上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23598号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：胡大刚，男，1954年11月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告胡大刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人周凯程、被告胡大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告支付2018年10月23日至2019年9月24日期间的租金55,500元；3.判令被告支付自2018年10月23日起至实际支付之日止的逾期支付租金违约金(每日按年租金万分之五的标准的计算)；4.判令被告支付2018年10月23日至2019年9月24日期间的物业管理费4,440元；5.判令被告支付自2018年10月23日起至实际支付之日止的逾期支付物业费的违约金(每日按应付金额的千分之五标准计算)。事实和理由：2017年9月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定，由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城1楼A19商铺(以下简称涉讼房屋)，租期自2017年9月23日起至2019年9月24日止。月租金为5,000元，月物业费为400元，租金及物业费每6个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。合同履行过程中，自2018年10月23日起，被告开始拖欠原告商铺租金及物业管理费。原告多次催讨无果，被告的行为已构成违约。现原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判如所请。胡大刚辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从案外人处某让涉讼房屋用于经营古玩店，为此支付给案外人的某让费36,800元应从原告主张的租金中扣除。租赁期间，因原告物业管理不善，没有及时维修热水器，导致被告五十天没有喝到开水，故最后一期物业费不应支付。对原告主张的违约金计算时间没有异议，但标准过高，应按照银行规定的标准计算。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订商铺租赁合同一份，约定乙方租用甲方位于上海市徐汇区XX路XXX号XXXX城X楼AXX号商铺(以下简称涉讼房屋)。租赁期限自2017年9月23日起至2019年9月24日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2017年9月23日起算。按建筑面积33.6㎡计算，租金为每日每平方米5元，每月租金5,000元。2017年9月23日，一次性支付首付6个月租金30,000元，租期从2017年9月23日至2018年3月23日。后续租金6个月一付，租金先付后用，乙方应在当期租金届满前30日前向甲方支付下一期租金。物业管理费每月400元。乙方于签约同时，向甲方交付4,420元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将租赁商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：(1)乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之五支付违约金……；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，无需对乙方承担任何损失。并可采取收回出租租赁物、没收押金、停止供水供电等处理方式：……(6)、拖欠全部或部分租金超过30天或拖欠全部或部分电费、物业管理累计超过30天的。乙方未能依照本合同所约如期如数缴纳物业管理费、水电等费用，每逾期一天应按应缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金。双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、数据等，除本合同约定的或者相关规定的送达方式送达外，任何一方可以以本合同所列明的地址(包括办公经营场所、商铺、单位、住所地)传真或邮寄送达。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，双方按约履行。2018年10月起，被告开始欠付后续租金及物业管理费。原告催讨无果，故诉至法院。审理中，原告提供案外人上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司于2003年7月11日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同约定上海萃众毛巾总厂将上海市徐汇区XX路XXX号房屋出租给浙江省天台县山河路桥工程有限公司，租赁期15年，自2003年7月11日起至2019年7月25日止。原告表示涉讼房屋权利人为上海萃众毛巾总厂。上述合同承租人的法定代表人与本案原告的法定代表人为同一人，合同签订后就将房屋整体交给原告实际使用，原告再分隔转租给商户经营。原告与权利人的事实租赁关系实际于2019年9月24日终止，原告此后已撤离该市场，不再管理，故租金等仅主张至该日期，也不再要求被告搬离。原告确认收过涉讼房屋的押金4,420元，同意将该押金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。同时，原告撤回了第1项诉讼请求。以上事实，除原被告庭审陈述外，另有原告提供的商铺租赁合同等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告未能按约支付租金以及物业管理费，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求被告支付拖欠的租金以及物业管理费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此应予支持。被告辩称要求扣减其支付案外人的某让费以及原告物业管理不善等意见，但被告对其主张未能提供证据予以证明，且缺乏合同依据，故本院对此难以采纳。对于原告主张的逾期支付租金、物业管理费的违约金，被告对其主张的计算时间无异议，但认为违约金标准过高，应按银行利率计算。对此，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。被告逾期支付相关费用主要给原告造成资金占用损失，合同约定租金六个月一付，而逾期支付租金违约金以年租金为基数按日万分之五计算，显属过高。逾期支付物业管理费的违约金按应缴数额的日千分之五计算，该标准也明显高于实际损失。本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，同时将计算违约金的本金调整为拖欠费用的金额。对于押金4，420元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡大刚于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2018年10月23日至2019年9月24日期间的租金55,500元；二、胡大刚于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以55,500元为基数，自2018年10月23日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；三、胡大刚于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2018年10月23日至2019年9月24日期间的物业管理费4,440元；四、胡大刚于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金(以4,440元为基数，自2018年10月23日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；五、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于胡大刚履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还胡大刚押金4,420元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计593元，由被告胡大刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年四月八日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。