陕西省西乡县人民法院执 行 裁 定 书(2020)陕0724执异1号异议人（申请执行人）：朱某某，男，1966年6月20日出生，汉族，农民，住西乡县城南街道办事处桥房村四组190号。被执行人：赵某，男，1978年7月28日出生，汉族，居民，住西乡县城北街道办事处西关居委会七组北后街。被执行人：吴某，男，1974年9月18日出生，汉族，居民，户籍地西乡县城北街道办事处西关居委会七组568号，居住地西安市莲湖区青年路156号陕西省人大家属院。在本院执行异议人朱某某与被执行人赵某、吴某租赁合同纠纷一案中，本院向异议人朱某某送达执行结案通知书后，朱某某向本院递交书面申请，对本院作出的（2020）陕0724执9号执行结案通知书提出异议，请求继续按照生效判决及合同约定执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人朱某某称，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第五项第3条约定：“乙方退租时，乙方对该房屋的一切装修、维修及增加的所有固定设施、设备均不得拆除损坏，无偿交给甲方。”但被执行人将二、三楼室内的音响、功放机、电视机、点歌系统、灯光系统全部搬走，搬不走的卫浴进行了破坏，不符合合同约定的房屋返还状态。被执行人在没有经过双方现场验收和交付的情况下，通过EMS邮寄方式交付钥匙不符合合同约定。故被执行人未按合同约定返还房屋，（2020）陕0724执9号结案通知书不符合法律规定和合同约定，未执行完毕生效民事判决书的执行内容。其向本院提交了与西乡县盐业公司的合作建房协议复印件、与赵某、吴某的房屋租赁合同复印件、与申明的房屋租赁合同复印件、赵某腾迁房屋的视频材料各一份。被执行人赵某称，异议人的理由不成立，本案的义务均已履行完毕，希望法院驳回异议人的异议申请。截至2019年12月31日的房屋租金和利息均已付清，朱某某已将房屋一楼直接租与申明，不存在腾交的问题。二审撤诉后，双方就二、三楼租赁费用未协商一致，12月12日朱某某让他腾房，12月15日在腾空房屋后他给朱某某打电话，让其验收房屋并接收，朱某某以各种理由拒绝接收房屋。他便将房屋钥匙和移交清单通过邮政EMS邮寄给朱某某，朱某某拒收快递。执行中他将未拆封的EMS快递交给执行人员，执行人员组织双方再次验收房屋，朱某某查验后仍以各种理由拒绝接收房屋。腾房时他只带走了租赁的经营设备、个人物品、部分电器、卫浴设施等，将沙发、茶几、前台等家具均留给朱某某，装饰装修和增加的一切固定设施设备亦均在房屋内，他均未拆除、毁损或带走，空调、电梯、消防设施均能正常使用，水电费、污水处理费也均交至12月底，交房时租赁房屋符合约定的交付状态，个别玻璃、面盆和茶几等经营设施在使用中存在正常磨损及客人损坏实属正常，不存在违约交付、人为破坏等行为。其向本院提交了电费缴费发票复印件、水费及污水处理费缴费发票复印件、EMS快递单复印件、设备租赁签收单复印件、腾迁物品清单复印件各一份，移交清单原件一份及钥匙两把。被执行人吴某称，其与异议人朱某某之间不存在纠纷，其2019年6月30日已与赵某协商退出KTV经营，KTV经营相关的债权债务、产权、经营事宜均由赵某独自负责，与他无关。其未参与房屋腾退，未拿走或破坏拆除任何设施设备，异议人所说设备也并非合同约定中的固定设施设备。其向本院提交了退伙协议复印件一份。本院经审查查明，2019年6月25日，本院就朱某某与赵某、吴某租赁合同纠纷一案，作出（2019）陕0724民初682号民事判决书，判处：一、解除朱某某与吴某、赵某签订的《房屋租赁合同》，吴某、赵某按合同约定将租赁的房屋返还给朱某某；二、由吴某、赵某支付从2019年1月至租赁房屋返还给朱某某之月的租赁费，每月按85000元计算；上述一、二项内容限判决生效后10日内付清。三、驳回朱某某的其他诉讼请求。2019年9月18日，汉中市中级人民法院作出（2019）陕07民终1031号民事裁定书，准许朱某某、赵某、吴某撤回上诉。判决生效后，朱某某向本院申请强制执行。本院立案执行，依法向二被执行人送达了执行通知书等法律文书，并组织双方当事人对应付的房屋租金和迟延履行期间的债务利息进行核算，最终双方核算确定二被执行人应付朱某某房屋租金及利息合计29173.32元，后被执行人赵某交纳了案件标的款及申请执行费、案件受理费，异议人朱某某领取了前述标的款。另查明，涉案标的物系位于西乡县城北街道办事处金牛路中段的一幢八间三层钢架结构房屋，由异议人朱某某与西乡县盐业公司（又称“盐库”）合建，异议人朱某某经营管理。2019年10月2日异议人朱某某与第三人申明签订房屋租赁合同，将涉案房屋一楼租与申明并直接收取租金，现房屋一楼由第三人申明经营超市使用。被执行人赵某为租赁房屋缴纳电费至2019年12月30日，缴纳水费及污水处理费至2019年12月26日。被执行人赵某从二、三楼租赁房屋中带走了用于KTV经营的音响系统、点歌系统、电视、智能灯光、LED大屏幕、监控系统、绿植花卉、冷柜、部分茶几沙发、餐具灶具、卫浴设施、啤酒饮料等，对装饰装修的墙面粉刷、墙纸、水电线路、地面墙面瓷砖、复合地板、卫生间装修等装饰装修物及部分沙发、茶几均未搬出。2019年12月15日被执行人赵某电话通知异议人朱某某给腾退二、三楼租赁房屋，异议人朱某某以房屋状况不符合合同约定拒绝接收，后被执行人赵某通过中国邮政EMS快递方式向朱某某邮寄了二、三楼房屋钥匙两把及书面移交清单一份，异议人朱某某拒绝签收，EMS快递被退回，执行中赵某将退回的EMS快递交给执行人员，执行人员组织双方现场查验，再次转交并告知拒不接收的法律后果，异议人朱某某再次拒收。还查明，2019年6月30日吴某与赵某签订退伙协议，所有债权债务、经营事宜均由被执行人赵某全权处理。本院认为，本案争议的焦点问题是被执行人是否按照生效民事判决和合同约定已履行租赁物返还义务。本案执行内容包括金钱给付和租赁物交付两项内容。在执行过程中，本院已通过强制措施敦促被执行人依法履行了经双方核算确认的租金和迟延履行期间的债务利息，异议人已领取，双方当事人对于本案的金钱给付义务已执行终结并无异议。另经双方当事人确认，涉案租赁房屋第一层已由异议人接收并在执行前直接租与第三人，本案双方不存在争议，仅对涉案房屋二、三层返还的租赁物交付行为是否执行终结存在争议。对于涉案租赁物是否完成解除占有和交付问题。租赁房屋的返还属于特定物的交付执行，要求被执行人将租赁合同特定化的房屋解除占有并交付申请执行人直接占有或支配，需要被执行人积极从事返还行为，以恢复出租人对房屋的实际控制、占有和使用状态，因此，房屋返还行为的实质和核心是解除占有和交付行为的完成。权利人申请强制执行的目的亦在请求人民法院强制被执行人解除占有，将租赁物置于宜于交付和占有支配的状态，并交还权利人。人民法院消除租赁物返还障碍，促使租赁物处于可以交付和实际占有的状态后，即可通知权利人恢复占有或支配并行使权利，经人民法院依法通知和交付，权利人因自身原因未能实际接收并占有的，不能视为租赁物返还的交付行为执行未完成。本案中，被执行人在进入执行程序前已有交付意愿并主动腾空房屋，脱离对租赁房屋的实际占有和支配，电话通知异议人验收并接收房屋，在被拒绝后向异议人邮寄房屋钥匙，异议人以租赁房屋不符合合同约定返还状态且未经验收拒绝接收邮寄的房屋钥匙和移交清单。在执行过程中，执行人员组织双方当事人现场勘查、验收租赁房屋，并再次向异议人转交房屋钥匙和移交清单，告知拒绝拒收的法律后果，异议人仍予拒绝，均应视为异议人已恢复对租赁房屋的实际占有和支配。异议人以租赁房屋不符合合同约定返还状态且未经验收为由，认为人民法院强制被执行人返还房屋的执行行为未完成于事实和法律不符，因此而造成的经济损失或租赁物毁损灭失风险等不利法律后果应由异议人自行承担。对于完成执行的租赁物是否原物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十四条第一款规定：“执行标的物为特定物的，应当执行原物。”租赁关系终止后，承租人应返还原物，但并非是与租赁合同开始时的租赁物保持完全相同的状态，而是保持其于正常使用、收益后的自然状态，如正常使用、收益过程中造成正常折旧、磨损或功能减弱等，仍应属于保持原状的原物。承租人对租赁物上进行改善或增设他物的，若未经出租人同意或追认，则在租赁物返还时应恢复原状，除去或取回增设的他物；若已经出租人同意或追认的，承租人则不负恢复原状的义务，亦可取回增设的他物。承租人行使取回权，不得损坏租赁物。本案中，原物租赁房屋出租时系未经装饰装修的毛坯房，被执行人经异议人同意后予以装饰装修并正常经营，被执行人主动腾空交付之物系原物毛坯房及装饰装修增设之物，租赁房屋及装饰装修增设之物在正常使用、收益过程中造成正常折旧、磨损或功能减弱等，仍属于保持原状，应认为交付时符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对于经出租人同意的装饰装修物能否取回的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”依前述规定，当事人对装饰装修维修增设之物的处置有约定从其约定，无约定的，则未与租赁物附合的增设物，应允许承租人取回；已与租赁物附合的增设物，取回它会损及租赁物或根本无法取回，承租人则不享有取回权，也不承担恢复原状的义务。本案被执行人经异议人同意对租赁物进行装饰装修，合同解除后异议人主张按照《房屋租赁合同》第五项第3条“乙方退租时，乙方对该房屋的一切装修、维修及增加的所有固定设施、设备均不得拆除损坏，无偿交给甲方”的约定执行，但异议人无法提供经双方确认的固定设施设备清单，租赁房屋中除被执行人装饰装修维修增添的墙面粉刷、墙纸、水电线路、地面墙面瓷砖、复合地板、卫生间装修等形成附合的装饰装修物外，用于KTV经营的音响、电视、点歌系统、沙发、茶几、卫浴设施等所有未形成附合的装饰装修物、经营设备被执行人亦均不得取回，与《合同法》及相关司法解释规定和租赁合同约定不符，有悖于房屋租赁市场的正常交易习惯，且前述未形成附合的主要经营设备价值较大，系承租人从第三人处租赁，承租人如不能取回，对承租人而言显失公平。对于租赁物交付不符合约定的权利救济问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十四条规定：“执行标的物为特定物的，应当执行原物。原物确已毁损或者灭失的，经双方当事人同意，可以折价赔偿。双方当事人对折价赔偿不能协商一致的，人民法院应当终结执行程序。申请执行人可以另行起诉。”原物毁损或者灭失发生在最后一次法庭辩论结束后的，执行机构应当终结执行程序并告知申请执行人可另行起诉。本案中，交付争议发生后双方无法协商一致，执行中本院组织双方当事人现场勘查验收并协调，双方亦无法达成一致意见，本院依法告知了异议人寻求救济的权利和方式后，鉴于被执行人的租金给付义务和房屋腾迁交付义务均已执行终结，且执行终结亦不影响异议人另行主张权利，依法制作并送达了结案法律文书，执行实施案件依法执行终结并无不妥。异议人如坚持认为承租人对增设之物的取回不符合法律规定或合同约定并应当承担法律责任，可以依法另案诉讼主张合法权利。综上，朱某某提出的本案并未执行终结并要求本院按照生效民事判决和合同约定继续执行的申请，不符合法律规定和执行现实状况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：驳回朱某某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向汉中市中级人民法院申请复议。审判长  张锡生审判员  杨建成审判员  邹海山二〇二〇年四月十三日书记员  杨 睿