浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终393号上诉人（原审被告）：浙江爱嘉信息科技有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区世纪广场办公楼6A室-1。统一社会信用代码：91330402MA29GLD22T。法定代表人：柴文保。委托诉讼代理人：陈钰祺，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：雷淑斌，女，1977年9月29日出生，畲族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：韦宝斌，福建合伦律师事务所律师。原审第三人：解俊，男，1968年11月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人浙江爱嘉信息科技有限公司（以下简称爱嘉公司）因与被上诉人雷淑斌、原审第三人解俊侵权纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱嘉公司上诉请求：1.撤销原判，将案件发回重审或改判爱嘉公司支付雷淑斌损失的50%即10000元；2.改判雷淑斌支付爱嘉公司为居间支出的必要费用暂定200元。事实和理由：一、解俊妻子所作笔录不应予以认定。解俊妻子并非本案当事人，应当作为旁听人员参与一审庭审，其不得在庭审过程中发言，也不应当在庭后对其做询问笔录。解俊妻子虽在前期交易中参与了沟通和协商，但并非该套房屋的所有人，签订房屋买卖合同和办理网签都是解俊本人完成的。案涉20000元定金系由解俊罚没，解俊妻子与案件处理结果存在利害关系，其陈述的内容不宜作为定案的基本依据。二、一审对部分事实认定错误。（一）本案真实情况并非是在办理网签过程中行政服务中心的工作人员告知雷淑斌不符合购房政策，而是网签成功后，雷淑斌提起自己名下已有一套房，爱嘉公司的工作人员得知这一消息立即表示这种情况是不能交易的，故当事人立即去撤销了网签。（二）一审对雷淑斌的过错认定有误。爱嘉公司仅存在工作上的失误，即没有进行书面告知限购政策，主观上并不存在故意的过错。爱嘉公司从未表示没有义务向雷淑斌告知相关限购政策，而是认为嘉兴限购政策由来已久，对于居住在嘉兴并要买房的雷淑斌来说爱嘉公司推定其理应知晓。爱嘉公司不可能在明知雷淑斌不符合购房条件的情况下还极力促成交易。根据案涉房屋买卖合同，雷淑斌有义务主动提供真实的户籍情况和无房证明，如其隐瞒事实，爱嘉公司无从知晓。一审认为爱嘉公司违反房产经纪行业的职业操守和相关行政管理规范，违背诚实信用原则，属于对法律规范的扩大解释。房地产基本职业操守和相关行政管理规范并未明确房产中介需要向购房者告知房屋限购政策。（三）一审对雷淑斌的损失认定错误。由于雷淑斌不能继续履行商品房买卖合同导致20000元定金被解俊没收，该违约责任需由雷淑斌自行承担。同时，嘉兴房地产调控政策属于不可归责于当事人双方的政策性因素，根据商品房买卖司法解释的规定，若要返还该20000元定金，也应由解俊返还，而非由雷淑斌向爱嘉公司讨要。另外，雷淑斌配偶的差旅费1040元，系为办理夫妻户籍证明和收入证明等贷款材料而支出，并非为办理网签事宜而支出的费用，不属于雷淑斌的实际损失。（三）本案属于侵权纠纷，雷淑斌损失与爱嘉公司过错之间的因果关系有另外的介入因素。一是整个交易过程中好居房产陈大永也存在代理行为，陈大永是否履行了告知义务不得而知。二是根据行政中心工作人员的答复、网签记录等证据，雷淑斌在办理网签时隐瞒了自己已有房屋的情况，导致网签成功后又被撤销，该介入因素中断了爱嘉公司瑕疵履行和雷淑斌损失之间的因果关系。综上，一审认定爱嘉公司承担90%的责任比例显失公平。雷淑斌二审辩称，一、即便案涉房屋不是解俊夫妻共有，但也构成表见代理，且解俊在一审庭审时对其配偶的行为予以追认，爱嘉公司认为解俊配偶的询问笔录不应采纳，缺乏依据，实际上一审也未采用该笔录内容。二、爱嘉公司混淆了买卖合同违约责任和中介服务合同的过错责任。本案系爱嘉公司提供中介服务导致的损失，焦点在于其过错构成，而不是买卖双方的交易过程。二手房涉及与陌生人交易，手续复杂，交易双方基于交易安全考虑，才委托专业的中介机构安排交易过程和防控风险。爱嘉公司在提供中介服务时，明显未尽到审查和告知义务。根据合同相对性以及爱嘉公司在上诉状里的自认，爱嘉公司是提供中介服务的一方，至于具体工作人员内部的责任与本案无关。三、雷淑斌对一审认定的事实没有异议，但不认可其没有尽到谨慎注意义务。正是因为雷淑斌不懂复杂多变的房屋政策，才委托爱嘉公司提供中介服务，不能因为雷淑斌如实告知自己的情况就推定雷淑斌对专业具体的房屋政策有所了解。综上，请求驳回上诉，维持原判。解俊述称，不认可爱嘉公司的上诉理由。雷淑斌、解俊作为买卖双方都非专业人士，爱嘉公司是专业的房地产经纪机构，清楚房屋政策，签订合同时就应该进行审核，否则也不至于造成后续损失。解俊当初挂牌案涉房屋的时候房市很热，后来房市就淡下来了，产生了巨大的差价损失。雷淑斌向一审法院起诉请求：1.判令爱嘉公司立即赔付雷淑斌购房损失20000元、车费损失1040元；2.判令爱嘉公司按照人民银行同期贷款基准利率4.75%赔偿雷淑斌上述损失的利息损失，自2018年7月1日起计算至爱嘉公司实际支付之日止，暂计至2019年7月31日为1083元。一审法院认定事实：2018年6月12日，雷淑斌、爱嘉公司及解俊分别作为受让方、中介代理机构、出让方签订《商品房买卖合同》，约定雷淑斌以1015000元的价格购买解俊所有的位于嘉兴市南湖区，约定于合同签订之日支付定金20000元，于2018年6月20日前支付500000元，于2018年7月12日前支付95000元，余款400000元办理商业贷款；中介费15225元，由雷淑斌负担，于签约时支付至文末爱嘉公司账户，否则视为未支付；合同签订后，受让方签字毁约的，应通知中介方以及出让方，购房定金归出让方所有；出让方签字毁约的，应在毁约之日起10日内双倍返还定金给受让方；文末关于爱嘉公司账户约定如下：中国银行，账户名称蓝素娟，银行账户62×××67等。上述合同签订后，雷淑斌于当日支付解俊购房定金20000元，并由解俊向雷淑斌出具了定金收条，在该收条下方由陈大永出具的“购房余款补齐”的证明，并由陈大永签名确认。2018年6月13日，雷淑斌向陈大永个人账户转账支付中介费8000元，并由陈大永向雷淑斌出具收条一份，载明“今收到雷淑斌中介费捌仟元整，好居房产陈大永157××××1698”。2018年6月27日，雷淑斌向解俊转账支付购房款500000元，并经陈大永及爱嘉公司工作人员陈飞龙的陪同，雷淑斌及解俊前往经开区行政服务中心办理二手房网签合同，因工作人员告知雷淑斌名下已有一套住房不符合购房政策，本案二手房交易最终未能继续进行，后解俊当即返还了雷淑斌购房款500000元，但对于购房定金予以了没收。陈大永也返还了雷淑斌中介费8000元。另查明，2016年12月3日，嘉兴市发布限购政策，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手住房。2018年6月26日至6月28日，雷淑斌的配偶唐向国因往返惠州-嘉兴办理购房网签事宜，支出车费1040元。一审法院认为，本案中雷淑斌与爱嘉公司之间存在接受和提供居间服务的法律关系，现雷淑斌认为爱嘉公司在提供居间服务中存在违约行为导致雷淑斌造成了财产损失，雷淑斌先以居间合同纠纷提起本案诉讼，但在法庭调查阶段明确表示要求爱嘉公司承担侵权责任，并且爱嘉公司也针对性的进行了相应的答辩，故一审法院依法将案由调整为侵权纠纷。因此，本案应审查爱嘉公司在订立合同以及履行合同中是否存在过错，雷淑斌是否因此遭受损失，爱嘉公司的过错与雷淑斌的损失是否存在因果关系。关于第一点，爱嘉公司是否存在过错问题。爱嘉公司作为从事房产经纪服务的专业性单位，其有义务向卖方审查房源信息的真实以及完整性、向买方如实告知经纪房产的详细情况、向买卖双方提示房产限购限售政策以及其他与房产交易相关的重要信息，以促成交易的顺利进行，避免买卖双方损失的发生。本案中，爱嘉公司在与雷淑斌订立合同之前，并未审查雷淑斌的户籍情况，也未要求雷淑斌出具无房证明，更未告知雷淑斌有关本地房产限购政策，径行让雷淑斌与解俊签订了房产买卖合同，并由雷淑斌支付解俊购房定金20000元，并且爱嘉公司在开庭审理时仍然声称其没有义务向雷淑斌告知相关限购政策，爱嘉公司的行为违反了房产经纪行业的基本职业操守及相关的行政管理规范，也违背了基本的诚实信用原则，存在过错。关于第二点，雷淑斌损失的认定。本案雷淑斌因不能继续履行合同导致定金20000元被第三方没收，该被没收的定金当属雷淑斌的损失。雷淑斌的配偶因往返嘉兴办理网签事宜产生的差旅费1040元，由于房产限购政策导致交易不能进行，该支出也应纳入雷淑斌一方的实际损失范畴，上述直接损失共计21040元。另外，上述金钱损失对应的资金占用期间的利息也应纳入雷淑斌损失范围，一审结合雷淑斌的主张，酌情确定按照人民银行同期同类贷款基准利率自2018年7月1日起计算。关于第三点，上述损失与雷淑斌的过错是否存在因果关系。本案中，雷淑斌作为买方，爱嘉公司作为专业的经纪公司，雷淑斌因信赖爱嘉公司的经纪能力，并希望在爱嘉公司的服务下促成交易的顺利进行，进而与爱嘉公司成立了居间合同关系，现爱嘉公司在提供居间服务活动中未能恪守诚实信用原则以及基本的职业操守，以致雷淑斌与解俊签订了客观上不能完成交易的房产转让合同，故因认定雷淑斌的损失与爱嘉公司的过错存在因果关系。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，雷淑斌具有购房置业意向，在订立合同之前，也应尽到谨慎注意义务。嘉兴限购政策自2016年12月即对社会公布，雷淑斌在嘉兴已拥有一套住房并在嘉兴居住生活，且自政策公布至雷淑斌再次购买住房也有一年半时间，从雷淑斌诉状陈述来看，雷淑斌表示曾告知过爱嘉公司自己的户籍以及名下房产情况，并反复询问是否具备购房资格，可知雷淑斌应对非嘉兴户籍购房的限购政策有初步的了解，在此情况下雷淑斌选择继续缔约，虽主要源于对爱嘉公司经纪能力、职业操守以及专业知识的信任，但与雷淑斌没有尽到谨慎注意义务有一定关系。鉴于此，对于雷淑斌的损失，一审酌情确定由爱嘉公司承担90%的赔偿责任，即爱嘉公司赔偿雷淑斌18936元及相应利息部分，其余损失由雷淑斌自行负担。需要说明的是，本案在审理过程中，爱嘉公司曾申请追加嘉兴市南湖区南湖街道美好居房产经纪服务部（爱嘉公司认为该单位即为前述“好居房产”）作为当事人参加诉讼，认为“好居房产”应就本案一并承担连带责任。一审经审查认为，该单位并未在合同上签字或者盖章，且也无证据显示雷淑斌支付陈大永的中介费进入该单位账户，爱嘉公司也陈述该单位否认与陈大永存在用工关系，故对于雷淑斌要求该单位参加诉讼的申请，不予准许。至于行为人陈大永，本应作为当事人参加诉讼以进一步查明案件事实、明确各方责任，但鉴于雷淑斌明确表示在本案中不要求陈大永承担责任，且各方均无法提供陈大永的具体身份信息，故无法通知其参加诉讼。据此，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、爱嘉公司于判决生效后十日内赔偿雷淑斌18936元及利息（按照人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日计算至爱嘉公司实际支付之日止）；二、驳回雷淑斌其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取177元，由雷淑斌负担40元，爱嘉公司负担137元。二审中，爱嘉公司提交了两份证据。证据1.网签撤销记录，证明网签成功以后被撤销，进一步证明雷淑斌隐瞒了其名下有一套住房，所以网签才会成功；证据2.购房情况说明，证明交易失败有可中断的介入因素，是雷淑斌未如实告知情况而完成网签。雷淑斌质证意见：证据1真实性由法院判断，恰恰能证明爱嘉公司没有履行告知义务，导致交易无法进行。证据2是爱嘉公司自制的流程图，并非法定的流程。即便按照该流程图，在订立房屋买卖合同时就应由中介履行告知说明义务，而不是合同签订之后到履行阶段才由中介询问相关事项，本案正是爱嘉公司在合同签订前没有尽到提示告知义务。解俊质证意见：认可证据1真实性，对证明目的不认可，签订房屋买卖合同当天解俊妻子与雷淑斌先到爱嘉公司，雷淑斌说起她家在三水湾有套小房子，面积不够要置换成大房，当时爱嘉公司工作人员在场，但对此未作说明。对证据2不予认可，爱嘉公司是专业的中介结构，清楚嘉兴市房屋限购政策，解俊和雷淑斌并非专业人员，事后才知晓房屋限购政策。本院认证意见：证据1系复印件，与本案争议无关，不予认定；证据2系爱嘉公司自制，双方均不予认可，本院亦不予认定。雷淑斌、解俊二审中未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，爱嘉公司作为专业的房地产经纪机构，有义务尽职地向买、卖双方告知相关购房政策，对买方进行房屋购买资格的必要审查。案涉房屋买卖合同第八条也确认爱嘉公司应了解买卖双方的相关情况，为双方签订合同提供真实信息。一审庭审时，爱嘉公司自认在雷淑斌与解俊签订房屋买卖合同时未向雷淑斌告知限购政策，也未询问雷淑斌名下有无其他房屋，对雷淑斌是否具备购房资格未进行必要审查。由于爱嘉公司提供居间服务存在明显失误，导致雷淑斌因不了解本市房屋限购政策，在签署房屋买卖合同之后，因政策限制无法实际履行而与解俊解除合同，并因此造成了20000元的定金损失。作为居间人的爱嘉公司对此具有明显过错，应对雷淑斌的损失承担赔偿责任。同时，考虑到嘉兴市房屋限购政策是公开的信息，雷淑斌作为房屋买受方，未尽到审慎注意义务，自身存在一定过错，可以减轻爱嘉公司的责任。一审结合案情酌定由爱嘉公司承担90%的赔偿责任，并无不当，二审不作调整。关于案外人陈大永，鉴于各方当事人均无法提供陈大永的具体身份信息，一审无法通知其参加诉讼，且雷淑斌明确表示在本案中不要求陈大永承担责任，故一审对陈大永应否承担责任不作处理，亦无不当。关于差旅费是否属于雷淑斌实际损失的问题。雷淑斌的配偶为履行案涉房屋买卖合同支出差旅费1040元，系为房屋交易支出的合理费用，现因该笔交易不能履行，相应的差旅费属于雷淑斌的实际损失。爱嘉公司关于差旅费不属于雷淑斌损失的意见，本院不予采信。至于爱嘉公司要求雷淑斌支付因居间产生的必要费用200元的上诉请求，其在一审中并未就此提出反诉或提出相应抗辩，该诉请超出了二审审理范围，二审不作审查。二审中爱嘉公司申请本院调取案涉房屋交易的网签记录，因该次网签已被撤销，且证据与本案无关，对其申请本院不予照准。另外，从一审判决来看，一审并未认定解俊妻子的询问笔录并将其作为定案依据，故爱嘉公司要求不予认定解俊妻子的询问笔录，已无必要。综上，爱嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人浙江爱嘉信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  帅国珍审判员  王世好审判员  章玉萍二〇二〇年四月十日法官助理沈文潇书记员陆燕瑜