四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20499号 上诉人（原审原告）：李欢，女，1992年2月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张小洪，四川律大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐朝付，男，1982年2月2日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：冷家豪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩为，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都晟大房地产经纪有限公司，住所地：成都市金牛区蜀跃路6号1-2幢1层3号。 法定代表人：陈晓涛，董事长。 委托诉讼代理人：冷家豪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩为，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都建工第一建筑工程有限公司，住所地：成都市青羊区玉沙路123号。 法定代表人：彭勇，董事长。 委托诉讼代理人：徐萌，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师。 上诉人李欢因与被上诉人徐朝付、成都晟大房地产经纪有限公司（以下简称晟大经纪公司）、成都建工第一建筑工程有限公司（以下简称成都建工公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李欢上诉请求：撤销一审判决，改判支持李欢的一审诉讼请求，并由晟大经纪公司承担本案全部诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定李欢向徐朝付转款12万元的基本事实，却未认定徐朝付或晟大经纪公司收取该款项的事实和法律依据，一审已经查明该12万不是“房屋溢价”，不是“中介费”，但未查明徐朝付和晟大经纪公司收取该12万元的理由，导致判决错误。二、广联行公司与深证房多多公司的《项目平台销售合作协议》系复印件，且无其他证据佐证，不应采信，即便该协议真实，但李欢购买案涉房屋时，该协议已经过了有效期，因此，晟大经纪公司根本没有代理权限或提供中介服务的授权，也无权收取费用；三、晟大经纪公司收取12万元没有任何法律依据，属于不当得利，应当返还，一审适用法律错误。 晟大经纪公司、徐朝共同付辩称，1.一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。2.李欢在二审重新变更了法律关系，请求二审法院驳回上诉，其关于不当得利的主张应当另行提起诉讼。3.在交易时，李欢是知道徐朝付是晟大公司的员工，晟大公司是作为有资质的中介服务机构，在签订买卖合同前后均向晟大公司支付中介服务费。而晟大公司促成李欢与开发商签订购房合同，有权收取该款项。4.本案的法律关系发生在2017年10月，李欢2019年7月才向法院起诉要求退还款项，期间时隔两年李欢并没有提出异议，其行为有违诚信原则。5.买卖合同是2017年10月20日签订，而李欢在10月20日之前及之后均向晟大公司支付了居间报酬，该款项若非居间报酬，那么在合同签订后，其再向晟大公司支付相应的款项，不符合商业的交易习惯。6.根据《中华人民共和国合同法》第424条的相关规定，晟大公司作为有资质的中介机构，其是否取得开发商销售房屋的代理授权并不影响李欢与晟大公司居间服务合同关系的成立。7.本案之所以收取12万元的高额居间费，是因为晟大公司提供的中介服务不仅包含传统的信息披露，还包含锁定房源及满足客户更高标准的需求，故收取的12万元中介费具有合理性。 成都建工公司辩称，买卖合同签订之日，李欢就付清了款项，其还向晟大公司支付了案涉款项，说明该款项不是房屋款项，李欢也认为案涉款项是房屋款项之外的款项，案涉款项与成都建工公司无关。 李欢向一审法院起诉请求：1.判令徐朝付、晟大经纪公司、成都建工公司共同向李欢返还位于郫都区房屋房款12万，并从2017年10月30日起至全额退还上述款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用利息；2.判令本案诉讼费由徐朝付、成都建工公司、晟大经纪公司共同承担。 一审法院认定事实：1.李欢通过晟大经纪公司获取了郫都区的房源信息，并分别于2017年10月17日、10月20日、10月21日、10月29日通过支付宝、微信转账的方式向徐朝付个人账户转账支付50000元、20000元、20000元、30000元，其中2017年10月20日转账说明“房屋溢价费”，其他90000元均未作任何说明。徐朝付的收款行为被晟大经纪公司追认为职务行为。 2.2017年10月20日，李欢与成都建工公司正式签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定李欢购买案涉房屋，房屋面积66.98㎡，单价为8714.81元/㎡，总价款583718元。《合同》第九条“付款方式及期限”载明“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元……（二）3.贷款方式付款：买受人于2017年10月20日前支付首期房价款175718元，占全部房价款的30.1%；余款408000元向中国建设银行股份有限公司成都第一支行申请贷款支付……”。合同签订当日，李欢向成都建工公司全额支付首付款共计人民币175718元。 一审另查明，1.2016年7月11日，成都建工公司与成都广联行房地产营销策划有限公司（以下简称广联行营销策划公司）签订《西岸翠景项目营销策划代理合同》，约定由广联行营销策划公司全程营销策划销售西岸翠景项目；广联行营销策划公司又与深圳房多多网络科技有限公司成都分公司（以下简称房多多）签订《项目平台销售合作协议》，约定广联行营销策划公司授权房多多作为西岸翠景项目的销售合作方，在协议有效期内对西岸翠景可销售房源导入潜在客户，协议有效期为2017年1月1日至2017年3月31日；房多多与晟大经纪公司签订《战略合作协议》，约定“甲方（房多多）通过房多多系统为乙方（晟大经纪公司）提供房源项目信息，乙方依托自身门店及经纪人资源进行项目介绍，将意向购房客户信息发送至甲方系统并将意向购房客户带至甲方合作项目现场，并促进客户实现在甲方提供的项目范畴内购房成功”。 2.2018年9月19日，成都建工公司经成都市工商行政管理局登记许可准予将公司名称由原来的“成都市第一建筑工程公司”变为“成都建工第一建筑工程有限公司”。 一审法院认为，李欢通过晟大经纪公司对案涉房源信息的介绍，购买成都建工公司开发的西岸翠景项目商品房的情况属实，李欢与成都建工公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效。 本案的争议焦点在于：李欢向晟大经纪公司支付的120000元人民币是否应当返还，应由谁返还。1.李欢通过晟大经纪公司了解到案涉房屋的信息，并分别于2017年10月17日、20日、21日、29日向晟大经纪公司共计支付人民币120000元，虽然2017年10月17日通过微信支付的50000元说明系“房屋溢价费”，但该说法并未得到晟大经纪公司及成都建工公司的承认，原告亦没有提供其他证据对该款项为“房屋溢价费”进行佐证；另外，李欢与成都建工公司签订《合同》的日期为2017年10月20日，《合同》对案涉房屋的面积、每平方米单价、总价款进行了明确约定，且李欢于当日付清了全部首付款，在此前提下李欢仍于10月21日、10月29日向晟大经纪公司转账支付50000元，该行为不符合市场交易习惯，因此对于李欢诉称该款项为房屋溢价费的主张，本院不予认可。2.庭审中晟大经纪公司已经将徐朝付的收款行为追认为公司职务行为，所以对于李欢请求徐朝付归还款项的诉讼请求本院不予支持。3.成都建工公司依据《合同》约定收取了案涉房屋款项，晟大经纪公司并未出示将李欢支付的120000元转付给成都建工公司的有效凭证，因此对于成都建工公司未收取该12万元款项未多收房款的答辩意见本院予以采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回李欢的全部诉讼请求。减半收取案件受理费1350元，由李欢承担。 二审中，李欢为证明其主张，提交《微信聊天记录》一页，拟证明2019年3月31日李欢在知道该12万元不是成都建工公司收取之后，向徐朝付询问该款项的去向，该款项并非双方协商一致的中介费。 晟大公司、徐朝付质证认为，首先该份证据不是新证据，因为该证据的形成时间是在一审诉讼之前。该份证据是李欢自行提交，也无法证明双方的当事人身份，且无原件，真实性不认可，也不能达到李欢的证明目的。 成都建工公司质证认为，对该份证据的三性无法核实，不予认可。 该上述证据，本院认为，李欢提交的证据系复印件无原件予以核对，且晟大经纪公司、徐朝付、成都建工公司、对该证据的真实性均有异议，故对此该证据的真实性，本院不予采信。 本院二审对一审法院查明事实予以确认。另查明：二审中，晟大经纪公司抗辩，李欢向徐朝付转款的12000元，系晟大经纪公司为李欢提供居间服务所收取的居间服务费，而李欢在二审中，对晟大经纪公司为其购买案涉房屋提供居间服务无异议，但否认该120000元系其支付的居间服务费。 本院认为，李欢经晟大经纪公司居间与成都建工公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，现李欢以其超额支付房款12元万为由，请求晟大经纪公司、徐朝付、成都建工公司退还该款项，对此，本院评述如下： 本案中，李欢支付的款项有三笔，一是2017年10月20日案涉合同签订当日，李欢向成都建工公司全额支付首付款共计人民币175718元；二是李欢根据其与成都建工公司的商品房买卖合同，向中国建设银行股份有限公司成都第一支行申请贷款支付的购房款余款408000元。三是李欢别于2017年10月17日、10月20日、10月21日、10月29日通过支付宝、微信转账的方式向徐朝付个人账户转账支付50000元、20000元、20000元、30000元，共计120000元，该款项系本案争议款项。在案件审理中，成都建工公司确认第一、二笔款项系李欢根据双方订立的《商品房买卖合同》向其支付的购房款，而晟大经纪公司自认，李欢向徐朝付支付的120000元，系徐朝付代表晟大经纪公司收取，该费用系晟大经纪公司为李欢购买成都建工公司的案涉房屋提供居间服务所收取的居间服务费，李欢亦认可晟大经纪公司为其提供居间服务，但主张其与晟大经纪公司之间就居间费用的收取另有约定。 据此，本院认为，李欢所主张在本案中所主张的120000元，并非购房款，系李欢与晟大经纪公司就居间服务费的问题所涉纠纷，理由如下：一、成都建工公司与李欢所签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款为583718元，而李欢根据该合同约定向成都建工公司支付的购房款也为583718元；二、本案诉争的120000元系李欢直接向徐朝付支付，李欢并无无证据证明，其与成都建工公司达成了多支付120000元房屋“溢价款”的协议，也未提交证据证明，其向徐朝付支付该款项，系接受成都建工公司的指示；三、晟大经纪公司与李欢均确认李欢与成都建工公司签订的《商品房买卖合同》系由晟大经纪公司为李欢提供居间服务；四、晟大经纪公司认可徐朝付接受李欢转账的120000元，系代表晟大经纪公司。五、李欢在成都建工公司订立合同并支付完购房款之后时隔两年才对购房款金额提出异议与常理不合。 据此，从各方提交的证据看，李欢支付该费用并非《商品房买卖合同》约定的购房款，因此，李欢主张该费用系因《商品房买卖合同》多支付的购房款的理由不成立，李欢依据商品房销售合同向晟大经纪公司、徐朝付、成都建工公司主张返其还购房款120000元，缺乏相应的请求权基础，本院依法不予支持。 综上所述，李欢的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由李欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年四月八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林