四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初226号 原告：廖文勇，男，1975年1月26日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：伍晓君，女，1974年7月7日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：伍什阳，四川红地律师事务所律师。 被告：曾德威，男，1966年11月27日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：廖子华，女，1971年7月28日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告廖文勇、伍晓君与被告曾德威、廖子华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后该案转为普通程序于2019年9月20日再次开庭进行了审理。本院于2019年9月23日作出（2019）川1421民初1368号民事判决，判决驳回原告廖文勇、伍晓君的诉讼请求。二原告不服判决，向眉山市中级人民法院提出上诉，眉山市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）川14民终1333号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初1368号民事判决；二、本案发回四川省仁寿县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告廖文勇、伍晓君及二原告委托诉讼代理人伍什阳，被告曾德威、廖子华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖文勇、伍晓君向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告将原告购买房屋（即仁寿县2号1栋1单元4楼3号）过户给原告；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，原、被告达成了《房屋买卖协议》，该份协议书约定：“甲方将位于仁寿县2号1栋1单元4楼3号以398000.00元出售给原告，乙方付款时间及方式：乙方于2016年9月18日一次性付清上述款项，待乙方交款后于2016年9月10日搬进甲方所售房屋内居住待甲方产权证到手后，再为乙方办理过户手续，一切手续由甲方负责办完为止。”时至今日，被告已将房产证办到了多日，就不给原告办理。为此，原告为了维护房屋产权稳定性，特具状起诉，望判如所请。 为支持自己的诉讼请求，二原告向本院提交了以下几组证据： 一、原、被告身份信息复印件。拟证明诉讼主体资格； 二、房屋买卖协议及转让协议复印件。拟证明二被告于2016年9月10日将案涉房屋作价398000.00元出售给二原告，且办理过户手续费由被告承担； 三、被告曾德威计算的房屋成本价及借款本金、利息的计算。拟证明被告曾德威于2011年向原告借款100000.00元，该借款及利息用于抵扣了部分购房款； 四、绿卡通交易明细。拟证明原告取款60000.00元用于支付购房款； 五、蓝天家私家具送货单、享爽家电销售单。拟证明原告购买房屋后购买家具家电的事实； 六、《居民用天然气供用气合同》、眉山移动家宽电视开通确认书、缴纳水费票据。拟证明购房后为生活开通水、宽带及缴纳费用的情况； 七、仁寿县文林镇书院路社区居委会证明、仁寿县文林镇书院路社区金鑫银座第一届业主委员会证明、物管费收据。拟证明原告于2016年10月起一直居住在案涉房屋，并缴纳了相关的物业费用； 八、仁寿县双天酒家有限公司证明、用餐订单。拟证明原告购房后宴请亲友的事实； 九、原告廖文勇与朋友的微信聊天记录复印件。拟证明2016年9月购房的事实； 十、借款证明及银行流水。拟证明原告因为购房向伍术芳借款60000.00元的事实； 十一、证人刘某出庭作证。证明二原告自2016年就居住在仁寿县金鑫银座Ａ单元4楼3号房屋。 二被告对二原告提交的证据均无异议。 被告曾德威、廖子华答辩称，对二原告陈述的事实没有异议，同意过户给二原告，但因其他经济纠纷，现房屋被查封，暂时无法办理过户手续。 二被告未向本院提交证据。 因二被告对二原告提交的证据无异议，经庭审法庭调查，本院 对二原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原告廖文勇与被告廖子华系姐弟关系。被告曾德威因在仁寿县从事房地产开发，2011年3月，曾德威向原告廖文勇借款100000.00元，当时口头承诺每年给付原告50000.00元的回报。借款后，二原告需要用钱时便找被告曾德威，至2016年止，被告曾德威共支付二原告90000.00元。案涉房屋系2006年修建，因被告曾德威与他人的债权债务关系，经法院判决在执行过程中抵偿给了曾德威，曾德威进行简单装修后一直闲置，未居住使用，期间还叫原告廖文勇帮忙销售。因案涉房屋的开发商资金短缺，房屋产权一直登记在仁寿金鑫房地产开发有限公司名下，2018年9月12日变更产权登记在被告曾德威、廖子华名下，不动产权证书号为：川（2018）仁寿县不动产权第0018362号。2015年11月左右，原告廖文勇向被告廖子华提出购买案涉房屋，2016年9月8日，被告曾德威对案涉房屋成本价进行了计算，价格为371000.00元，同日，被告曾德威对2011年在二原告借款100000.00元按照月利率3%一并进行了结算，扣除已支付的90000.00元后，尚欠二原告本金100000.00元，利息108000.00元，共计208000.00元，被告廖子华及原告廖文勇在结算单上签字认可。2016年9月8日，原告廖文勇与被告廖子华签订了《房屋转让协议》，载明：“曾德威把仁和街金鑫银座Ａ单元4楼3号转让给廖文勇，总价398000.00元（叁拾玖万捌仟元整）。房款于2016年9月18日付清，曾德威代办房产证。”廖子华与廖文勇在协议上签字。2016年9月10日，二原告作为出售方（甲方）与二被告作为购买房（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，载明：“经甲乙双方充分协商，甲方将位于仁寿县金鑫银座Ａ单元4楼3号出售给乙方，现经双方充分协商，并达成协议如下：一、甲方将位于仁寿县金鑫银座Ａ单元4楼3号出售价398000.00元（大写：叁拾玖万捌仟元整）。二、乙方付款方式：乙方于2016年9月18日一次性付清上述款项。三、待乙方交款后于2016年9月19日搬进甲方所售房屋内居住。四、待甲方房屋产权证到手后，再为乙方办理过户手续，在办理过户手续过程中，甲方必须配合乙方办理相关手续，一切手续由甲方负责全部办完为止……”廖子华、廖文勇、伍晓君在协议上签字，“曾德威”签字系廖子华代签。2016年9月18日，廖子华向二原告出具《收条》载明：“今收到廖文勇、伍晓君购买仁和街金鑫银座Ａ单元4楼3号房屋购房款398000.00元。”协议签订后，二原告购买了部分家具家电，于2016年10月搬入案涉房屋居住，并办理了移动宽带、用气户口，因二被告在取得案涉房屋的不动产登记证书后，未按照《房屋买卖协议书》的约定办理过户登记，为此，二原告向本院提起诉讼。 案涉房屋因原开发商资金短缺，房屋修建完工后一直未能办理产权证书，2018年，县政府作为遗留问题处理，为购房户办理了不动产权证书。因被告曾德威在叶敏处借款1000000.00元，现案涉房屋的产权证书由叶敏持有。2018年11月6日，案涉房屋因秦丽霞申请被本院查封，查封文书（2018）川1421执保364号，2019年7月17日，案涉房屋因艾瀛潇申请被本院查封，查封文书（2019）川1421执保317号。 另查明，二原告曾于2018年11月2日向本院提起诉讼，请求判令二被告办理案涉房屋的过户登记，在审理期间，二原告于2018年12月28日申请撤回起诉，本院依法裁定准予撤回起诉。 本院认为，本案的焦点在于原、被告之间是否具有真实的房屋买卖关系。首先，从购房款的金额以及购房款如何构成上分析。二原告与被告曾德威之间曾经有民间借贷关系，借款金额为100000.00元，在2016年9月，双方就借款进行结算，被告曾德威应当支付的利息为198000.00元，除去原告已经收取的90000.00元，尚欠借款本金100000.00元，利息108000.00元，本息合计208000.00元。被告曾德威计算房屋成本价为398000.00元，考虑到原告廖文勇与被告廖子华系亲兄妹，加之二原告经济条件不好，又在负责照顾老人，在此基础上，被告曾德威优惠了部分房款，二原告给付现金100000.00元，加上被告尚欠借款本息208000.00元抵作购房款，二原告实际支付购房款308000.00元。结合原、被告双方特殊的身份关系，能够认定二原告的购房款系100000.00元现金及被告曾德威借款本息抵扣形成。其次，二原告购房后，在搬进案涉房屋居住前，购买了部分家具家电，搬家时在仁寿双天酒家有限公司宴请了亲朋好友，居住时办理了用水手续及移动宽带手续，在居住期间，以自己的名义缴纳了相关的物业费用，能够证明二原告自2016年10月起就居住生活在案涉房屋。综上，原、被告双方于2016年9月8日签订的《房屋转让协议》及2016年9月10日签订《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效协议。二原告请求被告办理过户登记的诉讼请求，因案涉房屋被艾瀛潇申请司法查封，存在法律上的障碍，对此请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告廖文勇、伍晓君要求办理过户登记的诉讼请求。 案件受理费200.00元，由被告曾德威、廖子华负担，在本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长 余 剑 审判员 徐伦强 审判员 黄志强 二〇二〇年四月二十日 书记员 吴艳清