安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1209号 上诉人（原审原告）：李祥松，男，汉族，1978年1月6日出生，住安徽省太和县。 上诉人（原审原告）：朱莉，女，汉族，1975年5月24日出生，住址同上。 李祥松、朱莉共同委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。 李祥松、朱莉共同委托诉讼代理人：冯少枫，江苏词瑞律师事务所（实习）律师。 上诉人（原审被告）：安徽昊坤置业有限公司，住安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内）。统一社会信用代码91341222343867909C。 法定代表人：陈伟，该公司负责人。 委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。 上诉人李祥松、朱莉与上诉人安徽昊坤置业有限公司（以下简称昊坤公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初9712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李祥松、朱莉上诉请求：撤销一审判决，改判昊坤公司支付其逾期交房违约金142085.2元（以1266357元总房款×万分之二的违约金计算标准×561天，自2017年12月31日至2019年7月15日共561天）。事实和理由：1.依据2018年2月7日签订的三方协议书可以明确，涉案房屋的买卖涉及购房券的使用，双方于2018年3月10日签订的商品房买卖合同仅供网签备案，不同于一般的房屋买卖流程，一审认定双方有关“2017年12月30日前交付房屋”的约定不合常理错误，认定该约定无效于法无据；2.太和县住建局于2017年11月23日责令昊坤公司停工，系因昊坤公司违规行为所致，李祥松、朱莉不应为此不利后果承担责任，一审法院认定违约金应从2018年6月30日开始计算错误。 昊坤公司答辩称：涉案合同约定的交房时间系笔误，不可能在约定购房前交付房屋。其他同上诉意见。 昊坤公司上诉请求：1.撤销一审判决，2.改判驳回李祥松、朱莉上诉请求。事实和理由：1.一审认为其公司与太和县房地产管理局、李祥松、朱莉签订三方协议书，李祥松、朱莉就完成了付款义务是错误的；在购房券没有得到全部兑付的情况下，其公司实际并未收到全部购房款。2.李祥松、朱莉完成全部付款义务，其公司才应交付房屋，在李祥松、朱莉没有支付全部购房款的情况下，一审判令其公司承担逾期交房违约责任适用法律错误。3.其公司在没有收到全部购房款的情况下，已履行了交房义务，一审又判令其公司承担违约金显失公平。 李祥松、朱莉答辩称：1.根据三方协议约定，购房券所涉购房款支付主体是太和县住建局而非李祥松、朱莉，昊坤公司何时领取相应款项与李祥松、朱莉无关；2.昊坤公司未足额领取购房券所涉购房款，系因昊坤公司延期向李祥松、朱莉交房原因，导致昊坤公司不符合（2016）8号文件规定的领取剩余30%购房款的条件，责任应由昊坤公司自行承担；3.李祥松、朱莉已履行完毕付款义务，昊坤公司应依约及时交付房屋。 李祥松、朱莉向一审法院起诉请求：1.判令昊坤公司继续履行合同，向李祥松、朱莉交付验收合格的房屋。2.判令昊坤公司向李祥松、朱莉支付逾期交付违约金144617.9元，计算方式1266357元×2?×571天，期限是自2017年12月31日起计算至2019年7月25日止。3.昊坤公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：昊坤公司以出让方式取得了位于太和县规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧，国有土地使用权证号为20160079、20160080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际3号楼”。2018年2月7日太和县房地产管理局作为甲方与乙方李祥松、朱莉、丙方昊坤公司签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋合计购房券价款为人民币1039938元，乙方选择购房房源位于铭城国际3＃楼602室，建筑面积209.45平方米，总房款1266357元，由甲方按购房券金额向丙方支付1039938元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2018年3月10日，李祥松、朱莉与昊坤公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，李祥松、朱莉购买昊坤公司建设的“昊坤铭城国际3号楼”602室，建筑面积209.45平方米，其中，套内建筑面积188.76平方米，应分摊的共有建筑面积20.69平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6046.11元，总金额人民币1266357元。付款方式为：商业贷款。买受人应于2018年3月8日前支付首期房价款人民币1056357元，余款210000元申请贷款支付。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由昊坤公司及该公司法定代表人陈伟盖章，李祥松、朱莉签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1803080009号。该合同签订前，2018年2月7日向昊坤公司缴纳了购房款16419元，同年6月14日李祥松、朱莉通过贷款支付购房款210000元。2019年7月15日，昊坤公司短信通知李祥松、朱莉于当月26日前办理交房手续；昊坤公司自认约定的交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。 一审另查明：2017年6月3日及2017年11月24日，“昊坤公司昊坤铭城国际工程部”分别致项目部工作联系函：近期国家及省市、地方环境保护督察、建筑扬尘污染整治力度逐步加强，周边砂石场、砖窑厂、水泥厂、搅拌站已处于停业整改或关闭状态，后期主体工程及二次结构施工使用的主材商品会非常紧张，受市场大环境影响，昊坤铭城国际住宅小区项目整体进度将受到严重影响，导致无法按期交房。2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行改正，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。 一审法院认为，李祥松、朱莉与昊坤公司签订的《商品房买卖合同》、李祥松、朱莉与太和县房地产管理局及昊坤公司签订的《市场化购房安置三方协议书》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。李祥松、朱莉已按照约定向昊坤公司支付了超出购房券部分款226419元。因李祥松、朱莉与太和县房地产管理局及昊坤公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将李祥松、朱莉对昊坤公司的购房债务1039938元（购房券）进行转移，该转移合法有效，李祥松、朱莉在上述三方协议签订时已完全履行了商品房买卖合同中约定的付款义务。太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与昊坤公司进行结算并支付房款，与李祥松、朱莉无关。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，李祥松、朱莉与昊坤公司于2018年3月10日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，应为无效，昊坤公司关于“政府要求停工而延期施工耽搁的6个月，交付日期应相应顺延”辩解理由，有事实依据，予以采信，一审法院确认交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。李祥松、朱莉按约支付购房款后，昊坤公司应当在2018年6月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给李祥松、朱莉。昊坤公司在2018年6月30日前没有将具备交付条件的涉案房屋交付给李祥松、朱莉，应当按约支付违约金。李祥松、朱莉诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。昊坤公司其他辩解，理由不能成立，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条规定，判决：一、李祥松、朱莉与安徽昊坤置业有限公司继续履行2018年3月10日签订的“商品房买卖合同”，安徽昊坤置业有限公司向李祥松、朱莉交付“昊坤铭城国际3号楼”602室房屋；二、安徽昊坤置业有限公司于判决生效之日起十日内向李祥松、朱莉支付逾期交付房屋的违约金96243元（计算方式1266357元×万分之二×380天，期限是自2018年6月30日起计算至2019年7月15日止，共计380天）；三、驳回李祥松、朱莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3077元，由李祥松、朱莉负担871元，安徽昊坤置业有限公司负担2206元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审所列证据认定意见与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.昊坤公司能否以其未取得全部购房款主张免除交房责任？2.如何确定应依约履行的交房日期？ 对于焦点一。首先，2018年2月7日，太和县房地产管理局作为甲方与乙方李祥松、朱莉、丙方昊坤公司签订的“市场化购房安置三方协议书”约定：乙方选择购房房源位于铭城国际3#楼602室，总房款1266357元，由甲方按购房券金额向丙方支付1039938元，超出购房券金额部分由乙方自行承担；（购房券资金）由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款。一审法院认定该三方协议实质系债的转移，合法有据。上述三方协议的签订，应视为李祥松、朱莉已经履行1039938元的付款义务。又因李祥松、朱莉于三方签订协议之日另向昊坤公司缴纳购房款16419元，一审法院据此判定李祥松、朱莉在上述三方协议签订时已完成合同约定的1056357元首付款义务，事实清楚，结论正确。鉴于李祥松、朱莉于2018年6月14日通过贷款支付购房款210000元后，已全部履行完毕1266357元的付款义务，即便昊坤公司未实际收到全部购房款，也不得以此主张免除其依约向李祥松、朱莉按期交房的义务。本院对昊坤公司的相关上诉请求也不予支持。如昊坤公司认为其并未实际收到全部购房款，可向相关义务主体另行主张权利。 对于焦点二。李祥松、朱莉虽上诉称昊坤公司应按合同约定的2017年12月30日前交付房屋，但并未提供证据证明本案双方当事人在2017年12月30日前曾达成买卖涉案房屋的合意。在买卖双方达成合意之前，任何一方要求对方提前履行给付义务都于法无据、于理不合。故一审法院认为本案双方当事人有关“2017年12月30日前交付房屋”的约定并非双方当事人真实意思表示，应属无效正确。一审法院综合全案事实证据，以及双方签订合同时涉案房屋的状况、昊坤公司的自认，判定昊坤公司应在2018年6月30日前交付房屋也无不妥。 综上，李祥松、朱莉与昊坤公司的上诉理由均不能成立，依法应予驳回，原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3152元，由李祥松、朱莉负担946元，安徽昊坤置业有限公司负担2206元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年四月十七日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。