四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终404号 上诉人（原审原告、反诉被告）：文良秀，女，1954年7月19日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：姚利华，四川凯翰律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：先天文，男，1978年7月26日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：姚利华，四川凯翰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌县金鹅镇白塔路二段196号。统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：马义春，总经理。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 上诉人文良秀、先天文因与被上诉人四川百庆实业有限公司（以下简称百庆实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3840号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人文良秀、先天文上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人文良秀、先天文的诉讼请求；驳回百庆实业公司的诉讼请求或将案件发回重审；二、本案全部诉讼费由百庆实业公司承担。主要事实和理由：本案案涉房屋所在的百庆.尚西国际D4栋未取得规划验收批准文件，未通过消防验收和环境验收，不符合房屋交付条件，因房屋未经消防验收和环境验收合格，上诉人文良秀、先天文有权拒绝接收房屋，被上诉人百庆公司构成履行不当，应当按照合同承担逾期交房违约责任。按照双方合同约定，购房款余款20%在交付房屋时支付，但被上诉人百庆实业公司并未通知上诉人文良秀、先天文交房，也未通知上诉人文良秀、先天文支付房款，故上诉人文良秀、先天文不构成违约，不应当承担违约责任。 被上诉人百庆实业公司辩称：案涉商品房至今未成功交付的根本原因在于上诉人文良秀、先天文未按合同约定付清购房款，上诉人文良秀、先天文违约在先，经被上诉人百庆实业公司多次通知后仍不履行购房尾款的支付义务，其不符合接房条件，被上诉人百庆实业公司以各种根本不存在的理由不配合办理接房手续，从而掩盖其先期违约行为，防止被上诉人百庆实业公司追究其违约责任。案涉房屋在2016年12月30日已符合合同约定交付条件，不存在任何违约行为，更不需要支付违约金。房屋竣工备案在2019年12月被撤销，系因备案部门工作人员疏忽对备案资料审查不仔细所致，被上诉人百庆实业公司已经按要求提交了资料，房屋现在验收合格，不存在验收不合格的情形，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。 文良秀、先天文向一审法院提出诉讼请求：1、判决文良秀、先天文与百庆实业公司继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、判决百庆实业公司按合同约定向文良秀、先天文支付未交付房屋违约金643960元（从2017年1月1日起至2019年4月30日，按已付款每日万分之五计算），实际应计算至百庆实业公司实际交房之日；诉讼费由百庆实业公司承担。 百庆实业公司向一审法院提出反诉请求：判决文良秀、先天文支付D区一期2幢3-2号商铺购房款378800元及逾期违约金227658元（逾期违约金从2015年12月9日起，按每日万分之五计算至2019年3月25日，实际应计算至购房款实际支付之日止）；反诉费由文良秀、先天文承担。 一审法院认定事实：2015年12月9日，文良秀、先康林与四川百庆物业集团有限公司双方就购买百庆·尚西国际Ｄ区2幢第3层2号商业用房商铺签署了《商品房买卖合同附件补充协议》，协议约定：本协议约定与合同正文约定不一致的，以本协议约定为准；出卖人宣传资料、楼盘模型等未列入合同、附件、本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力；买受人应于合同签订之日（2015年12月9日）一次性付清全部房款，即1894000元；对合同“第十条逾期付款责任”的补充约定，出卖人有权自解除合同通知送达之日起将买受人所订定购的商品房转售他人；对合同“第十三条逾期交房责任”的补充约定，双方确认不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任……买受人未在期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利；对合同“第十五条交接手续”及相关缴费的补充约定，买受人办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金等，按时足额缴纳政府部门规定费用等，否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。后双方于2015年12月22日，签订《商品房买卖合同》（合同编号2015007543），合同约定：文良秀、先康林购买四川百庆物业集团有限公司开发的坐落在合江县百庆·尚西国际Ｄ区一期2幢第3层3-2号商业用房，房屋建筑面积313.91平方米；房屋总价壹佰捌拾玖万肆千元整，付款方式为一次性付清，逾期付款的责任为：逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；交付条件为，出卖人在2016年12月31日前交付，交付时房屋符合条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设施上水、下水、电以及公共绿地、道路于2016年12月31日前达到使用条件，因政府部门和水、电等市政垄断公司原因造成市政基础设施延期的出卖人不承担违约责任；如果在约定期限内未达到条件，双方同意交房后三个月内整改达到使用条件；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件交付买受人房屋的，逾期30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付买受人已付款万分之5的违约金……。 另查明，文良秀、先康林系夫妻关系，于2015年12月22日，支付房款1515200元整。先康林于2016年病故，其父、母均先于先康林死亡，其与文良秀育有一子先天文。2016年11月24日，四川伟程勘测服务有限公司对案涉百庆·尚西国际Ｄ区2幢进行了房屋面积测绘，并出具测绘报告。2016年12月30日，百庆尚西国际Ｄ2、Ｄ3、Ｄ4工程由合江县住房和城乡规划建设局同意备案［竣工验收备案书：合住建房备（2016）29号］。2017年6月26日，四川百庆物业集团有限公司更名为四川百庆实业有限公司。另案涉房屋在合江县57号旁有楼梯通道可以出行，另位于该商品房南侧有一独立楼梯通道，该通道口外无道路，通道口离地面较高，该通道并不具备通行条件。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方具有法律约束力，当事人应遵循公平、诚实信用的原则行使权利及履行义务。文良秀、先康林与百庆实业公司签订的《商品房销售合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方虽因履行合同发生争议，但百庆实业公司对文良秀、先天文主张继续履行合同未提出反对意见，并反诉要求文良秀、先天文支付尚欠房款是要求合同继续履行的意思表示，故一审法院对文良秀、先天文要求双方继续履行合同的诉讼请求予以支持。 本案主要争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交付条件。文良秀、先天文主张案涉房屋尚不符合交房条件，百庆实业公司属于逾期交房，故不予支付尚欠购房款，应由百庆实业公司承担逾期交房的违约金的意见。一审法院认为，按照双方签订的《商品房销售合同》第十一条交付条件：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”案涉房屋已于2016年11月24日取得了相关测绘机构的测绘报告，于2016年12月30日由合江县住房和城乡规划建设局加盖竣工验收备案专用章确认同意备案。在竣工备案书中载明了对《建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见》、《公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件》等文件进行了备案登记，其已经符合合同约定的交付条件。文良秀、先天文认为百庆实业公司消防验收及环境测评未合格不具备交付条件，但现并无充分证据证明该房屋消防、环境测评不合格，一审法院对其意见不予支持。另文良秀、先天文认为，售楼部沙盘显示与案涉房屋环境完全不一致而认为未达到接房条件，百庆实业公司认为售楼部沙盘是要约邀请，不是要约，对百庆实业公司不具有约束力。本院认为，双方在《补充合同》第一条第4款已对广告、宣传资料、楼盘模型等宣传和资料不视为合同要约和承诺进行了约定，文良秀、先天文在《补充合同》上签字捺印，即是对该合同内容的确认。故文良秀、先天文主张百庆实业公司因沙盘显示与案涉房屋环境完全不一致而违约无事实和法律依据，一审法院不予支持。另按双方补充协议约定“十一、对合同‘第十五条交接手续’及相关缴费的补充约定，1、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金……。否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。”在文良秀、先天文未付清房款前，百庆实业公司可以拒绝交房，故文良秀、先天文认为百庆实业公司不符合接房条件，要求百庆实业公司承担逾期交房的违约责任一审法院不予支持。同时一审法院亦注意到，案涉房屋楼梯通道口外的空坝在很长的一个时间段堆放过大量的垃圾，影响了文良秀、先天文所购房屋的正常的进出，且有一通道口不能正常通行亦会对所购房屋的商业价值产生直接影响，但上述情况仅是房屋瑕疵，可以通过其他方式予以解决，并不足以影响房屋是否能够交付这一本质问题。综上，一审法院对文良秀、先天文要求百庆实业公司承担迟延交付房屋的违约责任的请求不予支持。 二、文良秀、先天文未支付剩余房款是否构成违约。百庆实业公司反诉认为，房屋已经取得相关材料，符合合同约定的交房条件，因文良秀、先天文未付清房款，故未交房，要求文良秀、先天文承担支付剩余房款及未付清房款的违约责任。一审法院认为，双方之间签订的《补充合同》中明确约定了房款为2015年12月9日一次性付清，该约定应对双方产生约束力。文良秀、先天文至今只交付了80%的购房款，剩余20%并未支付，文良秀、先天文未按照合同约定交付房款已经违反合同约定。文良秀、先天文辩称其支付80%房款是应百庆实业公司的要求，文良秀、先天文应对这一事实承担举证责任，但文良秀、先天文并未出示有关的证据证明双方就房款的给付方式、时间等进行了变更，应承担举证不能的不利后果。现百庆实业公司要求文良秀、先天文支付剩余房款具有事实依据，一审法院予以支持。关于文良秀、先天文承担多少违约责任的问题，一审法院认为，违约金的实质是惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失。本案的双方的合同虽明确约定了文良秀、先天文需在2015年12月9日一次性付清全部房款，但是在双方约定应付全部购房款的时间起至百庆实业公司提其反诉止，长达3年多的时间，百庆实业公司面对文良秀、先天文一直未支付剩余房款的行为，既不向文良秀、先天文主张支付尚欠的房款，也不书面通知文良秀、先天文收房，其对文良秀、先天文未付房款是默许、放任的态度，人为地致使自身的损失的扩大，百庆实业公司主张文良秀、先天文从2015年12月9日起支付违约金有违公平、诚实信用的原则，故百庆实业公司要求文良秀、先天文承担此期间的违约责任一审法院不予支持。但百庆实业公司提起反诉后，视为明确向文良秀、先天文主张违约损失，文良秀、先天文拒不支付，应承担自百庆实业公司提起反诉次日起的违约责任。先天文是先康林的法定继承人，其向一审法院主张案涉房屋的权益是对死者先康林遗产的继承，应当在所接受继承的遗产价值范围内清偿先康林的债务，故一审法院对百庆实业公司要求文良秀、先天文承担违约责任的请求予以支持。 综上，为维护正常的市场经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、文良秀、先天文与百庆实业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2015007543）；二、驳回文良秀、先天文的其他诉讼请求；三、文良秀、先天文于本判决生效之日起十日内支付百庆实业公司购房款378800元及违约金（以378800元为基数，从2019年4月25日起，以万分之五日息给付至房款付清之日止）。本诉案件受理费9330元，反诉案件受理费4933元，合计14263元，由文良秀、先天文负担12263元，百庆实业公司负担2000元。 本院二审期间，上诉人文良秀、先天文向本院提交了下列证据：1、竣工验收备案书一份；2、合江县住房和城乡建设局致合江县不动产登记中心的函件、合江县住房和城乡建设局向百庆实业公司送达的通知一份；3、百庆实业公司整改承诺书一份。拟证明本案诉争的D4栋楼工程至今尚未完成竣工备案，被上诉人百庆实业公司承诺尽快完善D4栋楼的消防手续；被上诉人百庆实业公司房屋不具备合同约定交付条件。按照合同约定被上诉人百庆实业公司应当承担违约责任。被上诉人百庆实业公司对该三组证据的客观性予以认可，认为不能达到其证明目的。D4栋房屋于2016年12月30日交房时已经相关部门竣工验收备案。被上诉人百庆实业公司向本院提交了合江县住房和城乡建设局消防验收意见书一份，拟证明案涉房屋已经通过消防验收，不存在任何未达到交付房屋的情形。上诉人文良秀、先天文质证认为该组证据是复印件，真实性需要与原件进行核实，该证据恰好证明被上诉人百庆实业公司在合同约定交付房屋之日不具备交付条件，因房屋未经消防验收不能交付使用，2020年1月14日才经过消防验收，被上诉人百庆实业公司违反合同约定交付时间，应当按照合同约定支付违约金。 本院认为，上诉人文良秀、先天文向本院提交的三份证据来源于合江县城建档案室，双方对其客观性均无异议，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。对被上诉人百庆实业公司提交的合江县住房和城乡建设局消防验收意见书，因该证据系复印件，被上诉人百庆实业公司未提交证据原件交本院核实，本院对其不予采信。 本院二审查明的案件事实除一审法院认定的事实外，另查明：2019年12月18日，合江县住房和城乡建设局向百庆实业公司送达《关于更正合住建房备[2016]29号竣工验收备案部门意见的通知》，该通知载明：“你司2016年12月30日申请的百庆.尚西国际D2、D3、D4工程竣工验收备案，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）有关规定，经复核，将合住建房备[2016]29号竣工验收备案部门意见‘同意备案’更正为‘仅同意备案百庆.尚西国际D2、D3工程，其余部分待符合竣工验收备案条件后再按规定办理’。请于2019年12月18日前持原件到我局办理相关更正手续”。同日，百庆实业公司向合江县住房和城乡建设局作出书面承诺，承诺尽快完善D4栋的消防验收手续。 本院认为，文良秀、先康林与百庆实业公司签订的《商品房销售合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，签订合同时双方当事人具有完全民事行为能力，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。按照双方签订的《商品房销售合同》第十一条交付条件：（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”，本案中，在2016年12月30日，百庆实业公司就其开发的百庆.尚西国际D4工程取得合住建房备[2016]29号竣工验收备案书，但在2019年12月17日，合江县住房和城乡建设局已经决定予以更正，对百庆.尚西国际D4工程在符合条件后再办理备案。在本院二审期间，百庆实业公司仍未取得百庆.尚西国际D4工程的竣工验收备案书，故案涉房屋尚不符合交房条件，双方能否继续履行合同，能否交付房屋，需根据房屋竣工验收备案情况再确定。如案涉工程不能取得竣工验收备案，双方可另行主张解除合同。因百庆实业公司开发的百庆.尚西国际D4工程是否合格，能否取得的竣工验收备案书尚不能确定，故上诉人文良秀、先天文要求百庆实业公司从2017年1月1日起按已付购房款的每日万分之五计付违约金至交房之日止的诉讼请求，本院不予支持，如将来百庆实业公司开发的百庆.尚西国际D4工程能够取得竣工验收备案书，具备交房条件，上诉人文良秀、先天文可以再另行主张。因百庆实业公司开发的百庆.尚西国际D4工程至今尚未取得《竣工验收备案书》，案涉房屋不符合交房条件，百庆实业公司要求上诉人文良秀、先天文支付购房款及承担违约责任的诉讼请求，本院也不予支持。 综上所述，因百庆实业公司开发的百庆.尚西国际D4工程尚未取得竣工验收备案书。一审判决结果错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3840号民事判决； 二、驳回文良秀、先天文的全部诉讼请求； 三、驳回四川百庆实业有限公司的全部诉讼请求。 一审本诉案件受理费9330元，由文良秀、先天文负担；反诉案件受理费4933元，由四川百庆实业有限公司负担。二审案件受理费9330元，由文良秀、先天文负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  李慧至 二〇二〇年四月二十八日 书记员  银 宇