上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初26662号原告：陈鹤，男，1983年10月1日出生，汉族，住安徽省。原告：倪学玉，女，1975年4月10日出生，汉族，住安徽省。上列两原告的共同委托诉讼代理人：邱厚木，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：盛黍(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆斌，董事长。委托诉讼代理人：胡海容，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，上海澜亭律师事务所律师。原告陈鹤、倪学玉诉被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司(以下简称盛黍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪学玉及陈鹤、倪学玉的共同委托诉讼代理人邱厚木，被告盛黍公司的委托诉讼代理人胡海容、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鹤、倪学玉向本院提出诉讼请求：1、确认陈鹤、倪学玉与盛黍公司签订的《商铺经营租赁合同》于2019年6月1日解除；2、判令盛黍公司退还进场专项费用50,000元；3、判令盛黍公司退还商铺经营租赁押金20,000元；4、判令盛黍公司返还首期租金(含管理费)27,400元；5、判令盛黍公司支付律师费7,000元；6、判令盛黍公司赔偿中介费损失4,000元、2018年11月18日至2019年1月17日员工工资损失18,000元、2018年11月7日至2019年2月6日期间员工宿舍租金损失10,050元、佣金损失1,750元、饿了么及美团平台推广费损失30,045.61元。事实和理由：2018年10月25日，陈鹤、倪学玉及案外人倪某某与盛黍公司签订《商铺经营租赁合同》，约定其向盛黍公司承租上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心X层XXX-XX铺位(以下简称系争商铺)用于经营,租期自2018年11月18日至2020年11月17日止。后因案外人倪某某撤出，2019年3月20日，在原合同内容不变的情况下，陈鹤、倪学玉与盛黍公司进行改签。合同签订后，陈鹤、倪学玉如约支付进场专项费50,000元、押金20,000元及首期3个月租金(含管理费)。但盛黍公司未能按约交付可供经营的商铺，其直至2019年2月19日才通知商铺水、电、燃气工程竣工，并在商铺承租人微信群通知3月3日开业经营。根据合同约定，盛黍公司逾期30日交付系争商铺，陈鹤、倪学玉有权解除合同并要求退还进场专项费、押金并赔偿损失，解除合同的时间为短信通知盛黍公司之日即2019年6月1日。另陈鹤、倪学玉入场经营后，发现系争商铺内排烟设备存在严重质量问题，经沟通后盛黍公司仍无法改正，经营目的无法实现，故起诉。盛黍公司辩称，同意解除合同，但系陈鹤、倪学玉违约单方解除合同，提前搬离系争商铺，解除合同的时间应为盛黍公司收回系争商铺之日即2019年6月6日。盛黍公司于2018年12月12日将系争商铺交与陈鹤、倪学玉让其入场筹备，所有证照已于2019年2月2日办理完毕，当日即可在系争商铺内正常经营。虽然盛黍公司逾期交房超过三十日，但在解除条件成就后，陈鹤、倪学玉未行使解除权，而是在系争商铺内经营，其以实际履行行为放弃解除权，且双方于2019年3月20日改签租赁合同，再次确认了双方之间的租赁关系，延期交房不构成解除合同的理由。另系争商铺内的排烟设备完好可正常使用，陈鹤、倪学玉经营的是麻辣香锅，会产生大量油烟，其提出油烟设备问题后，盛黍公司与其协商解决方案，提出更换商铺以及扩容油烟设备，其仍坚持不再经营，在交还房屋之前其均在内正常经营。故不同意退还进场费、押金、首期租金、赔偿律师费及其他损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，盛黍公司(甲方)与陈鹤、倪学玉、倪某某(乙方)签订《商铺经营租赁合同》，约定乙方租赁系争商铺做经营使用，经营范围为麻辣香锅、冷串，租赁期限自2018年11月18日至2020年11月17日止；乙方应按时向甲方缴纳每月租金6,800元，每月物业管理费为3,000元，租金及物业管理费缴纳为每三个月一次，一次性缴足三个月的租金及管理费，且须在支付当月首日的前五日内缴纳；签订合同当日，乙方应向甲方缴纳以下费用，此费用也作为定金：(1)进场专项费用50,000元(合同签订后，无论乙方是否违约此笔款项不退，甲方违约除外)。甲方提供公共部位全装修、配套餐桌椅、中央空调，商铺内部提供吊灯、墙地砖、排烟及油烟隔离系统、集烟罩、排污系统、通水、通电、通煤气(指定铺位)；(2)商铺经营租赁押金/保证金20,000元，该押金同时作为乙方经营过程中按时付费的履约保证金及食品安全保证金。合同第二条第2项约定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到本合同起租日还未对外营业的，则实际租赁期限以甲方给予乙方的起租确认书为准。合同第五条第(一)款第2项约定，甲方负责提供档口内的排烟设备、油烟净化设备、排烟管道、集烟罩，并确保达到餐饮要求；第5项约定，甲方负责统一办理商铺经营所需的申请报批手续,包括消防审查、营业执照、食品经营许可证，甲方承诺于2018年11月18日前办理完结所有证照手续；第6项约定，甲方承诺于2018年11月8日前将场地装修完成交由乙方入场筹备，甲方确保出租与乙方的所有设施设备使用状态良好，经双方验收交接后交付与乙方使用。合同第6.2条约定，乙方未能按本合同约定逾期支付租金、管理费等任何一项应由乙方支付的费用超过7日的，按照乙方违约处理，甲方有权在情况发生后的任何时间采取停电、停水、限制乙方继续经营的行为，并可提前终止本合同并没收乙方押金，乙方同时仍需按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。合同第6.3条约定，如因甲方原因未能按时交付该租赁商铺与乙方经营使用，逾期超过三十天，乙方有权解除合同，甲方同意全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金。合同第6.5条约定，甲、乙双方依据6.2、6.3、6.4条款所述的情形前提下终止合同的都应及时通知对方，守约方也可以选择不予终止合同，但仍有权要求违约方赔偿由此造成的实际经营损失。合同第6.6条约定，在租赁场地未交付前，乙方亦不得单方面解除合同(甲方同意收取乙方违约金解除合同的除外)。合同第6.7条约定，甲方向乙方通知租赁场地交付日期后，超过5日乙方未进行现场签字确认的，则视为乙方同意接收交付场地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持异议。合同第8.1条约定，因诉讼产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担。合同签订后，倪某某支付了进场专项费50,000元及押金20,000元。陈鹤、倪学玉支付了首期租金27,400元(根据合同约定金额为29,400元，因水电安装由其出资，盛黍公司同意抵扣2,000元)。2018年12月12日，盛黍公司交付系争商铺钥匙。2019年1月15日，盛黍公司发出《关于办证及正式开业通知》，载明本项目正式开业时间安排在2019年2月12日，2018年9-10月签约客户正式租期起算时间自2019年3月1日起计算，上述1-2月免租金额在2019年第2季租金中直接抵扣，双方将签补充协议进行约定。盛黍公司于2019年2月2日办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年3月20日，因倪某某退出，陈鹤、倪学玉(乙方)与盛黍公司(甲方)改签商铺经营租赁合同，该合同中除“甲方承诺于2018年12月8日前办理完结所有证照手续”，“甲方承诺于2018年11月28日前将场地装修完成交由乙方入场筹备”这两处约定有更改之外，其余内容与上述2018年10月25日所签《商铺经营租赁合同》内容一致。2019年5月8日，陈鹤方向盛黍公司工作人员发送微信要求解决系争商铺排烟问题。盛黍公司工作人员于5月9日回复称会安排。2019年5月10日，陈鹤方再次反映排烟问题，盛黍公司工作人员表示已催办。2019年5月29日，陈鹤方微信表示把电费做完即停业，盛黍公司表示同意将其转至A6，离总管近排烟效果好，陈鹤方还是表示不做了。2019年6月1日，双方再次微信沟通，盛黍公司表示已另外找了两家排烟厂家进行整个系统检查，把总管排烟道扩大或单独装一路风机，下周先安排清洗管道，陈鹤方表示不会再做下去了。2019年6月3日，盛黍公司向陈鹤、倪学玉发出律师函，要求其支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金及物业管理费。2019年6月6日，陈鹤、倪学玉搬离系争商铺，将系争商铺交还盛黍公司。另查明，陈鹤、倪学玉为本案诉讼已支付律师费金额为6,000元。审理中，盛黍公司表示其从2019年3月1日开始计收系争商铺租金，对于2019年6月1日至6月6日的租金及物业管理费不在本案中主张；对于水电费及装修事宜双方均不要求在本案中处理。审理中，倪某某来院称，2018年10月25日其与陈鹤、倪学玉共同作为承租人与盛黍公司签订了《商铺经营租赁合同》，合同签订后其支付了进场费50,000元及押金20,000元，盛黍公司将进场费收据开给了倪某某；后因其个人原因撤出，陈鹤、倪学玉于2019年3月20日与盛黍公司重新签订合同，陈鹤、倪学玉已将进场费50,000元及押金20,000元支付给倪某某，双方之间就房屋租赁费用已结清，认可盛黍公司将进场费及押金退还给陈鹤、倪学玉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，陈鹤、倪学玉与盛黍公司均应按约履行双方签订的《商铺经营租赁合同》。盛黍公司逾期交房超过三十日构成违约，陈鹤、倪学玉按约获得合同解除权。但解除事由发生后，陈鹤、倪学玉仍实际入场经营，继续履行合同，可认定其以主动的行为放弃行使合同解除权。双方的微信记录也可表明，陈鹤、倪学玉要求解除合同的原因实为排烟问题而非盛黍公司逾期交房。因此，陈鹤、倪学玉已丧失因盛黍公司逾期交房所产生的合同解除权。系争商铺现已由盛黍公司收回，双方之间的租赁合同客观上已无法继续履行，应认定解除，解除时间应为系争商铺交还之日。合同解除后，陈鹤、倪学玉支付的押金应由盛黍公司返还。盛黍公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的适用房屋；陈鹤、倪学玉作为承租人，有义务按约使用系争商铺。现盛黍公司出租的系争商铺存在一定的使用障碍，影响承租人使用，存在瑕疵；陈鹤、倪学玉则未经协商一致，提前退租并搬离系争商铺，可见双方均存在一定违约行为，就合同的解除和迟延履行互不享有违约责任的追索权。故本院对陈鹤、倪学玉主张的律师费及各项损失均不予支持。陈鹤、倪学玉要求盛黍公司返还首期租金及物业管理费，然系争商铺已于2018年12月12日交付陈鹤、倪学玉，最晚于2019年2月12日具备对外经营的条件，现其已实际入场经营并于2019年6月6日搬离商铺、交付钥匙，陈鹤、倪学玉主张返还缺乏依据，本院不予支持。关于陈鹤、倪学玉已付的进场专项费，合同约定的进场专项费条款中载明由盛黍公司提供公共部位装修及相关的设施设备等，可认定该笔进场费实为装修费。盛黍公司辩称根据合同约定陈鹤、倪学玉擅自搬离构成违约，进场费不退，但合同也约定甲方违约除外，现盛黍公司存在违约行为，故对其主张依法不予认可。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应根据各自过错承担相应的责任，且系争商铺的装饰装修是盛黍公司根据自己的经营需求统一进行的，在陈鹤、倪学玉搬离系争商铺后，盛黍公司仍可继续利用该装饰装修，故本院酌情确定盛黍公司应退还的进场费为25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定，判决如下：一、陈鹤、倪学玉与盛黍(上海)餐饮管理有限公司就上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心X层XXX-XX铺位签订的《商铺经营租赁合同》于2019年6月6日解除；二、盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还陈鹤、倪学玉押金20,000元；三、盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还陈鹤、倪学玉进场专项费25,000元；四、驳回陈鹤、倪学玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,673.91元，减半收取1,836.96元，由陈鹤、倪学玉负担918.48元，盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担918.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年四月七日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……