辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4803号上诉人（原审被告）：路成禹，男，1988年2月12日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人:刘华剑,北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：鄢鹤，女，1987年12月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:刘华剑,北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人:路成禹(鄢鹤丈夫)，男，1988年2月12日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：张国臣，男，1973年3月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区上诉人路成禹、鄢鹤因与被上诉人张国臣房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。路成禹、鄢鹤上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、三、四项或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审违反法定程序，应当追加中介作为第三人参加诉讼；一审认定事实错误，上诉人并未收取定金。本案已经有定金条款，不应同时适用定金和违约金。并且20万元5年的定期利息损失，超出可预见的损失范围，同时也扩大损失，该20万元取款时有利息，之后存银行还会有利息，一审将5年全部利息让上诉人承担不公平。张国臣辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。张国臣向一审法院起诉请求：1.要求解除房屋买卖合同；2.判令被告返还原告定金20000元、中介费4000元，赔偿原告违约金20000元及定期存款五年200000元支取的利息38600元，共计82600元；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明，二被告系夫妻关系。2019年10月24日，原告张国臣（乙方）与被告路成禹、鄢鹤（甲方）、沈阳市苏家屯区儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房地产）（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其共有的位于沈阳市苏家屯区房屋出售给乙方，建筑面积74.21平方米。成交价格及付款方式：房屋转让价格610000元，乙方应在签订本合同的同时支付20000元作为定金，支付给甲方；乙方在办理产权过户手续当天，将剩余房款590000元支付给甲方。中介服务费及支付：甲乙丙三方签订本合同同时，以国家及行业相关规定甲方须向丙方支付中介服务费6100元，乙方须向丙方支付中介费6100元。合同争议及违约处理：如双方在本合同履行过程中发生违约情况，违约方需支付守约方违约金，违约金额为定金的双倍。如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，违约一方支付丙方的中介服务费。补充约定：双方协商决定，乙方现金购买该房屋，该房屋尚有公积金贷款人民币170000元，乙方同意替甲方结清公积金贷款。需要甲方提供个人征信报告。待该房屋结清贷款且撤抵押后，双方进行交易过户。双方约定2019年10月31日之前配合甲方结清贷款。合同签订当日，原告将定金20000元交付给儒房地产代为保管，并向儒房地产交纳了中介费4000元。后因二被告原因，导致合同未能继续履行，故原告诉讼来院。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应履行各自合同义务。关于原、被告谁违约在先的问题，被告称系由于原告未向其交纳定金及部分购房款而违约在先，一审法院认为虽然该定金没有交付给被告，但从原告提交的定金收据及辽宁省农村信用社、朝阳银行的业务凭证，能够证明原告在签订合同当日即将购房定金交付给了中介公司并为购买案涉房屋从银行提前支取了定期存款，其行为系在积极履行合同义务，原告将定金交付给中介公司系由于三方同意由中介公司代为保管定金，经手该房屋交易的儒房地产工作人员亦出庭证明了上述事实，并提出在被告持有的房屋买卖合同原件背面注明了上述约定，现被告未能出示该合同原件，故一审法院对被告的上述抗辩主张不予采纳。现原告主张解除合同，被告亦表示同意，一审法院对原告主张解除合同的诉求予以支持。而通过被告路成禹与儒房地产员工王强的微信对话记录，能够证明系由于被告原因致使合同最终未能继续履行，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，被告应给付原告双倍定金的另一半20000元。对原告已交付儒房地产的定金20000元，原告应向儒房地产主张权利。关于中介服务费，原告已向中介公司交纳中介服务费4000元，而中介公司也为本次交易提供了中介服务，该款确属原告因此次交易造成的损失，故被告应承担该中介服务费4000元。关于原告主张的定期存款利息损失，原告为完成交易提前支取了五年存期的银行存款200000元，现因该交易未能完成，原告可得利息损失38599元应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张国臣与被告路成禹、鄢鹤于2019年10月24日签订的《房屋买卖合同》；二、被告路成禹、鄢鹤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张国臣违约金20000元；三、被告路成禹、鄢鹤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张国臣中介服务费4000元；四、被告路成禹、鄢鹤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张国臣利息损失38599元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张国臣其他诉讼请求。案件受理费4950元，已减半收取，由被告路成禹、鄢鹤负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行各自合同义务。关于上诉人主张其未收取定金的问题。虽然该定金没有交付给上诉人，但被上诉人能够证明其在签订合同当日即将购房定金交付给了中介公司，被上诉人将定金交付给中介公司系由于三方同意由中介公司代为保管定金，一审期间经手该房屋交易的儒房地产工作人员亦出庭证明了上述事实，并提出在上诉人持有的房屋买卖合同原件背面注明了上述约定，上诉人未能出示该合同原件，应承担举证不能的不利后果，故一审认定三方同意由中介公司代为保管定金正确。因本案中介公司已有工作人员到庭说明情况，无必要追加其为第三人参加诉讼。关于上诉人主张不应给付利息损失的主张。因双方签订的合同第九条已经对违约金作出明确约定，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案被上诉人已经选择定金条款，一审再行判决给付利息损失欠妥，本院予以纠正。综上，上诉人路成禹、鄢鹤的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7822号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7822号民事判决第四、五项；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4950元，二审案件受理费1364元，均由被上诉人路成禹、鄢鹤负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年四月二十四日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。