江苏省常州市钟楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0404执异8号 异议人（利害关系人）：浙江某资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区。 法定代表人：阮某，该公司总经理。 委托代理人：吴某，江苏某律师事务所律师。 委托代理人：陆某，江苏某律师事务所律师。 申请执行人：宁波某投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省宁波市。 负责人：尉某，系执行事务合伙人委派代表。 委托代理人：何某，江苏大律师事务所律师。 委托代理人：高某，江苏某大律师事务所律师。 被执行人：常州市某化工有限公司，住所地江苏省常州市钟楼开发区。 法定代表人：顾某，该公司总经理。 被执行人：常州市某化工储运集团有限公司，住所地江苏省常州市新北区。 法定代表人：顾某，该公司总经理。 被执行人：顾某，男，汉族，住江苏省常州市天宁区。 被执行人：施某，女，汉族，住江苏省常州市新北区。 本院在执行宁波某投资合伙企业（有限合伙）（以下简称A有限合伙企业）申请恢复执行常州市某化工有限公司（以下简称B公司）、常州市某化工储运集团有限公司（以下简称C公司）、顾某、施某借款合同纠纷一案中，异议人浙江某资产管理有限公司（以下简称D公司）对本院评估、拍卖被执行人C公司名下的土地使用权及该土地上的无证房、机器设备的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年2月3日，本院对E资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称E公司）诉B公司、C公司、常州市武进某网业有限公司（以下简称F公司）、顾某、施某借款合同纠纷一案作出（2016）苏0404民初4653号民事判决：一、被告B公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付借款本金15999870元及利息1456707.24元（利息暂计算至2013年4月30日），并继续按照借款合同约定支付自2013年5月1日起至付清之日止的利息；二、被告B公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付借款本金20495141.70元及利息245061.57元（利息暂计算至2013年4月30日），并继续按照借款合同约定支付自2013年5月1日起至付清之日止的利息；三、被告顾某对本判决第一、二项债务承担连带保证责任（保证范围1亿元）；四、被告施某对本判决第一、二项债务以夫妻共有财产清偿。五、被告C公司、F公司对本判决第二项债务承担连带保证责任（其中F公司的保证范围为4000万元）；六、若被告B公司未按期履行本判决确定的债务，原告有权以抵押物位于常州新区港区范围内的土地使用权（常国用（2010）第变0372719号，地号3204110129880001000，使用权面积105379.8平方米）以折价或拍卖、变卖后的所得价款在1882万元范围内优先受偿。七、驳回原告E公司其他诉讼请求。 在上述案件审理过程中，本院依据E公司的申请，作出（2016）苏0404民初4653号民事裁定，裁定冻结被告名下存款4000万元或查封、扣押其等值财产，并依照上述裁定查封了C公司位于常州新区港区范围内仓储用地使用权面积105379.8平方米[（地号11120988001）即土地证号为（2010）变0372719号]的土地使用权。查封期限三年，自2016年10月10日至2019年10月9日止。 根据E公司的申请，本院于2018年7月19日立案强制执行，案号为（2018）苏0404执2001号。执行中，A有限合伙企业受让本案债权，并向本院申请变更其为本案申请执行人。本院依法作出执行裁定：变更A有限合伙企业为本案的申请执行人。该案于2019年1月18日以终结本次执行程序方式结案。根据A有限合伙企业的申请，本院于2019年11月21日立案恢复执行，案号为（2019）苏0404执恢605号。在恢复执行过程中，本院于2019年11月27日作出执行裁定：对被执行人C公司所有的土地使用权[土地证号为（2010）变0372719号]及该土地使用权项上的房产（均为无证房产）、机器设备（41座化工储罐以及附属配套设备、设施）整体拍卖。2019年12月4日本院在淘宝司法拍卖平台公告了上述拍品信息。 异议人D公司提出异议称，异议人系涉案土地使用权的轮候查封人，无证房及机器设备等其他财产的首封债权人。本院的以下行为可能损害了异议人的合法权益：一、评估报告存在以下问题：（一）评估报告未依法公告；（二）评估报告已超过规定的应用有效期一年；（三）评估报告中对机器设备、土地的评估结果不符合拍品实际价值。二、将拍品进行整体拍卖影响了拍品价值，不利于拍卖成交后异议人可分配的执行款实现。三、异议人作为无证房及机器设备等其他财产的首封债权人，应享有对上述财产的处分权，异议人的执行案件在常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院），因此对无证房及机器设备等财产应当由天宁法院处分。四、关于拍品的限购情况。第一次拍卖公告中载明“原地块不得再用于石油仓储，储罐需进行拆除……”这一限购条件，造成储罐起拍价值与实际价值不符，导致拍品的第一次流拍；而上述限购条件在第二次拍卖公告中予以删除，且新的拍卖公告未依法公告满30天，限购条件的更改导致第二次拍卖拍品低价成交，损害了异议人的权益。综上，异议人请求本院撤销对C公司的土地使用权及该土地上的无证房、机器设备（以下简称拍品）的拍卖，并对上述资产进行重新评估后将机器设备与土地使用权及该土地上的无证房分开拍卖。为证明其异议申请，异议人向本院提交了以下证据材料：一、拍品第一次和第二次的《拍卖公告》网页打印件一份；二、部分常普评报字（2018）第068号《评估报告》，内容主要为机器设备清查评估明细表；三、显示拍照时间为2018年6月11日的照片打印件5张，证明天宁区人民法院于2018年6月11日首查封了C公司的机器设备。 申请执行人A有限合伙企业辩称，一、本院合并拍卖拍品的执行行为未损害异议人的权益，异议人无权作为利害关系人提出执行行为的异议。理由：（一）合并拍卖是考虑拍品现状及其土地现规划使用要求，利于拍品价值最大化；（二）申请执行人是拍品中土地使用权的首封人，该查封效力及于土地上的无证房、构筑物，故无证房的首封人是申请执行人而非异议人，申请执行人有权申请处置涉案无证房；（三）异议人无充分证据证明其为机器设备的首封人，而申请执行人是机器设备的抵押权人，故申请执行人有权申请处置机器设备。另机器设备的抵押金额高为6121万元，机器设备拍卖款清偿抵押债权后本就无余值供普通债权受偿，故不存在影响异议人后续参与分配受偿债权的情况。二、评估报告合法有效，异议人无权要求重新评估。理由：（一）涉拍品的两份评估报告已由评估公司在有效期内作出延期说明，不存在超期情况。（二）评估公司依据专业评估方法对拍品进行评估，评估结果合理。（三）异议人未举证评估报告存在法定可以重新评估的情况。三、异议人的异议系对执行行为提出的异议，无权要求停止法院停止执行。综上，申请执行人认为异议人的异议请求不成立，请求驳回异议申请。 另查明，一、C公司名下有坐落于常州新区港区范围内的的土地使用权，使用权面积：105379.8平方米，土地证号：（2010）变0372719，土地使用权编号：常国用（2010）变第0372719号，地籍号：11120988001，地类（用途）：仓储用地。该土地使用权上于2012年3月2日设立抵押，现抵押权人为申请执行人。首查封法院系本院，首查封案件为（2016）苏0404民初4653号。二、涉案土地上建有建筑物，建筑面积3329.55㎡，未办理房屋产权登记手续。涉案土地上另存有机器设备若干，包括涉案储罐及消防设施、制冷空压设施、污水处理装置等相关配套设施，现处于停用闲置状态，机器设备附着于涉案土地及无证房，部分嵌入于土地。三、武进区人民法院于2017年8月7日作出（2016）苏0412民初8729号民事判决，判决E公司有权以抵押物即C公司所拥有的储罐198台套（抵押物登记编号D6-02010-0066）以折价、变卖后的所得价款在6121万元范围内优先受偿，现上述抵押权益人为申请执行人。四、异议人依据已生效的（2018）苏0402民初2840号民事判决向天宁法院申请强制执行，天宁法院立案强制执行，案号为（2019）苏0402执1036号。本院于2020年1月3日向天宁法院发函商请移送对涉案机器设备的处置权。同日天宁法院向本院回复移送执行函，该函载明“我院于2018年6月11日以2018苏0402执保454号执行裁定书对C公司内的储油罐及其他设备予以查封……将上述查封财产移送你院执行，对该财产的的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理”。五、常州基建土地房地产评估咨询有限公司受我院评估委托后于2018年10月31日出具《房地产估价报告》（常基评字[2018]第W1005号），估价对象为C公司所拥有的位于常州市新北区港区范围内的房产（无证）、土地、附属物（含彩钢棚531.31㎡），该评估报告有效期至2019年10月30日；2019年10月30日该评估公司出具《房地产估价延期说明报告》（2019-W1005-1），报告中说明该评估公司于2019年10月28日派出估价师对估价对象重新进行了现场勘察，并作出说明对估价对象的评估结论有效期延期一年，至2020年10月30日。六、常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司受我院评估委托后于2018年11月15日出具《资产评估报告》（常普评报字[2018]第068号），估价对象为涉案机器设备，包含41座化工储罐、以及消防设施、制冷空压设施、污水处理装置、变配电设施、装车设施等相关配套设施。2019年11月12日该评估公司向本院出具《有关答复回函》，表示上述《资产评估报告》延长一年使用。七、2019年12月4日本院在淘宝司法拍卖平台发布拍卖公告，拍品为整体拍卖，包括涉案土地使用权、无证房及其附属设施、机器设备。2020年1月7日拍品第一次拍卖，后以9000万元流拍。2020年2月20日拍品第二次拍卖，并于2020年2月21日以7200万元成交。第一次拍卖公告中在“限购情况”一栏有三项：“（1）……（2）原地块不得再用于石油仓储，储罐需进行拆除……由买受人自行处置。（3）政策风险：买受人对该地块的使用必须符合‘常州市长江生态优先绿色发展规划’的要求……相关具体情况需咨询春江镇政府。”；第二次拍卖公告中在“限购情况”一栏将第二项删除；八、涉案土地涉及本市滨江经济开发区“G”项目，地块使用需符合“常州市长江生态优先绿色发展规划”的要求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）……（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，异议人提出撤销本院拍卖涉案拍品的异议申请，本院应审查本院拍卖中是否存在严重违反拍卖程序且损害异议人利益的情形。现主要争议焦点是： 一、本院是否有权对拍品拍卖并整体拍卖。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，财产被查封后，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封的财产。本案中，申请执行人作为涉案土地使用权的首封人，有权向本院申请拍卖涉案土地使用权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。本案中，申请执行人首查封涉案土地使用权的效力应及于地上涉案无证房，因此申请执行人亦有权向本院申请拍卖涉案无证房。再次，就涉案机器设备的处置权问题。本案中，本院及天宁法院均为涉案机器设备的普通债权法院，异议人主张天宁法院为涉案机器设备的首封法院，但天宁法院自执行立案之日90内未发布涉案机器设备的拍卖公告，本院依申请执行人申请向天宁法院商请移送涉案机器设备处置权，天宁法院以移送执行函回复本院，明确将涉案机器设备的处置权交由本院，因此，本院已取得涉案机器设备处置权。最后，因拍品现状（无证房、机器设备附着于土地上，部分机器设备嵌入于土地）及土地规划需求，拍品的整体拍卖并不损害拍品价值的实现。综上，本院有权对拍品拍卖并整体拍卖。 二、本院以涉案评估报告的评估结果为参考确认拍品起拍价格是否违反拍卖程序。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，两份评估报告常基评字[2018]第W1005号《房地产估价报告》及常普评报字[2018]第068号《资产评估报告》都在有效期内，异议人并未提供证据证明上述两份评估存在符合申请重新评估的法定情形。因此，本院以上述两份评估报告的评估结果为参考确认拍品起拍价格并不违反拍卖程序。 三、本院对拍品限购信息公告及变更公告是否严重违反拍卖程序。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担……。本案中，将拍品已知限购情况予以公告符合法律规定，本院拍卖公告中对限购情况公告或变更公告均是基于拍品现状，并不违反法律规定，且拍品的价值及实现最终主要是由其现状及市场情况而定，限购情况并不起主要决定作用。综上，本院拍卖中不存在严重违反拍卖程序且损害异议人利益的情形，异议人的异议请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回浙江某资产管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向常州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  吴 颖 人民陪审员  许静霞 人民陪审员  刘建军 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  王 玲 书 记 员  周嘉怡