内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初3460号原告：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地：赤峰市红山区钢铁西街路北红城新世界。法定代表人：岳强，总经理。委托诉讼代理人：李长鹏，内蒙古原法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古原法律师事务所律师。被告：秦琴，女，1978年11月6日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：丁东辉，内蒙古正勋律师事务所律师。原告赤峰新世界物业服务有限责任公司（以下简称新世界物业）与被告秦琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日第一次公开开庭进行了审理。原告新世界物业的委托诉讼代理人张艳芝、李长鹏，被告秦琴的委托诉讼代理人丁东辉到庭参加诉讼。因被告向赤峰市住房和城乡建设局举报原告在提供物业服务过程中存在服务不到位、未签合同强行提供物业服务、高收费、服务差、阻碍业主成立业主委员会、聘用原红山区房产局局长石立军作为“保护伞”等，赤峰市住房和城乡建设局已将该问题作为线索移送赤峰市公安局。赤峰市公安局红山区公安分局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室作出关于刘亚梅举报赤峰新世界物业服务有限公司涉嫌违法犯罪核查工作报告，结论为没有证据证实举报赤峰新世界物业服务有限公司占用公摊面积私自出租，阻止业主成立业主委员会，以停水停电威胁业主情况。2019年7月2日本案中止诉讼。2020年4月20日本案恢复审理。于2020年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告新世界物业的委托诉讼代理人刘超，被告秦琴的委托诉讼代理人丁东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告秦琴给付原告物业服务费用15581元（建筑面积34.78平方米，14元/月/平方米，每月486.92元，自2016年8月18日至2019年4月17日，共计32个月）并支付违约金2726元，合计18307元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：赤峰红城新世界商厦（以下简称红城商厦）由赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司开发建设，2008年7月建设单位与原告签订前期物业服务合同，由原告为该楼提供物业服务，红城商厦自2008年开业运营至今，均是原告为其提供房屋、配套设施设备及相关场地维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，此外原告一直承担着该商厦公共区域的照明费用，共用电梯、货梯的运行电费及维修养护费用，消防设施设备的维修养护更新费用，整体取暖费用等相关费用，保证了该商厦的正常运营。被告系红城商厦的业主之一，拥有楼内商厅一处，具体为二楼2-309号厅，建筑面积34.78平方米（二层商厅物业费收费标准为14元/月/平方米），由被告对外租赁或者自行经营使用，自2016年8月18日开始，被告一直未向原告交纳物业服务费用，截止2019年4月17日，被告累计拖欠原告物业服务费用15581元，上述物业服务费用被告至今未交纳，该行为已经构成违约，给原告及红城商厦整体物业服务均造成损害，为此原告诉至人民法院。秦琴辩称，一、赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同中，原告的法定代表人为周丽英，签订日期为2008年7月30日，但是根据原告信息公示报告显示，其成立于2008年6月6日，法定代表人为岳强，而非周丽英，仔细观察可发现，案涉合同签订日期有明显改动痕迹，答辩人认为案涉合同是伪造的证据，原告涉嫌以伪造的合同作为依据，利用诉讼手段，骗取答辩人物业服务费用，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，追究原告的责任；二、原告在合同中第三页乙方资质等级处标明，资质等级为四级，《物业服务企业资质管理办法》第三条明确规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，因此原告根本不具备物业服务资质，不能承接物业管理服务；三、即使案涉合同不是伪造的证据，也不因原告无相关资质而无效，原告以此合同向答辩人主张支付物业服务费用也没有事实和法律依据，合同对答辩人没有约束力。2008年7月30日赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与原告签订的前期物业合同第三十八条约定：“甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，但赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与答辩人签订的房屋买卖合同并未包括前期物业服务合同的内容。由此，原告依此伪造的合同要求答辩人交纳物业费并承担违约金的主张，不应得到人民法院的支持；四、虽然原告垄断红城商厦物业服务，导致红城商厦出现大量安全隐患，基础设施维护不力等情况，但答辩人本着息事宁人的态度，依然承认2017年6月20日解除物业服务送达书送达之前，原告提供最基本的物业服务，同意在双方根据实际劳动价值协商，以双方商定的合理价格支付相应的费用，但对于解除物业服务送达书送达之后的强行服务，答辩人不认可，同时坚决支持红城商厦业主对原告涉黑涉恶涉乱问题的举报。综合以上意见，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系红城商厦2-309号商厅业主，商厅建筑面积34.78平方米。2008年7月30日，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与新世界物业签订了前期物业服务合同，约定赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司选聘新世界物业对红城商厦提供前期物业管理服务；物业收费实行包干制，业主按照建筑面积每平方米每月18元交纳，半年交纳一次；未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠费金额日2‰的标准支付违约金；合同期限自2008年7月30日起至2013年6月30日止；赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。被告与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同并未包括前期物业服务合同的内容。前期物业服务合同到期后，红城商厦的业主未成立业主委员会，原告继续为红城商厦提供物业服务。2015年10月29日，被告按照每平方米14元的标准向原告交纳了2015年8月18日至2016年8月17日的物业服务费用5843元。2017年，红城商厦的多名业主联名签署了与原告解除物业服务关系送达书，并向原告送达，要求原告提高服务质量并降低收费标准或者退出红城商厦的物业管理。现原告以被告未按约定支付物业服务费用为由诉至本院，诉请同前上述事实有原告提供的前期物业服务合同、（2016）内0402民初4613号民事判决书、（2018）内0402民初4854号民事判决书、（2017）内04民终321号民事判决书，被告提供的商品房买卖合同、红城商厦业主与新世界物业解除物业服务关系的送达书、送达照片及原、被告方的陈述予以证明。本院认为，根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，案涉前期物业服务合同第三十条亦约定：“赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，按照上述法律规定及合同约定只有在建设单位和买受人在买卖合同中约定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对被告产生约束力，但案涉房屋销售合同不包含前期物业服务合同的内容，故案涉前期物业服务合同未得到物业买受人即被告的认可而对其不具有约束力。但因新世界物业已实际为被告提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳物业服务费用。对于被告向原告交纳物业服务费用的标准，原告提交了收据一枚，欲证明被告按照每月平方米14元的标准向原告交纳物业服务费用，被告对该枚证据的真实性有异议，认为只是原告单方出具，没有被告的签字捺印。庭审结束后被告认可按照每月每平方米14元的标准向原告交纳2015年8月1日至2016年8月17日物业服务费用5843元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬”及《物业管理条例》第四十二条一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告要求被告支付物业服务费用15581的诉讼请求，因被告所有的商厅建筑面积为34.78平方米，物业服务费用收费标准为14元/月/平方米，自2016年8月18日至2019年4月17日，共计32个月，被告拖欠原告物业服务费用15581元，故原告该项请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称解除物业服务送达书送达后被告原告强行为被告提供物业服务，根据《物业管理条例》第十一条第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。由此可见，解除物业服务合同的请求主体为业主大会和业主委员会，被告仅有部分业主签名的“红城新世界商厦业主与新世界物业公司解除物业服务关系的送达书”，不符合解聘原告的法定程序，其提交的解除物业服务关系的送达书不具有解除合同关系的法律效力。被告辩称原告垄断红城商厦的物业服务，导致红城商厦出现大量安全隐患，基础设施维护不力等情况，但红城商厦作为商业经营场所，一直处于营业状态，原告的物业服务行为并未对被告的商厅经营行为造成妨碍，故被告的上述的抗辩，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金2726元，因前期物业服务合同对被告不具有约束力，故原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付2016年8月18日至2019年4月17日物业服务费15581元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金2726元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及上述法律之规定，判决如下：一、被告秦琴于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司2016年8月18日至2019年4月17日期间的物业服务费用15581元；二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（原告已预交），由原告赤峰新世界物业服务有限责任公司负担34元，由被告秦琴负担95元，被告秦琴负担部分于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘艳杰 二Ｏ二Ｏ年四月三十日书记员 杨 波