浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1479号 上诉人（原审原告）广东中奥物业管理有限公司杭州分公司，住所地杭州市萧山区闻堰街道黄山村。 负责人陈卓，副总裁。 委托诉讼代理人柳冬梅、汤思佳，北京京大（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州一方房地产开发有限公司，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区市心北路210号。 法定代表人姚兴友，总经理。 委托诉讼代理人罗绍康、胡光辉，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人广东中奥物业管理有限公司杭州分公司（以下简称：中奥物业公司）因与被上诉人杭州一方房地产开发有限公司（以下简称：一方房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初15570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审判，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。中奥物业公司的委托诉讼代理人柳冬梅，一方房产公司的委托诉讼代理人罗绍康、胡光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，中奥物业公司（乙方）与一方房产公司（甲方）签订《大成名座前期物业服务合同》，约定聘用中奥物业公司为大成名座小区提供物业管理服务，并就物业管理收费进行了明确约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层物业每平方米1.50元每月，地下车库车位每个70元每月。第九条关于空置房物业服务费及公共设施设备水电能耗费用约定：1、属于甲方的空置物业：对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未按时交给物业买受人的物业，乙方向甲方承接该物业服务范围日至业主向甲方承接物业日期间的物业服务费由甲方按以下标准缴纳：（1）住宅及商业物业：第一个缴费周期按收费金额70%的标准缴纳，第二个缴费周期按收费金额80%的标准缴纳，第三个缴费周期及以后按全额收取。公共设施设备水电能耗分摊费用甲方全额承担。甲方必须于每月度7日前向乙方支付上月度的物业服务费、公共能耗分摊费用。不足一个月的按一个月缴纳。2、车位物业：在项目实际设计户数按照1比1标准所配置地下停车位数量范围内，该部分停车位停车服务费由甲方按照以下标准向乙方交纳：第一个缴费周期按收费金额70%的标准缴纳，第二个缴费周期按收费金额80%的标准缴纳，第三个缴费周期及以后按全额收取。合同第三十一条违约责任条款约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，逾期交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准向乙方支付违约金。 另查明，2011年12月19日，双方签订补充协议一份，约定从2013年1月1日起按原合同收费金额全额100%收取车位费，甲方在每月5日前将上月空置车位服务费按标准向乙方缴纳。车位管理费在实际收取执行标准上，2016年7-9月份、2017年度、2018年度均按八五折收取。中奥物业公司就2019年上半年的车位费主张按约定全额收取。 双方均确认2018年物业各项费用为481716.62元，一方房产公司已支付300000元，2018年度一方房产公司应支付车位费数量为566个。另就一方房产公司以5个车位按13万元一个共计650000元，抵扣2017年度物业费、车位费共计590841.02元，尚余59158.98元，双方经一审庭后核实确认并同意在本案车位费主张中予以抵扣。 2018年4月15日，一方房产公司作为甲方，尉藕英、张锦宏、蒋卫强、钱静作为乙方，签订大成名座车位销售协议一份，约定甲方将大成名座525个车位一次性出售给乙方。合同并约定所涉标的物物业管理费由一方房产公司承担费用至2018年12月25日止。乙方并已将合同约定的1500万元首付款以转账形式支付给甲方。 中奥物业公司一审的诉讼请求为：一方房产公司支付中奥物业公司物业服务费、公共能耗费及车位费合计495833.19元，并支付相应违约金（按每月未付金额自逾期付款之日起按年利率6%计算至实际付清之日止）。后中奥物业公司变更诉讼请求为要求一方房产公司支付中奥物业公司至2019年6月30日止的车位费419436.62元并支付自起诉之日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金。 原审法院认为，中奥物业公司、一方房产公司之间签订的前期物业服务合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。地下车位等物业管理的完善，需物业开发商与物业管理方之间相互配合、共同促进，本着公平、互利的原则提高物业管理服务水平和物业效用。一方房产公司作为开发商和物业所有人，若对其聘任的物业公司不满意，可以加强监督要求物业公司改进服务、弥补不足，也可依据合同约定追究相应的违约责任等维护合法权益，但包括案涉车位管理费在内的物业管理费用若不及时支付，势必影响物业公司的正常运转，最终不利于物业效用。双方就合作过程中产生的相关问题，均应诚信协商，务实解决，降低履约成本，提高履约成效。综合本案审理情况，中奥物业公司提供了相应的物业管理服务，一方房产公司未按约支付车位管理费，应承担相应的民事责任。一方房产公司辩称前期已交车位费实际按八五折收取，故现均应按八五折交纳车位费。原审法院认为，是否继续执行，一是考虑合同约定情况及实际执行情况，二是考虑物业服务过程现状、双方矛盾实际及各方利益平衡。根据本案实际情况，仅就个案酌情支持中奥物业公司诉请。因中奥物业公司、一方房产公司双方均认可2018年物业各项费用总和为481716.62元，减去一方房产公司已支付的300000元及2017年度车位抵偿余额59158.98元，故2018年尚应交纳费用为122557.64元。至于2019年1月至6月的车位费，因一方房产公司已提供明确依据其中525个车位已出售，故针对该525个车位，中奥物业公司应凭据向相应买受人主张。2018年结算车位数566个减去525个，剩余41个车位（含三个中奥物业公司使用的车位管理费一方房产公司在本案中同意不再扣减）该半年车位费应为17220元。故中奥物业公司要求一方房产公司支付车位管理费的139777.64元部分的诉请原审法院予以支持。关于违约金问题，因中奥物业公司根据双方合同约定自行下调违约金计算标准，并不违反法律规定。综上，中奥物业公司合理部分诉请原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、一方房产公司于判决生效之日起十日内支付中奥物业公司车位费139777.64元，并支付该款自2019年9月27日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金；二、驳回中奥物业公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7686元，减半收取3843元，由中奥物业公司负担2562元，由一方房产公司负担1281元。 宣判后，中奥物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，应当予以纠正。在判决书的第6页，一审法院认定“2018年4月15日，被告作为甲方，尉藕英、张锦宏、蒋卫强、钱静作为乙方，签订大成名座车位销售协议一份，约定甲方将大成名座525个车位一次性出售给乙方。合同并约定所涉标的物物业管理费由被告承担费用至2018年12月25日止。乙方并已将合同约定的1500万元首付款以转账形式支付给甲方……”。第一，被上诉人所谓的大成名座车位销售协议系庭审结束后提交，上诉人明确表示已超过举证期限，应当不予质证。第二，该车位销售协议中第十条约定经双方盖章……后生效，被上诉人提交的车位转让协议未加盖被上诉人的公章，该协议并未生效，也无法判断其真实性。第三，被上诉人在整个庭审过程中并未提及己将525个车位出售给第三方，从判决书第二页的答辩也可以看出，被上诉人在整个庭审过程中对于车位费的数字并无太大异议，甚至在庭审中自认愿意支付520个车位的车位费。综上，被上诉人在整个庭审过程中自愿支付520个车位的车位费，在庭审结束后便提交了己将525个车位转让的协议，显然庭审结束后提交的证据与庭审自述是矛盾的。以庭审自述为准还是以庭审结束后的所谓证据为准？若诉讼当事人均在庭审结束后提交与庭审自述相矛盾的证据，那开庭的意义又在哪里？二、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。1、一审法院釆纳被上诉人庭审结束后提交的证据，违反了法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律规定，当事人应当在举证期限内提供证据，当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。然而，被上诉人在举证期限内并未提交车位转让协议，也未向法院申请延期举证，在整个庭审过程中也未提及存在将车位转让的情况，在庭审结束后向法院递交了所谓的车位转让协议，完全颠覆了整个庭审的情况。不知被上诉人是何种理由在法庭辩论终结前未对如此重要的证据进行举证，而是留在了庭审结束后？2、一审法院采纳的证据严重侵害了他人的合法权益，也违反了法律的相关规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第106条规定：对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。就被上诉人提供的车位转让协议，上诉人进行查证，协议中的买方并非大成名座的业主，系大成名座小区业主以外的第三人。根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。整个大成名座小区一共几百个车位，被上诉人将525个车位出售给业主以外的第三方，显然违反了《中华人民共和国物权法》的规定，也侵害了业主的优先购买权，侵害了业主的合法权益，不应作为认定案件事实的依据。3、在被上诉人未收到车位转让全款的情况下，车位的相关权益仍由被上诉人享有，被上诉人有义务支付车位费。车位销售协议的相对方并未支付全部款项，而车位属于不动产，在相对方未支付全款的情况下，车位的相关权益并未发生转移，被上诉人仍有义务支付车位的物业服务费。4、一审法院采纳被上诉人提交的车位转让协议，便直接认定了车位转让协议的效力，显然是不妥的。首先，被上诉人提交的车位转让协议未加盖被上诉人的公章，该协议未生效。其次，被上诉人将525个车位出售给小区以外的第三人，侵害了小区业主的权益，也违反了法律的相关规定，应当认定合同无效。因此，被上诉人提交的车位转让协议的效力是存在疑义的，该协议的效力问题不属于本案的审理范围，一审法院直接采纳该车位转让协议，便系直接认定了车位转让协议为有效协议，显然是不妥的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初15570号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人一方房产公司答辩称：一、一审要求上诉人进一步举证证明车位个数和要求被上诉人予以配合举证符合法律规定，被上诉人系配合举证，并不存在举证超期。上诉人与被上诉人的交易习惯系每年12月底进行对账，对账后由上诉人开具发票，被上诉人再支付相关物业费。被上诉人作为开发商，其空置车位数是动态的，即被上诉人若有出售必将减少车位的总数量，所以双方均在年底以实际车位数进行对账和结算车位物业管理费是符合双方交易习惯的一贯做法。一审中，被上诉人多次提到双方均未对账，而上诉人的代理人也提及上诉人起诉时并未到对账时间，上诉人也未举证证明双方进行过盖章确认等共同确认行为，故人民法院有必要查清实际的车位数。一审中，双方无法在庭审中确定实际的车位数，一审法院为了查清案件事实，依据“谁主张谁举证”的原则，要求被上诉人进一步举证证明现有车位数符合法律规定和举证的相关要求。一审法院要求被上诉人予以配合确认车位的实际数量，被上诉人配合举证，被上诉人经过查证后提交《大成名座车位销售协议》、对应的车位明细表、移交清册以及收款凭证等补充证据，被上诉人系证据持有人，法庭要求上诉人进一步举证，被上诉人作为证据持有人配合提交上述证据的行为系配合举证的行为，是为了人民法院公正、全面的查清案件事实，故被上诉人提交材料的行为不能被认定为举证超期。退一步讲，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十九条第三款，被上诉人一审中多次提出未对账的反驳和提交十组相关证据证明上诉人计算的费用有误，在上诉人不能举证证明实际车位数的情况下，人民法院为了查清案件事实，酌情再次确定举证期限符合上述司法解释的规定，上述期限不受举证期限的限制。另外，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利后果”，从上述司法解释的表述可得知，负有举证证明责任的当事人可以在判决前举证。一审根据案件的具体情况，要求上诉人进一步举证和要求被上诉人予以配合举证的做法符合《最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知》第一条的规定，即针对某一特定事实或特定证据，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或反证的期限，该期限不受“不得少于三十日”的限制，故被上诉人提交证据系配合举证行为，并不存在举证超期。二、一审认定525个车位已出售给尉藕英等4位买受人的事实正确。项目开发近十年，多数业主早已购买车位，被上诉人一直优先保证业主购买车位的权利，被上诉人并不存在损害业主利益的行为。相反的，被上诉人为了全体业主的利益，在上诉人拒不履行维修职责，本应由上诉人支付的公共部位维修费拒不支付时，被上诉人主动垫资维修，目前被上诉人已垫资45万元，被上诉人已在他案中提起仲裁以维护自身合法权益。2018年4月15日，由业主尉藕英牵头向被上诉人购买车位的行为并不违反我国法律法规的强制性规定，车位买受人尉藕英系本小区业主，尉藕英等4位买受人已支付首期款1500万元，《大成名座车位销售协议》合同已成立并生效，被上诉人已将上述车位交付给买受人；另外，《大成名座车位销售协议》约定被上诉人支付车位物业管理费至2018年12月25日，因此从2019年开始的车位物业管理费，上诉人应向4位买受人主张，不应由被上诉人承担，故一审认定525个车位已出售给尉藕英等4位买受人的事实正确。三、一审适用法律正确，应驳回上诉人的全部上诉请求。一审仅认定上诉人存在管理瑕疵，实际上上诉人存在长期不履行物业管理和物业服务职责，上诉人的根本违约行为导致被上诉人至今仍有房子不能正常出售，被上诉人损失巨大.实际上，双方通过口头约定进而通过实际履行已变更了双方签订的补充协议，2014年至2018车位费双方均按85折支付，在矛盾激化以前，上诉人之前对此并没有异议。就本案而言，上诉人主张的车位管理费本应按85折予以结算，但被上诉人考虑到本案车位管理费用金额不高，为了便于解决纠纷，被上诉人在一审中同意在本案中3个车位管理费不予扣减，被上诉人的相关表态仅仅就本案的个案有效。假定双方仍有其他纠纷的，被上诉人保留要求上诉人按85折结算车位费的权利。虽一审就本案个案酌情支持上诉人的诉请，但这并不代表被上诉人放弃相关权利的主张，从尊重司法的角度出发，被上诉人尊重一审的判决。一审经双方确认被上诉人提供5个车位给上诉人，即65万抵扣2017年物业费车位费590841.01元，尚余59158.98元，双方同意在本案车位费纠纷中予以抵扣。一审双方确认被上诉人已支付30万元，故2018年481716.62元减去已支付30万元及2017年底结余59158.98，2018年应交纳的费用尚有122557.64元；而2019年1月至6月的车位费，因525个已出售给4位买受人且早已完成交付，上诉人应向4位买受人主张。另外，被上诉人同意三个给上诉人使用的车位管理费在本案中不再扣减，故2019年1月到6月车位数是566个减去525个等于41个车位，以每月70元计算得出17220元，最终一审依据我国合同法判定被上诉人应支付上诉人139777.64元，一审计算和适用法律正确。综上，一审要求上诉人进一步举证证明车位个数和要求被上诉人予以配合举证符合法律规定，被上诉人系配合举证，并不存在举证超期。一审认定525个车位已出售给尉藕英等4位买受人的事实正确，上诉人应向买受人主张车位费。一审认定事实正确，适用法律正确，本案应驳回上诉人的全部上诉请求。 二审期间，上诉人中奥物业公司未向本院提交新证据。 二审期间，被上诉人一方房产公司向本院提交如下证据：1、QQ聊天记录截图打印件，拟证明上诉人起诉时双方并未对账，一审要求上诉人进一步举证证明车位的实际个数，并要求被上诉人配合提供相关证据，一审为了全面、正确的查清案件事实在庭审中责令双方进一步举证符合法律要求，被上诉人提交车位销售协议等相关证据系配合举证的行为，不存在举证期限超过的事实；2、大成名座地下车位买卖合同2份，拟证明项目开发近十年，被上诉人均优先保证业主合法权益，将车位出售给业主，众多业主已购买车位，被上诉人并不存在损害业主利益的行为。相反的，被上诉人为了全体业主的利益，在上诉人拒不履行维修职责时垫资对公共部位的脱落瓷砖进行维修。3、尉藕英商品房买卖合同，拟证明2018年被上诉人将525个车位出售，4位买受人中的尉藕英系本小区业主，由尉藕英牵头购买车位的行为并不违反我国法律法规的强制性规定，买受人已支付首期款1500万元，《大成名座车位销售协议》合同已成立并生效。《大成名座车位销售协议》约定被上诉人支付车位物业管理费至2018年12月25日，故从2019年开始的车位物业管理费，上诉人应向4位买受人主张，不应由被上诉人承担。经质证，上诉人中奥物业公司对证据1的三性及证明对象均有异议，认为一审中被上诉人提交的证据对2018年物业费信息进行了核对，核对信息中已经包括了所有车位的详细信息，比如车位号，上诉人也多次向被上诉人催讨物业费，一审起诉前，上诉人也寄送了律师函，包括物业费的金额，诉调阶段以及一审开庭过程中，被上诉人一直认可525个车位，从未提及车位已经出售的事实，一审不可能以调查事实要求被上诉人提供车位买卖信息；对证据2中对施仁法的合同认可，其他人的合同不予认可，根据上诉人核对，金瑶楠购买的车位与事实不符，该房号对应的业主和车位号与该销售协议不一致。其次，仅两名业主购买车位不能说明车位满足了大部分业主需求，更不能说优先满足了业主的需求，也不能证明其待证对象；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，仅能证明尉藕英是业主，其他三人不能确定为业主，也没有列明购买车位数量，更不能达到其证明目的。本院经审查认为，证据1系打印件，上诉人对真实性也有异议，不予确认；证据2、3与本案讼争无直接关联性，不予确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定一致。 本院认为，根据原审判决载明，一方房产公司庭后提交的车位销售协议及对应的车位明细表、移交清册、收款凭证、2019年1月至6月空置车位结算表，系根据原审要求而提交，故中奥物业公司认为上述证据超过举证期限的意见，本院不予采纳。查看原审笔录，中奥物业公司主张2019年按566个车位计算车位费，一方房产公司认为只有520个车位，在双方陈述不一致的情况下，原审为查明案件事实，庭后要求一方房产公司提交相关证据，程序上虽有不妥，但不影响本案事实查明与实体处理。原审在组织中奥物业公司进行质证，并进行核实后，认定525个车位已出售，一方房产公司对车位物业管理费承担至2018年12月25日的事实，确认一方房产公司应支付中奥物业公司剩余41个车位半年车位费17220元，并无当之处。至于一方房产公司与案外人签订的车位销售协议的效力问题，因涉及案外人，原审并未作评判。如该车位销售协议之后被依法确认无效或撤销，中奥物业公司可另行向一方房产公司主张权利。故中奥物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4608元，由广东中奥物业管理有限公司杭州分公司负担。广东中奥物业管理有限公司杭州分公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判员  姚炜强 二〇二〇年四月十七日 书记员  逯遇草