成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4020号 原告：成都佳成时代投资有限公司，住所地成都市成华区迎晖路138号。 法定代表人：杜洪宝，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师，特别授权。 被告：舒春燕，女，汉族，1989年6月12日出生，住四川省长宁县。 原告成都佳成时代投资有限公司（以下简称：佳成公司）与被告舒春燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告佳成公司的委托诉讼代理人胡亮到庭参加诉讼，被告舒春燕经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳成公司向本院提起诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除；2、判令被告向原告支付原告向贷款银行偿还款项209,380.76元；3、判令被告支付原告违约金59,126.4元；4、判令被告配合原告代房屋管理登记部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记、预告登记及预抵押登记的注销手续；5、将被告根据前述诉讼请求需向原告支付的款项从原告因《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除需退还给被告的款项中扣除；6、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告佳成公司明确放弃第二项、第五项诉讼请求。事实与理由：2016年8月17日，被告舒春燕与原告佳成公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，协议约定被告购买原告开发的位于成都市成华区青衣江路339号佳年华广场1栋1单元2503号房。合同约定购房总价为295,632元，被告支付75,632元，剩余220,000元由中国建设银行股份有限公司成都第六支行提供贷款，并与被告签订了《借款合同》并办理了具有强制执行效力的《公证书》。该《借款合同》约定了还款金额及还款期限。同时为了保证银行资金安全，原告与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《最高额保证合同》，由原告对包括被告在内的佳年华广场的按揭贷款提供连带保证。被告自2018年2月起即没有按照与建设银行签订的《借款合同》按时归还借款，截止2018年6月29日，共计拖欠银行本金、利息、罚息共计209,370.76元。建行成都第六支行遂依据《最高额保证合同》第九条的规定从原告账户中直接扣划上述金额。为违约原告合法权益，原告依照《合同法》及《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三有关规定请求解除与原告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》，并支付相应违约金，特诉至法院。 被告舒春燕未答辩，未举证，未质证。 经审理查明，2016年8月17日，佳成公司（出卖人）与舒春燕（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同附件（以下简称《商品房买卖合同》及附件）、《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定佳成公司将位于成华区以东、嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块上开发建设的佳年华广场1幢1单元25层2503号房屋出卖给舒春燕，该商品房的预售建筑面积为33.41平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8848.61元，总价款为295632元；舒春燕于2016年8月17日前支付首期房款75632元，占全部房价款的25%，余款200000元向中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称：建行第六支行）申请贷款支付，期限30年；出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。 同日，佳成公司（出卖人）与舒春燕（买受人）签订合同附件十四《关于按揭担保期限内出卖人和买受人的权利义务》，约定：“1、在出卖人保证期内，因买受人未能按银行个人住房借款合同规定，按时足额偿还每期借款本息，导致银行要求出卖人履行保证责任时（包括但不限于借款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约金；2、在出卖人担保期内，无论买受人有何原因，若发生以下情况之一时：（1）买受人连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息；（2）买受人在接到上述出卖人电话或书面通知一周内仍未归还银行扣收出卖人的代还款项，应按如下方式处理：（1）未办理房屋产权证之前，出卖人有权解除本合同，买受人需在接到解除合同通知书后十日内配合出卖人前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息……合同解除后，如买受人未按期退还出卖人房屋或撤销商品房买卖合同备案及抵押信息，买受人需每日按房屋总价的5‰向出卖人支付违约金……（2）出卖人有权要求买受人立即归还银行扣收出卖人的代还款外，还有权要求买受人按照商品买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金……”。 2016年9月8日，该《商品房买卖合同》完成了网签备案手续，网签备案号为2390162。2016年9月21日，舒春燕作为债务人就其向建行第六支行提供案涉房屋作为抵押担保，被担保债权数额为220,000元，债务履行期限为2016年9月12日至2036年9月12日，抵押件号为预0954445。 2018年6月29日，建行第六支行向佳成公司作出《不良贷款客户存款资金扣收通知》，载明依据该行与债务人签订的借款合同或保证合同之约定该行拟扣收逾期客户的存款资金用于归还该行欠款，逾期客户舒春燕逾期本息8,620.83元、当前本金逾期天数138天、扣收金额209,370.76元、开发商为佳成公司。同日，建行第六支行出具《代偿证明》，载明舒春燕于2016年9月7日在该行贷款220,000元，用于购买案涉房屋，该行已在成都市不动产登记中心办理了抵押权预告登记，保证人佳成公司承担阶段性担保责任，因尚未办理不动产登记证，目前没有办理正式抵押，截止2018年6月29日累计逾期5期，保证人于2018年6月29日履行保证责任代为结清贷款本息209,370.76元。 庭审中，佳成公司确认案涉房屋未向舒春燕交房，已收取舒春燕支付的首付款75,632元以及银行按揭放款220,000元，佳成公司愿意扣除本案违约金以及代偿费用将剩余款项退还舒春燕。 依据2019年6月27日的网签合同信息查询记录，案涉房屋地址为成都市成华区青衣江路339号1栋1单元25楼2503号，出卖人为佳成公司，买受人为舒春燕，无限制登记信息，抵押信息仅显示抵押权人为建行第六支行的前述抵押。 上述事实，有原被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》、《关于按揭担保期限内出卖人和买受人的权利义务》、《不良贷款客户存款资金扣收通知》、《代偿证明》、中国建设银行个人贷款结清证明、公证书、借款业务协议、最高额保证合同、网签合同信息查询记录等证据，以及原告当庭陈述在案为证。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件、《补充协议》合法有效。双方合同约定买受人未按期足额偿还银行按揭贷款本息导致出卖人承担责任，且买受人未及时向出卖人履行还款义务的，出卖人有权解除合同，原告于2018年6月29日代被告归还209,370.76元用于结清银行按揭贷款，因被告未归还原告该笔代垫款项，原告主张解除《商品房买卖合同》及合同附件、《补充协议》之诉请，符合双方约定，依法予以支持。 关于原告主张的违约金。原告要求被告支付房屋总价款20%的违约金59,126.4元，符合双方合同约定，被告未到庭反驳，本院依法确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的、种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因原告已实际收到被告支付的全部房款且并未向被告退还，且原告愿意扣除违约金等费用将剩余款项退还被告，故本院确认原告有权从被告支付的房款中扣除被告应支付的违约金59,126.4元，对于要求被告再行支付违约金之诉请，本院不再支持。 关于《商品房买卖合同》及合同附件、《补充协议》解除后，被告应配合原告办理相应的撤销备案登记手续。原告未举证证实被告已办理预告登记手续，故对于原告要求被告办理预告登记撤销手续，本院不予支持。对于原告主张被告配合原告办理撤销预抵押登记手续，因原告根据《商品房买卖合同》及合同附件、《补充协议》的约定向银行履行保证责任后，被告就案涉房屋作为债务人向银行借款提供抵押担保的义务已经履行完毕，在此情况下，原告可以要求被告配合原告办理撤销预抵押登记手续。因此，原告主张被告配合原告办理撤销预抵押登记手续的理由成立，本院予以支持。 被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都佳成时代投资有限公司与被告舒春燕于2016年8月17日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同附件、《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》； 二、被告舒春燕于判决生效之日起十日内配合原告成都佳成时代投资有限公司办理注销前述《四川省商品房买卖合同（预售）》的网签备案（网签备案号：2390162）手续以及办理撤销成都市成华区青衣江路339号1栋1单元25楼2503号房屋上设立的预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行的预抵押登记（抵押件号：预0954445）手续； 三、驳回原告成都佳成时代投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5,327元，公告费300元，由原告成都佳成时代投资有限公司承担4,154元，被告舒春燕承担1,473元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 苑 颖 人民陪审员 刘 莉 人民陪审员 罗国福 二〇二〇年四月二十日 书 记 员 刘 丽