嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初5656号原告：嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区高照街道中山西路1911号中关村广场购物中心四层西侧办公区，统一社会信用代码91330411MA28A30A2E。代表人：黄海涛，总经理。委托诉讼代理人：许兰，浙江群策律师事务所律师。被告：浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区高照街道中山西路1911号中关村广场购物中心3楼，统一社会信用代码91330411MA28A4A15E。代表人：凌德碧，负责人。原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司诉被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法以公告以外的方式向被告送达起诉状副本等法律文书，本案依法转为普通程序审理。2020年4月7日，本院公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人许兰到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告双方的房屋租赁合同关系于2019年10月9日解除；2.被告立即支付原告2019年2月1日起至2019年2月28日止期间的基本租金与扣率租金的差额33549.04元及相应的逾期付款违约金1355.38元（自2019年4月1日起暂计至2019年10月20日，请求每日万分之二的标准计算至实际缴纳之日止），2019年第三季度租金逾期付款违约金5979元、水电费1148.45元，以及相当于2019年度8个月租金额的违约金1008317.8元，以上款项暂共计为1050349.67元，扣除没收被告的承租保证金400000元，被告暂应支付原告650349.67元；3.被告立即腾退承租的嘉兴市秀洲区中关村广场购物中心Ｆ3-301号店铺并支付原告自2019年10月9日起至实际腾退之日止期间的占有使用费（按照合同约定的基本租金计算，即2019年度按每天每平方米1元计算；2020年度按每天每平方米1.2元计算，因新冠××疫情影响，原告同意扣除2020年2月份的租金；2021年度按每天每平方米1.6元计算；2022年度按每天每平方米1.8元计算；2023年度至2025年度按每天每平方米2元计算；2026年度至2033年度按每天每平方米2.22元计算）。事实和理由：2017年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于浙江省嘉兴市秀洲区店铺租赁给被告使用，租赁面积4132.45平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2033年12月17日止；自2019年1月1日至2019年12月31日的基本租金为每天每平方米1元，扣率租金为租赁物业当月净票房总额的14%。双方还对租金的缴纳时间、逾期缴纳租金的违约金计算方式及相关条款进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却存在多次拖欠租金、擅自停业等违反合同约定的情形，对原告整体物业的出租和管理造成了严重的不利影响。原告多次催缴后，被告仍拖欠原告2019年度2月份的基本租金与扣率租金差额、逾期付款违约金等相关费用。根据合同约定，原告有权提前终止合同。2019年10月9日，原告向被告发送了解除合同通知书，被告已签收，案涉租赁合同已经解除。被告应及时支付拖欠租金、腾退房屋并承担相应的违约责任。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于浙江省嘉兴市秀洲区店铺出租给被告用于经营影院，租赁面积4132.45平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2033年12月17日止；其中2017年5月1日至2018年12月31日的租金共计1225271.42元，按约定时间分期支付；2019年1月1日至2033年12月17日的租金：分别以基本租金、扣率租金为基础计算月租金，二者中的较大者为当月租金，此处的“当月”含义为自每月1日起至当月月末最后一天止，具体为：2019年1月1日至2019年12月31日的基本租金为每天每平方米1元，扣率租金（月租金）为租赁物业当月净票房总额的14%；2020年1月1日至2020年12月31日的基本租金为每天每平方米1.2元，扣率租金（月租金）为租赁物业当月净票房总额的15%；2021年1月1日至2021年12月31日的基本租金为每天每平方米1.6元，扣率租金（月租金）为租赁物业当月净票房总额的15%；2022年1月1日至2022年12月31日的基本租金为每天每平方米1.8元，扣率租金（月租金）为租赁物业当月净票房总额的15%；……；自2019年1月1日起，租金按季度支付，乙方须在每季度最后10个工作日内支付下季度基本租金、推广费及其他费用；若当季度按每月的月营业额计算的扣率租金高于基本租金，则乙方须于下期支付基本租金时向甲方交纳该季度基本租金与扣率租金的差额部分；承租保证金为400000元，于本合同签订后5个工作日内一次性支付至甲方指定账户；水电费、天然气费、通讯费等与租赁标的物相关的费用，自交付日起，由乙方向物业管理公司支付，支付方式以物业管理公司的规定为准；乙方负责整个影院的装饰及安装，并达到设计要求，甲方协助乙方完成相关政府验收；乙方必须按时支付租金及其他费用，如逾期支付，甲方给予乙方30日的缓冲期，此期间无需支付违约金，若超过30日的，则每逾期一日，应以乙方欠付费用总额为基数，按照每日万分之二的标准，自第31日起计算违约金直至欠付款项付清；乙方在未得到甲方书面同意的情况下停业超过30日，或者乙方未履行合同项下的责任，并在甲方书面通知30日后，仍未履行相关责任的，甲方有权在给予乙方书面通知后，解除本租赁合同并收回租赁标的物，甲方视乙方的违约行为要求赔偿损失，即在不通知乙方的情况下，没收乙方的承租保证金赔偿其他损失，还应按照当年租金标准的8个月租金支付违约金；乙方应当在合同终止后30日内，撤离租赁标的物，其自有拆除归乙方所有，乙方在拆除置于租赁场地内的设备、设施、用具、器材时，不得对建筑物的主体结构有毁损；乙方撤离租赁场地时，须向甲方结清其截至合同终止日应向甲方支付的租金及水电费等费用。双方还对其他相关事项作了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了400000元的承租保证金，并自2017年5月1日起使用案涉房屋，租金支付至2019年9月30日。2018年9月12日，原告向被告发送停业问题整改函，对被告因排片问题连续停业，影响影院票房收入和商场整体客流及经营要求被告立即整改。2019年2月，被告的营业额为1070686元。2019年7月16日，原告向被告发送租金及物业费催缴函，通知被告于2019年7月22日17时前将所欠的2019年4月1日至9月30日期间的租金756238.35元及相应的逾期付款违约金50477.86元，合计806716.21元支付给原告。被告员工刘小光于次日签收该催缴函。2019年10月9日，原告向被告发送解除合同通知书，载明被告尚欠原告2019年2月1日至2019年2月28日期间的基本租金与扣率租金的差额部分33549.04元及2019年第三季度租金逾期付款违约金5979元，据此原告要求解除案涉房屋租赁合同，被告应支付原告租金、违约金、水电费等费用649671.98元（承租保证金400000元已抵扣），并将案涉房屋腾退返还给原告。当日，被告员工刘小光签收该通知书。另，被告于2019年8月实际停止营业。以上事实，有原告方的当庭陈述及提交的《房屋租赁合同》、中关村星美影院2019年2月票房销售报表、水电费缴款通知书、催缴函、《解除合同通知书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具法律约束力。被告应当严格按照约定履行租金、水电费等费用的支付义务，逾期应当承担相应的违约责任。被告未向原告支付2019年2月的基本租金与扣率租金的差额部分，违反了合同约定，同时鉴于被告自2019年8月起实际停止经营，即被告已无继续履行合同的能力等情况，本院对原告主张解除案涉租赁合同的诉讼请求，予以支持，解除时间为被告收到《解除合同通知书》之日即2019年10月9日。被告应向原告支付2019年2月的基本租金与扣率租金的差额部分，原告主张的差额部分金额33549.04元未超过本院核定的范围，予以支持。该笔款项的逾期付款违约金计算方式确定为：以33549.04元为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年4月1日计算至被告实际付清该笔款项之日止。被告逾期支付原告2019年第三季度的租金，应当支付逾期付款违约金。原告主张5979元的逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于解除合同的违约金的问题。虽然被告违约在先，原告有权根据合同约定行使合同解除权，但综合本案案情，被告未按时支付的款项金额不大，违约行为较轻微，原告要求被告承担8个月的租金共计1008317.8元作为违约金过重，导致双方利益失衡。本院注意到，案涉房屋系专门的影院用房，合同解除后势必存在一段时期的空置期，综合被告违约的程度、后果，以及原、被告双方利益平衡等因素考虑，本院酌定被告支付原告100天的基本租金作为合同解除的违约金，即413245元。该笔违约金与承租保证金抵扣后，被告尚需支付原告合同解除的违约金13245元。根据合同约定，合同终止后，被告应当结清水电费等费用，并于合同终止后30日内撤离租赁标的物，故对原告要求被告支付尚欠的水电费1148.45元及腾退、返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。在合同解除后至房屋腾退前期间，被告应当向原告支付房屋的占有使用费。综合本案实际情况，本院酌定占有使用费参照合同解除前的基本租金标准计算，即每天每平方米1元。原告自愿免除被告2020年2月份（计29天）的占有使用费，予以准许。为便于计算，被告应当支付的占有使用费调整为：按每天每平方米1元的标准，自2019年11月8日起计算至案涉房屋腾退返还之日止。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、确认原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司与被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司签订的案涉《房屋租赁合同》解除，解除时间为2019年10月9日；二、被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效之日起十日内将案涉嘉兴市秀洲区中关村广场购物中心F3-301号房屋腾退并返还给原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司；三、被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司2019年2月的基本租金与扣率租金的差额部分33549.04元及相应的逾期付款违约金（计算方式为：以33549.04元为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年4月1日计算至款项实际付清之日止），以及2019年第三季度租金的逾期付款违约金5979元；四、被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司水费1148.45元；五、被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司房屋占有使用费（计算方式为：按租赁面积4132.45平方米，每天每平方米1元的标准，自2019年11月8日起计算至案涉房屋实际腾退返还之日止）；六、被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司违约金13245元；七、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10276元,由原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司负担9276元，被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司负担1000元。公告费260元，由被告浙江金华星美影院管理有限公司嘉兴分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  杨维均人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇二〇年四月二十一日书 记 员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。