广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初445号原告：广州市荔湾区仙灵葆大药房，经营场所：广州市荔湾区龙溪中路100号103、104单元。经营者：刘妃荣。被告：广州纽伯利投资有限公司，住所地：广州市天河区金穗路1号36层自编17单元。法定代表人：田文丹，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭佩妍，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇厦，男，系该司员工，联系地址。被告：广州市成乾餐饮有限公司，住所地：广州市荔湾区龙溪中路100号102单元。法定代表人：梁安辉，职务:总经理。委托诉讼代理人：尤玲、黎鹏俊，均系广东品杰律师事务所律师。原告广州市荔湾区仙灵葆大药房（以下简称“仙灵葆药房”）与被告广州纽伯利投资有限公司（以下简称“纽伯利公司”）、广州市成乾餐饮有限公司（以下简称“成乾餐饮公司”）相邻关系纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙灵葆药房的经营人刘妃荣、被告纽伯利公司的委托诉讼代理人郭佩妍、被告成乾餐饮公司的委托诉讼代理人黎鹏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仙灵葆药房向本院提出诉讼请求：1、赔偿损失135830元（2台打印机680+980=1660元；—台台式电脑3500元；—张卧床2500元；一张办公桌250元；电磁炉2台320元；大量纸巾及相关生活用品2500元；天花板维修、恢复原样预计费用35000元；招牌维修恢复2000元；药材损毁16000元；网络医院专区门框、围板损坏2500元；漏水面积达店面总面积的1/3，此部分无法正常使用，被告应承担2018年12月-2019年7月的月租7000元/月，合计56000元；白蚁蛀坏旁边的中药柜价值损失达13600元；合计135830元）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：原告为金康药房旗下分店，以下简称金康药房。我店从2018年年初发现招牌漏水，室内天花有霉点，即致电邦华星际广场物业服务中心（以下简称“物业”），物业有派人过来检查，但是没有找到漏水的原因。直至漏水越来越严重，于2018年11月，物业查出是二楼租户广州市成乾餐饮有限公司（以下简称龙溪御点）造成的。漏水原因为龙溪御点商铺大厅供水管渗漏，导致金康药房天花滲水，当时，龙溪御点整个大厅地板下面藏有严重积水，且积水无处排放，是以全部往下渗漏到金康药房的天花上，由此造成天花一大片面积发霉，同时，天花上安装的灯具，因受潮短路，导致金康药房时常停电，无法进行正常的营业，经济损失相当严重！物业一经找出漏水的原因是龙溪御点造成后，即告知了金康药房的出租方业主雷先生，并一同多次催促龙溪御点加快修复渗漏问题，以免造成金康药房更大的损失，因为渗水点下面是我们设置的一个医生远程处方区，给病人远程开方用的简易医疗室，里面摆放了开处方用的电脑，打印机，美容床等诸多物品。但是龙溪御点一拖再拖，由于龙溪御点的积水无处排放，全部通过天花渗漏下来，直至金康药房天花腐烂、变形，最终不堪重负，塌了下来。所幸没有人员受伤，可是天花下面的打印机，电脑，2台电磁炉等众多物品淋湿损坏。出现这么严重事故后，他们才在天花上开洞，连排了几天几夜，可见天花积水是有多么严重！而这些情况龙溪御点的老板包括员工都一一掌握。倒塌下来后，漏水也没停过，在整修之前，龙溪御点的老板指示其员工下来我店将渗漏到桶里的积水倒掉，但有时忘记，未能及时倒掉以装满的积水，积水又溢出四处蔓延，不但对周围环境造成影响，也相应造成我们工作的困难，以前在此处医生远程给病人看诊，现在没办法使用。导致生意损失每月至少5000元。到2019年6月25日，由于店内渗漏严重，导致店铺内多处出现白蚁，对铺内中药材等造成大量损失，金康药店员当时己将白蚁蛀过的中药给楼上的龙溪御点和邦华物业的工作人员确认过。因龙溪御点一直未能就金康药房白蚁问题处理，导致白蚁到处肆虐，特别是滲水点附近的中药柜，到处虫迹斑斑，中药柜里靣的80%的中药材被损毁不得用，不得已的情况下，只能自行联系白蚁防治的人员进行处理，并且白蚁防治的人员告知，白蚁源头来自金康药房的其中一个漏水点，再蔓延到另一个漏水点，是渗漏造成潮湿引起，当时龙溪御点也已报销了防治白蚁的费用。2019年7月23日，龙溪御点没经过金康药房同意就对塌陷部分进行外观修复，即对天花做简单的粉涂外观，对受损的天花支撑架构没有任何加固处理，造成重大隐患。原告认为，被告损害其财物，其应当予以赔偿。被告纽伯利公司辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、我方作为业主及出租人，已经履行了对租赁合同的相关权利义务。物业上的装修是成乾餐饮公司自行装修的，因此漏水的原因也与我方无关。2、原告也没有证据证明漏水是我方的责任以及主张的物件没有相关单据、原状图片等证明实际损失。被告成乾餐饮公司辩称：一、关于事实方面的陈述。1、我方不确认被答辩人所述的从2018年5月起出现漏水情况。2018年12月左右，物管公司前来我司铺面检查，未能明确漏水位置，更未通知我方需要整改。2019年2月18日，物管告知我方需要检查店铺大厅地板下是否存在水管漏水情况，我方马上配合物管的工作，随即聘请装修师傅对大厅地板下是否存在漏水情况进行检测和施工，但仍未发现漏水点，并将结果告知物管公司。2019年3月，物管又通知我方自行检查是否厨房防水存在漏水情况，我方亦马上按照物管的要求让装修师傅对厨房整体进行检测和施工，依然未发现漏水点，并报告物管公司该情况。2019年5月初，物管工作人员为了尽快找出漏水点，经三方协商同意到被答辩人处开孔排水，但未对其财产造成破坏。2019年6月11日，物管公司组织我方与被答辩人进行会议，由于物管也未能找出漏水点，各方同意我方以2个月为限找出漏水点并解决该问题。2019年6月17日，经过我方花耗大量人力物力找出在店铺上方的漏水点，在获得物管同意的基础上，我方对其进行修复，并彻底解决问题。2019年7月23日，经被答辩人同意，我方自费聘请装修师傅为被答辩人修复天花，且经被答辩人验收通过。上述陈述为整个事件的真实过程。期间被答辩人从来无直接与我方对接，均是物管公司作为发声人，要求我方检测大厅、厨房等，我方均一一配合物管工作，听从物管指示进行检测和施工，并最终在限期内解决问题。为此，我方花耗大量人力物力，为配排查更不惜于2019年4月凿开厨房范围的地面检查地下布管及排水情况，不但停业施工，经济损失巨大，还支出四万五千余元的施工费用。二、我方现实际经营者是2016年11月才接手经营，接手后从来没对厅面上方水管进行任何工程，我方暂无法确定漏水的原因和责任归属，但基于友好睦邻关系，我方已主动修复。三、被答辩人此前从未向我方提及财物受损的具体情况，也未向我方出示受损的财物，现被答辩人主张的受损财物的真实价值、与漏水事件是否存在因果关系均无证据证明，对于被答辩人现在主张的财产损失我方均不予确认。2019年6月11日，答辩人与被答辩人在物管公司的组织下召开会议，此时被答辩人仅要求我方在两个月内解决漏水问题，但未提及财物受损事宜，现在问题解决后又突然提出如此庞大的索偿，答辩人是不予认可也无法承受的。被答辩人罗列的打印机、电脑、卧床、办公桌、电磁炉、生活用品、药材、招牌、门框、围板、中药柜、天花支架等损失，我方对上述财物是否损毁、如何损毁完全不知情，对于财物损毁与漏水事件是否存在因果关系也不认可，对于被答辩人主张财物的价值也不认可。另外被答辩人主张天花板维修费和恢复原样预计35000元毫无事实和法律依据，天花支架老化是不可避免的，但并非必然是涉案漏水事件而导致，天花板我方已经自费为其维修妥善，并无安全隐患。从严谨的角度来讲，被答辩人要求所谓恢复原样，漏水前的支架是什么状态，是否本来已经存在外层生锈情况，被答辩人无对此举证。被答辩人主张租金和经营性损失我方不予认可，首先漏水点仅很小面积，目测一两平米左右，另外在被答辩人主张的漏水期间，事实上被答辩人并无停业，其工作人员也有经营接诊工作和使用该区域。因此，我方对于被答辩人所称的如此大量的财产损失事前并不知情，被答辩人现并无提供充分的证据对其主张的财物价值、损害情况、该损害结果是否与涉案漏水事件存在因果关系进行有效的证明，我方对被答辩人主张的全部诉请均不予认可。经审理查明：广州市荔湾区龙溪中路100号103、104单元（以下简称“103、104单元”）是原告仙灵葆药房的经营人刘妃荣分别向案外人谢淑仪、雷建军承租之房产，其中2018年7月1日至2019年6月30日的两单元的月租金共为25962元。刘妃荣租赁103、104单元主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区仙灵葆大药房（个体工商户），经营范围零售业。被告纽伯利公司是广州市荔湾区龙溪中路100号102单元（以下简称“102单元”）的业权人。该102单元从2015年11月开始由被告成乾餐饮公司原法定代表人罗远通向纽伯利公司承租并开设广州市成乾餐饮有限公司（即龙溪御点）进行经营，经营范围为中、西餐服务等等。102单元位于103、104单元的上方。2018年5月，103、104单元的西北角天花出现渗水。之后，物业管理处与原、被告等多次查找漏水原因未果。直至2019年6月，才查清仙灵葆药房天花渗漏原因是成乾餐饮公司空调排水管插入物业排水立管口位导致渗漏。2019年7月，成乾餐饮公司安排施工人员对漏水点及仙灵葆药房天花进行了修复。现原告就漏水期间的损失赔偿与被告不能达成一致意见而诉至本院。本案诉讼中，仙灵葆药房向本院提交证据1、邦华星际广场服务中心出具的情况说明，证明漏水的情况。证据2、照片11页，证明漏水情况。证据3、广州市房屋租赁合同两份，证明仙灵葆药房与业主的租赁关系以及租金损失。证据4、光盘，证明仙灵葆药房受损的情况。被告纽伯利公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性均认可。说明的第3页2019年6月23日经物业排查，漏水原因是龙溪御点空调排水管插入物业排水立管口位置的渗漏造成的。同时也反映出整个过程中我方也提供了充分的配合。证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均认可。但与我方无事实关联。被告成乾餐饮公司质证称，对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可。因为该证据并非完全反映事实真相。第1、2、3段等物管与原告之间对漏水事宜的协商与修复，我方没有参与，也并不知情。事实上我方是在2018年12月左右物管到我司店铺检查，但未确定漏水位置，也未通知如何检测和修复，在2019年2月底物管公司才通知我方对大厅地面下净水管进行检测，但未发现漏水点。后在3月、6月通知我方对厨房防水工程等进行检测，也未检查出漏水点。我方只是承租物业，我方需经过物管或业主同意才能进行施工检测，事实上我方一直依据物管的指示分别对大厅、厨房等进行施工检测。最后我方2019年6月17日通过全面检测才查出漏水点，我方对漏水点没有异议，2019年6月18日我方最终修复完毕，所以该证据与事实不符，应以我方的陈述为准。证据2的真实性认可，合法性、关联性不予认可。图片并没有显示拍摄时间及场景，我方不清楚部分图片的拍摄时间及是否与涉案漏水事件有关，其中图片8、9是物管的行为，我方不知情。图片17-20财产损失我方不予认可，该图片不能证明损害财产的价值、结果及因果关系。图片21-22是我方自费聘请装修师傅去原告处修复天花板，是经过原告工作人员的同意，否则我方人员也无法进入进行施工。从图片也可以看出漏水位置仅为1-2平方米，因此原告主张我方需承担其在2018年12月至2019年7月的1/3的租金，没有法律依据。证据3的真实性、合法性认可，关联性不予认可。在漏水事件期间并没有导致原告无法使用店铺1/3的面积，事实上原告一直有营业，并且有使用该区域。证据4与证据2的质证意见一致，补充：其中849结尾的图片显示在原告天花板上面有一个洞，该洞不是漏水事件导致的，图片可以显示该洞的3边割口整齐，该洞是物管为了检查天花而开凿的，并非原告声称天花下榻。本院认为：仙灵葆药房承租的103、104单元与纽伯利公司所有及成乾餐饮公司使用的102单元为上下相邻，构成不动产的相邻关系，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理好相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。仙灵葆药房天花渗漏原因是成乾餐饮公司空调排水管插入物业排水立管口位导致。因此，成乾餐饮公司需对仙灵葆药房因渗漏造成的损失承担赔偿责任。本案中，对仙灵葆药房认为受损的2台打印机、—台台式电脑、—张卧床、一张办公桌、电磁炉2台、大量纸巾及相关生活用品，该部分属可移动物品，天花出现渗漏仙灵葆药房应将上述物品及时移走，避免损失扩大，且仙灵葆药房亦未能就上述物品受损进行举证，本院对该部分数额不予采纳。成乾餐饮公司已对仙灵葆药房天花进行了修复，仙灵葆药房主张的修复费用本院亦不予采纳。因漏水时间较长，对仙灵葆药房的正常使用房屋确造成一定影响，因潮湿造成部分药材损毁亦属正常，故仙灵葆药房诉请的其他各项费用或损失，本院酌情确定成乾餐饮公司赔偿30000元。103、104单元的漏水主要是成乾餐饮公司装修不当造成的，非102单元质量瑕疵造成的，纽伯利公司作为102单元的业权人不需承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市成乾餐饮有限公司赔偿损失30000元给原告广州市荔湾区仙灵葆大药房。二、驳回原告广州市荔湾区仙灵葆大药房的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1508元，由原告广州市荔湾区仙灵葆大药房负担1175元，被告广州市成乾餐饮有限公司负担333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年四月十三日书记员  吴 帆姚晓丹