浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终557号上诉人（原审原告）：徐全林，男，1965年3月29日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：陈建春，上海浩信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈亚英，女，1970年2月26日出生，汉族，住嘉善县。被上诉人（原审被告）：陈捷敏，男，1970年10月10日出生，汉族，嘉善县。上诉人徐全林因与被上诉人沈亚英、陈捷敏房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐全林上诉请求：依法查明事实，改判支持徐全林一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审对于本案部分主要事实未能查明。在徐全林与沈亚英、陈捷敏房屋买卖合同洽谈、签订和履行过程中，沈亚英全程以中介身份出面。徐全林先委托沈亚英出卖房屋，经沈亚英介绍才认识了陈捷敏。徐全林与陈捷敏之间的《房地产转让协议》，是根据沈亚英的要求在嘉善县超凡房产中介店签订，沈亚英全程在场。对于该重要事实，一审法院未予以重视并查明，请求二审法院查明。徐全林愿继续提供证据。此外，该房屋当时的市场价格在200000元以上。沈亚英和陈捷敏向徐全林购买的价格仅为125000元。一审对于案涉房屋当时的市场价格未予核查，也未给予徐全林证明案涉房屋当时的市场价格的机会。徐全林要求上级法院核查当时的市场价格，以确定沈亚英和陈捷敏相应的民事责任。二、一审判决未能追究沈亚英、陈捷敏违法责任，未能维护徐全林作为消费者的合法权益。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。本案中，沈亚英、陈捷敏作为房地产经纪从业人员，从事房地产经纪活动时应当恪守职业道德，遵循诚实信用原则，主动披露自身特殊主体身份这一可能影响合同订立的事实。但是，沈亚英、陈捷敏却采用了隐瞒手段诱骗消费者交易，共同低价承购了自己提供经纪服务的房屋，违反了诚实信用的原则，违反了《房地产经纪管理办法》，严重损害了徐全林的合法权益，其行为属于恶意串通，损害第三人利益的行为，以及行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，也属于一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为，违反交易秩序、违背公序良俗的民事法律行为，显然应当属于无效的民事法律行为，徐全林完全有权要求返还房屋。沈亚英辩称，2013年沈亚英做酒类生意，徐全林卖茶叶，沈亚英买茶叶认识徐全林。徐全林与陈捷敏于2013年8月22日签订《房地产转让协议书》，后徐全林认为办理过户手续繁琐，委托沈亚英办理过户手续，并于2013年9月25日到公证处办理了委托协议书。2013年9月30日，沈亚英以受托人的身份办理了一切过户手续。徐全林与陈捷敏早在委托沈亚英前一个月就签约，签约时沈亚英也未在场，沈亚英并非该房屋交易过程中的中介人或者经纪人，没有收取佣金，仅是受托人。徐全林签约在前，收取定金在前，委托沈亚英在后，一切都有合同和收据为证，现徐全林捏造事实、诬告陷害他人，应当赔偿沈亚英精神损失费、误工费10000元，并赔偿棚改拆迁延迟中的一切经济损失。并且徐全林与陈捷敏的房屋买卖合同已超过诉讼时效，应驳回其全部诉讼请求。陈捷敏辩称，徐全林与陈捷敏买卖自愿、交易自由，合同真实有效，沈亚英并非中介。徐全林弄虚作假，应当受到法律制裁，应当赔偿陈捷敏精神损失费、误工费10000元及棚改拆迁延迟的一切经济损失。其他与沈亚英的答辩意见相同。徐全林向一审法院起诉请求：判决确认徐全林与陈捷敏2013年9月30日签订房地产转让协议书的民事法律行为无效，沈亚英和陈捷敏立即向徐全林返还房屋。一审法院认定事实：2013年8月22日，徐全林（甲方）与陈捷敏（乙方）就房屋的买卖事宜，签订了一份《房地产转让协议书》，约定：甲方房屋坐落于嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄6号，建筑面积为41.16平方米，房屋产权号00032793。现甲方自愿将该房地产转让给乙方，经双方协商房屋总价人民币113000元。该房地产的过户一切全部税费由乙方支付。乙方付购房款的时间和方式为，乙方先付20000元定金，在办土地证时付50000元，办理房产证时付43000元，付清后交房。今由乙方预付购房定金20000元（购房定金可抵作购房款），甲方必须于2013年10月10日之前搬出该房屋，并结清以往水电费、有线电视、物业管理费、管道煤气等费用，办好移交手续。甲方随房屋转让的附属设施如下：室内东西、卫生间。另约定，如果土地证不能办理，房产证不能过户，则双方不作违约，甲方退回20000元。甲方净到手房款113000元（乙方同意再支付甲方17000元）。同时约定了违约责任。协议由徐全林及陈捷敏双方签名。协议签定的当日，陈捷敏向徐全林支付了购房定金20000元。并于2013年9月25日前付清了其余购房款，缴纳了土地出让金。2013年9月25日，徐全林与沈亚英签署了一份《委托协议书》，委托沈亚英作为代理人就嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄6号的房屋买卖代表徐全林办理下列事务：1.代为转让上述房屋并签订房屋买卖合同；2.代为收取房款、代为交付房屋；3.代为办理上述房屋过户登记的所有手续；4.代为支付上述房屋买卖过程中应付之相关税费；5.代为办理上述房屋买卖过程中涉及的其他相关事宜。受托人在受托范围内实施的民事行为及签署的一切文件委托人均予认可，所产生的权利义务委托人均予享受和承担，受托人须依法行使代理权，本委托协议书的期限自签订之日起至上述事项办妥为止，受托人无转委托权。该协议书在2013年9月25日办理了公证，浙江省嘉善县公证处于2013年9月26日出具（2013）浙善证字第2346号公证书。2013年9月30日，沈亚英以徐全林的名义与陈捷敏一起去嘉善县房地产交易中心办理案涉房屋的产权过户手续，因办理过户手续的需要，签订了一份针对嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄21号的《房地产转让协议书》，记载案涉房屋产权号00032793，面积为41.16平方米，交易价款为70000元。由陈捷敏及沈亚英代表徐全林签名。当日，将案涉房屋的所有权转移登记至陈捷敏名下，徐全林向陈捷敏交付了该房屋。陈捷敏于2013年10月19日办理了案涉房屋的《国有土地使用权证》。另查明，坐落于“魏塘镇日晖刘厅弄6号”的房屋与坐落于“魏塘街道刘厅弄21号”的房屋为同一套房屋。2014年12月1日，陈捷敏将案涉房屋中的20.3平方米转让给沈亚英，并办理了产权过户手续。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，2013年8月22日的《房地产转让协议书》系徐全林本人与陈捷敏所签订，系双方真实意思表示，该合同合法有效，徐全林取得了合同约定的购房款，交付了房屋，双方均按合同的约定实际已履行完毕。徐全林在与陈捷敏签订了《房地产转让协议书》并收取了相应的购房款后，将房屋买卖事项委托沈亚英办理，沈亚英在2013年9月26日经公证的委托书取得了徐全林关于处理买卖该房屋的授权，该委托关系合法有效。沈亚英因办理案涉房屋产权转移手续的需要，于2013年9月30日以被代理人徐全林的名义签订《房地产转让协议书》，系其在代理权限内行使代理权，该协议仅为办理产权转移登记手续使用。徐全林所称沈亚英与陈捷敏低价自买自卖，采用隐瞒手段诈骗交易、恶意串通、损害第三人利益，无充分证据证明。徐全林认为交易的价格偏低，但未提交证据证实该交易的价格明显偏离当时的市场行情。陈捷敏在取得案涉房屋所有权的一年后，将其中部分房屋转让给沈亚英，系其行使正当的财产处分权，未损害徐全林的合法权益。综上，徐全林关于要求确认2013年9月30日签订的房地产转让协议无效并由沈亚英、陈捷敏返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十九条之规定，判决如下：驳回徐全林的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费1770元，合计1810元，由徐全林负担。二审中，陈捷敏提交浙江省土地出让金发票一组，证明房屋买卖的合法有效性。徐全林质证认为，对该证据的真实性无异议，但对关联性不予认可。沈亚英质证认为，对该证据的三性均予以认可。本院认证认为，各方虽对该证据的真实性均予认可，但仅能证明房屋买卖的真实性，与本案争议焦点无关联性，本院不予认定。沈亚英提交名片一张，证明其在2013年做酒类生意，并非从事房地产经纪工作。徐全林质证认为，对该证据的真实性不予认可。陈捷敏质证认为，对证据的三性均予以认可。本院认证认为，该名片无法显示具体制作的时间，对该证据的真实性不予认可。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：徐全林是否能以案涉房屋交易价格明显低于市场价格为由，主张房屋买卖合同无效。首先，案涉房屋买卖合同的相对方为徐全林和陈捷敏，沈亚英并非合同相对方，沈亚英是否与陈捷敏恶意串通，并不当然影响案涉房屋买卖合同的成立与生效，也不是认定合同无效的法定情形。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”徐全林主张沈亚英隐瞒其与陈捷敏同为嘉善县超凡房产中介店房地产经纪人的事实，恶意串通，以明显低于市场价的交易金额，共同购买沈亚英提供经纪服务的房屋，应属于无效民事法律行为，其对此应承担举证责任，但对上述主张，徐全林一、二审均未提供充足的证据予以证明，应当承担举证不利的后果。再者，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、一百五十二条之规定，徐全林认为案涉房屋的交易价格明显低于市场价格，属于显失公平，乃合同撤销的事由，而非合同无效的法定事由，且徐全林房自屋买卖合同签订之日起五年内并未行使撤销权，其撤销权消灭。故徐全林的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐全林负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年四月二十三日法官助理孙双双书记员张叶娟