河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再706号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审被上诉人）：贾守刚，男，1959年6月12日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：贾平均，驻马店市遂平县汝河法律服务所法律工作者。被申诉人(一审被告、二审上诉人）：韩琰，女，1974年12月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：徐显印，河南胜蓝律师事务所律师。一审第三人：驻马店市伟民置业有限公司。住所地：河南省驻马店市解放路中段。法定代表人：陈占胜，该公司总经理。申诉人贾守刚因与被申诉人韩琰、一审第三人驻马店市伟民置业有限公司（以下简称伟民公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2018）豫17民终129号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2019年5月9日作出豫检民（行）监[2019]41000000096号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年7月17日作出（2019）豫民抗118号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员乔志华、检察官助理范金鹏出庭支持抗诉。申诉人贾守刚的委托诉讼代理人贾平均，被申诉人韩琰及其委托诉讼代理人徐显印，到庭参加诉讼。一审第三人伟民公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为,二审适用法律确有错误。关于在法院查封之前，贾守刚是否合法占有案涉房屋问题。根据贾守刚与伟民公司签订的商品房买卖合同和已付清全部购房款的事实，结合贾守刚提交的商品房移交证明，能够证明伟民公司基于双方房屋买卖合意，于2015年3月21日将房屋及房屋钥匙交付给贾守刚。贾守刚在申请再审时提交的伟民公司收取物业费的收据，可以证明其于2015年3月21日交纳2015年3月-2016年2月物业费1639.68元。据此，应认定贾守刚已合法占有案涉房屋。首先，从物权法上的“占有”内涵看，占有应是对不动产实际享有的控制力、管领力，而不应局限于实际入住或经营使用。买受人即使尚未装修或入住使用，并不导致对不动产所具有的事实上的控制支配状态的丧失，仍然对不动产享有实际的支配力，属于法律意义上的实际占有状态。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议规定)第二十八条规定的目的，在于保护无过错买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产合法占有的买受人的优先保护，也是对不动产真实权属状态的维护和确认。本案中无证据证明贾守刚与伟民公司存在恶意串通、规避法院执行的行为，且结合双方已签订房屋买卖合同、全额支付购房款的相关事实，认定贾守刚主张理由具备能够排除人民法院执行的情形符合立法本意。再次，关于案涉房屋未经竣工验收即交付的问题，虽与《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定不符，但该规定系从保障工程质量安全角度作出的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。伟民公司向贾守刚交付房屋时，虽然房屋所在整体工程未进行竣工验收，但贾守刚同意接收未经竣工验收的房屋，不损害他人合法权益，也不影响贾守刚实际占有房屋的合法性。此外，司法裁判对一方当事人权利的保护应以不损害他人的合法权益为前提，也不宜去影响甚至改变业已形成的稳定市场交易关系，韩琰可另行对债务人伟民公司名下的其他合法财产进行主张以实现自身债权。贾守刚申诉称，案涉房屋因伟民公司的责任未办理过户登记，其他理由同检察院抗诉意见。请求：撤销二审判决，维持一审判决。韩琰辩称，二审判决正确，应予维持。1.贾守刚未在人民法院查封案涉房屋之前与伟民公司签订合法有效的商品房买卖合同。贾守刚与伟民公司签订房屋买卖合同在后，支付房款在先，而根据贾守刚陈述其靠省吃俭用攒钱及向亲朋好友借钱才交纳房款，在贾守刚收入艰难的情况下未签订房屋买卖合同即先支付购房款不合常理。本案更符合伟民公司因资金需要向贾守刚借款，后因无力偿还进而将案涉房屋以物抵债给贾守刚。2.贾守刚未在人民法院查封案涉房屋之前交纳符合法定条件的购房款。贾守刚没有证据证明其与伟民公司交易的款项是基于房屋买卖的意思表示，也就不能证明款项是购房款。且贾守刚与伟民公司约定的购房款为250424元，其提交的支付手续金额为251851元，超过了约定的购房款不符合贾守刚生活困难的情况。3.贾守刚在法院查封之前未合法占有案涉房屋。贾守刚主张2015年3月21日就接收房屋和钥匙，而案涉房屋在驻马店市驿城区人民法院2015年7月3日查封时并未施工完毕也未安装门窗，屋内也未装修，不可能在此条件下交房，仅凭手填式电费收据及物业费收据不能证明贾守刚已经合法占有案涉房屋。4.贾守刚对未办理房屋过户登记存在明显过错。贾守刚购买没有预售许可证的房屋，应预见到案涉房屋短期内无法备案更无法办理产权登记的后果，其不存在合理的物权期待权利益。伟民公司未提供书面意见。贾守刚于2017年8月8日向遂平县人民法院起诉请求：撤销该院（2017）豫1728执异27号执行裁定，确认贾守刚所提出的异议申请成立，驳回韩琰对贾守刚合法购买房屋的执行申请；韩琰承担诉讼费。遂平县人民法院一审认定，2010年，伟民公司在遂平县××××路西开发建设“锦绣皇城”小区。2009年11月3日、2012年8月21日、2015年2月16日、2015年3月20日，贾守刚通过其弟贾建军及弟媳张兰平分四次向伟民公司交纳购房款251851元。2015年3月9日，贾守刚和伟民公司签订商品房买卖合同一份，约定：贾守刚出资250424元，购买伟民公司开发的“锦绣皇城”小区2号楼西单元9层904号商品房一套，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年5月1日前，交房条件为商品房经验收合格，交房后房屋的管理责任由贾守刚负责；伟民公司在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。2015年3月21日，伟民公司与贾守刚办理商品房移交手续，将房屋钥匙交给贾守刚。之后，“锦绣皇城”小区2号楼未进行工程竣工验收，贾守刚所购买房屋也未办理产权登记。驻马店市驿城区人民法院在审理雷聚阔诉任鸿飞、伟民公司民间借贷纠纷一案中，于2015年7月2日作出（2015）驿民初字第3318号民事裁定及协助执行通知，将贾守刚购买的上述房产查封。遂平县人民法院于2016年12月1日立案执行申请执行人雷聚阔与被申请人任鸿飞、伟民公司民间借贷纠纷一案。执行中，依据韩琰与雷聚阔的债权转让协议，变更韩琰为该案申请执行人。在执行中于2016年12月20日将该房屋更换门锁，张贴封条。2017年7月3日，贾守刚以案外人身份提出书面异议，请求解除对该房产的查封。遂平县人民法院于2017年7月16日作出（2017）豫1728执异27号执行裁定，以贾守刚未实际占有该房屋为由，裁定驳回贾守刚的执行异议。遂平县人民法院一审认为，贾守刚与伟民公司签订了商品房买卖合同并已付清全部购房款，对该事实予以确认。韩琰对贾守刚主张的已实际占有购买房屋有异议，根据贾守刚所举商品房移交证明，能够证明伟民公司已于2015年3月21日将房屋及房屋钥匙交付给贾守刚。贾守刚与伟民公司签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定，交房后房屋的管理责任由买受人承担。据此，应认定贾守刚已实际占有该房屋。虽然伟民公司向贾守刚交付房屋时，房屋所在整体工程未进行竣工验收，但贾守刚同意接收未经竣工验收的房屋，不损害他人合法权益，对贾守刚实际占有房屋的合法性应予认定。《中华人民共和国建筑法》及相关法律规定的未经竣工验收的房屋不得交付使用，是从保障工程质量安全角度作出的行政管理性规定，房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用，应接受政府有关部门的处罚，但我国现有法律、法规没有规定将未经竣工验收的工程交付使用无效。因此，应认定贾守刚对购买房屋已合法实际占有。贾守刚是否将房屋装修入住，不是认定实际占有的标准。贾守刚实际占有购买房屋后，伟民公司未将工程进行竣工验收，未按照双方签订房屋买卖合同的约定，将办理房屋产权登记需要的资料报产权登记机关备案，致使房屋产权未能过户到贾守刚名下，贾守刚对此没有过错。并且，韩琰没有证据证明贾守刚与伟民公司恶意串通，在人民法院执行中补签商品房买卖合同、虚开购房款收据和办理虚假商品房移交证明的事实。因此，贾守刚的请求理由符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和执行异议和复议规定第二十八条规定，贾守刚主张理由符合能够排除人民法院执行的情形，对贾守刚的诉讼请求，应予支持。遂平县人民法院于2017年11月7日作出（2017）豫1728民初2543号民事判决：韩琰对贾守刚所有的位于遂平县城开源路南段西侧“锦绣皇城”小区2号楼西单元9层904号住房不得申请人民法院强制执行。案件受理费100元，由韩琰负担。韩琰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾守刚的一审诉讼请求。河南省驻马店市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。河南省驻马店市中级人民法院二审认为，对案涉房屋，虽然贾守刚在遂平县人民法院查封之前已签订有商品房买卖合同，并已支付全部购房款，但并没有充分证据证明贾守刚在该房屋被查封之前已实际入住使用该房屋。其所提供的伟民公司出具的商品房移交证明，尚不足以证明其已合法占有该房屋。故，贾守刚不享有足以排除强制执行的民事权益。韩琰的上诉理由成立，该院予以支持。一审适用执行异议和复议规定二十八条正确，但判决结果错误，应予纠正。该院于2018年3月27日作出（2018）豫17民终129号民事判决：一、撤销遂平县人民法院（2017）豫1728民初2543号民事判决；二、驳回贾守刚的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，总计200元，由贾守刚负担。本院再审认定，1.贾守刚再审提交房屋预留协议原件和定单复印件，证明其与伟民公司先有购房意向交付部分房款，后签订商品房买卖合同。韩琰质证认为，贾守刚不是房屋预留协议的签订人，该协议不具备房屋预售的基本要素，且从协议第八条约定看，该协议不属于商品房买卖协议范畴；定单系复印件且与案涉房屋面积不符，不具有房屋预售的基本要素。2.贾守刚提交其与刘玉勤的结婚证、户口本，及遂平县不动产登记中心出具的不动产信息查询情况表，证明其与刘玉勤系夫妻，在遂平县城无住房。韩琰对贾守刚夫妻名下无住房无异议，但认为案涉房产的实际购买人不是贾守刚。本院对贾守刚夫妻名下在遂平县城无住房的事实予以认定。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于贾守刚是否享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益问题。根据再审认定的事实，贾守刚及其妻子在遂平县城无其他用于居住的房屋，韩琰对此事实予以认可，贾守刚购买案涉房屋属于消费者购房人，本案应适用执行异议和复议规定第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。贾守刚与伟民公司在案涉房屋被查封前签订有正式的商品房买卖合同，韩琰称根据贾守刚提交的房屋预留协议、定单显示，签订人系其弟媳张兰平，且也是通过张兰平交纳的房款，认为该房屋的实际购买人不是贾守刚。对于房屋预留协议及定单并非以贾守刚名义签订，贾守刚解释称其购房是为方便孙子在县城上学，因其居住于农村，来回不便，于是委托其弟媳办理在县城的购房事宜。该解释比较合理，且房屋购买人的认定应以正式的购房合同为准，因此韩琰的该辩称意见不能成立，不予支持。另，贾守刚及其妻子在遂平县城无其他住房，也已将案涉房屋的购房款全部交清。故根据上述司法解释的规定，贾守刚主张其享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益有事实和法律依据，应予支持。综上，检察机关及贾守刚认为贾守刚享有的民事权益能够排除对案涉房屋强制执行的意见成立，本院予以支持。二审适用法律、判决结果错误，应予纠正；一审适用法律虽然不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市中级人民法院（2018）豫17民终129号民事判决；二、维持遂平县人民法院（2017）豫1728民初2543号民事判决。二审案件受理费100元，由韩琰负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇二〇年四月十七日书记员  张天艳