台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初6109号原告：台州市开投设备租赁有限公司，住所地台州市府中路177号开投大厦2401室-（17-21）。法定代表人：李志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘道广，浙**顶律师事务所律师。被告：华东医药台州有限公司，住所地台州市东环大道998号2幢、3幢。法定代表人：吕梁。委托诉讼代理人：郑承剑，浙江天杭律师事务所律师。原告台州市开投设备租赁有限公司（以下简称开投租赁公司）与被告华东医药台州有限公司（以下简称华东医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告开投租赁公司的委托诉讼代理人潘道广，被告华东医药公司的委托诉讼代理人郑承剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开投租赁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告在合同解除之日起五日内腾退房屋，租金支付至实际腾退之日止。事实和理由：2018年8月21日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告为被告提供宝石三区2号楼局部面积3600平方米、3号楼局部面积为1011平方米的场地，期限为2018年9月1日到2021年8月31日，2号楼租金为16元/平方，3号楼租金为10元/平方，在房屋租赁期限内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方合同立即终止，乙方在收到甲方通知期限内，腾空房屋并还给甲方，甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题等内容。协议签订后，原告按照约定为被告提供租赁场所，被告按时支付租金。2019年7月26日，台州中央创新区开发建设领导小组通知原告：因政府建设需要，近期需收回原告出租的宝石三区1幢、2幢、3幢厂房和土地，要求原告在8月31日前腾空交地。原告接到通知后，于2019年7月29日发函给被告，要求被告在8月31日前腾空交房，但被告置之不理。原告于2019年11月5日发律师函，要求被告在11月30日前腾空交房，但被告依然置之不理，直至起诉之日依然没有腾空交房。原告认为，原、被告之间存在合法有效的租赁关系，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据合同第三条第二款第8项约定：在房屋租赁期限内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方合同立即终止，乙方在收到甲方通知期限内，腾空房屋并还给甲方，甲方不构成违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。现原告已接到台州中央创新区开发建设领导小组的通知，要求腾空交房，原告也提前通知被告，但被告置之不理，至今没有腾空。被告华东医药公司答辩称，一、涉案合同不具备原告单方解除的条件，原告所引用的合同条款不能作为解除合同的依据。1.合同解除分为法定解除和约定解除，本案不存在合同法第九十四条项下的法定解除事由；约定解除适用合同法第九十三条，本案合同第四条约定了原告可解除合同的四种情形，但从原告所提的理由看，不符合其中约定解除的任何一种情形。本案合同并不具备法定解除和约定解除的事由。2.原告引用的合同第三条第（二）款第8项不属于约定解除条款，也不属于法定解除条款，该条款是终止合同条款。合同终止和合同解除分属不用的法律概念，在涉案合同对解除合同设定有明确条款的情况下，更不能混淆解除合同和终止合同的适用范围，原告引用终止合同的条款作为解除合同的条款属于张冠李戴，缺乏解除合同的基本法律依据。二、涉案房屋不存在“因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋”的情形，原告不能依据第三条第（二）款第8项提出终止合同。1.该条款的前提是“国家政策、建设等需要”，关于“国家政策、建设”问题，其核心是“国家”二字，即政策、建设等需要必须是“国家”层面，应当是非商业性质的涉及公共利益的建设需要，涉案房屋明显不存在涉及公共利益的建设项目；2.原告将台州中央创新开发建设领导小组办公室（指挥部）（以下简称中央创新区指挥部）2019年7月26日签发的通知所提“城市开发建设需要”等同于双方合同约定的“国家政策、建设等需要”不能成立。（1）中央创新区指挥部所提的“城市开发建设需要”是泛泛而谈，是否存在该项目及项目具体内容并无证据支持；（2）从中央创新区指挥部《通知》的内容“近期需要收回原高新区已收储并委托你单位管理的位于台州市…”中“收回”的表述看，中央创新区指挥部是代表房屋所有人（或房屋出租委托方）的，但房屋所有人是“台州经济开发区土地储备开发中心”（委托方原为经开区管委会现为高新区管委会），所以房屋所有人和租赁委托人均不是中央创新区指挥部，中央创新区指挥部提出的“收回”要求没有权利来源，没有实体和程序依据；（3）中央创新区指挥部取代了房屋所有人（或房屋出租委托方）的地位提出收回要求，其实质上是租赁合同的直接利害关系方，其通知原告只是其与原告的内部关系，不能约束被告，该通知不能作为原告向被告行使合同权利的依据，否则等同于合同出租方（原告）的委托方能够既做运动员又做裁判员，违背合同法平等原则；（4）假如将中央创新区指挥部于2019年7月26日所发的《通知》理解为行使行政职能的行为，则该通知存在越权嫌疑，更不能作为本案依据。根据台州市人民政府办公室于2017年11月30日签发的《台州中央创新区更新改造实施办法》之规定，指挥部是受台州市土地储备中心委托收储土地、依法启动国有土地房屋征收与补偿的工作机构，只是机构设在台州经开区管委会），但与经开区管委会没有相互隶属关系。本案所涉土地房屋权利人“台州经济开发区土地储备开发中心”应隶属于高新区管委会，而不隶属于中央创新区指挥部。涉案房屋在2015年5月11日已被开发区储备中心收储并完成产权登记，不需要中央创新区指挥部再来收储或征收。（5）经被告打听，原告及中央创新区指挥部所提的建设项目实际上是签订了意向但未依法完成审批手续的由浙星控股集团有限公司意向建设的“台州市浙星汽车文化创意产业中心”项目，是一个纯商业的项目，与“国家政策、建设”不是一个概念。三、原告主张违背了合同法保护交易的基本原则，原告的诉请将造成被告损失近800万元，再加上新址装修改造耗费的租金及无法正常经营的营业损失，代价巨大。对这些损失，被告将视本案裁判结果保留向原告主张的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院认定本案事实如下：台州市东环大道998号2幢、3幢房屋所有权人系台州经济开发区土地储备开发中心。2018年6月30日，台州市土地储备中心向中央创新区指挥部出具授权委托书一份，载明：“根据《台州中央创新区更新改造实施办法》（台政办函【2017】93号）第六条规定，我中心全权委托指挥部组织实施台州中央创新区范围内国有土地收储工作，授权委托范围和权限为《台州中央创新区更新改造实施办法》第四条、第五条规定内容，委托期限自签订委托书之日起至台州中央创新区更新改造结束，指挥部无转委托权。”2018年8月21日，台州经济开发区管委会（台州绿心旅游度假区管委会）组织召开关于原宝石三区厂房委托管理问题的专题会议，开发区审计法规处、财政局、国资办、投资合作局、商务局、国土分局、中央创新区指挥部、开投集团相关负责人和人员参加会议，并达成如下专题会议纪要：为加强土地收储资产的管理，同意将原宝石的厂房委托开投集团下属的开投租赁公司进行管理，时间三年2018年9月1日至2021年8月31日；管委会不再支付管理费用，租赁公司可对外租赁厂房，其管理费用在租金中自求平衡；管委会不再安排修缮经费，原则上按厂房现状进行出租，租赁期间的税费、水电等费用由租赁公司自行承担；该厂房处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性，如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房；在对外出租中，租赁公司必须明确承租方要加强安全生产管理，承担厂房使用过程中的所有安全生产责任。2018年8月21日，原告开投租赁公司作为出租方甲方与被告华东医药公司作为承租方乙方，签订《租赁合同》一份，载明：1.租赁物情况：名称为宝石三区2号楼局部、3号楼局部；位置在台州市；面积为2号楼厂房3600平方三年，即自2018年9月1日至2021年8月31日止，该房屋2号楼厂房月租金16元/平方米，3号楼宿舍月租金为10元/平方米；2.租赁期限、租金及支付方式。租金为67710元/平方/月，年租金（含税）计812520元，每半年付一次租金，计406260元。3.甲、乙双方的权利义务。甲方于2018年9月1日前将租赁物交付给乙方使用；甲方按现状进行出租，租赁期内房屋的维修由乙方自己负责；甲方收到乙方的租金之日起五个工作日内，开具增值税专票给乙方。乙方已对租赁物产权情况作了充分了解，自愿履行合同项下的全部义务；乙方租赁该房屋的2号楼仅作为药品仓储，3号楼仅作为办公及员工住宿使用；按约定的期限交付租金，及时按规定向有关单位支付应由乙方支付的有关费用，如水电费、物业管理费等；租赁期间，因使用不当损坏租赁物的，由乙方负责修缮，并承担所有费用；租赁期间，防火、防盗、“门前三包”、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行有关部门规定并承担相关责任；乙方有权根据使用用途对租赁物进行合理装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满或合同被解除后，所有已形成附合的装修物（包括建筑物、构筑物、装饰物等）所有权无偿归甲方所有；乙方不得以任何方式擅自将租赁物转租、转让或转借；房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方，甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。4.合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：未经甲方同意，乙方擅自将租赁物转租、转让或转借他人的；乙方利用租赁物进行非法经营的；乙方未征得甲方书面同意改变租赁物用途的；乙方未按合同规定及时向甲方支付租赁逾期超过三个月的。解除合同通知自甲方向乙方的送达地址邮寄送达之日起生效。5.合同终止后的善后事宜。乙方应在本合同期届满或合同被解除后的10天内腾退并返还租赁物，乙方不能按期腾退并返还租赁物的，应向甲方支付自第11天起至实际返还之日止的双倍租金，并支付全年房租的30%违约金给甲方，同意甲方自行接管租赁物并拥有遗留物的处置权。乙方返还租赁物和装饰物应当符合正常使用后的状态，如有损坏（包括装修物），乙方负责修复并赔偿损失。6.甲乙双方签订本合同后，于2018年9月15日前由乙方向甲方缴纳履约保证金50000元，如果乙方没有违约，甲方应于乙方腾退并交还租赁物经甲方验收合格之日起三日内不计息返还履约保证金；乙方有下列行为的，应承担违约责任：…（7）如甲方需自用或因城市建设需要拆迁、改造租赁物，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金则按实际使用时间计算。合同同时约定了其他权利义务内容。2019年7月26日，中央创新区指挥部向原告发出通知，载明：“因城市开发建设需要，近期需收回原高新区已收储并委托你单位管理的位于台州市厂房及土地（东近经通路、南临地，西临东环大道，北临宏鼎），请你单位给予支持和配合，在2019年8月31日前完成腾空交地工作。”2019年7月29日，原告向被告华东医药公司出具《搬迁通知》，载明：“贵我公司签订的位于宝石三区2号楼厂房3600平方米、3号楼1011平方米工业厂房的租赁合同，租赁期为三年（即自2018年9月1日至2021年8月31日止）。根据合同第三条第二款第8小条约定：房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方。甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。现我公司接到中央创新区指挥部通知，贵公司必须于2019年8月31日之前腾空厂房。”2019年8月3日，台州市人民政府做出《台州市人民政府关于同意台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划的批复》，载明台州市自然资源和规划局、台州高新区管委会上报的《关于要求批准台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划的请示》已收悉，原则同意台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划，并认为《台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划》的指导思想与设计原则基本合理，规划结构及布局、土地利用、公告设施配套及市政公用设施等要求符合台州高新区实际，且与周边其他区块的发展相协调，符合上位规划，以及城市蓝线、绿线、黄线等专项规划要求，具有较好的可操作性，深度符合相关技术规定。涉案房屋在规划范围内。2019年8月15日，台州市人民政府作出《台州市人民政府关于同意台州中央创新区城市设计的批复》，载明台州市自然资源和规划局上报的《关于要求批准台州中央创新区城市设计的请示》已收悉，原则同意该设计，并对中央创新区的城市设计提出要求。2019年11月5日，浙**顶律师事务所向被告发送律师函，函告2018年8月21日签订的租赁合同根据约定终止，被告在2019年11月30日前腾空厂房交还原告，并要求被告在收到律师函七日内提供厂房腾空计划和后续交接安排。该律师函并已送达给被告。2019年11月13日，中央创新区指挥部出具《关于台州中央创新区收储土地地面建筑物管理及拆除的函》，确定包括宝石三工区在内的六家单位收储土地及地面建筑物等设施由台州市拆迁服务有限公司管理及拆除，并由该公司组织拆除招标工作。该公司于2019年11月19日发布了招标公告。被告对租赁场地进行了装修、报批，并实际进行了经营。另查明：原告开投租赁公司确认于2020年2月24日收到华东医药公司支付的租金203130元，其中2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金根据市政府相关文件精神给予免除，所支付的203130元租金为2020年5月1日起至2020年8月31日止的租金。以上事实有原告提供的房屋产权证、专题会议纪要、租赁合同、通知、搬迁通知、律师函及邮政快递面单、授权委托书、台州市人民政府台政办函[2017]93号函及《台州中央创新区更新改造实施办法》、中央创新区指挥部台创办[2019]8号文件《关于台州中央创新区收储土地地面建筑物管理及拆除的函》、招标公告、原告出具的证明、台州市人民政府台政函[2019]102号文件《台州市人民政府关于同意台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划的批复》、台州市人民政府台政函[2019]114号《台州市人民政府关于同意台州中央创新区城市设计的批复》，被告提供的《租赁合同》、药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效。本案的争议焦点是原告要求解除本案租赁合同有无依据。原告主张解除合同是根据租赁合同第三条第（二）项第8点的规定：“房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方。甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。”被告主张租赁合同第四条专门规定了合同解除的四种情形，上述第8点的内容未列在合同解除的情形内，故第8点并非合同约定解除条件。本院认为，上述第8点确定了合同终止的后果，根据合同法第九十一条第一款第二项规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。故该条反映的是合同在该情形下解除后导致终止的后果。原告据此主张合同解除并无不妥。故，本案主要要审查的是第8点规定的情形有无存在。经审理查明，涉案房屋系台州经济开发区土地储备开发中心所有，台州经济开发区管委会（台州绿心旅游度假区管委会）召开专题会议，将涉案房屋委托原告开投租赁公司进行管理，并确定该房屋处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性，如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房。另，根据《台州中央创新区更新改造实施办法》，该办法第四条、第五条市储备中心涉及的工作责任，以书面形式委托中央创新区指挥部负责实施，指挥部可根据创新区更新改造工作的实际需要，适时依法启动国有土地上房屋征收与补偿工作。故中央创新区指挥部有权开展涉案房屋的征收工作。本院原告已收到中央创新区指挥部发出的收回房屋的通知，其无权拒绝指挥部收回房屋的要求。另，原、被告签订的租赁合同中亦明确，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，被告应在收到通知期限内，腾空房屋并交还给原告，原告不承担违约责任，不负责另行解决房屋租赁问题。被告主张原告要求收回房屋是另做其他商业用途，不具有合理性。本院认为，根据台州市人民政府同意的《台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划》及《台州中央创新区城市设计》，涉案房屋所在地块的设计包括在上述规划中，是属于中央创新区城市建设的一部分，不能因为该地块涉及商业用途即认为不合理。且被告亦无证据证明原告向其承诺过该地块可用足三年，故，因拆迁产生的商业风险应由被告自行承担。综上，原告要求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应及时腾退房屋。原告确认免除被告2020年2月1日起至2020年4月30日的房租，其中2020年2月份的房租在前期已经支付，且租期已过，2020年3月1日至4月30日的房租确认免除，故被告已支付的2月份的房租可折算为4月30日之后的房租，结合被告另支付了三个月的房租，确定被告已支付2020年5月1日至2020年8月31日的房租。如被告在2020年4月30日之前腾退房屋，原告应返还被告2月份房租2226.08元及后续房租203130元，共计205356.08元；如被告在2020年4月30日之后，2020年8月31日之前腾退房屋，则原告应退还被告自腾退房屋之次日起至2020年8月31日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费；如被告在2020年8月31日之后腾退房屋，则被告应支付给原告自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费。另，被告提供了各类合同、转账凭证及各类发票，用于证明其装修房屋、生产经营花费的款项，因被告并未反诉主张赔偿损失，故对该部分证据本院不另作分析。综上，原告的诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告台州市开投设备租赁有限公司与被告华东医药台州有限公司之间2018年8月21日签订的租赁合同；二、被告华东医药台州有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退台州市东环大道998号2幢、3幢房屋，如被告在2020年4月30日之前腾退房屋，原告应返还被告房租205356.08元；如被告在2020年4月30日之后，2020年8月31日之前腾退房屋，则原告应退还被告自腾退房屋之次日起至2020年8月31日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费；如被告在2020年8月31日之后腾退房屋，则被告应支付给原告自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半），由被告华东医药台州有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇二〇年四月十三日代书记员  张志列