湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2988号上诉人（原审原告）：湖南黑马伟业房地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼3604房。法定代表人：徐黎明，总经理。委托诉讼代理人：丁顺军，湖南小邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：全莉娟，湖南小邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南豪都投资置业有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道东三路36号幸福里湖湾世景1栋2013。法定代表人：曹宪文，总经理。委托诉讼代理人：唐芳，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱志强，长沙县兴湘法律服务所法律工作者。原审被告：湖南豪佳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道封刀岭社区36号湖湾世景小区6栋商铺二楼。法定诉讼代表人：曹宪文，总经理。委托诉讼代理人：杜星，长沙县兴湘法律服务所法律工作者。上诉人湖南黑马伟业房地产顾问有限公司（以下简称黑马公司）因与上诉人湖南豪都投资置业有限公司（以下简称豪都投资公司）及原审被告湖南豪佳房地产开发有限公司（以下简称豪佳房地产公司）服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初8603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黑马公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法改判豪都投资公司向黑马公司支付代理费245614.23元并支付逾期付款损失（以245614.23元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日起算至实际付清之日止）；3、本案一审、二审诉讼费用由豪都投资公司承担。事实与理由：一审判决认定案件事实错误。黑马公司已经完成了相应的房屋销售工作。同时，已在合同履行过程中将全部的客户资料及相关项目资料移交给了豪都投资公司，并由黑马公司将上述材料交到了长沙县不动产登记中心办理房产证，黑马公司所完成的合同义务已经达到了双方合同约定的剩余10%案件代理费的结算及支付条件。豪都投资公司辩称：一、豪都投资公司与黑马公司于2016年10月28日签订的《豪都至尊项目营销代理合同》第八条第二项关于服务费的支付及结算方式已进行了约定，但时至今日，黑马公司仍然没有按合同约定履行义务：1、黑马公司至今没有对豪都投资公司提交的未结算明细办理结算确认和办理付款手续；2、黑马公司至今没有将上述合同约定的客户所有资料及与项目相关的所有资料向豪都投资公司移交；3、黑马公司未按合同约定为豪都至尊项目A4、A5、A6号栋业主办理交房，未向项目物业公司进行相关移交。二、完成《商品房买卖合同》预告登记不等同于移交了所有资料，更不等同于完成了合同约定义务，且相关资料的移交是极为重要的前提条件。豪佳房地产公司述称：豪佳房地产公司已经按合同约定支付了服务费，豪佳房地产公司没有义务，与本案没有利害关系。豪都投资公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决黑马公司依照合同约定向豪都投资公司移交代理行为中产生的业主房屋买卖的相关资料，承担违约责任，并赔偿豪都投资公司的经济损失；3、判决黑马公司支付本案中豪都投资公司的律师费21200元；4、由黑马公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决部分事实不清，一审将黑马公司的《豪都新天地撤场协议》作为一种双方的协议是错误的，豪都投资公司并没有盖章签字。2、相关资料的移交是极为重要的前提条件。3、一审判决豪都投资公司向黑马公司支付103163.6元并承担可能逾期的利息是有失公正的。4、一审判决在诉讼费用的判决上未能体现公正。5、黑马公司应承担本案的律师费21200元。黑马公司辩称：1、豪都投资公司针对其要求黑马公司的相关赔偿责任及律师费用赔偿没有任何事实基础和法律依据。其上诉请求中主张的相关费用在一审中提起了反诉，已于2019年11月26日撤回反诉。在没有任何事实的基础上其撤回反诉请求，黑马公司可以理解，但是对于其撤诉的诉讼请求又在上诉中请求黑马公司承担责任，是滥用诉讼权利，浪费司法资源的恶意行为。2、豪都投资公司陈述其因为黑马公司未移交资料的行为无法办理房产证而需要聘请第三方办理相关业务，系在恶意捏造相关证据的虚假诉讼行为。豪佳房地产公司对豪都投资公司的上诉没有意见。黑马公司向一审法院起诉请求：1、豪都投资公司支付服务费246129元；2、豪都投资公司向黑马公司支付违约金/逾期付款损失13304元（按年利率6%算至服务费清偿之日止，暂算至2019年8月5日，后续以未付款项为基数按年利率6%标准计算）；3、豪都投资公司支付律师费20000元并承担该案诉讼费用；4、豪佳房地产公司对上述承担连带责任。一审法院认定的事实：一、各方当事人无争议的事实2016年10月18日，豪都投资公司（委托方、甲方）与黑马公司（受托方、乙方）签订《豪都至尊项目营销代理合同》。乙方对“豪都至尊”项目已做充分了解，甲、乙双方经协商，就乙方代理甲方在长沙经开区角的“豪都至尊”项目销售代理公司达成共识。该营销代理合同就“豪都至尊”项目基本情况、代理事项及期限、乙方服务范围及主要工作内容、双方的权利义务、代理服务费与结算方式、违约责任等进行了相应约定。营销代理合同签订后，黑马公司按照合同约定完成了可售房源的销售工作，于2018年8月20日向豪都投资公司送达《豪都新天地撤场协议》，该协议载明：截止目前，黑马公司已收到豪都投资公司1173764元代理费，剩余未结算代理费255438元（A4、A5、A6栋278套的预留金130418.23元+A5、A6栋24套未结算代理费125019.77元），并附上“豪都·新天地撤场结算明细表”。豪都投资公司于2018年9月14日作出《湖南豪都投资置业有限公司关于回复函》，主要有两点回复：1、关于剩余未结的24套，有20套已成交可结算，另有4套待办理好备案登记后方可结算，并附上“豪都新天地黑马未结算明细”；2、关于A4、A5、A6栋预留金130418.23元，待A4、A5、A6栋交房之日起叁个月后，在黑马公司将相应客户所有资料及与项目相关的所有资料与豪都投资公司交接完毕后方可结算。2018年12月31日，A4、A5、A6栋可售住宅完成统一交房。2019年10月12日，黑马公司向长沙县不动产登记中心就“豪都至尊”A4、A5、A6栋部分房屋是否办理预告登记进行了查询。查询结果显示，剩余未结A5、A6栋24套均已经办理了预告登记。庭审中，双方确认A5、A6栋24套中的A5栋1804号在黑马公司销售后已退房，并由豪都投资公司自行销售，黑马公司同意将该套房屋的代理费予以扣除，按照营销代理合同约定的结算方式，该23套未结算代理费为120324元；双方还确认A4、A5、A6栋278套中的A4栋1601号已退房，未办理预告登记，黑马公司同意将该套房屋的代理费5128元予以扣除。按照营销代理合同约定的结算方式，截至目前，黑马公司在豪都投资公司未结算的代理费为245614.23元（A4、A5、A6栋278套的预留金130418.23元+A5、A6栋23套未结算代理费120324元-A4栋1601号1套代理费5128元）。2015年10月，豪佳房地产公司（委托方、甲方）与黑马公司（受托方、乙方）签订《湖湾世景项目营销总代理合同》。乙方对“湖湾世景”项目已做充分了解，甲、乙双方经协商，就乙方代理甲方在长沙县销售代理公司达成共识。该营销代理合同就“豪都至尊”项目基本情况、代理事项及期限、乙方服务范围及主要工作内容、双方的权利义务、代理服务费与结算方式、违约责任等进行了相应约定。黑马公司完成了合同义务，豪佳房地产公司也已经按合同约定将款项全部支付完毕。二、各方当事人有争议的事实1、黑马公司是否完成合同义务的问题。黑马公司认为，已经按照营销代理合同的约定进行了各项服务工作，完成了合同义务，已达付款条件，豪都投资公司应当支付余欠的代理服务费245614.23元；豪都投资公司认为，代理费未结算，且黑马公司未完成合同义务，未将相应客户所有资料及与项目相关的所有资料与豪都投资公司交接完毕，导致不能办理房产证，导致豪都投资公司聘请了第三人完成黑马公司未完成的合同内容，由此造成的损失应当由黑马公司承担。经审查，根据黑马公司发出的《豪都新天地撤场协议》、豪都投资公司作出《湖南豪都投资置业有限公司关于回复函》以及黑马公司向长沙县不动产登记中心的查询结果，再结合庭审查明的事实，可以印证黑马公司完成了豪都投资公司“豪都至尊”项目300套房屋的销售工作，该300套房屋已经办理了预告登记证。黑马公司与豪都投资公司签订的营销代理合同第八条第2点是关于每月代理费支付方式及结算方式的约定，具体约定为：1）成交标准：甲方与买方签订购房合同并按国家或地方对首付款比例要求的政策足额收齐首付款且办理好房产局的备案登记证视为该个案成交。2）服务费计算依据：个案成交方可结算服务费。3）服务费结算比例：甲方按个案成交后实际销售回款金额与乙方结算代理服务费，达到付款条件后首次支付金额为应结代理服务费的90%，其余预留代理费待交房之日起叁个月后在乙方将相应客户所有资料及与项目相关的所有资料与豪都投资公司交接完毕后且乙方无违约行为后支付应结代理费的10%。甲方按实际回款金额进行结算，达到付款条件后乙方需凭相应发票办理付款手续。双方签订的营销代理合同将代理服务费结算比例分成了两部分，首付90%，预留10%。黑马公司完成的合同内容已达“成交标准”，豪都投资公司应当将代理服务费的90%支付给黑马公司，A4、A5、A6栋278套代理服务费的90%已经支付完毕，A5、A6栋23套代理服务费的90%，即108291.6元（A5、A6栋23套未结算代理费120324元×90%）应当予以支付，再减去A4栋1601号1套代理费5128元，豪都投资公司应当向黑马公司支付代理服务费103163.6元，并按照年利率6%的标准支付自起诉之日起算至实际付清之日止的逾期付款损失。豪都投资公司主张黑马公司未完成交房之日起叁个月后在乙方将相应客户所有资料及与项目相关的所有资料与豪都投资公司交接的工作，故预留10%的部分，黑马公司可在完成该部分工作后与豪都投资公司另行结算。2、豪佳房地产公司是否需要承担连带责任的问题。黑马公司认为，豪都投资公司和豪佳房地产公司，两公司股东、人员、高管存在高度重合的情形，属于关联公司。豪佳房地产公司认为，已经按合同约定将服务费全部支付完毕，请求法院驳回黑马公司的诉请。经审查，豪都投资公司和豪佳房地产公司分别与黑马公司签订营销代理合同，豪佳房地产公司已经将其合同项下的代理服务费支付完毕。根据合同相对性原理，豪都投资公司欠付的代理服务费应当由豪都投资公司承担，与豪佳房地产公司无关。一审法院认为，黑马公司与豪都投资公司签订的《豪都至尊项目营销代理合同》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力。黑马公司向豪都投资公司提供了营销服务，豪都投资公司也支付了大部分代理服务费。黑马公司要求豪都投资公司支付剩余代理服务费，该院支持首付90%的部分，预留10%的部分待黑马公司与豪都投资公司完成资料交接工作后再另行结算；黑马公司要求支付律师费20000元，因未提交证据证明已经实际发生，且合同无相关约定，故该院不予支持；黑马公司要求豪佳房地产公司共同清偿责任，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（一）限湖南豪都投资置业有限公司于判决生效之日起七日内向湖南黑马伟业房地产顾问有限公司支付代理服务费103163.6元及其逾期付款损失（以103163.6元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日起算至实际付清之日止）；（二）驳回湖南黑马伟业房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。该案受理费2763元，减半收取1381.5元，由湖南黑马伟业房地产顾问有限公司负担224元，由湖南豪都投资置业有限公司负担1157.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黑马公司二审中提交的证据尚不足以证明黑马公司完成了《豪都至尊项目营销代理合同》中的所有义务。本院二审经审理查明，黑马公司与豪都投资公司签订的《豪都至尊项目营销代理合同》第三条黑马公司的服务范围及主要工作内容中约定售后服务内容为：1、全程完成客户银行按揭、面签、配合房屋产权证的办理等；2、负责完成对客户收款催款过程、按期交款的收款控制工作；3、在物业公司的配合下完成交房工作，并与物业管理公司进行交接。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方诉争的焦点问题为：根据黑马公司履行合同的情况，黑马公司与豪都投资公司应按什么比例结算服务费用。根据本案一审查明的事实，在黑马公司撤场之前黑马公司已经完成了相应的房屋销售工作，并已经办理了预告登记，双方合同中约定的个案成交条件已经成立，黑马公司应按代理服务费用的90%支付相应费用。另根据服务费用结算比例中约定的“…其余预留代理费待交房之日起叁个月后在乙方将相应客户所有的资料及与项目相关的所有资料与甲方交接完毕以后且乙方无违约行为后支付应结代理费的10%…”，双方此约定实质为约定黑马公司应按合同履行全部义务后才能支付余下的10%的费用，但现黑马公司并没有充分证据证明其履行了合同的全部义务，故一审法院判决支付90%的代理服务费是正确的。豪都投资公司另上诉提出黑马公司提交的《豪都新天地撤场协议》认定为一种双方协议的问题，一审法院的查明事实部分只是把该书证的内容客观认定，而没有认定为双方签订的协议。关于豪都投资公司上诉请求提出的要求赔偿经济损失及支付律师费的问题，因豪都投资公司在一审中未提出反诉，本院二审不予处理。综上所述，黑马公司、豪都投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费1381.5元，二审案件受理费2763元，共计4144.5元，由湖南黑马伟业房地产顾问有限公司负担2528.5元，由湖南豪都投资置业有限公司负担1616元。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  李建新审判员  邓 安二〇二〇年四月三十日书记员  焦傲雷附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。