四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初541号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁东区金星书苑小区院内。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人：李磊，四平市铁东区名博法律服务所法律工作者。 委托代理人：彭伟，男，汉族，1966年8月23日生，该公司法务部职工，住四平市铁西区。 被告：刘大勇，男，汉族，1974年7月12日生，无职业，住四平市铁东区。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森物业）诉被告刘大勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘仁亭，委托代理人李磊、彭伟到庭参加诉讼。被告刘大勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 众森物业诉称：被告刘大勇在金星书苑小区有房屋一套,房号为7号楼3单元101室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年10月至今拖欠物业管理费共计1095.00元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据中华人民共和国《合同法》及《物业管理条例》之规定,特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付2018年10月至2019年10月物业管理费1095.00元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 刘大勇在与本院手机通话录音中陈述称：物业公司起诉我没有任何依据，物业不作为，不履行服务职责。小区墙体倒塌、卫生差、小区内的灯等设施坏了也不修理，我感觉在这个小区住不安全，所以我拒绝缴纳物业服务费。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明众森物业管理有限公司的主体资格。 2、《前期物业管理转让合同》复印件一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为四平市众森物业管理有限公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日原告接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明原告收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。 3、《合同》复印件1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为四平市众森物业管理有限公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意原告公司接管金星书苑小区，原告按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理。并收取物业服务费。 4、《业主入住资料移交书》复印件、《业主情况登记表》复印件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、《楼宇验收记录、认可表》复印件各一份，其中业主均系本案被告刘大勇。签订日期均为2013年12月2日。证明业主刘大勇入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明原告接管金星书苑小区物业后，业主刘大勇一直接受原告提供的物业服务。针对业主收楼须知的收费项目明细，众森物业公司提供2018年10月12日部分业主交来的物业服务费票据12张，该收据证明物业费的实收费数额以及公共耗能180元。 5、四平市铁东区金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1份，证明2016年3月，四平市众森物业管理有限公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与四平市众森物业管理有限公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米。在四平市众森物业管理有限公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受四平市众森物业管理有限公司提供的各项物业服务，四平市众森物业管理有限公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对四平市众森物业管理有限公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助四平市众森物业管理有限公司进行催缴，但一直未果。 6、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单复印件1份及发票复印件9张。证明众森物业服务公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 7、原告公司出具的对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明我公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 8、众森物业张贴的缴费公告照片1张，证明众森物业曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 9、众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单13张，证明众森物业接管金星书苑小区后，对小区物业公用设施进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 10、金星书苑小区业户马月于2013年5月8日入户时所交的物业费票据复印件1份，该证据证明：原告入主金星书苑小区后，物业费并未增加，相比较车库费由每月的60元降为每月的24元。 被告刘大勇未到庭，对原告提供的上述证据材料无质证意见，也未向法庭提供证据材料。 经审理查明：被告刘大勇的房屋位于四平市铁东区金星书苑小区7号楼3单元101室，建筑面积76.28平方米。2013年12月2日被告入住该小区，并与四平市鑫诚德物业管理有限公司签订了《物业管理合同》，同意由四平市鑫诚德物业管理有限公司负责被告所在金星书苑小区的物业管理。2016年3月28日，四平市鑫诚德物业管理有限公司与四平市众森物业管理有限公司签订了《前期物业管理转让合同》，约定鑫诚德物业同意将金星书苑小区物业转让给众森物业进行管理，从本合同签订之日起，鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给众森物业。本合同签订生效之日前，金星书苑小区业主所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金，鑫诚德物业同意一并交由众森物业负责继续追收缴纳。众森物业接管金星书苑小区物业管理后，投入资金对小区内公用设施进行了维护和改善，并与金星书苑小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。同时约定众森物业沿用鑫诚德物业的收费标准（即住宅每月缴纳物业费1元/平方米、商网每月缴纳物业费1.2元/平方米、车库每月缴纳物业费由60元降为每月24元）。 另查明：2018年10月至2019年10月期间，被告拖欠物业服务费1095元，众森物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。 上述事实，有原告提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、物业公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据及原告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：原告四平众森物业管理有限公司要求被告刘大勇支付物业服务费1095元是否有事实依据和法律依据？ 根据原告诉请，被告陈述及原告举证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 原告四平众森物业管理有限公司要求被告刘大勇支付物业服务费1095元符合法律规定，本院予以支持。 本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案原告系通过与鑫诚德物业签订《前期物业管理转让合同》接管的金星书苑小区物业管理，并享有鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务及负有转让合同签订生效之日前，向金星书苑小区业主继续追收缴纳所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金的权利。在原告向金星书苑小区业主提供物业服务期间，原告又与金星书苑小区业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上，原告作为金星书苑小区的物业管理者，已对整个小区提供了物业服务。被告作为该小区的业主，在接受原告提供物业服务的同时，有义务按合同约定向原告交纳物业服务费。原告是针对金星书苑小区全体物业产权人和使用人提供的物业服务，且该服务已实际履行。小区业主拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还会损害其他正常缴费业主的利益。被告未到庭，且未提供相关证据来证明其未交纳物业服务费的合理性,故本院对被告的陈述内容不予采信。据此，原告要求被告支付物业服务费1095元事实清楚，证据充分，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告刘大勇于本判决生效后五日内一次性给付原告四平市众森物业管理有限公司物业服务费1095元。 案件受理费25元，由被告刘大勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  郑学文 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张芷毓