山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1323民初4168号 原告：临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司,住所地沂水县万德广场A-402号。 法定代表人:孙来泉，该公司经理。 委托诉讼代理人:邵桂林，山东甘同律师事务所律师。 被告：牛四海，男，汉族，居民，住沂水县。 被告：马清叶（牛四海之妻），女，汉族，居民，住址同上。 原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司与被告牛四海、马清叶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司及其委托诉讼代理人邵桂林、被告牛四海、马清叶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法调解或判决被告立即支付物业服务费4000元；诉讼费用、保全费、保险服务费由被告承担。事实与理由：2016年1月21日，被告与山东万德置业有限公司签订商品房买卖合同，购买沂水县万德广场小区A号楼2303号房，并约定由原告提供物业服务。2016年5月21日被告与出卖人办理了交房手续，原告开始为被告提供物业服务。但是，在原告提供物业服务后，被告拒绝缴纳物业服务费。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告牛四海、马清叶辩称，1、我们不承担，通过调查现在变更了法人，法人是谁我都不认识，我没有义务交纳；这个案子是物业合同纠纷，但物业合同是从2014-7-9至2016-7-9合同终止，从今以后没有跟物业签订过任何协议，原告也没有找我签过；2、另外在交房时我交了一年的物业费，后期因为业主维权物业退了半年的物业费，咱跟物业没有物业合同是否存在物业合同纠纷这一问题是否成立；3、本人后期没有交物业费的原因是物业伙同社会不明人员垄断上料抬高了上料费，破使本人自己扛上去，当时自己上料时他们公司的保安还阻止我上料。后期我也通过录像录过让各别业主不交钱私自上料，这样对业主不公平，4、在这几年中因为安保不到位大门没人看管24小时一直开着门，物业没有起到安保的效果，邻居家被盗都有记录；5、另外就是卫生不到位，楼下垃圾成堆，居民半月十天见不到人打扫卫生；6、物业相关人员对业主态度恶劣，不采纳业主的监督，我行我素，蓄意并垄落个别人员拆除楼梯实体墙，AB栋的2.3.4层是业主的储藏室是供业主使用的，他们卖给了外来人员作为商品房，装修拆除楼梯实体墙非法改装破坏了整体的建设，导致我们居住安全隐患。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同及附件9.10.11、沂水县前期物业合同（2016年1月15日）、电梯维修合同、保安服务方案、电梯保养合同、建筑消防设施维修保养合同及自聘保安和外聘保安人员身份证复印件、保全费单据和保险费单据、诉讼费单据、业主资料登记表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的沂水万德广场临时规约两份，拟证明涉案房屋的物业费标准是1.1元每平，同时约定了物业管理规约终止日期是业主大会制定新的管理规约；被告质证认为不属实，前三年是1元一平，为单方制作，不予认可。 2、原告提供的合同随签单，拟证明物业承接；被告质证认为有异议，不是我签的。 3、原告提供的沂水县前期物业合同（2019年1月15日），被告质证认为法人已变更，不认可。 4、原告提供的收款收据及水费充值明细，被告质证认为第一年收取一年的物业费，后经业主维权，退还半年，水费充值只充了一次，其余次数都是限制充水的方数。 5、被告提供的关于物业万德小区物业不到位总结一份、表决书一份、实体墙的问题一份、所有业主口供一组，拟证明原告没有提供物业服务，所有业主都不想用这个物业了，2.3.4层拆除实体墙物业不监管；原告质证认为真实性不予认可，同时即使签名是真实的，反应的问题不属实，且个别问题也与原告无关，同时绝大多数业主已交纳物业费的事实，能认定原告提供了正常的物业服务。 6、被告提供的水费单据一张，拟证明原告每次限制充水量；原告质证认为对真实性没异议，对证明问题有异议，该证据不能证明原告限制充水量，即使原告每次为被告只充8元费用的水量也是为了督促被告及时交纳物业费，以更好的保障原告为全体业主提供更优质的物业服务。同时该证据也能证明原告自始至终为被告提供物业服务且被告也予以接受。 7、被告提供的照片一宗，拟证明原告物业管理不力；被告质证认为真实性关联性不认可，不能证明原告没有尽到物业服务职责，不能作为认定案件事实的依据。 本院经审查认为，证据1、2、3，客观真实，来源和形式符合法律规定，能够证明本案的待证事实，本院予以确认；证据5、7应结合其他证据综合认定；证据4、6原被告双方对真实性均无异议，且合法有效，能够证明本案的待证事实，对证明内容的异议不影响其在本案中作为证据使用，本院对该证据的证据效力和证明力予以确认，但其证明内容应结合其他证据予以综合认定。 根据原被告的诉辩事实和理由，原被告的举证、质证，以及在庭审过程中的陈述，本院确认事实如下： 2015年12月11日，山东万德置业有限公司作为出卖人，被告牛四海、马清叶作为买受人，签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人将沂水县万德广场小区A号楼2303号房出售给两被告。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。附件九：关于前期物业管理的约定，以出卖人聘用的物业服务公司制定的《前期物业服务合同》与《临时管理规约》为准。附件十一补充协议：3、买受人认同具体物业管理费由临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司按当地物价部门审批的收费标准收费；并签订《临时管理规约》承诺严格遵守。17、买受人承诺服从出卖人聘用的物业管理公司指定的有关规定，并按时缴纳物业费、水、电费等。后该房屋经沂水县房地产测绘中心测量，该房屋面积为87.76㎡。 2016年1月25日，山东万德置业有限公司作为甲方，原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司作为乙方，签订了《沂水县前期物业服务合同》，第三章物业服务费用第五条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，（小）高层住宅1.1元/月.平方米；第六条约定：业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。第九章其他事项第三十一条约定:本合同期限自2016年1月25日起至2019年1月24日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十二条约定：本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就是否延长本合同期限达成协议。双方同意续签，应于本合同到期前15日内签订新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期限届满前3个月书面通知甲方。 同日，山东万德置业有限公司制定《沂水万德广场商住小区临时管理规约》，第九条：业主的义务（四）按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；第二十六条：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。 2019年1月15日，山东万德置业有限公司作为甲方，原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司作为乙方，签订了《沂水县前期物业服务合同》，第三章物业服务费用第五条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，（小）高层住宅1.1元/月.平方米；第六条约定：业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务。第九章其他事项第三十一条约定:本合同期限自2019年1月25日起至2021年1月24日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 原告自2016年1月25日起对沂水县万德广场小区进行了物业管理服务，被告自2017年1月1日起未缴纳物业服务费。庭审中原告要求被告缴纳2017年1月1日至2019年8月30日期间的物业费，房屋面积87.76平，每平1.1元，共计3098.42元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”山东万德置业有限公司与原告签订的《沂水县前期物业服务合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对被告牛四海、马清叶具有约束力。原告依合同约定履行了提供物业服务的义务，被告作为业主亦应履行向原告支付物业管理费的义务。被告牛四海、马清叶应支付原告自2017年1月1日至2019年8月30日期间的物业费3089.15元（87.76平*32个月*1.1元/月.平方米）。原告要求被告支付物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告主张跟物业没有签订物业合同不存在物业合同纠纷的抗辩，本院不予采纳。关于被告主张没有交物业费的原因是物业抬高上料费、安保不到位、卫生不到位、物业相关人员对业主态度恶劣、拆除楼梯实体墙导致居住安全隐患等，未提供充分证据证明其主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告牛四海、马清叶于本判决生效之日起十日内支付原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司物业费用3089.15元； 二、驳回原告临沂万德时尚莱迪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，保全费120元，由被告牛四海、马清叶承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  焦 利 审 判 员  张润波 人民陪审员  朱敬刚 二〇二〇年四月十三日 法官助理刘庆玮 书记员赵燕