广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初2863号原告：李杰，男，1973年8月15日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：王韬，广东国政律师事务所律师。被告：吴南宏，男，1983年4月10日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：王仕芳，广东大众天地律师事务所律师。委托诉讼代理人：周仕带，广东大众天地律师事务所律师。原告李杰与被告吴南宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，在2019年10月21日公开开庭审理。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，本院在2019年11月21日作出（2019）粤1781民初2863号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人王韬，被告吴南宏及其委托诉讼代理人王仕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告交还位于阳春市春城街道××北××号的房屋并支付房屋占用费（该房屋占用费按每月1500元的标准，从2019年5月25日起计算至实际返还房屋之日止）给原告；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在2016年4月8日向其父母李介荣、陈世英购买位于阳春市春城街道××北××号房屋（以下简称案涉房屋）。2016年5月10日，被告趁原告外出中山市务工之机，与原告父亲李介荣签订《房屋租赁合同》，约定以每月租金600元租赁案涉房屋，租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月24日止。《房屋租赁合同》签订后约一个月，原告回到阳春市得知案涉房屋被出租。因双方签订《房屋租赁合同》未经原告同意，并且约定的租金过分低（正常月租金约1500元），原告要求被告退还案涉房屋，声明案涉房屋是原告所有，原告的父亲无权出租。但被告不肯退出，恳求原告将案涉房屋租赁给他，并保证租期届满即交还案涉房屋，原告同意后在该《房屋租赁合同》中加签了原告的名字，以示原告才是案涉房屋的所有人。2019年5月13日，原告通过微信提示被告2019年5月24日租期届满后交还案涉房屋。2019年6月22日，原告再次通过微信询问被告是否搬离，但被告却说租赁期限为10年，其不会搬离。原告与被告根本不存在一份租期为10年的合同，于是警告被告，如果因其逾期搬离造成房屋无法出租或错过出售的机会造成损失，被告必须赔偿原告一切损失。但被告对原告的警告置若罔闻。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，依法应驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：2016年5月10日，原告的父亲李介荣作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，租金每月600元。该《房屋租赁合同》签订后，被告认为租赁期限太短，于是向李介荣提出增加房屋租赁期限，经李介荣同意，双方于2016年5月25日重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为10年，租金前5年每月600元，后5年为750元，押金2000元，还特别约定：租赁期间甲方不得加收租金，不得退租或以任何理由拒租、转租。该《房屋租赁合同》签订后，被告叫李介荣撕毁原来于2016年5月10日所签订的合同，可能李介荣没有撕毁，原告起诉却隐瞒后来所签订的合同。李介荣与被告签订合同时，没有说明案涉房屋是原告的，合同签订后，李介荣一直收取租金，在李介荣死亡后，原告也还一直收取被告支付的租金，并没有提出异议。在诉讼过程中，原告提供证据证明案涉房屋是原告的，被告才知道这情况。正是因为租赁期限有10年，被告才出资约10万元装修案涉房屋（含建养龟设备）。综上，李介荣是代理原告出租案涉房屋，至少原告是默认李介荣代为出租案涉房屋，因此，应依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明原告与被告的身份情况及诉讼主体适格。2.《广东省房地产买卖合同》、《发票》、《国有土地使用权证》、《不动产登记资料查询结果证明》、《不动产权证》，拟证明原告在2016年4月8日以8万元向其父亲购买案涉房屋，并于当日付清了购房款及过户契税等，同月22日完成了土地使用权过户登记，2016年5月13日完成了不动产过户登记，之后因补登记加层面积注销旧证，2016年6月22日换发新证的事实。3.《房屋租赁合同》，拟证明2016年5月10日，被告与原告父亲签订《房屋租赁合同》，约定月租金600元，租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月24日止。原告知悉后不同意出租给被告，在被告一再要求下，原告勉强同意，并在合同甲方（出租方）加签原告名字，以示原告才是案涉房屋所有权人。4.微信记录，拟证明原告于2019年5月13日向被告发送微信提示被告在2019年5月24日租期届满后交还案涉房屋；原告于2019年6月22日再次通过微信询问被告是否搬离，被告说租赁期限是10年，绝对不会搬离。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。2.对证据2的真实性没有异议，但是该证据的房屋地址与案涉房屋的地址不一致，无法证明是同一间房屋。3.对证据3有异议，该份《房屋租赁合同》是经被告与李介荣协商，已作废，以被告和李介荣于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》为准，即租期为2016年5月25日至2026年4月24日。4.对证据4的真实性没有异议，但从该份证据也能证明被告租赁案涉房屋的期限是10年，合同未到期，原告无权要求被告搬离该房屋。被告围绕抗辩依法向本院提交了证据如下：1.《房屋租赁合同》(2016年5月25日签订)、光盘1份，拟证明双方签订的《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期是10年（即至2026年4月24日止）。2.微信转账记录，拟证明原告在2017年9月份至2019年3月份一直收取被告支付的租金。3.微信记录，拟证明原告拒收2019年5月25日之后的租金。4.电费发票，拟证明被告于2019年7月1日搬离案涉房屋后没有产生电费。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性均有异议，因为被告是清楚案涉房屋属于原告所有的，被告趁原告不在户籍所在地时，与当时已届满80岁且神志不清的原告父亲李介荣签订《房屋租赁合同》，居心不良，李介荣也没有权利和资格代原告与被告签订《房屋租赁合同》，所以该份《房屋租赁合同》是无效的。2.对证据2的真实性没有异议，是被告履行3年期《房屋租赁合同》所交的租金（交至2019年5月24日止），不能证明是被告缴纳其与李介荣的第二份《房屋租赁合同》约定的租金。3.对证据3的真实性没有异议，证明3年期《房屋租赁合同》到期后，原告是一直声明该合同5月份已到期，要求被告退房，不承认被告的租期延续至2026年4月24日。4.对证据4的真实性由法院依法认定，是否发生电费与被告是否返还案涉房屋给原告没有关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋原登记在原告的父亲李介荣、母亲陈世英名下。2016年4月8日，李介荣、陈世英作为甲方（转让方）与原告作为乙方（受让方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定甲方将案涉房屋以80000元的价款转让给乙方。同日，双方办理案涉房屋的过户登记手续，案涉房屋于2016年5月13日登记至原告名下。2016年5月10日，李介荣作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将案涉房屋出租给乙方；月租金为600元，于每月月初提前两天交租金，押金2000元；租期为3年，即从2016年5月25日起至2019年5月24日止等内容。原告后来在该《房屋租赁合同》的甲方中补充签名并按捺指模。2016年5月25日，被告交付押金2000元和租金3600元给李介荣。同日，李介荣作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为10年，即从2016年5月25日起至2026年4月24日止；前5年即2016年5月25日起至2021年4月24日止的租金为每月600元，后5年即2021年5月25日起至2026年4月24日止每月租金750元等内容。在审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司对案涉房屋的租金进行评估，该公司于2020年2月18日作出《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋于2020年1月13日的月租金为1429元。原告为此预交了评估费1429元。庭审中，原告与被告共同确认，《房屋租赁合同》签订后，案涉房屋已经交由被告使用，被告已经支付了至2019年5月24日前的全部租金给原告，此后的租金没有支付。被告主张其已经于2019年7月1日搬离了案涉房屋，但其还有部分家用电器及家具未搬走，其亦没有交还案涉房屋的钥匙给原告。被告主张对案涉房屋的内墙批泥子、安装水电、安装外墙排污管、安装排气扇、锁等用去费用约2万元，被告并没有提供证据到庭加以证明。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。李介荣作为甲方与被告作为乙方在2016年5月10日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给被告使用，原告亦在该合同甲方中补充签名，该《房屋租赁合同》是原告与被告的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第二百一十二条的规定，本院依法认定该《房屋租赁合同》成立有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点：一、李介荣与被告于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》是否对原告有效。二、被告是否应交还案涉房屋及如何计算支付房屋占用费给原告。关于第一个争议焦点。案涉房屋已经于2016年5月13日登记至原告名下，李介荣已非案涉房屋的所有权人，其无权处分案涉房屋。因此，李介荣于2016年5月25日与被告签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给被告且租期长达10年，理应征得原告的同意和授权，被告作为承租人亦有义务核实所订立的租赁合同的内容是否为租赁物的实际所有权人即原告的真实意思并经原告授权李介荣与其签订合同。但是，在本案中，被告没有提供李介荣已经取得原告的授权，或者签订上述《房屋租赁合同》后经原告追认，或者李介荣的行为构成表见代理等能够使该《房屋租赁合同》对原告产生约束的证据，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本院依法认定李介荣与被告于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》对原告不发生法律效力。被告抗辩认为原告应当履行李介荣与被告于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》，理由不成立，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述李介荣与被告于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》对原告不发生法律效力，原告与被告实际履行的是2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月24日止。原告已经于2019年5月13日通过微信告知合同期满后不再出租案涉房屋给被告，双方也没有重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告应当腾空案涉房屋后交还给原告。原告请求判令被告返还案涉房屋，理由成立，本院依法予以支持。同时，租赁期间届满后，被告没有返还案涉房屋给原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应当支付房屋占用费给原告。经本院依法委托阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司对案涉房屋的租金进行评估，该公司作出《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋于2020年1月13日的月租金为1429元，该《房地产估价报告》作出的程序合法，结果合理，本院依法予以采信。因此，被告应以每月租金1429元的标准，从2019年5月25日起支付至实际返还案涉房屋之日止的房屋占用费给原告。原告请求判令被告支付房屋占用费超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。关于被告对案涉房屋的装修问题。首先，被告没有提供证据证明其装修案涉房屋取得了原告的同意。其次，被告主张对案涉房屋的内墙批泥子、安装水电、安装外墙排污管、安装排气扇、锁等用去费用约2万元，被告并没有提供证据到庭加以证明。因此，即使被告对案涉房屋进行了装修，被告也没有证据证明是经原告同意后进行装修，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，被告的装修费用应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴南宏在本判决发生法律效力之日起15日内将其租赁的位于阳春市春城街道安园路北6巷5号房屋恢复原状后返还给原告李杰；二、被告吴南宏在本判决发生法律效力之日起10日内支付占用费（该占用费按照每月1429元的标准，从2019年5月25日起计算至实际返还租赁房屋之日止）给原告李杰；三、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，评估费1429元，合计1479元，由被告吴南宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  龙 旋人民陪审员  彭梓轩人民陪审员  周 明二〇二〇年四月十四日书 记 员  张晓羚书 记 员  雷 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。