重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初1859号原告：李秀兰，女，1970年10月24日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：忠县忠州镇巴王路业主委员会，住所地忠县忠州大道巴王路35号附9号。负责人：汪从明，忠县忠州大道巴王路35号楼长。原告李秀兰与被告忠县忠州镇巴王路业主委员会（以下简称巴王路业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月9日、2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告李秀兰、被告巴王路业委会负责人汪从明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李秀兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.要求被告退还房屋租金18000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2012年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将忠县XX镇XX路X号三单元负二楼化粪池上面搭建的房屋转租给原告用于住宿。重庆宏雅物业管理有限公司对此处进行消防安全检查时，发现安全隐患，原告才知晓在化粪池上面修建的房屋，未经过城建部门和忠县环保局审批，也未经安监部门和消防部门验收，属于违法建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定。此外，针对案涉建筑物，秦淑兰与被告于2008年5月11日签订了一份《租房合同》，租房合同期限为4年（2008年6月30日至2012年6月30日）。秦淑兰在2009年12月6日与原告签订了《转让合同》，约定由原告继续履行前述《租房合同》，后原告向被告支付了《租房合同》和《转让合同》涉及的租金4000元。原告遂提起本案诉讼，请求支持其诉讼请求。在审理中，原告对诉讼请求第二项进行了明确，即要求被告返还2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的租金14000元和2009年12月6日原告与秦淑兰签订的《转让合同》中约定的由原告接房后交付被告的租金4000元。被告巴王路业委会辩称，原告诉称的2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》是与业主签订的，不是与被告签订的，不认可该合同效力，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年5月11日，巴王路业委会（甲方）与秦淑兰（乙方）签订《租房合同》，约定：一、甲方将XX路XX号三单元负二楼化粪池所在地，租（代管）给乙方；二、因房靠忠州中学及梯道两面是敞开的框架结构，乙方需装修并费用大，租用时间为四年，从2008年6月30日至2012年6月30日止；三、租房所处化粪池所在地，不能以正规门面出租，租金每年为1000元，交租金的时间为每年的6月30日，其收入为27楼全体业主所有。该合同还对房屋的装修、使用、安全事项等进行了约定。之后，吕贞伟与秦淑兰约定，由秦淑兰租赁吕贞伟所有的位于忠县新北山路仓库房。再之后，秦淑兰将XX路XX号三单元负二楼化粪池和忠县新北山路仓库房进行整体装修，并隔断为11个房间。2009年5月15日至2009年10月25日，秦淑兰将上述隔断的11个房间均用于出租，并分别签订了《住房租赁协议》，均约定租用期满后，如出租方不租给承租方，退还押金100元。2008年8月5日，秦淑兰向巴王路业委会交纳了租金1000元，巴王路业委会出具了收据，并加盖业委会印章和经办人袁保顺签字。2009年12月6日，秦淑兰（甲方）与李秀兰（乙方）签订《转让合同》，约定：经甲乙双方协议，经XX路XX号业主委员会代表袁保顺、董绍柳和业主吕贞伟同意，甲方将XX路XX号三单元负二楼化粪池所在地转租（代管）给乙方；一、时间从2009年12月7日起续租到原甲方签订的合同到期时间（2012年6月30日）止和业主吕贞伟签订的合同到期时间（2014年12月31日）止。到期后乙方与XX路XX号业主委员会、业主吕贞伟另行签订续租合同；二、转租费共计36100元一次性支付给甲方；五、甲方原收的房屋押金共计1100元由乙方按租期到期后退还租房户；七、甲方的房屋租金交到2010年6月30日止，以后的房租费由乙方自行交纳。该合同由秦淑兰、李秀兰，业主代表袁保顺、董绍柳，在场人秦大友签字确认，并经吕贞伟电话确认。同日，李秀兰向秦淑兰支付转租费36100元。2009年12月6日、2010年9月6日、2012年2月21日，李秀兰先后分别向巴王路业委会交纳了租金1000元，巴王路业委会分别出具了收据，均加盖业委会印章和经办人袁保顺签字（收据在“收款事项”处备注：从2011年7月至2012年6月30日止）。2011年7月10日，重庆宏雅物业管理有限公司向李秀兰出具消防安全整改通知书，载明：“重庆宏雅物业管理有限公司于2011年7月13日，对李秀兰进行消防安全检查，发现安全隐患如下：1.沼气池上面做办公室并人流量较大；2.消防栓水带没有；3.消防通道没有；4.不能做住人及办公场所。”并要求李秀兰限期整改。2012年7月1日，巴王路业委会（甲方）与李秀兰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经甲乙双方于2012年7月1日在XX路XX号后院坝共同协商达成房屋租赁协议，甲方将XX路XX号（三单元）负二楼化粪池经改道后的所在地租赁（代管）给乙方，租赁期限为3年，时间从2012年7月1日至2015年7月1日止，三年租金为14000元，其收入归XX路XX号全体业主所有等内容，该合同有（甲方）业主袁建平、田秀友、李永祥、叶冬兰、袁保顺等40余人和（乙方）李秀兰签名和捺印，但未加盖巴王路业委会印章。2012年2月21日，李秀兰向巴王路业委会交纳了租金14000元，巴王路业委会出具了收据，加盖有业委会印章且在“审核”、“经办”处有叶冬兰、袁宝（保）顺签名，在“收款事项”处备注：从2012年7月至2015年7月1日止，房租费用。另查明，案涉XX路XX号三单元负二楼化粪池上所搭建房屋并未取得建设工程规划许可证。经本院向忠县国土资源和房屋管理局对忠县新北山路有无建设工程规划许可的事实进行调查，忠县规划和自然资源局回函称：未查阅到忠县新北山路的规划档案，城建档案的竣工平面图也未明确负二层的面积和功能，在早期权籍调查审批发证一览表中查阅到宗地70-1-1-219使用者为园艺场，勘丈面积1316㎡，建筑物占地面积1131.63㎡，并未分摊到户，未查阅到负二层土地审批相关手续。上述事实，有李秀兰、巴王路业委会在庭审中的陈述，以及李秀兰提交的收据、《转让合同》、《房屋租赁合同》、消防安全整改通知书、通知等证据和本院作出的现已生效的（2019）渝0233民初1857号民事判决书在案佐证，足以认定。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”（2019）渝0233民初1857号民事判决书已判决确认案涉《租房合同》及《转让合同》中涉及XX路XX号三单元负二楼化粪池的部分违反了上述法律的禁止性规定，属无效合同。李秀兰在《转让合同》约定的租赁期限届满后，就XX路XX号三单元负二楼化粪池的部分之续租事宜，与巴王路业委会签订《房屋租赁合同》，将租赁期限延展至2015年7月1日。然而，在上述法律规定的期限内，该处建筑物仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故《房屋租赁合同》同理应认定为无效。因此，对李秀兰要求确认《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于巴王路业委会主张其未与李秀兰签订《房屋租赁合同》的抗辩主张，巴王路业委会仅以《房屋租赁合同》未加盖业委会印章为由。本院认为，基于《房屋租赁合同》有袁保顺等40余名业主签字；巴王路业委会申请的证人董绍柳（4栋楼长）到庭佐证陈述，称袁保顺为之前的巴王路业委会主任，汪从明当庭表示巴王路业委会在2012年4月1日前由袁保顺负责；在《房屋租赁合同》签订后，李秀兰交纳租金14000元的编号0071312收据，加盖有巴王路业委会的印章等事实，足以认定《房屋租赁合同》系李秀兰与巴王路业委会之间签订。故，对巴王路业委会的该抗辩主张，本院不予支持。关于李秀兰要求巴王路业委会退还租金18000元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，案涉《转让合同》、《房屋租赁合同》无效，其所涉及且已交付的租金应当予以返还，但应当抵扣参照合同约定之租金标准计算的房屋占有使用费。李秀兰当庭陈述其履行《转让合同》至2011年7月13日接到重庆宏雅物业管理有限公司通知后终止了承租，《房屋租赁合同》只履行了一个月，后因无法对外出租而终止承租，但未提交证据予以佐证，巴王路业委会亦对此不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应当对此承担举证不能的法律后果。同时，《转让合同》与《房屋租赁合同》在合同期限方面完全衔接，已经实际履行的《房屋租赁合同》系双方案涉租赁的继租，与李秀兰前述关于《转让合同》的陈述相悖。此外，李秀兰主张的《转让合同》所对应的编号0071306收据，交款人为秦淑兰，该载明的租金1000元并非李秀兰实际交付。故，在李秀兰不能举证证明其实际租赁期间的情况下，本院综合案情，认为李秀兰应当承担按照《转让合同》、《房屋租赁合同》约定的租赁期间和租金标准计算的房屋占有使用费，与李秀兰实际交付的租金相抵扣后并无剩余。因此，本院对李秀兰的该诉讼请求不予支持。综上，李秀兰的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李秀兰与被告忠县忠州镇巴王路业主委员会于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告李秀兰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告李秀兰负担62.5元，由被告忠县忠州镇巴王路业主委员会负担62.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  方志锴二〇二〇年四月二十日书记员  李 璇