辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终5号上诉人（原审被告）：鞍山华川置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区民生西路3甲。法定代表人：严云川，该公司经理。委托诉讼代理人：李大卫，辽宁成金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾鸿业，男，1990年11月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：王莉，女，1964年12月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。上诉人鞍山华川置业有限公司(以下简称华川公司)因与被上诉人栾鸿业商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华川公司的委托诉讼代理人李大卫，被上诉人栾鸿业的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华川公司上诉请求：撤销(2019)辽0303民初3956号民事判决，并依法改判驳回栾鸿业的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决适用的法律错误。上诉人与被上诉人之间的法律关系是基于《房屋买卖合同》的房屋销售法律关系，从《房屋买卖合同》中对交付房屋的约定条款来看，双方对于房屋的交付条件是符合交付条件、并且可以使用。而原审法院中在判决中仅以“国家以及地方的相关规定”便认定《房屋竣工验收备案表》是法定的交付要件，并成为本案关键性争议焦点的解释是适用法律错误。事实上没有任何一项法律、法规将《房屋竣工验收备案表》视为房屋交付的法定要件，而是有部分地方性规章中认定其为业主有权利索要，但并不成为拒绝交付的理由。而原审庭审期间双方当事人对上诉人在2016年第二次违约诉讼中就通知被上诉人交付房屋的事实也没有争议，所以无论根据法律规定或是合同约定，上诉人在2016年至2018年5月8日期间没有任何的交付违约行为。二、原审判决认定的事实不充分。1.上诉人与被上诉人双方就房屋交付问题已经由鞍山市铁西法院审理并进行评价，虽然其违约行为是2014年9月15日至2018年5月8日期间的违约金，但其行为仍是同一行为，而在第一次诉讼中，被上诉人中提供的证据为被上诉人同意对双方之间的综合问题对被上诉人赔偿人民币三万元，但未赔偿原因是法人没有签字，所以双方就交付等问题已经进行过充分的协商，被上诉人不应再就此事起诉。2.原审判决中认定“原告于2018年5月8日办理了入住，被告当庭认可至今仍未取得竣工验收备案手续”，此认定过于笼统，事实上，上诉人因政府对土地管控审批手续上的政策原因仅无法取得《竣工验收备案表》，但其他竣工资料全部齐全，足以证明本案2-27-464-1062号房屋已经满足竣工备案的条件，只是手续因不可抗力未齐备(但也不是合同及法律的必要条件)。另外，在原审庭审期间，上诉人也举证过：本案涉案房屋所在2号楼其他业主也均已交付。所以无论在事实上，以及法律上均已具备交付条件并已向被上诉人发出交付通知。综上所述，原审判决中对事实的认定并不充分、法律上的适用也有一定错误，导致被上诉人在房屋已经满足了交付条件后恶意拖延交付日期，并且两次向上诉人主张已经处理完毕的违约责任，极大损害了上诉人的经济利益。请二审法院对本案依法改判支持上诉人的上诉请求。栾鸿业辩称，服从一审法院判决。栾鸿业向一审法院起诉请求：请求被告给付违约金2.2万元，违约时间从2016年11月11日开始计算，计算至2018年5月8日，标准按照合同第九条约定，总房款的日万分之一计算；利息3000元，利息从2014年9月16日开始计算，计算至2018年5月8日，标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；补偿费20,000元，从2014年9月16日开始计算，计算至2018年5月8日，标准按每月500元同等地段房租计算。一审法院认定事实：2014年2月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的华川爱丁堡花园小区房屋一处，产籍号：2-27-464-1062，房屋总价款401，310元。该合同第八条约定：“出卖人（被告）应当在2014年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品房住房质量责任主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金。原告于2018年5月8日办理了入住，被告当庭认可至今仍未取得竣工验收备案手续。另查，原告因被告违约逾期交房，房屋一直不具备交付使用条件，于2016年向该院起诉并主张2014年9月16日至2016年11月10日之间的违约金3万元，该院支持了原告该项诉讼请求。其后被告不服上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院维持了该院的判决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据商品房买卖合同约定，被告应于2014年9月15日前，将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用，本案原告于2018年5月8日办理入住手续，因被告房屋至今仍未取得竣工验收备案手续，违约行为仍在持续，故原告现主张的2016年11月11日至2018年5月8日的违约金，该院予以支持。因原告2014年9月16日至2016年11月10日之间的违约金已经另案主张，故依据合同约定，被告应支付给原告的违约金应为401,310元乘以万分之一乘以544天（2016年11月11日至2018年5月8日）=21,831元，故对于违约金21,831元的部分，该院予以支持，对于超过21,831元的部分，该院不予认可。关于原告主张的因被告未按合同约定时间交付具备商品房使用条件房屋，故主张利息3000元及补偿金20,000元一节，因商品房买卖合同对逾期交房已经规定违约责任，且原告主张已经依据该条款主张了逾期交房的违约责任，且原告在庭审中也没有提供证据证明有其他损失的存在，故原告主张的利息3000元及补偿金20,000元，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告鞍山华川置业有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告栾鸿业21,831元违约金；二、驳回原告栾鸿业其他诉讼请求。案件受理费463元，原告已预交，由原告自行承担118元，由被告承担345元，被告于该判决生效之日起十日内给付原告345元。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了商品房交付使用条件之一为“工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》”。现上诉人认可其在二审期间仍未取得《竣工验收备案表》，故一审判决认定上诉人交付房屋不符合约定的交房条件、存在违约行为并应在其违约行为的持续期间（2016年11月1日至2018年5月10日）按照合同约定向被上诉人支付逾期交房的违约金，并无不当。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山华川置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人鞍山华川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 王珍付审判员 顾 颖二〇二〇年四月二十二日书记员 王 茜