浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初9233号原告：陈如体，男，1972年2月13日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告：吴有水，男，1973年11月23日出生，汉族，住浙江省龙港市。以上两原告的共同委托诉讼代理人：李正治，苍南县求是法律服务所法律服务工作者。被告：薛美青，女，1962年11月26日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：徐登贴，男，1982年4月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系被告薛美青之子。被告：徐启示，男，1957年12月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告陈如体、吴有水与被告薛美青、徐启示房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，由审判员徐小宝依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告吴有水及原告陈如体、吴有水的共同委托诉讼代理人李正治，被告薛美青及其委托诉讼代理人徐登贴到庭参加诉讼。被告徐启示经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年12月13日转为普通程序。后因工作调动原因而变更承办人为审判员黄佳佳，并依法组成合议庭，于2020年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告吴有水及原告陈如体、吴有水的共同委托诉讼代理人李正治，被告薛美青及其委托诉讼代理人徐登贴到庭参加诉讼。被告徐启示经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告薛美青申请的证人王某到庭陈述。本案现已审理终结。原告陈如体、吴有水向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告薛美青之间所订立的买卖协议书；2.判决两被告返还原告定金100000元并赔偿利息损失（以100000元为计算基数，从2018年10月17日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款项实际返还之日止）。事实和理由：2018年10月16日，经房地产经纪服务站介绍，两被告将坐落于苍南县龙港镇龙翔路1870-1872号两间房屋作价285万元出让给两原告为业，于是两原告依《民房买卖协议书》约定，向两被告支付定金10万元。事后，两原告发现讼争房屋没有批文和产权证，要求两被告到有关部门先行办理产权登记，但两被告置之不理，至今没有合理解释，造成两原告不必要的经济损失。综上，原告认为涉案房屋没有批文和产权的事实清楚，无法办理产权过户手续，故提起诉讼。被告薛美青辩称：原告诉称不是事实。一、《民房买卖协议书》系双方在平等、自愿条件下签署的，签署时，中介对涉案房屋的权属情况有过解释并出示了相关发票。二、原告从未告知被告“需要到有关部门先行办理产权登记”。三、《民房买卖协议书》第三点明确载明“奖惩办法”，现原告未依约立契写字付款，因此定金归被告所有。四、根据合同法规定，双方对格式条款有争议应按通常理解进行认定。五、《民房买卖协议书》已经约定办理过户手续产生的政府部门费用均由买方承担，中介也陈述找人办理产权证，原告需要承担一定的手续费。被告徐启示未作辩称，也未提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈如体、吴有水提供如下证据：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告的人口信息，用于证明被告的身份情况；3.《民房买卖协议书》、温州银行综合业务申请及交易确认单、浙江省农村合作社金融机构分户明细对账单，用于证明双方订立买卖协议后，原告向被告徐启示转账5万元、向两被告现金支付5万元的事实；4.结婚证，用于证明案外人黄红妹系原告陈如体妻子的事实。被告薛美青质证认为：对原告提供证据1、证据2、证据3的合法性、真实性、关联性均无异议，其确实收到原告转账的5万元、现金交付的5万元，合计10万元；对原告提供证据4有异议，被告不清楚案外人黄红妹与原告陈如体的关系。被告薛美青提供如下证据：《民房买卖协议书》、《卖尽契》、《卖契》、《立卖契》、苍南县农村合作经济单位专用收据三份，用于证明被告从他人处购买涉案房屋、款项支付情况及被告曾将三份收据、卖尽契存于中介处，原告已查看过收据，但未见过卖尽契的事实。本院依据被告薛美青的申请，准许证人王某出庭作证。证人王某在庭审中陈述：涉案两间房屋的买卖行为是由证人和另一名中介王振丰共同经手的，其与王振丰是合伙关系。原告妻子主动到证人处要求购买涉案房屋，证人已告知其涉案房屋没有房产证的。后原、被告自行商定购房价为285万元，其中定金为10万元。双方签订《民房买卖协议书》后，被告将三份收据和卖尽契放在证人处，并由证人在被告持有的《民房买卖协议书》上载明三份收据的信息。证人认为《民房买卖协议书》是定金协议，双方原定于2018年10月16日支付定金10万元，于农历2018年12月前支付90万元，但因原告未支付，因此双方未书写正式的卖尽契。正式的卖尽契就是大张的卖尽契，要在全部购房款均付清后才书写。2019年4月时，证人致电原告，原告向证人陈述涉案房屋没有手续无法办理房产证，证人告知其出点钱让别人办是可以办出房产证的，并示明如果原告现在不购买涉案房屋，定金10万元会被收走，但原告表示涉案房屋没有手续就不买。证人经手的房屋中很少有房产证的。因签订《民房买卖协议书》时，证人不确定原告会不会购买涉案房屋，因此未载明涉案房屋没有房产证的信息，但证人曾告知原告涉案房屋没有房产证，仅有收据的情况。原告陈如体、吴有水质证认为：对《民房买卖协议书》的合法性、真实性、关联性均无异议；对《卖尽契》、《卖契》、《立卖契》均有异议，被告交到中介处，但未交给原告，原告也未见过，被告未提供出卖人的身份信息，出卖人也未到庭接受询问，其中两份卖尽契上“陈杨红”的签字不相同，因此不能证明被告购买涉案房屋的事实；对苍南县农村合作经济单位专用收据三份有异议，苍南县相关部门在1998年时已经规定建房需经过政府审批，现涉案房屋没有建房指标和房产证，且收据仅能证明双方有款项往来，不能证明被告购买涉案房屋的事实；对证人王某证言的真实性无异议，但认为证人陈述需要花钱才能办理房屋产权证，证明证人知晓涉案房屋没有批文，仅有村里手续，收据也是村里出具的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4，可证明案外人黄红妹与原告陈如体系夫妻关系的事实。被告提供的《卖尽契》、《卖契》、《立卖契》、苍南县农村合作经济单位专用收据三份相互结合，可证明被告徐启示为购买涉案房屋与他人签订卖尽契的事实。证人王某证言，被告对其证言真实性无异议，故本院对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：农历2018年10月16日（公历2018年11月23日），原告陈如体、吴有水与被告薛美青签订《民房买卖协议书》一份，《民房买卖协议书》载明：……被告薛美青将坐落于龙港镇三大屋村龙翔路1872-1870号2间房屋卖尽给原告陈如体、吴有水。……一、购房总价为285万元。达成协议时，当日付定金10万元。定于古历2019年正月初10至20日内立契写字，付款275万元，被告薛美青交清有关产权证等手续。二、利市包2间共5600元。三、奖罚办法：1、被告薛美青借故不卖应按定金加一倍罚给原告，原告借故不买，已付定金作废，归被告薛美青所有。……五、原告在办理过户手续中政府职能部门有关收费均由原告承担，但被告薛美青必须无条件协助原告办理有关手续。证人王某在该《民房买卖协议书》的依口代笔一栏签字。庭审过程中，被告薛美青认可其已收到定金10万元。另查明以下事实：1、被告薛美青与徐启示系夫妻关系；2、本院在审理过程中向苍南县自然资源和规划局调查涉案房屋不动产权证登记情况和能否进行转移登记的相关政策，该局未予以复函，并查明涉案房屋未在该局办理权属登记；3、坐落于房屋的房屋所有权证于2010年9月13日登记于原告吴有水与案外人陈阿雪名下。本院认为：原告陈如体、吴有水与被告薛美青签订的《民房买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应确认合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，涉案《民房买卖协议书》未对涉案房屋办理权属变更登记的具体时间作出约定，被告薛美青也未承诺原告现涉案房屋即可办理权属变更登记。此外，原告吴有水所有的房屋与涉案房屋相邻，原告有条件对涉案房屋的权属状况进行了解。而根据证人王某及原告吴有水的陈述，原告方系主动至证人处要求购买涉案房屋，后证人介入居间，证人告知原告涉案房屋没有权属证明的情况，多日后，原告才与被告薛美青签订《民房买卖协议书》，由上述购房过程可知，原告应已充分知悉涉案房屋未办理权属证明的情况。故原告对涉案房屋不能办理权属变更登记的可能性应当有所预见。现原告以涉案房屋不能办理权属变更登记，合同目的不能实现为由，要求解除《民房买卖协议书》，依据不足，本院不予支持。此外，因现有证据不能证明涉案房屋系违法建筑，故原告以涉案房屋没有批文手续，不具有合法性为由要求解除《民房买卖协议书》，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋尚未办理不动产权证明，现有证据也不能证明涉案房屋的土地性质系集体土地，仅能在集体经济成员之间流转，故原告以收据系苍南县龙江乡三大屋村经济合作社出具的，则涉案房屋的土地即为集体土地，原、被告之间的房屋买卖行为不受法律保护为由要求解除《民房买卖协议书》，依据不足，本院亦不予支持。综上，原告要求解除《民房买卖协议书》并由被告薛美青、徐启示返还定金10万元及利息损失，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈如体、吴有水的诉讼请求。本案受理费2390元，由陈如体、吴有水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄佳佳人民陪审员  赵秀丽人民陪审员  郑小玲二〇二〇年四月十日代书 记员  林将伟相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。