广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终195号 上诉人（原审原告）：广西南宁安福物业服务有限公司。住所：广西壮族自治区南宁市青秀区汇春路5号汇春广场1901号房。统一社会信用代码：91450103571838915A。 法定代表人：吴文燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石国玉，广西万合律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：广西扶绥县城市开发投资有限公司。住所：广西壮族自治区扶绥县新宁镇空港大厦九楼。统一社会信用代码：9145142177599918X4。 法定代表人：梁能强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛（南宁）律师事务所执业律师。 上诉人广西南宁安福物业服务有限公司（以下简称安福公司）因与上诉人广西扶绥县城市开发投资有限公司（城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安福公司上诉请求：撤销（2019）桂1402民初367号民事判决第三项，除第一项已判决城投公司支付前期物业服务费399189.82元、电梯维护费110245.8元和第二项已判决城投公司支付材料文印费、交通费、住宿费1500元外，另判决城投公司向安福公司支付前期物业服务费703290.25元和逾期交费违约金996707.92元、电梯维护费193514.5元和逾期交费违约金274583.38元，共2168096.05元。事实和理由： 一、直至一审庭审，上龙花园小区所有12栋房屋既不符合法定交房条件，也不符合约定交房条件。（一）城投公司在2019年4月23日提交的第4-12栋的四份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（下称《竣工验收备案表》），明显是伪造的。（二）所有的12栋楼《竣工验收备案表》没有完成，不能作为与买受人约定的建筑竣工合格证明文件。2019年4月，城投公司才在第4-12栋《竣工验收备案表》上盖章，但所有12栋楼仍没有完成《竣工验收备案表》的填写和报备，不能作为竣工合格证明文件。城投公司又不能提供房屋面积实测技术报告书，所以不符合交房条件，房屋买受人即使收到城投公司的通知，也可以拒绝收房，拒绝交付前期物业服务费、电梯维护费。安福公司当然有权利，且也只能按照前期物业服务合同的约定，要求城投公司支付不符合交房条件，买受人又未收房的前期物业服务费、电梯维护费和逾期交费违约金。 二、一审判决把城投公司最早向购房人签发入伙通知的日期，确定为房屋交付日期，并以此为由判决城投公司只承担该日期前的前期物业服务费、电梯维护费错误，二审应当判决城投公司还要承担该日期后的费用，即安福公司请求另行判决的费用。由于一审法院没有要求城投公司提供确实将入伙通知书送达各购买人的证据，就把城投公司最早签发入伙通知书的落款日期认定为房屋交付日期，出现了房屋未销售就早已交付的错误：1．安福公司证据第2卷第19页的《商品房买卖合同登记备案证明》证实，第4栋4-404号房买受人李少周，与城投公司签订《商品房预售合同》的日期是2015年12月19日，同月21日办理登记备案证明，一审判决认定城投公司向4-6栋购房人签发《入伙通知书》的2014年12月8日，即是向第4-6栋业主交付房屋的日期，同样认定当日已向一年多后才买房的李少周交付了房屋，并因此少计算了城投公司应当承担的该房的前期物业服务费、电梯维护费金额。2．安福公司证据第2卷第106页、107页的《商品房买卖合同登记备案证明》证实，第10栋10-1301号房买受人李升福、10-1401号房买受人农天宝，分别与城投公司签订《商品房预售合同》的日期是2018年3月23日、2018年3月29日，登记备案的日期均是2018年4月17日，一审法院因认定城投公司于2016年1月15日向第10栋业主通知入伙即是交付房屋，也认定当日已向两年多后才买房的李升福、农天宝交付了房屋，并少计算了城投公司应承担的交费金额。 三、城投公司不仅应当承担买受人收房前的物业服务费、电梯维护费，还应当承担逾期交费违约金。《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》第十三条规定：达不到法定交房条件的住宅小区物业服务收费由建设单位承担；第十四条规定：住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起交纳物业服务费和电梯维护费。城投公司与安福公司签订的《前期物业服务合同》第十四条第2项约定：城投公司责成中邦公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准。第十六条第4项约定：未满足交房条件、已出售但未交付买受人的物业服务费、电梯维护费由城投公司责成中邦公司交付。第三十七条约定：城投公司、中邦公司、业主或物业使用人违反本合同第十六条约定，未能按时足额交纳物业服务费、电梯维护费的：1．属城投公司没有责成中邦公司履约或责成其履约不成功的，城投公司承担连带责任。2．属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。承担违约金的主体：明确为“违约方”，而不是“违反方”，也不注明仅限于“中邦公司、业主或物业使用人”，就包括了也是违约方的城投公司。城投公司是上龙花园小区建设单位，中邦公司只是施工方，其相互之间的内部分房及其他约定，不能对抗第三人，更不能改变城投公司作为建设单位的法律地位，对于未竣工验收合格或者不符合其他交房条件的前期物业服务费、电梯维护费，本来就应当由作为建设方的城投公司承担，无论是基于城投公司与中邦公司承担连带责任的约定，还是基于城投公司作为建设方的法定责任和与购房人的约定责任，城投公司都应当承担交费义务，逾期不履行交费义务即是违约。至今，城投公司不能将《竣工验收备案表》、房屋面积实测技术报告书和已经将入伙通知送达买受人的证据交给安福公司，是造成安福公司不能向买受人催交其收房前物业服务费、电梯维护费的根本原因，理所当然应由城投公司承担交费和支付逾期交费违约金义务。一审既已判决城投公司承担交费义务，却不判决其承担逾期交费违约责任，于法于理说不过去。 一审法院回避房屋不符合《商品房预售合同》明文约定的交付条件，也不考量买受人未收房入住，没有受益的实际情况，把城投公司最早签发入伙通知书的落款日期认定为其向买受人交付房屋日期，这是把本应由城投公司承担的交费和支付违约金义务，转嫁给上龙花园小区七百多户业主承担。安福公司原本想根据公平原则，接着起诉七百多户业主与城投公司共同承担其收房后的交费义务，如果本案一审判决得不到纠正，就只得依据错误的生效判决，起诉七百多户业主承担他们入住之前的交费和支付违约金义务，必然引起强烈反响，损害人民法院在群众中的司法公正形象。 综上所述，安福公司起诉城投公司承担买受人收房前的物业服务费、电梯维护费及逾期交费违约金的数额应当得到支持，减去一审已判决的金额，即是安福公司上诉请求另外给予支持的金额。请求二审同等保护民营企业，依法支持安福公司的上诉请求。 城投公司上诉请求：撤销（2019）桂1402民初367号民事判决，并依法改判驳回安福公司的诉讼请求或依法发回重审。事实和理由：原审判决遗漏案件重要当事人、认定事实不清，判决错误。一、本案遗漏重要当事人。一审法院查明认定的事实：1．《前期物业服务合同》第十六条约定，已纳入物业服务范围但尚未出售、未出租及已出售但未交付买受人的物业的物业服务费和电梯维护费应由中邦公司负责缴纳。2．《前期物业服务合同》第三十七条约定，城投公司没有责成中邦公司履约的或责成其履约但履约不成功的，城投公司承担连带责任。3．《前期物业服务合同》第十九条约定，前期开办费和本项目物业服务用品和办公用品费用300000元，由城投公司责成中邦公司负责按时足额支付给安福公司。上述费用已经以办公用品折算及现金的方式，支付完毕。前期开办费用300000元，为前期物业费用总体包干金额。中邦公司不再支付安福公司任何前期物业费用，直至物业完全移交安福公司，安福公司自行经营管理，自负盈亏。根据以上事实，本案诉争的前期物业费用，支付的主体是经城投公司和安福公司在合同中明确约定的中邦公司。虽然中邦公司不是合同的签约当事人，但其是实际的合同参与人，已经按照合同约定支付了前期开办费用300000元，这是城投公司和安福公司均认可及一审法院认定的事实。城投公司在本案当中承担的是连带责任，是对中邦公司的责任承担连带责任，中邦公司是否应当承担本案诉争的前期物业费用和应当承担的费用是多少，需要经过法院查明事实并作出最终认定，才能确定城投公司需要承担的连带责任具体是多少。中邦公司是应当参与本案诉讼的适格诉讼参与人，其未参与诉讼足以影响法院查明有关事实，且剥夺了中邦公司答辩或反诉的诉讼权利，毕竟本案确定由城投公司承担的连带责任最终得由中邦公司来最终承受。因此，一审法院仅以中邦公司非合同的签约当事人，不顾中邦公司是合同履行的实际参与人这一客观事实，不同意城投公司申请追加中邦公司作为本案被告显然是错误的，遗漏了案件的重要当事人。 %1、关于前期物业费用的起算时间认定不清。一审法院以城投公司于2014年1月7日起将小区物业移交安福公司为由，对城投公司主张从2014年1月8日起计算前期物业服务费、电梯维护费予以支持，明显认定事实不清。根据《前期物业服务合同》第十九条的约定，经安福公司与中邦公司协商一致，安福公司愿意以总额人民币叁拾万元整，为前期物业费用总体包干金额。中邦公司不再支付安福公司任何前期物业费用，直至物业完全移交安福公司，安福公司自行经营管理，自负盈亏。此合同约定明确了前期开办费用总体包干，直至物业完全移交安福公司，双方约定的是物业“完全”移交，而不是部分移交。根据一审法院查明的事实，本案涉案物业的移交共分四个时段，分别为：于2014年1月8日通知第1-3栋业主收房；于2014年12月8日通知第4-6栋业主收房；于2015年1月前通知第8栋业主收房；于2016年1月通知第7栋、第9-12栋业主收房。以法院上述认定事实，物业“完全”移交给安福公司的时间应该是2016年1月，本案如应计算前期物业费用，应从此时开始计算。一审法院以2014年1月8日起算前期物业费用，与合同约定不符。另外，合同明确约定，安福公司自愿以300000元前期开办费用总体包干金额至物业“完全”移交安福公司之日，即“完全”移交之日2016年1月15日（一审判决酌定日期）起，物业费用的交付义务应由物业的业主来承担。据此，中邦公司无须再向安福公司支付物业费用，城投公司的连带责任因而也无从提起。 %1、关于前期物业费用的标准认定不清。《前期物业服务合同》第十六条约定，本小区最终服务等级收费标准要与当地物业和价格主管部门物业服务等级标准同步执行。具体是：根据当地物业服务等级的政府指导价，物业服务项目收费标准，必须在相应等级收费基准价的浮动幅度内，并报价格主管部门备案。本案中，一审法院以合同约定的物业费用标准每月0.87元/平方米来进行计算，与上述合同第十六条的约定不符。本案物业服务费用的计算标准依合同约定应采用崇左市江州区的物业收费政府指导价。 %1、关于电梯维护费认定不清。安福公司从未对电梯履行维护管理义务，小区的电梯维护均是城投公司委托第三方实施，费用均由城投公司进行垫付，安福公司主张收取电梯维护费没有事实依据，且城投公司进行垫付的电梯维护费已经远远超出一审法院计算的110245.8元，尚需向安福公司支付电梯维护费没有事实依据，城投公司保留向安福公司及有关业主追索所垫付的电梯维护费的权利。 %1、一审判决支持安福公司主张的材料文印费、交通费、住宿费违背以事实为依据，以法律为准绳的原则。根据相关法律规定，当事人对提出的主张，有提交证据证明的义务。关于材料文印费、交通费、住宿费一审法院已经认定安福公司未能提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。一审法院在安福公司无法举证的情况下，仍然酌情支持1500元，没有事实和法律依据。 另外，根据物业服务合同第三十七条约定，城投公司没有责成中邦公司履约的或责成其履约但责成不成功的，城投公司将承担连带责任。但现有证据不能证实中邦公司有应缴未缴的费用，即使存在应缴未缴的费用，也没有证据证实安福公司已要求城投公司履行责成中邦公司缴纳义务或责成其履约但责成不成功，故城投公司承担连带责任的条件并未成就。 综上所述，一审法院判决城投公司支付前期物业费、电梯维护费、材料文印费、交通费、住宿费没有任何事实和法律依据。请求二审查明事实，依法支持城投公司的上诉请求。 安福公司向一审法院起诉请求：一、判令城投公司向安福公司支付以下住宅的前期物业服务费、电梯维护费、逾期付款违约金。（一）从2014年1月8日起至2018年12月31日止，扶绥上龙花园小区未销售的9套住宅的前期物业服务费61368.2元、电梯维护费16137.9元，及计至2019年1月14日止的逾期支付物业服务费违约金55022.5元、逾期支付电梯维护费的违约金14469.18元，四项合计146997.78元；（二）从2014年1月8日起至2018年12月31日止，扶绥上龙花园小区买受人未收房的158套住宅的前期物业服务费1025213.91元、电梯维护费283309.8元，及计至2019年1月14日止的逾期支付前期物业服务费违约金919202.89元、逾期支付电梯维护费违约金254014.5元，四项合计2481741.1元；（三）支付扶绥上龙花园小区第7栋1601号房、第8栋304号房、第9栋1601号房、第10栋1203号房、第11栋902号房、第12栋603号房共6套住宅，从2014年1月8日起至买受人收房之前的前期物业服务费15897.96元、电梯维护费4312.6元，及计至2019年1月14日止的逾期支付前期物业服务费违约金22482.53元、逾期支付电梯维护费违约金6099.7元，四项合计48792.79元。二、判令城投公司向安福公司支付因提起本次诉讼产生的材料文印费、交通费、住宿费2659.84元。 一审法院认定事实：城投公司系崇左八大住宅区扶绥上龙花园小区的建设方，中邦公司系该小区建设工程的总承包方，安福公司系为该小区提供物业服务的物业公司。 2012年1月26日，城投公司（甲方）与安福公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方全权委托乙方对崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区项目进行前期物业管理。 合同第十六条约定，物业服务费包括：住宅（商铺）物业服务费、车位（车库）物业服务费、电梯维护费、车辆停放服务费、车位（车库）租赁费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费；本物业管理区域物业服务费实行包干制服务方式：1．物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.87元／月·平方米，电梯维护费30元／月·户，商业2元／月·平方米……；4．①属政府限价出售范围的物业，物业由甲方负责移交给乙方，自甲方移交之日起，中邦公司不能按满足交房条件交给业主的，物业服务费和电梯维护费，由甲方责成中邦公司负责缴纳支付给乙方；②属中邦公司出售范围的物业，未满足交房条件而移交由乙方负责管理服务的，物业服务费和电梯维护费，由中邦公司负责缴纳支付给乙方；③已纳入物业服务范围但尚未出售、未出租及已出售但未交付买受人的物业，物业服务费和电梯维护费，自中邦公司移交到乙方之日起，由甲方责成中邦公司负责缴纳支付给乙方。 合同第十九条约定，1．前期开办费：①经预算物业交房前需要编写和制作相关文件资料（如临时管理规约、住户手册、服务协议、住宅使用说明书、住宅质量保证书）等，费用总计约65000元；②本项目物业服务用品和办公用品预算费用352618元；③以上费用合计417618元，鉴于中邦公司在前期已购买部分办公用品，经乙方与中邦公司协商一致，乙方愿意以总额30万元，为前期物业费用总体包干金额。中邦公司不再支付乙方任何前期物业费用，直至物业完全移交乙方，乙方自行经营管理，自负盈亏。2．其他事项：前期开办费和本项目物业服务用品和办公用品费用30万元，由甲方责成中邦公司负责按时足额支付给乙方。上述费用已经以办公用品折算及现金的方式，支付完毕。 合同第二十条约定，业主应于甲方正式公告或书面通知办理接房手续之日（以接房公告或书面通知规定时间为准）起交纳物业服务费、电梯维护费、水电周转金和住宅专项维修资金。 合同第三十七条约定，甲方、中邦公司、业主或物业使用人违反本合同第十六、第十九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费、电梯维护费、前期开办费和本项目物业服务用品、办公用品费用的：1．属甲方没有责成中邦公司履约或责成其履约但履约不成功的，甲方承担连带责任；2．属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。 2014年8月10日，扶绥上龙花园小区1#-12#楼通过设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收。扶绥上龙花园小区1#-12#楼工程竣工永久性质量责任标牌上均记载，开［竣］工日期：2010年10月8日-2014年8月10日。 城投公司、安福公司一致认可，城投公司于2014年1月7日起将小区物业移交给安福公司；城投公司通知第1-3栋住宅楼业主收房的时间为2014年1月8日，通知第4-6栋住宅楼业主收房的时间为2014年12月8日，通知第8栋住宅楼业主收房的时间为2015年1月前，通知第7栋、第9-12栋住宅楼业主收房的时间为2016年1月。 此外，7#楼1601号房买受人赵振华于2016年2月1日收房，8#楼304号房买受人黄崇礼于2015年1月5日收房，9#楼1601号房买受人韦阳光于2016年2月2日收房，10#楼1203号房买受人陈志玲于2016年2月14日收房，11#楼902号房买受人何春伟于2016年5月12日收房，12#楼603号房买受人林达英于2016年6月6日收房。 因城投公司未向安福公司缴纳前期物业服务费和电梯维护费，安福公司向城投公司发出催缴通知书，要求城投公司缴纳未销售及买受人未收房的住宅前期物业服务费、电梯维护费及违约金。 以上事实，有业主身份证、《商品房预售合同备案证明》、业主收房材料、《商品房预售合同》《前期物业服务合同》、钥匙签领表、催缴通知书及附件、《崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区项目总承包合同》《竣工验收备案表》、1#-12#楼工程竣工永久性质量责任标牌照片予以证实，予以确认并在卷佐证；安福公司、城投公司提交的其余证据，因与本案不具备关联性，不予采纳。 一审法院认为，城投公司与安福公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。 一、关于城投公司应向安福公司支付的前期物业服务费、电梯维护费的数额问题。 合同第十六条约定，已纳入物业服务范围但尚未出售、未出租及已出售但未交付买受人的物业的物业服务费和电梯维护费应由中邦公司负责缴纳。第三十七条约定，城投公司没有责成中邦公司履约或责成其履约但履约不成功的，城投公司承担连带责任。由于《前期物业服务合同》是城投公司与安福公司签订的，中邦公司不是合同当事人，城投公司与安福公司也没就上龙花园小区的物业费的问题另行与中邦公司签订合同，《前期物业服务合同》对中邦公司所设立的义务，系合同当事人对合同外的第三人设立的义务，合同中关于中邦公司的义务对中邦公司没有法律约束力，故城投公司以《前期物业服务合同》已约定涉案的物业费、电梯维护费由中邦公司缴纳为由，要求将中邦公司追加为本案被告，不予支持。城投公司与中邦公司对涉案物业费的缴纳问题另有约定的，可另案处理。 合同中对中邦公司的缴费义务的约定虽不能约束中邦公司，但合同第三十七条约定，城投公司没有责成中邦公司履约的或责成其履约但履约不成功的，城投公司承担连带责任。由于合同双方当事人约定的应由中邦公司缴纳的费用并未缴纳，根据约定城投公司负有支付的义务，因此涉案物业服务费、电梯维护费的缴纳主体为城投公司。 《前期物业服务合同》第十九条约定的“前期开办费300000元，为前期物业费用总体包干金额”，该费用在合同中确认是用于支付办公用品及前期筹备开支的前期开办费，并明确小区物业完全移交给安福公司前的前期物业费包含在300000元内，而安福公司主张的物业费及电梯维护费是在小区物业移交给安福公司后小区内未销售、业主未收房及业主收房前产生的物业费、电梯维护费，因此一审法院对城投公司的中邦公司支付上述300000元前期开办费后，城投公司无须再向安福公司支付物业费及电梯维护费的主张不予采纳。 根据《前期物业服务合同》第十六条约定，已纳入物业服务范围但尚未出售、未出租及已出售但未交付买受人的物业的物业服务费和电梯维护费，应当从上龙花园小区的物业移交给安福公司之日起计算。城投公司于2014年1月7日起将小区物业移交给安福公司，虽城投公司主张小区物业并不是全部于2014年1月7日移交给安福公司，且小区物业于2014年8月10日竣工验收，前期物业费、电梯维护费于小区竣工验收前起算错误，但城投公司未能提交证据证明各栋移交的确切时间，而且从2014年1月起，已有小区业主办理收房手续，说明安福公司已开始对小区物业进行管理，因此安福公司从2014年1月8日起计算涉案前期物业服务费、电梯维护费，予以支持。 对于“已出售但未交付买受人的物业”中的“交付”一词的理解，通过普通文义解释，“交付”一词仅指出卖人单方面的交付行为，不包含买受人的接收行为。通过合同整体进行体系解释，合同第二十条约定，业主应于城投公司通知收房之日起交纳物业费，而非业主实际接收房屋之日起；如将“已出售未交付”中的“交付”理解为业主实际接收房屋，则第十六条与第二十条相矛盾。综上，不应将“交付”理解为包含业主实际收房的意思，应理解为城投公司作为出卖人通知收房。 本案中，城投公司、安福公司均确认，城投公司通知第1-3栋住宅楼业主收房的时间为2014年1月8日；通知第4-6栋住宅楼业主收房的时间为2014年12月8日；通知第8栋住宅楼业主收房的时间为2015年1月前，但无明确的日期，一审法院酌定为2014年12月31日；通知第7栋、第9-12栋住宅楼业主收房的时间为2016年1月，也没有明确的日期，一审法院酌定为2016年1月15日。据此，买受人未收房的158套住宅及安福公司在本案主张的已收房的6套住宅的前期物业服务费及电梯维护费应计算如下：前期物业服务费每月按0.87元／平方米计算，电梯维护费按每户每月30元计算；属第1-3栋住宅楼的不予支持；属第4-6栋住宅楼的，应从2014年1月8日计至2014年12月8日；属第8栋住宅楼的，应从2014年1月8日计至2014年12月31日；属第7栋、第9-12栋住宅楼的，应从2014年1月8日计至2016年1月15日。 1．因扶绥上龙花园小区尚有9套住宅未销售，故未销售的9套住宅从2014年1月8日起至2018年12月31日止的前期物业服务费为61368.2元、电梯维护费为16137.9元； 2．已出售买受人未收房的158套住宅中，属第1-3栋的有13套；属第4-6栋的有30套，面积合计3880.59平方米；属第8栋的有9套，面积合计1148.58平方米；属第7栋、第9-12栋的有106套，面积合计13010.73平方米。故第4-6栋30套买受人未收房住宅从2014年1月8日计至2014年12月8日的前期物业服务费为37137.25元，电梯维护费为9900元；第8栋9套买受人未收房住宅从2014年1月8日计至2014年12月31日的前期物业服务费为11731.37元，电梯维护费为3169.8元；第7栋、第9-12栋106套买受人未收房住宅从2014年1月8日计至2016年1月15日的前期物业服务费为274267.49元，电梯维护费为77051.4元；以上前期物业费合计323136.11元，电梯维护费合计90121.2元； 3．安福公司在本案主张的第7栋1601号房、第8栋304号房、第9栋1601号房、第10栋1203号房、第11栋902号房、第12栋603号房共6套住宅的前期物业服务费、电梯维护费应计算如下：第8栋304号房面积为127.76平方米，从2014年1月8日计至2014年12月31日的前期物业服务费为1304.92元，电梯维护费为352.2元；其余5套房为第7栋、第9-12栋，面积合计634.75平方米，从2014年1月8日计至2016年1月15日的前期物业服务费为13380.59元，电梯维护费为3634.5元；此项前期物业服务费合计14685.51元，电梯维护费合计3986.7元。 以上3项的前期物业费合计399189.82元，电梯维护费合计110245.8元，应由城投公司向安福公司支付。 二、本案的违约金计算问题。《前期物业服务合同》第三十七条仅约定城投公司没有责成中邦公司履约的或责成其履约但履约不成功的，承担连带责任。该条“属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”，仅要求中邦公司、业主、物业使用人这三种主体支付违约金，该违约金的约定并不适用于城投公司，安福公司以此要求城投公司支付违约金，不予支持。 三、安福公司主张的因提起本案诉讼所支出的材料文印费、交通费、住宿费2659.84元，虽未能提交证据证明，但材料文印费、交通费、住宿费属本案诉讼的必要开支，结合本案实际，酌情支持1500元，由城投公司负担。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条规定，判决如下：一、城投公司于本判决生效之日起十日内向安福公司支付前期物业费399189.82元，电梯维护费110245.8元；二、城投公司于本判决生效之日起十日内向安福公司支付因提起本案诉讼所支出的材料文印费、交通费、住宿费共1500元；三、驳回安福公司的其他诉讼请求。案件受理费28220元，由安福公司负担22857元，城投公司负担5363元。 本院二审期间，当事人并围绕上诉请求依法提交了证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1．上龙小区12栋楼工程竣工永久性质量标牌上记载开［竣］工日期：2010年10月8日--2014年8月10日，这是城投公司经过法定的程序对外进行的公示，应予认可；安福公司主张其于2013年10月即入驻上龙小区进行物业管理，但未提供证据证实。2．因中邦公司应缴纳前期物业费用却未缴纳，负有连带责任的城投公司也没有缴纳，故一审认定城投公司没有缴纳前期物业费用，并无不当。综上，双方当事人对一审认定事实的异议不成立。3．对于安福公司的证据，因本案是物业服务合同纠纷，所审理的范围是物业服务合同的范围，对是否达到交房条件，不是本案审理范围，因此，安福公司提交的关于这方面的证据，本院不予认定；人民网领导留言板栏目对上龙花园交房问题的答复仅是对网民的回复，不能作为本案定案的依据；发票、电梯维保员身份证、电梯维保证书等能证明安福公司管理维护电梯的事实，城投公司也认可安福公司部分管理维护电梯，故安福公司管理维护电梯的事实，本院予以认定。4．对于城投公司证据，因说明函和业务回单、客户回单，安福公司不予认可，且城投公司没有其他证据佐证，本院不予认定；崇左市物价局文件是对其他住宅小区物业服务费的批复，与本案没有关联，本院不予认定。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点是：一、本案应否追加中邦公司为被告参加诉讼；二、城投公司应否向安福公司支付前期物业服务费、电梯费用，费用应如何计算；三、城投公司是否有违约的行为，应否向安福公司支付物业服务费、电梯费用的违约金；四、城投公司应否向安福公司支付文印费、交通费、住宿费，费用是多少。 本院认为，一、关于本案应否追加中邦公司为被告参加诉讼的问题。由于《前期物业服务合同》是城投公司与安福公司签订，中邦公司不是合同当事人，《前期物业服务合同》对中邦公司所设立的义务，系合同当事人对合同外的第三人设立的义务，对中邦公司没有法律约束力。城投公司是合同当事人，在本案中承担的责任是《前期物业服务合同》第三十七条约定的连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条规定：因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条规定，连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。在连带保证中，债务人承担的和保证人担保的债务系同一债务，债权人在向债务人和保证人主张权利时不分先后次序。因此，安福公司起诉城投公司有法律依据，本案依法可以不追加中邦公司为被告参加诉讼。 二、关于城投公司应否向安福公司支付前期物业服务费、电梯费用，费用应如何计算的问题。 城投公司与安福公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应依约全面履行合同约定的义务。安福公司依约进行了物业管理，城投公司应依约对中邦公司的债务承担连带责任，向安福公司支付前期物业服务费、电梯费用。 《前期物业服务合同》第三十七条约定，城投公司没有责成中邦公司履约的或责成其履约但履约不成功的，城投公司承担连带责任。由于中邦公司应缴纳的费用一直未缴纳，从中可以看出城投公司没有责成中邦公司履约或责成中邦公司履约但履约不成功，根据合同上述条款约定城投公司应承担连带责任。城投公司主张中邦公司没有应缴未缴费用及其承担连带责任的条件未成就，但没有证据证实，本院不予采纳。 《前期物业服务合同》第十九条约定的“前期开办费300000元，为前期物业费用总体包干金额”，该费用在合同中确认是用于支付办公用品及前期筹备开支的前期开办费，并明确小区物业完全移交给安福公司前的前期物业费包含在300000元内，而安福公司主张的物业费及电梯维护费是在小区物业移交给安福公司后小区内未销售、业主未收房及业主收房前产生的物业费、电梯维护费。两项费用是不同时期的费用，不能混为一谈，城投公司主张中邦公司已支付的前期开办费300000元，包含小区物业完全移交给安福公司前的前期物业费用，不符合本案事实，也不符合常理，本院不予采纳。 至于物业服务费和电梯维护费的计算问题。根据《前期物业服务合同》第十六条约定，已纳入物业服务范围但尚未出售、未出租及已出售但未交付买受人的物业的物业服务费和电梯维护费，应当从上龙花园小区的物业移交给安福公司之日起计算。该条明确规定了物业服务费和电梯维护费的计算时间节点。城投公司、安福公司在一审诉讼中均一致认可城投公司于2014年1月7日起将小区物业移交安福公司，且一致认可城投公司通知各栋住宅楼业主收房的时间，一审法院据此认定城投公司应从2014年1月8日起至其通知上龙小区各栋住宅楼业主收房的时间止，向安福公司支付物业服务费和电梯维护费，并根据合同和各栋楼房的面积计算物业服务费和电梯维护费，有事实依据，本院予以支持。 《前期物业服务合同》约定了物业费、电梯维护费的收费标准，安福公司收取物业费、电梯维护费有事实和法律依据。至于收费是否与当地物业和价格主管部门物业服务等级标准同步执行及是否报价格主管部门备案，是价格行政主管部门管理的范围，不是本案审理的范围。 关于安福公司主张的“已出售但未交付买受人的物业”中的“交付”认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《前期物业服务合同》第二十条规定：业主应于甲方正式公告或书面通知办理接房手续之日（以接房公告或书面通知规定时间为准）起交纳物业服务费、电梯维护费、水电周转金和住宅专项维修资金。一审法院根据“交付”的文义解释和《前期物业服务合同》的有关条款、合同的目的，认定本案中的“交付”为城投公司通知业主收房，而不是业主实际收房，有事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。安福公司上诉主张通知收房不是交付，业主实际收房才是交付，物业服务费、电梯维护费应计算至业主实际收房之日止，与本案事实不符，本院不予支持。 关于城投公司主张的《前期物业服务合同》第十九条第1款第4项“中邦公司不再支付乙方任何前期物业费用，直至物业完全移交乙方”中“完全移交”的认定问题。安福公司进行物业管理的目的是收取物业服务费用，城投公司将物业交给安福公司管理是其经营管理需要，小区的物业管理不必然以整个小区所有楼房物业管理移交为条件，单栋楼房交由物业公司管理即产生物业管理费用，开发商将单一物业交由物业公司管理但不支付物业管理费用，不符合常理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定和《前期物业服务合同》的有关条款，上处中的“完全移交”应是单栋楼房物业移交，而不是整个小区12栋楼房物业完全移交。因此，城投公司上诉主张物业服务费、电梯维护费用不应从其开始交付物业给安福公司次日即2014年1月8日起算，而应从小区所有12栋楼房物业“完全移交”给安福公司之日即2016年1月15日起算，不符合本案事实，本院不予采纳。 %1、关于城投公司是否有违约的行为，应否向安福公司支付物业服务费、电梯维护费用的违约金的问题。本案中，城投公司根据《前期物业服务合同》第三十七条的规定承担连带责任，其承担责任的范围是中邦公司应缴未缴的费用范围，该条没有对城投公司如果不履行连带责任的违约责任进行约定，该条约定的违约为“属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”，明确违约责任的承担主体是中邦公司、业主、物业使用人，该违约金的约定并不适用于城投公司，安福公司以此要求城投公司支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。 %1、城投公司应否向安福公司支付文印费、交通费、住宿费，费用是多少的问题。由于城投公司没有履行连带责任产生了本案纠纷，安福公司为此支出材料文印费、交通费、住宿费，符合客观事实和常理。该损失属于城投公司引起，城投公司应承担赔偿责任。安福公司虽未能提交证据证明，但以上费用支出属实，一审法院结合本案实际，酌情支持1500元，合情合理合法。城投公司上诉主张不应赔偿以上费用，本院不予支持。 综上所述，安福公司、城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24145元，由广西南宁安福物业服务有限公司负担15236元，广西扶绥县城市开发投资有限公司负担8909元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年四月七日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰