甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终462号上诉人（原审原告）：朱晶，男，1983年10月13日出生，汉族，住兰州西固区。委托诉讼代理人：施国祥，甘肃现代发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州飞天房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区静宁路298号中海国际大厦21层。法定代表人：梁延喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：**明，甘肃骏睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦樱丹，甘肃骏睿律师事务所律师。上诉人朱晶因与被上诉人兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称飞天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱晶及委托诉讼代理人施国祥、被上诉人飞天公司的委托诉讼代理人**明、秦樱丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱晶上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决丧失中立审判地位，主动为被上诉人进行辩解，审限延期，混淆“办理”和“发证”概念，曲解被上诉人法定代表人承诺书意思表示，显示公平。1.根据被上诉人法定代表人的承诺书意思表示及一审中被上诉人委托代理人答辩意见，都承认被上诉人有为上诉人办理房产证的合同义务，一审判决在被上诉人委托代理人未辩解办理房产证是产权登记机关的职能前提下，主动为被上诉人辩解，明显丧失中立审判地位。根据《中共甘肃省委办公厅甘肃省人民政府办公厅关于印发〈兰州市人民政府机构改革方案〉的通知》(省委办发〔2009〕100号)和《中共兰州市委兰州市人民政府关于印发〈兰州市人民政府机构改革实施意见〉的通知》(兰发〔2010〕2号)精神，设立兰州市住房保障和房地产管理局，为市政府工作部门。主要职责…(四)制定全市房屋权属登记制度并监督执行;负责房屋档案管理工作;建立统一的房屋权属信息系统并实施管理;负责全市国有、集体土地房屋所有权登记发证;指导三县房屋所有权登记发证工作；产权登记机关的职责是负责登记发放房屋所有权证，而办理产权证的义务仍由负有办理义务的被上诉人承担，一审判决混淆“办理”和“发证”概念，对上诉人要求被上诉人办理房产证的合法诉求不予支持明显错误。2.本案一审依法适用简易程序公开进行审理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结；该案立案后于2019年5月10日就进行了审理，可一审法院却在2019年10月10日做出判决，严重超过法律规定审理期限。3.本案中的承诺书是上诉人强烈要求被上诉人办理房产证的明确目的下，被上诉人法定代表人梁延喜出具，赔付全部购房款及金融机构计收逾期贷款利息字句中也没有标点符号，该承诺清晰、明确、意思表示真实，一年内如果房产证办不下来，被上诉人愿意承担“退房全额款项”及金融机构计收逾期贷款利息。“退房全额款项”指的是退购买房子的全部款项，根本没有退房子，解除房屋买卖合同的意思表示。即使依据一审判决认定“承诺书是针对双方签订的商品房买卖合同中被上诉人不能如期办理房产证导致退房产生的责任处理方式的变更”，该承诺书对原商品房买卖合同中办理房产证期限及违约责任的处理方式发生了实质性的变更。适用该承诺书确定逾期办理房产证的责任，承诺书只对不能按期办理房产证退房承诺了处理方式，对逾期办理房产证不退房的违约责任没有承诺，没有约定违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人也应当按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人支付违约金。4.本案中，《商品房买卖合同》的签订时间是2010年5月10日，约定被上诉人应于2012年5月31日前办理产权证，截止一审法院作出判决书，被上诉人已经逾期6年多时间。且现一直逾期，导致上诉人房屋不能依法转让、抵押、落户及影响孩子上学，一审判决被上诉人只向上诉人支付房屋总价0.1%的违约金明显有失公平。5.依据一审判决，被上诉人没有为上诉人办理房产证的义务，上诉人在缴清全部房款、缴纳了办理房产证的契税及相应资料的情况下，被上诉人却对办理房产证免责，以此认定，只要被上诉人不主动办理，上诉人的房产证就永远没法拿到，一审判决对违约者不制裁，对受损者权利不救济，损伤法律尊严及社会公平正义价值。飞天公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立。首先，办理房屋所有权证只能是国家机关，飞天公司只是协助备案办证。其次，本案没有超过审理期限，一审中上诉人提出申请保全，又提出管辖权异议，期间长达一年多，导致诉讼中止。第三、关于利息的承担，上诉人主张按照承诺书承担利息的观点不成立，《商品房买卖合同》约定若不退房按0.1%的违约金承担，若选择退房，飞天公司退款，不承担利息损失。承诺书附有生效条件（即退房），是新的要约，但上诉人没有响应，承诺书不生效。请求二审法院维持一审判决。朱晶向一审法院起诉请求：1.飞天公司立即为朱晶办理安宁区房屋的《房地产权属证书》;2.飞天公司支付逾期办理房产证的违约金511.6元（按已付房款的0.1%计算）；3.飞天公司偿付逾期办理房产证的逾期利息52230.7元（2016年8月29日-2018年9月28日，511648元×4.9%÷12月×25月＝52230.7元）；以上总计52742.3元；4.飞天公司偿付原告朱晶自起诉之日起至实际办结房产证的逾期利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息以年利率4.9%的标准计算）；5、本案的全部诉讼费用由飞天公司承担。一审法院认定事实：2010年5月10日，朱晶与飞天公司签订了一份商品房买卖合同，约定：朱晶购买飞天公司开发的安宁区房屋一套，建筑面积85.56㎡，总价款511648元，飞天公司应于2011年5月31日前交付房屋，并于该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。如因飞天公司的责任，朱晶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱晶不退房，飞天公司按已付房价款的0.1%向朱晶支付违约金。合同签订后，朱晶向飞天公司交纳了全部购房款，飞天公司按约向朱晶交付了房屋，但未在约定的时间内为朱晶通过产权登记机关办理房产证。2015年8月29日，飞天公司法定代表人梁延喜向该小区买受人作出承诺：“兰州飞天房地产开发集团梁延喜向大家承诺，尽最大努力给大家在一年内，经政府有关部门办理大家的产权证（房产证），如果办不下来，愿承担退房全额款项及国家同期利息，贷款按现行利率计，装修按时价计。”一年到期后，飞天公司未向产权登记机关报备办理房产证所需资料，导致朱晶未取得房产证，双方酿成纠纷。本案在审理过程中，飞天公司于2019年4月26日向兰州市房屋遗留问题指挥部办公室递交了兰州市安宁西路381号首次登记材料，经该办公室初步核查，予以受理。一审法院认为，朱晶与飞天公司签订的商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。朱晶与飞天公司签订商品房买卖合同后，朱晶向飞天公司交纳了购房款，飞天公司向朱晶交付了房屋，但截止起诉时止朱晶尚未取得房产证。根据合同约定：该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，飞天公司未对此提供证据予以证明，因此，本院认定飞天公司未按合同约定向产权登记机关报备相关资料，导致朱晶的房产证不能如期办理下来，飞天公司应对本案纠纷的引起承担全部违约责任。本院将针对原告朱晶的诉讼请求逐一作出如下认定：一、关于原告朱晶要求飞天公司给其办理房产证的认定。从双方签订的商品房买卖合同来看，飞天公司应于涉案房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，合同约定飞天公司的义务是在一定期限内向产权登记机关提交办理房产证所需要的相关资料，而办理房产证是产权登记机关的职能，现朱晶提起诉讼直接要求飞天公司给其办理房产证，显系不当，其该项主张不能成立，本院不予支持。二、关于原告朱晶要求支付逾期办理房产证违约金的认定。朱晶要求飞天公司支付逾期办理房产证按已付房款的0.1%计算违约金，经审查，根据双方合同约定，买受人未在规定期限内取得房产证，如不退房，则飞天公司按已付房价款的0.1%支付违约金。本案中，朱晶在飞天公司违约的情况下选择的是不退房，飞天公司应当按照双方合同约定向朱晶按已交纳房款的0.1%支付违约金511.6元。朱晶的该项诉讼请求有合同约定，不违反法律规定，该项主张成立，本院予以支持。三、关于原告朱晶要求偿付逾期办理房产证逾期利息的认定。朱晶要求飞天公司承担自2016年8月29日至2018年9月28日止按逾期贷款年利率4.9%计算的利息，经查，朱晶主张的起算日期2016年8月29日，是飞天公司法定代表人梁延喜于2015年8月29日向买受人作出办理产权证承诺的一年期限届满之日，朱晶是依据该份承诺选择主张按同期贷款利率计算的逾期利息。从梁延喜的该份承诺来看，字迹虽然潦草，但表达的逻辑及意思较为清晰准确。关于房产证如果办不下来，其表达的基本内容为：飞天公司“愿承担退房全额款项及国家同期利息，贷款按现行利率计，装修按时价计。”经本院对以上文字逐句分析，解释如下：1、“愿承担退房全额款项”，因梁延喜出具该份承诺书时，飞天公司已向买受人交付了房屋，因此飞天公司不存在退房的问题，只存在买受人退房的可能，该句表达的意思买受人退房，飞天公司愿意承担退还已收取的全额房款；2、“国家同期利息”，表达的意思是飞天公司愿意承担全部房款产生的利息损失及计算标准；3、“贷款按现行利率计”，表达的意思是飞天公司愿意承担因按揭贷款引起的利息损失及计算标准；4、“装修按时价计”，表达的意思是飞天公司愿意承担因买卖人房屋装修产生的损失及计算标准。综合以上分析，本院认定，飞天公司法定代表人梁延喜在承诺书中表达的意思是：一年内房产证若办不下来，飞天公司愿意承担因买受人退房引起的责任，即由飞天公司承担清退全款，并承担占用房款利息、按揭贷款利息及装修费用。由此可见，飞天公司实际表达的是解除合同的处理办法，即相互返还并赔偿损失。飞天公司的该份承诺，是针对双方签订的商品房买卖合同中飞天公司不能如期办理房产证导致退房产生的责任处理方式的变更。经查，本案中，朱晶并无退房的意思表示，因此，其依据该份承诺按贷款逾期利率选择主张逾期利息，无合同依据不能成立，本院不予支持。四、关于原告朱晶要求偿付从起诉之日起至实际办结房产证的逾期利息的主张，如前所认定，朱晶该项主张不能成立，本院不予支持。五、关于本案的案件受理费及诉讼保全费承担的认定。本案中，朱晶的诉讼请求虽未被本院全部支持，但本案纠纷的引起，是因飞天公司单方面违反合同义务而导致，因此关于本案的案件受理费及诉讼保全费，本院决定由飞天公司负担90%，朱晶就未获支持的部分适当负担10%。综上，原告朱晶的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告兰州飞天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱晶逾期办理房产证产生的违约金511.6元；二、驳回原告朱晶的其他诉讼请求。案件受理费1118元减半收取559元、诉讼保全费547元合计1106元，已由原告朱晶预交，原告朱晶承担111元，被告兰州飞天房地产开发有限公司承担995元，并于本判决生效后十日内与上述判决第一项一并支付给原告朱晶。本院二审期间，上诉人向法院提交兰州市住房保障和房地产管理局设立文件，拟证明政府部门的职责是发证，不是办理，办理是飞天公司的义务。网络查询兰州经济区党工委书记对网民的答复意见，拟证明飞天公司未向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题领导小组办公室提交项目资料。经合议庭评议，以上证据不能证明待证事实，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质确定，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。本案当事人在履行《商品房买卖合同》过程中，因开发商迟延办证引发纠纷，属于商品房销售合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。一审将本案案由定为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。综合当事人的主张，本案上诉争议的焦点是：一、飞天公司是否应当向朱晶办理房屋所有权证；二、朱晶要求飞天公司承担自2016年8月29日至实际办结房屋所有权证之日的逾期利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息以年利率4.9%的标准计算）有无依据；三、一审法院审判程序是否合法。一、关于飞天公司是否应当立即向朱晶办理房屋所有权证的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，朱晶与飞天公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，朱晶按照合同约定全额交纳了购房款，飞天公司交付了房屋，但未按照合同约定在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。经查，飞天公司没有按时完成报备的原因是工程建设过程中房屋容积率等发生变化所致，责任在飞天公司，其应当继续履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。本案一审中，飞天公司于2019年4月26日向兰州市房屋遗留问题指挥部办公室递交了涉案房屋的首次登记材料，经该办公室初步核查，予以受理，已完成了报备义务。飞天公司还应当继续关注，按照发证机关的要求协助发证机关完成房屋所有权证的办理，让朱晶能够早日取得涉案房屋所有权证。至于朱晶上诉认为政府部门的职能是“发证”而不是“办证”，该辩解理由是对政府职能部门职责的曲解。发证是行政机关对符合条件的申请证件审批办理，是行政机关的审查权。飞天公司的义务是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。其无权为朱晶办理房屋所有权证。故朱晶要求飞天公司为其办理房屋所有权证的上诉请求不成立。一审法院对此认定正确，本院不予支持。二、关于朱晶要求飞天公司承担自2016年8月29日至实际办结房屋所有权证之日的逾期利息有无依据的问题。朱晶要求飞天公司承担自2016年8月29日至实际办结房屋所有权证之日利息的依据是飞天公司法定代表人梁延喜的承诺，认为该承诺是对原《商品房买卖合同》中办理房产证期限及违约责任的变更，承诺书只对不能按期办理房产证退房承诺了处理方式，对逾期办理房产证不退房的违约责任没有承诺，没有约定违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人支付违约金。本院认为，涉案《商品房买卖合同》已经生效并大部分履行，双方在该合同第十五条关于产权登记中约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。因此，双方在合同中对出卖方逾期协助办理产权证而买受人要求继续履行合同不退房的情形下违约责任承担有明确约定。对于飞天公司法定代表人梁延喜出具的承诺书适用的情形，双方理解发生分歧。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合飞天公司未按约定期限履行协助办理产权证义务的违约事实及其法定代表人梁延喜出具承诺的原因，该承诺仅对延期一年后仍不能协助办理产权证导致买受人要求解除合同退房的情况下，开发商应承担的违约责任进行了承诺。对于买受人要求继续履行合同不退房的情形下损失如何赔偿并没有做出承诺。而且，该承诺仅是对原合同违约条款的补充，并不是对原合同违约条款的变更。故一审法院不支持朱晶主张承诺书作出一年后（2016年8月29日起）的利息损失正确，朱晶的该项上诉请求不成立，本院不予支持。三、一审审判程序是否违法的问题。朱晶上诉提出一审使用简易程序，超审限审理案件程序违法。经阅查一审电子卷宗，因被告提出管辖异议等事由，一审法院案件承办人按照规定提请扣除相应的审理期限，经院长同意扣除审限，并无违法事项。朱晶的该上诉请求亦不能成立。综上所述，朱晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人朱晶负担。本判决为终审判决。审判长  张秉德审判员冯稼耘审判员张煜枫二〇二〇年四月十日法官助理冯照阳书记员丁姝文