安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终112号上诉人（原审原告）：陈小凤，女，1980年12月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：马晓昀，安徽径桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李怀礼，男，1960年4月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：朱丙元，安徽国梦律师事务所律师。上诉人陈小凤与李怀礼因返还原物纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈小凤上诉请求：1、维持一审判决第一项，即李怀礼于本判决生效后十日内将坐落于蚌埠市君临天下小区B25号楼1单元3号房屋腾退给陈小凤；2、撤销一审判决第二项，改判李怀礼向陈小凤支付非法占有、使用房屋期间的租金80000元；3、本案一二审诉讼费由李怀礼负担。事实和理由：一审法院在未查明陈小凤所提租金损失是否应得到支持的情况下，直接以陈小凤未提供有效证明租金标准为由判决驳回，属于事实认定不清。一审中陈小凤将涉案房屋同地段、同类型的房屋租金标准作为证据提交，该证据足以证明涉案房屋的租金标准。李怀礼辩称，第一、李怀礼对于涉案房屋是合法占有，占有的时间是2015年2月21日，远远早于陈小凤购买的时间；第二、陈小凤与原房东之间的买卖以及相应的过户都存在恶意，并不是善意购买房屋，因此不享有返还原物的请求权。李怀礼上诉请求：撤销一审判决，依法查明事实改判驳回陈小凤的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审判决无视李怀礼提交的证据，对李怀礼三年合法占有涉案房屋的事实于不顾，同时在认定事实上超越陈小凤的自认，判决说理上有失公允，违反法律规定。2、李怀礼不是本案适格被告，一审引用物权法第34条的规定裁判适用法律错误。陈小凤起诉时仍然是涉案房屋的占有人，李怀礼合法占有房屋。涉案房屋不是原有房屋，已经进行了扩建改造，实际面积超过700平方米。李怀礼没有任何侵权的事实。陈小凤不享有返还原物的请求权，其只是办理了产权证，没有实际占有房屋。3、最高人民法院的相关案例表明，陈小凤无权要求李怀礼返还原物。签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。在当前无权处分、虚假买卖引发此类诉讼日益增多的情况下，通过合同之诉更有利于平衡、规制各方当事人的权利义务。陈小凤从未实际占有房屋，无权要求李怀礼返还原物。陈小凤辩称，不论李怀礼与陈修文、陈思宇之间是否存在其所主张的法律关系都不能改变其无权占有陈小凤房屋的事实，陈小凤均有权选择基于物权请求权要求李怀礼腾退房屋并承担赔偿损失的责任，况且李怀礼并无证据证明其与与陈修文、陈思宇之间的法律关系。一审法院除未认定陈小凤的租金外，认定事实基本清楚，证据认证基本无误，请法院驳回李怀礼的上诉请求。陈小凤向一审法院起诉请求：1、判令李怀礼立即将陈小凤享有产权的蚌埠市君临天下小区B25号楼1单元3号房腾退给陈小凤；2、判令李怀礼向陈小凤给付非法占有、使用住宅期间的租金80000元（自2018年11月至陈小凤提出诉讼之日，按每月10000元计算，此后非法占有、使用期间的租金继续按每月10000元计算）；3、判令李怀礼承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:安乐系安徽拓源新型建材有限公司法定代表人，与陈小凤系夫妻关系。2017年1月4日，安徽拓源新型建材有限公司作为原告向一审法院提起诉讼，被告为陈修文及安徽省阜阳市明达路桥建设责任有限公司，案由为建设工程施工合同纠纷。在案件审理过程中，安徽拓源新型建材有限公司（甲方）、陈修文（乙方）、陈思宇（丙方）于2017年8月9日签订协议一份，载明：“一、甲乙双方于2017年8月10日去禹会区人民法院，就甲方乙方、阜阳市鸿顺建筑安装工程有限公司之间的建设工程施工合同纠纷签订调解协议。禹会区法院调解协议约定乙方向甲方支付工程款98万元。二、禹会区法院调解协议签订后，丙方自愿以其名下的坐落于君临天下小区B25号楼1单元3号（房产证：（2016）蚌埠市不动产权第0018836号）房产代偿乙方拖欠的工程款。三、该房产现已抵押给兴达典当有限公司，抵押借款为200万（贰佰万整），月息1.8%，抵押时间为2017年1月18日至2017年7月17日止。现该贷款已到期，利息约为18万（最终以实际数额为准）。四、经双方协商，房产作价380万元（大写：叁佰捌拾万元整），甲方代丙方向兴达典当有限公司清偿后，丙方须立即将房屋过户给甲方，过户费用由甲方承担。五、上述款项差价暂定64万，由甲方向乙方补偿。从中国一冶集团有限公司中环线03标段工程款中扣除”。2017年8月10日，安徽拓源新型建材有限公司、陈修文、安徽省阜阳市明达路桥建设责任有限公司建设工程施工合同纠纷经本院主持调解，达成调解协议，内容为：“一、被告陈修文支付原告安徽拓源新型建材有限公司工程款1973000元，该款由安徽省阜阳市明达路桥建设有限责任公司自账户（账户名称：安徽省阜阳市明达路桥建设有限责任公司开户行：徽商银行阜阳颍州支行账号：20×××83）解封之日立即替陈修文垫付；二、陈修文于2017年8月31日前另行支付安徽拓源新型建材有限公司工程款等各项费用合计980000元；三、案件受理费29977元，减半收取14988.5元，由安徽拓源新型建材有限公司负担”。因安徽拓源新型建材有限公司决定将房屋过户至陈小凤名下，2017年8月29日，陈思宇与陈小凤签订《蚌埠市存量房买卖合同》一份，合同主要约定：陈思宇将坐落于本市君临天下小区B25号楼1单元3号房屋出卖给陈小凤，房屋价款为2200000元。当日，安徽拓源新型建材有限公司向兴达典当有限公司转账2187200元，汇款摘要中注明为支付陈思宇购房款。陈思宇向陈小凤出具收条一份，载明：“今收到陈小凤交来购买君临天下小区B25号楼1单元3号购房款贰佰壹拾捌万柒仟贰佰元整（2187200元）以上金额包含定金拾万元整（100000元）备注：该房款已打入兴达典当行账户。陈思宇3403211992100211742017.8.29”。此后双方即开始办理房屋过户事宜，陈小凤支付了相应的税费。2017年9月7日，蚌埠市不动产登记中心向陈小凤颁发不动产权证书，权利人为陈小凤，坐落为君临天下小区B25号楼1单元3号。2018年11月18日，陈小凤及家人在查看案涉房屋时，发现李怀礼在案涉房屋内居住，双方产生纠纷，陈小凤丈夫安乐遂报警，蚌埠市公安局高新分局文锦路派出所出警处理。双方协商未果，陈小凤遂诉至法院。2015年12月11日，陈思宇到蚌埠市众信公证处办理了委托公证，委托李怀礼作为其代理人办理案涉房屋出售事宜。一审法院认为,所有权人对所有物享有支配性和排他性权利,有权排除他人对所有物的占有和支配。本案中,案涉房屋产权登记在陈小凤名下,可以认定陈小凤是案涉房屋的所有权人。陈小凤根据其享有的所有权,要求李怀礼腾退房屋,于法有据,应予支持。李怀礼辩称因陈思宇父亲陈修文欠其借款无力偿还，将案涉房屋作价335万元抵偿，其应当提供证据证明其与陈修文之间存在借款事实及与陈思宇之间存在以物抵债的事实，但李怀礼均未提供有效证据予以证明。除公证书外，李怀礼提供的主要证据均为证人证言，且证人与李怀礼之间均具有一定的利害关系，而公证书也仅是载明陈思宇委托李怀礼出售案涉房屋，并未声明将案涉房屋出售给李怀礼，故对李怀礼上述辩称的事实，在本案中无法予以确认。况且，即便陈思宇将案涉房屋以抵债方式的出售给李怀礼，按照一房数卖的保护顺位，亦应当优先保护已办理房屋产权变更登记的陈小凤。李怀礼虽辩称陈小凤与陈思宇恶意串通，但未提供任何证据予以证明，故对其该项辩称无法予以采信。陈小凤要求李怀礼给付非法占有、使用住宅期间的租金，因未提供有效证据予以证明租金标准，无法予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、李怀礼于本判决生效后十日内将坐落于蚌埠市君临天下小区B25号楼1单元3号房屋腾退给陈小凤；二、驳回陈小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由陈小凤负担800元，李怀礼负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记簿发生效力，但法律另有规定的除外。该法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，案涉房屋产权登记在陈小凤名下,依法陈小凤是案涉房屋的所有权人。李怀礼在没有取得该房屋的所有权证书的情况下占有该房屋，陈小凤根据其享有的所有权,要求李怀礼腾退房屋,一审法院判决符合上述法律规定。李怀礼上诉称其合法占有涉案房屋，但其认可其没有取得房屋的所有权证书，主张陈小凤非法取得房屋产权证书但没有提供相应的证据予以证实。李怀礼上诉主张陈小凤从未实际占有房屋，无权要求李怀礼返还原物，但李怀礼没有提供法律依据，不予支持。陈小凤上诉要求李怀礼给付非法占有、使用住宅期间的租金，但其未提供有效证据予以证明租金标准，一审法院没有予以支持并无不当。综上，上诉人陈小凤和李怀礼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由陈小凤和李怀礼各半负担900元。本判决为终审判决。审判长  魏宏波审判员  汪润洲审判员  熊爱军二〇二〇年四月十六日法官助理房鑫书记员刘姗姗