四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终823号 上诉人（原审被告）：刘龙元，男，1966年1月6日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审被告）：雍丽华，女，1966年8月1日出生，汉族，住四川省南部县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南部县华鑫物业管理有限公司，住所地四川省南部县天一路736号。 法定代表人：彭桂华。 委托诉讼代理人：李伟儒，四川炬国律师事务所律师。 上诉人刘龙元、雍丽华因与被上诉人南部县华鑫物业管理有限公司（以下简称华鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘龙元、雍丽华上诉请求：1.撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4852号民事判决第一项，改判驳回华鑫物业公司的诉讼请求；2.诉讼费由华鑫物业公司负担。事实与理由：一、一审判决第一项错误，应予纠正。1.尚品名居系单体建筑，小区未形成，不具备物业管理收费条件。2.刘龙元、雍丽华系商业业主，而华鑫物业公司的经营范围是提供居民住宅物业管理服务，但该居民住宅不包括商业业主，华鑫物业公司不能超范围经营，不能扩大范围收费。3.商业业主未聘用华鑫物业公司服务，未签订物业服务合同，不存在交物业服务费问题。二、业主委员会的成立不具有合法性，不能对外从事民事活动。三、华鑫物业公司和业主委员会恶意串通、弄虚作假、伪造证据，应追究法律责任。四、商业房楼顶漏雨多年，经营的住宿部接客后订单多次被退回，造成装修损坏，损失几百万元，至今无人管理服务。综上，请求二审法院依法支持刘龙元、雍丽华上诉请求。 华鑫物业公司答辩称：一、一审判决少算了刘龙元、雍丽华从2014年5月1日至2017年12月30日的物管费，该判决结果存在不公正、不合法；但华鑫物业公司出于息事宁人、与人为善的原则，加之今年新冠肺炎病毒疫情防控导致各小区物管事务繁忙，故未提起上诉。二、刘龙元、雍丽华上诉的事实与理由不能成立。1.案涉尚品名居虽系独栋单体建筑，但其早已于2014年5月1日之前形成了小区，已经具备物业的管理条件与收费条件。2.案涉尚品名居虽为独栋电梯公寓，但该公寓中既包括居民住宅用房，也包括商业用房，此两部分房屋属于一个不可分割的整体。华鑫物业公司所提供的物管服务涵盖了整栋电梯公寓的所有房屋，包括住宅用房和商业用房在内。故刘龙元、雍丽华称其是“商业业主”不应当交纳物管费的理由不能成立；且刘龙元、雍丽华经营的茶房明显具有商住两用的性质，应当支付物管费用。3.案涉尚品名居小区除刘龙元、雍丽华之外的其他业主在接受了华鑫物业公司物管服务之后，均能按时交纳物管费用。在一审庭审中，业主委员会的负责人之一向仲寿出庭作证，证实了华鑫物业公司自从2014年5月至今，均向包括刘龙元、雍丽华房屋在内的该小区提供了物管服务的事实，依据谁受益谁负担的有偿服务原则，并依据华鑫物业公司与小区业主委员会签订的合同约定条款和《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款、第十五条第二项之规定，刘龙元、雍丽华应当支付物管费。三、案涉业主委员会的成立完全合法。案涉业主委员会是依据《物业管理条例》之规定，按照法定程序产生的，故业主委员会有权利对外从事相关民事活动。如果刘龙元、雍丽华认为业主委员会的成立不具有合法性，只有另案处理，与本案无关。四、刘龙元、雍丽华称华鑫物业公司和业主委员会恶意串通、弄虚作假、伪造证据的理由不成立。五、刘龙元、雍丽华称商业（营业）房楼顶漏水几年，其住宿部接客后订单多次被退回，装修损坏，损失几百万元。即使该类情况真实存在，也与华鑫物业公司无关，华鑫物业公司对此无任何责任。商品房的房顶漏水问题，如果在保修期内应由开发商负责维修，在保修期后应由业主向业主委员会反映，由业主委员会依照相关程序动用维修基金进行维修，华鑫物业公司所收取的物管费用中不包含房顶漏水的相关维修费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 华鑫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘龙元、雍丽华立即缴纳物业管理费70,091.13元；2.刘龙元、雍丽华承担滞纳金1,402元及资金利息；3.诉讼费由刘龙元、雍丽华承担。 一审法院审理认定的事实：案涉房屋系刘龙元、雍丽华购买，建筑面积858.72平方米，该房屋用途为商业服务，目前用于开设茶房。2014年5月1日，南部县北星物业管理有限公司与代表人为何素英加盖印章为“尚品名居业组委员会”签订了《尚品名居物业管理合同》，约定交纳物业管理费的时间为2014年5月，本年度按照每月1元/㎡，自2015年起价格按照每月1.2元/㎡的标准计算物业管理费。2017年1月4日，华鑫物业公司与代表为何素英（未加盖任何印章）签订《物业管理合同》，约定尚品名居小区住宅房和商业房（“房和商业房”字样为手写添加）按建筑面积每月每平方米1.20元收取。2017年12月31日，华鑫物业公司与代表为何素英、向仲寿并加盖印章为“南部县新安路居委会尚品名居小区业主委员会”（印章编号5113219002262，以下简称尚品名居业委会）的组织签订《物业服务管理承包合同》，约定“……第二条物业管理服务的内容六、物业管理公司承担物业管理服务时间及收费标准1.华鑫物业管理有限公司自2018年元月1日起，继续承包尚品名居小区的物业服务的管理工作，承包时间暂定到2020年12月31日止，该合同有效。2.收费标准为甲、乙双方共同协商为每平方米每月管理价为1.20元（由打印的1.1元手写改动为1.2元），乙方可按收费标准到每户收取。3.甲方业主缴纳物管费时间为2018年1月1日-2018年12月31日前均为当年物业管理费用……第三条其他的约定事项……四、双方约定2019年1月份起涨价为1.2元(由打印的1.1元手写改动为1.2元)收取的物业费中给甲方（业委会）共计1万元，用于电梯和消防设施更换配件资金……”。 一审法院另查明，华鑫物业公司历史名称为南部县北星物业管理有限公司。证人向仲寿向法庭陈述，自2014年起由华鑫物业公司对尚品名居进行物业管理服务。尚品名居小区业主委员会于2014年成立，何素英任主任，向仲寿为副主任。虽然合同上约定的物业管理费价格一直为每月1.2元/㎡，但是住宅部分在实际支付过程中，一直是按照每月1元/㎡的价格在支付。对于商业部分虽然约定了一个价格，但是业主委员会的意思是由华鑫物业公司和商业部分的业主协商，没有统一定价。 一审法院至南部县房地产管理局查询尚品名居小区业主委员会成立的备案登记资料，未查询到具体备案材料，但是依据南部县房地产管理局出示的一份表格显示，目前为尚品名居小区提供物业管理服务的企业为华鑫物业公司。 一审法院认为，依据华鑫物业公司与何素英作为代表签订的三份合同来看，2014年5月1日签订的物业管理合同上加盖的印章“业组”二字书写错误，该印章字样、形状等不符合相关规定，应属私刻；2017年1月4日签订的合同未加盖任何印章；2017年12月31日签订的合同加盖了名为南部县新安路居委会尚品名居小区业主委员会（印章编号5113219002262）的印章。结合庭审举证质证以及该院在南部县房地产管理局的查询情况可以推知，新安路居委会尚品名居小区业主委员会合法成立后与华鑫物业公司签订的物业管理合同为2017年12月31日签订的《物业服务管理承包合同》，该合同对刘龙元、雍丽华产生拘束力。在此之前，没有证据表明，尚品名居小区合法成立了业主委员会，也无证据表明刘龙元、雍丽华授权何素英与华鑫物业公司签订物业服务管理合同。因此，2014年5月1日和2017年1月4日的二份《物业管理合同》对刘龙元、雍丽华不产生拘束力。2.关于刘龙元、雍丽华抗辩尚品名居按照规定不构成小区、墙顶漏水、华鑫物业公司催收通知说不再提供服务、华鑫物业公司超范围经营等，因此不应支付物业管理费的问题。尚品名居作为独栋的电梯公寓包括了居民住宅和商业用房，其属于一个不可分割的整体，华鑫物业公司提供的物业管理服务涵盖的是尚品名居整栋电梯公寓，不可分割。刘龙元、雍丽华作为尚品名居的业主，实际接受了华鑫物业公司提供的服务，应当向华鑫物业公司支付物业管理费。3.物业管理费支付标准。依据庭审举证质证，2017年12月31日《物业管理承包合同》虽然约定了物业服务管理费的收取标准，但该合同在实际履行过程中，对于物业管理费的收取单价进行了变更，其住宅楼收取标准为每月1元/㎡，结合华鑫物业公司提供的服务情况，确定刘龙元、雍丽华按照每月1元/㎡的标准向华鑫物业公司缴纳物业管理费，物业管理费的起算至截止时间为：2018年1月1日至2019年8月31日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款、第十五条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘龙元、雍丽华在判决生效后十日内向华鑫物业公司支付2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费17,174.4元（858.72㎡×1元/㎡）；二、驳回华鑫物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,587元减半收取793.5元，由刘龙元、雍丽华负担114.5元，华鑫物业公司负担679元。 二审审理期间，刘龙元、雍丽华提供如下证据：1.照片，2.工资表，3.华鑫物业公司工商登记信息，4.商业业主及租赁人员证明，5.联网报警合同，6.收款收据。 二审审理查明，尚品名居业委会（甲方）与华鑫物业公司（乙方）于2017年12月31日签订的《物业管理承包合同》除一审查明的事实外，该合同还载明：第一条甲乙双方的权利和义务一、甲方权利和义务遵守物管条例中自己应遵守的管理制度和《业主临时公约》中对业主的要求；根据本协议之规定按时向乙方缴纳物业管理费；正确对待乙方的管理工作，支持乙方的工作，不得刁难和轻视。二、乙方的权利和义务对小区建筑物构建及外表，需维修的部分要与业委会一道定出维修方案，共同报请房管局拨款（维修基金）进行维修；制定本小区物业的《物业管理制度》和《业主临时公约》，经业委会同意后公布于众方可实施；建立管理档案资料，制定出业主临时公约定，行为人的约束制度；每年按甲乙双方的协议规定，向甲方各业主收取物业管理费用。第二条物业服务的内容一、小区内公共设施设备在运行期间维护和管理，二、环境卫生，三、治安管理，四、交通秩序与车辆停放机动车辆的停放，五、装饰装修管理，六、物业公司承担物业管理服务时间及收费标准......6.协议定为甲方各业主必须在物业通知缴费之日起，按约定的标准和时间缴纳物业管理费，逾期不缴纳，乙方有权要求甲方（业主）定期缴纳本年度的物业管理费、滞纳金。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为,根据当事人的上诉及答辩,本案争议焦点为刘龙、雍丽华对其经营的尚品名居二楼茶房是否应交纳物业费。经查，尚品名居是独立的电梯公寓，南部县房地产管理局登记表记载尚品名居小区成立了尚品名居业委会，尚品名居业委会与华鑫物业公司于2017年12月31日签订了《物业服务管理承包合同》，该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。该《物业管理承包合同》对尚品名居小区的业主均具有法律约束力，刘龙元、雍丽华在该尚品名居二楼经营茶房，该茶房与居民住宅不可分割，刘龙元、雍丽华属于尚品名居小区的业主；同时从双方提供的照片等证据看，刘龙元、雍丽华在经营茶房过程中，实际接受了华鑫物业公司的物业服务，应当向华鑫物业公司支付物业管理费。至于刘龙元、雍丽华上诉称业主委员成立不合法的问题，尚品名居业委员会成立是否合法不属本案审理范围。关于刘龙元、雍丽华上诉称业主委员会与华鑫物业公司串通，伪造证据等问题，刘龙元、雍丽华对此未提供证据予以证明；关于商业房顶漏水的问题，根据案涉《物业管理承包合同》第一条第二款第二项“对小区建筑物构建及外表，需维修的部分要与业委会一道定出维修方案，共同报请房管局拨款（维修基金）进行维修”的约定，如商业房顶漏水应是业主委员会与华鑫物业公司共同定出维修方案并共同报房管局拨款，并非由华鑫物业公司直接进行维修。综上，一审对刘龙元、雍丽华承担物业管理费认定并无不当，刘龙元、雍丽华上诉称其不承担支付物业管理费的理由不成立。 综上所述，刘龙元、雍丽华的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费229元，由刘龙元、雍丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年四月十六日 书记员  任珍波