辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3540号上诉人（原审被告）：相蕾，女，汉族，1980年10月30日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李宏丽，辽宁盛赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：相希奎（相蕾父亲），男，汉族，1954年10月2日出生，住沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：相辰，男，汉族，1989年1月15日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李宏丽，辽宁盛赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：相希奎（相辰父亲），男，汉族，1954年10月2日出生，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳市西环商场，住所地沈阳市铁西区富工二街十四号。投资人：赵长喜，该商场经理。委托诉讼代理人：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东，辽宁奉申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区商业管理中心，住所地沈阳市铁西区景星北街13-2号。法定代表人：潘正，该单位主任。委托诉讼代理人：刘振俊，男，汉族，1963年10月13日出生，该单位法律援助中心副主任，住沈阳市铁西区。上诉人相蕾、相辰因与被上诉人沈阳市西环商场、沈阳市铁西区商业管理中心所有权确认纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初13720号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。相蕾、相辰上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间存在真实有效的买卖合同关系，一审判决对此并没有查清亦没有结论，没有查清诉争房屋现有的状态，被上诉人沈阳西环商场在工商登记记载为个人独资企业；二、原审判决适用法律错误，混淆了行政判决与民事权属争议之间的法律关系，没有受理上诉人提出的反诉也是错误的。沈阳市西环商场答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳市铁西区商业管理中心答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳市西环商场向一审法院起诉请求：1.请求判决确认三被告签订的《存量房买卖合同无效》，并确认原告是沈阳市铁西区屋的所有权人；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告原为集体企业，1998年11月9日由赵长喜等30人整体买断转制为个人独资企业，投资人为赵长喜，企业现为吊销状态。2013年原告发现位于沈阳市铁西区，建筑面积1910平方米的所有权房屋，经刘英斌以沈阳市铁西区商业管理中心之名转移登记给相蕾、相辰，2012年10月15日沈阳市房产局为相蕾、相辰颁发了房屋所有权证。原告不服，于2013年12月15日向一审法院提起行政诉讼。经一审法院（2014）沈铁西行初字第6号行政案件审理查明，本案涉案房屋所有权转移登记中，向沈阳市房产局提交登记的主要材料为虚假材料，不是真实、合法、有效的登记材料。所提供的沈阳市铁西区商业管理中心材料，该中心均没有出具过，材料上盖章经公安部门鉴定为伪造。同时，沈阳市房产局对申请登记材料审查核实不细，对申请人提供的明显存在矛盾和过时材料，没有审查出来。2014年7月30日一审法院作出（2014）沈铁西行初字第6号行政判决，判决撤销沈阳市房产局为相蕾、相辰颁发的N060413127-1、N060413127-2号房屋所有权证。相蕾、相辰不服该判决，上诉至本院，本院以[2014]沈中行终字第444号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向沈阳市房产局提出申请，办理沈阳市铁西区（面积1910平方米）房屋所有权证，2015年6月1日该局作出书面答复，颁发给相蕾、相辰的本案案涉房屋所有权证已被撤销，通知相蕾、相辰要求交回被撤销的房屋权证未果，已经以登报公告的方式声明作废。因行政诉讼过程中，涉案房屋存在权属争议，故暂不能为原告办理房屋登记。本案审理过程中，被告相蕾、相辰当庭提出反诉，要求原告履行合同，协助反诉人办理涉案房屋产权登记过户手续，并承担房屋过户税金等全部费用。一审法院认为，被告相蕾、相辰的反诉主张系基于债权请求权，而本案为物权确认之诉，两者非同一法律关系，故对被告相蕾、相辰的反诉请求，一审法院不予受理。一审法院认为，坐落于沈阳市铁西区产，建筑面积1910平方米，房屋所有权原登记于沈阳市西环商场名下。2012年10月15日在其上级主管部门即本案被告沈阳市铁西区商业管理中心不知情的情况下，沈阳市房产局根据盖有沈阳市铁西区商业管理中心虚假印章的申请材料，以买卖方式为被告相蕾、相辰办理了案涉房屋所有权转移登记。后经一审法院（2014）沈铁西行初字第6号民事判决及本院[2014]沈中行终字第444号行政判决，判决撤销沈阳市房产局为被告相蕾、相辰颁发的房屋所有权证。因相蕾、相辰拒不交回房屋所有权证，故沈阳市房产局以登报公告的方式声明作废。现原告要求确认《存量房买卖合同》无效，因该份合同出卖人签章处“沈阳市铁西区商业管理中心”印章经公安机关鉴定与该中心印文样本不同一，且庭审中，沈阳市铁西区商业管理中心明确表示对房产交易不知情，故该《存量房买卖合同》应当认定为无效。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。故原告要求确认其为沈阳市铁西区屋所有权人的主张，予以支持。关于被告相蕾、相辰抗辩，被告与原告签订了真实合法有效的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》、《房屋买卖顶账协议书》、《买卖房屋交接结算协议书》，并在实际履行后签订了《房屋交接协议书》，由原告交付使用后被告实际占有使用该房屋至今，因此被告依以上合同及履行事实已实际取得房屋所有权。庭审中，原告不否认其有出卖案涉房屋的意图，并对被告提供的《房屋买卖补充协议书》、《房屋买卖顶账协议书》真实性无异议，但否认收到购房款及顶账房屋。且原告为集体企业转制为个人独资企业，其出卖房产，应得到被告沈阳市铁西区商业管理中心同意，庭审中，沈阳市铁西区商业管理中心表示只有在妥善安置职工后才能允许财产转让。同时，本案为房屋所有权证依法撤销后产生的物权确认之诉，故被告相蕾、相辰可就其抗辩的债权请求权另行主张权利。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条之规定，判决：一、2012年8月22日原、被告签订的《存量房买卖合同》无效；二、位于沈阳市铁西区，建筑面积1910平方米的房屋，所有权人为原告沈阳市西环商场；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费86206元，由被告相蕾、相辰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、沈阳市铁西区同心商场的工商档案，证明：案涉房屋赵长喜个人以该房产作为固定资产，价值116万元，投资成立了沈阳市铁西区同心商场，成立日期1998年11月3日，西环商场不具备诉讼的主体资格，从争议房屋来源看，在房产局已经被撤销的法律文书中查明的事实，诉争房产原登记在沈阳市铁西区环商场名下，1998年10月赵长喜个人买断了诉争的房产，并将该房产作为个人财产投资转制了现在的被上诉人沈阳市铁西区环商场，该名头与原房产证记载的名头虽然一致，但不是同一主体。西环商场主张的权利涉及到的诉争房产已经是沈阳市铁西区同心商场的固定资产，沈阳市铁西区同心商场应当追加为本案第三人。2、西环商场的集体企业转制为私营企业的工商档案，证明：原房产证标注的沈阳市西环商场，房产证性质是集体。1998年11月9日赵长喜个人经过上级主管部门、工商部门批准，经审计购买案涉房产，以该房产作为固定资产投资转制成立了私营企业西环商场，工商档案明确记载投资人为个人，也有转制时原西环商场出具的情况说明，情况说明中明确写赵长喜是我商场职工，现在整体买断西环商场企业，转为私营企业，并有产权交易凭证，出让方由原名头铁西区商业管理中心和赵长喜签字，并有收款凭证。能证明现在的西环商场是私营、独资企业身份作为本案原审原告，按其刚才陈述意见，物权未经转移不发生效力，房产证登记的西环商场与沈阳市铁西区环商场并非同一法律意义和概念，主张的权利也是依据转制行为发生后享有的权利。3、照片，证明：案涉房产我方经装修成立沈阳悦康老年病医院，医院一直在经营中。沈阳市西环商场质证：1、真实性没有异议，关联性有异议。（2014）沈中行终字第444号和（2014）沈铁西行初字第6号行政判决书查明的事实可以认定诉争房屋从未变更至沈阳市铁西区同心商场名下，依据不动产登记效力规定，房屋未经转移登记，不发生物权变更效力，另案行政判决认定我方享有诉讼主体资格。一审提交的房屋登记簿及相关档案可证明案涉房屋是1993年至今始终在西环商场名下。2、真实性没有异议，证明目的有异议。西环商场由原集体企业转制为私有企业，属于企业从设立到转制属于企业延续的过程，现在私有企业的西环商场与原集体企业的西环商场是同一企业。企业名下的不动产无需办理变更登记。3、真实性没有异议，只能证明上诉人正在使用该房屋，使用不能推定为享有所有权。上诉人使用该房屋的行为，我方保留另行起诉要求其承担相关使用费的权利。沈阳市铁西区商业管理中心质证：1、案涉房产按照相关文件，是不允许变更的，因为是转制性的企业。现在房产产权还是西环商场。2、证明不了西环商场是上诉人所有，转让时是整体转让，包括房产也包括企业职工，不能单独买卖。3、没有异议。同意西环商场意见。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于诉争房屋买卖合同的效力问题，诉争房屋原产权单位为沈阳市西环商场，产权证所有权登记栏一直为“集体”；1998年企业转制时，该企业转制为投资人系赵长喜的个人独资企业，故对于诉争房屋的买卖应区别于私有房产的买卖。上诉人自述签订诉争合同时对上述事实明知，亦查询了沈阳市西环商场的工商档案，但上诉人未提供已经查询的证据，属于上诉人存在疏忽的过失。上诉人自述系与赵长喜及刘英斌共同到沈阳市房产大厦办理诉争房屋的过户手续，且全程与赵长喜及刘英斌参与办理诉争合同，但赵长喜与刘英斌均非沈阳市铁西区商业管理中心的工作人员或持有该中心的授权，上诉人陈述不清楚沈阳市铁西区商业管理中心的公章加盖一节。上诉人对于诉争房屋原产权单位为沈阳市西环商场、产权证所有权登记栏为“集体”一节系知晓，上诉人与赵长喜、刘英斌办理诉争房屋更名过户时应清楚房产部门对于该类房产进行更名过户需要上级主管部门同意（原因为防止资产流失），此属于上诉人与赵长喜、刘英斌的注意义务。诉争合同上加盖了伪造的“沈阳市铁西区商业管理中心”的公章，该行为已经构成了“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”，作为购买诉争房屋的上诉人，在此至少属于不当履行自己的注意义务，存在重大过失，赵长喜、刘英斌在此至少亦存在重大过失。依据“举重以明轻”的原则，上诉人与赵长喜、刘英斌共同签署的诉争合同上加盖了伪造的公章，且上诉人与赵长喜、刘英斌均存在重大过失，上诉人与赵长喜、刘英斌的共同过失导致诉争合同未经过主管部门的监督，致使集体资产流失，符合“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效构成要件，故一审法院确定诉争合同为无效合同并无不当。关于上诉人一审的反诉请求问题，上诉人一审请求继续履行的合同并非本案诉争合同，本案诉争合同无效的原因与其他合同不同、不必然导致其他合同无效，即上诉人提出的反诉请求与本诉无实质牵连，即不构成反诉，故一审法院对于上诉人的诉讼请求未与本案合并审理并无不当。关于诉争房屋的权属确定问题，上诉人与赵长喜、刘英斌签订的诉争合同由于被确认无效，不产生法律效力。在上诉人未请求确认其与赵长喜一方签订的其他合同的效力以及实际履约的情况下，不宜确定诉争房屋的所有权已经发生转移，故一审法院确定诉争房屋的所有权人仍为原产权人沈阳市西环商场并无不当。综上所述，相蕾、相辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86206元，由上诉人相蕾、相辰负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月二十七日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。