湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异131号案外人：王越森，男，1956年8月14日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。申请人：湖北鼎新建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区旧街街政府大院。法定代表人：安建中，该公司总经理。被申请人：湖北泰发房地产开发有限公司，住所地：湖北省咸宁市咸宁大道128号。法定代表人：舒俭，该公司董事长。本院在审理湖北鼎新建设集团有限公司（以下简称鼎新公司）与湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王越森对本院采取诉讼保全措施查封的咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目5号楼2单元1701号房（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王越森请求撤销本院作出的（2019）鄂01民初4909号民事裁定书、（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，解除对案涉房屋的查封。其事实和理由如下：鼎新公司与泰发公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）鄂01民初4909号民事裁定书、（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，查封了案涉房屋。该房屋为泰发公司还建给案外人的还建房，根据2018年1月10日泰发公司与泉塘村毛郑巷全体拆迁户签订的《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》约定：“泉塘村五组毛郑巷（锦绣城项目）于2010年由泰发公司拆迁开发，根据当时的约定，经双方协商一致还建楼安置如下：还建楼安置在五号楼,面积不足部分在已安置的五号楼紧邻（西方，靠卫校方向）另一单元从一楼依次向上补齐。”因此案涉房屋为泰发公司给案外人的拆迁还建房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被拆迁人对特定化的拆迁安置房所享有的非一般债权，而是特殊债权，应予优先保护。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，可以推出被拆迁人对安置房产的取得权优先于抵押权的结论，案外人对拆迁安置房享有的权利更应优先于鼎新公司对泰发公司的普通的金钱债权。据此，案外人请求排除对案涉房屋的执行，并依法解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交《房屋拆迁安置补偿合同》、《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》等证据予以证实。经审查查明，本院在审理鼎新公司与泰发公司民间借贷纠纷一案过程中，鼎新公司向本院申请诉讼财产保全。2019年5月22日，本院作出（2019）鄂01民初4909号民事裁定书，冻结、查封泰发公司银行存款共计42367400元或等值财产。2019年5月31日，本院以上述民事裁定书和（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，在咸宁市不动产登记中心查封泰发公司位于咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目房产180套【详见查封清单一（商业）和查封清单二（住宅）】；查封期限为三年（自2019年5月31日起至2022年5月30日止）；上述保全标的限额42367400元。案涉房屋在上述协助执行通知书所附的查封清单二（住宅）的查封范围内。另查明，2011年10月14日，泰发公司（拆迁方）与王越森（被拆迁方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，泰发公司在获得相关部门批准的前提下，确定在位于温泉××大道××号新建“泰发·领秀城”项目；依据《拆迁安置方案》及测评公司测量的结果，房屋拆迁面积为449.43㎡，还建面积为559.32㎡，安置二线门面一个，面积为30㎡，另赠送二线门面两个，面积为30㎡。各种拆迁补偿合计267538元；本协议签订生效后，全部补偿费267538元，一次性支付完毕。被拆迁方应在本协议签定后当日内，向拆迁方移交有关房屋、土地证件，由拆迁方统一向房管、土地部门办理注销手续，被拆迁方在5日内腾空房屋交出锁匙，开始拆除。交房时间为20个月（从签订协议之日起开始计算），逾期一个月受罚违约金2000元；超过22个月后交房，房屋出租补贴增加20%。交证时间为从交房之日起，两证18个月办妥，逾期每月罚款1000元。2018年1月10日，泰发公司（甲方）与泉塘村毛郑巷全体拆迁户（乙方）签订《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》约定，泉塘村五组毛郑巷（锦绣城项目）于2010年由泰发公司拆迁开发，根据当时的约定，经双方协商一致，还建楼安置在五号楼（整栋五号楼，靠卫校方向），面积不足部分在已经安置的五号楼紧临（西方，靠卫校方向）另一单元从一楼依次向上补齐；五号楼已出售的面积由泰发公司协调解决收回，用于安置泉塘村毛郑巷全体拆迁户。案外人王越森提交的泰发公司盖章确认的《拆迁户王越森还建房号面积表》显示，王越森还建房5套，合计面积为592.8㎡，房号与面积分别为：5-1-3202号房面积为157.08㎡、5-2-2704号房面积为117.63㎡、5-2-1701号房面积为113.36㎡、5-1-1103号房面积为91.37㎡、5-2-3001号房面积为113.36㎡、应还建面积为559.32㎡，已还面积为592.8㎡，超出面积33.47㎡，以上数据以还建合同为准，多退少补。本院认为:本案争议的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能排除执行。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封案涉房屋之前，已经与泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，案外人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得安置房的“对价”，泰发公司作为拆迁人亦已明确用特定的案涉房屋用于产权置换；且《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定交房时间在查封之前，未办理过户非因案外人自身原因。故案外人对案涉房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护，其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目5号楼2单元1701号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  姚红审判员  谌玲审判员  周浩二〇二〇年四月二十六日法官助理周兰书记员文曼