四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5800号 原告：杨翠，女，1976年12月1日出生，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：龚俊，四川泰仁律师事务所律师。 被告：四川天府兴荣置业有限公司（曾用名四川兴业投资有限公司），住所地：成都市天府新区兴隆镇罗家店村第五组。 法定代表人：文万彬，职务不详。 委托诉讼代理人：罗德林，四川林志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐虎，四川林志律师事务所律师。 原告杨翠与被告四川天府兴荣置业有限公司（以下简称“天府兴荣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠及其委托诉讼代理人龚俊，被告天府兴荣公司的委托诉讼代理人罗德林、唐虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨翠向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2011年4月2日签订的商品房买卖合同（合同编号为ＳＪＪＮ-031）及商品房买卖合同补充协议（合同编号为ＳＪＪＮ-Ａ001）真实合法有效并继续履行合同；2.判令被告向原告交付上述合同所确定的商品房，判令被告向原告办理上述合同所确定的商品房不动产权属转移登记；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金1571637.8元，违约金自2012年1月1日起算，暂算至2019年12月1日，截止至实际交房之日止；4.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证违约金458643.5元，违约金自2012年12月26日起算，暂算至2019年12月1日，截止至实际办证之日止；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年4月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号为ＳＪＪＮ-031）及商品房买卖合同补充协议（合同编号为ＳＪＪＮ-Ａ001），约定原告以1812104元的价款购买被告开发的位于双流县。2011年4月28日，原告按合同约定支付了全部房款1812104元。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交房，约定出卖人在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋所有权证书。但至今被告既未向原告履行交房义务，也未向原告办理不动产转移登记。故诉至法院，望判如所请。 被告天府兴荣公司对原告在诉状上陈述的事实无异议，但辩称：因经营不善，案涉房屋未竣工验收，在客观上无法满足交付条件。原告要求办证的诉求属于政府的行政行为，不应在本案中解决。原告请求的违约金过高，请求调低。 被告天府兴荣公司在庭审当日提出解除合同的反诉请求，庭后又申请撤销该反诉请求，本院经审查后认为被告天府兴荣公司的撤诉申请不违反法律规定，予以准许。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。 另查明，四川兴业投资有限公司于2018年1月22日变更为四川天府兴荣置业有限公司。 本院认为，原被告双方于2011年4月2日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，不违反法律、行政法规的强制性约定，对双方当事人均具有约束力。合同签订后原告按约向被告支付了1812104元的购房款，被告未按照合同约定在2011年12月31日前向原告交付商品房，未按照合同约定在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋所有权证书，被告的行为已构成违约。被告应当按照合同约定，按原告已付款日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金。 关于原告提出的逾期办理案涉房屋不动产权证违约金的问题。根据原被告双方在商品房买卖合同及补充协议中的约定：1.出卖人应当在2012年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人应当自约定期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2.如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.以上两种违约金，买受人只能选择要求出卖人支付其中的一项。原告选择诉请被告支付逾期办理案涉房屋不动产权证违约金的诉讼请求，本院认为，合同约定的“商品房交付之日起360日内”系指实际交付之日而非约定交付之日。案涉商品房尚未实际交付，故本院对原告主张逾期案涉房屋不动产权证违约金的诉讼请求，不予支持。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金计算时间的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际交房之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的金额不明确，导致判决生效后无法立即执行。2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据。3.被告虽然现在构成违约，但是将来是否存在减轻或者免除责任的事由，仍然需要经过审判后才能够确定。如径行将被告逾期交房违约金的截止日期计算至实际交房之日，将剥夺被告对后续可能出现的免责事由进行抗辩的权利。故本院对原告诉请逾期交房的违约金计算至实际交房之日止，不予支持。原告提出的逾期交房违约金暂计算自2012年1月1日至2019年12月1日，共计1571637.8元，符合合同约定，本院予以支持。对于被告后续违约行为所产生的违约金，原告可待损失确定或实际交房后，另行提起诉讼，主张权利。 关于原告第一项诉讼请求确认原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效并继续履行合同，及第二项诉讼请求判令被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的问题。本院认为，原告要求被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的诉讼请求即包含有合同合法有效并要求继续履行的意思。原告第二项诉讼请求实为第一项诉讼请求的具体化，故本院对原告提出的第一项诉讼请求不再进行重复评价。关于原告诉请被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。原告未举证证明案涉房屋已满足法定的交付条件，被告自述案涉房屋尚未进行竣工验收。故本院对原告诉请被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的诉讼请求，不予支持。原告可待案涉商品房满足法定的交付条件后，再另行提起诉讼，主张权利。 关于原告诉请被告支付律师费的问题。本院认为，律师费并非被告违约行为导致的直接损失，亦非原告主张权利所必然支出的费用，故本院对原告诉请被告支付律师费的诉讼请求，不予支持。 关于被告提出的违约金约定过高、请求调低的问题。本院认为，原告与被告在2011年4月2日签订商品房买卖合同。按照合同约定，被告应当在2011年12月31日前将案涉商品房交付给原告。原告于2011年4月28日向被告支付了购房款，然而被告却长期未履行其交付房屋的义务。由于被告的严重违约行为，原告长期处于家难安、居难定的状态。被告的行为殊值惩戒。合同约定的违约金计算标准，系双方真实意思表示的结果，不违反法律规定，对双方均具有约束力。被告未提供证据，证明违约金的约定过高。故本院对被告请求调低违约金的意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川天府兴荣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨翠支付暂计算自2012年1月1日至2019年12月1日的逾期交房违约金1571637.8元； 二、驳回原告杨翠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费减半收取为11521元，由原告杨翠负担2521元，被告四川天府兴荣置业有限公司负担9000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年四月九日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅