河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1288号原告：王成京，男，汉族，1986年10月8日出生，住河南省方城县。被告：南阳中元阳光置业有限公司，统一社会信用代码91411300568635543R，住所地南阳市建设西路52号。诉讼代表人：白献中，任该公司监事。被告：唐玉海，男，汉族，1963年5月20日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李业，河南通义律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王成京诉被告南阳中元阳光置业有限公司（以下简称中元阳光公司）、唐玉海房屋买卖合同纠纷一案，原告王成京于2020年3月26日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王成京及被告唐玉海的委托诉讼代理人李业均到庭参加了诉讼。被告中元阳光公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成京向本院提出如下诉讼请求：1．判令解除原告王成京与被告中元阳光公司签订的认购协议；2．判令被告中元阳光公司返还原告已付购房款184,661元，并承担已付购房款一倍的赔偿184,661元，共计369,322元；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告在被告处购房并缴纳20,000元，至2015年11月18日共计支付购房款184,661元，并于2015年11月18日签订认购书，认购书明确约定了房屋位置、单价、总价、付款方式及原告的付款经过，应视为房屋买卖合同。原告在被告处购房时，原告对于被告尚未取得预售许可证不知情，被告亦未向原告告知，且被告至今尚未取得预售许可。认购书中原告选择按揭付款，因被告原因无法办理，房屋达到可居住条件后，被告以各种理由迟迟不向原告交房。综上，因被告隐瞒其未取得预售许可证导致原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告应返还原告已付的购房款184,661元，并承担已付购房款一倍的赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告中元阳光公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。被告唐玉海辩称，本案系重复诉讼，在上次诉讼中法院已经告知原告需先行仲裁，原告本次提起诉讼，属于重复诉讼；被告中元阳光公司为一人公司，法定代表人谷德宝已经死亡，需要确定新的继承人参加诉讼；原告明知其购买的房屋没有预售许可证，不存在欺诈，也不存在双倍赔偿的问题；被告唐玉海不是房屋买卖的当事人，原告也未要求唐玉海承担责任。本院经审理查明，2015年11月18日，原告王成京（乙方）与被告中元阳光公司（甲方）签订中元阳光置业金域蓝郡认购书一份，认购书约定原告王成京认购被告中元阳光公司位于南阳市建设路与工业路交叉口北中元阳光置业·金域蓝郡2号楼西单元9层3号房屋；房屋建筑面积为92平方米；单价4,000元/㎡，总价款368,000元；认购金为184,661元；2014年12月27日交20,000元，2015年1月12日交80,000元，2015年1月22日交24,661元，2015年11月18日交60,000元；凡因本认购书所发生之一切争议，先由双方协商，协商不成的可提请南阳市仲裁委员会仲裁解决。原告王成京另向本院提交被告中元阳光公司于2014年12月27日、2015年1月12日、2015年1月22日、2015年11月18日向原告王成京出具的收款收据四份，收据载明的收款金额分别为20,000元、80,000元、24,661元、60,000元。另查明，被告中元阳光公司（甲方）于2015年8月1日出具补充协议一份，协议约定甲方承诺2016年5月1日向乙方交付达到国家商品房入住标准认购的该项目物业；甲方承诺2016年5月1日向乙方交付的所购物业达到办理银行按揭的条件；若2016年5月1日甲方未能如期交房及办理银行按揭手续，乙方可以选择退房或由甲方按月支付已交房款的千分之三的违约金；本补充协议是对原认购书的补充，本协议一式两联与原认购书同具法律效力，本协议自签署商品房买卖合同之日起失效；本补充协议所发生的一切争议，先由双方协商，协商不成的可申请项目所在地人民法院起诉。该协议中乙方买受人处为空白。被告唐玉海作为担保人在该补充协议中签字捺印。2015年7月23日，被告中元阳光公司出具承诺书一份，内容为：我公司开发的位于南阳市车站路与建设路交叉口东北角“金域蓝郡”项目，现我公司向购房业主承诺如下：1、截止到2016年5月1日有关该项目的土地证、土地使用权证、规划证、施工许可证、预售证手续办理完毕，若到期未能办理完毕，按月支付已交房款的千分之三作为违约金，支付购房业主；2、截止到2016年5月1日未能按时交房、交钥匙，我公司无任何理由退还业主已交所有房款及违约金（按月支付已交房款的千分之三为违约金）。被告唐玉海作为担保人在承诺书中签字捺印。2015年7月30日，被告中元阳光公司就上述承诺书在南阳市宛都公证处办理公证手续。再查明，案涉中元阳光置业·金域蓝郡项目至2020年4月23日仍未办理预售许可证。以上事实，由原、被告庭审陈述及认购书、收款收据、补充协议、承诺书、公证书等证据予以证明。上述证据已经庭审举证、质证，并记录在卷，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告王成京与被告中元阳光公司签订的认购书中明确约定了所购商品房的房号、房款总价、付款方式等内容，且被告中元阳光公司已经分四次收取了约定购房款50%的首付款184,661元，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。对于原告王成京主张解除其与被告中元阳光公司于2015年11月18日签订的金域蓝郡认购书的主张。本院认为，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，至2020年4月23日，被告中元阳光公司开发的金域蓝郡楼盘仍未办理预售许可证明，根据上述规定，原告王成京与被告中元阳光公司签订的金域蓝郡认购书应属无效，作为该认购书补充的补充协议及承诺书也应属无效。认购书、补充协议、承诺书虽然无效，但不影响协议中关于争议解决方式的约定，根据补充协议，双方之间的纠纷如协商不成可向项目所在地人民法院起诉，故本院对于本案具有管辖权。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，认购书无效后，被告中元阳光公司因该认购书收取原告王成京的184,661元购房款应当予以返还。对于原告王成京主张被告中元阳光公司双倍赔偿购房款184,661元。本院认为，根据法律规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形有三种，一是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原告王成京称被告中元阳光公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明，且将房屋抵押给被告唐玉海，原告王成京应当对其主张的事实承担举证证明责任，原告王成京未向本院提交任何证据证明被告中元阳光公司故意隐瞒了该事实，或者在向原告出售案涉房屋前已经抵押给他人，原告王成京应当承担举证不能的责任，故对于原告王成京主张的双倍赔偿，本院不予支持。但考虑到被告中元阳光公司收取原告王成京交纳的50%的首付款后长期不交房，也不办理预售许可证明，确实给原告王成京造成了损失，结合被告中元阳光公司在补充协议及承诺书中均对违约责任做出了承诺，本院酌定被告中元阳光公司以184,661元为基数自2016年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告王成京支付资金占用费至2019年8月18日，2019年8月19日至房款退还清之日的资金占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告唐玉海辩称中元阳光公司为一人公司，法定代表人谷德宝已经死亡，需要确定新的继承人参加诉讼。本院认为，根据公司法有关规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司是企业法人，即使是一人公司，也有自己独立的法人财产，享有法人财产权，并以其全部财产对公司债务承担责任，故对于被告唐玉海的辩称，本院不予采信。对于被告唐玉海，原告王成京在本案诉讼请求中未主张被告唐玉海承担责任，且在认购书无效后，被告唐玉海作为担保人签字的补充协议及承诺书也属无效，原告王成京也未向本院提交证据证明被告唐玉海对于协议无效存在过错，且唐玉海签字担保至今已有四年多，原告王成京也未提供担保时效未超过的有关证据。综上，被告唐玉海无需承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳中元阳光置业有限公司返还原告王成京购房款184,661元及资金占用费（2016年5月1日至2019年8月18日的资金占用费以184,661元为基数计算，2019年8月19日至房款退还清之日的资金占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告王成京的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,840元减半收取3,420元（原告已实际预缴3,420元），由原告王成京承担1,710元，由被告南阳中元阳光置业有限公司承担1,710元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  康宏二〇二〇年四月二十四日书记员  杨萍