河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0724民初1505号原告：崔帅，男，1991年6月5日出生，汉族，住张北县。委托诉讼代理人：崔建军，男，1968年8月20日出生，汉族，居民，住张北县。系原告父亲。被告：张向红，男，1961年12月28日出生，汉族，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：郭振海，系河北国器律师事务所律师。被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住张北县。被告：张北县万正房地产开发有限公司，住所地张北县张北镇兴和路36号。法定代表人：倪振江，职位：经理。委托诉讼代理人：李金龙，系该公司员工。原告崔帅与被告张向红、张英、张北县万正房地产开发有限公司（以下简称万正公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告崔帅、被告张向红、被告张英、被告万正公司的委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔帅向本院提出诉讼请求：1、请求解除对张北县的查封。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：我于2016年6月12日向张北县万正房地产开发有限公司购买了张北县，并已实际入住。被告之间因合伙纠纷案，沽源县人民法院做出（2017）冀0724民初1541号民事裁定书。裁定将原告购买的该房屋予以查封。原告依法向沽源县人民法院提出书面异议，要求解除查封。沽源县人民法院做出（2019）冀0724执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，我购买的被告的房屋，系双方真实意思表示，且不违反国家有关法律法规的强制性规定，并远远早于三被告之间的诉讼，更比沽源县人民法院查封房屋的时间要早，且我早已入住该房屋，只是由于被告的原因，才导致我现在没有办理完毕购房的后续手续。根据相关法律规定，应依法解除对我购买的张北县张北镇燕赐福地二期1号楼2单元401的查封。2016年，首先我购买房屋时不知道被告是否有出售许可。在2018年交剩余房款时被告张英告诉我们该房子手续已经办理下来，且墙上贴有预售许可证，且能够买卖。在2018年办理相关手续的时候，当时售楼处一拖再拖。一直没有给我办理相关手续。我房屋的购买总价款是394,635元，且我已经交了265,893元。2018年12月17日正式入住，该房子应该属于我的财产。被告张英辩称，原告的诉讼请求是真实的。2016年我把房子卖给了原告，现在还没有办理相关的手续，并且房子是我出卖在前，查封在后。被告张向红辩称，沽源县人民法院对原告的房屋进行保全是符合法律规定的。原告购买的房屋不符合《房地产管理法》第四十五条所规定的房屋预售条件。其买卖行为是无效的，不受法律保护，不能对抗沽源县人民法院依法作出的查封裁定。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告万正公司辩称，万正公司从未接到过沽源县人民法院的查封裁定书。张英和万正公司是挂靠关系，在张英收到房款之后需要我们公司办理房屋确权手续。原告交了契税、维修基金等相关的手续。当我们正要办理该房屋的过户手续时，发现该房子已经被查封。我们无法办理后续的相关手续。所以崔帅购房是真实的。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、购房收据一张，时间是2016年6月12日，之前还有其它收据已经由被告张英收回。主张该房子原告已经预交了定金；2、2018年12月15日关于房屋的契税复印件一张；3、地下室复印件一张；4、楼房房款复印件一张；5、垃圾清理费票据一张；6、水费票据一张；7、取暖费票据一张；8、电费票据一张；9、维修基金票据一张；10、加收房款票据复印件一张；11、给万正公司的打款凭证一张；12、住宅楼结算表一张；13、银行征信一张；14、收入证明一张（加盖单位公章）；15、万正公司出具的入住证明一张；16、交水费开户证书一张；17、2019年10月16日取暖费的缴费凭证一张，且全是复印件。以上证据主张：燕赐福地小区二期1号楼2单元401室，原告已经给付了相关的房款，仅剩15万贷款未付。该房屋属于原告的所有财产，不在被告三方的诉讼纠纷之中。被告方不应该查封属于原告自己的房屋。被告张英的质证意见：以上的证据都是真实的。我认为我销售给原告房子，就应该给原告办理过户手续。燕赐福地二期项目是走的先建后批的过程，并且有先建后批的罚款凭证。被告张向红的质证意见：对原告的证据1、2016年6月12日的收据的真实性无异议，合法性有异议，作为房地产开发公司，没有收到这笔钱。在2016年6月份万正公司没有取得这块土地的工程规划许可证，没有施工许可证，没有房屋预售许可证，该收据是无效的。对契税和维修基金真实性无异议，合法性有异议。因为该房子不具有合法的销售许可。作为万正公司仍然还收取住户的契税和维修基金是知法犯法。对原告的证据3、4、10的意见真实性无异议，合法性有异议，同对证据2的质证意见同上。对15万元的房贷证据质证意见是，因为该房子不合法，所以房贷不可能办理下来。被告万正公司的质证意见：票据都是真实的，该证据证明购房是事实。我们出具的手续是根据购房者提供的发票，我们才出具相应的手续。我们出的证明都是真实有效的。且原告方已经入住。被告张向红向本院举证如下：1、沽源县人民法院（2017）冀0724民初1541号民事裁定书一份；主张原告起诉这个房屋在保全范围之内，且保全是合法的；2、沽源县人民法院作出的（2019）冀0724民初148号判决书一份；判决书的第九页认定的事实是2016年的5月24日万正公司才取得了土地证，2017年1月20日万正公司才取得规划许可证，2017年4月27日，才取的施工许可证。原告主张2016年6月12日就已经购买该房屋，这时候还没有规划。所以原告与万正公司的买卖是无效的。原告崔帅的质证意见：在2015年预定房子的时候，张英没有告诉我该房子没有相关的手续。当我给付剩余房款之后，在2019年8月21日我的房子被查封，在2018年12月17日我已经正式入住。查封在我入住之后，对与房屋我已经提交的相关的手续。对被告张向红的证据我不清楚。被告张英对被告张向红的证据的质证意见：对证据的真实性无异议，对（2019）冀0724民初148号判决书还没有生效，还在上诉期限。被告万正公司对被告张向红的证据的意见：对被告张向红的证据的三性认可。我没有收到这方面的文书。对其证明目的没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告崔帅于2016年6月12日向张北县万正房地产开发有限公司购买张北县住宅楼一套，未签订书面合同。原告崔帅持有该公司票号为5784106号的收据一张，收款15万元。原告崔帅的房屋的购买总价款是394,635元（其中包括代缴契税、维修基金等12,414元和取暖费3,200元）。实际住房总价款为370537元和地下储藏室款8,484元。因执行申请人（本案被告）张向红与张英、万正公司（均为本案被告）合伙纠纷一案的诉讼保全，本院于2017年11月29日查封了被告万正公司名下的位于张北县张北镇燕山小区东侧、兴华路派出所北侧一宗土地（土地证号为张国用【2016】第0745号）及该宗土地上的东起第二单元六层住宅楼建筑物，原告崔帅的争议房屋位于该宗土地上的东起第二单元401室。被告万正公司初始开发建设五证不全，后于2018年9月30日取得（张）房预售证第2018-7号商品房预售许可证。本案争议房屋登记在被告万正公司名下。原告崔帅于2018年12月15日向被告万正公司交付住宅楼款、地下室款、契税、维修基金、登记费、太阳能款、物业费、垃圾清理费、取暖费等共计115,973元。原告崔帅2018年12月17日正式入住。原告崔帅于2019年8月23日向本院提出书面异议，要求解除查封。本院于2019年9月5日做出（2019）冀0724执异20号执行裁定书，裁定驳回原告崔帅的异议。原告崔帅于2019年9月20日向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）……；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在2017年1月29日本院查封之前，被告万正公司尚未取得该房屋商品房预售许可证明，依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定，原告崔帅与被告万正公司之间没有合法有效的书面买卖合同。且在本院查封之前，原告崔帅并未实际占有该房屋，其支付的价款15万元，也达不到合同约定总价款的50%。因此，原告崔帅对该房屋既不享有所有权，也不享有足以阻止该房屋转让、交付的实体权利，其执行异议不能排除本院的强制执行。被告万正公司于2018年12月15日向原告收款，是属于在本院查封后的故意行为。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告崔帅要求解除查封位于张北县的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  刘满昌人民陪审员  万树山人民陪审员  胡志秀二〇二〇年四月一日书 记 员  孙海祥