江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初10113号 原告：张明，男，1977年6月18日出生，汉族，住泰兴市。 原告：徐益红，女，1981年7月9日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：张明，男，1977年6月18日出生，汉族，住泰兴市。 被告：泰兴市祥瑞置业有限公司，住所地泰兴市长征路熙园小区。 法定代表人：赵红卫，董事长。 委托诉讼代理人：朱海龙、宋峰云，该公司员工。 原告张明、徐益红与被告泰兴市祥瑞置业有限公司（以下简称祥瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明、原告徐益红的委托诉讼代理人张明、被告祥瑞公司的委托诉讼代理人宋峰云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明、徐益红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的房屋所出现的问题在15天期限内整改好；2、判令被告按照逾期交付赔付违约金47天×306元﹦14382元，并承担诉讼费用；3、被告补偿原告参与车位摇号的权利。事实和理由：原告于2017年3月28日和被告签订了商品房买卖合同，合同编号为TX2017019052，合同约定在2019年9月20日前交付。2019年9月19日，原告在被告工作人员陪同下进行房屋交付前查验。由于物业公司以原告没有交纳其指定的费用为由，没有向原告提供固定格式的房屋交接验收报告，原告就手写了一份验房报告，并由被告工作人员签字，其内容如下：1、两间储藏室墙角有渗水现象，且摸到水珠；2、储藏室门锁出现锈蚀现象；3、厨房西顶角有水迹，存在渗漏现象；4、进户门门边有划痕，子门框内侧已碰撞，有凹凸感。验房当日，被告工作人员进行拍照并说会向公司反映。同时原告将验房情况向被告销售经理王晓东反映，他也进行了拍照并说会向公司反映解决问题。按照合同的约定，被告应该在15日内解决上述问题，并在修复后再行交付。之后原告多次催促，但是问题一直不能全部解决。原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告祥瑞公司辩称：1、案涉商品房不存在渗漏问题，储藏室与房屋不是连着的，我们检查过储藏室是由于天气原因可能出现返潮现象；2、被告不同意支付违约金。因为诉争房屋达到了合同约定的交付条件，并且被告在交付前向原告用EMS邮寄了交付通知书，原告由于房屋瑕疵维修拒绝领房，后来被告又用EMS邮寄了催告交房通知书。本案是一个房屋质量瑕疵纠纷，被告房屋没有逾期交付的情形；3、原告主张的参与车位摇号的问题，被告需要及时核实，如果还有车位提供给业主进行摇号选择，被告愿意提供；4、2019年11月8日，被告就房屋交付的情形已经赔偿了原告1000元，被告认为双方不应再有其他争执。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年3月28日，原告张明、徐益红与被告祥瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的泰兴市济川街道祥泰未来城市花园33幢1109室商品房，合同约定：商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，已经取得商品住房交付使用竣工验收合格证明，取得竣工验收备案表；出卖人应当在2019年9月20日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担（逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金）；该商品房质量应当符合有关质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理（及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任）；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人以及时更换、修理等方式处理。合同还就保修责任等事项进行了明确约定。双方就原告购买被告开发的33幢1-92、1-93号储藏室另行签订了补充协议。 2019年9月19日，原告张明在被告工作人员陪同下对案涉商品房进行查验。原告认为房屋存在质量问题，就向被告工作人员出具了一份验房报告，其内容为“业主于2019.9.19日在房产商人员陪同下，对房屋及地下储藏室进行房屋验收，现发现以下问题：1、两间储藏室墙角有渗水现象，且摸到水。2、储藏室门锁已出现锈蚀现象。3、厨房间西顶角有水迹，存在渗漏现象。4、进户门门边有划痕，子门框内侧已碰撞，有凹凸感。现要求整改好后交房，”该验房报告上有被告的工作人员签字确认。原告张明遂与被告相关工作人员进行交涉，并在被告提供的多份验收报告中载明存在上述有关质量问题。被告在催促原告收房的同时，针对原告反映的质量问题予以排查，认为厨房间西顶角处存在粉刷色差而并非渗漏并重新进行了粉刷，储藏室由于天气原因可能出现返潮现象，并于2019年11月8日转账1000元给原告张明并注明作为对两个储物间门锁锈蚀补偿。2019年11月8日，原告领取了案涉商品房的钥匙，并坚持认为房屋渗漏现象未解决。双方协商未果，原告遂诉来本院。 在案件审理过程中，本院依法向原告行使释明权，征求其意见是否申请对案涉房屋的质量问题申请司法鉴定，原告明确表示由于目前房屋的渗漏现象不存在，被告已进行了修缮并承诺继续履行合同约定的保修义务，因此原告不申请司法鉴定，也不要求在本案中处理上述房屋质量问题，原告坚持追究被告逾期交房的违约责任。 本院认为：房地产开发企业应当对其出售的房屋按照法律规定和合同约定承担质量瑕疵担保责任。本案双方当事人争议的主要焦点在于：案涉商品房是否符合交付条件，原告以案涉房屋存在质量问题为由要求被告按合同约定承担逾期交付的违约责任依法能否成立？商品房交付，是房地产开发企业按照法律法规的规定和商品房买卖合同的约定，按期将符合交付使用条件的房屋转交给买受人，买受人查验房屋并接受的行为。诉讼中，被告祥瑞公司提交了符合合同约定交付条件的建筑工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果报告书等证明文件，故应当认定案涉房屋已经具备交付条件。双方在查验房屋时即发现房屋存在一系列质量瑕疵，虽然被告也采取了一定的维修和补偿措施，但是确实因此影响了案涉房屋的及时交付。房屋质量瑕疵可分为主体结构质量不合格、严重影响居住使用的质量问题和其他一般质量问题。结合当事人的举证和陈述情况，案涉房屋的质量瑕疵显然属于一般质量问题。在现有科学技术条件下，商品房的建造仍然是一项主要依靠人工实施而非机械标准化作业完成的工程，存在质量瑕疵难以完全避免。根据相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，买受人对于房屋出现的一般性质量瑕疵问题，无权拒收房屋，但是可以请求出卖人承担瑕疵担保责任，进行修复并赔偿相应损失。本案中，双方因房屋一般质量瑕疵问题的争议导致房屋实际迟延交付47天，本院参考当地同地段同类房屋租金价格标准结合当事人的责任、修复期限等因素，在被告已补偿原告1000元的基础上，酌情认定被告另行赔付原告人民币2000元。原告的其他诉求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、被告泰兴市祥瑞置业有限公司于本判决书生效后十日内赔付原告张明、徐益红人民币2000元； 二、驳回原告张明、徐益红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，由原告负担200元，被告负担40元（此款原告已垫付，被告于履行上述义务时一并加付给原告40元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  薛永江 人民陪审员  李星来 人民陪审员  栾洁婷 二〇二〇年四月十日 书 记 员  吕 佳 附：本案引用有关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。