河南省郑州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫01行初238号原告郑州戏装房屋租赁有限公司，住所地河南省郑州市二七区德化街德化无限城二楼224户。法定代表人张建华，经理。委托代理人张彦红，河南得益律师事务所律师。被告郑州市二七区人民政府，住所地河南省郑州市二七区政通路85号。法定代表人苏建设，区长。委托代理人冯世峰，郑州市房屋征收与补偿办公室工作人员。委托代理人罗玉柱，河南金苑律师事务所律师。被告郑州市二七区房屋征收与补偿办公室，住所地河南省郑州市二七区政通路29号院。法定代表人赵青，主任。委托代理人张春举，河南亚太人律师事务所律师。原告郑州戏装房屋租赁有限公司因与被告郑州市二七区房屋征收与补偿办公室、郑州市二七区人民政府行政协议一案，于2020年3月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原告郑州戏装房屋租赁有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告给原告办理郑州市二七区德化街36号德化无限城一层xxx号、二层xxx、2××号房产的房产证、土地使用证（或不动产权证）。二、依法判令二被告承担逾期给原告办理房产证、土地使用证（或不动产权证）每月5万元违约金，计算期限从2017年4月起至办理完毕交付原告时止，暂计算至2020年1月计34个月，共170万元。三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告位于德化街83号的房产面积560㎡，房产性质为商业，在第一、二被告的德化街升级改造一期项目中，处在拆迁范围内。2010年8月20日，第二被告受第一被告委托作为拆迁人与原告作为被拆迁人签订《非住宅拆迁安置补偿协议》，原告在与第二被告签订《非住宅拆迁安置补偿协议》后，依据该协议于2010年8月30日之前搬迁并将空房屋交于第二被告。根据原告与第二被告签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》第五条第二款约定：本协议生效后，甲方应在该协议签订之日起54个月内办理完毕乙方调换房屋的《房屋产权证》、《土地使用证》（土地使用证中使用权类型为出让）手续并交付乙方，若在此期限内没有办理完毕，每逾期一个月，承担5万元违约金。根据该协议约定，第二被告应在2015年2月之前办理完毕《房屋产权证》、《土地使用证》，但第二被告至今没有依约办理完毕上述证件，对此事实第二被告予以承认并给付了原告部分违约金，对于2017年3月之后的违约金第二被告现明确回复不愿再给付。原告在2018年3月以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉至郑州市二七区人民法院，郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初5166号民事裁定书裁定，经审理认为该案属于行政诉讼的受案范围，而不属于民事诉讼的范围，故原告应当提起行政诉讼，驳回原告的起诉。综上，二被告自2010年8月拆迁至今没有依约办理拆迁房屋的《房屋产权证》、《土地使用证》，现又拒不承担2017年3月之后的违约责任，根据我国行政诉讼法等法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法审判，维护原告合法利益。被告郑州市二七区人民政府答辩称：一、答辨人不是适格的被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十五条：市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋征收是政府行为，征收与补偿的主体是市、县级人民政府，但在房屋征收与补偿的具体实施过程中，仍应当遵循“谁实施、谁负责”的原则。这是因为房屋征收与补偿工作量大，面广，情况复杂，涉及被征收人的切身利益以及地方经济发展和社会稳定，客观上需要地方人民政府设立或者确定专门的部门负责征收补偿工作，而既然存在专门负责征收补偿工作的部门,在被征收人对具体实施的征收补偿工作不服提起诉讼时就不应当再以市、县级人民政府为被告。依据房屋征收补偿工作中不同阶段的责任主体，行政诉讼中的被告可以作如下区分：被征收人对人民政府依法作出房屋征收补偿决定不服提起诉讼的，应当以作出该决定的市、县级人民政府为被告；被征收人对征收补偿协议不服的,应当以与其签订协议的房屋征收部门为被告；被征收人对征收补偿过程中的强制拆迁、强制搬迁等行为不服的，应当以具体组织实施征收补偿工作的房屋征收部门为被告。郑州市二七区房屋征收与补偿办公室是具体的征收房屋组织实施征收与补偿工作的法定部门，根据上述法律规定，应当以房屋征收部门为被告。所以，答辨人不是适格的被告主体。二、拆迁事务所同原告签订拆迁补偿协议第三条第3项、第五条第2项（以下称原协议）违反税法具体规定，是无效条款。2010年8月20日，拆迁事务所与原告签订《非住宅拆迁安置补偿协议》原协议第三条第3项规定：“甲方负责办理乙方调换房屋的《房屋产权证》《土地使用证》(土地使用证中使用权类型为出让)手续，办理该调换房屋以上两证手续所产生的各项费用等面积部分由甲方全部承担,超面积部分由乙方承担”。第五条第二项约定：“甲方应在该协议签订之日起54个月内办理完毕乙方调换房屋的《房屋产权证》、《土地使用证》若在此期限内没有办理完毕,每逾期一个月,承担5万元违约金”。答辩人认为：首先，该条款与郑州市政府城市建设拆迁管理部门拟制的拆迁补偿安置协议示范文本不符,拆迁事务所为原告办理《房屋产权证》、《土地使用证》，逾期每月承担5万元违约金,该约定超越了拆迁事务所职权范围。其次，办理《房屋产权证》，根椐《契税暂行条例细则》第三条规定，房屋所有权人应当依法纳税。《税收管理办法实施细则》第三条第二款规定，其签订的合同、协议等与税法、行政法相抵触的，一律无效。结合本案，根据《合同法》第五十二条，第（五)项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中原协议第三条第3项、第五条第2项明显违反上述法律规定，是无效条款；《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。最后，同原告之间签订的协议是行政协议，是基于社会公共利益和行政管理目标，并非以盈利为目的，所以替原告承担费用，替原告办理房产和土地证，不交契税同法律相抵触，是无效条款；郑州市所有拆迁工作都没有办证这项内容，所以，不但是无效条款，也是显失公平的条款。三、原告采取瞒隐客观事实同二七区拆迁事务所签订原协议第三条第3项、第五条第2项条款。原告在拆迁时持郑州市政府关于对企业改制文件，称可以免交税，由于二七区拆迁事务所工作人员不了解税收法律法规具体规定，同原告签订了原协议第三条第3项、第五条第2项条款，规避了契税承担行为，造成不交契税房产证办不成。之后，通过了解，原告是国有企业改制的私有企业，当时郑州市政府为了减轻改制后企业税收负担，针对当时办理企业变更产权登记作出优惠文件，仅仅对当时情况下可以适用，其他方面不能适用。所以，不交契税，就无法办理房产证、土地使用证，错误造成多支付违约金的事实。答辫人保留向原告追偿已支付的违约金权利，主张返还违约金。四、原协议第三条第3项、第五条第2项条款涉及违法，答辩人同原告于2017年3月21日重新签订了协议，原协议作废。原告与答辩人在2017年3月21日重新签订了《拆迁非住宅房产权调换补偿安置协议》(以下简称新协议),新协议第五条约定:双方就各项费用结算后一次性支付给对方；第七条约定:安置后,按照物业管理条例的有关规定和要求,积极配合物业管理公司的工作,原告按要求提供办证所需的相关手续,否则造成的一切损失由原告承担.由此可见,新协议修正的内容首先是双方关于各项费用结算后一次性支付,再无费用纠葛;其次是由拆迁事务所提供办证手续转移为由原告提供办证手续;最后，原告如果不能提供办证手续,造成的一切损失由原告承担。五、原告拒交契税，要求办证《房屋产权证》、《土地使用证》，没有法律依据。首先，《不动产登记暂行条例》国务院于2014年11月24日发布，2015年3月1日起施行；《不动产登记暂行条例实施细则》，于2016年施行。由于新法律制定，发证机构调整，《房屋产权证》、《土地使用证》两证停办，不再颁发。从2015年至2017年郑州市房地产管理部门调整机构，此项工作暂停两年多。2017年按新法规定，机构调整完毕，郑州市不动产中心开始工作。本案的开发商按程序申请办理首次登记不动产证，郑州市不动产中心已为开发商颁发首次登记不动产登记权利证书（大证）。之后，原告应根据《不动产登记暂行条例》第十六和《不动产登记暂行条例实施细则》第二条有关规定，应到有关部门申请办证，办理交纳契税手续，原告拒绝缴纳契税，仍称是免税企业；其次，办理不动产权利证（小证）需提交双方资料，同时到不动产局面签；最后，由于原告名称变更未通知拆迁事务所和开发商即河南大正房地产置业有限公司，也未提供变更后的材料；由此可见原告主观上存在故意拖延，导致不动产证无法办理。所以，原告拒交契税，要求办证，没有法律依据。六、郑州市二七区房屋征收与补偿办公室依法作出对《非住宅拆迁安置补偿协议》撤销决定。2010年8月25日签订《非住宅拆迁安置补偿协议》系行政协议，严重违反法律和《德化街拆迁补偿安置方案》第十条规定：在2010年元月25日前签订协议，搬迁完毕并验收合格，按拆迁房屋有证建筑面积补偿总额的4％给予奖励，协商阶段结束，不再给予任何奖励。2010年8月20日签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》时间上已超出协商阶段，第二条第二款约定冲抵207.2万元房屋结构差价款:第三条第一款约定的8%停产停业费用:第三条第三款约定办理调换房屋“两证”每月5万元违约金。以上协议条款均不符合《德化步行街升级改造期工程拆迁补偿安置方案》的规定，也不符合2001年6月13日国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《河南省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规。原告多得到支付款项和房屋差价款，为了公共利益和国有资产不受损失，于2020年2月8日、3月17日作出了《撤销决定书》，向原告送达，原告于2020年2月14日、3月17日签收。综上所述，拆迁事务所同原告签订原拆迁补偿协议第三条第3项、第五条第2项违反法律具体规定，原告采取欺骗、瞒隐客观事实同二七区拆迁事务所签订原协议第三条第3项、第五条第2项条款，是无效条款，骗取了违约金和其它款项。拒绝交纳契税，导致小证即不动产证办不成；答辨人不是适格的被告；郑州市二七区房屋征收与补偿办公室依法作出对《非住宅拆迁安置补偿协议》撤销决定。所以，原告提起诉讼没有法律规定，请依法驳回原告诉讼请求。被告郑州市二七区房屋征收与补偿办公室答辩称：一、答辩人已行使行政优益权分别在2020年2月8日、2020年3月14日向原告送达《解除撤销决定书》，告知原告双方于2010年8月20日签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》因违反《补偿安置方案》和法律法规规定而解除，并告知了原告不服决定的复议及诉讼权利，由于产生新的行政行为，并改变了原协议的内容，因此原告请求继续履行原协议已没有事实和法律依据。二、2010年8月25日签订《非住宅拆迁安置补偿协议》该协议严重违反法律和《德化街拆迁补偿安置方案》第十条规定：在2010年元月25日前签订协议，搬迁完毕并验收合格，按拆迁房屋有证建筑面积补偿总额的4％给予奖励，协商阶段结束，不再给予任何奖励。2010年8月20日签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》时间上已超出协商阶段，第二条第二款约定冲抵207.2万元房屋结构差价款:第三条第一款约定的8%停产停业费用:第三条第三款约定办理调换房屋“两证”手续每月5万元违约金。以上协议条款均不符合《德化步行街升级改造期工程拆迁补偿安置方案》的规定，也不符合2001年6月13日国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《河南省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规。三、2017年3月21日二七区政府与戏装公司重新签订《拆迁非住宅房产权调换补偿安置协议》其中第七条约定“安置后，乙方（戏装公司）应按照物业管理条例的有关规定和要求，积极配合物业管理公司的工作，按要求提供办证所需要的相关手续，否则造成的一切损失由戏装公司承担”该条款已非常明确的纠正了2010年8月20日有答辩人与戏装公司签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》的第三条第三款和第五条第二款，特别明确约定戏装公司应当按照要求提供办证的手续，根据物权法及不动产登记条例的规定，办理不动产是权利人应向有权的登记机构申请确认自己权利的行为。戏装公司不按照约定积极的向登记机构提交申请，所造成的一切损失应当按照约定自己承担。综上所述，应当驳回戏装公司的诉讼请求。本案审理过程中，经阅卷、调查和询问当事人，查明如下事实：原告郑州戏装房屋租赁有限公司原名郑州裕华文体乐有限公司。2010年8月20日，郑州市二七区拆迁安置补偿事务所与郑州裕华文体乐有限公司签订本案被诉的《非住宅拆迁安置补偿协议》。2020年2月8日，郑州市二七区房屋征收与补偿办公室作出《关于解除与郑州裕华文体乐有限公司2010年8月20日签订的决定书》。2020年3月17日，被告郑州市二七区房屋征收与补偿办公室又作出《撤销决定书》，决定撤销2010年8月20日签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》。原告于2020年3月17日向本院提起诉讼，依法判令被告继续按照《非住宅拆迁安置补偿协议》履行办证义务和支付逾期办证违约金。原告于2020年4月2日向郑州市二七区人民法院提起两起诉讼，分别请求撤销郑州市二七区房屋征收与补偿办公室作出《关于解除与郑州裕华文体乐有限公司2010年8月20日签订的决定书》和2020年3月17日作出的《撤销决定书》。本院认为，原告提起本案诉讼要求被告履行2010年8月20日签订的《非住宅拆迁安置补偿协议》，但郑州市二七区房屋征收与补偿办公室作出的《关于解除与郑州裕华文体乐有限公司2010年8月20日签订的决定书》和《撤销决定书》已经撤销了上述《非住宅拆迁安置补偿协议》，故原告起诉主张履行的标的已经不存在，其提起本案诉讼已无事实依据。鉴于原告已经针对被告郑州市二七区房屋征收与补偿办公室行使行政优益权撤销本案被诉协议的行为向郑州市二七区人民法院提起了诉讼，原告可以在该诉讼有最终结果后再决定如何主张权利。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第三项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十九条第一款第一项、第三款之规定，裁定如下：驳回原告郑州戏装房屋租赁有限公司的起诉。案件受理费50元，本裁定生效后退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇二〇年四月二十二日书记员  李燕辉