河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初13305号原告：岳新新，男，1985年4月18日出生。委托诉讼代理人：张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢欢，河南大豫律师事务所（实习）律师。被告：曲福生，男，1956年9月8日出生。被告：曲玉霞，女，1961年3月22日出生。被告：张曼玲，女，1951年1月31日出生。委托诉讼代理人：周红娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：曲喜波，男，1976年1月27日出生。委托诉讼代理人：周红娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告岳新新与被告曲福生、曲玉霞、张曼玲、曲喜波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日作出（2018）豫0104民初1142号民事裁定：驳回岳新新的起诉；岳新新不服提起上诉,河南省郑州市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）豫01民终6360号民事裁定，指令本院审理;本院于2018年12月10日作出（2018）豫0104民初5356号民事判决，曲玉霞、张曼玲不服提起上诉,河南省郑州市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）豫01民终7458号民事裁定:1、撤销（2018）豫0104民初5356号民事判决；2、发回河南省郑州市管城回族区人民法院重审。本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳新新的委托诉讼代理人张伯承，被告曲福生，被告张曼玲及曲喜波的共同委托诉讼代理人周红娟、刘亚坦到庭参加诉讼。被告曲玉霞经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳新新向本院提出诉讼请求：1．确认位于郑州市××区××和××楼××单元××号房屋归原告所有；2．被告配合原告办理涉案房屋不动产权证的过户手续；3．本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告岳新新撤回其第2项诉讼请求。事实和理由：2009年8月1日，原告与被告曲福生及案外人曲金榜签订房屋买卖合同一份，主要约定：曲金榜将其名下拆迁安置的位于郑州市××区××和××楼××单元××号房屋出售给原告，房屋总价款320000元，房款于合同签订后一次性付清，办理房屋产权证相关税费由被告承担，过户手续费由原告承担等。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告曲福生出具收款收据并交付涉案房屋，原告居住使用至今。2014年10月，涉案房屋具备办理房屋所有权登记发证手续。原告要求被告办理房屋过户手续未果，故起诉至法院。曲福生辩称，其认可涉案房屋归原告所有，但是涉案房屋未取得房屋所有权证，是因为政策的原因，无法办理过户不是其责任；也可以按合同违约处理，若原告同意解除合同，其愿意赔偿原告的损失，退还原告的购房款，按合同约定的责任处理。张曼玲、曲喜波共同辩称，1.被告曲喜波、张曼玲不是本案适格被告，原告起诉张曼玲、曲喜波无事实和法律依据。张曼玲、曲喜波从未参与涉案房屋买卖，并且对房屋买卖根本不知情，根据合同相对性原则,张曼玲、曲喜波与此案房屋买卖合同不具有法律关系;2.涉案房屋产权人为刘彩菊,刘彩菊系曲金榜之妻，刘彩菊于1992年去世，曲金榜无权处分刘彩菊遗产；3.曲金榜、曲福生无权处分诉争房屋，房屋买卖时房产证在刘彩菊名下，权属并非属于曲金榜、曲福生，曲喜波、张曼玲对房屋具有共同共有的权利，根据物权法九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，本案房屋买卖曲喜波、张曼玲从不知情，从未参与；4.曲喜波通过代位继承和转继承的方式共继承涉案房屋份额的19/72，被告张曼玲通过代位继承涉案房屋份额的1/24，曲玉霞享有25/72；即使属于按份共有，也应通过继承案件确定各个继承人份额，本案属房屋买卖合同，不能在本案审理过程中审理继承析产纠纷案件。本案应中止审理，在继承析产案件审理完毕后再予以处理；5.根据相关法律规定，被继承人死亡后，遗产未分割前，应当属于共同共有而非按份共有，原一审判决认为按份共有进行审理是错误的；6.本案根据法律规定不发生物权变动的结果，原告不存在请求涉案房屋物权变更的请求权基础；7.原审判决不能基于原告的物权请求权直接确定涉案房屋所有权的归属，房屋买卖合同签订后不代表物权的变动，买卖合同仅赋予买方物权的请求权，而非物权支配权，本案涉案房屋所有权未能确认，且涉案房屋登记在刘彩菊名下，曲金榜、曲福生无权处分诉争房屋，至今房屋不能取得房屋权属证书，故判决不能直接对房屋进行物权确认；8.涉案《房屋买卖合同》系无效合同。根据合同法的规定，恶意串通损害第三人效力的合同无效。就买方而言，其明知涉案房屋系拆迁安置房，无产权证，且涉及继承纠纷，买方在未要求卖方提供遗嘱、遗赠、各继承人保证书等相关证据的前提下即以低价购买涉案房屋存在重大过失，显然不能认定为善意。故该房屋买卖合同应属无效。9.曲金榜仅能处分其个人合法财产，对其他人财产处分无效。综上，请求驳回原告诉讼请求。曲玉霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曲金榜与配偶刘彩菊共育有子女三人，分别为曲祥生、曲福生、曲玉霞。曲祥生与配偶张曼玲育有一子曲喜波。刘彩菊于1992去世，曲祥生于2001年去世，曲金榜于2013年去世。2006年，登记在刘彩菊名下的位于郑州市××区××房产一处被政府拆迁。2008年12月25日，郑州市管城拆迁安置补偿事务所出具《拆迁安置通知单》，载明：福庆里××号住户刘彩菊原有私房（建筑面积148.13平方米）因城市建房已拆除，新楼已建成，安置房屋共3套，分别为藏家门1号翠和园小区×号楼×单元×层××号和×号楼×单元×层××号各一套，面积均为82㎡，陇海南里15号院紫光花园××号楼×单元×层××号1套，面积为91.14㎡。2009年8月1日，原告（买方、乙方）与案外人曲金榜（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同书》，主要约定：甲方自愿将其名下坐落于郑州市××区××和××楼××单元××号房屋出售给乙方，建筑面积82㎡（私房单位住宅房产权调换结算凭证）；房屋总价32万元于合同签订后一次性付清；若甲方违约，甲方应自愿退还乙方支付的全额房款，并赔偿10万元，若乙方违约，应向甲方支付10万元作为赔偿等。甲方落款处曲金榜及曲福生均签名捺印。当日，原告交付房款32万元，被告曲福生出具《收条》载明：今收到岳新新32万元，系付郑州市××区××和××楼××单元××号房款。该收条下方有郭兰萍（系曲福生配偶）签名。同日，曲福生将涉案房屋交付原告，原告装修后一直居住使用至今。另查明，2006年12月6日，曲金榜就家庭财产分配及自己的养老等事宜与子女曲福生、曲玉霞及儿媳张曼玲、郭兰萍达成一致，并手书《协约》一份，主要内容：1．因房屋拆迁家庭现有房屋8间，归曲福生、郭兰萍所有；2．自己的今后生活以及生老病死均由曲福生、郭兰萍负责，房屋不能出售；3．曲福生、郭兰萍四个子女应平等对待，不能歧视和偏爱；4．郭兰萍对这个家庭应负责到底，不得半道离开；以上四条姊妹们共同监督执行，如有违约房屋收回。曲金榜在立协约人处签名，曲金榜又代替张曼玲、曲福生、郭兰萍、曲玉霞以及见证人李某（由于笔误错写为曲书英）填写好名字，上述人员之后均在该协约上自己的名字处捺上指印。后曲金榜随曲福生一家生活直至去世。庭审中岳新新、曲福生、张曼玲和曲喜波均陈述，关于涉案房屋办理产权证问题，拆迁安置房仅仅在翠和园小区不涉及紫光小区业主的，有部分房产证已经办理下来了；若涉及到紫光花园小区和翠和园小区同时都安置有房屋的，都未办理下来房产证，因为若要办证，需要两个小区的房屋一起办证，不能分开办证。另外，紫光花园小区的房屋也不能单独办证。涉案房屋因涉及两个小区，目前无法办理房产证。另，庭审答辩中被告曲福生陈述若原告同意解除房屋买卖合同，曲福生愿意按买卖合同中的约定赔偿原告的各项损失。对此，经向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求，不同意解除合同。上述事实有《拆迁安置通知单》、《房屋买卖合同书》、《收条》、《协约》、《居民死亡医学证明书》、《遗体火化证明书》、《证明》、见证人李某的《情况说明》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告与曲金榜之间签订的房屋买卖合同是否有效。登记在刘彩菊名下的位于郑州市××区××房产被政府拆迁后，共分得安置房屋3套，该3套房屋系曲金榜、刘彩菊夫妇的共有财产，被告曲福生、张曼玲、曲喜波对此均无异议，本院予以确认。刘彩菊于1992年死亡后，其对上述房屋所享有的财产份额未进行分割，因此，房屋应属曲金榜及对刘彩菊遗产享有合法继承权的继承人共有。依据《中华人民共和国继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理，有遗赠抚养协议的，按照协议办理。”、第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”、第二十六条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”的规定，因刘彩菊遗产的继承人未提交其生前留有遗嘱的证据，故其遗产应按法定继承处理。据此，曲金榜及曲福生占有涉案房屋的份额为75%，已超过三分之二。2009年8月1日，曲金榜在征得共有人曲福生同意下，与原告岳新新签订买卖合同，将涉案房屋转让给岳新新。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，故曲金榜转让涉案房屋的行为合法有效。原告依约支付了全部购房款，且交易价格公平合理，原告系善意、有偿取得该房屋，曲金榜将房屋交付原告居住使用已十年之久，原告的权益理应受到法律的保护，故对原告要求确认位于郑州市××区××和××楼××单元××号房屋归其所有的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告曲喜波、张曼玲辩称曲金榜无权处分诉争房屋、其二人不是本案适格被告、本案应中止审理以及房屋属于共同共有而非按份共有，应驳回原告诉讼请求的意见，与本院以上查明事实不符，本院均不予采信。由于曲玉霞缺席，也未在本院规定的举证期限内进行举证，应自行承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：位于郑州市管城回族区藏家门1号翠和园小区×号楼×单元×层××号房屋归原告岳新新所有。案件受理费12100元、公告费560元（以实际票据为准），由被告曲福生、曲玉霞、张曼玲、曲喜波负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈春阳审判员  武慧鑫审判员  卢光耀二〇二〇年四月二日书记员  李玉琳