辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初82号原告（案外人）：李艳梅，女，1966年2月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号2层247-9115室。法定代表人：董艳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，回族，公司工作人员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李林，男，1960年9月28日出生，回族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告李艳梅与被告沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）、第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳梅，被告中宸公司委托诉讼代理人白红彦、侯光远，第三人中驰公司委托诉讼代理人李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳梅向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）辽01执异1852号裁定，解除对“东北医药城”二期网点胜利南街10门的查封，房屋价值1,123,139元；2.请求确认李艳梅与中驰公司于2013年12月20日签订的《东北医药城二期网点认购协议书》合法有效；3.诉讼费由中宸公司承担。事实和理由：2013年12月20日，李艳梅与中驰公司签订《东北医药城二期网点认购协议书》认购“东北医药城”二期胜利南街10门网点，认购协议书签订后，李艳梅依约向中驰公司支付购房款110万元。原告已交付了97%以上的房款，并且于2015年11月30日正式办理入住，同日与物业公司办理了验房交接手续，已缴纳此房屋的物业费、水费、电费、垃圾清运费等，装修入住使用至今。至此李艳梅已按合同约定向中驰公司支付购房款并已依法占有前述房产。李艳梅作为房产的正当权益人，对未办理房产过户登记无过错，其合法财产应受法律保护，执行裁定对前述房产的执行严重侵害了李艳梅的合法权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院支持李艳梅的诉讼请求。被告中宸公司辩称，一、原告的诉请第二项：请求确认认购书合法有效不属于案外人执行异议之诉审理范围，其应当按照认购书的约定向中驰房地产住所地提起合同确认之诉。原告并没有与开发商签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合《异议复议规定》第28、29条第一款，不能排除执行。二、原告当时购买房产的时候，房产属于在建工程并不属于可销售的范围，开发商至今未取得竣工验收手续及预售许可证，即使原告的支付房款行为为真，那么也是在开发商的欺骗下支付的，属于对开发商的一般债权，并不享有对案涉房产的物权。三、案涉房产属于中驰国际二期，与一期不同。性质上属于写字间并不属于住宅，至今没有经过竣工验收也没有预售许可证，不具备初始登记，不可以出卖。根据《最高院审理商品房案件解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案争议房屋在中驰国际二期上，被执行人（中驰公司）在没有取得预售许可证的前提下与案外人签订《认购书》属于违反法律强制性规定的行为，应当确认为无效。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。另外，我方认为原告并没有与被执行人（中驰公司）签订合法有效的《商品房买卖合同》，也没有进行网签备案，《认购书》不产生备案合同公示及物权变动的效力，原告的主张不符合《异议复议规定》第28条第一款，不能排除执行。沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第1137号案件中本院认为部分载明：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现被上诉人并未取得商品房预售许可证，故上诉人与被上诉人签订的《乐城?国际社区认购书》无效。原审判决解除《乐城?国际社区认购书》不当，应予纠正。五、案涉房屋现为在建工程，法院可实地进行勘验，至今未进行竣工验收亦没有交付使用，无水无电无电梯无人实际占有。六、本案诉争房屋未经竣工经验收合格，不具备交付及居住条件，不得交付，被执行人中驰公司擅自交付违法，业主也不可以居住使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案诉争房屋属于中驰国际二期，至今为止属于在建工程，未经验收，故不得擅自交付使用。七：本案诉争房屋未经初始登记，案外人无法主张所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。见最高院判例（2015）民申字第3301号民事裁定书的裁判观点，即执行过程中，案外人对未做房屋初始登记的执行标的物主张所有权并请求中止执行，法院不予认可。综上，在案涉房屋属于在建工程的前提下，案外人的入住及使用均不合法，其主张无法被法律所保护。补充：原告购买的是经营性购房，在同案中有三套门市，不符合异议规定第29条第2款，其签订的买卖合同及认购协议不产生物权期待权，也不产生物权变动的效力，原告交纳的房款属于对开发商中驰公司的一般债权。另我方要求法庭核实原告的住房情况。第三人中驰公司述称，支持原告诉请，中驰公司已经取得了土地使用证、规划许可证，另根据沈和政发2013四号文件，《关于2013年和平区重点项目绿色“通行卡”有关情况的通知》，主要内容对和平区范围内的重点项目边建设、边销售、办理手续，我公司是根据政策规定与原告签订了认购协议书，且收到了原告根据合同支付的房款，并交付了房屋，因此我公司同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，中驰公司与李艳梅签订《东北医药城二期网点认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”）约定李艳梅认购“东北医药城”二期网点胜利南街10门房屋，房屋建筑面积23.74平方米，单价47,310元，总房款1,123,139元，约定付款方式为签订协议时交付定金10万元，并约定中驰公司五证齐全后七日内付清房款1,123,139元。2013年12月20日，中驰公司为李艳梅出具20万元房款收据，注明“胜利南街9门10门定金”；2015年3月6日，中驰公司为李艳梅出具100万元房款收据，注明“二期网点胜利南街10门补房款”，李艳梅另提供2015年3月6日消费120万元的银行账户明细。李艳梅提出案件人执行异议期间，提交中驰公司出具的《商品房准住通知单》，记载涉案房产于2017年5月10日交付使用。本案诉讼中，李艳梅重新提交中驰公司出具的《商品房准住通知单》，注明出具时间为2015年11月30日。李艳梅提交《物业管理规约》承诺书、与物业公司签订的责任书、《业主入住房屋验收记录》，主张案涉房屋实际于2015年11月30日已经交付。李艳梅另提交物业公司于2017年5月10日开具的垃圾清运费1000元、水费2000元、电费2000元、物业费2140元的收款收据、物业公司于2018年5月10日开具的物业费2140元的收款收据。李艳梅主张2015年11月30日要求中驰公司交付房屋，因当时部分围挡没有拆除、地面不平，故只能当库房接受，2015年11月30日办理入住手续，实际使用房屋，后围挡拆除、地面修平后缴纳相关费用。李艳梅于诉讼中提交中驰公司出具的《情况说明》，内容为：李艳梅购买的“东北医药城”二期网点胜利南街10门从2013年购房到现在共交房款110万元。李艳梅另提交中驰公司于2013年12月20日出具的《情况说明》，内容：李艳梅在中驰公司开发建设的“东北医药城”二期项目购买的胜利南街10门网点，该公司承诺李艳梅所购买的此网点没有做在建工程抵押，没有抵押给任何机构和个人。李艳梅提交案涉房屋照片，证明其实际占用房屋。李艳梅提交案涉房屋所在地点经营业户营业执照，注册日期为2017年6月23日。另查明：案涉房屋所在建设项目已经取得国有土地使用权及建设用地规划许可证，用地单位为中驰公司，该项目未取得预售许可证，未竣工验收。三箭建设工程集团有限公司与中驰公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月23日作出[2014]沈中民二初字第13号民事判决书，判决如下：“一、中驰公司于判决后30日内给付三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元;二、中驰公司于判决生效后30日内给付三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元的违约金按日0.05%（从2013年2月5日起至实际给付之日止）……”。该判决生效后，中驰公司并未履行给付义务。后三箭建设工程集团有限公司向本院申请执行。本院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第591号。在执行中，本院于2016年6月27日作出（2015）沈中执字第591号查封公告，查封被执行人中驰公司开发的位于沈阳市和平区昆明街和胜利大街之间的二栋在建房产，其中包含案涉房产。2018年5月8日本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定，变更中宸公司为申请执行人。李艳梅作为案外人向本院就案涉房产提出执行异议，本院于2018年11月27日作出（2018）辽01执异1852号执行裁定，驳回李艳梅的异议请求，李艳梅不服提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，故审查的重点为案外人李艳梅就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制的民事权益，其请求能否得到支持的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定情形需要同时满足的情况下，买受人的权利才能够排除执行。本案中，李艳梅提交证据，主张在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有案涉房屋，但其尚未支付全部价款。本案诉讼中，李艳梅虽提出其同意将剩余房款23,139元交由法院执行，但李艳梅至今未提交其已将剩余房款交付执行的证据，故不符合规定中排除执行的条件。此外，本案现有证据尚不足以证明李艳梅在查封之前已合法占有案涉房屋。据此，李艳梅作为案外人就执行标的即案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。另，李艳梅诉请撤销执行裁定，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。李艳梅诉请确认其与中驰公司签订的认购协议书合法有效，中驰公司并未提出异议，认可双方之间成立房屋买卖关系，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告李艳梅和第三人沈阳中驰房地产开发有限公司于2013年12月20日签订的《东北医药城二期网点认购协议书》合法有效；二、驳回原告李艳梅的其他诉讼请求。案件受理费14,908元，由原告李艳梅负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年四月十七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。