辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民再3号二审上诉人（一审被告）：贾秀荣，女，1949年2月25日生，汉族，现住北京市朝阳区。二审上诉人（一审第三人）：王建平，男，1971年8月25日生，汉族，工程师，现住北京市通州区。二上诉人共同委托代理人：王艳梅，女，1974年11月7日生，汉族，阜新市第二人民医院主任药师，现住阜新市海州区。二审上诉人（一审第三人）：王艳梅，女，1974年11月7日生，汉族，阜新市第二人民医院主任药师，现住阜新市海州区。二审被上诉人（一审原告）：佟泉清，男，1967年4月3日生，满族，阜矿集团清河门煤矿工人，现住阜新市清河门区。委托代理人：高影，女，1967年10月1日生，汉族，现住阜新市清河门区。委托代理人：徐红军，系辽宁三邦律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：王艳秋，女，1974年11月7日生，汉族，阜新市第23中学教师，现住阜新市海州区。二审上诉人贾秀荣、王建平、王艳梅与二审被上诉人佟泉清、王艳秋房屋买卖合同纠纷一案，阜新市清河门区人民法院于2010年12月10日作出（2010）阜清民一初字第228号民事判决，贾秀荣于2010年12月28日不服提出上诉，本院作出（2011）阜民一终字第134号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。贾秀荣于2011年5月29日向辽宁省高级人民法院提出申诉要求再审，辽宁省高级人民法院于2013年12月5日作出（2012）辽审四民申字第00034号民事裁定书指令本院再审。本院于2014年9月1日以（2014）阜审民再字第25号民事裁定书，撤销本院（2011）阜民一初字第134号民事判决和阜新市清河门区人民法院（2010）阜清民一初字第228号民事判决，发回阜新市清河门区人民法院重审。阜新市清河门区人民法院追加第三人王建平、王艳梅后，于2015年10月13日作出（2014）阜清民一初字第00711号民事判决，贾秀荣、王建平、王艳梅不服该判决于2015年10月26日提出上诉，本院于2016年4月14日作出（2016）辽09民终139号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年12月18日作出（2019）辽09民监16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人贾秀荣、王建平的委托代理人（二审上诉人）王艳梅，二审被上诉人佟泉清及其委托代理人王颖、徐红军，二审被上诉人王艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾秀荣、王建平、王艳梅称，请求：1.对本案直接予以改判；2.判定涉案房屋买卖合同无效。事实与理由：一审法院适用法律错误，没有事实和法律依据，认定事实错误。原审判决法律程序错误，证据没有进行质证直接采纳。佟泉清辩称，二审增加上诉请求不符合法律规定。王艳秋辩称，依法判定买卖合同无效，要求佟泉清腾出房屋，赔偿损失，诉讼费用由被上诉人承担。佟泉清向一审法院起诉请求：原被告签订的协议合法有效，请求法院判令二被告协助原告办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2004年5月26日，原审原告佟泉清与原审被告贾秀荣的女儿即本案原审被告王艳秋签订买卖房屋协议（协议标明房价8000元），该房屋坐落于清河门区河西镇北园子村（该村于1993年11月整村变为城镇户口，现更名为阜新市清河门区新北街道北园子社区，房屋所有权人为贾秀荣，共有人4人，房地号228，建房时间1977年5月10日，建筑面积87.12，房屋层数平，间数4），为贾秀荣及其丈夫王启武（于1979年11月因工死亡），公公王绍增（1979年病故）所建，当时王建平、王艳秋、王艳梅尚年幼，后原告佟泉清实际以20000元的价格购得该房，并从王艳秋处得到房屋产权证及土地使用证，房款20000元由被告王艳秋以贾秀荣名义收取，其并以经手人的名义给原告出具收条。现该房一直由原告佟泉清居住。庭审中，原告佟泉清提供房屋买卖协议及房照，证明存在买卖关系，协议有王艳秋签字，证人徐某、满某、何某、张某在原审中出庭证实贾秀荣卖房后回来过，并对房屋买卖一事是知情的，也与邻居们打过招呼，协议是2004年签订的，到现在已经十年了，互相之间有来往，对卖房一事不可能不知道，房照上除了贾秀荣的名字在房照中体现以外，共有人是空着的，除贾秀荣以外，另外三被告不具备主张权利的资格。被告贾秀荣的质证意见是到法院给我们单子的时候才知道的，证言不属实，贾秀荣一直没有回北园子。被告贾秀荣、第三人王建平、王艳梅的质证意见是协议是王艳秋签的，房屋买卖合同要有全体产权人签字，并且没有日期，房屋买卖想法可以随时产生、随时改变，只要在房屋买卖合同的时候没有签字，就不代表同意，2010年打官司时贾秀荣才知道此事。四被告提供清河门区新北街道北园子社区居委会证明，证明1978年春季时家庭成员有王绍增（系王建平、王艳梅、王艳秋的爷爷）、王启武、贾秀荣、王建平、王艳梅、王艳秋。四被告提供市郊区清河门区镇人民公社革委会关于对公社煤矿工人王启武同志工亡的处理，证明王启武于1979年11月18日去世，当时家庭成员有王绍增、贾秀荣、王建平、王艳梅、王艳秋共五人。原告佟泉清针对以上两份证据的质证意见是被告提供的证据与本案无关，如果有关，那么本案也遗漏了当事人，被告在答辩中说房照下来时候王艳梅、王艳秋、王建平是小孩，在家庭共有中就不存在份额，被告主张是权利共有人是没有法律依据。一审法院认为，王艳秋、王建平、王艳梅均系贾秀荣的子女，王艳秋以贾秀荣的名义与佟泉清签订了房屋买卖协议，订立合同时有数名中间人在合同上签字见证，房屋价款与当时的市场价格相当，佟泉清购买房屋自行居住。自2004年5月居住至今，贾秀荣虽在外打工多年，常理中应与子女时有联系，对王艳秋处理其房产贾秀荣知道或应当知道而未提出异议，促使购买人佟泉清有理由相信王艳秋已经贾秀荣合法授权，王艳秋的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，佟泉清尽到了必要的审查义务，主观上不存在过失。且结合本案的具体情况，贾秀荣、王艳梅、王建平在房屋买卖发生后数年始终未就买卖协议的效力主张权利，亦应视为对合同的默认，因此，房屋买卖合同合法有效。第三人王建平、王艳梅述称其系共有人，未有合法有效的证据证明，且房照中未明确写明具体共有人名字，居委会证明当时户口人口还有王绍增（贾秀荣公公），按照《继承法》的相关规定，已过最长诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国继承法》第八条之规定，判决如下：一、2004年5月26日原审原告佟泉清与原审被告王艳秋签订的买卖房屋协议有效，位于阜新市清河门区原产权人为贾秀荣的：房产执照为“阜房执字第××号”房屋，（面积87.12平方米）归原审原告佟泉清所有；二、原审被告王艳秋、贾秀荣、第三人王建平、王艳梅协助原审原告佟泉清办理房屋过户手续。案件受理费人民币100元，邮寄费60元，由原告佟泉清负担。贾秀荣、王建平、王艳荣不服一审判决，上诉请求：对本案直接予以改判。本院二审认定事实：2004年5月26日佟泉清与贾秀荣的女儿即本案被上诉人王艳秋签订买卖房屋协议（协议标明卖方为贾秀荣，卖方签字为王艳秋，房价8000元），后佟泉清实际以20000元的价格购得该房，并从王艳秋处得到房屋产权证及土地使用证，房款20000元由被告王艳秋收取，其并以经手人的名义给佟泉清出具收条。该房屋坐落于清河门区河西镇北园子村（该村于1993年11月整村变为城镇户口，现更名为阜新市清河门区新北街道北园子社区，建房时间为1977年5月10日，建筑面积87.12，房屋层数平，间数4）为贾秀荣及其丈夫王启武（于1979年11月因工死亡），公公王绍增（1979年病故）所建，1992年5月29日，贾秀荣办理了该房屋的房产执照（执照上写明：房屋所有权人为贾秀荣，共有人4人，房地号228），在购买该房屋之前由佟泉清租住，租金交给了王艳秋。现该房一直由佟泉清居住。本院二审认为，关于佟泉清与王艳秋签订的房屋买卖合同效力问题。根据买卖合同法理，出卖人负有交付买卖标的物并移转其所有权的义务。虽然《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但该法条中的“处分”应定位为处分行为，而不包括负担行为，《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，明确表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。根据民法理论对负担行为与处分行为的区分意义，以及我国立法采纳“区分物权变动的原因与结果”的原则，我们应当将《中华人民共和国合同法》第五十一条作如下限缩解释：《中华人民共和国合同法》规定中的“处分”和“合同”，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。在出卖他人之物情形，处分合同的效力是确定有效的，效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果。《中华人民共和国合同法》立法指导思想第四项称：本法在价值取向上应兼顾经济效率与社会公正、交易便捷和交易安全。法律不允许出卖他人之物，是为了维护财产的静的安全，就维护财产的静的安全而言,基本上应依《中华人民共和国物权法》规范。在出卖他人之物场合，真正的所有权人可以通过物权请求权保障自己财产的静态安全，根本无需过问买卖合同是否有效。应当看到，交易安全不仅体现在使合同相对人有效取得物权，也可以体现在使相对人取得有效债权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。该条规定已经进一步明确了《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，由于违约责任是以存在有效合同为前提，该条规定实际上已经承认出卖他人之物的合法有效性，亦即承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响。基于以上考虑，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然本案争议房屋登记的所有权人为贾秀荣，但是王艳秋为其女儿，且在之前房屋租赁相关事宜均系王艳秋处理，佟泉清有理由相信王艳秋有权处理房屋买卖事宜，且签订协议后，佟泉清按照当时的市场价格支付了房款，并实际取得了房屋执照、土地证原件。故佟泉清与王艳秋签订的房屋买卖合同有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失的，人民法院应予支持”，佟泉清依照约定给付了房款，现不能办理房屋过户手续，佟泉清可以依照上述规定主张自己的权利。关于买受人佟泉清能否请求继续履行合同问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，争议房屋的房产执照上写明：房屋所有人为贾秀荣，共有人为四人。故该房屋为贾秀荣及其三子女王建平、王艳梅、王艳秋共同共有，王艳秋出卖该房屋，没有经过其他三位共有人的同意，不能实现物权的变动，无法完成该房屋的权属变更登记手续，进而该争议房屋的买卖合同无法继续履行。故应当驳回原审原告佟泉清的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新市清河门区人民法院（2014）阜清民一初字第00711号民事判决；二、驳回佟泉清的诉讼请求。一审案件受理费100元，邮寄费60元，二审案件受理费100元，邮寄费40元，共计300元，由被上诉人佟泉清承担。本院再审认定事实同本院原审认定事实基本一致。另查明，2004年5月26日，佟泉清与王艳秋签订买卖房屋协议，内容如下：“卖方：贾秀荣自建房4间门房2间东邻至（东墙）西邻（西墙）南至（南墙）。买房：佟泉清自愿购买贾秀荣此房双方协议定价（捌仟元）8000元自交易后，双方永不反悔，特立此据。买房签字：佟泉清卖方签字：王艳秋……”同日，王艳秋给佟泉清出具收据,内容为：“上款系佟泉清交贾秀荣买房款贰万元整20000元经手人：王艳秋……”。又查明，佟泉清就王艳秋等不能履行案涉买卖房屋协议产生的返还购房款及赔偿事宜，已向阜新市清河门区人民法院提起诉讼，阜新市清河门区人民于2019年2月28日作出（2017）辽0905民初396号民事判决，因王艳秋、贾秀荣、王建平、王艳梅不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月10日作出（2019）辽09民终658号民事裁定，将本案发回阜新市清河门区人民法院重审。本院再审认为，王艳秋在与佟泉清签订房屋买卖协议之前，一直将案涉房屋出租给佟泉清使用，且在王艳秋与佟泉清签订房屋买卖协议后，贾秀荣在外打工多年，常理中应与子女时有联系，对王艳秋出租和出售其房产，贾秀荣长达十余年未提出异议，应认定贾秀荣对此事实知道或应当知道。王艳秋在与佟泉清签订房屋买卖协议时将案涉房屋的产权证及土地使用证交给了佟泉清，综合上述王艳秋出租、出售房屋行为，促使购买人佟泉清有理由相信王艳秋已经贾秀荣合法授权，王艳秋的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，佟泉清尽到了必要的审查义务，主观上不存在过失，故对于善意购买人佟泉清要求办理房屋过户的诉请，本院予以支持。综上，佟泉清的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省阜新市中级人民法院（2016）辽09民终139号民事判决；二、维持阜新市清河门区人民法院（2014）阜清民一初字第00711号民事判决。二审案件受理费100元，邮寄费40元，共计140元，由贾秀荣、王艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  赵荣志审判员  孙晓滨审判员  李洪权二〇二〇年四月八日书记员  李何威