广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初8091号原告：深圳市海源餐饮管理服务有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道民治大道567号宜水商业广场北区L5-01号商铺，统一社会信用代码91440300MA5DMWL76A。法定代表人：冯涛，经理。委托代理人：毛平平，广东商达律师事务所律师。委托代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。被告：深圳市豪屹投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道民强社区优城北区C座701，统一社会信用代码91440300070354269M。法定代表人：杨爱，总经理。委托代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被告：深圳市皇嘉物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道油松社区东环一路皇嘉中心110，统一社会信用代码914403005670551251。法定代表人：钟华超。上列原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司(以下简称海源公司)与被告深圳市豪屹投资有限公司(以下简称豪屹公司)、被告深圳市皇嘉物业管理有限公司（以下简称皇嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛平平，被告豪屹公司委托代理人李剑锋到庭参加诉讼，被告皇嘉公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况原告海源公司诉称原、被告双方于2016年11月23日签订的《U.ONE优城租赁合同》，约定被告豪屹公司将位于深圳市龙华××办事处××.××（××商业广场）北区××号商铺租给原告用于餐饮经营，期限为5年，面积为891.11平方米，每月租金53466元，但实际使用面积只有大约553平方米。原告每月支付推广费、空调费、支付租赁保证金、空调费、推广费保证金等。由于被告豪屹公司需占用原告的房屋用作电梯，2019年双方又签订了《补充协议一》，对使用面积、租金等都做了调整。2016年12月15日原告与被告皇嘉公司签订《物业管理服务协议书》，约定每月物业管理费8911元，原告缴纳保证金、水电保证金等。原告为履行合同，做了豪华装修，同时加盟了老根山庄品牌做餐饮，购置了大量的物品和其他物料。2019年5月1日,两被告以原告停业为由将原告商铺进行锁门，导致原告无法营业，购置的物品及家具等无法拿出，损失巨大。据原告了解，被告豪屹公司的房产无房屋无产权证书和建筑规划许可证，深圳市宝安区规划土地监察大队曾于2013年6月11日做出了《行政处罚决定书》，对被告豪屹公司的房屋所处的建筑物予以没收。因此双方的签订《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》无效，因此原告的装修损失应予以赔偿，由于两被告强行锁门，导致原告购置的食材腐烂，家具等无法搬出，这些损失两被告也应予以赔偿。同时在履行合同中，被告存在乱收费，收取的推广费每月4456元及每月空调费13367元应予以退还。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告豪屹公司签订的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》无效；2、被告豪屹公司返还原告履约保证金142578元（合同保证金106932元，空调费保证金26734元，推广费保证金8912元）；3、被告豪屹公司赔偿原告装修损失费及购买物品损失1089877元；4、被告豪屹公司退还原告2016年12月15日-2019年4月30日期间多收取的租金399609元；空调费72541元；5、被告豪屹公司退还原告2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费111400元（25个月*4456元/月）；6、被告皇嘉公司返还原告保证金47822元（管理费保证金17822元，水电保证金10000元，装修保证金20000元)；7、被告皇嘉公司退还原告2016年12月15日-2019年4月30日多收取的物业管理费74726元；8、本案诉讼费用由被告豪屹公司和被告皇嘉公司共同承担。被告豪屹公司辩称，1、关于合同效力问题，本案涉案租赁场所由被告豪屹公司向深圳市民治水尾股份合作公司依法承租，被告豪屹公司对涉案租赁场所享有完全独立的经营权、租赁权和物业管理权以及分租、转租权，并依法取得相关消防安全验收合格证，被告豪屹公司将涉案租赁场所分租给原告合法有效。本案租赁合同（含补充协议）中的租赁面积和租金，以及物业管理费、空调费、推广费、保证金的计算和缴费方式，合同终止、违约责任等合同条款均系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，且根据合同第14条约定，即使发生合同无效的情形，原告仍自愿同意按照约定的标准支付租金等费用。因此，原告主张退还租金、空调费和物业管理费等费用没有事实和法律依据。2、关于合同保证金等各项保证金问题。根据原告与被告豪屹公司签订的《租赁合同》第8条第2款第1项约定，原告因拖欠被告租金等相关费用超过30日，被告豪屹公司有权解除合同并主张合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金。在原告拖欠被告租金等各项费用至今未付的情况下，原告已构成先行违约，被告依法无需退还原告相关保证金。3、原告的装修损失和购买物品损失应由其自行承担。原告为自身经营所投入的装饰装修和购买物品等系原告的自主行为，相关的投入费用不涉及双方签订的租赁合同，与被告无关。且在本案中，原告不仅拖欠租金等费用，还拖欠其员工工资被劳动部门查处，原告的倒闭关门完全系因其自身经营不善造成，相关投入损失应由其自行承担。原告主张的装修损失和购买物品损失金额过分夸大，也没有折旧，与事实严重不符，应不予采信。另除了装修及附着物不便拆卸搬离外，其他餐厨设备设施、桌椅等物品是可以拆卸搬离，原告将该部分计入其损失并主张由被告承担没有事实和法律依据。但在原告结清拖欠费用之前，被告有权暂扣上述物品，直至原告结清拖欠费用为止。4、关于两被告的关系问题，被告豪屹公司才是涉案租赁场所的实际承租方以及分租方，被告皇嘉公司仅是被告豪屹公司委托负责物业管理事务的受托方，本案租赁关系的权利义务由被告豪屹公司承担，与被告皇嘉公司无关。被告皇嘉公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年12月14日，豪屹公司与海源公司签订《U.ONE优城租赁合同》，约定海源公司承租豪屹公司位于深圳市龙华××办事处××大道××.××（××商业广场）××层商铺（铺位号为L5-01）（下简称涉案商铺）。约定租赁期为5年，从2016年12月15日至2021年12月14日，建筑面积为891.11平方米，每月租金53466元。合同还就管理费、空调费、推广费、水费、电费等作出约定。2019年豪屹公司与海源公司签订了一份《补充协议一》，约定涉案商铺建筑面积调整为869.29平方米，2019年3月1日至2019年12月14日租金为52157元/月，2019年12月5日至2021年12月14日租金为54765元/月、空调费13039元/月，推广费为4346元/月，海源公司应向物业公司支付物业管理费8693元/月，以上费用于每月10日前支付。2016年12月1日，海源公司向豪屹公司支付了合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元，共计142578元。2016年12月1日，海源公司向皇嘉公司支付了管理费保证金17822元、水电费保证金10000元、装修保证金20000元。2019年3月26日，海源公司向豪屹公司出具一份《承诺书》，载明海源公司尚欠豪屹公司3月份管理费8693元、水费372元、电费4414元，合计13480元，承诺于2019年4月10日18:00支付给豪屹公司。2019年4月15日，皇嘉公司向海源公司发出了《费用催缴通知书》，载明限海源公司于2019年4月18日16:00前缴清2月份电费4415元、水费372元，3月的管理费8693元、电费6440元、水费984元，4月的租金52157元、管理费8693元、空调费13039元、推广费4346元，签收人为李小山。2019年5月1日，皇嘉公司向海源公司经营的“老根山庄”张贴《商户违约整改单》。2019年5月3日，海源公司发现涉案商铺被上锁，向深圳市公安局民治派出所报警。另查明：海源公司曾就租金、水电费、推广费等问题另行向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0309民初9451号。海源公司在该案中请求：1、判令豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》于2019年5月14日解除；2、判令海源公司支付商铺使用费99138元（含拖欠2019年2月份水费372元、电费4415元，3月份管理费8693元、水费984元、电费6440元，4月份管理费8693元、租金52157元、推广费4346元、空调费13039元，租金、推广费、空调费、管理费、水费及电费均计至搬离当月止，暂计至2019年5月14日）；3、诉讼费由海源公司承担。海源公司在（2019）粤0309民初9451号案件的庭审笔录称因豪屹公司拒绝配合，故海源公司尚未搬离商铺内的物品。海源公司同意2019年4月的租金从保证金中抵扣。本院在（2019）粤0309民初9451号案件审理中认为涉案商铺未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》、《补充协议一》为无效合同。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，故豪屹公司应将海源公司缴纳的合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元（共计142578元）返还给海源公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。海源公司于2016年入驻涉案商铺，其应按照合同约定的款项支付场地占用费及相关的费用，故海源公司应向豪屹公司支付2019年4月的租金52127元、空调费13039元、推广费4346元，共计69512元。豪屹公司要求海源公司支付2019年5月之后的租金的诉请没有事实和法律依据，依法予以驳回。参照《U.ONE优城租赁合同》的约定以及海源公司支付管理费及水电费的支付习惯，管理费、水电费一直都是向皇嘉公司缴纳，故豪屹公司无权要求海源公司支付管理费、水电费，本院对豪屹公司请求海源公司支付物业费、水电费的请求依法予以驳回。综上，海源公司同意已经缴纳的合同保证金、空调费保证金、推广费保证金共142578元予以抵扣，故豪屹公司应向海源公司返还73066元（142578元-69512元），海源公司无需再向豪屹公司支付相关费用。该案一审判决：一、确认原告深圳市豪屹投资有限公司与被告深圳市海源餐饮管理服务有限公司签订的《U.ONE优城租赁合同》无效；二、驳回原告深圳市豪屹投资有限公司的其他诉讼请求。一审判决后，海源公司不服提起上诉，目前该案在进一步审理中。原告主张其对涉案物业进行装修，包含硬装、消房工程、空调配置、厨房配置、店面家具餐具购置等，共花费1089877元。为证明其主张的损失，原告就涉案商铺的上述装修和物品损失的价值向本院申请了评估鉴定。经本院委托，深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司于2020年1月7日作出《资产评估报告》，评估结论为涉案房屋的装修项目（含不可搬迁设备）等损失评估值为358250元。再查明，涉案房屋无产权证书和建筑规划许可证。判决结果根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告海源公司与被告豪屹公司约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此原告与被告豪屹公司签订的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》应为无效。原告海源公司诉请确认原告与被告豪屹公司签署的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》无效，本院予以支持。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。涉案房屋已归还被告，原告海源公司诉请被告豪屹公司返还合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元，共计142578元，于法有据，本院予以支持。因原告海源公司同意抵扣2019年4月的租金52127元、空调费13039元、推广费4346元，共计69512元，故被告豪屹公司还应返还原告海源公司合同保证金、空调费保证金、推广费保证金共计73066元（142578元-69512元）。原告海源公司诉请被告皇嘉公司返还装修保证金20000元、管理费保证金17822元、水电保证金10000元，共计47822元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的装修损失及购买物品损失，本院认为，第一，关于涉案房屋的涉案房屋的装修项目（含不可搬迁设备）等损失，经鉴定为358250元。被告豪屹公司对评估报告提出部分异议，但被告豪屹公司的异议无事实和法律依据，本院不予采纳，应以评估报告为准。合同无效时，已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告与被告豪屹公司之间签订的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，被告豪屹公司作为出租方首先应对租赁房屋的合法性承担责任，但根据双方所签订租赁合同的内容，显示原告作为承租人已对租赁物业的产权情况知晓。本案租赁物业并未在不动产登记部门办理过产权登记，该约定能够证明被告豪屹公司作为出租人对物业存在不具备合法性的法律风险已作出提示。原告作为承租人同意承租该物业的，应当与出租人即被告豪屹公司承担同等的过错责任。因此对于原告的装修项目（含不可搬迁设备）等损失358250元，原告海源公司与被告豪屹公司应各自负担一半，即179125元（358250元×50%）。原告海源公司要求被告豪屹公司承担的损失超出部分，本院不再支持。第二，关于原告主张的购买物品损失（评估部分除外），可搬迁物品归原告所有，被告豪屹公司应当返还，原告可根据被告豪屹公司返还物品的实际情况再另行主张。关于原告诉请的被告豪屹公司退还原告2016年12月15日-2019年4月30日期间多收取的租金、空调费，被告皇嘉公司退还原告2016年12月15日-2019年4月30日多收取的物业管理费，其理由是合同约定的面积与实际交付面积不符，申请鉴定评估。被告豪屹公司认为合同约定的面积是双方依法及根据商业惯例来进行约定的，没有对租赁面积进行评估的必要。本院认为，双方合同约定的建筑面积为869.29平方米，原告主张其测得实际面积为608平方米。但根据行业惯例，建筑面积应包括实际面积+公摊面积等，且被告豪屹公司在签订合同提供了涉案商铺的平面图，租金总价格，并没有按照每平方米来收取，原告也对涉案商铺进行了装修，实际使用面积有多少，原告对此应是明知的，故本院认为合同约定的建筑面积在合理范围内，原告以此为理由要求退还多收取的租金、空调费、物业管理费无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告豪屹公司退还2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费，本院认为，虽然本案合同被认定为无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。原告海源公司于2016年12月15日-2019年4月30日期间实际占有涉案商铺，其应按照合同约定的款项支付场地占用费、空调费、推广费等相关的费用，故原告要求被告豪屹公司退还2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司与被告深圳市豪屹投资有限公司于2016年12月14日签订的《U.ONE优城租赁合同》及2019年签订的《补充协议一》无效；二、被告深圳市豪屹投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司返还合同保证金空调费保证金、推广费保证金等共计人民币73066元；三、被告深圳市皇嘉物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司返还装修保证金人民币20000元、管理费保证金人民币17822元、水电保证金人民币10000元，共计人民币47822元；四、被告深圳市豪屹投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司赔偿装修损失人民币179125元；五、驳回原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11124元，由原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司负担人民币7702元，由被告深圳市豪屹投资有限公司负担人民币3422元，此费原告已预交。本案评估费人民币30000元，由原告深圳市海源餐饮管理服务有限公司负担人民币15000元，被告深圳市豪屹投资有限公司负担人民币15000元，此费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周  鹏  盛二〇二〇年四月二十日书记员 郝天龙（兼）书记员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。