云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初257号原告：自云，男，1973年3月14日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。原告：吴东杰，女，1987年10月30日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。二原告委托诉讼代理人：浦绍举，文士法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：景洪博誉房地产开发有限公司，住所地景洪市嘎兰中路70号（原嘎兰中路24号）。统一社会信用代码：91532801697977371F。法定代表人：费秋，男，1971年7月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系景洪博誉房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：廖艺，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告自云、吴东杰与被告景洪博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自云、吴东杰向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《商品房购销合同》，向原告提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，并及时协助原告办理不动产权证书；2.判令被告向原告支付违约金43800元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第二项诉讼请求的违约金是指逾期交房违约金，自2015年11月1日起按30元/天计算至2019年11月止。事实和理由：2014年9月3日，原告与被告签订《商品房购销合同》约定被告向原告出售位于勐养热带农产品交易中心的商品房，房号：1幢1-406号，房屋总价款为244259元，房屋交付期限定于2015年11月1日前。合同还约定：被告将建设单位组织验收合格的商品房交付给原告使用，约定办理产权登记时间，原告按照约定向被告支付购房款，并向被告交付办证所需费用和资料，被告承诺在交房后24个月内将办证资料交给产权登记部门办理产权登记。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款并支付契税、维修基金、测绘费、工本费、印花税等费用。但被告至今未协助原告办理不动产权登记证，亦未向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》或验收合格的相关手续。原告认为被告未履约的行为应视为被告未实际向原告交付房产，应向原告支付逾期交房违约金，原告因此起诉至人民法院，请求判如所请。被告博誉公司辩称，1、无论被告是否向原告交付两书均不影响房屋的质量、使用和维修。《商品房质量保证书》所载质保期均为法定期限，即使被告不在《商品房质量保证书》中对质保期进行承诺，原告所购的商品房的质保问题仍有法律保证，一旦出现质量问题，原告亦可通过具体的法律向被告主张权利，而案涉房产在没有两书的情况下也已经使用多年并未出现任何的问题，因此两书是否交付并不影响案涉房产的正常使用。2、被告并不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约金。案涉房产已经实际交付，原告主张被告交付的房产未达到约定的条件且未交付两书就应“视为未交房”并承担逾期交房违约金，但我国现行法律中并无可以将已交付的房屋“视为未交房”的相关规定。相反在《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定了“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，本案中原告已占有使用房屋多年，那么依法应当认定被告履行了交付房屋的义务。根据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议的约定，案涉房产交付的条件为“主体验收通过”，从被告提交的《工程质量验收监督记录》可以看出被告交付的房屋已经通过了主体验收，达到合同约定的交付条件。3、《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定了“出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移”，交付两书并不是合同约定的交房条件仅是从给付义务，该义务的履行与否不影响主义务已经履行的事实。原告在接房时也并未因为被告未交付两书而拒绝接房，故应视为原告已认可标的房屋可以在未提供两书的前提下交付并自愿接收的事实；4、根据原、被告双方在《商品房购销合同》中约定的履行顺序是先接房、后办证。并且在补充协议第十三条规定，乙方在接房时应当一次性支付甲方配套设施费、维修基金、产权登记备案费、工本费、契税印花税等费用。只有原告在接房时交清了上述全部费用被告才负有协助其办理产权登记的义务，但本案所有原告均未交清上述费用，那被告依法享有顺序履行抗辩权，在原告交清费用之前被告可以拒绝协助原告办理产权登记手续。需要特别说明的是根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，本案多名原告在接房时并未支付维修基金，本来被告是可以拒绝交房的但为了方便原告及时使用房屋被告才向其交房，但至今多名原告仍未补交该费用。按照合同约定办证期限是交房之日起两年内，若原告认为被告至今仍未交房那办证条件就尚未达到，只有原告确认房屋交付了办证期限才开始计算。最后在原告确认交房且交清相关费用后如果需要委托被告代为办理产权登记仍需向被告提交委托书、婚姻关系证明等材料，本案绝大部分业主均未提交相关材料。综上，请求驳回原告的部分诉讼请求。原、被告双方围绕其主张和答辩向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方无异议的证据即原告提交的证据1原告身份证复印件、证据2企业信用信息公示报告、证据3《商品房购销合同》及补充协议、《商品房买卖合同登记备案表》、证据4购房款发票、《个人贷款支付凭证》、相关税费收据及被告提交的证据1补充协议、证据2《地基基础（主体）结构分部和涉及结构安全子分部工程质量验收监督记录》、证据3房屋现状照片本院均予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2014年9月3日，原告（合同乙方）与被告博誉公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，购销合同主要约定：乙方作为买受人购买甲方开发建设的勐养热带农产品交易中心第1幢第4层1-406号房，总金额244259元。甲方应于2015年11月1日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房应自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后甲方按每天90元向乙方支付违约金，合同继续履行，再次逾期满三个月（即逾期总天数满四个月）后乙方有权解除合同，已发生的交易相关税费由甲方承担，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金，合同解除后甲方以不计利息的方式退还乙方已交纳的款项；该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以电话或媒体形式通知乙方办理交接手续。交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；甲方媒体公告确定的交房期限内乙方应到甲方销售中心或其他确定点办理交接手续，交接手续办理完成后视为房屋已交付；在甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，乙方必须按照约定支付完购房款，同时乙方积极配合甲方工作并按照政府有关规定提供真实的产权所需要的资料并交清办证所需材料（维修基金、土地办证费、产权备案费、工本费等相关费用），甲方承诺交房后的24个月负责将办理产权所需的资料交给产权登记部门办理产权登记，如因乙方原因导致产权登记延误或未能办理的责任由乙方承担。此外，在合同补充协议中双方还约定：乙方必须在收到甲方电话或书面通知办理产权登记手续的10个工作日内乙方配合甲方提供真实有效的产权资料，未按时间办理产权登记的造成的一切后果都由乙方自行承担；乙方向甲方提供完整、真实有效的产权材料后应积极配合甲方办理房屋权属转移手续及房屋所有权抵押登记手续同时积极配合办理土地证，具体办理土地证的相关手续费用都由甲方以电话或书面通知为准来办理；甲方在商品房主体验收合格后以州报或电话形式通知乙方办理接房手续，交房时甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；乙方在接房时一次性交付给甲方商品房价外的配套设施费用（另外还必须交纳维修基金、产权登记备案费、工本费及土地办证费等相关费用）……乙方所要交纳的契税和印花税由乙方自行到当地指定的税务机关交纳，甲方不代收代缴。之后，原告向被告付清了购房款并交纳了工本费、配套费、物管费合计3803.98元，契税、维修基金、测绘费合计11538.65元。现原告以被告存在逾期交房和逾期办证行为诉至本院。另查明，案涉勐养热带农产品交易中心项目于2015年4月7日通过主体验收，目前原告已实际使用了该房屋。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告虽提出被告交付的房屋未能通过消防验收且原告未能提交两书故存在逾期交房行为的主张，但被告提交了勐养热带农产品交易中心工程项目于被告交房前主体验收合格的证据，因双方签订的购销合同补充协议中对于交房条件约定为“甲方在商品房主体验收合格后以州报或电话形式通知乙方办理接房手续”，故可以确认房屋主体验收合格为本案交房的唯一条件，在双方并未在购销合同及补充协议中对交房条件设立其他内容的情况下可以确认被告的交房行为符合合同约定，原告的主张无事实依据，本院不予采纳。对于两书，原告虽已接房但被告未能提交证据证明交房时已实际向原告交付了两书。本案中,原告所购商品房为住宅被告应按照合同约定履行交付两书的义务,故原告要求被告按照合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》有事实和法律依据,本院予以支持。原告在《商品房购销合同》中的合同目的应为接受符合合同约定的商品房，提供两书应属于合同的附随义务,被告在交房时未提供两书应为履行上的瑕疵。房屋质量符合交付使用的标准是房屋买卖合同中开发商应当履行的主义务,两书是在交付房屋时对房屋质量问题向业主进行的承诺书,即便没有两书,房屋质量如有问题开发商仍需要对房屋质量承担担保责任，原告在接房时并未对被告未交付两书提出异议且已实际接收了房屋,再以被告未提交两书主张逾期交房并要求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的逾期办证问题，开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房购销合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。购销合同约定的交房时间为2015年11月1日且房屋已交付原告使用，至今被告未能提供已将符合办理房屋所有权初始登记的相关材料交由景洪市不动产登记中心的证据材料，致使被告至今仍未能协助原告办理产权变更登记，被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当继续履行协助原告办证的义务，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称原告未向被告提交《商品房购销合同》第十二条约定的委托办理房屋产权证书的相关资料，但根据双方在补充协议中第六条“乙方必须在收到甲方电话或书面通知办理产权登记手续的10个工作日内乙方配合甲方提供真实有效的产权资料”，被告并未提交证据证明其已通知原告提交相关办证材料，故被告的该辩解本院不予采纳。对于被告答辩中提到的原告未按照约定交清的部分相关税费，原告应在被告协助办理产权变更登记前依约交清。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告自云、吴东杰提交勐养热带农产品交易中心第1幢第4层1-406号房的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；二、被告景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告自云、吴东杰办理勐养热带农产品交易中心第1幢第4层1-406号房的不动产权证；三、驳回原告自云、吴东杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费896元，由原告负担796元，由被告景洪博誉房地产开发有限公司负担100元。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  李 倩人民陪审员  苏琪敏二〇二〇年四月二十三日书 记 员  刀启娜