广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初425号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：覃小芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：林庆敏，女，该公司员工。 被告：罗敏敏，男，1988年11月13日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告罗敏敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人覃小芳、林庆敏到庭参加诉讼，被告罗敏敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗敏敏支付原告2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1292.76元及滞纳金1415.57元；2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费1292.76元及滞纳金1229.41元；2.判令被告罗敏敏支付原告2018年1月1日起至2018年12月31日止的公共能耗费120元；2019年1月1日起至2019年12月31日止的公共能耗费120元；3.以上1、2项合计：物业管理费2585.52元、滞纳金2644.98元、公共能耗费240元，共5470.5元；4.本案诉讼费、公告邮寄费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告系桂林市叠彩区联发乾景欣悦1#楼1-2-02号房的业主，依据《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》，原告为“联发乾景欣悦”住宅小区（建筑面积24万平方米）进行物业管理。被告于2015年10月25日与开发商联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称联盛置业公司）签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：被告购得桂林市叠彩区联发乾景欣悦1#楼1-2-02号房，建筑面积67.33平方米；合同附件四中合同补充协议约定：房屋物业服务费楼梯房1.6元/平方米/月，公摊水电费10元/月/户。2017年，联盛置业公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同第三章第六条第一款约定：楼梯房住宅按建筑面积1.6元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费；合同第三章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告依约为“联发乾景欣悦”小区提供了物业服务，但被告从2018年1月1日起拒交物业服务费及公共能耗费。截至2019年11月13日，被告尚欠物业管理费2585.52元、滞纳金2644.98元、公共能耗费240元，共5470.5元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望法院公正裁判，维护原告的合法权益。庭审中，原告明确2018年滞纳金的起止日起为2018年2月1日至同年12月31日止，2019年滞纳金的起止日起为2019年2月1日至同年12月31日止。庭后，原告将诉请的2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费总额由2585.52元变更为2585.02元，滞纳金由2644.98元变更为2590.19元。 被告罗敏敏未作书面答辩，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告罗敏敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告联发盛泰物业公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告联发盛泰物业公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月25日，被告与联盛置业公司签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，约定：被告向联盛置业公司购买位于桂林市叠彩区联发·乾景欣悦1#楼1-2-02号房，建筑面积67.33平方米。合同附件四第五条约定：预交壹年的物业服务费按建筑面积收费，楼梯房1.6元/㎡/月，公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）。2015年8月31日、2017年12月31日，原告作为乙方与联盛置业公司作为甲方签订了两份《前期物业服务合同》，该两份合同均约定原告为“联发·乾景欣悦”提供物业管理服务。该合同第六条约定，多层住宅1.6元/月.平方米，公用水电费10元.月/户；该合同第七条约定：业主应于甲方通知的交房之日起预交纳一年的物业服务资金。之后，物业服务资金按一年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金。逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰交纳滞纳金。现因被告未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公用水电费，因此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2017年9月9日，被告同意接收联发乾景欣悦小区1号楼1单元202号房。 再查明，2018年1月的物业费，原告给予被告0.5元的优惠。原告诉请被告支付的公共能耗费即公摊水电费。 本院认为，原告与联盛置业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与联盛置业公司签订的《前期物业服务合同》对本案被告具有法律约束力，被告罗敏敏作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时交纳物业服务费，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告每月应向原告缴纳物业费107.73元（1.6元/㎡×67.33㎡），扣除2018年1月优惠的物业费0.5元，被告应按照合同约定支付拖欠原告2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1292.26元（107.73元×12个月-0.5元）、2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1292.76元（107.73元×12个月），2018年1月1日至2019年12月31日的物业费共计2585.02元，故对原告要求被告罗敏敏支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费2585.02元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的公摊水电费10元/月/户计算，被告应向原告缴纳2018年1月1日至2019年12月31日的公摊水电费240元（10元/月/户×24个月），故对原告主张被告支付公摊水电费240元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与联盛置业公司签订的《前期物业服务合同》中约定“物业服务资金按一年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务金。逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰交纳滞纳金”，依照双方合同约定，被告自逾期之日起应按日3‰向原告交纳滞纳金，被告罗敏敏应向原告缴纳2018年的滞纳金1294.84元（1292.26元×3‰×334天），2019年的滞纳金1295.35元（1292.76元×3‰×334天），2018年、2019年的滞纳金共计2590.19元，故对原告要求被告支付按欠交物业费的日3‰支付滞纳金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告罗敏敏支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的交物业费2585.02元、公摊水电费240元，合计2825.02元； 二、被告罗敏敏支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的逾期付款滞纳金2590.19元。 本案案件受理费50元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告罗敏敏负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈碧青 二〇二〇年四月十三日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。