昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初26号原告：吕松云，男，1962年6月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：向芯黎，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：浦同漂，云南兆谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：吴国龙，男，1969年2月1日出生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。被告：陈伟珍，女，1972年1月7日出生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。以上二被告共同诉讼代理人：王俊莹，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。以上二被告共同诉讼代理人：张振纲，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，四川省峨眉山市人，住四川省峨眉山市。原告吕松云诉被告吴国龙、陈伟珍及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吕松云的委托诉讼代理人向芯黎、浦同漂、被告吴国龙、陈伟珍的委托诉讼代理人张振纲、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕松云向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告吴国龙、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买实暨居间合同》；2、请求判令两被告共同连带向原告支付房屋成交价2480000元20%的违约金人民币496000元（大写：肆拾玖万陆仟元整）；3、请求判令两被告返还原告支付的购房定金人民币20000元；4、请求判令本案的诉讼费用由两被告共同连带承担。事实与理由：2010年1月14日，被告陈伟珍取得北仓片区房屋商品房买卖合同登记备案表，合同登记号（ＫＭ2010011402511）。2019年5月12日,经第三人居间撮合，原告吕松云（乙方）、被告吴国龙（甲方）、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）共同签订了合同编号为ＺＹＤＣＮＯ:0098537Ｄ）的《房屋买卖暨居间合同》，被告吴国龙将房屋出售给原告。合同签订当日原告支付20000元购房定金，该定金由第三人托管，原告签订上述合同后积极筹备房款，多次通过第三人联系被告办理预约公证并支付40万赎证，但两被告一直推托时间，2019年6月19日两被告在未通知原告的情况下自行赎证，并告知第三人变更付款方式为一次性付款。2019年6月25日原告通过第三人联系被告办理买卖公证等相关手续，被告此时却明确表示房屋不卖了，后原告多次通过第三人要求被告按《房屋买卖暨居间合同》的约定履行相关义务，被告予以拒绝并要求原告加价拾万元才办理旁屋的后续相关手续。根据法律条文的规定，原告与被告签订合同后，应恪守承诺，严格按照合同条款履行各自的义务，确保合同顺利履行，出现违约行为的应按照合同的约定承担违约责任。因此两被告反悔不卖房子的行为构成了根本性违约，致使合同目的不能实现，守约方原告可解除合同，两被告应返还原告支付的购房定金20000元并按照合同违约条款的约定支付原告房屋成交价2480000元20%的违约金496000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法查明本案全部事实，支持原告的全部诉讼请求。被告吴国龙、陈伟珍共同辩称，原告在合同中的违约行为是双方房屋买卖合同无法履行的根本原因。原告在合同履行当中有两方面的违约：第一，原告签订合同后并不具备履行合同的能力，多次要求变更付款方式和付款时间，导致合同无法履行；第二，原告吕松云多次要求变更付款方式，要求先过户后贷款来支付，完全变更了合同上约定的付款条件，上一次庭审时的时候第三人也予以了确认，变更会让被告吴国龙交易的风险大幅增加，交易的成本也大幅增加。另外，被告吴国龙已积极履行合同义务，并没有任何的违约行为，买卖房屋是一件大事，吴国龙在原告多次企图变更付款条件的时候对其履行合同的能力和信用产生了怀疑，在这种情况下，吴国龙已经催告第三人要求通知原告准备垫付赎证的资金，但是原告一直都没有付。基于原告的违约行为，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称，我方认为涉案合同存在两个法律关系，一个是原被告之间的房屋买卖合同法律关系，一个是原被告分别与我方之间的居间合同法律关系。我方对于是否解除房屋买卖合同法律关系没有异议，但我方不同意解除居间合同法律关系，同时因原告的其他诉讼请求未实际涉及到我方，我方对其他诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的上诉状与本案无关、被告提交的诉讼费收据并非本案所产生的，本院均不予认可。综合上述证据及原被告、第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年5月12日，原告吕松云（乙方）与被告吴国龙（甲方）及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于北仓片区房屋，建筑面积151.98㎡，成交价2480000元，该物业产权有抵押，甲方应于2019年7月1日前自筹资金还贷赎证完毕，乙方同意在过户前出资400000元协助被告还贷赎证，该款项（直付原告）可冲抵房款（首付款），乙方承担相应风险，卖方配合办理预约转让公证，因赎楼所产生的全部费用由甲方承担。甲乙双方约定于2019年7月1日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。签订合同时，乙方支付购房定金20000元，该款项交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后支付给甲方。付款方式为自筹资金付款，于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付400000元，于公证机关签订《二手房买卖合同》时支付2060000元，甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金20000元，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方。合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对第三人的补偿问题达成一致意见；若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。原、被告双方应按合同要求并在第三人的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供合同约定的资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。2019年5月12日，原告吕松云向第三人昆明尊园房地产经纪有限公司支付托管定金20000元。双方签订合同时，涉案房屋备案登记的所有权人系被告陈伟珍，被告吴国龙与被告陈伟珍系夫妻关系，在庭审中，被告陈伟珍确认其知情并同意吴国龙单独买卖涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告吕松云与被告吴国龙及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》，形式合法，内容真实，并且得到所有权人陈伟珍的追认，各方应当恪守履行。合同中约定原告应在签订合同时支付给第三人购房定金20000元，过户前出资400000元协助被告还贷赎证，过户当日支付剩余尾款，被告称原告不具备履行合同的能力且多次要求变更付款方式和付款时间，致使合同目的不能实现。但从原、被告双方提交的证据以及双方及第三人在庭审中的陈述来看，原告已经同意按照合同约定的付款方式及付款时间支付款项，也已经按照合同约定向第三人支付20000元定金，且从原告提交的银行流水可以看出原告已经在筹备合同中约定的于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付的400000元款项，但被告却未按照合同约定办理房屋权属登记，并且于2019年6月25日在通话录音中直接表示不卖房子，致使双方合同目的不能实现，故被告构成违约。对于被告认为原告缺乏履行能力而导致合同并未实际履行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方及第三人在庭审中均同意解除三方共同签订的《房屋买卖暨居间合同》，故对于原告主张解除原告与被告吴国龙、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买实暨居间合同》的诉讼请求本院予以支持。但对于合同解除的时间原、被告双方存在争议，原告认为合同应于向本院起诉之日解除，而被告于2019年9月3日以短信形式向原告发送《关于解除合同的通知函》，故被告认为合同已于2019年9月4日解除，本院认为按照合同约定原告应该在2019年7月1日前支付400000元款项，但被告在2019年6月25日已经表示不卖，被告以原告未支付400000元首期购房款向原告发送解除合同的通知函不符合法定解除的条件，故对于被告主张合同已于2019年9月4日解除本院不予认可。因原、被告及第三人在庭审中均对解除合同没有异议，故本院确认原告与被告及第三人于2019年5月12日签订的《房屋买卖暨居间合同》于庭审之日即2020年3月23日解除。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被告作为收受定金的一方不履行约定的义务，应当将定金返还原告，故对于原告主张两被告返还原告购房定金20000元的诉讼请求，本院予以支持,但根据三方在合同中的约定以及三方在庭审中确认涉案房屋的定金由第三人代为保管，原告提交的收据也表明该笔定金由第三人收取，故该笔定金应由第三人返还。针对原告主张请求判令两被告共同连带向原告支付房屋成交价2480000元20%的违约金人民币496000元的诉讼请求，经庭审中向原告进行释明，原告仍然坚持本案中适用违约金条款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方约定的违约金过高，但考虑到被告的违约行为确实给原告造成一定损失，故本院酌情支持被告向原告支付违约金3000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吕松云与被告吴国龙及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年5月12日签订的《房屋买卖暨居间合同》于2020年3月23日解除；二、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕松云返还定金人民币20000元；三、被告吴国龙、陈伟珍于本判决生效之日起十日内向原告吕松云支付违约金人民币3000元。四、驳回向原告吕松云的其他诉讼请求。案件受理费人民币8960元，减半收取4480元，由原告承担4280元，被告承担200元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年四月二十七日法官助理王涛书记员杨璐