湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终472号上诉人（一审原告、反诉被告）：潘仁海，男，1964年4月18日出生，汉族，住所地湖南省中方县。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：张玉军，男，1989年3月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省隆回县，现住湖南省中方县。上诉人潘仁海因与被上诉人张玉军租赁合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2019）湘1221民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘仁海上诉请求：撤销原判决，依法改判并支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，应当予以纠正。一是被上诉人未按合同约定交纳第三年租金1万元，构成违约，上诉人有权解除合同；二是合同签订后，被上诉人说要开办幼儿园，就以房屋未办理消防验收为由扯纠纷。双方于2017年6月10日签订《关于龙井家园安置区商住楼消防问题协议书》，约定消防验收费45000元，该费用由被上诉人垫付，其中被上诉人承担12000元，房东承担33000元。2019年9月，上诉人办理好消防验收，被上诉人依法成立金苹果幼儿园。经查，租赁房屋消防验收总面积为6348㎡，其中上诉人房屋面积为1848㎡，上诉人应当分摊的消防验收费为8049元[（1848－300）×5.2元／㎡]，抵扣租赁费后被上诉人应当支付上诉人1951元租赁费。但被上诉人认为上诉人应当承担消防验收费为19034元，抵扣租赁费用后，还应当返还9034元，为此双方形成纠纷。2、一审法院既然认定双方签订《商业用房租赁合同》有效，但又以被上诉人垫付消防验收费抵扣租赁费未结算为由，作出不支持上诉人诉讼请求，明显错误，应当予以纠正。一是被上诉人未按合同约定履行支付租赁费的义务，其行为构成根本违约，上诉人诉求解除合同等诉求符合法律规定；二是《关于龙井家园安置区商住楼消防问题协议书》约定消防验收费抵扣租赁费，但该约定并未明确约定：“双方就抵扣租赁费存在纠纷，就可以拒绝支付租赁费，履行不安抗辩权。”上诉人已经于2017年9月办理好消防验收，且被上诉人经办的金苹果幼儿园已经于2017年9月22日登记成立。第二年租赁费，被上诉人已经于2018年3月按合同约定支付给上诉人。如果被上诉人认为消防验收费抵扣租赁费存在纠纷，不可能于2018年支付1万元租金给上诉人。既然2018年支付租赁费1万元，也就是被上诉人认可上诉人应当承担消防验收费为8049元，故被上诉人以此为由进行抗辩无事实与法律依据。被上诉人张玉军辩称，1、根据合同约定，被上诉人是先租后用，签订合同时被上诉人就交纳了18年、19年的租金。2、事实上被上诉人追加资金后垫付的费用为78000元，其他房东应承担的部分按面积进行分摊，先进行抵扣租金，多余的拿到证件后再算。至今包括其他房东在内，均没有收到消防验收的相关证件，上诉人应分摊承担的消防验收费用已经超过了被上诉人应支付的租金，且被上诉人前段时间还将2020年3月9日至2021年3月9日期间的租金交给了上诉人。潘仁海向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2017年3月9日签订的《商业用房租赁合同》；2.判令被告支付原告租赁费1000元(2019年3月9日至2020年3月9日租金)；3.判令被告于2019年10月15日前自行撤出租赁场地并自行撤走其添加、安装的设备、设施等，并对租赁场地恢复原貌；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。张玉军向一审法院反诉请求：1.履行承诺，2020年3月前将租赁物基础消防验收书复印件及金苹果幼儿园消防验收意见书交于反诉原告；2.反诉被告限期一周退还反诉原告提前多支付部分房租9034元；3.反诉被告限期一周偿还反诉原告欠款人民币60000元；4.本案诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2017年3月9日，原告（反诉被告）潘仁海、案外人周远金、曾祥福、余金凤、潘仁旺为甲方与乙方被告张玉军签订《商业用房租赁合同》，将属甲方所有的位于中方县城芙蓉路口龙井安置区商住楼共19个门面（面积月1000平方米）租赁给乙方张玉军，用于开办幼儿园。合同签订后，乙方张玉军装修入场，现该幼儿园已正常经营。在经营过程中，因甲方潘仁海等租赁给乙方开办幼儿园的房产尚有基础消防证未办理，经甲乙双方协商，办理基础消防证费用暂由乙方张玉军垫付，其中乙方张玉军承担12000元，其余部分有甲方房东方承担，房东应付部分从该租赁物租金中扣除，并由潘仁海45000元包干代为办理。在办理过程中，双方产生争议，遂成纠纷。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告潘仁海、案外人周远金、曾祥福、余金凤、潘仁旺与被告张玉军签订《商业用房租赁合同》，是双方真实意思的表示，未违反法律规定，系有效合同。原告潘仁海以被告张玉军未交纳2019年3月9日至2020年3月9日租金构成根本违约为由，要求解除双方签订的《商业用房租赁合同》、支付租金和对租赁场地返还原状，因双方在履行合同过程中，在协商办理出租房产基础消防手续事宜所达成协议中已经明确约定被告所欠租赁费从被告张玉军垫付费用中抵扣，并约定由原告潘仁海负责办理，现原告潘仁海尚未办理完毕，双方对相关费用亦未结算。因此，原告诉讼请求缺乏事实证实，本院不予支持；对被告张玉军提出要求原告2020年3月前将租赁物基础消防验收书复印件及金苹果幼儿园消防验收意见书交于反诉原告的反诉请求，与本案本诉系不同的法律关系，本院不予支持，被告应另行主张权利；对被告张玉军提出要求原告退还提前多支付部分房租9034元的反诉请求，因属于双方在协商办理出租房产基础消防手续事宜所达成协议约定事项，现该手续尚未办理完毕，双方未结算，该请求无事实依据，本院不予支持；对被告张玉军提出要求原告偿还欠款60000元的反诉请求，因该欠款已由被告张玉军父亲张明楚向本院另行提起诉讼并已经支付，对该反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）潘仁海的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张玉军的反诉请求。本案本诉案件受理费25元，由原告潘仁海负担；反诉案件受理费762.90元，由被告张玉军负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。另查明，潘仁海、案外人周远金、曾祥福、余金凤、潘仁旺为甲方与乙方张玉军签订的《商业用房租赁合同》约定，租赁期内，第一年免租（2017年3月9日－2018年3月9日），第二年至第五年租金为3.8万元整／年（2018年3月9日－2022年3月9日）……协议签订后一周内，承租人张玉军先行缴纳3.8万元整作为第二年（2018年3月9日－2019年3月9日）租金。本院认为，根据本案上诉人潘仁海、案外人曾祥福与被上诉人张玉军所签订的《关于龙井家园安置区商住楼消防问题协议书》的约定，被上诉人张玉军已按约履行了消防验收费用的垫付义务，而按约应由上诉人潘仁海承担的消防验收费用部分，即使按上诉人潘仁海上诉主张其承担消防验收费用为8049元，被上诉人张玉军应支付给其第三年（2019年3月9日至2020年3月8日）租金为10000元，两者相抵扣，被上诉人张玉军亦已履行了第三年主要租金支付义务，加之案涉消除验收证件又尚未办理完毕，双方并未对相关费用予以结算，故上诉人潘仁海以被上诉人张玉军的行为构成根本违约为由，要求解除合同、支付租金及对租赁场地返还原状，欠缺事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。综上，上诉人潘仁海的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人潘仁海负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年四月二十一日书记员  龙星宇