四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1392号 原告：张维娟，女，1972年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：马永进，四川北展律师事务所律师。 被告：成都启诚房地产营销策划有限公司，住所地成都市青羊区家园路8号1栋14层25号。 法定代表人：李运国。 委托诉讼代理人：李玉岷，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭燕，系公司员工。 被告：成都金创房地产开发有限公司，住所地四川省成都市一环路北四段191号金宇大厦七楼。 法定代表人：吴祖德。 委托诉讼代理人：吴洪斌，系公司员工。 原告张维娟与被告成都启诚房地产营销策划有限公司（以下简称启诚营销公司）、成都金创房地产开发有限公司（以下简称金创地产开发公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法由审判员李拥军于2020年4月14日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张维娟的委托诉讼代理人马永进，被告启诚营销公司的委托诉讼代理人李玉岷、郭燕，金创地产开发公司的委托诉讼代理人吴宏斌，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张维娟向本院提出诉讼请求：1.判决启诚营销公司、金创地产开发公司返还多收取的购房款309846元；2.判决启诚营销公司、金创地产开发公司向张维娟支付利息损失27886元（以309846元为基数，按年利率6%为标准，从2018年5月12日起计算至该款全部返还之日止，截止起诉之日，即2019年11月12日暂计27886元）；3.判决诉讼费由启诚营销公司、金创地产开发公司承担。事实与理由：2018年4月17日，张维娟在金创地产开发公司开发的金宇大厦售楼处看房，经启诚营销公司销售人员介绍，愿意购买金宇大厦1幢10楼28号房屋，双方签订《商品房认购协议书》，张维娟以454881元的价格向金创地产开发公司购买金宇大厦1幢10楼28号房屋。后启诚营销公司代金创地产开发公司收取了前期房款6万元。当日支付完毕前期房款后，金创地产开发公司即与张维娟签订《金宇大厦商业办公用房买卖合同》，约定该房价款为145035元。张维娟当即表示反对，售楼部工作人员告知这样签订合同是为了避税。2018年5月12日启诚营销公司以房款名义收取了张维娟394881元。之后双方发生纠纷，张维娟为维护自身的合法权益，诉至法院请求支持诉请。 启诚营销公司辩称，1.案外人**与金创地产开发公司于2017年10月16日签署了“金宇大厦”《商业办公用房买卖合同》，**又于2018年4月17日出具更名申请书，证明案涉房屋在启诚营销公司销售前真正的业主是案外人**，故启诚营销公司销售案涉房屋的行为是合法的。2.案外人**以4500元/平方米的价格购买清水房，委托启诚营销公司进行出售，并委托启诚营销公司为张维娟与金创地产开发公司签订以4500元/平方米的价格购买案涉房屋的购房合同，这是明显不符合市场行情的，在认购当天张维娟就与金创地产开发公司签订了买卖合同，所以张维娟是明确清楚实际情况的，且根据成都市金牛区人民法院出具的（2019）川0106民初9177号民事判决书证明关于张维娟诉讼请求，张维娟对房款总额有所隐瞒，间接隐瞒了案外人**的存在以及上述相关法律逻辑。3.案外人**向启诚营销公司出具的案涉房屋收据，启诚营销公司向**所属公司成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司支付的房屋款项客户回单（依据合同按照8460元/平方米进行支付），收据载明的金额是272665.8元，多出部分是启诚营销公司的代理等费用，启诚营销公司在案涉房屋销售过程中是代理角色。天眼查关于成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司、四川滴水电气工程技术有限公司的法人情况，也证明了启诚营销公司在该房屋销售过程中是代理商角色，依据合同法相关规定，启诚营销公司收取的款项是合理合法的。4.关于张维娟陈述启诚营销公司在销售过程中提到的偷税漏税的说法，启诚营销公司不予认可并保留意见。现张维娟以不当得利为由要求启诚营销公司返还购房款没有相应的法律依据，应当依法驳回张维娟的诉请。 金创地产开发公司辩称，1.金创地产开发公司对启诚营销公司提交的金宇大厦10楼公寓整体装修前图片的真实性予以认可，对张维娟提交的金牛区人民法院民事判决及庭审笔录、商品房认购协议书，案涉房屋查询记录、商业办公用房买卖合同的真实性，均无异议予以认可。并表示案涉房屋产权正在办理当中。2.金创地产开发公司对张维娟提交的付款延期特批表、对启诚营销公司提交的启诚营销公司员工与**和王总的聊天记录截屏以及聊天记录提及到的《独家销售代理合同》和《补充协议》（一）、**签字的《10楼销售表》、**向启诚营销公司出具的案涉房屋房款收据、启诚营销公司向**所属公司成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司支付的房屋款项、客户回单，均表示不清楚。3.对张维娟提交的POS单表示没有见过，并表示若是加盖了金创地产开发公司公章的予以认可，若没有加盖金创地产开发公司公章，金创地产开发公司不予认可。4.金创地产开发公司对启诚营销公司提交的天眼查关于成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司、四川滴水源电气工程技术有限公司的法人情况没有做任何说明。金创地产开发公司最后表示只认可金创地产开发公司签署的合同，张维娟的主张与金创地产开发公司无关，并表示应按照双方签署的合同约定办事，尊重法院意见。 审理查明，2018年1月3日，委托方**、黎博汉与启诚营销公司签订《独家销售代理合同》，约定**、黎博汉委托启诚营销公司全程策划及独家代理销售**、黎博汉所持有的“金宇大厦”项目4楼：权0614188，面积221.07平方米；5楼：权0614183，面积162.12平方米；10楼：权0614178，面积1369.90平方米公寓（4楼、5楼为剩余部分，10楼为整层）。在委托权限内，启诚营销公司接受**、黎博汉的委托，并根据本合同的约定，以**、黎博汉的名义从事本项目的全程策划和销售事务的有关事宜，在约定所标示的可售面积，均按人民币8460元/平方米的底价给予启诚营销公司销售，由启诚营销公司负责全程策划，全程策划费用不另计。并约定销售溢价部分由启诚营销公司收取（销售溢价是指启诚营销公司在销售底价8460元/平方米的基础上达成更高销售价格，超出原定价格的部分）。 2018年3月20日，案外人**与启诚营销公司签订《独家销售代理合同（补充协议一）》就10楼整层房产的销售代理合同，约定超过8460元/平方米的部分为**、黎博汉支付给启诚营销公司的服务费。 2018年4月17日，张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋总价款454881元，建筑面积单价14113.6元/平方米，并约定本项目有居间服务费，具体金额根据房款总价核算为准。《客户签约/付款延期特批表》载明了案涉房屋位置、单价、总价，2018年4月17日付房款60000元，2018年5月17日付房款394884元，如未按时付款，房源另售，6万元房款不退。张维娟签字、捺印。 2018年4月17日，金创地产开发公司与张维娟签订《商业办公用房买卖合同》（合同编号20180417JY1028）。合同中约定，金创地产开发公司以出让方式取得位于成都市一环路北四段191号、编号为成国用第（0773）号地块的土地使用权证。出卖人经批准，在上述地块的商业用房，现定名“金宇大厦”，产权证号为权0614178。张维娟购买的商业用房是第10楼28号房，建筑面积共32.23平方米的案涉房屋。张维娟支付的购房款，按建筑面积计算，案涉商业用房单价为人民币每平方米4500元，总价额为145035元。 2018年5月12日，启诚营销公司出具的收据载明收到张维娟购买涉案房屋的房款454881元。 2018年6月1日，张维娟接收约定精装房屋。 2019年1月29日，成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司向张维娟出具收据两张，一张收据载明面积补差款34155元，一张收据载明房屋契税6271.65元。 张维娟与启诚营销公司、金创地产开发公司发生商品房销售合同纠纷后，于2019年7月26日向成都市金牛区人民法院起诉，请求判决启诚营销公司、金创地产开发公司为张维娟办理房产证并支付逾期办证违约金及损失。2019年11月5日，该院作出（2019）川0106民初9177号民事判决书，判决：一、金创地产开发公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市房屋不动产权证办理至张维娟名下；二、金创地产开发公司于本判决生效之日起十日内向张维娟支付违约金（以145035元为基数，从2018年12月1日起，按日万分之一计算至案涉房屋产权证发放之日止）；三、驳回张维娟其他诉讼请求。其后，该民事判决书发生法律效力。 房屋信息查询记录载明张维娟2018年12月26日取得成都市金牛区191号10楼28号房屋，规划用途为办公，建筑面积39.82平方米。 审理中，金创地产开发公司主张购买涉案房屋最初是清水房，按照精装房的装修标准予以装修出售，出售的是精装房，房屋价款454881元，并相关照片证明；案涉房屋位置的周边精装房屋单价为17000元/平方米左右。 上述事实，有《商业办公用房买卖合同》、《独家销售代理合同》、《独家销售代理合同（补充协议一）》、《商品房认购协议书》、收据、POS签购单、民事判决书、房屋信息查询记录以及当事人陈述在案为证。 本院认为，2018年4月17日，张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋总价款454881元，并随即完成房屋总价款454881元的支付。依据生效民事判决书及房屋信息查询记录，应当认定张维娟购买取得成都市金牛区191号10楼28号房屋是其真实意思表示，且该房屋作为精装房屋已经登记在张维娟名下。 本案中，张维娟主张其与金创地产开发公司签订了《商业办公用房买卖合同》约定购买案涉房屋、房屋总价款为145035元，超过该房款145035元的房款309846元属于启诚营销公司、金创地产开发公司的不当得利，应当返还张维娟。因2018年4月17日张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，张维娟所购案涉房屋属于精装房屋，建筑面积单价14113.6元/平方米、含有居间服务费，该精装房屋建筑面积单价14113.6元/平方米与当时同地段、同类型房屋房价标准并未畸高。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”据此，构成不当得利应当具备以下要件：一是一方受有利益；二是他方受有损失；三是一方受益与他方受损失之间有因果关系；四是没有合法根据。故张维娟主张其所交付房款309846元属于启诚营销公司、金创地产开发公司的不当得利，其理由不能成立，对其主张返还不当得利309846元并支付利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回张维娟诉讼请求。 案件受理费6366元，减半收取为3183元，由张维娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  何韵琴