浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终306号上诉人（原审被告）：张萍华，男，1975年7月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：马春梅，女，1977年2月28日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：葛林飞，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚莉莉，女，1988年10月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：施霁、李伯亮，浙江泰豪律师事务所律师。上诉人张萍华、马春梅因与被上诉人戚莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张萍华、马春梅上诉请求：1.撤销原判，改判马春梅不承担责任；2.改判张萍华、马春梅不承担违约责任与律师费；3.一、二审诉讼费用由戚莉莉承担。事实和理由：一、一审判决马春梅承担责任没有事实与法律依据。案涉房产权属证书上的所有权人为张萍华，《商品房屋转让合同》也是张萍华与戚莉莉之间签订的。马春梅既不是案涉房产的所有权人，也不是合同相对人。马春梅的承诺书只是以居住人的身份承诺，不代表其与张萍华共同承担责任。二、未按期办理房屋过户手续的原因在于戚莉莉，非张萍华、马春梅违约所致，张萍华、马春梅不应承担违约责任和律师费。依据《商品房屋转让合同》第三条第3款第（1）项约定，戚莉莉应于2017年3月24日前支付购房款700000元（不包含100000元定金），但在2017年3月31日前戚莉莉仅支付500000元，张萍华多次要求其尽快按合同约定支付购房款，戚莉莉并未支付。在未完全履行付款义务前，戚莉莉作为先履行一方，张萍华、马春梅有权拒绝配合办理过户手续。后案涉房产被查封，戚莉莉在法院的要求下才将剩余房款全部汇入法院账户。三、一审判决的违约金过高，应依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款规定，违约金应以实际损失为基准进行衡量。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，我国法律中的违约金是补偿性条款，而非惩罚性条款。一审支持戚莉莉要求过户的诉请，其合同目的已经实现，合同履行后的可得利益（包括预期利益）已经得到满足；未办理过户是戚莉莉违约所致，其无权要求张萍华、马春梅承担违约责任和律师费。戚莉莉已不存在损失，《商品房屋转让合同》所约定的违约金过分高于实际损失，具有极强的惩罚性，一审没有考虑上述因素，采用一刀切的做法，违背了合同法的立法本意和审判指导意见，应依法予以调整。戚莉莉辩称：一、马春梅与张萍华为夫妻关系，马春梅在签订《商品房屋转让合同》时及签订后均未提出异议，且在合同履行过程中马春梅向戚莉莉出具承诺书，承诺不在案涉房屋居住，说明其对出卖房屋的事实知情且同意，一审判决马春梅承担责任具有事实和法律依据。二、房屋未能完成过户手续是因马春梅、张萍华的恶意行为所致，戚莉莉不存在过错。签订《商品房屋转让合同》后戚莉莉支付定金100000元、购房款500000元、中介公司代付100000元，共计700000元。双方在中介工作人员的陪同下办理房屋交易、权属登记手续。2017年3月28日，戚莉莉向嘉兴市住房保障局缴纳了住房转让手续费；2017年3月29日嘉兴市住房保障局向戚莉莉出具《房屋交易告知单（房屋转让）》，告知上述房屋交易已经进行核验，当日戚莉莉转账给房产中介中介费和税款67000元，其中中介费51000元；2017年3月30日，戚莉莉缴纳契税并开具了购房发票；2017年3月31日戚莉莉就购买的上述房产与交通银行嘉兴分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，办理抵押贷款手续。戚莉莉一直积极进行买卖和过户手续，之所以没有完成过户，是因为张萍华涉诉导致案涉房屋被查封。张萍华与案外人恶意串通，在民间借贷案件中设定案外人有权申请法院处置案涉房屋的调解条款，属恶意违约，涉嫌合同诈骗。三、一审判决违约金、律师费有法律和事实依据。《商品房屋转让合同》第九条第3项约定违约方支付律师费等费用，该条第4项约定违约金为总房款的10%，一审判决符合合同约定，不违反法律和行政法规。戚莉莉实际损失远超170000元，戚莉莉购买该房屋是因为该房屋为学区房，便利子女入学，张萍华、马春梅的恶意行为已造成戚莉莉很大损失。戚莉莉一审诉讼请求：1.判令张萍华、马春梅立即腾空并交付嘉兴市盛大花园10幢106室房产及11号车库，并协助办理过户手续；2.按照定金罚则支付定金100000元（双倍返还已扣除抵充房款部分），支付违约金170000元（按照总房款的10%计算），支付中介费51000元，并赔偿戚莉莉为实现债权支出的律师费90000元；3.本案诉讼费、保全费、财产担保费由张萍华、马春梅承担。一审法院经审理认定：2017年3月21日，戚莉莉与张萍华通过房产中介嘉兴市经开东盛房产信息服务部签订《商品房屋转让合同》，约定由张萍华将位于嘉兴市车库以1700000元价格转让给戚莉莉，其中900000元系商业贷款，具体时间以银行发放为准。合同签订后，戚莉莉支付了定金100000元，并按照约定支付了部分购房款；双方在上述房产中介工作人员的陪同下办理房屋交易、权属登记手续；2017年3月28日，戚莉莉向嘉兴市住房保障局缴纳了住房转让手续费；2017年3月29日嘉兴市住房保障局向戚莉莉出具了《房屋交易告知单（房屋转让）》，告知上述房屋交易已经进行核验，当日，戚莉莉转账给房产中介中介费和税款67000元，其中中介费51000元；2017年3月30日，戚莉莉缴纳了契税，并开具了购房发票；同年3月31日，戚莉莉就购买的上述房产与交通银行嘉兴分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，办理了抵押贷款手续。同年4月6日，上述房产被嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初1885号案件查封。2017年7月31日，（2017）浙0402民初1885号案件由张萍华与该案原告吴国华调解，并出具调解书，张萍华同意吴国华有权对案涉的房产进行拍卖，并就拍卖款受偿，该案于2018年8月4日立案执行，执行案号为（2017）浙0402执2101号；在该案执行过程中，戚莉莉提起执行异议，嘉兴市南湖区人民法院审查后于2018年3月29日作出（2017）浙0402执异40号执行裁定，支持戚莉莉的执行异议请求，裁定解除对案涉房产及车库的查封；吴国华不服，提起执行异议之诉；在执行异议之诉审理过程中，戚莉莉根据嘉兴市南湖区人民法院要求将案涉购房余款1100000元交至指定银行账户，嘉兴市南湖区人民法院判决认定戚莉莉不存在过错，故驳回吴国华的执行异议之诉的诉讼请求，即维持解除房产查封的裁定。吴国华不服，提起上诉，经嘉兴市中级人民法院准许后又撤回上诉。案件生效后，戚莉莉根据嘉兴市住房保障局的要求继续办理过户等手续，但张萍华、马春梅未配合。另外，张萍华的配偶马春梅于2018年10月13日向戚莉莉承诺即日起不在案涉的房产内居住，但张萍华、马春梅未腾空房产，亦未交付戚莉莉。同时，上述《合同》约定，双方于2017年3月31日前一同前往上述房屋的产权登记机关工作窗口办理房屋交易、权属登记手续；甲方于2017年7月31日前将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用；上述房屋在办理交易过户手续时所需缴纳的过户税费及乙方住房按揭贷款所涉及的费用均由乙方承担；第九条违约责任第2项约定，本合同签订后，甲乙双方中任何一方悔约的，悔约方应承担双方的中介服务费，甲乙双方或一方未按期给付丙方中介服务费，每逾期一日，违约方应按中介服务费的10%给付丙方违约金；第3项约定，守约方为了维护自身的合法正当权益而发生的所有费用，包括但不限于依法提起诉讼或仲裁而产生的诉讼费、仲裁费、律师费均由违约方全额承担；第4项约定，因甲乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日由违约方给付对方总房款10%的违约金。一审另查明，戚莉莉已向张萍华、马春梅交付全部购房款。一审法院经审理认为，案涉《商品房屋转让合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应按约履行各自义务。戚莉莉向张萍华、马春梅支付完毕购房款后，张萍华、马春梅应按合同约定将案涉房屋过户至戚莉莉名下并腾退房屋交付戚莉莉，故戚莉莉主张张萍华、马春梅腾退房屋并交付戚莉莉，协助办理过户的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同第九条第4项的约定，张萍华、马春梅存在逾期未办理房屋交易和权属登记手续的情形，故戚莉莉主张张萍华、马春梅支付违约金170000元符合合同约定，一审法院予以支持；关于戚莉莉主张中介费用，因从合同约定内容看，若继续履行合同，中介费系由买受人即戚莉莉承担，合同第七条第2项约定的由张萍华、马春梅承担中介费的前提应为解除合同，而本案中，戚莉莉要求继续履行合同，故戚莉莉要求中介费由张萍华、马春梅承担的主张，不符合合同约定的违约情形，一审法院不予支持；关于戚莉莉要求支付律师费70000元，符合合同第七条第3项的约定，且该收费标准未违反法律规定，故一审法院予以准许并支持。张萍华、马春梅经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决：一、张萍华、马春梅于判决生效之日起十日内将嘉兴市盛大花园10幢106室及其车库过户至戚莉莉名下，产生的税费由戚莉莉承担；二、张萍华、马春梅于判决生效之日起十五日内将嘉兴市盛大花园10幢106室及其车库腾退，并交付戚莉莉；三、张萍华、马春梅于判决生效之日起十日内支付戚莉莉违约金170000元、赔偿戚莉莉律师费70000元，以上合计240000元；四、驳回戚莉莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11360元、财产保全费2520元，以上合计13880元，由戚莉莉负担355元，张萍华、马春梅共同负担13525元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉房屋系张萍华、马春梅婚后购买，属于夫妻共同财产。马春梅虽未在房屋买卖合同上签字，但合同签订后戚莉莉支付的100000元购房定金系支付至马春梅的银行账户，后马春梅又于2018年10月13日向戚莉莉出具承诺书承诺即日起不再居住在案涉房屋，由此可见马春梅作为房屋共有人对该份房屋买卖合同知晓并认可该份买卖合同，该份合同对马春梅具有约束力，马春梅上诉认为其不应承担合同责任，缺乏依据，本院不予支持。案涉合同约定戚莉莉应于2017年3月24日前支付购房款700000元。戚莉莉于2017年3月24日向张萍华支付案涉房屋首付款500000元，在2017年3月31日前缴纳了住房转让手续费、契税，并办理剩余房款的抵押贷款手续，戚莉莉虽只支付500000元首付款，但在此过程中，张萍华、马春梅均配合戚莉莉一同前往住房保障局等处办理手续。张萍华、马春梅也未对戚莉莉先支付500000元购房款，剩余购房款以贷款方式支付的付款行为提出异议，故双方在合同实际履行过程中已变更了支付方式。2017年4月6日，案涉房屋因张萍华涉诉被嘉兴市南湖区人民法院查封，导致无法及时办理登记手续，戚莉莉在执行异议之诉中也已支付1100000元购房余款，故张萍华、马春梅关于未按期办理房屋过户手续的原因在于戚莉莉的主张不能成立。根据案涉合同第九条第3、4款约定，若张萍华未按期交付房屋，应支付总房款10%的违约金；逾期办理房屋交易、权属登记手续的，应给付对方总房款10%的违约金。戚莉莉因张萍华未按期交付房屋且逾期办理房屋权属登记，仅请求对方支付总房款10%的违约金。案涉房屋因张萍华涉诉被查封，导致无法按约办理房屋交易、权属登记手续并按期交房，戚莉莉为解除案涉房屋的查封先提起执行异议，后又参与执行异议之诉，对戚莉莉造成一定损失，且戚莉莉至今仍未取得案涉房屋所有权并入住，一审根据双方合同约定、戚莉莉的诉讼请求并结合戚莉莉的损失要求张萍华、马春梅支付总房款10%的违约金，并无不当。综上所述，张萍华、马春梅的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人张萍华、马春梅负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月十五日法官助理葛依依书记员赵婉沁