上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2903号原告：林灵，女，汉族，1990年6月3日出生，住浙江省。委托诉讼代理人：卞冬风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：肖磊，男，汉族，1970年7月24日出生，住上海市闵行区。原告林灵与被告肖磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序审理于2020年3月20日公开开庭审理。原告的委托代理人卞冬风，被告肖磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林灵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室所签署的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告返还原告房款人民币(币种下同)570,000元；3.判令被告支付原告违约金300,000元；4.案件受理费由被告承担。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为，判令解除就昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室所签署的《房地产买卖居间协议》中原、被告双方的权利义务。事实与理由：2019年2月14日，在中介公司居间撮合下，就原告购买被告位于江苏省昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室房屋事宜，双方共同签署了《房地产买卖居间协议》。约定原告以158万元购买该房屋，原告并依约定支付被告房款570,000元。后因被告拒绝按照约定将该房屋交付原告，导致交易无法顺利履行。原告认为，原、被告签署的《买卖协议》系各方真实意思表示，合法有效。被告拒绝履行交房义务，是严重的违约行为。因被告原因导致《买卖协议》无法继续履行，被告应当依据约定向原告承担违约责任。故原告以讼称理由诉至法院。被告肖磊辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告并未违约，如果原告坚持解除合同，被告予以同意，如果原告希望继续履行，被告可以配合。2、2019年7月25日，苏州市出台了新的限购政策，购房人必须交满两年的社保。签订合同时，原告尚无购房资格，依据当时的限购政策，原告交满一年的社保即可，故双方约定于2020年2月办理网签及过户手续。在新政出台后，原告曾联系过被告，表示愿意再付20万元，希望被告可以交付房屋，然后等到2021年2月继续过户。被告表示需要连同中介三方予以协商，且因再晚一年交易，房款也将要晚一年才能拿到，原告应弥补被告的损失。原告要求被告将首付款放在中介处保管才同意继续协商，故未能协商一致。3、2019年7月新政出台后，被告就让原告与中介一起约个时间，见面协商。但原告与中介方产生了矛盾，并且原告一直没有空，一直到2019年10月，原、被告双方才见面予以商讨，但仍未能协商一致。见面后，中介方工作人员曾联系被告，表示原告此后至中介方处，与中介人员发生了争执，原告并表示要通过诉讼解决纠纷，故被告通过微信回复中介人员，表示协商不成就去法院吧。被告从未表示不出售房屋给原告，且2019年9月原告也从未向被告提出要交付房屋。此次协商未果后，就没有与原告再联系了。4、原告支付的57万元，被告依据双方协议，已将大部分用于偿还系争房屋的贷款，故现在一时无法返还，希望重新出售系争房屋后予以返还。5、不同意支付违约金，在交易过程中被告并未违约，系因原告无购房资格故无法买房。经审理查明，昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室房屋的产权人为肖磊、金琰。2019年2月14日，被告肖磊(卖方、甲方)、昆山市花桥镇启航社鑫居园房产中介所(经纪方、丙方)及原告林灵(买方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室，建筑面积85.94平方米；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署协议之日起50个工作日内向银行提交办理还清贷款所需的资料并办理还贷手续，在银行出具结清贷款的书面通知后三个工作日内房地产交易中心办理注销抵押登记手续；房地产转让成交价为158万元，买方须于签署本协议时交纳保证金5万元，双方签署本协议后该保证金自动转换为定金，买方须于签署本协议之90日起内再向卖方支付首付款52万元；第三部分买方申请银行按揭贷款100万元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理；买卖双方在银行审核贷款通过后7个工作日内，办理递件过户手续；为防范交易风险，买卖双方协商同意在房款中预留1万元作为交房保证金，此款托管于经纪方处，在卖方完成产权转移登记、实际交房并结清所有费用后再经纪划入卖方账户；买卖双方按照国家法律法规规定的相关规定乙方承担交易过程中所产生的税、费；卖方须在目前租客9月份到期时将该房地产交予买方使用，交房前卖方须付清一切有关该房地产之杂费；如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该首付款双倍的违约金；买家交满一年社保，有昆山地区购房资格办理过户手续；房产证上有配偶，配偶同意卖房子等。签约当日，原告向被告支付5万元。2019年5月14日，原告向被告支付52万元。被告收悉上述房款后，于2019年5月20日将系争房屋上的原按揭贷款予以提前清偿，并在此后涤除了原抵押登记。原告签订上述协议时非苏州市户籍，依据此时的限购政策，非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市范围内连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。2019年7月25日，苏州市变更了原限购政策，非苏州市户籍限购政策变更为，非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。该限购政策变更后，原告需在苏州市连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险(城镇社会保险)，至2021年2月后才满足限购条件，故原、被告双方协商协议履行之变更，但未能协商一致，故原告以讼称事由诉至法院。上述事实，由原告提交的不动产权证、《房地产买卖居间协议》、转账凭证及银行账户明细、微信聊天记录，由被告提交的网页截图、银行账户明细等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告及中介方签订的《房地产买卖居间协议》，系三方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。原、被告双方在该协议中，就系争房屋的买卖达成了一致意见，双方应按约履行各自义务。现原告认为系因被告未能按约按期交付房屋，同时于2019年10月27日明确表示不再出售房屋，已属根本性违约，故要求解除《房地产买卖居间协议》中双方的权利义务。但签订该协议时，原告尚不满足苏州市购房资格之要求，故原、被告双方参照原限购政策，约定于签约后一年办理系争房屋的过户手续。然在协议履行过程中，因限购政策的变更，于双方原约定的过户期限内已无法完成交易。后经原、被告双方协商，未能就交易条件的变更达成一致意见，被告未能交付房屋系事出有因。同时，原告提交的被告与中介方的聊天记录系节选，并不能完整反映出双方的协商过程，原告认为系被告根本性违约，本院难以支持。然，就原告要求解除协议中权利义务的诉讼请求，被告于2020年3月20日的庭审中表示同意，故本院确认双方于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2020年3月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，被告应将收取的房款57万元予以返还。关于原告主张的违约金30万元，如前所述，系争协议因购房政策的变更而导致双方未能协商一致，被告并未违约，系由双方协商一致予以解除，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告林灵与被告肖磊就昆山市花桥镇绿地大道137弄5号楼104室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2020年3月20日解除；二、被告肖磊于本判决生效之日起三十日内向原告林灵返还房款57万元；三、驳回原告林灵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,250元，由原告林灵负担2,155.17元，由被告肖磊负担4,094.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年四月十三日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。