式，在处理《商品房买卖合同（预售）》的合同争议时，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。2019年3月25日，胡进国与汪文清、汪先枝签订一份《协议书》，约定三方协商确认3-1-302号房同意按照2015年9月12日胡进国与汪先枝签订的房屋订购协议继续履行。胡进国同意汪先枝出资款项中的利息30万元作为汪文清购买3-1-302号房的款项。胡进国与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行。一审法院认为，第三人汪先枝与胡进国签订《房屋定购合同》后，汪先枝向胡进国支付购房预付款175万元，双方均予以认可。2018年11月13日，经汪先枝与松泰公司、吕梦梅在黄冈市房管局协商达成一致，签订一份《补充协议》，明确约定汪先枝将付给胡进国的175万元购房款全部转给吕梦梅，抵作为购买松泰华庭房屋分期款，吕梦梅还向松泰公司支付了185116元。至此，汪先枝的购房款175万元已全部抵付完毕。汪文清与胡进国签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法、有效。该《商品房买卖合同（预售）》虽然没有松泰公司盖章，但胡进国经《授权委托代理人证书》授权，其签订的商品房买卖合同对松泰公司具有法律约束力。因此，汪文清请求确认其与松泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，依法予以支持。《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》明确约定买受人汪文清应当于2016年8月17日前支付首期房价款112671元，余款240000向银行申请贷款支付，本案中，汪文清并未按照合同约定向松泰公司缴纳任何购房款，故对其请求判令松泰公司开具销售发票、办理预告登记及不动产登记的诉讼请求不予支持。胡进国与第三人汪先枝协商一致，胡进国本人自愿承担汪先枝给付的定购款100万元的利息30万元，这是胡进国的个人行为，并不是一种授权代理行为；胡进国与汪文清及第三人汪先枝签订的《协议书》并未加盖松泰公司印章，且松泰公司不予认可，故对松泰公司不具有法律约束力。汪文清主张以此30万元利息抵付应向松泰公司缴纳的购房款，松泰公司不予认可，法院不予支持。遂判决，一、汪文清与湖北松泰房地产开发有限公司于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HG2016-007399）有效。二、驳回汪文清的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，诉讼保全费2280元，合计2360元，由胡进国负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，结合一审及本院查明的事实，本案的争议焦点有二：一、关于胡进国与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:HG2016-007399）是否有效及是否对松泰公司具有约束力的问题。经查明的事实可知，胡进国以松泰公司的名义对外签订房屋买卖合同有胡进国与松泰公司签订的《房地产开发投资协议书》及松泰公司向胡进国出具的“授权委托代理人证书”予以证实，本案中，汪文清与胡进国签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法、有效。该《商品房买卖合同（预售）》虽然没有松泰公司盖章，但胡进国该行为经松泰公司《授权委托代理人证书》授权，故其签订的商品房买卖合同对松泰公司具有法律约束力。据此，一审确认汪文清与湖北松泰房地产开发有限公司于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:HG2016-007399）有效并无不当，本院予以支持。二、关于是否应对汪文清要求松泰公司开具销售发票、办理预告登记及不动产登记的诉请予以支持问题。结合本案查明的事实可知，胡进国与汪先枝所协商的定购款100万元的利息30万元系胡进国个人自愿承担的行为，并非授权代理行为，故胡进国无权以公司资产抵偿个人债务，且胡进国与汪文清及第三人汪先枝签订的《协议书》未加盖松泰公司印章，该行为对松泰公司不具有法律约束力，一审据此对汪文清所主张的30万元利息抵付应向松泰公司缴纳的购房款不予认定是正确的，本院予以支持。本案中，汪文清与胡进国于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:HG2016-007399）中明确约定，买受人汪文清应当于2016年8月17日前支付首期房价款112671元，余款240000向银行申请贷款支付，因汪文清并未按照合同约定向松泰公司缴纳购房款，故一审对汪文清请求判令松泰公司开具销售发票、办理预告登记及不动产登记的诉讼请求不予支持亦无不当。综上所述，松泰公司、汪文清的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，处置适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。湖北松泰房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费80元，由湖北松泰房地产开发有限公司负担；汪文清缴纳的二审案件受理费80元，由汪文清负担。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年四月十六日法官助理江乐芳书记员刘雄