湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终581号上诉人（原审原告）：吴荣鹏，男，汉族，1968年11月19日出生，湖南省道县人。被上诉人（原审被告）：欧利地产集团有限公司（原湖南省欧利房地产开发有限公司），住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：欧思建，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾爱玲，系该公司职员。上诉人吴荣鹏因与被上诉人欧利地产集团有限公司合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月2日在第七审判庭对本案进行了审理。上诉人吴荣鹏、被上诉人欧利地产集团有限公司委托诉讼代理人曾爱玲到庭接受了询问。本案现已审理终结。上诉人吴荣鹏上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖南省道县人民法院作出的（2019）湘1124民初1765号民事判决第三项；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人原审诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平。一、一审法院认定本案仅属于合作合同纠纷有失偏颇，被上诉人是采取违法手段骗取上诉人等450人的土地使用权的，这严重损害了道县公安局合伙建房全体民警职工的核心利益。二、被上诉人的违法行为，将变更、入股、合作、承包四种合同方式混合，严重损害了包含上诉人在内的道县公安局合伙建房民警职工450人的利益。被上诉人欧利地产集团有限公司辩称，一、本案是必要共同诉讼，为查明事实，应当依法追加其他合伙人参加诉讼。二、本案属于合同纠纷，道县公安局购房民警廖普来、欧阳昌忠等450人与被告签署的《和苑小区合作开发合同》中，没有分配被告公司利润的约定，房屋和车位均需要向被告方付款购买到的。三、原告确认的《和苑小区一期选购160及以上面积购房户选定房号登记表》显示，原告方选购一期的房屋，但房屋建成已数年，原告既不按《和苑小区合作开发合同》约定与被告签订《房屋购销合同书》，也不履行支付房款的全部义务，被告依法解除与原告的认购关系，符合合同约定和法律规定。吴荣鹏向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权行为：撤回已被被告委托出售卖的原告分得的和苑小区2栋1104房，如果已转移产权，要求被告赎回产权，恢复原状，交还原告；2.判令被告支付原告因其非法转让含原告等450人的土地使用权给原告造成的直接经济损失12.48万元（56.17×100万÷450=12.48）；3.判令被告支付原告合伙合作建房的利润185573元（包含诉求2合作土地增值部分12.48万元，原告作为与被告合作的甲方合伙人之一，甲方以价值超过被告注册资本的竞买土地与被告合作，原告应当享有对被告已销售的道县和苑小区除包含原告等合伙人已分的366套住房之外的所有套房、一楼所有门面、已出售的地下人防工程停车位的所有利润进行公平分配的权利。合作小区1至10栋共932套房，其中包含一楼门面等用房折合52套，按每套房平均160平方米、每平方米利润1500元、所有利润甲乙双方均分计算，原告应当分得185,573元，即566×160×1500×50%÷366=185,573）；4.判令被告向原告提供一个地下专用车位，并保证车位上方的地板不漏水；5.判令被告承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：道县公安局为建道县和苑小区，选出了建房代表23名。2010年1月11日下午经道县公安局合作建房23名代表讨论通过了《道县和苑小区合作建房章程》。2010年8月2日，买受人何克英、彭定国等450人在永州金地拍卖有限公司竞得道县国土资源局2010年出让地块IV国有建设土地使用权，该地块面积37,448.75平方米（合56.17亩），竞买成交价壹仟肆百壹拾捌万元（折合每亩25.24万元），当日，买受人代表何克英、道县国土资源局、永州金地拍卖有限公司在道县国土资源局签订了成交确认书。道县公安局2010年11月20日道公通[2010]35号关于确定“和苑”小区业主委员会代表的通知，内容为：经道县“和苑”小区合作建房原23名代表讨论通过，推选阳太转、何英青、何先祥、阳端桂、何付文、何新颖、徐后7人为“和苑”小区业主委员会代表，代表全局全体购房户，行使有关“和苑”小区监事各类重大事项决策权利，履行传达“和苑”小区建设相关信息的义务。2011年11月15日，“和苑”小区项目建设办公室出具了“关于‘和苑’小区土地使用证办理中有关事项的说明”，内容为：2010年8月2日，我局民警代表何克英、彭定国同湖南省欧利房地产开发有限公司欧思建、刘晓雄等450人拍得道县国土局2010年出让地块IV国有建设土地使用权，并合作开发建设民警家属房，名“和苑”小区。为便于合理开发和依法缴纳各项税费，“和苑”小区建房代表一致同意：由何克英、彭定国代表“和苑”小区450名建房户进入湖南省欧利房地产开发有限公司，成为股东，并将土地使用证办于湖南省欧利房地产开发有限公司名下。2011年11月15日，转让方欧思建分别与受让方何克英、彭定国等448人签订了《湖南省欧利房地产开发有限公司股东股份转让协议》两份。道县公安局建房户入股湖南省欧利房地产开发有限公司，以湖南省欧利房地产开发有限公司的名义开发该宗土地，湖南省欧利房地产开发有限公司已于2011年4月29日办理了该宗土地《建设用地规划许可证》，证号：地字第XXXXXXXXXXXX号。2012年1月14日，道县公安局民警廖普来、欧阳昌忠等450人作为甲方，湖南省欧利房地产开发有限公司作为乙方，道县公安局作为协调方，签订了《和苑小区合作开发合同》，甲方委托代理人廖普来、阳太转、何英青、何先祥、阳端桂、何付文、何新颖、徐后在合同上签名，乙方法定代表人欧思建在合同上签名并加盖湖南省欧利房地产开发有限公司公章，协调方协调人周备战在合同上签名并加盖道县公安局公章。合同第一条项目基本情况，本项目名称：和苑小区；本项目建设地址：道县道江镇乌家山路与东洲路交汇处西南角；本项目建设用地系甲方为保证单位新建办公大楼正常办公，稳民警队伍，方便所有干警、职工、离退休人员、遗孀工作与生活，委托乙方并共同向市、县政府及有关部门申报；本项目建设用地由甲方在永州金地拍卖有限公司举行的挂牌（拍卖）活动中，公开竞得道县国土资源局2010年出让地块IV国有建设土地使用权，该地块面积37,448.75平方米（合56.17亩）。第二条约定：2.1本项目由甲方提供在永州金地拍卖有限公司举行的挂牌（拍卖）活动中，以1418万元竞拍的土地（面积37,448.75平方米，地处道县道江镇乌家山路与东洲路交汇处西南角）给乙方；2.2本项目由乙方负责开发建设，并提供最优惠价格商品房给甲方；2.3本项目开发建设的商品住宅约60,000平方米，由甲方依据本合同规定的价格和条件统一向乙方购买，每户限购一套，甲方最多可购410套；2.4本项目约80,000平方米商品住宅和为小区配套服务的商业用房，以及60,000平方米中甲方在本合同规定时间内未认购的商品住宅，由乙方自主向市场销售。合同第三条3.3约定：本项目对甲方销售的商品住宅户型及价格经甲方确认后，由甲方统一组织购房人员缴纳认购定金；3.4约定：乙方取得《商品房预售许可证》后，由甲方统一组织购房人员与乙方签订本项目商品住宅《房屋购销合同书》。合同第九条9.1商品住宅价格中约定“甲方在合同签订后15日内支付购房定金购买第一套房屋，乙方保证均价为1000元/平方米，地下停车位以3万元/个优先卖给甲方购房户”，9.2关于本项目土地总价款（含摘牌成交价款、价外税收、土地增值税、交易工作费及拆迁安置过程中发生的工作经费，本项目征地前期工作中上缴给各有关部门的各类税费）：①土地总价款1418万元，甲方已支付1200万元。其中甲方支付的土地款246万元（甲方住宅用房多余土地部分）由乙方付月息2%。计算时间从2009年12月24日开始，在甲乙双方签订本合同日停止。246万元及利息在合同签订日7日内一次性给付甲方。甲方其余土地支付款954万元即转为购房定金，由乙方开具购房定金收据给甲方。②土地总价款1418万元，其中未付土地款218万元，由乙方进场开工前付清。③购买土地产生的费用：拍卖佣金10万元、报名费500元，共计100,500元，由乙方负责，进场开工前一次性给付甲方。合同第九条9.4付款方式中约定：（1）甲方组织本单位购房人员统一收取定金5万元，所收取的定金统一存入甲乙方双控账户。（2）本项目商品住宅完成主体工程的50%，甲方交50%的房款给乙方。（3）本项目商品住宅交房时，业主付清全部购房款（含国家相关部门规定由买受人承担的相关费用），业主领取所购买的商品住宅钥匙。乙方交房后360天内办理好《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。合同第十条10.1甲方权利与责任（3）约定：负责组织本单位选择认购本项目商品住宅，签订《房屋认购书》及《房屋销售合同》；负责统一收取甲方购房人员缴纳的本项目商品住宅购房款，并按双方约定支付给乙方，乙方须将所收甲方款项等额支付凭证复印件提交甲方，确保收取的甲方款项用于本项目购地及工程开发建设。10.3协调责任（1）督促乙方认真、全面履行本合同及附件的约定。（2）主持协调甲乙双方产生分歧时的工作。合同签订后，湖南省欧利房地产开发有限公司对该土地进行开发建设，道县公安局确定了“和苑”小区一期购房人名单。房屋建设完工，办理了初始登记，具备交付条件后，大部分业主已积极履行义务，认购收房后居住。湖南省欧利房地产开发有限公司2009年6月公司名称变更为湖南欧利投资发展有限公司；2011年2月，公司名称又恢复为湖南省欧利房地产开发有限公司；2014年12月，湖南省欧利房地产开发有限公司名称变更为：欧利地产集团有限公司（行业：房地产开发经营，代码：K7010），集团简称为：欧利集团。2014年12月23日，原告吴荣鹏认购了一个地下车位，交清车位款16,000元。2015年5月，原告吴荣鹏摇号认购了2栋2单元1104号房，面积171.17㎡，认购单价每平方米1020元，总价174,593元，前期交付定金及房款84,725元，尚有余款89,868元未付，且未与欧利地产集团有限公司签订正式的商品房买卖合同。2019年3月5日，欧利地产集团有限公司委托永州捷达房地产经纪有限公司对吴荣鹏认购的“和苑”小区2栋2单元1104号房进行销售。湖南新星律师事务所受欧利地产集团有限公司委托于2019年3月11日出具律师催告函并送达吴荣鹏，请吴荣鹏在收到律师催告函后15日内与欧利公司签订署商品房买卖协议，缴清尚未支付的购房款，逾期欧利公司将吴荣鹏认购的“和苑”小区2栋2单元1104号房另行出售。吴荣鹏认为被告侵犯其合法权益向本院起诉，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：本案属合同纠纷。道县公安局民警廖普来、欧阳昌忠等450人作为甲方，湖南省欧利房地产开发有限公司作为乙方，道县公安局作为协调方，签订了《和苑小区合作开发合同》，甲方委托代理人廖普来、阳太转、何英青、何先祥、阳端桂、何付文、何新颖、徐后在合同上签名，乙方法定代表人欧思建在合同上签名并加盖湖南省欧利房地产开发有限公司公章，协调方协调人周备战在合同上签名并加盖道县公安局公章。该合同是三方真实意思表示，合法有效。各方应按合同约定履行。湖南省欧利房地产开发有限公司按合同规定对该土地进行开发建设。房屋建设完工，办理了初始登记，具备交付条件后，道县公安局确定“和苑”小区一期购房人名单中大部分业主已积极履行义务，认购收房后并居住。原告吴荣鹏作为甲方的一员，应按合同约定履行。原告吴荣鹏前期交付定金及房款84,725元，摇号认购了2栋2单元1104号房，面积171.17㎡，认购单价每平方米1020元，总价174,593元，尚有余款89,868元未付，且未与欧利地产集团有限公司签订正式的商品房买卖合同。原告吴荣鹏认购后应按合同约定与欧利地产集团有限公司签订正式的商品房买卖合同，交清购房余款89,868元。欧利公司应按合同的约定将2栋2单元1104号房交付给原告吴荣鹏。原告吴荣鹏提出要求被告向原告提供一个地下专用车位，并保证车位上方的地板不漏水，因原告吴荣鹏已认购一个地下车位，且车位款16,000元已付清，欧利地产集团有限公司应按合同的约定将地下车位交付给原告吴荣鹏。原告吴荣鹏提出要求被告支付原告因其非法转让含原告等450人的上地使用权给原告造成的直接经济损失12.48万元及支付原告合伙合作建房的利润共计185,573元证据不足，且不符合《和苑小区合作开发合同》的约定，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限原告吴荣鹏在本判决生效之日起十五日内按《和苑小区合作开发合同》的约定与被告欧利地产集团有限公司签订正式的商品房买卖合同，并向被告欧利地产集团有限公司交清购房余款89,868元；被告欧利地产集团有限公司于房款交清之日将和苑小区2栋2单元1104号房交付给原告吴荣鹏；二、限被告欧利地产集团有限公司在本判决生效之日起十五日内将原告吴荣鹏认购的地下车位一个交付给原告吴荣鹏；三、驳回原告吴荣鹏的其他诉讼请求。本案案件受理费6196元，由原告吴荣鹏负担2162元，被告欧力地产集团有限公司负担4034元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人主张《和苑小区合作开发合同》存在欺诈，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供证据证明其主张的事实，在其不能提供证据证明的情况下，应当承担举证不能的责任。《和苑小区合作开发合同》系双方当事人真实意思的表示，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应按合同的约定履行各自的义务。上诉人一审诉求为和苑小区2栋1104房以及一个地下专用车位，系合同中约定事项，一审法院予以支持，系适用法律正确。二审庭审中，上诉人向本院提交申请书，请求撤回一审诉讼请求第二项和第三项，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6196元，由上诉人吴荣鹏负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年四月二十三日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。