山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初4715号原告：孙奇茂，男，汉族，1967年6月16日生，住胶州市。委托诉讼代理人：刘鹏，胶州立丰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李凤，胶州立丰法律服务所法律工作者。被告：赵凯，男，汉族，1988年6月29日生，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：曲华强，山东广桥律师事务所律师。第三人：胶州市乐当家房产信息服务部，住所地胶州市徐州路1号网点1-2层，统一社会信用代码92370281MA3E64HE1D。经营者：朱秀美。委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。原告孙奇茂与被告赵凯、第三人胶州市乐当家房产信息部（以下简称乐当家信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙奇茂的委托诉讼代理人刘鹏、李凤，被告赵凯及其委托诉讼代理人曲华强，第三人乐当家信息部的委诉讼托代理人丁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案立案时案由为农村房屋买卖合同纠纷，经本院审查应为房屋买卖合同纠纷，故将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。原告孙奇茂向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》；2.被告返还原告购房款603000元，并支付违约金3000元；3.诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金共268000元（1340000元×20%）。最后一次庭审原告变更诉讼请求为：要求撤销原被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》。事实和理由：在第三人居间服务下，2019年3月31日，原告和被告签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，约定原告以1340000元的价格购买被告位于胶州市福州南路79号蔚蓝半岛南区房屋及地下二层N27号车位一处。合同签订后，原告分多次向被告支付购房款603000元。在合同签订前，第三人及被告均告知原告购买的房屋所在的该栋楼共为24层，且被告及第三人带领原告看房时，该栋楼的电梯楼层按键显示顶楼为24层，被告及第三人亦是按键22层到达涉案房屋，故原告一直认为涉案房屋并非顶层。若原告在购买涉案房屋时知道该房屋位于该栋楼的顶层，是不会购买的。现原告发现涉案房屋所在该栋楼只有22层，即原告购买的涉案房屋为该栋楼的顶层。第三人及被告故意隐瞒了该房屋位于该栋楼顶层的事实，向原告提供了错误的信息，导致原告产生重大误解而做出了错误意思表示，与被告签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》。且直至起诉之日，被告及第三人均未向原告提供涉案房屋的产权证明材料，经了解，涉案房屋的产权证中登记的产权人并非被告，并且被告及第三人至今也未向原告提供被告为涉案房屋产权人或经涉案房屋产权人授权的出售涉案房屋的资格，故被告及第三人存在隐瞒房屋登记产权人真实信息的行为。综上，原告在购买涉案房屋时存在重大误解，且被告及第三人存在隐瞒房屋真实信息的行为，故应解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，被告应返还原告支付的购房款，并承担相应的违约责任。被告赵凯辩称，其委托第三人出卖涉案房屋，对原告的购买并不知情。在购买过程中，原告并没有询问涉案房屋是否为顶楼，所以没有说明，但在买房前，第三人已经带领原告实地查看了涉案房屋。合同签订时，原被告及房屋产权人登记人李文均在场，原告应对涉案房屋登记在李文名下是明知的，被告面对面回答了原告的所有问题，并在第三人的见证下签订了合同。第三人是专业机构，原被告亦是在其指导下完成了看房、卖房、面谈等步骤，故被告方认为购房合同是合法有效的，要求继续履行购房合同。原告起诉主体错误，本案被告是代李文签订的《房屋买卖合同》，李文对原被告之间签订的《房屋买卖合同》予以认可，并同意办理过户手续，原被告签订合同时，李文亦在场，其对被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》均予以认可。在合同履行过程中，由于原告迟延履行付款义务，原告曾主动向被告支付违约金3000元，被告和李文在合同履行过程中，没有任何过错，没有任何违约行为，不应承担违约责任。原告拒绝支付剩余购房款，按补充协议约定，已经构成根本违约，应向被告及李文按房屋1340000元的20%承担违约责任。如原告拒绝履行合同，则应向被告及李文支付合同约定的违约金。若原告全额支付违约金，被告同意解除双方签订的合同，同意返还原告332000元。第三人乐当家信息部辩称，第三人仅为中介，已经提供了居间服务，原被告双方的纠纷与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告、第三人对原告提交的证据一《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，证据二银行交易明细及POS签购单的真实性无异议；原告、第三人对被告提交的证据二《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三照片七张，被告及第三人对其真实性无法确认，经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的证据一房屋权属代管收据、原房主户口本及结婚证，原告称房屋权属代管收据无法质证，户口本及结婚证系复印件，对真实性无法确认。第三人对该证据的真实性无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的证据三姚建军和第三人的经纪人张秀花的通话录音一份，原告、第三人对该证据的真实性不予认可。该证据与本案无关，本院对该证据的真实性不予审查。第三人提交的证据一声明、证据二公证委托书及维修基金收据、不动产权证书，原告称对证据一的真实性无法确认，声明中和合同中李文的签字感觉明显不一致，无法证明待证事项。对证据二的真实性无法确定，其中公证书中的受托人姚建军并非本案被告，该公证书与本案无关，并且根据第三人提交的公证书的时间为2017年7月10日，若李文在该期间出售给被告，却授权给姚建军出售涉案房屋，其明显与常理不符，产权证明的权益人为李文，与本案无关。被告对第三人提交的证据一、二的真实性无异议。经审查，本院对第三人提交的证据一、证据二的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年3月31日，原告（乙方）孙奇茂、被告（甲方）赵凯签订《房屋买卖合同》一份。约定：第一条甲方所售房屋位于胶州市车位。成交价格为1340000元；第二条该房屋所有权证号为：鲁（2017）胶州市不动产权第0001037号；第三条成交价格壹佰叁拾肆万元整，具体付款方式及期限的约定见补充协议；第四条甲方应当保证该房屋没有任何纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；甲方应当保证已如实陈述房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋；第五条甲方应当在过户当日内将房屋交付给乙方；第七条甲方如将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得该房屋所有权的，乙方有权解除合同；第九条权属转移登记，双方同意约定于2019年8月1日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。另外双方对逾期付款及逾期交房的违约责任、税费负担、争议解决等内容进行了详细约定。案涉房屋的实际产权人为李文。2.同日，原告孙奇茂（乙方）、被告赵凯（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定了具体付款方式及时限：（1）乙方于2019年3月31日向甲方支付购房定金人民币贰拾伍万元整（250000元），自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条，购房定金留存居间方托管。（2）甲方过户之前留存人民币壹万元于居间方作为房屋交接保证金，该保证金应于甲方和乙方办理完毕房屋交界及户口迁出后3日内，由居间方支付甲方。（3）乙方于2019年4月10日前支付给甲方购房首付款人民币叁拾伍万元。（4）剩余购房款柒拾肆万元，乙方于过户当日以银行转账的方式支付。3.2019年3月31日原告支付购房款250000元，4月16日，原告分两次支付购房款共353000元。原告共支付购房款603000元。原告称，原告是按照中介的催款进度付的款。4.关于购房过程。原告称，2019年3月第三人处工作人员张秀花、张菲菲（音）和原告共同到涉案房屋现场查看。2019年3月31日原告和其配偶，在张秀花、张菲菲（音）的陪同下与赵凯签订合同。签订合同当天支付房款25万元，2019年4月16日支付两笔款项。后来原告家里人一起又去现场看合同约定房屋，发现涉案房屋为顶层。因此，与中介交涉，中介称不知道房屋为顶楼，中介称赵凯也不知道为顶楼。被告赵凯称，签订合同时，李文、原告夫妻二人、中介、被告均在场，李文当场书写声明认可由被告签订房屋买卖合同及补充协议，李文配合办理房屋过户手续，原告应对涉案房屋登记在李文名下是明知的。被告面对面回答了原告的所有问题，并在第三人的见证下签订了合同；整个交易过程中，原被告并未直接联系，均是通过本案第三人进行联系的，原告在签订合同之前现场看过涉案房屋，对房屋为顶层应该了解。第三人乐当家信息部称，原告到现场实地查看过涉案房屋，原告主张的电梯间楼层数是开发商和相关主管部门设置与第三人无关，原告对于购房楼层没有提出特殊要求，原被告签订合同时李文也在现场，被告和李文同意出售房屋，至于李文为何授权被告中介不清楚。4.关于原告的诉讼请求。原告2019年4月16日付完第二笔购房款后，于2019年4月23日向本院提出诉讼要求解除合同。原告认为被告违约的依据：被告隐瞒涉案房屋为顶楼致使原告产生重大误解，且被告并非涉案房屋的实际产权人。在2020年4月16日庭审中，经本院释明，原告坚持变更诉讼请求为：要求撤销原被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》。原告要求撤销的理由为：原告和第三人去现场勘验房产时，电梯间楼层最高数不是本案原告购买的楼层数，原告认为购买的不是楼顶。但是由于第三方和被告隐瞒了涉案房屋的真实情况，致使原告做出了买房的错误判断，所以原告认为被告和第三方存在欺诈情况。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循信用原则，秉持诚实，恪守承诺。原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋实际产权人亦认可原被告签订的合同及协议，为有效合同，双方当事人应全面履行合同。本案争议的焦点为原告签署的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》是否存在欺诈而撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。本案中，（1）原告主张被告、第三人隐瞒房屋为顶楼的真实情况，致使其作出错误的意思表示，但原告并未举证证明被告或第三人对涉案房屋为顶楼有虚假陈述或故意隐瞒的情形，亦无证据证明原告在签合同时对涉案房屋非顶楼与被告或第三人进行过约定或向被告或第三人提出过该要求；（2）原告所进行的房屋购买系重大交易，其对此应尽审慎的注意义务，作为完全民事行为能力人其对自己所实施的民事法律行为应当承担相应的风险和后果。原告在签订案涉合同及协议前与第三人到案涉房屋进行了实地查看，原告在实地看房后，通过第三人乐当家信息部与被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同及补充协议；合同及协议就涉案房屋的位置、产权情况、成交价格、付款方式、各方义务、违约责任等内容进行了详细约定。从合同、协议的相关约定看，原告并未就购买房屋非顶楼进行过约定，被告和第三人亦无隐瞒案涉房屋相关情况的情形。（3）对于案涉房屋的坐落位置、是否是顶层等情况，均系一般人所能观察到的情况，原告在签订合同前不仅可以通过第三人现场查看房屋情况，亦可以自行对房屋位置、周围环境等情况进行实地查看，原告在合同部分履行后，主张被告或第三人隐瞒涉案房屋理由主张撤销合同，于法无据，本院不予支持。综上，当事人均认可《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的真实性，属各方当事人真实意思表示，原告主张案涉合同及协议存在欺诈情形，但并无就自己的主张提交充分证据证明，故对于原告主张撤销案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告主张撤销《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》后，要求被告返还购房款并支付违约金。由于原告要求撤销合同的主张不能成立，故原告要求被告返还购房款和支付违约金的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第一百三十二条、第一百四十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙奇茂的诉讼请求。案件受理费12510元，由原告孙奇茂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 员  刘 亭人民陪审员  高崇兵人民陪审员  张桂梅二〇二〇年四月十九日书 记 员  王文杰