河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫15民终867号 上诉人（原审被告）：曹甫谦，男，1967年6月15日出生，汉族，住信阳市浉河区。 委托诉讼代理人：曹溥森，河南轩文律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王小菲，女，1974年5月5日出生，汉族，住信阳市平桥区。 原审被告：董亮明，男，1978年1月12日出生，汉族，住信阳市平桥区。 上诉人曹甫谦因与被上诉人王小菲、原审被告董亮明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初6335号民事判决，向本院提起上诉本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人曹甫谦的委托诉讼代理人曹溥森、被上诉人王小菲到庭参加诉讼，原审被告董亮明未参与诉讼。本案现已审理终结。 曹甫谦的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）豫1502民初6335号民事判决，改判驳回王小菲的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案房屋的真实合同当事人系赵建平与王小菲，而不是上诉人董明亮与王小菲。合同关系的认定要根据买卖关系的本质、交易、习惯等综合因素来确认，而不是简单、机械地以“阳”合同来判定。涉案房屋由上诉人与董明亮联合开发，由赵建平承建。开发商以房抵赵建平的工程款，其中涉案房屋即以房抵债的标的物。现涉案房屋由赵建平卖给王小菲，购房款也由买受人王小菲交给赵建平，上诉人没有收到购房款。根据合同法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”王小菲没有向开发商即上诉人支付过房款，上诉人没有指令将房款交给指定人员或指定账户。王小菲在购房时根本不认识上诉人及董亮明，但王小菲与赵建平熟悉。在本案中，涉案合同为不真实的合同，上诉人不是实际的合同买卖当事人，涉案房屋是俗称的小产权房，由于被上诉人怕以后他人主张权利会影响到房屋的使用，强烈要求开发商即上诉人签订阳合同（即本案合同）。上诉人不堪被上诉人的电话骚扰、办公室威胁才签订本协议。二、原判决遗漏当事人，程序严重违法，基本事实未能查清。1、赵建平从买受人王小菲处收取涉案房款，涉案房屋也由赵建平处置，在一审中原告未能将赵建平列为当事人，一审法院也未依职权追加赵建平为被告或者第三人，属于遗漏当事人，程序违法。根据《合同法》第130条的规定，买卖合同的核心与实质在于出卖人转移标的物，买受人支付价款，在本案中，收取房屋价款的是赵建平，上诉人没有收到房款，上诉人从来没有授权赵建平收房款。另外，根据被上诉人在一审提供的“阳合同”更没有约定将房款交付给赵建平。王小菲将房屋款交付给赵建平，而不交给“合同”当事人，在逻辑上说不过去，不能因为上诉人是开发商，是合同上的所谓当事人，不顾客观事实与基本逻辑就断定上诉人与王小菲之间具有合同关系。2、在一审中，赵建平作为被上诉人的证人，并未出庭作证，且在证词中写的名字“曹浦谦”与本案上诉人不一致。上诉人对于赵建平的证词不予认可。赵建平是本案的当事人，一审法院遗漏当事人，程序违法。三、一审法院未对小产权房屋买卖合同效力进行判定，直接判令合同解除，属于适用法律错误。在一审中，王小菲提出买卖合同无效，直接请求判令合同解除。虽然一审法院贯彻不告不理的原则，但是合同解除的前提条件是合同有效。本案中，涉案房屋属于小产权房买卖，根据《合同法》52条规定，结合全国多地司法审判实践，小产权房屋买卖合同无效。及时一审原告未能提出合同无效，对于合同效力的审查属于人民法院裁判权范围。确定合同无效是国家公权力对当事人意预发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故被上诉人预期通过履行合同可以获得权益，为非法权益，不受法律保护。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，遗漏当事人，恳请二审法院改判上诉人不承担合同责任或将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。 王小菲答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 董亮明未答辩。 王小菲向一审法院起诉请求：原告与被告曹甫谦、董亮明于2018年9月15日签订一份《购房合同》，合同约定：房屋位于水岸金滩后期安置房，建筑面积232平方米；房屋成交价为380000元人民币，原告一次性支付，交房日期为2018年12月30日；到了合同交房日期原告多次找被告交房，被告以种种理由推延交付，在原告多次要求下2019年1月9日双方签订补充切议，约定2019年5月1日交付，而时至原告起诉之日至今被告任然不能交房。原告认为，被告怠于履行合同约定义务己构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告解除原、被告2018年9月15日签订的购房合同；判令被告立即返还原告支付的购房款38万元；判令被告承担总房款10％的利息，同时支付总房款每日1％的滞纳金(2018年9月16日至偿还总房款完毕止)；判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月15日，原告王小菲与被告董亮明、曹甫谦签订《购房合同》，约定原告向被告购买位于水岸金滩后期安置房3号楼302号住宅房，建筑面积为232㎡；房屋价格为1700元/平方米，全房款400000元，交房日期为2018年12月30日。2018年9月14日，被告曹甫谦与原告在电话通话中表示原告可以把钱直接交付房屋承建人赵建平。2018年9月15日，被告曹甫谦出具《担保书》，表示“本房屋如拆迁或其他经济纠纷全权由本人负责”。2018年9月16日，原告将380000元交付赵建平，赵建平出具收条，2019年1月9日，原告王小菲与被告董亮明、曹甫谦签订《甘岸水岸金滩房屋买卖追加合同》，约定交房日期限定于2019年5月1日前，如果逾期再不能交房，甲方不但全额返还原告房款并且按总房款的10％付给乙方利息。如拖延一天办不了退款事宜，乙方有权另按总房款的1％收取甲方滞纳金，按拖延天数累积计算。被告交房时需通知原告验收，如有质量验收不合格，原告有权要求被告退房（退房条款如上）。水、电、门窗由原告自己安装。安装费用由被告付给乙方安装款项壹万元整。2019年5月5日，被告董亮明向原告出具保证书一份，载明“本人董亮明，保证甘岸水岸金滩小区以东房屋，三号楼302、303在2019年6月1日之前完工交房给王小菲和蔡建伟，如逾期不交，全额退房款及房款的10％利息。交房时，一并交付给王小菲和蔡建伟一万元门窗安装费，如有纠纷，本人承担全部法律责任。”原告认为到目前为止，其所购买的房屋上水、下水都没通，辅助设施没做，不具备交房条件，因协商不成，故诉至法院请求判令被告返还原告支付的购房款38万元；被告承担总房款10％的利息，同时支付总房款每日1％的滞纳金(2018年9月16日至偿还总房款完毕止)；被告承担本案诉讼费用。庭审中，被告表示同意解除双方签订的购房合同，并退回原告的购房款，但不同意承担利息。而原告坚持被告退还购房款并按约定承担利息损失。 一审法院认为:原告王小菲要求解除与被告曹甫谦、董亮明所签订的房屋买卖合同，被告当庭表示同意，本院依法准允。原告诉请基本正确，应予支持。被告曹甫谦、董亮明应如数向原告王小菲退回购房款380000元，并依据约定，按所交房款10％的标准支付利息损失38000元。被告拒不承担利息损失的理由不充分，本院不予采信，但原告要求被告同时支付总房款每日1％滞纳金的请求，理由不充分，本院不予支持。而双方合同所涉房屋应由被告曹甫谦、董亮明自行处理，不再向原告交付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、确认原告王小菲与被告董亮明、曹甫谦解除于2018年9月15日签订的《购房合同》。二、被告董亮明、曹甫谦于判决生效后十日内一次性返还给原告王小菲购房款共计380000元，并承担利息损失38000元。三、驳回原告王小菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7000元，减半收取3500元由被告董亮明、曹甫谦负担。 二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审基本一致。二审中，王小菲认可案涉房屋为小产权房；一、二审审理期间，案涉房屋未提供商品房预售许可证明。 本院认为，本案的争议焦点在于：程序是否违法？购房合同是否为有效合同？曹甫谦是否应承担返还购房款的责任？经审查，曹甫谦、王小菲均认可由案外人赵建平实际收取购房款，赵建平并未在《购房合同》上签字，不是合同的相对方，本案的处理结果与其有法律上利害关系，但其对本案诉讼标的并没有独立请求权，是无独立请求权的第三人，并非必须参与诉讼的第三人，曹甫谦也未申请追加赵建平作为本案当事人参与诉讼，故曹甫谦上诉认为原审法院程序违法的上诉理由不能成立。本案中，董亮明、曹甫谦未提供案涉房屋的预售许可证明，也未提供案涉房屋的土地使用权、建设施工许可证等相应批建手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，案涉《购房合同》为无效合同，曹甫谦的该项上诉理由成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后依据该合同取得的财产应予以返还，故董亮明、曹甫谦应承担购房款的返还责任并承担资金占用期间的利息。综上，董亮明、曹甫谦于判决生效后十日内一次性返还给王小菲购房款380000元及利息（按同期人民银行贷款利率自2018年9月16日计算至实际支付之日止）。 综上所述，曹甫谦的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初6335号民事判决第三项； 二、撤销河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初6335号民事判决第一、二项； 三、原审被告董亮明、上诉人曹甫谦于本判决生效后十日内一次性返还给被上诉人王小菲购房款380000元及利息（按同期人民银行贷款利率自2018年9月16日计算至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7000元，由上诉人曹甫谦承担。 本判决为终审判决。 审判长  吴孔玉 审判员  汪 涛 审判员  吴 斌 二〇二〇年四月二十六日 法官助理李牧 书记员王怡超