辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3867号上诉人（原审被告）：《辽宁青年》杂志社，住所地沈阳市和平区北五经街21号。法定代表人：王志多，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕德川，男，1968年8月23日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵国峰，辽宁腾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李群，女，1969年8月23日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人《辽宁青年》杂志社因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业公司”）物业服务合同纠纷一案。沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初1038号民事判决，《辽宁青年》杂志社不服向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。《辽宁青年》杂志社上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人存在重大违约行为，且其违约行为致使合同目的不能实现，不应判决上诉人支付物业费公共部位维修属于物业服务范围，案涉房屋自2013年开始出现漏水情况，被上诉人一直未完成对房屋漏水的维修工作。一审法院认定的物业费、制冷费及采暖费数额有误。上诉人与被上诉人签订的物业合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日，被上诉人主张的2018年1月1日至2018年12月31日费用没有法律依据。2017年4月至今房屋一直闲置，且是因被上诉人原因造成的，上诉人不应当交费。物业费还应当扣除广告、车位等公用设施收益后予以计算。绿城物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。我方不存在违约行为，上诉人房屋漏水属于重大维修事项超出了物业的服务范围。物业服务合同虽然到2017年12月31日止，但合同明确规定到期后顺延，所以向上诉人主张权利是合理的。关于经营性收入，物业管理条例67条规定，不可以抵扣给上诉人。绿城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告《辽宁青年》杂志社支付原告2017年4月1日至2018年12月31日期间的户内物业服务费74979.71元，支付原告2017年6月1日至2017年9月30日期间的户内制冷费23249.52元，支付原告2018年6月1日至2017年9月30日期间的户内制冷费23249.52元，支付原告2017年11月1日至2018年3月31日期间的户内采暖费37365.3元，支付原告2018年11月1日至2019年3月31日的期间的户内采暖费37365.3元及违约金144543.54元。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告承担2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费117825.25元及违约金144543.54元（合同约定为欠费总额的10%，本次诉讼我方系估算的数额）；2.判令被告承担2017年6月1日至2019年9月31日期间的制冷费69748.56元（一年24243.92元×3年）；3.判令被告承担2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费112095.9元（37365.30元×3年）；4.诉讼费请求被告承担。一审法院查明，被告《辽宁青年》杂志社系位于沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心21层，建筑面积830.34平方米房产的业主。原告绿城物业公司系为沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心提供物业服务的公司。2016年12月29日，《辽宁青年》杂志社（委托方，甲方）与沈阳绿城物业服务有限公司（受委托方，乙方）签订《物业服务合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，为沈阳市和平区十一纬路12号银基发展中心21层，建筑面积830.34平方米写字楼提供物业服务；服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费为4.3元/月/平方米，物业管理费按季度预交，每季度第二个月20日之前为缴费时间（遇节假日顺延）。逾期不缴费，从逾期之日起，每天按应交费用的3‰缴纳违约金；冬季采暖费为45元/平方米，夏季制冷费为制冷期内7元/平方米.月（共计4个月）；如双方对合同条款无异议，本合同顺延下一个周期；双方如有异议，应在本合同期满3个月前向对方提出书面意见。由于原设计要求，采用中央空调系统提供夏季制冷和冬季供暖服务，不实行分层、分房间输送冷气或暖风，乙方需将名下产权房屋的制冷或采暖费用，包括空置房，全额支付给甲方。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不包括中修、大修及更新改造（从公共维修资金中列支），具体包括：楼盖、屋顶、外楼面、门前雨台、承重结构、楼梯面、走廊通道、公共门厅、电梯前室、楼前雨棚、设备机房。合同到期后，原、被告双方未另行签订物业服务合同，但原告在涉案大厦服务至今。另查，被告认可涉案房产存在漏水问题。针对“银基发展中心大厦”的维修事宜，2013年，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会向和平区小区办、沈阳市小区办报送商品住宅专项维修资金网上查询权限申报表。2015年，银基发展中心大厦业主委员会、沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会启动商品住宅专项维修资金使用申报工作。2016年8月1日，和平区房产局向该业主委员会发布“关于物业专项维修资金使用相关事宜的通知”，内容载明“你们关于物业专项维修资金使用的维修申请报告和房屋竣工验收资料等材料收悉。经审验，符合维修资金使用范畴……”2017年9月30日，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会发布“工程中标公示证明”，内容载明：“银基发展中心大厦于2017年9月15日以邀请招标方式对院内存车大棚库、西侧小巷自行车棚、北墙消防楼梯通道、大厦正面门、屋面防水、正脸大雨蓬……进行招标确定施工单位。最终确定中标单位为珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司……”2017年9月29日，沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会与珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司签订建设工程施工合同，约定“涉案大厦的施工部分包括大厦正面门、层面防水层，工期自2017年10月9日至2017年12月20日”。2017年12月1日，上述双方签订建设工程施工合同补充协议书一份，约定“由于天气原因，银基大厦楼面防水工程、大厦后院沥青路面翻新等工程，只好等待明年开春4月份以后气温回升至+10以上，再进行楼面防水施工……工期自2018年4月1日至2018年5月31日”。2019年7月2日，原告向被告送达关于物业服务合同及交纳相关费用的催办函，内容载明“……2019年的费用如下：物业费2019年1月-2019年6月，收费标准4.3元/平方米/月，收费面积830.34平方米，金额21422.78元；制冷费2019年制冷期（6-9），收费标准7元，收费面积830.34平方米，金额23249.52元……”2019年7月3日，吕德川签收催办函。庭审中，被告亦确认收到催办函。现原告以被告欠缴2017年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费、违约金以及采暖费、制冷费为由诉至一审法院。一审法院认为，原告绿城物业公司与辽宁青年杂志社签订的《物业服务合同》，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。原告绿城物业公司基于《物业服务合同》对被告《辽宁青年》杂志社提供物业管理服务，同时享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。本案中，原、被告双方签订的《物业服务合同》期限届满后，虽未另行签订新的合同，但原告在涉案大厦内进行物业服务至今，已形成了事实服务合同关系。同时，被告负责人吕德川在催办函上的签字，亦可说明被告对原告物业服务行为的确认。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告绿城物业公司公司要求被告支付物业服务费的诉求，一审法院予以支持。物业服务合同中约定的物业管理服务费为4.3元/月/平方米，按季度缴费，建筑面积830.34平方米，据此计算2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费数额应为117825.25元。关于原告提出的制冷费和采暖费问题。本案中，被告作为房产所有权人，其提供的证据无法证实涉案房产存在分户制冷、供暖的事实，故应按照合同约定缴纳制冷费和采暖费。《物业服务合同》约定，夏季制冷费为制冷期内7元/平方米.月（共计4个月），冬季采暖费为45元/平方米。据此计算2017年6月1日至2019年9月31日期间的制冷费应为69748.56元【（830.34平方米×7元/平方米.月×4个月）×3年】。2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费应为112095.9元（830.34平方米×45元/平方米.月×3年）。庭审中，被告虽辩称已分户制冷、采暖，但其提供的证据不足以对其主张予以佐证，故一审法院不予采信。关于原告提出的违约金144543.54元问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故一审法院不予支持。关于被告提出的物业服务费应当扣除广告、车位等公用设施收益后予以计算问题。庭审中，被告并未举证证明涉案园区存在广告、车位等共用部位、共用设施收益问题，故本案中不予论及。关于被告提出的原告违约致房屋不能正常使用、无法出租，原告应予赔偿问题。根据合同约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不包括中修、大修及更新改造（从公共维修资金中列支），具体包括：楼盖、屋顶、外楼面、门前雨台、承重结构、楼梯面、走廊通道、公共门厅、电梯前室、楼前雨棚、设备机房”。本案中，被告认可涉案房屋顶棚存在渗漏情况，并就此问题进行日常维修养护及协助相关部门启动房屋维修基金申报程序，最终确定中标单位为珠海中科华睿建设工程辽宁有限公司。通过上述可知，原告已及时充分的履行了合同约定的义务，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费117825.25元；二、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年6月1日至2019年9月31日期间制冷费69748.56元；三、被告辽宁青年杂志社于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费112095.9元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3982元，由原告沈阳绿城物业服务有限公司负担1296元；被告辽宁青年杂志社负担2686元。二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人绿城物业公司与上诉人《辽宁青年》杂志社签订的《物业服务合同》，不违反我国相关法律、法规的规定，合法有效。绿城物业公司基于《物业服务合同》提供物业管理服务，同时享有向作为业主的上诉人收取物业服务费的权利。关于上诉人提出被上诉人未及时维修房屋违约在先的主张。双方签订的《物业服务合同》约定，“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，不包括中修、大修及更新改造（从公共维修资金中列支），具体包括：楼盖、屋顶、外楼面、门前雨台、承重结构、楼梯面、走廊通道、公共门厅、电梯前室、楼前雨棚、设备机房”。本案中，被上诉人并非房屋屋顶漏水的维修责任主体，且上诉人已就此问题进行日常维修养护及协助相关部门启动房屋维修基金申报程序，最终确定中标单位。故被上诉人作为物业服务公司已及时履行了合同约定的义务，故对于上诉人的该项主张本院不予支持。关于房屋闲置期间的物业费、制冷费及采暖费是否应当支付的问题。双方签订的《物业服务合同》约定，“由于原设计要求，采用中央空调系统提供夏季制冷和冬季供暖服务，不实行分层、分房间输送冷气或暖风，乙方需将名下产权房屋的制冷或采暖费用，包括空置房，全额支付给甲方。”因双方已对空置房的费用分担作出明确约定，故上诉人的该项主张既不符合合同约定也不符合法律规定，本院对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人利用公共部位获益应当减免物业费的主张。根据《物业管理条例》的规定利用物业共用部位、共用设施所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会决定使用。本案上诉人主张应当用共用部位收益抵顶其物业费缺乏法律及事实依据，故本院不予支持。综上所述，《辽宁青年》杂志社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7964元，由上诉人《辽宁青年》杂志社负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年四月二十六日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；