吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终170号 上诉人（原审原告）：鲍艳辉，女，1962年11月11日出生，蒙古族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王际博，吉林大满律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王云飞，男，1971年11月9日出生，汉族，公司职员，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：张新记，吉林群兴律师事务所律师。 原审被告：田金旭，男，1965年2月3日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：田丹，女，1992年5月9日出生，汉族，医院职员，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原审第三人：松原市嘉德时代房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：沈忠臣，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑红丽，女，1981年1月23日出生，汉族，该公司职员，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。 上诉人鲍艳辉因与被上诉人王云飞、原审被告田金旭、第三人松原市嘉德时代房地产开发有限公司（以下简称嘉德房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲍艳辉及其委托诉讼代理人王际博，被上诉人王云飞及其委托诉讼代理人张新记，原审被告田金旭的委托诉讼代理人田丹，原审第三人嘉德房地产公司的委托诉讼代理人郑红丽、高志富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍艳辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持鲍艳辉一审诉讼请求。2.本案一审和二审诉讼费用及鉴定费由王云飞承担。事实和理由：一、王云飞与田金旭之间系民间借贷法律关系，案涉房产系田金旭在鲍艳辉不知情的情况下私自处分的，虽然签订了房屋买卖合同，但实际上是以物抵债或者让与担保协议。一审法院在未查清基础法律关系是否存在，即王云飞与田金旭之间是否存在借贷事实的前提下进行判决，驳回鲍艳辉诉讼请求明显是错误的。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释三》第十一条规定，第三人主张夫妻一方私自处分夫妻共同房产行为有效的，首先应符合善意的条件。本案中王云飞与鲍艳辉相识多年，王云飞曾受雇于田金旭从事司机工作很长时间，对田金旭的家庭成员情况十分了解，但其仍在明知案涉房屋系鲍艳辉夫妻共同财产，且只有田金旭一人在房屋买卖协议上签字的情况下，办理了合同变更手续，进而取得了不动产权证，这种行为明显不属于法律规定的善意情形，其与田金旭之间的房屋买卖协议自始至终都是无效的。另外，王云飞主张购房款中的302,500元系抵顶田金旭所欠债务，但在原审整个庭审过程中，王云飞也没有举出相应证据，证实其与田金旭之间基础借贷关系存在的事实，因此也不符合第十一条关于支付合理对价的相关规定，一审法院错误地解读法律法规，致使鲍艳辉的权益遭受严重损害。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查清事实的基础上依法判决，维护鲍艳辉的合法权益。 王云飞辩称，一、鲍艳辉主张是以物抵债或者让与担保是不存在的。因为借贷关系发生在2014年，签订房屋买卖合同是在2016年，也是在还钱的时候双方达成买卖协议，是双方处分意思，原来的借贷关系已经终结，然后欠款抵偿房屋的购买价款，是双方真实意思，所以陈述是抵债和让与担保不成立的。二、这个房屋应当是存在两重买卖合同关系。第一，虽然王云飞与田金旭之间签订了房屋买卖合同，但是田金旭与嘉德房地产公司解除了原有的房屋买卖合同关系，由王云飞重新与嘉德房地产公司签订房屋买卖合同。这个事实在松原市宁江区人民法院行政裁定书中已经说得非常清楚，也认可这个事实，所以也认可了鲍艳辉不是涉案房屋的直接买受人，实际是王云飞跟嘉德房地产公司形成买卖合同关系。王云飞认为应当是善意的买卖合同，是田金旭用欠款抵顶房款，而且房屋抵顶价格也是符合市场价格，80平方米的房子当时王云飞实际支付30多万元，平均价款每一平方米折合4000多元。无论从当时看，还是从现在看，这个价格都是比较高的。而且主张善意不善意，根据法律规定是应当由鲍艳辉进行举证，鲍艳辉没有举证。王云飞认为原审判决适用法律和论理都是充分的，应当维持。另外，鲍艳辉主张说是借款没有支付，这个案件是经过多次诉讼，借贷关系没有否认，现在否认是不诚实诉讼，应当驳回鲍艳辉上诉请求。 田金旭述称，田金旭与王云飞存在借贷关系，卖房子的事代理人不清楚。房子应该归鲍艳辉，因为这个房子是夫妻共同财产，田金旭自己签字不算数。 嘉德房地产公司述称，嘉德房地产公司所了解的情况是2008年田金旭与嘉德房地产公司签订房屋买卖合同，2016年田金旭与王云飞共同到嘉德房地产公司，要求嘉德房地产公司配合办理房产的变更登记手续。田金旭将原来自己与嘉德房地产公司签订的房屋买卖合同交回，由嘉德房地产公司重新与王云飞签订买卖合同，从客观事实来讲，就是为了配合田金旭和王云飞办理过户。王云飞没有直接向嘉德房地产公司交过款。嘉德房地产公司从第三人的角度认为田金旭、王云飞签订的合同是有效的。 鲍艳辉向一审法院起诉请求：1.确认田金旭与王云飞之间《房屋买卖合同》无效；2.判令王云飞协助鲍艳辉办理案涉房屋过户手续；3.判令王云飞承担本案诉讼费等其他费用。 一审法院审理认定事实：田金旭与鲍艳辉系夫妻关系。2008年4月1日，田金旭与嘉德房地产公司签订商品房买卖合同一份，田金旭以按揭贷款的方式购买嘉德房地产公司开发的**城6幢1单元601号房屋（该房屋面积为81.37平方米）一套。合同签订后，嘉德房地产公司向田金旭交付了涉案房屋。2016年1月23日，田金旭与王云飞签订房屋买卖合同一份，田金旭以347,387元的价款将涉案房屋出售给王云飞，该房屋买卖合同涉案房屋面积为82.97平方米，房屋价款中302,500元为田金旭向王云飞的借款，其他部分房屋价款为王云飞替田金旭偿还的购买涉案房屋时所欠的银行贷款39,040.45元及赊欠的房屋差价款3,696元和物业费2,151元。同年，王云飞与田金旭共同到嘉德房地产公司处办理了房屋买卖合同更名手续，嘉德房地产公司将与田金旭签订的商品房买卖合同和收据收回，重新与王云飞签订了商品房买卖合同及开据了购房发票。2016年3月30日，王云飞持相关材料到松原市国土资源局申请办理房屋转移登记，松原市国土资源局经审查后于2016年4月6日为王云飞办理了房屋转移登记，并于次日向王云飞颁发了松房权证宁字第00××××38号房屋所有权证。该部分查明事实与（2018）吉0702行初66号行政裁定查明事实一致，现该行政裁定书已经生效。 2016年1月23日，田金旭出具347,387元收据一枚，证实收到房款。2016年1月26日，中国建设银行个人贷款还款凭证载明38,062.64元，交款人签字为王云飞。同日，中国建设银行股份有限公司江南支行出具中国建设银行个人贷款结清证明。 鲍艳辉对2016年1月23日房屋买卖合同中“甲方（卖方）田金旭”签字有异议。经原审法院出具律师调查令，调取了田金旭在中国建设银行股份有限公司松原分行的个人住房（商业用房）借款合同，其中“同意抵押承诺书”中有田金旭本人签字。经2019年8月13日庭审质证，鲍艳辉，王云飞及嘉德房地产公司认可承诺书中田金旭签字为本人书写并同意以此为检材，与2016年1月23日房屋买卖合同中“甲方（卖方）田金旭”签字进行比对鉴定。经松原市中级人民法院司法辅助技术工作办公室对外委托吉林迪安司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具司法鉴定意见书：“2016年1月23日签订的《房屋买卖合同》落款甲方（卖方）处田金旭签名字迹与样本田金旭签名字迹是同一所写。”王云飞花费鉴定费4,200元。2019年11月1日对鉴定结论进行质证时，鲍艳辉当庭提供2014年12月18日中国银行进账单称该进账单中“田金旭”签字为本人签字，对鉴定结论不予认可。王云飞、嘉德公司均对鉴定结论无异议。 王云飞于2018年11月1日起诉田金旭、鲍艳辉、田立夫排除妨碍纠纷，要求田金旭、鲍艳辉、田立夫三人从涉案房屋中搬出，并从2016年3月1日起至执行终结时止按年租金1万元赔偿损失。该案件正在宁江区人民法院审理中。 田金旭、鲍艳辉于2018年12月5日起诉松原市国土资源局，第三人王云飞、松原市嘉德汇地房地产开发有限公司房屋行政登记纠纷，田金旭、鲍艳辉请求撤销松房权证宁字第00××××38号房屋所有权证。宁江区人民法院于2019年3月19日作出（2018）吉0702行初66号行政裁定载明：“本案中，因第三人王云飞在向被告松原市国土资源局申请办理房屋转移登记时，涉案房屋的房屋买卖合同已经由田金旭与松原嘉德房地产公司之间的房屋买卖合同变更为王云飞与松原嘉德房地产公司之间的房屋买卖合同，二原告已不再是涉案房屋的买受人，二原告与被告作出的房屋转移登记行为不具有法律上的利害关系。”故驳回田金旭与鲍艳辉的起诉。田金旭、鲍艳辉不服上诉后，松原市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）吉07行终22号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，鲍艳辉主张“田金旭在其不知情的情况下向王云飞借款并签订了房屋买卖合同，鲍艳辉在婚姻关系存续期间合法取得的房产被田金旭私自处分，其行为严重侵害了鲍艳辉的共有财产权。”鲍艳辉以前述事由认为田金旭与王云飞签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鲍艳辉对其主张负有举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”以上规定体现出夫妻一方擅自处理家庭财产不采用“无处分权的人处分他人财产”的合同效力处理原则。“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”并不是确定合同效力的充分条件，认定合同效力还要考虑相对方是否善意购买及支付合理对价等公平原则因素。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”鲍艳辉在本案诉讼中未举证证明田金旭与王云飞签订合同时存在“非善意”情形或者《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形。本案中王云飞支付了房屋对价并办理了产权登记，无证据显示王云飞与田金旭之间交易存在无效的情形。因此鲍艳辉以田金旭处理夫妻共同财产未经共有人同意为由主张房屋买卖合同无效及要求王云飞配合过户的诉讼请求无法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，判决：一、驳回鲍艳辉的诉讼请求。二、鉴定费4,200元由鲍艳辉承担。案件受理费2,900元，由鲍艳辉负担。 本院二审期间各方当事人未提交新的证据，本院审理查明事实：1.田金旭与鲍艳辉系夫妻关系。2008年4月1日，田金旭与嘉德房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定田金旭以按揭贷款的方式购买嘉德房地产公司开发的**城6幢1单元601号房屋，面积为81.37平方米。田金旭交付首付款75,946元，2008年8月7日与中国建设银行松原分行签订《个人住房借款合同》，约定借款人田金旭贷款11.2万元，期限自2008年8月27日至2018年8月27日，并用该房屋作为抵押财产。抵押人处有田金旭和鲍艳辉签字。合同签订后，嘉德房地产公司向田金旭交付了涉案房屋。现房屋由田金旭和鲍艳辉居住。 2.2016年1月23日，田金旭与王云飞签订《房屋买卖合同》一份，约定田金旭将位于**城6幢1单元601号房，以347,387元的价款出售给王云飞。房屋买卖合同中关于房屋价款给付方式约定：王云飞代田金旭偿还田金旭购买该房屋时向中国建设银行抵押贷款本金及利息39,040.45元、向物业补交房屋差价款3,696元、补交物业费2,151元，以上代偿还的款项抵顶房屋的价款，田金旭给王云飞出具收到该房屋价款的收据；田金旭向王云飞借款本金及利息302,500元，双方同意以此款抵顶该房屋价款。房屋交付方式约定：双方成交后，王云飞同意田金旭居住该屋至2016年3月1日。2016年1月23日田金旭为王云飞出具收据，注明收到卖房款347,387元。 3.王云飞与田金旭共同到嘉德房地产公司处办理了房屋买卖合同更名手续，嘉德房地产公司将其与田金旭签订的商品房买卖合同和收据收回，重新与王云飞签订了商品房买卖合同及开据了购房发票（时间为2008年4月1日）。2016年2月22日，嘉德房地产公司为王云飞出具不动产发票。2016年3月29日王云飞向税务机关缴纳税款1,916.6元。2016年3月18日王云飞向松原市物业管理中心缴纳住宅专项维修基金4,563元。2016年1月26日偿还38,062.64元。2016年1月27日中国建设银行松原分行出具个人贷款结清证明，证明田金旭所贷款11.2万元，已于2016年1月26日结清。王云飞持相关材料到松原市国土资源局申请办理房屋转移登记，松原市国土资源局经审查后于2016年4月6日为王云飞办理了房屋转移登记，证号为松房权证宁字第00××××38号，注明所有权人王云飞，共有方式为单独共有。 4.一审中，鲍艳辉对2016年1月23日《房屋买卖合同》中“甲方（卖方）田金旭”签字有异议，经吉林迪安司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具司法鉴定意见书为：“2016年1月23日签订的《房屋买卖合同》落款甲方（卖方）处田金旭签名字迹与样本田金旭签名字迹是同一所写”。王云飞花费鉴定费4,200元。鲍艳辉对鉴定意见不予认可。王云飞、嘉德公司对鉴定意见无异议。 5.2018年11月1日王云飞向松原市宁江区人民法院起诉田金旭、鲍艳辉、田立夫，案由为排除妨碍纠纷，要求田金旭、鲍艳辉、田立夫三人从涉案房屋中搬出，并从2016年3月1日起至执行终结时止按年租金1万元赔偿损失。该案件正在审理中。 6.2018年12月5日田金旭和鲍艳辉向松原市宁江区人民法院起诉被告松原市国土资源局，第三人王云飞、松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，案由为房屋行政登记纠纷，请求撤销松房权证宁字第00××××38号房屋所有权证。松原市宁江区人民法院于2019年3月19日作出（2018）吉0702行初66号行政裁定，认为：“本案中，因第三人王云飞在向被告松原市国土资源局申请办理房屋转移登记时，涉案房屋的房屋买卖合同已经由田金旭与松原嘉德房地产公司之间的房屋买卖合同变更为王云飞与松原嘉德房地产公司之间的房屋买卖合同，二原告已不再是涉案房屋的买受人，二原告与被告作出的房屋转移登记行为不具有法律上的利害关系。”故驳回田金旭与鲍艳辉的起诉。田金旭、鲍艳辉不服上诉后，松原市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）吉07行终22号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，根据双方当事人提交的证据，对田金旭将购买的涉案房屋于2016年1月23日与王云飞签订《房屋买卖合同》，以田金旭与田立夫向王云飞所借款本金和利息合计302,500元，外加39,040.45元、房屋差价款3,696元和补交物业费2,151元，合计347,387元出售给王云飞，王云飞已经办理的产权登记的事实应予认定。鲍艳辉上诉中对借款事实不予认可，但在一审起诉书中，已自认田金旭向王云飞借款的事实。2016年1月23日田金旭与王云飞签订买卖合同后，田金旭协助王云飞到开发商嘉德房地产公司处，重新开具《商品房买卖合同》和收据，实质是为了办理过户登记手续。鲍艳辉主张在其不知情的情况下田金旭向王云飞借款并签订《房屋买卖合同》，私自处分婚姻关系存续期间合法房产，侵害鲍艳辉的共有财产权，主张所签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”田金旭与王云飞签订房屋买卖合同的行为并不符合上述法律规定情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋确实为田金旭和鲍艳辉的夫妻财产，田金旭一人与王云飞签订买卖合同，王云飞支付了相应的对价，并办理了过户登记。本案争议的焦点为王云飞购买房屋时是否是善意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，有下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得的其他物权的，参照前两款规定。”根据上述法律规定，善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的目的，受让人仍取得其所有权。善意取得应当符合三个条件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的。2.以合理的价格受让。3.受让人依照法律规定应当办理登记的已经办理登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意是指行为人的内在心理活动状况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”根据上述法律规定，在判断受让人是否视为善意时，应采用推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否构成恶意进行举证。本案中，鲍艳辉未举证证明田金旭与王云飞签订合同时王云飞存在恶意。故原审判决认定王云飞属于善意取得并无不当。鲍艳辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,900元，由鲍艳辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年四月二十日 书记员  高松松