河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3719号上诉人（原审被告）：郑州市冠景房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区地润路19号1号楼7层709-09室。法定代表人:孙峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊云峰，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人:侯江斐，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常作强，男，汉族，1968年1月3日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：李艳娟，北京市华联律师事务所郑州分所律师。上诉人郑州市冠景房地产开发有限公司（以下简称冠景公司）因与上诉人常作强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。冠景公司上诉请求：一、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32743号民事判决第二项中要求上诉人按照贷款利率承担利息部分；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人应承担赔偿被上诉人部分损失的责任，支付被上诉人已付款项贷款利息，属认定事实不清。被上诉人与上诉人于2016年8月12日签订《冠景项目预约申请书》，预约购买上诉人开发的冠景君悦湖项目房产，并缴纳预约金1792465元。申请书约定被上诉人自签订申请书起，享有优先选购相关房源的权利，同时需按照上诉人通知交付房款的时间及时缴纳剩余房款，如超出时间未缴纳视为被上诉人自动放弃相关房源。申请书签订后，上诉人积极建设施工、办理案涉房屋的相关手续，于2017年11月7日获得案涉房屋预售许可。在获得预售许可后，上诉人第一时间通知被上诉人前来办理相关购房手续，缴纳剩余房款，然而被上诉人却对上诉人的通知置若罔闻，迟迟不前来办理，导致上诉人无法销售案涉房屋。上诉人无奈之下，于2018年7月至8月分别通过短信、报纸公告的方式通知被上诉人在通知期限内到被告处办理购房手续，缴纳剩余房款，并告知如不前来办理视为被上诉人放弃案涉房源的优先购买、优惠价购买资格，然而被上诉人至今却仍未能到被告处办理上述手续。被上诉人仅用170余万元的预约金，占用上诉人价值800余万的房源达3年之久，导致上诉人无法正常销售给上诉人造成巨大损失，因此即使法院判令解除合同，被上诉人也应对合同解除所造成的双方损失承担全部责任。二、被上诉人因不具备购房资格无法办理购房手续，并非上诉人过错，且上诉人多次提出解决方案被上诉人却不积极配合。2017年12月至今已2年多时间，郑州市政府出台了一系列方便落户、购房的相关政策，被上诉人有充足的时间想办法解决购房资格问题，或将案涉房产进行更名，然而被上诉人却一拖再拖，始终既不及时办理购房手续、缴纳剩余房款，也拒不解除双方预约协议，仅用少量预约金，占用被告市价800余万的房产。因此，被上诉人不仅应对至今无法办理购房手续承担全部责任，还理应向上诉人承担占用房源期间的违约赔偿责任。一审法院反而认定上诉人应赔偿被上诉人资金占用损失，事实认定不清，适用法律错误。三、一审法院认定因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，判定双方解除合同，上诉人依法应当返还购房款，但又判决上诉人赔偿被上诉人利息损失，于法无据，显失公平。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”一审法院在事实认定部分已认定合同无法履行的原因为不可归责于双方的因素，却又单单要求上诉人赔偿被上诉人以贷款利率计算的利息损失，而并未提及因被上诉人的行为给上诉人带来的更为巨大的损失，使上诉人承担不对等的过重义务，显失公平。综上，被上诉人违反合同约定，迟延履行合同义务，经上诉人多次通知、催告后仍拒不履行，导致案涉房产至今未能办理相关购房手续，且至今未能销售，给上诉人造成巨大损失，因此被上诉人应对双方间合同的解除承担全部过错责任。一审法院要求上诉人赔偿被上诉人损失认定事实不清，适用法律错误。因此，恳请贵院能够查明事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。常作强辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案中，被答辩人存在重大过错及违约行为，应当承担违约责任，赔偿答辩人损失。1.2016年8月12日答辩人与被答辩人签订了《冠景项目预约申请书》，协议签订当日答辩人向被答辩人缴纳了涉案房屋30%的房款1792465元。签订该协议时，被答辩人并未取得涉案房屋所在房产项目的预售许可证，被答辩人也未如实告知答辩人真实状况，欺骗答辩人缴纳房款，进而达到其融资目的。2.2016年12月21日郑州市人民政府办公厅下发《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》郑政办【2016】75号购房限购政策，被答辩人作为房地产开发商，在明知答辩人不符合购房资格的情形下，并未告知答辩人，也未通知答辩人办理退房退款事宜，而是继续占用答辩人缴纳的购房款，达到其融资使用的目的。3.一审庭审中，被答辩人称其多次通知答辩人，但从被答辩人提供的第二组证据2-6可以看出，被答辩人通知答辩人的内容是前来办理签约、缴纳剩余房款事宜，而并未告知答辩人不符合购房条件，可以办理退款事项。事后，当答辩人得知自己不符合购房条件时，积极想办法变通，但被答辩人作为强势主体，处处时时刁难答辩人，并不配合。综上，被答辩人自身存在重大过错及违约行为，其应当承担赔偿答辩人损失的责任。二、答辩人的损失远远高于利息损失，一审法院认定被答辩人赔偿答辩人占用购房款期间的利息损失，并无不当。由于被答辩人的重大过错及违约，给答辩人造成的经济损失，远高于利息损失。2016年8月12日双方签订《冠景项目预约申请书》时，被答辩人并未取得涉案房屋项目的预售许可证，也没有明确告知答辩人。2016年12月21日政府下发购房限购政策时，被答辩人明知答辩人不符合购房条件，亦未履行及时告知义务；从答辩人不符合购房条件至今，被答辩人并未告知答辩人办理退款事宜，而是一味地故意拖延。从2016年8月12日至今，长达三年多，答辩人所缴纳的1792465元购房款一直被被答辩人占有使用，被答辩人的融资目的早已达到。现所购房屋已经升值，答辩人购买时涉案房屋价值500多万，被答辩人在一审庭审中自认涉案房屋房价已达800多万，项目房屋均价每平方米38000元。关于涉案房屋被答辩人获得了巨大利益。一审法院认定被答辩人向答辩人仅仅支付利息损失，显然对答辩人有失公平。综上，被答辩人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。常作强向一审法院起诉请求：1.冠景公司向常作强返还购房款1792465元，并赔偿常作强经济损失（以1792465元为基数，按照年利率24%自2016年8月12日起计算至实际还款之日止）；2.解除常作强和冠景公司签订的《冠景项目预约申请书》；3.本案诉讼费、保全费及实现相关费用由被告承担。一审法院查明：2016年8月12日，原告与被告签订了《冠景项目预约申请书》一份，约定原告购买被告开发的冠景君悦湖项目的房产一套，位于该项目6号楼1单元5层西房，建筑面积：207.49㎡，单价31995元/㎡，总价6638643元，付款方式：银行按揭，优惠折扣：九折，成交单价28796元/㎡，成交总价5974882元。合同签订当日，原告向被告支付了购房总价款的30%，即1792465元。合同约定原告优先享有购买此房源。预约书签订当日，原告通过建设银行以刷卡方式支付给被告1792465元，被告出具收据一份，载明：常作强交纳的预约金1792465元，该收据有加盖被告公司财务专用章。2017年11月7日，被告取得郑州市住房保障和房地产管理局关于涉案房屋的商品房预售许可证，编号为（2017）郑房预字第D0728号。庭审中，被告表示同意解除合同，仅返还购房款。庭审时双方确认，目前原告不符合限购条件。该院受理该案后，经多次调解未果。以上事实，由原告提交的项目预约书、收据、建设银行交易明细，被告提交的通话记录截屏、报纸公告及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，合同当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订《冠景项目预约申请书》，因被告于本案起诉前已取得商品房预售许可证，故该预约申请书书有效，在庭审中双方均同意解除该预约申请书，故该院予以确认。对于原告诉求返还购房款1792465元，该院予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失（以1792465元为基数，按照年利率24%自2016年8月12日起计算至实际还款之日止），后不久郑州市出台限购政策，致原告不具备购房资格，对此双方均系明知，限购政策的出台系不可归责于双方的因素，双方均有责任及时采取适当措施防止损失扩大，综合全案案情，该院酌定原告的损失以1792465元为基数，自2016年8月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，过高部分，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告常作强与被告郑州市冠景房地产开发有限公司于2016年8月12日签订的《冠景项目预约申请书》；二、被告郑州市冠景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告常作强预付购房款1792465元及利息（以1792465元为基数，自2016年8月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告常作强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32038元，减半收取16019元，由原告常作强负担6883元，被告郑州市冠景房地产开发有限公司负担9136元。二审期间，当事人双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，常作强、冠景公司签订的《冠景项目预约申请书》，双方已协商一致予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冠景公司依据上述《冠景项目预约申请书》收取常作强购房款1792465元，但在冠景公司取得商品房预售许可之前，郑州市人民政府出台限购政策，常作强不再具备购买案涉房屋资格。冠景公司作为专业商品房开发企业，在明知常作强不能购买案涉房屋情况下，仍多次通知常作强办理购房手续、缴纳剩余购房款，未尽到减少损失扩大的责任。多年来，案涉房屋已存在升值的事实，一审法院根据双方履约等情况，酌情认定常作强损失并无不当，判令冠景公司返还常作强已付购房款及利息正确。综上所述，郑州市冠景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5229元，由上诉人郑州市冠景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年四月二十四日书记员  刘佳辉