四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初917号 原告：吴国华，男，1979年10月1日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：王晓燕，女，1979年10月21日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：胡敏，女，1974年11月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。 原告：鄢开强，男，1974年4月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：燕莉，女，1979年11月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告：马季，男，1980年3月19日出生，汉族，住成都市新都区。 以上原告共同委托诉讼代理人：朱治钢，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被告：李函蔚，女，1981年7月26日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：四川中德荣和商业管理有限公司，住所地成都高新区。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：周玲，女，系公司员工。 原告吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与被告李函蔚、四川中德荣和商业管理有限公司（以下简称中德荣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴国华等六人的共同委托诉讼代理人朱治钢、被告李函蔚、被告中德荣和公司的委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国华等六原告向本院提出诉讼请求：1.确认吴国华等六人与李函蔚关于成都市高新区中德英伦联邦XX栋XX单元XXX号商铺的租赁合同已于2020年1月7日解除；2.判令李函蔚立即腾退成都市高新区中德英伦联邦X栋X单元XXX号商铺给吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季，如拒绝腾退，应承担吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季预计支付的清洁费、维修费、开锁费等全部腾退费用；3.判令李函蔚立即支付2019年7月6日至2020年1月15日期间租金和占用费139,333.33元和逾期利息22,146.67元，并自2020年1月15日起至付清之日止以未支付金额为基数按月利率2%支付占用利息；4.判令李函蔚结清欠缴的物业费、水电费等费用，包括物业费7121.21元、水电费10,000元、清洁费1000元、维修费1000元、开锁费100元；5.判令中德荣和公司对第一至第四项承担补充责任；6.案件受理费由被告承担。审理中，吴国华等六人明确，其主张的逾期利息即为合同中约定的违约金且其主动下调违约金；其主张的物业费系其按照前期物业合同从2019年4月23日开始计算得出的金额，其主张的水电费、清洁费、维修费、开锁费目前均未实际发生。事实和理由：2019年12月31日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2019）川0191民初10885号民事判决，认定吴国华等六人委托中德荣和公司代为向李函蔚出租成都市高新区中德英伦联邦XX栋XX单元XX号商铺的委托合同关系成立，故吴国华等六人依法享有2018年8月1日《商品房租赁合同》的权利与义务。在出租期间，李函蔚拖欠2019年7月6日至2020年1月15日租金和占用费共计139,333.33元，产生逾期利息22,146.67元。2019年12月31日，吴国华等六人到商铺现场查看，发现李函蔚早已人去楼空，但仍然锁闭商铺大门，并未通知吴国华等六人前述情况也未向吴国华等六人办理手续。因此，吴国华于2020年1月7日向李函蔚送达了《立即腾退通知函》，通知李函蔚立即解除租赁合同，并立即腾退场地。经书面和电话通知后，李函蔚拒绝配合到场。另，在吴国华等六人不知情的情况下，李函蔚明知中德荣和公司已无权代办相关手续，私下串通中德荣和公司于2018年11月15日签订《商品房租赁合同解除协议》。吴国华等六人认为，李函蔚拒不按照2018年8月1日《商品房租赁合同》约定支付租金，经催告后仍不履行，已构成约定和法定解除合同条件，因此于2020年1月7日向李函蔚送达了《立即腾退通知函》，该函具有解除租赁合同的法律效力。中德荣和公司作为受托人，不应当与李函蔚串通，违背吴国华等六人意志，损害吴国华等六人利益，应对吴国华等六人的损失和未催缴租金本息等承担连带责任。故诉至法院，望判如所请。 李函蔚辩称，1.其与中德荣和公司于2018年8月1日签署的房屋租赁协议，当时并不知道吴国华等六人购买了房屋，且其承租房屋后无人通知其要换签协议；2.李函蔚因不堪吴国华等人屡次叨扰，已与中德荣和公司于2019年11月13日解除了房屋租赁协议；3.李函蔚的应付房租、物业费等费用均在2019年11月13日全部结清，其并未欠费，故不应当支付此后的房租、物业及水电费，也不会产生利息；4.李函蔚系与中德荣和公司签订的房屋租赁合同，李函蔚与吴国华等六人并无关系，故解除协议只需与中德荣和公司签订，无需向吴国华等人说明；5.有人向李函蔚自称系案涉房屋的房东，要求李函蔚提供房屋有关单据，李函蔚出于种种考虑向该人提供了相关单据，但该人并未要求换签协议；6.2019年9月11日，吴国华到其承租的房屋中，要求其签署解除协议，但李函蔚并未签署，故吴国华发短信要求李函蔚三天之内腾退房屋，期间多次自行通知物业停水停电，导致店铺无法正常营业并给李函蔚造成一定的损失；7.合同解除后，吴国华等人自行在小区大门及李函蔚家门口张贴腾退通知，已严重侵犯李函蔚隐私并损坏了李函蔚名声，李函蔚保留对吴国华等人的诉权；8.按照合同约定，李函蔚与中德荣和公司解除合同后，中德荣和公司应当将押金退还给李函蔚，但李函蔚至今未收到押金，故请求将押金判令退给李函蔚。 中德荣和公司辩称：1.案涉商铺自2019年7月6日至2020年1月15日的租金为116,387元；2.吴国华等六人主张中德荣和公司对李函蔚应当承担的责任承担补充责任并无依据，中德荣和公司分别于2015年11月、2018年7月30日接受四川中德世纪置业有限公司、吴国华等六人的书面委托对案涉商铺进行管理，包括与租户签订合同、代为收取租金等，中德荣和公司不承担承租人义务；3.中德荣和公司与李函蔚订立、解除合同的行为属于正常的合同行为，并无恶意串通；4.高新法院于2019年12月31日才判决确认吴国华等六人与中德荣和的委托合同于2019年8月27日解除，故中德荣和公司与李函蔚签订的解除租赁合同协议自然无效，吴国华等人仍然可以向李函蔚主张房屋租赁合同约定的各项权利。 经审理查明，2016年7月3日，鄢开强与四川中德世纪置业有限公司签订了《中德·英伦联邦认购协议书》，约定鄢开强自愿认购“中德·英伦联邦”项目C区XX栋XX楼XX号商铺，当日鄢开强向四川中德世纪置业有限公司支付定金20万元。 2018年7月30日，吴国华、鄢开强向中德荣和公司出具《委托函》，载明二人就XXX号商铺委托中德荣和公司代其招商，并载明“本人已知晓在未开通网签前的租赁合同签订需由贵司先行与租房签订合同，待租房办理完营业执照等手续后再与本人换签租赁合同的特殊事项”、“本人委托租赁条件为：（1）C1-1-109#：商铺面积149㎡，租赁22,000元，合同期年，免租期3个月，自第三年起每年递增8%，租金季度支付、押金1个月，本人同意支付0个月租金作为招商服务费”。 2018年8月1日，中德荣和公司与李函蔚签订《商品房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定中德荣和公司将案涉房屋出租给李函蔚，租期自2018年11月6日起至2023年8月5日，实际计租期以中德荣和公司书面通知时间为准；租金季付，合同签订后5日内预付2018年11月6日至2019年2月5日的租金66,000元，于2019年1月20日前预付下一季度租金，以后每期租金在上期的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间依此类推；具体租金如下：2018年11月6日至2019年8月5日暂定198,000元，2019年8月6日至2020年8月5日暂定264,000元，2020年8月6日至2021年8月5日暂定285,120元，2021年8月6日至2022年8月5日暂定307,930元，2022年8月6日至2023年8月5日暂定332,564元；本合同签署后，李函蔚应于合同签订当日支付22,000元作为租赁保证金；李函蔚不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每半年租金总额1‰支付违约金给中德荣和公司，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，视为李函蔚根本违约，中德荣和公司有权单方面解除合同，李函蔚应无条件退场，同时李函蔚应向中德荣和公司支付违约金22,000元，且租赁保证金不予退还；租赁期内，如李函蔚未能按时足额支付租金、物业服务费、能源费、违约金及其他应当支付的费用或未能履行合同约定的其他义务的，中德荣和公司有权从租赁保证金中抵扣应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣违约所造成的损失；任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付300,000元违约金，且守约方有权单方面解除本合同。当日，李函蔚向中德荣和公司缴纳了租赁保证金22,000元，以及租赁服务费22,000元。 2018年8月12日，李函蔚签署《装饰装修管理服务协议》，开始进场装修，并向物业管理公司交纳装修保证金5000元。2018年8月20日，李函蔚以该商铺作为经营场所注册个体工商户。 2018年8月24日，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季作为买受人，与四川中德世纪置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吴国华等六人按份购买中德英伦联邦C区1栋1层109号商业产权的房屋，建筑面积149平方米。2019年4月15日，马季与案涉房屋的物业管理公司进行交接，接收了案涉房屋。 2019年7月24日，李函蔚在装修时缴纳的保证金5000元抵扣了案涉房屋2018年11月7日至2019年4月23日期间的物管费。 2019年8月20日，吴国华等六人向成都市高新技术产业开发区人民法院提起对中德荣和公司、李函蔚等人的诉讼，要求解除与中德荣和公司之间的委托合同关系，并要求中德荣和公司返还2018年11月6日至2019年7月5日期间的租金及支付租赁保证金以及相应的资金占用利息。审理中，中德荣和公司与李函蔚于2019年11月13日签订《商品房租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），载明中德荣和公司与双方签订的《商品房租赁合同》于2019年11月12日解除。中德荣和公司与李函蔚当庭陈述，双方签署《解除协议》后，李函蔚缴纳房租、物业服务费、水电费等至2019年11月12日，李函蔚于2019年11月13日腾退。2019年12月31日，成都市高新技术产业开发区人民法院作出（2019）川0191民初10885号民事判决，认为吴国华等六人与中德荣和公司之间成立委托关系，吴国华等六人作为委托人可以随时解除委托合同，且吴国华等六人在收房前并不实际享有案涉房屋的占有、使用权利，故也不享有收房前案涉房屋产生的租金收益。综上，判决：1.确认吴国华等六人与中德荣和公司的委托合同关系于2019年8月27日解除；2.判令中德荣和公司向吴国华等六人支付2019年4月15日至2019年7月5日期间的租金59,400元及资金占用利息；3.判令中德荣和公司向吴国华等六人返还租赁保证金22,000元及资金占用利息。至本案法庭辩论终结前，该判决已生效且中德荣和公司已执行完毕。 2020年1月7日，李函蔚签收了吴国华等六人向其发出的《立即腾退通知函》，载明因李函蔚未支付租金或占用费，故通知李函蔚案涉《租赁合同》于2020年1月4日解除，限李函蔚在收到本函之日起七日内腾空商铺、恢复原状。 另查明，案涉商铺的物业费为每月10元/平方米。 吴国华等六人当庭陈述，其在四川省成都高新技术产业开发区人民法院审理过程中，得知了李函蔚与中德荣和签署《解除协议》时，就表示了不认可《解除协议》的效力，并认为中德荣和公司并无权与李函蔚签订《解除协议》。李函蔚陈述，其与中德荣和公司签订《解除协议》后，即腾退了房屋并按中德荣和公司的要求将房屋钥匙交付给案涉房屋的物业管理公司。中德荣和公司陈述，物业管理公司收取了李函蔚交付的案涉房屋钥匙后，并未交还给吴国华等六人，且其收取了李函蔚截至2019年11月12日之前的房租后，并未支付给吴国华等六人。 证明前述事实的有（2019）川0191民初10885号民事判决、《中德·英伦联邦认购协议书》《四川省商品房买卖合同（预售）》《房屋信息查询记录》《委托函》《租赁合同》《解除协议》《装饰装修管理服务协议》《装饰装修违约整改通知书》《前期物业服务合同》、物业费缴费单据、当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，中德荣和公司受吴国华等六人的委托，以自己的名义与李函蔚签订《租赁合同》，该《租赁合同》真实有效。现对本案的争议焦点分述如下： 针对《租赁合同》的相对方。吴国华等六人主张在签订《租赁合同》时李函蔚就知道吴国华等六人是《租赁合同》的相对方，但李函蔚对此并不认可。根据查明的事实，在签订《租赁合同》时吴国华并未与四川中德世纪置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，吴国华等六人也未提供其他证据证实李函蔚在与中德荣和公司签订《租赁合同》时就知道中德荣和公司与吴国华等六人之间的关系。因此，《租赁合同》并不直接约束吴国华等六人和李函蔚，合同的相对双方应为中德荣和公司和李函蔚。 针对《租赁合同》的解除和腾退。吴国华等六人主张，李函蔚与中德荣和公司签订的《解除协议》无效，李函蔚与中德荣和公司串通损害了吴国华等六人的利益。本院认为，吴国华等六人虽系案涉房屋所有权人，但并非《租赁合同》的合同相对方，李函蔚与中德荣和公司签订《解除协议》时，法院尚未对中德荣和公司与吴国华等六人的委托合同关系做出认定，李函蔚依据合同相对性与中德荣和公司签订《解除协议》并不违反法律规定；李函蔚在签订《解除协议》时便结清了所有费用，也不存在拖欠费用的情况。故吴国华等六人主张因李函蔚与中德荣和公司串通并无事实与法律依据，本院不予认可。在吴国华等六人向李函蔚发出《立即腾退通知函》时，李函蔚与中德荣和公司的《租赁合同》已经解除，且李函蔚已经腾退了房屋并结清了租金、物业服务费、水电费等费用，故吴国华等六人发出的《立即腾退通知函》对李函蔚不产生解除合同的法律效力。此外，本案中，李函蔚于2019年11月13日已经腾退了房屋，故吴国华等六人主张腾退并无事实及法律依据，本院不予支持。 针对租金、占用费及其他费用。本案中，中德荣和公司代收了李函蔚缴纳的租金及退还的房屋钥匙，但至法庭辩论终结前中德荣和公司未将李函蔚支付的租金转给吴国华等六人、未将李函蔚已腾退的情况告知吴国华等六人、未将李函蔚退还的房屋钥匙交付给吴国华等六人，中德荣和公司的行为给吴国华等六人造成了损失，应当承担相应的责任。但中德荣和公司与吴国华等六人的法律关系与本案并非同一法律关系，吴国华等六人可以另行主张权利。综上，对于吴国华等六人主张由李函蔚支付租金及利息、占用费及利息、物业服务费、水电费等费用的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季的全部诉讼请求。 案件受理费1765元，由原告吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇二〇年四月二十六日 书记员  罗琪琪