中华人民共和国浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3179号上诉人（原审原告）：杨新有，男，1968年11月12日出生，汉族，住法兰西共和国博韦市。委托诉讼代理人：杨培联，男，1955年3月22日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省嘉兴市秀洲区蓬莱路181号，统一社会信用代码：91330400757081973N。法定代表人：卢忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。上诉人杨新有因与被上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨新有上诉请求：1.撤销中华人民共和国浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2872号民事判决，依法改判支持杨新有的一审诉讼请求。2.上诉费用由大业公司负担。事实与理由：合同未填写邮政编码、联系电话的责任并不在于买受人，不能将此不利后果归咎于杨新有。大业公司刊发交房公告的《嘉兴日报》《浙江日报》是普通百姓不会看的党报，杨新有在国外更是不会查看，合同约定未交接的责任在于大业公司，故应由大业公司承担逾期交房的责任。同时，《新洲国际大酒店产权式酒店委托经营合同》也可证明案涉房产已经建成并已经营，历年委托经营收益付款也可证明案涉房产已经经营。非法的《会议纪要》篡改合同内容显失诚信，侵害了全体业主的合法权益。大业公司答辩称，杨新有在签订《商品房买卖合同》时没有预留联系方式，大业公司在无法邮寄送达的情况下，以公告方式通知交房并无不妥。实际上，2014年至2017年期间，杨新有及其代理人曾多次入住大业公司经营酒店协商，大业公司工作人员一直要求杨新有办理收房手续。杨新有一审起诉请求：大业公司支付逾期交房违约金1592746元。一审法院认定事实：2007年4月22日，杨新有与大业公司签订《商品房买卖合同》3份（合同编号为3-1612、3-1615、D508），约定杨新有购买大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1612号、第3幢3-1615号、第D幢D508号预售商品房，建筑面积分别为56.84平方米、58.38平方米、174.81平方米，总价款分别为501573元、515162元、1150249元；大业公司应于2008年1月1日前将符合约定的3-1612号、3-1615号商品房交付杨新有使用，于2008年6月1日前将符合约定的D508号商品房交付杨新有使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。合同中买受人地址、邮政编码、联系电话三栏均为空白。同日，杨新有与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲公司）签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》2份，约定杨新有分别将其所购的新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房委托新洲公司经营，总价款分别为：634902元、652104元，杨新有同意将该房屋经营管理的一切事项全部委托新洲公司处理，并同意新洲公司以公司名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同自签订之日起生效；委托经营期限8年，自2008年1月1日至2015年12月31日止；杨新有在该产权式酒店委托经营期间定期定额向新洲公司收取该产权式酒店经营回报收益，经营回报收益以货币方式收取，委托经营期限为8年，总回报为总价款的82%。新洲国际大酒店产权式酒店委托经营期间经营收益计算如下：1）前三年回报总计21%已在《商品房买卖合同》中一次性扣除，即《商品房买卖合同》的房价款是扣除21%后的房价款；2）2011年1月1日至2015年12月31日期间每年回报总价款的8%（五年合计40%），每年回报分四季度支付，在每季度初五个工作日内支付，每季度支付=该产权式酒店总价款×8%÷4（含税），总价款如有调整，则以交付该产权式酒店时确定的总价款为依据计算；3）2015年年末，杨新有提前三十天以书面的形式告知新洲公司选择续约、自用或回购等。杨新有于2007年5月30日支付3-1612号房购房款200629元、3-1615号房购房款206065元、D508号房购房款460290元，于6月11日支付3-1612号房购房款300944元、3-1615号房购房款309097元、D508号房购房款689959元；上述三套房屋的购房款杨新有均已支付完毕。案涉房地产项目未如期竣工，导致已售房产未如期交房。2014年1月15日，在相关行政主管部门的主持、协调下，大业公司与包括杨新有在内的十几名业主代表就逾期交房以及后续委托经营管理等事宜达成一致意见，并形成《会议纪要》。《会议纪要》载明：（一）大业公司根据与业主签订的《商品房买卖合同》约定，同意自该合同约定的房屋交付之日起至2013年12月31日止以业主根据《商品房买卖合同》实际向大业公司交付的购房款为基准按照年利率7%的标准向业主补偿该期间的所有损失，业主同意接受。（二）本会议纪要签署后，业主自愿放弃按照《商品房买卖合同》向大业公司主张逾期交房违约金等权利，2014年1月1日起至大业公司实际向业主交房之日止的逾期交房等所有损失，业主也不再向大业公司主张……（四）本会议纪要签署后，业主应与新洲公司办理相关商品房委托经营合同的解除手续。在委托经营合同解除后，《商品房买卖合同》约定的购房款已全部付清的业主可选择与新洲国际大酒店重新签订委托经营合同，新签订的委托经营合同管理期限自2014年1月1日起计算；《商品房买卖合同》约定的购房款未付清的业主，如选择与新洲国际大酒店签订委托经营合同的，委托经营期限自购房款全部付清之日起计算。委托经营管理期间，新洲国际大酒店以《商品房买卖合同》约定的购房款为基准按照每年3%的标准向业主支付收益……（十）大业公司未按时履行本会议纪要的，则仍按大业公司与业主签订的《商品房买卖合同》履行。杨新有作为业主代表在《会议纪要》上签字确认。2014年11月25日、26日，大业公司在《嘉兴日报》、《浙江日报》上刊登交房公告，交房日期为2014年11月29日至2014年12月30日。杨新有于2014年1月7日、3月19日、12月2日，2015年8月7日……2017年6月1日，杨培联于2014年12月2日、2015年3月15日、4月23日……2017年12月26日多次入住新洲国际大酒店。2016年、2017年期间，杨新有、杨培联与大业公司工作人员周晴之间多次微信聊天，周晴要求杨新有方尽快收房并办理房产证，但因补偿问题未达成一致，故未能完成交房及房屋权属转移登记手续。杨新有于2015年1月28日起诉，要求大业公司向杨新有支付逾期交房违约金2630570元（暂计至2014年11月底）。2015年11月9日，（2015）嘉秀民初字第136号民事判决书判决大业公司支付杨新有新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房自2011年1月1日起至2014年11月30日止的逾期交房违约金及D508号房自2008年6月2日起至2014年11月30日止的逾期交房违约金共计627732.12元，并驳回了杨新有的其他诉讼请求。杨新有不服该判决提起上诉。浙江省嘉兴市中级人民法院于2016年3月29日作出（2016）浙04民终32号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2015）嘉秀民初字第136号案件已执行完毕。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方签订的《商品房买卖合同》约定的每日万分之五的逾期交房违约金标准，转化为年利率达18.25%，远高于银行同期贷款利率，应属过高。大业公司请求调整违约金标准，有事实和法律依据，予以准许。2014年1月15日，在相关行政主管部门主持、协调下，大业公司与业主代表就纠纷解决达成一致意见，杨新有作为业主代表在《会议纪要》上签字确认，该《会议纪要》对杨新有具有拘束力。现杨新有主张高于《会议纪要》标准计算逾期交房违约金，既不符合《会议纪要》的精神，又不利于平衡广大业主的利益，不予支持。关于涉案房屋的交付时间，由于杨新有未在《商品房买卖合同》上预留其地址致大业公司无法向杨新有邮寄书面交房通知，大业公司以在《嘉兴日报》、《浙江日报》登报公告的方式通知交房并无不妥。杨新有在通知交房期间入住过大业公司新洲国际大酒店，结合杨新有与大业公司工作人员的聊天记录等证据，可以认定大业公司对杨新有通知的交房时间是知情的。交房公告载明的交付日期为2014年11月29日至2014年12月30日，交付使用之日至迟为2014年12月30日，故2014年12月30日应视为交付之日。杨新有因逾期交房违约金的标准问题拒不收房，应自行承担相应的责任。杨新有主张2014年12月30日后的逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。鉴于（2015）嘉秀民初字第136号案件已对案涉房屋的逾期交房违约金判决至2014年11月30日，逾期交房违约金参照《会议纪要》内容调整为：2014年12月1日至2014年12月30日的逾期交房违约金以《商品房买卖合同》价款总额2166984元为基数，按年利率3%计算为5343.25元。对杨新有超过上述数额的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、大业公司于判决生效之日起十日内支付杨新有逾期交房违约金5343.25元；二、驳回杨新有的其他诉讼请求。案件受理费19135元，由杨新有负担19035元，大业公司负担100元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，杨新有因对原审认定的逾期交房违约金金额不服提起上诉，故本院二审应围绕此问题进行审理。首先，大业公司确实未能按照《商品房买卖合同》的约定日期交房，但（2015）嘉秀民初字第136号民事判决已对2014年11月30日之前的逾期交房违约金作出处理，故杨新有现有权主张的违约金应自2014年12月1日起算。其次，杨新有在与大业公司签订《商品房买卖合同》时，未预留联系方式及地址，大业公司于2014年11月25日、26日在《嘉兴日报》《浙江日报》上刊登交房公告正当合理，公告通知的交房日期为2014年11月29日至2014年12月30日，故应认定大业公司于此期间已经履行了交房义务，杨新有无权继续追究大业公司此后的逾期交房责任。杨新有辩称，人在国外对于交房公告一无所知，但经审理查明，其于公告期间曾经入住大业公司经营酒店，且此后还与大业公司工作人员就交房事宜进行过沟通，故对其抗辩意见，本院不予采信。再次，关于逾期交房违约金的计算标准，杨新有主张按《商品房买卖合同》约定每日万分之五计算显属过高，大业公司有权要求予以调整，原审参考杨新有参与签署的《合议纪要》以及前案认定，将此标准调整为按年利率3%计算合理合法，本院二审予以确认。综上，杨新有有权主张逾期交房违约金的金额为5343.25元（以已付房款2166984元为基数，按年利率3%自2014年12月1日计算至2014年12月30日）。杨新有的上诉理由无法成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19135元，由杨新有负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月十日书记员 金佳欢-7-