江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初2941号 原告：金彩平。 原告：王敏。 以上两原告共同委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。 被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。 法定代表人：周陈香，总经理。 委托诉讼代理人：朱亮，江苏安孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹卢骏，江苏安孚律师事务所律师。 第三人：李伟斌。 原告金彩平、王敏与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称：港龙商管公司）、第三人李伟斌委托合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序由审判员龚春华独任审判，于2019年8月9日、8月27日公开开庭进行了审理。原告金彩平、王敏的共同委托诉讼代理人谭建华，被告港龙商管公司的委托诉讼代理人朱亮、邹卢骏，第三人李伟斌到庭参加诉讼。后本案因案情复杂转为适用普通程序并组成合议庭审理，于2020年4月14日公开开庭进行审理。原告金彩平及其与王敏的共同委托诉讼代理人谭建华，被告港龙商管公司的委托诉讼代理人邹卢骏，第三人李伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金彩平、王敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的苏州新区港龙城委托经营管理合同，返还原告购买的房屋并支付合同解除后的房屋占有使用费暂计1000元（以法院判决确定的合同解除日计算至实际返还之日止）。2、判令被告支付拖欠的2017年、2018年、2019年（自然年，至2019年12月31日止）的房屋租金收益、滞纳金合计11800元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月15日，原告与被告签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》一份，约定原告将其购买的苏州新区港龙城X幢XXX室的商铺委托被告经营管理，并以被告名义对该房屋进行统一招商、统一管理。委托经营期限为十年，自2015年4月1日至2025年3月31日止，前二年(2015年4月1日至2017年3月31日)被告无须向原告支付任何费用；第三年至第十年(2017年4月1日至2025年3月31日)，被告按租金收益的90%向原告支付，并在每一经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，合同同时对其他条款进行了约定，且合同第10条明确产生的纠纷由该房屋所在地人民法院诉讼。合同签订后被告将房屋出租给案外人李伟斌，用于经营印象KTV至今，原告起诉前曾要求被告及李伟斌提供双方的租赁合同及支付凭证以便明确具体的租金数额，但被告及李伟斌都拒绝提供。经多次与被告沟通，被告告之其没有收到李伟斌支付的租金，而李伟斌却说已经向被告支付了租金，导致事实不明。至起诉时止被告已拖欠支付原告租金收益1年有余，已经构成违约；李伟斌在租赁期间是否足额支付租金原告也不得而知，且在原告及其他多数业主找被告及李伟斌要求公开合同及账目的时候，双方都不予配合，现经多数业主同意，确认要求解除与被告的合同，同时要求返还原告所有的房屋，并共同签署了确认书。原告认为，被告的上述行为已侵犯原告的财产权益，为维护自身权益特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告港龙商管公司辩称：一、原、被告双方约定了两年的无偿使用期限，两年期间的招商和推广运营的费用由被告承担。委托合同签订后，被告积极招商履行了委托事项，每年均投入招商运营管理费用和广告费用。被告根据实际租金收取情况，通过短信及电话通知原告领取相关租金收益，不存在违反委托合同的行为。相反，原告故意拒不提供相应账户等资料，拒绝领取相关租金收益，原告请求解除委托合同不具有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、因为地铁3号线建设，商场周围路段自2015年起封闭施工，导致港龙商户经营困难，严重亏损。被告作为委托经营的受委托方，通过招商获得租金，从而产生委托方与自身的收益，与委托方原告是利益共同体。被告不仅自身投入大量经营管理费用面临着巨大亏损，同时在被全权授权招商经营前提下，为稳定商场经营局势和保持商户长期的营业能力，与KTV等承租方协商减免的租金具有合理性和合法性，相关市场和政府建设等因素非为被告所左右，原告不应将本身应当承受的市场风险和不可抗力因素归咎于被告。三、原被告双方明确约定委托合同在委托期限内不得撤销、解除和终止。原告不得以任何理由收回房屋使用权，否则需要承担违约责任。在委托经营期间，被告曾通知原告提供相应账户资料，原告拒不配合，同时原告从未对被告进行过具有事实基础的催告，未经过解除合同前的合理催告期限。解除权行使也早已超过了除斥期间。四、部分业主积极配合收取租金收益的工作，仍在积极履行相关的委托合同。案涉KTV商铺投入装修成本有近一千多万元，且合同期限还剩多年，实际仍在继续经营，原告解除委托合同的诉请事实上也无法实现。综上，答辩人认为被答辩人的所有诉请均缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。五、对2017年、2018年被告已经按照实际租金收益计算了原告相应提成，但是经过被告通知原告未能提供相应收款账户等信息因而无法发放，2019年租金起诉时相应数据并未完成，因此也无法实际予以发放。原告要求的滞纳金没有相应的事实和法律依据。经双方协商，对于原告主张的2017年、2018年、2019年（均为自然年，至2019年12月31日止）的房屋租金收益、滞纳金，被告愿意支付原告合计11800元。 第三人李伟斌述称：我于2018年5月向港龙商管公司支付租金15万元（包含租金和物管费），之后按双方签订的补充协议支付费用，没有欠款。 经审理查明，原告金彩平、王敏系苏州高新区长江路XXX号X幢XXX室房屋产权人，房屋建筑面积26.12平方米，规划用途为非住宅,土地分摊面积为6.44平方米，用途为商务金融用地（053）。 2015年1月10日，原告金彩平、王敏（甲方、委托方）与被告港龙商管公司（乙方、受托方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》一份，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将其购买的苏州新区港龙城（备案名：长江路XXX号）X幢XXX室房屋，特别授权委托给乙方统一招商、经营管理的有关事宜订立合同。合同具体约定：一、委托方式：甲方将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限：委托经营期限为壹拾年整，实际起算日期自2015年4月1日至2025年3月31日终止（按《承诺书》约定，委托期自该项目统一开业之日起算。开业之日暂定为“苏州新区港龙城”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业日为准；若届时未能开业的，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。为保障项目能够按照招商进度安排统一的装修、开业，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对房屋进行装修处置，无需再另行书面通知甲方或取得甲方同意。同时甲方同意放弃对该房屋交付前原状恢复和相关设施的追偿权。三、关于项目的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障项目的兴旺，甲方同意将所购房屋自起算日期起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、项目审批等费用和租营风险均由乙方承担。委托期内，从起算日起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，甲方作为该房屋的产权人，须负责该房屋租金发票的开具。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套房屋一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以该片租金与业主房屋合同总价比例为参考比例计算，即按房屋合同总价各自所占比例分摊计算租金收益。四、甲方的权利和义务：为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。甲方承诺在本委托经营合同期限内，本方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金，并赔偿乙方损失。五、乙方的权利和义务：乙方有权制定项目统一经营标准并严格执行，根据项目实际情况有权自行决定并实施对房屋的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。八、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。合同另对其余事项作了约定。 就案涉铺位及其余关联铺位的出租问题，被告港龙商管公司（甲方、出租方）与第三人李伟斌（乙方、承租方）于2014年9月10日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场第4、5幢第3层第03-01/02的商铺。乙方承诺租赁该商铺仅作销售/经营“印象音乐”品牌量贩式KTV之用途，交房日以甲方书面通知的交付日期为准，该商铺的租赁期为自交房日起125个月，甲方同意给予乙方自交房日起150天的装修期。双方按月固定租金和管理费之和与提成租金(含管理费)两者中的较高者为标准支付月租金，且乙方在该商铺的销售款由乙方自行收取。双方约定：第一至三年固定租金83220元/月、管理费55480元/月，提成租金（含管理费）11%；第四至六年固定租金97090元/月，管理费55480元/月，提成租金（含管理费）12%；第七至九年固定租金113734元/月，管理费55480元/月，提成租金（含管理费）13%；第十年固定租金133152元/月，管理费55480元/月，提成租金（含管理费）14%。 2016年8月22日，被告（甲方）与第三人李伟斌（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议书》一份，约定：甲方同意，自2016年4月19日起止2016年10月31日期间为乙方的营运免租期，该期间，乙方无需支付租金、管理费，但乙方商铺的水电等公共事业费乙方应按照原合同的约定正常支付。若乙方于合同期内单方解除商铺租赁合同或因乙方原因甲方行使单方解除权的，甲方有权要求乙方按照原合同约定的条款向甲方交纳本协议第1.1条期间的租金、管理费，同时甲方有权按照原合同的约定追究乙方其他违约责任。 2017年1月9日，被告（甲方）与第三人李伟斌（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议书》一份，约定：甲方同意，自2016年11月1日起至2017年2月28日期间为乙方的营运免租期，该期间，乙方无需支付租金、管理费，但乙方商铺的水电等公共事业费乙方应按照原合同的约定正常支付。若乙方于合同期内单方解除商铺租赁合同或因乙方原因甲方行使单方解除权的，甲方有权要求乙方按照原合同约定的条款向甲方交纳本协议第1.1条期间的租金、管理费，同时甲方有权按照原合同的约定追究乙方其他违约责任。 2018年4月30日，被告（甲方）与第三人李伟斌（乙方）再次签订《商铺租赁合同补充协议书》一份，约定：鉴于甲乙双方于2014年9月10日签订了《商铺租赁合同》，乙方租赁甲方商场第4、5幢第3层编号为03-01/02的商铺开设“印象音乐”品牌量贩式KTV。由地铁建设预计在2019年下半年通车、道路封闭、商场客流受阻等因素导致商场商户经营困难。现乙方作为商场娱乐部分的重要客户提出减免部分租金，为缓解商户的经营压力，保持商场的良性运作，实现商场的可持续发展，甲乙双方就减免租金事宜达成一致意见，并就原合同内容进行部分修订。签订补充协议如下：一、双方同意：1、乙方2017年3月1日至2018年5月30日期间应向甲方支付的租金为人民币6000元/月，管理费为人民币4000元/月，合计金额人民币10000元/月，该期限内合计人民币150000元，乙方须于2018年6月10日前向甲方缴纳。2、乙方2018年6月1日至2019年4月30日期间应向甲方支付的租金为人民币77220元/月，管理费为人民币51480元/月，合计金额人民币128700元/月，乙方需根据原合同约定按期缴纳。3、乙方2019年5月1日至2019年8月31日期间应向甲方支付的租金为人民币91245元/月，管理费为人民币51325元/月，合计金额人民币142570元/月，乙方需根据原合同约定按期缴纳。4、其余租金及管理费乙方应仍应按原合同约定如期缴纳。二、如乙方出现《商铺租赁合同》原合同第9条约定的任一行为构成违约的，除原合同约定的违约责任外，乙方应按照本协议第一条约定免除租金金额为标准向甲方支付违约金。三、本协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。从本协议修改的条款外，其他按原合同约定继续履行。四、本协议与原合同内容有冲突的以本协议为准。 诉讼中，第三人李伟斌称：2017年3月1日到2018年5月30日期间租金、管理费合计15万，我方于2018年5月26日支付55480元、83220元，于6月19日支付11300元，以上合计15万元。后于2018年6月30日支付租金77220元，于2018年8月1日支付租金77220元，于2018年8月27日支付租金77220元，于2018年9月25日支付租金、水费77751.2元（含水费531.2元），于2018年10月24日支付租金77220元，于2018年11月26日支付租金、电费99699.05元（含电费22479.05元），于2018年12月24日支付租金、电费99130.95元（含电费21910.95元），于2019年1月23日支付租金、水费77759.5元（含水费539.5元），于2019年2月26日支付租金、水费77792.7元（含水费572.7元），于2019年3月25日支付租金77220元，于2019年4月24日支付租金77220元，于2019年6月19日支付租金77220元、物业管理费51480元，于2019年6月24日支付租金77220元、物业管理费51480元，于2019年7月25日支付租金77220元、物业管理费51480元，于2019年8月23日支付租金77220元、物业管理费51480元。为此，第三人李伟斌也提供了相应的发票及财务收据。 另查明，2019年7月29日，被告工作人员曾打电话给原告，通知其提供资料领取2017年及2018年的租金收益，其中2018年的租金收益为4081元，2017年录音中提到比较少，未提及数字。原告接到电话后一直未向被告提供资料并领取租金。 又查明，被告与原告等港龙城业主签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》后，被告按照合同约定积极履行了经营管理义务，包括开展招商策划工作，陆续向大润发、星巴克、中影影院、屈臣氏、CK、阿迪达斯、耐克、老庙黄金等各品牌商家致电沟通入驻事宜。至新区港龙城项目开业之初，商户入驻率达80%。同时，为保证新区港龙城项目顺利开业，被告在开业前开展了各类宣传推广活动，如印发DM宣传单投放至姑苏晚报、公交地铁宣传板及周边各小区，在深度苏州、姑苏网、苏州电视台、广播电台等各类媒体推广开业信息，针对3公里区域内流动性散客开展体感单车派发单页活动等。 2015年9月19日，新区港龙城项目统一开业。开业期间，被告组织了包括空降小黄人、萌化全“城”主题活动、寻找童星代言人、花园之夜—维多利亚秘密秀、超级大擂台—过三关赢取霸王餐、港龙儿童周末学院等大型趣味开业主题活动。后，因地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重因素，新区港龙城客流逐渐下降，商户陆续撤租，经营持续恶化。但是，为维持商场正常运营，被告仍积极履行经营管理义务，包括定期开展宣传推广活动，如让纸箱飞、霸王餐万岁、致敬恩师、龙宝亲子time、老爸老妈也是宝等；坚持拨打各商户电话组织招商活动；根据实际情况推进商户扶持补贴工作，减免部分租金及物管费等。 再查明，诉讼中，原告主张解除合同的理由为：一、被告违反合同约定拒绝支付2017年、2018年租金收益构成根本违约，致使原告不能获取相应的收益。二、原告所在楼层超过2/3以上的业主一致同意要求解除与被告的委托经营合同，且该部分业主所购买的房屋使用面积已经超过被告已出租房屋面积的2/3。三、被告在与原告签订委托经营合同以后，擅自使用其委托经营管理权，在不与原告商量的情况下，私自改变与第三人的租赁合同，导致原告的收益无法予以确定，严重违违背诚实信用原则。为此，提供了案涉“印象音乐”品牌量贩式KTV所涉铺位部分业主签署《解除〈苏州新区港龙城委托经营管理合同〉确认书》一份，签字业主表示同意解除与港龙商管公司签订的委托经营管理合同。对此，被告表示：首先，签字的真实性无法确认；其次，该份确认书上可以看出并非全部的商户均签字确认，事实上部分业主仍然收取租金收益，积极履行委托合同；最后，委托合同上面明确约定了委托不得撤销、解除或终止，该份确认书没有被告的盖章和承认，不发生任何的法律效力。 上述事实由房产证、土地证、委托经营管理合同、解除委托经营管理合同确认书、商铺租赁合同及补充协议、照片、承诺书、录音、申请减免租金材料、发票、收据以及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，首先，被告自双方委托经营合同订立后，按照合同约定在委托经营管理期间开展了大量的广告宣传、招商策划、商户经营扶持等工作，积极履行了委托经营管理义务。在新区港龙城项目开业之初，商户入住率达80%，后续虽然客流下降，商户撤租，经营持续恶化，但系由于地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重客观因素造成。即便如此，被告仍坚持开展宣传推广活动、落实商户扶持计划，积极履行经营管理义务。案涉房屋实际也于2014年9月10日顺利出租于第三人。因此，被告不存在故意违反合同约定的行为。其次，双方合同明确约定为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护原告投资回报和物业的升值潜力，原告承诺在委托期内不干扰被告的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。原告承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，委托经营期限为10年。本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权中途终止或单方解除本合同。上述约定系双方真实意思表示，为合法有效，双方均应诚信履约。再次，原告购买的案涉铺位性质系产权式铺位，各铺位之间没有永久分割的围护结构，不具有可分割性，每个铺位没有完整、独立的商业使用功能，只有统一经营管理才能发挥其市场价值。倘若本案中允许原告单独解除委托经营协议，必然会影响港龙城整体经营秩序，进而进一步影响其他业主的合法权益，故原告行使解除权理应受到其他铺位业主整体意志的限制，因此，综合考虑港龙城实际情况，案涉《委托经营管理合同》不宜解除。综上，对原告主张的要求解除双方签订的苏州新区港龙城委托经营管理合同，以及要求返还房屋并支付合同解除后的房屋占有使用费的诉请，本院概不予支持。 关于原告主张的被告违反合同约定拒绝支付2017年、2018年租金收益构成根本违约的意见，本院认为，一方面，根据被告提供的证据，原告也存在未及时向被告提供资料领取租金的行为，另一方面，即便被告存在上述行为，那么根据双方合同约定，原告也不能据此解除合同，只能要求被告支付逾期付款滞纳金，故对其意见本院不予支持。 关于原告主张其所在楼层超过2/3以上的业主一致同意要求解除与被告的委托经营合同，且该部分业主所购买的房屋使用面积已经超过被告已出租房屋面积的2/3的意见，本院认为，上述事实的真实性本院无法确认，退一步讲，即便原告提供的案涉“印象音乐”品牌量贩式KTV所涉铺位部分业主签署《解除〈苏州新区港龙城委托经营管理合同〉确认书》系真实的，按照双方签署的委托经营管理合同之约定，因原告及其他业主承诺在委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，委托经营期限为10年，双方均无权中途终止或单方解除本合同，故依双方合同约定原告及其所涉业主也无法解除委托经营管理合同。况且，原告购买的案涉铺位性质系产权式铺位，只有统一经营管理才能发挥其市场价值，如允许小部分关联业主联合起来共同解除委托经营协议，必然会影响港龙城整体经营秩序，进而影响其他大部分业主的合法权益，故对其意见本院也不予支持。 关于原告主张的被告签订委托经营合同后，擅自使用其委托经营管理权，在不与原告商量的情况下，私自改变与第三人的租赁合同，导致原告的收益无法予以确定，严重违背诚实信用原则的意见，本院认为，根据合同约定，被告有权全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划，有权全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策。港龙城开业以后，因地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重客观因素造成客流逐渐下降，商户陆续撤租，经营持续恶化。为维持整个商场的正常运营，保证商铺开门率，被告依据合同约定及实际情况，对各家商铺进行不同程度的运营扶持及租金、管理费减免，系出于对出租人、承租人、委托经营方三方共同利益及整个项目长远利益的考量，并非恶意侵害原告合法权益之举，也符合合同约定，对其意见本院亦不予支持。 庭审中，被告对原告主张的2017年、2018年、2019年房屋租金收益、滞纳金11800元并无异议，本院予以确认。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金彩平、王敏支付2017年、2018年、2019年房屋租金收益、滞纳金合计11800元。 二、驳回原告金彩平、王敏的其余诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告金彩平、王敏指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：6228400406149430668。 如被告苏州港龙商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告金彩平、王敏负担5元，被告苏州港龙商业管理有限公司负担95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  赵艺青 人民陪审员  王福荣 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  周 婷