河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终669号上诉人（原审原告）：宋春喜，男，1965年2月6日出生，汉族，住三门峡市灵宝市。委托诉讼代理人：张欣哲，河南天保律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俭，河南天保律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杜惠霞，女，1967年5月20日出生，汉族，住三门峡市灵宝市。委托诉讼代理人：张欣哲，河南天保律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俭，河南天保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵军，男，1956年6月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵栋梁，男，1989年7月21日出生，汉族，住三门峡市卢氏县。系单位推荐。被上诉人（原审被告）：三门峡裕鑫房地产开发有限公司（自然人独资），住所地：三门峡市上阳路南段西河堤路10号楼3单元3层东户。法定代表人：邵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵栋梁，男，1989年7月21日出生，汉族，住三门峡市卢氏县城关镇西大街一街坊8号楼二单元8号。该公司法律顾问。上诉人宋春喜、杜惠霞因与被上诉人邵军、三门峡裕鑫房地产有限公司（以下简称“裕鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。宋春喜、杜惠霞上诉请求：1、请求人民法院依法撤销或改判(2019）豫1202民初3069号民事判决书中第一项诉讼请求。2、依法支持我方一审诉讼请求。3、一二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定借款数额8368000元抵顶8497962元房款的不一致部分129962元从裕鑫公司向我方出具的欠条金额中扣除，系错误认定,应予以纠正。一、以8368000元债务抵顶8497962元房款,系双方真实意思表示。8368000元没有计算利息;抵顶房屋的单价过于虚高，商品房认购协议书中的房屋单价为19800元/平方米,签订合同时该楼盘同类型房屋价值为12000元/平方米，虚高了7800元/平方米。后经过市处非办、涧东区管委会主持协调,最终同意给我方多抵顶一部分房屋。因此,8368000元的债务抵顶8497962的房款系双方协商的一致意见,亦不违反强制性法律规定。二、原审过程中,双方均认同以物抵债的结果,裕鑫公司在一审中并没有答辩要求该129962元要扣减，法院不应强制否认双方意思自治的结果。三、裕鑫公司在2018年5月8日向我方出具欠条，是对之前房屋买卖过程中所有债权债务的总结。从时间顺序上来看，该以物抵债已经履行完毕于2015年。裕鑫公司向我方出具的欠条发生在2018年5月8日。若裕鑫公司认为当时以物抵债尚有129962元未付清的话,就会在出具欠条时提出并扣减。裕鑫公司在2018年出具欠条时，并未提出该问题，一直到原审结束亦未提出该问题,就是因为该8368000元的债务抵顶8497962的房款系双方当时协商的统一结果,并已经履行完毕。裕鑫公司与邵军共同答辩称，一、我方对宋春喜、杜惠霞在德益担保公司处的债权金额不知情，“以8368000元债务债务抵顶8497963元房款”不是我方的真实意思表示，对《德益公司银堤漫步商铺房产共有人名单》和《德益公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议》的签订没有参与。我方与宋春喜、杜惠霞不存在债权债务关系，我方只与鑫德公司签订有以物抵债协议。在债权人未依法缴纳利息部分20%的个人所得税的情况下，裕鑫公司作为扣缴义务人，有权将相应部分的税款从抵顶的房款中予以扣除。二、我方在与上诉人结算房屋面积差的当天，已经与其结算了其应补缴的个人所得税并送达了《纳税义务告知书》。三、上诉人的债权是鑫德公司整体债权拆分出的一部分，整体债权存在瑕疵，拆分部分的债权应当对瑕疵予以继受。四、按照《合同法》第82条规定，上诉人作为债权的受让人，我方对于鑫德公司的“债权瑕疵和纳税义务抗辩”也可以对抗上诉人。五、购房款是债权（借款本金和利息）转化而来，在债权合法性存在瑕疵的情况下，由其转化的购房款也存在合法性瑕疵，不应得到法院的支持。六、裕鑫公司有权在向税务机关缴税前先行扣除个人所得税。七、无论是借款还是抵顶房屋，均是裕鑫公司的公司行为，且欠条也是以公司名义出具的，与邵军个人没有关系，根据合同相对性原则，要求邵军个人承担责任没有事实和法律依据。宋春喜、杜惠霞一审诉讼请求：1.判令裕鑫公司支付二人房款、维修基金、空调初装费三项差价合计409127元；2.邵军对上述款项承担连带责任；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月，裕鑫公司向鑫德公司借款5000万元，2014年9月14日，鑫德公司与裕鑫公司签订《借款债务清偿协议书》，约定：经核算，本金5000万元，月利率3%，截止2014年9月1日，裕鑫公司下欠债务9958万元，对于上述债务以裕鑫公司开发的在建楼盘项目“银堤漫步”的部分商铺和住宅房产折价抵顶的方式，全部清偿。2014年11月6日，鑫德公司出具确认书一份，确认上述9958万元债务已由裕鑫公司邵军全部清偿。2014年11月6日，裕鑫公司出具收据一份，载明：交款单位陈绪宏，人民币8497962元，款项事由系5#楼一、二层2号商铺款。2015年11月23日，裕鑫公司出具收据一份，载明：交款单位陈绪宏，人民币500元，收款事由为更名费。同日，裕鑫公司与宋春喜、杜惠霞签订《商品房认购协议书》，主要约定，宋春喜、杜惠霞认购银堤漫步项目内房五号楼一、二层商铺第2号，建筑面积429.19平方米（实际建筑面积以房产管理部分测绘面积为准），总金额8497962元。裕鑫公司以此房作为所欠宋春喜、杜惠霞借款的抵押物，自本协议签订后一年内，裕鑫公司按合同价格收回该房，若裕鑫公司不能如期偿还宋春喜、杜惠霞借款，宋春喜、杜惠霞按合同价格购买该房，多退少补。庭审中，宋春喜、杜惠霞称，未缴纳该房屋房款，系由陈绪宏处更名过来，且房款全部为借款本金，不包含利息。2015年12月1日，德益公司银堤漫步资产处置小组签订“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”，主要内容为：经市处非办、涧东区管委会主持协调，德益担保公司87位理财客户同意与德益担保公司法人李丑云的位于三门峡市区××路××堤××小区××楼××、××商铺××号的产权（以下简称“该房”，原交费收据名字为陈绪宏），实行兑顶，面积429.19平方米，折合836.8万元，用于清偿德益担保公司87位理财户的理财债务。该房产协议的产权人名字填写客户代表宋春喜、杜惠霞2人，实际产权为87位理财人共有。协议见证人张某。后经测量，涉案房屋实际面积小于《商品房认购协议书》载明的面积，裕鑫公司遂于2018年5月8日向宋春喜、杜惠霞出具欠条一份，内容为：应退宋春喜、杜惠霞商铺合同编号5#一、二层第2号，测绘报告商铺编号：5#1、2层7号商铺，房款维修基金、空调初装费三项差价合计409127元。其中，房款差403524元，维修基金差1222元，空调初装费差4381元。欠条出具后，裕鑫公司未支付，宋春喜、杜惠霞遂诉至法院。2019年11月8日，一审法院对张某作出调查笔录，张某称其在2015年12月份时是涧东区管委会副主任，“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”所涉及的金额均为借款本金，不包含利息。一审法院认为,宋春喜、杜惠霞与裕鑫公司签订的《商品房认购协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行义务。现房屋实际面积与协议约定面积不相一致，裕鑫公司予以认可，并出具欠条表示同意退还房屋面积、维修基金、空调初装费差价，由于房款系裕鑫公司的借款转化而来，而根据“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”可确认，借款数额实际为836.8万元，与《商品房认购协议书》里载明的房款为8497962元不一致，故应在差价中扣除超出借款实际数额的部分，综上，裕鑫公司应退还的差价款项为409127元-（8497962元-8368000元）=279165元。被告裕鑫公司系自然人独资公司，被告邵军未提供证据证明其财产独立于裕鑫公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，邵军应当对上述款项承担连带清偿责任。被告辩称，该案系借款本息抵债，宋春喜、杜惠霞应当承担收取利息的个人所得税。根据一审法院对张某的调查，转化为房款的借款均系本金，不包含利息，故被告辩称与事实不符，本院不予采纳。综上所述，宋春喜、杜惠霞起诉，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条之规定，判决：一、三门峡裕鑫房地产开发有限公司支付宋春喜、杜惠霞房屋差价款279165元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、邵军对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费7440元，宋春喜、杜惠霞负担2440元，三门峡裕鑫房地产开发有限公司、邵军共同负担5000元。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，2015年11月23日，裕鑫公司与宋春喜、杜惠霞签订总金额为8497962元的《商品房认购协议书》，该8497962元并未实际缴纳，该款项实为裕鑫公司欠付鑫德公司债务中的部分转让而来，对此事实双方并无争议。裕鑫公司对其与鑫德公司2014年9月14日所签《借款债务清偿协议书》约定的债务数额及抵顶房屋价格不持异议，裕鑫公司与鑫德公司之间的债权债务关系已经双方协议而终结，鑫德公司根据该协议取得诉争房屋的处置权。鑫德公司及其后续债权受让者以何种价格转让或抵顶诉争房产，系后续债权受让者之间意思自治的结果，产生的折价或溢价已与裕鑫公司无关。一审法院扣除差价部分129962元没有事实和法律依据，应当纠正。裕鑫公司应当按照其2018年5月8日向宋春喜、杜惠霞出具欠条载明的409127元支付房屋差价款。综上所述，宋春喜、杜惠霞的上诉请求成立，依法应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3069号民事判决第二项；二、变更河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3069号民事判决第一项为：三门峡裕鑫房地产开发有限公司支付宋春喜、杜惠霞房屋差价款409127元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。一审案件受理费案件受理费7440元，由三门峡裕鑫房地产开发有限公司、邵军共同负担。二审案件受理费2440元，由三门峡裕鑫房地产开发有限公司、邵军共同负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  张攀峰审判员  李 琦二〇二〇年四月二十七日书记员  水文彬