上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初57932号原告：上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王纪来，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶，女。被告：辉申餐饮管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：马航飞，总经理。被告：上海鑫滋航投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马航飞，总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张金强，上海华尊律师事务所律师。原告上海静安悦诚资产管理有限公司(以下简称悦诚公司)与被告辉申餐饮管理(上海)有限公司(以下简称辉申公司)、上海鑫滋航投资管理有限公司(以下简称鑫滋航公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案于2020年3月12日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陈瑶、两被告的共同委托诉讼代理人张金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦诚公司向本院提出诉讼请求：判令1.原告与被告辉申公司的房屋租赁关系于2019年11月27日解除；2.被告辉申公司向原告支付租金164,949.1元(2019年9月1日至2019年11月27日)、商场管理费14,960.6元(2019年10月1日至2019年11月27日)、推广宣传费3,739.2元(2019年10月1日至2019年11月27日)、水费4,335.67元、电费18,280元、仓库使用费6,608.2元(2019年10月1日至2019年11月27日)、仓库电费45.6元(2019年10月1日至2019年11月27日)，及逾期支付上述款项的滞纳金4,000元；3.被告辉申公司向原告支付免租期租金74,921.27元；4.租赁保证金166,146元、商场综合管理费保证金23,622元要求作为违约金不予退还；5.被告辉申公司支付违约金56,879元；6.被告鑫滋航公司对被告辉申公司欠付的费用承担连带清偿责任。事实与理由：原、被告于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，原告将上海市静安区万航渡路XXX号地下一层B1-09A室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租期自2017年6月6日至2020年6月5日；后双方签订了《仓库临时使用合同》(以下简称仓库合同)及相关续租协议，原告将涉案房屋所在889商场地下2层B2-02A室仓库(以下简称涉案仓库)出租给被告使用，租期自2017年10月1日至2020年9月30日。根据约定，2019年6月6日至2020年6月5日期间的月租金为56,879元，被告应在每月20日前支付租金；商场管理费每月7,874元，推广费每月1,968元；被告逾期支付租金、商场管理费、推广费、水电费等费用累计超过30日的，原告可以提前终止合同、不予返还保证金、要求被告补交装修期内租金、提前收回房屋并要求被告按月租金2倍支付违约金。根据仓库合同约定，2017年10月1日至2020年9月30日期间仓库使用费每月为3,478元，被告应于每月25前支付，被告逾期支付的，每逾期一日按欠付费用的0.5%支付违约金。原告于2017年6月6日将涉案房屋交付给被告鑫滋航公司，后原告与辉申公司、鑫滋航公司签订《租赁合同至主体变更协议》，自2017年9月5日起租赁主体由鑫滋航公司变更为辉申公司，由辉申公司继续承租涉案房屋，同时约定鑫滋航公司对辉申公司经营期间的相关责任承担连带担保责任。辉申公司自2019年8月21日起开始停止支付租金，自2019年9月21日起开始停止支付商场管理费、推广宣传费、水电费、仓库使用费及仓库租金。后原告多次通过微信、公函的方式要求被告支付欠费，但被告始终未支付。原告为维护自身权益，故提起诉讼，要求判如所请。两被告针对原告的诉讼请求共同辩称，1.同意解除租赁关系，解除时间应为原告停电的时间，即2019年11月20日。2.同意支付2019年9月1日至2019年11月20日的租金、商场管理费，不同意支付推广宣传费，因为原告没有对被告作出任何推广；同意支付水费、电费、仓库使用费、仓库电费；原告主张的滞纳金标准过高，要求调低。3.同意支付免租期租金74,912.27元。4.租赁保证金166,146元、商场综合管理费保证金23,622元要求冲抵两被告欠付的费用。5.不同意支付违约金，原告已经主张滞纳金，再主张违约金过高。6.被告鑫滋航公司并不同意承担连带责任，租赁合同主体已经变更，鑫滋航公司已经退出了租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告(出租房，甲方)与鑫滋航公司(承租人，乙方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：租赁面积98.42平方米；租期自2017年6月6日至2020年6月5日；交付日为2017年6月6日；装修期40日，自2017年6月6日至2017年7月15日，乙方自装修期届满次日起支付租金，装修期内乙方应承担商场管理费、推广宣传费、水电费等公共事业费；乙方应向甲方支付166,146元作为履约保证金；乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方需向甲方按月租金的2倍支付违约金；2019年6月6日至2020年6月5日月保底租金为56,879元(日租金为19元/日/平方米),若某公历月的实际计租天数不足一整月的，则按照当月实际计租天数计算保底租金(当月保底租金=日租金×租赁面积×当月实际计租天数)；月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金；乙方应向甲方支付商场管理费，每月7,874元；乙方需向甲方支付推广宣传费，每月1,968元；商场管理费、推广宣传费应于每月的20日前支付下月的费用，每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%支付违约金；水电费由乙方承担；乙方逾期支付租金及合同约定费用累计超过30日的，甲方可以不予返还租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交装修期的房屋占用期间的使用费(该费用按合同约定的乙方应支付的最高日租金标准向甲方支付)、提前终止本合同并提前收回房屋、乙方应按月租金的2倍金额补偿甲方；乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等任何一项费用，每逾期一日，乙方应按欠付费用的0.5%支付相应违约金，逾期累计超过10日的，甲方有权停止公用事业供应；在前述停止公用事业供应期间，乙方仍需按约定支付租金、商场管理费等费用。同日，案外人上海君悦资产管理有限公司与鑫滋航公司签订有《商场管理协议》，约定：鑫滋航公司需支付商场综合管理费保证金23,622元。2017年6月6日，原告将涉案房屋交付给鑫滋航公司使用。后鑫滋航公司将涉案房屋进行了装修，并向原告支付了租赁保证金166,146元、商场综合管理费保证金23,622元。后原告(甲方)、鑫滋航公司(乙方)、辉申公司(丙方)三方签订《租赁合同之主体变更协议》，约定：1.自2017年9月5日起，原合同承租人由乙方变更为丙方，其他条款不变，丙方承诺接受原合同条款并履行作为承租方的义务，承担一切责任；2.乙方承诺：对丙方履行原合同过程中及原合同终止或解除后应向甲方承担无条件、不可撤销的连带保证责任，乙方连带担保责任范围不仅包括原合同，也包括丙方与甲方签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等；3.乙方按原合同支付的租赁保证金、商场综合管理费保证金转为丙方向甲方支付的租赁保证金、商场综合管理费保证金；4.若租赁合同主体变更前，乙方有违约行为的，甲方仍有权按合同约定追究乙方的违约责任，丙方对乙方在主体变更前的违约责任承担无条件、不可撤销的连带保证责任。2017年9月28日，原告(出租方，甲方)与辉申公司(承租方，乙方)签订仓库合同，约定：甲方将涉案仓库交由乙方使用，期限1年，自2017年10月1日至2018年9月30日；每月仓库使用费3,478元，每月第25日或之前支付下一月的仓库使用费；仓库电费每月为24元，乙方于每月25日前向甲方支付下一个月电费；乙方逾期向甲方支付仓库使用费、电费等费用，每逾期一人，乙方按欠付费用的0.5%向甲方支付违约金；若房屋租赁合同提前终止或解除，本合同也终止履行。此后，原告与辉申公司又续签了仓库合同，约定由辉申公司使用涉案仓库至2020年9月30日。辉申公司向原告支付了至2019年7月31日的电费、水费、至2019年8月31日的租金、至2019年9月30日的物业管理费、推广宣传费、仓库使用费、仓库电费后未再支付相关费用，并继续占用涉案房屋及仓库。期间，原告工作人员向被告寄送了欠费金额明细表，与两被告法定代表人马航飞就欠费问题进行沟通，并于2019年11月20日通过微信通知马航飞将要采取措施。2019年11月20日，原告对涉案房屋采取停电措施。后原告搭建围挡将涉案房屋封闭。2019年12月，原告提起本案诉讼。审理中，经本院释明，两被告拒绝取回涉案房屋、仓库内的物品，同意原告对遗留物品予以处置。2020年3月12日，本院至涉案房屋现场查看，涉案房屋仍被围挡封闭。审理中，原告称，2019年6月之后的租金均按照固定金额56,879元支付；2019年11月20日原告只是停电，没有停水，不清楚被告何时撤出。两被告称，2019年6月之后的租金均按照固定金额56,879元支付；原告于2019年11月20日没有搭建围挡，但于2019年11月20日断水断电，次日被告撤出，对原告何时搭建围挡不清楚，无法提供原告搭建围挡的证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与鑫滋航公司签订的房屋租赁合同及原告与两被告签订的《租赁合同之主体变更协议》为当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告辉申公司就此建立了房屋租赁关系。原告于起诉前已自行收回涉案房屋，故原告与辉申公司之间的房屋租赁关系已实际解除。关于原告主张的水费、电费、仓库使用费、仓库电费、免租期租金，鉴于被告同意支付，故本院对原告相应诉请予以支持。关于租赁关系解除的时间。首先，根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超过10日的，原告有权停止公用事业供应。鉴于辉申公司自2019年8月20日便开始拖欠租金，原告有权在2019年11月20日对涉案房屋采取停水停电措施，此系原告行使合同权利的正当行为。考虑到涉案房屋仍由辉申公司实际控制使用，故原告与辉申公司的租赁关系并不因停水停电而终止。被告关于租赁关系应于原告停水停电之日即2019年11月20日解除的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，原告在停水停电之后不久即在涉案房屋处搭建围挡，此行为客观上使得被告无法再继续使用房屋，故租赁关系应于原告实际搭建围挡之日解除。最后，关于原告搭建围挡的时间。虽然原、被告双方均未能提供直接证据证明原告于2019年11月27日搭建围挡，但根据原告提供的照片显示围挡于2019年11月29日已实际存在，故本院认为，原告关于其于2019年11月27日搭建围挡的陈述更加具有合理性，故本院认定租赁关系已于该日解除，原告此项诉讼请求，本院予以准许。关于欠付租金、物业管理费、推广宣传费。根据辉申公司的付款情况，辉申公司还应向原告支付2019年9月1日至2019年11月27日期间的租金、2019年10月1日至2019年11月27日期间的商场管理费、推广宣传费。辉申公司以原告未实际推广为由拒付推广宣传费的意见，与合同约定不符，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金。根据约定，辉申公司逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等任何一项费用，应每日按欠付费用的0.5%支付相应滞纳金。考虑到原告主张的逾期付款滞纳金已在合理范围之内，故本院不再予以调整。被告关于原告主张的滞纳金标准过高、应予调低的意见，本院不予采纳。关于违约金及租赁保证金、商场综合管理费保证金的处理。根据合同约定，被告逾期不支付租金超过30日的，原告可以解除合同，租赁保证金、商场综合管理费保证金不予退还，被告还应向原告支付2倍月租金的违约金。考虑到辉申公司逾期支付租金已经达到了合同解除的条件，故合同解除的责任在于辉申公司，其应向原告支付违约金。综合考虑本案合同的履行情况，本院酌情确定辉申公司应向原告支付违约金240,000元，其中租赁保证金、商场综合管理费保证金从中予以抵扣。关于鑫滋航公司的连带付款责任。根据原、被告三方签订的《租赁合同之主体变更协议》之约定，鑫滋航公司应对辉申公司的履约责任承担连带担保责任，故鑫滋航公司对辉申公司的欠付款项应承担连带清偿责任。被告关于鑫滋航公司已退出合同、不应承担相关责任的意见，与约定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告辉申餐饮管理(上海)有限公司公司之间的房屋租赁关系于2019年11月27日解除；二、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付租金164,247.46元、物业管理费14,960.6元、推广宣传费3,739.2元、水费4,335.67元、电费18,280元、仓库使用费6,608.2元、仓库电费45.6元；三、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付逾期付款滞纳金4,000元；四、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付免租期租金74,921.27元；五、被告辉申餐饮管理(上海)有限公司公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付违约金240,000元(原告上海静安悦诚资产管理有限公司收取的租赁保证金166,146元、商场综合管理费保证金23,622元予以冲抵)；六、被告上海鑫滋航投资管理有限公司对被告辉申餐饮管理(上海)有限公司的上述欠款承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,018.4元，减半收取计4,509.2元，由被告辉申餐饮管理(上海)有限公司、上海鑫滋航投资管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年四月一日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。