云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终434号上诉人（原审原告、执行案外人）：黄洪明，男，1968年7月2日生，汉族，住云南省建水县，现住建水县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：云南建水农村商业银行股份有限公司（原建水县农村信用合作联社）。住所地：云南省建水县临安镇福康路116号。法定代表人：赵成云，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙文，男（系该公司合规和风险管理部总经理）、汉族，1982年10月28日生，住建水县。代理权限为特别授权。被上诉人：（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司建水县支行。住所地：云南省建水县临安镇建水大道旁金禧瑞都1幢商业1-1号商铺。负责人：海超，系该支行行长。委托诉讼代理人：赵艳彬，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、被执行人）：戴家伟，男，1964年11月5日生，汉族，住云南省建水县。被上诉人（原审被告、被执行人）：方丽萍，女，1965年12月3日生，彝族，住建水县，现住云南省建水县。上诉人黄洪明因与被上诉人云南建水农村商业银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司建水县支行、戴家伟、方丽萍执行异议之诉纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2019）云2524民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄洪明、被上诉人云南建水农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人孙文、中国邮政储蓄银行股份有限公司建水县支行的委托诉讼代理人赵艳彬、戴家伟、方丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄洪明上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决遗漏重要事实，导致认定各方责任时存在错误判断。本案中，上诉人在建水县人民法院查封前便与被上诉人戴家伟、方丽萍签订了书面买卖合同。签订合同当天上诉人已完全交付购房款，被上诉人戴家伟、方丽萍也于当天将房屋交付给了上诉人。上诉人至此一直占有该房屋，并使用至今。2013年6月9日，被上诉人戴家伟、方丽萍将所涉房屋抵押向被上诉人云南建水农村商业银行股份有限公司贷款139万元。原审判决便认定房屋处于抵押状态的原因系上诉人自身造成，是武断、片面的。因为，原审判决遗漏了房屋抵押状态变化与延续的事实。被上诉人戴家伟、方丽萍将房屋抵押贷款，根据本案查明的事实被上诉人云南建水农村商业银行股份有限公司于2016年提起诉讼要求被上诉人戴家伟、方丽萍返还贷款，故推定本案所涉房屋的抵押期限应当与贷款期限一致，应当是2016年左右便已到期。被上诉人戴家伟、方丽萍作为贷款人，应当在贷款期限届满时偿还贷款，但二人并未履行偿还义务。直至被上诉人云南建水农村商业银行股份有限公司向建水县人民法院提起诉讼，双方达成调解意见，被上诉人戴家伟、方丽萍仍未履行生效调解书偿还贷款，造成抵押无法解除。上述事实才是房屋抵押状态一直延续的原因，而非上诉人的原因造成。原审判决遗漏上述事实，使得认定各方责任时存在错误。根据约定，办理过户登记手续是一年的期限，在此期间，被上诉人戴家伟、方丽萍将房屋用于抵押贷款，已成既定事实后，上诉人才得知真相。上诉人只得寄希望于贷出款后返还购房款给上诉人。建水县人民法院执行局于2019年3月、10月两次对上诉人关于被上诉人戴家伟、方丽萍用房屋抵押贷款的情况进行询问调查，上诉人当庭表示当时制作的笔录时询问人员没有给其充足的时间进行思考回忆，时间较长使得记忆模糊，当时的笔录不能作数。按照正常的交易习惯来讲，上诉人不可能在购买房屋后，还同意被上诉人戴家伟及方丽萍再次将房屋用于抵押贷款，而上诉人完全没有获利。现在戴家伟及方丽萍一口咬定抵押贷款上诉人事先知道，不得不怀疑两人的别有用心，是否两人只是想尽快偿还银行贷款，而将本案所涉房屋进行抵偿，以减少自身损失。因此，上诉人在房屋抵押贷款前并不知情，抵押贷款后，上诉人只能接受抵押的事实，使得房屋无法办理过户登记。被上诉人戴家伟、方丽萍一直不予偿还贷款，使得房屋一直处于抵押状态，才是上诉人无法办理过户登记的最终原因。退一步讲，就算上诉人在事先知道或同意被上诉人戴家伟、方丽萍将房屋用于抵押，那么房屋在抵押期间确实不能办理过户登记。当贷款期限已至，被上诉人戴家伟、方丽萍不予还款，在此时，建水县人民法院并未进行查封。若被上诉人戴家伟、方丽萍已经按约定进行还款，则上诉人完全可以办理过户登记。上诉人在知晓或同意被上诉人戴家伟、方丽萍将房屋抵押贷款时，并不应当知道被上诉人戴家伟、方丽萍到期仍不履行还款义务，使得房屋无法解除抵押状态不能过户的情形。故此，房屋在人民法院查封前不能办理过户登记的原因不是上诉人造成的，而是戴家伟、方丽萍的不守诚信、不履行合同义务造成的，不应当由上诉人承担不利后果。综上，上诉人在本案所涉房屋被查封前便签订合法买卖合同，支付完全购房款，并合法占有使用，非因自身原因无法办理过户登记。上诉人具有物权期待权，应当受到保护，足以排除强制执行。原审判决遗漏重要事实，导致认定各方责任时错误判断，应当予以撤销，支持上诉人的上诉请求。云南建水农村商业银行股份有限公司辩称，在本案中，戴家伟和方丽萍2013年6月9日在我行进行了贷款，并进行了抵押登记，由于该俩人没有按时还款，我行进行了起诉，在审理结束后执行过程中上诉人提出了异议，上诉人提出的异议被驳回后又进行了本案的起诉，一审驳回了上诉人的诉讼请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。中国邮政储蓄银行股份有限公司建水县支行辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。戴家伟、方丽萍辩称，请二审法院驳回上诉，维持原判。黄洪明向一审法院起诉请求：依法判决立即停止对建水县房的执行，并解除查封。一审法院认定事实：被告建水农商行与被告戴家伟、方丽萍金融借款合同纠纷案经本院以（2016）云2524民初1095号民事调解书确定由戴家伟、方丽萍偿还借款本金139万元及利息，并就抵押物建水县房屋优先受偿。因被告戴家伟、方丽萍未履行生效法律文书确定的义务，2016年9月18日建水农商行向本院申请强制执行。被告邮储银行建水县支行与被告戴家伟信用卡纠纷案经一审法院以（2018）云2524民初242号民事调解书确定由戴家伟归还本金及利息等共计130753.77元。因被告戴家伟未履行生效法律文书确定的义务，2018年6月19日，邮储银行建水县支行向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2018年7月24日以（2018）云2524执346号之一执行裁定书查封了被告戴家伟、方丽萍名下位于建水县房屋。2019年4月9日，原告黄洪明以执行案外人身份主张该房屋系其向被告戴家伟、方丽萍购买向一审法院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。一审法院经审查于2019年11月7日作出（2019）云2524执异7号执行裁定书，裁定驳回案外人黄洪明的异议请求。另查明，涉案房屋系被告戴家伟、方丽萍共同共有。被告戴家伟、方丽萍因借款于2013年3月19日向原告黄洪明出具了金额为70万元、期限一年的借条一张。2013年4月30日，原告黄洪明与被告戴家伟、方丽萍签订《房屋买卖协议》，约定了因无法偿还上述借款，由原告黄洪明再补50万元给被告戴家伟、方丽萍后，涉案房屋即归原告黄洪明所有，但一年内可以回购等内容。同日，被告方丽萍向原告黄洪明出具了收到房屋款50万元的收条。被告戴家伟、方丽萍并将房屋及相关房屋产权证书交付给原告黄洪明。后被告戴家伟、方丽萍因资金周转需要，经与黄洪明协商后，被告戴家伟、方丽萍用涉案房屋及三个车库作为抵押物向建水农商行贷款139万元，并依法办理了抵押登记。被告建水农商行取得了上述抵押物的房屋他项权证书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄洪明与被告戴家伟、方丽萍因借贷关系进而签订了《房屋买卖协议》，付款方式是以所欠借款部份抵扣购房款，并约定了回购期，从该协议的内容看，不能完全排除是否是对借款的担保。且双方自述就涉案房屋签订协议后，便各自完成了协议约定的付款、房证交付义务，按照通常交易习惯，双方应当依照相关法律规定办理房屋产权过户手续，但双方不仅未及时办理，原告黄洪明反而在明知或者应当明知的情况下将房屋产权证明交还被告戴家伟、方丽萍以该房屋为抵押物向被告建水农商行抵押贷款。贷款到期后，双方亦未及时清偿贷款，消灭抵押权。故原告未能办理房屋产权过户手续系自身原因造成，其提供的证据不足以排除强制执行，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告黄洪明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄洪明负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄洪明与戴家伟、方丽萍因借贷关系而签订了《房屋买卖协议》，付款方式以所欠借款部分抵扣购房款，并约定了回购期，就涉案房屋签订协议后，便各自完成了协议约定的付款、房证交付义务，按照通常交易习惯，双方应当依照相关法律规定办理房屋产权过户手续，但黄洪明不仅未及时办理，反而在明知或者应当明知的情况下将房屋产权证明交还戴家伟、方丽萍，以该房屋为抵押物抵押贷款。且黄洪明在近六年的时间里至今未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，也未通过法院强制执行完成物权变动登记手续，不积极行使自身权利，故未能办理房屋产权过户手续系自身原因造成，其异议不成立，其权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人黄洪明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄洪明负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇二〇年四月九日书记员  蒋松琦