四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3506号 上诉人（原审原告）：唐欢，女，1985年2月21日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文爽，四川杰邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市仨人行房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区同安镇阳光城希望路309号。 法定代表人：江操。 原审第三人：朱贤滨，男，1960年4月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人唐欢与被上诉人成都市仨人行房产经纪有限公司（以下简称仨人行公司）居间合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐欢上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5918号民事判决，改判仨人行公司向唐欢返还佣金5000元；2.仨人行公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、仨人行公司提供的居间服务未完成，在仨人行公司的指导下，唐欢和朱贤滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》因不符合成都市的限购政策无法继续履行；2.仨人行公司未尽到合理审查义务和合理告知义务，导致交易最终未能圆满进行。唐欢作为普通购房者，第一次购买房屋，对相关政策不了解，然而仨人行公司在促成交易时，未将相关政策和可能风险告知唐欢，只是机械的让唐欢签字，也未尽到合理审查义务，导致交易未完成；3.交易未完成并非唐欢主观因素，唐欢将自身情况和社保记录交给了仨人行公司工作人员，仨人行公司审查后认为唐欢有资格，办理贷款时才发现唐欢无资格购房，该过错并非唐欢主观原因造成，不应该由唐欢承担全部责任。 仨人行公司辩称，1.唐欢从看房到说明相关的政策仨人行公司都尽到了告知义务，并且在此过程中唐欢陈述唐欢的同事也在这里购买了房子，唐欢是具备购房资格的。2.在签订合同时购房告知书上也明确了现行成都市2017和2018年的限购文件，唐欢是仔细阅读确认无误后签字确认的，在合同签订前后双方都有反复确认，导致房屋无法进行的是因为唐欢提供的是第三人天宇盛通购买的社保，天宇盛通作为第三方劳务公司的社保无效才导致后续所有的工作无法正常开展。3、仨人行公司在带看房子和签合同时都尽到了告知义务。 朱贤滨述称，签合同时唐欢比朱贤滨早到，朱贤滨到时唐欢已经查看了合同，认为是没有问题的，朱贤滨之后也提醒了唐欢要仔细查看合同，在双方都确认无误后就签订了合同。 唐欢向一审法院起诉请求：1．解除唐欢、朱贤滨及仨人行公司之间签订的《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788）中的《居间服务合同》；2．判令仨人行公司退还唐欢中介费5000元及利息，利息以5000元为基数，按年利率6%从起诉之日起计算至付清之日止；3．案件诉讼费由仨人行公司承担。 一审法院经审理认定事实：2019年8月2日，唐欢、朱贤滨、仨人行公司签订《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788），该《房屋交易文件》由签约提示、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、授权委托书、购房资格告知书、购房资格承诺书、贷款资格告知书、贷款资格承诺书、收据等组成。 其中，朱贤滨（甲方/出售方）与唐欢（乙方/购买方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第一条对房屋信息进行了约定。第二条约定：乙方承诺，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。朱贤滨（甲方/出售方）、唐欢（乙方/购买方）及仨人行公司（丙方/经纪方）签订的《居间服务合同》首部载明：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就甲方所出售的权证号（或不动产业务号）为2018×××××的房屋签署了《成都市存量房屋买卖合同》。三方平等协商一致，订立本居间服务合同。该合同第一条居间服务及标准约定：“1．甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易经纪方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的《买卖合同》；（5）应甲乙双方要求，协助办理完成交房屋交易价款的资金监管。2．甲乙双方签署《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金。”第二条佣金及支付约定：基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金2000元；乙方应在本合同签订当日向丙方支付佣金5000元。 《购房资格告知书》第二条第一款载明：“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续交纳社保满12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续交纳社保24个月以上。”唐欢作出的《购房资格承诺书》载明：本人已认真阅读以上购房资格提示，并清楚本人的购房资格情况。本人承诺以下信息均真实有效：一、户籍所在地：本人户籍否成都户籍。二、社保缴纳：1．本人社保缴存地为金牛区，社保缴存时间为24个月以上。 签订上述合同后，唐欢向仨人行公司支付了佣金5000元。 一审庭审中，唐欢陈述因其社保缴存单位位于成都市高新区，无法购买位于龙泉驿区的案涉房屋。 一审法院认为，唐欢与仨人行公司、朱贤滨签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应对各方产生法律约束力。对于唐欢依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定要求解除案涉《居间服务合同》。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，唐欢在签署《居间服务合同》时，也签署了《购房资格承诺书》，承诺其社保缴存地为金牛区；同时，其陈述2008年已来到成都，且于今年5月即着手看房，对于成都施行已久的相关限购政策应为知悉；并且，购买房屋对当事人影响较大，唐欢作为完全民事行为能力人，应审慎对待，对自己是否具备相应购房资格应充分了解。对于唐欢关于本案构成不可抗力，并据此解除案涉居间服务合同的主张不予支持。唐欢要求仨人行公司返还中介费5000元并支付利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定决：驳回唐欢全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，由唐欢负担。 本院二审期间，唐欢提交了微信聊天记录截图，拟证明唐欢基于中介的要求前往签订购房合同、资料提供以及后期审查，最终确认没有购房资格以及中介提出各种解决方案的过程。仨人行公司质证认为：仨人行公司对该份证据的真实性持异议，不能证明提交的微信聊天记录是完整的。朱贤滨质证认为：同意仨人行公司的意见。本院认证如下：该证据未提供原始载体且不能达到唐欢的证明目的，故本院对该证据不予采信。 对于一审审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 二审时，唐欢自认“中介安排工作人员对唐欢的社保流水等相关资料进行了审核”。 仨人行公司自认资金监管是“我方会将资金放在银行的共管账户，双方过户事宜完成后确定没有争议，该资金直接分配给卖方”“资金监管是延伸业务，是达到过户事宜时才能尽到的义务”。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《居间服务合同》是否应依《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”而解除；2.若案涉《居间服务合同》不能解除，那么仨人行公司是否存在未履行完居间服务、合理注意义务、合理告知义务情形而应向唐欢返还佣金5000元。本院综合评析如下： 一、案涉《居间服务合同》是否应依《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”而解除。 一审法院已详细阐述，本院不再赘述。 二、仨人行公司是否存在未促成甲乙双方签署合法有效的《买卖合同》、未尽到合理审查义务、未尽到购房政策的合理告知义务、未尽到资金监管义务而应向唐欢返还佣金5000元。 本院认为，仨人行公司已促成唐欢与朱贤滨签订《成都市存量房屋买卖合同》，仨人行公司已履行《居间服务合同》第一条“（4）促成甲乙双方签署合法有效的《买卖合同》所约定义务。唐欢自认“中介安排工作人员对唐欢的社保流水等相关资料进行了审核”，且唐欢在《购房资格承诺书》中承诺其社保缴存地为金牛区，故仨人行公司已尽到合理审查义务。作为案涉合同附件的《购房资格告知书》已明确告知唐欢成都市购房资格，《购房资格承诺书》载明“本人，已认真阅读以上购房资格提示，对购买方的购买资格情况已了解”且唐欢在《购房资格承诺书》上签字，故仨人行公司已尽到购房政策的合理告知义务。根据《居间服务合同》第一条“（5）应甲乙双方要求，协助办理成交房屋交易价款的资金监管”。由于仨人行公司自认资金监管是“我方会将资金放在银行的共管账户，双方过户事宜完成后确定没有争议，该资金直接分配给卖方”“资金监管是延伸业务，是达到过户事宜时才能尽到的义务”。那么本案中由于唐欢因社保缴存单位在成都市高新区而无法购买位于龙泉驿区的案涉房屋，仨人行公司并未履行《居间服务合同》约定的资金监管义务，虽未履行资金监管义务不应归责于仨人行公司，但鉴于仨人行公司并未发生履行资金监管义务的相应成本，故本院酌情判决仨人行公司向唐欢返还中介费1000元。 综上，唐欢的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5918号民事判决； 二、成都市仨人行房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返付唐欢中介费1000元； 三、驳回唐欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由唐欢负担20元，由成都市仨人行房产经纪有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由唐欢负担40元，由成都市仨人行房产经纪有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 叶云婧 审判员 傅科文 二〇二〇年四月二十四日 书记员 盛 博