苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12319号原告：李森林，男，1952年12月8日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏东恒（吴江）律师事务所律师。被告：江苏长三角农副产品批发市场经营管理有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇頔塘路2999号。法定代表人：柳玲瑛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆志华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：周年锋，男，1970年10月8日生，汉族，住兴化市。第三人：吴江和昊房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇塘桥北侧东。法定代表人：柳玲瑛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆志华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。原告李森林与被告江苏长三角农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称长三角公司）、周年锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法由审判员刘成文适用简易程序审理，后因被告周年锋下落不明，需公告送达诉状副本、传票等诉讼材料，本院于2019年10月14日裁定将本案转为普通程序审理，并于2020年1月13日组织证据交换，原告李森林的委托诉讼代理人杨敏，被告长三角公司的委托诉讼代理人陆志华，被告周年锋到庭参加证据交换。后因案件审理需要，本院追加吴江和昊房地产开发有限公司（以下简称和昊公司）作为第三人参加本案诉讼，并于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告李森林的委托诉讼代理人杨敏，被告长三角公司、第三人和昊公司共同委托诉讼代理人陆志华，被告周年锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李森林向本院提出诉讼请求：1.长三角公司、周年锋共同支付拆除及恢复原状的费用60436元；2、长三角公司、周年锋支付占有使用费806569元(按照30万元/年，每两年增加5%的标准，自2017年9月19日起支付至2019年12月31日止)，并支付利息(以实际未付占有使用费806869元为基准，自2017年9月19日起至2019年8月19日止按照银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照LPR利率计算)；3.由长三角公司、周年锋承担本案诉讼费用。事实和理由：李森林与和昊公司的合同纠纷，吴江区人民法院经审理、执行，于2017年9月19日出具《执行裁定书》、《协助执行通知书》，裁定和昊公司名下位于苏州市吴江区震泽镇頔塘路2999号的房地产(合计60套)作价16121120元归李森林所有，其中包含案涉房产12幢101-111、119-130号以及附属房，李森林据此取得案涉房产的所有权，12幢112号房屋未裁定归李森林所有。另查，案涉房产在抵债之前，由长三角公司进行统一经营管理，具体出租给周年锋经营肉类批发运营项目。案涉房产经裁定归李森林所有后，仍一直由长三角公司、周年锋继续占有、使用，未向李森林交付，现场肉类运营设施也未予拆除。李森林多次告知长三角公司、周年锋拆除肉类运营设施，并向李森林交付房屋，均未予主动交还，直至2019年12月份，李森林进场恢复原状，解除周年锋的占有。故李森林基于所有权，要求房屋实际占有使用人周年锋支付自2017年9月19日起至2019年12月31日止的占有使用费及利息，同时，李森林并不清楚长三角公司与周年锋之间的实际费用结算关系，故要求长三角公司共同还款。长三角公司、和昊公司辩称，长三角公司与和昊公司之间是关联公司，涉案房屋系和昊公司委托长三角公司进行管理，并出租给周年锋，长三角公司并未占有使用涉案房屋。涉案房屋是现房交付，本案是以房抵债，按照拍卖公告中所规定，涉及到水电、物业费、包括拆除等费用均由买受人，即李森林承担，故请求法院驳回李森林的全部诉请。周年锋辩称，长三角公司与和昊公司是关联公司，实际是一家人家，因为和昊公司是开发商，只有产权而没有经营管理权，所以租赁合同只能和长三角公司签。周年锋与长三角公司是2014年开始租赁关系的，租赁期限15年，还没有到期，而房子抵给李森林是2018年的事情，买卖不破除租赁。2014年房租是免租的，从2015年开始每年30万元的租金周年锋都有缴纳，并未结欠租金，故李森林应该起诉长三角公司，不应该起诉周年锋。李森林主张的12幢101-112、119-130号以及附属房屋均已经还给李森林。本院经审理查明事实如下：2014年3月22日，长三角公司（甲方）与周年锋（乙方）签订《江苏长三角农副产品批发市场经营管理有限公司肉类批发中心运营项目合同》一份，约定甲方提供坐落在吴江市出租给乙方从事经营肉类批发商贸活动，同时免费赠送各商铺所属的附属房；肉类批发运营期限为与长三角市场同存；租赁价格1.26万间/年，累计30万/年，时间自2015年元月1日始算，商铺租金每两年提升5%房租金增长点；租金支付方式为每年一付，先付后用；并约定双方权利义务、责任限制、其他事宜。另查明：和昊公司曾向周年锋借款。2011年6月23日，周年锋之妻陆辉静向和昊公司账户转入123万元。后和昊公司、长三角公司、周年锋达成《三方协议》一份，确认关于和昊公司向周年锋借款贰佰肆拾叁万元还款事宜，因和昊公司、长三角公司为关联公司，和昊公司应还周年锋的借款本息与周年锋应付长三角公司的30万/年（每2年上浮5%）房屋的租金进行抵扣，直至抵扣完毕为止。庭审时，周年锋明确《三方协议》签订于2015年，协议所载的借款243万元中的123万元为借款本金，其余120万元为借款利息，自2015年起算的租金周年锋都以抵扣的方式进行缴纳。还查明：本院于2016年9月28日立案受理原告李森林与被告和昊公司合同纠纷一案。2016年11月30日，本院做出(2016)苏0509民初12442号民事判决书，判决如下：“一、被告和昊公司于本判决生效之日起十日内给付原告李森林欠款本金2348.7万元并偿付相应利息……;二、被告和昊公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李森林律师费损失6万元;三、若被告和昊公司未按期履行上述第一项、第二项债务，则原告有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告抵押的位于苏州市吴江区震泽镇頔塘路2999号12幢101、12幢102、12幢103、12幢104、12幢105、12幢106、12幢107、12幢108、12幢109、12幢110、12幢111、12幢119、12幢120、12幢121、12幢122、12幢123、12幢124、12幢125、12幢126、12幢127、12幢128、12幢129、12幢130、12幢131、12幢132、12幢133、12幢134、12幢135、12幢136、12幢201、12幢202、12幢203、12幢204、12幢205、12幢206、12幢207、12幢208、12幢209、12幢210、12幢211、12幢212、12幢213、12幢214、12幢215、12幢216、12幢217、12幢218、12幢219、12幢220、12幢303、12幢304、12幢305、12幢306、12幢307、12幢308、12幢309、12幢310、12幢318、12幢319、12幢320共计60套房产，进行折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在每套登记债权数额范围内优先受偿。”因和昊公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，申请执行人李森林向本院申请执行。2017年9月19日，本院做出(2017)苏0509执1264号之一执行裁定书，裁定被执行人和昊公司名下位于苏州市吴江区震泽镇頔塘路2999号的上述60套房地产归李森林所有。以上事实，有李森林、周年锋提交的《运营项目合同》，李森林提交的(2016)苏0509民初12442号判决书、(2017)苏0509执1264号之一执行裁定书，周年锋提交的三方协议、银行支付凭证，以及各方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，租赁房屋原属第三人和昊公司所有，被告长三角公司虽以自己的名义与被告周年锋签订了《运营项目合同》，将房屋出租给被告周年锋使用，但根据被告长三角公司、周年锋、第三人和昊公司的庭审陈述，被告长三角公司系受第三人和昊公司委托管理并出租案涉房屋，被告周年锋亦明知上述情形，故《运营项目合同》直接约束的是委托人和昊公司和周年锋，第三人和昊公司与被告周年锋之间成立合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”根据上述法律规定,原告李森林于2017年9月19日通过执行裁定取得房屋所有权后，应当按照和昊公司与周年锋的原租赁合同继续履行，租赁期限为与长三角市场同存，故租赁期限尚未到期。2019年原告李森林要求被告周年锋迁出租赁房屋，周年锋亦予以同意，可视为双方协商一致解除案涉租赁合同。被告周年锋未提交证据证明其何时向原告李森林返还租赁物，现原告李森林自认于2019年12月份恢复对租赁物的占有，其有权主张自2017年9月19日至2019年12月31日期间的租金（扣除12幢112号房屋所对应的租金）。出租人按约交付租赁物后，承租人周年锋理应按照约定的期限支付租金。根据《运营项目合同》的约定，被告周年锋应于2015年1月支付2015年的租金30万元，于2016年1月支付2016年的租金30万元，于2017年1月支付2017年的租金315000元，于2018年1月支付2018年的租金315000元，于2019年1月支付2019年租金330750元。关于租金的支付，和昊公司、长三角公司、周年锋已达成《三方协议》，将租金与借款本息进行抵扣，该《三方协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，且租金与借款本息属于同种债务，依法可以抵销，本院对此予以确认。本院裁定第三人和昊公司名下的案涉房地产归李森林所有后，原告李森林未提供证据证明其向被告周年锋进行了告知，被告周年锋自认知晓时已是2019年4月份，因此，被告周年锋将其应收借款本息与2019年度应付租金相抵并无过错，被告周年锋已通过债务抵销方式向原出租人和昊公司支付了截至2019年12月31日的租金，并不结欠租金，原告李森林无权要求被告周年锋再行支付租金。关于原告李森林主张的拆除及恢复原状的费用，本院认为，原告李森林取得案涉房屋所有权时，案涉房屋早已装修完毕，且被告周年锋进行装饰装修系经和昊公司的同意，现未形成附合的装饰装修物已由周年锋自行拆除，租赁房屋还需拆除何部位，需恢复至何原状，原告李森林均无法证明；此外，原告李森林提交的现有证据仅是其自制的费用清单及收款收据、送货单，亦无法证明与案涉房屋拆除及恢复原状之间的关联性，故原告李森林的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告周年锋作为承租人，已向出租人和昊公司履行全部租金给付义务，原告李森林无权要求被告周年锋再行支付租金，亦无权要求其支付拆除及恢复原状的费用。被告长三角公司仅受第三人和昊公司委托管理房屋并签订租赁合同，自身并无租金支付义务，原告李森林亦无权向其主张权利。原告李森林如有损失，应向房屋原所有权人和昊公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李森林的诉讼请求。案件受理费11866元，诉讼保全费2020元，合计13886元，由原告李森林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10-555301040017676，并将已交上诉费的凭证提交我院）。审 判 长  刘成文人民陪审员  张兴官人民陪审员  夏银素二〇二〇年四月十日法官 助理  曹欢欢书 记 员  陈 思附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。