文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异148号异议人（案外人）：王仲菊。异议人（案外人）：刘冠杰。法定代理人：余郸丹（系刘冠杰的母亲）。以上两位异议人的共同委托代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。以上两位异议人的共同委托代理人：冉恢，重庆开锦律师事务所实习律师。申请执行人：海南天佑实业投资有限公司。法定代表人：张洪宝，总经理。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。法定代表人：熊风，总经理。本院在执行申请执行人海南天佑实业投资有限公司（以下简称天佑公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人王仲菊、刘冠杰对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王仲菊、刘冠杰称，2014年2月23日，案外人与开发商签订《乐东商品房买卖合同》，以市场价全款购得龙沐湾雨林一号海景公馆一期2栋B1710房屋。签订合同时，开发商明示该房无抵押、司法查封等权利瑕疵，购买期间也无任何自然人和法人明示其房屋存在争议。案外人已付清房款和全部税费、大修基金，并已实际接收案涉房屋装修入住，属于善意取得，没有任何过错。根据《最高人民法院关于关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不应查封该房屋。据此，请求法院：解除对海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林一号海景公馆一期2栋B1710房屋的查封，并终止对该房屋的保全程序。本院审查查明，2018年6月13日，三亚市中级人民法院根据天佑公司的诉前财产保全申请，作出（2018）琼02财保19号民事裁定，裁定轮候查封金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的385套房产中价值3500万元的财产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号；尖峰国用（2011）第02号；尖峰国用（2011）第03号；具体房号详见附件]，查封期限三年。该裁定的附件所载385套房产为：“1号楼：（1）、1号楼：A单元608、705、805、806、905、1107、1803A、1808房；B单元603A、701、702、703、703A、706、815、901、902、903、1002、1008、1013A、1109、1110、1113A、1203A、1205、1305号房；（2）、2号楼：A单元101、112、201、204、205、206、207、208、210、211、212、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、401、404、405、411、412、502、504、505、506、507、508、511、601、604、605、606、701、702、712、801、802、803、807、810、811、812、901、904、905、906、908、909、911、1004、1005、1006、1008、1010、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1112、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1401、1403、1405、1406、1407、1408、1409、1411、1412、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1512、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1612、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1903、1904、1905、1906号房；B单元108、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、213A、215、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、313A、315、401、402、404、405、406、407、408、409、413、413A、415、501、503、505、508、509、510、601、603、604、607、608、701、702、703、705、706、707、708、712、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、813A、815、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、913A、915、1001、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1015、1101、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113A、1115、1201、1202、1203、1203A、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1213、1213A、1215、1301、1302、1303、1303A、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1313A、1315、1401、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1413A、1415、1501、1502、1503、1503A、1505、1506、1508、1509、1510、1511、1512、1513、1513A、1515、1601、1602、1603、1604、1606、1609、1610、1611、1612、1613、1613A、1615、1701、1702、1703、1703A、1705、1706、1708、1709、1710、1711、1712、1713、1713A、1801、1802、1803A、1805、1806、1808、1809、1810、1812、1813、1901、1902、1903、1904、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912号。”2018年8月28日，三亚市中级人民法院依据已经发生法律效力（2018）琼02民初97号民事调解书及权利人的申请，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼02执330号]，前述轮候查封房产转入执行程序。2018年12月10日，海南省高级人民法院作出（2018）琼执他75号执行裁定，裁定“三亚市中级人民法院（2018）琼02民初97号民事调解书由海口市中级人民法院执行。”2019年1月10日，本院依据前述裁定，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2019）琼01执17号]。案外人王仲菊、刘冠杰知悉前述房产查封行为后，遂向本院提出本案异议。另查明，2014年2月23日，王仲菊与金地公司签订《龙沐湾1号海景公馆认购书》，约定王仲菊向金地公司认购海南乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾1号海景公馆2幢B1710号房，建筑面积24.64平方米，总价款为171840元。后王仲菊、刘冠杰与金地公司签订《乐东县商品房买卖合同》，约定王仲菊、刘冠杰购买金地公司开发建设的雨林海景公馆一期2号楼17层B1710号房，建筑面积为24.64平方米，单价为6974元/平方米，总金额为171840元。2014年2月23日，金地公司开具一张载明收到王仲菊交来定金20000元，房号为2栋B1710号的收据。2014年3月19日，金地公司开具一张载明收到王仲菊、刘冠杰交来龙沐湾1号海景公馆2栋B1710房间余款151840元的收据。王仲菊、刘冠杰还提供了其交纳契税、公共维修基金、住房登记费、物业费、公设水电费的收据等材料，用以证实其已占用使用居住该房屋。再查明，2017年1月20日，本院在审理海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与金地公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，依据柏盈公司提出的财产保全申请，作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：46001006536053002669）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：780109858088091001）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院依据该裁定内容，查封了金地公司名下位于乐东黎族自治县雨林海景公馆A栋、B栋房产（1号楼A603A、A709、A909、A1305、A1308、A1310、A1311、A1405、A1406、A1409、A1509、A1603、A1605、A1702、A1705、A1706、A1707、A1708、A1709、A1801、A1802、A1805、A1807、A1808、B807、B1107、B1208、B1301、B1303、B1407、B1409、B1901、B1912等33套房产除外）。2018年4月26日，本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决及权利人的申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼01执382号]，前述财产保全查封房产遂转为执行查封房产。在执行中，案外人王仲菊、刘冠杰就涉案异议房产向本院提出执行标的异议。为此，本院作出（2018）琼01执异510号执行裁定，裁定“中止对案外人王仲菊、刘冠杰购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼17层B1710房的执行。”柏盈公司不服该裁定，提起执行异议之诉，但为本院（2018）琼01民初682号民事判决所驳回。2019年3月18日，本院作出（2018）琼01执382号之六执行裁定，裁定解除被执行人金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆1号楼1A207、1A301、1A303A、1A403A、1A406、1A503、1A506、1A507、1A508、1A610、1A701、1A702、1A703、1A708、1A807、1A905、1A906、1A907、1A908、1A911、1A1007、1A1008、1A1110、1A1111、1A1208、1A1209、1A1210、1A1211、1A1212、1A1301、1A1303、1A1303A、1A1309、1A1312、1A1403A、1A1411、1A1503、1A1503A、1A1510、1A1511、1A1602、1A1603A、1A1806、1A1902、1B305、1B306、1B313、1B315、1B401、1B402、1B406、1B407、1B413A、1B601、1B605、1B606、1B608、1B610、1B613A、1B615、1B710、1B712、1B713A、1B803A、1B805、1B811、1B911、1B913、1B915、1B1005、1B1011、1B1012、1B1106、1B1109、1B1110、1B1111、1B1113、1B1202、1B1207、1B1209、1B1212、1B1213、1B1213A、1B1313、1B1313A、1B1315、1B1408、1B1410、1B1413、1B1512、1B1515、1B1807及2号楼2A503A、2A610、2A611、2A707、2A710、2A711、2A811、2A908、2A1011、2A1211、2A1308、2A1309、2A1312、2A1403、2A1503、2A1603A、2B308、2B508、2B703、2B813、2B911、2B913、2B913A、2B915、2B1002、2B1008、2B1009、2B1010、2B1011、2B1101、2B1109、2B1110、2B1111、2B1113、2B1213、2B1301、2B1303、2B1303A、2B1305、2B1306、2B1310、2B1311、2B1313、2B1313A、2B1315、2B1401、2B1408、2B1409、2B1410、2B1413、2B1503A、2B1513、2B1603A、2B1710、2B1809、2B1909（共计148套）的查封。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除执行的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被执行标的提出书面异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王仲菊、刘冠杰在人民法院查封涉案房产前，已经签订了书面买卖合同，支付了全部房价款，且已占有涉案房产。而且，现无证据证明案外人对涉案房产未办理过户登记存在过错。故案外人的异议请求，符合前述司法解释的规定，应中止对涉案房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对案外人王仲菊、刘冠杰购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼17层B1710房的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。               ⺀      oscktzgckhpjd83bzg          案件唯一码      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。                  ⼀⼂                    审    判    长      钟  山      审    判    员      苏  铭      审    判    员      胡  猛                        二Ｏ二Ｏ年四月三十日            书     记     员     蒲玲（代）      （共印13份）