湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终125号上诉人（原审被告）：江小青，女，1979年9月4日出生，汉族，住鄂州市葛店开发区。委托诉讼代理人:龚新高，男，1966年9月8日出生，汉族，住址同上，系江小青之夫。被上诉人（原审原告）：广州香江物业管理有限公司鄂州分公司，住所地鄂州市葛店开发区创业大道西侧。负责人：罗振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周岚、解慧慧，该公司员工。上诉人江小青因与被上诉人广州香江物业管理有限公司鄂州分公司（以下简称香江物业鄂州公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。江小青上诉请求：1.撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1111号民事判决；2.判决香江物业鄂州公司赔偿江小青因房屋漏水遭受的损失并取消或减免部分物业服务费；3.案件受理费由香江物业鄂州公司负担。事实与理由：一审法院认为“房屋存在质量问题不属于物业服务范围，房屋质量纠纷应向开发商主张”，属于认定错误。一般的房屋质量问题是应当找开发商解决，可江小青购买的房屋漏水是因为房屋公共部位（房顶）漏水造成的，其维修责任应由香江物业鄂州公司承担。江小青与香江物业鄂州公司签订的《前期物业服务合同》第一条第一款约定的物业公司服务内容包括建筑公共部位（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊过道等）的维修、养护和管理，载明屋顶维修是物业服务内容之一。合同第二条第二款约定：“物业服务费，不包括共用部位、公用设备设施保修期满后的维修和更新改造的费用”，说明了保修期内的是属于物业服务应该承担的，物业管理条例也是如此规定的。江小青所购房屋在5年保修期内，房屋公共部位维修和更新改造的费用属于物业服务应承担的。合同第五条第一款约定：“物业要委托专业服务公司对房屋公共部位进行维护、修缮”及第十一条第二款约定：“甲方违反本协议，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的责任”，上述四条合同约定的内容对物业服务对象、公共部位维修费用支出及违约责任都一一作出了明确约定。可一审法院认为与物业公司无关系。香江物业鄂州公司不履行物业合同义务，没有修好房顶漏水，给江小青带来损失，导致江小青多次诉求无果，只好用拒交物业服务费来督促物业公司履行合同义务，承担合同责任。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，香江物业鄂州公司应承担公共部位维修费用，并赔偿江小青的损失。香江物业鄂州公司辩称：香江物业鄂州公司于2016年4月13日接到江小青反映房屋漏水问题后，多次开具《工作联系单》给开发商。施工方现场查看后就漏水问题进行了回函，漏水原因是业主房屋装修进行了二次改造导致，不在保修范围内。尽管如此，香江物业鄂州公司还是多次协调施工方做了防水处理，但漏水问题仍然存在。根据业主收到的《房屋质量保证书》的约定，房屋的防水保修期为五年，在保修期内因设计施工所造成的屋内渗水、漏水应由建设单位承担保修责任。因用户使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等人为因素损坏造成的质量问题及其它损失，一概由用户自行承担。香江物业鄂州公司向一审法院起诉请求：1.判决江小青向香江物业鄂州公司支付拖欠的物业服务费19,987.20元；2.判决江小青向香江物业鄂州公司支付违约金2,348.49元；3.判决由江小青承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：案外人广州香江物业管理有限公司具有物业服务资质，香江物业鄂州公司系其在鄂州设立的分公司。香江物业鄂州公司已按照相关政策规定对物业园区收费标准进行了报批及备案。涉案房屋建设单位为案外人武汉锦绣香江置业有限公司，其选聘香江物业鄂州公司作为其开发园区的物业服务企业。2012年9月8日，香江物业鄂州公司（甲方）与江小青（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定:乙方购买由武汉锦绣香江置业有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的武汉锦绣香江花园中B5栋701号商品房（以下简称“该物业”），该物业的建筑面积为233.44㎡。物业服务内容为建筑共用部位（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、设备房等）的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;本物业规划线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理;附属配套建筑、设施及公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运等。物业服务质量为房屋外观整洁、无乱搭乱建;设备运行正常;共用部位、共用设施设备的日常管理和维修养护等。物业服务费用、其他费用的收取,自建设单位发出收楼通知书，按收楼通知书内指定收楼时间开始起算物业服务费，乙方每月按该物业的建筑面积1.8元/㎡向甲方缴纳物业服务费;乙方应于每月5号前向甲方交纳当月的物业服务费。乙方的权利和义务为依据本协议及相关规定按时向甲方缴纳物业服务费及其他政府部门收取或允许甲方收取的相关费用。若因未按时缴纳相关费用所产生的违约金或滞纳金由乙方负责。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每日千分之一计算违约金，逾期超过30日的，甲方有权停止有关服务，逾期超过60日的，乙方除应缴应付物业服务费及延迟交付的违约金外，还应承担物业费总额20%的违约金。江小青于2012年12月5日收到武汉锦绣香江置业有限公司的《收楼通知书》，并于2012年12月29日办理锦绣香江花园B5栋701号商品房交付手续。江小青自2013年1月1日开始计算物业服务费，其按照约定及时支付了前期物业服务费（月服务费为231.33㎡×1.8元/㎡=416.40元），但自2016年1月1日起，江小青不再按时支付物业服务费。香江物业鄂州公司分别于2018年10月15日、2019年7月23日、2019年8月21日、2018年5月16日向江小青发函催交物业服务费，并于2019年6月23日聘请湖南弘一（株洲）律师事务所向江小青发《律师函》，催交物业服务费。江小青曾因屋面漏水问题，向香江物业鄂州公司反映情况。香江物业鄂州公司帮助其维修过几次。后，江小青自己组织人员防水处理，但房屋漏水问题一直未解决好。一审法院认为，双方当事人之间签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力。香江物业鄂州公司依合同约定为业主提供了物业服务,江小青亦享受到了该物业服务。江小青确认收受房屋后，按前期物业服务协议的约定交纳了三年的物业服务费用，香江物业鄂州公司亦向业主提供相应的物业服务，该合同已实际履行。江小青逾期交纳物业服务费用的行为，构成违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，江小青应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故香江物业鄂州公司要求江小青支付拖欠的物业服务费及违约金的诉讼请求，应予支持。物业服务费核定为19,987.20元（自2016年1月按服务费416.40元/月计算至2019年12月）。违约金核定为2,348.49元（以每月应交额为基数按年利率6%计算至2019年12月）。香江物业鄂州公司曾就屋面漏水问题，帮助江小青维修过几次，尽到了物业服务义务。物业服务内容为建筑共用部位等,江小青房屋存在质量问题不属物业服务内容范围。房屋质量纠纷应由《商品房买卖合同》调整；根据合同相对性原则，江小青房屋如确实存在质量问题，可另行向开发建设单位武汉锦绣香江置业有限公司主张。香江物业鄂州公司与开发建设单位武汉锦绣香江置业有限公司是两个不同的企业法人，对外独立承担民事责任。故江小青关于欠交的物业费可以其损失冲抵的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：江小青应于判决生效之日起五日内支付广州香江物业管理有限公司鄂州分公司物业服务费19,987.20元（自2016年1月按服务费416.40元/月计算至2019年12月）及违约金2,348.49元（以每月应交额为基数按年利率6%计算至2019年12月）。本案受理费382元减半收取计191.00元，由江小青负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，江小青与香江物业鄂州公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”江小青未按协议约定向香江物业鄂州公司交纳物业服务费，构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。一审法院判令江小青支付物业服务费及违约金，有事实和法律依据，并无不当。江小青与案涉房屋的开发建设企业之间成立商品房买卖合同关系，与香江物业鄂州公司之间成立物业服务合同关系。在江小青与香江物业鄂州公司签订的《前期物业服务合同》中，并未约定房屋的质量责任由香江物业鄂州公司承担。《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”即使案涉房屋存在漏水等质量问题，按照规定，在保修期限和保修范围内也应当由建设单位承担保修责任。江小青在诉讼过程中，亦未提供证据材料证明其家中漏水系因香江物业鄂州公司疏于对小区公共设施进行日常维修保养，未履行物业管理职责所致，故江小青以房屋漏水为由拒绝向香江物业鄂州公司交纳物业服务费，不履行物业服务合同确定的义务，没有法律依据，本院依法不予支持。江小青因房屋漏水遭受的损失，可根据漏水原因依法另行主张权利。综上所述，江小青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382.00元，由江小青负担。本判决为终审判决。审判长  **军审判员  陈 萍审判员  刘岳鹏二〇二〇年四月三十日法官助理李思书记员尹瑞