宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初939号原告：宁夏弘泽汇物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：杜新文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周嘉玲，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骁，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：孟永钢，男，1980年8月15日出生，汉族，掌政镇政府幼儿园司机，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：谢生虎，宁夏言成律师事务所律师。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司与被告孟永钢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的委托诉讼代理人周嘉玲、陈骁及被告孟永钢的委托诉讼代理人谢生虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏弘泽汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告银川市掌政镇鸣翠花园一期52幢房屋自2016年1月27日至2019年12月31日止的物业服务管理费142055元；支付原告银川市掌政镇鸣翠花园一期56幢房屋自2017年1月27日至2019年12月31日止的物业服务管理费80422元；2.判令被告支付截止至2019年10月11日违约金94423元（按所欠费用月息2%计算至起诉之日，请判至缴清全部物业管理费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月25日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司（以下简称：诚智慧中公司宁夏分公司）与银川市掌政镇人民政府签订《前期物业合同》约定：“由诚智慧中公司宁夏分公司对‘掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期’项目提供物业服务，上述项目自交付使用之日起，业主即应缴纳物业服务费用，物业服务费用具体标准为多层住宅0.5元/月，商业物业1.2元/月…业主应在每年4月10日全部履行缴费义务”。此后，诚智慧中公司宁夏分公司将“掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期”项目2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务移交给原告，诚智慧中公司宁夏分公司退出上述项目的物业服务后，原告自2018年1月27日起为上述项目提供物业服务至今。被告就52幢房屋（建筑面积2818.54㎡）自2016年1月27日起，就56幢房屋（建筑面积2293.52㎡）自2017年1月27日起至今未支付物业管理费，上述费用经原告催要无果，故原告诉至法院。本案在审理过程中，原告申请撤回主张银川市掌政镇鸣翠花园一期52幢房屋自2016年1月27日至2019年12月31日止的物业服务管理费142055元，并变更主张银川市掌政镇鸣翠花园一期56幢房屋自2017年7月21日至2019年12月31日止的物业服务管理费85460元被告孟永钢辩称，原、被告并未签订物业服务合同，原告也并未向被告提供物业服务，被告没有向原告交纳物业费的义务。本案所涉及的房屋是被告与银川市兴庆区国有资产控股有限公司签订的合同，且被告只是用了第三层房屋，一、二层均出租，被告只应就使用的第三层缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，银川市兴庆区掌政镇人民政府与诚智慧中公司宁夏分公司签订《前期物业服务合同》，约定由诚智慧中公司宁夏分公司为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务，物业费收费标准为住宅为0.50元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米；物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月10日前履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日按所欠费用3‰的标准支付违约金；合同期限自2016年1月27日起至2018年1月26日止。后诚智慧中公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目物业服务移交给原告，约定该项目物业服务2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务均移交给原告承担，该期间内出现的纠纷、争议，产生的一些问题及投诉均由原告协调处理。2019年9月6日，由掌政镇人民政府物业办、掌政村村民委员会确认：掌政镇安置区一期、二期、三期由镇政府通过招投标与诚智慧中公司宁夏分公司签订了《前期物业服务合同》，由原告延续为安置区一期、二期、三期提供物业服务至今。因未及时签订《物业服务合同》，由原告继续按照《前期物业服务合同》的服务内容提供物业服务并承担合同内相关责任。确认原告提供物业服务时间为2018年1月27日至2019年12月31日止。另查明，2017年7月21日，被告（承租房）与兴庆区国有资产投资控股有限公司（出租房）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于兴庆区掌政镇安置区二期56号综合办公楼（鸣翠花园二期），总建筑面积5598.86㎡、总高6层，本次租赁标的物为一幢1-3层，建筑面积为2393.52㎡；租赁期限为五年，自2017年11月1日起至2022年11月1日止（预留三个月装修期自2017年8月1日至2017年11月1日）；被告承担承租期间所产生的水、电、暖等其他全部费用，出租方不承担租赁期内所发生的任何费用。本院认为，原告依据诚智慧中公司宁夏分公司与银川市掌政镇热门政府签订的《前期物业服务合同》为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务，并在该《前期物业服务合同》期满后由掌政镇人民政府物业办、掌政村村民委员会确认，原告继续为上述项目提供物业服务，该意思表示符合法律规定。被告作为该安置区二期56号综合办公楼的物业使用人也应当依照合同约定履行义务，故被告辩称其未与原告签订物业服务合同，被告没有交费义务的抗辩主张，本院不予采信。现原告已为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费，对于物业费具体金额，被告与兴庆区国有资产投资控股有限公司签订《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业服务费应由被告负担，而双方约定的租赁期自2017年11月1日起至2022年11月1日止，虽然兴庆区国有资产投资控股有限公司为被告预留三个月装修期，但依据合同约定预留的装修期并不在租赁期内，故本院仅支持被告按1.2元/月/平方米的标准向原告支付2017年11月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费75635.23元（2393.52㎡×1.2元÷30天×790天）。被告辩称被告已将涉案房屋的一、二层转租，故一、二层的物业服务费不应由被告负担，并申请追加案外人孟建东参加诉讼。对此，本院认为，本案物业服务合同关系，与孟建东之间是租赁合同关系，两者法律关系不同，而依据合同相对性，被告与孟建东的租赁合同关系也不影响原告向被告主张权利，故本院对于被告的抗辩不予采信，并对于追加申请予以驳回。自2017年11月1日起至2018年1月26日物业费，被告逾期付款应支付违约金，但《前期物业服务合同》约定的违约金明显过高，本院酌情调整为1000元。此后的违约金应当以双方合意为前提，《前期物业服务合同》到期后，没有续签物业服务合同，原告提供物业服务属于履行事实合同，因此原告主张违约金没有依据，对于违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告孟永钢于本判决生效之日起三日内向原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司支付物业服务费75635.23元、违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6052元，减半收取计3026元，退还原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司1673元，由原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司1213元，由被告孟永钢负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二〇二〇年四月二十七日法官助理 朱敏斌书记员 王菲菲附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。