云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云05民初97号 原告：齐燕，女，1977年3月10日出生，汉族，住河北省石家庄市西区。 委托诉讼代理人：赵玉涵,云南晨宇律师事务所执业律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：王春雨，齐燕丈夫，特别授权代理。 被告：隆阳广厦投资开发建设有限责任公司。 统一社会信用代码：9153050277276650Ｑ。 住所地云南省保山市隆阳区永昌街道居民新村。 法定代表人：李湜。 委托诉讼代理人：雷泽山，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：保山市凤溪茶业有限公司， 住所地云南省保山市隆阳区板桥工业园区。 统一社会信用代码：91530502681278074Ｕ。 法定代表人：刘春贵。 第三人：刘春贵，男，1973年9月10日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 第三人：王萍，女，1973年7月19日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 第三人：刘沁，女，1992年5月13日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 王萍、刘沁共同委托诉讼代理人：刘春贵，系王萍、刘沁亲属，特别授权代理。 第三人：杨志艳，女，1973年6月8日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 原告齐燕与被告隆阳广厦投资开发建设有限责任公司（以下简称隆阳广厦公司）、第三人保山市凤溪茶业有限公司（以下简称凤溪公司）、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐燕的委托诉讼代理人赵玉涵、王春雨、被告隆阳广厦公司委托诉讼代理人雷泽山、第三人凤溪公司法定代表人刘春贵、第三人杨志艳及第三人王萍、刘沁的委托诉讼代理人刘春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐燕向本院提出诉讼请求：1，请求判决解除对杨志艳名下的位于大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋的查封；2，依法确认原告齐燕与第三人杨志艳签订的《买房居间合同》合法有效；3，本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年8月30日，经大理新一世纪房产经纪服务有限公司居间介绍，原告齐燕与第三人杨志艳签订《买房居间合同》，约定杨志艳将大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋卖给原告。因该房屋的实际所有人为第三人刘春贵，故刘春贵也在合同上作为出卖方的担保人签字。合同约定成效价为2280000.00元，原告于合同签订当天向刘春贵转账支付1465649.00元，于2017年9月16日支付380000.00元.因开发商的原因，该房屋未办理过户登记，故尾款未支付。 保山市中级人民法院在审理隆阳广厦投资开发有限责任公司与保山市凤溪茶业有限公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳企业借贷纠纷一案中，于2017年9月5日作出（2017）云05民初46号民事裁定，对原告的上述房屋予以查封，在执行过程中于2019年9月29日作出（2019）云05执183号执行裁定，对该房屋予以评估、拍卖。经刘春贵转告，原告才得知上述情况并提出执行异议，但贵院于2019年10月30日作出（2019）云05执异56号执行裁定，驳回了原告的异议请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告在与杨志艳、刘春贵签订《买房居间合同》时，该房屋尚未被查封，也没有设置任何抵押登记，原告根本不知道该房屋与其他案件有何关联关系。《买房居间合同》合法有效并已实际履行，原告已合法占有该房屋，对剩余尾款，原告愿意配合执行，向法院交付。因此，原告的房屋依法应解除查封并停止执行。 被告隆阳广厦公司答辩称：依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：（一）原告与第三人杨志艳、刘春贵及案外人大理新一世纪房产经纪服务有限公司签订的《买房居间合同》无效。一方面，该合同从形式上看为无效合同。《买房居间合同》第十五条约定：“本合同一式三份……经三方签字（盖章）后生效”，而原告向法庭提交的合同中，作为合同丙方的大理新一世纪房产经纪服务有限公司并未盖章，工作人员也未签字。另一方面，从实质上看，因出卖人杨志艳、刘春贵未取得案涉房屋所有权，案涉房屋也未登记在杨志艳、刘春贵名下，因此，案涉《买房居间合同》直接违反了《合同法》第132条及《城市房地产管理法》第38条的强制性规定，属于《合同法》第52条第一款第（五）项规定的无效合同。（二）原告不具备排除人民法院对案涉房屋进行强制执行的前提及条件。首先，案涉房产未登记在原告名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定规定的前提条件“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”；其次，原告不具备该条规定的四个情形：第一，《买房居间合同》系无效合同；第二，原告未提交证据证实在人民法院查封之前已经占有案涉房屋；第三，原告并未向第三人杨志艳支付全部购房款，虽然已经支付部分房款，但人民法院从未要求也不可能要求原告将剩余款项支付至法院账户；第四，第三人杨志艳并未取得房屋权属登记，根据《城市房地产管理法》第38条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，案涉房屋不能过户，系原告自身原因。 第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳述称：同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告齐燕提交了以下证据：Ａ1，《买卖居间合同》、汇款凭证、收条。证明：2017年8月30日，原告向刘春贵购买位于大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房产，并于2017年8月30日、9月16日向刘春贵支付了190万元购房款，刘春贵按合同约定将房产交付给原告。Ａ2，（2019）云05执183号执行裁定书、（2019）云05执异56号执行裁书。证明：案涉房产因刘春贵与被告企业借贷纠纷案被保山市中级人民法院强制执行。原告提起执行异议申请被驳回后，依法提起诉讼。Ａ3，借记卡账户历史明细清单。证明：1、原告分两次向刘春贵支付了190万元购房款。第一次于签订合同当天转账支付1465649元，2017年9月1日由原告丈夫王春雨代刘春贵支付之前拖欠的物业费和公共维修基金34351元，合计150万元；第二次于2017年9月16日转账支付38万元，原告之前向中介公司支付的2万元意向金由中介向刘春贵支付，共计40万元。2、原告于2017年8月25日向中介滕某转账支付了2万元意向金，协议签订后又向其支付12800元中介费的事实。Ａ4，商品房购销合同、个人贷款结清证明、购房结算单、发票、收据、房屋质量保证书。证明：原告与第三人刘春贵、杨志艳签订合同当天，第三人杨志艳向原告提交了购买商品房的所有手续及单据，并将房产实际交付给原告管理、占有的事实。Ａ5，申请书、现金存款凭证、结婚证、物业管理费登记表。证明：合同签订后，第三人向大理凤发房地产开发有限公司明示二人的买卖合同关系，原告代第三人交清了物管费、公共维修基金34351元。Ａ6，短信截图。证明：原告未能取得房产证的原因在于大理凤发房地产开发有限公司。 被告隆阳广厦公司质证对Ａ1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为《买卖居间合同》是无效合同，汇款凭证和收条没有原件；对Ａ2的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，认为该组证据证明被告是依法向人民法院申请执行，而原告的执行异议已被人民法院依法驳回；对Ａ3的真实性、合法性、关联性均不予认可，因原告未提交原件；对Ａ4的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，该组证据显示购房人是杨志艳而非齐燕；对Ａ5的申请书及物业管理费登记表，三性及证明目的均不予认可，对现金存款凭证及结婚证真实性认可，对关联性及证明目的不予认可；对Ａ6的三性及证明目的均不予认可。 第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳质证同意原告的意见。 被告隆阳广厦公司提交了以下证据：Ｂ1，民事起诉状、立案通知书。证明：被告隆阳广厦公司于2017年8月9日向保山市中级人民法院起诉要求本案第三人凤溪公司偿还借款并由第三人刘春贵、杨志艳等人承担担保责任，法院于2017年8月17日受理该案；Ｂ2，民事裁定书。证明：经被告隆阳广厦公司申请，保山市中级人民法院于2017年9月5日裁定查封案涉房产；Ｂ3，民事调解书。证明：2017年11月7日，在保山市中级人民法院的主持下，被告与本案的第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳达成调解，其中第三人杨志艳明确同意继续查封案涉房产并以其案涉房产保证被告债权的实现；Ｂ4，执行裁定书。证明：虽然原告与第三人杨志艳签订了《买卖居间合同》，但案涉房产并未登记到杨志艳名下，更未登记到原告名下，原告并非案涉房产权利人，其异议请求不符合法律规定，被人民法院依法裁定驳回。 原告齐燕质证认为，对被告提交的所有证据的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不予认可。其中，Ｂ1只能证实法院立案，但并不能证实债权债务关系已被法院认定；Ｂ2证实原告买房是在查封之前，案涉房产是可以进行交易的；Ｂ3虽能证实杨志艳在调解当中同意继续查封案涉房产，但原告已在之前与刘春贵、杨志艳签订了买卖合同；Ｂ4，刚好证实案涉房产是备案登记在杨志艳名下。 第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳质证同意原告的意见。 第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳未向法庭提交证据。 庭审中，原告申请传唤证人滕某出庭作证，证实其作为大理新一世纪房产经纪服务有限公司经理，全程参与齐燕与杨志艳、刘春贵买卖案涉房产的过程，房屋买卖和相关款项支付均是双方自愿且真实的。原告和第三人对证人作证的真实性和证明目的均予以认可；被告对证人陈述的真实性认可，对证明目的不予认可。认为证人证言刚好证实案涉房屋不能进行买卖和交易，《买卖居间合同》不具备生效的形式要件，是无效合同。 本院认为，原告提交的证据Ａ1、Ａ3，有全程参与签订合同和转账付款的第三方大理新一世纪房产经纪服务有限公司经理滕某作为证人出庭作证其真实性，本院予以确认，该两组证据能够证实原告和第三人杨志艳、刘春贵自愿签订《买卖居间合同》，原告已经按合同约定支付了购房款190万元；证据Ａ2系法院生效裁判文书，对其“三性”及证明目的本院予以认定；证据Ａ4、Ａ5被告对其“三性”无异议，本院予以确认，该两组证据证实第三人杨志艳、刘春贵已经将案涉房屋交付给原告齐燕；证据Ａ6第三人持有存储的电子介质，本院对其真实性及证明目的均予以认定。被告提交的证据，原告及第三人对其真实性不持异议，本院予以确认，能够证明案涉房产尚未进行物权登记，但已经由房地产开发商出售给杨志艳并进行了合同备案登记。 通过庭审和举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2017年8月30日，经大理新一世纪房产经纪服务有限公司居间介绍，原告齐燕与第三人杨志艳签订《买房居间合同》，约定杨志艳将大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋卖给原告。因该房屋的实际所有人为第三人刘春贵，故刘春贵也在合同上作为出卖方的担保人签字。合同约定成效价为2280000.00元，原告于合同签订当天向刘春贵转账支付1465649.00元，2017年9月1日由原告丈夫王春雨代刘春贵支付之前拖欠的物业费和公共维修基金34351元，于2017年9月16日转账支付38万元，由中介公司用原告支付的意向金代向刘春贵支付2万元，共计已经支付房价款190万元，尾款38万元按合同约定尚未支付。该房屋仍备案登记在第三人杨志艳名下。 本院在审理隆阳广厦公司与凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳企业借贷纠纷一案中，于2017年9月5日作出（2017）云05民初46号民事裁定，对案涉房屋予以查封，在执行过程中于2019年9月29日作出（2019）云05执183号执行裁定，对该房屋予以评估、拍卖。原告得知后于2019年10月28日提出执行异议，本院于2019年10月30日作出（2019）云05执异56号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，原告齐燕对案涉房屋是否享有足于排除执行的权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告隆阳广厦公司申请执行备案登记在第三人杨志艳名下的案涉房产，是基于本院生效的（2017）云05民初46号民事调解书确定的杨志艳担保的企业借贷纠纷的金钱债权，并且：（一）案涉房产已经在本院查封之前经大理新一世纪房产经纪服务有限公司居间介绍，由杨志艳出卖给齐燕并签订了书面的《买卖居间合同》。虽然作为合同丙方的大理新一世纪房产经纪服务有限公司未在该合同盖章，但其认可合同真实有效并已经收取部分佣金，而《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，系规范房地产市场的管理性规范而非效力性强制性规范，不影响合同的效力，故案涉《买卖居间合同》合法有效；（二）合同签订后，原告齐燕接收了房屋并承接了物业管理费，已经实际占有房屋；（三）原告齐燕按合同约定支付了价款190万元，剩余38万元愿意交付要求执行；（四）房产未办理过户登记并非原告齐燕的原因。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，齐燕与杨志艳、刘春贵签订了《买卖居间合同》并按合同约定支付房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。 综上所述，原告齐燕的诉讼请求成立，本院予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告齐燕与第三人杨志艳、刘春贵签订的《买卖居间合同》有效； 二、被告隆阳广厦公司与第三人凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳企业借贷纠纷一案不得执行大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋。 案件受理费25040元，由被告隆阳广厦投资开发建设责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长  杨明朗 审 判 员  刘光好 人民陪审员  花艳芳 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  赵梧谚