浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初902号原告（执行案外人）：陈民涨，男，1962年10月7日出生，汉族，住苍南县。委托代理人：陈中查，浙江玉山律师事务所律师。被告（申请执行人）：苍南县东方汽车租赁有限公司，统一社会信用代码91330327704368313Ｂ，住所地苍南县龙港镇人民路46号。法定代表人：周春静。被告（被执行人）：杨钦洧，男，1969年4月11日出生，汉族，住苍南县。被告（被执行人）：颜育活，男，1976年10月2日出生，汉族，住苍南县。第三人：金少央（曾用名金少翔），女，1973年11月22日出生，汉族，住苍南县。第三人：涂植鹏，男，1995年10月14日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，系涂明济、金少央的儿子。第三人：涂志山，男，1941年3月20日出生，汉族，住苍南县，系涂明济父亲。原告陈民涨与被告苍南县东方汽车赁有限公司（以下简称东方租赁公司）、杨钦洧、颜育活，第三人金少央、涂植鹏、涂志山案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈民涨以及委托诉讼代理人陈中查到庭参加诉讼，被告东方租赁公司、杨钦洧、颜育活及第三人金少央、涂植鹏、涂志山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人杨某出庭陈述。本案现已审理终结。陈民涨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人金少央等关于2008年10月18日签订的苍南县（房产证号00××37）房屋买卖合同合法有效；2.确认被告杨钦洧与第三人金少央等就案涉房屋权益的买卖契约合法有效；3.请求停止苍南县106号房屋的执行，并立即解除查封；4.本案受理费由被告负担。庭审中，经本院释明，原告撤回了第3项解除查封的具体执行行为及第1、2项的诉讼请求，并自愿变更第4项诉讼请求，自行承担诉讼费。事实和理由：2004年8月19日，被告杨钦洧经人介绍将坐落于苍南县已打桩完毕的地基一间以208580元价款出卖给涂明济（2010年7月28日死亡）、金少央并签订契约。而后，涂明济将购买的地基按规划建成套房。2008年10月18日，涂明济、金少央将其中一套即涉案房屋苍南县以240280元价款出卖给原告陈民涨并签订契约，并将该房转让契约及相关材料一并交给原告持有，该案涉房屋由原告占有、管理、使用。2017年10月10日，陈民涨将涉案房屋及苍南县107号一层以953000元价款出卖给谢尚表，后得知案涉房屋已被法院查封导致双方解除买卖协议。因涉案房屋的土地权属系集体所有，未能办理产权过户，故涉案房屋的产权仍登记在被告杨钦洧名下。现涉案房屋因被告杨钦洧与被告东方租赁公司租赁合同纠纷一案被苍南县人民法院（2016）浙0327执440号裁定查封。2020年1月15日，原告向法院提起执行异议，法院作出（2020）浙0327执异6号执行裁定，驳回原告的执行异议申请，原告认为，该案涉房屋被法院查封之前其已向金少央、涂明济购买并依法使用、占有，原告合法取得该房屋。为维护原告合法权益，提出诉讼。被告及第三人均未作答辩。原告陈民涨围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证、工商登记信息复印件各1份；用于证明原、被告及第三人的身份情况，其中金小央和涂植鹏系涂明济妻子及儿子的事实；2.房屋买卖契约复印件2份，用于证明案涉房屋坐落于房屋由杨钦洧出让给涂明济，涂明济于2008年10月18日以240280元的价格转让给陈民涨的事实；3.产权证，用于证明现案涉房屋坐落于仍登记在杨钦洧名下的事实；4.庭审笔录，用于证明金小央承认其和涂明济将案涉房屋出卖给原告陈民涨的事实；5.用水清单、历月电费明细，用于证明原告陈民涨将该房屋转让给谢尚表后，谢尚表已实际占有该房屋的事实；6.解除《房屋卖尽契约》协议书，用于证明原告本已将案涉房屋出卖给谢尚表，得知该房屋已被查封后与谢尚表解除了购房协议，谢尚表将案涉房屋退还给陈民涨的事实；7.定金协议、定金收据，用于证明原告向涂明济、林家佐购买涉案房屋并支付定金的事实；8.（2019）浙0327执异9002号裁定书、（2020）浙0327执异6号执行裁定书，用于证明原告陈民涨向法院提起执行异议被驳回的事实。本院依据原告的申请准许证人杨某出庭作证。证人杨某在庭审中陈述，其是龙湖小区的业主之一，也是建房的组织者，第四幢106号产权证仍然办理在原户主杨钦洧名下。十几年前，经其介绍涂明济和林家佐两人一起将龙湖小区的两间一楼出卖给陈民涨，两间价格是40多万，陈民涨先支付定金8万元，立卖尽契时付清全部房款，其签字证明的事实。被告苍南县东方汽车租赁有限公司、杨钦洧、颜育活及第三人均未提交证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，上述证据能形成完整的证据链，本院予以确认。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2004年8月19日，被告杨钦洧将坐落于苍南县已打桩完毕的地基一间以208580元价款出卖给涂明济（2010年7月28日死亡）并签订契约。涂明济购得地基按规划建成套房。2008年10月18日，涂明济将其中一套即坐落于龙港镇龙湖小区四幢106号（一层）以240280元价款出卖给原告陈民涨并签订卖尽契约。2017年8月31日，原告陈民涨将坐落于苍南县106、107号店面二间以953000元价格出卖给原告谢尚表，双方签订了房屋转让协议，双方并于2017年10月10日签订了卖尽契约，并将案涉房屋的水、电户名改为谢尚表。后原告陈民涨和谢尚表因得知该房屋已被法院查封，双方于2019年11月28日签订了解除《房屋卖尽契约》协议书，解除了双方的买卖。现案涉房屋的产权仍登记在被告杨钦洧名下。另查明，2016年2月23日，本院作出（2016）浙0327执440号执行裁定和协助执行通知书，查封了登记在被执行人杨钦洧名下的坐落于苍南县（房产证号：00××37）等房产三间。之后，本院又作出（2016）浙0327执440号执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人杨钦洧名下的坐落于苍南县房产（房产证号：00××37）；2019年8月13日，本院作出（2016）浙0327执440号执行裁定和协助执行通知书，再次查封登记在被告杨钦洧名下的上述案涉房屋（房产证号：00××37；土地证号：2－2008－02－0389）。2019年9月19日，谢尚表向本院提起案外人执行异议之诉，后于同年11月27日向本院撤回起诉。2020年1月15日，原告陈民涨向本院提出执行异议，2020年1月23日，本院作出（2020）浙0327执异6号执行裁定，驳回原告陈民涨的执行异议申请。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的案涉房屋系连环买卖，各方当事人书面签订的有关案涉房屋的买卖契约系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告已依约支付购房款，并已实际占有和使用案涉房屋，足以表明其关于案涉房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，该买卖行为客观、真实，本院予以确认。原告陈民涨因买卖而取得案涉房屋的实体权利，并享有物权期待权。在尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告过错所致的前提下，原告具有阻止对该讼争房屋强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。原告自愿撤回部分诉讼请求及自愿承担案件的诉讼费，系其自由处分民事权利与诉讼权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县（房产证号：00××37；土地证号：2－2008－02－0389）。案件受理费681元，由陈民涨负担681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  许新阳二〇二〇年四月二十二日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。-10--9-