中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终899号 上诉人（原审被告）：吴美美，女，1957年12月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林长清，福建闽润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李丽玉（Ｌｅｅ,Ｍａｇｇｉｅ），美国国籍，女，1982年2月24日出生，现住。 委托诉讼代理人：李祖飞（李丽玉的叔叔），住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴金兰，福建诚真律师事务所律师。 上诉人吴美美因与被上诉人李丽玉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴美美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李丽玉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李丽玉承担。事实和理由:一、一审认为案涉房屋的拆迁安置权益“属于主张所购房屋产权灭失的对价”无事实与法律依据。1.是否拥有房屋产权必须依法登记才发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，李丽玉并非案涉房屋登记的所有权人，房屋产权是否灭失与李丽玉无关。2.主张房屋产权灭失的对价属于对案涉房屋主张权利即物上请求权，此主张应当以拥有物权为基础和前提。李丽玉自始至终并非案涉房屋登记的所有权人，无权主张物上请求权，无权主张案涉房屋产权灭失的对价。二、一审越权变相变更房屋所有权。在李丽玉无案涉房屋产权的前提下，一审认为李丽玉的诉讼请求属于主张所购房屋产权灭失的对价，进而支持李丽玉的诉讼请求，相当于支持李丽玉对案涉房屋拥有物上请求权。由于物上请求权的基础是所有权，故一审变相支持李丽玉对案涉房屋拥有所有权。即一审变更了登记在潘学尧名下的案涉房屋所有权，违反《中华人民共和国物权法》第九条规定。三、本案《收条》记载：“本人吴美美自愿把台江区中选造船一弄6号后端房屋卖给李丽玉使用。”此约定明确吴美美收到153000元款项的用途和性质，即吴美美仅是将本案案涉房屋的使用权出售给李丽玉使用，并非所有权。现政府拆迁造成案涉房屋无法使用，合同目的已经无法实现，属于不可抗力，吴美美无需承担任何不利后果，李丽玉无权主张案涉房屋的拆迁安置权益。 李丽玉辩称，一、吴美美所出售福州市台江区房屋（产权面积32.5平方米）经过一、二审生效判决，产权为潘学尧所有，产权清晰明确。潘学尧系吴美美的丈夫。潘学尧于2006年3月在福州死亡，遗产由吴美美继承。物权登记只是公示效力，吴美美对房屋享有完全所有权和处分权，吴美美与李丽玉签订的《房屋买卖前期协议》是有效的。按2010年9月的市场价格，李丽玉支付了购买房屋的对价153000元。二、根据《房屋买卖前期协议》第3条规定，可证实吴美美出售的是房屋产权，并非出售的是房屋使用权，吴美美有协助进行产权过户的义务。因涉案房屋分前后段，系与潘觉生共有的一栋房屋，在拆迁时可以分户，吴美美无条件协助李丽玉办理拆迁安置房的产权过户手续，直到李丽玉取到合法手续为止。可见，协议原意为房屋拆迁所得的安置房归属为李丽玉。虽然涉案房屋拆迁灭失，但房屋所取得的对价即拆迁权益并没有灭失。拆迁补偿款系因市场经济房屋价格上涨而生之收益，可以理解为房屋的增值部分。卖方吴美美在2010年已经收取了购房款153000元，房屋拆迁时违约又想再次获得货币补偿，一处房屋获得双份利益有失公正。根据合同法诚实信用原则，涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益应归李丽玉所有，李丽玉在2010年9月按当时的房价支付购房款而获取案涉房屋相关权益的合同目的仍可实现。三、《收条》记载明确房屋卖给李丽玉，并非是房屋使用权卖给李丽玉。如果仅是使用权出卖，按民间习惯会签长期租赁协议，而非房屋买卖协议。 李丽玉向一审法院起诉请求：1.判决李丽玉与吴美美于2010年9月11日签订的关于购买福州市台江区房屋的（产权面积32.5平方米）的《房屋买卖前期协议》有效；2.判决座落于福州市台江区房屋的（产权面积32.5平方米）征收所取得的拆迁安置权益（包括但不限于补偿款约100万元）归李丽玉所有；3.判决本案诉讼费、保全费由吴美美承担。诉讼中，李丽玉明确诉讼请求第二项为“请求判决座落于福州市台江区房屋的（产权面积32.5平方米）征收所取得的拆迁安置权益100万元归李丽玉所有”。 一审法院认定事实：台江区中选造船一弄6号房屋后段房屋产权原归王素秋、潘学尧按份共有（其中王素秋占六份之五，潘学尧占六份之一）。1999年王素秋去世，潘觉生将潘学尧诉至一审法院，要求继承分割王素秋房产。一审法院经审理，作出（1999）台房民初字第××号民事判决书，判决台江区中选造船一弄6号后端房屋从后墙内侧向前5米处楼上、下截成前后二段，前段房屋产权为潘觉生所有，后段房屋（即案涉房产）产权为潘学尧所有。该判决经二审维持，已生效。 2006年，潘学尧去世。福州市台江区公证处作出（2010）榕台证内字第2258号《继承权公证书》，确认潘学尧所有案涉房产遗产份额应由其妻吴美美继承。2010年9月11日,吴美美为出卖人（甲方）与李丽玉为买受人（乙方），双方签订了一份《房屋买卖前期协议》，约定如下：甲方将位于福州市台江区房屋，产权面积32.5平方米的房产以总价153000元的价格有偿转让给乙方所有；双方签订本协议时，乙方应向甲方支付20000元的购房定金，并在付定金之后15日内支付甲方购房款133000元；若乙方违约，20000元定金不退，并终止协议书，协议书无效；甲方在该房屋拆迁时应无条件协助乙方办理产权过户手续（甲乙双方的一切税费由乙方承担），一直到乙方取到合法产权证为止；待乙方付清房款的同时，甲方必须立时无条件将该房屋交还乙方使用，并将该房屋所有的有关证件材料的原件交付乙方；乙方付清款项后，甲方若反悔，甲方应付违约金计500000元。合同落款处有吴美美以及李丽玉委托代理人李祖飞的签字并捺手印。同月18日，双方又签订一份《2010年9月11日签订买卖房屋补充条例》，对房屋维护、水电费缴纳等事宜进行了约定。在合同签订前的2010年9月9日，吴美美向李丽玉手书《收条》一张，内容为“本人吴美美自愿把台江区中选造船一弄6号后段房屋卖给李丽玉使用。今收到房款总价153000元”。合同签订后，吴美美亦将诉争房交付李丽玉占有使用至今，但至今未办理房屋产权变更登记手续。2018年12月27日，案涉房产被征收。吴美美（被征收人）与福州市台江区住房保障和房产管理局（房屋征收部门）、福州市台江区房地产征收工程处（房屋征收实施单位）签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定被征收房屋坐落造船一弄6号，总建筑面积41.36㎡，无产权面积为18.73㎡；乙方选择货币补偿，各项补偿、补助及奖励费总金额合计1302510元。当日，三方又签订《南公园片区（瀛洲河周边旧屋区地块项目）租房补贴优惠奖励补充协议》一份，内容为：产权人潘学尧位于造船一弄6号的房屋于2018年12月27日已签订《房屋补充安置协议书》，并于2018年12月27日搬迁并封房。根据本次征收补充规定，给予1户共计20000元租房补贴。2019年7月17日，吴美美自福州市台江区房地产征收工程处领取案涉房产征收补偿费1302510元、其他20000元，共计1322510元。李丽玉主张其应享有案涉房屋的拆迁安置补偿款，遂成本案诉讼。 一审法院认为，吴美美与李丽玉双方于2010年9月11日签订的《房屋买卖前期协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李丽玉已经向吴美美支付全额购房款，根据诉争合同约定，吴美美应当“在该房屋拆迁时应无条件协助乙方办理产权过户手续（甲乙双方的一切税费由乙方承担），一直到乙方取到合法产权证为止”，然根据本案已查明事实，案涉房屋被征收时吴美美并未履行上述合同义务，现李丽玉要求享有案涉房产拆迁安置权益，且诉请金额1000000元未超过案涉房产征收补偿费，故属于主张所购房屋产权灭失的对价，符合法律规定和权利义务相一致原则，一审法院予以支持。结合本案中案涉房产征收补偿费已经由吴美美自征收工程处领取，故该笔款项的支付义务亦应由吴美美承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决：一、吴美美与李丽玉于2010年9月11日签订的《房屋买卖前期协议》合法有效；二、吴美美应在本判决生效之日起十日内向李丽玉支付因坐落于台江区中选造船一弄6号后段房屋征收所取得拆迁安置权益，共计1000000元。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，本案当事人之间签订的《房屋买卖前期协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。吴美美上诉称其向李丽玉出具的《收条》表明其系将房屋的使用权出售给李丽玉，而非所有权。本院分析认为，双方在《房屋买卖前期协议》中已明确吴美美将案涉房屋有偿转让给李丽玉所有、拆迁时无条件协助李丽玉办理产权过户手续等事项，且李丽玉已按照协议约定支付了相应的购房款并占有使用该房屋，《2010年9月11日签订买卖房屋补充条例》进一步印证该事实，故吴美美该上诉主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，二人虽签订《房屋买卖前期协议》,李丽玉按照协议约定交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故李丽玉对所购房屋尚未享有所有权，房屋的物权归属尚未变动。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”,第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”吴美美在已收取购房款的情况下，本应履行将出卖房屋过户登记至李丽玉名下的义务,双方也明确约定“甲方在该房屋拆迁时应无条件协助乙方办理产权过户手续，一直到乙方取到合法产权证为止”，因此，李丽玉基于双方合法有效的房屋买卖合同关系，依法享有相应的合同履行利益。现因房屋已被拆迁,房屋征收补偿款作为房屋买卖合同履行后可获得的利益，李丽玉请求拆迁补偿款100万元归其所有，符合法律规定，应予支持。一审判决吴美美向李丽玉支付因房屋征收所取得的拆迁安置权益100万元，是合法正确的。 综上所述，吴美美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人吴美美负担。 本判决为终审判决。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇二〇年四月二十七日 法官助理易艳 书记员郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。