贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初1067号原告：彭贻刚，男，1982年12月14日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：刘应宪，女，1984年3月10日生，汉族，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：杨吕吕、梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴义市下五屯街道办事处义诚山水小区15号商铺。法定代表人：付忠进，系该公司总经理。委托诉讼代理人：伍佰林，贵州纬图律师事务所律师。原告彭贻刚、刘应宪与被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘应宪及其与彭贻刚的共委托诉讼代理人杨吕吕、梁朝友，被告义诚房开公司委托诉讼代理人伍佰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭贻刚、刘应宪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房屋权属登记证违约金66960.08元（以328357元为基数，按人民银行同期年利率，从2015年1月1日起支付至2019年4月17日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月13日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于兴义市的××小区××栋××号房出售给原告，总房款为328357元。按照合同约定，被告在2014年12月31日前交付房屋。合同还约定，被告在2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，由被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。原告向被告付清合同约定房款及办证费用并缴纳契税后，被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书（被告于2019年4月17日才办理完商品房转移登记相关手续）。依据合同约定，被告行为属于违约，按照合同约定须支付原告从2015年1月1日后到2019年4月17日止逾期办证违约金。综上，被告贵州义城房地产开发有限公司未按照合同约定时间办理产权转移登记的行为已经严重损害原告的合法权益，属违约。为此，请求人民法院依法支持本人的诉讼请求。义诚房开公司辩称，一、答辩人认可逾期办理房屋权属登记的事实，但对被答辩人所主张逾期日期存在异议，具体如下:首先，被答辩人所主张逾期交房的截止日期有误，根据案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款第1项的约定，答辩人仅需获得案涉商品房的初始登记即完成了合同义务。至于转移登记的办理，《商品房买卖合同》是在住建部门强制要求下必须签订，由省工商局及省住建厅共同监管，房开商根本无法修改，故《商品房买卖合同》中就办理商品房转移登记的有关文书指代不明；而且，根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，在商品房买卖合同关系中，办理转移登记，需被答辩人提供授权委托书、身份证复印件等手续后，方能由答辩人代为办理，且办理期限可能因为行政效率不足造成延迟，答辩人不应对获得初始登记后的期间承担逾期办证的责任，答辩人于2018年12月20日获得案涉商品房所在楼栋的初始登记，故逾期办证违约金的截止时间应为取得初始登记当日。其次，被答辩人起诉状上记载的起诉日期为2020年1月15日，由此可证其所主张2017年1月15日以前期间的违约金已超过诉讼时效，答辩人明确提出时效抗辩，望人民法院依法判决驳回被答辩人关于2017年1月15日以前的违约金诉求。所以，请法院依法认定逾期办证违约金的期间为2017年1月15日至2018年12月17日，共计701天。二、关于违约金的计算标准，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条第(三)款之规定，原则上应适用全国银行间同业拆借中心于所公布贷款市场报价利率(LPR),但答辩人对适用同期同类银行贷款利率即年利率4.75%不持异议。三、本案诉讼费用请人民法院依法判决。综上所述，答辩人认可被答辩人在本案中的违约金计算式为:购房款328357元×4.75%÷365天×701天=违约金29955元。本院经审理认定事实如下：2012年6月13日，彭贻刚、刘应宪作为买受人，义诚房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市的××小区××幢××号房，建筑面积为114.81平方米，套内建筑面积为91.20平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为328357元，买受人以贷款方式付款，并应于合同签订之日向出卖人交付首付款108357元，余款220000元以银行按揭方式支付。第十一条约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，并应符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等条件。第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第二十二条约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家现行规定由买受人承担”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，彭贻刚、刘应宪向义诚房开交付了首付款48357元。合同签订后，彭贻刚、刘应宪已按约向义诚房开公司支付了银行按揭贷款款项。2012年7月9日，彭贻刚、刘应宪向义诚房开交付了首付款60000元。另契税和维修基金已经彭贻刚、刘应宪自行缴纳并将相应材料送至了义诚房开公司。2018年12月21日，兴义市国土资源局不动产登记中心向义诚房开公司出具了《情况说明》，其上载明“××”第××栋不产权号为黔（2018）兴义市不动产权第××××号，登记时间为2018年12月17日。另刘应宪于2020年1月14日向兴义市不动产登记中心申请不动产登记资料查询，兴义市不动产登记中心出具了《贵州省不动产登记资料查询结果证明》，其上显示案涉商品房的不动产权登记时间为2019年4月17日。审理中，经双方确认，以已交付的购房款为基数按年利率4.75%计付违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。义诚房开公司在取得商品房预售许可后，与彭贻刚、刘应宪所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，彭贻刚、刘应宪已按合同约定付清了全部购房款，双方合同约定义诚房开公司应在2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，并约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，涉案楼盘于2018年12月17日取得大产权初始登记，义诚房开公司已构成违约，但因办理商品房产权转移登记手续需彭贻刚、刘应宪的积极配合提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，并非义诚房开公司一己之力即可完成的事项，且根据审理查明事实，义诚房开公司于2018年12月17日取得涉案楼盘的大产权初始登记，即未在双方约定的2014年12月31日前履行完毕办理权属登记的单方合同义务，已构成合同违约，依法应当承担违约责任，故本案逾期办证违约金即应以双方约定办证时间之次日即2015年1月1日为起算日，以被告取得涉案楼盘大产权初始登记之日即2018年12月17日为止算日。关于本案诉讼时效，因彭贻刚、刘应宪于2020年1月15日才向本院起诉主张逾期办证违约金，且义诚房开明确提出已过诉讼时效的抗辩，根据合同约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”的条款，即案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，彭贻刚、刘应宪在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，彭贻刚、刘应宪于2020年1月15日向本院提起诉讼，向义诚房开公司主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年1月15日，故彭贻刚、刘应宪在2017年1月15日前的违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2017年1月15日计算至2018年12月17日，即701天。另双方已在庭审中确认，以彭贻刚、刘应宪已交付的购房款为基数按年利率4.75%计付违约金。故逾期办证违约金为328357元×4.75%÷365×701天=29955元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付彭贻刚、刘应宪逾期办证违约金29955元；二、驳回彭贻刚、刘应宪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1474元，减半收取737元，由彭贻刚、刘应宪负担400元，贵州义诚房地产开发有限公司承担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年四月十日法官助理 刘明发书 记 员 邹金虎