四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终129号 上诉人（原审被告、反诉原告）：雍红成，男，1973年8月21日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：李琴，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南江红叶万达商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91511922097072210Y，住所地：四川省巴中市南江县南江镇红塔新区影剧院。 法定代表人：王灏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜从智，男，1962年8月1日出生，汉族，该公司法务部经理，住四川省通江县。 上诉人雍红成因与被上诉人南江红叶万达商业经营管理有限公司（以下简称红叶公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院(2019)川1922民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人雍红成及委托诉讼代理人李琴，被上诉人红叶公司的委托诉讼代理人杜从智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人雍红成上诉请求：1.撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初631号民事判决第三项，依法重新核算房屋租金和商铺经营管理费；2.撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初631号民事判决第五项，依法改判被上诉人返还上诉人7万元租赁保证金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审部分事实没有查清。1.被上诉人何时向上诉人交付租赁商铺未查清，导致租金起算点不明确。《红叶广场商铺租赁合同》第三条约定为上诉人提供12个月免交租金期，双方对租赁房屋何时交付没有约定。被上诉人于2015年1月才将商铺交给上诉人，至2015年11月商铺的外场一直在施工中，上诉人根本无法经营，约定的免租目的没有实现，免租期限应该是2015年11月至2016年11月，上诉人实际交纳租金起点应当为2016年12月1日，而非原审认定的2015年12月1日。2.上诉人应当享有交七免五的优惠政策。被上诉人针对红叶家具建材商户2017年度-2018年租金，采用一次性缴清当年12个月租金，免收5个月租金优惠政策，上诉人属于该优惠政策范围内的商户，原审法院在计算租金时没有适用该优惠政策，导致租金计算错误。3.被上诉人交付给上诉人的房屋，在装修之前被上诉人提出租赁房屋门窗和玻璃由上诉人安装，费用在租金中抵扣，经核算门窗和玻璃共计12.825万元，原审判决没有认定，在计算租金时应当抵扣。4.合同解除系被上诉人违约所致，被上诉人并没有按宣传履行，上诉人入驻后根本无法正常经营，合同目的无法实现，被上诉人应当退还7万元租赁保证金。二、原审判决适用法律不当。被上诉人为了吸引商户入住，前期虚假宣传，在合同签订后，不按合同约定履行合同义务，导致上诉人合同目的无法实现，原审法院仅适用合同法的相关规定认定上诉人违约支付租金和商铺管理费，属于适用法律不当。 被上诉人红叶公司辩称，合同签订时间是2014年至2015年，租金起算时间清楚，对于7万元的保证金，合同约定的很清楚，不应退还。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 红叶公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告2014年4月5日、10月29日签订的《红叶广场商铺租赁合同》，判令被告自行搬出租赁商铺并将租赁商铺移交原告；2.判令被告支付欠付租金779,484.39元，商业管理费50,131.2元，并按银行利率计付欠付租金利息及商业管理费利息59，581.38元，承担逾期支付租金违约金177,839.39元，以上共计1,067,036.36元；3.判令被告赔偿砸坏其销售部电动玻璃门1800.00元及看护费用5800元；4.判令被告在南江县电视台等媒体公开赔礼道歉；5.本案的诉讼费、律师费、交通费由被告承担。 雍红成向一审法院反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人2014年4月5日、10月29日签订的《红叶广场商铺租赁合同》无效；2.判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失68万元；3.判令被反诉人退还反诉人租赁保证金7万元；4.本诉及反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实，2014年4月5日，被告雍红成与原告红叶公司签订《红叶广场商铺租赁合同》，约定原告红叶公司将位于巴中市南江县红塔新区租赁给被告雍红成，租赁商铺面积为803平方米，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，免租一年，租金从2015年10月1日起算；商铺首期租金为26.00元／月／㎡，第二年开始逐年递增10%。商铺经营管理费首期为2.00元／㎡，首期期限为一年，第二年开始根据实际运行状况另行出台相关维护市场费用。此外，乙方（雍红成）免交半年商业经营管理费和物管费。乙方（雍红成）还需向甲方（红叶公司）交纳人民币7万元的租赁保证金。如乙方逾期向甲方支付租金、商管费、物业管理费等，每逾期一日，向甲方支付应付款20%的违约金；逾期达15日，甲方有权解除合同，乙方租赁保证金不予退还。合同签订后，被告雍红成交纳了7万元的租赁保证金。2014年10月29日，被告雍红成又与原告红叶公司签订内容相同的《红叶广场商铺租赁合同》，租赁原告Ｂ区8栋第二层33号商铺，面积为32.52平方米，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日止，免租一年，租金从2015年12月1日起算。原告红叶公司将以上租赁商铺交给被告雍红成后，被告雍红成对所租赁的商铺进行了装修并投入使用至今。同时被告缴纳了2016年1月-2016年2月租金及商业管理费等费用31316元，因被告雍红成未按合同约定足额支付租赁费及商业管理费，原告红叶公司于2016年9月13日和2018年5月10日分别针对红叶家居建材商户2017年度-2018年度租金，采取一次性缴清当年度12个月租金，免收5个月租金优惠政策。后原告红叶公司多次书面向被告雍红成催收租金等相关费用，被告雍红成以原告提供的商铺不能正常经营，导致其经营损失未缴纳租金等相关费用，双方发生纠纷。庭审中查明：2015年12月4日，案涉商铺Ｂ区8栋房屋通过了南江县公安消防大队的消防验收。被告欠付原告2016年1月1日至2018年7月4日租金705145.46元，商业管理费10026.24元。 一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告于2014年4月5日和10月29日，分别将位于巴中市南江县红塔新区出租给被告雍红成，并签订《红叶广场商铺租赁合同》，是原被告双方真实意思表示，虽然签订租赁合同时消防验收未进行，但不影响合同的效力，后于2015年12月4日通过了消防验收，租赁物瑕疵已得到补正，不违背法律、行政法规的强制性规定，故原被告签订的租赁合同合法有效，反诉原告雍红成要求确认合同无效的理由不成立，由于被告雍红成在履行租赁合同过程中，未按照合同约定支付2016年1月1日至2018年租金等相关费用，其行为已经构成违约，按照双方在合同中约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的规定，原告提出解除租赁合同的请求符合法律规定，予以支持。解除租赁合同后，按照法律规定，合同未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，就本案而言，在解除租赁合同时，2016年1月1日至2018年7月4日租金数额，为705145.46元，扣除已经支付的31316.00元，被告雍红成还应支付下欠租金673829.46元；双方当事人只是约定商铺经营管理费首期为2元／㎡，首期期限为一年，对于第二年开始的费用并没有约定。此外，乙方（雍红成）免交半年商铺经营管理费和物管费。因双方对商铺经营管理费计算方式约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，因双方未达成补充约定，按照南江县交易习惯，应当按2.00元／㎡／月计算，通过计算，被告雍红成下欠商铺经营管理费10026.24元。综上所述，被告雍红成下欠原告红叶公司租金673829.46元，商铺经营管理费10026.24元。对于原告请求被告因违约导致逾期支付2016年3月至2018年7月4日租金、商业经营管理费的诉讼请求，未能区分其时间段，不予支持。原告请求被告赔偿砸坏电动玻璃门并请人看护费用，以及要求被告在电视台赔礼道歉的诉讼请求，因该请求不属于合同约定的内容，系侵权行为，不能在本案件一并处理，对原告的该部分诉讼请求，不予支持。而反诉原告诉称，因反诉被告提供的租赁物未经消防验收，导致其无法合法经营的理由，因反诉原告雍红成在租赁案涉商铺期间，并未因消防验收未通过而受到相关行政处罚，其经营未受影响。反诉原告雍红成请求反诉被告红叶公司赔偿房屋装修损失68万元的诉讼请求，不予支持。对于反诉原告雍红成请求反诉被告返还保证金7万元的请求，因双方在合同中约定，租赁期满，承租人在缴清租金、物业管理费等费用后予以退还，由于反诉原告所提出的请求不符合双方的约定，不予支持。 一审法院判决：一、解除原告南江红叶万达商业经营管理有限公司与被告雍红成于2014年4月5日、10月29日签订的两份《红叶广场商铺租赁合同》；二、被告雍红成在本判决生效后30日内自行搬离位于巴中市南江县红塔新区；三、被告雍红成在本判决生效后30日内支付给原告南江红叶万达商业经营管理有限公司2016年1月1日至2018年7月4日租金673829.46元，商铺经营管理费10026.24元，两项共计683855.70元；四、驳回原告南江红叶万达商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告雍红成的反诉请求。 本院二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：一是案涉商铺租赁费用及管理费用的计算是否正确；二是案涉7万元保证金是否应当返还。 一、关于案涉商铺租赁费用及管理费用的计算是否正确的问题 上诉人与被上诉人分别于2014年4月5日、2014年10月29日签订《红叶广场商铺租赁合同》，约定上诉人租赁被上诉人位于巴中市南江县红塔新区，双方对租赁期限、租金计算方法、管理费用、保证金、逾期的违约责任及合同解除进行了约定。双方签订的《红叶广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，双方应当按照合同约定积极履行义务。被上诉人红叶公司向上诉人雍红成交付房屋后，上诉人雍红成应按合同约定给付租金。 关于租金起算时间应如何认定的问题。两份《红叶广场商铺租赁合同》约定商铺租赁时间分别为2014年10月1日至2019年9月30日、2014年12月1日至2019年11月30日止，免租一年，租金分别从2015年10月1日、2015年12月1日起算。被上诉人根据案涉商铺的实际情况主张从2016年1月开始计算租金的时间晚于合同约定的租金计算时间，其主张符合法律规定及合同约定。上诉人主张案涉门市在2015年11月才能经营，应从2016年11月开始计算租金，但未提交双方就延长免租期达成过协议，且上诉人的该项主张不符合双方合同的约定，其上诉理由不能成立。 关于上诉人是否应当享受“交七免五”的优惠政策问题。经查，被上诉人2015年12月24日和2016年9月13日分别针对红叶家居建材商户，采取一次性缴清当年度12个月租金，免收5个月租金优惠政策。该通知上明确要求享受该优惠政策的前提条件是一次性付清一年租金的商家。上诉人雍红成在预交2016年1月-2016年12月租金时，被上诉人红叶公司在收款收据上明确载明免租五个月，视为被上诉人已经书面同意上诉人2016年享受该政策，被上诉人在提交租金计算方式时已经对2016年的租金减免了五个月。上诉人雍红成2017年、2018年均未按合同约定足额支付租赁费及商业管理费，且被上诉人未书面同意上诉人享受“交七免五”的优惠政策，现上诉人认为其应当享受该优惠政策的理由不能成立，对其请求本院不予支持。 上诉人雍红成主张被上诉人提出租赁房屋门窗和玻璃由上诉人安装，12.825万元的费用应在租金中抵扣。经查，双方所签的两次租赁合同均未对该项费用进行约定，且上诉人雍红成未提供被上诉人红叶公司书面同意在租金中予以扣减的证据。上诉人该项主张的理由不成立。 一审法院根据合同约定，认定上诉人拖欠2016年1月1日至2018年7月4日租金为705,145.46元，扣除已经支付的31,316.00元，还应支付租金673,829.46元。一审法院对租金及经营管理费的计算符合法律规定。 二、关于案涉7万元保证金是否应当返还的问题 上诉人雍红成与被上诉人红叶公司于2014年4月5日签订《红叶广场商铺租赁合同》第五条约定：“1.本合同签订时，乙方向甲方交纳人民币20000元（大写贰万元）租赁保证金；乙方在进场装修前再向甲方交纳人民币50000元（大写五万元整）租赁保证金。2.租赁期限届满后，乙方无违约行为，在结清全部应付的租金、物业管理费等因租赁行为产生的一切费用，并交还租赁物等全部义务后15日内，甲方无息退还保证金给乙方。”上诉人与被上诉人约定的租赁期限尚未届满，上诉人因未按时足额交纳租金，已经构成违约，合同约定的退还保证金的条件尚未成就。因此，上诉人雍红成主张返还7万元保证金的理由不能成立，对其请求本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14472元，由上诉人雍红成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇二〇年四月二十日 法官助理 陈长育 书 记 员 何青华