河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫15民终457号上诉人（原审被告）：信阳市浉河区鑫阳宾馆经营者：翁世信，男，汉族，1974年1月11日出生，住信阳市平桥区。委托代理人：翁兆席，系该单位员工（实际经营人）。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）:信阳市万家灯火实业有限公司。法定代表人：于涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫在亮，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郭峰，河南银辉律师事务所律师。原审被告：翁兆席，男，汉族，1962年10月22日出生，住信阳市平桥区。上诉人信阳市浉河区鑫阳宾馆因与被上诉人信阳市万家灯火实业有限公司，原审被告翁兆席租赁合同纠纷一案，不服河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初3510号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳市浉河区鑫阳宾馆的委托诉讼代理人翁兆席，被上诉人信阳市万家灯火实业有限公司的委托诉讼代理人郭峰，原审被告翁兆席到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市浉河区鑫阳宾馆上诉请求及理由：一、依法撤销信阳市浉河区人民法院（2019)豫1502民初3510号民事判决书，依法改判或发回重审；二、诉讼费用有被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，也没有和被上诉人签订租赁合同，上诉人是与原鑫阳宾馆所有人签订转让协议并经营。翁兆席未经法定代表人同意私自与被上诉人签订一年的房屋租赁合同，事后也未得到上诉人的追认，翁与被上诉人所签订合同的公章是原经营人的公章，并非上诉人所拥有的公章，该合同应为无效合同。上诉人接手经营，是在2018年6月20日从上诉人交纳房租日期可以确定，并非被上诉人所说，从2018年4月20日计算房租，这两个月实际是案外人经营，已欠两个月房租未交。被上诉人并未向上诉人催款，反而是在2018年9月以后不断以各种手段催款，包括停电换锁换电表并打伤宾馆工作人员，造成上诉人无法正常经营。上诉人所经营的房屋面积并非所称4730?8平方米，因为在2018年6月20号以后，上诉人多次要求被上诉人确定所指定房间以及面积数字，至今被上诉人也未完全准确的标明上诉人应交房屋和物业费的精准数目。2019年3月以后，被上诉人在经营活动中强买强卖，非法破坏上诉人的合法经营，上诉人多次报警，派出所未作具体处理。强迫上诉人签订违反法律规定的协议，严重违反合同中的相关规定，被上诉人在履行过程中存在严重过错，也给上诉人造成了巨大的财产损失，在经营期间上诉人己支付20万元，正常期间被上诉人不应停水停电。本案在一审审理期间，主审法官曾向被上诉人要求出具相关的面积实际数字，但自判决之日被上诉人仍未向法庭出具详细、明确、准确的租赁面积数字，上诉人根据实际情况向法院举证证明应为3000平方米，但法官没有采信。二、一审法院在审理期间程序上也存在错误，上诉人在举证期限内向一审法官提出反诉，但一审法官未与处理，也未根据法律规定，下裁定予以驳回，剥夺了上诉人的反诉权利。上诉人曾向一审法院提出申请法院利用职权在车站派出所调取被上诉人多次在上诉人的宾馆里停水停电换锁打人等事。但一审法院仅调取了一份处警记录，该记录说明不了问题。证明一审法官明显偏袒被上诉人，故请求二审法院利用职权予以调查查明事实。综上所述，故上诉至中级人民法院请求依法改判或发回重审。针对信阳市浉河区鑫阳宾馆上诉的理由信阳市万家灯火实业有限公司答辩称，上诉人上诉理由不成立。1、鑫阳宾馆翁兆席与万家灯火公司之间存在租赁关系，有充分证据证明，鑫阳宾馆称翁兆席私自与万家灯火签订合同是不成立的。2、鑫阳宾馆从主体上是个体经营户，营业执照名字是翁世信，实际经营人是翁兆席，双方签订的额房屋租赁合同以及2018年12月19日签订的房款承诺书均有鑫阳宾馆印章和翁兆席签字，说明双方租赁关系存在，以及鑫阳宾馆和翁兆席欠付租金的事实。3、本案一审程序合法，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。针对信阳市浉河区鑫阳宾馆上诉的理由翁兆席答辩称：同上诉理由。信阳市万家灯火实业有限公司向一审法院起诉请求：1请求人民法院依法确认解除原告与二被告签订的房屋租赁合同，责令被告腾退房屋，所有装修及设备设施归原告所有；2、请求判令被告偿还拖欠租金、物业费、中央空调费共计1387183元；3、请求判令被告偿还拖欠水电费共计27569元；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。在案件审理过程中，原告信阳万家灯火实业有限公司变更诉讼请求为：第二项诉讼请求数额变更为1322280元；第三项诉讼请求撤回。一审法院认定事实：2018年4月20日，原告万家灯火实业公司与被告鑫阳宾馆、翁兆席签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于信阳市万家灯火城市广场23号楼面积总计4730.88平方米的房屋用于经营鑫阳宾馆，合同约定：租金每平米每天0.7元，年租金1208740元，第一年的中央空调费每月每平方米5.88元，物业费每年8万元，租赁期限三年。合同签订后，被告接收房屋经营后，仅支付租赁费189000元，剩余租金及空调费未支付。在原告的催要下，被告鑫阳宾馆、翁兆席于2018年12月19日向原告出具《履行合同付款义务和偿还欠款承诺书》，内容为：因自身原因导致我方经营的鑫阳宾馆自2018年国庆节起歇业至今，并拖欠原告自2018年4月20日起至2018年12月19日期间房屋租金共计654788元；我方承诺所有损失自行负责，与原告方无关，于2018年12月31日偿还欠款10万元，2019年1月31日将剩余拖欠房款554788元一次性补齐；严格按照签订的《房屋租赁合同》约定履行付款责任和义务（包括房屋租金、中央空调使用费、物业管理服务费）；积极配合与相关购房业主解除《合作经营协议》的房屋交换工作（相应面积从《房屋租赁合同》约定面积减除）；我方如违反任何一条规定，同意原告无条件收回房屋，所有装修及设施设备归原告所有，给原告造成的损失由我方自行负责，并承担相应法律责任和后果，我方损失自行负责。自被告鑫阳宾馆出具该承诺书后，仍未履行合同约定的义务，原告万家灯火实业公司于2019年2月28日向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为自本通知函发之日起，双方租赁合同关系解除和终止，被告鑫阳宾馆于2019年3月3日之前与原告办理交接手续，否则视为完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失等风险由被告自行负责；2019年3月3日之前偿还拖欠房屋租金；2019年3月3日之前赔偿因被告鑫阳宾馆违约给原告造成的损失。另查明，被告鑫阳宾馆由被告翁兆席与翁世信合伙经营。2014年7月20日，被告翁兆席与曾立松签订《转让协议》，合同约定曾立松将鑫阳宾馆的装修及室内设施一并转让给被告翁兆席。以上事实有《房屋租赁合同》、《履行合同付款义务和偿还欠款承诺书》、《解除租赁合同通知书》、《转让协议》、汇款凭证、收据、庭审笔录等证据在卷予以佐证。一审法院认为，原告信阳万家灯火实业有限公司与被告信阳市浉河区鑫阳宾馆、翁兆席签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表达，未违反强制性法律规定，系有效合同。原告万家灯火实业公司已按照合同要求履行了交房义务，被告理应按照合同要求履行合同义务。被告辩称2018年4月20日至6月20日的房屋租赁费应由案外人支付，但未提供证据证明该房屋租赁费应由案外人曹立松支付，被告鑫阳宾馆系合同相对人，且合同签订日期为2018年4月20日，故被告鑫阳宾馆抗辩理由不成立。被告辩称其租赁房屋面积未达到合同规定的面积，原告应减少租金，但被告提供的证据不能依法采信，其应承担举证不利的后果，故被告抗辩理由不成立。原告诉请装修及设备设施归原告所有，本院认为被告鑫阳宾馆虽在承诺书中作出该约定，但显失公正，但可以在装修及设备设施的价值范围内享有优先受偿权，故原告万家灯火实业公司该项诉讼请求不予支持。原告请求解除与被告鑫阳宾馆签订的房屋租赁合同，因被告鑫阳宾馆未按照合同约定支付租赁费，且原告已向被告鑫阳宾馆下发解除合同的通知，本院认为被告至今未按照合同要求支付租赁费，已构成违约，原告有权按照合同约定解除合同，故原告诉请解除双方签订的租赁合同，被告腾退房屋的请求，本院予以支持。被告鑫阳宾馆至原告诉请之日（2019年5月8日）仍占有租赁房屋，原告要求被告鑫阳宾馆支付一年租赁费（1208740元）、物业费（80000元）、中央空调费（222540元）请求，被告鑫阳宾馆已支付189000元，原告请求支付欠款1322280元，本院予以支持。原告请求被告支付律师费未提供证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决一、解除原告信阳万家灯火实业有限公司与被告信阳市浉河区鑫阳宾馆、被告翁兆席于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》，被告信阳市浉河区鑫阳宾馆、被告翁兆席于本判决生效之日起三十日内搬离租赁房屋，向原告信阳万家灯火实业有限公司交付租赁房屋；二、被告信阳市浉河区鑫阳宾馆、被告翁兆席于本判决生效之日起十日内向原告信阳万家灯火实业有限公司支付拖欠租金、物业费、中央空调费共计1322280元；三、驳回原告信阳万家灯火实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17533元，由原告信阳万家灯火实业有限公司负担833元，由被告信阳市浉河区鑫阳宾馆、被告翁兆席负担16700元。本院二审期间，各当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致。另查明，案涉争议宾馆房间系被上诉人从众多业主返租，原审被告翁兆席为信阳市浉河区鑫阳宾馆实际经营人。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审归纳本案争议焦点为：上诉人信阳市浉河区鑫阳宾馆与被上诉人信阳万家灯火实业有限公司是否存在房屋租赁合同关系；一审法院审理程序是否存在错误。针对争议焦点，具体分析如下：首先，经审查，2018年4月20日，上诉人鑫阳宾馆、原审被告翁兆席与被上诉人万家灯火实业公司签订有《房屋租赁合同》有双方加盖的公章及原审被告翁兆席签名在卷佐证，足以认定。根据当事人的陈述以及涉案2018年12月19日的《履行合同付款义务和偿还欠款承诺书》内容记载显示，上诉人从2018年4日20日（房屋租赁合同签订之日）起就已拖欠被上诉人房屋租金，该承诺书还对拖欠的房租补齐的时间、房屋租赁合同约定的义务、违约责任再次进行了承诺。合同签订后，上诉人接收房屋经营支付租赁费189000元，对此双方亦并无异议。上诉称的与被上诉人无房屋租赁合同关系的理由不能成立，本院不予支持。合同应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明;当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。上诉人主张接手宾馆经营，是在2018年6月20日，前两个月实际是案外人经营，已欠两个月房租未交。经营中被上诉人采取停水、停电换锁换电表、未完全准确的标明上诉人应交房屋和物业费的精准数目等，造成上诉人无法正常经营，也给上诉人造成了巨大的财产损失，未提供相应证据予以证明，对此上诉理由，本院不足以采信。其次，上诉人称已提起反诉，但在一审开庭终结之前，未提交反诉状及交纳反诉费用。人民法院根据案件事实的需要，依据职权收集的相关证据，可以作为定案的依据。故上诉称，一审法院在审理期间程序存在错误的理由不能成立。综上所述，上诉人信阳市浉河区鑫阳宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17533元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇二〇年四月二十三日书记员  艾津冉