黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0113民初3607号原告：张志华，男，1962年8月4日出生，汉族，自由职业，现住哈尔滨市香坊区和平路17号乐福小区C栋。居民身份证号：。委托代理人：姜云腾，黑龙江天乐平律师事务所律师。委托代理人：张卫星，黑龙江天乐平律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司，地址：哈尔滨市双城区五家街道。法定代表人：王严，董事长。原告张志华与被告黑龙江天池农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告张志华的委托代理人姜云腾、张卫星到庭参加诉讼，被告天驰公司负责人经本院公告送达起诉状副本等诉讼材料后未出庭。本案现已审理终结。原告张志华诉称：2016年10月15日原被告签订家庭农业休闲种植农场认购协议，约定原告受让被告位于双城区五家街道××村的家庭农业休闲种植农场，合同约定该种植农场面积100平方米，原告在种植农场可以进行“家庭休闲农场模式”种植蔬菜、水果等农作物，租赁期限自合同签订时起至2063年12月30日，租赁价款53,000.00元。当日双方又签订相同面积合同一份，租赁价款30,000.00元，双方又签订委托合同一份，约定被告为原告加工“箱式美居”集装箱一个，该集装箱在家庭农业休闲种植农场用于休闲居住，集装箱价值67,000.00元，合同签订后原告交纳了上述款项合计150,000.00元，被告分别出具了收款收据，随后，被告交付农场及集装箱，原告接收使用。2019年3月双城区政府集中清理“大棚农业”，原告使用的“家庭休闲农场”被取缔，依法拆除了原告的“箱式美居”，土地恢复原状，原告退出场地。原告认为，被告以“家庭休闲农场”模式向原告出租土地及出售“箱式美居”集装箱，被告应保证原告依法合理的使用，但被告的经营模式违背国家政策及法律，最后导致原告无法实现合同目的，给原告造成损失，被告应予以赔偿，被告虽表示赔偿但至今未能支付。原告诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的家庭农场收益权转让协议及委托合同；2、判令被告赔偿原告损失150,000.00元；3、被告承担本案诉讼费用。被告天驰公司未出庭、未答辩、亦未提供证据材料。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、被告天驰公司工商档案一份，证明被告天驰公司的企业性质。证据3、家庭农业休闲转让协议书两份，证明原告与被告签订认购协议书的事实。证据4、委托合同一份，证明被告依原告委托设计制造箱式美居的事实。证据5、2015年4月12日黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用收据一份，证明原告给付被告土地承包款53,000.00元、2015年4月12日黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用收据一份，证明原告给付被告箱式营房一栋价款6,7000.00元、2017年1月10日黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用收据一份，证明原告给付被告土地承包款30,000.00元的事实。证据6、2019年3月15日哈尔滨市双城区政府公告，证明双城区政府要求被告公司于2019年3月17日完成整改违规非农设施，拆除大棚房的事实。证据8、协议书一份，证明被告曾经与其他案外人达成协议的事实。证据9、照片十张，证明原告的家庭休闲农场土地及箱式美居被依法拆除，拆除前后的对比情况。被告天驰公司未出庭、未答辩、亦未提交证据材料。因被告未出庭，本院无法对原告的证据进行庭审质证，本院经对原告的证据审查评议后认为，原告的证据客观真实合法，可以证明原被告签订合同的情况以及被告的箱式美居设施被政府拆除的事实。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。15日原告张志华与被告签订家庭农场收益权转让协议一份，主要内容为：家庭农场收益权转让协议甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司乙方：张志华根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，乙方对甲方对家庭农业休闲种植农场充分了解后，自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植。甲乙双方本着自愿平等、诚实信用、互惠互利原则，经友好协商，达成如下协议：第一条、转让收益权的农场土地的具体位置甲方转让收益权的家庭农业休闲种植农场地点位于双城市五家镇民康村。第二条、转让收益权的农场土地的详细信息2.1乙方受让收益权的家庭农场土地编号为：4＃地块4排4-15Ａ。2.2乙方受让收益权的家庭农场土地面积为100平方米。第三条、收益权转让的期限、转让款以及转让款的支付方式3.1转让期限：甲方转让的家庭农业休闲种植农场土地收益权期限自本协议签订之日起至2063年12月30日止。3.2转让价款：转让价款为人民币53000.00元（大写伍万叁仟元整）。3.3付款方式：乙方支付形式为一次性付款。第四条、转让范围本协议所指收益权转让范围，仅指乙方受让的家庭农业休闲种植农场土地面积范围内。地下资源、埋藏物个公共设施均不在认购的收益权范围内。第六条甲方的权利义务6.1甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区全体业主的意愿制定园区相关管理制度、安全制度、种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为；6.2甲方有权依照相关法律以及农场公约依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为；6.3甲方定期组织技术学习、休闲理念讲座和业主联谊活动。真正让业主体验绿色农业与休闲相结合的休闲养生理念。第七条乙方的权利义务7.1乙方依法、依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用、收益的权利，有权依法、依约自主组织生产经营和处置自主产品。7.2乙方应遵守国家相关的物业管理法规，接受甲方或甲方委派的物业管理机构的日常管理。7.3乙方有权在其受让收益权的家庭农业休闲种植农场土地上，按照甲方规定的“家庭休闲种植农场”的模式种植蔬菜水果等农作物，不得种植法律禁止种植的植物，不得在种植区及相关联区域内使用适用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方的相关规定。7.4家庭农业休闲种植农场土地被依法征用、占用的，依照国家法律规定的标准，乙方有权按照自有青苗、果木、依法自建地上符合作物的补偿标准获得补偿，乙方缴纳的认购家庭农业休闲种植农场收益权款，按年平均后，扣除使用年限，剩余退给乙方。土地补偿、园区公共设施的补偿归甲方；7.5乙方依照园区收费标准按月支付水、电费、和园区管理费；7.6乙方依法自建地上附着物样式、颜色、牌匾、标识须将甲方书面批复方可实施，违反者甲方有权制止并拆除，责任由乙方承担。7.7经甲方许可，乙方可以对家庭农业休闲种植农场土地涵盖内的建筑物内部装修，装修改造时甲方有权按各图纸进行验收。7.8乙方应遵守园区管理制度和规定，不得侵犯其他业主的利益，不得给土地造成永久伤害，不得改变土地用途、属性，维持土地的农业用途。7.9乙方负责其受让收益权的家庭农业休闲种植农场收益权土地内的防火、生活安全。第八条违约责任8.1乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视严重违约责任，甲方有权终止合同收回家庭农业休闲种植农场土地收益权，造成甲方损失的。由乙方负责赔偿。1）乙方故意损害家庭农业休闲种植农场的土地、建筑、改变推动用途的；2）乙方利用家庭农业休闲种植农场进行违法活动的；8.2、甲方应保证对本合同所涉家庭农业休闲种植农场具有合法处分权利，如家庭农业休闲种植农场出线权属纠纷，致乙方无法使用的，乙方可无条件解约。8.3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失及间接损失。8.4、除上述各项规定外，本合同任何一方若有违反本合同约定之行为，均应在收到另一方书面通知7天内给予更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔权利。8.5甲方自收到乙方按协议支付的受让土地收益权的全部款项之日起（分期付款的客户自甲方收到乙方的首付款之日起），在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农场的收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第九条、其他9.1本协议履行中如发生争议时，由甲方所在地人民法院诉讼解决。9.2本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力。9.3本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方执壹份，具有同等法律效力。甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司合同专用章（公章）乙方：张志华（签字）签约时间：2016年10月15日。三、2016年10月三、2016年10月15日原被告还签订同上述内容相同，土地编号为4#地块4排4-15B、价款叁万元的家庭农场收益权转让协议。四、2015年4月12日原被告还签订了一份委托合同，主要内容为：“委托方（甲方）：张志华受委托方（乙方）：黑龙江天驰农业发展有限公司双方就张志华委托黑龙江天驰农业发展有限公司加工箱式营房一事，根据样式美观、结构坚固、经济实用、安全可靠等要求，对其结构布置、配置要求等相关问题，进行了认真商谈，达成以下协议：一、设计及制造标准参考《标准集装箱式房屋技术规范》执行双方商定标准；二、箱式营房造价及付款方式1、箱式营房一栋；2、合计人民币，大写：陆万柒仟元整，小写：67,000元整三、主要技术性能参数1箱式营房；2外形尺寸；四、箱式营房结构1、箱式营房结构采用箱式结构，用高强度钢板与骨架阻焊成型，强度高、抗冲击。2、外墙装饰美观大方，绿色环保。3、采用塑钢窗，进户门为塑钢门或其他门型。4、地板采用复合地板。5、卫生间坐便一套、洗手盆一套。6、二楼露台围栏为防腐护栏或铁艺护栏，地面铺设防腐地板。五、验收及交货验收：项目完成后，甲方在天驰农场现场验收，委托方交付全款后45天内，制作完工，违约按甲方已付价款日千分之五，给予赔偿。委托方：张志华（签字）受委托方：黑龙江天驰农业开发有限公司合同专用章（公章）2015年4月12日。”五、原告于2015年4月12日给付被告天驰公司100㎡土地承包款53,000.00元、箱式营房款67,000.00元，于2017年1月10日给付被告天驰公司100㎡土地款30,000.00元.上述合同签订后，2017年1月10日原告入住箱式美居。六、2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。本院认为：原、被告2016年10月15日签订的两份家庭农场收益权转让协议以及2015年4月12日签订的委托合同书，均是双方的真实意思表示，其中家庭农场收益权转让协议，虽然载明“原告自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植”，但该协议书内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中原被告于2015年4月12日签订的委托合同书，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的箱式美居，并非像该合同所约定的原告委托被告修建“箱式美居”，因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同。综合上述两份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式以及该三份合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起，租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式美居”生活，体验家庭休闲种植农场进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁物中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，因此对承租人原告张志华解除合同的主张予以支持，对使用后的剩余租金被告天驰公司应予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：解除原告张志华与被告黑龙江天驰农业发展有限公司2016年10月15日签订的两份家庭农场收益权转让协议书及2015年4月12日签订的委托合同各一份。二、被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告张志华余下租赁费人民币143,019.93元，并于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费3,300元，由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蔡忠凯人民陪审员  郭珊珊人民陪审员  侯佰林二〇二〇年四月十四日书 记 员  张浩然