青海省西宁市中级人民法院行政判决书（2019）青01行初105号原告马贵岩，男，回族，1964年9月5日生，住湟源县。公民身份号码：×××。委托代理人马学英，青海同一律师事务所律师。被告湟源县人民政府，住所地湟源县建设西路76号。统一社会信用代码：116301230150285320。法定代表人史超，县长。委托代理人李政霖、冯得花，青海泰宏律师事务所律师。原告马贵岩不服被告湟源县人民政府于2019年3月20日作出的源征补决字【2019】001号《湟源县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》（以下简称《补偿决定》），于2019年11月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。原告马贵岩的委托代理人马学英、被告湟源县人民政府的副县长**及委托代理人李政霖、冯得花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告位于××县的房屋因征收事宜未与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议后，被告湟源县人民政府于2019年5月11日向原告邮寄送达了《补偿决定》。原告认为该《补偿决定》不具有合法性：一、《补偿决定》依据的评估报告的评估程序违法。1.评估机构的选定不合法。存在先发评估机构选定的通知后发征收决定、评估机构选择方式达不到文件规定的要求等违法违规情形。2.评估时点，评估报告内容、形式要件存在违法性。评估时点不是房屋征收决定公告之日；评估报告无评估依据及评估方法等实质性内容及形式存在严重瑕疵。故评估报告不能作为《补偿决定》的依据。二、对原告房屋基本情况认定错误，未按市场价值进行评估和补偿。1.原告房屋建设时一层批准用途为商用房，房屋建成后一直是按仓库等商业而非住宅使用，《补偿决定》按住宅认定不符合事实。2.房屋的评估价值远低于市场价格，不符合按市场价格进行评估和补偿的规定和要求。请求：撤销《补偿决定》。原告向本院提交的证据有：1.《补偿决定》及签收凭证；证明被告征收原告案涉房屋，于2019年5月9日以邮政快递方式向原告送达征收补偿决定，原告于2019年5月11日签收。2.《关于投票选定案涉项目房屋征收房地产价格评估机构的通知》；证明被告于2018年8月13日公布候选案涉项目评估机构的通知，投票程序不符合要求。3.《关于案涉项目房屋征收决定公告》；证明被告于2018年9月10日公告案涉房屋征收决定，早于选定评估机构的时间。4.案涉房屋补偿评估报告;证明房屋评估时点是2018年7月27日,该报告没有评估人签字及评估机构盖章,没有评估依据和评估方法。5.青海省城镇规划建设准建证〔(2002)建村字48号〕。证明案涉房屋翻建时，一层为门店（商铺），二层为住宅。被告湟源县人民政府答辩称，案涉征收补偿行为是被告针对湟源县重点工程即湟源县人民街片区棚户区改造城北路东城壕以东路段续建项目（以下简称案涉项目）作出的，该项目的实施符合公共利益及行政征收补偿实体法律要件。项目启动后，征收部门依法作出了《案涉项目房屋征收告知书》并进行公布，设立了资金专户，征收补偿费用足额到位。对于评估机构的选定，征收部门公布了《案涉项目房地产评估机构的通知》，对拟征收范围内房屋进行了调查登记，后经征收范围内70%以上住户的选定，公布了《案涉项目房地产评估机构选定情况的通知》。被告并对征收项目进行了社会稳定风险评估工作，于2018年7月13日形成《案涉项目社会稳定风险评估报告》，于2018年9月10日作出《关于案涉项目房屋征收决定》，附《湟源县人民街片区棚户区改造城北路东城壕以东续建项目房屋征收补偿方案》（以下简称《案涉项目房屋补偿方案》）并公示。2019年1月2日，被告向原告送达《关于案涉项目房屋补偿方案》《关于案涉项目房屋征收补偿评估表》，原告均拒绝签收，征收部门采取留置送达方式。被告为项目的顺利实施，依法作出并向原告送达《补偿决定》。综上所述，被告作出的案涉征收补偿行政行为符合相关法律法规规定，原告请求撤销该行政行为没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护合法的征收补偿秩序。被告向本院提交的证据有：1.西宁市住房保障和房产管理局关于2018年度西宁市国有土地上房屋征收估价机构准入名录考评情况的通报（宁方征[2018]10号）；2.西宁市住房保障和房产管理局关于公布2018年度西宁市国有土地上房屋征收估价机构准入名录的通知（宁方征[2018]11号）；3.《关于投票选定案涉项目房屋征收房地产价格评估机构的通知》（照片）；4.《案涉项目房屋征收房地产价格评估机构报名的通知》（2018年8月9日）；5.《案涉项目房屋征收房地产价格评估机构报名的通知》（照片）；6.《关于公布案涉项目房屋征收房地产价格评估机构选定情况的通知》（2018年8月20日）；7.《关于公布案涉项目房屋征收房地产价格评估机构选定情况的通知》（照片，2018年8月20日）；8.案涉项目房屋征收投票选定房地产价格评估结构选票（存根）；9.《房屋征收评估委托合同》（2018年8月21日）；10.《案涉项目房屋征收补偿评估报告》；11.2019年1月2日征收人员前往被征收人家中送达征收方案与评估表,当事人拒绝签字拍照取证的照片；12.送达回执；13.征收人与被征收人关于房屋征收事宜的谈话笔录（2019年7月29日）；14.2019年7月29日向马贵岩反馈律师函有关信息公开事宜及与其商讨房屋征收相关事宜（照片）；15.征收人与被征收人关于房屋征收事宜的谈话笔录（2019年10月14日）；16.《补偿决定》；17.向马贵岩邮寄送达《补偿决定》的物流跟踪照片。以上证据证明被告作出的行政补偿行政行为实体及程序均符合法律规定。经庭审质证，原告对被告提交的证据的质证意见：真实性、合法性和关联性均予以认可，针对证据7、8的证据方向提出异议1.以投票方式选定评估机构的投票户数只有64户，未达到全部被拆迁户97户的70%以上即68户以上。2.且64票中的15票落款时间是2018年9月10日，9票没有载明时间，而被告公布评估机构选定时间是2018年8月20日的依据是40张选票。被告对原告提交的证据的质证意见：1.原告拒签评估报告，没有进行复核评估。2.房屋用途，应以房产证的登记为准。本院对原告提交的证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。经审理查明，被告湟源县人民政府于2018年9月10日发布《关于案涉项目房屋征收决定》并附《案涉项目房屋征收补偿方案》，公告案涉项目征收房屋签约期限为2018年9月20日至2018年12月30日。原告位于××县的房屋在该项目征收范围内。案涉被拆迁户88户，其中因住改商形成商户一体的有9户。被告于2018年8月9日发布《案涉项目房屋征收房地产价格评估机构报名的通知》。8月13日发布《关于投票选定案涉项目房屋征收房地产价格评估机构的通知》，载明湟源县正科房地产评估有限公司等3家评估机构进入候选。8月15日起向被拆迁户发放选票64张，收回选票中落款为8月15日的有40张，9月10日的15张，另9票未载明落款时间。64票全部选择的是湟源县正科房地产评估有限公司。8月20日，被告发布《关于公布案涉项目房屋征收房地产价格评估机构选定情况的通知》，决定湟源县正科房地产评估有限公司为案涉项目的房地产评估机构。被告于2019年1月2日向原告送达《关于案涉项目房屋补偿方案》《关于案涉项目房屋征收补偿评估表》，原告均拒绝签收，征收部门采取留置送达方式。原被告提交的《关于案涉项目房屋征收补偿评估表》，对案涉原告房屋的估价时点是2018年7月27日。原被告未能在签到约期限内达成房屋征收补偿协议，被告于2019年3月20日作出《补偿决定》，于同年5月9日向原告邮寄送达，原告于5月11日收悉。原告不服《补偿决定》，于2019年11月11日向本院提起行政诉讼。另，原告未在法定期限内对《案涉项目征收决定》及《案涉项目房屋征收补偿方案》提起行政复议或行政诉讼。案涉被拆迁征收户，除原告1家,均已与被告签订补偿协议。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条之规定，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者所有权不明确的情况下，可以作出征收补偿决定，即征收补偿方案确定的签约期限届满之日系征收补偿决定可作出之时。《案涉项目房屋征收补偿方案》确定的签约期限为2018年9月20日至2018年12月30日，期间原被告未就房屋征收补偿达成协议，被告于2019年3月20日作出《补偿决定》的前提条件成立。该《补偿决定》记载事项包括补偿方式、补偿金额和用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和过渡费等《征补条例》第二十五条第一款规定所列基本事项。原告提起本案诉讼的理由之一，是认为《补偿决定》所依据的评估报告的评估程序、内容及形式存在违法，不能作为《补偿决定》的依据。本院认为,评估报告是房屋价值认定的核心依据，根据《征补条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋评估征收办法》（以下简称《评估办法》）第二十条第一款亦规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被告于2019年1月2日向原告送达《关于案涉项目房屋征收补偿评估表》，原告拒绝签收，征收部门采取留置送达方式。原告因拒绝签收，而未在上述法定期限内对该评估报告提出异议并申请复核评估，本应视为是对申请复核和鉴定权利的放弃，是对该房屋价值评估结论的认可。但是在本案审理过程中，发现以下问题，确实影响案涉评估报告的合法效力，以致影响评估报告能否作为《补偿决定》的合法依据：其一，案涉房地产评估机构的选定程序。评估机构的选定是否合法、公正，直接影响被征收人对评估报告的认同。根据《征补条例》第二十条、《评估办法》第四条及《青海省人民政府关于贯彻〈征补条例〉的实施意见》等规定制定的《青海省实施〈征补条例〉的若干规定》第八条规定，投票选定评估机构的，“参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的70%。得票率超过80%的评估机构入选。”案涉被征收户88户，被告于2018年8月20日公布选定湟源县正科房地产评估有限公司的有效票数是40票，未达到总户数的70%即62票的规定。可见，案涉评估机构的选定程序不合法。其二，根据《评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案《关于案涉项目房屋征收决定》公告时间是2018年8月20日，而评估机构作出的房屋价值评估时点为2018年7月27日,原告主张的“房屋评估时点与征收决定公告时间不一致”这一事实成立，对此，被告不能做出合理解释。鉴于评估报告作出时明显存在的上述重大程序违法问题，不宜认定其效力，以该评估报告作为《补偿决定》的依据不当。原告关于房屋用途的认定主张，原则上应以房屋所有权证登记为准，具体本案，宜在原被告在切实解决征收补偿事项时一并认定解决。综上，故被告作出《补偿决定》违反法定程序，主要证据不足，应予撤销。原告的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决如下：撤销被告湟源县人民政府于2019年3月20日作出的源征补决字【2019】001号《湟源县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》。案件受理费50元，由被告湟源县人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 祁小芹人民陪审员 陈 祎人民陪审员 张玉萍 二〇二〇年四月十三日书记员 闫 玲附:本案适用的法律规定《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出行政行为：主要证据不足的；……（三）违反法定程序的；……