上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2672号原告：薛蕾，女，1987年4月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：上海灿城房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵群翠，执行董事。原告薛蕾与被告上海灿城房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛蕾、被告上海灿城房地产经纪有限公司的法定代表人赵群翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛蕾向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》及《华川家园26号703室租赁合同补充协议书》；2、判令被告返还上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告支付原告2019年7月21日至实际返还房屋之日止的租金，按每月人民币(以下币种相同)3,600元标准计算；4、判令被告支付原告违约金1万元。事实和理由：原、被告于2016年4月15日签订《房屋租赁合同》,约定：被告向原告租借上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋),租期自2016年4月20日至2021年12月20日,租金支付方式：三月一付,其后房租在前一期租金到期日前三天内支付;被告支付租金累计超过十五日的,应赔偿原告损失50,000元。次年7月28日,原、被告签订《华川家园26号703室租赁合同补充协议书》,约定：租期变更为2016年4月20日至2022年12月19日止,租金变更为每月3,600元。原免租期2021年11月20日至同年12月19日止变更为2017年2月20日至同年3月19日止(该月租金作为免租期被告未付)。被告应于2019年7月17日前应支付2019年7月21日至2019年10月20日止三个月的租金10,800元,及2019年10月17日前应支付2019年10月21日至2020年1月20日止三个月的租金10,800元,均未支付。故原告起诉来院，要求判如诉请。被告上海灿城房地产经纪有限公司辩称，被告的现任法定代表人赵群翠受公司前任法定代表人杜婷的男友黄荣棋欺骗，于2019年7月变更成被告公司的法定代表人。2019年9月赵群翠曾报警其受骗的事情。黄荣棋曾向赵群翠出具协议书承诺被告公司的经营管理及债权债务由黄荣棋全权负责，与赵群翠无关。赵群翠担任被告公司法定代表人期间没有收到过系争房屋的租金，系争房屋已转租他人，据现在居住在系争房屋内的房客反映，租金已经支付给杜婷及黄荣棋。现被告同意解除租赁合同，愿意返还系争房屋，但没有能力支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告是系争房屋的权利人之一。2016年4月15日，原、被告签订房屋租赁合同(合同编号为：CCkqBXXXXXXXX),约定原告将系争房屋出租给被告；租期自2016年4月20日起至2021年12月20日止；每月租金4,000元，三月一付，其后房屋租金在前一期租金到期日前三天内支付；租赁保证金为4,000元，合同终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由被告承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还被告；原、被告同意，被告逾期不支付租金累计超过15日的，由原告书面通知被告解除合同；原、被告如有任一方违约的，违约方需赔偿被违约方50,000元；双方还就其它权利义务进行了约定。2017年7月28日，原、被告签订补充协议书，约定任何一方出现违反原合同的约定,另一方可以不书面通知对方终止合同，违约金为5万元；原合约租期为2016年4月20日至2021年12月19日共68个月变更为2016年4月20日至2022年12月19日共80个月；租金自2017年4月20日起至2022年12月19日调整为3,600元/月；2017年4月25日支付2017年3月20日至2017年4月20日租金4,000元与2017年4月20日至2017年5月20日租金3,600元,共计7,600元；2017年5月17日前支付2017年5月20日至2017年7月20日租金7,200元；自2017年7月17日起租金按原合约每一季度支付。系争房屋交付给被告后，被告支付了押金4,000元并支付租金至2019年7月20日。2019年5月起，被告将系争房屋转租给案外人周某某。因被告未支付原告2019年7月21日起的租金，原告于2019年9月5日向被告秀沿路XXX号及环桥路XXX弄XXX号XXX室两处地址邮寄函件，函告被告解除双方签订的房屋租赁合同并赔偿损失50,000元。因原、被告协商未果，以致引发本案诉讼。另查明，被告公司成立于2015年7月31日，2019年7月30日，被告法定代表人由杜婷变更为赵群翠。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、华川家园26号703室租赁合同补充协议书、不动产权证、租金支付凭证、函及签收凭证，被告提供的上海公安局案件接报回执单、协议书、补充协议书、欠条、房屋租赁合同等证据材料及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议书系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同及补充协议签订后，原告如约提供系争房屋给被告，被告承租系争房屋后，理应按照合同约定履行租金支付义务。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未按时向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同并返还房屋，合法有据，本院应予支持。现被告欠付2019年7月21日的租金至今，原告要求被告按照每月租金3,600元的标准支付至实际搬离时止的租金，并无不当，本院予以支持。原告要求将被告已付租赁保证金抵扣未付租金的意见，并无不当，本院予以准许。关于违约金，房屋租赁合同约定的标准为50,000元，原告在审理中自行调整为10,000元，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告薛蕾与被告上海灿城房地产经纪有限公司于2016年4月15日签订的房屋租赁合同及2017年7月28日签订的华川家园26号703室租赁合同补充协议书(房屋坐落于上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告上海灿城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告薛蕾；三、被告上海灿城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛蕾自2019年7月21日起至实际返还上述房屋之日止的租金及占有使用费(按照每月3,600元标准计算),被告已付租赁保证金4,000元抵扣上述未付部分的费用；四、被告上海灿城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛蕾违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取计295元，由被告上海灿城房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年四月十七日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。