浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1251号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李云鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：方明娟，女，1994年4月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原审第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：余芳，董事长。 委托诉讼代理人：崔满兴、姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，系该公司工作人员。 上诉人李云鹏因与被上诉人方明娟、原审第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称泊之可公司）、上海银满谷商业管理有限公司（以下简称银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年3月31日，方明娟（作为承租人，乙方）与李云鹏（作为出租人，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的空间位于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4＃地上1层102室内1025空间，面积10平方米；甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方三十天宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，不承担违约责任，甲方迟延交付的，乙方租金计算起始日期顺延；租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止；本合同签订当日，乙方须向甲方支付入场费2万元、租赁保证金3万元，入场费甲方不予退还；该空间由甲方统一装修，乙方于本合同签订当日须向甲方支付装修费2万元；该空间的月租金为乙方每月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月租金为6千元；甲方同意提供15天免租期给乙方，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但须承担在此期间全额的物业费及电费、水费、通讯等因使用该空间所实际发生的其他费用；如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。合同签订后，方明娟支付了入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，向上海银满谷公司支付中介费6千元。后李云鹏对案涉档口进行了装修。 另查明：李云鹏与杭州泊之可公司签订了《万科时代公社房屋租赁合同》及补充协议，约定李云鹏向杭州泊之可公司租赁位于杭州市滨江区房屋，面积为158平方米，租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日，以及李云鹏就租赁房屋进行分租的内容。另，方明娟为本案诉讼支出律师费15000元。 方明娟诉至原审法院，经变更后诉讼请求为：1.判决解除方明娟与李云鹏签订的《租赁合同》；2.李云鹏退还7万元，并按照年利率4.35%赔偿该款自起诉日起至实际付清日止的利息损失；3.李云鹏支付自2019年5月1日起至生效判决书确定的合同解除日止的违约金（按12元/天计算）；4.李云鹏支付律师费15000元；5.李云鹏赔偿各项损失合计32800元（设备运输费400元、设备装卸费400元、5月份员工工资6000元/人*2人=12000元、经营损失20000元）；6.本案诉讼费由李云鹏承担。 李云鹏提起反诉，经变更后反诉请求为：1.确认李云鹏与方明娟于2019年3月31日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2.方明娟立即付清尚欠的房屋租金12000元（2019年4月1日至2019年5月31日）；3.方明娟按照400元/日的标准支付自2019年6月1日至2019年9月30日计48000元；4.方明娟将后期改造的门头恢复原状；5.方明娟支付违约金31500元（21*6000*25%）。 原审法院认为：李云鹏与方明娟签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。泊之可公司认为案涉租赁合同应为无效，依据不足，不予支持。庭审中，双方对解除案涉合同均无异议，且均同意解除时间为2019年5月31日，予以确认。方明娟、李云鹏虽对解除时间达成一致意见，但均不认可己方存在违约行为。经查，庭审中李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由泊之可公司，由泊之可公司统一去政府部门办理。但档口至今未能成功办理出餐饮许可证等经营证照，导致方明娟无法开展经营活动。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，根据现有证据可以证明李云鹏对方明娟租赁案涉房屋用于经营餐饮是明知的，且现有证据无法得出方明娟在证照办理过程中存在过错，故李云鹏的行为已构成根本违约，导致方明娟的合同目的无法实现。案涉租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于方明娟主张返还入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，案涉租赁合同由于李云鹏的违约行为以致无法继续履行，方明娟亦未实际开始经营，故李云鹏应将上述款项予以退还。庭审中，李云鹏称已退还方明娟2500元，双方对该款项的性质存在争议，李云鹏未能提供证据证明该款项性质的情况下，不予支持。关于方明娟主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起按年利率4.35%计算利息损失，予以支持；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，未能提供有效的证据予以证明，不予支持。关于方明娟主张李云鹏支付逾期交付档口的违约金，经查，根据合同约定：乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施状况表示同意接受，并同意以此作为该空间的交付标准，以及合同签订的时间为2019年3月31日，而合同约定的档口交付时间为4月1日，可以确认合同约定的交付标准是档口现有的装修及设施状况，而并非方明娟主张的交付标准是之后装修完成。结合两人的微信聊天记录，2019年4月份，档口已经开始装修，应视为档口已经按约交付，故对方明娟的该项主张，不予支持。关于李云鹏主张方明娟支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，经查，根据合同约定，档口的租金为每月销售额的20%，未超过3万元每月的，当月的租金为6千元。现档口由于李云鹏的违约行为未能实际开始经营，故李云鹏要求方明娟支付租金，依据不足，不予支持。关于李云鹏主张的违约金，以及将档口门头恢复原状，李云鹏的根本违约导致案涉租赁合同无法继续履行而解除，故对其该项主张，亦不予支持。关于李云鹏主张的房屋占用费，方明娟辩称档口内的物品已于2019年5月20日下午搬离，李云鹏于2019年7月18日拍摄的照片内显示的物品并非方明娟的。原审法院认为，档口交付后，承租人享有租赁房屋的占有和使用权，合同终止后，承租人亦负有腾空租赁房屋的义务。现方明娟未能提供证据证明档口已腾空，故酌情确认方明娟支付房屋占用费5000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年12月20日判决：一、确认方明娟与李云鹏于2019年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；二、李云鹏于判决生效之日起十日内返还方明娟款项70000元，并支付以70000元为基数，从2019年6月19日按年利率4.35%计算至实际付清之日止的利息损失；三、李云鹏于判决生效之日起十日内赔偿方明娟损失15000元；四、方明娟于判决生效之日起十日内支付李云鹏房屋占用费5000元；五、上述第三、四项抵消后，李云鹏应支付方明娟10000元；六、驳回方明娟的其他诉讼请求；七、驳回李云鹏的其他反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1332元，由方明娟负担369元，李云鹏负担963元。反诉案件受理费1044元，由方明娟负担25元，李云鹏负担1019元。上述合计方明娟负担394元，李云鹏负担1982元。 宣判后，李云鹏不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决确有错误。一、作出可以办理餐饮许可证等证照的承诺，且最终负责办理的责任方系第三人泊之可公司,李云鹏仅系资料传达人，且方明娟始终未能提供健康证等办理证照必须的证件，显属未履行在先义务；原审法院认定方明娟对未能办理证照不存在过错，故李云鹏就构成根本违约，属于事实认定不清。一审中，各方提供的证据能够综合证明，可办理餐饮许可证等经营证照的承诺是泊之可公司作出的，李云鹏仅需负责协助方明娟将相关办理证照的资料递交给泊之可公司，并由泊之可公司办理相应证照。因此，李云鹏既非可以办理相应证照的承诺人，也非最终的办理方。原审法院将承诺办理及最终办理证照的责任强加于李云鹏，显属不当。另外，根据市场监督管理局相关规定，办理相应证照需同时满足三个条件：档口装修合格、通过油烟检测以及档口工作人员办理健康证。但事实上，方明娟一直未能提供工作人员的健康证，显然方明娟未能履行办证照的在先义务。在方明娟未能提供健康证，办理证照条件尚不成就的情况下，要求李云鹏办理证照，属于强人所难。原审法院认定方明娟不存在过错，显属事实认定错误。此外，一审庭审中，泊之可公司已经确认，根据滨江区相关政策，只要方明娟资料及手续齐全就可办理相关执照，但原审法院对于这些事实，均未审理。二、李云鹏向方明娟返还了装修费用2500元，方明娟也确认收到，且双方不存在本案房屋租赁关系之外的法律关系，故原审法院对该2500元未予扣除，判决错误李云鹏己向方明娟返还装修费用2500元，方明娟在一审庭审中也确认收到该款。李云鹏与方明娟之间又不存在本案之外的其他法律关系，故该2500元就是在双方房屋租赁关系存续期间发生的费用，理应在本案中予以扣除。综上，李云鹏认为原审判决事实认定不清、判决确有错误，故提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。 针对李云鹏的上诉，方明娟答辩称：造成无法办理营业执照的根本原因是房屋的商业性质为公用，不允许办理营业执照。李云鹏返还2500元确有其事，但这个装修费并不是李云鹏理解的装修费，其中2000元是因为方明娟与另外一个档口占用公用位置支付了4000元，但方明娟与李云鹏达成了一致由李云鹏支付2000元。然后另外500元，是李云鹏微信要求方明娟去淘宝上购买水槽，并且返回方明娟500元。 针对李云鹏的上诉，泊之可公司陈述：一、李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系泊之可公司，缺乏合同约定。李云鹏与方明娟签订的租赁合同第10.4条约定“乙方即方明娟保证在该空间内开展其经营业务前，取得全部经营执照、批准或许可证（营业执照和餐饮许可证由乙方提供所有必须文件和办理各项必须手续后甲方即李云鹏办理）。泊之可公司与李云鹏签订的房屋租赁合同第11.2条约定“乙方（即李云鹏）在该房屋内开展及经营期业务前，应向政府主管部门取得所有必要的执照、批准或许可证等。乙方应确保该等执照、批准或许可证在租赁期限内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。”根据上述合同约定，泊之可公司并不负责相关证照的办证义务，相关义务应由李云鹏自行办理。而原审判决认为部分“经查庭审中李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营执照需由其最终将办证材料交由泊之可公司，泊之可公司统一去政府部门办理。”系李云鹏的单方陈述，没有合同依据，且李云鹏一审庭审中亦明确表示办理餐饮许可证等材料需由方明娟先行提交给李云鹏。故李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系泊之可公司，缺乏依据，与合同约定不符。二、本案方明娟未向李云鹏提供办证所需材料如健康证等，至始至终未起动相关证照申请办理程序，而非以申请办证但未被准许，现有证据并不能证明案涉餐饮许可证照未能办理的原因在于李云鹏，更不能归责于泊之可公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，方明娟应当举证证明其按照租赁合同第10.4条约定已向李云鹏提供办证所需文件及办理各项手续，已履行合同义务。本案中，方明娟未能举证证明的，依法应承担举证不能的不利后果。而原审判决认定现有证据无法得出方明娟证照办理过程中存在过错，系分配举证责任错误，且与双方合同约定不服。故原审判决认定方明娟无过错，李云鹏的行为构成根本违约，缺乏依据。三、原审判决遗漏认定案件事实。原审判决遗漏认定李云鹏与方明娟关于租赁用途（合同第2.2条、第3.1条）、交付标准（合同第2.3条）、免租期（合同第7.3条）、方明娟提供办证资料义务（合同第10.4条）及方明娟逾期腾退房屋占有使用费（合同第17.4条）等约定认定。同时遗漏认定泊之可公司与李云鹏合同关于租赁用途（合同第3.1条）及办证义务（合同第11.2条）等约定。原审判决未就案涉档口有无交付以及何时交付，方明娟有无将案涉档口腾退交还给李云鹏以及何时交还，以及方明娟有无依约向李云鹏提供办证所需资料等事实作出认定，属于认定事实不清。综上所述，恳请根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法作出裁判。 针对李云鹏的上诉，银满谷公司未陈述。 二审期间，方明娟向本院提交证据材料：微信聊天记录1份，用以证明装修费2500元其中有500元是方明娟购买了水槽，而实际上水槽的钱应由李云鹏支付，所以李云鹏要求方明娟购买后，李云鹏将钱返回给方明娟。 方明娟提供的证据经李云鹏质证：实际上收了方明娟65000元。方明娟提供的证据经泊之可公司、银满谷公司质证：均无异议。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，李云鹏、泊之可公司、银满谷公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查；当事人没有提出请求的，不予审理。根据李云鹏的上诉请求与方明娟的答辩意见，本院将对二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于违约责任的认定。李云鹏、方明娟对《租赁合同》的解除均无异议，但对违约责任的认定存在分歧。本案中，因涉案档口未能办理出经营证照导致合同解除。对此，在一、二审审理过程中，李云鹏均陈述经营证照需由其将办证材料交由泊之可公司，由泊之可公司统一去相关部门办理。现涉案档口至今未能办理出经营证照，且李云鹏亦未有证据证明系方明娟的原因所致。因此，李云鹏应向其本案纠纷的合同相对方方明娟承担违约责任。故原审法院认定李云鹏的行为构成违约，并应向方明娟承担违约责任，并无不当。（二）关于款项的返还及损失赔偿。如前所述，因李云鹏的违约行为致使合同目的无法实现而导致《租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，方明娟要求李云鹏返还其所支付的入场费、装修费、租赁保证金70000及利息损失。对此，李云鹏提出了已返还方明娟2500元的抗辩。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但李云鹏并未提供有效证据证明其与方明娟之间的关于前述2500元的款项往来系用于返还入场费、装修费、租赁保证金，故应承担举证不能的法律后果。李云鹏关于应扣减2500元的主张，依据不足，无法予以采信。因此，原审法院判定由李云鹏向方明娟返还70000元并赔偿相应的利息损失，并无不当，应予以确认。关于方明娟主张的律师费损失。本案中，涉案《租赁合同》约定，违约方应就其违约造成守约方包括律师费在内的损失进行赔偿。因此，在李云鹏构成违约的情况下，方明娟依约有权向李云鹏主张律师费损失。故原审法院判定由李云鹏向方明娟赔偿律师费损失15000元，也无不当，应予以确认。（三）关于租金的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同。根据《租赁合同》约定以及现已查明的事实，涉案租赁物已按照合同约定的期限交付。作为承租人的方明娟应当按照合同约定支付租赁期限内的租金。根据《租赁合同》约定，租赁期限的起始日期为2019年4月16日，结合租赁合同的解除日期，本案中李云鹏有权主张租金支付的起止期限为2019年4月16日至2019年5月31日。关于租金支付标准。涉案《租赁合同》关于租金支付的约定为，档口的租金为每月销售额的20%，未超过30000元每月的，当月的租金为6000元。本院认为，根据该合同条款，即使方明娟未实际经营，其亦应当按照每月6000元的标准支付租金。原审法院在认定租赁物已交付且由承租人承担合同解除后的占有费的情况下，却驳回李云鹏要求方明娟支付租金的合理部分诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。（四）关于李云鹏要求方明娟支付违约金的请求。如前所述，本案系因李云鹏存在违约行为导致合同解除。因此，李云鹏要求方明娟支付违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。鉴于李云鹏在二审中明确不再主张要求方明娟将后期改造的门头恢复原状的请求，故本院对该项请求不作审查。综上，李云鹏的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4121号民事判决第一、二、三、四、六项及本诉诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4121号民事判决第五、七项及反诉诉讼费负担部分； 三、方明娟向李云鹏支付自2019年4月16日至2019年5月31日止的租金9000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回李云鹏的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审反诉案件受理费2088元，减半收取1044元，由李云鹏负担969元，由方明娟负担75元。 二审案件受理费2275元，由李云鹏负担2225元，由方明娟负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年四月二十九日 书记员  董 悦