上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2985号上诉人（原审被告）：徐周雨，男，1989年7月1日生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审原告）：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路707弄12号301室。法定代表人：张飞云，执行董事。上诉人徐周雨因与被上诉人上海万街商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐周雨上诉请求：撤销一审判决，依法对于相关违约金、综合管理费用等予以改判。事实和理由：上诉人尊重一审判决第一至三条，但对于第四至七条存有异议，具体陈述如下：一、租赁合同虽由上诉人签订，但饭店是由上诉人与案外人李某合伙共同经营，饭店营收及费用两人各半分担，故一审判决由上诉人承担的租金及管理费等应由合伙人李某承担一半的责任或者连带责任；二、租赁房屋漏水及下水道堵塞，严重影响饭店经营，上诉人联合沿街商铺老板向被上诉人反映问题亦未得到解决，故被上诉人违约在先。上诉人及李某在庭审中存在口误，导致两人的陈述存在不吻合之处；三、被上诉人违约在先，故上诉人对于一审判决第四条及第六条认定的逾期付款违约金及合同解除违约金不服；四、上诉人在经营期间被上诉人没有提供任何服务，故上诉人不应支付一审判决第七条认定的综合管理费；五、因房屋因素影响，上诉人无力继续经营。上诉人尊重一审判决第一条，双方合同于2019年4月30日解除，故上诉人不应支付该日之后的费用。被上诉人上海万街商业经营管理有限公司辩称，上诉人已于2020年1月16日向被上诉人返还房屋，被上诉人不再要求上诉人返还房屋，并同意计算房屋使用费至2020年1月16日。上海万街商业经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认上海万街商业经营管理有限公司与徐周雨签订的租赁合同于2019年4月10日解除；2.判令徐周雨向上海万街商业经营管理有限公司支付2018年12月1日暂计至2019年4月9日期间的拖欠租金人民币（币种下同）26,371.80元（日租金2.30元×88.20平方米×130天）；3.判令徐周雨向上海万街商业经营管理有限公司支付逾期缴纳租金的违约金29,414.70元（日租金202.86元×145天，自2018年11月15日至2019年4月9日）；4.判令徐周雨向上海万街商业经营管理有限公司支付因徐周雨违约导致合同解除的违约金12,340.66元（解约当年两个月的租金）；5.判令徐周雨依约补足上海万街商业经营管理有限公司给予徐周雨的免租期期间租金6,085.80元（日租金202.86元×30日，自2017年4月30日至2017年5月29日）；6.判令徐周雨支付上海万街商业经营管理有限公司自2019年4月10日至返还房屋日期占用费，暂计至2019年6月9日共计24,748.92元（按合同标准租金双倍计算）；7.判令徐周雨依约向上海万街商业经营管理有限公司支付自2017年7月30至返还房屋日期的综合服务费，暂计至2019年4月9日共计10,759.76元（每月529.20元×20个月）；8.判令徐周雨依据租赁合同约定向上海万街商业经营管理有限公司返还房屋。一审法院审理后，于二○二○年一月十五日作出判决：一、确认2017年4月20日上海万街商业经营管理有限公司与徐周雨签订的《租赁合同》于2019年4月10日解除；二、徐周雨于判决生效之日起十日内搬离并返还上海万街商业经营管理有限公司坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号1-2F的房屋。三、徐周雨于判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司自2018年12月1日起至2019年4月10日的租金8,063.66元（已抵扣押金18,511元）；四、徐周雨于判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司逾期付款违约金588.29元；五、徐周雨于判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司自2019年4月11日起至上述房屋返还之日止的占有使用费（其中2019年4月11日起至2019年4月29日按每日202.86元计算，2019年4月30日起按每日215.208元计算）；六、徐周雨于判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司解除合同违约金9,255.50元；七、徐周雨于判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司自2017年7月30日起至上述房屋返还之日止按每月529.20元计算的综合管理费；八、驳回上海万街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,247元（已减半收取），由上海万街商业经营管理有限公司负担564元，徐周雨负担683元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，二审审理中，上诉人表示其已于2020年1月16日将房屋钥匙移交给被上诉人，被上诉人则确认上诉人已于2020年1月16日向被上诉人返还房屋，其不再要求上诉人返还房屋，并同意计算房屋使用费至2020年1月16日。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故应为合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，上诉人存在逾期支付租金的情形，且在被上诉人催告的情况下仍未予支付。上诉人虽辩称系争房屋存在漏水等问题，但正如一审法院所述，其提供的证据并不能证明上述问题足以影响房屋正常使用，上诉人亦未以此要求解除合同，故上诉人拒付租金的上述抗辩意见难以成立。由此，上诉人的行为构成根本违约，被上诉人依约行使合同解除权于法有据。一审法院据此认定双方租赁合同于2019年4月10日解除，并无不当，本院予以确认。双方合同既已解除，则被上诉人作为出租方有权要求上诉人返还系争房屋、支付拖欠的租金及返还房屋之日止的房屋使用费，并承担相应违约责任。关于使用费的标准，一审法院结合本案具体情况已作调整，系以房屋租金标准予以计算，已属合理。关于违约金的数额，考虑到系争房屋存在漏水问题而被上诉人违约在先等因素，一审法院已对违约金数额予以调低，所作处理应属合理，本院予以维持。至于上诉人关于案外人亦应承担一半责任的主张，本院需说明的是，被上诉人基于合同相对性有权要求上诉人承担合同项下责任。若上诉人认为其与案外人存在合伙关系，亦应由其另行向案外人主张。综上所述，上诉人徐周雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于二审中双方当事人均确认系争房屋已经返还被上诉人，故基于新事实的发生本院对于一审判决主文予以相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20358号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20358号民事判决第二项；三、变更上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20358号民事判决第五项为：徐周雨于本判决生效之日起十日内支付上海万街商业经营管理有限公司自2019年4月11日起至2020年1月16日止的占有使用费（其中2019年4月11日起至2019年4月29日按每日202.86元计算，2019年4月30日起按每日215.208元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,247元（已减半收取），由上海万街商业经营管理有限公司负担564元，徐周雨负担683元。二审案件受理费人民币2,494元，由上诉人徐周雨负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年四月二十九日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；