四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执异112号 异议人（被执行人）：成都三凌商贸有限公司，住所地四川省成都市锦江区向荣桥街66号1栋1楼2号。 法定代表人：陈廷元，董事长。 委托诉讼代理人：尹帮锐，重庆圣世律师事务所律师。 申请执行人：成都市郫都区润川企业管理咨询有限公司（原郫县润川小额贷款有限责任公司），住所地四川省成都市郫都区犀浦镇天府路23号8栋2单元2楼11号。 法定代表人：晏礼洪，董事长。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白洁，四川昊通律师事务所律师。 被执行人：陈廷元，男，1952年3月22出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被执行人：王明文，女，1967年3月13出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被执行人：成都山凌房地产开发有限公司，住所地四川省成都市上东大街友谊广场B座24层9号。 法定代表人：陈廷元，职务不详。 本院在执行申请执行人成都市郫都区润川企业管理咨询有限公司（以下简称润川咨询公司）与被执行人陈廷元、王明文、成都山凌房地产开发有限公司、成都三凌商贸有限公司（以下简称三凌商贸公司）民间借贷纠纷一案中，三凌商贸公司对本院评估、拍卖成都锦江区青石桥片区7号地块的土地使用权［成国用（2010）第543号］（以下简称案涉土地）及在建工程（以下简称案涉在建工程）不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 三凌商贸公司向本院提出异议请求：暂停对案涉在建工程的拍卖。事实和理由：1.案涉土地及在建工程有多轮有效查封，本院对案涉在建工程没有处置权；2.案涉土地设定有抵押权，而案涉在建工程没有抵押权，故在委托评估时应当分别评估，而不应整体评估；3.三凌商贸公司与润川咨询公司就本案债务清偿达成了和解协议，本案应当中止执行，按照和解协议的约定履行债务；4.案涉在建工程已经实际竣工，进行整体评估拍卖，将大大减损实际价值，同时，整体拍卖实际上对拍卖设置了过高的准入条件，妨碍了异议人及其他买受人参与竞价，违规限制了异议人的竞买资格；5.案涉拍卖妨害异议人及案外人作为承租人的优先购买权。 申请执行人润川咨询公司答辩称，1．润川咨询公司作为案涉土地的抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，有权对土地使用权及在建工程一并处分，评估机构进行整体评估符合法律规定，整体拍卖亦更有利于实现润川咨询公司的债权；2．案涉工程并未竣工，且自本案申请执行至评估拍卖长达一年多时间内，三凌商贸公司并未采取任何补救措施或投入任何资金促使在建工程顺利竣工验收；3．润川咨询公司与三凌商贸公司达成的《会议纪要》等并非和解协议，三凌商贸公司亦未按照该纪要的内容履行义务；4．三凌商贸公司不是案涉在建工程的租赁权人，亦不享有优先购买权。润川咨询公司请求驳回三凌商贸公司的异议请求。 经审查查明，原告郫县润川小额贷款有限责任公司（以下简称郫县润川公司）与被告三凌商贸公司等民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月6日作出（2017）川01民初392号民事判决，三凌商贸公司不服，提起上诉。四川省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）川民终306号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决确认郫县润川公司对三凌商贸公司的案涉土地使用权享有抵押权并在5862.50万元范围内按抵押顺位可就折价或变卖、拍卖款优先受偿。判决生效后，郫县润川公司向本院申请执行，本院于2018年9月11日立案受理，执行案号为（2018）川01执1904号。 执行过程中，本院于2018年11月7日作出（2018）川01执1904号之二执行裁定，对三凌商贸公司所有的案涉土地使用权及在建工程予以查封，查封期限为三年。经本院委托，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2019年10月10日作出中兴智业（2019）成房评第D007-3号《房地产司法咨询估价报告》认定案涉在建工程项目评估总价为11194.49万元。后四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2020年3月4日出具《关于青石桥片区七号地块在建工程房地产项目司法评估报告补充说明的函》，认定案涉土地使用权评估总价为6302.98万元。2019年12月4日，本院作出（2018）川01执1904号之三执行裁定，裁定对案涉土地及在建工程进行公开拍卖。2020年1月21日，本院在京东司法拍卖网上进行公开拍卖，起拍价为111944900元，该次拍卖因无人出价而流拍。 另查明，案涉在建工程未办理竣工验收，未取得预售许可证，未办理房屋产权证书。郫县润川公司于2018年12月10日变更登记为润川咨询公司。本院在执行（2015）成执字第274号案件中，于2015年7月9日对案涉土地使用权进行首轮查封。 本院认为，三凌商贸公司要求暂停对案涉土地使用权及在建工程的执行，属于执行请求，不属于执行异议审查范围，其可依法向执行实施部门提出。即便如此，但根据三凌商贸公司异议主张的事由，其实际系对本院就案涉土地及在建工程的评估、拍卖行为不服，应视为针对本院评估、拍卖行为提出相应异议，本院针对其异议事由予以审查并进行评判。 本案中，三凌商贸公司作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院有权对其财产采取查封、扣押、冻结、拍卖等强制执行措施。本院作为案涉土地使用权的首查封法院，且润川咨询公司对案涉土地使用权亦享有优先受偿权，本院有权对案涉土地及在建工程采取处置措施。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”虽然润川咨询公司仅就案涉土地使用权办理了抵押权登记，但根据上述规定及“房地一体”的原则，本院对案涉土地使用权及在建工程一并处置符合法律规定。本院委托评估机构对上述土地使用权及在建工程价值进行整体评估并无不当，且为有利于明确润川咨询公司作为抵押权人享有优先受偿权的土地使用权对应价值，我院亦委托评估机构对案涉土地使用权的价值进行了补充评估，明确了具体价值。三凌商贸公司针对评估事项提出的异议不能成立。关于案涉在建工程是否应当整体拍卖的问题。因案涉在建工程尚未办理竣工验收，亦未办理所有权登记及预售许可证，本院在执行中对其进行拆分拍卖不具备现实可能性，亦没有法律依据，本院对案涉土地及在建工程进行整体拍卖符合法律规定，亦不存在限制竞买人权利的问题。关于三凌商贸公司主张的和解协议问题。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以自愿协商达成和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容。”经查，三凌商贸公司主张的《会议纪要》《协议书》等载明的形成时间为2016年1月14日，此时，本案所涉诉讼案件尚未产生，且上述《会议纪要》《协议书》等并不具有执行和解协议的形式和实质要件，不属于执行和解协议，三凌商贸公司的该项理由不能成立。关于三凌商贸公司主张的承租人的优先购买权问题。案涉工程尚未办理预售许可，亦尚未竣工验收，三凌商贸公司主张的承租权人的优先购买权无相关权利基础，三凌商贸公司的该项理由不能成立。 综上所述，三凌商贸公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回成都三凌商贸有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 梁 楷 审判员 张 争 审判员 夏小璐 二〇二〇年四月二十七日 书记员 王 阳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。