贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终316号 上诉人（原审被告、反诉原告）：纪海林，男，1977年7月27日生，汉族，住贵州省安龙县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭显莉，女，1979年8月21日生，汉族，住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：王波，贵州黔兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧洋飞，男，1985年9月28日生，汉族，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王全云，女，1986年5月4日生，汉族，住贵州省安龙县 委托诉讼代理人：苏定平，贵州黔鹰律师事务所律师。 上诉人纪海林、彭显莉因与被上诉人欧洋飞、王全云房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院(2019)黔2328民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人纪海林、彭显莉上诉请求：1.撤销原判第二项“纪海林、彭显莉于本判决生效之日起十日内退还欧洋飞、王全云购房款1531800元”，改判为“驳回被上诉人欧洋飞、王全云要求上诉人纪海林、彭显莉返还购房款的诉讼请求”或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案违约金判决不公，适用法律错误。1、本案中，双方出于真实意思表示订立了《房屋买卖合同》，并明确约定了内容为“如乙方每月9号不按时还农行贷款和2016年5月30日以前不还甲方50%的借款，乙方欧洋飞、王全云自愿终止购买房屋合同并放弃已付的款项，甲方不予退还”，前述约定实现并未违反国家法律的强制性规定，被上诉人系本案的根本违约方，上诉人在本案中不具有任何过错，既然明确约定了违约条款，依法应得到法律的支持，但一审法院却忽略了民法应尊重当事人意思自治的原则，认为约定的违约金过高，进而支持了被上诉人的部分诉讼请求，适用法律错误。2、一审判决被上诉人返还上诉人购房款1531800元也不具备任何法律依据，一审法院忽略本案的违约时间长达三年之久，未合理计算出上诉人的实际损失，本案由于被上诉人未履行相应的金钱给付义务，因其迟延支付，对于上诉人来说最直接也最易被预见的是利息损失，因该笔款项被占用后，上诉人无法进行存款获取利息收入等增值行为，或上诉人因急用该笔资金未得而不得不向第三人借款而必须支付利息，因此上诉人损失远远大于双方约定的2194000元违约金。3、在人民法院认为违约金过高的情形下，应当以实际损失为基数，兼顾当事人的过错程度等情形予以裁决，一审法院判决被上诉人按2194000元的30%的金额作为违约金，未以上诉人的实际损失为基数，该违约金明显低于上诉人的实际损失，因此一审法院对违约金的判决不公，明显适用法律错误。 被上诉人欧洋飞、王全云二审未作答辩。 欧洋飞、王全云向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告共同连带退还原告已支付的购房款3275356元及资金占用费470574元（暂算至起诉之日止）；3.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。 纪海林、彭显莉向一审法院提出反诉请求：1.请求确认2014年10月15日反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效；2.判决被告按合同约定向原告按每月48385.71元支付农业银行贷款本息从2019年9月13日起至清偿之日止；3.判决反诉原告偿还反诉被告已代替其偿还的农业银行贷款，截止至反诉之日为3161221.5元及资金占用期间利息（以32161221.5元为基数按月利息2%从2016年5月13日起至2019年8月13日）；4.判决被告支付后期对房屋装修及其附属设施安装费807446元；5.判决驳回反诉被告的各项请求；6.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：欧洋飞、王全云原系夫妻关系（2016年5月17日登记离婚）；纪海林、彭显莉系夫妻关系。2009年10月21日，彭显莉通过国有土地出让方式获得坐落于安龙县城区南侧的商住土地一宗（面积323.50㎡），后纪海林、彭显莉共同在该宗土地上修建混合结构10层的房屋一栋（未装修，下称案涉房屋），建筑面积为2592.81㎡，于2012年12月12日取得房屋所有权证。2013年3月13日、10月11日，纪海林、彭显莉分别以该案涉房屋作抵押，向中国农业银行股份有限公司安龙县支行（下称农行）申请贷款3900000元和2000000元，贷款期限分别为10年（至2023年3月12日止）和5年（至2018年10月10日止），还款方式均为等额本息还款；后欧洋飞、王全云欲购买上述案涉房屋，经双方多次协商达成合意，2014年10月8日，欧洋飞、王全云向纪海林、彭显莉支付520000元，同年10月15日，纪海林、彭显莉作为甲方与作为乙方的欧洋飞、王全云签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以6760000元的价格转让给乙方，合同主要内容如下：“一、乙方一次性支付甲方520000元，其余1100356元，从本日起四十五日内付清，如四十五日内未付清（即2014年11月30日前付清），甲方有权单方终止合同；二、甲方在房屋建设过程中向农行借贷的人民币5139643.52元，由乙方从2014年11月起，按甲方与农行签订的贷款协议按时还款，乙方只负责此款项的还款，甲方以此房屋为抵押的其他贷款及甲方一切其他贷款，乙方概不负责；三、乙方在向农行的还款过程中，必须按照甲方与农行签订的贷款协议按时还款，如乙方因不按时还款，给甲方在银行贷款信誉造成损失，属违约行为，甲方有权单方终止合同，造成损失由乙方负责；四、甲方在乙方所有房款付清时，有责任配合好乙方办理好此房屋过户等相关手续；五、此合同一式贰份，甲乙双方各一份”。合同签订后，欧洋飞按约定将相应款项转给纪海林以偿还农行的贷款。2016年4月，欧洋飞向纪海林转账35000元后就未再向纪海林支付（或偿还银行）房款，同年5月，欧洋飞、王全云和纪海林、彭显莉达成一致意见，并由欧洋飞在《房屋买卖合同》下方书写“备注”（亦称“补充协议”），内容为“如乙方每月9号不按时还农行贷款和2016年5月30日以前不还甲方50%的借款，乙方欧洋飞、王全云自愿终止购买房屋合同并放弃已付的款项，甲方不予退还。”，在场人吴健、刘涛、徐文元签字。后欧洋飞仍未向纪海林或农行履行支付（或偿还银行）房款义务，纪海林、彭显莉遂自行偿还农行的贷款至今。《房屋买卖合同》签订后，纪海林遂将该案涉房屋交由欧洋飞使用，后因欧洋飞从2016年5月起未按约向纪海林支付（或偿还银行）购房款，2018年5月底，纪海林将该案涉房屋收回并自行进行装修并管理使用，现已将一至八层出租给他人使用，第九层为其自己居住使用。经双方核对，至2016年4月，就该案涉房屋，欧洋飞共计向纪海林支付2194000元（含前期520000元），现欧洋飞以纪海林已实际收回房屋为由，要求解除《房屋买卖合同》并返还其已支付的购房款2194000元及利息，纪海林要求继续履行《房屋买卖合同》并提出如上反诉请求，因双方分歧较大，调解未能达成一致。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》应解除还是应继续履行；二、纪海林、彭显莉是否应当返还欧洋飞、王全云购房款，返还多少；三、纪海林、彭显莉的反诉请求能否得到支持。双方签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格履行合同约定的义务。合同的解除有约定解除及法定解除两种方式，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，一方面，欧洋飞、王全云作为买受人，从2016年5月起至今未按约履行支付款项及偿还农行贷款的义务，经纪海林、彭显莉催告后仍未履行；另一方面，纪海林、彭显莉于2018年5月底将该案涉房屋收回并自行装修、管理使用，现已将一至八层出租他人，第九层为其自己居住使用。双方均以自己的行为表明不愿再继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，故双方的合同目的均不能实现，在此种情况下，双方均可以解除《房屋买卖合同》，故对欧洋飞、王全云的此项诉请，予以支持；若继续履行合同，明显与实际情况不相符，且继续履行合同将会扩大各方的损失，造成更大的矛盾，故对纪海林、彭显莉要求继续履行合同的反诉请求，不予支持。争议焦点二、纪海林、彭显莉是否应当返还欧洋飞、王全云购房款，返还多少。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，前述已认定解除《房屋买卖合同》，欧洋飞、王全云未按约支付（或偿还）购房款，其对合同的解除应承担主要责任，纪海林、彭显莉可以要求其赔偿损失，纪海林、彭显莉主张520000元系定金，但并未举证证明，另主张根据“备注”的内容，对欧洋飞、王全云已支付的2190000元购房款，不同意返还，本院认为，“备注”的内容实质是违约后的处理方式，可以认定为违约条款，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定。本案中，欧洋飞、王全云签订合同后已按约履行一段时间，若其已支付的2190000元全部不予返还，对欧洋飞、王全云显失公平；且纪海林、彭显莉在2018年已将该房屋实际收回并管理使用，并未对其造成严重的损失，故综合合同的履行、当事人的实际损失等情况，酌情判定由欧洋飞、王全云支付纪海林、彭显莉已付购房款2194000元的30%的金额（即658200元）作为违约金，故纪海林、彭显莉还应返还欧洋飞、王全云购房款1531800元（2194000元-658200元），故对欧洋飞、王全云要求全额返还并支付利息的诉请，不予支持；对纪海林、彭显莉不同意返还的反诉请求，亦不予支持。争议焦点三：纪海林、彭显莉的反诉请求能否得到支持。对于纪海林、彭显莉其余的反诉请求，本院认定如下：纪海林、彭显莉作为借款人向农行借款，其按月向农行偿还银行贷款是其履行与农行之间借款合同的义务，系其应尽的义务，其与欧洋飞、王全云之间就还贷另行达成约定并不能对抗农行，前述《房屋买卖合同》因合同目的不能实现已经解除，且欧洋飞、王全云已承担相应的违约金，故对于纪海林、彭显莉“要求欧洋飞、王全云按月偿还农行贷款并支付已代其偿还农行的贷款及资金占用费”的反诉请求，不予支持。另如前所述，纪海林、彭显莉并未举证证明装修合同书所约定的装修款568000元已实际支付，且装修的成果现由纪海林、彭显莉本人所享有，故对于其反诉由欧洋飞、王全云支付房屋装修及其附属设施安装费807446元的请求，亦不予支持。综上，判决如下：一、解除原告（反诉被告）欧洋飞、王全云与被告（反诉原告）纪海林、彭显莉于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）纪海林、彭显莉于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）欧洋飞、王全云购房款1531800元。三、驳回原告（反诉被告）欧洋飞、王全云的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）纪海林、彭显莉的全部反诉请求。本诉案件受理费36766元，减半收取18383元，由原告（反诉被告）欧洋飞、王全云负担6126元，由被告（反诉原告）纪海林、彭显莉负担6126元；反诉案件受理费38548元，减半收取19274元，由被告（反诉原告）纪海林、彭显莉负担。 本院二审审理期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明基本事实予以确认。 综合双方当事人的分歧意见，本案争议焦点归纳为：一审法院对本案违约金的处理是否适用法律错误。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。关于一审法院对本案违约金的处理是否适用法律错误的问题。本院认为，双方当事人在《房屋买卖合同》“备注”中约定的内容实质上是对违约责任的处理方式，一审法院对此认定得当，且上诉人的诉讼行为表明其对此亦予认可，故本院对此亦予确认。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院对违约金的调减于法有据，结合上诉人纪海林、彭显莉在2018年已将该房屋实际收回并管理使用的事实，在纪海林、彭显莉并未举证证明其实际损失的情况下，一审法院综合全案实际情况将违约金调减为658200元更为有利于衡平双方当事人的利益，并无明显不当，现上诉人纪海林、彭显莉亦未提交任何证据证明其实际损失大于一审法院调减后确定的658200元范围，故其上诉理由本院不予采纳。 综上，上诉人纪海林、彭显莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36766元，由上诉人纪海林、彭显莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年四月十四日 书记员 向海兵