上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1708号原告：上海市静安区金富得商业广场业主委员会，地址上海市静安区。负责人：程振崴，主任。负责人：上海金鹰天地实业有限公司(张立)，副主任。委托诉讼代理人：胡翔，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈嘉申，北京市环球律师事务所上海分所律师。被告：德申餐饮管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号二层西区。法定代表人：刘帼虹。原告上海市静安区金富得商业广场业主委员会(以下简称金富得业委会)与被告德申餐饮管理(上海)有限公司(以下简称德申公司)其他所有权纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。经金富得业委会申请，本院于1月8日作出保全裁定。本案于4月3日公开开庭进行了审理，原告金富得业委会的委托诉讼代理人胡翔、陈嘉申到庭参加诉讼。被告德申公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金富得业委会向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年10月1日至实际搬离之日2018年7月20日期间的场地使用费192.9万元(按照每月20万元的固定费用，未支付9个月零20天计算)。事实和理由如下：原告系上海市静安区金富得商业广场业主大会依法选举产生的业主委员会。金富得广场爱莎酒店内一楼西餐厅部位(以下简称涉案场地)是金富得广场的公共部位，应为全体业主共有，但在2012年7月至2018年7月20日期间却由被告长期违法占用，用于经营“Brotzeit”餐厅。被告与案外人先后两次在2012年1月和2014年7月就涉案场地签订两份《合作经营合同》，约定涉案场地由被告经营，被告按月支付合作费用。合作费用由固定费用和浮动费用组成，固定费用为每月20万元，浮动费用根据涉案场地每月营业额(税前)按一定比例计算。原告对被告与各方签订《合作经营合同》并不知晓，涉案场地用于经营餐厅未经过原告或业主大会同意。现被告支付合作费用至2017年9月，而被告在2018年7月20日才搬离涉案场地。被告占用涉案场地缺乏法律依据，也未支付上述期间的费用，损害了业主的利益。为维护自身利益，原告起诉来院。被告德申公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月左右，德申公司及案外人上海澳园煦荫酒店管理有限公司(以下简称澳园公司)、上海澳森普瑞特物业管理有限公司(以下简称澳森公司)签订《合作经营合同》。合同内容涉及澳园公司提供经营场地(陕西北路XXX号一楼)，负责提供经营所需的保证和条件，德申公司提供品牌“Brotzeit”及餐厅经营所需的流动资金共同经营餐厅，德申公司负责餐厅经营管理，双方按照约定结算合作费用，合作期限为自经营场地交付之日起5年，德申公司每月均按照固定费用加浮动费用的方式支付餐厅经营的合作费用，固定费用为每月20万元。2014年7月，案外人第一澳园投资顾问(上海)有限公司(以下简称第一澳园公司)与德申公司、澳园公司(系第一澳园公司的关联公司)、澳森公司签订《合作经营合同》，内容涉及第一澳园公司代替澳园公司与德申公司、澳森公司合作经营上述餐厅，合作期限至2019年4月30日止，德申公司支付第一澳园公司的固定费用为每月20万元，并另行约定浮动费用。2017年5月9日，为涉案场地提供物业服务的公司由澳森公司改为上海星海时尚物业经营管理有限公司(以下简称星海公司)。2018年7月20日，德申公司与金富得业委会交接后搬离经营场所。因《合作经营合同》履行中发生纠纷，第一澳园公司、德申公司、金富得业委会、星海公司涉诉。2018年11月27日，上海市浦东新区人民法院出具(2017)沪0115民初83803号判决书中，认为第一澳园公司、德申公司、澳园公司、澳森公司之间系合作关系，澳森公司不再作为涉案场地的物业管理公司后，无法按照合同约定履行提供相应物业管理服务的义务，德申公司继续使用涉案场地未经星海公司同意及配合，金富得业委会也不认可第一澳园公司将涉案场地交给德申公司经营，并对第一澳园公司的权利来源提出异议，判决解除第一澳园公司、德申公司、澳园公司、澳森公司于2014年7月签订的《合作经营合同》，对第一澳园公司要求德申公司支付2017年5月至2017年10月拖欠的合作费用120万元的诉讼请求不予支持等。第一澳园公司不服，提出上诉。2019年8月15日，上海市第一中级人民法院出具(2019)沪01民终3570号之一判决书，认为涉案合同在2017年5月9日起客观上无法实际履行等，判决驳回上诉，维持原判。因金富得业委会认为德申公司占有涉案场地系非法占有，且未支付2017年10月1日至实际搬离之日2018年7月20日期间的场地使用费，金富得业委会起诉至本院。另查明，金富得业委会与星海公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理，案号为(2019)沪0106民初45526号。在该案中，金富得业委会要求星海公司返还其向德申公司收取的2017年5月至2017年9月的“合作费用”75万元(每月15万元)，星海公司表示曾在街道带领下收取过德申公司5个月的使用费75万元，没有得到授权委托，但收取费用是为了补贴运营管理所需。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一澳园公司、德申公司、澳园公司、澳森公司于2014年7月签订的《合作经营合同》在2017年5月9日后因物业公司的更换已经无法实际履行，且经生效判决解除该合同，由此，德申公司在此之后继续使用涉案场地，应向涉案场地的所有权人支付场地使用费。涉案场地为金富得广场的公共部位，属于业主共有。金富得业委会称已获业主大会授权提起本案诉讼，德申公司应向金富得业委会支付场地使用费。就场地使用费的标准，金富得业委会参照《合作经营合同》中的固定费用20万元计算，本院认为《合作经营合同》各方之间经生效判决认定系合作关系，而非房屋租赁关系，结合本案的实际情况，本院酌情调整场地使用费的标准为每月15万元，由此，德申公司应支付金富得业委会2017年10月1日至2018年7月20日之间的场地使用费1,446,774.19元。德申公司未到庭应诉，放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告德申餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区金富得商业广场业主委员会场地使用费1,446,774.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告德申餐饮管理(上海)有限公司负担。案件受理费22,161元，减半收取为11,080.5元，由原告上海市静安区金富得商业广场业主委员会负担2,170元，由被告德申餐饮管理(上海)有限公司负担8,910.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇二〇年四月六日书记员  夏 雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。