江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1025民初67号原告:乐安县万泰物业管理有限公司，地址：乐安县九龙宏盛小区幼儿园隔壁。统一社会信用代码：913610250947362378。法定代表人：杨志良，系该公司总经理。原告：抚州恩胜物业管理有限公司，地址：乐安县名门首府小区十二栋108号。统一社会信用代码：91361025MA381WOM2C。法定代表人：杨华江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王洲，男，1974年12月26日出生，汉族，住乐安县。代理权限：特别代理，系抚州恩胜物业管理有限公司经理。两原告委托诉讼代理人：邹力辉，江西国赣律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：袁海平，男，1988年11月6日出生，汉族，住乐安县。委托诉讼代理人：周美霞，女，1989年10月24日出生，汉族，住乐安县。代理权限：特别代理，系被告袁海平妻子。原告乐安县万泰物业管理有限公司（以下简称“万泰公司”）、抚州恩胜物业管理有限公司（以下简称“恩胜公司”）诉被告袁海平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐安县万泰物业管理有限公司、原告抚州恩胜物业管理有限公司委托诉讼代理人邹力辉，原告抚州恩胜物业管理有限公司委托诉讼代理人王洲，被告袁海平及其委托诉讼代理人周美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向俩原告交纳物业服务费4105元，水电公摊432元，合计4537元。2、判令被告从逾期交纳物业服务费之日起按日千分之三标准向俩原告支付违约金4495元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告袁海平于2015年1月2日入住乐安县九龙宏盛小区十二栋一单元202室，面积为126.69平方米。俩原告系九龙宏盛前期物业服务公司，一直积极履行相关服务义务，对被告所居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，根据约定，被告应按建筑面积每月每平方米交纳0.9元物业费，另交纳每月12元水电公摊费用，如逾期未交纳应按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金。但被告入住以来，只交纳了2017年1月1日之前的物业管理费用，对之后的物业管理费用和水电公摊费用一直拒不交纳，经原告多次催收未果。为此，俩原告依据《中华人民共和国合同法》第109条之规定，向法院起诉，请求法院依法支持俩原告的诉讼请求。被告袁海平辩称，一、请求法院驳回原告的诉求请求。首先，原告万泰公司不是本案适格主体，其与九龙宏盛小区业主无任何物业服务关系，因此与被告也无任何法律上的关系。被告无需向原告万泰公司缴纳任何费用。其次，原告恩胜公司与江西鑫龙实业有限公司（以下简称“鑫龙公司”）签订的物业管理服务合同违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同，对被告袁海平不发生法律效力。理由如下：第一，鑫龙公司在2018年11月无权再代表全体业主签订物业服务合同，当时九龙宏盛已出售90%以上，其应该向房地产管理部门申请要求召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会决定物业聘请。第二，在选聘物业公司时应采取招投标方法进行，或者报当地房地产管理部门批准协议方式聘请物业公司。第三，原告恩胜公司没有物业服务资质，不能从事物业服务。第四，鑫龙公司与原告恩胜公司在签订服务合同之前，应当向已购买九龙宏盛小区的业主进行公告说明及签订书面确认书，但并未如此，因此其入驻九龙宏盛小区违反了法律强制性规定，双方签订的物业服务合同无效，原告恩胜公司与被告袁海平之间不存在物业服务法律关系，也不属于物业合同调整。二、从九龙宏盛小区现状来看，原告恩胜公司根本没有履行义务，垃圾不清扫、绿化没有管理、消防设施无人维修、小区餐馆烟尘排放无人管理、墙壁瓷砖掉落无人维修、经常发生盗窃损失财物事件、小广告乱张贴无人管理等一切事由，原告恩胜公司没有尽到物业服务管理职责，也没有向被告收取物业费的理由。三、从无效的物业合同内容来看，违约金约定不明，视为没有约定违约金，也没有水电公摊费用的约定，因此违约金、公摊费用应当驳回。另外，物业企业管理服务收取的停车费、广告服务费以及租赁给广告公司的广告位费用等均去向不明。综上，应驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的：1、原告万泰公司、恩胜公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份。证明：两原告的诉讼主体适格。被告质证认为，对三性均无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告是否有物业管理资质，万泰公司没有在房地产公司备案。本院认为，该组证据经被告质证无异议，本院予以采信作为本案证据使用。对证明目的应结合案件其他事实来认定。2、鑫龙公司与抚州万和物业管理有限公司（以下简称“万和公司”）签订的九龙宏盛前期物业服务合同复印件，签订日期为2013年9月1日；鑫龙公司出具的终止合同证明一份，签订日期为2015年4月1日。证明：万和公司在九龙宏盛小区的管理期限截止至2015年3月31日。被告质证认为，对合同的三性没有异议，但对解除协议三性有异议，具体何时与万和公司解除的，被告不知情，且解除协议没有对业主进行公示。本院认为，物业服务合同经被告质证无异议，本院予以采信作为本案证据使用。万和公司与鑫龙公司解除物业合同后，九龙宏盛小区的物业管理先后由万泰公司和恩胜公司接管，这几年间被告等业主均未对两原告接管物业管理提出异议，故对被告的质证意见不予采纳，该份终止合同协议书符合证据的三性原则，对全体业主具有约束力，本院予以采信。3、鑫龙公司与万泰公司签订的九龙宏盛前期物业服务委托合同复印件一份，签订日期为2015年4月1日。证明：万泰公司自2015年4月1日起进驻九龙宏盛小区，被告认为原告1没有法律资格是没有依据的，原告诉请有法可依。被告质证认为，对该合同的三性均有异议，1、该份合同在房地产管理部门没有备案，房地产管理部门没有万泰公司的任何材料。2、鑫龙公司与万泰公司签订本份合同前，没有对全体业主进行公示，没有与购买九龙宏盛的业主签订书面确认书。3、此份合同中没有约定相关违约责任及公摊费用。本院认为，被告的异议不成立，前期物业服务委托合同符合证据的三性原则，对全体业主具有约束力，本院予以采信。4、鑫龙公司与恩胜公司签订的物业管理服务合同（一）复印件一份，签订日期为2018年11月1日。证明：一、万泰公司的服务期限终止于2018年11月1日，恩胜公司于2018年11月1日进驻九龙宏盛小区，为业主提供物业服务。二、恩胜公司收取的物业管理费都是有合同约定的。三、该份合同合法有效，因为九龙宏盛没有成立业主委员会。被告质证认为，对该合同的三性均有异议，理由：1、该份合同与实际备案的合同有出入，违反了程序上的规定；2、鑫龙公司与恩胜公司签订合同没有与业主进行书面确认同意，也没有向业主公示；3、该份合同签订时，九龙宏盛小区业主入驻率达到了90%，鑫龙公司无权与恩胜公司签订此份合同，此份合同签订侵犯了业主权益，属于无效合同；4、恩胜公司入驻时间被告不清楚。本院认为，被告的异议不成立，该组证据符合证据的三性原则，对全体业主具有约束力，本院予以采信。5、万和公司（即甲方）与袁海平（即乙方）签订的九龙宏盛前期物业管理服务协议一份，签订时间为2015年1月2日。证明：原告主张的物业服务费、水电公摊费、违约金都于法有据。九龙宏盛房屋装饰装修管理服务协议一份，签订时间为2015年1月2日。证明：2015年1月2日，万和公司（即甲方）与袁海平（即乙方）签订了九龙宏盛房屋装饰装修管理服务协议的事实。被告质证认为，对该协议的三性均无异议，但是该协议是与抚州万和物业公司签订的。本院认为，该组证据经被告质证无异议，本院予以采信作为本案证据使用，对证明目的应结合案件其他事实来认定。被告提供的：1、图片复印件，证明：被告家中房屋出现墙体开裂问题，且更换物业公司后一直没有得到解决，物业没有尽到管理职责。原告质证认为，墙体开裂问题我方会帮忙找开发商来解决，房屋质量问题需要鉴定，我方会与开发商之间协调。本院认为，该组证据并不能达到物业公司未尽到管理义务的证明目的，因此，对该组证据不予采信。2、被告交纳物业费发票凭证复印件四份，证明：被告交纳物业费的事实。原告质证认为，对该组证据的三性均无异议，发票费用中都有写明，充分表明万泰、万和及恩胜收费标准是一致的。本院认为，该组证据经被告质证无异议，本院予以采信作为本案证据使用。本院经审理认定事实如下：乐安县九龙宏盛小区由江西鑫龙实业有限公司开发建设，2013年9月1日，江西鑫龙实业有限公司与抚州万和物业管理有限公司签订《九龙宏盛前期物业服务合同》，2015年4月1日，双方签订《解除九龙宏盛前期物业服务合同协议》，协议主要内容为：经双方友好协商，从2015年4月1日起自愿解除原签订的《九龙宏盛前期物业服务合同》。双方财务清算后解除合同，双方均不再追究原签订合同内容约定的责任。2015年4月1日，江西鑫龙实业有限公司（甲方）与原告乐安县万泰物业管理有限公司（乙方）签订《九龙宏盛前期物业服务委托合同》，约定由原告乐安县万泰物业管理有限公司为九龙宏盛小区提供物业服务，物业服务期限自2015年5月1日至2016年4月30日，合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/平方米/月，高层：0.9元/平方米/月，商业物业：1.5元/平方米/月。业主每次交费的具体时间一个月前按预交壹年向乙方交纳。物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。该前期物业管理服务合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容做了约定。2018年11月1日，江西鑫龙实业有限公司与原告抚州恩胜物业管理有限公司签订《物业管理服务合同（一）》，约定由抚州恩胜物业管理有限公司为九龙宏盛小区提供物业服务，委托管理期限自2018年11月1日起至业主委员会成立时止。物业管理费：多层为0.5元/平方米/月，高层为0.85/平方米/月-1元/平方米/月。高层住宅电梯、水泵等运行费按实际结算，由乙方向业主收取。对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。该物业管理服务合同还对委托管理事项、双方权利与义务、物业管理服务要求标准等内容做了约定。被告袁海平系九龙宏盛小区12号楼1单元202室住户（建筑面积126.69平方米）。2015年1月2日，被告袁海平与抚州万和物业管理有限公司签订了《九龙宏盛前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用按建筑面积0.9元/平方米/月的标准，按预交贰年方式按期交纳。业主或物业使用人应在每年的第一个月10日之前履行交纳义务，储物间按0.3元/平方米/月标准交纳。二次供水加压费：一楼以上（含一楼）实际总金额根据每户用水量按吨数公摊到每户。公共水电公摊费：多层8元/月，电梯房12元/月。服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日，如在此期间业主委员成立并与物业管理公司签订新的物业服务合同，本协议自动终止。该协议还对双方权利与义务、物业管理服务质量、前期物业管理服务内容等做出了约定。被告袁海平已交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。2017年1月1日之后的物业管理费，经俩原告催收，被告仍未交纳。被告袁海平拒交物业费的主要理由是原告没有履行作为物业服务企业应尽的管理义务。本案争议焦点归纳如下：1、原告万泰公司是否是本案适格原告？被告认为，原告万泰公司没有在房地产管理部门备案，不具有物业服务资质，不是本案的适格原告。原告认为，《中华人民共和国住房和城乡建设部第39号令》已经废止《物业服务企业资质管理办法》中关于物业服务资质的相关规定，现在从事物业服务行业不要求具备物业服务资质。本院认为，原告的主张于法有据，故对被告的主张，本院不予采信，原告乐安县万泰物业管理有限公司是本案适格原告。2、鑫龙公司与万泰公司、鑫龙公司与恩胜公司签订的物业管理服务合同是否符合法律规定？被告认为，原告鑫龙公司与万泰公司、鑫龙公司与恩胜公司签订的两份物业管理服务合同违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同，原告恩胜公司与被告袁海平之间不存在物业服务法律关系。理由如下：第一，鑫龙公司在2018年11月无权再代表全体业主签订物业服务合同，当时九龙宏盛已出售90%以上，其应该向房地产管理部门申请要求召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会决定物业聘请。第二，在选聘物业公司时应采取招投标方法进行，或者报当地房地产管理部门批准协议方式聘请物业公司。第三，鑫龙公司与原告恩胜公司在签订服务合同之前，应当向已购买九龙宏盛小区的业主进行公告说明及签订书面确认书，但两原告并未如此。原告认为，第一，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力。因此，原告万泰公司与鑫龙公司、恩胜公司与鑫龙公司签订的前期物业合同是具有法律效力的。两原告有权向被告主张权利。第二，现行法律中并没有强制性规定建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同必须经过全体业主书面同意后才发生法律效力，同时全体业主也并没有积极行使法律赋予的权力即成立业主委员会。在没有成立业主委员会的情况下，建设单位委托物业服务企业并无不当。本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。签订合同的主体虽非业主本人,但权力义务的载体系全体业主，对全体业主具有约束力。因此，本案两前期物业服务合同合法有效。本院认为，两原告与鑫龙公司分别签订的两份前期物业服务合同系合法有效，两原告已按照前期物业服务合同履行了物业服务，虽存在物业服务瑕疵，但非根本违约，且已对业主提出的问题做出整改承诺，被告应按照合同约定支付物业费。故本院对两原告要求被告交纳从2017年1月1日起算的物业服务费4105元的诉讼请求，依法予以支持。两原告主张被告交纳水电公摊费432元，因两原告未提供实际发生费用的相关证据，本院不予支持，由两原告分别另行主张。两原告还要求被告支付逾期交纳物业服务费违约金4495元，考虑到两原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院不予支持。九龙宏盛小区属于乐安县域较大小区，物业管理方面难度较大,只有物业服务企业和业主互相配合才能建设好、管理好。业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，拒不交纳物业费不利于物业公司维持正常工作、保障全体业主的合法权益,容易引发物业服务企业与业主之间形成恶性循环。原告作为物业服务企业，也应正视自身存在的服务瑕疵，不断提升物业服务质量。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第七条、第二十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告袁海平于本判决生效之日起十日内向原告乐安县万泰物业管理有限公司和抚州恩胜物业管理有限公司支付从2017年1月1日起算的物业服务费4105元。二、驳回原告乐安县万泰物业管理有限公司、抚州恩胜物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁海平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费，自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判员  戴羽飞二〇二〇年四月三十日书记员  李 依书记员  谢晨康（如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号14×××299）