四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初3354号 原告（反诉被告）：四川巴沃房地产开发有限公司，住所地四川省中江县南华镇松山南街480号附1号。统一社会信用代码：91510623696976887J。 法定代表人：谢松倪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琨，四川领伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：粟尧学，男，1965年9月25日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：杨晓华，四川瀛络律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏争鸣，四川天啸律师事务所律师。 原告四川巴沃房地产开发有限公司（以下简称巴沃公司）与被告粟尧学建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序审理,经审理发现有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序进行审理。同年10月21日，原告巴沃公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出(2019)川0623民初3354号民事裁定书，裁定对粟尧学的银行存款在11126240.00元范围内予以冻结或对粟尧学持有的蓬溪恒胜房地产开发有限公司的股权予以查封。被告粟尧学2019年12月30日向本院提起反诉，本院受理反诉后，于2020年3月27日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）巴沃公司的委托诉讼代理人谢松、李琨，被告（反诉原告）粟尧学及其委托诉讼代理人杨晓华、苏争鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴沃公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告巴沃公司与被告于2019年7月6日签订的《引资合作开发合同》及2019年7月11日签订的《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》；2.判令被告立即向原告双倍返还定金1000万元；3.判令被告立即向原告返还已支付的前期费用62.624万元；4.判令被告赔偿原告为履行合同支付的施工费、差旅费等全部损失（暂定为30万元）；5.判令被告立即向原告支付实现债权的费用（暂列律师费20万元）；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃了第4项诉讼请求。 事实和理由：2010年11月29日，被告粟尧学与案外人吴化坤、王定春共同出资拍得位于蓬溪县原麻绢厂地块的建设用地使用权。2019年3月26日，三方签订《舜天尚美国际项目南地块未开发土地分割协议》，被告分得其中紧邻广电大楼的西地块的建设用地使用权。2019年7月6日，原、被告签订《引资合作开发合同》，约定被告负责将案涉土地使用权登记至原告名下，由原告出资并以自己名义进行开发。原告于合同签订之日起3日内交付定金5000000.00元，并在被告将案涉土地权属证书办理至原告名下并向原告交付权属证书之日支付20455223.20元。被告未依约将案涉土地权属证书办至原告名下，原告有权解除合同，被告应双倍返还定金。因诉讼产生的诉讼费、律师费由违约方承担。2019年7月11日，双方签订《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》对权利义务进行了补充约定。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5000000.00元及前期费用626240.00元，但被告却擅自将案涉土地不动产权证办理至蓬溪恒胜房地产开发有限公司（以下简称恒胜公司）名下，违反了合同约定。不仅如此，被告还要求原告提前支付第二笔款项20455223.20元，并于2019年9月27日向原告发出解除合同通知，明确表示拒绝履行合同。被告应承担相应的违约责任。 被告粟尧学辩称：合同约定的是土地使用权登记在乙方名下，乙方为巴沃公司或恒胜公司。被告将土地使用权证办理至恒胜公司名下是履行约定义务。将土地使用权证办理至恒胜公司名下能够免除契税节约开发成本，也不妨害原告行使开发权。原告未按约定支付税费及第二笔土地款构成违约。被告发出解除合同通知在原告起诉前，双方之间合同已解除，不存在对已经解除的合同再起诉解除。原告的诉讼请求应予以驳回。 反诉原告粟尧学向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的《引资合作开发合同》及《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》已经解除；2.判令反诉被告返还谢松倪于2019年7月11日接收的系列项目资料和发票（见《2019.7.11移交清单》）；3.诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：2019年7月6日、11日，反诉原告与反诉被告的法定代表人谢松倪签订《引资合作开发合同》及《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》，约定以巴沃公司或恒胜公司名义合作开发案涉土地，办理《国有土地使用权证》所涉税费全部由乙方承担，甲方将土地使用证办好交付之日，乙方向甲方支付20455223.20元，乙方缴纳定金5000000.00元后合同生效。2019年7月7日，甲方收到谢书勇转账5000000.00元。2019年7月11日，反诉原告向谢松倪交付项目土地、与土地相关资料及恒胜公司开办的相关资料和支出票据。2019年7月19日，谢书勇转给粟尧学开办恒胜公司的支出及其他前期费用626240.00元。2019年9月10日，反诉原告垫资交纳了办证税费，并于9月20日依约办好合作项目土地证后，多次催促反诉被告履行义务，但反诉被告既未按约定履行也未在催告后的宽限期内履行义务。反诉原告于2019年9月27日通知解除《引资合作开发合同》及《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》。反诉被告向人民法院提起诉讼请求解除合同，反诉原告认为合同已于2019年9月27日通知解除。故案涉合同已解除，反诉被告应当交还项目和从反诉原告处取得的相关资料。 反诉被告巴沃公司辩称：反诉原告解除合同没有法律依据，不具有解除的法律效果，应以本诉请求确定合同解除时间及理由。合同没有约定契税的交纳时间和方式，反诉原告也没有提前告之权属证书办理到恒胜公司名下及税款交纳期限、金额。反诉原告于2019年9月27日发出解除合同通知的理由是没有收到反诉被告的土地款，而土地款应在收到登记在反诉被告巴沃公司名下的土地使用权证后支付。反诉原告发出通知要求解除合同不符合法律规定。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年11月29日，被告粟尧学与案外人王定春、吴化坤共同出资拍得位于蓬溪县原麻绢厂地块的建设用地使用权，并以舜天尚美国际项目名称进行了部分开发。2019年3月26日，被告粟尧学与案外人王定春、吴化坤签订《舜天尚美国际项目南地块未开发土地分割协议》，被告粟尧学分得该项目中未开发土地部分18.388亩。 2019年7月6日，甲方（粟尧学）与乙方（巴沃公司或恒胜公司）签订《引资合作开发合同》。主要约定：甲方粟尧学与案外人王定春、吴化坤共同出资购得的位于蓬溪县宗地，为推进二期开发，甲方与王定春、吴化坤对未开发的地块达成分割协议，甲方分得西地块18.388亩。因资金匮乏，依照遂宁市人民政府文件，甲方引进乙方投资并以乙方名义进行开发。甲方在该地块开发中占12.63%股权，乙方占87.37%股权，乙方同意甲方在约定期限内收完16970148.80元的股权份额时，完全由乙方独立开发、独担风险。经甲乙双方核算，甲方已投入总价款42425372.00元（包括地面价、宗地平场费、规划方案设计费、营运管理分摊费）。乙方在合同签订之日起3日内向甲方交付履约定金5000000.00元。甲方以乙方名字将本合同项下地块使用权证办在乙方名下，并将该证交付给乙方之日由乙方向甲方支付20455223.20元（已扣除5000000.00元履约定金）。余款16970148.80元自本协议签订之日起，18个月内陆续从该项目房屋销售收入中的50%支付给甲方。凡乙方在销售收入中支付款项，必须向甲方等额支付直至付清为止。若18个月期限届满未付清余款，乙方无条件将其所建房屋按其售房网签平均价的50%为甲方所有。乙方独立投入资金，独立享受开发收益。乙方承担建设中所有的安全责任和《办理国有土地使用权证》所涉契税。该项目以乙方名义进行开发，由乙方独立承担盈亏。若甲方未按照合同约定将土地交付给乙方，或未按照约定将该土地产权办在乙方名下并将载有乙方名字的产权证交给乙方的，乙方有权单方解除本协议甲方应双倍退还乙方所交定金。若乙方违约，甲方不退还乙方定金。因诉讼所产生的诉讼费、律师代理费等由违约方承担。合同乙方由谢松倪以法定代表人身份签名，未加盖任何公司印章。同年7月7日，原告巴沃公司出具委托书，委托谢书勇支付定金5000000.00元及项目前期费用至被告粟尧学在中国工商银行开立的个人账户。2019年7月7日、7月19日，谢书勇分别向被告账户支付5000000.00元、626240.00元。 2019年7月8日，被告粟尧学向蓬溪县自然资源和规划局出具申请，以恒胜公司资质证书尚未下达，制约权利人对案涉土地的开发为由，申请将案涉土地使用权办至原告巴沃公司名下。 2019年7月11日，甲方（粟尧学）与乙方（谢松倪）签订《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》，明确乙方承担办理土地使用权证所涉税、费，税费按吴化坤、王定春与蓬溪县亿耀房地产开发有限公司（以下简称亿耀公司）签订的引资合同对应条款执行。乙方享有和履行甲方在《舜天尚美国际项目南地块未开发土地分割协议》中的权利、义务，但不包括甲方一期开发中享有的未售商业、住房、车位及债权债务。双方对《引资合作开发合同》《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》保密。甲方承诺该宗地块土地证在办至乙方之前未作任何抵押。补充协议签订后，被告粟尧学向原告移交了开发案涉土地的建设工程勘察合同、建筑工程设计合同等（详见双方移交清单）。 2019年8月7日，蓬溪县自然资源和规划局与被告等签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定将原《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人王定春、粟尧学、吴化坤变更为王定春、粟尧学、吴化坤、蓬溪县定春实业有限责任公司（以下简称定春公司）、亿耀公司、巴沃公司。同年9月，蓬溪县自然资源和规划局与被告等再签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，该两份补充协议内容相同，但将巴沃公司变更为了恒胜公司。经被告申请，本院发函咨询，蓬溪县自然资源和规划局向本院复函称：2019年8月7日，在确定加名开发企业、草签补充协议后，因竞得方临时提出巴沃公司退出，重新签订新的补充协议，在收回与巴沃公司有关的协议原件后，另行签订了新的补充协议，确定丙方为恒胜公司。 2019年9月10日，被告粟尧学申请将案涉土地使用权证办至恒胜公司名下。同年9月20日，恒胜公司取得案涉土地权属证书【川（2019）蓬溪县不动产权第0009071号】 另查明，恒胜公司成立于2018年6月13日，被告粟尧学为公司法定代表人，2019年9月6日变更为自然人（粟尧学）独资公司。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案原、被告签订的合同虽名为《引资合作开发合同》，但根据合同约定内容，甲方粟尧学提供土地使用权，而乙方应向粟尧学支付全部土地款，且由“乙方独立投入资金，独立享受开发收益”、“以乙方名义进行开发，由乙方独立承担盈亏”。故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。 原告巴沃公司与被告粟尧学自愿协商签订《引资合作开发合同》《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》及巴沃公司依约向粟尧学支付定金5000000.00元及前期费用626240.00元系双方无争议的客观事实，应予以确认。 原告认为被告粟尧学未将权属证书办理至巴沃公司名下、未向原告交付土地使用权证书构成违约，故请求解除合同并由被告承担相应的违约责任。被告辩称，合同的乙方为巴沃公司或恒胜公司，将权属证书办理至恒胜公司名下符合合同约定，是履行合同义务。本院认为，被告粟尧学收取原告支付的定金及前期费用后，将案涉土地的权属证书办理至其个人独资的恒胜公司名下系客观事实，是双方发生纠纷的根本原因。《引资合作开发合同》的乙方虽载明为巴沃公司或恒胜公司，但恒胜公司既未加盖公司印章也无代表人签名。在对该协议进行补充而签订的《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》中，也未再列恒胜公司为乙方。合同形式上并不能客观反映交易相对方包括恒胜公司。原告向被告给付定金及前期费用后，被告即向行政主管部门提出了将案涉土地使用权证办至原告名下的申请，向原告移交了开发案涉土地的相关资料，并在与行政主管部门签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》中完成对原告公司的加名，客观反映了原告巴沃公司与被告粟尧学相互履行合同义务的事实，恒胜公司既未支付合同对价也未履行其他合同义务。按合同约定，被告粟尧学只收取土地价款，既不承担土地项目开发资金，也不承担土地项目开发风险，也不承担办理土地使用权证的税费，其实质为转让土地使用权。被告粟尧学为恒胜公司法定代表人，允许其将土地使用权证办理至恒胜公司，则表明被告将自己的土地使用权转让给自己的公司，但价款由原告巴沃公司支付，此明显有悖于一般交易习惯。因此，被告的该辩解意见既与合同内容、合同目的、交易习惯不符，也与实际履行情况不符，不能客观反映双方的真实意思表示，对被告的该辩解意见，本院不予采纳。 被告还辩称，将案涉土地使用权证办理至原告巴沃公司名下，则不能享受税费优惠政策。要享受税费优惠政策，要么将巴沃公司变更至粟尧学名下，要么将权属证书办理至粟尧学个人独资的恒胜公司名下。原告巴沃公司退回与行政主管部门签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》表明其同意将土地使用权证办理至恒胜公司名下。本院认为，根据合同约定，办理案涉土地使用权证的税费系由原告负担，是否享受优惠政策不能成为被告必然变更约定土地使用权证主体的充分条件。本案合同实质为被告粟尧学转让建设用地使用权给原告巴沃公司，在原告实际履行定金及前期费用给付义务后，被告应按合同约定将案涉土地使用权证书办理至原告名下，并向原告交付土地使用权证。但被告收取原告支付的定金及前期费用后，既未将土地使用权证办理至原告名下，也未向原告交付土地使用权证。被告2019年9月10日垫交税款前，已先行与蓬溪县自然资源和规划局重新签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将原协议中的巴沃公司剔除变更为了恒胜公司，并在交纳税费的同时请求将案涉土地使用权证办理至恒胜公司。而根据蓬溪县自然资源和规划局向本院复函，系“因竞得方临时提出巴沃公司退出”而重新签订协议，故不能证明系原告意思表示。被告提供的证据不能充分证明其垫付税费及将案涉土地使用权证办理至恒胜公司名下系基于双方合意。且依被告陈述，即使合意将土地使用权证办理至恒胜公司名下，也应在此后将恒胜公司变更至巴沃公司。但被告将案涉土地使用权证办至恒胜公司名下后，既未向原告交付，也未进行公司变更。故对被告的该辩解理由，本院亦不予采纳。 关于双方争议的合同解除问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该条第三项规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。该条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案被告粟尧学系以原告巴沃公司未按约定给付税费及土地款构成违约为由向其发出解除合同通知书，向原告主张解除合同，根据前述分析认定，原告未支付税费、土地款的原因是给付条件未成就，此情形下被告无法定解除合同权利，其向原告发出解除通知不发生解除合同的法律效力。故被告要求确认双方之间的合同已由被告通知解除的反诉请求不能成立，本院不予支持。至于被告辩称的原告在被告发出解除合同通知书之前就撤场、长期不开发建设，表明原告不追求合同目的，并导致被告的合同目的不能实现，已构成法定解除合同的条件之一。由于该理由并非被告向原告发出解除合同通知时解除合同的理由，故不能以此作为评判被告解除合同通知书的效力。在合同履行过程中，被告未按约定将土地证办理至原告名下而是办在自己独资的恒胜公司名下，却要求原告支付办证税费及土地转让费，未果后即发出通知要求解除双方之间的合同，系以实际行为表示不履行合同主要债务。且从双方的诉求来看，解除合同是双方的共同意思表示，合同已实际无法继续履行，故原告巴沃公司要求解除《引资合作开发合同》《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案实际系原告通过诉讼方式行使解除权解除双方之间的合同，其起诉状副本送达被告时即为合同解除之日，故案涉《引资合作开发合同》《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》于2019年10月16日起诉状副本送达被告之日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《引资合作开发合同》约定“若甲方未按照合同约定将土地交付给乙方，或未按照约定将该土地产权办在乙方名下并将载有乙方名字的产权证交给乙方的，乙方有权单方解除本协议甲方应双倍退还乙方所交定金。”“若乙方违约，甲方不退还乙方定金。因诉讼所产生的诉讼费、律师代理费等由违约方承担。”原告订立合同后向被告支付了定金及前期费用，被告未将案涉土地使用权证办在原告名下并交付原告，其行为构成违约。诉讼中，原告巴沃公司提交了委托代理合同及律师费转账凭证，证明其与四川领伦律师事务所律师建立了委托代理关系并支付了律师代理费200000.00元。四川领伦律师事务所律师指定律师参加了诉讼活动，原告主张的律师费系合同原、被告双方在订立合同时能够预见的因违反合同可能造成的损失，原告主张的律师费具有事实及法律依据。故原告请求被告返还前期支付的费用626240.00元、双倍返还定金10000000.00元，并承担原告实现债权的产生的律师费用200000.00元，符合合同约定及法律规定，应予以支持。 综上，被告粟尧学已实际将案涉土地使用权证书办理至其个人独资的恒胜公司名下，且未将权证交付原告，其行为构成违约，其向原告发出解除通知不发生解除合同的法律效力。因被告粟尧学的违约行为，原告巴沃公司请求解除合同符合合同约定及法律规定，应予以支持。被告粟尧学反诉请求原告巴沃公司返还于2019年7月11日接收的项目资料和发票，是请求合同解除的法律后果。合同解除后，原告巴沃公司应以双方2019年7月11日移交清单为准，返还案涉土地开发项目的相关资料和发票。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付施工费、差旅费等损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第二、四项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）四川巴沃房地产开发有限公司与被告（反诉原告）粟尧学签订的《引资合作开发合同》及《关于〈引资合作开发合同〉的补充协议》。 二、被告（反诉原告）粟尧学于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）四川巴沃房地产开发有限公司双倍返还定金10000000.00元。 三、被告（反诉原告）粟尧学于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）四川巴沃房地产开发有限公司返还履行合同支付的费用626240.00元。 四、被告（反诉原告）粟尧学于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）四川巴沃房地产开发有限公司支付实现债权的律师费用200000.00元。 五、原告（反诉被告）四川巴沃房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）粟尧学返还案涉土地开发项目资料和发票，以双方2019年7月11日移交清单为准。 六、驳回被告（反诉原告）粟尧学的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费86757.44元，反诉受理费100.00元，申请费（保全）5000.00元，合计91857.44元，由被告（反诉原告）粟尧学承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  陈凤勇 审判员  杨 英 审判员  包和平 二〇二〇年四月七日 书记员  刘 露