广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初336号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西灵川县灵西路1号。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：阳光照，该支行员工。 委托代理人：刘洋，该支行员工。 被告：覃毅，男，1983年1月13日出生，壮族，住广西南丹县。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西灵川八里街工业园区15-1#A10地。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告覃毅、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人阳光照到庭参加了诉讼，被告覃毅、报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年1月7日被告覃毅购买报业公司开发位于灵川县八里街工业园“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房产，建筑面积95.46平方米，总价362748元，首付款90748元，二被告签订了《商品房买卖合同》。2016年2月1日原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额27.2万元，期限30年，等额本息还款方式，每月5日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截止到2019年8月19日，执行利率调整为4.9%。2016年2月原告在灵川县房产管理局取得办理《预购商品房抵押权预告登记》受理回执单，于2016年2月16日办妥《预购商品房抵押权预告登记》，原告于2016年2月5日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款27.2万元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：27.2万元，借款日期：2016年2月5日，到期日期：2046年2月4日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告覃毅从贷款发放日起到2019年8月14日止，共归还贷款本金14825.74元、归还正常利息44425.86元，从2016年7月后，被告覃毅不能按时履行还款义务，原告通过电话催收，被告以经济困难为由拒不偿还本息，故原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告覃毅、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的编号为45020120160010051的《个人购房担保借款合同》；2、被告覃毅归还原告借款本金257174.26元及利息1051.31元（暂计至2019年8月14日止，此后按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止）；3、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告覃毅的债务承担连带保证责任；4、原告对被告覃毅已办理预告登记的灵川县八里街工业园“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房产处分后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告覃毅身份证、户口簿；被告报业公司营业执照、法定代表人身份证，证明二被告身份情况；（2）个人购房贷款申请表、面谈记录，证明被告覃毅申请贷款情况；（3）中国农业银行个人购房担保借款合同，证明被告覃毅借款、违约情况及抵押人覃毅为借款抵押担保情况；（4）贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证，证明原告向被告覃毅发放贷款情况；（5）贷款合约信息，证明被告欠本息情况；（6）被告覃毅还款明细，证明被告还款情况；（7）预购商品房预告登记证明，证明被告覃毅房屋抵押情况；（8）商品房买卖合同，证明被告房屋抵押情况；（9）首付款发票，证明交纳首付资金情况。 被告覃毅、报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 本院认为，原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。被告覃毅、报业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年1月7日，被告覃毅向被告报业公司购买该公司开发的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房屋一套，签订合同编号1601000195《商品房买卖合同》一份，约定该房销售总价为362748元，被告覃毅支付首付款90748元，剩余272000元办理银行按揭贷款。 2016年2月1日，原告农行灵川支行与被告覃毅、报业公司签订编号为45020120160010051《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告覃毅借款金额272000元，用于购置被告报业公司开发的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房屋，该房屋也为该笔借款的抵押物。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，执行年利率4.9%，逾期利率7.35%。借款期限为360个月。借款人还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同第十一条11.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；合同第十一条11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同第十一条11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告报业公司对上述借款承担保证担保责任。材料签订后，原告与被告就抵押物到相关抵押登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。 上述合同签订后，被告覃毅未按时履行还款义务，被告报业公司作为连带责任担保人，从2016年7月起替被告覃毅垫还借款本息。从2019年7月份，二被告均未再归还借款本息，截至2020年4月21日,被告覃毅尚欠原告本金253981.34元、利息1037.09元、罚息1.16元、复利2.96元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告覃毅、报业公司签订《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告覃毅未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求解除与被告覃毅、报业公司于2016年2月1日签订的编号为45020120160010051的《个人购房担保借款合同》及被告覃毅偿还借款本金并支付相应利息、罚息及复利的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。经审理查明，截至2020年4月21日,被告覃毅尚欠原告本金253981.34元、利息1037.09元、罚息1.16元、复利2.96元，后续的利息按合同约定利率计算，均计至涉案借款实际清偿之日止。被告覃毅自愿以其所有的位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且依法办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权依法设立，故原告要求对上述抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。 被告报业公司在《个人购房担保借款合同》的保证人处签章，承诺对被告覃毅的借款履行担保义务，故被告报业公司应对涉案借款承担连带偿还责任。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告覃毅、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的编号为45020120160010051的《个人购房担保借款合同》； 二、被告覃毅、桂林市报业房地产开发有限公司连带偿还原告中国农业银行股份有限公司灵川支行借款本金253981.34元及利息（暂计至自2020年4月21日利息为1037.09元、罚息为1.16元、复利为2.96元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行对被告覃毅名下位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元27层2号房屋享有抵押权，对其折价、变卖或拍卖所得的价款在上述第二项款项范围内优先受偿。 案件受理费5158元，减半收取2579元，保全费1806元，共计4385元，由被告覃毅、桂林市报业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5158元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 吕桂华 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 刘文成 书 记 员 汤小英