山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初35号原告：济宁同诚物业管理有限公司，住所地济宁市太白东路26号齐鑫花园会所二楼。法定代表人：曹雷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：岳臣（特别授权），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏广川（特别授权），山东恒正律师事务所律师。被告：吴新廷，男，1977年3月20日出生，汉族，山推铸钢公司副总经理，住济宁市阳光城市。原告济宁同诚物业管理有限公司与被告吴新廷物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁同诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人岳臣、被告吴新廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁同诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交纳拖欠原告自2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费6558元，太阳能维护费200元，及滞纳金7665元，共计14423元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系阳光城市花园小区B区23号楼2单元602号房屋的业主，根据原告与被告小区的建设单位山东山盛置业有限公司签订的《物业委托合同》的约定，由原告为该小区提供物业服务。在物业服务合同履行期间，原告按照《物业委托合同》的约定履行了各项义务，被告却未按时向原告缴纳物业服务费，且经原告催收后仍拒不缴纳，其行为侵犯了原告的合法权益，为此向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。吴新廷辩称，原告说的是不成立的，第一、2013年、2014年小区的物业没有完善、没有健全，我阳台前面有一个建筑垃圾回收站，也就是现在的停车场，当时小区是没东门和南门的，只有一个东北的小门，东北小门的坡度较大，有碍于业主的安全，我们多次反映，未予解决，我认为建筑垃圾回收站和东北小门严重侵害的业主的权益，在当时反映无果的情况下，我有权拒交物业费。在2013年和2018年的物业服务是不一样的，我认可2018年的物业服务费，这一年的物业服务费我可以交，从2017年我才逐步享受到正常的物业服务，原告物业服务不到位，地下车库出行没有安全通道到达小区地面，但是对方在地下室悬挂一个安全通道的指示牌，截止到现在指示牌的灯都在亮，里面都是建筑垃圾，无法通行，严重侵害了我业主的权益，该通道与地面连接处用锁锁住了，这种物业服务我们一直强调，原告一直没有改善，达不到物业收费标准，没有安全通道。2014年左右，原告擅自将公众停车棚私自安装了刷卡的小门，每家缴纳50元，才给门禁卡。原告找劣质的供应商，夏天到来时，下雨后门禁打不开，导致我无法取自行车而迟到，原告对23号楼2单元12楼的邻居进行了赔偿，但是对于我的诉求，不理不问。我多次去物业反馈，没有答复。23号楼2单元-1电梯东出口消防管道阀门存在严重安全隐患，大约2012年时，我通行时，我左眼部皮肤被碰伤，原告应返还我2012年物业费，当时-1楼电灯不亮，持续两天没有修复，消防管道阀门严重影响居民的通行我，物业当时也意识到这个问题，仅仅用海绵包裹处理，大约时间不长，海绵后期脱落后，不管不问，一直延续到现在。物业公司2019年之前一直没有公布广告费的收支明细，2020年让我们领广告费收益，之前的没有提。小区大约在2014年装修进入一半时，物业公司发布通知太阳能管道会下沉，要求已经装修完毕的拆除墙体及瓷砖，重新装修，留出下沉的空间。如果物业公司合格，为什么交房的时候不提出来，墙体砸掉的费用怎么办，我在物业反馈了不止5次，一直没有回复，只有前期的马主任给我说可以抵两年的物业费（含墙体开裂的费用）。权利义务对等，不能光催交物业费，不解决问题。前物业主任承诺的问题，原告应履行。2018年11月份的时候我母亲被物业工作人员电动车撞倒，伤及左足，造成左足骨折、轻微挫伤，在家修养2个月，期间无人员探视，对物业的做法非常寒心，我认为该物业公司不具备物业能力，所以我有权拒交物业费，山东山盛置业有限公司委托了济宁同诚物业管理有限公司作阳光城市花园的物业，但是委托合同期限中止过，2019年之前有一段时间不具备物业公司的资质，山东山盛置业有限公司和济宁同诚物业管理有限公司没有合同。我有物业公司的认定书，现在还有保留。通过小区各楼层交流反馈该物业公司存在失职行为，服务不到位，为了督促该物业公司提升，我只能用拒绝缴纳物业费的方法来唤起原告的觉醒，大约在2017年，物业在没有业主同意下，擅自在小区公共绿化区域、公共停车场擅自划定车位，设立停车的栏杆。浪费了很多费用，可以看出该物业公司不具备物业能力，因为该车位后来没有设立成，但是栏杆有一部分还留在原处，还有一部分没有清理，严重浪费了我们业主的费用，物业的私自行为，证明原告不具备物业的能力，并且栏杆影响了车位的停放，业主在群里多次反映，没有解决。本身小区在2015年左右开通了东门和南门后，物业公司把原物业办公区让给幼儿园，然后把幼儿园院墙擅自扩移两米，影响了业主的通行，没有行人通道，业主委员会群均多次强调返还给业主宽敞的道路，物业一直不理不睬。在幼儿园东南大门方向，物业单独给幼儿园开辟的单独通道，约2米，只有幼儿园的门禁卡，才能进入小区，该受益方是物业，侵犯了业主的权利，疫情期间，占压了我们的空间，严重侵犯了业主的权利，我强烈要求幼儿园单独通道拆除，还我东南大门的宽敞通道，我怀疑物业和幼儿园有利益链，2018年我自行车电瓶被盗，查找录像，没有任何录像，物业存在严重失职行为，无录像可查询，造成了我的损失，仅有摄象头是摆设，最让我生气的是物业工作人员撞到我母亲后，说我母亲撞的他们，我对物业反馈的情况，一次都没有反馈。我之前反馈的意见，物业是否留存。如果没有记录，那么说明物业不能胜任这份工作。另查明，被告在涉案小区所有的另一套房屋已经交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告吴新廷系济宁市“阳光·城市花园”小区B区23号楼2单元602室房屋业主，房屋建筑面积113.87平方米。原告济宁同诚物业管理有限公司（作为乙方）与山东山盛置业有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定原告济宁同诚物业管理有限公司为济宁市阳光城市花园小区提供物业服务，原告承担公用设施、设备的日常养护、运行和管理。2011年6月20日，原告与被告签订《物业委托合同》，约定委托管理的物业位于“阳光·城市花园”小区23号楼2单元6层2室，建筑面积113.87平方米。住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积0.8元/月/平方米向业主或物业使用人收取。因房屋建筑质量、设备实施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，原告不承担责任。产生质量事故的直接原因，由政府主管部门的鉴定为准。协议签订后，原告进行物业管理服务。被告吴新廷2011年上房，自2013年1月1日到2018年12月31日的物业管理服务费一直没有向原告交纳，双方形成纠纷。本院认为，原告济宁同诚物业管理有限公司与吴新廷签订《物业委托合同》，该合同加盖了原告的印章，并有原告和相关人员签字，因此该合同是双方真实意思的表示，本院对于《物业委托合同》的效力依法予以确认。原告为涉案小区提供了物业管理服务。被告认可并同意交纳2018年的物业费，被告提交的证据不足以证明2018年之前原告的物业管理存在问题，被告作为业主应按《物业委托合同》的收费标准及时交纳物业费用，因此原告要求被告支付2013年1月1日到2018年12月31日期间物业费，本院依法予以支持。原被告签订的《物业委托合同》对缴纳物业费的时间并无约定,原告亦未提交向被告催收物业费的证据，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。原告主张的太阳能维护费200元，提交的证据不能证明原、被告双方有关于收取太阳能维护费的约定，故对该主张，本院不予支持。被告主张的广告费收益、自行车电瓶被盗及其母亲被物业工作人员撞伤问题，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴新廷于本判决生效之日起五日内支付原告济宁同诚物业管理有限公司物业费6558元；二、驳回原告济宁同诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取101元，由被告吴新廷负担25元，由原告济宁同诚物业管理有限公司负担76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年四月十日书记员  卢奕帆