浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4238号原告：徐学明，男，1990年3月20日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：赵光生、王孝强,安徽大别山律师事务所律师。被告：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦天妃路533弄151号二楼。统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：姚可，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。原告徐学明与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2019年11月12日召开了庭前会议，于2020年3月18日进行了开庭审理，原告的委托诉讼代理人王孝强、赵光生，被告的委托诉讼代理人孙兆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告补偿原告装饰、设备差价暂定人民币200000元（最终依据评估结论确定）；二、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2017年5月29日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的乍浦君悦府12幢4单元301室房屋，约定毛坯房单价7026元每平方米，总价为604095.48元。被告利用其作为出卖人的优势地位，在签订《浙江省商品房买卖合同》同时要求原告签订《委托装修协议书》，否则被告不愿意出卖毛坯状态的商品房，经被告销售人员的推介，出于对被告的信任，原告在查验完样板房后同意签订《委托装修协议书》，并通过按揭贷款的方式支付了装修费用358476.52元。2019年7月31日，案涉商品房交付时，原告发现房屋装修标准严重低劣于购房时样板房的标准，装修价值远远低于其支付的装修费用。被告在销售商品房时提供了样板房，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定房地产企业在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。截止目前，样板房及《委托装修协议书》附件显示的应当为原告所拥有的家具、家电等设备，无任何一件出现在其所购买的房屋内，装修标准也远低于样板房的档次。从《浙江省商品房买卖合同》内容来看，案涉房屋套内面积仅为67.73平方米，装修费用358476.52元，均摊到每平方米为5292.73元，结合实际装修情况来看，案涉房屋的装饰、设备标准明显达不到约定标准，根据《浙江省商品房买卖合同》第十四条，被告应当补偿装饰、设备差价。从《委托装修协议书》本身来看，该份协议书是原告委托被告为其购买的乍浦君悦府12幢4单元301室房屋进行装修，其支付了装修费用358476.52元，被告作为原告的装修代理人未履行或者说是未完全履行职责，造成原告损害的，应当承担民事责任。另外，原告认为，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条及《中华人民共和国民法总则》第164条之规定，原、被告签订的装修协议书显失公平，理由是：在签订合同时被告利用其优势地位，不愿意单独出售毛坯房；装修价格与同地区装修价格比较差距很大；且没有按照样板房进行装修。故原告要求退还装修差价。被告答辩称，本案的装修款项35万余元中包含了部分房价款，销售时原告是明知被告是按总价对外进行的销售，房子的总价是962572元，合同单价是11195元。房价的行情和周边房屋都是一致的，约在12000元每平方左右，当时购房者都需要排队购买。房产公司确有样板房，该样板房在房产销售快结束时已经出售了，但业主还未入住，除了家具和软装之外进行了交付。样板房的装修明细及双方约定的委托装修协议书的标准是一致的。对于原告提出的显失公平并不存在，原告是具有民事判断能力的人，装修协议是双方真实意思的表示；被告按照装修协议中约定的装修标准完成了装修，并将房子连同装修一并交付给了原告；关于涉案房屋的装修，被告是按照双方装修协议第一条约定的装修标准进行的。综上，原告的诉请不符合法律依据，不具客观事实，应当予以驳回。针对自己的诉讼请求，原告提供了以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》、购房发票各1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、《委托装修协议书》1份、装修发票2份，证明原、被告之间存在委托装修关系；3、付款凭证、贷款查询单各2份，证明原告按约支付了购房款和装修款；4、房屋现状视频及样板房视频1份，证明实际交付的房屋和样板房及合同约定的装修方案（装修后的图纸详见附件）明显存在较大差异，被告未能按照合同约定履行相应的合同义务；5、黄同庆、张菊英签订的《浙江省商品房买卖合同》（复印件）、《委托装修协议书》（复印件）各1份，证明原、被告之间的《委托装修协议书》价格明显过高。被告的质证意见：对证据1无异议；对证据2无异议，但无法证明装修是包含家电、家具；对证据3的真实性无法确认，但案涉房屋的款项已经付清；对证据4的真实性无法确认，对证明目的不认可，双方签订的《委托装修协议书》第一条对装修标准、具体内容作了明确约定；证据5，系复印件，真实性无法确认，被告是按照成套总价出售，有些商品房建筑面积相同，但合同价可能相差二、三十万元。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、客户签约申报表1份，证明原告成交的是房屋总价，原告签字确认，原告明知并认可该种销售方式；2、交付流程单1份，证明案涉房屋连同装修在2019年8月7日办理了交付手续，原告查看并认可接受了该房屋；3、主要材料配置表1份，证明被告按照双方装修协议约定履行义务，没有违约。原告的质证意见：证据1、2的真实性无异议，但证据1的合法性有异议，被告存在违法违规销售房屋的行为，签约申报表上有销控单价、合同单价，被告在明知销控单价的基础上又对单价进行变更，违规销售的行为侵害了原告权益；该申报表仅是报价单，达不到被告的证明目的，不能产生约束双方的法律效果；证据2，原告对被告收取35万元装修款是认可的，但不代表被告装修后的装修价值就达到了35万元，原告签名是真实的，但签收并不代表原告对房屋装修品质、标准的认可；该证据达不到被告的证明目的，该份交付流程单没有包括装修，与装修内容相关的燃气灶、油烟机说明书一栏无被告经办人签名，其他交付内容均有签名。证据3，系被告单方面制作，不能证明被告按照配置表的内容进行装修。上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证如下：一、原告提供的证据：证据1、2，被告无异议，本院予以认定；证据3，被告对原告已付清款项的事实无异议，故本院对该事实予以认定；证据4，本院对其真实性予以认定；证据5，系复印件，且不能证明与本案的关联性，本院不予认定。二、对于被告提供的证据：对证据1、2的真实性本院予以认定；证据3，系被告单方制作，被告未提供其他证据予以佐证，故对该证据本院不予认定。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年5月29日，原告徐学明向被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司签具了《客户签约申报表》，该申报表内容为：客户徐学明；购买房屋12-4-301；认购日期2017年5月26日；建筑面积85.98平方米；价格为：销控单价每平方米7026元，合同单价每平方米11195元，合同总价为：毛坯604095.48元、装修358476.52元，合计优惠后962572元；付款方式为：首付毛坯184095.48元、装修218476.52元，合计402572元（含定金）；贷款560000元。同日，原告徐学明与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0001956）1份，约定：原告向被告购买位于平湖市商品房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为嘉港售许字（2017）第01号；该商品房土地使用年限自2016年12月12日至2086年12月12日，建筑面积共85.98平方米，商品房毛坯单价为每平方米7026元，总价款为604095.48元；付款方式为其他方式（商业贷款），在本合同签订之日已付首期房款184095.48元，余款420000元原告同意办理银行按揭贷款；房屋的交付期限及条件为：被告应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2019年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记。合同第十四条约定，被告关于装饰、设备标准承担的违约责任：该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，被告交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，被告补偿装饰、设备差价。该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）。合同附件八载明：原、被告在平等、自愿的基础上，达成以下条款：凡被告就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为被告的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供原告了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；原告特别声明：经被告提示，原告已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，原、被告签订《委托装修协议书》一份，协议载明：鉴于原告向被告购买了嘉兴乍浦中南君悦府12幢4-301商品房，现就原告委托被告对前述毛坯商品房进行装修事宜，经双方协商一致达成如下协议：一、装修的主要标准为：1）内墙：餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米伽或同等档次品牌）。2）顶棚：乳胶漆。3）地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4）室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5）厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6）卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7）阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米伽或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。二、该房屋设计费、装修费已包含在原告支付的装修款中，原告无须另行支付任何其他装修费用；双方约定，本协议约定范围内的装修费用为358476.52元。三、原告知悉并同意被告的装修方案（装修后的图纸详见附件），原告同意装修改造中拆除的材料归被告所有，相应的建筑垃圾由被告处理。四、原告知悉并同意装修会对原设计图及合同附图进行部分修饰，会对实际使用面积造成增减，双方同意最终购房款按照房管部门出具的实测报告载明的面积进行结算，装修后增加或减少的使用面积均不影响以实测报告载明的面积作为产权登记的依据，原告也不得就此向被告提出任何主张。五、原告同意在房屋毛坯验收通过后直接由被告进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成后交付时一并验收。六、装修完成及交付原告使用时间为2019年7月31日。七、原告同意被告交付时相关材料如与样板房存在细微色差，原告同意以实际交付为准。八、双方签订的商品房买卖合同解除，本协议一并解除。本协议签订后，原告仅要求解除本协议而仍然履行商品房买卖合同的，须向被告承担购房款和装修款总额的30%作为解除本协议的违约金。九、本附件中若出现生产厂家停止生产或品牌更名或厂家倒闭或厂商涨价等原因致使被告无法按本协议附件履行的，原告同意被告自行决定相同档次的产品代替，但本合同的价款不作调整。十、本协议一式三份，被告持两份，原告持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签字或盖章之日起生效。十二、未尽事宜，双方友好协商，协商不成，双方均可向不动产所在法院起诉。2019年8月7日，被告向原告徐学明交付涉案房屋，并出具《交付流程单》载明：房屋资料：住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务手册各1份、可视对讲机使用说明书1套、燃气灶、油烟机使用说明书各1份；钥匙、门禁卡：入户钥匙6把、信报箱钥匙2把、门禁卡3把、对讲机1部。该《交房流程单》注明：本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从是《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。原告徐学明在交付流程单上签名并书写“本人确认收到以上资料和钥匙，不代表认可装修品量和房屋质量，装修存在严重问题，本人不满意”。本院认为，本案争议焦之一是：原、被告签订的《委托装修协议书》是否显失公平。原告认为显失公平的理由是：1、被告利用其优势地位，不愿意单独出卖毛坯房，强迫原告与其签订装修协议；被告利用原告在购房过程中没有经验、轻率，向原告展示的样板房是装修精美、设备齐全的精装房，但未作说明，并且提供给原告的《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图与《委托装修协议书》附件户型图对比，明显增加了大量家电、家具，使原告在看完样板房后，当然性地认为《委托装修协议书》附件中的图片就是装修后的效果，并在该附件处签字予以确认。2、原告购买的涉案房屋与案外人黄同庆、张菊英购买的房屋面积相仿、购房和交房时间也近乎相同，但原告支付的装修款却是案外人支付装修款的三倍。对此，本院认为，1、房地产市场是一个充分竞争的市场，原告并无证据证明被告在当地房地产市场具有垄断地位，原告作为购房人，也无证据证实在双方签订商品房买卖合同及委托装修协议时，被告对其有强迫签订合同的行为，故原告完全可以自主地选择购买或者放弃购买被告所出售的商品房，原告以此为由，认为所签订的《委托修协议书》显失公平，依据不足，本院不予采信。原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八对样板房的性质作出了说明，系宣传资料之一，而非双方合同的组成部分；而双方所签原、被告签订的《委托装修协议书》对于涉案房屋的装修标准作了明确约定，整个协议均未明确表示或暗示电器、家具等设施设备为协议的组成部分，双方所签订的商品房买卖合同及委托装修合同均约定明确，原告作为完全民事行为能力人，在购房中经历了先认购房屋，再签订签约申报表，最后签订商品房买卖合同及委托装修协议的过程，故原告并非冲动之下轻率所签订的协议，现原告以没有经验、轻率为理由，认为所签订的合同显失公平，依据不足，本院不予采信。2、原告所提供的案外人黄同庆、张菊英购买的房屋的材料均为复印件，无法确认真实性，退一步讲，即使真实，其所记载的房屋位置等均与原告所购房屋不一致，且仅以该案外人的商品房买卖合同及委托装修协议，并不能确认案外人的购房的总价及组成，故与本案原告购房并无可比性，结合原、被告在签订商品房买卖合同之前签订的客户签约申报表及双方在庭审中的陈述，被告所出售的是带装修的房屋，而原告在签订商品房买卖合同之前欲购买的也是带装修的房屋，故原告对与被告签订的委托装修协议背后的真实意图及装修款中实际包含了部分房价是应知及明知的，且在装修协议书中已列明了装修的标准，现原告撇开商品房买卖合同仅从装修协议出发认为装修费用过高有失偏颇，本院不予采信。综上，对于原告认为所签订的《委托装修协议》显失公平，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二：被告在履行《委托装修协议》时是否存在违约行为。原告认为，1、涉案装修工程的装修标准应为样板房的装修标准，包含了硬装、软装、家具、家电等，且双方签订的委托装修协议所附图纸也可看到家电、家具等物，现被告交付的房屋远低于上述装修标准，已构成违约；2、涉案房屋的已装修部分存在质量问题。对此，本院认为，样板房为被告进行房屋销售的宣传资料之一，这在原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八中已作了明确的说明，原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八约定，凡被告就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为被告的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供原告了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准，该约定系被告对样板房等所作的说明，故被告所设样板房并非双方合同所约定的内容，原告以此要求被告作为装修标准进行装修，依据不足，本院不予支持；原、被告签订的《委托装修协议书》对于涉案房屋的装修标准作了明确约定，列明了装修的位置、项目、品牌等，但并未罗列原告所认为的应当为其提供的电器、家具等设施设备，而原告所主张的电器、家具均系价值较大的物品，且不同品牌、不同型号也有较大的价格差距，如双方在装修中包含了上述家具、电器等，按照常理及一般的市场交易习惯，理应在装修协议中予以明确，现该协议书中并无上述内容，而所附图纸也未注明该图中所示物品等均为装修所包含的内容，故本院认定装修标准中并不包含原告所认为的电器、家电等设施设备，原告以实际交付的装修中未包含电器、家具为由，认为被告违约，本院不予支持。2、原告在载有“确认上述房屋已达到交房条件”的《交付流程单》上签字，虽又标注不认可房屋质量及装修品质的意见，但原告并未提供证据证实所交付房屋及装修的质量等存在违反双方合同约定的情形，故对于原告以存在质量问题为由，认为被告违约，本院亦不予采信。综上所述，对于原告要求被告补偿装饰、设备差价的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求对案涉房屋装修的实际价格进行鉴定，因装修实际价格的确定对于本案审理并无关联，该鉴定非必要，因此，原告要求对案涉房屋装修价值进行鉴定的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐学明的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告徐学明负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  张慧二〇二〇年四月九日法官助理朱骏健书记员陆丽燕