云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2020云0103民初8号原告：彭梅，女，1976年11月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱光灿，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：中房集团昆明房地产有限责任公司。住所地：昆明市北京路898号颐高数码中心A座21层。法定代表人：闫立。委托诉讼代理人：潘加涛，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马溶，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告彭梅与被告中房集团昆明房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱光灿、被告委托诉讼代理人潘加涛、马溶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭梅向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告与原告之间形成的《商铺认购协议书》无效；2、判令被告立即向原告返还购房款398040元及资金占用期间利息167426.15元（暂计算至2019年10月30日），合计565466.15元；3、判令被告向原告支付自2019年10月31日起直至购房款返还完毕之日止按照年利率6%的标准计算的资金占期间利息；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年11月19日，罗超月与被告签订《商铺认购协议书》，约定罗超月认购由被告开发的“碧海秋月”房地产项目的9幢15号商铺，罗超月于当日向被告缴纳了定金50000.00元。罗超月与被告签订《商铺认购协议书》及缴纳定金后不久，经被告同意，罗超月将《商铺认购协议书》约定的合同权利和义务转让给原告。2012年12月3日，被告向原告签发《签合同交费一览表》，并收取原告购房余款348040.00元（购房总价398040.00元-定金50000.00元＝348040.00元)。截止2019年10月30日，被告既未通知原告签署《商品房购销合同》，也未向原告出示与案涉商铺相关的商品房预售许可证明，也就是说被告是在未取得商品房预售许可的情况下向原告销售商铺。因而原被告之间形成的《商铺认购协议书》应为无效。按照相关法律规定，被告应向原告返还全部购房款，并承担原告资金被占用期间的利息损失167426.15元[（50000×2536×6%÷360）+（348040×2522×6%÷360）＝167426.15元]。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，主张上述诉请。被告中房集团昆明房地产有限责任公司辩称：第一，原告被告之间签订的《商铺认购协议》是真实合法有效的，是双方的真实意思表示。该《商铺认购协议》的性质是一个预约合同，双方并未签订正式的《商品房购销合同》。第二，在签订认购协议时，原被告双方均知晓案涉的商铺没有预售许可证，所以才签订认购协议书，商铺价格只有当时市场价格50%。待双方约定待具备办理预售许可证条件或者是产权登记时再签正式的《商品房购销合同》。第三，原告关于向被告主张资金占用期间利息不应予以支持。1、被告无缔约过失责任,不应承担资金占用利息。即使法庭认为应当承担利息，也请法庭酌情对原告主张之利息予以调减。2、原告主张利息的起算时同不符合交易习惯和情理。参照将涉案“碧海秋月”小区项目竣工验收之日2014年6月27日作为应交付房屋之日和资金占用利息的起算点,才符合交易习惯和公平原则。3、应将原告擅自使用案涉商铺期间的使用费抵销相应利息。庭审中原告已自认擅自使用案涉商铺,即使法庭认定应支付利息,也应依法抵销原告擅自使用商铺期间的利息。原告关于向被告主张资金占用期间利息无事实和法律依据，不应予以支持。综上，本案中被告既无违法情形也不存在过错，原告主张资金占用期间利息无事实和法律依据。被告愿意如数返还原告已付的全部商铺认购金,即使法庭认为应当承担利息，也请法庭酌情对原告主张之利息予以调减。原告向法庭提交如下证据：第一组证据：彭梅身份证；第二组证据：企业信用信息公示报告；第三组证据：商铺认购协议书、购房定金收据、签合同资费一览表、购房余款收据、商铺认购权转让协议、收条、POS刷卡回单。被告对原告以上证据的质证意见为：对第一、第二组证据三性和证明内容均予以认可。对第三组证据商铺认购协议书，这个能不能提供原件看一下。对第三组证据真实性均予以认可，对证明内容予以认可，但认为《商铺认购协议书》是一个预约合同。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、建设用地规划许可证；2、2019年11月6日昆明市住房和城乡建设局关于审核发放商品房预售许可证的公示；3、商品房预售许可证明。第二组证据：4、《竣工验收备案表》；5、昆明市建设工程竣工验收备案证明书。原告对被告以上证据的质证意见为：对第一组的第一份证据建设用地规划许可证的三性无异议，但不认可其证明内容和证明目的。对第二份关于发放商品预售许可证的公示的三性均无异议，但不认可证明内容和证明目的。对第一组第三份证据商品房预售许可证明，因为现在复印件且无法看清楚的内容，暂时无法发表质证意见。对第二组竣工验收备案表以及昆明市建设工程竣工验收备案证明书的真实性合法性予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可。理由如下：因为竣工验收备案表以及竣工验收备案证明书不能证明被告已具备向原告销售商品房的资格。二是至今被告与原告尚未签订《购房合同》未将案涉房屋交付原告使用。当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。针对原告、被告提交的证据，是否能够证明其待证目的，本院在后综合评判。经审理，本院确认案件事实如下：罗超月（乙方）与被告中房集团昆明房地产有限责任公司（甲方）于2012年11月19日签订《商铺认购协议书》，约定乙方向甲方认购其开发的“碧海秋月”项目9幢15号商铺，商铺建筑面积25.68平方米，总金额为796080元，乙方在签订本协议时向甲方支付商铺认购金人民币50000元，该认购金在签订《商品房购销合同》时转为乙方应向甲方支付的商铺价款。乙方应当自接到甲方通知之日起15日内携带本协议、认购金收据、身份证及按揭所需资料到现场售楼部，与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议等法律文件。涉案商铺因原告享受五折优惠实际成交价格为人民币398040元。2012年11月22日，罗超月与原告签订《商铺认购权转让协议》，经被告同意，罗超月将《商铺认购协议书》约定的合同权利和义务转让给原告。2012年12月3日，被告向原告签发《签合同交费一览表》，并出具收据认可收到告购房余款348040.00元（购房总价398040.00元-定金50000.00元＝348040.00元）。案涉商铺至今未正式办理接房手续。被告庭审中认可案涉商铺当下不具备办理预售许可证和不动产权证的条件。2020年4月15日原告向本院提交书面意见：2019年4月23日，原告与他人签订《租房合同》，将案涉商铺租给他人使用，租期一年，自2019年5月1日起，收取租金6000元，2019年12月8日已退还承租人4000元。案涉商铺目前空置。对此被告2020年4月27日亦向本院提交书面意见：对原告以上书面意见内容予以认可，但认为2019年4月至今的占有使用费应当与原告主张的房款利息（如有被支持）相抵销。还查明:1、中房集团昆明房地产有限责任公司对“碧海秋月小区”项目依法取得建设用地规划许可证;2、《商品房预售许可证公示》载明：本期销售1幢至10幢（住宅部分），该项目为云南省公安消防总队经济适用住房;3、碧海秋月项目1-10栋、S1-S4商业、生鲜超市、地下室已竣工验收。原告本次诉讼支出诉讼费人民币9455元。以上事实,有原告、二被告提交的证据在卷佐证及原告、二被告的当庭陈述、庭后原告、被告书面意见予以证实。本案争议焦点是：案涉《商铺认购协议书》是预约合同还是商品房买卖合同？是有有效合同还是无效合同？案涉《商铺认购协议书》虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容,但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定等基本内容已作明确约定。并且原告已将双方约定的全部房款(享受优惠)向被告支付,原告从2019年4月起实际占有使用该商铺，双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》,但双方当事人通过购房款的交付、收取、占有、使用等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务,事实上已形成商品房买卖合同关系,结合类似案件已生效裁判结果，本案的《商铺认购协议书》应认定为商品房买卖合同。关于《商铺认购协议书》的效力问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”被告从2012年11月19日签订《商铺认购协议书》至今未取得案涉商铺的预售许可证,案涉《商铺认购协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”案涉《商铺认购协议书》自始无效。合同无效后,应由谁承担返还责任以及是否应当承担赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第一,合同无效,对于合同标的双方应当相互返还。案涉商铺现处于空置状态，被告认可这一事实，则原告无需再向被告返还案涉商铺,被告向原告返还购房款398040元。第二,因合同履行中造成损失的,应由过错方向无过错方承担赔偿责任。被告主张原告明知案涉商品房未取得预售许可证而与其签订合同，被告不存在过错,本院认为,取得商品房销售的预售许可是开发商也就是被告的法定义务,但其为了规避该强制性的法律规定,以签订《商铺认购协议书》的方式出售涉案商铺,主要过错在于被告,被告应承担原告因履行合同所造成的损失,原告主张被告支付资金占用期间利息，计算标准按6%年利率计算，起止时间从交款之日至购房款退清之日，本院考虑到涉案商品房原告从2019年4月起已实际占有使用该商铺,在原告起诉时房屋已空置，结合类似案件的生效裁判结果,依公平和诚实信用原则,酌情予以支持,即被告向原告支付利息,以398040元为基数自2012年12月3日起至购房款实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，但利息计算应扣除2019年4月23日-2020年1月2日（原告起诉之日）期间的利息，2012年12月3日起至2019年4月22日期间利息124505元[（398040元×4.9%×6年）＋（398040元×4.9%÷365天×140天）]。案件受理费，依法判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第(二)项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定,判决如下:一、案涉2012年11月19日签订的《商铺认购协议书》无效;二、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告彭梅返还购房款398040元;三、被告中房集团昆明房地产有限责任公司向原告支付资金占用期间利息,即以398040为基数自2012年12月3日起至2019年4月22日利息124505元、2020年1月2日起至购房款实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;四、驳回原告彭梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9455元，由原告彭梅承担430元,被告中房集团昆明房地产有限责任公司承担9025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  任诚刚人民陪审员  董翀宇二〇二〇年四月三十日书 记 员  刘艳艳