陕西省西安市中级人民法院    民 事判决书                                    (2020)陕01民终611号   上诉人（原审被告）：何德平，男，1986年7月17日出生，汉族，无业，住陕西省紫阳县，现住西安市曲江新区。   委托诉讼代理人：崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李伟华，陕西朱西江律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：赵吉成，男，1982年3月7日出生，汉族，无业，住西安市碑林区XX路XX段XX号省，现住西安市。   委托诉讼代理人：李依依，陕西圣拓律师事务所律师。   上诉人何德平因与被上诉人赵吉成房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   何德平上诉请求：判决其交付的租赁保证金36650元用于抵扣租金，上诉费由赵吉成负担。事实和理由：《合同法》确立的违约金制度不具有惩罚性，属于赔偿性违约金制度，即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变该基本属性。双方合同约定，合同正常履行，保证金无息退还，合同因其违约，保证金没收。可以看出该约定并无双倍返还的属性。因此，在涉案合同中没有明确保证金性质或规则的情况下，保证金应作为租赁预付款处理。一审已查明其支付了租赁保证金，在判决其支付全额租金时又判决其支付违约金，明显不公，属于双重惩罚。其于2019年2月下旬已将涉案房屋封锁，赵吉成在明知场地空置的情况下可及时招租以减少损失。《房屋租赁合同》系赵吉成提供的格式条款，其中没收保证金及其他费用又要求支付违约金，明显加重其责任，应当无效。另外，因赵吉成封锁房屋导致其生鲜品损毁，装修、设备设施未能及时搬离，给其造成巨额损失。其希望在二审中进行调解，抵扣相关租金。   赵吉成辩称，涉案租赁保证金属于履约保证金，其没收该保证金系双方真实意思表示，合法有效。逾期利息损失与租赁保证金可以同时适用，不违反法律强制性规定。何德平给其造成的损失过大，其同时主张逾期利息和没收租赁保证金，合理合法。    赵吉成向一审法院起诉请求：1.判令何德平向其腾交房屋、办理交房手续，并将房屋恢复原状；2.判令何德平向其支付2018年9月24日至2019年2月27日期间的租金165250元，并支付逾期利息损失1732元（按照银行同期贷款利息暂从2018年9月25日计算至2019年4月12日，实际主张至实际支付租金之日止）；3.判令何德平支付房屋占有使用费54972元（按照租金标准自2019年2月28日计算至2019年5月30日）；4.判令何德平向其支付物业费4642.38元（按照每平方米每月7.6元自2019年2月28日计算至2019年5月30日）；5.判令何德平返还物资费11000元、电费6000元；6.诉讼费由何德平负担。    一审法院认定事实：2018年3月24日，赵吉成（甲方）与何德平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定赵吉成将西安市曲江新区大明宫遗址区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（建筑面积610.84平方米）租赁给何德平用于餐饮经营；租赁期限自2018年3月25日至2023年3月24日；租金为每平方米每月60元，每两年在上一年度基础上递增5%；每年度租金分两次支付，其中首个半年度租金应于2018年3月23日前支付，之后各半年租金于该半年度租金开始前30日内支付；何德平应于合同签订之日起3日内向赵吉成支付租赁保证金36650元，赵吉成于合同正常终止后3个工作日内全额无息退还乙方，如因何德平违约导致赵吉成解除合同则赵吉成有权没收何德平交付的租赁保证金；何德平自担物业费，标准为每平方米每月7.6元（具体以何德平与物业方签署的书面合同约定为准）；何德平迟延支付租金的，按照实际迟延支付的金额和天数，并按照同期银行存款利率向赵吉成支付迟延履行利息；何德平逾期支付租金达30日以上，赵吉成有权单方解除合同，合同自通知到达何德平时解除。合同签订后，何德平向赵吉成支付了租赁保证金36650元和第一个半年的租金。后何德平应在2018年9月24日前支付2018年9月25日至2019年3月24日期间的租金219900元，但何德平未按期支付。经赵吉成催要，何德平在2019年2月支付了18000元，剩余租金再未支付。2019年2月25日，涉案商铺因拖欠租金被赵吉成加锁停业。2019年2月27日，赵吉成向何德平发出通知函称，自2018年9月起其多次致电催交房租未果，故依据租赁合同，决定自当日起与何德平解除《房屋租赁合同》，并于即日起收回房屋；同时要求何德平于2月28日内交纳拖欠的房租及利息，搬离房屋内物品，否则将采取相应措施及法律手段。2019年3月6日，何德平向赵吉成回函称，2019年2月25日店面被赵吉成委托第三方挂锁停止营业，期间所有租金及其他费用结算为：前期水电及遗留17000元，租金截止2019年2月25日为183000元，在此期间支付18000元，租金清算为182000元，物业费用截止2019年2月28日之前全部交清；现其愿意就租赁事宜与赵吉成继续协商解除或转租事宜。2019年4月7日，赵吉成向何德平发出律师函，要求何德平收函后3日内支付拖欠房租、利息、房屋占用费、物业费等全部费用共计231268.38元，并搬离租赁房屋内全部物品，如何德平未腾房视为自愿放弃屋内物品，其有权自行处理。2019年5月10日，赵吉成再次发送信息要求何德平两日内腾房，逾期将对房内物品进行留置处理。庭审中，赵吉成委托诉讼代理人自认赵吉成于2019年5月30日已将涉案房屋清空收回，并于2019年6月15日重新对外出租；赵吉成委托诉讼代理人基于此事实当庭放弃赵吉成第一项诉讼请求。    一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，赵吉成、何德平在《房屋租赁合同》中约定，何德平逾期支付租金达30日以上，赵吉成有权单方解除合同。现何德平拖欠租金已经超过30日，故赵吉成于2019年2月27日发出解除通知，符合双方约定及法律规定，《房屋租赁合同》已于该日解除。承租人应当按照约定的期限和数额支付租金，何德平未按照合同约定时间足额支付2018年9月25日至2019年3月24日期间的租金219900元，构成违约。现双方合同解除，赵吉成请求何德平支付2018年9月25日至2019年2月27日的房租165250元，应予以支持。赵吉成主张迟延支付租金的利息，符合合同约定，予以支持，利息标准应以中国人民银行同期存款利率确定。《房屋租赁合同》解除后，涉案房屋内存有何德平相关物品，但赵吉成因何德平拖欠租金于2019年2月25日将涉案房屋加锁致何德平不能正常经营，不能行使对房屋的使用权益，故赵吉成主张2019年2月28日之后的房屋占有使用费及物业费，不予支持。何德平同意向赵吉成支付物资费11000元、水电费6000元，予以确认。赵吉成委托诉讼代理人虽当庭放弃第一项诉讼请求，但经核实，其并无变更或放弃诉讼请求权限，故其不能代理赵吉成作出该意思表示。现因涉案房屋已经被赵吉成收回且重新对外出租，故对赵吉成要求何德平交付房屋、恢复原状的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告何德平于本判决生效后十日内向原告赵吉成支付租金165250元，并支付利息（以165250元为基数按照中国人民银行同期存款利率自2018年9月25日计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告何德平于本判决生效后十日内向原告赵吉成支付物资费1.1万元、电费6000元；三、驳回原告赵吉成其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4953元（赵吉成已预交），由赵吉成负担953元，何德平负担4000元；何德平负担部分于上述付款时一并支付赵吉成。    二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。    本院认为,赵吉成与何德平签订《房屋租赁合同》后，赵吉成将涉案房屋交付何德平使用，履行了出租人的义务。经查，何德平向赵吉成支付了租赁保证金36650元及第一个半年租金，对于2018年9月25日至2019年3月24日期间租金219900元，未按期支付，经赵吉成催要，何德平仅在2019年2月支付租金18000元，剩余租金再未支付。根据双方合同约定，何德平逾期支付租金达30日以上，赵吉成有权单方解除合同。根据上述事实能够认定，赵吉成于2019年2月27日向何德平发出解除合同通知，符合双方约定及法律规定。对此，一审确认涉案《房屋租赁合同》已于该日解除，事实清楚，并无不当，本院予以确认。何德平未按照合同约定期限足额支付租金的行为构成违约，应承担相应的继续支付责任及违约责任。故对赵吉成要求何德平支付2018年9月25日至2019年2月27日期间租金165250元的诉讼请求，依法予以支持。赵吉成主张何德平支付迟延付款利息，亦符合合同约定，应予以支持，对此，一审按照中国人民银行同期存款利率确定利息标准，并无不妥，本院亦予以确认。因赵吉成于2019年2月25日将涉案房屋加锁致何德平不能正常经营，故一审对赵吉成主张2019年2月28日之后的房屋占有使用费及物业费的诉讼请求不予支持，亦无不妥。何德平同意向赵吉成支付物资费11000元、水电费6000元，应予以确认。因赵吉成已将涉案房屋收回并重新对外出租，故对赵吉成要求何德平交付房屋、恢复原状的诉讼请求，不予支持。考虑到《房屋租赁合同》中关于租赁保证金的约定并不违反法律法规的强制性规定，故对何德平关于租赁保证金的上诉意见，不予采纳。    综上所述，何德平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费716元，由何德平负担。   本判决为终审判决。     审 判 长 姜亦君   审判员赵羽嘉   审判员林瀚   二0二0年三月三十日   法官助理高喜平   书记员张小赛                  1