宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初5269号 原告：袁绪林，女，1975年5月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：陈晓燕，浙江正雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁，浙江正雅律师事务所律师。 被告：江元磊，男，1987年6月20日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：陈张娣，女，1937年5月30日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所。住所地：宁波市奉化区锦屏街道大成路228-8号。 经营者：张岳平，男，1958年1月15日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告袁绪林与被告江元磊、陈张娣、宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后,依法由审判员孙艳适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告袁绪林及其委托诉讼代理人陈晓燕、被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所的经营者张岳平均到庭参加诉讼，被告江元磊、陈张娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原告自愿申请撤回对被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所的起诉，本院依法口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告袁绪林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与江建宝签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告为购买位于宁波市奉化区的房屋支付的购房款21万元，并按目前的房屋市场价格赔偿原告购房差价67万元；3.判令被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所对上述款项承担连带支付责任。审理中，原告变更诉讼请求第2项为：判令被告江元磊、陈张娣在继承江建宝遗产范围内返还原告为购买位于宁波市奉化区的房屋支付的购房款21万元，并按本院执行过程中对涉案房屋进行评估的价格赔偿原告购房差价。事实和理由：原告与江建宝（已死亡）于2014年12月21日签订《房产买卖协议》，约定江建宝将其所有的位于宁波市奉化区的房产出卖给原告，成交价格为27万元，原告于协议签订后一个月内付清21万元，剩余房款于2016年3月25日过户后付清。双方交接房屋时间为2014年12月31日。协议签订后，原告按约向江建宝支付了购房款21万元，江建宝也按约将房屋交付给原告，原告居住至今。双方约定过户时间届满后，原告多次联系江建宝要求协助办理过户手续，被拒绝。2018年，原告经向宁波市奉化区不动产登记服务中心了解得知江建宝在出售房屋时提供给原告的房产证系伪造的房产证，又经奉化法院了解得知自己购买并居住的房屋被查封且要被拍卖，遂于2018年6月12日向奉化法院提出执行异议，请求终止对该房屋的拍卖并解除查封。奉化法院经审理后作出（2018）浙0213执异26号执行裁定书，驳回了原告的异议。之后，奉化法院及宁波市中级人民法院对原告提起的执行异议之诉予以驳回。原告认为，原告作为一名买受人按照约定履行了所有的义务后却无法得到预期的购买目的。而江建宝作为出卖方，在房屋已经出售的情况下，做出伪造房屋产权证向相关机构借款以及向他人借款的行为导致房屋被查封，致使原告的物权期待权无法得到保护，江建宝应承担全部的责任，不仅应返还原告为购买房屋支付的21万元款项，且应按目前房屋市场价赔偿原告购买房屋的差价67万元。经调查了解得知，被告江元磊、陈张娣系江建宝的继承人，因此，应在继承遗产范围内向原告承担责任。被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所作为房产中介机构，应当对挂售的房屋房产信息、证件的真实性进行核实，由于其未经核实就对外挂售的行为导致原告产生了巨大的损失，其应当承担法律责任。因此，原告向本院起诉。 被告江元磊、陈张娣未作答辩。 被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所辩称：本案涉及到的南溪家园7幢406的房子是由原告及江建宝双方自愿买卖的，原告无权要求其承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据分析认定如下： 一、对原告袁绪林提交的证据 1.房产买卖协议及房屋所有权证各一份，用以证明江建宝将其所有的位于宁波市奉化区房屋于2014年12月21日卖给原告，约定购房款共计27万，购房一个月内支付21万，剩余6万元过户后付清，该房屋于2014年12月31日交付的事实； 2.奉化市鑫发房产中介公司张岳平出具的房款支付证明一份、江建宝出具的收条三张，用以证明原告已支付房款21万元，并约定了过户及尾款支付时间为2016年3月26日，后因江建宝原因未能办理过户手续的事实； 3.宁波市奉化区锦屏街道南溪社区居委会出具的证明一份，用以证明原告于2014年12月31日至今居住于涉案房屋内的事实； 4.居民户口簿及奉化广电网络有限公司业务受理单各一份，用以证明原告与鲍位平系夫妻关系及奉化广电中心营业厅于2015年1月21日受理了用户名为鲍位平的过户手续，显示客户地址为南溪家园7幢406，原客户名为江建宝，且鲍位平于之后每年都办理了缴费的事实； 5．本院（2017）浙0213执1108-1号执行裁定书、（2018）浙0213执异26号执行裁定书及（2019）浙0213民初25号民事判决书各一份，用以证明登记在江建宝名下的位于宁波市奉化区房屋及土地被裁定拍卖、江建宝已经死亡及裁定认定原告已向江建宝支付21万元，余款6万未支付的事实； 6.宁波市奉化区人民检察院起诉书一份，用以证明江建宝伪造房产证及借高利贷的事实。 对原告提供的上述证据，被告江元磊、陈张娣未到庭参加诉讼，视为放弃到庭质证的权利；对原告提供的证据1、2，被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所均没有异议；对原告提供的证据3、4、5、6，被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所认为其不知情，且与其无关；经审查，本院对原告提供的上述证据予以确认。 二、被告江元磊、陈张娣、宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所均未向本院提供任何证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月21日，原告袁绪林与江建宝签订《房产买卖协议》一份，协议约定江建宝（甲方）自愿将其名下坐落于“奉化市南溪家园7幢406室”的房产出卖给原告袁绪林（乙方），房屋成交价格为27万元，双方协议后，乙方付买卖房屋定金8万元，首付款21万元在一个月内付清，2016年3月25日过户后付清总房款，双方交接房屋时间为2014年12月31日，中介服务费5000元由乙方承担，在签约日支付；违约责任：双方不得擅自推价或压价，协议签订日期起如甲方违约除退还已付房款（包含定金）外再罚已付定金的壹倍，并支付中介服务费；如乙方违约，甲方有权不退还已付定金（支付中介服务费）；甲方未按时出屋，按已收房款的百分之壹/天收滞纳金违约金。原告袁绪林在合同落款乙方处签名，江建宝在合同落款甲方处签名，被告宁波市奉化区锦屏鑫发房产中介所的经营者张岳平在合同落款证明人处签名。 协议签订后，原告袁绪林陆续支付江建宝购房款21万元（含定金），江建宝于2014年12月31日将上述房屋交付给原告袁绪林，原告实际居住使用该房屋至今。 案外人王海华为与赵军、江建宝民间借贷纠纷一案，于2016年2月1日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，审理案号为（2015）6甬奉商初字第752号，王海华于2015年6月8日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2015）甬奉商初字第752-1号民事裁定书，查封了登记在江建宝名下的位于宁波市奉化区的房产，查封期限为三年。被告谢红波、陈玲为与江建宝、张本莉追偿权纠纷一案，于2016年6月2日向本院起诉，本院于同日立案受理，审理案号为（2016）浙0283民初3332号，本院于2016年10月30日作出（2016）浙0283民初3332号民事判决书，判决被告江建宝、张本莉于判决生效后五日内支付谢红波、陈玲代偿款228928.58元，并赔偿相应的利息损失。该判决生效后，江建宝、张本莉未履行判决书确定的义务，为此，谢红波，陈玲于2017年3月2日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2017）浙0213执1108号，本院于2017年5月9日作出（2017）浙0213执1108-1号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人江建宝名下位于宁波市奉化区的房产及土地［房权证号：奉化市字第××号］。 原告袁绪林在本院执行上述案件过程中，向本院提出了书面执行异议，要求停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封，并将涉案房屋的剩余购房款6万元交至本院。2018年11月25日，本院作出（2018）浙0213执异26号执行裁定书，驳回了袁绪林的执行异议请求。原告袁绪林不服，在法定期限内提起执行异议之诉，要求停止对位于宁波市奉化区房屋的强制执行并解除对该房屋的查封。2019年5月6日，本院作出（2019）浙0213民初25号民事判决书，判决驳回了原告袁绪林的诉讼请求。 江建宝因涉嫌犯伪造国家机关证件罪，于2017年3月28日被宁波市公安局奉化分局刑事拘留，同月29日转取保候审。2018年3月29日被宁波市奉化区人民检察院决定取保候审。宁波市奉化区人民检察院于2018年7月3日以甬奉检刑诉（2018）184号起诉书，指控被告人江建宝犯伪造国家机关证件罪，向本院提起公诉。起诉书记载：“经依法审查查明：2013年年底的一天，因向他人借高利贷需要，被告人江建宝采用向制贩假证者提供证件复印件的方法，伪造了其本人所有的奉化区的房屋所有权证和土地使用证各1本。2015年1月的一天，因房屋交易需要，被告人江建宝又采用同样的方法，伪造了该房屋的契证1本，并将上述3本假证均交给了买家袁绪林。后因民事诉讼问题，该房屋被法院查封，不能如期过户给袁绪林。”在审理过程中，被告人江建宝于2018年7月15日死亡。2018年7月17日，本院作出（2018）浙0213刑初344号刑事裁定书，裁定该案终止审理。 被告江元磊系江建宝儿子，被告陈张娣系江建宝母亲，除此之外，江建宝无其他继承人。 另查明，宁波市奉化区的房屋为经济适用住房，五年内不得上市交易。根据本院的委托，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2019年11月6日出具浙国房估甬字（2019）第0079号住宅房地产估价报告一份，确定上述房地产在价值时点（二零一九年十一月一日）市场价值为69.4万元（含固定装修及架空层价值）。 本院认为，江建宝名下位于宁波市奉化区的房屋因债务问题已经被本院依法查封并裁定拍卖，原告与江建宝签订的《房屋买卖协议》的目的已经不能达成，故原告要求解除上述协议符合法律规定，本院予以确认。协议解除后，江建宝应返还原告已经支付的购房款21万元，并赔偿原告相应损失，因买卖的房屋系经济适用住房，考虑原告自身过错并结合房屋评估价格，本院酌定原告损失为30万元。现江建宝已经死亡，应由其继承人被告江元磊、陈张娣在继承遗产范围内对上述款项承担责任。 综上，对于原告诉讼请求中于法有据部分，本院予以支持。被告江元磊、陈张娣经本院合法传唤，未参加庭审，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告袁绪林与江建宝签订的《房产买卖协议》； 二、被告江元磊、陈张娣于本判决生效后七日内在继承江建宝遗产范围内返还原告袁绪林购房款21万元并赔偿原告损失30万元； 三、驳回原告袁绪林其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10140元，减半收取5070元，由原告袁绪林负担992元，由被告江元磊、陈张娣共同负担4078元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。 审判员  孙艳 二〇二〇年四月一日 书记员  王楠 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》： 第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。