浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初304号原告：乐清市翁垟供销合作社，住所地乐清市翁垟街道九房前村，统一社会信用代码913303821455011801。法定代表人：赵章荣，主任。委托诉讼代理人：叶宸汐，浙江航英律师事务所律师。被告：乐清市海屿农贸市场管理有限公司，住所地乐清市翁垟街道沙川村（原沙头村）沙川路35号，统一社会信用代码91330382MA285B929P。法定代表人：陈荣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：叶乐一、郑旭灿，浙江名隽律师事务所律师。第三人：乐清市翁垟街道沙川村股份经济合作社，住所地乐清市翁垟街道沙川村步盈路3号，统一社会信用代码N2330382MF18523650。法定代表人：林振华，董事长。委托诉讼代理人：叶乐一、郑旭灿，浙江名隽律师事务所律师。原告乐清市翁垟供销合作社与被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司、第三人乐清市翁垟街道沙川村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人赵章荣及其委托诉讼代理人叶宸汐、被告及第三人共同委托诉讼代理人叶乐一到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年1月13日作出裁定，冻结被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司银行存款80万元。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告租金80万元及利息损失（以租金80万元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月21日，原告与第三人签订《合作开发海屿农贸市场协议书》一份，协议书约定：第一条约定双方合作开发项目“海屿农贸市场”，地点为“乐清市翁垟街道沙头村”；第二条约定双方共同组建被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司，原告将海屿供销社房产租赁给被告，年租金20万元，从2016年1月1日至2030年12月30日止，租期15年，租金一年一付，不递增。但签订合同至今，被告并未依约支付房屋租金，经原告多次催讨，被告至今分文未付。综上所述，被告拖欠原告租金，事实清楚、证据充分，其理应承担支付租金并赔偿逾期损失的法律责任。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告据以起诉的协议书并非被告所签订，对被告不具有法律效力。被告于2016年2月5日成立，具有独立法人资格。原告与第三人于2016年3月21日签订的协议书名为《合作开发海屿农贸市场协议书》，协议书的原意是约定双方权利义务，但第二条“合作方式”第3项至第5项，却由原告与第三人来约定被告的权利与义务。其关于海屿供销社房产租赁给被告十五年且每年租金20万元的约定，并未得到被告的确认。原告和第三人仅是被告的股东，法律并未规定股东具有公司法定授权。且签订协议书时，原告或第三人也未取得被告授权签署协议书。从协议的内容看，参与的主体仅有两方，被告未作为合同的主体。虽然有被告的法定代表人陈荣的签名，但其同属第三人法定负责人，在协议书的身份也仅属第三人代表。原告、第三人以及被告均属于独立的法律主体，有能力行使民事权利与履行民事义务，在民事活动中，任何一方均无权替代其他方行使权利。二、原告诉称四年租金80万元，但2016年1月1日至2020年1月1日并不存在租赁标的，租赁合同并未实际履行。按照协议书约定房产建设规划面积约3000平方米（最终以规划许可证为准），约定的租赁期限至2030年，可见双方租赁标的物是待建的新楼。原供销社老房产系40、50年代建成的砖混房屋，市场价值一般。2016年初，原告与第三人合作即拆除老房拟建新楼，故供销社老房没有实际使用。而拆除后新楼于2019年年底竣工，故2016年1月到2020年1月所谓租赁标的房产并不存在，故所谓的四年租赁并没有实际履行，原告无权主张四年租金。三、关于2020年1月份之后的租金，虽原告未在本案中提出，但由于原告并未与被告达成租赁合同，故被告亦没有义务向其支付。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，一、诉争协议书约定租赁房屋系原告与第三人实际共有，诉争协议书剥夺了第三人共有人的分配权益。原告和第三人组建的被告由第三人集体出资65%，农贸市场房屋由原告与第三人共同建设，第三人承担65%建设资金。新建的农贸市场房屋虽登记在原告名下，但地上建筑物却实际由原告与第三人共有。第三人除投入建设资金65%外，另拆除老菜场作为农贸市场的配套停车场，且提供集体土地供农贸市场作为通行道路。因此，无论从房屋共有还是对建设农贸市场的贡献角度，涉案租金均不应由原告一方所得。即使被告愿意向原告支付租金，其租金所得也应当由第三人分配65%。二、诉争协议书关于租赁条款的约定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定为无效合同。第三人代表全体社员的集体利益，涉及集体利益的事项应当征得全体社员的集体决议。但诉争协议书的促成并未经集体社员决议，而是当时的法定代表人越权签订。而原告作为供销合作社，了解涉及集体利益的项目应当由社员集体决议。因此，诉争协议书所涉的租金以及地上建筑物在不使用时无偿归原告所有，均是损害第三人的集体社员利益。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应当认定合同无效。三、诉争协议书涉及的租赁条款，应当由付款义务人即被告盖章确认，未经被告的认可，对其不具有约束力。另原告诉称的四年租赁期间未得以履行，2016年1月至2020年1月期间，供销社老房已拆除且新建农贸市场未建成，故租赁合同标的物并不存在。本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，原告乐清市翁垟供销合作社就位于乐清市的房屋取得乐政国用（2015）第003884号国有土地使用证，载明：使用权类型划拨，使用权面积为2468.26平方米。2015年8月4日，乐清市发展和改革局作出《关于乐清市翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设项目立项的批复》（乐发改投资〔2015〕194号），同意乐清市翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设项目立项，建设规模为土地证使用权面积2468.26平方米、建设面积3000平方米。2016年2月5日，被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司成立，其住所为乐清市。2016年3月21日，原告乐清市翁垟供销合作社作为甲方和原乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社作为乙方签订《合作开发海屿农贸市场协议书》，约定：“……第二条合作方式。……2、甲乙双方组建乐清市海屿农贸市场管理有限公司。3、甲方将海屿供销社房产租赁给乐清市海屿农贸市场管理有限公司，年租金20万元，从2016年1月1日至2030年12月30日止，租期15年，租金一年一付，不递增。4、2030年12月30日承租到期后，乐清市海屿农贸市场管理公司如继续经营使用该市场的，双方再协商承租相关事宜，继续合作承租。……”2017年2月3日，原乐清市住房和城乡规划建设局作出浙规证建字第2017-038200016号建设工程规划许可证，许可：翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设项目，建设规模2053.27平方米、其中地下建筑面积56.31平方米。2017年9月22日，原乐清市住房和城乡规划建设局作出编号：330382201709220101建筑工程施工许可证，准予乐清市翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设工程施工。2019年4月18日，乐清市住房和城乡建设局作出浙规核字第2019-038200062号浙江省建设工程规划核实确认书，认定翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设工程已具备竣工规划确认条件。2019年9月12日，乐清市建设工程质量管理站作出工程质量监督报告，同意翁垟供销合作社沙川批发、零售市场监督报告。现被告开始实际使用新建房屋。涉案租金至今未支付。另查明，2019年5月20日，因村（社区）规模优化调整，乐清市人民政府翁垟街道办事处作出《关于同意设立乐清市翁垟街道王宅村股份经济合作社等9个村股份经济合作社的批复》（翁街办〔2019〕57号），批复：根据乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社等请示，同意设立乐清市翁垟街道沙川村股份经济合作社。以上事实，有原告营业执照、被告营业执照、第三人基本信息、乐清市人民政府翁垟街道办事处《关于同意设立乐清市翁垟街道王宅村股份经济合作社等9个村股份经济合作社的批复》（翁街办〔2019〕57号）、《合作开发海屿农贸市场协议书》、乐政国用（2015）第003884号国有土地使用证、乐清市发展和改革局《关于乐清市翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设项目立项的批复》（乐发改投资〔2015〕194号）、浙规证建字第2017-038200016号建设工程规划许可证、编号：330382201709220101建筑工程施工许可证、浙规核字第2019-038200062号浙江省建设工程规划核实确认书、工程质量监督报告及原、被告庭审陈述等在案为据。本院认为，关于诉争租赁条款的效力。关于涉案租赁标的物，从乐清市发展和改革局《关于乐清市翁垟供销合作社沙川批发、零售市场建设项目立项的批复》（乐发改投资〔2015〕194号）和诉争合同本身的内容看，在签订诉争租赁条款时，原告和原乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社均明知“海屿供销社房产”存在拆建情况，而双方所约定的租赁标的物“海屿供销社房产”包括拆建前后的房产。当事人之间订立合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。2009年《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。因此，上述规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，并非对划拨土地上的房屋出租合同效力的否认。被告和第三人主张划拨土地不能出租，缺乏依据，本院不予采纳。第三人述称诉争租赁条款未经集体决议故该条款无效的主张，但是否经过集体决议属于内部行为，不影响其效力，本院不予采纳。关于诉争租赁条款是否对被告产生法律约束力。在签订诉争租赁条款时，被告虽然已经成立，但原告和原乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社是被告的全部股东，现涉及公司的租赁事项已经全部股东同意，符合《中华人民共和国公司法》的相关规定。且根据诉争合同的内容和设立被告的目的，被告也将实际使用涉案租赁房产。故应当由被告承担诉争租赁条款相应的权利义务。被告和第三人主张诉争租赁条款不对被告产生法律约束力，缺乏依据，本院不予采纳。关于诉争租赁条款是否实际履行。被告和第三人主张原告起诉的四年租期内不存在租赁标的物故诉争租赁条款未实际履行，但原乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社明知“海屿供销社房产”必然存在拆建时间，仍然同意从2016年1月1日开始计算租金而未要求扣除拆建期限，故拆建期间的租金不应予以扣除，对被告和第三人的该主张本院不予采纳。关于涉案租金的支付是否剥夺共有人的分配权益。第三人主张涉案租金由原告取得剥夺了共有人的分配权益，但是该租金的约定本身就是原告和原乐清市翁垟街道沙头村股份经济合作社对合作开发事项所涉权益分配的约定之一，系其对自身权益的处分，故对该主张本院不予采纳。关于租金的支付及金额。被告应当根据合同约定全面履行义务。根据诉争租赁条款约定“年租金20万元，租金一年一付”，该约定虽未明确支付期限，但原告起诉的四年租期已经届满，而被告仍未支付租金，已构成违约。故现被告应当向原告支付未付的租金80万元。因被告未支付租金，其应向原告支付占用资金期间的利息损失。原告主张自起诉之日起按年利率6%计算利息损失，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付租金80万元及利息损失（以租金80万元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市翁垟供销合作社租金80万元及利息损失（以80万元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止），款交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元减半收取计5900元，财产保全申请费4520元，合计10420元，由被告乐清市海屿农贸市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇二〇年四月二十一日代书记员 黄达民附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。