四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终267号 上诉人（原审被告）：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路9号。 法定代表人：尹贵基，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张小军，女，汉族，1976年10月25日出生，住四川省绵竹市。 被上诉人（原审原告）：刘宇，男，汉族，1976年1月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：张小军，女，系刘宇之妻。 上诉人四川新力葆房地产集团有限公司(以下简称新力葆公司）因与被上诉人张小军、刘宇房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。新力葆公司的委托诉讼代理人李厚亮及被上诉人张小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新力葆公司的上诉请求：一、依法撤销德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初4545号民事判决，改判降低违约金；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。上诉人提供的《评估报告》证实，案涉房屋自2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金为4080元，一审判决上诉人支付给被上诉人的违约金为33569.17元，明显高于实际损失，应当予以调整。 被上诉人张小军、刘宇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。当事人约定了违约金的计算方式，系双方真实意思表示，应当根据合同约定计算违约金。 张小军、刘宇向一审法院提出诉讼请求：一、判令新力葆公司支付逾期交房违约金，违约金的计算标准为：以573832元为基数，从2018年10月30日起至实际履行之日止，按照日万分之五计算；二、判令新力葆公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：2017年2月7日，张小军、刘宇（买受人）与新力葆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.出卖人以出让方式取得位于市区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：德府国用（2009）第××号，土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期；2.买受人所购房屋为13幢第7层1-7-3号，房屋总价款573832元，采用贷款方式付款；3.第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4.第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；5.第十五条交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件；6.因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起60日内向另一方当事人提供证明;7.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。同时，《商品房买卖合同》补充协议与本案有关的条款主要有：1.本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；2.第四条关于房屋交付的特别约定：只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房。后原告依约付清了案涉房屋的全部购房款。2019年7月7日，张小军、刘宇接收了案涉房屋。 2019年12月9日，德阳杰灵资产评估有限责任公司对案涉小区13栋1-7-3一套住宅地产进行评估，结论为：2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金市场价值为4080元整。 2019年12月11日，中国邮政集团公司德阳市寄递事业部城东营业部出具《证明》，载明：新力葆公司于2019年3月21日向刘宇、张小军邮寄了一份收房通知书，邮寄单号：1103835504818，邮寄地址：德阳市。 2019年3月28日，德阳市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2019]第0006号），对被告申报的枕水小镇11#-14#楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。由于原告认为被告逾期交房，遂向本院提起诉讼。 认定上述事实的证据有《商品房买卖合同》《通知交房通知书》《枕水小镇三期三标段总承包工程合同书》《资产评估报告》《建设工程消防验收意见书》、当事人陈述等。 一审法院认为，张小军、刘宇与新力葆公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。案件争议的焦点为新力葆公司应否承担违约责任，若需要承担，则违约金如何计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。环保督查等系列措施系政府部门针对违反环境保护法规行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为。新力葆公司未提交证据证明政府部门向其直接发出了停工指令，即使其使用的原材料导致工程进度缓慢，也并非新力葆公司不能克服的客观情况，故，新力葆公司该项免责理由不能成立，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，新力葆公司逾期交房超过30天的，应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向张小军、刘宇支付全部已付款万分之五的违约金，于商品房实际交付之日起15日内支付。双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》补充协议，在该补充协议中约定，本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房等。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的强制性规定，案涉工程于2019年3月28日消防验收合格，自此新力葆公司已不存在交付房屋不符合约定条件的情形，且新力葆公司已按约于2019年3月21日通知张小军、刘宇收房，故新力葆公司共逾期117天（2018年12月1日至2019年3月28日）。新力葆公司认为案涉房屋于2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金市场价值为4080元，远低于双方合同约定的金额，依法应予调低。分析认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方在合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，不适用该条法律的规定，故对新力葆公司的该项抗辩，不予采纳。综上，新力葆公司应向张小军、刘宇支付违约金33569.17元（573832元×0.0005/天×117天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、四川新力葆房地产集团有限公司于判决生效之日起十五日内向张小军、刘宇支付违约金33569.17元；二、驳回张小军、刘宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件减半征收案件受理费686元，由张小军、刘宇负担320元，由四川新力葆房地产集团有限公司负担366元。 二审查明的事实与证据与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人新力葆公司向被上诉人张小军、刘宇支付的违约金金额如何认定。 关于违约金计算的起始时间，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，新力葆公司逾期交房超过30天的，应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向张小军、刘宇支付全部已付款万分之五的违约金，于商品房实际交付之日起15日内支付。同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房等。又根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的强制性规定，截至约定最后交房日2018年12月1日案涉房屋尚不符合约定交付条件，本案工程于2019年3月28日消防验收合格，自此，新力葆公司已不存在交付房屋不符合约定条件的情形，故一审法院认定违约金从2018年12月1日计算至2019年3月28日并无不当，且上诉人与被上诉人均予以认可，本院予以确认。 关于违约金的金额，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。新力葆公司主张张小军、刘宇主要存在租金方面的损失，双方约定的违约金过高，并提交了德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值》的资产评估报告予以证明。张小军、刘宇主要存在未能按期装修以及资金利息等损失，未提交双方约定的违约金计算标准合理的证据。本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定的付款方式为贷款方式付款，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低。综合考察《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值》反映的案涉房屋自2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金市场价值约4080元，张小军、刘宇所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定新力葆公司从逾期交房之日起，以房款573832元为基数，以日万分之二为标准计算违约金，在合理补偿实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能，故新力葆公司应向张小军、刘宇支付违约金13427元（573832元×0.0002×117天）。 综上所述，新力葆公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初4545号民事判决； 二、四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向张小军、刘宇支付违约金13427元； 三、驳回张小军、刘宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取686元，由张小军、刘宇负担320元，由四川新力葆房地产集团有限公司负担366元；二审案件受理费640元，由张小军、刘宇负担320元，四川新力葆房地产集团有限公司负担320元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  李 庆 二〇二〇年四月十六日 书记员  成京蔓