上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33813号原告：邵宇峰，男，1966年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王雪芹，女，1968年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈治恺，上海钧智律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：温志维，上海钧智律师事务所律师。被告：上海天同房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何既君，执行董事。委托诉讼代理人：孟天舒，女。原告邵宇峰、王雪芹与被告上海天同房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告邵宇峰、王雪芹的委托诉讼代理人陈治恺、被告上海天同房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟天舒到庭参加诉讼。后本院于2019年6月19日再次公开开庭进行了审理，原告邵宇峰及其委托诉讼代理人陈治恺、被告上海天同房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟天舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵宇峰、王雪芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租房损失57,600元(人民币，下同)；2.判令被告支付2017年12月31日至2018年9月30日期间延迟交房违约金154,547.29元(2,830,539元×0.02%×273天)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，原、被告签订网签合同，原告预购浦东新区惠南镇拱北路336弄《东原逸庭》86号5层601室房屋(下称涉案房屋)。2017年12月15日，原告在调试地暖时发现地板上出现大面积黑影，后与被告协商修缮事宜。被告于2018年1月10日开始地暖修缮调试工作，承诺解决方案包括承担调试期间的燃气费、临时居住费用、地板更新、保洁与调试。2018年3月2日，被告向原告出具了房屋交接书，但是地暖调试工作直到2018年6月中旬才完成。剩余房屋质量问题直至2018年9月30日房屋正式交付前才基本解决。原告原计划自2017年底入住房屋，发现地板问题无法居住后与被告协商，被告未解决原告一家临时住宿的问题，原告只能在外租房居住，为此每月花费租金4,800元。由于被告延迟交付房屋，应当按照合同约定支付违约金。合同补充条款一“关于交房手续办理”属格式条款，限制了原告的权利，被告未尽到提示义务，且与主合同第十三条冲突，当属无效。被告上海天同房地产开发有限公司辩称，《房屋交接书》是办理涉案房屋过户手续的资料之一，并非被告交房的标志。合同约定的商品房的交付条件：取得了《住宅交付使用许可证》，双方约定2018年6月30日前取得大产证。被告履行了房屋交付的通知义务，原告已经在交付通知书中所载的日期到达交房现场，且未以书面形式对该房屋提出任何质量问题。原告应在交付通知书通知的时间内办理完毕交房手续，但原告未办理，根据合同约定该房屋“已视为交付”，被告不应承担逾期交付的违约责任。合同补充条款一“关于交房手续办理”的约定并未排除原告合法权利或增加原告义务，也没有免除被告责任，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告未能举证证明其在外租房行为产生的租金与被告交付的房屋有直接因果关系，即未能证明因被告交付的房屋有严重的质量问题且严重影响原告正常居住。原、被告于2018年8月12日已经签署《备忘录》，双方已就室内木地板发黑维修及更换问题达成协议，原告承诺不再以任何形式向被告主张赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认以下事实：2015年12月28日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉案房屋签署《上海市商品房预售合同》。合同第十条约定：“房屋的交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》，双方约定2018年6月30日前取得大产证。”第十一条约定：“甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”合同补充条款一“关于交房手续办理”约定：“1.甲乙双方同意，对于本合同第十三条约定的房屋交付书面通知，甲方依据本合同乙方的地址以邮寄的方式向乙方发出交付通知，寄出后第3天视为乙方收到通知书，乙方自身对交付时间应有关注义务；2.乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金(如有)、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代缴的专项维修资金、规费、税费、物业费、甲方被贷款银行扣划的相应款项(如有)及其它费用(如有线电视开通费等)，否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任;……4.房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。”2017年6月22日，被告取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年1月11日，被告取得大产证。涉案房屋实测建筑面积115.73平方米，原告已支付全部房款2,821,275元。2017年11月5日，被告向原告快递送达《交付通知书》，通知原告于2017年11月10日至售楼处办理涉案房屋交付事宜。2017年11月10日，原告验房时发现房屋内天花板扣板凹陷、踢脚线有钉眼、门框线未贴牢等质量瑕疵而拒绝签字收房。2017年12月，东原逸墅小区其他业主发现地暖开启后木地板局部发黑现象。被告于2018年1月10日公示了地板调试方案：“户内燃气开通，开启地暖，同时拆除局部木地板及地板压条，观测地坪含水率。客服专员持续5日入户观察地坪及地板情况，并记录地坪含水率。当现场地坪含水率达到相关标准要求时，将地板恢复安装。地板恢复后，持续保持地暖开启状态观察5日，如无变化，调试结束。如发现地板颜色发黑等变化，安排维修更换。地暖调试周期预估20天以内。集中调试周期为2018年1月10日至1月31日。调试期间的燃气费用由被告负责代为充值至业主燃气卡。”2018年3月29日，原告邵宇峰签字确认地暖调试已完成。2018年8月12日，原告王雪芹在《备忘录》上签字。《备忘录》主要内容为：“……就乙方(即两原告)提出室内木地板发黑维修及更换问题，经甲(即被告)乙双方协商一致，达成如下协议条款，以资共同遵守执行：一、乙方确认甲方已经按照规范要求在规定的时间内完成本备忘录所列问题的维修工作，且已维修完好，满足房屋的正常使用功能，维修周期自2018年1月4日至2018年3月11日。二、甲方承诺将承担乙方自2018年1月至2018年3月的物业管理费，共计1,006.86元，该费用作为甲方因上述问题的出现及维修给乙方造成的所有损失的赔付，费用将通过甲方直接支付至物业公司账户的形式支付。三、本备忘录签署后，乙方不得再就本备忘录所述事宜向甲方提出任何形式的补偿或赔偿要求，也不得再以任何其他方式或形式(包括但不限于诉讼及仲裁)向甲方主张任何其他权利或要求。四、乙方为二人(含)以上的，无论是按份共有还是共同共有，乙方其中一人签署的，均对其他共有人产生约束力。……”上述事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同，上海市新建住宅交付使用许可证，不动产权证，购房发票，交房结算单，交付通知书及快递凭证，公示函，地暖调试记录，备忘录等证据证实。审理中，原告主张因涉案房屋地板更换无法居住，故在外租房居住。为此，原告提供租赁协议书及收条，证明原告于2018年1月1日至2018年12月31日期间租赁惠南镇康锦路富强北小区1131号房屋，建筑面积200平方米，每月支付租金4,800元。被告对上述证据材料的真实性及关联性均不予认可。本院认为，原、被告签署的《上海市商品房预售合同》及《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《备忘录》约定，双方就涉案房屋内木地板维修更换及赔偿问题达成协议，原告已明确放弃再向被告提出补偿或赔偿要求。现原告主张被告赔偿租房损失，违反上述约定，本院不予支持。根据合同补充条款一“关于交房手续办理”约定，房屋交付时，原告对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向被告提出，被告按照合同约定承担保修义务，但原告不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且原告应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。上述合同补充条款并未有免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的内容，亦不具有法律规定的合同无效的其他情形，故原告关于格式条款无效的主张，于法无据，本院不能认同。本案中，原告在验房时发现房屋内天花板、踢脚线、门框线等有质量瑕疵，被告应按约承担保修责任。但该质量瑕疵较轻微，不存在房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响原告正常居住使用的情形，现原告以此为由拒绝接受房屋，被告不承担逾期交房的责任。原告主张逾期交房违约金，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告邵宇峰、王雪芹的全部诉讼请求。案件受理费4,482元，减半收取计2,241元，由原告邵宇峰、王雪芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴海燕二〇二〇年四月二十七日书记员  倪 熠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。