江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5054号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄鸣鹏，男，1992年6月29日出生,汉族，住南通市开发区。 委托诉讼代理人：黄建新，男，1966年10月22日出生，汉族，住南通市开发区，系黄鸣鹏父亲。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡玉柱，男，1983年10月30日出生,汉族，住南通市崇川区，现住南通市开发区。 上诉人黄鸣鹏因与被上诉人胡玉柱房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2018）苏0691民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄鸣鹏上诉请求：撤销一审判决，改判胡玉柱支付房款4000元，黄鸣鹏不需支付3731元。事实和理由：黄鸣鹏从未委托任何人将房屋出租给其他人，一审法院判决缺乏事实依据，房屋买卖合同总额165万元，胡玉柱仅支付了164.6万元，一审法院凭上下文理解将“保偿”理解为“补偿”是牵强附会。 胡玉柱辩称，一审法院处理正确，案涉房屋的买卖、出租等都是黄鸣鹏的父亲经办，其否认出租行为不诚信；一审法院对“保偿”的解释正确，当时的真实约定是交房时补偿8000元，为了数字吉利。 胡玉柱向一审法院起诉请求：1、判令黄鸣鹏退还多支付的购房款4000元；2、黄鸣鹏支付润华国际××幢××室2018年1月和2月电费388元，2017年11月至2018年2月的水费394元；3、黄鸣鹏返还承租人周露承租润华国际××幢×××室2018年3月和4月租金2800元、电费96.85元、水费200元，返还承租人沈文蝶承租润华国际××幢××室2018年3月和4月租金2000元、电费141.2元、水费100元。以上款项合计10120.05元，诉讼费由黄鸣鹏承担。 黄鸣鹏向一审法院反诉请求：判令胡玉柱支付购房款4000元。 一审法院认定事实：2017年11月19日，胡玉柱（签约乙方）与黄鸣鹏（签约甲方）签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定黄鸣鹏将位于开发区惠泽路润华国际中心××幢××室出售给胡玉柱。约定总房价款为165万元；乙方于2017年11月20日前支付购房定金5万元，于2017年12月20日第二次支付房款109万元，于2018年3月31日第三次支付房款50万元，于2018年4月5日第四次支付房款1万元，双方约定的交房时间为2018年4月5日（可以提前），交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用。双方约定房款交接的其他事宜：交房时甲方保偿乙方捌仟元整，款清交房。合同还对违约责任、付款账户等其他事项进行了约定。2018年2月1日，黄鸣鹏（卖方）与胡玉柱（买方）签订了补充协议书。协议书载明，鉴于卖方自身经济问题，导致标的物润华国际中心××幢××室被法院查封，即房屋不能按照原协议规定时间过户转让给买方，现各方在原协议基础上做出如下补充条款：第5条约定，买方在拿到房产证后，3个月内支付剩余房款，支付房款后次月买方即可享受该房屋的租金收入，同时卖方保证原房屋内所有电器等一切设施完整交于买方（其中：买方同意卖方可以拿走其中一个房间内的电器，或者买方同意补偿4000元给卖方），另外，卖方保证原有该房屋的租赁合同及租金收入全部转移给买方。后胡玉柱分别于2017年11月19日支付定金5万元，于2017年12月15日支付5万元，于2018年2月1日分别支付821827.71元、16164.64元、74770元、37237.65元，于2018年2月4日支付9万元，于2018年2月9日支付8万元，于2018年2月12日支付7万元，于2018年2月23日支付20万元，于2018年2月24日支付156000元，合计付款1646000元。2018年2月26日，案涉房屋被交接给胡玉柱。 另查明，案外人黄建新以本人名义将案涉房屋分别租赁给周露和沈文蝶。黄建新与周露的租赁合同载明，租赁期限自2017年9月30日至2018年9月29日止，月租金为1400元，付款方式为半年结算一次，先交后租。合同签订后，周露向黄建新支付6个月租金8400元和押金1400元。周露实际租住至2018年4月底。黄建新与沈文蝶的租赁合同载明，租赁期限自2018年2月5日至2018年8月4日止，租金为月租金1000元整，双方议定首付3个月，另付押金1000元。水、电、网络及有线电视费等由乙方支付。合同签订后，沈文蝶支付了3个月租金合计3000元及押金1000元。沈文蝶实际租住至2018年4月底。在退房时黄建新未退还任何费用给周露和沈文蝶。 还查明，胡玉柱缴纳了案涉房屋2017年11月至12月的水费331元及2018年1月至2月的电费388元。 一审法院认为，胡玉柱与黄鸣鹏签订的房屋买卖合同、房地产买卖居间协议以及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。本案的主要争议焦点为：一、胡玉柱主张黄鸣鹏给付水电费、代收承租人的租金及水电费有无事实和法律依据；二、黄鸣鹏主张胡玉柱支付剩余房款4000元有无事实和法律依据。 关于水电费，一审法院认为，双方在合同中约定了交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用，黄鸣鹏陈述双方未交接房屋，系胡玉柱擅自进入房屋，但黄建新的微信中显示双方于2018年2月26日办理了房屋交接手续。故对于2018年2月26日之前的水电费应由黄鸣鹏结清。胡玉柱缴纳的显示2018-01水费331元系2017年11月至12月所产生，发生在双方交接房屋之前，故该费用应由黄鸣鹏予以支付，对于2018-03水费63元，因未显示抄表时间，胡玉柱陈述系2018年1月和2月的水费，因双方交接系在2018年2月26日，胡玉柱未举证证明在此之前的水费费用，故对该63元法院不予支持；而电费系2018年2月28日抄表所得，因胡玉柱亦未举证证明2018年2月26日之前产生的电费，故对电费法院不予支持。对于代收租金，法院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因胡玉柱在2018年2月24日前付清款项，按双方合同约定胡玉柱可以自2018年3月起享受房屋租金收入。黄鸣鹏虽陈述不清楚是否出租房屋，但房屋的出租、转让等事宜均由其父亲黄建新即本案代理人代为处理，且已履行完毕，应视为黄鸣鹏对黄建新行为的认可，现黄建新在收取租金的情况下，拒绝退还给胡玉柱，故黄建新收取的租金应视为胡玉柱的损失，该损失应由黄鸣鹏承担。对于周露租金，其缴纳给黄建新的租金对应2017年9月至2018年3月，故3月租金1400元应由黄鸣鹏给付胡玉柱，而4月起的租金，周露陈述因黄建新未退还保证金，故其住至4月底，对此法院认为胡玉柱应积极收取4月租金，不收租金的损失应由胡玉柱自行承担。对于沈文蝶租金，其缴纳给黄建新的租金对应2018年2月至2018年5月，其实际居住到4月底，故3月和4月的租金2000元应由黄鸣鹏给付给胡玉柱。对于周露和沈文蝶的水电费，因该费用系胡玉柱自行制作，未提供其他证据予以佐证，故对该水电费法院不予支持。以上合计3731元（331元+1400元+2000元）。 对于剩余房款，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同的真实意思。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务和对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。黄鸣鹏反诉主张胡玉柱支付剩余房款4000元，胡玉柱则提出抗辩认为合同中约定了在交房时由甲方“保偿”乙方捌仟元整，款清交房。虽然对于“保偿”一词双方产生不同理解，但从上下文理解应为在交房时由甲方补偿乙方8000元，款清交房。虽然胡玉柱应给付165万元，但其享有对于黄鸣鹏的该8000元债权，债权债务性质均为金钱债权，同时按照双方补充协议中约定，在黄鸣鹏未取走一个房间内的电器的情况下，胡玉柱应当补偿黄鸣鹏4000元，现胡玉柱主张给付1646000元（165万-8000+4000）属于抵销，同时结合黄鸣鹏已将房屋交付给胡玉柱的情况，现黄鸣鹏再主张该4000元，没有事实和法律依据，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十三条、第一百二十五条规定，判决：一、黄鸣鹏于判决发生法律效力之日起十日内返还胡玉柱3731元；二、驳回胡玉柱的其他诉讼请求；三、驳回黄鸣鹏的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54元，由胡玉柱负担34元，黄鸣鹏负担20元；反诉案件受理费25元，由黄鸣鹏负担。 本院二审中当事人没有提供新的证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合法有效，双方当事人应当根据法律规定履行各自义务。双方合同约定“支付房款后次月买方即可享受该房屋的租金收入”，根据查明事实该时间段内案涉房屋确有租金收入，该租金收入应归胡玉柱所有。黄鸣鹏上诉称其未委托他人出租房屋，但其应当明知其父亲黄建新出租案涉房屋且未提出反对，视为其对黄建新行为的默认；至于合同内书写的“保偿”的真实含义，胡玉柱对该合同内容的解释合理，是补偿，中介工作人员手写笔误；黄鸣鹏称“保偿”不是“补偿”，但拒绝对合同这一手写条款作出解释。一审法院认定“保偿”为“补偿”的笔误，符合合同解释原则。 综上所述，黄鸣鹏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54元，由上诉人黄鸣鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴勇军 审判员  金 玮 审判员  刘彩霞 二〇二〇年四月二十四日 书记员  翟羽佳