四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民初146号 原告：刘怡君，女，1976年8月31日出生，汉族，居民，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村4组。 诉讼代表人：张建忠，乐山鸿德房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所律师。 第三人：黄用，男，1983年3月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告刘怡君与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、第三人黄用商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，刘怡君及鸿德公司均申请黄用作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2019年12月27日予以准许并通知黄用参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘怡君的委托诉讼代理人肖斌、毕佳，被告鸿德公司的委托诉讼代理人张鹏礼到庭参加了诉讼。第三人黄用经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘怡君向本院提出诉讼请求：1.确认鸿德公司与刘怡君签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令鸿德公司继续履行与刘怡君签订的《商品房买卖合同》并为刘怡君办理“城市脉搏”1幢1单元1楼4号（新编门牌号为××）房产的过户手续；3.本案诉讼费用由鸿德公司承担。事实与理由：刘怡君于2010年11月15日与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定刘怡君向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房。刘怡君于当日一次性支付了合同约定的总房款13万元，鸿德公司于同日与刘怡君办理了“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房的交接手续，之后该房产一直由刘怡君占有、使用。因鸿德公司被乐山市中级人民法院宣告破产，经刘怡君申报债权，鸿德公司管理人于2017年11月审核认定：同意办证，需缴纳契税、维修基金。之后刘怡君多次找到鸿德公司管理人，要求办理本案案涉房产的过户登记手续，但因各种原因导致刘怡君至今未能取得案涉房产的不动产登记证明。 鸿德公司辩称，我公司已依据刘怡君债权申报通过鸿德公司第二次债权人会议予以审核认定，并已同意为其办理1幢1单元1楼4号房屋产权证；鸿德公司在为刘怡君办理产权证过程中由于相关材料手续不齐，致使办证暂时无法进行，而造成的原因在于1幢1单元1楼4号房屋已于2011年5月30日备案给本案第三人黄用，在此之前，答辩人多次要求黄用协助办理产权证均无果，请法院依法判决。 黄用未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月15日，刘怡君与鸿德公司法定代表人武鸿源协商购买其开发建设的“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房。刘怡君于同日一次性付款13万元，鸿德公司向刘怡君出具13万元收款收据一份。鸿德公司于同日与刘怡君办理了“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房的交接手续，还向刘怡君交付了“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房乐山电业局便民客户卡、乐山市自来水有限责任公司缴费卡、质量保证书、乐山市商品住宅使用说明书、城市脉搏业主使用手册。同日，刘怡君与乐山绿地佳禾物业服务有限公司就前述商业用房签订《前期物业服务协议》一份。乐山绿地佳禾物业服务有限公司于同日向刘怡君出具收到物管服务费、二次供水费的收据一份。2014年11月20日，乐山市市中区人民政府柏杨街道办事处向刘怡君发出新编门牌号码通知，通知其房产的新编门牌号码为××。现刘怡君将购买的“城市脉搏”1幢1单元1楼4号商业用房出租给案外人使用。 2014年1月24日，本院作出（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定：受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德公司的破产清算申请。刘怡君申报债权主张系本案房屋的买受人，2017年11月，鸿德公司管理人对刘怡君债权申报审核结果为：同意对“城市脉搏”1-1-1-4号办证，需缴纳契税、维修基金。 2011年5月3日，黄用与鸿德公司法定代表人武鸿源、辜秀平签订借贷合同，武鸿源向黄用出具借条借到黄用250万元，借贷合同约定鸿德公司以四间门市提供抵押担保。2011年5月30日，鸿德公司在乐山市不动产登记中心办理了与黄用关于××房屋买卖的备案登记。2014年3月4日，黄用向鸿德公司管理人申报本金250万元的借款债权，2017年11月，鸿德公司管理人确认债权金额为0元，黄用对该确认结果未提起破产债权确认纠纷之诉。 以上事实有收款收据2张、收据1张、前期物业服务协议、业主资料交接签收表、房屋的使用说明书、业主使用手册、质量保证书、乐山电业局便民客户卡、乐山市自来水有限责任公司缴费卡、新编门牌号码通知、租赁合同、（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定书、债权审核表、借贷合同、合同信息摘要、债权申报表、确认表及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、刘怡君是否与鸿德公司订立了商品房买卖合同，该合同是否有效？二、鸿德公司是否应为刘怡君协助办理不动产所有权的登记手续？ 一、关于刘怡君是否与鸿德公司订立了商品房买卖合同，该合同是否有效的问题。刘怡君主张与鸿德公司签订了书面商品房买卖合同，但无法提供证据予以证明，鸿德公司对该事实亦无法确认，故不能认定双方当事人就案涉房产订立了书面商品房买卖合同。但刘怡君提供证据证明其交付了购房款，且鸿德公司也已经将案涉房产实际交付给刘怡君占有使用，刘怡君从2010年11月15日起就开始交纳案涉房产的物业服务费，此后亦将该房产进行出租收益，鸿德公司亦认可双方之间形成了商品房买卖关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”应当认定刘怡君与鸿德公司就“城市脉搏”1幢1单元1楼4号（新编门牌号为××）房产成立了商品房买卖合同。该《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性效力性规定，系双方真实意思表示，合法有效。 二、关于鸿德公司是否应为刘怡君协助办理不动产所有权的登记手续的问题。第一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”鸿德公司已于2010年11月15日向刘怡君交付××门市，应当协助刘怡君办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；第二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”鸿德公司与黄用形成××门市的《商品房买卖合同》，但双方的真实意思并不是买卖商品房，而是为武鸿源、辜秀平向黄用的借款提供抵押担保，尽管在房管部门办理了买卖合同的备案登记，备案登记不是物权登记，鸿德公司与黄用就××门市约定的房屋买卖属于无效民事行为；第三、鸿德公司与黄用对××门市未办理抵押权登记，黄用未取得××门市的抵押权。刘怡君已于2010年11月实际占有并使用××门市，鸿德公司在2011年将已出售的房屋再进行出售或提供抵押担保，属于无权处分的行为，其在借款合同中约定的抵押义务不影响刘怡君取得××门市的物权。鸿德公司应当协助刘怡君办理不动产所有权的登记手续，包括土地使用权和房屋所有权。 综上，刘怡君的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、乐山鸿德房地产开发有限公司与刘怡君成立的关于××的《商品房买卖合同》合法有效； 二、乐山鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助刘怡君办理××的土地使用权和房屋所有权登记手续。 案件受理费2,900元，由被告乐山鸿德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 吴维维 审 判 员 赵 霞 审 判 员 聂佳丽 二〇二〇年四月十四日 法官助理 孙秀竹 书 记 员 李金楠 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。