河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1474号 上诉人（原审原告）：张晓虹，女，1969年10月15日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人（原审被告）：石家庄瑞辉房地产开发有限公司（原鹿泉市润丰房地产开发有限公司），住所地石家庄市鹿泉区北斗路和新宁街西南角。 法定代表人：宋春蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵强，河北重信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄凯烽房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区北斗路与新宁街西南角。 法定代表人：宋春蓉，该公司执行董事（经理）。 上诉人张晓虹、石家庄瑞辉房地产开发有限公司（以下简称石家庄瑞辉公司）因与被上诉人石家庄凯烽房地产开发有限公司（以下简称石家庄凯烽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张晓虹、上诉人石家庄瑞辉公司的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓虹上诉请求：一、请求依法判决被上诉人自逾期之日起，按照总房款千分之三每日赔偿上诉人经济损失239000元二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，河北省石家庄市鹿泉区人民法院(2019)冀0110民初8495号民事判决只解决了上诉人的买卖问题。对上诉人要求赔偿自逾期之日起按照总房款千分之三每日赔偿上诉人经济损失239000元的诉讼请求未予支持，为此特向上级人民法院提起上诉，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 石家庄瑞辉公司的上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判上诉人、被上诉人所签认购协议无效；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重违法。一审法院在没有依法传唤被告石家庄凯烽房地产开发有系公司（以下简称“凯烽公司”），且没有公告送达的情况下直接进行庭审并作出一审判决，严重违法。二、一审判决适用法律错误。石家庄瑞辉房地产开发有限公司（以下简称“瑞辉公司”）与张晓虹于2013年签订《金城·新天地认购协议》后至今未取得商品房预售许可证及其他证件，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件之规定，应认定上述协议无效。正如被上诉人所述，凯烽公司实际取得了诉争商品房五证，一审不顾上述事实，让根本不可能继续履行双方认购协议的上诉人继续履行协议显然是非常错误和不负责任的。综上，请求二审依法改判或发回重审。补充理由：一、一审判决让被上诉人也履行合同及办理交房手续更加错误，因为被上诉人根本就没有和张晓虹签订过任何的商品房买卖合同，所以根本不存在履行合同及交房之说。二、因该案系无效的购房合同，所以应判决石家庄瑞辉房地产开发有限公司将收取张晓虹的121816元返还给张晓虹即可，所以一审法院的判决是错误的，请求二审依法改判或发回重审。 石家庄瑞辉房地产开发有限公司辩称，张晓虹的上诉理由不成立，原因是1、张晓虹与石家庄瑞辉房地产开发有限公司在2013年签订商品房认购协议后石家庄瑞辉房地产开发有限公司到现在并没有取得商品房预售许可证，所以说双方的购房协议根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的第二条应当认定是无效协议。2、张晓虹和被上诉人今天也没有定过商品房买卖合同，他们之间根本不存在购房协议之说，所以被上诉人和石家庄瑞辉房地产开发有限公司不应当赔偿张晓虹的任何损失。 张晓虹辩称，我认为对方说的都不是事实，原来一审的时候被上诉人和石家庄瑞辉房地产开发有限公司的法定代表人都是一致的，所以说存在二者混同，主体都是一致的，所以说石家庄瑞辉房地产开发有限公司没有取得预售许可证是错误的，因为在房产部门都已经登记了，石家庄瑞辉房地产开发有限公司说一审法院所判决的说被上诉人没有公告送达也是错误的，因为一审法院的判决已经说明被上诉人没有到庭视为放弃权利，一审判决已经说明了。 张晓虹向一审法院起诉请求：1、被告继续履行协议，将金城.新天地（即金城嘉园）26号楼3单元402室及33号储藏间交付给原告；2、自逾期之日起，被告按照总房款千分之三/日承担违约责任；3、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月19日，原告与被告瑞辉房地产（原鹿泉市瑞丰房地产开发公司）签订了《金城.新天地认购协议》，协议约定原告购买被告瑞辉房地产开发的金城.新天地26号楼3单元402室及33号储藏间，房款总计401816元。2015年2月13日，原告向被告瑞辉房地产汇入121816元房款。2015年7月，诉争房屋取得商品房预售许可证。2018年4月26日，被告瑞辉房地产通过EMS向原告送达解除商品房认购协议通知书，收件人为张晓虹，通知书为张晓红。原、被告为履行合同发生争议，原告诉至法院。 原告提交的证据： 证据1、《金城新天地认购协议》，证明被告瑞辉（润丰）公司于2013年8月19日同原告签订了协议，将金城新天地（金城嘉园26-3-402室及33号储藏间出售给原告并就房屋面积、单价、总价、付款方式等进行详细约定，该协议于原告当日交付定金后当日生效。 证据2、编号为0044440收据，证明原告向被告交付购金城嘉园26-3-402及33号储藏间房款共计121816元。 以上证据证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告向原告收取了首付款，金城新天地与金城嘉园为同一小区。 证据3、石家庄瑞辉房地产开发有限公司工商登记信息，证明被告的历史名称为鹿泉市润丰房地产开发有限公司，地址为石家庄市鹿泉区北斗路和新宁街西南角，经营范围为房地产开发与经营，法定代表人为宋春蓉，股东为石家庄凯烽房地产开发有限公司。 证据4、石家庄凯烽房地产开发有限公司工商登记信息，被告的住所为石家庄市鹿泉区北斗路和新宁街西南角，经营范围为房地产开发与经营，法定代表人为宋春蓉。 证据5、2014年10月13日留营派出所证明，证明刘英同宋春蓉为同一人。 以上3份证据证明二被告经营范围、住所地及法定代表人等均完全一致，二者存在人格混同；二被告主体适格。 证据6、编号为201516的石家庄市商品房预售许可证副本，本预售许可证载明开发企业为石家庄凯烽房地产开发有限公司，证明被告已取得商品房预售许可证。 以上证据证明商品房买卖合同依法有效成立，房屋证件齐全，具备交付条件。故二被告应向原告继续履行协议交付房屋，并承担相应的违约责任。 补充证据7录音。证明房子涨价了不卖给我了。 被告质证意见: 对证据1真实性无异议，确实是双方在2013年8月19日签订的认购协议，但认购协议中已约定了原告应当及时根据被告的通知到被告处办理贷款手续及签订商品房买卖合同。 对证据2真实性无异议。 对证据3证据4真实性无异议。 对证据5真实性无异议，我方认为刘英与宋春蓉二人系同一人与本案关联性没有关系。 对证据6对预售许可证无异议，但现在真正的开发者是石家庄瑞辉房地产开发有限公司。 对补充证据7录音时间、地点、人物都不明确。录音是经过剪辑的，并不是完整的录音。录音恰恰可以证实原告是一个钉子户，并不按照购房合同及出售房屋的公司让她交剩余款项，所以没有办理贷款的原因在原告，并不在被告。 被告提交的证据: 证据1、2017年4月6日被告给张晓虹发的短信通知，通知她到被告处领取已交的首付款111816元的短信通知及收到短信通知的证据。 证据2、通知客户补面积差、明细表。 证据3、晨会内容，瑞辉房地产公司于2015年8月份开发的商品房的五证已经齐全后，自8月27日销售人员给所有买房人打电话通知让其到售楼部办理贷款手续，签订商品房买卖合同及交付差价款的会议通知。即自8月27日后到12月份一直通知原告办理上述手续，但原告始终没有按照电话通知的内容到被告处办理任何手续，但所有买这批房的客户除原告以外全部签订了商品房合同并办理了贷款手续补交了差价款。买房后办理情况的明细表予以证实。 证据4、2018年4月26日瑞辉房地产公司给张晓虹通过EMS发的解除商品房认购协议通知书 证据5、2018年4月27日张晓虹本人在EMS上签字确认收到该通知的签字及邮政公司发出通知的跟踪进度已确认张晓虹收到了该解除通知书，证明该解除通知书张晓虹本人已签收。 证据6、邮政公司跟踪进度记录。 原告质证意见: 对证据1关联性、合法性不认可，首先该通知主体是石家庄凯烽房地产开发有限公司，而合同主体是石家庄瑞辉房地产开发有限公司与原告没有合同关系。原告在起诉时追加被告石家庄凯烽房地产开发有限公司是在起诉调证过程中发现该房屋办理预售登记许可的是该单位，是为查明案情，该短信通知致使原告只知合同主体即签订主体的瑞辉公司，而不知道有凯烽公司（从原告回顾内容请问是谁？给我发这个通知是怎么回事？），且此短信内容亦是发给张晓红，故原告认为该证据与本案无关，且主体合法性也不认可。 对证据2通知客户补面积差、明细表真实性、关联性不认可，且明细表明显存在底部缺失的情形，且该证据的形成完全是后补的，该证据仅证明业务员的工作内容，但并不能证明被告通知过原告收回认购协议。 对晨会内容真实性、关联性均不认可，该证据的形成书写人不详，内容真实无法确定，且内容也与原告无关。 对证据4经原告核实，收件人签名并非原告所签，可比对诉状上原告的签名，故真实性不认可。 对证据5该通知发给的主体是张晓红非原告张晓虹，且被告在原告追索交房过程中，曾称该房屋已卖出，故该张晓红是否是另一买主，原告无法确定。 对证据6真实性关联性不认可。 一审法院认为，被告石家庄凯烽房地产开发有限公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。原告张晓虹与被告石家庄瑞辉房地产签订的《认购协议》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，且已取得预售许可，应当认定合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告按照约定交付房款121816元，原告是否按约履行其它相关购房义务，属于是否违约的问题，不具备合同解除的条件。被告向原告发出解除商品房认购协议通知，原告不予认可，并向法院起诉，故认定商品房认购协议未予解除。故原告主张被告继续履行合同，予以支持。现本案诉争房屋金城.新天地26号楼3单元402室及33号储藏间已具备交付条件，原告主张被告交付该诉争房屋应属合理，应予支持。但原告主张被告支付违约金，理据不足，不予支持。综上所述《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下:一、原告张晓虹与被告石家庄瑞辉房地产开发有限公司（原鹿泉市瑞丰房地产开发公司）签订的《金城.新天地认购协议》继续履行，二被告将金城.新天地（即金城嘉园）26号楼3单元402室及33号储藏间交付给原告张晓虹；二、驳回原告张晓虹的其它诉讼请求。案件受理费3663元，由二被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，2015年7月，被上诉人石家庄凯烽公司取得商品房预售许可证。 二审法院查明其他事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人张晓虹与上诉人石家庄瑞辉公司签订的《金城.新天地认购协议》，内容具体明确，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故上诉人张晓虹与上诉人石家庄瑞辉公司签订的《金城.新天地认购协议》合法有效。上诉人石家庄瑞辉公司主张《金城.新天地认购协议》无效的上诉理由，不予支持。上诉人张晓虹与上诉人石家庄瑞辉公司签订的《金城.新天地认购协议》的只是在双方之间应当依约履行，上诉人石家庄瑞辉公司与被上诉人石家庄凯烽公司系两个独立的法人，上诉人张晓虹也不能证明上诉人石家庄瑞辉公司与被上诉人石家庄凯烽公司财产混同，涉案房产系被上诉人石家庄凯烽公司取得商品房预售许可证，上诉人张晓虹与被上诉人石家庄凯烽公司之间并没有合同关系，并不存在由上诉人石家庄瑞辉公司和被上诉人石家庄凯烽公司交付给上诉人张晓虹金城.新天地（即金城嘉园）26号楼3单元402室及33号储藏间的事实。故一审法院判决石家庄瑞辉公司、石家庄凯烽公司将金城.新天地（即金城嘉园）26号楼3单元402室及33号储藏间交付给张晓虹欠当，应予纠正。上诉人张晓虹与上诉人石家庄瑞辉公司签订《金城.新天地认购协议》后，双方没有签订《商品房买卖合同》，没有办理按揭贷款，上诉人张晓虹要求赔偿经济损失239000元的上诉理由，没有事实依据，对此不予采信。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决第一项不当，应予纠正。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初3495号民事判决； 二、上诉人张晓虹与上诉人石家庄瑞辉房地产开发有限公司继续履行双方2013年8月19日签订的《金城.新天地认购协议》。 三、驳回上诉人张晓虹的其他诉讼请求。 一审案件受理费3663元，由上诉人石家庄瑞辉房地产开发有限公司负担；二审案件受理费12211元，由上诉人石家庄瑞辉房地产开发有限公司负担7326元，由上诉人张晓虹负担4885元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年四月三十日 书记员  张佳丽 ——