广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初177号 原告：许某，男，汉族，1954年1月6日出生，住浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：姚润妹，广西春良律师事务所律师。 委托代理人：贲凯茜，广西春良律师事务所律师。 被告:广西某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人：陈某，董事长。 委托诉讼代理人：蒋俊才，广西务诚律师事务所律师。 原告许某与被告广西某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某的委托代理人姚润妹,被告广西某房地产开发有限公司（以下简称某公司）的委托诉讼代理人蒋俊才到庭参加诉讼。经原、被告双方当事人同意继续适用简易程序审理，本案延长简易程序审限三个月，现已审理终结。 原告许某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告违约金14763.95元（从2017年6月1日起至2019年1月14日止，被告按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金）；2、请求判决被告返还原告房款2878.79元（4428.9元/㎡×0.65㎡）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告签订合同编号为20150175《商品房买卖合同》（以下称合同）。该合同约定，原告以总价人民币249391元购买被告开发位于桂林市临桂区房屋。合同签订后，原告分别于2015年10月9日、10月20日向被告支付房款69391元、180000元。原告已按合同约定履行全部付款义务，被告却未按照合同约定日期办理《房屋不动产权证》给原告。根据合同第十五条第二款约定“初始登记、转移登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应该办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金”。按照合同约定被告应当支付原告逾期办证的违约金，即从2017年6月1日起至2019年1月14日止，被告按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金为9975.64元。2019年2月18日，原告取得房屋不动产权后，对照不动产权证上的套内面积为55.68㎡，合同上约定的套内面积为56.31㎡，面积相差0.63㎡.根据合同第五条第1种方式约定，根据第4条按照台内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价2878.79元（4428.9元/㎡×0.65㎡）。原告认为，《商品房买卖合同》基于原、被告双方真实意思表示达成，系合法有效合同，依法受法律保护。被告延迟办理房屋产权证，应依法承担违约责任。原告多次要求被告支付逾期办证的违约金及返还套内面积差额的房款，但被告均不理睬。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告某公司辩称，一、原告诉请被告支付延期办理房屋所有权证违约金与合同不符，没有法律依据和事实依据，其产权登记的延迟办理，系因政府原因及其自身原因，被告无需承担其所称的所谓违约责任。（一）原告与被告并未在合同中约定办理其房屋所有权证（即转移登记）的时间，更未约定相应的违约责任，原告诉讼依据的合同条款系对初始登记的约定条款。1、按照法律规定，购房者就其所购房屋向不动产登记机关申请办理转移登记（分证）系购房者即原告的义务，对此，被告与原告在合同第十五条第（三）中约定，被告仅仅是基于原告委托代理申办，并无办理期限和违约责任的约定。2、办理转移登记的前提条件之一是办理不动产初始登记，被告在取得初始登记后，就积极帮助被告申请办理产权转移登记，但原告在此过程中存在严重过错，其一直未履行缴纳公共维修基金的法定义务和合同义务的违约行为导致其房产证办理资料不齐。（二）、被告与原告在合同第十三条（二）中所约定的是延期办理不动产初始登记的违约责任，而双方亦就延期办证的免责事由特别作出了补充约定即如因政府原因导致延期办证则被告应予免责。1、原告与被告在合同附件五即补充协议第十三条第2项明确约定：因政府原因导致出卖人不能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内办理产权登记的，出卖人不承担违约责任。该约定是双方真实意思的表示，合法有效，原告应予遵循。2、被告所称的被告逾期办理涉案房屋建筑不动产初始登记，是政府行为导致，并非被告违约。被告直至2018年7月6日才能申请办理涉案房屋建筑不动产初始登记，是因为政府改造临苏路道路和市政供水管道，政府一直未完成被告项目周边的自来水给排水管网改造建设，致使被告项目内的自来水管道无法与市政主管网接驳等原因，从而导致被告项目的自来水工程无法进行竣工验收和备案登记以及取得初始登记必需具备的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。二、既使如原告所诉，因无具体损失，其主张的违约金亦明显过高，应予降低 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2015年10月8日，原告许某和被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区，建筑面积69.82㎡，套内面积56.31㎡，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4428.9元，总金额为249391元。合同第五条对面积差异作了约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示房屋登记机构备案的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……双方约定付款方式为分期付款方式，房屋交付期限双方约定为2016年5月31日前被告将经建设工程竣工验收合格以及经五方验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。双方还在合同补充协议第十三条中对关于产权登记作出补充约定：……2、若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。……2、若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年5月23日，案涉楼栋通过五方验收。2018年6月14日，被告取得案涉房屋楼栋的《竣工验收备案表》，2018年7月6日，桂林市临桂区不动产登记局受理了被告的办理初始登记的资料，2018年7月27日，被告取得了包括案涉房屋在内的不动产权登记证书，不动产权附记载明：该不动产为首次登记。2019年2月13日，案涉房屋的不动产权证书办结，不动产权证书登记的专有建筑面积为55.68㎡。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至本院，形成本诉。 另查明，桂林市临桂区工信和商贸局于2019年4月29日出具一份《关于广西某房地产开发有限公司自来水管网铺设的情况说明》，内容为：位于某路边的广西某房地产公司周边的自来水给排水排污等市政管网建设，因临苏路拓宽等诸多原因未进行市政道路改造，原桂林市西城经济开发区管委会与桂林市自来水公司多次协商沟通未能完成自来水管网铺设工程，因此无法满足广西极佳房地产公司项目开发所需“三通一平”的建设条件，导致该项目1#楼建成后无法竣工验收，为解决项目交房及业主入住要求，在2018年1月份广西极佳房地产公司与桂林市自来水公司协商后自行铺设了一条D/V200管径的自来水管网。正式的自来水管网建设目前由临桂新区新城投公司作业主，预计2019年下半年进场施工。庭审后，本院依职权到桂林市自来水公司城西客户服务分中心调查桂林电子商城1#楼自来水管网铺设情况，桂林市自来水公司城西客户服务分中心向本院出具了《电子商城1#供水管道安装情况说明》，主要内容为2017年11月极佳公司出资向城西分中心申请安装一条DN200临时供水管道供桂林电子商城用水，该管道于2018年1月完工，2018年1月，城西分中心根据极佳公司对电子商城1#栋的水表安装申请，分中心完成电子商城内部DN200及以下表前供水管道的安装并挂表通水，并在当月完成电子商城1#给水管道安装工程的验收工作。2018年1月10日，桂林市自来水公司客户服务中心临桂营业所对“电子商城1#栋”商住给水管道安装工程进行竣工验收。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、原告主张被告返还房屋套内面积误差造成价格差额的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中第五条的约定，合同中的预测面积与不动产权证上实测实测面积存在误差时，误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价。合同中预测套内面积为56.31㎡，不动产权证实测面积为55.68㎡，误差为0.63㎡，误差比绝对值在3%范围内，故应以55.68㎡计价，故，原告主张被告返还房屋套内面积误差价格差额，符合合同约定，本院予以支持。但，在面积计算上存在错误，本院予以调整，被告应返还的价格差额为2790.21元（4428.9元/㎡×0.63㎡）。 二、关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人均具有法律效力。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第十三条约定，出卖人应当于2017年5月31日前办结该商品房所有权初始登记，若因政府原因导致无法在约定期限内办结，出卖人不承担违约责任。而从桂林市临桂区不动产登记和房产交易管理中心出具的《关于广西务诚律师事务所的回复》及桂林市临桂区住房和城乡建设局出具的《情况说明》来看，申请办理商品房初始登记必须取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》需提交《竣工验收报告》（自来水）。本案中，因某路拓宽等原因未进行市政道路改造，自来水管网铺设未能完成，上述行为属于政府决定具体实施，客观上造成了办证延迟，该情形符合双方合同约定的政府原因。出卖人即本案被告为解决业主入住要求，积极与桂林市自来水公司协商后自行铺设了自来水管网，于2018年1月10日完成自来水竣工验收，此逾期期间（2017年5月31日至2018年1月10日），应依据双方合同约定的政府原因予以免责。此后，被告于2018年7月6日完成商品房所有权初始登记交件，属于逾期办理商品房所有权初始登记，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同对于违约责任的约定，被告应当向原告支付自2017年5月31日至2018年7月6日期间，扣减224天的逾期办理商品房所有权初始登记违约金4414.22元，即[249391元×1?×（401天-224天）] 三、关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金的问题。本院认为，因原、被告双方合同中仅约定了初始登记违约金，未约定办理转移登记的时间和违约金，而办理初始登记系办理转移登记的前提条件，原告在合同约定办理初始登记期间未届满前以及在主张初始登记违约金计算期间同时主张转移登记违约金，不符合双方的合同约定，同时违约金责任具有补偿性质，主要是以填补守约人因违约行为造成的损失为目的，本案中，原告未能举证证明其因被告迟延办理案涉房屋的不动产证书的损失超过合同约定违约金数额，故对于原告主张转移登记逾期违约金，应不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告广西某房地产开发有限公司支付逾期办理房屋初始登记违约金4414.22元给原告许某； 二、被告广西某房地产开发有限公司返还房屋套内面积误差的价格差额2790.21元给原告许某； 三、驳回原告许某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费241元，依法减半收取120.5元，由原告许某负担71.3元，被告广西某房地产开发有限公司负担49.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费241元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇二〇年四月十六日 书记员  石蓝