新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1906号 原告：乌鲁木齐超盛商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：者学光，该公司执行董事及总经理。委托诉讼代理人：温晓军，国浩律师（乌鲁木齐）律师事务所。委托诉讼代理人：吴明，国浩律师（乌鲁木齐）律师事务所。被告：新疆金铜国际物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：左龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯旭，新疆横渠律师事务所律师。被告：张峪鑫，男，1967年5月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：冯旭，新疆横渠律师事务所律师。第三人：哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。负责人：王楠，该行行长。委托诉讼代理人：段文文，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进婷，新疆元正盛业律师事务所律师。原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司与被告新疆金铜国际物流有限公司、张峪鑫、第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司的委托诉讼代理人吴明，被告新疆金铜国际物流有限公司和被告张峪鑫的共同委托诉讼代理人冯旭，第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行的委托诉讼代理人段文文、李进婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告新疆金铜国际物流有限公司从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司。二、判令第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行对诉讼请求第一项履行协助义务。三、依法判令被告新疆金铜国际物流有限公司支付原告2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋租赁费3391780.82元。四、依法判令被告新疆金铜国际物流有限公司以3391780.82元为基数，按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋租赁费的逾期利息。现暂计算2018年8月11日计683865.75元。五、依法判令被告新疆金铜国际物流有限公司及第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行按每日2000000/360元为标准，支付2018年8月13号起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费。六、依法判令被告张裕鑫对诉讼请求第三项、第四项、第五项承担连带责任。后原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司将第三项诉讼请求变更为：依法判令被告新疆金铜国际物流有限公司支付原告2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3391780.82元。将第四项诉讼请求变更为：依法判令被告新疆金铜国际物流有限公司以3391780.82元为基数，按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋占有使用费的逾期利息，现暂计算至2018年8月11日计683865.7元。事实与理由：2012年8月28日，原告与新疆鑫嘉隆投资控股有限公司(以下简称：鑫嘉隆公司)签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋出租给鑫嘉隆公司使用。租赁期限为2012年8月28日起至2022年11月30日止，自2012年12月1日起每年租金为200万元，合同签订后，鑫嘉隆公司应向原告支付前五年的租金1000万，2017年8月28日前，应一次性向甲方支付后五年的租金1000万，逾期交付租金的，每逾期一日按应付款额的万分之五支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋。2016年12月8日，原告、被告新疆金铜国际物流有限公司(以下简称：金铜公司)、被告张峪鑫、鑫嘉隆公司签订了《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，前述房屋的承租主体由鑫嘉隆公司变更为被告金铜公司，《房屋租赁合同》中鑫嘉隆公司的权利和义务均由被告金铜公司履行，被告金铜公司应于2017年5月28日支付前五年尚余未付租金200万元，应于2017年8月28日前一次性向原告支付后五年租金1000万元。张峪鑫系金铜公司、鑫嘉隆公司的控股股东，其以担保人身份对被告金铜公司的付款义务承担无限连带担保责任，保证期限为2017年8月28日起两年。在未经原告允许的情况下，前述房屋已由被告转租给了第三人使用。付款期限届至后，原告以各种渠道向被告及担保人进行讨要，均索要未果，原告遂于2018年8月8日发出催告函，因被告及担保人仍未支付房屋租金，原告遂要求被告及第三人腾退房屋，但其均未予以理会。综上所述，为维护原告合法民事权益，特依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，特向法院提起诉讼，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告新疆金铜国际物流有限公司答辩称，一、涉诉房屋存在权属争议。原告根本不是涉诉房屋的所有权人，被告自从与原告签订房屋租赁合同、支付前四年租金后，原告从没有向被告提供、证明其系房屋所有权人、使用权人的证明材料。在此情况下，如被告继续支付租金，则会给被告造成巨大风险。为此，被告曾多次明确表示：如原告能够提供相关证明材料，则被告将立即支付应付租金，但时至今日，原告始终未履行该相应义务。在此情况下，被告暂时停止支付租金，并不构成违约，也并无不当。二、原告并未按时交付涉诉房屋。原、被告双方在合同中约定房屋租赁的起始时间是2012年8月28日，而原告实际交房房屋的时间是2013年11月21日，迟延交付450天。假如原告具备房屋出租权的话，那么，在扣除两个月的免租期后，起算房屋租金的时间应当是从2014年1月21日，现被告己实际支付了四年租金，即租金已支付至2018年1月20日，而原告从2016年12月1日起主张房屋租金，明显没有事实依据。三、因原告未提供权属证明，从而给被告造成的损失应当由原告承担。因原告未提供相应房屋权属的证明材料，导致被告在接受房屋后前一年多时间内，根本无法使用该房屋，后为了减少损失的扩大，才将房屋转租给第三人哈密银行。因此，假如原告具备房屋出租权的话，原告应当免收2015年1月13日之前的租金。四、涉诉房屋的维修费用应当由原告承担。原告将房屋租赁给被告，被告在接受房屋后，发现房屋内水、电设施根本不齐全，导致房屋的水、电不能正常使用，在此情况下，被告多次要求原告维修，但原告始终未履行维修义务，在无奈之下，被告才自行维修，共产生36万元的施工费用(实际费用为60多万元)应当由原告承担。综上所述，假如在庭审中，原告能够举证证明其具有房屋出租权，且涉诉房屋有规划许可证，属合法建筑，那么原告主张的租金也只能从2019年1月14日起计算，但同时应当扣除被告所支付的维修费用36万元。假如，原告不能证明其具有房屋出租权，且涉诉房屋无规划许可证，那么应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定认定房屋租赁合同无效，从而驳回原告的诉讼请求。被告张峪鑫辩称，本案和我方无关，我从未提供任何担保，我方不承担担保责任。第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行称，一、本案租赁合同未解除不存在承租人或次承租人搬离房屋的情形原告的诉讼请求未主张解除出租人及承租人签订的租赁合同，故不存在承租人或次承租人搬离房屋的情形。二、答辩人对涉案房屋的占有为合法占有、有权占有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。另根据2012年8月28日新疆鑫嘉隆投资控股有限公司(以下简称鑫嘉隆公司)与原告超盛公司签订的《房屋租赁合同》第六条第二款的规定，鑫嘉隆公司可以将涉案房屋转租第三人。本案中，答辩人于2015年1月与鑫嘉隆公司签订《房屋租赁合同》一份，鑫嘉隆公司将涉案房屋转租给答辩人，租赁期限八年，租金总计2082.75万元。此后答辩人向鑫嘉隆公司一次性支付全部八年租金并实际使用至今，原告在此期间未提异议。所以，鉴于答辩人与鑫嘉隆公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。答辩人对涉案房屋的占有为有权占有。二、原告主张的2018年8月13日至今的占用费应当由被告金铜公司作为承租人向原告缴纳，答辩人不应当对此费用承担责任。根据合同相对性原则以及涉案房屋转租的合法性，答辩人作为次承租人已经向鑫嘉隆公司一次性缴纳2015年至2022年的租金，不论原告与鑫嘉隆或者新疆金铜国际物流有限公司(以下简称金铜公司)签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》是否解除，答辩人作为涉案房屋的占有为善意占有、有权占有。所以，原告主张的2018年8月13日至今的占用费，该费用应当由鑫嘉隆公司或金铜公司作为承租人向其缴纳，答辩人不应当对此费用承担责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月28日，原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司为甲方与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司为乙方签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋出租给新疆鑫嘉隆投资控股有限公司。租赁期限为2012年8月28日起至2022年11月30日止，自2012年12月1日起每年租金为200万元，合同签订后，原告依约交付了房屋。2016年12月8日，原告为甲方与被告新疆金铜国际物流有限公司为丙方、被告张峪鑫为担保人及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司为乙方订了《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，甲、乙双方于2012年8月28日签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定甲方将其位于乌鲁木齐市××路、二楼及其地下室整体房屋出租给承租人乙方经营使用。《房屋租赁合同》签订后，甲方已将房屋交付乙方使用。《房屋租赁合同》在履行过程中与乙方原因，现需将租人变更为丙方，本补充协议各方经协商一致：一、本协议签订后，《雳屋租赁合同》承租方主体由乙方变更为丙方，由丙方租赁使用该房屋，乙方不再享有《房屋租赁合同》中的权利，同时不再履行原《房屋租赁合同》中约定的义务。二、《房屋租赁合同》中乙方的权利和义务，均由丙方享有和履行。包括违约责任和丙方如需甲方提供房屋发票时，丙方应按开票数额13.8％另行向甲方支付税金。三、《房屋租赁合同》约定，乙方2012年12月1日至2022年11月30日期间每年租金为200万元，乙方2012年8月28日至2017年11月30日期间应支付甲方租金为1000万元，目前尚余200万元未支付该款丙方应当在2017年5月28日一次性支付给甲方。四、《房屋租赁合同》约定，乙方2017年8月28日前应一次性向甲方支付1000万元，本补充协议签订后，丙方应当于2017年8月28日前一次性向甲方支付完毕。五、担保人张峪鑫对丙方上述支付甲方房屋租金的付款义务承担无限连带担保责任，丙方如逾期支付租金，甲方可以直接向担保人张峪鑫主张付款义务，担保人的保证期限自本补充协议签订之日起至2017年8月28日之后两年。合同签订后，被告新疆金铜国际物流有限公司未向原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司支付2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋租赁费3391780.82元。2016年12月8日，被告张裕鑫向原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司出具内容为“本人张裕鑫对2012年8月28日乌鲁木齐超盛商贸有限公司与新疆鑫嘉隆投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同》，及本次乌鲁木齐超盛商贸有限公司与新疆鑫嘉隆投资控股有限公司、新疆金铜国际物流有限公司签订《房屋租赁合同》补充协议的所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并理解。在上述基础上，本人自愿同意对《房屋租赁合同》补充协议中新疆金铜国际物流有限公司应支付乌鲁木齐超盛商贸有限公司房屋租金1200万元的付款义务承担无限连带保证责任，如新疆金铜国际物流有限公司逾期支付租金，乌鲁木齐超盛商贸有限公司可以直接向我主张付款义务。届时本人保证以个人财产予以支付，直至上述全部债务履行完毕为止，保证期限自《房屋租赁合同》补充协议签订之日起至2017年8月28日之后两年。”2015年1月13日，案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司与第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋一楼、二楼及地下一层出租于第三人，租赁期限自2015年1月13日至2022年11月30日，年租金为270万元。另查，本案涉案房屋就未取得建设工程规划许可证。本院认为,本案的争议焦点是一、被告新疆金铜国际物流有限公司是否应承担从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司的责任，第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行是否应承担协助履行协助义务的责任。二、被告新疆金铜国际物流有限公司是否应当承担支付原告2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3391780.82元并以3391780.82元为基数，按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋租赁费的逾期利息的责任。三、被告新疆金铜国际物流有限公司及第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行是否应当承担按每日2000000/360元为标准支付2018年8月13日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的责任。四、被告张裕鑫是否应当对原告第三项、第四项、第五项诉讼请求承担连带责任。关于第一项争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此2016年12月8日，原告为甲方与被告新疆金铜国际物流有限公司为丙方、被告张峪鑫为担保人及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司为乙方订所签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。故，第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司就本案涉诉房屋所签订的房屋租赁亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司要求被告新疆金铜国际物流有限公司及第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的诉讼请求具有事实及法律依据。关于第二项争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此原告要求被告新疆金铜国际物流有限公司支付房屋占有使用费3391780.82元的诉讼请求具有事实及法律依据。对于被告新疆金铜国际物流有限公司“原告实际交房房屋的时间是2013年11月21日，迟延交付450天。假如原告具备房屋出租权的话，那么，在扣除两个月的免租期后，起算房屋租金的时间应当是从2014年1月21日起算”的辩解意见，因原告与被告在2016年12月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。故此被告以签订此《房屋租赁合同补充协议》之前的交房时间计算其应支付的2016年12月之后的房屋占有使用费的辩解没有事实及法律依据。被告新疆金铜国际物流有限公司未向原告支付2016年12月1日至2018年8月12日的房屋占有使用费应承担由此给原告造成的利息损失。因此原告要求被告支付2016年12月1日起以3391780.82元为基数按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋租赁费的逾期利息的责任的诉讼请求具有事实及法律依据。关于第三项争议焦点。原告与被告之间的《房屋租赁合同补充协议》无效，因此原告要求被告新疆金铜国际物流有限公司承担按每日租金200万元年租金/360年的标准支付2018年8月13号起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求具有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行应承担按每日租金200万元年租金/360年的标准向原告支付本判决确定的腾退期限至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的责任。关于第四项争议焦点。因原告与被告新疆金铜国际物流有限公司为、被告张峪鑫及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司于2016年12月8日所签订的《房屋租赁合同补充协议》无效，故被告张峪鑫的保证亦无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”被告张裕鑫在涉案租赁房屋不具备承租条件下为原告与被告新疆金铜国际物流有限公司及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》中为被告新疆金铜国际物流有限公司提供担保并向原告出具《担保承诺函》的行为存在过错。应在被告新疆金铜国际物流有限公司应承担向原告支付的2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3391780.82元及2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683865.7元；及以3391780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费的逾期利息范围内不能清偿的三分之一部分承担责任。被告张裕鑫的辩解意见与庭审查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新疆金铜国际物流有限公司、第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效之日起三十日内自位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司。二、被告新疆金铜国际物流有限公司支付原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3391780.82元。三、被告新疆金铜国际物流有限公司支付原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683865.7元；以3391780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费的逾期利息。四、被告新疆金铜国际物流有限公司每日按2000000元/360天的标准支付2018年8月13号起从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费。五、第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效后三十日起至从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日期间与被告新疆金铜国际物流有限公司共同承担向原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司每日按2000000元/360天的标准支付逾期腾房占有使用费的责任。六、被告张峪鑫对被告新疆金铜国际物流有限公司应承担的支付2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3391780.82元以及应支付原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683865.7元；并以3391780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费的逾期利息责任中不能清偿的三分之一部分承担支付责任。上述被告新疆金铜国际物流有限公司应支付给原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告乌鲁木齐超盛商贸有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78810.347元（原告已预交39405.17元），减半收取39405.17元，由被告新疆金铜国际物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审  判  员   陈 新二 ○ 二 ○ 年 四 月 二 十 三 日书  记  员   田启朦