文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初5679号原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号（以下简称农业银行高邮支行）。负责人：刘嵬，该行行长。委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾锦杨，江苏金飞达律师事务所律师。被告：王兆刚，男，1965年12月28日出生，汉族，江苏省高邮市人，住高邮市。被告：徐晓香，女，1968年11月28日出生，汉族，江苏省高邮市人，住高邮市。被告：高邮市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰地产公司），住所地在高邮市金桥金盾小区1幢1号。法定代表人：黄国忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆君，该公司员工。原告农业银行高邮支行与被告王兆刚、徐晓香、华泰地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李峰、顾锦杨、被告华泰地产公司委托诉讼代理人陆君到庭参加了诉讼，被告王兆刚、徐晓香因下落不明经本院公告送达传票等诉讼文书，到期后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告农业银行高邮支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告王兆刚、徐晓香立即偿还原告本金744587.4元，利息15028.72元，以及罚息复利（利息等计算值2019年7月23日，逾期顺加）。2、判令原告对被告所有的位于高邮市龙庭御景10-101号房产的处置价款享有优先受偿权。3、被告华泰地产公司对上述债务承担连带偿还责任。事实和理由：2013年3月11日，被告王兆刚因购买坐落于高邮市龙庭御景10-101号房产，向原告农业银行高邮支行贷款99万元，并约定了罚息、复利的计算方式。被告徐晓香承诺对上述债务承担连带清偿责任，被告华泰地产为上述借款提供担保，被告王兆刚、徐晓香以该房产抵押作为担保，合同签订后被告前期正常还款，但2019年2月起不再还款，故诉至法院请求判如所请。被告王兆刚、徐晓香未答辩。被告华泰地产辩称，借款是事实，担保也是事实，涉案房屋尚未办理他项权证，希望法庭协调处理。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，被告王兆刚因购买坐落于高邮市龙庭御景10-101号的房屋所需，向原告农业银行高邮支行贷款99万元，于当日与原告农业银行高邮支行签订《个人购房担保借款合同》，双方约定贷款期限204个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告徐晓香向原告出具承诺书，承诺其作为与王兆刚共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对何加斌的贷款承担无限连带清偿责任。合同还约定被告王兆刚、徐晓香作为抵押人自愿将位于高邮市龙庭御景10-101号房屋抵押给原告，但截至目前尚未办理不动产登记证明。被告华泰地产向原告出具《个人购房贷款担保书》，愿意为被告向原告申请贷款所形成的债务承担连带保证责任，保证期间自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并将《房屋他项权证》交原告保管之日止。合同签订后，原告向被告王兆刚指定的帐户支付99万元借款，并形成个人借款凭证一份，约定年利率为6.55%，每月还款日为11日。合同履行中，被告于2019年2月11日起一直未按约定履行还款义务，为此，原告诉至本院。截止2019年7月23日两被告共欠原告借款本金744587.4元、利息15028.72元、罚息193.92元、复利138.4元。以上事实有原告陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、进账单、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、个人购房贷款担保书、同意房产抵押承诺书予以证实。上述证据本院经审查后，认定其证明力。本院认为，原告农业银行高邮支行与被告王兆刚、徐晓香签订的《个人购房担保借款合同》、被告华泰地产公司向原告出具的《个人购房贷款担保书》合法有效、对双方当事人均具有约束力，原告按约履行了交付所借款项的义务，被告王兆刚未按约还本付息，构成违约，原告有权宣布所有借款提前到期，并要求被告王兆刚承担按约定罚息、复利标准支付罚息、复利的违约责任。被告徐晓香因承诺其作为与王兆刚共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对王兆刚的贷款承担无限连带清偿责任。故应当与被告王兆刚承担共同还款责任。涉案房屋一直未能办理房产证以及他项权证，故原告对涉案房屋处置价款不能享有优先受偿权，但被告华泰地产公司依法应对被告王兆刚所欠原告的借款本息承担连带还款责任。经审查，原告主张的利息以及逾期罚息、复利的计算方式不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王兆刚、徐晓香应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金744587.4元、利息15028.72元、罚息193.92元、复利138.4元（以上利息、罚息、复利计算至2019年7月23日，自2019年7月24日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息、复利按照双方所签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算。二、被告高邮市华泰房地产开发有限公司对上述借款本金及利息、罚息、复利承担连带归还责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费5000元，共计16400元，由被告王兆刚、徐晓香承担（此款原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告，诉讼费和案款可汇入以下账户，开户名称：高邮市人民法院，账号95×××02）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 玲人民陪审员  宋旭光人民陪审员  沈双兵二〇二〇年四月十五日书 记 员  黄 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对利息的支付没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。