湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终89号上诉人（原审被告）：桃江县住房保障中心，住所地湖南省益阳市桃江县。法定代表人：陈左宜，该中心主任。委托诉讼代理人：丁逆，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：益阳东方昌盛房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县。法人代表：贺晓辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖国平，湖南大民律师事务所律师。上诉人桃江县住房保障中心因与被上诉人益阳东方昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2019）湘0922民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。桃江县住房保障中心上诉请求：一、请求撤销原判，改判桃江县住房保障中心不承担支付责任；二、本案全部诉讼费用由昌盛公司承担。事实与理由：一、一审未查清本案事实，双方当事人签订的采购合同第三条第三款已明确约定：本合同一经签订，合同标的房屋产权、土地使用权及其他权利为桃江县住房保障中心所有，即本案双方交易的标的物包括了土地使用权、交易价格包含了土地使用权的价格。二、一审处理不当。合同约定的交易价格是昌盛公司经过充分考虑后的真实意思表示。根据约定，本案合同交易价格包含了土地使用权的价格，土地价款已在合同价款中一起支付，不存在需要再次支付土地价款的依据。案涉采购的房屋仅是昌盛公司所建该房地产项目中的一小部分，至于该行为是否会导致容积率的提高，应属昌盛公司充分考虑的因素，应由其自行承担责任，因此昌盛公司所诉容积率的提高与桃江县住房保障中心的采购行为没有法律上的因果关系。昌盛公司辩称：一、东方新城小区容积率调整的直接原因是公租房建设。二、昌盛公司补交土地出让金，直接原因是公租房建设导致小区容积率提高。三、因公租房建设导致小区容积率调整，导致昌盛公司补交土地出让金，公租房采购人应当承担其分摊的土地出让金2407324元。昌盛公司向一审法院起诉请求：请求增加《桃江县公共租赁住房采购合同》价款2407324元，并判令桃江县住房保障中心向昌盛公司支付。一审法院认定的事实：2010年10月，昌盛公司取得一宗位于桃江县桃花江镇桃花江大道南侧国有建设用地使用权，开始建设“东方新城”。该宗土地出让时，规划建设18栋房屋，容积率为2.6。2012年11月8日，昌盛公司、桃江县住房保障中心签订《桃江县公共租赁住房政府采购合同》，约定桃江县住房保障中心以2148元/平方米的价格采购东方新城项目小区内第六栋小高层13至第17层精装修公租房约110套，并约定了双方的其他权利义务；2014年初，桃江县住房保障中心应昌盛公司申请同意增加采购公共租赁住房面积，桃江县住房保障中心总计购买昌盛公司公租房135套，总面积为7971.27平方米。“东方新城”建设项目竣工验收时，尽管昌盛公司仍是依据规划建设的18栋房屋，但因政策变化，原不计建筑面积的架空层、复式楼层须计入建筑面积，加上公租房面积，验收计容建筑面积超过土地出让合同约定计容建筑面积25318.58平方米（其中公租房建筑面积7971.27平方米，商品住宅建筑面积17374.31平方米）。2017年3月31日，桃江县土地出让联席委员会决定，东方新城建设项目须补交土地出让金762.61万元。2017年4月6日，昌盛公司补交。东方新城同期同楼层的毛坯商品房价格为2800元/平方米左右。公租房每平方米地价为302元，地价总价款为2407324元。桃江县经济开发区、桃江县国土局（？）因延期交地导致昌盛公司多支付的土地出让金（？）已支付给昌盛公司。昌盛公司要求桃江县住房保障中心支付公租房土地出让金2407324元，桃江县住房保障中心拒绝，故酿成纠纷。一审法院认为：本案昌盛公司、桃江县住房保障中心争议的焦点是：一、桃江县住房保障中心是否应承担昌盛公司已支付的公共租赁住房土地出让金2407324元；二、昌盛公司的起诉是否已过诉讼时效；三、本案争议是否为民事争议。庭审查明，桃江县住房保障中心与昌盛公司签订的《桃江县公共租赁住房政府采购合同》，合同约定的公租房单位面积价格，明显低于昌盛公司同期销售的类似楼层商品房的单位面积价格。国家相关行政法规允许公共租赁住房建设采取出让或划拨等方式供应土地，《桃江县公共租赁住房政府采购合同》未对土地性质为出让用地或划拨用地进行约定，但约定：“本合同一经签订，合同标的所属房屋产权、土地使用权及其他附属权利为甲方所有”。昌盛公司与桃江县住房保障中心签订《桃江县公共租赁住房政府采购合同》时，因房屋采购价格明显偏低，昌盛公司认为不需要支付公租房的土地出让金，符合常理。依据公平原则，昌盛公司因公租房建设多支付的土地出让金应由桃江县住房保障中心承担。庭审查明，案涉公租房虽已交付给桃江县住房保障中心使用，但昌盛公司至今未给桃江县住房保障中心办理相应权证，桃江县住房保障中心亦未将质保金返还给昌盛公司，争议一直存在。故昌盛公司的起诉没有超过诉讼时效。桃江县住房保障中心虽具有行政管理职责，但其采购公租房并不具有行政管理性质。行政机关具有行政主体和民事主体双重性质，其与昌盛公司签订的《桃江县公共租赁住房政府采购合同》系民事合同，发生的纠纷，属于民事争议。综上，昌盛公司要求桃江县住房保障中心支付2407324元，有事实依据和法律依据，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条（二）款之规定，判决：由桃江县住房保障中心支付昌盛公司2407324元，限于判决生效后十日内付清。二、驳回昌盛公司的其他诉讼请求。案件受理费26058元，减半收取13069元，由桃江县住房保障中心负担。二审中，桃江县住房保障中心向本院提交下列证据：1、五份《东方新城商品房屋买卖合同》及东方新城小区2012年6月1日至2012年12月31日房屋成立汇总表，欲证明昌盛公司在同一时段，出让同一小区商品房屋的价格远低于涉案保障住房的价格。桃江县住房保障中心采购昌盛公司商品房用于保障住房是市场行为，符合当时商品房屋交易常规。涉案保障房屋的交易价格已包含了土地价格。2、竣工验收审批报告，欲证明涉案保障住房所在楼栋仅超面积100.47平方米，整个小区超面积的原因为：建筑面积计算方法不一致，底层架空层和顶层复工楼在办理《建设工程规划许可证》时未算入建筑面积；办理相关许可证时未对设计图纸的数据做出相应调整。昌盛公司所建小区超容积率被罚款是其自身失误所致，与桃江县住房保障中心无关。昌盛公司质证认为，对证据1电力局职工一个团购的商品房买卖合同，当时本案代理人肖国平作为昌盛公司法律顾问也参加了，电力局及广播系统职工一起参加了此次团购，电力系统单位也在某些方面提供了一些便利，该价格系团购价格，单位为小区开发做了贡献，协议不能达到桃江县住房保障中心所称的保障房价格比市场价格高的证明目的。对表格的真实性没有异议，都是团购的购房户，包括户型的设计都参照了购房户的意见，但不能达到桃江县住房保障中心的证明目的。对证据2，容积率的改变是顶层复式楼记入了容积率的面积，架空层以前是不记入容积率，竣工验收的时候记入容积率这个是事实，昌盛公司提供一份文件上有说明关于容积率的调整，该份证据不能达到桃江县住房保障中心的证明目的。昌盛公司向本院提交了桃江县规划局桃规（2013）032号文件，欲证明涉案改建公租房导致了容积率的改变。桃江县住房保障中心质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，本案最终的容积率是3.3，容积率的改变并不全是因为第6栋，最终应结合竣工验收的数据来核实，所以昌盛公司提供的证据不能达到其证明目的。本院经审查认为，对桃江县住房保障中心提交的证据1中同一小区的商品房价格虽然比涉案公租房屋的价格低，但商品房面积均为150平方米以上的大户型，且均为低楼层，而涉案房屋为每套面积35-60平方米的小户型，且为13层至17层的小高层，商品房面积、楼层均与涉案公租房屋存在巨大差异，依此证据不能达到桃江县住房保障中心的证明目的，本院依法不予采纳。证据2中证明的内容是超面积违建，而本案的双方争议的是容积率的改变，容积率改变增加面积与超标违建面积是两个不同的概念，证据与其证明目的之间不具有关联性，也不能达到其证明目的，故本院依法不予采信。昌盛公司提交的证据系政府部门正式文件，且桃江县住房保障中心对该证据的真实性、合法性均无异议，故本院依法予以采信。二审经审理查明，2012年11月8日，昌盛公司、桃江县住房保障中心分别作为甲、乙方签订了《桃江县公共租赁住房政府采购合同》，合同中约定：2、税费，本合同采购价格不包含本合同项下交易行为所发生的应由乙方承担的全部应交税费（建安税收、材料税收除外）及办证费用。由于上述采购范围内房屋因交易税费事宜受到有关职能部门对乙方查补税费并处罚，乙方有权向甲方追索由此造成的经济损失。3、报建与产权归属，甲方同意乙方对本合同采购项目部分以公租房名义报建，享受公租房建设相关优惠政策。所采购房屋验收合格后，乙方应及时将用地手续、规划手续及其他资料移交给甲方，本合同一经签订，合同标的所属房屋产权、土地使用权及其他附属权利为甲方所有，乙方在建设过程中不得将本合同标的进行转让、抵押及其他方式处分。桃江县规划局于2013年3月12日作出桃规（2013）032号《桃江县规划局关于东方新城小区平面规划调整的批复》，同意昌盛公司委托湖南方圆建筑工程设计有限公司所作的《东方新城6#平面规划调整图》。现因第六栋用于桃江县公租房收购项目（100套标段）等原因，建设方申请东方新城小区容积率由土地出让时的2.6调整至2.86，具体调整内容为：将原规划设计为两个单元一梯四户的点式建筑调整为板式的公寓式建筑。望昌盛公司按照有关法律、法规规定，办理好规划、国土等相关手续，并严格按此批复的规划实施建设。桃江县规划局（制）《建设工程竣工综合验收单》，建设项目名称：东方新城小区（2、3、6、8、9、10、11栋），申请单位或（个人）：益阳东方昌盛房地产开发有限公司，建设位置：桃花江大道南侧，申请验收时间：2014年8月18日。6栋规划建筑总面积23082.03㎡，6栋规划验收建筑总面积23182.5㎡，6栋超面积100.47㎡。架空层总面积：2879.8㎡，规划建筑总面积85604.09㎡，规划验收建筑总面积92120.47㎡，共计超面积：6516.38㎡（含底层架空层）。2017年3月31日，桃江县土地出让联席委员会作出《东方新城建设项目地块调整容积率补交土地出让价款确定书》，规划验收计容建筑面积超过土地出让合同约定计容建筑面积25318.58平方米（其中商品住宅建筑面积17347.31平方米、公租房建筑面积7971.27平方米），东方新城小区合同约定容积率≤2.6，批准变更容积率≤3.03，须补交土地出让金762.61万元。昌盛公司于2017年4月17日以桃江县国土资源局、湖南桃江经济开发区管理委员会为被告，提起行政赔偿诉讼。要求两被告赔偿因延迟交地，导致桃江县住建局对“东方新城小区”规划的容积率调整，致使昌盛公司补缴土地出让价款及税费损失8039995.10元。诉讼过程中，双方达成和解协议。2017年8月8日湖南省桃江县人民法院作出（2017）湘0922行赔初4号行政赔偿调解书，该调解书载明：一、由湖南桃江经济开发区管理委员会从县财政局就东方新城调整容积率补交出让金返还款516.43万元返还给昌盛公司；二、昌盛公司放弃要求两被告赔偿其他经济损失的诉讼请求；三、昌盛公司撤回要求确认两被告为全面履行土地出让合同的行政行为违法的起诉；四、案件受理费两案100元，由昌盛公司负担。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第四项规定，公民、法人或其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应依法受理：（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；故本案依法属于行政协议纠纷。但根据该规定第二十八条的规定，2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷，适用当时的行政法规及司法解释。本案涉案的《桃江县公共租赁住房政府采购合同》签订于2015年5月1日之前，故应适用当时的行政法规及司法解释，即民事案件诉讼程序审理，一审法院按民事程序审理正确，但将本案涉案合同定性平等主体之间的民事合同错误，本院依法予以纠正。本案双方二审争议的焦点问题是：一审判决桃江县住房保障中心支付昌盛公司2407324元是否正确。最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条第二款规定，人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中双方签订的行政协议，符合法律的相关规定，参照合同法的规定，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照执行，按约定履行各自的义务。双方协议中明确约定，由于涉案采购范围内房屋因交易税费事宜受到有关职能部门对乙方查补税费并处罚，乙方有权向甲方追索由此造成的经济损失，故一审法院认定昌盛公司有权要求桃江县住房保障中心赔偿损失并无不当，但一审法院在双方有明确约定的情况下，以情势变更为由，通过单方变更双方合同约定，提高房屋单价的方式补偿昌盛公司的损失，既无法律依据，也有违双方签订合同的初衷，显属不当，本院依法予以纠正。考察昌盛公司的损失，双方对征补的总费用金额762.61万元均无异议，因为该费用系对涉案项目整体容积率改变的征补，而根据双方协议的约定，合同一经签订，交易的公租房产权即属于桃江县住房保障中心，故昌盛公司补交的土地出让金762.61万元中，按面积比例分摊的费用比2400991.77元（7626100元÷25318.58平方米×7971.27平方米），属于昌盛公司替桃江县住房保障中心垫付的征补费用，且双方合同中明确约定可以追偿，故桃江县住房保障中心应依约将该笔垫付费用返还昌盛公司。对于昌盛公司自身应分担的费用5225108.23元，因湖南省桃江县人民法院（2017）湘0922行赔初4号行政赔偿调解书，湖南桃江经济开发区管理委员会已将出让金返还款516.43万元返还给昌盛公司。考虑到双方系调解结案，其中的差额部分60808.23元，系昌盛公司对自身合法权益的自我放弃，其再就主动放弃部分追偿，有违诚信原则，故对昌盛公司诉讼请求中的差额部分6332.23元（2407324元－2400991.77元），本院依法不予支持。一审法院判决桃江县住房保障中心支付昌盛公司2407324元错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人桃江县住房保障中心的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省桃江县人民法院（2019）湘0922民初2698号民事判决；二、由桃江县住房保障中心支付益阳东方昌盛房地产开发有限公司2400991.77元，限于判决生效后十日内付清；三、驳回益阳东方昌盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26058元，减半收取13069元，由桃江县住房保障中心负担12900元，由益阳东方昌盛房地产开发有限公司负担69元；二审案件受理费26056元，由桃江县住房保障中心负担25900元，由益阳东方昌盛房地产开发有限公司负担156元。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 喻 宁审 判 员 黎 娜二〇二〇年四月七日法官助理 曹 帅书 记 员 胡银燕