四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川08执异7号 案外人：向志荣，男，汉族，1956年2月26日出生，住四川省广元市利州区。 案外人：陈秀芳，女，汉族，1967年9月2日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：陶勇，男1968年9月26日出生，汉族，住四川省剑阁县。 申请执行人：杨晓莉，女，1972年10月17日出生，汉族，住四川省剑阁县。 申请执行人：刘少华，男，汉族，1972年10月6日出生，住四川省旺苍县。 申请执行人：吴敏，女，汉族，1972年9月10日出生，住四川省旺苍县。 申请执行人：文海洋，女，汉族，1963年6月3日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王慧，女，汉族，1988年5月17日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：何波才，男，汉族，1972年10月12日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：葛蔓娣，女，汉族，1973年4月26日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：张德权，男，汉族，1970年2月13日出生，住四川省巴中市恩阳区。 申请执行人：何菊香，女，汉族，1976年4月27日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王玲，女，汉族，1968年11月13日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：何黎，女，汉族，1991年2月25日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：张钧，男，汉族，1992年3月8日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：马龙，男，汉族，1978年3月18日出生，住四川省苍溪县。 申请执行人：徐桂芳，女，汉族，1973年1月1日出生，住四川省苍溪县。 申请执行人：马再东，男，汉族，1976年7月11日出生，住四川省广元市元坝区。 申请执行人：刘宗丽，女，汉族，1975年2月20日出生，住四川省广元市元坝区。 申请执行人：侯武东，男，汉族，1972年11月3日出生，住四川省广元市元坝区。 申请执行人：杨志刚，男，汉族，1980年2月10日出生，住湖北省孝感市孝南区。 申请执行人：吴文静，女，汉族，1985年4月25日出生，住湖北省孝感市开发区。 申请执行人：杨丽红，女，汉族，1973年9月9日出生，住湖北省孝感市孝南区。 申请执行人：吴建平，男，汉族，1968年6月27日出生，住湖北省孝感市孝南区。 申请执行人：宁兵勇，男，汉族，1982年7月11日出生，住江西省鹰潭市余江县。 申请执行人：党妍清，女，汉族，1985年4月1日出生，住四川省剑阁县。 申请执行人：宁金林，男，汉族，1955年11月15日出生，住江西省鹰潭市余江县。 申请执行人：吴金桂，女，汉族，1956年8月6日出生，住江西省鹰潭市余江县。 申请执行人：宁全兵，男，汉族，1984年11月28日出生，住四川省剑阁县。 申请执行人：郑艾霖，女，汉族，1986年10月28日出生，住四川省双流县。 申请执行人：何晓华，女，汉族，1966年6月16日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：尹敏，女，汉族，1973年1月4日出生，住四川省旺苍县。 申请执行人：陈金志，男，汉族，1967年11月5日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：宁智勇，男，汉族，1980年1月9日出生，住江西省鹰潭市余江县。 申请执行人：潘艳燕，女，汉族，1982年2月5日出生，住四川省剑阁县。 申请执行人：蔡波，女，汉族，1972年1月22日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：赵泽兵，男，汉族，1968年10月7日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：邢明军，男，汉族，1978年11月25日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：刘兰芝，女，汉族，1985年2月6日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：杜先胜，男，汉族，1979年10月19日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：雷喻婷，女，汉族，1987年6月28日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：熊大钊，男，汉族，1975年8月24日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：何海蓉，女，汉族，1978年1月20日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：高晓燕，女，汉族，1976年11月1日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王加林，男，汉族，1975年1月9日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王某，男，汉族，2003年9月4日出生，住四川省广元市市中区。 申请执行人：吴海林，男，汉族，1977年12月9日出生，住四川省绵阳市游仙区。 申请执行人：彭琼华，女，汉族，1980年6月12日出生，住四川省绵阳市游仙区。 被执行人：广元市新程实业有限公司。 法定代表人：杨乾惠，公司董事长。 本院在执行陶勇、杨晓莉、张德权、何菊香等人与广元市新程实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，案外人向志荣、陈秀芳对本院查封位于广元市利州区的房屋主张所有权并提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向志荣、陈秀芳称，1.要求人民法院关于（2019）川08执72-73号、80-83号、86-98号裁定书对广元市房屋终结执行；2.请求人民法院解除广元市房屋的查封。事实和理由：异议人是房屋的买受人，并一直占有、使用和收益，异议人早在2009年12月4日就购买了该房屋，并且一次性支付完购房款，总价款32万元，广元市新程实业有限公司出具了收款收据和内部申购协议。2014年8月17日开发商对房屋进行了交付，异议人已经入住至今，也按规定缴纳物业管理费，有顺意物业有限公司的收费凭证。该房屋是异议人唯一生活用房，江南星城的房屋因历史原因产权手续一直不顺利，异议人也深受其害，其强制执行不仅违法也严重损害了老年人的财产权益、人身权利。 本院查明，2019年6月4日本院依据已经发生法律效力的广元仲裁委员会（2017）广仲裁字第83号裁决书，受理申请执行人陶勇、杨晓莉与被执行人广元市新程实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）川08执72号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人广元市新程实业有限公司在银行的银行存款420000元；或查封、扣押被执行人广元市新程实业有限公司价值420000元的财产。同年6月13日向广元市不动产登记中心发出（2019）川08执72号协助执行通知书，轮候查封被执行人广元市新程实业有限公司位于广元市利州区房屋。因本院受理上述申请执行人与被执行人广元市新程实业有限公司房屋买卖合同纠纷共计十九案，遂作出（2019）川08执行72-73号、80-83号、86-98号执行裁定，决定对十九案合并执行。同年10月30日，本院根据（2019）川08执行72-73号、80-83号、86-98号执行裁定再次对被执行人广元市新程实业有限公司位于广元市利州区房屋予以轮候查封。执行中查明，案涉房屋的首查封法院为四川省广元市利州区人民法院，查封文书号为（2012）广利州执字第606号。 另查明，案外人向志荣、陈秀芳系夫妻关系，向志荣于2019年12月4日与广元市新程实业有限公司签订《江南星城内部申购协议》一份，约定：由向志荣购买广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区江南星城Ａ幢一单元7楼2号房屋一套，面积102.6平方米，一次性支付购房款320000元。同日广元市新程实业有限公司出具编号为ＮＯ：0053811收据一张，但双方未签订正式商品房买卖合同。案外人向志荣、陈秀芳于2014年8月29日领取钥匙后已装修完毕并入住至今。 后，案外人向志荣、陈秀芳向四川省广元市利州区人民法院提出执行异议，要求终结并解除对位于四川省广元市利州区房屋的执行和查封，四川省广元市利州区人民法院立案受理并予以审查。2020年1月16日作出（2020）川0802执异2号执行裁定书，裁定：中止对广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区江南星城Ａ幢一单元7楼2号房屋的执行。在上述法律文书生效后四川省广元市利州区人民法院依法解除对案涉房屋的查封，本院轮候查封措施自动转换为正式查封并发生法律效力。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人向志荣、陈秀芳是否可以以其已购买并实际占有使用该房屋为由排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，向志荣、陈秀芳在本院查封案涉房屋前与被执行人广元市新程实业有限公司签订了案涉房屋《内部申购协议》。该份协议书具备《商品房销售管理办理》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，且案外人在当日即通过银行转账和现金支付的方式一次性支付购房款，广元市新程实业有限公司按协议约定收受了购房款并出具收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议具备商品房买卖合同的基本要件，且向志荣、陈秀芳目前实际占有该房屋。在广元市不动产登记中心查询信息载明，案外人向志荣、陈秀芳在广元市本级辖区内无其他用于居住房屋产权登记信息。 综上，案外人向志荣、陈秀芳议请求符合上述法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十九条规定，裁定如下： 中止对位于四川省广元市利州区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何伟 审判员  李华 审判员  苟宇 二〇二〇年四月二十三日 书记员  克棒