安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终394号上诉人（原审原告）：王涛，男，1989年9月21日出生，汉族，住安徽省寿县。上诉人（原审原告）：程珍，女，1989年2月22日出生，汉族，住安徽省寿县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H（1-1）。法定代表人：廖长和，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人王涛、程珍因与被上诉人淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王涛、程珍上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、改判支付逾期交房违约金18603元和逾期办理权属登记报备手续违约金1249元。事实与理由：一、一审法院推定王涛、程珍知道惠利公司在涉案房屋符合交房条件后交房日为2016年9月30日毫无依据。1.本案中，惠利公司逾期交房的违约行为客观存在，应当承担违约责任。2.惠利公司具有通知买受人接收房屋的义务。一审法院在惠利公司未提交任何关于通知交房的证据情况下，采信其意见错误。3.物业管理费收据不是也不能作为双方交房通知确定日的凭证。原因一，物业费是依照物业公司自行确定的时间，且物业费起算时间都统一为2016年10月1日或2016年7月31日，与事实也不符。原因二，买受人办理交房入住时须交满一年物业费才给钥匙，这是行规和霸王条款。原因三，惠利公司应当举证证明通知过买受人交房一事，而不是推断。原因四，一审未公正按照法律和证据规则认定和判决。4.中环首府3栋1001买受人是2016年10月12日拿房的，物业费起算时间是2016年8月1日，但一审法院依照2016年10月12日计算逾期交房违约金，系同案不同判。5.惠利公司应当在2019年9月29日后将验收合格证明出示给买受人看，但其并未出示过和解释过。综上，应当将逾期交房截止时间计算至买受人实际拿房止。二、一审认定本案惠利公司逾期办理权属登记开始时间为2017年8月15日有误，应为2017年8月14日。惠利公司未答辩。王涛、程珍向一审法院起诉请求：1.惠利公司向王涛、程珍支付逾期交房违约金18603元；2.惠利公司向王涛、程珍支付逾期办理权属登记报备手续违约金1249元；3.惠利公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：中环国际广场由惠利公司开发建设。2016年3月29日，王涛、程珍与惠利公司签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第4幢306号房，建筑面积共120.79平方米，房屋总价款为530000元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：见附件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后玖拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人同有关机构协调，在玖拾个工作日内办理完毕……。同日，双方签订了一份合同补充协议（附件五），协议约定：第七条出卖人按照买受人提供的联系方式电话、短信通知买受人，即视为出卖人已履行通知义务……。第十条由于买受人原因，未能按期交付房屋，则出卖人向买受人交付商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙放置于该商品房所在的物业管理机构，该放置行为应视为出卖人已依约交付房屋，且出卖人不承担任何保管责任。第十三条除非由于出卖人的原因无法交房，买受人实际接受房屋的时间迟于出卖人交房通知确定的交房日期（最后一天）的，交房通知确定的交房时间（最后一天）为双方房屋交接时间（包括房屋风险责任自此转移、保修期自此起算、物业管理费自次日开始计收）。第十六条物业管理（2）买受人应与出卖人指定的物业管理单位签订物业管理服务合同并按规定缴纳物业管理费等相关费用，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。第十七条本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，双方对补充协议逐条进行磋商，取得一致意见。本补充协议所有条款均为双方真实意思之表示，双方均认同在任何时候、任何情况下都不谋求撤销、变更本补充协议（任一条款）。上述合同签订后，王涛、程珍按照合同的约定支付了购房款。2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2016年11月25日，王涛、程珍在接收涉案房屋的同时向淮南市惠利物业管理有限公司交纳2016年10月1日-2017年10月1日物业费1826元、砸墙押金300元、垃圾清运费387元。2017年8月25日，惠利公司取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区广场路西侧中环国际广场1栋、2栋、3栋、4栋、5栋）。2017年8月29日，惠利公司通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。2017年10月16日，王涛、程珍取得田家庵区广场路西侧中环国际广场4栋306不动产权证书。双方因逾期交房、逾期办理产权登记发生纠纷，王涛、程珍提起本案诉讼。一审法院归纳本案争议焦点为：一、惠利公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算；二、惠利公司逾期办理产权登记报备手续是否构成违约，如构成，如何承担违约责任。一审法院针对上述争议焦点评判如下：一、惠利公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算。王涛、程珍与惠利公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。本案中，合同约定房屋交付时间为2016年7月31日，并要求以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但惠利公司于2016年9月29日才取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》，涉案房屋才符合交付条件。根据合同的约定，涉案房屋不符合交付条件，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于惠利公司未在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付王涛、程珍，惠利公司构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于惠利公司如何承担违约责任，本案中，王涛、程珍主张惠利公司应按照实际交房时间向其支付逾期交房违约金，惠利公司对逾期交房的事实予以认可，但认为涉案房屋符合交付条件后，其通过电话、登报等方式已通知业主交房，且前期已有业主诉讼，延期交房时间计算至2016年9月29日竣工验收之日，也说明业主对交房及竣工验收情况知晓。王涛、程珍迟延收房的原因在于自己，故延期交房违约金计算日期应当以2016年9月29日为准。根据王涛、程珍提供的物业费收据显示，其在2016年11月25日在办理房屋交接手续当天向淮南市惠利物业管理有限公司交纳了2016年10月1日至2017年10月1日期间物业费。根据合同补充协议第十六条约定，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。综上，可以推定惠利公司在涉案房屋符合交房条件后，交房通知确定的交房日（最后一天）为2016年9月30日王涛、程珍是知道和认可的，故王涛、程珍要求惠利公司承担2016年10月1日至实际交房期间逾期交房的违约责任无事实和法律依据。惠利公司应承担2016年8月1日至2016年9月30日期间逾期交房的违约责任。关于违约金如何计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该约定不违反法律规定，且经审查，惠利公司未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，故王涛、程珍主张按照合同约定的违约金标准计算违约金，符合法律规定。惠利公司应支付王涛、程珍2016年8月1日至2016年9月30日期间（61天）逾期交房违约金9699元（530000元×0.0003×61天）。二、惠利公司逾期办理产权登记报备手续是否构成违约，如构成，如何承担违约责任。法律规定，在商品房买卖合同约定的期限内，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人同有关机构协商，在90个工作日内办理完毕。本案涉案房屋的实际交房日期为2016年11月25日，依照双方合同约定，惠利公司应当在2017年4月9日（实际交房后90个工作日内）之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期间内不能完成备案的，应当由惠利公司同有关机构协商，在2017年8月15日之前办理完毕。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而惠利公司于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故惠利公司构成违约，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，因双方对逾期办理权属登记违约金在合同中没有约定，惠利公司逾期之日的同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，王涛、程珍按4.35%上浮30%的利率主张违约金，符合法律规定，予以支持。关于逾期时间的计算，根据合同的约定，开始时间应为2017年8月15日的次日，即2017年8月16日；截止时间，惠利公司于2017年8月25日取得涉案楼宇的不动产权证书，其于2017年8月29日将其取得不动产权证书及可以办理房屋权属证书的相关信息通知业主，以便王涛、程珍及时提出办证申请，故认定惠利公司承担违约责任的截止时间为2017年8月29日。综上，惠利公司共逾期14天，应支付王涛、程珍逾期办理权属登记违约金为1166元[530000元×4.35%×(1+30%)÷360×14天=1166元]。惠利公司关于逾期办证是因为政府机构职能调整所致，责任不能归咎于惠利公司一方，违约责任应当相应扣减比例的辩称，因合同具有相对性，政府机构职能调整与本案王涛、程珍无关，故对惠利公司该项辩称，不予采信；惠利公司关于违约金约定不明，王涛、程珍未能举证其损失的发生和多少，其以银行贷款利率并上浮30%，缺乏事实和法律依据的辩称，因法律对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的已作出明确规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故惠利公司该项辩称理由不能成立，不予采信。综上所述，王涛、程珍要求惠利公司支付逾期交房违约金、逾期办理权属登记报备手续违约金诉讼请求中的合理部分，有事实和法律依据，予以支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付王涛、程珍逾期交房违约金9699元；二、淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付王涛、程珍逾期办理权属登记报备手续违约金1166元；三、驳回王涛、程珍的其他诉讼请求。案件受理费296元，由王涛、程珍负担134元，淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担162元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：一、一审关于逾期交房违约金计算截止时间的认定是否正确；二、一审认定本案惠利公司逾期办理权属登记开始时间为2017年8月15日是否正确。本院认为，涉案房屋符合交房条件的日期为2016年9月29日,即取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》的时间。涉案房屋的物业费收据记载物业费缴纳时间段为2016年10月1日至2017年10月1日。涉案房屋合同补充协议第十六条约定，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。综上，一审认定涉案房屋逾期交房违约金计算截止日期为2016年9月30日并无不当，予以维持。关于王涛、程珍上诉称物业费收据不能作为认定双方交房通知确定日的理由不予采纳；关于王涛、程珍上诉称涉案楼盘3栋1001的计算逾期交房违约金截止时间计算至业主实际拿房时间即2016年10月12日而未依据其物业费缴纳起算日即2016年8月1日，存在同案不同判情形，经本院核实，该房符合交房条件的日期也是2016年9月29日，即取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》的时间，但物业费起算时间早于符合交房条件的时间，而本案的物业费在起算时间时已经符合交房条件，故并不属于同案不同判情形。综上，对王涛、程珍的该项上诉理由不予采纳。一审认定涉案房屋的实际交房日期为2016年11月25日，依照合同约定，扣除两个90个工作日，认定逾期办理权属登记开始时间为2017年8月15日正确，王涛、程珍上诉称应认定为2017年8月14日不能成立，不予支持。综上所述，王涛、程珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审王涛、程珍预交的上诉案件受理费50元，由王涛、程珍负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇二〇年四月二十四日书记员  许小玄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。