陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异119号案外人：郧政宏，女，汉族，1980年1月10日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：童浩，陕西观瀚律师事务所律师。委托代理人：徐晓峰，陕西观瀚律师事务所律师。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房屋抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的（2015）陕证经字第000868号公证书和（2015）陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2015）西中执证字第00118-4号裁定书裁定查封了被执行人中登公司名下的位于西安市未××区××号××室房产（房权证号为：1100116005-11-2-12701），案外人郧政宏对此查封行为不服，向本院提出执行异议，申请称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人郧政宏提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人郧政宏异议称：案外人郧政宏父亲郧忠财于2003年3月7日认购中登公司开发销售的位于西安市××区长××中××大厦·紫荆公寓××座房屋。后于2005年1月份，其父亲郧忠财与中登公司协商将房屋置换为长实中登大厦B座2幢12701室房产，并将买受人更换为郧政宏。郧政宏与中登公司于2005年5月15日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：513536），约定郧政宏购买中登公司售卖的位于西安市××区长××中××大厦××室房产，建筑面积195.77平方米，总房款为518399元。截至2005年，郧政宏已向中登公司缴纳全部房款、契税、大修基金、不动产登记费用、天然气初始安装费用、闭路电视安装费用等，并于2013年补缴了购房面积差额的费用。中登公司于2013年4月11日取得案外人郧政宏所购房产的不动产权证书，已具备办理案外人所购买房产过户登记的条件。但因中登公司自身原因造成案外人郧政宏所购房产被法院于2016年6月16日查封，至今无法办理过户手续。综上，案外人郧政宏就所购房产在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、全部缴清房款及相关费用并已实际占有使用，其为办理过户登记并非自身原因造成，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件如干问题的规定》第二十八条之规定，故案外人郧政宏为维护自身合法权益，现依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出异议申请，恳请本院立即裁定中止对该执行标的的执行。申请执行人永联公司辩称：案外人郧政宏对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1.根据民诉法相关规定，案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，但案外人郧政宏所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人排除强制执行权利需满足以下四项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发商名下的房屋享有排除强制执行权益需满足以下三项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人郧政宏所举证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益。2.案外人郧政宏所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案被执行人中登公司并未涉案房屋预售许可证明，其与案外人签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。3.案外人郧政宏提供房款票据仅为手写收据复印件，并无相应银行流水等相互印证，并不能证明其已经向被执行人中登公司支付了购房款。4.案外人郧政宏的购房合同中也明确注明本案涉案房屋用途为公寓写字，属于商业性质，并非住宅。5.根据案外人郧政宏提供西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知被执行人中登公司为涉案房屋所有人，并于2013办理了权属登记，同时在2014年、2016年多次将涉案房屋对外抵押并进行登记备案，说明涉案房屋早在2013年就满足办理房屋产权登记的条件，但案外人郧政宏并未有任何要求中登公司为其办理相关登记手续的行为。因此，涉案房屋未及时办理登记系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。6.案外人郧政宏在签订涉案房屋的购买合同后直至现在，并无要求被执行中登公司为其办理权属登记的任何主动行为，因此案外人郧政宏对于房屋未及时登记也有一定的过错。申请执行人永联公司在与被执行人中登公司签订房产抵押典当合同时已经尽到了应尽的谨慎义务，不能因为案外人郧政宏与被执行人中登公司的过错，而使永联公司承担由此带来的不利后果。综上所述，案外人郧政宏不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其申请。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。经查，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处出具的(2015)陕证经字第000868号公证书和(2015)陕证执字第282号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，2016年6月21日，本院以(2015)西中执证字第00118-4号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未××区××号，房权证号为：1100116005-11-2-12701的房产。另查，不动产权证号为1100116005-11-2-12701号房屋，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。房屋所有权证号：1100116005-11-0-2-12701-1号房屋所有权人为中登公司，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，他项权利种类为一般抵押，债权数额分别为1800万元人民币、3000万元人民币，抵押登记时间分别为2016年3月31日、2014年3月20日。案外人郧政宏为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.诚意登记认定房意向书；2.商品房买卖合同；3.编号为0399191号、0524633号、0890745号、0051906号、0051886号、0890707号、0025142号、0325962号、0890762号、0007627号、0399191号收据复印件十一份；4.中国工商银行出具的编号为21564463的现金存款凭证，显示存款人为中登公司，金额为100000元整；5.中国人民银行出具的编号为000012597596的支付系统专用凭证；6.西安市商业银行出具的现金交款单；7.中国建设银行出具的现金交款单；8.编号为1200794号、320276187号、5409899号、0685024号、0006871号、261010871111号、0025074号、0036845号、0005424号、0031846号、0029673号、0033268号、0022087号、0006218号、0003896号、0004767号、0149720号、0148435号、0148436号、0083444号、0052852号、0081791号的收款收据复印件二十二份；9.购买家电家具送货凭证复印件十份；10.西安市不动产登记簿；11.子厂县易发科技有限责任公司的企业信用信息公示报告复印件一份；12.西安市不动产信息档案管理中心出具的案外人郧政宏名下无任何房产信息的查询结果复印件一份。永联公司为反驳案外人异议请求，向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000868号公证书；2.（2015）陕证执字第282号执行证书；3.（2015）西中执证字第00118号执行裁定书；4.（2015）陕证经字第000804号公证书；5.（2015）陕证证字第280号执行证书；6.（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有公证书、执行证书、西安市不动产登记簿、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，双方当事人争论的焦点问题是案外人郧政宏是否是涉案房产权利人，其主张能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案中案外人郧政宏主张其在本院查封之前与被执行人中登公司签订了针对上述房产的商品房买卖合同，并已支付全部价款，但付款无银行流水，仅有中登公司开具的收据，本院无法确认其合同真实性，加之上述房产于2013年4月11日办理了产权登记，实际登记在被执行人中登公司名下，分别于2014年3月20日、2016年3月31日在登记机关办理了房屋他项权利抵押登记，房屋他项权利人为西安投融资担保有限公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，故本院查封行为于法有据，并无不当，案外人郧政宏主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人郧政宏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 妮