上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5049号原告：胡建明，男，1954年6月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高锖，上海兰迪律师事务所律师。被告：上海建华房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨文彬，董事长。委托诉讼代理人：陆伟华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛嘉琳，上海市锦天城律师事务所律师。原告胡建明(以下至判决主文前简称“原告”)与被告上海建华房地产开发经营有限公司(以下至判决主文前简称“被告”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高锖，被告委托诉讼代理人陆伟华、葛嘉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告双方于1999年1月22日签署的《上海市内销商铺房出售合同》第三条约定的“购买该房某的总房价款为人民币(以下币种相同)488,675.40元”变更为295,970元，被告向原告退回多收取的房款192,705.40元；2、请求判决被告按照同期银行贷款利率向原告支付第一项多收取房款占用期间的银行利息至付清全部款项之日止，利息起算时间为1999年4月8日，暂计算至2019年8月8日，共计利息为191,998.81元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于1999年1月22日签订了《上海市内销商品房出售合同》，约定被告将其开发的坐落于上海市浦东新区花木北路502弄(现地址变更为花木路788弄)建华小区40号1层102室房某(以下至判决主文前简称“系争房某”)出售给原告，建筑面积为87.05平方米，售价为488,675.40元，建筑面积单价为5,613.73元。当日，原、被告另签订了《建华新村多层商铺认购合同书》，约定原告另购面积为31.568平方米的商铺(以下至判决主文前简称“系争商铺”)，价款为14万元。前述合同签署后，原告按约支付了全部购房款。2017年9月，因城管花木中队告知系争商铺为违法建筑，系争商铺被强制关闭致原告经济损失。为此，原告诉至法院，要求判定《建华新村多层商铺认购合同书》无效，并要求赔偿经济损失。该案经一、二审之后，均认定系争商铺为违章建筑，双方签署的认购合同书无效，被告应当退回原告购房款14万元。现原告调查发现，当年其他住户购买的同小区同期商品房的售价远低于原告购买的系争房某价格，故原告认为被告擅自将系争房某南面天井改建成商铺，并据此不合理提高系争房某价格，对原告显失公平，故诉至法院，诉请如前。被告辩称，驳回原告全部诉请。1、原告要求变更合同无法无据，民法总则对显示公平规定是可以撤销，民法总则已废止了可变更合同的规定；其次，撤销权属于形成权，应当适用除斥期间，原告诉请已经超过最长五年的除斥期间，即使适用一年除斥期间，原告购买房某时明知商铺和系争房某是分别销售，签署了两份合同，签署时间已经超过一年除斥期间；退一步讲，即使原告认为除斥期间起算点应从其知道系争商铺为违章建筑起算，也已经超过一年除斥期间，因为根据原告提供的民事判决书显示，另案中已认定原告于2017年就接到花木支队通知，当时即明确告知原告系争商铺为违章建筑。2、本案合同不存在显示公平的情形，同之前陈述，系争房某和系争商铺分别销售，签署两份合同，系争房某价格不包括商铺价格，原告在另案中也明确商铺价格为14万，被告根据另案民事判决书已向原告退还相应款项，故双方在签署系争房某出售合同时约定的价格是双方真实意思表示，被告不存在利用原告处于判断能力的情形。就原告主张的房价问题也不存在不合理抬高价格的情形，房某定价采取一房一价原则，每套房某都会根据不同地理位置、楼层采光、面积等多个因素来设定价格，被告也提供了相应证据可以证明，随着时间推移，该小区房价处于递增趋势是符合正常市场规律的，原告所举证的案外人房某，地理位置与系争房某不同，该购买方是被告老客户所以价格优惠。3、原告主张的显示公平，不是指售价本身是否公平合理，而是说当事人作出约定时利用对方缺乏判断能力的情形。4、原告主张的变更房款金额，原告举证的案外人房某与本案系争房某情况不同，不能作为衡量系争房某价格的依据。本院经审理认定事实如下：1999年1月2日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《购房协议》一份，约定原告向被告购买花木北路502弄(建华小区)40号1层102室(二室一厅一卫)内销商品房一套，总建筑面积87.05(住宅)+31.568(商铺)。并约定每平方米建筑面积单价为5,300元，系争房某及商铺总价款约为628,675.40元。1999年1月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《建华新村多层商铺认购合同书》，约定：一、乙方购买建华新村花木北路502弄(现上海市浦东新区花木路788弄)40号102室多层商品房即本案系争房某，面积87.05平方米，另购多层商铺房面积31.568平方米即本案系争商铺，共计面积118.618平方米，每平方米单价5,300元，总计金额628,675.40元。二、现甲方与乙方签订系争房某的出售合同，合同金额为488,675.40元，并由甲方协助办理产权证及蓝印户口。三、甲方与乙方另签订本合同，甲方认定乙方购买系争商铺，另开发票14万元整，长期使用权归乙方所有。四、乙方签订本合同书时，已全额付清系争房某及商铺之购房款。当日，原告(乙方)与被告(甲方)还签订《上海市内销商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房某，建筑面积87.05平方米，建筑面积单价5,613.73元，总房价款为488,675.40元。上述两份合同签订前后，原告付清了全部购房款，被告亦将系争房某及商铺交付给原告使用，原告在系争商铺内经营。系争商铺实为将系争房某南侧天井顶部封闭搭建、临街外墙开门而成，没有合法建造手续，无法办理产权证。1999年4月8日，被告向原告开具了两张发票，一张摘要为“建华小区花木北路XXX弄XXX号XXX室”，金额为488,675.40元，另一张摘要为“建华小区花木北路XXX弄XXX号XXX室商铺”，金额为14万元。2001年，被告建华公司将原名称“上海建华房地产开发经营公司”变更为“上海建华房地产开发经营有限公司”。2017年，上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队花木中队发布《告知书》，认定系争商铺系违法建筑，要求房某产权人于2017年11月11日前接受处理。2018年，系争商铺临街外墙的大门被以砖墙封闭。2018年10月，原告以(2018)沪0115民初74517号商品房销售合同纠纷一案诉至本院，要求确认其与被告之间签订的《建华新村多层商铺认购合同书》无效，并要求被告返还购房款14万元及利息、赔偿原告经济损失130万元。本院于2019年3月18日对该案作出一审判决，确认原、被告就系争商铺建立的买卖合同关系无效，被告退还原告购房款14万元，驳回原告其余诉讼请求。该案判决后，原告提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年6月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决书中认定：系争商铺无批建手续，属违法搭建，故双方就该商铺签订的买卖合同无效。根据现有事实及当事人自认陈述，原告在购买系争商铺前显然疏于审查标的物之合法性，此等行为实属自甘风险，故合同无效之后果不能单独归咎于被告。2019年10月30日，原告提起本案诉讼。本院认为，根据“法不溯及既往”的原则，《中华人民共和国民法总则》施行前成立的合同，原则上适用合同成立当时的法律。原、被告就系争房某的《上海市内销商铺房出售合同》签署于1999年1月22日，成立于民法总则施行前，故被告辩称因民法总则废止了可变更合同而原告无权主张变更合同的意见本院不予采纳。虽原告有权主张变更合同，但原告实体权利能否得到支持，对此，本院认为，根据双方出售合同成立时适用的《中华人民共和国民法通则》、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第73条及出售合同成立后《中华人民共和国合同法》对可变更合同除斥期间的相应规定，现原告在出售合同签订后二十余年主张变更合同，已明显超过法律对可变更合同除斥期间的相应规定，本院不予支持。另，根据前案生效判决，已认定原告购买系争商铺属自甘风险的行为，故原告对系争房某有可能因商铺拆除而无法再附加经营功能亦应有合理预判，双方签订出售合同时亦不存在显失公平事由。综上，原告要求变更双方签订的出售合同无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第73条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第七十五条之规定，判决如下：驳回原告胡建明的全部诉讼请求。案件受理费7,070.56元(原告已预缴)，减半收取3,535.28元，由原告胡建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年四月二日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。三、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。