四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1548号 上诉人（原审被告）：陈崇学，男，汉族，1943年4月6日出生，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：陈伦贵，男，汉族，1971年10月14日出生，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：陈伦超，男，汉族，1973年10月9日出生，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：陈伦萍，女，汉族，1967年5月30日出生，住成都市新都区。 四上诉人共同委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈友贵，男，汉族，1950年4月2日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈晓辉，四川开山律师事务所律师。 原审第三人：成都东方广益投资有限公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 法定代表人：晏永康，董事长。 委托诉讼代理人：邓昕，系公司员工。 委托诉讼代理人：覃涛，系公司员工。 上诉人陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍因与被上诉人陈友贵、原审第三人成都东方广益投资有限公司（以下简称东方广益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2018)川0108民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈友贵一审全部诉讼请求，并由陈友贵承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。1.一审判决对陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍关于案涉房屋是否损害陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍继承权问题认定不清。根据物权法第14条，双方虽签订了房屋买卖协议，但案涉房屋系安置房，并未到房管局进行产权变更登记，故可知案涉房屋的所有权依然属于出让人所有，因此，吴某华去世后，其对该房屋所占的一半份额应当作为遗产继承，在其未订立遗嘱的情况下，其法定继承人根据继承法依法享有继承权，故对所有权进行处置时应当经过所有继承人一致同意才会发生法律上的处分效力，2011年5月4日签订的补充协议，吴某华的其他继承他人未签字，陈崇学也并未签字捺印，故该协议损害了继承人的合法权益，应认定无效。2.一审判决对合同是否违反法律强制性规定认定不清。2010年7月30日签订协议时，陈友贵明知案涉房屋系拆迁安置房，无法交易，根据《经济适用房管理办法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，陈友贵明知案涉房屋系拆迁安置房仍达成交易合意，损害了陈崇学的居住权，违反了上述规定，故双方签订合同应当无效。根据城市房地产管理法第38条，案涉房屋未取得权属证明，虽签订了协议及补充协议，但无法办理过户，应当驳回陈友贵诉讼请求，待产权明确后再处理。3.一审判决超出陈友贵诉请范围，违背不告不理原则。陈友贵在诉讼中仅要求陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍协助办理过户手续，但一审法院在其未变更诉请的情况下，直接要求东方广益公司协助办理，超出了陈友贵的诉求，违背不告不理原则，故该判决应当撤销。 陈友贵辩称，1.一审判决的内容3单元显示的是2单元，可能系房管局在打印档案时的工作失误。2.一审认定事实清楚，证据充分，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍认为的其与陈友贵签订的案涉协议系无效协议，但陈友贵认为双方签订的协议未违反法律及国家强制性规定，内容也是双方的真实意思表示，协议应当有效，双方应当各自履行自己的义务。3.双方签订案涉协议后，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍将案涉房屋交付至陈友贵，陈友贵已经依照合同约定支付了购房款的义务，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍却未履行过户义务，违背了诚实信用原则，依照合同法第60条，及民事诉讼法第64条，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍应当配合陈友贵履行过户义务。4.陈友贵在诉讼过程中，2018年7月5日追加第三人的申请书中载明了由东方广益公司协助过户，故一审法院判决并未判超所请。5.陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍违反与陈友贵签订的房屋买卖协议及补充协议的约定，怠于履行过户义务，签订协议的主体陈崇学与吴某华（生前）系夫妻，均为安置对象，有权对自己财产作出处理，故协议有效。请求驳回上诉，维持原判。 东方广益公司述称，1.拆迁合同不是其与被拆迁人陈崇学、吴素华签订的，东方广益公司仅作为修建方，故才有办理产权的义务。2.按照不动产登记中心的要求，有相关的流程，东方广益公司仅有配合义务，没有直接过户给陈友贵的义务，故东方广益公司无法直接将案涉房屋产权办理至陈友贵名下。 陈友贵向一审法院起诉请求：1.依法判令陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍及东方广益公司共同协助陈友贵将成都市成华区×××号房屋过户至陈友贵名下；2.判令陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍承担本案诉讼费用及保全费用。 一审法院认定事实：陈崇学、吴某华（被拆迁人、乙方）与成都北郊风景区管委会（拆迁单位、甲方）签订《拆迁住房安置协议书》一份，约定“……甲乙双方签订住房安置协议如下：一、乙方自愿选择建房安置，拆迁安置房位于成华区集体用地范围内。二、乙方应安置人数贰人，其中农业人数贰人。乙方自愿选择安置房套型及数量为：套一房屋壹套，套二房屋壹套……三、乙方所持《农村房屋宅基地使用证》证载的建筑面积为80平方米，超过人均安置面积10平方米……”。2011年5月4日，陈崇学确认分得位于龙潭工业园拆迁安置房第二期的西区二房屋。 2010年7月30日，陈友贵（买方、乙方）与陈崇学、吴某华（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定“……二、甲方自愿将成都市北郊风景区管委会拆迁的安置中赔偿的房屋一套（户主陈崇学、一套一，安置人员有吴某华）卖给乙方所有，房屋坐落在，甲方系夫妻关系。三、房屋卖价为人民币壹拾贰万陆仟元整（126000元）。此款由乙方分两次性付清完毕，在甲乙双方签订本协议时乙方支付甲方壹拾贰万壹仟元整（121000元），剩余伍仟元（5000元）由双方办理完过户时一次性付清。此款不含该房屋的天然气费、光纤费，天然气费、光纤费均由乙方承担，如国家免收该房屋的天然气费、光纤费，甲方均无权利要求乙方支付此款。乙方付清购房款后甲方出具房屋买卖收款凭条给乙方，如在该买卖房屋产权办理中房屋面积增加，国家需要补公摊平方差价，此差价均由乙方按政府规定价支付给政府。如该房屋未过户之前国家需要补偿其优购平方米差价，此差价由甲方支付贰万元（20000元），乙方支付壹万伍仟元（15000元）。四、房屋的所有权从乙方交付第一笔购房款之日起，房屋的所有权归乙方所有。今后该房屋所产生的增值和贬值均归乙方所有，甲方无权利要求。五、由于该买卖房屋系拆迁安置房屋，房屋产权暂未办理，在该房屋产权证办理后，甲方必须及时无条件配合乙方到房屋管理部门办理该房屋的产权过户手续。在办理的乙方产权中产生的一切费用全部由乙方承担，如在过户后中产生继承甲方的子女配合办理……”等。同日，陈崇学、吴某华、陈伦贵共同出具《收条》一份，载明“今收到陈友贵购买我们的拆迁安置房屋一套一，购房款人民币拾贰万壹仟元整（121000元）”。 2011年5月4日，陈崇学（卖方、甲方）与陈友贵（买方、乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定“现经买卖双方充分协商，根据2010年7月30日甲乙双方签订的《安置房屋买卖》协议内容，现达成补充协议，供双方共同遵守：一、本协议由甲乙双方自愿签订。二、现该买卖房屋坐落在秀林苑（西区）（一套一、面积为53.03平方米），甲方已将该房屋的钥匙及相关的手续交给了乙方，甲方家庭矛盾由甲方自行解决，与乙方无关。三、根据原协议中第三条中规定的乙方现支付甲方的壹万伍仟元，签订本协议时，乙方一次性将此优购差价壹万伍给甲方。四、今后，如政府还需要该套房屋补偿的费用全部由乙方承担支付，甲方出具政府的收据后，乙方支付给甲方。五、今后，该买卖房屋的过户及相关的家庭继承事宜，甲方的儿子陈伦贵全权负责为乙方办理今后的产权过户及协调甲方家庭的事项……”等，陈崇学、陈伦贵在该协议卖方处签名捺印，陈友贵在该协议买方处签名捺印。2011年5月5日，陈崇学、陈伦贵共同出具《收条》一份，载明“今收到陈友贵支付的优购房款差价壹万伍仟元（15000元）”。 一审庭审中，陈友贵与陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍一致确认案涉房屋已交付陈友贵实际占有使用；陈友贵另举出成都友邻物业管理有限公司出具的《居住证明》一份，其上载明“兹有住户男陈友贵于2011年5月到至今居住在秀林苑西区”。 一审庭审中，陈友贵提交《房屋信息查询记录》一份，载明截至2018年5月24日，位于成华区华冠路房屋（业务件号：权2×××1）登记的所有权人为东方广益公司，登记时间为2015年1月7日，无抵押信息，无限制登记信息；陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍方对其真实性、合法性无异议。另，陈友贵与陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍一致确认，案涉房屋已经通知可以办理分户产权。 一审另查明，陈崇学、吴某华原系夫妻关系。2018年5月21日，成都市公安局成华区分局出具《居民死亡户籍注销证明》，证明吴某华于2016年11月25日已因死亡被注销户籍。2019年4月15日，成都市成华区龙潭街道办事处秀水社区居民委员会出具《证明》一份，载明陈崇学、吴某华夫妻二人共生育四个子女，分别是陈某光（已故）、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍。 一审庭审中，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍确认吴某华于2011年2月11日去世；吴某华的父母均先于其死亡；吴某华的子女陈某光先于吴素华去世，陈某光无子女。陈友贵与陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍一致确认吴某华的继承人仅有陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍四人。 一审法院认为，案涉房屋系以陈崇学户为单位经拆迁安置取得，陈崇学、吴某华原夫妻二人将案涉房屋出卖给陈友贵并就此签订《房屋买卖协议》，系双方作为平等民事主体之间真实、自愿的意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性规定，对各方均应产生约束力。 案涉房屋现登记于东方广益公司名下，陈友贵与陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍均确认已具备办理产权登记条件，本院予以确认。陈友贵已按约支付了购房款项，有权请求合同相对方按约履行房屋过户义务。因合同相对方吴某华已去世，其继承人陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍未明确表示放弃继承，按照继承法的有关规定，继承人在继承吴某华的遗产后，应当清偿被继承人吴某华生前债务（以遗产实际价值为限）。因吴某华继承人应当继承《房屋买卖协议》的权利、义务，故陈友贵有权要求被继承人吴某华的继承人陈伦贵、陈伦超、陈伦萍以及继承人、合同相对方陈崇学继续履行《房屋买卖协议》。 为维护市场交易秩序及买受人的合法权益，减轻当事人讼累，对于陈友贵主张陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍以及东方广益公司协助办理案涉房屋过户手续之诉讼请求，本院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍应于判决生效之日起十日内协助陈友贵办理位于成都市成华区房屋（业务件号：权2×××1）的过户登记手续，将该房屋过户登记至陈友贵名下，东方广益公司应予协助。案件受理费100元，诉讼保全费1150元，均由陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍承担。 二审中，陈友贵及东方广益公司均提交了成都市成华区房屋的不动产登记信息摘要。拟证明，案涉房屋现登记于东方广益公司名下。陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍质证认为认可该证据真实性、合法性、关联性。 陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，首先，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖交易中，房屋的性质以及房屋是否满足交易条件等客观因素关系到合同能否实际履行，并非属于合同法五十二条规定的合同无效的法定事由。陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍以案涉房屋为拆迁安置房，不属于商品房，且未满足法定转让交易条件为由主张案涉《房屋买卖合同》无效没有法律依据，本院依法不予支持。案涉房屋系以陈崇学户为单位经拆迁安置取得，陈崇学、吴某华原夫妻二人将案涉房屋出卖给陈友贵并就此签订《房屋买卖协议》，系双方作为平等民事主体之间真实、自愿的意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性规定，对各方均应产生约束力。案涉房屋虽在签订买卖合同时尚未办理产权证，但该情况并非法律、行政法规明确规定导致合同无效的情形。其次，在案涉房屋合同对今后如何办理产权登记及过户等情况进行了明确规定，这个约定亦不违反法律、行政法规的强制性规定。陈友贵已按合同约定支付了购房款项，有权请求出卖人按合同约定履行房屋过户义务。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条关于“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分。继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，吴某华的继承人陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍在并未放弃继承的情形之下，应当履行《房屋买卖协议》中约定的过户义务，其关于履行协助过户将损害继承人权利的上诉理由本院不予采纳。第三，案涉房屋现登记于东方广益公司名下，各方当事人均确认案涉房屋已具备办理房屋所有权转移登记条件。陈友贵一审诉讼请求明确要求陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍以及东方广益公司共同协助办理案涉房屋过户手续，一审法院判决东方广益公司协助办理案涉房屋过户手续并未超过当事人的诉讼请求。 综上所述，陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项中对案涉房屋单元号书写错误，本院二审对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院(2018)川0108民初4155号民事判决； 二、陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍、成都东方广益投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助陈友贵办理位于成都市成华区房屋的不动产权过户登记。 一审案件受理费100元，诉讼保全费1150元，由陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍负担；二审案件受理费100元，由陈崇学、陈伦贵、陈伦超、陈伦萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月十日 书记员 何佳林