浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1413号 上诉人（原审被告）：宏恩医疗健康产业有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区秋涛北路77号1303室。统一社会信用代码：91330104744140743A。 法定代表人：詹建兴，董事长。 委托诉讼代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴小定，男，1964年10月29日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：方志华、汪俊青，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人宏恩医疗健康产业有限公司（以下简称宏恩公司）因与被上诉人吴小定房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1733号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年2月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔独任审理，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。宏恩公司的委托诉讼代理人林清城，吴小定的委托诉讼代理人方志华、汪俊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：吴小定（出租方，甲方）与宏恩公司（承租方，乙方）签订有《房屋租赁合同》一份，约定，租赁场地坐落于杭州市面房物业，该物业地面以上楼层数为6层，建筑面积7200平方米，地下1层，建筑面积共1200平方米，大楼西侧街面房5间；租赁场地用途为综合性医疗机构；甲方确保该物业水电入户、排污通畅，并向乙方支付50000元作为补偿款，由乙方根据经营需要对水电设施进行合理改造；甲方负责该物业内2台电梯的购买及安装，承担由此产生的费用，验收合格后交付乙方使用；租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止；押金200000元，合同期满一周内押金全额归还乙方；房屋第一年至第三年租金为每年3000000元，第四年起，每年房屋租金按前一年租金4%递增，以此类推（房租价格见附表）；第一年租金于协议签订当日付清，之后房屋租金应分别于每年2月15日前支付，如遇周末或节假日则顺延；在合同租赁期内，如果该物业遇国家政策变化、政府拆迁、城市规划调整、自然灾害等因素，导致合同无法继续履行，双方解除合同，且互不承担任何违约责任，除甲方应退还还未使用的租金外，根据事实评估的装修赔偿费，乙方可得70%，甲方可得30%；如乙方逾期未交付租金的，在押金中扣除，每逾期一日，还应按月租金2%追缴滞纳金；等等。 合同附件载明，2017年3月1日至2018年2月28日期间房屋租金3374592元，2018年3月1日至2019年2月29日期间房屋租金3509575元；等等。 2017年9月15日，笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作指挥部做出证明一份，载明，江干区笕桥街道黎明社区明石路一号房屋（杭州城东医院）位于江干区笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收（收购）范围内。 2018年2月10日，宏恩公司向吴小定寄送了《公函》一份，载明，现因标的物业在租赁期内可能面临政府拆迁问题，建议自2018年2月15日起，标的物业租金支付方式改为按月支付；等等。 2018年3月2日、2019年1月13日，吴小定两次向宏恩公司发函催讨2018年度租金，要求宏恩公司收函后三日内，按照合同约定的金额及时支付拖欠租金。 吴小定与宏恩公司已结清2018年2月28日前的租金。宏恩公司于2018年2月12日向吴小定支付租金500000元，于2018年4月9日支付租金177393.75元。 庭审中，宏恩公司陈述其已于2019年1月11日迁移新址经营，但仍有设施设备留存在案涉房屋中。 原审法院另查明，宏恩公司向吴小定支付有押金200000元。 原审法院再查明，宏恩公司原名杭州和平医院投资管理有限公司。现吴小定起诉至原审法院，请求：一、宏恩公司支付2018年5月1日起至2019年1月31日止的房屋租金2632181.25元(292464.64元/月×9个月)。二、宏恩公司支付滞纳金1608554.75元（滞纳金计算标准参照合同约定，每逾期一日，为月租金2%；2018年5月1日至2019年1月31日共计275天，292464.64元/月×2%×275天）。 原审法院认为，吴小定与宏恩公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。当事人一方依照约定或法定解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。宏恩公司辩称双方间的房屋租赁合同已于2017年9月15日因案涉房屋被列入征迁（收购）范围而自动解除，没有法律依据，不予采信。宏恩公司虽辩称其已于2019年1月11日迁址经营，但亦认可留有设施设备在案涉房屋中。故在宏恩公司未与吴小定办理房屋交接手续前，仍应认定宏恩公司实际占有使用案涉房屋。吴小定主张宏恩公司支付截至2019年1月31日止的租金，予以支持。宏恩公司辩称周边环境发生变化，导致宏恩公司无法正常经营，应当适当调整租金标准。该院认为，经营环境的变化属于宏恩公司择址的商业风险，不构成调整租金的情形，对该辩称不予采信。根据双方合同约定，2018年3月1日至2019年2月29日期间租金为3509575元，故2018年3月1日至2019年1月31日期间，宏恩公司应付的租金为3217110元。宏恩公司已付677393.75元，尚应支付2539716.25元。宏恩公司辩称押金应抵扣租金，因双方尚未就合同最终履行状况进行清算，不予处理。 关于吴小定主张的滞纳金（违约金）问题。双方约定租金一年一付，宏恩公司逾期未交付租金的，每逾期一日，还应按月租金2%追缴滞纳金。根据该条约定，按年租金为基数折算，双方实际约定的逾期付款违约金标准为应付租金的日千分之一点七。结合合同履行情况，该院认为该违约金标准过分高于吴小定的实际损失，故酌情调整为按应付租金的日万分之七进行计算。因吴小定认可双方调整租金支付方式为按月支付，故违约金亦应以每月应付租金为基数按日万分之七的标准分段进行计算。结合合同约定的“先付后用”的原则，及宏恩公司的付款时间，吴小定主张宏恩公司支付2018年5月1日至2019年1月31日期间的违约金，予以支持。经计算，违约金应为285781元，对吴小定的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于2019年12月18日判决：一、宏恩公司向吴小定支付租金人民币2539716.25元，于本判决生效后十日内付清。二、宏恩公司向吴小定支付违约金人民币285781元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回吴小定的其他诉讼请求。案件受理费人民币40726元，减半收取人民币20363元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币25363元，由吴小定吴小定负担人民币8463元，由宏恩公司负担人民币16900元。 宣判后，宏恩公司不服，向本院提起上诉称：一、宏恩公司与吴小定之间签订的《房屋租赁合同》已于因政府拆迁这一解除条件成就时而解除了。一审判决第4页第22行至第25行“当事人一方依照约定或法定解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。宏恩公司辩称双方间的房屋租赁合同已于2017年9月15日因案涉房屋被列入征迁（收购）范围而自动解除，没有法律依据，本院不予采信”，一审判决认为案涉合同需通知解除，该事实分析认定错误；第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”；第二，宏恩公司于2017年9月15日收到了笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作指挥部（以下简称“指挥部”）《关于征收工作的证明》通知，确认案涉房屋被列入征收（收购）范围；同时，根据宏恩公司与吴小定之间签订的《房屋租赁合同》第13条第13.4款约定“在合同租赁内，如果该物业遇国家政策变化、政府拆迁、城市调整、自然灾害等因素，导致本合同无法继续履行，双方解除本合同，且互不承担任何违约责任，除甲方应退还未使用的租金外，根据事实评估的装修赔偿费，乙方可得70%，甲方可得30%。”，故此为附解除条件的合同。因此，合同已于政府拆迁这一解除条件成就时而解除了，一审判决认为案涉合同需通知解除，明显属于认定事实错误。二、一审判决将宏恩公司留有设施设备在案涉房屋中，片面地认定为宏恩公司实际占有使用案涉房屋，并以此为据认定宏恩公司需按双方租赁合同约定继续支付租金，判决支持吴小定的一审诉讼请求，一审判决明显系认定事实错误。一审判决第4页第25行至第28行“宏恩公司虽辩称其已于2019年1月11日迁址经营，但亦认可留有设施设备在案涉房屋中。故在宏恩公司未与吴小定办理房屋交接手续前，仍应认定宏恩公司实际占有使用案涉房屋。”该事实分析认定错误；宏恩公司留有设施设备在案涉房屋是一种事实状态，并不能直接认定为是实际占有使用案涉房屋，更不表示宏恩公司仍继续承租案涉房屋；因此，一审判决片面地将宏恩公司留有设施设备在案涉房屋中，认定为宏恩公司实际占有使用案涉房屋，明显属于认定事实错误。三、一审判决将吴小定作为出租人应在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途的义务，片面地认定为是宏恩公司自身应承担的择址的商业风险，并以此为据判决支持吴小定的一审诉讼请求，一审判决明显系认定事实错误。一审判决第5页第1行至第4行“宏恩公司辩称周边环境发生变化，导致宏恩公司无法正常经营，应当适当调整租金标准。本院认为，经营环境的变化属于择址的商业风险，不构成调整租金的情形。”，该事实分析认定错误；第一，2017年9月15日，宏恩公司收到指挥部《关于征收工作的证明》通知后，积极配合杭州市整体的城中村改造工作，并且积极寻找新的经营地址以及于2018年初进行搬迁；第二，在2017年9月15日指挥部发布通知后，宏恩公司曾经所在的经营地经常无端地遭受停水停电，严重影响宏恩公司的生产经营，宏恩公司也已多次要求吴小定协调处理，甚至致电“12345热线”进行反映投诉，但吴小定并未实际处理和维护；第三，宏恩公司在吴小定保证租赁物正常使用的状态下，一直按约足额支付租金，但是，自2017年下半年后，吴小定提供的租赁物已严重不能够正常使用甚至影响宏恩公司生产经营的情况下，吴小定理应承担相应的责任；第四，租赁物因拆迁而导致周边环境受影响，这是不可避免的，但是，宏恩公司在租赁期间内多次遭受不间断的停水停电，这已然是租赁物本身的问题，也是作为出租人的吴小定应履行的“保持租赁物在租赁期间正常使用”的义务；因此，一审判决片面地否认宏恩公司主张的因租赁物不能正常使用应当调整租金的诉求，明显属于认定事实错误。综上，一审判决片面地将吴小定作为出租人应在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途的义务，认定为是属于宏恩公司择址的商业风险，该认定与本案的真实情况明显不符，显属认定事实错误。四、一审判决程序错误。一审判决第4页第16行至第19行“上述事实，有原告吴小定提交的《房屋租赁合同》及附件、公函及付款安排表、催款函及邮寄凭证，被告宏恩公司提供的证明、租金支付凭证，本案庭审记录证实。被告宏恩公司提交的照片及协议书与本案无关，本案不予确认”，该部分对宏恩公司提交的照片及协议书的处理明显是程序错误，且对宏恩公司提供的其他证据未进行质证。2017年9月15日，宏恩公司在接到指挥部《关于征收工作的证明》通知后，积极配合杭州市整体的城中村改造工作，并且于2018年年初陆续搬迁到杭州市长运集团办公大楼内；一审过程中，宏恩公司除提交照片及协议书这些证据外，还提供了多组其他证据，但是，一审法院在收到宏恩公司提供的搬迁及租赁物不能正常使用的一系列证据材料后，自始至终并未作出实际的处理也未组织双方进行质证，有些直接在一审判决中认定与本案无关，不予确认，有些就未体现在判决书中，显属程序错误。综上所述，一审法院在认定基础事实错误、程序错误的情况下，其判决结果也必然受此影响而脱离了客观实际，故请求：1、依法撤销杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1733号民事判决，并依法进行改判驳回吴小定的一审所有诉讼请求；2、本案诉讼费用依法由吴小定承担。 针对宏恩公司的上诉，吴小定认为，1、宏恩公司与吴小定的房屋租赁合同没有解除，本案也没有发生合同解除的事由。2017年9月15日，关于征收工作的证明，仅仅是案涉房屋被列为拆迁区的通知。据吴小定了解，截止2019年4月，笕桥街道城中村征收工作指挥部仍然未颁布正式的拆迁文件，也没有对案涉房屋的搬迁进程以及时间做出任何的布置。该证据对本案合同的履行是毫无影响的。本案没有发生房屋租赁合同中第十三条、第13.4条款约定的导致本合同无法继续履行的情况，更不存在合同因此解除的说法。另外，诚如一审判决所述，宏恩公司不仅从未向吴小定提出解除合同的要求，还于2018年2月10日向吴小定发出请求，要求变更租金支付方式，变更的前提必然是合同继续履行。宏恩公司的行为充分说明他是在正常使用这个房屋，并且认可和同事处于继续履行的状态的。2、宏恩公司无法证明其已于2019年1月11日搬迁。并且认可仍有设备占用案涉房屋。事实上，宏恩公司目前仍然持续占有了案涉房屋，并且未办理交接手续，无论宏恩公司将房屋作何种用途，均系享受了房屋的使用权，应当支付租金。众所周知，承租方如果主张解除租赁合同的，应当办理房屋交接手续，并腾空房屋。之所以要腾空，是因为对房屋的占有使用，它不仅仅是指用房屋作生产经营，也包括存放物品。之所以要交接，是承租方将所有所租的权利全部归还，给出租方才能达到终止合同的状态和目的。宏恩公司既未办理房屋交接手续，也未腾空房屋，并且至今仍然占用案涉房屋。无论是用于经营还是存放设备，都是占有使用的状态，并不影响合同的履行。宏恩公司一边继续占有案涉房屋，一边又狡辩说未实际使用，实则是企图偷换概念混淆视听，恰恰暴露了其上诉请求的无理性。3、案涉房屋自始至终都符合本案合同约定的质量和使用要求。即使存在周边环境发生变化的情况。这是宏恩公司无论在何处租租房，都会可能面临的问题，应当属于商业风险，不构成调整租金的理由和情形。首先，据吴小定所知，宏恩公司所说的经常无端遭受停水停电的情况是不存在的。案涉房屋自始至终都符合本合同约定的质量和使用要求。其次，即使存在因拆迁而导致的，偶尔的停水停电的状况。这并不是房屋本身的问题，而是租赁方应当面临的正常商业风险。作为租赁方，你无论在哪里租房屋，都有可能面临被拆迁的风险。本案的房屋赁合同中，也约定了部分关于房屋拆迁时如何处理的条款。这充分显示，拆迁是可预见性的商业风险。既然是商业风险，当然不构成调整租金的理由和情形。4、一审程序正确。宏恩公司提交的证据已经经过质证。退一步来说，一审判决并未认定宏恩公司提交的证据，即使吴小定放弃质证的权利，对本案也毫无影响。宏恩公司提交的证据，吴小定已经在开庭的过程中，质证过了，吴小定认为该证据无法证明因可能拆迁对宏恩公司日常经营造成任何影响，更无法证明案涉房屋租赁合同因不可抗力事由而达到无法履行的程度。其次，一审判决认为宏恩公司提交的照片及协议与本案无关，未予认可。即使吴小定放弃质证的权利，对本案的结果也毫无影响，不存在违反我国《民事诉讼法》和《民事诉讼证据若干规定》的情形。反观宏恩公司，一审开庭时才当庭提交证据。先不论举证期限到底有没有超过，其当庭提交证据，却没有正准备证据原件。一审法院在征得宏恩公司和吴小定同意后，宏恩公司在微法院提交证据原件。宏恩公司的行为，不仅是对法庭的藐视，对法庭的不尊重，更企图以此拖延时间的嫌疑。而一审法院在符合法律规定，并征得双方当事人同意的情况下，灵活处理，节约了司法资源和各方的时间，是应当十分值得肯定的。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，请法庭维持原判。 二审中，宏恩公司向本院提交：证据1，杭州市市长公开电话交办【反馈】单，拟证明2017年9月15日，宏恩公司接到笕桥接到城中村指挥部的征收通知后，经常无端地遭受停水停电，严重影响其正常使用，宏恩公司致电“12345热线”进行反映投诉的事实。证据2，照片；证据3，搬运合同；证据4，发票，拟共同证明在2017年9月15日笕桥街道城中村指挥部通知征收后，宏恩公司已停止经营，并且于2018年年初陆续搬迁到新的办公地址的事实。证据5，情况说明，拟证明黎明社区内所有建筑物的交付手续已于2018年4月办理完成，且建筑物无法正常使用的事实。吴小定未向本院提交新的证据。 针对宏恩公司提交的证据，吴小定认为，对证据1的形式真实性无异议，但其内容与本案无关。对证据2照片的真实性无法确认，与本案无关。证据3合同上没有时间，搬运的对象是否与本案租赁物有关都不明确。证据4发票与搬运合同质证意见一致。证据5形式真实性无异议，但无关联性。本院认为，吴小定对证据1、5的形式真实性没有异议，本院予以确认。证据2-4无法达到证明目的，不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：吴小定与宏恩公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现吴小定起诉要求宏恩公司按约支付租金及相应滞纳金，而宏恩公司则认为案涉合同已经解除，其无需支付租金，对此，本院认为，首先，宏恩公司并未发送过解除通知，而其所主张案涉合同在房屋被列入政府拆迁范围时自动解除没有法律依据。其次，宏恩公司在一审中认可其有部分设备遗留在案涉房屋中，其现又无法提供证据证明双方最终办理了交接手续，故吴小定有权要求宏恩公司支付租金。最后，关于宏恩公司以周边环境发生变化等原因要求调整租金标准的上诉意见，本院认为，周边环境变化并非减少租金的理由，而其现又未有其他证据证明存在可减少租金的情形，故本院对于该意见不予采信。据此，原审法院判令宏恩公司支付吴小定租金并酌情确定违约金并无不妥。关于程序问题，一审法院并不存在足以导致发回重审的程序瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29404元，由宏恩医疗健康产业有限公司负担。（宏恩医疗健康产业有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年四月十七日 书记员 刘婧函