浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初10705号 原告：金琳玲，女，1958年3月10日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：陈鹏、黄秋士，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。 被告：温州海陆房地产开发有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永中路88号-102，统一社会信用代码91330300749836555B。 法定代表人：金国华，系公司执行董事。 被告：温州市同建房地产开发有限公司，住所地温州市南郊乡洛河路15号A幢306室，统一社会信用代码91330300736889850L。 法定代表人：朱本武，系公司执行董事。 被告：乐清市屹泰房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道丹霞路丹霞嘉园A幢502室，统一社会信用代码91330382570597355E。 法定代表人：叶金荣，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈同巧、谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告金琳玲与被告温州海陆房地产开发有限公司（以下简称“海陆房开”）、温州市同建房地产开发有限公司（以下简称“同建房开”）、乐清市屹泰房地产开发有限公司（以下简称“屹泰房开”）委托代建合同纠纷一案，本院于2019年11月11日予以立案受理。依法组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告金琳玲的委托诉讼代理人黄秋士、被告屹泰房开的委托诉讼代理人谢璐环到庭参加诉讼，被告海陆房开、同建房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金琳玲向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告海陆房开于2005年12月12日签订的《乐清市仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》；2.依法解除原告与被告同建房开于2009年8月16日签订的《协议书》；3.依法判令三被告向原告返还首期付款150000元并支付违约金（以150000元为基数从2005年12月12日起按月1%计算至判决确定履行之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年12月12日，原告与被告海陆房开就名仕花园2幢702号房产达成《乐清市仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》，双方约定：上述房产暂定建筑面积155.773平方米，单价3140元；首期付款150000元；开工时间为农历2006年3月30日，竣工时间为开工后18个月；逾期竣工的，建设单位按已交代建造价款的月息1%向客户交纳违约金。同日，原告按照协议约定向被告海陆房开交款150000元，被告海陆房开因此出具《借款单》一份。2009年8月16日，被告同建房开受让名仕花园项目后，在确认原告与被告海陆房开签订了《乐清市仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》的基础上，与原告签订《协议书》一份，双方约定：乙方原房号不变，面积伸缩不超过5%，乙方同意每平方米单价增加1280元，同时双方就其他各事项亦进行了约定。2013年，因被告同建房开不能完成项目开发，被告屹泰房开受让了名仕花园，并将规划设计进行变更，将原第1、3号楼合并成现在的5号楼，层数由原11层更改为22层，原2、4、5、6号楼按顺序更改为4、3、2、1号楼，故原告的原房号2幢702号变更为现在的4幢702号。2019年10月份，原告发现名仕花园4幢702号房已于2016年12月22日预告登记在案外人黄振宇、卓筱翔名下。被告擅自将原告认购的房屋出卖给他人的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故而提起本案诉讼。 被告海陆房开、同建房开未作答辩。 被告屹泰房开辩称，被告屹泰房开系通过公开招拍挂程序取得名仕花园项目地块的开发权，原告从未与被告屹泰房开订立买卖协议，因此原告将屹泰房开列为共同被告属于起诉对象错误。原告与被告海陆房开、同建房开签订协议，被告屹泰房开取得开发权之后原告从未向被告屹泰房开主张过任何权利，现原告向被告屹泰房开主张返还款项无事实和法律依据。涉案房屋属于被告屹泰房开所有，被告屹泰房开有权对外出售，无需承担返还款项的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告海陆房开、同建房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。对当事人无异议的证据，包括原告的身份证、三被告的企业信用信息公示报告、乐清市不动产登记信息查询记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告与被告海陆房开签订的名仕花园安置房落实情况表、借款单，真实性予以认定；2.原告与温州市顺威房地产开发有限公司（以下简称“顺威房开”）乐清市项目部签订的协议书，真实性予以认定；3.被告屹泰房开就名仕花园项目的协议书，真实性予以认定；4.乐清市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告、国有建设用地使用权出让合同，真实性予以认定；5.商品房预售证，真实性予以认定；6.被告屹泰房开就名仕花园项目在乐清日报上刊登的相关通知（2011年8月23日、2011年10月10日、2013年2月6日、2013年12月31日、2014年9月19日、2016年2月23日），形式真实性予以认定。 根据本院认定的以上证据，结合原、被告的庭审陈述，对本案事实作如下认定：2005年12月12日，原告金琳玲与被告海陆房开订立《仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》，约定房号为2幢702号，暂定建筑面积155.773平方米，单价3140元/平方米；付款方式为：基础工程（地下室）结顶完工时付至总房款的50%，工程结顶时剩余50%房款办理银行按揭贷款；逾期付款的，按应交代建造价款的月息1‰向建设单位交纳违约金；开工时间农历2006年3月30日，竣工时间为开工后18个月，逾期竣工的，建设单位按已交代建造价款的月息1%向客户交纳违约金；等等。当日，原告向被告海陆房开交纳首期款150000元，被告海陆房开向原告出具“借款单”为据。之后，被告海陆房开未能如约进行名仕花园项目的开发建设。 2009年8月16日，顺威房开乐清市项目部（甲方）拟受让名仕花园项目，与原告金琳玲（乙方）订立《协议书》，约定：乙方原确认房号不变，乙方同意由于方案调整后套型和面积的变动，按实际面积结算，面积伸缩不超过5%，乙方同意每平方米单价增加1280元；甲方在各购房户同意本协议的前提下，于2009年8月15日前支付仓桥村土地补偿金13000000元，嗣后快速办理土地挂牌及报建手续和交缴各项规费，力争2009年内开工，按设计定额工期提前完成工程施工，圆满交付乙方使用；乙方在本工程打桩完成50%时5个工作日内付50000元，打桩完成时5个工作日内付50000元，完成到±0.00时付100000元，余款在甲方领到销售许可证时签订商品房销售合同，并由甲方通知乙方办理银行按揭贷款后一次性付清，多还少补；甲方负责办理土地证、房产证并负责办理银行按揭贷款；甲乙双方严格信守本协议，如一方违约造成对方的全部损失，概由违约方承担责任，如甲方开发未能实现，乙方与原海陆房开的所有协约继续有效。然而，顺威房开乐清市项目部亦未能进行名仕花园项目的开发建设。后，顺威房开更名为同建房开。 2011年3月29日，被告屹泰房开以挂牌出让方式取得仓桥村A、B地块的国有建设用地使用权。之后，被告屹泰房开取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，正式投入名仕花园的开发建设。被告屹泰房开调整规划设计要求将原1、3号楼房合并为现在的5号楼，层数由原11层更改为22层，原2、4、5、6号楼按顺序更改为4、3、2、1号楼。被告屹泰房开与大部分名仕花园的原订购户们陆续签订协议书，约定订购户前期向被告海陆房开交纳的款项一并纳入购房款以及应向被告屹泰房开交纳立约定金的时间、金额、违约责任等内容。原告金琳玲与被告屹泰房开未就房屋单价等达成新的一致，故双方未订立协议书。2014年5月30日，被告屹泰房开取得名仕花园项目的商品房预售证。根据规划设计调整，原告金琳玲原意向订购的名仕花园4幢702号房于2016年12月22日预告登记至案外人黄振宇、卓筱翔名下。原告认为其自身权益受损，故而诉至本院。案经调解无果。 本院认为，原告金琳玲与被告海陆房开签订的《仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并有效。原告与顺威房开乐清市项目部在后签订的《协议书》，即原告明知被告海陆房开未依约进行名仕花园项目的开发建设的情况下，与意向受让该项目的顺威房开乐清市项目部经协商确定房号不变，在原落实情况表约定的单价3140元/平方米的基础上增加1280元/平方米，代表双方真实意愿，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故亦属有效协议。因而，顺威房开乐清市项目部与被告海陆房开之间就名仕花园项目存在着承继关系。然而，顺威房开乐清市项目部也未能如约进行项目建设。于被告屹泰房开而言，虽其于2011年通过挂牌出让方式取得该地块的国有建设用地使用权，但其原始股东胡志杰与顺威房开乐清市项目部的负责人胡志杰为同一人，被告屹泰房开在与大部分订购户签订协议书时均认可按被告海陆房开确定的房号继续履行，且将订购户前期交付给被告海陆房开的款项纳入购房款之中，故按照高度盖然性原则，本院认定被告屹泰房开又与被告海陆房开、顺威房开乐清市项目部之间就名仕花园项目发生了新的承继关系。虽原告金琳玲未最终与被告屹泰房开订立协议，但被告屹泰房开作为名仕花园项目的最终承继主体，应当承担该项目开发建设过程中的相应法律责任和后果。 根据名仕花园项目调整后的规划设计，原告金琳玲原意向订购的2幢702号最终落实为4幢702号，已由被告屹泰房开出卖给案外人黄振宇、卓筱翔，故而原告订购名仕花园项目商品房的目的已无法实现，原告诉请依法解除其先后与被告海陆房开、顺威房开乐清市项目部签订的《仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》、《协议书》，与查明的事实及法律规定相符，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请三被告返还150000元，根据本院认定的承继关系，确定由被告屹泰房开承担该笔款项的返还责任。关于原告主张的违约金，本院认为应当结合合同履行过程中的具体情况进行认定处理：首先，原告与被告海陆房开在《仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》中约定建设单位逾期竣工的按已交代建造价款的月息1%向客户交纳违约金，故从约定开工之日农历2006年3月30日（公历2006年4月27日）计算18个月确定约定竣工日期为2007年10月26日，则从2007年10月27日起按月息1%计算违约金至被告屹泰房开取得国有建设用地使用权之日即2011年3月29日止。其次，被告屹泰房开接手名仕花园项目后，确因交纳土地出让金以及建筑成本增加等客观因素造成商品房单价的提高，符合房地产开发的实际，原告与被告屹泰房开无法就商品房新的单价协商一致并最终导致意向商品房被出售给案外人黄振宇、卓筱翔，不能完全归责于被告屹泰房开，故本院确定该笔150000元从2011年3月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。 被告海陆房开、同建房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法解除原告金琳玲与被告温州海陆房地产开发有限公司于2005年12月12日签订的《仓桥〈名仕花园〉安置房落实情况表》。 二、依法解除原告金琳玲与被告温州市同建房地产开发有限公司乐清市项目部于2009年8月16日签订的《协议书》。 三、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司应返还原告金琳玲150000元。 四、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司应支付原告金琳玲违约金（以150000元为基数，自2007年10月27日起按月息1%计算至2011年3月29日止）。 五、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司应支付原告金琳玲利息损失（以150000元为基数，自2011年3月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。 上述三至五项均限于本判决生效之日起十五日内交本院民一庭转付。 六、驳回原告金琳玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3300元，由被告乐清市屹泰房地产开发有限公司承担；公告费200元，由被告温州海陆房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  高文丹 人民陪审员  吴健源 人民陪审员  杨海斌 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  於丹建