山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初828号原告：杜秀健，男，1993年5月7日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：张志雨，山东中昊律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：江磊，山东中昊律师事务所律师，特别授权代理。被告：济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司，住所地：济宁高新区王因镇王因管区院内，统一社会信用代码：913708006613625433。法定代表人：徐衍博，经理。委托诉讼代理人：仲伟华，山东同章律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张冬，山东同章律师事务所实习律师，特别授权代理。原告杜秀健与被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告杜秀健的委托诉讼代理人张志雨、江磊，被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仲伟华、张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜秀健向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照已付购房款元488309为基数，按照每年1%为标准，向原告支付从2017年7月25日起至被告将应由其提供的办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案之日止的违约金（暂计算至2019年10月25日，计822天的违约金为10997元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原被告签订《济宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告向被告购买玖玺小区7号楼1单元307室房屋，总金额486452元,后因实际面积与合同面积存在误差，总金额调整为488309元。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第1.2.3项处理”，该第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。同日，双方签订《补充协议》作为合同附件五，该协议第五条约定：“出卖人在房屋交付使用后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告按时足额支付了全部购房款。2016年7月29日，被告将房屋交付原告，按照合同及补充协议约定，被告应当在交房后360日内，即2017年7月24日前将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，但截止到起诉之日被告仍未履行该义务，导致原告迟迟不能办理产权登记。双方合同约定被告逾期提供材料报产权登记机关备案的违约金为已付购房款的0.05%，按照该约定，被告无论逾期多久，其违约成本只有二百多元，明显过低，对原告显失公平。因此，原告认为，为了督促被告尽快履行合同义务以及维护原告合法权益，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，违约金应当予以调高，原告主张按照每年1%为标准予以增加，恳请贵院依法予以支持原告诉请。被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司辩称，双方约定的违约金总额是已付房款的0.05%，根据合同第15条的规定，原告逾期支付购房款，被告不承担逾期办理房地产权属登记的责任，原告逾期支付购房款，要求支付违约金不成立。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。原告提交如下证据：1.《济宁市商品房买卖合同》及补充协议；2.购房收据；3.《物业管理服务协议》。被告提交《济宁市商品房买卖合同》复印件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月17日，原告杜秀健（买受人）与被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司（出卖人）签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定：由原告杜秀健购买被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司开发建设的位于济宁市高新区，菱花路以西的玖玺小区7号商住楼01单元0307号房屋，建筑面积为89.05平方米，房屋总价款为486452元。合同第六条约定：买受人于本合同签订之日将首付款156452元交付给出卖人，余款330000元申请银行贷款。合同第十五条约定：出卖人在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人不退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的0.02%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；3、买受人逾期付款，出卖人保留追究买受人违约责任的权利并选择继续履行合同义务的，买受人不得追究由于出卖人原因造成逾期办理房地产权属登记的责任。当日，原、被告签订合同附件四《补充协议》及合同附件五《补充协议》，其中合同附件四《补充协议》第一条约定若买受人在签订合同三十日内，银行不通知签字则视为买受人不符合银行按揭贷款条件，买受人应于签订合同三十日后延七日内，选择一次性付清余款；合同附件五《补充协议》中双方将出卖人办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日前确认为出卖人在房屋交付使用后的360日内。首付款交付后，剩余购房款由买受人向银行申请住房贷款。因房屋实际面积与合同约定存在误差，原告杜秀健最终实际支付的购房款为488309元。2016年7月29日，被告将上述涉案房屋交付给原告。另查明，涉案房屋已在2019年10月25日具备办理权属登记条件。本院认为，原告杜秀健主张被告未在约定期限内向产权登记机关报送办理权属登记所需的资料，应当承担违约责任，而被告认为按照双方在《济宁市商品房买卖合同》第十五条中的约定，杜秀健不得追究该公司上述违约责任。本院认为，被告所主张的《济宁市商品房买卖合同》第十五条中的内容系被告为重复使用而预先拟定，并未与买受人进行协商，且该内容具有不变性、附合性，因此该条款系格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十五条约定“买受人逾期付款，出卖人保留追究买受人违约责任的权利并选择继续履行合同义务的，买受人不得追究由于出卖人原因造成逾期办理房地产权属登记的责任”，因双方已在合同中约定了买受人逾期付款、出卖人延迟提交办理房屋权属登记资料各自应当承担的违约责任，而上述条款中的内容只强调了出卖人可保留主张买受人逾期付款应承担违约责任的权利，免除了出卖人逾期办理房地产权属登记应当承担的违约责任，该条款内容对原告的利益明显不利，致使原告的权益处在不确定状态，违背公平原则，因此，被告提供的格式条款存在上述法律规定的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款应当无效。该条款无效并不影响合同其他约定的效力，在原告已支付全部购房款的情况下，被告未按照《补充协议》约定的期限向房屋产权登记机关报送办理权属登记所需资料，其行为已构成违约，按照双方在合同中的约定，被告应当承担相应的违约责任。原告与被告在《济宁市商品房买卖合同》第十五条约定九巨龙公司未按约定期限向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约责任为按照已付购房款的0.05%支付违约金，若按照该规定，无论被告逾期至何日，只需向原告支付二百余元的违约金，该数额显然低于因被告违约对原告造成的损失，故原告可依法请求本院对约定的违约金予以增加。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”，通过上述法律规定可知，依照当事人申请调整的违约金应当以不超出其实际损失为限，该调整后的违约金具有明显的补偿性的性质，原告主张按照已付购房款的1%支付违约金，本院在衡量双方合同的履行程度、当事人的过错程度、及预期利益等综合因素的基础上，根据公平原则及诚实信用原则，对该主张予以支持。被告自2017年7月25日起即构成违约，截至原告主张的2019年10月25日止，共计违约822天，故此期间该公司应当支付给原告的违约金数额为10997元（488309×0.01÷365×882），原告的该项主张，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告杜秀健支付自2017年7月25日起至2019年10月25日止的逾期向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金10997元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计37元，由被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二〇年四月十日书记员 卢奕帆