上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2678号上诉人（原审被告）：郑行钦，男，1982年3月29日出生，汉族，户籍地福建省永泰县，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区申滨路515号109、110、111、112-01室。负责人：杨朝伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人郑行钦因与被上诉人上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司（以下简称新华联仁合分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人郑行钦上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项。事实和理由：双方签约时，上诉人明确其需要办理工商营业执照，然被上诉人故意隐瞒涉讼商铺无房地产权证的重要信息，导致上诉人在不知情的情况下签约，因此，涉讼租赁合同不应被认定为有效，上诉人不应支付商铺租金等。被上诉人新华联仁合分公司辩称，涉讼租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效；上诉人签约时应当且已经知晓涉讼租赁房屋尚未取得产证，其系自愿承担相应的商业风险；上诉人应当支付租金、物业费、装修管理费、消防报验费、消防图纸费，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故其不同意上诉请求。被上诉人新华联仁合分公司向一审法院起诉，请求判令：1.涉案房屋租赁合同于2018年5月6日解除；2.郑行钦立即按照租赁合同约定的交付状态向新华联仁合分公司返还租赁房屋；3.郑行钦立即支付房屋租金人民币(下同)53,704.26元、迟延履行违约金74,628.98元(自2016年11月9日起暂计至2018年5月6日),以及自2018年5月7日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金53,704.26元为基数，按日千分之五计算)；4.郑行钦立即支付免租期房屋租金3,680元(自2016年10月19日起计算至2016年11月18日止),以及自2018年5月10日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付免租期房屋租金3,680元为基数,按日千分之五计算)；5.郑行钦立即支付归还期房屋占用费2,419.73元(自2018年5月7日起至2018年5月26日),以及自2018年5月27日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付归还期房屋占用费2,419.73元为基数,按日千分之五计算)；6.郑行钦立即支付场地占用费35,086.03元(自2018年5月27日起至2018年10月18日)、自2018年10月19日起至房屋实际返还之日的场地占用费(按合同解除时的日租金标准的两倍为基数),并支付场地占用费迟延履行违约金(自2018年10月19日起至实际付清之日止,以应付场地占用费35,086.03元为基数,按日千分之五计算)；7.郑行钦立即支付物业管理费19,352.90元、延迟履行违约金30,524.57元（自2016年11月9日起暂计至2018年5月6日），以及自2018年5月7日起至实际付清之日止的延迟履行违约金（以应付物业管理费19,352.90元为基数，按日千分之五计算）；8.郑行钦立即支付装修管理费770元，以及自2016年10月19日起至实际付清日止的延迟履行违约金（以应付装修管理费770元为基数按日千分之五计算）；9.郑行钦立即支付消防报验费10,000元、消防图纸费330元。原审中，新华联仁合分公司将上述第3项诉请中迟延履行违约金起算日期调整为自2016年12月25日起，并将自该日期起暂计至2017年10月29日止的迟延履行违约金金额变更为：73,444.02元，该诉请中其余部分不变。一审法院认定事实：2016年9月26日，新华联仁合分公司（作为出租方，签约甲方）与郑行钦（作为承租方，签约乙方）签订《关于上海XX购物中心的租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX购物中心LG1层36-02铺位的区域出租给乙方使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为22平方米。租赁用途为经营零售配套。乙方应在租赁场所统一以“XX文具”作为品牌对外持续营业。租赁期限为2个租约年（据合同序言部分第二、1条，租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推），自计租日（据合同序言部分第二、7条，计租日：免租装修期届满次日。商业广场整体开业最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关）起算。进场日为2016年10月19日。届时该房屋应达到的交付条件为满足本合同所属交付标准。第5.2条，2016年10月19日至2016年11月18日为1个月的免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费（含审图费及垃圾清运费），以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。……装修管理费标准为：按计租面积计算，每平方米35元，从进场日计算至计租日，即770元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止（或者解除）后3日内向甲方补交免租装修期租金（计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准×免租装修期时间），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第5.3条，开业日暂定为2016年11月19日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营……第6.1条，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第6.2条，租金计算方式：月租金=每平方米租金标准×计租面积。租金标准：第一个租约年167.3元/平方米/月，实际应付租金：租金单价为167.3元/平方米/月，月租金3,680元，年租金44,160元。第6.3条，租金采取“先付后租”的方式，以一个季度（三个月）为一个缴租期。第6.3.1条，首期租金应于开业日的前十日支付给甲方。如果计租日不是该月的起始日，则首付租金应付至开业日开始第四个月的月底，第一个月按实际天数计算，其后按月租金计算。第6.3.2条，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳9,560元（相当于第一个租约年的2个月租金，及2个月物业管理费之金额）的履约保证金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权单方解除合同。第7.2条，7.2.1如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。第7.2.2条，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第8.1条，自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第9.1条，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。对租金和物业服务费支付，乙方无任何对抗权。此种情形包括甲方及其指定的物业公司服务不到位的任何情况。如果乙方认为自己利益甲方及物业公司服务不到位或受到其他侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方或物业公司协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷。第9.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.2条，物业服务费（不含水、电等公用事业费，含营业时间内的中央空调使用费）标准为：免租装修期以外50元/月/平方米（即1,100元/月）……第10.3条，首付物业服务费应于乙方开业日前10日支付给物业服务公司（据合同序言第二、2条，物业服务公司：接受甲方委托、对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司）。如果开业日是该月第一日，则首付物业服务费应付至开业日开始第一个月的月底，如果开业日不是该月第一日，则开业日当月的物业服务费按实际天数计算，首付物业服务费应付至自开业日开始第二个月的月底。除首付物业服务费外，乙方应在每月25日前向物业服务公司交纳下一季度的物业服务费。第13.2条，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。第14.2条，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书（包括但不限于二次装修消防验收合格证书）后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。第14.11条，乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项。第15.6条，未经甲方许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。第15.7条，乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。第16.2条，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方（但乙方撤场时应负责将租赁场所恢复原状）。本合同另有约定的，从其约定。原审还认定，双方在合同中对违约责任和合同解除约定如下，第20.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失。第20.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。否则，一律视为乙方违约。第20.5条，乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.7条，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。第21.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：……（5）乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次（含本数）的；……第21.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：……（3）由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；……第21.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7.1条，甲方依照约定行使解除权（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第21.7.2条，乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用（如有）。第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止（或解除），乙方均应在合同终止（或解除）之日起20日内（交还期）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……第22.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除。第22.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第22.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第22.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第22.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第26.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式（甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达）。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：上海市闵行区XX路XX弄XX一区T4号楼506室，乙方通讯地址：上海市XX路XX弄XX号XX室。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。此外，合同附件二房屋交付标准约定，消防工程2、二次装修消防改动的报审、报验及施工由原施工单位负责（此相关费用由乙方支付，甲方组织乙方与原消防单位签订施工合同，具体费用待定）。双方还对上述合同的其余事项作了约定。签约当日，郑行钦向新华联仁合分公司支付履约保证金9,560元、租金11,040元（2016年11月19日至2017年2月18日三个月）。之后，新华联仁合分公司将涉案商铺交付郑行钦使用，郑行钦对涉案商铺进行了装修并购置了相关物品。原审再认定，2016年11月19日，上海XX购物中心开业试营业，郑行钦在涉案商铺经营“XX”文具店。2017年10月21日，郑行钦要求撤场及搬离租赁商铺内的可移动设备物品，而新华联仁合分公司以郑行钦拖欠费用未付为由拒绝郑行钦搬离，致使涉案商铺内仍有部分货架滞留。新华联仁合分公司在郑行钦撤场前仍未办出涉案商铺的营业执照。2018年5月2日，新华联仁合分公司向郑行钦寄送《关于解除租赁合同等事项的函》，载明就该房屋项下的欠款截止2018年5月2日暂计为92,792元，其中：截止至2018年6月租金为60,352元、物业费为21,340元、装修管理费为770元、消防报验费10,000元，消防图纸费330元。因郑行钦逾期支付租金及其他费用的行为已经构成根本违约，新华联仁合分公司现根据租赁合同的约定行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同于本函发出之日起第5日正式解除。郑行钦应于合同解除之日起20日内返还房屋并结清所有款项（包括但不限于租金、物业管理费、其他费用、交还期内的场地占用费、违约金等）；如郑行钦未能在上述期限内交还该房屋的，除应按照合同解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数支付场地占用费直至实际交还之日止外，新华联仁合分公司将根据租赁合同约定对房屋实施强制清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由郑行钦自行承担。届时新华联仁合分公司有权采取包括但不限于停止各种专项服务及其他认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施完成清场并有权处置房屋内遗留之物品等，郑行钦未到场的或郑行钦到场后拒不确认的，该房屋内物品情况以新华联仁合分公司登记为准。如郑行钦未按期返还房屋并结清所有款项的，新华联仁合分公司将通过法律程序追究郑行钦违约责任。郑行钦于2018年5月3日收到该函。原审2019年3月1日庭审中，郑行钦表示需通过另案对装修损失主张权利。2019年6月13日，在一审法院组织双方谈话中，郑行钦表示文具店于2017年10月21日停业并撤离，店内只有定做的、可移动的货架，郑行钦在2017年后没有再向新华联仁合分公司要回货架，货架一直被新华联仁合分公司扣留至今，现在其也不再需要这些货架，郑行钦将另案提起诉讼主张赔偿损失。原审另认定，2019年7月16日，一审法院立案受理了以郑行钦为原审，以案外人上海XX地产开发有限公司以及新华联仁合分公司为被告的房屋租赁合同纠纷案，案号为（2019）沪0112民初26682号，郑行钦的诉请为：1.确认租赁合同于2017年9月26日解除；2.判令新华联仁合分公司两倍退还履约保证金9,560元；3.判令新华联仁合分公司退还2016年11月19日至2017年2月18日止的租金11,040元;4.判令新华联仁合分公司赔偿室内装潢损失63,900元、设施设备损失39,500元。后因郑行钦经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院于2019年8月7日作出裁定该案按郑行钦撤诉处理。原审再认定，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向案外人XX公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。郑行钦承租的区域位于商业广场地下室。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了XX购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项载明：XX公司指派专人集中准备好招商入驻企业（特别是餐饮商户）的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，XX公司在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保XX购物中心如期开业。2016年11月28日，案外人XX公司取得上海新华联国际广场项目新建项目工程（1号楼、2号楼）的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年2月，上海XX购物中心地下部分通过竣工验收，因尚未取得产权凭证，致有关证照办理迟延，新华联仁合分公司与政府、各小商户协调，希望通过减免租金的方式使租赁合同继续履行。2017年3月，XX购物中心地下室几家商户因无照经营被上海市闵行区市场监督管理局责令停业经营。2017年11月21日，上海市闵行区XX街道办事处向闵行区市场监督管理局出具《关于上海XX购物中心地下空间商户申请办理营业执照的函》，根据虹桥商务区管委会会议纪要精神，将XX购物中心附属地下空间商户需办理营业执照情况申请如下：XX购物中心地下二层办证区域面积约10,000平方米，计72家商户；XX购物中心地下一层办证区域面积约9,410平方米，计32家商户。希望闵行区市场监督管理局给予支持，按相关要求为XX购物中心地下商户办理注册落地手续。原审又认定，新华联仁合分公司为涉案商铺支付了消防报验费10,000元、消防图纸费330元。一审法院认为：本案双方就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同的解除时间及归责；二、处理合同解除后果时的责任承担。关于焦点一，郑行钦租赁用途为经营零售配套，根据查明的事实，涉案商铺位于XX购物中心地下一层，庭审中，新华联仁合分公司也确认该区域并无房地产权证。根据双方签订的租赁合同，郑行钦系在明知涉案商铺尚未取得房地产权证的前提下，仍然选择签订租赁合同承租涉案商铺，故在一定程度上，郑行钦确实也自愿承担了租赁前期可能面临无证无照经营所蕴含的商业风险，但郑行钦对该风险的承担是有限度的，一审法院注意到，XX购物中心地下室几家商户于2017年3月被责令停业，进而逐步涉讼。郑行钦虽未被停业处罚，也未选择及时解除合同，但至郑行钦搬离时，涉案商铺仍不具备办照条件，同一性质区域亦无商户办出营业执照，从而导致合同目的无法实现。故郑行钦享有合同解除权，但合同解除的意思表示需以明示方式作出，本案中，郑行钦既无书面发函，也无任何证据证明其有明确的解除合同的意思表示，故郑行钦关于涉案合同于2017年10月21日搬离时已经解除的抗辩意见，一审法院难以采纳。就新华联仁合分公司要求确认涉案合同于2018年5月6日解除的诉请，一审法院认为，本案系新华联仁合分公司未能提供可办理营业执照的商铺所致，郑行钦未按时支付租金系事出有因，故新华联仁合分公司以郑行钦拒不支付租金构成违约而要求确认涉案合同于2018年5月6日解除之诉请，缺乏依据，一审法院不予采纳。本案诉讼过程中，双方对合同解除的事实已无异议，故一审法院认定涉案租赁合同已经予以解除。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就新华联仁合分公司主张的租金，经查，郑行钦已向新华联仁合分公司支付了自2016年11月19日至2017年2月18日的租金。自2017年2月19日起未再支付租金，但其仍在使用涉案商铺并开展经营活动，直到2017年10月21日停业并撤离。故郑行钦还应向新华联仁合分公司支付自2017年2月19日起至2017年10月21日止的租金29,808元。就新华联仁合分公司主张的物业服务费，郑行钦承认从未缴纳，但郑行钦关于新华联仁合分公司从未向其主张故无须支付的抗辩意见，一审法院不予采信，故郑行钦应向新华联仁合分公司支付自2016年11月19日起至2017年10月21日止的物业费计12,210元。因新华联仁合分公司拒绝郑行钦搬离涉案商铺，故新华联仁合分公司要求郑行钦支付自2017年10月22日起的租金和物业服务费，缺乏依据，一审法院不予支持。就新华联仁合分公司主张的装修管理费、消防报验费、消防图纸费均有合同依据，金额亦尚属合理，且郑行钦也实际进行装修也使用了涉案商铺用于经营，故一审法院均予以支持。但就新华联仁合分公司主张的要求郑行钦支付租金、物业费、装修管理费的迟延履行违约金之诉请，鉴于新华联仁合分公司并未举证证明其在合同履行过程中有催款行为，且考虑到涉案商铺的无法办出营业执照之实际情况，郑行钦未予及时付款系事出有因，故一审法院对此不予支持。就新华联仁合分公司主张的免租期租金及相应的迟延履行金，均不符合合同约定，一审法院不予支持。至于新华联仁合分公司要求郑行钦按合同约定的交付状态向新华联仁合分公司返还租赁房屋以及支付相应的占用费以及迟延履行金的相关诉请，考虑到郑行钦货架滞留系新华联仁合分公司阻拦所致，且鉴于涉案纠纷产生至涉讼的时间之长，再行要求郑行钦办理交接手续确无实际必要，何况新华联仁合分公司作为出租方完全有能力自行收回商铺，故一审法院认定涉案商铺早已处于新华联仁合分公司控制之下，对于新华联仁合分公司的相关诉请均不予支持。此外，就新华联仁合分公司收取的履约保证金9,560元，现双方均同意在本案中予以解决，为避免讼累，一审法院予以一并处理。合同解除后，新华联仁合分公司收取的履约保证金应予返还，根据合同约定，该款可用于抵扣郑行钦欠付新华联仁合分公司的各项费用。新华联仁合分公司关于没收履约保证金的诉请，不适用于本案，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一九年十二月二十七日作出判决：一、确认新华联仁合分公司与郑行钦就位于上海市闵行区XX路XX号XX购物中心LG1层36-02铺位签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》予以解除。二、郑行钦支付新华联仁合分公司自2017年2月19日起至2017年10月21日止的租金29,808元。三、郑行钦支付新华联仁合分公司自2016年11月19日起至2017年10月21日止的物业服务费12,210元。四、郑行钦支付新华联仁合分公司装修管理费770元。五、郑行钦支付新华联仁合分公司消防报验费10,000元、消防图纸费330元。六、新华联仁合分公司向郑行钦返还履约保证金9,560元。以上第二至第六项相抵后，郑行钦于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司43,558元。七、驳回新华联仁合分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,757.46元，由新华联仁合分公司负担3,661.10元，由郑行钦负担1,096.36元。二审中，上诉人出示光盘一组，旨在证明停业事实及被上诉人减租金之承诺；被上诉人认为该些材料不属于新证据，且对视频的真实性、关联性均不予认可。本院认为，上诉人出示之视频资料尚不足以证明其主张，故不予确认。经一审法院审理查明，一审法院认定事实无误，一审法院予以确认。本院认为，依据相关法律之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉讼商铺所处的商业广场地下室系《建设工程规划许可证》的项目范围内，故郑行钦关于涉讼租赁合同效力之异议，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审中，郑行钦自述其于2017年10月21日撤离，故其理应支付占用商铺期间的租金及物业服务费，原审的处理并无不妥，对此本院予以维持。本院注意到，涉讼合同约定承租方承担装修管理费，从进场日计算至计租日，即770元，故原审法院对于装修管理费的处理，符合合同约定，可予维持。本院还注意到，合同约定承租方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书（包括但不限于二次装修消防验收合格证书）后方可正式投入商业使用，因前述行为而发生的一切费用及责任均由承租方承担，且不得影响本合同的履行。故本院认为，消防报验费及消防图纸费应由承租方郑行钦承担，郑行钦关于该些费用之异议，本院亦难以支持。本院同时认为，在涉讼租赁合同解除后，原审法院对于履约保证金一并作出处理，避免讼累，并无不当。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人郑行钦关于撤销一审判决第二、三、四、五、六项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,366.95元，由上诉人郑行钦负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年四月二十九日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；