湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终66号上诉人（原审被告）：包田菊，女，汉族，1974年2月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，统一社会信用代码：91430102740628661Q。法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾娟娟，女，1988年10月16日出生，汉族，住湖南省中方县，系该公司万隆＆维也纳森林物业服务项目客服主管。上诉人包田菊因与被上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院做出的（2019）湘1221民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。包田菊上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。即①请求二审法院判决《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》及《物业服务缴费协议》均已依法终结；②请求二审法院判决本案2017年3月10日之前的物业费，按质价相符的原则，隆低收费标准，物业费最高不超过0.8元/平方米/月；③请求二审法院判决本案在2017年3月10日之后，被上诉人向上诉人收取物业费没有合法依据。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审判决认定事实错误，导致判决错误，严重损害了上诉人的合法权益。一是2016年11月29日业主委员会依法备案成立，于2017年3月10日依法通知被上诉人《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》终结，其补充协议《物业服务缴费协议》应随之终结。同时，小区80多户业主也向被上诉人送达了《前期物业服务到期，被开发商依法解除已生效，业主拒绝事实服务及收费告知函》。合同终结合法有效，双方不再履行；二是原有的一审、二审、再审相关判决已认定《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》及《物业服务缴费协议》已合法终结，本案情况与原已判决过的案件的事实一致，判决结果应当一致；三是原判要求执行的（湘发改价调[2015]860号）规定于2017年1月3日（湘发改价调[2017]4号）生效之时失效。根据（湘发改价调[2017]4号）规定，新的市场调节价应由业主与物业服务方协商定价。被上诉人按已过期失效的收费依据向上诉人收费属违规收费；四是原判对小区物业服务存在严重瘕疵、服务质量不到位、质价不相符的事实不予认定是错误的；五是原判认为合同的解除非以一方通知就能实现解除目的，非经法定事由或诉讼不能解除是错误的；六是被上诉人要求上诉人缴纳2017年3月10日前的物业费没有合法依据。此前因被上诉人来严格履行合同，服务不到位，请求法院按相关政策裁判。被上诉人未作书面答辩。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告包田菊缴纳拖欠的物业服务费等费用共计16068元，其中物业服务费14608元，违约金1460元。2、由被告包田菊承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商湖南万隆公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对物业服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作了约定，其中第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用”；第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金”；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，原告君天物业公司成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务。2015年3月9日，被告包田菊与湖南万隆公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告包田菊购买了万隆&维也纳森林小区第271栋B396号房，该商品房为住宅，建筑层数地上三层，地下一层，建筑面积267.63平方米；补充协议第十条物业管理约定：“1、前期物业管理（指甲方通知交房期起至业主委员会成立并确定新的物业管理公司前），甲方依法确定适当的物业管理公司后，在甲、乙双方办理交房手续时，由乙方与物业管理公司签约并向物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费标准按小区实际情况，报经房产管理机构备案后执行。乙方承诺：在甲方通知交房期起至业主委员会成立前，不论是否装修和搬入房屋居住，均按前述条款交纳物业管理费。如不及时交纳物业管理费时，物业管理公司有权依据本条款向乙方主张权利。2、正式物业管理，交房率达到规定比例后，由业主自行选举业主委员会，选聘物业管理公司，甲方不予干涉。”2015年3月20日，被告包田菊与湖南万隆公司对房款及有关费用进行了结算，办理了交房手续，被告包田菊成为万隆＆维也纳森林小区的业主。同日，原、被告签订了《物业服务交费协议》，约定双拼别墅物业费标准为1.3元/月．平方米，按季度预交，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。第五条的违约责任约定“乙方未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按应缴费总额的千分之三的标准累计计算向甲方支付违约金……”。本协议期限自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。被告包田菊购房后交纳物业服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日后，被告包田菊未交纳物业服务费。现双方因物业服务合同的效力、物业服务质量、价格标准等原因发生争执纠纷。本案在审理过程中，被告包田菊提交了照片等证据证明原告君天物业公司的物业服务质量存在瑕疵。另查明：万隆＆维也纳森林小区业主成立了业主委员会，并于2016年11月29日报中方县物业管理中心备案。2016年12月11日、26日，业主委员会通知原告君天物业公司，认为物业管理存在众多问题，要求整改，2016年12月21日、29日，原告君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日，湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会，前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2015年5月13日，中方县物价局对万隆＆维也纳森林小区住宅前期公共性物业服务收费进行了审批，审批的双拼别墅物业费标准为1.3元/月．平方米，暂试行一年。此后，政府相关部门未再对该小区的物业服务收费标准进行过审批。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年7月2日，原告君天物业公司就万隆＆维也纳森林小区物业收费是属于需政策审批范围或市场调节价，是否需登记备案，向中方县发改委发出请示涵。同年7月11日，中方县发改委在该请示涵上批示：根据省发改委《关于印发〈湖南省定价目录〉的通知》（湘发改价调〔2015〕860号）和《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）之相关规定，万隆维也纳小区应严格执行以上两个文件中关于物业服务收费的政策。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务交费协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。原告君天物业公司依约提供了物业服务，被告包田菊作为业主在接受了原告君天物业公司提供的服务后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。故原告君天物业公司要求被告包田菊交纳2016年4月1日至2019年9月30日的物业服务费14608元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告包田菊未按协议约定及时交纳物业服务费，构成违约，但鉴于原告君天物业公司的物业服务存在一定瑕疵，原告君天物业公司要求按被告包田菊按所欠金额的10%承担违约金的诉讼请求，不予支持。因原、被告已签订了《物业服务交费协议》，原告君天物业公司是基于《物业服务交费协议》中所约定的收费标准予以收取物业服务费，符合法律规定，故被告包田菊提出原告君天物业公司收取物业服务费没有合法依据及按1.3元/平方米向被告包田菊收取物业服务费，没有合法依据的辩解理由不能成立，不予支持，在原、被告没有签订新的《物业服务交费协议》，对收费标准予以调整前，被告包田菊要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、限被告包田菊在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费14608元（2016年4月1日至2019年9月30日）；二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费201元，减半收取100.5元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担10.5元，被告包田菊负担90元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，本案双方争议的物业服务费涉及包田菊2017年3月10日前的欠费和2017年3月10日后的欠费。2017年3月10日前的欠费，包田菊应当按照《物业服务交费协议》的约定缴纳，这是合同约定的义务，依法应当履行。2017年3月10日后的欠费，因双方没有明确的缴费依据和标准，双方产生争议。之所以没有明确的缴费标准和依据，是因业主委员会在前期物业服务合同终止的前提下，没有及时与君天物业公司另行签订物业服务合同或另行聘用物业服务公司所致。但事实上，本案被上诉人仍然在该小区提供物业管理服务。包田菊也享受了君天物业公司的物业管理服务，形成了事实上的物业服务法律关系。如果包田菊不满意该物业服务，应当及时通过协商解除或通过诉讼或仲裁的方式解除这种事实上的物业服务关系。在没有解除的前提下，包田菊以服务质量不合格等理由拒交物业费是没有充分的理由，也不符合民法倡导的公平原则。（湘发改价调[2017]4号）文件虽规定新的市场调节价应由业主与物业服务方协商定价。但在双方不协商的前提下，不等于享受了物业服务可以拒交物业服务费。本案不协商的过失在于双方，不能完全归责于物业服务公司。原审法院在双方没有另行协商价格、另行签订物业服务合同的前提下，按此前的标准判决包田菊应付的物业服务费并无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由上诉人包田菊负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  彭湘平审判员  欧晓林二〇二〇年四月七日法官助理颜利华书记员张宝珍