江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13879号原告：许明，男，1987年4月1日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告：王奕，女，1988年11月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：左国平（受许明、王奕的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜（受许明、王奕的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。被告：李业军，男，1976年10月26日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区，现住江苏省宜兴市。第三人：赵冬梅，女，1981年11月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告许明、王奕与被告李业军、赵冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理，由审判员王艳适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行审理，原告许明及其与王奕的共同委托诉讼代理人左国平、刘甜，被告李业军、第三人赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许明、王奕向本院提出诉讼请求，1、解除2017年6月2日被告与第三人签订的房屋租赁合同（后明确为解除关于40号店铺租赁关系或原房屋租赁合同中的相关权利与义务）；2、判令被告将屺亭街道汇源路40号店铺恢复原状返还原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年6月2日，第三人赵冬梅将屺亭街道汇源路40、42、44号店铺整体出租给被告李业军使用，同日双方签订房屋租赁合同。2019年6月4日，赵冬梅将屺亭街道汇源路40号店铺出售给原告，在买卖过程中发现李业军在赵冬梅不知情的情况下未经同意将店铺二楼、三楼出租给他人使用。现作为店铺的所有权人对其擅自转租行为不同意且不认可，故诉至法院。被告李业军辩称，一、买卖不破租赁，合同应继续履行；二、2019年9月原告曾与第三人到店里一起协商租赁事宜，原告要求涨房租至8万元，我认为不合理，原告说房子要收回，我也不同意；三、所涉商铺一至三楼是整体承租，二楼、三楼在转租之前已经转租，当时转租人与第三人赵冬梅都知晓，我转租时已与原二、三楼的承租人蒋建明协商好二楼转租给蒋建明，三楼收归我使用，至于原告称我将三楼转租给他人使用，是指三楼独立于台球室的房间，是借给我朋友作为办公室使用的。四、现在房屋仍在租赁期内，没有拒交房租的情况下可以做任何的超市用途，三楼拿回来后借给朋友使用收取1万元的费用也是为了弥补超市经营的损失，对房子也没有任何伤害，故不同意解除合同。第三人赵冬梅辩称，一、原告与其关于40号房屋买卖是事实，现该房屋所有权归原告，另隔壁42号房屋也卖给他人；二、早年我整体出租给李春林，后李春林将二楼出租给蒋建明当台球室用，之后2017年6月2日李春林将整个超市转让给李业军，我与李业军重新协商租赁，当时蒋建明与李业军也是延续了原先的转租关系，但具体如何约定我不清楚；三、我与李春林之间的租赁期限约定为六年，租金支付至2020年5月31日，在买卖转让时也将该出售后的租金按比例支付给了原告；四、我原先只知道二楼转租给蒋建明作台球室，到9月份才知道三楼又转租给了一个叫通凌公司的，上次三方想重新签订合同时去看过是租的一间办公室，对方具体负责人不知道叫什么。现同意双方解除合同，如合同解除也会按比例退还李业军的押金。经审理查明，宜兴市屺亭街道汇源路40、42、44号店铺原均属赵冬梅所有（共有人），曾整体出租给李春林作超市经营。2017年6月2日，李春林与李业军签订《超市转让合同》，约定“第一条甲方李春林于2017年5月12日将宜兴市屺亭街道汇源路40－44号的宜兴名润超市经丙方赵冬梅同意后转让给乙方李业军经营使用。由乙方李业军与丙方赵冬梅重新协商签订新的房屋租赁合同，丙方退还甲方李春林租房押金1万元。……第五条因该房屋的二楼，三楼由甲方李春林于2015年4月25日转租给蒋建明，甲方与蒋建明协商同意自愿解除协议，有蒋建明与李业军重新签订新的租房协议。与甲方不再有任何关系”等内容。同日，赵冬梅作为甲方与李业军作为乙方另行签订《宜兴市房屋租赁合同》一份，约定“甲方将屺亭街道汇源路40、42、44号店铺整体出租给乙方使用，该部分的建筑面积818平方米，租赁期六年，甲方从2017年6月1日起将此房屋交付乙方使用至2023年5月31日为止，租金约定为2017年6月1日至2018年5月31日为12万元，2018年6月1日至2019年5月31日为12.5万元，2019年6月1日至2020年5月31日为13万元，2020年6月1日至2021年5月31日为13.5万元，2021年6月1日至2022年5月31日为14万元，2022年6月1日至2023年5月31日为14.5万元。房租一年一付，一次付清。……第五条租赁双方的变更在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前六个月通知乙方，如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有人继续有效，乙方转租该房屋时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定与受租方定立书面的转租合同。……第七条违约责任租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须按年租金的20%（或双方协商）作为违约金”等内容。同日，李春林、李业军、蒋建明亦签订《转让协议》，就蒋建明原承租李春林所转让超市的租约进行重新约定，解除原租房协议，要求由李业军与蒋建明重新协商后签订新的租房协议，以及李春林退还部分租金等事宜。李业军与蒋建明另行达成协议并签署《凭据》一份，重新约定将40－44号商铺2楼租与蒋建明，租期至2020年4月30日。赵冬梅对上述李业军与蒋建明在原李春林与蒋建明的转租协议基础上重新达成转租协议表示知晓并认可，但未出具书面同意书。另查明，许明与王奕系夫妻关系。2019年6月4日，甲方赵冬梅、乙方许明签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定“甲方自愿将坐落于本市屺亭街道汇源路40号房产出售给乙方，面积为280.83平方米。……此房目前出租状态，待乙方房款全部到甲方账户后计算租金，此日之后的租金由甲方按租房协议计算退还租金同时租房协议甲方的权利与义务同时转交给乙方许明。房屋成交总价2300000元，乙方于2019年6月4日支付定金10万元整，乙方于2019年6月25日前办理资金托管及贷款手续，托管贷款要求按政府及银行要求办理，甲方配合待银行放款后3日内办理过户手续，结清所有房款，乙方预申请贷款100万元整。甲方应当在房款全清日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用……”。后双方履行合同义务并办理过户登记手续。在购买上述店铺后，许明得知被告李业军在原房主赵冬梅不知晓的情况下擅自将三楼一办公室出租给第三方，2019年10月25日，许明向李业军出具《解除租赁合同通知书一份》，通知书主要载明“2017年6月2日，赵冬梅将屺亭街道汇源路40、42、44号店铺整体出租于你使用，同日与你签订房屋租赁合同一份，但你违反合同第五条约定，未经赵冬梅同意擅自将40号店铺二楼、三楼出租给他人使用，2019年6月4日，赵冬梅将40号店铺出售给我，现我是40号店铺的产权人，同时继承你与赵冬梅租赁合同的部分权利义务，对于你擅自转租行为我不同意且拒绝追认，事后我多次与你沟通未果，现郑重通知你1、自你收到本通知函发之日起，2017年6月2日签订的房屋租赁合同正式解除，同时请你在收到本通知后10日内搬出位于屺亭街道汇源路40号店铺……”等。收到通知后，被告李业军未表认可，双方发生争议，故而原告许明、王奕诉至本院。审理中，原告许明、王奕称被告李业军在原房主赵冬梅不知晓的情况下擅自将三楼一办公室出租给第三方宜兴市通凌投资有限公司（以下简称通凌公司）使用，已违背租房协议，为证明被告擅自转租原告方向本院提交如下证据：1、2019年11月1日赵冬梅出具的《告知书》一份，写明“本人赵冬梅于2017年5月份将屺亭街道汇源路40、42、44号整体出租给李业军作为超市使用，其中2楼被李业军转租用于台球室本人知情但没有书面同意书，3楼转租本人完全不知情，3楼转租是由现业主许明告知我才知晓”；2、现场照片，其中三楼一办公室门前挂有“宜兴市通凌投资有限公司”标牌；3、2019年12月24日蒋建明出具的《证明》一份，写明“兹证明因三楼通凌金融和我协商沟通临时接电，英伦台球至2020年4月30终至协议”。对此，被告李业军质证表示照片上三楼独立办公室是他在2018年夏天起借给通凌公司老板作贵宾室用的，三楼的用电是接到一楼的，因为通凌公司的用电有空调我担心负荷过重就将电接到二楼，自己弄个电表与二楼结算，当时双方有一张书面协议，约定一年支付1万元，支付了二年的钱，协议是周凌峰（起先误以为是叫吴建锋）妻子出面签字的，协议签订好后一共支付了10000元。李业军表示2017年6月2日在其受让李春林的超市时，与房东赵冬梅、次承租人蒋建明均签订了的新的租赁协议，且原蒋建明承租的二、三楼明确今后只承租二楼，三楼归还由李业军租赁使用，至于三楼转租或交给他人使用，赵冬梅曾表示不管，且也知道通凌公司的人住在那边，原告诉讼后也已通知通凌公司于2020年3月底前离开。对此，第三人赵冬梅表示对蒋建明与李业军在原租赁关系上重新达成租赁关系是知道的，但对李业军转租给吴建锋一事并不知情也不同意，根据双方的租赁协议中明确约定如转租必须经其同意才可，故不认可李业军的行为。审理中，对于40号店铺的现状，双方一致确认现40号店铺一楼半间做楼梯间，剩下半间与42、44号一共2间半是相连用于超市经营，三楼除通凌公司那间办公室有装修外，其余均为李业军承租时原状。经本院释明后原告方明确要求恢复原状为将40号半间相连部分与42、44号之间隔开，其余按现状交付即可，至于怎么隔开由原告方自行与42号店铺房东自行协调。审理中，原告许明、王奕表示在购买40号店铺时依照合同约定收到原房主第三人赵冬梅支付的2019年12月17日至2020年5月31日期间被告已支付的租金19707元。上述事实，由转让合同、房屋租赁合同、宜兴市房产买卖协议、解除合同通知书、邮寄单及投递查询单、告知书、现场照片、证明、收条、凭据、房产证复印件、抵押权证复印件、谈话笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是原告诉请解除合同是否支持？根据我国合同法的相关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，第三人赵冬梅与被告李业军之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。所涉房屋租赁合同中的40号店铺经由买卖，所有权发生变动，但根据买卖不破租赁的原则，并不影响原租赁合同的效力。就40号店铺的权利义务，在原、被告未签订新的租赁合同的前提下，双方仍应遵守原合同的相关约定。就合同解除而言，本案中第三人赵冬梅与被告李业军的房屋租赁合同中并无明确的约定解除条款，原告许明、王奕作为买受人在购买房屋过程中对于所购房屋存在有租赁关系是明知的，甚至与第三人赵冬梅就已收租金的退还及租赁权利义务的转交作出了具体的书面约定。现被告李业军未经原房主第三人赵冬梅的书面同意以“借给朋友用”为名将所承租的40号店铺中的三楼一间办公室给第三方占有使用并收取费用，应认定存在违约行为，但该违约行为就三间店铺整体租赁关系而言属轻微违约而非重大根本性的违约行为，同时对原告许明、王奕在购买房屋后实现其继受原租赁关系的合同目的并无重大影响，原告以此为由主张行使法定解除权从而解除双方之间的租赁关系，理由不足，本院难以支持。至于出租方就承租人的违约行为主张违约金或赔偿损失的，原告或相关权利人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告许明、王奕的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告许明、王奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年四月十七日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。