四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0114民初3149号 原告：胡建康，男，1972年8月13日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师。 原告：殷小梅，女，1975年2月11日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：方玲，女，1994年8月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都中润实业有限公司，住所地四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 原告胡建康、殷小梅诉被告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润）、被告成都中润实业有限公司（简称中润实业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年8月31日、2017年9月20日、2019年12月11日在本院家具产业园区巡回审判点公开开庭审理。二原告委托诉讼代理人张魏，被告龙兴中润委托诉讼代理人方玲（第一、二次庭审）、龙从渊（第三次庭审），被告中润实业委托诉讼代理人鲁良成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡建康、殷小梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙兴中润支付二原告租金323980元及违约金（按照日万分之二计算至全部款项付清之日止）；2.判令被告中润实业对第一项债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告中润实业在新都区区开发“中润•欧洲城”项目，称由其整体经营租赁并保证投资回报，业主购买后须出租给其指定的公司经营。二原告从中润实业购买了编号为6-8的商铺物业，与龙兴中润签订《中润·欧洲城物业整租协议》，约定：租赁期48个月（从2013年5月1日到2017年4月30日）；前两年免租金，第三年租金80000元，租金在2016年4月30日前付清；第四年的租金为283980元，分四个季度（每三个月）支付，每季度应付租金70995元，于每季度最后15日前付清。之后，龙兴中润向原告支付租金40000元，至今尚欠租金323980元。龙兴中润原系一人有限公司，中润实业为其独资股东且无法证明其资产独立，应当对龙兴中润的债务承担连带责任。 被告龙兴中润辩称，欠原告租金属实，但租金、违约金过高；龙兴中润与原告签订的整租协议是平等自愿的，不存在中润实业指定的情形；龙兴中润自成立起，其资产即独立于股东。 被告中润实业辩称，中润实业没有与原告建立租赁合同关系，没有强行指定龙兴中润与原告签订租赁合同，也没有承诺支付租金事宜；龙兴中润在变更股东前，独立从事经营活动，严格按公司法的规定运作，财产独立、经营场所独立，二被告经营范围也不相同，故中润实业不应承担连带责任；资产独立审计报告不具有专业性、合法性；即使中润实业应承担连带责任，也应截止于2016年4月7日，而原告主张的租金均发生于该时间点之后，请求驳回二原告对中润实业的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告胡建康、殷小梅从被告中润实业购买位于成都市新都区后，与被告龙兴中润签订了《中润·欧洲城物业整租协议》，约定：二原告将前述商铺出租给龙兴中润使用，租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日，租期48个月，租金合计363980元，分阶段支付：第一阶段2013年5月1日起至2014年4月30日，共计12个月为装修免租期；第二阶段为2014年5月1日起至2015年4月30日，共计12个月为商业培育免租期；2015年5月1日起至2016年4月30日，共计12个月为商业推广期，租金为80000元，于本阶段到期前支付；第四阶段为2016年5月1日起至2017年4月30日，共计12个月为商业运营期，租金283980元，每季度最后15日内支付当季租金；如未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金。二原告将商铺交付龙兴中润使用后，龙兴中润在第三阶段租金支付期内向二原告支付租金40000元，之后未再支付。 本院另认定如下事实：龙兴中润于2012年6月18日成立，为一人有限公司，股东为中润实业。2016年4月7日，龙兴中润股东由中润实业变更为黄元付（持股99%）、吴国祥（持股1%）。本院在审理（2018）川0114民初4274号房屋租赁合同纠纷案过程中，法院委托四川安必信会计师事务所有限责任公司对中润实业、龙兴中润自公司成立到2016年5月期间资产独立性进行审计鉴定，四川安必信会计师事务所有限责任公司于2019年6月20日出具安必信审字（2019）34号《资产独立性审计鉴定报告》，报告载明：截止审计日，审计人员发现中润实业与龙兴中润之间资金交往密切，业务有交叉，往来发生额及余额占比较大，具体表现为：资金交往密切；往来款项发生频繁且重大；存在影响经营和资产独立性的情况。由于存在上述对资产独立性的影响，本次审计无法对中润实业与龙兴中润截至审计日的资产独立性发表意见。 本院认为，二原告与被告龙兴中润签订的物业整租协议，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告按约将商铺交由被告龙兴中润使用，履行了协议约定义务，但被告龙兴中润在支付40000元租金后，至今未支付其余租金，其行为已构成违约，故二原告要求被告龙兴中润支付租金、违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于租金，根据协议约定及履行情况，可以确定为323980元（363980元-40000元）。对于被告提出调整租金的抗辩，本院认为，如果由于情势变更要求调整租金，应在履行期内提出，在履行期届满后提出，不具正当性，也没有法律依据，故其该项抗辩不能成立。对于违约金，根据双方约定，承租人未按约支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金，被告提出该约定明显过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”由于二原告未证明被告违约给其造成的实际损失，本院参照中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率作为其损失的计算依据，以此确定的损失与约定的违约金比较，约定的违约金已超过实际损失的30%，本院依法予以调整，按中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算，具体计算期间及基数为：2016年5月1日至2016年7月31日以租金40000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金110995元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金181990元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金252985元为基数；2017年5月1日至本判决确定的租金给付之日以323980元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则上述违约金计算至租金付清之日止。 对于中润实业是否应对龙兴中润的债务承担连带责任，双方争议较大，争议的焦点集中于中润实业的财产是否独立于龙兴中润的财产。由于龙兴中润在2016年4月7日前为一人有限公司，中润实业是其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业有义务证明其作为股东的财产独立于龙兴中润的财产，即中润实业负有举证义务。庭审中，虽提交了龙兴中润财务资料及审计报告，但审计报告的出具时间是按日历年倒签的，原告对该证据不予认可。本院审理另一涉及二被告的案件时，中润实业申请对二被告的资产独立性进行鉴定，法院委托的鉴定机构出具了鉴定报告，鉴定报告载明，两公司之间资金交往密切，业务有交叉，往来款项发生频繁且重大，存在影响经营和资产独立性的情况，无法对二公司的资产独立性发表意见。因此，无论是龙兴中润的财务资料及自行委托审计的审计报告，还是法院委托鉴定机构出具的鉴定报告，均不能证明二被告的财产各自独立，根据民事诉讼法及公司法的规定，中润实业应当对龙兴中润的债务承担连带责任。关于中润实业应承担连带债务的范围，中润实业认为龙兴中润经股东变更，现并非一人有限公司，即使应承担连带责任，其所承担的连带债务也应限于股东变更之前。本院认为，审查中润实业承担连带债务的范围应以该债务发生时作为判断依据。本案中，租赁债务系发生于中润实业股东变更之前，故双方该租赁协议所涉及的2013年5月1日起至2017年4月30日止期间的租金给付债务作为合同约定的整体债务在中润实业作为股东时即已形成，龙兴中润须对该整体租金债务承担责任，而中润实业亦基于法定之连带应对此整体债务承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告胡建康、殷小梅支付租金323980元及违约金（违约金2019年8月19日前按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍、2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，按以下期间和计算基数计算：2016年5月1日至2016年7月31日以租金40000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金110995元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金181990元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金252980元为基数；2017年5月1日至本判决确定的租金给付之日以323980元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）； 二、被告成都中润实业有限公司对第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告胡建康、殷小梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3181元（已因适用简易程序减半收取），财产保全费2270元，共计5451元，由被告成都龙兴中润资产管理有限公司、成都中润实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  佘冰 二〇二〇年四月二十日 书记员  汪娅