云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终134号上诉人（原审原告）：谷起溍，男，1986年6月20日生，汉族，现住建水县。上诉人（原审原告）：张维维，女，1989年11月26日生，汉族，住建水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋建武，云南雁序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：章芷榕，女，1981年10月1日生，汉族，住建水县。被上诉人（原审被告）：普政铭，男，1979年2月28日生，汉族，住建水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王惠民，北京市中闻律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人谷起溍、张维维因与被上诉人章芷榕、普政铭买卖合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谷起溍、张维维上诉请求：撤销云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2074号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审未对双方举证、质证的证据予以认证，以致认定事实错误。上诉人并非与章晓玲签订《售房协议书》，而是与章晓玲代理的被上诉人签订。《售房协议书》首行及尾部“甲方（卖方）”处载明章晓玲系代章芷榕签订协议，且协议签订当日，上诉人即向章芷榕转账支付了56000元的定金，该金额与《售房协议书》载明的定金金额一致，章芷榕还对微信转账的16000元确认收款。因此，章芷榕系授权章晓玲代其与上诉人签订《售房协议书》，其是明知的。另外，原判既已认定双方签订的《售房协议书》包含车位且上诉人已履行了全部付款义务，车位归属于上诉人系不争的事实，双方系因被上诉人未履行协议约定办理车位更名手续的违约责任发生争议，并非对车位归属发生争议。2.一审评判理由不当，判决结果显失公正。原判以章芷榕未对章晓玲出具授权委托书也未追认《售房协议书》为由，否认《售房协议书》对被上诉人的合同约束力错误。按照民法总则第一百三十五条规定，民事法律行为的成立并非一定要采取授权委托书的书面形式，只要有证据证实有其他口头行为或事实履行行为，均可认定发生民事法律行为。原审已查明被上诉人在昆明，其客观上不能在建水与上诉人签订协议，便以电话口头授权其妹章晓玲与上诉人签订协议，《售房协议书》也载明章晓玲代章芷榕签字，上诉人转账支付定金及章芷榕确认收款的行为，均能证实上诉人与章晓玲代理的章芷榕签订协议，协议签订后章晓玲向章芷榕确认定金收取后才出具收条，且章芷榕收到的首付40万元加尾款37万元及定金56000元，总金额826000元也与《售房协议书》载明的总金额相符；签订《售房协议书》到签订《房地产买卖契约》系连贯的过程，定金、首付款及签订《房地产买卖契约》的时间点都是依照《售房协议书》约定的时间条款履行，因此，本案章晓玲自签订《售房协议书》之时即系有权代理，《售房协议书》自始对章芷榕具有约束力。2.车位权属归属明确，按协议约定应办理车位更名手续给上诉人，上诉人提交的电话录音、微信截屏内容，以及《售房协议书》第一、二条约定、证人彭某、张某的证言、被上诉人曾委托当地房产中介公司挂牌出售房屋记载信息及《房地产买卖协议》第一条约定等证据材料，均能证实双方交易的标的物含车位。3.《售房协议书》系依法成立的有效协议，原判认定系无效协议错误。《售房协议书》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，一审认定无效系适用法律错误。综上，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人章芷榕、普政铭辩称，两份《售房协议书》均系无效协议，两份协议的内容相互矛盾且签订合同的主体与被上诉人无关，本案无证据证明章晓玲与被上诉人存在委托关系；上诉人要求解除关于车位的买卖，但《售房协议书》无效，一审据此驳回上诉人的诉讼请求正确；上诉人要求退还车位款10万元，该事实并未发生；定金5.6万元是根据《房地产买卖契约》取得，该契约已履行完毕，不存在返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。谷起溍、张维维向一审法院起诉请求：1.解除2018年11月2日原被告签订的《售房协议书》中关于车位的买卖条款；2.判令被告退还原告已支付的车位价款100000元；3.判令被告向原告双倍返还定金112000元（56000元×2倍）；4.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2019年1月31日，原被告双方签订《房地产买卖契约》，被告章芷榕、普政铭将二人共同所有的座落于建水县佳宸华庭，产权证号20110853，面积148.72平方米的房屋以人民币826000元价格卖给原告谷起溍、张维维，原被告双方交易的该套房屋在庭审中双方均承认已完成了全部交易手续，对此事实无争议，依法予以确认。二原告因购买该5幢3单元502号房屋前涉及该小区内由二被告使用的Ａ30号地下车位问题，于2018年11月2日与被告章芷榕的妹妹章晓玲签订未包括车位在内的《售房协议书》，同日，二原告又与章晓玲签订了包括车位在内的《售房协议书》。原被告双方在房屋交易完毕后，原告因长期与被告及章晓玲协商车位归属问题未果，于2019年7月29日向法院起诉，请求法院判决支持二原告的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案二原告与被告章芷榕的妹妹章晓玲签订的《售房协议书》，没有二被告对章晓玲的授权委托书。原告提供的全部证据中，从签订《售房协议书》到签订《房地产买卖契约》，都没有二被告对章晓玲关于此套房屋及车库处理的授权委托书，庭审中，二被告对章晓玲与二原告签订《售房协议书》的行为也不予追认。另外，二原告仅凭电话录音和微信截屏内容，未提供争议涉及的该A30号地下车库的权属及使用证明材料，不能有效证明车位的权利主体。因此，依法认定本案涉及的《售房协议书》无论包不包括车位都属无效协议。二原告把二被告作为履行义务的被告起诉，缺乏事实依据，理由不成立，二原告的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条的规定，判决：“驳回原告谷起溍、张维维的诉讼请求。案件受理费4480元，减半收取2240元，由原告谷起溍负担1120元，原告张维维负担1120元。”二审中，上诉人谷起溍、张维维向本院提交以下证据：1、案涉房屋在中介机构出售时的房屋信息一份，欲证明：被上诉人曾经委托中介机构卖房且带车位，上诉人系看到该房源才与被上诉方联系，最终确定房屋加车位共计价款826000元。2、微信聊天记录一份，欲证明：章晓玲代被上诉人与上诉人签订《售房协议书》，被上诉人系知晓并授权章晓玲代其签订协议。经质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该资料不清楚是谁发布，且该材料与本案审理结果无关；对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的，微信记录不能证明章芷榕与章晓玲存在委托关系。本院经审查认为，上诉人提交的证据1系电脑截屏打印件，被上诉人不予认可且无中介机构签章确认，对其真实性不能确认，不予采信；证据2被上诉人对真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但该证据内容不足以证实章芷榕授权章晓玲代其签订协议，对证明目的不予采信。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外。另查明，2018年11月2日签订的两份《售房协议书》中“甲方（卖方）”处均为“章芷榕（章晓玲代）”。当日，张维维通过银行转账40000元、微信转账16000元向章芷榕支付了定金共56000元，章晓玲向谷起溍、张维维出具《收条》一份，载明：“今收到张维维房屋定金（佳辰华庭5幢3单元502）大写：伍万陆仟元整（56000元）。收款人：章芷榕（章晓玲代）”。双方于2019年1月31日签订的《房地产买卖契约》第一条载明：“......乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并预付购房定金人民币（大写）伍万陆仟元。”还查明，坐落于建水县佳辰华庭5幢3单元502号房屋原系普政铭、章芷榕共同共有。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《售房协议书》对被上诉人是否具有约束力；2.上诉人主张退还车位款100000元及双倍返还定金应否支持。针对以上争议焦点，评判如下：（一）关于《售房协议书》对被上诉人是否具有约束力的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国民法通则》第六十六第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，上诉人谷起溍、张维维与章晓玲于2018年11月2日签订了两份《售房协议书》，一份仅涉及买卖房屋，一份涉及买卖房屋及A30号地下车位，两份协议书载明的总合同价款均为826000元，且均约定上诉人应在签订协议当日支付定金56000元，结合《售房协议书》抬头及落款处均载明“甲方（卖方）：章芷榕（章晓玲代）”，以及上诉人张维维于签订《售房协议书》当日即通过银行及微信转账向被上诉人章芷榕支付56000元，章芷榕予以确认，且章晓玲于当日向上诉人出具收到定金56000元的《收条》，并载明“收款人：章芷榕（章晓玲代）”等证据材料分析，能够证明章芷榕对其妹妹章晓玲代其与上诉人签订《售房协议书》以及协议书的内容系知晓且认可，但案涉房产系章芷榕、普政铭共同共有，《售房协议书》系上诉人与章芷榕签订，章芷榕与普政铭虽系夫妻，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案上诉人与章芷榕签订的《售房协议书》所涉交易标的物为房屋，明显已超出夫妻间有权代理的家庭日常生活需求范畴，且无证据证实房屋共有人普政铭对章芷榕的售房行为表示认可，普政铭对此也不予追认，故《售房协议书》依法对被上诉人普政铭不发生法律效力。（二）关于应否退还车位款及返还定金的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人谷起溍、张维维与被上诉人章芷榕于2018年11月2日先后签订了两份《售房协议书》，约定章芷榕将坐落于建水县佳辰华庭5幢3单元502号房屋或房屋及车位以总价款826000元出售给上诉人，上诉人按协议约定支付了定金56000元后，2019年1月31日，上诉人又与被上诉人章芷榕、普政铭签订《房地产买卖契约》，约定被上诉人将上述房地产以826000元出售给上诉人，双方对该契约的真实性无异议且该契约已实际履行完毕，现上诉人认为《售房协议书》的标的物为房屋及车位，被上诉人仅交付了房屋未交付车位，要求被上诉人退还车位价款，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，结合案涉房产系章芷榕、普政铭共同共有的事实，本案对双方当事人均具约束力的合同应为《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》已变更了《售房协议书》的内容，故应认定《房地产买卖协议》系双方协商一致后最终签订的合同，上诉人依据《售房协议书》主张双方交易标的物含车位与客观事实不符，诉请退还车位款100000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，《房地产买卖契约》明确载明购房定金56000元，上诉人也不能举证证实其交纳的56000元系车位定金，且双方交易的房产已办理了产权变更登记手续，故上诉人应承担举证不能的法律后果，其主张双方返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由上诉人谷起溍、张维维负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 王 鹏审判员 宋安娥二〇二〇年四月七日书记员 卢俊维