浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)浙民申4789号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：慈溪市嘉顺汽车销售服务有限公司，住所地浙江省慈溪市逍林镇新园村。 法定代表人：丁玉娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许双双，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：平安银行股份有限公司宁波分行，住所地浙江省宁波市鄞州区江东北路128号。 法定代表人：李凤，该分行行长。 委托诉讼代理人：周其辉，男，该行员工。 委托诉讼代理人：陈铃，女，该行员工。 一审第三人：浙江名邦装饰工程有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区天童南路588号。 法定代表人：罗岳昌，该公司执行董事。 一审第三人：慈溪欧莱酒店有限公司，住所地浙江省慈溪市古塘街道青少年宫北路96号。 法定代表人：罗岳昌，该公司执行董事。 一审第三人：宁波市中现工贸有限公司，住所地浙江省慈溪市逍林镇新园村。 法定代表人：苏秀英，该公司执行董事。 一审第三人：罗永富，男，1963年10月2日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 一审第三人：李桂芳，女，1969年11月8日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 再审申请人慈溪市嘉顺汽车销售服务有限公司(以下简称嘉顺公司)因与被申请人平安银行股份有限公司宁波分行（以下简称平安银行）、一审第三人浙江名邦装饰工程有限公司(以下简称名邦公司)、慈溪市欧莱酒店有限公司(以下简称欧莱酒店)、宁波市中现工贸有限公司、罗永富、李桂芳申请执行人执行异议之诉一案，不服宁波市中级人民法院（2019）浙02民终1327号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 嘉顺公司申请再审称：一、涉案《租赁协议》属于一般的房屋租赁合同法律关系，并非原审法院认定的房屋使用权抵债合同。嘉顺公司、名邦公司、欧莱酒店于2013年1月3日签订的《租赁协议》及于2013年1月20日签订的《补充协议》系三方真实的意思表示，应当认定为合法有效。嘉顺公司自租赁期开始一直持续占有使用至今。慈溪市人民法院（2017）浙0282民初4656号民事调解书已经确认嘉顺公司与慈溪辅特戴斯酒店有限公司于2016年10月27日签订的房屋租赁协议的有效性，进一步印证了涉案《租赁协议》的真实性和有效性；原审法院根据证人孙某的证言，将《租赁协议》《补充协议》认定为房屋使用权抵债合同，事实查明不清，法律适用错误。房屋使用权抵债和房屋租金抵偿借款属于不同的法律概念。因名邦公司尚欠嘉顺公司借款1900万元，《补充协议》三方确认并同意嘉顺公司应付给名邦公司、欧莱酒店的租金抵借款，符合《合同法》第99条关于债务抵消之法律制度。协议各方如一开始就对房屋使用权抵债达成合意，才属于房屋使用权抵债的情形。二、本案应当适用“买卖不破租赁”原则，嘉顺公司享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋的抵押登记时间为2016年3月3日，嘉顺公司提供的水电费扣款通知书、发票等证明在此之前已经占有涉案房屋至今，且慈溪市人民法院生效民事调解书确认抵押权设定前嘉顺公司已合法转租，《租赁协议》不可能在抵押权设立之后倒签。本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条之规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，请求再审本案。 本院经审查认为，本案的争议焦点为嘉顺公司就涉案房屋是否享有足以阻止向受让人移交占有的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条之前半段规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，延续了《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》确立的“买卖不破租赁”规则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，确定案外人能否排除执行除了考虑案外人是否系权利人以及该权利的合法性和真实性外，还需要综合考虑申请执行人、案外人对执行标的享有的民事权益之优先顺位。就租赁权排除执行的要件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，区分了单纯的租赁合同关系与得以排除执行的租赁权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条就抵押权实现过程中的不动产承租人以租赁权对抗执行的权利构成要件未作具体规定，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产需符合以下情形：其一，承租人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；其二，承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同合法占有使用该租赁物；其三，承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。 具体到本案，本案据以执行的生效法律文书所涉抵押权于2016年3月3日办理登记，执行法院采取的执行措施要求涤除涉案房屋上的租赁关系，嘉顺公司的主张欲成立需符合以下情形：1.嘉顺公司提供的2013年1月3日《租赁协议》真实、合法，且系抵押权设定前签订；2.嘉顺公司依据该租赁合同合法占有使用涉案房屋；3.嘉顺公司已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。 1.嘉顺公司提供的2013年1月3日《租赁协议》真实性存疑。 嘉顺公司据以主张权利的《租赁协议》落款日期为2013年1月3日，嘉顺公司自认该租赁协议系倒签，而其陈述的实际签约时间对方当事人不认可，具体时间难以认定；同时，名邦公司向平安银行办理抵押借款时，提供了一份其与孙某2013年1月16日签订的《房屋租赁协议》一份，结合欧莱酒店与孙某于2013年1月16日也签订《设备设施租赁协议》一份，孙某、胡建飞2014年3月28日注册成立慈溪新欧来酒店有限公司接管欧莱酒店，后又由慈溪辅特戴斯酒店有限公司接管，而2015年孙某就涉案房屋起诉慈溪辅特戴斯酒店有限公司支付拖欠的租金并且提供了一份孙某与辅特（上海）酒店管理有限公司签订的落款日期为2014年8月25日的租赁合同，且嘉顺公司主张抵偿的名邦公司1900万元借款也是由孙某出面等事实，涉案房屋的实际承租人是孙某还是嘉顺公司之事实真伪不明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，嘉顺公司未能就其在涉案房屋抵押权设立前签订合法有效的书面租赁合同完成举证责任，应承担不利后果。 2.同理，本案亦难以认定嘉顺公司已依据涉案《租赁协议》合法占有使用涉案房屋。 3.即使认可涉案《租赁协议》的真实性，孙某对外借款、签订《房屋租赁协议》的行为均属隐名代理，名邦公司已通过补签《租赁协议》、出具确认书等形式确认合同相对方为嘉顺公司，但在该《租赁协议》履行中，嘉顺公司未实际支付租金，而是以名邦公司先前借款抵偿租金，其实质是以房屋使用权抵偿债务，难以认定嘉顺公司已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情；同时，在执行异议之诉案件审理中，除了考虑案外人是否系权利人以及该权利的合法性和真实性外，还应综合考虑申请执行人、案外人对执行标的享有的民事权益之优先顺位。嘉顺公司原先对名邦公司享有普通金钱债权，平安银行对涉案房屋享有抵押权，执行过程中对嘉顺公司借款抵偿租金的租赁关系予以保护，相当于对嘉顺公司的普通金钱债权优先于抵押权予以保护，难谓公平。何况，平安银行已要求当事人提供《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》载明的承租人孙某系实际承租人慈溪新欧来酒店有限公司的股东，在相关房屋租赁协议均未经备案登记的情况下，平安银行已经尽到注意义务，而嘉顺公司对外以孙某名义出借款项、签订多份租约等行为有违诚信，两相比较，也应优先保护平安银行的抵押权。 综上，嘉顺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回慈溪市嘉顺汽车销售服务有限公司的再审申请。 审判长  刘国华 审判员  谢静华 审判员  沈 伟 二〇二〇年四月二十四日 书记员  来益芸