青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1338号原告：宋大菊，女，汉族，1965年6月20日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：吴娟，女，汉族，1988年12月10日出生，住西宁市,系原告之女。被告：许昊，女，汉族，1993年7月8日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：胡海波，青海捷传律师事务所律师。原告宋大菊与被告许昊租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋大菊及委托诉讼代理人吴娟、被告许昊及委托诉讼代理人胡海波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋大菊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋占有使用费25867元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款利息1692.85元（按银行同期贷款利率4.75%计算，自2018年8月25日至2020年1月3日）；3.依法判令被告向原告支付暖气费、物业费、水电费共计3831元；4.依法判令被告向原告赔偿在房屋占有期间的损失费3000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年8月达成口头协议，由被告购买原告位于西宁市××区住房一套，房屋价款共计40万整。双方约定由被告先行支付20万元的房款，剩余房款在五年内付清。在双方达成协议后，被告即向原告支付了20万元的购房款，原告也将房屋交由被告居住使用。但之后双方未能签订房屋买卖合同。原告按期退还被告已支付的购房款，被告在原告交付房屋后一直占有使用房屋至2020年1月3日。现原告已将收取的购房款退还于被告，但被告并未向原告支付长期占有使用涉案房屋的任何费用，并且在居住使用期间恶意拒交暖气费、物业费、水电费，致使原告的合法权益遭受损失。故诉至法院，请求判如所请。被告许昊委托诉讼代理人辩称，第一，对于原告主张的房屋占有使用费不予认可，因为在2019年12月31日城东区人民法院审结的（2019）青0102民初5032号民事判决书中已经表明，导致买卖合同实际未生效的责任方在于原告，因此对于这部分的房屋占有使用费被告不应承担。对于逾期利息，因原、被告双方对于房屋租赁的时间尚未约定，其计算的时间点是否从2018年8月25日开始无法明确，故不予认可。对于暖气费、物业费、水电费，原告应当提供证据予以核实；对于房屋占有使用期间的损失，壁纸破损予以认可，但是对于原告主张的床的损失不予认可。2020年1月3日被告搬离房屋时，对于房屋内的情况通过拍视频的方式向原告发送过去，原告方未提出异议并且接受了房屋的钥匙。第二，对于原告事实与理由中表述，被告在居住期间恶意拒缴暖气费、物业费、水电费，这与基本事实不符，被告无法按期缴纳上述费用是由于原告方的责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告宋大菊为主张其诉讼请求依法提交了：1.收据六张、微信聊天截图一张、催缴通知单一张，意在证明被告在占有使用房屋期间所拖欠的暖气费2874元、水费235.77元、物业费251元、电费247.64元的事实。经质证，被告对暖气费、物业费予以认可，对水费票据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，原告所提交的水费票据开具时间是2020年3月13日，而被告于2020年1月3日就已经搬离房屋。对于青海省电力公司专用收据中的电费117.64予以认可，对于微信聊天记录中的130元电费不予认可，原告没有提交电费的原始凭证。本院对原告提交的暖气费收据、物业费收据、青海省电力公司专用收据予以确认。2.房租费用截屏，意在证明58同城中对青铁阳光小区房屋租赁的相关信息。被告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，认为原、被告对涉案房屋的占有使用发生在2018年，原告现在以2020年的58同城的房租来认定，不符合实际。本院认为，该份证据仅为同一地段的租金大概区间，无法证实原、被告之间的具体租金费用，故对该份证据，本院不予认可。3.电话录音，意在证明被告对原告主张的对该房屋收取租金予以认可的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为此部分录音并不是一个完整的聊天内容，原告从中间部分截取，且在整个聊天内容中对房屋租金并没有确定。本院对该组证据的真实性予以确认。被告许昊为支持其答辩依法提交了：1.（2019）青0102民初5032号民事判决书，意在证明在此份生效民事判决书中已明确被告许昊不承担房租的事实及导致双方买卖合同未成立的责任方在于原告；原告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为该份判决系房屋买卖合同纠纷，于本案无关。本院认为，（2019）青0102民初5032号民事判决书系对双方房屋买卖纠纷作出的裁决，认定双方房屋买卖合同未成立的责任原因在于原告，而本案系房屋租赁纠纷，被告证明的方向与本案无实际关联性，故不予认可。2.视频及微信聊天记录，意在证明被告搬离房屋时已向原告将房屋情况拍视频向原告告知的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为被告向原告拍摄的视频中无法显示床是否完好无损。本院对该组证据的真实性予以认可。3.微信聊天记录，意在证明被告居住在原告的房子里至2020年1月3日系原告一直反悔所致，且原告刚开始跟被告说的租金为1400元的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为双方的微信聊天记录恰恰能证明被告对租房一事予以认可的事实。本院经审理查明：原、被告于2018年8月达成口头协议，由被告购买原告位于西宁市××区住房一套，房屋价款共计40万整。双方约定由被告先行支付20万元的房款，剩余房款在五年内付清。在双方达成协议后，被告即向原告支付了20万元的购房款，原告也将房屋交由被告居住使用。但因原告的责任，导致双方房屋买卖合同未能实现。经西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初5032号民事判决书中，判决原、被告口头《买房协议》予以解除，原告向被告返还购房款141000元及资金占用费7755元。原告认为既然双方房屋买卖合同予以解除，自己也向被告退还购房款，被告占用原告房屋期间，理应向原告支付费用，被告认为其与原告房屋买卖合同解除的原因在于原告，故不予承担任何费用，遂形成本案纠纷。另查，原、被告在达成口头《买房协议》后，被告于2018年8月25日开始居住在原告的房子中，直至2020年1月3日搬离房屋，期间的物业费、暖气费、电费未予缴纳。本院认为，本案争议的焦点系被告是否应当向原告支付房屋占有使用费。根据西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初5032号生效民事判决书中，双方的房屋买卖《口头协议》予以解除，原告为该涉案房屋的所有权人，被告为无权占有人。根据《中华人民共和国物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，被告应按照原告的要求将房屋予以返还，并且被告作为无权占有人，按照公平原则理应向原告支付房屋的占有使用费。被告称房屋买卖合同未成立的责任在于原告，其不应当承担房屋使用费的抗辩意见，本院不予采纳。故原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼主张，本院予以支持。关于占有使用费的金额问题，原告举证以58同城中青铁阳光小区房屋出租每月1600元来计算，被告认为此租金过高，且原、被告的微信聊天记录中，原告对被告承诺的月租金为1400元。本院结合原、被告各自的陈述及西宁市××区房屋出租相关情况，认为原告同被告微信中约定的月房租1400元符合西宁市城东区房屋租赁市场的价格，故对被告每月1400元房租的答辩意见，本院予以采信。被告对原告主张的占有房屋时间从2018年8月25日至2020年1月3日予以认可，故被告应向原告支付房屋占有使用费为23146.7元。关于原告主张要求被告支付物业费、暖气费及水电费的主张，被告在占有房屋期间，对上述产生的费用理应予以支付。在庭审中，被告对暖气费、物业费及部分电费予以认可，对原告主张的130元的电费因未向法庭提交原始凭证不予认可，故本院对原告主张的暖气费2874元、物业费251元、电费117.6元予以支持。关于原告主张要求被告支付逾期利息的问题，因本案系房屋买卖合同未成立的情况下产生的房屋占有使用，双方对占有使用期间的费用给付方式及给付时间并没有约定，故原告要求被告给付逾期利息的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿在占有使用期间房屋损失3000元的问题，被告对壁纸破损予以认可，但对于床体损害不予承认，认为自己在交付房屋时已向原告拍视频告知，原告并未提出异议且接受了钥匙。本院认为，被告作为房屋使用人，对原告房屋中的壁纸破损应承担赔偿责任，原告作为房屋所有权人，应按市场交易习惯对被告交付的房屋现场验收后再予以接收。因原告怠于行使自己的权利导致纠纷产生，其应对自己的消极行为承担一定的责任，故本院酌定被告向原告赔偿房屋损失费1000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许昊于本判决生效后二十日内向原告宋大菊支付自2018年8月25日至2020年1月3日房屋占有使用费23146.7元、物业费251元、暖气费2874元、电费117.6元，赔偿原告房屋损失1000元，以上合计27389.3元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费660元，减半收取330元，由被告许昊负担，与上述款项一同给付原告宋大菊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 宋 罕 二〇二〇年四月十七日书记员 杨爱玲附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。