上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终330号上诉人（原审原告）：上海瀛园贸易商行，住所地上海市徐汇区凌云路405号227室。法定代表人：许冰元，总经理。委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市徐汇区教育局国有资产管理中心，住所地上海市徐汇区龙吴路11弄27号。法定代表人：顾琤懿，主任。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人上海瀛园贸易商行（以下简称瀛园商行）因与被上诉人上海市徐汇区教育局国有资产管理中心（以下简称徐汇教育局资管中心）合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初9460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瀛园商行上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人要求被上诉人支付3,042,500元是基于合法有效的合同。合同依据是上海市梅园中学与上海XX公司、上海XX贸易商行（以下简称XX商行）分别于1995年6月、1997年1月所签订的《建房协议书》及《补充协议书》。根据协议内容，XX商行对梅园中学南围墙以及东北角围墙处的一层平房享有20年使用权限，此后因为1997年的XX村拆违项目，导致该一层平房被用于安置困难人员。XX商行为将一层平房清空，向承租一层平房的9家租户支付了3,042,500元的补偿。该部分的损失可以由XX商行向梅园中学呈交的《报告》以及校方的批复证明，XX商行有权要求梅园中学赔偿其损失。又由于2001年11月12日，XX商行与上诉人签订了《转让协议书》，上诉人受让了XX商行全部的债权债务，其中包括了对于3,042,500元损失追偿的权利。此外，梅园中学分属于上海市徐汇区教育局，《建房协议书》以及《补充协议书》中所涉房屋的实际产权人为徐汇教育局。而被上诉人又为徐汇教育局的下属单位，因而，本案上诉人和被上诉人都为适格主体，上诉人有权向被上诉人追偿上述损失。第二，上诉人要求被上诉人支付5,798,000元的损失是基于明确的债权债务关系。根据徐汇教育局与上海XX有限公司（以下简称XX公司）在2004年至2006年之间的《工作会谈情况记录》可知，2003年10月，因中环市政动迁项目需拆除上海梅陇小学的门面房，XX公司对于该门面房尚有11年8个月的无偿使用年限以及6年8个月的代管年限，徐汇教育局认可将上述的无偿使用年限和代管年限放于上诉人与梅园中学的项目中继续履行，而XX公司为安置租户所支付的5,798,000元是为徐汇教育局垫付的。因此，XX公司与徐汇教育局之间存在合法有效的债权债务关系。又由于上诉人于2006年5月8日受让了XX公司的债权债务，故上诉人就对徐汇教育局享有5,798,000元的债权。第三，XX公司对于梅陇小学的剩余使用年限被计入了其在中环市政动迁项目中的损失，并被置于梅园中学的项目中继续执行。根据以上第二点归纳的事实，XX公司对于梅陇小学门面房尚有11年8个月的无偿使用年限，以及6年8个月的代管年限，而这此剩余的年限被置于上诉人与梅园中学的项目中继续履行。加之，上诉人在2006年受让了XX公司的所有债权债务，故上诉人在2016年12月31日梅园中学项目结束后有权继续使用XX路XX-XX号。又由于徐汇教育局已将XX路XX-XX号房屋收回，上诉人认为有关XX路XX-XX号房屋6年8个月的代管年限应置于XX路XX-XX号房屋中继续履行。现因被上诉人一方的原因导致上诉人无法继续使用XX路XX-XX号房屋，上诉人有权要求被上诉人提供该房屋以供其继续使用，或有权向被上诉人追偿该部分的损失。第四，XX路XX号XX-XX号房屋并非违章建筑，且仍在约定的使用期内，上诉人有权继续使用该部分房屋，否则其有权追偿相应损失。原审法院认定XX路XX号XX至XX室房屋已被区政府有关部门作为违章建筑封闭，故不支持上诉人要求被上诉人重新打开供其使用的请求。该节事实认定错误。XX路XX号XX至XX室房屋具有建筑许可证，根本不属于违章建筑。根据1997月5月13日由徐汇区人民政府所属凌云街道办事处、区建委、区规土局，与梅园中学，XX商行三方签署的《动迁安置现场办公会情况汇总(备忘录)》，XX路XX号XX至XX室房屋以及XX路XX号房屋由XX商行长期使用。如因被上诉人一方的原因导致双方约定的使用期结束，则被上诉人应当赔偿上诉人的损失。被上诉人徐汇教育局资管中心辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，因为现在房屋用途的性质是教育用房，如果上诉人要继续使用并用于商业和经营用途的，是明确不允许的。在一审过程当中，为了房屋使用的问题，双方经过多次的协商，包括区里面各级政府以及教育局的领导，但相关审计要求所有的教育用房在合同到期以后就一律不能再作为任何经营用途和出租出借，所以上诉人要求这两处房屋继续进行无偿代管或者是无偿使用的，已经不具备任何的客观因素和法律依据。关于XX-XX号房屋，当时上诉人有15年的无偿使用期，该无偿使用期已经在2016年左右到期了。XX-XX号的房屋租赁合同已经到期，有了前面的判决。那么XX-XX号房屋，因为上诉人起诉了本案，所以把这个争议先搁置，但并不代表房屋可以让上诉人继续使用。第二，关于垫资款，垫资款形成的历史很长，上诉人说是当时为了XX村的动迁所垫付的，被上诉人不否认当时有这样一个相关的事实，但是现在要求被上诉人对之前所做的垫资款进行支付，目前的证据材料并不足以表明这样的一个事实。上诉人主张的费用从1997年、1998年到2003年中环线动迁，距今将近有十九年或二十年的时间，上诉人应该在当时就提出相应的主张，而不应该现在才提出诉请。这个属于历史遗留问题，没有办法证明被上诉人应该付这笔钱。故请求二审驳回上诉，维持原判。瀛园商行向一审法院起诉请求：1．判令徐汇教育局资管中心支付瀛园商行为解决梅陇小学门面房（XX路XX号-XX号）租赁户搬迁事宜而支付的垫资款余款5,798,000元；2．判令徐汇教育局资管中心支付瀛园商行为安置XX村拆违困难户、清退原租赁户而垫付的3,042,500元；3．判令徐汇教育局资管中心支付瀛园商行为处理XX路XX、XX-XX号临时房的退租拆违工作而垫付的783,000元；4．判令徐汇教育局资管中心将XX路XX号XX-XX室房屋交还给瀛园商行使用；5．要求徐汇教育局资管中心交付梅园中学联建房（XX路XX-XX号）供瀛园商行无偿使用11年，期满后，由瀛园商行继续代为管理6年；6．本案诉讼费由徐汇教育局资管中心承担。一审法院认定事实：1995年6月，上海市梅园中学（甲方）与上海XX公司（乙方）签订建房协议书（以下简称梅园中学合作项目），甲方：提供现有凌云路围墙内，长约124米、宽约7.5米，建造二层商业用房，建筑面积约2,046平方米；提供徐汇区教育局同意学校建房的批文及有关证明；提供目前学校建房许可证复印件；提供照明用电及生活用水；协助建房施工，提供建筑材料的堆场，给予有关方便。乙方：投资、设计、建房施工；有关手续的落实和费用，申请增容等；建房中交纳有关税；建房竣工期定为1995年年底，从1996年1月1日起向甲方支付租用甲方房屋使用面积的租金；使用期限内负责房屋的维修；负责防火、治安、卫生等；甲方校长室和会议室的无偿装修，设立教育基金10万元。房屋建成后，产权属甲方、甲乙双方各使用50%，甲方使用南面部分，乙方使用北面部分，甲方的50%供乙方经营（经营合同另定）。甲方同意乙方无偿使用50%的房屋15年，即从1996年1月1日起至2010年12月31日止，15年后，乙方如需继续使用，甲方应优先考虑予以满足。1997年1月，上海市梅园中学（甲方）与上海XX公司所属上海XX贸易商行（乙方）签订补充协议书，根据1995年6月签署建房协议书、经营协议书和补充协议书，按目前建房竣工后的实际情况，双方对原协议书作如下修改补充：实际建筑面积为1,713.9平方米。现因投资款增加较大，建房竣工时间延长，故甲方同意修改为乙方无偿使用所建“梅园楼”50%的房屋和全部一层平房20年，即从1997年1月1日起至2016年12月31日止，20年后，乙方如需继续使用，甲方应优先考虑予以满足。之后，乙方有继续租用经营的优先权。因配合徐汇区政府XX村拆违项目，1997年5月13日，徐汇区政府所属凌云街道办事处、区建委、区规土局（一方），上海市梅园中学代表（一方）、XX商行代表（一方）召开动迁安置现场办公会，形成情况汇总（备忘录）一份，三方一致同意和决定：1．全力配合区政府的拆违工作，XX商行同意将二处平房先无条件供XX村拆违工作中困难人员长期安置使用，该房屋今后由XX商行长期负责使用管理。2．在学校和商行配合将其所属房屋用于困难人员安置后，区规土局负责给原为临房性质的二处房屋换发可长期用于进行三产（商业）用途的《上海市徐汇区零星建设工程规划许可证》，该房屋今后长期用于三产用途，只有遇市政动迁才予拆除，拆除时遇相关问题另作协商。3．责成商行，即日起着手腾空该房屋，迎接安置人员，原临房中的租赁户由商行负责全部清退，清退费用由商行承担；全面负责做好该房屋今后长期的日常经营管理工作；所收费用归商行，给予安置人员最大优惠用房，原则上不盈利或微利……4．责成学校给予在水、电供给，给该房经营者提供办理经营证照的材料等方面的支持，以保证这些安置人员能正常、合法地经营。……之后，XX商行称，其为履行上述备忘录内容，与朱某、刘某等九户租户签订终止房屋租赁合同协议书，并给予9家租户共计3,042,500元补偿款，以退出梅园中学联建房合作项目中XX路XX号XX-XX室供XX村拆违困难人员安置。1998年1月，XX商行两次打报告给上海市梅园中学领导，要求其确认清退九家租户支付了赔偿费304.25万元及同意补偿其在拆违安置工作中的经济损失。上海市梅园中学顾均正在该报告下方文字批复：“以上情况属实，对该房屋使用过程中XX商行有关的经济损失，今后再研究酌情补偿。”、“以上赔偿数已支付，情况属实。”。2001年8月10日，上海市徐汇区梅陇小学（甲方）与上海XX有限公司、瀛园商行、上海XX贸易商行（乙方）签订补充合同书（以下简称梅陇小学合作项目），为进一步加强对甲方“综合教学楼”的管理工作，提高经济效益，甲乙双方经协商，达成如下补充合同。一、进一步做好甲乙双方已签合同书中各条款规定的工作。二、修改原租房合同书中的“第二条之1”的条款，全权委托乙方对甲方“综合教学楼”（XX路XX-XX号）进行出租、服务、管理、收益等项工作，可以乙方名义与客户签订租房合同书。三、本补充合同书与原合同书具有同等法律效益，并一式四份，各方各执一份，自签字之日起生效。（注：审理中，瀛园商行并未提供该补充合同书中提及的“原合同书”）。2001年11月12日，上海XX贸易商行（甲方）与瀛园商行（乙方）签订转让协议书，约定甲方将自己的全部权益，即全部经营项目，包括债权债务转让给乙方；乙方在接受甲方全部的经营项目和债权债务后，保证认真履行好甲方与相关单位（或个人）所签署的全部的合同书和协议书。2001年12月28日，上海市徐汇区教育局作为出租方（甲方）与瀛园商行作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定租赁房屋地址为XX路XX-XX号，总使用面积682平方米，二层，18间。乙方租赁房屋用途商业及其他服务业。租赁期共8年。甲方从2002年1月1日起将出租房屋提供给乙方使用，至2009年12月31日收回，租金自2002年1月1日起计。房屋租赁费约定为第一年40万元，以后每年在前租金基础上增加15,000元。乙方需提前退租或即将到期需要续租时，须在三个月前书面通知甲方。甲方需要提前解除合同或到期不能继续出租给乙方时，也须在三个月前书面通知乙方。本租赁合同如因期满而终止，乙方仍需要继续租用，鉴于：（1）乙方在联建房协议中对另50%的房屋享有20年的无偿使用期。（2）本合同租金在原合同基础上涨幅率高达54%，大大超出一般合同的增涨率。（3）乙方承诺续租租金首年到达52万元，以后增幅与本合同相同。（4）乙方具有良好的诚信度。甲方承诺乙方在认真履行本合同书的前提下，优先照顾乙方再续租7年等。2003年10月起，为配合中环线市政动迁，须拆除梅陇小学门面房（XX路XX号-XX号）。根据合作协议约定，瀛园商行对梅陇小学门面房尚有11年8个月的无偿使用年限及6年8个月的代管使用年限。为此，徐汇区教育局下属分管物业的领导祝某等与XX公司许冰元等自2004年9月至2006年2月期间多次开会商谈动迁承租户及补偿事宜。形成多份工作会谈情况记录（备忘录），其中要点（或共识）为：1．执行好有关动迁的内容、时间节点，XX公司协助教育局在2006年2月24日前将租房户从梅陇小学门面房全部撤出，清空门面房准时交教育局；2．租房户中的“钉子户”的补偿可略增，相关人员的安置，以及可能遇到的新问题所增加的费用，XX公司为支持教育局动迁，都作先行垫付，其数额（包括利息数）均计入XX公司的损失中，以后放在上海市梅园中学门面房中解决。即在XX公司的无偿使用期完成之后，在无市政动迁的情况下，梅园中学的门面房，让XX公司长期使用，其使用方法和形式为：教育局和XX公司各自使用一半房屋，教育局的一半交XX公司代管和付费，XX公司无偿使用另一半（此作为在本次市政重大工程动迁中，XX公司积极支持和配合教育局工作，垫资动迁，损失很大，教育局给予考虑的一项补偿），在代管和付费方面，参照XX公司所属瀛园商行与教育局曾有过的合作方式和合同进行操作，其中，付费数额，原则上与瀛园商行相同，最高不超过每年68万元的数额。XX公司此次动迁的相关损失，今后若用补偿费支付，可加入利息。3．教育局将积极帮助XX公司做好损失的弥补工作，在使用梅园中学门面房时，教育局提供XX公司及其客户办理经营证照的有效证明、盖章等各种手续、提供水、电、排污等。4．XX公司负责梅陇小学商铺管理和人员的安置费，计入XX公司动迁损失，在梅园中学门面房中解决。5．XX公司垫资579.8万元的损失，在11年无偿使用期和6年代管使用期于梅园中学商铺履行完毕后，再以延长租赁期的形式来予以弥补。2006年2月17日，上海市徐汇区教育经营资产管理中心（甲方）（后更名为徐汇教育局资管中心）与上海XX有限公司（乙方）签订协议书，中环线徐汇段建设工程需要组织实施动拆迁工作，双方达成协议如下：一、为保证该项建设工程施工，乙方同意在2006年2月24日前搬离XX路XX号租赁房交付甲方。二、甲方一次性付给乙方动迁补偿费、设备设施迁移费等一切补偿款总额为人民币450万元整。三、本协议经双方盖章生效后，甲方在三天内首付给乙方补偿款100万元整。四、乙方按时腾出房屋交甲方验收通过，甲方在七天内再向乙方支付补偿余款计350万元。……五、鉴于乙方已做的工作和所受的损失，在乙方（所属瀛园商行）与甲方的其他合作项目，即上海市梅园中学的合作项目合同履行到期后，对乙方在梅陇小学合作项目中所受的损失及尚有11年无偿使用期和6年代管期，甲方应当在乙方目前使用的梅园中学的房屋中给予考虑。至2006年2月24日，XX公司将虹梅南路梅陇小学门面房全部移交给徐汇区教育局，接收人祝某。2006年5月8日，上海XX有限公司（甲方）与瀛园商行（乙方）签订转让协议书，约定甲方将自己在上海市徐汇区梅陇小学处的全部权益，包括全部的债权债务转让给乙方；乙方在接受甲方全部的权益和债权债务后，保证认真履行好甲方与相关单位（或个人）所签署的全部的合同书和协议书。2011年3月21日，上海市徐汇区教育经营资产管理中心（甲方）与瀛园商行（乙方）签订补充协议，根据前述2001年12月28日签订的房屋租赁合同，特签订补充协议如下：1．按照当前退租还教要求及双方友好合作的原则下，甲方同意乙方在上述合同租赁到期后，继续合作七年，即续租到2016年12月31日止。2．租金按原约定及增幅每年递增15,000元，即2010年52万元，2011年535,000元……类推。2016年11月4日，徐汇教育局资管中心（甲方）与瀛园商行（乙方）签订备忘录，主要内容:一、乙方原使用甲方位于XX路XX、XX-XX号房屋（9间），此房属于违章建筑应拆迁，XX号恢复配电房原有功能。二、拆违工作由凌云街道主持推进，其他有关单位配合进行。承租上述房屋的商户签约清退工作由乙方负责具体实施。三、……四、经甲乙双方依据相关合同件的约定内容协商清算，同意上述房屋的签约清退所需资金以783,000元为限，此项资金由凌云街道出面向区有关部门申请专项，甲、乙双方应向凌云街道提供相关资料并积极配合。五、待上述房屋全部清退完毕后，根据实际产生的费用（不超过783,000元），由凌云街道转账给乙方账户。遇到问题，甲方愿意积极协调。……审理中，徐汇教育局资管中心表示，这件事情是凌云街道牵头的，资金由街道出面申请，资金来源是区财政划拨，直接由凌云街道转账给瀛园商行，徐汇教育局资管中心只是做好配合工作，目前了解下来，该笔资金凌云街道已申报至财政部门。2017年1月，徐汇教育局资管中心（甲方）与瀛园商行（乙方）签订《过渡期备忘录》，约定经甲、乙双方就凌云路上原梅园中学联建房的原《房屋租赁合同》到期终止事宜进行多次商讨，双方同意，为解决历史遗留问题。由甲方暂以过渡期的方式将房屋继续提供乙方使用，并签订备忘录。内容如下：一、双方的原《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期，根据甲方上级主管部门规定，甲方无法继续签订用于非教育用途的《房屋租赁合同》（现甲乙双方正在寻求可行的方式解决此事），故乙方原租用的房屋先以过渡期方式暂时使用。二、由于甲、乙双方在早期的其他合作项目（如，中环线动迁工程等）尚有未解决的经济等其他问题，故双方将继续就解决方案进行协商。三、双方同意先建立一个六至十二个月的过渡期，第一阶段为2017年1月1日至6月30日，第二阶段为2017年7月1日至12月31日；如果过渡期间双方建立了新方案，就按新的协议方案执行，否则，此过渡期备忘录再给予延长，直至新协议建立和签定。四、过渡期内，乙方使用房屋为有偿使用，使用费参照原合同最后一年的年租金标准，计300,000元/半年，按季支付。五、过渡使用期间，乙方须继续履行日常管理职责，包括安全管理，乙方与第三方签订的所有房屋使用文书的期限均不得超过本备忘录的期限，否则无效。六、甲方建议乙方在目前的所管辖房屋租赁合同到期户中，能调整出一间约50-60平方米左右的房屋供甲方解决其他历史问题。2017年9月29日，徐汇教育局资管中心委托律师向瀛园商行发送律师函，主要内容为就瀛园商行租赁徐汇教育局资管中心XX路XX-XX号房屋事宜，函告如下：根据徐汇区教育局的退租还教计划，此处房屋租赁合同（包括联建房合同等）到期后已归入“退租还教”的范畴，徐汇教育局资管中心将收回用于教育用途。二、望瀛园商行能切实履行过渡期备忘录中的各项约定，并及时付清应付房屋使用费，并提前准备退房各项工作。2017年11月，瀛园商行向徐汇区教育局国资中心出具函，主要内容为：根据《过渡期备忘录》的精神，瀛园商行今年使用凌云路商铺，每半年应交资产管理中心30万元的租金使用费，……尽快将发票发至瀛园商行，瀛园商行将立即支付租金使用费。另：徐汇教育局资管中心所属梅园中学位于梅陇路的临时房的退租拆违工作，已于2016年底完成，为配合贵方做好此项工作，瀛园商行垫资78.3万元，徐汇教育局资管中心许诺在2016年11月底支付瀛园商行，但至今未果，请徐汇教育局资管中心在2017年11月底支付瀛园商行。2017年6月底，徐汇区“创全”工作期间，XX路XX号XX-XX室房屋被区政府有关部门封闭，理由是这些建筑属于违章建筑。2018年1月17日，瀛园商行致函徐汇教育局资管中心，要求徐汇教育局资管中心在“创全”工作结束后，将上述房屋交还瀛园商行，恢复原样。审理中，瀛园商行表示如果徐汇教育局资管中心能将这些房屋交还给瀛园商行（即满足其诉请4），瀛园商行可以不主张诉请2的垫付款。对此徐汇教育局资管中心表示，根据街道要求，上述房屋予以封闭，出于安全因素考虑，只有零星建筑证明没有产证的先封闭，根据目前教育用房不能用于商业经营的原则，没有重新打开交付瀛园商行使用的可能性。2018年1月，徐汇教育局资管中心提起诉讼，要求瀛园商行迁出XX路XX号房屋（门牌号XX路XX号-XX号）（该案中简称系争房屋），并将房屋返还徐汇教育局资管中心；瀛园商行支付自2017年1月1日起至实际搬离之日的使用费[（2018）沪0104民初3009号]。该案一审法院审理后认为：根据过渡期备忘录的约定，由于在2017年12月31日之后的租赁期限双方并未明确，实际在2017年12月31日之后，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。徐汇教育局资管中心于2018年3月9日提出解除合同，于法有据，故认定双方租赁关系于2018年3月9日解除。瀛园商行继续占有使用系争房屋并无法律依据，徐汇教育局资管中心要求迁出并返还系争房屋予以支持。租赁关系于2018年3月9日解除，故徐汇教育局资管中心按过渡期备忘录约定的每年600,000元的标准主张使用费及租金予以支持。瀛园商行辩称的其有动迁损失以及垫资款等意见，与本案系争房屋并无直接关联，瀛园商行可另行主张自己的权利。一审法院于2018年3月23日作出判决：一、徐汇教育局资管中心、瀛园商行关于上海市徐汇区XX路XX号房屋（门牌号为上海市XX路XX号-XX号）的租赁关系于2018年3月9日解除；二、瀛园商行于判决生效之日起十五日内从上海市徐汇区XX路XX号（门牌号为上海市XX路XX号-XX号）房屋迁出并将上址房屋返还徐汇教育局资管中心；三、瀛园商行于判决生效之日起十五日内按照每年600,000元的标准向徐汇教育局资管中心支付自2017年1月1日起至2018年3月9日止的租金714,794.5元；四、瀛园商行于判决生效之日起十五日内按照每年600,000元的标准向徐汇教育局资管中心支付自2018年3月10日起至实际迁出并返还上址房屋之日止的房屋使用费。瀛园商行不服提起上诉，上海市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。瀛园商行诉讼请求1、2所依据的证据主要为：1）徐汇区教育局下属物业的领导与XX公司代表等于2004年9月至2006年2月期间多次开会商谈动迁承租户及补偿事宜而形成的多份工作会谈情况记录（备忘录）；2）爱源商行于1998年1月打报告给梅园中学领导，该中学领导在报告下方的文字批复。从签订主体和内容来看，备忘录及报告批复均不具备合同的特征和基本要素，仅确认了XX公司为支持教育局动迁和安置做了垫资及遭受有关经济损失的事实，教育局（或下属）相关领导也承诺表示会在今后的商铺合作等事宜中进行弥补、考虑等。尽管如此，一审法院认为会谈记录（备忘录）及报告批复仍不具有合同效力，双方未形成有效的权利义务约定，故瀛园商行以此要求徐汇教育局资管中心支付垫资款的诉讼请求，一审法院难以支持。双方应当本着诚实信用原则，继续协商以达成补偿方案。瀛园商行诉讼请求3所依据的2016年11月4日签订的备忘录，签订主体为徐汇教育局资管中心及瀛园商行，且有双方盖章和代表人签字，内容亦不违法，具有合同效力，双方应当恪守履行。该备忘录中确认清退所需资金78.3万元，由凌云街道申请并由凌云街道发放给瀛园商行，徐汇教育局资管中心愿意积极协调。由于该份备忘录中并没有凌云街道参与和盖章确认，故根据合同相对性原则，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故在凌云街道怠于向瀛园商行履行的情况下，徐汇教育局资管中心应积极配合并落实上述资金，及时向瀛园商行支付。关于诉讼请求4，根据已查明的事实，XX路XX号XX-XX室房屋在2017年6月底徐汇区“创全”工作期间，已被区政府有关部门作为违章建筑封闭，根据教育用房不能用于商业经营的原则，瀛园商行要求徐汇教育局资管中心重新打开供其使用，不具有合法性和可操作性。瀛园商行该项请求，一审法院不予支持。关于诉讼请求5所涉的房屋，根据（2018）沪0104民初3009号民事判决书及（2018）沪01民终4995号民事判决，已确认徐汇教育局资管中心、瀛园商行关于XX路XX号房屋（门牌号为上海市XX路XX号-XX号）的租赁关系于2018年3月9日解除；瀛园商行于判决生效之日十五日内从上述房屋迁出并将上址房屋返还徐汇教育局资管中心。瀛园商行在本案中仍要求上述房屋归其无偿使用11年、期满后代管6年的诉讼请求与生效判决相矛盾，亦无现实可操作性，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三十二条、第六十条、第六十五条规定，判决：一、徐汇教育局资管中心于判决生效之日起三十日内落实资金，向瀛园商行支付清退资金783,000元；二、驳回瀛园商行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79,164元，由瀛园商行负担72,721元，徐汇教育局资管中心负担6,443元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。上诉人在二审中明确，其一审诉请第五项针对的房屋中，XX路XX-XX号房屋的使用问题已经有生效判决确定，故本案中主张的房屋为XX路XX-XX号。本案的争议焦点在于：1．上诉人与被上诉人之间就房屋使用及经济补偿问题是否形成合同关系，被上诉人是否应承担合同责任？2．上诉人要求继续使用涉案房屋是否可行？3．在被上诉人应承担合同责任的前提下，上诉人要求被上诉人支付相关垫付款项的诉请是否成立？关于争议焦点1，本院认为，第一，XX商行通过梅园中学合作项目获得“梅园楼”50%房屋和全部一层平房的20年使用权。后因配合XX村拆违项目，XX商行与徐汇区政府所属凌云街道等政府部门签订相关情况汇总（备忘录），由XX商行负责清退租户，相关政府部门则同意，原为临房性质的二处房屋换发规划许可证，长期用于三产用途。事后，梅园中学时任校长对清退过程中XX商行支出3,042,500元费用的事实予以了确认。第二，上诉人及XX公司、XX商行通过梅陇小学合作项目获得梅陇小学门面房（XX路XX-XX号）的相关使用权，至2003年10月中环线市政动迁时，上诉人等对上述房屋尚有11年无偿使用年限和6年代管使用年限。当时徐汇区教育局下属物业领导与XX公司经协商形成多份工作会谈情况记录（备忘录），XX公司承诺撤出梅陇小学门面房，并垫付清退过程中增加的费用，徐汇教育局一方则同意XX公司的相应损失在梅园中学门面房中解决，其垫资579.8万元的损失在11年无偿使用期和6年代管使用期于梅园中学商铺履行完毕后，再以延长租赁期的形式来予以弥补。第三，上诉人与被上诉人于2016年11月签订备忘录，因上诉人使用的XX路XX、XX-XX号房屋属于违章建筑应拆迁，由上诉人负责清退租户，清退资金783,000元由凌云街道支付给上诉人。以上过程中形成的多份备忘录，当事人身份明确，约定的事项及双方权利义务内容亦明确，依法具备合同效力。后上诉人实际受让了XX商行、XX公司的全部债权债务，故上述备忘录对上诉人及被上诉人依法具有约束力。现上诉人一方已经按约履行了相应的动迁清退交房等义务，则被上诉人作为系争房屋的权利人，也应履行其承诺的经济补偿义务。一审法院关于备忘录等文件不具有合同效力的认定不当，本院予以纠正。关于争议焦点2，本院认为，针对XX路XX号、XX-XX号房屋，上诉人对这些房屋的使用权虽然在相关备忘录中进行了约定，但目前根据教育用房不能用于商业经营的相关规定，被上诉人已明确表示在客观上无法让上诉人再继续长期使用上述房屋，故上诉人的该项诉请与相关规定冲突，无法强制履行。上诉人提出的凌云路一层平房非违章建筑，以及周边仍有其他商户的事实，并不改变本案系争房屋的现状。因此，上诉人的该项诉请，本院不予支持。关于争议焦点3，本院认为，上诉人在梅园中学合作项目、梅陇小学合作项目中获得的相关房屋使用权以及历次动迁过程中支出的经济损失，被上诉人均承诺以凌云路房屋的无偿使用年限进行弥补，但如前如述，既然目前房屋使用在客观上已无法实现，即上诉人无法通过继续使用房屋来弥补其经济损失，则被上诉人理应对上诉人的损失进行补偿。被上诉人提出，其对当年发生的费用情况不清楚，并认为上诉人应当在当时就提出相关主张。对此，本院认为，上诉人支出相关费用的事实在当时均有被上诉人一方的相关领导确认，并在备忘录中予以了记载，虽然历时较长，但被上诉人的主体并未发生变更，其在本案中否认当时已确认的事实，依据不足；同时，多份备忘录中约定的补偿方式均是以延长房屋使用年限来实现，在上诉人能够正常使用系争房屋的情况下，上诉人并无必要改变约定的补偿方式。故本院对被上诉人的上述抗辩理由均不予采纳。现上诉人在二审中主张了两笔费用，即3,042,500元和5,798,000元。关于3,042,500元费用，本院认为，该费用系在XX村拆违项目中产生，在此之前上诉人通过梅园中学合作项目享有梅园楼50%房屋和全部一层平房的20年无偿使用期限，该期限至2016年12月31日截止。因此，上述3,042,500元费用产生时，被上诉人承诺上诉人可以长期使用一层平房用以弥补上述费用，该约定的“长期使用”期间应自2017年1月1日开始起算，在目前弥补方案无法继续履行的情况下，被上诉人应补偿上诉人的相应损失。因上述房屋使用已开始履行了一部分，故上诉人支出的3,042,500元应予酌情扣减，由于双方约定的“长期使用”无法固定年限，上诉人依据弥补方案实际使用一层平房部分期间较短，故本院酌定被上诉人向上诉人支付300万元。关于5,798,000元费用，本院认为，该费用系在中环线市政动迁中产生，之前上诉人通过梅陇小学合作项目已获得梅陇小学门面房的相关使用权，至动迁时，上诉人对上述房屋尚有11年无偿使用年限和6年代管使用年限。针对上述费用和尚未使用房屋的年限，被上诉人承诺上诉人以继续使用梅园中学门面房的形式予以补偿。由于梅园中学一层平房部分上诉人已拥有长期使用权，故上述补偿方案应针对上诉人享有20年无偿使用期限的一半楼房部分。因此，该一半楼房自2017年1月1日起计算11年无偿使用年限和6年代管使用年限后，继续使用的年限才用以补偿5,798,000元费用。现继续使用房屋已无法实现，则上诉人要求被上诉人支付5,798,000元的诉请，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持，并对一审判决作相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初9460号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初9460号民事判决第二项；三、被上诉人上海市徐汇区教育局国有资产管理中心于本判决生效之日起十日内向上诉人上海瀛园贸易商行支付人民币300万元；四、被上诉人上海市徐汇区教育局国有资产管理中心于本判决生效之日起十日内向上诉人上海瀛园贸易商行支付人民币5,798,000元；五、驳回上诉人上海瀛园贸易商行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币79,164元，二审案件受理费人民币73,684元，均由被上诉人上海市徐汇区教育局国有资产管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 黄 英审判员 杨 苏审判员 顾恩廉二〇二〇年四月二十一日书记员 陈 月附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。