上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17544号原告：上海晟晁投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：韩文超，上海众华律师事务所律师。被告：上海致强实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘茜，执行董事。委托诉讼代理人：张洪波、李玉英，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海晟晁投资管理有限公司(以下简称晟晁公司)诉被告上海致强实业有限公司(以下简称致强公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟晁公司的委托诉讼代理人韩文超，被告致强公司的委托诉讼代理人李玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟晁公司向本院提出诉讼请求：1、确认晟晁公司与致强公司签订的《上海市房屋转租合同》于2019年5月5日解除；2、判令致强公司向晟晁公司支付拖欠的租金及房屋使用费986,225元(按每月128,750元，自2018年12月15日计算至2019年8月5日)；3、判令致强公司向晟晁公司支付滞纳金37,852.5元；4、判令致强公司向晟晁公司支付违约金386,250元。事实与理由：2016年12月14日，晟晁公司与致强公司签订了《上海市房屋转租合同》，晟晁公司将依法承租的上海市虹口区广中路XXX号房屋八幢楼G105-G113、103-105、108-109、112-113、116-117、120、123室房屋转租给致强公司，建筑面积为1,242平方米。合同约定，转租期限为2016年12月15日至2021年12月14日。自2018年12月15日起至2019年12月14日的月租金为人民币128,750元。每三个月为一个付款周期，采用先付后用的原则，逾期支付租金，需按月租金的0.1%/日支付违约金。如承租方，即致强公司逾期不支付租金累计超过一个月的，晟晁公司有权解除合同,并要求致强公司支付三倍月租金的违约金。合同签订后，晟晁公司如约将房屋提供给致强公司使用，致强公司也在房屋内开始正常营业至今。但致强公司于2018年10月15日起就未按合同约定向致强公司支付租金，后陆续补付两个月租金，但至晟晁公司起诉时，仍拖欠租金人民币562,638元。晟晁公司屡次向致强公司催讨，但致强公司都以各种理由拖延推诿，拒不支付租金。故晟晁公司诉至本院，要求判如所请。致强公司辩称，同意于诉状副本送达之日即2019年5月5日解除双方的租赁合同，但是解除的理由是因晟晁公司原因导致致强公司无法取得消防验收文件。2018年10月15日，致强公司与晟晁公司协商一致租金变更为一月一付，租金是支付至2018年12月15日。因晟晁公司原因导致致强公司无法正常使用房屋，2019年5月6日致强公司向全体会员发出通知停止经营，并实际于2019年8月5日搬离系争房屋，所以也不同意支付滞纳金和违约金。对于滞纳金和违约金的合同约定及计算方式无异议。如果法院认为应当支付，致强公司认为约定过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，晟晁公司(转租方，甲方)与致强公司(受转租方，乙方)签订《上海市房屋转租合同》，约定，甲方依法承租的座落于上海市虹口区广中路XXX号房屋，并已征得房屋权利人书面同意，由甲方将上述承租房屋部分即八幢楼G105-G113、103-105、108-109、112-113、116-117、120、123室转租给乙方。该房屋建筑面积为1,242平方米(含部分挑空面积)。该房屋的用途为商业，乙方承诺将该房屋用于商业使用。甲、乙双方约定，转租期自2016年12月15日起至2021年12月14日止。甲方保证该转租期限未超出甲方租赁合同的租期。甲、乙双方约定，该房屋租赁期内的租金(含物业管理费)依次为(以下租金均未含税价)：2016年12月15日起至2018年12月14日月租金为125,000元，2018年12月15日起至2019年12月14日月租金为128,750元。乙方须在预定交付日或之前支付首期租金，其后每期按叁个月结算一次，采用先付后用的原则；乙方须在每个付款周期的第一个工作日或之前缴付当期租金于甲方指定之银行账户内；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。甲、乙双方约定，该房屋的租赁保证金为贰个月的租金，即人民币25万元。甲方收取保证金后应向乙方开具等额收款凭证。租赁关系终止时，双方办理完毕该物业移交手续，扣除应由乙方应付但未付的费用后的30日内，甲方应将租赁保证金不计利息一次性退还给乙方。乙方应按本合同规定支付租金及其他费用。若乙方不能按时支付租金及其他费用，甲方须以书面形式提前告知乙方后方可直接在租赁保证金中扣除有关费用。在此情况下，乙方须在甲方发出通知后十五日内补足租赁保证金。乙方在取得所有必要的政府有关部门的规定的验收合格证书(包括但不限于消防验收合格证书)后，方可正式投入办公使用。因上述行为而引起的一切费用均由乙方承担，但不包括因甲方原因导致无法取得的消防验收合格文件。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按该房屋日租金的双倍向甲方支付该房屋占用使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同签订后，致强公司依约向晟晁公司支付保证金25万元，并支付租金至2018年12月14日。2018年10月9日，上海市虹口区公安消防支队向致强公司作出《行政处罚决定书》[沪虹公(消)行罚决字(2018)第0160号]，载明，现查明2018年9月30日，我支队依法派员对上海致强实业有限公司开设于虹口区广中路XXX号八幢楼1层108室的健身场所进行消防监督检查，发现你单位存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款之规定，以上事实有消防监督检查记录、询问笔录、现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予上海致强实业有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2018年11月15日，致强公司申请投入使用、营业前消防安全检查。2018年12月3日，上海市虹口区公安消防支队向致强公司发出《不同意投入使用、营业决定书》[沪虹应急消安不字(2018)第0051号]，表明，根据你单位(场所)关于上海致强实业有限公司(地址：上海市虹口区广中路XXX号八幢楼1层108室)投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2018年11月29日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：场所内个别房间面积超120平方米，未按要求设置2个安全出口，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.5.15条之规定。2019年8月6日，致强公司搬离了系争房屋。审理中，本院于2019年7月9日至上海市虹口区公安消防支队调查本案相关情况。据了解，2018年9月消防支队对系争房屋开展消防监督检查，发现致强公司未办理开业消防即投入使用，故通知致强公司至消防支队提交相关材料，并于2018年10月作出了行政处罚决定。2018年11月15日，致强公司申请办理消防安全检查，由消防支队出具受理凭证。后因该场所内个别房间面积超120平方米，未按要求设置2个安全出口，消防支队于2018年12月3日出具了《不同意投入使用、营业决定书》。此外，拳击台和前台面积也是一个问题，拳击台在原始消防备案图纸中原是机械车库，前台是电梯厅，故本次申报的图纸与备案图纸存在不一致，需要重新备案或者调整租赁面积。2019年4月《消防法》进行了修改，面积问题不再属于消防的检查范围，消防支队也将此情况告知了致强公司。但致强公司一直未对出口予以整改，也没有再申请消防验收。审理中，晟晁公司还提供了：1、2019年3月29日《律师函》一份，证明晟晁公司向致强公司催讨欠租；2、充值申请、拍摄申请，证明致强公司直至2019年4月仍在正常经营。致强公司的质证意见为：1、未收到该《律师函》；2、真实性无异议，关联性不予认可，充值申请是应晟晁公司要求，在迫于无奈的情况下书写的，不能证明房屋仍在正常使用。拍摄申请仅能说明4月24日进行拍摄活动，不能证明会员能正常使用租赁房屋。致强公司还提供了：1、微信聊天记录，证明2018年10月11日晟晁公司工作人员同意租金调整为每月一付；2、《通知函》、《律师函》及《回复函》，证明双方就消防验收及支付租金的协商；3、短信记录、微信记录及录音，证明晟晁公司将公共区域计入出租面积，导致无法通过消防验收；4、告示，证明致强公司于2019年5月6日通知会员因消防问题暂停营业。晟晁公司的质证意见为：1、真实性不予认可，不能证明是晟晁公司的工作人员；2、没有收到过，要求致强公司提供送达凭证；3、不符合证据形式，不予认可；4、是致强公司的单方意思表示，无法证明相关事实。本院认为，晟晁公司与致强公司签订的《上海市房屋转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现双方均同意该合同于2019年5月5日解除，于法不悖，本院予以确认。本案争议焦点在于合同解除的原因，晟晁公司认为系致强公司逾期未支付租金导致，致强公司认为系晟晁公司提供的房屋无法通过消防验收。首先，根据合同约定，致强公司应每三个月支付一次租金，致强公司辩称双方协商变更为一个月一付，并未提供充分的证据予以证明。故致强公司逾期支付租金已构成违约。其次，致强公司于2018年9月因未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为被行政处罚，之后又由于场所内个别房间面积超120平方米，未按要求设置2个安全出口而被消防支队出具了《不同意投入使用、营业决定书》，均系致强公司自身原因导致。致强公司在逾期支付租金、自身问题未予整改的情况下，要求晟晁公司先行整改，无事实和法律依据，本院不予认可。最后，合同解除前，晟晁公司需整改的问题已因政策调整而消除，但致强公司仍未按要求设置安全出口导致合同最终无法履行而解除。故合同解除的原因在于致强公司而非晟晁公司，故晟晁公司要求致强公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。另，合同约定的违约金数额并未明显过高，本院不予调整。致强公司实际于2019年8月6日搬离系争房屋，理应向晟晁公司支付2018年12月15日至2019年8月5日的租金及房屋使用费。逾期支付的，亦应按照合同约定支付相应的违约金。晟晁公司同意保证金25万元从欠付费用中抵扣，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海晟晁投资管理有限公司与上海致强实业有限公司2016年12月14日签订的《上海市房屋转租合同》于2019年5月5日解除；二、上海致强实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海晟晁投资管理有限公司2018年12月15日至2019年8月5日租金及房屋使用费736,225元(保证金25万元已从欠租中抵扣)；三、上海致强实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海晟晁投资管理有限公司逾期付款违约金37,852.5元；四、上海致强实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海晟晁投资管理有限公司违约金386,250元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,537.37元，由上海致强实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  王俊杰人民陪审员  王 鑫二〇二〇年四月二日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。