上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1223号上诉人（原审原告）：潘石勇，男，1963年9月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘丽芳，女，1956年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：唐佩庆，男，1951年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：唐勇，男，1979年6月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：于正川，上海李东方律师事务所律师。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：滕志鹰，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：潘勤芳，女，1964年2月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马鲜朵，上海宸豪律师事务所律师。上诉人潘石勇因与被上诉人潘丽芳、唐佩庆、唐勇、潘勤芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初47238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘石勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是上诉人婚前的宅基地房屋拆迁获得的商品房，系争房屋权利人为上诉人潘石勇。虽然宅基地房屋拆迁时间在上诉人与潘勤芳婚姻关系存续期间，但不可能变更房屋的财产所有权，也不能违背婚姻法关于婚前财产各自所有的原则规定。2.潘勤芳与潘丽芳、唐佩庆、唐勇签约时间为2002年3月26日，而交易过户时间为2003年3月26日，前后相差一年，而合同价款仍为18万元（人民币，下同），并不符合2003年的市场价。3.潘丽芳、唐佩庆、唐勇明知系争房屋是上诉人宅基地房屋被拆迁获得的安置房，且房屋权利人登记为上诉人，然潘丽芳、唐佩庆、唐勇既不要求上诉人到场过户也没有支付房屋对价，因此潘丽芳、唐佩庆、唐勇取得房屋不属于善意取得，且有重大过失。4.潘丽芳、唐佩庆、唐勇与潘勤芳恶意串通，十几年来刻意隐瞒上诉人，潘勤芳告知上诉人其将系争房屋出租，上诉人也是因为与潘勤芳XX且每月需支付潘勤芳5万元，故而上诉人并未要求潘勤芳支付租金，导致上诉人一直不知道系争房屋已被潘勤芳转让。基于此，上诉人主张潘丽芳、唐佩庆、唐勇与潘勤芳签署的买卖合同应属无效具有事实与法律依据。据此，请求二审法院依法改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人潘丽芳、唐佩庆、唐勇辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.被拆迁房屋属于夫妻共同财产，动迁安置房也是夫妻共同财产，只是登记为上诉人，潘勤芳对系争房屋享有处分权。2.不存在恶意串通。潘丽芳、唐佩庆、唐勇从装修房屋、入住以及过户都是公开进行的，邻居及亲戚已经证实上诉人知晓。3.房屋成交价18万元符合当时的价格，潘丽芳、唐佩庆、唐勇还提供了将自己房屋出售的买卖合同以及对系争房屋进行装修的装修合同，上诉人与潘勤芳一开始就知道潘丽芳、唐佩庆、唐勇有购房意向，该份买卖合同真实有效，且已经履行过户手续，上诉人在长达20年内不知晓出售事实不符合常理。被上诉人潘勤芳辩称，同意上诉人的上诉请求。1.潘丽芳、唐佩庆、唐勇与潘勤芳私下签订该份买卖合同，损害上诉人的财产权益，且潘丽芳、唐佩庆、唐勇没有支付过购房款，不存在支付合理对价，买卖合同无效。2.潘丽芳、唐佩庆、唐勇住进系争房屋后给了潘勤芳5万元，并没有明示该笔款项性质，但不是房款，应该是潘丽芳、唐佩庆、唐勇租房的感谢费。3.系争房屋是上诉人个人所有财产，潘勤芳出于报复心理将上诉人的该套房屋转移至潘丽芳名下，签订该份买卖合同是为了过户需要，双方并无真实的房屋买卖意思表示。4.房屋买卖是重大事项，并非家庭一般事务，应该由上诉人签字确认，潘勤芳无权替上诉人签字处分。潘石勇向一审法院起诉请求：就系争房屋于2002年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，潘丽芳、唐佩庆、唐勇取得的系争房屋返还给潘石勇。一审法院认定事实：系争房屋系潘石勇于1999年10月26日因原坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号私有房屋动迁安置所得。2003年4月14日，系争房屋产权核准登记至潘石勇名下，权证号为浦XXXXXXXXXX。同日，系争房屋核准登记至潘丽芳、唐佩庆、唐勇名下，共同共有，房地产权证号为XXXXXXXXXX。1987年5月11日（一审法院记载1978年系笔误），潘石勇与潘勤芳登记结婚。2011年10月27日，潘石勇与潘勤芳因感情不和登记XX，双方就XX事项达成如下协议：一、子女抚养，双方所生一男，出生日期1989年3月29日，已工作，随女方生活；二、婚后无共同财产；三、婚后无共同债务，男方个人名下债务由男方自愿承担；四、男方从XX起，每月偿还女方5万元，承担至男方名下企业倒闭。2003年3月20日，甲方潘石勇与乙方潘丽芳、唐佩庆、唐勇签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买系争房屋，房地产转让价款为18万元，建筑面积89.32平米。其余条款均为空白。潘石勇主张，落款处“潘石勇”的签字系潘勤芳所签，也未收到房款18万元。潘丽芳、唐佩庆、唐勇及潘勤芳确认落款处“潘石勇”的签字系潘勤芳所签，潘丽芳、唐佩庆、唐勇向潘勤芳支付了5万元。各方当事人一致确认：潘勤芳取得系争房屋后即交付潘丽芳、唐佩庆、唐勇，潘丽芳、唐佩庆、唐勇装修入住至今。一审审理中，各方当事人对潘石勇与潘丽芳、唐佩庆、唐勇之间关于系争房屋是买卖关系还是租赁关系产生争议。潘石勇主张，潘石勇与潘勤芳未离异时，家庭的一切事务，包括房产、钱款等都是交由潘勤芳经管，并且潘勤芳告知潘石勇房屋系出租给潘丽芳、唐佩庆、唐勇使用，故其主观上也一直认为房屋产权是登记在潘石勇名下。潘丽芳、唐佩庆、唐勇则主张，潘石勇与潘丽芳、唐佩庆、唐勇之间系房屋买卖关系，且向潘勤芳支付了房款5万元，余款未支付是因为潘石勇当时比较富裕，未向潘丽芳、唐佩庆、唐勇主张。另外，潘石勇经动迁获得了三套房屋，其余二套也均已出售，不可能不知道系争房屋也已出售。审理中，潘丽芳、唐佩庆、唐勇申请证人汤某、潘某2出庭作证。汤某当庭作证称：其系潘石勇、潘丽芳、唐佩庆、唐勇的邻居。证人所在小区均知道潘石勇将系争房屋出售给潘丽芳、唐佩庆、唐勇。2002年，潘丽芳、唐佩庆、唐勇对系争房屋进行装修并入住至今。潘某2当庭作证称：其与潘丽芳、潘勤芳系同胞姊妹关系。潘丽芳入住系争房屋时，曾邀请证人与潘勤芳两家吃饭，当时潘丽芳就说房屋是潘勤芳卖给她的。十多年前大伯儿子结婚的时候，姊妹三家一起喝喜酒的时候，证人还与潘石勇开玩笑说，其出售了一套房屋给大姐潘丽芳，应也出售一套房屋给证人。潘石勇则回答称：证人有房屋的，无需再购房。潘石勇对证人证言质证称：汤某年龄较大，陈述不清，潘丽芳、唐佩庆、唐勇入住系争房屋也可能是租赁；潘某2与潘丽芳、唐佩庆、唐勇有亲戚关系，但潘某2对房款、出售房屋的原因均不清楚，不能证明房屋已出卖给潘丽芳、唐佩庆、唐勇。一审另查明，2000年1月12日，李某、潘石勇、潘勤芳、潘某1将其名下坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积121.99平米，以24万元的价格出售给案外人潘某1、潘某3、潘某4。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。潘石勇认为，系争房屋系潘石勇一人所有，潘勤芳在买卖合同上冒签潘石勇名字属于无权处分，故房屋买卖合同应为无效；潘丽芳、唐佩庆、唐勇则认为，房屋买卖合同真实有效，潘丽芳、唐佩庆、唐勇入住至今潘石勇及潘勤芳均未提出过异议，产权也已登记至潘丽芳、唐佩庆、唐勇名下。法院认为，系争房屋系潘石勇与潘勤芳原婚姻关系存续期间私房动迁安置所得，该房屋归夫妻共同所有，潘勤芳有权处分系争房屋。虽然《上海市房地产买卖合同》落款处“潘石勇”的签名系潘勤芳所签，但潘石勇亦自认其与潘勤芳未离异时，家庭的一切事务，包括房产、钱款等都是交由潘勤芳经管，潘丽芳、唐佩庆、唐勇有理由相信潘勤芳有权代理潘石勇出售系争房屋。潘石勇又主张，潘丽芳、唐佩庆、唐勇与潘勤芳恶意串通，房价18万元明显低于市场价格，也未收到房款，损害潘石勇利益。法院认为，系争房屋是动迁安置房，结合当时房屋市场价及彼时双方之间的姻亲关系，18万元符合常理，故对潘石勇该主张法院不予采纳。综上，潘石勇要求确认合同无效、返还房屋的诉讼请求，均不予支持。一审法院据此判决：驳回潘石勇的全部诉讼请求。案件受理费3,900元，减半收取计1,850元，由潘石勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，该份《上海市房地产买卖合同》于2002年3月20日签订，并被修改为2003年3月20日后用于办理产权过户手续。本院认为，二审争议焦点为：上诉人潘石勇（由潘勤芳代签）与被上诉人潘丽芳、唐佩庆、唐勇之间签署的《上海市房地产买卖合同》效力如何确定。首先，潘石勇与潘勤芳在2002年至2003年期间仍为夫妻关系，并无证据显示两人在该时间段内关系不睦，故潘勤芳在审理中表述的其将潘石勇名下的系争房屋出售目的是为了损害潘石勇的财产而有意为之，对此仅为潘勤芳个人意见，并未有相关证据加以证明，潘丽芳、唐佩庆、唐勇也不予认可，且在一审审理中提交了其将自己原有房屋出售用于购买系争房屋的买卖合同及对系争房屋进行装修的装修合同等相关证据，以佐证其存在购房的真实意思表示，基于此，潘石勇主张潘勤芳与潘丽芳、唐佩庆、唐勇之间恶意串通损害潘石勇的财产权益，依据不足，本院难以采信。其次，基于潘石勇在一审庭审中认可其与潘勤芳未离异期间的家庭事务包括房产、钱款均由潘勤芳管理，又基于本案被上诉人之一的潘丽芳与潘勤芳系姐妹关系，更有机会了解到潘石勇有出售系争房屋的意向，故潘丽芳、唐佩庆、唐勇更有理由相信潘勤芳有权代表潘石勇与其签订买卖合同，且符合当时情况下的交易习惯，潘丽芳、唐佩庆、唐勇自签约后实际取得房屋入住至今，双方办理了系争房屋的产权过户手续，合同得到有效履行。再次，买卖合同中的转让款18万元应为双方签约时协商确定的价格，不排除双方之间的亲戚关系等因素在内，潘石勇上诉认为18万元价格明显低于当时的市场价格，依据并不充分，本院难以采信。至于潘石勇称潘丽芳、唐佩庆、唐勇未支付房款，不属于善意取得一节，对此潘丽芳、唐佩庆、唐勇对未付清房款已作了合理解释，鉴于潘石勇在较长时间内并未予以催讨，特别是其与潘勤芳XX后也未积极行使权利，故其以潘丽芳、唐佩庆、唐勇未付清房款主张非善意取得，本院难以采信。关于潘勤芳所称的潘丽芳、唐佩庆、唐勇支付5万元系给予租赁使用的感谢费，并非房款，也因未得到潘丽芳、唐佩庆、唐勇的确认，且无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。最后，系争房屋被潘勤芳出售给潘丽芳、唐佩庆、唐勇距离潘石勇提起本案诉讼已有十余年，一方面，潘石勇在与潘勤芳的XX协议中未体现存在系争房屋，另一方面，潘石勇自与潘勤芳XX后也从未对系争房屋去向提出异议，明显不符合常理。另外，从潘丽芳、唐佩庆、唐勇在一审审理申请两名证人到庭作证内容来看，能够佐证证明潘石勇对系争房屋已经出售的事实已经知晓。据此，潘石勇上诉主张该份《上海市房地产买卖合同》无效，缺乏依据，也有违诚信，本院不予采信。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人潘石勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币3,900元，减半收取计1,950元，由潘石勇负担；二审案件受理费人民币3,900元，由上诉人潘石勇负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月二十八日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……