上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46256号原告：戴有江,男,1975年6月18日生,汉族,住上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室。原告：黄一瑾,女,1981年8月11日生,汉族,住上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室。两原告共同委托诉讼代理人：朱飞翔，上海芮德渱齐律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李永祥，上海芮德渱齐律师事务所律师。被告：蒋鹏,男,1987年8月11日生,汉族,户籍地广西壮族自治区灌阳县黄关镇兴秀村冷水坝屯097号。被告：上海乐华房地产投资咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱宏，经理。委托诉讼代理人：夏小龙。委托诉讼代理人：徐桂香。原告戴有江、黄一瑾与被告蒋鹏、上海乐华房地产投资咨询有限公司(以下简称乐华房地产咨询公司)、第三人上海丰之绪餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，原告撤回了对于第三人的起诉。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告黄一瑾及两原告共同委托诉讼代理人朱飞翔、李永祥，被告乐华房地产咨询公司的委托诉讼代理人夏小龙、徐桂香到庭参加诉讼。被告蒋鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告戴有江、黄一瑾共同向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《租赁合同》已于2019年9月3日解除;2.判令原告无需返还被告蒋鹏支付的押金5,300元;3.判令被告蒋鹏按照5,300元/月向原告支付房屋占有使用费(自2019年9月4日起至2019年11月15日)，原告愿意退还蒋鹏缴纳的2019年11月16日-2019年11月30日的房租2,650元。4.判令被告蒋鹏支付房屋使用期间产生的水费、电费、煤气费等费用至房屋实际腾退返还之日止;5.判令二被告连带赔偿原告家具损失8,050元和装修损失2,000元，详见原告提交的证据目录，此项诉请为原告的实际损失。6.本案受理费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认两原告与被告蒋鹏、乐华房地产咨询公司签订的《租赁协议》已于2019年9月3日解除;依据：被告蒋鹏非法转租，原告据此要求解除合同。被告乐华房地产咨询公司为居间方，租赁关系为两原告与被告蒋鹏之间发生；原告于2019年9月3日通过微信要求与两被告协商解除合同，原告认为租赁合同已经于该日解除。若法院不能支持原告提出的前述解除日期，关于解除日期由法院依法认定。2、因被告蒋鹏违约，判令两原告无需返还被告蒋鹏支付的押金5,300元;3、判令被告蒋鹏按照5,300元/月向原告支付自2019年9月4日起至2019年11月15日的房屋占有使用费;原告愿意退还蒋鹏缴纳的2019年11月16日-2019年11月30日的房租2,650元。4、判令被告蒋鹏赔偿原告家具、房屋清洁费、垃圾运输费损失，租赁期间产生的水费(具体详见原告方提交的明细),现原告方酌情主张10,050元及水费138元，电费、燃气费已结清。此项诉请为原告的实际损失。5、判令被告乐华房地产咨询公司返还两原告已支付中介费2,650元。事实和理由：两原告系夫妻关系,为本市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人。被告蒋鹏为系争房屋的承租人,被告乐华房地产咨询公司为中介方。两原告因出租房屋,委托被告乐华房地产咨询公司提供中介服务。被告乐华房地产咨询公司介绍称,被告蒋鹏为夫妻二人带一孩子共同租房用于自住。原告遂与被告蒋鹏于2019年8月28日在被告乐华房地产咨询公司办公地址签署了《租赁合同》，合同明确约定系争房屋仅作为被告蒋鹏居住使用，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日，月租金5,300元,押金5,300元，蒋鹏保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为;未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁的房屋,乙方不得将承租的房屋转租,如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏,乙方应负责赔偿等条款。《租赁合同》签订后,被告蒋鹏于2019年8月28日向原告支付了首期租金15,900元(三个月租金)及房屋押金5,300元。原告于同日将房屋及配套设备与家具交予被告蒋鹏使用。2019年9月2日,原告接到邻居的紧急通知,称系争房屋内家具被租客无故丢弃。居委会要求大件家具垃圾必须由原告到场缴纳清运费处理。原告赶到现场后发现房屋内的家具已经全数尽失。原屋内的大沙发遭破坏后,因无法丢入垃圾箱而被直接丢弃在楼下过道处。屋内出现了6张高低床以及数人的生活用品。经询问房屋内人员,得知居住在此的人员均系案外人上海丰之绪餐饮管理有限公司的餐厅员工,租赁房屋是上海丰之绪餐饮管理有限公司从被告蒋鹏处转租而得,用作员工宿舍。两原告要求居住人员立即搬离,但遭到拒绝。次日,原告联系被告蒋鹏提出解除租赁合同。原告戴有江与被告蒋鹏在被告乐华房地产咨询公司处协商解约后的搬离事宜,被告蒋鹏承认转租事实,但称在扔家具前曾询问被告乐华房地产咨询公司屋内家具是否可以丢弃,被告乐华房地产咨询公司称可以的。被告乐华房地产咨询公司对此未予否认。原告戴有江要求被告蒋鹏立即腾退返还房屋,但被告蒋鹏拒绝配合。期间,原告为此寻求邻居、居委会、物业公司、户籍警等各种途径的解决办法，但均未果。2019年9月20日,系争房屋所在地的街道办事处下达并张贴了《整改告知书》,称系争房屋内存在非法群租行为,责令群租行为人立刻自行整改,要求尽快搬离。但被房屋内居住人员擅自撕下,置若罔闻。2019年9月27日,街道办事处至系争房屋进行整改,因有群租情况而拆除房屋原有正常装修(隔板),要求群租人员立即搬离。但驱赶未果,上海丰之绪餐饮管理有限公司的员工仍强行居住。2019年9月28日,原告通过110报警,请警察到场处理,仍未果。后上海丰之绪餐饮管理有限公司的员工搬离系争房屋，原告于2019年11月16日收回系争房屋，但发现有更多家具损坏，房屋内有大量垃圾杂物需要处理。为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告蒋鹏未出席庭审，但于庭后辩称，诉请1，同意解除租赁合同。2019年11月19日之前原告已经将系争房屋换锁，且未经被告允许将其在房屋内的物品丢弃，租赁合同并未解除，原在正常履行中，只是原告单方面终止了合同。不同意诉请2，被告没有违约，也不存在违法转租的情形。系争房屋为被告和同事3人居住。诉请3，被告的租金支付至2019年11月30日。若法院审查认为合同应当解除，应当按照被告实际使用系争房屋的期间计算房租和占有使用费。不同意诉请4，被告蒋鹏进入系争房屋内时只有简易的两张床，没有原告所述的其余物品。目前系争房屋内是有两张床的。目前还有138元的水费未付，被告同意支付。被告乐华房地产咨询公司辩称，诉请1，只要被告蒋鹏同意解除合同，乐华房地产咨询公司没有异议，也同意合同解除。诉请2-4，与乐华房地产咨询公司无关。诉请5，作为居间方，乐华房地产咨询公司已经尽到了审慎的注意义务，被告蒋鹏至乐华房地产咨询公司要求租赁房屋时，表示是3个人居住的。直至原告通知，乐华房地产咨询公司才知道系争房屋被群租。原告要求中介公司详细审查蒋鹏的身份并时时上门查看是对中介公司的责难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告戴有江、黄一瑾(共有情况为共同共有)。2019年8月28日，原告戴有江、黄一瑾(出租方、甲方)与被告蒋鹏(承租方、乙方)、乐华房地产咨询公司(中介方)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定乙方租赁该房屋作为居住使用，租赁期限为2年，自2019年9月1日至2021年8月31日止；房屋租金为每月5,300元，押金为5,300元，租金每三个月一付；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。甲方提供的设备为淋浴器1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、简易家具2套；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则向对方支付违约金5,300元。合同签订当日，原告向被告乐华房地产咨询公司支付了中介费2,650元，被告蒋鹏向原告支付了2019年9月1日至2019年11月30日的租金15,900元及押金5,300元。2019年9月3日，原告通过微信联系被告蒋鹏，表示原告已于9月2日至系争房屋查看，系争房屋已用于群租，要求蒋鹏今日至乐华房地产咨询公司，三方协商解除合同。2019年9月20日，上海市静安区大宁路街道综治办等部门在系争房屋张贴《整改告知书》，表示经核查该户存在非法群租行为，要求群租行为立刻自行整改，如5日内未能自行整改的，有关部门将采取强制取缔措施。审理中，原告表示，被告蒋鹏遗弃、损坏房屋内的物品包括床及床垫两套(价值2,900元)、三门衣橱(价值2,500元)、电视柜(价值950元)、三人座皮沙发(价值1,800元)、隔断(价值2,000元)、对讲机(价值80元)、空调(价值2,199元)、单人沙发(价值1,580元)、房门(价值1,600元)、换锁芯150元、热水器维修费175元，原告还因收房后清理高低床等垃圾支出了大件垃圾清理费200元、清洁费600元，就上述损失，向原告酌情主张10,050元。原告在得知被告蒋鹏违法转租后，已经告知其解除了租赁合同。被告蒋鹏表示，2019年8月28日，其路过乐华房地产咨询公司门店，找到中介，得到的系争房屋的房源信息，当天与原告签订租赁合同，支付押金及三个月租金。系争房屋由其和一个朋友自住，没有转租，系争房屋内只有2张床，常住3人。承租系争房屋过程中，没有任何人找过其告知其存在群租的情形，系争房屋内的家具都还在。现原告把其从系争房屋内赶走，原告已经自行换锁，记不清楚原告是否找过其要求解除合同。对于原告提出的物品损失，被告不予认可。被告没有看到过街道张贴的整改告知书，街道只是曾上门登记，要求被告不能居住过这么多人。被告乐华房地产咨询公司表示，在其公司的居间下，原告和蒋鹏签订的合同是合法的，且合同载明不得转租，但蒋鹏违反合同约定转租的行为是中介无法控制的。之后蒋鹏确实存在群租整改的事实。原告所称的系争房屋内原有的物品均是属实的，但其公司不知道具体的价值，后期原告找到其公司时，其工作人员曾上门查看，系争房屋内原有的物品基本都不见了。因被告蒋鹏否认曾对系争房屋进行转租、群租，本院于2019年12月23日至本市静安区大宁路街道房管办调查相关情况，其工作人员王巍卿表示，2019年9月10日有市民通过12345热线反映其出租的房屋被群租。2019年9月24日，综治办相关人员上门查看，发现系争房屋为2室户，有6张高低床，并报请房办进行认定。2019年9月20日，由房办、城管、公安、综治办联合整治部门张贴了《整治告知书》，于2019年9月27日第一次进行了群租整治。后因该户存在整治回潮，2019年10月22日、2019年10月30日、2019年11月15日联合整治部门又进行了三次整治。2019年11月15日，联合整治部门上门时，系争房屋内仍有4-5张高低床，之前联合整治部门上门整治时，曾依法对高低床进行整治，后房客又对床进行了修补。2019年11月15日对该户群租现象整治完毕。原告对于上述情况无异议，当时就是原告黄一瑾通过市民热线反映的问题。街道于2019年11月15日最后一次上门时，系争房屋内只是高低床，没有任何其他物品，是无人居住的状态。当时街道整改部门将高低床砸掉，原告进行了保洁，并将高低床搬离，为此还支付了大件垃圾清运费。被告蒋鹏表示，被告进入系争房屋的时候就有那么多高低床，整改的事情听公司同事说过一次。系争房屋内常住3人，偶尔还有其他同事居住。被告乐华房地产咨询公司对于询问笔录反映的情况无异议。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现被告未经原告同意，擅自转租系争房屋，且经有关部门认定存在群租现象，被告的行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁的相关管理规定，已构成违约。且被告蒋鹏陈述前后矛盾，明显有违诚信原则。现原告要求以2019年9月3日作为合同解除日期，但结合原告发送的微信，该日被告仅是要求蒋鹏至中介处协商解除合同，且该日之后原告方还与被告蒋鹏进行协商，故本院难以认定原告已于该日向被告明确表示要求解除租赁合同。现根据在案证据，原告已于2019年11月15日收回了系争房屋，故本院认定原告与被告蒋鹏的租赁合同于该日解除。因被告蒋鹏违约，原告要求将蒋鹏支付的押金5,300元作为违约金予以没收的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。现蒋鹏实际支付的租金及使用费至2019年11月30日，而原告已于2019年11月15日收回房屋，现原告愿意向蒋鹏退还2019年11月16日至11月30日的使用费2,650元，本院予以确认。对于原告要求被告赔偿物品损失的诉讼请求，原告诉请既包括违约金又主张相应的损失，本院认为，违约金的主要功能是填补，即弥补守约方的相应损失。当违约金不足以弥补守约方损失时，可判令违约方赔偿守约方不足部分的相应损失。根据原告提供的证据及被告乐华房地产咨询公司的陈述，系争房屋内的多项物品遭到毁损，确对原告造成了实际的经济损失，但原告现以重新购置物品的价值计算损失，亦有不当，在考虑原告已没收蒋鹏支付的押金的基础上，本院酌情确定被告蒋鹏还需赔偿原告实际损失5,000元。对于水费138元，系蒋鹏实际承租房屋期间产生，其亦愿意负担，本院予以确认。对于原告要求被告乐华房地产咨询公司返还中介费的诉讼请求，因本院释明，原告明确本案系房屋租赁合同纠纷，其与乐华房地产咨询公司系居间合同纠纷，分属不同法律关系，且原告亦无证据证明乐华房地产咨询公司存在相应的过错，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告戴有江、黄一瑾与被告蒋鹏、上海乐华房地产投资咨询有限公司就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告蒋鹏应于本判决生效之日起七日内向原告戴有江、黄一瑾支付违约金5,300元(该款与被告蒋鹏支付的押金5,300元相抵扣)；三、被告蒋鹏应于本判决生效之日起七日内向原告戴有江、黄一瑾赔偿损失5,000元及水费138元；四、原告戴有江、黄一瑾应于本判决生效之日起七日内向被告蒋鹏返还房屋使用费2,650元；五、驳回原告戴有江、黄一瑾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计367.07元，由原告戴有江、黄一瑾负担87.47元，被告蒋鹏负担279.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年四月十四日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。