上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15739号上诉人（原审被告）：上海粟食湘餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区荆州路280号197幢101-102室。法定代表人：李兴奇，董事长。委托诉讼代理人：王曼，江苏东行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱庙江，男，1959年6月21日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：马松，男，1972年11月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原审第三人：胡孝勇，男，1975年12月8日生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人上海粟食湘餐饮有限公司（以下简称粟食湘公司）因与被上诉人钱庙江、原审第三人胡孝勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初76235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。粟食湘公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钱庙江一审中的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由钱庙江承担。事实和理由：就租赁上海市浦东新区XX路XX号XX层一层房屋（以下简称系争房屋），粟食湘公司与钱庙江于2016年1月1日签订了《上海市房屋租赁合同》（以下简称2016年租赁合同），租期至2017年12月31日。合同到期后，粟食湘公司与钱庙江未续签，钱庙江另行与胡孝勇于2018年1月1日签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），该份租赁合同上没有粟食湘公司的公章，法定代表人李兴奇的签字也不是其本人所签，粟食湘公司也未授权胡孝勇代公司签订租赁合同。故2018年1月1日签订的租赁合同，承租人系胡孝勇而非粟食湘公司。钱庙江向粟食湘公司主张权利，缺乏依据，应予以驳回。被上诉人钱庙江辩称，不同意粟食湘公司的上诉请求。粟食湘公司与钱庙江签订租赁合同后，胡孝勇一直经营使用系争房屋，并由胡孝勇支付房屋租金，胡孝勇系代粟食湘公司签订了2018年1月1日的租赁合同。钱庙江有权向粟食湘公司主张权利。原审第三人胡孝勇述称，2016年租赁合同,由钱庙江与粟食湘公司签订。租赁期内，系争房屋由粟食湘公司使用，胡孝勇在管理。该合同到期后，粟食湘公司撤出，由胡孝勇继续租赁系争房屋，并与钱庙江签订了2018年租赁合同。因系争房屋内原有的营业执照到期后未注销，钱庙江没有尽到出租人的义务，导致胡孝勇无法经营，故胡孝勇未支付2018年4月1日以后的租金，并于2018年6月30日撤离了系争房屋。2018年租赁合同附件二处注明的续签三个月（2018年7月至9月30日），因钱庙江没有尽到出租人的责任，该补充合同已没有存在的前提。2018年6月30日，大房东已经将另行招租的广告打出，2018年10月31日，大房东将系争房屋收回。钱庙江向一审法院提起诉讼请求：1.粟食湘公司从上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋中迁出，并将上述房屋返还给钱庙江；2.粟食湘公司支付自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金18万元；3.粟食湘公司支付自2018年7月1日起按照每月65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费;4.诉讼费由粟食湘公司负担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋产权登记在上海XX有限公司名下。2015年12月10日，上海XX有限公司出具《转租证明》，同意钱庙江对XX路XX号-XX底层的商铺在委托期间进行转租，有效期自2016年1月1日至2018年10月31日止。2016年1月1日，钱庙江、粟食湘公司签订《上海市房屋租赁合同》（即2016年租赁合同），约定钱庙江将上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋出租给粟食湘公司使用。租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。第4条约定，月租金5万元，于1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付。第5.1条约定，钱庙江交付该房屋时，粟食湘公司应向钱庙江支付房屋租赁保证金10万元。合同落款处有钱庙江签名、粟食湘公司盖章、粟食湘公司法人李兴奇签名。同日，钱庙江将系争房屋交付给粟食湘公司使用，粟食湘公司开设XX馆。粟食湘公司支付租赁保证金10万元。2018年1月1日，出租人钱庙江与承租人粟食湘餐饮有限公司签订《上海市房屋租赁合同》（即2018年租赁合同）。第3.1条约定，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日。第4.1条约定，月租金6万元。第4.2条约定，每月1月1日、4月1日支付租金。第5.1条约定，钱庙江交付该房屋时，粟食湘公司应向钱庙江支付房屋租赁保证金10万元。租赁关系终止时，钱庙江收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由粟食湘公司承担的费用外，剩余部分无息归还粟食湘公司。合同落款出租方处有钱庙江签名，法定代表人处有姜某签名，承租方处注明粟食湘餐饮有限公司，法定代表人处注明李兴奇，委托代理人处注明胡孝勇。钱庙江自2018年4月1日起未收到租金。2018年6月25日，在2018年租赁合同附件二处注明，续签3个月（2018年7月至9月30日），每月房租65,000元。落款处有姜某、胡孝勇签名。胡孝勇分别于2017年7月5日、2017年10月9日、2017年10月16日、2018年1月12日、2018年1月13日通过中国建设银行将系争房屋租金转账给钱庙江。本案一审审理中，经粟食湘公司申请，上海市浦东新区人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心对2018年租赁合同上李兴奇签名的真实性进行笔迹鉴定。鉴定意见为：检材《上海市房屋租赁合同》第14页法定代表人处的“李兴奇”签名字迹与样本上的“李兴奇”签名字迹不是同一人书写。一审法院认为，粟食湘公司抗辩目前钱庙江、粟食湘公司之间不存在房屋租赁关系，针对该争议焦点，一审法院分析如下：首先，钱庙江、粟食湘公司于2016年1月1日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。该份租赁合同于2017年12月31日期限届满后，粟食湘公司主张已经将系争房屋钥匙返还给钱庙江，并办理房屋交接手续，钱庙江对此予以否认，粟食湘公司未提供书面证据予以佐证，故对粟食湘公司的主张，不予采信。粟食湘公司无书面证据证明钱庙江、粟食湘公司之间的房屋租赁关系已经终止。其次，粟食湘公司承租系争房屋后，一直开设的是XX馆，粟食湘公司无书面证据证明粟食湘公司将店面转让给胡孝勇。再次，2016年租赁合同（租期自2016年1月1日至2017年12月31日）租金由胡孝勇分别于2017年7月5日、2017年10月9日、2017年10月16日支付。2018年租赁合同之租金亦由胡孝勇分别于2018年1月12日、2018年1月13日支付。胡孝勇在2018年租赁合同以及附件二的续签协议上签名，钱庙江有理由相信胡孝勇的行为是代表粟食湘公司的职务行为。故粟食湘公司理应按照合同约定承担相应法律责任。现租赁期限已经届满，粟食湘公司理应从系争房屋中迁出，并将房屋返还给钱庙江。钱庙江要求粟食湘公司支付自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金18万元以及自2018年7月1日起按照每月65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费的诉请，符合双方合同约定，予以支持。根据合同约定，租赁保证金用以冲抵粟食湘公司应承担的费用，现钱庙江要求将收取10万元租赁保证金冲抵粟食湘公司应付租金，符合双方合同约定，予以准许。胡孝勇经法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃抗辩权利，依法缺席判决。一审法院审理后于2019年9月24日作出判决：一、上海粟食湘餐饮有限公司于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋中迁出，并将上述房屋返还给钱庙江；二、上海粟食湘餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付给钱庙江自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金人民币180,000元（执行时扣除上海粟食湘餐饮有限公司已经支付给钱庙江的租赁保证金10万元）；三、上海粟食湘餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付给钱庙江自2018年7月1日起按照每月人民币65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费。案件受理费6,227元，公告费560元，上述共计6,787元，由上海粟食湘餐饮有限公司负担。笔迹鉴定费3,300元，由钱庙江负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，钱庙江确认，系争房屋已于2018年10月31日被产权人收回。胡孝勇先是陈述，系争房屋于2018年10月31日由产权人收回，后又陈述，根据现有证据，最晚大房东于2018年12月21日收回系争房屋。粟食湘公司陈述2016年1月1日的租赁合同履行完毕后，其已撤离系争房屋，对于大房东何时收回房屋，其并不清楚。关于2016年租赁合同中的10万元保证金。一审中，粟食湘公司及钱庙江均确认两份租赁合同共收取保证金10万元。二审中，粟食湘公司先是确认，2016年1月1日就系争房屋签订租赁合同后，以胡孝勇的名义管理，通过胡孝勇的账户支付租金，10万元保证金是胡孝勇于2014年支付，一直延续下来。之后，粟食湘公司又称，胡孝勇在2014年租赁房屋时支付了10万元保证金，该笔保证金与粟食湘公司、钱庙江之间的房屋租赁合同无关。粟食湘公司因与胡孝勇认识，在2016年租赁系争房屋，签订租赁合同，虽然合同上注明了10万元保证金，但是粟食湘公司并未履行支付保证金。胡孝勇陈述10万元保证金系其于2014年支付，2016年租赁合同中的保证金，就是2014年支付的保证金延续下来的。钱庙江述称，2014年最初是胡孝勇租赁系争房屋开设浏阳蒸菜，2016年胡孝勇与李兴奇的粟食湘公司组合开设XX馆，以李兴奇为主，胡孝勇为经办人。2016年李兴奇签订租房协议时，10万元的保证金由胡孝勇与李兴奇交接。本院认为，本案的争议焦点为2018年租赁合同中的承租人系粟食湘公司还是胡孝勇。2016年租赁合同由粟食湘公司的法定代表人李兴奇签订，并盖有公司印章，胡孝勇并未在该份租赁合同上签字。而2018年租赁合同中，列明粟食湘公司为承租人，但该合同未加盖公司印章，李兴奇的签字也非其本人所签。虽然列明胡孝勇系粟食湘公司的代理人，但粟食湘公司并未向胡孝勇出具授权委托书，也未对胡孝勇的行为进行追认。故胡孝勇无权代粟食湘公司签订2018年租赁合同。关于胡孝勇签订2018年租赁合同的行为是否构成表见代理的争议。从已查明的事实看，胡孝勇于2014年已向钱庙江租赁系争房屋，支付了10万元保证金，用于经营XX馆。粟食湘公司与钱庙江签订2016年租赁合同后，继续由胡孝勇管理XX馆并支付租金，胡孝勇于2014年支付的保证金也转为2016年租赁合同之保证金。从胡孝勇与粟食湘公司的陈述看，在此期间，两方系合作经营关系。由此，可以认定在胡孝勇与粟食湘公司合作经营期间，系由粟食湘公司对外签订租赁合同，由胡孝勇管理并对外代粟食湘公司支付租金，而胡孝勇并无对外代粟食湘公司签订租赁合同的权限。二审中，钱庙江也陈述，2016年后经营XX馆，以李兴奇为主，胡孝勇为经办人。综合考虑钱庙江明知系争房屋自2014年至2018年期间始终由胡孝勇管理使用的事实、2018年的租赁合同上没有粟食湘公司的印章、李兴奇的签字非其本人所签、胡孝勇无粟食湘公司的授权委托书、并无证据证明粟食湘公司或者李兴奇明知胡孝勇签订了2018年租赁合同而未做反对等情节，本院认为，胡孝勇实际管理系争房屋及支付租金的行为，并不足以构成胡孝勇之行为系表见代理的充分理由。胡孝勇签订的2018年租赁合同，对粟食湘公司并无约束力。一审法院关于胡孝勇的行为系职务行为的认定，缺乏事实基础，本院予以纠正。由此，2018年租赁合同的承租人应系胡孝勇而非粟食湘公司，钱庙江无权向粟食湘公司主张权利，钱庙江一审中的诉讼请求，本院予以驳回。钱庙江可另行与胡孝勇解决该纠纷。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初76235号民事判决；二、驳回钱庙江的全部诉讼请求。一审案件受理费6,227元，公告费560元，合计6,787元，由钱庙江负担。笔迹鉴定费3,300元，由钱庙江负担。二审案件受理费6,227元，由钱庙江负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十八日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……