四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民初15××号 原告：余秋英，女，汉族，1956年4月24日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村4组。 诉讼代表人：张建忠，乐山鸿德房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所律师。 第三人：黄用，男，汉族，1983年3月13日出生，住四川省乐山市市中区。 原告余秋英与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、第三人黄用商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，鸿德公司申请黄用作为第三人参加诉讼，本院于2019年12月27日予以准许并通知黄用参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。余秋英的委托诉讼代理人毕佳、肖斌；鸿德公司的委托诉讼代理人张鹏礼到庭参加了诉讼。第三人黄用经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 余秋英向本院提出诉讼请求：1.确认鸿德公司与余秋英签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令鸿德公司继续履行与余秋英签订的《商品房买卖合同》并为余秋英办理“城市脉搏”1幢2单元1楼××号（新编门牌号为××）房产的过户手续；3.本案诉讼费用由鸿德公司承担。事实与理由：余秋英于2009年1月13日与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定余秋英向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢2单元1楼××号商业用房（以下简称××号房产），该房产预测建筑面积74.36Ｍ2，总价款260260元，一次性付款。余秋英将合同约定的全部购房款支付给鸿德公司并交纳契税、维修基金，鸿德公司与余秋英办理了××号房产的交接手续，之后××号房产一直由余秋英占有使用，因鸿德公司被乐山市中级人民法院宣告破产，经余秋英申报债权，鸿德公司管理人于2017年11月审核认定：同意办证，契税、维修基金17106.26元不予认定。之后余秋英多次找到鸿德公司管理人，要求办理本案××号房产的过户登记手续，但因各种原因导致余秋英至今未能取得案涉房产的不动产登记证明。请求判如所述。 鸿德公司辩称，我公司已依据余秋英债权申报通过鸿德公司第二次债权人会议予以审核认定，并已同意为其办理1幢2单元1楼××号房屋产权证；因鸿德公司在为余秋英办理产权证过程中因备案问题致使办证暂时无法进行，其原因在于1幢2单元1楼××号房屋已于2011年5月30日备案给本案第三人黄用，在此之前，鸿德公司多次要求黄用协助办理产权证均无果，请法院依法判决。 黄用未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 余秋英提交的乐山知音物业公司出具的《证明》仅公司盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，本院不予采信；其提交的《租赁合同》鸿德公司及黄用均不是合同当事人，该合同的相对方并未参加诉讼并对该《租赁合同》真实性进行质证，故仅鸿德公司的认可不能证明该《租赁合同》真实性，本院对该份合同不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月13日，余秋英与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定余秋英向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢2单元1楼××号（××）商业用房，约定一次性付款260260元。2009年4月13日，余秋英向鸿德公司支付购房款2万元；2010年2月23日余秋英向鸿德公司支付购房款3万元；2011年10月23日余秋英向鸿德公司支付购房款14万元；2012年5月29日，余秋英向鸿德公司支付购房款70260元。至此余秋英向鸿德公司付清全部购房款。2010年9月26日，余秋英向鸿德公司交纳维修基金契税合计17106.26元。2010年7月25，鸿德公司向余秋英交付《乐山市商品住宅质量保证书》和《使用说明书》，2011年4月10日，余秋英与乐山绿地佳禾物业服务有限公司签订《城市脉搏前期物业服务协议》。2015年7月27日，乐山市市中区民政局下发《新编门牌号码通知》，载明：“余秋英：你房产的新编门牌号码是××。”2016年3月22日，余秋英与乐山市自来水有限责任公司签订《城市供水合同》，该合同用水地址明确约定为乐山市市中区翠园街城市脉搏××号门市。 2014年1月24日，四川省乐山市中级民法院作出（2014）乐民预破字第1-××号民事裁定，受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德公司的破产清算申请。 （2019）川11民初83号生效民事判决载明：2011年5月3日，黄用与鸿德公司法定代表人武鸿源、辜秀平签订借贷合同并由武鸿源出具借条，约定借到黄用250万元，借贷合同约定鸿德公司以龙鹤街四间门市提供抵押担保。2011年5月25日，黄用与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，2011年5月30日，鸿德公司在乐山市不动产登记中心办理房屋买卖备案登记。2014年3月4日，黄用向鸿德公司管理人申报本金250万元的借款债权，2017年11月，鸿德公司管理人确认黄用债权金额为0元，黄用对该确认结果尚未提起诉讼。鸿德公司在庭审中自认黄用与鸿德公司的前述《商品房买卖合同》和备案房产中包含了余秋英在本案中主张的房产。 以上事实，有余秋英身份复印件、鸿德公司企业信用公示信息、《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》、收款收据、《使用说明书》《质量保证书》《新编门牌号通知》《供水合同》、自来水缴费卡、购电短信、四川省乐山市中级人民法院（2019）川11民初83号民事判决书、管理人负责人身份证明、（2014）乐民破预字第1-××号、（2014）乐民破字第1-××号决定书、《鸿德公司债权申报表》、鸿德公司破产审计报告、合同信息摘要、《债权申报表-黄用》《借贷合同》《合同信息摘要》《债权人申报询问笔录》、双方当事人陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点一：鸿德公司与余秋英签订的《商品房买卖合同》效力问题？鸿德公司与余秋英作为《商品房买卖合同》的双方均未对合同效力持异议，鸿德公司认可余秋英已经实际履行了《商品房买卖合同》中作为购房人的付款义务，并认可已经向余秋英实际交付《商品房买卖合同》所涉及的争议房产，在案的《前期物业服务协议》、水电供应合同等证据也足以证明余秋英已接收案涉争议房产并且实际使用。本院依职权审查该《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性效力性规定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。故余秋英请求确认其与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 本案争议焦点二：鸿德公司是否应协助余秋英办理案涉房产不动产所有权的登记手续？本院认为，鸿德公司与黄用虽签订了包括案涉房产在内的《商品房买卖合同》，但双方的真实意思并不是买卖商品房，而是为案外人武鸿源、辜秀平向黄用的借款提供抵押担保，黄用并未实际支付案涉房产的购房款，尽管案涉房产在房管部门备案登记在黄用名下，但买卖合同备案登记不是物权登记，不具有对抗第三人的效力；同时鸿德公司与黄用签订的借款合同约定以案涉房产进行抵押，但未办理抵押权登记，故案涉房产上未设立抵押权。余秋英已于2010年7月交付部分购房款并实际占有案涉房产，鸿德公司在2011年将已出售并实际交付的房屋再进行出售或提供抵押担保，属于无权处分的行为，其与黄用约定的抵押义务和买卖关系不影响余秋英取得案涉房产的物权。鸿德公司与余秋英之间的《商品房买卖合同》合法有效，余秋英作为购房方已经按照《商品房买卖合同》履行了其支付全部房款并接收房产的主要义务，鸿德公司作为出售方因其与第三人黄用的纠纷导致案涉房产存在备案登记而致使余秋英无法就案涉房产办理产权手续，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，鸿德公司有义务依据双方之间的《商品房买卖合同》协助余秋英办理案涉房产的所有权登记手续。 综上，余秋英的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，判决如下： 一、乐山鸿德房地产开发有限公司与余秋英签订的关于××的《商品房买卖合同》合法有效； 二、乐山鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助余秋英办理××的土地使用权和房屋所有权登记手续。 本案一审案件受理费5,204元，由被告乐山鸿德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  赵 霞 审 判 员  张图亮 审 判 员  聂佳丽 二〇二〇年四月九日 法官助理  孙秀竹 书 记 员  李金楠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。