上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终62号上诉人（原审被告）：旭特安和美科技（上海）股份有限公司，住所地上海市松江区莘砖公路258号34幢1004室。法定代表人：高如芹，总经理。委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙华西路585号华富大厦。法定代表人：许经锡，董事长。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，上海市晨升律师事务所律师。上诉人旭特安和美科技（上海）股份有限公司（以下简称旭特安和美公司）因与被上诉人上海锦龙物业管理有限公司（以下简称锦龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭特安和美公司上诉请求：撤销一审判决，改判旭特安和美公司按照原来的收费标准每平方米11.27元向锦龙公司支付2018年4月至2019年5月的物业费150,337.50元，并改判驳回锦龙公司其余诉讼请求。事实与理由：1.锦龙公司为证明其调整物业费收费标准符合法律规定，向一审法院提供了《物业费调整告知书签收表》、54户业主签订的《备忘录》以及59户业主按调整后的标准缴费的银行凭证，对于这些证据，因涉及众多业主，真实性根本无法确认，不排除锦龙公司伪造证据的可能性，而且《备忘录》大多数是调价以后补签的，故调价程序不合法，不能视为三分之二业主同意调价的依据。即使部分业主缴费或签署《备忘录》，其法律效力仅及于该部分业主，对旭特安和美公司不具有任何法律效力。2.由于锦龙公司调价程序不合法，在双方就物业费支付标准达成一致意见之前，旭特安和美公司有权拒绝按照新的标准支付物业费，且旭特安和美公司要求按照原来的标准支付物业费，但锦龙公司明确表示拒收，故旭特安和美公司不构成违约，无需支付滞纳金。即使存在违约行为，一审法院判决滞纳金按照日千分之一计算，明显不符合法律规定，在锦龙公司未提供证据证明其损失达到或超过日千分之一的情况下，应按照人民银行同期贷款利率计算。3.锦龙公司在一审辩论终结之后才提供《备忘录》作为证据，明显已超过举证期限。一审法院将其作为判决的依据，违反法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。锦龙公司辩称，锦龙公司是前期物业管理公司，与开发商签订的物业服务合同对业主具有约束力。本次调价符合法律规定。旭特安和美公司知晓调价流程，但其拒绝支付调价后的物业费，存在违约。关于滞纳金标准，锦龙公司已经主动调低为日千分之一。综上，不同意旭特安和美公司的上诉请求。锦龙公司向一审法院起诉请求：1.旭特安和美公司向锦龙公司支付拖欠的自2018年4月至2019年8月期间的物业费215,434.90元；二、旭特安和美公司支付锦龙公司滞纳金（按应缴费用每日千分之三计算至判决生效之日止）。诉讼中，锦龙公司将第二项诉讼标的明确为58,027.97元（按应交费用的日千分之一计算）；锦龙公司还提交书面情况说明，以旭特安和美公司已于2019年5月31日将涉案XX幢XX、XX、XX室房屋转让他人并已办理变更登记手续为由，将第一项诉讼标的调整为177,416.98元，并要求同步调整滞纳金。一审法院认定事实：锦龙公司系位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX开发区XX园二期（1）工业园区的物业服务单位，上海A有限公司(以下简称A公司)原系该工业园区内第XX幢XX室（建筑面积369.05平方米）、1002室（建筑面积365.43平方米）、1004室（建筑面积218.35平方米）工业厂房的业主，于2018年6月7日取得沪（2018）松字不动产权第XXXXXX号权证，合计建筑面积952.83平方米。2014年5月12日，锦龙公司与A公司签订《松江XX二期物业管理服务协议》，约定由锦龙公司为A公司提供物业服务义务，A公司自2014年5月15日起计付物业费，逾期交纳的，自逾期之日起，按日交纳应交费用千分之三滞纳金。2015年12月21日，A公司与旭特安和美公司共同签订《致上海A有限公司客户》书，载明“因公司发展需要，自2015年12月22日原上海A有限公司所有对外业务合并至旭特安和美科技（上海）股份有限公司”。之后，一直由旭特安和美公司向锦龙公司支付物业费，并已经按原合同约定的物业费收费标准11.27元付清了2018年3月底前的物业费。自2018年4月起，锦龙公司要求旭特安和美公司按照调整后的每平方米13.30元收费标准交付物业费，但旭特安和美公司认为锦龙公司提高收费标准不符合法律程序，至今尚未向锦龙公司支付2018年4月之后的物业费，锦龙公司催讨未果，曾经于2018年11月21日向一审法院提起诉讼，后于2019年5月13日撤诉。现锦龙公司以其诉称的事由，提起本次诉讼。双方有争议的事实是：锦龙公司将物业费收费标准自每平方米11.27元调整到每平方米13.30元是否合法。锦龙公司围绕争议的事实提供的证据及旭特安和美公司的质证意见如下：第一组证据，锦龙公司与开发商上海B有限公司签订的《物业服务合同》四份，证明锦龙公司系园区前期物业服务单位，双方约定的物业服务期限自2013年7月至2020年2月止。旭特安和美公司对该证据的真实性无异议，但认为其已经按照2016版合同第七条第（二）项规定的物业费收费标准每平方米11.27元履行了支付物业费义务，对2018版合同规定的物业费收费标准每平方米13.30元不予认可。第二组证据，1.锦龙公司与A公司于2014年5月12日签订的《松江XX二期物业管理服务协议》，证明锦龙公司依据该协议第二十二条的规定，可将调价方案报请园区批准，对物业服务费作相应调整。旭特安和美公司对该证据真实性予以确认，对证明的事实不持异议。2．《松江XX二期物业管理规约》，证明锦龙公司依据该规约第六十二条的规定，可报请园区批准，对物业服务费作相应调整。旭特安和美公司认为该规约系锦龙公司与上海B有限公司单方制作，其不予认可，且也没有收到该规约。第三组证据，《物业费调整告知书签收表》、《上海锦龙物业管理有限公司4月调价后已缴费明细表》，证明2018年4月1日，园区物业费调整的情况说明，已有三分之二以上业主签字同意，已按新收费标准交费的业主及建筑面积均已超过三分之二。旭特安和美公司认为对《物业费调整告知书签收表》其无法核实业主签名的真实性，由法庭进行审核。对已缴费明细表由锦龙公司自行制作，旭特安和美公司不予认可。第四组证据，《上海市不动产登记薄》、《备忘录》，证明园区共有业主68户（总建筑面积156,505.73平方米），其中54户业主已与锦龙公司签订同意物业费调整的备忘录，实际已有59户业主（合计建筑面积149,967.46平方米）按新收费标准交纳了物业费，尚有包括旭特安和美公司在内的9户业主（总建筑面积6,538.27平方米）未按调整后收费标准交纳物业费。旭特安和美公司质证认为该组证据已过举证期限，且一部分业主签署的备忘录时间在2018年4月1日后或者未注明时间，故即使按照调价后的业主同意数超过三分之二，其效力也不及于旭特安和美公司。经审核，锦龙公司提供的证据符合真实性、合法性、关联性的要求，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案锦龙公司作为建设单位上海B有限公司选聘的上海漕河泾开发区松江高科技园二期（1）园区的前期物业服务单位，对该小区进行物业服务，旭特安和美公司作为该小区的业主应当按约向锦龙公司支付物业费。现双方一致确认旭特安和美公司已经付清截至2018年3月前的物业费，故一审法院对该节事实予以确认。本案争议焦点是锦龙公司与建设单位签订的2018版《物业服务合同》第七条第（二）项对园区内物业费收费标准的约定是否有效。对此，锦龙公司提供了其向园区内183户房屋实际使用人送达物业管理费调整的情况说明签收单及园区54户业主与锦龙公司签订的同意按新收费标准交纳物业费的备忘录，且有59户业主实际已按调整后的收费标准交纳物业费，该59户业主之物业合计建筑面积为149,967.46平方米，而园区业主总数为68户，园区建筑总面积156,505.73平方米。据此，同意按新收费标准交纳物业费的业主数及合计的建筑专有部分面积已超过园区总业主数及建筑总面积的三分之二，符合《物业管理条例》第十二条第三款规定的数量标准，故该物业合同约定的物业费的收费标准应当认定有效，对全体业主具有约束力，旭特安和美公司应当按照该合同约定的办公楼收费标准每平方米13.30元支付物业费。然而，经锦龙公司以律师函催讨及诉讼方式向旭特安和美公司主张物业费，旭特安和美公司至今拒绝支付，故应当承担违约责任，向锦龙公司支付逾期付款滞纳金。对锦龙公司主张的滞纳金，根据锦龙公司与A公司签订的《松江XX二期物业管理服务协议》第五条约定，每月10日前交纳当月物业费，逾期交纳的，自逾期之日起，按日交纳应交费用千分之三滞纳金，诉讼中，锦龙公司自愿降低滞纳金计算标准为日千分之一，系自行处理民事权利的行为，于法不悖，一审法院酌定55,000元。旭特安和美公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院审理后于2019年10月30日作出判决：一、旭特安和美科技（上海）股份有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦龙物业管理有限公司自2018年4月至2019年5月期间物业服务费177,416.98元；二、旭特安和美科技（上海）股份有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦龙物业管理有限公司逾期交纳物业费的滞纳金55,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,786元，减半收取2,393元，由旭特安和美科技（上海）股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，旭特安和美公司在一审中对锦龙公司提供的第二组证据中的锦龙公司与A公司于2014年5月12日签订的《松江XX二期物业管理服务协议》质证表示，真实性予以确认，对证明的事实持有异议。一审法院认定的事实及其他举证质证情况无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一是旭特安和美公司是否应当按照调价后的收费标准每平方米13.30元向锦龙公司支付2018年4月至2019年5月的物业费；二是旭特安和美公司是否应当向锦龙公司支付滞纳金及滞纳金的计算标准如何确定。关于第一个争议焦点，锦龙公司系旭特安和美公司所在园区的前期物业服务单位，其与建设单位上海B有限公司先后签订了四份物业服务合同，对物业费的标准作出明确约定。A公司及旭特安和美公司均按照前三份物业服务合同约定的收费标准向锦龙公司支付了至2018年3月的物业费。最后一份物业服务合同约定旭特安和美公司所在办公楼的物业费收费标准调整为每平方米13.30元。旭特安和美公司认为锦龙公司该次调价不合法，对旭特安和美公司不具约束力。锦龙公司则认为，其该次调价符合法定的程序，并在一审中提供的《物业费调整告知书签收表》、《上海锦龙物业管理有限公司4月调价后已缴费明细表》、《备忘录》等证据，一审法院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并无不当，本院予以认同。根据上述证据显示的内容，锦龙公司该次调价符合相关规定，故对旭特安和美公司具有约束力，旭特安和美公司应当按照调价后的收费标准每平方米13.30元向锦龙公司支付2018年4月至2019年5月的物业费。关于第二个争议焦点，旭特安和美公司在锦龙公司催讨及以诉讼方式主张物业费后，仍然拒绝支付，显然已经构成违约，应承担支付滞纳金的违约责任。一审法院根据双方对滞纳金的约定及锦龙公司自愿降低标准的意思表示，再结合本案实际情况，酌定滞纳金为55,000元，尚在合理范围内。旭特安和美公司主张按照同期银行贷款利率计算滞纳金，缺乏依据，本院不予采纳。关于旭特安和美公司提出的程序问题，虽然锦龙公司的部分证据系在一审第一次庭审后提供，但一审法院之后又组织了第二次庭审，旭特安和美公司也就该部分证据发表了质证意见，故一审法院已经保障了旭特安和美公司的诉讼权利。旭特安和美公司就此提出的程序违法意见，本院不予采纳。综上所述，旭特安和美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,852元，由旭特安和美科技（上海）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十九日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……