山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2099号上诉人(原审被告):山西世发房地产开发有限公司，住所地太原市体育南路世纪花苑A座。法定代表人：杨书华，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾琳娜，山西佳境律师事务所律师。委托诉讼代理人：高利红，山西神牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩国柱，男，汉族，1987年8月23日出生，住太原市。委托诉讼代理人：樊箐箐，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓敏，女，汉族，系韩国柱的妻子，1991年10月9日出生，住太原市。原审第三人：纪克峰，男，汉族，1972年1月20日出生，住太原市。上诉人山西世发房地产开发有限公司与被上诉人韩国柱、原审第三人纪克峰房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5426号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西世发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾琳娜、高利红，被上诉人韩国柱的委托诉讼代理人樊箐箐、史晓敏，原审第三人纪克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西世发房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求法院依法撤销太原市小店区人民法院做出的（2019）晋0105民初5426号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院“根据原被告及第三人提交的证据的证明力推定原被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，并要求被告退还原告购房款758768元及以758768元为基数从2015年4月16日起至本判决确定的给付之日按中国人民银行同类贷款利率计算的损失”的认定是完全错误的。一、原审法院仅依据被上诉人提交的房屋买卖合同及收据，而且被上诉人在未提交任何相关打款凭证及其他新证据的情况下即简单推定双方存在真实的房屋买卖合同关系完全是错误的。原审中，从涉案《房屋买卖合同》的时间看是2015年4月16日，但被上诉人陈述房款交付时间早于合同签订的时间。其次，购房款758768元是一笔巨款，没有一笔是通过转账的方式支付，没有提交相关的打款凭证。证明效力上讲，收据不能作为正式的收款凭证，证明效力不足。被上诉人利用虚假合同要求上诉人返还购房款。上诉人提交的承诺书、证明材料、情况说明及编号依次排列的收据足以证明双方之间不存在真实的房屋买卖合同，被上诉人实际也未向上诉人支付房款，银行交易显示转账情况是与案外人纪克峰的借款纠纷与上诉人无关。上诉人认为原审判决认定事实错误，请求依法改判。被上诉人韩国柱答辩称：1、在一审中上诉人认可房屋买卖合同的章是他们的，收据也是他们出的，所以房屋买卖合同是真实的，只是由于上诉人没有取得房屋预售许可证，所以这个合同变成无效的了，首先在买卖合同签订当时是一个真实的房屋买卖合同。至于钱款的交付时间、交付方式，这都是在这种房屋买卖合同中购房人属于一个被动的地位。2、纪克峰以房抵债在先发生，然后才以房抵，但是他提交的证据是我们购完房屋以后才发生的债务。至于纪克峰和上诉人之间的担保关系，我方不清楚。3、双方房屋买卖合同是真实成立了，但是由于上诉人未取得房屋预售许可证应当无效，那么合同无效就应该退还我们的购房款。原审第三人纪克峰称：我公司叫山西富澜德贸易有限公司，米玉花与我同为河西绿源通农产品批发市场的股东，因土地性质不符，菜市场建好后市政府叫停。我公司在平阳路有40亩土地，上诉人想要购买这块地，付款方式是一部分现金，一部分房产，房产以现在争议的房产支付。2014年年底，上诉人给付原审第三人31套房产，我方出具了承诺书，按照我的股权35%股权作为抵押。2015年4月上诉人将争议房屋给我，我给被上诉人是4月份给的房子对借款的抵押，但是转款凭证是2015年8月，被上诉人没有购买争议的房产，只是对借款的抵押，也没有实际付房款。原告韩国柱向原审法院提出的诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款758768元；2.判令被告支付给原告违约金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告返还原告购房款758768元；2.判令被告支付原告从2016年1月30日起至还清之日止，按照日万分之五计算的违约金，现暂计490164元。事实和理由：原告于2015年4月26日购买被告开发的位于南中环东口的《中环壹号》1号楼1单元7层3户商品房一套，建筑面积92.33平方米，出售价格为758768元。双方签订合同后，原告向被告支付了全部房款，被告给原告出具了加盖被告财务章的收款收据。合同约定被告的交房日期为2015年10月31日，并且约定了被告如超期交房的违约责任。时至今日，被告还没有给原告交付房屋，严重影响了原告的正常生活，经多次要求被告履行合同未果。经法院调取被告项目尚未办理过预售房手续，因此原被告双方签订的买卖合同由于被告的原因属于无效合同，请求确认合同无效，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。一审法院认定事实如下：2015年4月16日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），签订合同编号为000309的《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定，乙方认购小店区南中环街与太榆路西南角中环壹号住宅1号楼1单元7层3号房，建筑面积92.33平方米，单价8218元/平方米，总价758768元；乙方于2015年4月16日向甲方支付房款758768元；甲方在2015年10月30日前将经验收合格的房屋交付给乙方；除遭遇不可抗力或者甲方无法控制之因素外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金，但因施工工期延误因素，违约金的约定最长延期三个月，超过三个月，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日（遇法定节假日顺延），甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本协议，协议解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方应当在协议解除后30日内将乙方已付的房价款全部退还给乙方；本协议一式叁份，连同附件共捌页，甲方贰份，乙方壹份，具有同等效力。同日，被告向原告出具加盖财务专用章的收据一份，载明收到原告购房款758768元。原告陈述购房款分三次现金支付，于2014年10月交付20万元，2014年年底交付20万元，2015年4月签订合同时交付了尾款，上述款项均为原告母亲米玉花支付。被告提交了纪克峰向其出具的承诺书、证明材料、情况说明以证明涉案房屋系纪克峰抵顶给原告，原告并未向被告交纳房款，原告对此不予认可，认为均为第三人向被告单方出具的，真实性、合法性、关联性均不予认可。承诺书主要内容为“2014年1月至2016年1月间，我因流动资金紧张外欠众多债权，经与山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴协商，将我所持有的山西富澜德贸易有限公司名下的土地权益土地宗号E-V-4-1、E-V-4-2（并政开地国用【2006】第00017号、并政开地国用【2007】第00024号）地块35%的全部股权作为抵押。截止2016年1月我本人先后向山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴借现金以及欠利息共计16085000元。2015年1月至2016年1月山西世发房地产开发有限公司以其所开发的“中环壹号”楼盘房屋折价抵顶本人所欠众多债权人，所抵顶的房屋本人均已按借款形式办理了手续，借款及利息共计36196000元。截止2016年1月9日所借现金及抵顶房屋两项合计共借款56236000元。本人在与山西世发房地产开发有限公司及杨燕琴未结清所有债务之前，本息等条款仍按原借款合同执行。抵顶房明细如下，合同编号7，合同号中环壹号309，韩国柱，房号1-1-7-3，面积92.33平方米，单价8218元，总价758768元。上述31套房产由本人带领具体顶账人到山西世发房地产开发有限公司签订购房合同，由山西世发房地产开发有限公司开具交款收据，但所有顶账购房人均未缴纳任何购房款。本人仅以该购房合同和收据核销了本人与所有顶账购房人的债务。本人承诺，在2016年3月前将所抵押的山西富澜德贸易有限公司本人名下的35%全部股权（土地权益）过户转让给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴。如按期将股权（土地）过户给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴，则上述顶房款计入土地转让款中，如全部股权（土地权益）不能按期过户转让给山西世发房地产开发有限公司或杨燕琴，则上述顶房无效，由本人负责处理与具体顶账购房人债务的重新核销，与山西世发房地产开发有限公司无关。山西世发房地产开发有限公司不向具体顶账购房人交付房屋，所有由此引起的一切责任由本人承担。承诺人：纪克峰2016年1月9日”。证明材料主要内容为“我叫纪克峰，男，我因外欠韩国柱等多人债权，2016年1月9日，我向山西世发房地产开发有限公司承诺，我将所持有的山西富澜德贸易有限公司35%全部股权（土地权益）抵押并于2016年3月前转让给山西世发房地产开发有限公司。山西世发房地产开发有限公司以其开发的中环壹号的房屋分别抵顶本人所欠的债权人，山西世发房地产开发有限公司与各债权人签订购房合同，开具收据（但所有购房人均未交纳购房款）。如我的全部股权不能按期转给山西世发房地产开发有限公司，则山西世发房地产开发有限公司与各债权人签订的购房合同无效，由我本人处理与各购房人的债务，与山西世发房地产开发有限公司无关。同时，我向各债权人说明了上述的内容。后因我不能按期将35%的股权过户到山西世发房地产开发有限公司名下（至今也未能过户），所以我已向各债权人声明，他们与山西世发房地产开发有限公司所签订的购房合同无效。纪克峰2019年3月25日”。被告提交了收据若干份，以证明原告并未向其支付购房款，原告陈述的前两次交纳房款的时间段内，被告并未向原告出具收据，原告陈述不实，原告持有的收据实为2015年8月出具，但应纪克峰要求书写为2015年4月，该收据与前面编号的收据时间不连贯。原告对上述收据的关联性不予认可，认为收据系被告单方出具，时间可以随意书写。被告提交了一份编号为0017339的收据第三联会计凭证联，该会计凭证联与原告提交的收据为同一编号，该联右上角书写有“此房未付，为纪克峰顶帐房纪2015.4.16韩2015.4.16”，被告与纪克峰均陈述由纪克峰书写，原告对该收据右上角书写的内容不予认可，认为如果原告未交纳房款应该同一编号一式三联的内容完全一致，原告持有的一联上无此内容，不能证明原告未交纳房款。第三人提交了一份招商银行太原分行的交易明细，该交易明细显示2015年8月3日，原告的母亲米玉花向第三人转账456000元，第三人陈述该款为其向米玉花的借款，涉案房屋系其抵给米玉花的，米玉花并未向被告支付房款。原告对该证据的关联性不予认可，认为房屋买卖收据为2015年4月16日，债务发生在2015年8月3日，抵账发生在4月与常理不符。另查明，经一审法院调取，太原市房产管理局房产市场监管处于2017年12月8日出具证明，内容为，经查询，山西世发房地产开发有限公司（项目名称：中环壹号）未在我局办理过商品房预售手续，庭审中，被告陈述涉案房屋尚未取得房屋预售许可证明。确认以上事实的证据有《房屋买卖合同》、收据、证明、招商银行太原分行交易明细、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为原被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。原告提交了其与被告签订的房屋买卖合同及加盖被告财务专用章的收款收据原件，被告对上述证据真实性亦予以认可。被告提交了第三人纪克峰单方出具的承诺书、证明材料、情况说明及其单方出具的收据若干，被告提交的证据均为单方形成的，且原告对此不予认可。被告提交的编号为0017339的收据，第三联会计凭证联右上角内容为纪克峰书写，但在原告持有的第二联交款人收执联并未书写该内容；被告提交的其他收据，虽然编号依次排列，但也存在时间前后上的不连贯性。被告向原告出具的收据时间为2015年4月16日，第三人提交的原告母亲米玉花向其转账的时间为2015年8月3日，第三人所称的以房抵债，在签订房屋买卖合同时债务尚未形成。综合考量原被告及第三人提交的证据，原告提交的证据的证明力明显大于被告、第三人提交证据的证明力，被告、第三人提交的证据不足以证明原被告之间为虚假的房屋买卖合同关系，不足以证明原告并未交纳购房款，本院根据原被告及第三人提交的证据的证明力推定原被告之间存在真实的房屋买卖合同关系。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》所指向的标的物中环壹号，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故该合同应为无效合同，合同无效自始没有法律效力，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告收取了原告购房款758768元，故对于原告要求返还该款的诉讼请求，本院予以支持。本案合同无效的主要原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明销售房屋，存在主要过错；原告自身在购买房屋时对相关手续是否完备等重要信息也未尽审慎的注意义务，亦有一定过错。故对原告在此期间因资金占用产生的损失，酌情从2015年4月16日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，被告应退还原告购房款758768元并支付以758768元为基数从2015年4月16日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告韩国柱与被告山西世发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告山西世发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩国柱购房款758768元并支付以758768元为基数从2015年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率至本判决确定的给付之日止的损失；三、驳回原告韩国柱的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，上诉人山西世发房地产开发有限公司与被上诉人韩国柱签订了房屋买卖合同，上诉人给被上诉人出具了加盖上诉人财务专用章的收款收据，上诉人对以上证据真实性亦予以认可，但认为被上诉人没有给上诉人实际交付过购房款，房屋买卖只是借款的担保，但上诉人未能提供有效的证据证明其观点。原审第三人纪克峰辩称被上诉人韩国柱未实际向上诉人交纳过购房款，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及上诉人出具加盖财务专用章的收款收据，是其向被上诉人母亲米玉花借款的担保，但原审第三人纪克峰也未能提供有效的证据证明。故上诉人山西世发房地产开发有限公司、原审第三人纪克峰提交的相关证据不足以证明上诉人与被上诉人之间为虚假的房屋买卖合同关系，也不能证明被上诉人并未实际交纳过购房款。本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的标的物中环壹号，现在未取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房预售合同，应认定为无效合同，被上诉人韩国柱在购房时对相关手续未尽审慎的注意义务，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人与被上诉人双方均具有过错，应当各自承担相应的法律责任。故上诉人应当向被上诉人返还购房款。原审判决并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12388元，由上诉人山西世发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年四月十五日书记员 王 娜