江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初7373号原告：谈勇，男，1977年5月19日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：**，江苏焯燃律师事务所律师。被告：王裕能，男，1981年8月3日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区天旺路3号3幢一单元102室，现住江苏省南京市江宁区。被告：冯晓霞，女，1982年3月9日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现居住地不明。原告谈勇与被告王裕能、冯晓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员韩栋、人民陪审员何广凤、张礼豹组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告谈勇及其委托诉讼代理人**、被告王裕能到庭参加诉讼，被告冯晓霞经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告谈勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助将南京市栖霞区房屋的不动产权转移登记至原告名下；2.判令被告承担5万元违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月25日，原告谈勇与被告王裕能、冯晓霞经好邻居房地产销售有限公司中介签订了本市栖霞区拆迁安置房花岗小区（幸福城）《房地产买卖中介合同》一份，约定被告出售上述房屋，建筑面积约85平方米（以套为准），房屋来源拆迁安置，房屋售价578000元，原告应于2013年8月5日支付定金1万元，于2013年8月12日支付首付款5万元，于2013年8月25日付房款468000元，于此房产权过户时付清尾款5万元。此成交价为被告净得价，原、被告双方无论任何原因导致此房不成过户视为违约，约定违约金为5万元整。合同签订后，原告于2013年8月5日给付被告定金1万元，于2013年8月12日给付10万元，于2013年8月25日给付468000元，共计给付房款578000元。被告王裕能原位于本市玄武区房屋被拆迁，2012年8月23日其与南京市玄武区住房和建设局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》。2013年11月7日，南京市住房制度改革办公室向王裕能发放同意其购买坐落在花岗的征地拆迁安置房一套、房屋建筑面积为85平方米左右的《南京市征地拆迁安置房购买通知书》。2014年7月31日，王裕能与南京栖霞建设股份有限公司签订购买花港幸福城项目中的房屋《房屋买卖契约》（注明：集体土地拆迁安置专用）；同日好邻居房地产销售有限公司工作人员徐某办理了案涉房屋的房屋交接验收手续并将此房交付给原告。之后原告对案涉房屋进行装潢并一直居住至今（期间也出租给他人居住）。案涉房屋发票开具时间为2014年7月28日，己满足过户条件，然被告拒不配合过户，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告王裕能辩称，我并没有不愿意将房屋过户给原告。我卖房给原告时候已经和冯晓霞离婚了，因为案涉房屋是拆迁安置房，原告和中介不放心，我应原告和中介的要求找到冯晓霞共同签署了这份房屋买卖合同，当时冯晓霞还在南京。现在房屋可以办理过户手续了，但冯晓霞已经离开南京，我也不知道她在何处。我曾多次联系原告，要求办理手续。我愿意将房屋过户给原告，但不愿意承担违约责任。被告冯晓霞未应诉、未答辩、未举证。经审理查明，2013年8月25日，被告王裕能（出售方、甲方）与原告谈勇（买受方、乙方）及案外人好邻居房地产销售有限公司（委托人、丙方，以下简称好邻居公司）签订房地产买卖中介合同一份。合同约定，王裕能将坐落于栖霞区拆迁安置房花岗小区（幸福城）的不动产出卖给谈勇，建筑面积85m2（以套为准），购房款578000元。乙方委托好邻居公司购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、土地使用证。甲方应保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲方应协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。三方同时约定甲乙方如有下列情形的，应由违约方支付给守约方违约金5万元：1.无正当理由不履行合同；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配件，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成违约委托事项的行为。三方对购房款的交付达成了补充协议：“1.乙方于2013年8月5日付定金1万元；2，乙方于2013年8月12日付首付款5万元；3.乙方于2013年8月25日付房款468000元；4.于此房产权过户时，乙方付清尾款人民币5万元整；5.因此房为征地拆迁经济适用房，所以甲乙双方所签合同的价格为成交价格的双倍，此合同为唯一一份真实有效合同，保留在丙方处，甲方违约此合同交给乙方，乙方违约此合同交给甲方。”同时注明：“此成交价为甲方净得价，过户时产生的所有费用由乙方承担，甲乙双方无论任何原因导致此房不成过户视为违约。”被告冯晓霞在房地产买卖中介合同及补充协议落款甲方处签名。王裕能于2013年8月5日、2013年8月12日各出具收条一张，确认分别收到谈勇购房款定金1万元、购房款10万元。2013年8月25日谈勇通过案外人谈大祥向王裕能转账支付468000元。谈勇于2014年7月31日收房后一直占有使用案涉租赁房屋至今。另查明，王裕能与冯晓霞原系夫妻，双方于2003年11月21日结婚，于2013年5月2日协议离婚。离婚协议约定原位于南京市玄武区房屋拆迁所得3套经济适用房，其中两套为冯晓霞及两被告女儿王睿汐所有，一套为王裕能所有。2012年8月23日，案外人南京市玄武区住房和建设局（拆迁人）与王裕能（被拆迁人）签订《南京市征地房屋拆迁补偿协议》一份，协议明确王裕能名下位于玄武区房屋，位于拆迁范围内。被拆迁房屋货币补偿款为995680元，王裕能申购拆迁安置房的，拆迁人按规定提供拆迁安置房，地点位于花岗地区。2013年11月7日，案外人南京市住房制度改革办公室向王裕能出具南京市征地拆迁安置房购买通知书，同意王裕能家庭购买坐落在花岗的征地拆迁安置房一套，房屋建筑面积为85平方米。2014年7月31日，案外人南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设公司）与王裕能签订《南京市房屋买卖契约》一份，约定王裕能经南京市住房制度改革办公室核准，向栖霞建设公司购买位于，建筑面积为87.10平方米的经济适用房，单价4200元/平方米，总房款365820元。2014年7月28日，栖霞建设公司向王裕能出具销售不动产统一发票，发票载明的购房款为365820元。本案在审理过程中，谈勇撤回要求王裕能、冯晓霞承担违约金的诉讼请求。因冯晓霞未到庭参加诉讼，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，谈勇举证的房地产买卖中介合同、南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、房屋买卖契约、收条、房屋交接验收表，物业费、水电费、装修管理费收据，租房合同、不动产统一发票、申请离婚登记申明书、离婚协议书及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告谈勇与被告王裕能、冯晓霞自愿签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定的标的系集体土地拆迁安置房，根据相关政策规定，该房屋应当购买满五年后方可以上市交易。虽然签订在合同时，案涉房屋不具备上市交易条件，但在谈勇向本院提起本案诉时，涉案房屋可以办理产权变更登记手续。合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。案涉房屋买卖合同未对办理房屋过户时间作出约定，但在房屋具备过户条件之时，谈勇有权随时要求履行。现涉案房屋已经具备上市交易条件，谈勇要求王裕能、冯晓霞协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。冯晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告王裕能、冯晓霞于本判决生效之日起三十日内协助原告谈勇将位于栖霞区房屋产权变更登记至原告谈勇名下。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告王裕能、冯晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1050元。审 判 长  韩 栋人民陪审员  何广凤人民陪审员  张礼豹二〇二〇年四月二十日法官 助理  晋 静书 记 员  尹 紫