上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3686号原告：沈秋凤，女，1966年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海瑑寓网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李福根，执行董事。委托诉讼代理人：高天文。第三人：朱鹏飞，男，1991年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：龚卿，上海市华荣律师事务所律师。原告沈秋凤与被告上海瑑寓网络科技有限公司、第三人朱鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈秋凤，被告上海瑑寓网络科技有限公司的委托诉讼代理人高天文，第三人朱鹏飞及其委托诉讼代理人龚卿到庭参加诉讼。因控制新冠肺炎疫情的需要，2020年2月3日至4月8日，本案曾中止审理。本案现已审理终结。沈秋凤向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；2.被告向原告支付违约金5,400元；3.被告及第三人共同向原告支付2019年8月28日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费，按每月5,400元标准计。事实和理由：原、被告于2019年7月30日签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限2019年7月31日起至2020年7月30日，免租期30天，第一次租金支付时间为2019年8月12日。合同签订后，被告将系争房屋转租给第三人。应于2019年8月12日缴纳的第一期租金，被告未向原告支付，8月17日被告向原告出具承诺书及补充协议，表示当天就会支付。然而被告未履行。8月19日，原、被告签订《终止协议》。8月22日，双方签订《房屋交接书》，约定了被告需向原告支付违约金、并于8月27日办理退房。8月27日，原告去收房时遭第三人拒绝。综上，被告及第三人的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。上海瑑寓网络科技有限公司辩称，2019年8月19日原、被告签订《终止协议》属实。被告同意将系争房屋返还原告，但目前第三人仍在使用系争房屋中；因房屋未交接成功，不同意承担违约金；同意承担第3项诉请。朱鹏飞辩称，不同意原告的诉请。原、被告签订的系委托代理合同，原告委托被告代理出租系争房屋。因此被告是代理原告与第三人就系争房屋签订了租赁合同，第三人已向被告支付一年的租金。现原、被告之间签订的《终止协议》并不影响原告与第三人之间的租赁关系。本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，原告(委托人、甲方)与被告(受托方、乙方)就系争房屋签订《上海市房屋出租委托代理合同》，合同约定：甲方委托乙方出租系争房屋；本合同签约期内，甲方应给予乙方共计30天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权；合同期限：自2019年7月31日至2020年7月30日，房屋交付日为2019年7月31日；第一年租金为5,400元/月，第一次支付日期2019年8月12日；房屋委托期内，乙方按月支付租金，日期为每个公历月的最后一日；尾部补充条款：双方违约责任都是一个月租金；合同附件三：物业交验单。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告未支付原告任何钱款。2019年8月17日，原、被告签订《补充协议》，写明经原、被告协商就系争房屋今后每一个月房租于每个公历月的最后一日付款……不得逾期超过五天，每逾期一天按照月租金的1%作为滞纳金，超过五天视为被告违约，按照合同条款赔付，终止合同。同日被告出具承诺书一份，写明：就系争房屋于今晚给到原告付一押一的房租共计10,800元，滞纳金为月租金的1%共计5天滞纳金为270元，今天收到共计11,070元。若今天收不到房租视为被告违约，终止合同。2019年8月19日，原、被告签订《终止协议》，写明就系争房屋原、被告协商解除合同，按合同条款约定(被告)赔付违约金5,400元，7个工作日内赔偿违约金，在5天内与客户和原告协商，是将房屋退还原告还是将客户转交给原告。2019年8月22日，原、被告签署《房屋交接》，写明被告将系争房屋在2019年8月27号退还给原告。因被告未将系争房屋返还原告、亦未向原告支付钱款，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年8月5日，被告(出租方、甲方)与第三人(承租方、乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年8月10日起至2020年8月9日止，租金每月3,900元，按年付款，另付押金3,900元，共计50,000元。合同签订后，被告将系争房屋交由第三人使用。2019年8月5日、8月9日，第三人分别向被告汇款46,100元及3,900元，共计50,000元。审理中，原告称原、被告曾约定被告需在2019年8月27日将系争房屋返还原告，《终止协议》中约定被告需向原告支付违约金，故系争房屋的使用费原告自2019年8月28日起算。被告称，被告之所以以低于原、被告租赁合同的租金标准转租给第三人，系公司为了筹集资金开展经营。第三人陈述2019年8月下旬，原告要求第三人搬离，由于第三人已预付了一年的租金，原、被告均没有退还第三人剩余租赁期限内的租金，故拒绝搬离。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》，该合同内容符合房屋租赁合同的特性，故名为委托代理合同实为房屋租赁合同，合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应当认定有效。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告将系争房屋转租给第三人、但未按合同约定向原告支付钱款，被告已违反了合同约定。原、被告于2019年8月19日签订《终止协议》确认解除涉案租赁合同，系双方当事人的合意，本院予以认可。合同解除，被告负有向原告返还系争房屋的义务。由于系争房屋经被告转租，目前由第三人在实际使用。第三人作为系争房屋实际使用人，系基于原、被告间的租赁关系的存在为前提的，现前述租赁合同已解除，第三人负有返还房屋的义务。原告诉请要求被告及第三人共同将系争房屋返还原告，本院予以支持。第三人与被告之间实为转租合同关系，第三人拒绝搬离，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告按照合同约定标准支付占用期间的使用费，于法有据，本院予以支持。鉴于本案系基于原告与被告之间租赁合同关系所提起的诉讼，合同相对方为被告，且第三人实际已经向被告支付了双方合同约定的租金及押金。故原告要求第三人支付房屋使用费的诉请，本院不予支持。原、被告在《终止协议》中已明确约定了被告应赔付的违约金，原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海瑑寓网络科技有限公司、第三人朱鹏飞于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告沈秋凤；二、被告上海瑑寓网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈秋凤自2019年8月28日起至返还上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋占有使用费，按每月5,400元为计算标准；三、被告上海瑑寓网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈秋凤违约金5,400元；四、驳回原告沈秋凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取计357元，由原告沈秋凤负担57元，被告上海瑑寓网络科技有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年四月二十八日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。