四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3273号 上诉人（原审原告）：李均国，男，1976年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：成都市双流区协和街道警校路一段588号。 法定代表人:**，总经理。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 上诉人李均国因与被上诉人四川省双玻实业集团有限公司（以下简称：双玻公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李均国上诉请求：撤销一审判决，改判支持李均国一审全部诉讼请求，并由双玻公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：一、一审混淆房屋所有权证、国有土地使用权证、不动产权属登记三者关系，认为不动产统一登记制度实施后，双方未约定办理不动产权证的相关内容，从而免除双玻公司未在不动产统一制度实施后的违约责任，系事实认定不清，法律适用错误。1.根据案涉合同及补充协议，双方分别约定了初始登记、所有权转移登记及土地使用权转移登记三种情况的逾期办证违约金，本案仅适用双玻公司逾期办理所有权证的违约责任，不应包括其初始登记及国土使用权证的违约责任，一审存在超范围审理；2.根据《不动产登记暂行条例》第一条、第四条规定，不动产统一登记并未改变对房屋及土地分包管理的法律属性，仅是行政登记发生变化。且李均国未强行要求双玻公司继续分别办理房屋所有权证和土地使用权证；3.即便将不动产统一登记制度理解为政府行为，属不可抗力，也不能免除双玻公司逾期办理房屋所有权证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，双玻公司于2015年7月27日出现违约行为，而天府新区不动产登记制度于2016年8月19日开始实施，故不应免除双玻公司违约责任。二、一审驳回李均国要求交付不动产权属证书的请求于法无据。一审庭审中，双玻公司陈述不动产权属证书已经办理完毕，因需办理抵押登记手续而拒向李均国交付该证书。且其称于2018年10月25日已经办理完毕该证书，至今已经超一年多，故双玻公司说法不具备合理性。三、一审将双玻公司的办证义务认定为协助义务，系事实认定不清。根据案涉合同第十九条、补充协议第八条第2项约定，李均国系按揭方式支付购房款，且双方签订案涉合同时已办理委托公证，办理房屋权属证书是双玻公司合同约定义务，非协助义务。四、一审以李均国未提供实际损失为由，调减双玻公司应承担的违约金，系法律适用错误。双方合同中约定的违约金标准为为每日万分之一计算违约金，不违背国家法律规定，系双方真实意思表示，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款规定，计算至一审庭审之日，双玻公司已经逾期1389日，应承担违约金为：724610*4.75%*1.5÷360*1389=199200元。同时，违约金兼具损害填补与惩罚功能，双玻公司至今已逾期近4年多时间，且该违约行为还在持续，若仅支付2800元违约金，无法达到违约金的惩罚功能。 双玻公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.李均国是委托双玻公司协助办理所有权证和国有土地使用权证，因不动产登记条例的实施，天府新区不动产登记中心于2016年8月19日停止办理房屋所有权证和国有土地使用权证，在未取得李均国重新委托的情况下，双玻公司不能办理不动产登记证书，且不动产登记证的办理属于法律规定，是双玻公司无法控制的行为，故不应承担2016年8月19日以后逾期办理不动产登记证的违约责任。2.因李均国所购的房产需要进行抵押备案登记，在2018年4月25日双玻公司就为其办理了不动产权属证书，该证书已交由贷款银行办理抵押的备案登记，至今未退回。3.双玻公司接受李均国委托办证的义务确系协助义务，因办理权属证书所需的相关资料和手续及签字均应由李均国完成，故双玻公司为协助义务，一审认定无误。4.双玻公司不应承担2016年8月19日后的违约责任，因该楼盘曾有200余户因逾期办证提起诉讼，楼盘开发商未及时办证原因系施工方故意拖延不与开发商结算，而结算完成后城建档案馆才接收档案资料。故无法及时办理权属登记证书系施工方原因导致，因当时涉及案件量较大，考虑大多数利益，也综合了开发商过程中的过错，故对违约金适当进行了调整。 李均国向一审法院起诉请求：1.判令双玻公司30日内为李均国办理并交付不动产所有权证书；2.判令双玻公司向李均国支付逾期办理产权证违约金103321元。 一审法院认定事实：李均国与双玻公司于2013年11月11日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定李均国购买双玻公司开发的位于成都市天府新区（原双流县，房屋价款722201元；合同约定，出卖人以出让方式取得位于天府新区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为：（双）国用［2009］18055号、18056号、18057号。出卖人应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，如买受人需出卖人代为其办理房屋所有权证书，则买受人应当接到出卖人电话通知后在约定的时间、地点向出卖人提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用，否则出卖人不承担由此引起的逾期代办房屋所有权证书的责任；若买受人以按揭方式付款，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，买受人应当在出卖人通知时间内将办理房屋所有权证书和抵押登记手续所需的资料和需要缴纳的费用一并交由出卖人收持、待办理完毕房屋所有权证书和他项权利证后，将房屋所有权证书交付买受人。如因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议同时约定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用证的，出卖人应当在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书，如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用权证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起30日内支付。合同签订后，李均国向双玻公司支付了购房款724610元（部分为按揭），并于2014年7月27日向双玻公司支付了契税、维修基金等相关费用，双玻公司亦向李均国实际交付了房屋。 一审另查明，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。李均国于2016年5月3日、2017年4月26日向双玻公司分别寄送了律师函要求办理产权证及支付违约金，收件人为蔡开学，收件单位为四川省双玻实业集团有限公司，其中2016年5月3日律师函投递结果为“他人收·秘书左静”，2017年4月26日律师函投递结果为“他人收·双玻收发室”。 一审再查明，一审庭审中核实李均国诉争的位于南湖北路189号“南湖半岛”6栋1单元24楼03号房屋已于2018年10月25日办理了不动产权登记（川2018成天不动产权第0044858号）。 一审法院认为，李均国与双玻公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。李均国主张双玻公司（协助）办理不动产权证书，双玻公司在庭审中答辩称李均国诉争的位于南湖北路189号“南湖半岛”6栋1单元24楼03号房屋已于2018年10月25日办理了不动产权登记，尚需要办理房屋抵押贷款的他项权利登记。故一审法院对李均国要求双玻公司立即协助办理并交付位于华阳街道南湖北路189号南湖半岛6栋1单元24层3号房屋不动产所有权证书的请求不予支持。 本案的争议焦点在于：双玻公司支付李均国逾期办理房屋权属转移登记证书的违约金能否成立（包括违约金是否超过诉讼时效及是否过高）。一审法院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定：如因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，李均国按照合同约定向双玻公司支付了购房款并于2014年7月27日向双玻公司支付了契税、维修基金等相关费用，双玻公司亦向李均国实际交付了房屋。根据合同约定双玻公司应于2015年7月27日前协助李均国办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年7月28日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局已于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后双玻公司已经无法为李均国办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容且双玻公司为李均国协助办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间应当在所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书，故本案中双玻公司在2016年8月19日之后不再承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。一审庭审查明，李均国在2016年5月3日、2017年4月26日向双玻公司分别寄送了律师函，根据邮政投递记录及李均国当庭陈述，李均国向双玻公司投递的律师函被双玻公司收到并产生了阻断诉讼时效的法律后果，故双玻公司抗辩违约金部分时间段诉讼时效已经过的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而李均国并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、双玻公司的过错及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2818元。 综上所述，李均国与双玻公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。双玻公司未在约定时间内协助李均国办理案涉房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、双玻公司于判决生效后十日内支付李均国逾期办理房屋权属转移登记证书的违约金2818元；二、驳回李均国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，由双玻公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。案涉房屋的交房时间为2014年7月27日，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双玻公司应在房屋交付之日起365日内，即2015年7月27日协助李均国办理完毕房屋所有权证，双玻公司未按合同约定完成转移登记构成违约，应当承担相应的违约责任。 本案二审争议焦点为：李均国主张双波公司立即交付案涉房屋不动产权证书并承担相应逾期办证违约金的讼请求是否成立。 李均国依据合同约定主张从应取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2015年7月28日起，至其向一审法院起诉之日，双玻公司按每日已付房款万分之一标准支付逾期办证违约金，并交付房屋权属证书。双玻公司认为，案涉房屋不动产权证书系按李均国签订的按揭贷款合同约定代交银行办理房屋抵押手续，银行尚未退回。案涉小区逾期办证情况涉及大量诉讼经法院生效判决均调减违约金，本案一审亦按之前的生效判决标准调减违约金，请二审法院按照同案同判标准予以维持。本院认为，首先，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理，双玻公司在办证条件具备后事实上已无法单独就案涉房屋为李均国申请办理房屋所有权证书。而不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，故应以国有土地使用权证的办理期限作为不动产权证书的办理期限。案涉房屋不动产权证已于2018年10月25日办理。同时，对“取得”时间的理解，应理解为房屋权属证上落款的时间，而不应理解为所有权人实际拿到该证书的时间，故李均国上诉认为违约金应当计算到双玻公司办理完毕案涉房屋不动产权证书后向其实际交付的时间的上诉理由不能成立。 其次，双玻公司认为合同约定违约金标准过分高于损失要求调减，一审法院对违约金进行调减，李均国上诉认为违约金不应当调减。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院可根据实际损失、兼顾合同履行的情况对违约金进行调整。考虑到案涉楼盘大量业主逾期取得不动产权证，已生效的民事判决均依法调减了逾期办证的违约金，按照同一楼盘、同一小区，违约金把握基本一致的标准，一审法院对逾期办证违约金进行酌定调减，并无不当，本院依法予以维持。 此外，案涉房屋不动产权证书系双玻公司按照案涉房屋个人购房担保借款合同的约定代李均国交到银行，在贷款银行用于办理抵押贷款的他项权利登记，尚不能交付。故一审法院对李均国要求双玻公司不动产权证书的请求不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，李均国的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2366元，由李均国负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十七日 书记员 何佳林