上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15060号上诉人（原审原告）：宦雅钧，男，1980年5月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：朱懿，男，1980年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邱尔庸，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜来生，男，1963年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：姜来祥，男，1963年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张梦茹，上海市郑传本律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。上诉人宦雅钧、朱懿因与被上诉人姜来生、姜来祥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宦雅钧、朱懿上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.姜来生、姜来祥在一审中明确《个人房屋租赁合同》上的签名是两人所写并捺印，故签订《个人房屋租赁合同》系两人真实意思表示，应属有效。一审法院仅凭姜来生、姜来祥在一审庭审时的辩解意见，在没有任何事实证据支撑的情况下就认定两人在签订《个人房屋租赁合同》时租赁的意思表示是不真实的，有失偏颇。2.一审认定本案双方交易行为不符合正常的房屋租赁习惯，显然没有考虑当时的实际情况。事实上，双方在该份合同签署前就认识，宦雅钧、朱懿对上海市浦东新区XX村XX号XX室（以下简称系争房屋）的相关情况也清楚。当时姜来生、姜来祥告诉宦雅钧、朱懿其正在申请经济适用房，出租系争房屋的目的是需要款项支付经济适用房的首批款。在此情况下，双方才签订《个人房屋租赁合同》，约定租期6年，每月房租2,300元，总计租金166,000元一次性付清。在姜来生、姜来祥急需资金而租金一次性支付的情况下，租金在市场价格范围内打折也符合市场交易习惯。至于双方在一审中就经济适用房的申请时间和首批房款缴纳时间陈述的出入，因宦雅钧、朱懿在合同签订过程中没有办法去核实，只能凭借姜来生、姜来祥当时的陈述。故宦雅钧、朱懿已尽到谨慎审查义务。3.姜来生、姜来祥无法陈述其在签订《个人房屋租赁合同》时的真实意思。在宦雅钧、朱懿代理人一审中询问其签订时的真实意思时，姜来生、姜来祥未正面回答，仅仅表示双方不是房屋租赁合同关系。按照姜来生、姜来祥在一审事实部分的陈述，其认为双方之间是借款关系，但姜来生、姜来祥在前后两次庭审对于双方实际借款金额的陈述都自相矛盾，且不符合事实。由此可见，姜来生、姜来祥就该合同项下的166,000元是双方之间的借款金额的陈述是在说谎。在此前提下，双方之间签署的《个人房屋租赁合同》就是双方的真实意思表示。姜来生、姜来祥辩称，《个人房屋租赁合同》的签订与正常租赁合同不同，租期过长，租金过少，故双方之间名为租赁实为借款。综上，不同意宦雅钧、朱懿的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。宦雅钧、朱懿向一审法院起诉请求：1.判令姜来生、姜来祥继续履行与宦雅钧、朱懿签订的《个人房屋租赁合同》；2.判令姜来生、姜来祥的租赁期自姜来生、姜来祥实际交付房屋之日起计算；3.判令姜来生、姜来祥依照合同第九条支付宦雅钧、朱懿逾期交房违约金33,200元；4.判令姜来生、姜来祥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宦雅钧、朱懿与姜来生、姜来祥签订《个人房屋租赁合同》，约定姜来生、姜来祥将自有的系争房屋出租给宦雅钧、朱懿，租期自2018年6月10日起至2024年6月9日止，共计72个月；月租金2,300元，宦雅钧、朱懿按租赁期限全额一次性结算共计16.6万元整；姜来生、姜来祥应于收到全部租金之日起130日内，将系争房屋腾空交付给宦雅钧、朱懿；在房屋租赁期间，任何一方单方面违反本合同规定，依据事实，按照租赁周期总金额20%作为违约金赔付对方。双方还就其它权利义务作了约定。该合同落款日期为2018年1月30日。2018年1月30日，朱懿向宦雅钧尾号为4274的中国建设银行卡上五次转账2万元，共计10万元，宦雅钧通过该卡向姜来生名下尾号为8771的中国农业银行卡六次转账，每次转账金额1万或2万元，共计10万元。次日，姜来生通过名下尾号为8771的中国农业银行卡向朱懿尾号为5317的中国建设银行卡转账1万元。2018年2月7日、2月8日，朱懿通过尾号为5317的中国建设银行卡向姜来生名下尾号为8771的中国农业银行卡四次转账，其中第一次为6,000元，之后三次均为2万元，共计66,000元。2019年4月28日，朱懿至系争房屋处要求姜来生、姜来祥腾房，因双方产生纠纷，朱懿遂报警，当日的上海公安局案件接报回执单显示：朱懿称存在房屋租赁纠纷，双方在场，扬言要上去闹事，请民警到场处理。另查明，系争房屋建筑面积为46.02平方米，系姜来生、姜来祥共同共有，为姜来生、姜来祥的唯一住房。姜来祥一家现已申请了第六批经济适用房。就申请经适房一节，姜来生、姜来祥表示姜来祥于2019年年初才选房，目前只签署了选房确认单，销售合同并未签订，也未支付房款，并在审理中提供了上海市浦东新区住房保障中心出具的《上海市共有产权保障住房申请家庭登陆证明》及落款时间为2018年12月的《浦东新区第六批次（2016年）共有产权保障住房（经济适用住房）供应房源信息汇总表》，其中明确：申请人代表张某1及其家庭成员姜来祥、姜某2共计3人符合本市共有产权保障房购买条件。一审审理过程中，宦雅钧、朱懿表示，张某2与朱懿之父亦存在借款关系，至今仍有借款尚未归还。而就姜来生于2018年1月31日向朱懿转账1万元，系案外人张某2用于归还其向朱懿父亲的借款，对此，宦雅钧、朱懿提供了2018年7月至2019年3月间张某2签署的借款人为“朱某”的借条五份；另，宦雅钧、朱懿表示自2018年5月起就要求姜来生、姜来祥腾房，期间共上门四次，而姜来生、姜来祥表示在收到法院传票前，宦雅钧、朱懿未向姜来生、姜来祥要求过腾房，姜来祥配偶张某1则表示，2019年4月、6月间，朱懿曾上门主张过，当时还扬言要找张某2。就案外人张某2，姜来生表示与张某2的夫妻关系虽存续，但自2018年3月起就联系不上对方；姜来生之女姜某1则表示张某2自2018年开始不在家居住，从2019年起彻底不回家了，2019年9月初其曾来电询问涉案诉讼的进展；宦雅钧、朱懿则表示自上门要求姜来生、姜来祥腾房时就联系不上张某2了。审理中，一审法院亦通过宦雅钧、朱懿提供的联系方式联系张某2，但无果。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其核心在于出租人向承租人转移占有，由承租人取得对租赁房屋的使用权。现审理已查明，系争房屋系姜来生、姜来祥唯一住房，而宦雅钧、朱懿对此系明知，故宦雅钧、朱懿系在明知姜来生、姜来祥存在履约不能的情况下仍与姜来生、姜来祥签订《个人房屋租赁合同》。就姜来生、姜来祥出租系争房屋的目的，宦雅钧、朱懿称系用于筹措购买经济适用房的资金，对此一审法院认为，姜来祥所申请的经济适用房于2019年年初才完成选房，至今未支付房款，该情形与宦雅钧、朱懿所称的姜来生、姜来祥系为支付购房款而与宦雅钧、朱懿约定提前一次性支付72个月租金的情况明显不符。而就2018年1月31日姜来生向朱懿转账的1万元，宦雅钧、朱懿称系张某2用以归还向朱懿父亲的借款，故该借款应产生于2018年1月31日以前，但宦雅钧、朱懿提供的张某2与“朱某”之间的借条系2018年7月以后，二者并无关联，故一审法院对此亦无法采信。而就腾房问题，宦雅钧、朱懿虽主张曾自2018年5月起便多次向姜来生、姜来祥提出，但宦雅钧、朱懿提供的证据仅证明宦雅钧、朱懿于2019年4月28日向姜来生、姜来祥提出过主张，故一审法院对宦雅钧、朱懿所述的该情况难以采信，且宦雅钧、朱懿于2018年2月8日将16.6万元租金付清后，时隔一年多后方上门要求姜来生、姜来祥腾房，其行为亦有违常理。故本案中，双方签订的《个人房屋租赁合同》存在诸多与正常房屋租赁交易习惯不符的情况，现姜来生、姜来祥主张该合同的签订仅因为宦雅钧、朱懿要求为保证宦雅钧、朱懿与案外人张某2之间的借款的归还行为，并不具有向宦雅钧、朱懿出租系争房屋的意思表示，而宦雅钧、朱懿对此既未能提供有力证据予以证明，也未就其中的不符合租赁交易习惯的地方予以合理解释，故一审法院认为，通过姜来生、姜来祥的反驳与举证，宦雅钧、朱懿所述姜来生、姜来祥系因购买经济适用房而向宦雅钧、朱懿出租系争房屋这一待证事实真伪不明，就该待证事实，一审法院应认定其并不存在，因此姜来生、姜来祥签订的该房屋租赁合同并非其真实意思表示，双方所签订的《个人房屋租赁合同》应属无效。因涉案租赁合同无效，故一审法院对宦雅钧、朱懿要求姜来生、姜来祥继续履行涉案租赁合同、确认租赁期自姜来生、姜来祥实际交付房屋之日起计算，并依据合同第九条支付违约金的诉讼请求均不予支持。一审法院审理后于2019年10月14日作出判决：一、宦雅钧、朱懿与姜来生、姜来祥签订的《个人房屋租赁合同》无效；二、驳回宦雅钧、朱懿的全部诉讼请求。案件受理费630元，减半收取计315元，由宦雅钧、朱懿负担。二审中，宦雅钧、朱懿提供落款签名为“邓某”、落款日期为2019年12月3日的情况说明作为证据，证明2018年1月张某2受姜来生委托持系争房屋的产证及户口本与朱懿一起到链家门店挂牌出租系争房屋，留的联系方式是朱懿的电话号码，故《个人房屋租赁合同》是双方真实意思表示。姜来生、姜来祥质证表示，证人未出庭作证，对三性都不认可。鉴于该情况说明属于证人证言，而证人未出庭作证和接受质询，故本院对该证据的真实性及证明力均不予确认。经审理查明，张某2的联系方式是姜来生和张某2的女儿姜某1向一审法院提供的，而非宦雅钧、朱懿提供。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。二审中，朱懿表示，姜来生、姜来祥家与朱懿家是邻居，大家都认识，张某2找到朱懿，说他们家在申请经济适用房，要交17、8万元，想把系争房屋租赁给朱懿，朱懿比对了租金后起草了租赁合同，朱懿与张某2不存在借款关系，张某2与朱懿的父亲存在借款关系。关于宦雅钧转给姜来生的10万元来自朱懿的问题，朱懿表示宦雅钧、朱懿之间有生意和资金往来，朱懿之前欠宦雅钧钱款，故朱懿向宦雅钧转了10万元，宦雅钧再转给姜来生，至今朱懿仍欠宦雅钧钱款，两人承租系争房屋是为了转租获利，获利一人一半，出资情况是宦雅钧出资10万元、朱懿出资6.6万元。一审中，姜来生、姜来祥表示，张某2有赌博嗜好，姜来生名下尾号为8771的中国农业银行卡一直保管在张某2处。朱懿在一审中表示，其与张某2也有借款关系，朱懿不愿意再出借以后，张某2找到朱懿的父亲，由于朱懿父亲年纪大了，身体不好，转账到父亲卡上，取款不方便，而且朱懿也不希望父亲收到还款后继续出借，故还款就转到朱懿卡上。本院认为，本案的争议焦点在于宦雅钧、朱懿与姜来生、姜来祥之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。首先，从系争房屋的居住情况来看，该房屋系姜来生、姜来祥两家六口人的唯一住房，尽管姜来祥一家有申请经济适用房，但选房工作于2019年初才完成，当时还未支付房款，两家人目前仍居住在系争房屋里。而宦雅钧、朱懿对系争房屋的现状十分清楚，两人在明知《个人房屋租赁合同》的履行存在客观障碍、转租获利目的难以实现的情况下，却还是选择与姜来生、姜来祥签订《个人房屋租赁合同》，并一次性支付了六年租金16.6万元，显然与正常的市场租赁行为相悖。其次，从转账情况来看，虽然姜来生收到的16.6万元由宦雅钧转账的10万元和朱懿转账的6.6万元组成，但宦雅钧转账的10万元亦来源于朱懿，而朱懿就该10万元转账行为解释为其归还宦雅钧的欠款，但宦雅钧、朱懿均未能提供有效证据证明该说法，故本院对此不予采信。因此就目前的证据而言，可以认定该16.6万元均来自朱懿。而根据朱懿在一审和二审的陈述，在签订《个人房屋租赁合同》前后，朱懿或朱懿父亲均与案外人张某2存在借款关系。且签订《个人房屋租赁合同》后姜来生的农行卡在收到10万元后的次日就向朱懿转账支付了1万元，朱懿表示该1万元是张某2用于归还其向朱懿父亲的借款。再加上朱懿亦自认签订《个人房屋租赁合同》是因为张某2找到其要求出租系争房屋，其在二审提供的补强证据，虽然本院不予认可，但该份证据的内容也是与张某2有关，故《个人房屋租赁合同》的签订与张某2有着密不可分的关系。鉴于张某2与朱懿及其父亲之间的借款关系及《个人房屋租赁合同》与正常房屋租赁交易习惯的诸多不符之处，故本院难以认定宦雅钧、朱懿与姜来生、姜来祥签订《个人房屋租赁合同》是双方建立租赁关系的真实意思表示。一审法院关于本案所涉租赁关系并非双方真实意思表示，租赁合同应属无效的认定，符合案件事实，本院予以认同。综上所述，宦雅钧、朱懿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由宦雅钧、朱懿负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年四月二十三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……