江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初387号原告：刘成军，男，1972年5月18日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：刘权宏，盱眙县马坝法律服务所法律工作者。被告：骆修顺，男，1970年10月7日出生，汉族，住盱眙县。被告：贺孝梅，女，1971年1月7日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：张远伟，盱眙县黄花塘法律服务所法律工作者。原告刘成军与被告骆修顺、贺孝梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理，原告刘成军的委托诉讼代理人刘权宏，被告贺孝梅及其委托诉讼代理人张远伟到庭参加诉讼，被告骆修顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成军向本院提出诉讼请求：1、解除双方2019年3月21日签订的《房屋转让协议书》；2、判令被告骆修顺、贺孝梅退还购房款15万元，并承担违约金3万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告骆修顺、贺孝梅是盱眙县马坝镇大众村民，被告骆修顺、贺孝梅是夫妻。2019年3月21日，原告就两被告以16.80万元价格出售登记在贺孝梅名下的位于盱眙县马坝镇大众村张庄小区一间三层楼房达成协议，并签订了《房屋转让协议书》，约定签订协议时付款15万元，2019年3月31日之前交付房屋，同时给付剩余房款1.80万元；出售方必须确保该转让房屋产权清晰，无任何经济纠纷，否则承担由此造成的所有损失；本协议经当事人签名后生效，任何方不得违约，否则违约方给付守约方违约金3万元；协议还对其他事项进行约定。盱眙马坝法律服务所现场进行了见证。协议签订后，原告向骆修顺汇款15万元，骆修顺、贺孝梅向原告出具收据；骆修顺、贺孝梅将该房屋的交付原告，当时涉案房屋由骆修顺的母亲万金娥一人居住。2019年3月31日，因万金娥拒绝搬离没有按期交房，经报警处理，万金娥称涉案房屋归自己所有，其他人无权出售。之后，骆修顺、贺孝梅既没有交付房屋，也没有返还已收取购房款，原告提起本案诉讼。被告骆修顺发微信称，出售涉案房屋时，其母亲是知道的，也同意的，后期因其母亲不愿意搬迁，几次报警处理未果，请求法院公正审理。被告贺孝梅辩称，我与骆修顺曾经是夫妻，2017年5月19日协议离婚。涉案房屋登记在我个人名下，土地是集体所有，属于小产权证。出售房屋、已收购房款15万元是事实，所售房款用于归还共同债务，双方签订合同无效。涉案房屋由骆修顺的母亲万金娥居住，目前万金娥不愿意搬出，造成房屋无法交付。同意原告解除合同，愿意返还购房款一半，可调解给付。对原告主张违约金3万元不认可，是骆修顺的母亲不肯搬出，责任不在自己。经审理查明，原告与骆修顺、贺孝梅是盱眙县马坝镇大众村民，骆修顺、贺孝梅于1992年10月18日登记结婚。2016年2月19日，骆修顺、贺孝梅通过购买方式取得盱眙县马坝镇大众村张庄组67号一间三层约80平方米面积楼房，登记在贺孝梅名下。2017年5月19日，骆修顺、贺孝梅协议离婚，上述房屋归贺孝梅所有。2019年3月21日，骆修顺、贺孝梅以16.80万元价格向原告出售上述房屋，双方签订《房屋转让协议书》，约定协议签订时付款15万元，2019年3月31日之前交付房屋，同时给付剩余房款1.80万元；出售方必须确保该转让房屋产权清晰，无任何经济纠纷，否则承担由此造成的所有损失；本协议经当事人签名后生效，任何方不得违约，否则违约方给付守约方违约金3万元；协议还对其他事项进行约定。盱眙马坝法律服务所现场进行了见证。协议签订后，原告向骆修顺账户汇款15万元，骆修顺、贺孝梅向原告出具收据。贺孝梅将该房屋产权证交付原告，当时涉案房屋由骆修顺的母亲万金娥一人居住。因涉案房屋没有办理土地使用权证，故不能办理变更登记。2019年3月31日，因骆修顺的母亲万金娥拒绝搬离故没有按期交房，经报警处理，万金娥称涉案房屋归自己所有，其他人无权出售。之后，骆修顺、贺孝梅既没有交付房屋，也没有返还已收取购房款，原告提起本案诉讼。上述事实的证据，原告、贺孝梅的陈述，原告提交房屋产权证、《房屋转让协议书》及见证书，原告汇款回单及骆修顺、贺孝梅收条，盱眙县马坝镇大众村的证明及农村土地承包经营权证。贺孝梅提交离婚证及离婚协议等证据，经庭审质证无异议，应予以确认。本院认为，原告与被告骆修顺、贺孝梅属同一村集体村民，涉案房屋登记在贺孝梅名下，2019年3月21日签订《房屋转让协议书》是当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，双方应按约定履行法定义务。由于骆修顺的母亲万金娥居住涉案房屋且不肯搬出，造成原告不能进入所购房屋，经多次协调未果，原告要求解除双方2019年3月21日签订的《房屋转让协议书》，判令被告骆修顺、贺孝梅退还已付购房款15万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告骆修顺、贺孝梅承担违约金3万元，被告贺孝梅有异议，本院认为，《房屋转让协议书》约定出售方必须确保该转让房屋产权清晰，无任何经济纠纷，否则承担由此造成的所有损失，涉案房屋登记在贺孝梅名下，骆修顺、贺孝梅虽已离婚，两人均与原告在《房屋转让协议书》签名，贺孝梅陈述不能交付房屋原因不是自己或骆修顺反悔，是骆修顺的母亲万金娥不愿搬出造成涉案房屋不能交付，原告未向两被告主张买卖交付房屋，而要求解除上述合同，故原告以此为由主张两被告承担合同的成立违约金3万元，没有事实根据，但可从两被告实际收到原告购房款的次日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日利息。经本院主张调解，双方未达成一致协议。原告超过法律保护范围主张权利，其超出部分民事责任由自己承担。骆修顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘成军与被告骆修顺、贺孝梅于2019年3月21日签订盱眙县马坝镇大众村张庄小区一间三层楼房的《房屋转让协议书》；二、被告骆修顺、贺孝梅于本判决生效后10日内退还原告刘成军购房款15万元及利息（标的15万元，从2019年3月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；三、驳回原告刘成军其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告刘成军负担325元，被告骆修顺、贺孝梅负担1625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年四月二日书记员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000245441附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。