辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4676号上诉人（原审被告）：沈阳地利农副产品有限公司，住所地沈阳市大东区东贸路28号。法定代表人：耿孝国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲奕，女，汉族，1983年4月6日出生，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区景星北街15号101室。法定代表人：耿孝国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李思佳，黑龙江泰封律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单林玉，女，1951年6月29日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：任雪娇，辽宁希光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建胜（单林玉儿子），男，1973年1月25日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：李洪军，男，1977年4月24日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：孙华印，黑龙江泰封律师事务所律师。上诉人沈阳地利农副产品有限公司（简称沈阳地利）、辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司（简称辽宁地利）因与被上诉人单林玉、李洪军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳地利上诉请求：不同意承担连带责任，判项一、二、三、五判决数额过高，请求发回重审或依法改判。事实和理由：1、我单位未实际经营生鲜连锁超市；2、我单位未收到通知，对合同的履行情况从不知情；3、辽宁地利为房屋的实际使用人，单林玉为违约方；4、原审法院认定的违约金数额过高；5、我方无需支付恢复原状的费用和鉴定费用。辽宁地利答辩：同意沈阳地利的上诉意见。单林玉答辩：一、一审认定由沈阳地利承担合同责任正确。2016年1月1日，沈阳地利农副产品有限公司向李洪军出具授权书一份，沈阳地利作为授权人系合同主体理应承担合同相应的责任。二、一审认定单林玉分别于2018年3月5日和5月17日向沈阳地利邮寄了通知和通知函正确。三、关于消防手续问题。上诉方以消防问题没有解决，被上诉人房屋无法使用说法是不成立的。第三、双方的合同第六项第4点明确约定，承租方自行办理营业手续和承担费用，自行办理消防手续和承担费用；第四、通过向法庭提交的证据也证明，在交付地利公司前此房屋的状态，含有高位水箱、消防器材、四个消防通道还有蓄水池等，完全符合消防安全要求。第五、按常理和合同约定均是，房主提供有合法产权的房屋，承租方改变用途，具体做什么经营使用，去办理相关的经营手续和消防手续。房主根本无此义务。四、关于违约金数额问题。双方签订了为期8年的租赁合同，理应诚信履行，合同第八条第5项明确约定，乙方应按合同约定时间缴纳租金，如果乙方未按合同约定期限内缴纳房屋租金，乙方应按租金总额的20%承担违约责任，即246万。第八条第4项明确约定，甲乙双方在合同期内因任一方违约造成对方损失的，应向对方承担损失。五、关于恢复原状的费用。一是合同约定，租赁期满后，承租方应保证原有房屋结构完好，不影响正常使用或再次出租，上诉方将房屋原有3个消防通道拆除的情况下理应恢复原状或支付恢复原状的费用。二是经法定程序评估，专业鉴定机构出具鉴定意见，故此恢复原状的费用无可辩驳。李洪军答辩：同意上诉人沈阳地利的意见。辽宁地利上诉请求：判项一到五都有异议，请求改判我公司不承担任何违约责任或发回重审。事实及理由：一审认定违约责任主体为上诉人错误，并据此判令上诉人须承担租金、违约金、恢复费用、鉴定费用即免租期租金等费用错误。一、被上诉人房屋存在消防问题，且无法办理消防手续导致上诉人无法经营，租赁合同的合同目的无法实现而解除，解除合同的责任在于被上诉人而非上诉人；二、上诉人并非违约责任主体，一审法院认定事实不清。沈阳地利答辩：同意辽宁地利的意见。单林玉答辩：一、关于消防手续问题。上诉方以消防问题没有解决，被上诉人迟迟不予提供，租赁合同目的无法实现的说法是不成立的。我方在签订合同之初及被告需要时，均予配合到档案馆进行查档。根据合同约定，我方负责提供房产证、房主身份证原件或复印件，这是双方的租赁合同第六项第4点明确约定的，我方积极配合通过查档提供基本的消防手续。通过一审提交的证据也证明（提供的房产图纸缩印和房产档案及光盘和房屋交付前后的照片对比），均可证实在交付地利公司承租前此房屋的状态，含有高位水箱、消防器材、四部可上下楼的通道还有蓄水池等，完全符合消防安全要求。通过与吴爽的录音也证明地利公司工作人员在不代表个人情况下明确表明消防是其自身的责任。2017年10月23日沈河区公安消防大队出具的临时查封决定书也能证明：被告方被查封的原因是因三层违规设置员工宿舍和只有一条梳散楼梯，2个原因所致，而原有4部楼梯被被告承租后拆除3部仅剩1部和三层设置员工宿舍，造成此现状皆为上诉方人为所致，破坏了我方的房屋结构不说还造成消防验收不合格，故消防手续问题与被上诉人无关。二、关于违约主体问题。2016年1月1日，沈阳地利农副产品有限公司向李洪军出具授权书一份，明确写明授权李洪军驻沈阳分公司签订房屋租赁协议等相关事宜，故委托人沈阳地利应为责任主体承担合同的权利义务。辽宁地利自认是实际使用人，而且水、电费票据均以辽宁地利名义出具，故辽宁地利应与沈阳地利共同承担违约责任。三、关于房屋交还时间、合同解除时间及房屋存在改造问题，一审中我方均提供了足够的证据（包括交房录音、照片，上诉人承租房屋前后的照片对比及鉴定意见等）予以证明，一审认定正确。四、关于违约金数额问题。双方签订了为期8年的租赁合同，理应诚信履行，合同第八条第5项明确约定，乙方应按合同约定时间缴纳租金，如果乙方未按合同约定期限内缴纳房屋租金，乙方应按租金总额的20%承担违约责任，即246万。第八条第4项明确约定，沈阳地利违约，按照合同约定，应承担合同约定的违约责任。而且给我方造成了房屋主体结构被拆改后的无法正常出租的现状、需要恢复原状期间的租金损失及预期租金利益损失，一审法院判决的86万元合理，请求二审法院予以维持。五、关于恢复原状的费用和鉴定费。一是合同约定，租赁期满后，承租方应保证原有房屋结构完好，不影响正常使用或再次出租，上诉方将房屋原有3个消防通道拆除的情况下理应恢复原状或支付恢复原状的费用。二是经法定程序评估，专业鉴定机构出具鉴定意见，故此恢复原状的费用和实际发生的鉴定费无可辩驳。六、关于迟延交房租金和免租期租金迟延交房租金：根据我方一审提交的证据（交房录音和交接照片）均显示是2018年6月6日上诉人才将房屋交还，故自上诉人交纳房租的截止日期2018年5月15日至6月6日交房日，理应承担上述期间的房屋租金。李洪军答辩：同意辽宁地利的意见。单林玉向一审法院起诉请求：1.请求判令三被告连带给付原告逾期交付房屋的租金90411元（2018年5月15日至2018年6月6日）；2.请求判令三被告连带给付原告违约金86万元；3.请求判令三被告补偿有关恢复原状的费用43694元及鉴定费3000元；4.请求判令三被告连带给付原告75天（免租期）的租金30万元；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系沈阳市沈河区文富路30号、建筑面积3068平方米房屋的所有权人。2016年1月1日，被告沈阳地利农副产品有限公司向被告李洪军出具授权书一份，内容为：地利集团，闻氏生态农业有限公司，授权李洪军（身份证220182197××××××××）驻沈阳分公司签订房屋租赁协议等相关事宜。2016年2月5日，原告作为甲方，王建胜（原告儿子）作为经办人，被告李洪军作为乙方，签订《租赁合同》一份，合同约定，租赁房屋共地下1层、地上3层，3068平方米租赁给乙方使用。乙方租赁房屋用途为生鲜连锁超市经营使用。房屋租赁期限为8年，自2016年2月5日至2024年5月15日。免租期3个月，其中2016年2月5日至2016年5月15日为免租期。2016年2月5日至2021年5月15日止，年租金1500000元，2021年5月15日至2024年5月15日止，年租金1600000元。租金支付方式为年付。乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年房屋租金，对应房屋租期为2016年2月5日至2017年5月15日。以后缴纳房屋租金，乙方应每年提前两个月将下一年度全年房屋租金支付给甲方，每次应当交付房屋租金的日期为3月15日前。合同有效期内，乙方对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。租赁房屋办理所有营业手续，由乙方自行办理和承担费用，存在消防问题的，乙方自行办理租赁房屋的消防手续，费用由乙方负责承担，甲方负责提供相关房产证、房主身份证、原件或复印件。乙方接收房屋后，要保管好房屋内用具及设施；在不损坏房屋结构的情况下，根据经营需要进行必要的改造和增加设施，需经甲方同意。如果乙方未经甲方同意，私自修改房屋造成房屋损失，由乙方负责全部赔偿。甲方同意，合同租赁期满后，乙方应保证原有房屋设施和房屋结构完好，不影响正常使用或再次出租状态。房屋交付时，乙方即已经确认甲方的房屋符合正常使用状态，完好无损。租赁期间，乙方负责维护房屋及其附属设施；乙方进住后，应注意安全、防水、防跑水等，如发生上述问题给他人或自己造成损失，或他人给乙方造成损失的，由乙方自行负责。甲乙双方在合同期内因任一方违约造成对方损失时，应向对方承担损失。乙方应按合同约定时间缴纳租金，如果乙方未按合同约定期限内缴纳房屋租金，甲方有权终止合同，乙方应按租金总额的20%承担违约责任。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告沈阳地利农副产品有限公司使用，被告沈阳地利农副产品有限公司对房屋进行装修，将房屋内原有的3部楼梯（消防通道）进行了拆除。2017年3月17日，案外人庞江向原告银行账户转款1500000元。2017年5月23日，辽宁省沈阳市沈河区公安消防大队向被告李洪军出具《行政处罚决定书》。以李洪军经营的沈阳市沈河区精彩地利生鲜超市未经消防安全检查擅自营业为由，决定给予被告李洪军经营的沈阳市沈河区精彩地利生鲜超市责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2017年10月23日，辽宁省沈阳市沈河区公安消防大队出具《临时查封决定书》，被查封单位为沈阳市沈河区精彩地利生鲜超市，地址是沈河区文富路30号，该决定书载明因三楼违规设置员工宿舍，只有一条疏散楼梯，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全。查封部位、场所的范围：三楼违规设置的员工宿舍大门。查封期限2017年10月22日18时至2017年10月22日18时。2018年3月15日，原告向被告沈阳地利农副产品有限公司发出《关于追缴沈阳市沈河区文富路30号房产租金的通知》，该通知载明2018年房租快要到期，请被告在3月15日前支付，如2018年3月15日之前没有支付下一年度租金，将承担违约责任。2018年5月17日，原告向被告沈阳地利农副产品有限公司邮寄《通知函》。该通知函中注明，因合同期限为8年，所以给被告3个月免租期，现合同刚履行2年，被告沈阳地利农副产品有限公司单方解约，应补齐这3个月的租金。被告沈阳地利农副产品有限公司未按合同约定期限缴纳房屋租金，应按租金总额的20%承担违约责任。被告沈阳地利农副产品有限公司直到临近合同到期日前几天才口头通知不再续租，给原告造成了预期可得的租金利益损失，应予以赔偿。在办理交接前，请结清在租金房屋期间产生的水费、电费、物业费等各项费用。沈阳地利农副产品有限公司在承租后改变了房屋的主体结构和消防通道，在交接房屋前应予恢复原状或补偿原告恢复原状的费用。2018年5月25日，被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司向原告发出《告知函》一份，该函中称因涉案房屋建筑商的问题导致其无法按照约定自行办理消防手续。如果不能彻底解决消防问题，将直接导致公司无法正常经营。因房屋建筑问题且问题迟迟没有解决，已经严重违反合同约定，造成租赁合同目的不能实现的根本性违约，其有权终止与甲方合同。2018年6月6日，原、被告就涉案房屋进行交接。庭审中，原告提交2018年5月28日购水通知单两份，该通知单上注明用户名称为“辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司”。案件审理过程中，原告申请对恢复涉案房屋3部楼梯（消防通道）所需费用进行鉴定。经我院辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司对该费用进行评估。该鉴定机构于2019年8月5日出具鉴定意见书，鉴定意见为修复费用43694元。原告花费鉴定费3000元。另查明，涉案房屋原地址为东陵区富民街西侧，建设项目名称为东陵区青少年宫。1994年7月29日，沈阳市公安局消防处出具对东陵区青少年宫工程的建筑设计防火审核通知书。一审法院认为，原告与李洪军签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据原告提交的授权书及当事人陈述，可以确认被告李洪军系受被告沈阳地利农副产品有限公司委托与原告签订合同，应由委托人即被告沈阳地利农副产品有限公司享受合同权利、承担合同义务。故对原告主张被告李洪军承担责任的诉讼请求，不予支持。关于违约责任主体的问题。被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司主张系因房屋存在消防问题导致提前解除合同。一审法院认为，根据《租赁合同》约定，原告在办理消防手续过程中承担的是协助义务，仅负责提供相关房产证、房主身份证、原件或复印件。被告沈阳地利农副产品有限公司并未提交相关证据证明其在签订合同后积极办理消防手续或原告拒绝配合其办理消防手续，且在2017年5月23日《行政处罚决定书》中明确注明处罚的理由为未经消防安全检查擅自营业。故可以认定被告沈阳地利农副产品有限公司在其营业前并未办理消防手续。根据2017年10月23日《临时查封决定书》，可以确认被告沈阳地利农副产品有限公司违反合同约定，擅自在经营场所设置员工宿舍，导致涉案房屋存在消防隐患。综上，被告沈阳地利农副产品有限公司在履行合同过程中既怠于履行合同约定义务，又违反合同约定擅自改建宿舍，应承担违约责任。被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司自认其为涉案房屋实际使用人，应与被告沈阳地利农副产品有限公司共同承担违约责任。关于原告主张被告给付2018年5月15日至2018年6月6日期间房屋租金的问题。根据原告提交的证据，可以确认被告实际交房时间为2018年6月6日，此时间应认定为合同正式解除时间，原告与被告沈阳地利农副产品有限公司之间的《租赁合同》此时解除。故被告应给付原告自2018年5月16日起至2018年6月6日房屋租金86301元（1500000元÷365天×21天）。关于原告主张被告给付违约金的问题。《租赁合同》明确约定应在3月15日前交付下一年度房屋租金，被告沈阳地利农副产品有限公司未在2018年3月15日前交付2018年5月16日至2019年5月15日房屋租金，其应承担相应的违约责任。《租赁合同》中约定被告逾期支付租金应给付原告租金总额20%的违约金，即2460000元[（1500000元×5年+1600000元×3年）×20%]，结合被告提前解除合同给原告造成寻租期、房屋主体结构拆改后恢复期间的租金损失，一审法院认为原告主张的违约金数额与实际损失数额基本相符，故对原告该主张，予以支持。关于原告主张被告给付恢复原状费用的问题。合同约定被告应保证房屋结构完好，现被告已将涉案房屋内楼梯进行拆改，合同解除后，应将楼梯恢复原状。故对原告主张被告给付恢复原状费用43694元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告给付鉴定费的问题。该鉴定费系原告因本案纠纷实际发生，故对原告该主张，予以支持。关于原告主张被告给付免租期75天租金的问题。原、被告合同中明确约定租赁期限为8年，免租期3个月，现被告实际使用2年即主张解除合同，免租期为3个月明显有失公平，故被告应给付原告67.5天（90天-2年÷8年×90天）免租期租金277397元（1500000元÷365天×67.5天）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告沈阳地利农副产品有限公司、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告单林玉自2018年5月16日起至2018年6月6日房屋租金86301元；二、被告沈阳地利农副产品有限公司、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告单林玉违约金860000元；三、被告沈阳地利农副产品有限公司、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告单林玉房屋恢复原状费用43694元；四、被告沈阳地利农副产品有限公司、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告单林玉鉴定费3000元；五、被告沈阳地利农副产品有限公司、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告单林玉免租期租金277397元；六、驳回原告单林玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16953元，保全费5000元，由被告沈阳地利农副产品有限公司、辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于沈阳地利是否应承担本案民事责任的问题，根据单林玉提交的沈阳地利向李红军出具的授权书及本案当事人的陈述，可以确认李洪军系受沈阳地利的委托与单林玉签订案涉房屋《租赁合同》，故一审法院确定由李洪军的委托人即沈阳地利享受该合同权利、承担该合同义务依据充分、并无不当。关于本案违约责任的确定问题。辽宁地利主张系因案涉房屋存在消防问题导致提前解除合同。考虑案涉房屋《租赁合同》仅约定单林玉在办理消防手续过程中承担的是协助义务，仅负责提供相关房产证、房主身份证、原件或复印件。辽宁地利并未提交相关证据证明单林玉拒绝履行配合办理消防手续的义务，且2017年5月23日《行政处罚决定书》明确注明处罚的理由为未经消防安全检查擅自营业，并未确定案涉房屋存在消防问题，则无法确定单林玉在此处存在违约行为。故一审法院确定承租人在履行合同过程中既怠于履行合同约定义务、又违反合同约定擅自改建宿舍、应承担违约责任并无不当。现辽宁地利、沈阳地利未能证明单林玉在履行案涉房屋《租赁合同》过程中存在违约行为，而辽宁地利、沈阳地利均存在无正当理由未按约支付房租的违约行为，故一审法院确定由辽宁地利、沈阳地利承担案涉房屋《租赁合同》解除的违约责任并无不当。关于辽宁地利、沈阳地利是否应给付恢复原状费用的问题。沈阳地利以及辽宁地利均否认拆除了案涉房屋的三部消防楼梯、并陈述与单林玉交接案涉房屋时三部消防楼梯已不存在，但通过单林玉提供的案涉房屋三部消防楼梯所处位置拆除前后的对比视频以及辽宁地利在一审法院庭审时不坚定的质证意见，存在高度盖然性的可能为辽宁地利以及沈阳地利在与单林玉签订案涉房屋《租赁合同》后未经单林玉同意拆除了上述三部消防楼梯。案涉房屋《租赁合同》约定承租人应保证房屋结构完好，现承租人已将涉案房屋内楼梯进行拆改，在案涉房屋《租赁合同》解除后，承租人应将被拆改部分恢复原状。故一审法院确定由沈阳地利以及辽宁地利给付单林玉恢复原状的费用以及鉴定费并无不当。关于2018年5月15日至2018年6月6日期间的房屋租金支付问题。单林玉提交的照片以及视频资料可以确认承租人的实际交房时间为2018年6月6日，沈阳地利以及辽宁地利对此予以否认、但未提供实际交房时间早于2018年6月6日的证据，故一审法院以2018年6月6日作为案涉房屋《租赁合同》正式解除的时间、沈阳地利以及辽宁地利给付单林玉自2018年5月16日起至2018年6月6日的房屋租金并无不当。关于免租期租金的问题。案涉房屋《租赁合同》明确约定租赁期限为8年，免租期3个月。现承租人实际使用仅2年、且承租人系存在违约行为导致案涉房屋《租赁合同》解除，则一审法院认定实际使用期限仅2年的情况下免租期仍为3个月明显有失公平，故一审法院按照未履行期间占合同全部履行期间的比例调整免租期期间符合公平原则，予以维持。关于违约金的确定问题。沈阳地利未按照案涉房屋《租赁合同》约定支付房屋租金，应承担违约责任。案涉房屋《租赁合同》约定承租人逾期支付租金应给付单林玉租金总额20%的违约金，即2460000元[（1500000元×5年+1600000元×3年）×20%]。考虑承租人提前解除合同给单林玉造成寻租期的租金损失、承租人在未经单林玉同意的情况下对案涉房屋结构进行拆改且不承认所需要的审理、鉴定以及恢复期间，上述期间一共可以确定为半年的时间较为符合实际，故一审法院认为单林玉主张的违约金数额与实际损失数额基本相符并无不当。综上所述，沈阳地利以及辽宁地利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16953元（沈阳地利农副产品有限公司缴纳），由上诉人沈阳地利农副产品有限公司负担；二审案件受理费16953元（辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司缴纳），由上诉人辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年四月二十日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。