中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15471号上诉人（原审被告）：余令刚，男，汉族，1977年11月26日出生，户籍地江西省德兴市。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳颖，上海市四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈百范（CHUCKBCHEN），男，1953年1月12日出生，美利坚合众国公民，住CA91745。委托诉讼代理人：任桂明，上海市浩信律师事务所律师。上诉人余令刚与被上诉人陈百范（CHUCKBCHEN）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余令刚上诉请求：维持一审判决第四、五项，撤销一审判决第一、二、三项，改判：1.余令刚无需向陈百范返还上海市闵行区XX路XX号商铺（以下简称涉案房屋）；2.余令刚无需支付陈百范房屋占有使用费；3.余令刚仅需向陈百范支付自2019年5月1日起至2019年5月14日的租金人民币8,118.60元；4.余令刚无需向陈百范支付逾期付款违约金。事实与理由：一、上诉人与涉案房屋产权人已形成直接租赁关系，不需搬离涉案房屋，一审判决不符合流转常理。被上诉人陈百范与房屋产权人张某的租赁协议租期至2019年5月14日，该合同到期前，产权人已经明确书面告知不与被上诉人陈百范续签租赁协议。本案双方租约到期前，上诉人曾询问被上诉人是否与张某续约成功并表示愿意续租，后又将后续租赁的情况告知过被上诉人。2019年5月15日后，张某与上诉人的关联方俞某2直接签订租赁合同，形成直接租赁关系，故上诉人继续使用商铺正当合理，后续合同的实际履行已经覆盖了房屋返还被上诉人的事实，不存在需要返还被上诉人涉案房屋的义务。二、被上诉人无权收取2019年5月14日之后的房屋占用使用费。上诉人的关联方已直接与房屋产权人建立租赁关系，应由上诉人直接将房屋租金交付产权人或者关联方，故被上诉人的该原审诉请不应支持。房屋产权人张某并未起诉要求被上诉人返还房屋支付使用费，如上诉人因此需要支付两笔租金，对上诉人显然不公平，被上诉人无请求权基础。被上诉人陈百范辩称，不同意余令刚的上诉请求，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈百范的一审诉讼请求：1判令2019年7月31日解除陈百范与余令刚签订的《商铺租赁合同》并要求余令刚归还租赁房屋；2、判令余令刚支付房屋占用费人民币52,191元、没收余令刚租赁保证金39,000元；3、判令余令刚支付逾期付款利息5,532.25元（自2019年4月16日暂计至2019年7月31日），并以月租金17,397元为基数，按每日千分之三支付至实际付款日止；4、诉讼费由余令刚承担。一审中，陈百范明确诉请为：1、判令余令刚立即返还租赁房屋，因合同租赁期已经到期，故撤回对合同解除的诉请；2、判令余令刚支付2019年5月1日至2019年5月14日的租金8,698.50元，支付2019年5月15日至2019年7月31日的房屋占用费43,492.50元，合计为52,191元；并自2019年8月1日起按月租金17,397元计算占用费至实际返还房屋之日止，没收余令刚租赁保证金39,000元；3、判令余令刚支付逾期付款利息8,454.94元，自2019年4月16日暂计至2019年9月25日，并以8,698.50元为基数，按照日千分之三计算至实际付款日止。一审法院认定事实：2013年12月27日由陈百范作为甲方、余令刚作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：第一条甲方将座落于上海市闵行区XX路XX号铺位出租给乙方作水果销售使用;出租铺位建筑面积约计100平方米。第二条乙方租用出租铺位从2014年2月1日至2019年5月14日。合同期内乙方有转让权,但是必须知会甲方,得到甲方同意,否则甲方有权收回商铺;合同期满后如甲方同业主续签成功,甲方必须续签给乙方,且递增与业主合同一致(甲方给乙方免租装修日期为2014年2月1日至2014年2月15日乙方在第一次付租时扣除,合计费用为6,500元)。第三条出租铺位的租期及月租金如下：从2019年2月1日到2019年5月14日月租金为17,397元；乙方每季度交一次租金,且每次要提前15天(即4月15日,7月15日,10月15日,1月15日)支付下一季度租金(租金以本合同为准,备案合同仅作办证使用)乙方每次支付将租金打入以下邮政储蓄银行:XXXXXXXXXXXXXXX5373陈百范账号。乙方拖欠租金,应向甲方支付滞纳金,滞纳金金额为:拖欠日乘以月租金的千分之三。乙方拖欠租金超过1个月的,本合同自动终止,甲方有权处理店中任何物品,抵扣相关费用。第四条乙方同意,在甲方交付出租铺位时收取乙方租赁保证金39,000元,合同期满后乙方无欠费可无息退回。第五条租赁期间,甲方负责支付房产税、出租铺位所用租赁税等;乙方负责支付出租铺位的工商税费、水电费、电话费等经营费用。如乙方需要办理工商营业执照等相关证件甲方尽力协助。第六条乙方不得擅自改变出租铺位的用途,乙方将出租铺位用于商业以外的用途,甲方可解除本合同。第七条甲方对乙方正常、合理使用出租铺位不得进行干扰、妨碍。因甲方的故意或过失,使乙方在出租铺位内受到人身或财产损害的,甲方予以赔偿。第八条甲方应保证铺位及其内部设施的安全及正常使用。出租铺位及其内部的建筑设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时,乙方应及时通知甲方并采取有效措施;甲方应于接到乙方通知后7日内进行维修;乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的,乙方可以自行维修,维修费用由甲方承担。甲方只负责房屋的维修,铺位内一切可移动的设施损坏和维修由乙方负责。第九条乙方应正常、合理使用出租铺位及其内的设施。因乙方使用不当或不合理使用,出租铺位或其内的设施损坏或发生故障,乙方应负责及时维修或赔偿。第十条租赁期内,甲、乙双方应全面履行本合同所定的各项义务,不得无故解除合同,否则赔偿对方的各项经济损失。除非甲、乙双方协商一致,才能解除本合同。第十一条甲方应保证对该店铺拥有完全的出租权。如因产权纠纷造成乙方损失,甲方应予以赔偿。该店铺的产权转让不影响本合同的效力。第十二条甲、乙方双方就履行本合同发生纠纷,应通过协商解决;协商解决不成的,可向当地人民法院起诉。第十三条甲、乙双方可就本合同未尽事宜,另行协商作出补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。2019年6月10日，陈百范委托上海市浩信律师事务所向余令刚发出律师函，函件中载明：合同签订后，陈百范按约定交付了房屋，余令刚亦支付了第一期租金及租赁保证金。但在合同期限即将届满陈百范向余令刚询问是否续租时，余令刚既不同意续租，又不交还房屋，自2019年5月1日起余令刚仍占用房屋。余令刚应于2019年4月15日前按照租金标准支付房屋占用费，截止2019年7月31日的房屋占用费为52,191元，并一直计算至交还房屋之日止。根据约定余令刚还应支付滞纳金5,532.25元并无权要求返还租赁保证金。陈百范曾多次催促余令刚支付房屋占用费并交还房屋，但余令刚至今仍拒不履行相关法律义务。故陈百范发函要求余令刚在2019年6月20日之前支付拖欠房屋占用费及违约金。一审另查明，一审法院对案外人戴某1进行谈话，其称对于涉案房屋从2019年5月1日至5月14日期间的租金愿意支付，但是要求陈百范退还余令刚方所支付的租赁保证金。但认为目前涉案商铺已经由房屋目前的二房东俞某1与案外人戴某2签订了租赁合同，租赁合同的签订日期是2019年4月8日，并且由戴某2向俞某1支付相应的租金。一审法院认为，陈百范、余令刚之间所签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。陈百范、余令刚均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。依据合同租赁期限的约定，双方的租赁合同约定的租赁期限截至2019年5月14日。然在租赁期限届满之后，陈百范发函要求余令刚及时返还租赁物，但余令刚并未及时返还租赁物给陈百范，显然构成违约。虽然案外人戴某1认为涉案商铺已经由戴某2与二房东俞某1签订了租赁合同，故无需向陈百范返还租赁商铺。但租赁合同或出租行为并不是法律上的处分行为，出租人并不需对租赁物具有处分权，更不需对租赁物具有所有权。承租人对出租人的债权，成为其对租赁物占有、使用和收益的权源。在租赁合同有效期间内，出租人非因法定情事，不能要求承租人返还租赁物。但租赁合同的目的并不使承租人取得对租赁物的某种独立的支配权，而是使出租人担保承租人的使用和收益。故陈百范是否仍享有对涉案房屋的承租权，与其处理与余令刚之间合同租赁期限届满后的后续事宜并无必要关联性。即使余令刚一方明知涉案房屋的产权人或者其他承租人，作为与余令刚签订租赁合同的合同相对人，余令刚在租赁合同期限届满后理应向合同的相对人即陈百范返还租赁物，而不是基于案外人之间的租赁合同的签订，就免除了余令刚向陈百范返还租赁物的合同义务。故余令刚仍负有向陈百范返还租赁物的合同义务，并且由于余令刚仍然占有使用该租赁物，理应支付占用租赁物期间的使用费，占有使用费的标准按照当年度的月租金17,397元作为计算依据。同时一审法院注意到余令刚确实未能支付自2019年5月1日至5月14日的租金8,118.60元，该行为已构成违约，陈百范有权依据合同约定向余令刚主张相应的逾期付款违约金，故对此诉请一审法院予以支持。另考虑到双方的租赁合同期限已经届满，陈百范理应在余令刚结清上述欠付费用之后将余令刚所支付的租赁保证金39,000元予以退还。陈百范主张要求没收余令刚所缴纳的租赁保证金缺乏合同约定，对此诉请不予支持。余令刚经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2019年9月30日作出判决如下：一、余令刚于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX号的商铺，并将上述商铺返还给陈百范（CHUCKBCHEN）；二、余令刚于判决生效之日起十日内支付给陈百范（CHUCKBCHEN）自2019年5月1日起至2019年5月14日的租金8,118.60元，并支付自2019年5月15日起至余令刚实际返还涉案商铺之日止，按照月租金17,397元的标准计算的房屋占用使用费；三、余令刚于判决生效之日起十日内支付给陈百范（CHUCKBCHEN）拖欠租金产生的逾期付款违约金以3,000元计;四、陈百范（CHUCKBCHEN）应于余令刚结清上述二项应付款项后的十日内返还余令刚租赁保证金39,000元；五、驳回陈百范（CHUCKBCHEN）的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,218.08元，由陈百范（CHUCKBCHEN）负担218.08元，由余令刚负担2,000元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交证据材料如下：1.张某向被上诉人寄送的商铺租赁合同到期告知函、张某和被上诉人之间的微信记录一组，证明房屋产权人张某通知转租人即被上诉人到期不续租，被上诉人无到期后的续租权利；2.张某与案外人俞某2于2019年5月13日签订的商铺租赁合同，证明租赁期限到期前，张某已将房屋出租给俞某2；3.俞某2授权案外人俞某1和上诉人员工戴某2于2019年4月28日签订的的商铺租赁合同，证明上诉人员工戴某2已与俞某2签订租赁合同，上诉人有权使用租赁房屋，无义务交还被上诉人。对此，被上诉人发表质证意见：关于证据材料1，被上诉人没有收到告知函。关于微信记录，微信头像确认是被上诉人的，但是被上诉人手机里没有该时间段的微信了，被上诉人不能确认其真实性，但内容有印象，当时被上诉人强调自己有优先承租权，但不确认微信是否经过了编辑；关于证据材料2，该合同被上诉人无法确认，俞某2的真实身份亦无法核实；关于证据材料3，该合同被上诉人不予认可，俞某1和戴某2与本案没有关联性，而且签约时间是2019年4月28日，系在张某与俞某2签订合同之前，在俞某2没有取得转租权的情况下将房屋转租是不符常理的，合同是不真实的。委托书的真实性被上诉人也不认可，既然俞某2授权俞某1签订合同，俞某1作为受托人应该以俞某2的名义签订合同，但合同上写的是俞某1，与事实不符。二审中，上诉人向本院申请证人张某出庭作证，用以证明：张某和被上诉人租赁协议到期之前已经告知其不再续签，并与上诉人间接建立了租赁关系。证人张某陈述：其系涉案房屋产权人，被上诉人承租该房屋后自己经营了一年半。后因生意不好，经证人同意后被上诉人将房屋转租给了百果园。之后，被上诉人回了美国。一两年后，证人很难联系到被上诉人，也很难讨要房租。大概在2016年底至2017年初，证人便通过百果园扣下租金来制约被上诉人，让他主动联系支付租金。而被上诉人联系上后，便要求续约，但证人明确表示不再续约。后来，能通过微信联系了，被上诉人还能准时支付租金。合同到期后，证人就不再收取被上诉人的租金了，双方的租赁关系到期终止。证人通过微信、发函的方式通知其不再续约。函件不仅寄到了百果园即涉案房屋处，还寄送了被上诉人给证人发函显示的地址。当时证人也将不再与被上诉人续约的情况告知了百果园。合同最后一天，证人跟上诉人方签订合同且通知了被上诉人，但没有告知其租金标准。其曾问被上诉人要房子，被上诉人不给。到期后，百果园不走，说是因为被上诉人未返还他押金，有3万多的损失没拿回来。而证人也是做生意的，当时与俞某2合伙，所以就让百果园继续租用该房屋，并把被上诉人的押金给了上诉人。2019年5月15日之后确实是百果园一直在使用房屋。现在证人不需要被上诉人返还房子，也不需要被上诉人结算合同到期之后的使用费或者押金，如果被上诉人要押金，就让上诉人这方即百果园去还。被上诉人对张某的证言质证认为，其陈述的事实与实际情况不符，被上诉人从未逾期支付租金，张某与上诉人有利害关系。被上诉人向本院提交证据材料如下：1.2019年3月25日被上诉人给张某的《继续承租告知函》，证明被上诉人向张某提出继续承租的请求；2.被上诉人和张某于2013年5月9日签订的《商铺租赁合同》，根据该租赁合同第6条第2款，被上诉人在同等情形下是有租赁优先权的。对此，上诉人发表质证意见：关于证据材料1，该《商铺租赁合同》系产权人张某与被上诉人之间签署，上诉人并非合同当事人，签约情况上诉人不清楚，不发表意见；关于证据材料2，《继续承租告知函》系被上诉人向张某的发函，上诉人并非收发方当事人，发函情况上诉人不清楚，不发表意见。针对双方二审中提交的上述证据材料及证人证言，本院认为，上诉人提交的通知函、租赁合同及被上诉人与张某的微信往来记录，被上诉人虽对其真实性提出质疑，但对于被上诉人的微信头像予以认可。结合证人张某的证人证言以及被上诉人提交的要求续租的函件，对于被上诉人在涉案房屋租期届满前曾向张某要求续租，但张某明确告知不再与其续租，张某同意上诉人与其认可的承租人重新签订租赁合同，并继续使用涉案房屋的事实，可以相互印证，本院对此予以采纳。被上诉人虽认为证人张某的证言与事实不符，但未提供充分有效的证据予以佐证，故本院对此不予采纳。被上诉人提交的通知函及租赁合同，与证人张某的证言亦相互印证，故本院予以采纳。本院另查明，被上诉人（乙方）与案外人张某（甲方）就涉案房屋于2013年5月9日签订《商铺租赁合同》，约定租期为六年，自2013年5月15日至2019年5月14日；合同期满后，租赁双方及时结清相关事项和费用。承租方如需继续承租，需提前三个月向出租方提出续租申请，若房屋（铺面）未销售，同等条件下乙方有优先续租权；合同期满未续租的，本合同自然终止；乙方有权转租，并告知甲方。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人是否还需向被上诉人返还房屋并支付租期届满后的房屋使用费。根据本案所查明的事实，涉案房屋系被上诉人从案外人张某处所承租，租期自2013年5月15日至2019年5月14日止。之后，被上诉人又将该房屋转租给上诉人，租期亦截至2019年5月14日。现上诉人与被上诉人之间的转租合同的租期届满后，双方未再续约，故该转租合同已到期终止，上诉人作为次承租人本应按约向被上诉人返还房屋。但鉴于被上诉人与案外人张某之间的租期业已同时届满，双方亦未再续签合同；而张某在租期届满后已将涉案房屋另行出租并确认由上诉人经营的百果园继续租赁使用，张某亦未再要求被上诉人向其返还租赁房屋及支付租期届满后的房屋使用费；而上诉人在其与被上诉人之间的合同租期届满后系基于新的租赁合同关系而占有使用涉案房屋并支付租金；故被上诉人再行要求上诉人向其返还房屋并支付租期届满后的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。一审法院认定上诉人仍需向被上诉人返还房屋并承担租期届满后的房屋使用费，认定有误，本院依法予以纠正。关于上诉人拖欠被上诉人自2019年5月1日起至2019年5月14日止的租金8,118.60元，该行为已构成违约，被上诉人起诉要求上诉人支付该笔租金并承担相应的违约责任，并无不当。一审法院对此予以支持，本院予以认同。至于上诉人已付的租赁保证金39,000元，因双方之间的租赁合同已到期终止，一审法院认定被上诉人应于上诉人结清欠付款项后向上诉人返还该租赁保证金，并无不当，本院予以认同。综上，上诉人余令刚的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30850号民事判决第三项；二、撤销中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30850号民事判决第一、二、四、五项；三、余令刚应于本判决生效之日起十日内向陈百范（CHUCKBCHEN）支付自2019年5月1日起至2019年5月14日止的租金人民币8,118.60元；四、陈百范（CHUCKBCHEN）应于余令刚结清上述租金及违约金后的十日内向余令刚返还租赁保证金人民币39,000元；五、驳回陈百范（CHUCKBCHEN）的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,218.08元，由陈百范（CHUCKBCHEN）负担1,994.08元，由余令刚负担224元。二审案件受理费人民币2,447.64元，由陈百范（CHUCKBCHEN）负担2,379.26元，由余令刚负担68.38元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十六日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……