甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初2580号 原告：王某1,男,汉族,1978年1月2日出生,甘肃省张掖市甘州区人, 住甘州,系张掖市易通房地产开发有限责任公司法定代表人。 委托诉讼代理人：王某2,甘肃金都律师事务所律师。 被告：甘州区长安镇上头闸村民委员会。 法定代表人:赵某,该村委会主任。(未到庭) 被告:赵某,男,汉族,1963年9月10日出生,甘肃省张掖市甘州区人,住甘州。(未到庭) 原告王某1与被告甘州区长安镇上头闸村民委员会（以下简称上头闸村委会）、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2到庭参加了诉讼，被告上头闸村委会、赵某经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告于2017年11月14日签订的《售房协议书》；2.请求判令被告立即支付原告购房款154563元，承担违约金27821.2元，合计182384.2元；3.要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭口头申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2017年11月14日，原告与被告上头闸村委会签订售房协议书一份，约定被告上头闸村委会购买原告开发修建的的××区房屋一套及地下室一间，总价款为154563元。合同还约定，房款于2018年12月底付50%，剩余的于2019年12月30日前一次性付清，并由被告赵某自愿提供担保。经原告多次催要，至今被告未付房款，依法提起诉讼。 被告上头闸村委会、赵某经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，甘肃宝隆建筑工程有限责任公司（以下简称宝隆建筑公司）和被告上头闸村委会作为协议双方签订《协议书》一份，约定因2011年9月25日上头闸村委会与宝隆建筑公司王某1签订小康楼施工合同，于2014年5月交付使用，现尚欠工程款300余万元，经双方协商达成如下协议：一、上头闸村委会用小康住宅楼剩余楼房19套抵顶剩余工程款……二、协议生效后上头闸村委会将房屋移交宝隆建筑公司王某1，该公司王某1即取得房屋的所有权，可自行出售、出租……协议下方宝隆建筑公司和上头闸村委会均进行了签字盖章。协议书后附有抵顶房屋的清单和会议记录，清单中包括本案所涉房屋。 2017年11月14日，原告王某1作为出卖人（甲方），被告上头闸村委会作为买受人（乙方），被告赵某作为担保人，三方签订售房协议书一份，约定乙方购买甲方位于××区房屋和地下室一间，合计总房款为154563元。房款分两年付清，即合同签订之日起至2018年12月底付总房款的50%，剩余房款在2019年12月30日前一次性付清。并约定本房屋买卖合同由赵某担保，买受人不能按合同按时支付房款，担保人承担连带付款和违约责任。还约定买受人如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额全额支付之日止，应支付逾期付款日千分之九的违约金。协议书下方原告在甲方处签名，被告上头闸村委会在乙方处盖有村委会的公章，被告赵某在乙方和担保人处均进行了签名捺印。同日，被告上头闸村委会作为具条人，被告赵某作为担保人，给原告出具欠条一份，内容为：今欠到××区房款154563元。至今，上述房款分文未付，引起原告诉讼。 上述事实，有原告的当庭陈述及提交的协议书、售房协议书、欠条及本院调取的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中所涉房屋虽系小康住宅楼，但是就本案原、被告作为房屋买卖合同的主体并不违反法律法规的效力强制性规定，应认定合法有效，予以保护。 原告提交的证据，证实了本案所涉房屋的来龙去脉，也证实了被告购买原告房屋的事实，在双方签订售房协议书后，原告已经履行了交付房屋的主要义务，被告作为买受人理应承担支付购房款的责任。自签订协议、交付房屋至今，被告未按照双方所签协议约定的付款时间支付房款的行为，已经构成违约，应承担偿付房款的责任和义务。 关于原告主张的违约金，虽然双方在协议中进行了约定，但约定的违约金过高，原告对此也予以自认，而原告主张的月息2%又缺乏法律依据和约定，故本院依法予以调整，即以中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.35%分段计算，第一部分为：本金77282元×4.35%÷12个月×16个月=4482元；第二部分为：本金77281元×4.35%÷12个月×4个月=1120元，合计为5602元。 关于被告赵某在本案中的责任问题，通过原告提交的售房协议书和欠条，清楚的证实了被告赵某是本案房屋买卖合同关系中的担保人，其应该依约定承担连带担保责任，承担担保责任后，可依法向债务人进行追偿。 关于被告法定代表人辞职的问题，本院在向被告送达应诉材料和开庭传票时，被告村委会文书即向本院提交了一份甘州区长安镇人民政府盖章的批复，批复载明同意赵某辞去上头闸村委会主任职务的内容。但本院在审理本案过程中，到被告村委会进行了实地调查，被调查人证实表面上镇政府下文同意上头闸村委会主任赵某辞去主任一职，但赵某实际并未真正辞职，仍然在日常村委会工作中扮演村委会主任的角色，开会、政策宣传均是赵某以村委会主任的身份在进行，且办案人员到村委会办公地点后，也调取了赵某仍然是主任并在岗的门牌和名牌，因此，被告虚假辞去村委会主任职务的行为系恶意阻挠诉讼正常开展的行为，并不产生因被告无法定代表人而无法进行诉讼的法律效果。 被告上头闸村委会、赵某经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加应诉、答辩，视为其对法律赋予的诉讼权利的放弃，由此可能造成的不利后果，由其自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告甘州区长安镇上头闸村民委员会于本判决生效后二月内一次性向原告王某1偿付房款154563元，并承担逾期付款违约金5602元，合计160165元； 二、被告赵某对上述房款及违约金承担连带清偿责任； 三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3948元，减半收取1974元，由被告甘州区长安镇上头闸村民委员会负担，被告赵某承担连带清偿责任。原告已预交，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。本院退回原告案件受理费1974元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员 刘 艳 二〇二〇年四月二十七日 书记员 张符慧 附：【本案适用法律法规】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。