四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19886号 上诉人（原审被告）：四川华银达实业有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道华阳大道三段锦江大厦。 法定代表人：程辉泽，总经理。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘若薇，四川康悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宗仙，女，1974年6月1日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：袁明火，男，1971年11月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审第三人）：石峻林，男，1986年4月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人四川华银达实业有限公司（以下简称华银达公司）因与被上诉人张宗仙、原审第三人袁明火、石峻林房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2017)川0116民初8564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月9日进行了公开开庭审理。上诉人华银达公司的代理人刘若薇、周婷婷及张宗仙代理人李永鹏到庭参加诉讼，被上诉人袁明火、石峻林经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 华银达公司上诉请求：撤销成都市双流区（2017）川0116民初8564号民事判决，发回重审或改判驳回张宗仙要求华银达公司协助其办理案涉房屋的所有权转移登记的诉讼请求。 事实与理由：一、一审法院认定张宗仙有理由相信袁明火有代华银达公司销售案涉房屋并收取购房款的授权，系事实认定错误，适用法律错误。1.一审法院认定袁明火实际承包华银达公司关联企业所属项目的装修工程，其收取案涉房屋房款抵扣工程款的事实基础没有客观依据，将华银达公司关联企业与山东美达、四川恒地等的合同关系看成华银达公司关联企业与袁明火个人的合同关系，与事实不符。2.一审认定张宗仙在签订《合同签署流程表》后，在袁明火带领及华银达公司工作人员配合下接收房屋，与事实不符。华银达公司对张宗仙，从未有基于买卖合同关系的交房行为，张宗仙接收入住，是在华银达公司不知情的情况下进行，也未经由华银达公司及其关联公司办理过交接房手续，张宗仙本人多次在诉讼中陈述，其是在2014年11月住进案涉房屋，而《合同签署流程表》是在2015年10月26日，张宗仙在置业顾问处认购时才由置业顾问出具，华银达公司和张宗仙之间没有基于买卖合同关系的交房行为。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第19条之规定，袁明火从未以华银达公司名义与张宗仙订立合同，华银达公司也不知张宗仙与袁明火订立购房合同及收取购房款的情况，袁明火也不是华银达公司的工作人员或债权人，故一审法院认定张宗仙有理由相信袁明火有代理权于法无据。二、一审法院认定张宗仙基与华银达公司基于《合同签署流程表》形成商品房买卖合同法律关系，系事实认定错误，法律适用错误。置业顾问石峻林出具的《合同签署流程表》只能证明张宗仙曾有向华银达公司购买案涉房屋的意愿，且能说明其知道购房流程，并按该流程认购房屋。但本案中，张宗仙未与华银达公司签订仍协议，仅在置业顾问处登记，之后也未履行购房手续及缴纳购房款，华银达公司也未交付房屋，故双方未成立和书面商品房买卖合同关系及事实合同关系。三、一审认定袁明火收取张宗仙49万购房款系事实认定不清，且漏查了张宗仙与袁明火之间存在债权债务关系的事实，张宗仙向袁明火购房系袁明火将他人房屋用以抵偿其与张宗仙之间的债务，损害了华银达公司权益，应认定无效。1.张宗仙与袁明火之间支付房款及数额无法核实，收条内容与其陈述相互矛盾，2014年11月20日、2015年1月9日的收条共计41万元，无法核实是否系袁明火签署，且无转账凭证及取款记录，不符合常理，2014年12月23日的转账凭据8万，未载明是哪一套房屋的购房款，也无对应收条，且付款人为丁兰，一审未对该事实进行核查。2.张宗仙在2016年另案中，陈述与袁明火之间存在债权债务关系，故张宗仙向袁明火购房的实质是袁明火将他人房屋用以抵偿其与张宗仙之间的债务，该行为损害了房屋所有权人华银达公司的权利，应属无效。 张宗仙辩称，1.张宗仙购买华银达公司房屋时，是在“嘉美地”售楼部工作人员向张宗仙证实开发商同意袁明火找买家销售房屋以抵扣工程款，故张宗仙在此过程尽到了谨慎义务。2.张宗仙与袁明火在华银达公司“嘉美地”售楼部商谈好价格并支付部分购房款后，袁明火及华银达公司工作人员邹代林将房屋钥匙、门禁卡及房屋一并交付给张宗仙使用，故张宗仙有理由相信袁明火有权代表华银达公司销售房屋。3.根据关联案件中当事人陈述可知袁明火销售房屋抵偿工程款是华银达公司明知的。故华银达公司上诉请求不成立，请求维持一审判决。 石峻林未作答辩。 袁明火未作答辩。 张宗仙向一审法院起诉请求：判令华银达公司协助其办理位于房屋的所有权转移登记。 一审法院认定事实：袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了四川省集美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司所属项目的装修工程。而后，袁明火以收取购房款冲抵工程款。2014年11月20日，袁明火向张宗仙出具收条载明，“今收到张宗仙现金200000元，此款为嘉美地3幢1单元905房购房款”。2014年12月23日，张宗仙通过其嫂丁兰以银行转账的方式向袁明火支付了购房款80000元，并于2015年1月9日再次向袁明火支付了210000元购房款，袁明火向张宗仙出具了收据。2015年10月26日，张宗仙与职业顾问石峻林签订了《合同签署流程表》，流程表载明了购买房屋的基本情况3-1-905，建筑面积86.63平方米，套内面积70.72平方米，公摊15.91平方米，总房款579821元，合同套内单价6693.07元，付款方式为一次性付款。尔后，在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，张宗仙接收了房屋并居住至今。 一审另查明，因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放工资。而程辉泽系四川省集美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司、四川五好物业服务有限公司、华银达公司的股东，也是成都市现代房地产开发有限公司、华银达公司的法定代表人。 一审再查明，石峻林系四川美程商业管理有限公司的员工，该公司与华银达公司属同一集团下的公司，华银达公司系房产公司，四川美程商业管理有限公司系物业公司。石峻林进公司后不久受公司委托进行“嘉美地”小区商品房尾盘的收银工作。 一审同时查明，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司，产权证号：监证1249947。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。一审庭审中，张宗仙同意补足余下购房款。 一审法院认为，袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了华银达公司关联企业所属项目的装修工程，说明袁明火有收取案涉房屋房款抵扣其工程款的事实基础。袁明火收取张宗仙款项490000元后，带领袁明火与职业顾问石峻林签订了《合同签署流程表》，流程表载明了购买房屋的基本情况3-1-905，建筑面积86.63平方米，套内面积70.72平方米，公摊15.91平方米，总房款579821元，合同套内单价6693.07元，付款方式为一次性付款。尔后，在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，张宗仙接收了房屋并居住至今。一审法院认为，华银达公司关联企业与袁明火之间有工程分包和欠款的事实，加之在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下接收了房屋，张宗仙有理由相信袁明火有收取购房款的授权，即袁明火收取的款项490000元应当计入与华银达公司抵扣的款项中。虽然张宗仙未能与华银达公司签订最终的商品房买卖合同，但结合张宗仙支付款项接受房屋并已入住的事实，能够证明华银达公司已与张宗仙建立了合同关系。因袁明火下落不明，导致本次诉讼的产生，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放了工资，并不能影响华银达公司与张宗仙合同关系的建立。同时，张宗仙在签署了《合同签署流程表》后才接收了案涉房屋，结合一审法院于2017年6月15日对石峻林作的询问笔录，可以认定《合同签署流程表》的真实性、合法性、关联性。华银达公司主张交付房屋的行为属于借用并不符合常理。综上所述，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。一审庭审中，张宗仙也同意补足余下购房款。故华银达公司在张宗仙支付余下购房款89821元（579821元-490000元）后应当协助办理案涉房屋的转移登记手续。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：华银达公司在张宗仙支付余下购房款89821元后十日内协助办理位于房屋的所有权转移登记。案件受理费元9000元，诉讼保全费3120元，由华银达公司负担。 二审中，张宗仙陈述袁明火带领其与华银达公司工作人员石峻林签订了《合同签署流程表》是为了完善办理案涉房屋的产权手续，在签定流程表的同时张宗仙即在拟定的《商品房买卖合同》上单方签字并向石峻林交付，石峻林称将在华银达公司盖章后返还该合同。华银达公司不认可张宗仙的陈述，认为双方仅有买卖案涉房屋的意向并未建立买卖房屋的合同关系。 张宗仙提交了以下证据：1.本院（2019）川01民终4667号民事判决书，拟证明华银达公司多次通过袁明火销售房屋抵偿工程款，袁明火有权代表华银达公司销售房屋并收取工程款，及华银达公司通过袁明火销售房屋的买房人存在事实上的商品房买卖合同关系；2.委托付款书，拟证明抵付工程款的相关手续事实上已经出具，证实华银达公司存在授权袁明火售房抵付工程款的行为；3.丁兰的身份证、户口本复印件，拟证明张宗仙委托丁兰于2014年12月25日支付了80000元，丁兰系张宗仙的亲属，并非华银达公司认为的虚假支付；4.中国农业银行20万存款业务回单，拟证明张宗仙委托其亲戚于2014年11月20日、21日向袁明火转账支付20万元，并非华银达公司认为的虚假支付；5.证人陶某证人证言，拟证明张宗仙支付的购房款中有15万元系陶某借给张宗仙，并非华银达公司认为的虚假支付。 华银达公司质证认为，1.本院（2019）川01民终4667号民事判决书真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，该证明不能证明张宗仙与华银达公司的相关法律关系，案涉的4667号判决并未说华银达公司多次通过袁明火销售房屋、抵付工程款。2.对于委托付款书，华银达公司认为其不属于新证据，一审中张宗仙未提交，也未出示原件，华银达公司对此不予认可，且即便核实属实，该付款委托书也未实际履行。3.对丁兰的身份证、户口本复印件真实性无异议，但只能证明的丁兰在2014年12月25日向袁明火支付了8万元，不能证明是用于支付案涉房屋的购房款，且该转账并未有相关的收条，华银达公司无法核实该款项是否已包含在袁明火已出具的2张收条中。4.对中国农业银行20万存款业务回单，真实性无异议，华银达公司认为并非新证据，在2014年就已产生，但张宗仙在一审中未提交，且并未转账凭证，而是户名为袁明火的存单，不能证明系张宗仙支付袁明火购房款。5.对证人陶某证人证言，华银达公司认为一审中证人未出庭作证，而在二审中出庭作证，不符合证据规则，关于证明目的，系张宗仙单方陈述，没有书面证明佐证，不符合常理。 本院经审查认为，1.对本院已生效的（2019）川01民终4667号民事判决的真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。2.委托付款书仅有复印件，本院无法核对真实性，不予采信。3.对丁兰的身份证、户口本的真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。4.该中国农业银行20万存款业务回单与袁明火的收条相互印证，真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。5.证人陶某系张宗仙的亲属，其陈述的借款事实缺乏支付凭证印证，本院依法不予采信。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 另查明：1.2016年3月29日华银达公司以张宗仙、方龙钊为被告、袁明火为第三人向一审法院提起返还原物纠纷诉讼，该案审理过程中华银达公司申请撤诉。一审法院分别作出（2016）川0122民初2417号、2418号民事裁定书，准许华银达公司撤诉。2.案外人方龙钊与华银达公司、袁明火房屋买卖合同纠纷一案，本院已生效的（2019）川01民终4667号民事判决认定了华银达公司的行为已经确认袁明火收取方龙钊的购房款就是冲抵方龙钊应向华银达公司支付的部分购房款的事实，华银达公司与方龙钊之间的商品房买卖合同关系已经成立、生效并部分履行，支持了方龙钊关于要求华银达公司协助办理讼争房屋所有权转移登记的诉讼请求。 本院认为，袁明火收取张宗仙款项490000元后，袁明火带领张宗仙与华银达公司工作人员石峻林签订了《合同签署流程表》，在张宗仙未直接向华银达公司支付购房款的情况下，华银达公司就向张宗仙交付了约定的房屋且张宗仙收房入住至今。上列事实结合一审法院在审理（2016）川0122民初2417、2418号民事案件中双方当事人提供的证据以及对王天元、石峻林、邹代林、高远帅、高敏等人的询问了解的情况、本案一审中双方当事人提供的证据，且案涉《合同签署流程表》载明了购买案涉商品房的位置、建筑面积、套内面、公摊、合同套内单价、总房款等主要条款信息，付款方式为一次性付款，该流程表中张宗仙的地址即为案涉房屋所在地址，华银达公司向张宗仙交付了约定的房屋，可以认定华银达公司用行为已经确认袁明火收取张宗仙的购房款就是冲抵张宗仙应向华银达公司支付的部分购房款的事实。因此，应当认定华银达公司与张宗仙之间的商品房买卖合同关系已经成立、生效并部分履行。综上所述，一审判决认定双方合同关系成立并生效、袁明火收取的款项应计入张宗仙向华银达公司购房款并无不当，张宗仙也同意补足余下购房款。故华银达公司的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。 综上所述，四川华银达实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费9000元，公告费560元，由上诉人四川华银达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月七日 书记员 何佳林