上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14641号上诉人（原审原告)：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区西藏中路268号17楼1703B室。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宏锦，女，1982年2月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。上诉人上海凯德置地物业管理有限公司（以下简称凯德置地物业公司）因与被上诉人张宏锦物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初14885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯德置地物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：根据鉴定意见书，张宏锦在一审中向鉴定部门提交的5份检材中，检材1、3、4印章和样本一致，检材2、5印章与样本不一致，这说明其中必有一枚印章是假的。在此情况下，一审法院未对假章及其所承载的内容进行任何分析，就以3份检材印章与样本一致而认定系凯德置地物业公司意思表示，该认定显然是片面的。该3份检材特别是情况说明，仅有物业公司办公室的印章，但无经办人或负责人签字，故仅凭项目印章无法达到高度盖然性的证明标准。事实上，凯德置地物业公司对外签订法律文件全部使用公章，从不使用项目中的物业章代替公章。凯德置地物业公司一直向张宏锦追讨物业管理费。一审法院和一中院的生效判决已经确认张宏锦应支付2011年1月1日之前的物业管理费，故情况说明中凯德置地物业公司主动放弃物业管理费，并且承诺赔偿92万元，逻辑上说不通，更加说明上述材料是不真实的。综上所述，一审判决有误，应予改判。张宏锦辩称，在一审法院和一中院的生效判决案件中，张宏锦已经提出房屋质量有问题，法官告知该案只处理物业费的争议。判决后，张宏锦与凯德置地物业公司结清了物业费，并在当时就提出了房屋质量问题。凯德置地物业公司所谓的物业费催缴函从未收到。综上，不同意凯德置地物业公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。凯德置地物业公司向一审法院起诉请求：1.张宏锦支付凯德置地物业公司2011年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费150,858元；2.张宏锦支付凯德置地物业公司逾期付款的违约金96,881.18元，以日万分之五为标准暂计至2018年1月10日。一审法院认定事实：2007年7月1日，委任人上海XX有限公司（甲方）与受任人XX有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定甲方作为闵行区XX路XX弄的物业开发商，将该项目全权物业管理服务工作委托给乙方。乙方应负责向业主收取物业管理费及其他相关费用，住宅物业管理费收费标准为按建筑面积（包括地下部分）5元/月/平方米，单元业主不按时交付的，乙方可向业主收取按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金。合同另对双方各项权利义务进行了约定。2009年2月，经上海市浦东新区人民政府相关部门批复，XX有限公司名称变更为XX有限公司。该公司为“XX”小区提供物业管理服务至2011年12月31日。2012年6月19日，XX有限公司作为甲方与凯德置地物业公司作为乙方签订一份协议书，约定甲方与上海XX有限公司于2007年7月1日签署物业管理服务合同，约定由甲方向XX业主提供物业管理服务。自2012年1月1日起，原应由甲方承担的上述物业管理服务合同项上的所有权利、义务由乙方承接，甲方不再承担XX物业管理服务工作。乙方承接上述物业管理服务合同后，经财务核算甲方运营XX物业管理服务业务尚有收益利润的，甲方同意不再要求乙方返还，乙方有权将相关款项用于运营XX物业管理服务业务。2015年11月30日，凯德置地物业公司与上海市闵行区XX小区业主大会签订了期限自2015年12月1日起至2016年11月30日止的物业服务合同，约定由凯德置地物业公司为XX（西区）提供物业管理服务，物业服务收费5元/月/平方米，按季交纳，业主应在每季度第一个月的10号之前履行交纳义务。逾期交纳的，收取未交付的款项自规定的付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日0.3%计算。合同另对双方的其它权利义务进行了约定。2017年1月1日，凯德置地物业公司与上海市闵行区XX小区业主大会又签订了一份期限自2016年12月1日至2018年11月30日的物业服务合同，物业收费标准及交费期限、逾期交纳的违约责任与上一份物业服务合同一致。张宏锦系上海市XX路XX弄XX号房屋权利人，该房屋建筑面积346.84平方米，其中地下建筑面积77.65平方米。张宏锦未缴纳自2011年1月1日起的物业管理费。一审法院另认定，2011年12月9日，凯德置地物业公司出具一份说明“经60#业主多次向上海凯德置地物业管理有限公司提出支付自2011年1月份开始的物业管理费一事。本公司自2011年1月1日起，从未向XX60号小业主收取物业费一事也从未发过任何一份有关物业费的交付物业管理费账单，且当前：60#业主2011年之前的管理费由XX有限公司进行法律程序中。因以上等等原因，故本公司（上海凯德置地物业管理有限公司）自愿放弃且不再收取60号小业主张宏锦的物业管理费。由于上海凯德置地物业管理有限公司公章不在小区的管理现场，故用XX园物业管理办公室印章。特此回复。”该说明落款打印有“上海凯德置地物业管理有限公司”并盖有XX园物业管理办公室印章。2016年8月21日，凯德置地物业公司出具一份情况说明，上载“事由：由居委会在2015年9月18日牵头各部门在XX西区会所召开上海凯德置地物业管理有限公司和西区60号小业主张宏锦的协调会，就小业主多次提出向上海凯德置地物业管理有限公司支付2011年1月至今物业管理费一事的回复。回复：本公司（上海凯德置地物业管理有限公司）回复以下几点：1、考虑到本司自管理该小区开始，本公司未获得上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告；2、本公司在管理期间未经主管部门确认并报市价格主管备案；3、在2011年1月1日起，本公司从未向XX60号小业主发过任何一份有关物业费的交款信函；4、自2007年交付房屋后，开发商（上海XX有限公司）遗留的问题，经小业主多次向物业公司提出：请物业公司向开发商提出房屋遗留问题和违约责任来做协调工作，本司至今从未和开发商做过任何的协调工作。5、与2016年5月11日有居委会牵头协调以上问题，由以上5项等原因（后有附件），故本公司（上海凯德置地物业管理有限公司）自愿放弃并不收取60号小业主张宏锦的物业管理费。由于开发商已注销，2011年4月8日材料说明由上海凯德置地物业管理有限公司来承担小业主的经济损失。即本公司认同60号小业主的赔偿的条款，金额人民币927,593元整。附件目录分别为……因上海凯德置地物业管理有限公司公章不在小区的管理现场，所以用XX园物业管理办公室印章。特此说明！”该说明落款打印有“上海凯德置地物业管理有限公司”并盖有XX园物业管理办公室印章。凯德置地物业公司未按该情况说明向张宏锦支付赔偿款。一审诉讼中，凯德置地物业公司申请对包括上述两份材料在内的五份材料上的“XX园物业管理办公室”印文与样本印文是否同一枚印章所盖印、印文与落款文字的形成时间先后等进行鉴定。司法鉴定科学研究院于2019年6月22日出具鉴定意见书，载明上述两份材料上需检的“XX园物业管理办公室”印文与样本1至样本4上的“XX园物业管理办公室”是同一枚印章所盖印，第一份材料上需检的XX园物业管理办公室印文与落款处相交叉字迹的形成时间先后为先有字迹后盖印文，无法判断第二份材料上需检印文与落款处相交叉字迹的形成时间先后。还查明，因张宏锦多次向有关部门反映房屋质量、和前期开发商遗留等问题和地下室漏水、房屋三楼漏水南、房屋南花园损坏漏水、北花园房屋损坏漏水的维修及赔偿问题，闵行区XX镇XX苑居民委员会于2016年5月11日组织凯德置地物业公司两位物业经理和张宏锦开协调会议。会议中张宏锦提出赔偿事宜，凯德置地物业公司经理要求张宏锦提供了相关事宜的复印件，然后向总公司汇报并承诺尽快给居委会和张宏锦回复。又查明，2016年9月、2017年3月，凯德置地物业公司向张宏锦发函催讨2011年1月起的物业管理费。一审法院认为，上海XX有限公司与XX有限公司签订的《物业服务合同》及凯德置地物业公司与上海市闵行区XX小区业主大会签订的两份物业服务合同均合法有效，对包括张宏锦在内的全体小区业主具有法律拘束力。XX有限公司在上述合同项下的权利义务自2012年1月1日起转归凯德置地物业公司，故凯德置地物业公司、张宏锦之间的物业服务合同关系自2012年1月1日起依法成立。XX有限公司在与凯德置地物业公司签订的协议书中约定其运营XX物业管理服务业务尚有收益利润的，同意不再要求凯德置地物业公司返还，故凯德置地物业公司亦有权向张宏锦主张2011年1月至2011年12月期间的物业管理费。张宏锦作为小区业主应依据合同约定的每平方米每月5元的标准向凯德置地物业公司支付物业管理费。本案争议焦点在于2011年12月9日及2016年8月21日盖有“XX园物业管理办公室”印章的两份说明的效力，是否已免除张宏锦支付物业管理费的义务。一审法院认为，该两份说明上的印章真实性已经鉴定，可以认定系凯德置地物业公司在XX园物业管理办公室的印章。虽然该印章非凯德置地物业公司公章，但凯德置地物业公司在张宏锦小区的物业管理办公室具体承担了为该小区提供物业服务并收取物业管理费的职责，张宏锦有理由相信小区物业管理办公室就物业管理费有处分的权限，故盖有“XX园物业管理办公室”印章的两份说明中关于物业管理费的承诺应认定为凯德置地物业公司的意思表示。两份说明中均明确表示自愿放弃并不再收取张宏锦物业管理费，且引发张宏锦是否应当支付物业管理费争议的张宏锦房屋质量及由此造成的损失问题尚未得到解决，故凯德置地物业公司起诉要求张宏锦支付2011年1月至2018年3月期间的物业管理费及相关违约金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后于2019年8月19日作出判决：驳回上海凯德置地物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,016.09元，鉴定费41,000元，由上海凯德置地物业管理有限公司负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2016年8月21日的情况说明中载明附件目录分别为：1.2011年3月8日，裘某签字物业确认；2.2011年4月11日，曾某签字物业确认；3.2011年4月8日，裘某签字物业确认；4.2011年4月8日，凯德置地物业确认；5.2011年4月8日，嘉德（应为凯德）置地物业确认；6.2011年3月26日，谈某签字物业确认；7.2011年3月28日，同上；8.2007年11月14日，王某签字物业确认；9.2008年7月19日，同上；10.2007年9月23日，杨某签字物业确认；11.2015年9月18日，各部门参加人员签字物业确认；12.2016年5月11日，物业确认。其中，附件7、8、9、11、12，张宏锦已在一审中作为证据提交，并提交了原件。凯德置地物业公司质证表示，真实性和关联性均有异议。二审中，张宏锦补充提交了附件1至6作为证据，其中附件2至4提供了原件，张宏锦表示附件10无法提交，附件1和6找不到原件了。凯德置地物业公司质证表示：首先，上述二审补充的证据不是新证据，且已超过举证期限。其次，真实性和合法性均无法确认，关联性有异议。对此，本院认为，上述附件，除了3个附件外，其他附件张宏锦均提供了原件，而2016年8月21日的情况说明上“XX园物业管理办公室”印文与样本1至样本4上的“XX园物业管理办公室”是同一枚印章所盖印，故本院对上述附件的真实性予以确认。本院又查明，XX有限公司分公司曾向一审法院提起诉讼，要求张宏锦支付拖欠的2007年8月1日至2010年12月31日期间的物业管理费71,094元和相应的滞纳金。一审法院于2011年11月11日作出（2011）闵民一（民）初字第4808号民事判决：张宏锦于判决生效之日起十日内支付XX有限公司分公司2007年8月至2010年12月期间的物业管理费71,094元及逾期付款违约金22,000元。张宏锦不服该判决提起上诉，本院于2012年4月17日作出（2011）沪一中民二（民）终字第3298号民事判决：驳回上诉，维持原判。在本案诉讼之前，凯德置地物业公司未以张宏锦欠付物业管理费提起任何诉讼。本院认为，本案二审的争议焦点在于凯德置地物业公司是否有免除张宏锦支付2011年1月至2018年3月物业管理费的意思表示。首先，从2011年12月9日及2016年8月21日两份说明的盖章情况来看，虽然未加盖凯德置地物业公司的公章，但盖有“XX园物业管理办公室”印章，经鉴定该印章是真实的，而该印章系凯德置地物业公司在张宏锦所在小区设立的物业管理办公室所持有，该物业办公室具体承担了为该小区提供物业服务和收取物业管理费等的相关职责，张宏锦作为小区业主有理由相信小区物业管理办公室就物业管理费的处分具有相应的权限，且两份说明中就为何加盖物业办公室印章也作了说明，故在凯德置地物业公司没有有效证据证明张宏锦存在偷盖等违法行为的情况下，应认定上述两份说明具有真实性。其次，从上述两份说明对免除张宏锦物业管理费的背景和原因的记载来看，凯德置地物业公司免除张宏锦物业费的主要原因是张宏锦的房屋存在质量问题，而形成该情况说明除了双方的沟通外，还有居委会等第三方组织的协调。张宏锦在一审和二审中对2016年8月21日情况说明中所载附件等证据的提供，也直观反映了上述两份说明形成的过程，故凯德置地物业公司免除张宏锦2011年1月1日之后物业管理费，具有合理性。再次，从凯德置地物业公司催讨张宏锦物业管理费的情况来看，凯德置地物业公司接手张宏锦所在小区的物业管理工作以后，在本案诉讼之前，从未就张宏锦欠付物业管理费提起过诉讼，在2016年9月之前也没有发送过书面催款函，凯德置地物业公司作为以盈利为目的的服务公司，在提供了有偿服务后，却在这么长的时间里未收取张宏锦物业管理费，也没有向张宏锦积极主张相关权利，显然不符合常理，反而能够印证双方之间有过免除物业管理费的约定。综上所述，凯德置地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5016.09元，由上海凯德置地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年四月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……