中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1967号上诉人（原审原告）：安钟范，男，1969年4月7日出生，韩国籍，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：扈斌，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宇超，上海盛联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈维乐，男，1984年9月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：程敏，女，1988年3月24日出生，汉族，户籍地江苏省海安县，现住上海市静安区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：**中，上海市纵横律师事务所律师。上诉人安钟范因与被上诉人沈维乐、程敏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初32048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安钟范上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币（下同）274万元。事实和理由：首先，一审判决返还20万元房款超出上诉人一审诉讼请求的范围，在被上诉人没有提起反诉请求的情况下，一审法院擅自判决，违反民事诉讼程序规定，侵犯了上诉人的权利；该笔20万元属于定金，被上诉人违约，该笔款项应予没收。其次，一审违约金调整过低，不足以弥补上诉人的损失。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）再次转让，房价低售60万元；被上诉人未及时支付房款，致上诉人另行购房违约，定金8万美元被没收，且汇率损失121,296元；上诉人为出售涉案房屋境内外往返的费用；律师基本收费2万元以及风险代理费134,490元，上述损失合计1,638,186元，合同约定购房款20%违约金的约定并不高，一审不应予以调整。被上诉人沈维乐、程敏答辩称：一审法院对被上诉人的惩罚已经非常严重。被上诉人并非恶意违约，被上诉人预备出售自有房屋置换涉案房屋为准备孩子上学，却因市场低迷导致房屋迟迟不能出售，并非恶意违约。上诉人越南购房的事实系虚构，越南房屋不能出售给境外人士，外汇进出受中国政府管制，上诉人所述汇率损失亦无依据。上诉人低价出售涉案房屋，系其与案外人之间的事，不能约束被上诉人，卖房时点系上诉人自行选择，如选择现在售房，房价还在上涨。至于律师费，只有2万元，不认可风险代理费。安钟范向一审法院起诉请求：1、确认安钟范与沈维乐、程敏签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月23日解除；2、判令沈维乐、程敏支付安钟范以650万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月23日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；3、判令沈维乐、程敏支付安钟范按总房价20%计算的解除合同违约金274万元。一审法院认定事实如下：安钟范系涉案房屋的房地产权利人。沈维乐、程敏系夫妻关系。2018年5月17日，沈维乐委托案外人上海XX事务所出售其名下的上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋。2019年6月9日，安钟范（出售方、甲方）与程敏（承购方、乙方）经案外人上海A有限公司（居间方、丙方）居间介绍签订了《居间协议（买卖）》，约定：乙方委托丙方作为中介方承购甲方坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室之房屋，房屋建筑面积为238.19平方米，且确认已充分了解该物业的情况；乙方为表示承购甲方该房地产之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金20,000元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，甲方收到定金当日定金协议生效。由丙方转交给甲方，甲方向乙方出具收款凭证。转定当日，甲方将该房地产的产证原件交由丙方暂为保管至甲、乙双方在不动产交易中心办理产权过户手续后当日止。产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。在甲、乙双方签署本协议于2019年6月18日当天，乙方应向甲方补足定金至贰拾万元整（200,000元整）。在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款为陆佰肆拾万元整（6,400,000元整）（内含已付定金贰拾万元）。在甲、乙双方签订房地产买卖合同且乙方已支付首付房款后20个工作日内，甲方应去银行提前还清贷款，并在办理不动产证更名手续前取得银行交付的办理注销抵押登记的所有材料和办理完成该房地产抵押注销手续。甲方同意乙方自行通过向贷款银行申请柒佰万元整（7,000,000元整）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签定买卖合同后于7日内备齐贷款所需资料并向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。甲方在乙方办理贷款期间有义务积极配合提供贷款银行所要求提供的材料及面签手续。在甲方办理完成该房地产抵押注销手续且乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，并取得抵押登记所需要材料，且乙方具备现行上海市购房资格于2019年9月5日前，甲、乙双方共同赴上海市闵行区不动产交易中心办理甲乙双方审税、乙方购房资格认定及房产税认定手续、产权过户手续（送件）。待贷款银行将第二期房价款支付至指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，经确认无误且甲乙双方签署该房地产房屋交接书后，甲方应将该房地产交付给乙方，交付的标志为钥匙的交接。乙方于交房当日，将余款壹拾万元整（100,000元整）支付给甲方。双方另对其余事项作了约定。签订《居间协议（买卖）》当日，程敏向上海A有限公司支付意向金2万元。2019年6月18日，沈维乐以银行转账方式向安钟范支付18万元。2019年7月17日，安钟范（卖售人、甲方）与程敏、沈维乐（买受人、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定：房地产座落XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积为238.19平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计12,000,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确；甲乙双方确认，在2019年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：1、甲方有权延迟履行相应的合同义务；2、乙方每逾期一日应按应付而未付款额的万分之五/日支付逾期违约金；3、该等逾期超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金。若双方交易的标的房屋已经办理了产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房屋价款中，扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后七日内退还给乙方。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。1、乙方有权延迟履行相应的合同义务；2、甲方每逾期一日应按乙方已支付的房价款的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限之第二日至实际交房之日止。如该等逾期超过20日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金；3、若在交易过程中，房屋被法院等机关查封、扣押，监管而无法过户给乙方，则乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方在接到解除通知书后七日内将乙方已支付的房款退还给乙方，同时按总房价的20%支付违约金给乙方。在《上海市房地产买卖合同》的补充条款（一）中，双方约定：乙方于2019年8月1日前向甲方支付首付款为肆佰捌拾万元整（4,800,000.00元整）（内含已付定金贰拾万元），此款由甲方向乙方签收，并承诺此款专用于银行还贷。在甲、乙双方签订房地产买卖合同且乙方已支付首付房款后20个工作日内，甲方应去银行提前还清贷款，并在办理不动产证更名手续前取得银行交付的办理注销抵押登记的所有材料和办理完成该房地产抵押注销手续。甲方同意乙方自行通过向贷款银行申请柒佰贰拾万元整（7,200,000元）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签定买卖合同后于7日内备齐贷款所需资料并向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。甲方在乙方办理贷款期间有义务积极配合提供贷款银行所要求提供的材料及面签手续。在甲方办理完成该房地产抵押注销手续且乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，并取得抵押登记所需要材料，且乙方具备现行上海市购房资格于2019年9月15日前，甲、乙双方共同赴上海市闵行区不动产交易中心办理甲乙双方审税、乙方购房资格认定及房产税认定手续、产权过户手续（送件）。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方中介服务费的，居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务，因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担。甲方应于过户前完成房屋持有期间的房产税缴纳（若有），办理前述事项由上海A有限公司陪同。在《上海市房地产买卖合同》的附件三付款协议中，双方约定：本合同成交总价为壹仟贰佰万元整（12,000,000元）。第一笔购房款：乙方应于2019年8月1日前支付肆佰捌拾万元整（4,800,000元整），内含已付定金贰拾万元整（200,000元）。该笔款项由乙方直接向甲方支付。甲方向乙方出具收款凭证。第二笔购房款：乙方通过贷款形式支付部分房款，乙方贷款金额为柒佰贰拾万元整（7,200,000元整），具体放款时间以银行为准。双方另对其余事项作了约定。当日，安钟范（甲方）与程敏、沈维乐（乙方）还签订《补充协议》，双方约定：一、甲乙双方同意该房地产总成交价为壹仟叁佰柒拾万元整（13,700,000元整），房屋买卖合同价为壹仟贰佰万元整（12,000,000元整），乙方同意另支付壹佰柒拾万元整（1,700,000元整）给甲方作为装修补偿款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为壹仟叁佰柒拾万元整的付款义务，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。二、乙方应于签署买卖合同后2019年8月1日前向甲方支付上述装修补偿款壹佰柒拾万元整（1,700,000元整），甲方收款后向乙方出具收据。若乙方未按时支付款，甲方有权不进行交易过户或终止交易，由此产生的违约责任及甲方的损失由乙方承担。三、甲、乙双方均明确装修补偿款的支付属个人自愿行为，税务部门不代为出具发票。届时如交易中心税务部门要求以高于房屋买卖合同价的价格作为缴税基数或颁布优惠政策，所多出或少出的费用均由乙方承担或享受。四、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的壹日内将上述补偿款无息一次性返还给乙方。五、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。六、甲方于收到乙方首付款当日将房产证原件交于上海A有限公司代为保管至过户完成。七、本协议作为买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具同等法律效应，与买卖合同不一致的以本协议书为准。甲、乙双方应按时履行各自责任。2019年8月2日，沈维乐从其个人名下建设银行账户分两笔向安钟范转账购房首付款460万元和装修补偿款170万元，后又撤回转账。因沈维乐、程敏未在合同约定的时间支付房款，故居间方工作人员杜某于2019年8月12日微信联系沈维乐，称：“沈先生，刚和房东沟通过了，房东咨询律师之后，还是明确8月20号是最后付款时间。最好是18号之前付，18号房东在上海。”沈维乐回复称，8月25日前肯定没问题，要求居间方和安钟范协商。2019年8月16日，杜某再次微信联系沈维乐，沈维乐回复，尽量在20号付。2019年8月22日，安钟范向程敏、沈维乐邮寄《解除合同通知书》，内容为：2019年7月17日，贵我双方签订《上海市房地产买卖合同》，贵方购买我方坐落于：上海市XX路XX弄XX号XX室房产，总计价款：13,700,000元，其中房屋买卖合同价12,000,000元和装修补偿款1,700,000元。根据合同约定，贵方应于2019年8月1日前向我方支付购房首付款4,800,000元和装修补偿款1,700,000元。至今（逾期已超过20日），贵方除支付定金200,000元外，其余款项均未能按期支付。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款约定，贵方已经构成违约，我方可以解除合同，贵方应当承担违约责任。为此，郑重告知贵方：1、解除双方《上海市房地产买卖合同》；2、贵方应于接到本通知书七日内向我方支付逾期违约金63,000元（暂以逾期20日计算）和总房价20%的违约金2,740,000元，上述违约金合计2,803,000元。2019年8月24日，沈维乐收到上述《解除合同通知书》。一审庭审中，沈维乐、程敏称，撤回2019年8月2日两笔转账的原因是该款项非沈维乐个人所有，恐涉违法，故撤回。一审法院认为：安钟范与程敏、沈维乐签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。沈维乐、程敏在与安钟范签订网签合同后，有能力且已经支付了前期房款和装修补偿款，却在该款实际完成付款之前撤回，说明沈维乐、程敏违约的故意明显。安钟范现根据合同约定主张解除合同，合法有据，法院予以支持。安钟范要求解除合同的通知于2019年8月24日到达沈维乐、程敏，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》于该日解除。沈维乐、程敏对合同的解除负有责任。根据双方约定，沈维乐、程敏应在收到解除合同的书面通知之日起七日内支付前期房款的逾期付款违约金，还应当按总房价的20%支付违约金。鉴于涉案房屋的真实交易价格为1,370万元，解除合同违约金274万元相对于安钟范遭受的损失确实过高，沈维乐、程敏要求调整，考虑到双方签约于2019年6月，至目前房地产市场未有大幅波动房价未有大幅下跌，且房屋仍在安钟范掌控中，尚不影响后续的看房出售，且安钟范也未证明其已经在履行购房合同时遭受了经济损失，故法院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持沈维乐、程敏应支付安钟范解除合同违约金80万元。沈维乐、程敏支付定金20万元，在合同履行过程中已转化为首期房款的一部分，故合同解除后，安钟范应退还沈维乐、程敏已付房款20万元。综上，一审法院于二○一九年十一月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、确认安钟范与沈维乐、程敏签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2019年8月24日解除；二、安钟范于判决生效之日起十日内退还沈维乐、程敏房款人民币20万元；三、沈维乐、程敏于判决生效之日起十日内偿付安钟范以人民币630万元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月24日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；四、沈维乐、程敏于判决生效之日起十日内偿付安钟范解除合同违约金人民币80万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计14,612元，财产保全费5,000元，由安钟范负担9,334元，由沈维乐、程敏负担10,278元。二审中，上诉人提供以下证据：1、2019年12月3日上诉人与案外人就涉案房屋签订的房地产买卖合同及装修补偿协议，证明上诉人降价60万元才再次出售涉案房屋；2、2019年8月22日，上诉人与其代理律师所签的委托代理合同和律师费支付发票，证明上诉人已经支付2万元基础代理费以及将要支出暂计134,490元风险代理费；3、XX网站截图，证明涉案房屋所在小区同类型房屋月租金价格为25,000元；4、中国外汇交易中心公布的汇率中间价公告，证明2019年8月人民币兑换美元汇率波动，上诉人无法及时兑换美元所致的汇率损失121,296元；5、企业信用信息公示报告，证明被上诉人沈维乐在2019年9月6日将其持有的公司股权转让给他人，有能力履约而拒绝履行存在违约故意。被上诉人认为上述证据均非新证据，上诉人是否另行出售涉案房屋不清楚，也无发票以及过户材料作证，对证据1不认可；证据2在一审期间就已经形成，上诉人未在一审提供，已超过举证期限，从内容看仅有2万元律师费发生；证据3XX的截图，不能证明任何问题；证据4的真实性无异议，但不能证明其外汇损失，且上诉人越南购房系虚构事实；证据5企业公示报告，真实性无异议，但系企业行为。本院认为上诉人提供的证据1，系原件，且与本案相关，予以采纳；证据2，非新证据，上诉人二审中提供，不予采纳；证据3、4客观真实，与本案有一定关联性，予以采纳；证据5，客观真实，与本案相关，予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2019年9月6日，沈维乐将其在上海B有限公司的股权转让给案外人。二审审理中，被上诉人表示其并不清楚上诉人售房系为去越南购房。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房地产买卖合同及补充协议，合法有效。合同签订后，被上诉人之前支付的定金20万元转为房款的一部分，被上诉人还需在2019年8月1日前再行支付剩余首付款460万元，但被上诉人未按约支付，致上诉人发函解除，被上诉人也同意解除合同并承担违约责任。故二审的争议焦点为一审酌定的违约金是否过低。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判断违约金是否过高过低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑。我国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人虽然述称其出售涉案房屋系为境外购房，但在案证据不能显示被上诉人知晓此节事实，被上诉人也表示不清楚，故被上诉人未按时付款导致上诉人境外违约受有损失，不在被上诉人签订合同时能预计到的违约损失范围内，且即使海外购房为真，是否违约、需赔偿多少损失、该损失与上诉人违约行为之间的因果关系也无证据证明，故上诉人要求被上诉人赔偿海外购房的损失以及汇率损失，本院不予准许。至于租金损失，尽管上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，但涉案房屋实际一直由上诉人掌控，合同也在2019年8月解除，上诉人要求被上诉人支付自支付意向金之日至2020年1月的租金损失，没有事实依据，本院不予准许。上诉人所称差旅费的损失，因其未提供证据证明其实际居住境外，单为涉案房屋交易而往返境内外产生差旅费，故本院对于上诉人主张差旅费一节不予支持。至于上诉人低价售房的损失，虽然上诉人提供了其低价售房的合同，但对于后续合同履行情况，并无证据证明，且即使交易完成，损失确定为60万元，结合上诉人主张的律师费2万元，一审酌定80万元也足以弥补其损失。客观上，涉案合同从签约到解除，前后不过三月，对上诉人利益的影响尚属有限。一审综合考虑，根据公平和诚实信用原则，将违约金调整为80万元，本院认为合理有据，予以维持。值得一提的是，尽管被上诉人未在本案中主张返还房款，一审法院为案结事了，避免当事人诉累将合同解除的后果包括房款的返还等，在本案中一并处理，本院不持异议。综上所述，上诉人安钟范的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币23,920元，由上诉人安钟范负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年四月二十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……