湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终389号上诉人（原审原告）：宋正元，女，1968年12月5日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：邓园，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖琪，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汨罗市鑫开园商贸有限公司，住所地：湖南省汨罗市建设路63号。法定代表人：何正，该公司执行董事。上诉人宋正元因与被上诉人汨罗市鑫开园商贸有限公司（以下简称鑫开园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2019）湘0681民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋正元及其委托诉讼代理人邓园、赵颖琪，被上诉人鑫开园公司的法定代表人何正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋正元上诉请求：撤销原判，改判确认转让合同合法有效，责令被上诉人为上诉人办理房屋过户登记手续，或将本案发回重审；由被上诉人承担本案的诉讼费用。但在二审庭审中，上诉人表示其愿意承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、宋正元与鑫开园公司签订的转让协议合法有效。宋正元将鑫开园公司100%的股权及物业整体转让更名后，新法定代表人何正签章《产权归属确认书》、《产权归属证明书》对原房屋转让协议予以追认，且案涉房屋一直由宋正元管理使用。二、原审法院认定宋正元与鑫开园公司的交易属于损害公司利益的关联交易错误。1、宋正元虽为公司实际控制人，但其控制期间公司处于平缓的盈利状态，并未作出损害公司利益的行为。2、宋正元曾借给鑫开园公司并帮公司代付价款共计1392978.63元，故双方协议鑫开园公司以名下房产清偿债务合法合理；3、双方约定的房产价格符合当时市场价格，并未显失公平损害公司利益。三、原审法院对关键证据未依法作出认定，程序错误。原审法院以鑫开园公司收支明细表复印件不清，不予采信该证据错误。鑫开园公司辩称，一、被上诉人对案涉房屋转让的事实没有异议，但公司还有遗留的税费和通道问题没有解决。1、税费问题。上诉人经营管理公司期间欠税费800多万元，按照以前的合同约定184万元税费和100多万元的滞纳金由被上诉人负担，还有500多万元的税费应由转让前的公司负担。2、通道问题。因上诉人在经营期间把房子卖给业主，二楼业主没有上去的通道，就信访要求上诉人和被上诉人解决。二、诉讼费应由上诉人负担。宋正元向一审法院起诉请求：1、请求判令房产证号为汨房权证城关镇字第××号，土地使用权证号为湘汨政国用（2012）第12027-122号的房产属原告宋正元所有，并将房屋产权办理过户到原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月26日，汨罗市鑫开园房地产开发有限公司登记的股东为戴胜峰、戴海根、宋若军。戴胜峰担任法定代表人，2011年2月16日，该公司向戴长根出具授权委托书，委托戴长根管理该公司，戴长根成为了该公司的实际控制人。其中戴长根与宋正元系夫妻关系，戴胜峰与戴长根系姐弟关系，戴长根与戴海根系兄弟关系，宋正元与宋若军系姐弟关系。2013年12月10日，汨罗市鑫开园房地产开发有限公司与宋正元签订合同，以宋正元为公司垫付费用和向公司借款为由，将公司名下的汨罗市帝豪国际三层301号房屋产权，汨房权证城关镇字第××号，建筑面积637.39㎡，套内597.62㎡，土地使用证为汨政国用2012第12027-122号房地产作价141.6万元抵付给宋正元，没有办理过户登记。2014年2月28日，戴长根与何正签订《汨罗市鑫园房地产开发有限公司及相关物业管理整体转让协议书》对汨罗市鑫开园房地产开发有限公司的资产处置进行了约定，2014年3月9日，戴长根与何正签字确认了汨罗市鑫开园房地产开发有限公司收、支明细表。2014年9月23日，戴胜峰、戴海根、宋若军将其在汨罗市鑫开园房地产开发有限公司的全部股份转让给了何正，并办理了工商变更登记。2014年11月28日，汨罗市鑫开园房地产开发有限公司登记变更名称为汨罗市鑫开园商贸有限公司。原告向被告主张上述房地产，被告以双方约定无效为由拒绝，导致纠纷。一审法院认为，从本案证据显示2014年9月23日以前戴长根及宋正元与汨罗市鑫开园房地产开发有限公司存在关联，戴长根一直是该公司的实际控制人，按照2013年12月10日的《房屋转让合同》的签订，其实质是一种关联交易行为。我国公司法规定，公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。该合同签订，作为汨罗市鑫开园房地产开发有限公司法定代表人认为是不符合公司实际、损害公司利益的行为，故该《房屋转让合同》因违反法律的禁止性规定而无效。综上，宋正元的诉讼请求，不予支持，据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项之规定判决：驳回宋正元的诉讼请求。本诉案件受理费500元，由宋正元负担。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、汨罗市鑫源房地产开发有限公司股东会决议，拟证明2013年12月7日，汨罗市鑫源房地产开发有限公司股东召开会议，确认公司欠宋正元个人借款103.9万元，各股东一致同意将案涉房产抵债偿还给戴长根；2、章艳红、彭细平出具的书面证言，拟证明因汨罗市鑫源房地产开发有限公司欠到宋正元个人欠款141.6万元，公司有财务凭证，财务凭证被汨罗市经侦大队扣押、查封。2013年12月7日，汨罗市鑫源房地产开发有限公司股东召开会议，一致确认欠到宋正元个人借款141.63万元（其中圣正元公司欠2.3028万元）。各股东一致同意案涉房产抵偿给宋正元。何正整体受让鑫开园公司股权时，知晓该情况。该房产亦由宋正元实际占有、管理；3、（2010）汨民初字第34号民事调解书，拟证明帝豪国际同栋4楼1206平方米作价300万元由曹利庆、何军承受。抵偿给宋正元的案涉房产未低于市场价；4、鑫园公司收支明细表，拟证明何正整体受让鑫开园公司股权时，知晓公司欠到宋正元141.6万元，也知晓公司与宋正元之间以房抵债的事实；5、《关于撤销原汨罗市地方税务局处理处罚决定的通知》，拟证明公司税务处罚予以撤销，不存在税费问题。被上诉人发表如下质证意见：证据1，移交公司时未见过，不清楚，不发表质证意见。证据2，两位证人都是公司的财务人员，财务可能是真实的，但受让前公司的债权债务不清楚。证据3，没有异议。证据4，对何正的签字予以认可，对第六项押金不认可。证据5，对该证据的真实性无异议，但是公司税费问题仍未处理好。因被上诉人对上诉人提交的证据4、5的真实性无异议，本院予以确认。对证据1、2以房抵债的事实，因被上诉人无异议，故本院予以确认。对证据3，被上诉人无异议，本院予以确认。被上诉人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。另查明，被上诉人的法定代表人何正对案涉房产转让给宋正元的事实无异议，但要求先处理遗留问题。案涉房产一直由宋正元实际占有、管理、使用。本院认为，本案的争议焦点为:上诉人主张案涉房产（帝豪国际大厦301号房，汨房权证城关镇字第××号）归其所有的请求应否支持。首先，《房屋转让合同》证实何正在受让公司前，宋正元已与公司达成了以案涉房产抵债的协议。其次，二审庭审中，被上诉人鑫开园公司的法定代表人何正表示《汨罗市鑫园房地产有限公司及相应物业管理整体转让协议书》是其真实意思表示，且其受让公司时对案涉房产已转让给宋正元是知情的，也对此无异议，故应认定案涉房产归宋正元所有。至于何正辩称宋正元在转让公司股权前未将公司的税费及通道的遗留问题处理好，在宋正元解决遗留问题前不应判决案涉房产归宋正元所有，因遗留问题的处理与本案无关，双方可另行解决，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。一审法院以戴长根（宋正元之夫）是公司的实际控制人，房屋转让属于关联交易而认定为无效。根据《中华人民共和国公司法》第二十一条之规定，公司的实际控制人不得利用其关联关系损害公司利益。故关联交易并非必然无效，关联交易须损害公司的利益才应认定为无效。本案中，宋正元以房抵债的行为虽系关联交易行为，但因被上诉人未提交证据证实该行为损害了公司的利益，故一审法院认定不当，本院予以改判。综上，宋正元的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2019）湘0681民初2534号民事判决；二、位于汨罗市，房产证号为汨房权证城关镇字第××号房屋归宋正元所有，由汨罗市鑫开园商贸有限公司在本判决书生效之后六十日内协助宋正元办理房屋过户手续；三、驳回宋正元的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，宋正元自愿负担。二审案件受理费1000元，宋正元自愿负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年四月二十四日书记员  张周舟