山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终392号上诉人（原审被告）：李某，男，1977年1月30日生，汉族。委托诉讼代理人：孙某，男，1962年4月5日生，汉族，住忻州市。被上诉人(原审原告):秦某，女，1963年12月8日生，汉族。原审被告：忻州雁门房地产开发有限公司。法定代表人：陈某，职务：董事长。委托诉讼代理人：张某，山西新震律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人秦某、原审被告忻州雁门房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服忻府区人民法院（2019）晋0902民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托诉讼代理人孙某，被上诉人秦某，原审被告忻州雁门房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终审。李某上诉请求：1、撤销忻府区人民法院（2019）晋0902民初555号民事判决书，依法改判；2、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：2007年6月5日被上诉人购买了忻州雁门房地产开发有限公司商品楼房一套，双方签订了《购房协议》，被上诉人向雁门公司首付了80000元房款，后来商品房未盖，2017年12月28日上诉人退给被上诉人80000元的首付款，并收回了《购房合同》原件及收款收据，上诉人给被上诉人书写了一份收回原件证明。上诉人退了被上诉人的首付款，收回了《购房合同》和收据，双方的合同关系已经解除，上诉人只写了一份证明，并未承诺再付给被上诉人40000元的利息，被上诉人以此一份证明作为索要40000元利息的证据，于法无据，也不合情理，上诉人主动申请参加诉讼，主要目的是证明收取了被上诉人的《购房合同》及收款原件，至于利息由谁承担，上诉人认为不应该由上诉人承担。综上，上诉人不服一审法院由上诉人承担40000元利息的判决，请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人秦某辩称，李某上诉称其只出具了一个证明，并未承诺赔付所欠一审原告的利息。李某虽然偷换了欠据的概念，把欠条写成了证明。但却无法改变他所欠利息的事实。所谓证明的重点就突出在利息二字上面。为什么会出现这样一个证明呢？就是因为所有一审原告为了在利息问题上得到一个明确答复，李某才写下了这个所谓的证明。从证明的整体内容来分析，只有利息是关键，其他的都不需要证明。李某不承认所欠利息，就无法实现其退还本金、收回原有购房协议和收据的目的。因此，李某才写下了这个证明。本案由利息引发而生，而利息应该由谁来承担是问题的核心焦点。李某与雁门公司到底是什么关系，李某从一开始参与或者是主持该项目运营，到最后代表雁门公司退还业主8万元购房首付款和收回协议、收据的行为是以什么身份出现的，是雁门公司的内部代言人？合作方？还是同谋合伙人？他退还本金、收回协议时就能全权代表雁门公司，他对利息的认可和承诺却与雁门公司又毫无关系，实在令人费解，他与雁门公司的关系我们不得而知。不管李某是挂靠还是与雁门公司合伙，他们侵占我们的住房款十余年无果已是不争的事实，我们同意与雁门公司协商解决，先退还本金之后给付利息。请求法院维持原判，维护我们受害者的权益。秦某向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告签订的《购房协议》无效。二、依法判令被告赔偿原告购房款8万元的利息40000元及迟延给付的利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月1日起至执行完毕止）。三、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2007年6月5日，忻州雁门房地产开发有限公司为甲方与秦某为乙方签订《购房协议》，约定秦某购买雁门房地产公司住房一套，秦某交付建房预购款8万元。秦某所在的忻州市中医院集资建房工程的实际施工人为李某，雁门公司未对该建房工程进行预收款及退款等。2017年12月28日，因约定房屋未建成，李某退还秦某收取预购房款8万元，李某出具证明一份，内容为“现由李某退还秦某购房款本金8万元，秦某与忻州雁门房地产开发有限公司于2007年6月5日签订的《购房协议》原件以及由忻州雁门房地产开发有限公司出具的8万元的收据原件一支，交于李某持有。截止2017年12月底所欠利息损失40000元(该利息约定按照年利率5%计算），至今未付。经办人：李某2017年12月28日。”李某退还秦某8万元后，未给付秦某利息损失，秦某提起诉讼。一审法院认为，秦某与雁门房地产公司订立购房协议，该工程的实际施工人为李某，李某退还秦某建房预购款，并将原购房协议及收据收回，该购房协议已经事实解除。秦某要求确认购房协议无效的诉求，不予支持。李某为秦某出具书面证明，未经雁门房地产公司确认，对雁门房地产公司不发生法律效力。该证明表述截止2017年12月底所欠利息损失40000元，应为李某对秦某的承诺，由李某承担相应给付责任。秦某向雁门房地产公司主张赔偿购房款利息的诉求，不予支持应予以驳回。秦某起诉要求给付购房款的利息40000元的迟延给付利息损失，属重复计算利息，不予支持，且书面证明中并未明确该款的给付期限，故对秦某要求计算迟延给付利息损失的诉求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条之规定，判决：一、李某在本判决生效后十日内给付秦某购房款利息40000元。二、驳回秦某其他诉讼请求。案件受理费800元，由李某承担。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。根据当事人的庭审陈述，本院另查明，忻州雁门房地产开发有限公司自认曾向案外第三人出借过公章及资质，但未收过购房款，也未授权李某处理过相关事宜。李某认可其收退秦某8万元购房款，以及收回购房合同、收据原件并书写“证明”的事实，但未能提供忻州雁门房地产开发有限公司的授权证明及收退款的具体账户信息。故本院对李某关于其收退款系代表忻州雁门房地产开发有限公司的主张，不予采信。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为，李某应否向秦某支付40000元的利息。结合已查明的事实，本院评述如下：本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷。本案各方当事人对于一审法院认定的事实均无异议。案涉《购房协议》虽然在外观上体现为忻州雁门房地产开发有限公司与秦某之间的预售商品房买卖契约，但根据查明的事实，李某作为实际施工人和收款人与忻州雁门房地产开发有限公司之间形成了事实上的资质借用关系。因案涉商品房并未实际建设，也未取得商品房预售许可证明，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉《购房协议》应为无效合同。因无效合同自始无效，绝对无效，故案涉《购房协议》对于忻州雁门房地产开发有限公司和秦某自始不具有法律拘束力。一审法院关于《购房协议》已解除的认定欠妥，本院予以纠正。二、李某应向秦某支付40000元的利息。《中华人民共和国合同法》五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据上述无效合同的处理原则，因无效合同取得他人的财产应当作为不当得利，予以返还。资金占用期间的利息属于法定孳息，亦应在返还之列。李某在退还秦某购房款的同时应当退还相应的利息。故一审法院判决李某给付秦某购房款利息40000元，符合法律规定。综上所述，李某的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决虽认定部分事实有误，但判决李某支付利息损失正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由李某负担。本判决为终审判决。审判长  连林梅审判员  张 亮审判员  聂瑞婷二〇二〇年四月七日书记员  罗 燕