四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初135号 原告：许思维，男，1990年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：唐宇，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许文，系原告父亲。 被告：四川天府兴荣置业有限公司（曾用名四川兴业投资有限公司），住所地：成都市天府新区兴隆镇罗家店村第五组。 法定代表人：文万彬，职务不详。 委托诉讼代理人：罗德林，四川林志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐虎，四川林志律师事务所律师。 原告许思维与被告四川天府兴荣置业有限公司（以下简称“天府兴荣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告许思维的委托诉讼代理人唐宇、许文，被告天府兴荣公司的委托诉讼代理人罗德林、唐虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许思维向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金1260848.43元（以1385700元为基数，按万分之三每日，自2011年7月1日暂计至2019年10月20日共计3033日），之后按照上述基数及比例计算至实际交房之日止；3.判令被告为原告办理房屋的不动产权证书；4.判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金369566.19元（以1385700元为基数，按万分之一每日，自2012年7月1日暂计至2019年10月20日共计2667日），之后按照上述基数及比例计算至办理完毕之日止；5.判令原告所花费律师费20000元、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2010年8月13日与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于房屋（合同备案号341793，房屋地址兴隆镇罗家店村附蜀景江南号4栋1单元1楼1号），房屋面积260.69平方米，房屋价款1385700元。商品房买卖合同第十条、第十二条约定：被告应当在2011年6月30日前向原告交付该商品房，逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年6月30日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。商品房买卖合同第十九条、补充协议第八条第4项约定：如因被告的责任未能在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房，期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由被告支付。 上述合同签订后，原告于2010年8月13日支付涉诉房屋房款695700元，于2010年12月4日支付房款690000元，合同约定的房款已全部付清。但时至今日，被告既未履行交房义务，更未履行办证义务，给原告造成了资金、生活上的多重损失，原告为实现权利还支付了律师费用20000元。故诉至法院，望判如所请。 被告天府兴荣公司对原告在诉状上陈述的事实无异议，但辩称：因经营不善，案涉房屋未竣工验收，在客观上无法满足交付条件。原告要求办证的诉求属于政府的行政行为，不应在本案中解决。原告请求的违约金过高，请求调低。 被告天府兴荣公司在庭审当日提出解除合同的反诉请求，庭后又申请撤销该反诉请求，本院经审查后认为被告天府兴荣公司的撤诉申请不违反法律规定，予以准许。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。 另查明，四川兴业投资有限公司于2018年1月22日变更为四川天府兴荣置业有限公司。 本院认为，原被告双方于2010年8月13日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，不违反法律、行政法规的强制性约定，对双方当事人均具有约束力。合同签订后原告按约向被告支付了1385700元的购房款，被告未按照合同约定在2011年6月30日前向原告交付商品房，未按照合同约定在2012年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告的行为已构成违约。被告应当按照合同约定按原告已付款日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金。 关于原告提出的逾期办理初始登记的违约金的问题。根据原被告双方在商品房买卖合同及补充协议中的约定：1.出卖人应当在2012年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人应当自约定期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2.如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.以上两种违约金，买受人只能选择要求出卖人支付其中的一项。原告选择诉请被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金和逾期办理初始登记违约金计算时间的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际交房和实际办证之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的金额不明确，导致判决生效后无法立即执行；2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据。3.被告虽然现在构成违约，但是将来是否存在减轻或者免除的事由，仍然需要经过审判后才能够确定。如径行将被告逾期交房和逾期办证违约金的截止日期计算至实际交房和实际办证之日，将剥夺被告对后续可能出现的免责事由进行抗辩的权利。故本院对原告诉请逾期交房和逾期办理初始登记违约金计算至实际交房和实际办证之日止，不予支持。对原告提出的逾期交房违约金暂计算自2011年7月1日至2019年10月20日，共计1260848.43元，予以支持；对原告提出的逾期办理初始登记违约金暂计算自2012年7月1日至2019年10月20日，共计369566.19元，予以支持。对于被告后续违约行为所产生的违约金，原告可待损失确定或实际交房、办证后，另行提起诉讼，主张权利。 关于原告诉请被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。原告未举证证明案涉房屋已满足法定的交付条件，被告自述案涉房屋尚未进行竣工验收。故本院对原告诉请被告交付案涉商品房并办理商品房不动产权属转移登记的诉讼请求，不予支持。原告可待案涉商品房满足法定的交付条件后，再另行提起诉讼，主张权利。 关于原告诉请被告支付律师费的问题。本院认为，律师费并非被告违约行为导致的直接损失，亦非原告主张权利所必然支出的费用，故本院对原告诉请被告支付律师费的诉讼请求，不予支持。 关于被告提出的违约金约定过高、请求调低的问题。本院认为，原告与被告在2010年8月13日签订商品房买卖合同。按照合同约定，被告应当在2011年6月30日前将案涉商品房交付给原告，在2012年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。原告在2010年向被告支付了购房款，然而被告却长期未履行其交付房屋和办理权属证书的义务。原告支付购房款已近十年，然而由于被告的严重违约行为，原告长期处于家难安、居难定的状态。被告的行为殊值惩戒。合同约定的违约金计算标准，系双方真实意思表示的结果，不违反法律规定，对双方均具有约束力。被告未提供证据，证明违约金的约定过高。故本院对被告请求调低违约金的意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川天府兴荣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许思维支付暂计算自2011年7月1日至2019年10月20日的逾期交房违约金1260848.43元； 二、被告四川天府兴荣置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告许思维支付暂计算自2012年7月1日至2019年10月20日的逾期取得初始登记违约金369566.19元； 三、驳回原告许思维的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费减半收取为8636元，由原告许思维负担636元，被告四川天府兴荣置业有限公司负担8000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年四月九日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅