云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终114号上诉人（原审原告）：朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李丹，女，回族，1990年10月2日生，住云南省鲁甸县。被上诉人（原审被告）：昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人：赵庆云。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵庆云，男，汉族，1975年10月10日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：雷发万，男，汉族，1973年11月20日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：冯艳，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人朱凤龙因与被上诉人李丹、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德地产）、赵庆云、雷发万执行异议之诉一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2019）云06民初39号民事判决。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱凤龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱凤龙的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费及朱凤龙支出的其他费用全部由李丹、大德地产、赵庆云、雷发万承担。事实和理由：1.李丹提交的证明支付购房款的证据为两张首付款收据和两张银行刷卡记录，但收据和银行卡刷卡记录金额无法对应，且签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》的具体时间无法确定；李丹也未表示和提供证据证明涉案房屋为其用于居住的唯一住房。涉案房屋并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审判决适用法律错误。2、本案中，李丹既未表示涉案房屋为其购买的居住的唯一住房，也未提供证据证明涉案房屋为其购买的用于居住的唯一住房，一审认定涉案房屋为李丹购买的用于居住的唯一住房错误；李丹提交的《商品房购销合同》和《合同补充协议》复印件上所载日期为2015年6月14日，原件上所载日期为2015年7月22日，因此李丹与大德地产的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的签订日期并非在朱凤龙申请查封房屋之前，一审认定事实错误。李丹未提交答辩状。大德地产、赵庆云、雷发万未提交答辩状，但提交代理词认为：一审法院认定事实清楚，法律适用正确,李丹的物权期待权足以排除执行。朱凤龙向一审法院起诉请求：1.撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异10号《执行裁定书》；2.判决驳回李丹的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06)执保32号案件保全查封的大德地产名下的御峰云府二期7幢2单元1506号房产继续进行查封，房产价值360502元；3.判令本案全部案件受理费、律师费以及朱凤龙支出的其他费用由李丹、大德地产、赵庆云、雷发万承担。一审法院确认如下法律事实：2016年6月14日，李丹与大德地产签订《商品房购销合同》，约定李丹购买大德地产开发建设的【御峰云府】二期7幢2单元1506号房屋，以按揭贷款方式付款，李丹应于2015年7月22日前支付总房款的30%，合计人民币110502元等内容，但未约定房屋的价款及计价方式。同日签订《合同补充协议》，约定：“李丹、大德地产于2015年7月22日签订《商品房购销合同》，双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房建筑面积为113.01平方米，单价3190元/平方米，总金额为360502元整等内容”。合同签订后，李丹于2015年7月15日支付购房款94329元，7月20日支付购房款110502元。2015年7月22日，李丹与大德地产又签订与2015年6月14日《商品房购销合同》内容一致的《商品房购销合同》。在朱凤龙诉大德地产、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，一审法院作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结大德地产、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。一审法院于2018年10月25日查封了大德地产开发建设的位于昭通市昭阳区【御峰云府】104套住宅商品房，其中就包括涉案商品房。李丹对执行标的提出执行异议，一审法院于2019年2月20日作出（2019)云06执异10号执行裁定书，中止对一审法院查封的涉案商品房的执行。朱凤龙不服（2019)云06执异10号执行裁定，于2019年2月26日向一审法院提起本案执行异议之诉。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案诉争不动产李丹已于2015年6月14日就与大德地产公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了该套住房，并支付了购房款，诉争不动产的商品房购销合同签订时间与转让价款支付时间均早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，根据上述法条的规定，李丹与大德地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，依法应受法律保护,李丹据此对涉案房产享有物权期待权。朱凤龙诉称大德地产未为李丹办理所有权登记，未进行买卖合同备案，没有完成公示程序，不具有公信效力，涉案房产应继续查封的理由不能成立，因为登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不具有改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且办理买卖合同备案系大德地产应当承担之义务，也没有证据证明李丹对未办理合同备案存在过错，且李丹系居住而购买涉案商品房，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，李丹对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2019)云06执异10号执行裁定书及请求对御峰云府二期7幢2单元1506号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“驳回朱凤龙的诉讼请求。案件受理6708元，由朱凤龙承担。”二审书面审理过程中，因一审中李丹未提交证据证明涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故本院要求李丹提交相应证据，并委托一审法院向李丹出具《调查令》。后李丹向本院提交昭阳区房产交易评估管理所2020年4月1日出具的《证明》一份，内容如下：根据一审法院（2019）云06民初39号《调查令》需查询以下人员房屋信息，经查询，李丹（身份证号5321291990××××××××）在该所无房屋产权登记信息，不包括在其他地方登记。肖升伟（身份证号5321231988××××××××），在该所无房屋产权登记信息，不包括在其他地方登记。经质证，朱凤龙对李丹提交的证据三性不予认可，认为：1、现本案在本院进行二审，即使李丹需要调取证据，也应由本院出具《调查令》，不应由一审法院出具，取证不合法。2、《证明》只能表明李丹在昭阳区不具有其他登记的房产，不排除其在昭阳区具有未登记的房产，也不排除其在昭阳区以外的其他地方具有住宅。大德地产、赵庆云、雷发万对《证明》三性均无异议。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：李丹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，首先，涉案房屋被人民法院查封的时间是2018年10月25日。一审中，李丹提交了两份《商品房购销合同》和《合同补充协议》，一份为复印件，一份为原件，其中原件的《商品房购销合同》和《合同补充协议》签订时间均为2015年7月22日，复印件的《商品房购销合同》签订时间为2015年6月14日，《合同补充协议》签订时间为2016年6月14日。对此，李丹的解释是：付款凭证是2015年6月14日，约定2015年7月22日前签订合同，以原件为准。大德地产说明：大德地产与登山协会存在以物抵债关系，大德地产先与购房人签订了购房合同，后登山协会又以大德地产的名义与购房人签订合同，所以出现了两份时间不一致的购房合同，合同都盖有大德地产的印章。虽然李丹提交的两份合同的签订时间不一致，但大德地产均予以认可，且两份合同的签订时间均在人民法院查封之前，故本院确认李丹和大德地产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，二审中李丹提交的证据能够证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，对于购房款的支付，李丹提交的两份银行凭证记载：2015年7月15日，李丹通过刷卡消费方式向大德地产支付94329元；2015年7月20日，李丹通过现金存款方式向大德地产转账缴款105000元，摘要为购房首付款。上述凭证能够证明李丹实际已向大德地产支付了购房款199329元，该金额已超过合同约定购房总款360502元的50%。综上所述，本案中，李丹对登记在被执行人大德地产名下的涉案商品房提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利能够排除执行。一审法院适用法律正确，朱凤龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6708元，由朱凤龙承担。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇二〇年四月十三日书记员  陶绍花