上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14943号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九盛物业管理有限公司，住所地上海市松江区九亭镇涞寅路1025号第一幢2楼2007室。法定代表人：吴成特，执行董事。委托诉讼代理人：杨泉，北京天达共和（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶斌磊，北京天达共和（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海物满商贸有限公司，住所地上海市闵行区罗锦路581-1号（临）。法定代表人：项诗卉，执行董事。上诉人（原审被告）：张正芬,女，1966年5月13日生，汉族，户籍地福建省浦城县。上诉人（原审被告）：黄世芝，女，1963年11月6日生，汉族，户籍地福建省浦城县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：罗耀华，上海俱进律师事务所律师。上诉人上海九盛物业管理有限公司（以下简称九盛物业）与上诉人上海物满商贸有限公司（以下简称物满商贸）、张正芬、黄世芝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初12913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九盛物业的上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、三、四、五、六项判决；二、请求发回重审或者依法改判支持九盛物业的一审诉请第二、三、四、五项，并驳回物满商贸的全部反诉请求。事实与理由：1、《房屋租赁协议》明确约定案涉消防通道仅供二楼使用，增设外挂厢房楼梯的费用不应由九盛物业承担。2、物满商贸虽然于2019年5月24日签订《房屋交接书》，但物满商贸并未搬离并腾空房间，故房屋占有使用费用应计算至2019年6月21日。九盛物业于2019年12月29日更换委托代理人之后又提出：1、物满商贸的100万装修装饰款未实际支付，涉案装修装饰工程未取得《建设工程施工许可证》，属于违法工程；2、物满商贸可以通过安装楼梯的方式解决纠纷，不存在合同目的无法实现；3、物满商贸存在违法经营，具有重大过错；4、房屋的消防安全隐患系主要由物满商贸原因造成的。上诉人物满商贸、张正芬、黄世芝的上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项，依法予以改判支持物满商贸的一审反诉请求。事实与理由：1、由于九盛物业未按照合同约定提供消防通道，造成公安消防查封，系九盛物业的责任造成的。2、物满商贸自合同签订后进行房屋装修并投入资金购入大量家电设备，但是因为电梯损坏、消防楼梯锁闭而无法进行正常经营，造成物满商贸经济利益的损失，九盛物业应当承担相应的责任，物满商贸无需支付后续的租金和房屋占用费。上诉人九盛物业、上诉人物满商贸、张正芬、黄世芝互不同意对方的上诉请求。九盛物业向一审法院提起诉讼，请求：1.确认九盛物业、物满商贸之间签订的《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；2.物满商贸支付九盛物业自2017年8月26日起至2018年5月25日止的租金人民币（以下币种同）639,612元；3.判令物满商贸支付九盛物业逾期付款违约金（以209,709元为基数、自2017年8月11日起算，以209,709元为基数、自2017年11月11日起算，以220,194元为基数、自2018年2月11日起算，均要求计算至实际支付之日止，均按照日万分之六标准计算）；4.判令物满商贸向九盛物业支付自2018年5月26日起至2019年6月21日止的占有使用费，按每日73,398元/30天的标准计算；5.张正芬、黄世芝对物满商贸的上述第2、3、4项付款义务承担连带清偿责任。物满商贸向一审法院提起反诉，请求：1.确认《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；2.判令九盛物业返还房屋租金419,418元；3.判令九盛物业返还押金209,709元；4.判令九盛物业赔偿装饰装修损失2,001,255.25元；5.判令九盛物业赔偿利息损失（以第2、3、4项诉讼请求的总和为基数、自2018年5月26日起至实际清偿日止，按同期银行贷款利率标准计算）。一审法院认定的事实：坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号内1幢的房地产产权依法登记在案外人上海A有限公司名下，1幢全幢房屋共三层，建筑面积为4,259.90平方米，房屋用途登记为厂房，房屋类型为工厂，房屋所在的土地工业用地。争议房屋位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX层。2016年1月15日，上海A有限公司向九盛物业出具委托书，载明，自2016年1月15日起，其全权委托九盛物业租赁、经营、管理上海A有限公司名下位于上海市松江区XX镇XX路XX号自有房地产。2016年11月15日，九盛物业作为出租方（甲方）与物满商贸作为承租方（乙方）及上海B有限公司（以下简称B公司）作为担保方（丙方）签订《房屋租赁协议》，案外人王某1同时作为九盛物业的委托代理人在《房屋租赁协议》的落款处签字。第一条约定甲方出租给乙方的房屋为位于上海市松江区XX镇XX路XX号合法建筑、工业厂房，房产证号：沪房地松字（2006）第XXXXXX号；租赁范围为工业厂房第三层及电梯机房（50%面积），出租面积为第三层建筑面积为1,402.32平方米，电梯机房建筑面积为34.05平方米（50%面积）。第二条约定乙方向甲方承诺，租赁上海市松江区XX镇XX路XX号1幢第三层房屋及电梯机房（以下简称系争房屋）作为工业使用，租期内，未经甲方书面同意，并按照规定经有关部门核准，乙方不得擅自改变本协议约定的房屋使用用途；乙方利用系争房屋从事工业以外的生产经营活动应得到政府部门的相关批准或许可，乙方自行向政府相关部门申请办理相关手续，取得相应的营业执照、批文、必需证照后，合法经营，费用由乙方自理。第三条约定租期自2016年12月26日起至2022年2月25日止（包括两个月免租期）。第四条约定自2017年2月26日起计收租金，（第一年）每月租金69,903元（不含税），第二年每月73,398元（不含税）；协议签订前付三押三，先付后用再开票，税额由乙方支付；乙方应在本协议签订后3日内向甲方支付2017年2月26日至2017年5月25日租金209,709元（不含税）、租赁押金209,709元（不含税），合计419,418元；第二次起支付周期房租（三个月房租），需提前15日支付，若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日；当乙方不履行本协议约定的支付房租和其他应承担的义务时，丙方应当按本协议约定，在协议约定的期限内替乙方承担，即担保人自愿为乙方在本协议项下全部义务和责任承担连带偿付担保责任。第六条约定：1、乙方在租期内，享有对房屋所属设施的使用权，包括楼梯、洗手间、工业消防设施等……“3、如乙方对该房屋使用时需要进行装修、装饰或添置新消防系统设备、设施等，应提出书面申请和装修、装饰方案，并取得甲方书面同意。按规定需要向消防等有关部门审批的，则还应由乙方报消防等有关部门批准后，方可实施，由此产生的费用由乙方承担，甲方应予以配合。乙方不得使用不合格的装修材料，并按照消防部门的要求和相关消防法律法规规定增设消防通道、消防栓等消防设施。”……第七条约定甲方房屋的原有租户，按本协议之前甲方与其签订的合同正常使用和进出，乙方不得干涉或限制；公用设施（道路、通道、管道、下水道等）共同使用，维修费用共同承担。第九条约定：1、租期届满或本协议因其他原因终止的，乙方应于租期届满之日或本协议终止之日将动产自行搬离，将系争房屋清洁打扫后返还甲方，除非双方另行协商一致，房屋返还时应按交房标准恢复原状，系争房屋内的装修由乙方自行清除，费用由乙方承担，且恢复原状过程中不得对系争房屋造成任何损害。2、乙方返还房屋的，必须自费使系争房屋恢复至甲方向其交付时的状态，或经甲方书面认可的可租用、良好使用状态；对未经甲方同意，乙方遗留的物品视为自动放弃物权，甲方有权自行处理，处理费用由乙方承担。3、乙方返还房屋的，乙方应按《房屋附属设施、设备清单》返还系争房屋及其附属设施，并经过甲、乙双方共同验收，乙方对损坏部分（自然磨损除外）进行必要的赔偿或维修；甲方现场验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，并且乙方返还房屋钥匙。4、本条第2、3项全部完成的，视为乙方向甲方返还了房屋。……6、乙方根据本条第4项规定向甲方返还房屋，且按照本条第5项履行注销和变更手续后，甲方扣除乙方应付款项后租赁押金有剩余的，将剩余部分无息退还给乙方。第十一条约定非甲方原因，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议（造成的一切损失均由乙方承担）：（1）乙方未按时支付租赁费、滞纳金、物业管理费、水、电费等相关应付费用超过15日的；（2）擅自损坏房屋主体结构或加层搭建的；……第十二条约定：1、乙方负责房屋内原有甲方配置的消防设施保持完好外，其他消防设施根据乙方对系争房屋使用用途的要求由乙方自行负责按消防相关规定要求配备消防设施，费用由乙方承担。……第十六条约定：1、乙方逾期支付应付款项（包括但不限于：租金、押金、水、电费、物业管理费等其他费用或违约金等），应向甲方支付逾期违约金：逾期未超过15日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的1%计算；逾期超过15日未满30日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的2%计算；逾期超过30日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的3%计算。……5、乙方逾期不搬离或逾期返还租赁房屋及附属设施的，乙方应向甲方按照最后一期租金的两倍支付房屋占用费。2016年12月26日，九盛物业向物满商贸交付了系争房屋，系争房屋当时是毛坯房。之后，物满商贸将系争房屋装修成了公寓。物满商贸于2016年11月28日向九盛物业支付了租赁押金209,709元及2017年2月26日至2017年5月25日租金209,709元；于2017年7月14日向九盛物业支付了2017年5月26日至2017年8月25日租金209,709元。之后，物满商贸再未向九盛物业支付过《房屋租赁协议》项下的租金。2017年10月31日，上海市松江区XX街道至系争房屋处对XX公寓进行检查，指出包括消防通道存在重大隐患在内的六条违法行为或隐患。2017年11月21日，上海市松江区公安消防支队向案外人上海C有限公司发出《责令立即改正通知书》，发现存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：1、火灾自动报警系统控制柜故障，存在消防设施未保持完好有效的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。2、存在封闭安全出口的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条。3、存在人员密集场所的门窗设置影响逃生和灭火救援的障碍物的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条。上海市松江区九亭地区生态环境综合整治指挥部在系争房屋处张贴了落款日期为2017年12月1日的《告知书》，向XX公寓居住人员告知：XX公寓存在重大消防安全隐患，被列为取缔关停对象，要求所有居住人员于2017年12月5日前自行搬离并清空所有物品，12月6日起将对XX公寓强制停水、停电。2018年3月10日，物满商贸委托律师向九盛物业发送《律师函》，称九盛物业承诺开通系争房屋所在的三楼作为安全通道的措施迟迟不能落实，致使物满商贸在申办经营许可证时遭到消防队的拒绝，使物满商贸无法正常经营，造成巨大的经济损失；九盛物业已经严重违约，应承担全部责任，并要求九盛物业在十天内答复，否则物满商贸将循司法途径解决。但九盛物业称其未收到该份《律师函》。2018年5月16日，九盛物业向物满商贸发送律师函，要求物满商贸最迟于2018年5月25日前将欠付租金一并交付九盛物业，如逾期仍未支付，则九盛物业将依约自2018年5月26日起解除《房屋租赁协议》，并要求物满商贸将系争房屋恢复原状后返还。物满商贸收到了该份律师函。2018年9月18日，上海市松江区人民政府XX街道办事处答复物满商贸的钟某：您来访咨询2017年12月XX公寓被暂停营业的具体原因。经查，根据松江区委区政府开展安全隐患排查整治工作要求，XX公寓存在重大消防安全隐患，被列为取缔关停对象。2019年5月24日，九盛物业与物满商贸签订《房屋交接书》，其中载明：当日，物满商贸已将电视机、空调等可移动物品全部搬离并将系争房屋归还给九盛物业。自交接之日起，双方一致确认房屋内一切设施由九盛物业任意处置，与物满商贸无关。在该份《房屋交接书》的尾部空白处，物满商贸的法定代表人钟某手写确认其于2019年6月20日、6月21日、6月27日、6月28日分别搬走麻将机、拆除全部空调并搬走。一审法院另查明，案外人上海A有限公司的法定代表人为黄某。2018年3月10日，九盛物业的王某2、物满商贸的钟某、张正芬进行协商。王某2说：我来讲，在这件事情处理上，假如讲那个有消防通道，这个事情就能混过去。……那次过年前，我和黄总说过这件事，他说先太平过年，过年后我们坐下来谈，……从我的角度来看，他有义务造好，电梯这一块他不是同意嘛，我记得有一次他和我讲过。钟某说：对，消防通道他来修。王某2回复：因为他觉得街道没有一把手，他不愿意搞这个事情。……我和他说这里有事情，他说你去和他谈，不是我去谈，你是房东，你要表态的，然后这一块消防楼梯怎么处理，具体是你同意给他做公寓房间的，做人家工作让出房间来。他说我们当时借给他状况就是这个样子，状况就是这个样子，你不给人家消防通道，我是老板，我也没办法经营。……王某2说：现在也不能开，因为不具备消防通道。钟某回复：对啊，唯一的条件是我们上面通的路都没有，你没有路，当时我们签上面三楼合同是有前提的，二楼不借给幼儿园了，6月份幼儿园到期了，他是站在你那个位置上讲的，哪怕幼儿园出5块、10块都不会借给他的，当时都在。他说上面空了5年了，而且你们二楼也有合同给我看的，6月份到期，后来签合同你们是怎么把合同改掉，我没有注意……王某2回复：当时是讲好的，到6月底，他们到期。钟某回复：当时是讲好的，要不是把2楼借给我们的前提，我们怎么会借3楼，当时说幼儿园这边有两个通道，是不是，还说如果超过35米，在这边窗帘边再做一个通道上去，价钱都谈好了，那时候是5万多块，就是原来幼儿园做窗帘的那里，现在做棋牌室那里上去。王某2回复：当时是叫那个付钱的事情拖了一下，5万块钱呢。钟某说：不是，他说要等幼儿园放假才能做。王某2回复：放假真的能做了，那就涉及钱了。2018年4月9日，九盛物业的王某2、物满商贸的钟某、张正芬进行协商。钟某说：我们当时装修讲拿下来三楼的时候就是装修公寓楼的。王某2说：这个当时大家都是知道的。钟某说：我们当时在合同没写我们做公寓楼，只写工业厂房，是不是。王某2回复：这个都知道。钟某说：因为我们借来的目的是做公寓楼的，这个王总你是知道的。王某2回复：这个大家都知道的，这个无所谓的，这个没有什么的。2018年5月17日，九盛物业的王某2、物满商贸的钟某、张正芬及产权人上海A有限公司的法定代表人黄某进行协商。钟某说：我们现在和房东谈。黄某说：跟我谈什么。张正芬回复：我们交给你的房租，没有经营过，因为没有消防通道。黄某：不是，走法律途径。……钟某说：你有什么钱押在这里呢，你本来就是在那里空关5年。黄某说：空关是为了给2楼，空在那里。张正芬说：还说好2楼给我们的，还说为了给2楼。现在事实摆在这里，是你没有消防通道。黄某说：你要怎么解决？张正芬回：我们要友好解决。……黄某说：……但是我要跟你说清楚，2楼老板呢我当初是说不想再租给他，如果我想租给他，没你们进来的机会，我租给他1.75元不要，主要是他那个时候太拽了，我很生气，不给他……黄某继续说：对，心就软了，就像你们现在和我说一样心就软了。所以我就说继续租给你，但是要他把消防通道配合让你走，当时的要求和现在要求不一样。……黄某继续说：当时外挂楼梯早点做完，刚好一个月，那天他们来检查完了，我都沟通好了，你们说这个钱谁出了，你们一直拖，拖到现在。……拖到后面，北京实施严打，一下给你打掉了，你说一定是我的责任，反正你说归你说了。……要是我2楼也给你，3楼也给你，这个问题可能就解决了，这个问题在哪里呢，是我们决策失误。……但是我们不能否认这个合同交易，这个失误我们也认了，就少一点，或者象征收一点，这个就摆在那里了，这个我们也可以考虑，那你说一定是我们的责任，你必须怎么样、怎么样，这个话不要再讲了。……黄某说：……钟小姐说因为我们消防原因要退钱，我们以契约为主而不是因为消防做不做、怎么做为主，我也说过如果做消防有困难，我们可以给点，大概三四万左右，这个楼梯我也同意，我说老王你就按这个办吧，你们说好好好，好了，到后面就一直没有声音，然后我们也不管了，张小姐说的话，钟小姐也同意，她说让我们看在开业到现在没有营业的份上，她呢现在租给别人，说我们在收他们租金的时间段，让几个月给他们，现在已经收了42万么，6个月中让几点给他们，我觉得讲的有道理，既然他们能租出去了，我为他们开心，但是租不出去那就另外回事了。……黄某说：你们有没有底气和我没有关系，我觉得你们能租出去我让，你们租不出去我们是不让的，我们从法律角度我是不让的。……黄某说：……我们把前面的租金，今天谈完就是说我们截止到5月20号之前，政府规定的时间，叫他停止营业的这一段期间，我们不收租金，……，那么后面的租金按照正常的租金，按照我们合同时间点收的，那么统一一个方案，我们前面租金不收了，现在开始计算租金，就是这样一个意思了。钟某说：前面的租金不要退，知道吧。黄某说：我是不会退的，……街道停的那天我也跟你讲过，我说我不收你租金，这句话我说了算数的，街道停的那天开始不收你租金，那么之前还是要收你租金，那么停到今天或者20号，我们开始再收租金，这个截止时间在哪里，我们要定下来，实际上我们真正要谈的是这个问题。2019年3月20日，上海市静安区市场监督管理局审查后，准予B公司注销登记。根据物满商贸的申请，一审法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋于2018年5月26日的装修残值进行鉴定。该公司于2019年4月25日出具鉴定意见认为：工程造价为2,618,073.33元，其中房屋装修工程装饰部分造价为1,577,493.35元（其中规费为134,605.30元），房屋装修工程安装部分造价为1,040,579.98元（其中规费为95,412.38元）；且考虑租赁合同约定的剩余租赁期限占整个租赁期限的比例计算折旧率为76.44%。物满商贸为此先行支付鉴定费55,000元。物满商贸对于鉴定结论无异议。九盛物业对于鉴定结论中确定的工程量无异议，但对以下事项存有异议：1、鉴定结论按照上海2016定额计价，高于实际装修花费。2、物满商贸装修未产生规费，不应计入鉴定结论。鉴定人员到庭质证并接受双方当事人询问后，进行了当面答复：1、鉴定结论根据定额计价，反映的是社会定价水平，不反映装修的个别成本；2、在实地测量得出工程量的基础上，根据定额规定的相应损耗，计算得出不同工程的工程量；3、在房屋租赁合同关系中，其测算评估的装修价值应当包括规费，而不考虑规费是否实际支付。一审法院认为：九盛物业、物满商贸就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方当事人均应严格、全面履行合同。物满商贸仅向九盛物业支付了租赁押金和两期租金，之后再未付过租金。根据《房屋租赁协议》，物满商贸应于2017年8月11日向九盛物业支付2017年8月26日至2017年11月25日期间的房租，应于2017年11月11日向九盛物业支付2017年11月26日至2018年2月25日期间的房租，但其未付租金。物满商贸辩称8月由于电梯损坏，消防楼梯又被锁闭，其寻九盛物业无果后，无奈自费修理电梯，故开始拒付租金，并提供了2017年8月17日的电梯维修费收据一张。对此，一审法院认为物满商贸拒付租金的理由不成立，即使物满商贸所称的其自费维修电梯是事实，也不能据此不付租金，至于其称此时消防楼梯被锁闭，并无直接证据证明，且物满商贸也自认其持有两处消防楼梯处铁闸门的钥匙，此时物满商贸仍能正常使用房屋，当然应当按约支付租金，并支付相应的逾期付款违约金。九盛物业称其将系争房屋出租给物满商贸时，就已经向物满商贸出示过其与二楼幼儿园签订的房屋租赁合同，告知过物满商贸系争房屋所在的建筑内原有的两个消防楼梯仅供幼儿园使用，物满商贸不能使用，因此九盛物业、物满商贸在《房屋租赁协议》中约定了6.3条，由物满商贸自费另行加建外挂楼梯。物满商贸则认为虽然其在签订《房屋租赁协议》前查看系争房屋时，就看到系争房屋所在的三楼处消防通道设有铁闸门，但当时未锁闭，九盛物业向其交付了两处铁闸门的钥匙，且九盛物业曾承诺待二楼租期到期后，就将二楼一并出租给物满商贸，因此物满商贸先行租赁了三楼。相反是在合同履行过程中，在物满商贸经营的XX公寓开业时，消防通道被持续、经常锁闭，进而导致XX公寓被查封、关停。之后，物满商贸找九盛物业及产权人协商，方才提出加建外挂消防楼梯的替代方案。对此，一审法院认为，九盛物业所述由于缺乏证据，又与《房屋租赁协议》中关于通道共用的约定及与物满商贸自认持有铁闸门钥匙的事实不符，因此一审法院不予采信。相反，物满商贸辩称，既能与全案其他证据相互印证，又符合常理，因此一审法院予以采信。至于《房屋租赁协议》第6.3条，一审法院认为一则是格式条款，并非针对九盛物业所称的特殊事实的特殊化约定；二则从该条款的文义理解，是针对物满商贸在使用房屋需要装修时的约定。在公寓被关停后，物满商贸积极找到九盛物业及产权人协商，但均无果。物满商贸要求解除合同，一审法院依法予以支持。九盛物业依约要求解除合同，一审法院也予以支持。关于合同解除的时间，九盛物业、物满商贸均确认于2018年5月26日解除，一审法院依法予以确认。但，一审法院认为在无特别约定的情况下，九盛物业作为出租方，应当保证物满商贸能够正常使用建筑物内原有消防通道或有义务为物满商贸加建消防通道。在租赁过程中，由于包括消防通道被锁闭在内的诸多消防、安全隐患的存在，导致物满商贸租赁系争房屋开设的公寓于2017年12月6日被关停。对此，一审法院认为，关停的原因包括消防通道被锁闭，但也包括物满商贸的其他诸多原因。因此，一审法院认为，在关停后至房屋实际返还前，考虑到九盛物业、物满商贸双方的过错，物满商贸仍应支付部分租金、占有使用费。由于九盛物业、物满商贸对于《房屋租赁协议》的解除均有过错，因此一审法院根据双方的过错程度，对于物满商贸装修损失进行分担。至于物满商贸反诉要求退还已付的租金、押金，一审法院认为缺乏事实依据及法律依据，一审法院不予支持。根据《房屋租赁协议》，租赁押金先行抵扣物满商贸应付的各种费用。B公司作为《房屋租赁协议》的连带担保人，理应依法、依约为物满商贸履行合同义务承担连带担保责任。因B公司已经在诉讼过程中注销，因此九盛物业要求B公司的两名股东即张正芬、黄世芝承担连带清偿责任，一审法院依法予以支持。一审法院于2019年9月30日作出民事判决：一、确认上海九盛物业管理有限公司与上海物满商贸有限公司、张正芬、黄世芝于2016年11月15日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；二、上海物满商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海九盛物业管理有限公司2017年8月26日起至2019年5月24日止的房屋租金及占有使用费408,780.42元（已扣除租赁押金209,709元）；三、上海物满商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海九盛物业管理有限公司逾期支付租金违约金：以209,709元为基数、自2017年8月12日起至实际付清之日止，按日万分之六标准计算；以23,301元为基数、自2017年11月12日起至实际付清之日止，按日万分之六标准计算；四、张正芬、黄世芝对上海物满商贸有限公司上述付款义务承担连带清偿责任，张正芬、黄世芝承担保证责任后，有权向上海物满商贸有限公司追偿；五、上海九盛物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海物满商贸有限公司装修损失1,400,878.68元；六、上海九盛物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海物满商贸有限公司以1,400,878.68元为基数、自2018年5月26日起计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；七、驳回上海物满商贸有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11,196元，由上海九盛物业管理有限公司（已付），反诉案件受理费减半收取13,921.50元，由上海物满商贸有限公司负担（已付）。鉴定费人民币55,000元，由上海九盛物业管理有限公司负担27,500元，由上海物满商贸有限公司、张正芬、黄世芝负担27,500元。二审审理期间，九盛物业提交一组照片，证明三楼通二楼的通道不是给三楼使用的，通道被封闭也不影响三楼的实际使用。物满商贸发表质证意见称，对于证据的三性不予认可。物满商贸提交了如下证据：证据一、消防监督检查意见书，是在2017年7月1日进行检查的，证明物满商贸在接管房屋的时候消防通道是畅通的，消防设施是合格的。证据二，装修图纸，证明平面图有两个消防通道，而且通道是可以使用。证据三、消防通道被锁起来的照片，证明物满商贸无法使用消防通道，导致没有通过消防检查。证据四、2019年宜居公寓房屋租赁合同的照片，证明九盛物业将物满商贸装修好的房屋出租给他人，并搭建了新的消防通道。九盛物业发表质证意见称，证据一真实性无法确认，载明内容与实际情况不相符。证据二是复印件，真实性无法确认，关联性也不认可，即使是真实的，也是原始房屋的平面图。证据三真实性予以认可，证明目的不认可。证据四，证据的真实性予以认可，证明目的不认可。经审查，九盛物业与物满商贸提供的证据均与其主张关联性不足，本院均不予认可。物满商贸根据九盛物业庭审后提供的书面反驳意见，又向本院提交案外人之间的房屋租赁协议，本案当事人之间房屋租赁协议（补充协议）、装修承诺书、照片复印件、付款凭证复印件、装修单位信息复印件等，九盛物业未发表质证意见。经审查，上述材料除物满商贸持本院调查令调取的案外人房屋租赁协议外，其他材料均未提供原件，故本院在本案中依法不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：人民法院围绕当事人的诉讼请求展开审理。本案中，系争的租赁合同对双方当事人均具有约束力，根据双方当事人在一审庭审中的陈述及记录，双方均确认系争的租赁合同于2018年5月26日解除，故本案的争议焦点集中在租赁合同解除后果的处理。在系争租赁合同的履行过程中，物满商贸应当按照合同的约定及时支付租金，如一审法院所述，物满商贸仅支付二期租金及押金至2017年8月25日，此后租金未按照租赁合同约定按时支付，由于物满商贸未提供确实、充分、有效的证据证明其拒付租金的抗辩事由，故一审法院认定物满商贸应当足额支付2017年8月26日至2017年12月5日的房屋租金及逾期利息，并无不妥，本院依法予以维持。物满商贸要求返还已经支付的2017年2月26日至2017年8月25日的租金，于法无据，一审法院不予支持，本院亦同。系争房屋于2017年12月6日被上海市松江区九亭地区生态环境综合整治指挥部因重大消防安全隐患被取缔关停。从现有证据材料看，关停的原因包括消防通道被锁闭等原因。根据租赁合同约定，物满商贸有权使用系争房屋的原有消防通道，九盛物业虽抗辩约定过加装消防楼梯等事宜，并认为加装消防楼梯系物满商贸的义务，但均缺乏确实、充分、有效的证据支持，一审法院不予采信，本院亦同。同理，物满商贸亦未提供确实、充分、有效的证据证明系争房屋被关停的唯一原因是消防通道被锁闭所导致的，故其主张由九盛物业承担系争房屋被关停的全部责任，亦缺乏相应证据支持，本院亦无法支持。因此，一审法院结合在案证据，考虑双方过错程度，酌定物满商贸承担2017年12月6日至房屋实际返还日之间与其过错程度相当的部分租金与使用费，并依据租赁合同抵扣已付的租赁押金，并无不妥，本院依法予以维持。系争房屋的实际返还日以九盛物业与物满商贸签订的房屋交接书之日2019年5月24日为准，双方亦约定此日之后的系争房屋内的设施由九盛物业处置，物满商贸此后再有搬离物品等行为，系九盛物业的自愿行为，不影响系争房屋实际返还日的认定。至于九盛物业在二审抗辩称物满商贸系违法经营自担损失，与其一审中的陈述及双方当事人与实际产权人的三方微信聊天记录不符，明显有违诚实信用原则，本院不予采纳。系争房屋经一审法院委托鉴定租赁合同解除日的装修残值，物满商贸根据鉴定结论及折旧率提出九盛物业装饰装修损失2,001,255.25元及利息损失的诉请，一审法院根据租赁合同解除的原因，考虑双方的过错程度，酌定九盛物业承担与其过错比例相当的装饰装修损失，并无不妥，本院依法予以维持。九盛物业抗辩称涉案装修工程系违法工程，或者物满商贸有剩余装修款未支付，但涉案装修工程系经出租方九盛物业同意施工，且未违反施工时的法律法规，更何况物满商贸的建造成本不足以影响系争房屋装饰装修鉴定残值的过错分担，九盛物业亦未举证证明物满商贸因装修装饰施工所负担的债务已经被案外人所免除，故本院对九盛物业的抗辩理由不予采纳。综上所述，上诉人上海九盛物业管理有限公司、上诉人上海物满商贸有限公司、张正芬、黄世芝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50,235元，由上诉人上海九盛物业管理有限公司负担25,117.5元，上诉人上海物满商贸有限公司、张正芬、黄世芝负担25,117.5元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年四月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……