呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2020）内01执异485号异议人（被执行人）:鄂尔多斯市欣瑞房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人:李波,该公司总经理。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。申请执行人:中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行,住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:李建利,该分行行长。委托诉讼代理人：包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。委托诉讼代理人：春兰，内蒙古蒙银律师事务所律师。被执行人:包头市旭通煤炭运销有限责任公司,住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人:张海清,该公司董事长。被执行人:李美丽,女,住内蒙古自治区。被执行人:蔺芳娥,女,住内蒙古自治区。被执行人:乔翠梨,女,住内蒙古自治区。被执行人:李占伟,男,住内蒙古自治区。被执行人:李瑞东,男,住内蒙古自治区。被执行人:张海清,男,住内蒙古自治区。被执行人:牛雅梅,女,住内蒙古自治区。被执行人:邬忠,男,住内蒙古自治区。被执行人:全云龙,男,住内蒙古自治区。本院在执行中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称光大银行）与包头市旭通煤炭运销有限责任公司（以下简称旭通公司）、鄂尔多斯市欣瑞房地产开发有限责任公司（以下简称欣瑞公司）、李美丽、蔺芳娥、乔翠梨、李占伟、李瑞东、张海清、牛雅梅、邬忠、全云龙借款合同纠纷一案中,异议人欣瑞公司对执行行为提出书面异议。本院受理后,于2018年12月28日作出（2018）内01执异462号执行裁定，裁定撤销呼和浩特市中级人民法院（2017）内01执恢11号之一执行裁定。申请执行人光大银行不服，申请复议，内蒙古自治区高级人民法院于2019年9月2日作出（2019）内执复91号执行裁定，裁定撤销呼和浩特市中级人民法院（2018）内01执异462号执行裁定，发回呼和浩特市中级人民法院重新审查。本院于2019年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。欣瑞公司称,请求依法撤销（2017）内01执恢11号之一执行裁定,解除对欣瑞公司位于达拉特旗树林召镇瑞达商业广场2、4号项目商品房的查封,停止对上述房产进行拍卖。事实和理由：一、欣瑞公司在本案中提供的担保是物保，即抵押担保,不是人保,不是保证担保,所以在执行中仅能执行抵押物即达国用（2011）000389号土地使用权。抵押物的财产价值不足1350万元,也就是欣瑞公司承担担保责任的财产金额仅限于1350万元以下。二、呼和浩特市中级人民法院判项中明确光大银行仅对达国用（2011）000389号土地使用权享有优先受偿权。三、（2017）内01执恢11号之一执行裁定违反法律规定,严重侵害了欣瑞公司的财产权益。（一）裁定将抵押人主体变更成了保证人主体。根据（2015）呼民四初字第00012号民事判决认定的事实欣瑞公司在本案中提供的是财产抵押,不是保证担保,故仅能查封拍卖抵押物,而不能查封拍卖抵押人除抵押物以外的财产；（二）裁定查封的标的物超出了抵押物的范围,违反了《中华人民共和国担保法》第三十五条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值之规定；（三）查封欣瑞公司位于达旗树林召镇瑞达商业广场4号项目商品房没有事实根据,违反法律规定；（四）上述房产的总价约5055万元,且许多商品房在查封前所有权已转移,部分商品房已长期租赁。综上，请求撤销（2017）内01执恢11号之一执行裁定,解除对欣瑞公司位于达拉特旗树林召镇瑞达商业广场2、4号项目商品房的查封,停止对上述房产进行拍卖。光大银行称，一、呼和浩特市中级人民法院依据(2015)呼民四初字第00012号民事判决书及(2017）内01执恢11号之一执行裁定书内容，查封、拍卖案涉土地、房屋,是执行行为的体现，符合法律规定。首先，光大银行与旭通公司、欣瑞公司等金融借款合同纠纷案业经呼和浩特市中级人民法院作出(2015)呼民四初字第00012号民事判决书,该判决第六项明确“在旭通公司不履行本判决上述第一、二项给付义务时,光大银行享有以《最高额抵押合同》[HHHT（2014）ZGDY字0007号]项下欣瑞公司的抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。”而根据双方签订的《最高额抵押合同》第一条约定:抵押人愿意以其有权处分的土地作为抵押物抵押给抵押权人，为受信人（旭通公司）在《综合授信协议》项下将产生的全部债务向抵押权人提供最高额抵押担保。抵押合同第十四条约定:未经抵押权人书面同意,抵押人不得对抵押物作出任何实质性的或任何结构上的改变，由于抵押人违反本条款而在抵押物上增添的不可分割的任何建筑物、设施或固定装置将自动成为本合同项下抵押物的一部分。即双方意思表示非常明确，作为抵押物的建设用地上所增添的任何建筑物等均属于合同项下的抵押物的一部分,抵押权人对抵押土地上的建筑物享有优先受偿权。其次，关于土地使用权抵押与地上建筑物的关系,《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，禁止当事人通过特别约定对土地与建筑物一并抵押的关系加以改变，当事人的意思自治被限制。《中华人民共和国物权法》生效后,当事人如果约定建筑物不随土地使用权一并抵押的,根据上述法律规定，该约定不具有法律效力，在土地使用权上设立的抵押权的效力当然及于地上之建筑物，抵押权人对建筑物的变现价值也有优先受偿权。二、案涉《最高额抵押合同》项下的建设用地已办理了抵押登记，该建设用地上的建筑物虽未办理抵押登记，但应视同已一并抵押。光大银行与欣瑞公司双方在签订最高额抵押合同后，在土地登记部门对案涉建设用地办理了土地抵押登记，因办理抵押登记时建设用地上的建筑物尚未建设,故未办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”依据该规定，只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记,亦依法推定为两者一并抵押。三、呼和浩特市中级人民法院依据(2015)呼民四初字第00012号民事判决书及(2017)内01执恢11号之一执行裁定书内容查封、拍卖案涉土地、房屋,符合“房随地走，地随房走”的不动产处分规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，该建设用地上的房屋、建筑物应一并予以处分。四、案涉土地使用权与地上建筑物的所有权均归属于欣瑞公司所有,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。综上，欣瑞公司请求终止案涉建筑物的执行，没有事实和法律依据。其提出的执行异议理由不能成立，请求依法驳回其异议请求，依法维护光大银行的合法权益。旭通公司、李美丽、蔺芳娥、乔翠梨、李占伟、李瑞东、张海清、牛雅梅、邬忠、全云龙未发表意见。本院查明,（一）光大银行与旭通公司、欣瑞公司、李美丽、蔺芳娥、乔翠梨、李占伟、李瑞东、张海清、牛雅梅、邬忠、全云龙金融借款合同纠纷一案,2016年5月11日,呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民四初字第00012号民事判决,主要判决内容为:一、旭通公司于本判决生效之日起十日内给付光大银行垫付的汇票票款共计74964439.90元以及利息（利息自各笔汇票票款垫付之日起,按利率日万分之五计算至本息全部清偿之日止）;二、旭通公司于本判决生效之日起十日内给付光大银行为实现债权而支付的律师代理费99600元:…六、在旭通公司不履行本判决上述第一、二项的给付义务时,光大银行享有以《最高额抵押合同》[HHHT（2014）ZGDY字0007号]项下欣瑞公司的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。（二）判决生效后,光大银行向本院申请强制执行,在执行过程中,本院于2018年9月13日,作出（2017）内01执恢11号之一执行裁定,对欣瑞公司位于达拉特旗树林召镇瑞达商业广场2、4号项目全部房产进行了查封。（三）（2017）内01执恢11号执行案卷中2018年8月30日查询记录载明，达拉特旗树林召镇瑞达商业广场2号项目房产总数221套，房产总面积20298.26平方米，未售套数221套，未售面积20298.26平方米；4号项目房产总数9套，房产总面积2360.27平方米，未售套数9套，未售面积2360.27平方米。本院认为,首先，（2015）呼民四初字第00012号民事判决第六项判决欣瑞公司应在抵押物范围内承担责任。本案中,欣瑞公司作为抵押人与抵押权人光大银行签订了编号为HHHT（2014）ZGDY字0007号《最高额抵押合同》,合同约定:欣瑞公司以坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗南,证号为达国用（2011）000389号的土地使用权为旭通公司的债务提供抵押担保,并办理了证号为达他项（2014）第0147号他项权登记；其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，欣瑞公司未提交证据证明土地使用权与地上建筑物分属被执行人与他人,故依据上述法律规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定,裁定如下:驳回鄂尔多斯市欣瑞房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定,可以自本裁定送达之日起十日内,向内蒙古自治区高级人民法院申请复议。审 判 长 王 晶审 判 员 田小芳审 判 员 张 宇 二〇二〇年四月十四日法官助理 秦俐娟书 记 员 施亚彤