江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初2815号 原告：江西省新华书店资产经营有限公司，住所地江西省南昌市东湖区阳明路310号第二十二楼，统一社会信用代码913601001583216565。 法定代表人：马军峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄翔、衷源园，江西华邦律师事务所律师。 被告：刘建某，女，1960年4月12日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：刘建辉，男，1964年8月3日生，汉族，住江西省萍乡市开发区，系刘建某之弟。 原告江西省新华书店资产经营有限公司与被告刘建某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄翔、衷源园，被告委托诉讼代理人刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西省新华书店资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《江西省产权交易合同》解除；2、判令被告申请受让时按挂牌要求缴纳的拾壹万元交易保证金（后转为定金）归原告所有；3、判令被告归还原告所拥有的萍乡市经济开发区建设东路X号房屋（萍房权证开字第××号，萍房权证开字第××号、萍房权证开字第××号）；4、判令被告向原告支付自合同签订之日起至归还案涉房屋之日的房屋占有使用费（按37元／日计，房屋占有使用费暂计至2019年6月27日为34433元）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由，原告向江西省产权交易所提交的“江西省新华书店资产经营公司拥有的31套房地产”项目于2016年10月8日至2016年11月2日在江西省产权交易所挂牌公示，被告申请受让，并按挂牌要求缴纳了拾壹万元人民币交易保证金（后转为定金），后被告被确定为其中萍乡经济开发区建设东路X号3套非住宅房地产的受让方。原、被告于2016年11月18日签订了《江西省产权交易合同》，被告受让原告所拥有的萍乡经济开发区建设东路X号店面（萍房权证开自第2010003770号、萍房权证开字第××号、萍房权证开自第××号）。根据上述合同第七条约定，房屋转让所涉及的房产、土地权证变更所涉及的一切税费均由被告承担。合同生效后，原告依约交付了案涉房屋并履行了相应的合同义务，但是被告迟迟不缴纳产权转让的相关税费，导致原告无法与其办理产权转让手续，使原告无法从江西省产权交易所获得房产转让价款，合同目的落空，原告多次向被告催告履行合同义务未果后，于2018年向被告发送了关于解除《江西省产权交易合同》的函。被告的行为已构成违约，根据双方签订的合同约定，如乙方违约致使本合同不能履行，则无权请求返还定金，被告向江西省产权交易所所缴纳的定金拾壹万元归原告所有。案涉房屋在签订合同前一直出租给被告的兄弟刘建辉，约定了租金标准，合同签订以来，原告一直占有使用案涉房屋，故请判令被告向原告支付自合同签订之日起至归还案涉房屋之日的房屋占有使用费。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告刘建某辩称，原告要求解除双方签订的《江西省产权交易合同》是不尊重合同约定及合同法规定，被告购买原告房产证号为萍房权证开字第××号、第××号、第××号后，于2016年11月18日签订了产权交易合同，并已付清房款、中介费、交易费，依双方签订的合同约定，原告应在2个月内清场将全部店面交付给被告使用，在三个月内完成产权证交割；但原告至今未按约定将第××号交付给被告，也未按约定将产权证过户到被告名下。经被告多次交涉，原告在2017年2月22日来萍清场店铺时与看门的老太太产生冲突，经报警平息后，原告却在第××号店铺中强行砌墙，将第××号店铺砌城四面无窗无门墙体，被告当时提出异议后，原告答复有争议找省产权交易所协商，税费问题按法规办。随后被告带着《关于门面清场产权交接的报告》于2017年3月10日、20日、21日、27日，6月5日、7月27日到省产权交易所及原告处，要求解决产权交接，但都未得到解决。2018年被告收到原告解除《江西省产权交易合同》函件后，及时作出《质疑书》给原告和省产权交易所，提出原告解除合同不合法。现原告起诉要求被告归还房屋，因该房屋都未办在被告名下，何来归还，要求法院判令被告所交保证金11万元归原告所有更是无稽之谈；要求被告支付自合同签订之日起房屋使用费34433元，因原告已违约，应支付给被告违约金454825元，赔偿各项损失161411元，被告对此保留另行起诉的权利。请法院以事实为依据，以法律为准绳，为被告主持公道。 原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对被告无异议的原告营业执照、被告身份信息本院予以认定，并在卷佐证，对被告有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、江西省产权交易合同，证实原告通过江西省产权交易所挂牌交易涉案房屋，被告通过交易确定为萍乡经济开发区建设东路88号3套非住宅房地产的受让方（房产证号为萍房权证开字第××号、第××号、第××号）；双方合同第七条约定，房屋转让涉及的房产、土地权证变更涉及的一切税费等由被告承担，合同生效后，原告依约交付了案涉房屋，但是被告却迟迟不缴纳产权转让的相关税费，导致原告无法办理产权转让手续，造成原告无法从江西省产权交易所获得产权转让款，合同目的落空。另被告按挂牌要求已缴纳了11万元保证金，现已转为定金；被告代理人为房屋实际承租人，房屋当时状态为买售房，合同签订后原告已经完成交付行为。被告质证后，对合同的真实性没有异议，但是合同约定的第七条不合法，企业交易的房产与普通房产交易税金差距很大，不是被告能预料的，企业的房产税金不应由被告缴纳。本院认为，原告提供的江西省产权交易合同，双方均已签字、盖章，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。 2、江西省产权交易所产权转让交割单，证实原告通过江西省产权交易所挂牌出售的三套房屋已由被告购买，江西省产权交易所已出示了产权转让交割单的事实，被告质证后，对此无异议，本院予以采信。 3、江西省产权交易所告知函，证实2017年6月22日，江西省产权交易所书面通知原告，催促原告办理产权过户交易手续，完成本次交易，否则不能获得交易价款的事实，被告质证后，对真实性无异议，但认为是被告到交易所要求解决产权交接才发的函。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 4、关于解除江西省产权交易合同的函，证实原告向被告发函，要求解除双方签订的交易合同的事实，被告质证后，对真实性没有异议，但对原告要求解除交易合同及时回复了质疑函。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 5、资产租赁合同，证实原告出售的房屋原由被告代理人刘建辉租赁，其租金为每天37元，现已造成原告的租金损失的事实。被告质证后，对真实性无异议，但不同意承担原告的损失。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 6、律师函，证实原告已委托律师向被告发函，催促原告承担案争房屋产权变更所涉及的一切税费的事实，被告质证后，认可收到原告的律师函，对真实性无异议。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 7、房屋产权证、土地证、挂牌申请书，原告庭后补交该组证据，证实房产证号为第××号的房屋面积只有6.14平方米，原告交易的第××号的房屋产权证上已表明中间是砌了墙的事实，被告质证后，对该组的证据的真实性没有异议，但认为原告在交易挂牌时，该交易的房屋现状是没有墙，是由一个老太太居住，原告也未提交该产权证给被告，被告购买后，原告在交付时才在房屋的中间砌墙，导致该房屋不符合交易条件，不能正常使用，被告一直未接受，并多次到南昌要求处理，但都未得到解决。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 8、房屋评估被告、税款补（退）计算单，原告庭后补充证据，证实原告挂牌出让的房屋已经过评估；经国家税务总局萍乡经济技术开发区税务局计算，被告所购买原告的房屋，原告该交易房屋应缴纳的企业税费总计为65650元的事实。被告质证后，对真实性、合法性无异议，但认为该交易房屋企业所交税费应由原告承担。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。 被告针对其答辩意见向本院提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、关于门面清场产权交接的报告，证实被告购买原告的店面后，原告未将房产证号为第××号的房屋交付给被告，被告多次找原告要求交付店面，并将该书面报告给了原告公司的工作人员，但双方多次协商无果的事实。原告质证后，对证据的三性有异议，认为未收到被告的该份报告，该份报告是被告作的陈述，不符合证据的法定要件。本院认为，被告购买原告的房屋后，因门面清场问题多次到南昌与原告沟通，并有来往南昌的火车票予以证实，原告也认可被告因清场问题到南昌与其沟通，被告虽未提供向原告送达该书面报告的依据，但对其到南昌要求原告对其所购房屋进行清场的事实，本院予以采信。 2、质疑书一份，证实被告收到原告发出的解除合同的函件后，通过快递向原告送达了其书写质疑书，提出了原告解除合同不合法的事实。原告质证后，认为被告未提供送达的证据，即使被告对原告解除合同的律师函存在疑义，也应向法院或仲裁机构予以确认，而被告并未向法院提起确认解除合同的效力，故对该证据的三性均不予认可。本院认为，原告向被告发出律师函后，被告对原告作出书面回函符合常理，故本院对其真实性予以采信。 3、火车票复印件9张，证实被告多次往返南昌、萍乡，与原告沟通，花费的交通费用的事实。原告质证后，对被告多次来原告公司进行沟通是事实，沟通的内容是清场的问题，原告多次让步，被告的诉求却不断增加，导致双方未能达成一致，最终只能诉讼解决。本院认为，原告对被告多次来往南昌沟通交易房屋清场的问题予以认可，本院对此事实予以采信。 4、赣州银行支付结算委托书5份、增值税发票二份、收据二份，证实被告购买原告房屋后，按照合同约定将相应的交易的费用都已经交齐，已履行了合同义务，合同第七条约定产权过户税费，属企业应缴纳的税费依法不应由被告缴纳，而应由原告企业缴纳，故被告现未缴纳该税费。原告质证后，对上述证据无异议，本院对该组证据予以采信。 5、照片五张，证实案涉房屋的现状，房产证号为第××号店铺中砌了隔断墙，改变了房屋现状。原告质证后认为，第××号店铺只有一半，在交易前就有一隔断墙，只是被人拆除了，另一半不属交易面积范围；交易后，原告进行修复，砌了隔断墙后交付给被告。本院认为，原告对交易的第××号店铺在交易前的隔断墙已被拆除，房屋交易时现状是没有隔断墙；交易后在交付给被告时才重新砌了隔断墙的事实予以认可，本院对此事实予以采信。 6、申请调查书、调查笔录一份，缴纳税金种类及比例一份，证实被告申请法院到税务机构对双方房屋交易应缴纳税费进行调查，国家税务总局萍乡市经济技术开发区税务局（原告交易房屋所在地）明确，根据税法规定，原告交易的房屋，其中企业在交易房产时应缴纳的税种为：增值税5%、城建税7%、教育附加3%、地方教育附加2%、印花税0.05%、土地增值税30-65%，受让方需缴纳的税费为房产交易契税3%，税法只对负有纳税义务的纳税人征税，对不具有纳税义务的纳税人不征税，只对缴纳税费的义务人开具发票，不对非纳税人开具发票，原告应当依法纳税，原告作为出让方应承担企业税金的事实。原告质证后，对该组证据的真实性、合法性无异议，对应所缴纳的税种没有异议，但该组证据只对房屋交易中的税种予以明确，并未明确缴纳的节点，是由企业自行缴纳还是其他何种方式缴纳并未确定，只明确缴纳人，实际承担人未明确，税务人员只明确名义纳税人，而名义纳税人与实际纳税人是可分离的。本院认为，原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信。 综合原、被告所提供的证据，庭审中的陈述及本院对证据的分析、认定，查明如下法律事实：2015年6月1日，原告与被告代理人刘建辉签订了一份资产租赁合同，明确刘建辉租赁原告位于萍乡市安源区房屋（产权证号分别为萍房权证开字第××号，第××号），总面积为54平方米，每月租金为1050元；刘建辉租赁后，开设了“四特东方韵奔马超市”，经营日常生活用品，并按约向原告缴纳房租。2016年9月，原告经批准处置其所属房产并对其所属资产进行了评估，于2016年9月12日将其在全省所属的房屋包含刘建辉租赁的上述房屋及产权证号为萍房权证开字第××号房屋（面积为6.14平方米）委托江西省产权交易所进行挂牌出售；原告挂牌出售第××号房屋时（房屋登记面积为6.14㎡），该房屋现状是未砌隔断墙，由他人居住使用，房屋面积比产权证标明的面积要大。被告刘建某参与竞拍并向江西省产权交易所缴纳保证金11万元，通过竞拍购买上述产权证号分别为萍房权证开字第××号、第××号、第××号房屋，竞买价为505009元。2016年11月18日，原告与被告签订了一份江西省产权交易合同，明确被告竞买了原告的房屋，其中合同第四条规定：乙方（被告）申请受让时已按挂牌要求交纳了11万元交易保证金，现其已交纳的保证金转为定金（可冲抵部分转让价款），但定金性质不变。乙方应于交易双方签订江西省产权交易合同之日起5个工作日内一次付清全部房产转让价款，所有款项一律付至江西省产权交易所账户，付清全部转让款后方可办理产权交易手续，若乙方未按挂牌要求签订江西省产权交易合同，则定金不予退还，若签订江西省产权交易合同后未按要求付清全部款项，则定金不予退还且签订的江西省产权交易合同自行终止，甲方有权另行处置本标的。”第五条规定，甲方（原告）应当在本合同签订后三个月内，且在乙方付清本合同约定的款项后，完成产权转让的交割；第六条规定，乙方成功受让并付清全部转让款后，须自行办理房屋及土地权证的过户手续，甲方协助提供相关文件资料，由乙方在江西省产权交易所出具交割单之日起60天内完成所转让产权的权证变更手续，相关费用由乙方承担；第七条规定，本次转让标的涉及的挂牌费、产权交易手续费、经纪公司的佣金及房产、土地权证变更所涉及的一切税费（包含但不限于本次转让标的房产中由土地使用权证为总证且未办理分割的房产、办理其土地权证分割手续及所有税费）等均由乙方承担；第八条规定，乙方受让的萍乡经济开发区建设东路88号（萍房权证开字第××号）店面，乙方全部成交价款支付完毕后2个月内由甲方负责本次转让标的的清场工作，并结清房产交付给乙方之前的水电等费用后，将本次转让房产交付给乙方；乙方受让的萍乡市经济开发区建设东路88号（萍房权证开字第××号，第××号）店面，乙方为该店面的原承租人，需支付在全部成交价款支付完毕之日起2个月的租赁费后与甲方办理房产交接、权证变更等相关手续。第九条第1款规定，凡涉及转让标的物任何条件因素均按照房产现状进行转让；第2款规定、乙方已认真咨询、看样、核实、明确本转让标的现状和可能存在的瑕疵，本标的公示的房屋和土地面积以权属证登记面积为参考，若实际面积与登记面积不符，以相关管理部门确定的数据为准，但不影响成交和成交价格。第十一条违约责任规定：1、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，如甲方违约致使本合同不能履行，应将定金双倍返还给乙方，如乙方违约致使本合同不能履行，则无权请求返还定金，违约方的违约行为如给对方造成损失应当赔偿损失。2、甲方未能按期完成产权转让的交割，或乙方未能按期支付产权转让的总价款，每逾期一天，应按总价款的0.05%向对方支付违约金。第十二条对合同的变更和解除规定为，本合同如需变更或解除，甲乙双方必须签订变更或解除合同的书面协议，并报江西省产权交易所备案。合同签订后，被告于2016年11月21日向江西省产权交易所缴纳了购房款505009元（含前期缴纳的定金11万元）和佣金、交易费、挂牌费等计6411.11元。因原告交易的萍房权证开字第××号房屋（产权登记面积为6.14平方米）原由他人使用，原告未及时交付，经被告催促后，原告于2017年2月22日派人来萍进行清场交付，并在该清场的店面中间砌了隔断墙，将该店面分为两间，其中将左边一间无窗无门的房屋交付给被告，被告认为要按房屋现状交付，不同意接收原告交付的已砌了隔断墙的店铺，该砌了隔断墙的店面被告未接受使用；原告出售的萍房权证开字第××号，第××号店面交付后仍由被告委托代理人刘建辉经营使用。因被告对原告交付第××号房屋砌了隔断墙及合同约定房屋过户企业应交税费由其承担存在争议，多次到南昌与江西省产权交易所、原告进行协商未成后，被告认为企业应缴纳的税费依照税法规定应由原告缴纳，不同意缴纳原告企业应缴纳的增值税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%、印发税0.05%、土地增值税30-60%等税费（2020年4月9日，经税务部门核准上述企业房屋税费总金额为65650元）。因双方未交纳上述房屋交易的税费，原告所交易给被告的房屋产权，被告未办理产权过户手续，江西省产权交易所也未将房屋交易价款支付给原告。2017年6月22日，江西省产权交易所向原告发出告知函，内容为“根据《企业国有资产交易监督管理办法》、《江西省产权交易管理办法》等文件规定，贵公司提交的江西省新华书店资产经营有限公司拥有的31套房地产项目，已于2016年10月8日至2016年11月2日在我所挂牌公示，依照相关法规及公告信息的要求，刘建某被确定为其中萍乡经济开发区建设东路88号3套非住宅房地产（房产证号为萍房权证开字第××号、第××号、第××号）的受让方，并与贵公司签订了《江西省产权交易合同》，我所于2016年11月29日对合同进行了鉴证并向各方出具了《江西省产权交易所产权转让交割单》，但截至目前，上述房地产尚未按合同约定办理完成过户手续，导致交易价款一直滞留在我所结算账户，请贵公司与受让方配合，按公告信息要求和合同约定，尽快办理房产转让变更过户手续，完成本次交易”。因被告对原告交付的第××号房屋及房屋过户中承担企业应缴纳的税费存在争议，双方协商未成，被告一直未办理房屋过户手续。2018年1月6日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到函件5个工作日缴纳相关税费，十个工作日办理受让房屋的过户手续，如逾期将采取必要的法律措施（包括但不限于解除合同、诉讼）维护其自身权益，由此产生的一切法律责任由被告承担；但被告收函后仍未办理交易房屋的过户手续。2018年3月14日原告又向被告发出关于解除《江西省产权交易合同》的函，被告收到后，向原告送达了质疑函，认为原告存在违约，提出解除合同不合法。原告遂于2019年8月13日向本院起诉。审理中，双方争议较大，调解未成。 本院认为，原告通过江西省产权交易所挂牌出让其房屋，并与被告签订江西省产权交易合同，由被告购买其房屋，双方的房屋买卖行为未违反法律规定，应属合法有效。合同签订后，被告已按照合同约定支付了全部购房款，并缴纳了房屋交易佣金等费用，原告亦将交易房屋交付给了被告。现因被告对原告交付的萍房权证开字第××号房屋和约定由其承担办理产权过户的税费产生争议，未及时办理房屋产权过户，造成房屋交易款滞留在江西省产权交易所，引起本案纠纷。本案的争议焦点，被告未办理房屋产权过户，原告以其未得到房款要求解除房屋买卖合同，由被告承担违约责任、赔偿损失，是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（1）因不可抗力致使不能实现合同目的;（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（5）法律规定的其他情形”。也即合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行。本案中，被告通过江西省产权交易所竞拍购买原告出售的房屋，并与原告签订了江西省产权交易合同后，已依照合同约定支付了全部购房款和交易佣金，原告亦将交易房屋交付给了被告，双方合同约定的主要债务已履行，上述法定解除的情形并不存在。虽然双方签订的江西省产权交易合同中约定，被告在江西省产权交易所出具交割单之日起60天内自行完成所转让产权的权证变更手续，但当事人未办理房屋登记手续并不影响买卖合同的效力；且原告在交付萍房权证开字第××号房屋时确实存在改变房屋交易现状及产权交易合同对交易房屋过户的税费种类未具体明确的问题，被告对此存在争议并多次到南昌与原告协商未果后才未办理产权过户手续；现原告提出被告购买房屋后一直不办理房屋产权过户导致其不能获得房款，合同目的不能实现而提出解除双方的房屋买卖合同，但因原告与被告签订产权交易合同后，被告已按约定交付了全部购房款及交易佣金，已履行了合同的主要债务，原告的合同目的已实现，双方不存在法定解除合同的情形；原告未收到房款是江西省产权交易所未及时支付给原告，而双方签订的江西省产权交易合同中，并未约定被告不办理产权过户原告可以解除合同，也未约定被告未办理房屋产权过户手续前，江西省产权交易所不得支付购房款给原告，原告合同目的未实现的原因是其售房款滞留在江西省产权交易所，对此原告可另行向江西省产权交易所主张权利。现被告不同意解除合同，原告要求解除双方合同，由被告支付违约金、赔偿损失，不符合法律规定，本院不予支持；双方签订的江西省产权交易合同依法应当继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告江西省新华书店资产经营有限公司的诉讼请求。 本案受理费9194元，由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长 刘 玉 梁 人民陪审员 吴  晶 人民陪审员 徐 吕 俊 二〇二〇年四月二十九日 代理书记员 欧阳嘉慧