上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初75356号原告(反诉被告)：上海东莲物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾桂兴，董事长。委托诉讼代理人：王觊，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浦东新区莲泰苑业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：孙佩明，主任。委托诉讼代理人：刘源涌，上海申同律师事务所律师。原告上海东莲物业管理有限公司与被告上海浦东新区莲泰苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序审理，2019年11月11日，被告向本院提出反诉，本院依法将本诉案件与反诉案件进行合并审理，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司的委托诉讼代理人王觊，被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会的负责人孙佩明及其委托诉讼代理人刘源涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东莲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的2017年年度社区维修资金人民币47,043.60元(自2017年1月13日至2017年11月23日)；2、判令被告支付原告垫付的2018年年度社区维修资金142,140.9元(自2018年1月9日至2018年11月14日)；3、判令被告支付原告垫付的2018年年度社区渗漏水维修资金30,726元(自2018年1月9日至2018年6月15日)；4、判令被告支付原告垫付的2018年年度社区电梯维修资金24,687元(自2018年5月18日至2018年9月26日)；5、判令被告支付原告未按期支付1项产生的违约金14,113.08元(47,043.60元×20%×1.5年)；6、判令被告支付原告未按期支付2、3、4项产生的违约金19,755.3元(197,553.9元×20%×0.5年)；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原、被告签署了《物业服务合同(2005版)》，合同第三条约定物业转悠部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向原告(乙方)报修，也可以自行维修。经报修由原告维修，维修费用应当由业主、物业使用人承担。合同第七条约定，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。2018年3月31日原、被告双方续签《物业服务合同补充协议》，约定《物业服务合同》续订至2018年12月31日，在续订期间，原告按照合同约定为业主提供了物业服务，并先后应业主报修要求对小区垫付维修资金等，上述费用均由被告加盖业主委员会公章确认，并有莲泰苑垫支资金汇总表、工程签报单等证据证明，但被告作为社区业主代表一直拒绝支付原告上述垫付钱款，原告为维护自身利益，诉至法院。被告上海浦东新区莲泰苑业主委员会辩称，上述原告主张的费用明细及总和均是认可的，确实未支付上述费用，原告于2018年12月31日撤离涉案小区，双方确实没有结算，被告曾要求原告结算，原告也需要支付被告收取的停车费、广告费等，被告认为应该一并处理，双方之前没有结算过。原告为证明其主张向本院提供了莲泰苑垫支资金汇总表、工程签报单、发票、工程报价单、维修处理报告、《物业服务合同(2005版)》、《物业服务合同补充协议》、《业主大会业主委员会备案证》、前期物业服务合同、补充协议、催款函等证据。经质证，被告认为对于原告计算的上述金额没有异议，但是认为应该把相应期间的停车费、广告费等一并结算给被告，期间应该对应。对于原告提交的《物业服务合同(2005版)》中合同第6页有异议，与被告持有的版本中对公益性收入和停车费约定不同。对于原告与房产公司签署的合同被告无法确认其真实性，但是内容上存在几处异议，物业公司执行的是包干制，而不是酬金制，物业用房面积也不对，停车收费是160元每月，但合同约定300元每月。对于违约金不认可，原告计算的标准系其与房产公司之间的约定，与被告无关。催款函真实性无法认定，不认可。被告为证明其主张向本院提交了短信通知、《物业服务合同(2005版)》、物业服务合同补充协议等证据。经质证，原告认可被告提供的《物业服务合同(2005版)》，称其提交的原版本第6页夹带错误。短信真实性无法确认，恰说明了原告自2005年开始为涉案小区提供物业服务。反诉原告上海浦东新区莲泰苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告支付自2017年4月1日至2018年12月3日的公共收益金额225,216.59元，未及时支付2017年度公共收益分配金额滞纳金26,405.71元，未及时支付2018年度公共收益分配滞纳金13,739.25元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2017年3月21日签订了《物业服务合同》，且于2018年3月31日签订了《物业服务合同补充协议》，《物业服务合同》以孙佩明主任签署版本为准，根据该合同的约定，双方分别按照税后50%提取包括停车费在内的公益收益，反诉原告将己方35%作为补贴反诉被告的日常运作资金，填补物业公司的亏损，反诉原告对涉案小区共同收益的占比应该为32.5%，合同实际履行至2018年12月31日。经反诉原告计算，自2017年3月31日至2017年12月31日，小区公共收益包括地面停车费215,100元、移动租房房租14,372,25元、移动广告7,500元、德峰广告28,800元、窗之景广告2,250元、丰巢快递2,805.55元，合计270,827.8元。2018年1月1日至2018年12月31日期间，小区公共收益包括：地面停车费143,400元+179,400元(7月至12月新增车位60个)，中国移动租房房租19,163元，移动广告9,583.33元，窗之景广告3,000元，丰巢快递10,000元，德峰广告64,800元，业委会办公出租费6,000元，合计422,146.33元。上述合计692,974.13元，其中应当给反诉原告金额为225,216.59元，其中2017年底滞纳金为26,405.71元，2018年底滞纳金为13,739.25元，在《物业服务合同》到期后，反诉原告多次要求反诉被告核对共同收益并分配，但是反诉被告均不予配合，多次协议未果。反诉被告上海东莲物业管理有限公司辩称，反诉原告主张的停车费及广告费均无依据，夸大了公共收益，反诉被告每半年会提供一次对账单，但反诉原告拒绝对账，反诉被告已经尽到了说明的义务，故反诉原告主张滞纳金没有依据。反诉原告为证明其主张向本院提交：1、《物业服务合同(2005版)》、补充协议，证明双方约定的收益分配比例为50%*35%；2、公共收益报表及收费明细、收益情况表、汇总表、停车费收益表，上述为合同履行期间公共收益的总金额，反诉原告对表格中部分金额不予认可；3、反诉被告电梯合作合同书、反诉原告电梯合同，证明反诉被告电梯合同与反诉原告提供电梯合同年收入差距过大，反诉被告存在隐瞒收益的情况；4、临时停车证，证明根据编号，至少有45个临时停车位，每个月100元，可以使用一年，停车位反诉被告交接时有194个系开发商提供的，后小区改造增加停车位至299个；5、业主反映材料，证明小区停车位紧张，反诉被告存在私收停车费等公共收益情况；6、函，证明反诉原告向反诉被告催促公开公共收益明细并要求结算。发函后收到了2017年、2018年的收益表，但认为金额不对。反诉被告对上述证据经质证，意见如下：证据一真实性无异议，对共同收益分配比例认可，业主委员会可享有32.5%的收益；证据二真实性均无异议，2017年4月至12月反诉被告需要支付反诉原告的公共收益为48,155.65元，2018年1月至12月为54,655.35元。2018年6月27日反诉被告支付了“莲泰苑业委会支出6,000元”，2018年8月6日支付了“会议开支：莲泰苑业委会支出9,000元”，上述合计15,000元，2018年反诉原告应得为69,655.35元，扣除15,000元后为54,655.35元。反诉被告自2018年9月开始收取增加车位的停车费。2018年6月之后反诉原告想自行管理新增停车位，但2018年6月至9月反诉原告无法确认新增车位的分配方案，故相关资料于8月份交至居委会，由居委会交给反诉被告管理，反诉被告至9月才明确管理；证据三中的反诉被告的电梯合同无异议，但第二份合同无法确认真实性，反诉原告漏印了合同的价款和服务内容页，且两份合同服务内容、安装内容均不一样，故价格肯定存在差异；证据四真实性无异议，但认为仅凭一张临时停车证无法证明临时停车位的总数及临时停车费，临时停车证是为家庭拥有2辆车而无车位业主或者外来临时停车车辆提供的，小区合计191个车位可使用，3个不能使用车位，临时停车的车辆也是停在固定车位上的，临时停车证发给业主后，业主搬走后也没有将该证归还给业主，故不能用标号的推断总的临时停车数，且在2018年的收支表中也统计了临时停车费；证据五真实性不认可；证据六的真实性无法确认；证据七真实性无异议，但认为反诉原告陈述前后矛盾，反诉被告已经向反诉原告提供了收益结算表即反诉原告提供的证据，2017年的收支表是2018年1月给的，2018年1月至6月的收支表是2018年7月给的，2018年7月至12月的收支表系12月给的，汇总是2019年2月给的。反诉被告为证明其主张向本院提交业委会支出、业务签报单，以证明2018年公共收益部分应当扣除支出15,000元。补充证据《物业管理费月报表》，证明原告收取停车费的明细情况。经质证，反诉原告认可上述证据真实性均认可，同意扣除15,000元。对《物业管理费月报表》证明目的不认可，认为系反诉被告自制，仅列明了部分车位的停车费收费情况，增加车位和临时车位的泊位费没有报备。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告上海东莲物业管理有限公司作为乙方与被告上海市浦东新区莲泰苑业主大会作为甲方签署《物业服务合同》，业主委员会主任孙佩明签字。约定乙方为上海市浦东新区北蔡镇新陈路303弄莲泰苑提供物业管理服务，包括公用部位的维护，公用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务等。……物业服务费用按月交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按应缴纳日万分之二点五的滞纳金追缴。……停车场属于全体业主共用的，车位使用人按露天机动车位100元/个每月标准向乙方交纳停车费。甲、乙双方分别按税后的50%提取公益性收入和停车费后，甲方其中的35%作为补贴乙方日常运作资金，填补物业公司的亏损。……本合同为期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。2018年3月31日，甲乙双方签署了《物业服务合同补充协议》，约定针对“莲泰苑”小区物业服务合同自2018年4月1日起，自然续订至2018年12月31日止，本协议签订后，即刻生效，原合同(编号H-LT-01)的权利义务不变。编号H-LT-01为孙佩明主任于2017年3月21日与上海东莲物业管理有限公司签订的合同为准。另查，上海东莲物业管理有限公司于2005年3月1日与北蔡房地产发展有限公司就“莲泰苑”签署了《前期物业服务合同》及补充协议，为“莲泰苑”提供物业管理服务，自2005年5月1日至2007年4月30日，期满后，自然顺延有效，续订顺延本合同有效期从2007年5月1日至小区业主委员会成立后，合同自然终止。2016年10月19日，上海市浦东新区莲泰苑业主大会成立。上海东莲物业管理有限公司于2018年12月31日撤出“莲泰苑”小区。庭审中，原、被告均认可各项维修资金往常支付流程为申请签报、物业项目经理提出处理意见及申报预算金额，工程队制作维修方案和预算金额，提交业主委员会签字盖章，物业总经理签字，维修完毕后，再行支付。支付时间没有约定，常规流程系累积一定数额后，一并向业委会申请，年底支付。另查明，2017年年度社区维修资金合计47,043.60元，2018年度社区维修资金142,140.90元，2018年度社区渗漏水维修资金30,726元，2018年度社区电梯维修资金24,687元，上述合计244,597.50元，均为原告垫付。被告对上述统计数额认可，但认为双方之间的物业合同自2017年4月1日起始，故此之前垫付即2017年1月1日至2017年3月31日间27,094.60元应予扣除。在《物业服务合同》签署之前公共收益均由原告占有，垫付的维修资金均从公共收益部分支出，再查明，1、关于2017年共同收益统计。据反诉被告出具的2017年4月1日至12月31日莲泰苑停车费、公共部位收益情况表统计：当年地面泊位费177,500元、临时泊车费17,000元、中国移动14,372.25元、中国移动7,500元、德峰广告4,800元、窗之景广告2,250元、丰巢科技(快递柜)2,805.55元，上述合计226,227.80元。扣除税金12,555.64元，按比例(226,227.80元-12,555.64元)*50%*35%=37,392.63元，业委会应得为48,155.65元。反诉原告对中国移动14,372.25元、中国移动7,500元、窗之景广告2,250元、丰巢科技(快递柜)2,805.55元费用均认可。2、有关2018年共同收益统计。据反诉被告出具的2018年1月至6月公共收益收入、支出表统计：地面泊位费181,600元、地面临时泊位费10,500元、中国移动9,581.50元、中国移动5,000元、窗之景广告1,500元、丰巢科技(快递柜)5,000元、德峰广告3,200元，上述合计216,381.50元。扣除税金12,009.17元，按比例为(216,381.50元-12,009.17元)*50%*35%=35,765.16元，业委会应得为(216,381.50元-12,009.17元)*50%-35,765.16元=66,421元，扣除1-6月业委会津贴6,000元，1-12月会议支出9,000元，业委会实际应得为51,421.01元。据反诉被告出具的2018年7月至12月的公共收益收入、支出表统计：地面泊位费65,700元、地面临时泊位费13,000元、中国移动9,581.50元、中国移动4,583.33元、窗之景广告1,500元、丰巢科技(快递柜)5,000元、德峰广告3,200元，上述合计102,564.83元。扣除税金5,692.35元，按比例为(102,564.83元-5,692.35元)*50%*35%=16,952.68元，业委会应得为(102,564.83元-5,692.35元)*50%-16,952.68元=31,483.55元，减去物业公司已垫支从收益中支出的费用：电梯机房安装空调费用3,680元*9部、电费1,319.68元、非机动车库安装电动门4,680.30元，业委会实际应得为-7,636.42元。反诉被告对于2018年1月至12月公共收益收入、支出表中统计的数字予以认可具体为：地面泊位费24,7300元、地面临时泊位费23,500元、中国移动19,163元、中国移动9,583.33元、窗之景广告3,000元、丰巢科技(快递柜)10,000元、德峰广告6,400元，上述合计318,946.33元。扣除税金17,701.52元，按比例为(318,946.33元-17,701.52元)*50%*35%=52,717.84元，业委会应得为(318,946.33元-17,701.52元)*50%-52,717.84元=104,095.03元，减去业委会办公室租赁费6,190.47元，物业垫资空调安装费3,680元*9部、电费1,319.68元。扣除莲泰苑业委会支出6,000元+9,000元=15,000元，业委会实际应得为54,655.35元。反诉原告对中国移动19,163元、中国移动9,583.33元、窗之景广告3,000元、丰巢科技(快递柜)10,000元均认可，亦同意扣除业委会支出15,000元。3、有关地面泊位数。反诉被告出具2017年小区车辆停放登记表，登记有停车证号、室号、车牌，共194号。反诉被告出具2018年7月小区车辆停放登记表，登记有停车证号、室号、车牌，共285号。反诉原告出具2019年地面车辆信息明细表，登记由室号、车牌号、姓名、电话等，共285号。4、有关德峰广告。2017年原告与上海德峰广告传播有限公司签署的《合作合同书》，约定合作期限2017年10月15日至2019年1月31日，安装产品“装饰镜框：每部电梯安装3个，共计24个镜框。“装饰镜框”包括传统的装饰镜框(框架1.0)及多功能专业电子像框(框架2.0及其升级产品)。每部电梯800元/部/年，共8部电梯，总计6,400元/年。2019年1月31日上海中凯物业有限公司第一分公司与上海德峰广告传播有限公司签署的《信息化联播网及框架电梯平面媒体合作合同书》，框架3.0设备自2019年2月1日至2022年1月31日，数码海报设备自2019年3月1日至2022年2月28日。项目地址新陈路303弄内安置“LCD液晶类、数码海报类信息化联播、框架电梯平面媒体系统”。框架3.0安装位置电梯轿厢内左/中/右，数码海报设备安装位置一层电梯等候厅一侧。总计27个框架3.0,9台数码海报。安装框架1.0，每部电梯2,500元/年，每年支付22,500元作为合作期间所涉及的全部费用(含场地费、电费、管理费、清洁费、税费等所有费用)。本院认为，原、被告之间签署的《物业服务合同》系合同缔结各方的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。一、针对本诉部分，自2017年1月1日至2018年12月31日针对莲泰苑各项维修资金被告垫付的数额原、被告双方均认可，被告认为其与原告之间的协议于2017年3月31日后施行，2017年1月1日至2017年3月31日间的维修资金27,094.60元应予以扣除。原告称其自2005年始为莲泰苑小区提供物业服务，服务期间不曾有间断，《物业合同》签订前原告直接与居民委员会、业主协调工作，公共收益勿需向业主分配亦无相应的约定。依据合同相对性原则及合同签署前的惯常操作，原告主张该期间的维修资金于法无据，不予支持。对于原告主张的违约金，首先、双方在《物业合同》中并未对维修资金支付时间、违约责任有约定，原告参照业主逾期缴纳物业费的方式向被告主张违约金，于法无据；其次、依据双方认可的常规支付流程，现并无证据证明原告曾向被告主张过任一年度维修资金，原告虽向法院提交的工程款催款函及电梯维修款的催款函，但不能举证证明被告曾收到上述函件，且两份催款函的落款时间与其陈述的常规支付流程有异。故对其该项主张不予支持。二、针对反诉部分。莲泰苑小区共同收益由地面泊位费、地面临时泊位费、中国移动房租、中国移动广告、窗之景广告、丰巢科技(快递柜)、德峰广告组成。原、被告双方争议的收费项为地面泊位费、地面临时泊位费、德峰广告。首先、原、被告均确定莲泰苑小区2017年地面停车位为194个，原告主张3个停车位无法使用，但对此未举证证明亦未给予合理解释，不予采信。其次、被告依据编号为45的临时停车证推断临时停车位45个并以此作为计算依据照全勤计入临时泊位费中，于法无据，不予采信。第三、2018年年中，小区停车位改造，被告主张新增停车位60个，原告认可新增车位的事实，可收取泊位费的地面停车位确有增加，但因原、被告就停车位的管理存在分歧，部分业主拒交、缓交泊位费，导致地面泊位费的实际收入与被告满算的计划性收入的出入，符合情理。第四、被告以其2019年的公共收益为本，以此证明原告在物业管理中瞒报部分收入，于法无据且因情势变化导致收益波动，符合常理。第五、被告出具与上海德峰广告转播有限公司2019年签署的《合作合同书》，类比被告之前与上海德峰广告转播有限公司签署的合同，本院认为两份合同的内容、期间均不同，被告仅凭价格差距认为原告虚报广告收入，于法无据，不予支持。综上，本院认为2017年地面泊位费为177,500元，临时泊位费为17,000元；2018年地面泊位费为247,300元，临时泊位费为23,500元。德峰广告2017年收入4,800元，2018年收入6,400元。对于反诉原告主张的滞纳金，因双方协议中对此并无约定，故该主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司2017年度社区维修资金、2018年度社区维修资金、2018年度社区渗漏水维修资金、2018年度电梯维修资金合计217,502.90元；二、原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会自2017年4月1日至2018年12月31日的公共收益金额102,811元；三、驳回原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,477元，减半收取计2,738.50元，由原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司负担599.50元，被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会负担2,139元，反诉案件受理费2,640元，由被告(反诉原告)上海浦东新区莲泰苑业主委员会负担1,617元，由原告(反诉被告)上海东莲物业管理有限公司负担1,023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 冯 昀二〇二〇年四月二十七日书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。