广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终606号 上诉人（原审被告）：柳州市腾跃房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区融安县。统一社会信用代码：91450XXXXXX0612。 负责人：刘俊铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊义，广西桂中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄利恩，男，1984年7月5日出生，壮族，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人委托诉讼代理人：梁威军，广西求衡律师事务所律师。 上诉人柳州市腾跃房地产开发有限责任公司（以下简称腾跃房开）因与被上诉人黄利恩商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初738号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人腾跃房开上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三、第四项，驳回被上诉人的诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审判决事实认定不清，1.违约金计算方式不正确；2.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是由政府主管部门发放，上诉人无权发放；3.电表的安装由供电部门安装，上诉人无权安装。 被上诉人黄利恩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果准确，计算的违约金及要求上诉人履行相应的义务是正确的，请求二审法院维持一审判决。 黄利恩向一审法院起诉请求：一、判令腾跃房开向黄利恩支付逾期交房的违约金44201.5元；二、判令腾跃房开出示《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》给黄利恩核实；三、判令腾跃房开赔偿黄利恩未安装公卫蹲式便器的损失900元；四、判令腾跃房开为黄利恩安装独立电表到户；五、本案受理费由腾跃房开承担。 一审法院认定事实：2015年11月29日，双方签订编号GF-2000-0171合同编号为2015-052的《商品房买卖合同》，合同约定，腾跃房开将其开发的位于融安县融城京都第3幢18层1号框架结构住宅商品房出售给黄利恩，总价款为344249元，建筑面积共125.73平方米。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”合同约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2.如约定交房时间届满时，买受人未办妥合同备案及银行按揭手续或未付清应付款项的（包括违约金），则交房时间顺延至手续办妥或应付款项（包括违约金）付清之后；3.如因出卖人无法预见和控制的客观原因（如政府行为，雨天及不可抗拒的自然灾害，连续停水、停电，影响社会生产、生活秩序的流行××，交通管制等）造成工期延误的，则交房时间顺延；水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上的，则交房时间顺延一日。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）⑴.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起35天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。”合同签订后，黄利恩超过交房期限之后于2017年1月26日才将全部商品房购房款支付给腾跃房开，根据合同约定，交房时间顺延至2017年1月26日。 合同第十一条（交接）约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人可以公告或电话通知买受人收房，自出卖人发布交房公告之日起，买受人未能在交房公告规定的期限内办理收房手续的，期限届满之日视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件、出卖人已经按照合同约定交付房屋。同时出卖人有权将房屋移交出卖人聘请的物业管理公司保管，该房屋损毁的风险以及相关费用由买受人承担。买受人办理房屋交接手续前，必须已经付清全部房款及所有代办证所产生的一切费用，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，并不承担延期交房的违约责任。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三（装饰、设备标准）：……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……10.电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理……。 融安县住房和城乡建设局出具证明证实“由柳州市腾跃房地产开发有限公司开发融城京都商住小区（融安县）三、四号楼已竣工，我单位组织相关部门于2018年12月28日对已竣工楼号进行验收，该小区已竣工的三、四号楼经验收符合交房条件。”腾跃房开通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2019年1月1日交付房屋。 另查明，自2016年4月30日至2016年12月30日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的下雨天数为99天；正常工作时间内超过4小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过4小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为6天；正常工作时间内高考期间、中考期间停止施工与下雨、停电、停水、高考期间、中考期间天数不重叠的为7天，合计113天。因此造成工期延误，则交房时间顺延（合理扣减）天数为113天。 一审法院认为，综合黄利恩与腾跃房开双方的诉辩意见，该院确定本案的争议焦点是：一、腾跃房开是否应当赔偿黄利恩逾期交房造成的经济损失及具体数额？二、腾跃房开是否应当出示《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》给黄利恩核实？三、腾跃房开是否应当赔偿黄利恩蹲式便器损失900元？四、腾跃房开是否应当为黄利恩安装独立到户电表？ 该院认为，一、黄利恩与腾跃房开之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以认定。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄利恩于2017年1月26日履行了支付购房款的义务，腾跃房开理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据黄利恩、腾跃房开之间签订的《商品房买卖合同》第八条约定，腾跃房开应当在2017年1月26日将经验收合格的商品房交付给黄利恩，腾跃房开至2019年1月1日才将黄利恩所购商品房交付给黄利恩，已构成违约，应当承担违约责任。自2017年1月26日至2019年1月1日期间，腾跃房开延期交房的天数为706天，但根据合同约定，腾跃房开可以延期交房的天数为113天。现黄利恩、腾跃房开双方继续履行合同，黄利恩请求腾跃房开支付逾期交付商品房期间造成的损失理由充分，合理部分该院予以支持。黄利恩请求的违约金计算时间应扣减腾跃房开可以依法顺延的天数，扣减可以顺延交房的时间113天，腾跃房开逾期交房的天数为593天，应承担的违约金数额为40828元（344249元×593天×0.2‰）。黄利恩计算有误，请求过高部分该院不予支持。 二、根据合同第十一条约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。腾跃房开通知黄利恩于2019年1月1日收房，现已提供了融安县住房和城乡建设局出具的“符合交房条件”的证明，但未提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦构成违约，腾跃房开应当采取补救措施，该院确定腾跃房开应于本判决生效之日起十日内向黄利恩提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 三、根据合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三装饰、设备标准约定“……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……”。腾跃房开应当于交房时按照合同约定全面的履行将蹲式便器、独立电表安装完毕的义务。黄利恩进住后已自行安装了公卫蹲式便器，在庭审中，腾跃房开对于未安装蹲式便器、独立电表的事实予以自认。一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。对于黄利恩诉请安装蹲式便器的价格，根据现阶段市场价格，该院酌定为500元为宜。 四、合同约定的“电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理”，应该理解为安装业主能够自行到供电公司缴费的一户一表。因此，腾跃房开应当为黄利恩安装能够自行到供电公司缴费的一户一表。该院确定腾跃房开应于本判决生效之日起三十日内安装电表完毕，安装费用由黄利恩自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄利恩逾期交房违约金40828元；二、柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄利恩安装蹲式便器500元；三、柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄利恩提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效生效之日起三十日内为黄利恩安装能够自行向供电公司缴费的电表，安装费用由黄利恩承担。案件受理费928元，减半收取计464元，由黄利恩负担42元，柳州市腾跃房地产开发有限公司负担422元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦无异议，经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审对上诉人逾期交房违约金的计算是否正确？二、上诉人是否应向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？三、上诉人是否应为被上诉人安装能够自行向供电公司缴费的电表？ 针对第一个争议焦点，黄利恩与腾跃房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人已经按照合同约定履行支付了支付购房款的义务，上诉人应当在2016年12月30日之前，将经验收合格的商品房交付给被上诉人，而上诉人2019年1月1日才将房屋交付，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张一审统计其可延期交房的天数有误，经本院核实，一审统计上诉人可延期交房的天数正确。因此，根据查明的事实，上诉人实际逾期交房时间为593天，一审法院根据双方的合同约定按已交房价款的万分之二来计算每日逾期交付违约金，并无不当，本院予以维持。 针对第二个争议焦点，上诉人主张《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应是由政府部门发放，上诉人无权发放，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人在与被上诉人办理交房手续时，并未按约定向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已构成违约，上诉人应承担向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的责任，而《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由哪个部门发放以及如何取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能作为上诉人不履行合同义务的抗辩事由，因此，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准约定“……10.电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理……”，因此，一审根据双方的合同约定认定上诉人应为业主安装能够自行到供电公司缴费的一户一表，并无不当，本院予以维持，关于上诉人主张电表应由供电部门安装，上诉人无权安装，本院认为，根据合同相对性，上诉人应为被上诉人安装电表，而电表由谁安装，亦非被上诉人所考虑事项，应由上诉人向相关部门申请办理，且一审、二审庭审时上诉人亦表示电表由其负责安装，其应该向供电部门申请安装独立到户的电表，故上诉人的该主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人腾跃房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费928元（上诉人柳州市腾跃房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人柳州市腾跃房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年四月八日 法官助理 何慎十 代书记员 覃宝云