文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终257号上诉人（原审被告）：肖令相，男，1962年8月27日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：张明，湖北将来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司，住所地：湖北省利川市都亭办事处城郊村三组。法定代表人：殷建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：董远强，湖北丽川律师事务所律师。上诉人肖令相因与被上诉人利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司（以下简称万峰建材公司）合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖令相上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；一、二审诉讼费由万峰建材公司承担。事实和理由：一、原审法院程序违法。（一）原审法院没有对肖令相提交的《中止诉讼申请》作出程序处理，应属程序违法。在本案一审开庭前，肖令相起诉请求确认涉案《房屋买卖协议》无效，并以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款（五）项之规定向一审法院提交了《中止诉讼申请》，但一审法院处理该申请的方式违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。（二）原审法院审理期限严重超期。本案于2019年4月25日立案受理，适用简易程序审理，2019年11月11日才通知上诉人领取判决书，属程序违法。二、原审查明事实不清楚。（一）万峰建材公司在庭审中表示“涉案房屋已被拆除一栋”，但该案件事实在一审判决书中没有体现。（二）原审法院采纳（2015）鄂利川民初字第02460号、（2016）鄂28民终487号民事判决书的认定错误。（三）涉案《房屋买卖协议》应无效。万峰建材公司不是肖令相所在的青龙山村集体经济组织成员，不具备转让农村房屋和宅基地的资格。从双方签订的协议内容来看，本案系农村房屋的转让。涉案房屋属于农村宅基地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，宅基地属于村集体所有，宅基地只能在本村集体内部流转。故双方当事人签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。三、原审法院认定错误。（一）原审法院认定“《房屋买卖协议》属于《土地承包流转协议》及补充协议的附属合同，并不是单独成立的”错误。《房屋买卖协议》、《土地承包流转协议》及补充协议均是独立存在的，没有主次之分。（二）原审法院认定“《房屋买卖协议》名为买卖，实质为租赁合同”错误。从该份协议的标题及内容来看，应为买卖关系而非租赁关系。（三）原审法院认为“被告认为本案应当以房屋买卖协议效力的判决结果作为依据。而要求本案中止审理，其理由与法律规定不符，本案可以径行认定涉案协议的效力”错误。四、原审判决适用法律错误。因涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，一审适用法律错误。万峰建材公司辩称：一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，请求维持原判。1、涉案《房屋买卖协议》内容并不违反法律与行政法规的强制性规定，签订协议是双方当事人的真实意思表示，而且房屋买卖合同已经全面履行完毕，肖令相已经受领了全部价款，并按照合同约定拆除了部分房屋；2、双方并未买卖房屋涉及的宅基地，涉案买卖合同中的标的物是地上的建筑物，对于宅基地，双方合同是连林地、耕地一起租赁使用，在租赁期间满后，万峰建材公司仍然将宅基地还给肖令相耕种；3、租赁的宅基地和林地等，虽然是用于开采建筑石料，但也是经过利川市人民政府许可的，租赁期满后，建筑材料开采完毕，政府将对该地块进行复垦（因为万峰建材公司缴纳了复垦费），复垦后将该地块交还给肖令相使用。万峰建材公司向一审法院起诉请求：1、请求判令肖令相将其出让给万峰建材公司的位于利川市××务乡××组的房屋及其附属设施交付给万峰建材公司所有使用；2、判令肖令相支付万峰建材公司相应的违约金53143.4元；3、肖令相承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：利川市万峰建材有限公司成立于2014年6月13日。2017年8月31日，公司变更登记为利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司。2014年6月12日，利川市凉雾乡人民政府决定将凉雾乡池谷采石场和利川市都亭龙潭石材厂两家非煤矿山整合并重新选址，在利川市××雾乡××村××组（本案争议地）拟建利川市万峰建材有限责任公司，遂向利川市人民政府提交了《选址请示》，并于2014年6月16日报送了《利川市非煤矿山新改扩建规划布局（初审）意见表》，2014年8月1日报送了《利川市非煤矿山规划布局、调整征求意见书》，利川市凉雾乡政府、交通局、水保局、林业局、国土局、环保局、安监局、利川市人民政府分别签字同意。万峰建材公司（乙方）与肖令相(甲方)于2014年6月26日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：甲方房屋坐落于青××组，一楼一底，占地面积337平方米，出售给乙方；房屋四至界限：东至山林为界，南至山林为界，西至山林为界，北至山林为界；该房屋价格为人民币265717元，合同签订时乙方支付给甲方购房款20000元，待甲方将房屋相关手续及房屋交付给乙方时，乙方一次性付清余款。合同签订之日起15日内甲方必须向乙方交付该房屋的使用权；如有违约，则按照合同价款总额的20%给对方支付违约金，并承担因此给对方所造成的损失。利川市凉务乡青龙山村村民委员会作为中证人签字确认。合同签订后，万峰建材公司按照合同约定于2014年6月26日向万峰建材公司支付了房屋、山林、土地、迁坟及树木补偿款共计人民币737000.00元，之后肖令相陆续领取了青苗补偿费、地上附着物补偿款等，肖令相共从万峰建材公司处领取了共计人民币770440元。2014年12月28日，万峰建材公司、肖令相在经××雾乡青龙山村民委员会签字同意的情况下，再次达成《土地承包合同流转协议》的补充协议，协议约定：“1、土地、山林承包期限为四十年，四十年内甲方（万峰建材公司）必须保证乙方（肖令相）四十年的使用权，若因政策、法令需续签承包协议的，甲方无条件续签，四十年期满后，由甲方本人或其继承人继续有权承包；2、土地、山林承包期限四十年内，政府对土地、山林承包范围内的一切补贴费用归甲方所有；……4、合同签订后，甲方必须在阳历2015年2月28日前将一切财产搬出青××组并将房屋、山林、土地交付给乙方………。”万峰建材公司在对肖令相房屋进行补偿时，按照利川市农村房屋征收补偿标准足额支付了补偿款。一审另查明，万峰建材公司、肖令相签订合同后，万峰建材公司向利川市国土资源局递交了《采矿权申请登记书》，随后，利川市国土资源局向万峰建材公司颁发了《采矿许可证》，湖北省安全生产监督管理局向万峰建材公司颁发了《安全生产许可证》。万峰建材公司通过了矿山地质环境保护、恢复治理、土地复垦方案的评审，每年向相关职能部门缴纳了土地复垦费、森林植被恢复费。万峰建材公司还以同种方式向包含肖文杰及肖令相等在内的其他大部分青××组居民签订了《房屋买卖协议》。部分村民在领取了补偿款后，将房屋交付给万峰建材公司。肖令相以《房屋买卖协议》的程序及内容违反了国家禁止性规定为由，拒绝将房屋交付给万峰建材公司。本案受理后，将本案定性为排除妨害纠纷。在审理过程中，结合双方陈述及万峰建材公司的诉求，将其案由更改为合同纠纷更为适宜。一审法院认为，本案的争议焦点为万峰建材公司、肖令相签订的《房屋买卖协议》性质及效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，对合同的理解应当按照合同所使用的词句、合同目的、交易习惯及诚实信用原则等综合确定合同的真实意思。本案中，从万峰建材公司、肖令相签订的《土地承包合同流转协议》及补充协议的内容看，万峰建材公司将自己承包经营的土地、山林流转给肖令相，约定了使用期限，在肖令相使用土地期限内，政府对该土地、山林的一切补贴归万峰建材公司所有；肖令相使用期限届满后，应将该土地、山林归还给万峰建材公司，万峰建材公司对流转土地的承包经营权并未灭失，故其合同内容符合承包经营权出租的要件，故双方签订的《土地承包合同流转协议》及补充协议实质应为农村土地承包经营权出租合同。《房屋买卖协议》属于《土地承包合同流转协议》及补充协议的附属合同，并不是单独成立的，应当与前述两个合同综合来认定其协议的性质。农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。万峰建材公司作为属于按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织，可以承包农村集体土地进行经营。万峰建材公司、肖令相签订的《流转协议》、补充协议、迁坟协议、房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合同签订后，承包方（万峰建材公司）与发包方的权利和义务并未消除，从表面上看，万峰建材公司虽然改变了被租赁土地的使用性质，但是合同约定用途是石料开采，且在租赁期满后将进行复垦，归还肖令相，仍然属于农用性质。且万峰建材公司开采石料的行为征得了发包方和利川市人民政府的同意，获得了相关部门的批准，故其行为符合法律、行政法规的规定。万峰建材公司、肖令相签订的《房屋买卖协议》名为买卖，实质为租赁合同。即万峰建材公司租赁万峰建材公司的土地、宅基地，取得了宅基地上附着物的管理、使用权。案涉协议的内容并不违反法律的禁止性规定，协议是有效的。该协议系不定期租赁合同，租赁期限届满后，双方当事人可以续订租赁合同。肖令相认为本案应当以确认房屋买卖协议效力的判决结果作为依据，而要求本案中止审理，其理由与法律规定不符，本案可以径行认定涉案协议的效力。万峰建材公司、肖令相签订的《房屋买卖协议》中已明确约定：合同签订之日起十五日内，甲方必须向乙方交付房屋的使用权，如有违约，则按照合同总价款265717元的20%支付违约金。双方约定的违约金标准符合法律规定。该协议合法有效，肖令相未在签订合同十五日内将房屋交付给万峰建材公司使用，已构成违约，应当依法支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、肖令相于判决生效之日起十五日内将其居住的位于利川市××务乡××龙山村××楼××底房屋及其附属设施交付给利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司使用。二、肖令相于判决生效之日起十五日内支付给利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司违约金人民币53143.4元。案件受理费1128.59元，减半收取564.3元，由肖令相负担。本院二审期间，肖令相没有提交新证据。万峰建材公司提交了利川市凉雾乡青龙山村村民委员会出具的《证明》，拟证明涉案宅基地、林地、坟地的流转方式属于租赁，而不属于承包经营权转让及买卖。肖令相质证认为该证据与本案无关，该证明涉及土地承包，而本案涉及的是房屋转让与坟地的迁入。本院认为，万峰建材公司提交的证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，综合肖令相的上诉意见和万峰建材公司的答辩意见，结合案件情况，归纳本案二审争议焦点为：肖令相是否应当按照合同约定交付涉案房屋给万峰建材公司使用；一审法院未将本案中止审理是否程序违法。对此本院分析评判如下：关于肖令相是否应当按照合同约定交付涉案房屋给万峰建材公司使用的问题。首先，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同目的、主要条款、双方当事人的真实意思表示及诚实信用原则等综合判断和识别。本案中，虽然万峰建材公司、肖令相之间签订的合同名称为《房屋买卖协议》，但结合双方当事人庭审陈述来看，签订该协议的目的是万峰建材公司对房屋下所涉地块进行石料开采，万峰建材公司并非旨在取得房屋的所有权，而是在拆除涉案房屋后对所涉地块进行开发利用。一审法院认定双方当事人签订的《房屋买卖协议》系万峰建材公司租赁肖令相的土地、宅基地，取得宅基地上附着物的管理、使用权并无不妥。因本案实际上并非买卖农村房屋和宅基地，故肖令相上诉主张涉案合同因万峰建材公司不具备转让的资格而无效的理由本院不予采纳。其次，万峰建材公司石料开采的行为征得了利川市人民政府同意，获得了相关部门的批准，且在对土地进行石料开采后会进行复垦并归还肖令相，涉案协议内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定。再次，涉案合同是在有万峰建材公司及肖令相签字确认、利川市凉雾乡青龙山村村民委员会参与的情况下签订。合同签订后，肖令相已按照合同约定从万峰建材公司处领取了房屋、山林、土地等补偿款，且双方当事人均认可万峰建材公司已拆除了涉案部分房屋，该合同已实际进入履行阶段，现肖令相以涉案合同无效为由抗辩不履行合同有违诚实信用原则。综上，肖令相应当按照合同约定交付涉案房屋给万峰建材公司使用。关于一审法院未将本案中止审理是否程序违法。合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。先有合同成立生效，之后才会有合同的履行、变更、转让以及不履行合同的法律后果等问题，因此对合同效力的审查是合同类纠纷案件审理的基础。一审法院依职权审查合同效力并结合当事人的诉讼请求确定了相应的民事责任并无不妥，本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的规定情形，肖令相主张一审法院未将本案中止审理属于程序违法的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，肖令相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1129元，由上诉人肖令相负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年四月二十四日法官助理杨蕾书记员杨亚琼