上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异65号案外人：陈宏志，男，汉族，1970年1月13日生，住湖北省团风县团风镇粮道街XXX号。申请执行人：上海浦东发展银行金山支行，住所地上海市金山区。负责人：吴舟，行长。委托诉讼代理人：马济勇，上海申骏(深圳)律师事务所律师。被执行人：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙，董事长。被执行人：上海金山东林宾馆有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙，董事长。被执行人：上海伊晟投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙，董事长。被执行人：屠德龙，男，汉族，1960年4月25日出生，住浙江省乐清市。申请执行人上海浦东发展银行金山支行与被执行人上海顺儒投资开发有限公司、上海金山东林宾馆有限公司、上海伊晟投资管理有限公司、屠德龙金融借款合同纠纷(2017)沪01民初10号民事判决书，上海市第一中级人民法院(以下简称“一中院”)立案(2017)沪01执927号案执行，后裁定由本院执行上述民事判决。另被执行人上海顺儒投资开发有限公司(下称“顺儒公司”)名下位于上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层XXX室房产(下称“案涉房产”)被上海市虹口区人民法院(下称“虹口法院”)正式查封，一中院轮候查封。案外人陈宏志提出执行异议，主张其已某合法购得案涉房产，所以请求中止对案涉房产的执行，并解除查封措施。本院于2020年4月21日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈宏志称，其于2014年1月18日与被执行人顺儒公司就案涉房产及东风路XXX号XXX层XXX室房产分别签订了上海市商品房预售合同，约定房屋总价是1,042,104.00元，2014年7月31日前交付房屋，签署《房屋交接书》之日起90天内办理过户登记等手续。合同附件一约定：“付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2014年1月18日与甲方签约，并付首付房款计人民币270,000元。2、乙方于2014年3月11日前应支付房款计人民币252,104元。3、乙方于2014年5月11日前应支付房款计人民币520,000元。”案外人所购买2套房产的总价是2,073,436元，案外人已支付了1,043,439元(案涉房产的支付金额为522,107元，剩余房款未支付是由于案涉房产被查封导致贷款无法发放的原因。签订预售合同当日，案外人与上海伊晟投资管理有限公司(以下简称“伊晟公司”)签订《房屋预/租赁合同》，将案涉房产进行出租，约定2014年7月31日前交付房屋，租期自2014年10月18日起至2022年10月17日止，交房后至2014年10月18日为伊晟公司的免租装修期，租金按照购房总价的一定比例计算支付(详见合同)，租金每6个月支付一次。2019年10月18日，伊晟公司出具《租金结算证明》，并有伊晟公司、顺儒公司的盖章及法定代表人屠德龙的签字，确认案外人已付案涉房产的房款金额为522,107元，且已返租金92,526元(会计已入账)，截止2019年10月17日，伊晟公司共欠付租金84,990元。综上所述，案外人已某于人民法院查封之前合法购得案涉房产，支付了大部分房款，剩余房款未付是因查封导致贷款无法发放所致，且接收了房产，并对外出租，只是尚未办理过户登记手续，但是未能办理过户登记是因为被执行人的原因，所以案涉房产的物权实际已某归属于案外人，请求法院支持案外人中止执行并解除查封的异议请求。案外人提交《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、业务凭证/回单、个人结算业务申请书、签购单、银行卡取款业务回单、收据、《房屋预/租赁合同》、租金结算证明书等以证明其主张。申请执行人上海浦东发展银行金山支行(以下简称“浦发银行金山支行”)辩称，认可案外人所某某的买卖事实及已支付部分房款的事实，但对案外人的其他主张由法院审定并依法裁判。本院查明，申请执行人上海浦东发展银行金山支行与被执行人上海顺儒投资开发有限公司、上海金山东林宾馆有限公司、上海伊晟投资管理有限公司、屠德龙金融借款合同纠纷一案(2017)沪01民初10号，一中院立案(2017)沪01执927号予以执行。另查明，案涉房产坐落于金山区朱泾镇东风路30、34、40、56号，土地宗地号是金山区朱泾镇904街坊13/7丘，幢号56号，部位137，2015年7月16日竣工，产权证号是金XXXXXXXXXX，核准日期是2016年9月28日，登记的权利人为被执行人顺儒公司，房屋的抵押权人为申请执行人浦发银行金山支行，登记证明号是金XXXXXXXXXXXX，债权数额是1.6亿。权利限制情况是，2016年12月2日，虹口法院正式查封案涉房产，查封文书号(2016)沪0109执1394号，查封期限自2016年12月2日至2022年11月26日。2016年12月8日，鞍山市铁西区人民法院预查封(轮候查封)案涉房产，查封文书号(2016)辽0303民初4103号，查封期限自2016年12月8日至2022年12月8日。2017年1月4日，一中院轮候查封案涉房产，查封文书号是(2017)沪01民初10号，查封期限自2017年1月4日至2022年12月18日。2018年12月6日，南平市建阳区人民法院轮候查封案涉房产，查封文书号是(2016)闽0703执1168号之一，查封期限自2018年12月6日至2021年12月6日。再查明，2018年1月29日，虹口法院将该院查封的被执行人顺儒公司名下坐落于金山区朱泾镇仓桥街、东风路、临仓街房产的处置权移交一中院。同年10月30日，一中院裁定(2017)沪01民初10号民事判决书由本院执行。2019年6月18日,本院立案(2019)沪0116执1959号予以执行。以上查明事实由(2017)沪01民初10号民事判决书、不动产登记簿、他项权证书、移送处置权函、(2017)沪01执927号执行裁定书、立案信息表及笔录为证，并经本院查证属实。对案外人主某某签订预售合同、支付部分房款及签订租赁合同的事实，本院予以认定。本院认为，根据查明的事实，案外人陈宏志已就案涉房产在虹口法院首封之前与被执行人顺儒公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了部分房屋价款，但其本人在本院谈话中明确表明无法支付剩余房款(详见谈话笔录)。综上所述，案外人陈宏志申请对案涉房产中止执行的主张不符合法律规定，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈宏志申请对位于上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层XXX室房产中止执行的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  肖强根人民陪审员  姚文翠人民陪审员  薛雪英二〇二〇年四月二十七日书 记 员  刘 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。