重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1027号上诉人（原审被告）：重庆渝金凯基商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路181号第2层124（128）、123（127）#摊位，统一社会信用代码91500103MA5YRF2D48。法定代表人：冯万金，总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军，男，1962年4月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆渝金凯基商业管理有限公司（以下简称“渝金公司”）因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人渝金公司的委托诉讼代理人蒲旭，被上诉人王军的委托诉讼代理人梁爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝金公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人拒不缴纳水电费的行为违约在先，上诉人停止充电的行为符合合同约定也符合法律规定，因此上诉人不构成违约；被上诉人无权单方解除合同，一审判决2019年2月12日合同解除没有法律依据；上诉人提供的公共管理服务面向整个商场，并不因被上诉人是否营业而减少，一审判决豁免被上诉人部分综合管理费于理于法均无依据；案涉租赁合同实际于2019年6月1日已终止，上诉人不应退还被上诉人任何费用。王军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。暂未缴纳电费的原因是上诉人没有给出相关费用清单的依据，且上诉人以此为由对被上诉人直接断电的行为导致其无法经营，显失公平，已构成违约；一审法院对违约责任的处理并无不当。王军向一审法院起诉请求：一、渝金公司返还王军2018年9月27日至2019年5月12日期间的租金162000元和综合管理费22500元，履约保证金30000元、质保金30000元、一次性装修补贴40000元；二、渝金公司自起诉之日起至上述款项付清时止，按年利率6％支付逾期返还的资金占有损失；三、渝金公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月4日，渝金公司（甲方）与重庆老资格餐饮有限公司（乙方，以下简称老资格公司）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区八一路181号“渝金中心”A楼C-X号，建筑面积为38.1平方米商铺及附属设施出租给乙方使用，租期两年，自合同约定的装修期满次日起计算。交铺时间暂定为2018年5月4日（具体以甲方通知为准），计租时间为自合同约定的装修期满次日开始计租。乙方的装修期为7天，自甲方交铺之日起计算。又约定，乙方须于本合同签订当日一次性交纳第一年租金313200元，第二年租金在上一年租金基础上递增8%。又约定，乙方须向甲方交纳30000元作为本合同的履约保证金，如乙方无任何违约行为，且未给甲方造成损失，则甲方在乙方将铺位按约定交还给甲方并结清所有费用后15个工作日内如数退还。又约定，乙方须向甲方交纳质保金30000元，如在乙方经营过程中因乙方采购、销售环节发生质量问题导致商户与顾客纠纷并索赔的，乙方拒不赔偿时甲方可根据实际情况予以先行垫付。又约定，乙方承租铺位的综合管理费为3000元/月，乙方于签订合同时支付首年的综合管理费36000元，该费用指在乙方承租期间应向甲方支付的服务所产生的费用，包括现场管理费、现场公区卫生、垃圾处理等。又约定，乙方应自行承担租赁商铺内的水电费。甲方为乙方预装付费电能表，乙方应先向甲方充值后方能正常使用。乙方应于接到甲方通知后3日内向甲方交纳租赁商铺水费及公摊水电费。又约定，不管甲乙双方因何种原因解除合同，一次性装修补贴不予退还。双方还对其他内容予以约定。2018年5月6日，渝金公司将约定铺位交付给老资格公司，并从2018年5月13日起计租。同时，老资格公司亦向渝金公司支付了一年租金313200元及综合管理费36000元，履约保证金30000元、质保金30000元、一次性装修补贴40000元、装修保证金2000元等费用。2018年7月2日，渝金公司（甲方）与老资格公司（乙方）、王军（丙方）共同签订《关于变更承租人的三方协议》载明：1、自本协议签订之日起，由丙方承继乙方在原合同中的权利义务；2、乙方在原合同项下已向甲方支付的履约保证金、质保金、综合管理费、租金等所有费用转为丙方向甲方支付的相关费用。在合同履行中，王军对渝金公司向其收取的公摊水电费金额有异议，故王军未向其交纳2018年7月18日至2018年8月17日期间的6770.2元公摊水电费。其后，王军要求对其承租商铺电表予以充值，渝金公司以其未交纳公摊水电费为由拒绝其充值要求，由此王军承租的商铺无电可用。2018年9月20日，王军自行撤离承租商铺，并向渝金公司发出《撤场交铺通知》，载明因贵公司将本商铺断水断电，导致商铺无法正常营业，现通知贵公司解除《商铺租赁合同》，并要求其于2018年9月20日办理撤场退租移交手续。9月27日，渝金公司收到上述函件后回函王军，称停电系贵方主动不缴纳相关费用所致，故拒绝其要求接收移交商铺的要求。一审法院认为，老资格公司与渝金公司签订《商铺租赁合同》后，经老资格公司、渝金公司及王军三方签订《关于变更承租人的三方协议》确认，原由老资格公司享有的权利义务转移给王军，由于上述租赁合同及三方协议均系各方当事人的真实意思表示，其内容合法，故王军与渝金公司均按《商铺租赁合同》的约定全面各自义务。关于合同履行中的违约责任认定。从《商铺租赁合同》的约定看，王军租赁商铺使用的电费，是以其向渝金公司交纳充值款的方式，先购买后使用。同时，商铺水费及公摊水电费在王军接到渝金公司通知后3日内向其交纳。在合同履行中王军如果对渝金公司收取的商铺公摊水电费有异议，也应在依约交纳后再寻求其他方式解决。但王军未依约先行交纳，构成违约。其后在王军要求购买商铺用电时渝金公司以其未交纳公摊水电费而拒绝其商铺用电充值，也构成违约。综合全案考虑王军应当承担主要过错责任，渝金公司承担次要责任。关于合同应否解除问题。由于王军存在主要过错，其称合同于2018年9月27日解除，由于该请求不符合约定及其法定，故一审法院不予支持。按法律规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的，合同可以解除。从合同履行现状看，王军已于2018年9月已撤场，双方签订的合同已为履行不能，据此，双方签订的《商铺租赁合同》应予解除，其解除时间一审法院确认为2019年2月12日为宜。王军诉请应否支持问题。关于租金。由于本案已认定租赁合同于2019年2月12日解除，据此渝金公司应返还2019年2月12日至5月12日期间租金（26100×3）78300元。关于综合管理费。从约定看该费用系渝金公司为其提供物业服务所支付的对价，鉴于王军于2018年9月离去后渝金公司未再为其提供相应服务，据此一审法院酌情确定由渝金公司返还7个月的费用（3000元/月×7个月）21000元。关于履约保证金。从约定看该费用属保证合同履行及王军违约赔偿的预付款项。由于王军应承担主要过错责任，故一审法院酌情确定渝金公司返还款项为13000元。关于质保金。从约定看，该款项系在王军服务出现瑕疵时由渝金公司将此款用于先行赔付。由于渝金公司未举示证据证明其曾先行赔付，故该款项渝金公司应予如数返还。关于一次性装修补贴。由于双方明确约定该款项不予退还，故王军请求返还，不予支持。关于王军要求支付逾期返还诉请款项的资金占有损失。由于合同的解除王军应承担主要责任，故该请求，不再支持。综上，王军的请求部分予以支持,其金额为（78300元+21000元+13000元+30000元）142300元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：“一、原告王军与被告重庆渝金凯基商业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年2月12日解除；二、被告重庆渝金凯基商业管理有限公司在本判决生效后10日内返还原告王军142300元；三、驳回原告王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146元，诉讼保全措施费2270元，共计5416元。由原告王军负担3000元、被告重庆渝金凯基商业管理有限公司负担2416元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据《商铺租赁合同》的约定，王军租赁商铺使用的电费是以其向渝金公司交纳充值款的方式先购买后使用。同时，商铺水费及公摊水电费在王军接到渝金公司通知后3日内向其交纳。在合同履行中王军如果对渝金公司收取的商铺公摊水电费有异议，也应在依约交纳后再寻求其他方式解决。但王军未依约按时交纳，构成违约。同时，渝金公司在王军其后要求购买商铺用电时以其未交纳公摊水电费而拒绝其商铺用电充值，严重影响王军租赁房屋的正常使用，渝金公司的该行为也构成违约。一审法院认定王军承担主要责任，渝金公司承担次要责任，该认定并无不当。根据《商铺租赁合同》约定以及王军的违约行为，王军无权单方解除合同，故王军诉请的其发出《撤场交铺通知》并由渝金公司签收的时间并非法定或约定的合同解除时间。虽然渝金公司坚持要求继续履行合同，但鉴于王军已于2018年9月撤场至今，双方签订的租赁合同已实际履行不能。在债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的，合同可以解除，故一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》应予解除的认定符合法律规定，解除时间确认为2019年2月12日亦无不当。因确认双方合同于2019年2月12日解除，而王军已于2018年9月撤场至今未使用租赁房屋，故渝金公司应返还王军2019年2月12日至5月12日期间租金78300元。因王军承担违约的主要责任，渝金公司承担违约的次要责任，一审法院酌情确定渝金公司返还王军履约保证金13000元，酌情确定渝金公司返还王军7个月的综合管理费并无不当。质保金系合同约定在王军服务出现瑕疵时由渝金公司用于先行赔付款项，因渝金公司未举示证据证明其曾为王军对外先行赔付，故渝金公司应将该款项全部返还给王军。根据双方合同约定，渝金公司无需向王军返还一次性装修补贴。综上所述，上诉人重庆渝金凯基商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6292元，由上诉人重庆渝金凯基商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年四月二十一日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨