四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初2134号 原告：齐开华，男，1954年4月17日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：曾洪俊，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕平，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 原告：王淑容，女，1954年10月9日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：曾洪俊，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕平，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 被告：周进生，男，1973年4月28日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：唐巍，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘锋，四川睿典律师事务所律师。 第三人：漆金容，女，1972年12月28日出生，汉族，农民，住四川省井研县三江镇。 委托诉讼代理人：欧舸，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周君葆，四川睿典律师事务所律师。 原告齐开华、王淑容诉被告周进生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日本案立案后，本院根据被告周进生的申请追加漆金容作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告齐开华、王淑容的委托诉讼代理人曾洪俊、王燕平，被告周进生的委托诉讼代理人唐巍、刘锋，第三人漆金容的委托诉讼代理人欧舸、周君葆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐开华、王淑容向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告齐开华、王淑容与被告周进生签订的房屋买卖合同无效；二、被告及第三人立即返还位于牟子镇沟儿口村五社的房屋以及中华人民共和国国有土地使用证原件；三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由，2010年9月3日二原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告以50万元的价格购买二原告位于乐山市市中区牟子镇沟儿口村五社的房屋，合同签订后原被告双方均履行了合同义务，被告支付了50万元购房款，原告交付了房屋及国有土地使用证原件。因被告称上述《房屋买卖合同》原件不慎遗失，故原告齐开华与被告在2016年3月2日对上述案涉房屋重新签订《买卖合同》。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，该划拨土地上的房地产进行买卖时未经有批准权的人民政府进行审批，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定应属无效合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应返还房屋及国有土地使用证原件。为维护合法权益，故诉至法院。 被告周进生辩称，原告以涉案房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，主张属于无效合同的理由依法不成立。涉案房屋转让未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定属于管理性强制性规定。 同时，本案涉案房屋下的土地使用权系划拨方式有偿取得，涉案房屋买卖合同订立后，需要办理相关审批手续，经过人民政府批准转让的，应当由合同的受让方向人民政府申请办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。但该审批并非是对房屋买卖合同的审批，因为只有签订房屋买卖合同后才会发生报批的问题，人民政府是否批准转让涉及合同义务能否得到履行的问题，如果人民政府不予批准办理过户登记，则物权不发生变动，但并不影响合同的效力。 本案是房屋买卖的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有 土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定亦不适用于本案合同效力的认定。 登记、审批并非房屋转让生效的条件，涉案房屋买卖合同合法有效，且有充分的事实和法律依据，依法应当予以维持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权变动效力并不影响债权合同的效力。 本案合同签订近十年，反悔明显有悖诚实信用原则。 综上，原告诉讼请求不成立，应当驳回原告请求。 第三人漆金容述称，本案的案涉房屋的实际所有权人系漆金容。本案的案涉房屋系被告周进生与第三人在婚姻关系存续期间购买所得，周进生与漆金容于2012年11月20日在井研县民政局登记离婚，并自愿约定将本案的案涉房屋产权分割由女方所有。 未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的，合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。 《房屋转让合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《房屋转让合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让合同》是齐开华和王淑容的真实意思表示，《房屋转让合同》明确表述了案涉房屋的土地性质是划拨用地，并约定齐开华和王淑容积极配合办理过户手续，齐开华和王淑容不得随意解除合同，而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。齐开华和王淑容任意反悔要求确认《房屋转让合同》无效并要求第三人及周进生返还房屋，显然违背了其在《房屋转让合同》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，故应驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 《四川省村镇规划建设许可证》载明：建设者名称：齐开华，建设者人数4人，建设地点：（乐山市市中区）牟子镇沟儿口村五社，建设性质：个体，使用性质：经营、住宅，建设面积360平方米，层数：3层等，批准日期1994年4月24日。 《中华人民共和国国有土地使用证》载明：土地使用者：齐开华，坐落：（乐山市市中区）牟子镇沟儿口村五社，，用途：商业用途，使用权类型：划拨，使用权面积143.6平方米，发证日期：2003年10月21日。 2010年9月3日原告与被告签订的《房产买卖协议》载明：卖方(下称甲方)：齐开华，共有权人：王淑容，买方(下称乙方)：周进生，鉴于：甲方有意出卖自有的房产一幢，乙方有意购买，经双方充分协商，达成如下协议，双方共同遵守：一、房产基本情况：该房产坐落于乐山市市中区牟子镇沟儿口村五社，两楼一底房产一幢，，土地使用面积：143.6平方米，房屋面积430.8平方米。土地性质：划拨用地，。二、价款及付款方式：1、乙方以人民币500000元(伍拾万元整)购买甲方的上述房产(包括土地使用权及房屋所有权及该土地上所附的一切附属物)。2、甲、乙双方签订本协议时，由乙方一次性向甲方付清上述全部购房款(以收条为准)。三、手续办理与税费承担：鉴于该房产占用地为划拨用地，需按国家相关法规办理出让手续。因此甲方应积极配合乙方完善相关出让手续，出让所需的一切税费由乙方自行承担。四、甲方承诺：甲方应保证上述出让房产所有权及所涉土地使用权无任何其他第三方权利，如因笫三方主张权利导致的全部法律责任和经济损失均由甲方自行承担；同时若给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。五、合同解除与违约责任：1、如因甲方原因或其他客观情况导致该房产不能过户到乙方名下，乙方有权单方解除合同，甲方有义务将全部购房款退还乙方；造成损失的，由甲方负责赔偿。2、如甲方违反本协议第三、四、五条的规定，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿。六、其它：1、因本协议产生纠纷，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院提起诉讼。2、本协议自双方签字或(盖章)时生效，一式两份，双方各执一份，均具同等效力。 同日，原告收到被告支付的购房款500000元。原告将房屋及《国有土地使用权证》《四川省村镇规划建设许可证》交付给了被告。 2016年3月2日齐开华与周进生再次签订《买卖合同》载明：甲方：齐开华，乙方：周进生，根据《中华人民共和国合同法》和有关法律法规的规定，甲方接受乙方的自愿商议，甲方自愿卖给乙方，经双方协商一致，签订本房全部协议。在甲方和乙方协商甲方卖房合同具体条件如下：一、甲方卖牟子镇沟儿口五社，，用途商业用地，使用权类型划拨，使用面积：143.6000平方米。房子全部现金500000.00元整(大写人民币：伍拾万元整)。二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，以备履行。 另查明，被告与第三人系夫妻关系，2012年11月20日二人离婚。双方签订的《离婚协议》约定，本案案涉房屋归第三人所有。 审理中，本院认为本案涉及合同未生效，向当事人进行了释明，原告坚持不变更诉讼请求。 上述事实，有当事人陈述，身份证复印件，《房屋买卖协议》《收条》《买卖合同》《国有土地证》《宗地登记信息查询情况说明》《四川省村镇规划建设许可证》《四川省乐山市其他服务业务统一发票（编号：0112106）》《四川省行政事业性收费专业收据（编号：0179822）》《离婚协议》《离婚证》《单据》等证据予以证明。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。该条款中的“强制性规定”不包括法律、行政法规有关要求办理批准手续的规定。尽管法律、行政法规有关批准的规定属于管理性规定，因而看似符合该条后半句有关“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的”情形。但该条后半句所谓的不导致民事法律行为无效，其后果一般是认定合同有效。换言之，尽管违反了管理性规定，但不影响合同效力。而未经批准的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款以及《最高人民法院地关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，其后果是未生效，既非有效亦非无效，难以为《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款的强制性规定所盖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。可见，只要获得政府的批准，该转让行为就是有效的，就此而言，划拨土地使用权的转让属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款所规定的以批准作为其生效条件的合同，批准属于合同的特别生效条件，而非《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款所谓的导致合同无效或不影响合同效力的强制性规定。关于未经批准的合同效力，是否就无效。从违反的规范类型看，合同无效是因为合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定或者违背公序良俗。而未生效合同违反的则是法律、行政法规有关审批的规定，此种规范属于管理性强制性规定。从法律依据看，认定合同无效的依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条，本质是意思表示超越了国家管制的界限。而认定合同未生效的依据则是《中华人民共和国合同法》第四十四条，本质是合同不具备法定的生效条件。在是否允许补正上，合同无效原则上是自始无效、绝对无效、当然无效、全部无效，不存在补正的可能。而未生效合同在获得批准前效力处于不确定状态：也可能有效，也可能无效。当事人可以通过履行报批手续促成生效，此处有别于无效合同的确定无效。 在本案中，进行报批手续是当事人的合同约定义务也是法律规定的义务，根据诚实信用原则，双方应积极按规定及约定履行报批手续，促进合同的履行，保障交易秩序以及交易安全。本案当事人并未履行报批手续，也就是说政府是否同意出售并无具体意见。本院向当事人进行了释明，原告坚持诉讼请求，故原告请求确认合同无效及返还的请求不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告齐开华、王淑容的诉讼请求。 案件受理费4400元（已减半），由原告齐开华、王淑容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  宋晓轩 二〇二〇年四月三日 书记员  蒲 澍