广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终862号 上诉人（原审被告）：王群，女，1974年11月24日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：朱明，男，1971年9月18日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审原告）：桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司，住所地广西壮族自治区全州县桂北大道桂北步行街4栋108-109号，统一社会信用代码：91450324MA5KDGLA4Y。 法定代表人：蒋海华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕艳秋、李会平，该公司员工。 上诉人王群因与被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初3071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王群上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请二审法院依法撤销（2019)桂0324民初3071号民事判决书，直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的事实不清，证据不足。被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“护栏损坏需要动用公共维修基金予以维修等”，使被上诉人逃避了违约责任。为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。三、被上诉人的服务态度极差，对业主提的要求爱理不理等。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司辩称，上诉人主张被上诉人没有通过法律途径催收物业费，被上诉人发了律师函给上诉人。 被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告交纳2017拖欠的物业费369元，2018年拖欠物业费599元，2019年拖欠物业费599元，滞纳金157元，合计1724元（1567元＋157元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：因全州县玉龙新都花园前物业管理混乱，影响了县城形象，主管部门决定对全州玉龙新都花园予以综合治理。业主通过全州镇政府的组织在所在的居委会选举了栋长、产生了业委会。2017年7月5日，全州县玉龙新都花园业主委员会招标公告，决定采用向社会邀请招标方式聘请物业服务公司进行管理，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司系物业服务单位，经过投标后中标。2017年8月1日，桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与全州县玉龙新都花园业主委员会签订了《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，合同约定：小区住宅物业服务费暂时按建筑面积每月每平方米0.5元的标准计算；物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起，每逾期一月按当月应交管理费的10%交纳滞纳金，滞纳金的总金额不得超过应交物业费的50%等。该合同亦注明：经协商，景顺物业委托乙方（原告）收取2017年4月1日-2017年7月31日共计4个月的物业费用，所收费用按景顺物业签订的合同收费标准收取即每平方米0.3元。合同签订后，原告按照合同进行了物业管理服务。玉龙新都花园业主已有大部分交纳了2017、2018年的物业服务费。本案被告王群系该小区37栋1单元602号房屋(该房屋面积99.9平方米)的业主，2017年4月1日-2019年11月30日物业服务费1517元至今未缴纳，按合同约定，被告应交纳滞纳金151.7元。根据桂林市中级人民法院（2019）桂03民终3540号民事判决书确认：桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与全州县玉龙新都花园业主委员会签订了《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》系合法有效合同，原告在接手全州县玉龙新都花园物业管理后，绿化带被破坏、楼梯间堆放杂物、公共路面乱停车的现象等管理不到位的现象予以了整改。已使小区环境比上一届物业管理的环境有很大改观。 一审法院认为：合同是确立双方权利义务关系的协议，一经合法成立即具有法律效力，合同双方均应当严格履行合同义务，否则将承担合同违约责任。本案中，合同是确立双方权利义务关系的协议，一经合法成立即具有法律效力，合同双方均应当严格履行合同义务，否则将承担合同违约责任。本案中，全州玉龙新都花园小区业主委员会代表该小区全体业主与桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司于2017年8月1日签订的《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》已经生效裁判文书认定系有效的合同，双方均应按合同约定的数额及方式履行自己的全部合同义务。被告辩称未签订合同且未经业主和业主委员会同意，无事实依据，一审法院不予以采信。本案中，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司依据合同为小区物业实施了物业管理服务，履行合同义务，被告王群作为业主应按合同约定的收费标准及支付时间交纳物业服务费用。现被告尚欠物业费1517元未付，已构成合同违约。本案原告要求被告给付物业服务费1517元，系对其权利的处分，应依法予以支持。但2019年12月物业服务费，未到交纳期限，故不予以支持。被告逾期交纳物业费，按合同约定，应支付滞纳金151.7元，现原告主张滞纳金151.7元，予以支持。被告辩称原告在管理上不到位的意见。一审法院认为，被告可以向业主委员会提出意见，要求整改。然而小区美丽安全环境需大家共同创造，共建和谐，个别部分人的素质存在差异，导致问题复杂严重，难以及时解决，被告应给予原告时间予以解决问题，在原告已经提供了服务的情况下，小区环境比上一届物业已有很大改观，被告不交纳物业管理费，将导致原告无法更好地管理小区。故此，部分管理不到位的情况不能完全归责任于原告，被告以此抗辩不交纳物业费，理由不充分，不予采信。对于被告认为公摊面积不应计算物业费的问题。一审法院认为，物业服务包括小区所有公共设施服务及业主共同共有部分的管理。因此，对被告该辩称意见不予以采纳。对于被告提到楼梯护栏损坏的问题。一审法院认为，护栏损坏需要动用公共维修基金予以维修，该部分的基金有严格的审批程序，需要业主予以配合履行程序，作为被维修地所在的业主未按程序予以处理，不能完全归着于原告。故被告以此意见对抗不交纳物业费，理由不充分，不予采纳。判决：一、被告王群应于本判决生效后十日内向原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司支付2017年4月1日至2019年11月30日的物业服务费1517元，滞纳金151.7元，共计1668.7元；二、驳回原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 二审过程中，上诉人提交照片十七张，证实楼道堆满垃圾杂物，楼梯坏了两年多了，物业也没修，是业主自己修的，物业服务有瑕疵，管理不到位。被上诉人的质证意见为：照片是真实的，修理楼梯护栏已打报告，在逐一整治；楼梯间业主堆放杂物属实，物业公司也张贴了公告督促业主清理垃圾；垃圾桶是业主踢倒的，因为业主不希望垃圾桶放在那里。被上诉人提交新证据如下：一、2019年3月12日律师函一份，证实被上诉人向上诉人催收2017年4月1日至2018年12月31日物业费的事实；二、照片，证实催费通知贴在被上诉人家门口的事实；三、工作汇报及照片，证实被上诉人进驻小区后针对小区进行整改的事实。上诉人对被上诉人提交的律师函予以认可，对于照片不予认可。对于上诉人及被上诉人提交的证据，都是证据原件，故本院对证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。 综上，一审认定事实属实，本院依法予以确定。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应否支付物业费及滞纳金。本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人与全州县玉龙新都花园业主委员会依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》对其具有法律约束力。被上诉人为上诉人居住小区提供物业服务，上诉人应按约定交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被上诉人对于上诉人欠付2017年4月1日至2018年12月31日的物业费进行了书面催收，对于2019年全年物业费被上诉人未提交证据证实进行了催收，依据法律规定，本院依法驳回被上诉人要求上诉人支付2019年物业费的上诉请求。被上诉人在重新催收后，可以另行起诉。上诉人主张被上诉人没有对小区公共设施维修好、小区卫生、秩序没有管理好等问题，并提交照片佐证，上述证据确实证明被上诉人在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不能证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故上诉人以此为由主张不缴纳物业费，依据不足，一审法院不予支持，本院亦予以维持。鉴于被上诉人物业服务中存在的瑕疵，本院酌情对于滞纳金予以免除。被上诉人作为小区的物业服务企业，亦应该认识到其在小区的管理上存在的问题，应当虚心听取小区业主反映的问题，主动查找自身存在的不足，积极改进服务中存在的问题，不断提高服务质量和水平，从而赢得小区业主的理解与信任。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，因二审出现新证据，综合考虑本案实际情况，本院对实体处理结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初3071号民事判决； 二、上诉人王群给付被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费968元； 三、驳回被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费减半收取25元（被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司已预交），二审案件受理费50元（上诉人王群已预交），由上诉人王群负担50元，被上诉人桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉