贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民再55号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州省体育事业服务管理中心，住所地：贵州省贵阳市南明区体育路22号。法定代表人：李卫平，该中心主任。委托诉讼代理人：徐泽宏，贵州慧歆律师事务所律师，执业证号：15201201210669455。委托诉讼代理人：张捷，贵阳市南明区大南法律服务所法律工作者，执业证号：32401041100158。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汪群燕，女，1961年1月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李旭东，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201110985646。一审第三人：赖优枚，女，1971年6月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王成兰，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者，执业证号32401032100336。一审第三人：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：张玉广，该局局长。委托诉讼代理人：罗平，该局职工。委托诉讼代理人：侯险峰，该局职工。再审申请人贵州省体育事业服务管理中心（以下简称体育中心）与被申请人汪群燕及一审第三人赖优枚、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）筑民一终字第2041号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年12月8日作出（2017）黔民申1573号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人体育中心法定代表人李卫平及其委托诉讼代理人徐泽宏、被申请人汪群燕及其委托诉讼代理人李旭东、一审第三人赖优枚及其委托诉讼代理人王成兰、一审第三人贵州省体育局的委托诉讼代理人罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。体育中心申请再审称：一、本案存在法定和约定的终止、解除合同的情形：1、本案合同实为不定期合同，申请人有权依法随时终止。本案《场地租赁合同》约定“本协议租金2012年6月1日至2013-5-31”，证明本案租赁期限为1年，结合本案书证2009年、2010年对本案同一标的相同当事人签订的两份租赁合同（双方交易习惯〉，亦足以印证本案合同期限为一年，即“一年一签”，合同约定使用时间“到规划拆迁时为止”的表述属于期限约定不明确，申请人有权随时解除合同，申请人也多次向被申请人汪群燕发出终止合同、收回房屋场地的通知及公告。2、汪群燕逾期不支付租金，申请人有权终止合同，收回房屋及场地。3、汪群燕转租该房的事实客观存在，申请人有权依法终止合同。二、截止2019年12月31日止，汪群燕尚欠25万元房屋占用费和尚欠134659.6水电费，差欠的水电费用可以私下协商结算。三、新证据可以证明房屋已经纳入政府征收规划，应终止本案合同。故请求撤销原判决，支持申请人的一审诉讼请求，案件受理费由被申请人承担。被申请人汪群燕辩称，1、本案合同是定期合同，如果是不定期合同，申请人不会投入大笔资金修缮改造。2、转租得到申请人的同意，3、房租及水电均已交清，是申请人不收租金，才通过银行转账交纳房租，不存在逾期交纳。4、现在只是预征收，并未实际征收拆除房屋，不属于合同约定情形。5、不存在遗漏当事人，申请人在原审中并没有提出遗漏第三人问题。原审程序合法，请求驳回再审申请。一审第三人赖优枚述称，同意被申请人意见。一审第三人贵州省体育局述称，同意申请人体育中心的意见。体育中心向一审法院起诉请求：1、终止原、被告于2012年5月25日签订的《场地租赁合同》；2、被告立即腾房搬离，并返还北京路104号（27号）小白楼（六套房屋和副楼180㎡）及其附属场地（暂估40万元）；3、被告向原告支付《场地租赁合同》终止前的租金及终止后的占用费，每年10万元，暂计5万元，直至被告腾房搬离，并返还全部房屋及其场地之日止；4、被告向原告交付其使用房屋及场地期间发生的水费暂计16164元，电费暂计71836元，直至被告腾房搬离，并返还全部房屋及其场地之日止；5、被告偿付上述款项的利息，按银行同期贷款利率计算，暂计1万元，从该款项应付之日至上述款项付清为止；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月12日，原告体育中心（甲方）与被告汪群燕（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：一、甲方提供北京路104号（省体育局）小白楼（共六套住房）和副楼180㎡供乙方经营使用，租金按年收取。共计：100000元，一次性缴纳；七、租金年付，提前15日支付，自觉交到中心财务室。如超时未付，乙方违约终止合同，甲方收回；八、本协议签订使用时间于政府及省体育局规划拆迁时为止，乙方无条件拆除，甲、乙双方互不补偿；九、本协议租金从2009年5月24日起至2010年5月23日止。2010年5月20日，原、被告双方又签订《场地租赁合同》，除第九条本协议租金从2010年5月24日起至2011年5月23日止不同外，其它内容与2009年合同一致。2012年5月25日，原、被告双方再次签订《场地租赁合同》，除第一条租金支付方式变更为“租金按半年收取，计50000元”和第九条本协议租金从2012年6月1日起至2013年5月31日止不同外，其它内容与2010年合同一致。2013年9月26日，被告与第三人赖优枚签订《承包合同》，约定1.被告将小白楼（底层二套、三楼一套住房）出租给第三人赖优枚，租金半年付，30000元，一次性缴纳；2.本协议签订使用时间于政府及省体育局规划拆迁时为止，乙方无条件拆除，甲、乙双方互不补偿；2013年10月8日，原告出具证明，内容为：“我单位将北京路104号附12号租给赖优枚经营，现请办理有关手续。此证明只限于办证使用。”2014年4月22日，原告向被告发出终止合同的通知书，要求原告在同年5月31日前，自行腾房搬离。同年6月9日，7月14日，8月13日原告再次向被告发出通知书和公告要求终止合同。另查明，被告于2014年3月6日、2014年5月19日、2015年1月26日、2015年3月11日、2015年4月8日、2015年5月21日、2015年6月23日、2015年7月7日通过中国工商银行向原告账户依次转账50000元、50000元、10000元、15000元、10000元、10000元、15000元、10000元，汇款凭证显示用途为房租。一审法院认为：原、被告双方2012年5月25日签订的《场地租赁合同》系真实意思表示，合法有效。当事人应该按照合同的约定履行自己的义务。原、被告双方签订的租赁合同期限到政府及省体育局规划拆迁时为止，而规划拆迁属未知不确定的事实，应视为双方对合同终止日所附的解除条件，即该场地租赁期限至规划拆迁时终止。对于原告主张租赁期限为不定期的意见，不予支持。关于原告主张被告未经其同意转租给第三人赖优枚经营而要求解除合同的事由，根据原告2013年10月8日出具证明，可知原告知晓转租事项，对其事由不予支持。关于原告主张被告没有在约定期限支付租金，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应为其主张提供证据证明。结合被告向法院提交2014年3月6日开始到2015年7月7日七份租金支付银行转账凭证以及原告当庭自认其因为认为租期届满而不收取被告2014年后租金的事实，对原告的主张不予支持。关于原告要求被告支付场地占用费，因法院已经确认双方还存在租赁关系，此处原告的主张的“占用费”应视同为租金。法院认为从原、被告租金每半年一付的约定，被告应该支付原告2014年和2015年两年场地租金共计200000元，被告从2014年3月6日开始到2015年7月7日共计向原告账户转账170000元，依法将此抵扣租金，剩余30000元租金被告应支付给原告。对于被告占用期间的水电费用，原告未能提供被告具体使用数额导致被告无法支付，被告对使用水电情况事实没有异议，双方当事人可以自行结算，不予处理。至于原告要求支付上述款项利息，被告迟延交付场地租金、水电费皆因原告拒绝收取该费用所导致，对于上诉款项利息的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第六十一条之规定，一审法院判决：一、被告汪群燕于本判决生效之日起十内支付原告贵州省体育事业服务管理中心场地租金30000元；二、驳回原告贵州省体育事业服务管理中心其他诉讼请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告贵州省体育事业服务管理中心负担1355元，被告汪群燕负担275元（该费用已由原告垫付，被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。体育中心不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《场地租赁合同》、《承包合同》、通知、《证明》、汇款凭证等证据在卷佐证，并经质证，二审予以确认。二审法院认为，上诉人体育中心与被上诉人汪群燕签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。对于该《场地租赁合同》的期限，根据合同第九条“本协议签订使用时间于政府及省体育局规划拆迁时为止，乙方无条件拆除，甲、乙双方互不补偿”的约定，应视为双方当事人对于该场地租赁的期限为至规划拆迁时终止。合同第十条“本协议租金2012年6月1日至2013年5月31日止”应视为双方对于租金交纳期限的约定，上诉人贵州省体育事业服务管理中心以此主张双方租赁合同至2013年5月31日已到期，与《场地租赁合同》的约定不符，本院不予支持。对于上诉人贵州省体育事业服务管理中心主张被上诉人汪群燕未按合同约定交纳租金的上诉请求，虽然《场地租赁合同》约定租金交到上诉人的中心财务室，但被上诉人汪群燕已通过银行转账的方式将房屋租金支付给上诉人，上诉人对此亦未表示异议，故对于上诉人的该项上诉请求，不予支持。对于上诉人主张汪群燕擅自将房屋转租给赖优枚而要求解除合同的上诉请求，二审认为，一审根据被上诉人汪群燕提供的由上诉人体育中心出具的《证明》，足以证实上诉人已知晓被上诉人将房屋转租的事宜，故对上诉人的该项上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由贵州省体育事业服务管理中心负担。本院再审期间，申请人体育中心提交如下证据：第一组证据，1、2009年6月2日体育中心与施工单位贵阳市房屋修缮工程队的工程结算书两份，维修工程主要涉及本案租赁房屋；2、2009年6月2日体育中心与施工单位贵阳市房屋修缮工程队签订《补充工程协议合同》，涉及对门面房后面、场地清理、废渣外运、排水、三层小白楼卫生间下水管、拆换新装卫生间及化粪池清运等；拟证明涉案租赁房屋并非被告维修，而是由申请人自行装修完毕出租给被申请人，被申请人主张由其维修和清理垃圾与事实不符。被申请人质证意见：不是新证据，对真实性不予认可，未提交支付凭证。赖优枚质证意见：同意被申请人的质证意见，对证据三性不予认可，两份工程结算书没有监理的签字，工程结算书与补充工程协议合同是同一天时间存在矛盾，应当先有协议，完工以后才有结算书。第二组证据，云岩区国有土地上房屋征收管理局2020年4月8日出具的工作联系函和图纸，拟证明涉案房屋地块已纳入拆迁规划。赖优枚质证意见：真实性不予认可，不能证明该地已纳入拆迁；图纸只是摸底图，也没有政府的公章。被申请人质证意见：与赖优枚质证意见一致，房屋实际进行拆迁了，合同才自然消失。被申请人汪群燕提交以下证据：第一组证据，1、其住宅的房产证，载明2013年2月抵押贷款30万元；2、2009年4月11日的6万元借条一张，拟证明通过贷款、借款投入大量资金对租赁物及场地进行改造。体育中心质证意见：对关联性不予认可，不能体现贷款用途是房屋修缮，即使是修缮，被申请人也是受益人，同时该证据不属于新证据。贵州省体育局质证意见与体育中心一致。赖优枚质证意见：真实性无异议，贷款用于改建时间2013年2月是在租赁期间，与本案具有关联性。第二组证据交纳租金发票、银行转账凭证及水电费单据，拟证明交纳了2015年至2019年及2020年上半年的租金55万元，其中2015年、2016年的租金发票是二审判决后与申请人进行结算，由申请人开具，后申请人体育中心不收租金，被申请人只能通过银行转账交纳。体育中心质证意见：租金发票真实性认可，对交纳方式、性质、金额不予认可；被申请方提交银杏小区管委会出具的2019年10月29日水电费单据不能证明向体育中心交纳及交清的事实，差欠的水电费用可私下协商结算。赖优枚质证意见：对证据三性及证明目的没有异议。贵州省体育局未到庭对第二组证据陈述质证意见。第三组证据，录音复制资料，证明2014年申请人要单方收回租赁房屋，双方未协商一致。本院认为，申请人提交的第一组证据未提交工程款支付凭证予以印证，不能充分证明其对出租房屋及场地的改造、修缮情况，不予采纳；对第二组证据真实性予以采纳。被申请人提交的第一组证据未提交修缮、改造相关证据予以印证，不能充分证明其对承租房屋及场地的改造、修缮情况，不予采纳；对第二组证据真实性予以采纳；第三组证据未提交原始录音载体进行质证，不予采纳。再审中，汪群燕认可已看见张贴于租赁房屋所在小区的预征收公告。再审审查明的其余事实与二审认定的基本一致，再审予以确认。本院再审认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为体育中心作为甲方与汪群燕作为乙方签订的《场地租赁合同》是否属于不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，不定期租赁合同，是指没有对租赁期限作出规定，或者虽然对租赁期限作了规定，但该规定并非明确和确定、当事人存在不同理解的租赁合同。本案体育中心作为甲方与汪群燕作为乙方在签订的《场地租赁合同》中约定“本协议签订使用时间于政府及省体育局规划拆迁时为止，乙方无条件拆除，甲乙双方互不补偿”，此条系租赁期限的约定，但是政府规划拆迁时间属于不确定的事实，拆迁与否并不是必然发生的，规划拆迁为止的租赁期限约定并不明确，体育中心与汪群燕对租赁期限意见不一致，也不能协商达成补充协议，故双方签订的租赁合同应为不定期租赁合同，一、二审对此未予认定不当，再审予以纠正。作为不定期租赁合同，当事人有权随时终止不定期租赁合同的履行，根据查明的事实，本案申请人体育中心在与被申请人汪群燕2012年签订《场地租赁合同》所约定2013年5月31日交租期间届满前一个月，已向汪群燕发出通知，在2013年5月31日后又多次通知汪群燕不再出租，依法履行了在合理期限内的通知义务，租赁合同可以终止。汪群燕认为《场地租赁合同》属长期租赁期限，系理解上的错误，本院不予采信。合同解除后，承租人应当返还租赁物。对于汪群燕主张投入大量资金对租赁房屋及场地进行修缮及改造的意见。首先，汪群燕提交的证据并不能充分证明其对租赁物改造、修缮的具体情况及金额；其次，汪群燕作为乙方与体育中心签订的《场地租赁合同》约定“乙方在租赁场地使用期间水、电、房屋一切维修由乙方自行负责”，汪群燕即使对租赁物进行维修、改造也是基于其利益进行，同时也属于合同约定应由其承担事项。最后，汪群燕与体育中心签订《场地租赁合同》从2009年开始至今，使用体育中心房屋及场地长达近十年，且在此期间的租金及使用费一直长期按照每年10万元的标准交纳，因此，即使汪群燕存在投入资金对租赁房屋场地进行维修、改造，汪群燕的利益已在长达近十年的使用期间得到保障，故汪群燕应向体育中心腾空返还租赁房屋、场地。对于体育中心主张汪群燕擅自转租问题，经查双方的租赁合同中并未约定禁止转租事项，对体育中心的该项主张不予采信。对于租金交纳情况，根据汪群燕提交的发票及银行转账凭证，房屋使用费已交至2020年5月31日，不存在拖欠情况。至于双方对水电费交纳情况的争议，体育中心已明确双方可以自行结算，本院从其自愿，不作处理。综上所述，体育中心的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）筑民一终字第2041号民事判决、贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第228号民事判决；二、终止贵州省体育事业服务管理中心与汪群燕签订的《场地租赁合同》；三、汪群燕于2020年6月1日前将贵阳市北京路104号（27号）小白楼（六套房屋和副楼180㎡）及其附属场地腾空返还给贵州省体育事业服务管理中心；四、驳回贵州省体育事业服务管理中心的其余诉讼请求。一审案件受理费3260元，减半收取1630元，由汪群燕负担；二审案件受理费3260元，由汪群燕负担。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  陈红审判员  赵曜二〇二〇年四月二十七日法官助理李瑞康书记员熊唯辛