福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初296号 原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖滨路158号，统一社会信用代码913501027380344265。 法定代表人：孙勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵铭亮，福建闽众律师事务所律师实习律师。 被告：陈来德，男，1955年11月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈南（系被告儿子），住福州市晋安区。 原告福州西酒物业管理有限公司与被告陈来德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州西酒物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈家灯、赵铭亮，被告陈来德及其委托诉讼代理人陈南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州西酒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2014年1月起至2019年10月止的物业管理费合计4,487元，并以4,487元为基数按6%/年计算自起诉之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。事实与理由：2013年7月10日，福州市晋安区长乐北路99号海关（岳峰）小区业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，选聘原告对“海关（岳峰）”小区进行物业管理，合同约定：业主按照建筑面积、地下室面积和车库面积的总和，以每月每平方米0.7元的标准缴纳物业管理费，业主应于“入伙通知书”所规定的交房之日起交纳物业管理费，物业管理费在每月15日前按月交纳。合同签订后，原告依约为小区提供物业管理服务。被告在该小区的物业面积总和为91.57平方米，因此每月应当交纳物业管理费64.1元。起初被告也能按约缴纳物业费，但自2014年1月起未再交纳。2019年7月24日，原告委托律师多次电话催收未果，又再次委托律师发函进行催收，依然未果。 被告陈来德辩称，一、双方没有签订实际合同，原告提供的物业服务合同违反了《福建省物业管理条例》和《物业收费服务管理办法》。二、原告不履行或不完全履行物业服务合同有关约定，违约在先。1．被告的杂物间门口的小区共有区域下水管污水渗漏严重，原告拒绝修理；2．被告家门口楼道路灯损坏，原告拒绝维修；3．住房顶面（天台）破损严重，原告拒绝修缮；4．私家车停放被剐蹭，原告拒绝提供监控影像。此外，长期以来原告从未向小区业主公布过物业服务资金收支情况，无法知晓原告是否每月向业主委员会返还部分停车管理费用；小区保安未按合同约定配备6人，实际仅有3人，原告还分别于2018年10月、2019年1月因违反规定条件招用保安员而被福州市公安机关行政处罚；在原小区物业主任任职期间，小区视频监控常年无法正常运行；小区现有楼道消防栓等设施基本损坏殆尽。被告认为，在《物业服务合同》有效期内，原告已经存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”等情形，因此系原告违约在先。 本院经审理认定事实如下：2013年7月10日，福州海关岳峰小区业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，选聘原告为福州海关岳峰小区提供物业服务，合同约定：原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业费每月每平方米0.7元，业主应于每月10日至15日向原告按月交纳，合同期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止。合同“物业共有部位及设施设备的管理和维护”部分约定：户外墙面、顶面、地面维护良好、平整；上下水管道、落水管、水箱、水泵等供水、排水系统确保畅通，随时启用；消防设施设备完好，可随时启用，通道畅通；路灯完好率不低于90%等。合同签订后，原告开始依约为小区提供物业管理服务。合同期限届满后，原告仍继续为该小区提供物业服务，但未再签订新的物业服务合同。被告为该小区3栋408室房屋的业主，其按每月64.1元向原告支付了计至2013年12月止的物业服务费后未再继续支付。原告向被告催讨无果，诉至本院。 被告主张原告未完全按照合同约定提供物业服务，提供了显示被告杂物间外的排水管道渗漏并造成墙面粉刷层脱落的照片，显示其家门口路灯损坏后长时间未得到维修，其另行安装一盏路灯的照片，显示房屋顶面隔热层大面积损坏的照片，以及小区消防水带老化损坏的照片为证，原告对上述照片均有异议，认为照片所拍摄的位置并非案涉小区，但其未能提供相反证据证明被告的照片所反映的位置的真实情况，因此本院对被告的该主张予以认定。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与案涉小区的业主委员会签订的《物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。《物业服务合同》期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，原告继续为案涉小区提供服务，可视为《物业服务合同》的期限转为不定期。根据合同约定，原告负有对物业共有部位及设施设备进行管理和维护的义务，其未能依约完全履行，对照《物业服务合同》对服务内容与服务质量的约定，可以认定原告在履行合同过程中存在部分违约。被告据此拒绝向原告支付相应的物业服务费，属于行使合同履行抗辩权，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应。物业服务企业在为小区提供物业服务的内容除设施设备维护外，还有环境卫生的维护、小区秩序的维护、绿化管理等。被告主张原告存在其他违约情形，未提供相应的证据证明。综上，本院酌情认定应扣减被告应支付物业服务费的30%，被告拖欠原告自2014年1月起至2019年10月止共计70个月的物业服务费共计为4,487元（64.1元/月×70月），扣减30%后被告仍应支付给原告物业服务费3,141元（4,487元×70%）。如前所述，被告未按时向原告支付物业服务费，属于行使履行抗辩权，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告陈来德应于本判决生效之日起十日内支付给原告福州西酒物业管理有限公司自2014年1月起至2019年10月止的物业管理服务费3,141元； 二、驳回原告福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由原告福州西酒物业管理有限公司负担7元，由被告陈来德负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年四月三日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。