山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1399号上诉人（原审被告）：孟祥鑫，男，1987年8月2日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人（原审原告）：山东特保物业管理有限公司，住所地德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。法定代表人：耿全喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝红菊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人孟祥鑫因与被上诉人山东特保物业管理有限公司（以下简称“特保公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初435号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孟祥鑫上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初435号民事判决，改判驳回特保公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由特保公司承担。事实和理由：一、一审法院未查清本案基本事实，适用法律错误，主要表现在：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定“证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”本案中特保公司提供的合同第一页载明：“就粮苑小区的物业管理有关事宜达成共识”，该合同不是尚城国际小区的物业合同，涉嫌合同造假，但一审法院认定系“误写”。即便真如一审法院认定系“误写”，则该合同系特保公司提交的证据，其应为其提交证据的真实性、存在瑕疵等承担责任以及举证不能的不利后果，加之孟祥鑫对该证据不予认可，则特保公司提交的该份证据不应被采信。一审法院承办法官明显故意包庇特保公司一方。2.一审法院称特保公司出具了《邀请函》，但孟祥鑫通过向相关部门申请查实，没有特保公司通过招标的任何备案，特保公司也无法提供《物业招标管理书》、《关于选聘尚城国际小区物业公司评标会议纪要》、《德州市尚城国际小区2017年6月8日签订的物业服务合同备案证明》证明其在招标时属于被邀请人之一，也不能证明特保公司系通过正规招标得到尚城国际小区物业的服务权。一审法院仅凭《邀请函》确定特保公司合法入驻明显系包庇。3.特保公司称入驻小区后投入巨大财力物力为业主提供优质服务，却未在小区物业服务区域内做过任何财务公示，也未提供其投入巨大财力物力以及为尚城国际服务的证据。二、一审法院对下列证据认定错误，且对举证责任分配错误，逻辑混乱。1.德州市德城区综合行政执法局出具的发票一张，该证据内容记载的并非孟祥鑫的信息，且与本案无任何关联性，对其证明目的，孟祥鑫也不予认可。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，特保公司将与本案无关的合同作为证据提交，并且强制收取孟祥鑫的物业费，严重侵害孟祥鑫的合法权益。3.一审法院认定，孟祥鑫在书面答辩意见中称“特保公司非法入驻、合同造假、违法服务”的辩称理由于法无据。一审法院明显认定错误，因为尚城国际业委会未将涉及该合同的招标物业服务企业相关材料予以备案，也没有提交合法的招标证据，并且签订物业合同的公章在公安机关没有备案，充分证明其入驻违法，合同造假。4.一审判决称，孟祥鑫称特保公司未按照合同约定标准提供物业服务，但未提交证据加以证明。一审法院明显对举证责任分配错误，应为特保公司无法提供为尚城国际按照物业标准提供物业服务的证据，证明其没有提供服务，而不应该由孟祥鑫提供证据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法纠正一审判决，维护孟祥鑫的合法权益。特保公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。特保公司向一审法院起诉请求：1.判令孟祥鑫立即支付拖欠的物业管理费1273.1元、垃圾处理费60元、滞纳金653.1元（共计1986.2元）；2.诉讼费用由孟祥鑫承担。一审法院认定事实：2017年5月21日，德州市德城区尚城国际小区业主委员会（以下简称尚城国际业委会）向特保公司出具《邀请函》，邀请特保公司参与该小区物业服务的招标。2017年6月8日，尚城国际业委会（甲方、委托方）与特保公司（乙方、受托方）签订了《物业管理服务合同》，对服务事项、期限、权利义务、质量标准、费用等作了约定。合同第一句话载有“根据有关法律、法规，并在友好、诚信的基础上，以共同搞好小区物业管理为目标，就粮苑小区的物业管理有关事宜达成共识，特订立本合同”。接着合同第一条物业基本情况中载明小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况。该合同签章处载明尚城国际业委会并加盖业委会公章，同时有魏绍彬、刘建华、宫相文、李德强等8位业委会成员签字确认。该合同第四十条约定“本合同自双方签字后发生法律效力。”第十九条约定物业管理委托期限为五年，自合同生效之日起至2022年6月8日止，届满如需续签，双方另行签订书面合同。同时约定“本合同履行起初6个月为试运行服务期，期间甲乙双方如有一方发现小区实际情况与本合同相违背，双方均有权解除合同，切不承担任何责任。”合同第二十三条约定了物业服务费“住宅房屋按建筑面积每月每平米暂定按1.2元（住宅房屋1-2层每平米暂定0.85元）、非居民暂定每平方米1.2元”，物业服务费每年交纳一次（为预交式，本年度预交下年度物业费），每次交纳时间为每年6月1日至30日，逾期未交纳的，自收费年度的下月一日起，每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。2017年12月5日，尚城国际业委会以《紧急通知》的形式告知小区业主：“本小区自2017年5月份成立业主委员会以来，已经在社区知情同意的情况下，通过招标选聘了山东特保物业管理我们小区。但上海永升物业至今不肯交接。现请广大业主悉知，积极配合团结业委会工作,请暂停交纳物业费。特此急告。望支持小区工作的业主立即联系我们小区业委会，团结起来维护我们的权利。”2018年4月27日，尚城国际业委会向上海永升物业管理股份有限公司德州分公司致函：“德州市德城区尚城国际小区业主委员会已与山东特保物业管理有限公司签订本小区物业管理服务合同。请贵公司给予配合与山东特保物业管理有限公司进行相关物业交接。”物业交接后，尚城国际业委会出具致尚城国际小区业主的公示：“自2018年5月5日上海永升物业管理股份有限公司德州分公司对德州尚城国际小区的物业管理服务终止并撤出小区。现小区由山东特保物业管理有限公司接管。”另查，特保公司于2018年5月5日入驻尚城国际小区后，在提供物业管理服务的同时，还按照德州市物价局文件（德价发【2018】80号），以“城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元”的标准为小区业主代交了垃圾处理费，德州市德城区综合行政执法局为其出具了发票。孟祥鑫系尚城国际小区1号楼1单元1302号的业主，房产面积为88.41平方米。孟祥鑫拖欠特保公司2018年5月5日至2019年5月4日的物业服务费1273.1元、垃圾处理费60元，共计1333.1元。特保公司就孟祥鑫拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜，曾于2019年12月11日通过中国邮政快递邮寄《物业费催收律师函》进行书面催收未果。另，特保公司提交了德州市物业发展服务中心的证明，涉案《物业管理服务合同》已在该中心备案。孟祥鑫提交的德州市人民政府行政复议决定书（德政复决字【2019】373号）中德州市住房和城乡建设局称尚城国际小区业主大会并未将涉及该小区招投标物业服务企业相关材料予以备案，只将与特保公司签订的物业服务合同进行了备案。孟祥鑫提交的德州市公安局、德州市公安局德城分局的告知书和答复情况显示：“山东特保物业管理有限公司”印章、“德州市德城区尚城国际小区物业收费章”、“山东特保物业管理有限公司现金收讫章”无相关备案信息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，特保公司与尚城国际业委会签订的《物业管理服务合同》，虽然内容第一句话中提到“粮苑名居小区”，但合同抬头部分明确了合同一方主体委托方（甲方）是德州市德城区尚城国际小区业主委员会，第一条中明确了小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况，且该合同签章处载明了尚城国际业委会并加盖了尚城国际小区业委会公章，结合上下文文意，内容第一句中“粮苑名居小区”应为误写，该合同应认定是特保公司与尚城国际业委会就尚城国际小区的物业服务管理事宜签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区全体业主亦具有约束力。尚城国际业委会未将涉及该合同的招投标物业服务企业相关材料予以备案、特保公司的章未在公安部门予以备案，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不影响该合同的法律效力。特保公司提交了尚城国际业委会出具的招标《邀请函》、与尚城国际业委会签订的《物业管理服务合同》、业委会向小区业主发布的特保入驻公告等证据，尽到了举证责任，能够证明特保公司系依法入驻尚城国际小区提供物业管理服务这一事实。《物业管理服务合同》第十九条约定的是物业管理委托期限为五年，自合同生效之日起至2022年6月8日止，届满如需续签，双方另行签订书面合同。同时约定“本合同履行起初6个月为试运行服务期，期间甲乙双方如有一方发现小区实际情况与本合同相违背，双方均有权解除合同，切不承担任何责任。”根据该条约定，是合同五年期满后需另签合同，而不是试运行服务期满后另签合同。并且，事实上，试运行服务期满，双方未解除合同，该合同继续有效。因此，孟祥鑫关于“特保公司非法入驻、合同造假、违法服务”的辩称理由于法无据，一审法院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，经特保公司书面催交，孟祥鑫未按《物业管理服务合同》约定及时交纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故特保公司要求孟祥鑫交纳2018年5月5日至2019年5月4日的物业服务费1273.1元、垃圾处理费60元，共计1333.1元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。《物业管理服务合同》中约定“每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。”该处关于“滞纳金”的约定在性质上系违约金，该约定标准过高，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑孟祥鑫违约行为的情节、过错程度以及给特保公司造成的损失等因素，一审法院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，孟祥鑫应向特保公司支付自应交未交的逾期之日即2018年7月1日起按银行贷款利率计算的利息。另，孟祥鑫称特保公司未按合同约定标准提供物业服务，但未提交证据予以证明，对其主张一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孟祥鑫于判决生效后三日内支付特保公司物业管理费、垃圾处理费共计1333.1元及利息（以1333.1元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1333.1元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回特保公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由孟祥鑫负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于特保公司是否合法入驻的问题。根据《物业管理条例》第三条有关“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”，本案中，特保公司提交的尚城国际业委会向其出具的《邀请函》能够证明在物业服务招标时其在被邀请之列。特保公司被邀请招标后，与尚城国际业委会签订了《物业管理服务合同》，该合同形式完备，虽然在合同内容中出现文字表述错误，相关公章未在公安机关备案，但上述情形并不影响合同效力，该合同能够反映尚城国际业委会和特保公司的真实意思表示。孟祥鑫未提交证据推翻该合同的真实性，一审法院认定该合同真实有效，特保公司系合法入驻并无不当。关于特保公司财务公示的问题。孟祥鑫主张特保公司未作财务公示。从《物业管理服务合同》约定的特保公司的收费标准及特保公司起诉孟祥鑫要求物业费的计算标准来看，特保公司的物业收费具有“包干”性质，其是否对物业费进行公示并不影响业主的物业费负担。且物业费的交纳和物业费公示并不存在对价关系，孟祥鑫以此为由不能抗辩物业费的交纳义务。如认为特保公司因未尽到公示义务而影响其知情权等其它权利，可另行主张权利。关于垃圾处理费的问题。特保公司提交的发票系德州市德城区综合行政执法局出具，能够证明其已经代为交纳了包括孟祥鑫在内全体业主的垃圾处理费，孟祥鑫应予支付此项费用。关于特保公司是否按照约定标准提供物业服务的问题。特保公司提交的照片、垃圾处理费发票能够初步证明其按约提供物业服务，孟祥鑫主张特保公司未尽到服务义务，应当提交证据予以证明。一审关于举证责任的分配并无不当，孟祥鑫未提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。综上所述，孟祥鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟祥鑫负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年四月二十七日法官助理王一琪书记员袁博宇