黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终6号上诉人（原审第三人）徐友，男，1968年11月21日出生，汉族，农民，住同江市。委托代理人丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张文福，男，1973年5月6日出生，汉族，无职业，住同江市。委托代理人王新伟，黑龙江博佳律师事务所律师。原审被告同江市不动产登记中心，所在地同江市同港路中段。法定代表人陈晓华，主任。委托代理人赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司，所在地同江市幸福小区。法定代表人陈立军，经理。上诉人徐友因与被上诉人张文福、原审被告同江市不动产登记中心、原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司房屋行政登记一案，不服同江市人民法院（2019）黑0881行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2018年1月11日，同江市建业房地产开发有限责任公司和徐友向同江市不动产登记中心提交了不动产登记申请书、房屋交易告知单、房屋买卖合同、完税证明、营业执照、身份证等材料。经审查，同江市不动产登记中心依据《房屋登记管理办法》的规定将房屋所有权证号为2013001894号的案涉房屋为徐友办理黑[2018]同江市不动产权第××号房屋转移登记。2017年8月7日，王魁因借款纠纷向同江市人民法院起诉同江市建业房地产开发有限责任公司，张文福作为第三人参加诉讼。同江市人民法院于2017年10月31日作出（2017）黑0881民初1366号民事判决，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认张文福对回迁安置房屋享有准物权，可以对抗抵押权，并告知张文福另行诉讼。张文福遂于2017年12月4日向同江市人民法院提起诉讼，要求同江市建业房地产开发有限责任公司为其回迁安置的房屋办理产权证。同江市人民法院于2018年4月17日作出（2018）黑0881民初199号民事判决，认定双方拆迁合同有效，判令同江市建业房地产开发有限责任公司为张文福办理回迁安置房屋产权证。同江市建业房地产开发有限责任公司对判决不服，向佳木斯中级人民法院提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）黑08民终687号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，张文福向同江市人民法院申请执行。在执行中得知，同江市不动产登记中心已将其回迁安置房屋（证号2013001894，产籍号1－0112－779－000125，自东向西数25号门)为徐友办理了房屋转移登记。张文福认为侵害了其合法权益，提起行政诉讼，请求撤销同江市不动产登记中心为徐友颁发的黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。原审法院认为，经同江市人民法院作出（2017）黑0881民初1366号民事判决和（2018）黑0881民初199号民事判决，认定房屋所有权证号为2013001894的案涉房屋系原告张文福拆迁安置房屋，其享有准物权。据此，可以认定第三人同江市建业房地产开发有限责任公司与第三人徐友关于案涉房屋买卖行为不合法，是无效民事行为。被告同江市不动产登记中心为第三人徐友颁发黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证，是履行其职权行为，并无不当。但经法院审理认定，被告同江市不动产登记中心为第三人徐友颁发的房屋产权证的行政行为依据的事实是无效民事行为。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决撤销被告同江市不动产登记中心于2018年1月11日为第三人徐友颁发的黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告同江市不动产登记中心负担。上诉人徐友诉称：一、被上诉人张文福虽于2009年8月14日与原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司就案涉房屋签订拆迁合同，但张文福又于2010年6月因向案外人王魁借款30万元，将案涉房屋抵押担保给王魁。张文福向王魁出具了借款合同、保证合同、借款抵押合同、房地产抵押登记申请书、房地产价值议定书、借条等。张文福将案涉房屋设定抵押担保是客观事实。二、经原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司同意，王魁将张文福欠其30万元及利息的债权和王魁欠徐友50万元的债务一并转让给同江市建业房地产开发有限责任公司。至2017年10月，张文福拖欠同江市建业房地产开发有限责任公司借款本息近80万元，同江市建业房地产开发有限责任公司将案涉房屋抵顶欠款，为了偿还徐友的欠款而将案涉房屋出卖给徐友，并为徐友出具了办理房屋产权证照的相关手续。三、同江市人民法院作出（2018）黑0881民初199号民事判决，判令同江市建业房地产开发有限责任公司为张文福办理回迁安置房屋产权证的时间为2018年4月17日，而同江市不动产登记中心为徐友办理房产证的时间是2018年1月11日，故该民事判决对徐友取得房产证没有约束力和溯及力。同江市建业房地产开发有限责任公司与张文福签订的拆迁合同仅属于当事人之间的一种合意，其法律性质并非《物权法》赋予的法定物权或准物权，仅属于物上期待权。因拆迁合同需要实现到期履行为前提，故该拆迁合同存在纠纷与否属于民事法律范畴。张文福的本属于民事纠纷的抗辩理由不能对抗徐友取得的案涉房屋所有权。张文福为实现借款目的，自愿将案涉拆迁房屋设立抵押担保，如张文福未按约定还本付息，可能丧失获取案涉回迁房屋的权利。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律不当，请求撤销原审判决，改判维持原审被告同江市不动产登记中心为上诉人颁发的黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张文福辩称：一、上诉人徐友提出的上诉理由均由经同江市人民法院（2017）黑0881民初1366号民事判决、（2018）黑0881民初199号民事判决、佳木斯市中级人民法院（2018）黑08民终687号民事判决及黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申745号民事裁定予以驳回。二、同江市人民法院（2017）黑0881民初1366号民事判决、（2018）黑0881民初199号民事判决中认定涉案房屋系被上诉人张文福拆迁安置房屋，其享有准物权，可以认定同江市建业房地产开发有限责任公司和徐友的房屋买卖行为不合法，是无效民事行为。原审判决认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告同江市不动产登记中心述称，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，但原审被告不应承担本案案件受理费用。原审被告为上诉人颁发房屋所有权证的具体行政行为是履行其职权行为，是依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》办理的，《房屋登记办法》已经作废。原审被告为上诉人办理的转移登记不是房屋初始登记，原审被告不需要到现场进行查看，故原审被告在登记行为没有过错，并无不当，导致本案具体行政行为被撤销是登记依据发生变化。请求法院依法公正裁决。原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司述称：一、上诉人徐友的房屋所有权证的取得具有合法性。原审第三人与徐友签订了房屋买卖合同，徐友交付了房款，按合法程序办理了产权证。对案涉房屋享有合法有效的物权。二、被上诉人虽然与原审第三人签订了回迁安置合同，但在2010年又将回迁房屋抵押给阳光公司的王魁用于借款，因至今分文未还，房屋抵押仍然存在，其不享有回迁权利，对回迁房屋丧失了处分权，在这种情况下，原审第三人将案涉房屋卖给徐友完全合法。三、上诉人徐友于2018年1月11日取得房屋产权证，被上诉人张文福是在徐友取得房屋产权证之后才提起诉讼的。请求支持上诉人徐友的上诉请求。二审审理中，被上诉人提交黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申745号民事裁定书复印件一份，证明：经过黑龙江省高级人民法院再审，确认本案争议房屋为被上诉人张文福所有，维持同江市人民法院（2018）黑0881民初199号民事判决和佳木斯市中级人民法院（2018）黑08民终687号民事判决。上诉人徐友对该证据提出质证意见：对该证据的真实性无异议，但对证明问题及关联性有异议。该民事裁定及原一、二审民事判决的诉讼标的是解决同江市建业房地产开发有限责任公司与张文福之间就国有租赁土地是否能作为动迁对象予以补偿的纠纷，与上诉人徐友合法有效的取得案涉房屋的所有权证没有关联性。张文福与同江市建业房地产开发有限责任公司之间的争议属于平等民事主体之间的民事法律关系，不能对抗上诉人在同江市不动产登记中心取得的房屋权证的行政法律关系。原审被告同江市不动产登记中心与原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院对该证据认证如下：对该份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经审理查明，2009年，原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司开发同江市东方家苑。2009年8月14日，被上诉人张文福与原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司签订拆迁安置补偿合同。2010年12月，同江市建业房地产开发有限责任公司建设完工后，将位于同江市东区同三路的东方家苑综合楼一楼自东向西数25号门市（面积248.06平方米）作为回迁安置房屋交付给张文福，由其占有使用至今。2013年5月29日，同江市建业房地产开发有限责任公司将上述案涉房屋申请办理了所有权证号为2013001894的房屋所有权初始登记。2013年5月30日，同江市建业房地产开发有限责任公司因向案外人王魁借款，与王魁签订借款抵押合同，用位于东方家苑的三套商服楼作抵押，并办理抵押登记，其中一套商服楼系本案案涉房屋。2017年8月7日，王魁以同江市建业房地产开发有限责任公司为被告、张文福为第三人向同江市人民法院提起民间借贷民事诉讼。同江市人民法院于2017年10月31日作出（2017）黑0881民初1366号民事判决，驳回王魁的诉讼请求。该判决中认定张文福对回迁安置房屋享有准物权，可以对抗抵押权，并告知张文福另行诉讼。张文福于2017年12月4日向同江市人民法院提起诉讼，要求同江市建业房地产开发有限责任公司为其回迁安置的房屋办理产权证。同江市人民法院于2018年4月17日作出（2018）黑0881民初199号民事判决，认定双方拆迁合同有效，判令同江市建业房地产开发有限责任公司为张文福办理回迁安置房屋产权证。在该民事案件诉讼期间，原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司与上诉人徐友于2018年1月11日签订二手房屋买卖合同，将案涉房屋转让给徐友。双方向同江市房地产管理局申请办理房屋转移登记，同江市房地产管理局为徐友办理了黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。同江市建业房地产开发有限责任公司对（2018）黑0881民初199号民事判决不服，向本院提出上诉。本院于2018年9月19日作出（2018）黑08民终687号民事判决，维持原审判决。同江市建业房地产开发有限责任公司不服上述一、二审判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年4月13日作出（2019）黑民申745号民事裁定，驳回了同江市建业房地产开发有限责任公司的再审申请。判决生效后，张文福向同江市人民法院申请执行。在执行中得知同江市房地产管理局已将案涉房屋为徐友办理房屋转移登记。张文福于2019年1月15日向原审法院提起行政诉讼，请求撤销同江市房地产管理局为徐友颁发的黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。另查明，本案诉讼时，同江市房地产管理局的办理房屋所有权证的行政职责已变更由同江市不动产登记中心承担。原审诉讼中，被上诉人张文福撤回了对同江市房产管理局的起诉。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据该规定，因同江市房地产管理局办理房屋所有权证的行政职责已变更由同江市不动产登记中心承担，被上诉人张文福以同江市不动产登记中心为被告提起行政诉讼符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第（一）项规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：违反法律、行政法规规定的；根据上述规定，案涉房屋系原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司回迁安置给被上诉人张文福的，张文福于2010年12月实际占有、使用该房屋至今。已生效的同江市人民法院（2017）黑0881民初1366号民事判决、（2018）黑0881民初199号民事判决、本院作出的（2018）黑08民终687号民事判决及黑龙江省高级人民法院作出的（2019）黑民申745号民事裁定确认被上诉人对案涉房屋具有准物权，其有权对原审被告同江市不动产登记中心为上诉人徐友办理的案涉房屋不动产登记提起行政诉讼。原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司明知案涉房屋已经先回迁安置给被上诉人，其又将该房屋抵押给案外人王魁，并在原审被告处办理了抵押登记。抵押登记后，同江市建业房地产开发有限责任公司又恶意将该房屋出卖给上诉人。上诉人与原审第三人同江市建业房地产开发有限责任公司在向原审被告申请案涉房屋转移登记时，原审被告在缺少抵押权人王魁同意转让该抵押财产或者上诉人已代为清偿债务消灭该抵押权及已注销该抵押登记的证明材料的情况下，为上诉人颁发黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。该颁证行为违反法律、行政法规的规定，属主要证据不足，应予撤销。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，应予支持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人徐友承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年四月二十二日书记员  柴 源