湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6654号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖生态旅游风景区。负责人：史建龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻银霞，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：楚天舒，男，1966年9月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：**祥，湖北正苑律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：物业武汉公司）诉被告楚天舒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理，于2019年12月16日公开进行了审理。原告物业武汉公司的委托诉讼代理人张萌，被告楚天舒的委托诉讼代理人**祥，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业武汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年6月30日的物业费105011.82元；2、判令被告承担逾期付款违约金，截止2019年6月30日为40167元；3、判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2013年4月10日，原告物业武汉公司与被告楚天舒签订了《前期物业服务协议》及《物业服务收费收缴协议》，《前期物业服务协议》第四条约定物业费收费标准为6.80元/㎡·月，物业费按季度交纳，每季度首月15日前交纳当季物业费，《前期物业服务协议》第十一条约定，业主截至次季度首月15日仍未缴纳的为逾期，从该日起每逾期一日，按照每日千分之五的比例缴纳违约金。《物业服务费收缴协议》第五条规定，业主连续两个季度未交纳物业服务费的，物业公司委托律师事务所发放律师函、邮寄快件、必要的律师费以及其他必要费用亦由业主支付。被告系武汉市东湖风景区XX的业主，房屋建筑面积为285.98平方米，但被告自2015年1月1日起，一直未交纳物业服务费，截至2019年6月30日，拖欠物业服务费达105011.82元，并应按照每日万分之五的比例缴纳违约金共计40167元。原告此前已多次向被告楚天舒催收物业费欠款，并委托律师发过催款律师函，但被告楚天舒以各种理由推诿付款，为维护原告合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。被告方辩称：1房屋位置属实，房屋面积285.98平方米，收费单价前期服务协议约定的是6.80元每月每平方，物业费起算时间无异议；2、原告未达到管理服务约定目标，且逾期未改正，严重违约。包括：因外墙开裂渗水，大雨致使被告地下室被淹，遭受重大财产损失；因原告修缮工作不到位，被告反映的大门上方漏水、墙体开裂事宜久拖不决，直至保修期满，再无人过问；因原告管理不到位，被告反映的隔壁XX业主违规加盖，侵害被告的采光权和观景视野等；3、被告并未恶意违约拖欠物业费，而是以拒交物业费作为对原告的抗辩；4、原告虽然与被告签订了《前期物业服务协议》，但是按照国务院相关物业管理的规定，原告不符合相关规定，原告应当按照国务院规定提供关于物业管理的规定，是否经过业主委员会，通过招标程序选定的物业公司，因为据我方目前了解，原告与开发商是关联企业，要入驻物业应当按照国务院规定经过业委会，不清楚原告手续是否齐全；5、关于收费标准，是否符合国务院规定的标准，是否符合物价局核定的标准等。我方请求依法驳回原告方的诉讼请求。经审理查明：原告物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司（已在武汉市工商局注册登记）。被告楚天舒系武汉XX号房的业主，该房建筑面积285.98平方米。2013年4月10日，原告物业武汉公司（甲方）与被告楚天舒（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定由物业武汉公司为华侨城小区提供前期物业服务；并约定：别墅住宅按建筑面积每月每平方米6.80元缴纳，每三个月预收1次，每季度首月15日前缴纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金等内容。原告物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，被告楚天舒自2015年1月1日起未交纳物业服务费，其后经催要，未再交费。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、照片等证据在卷佐证。本院认为：原告物业武汉公司与被告楚天舒签订的《前期物业服务协议》是双方主体自愿签订，合同的内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护，对合同双方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由原告物业武汉公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。原告物业武汉公司持续为被告楚天舒所在的小区提供物业管理服务，被告楚天舒居住在该小区，并与原告物业武汉公司之间形成了物业管理服务合同关系，双方应按合同约定遵照执行。本案属于物业服务合同纠纷，双方属于长期的服务与被服务的关系，在发生物业服务质量问题时，双方应首先本着平等协商的原则和态度予以处理。物业公司应当从服务提供者的角度在职责范围内解决业主的困扰；业主应及时向物业公司提出物业服务质量问题并督促整改；不积极解决问题或不及时交纳物业服务费的行为都将对双方的服务关系造成破坏，进而可能导致合同难以继续履行。故本院将结合双方的陈述和举证，综合考虑物业公司的服务质量。关于被告楚天舒辩称的外墙开裂渗水、大门上方漏水的问题，可能涉及开发商的房屋质量及维保义务；邻居违章加盖影响采光及观景的问题，涉及相邻关系，属于另一法律关系。被告楚天舒的上述辩称意见，被告楚天舒可依法另行主张权利。关于被告楚天舒辩称的与原告物业武汉公司签订《前期物业服务协议》前是否经过招投标程序的问题，并不必然导致合同无效，故不予采纳被告方的抗辩意见。关于被告楚天舒辩称的原告物业服务费收费标准是否符合国务院规定的标准，是否符合物价局核定的标准的问题，本案属于物业服务合同纠纷，该问题不属于本案审理的范围，故不予采纳被告方的抗辩意见。关于原告物业武汉公司主张的律师费，其未能证明律师费的数额及其承担主体，故本院不予支持。关于原告物业武汉公司主张支付违约金的诉讼请求，考虑原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，虽然被告未交纳物业费的依据不足，但也并非恶意拖欠。本院综合实际情况，酌情免除被告楚天舒支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。经计算，2015年1月1日起至2019年6月30日共54个月的费用为105011.86元【285.98平方米×6.80元/月每平方米×54月）】，原告主张105011.82元，本院予以照准。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告楚天舒于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2015年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费105011.82元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1602元（已减半收取），由被告楚天舒负担（此款原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司已预交，被告楚天舒于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付1602元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇二〇年四月十五日书记员  颜晓霞