浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1159号上诉人（原审原告）：卢圣洁，男，1987年12月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市滨江区，现住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：郑益飞，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司龙港市支行，住所地浙江省温州市龙港市龙港大道95号。负责人：黄莉颖，该支行行长。委托诉讼代理人：华胜，浙江塘河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜五莲，女，1973年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审被告）：陈上爱，男，1967年6月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人卢圣洁因与被上诉人中国银行股份有限公司龙港市支行（以下简称中国银行龙港支行）、颜五莲、陈上爱案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初6987号民事判决，向本院提起上诉。因原被上诉人中国银行股份有限公司苍南县支行的名称于本院二审期间变更为中国银行龙港支行，本院依法将被上诉人中国银行股份有限公司苍南县支行变更为中国银行龙港支行。本院依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。卢圣洁上诉请求：1.依法撤销浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初6987号民事判决，改判停止对坐落于浙江省杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产的执行并解除查封；2.本案一审、二审的诉讼费用由中国银行龙港支行、颜五莲、陈上爱承担。事实和理由：一、一审法院认为卢圣洁违反限购政策，对未办理过户登记存在过错，未取得物权期待权，不能阻却法院的强制执行，系认定事实错误。1.卢圣洁在购买涉案房屋时并不知道当时杭州购房政策发生了变化，也不知晓《关于进一步严格实施住房限购的通知》的具体发布时间，过户时才知道该通知已经出台。二审期间查询后得知该通知系杭州市住房保障和房产管理局于2016年11月9日晚上23点06分发布，卢圣洁对购买涉案房屋不存在恶意或具有过错行为。2.卢圣洁在购买涉案房屋时符合杭州的购房政策，支付主要购房款的时间为2016年11月9日，早于上述通知的发布时间，其对涉案房屋未办理过户不存在过错。3.卢圣洁在得知因政策原因不能办理涉案房屋的过户手续后，积极应对使自己符合杭州购房政策，在杭州寻找工作并于2019年6月将户口迁移到杭州市滨江区，即在本案一审期间已具备购房资格并能办理过户手续。期间，卢圣洁也积极要求颜五莲、陈上爱配合办理银行贷款账户过户手续，但因法院查封无法办理过户，而非卢圣洁自身原因所致。二、颜五莲在贷款时已有众多诉讼案件在身，且均未能履行付款义务，中国银行龙港支行在发放贷款时未对颜五莲、陈上爱的贷款资质进行审查，存在违规发放信用贷款的行为。综上所述，卢圣洁对涉案房屋未办理过户登记不存在过错，请求改判支持卢圣洁的一审诉讼请求。中国银行龙港支行辩称，1.一审法院认定卢圣洁违反限购政策，对未办理过户登记存在过错，未取得物权期待权，不能阻却法院的强制执行，符合法律规定。首先，卢圣洁于2016年11月27日与颜五莲签订《房屋买卖协议书》，系在杭州市政府于2016年11月10日施行限购政策之后，即限购在前，购买在后。其次，卢圣洁在购买涉案房屋前明知杭州市已经施行限购政策，却仍在自身不具备购房资格的情况下，规避限购政策而执意购买涉案房屋。因此，涉案房屋无法办理过户手续系其自身过错导致，应由其自行承担风险。最后，卢圣洁目前是否具备杭州市住房购买资格，与本案无关，不属于法院审查范围。2.中国银行龙港支行发放贷款依法依规，不存在违规发放信用贷款行为。中国银行龙港支行系依法成立的金融机构，独立审慎经营。颜五莲、陈上爱在向中国银行龙港支行申请贷款时，提供了涉案房屋的产权证件作为其资信证明，经核实无误，符合放款条件。综上，卢圣洁的诉请不足以排除中国银行龙港支行对颜五莲、陈上爱名下涉案房屋的执行请求，请求二审法院驳回卢圣洁的上诉请求，维持原判。颜五莲、陈上爱未作陈述。卢圣洁向一审法院起诉请求：1.停止对坐落于浙江省杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由中国银行龙港支行、颜五莲、陈上爱承担。一审法院认定事实：2016年11月9日，卢圣洁以购买涉案房屋为由，向颜五莲支付购房定金33万元。2016年11月27日，卢圣洁与颜五莲签订《房屋买卖协议书》，双方约定：颜五莲将其所有的坐落于杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产，连同家具在内以111万元的价格出售给卢圣洁；因当时杭州房产限购政策限制，暂时未能办理房产过户，其中按揭款27万元由卢圣洁续交，支付现金79万元，扣押5万元押金待办妥房屋过户手续后付清。协议签订后，卢圣洁向颜五莲支付购房款79万元（其中包括抵扣、代偿债务22.5万元）。2016年12月6日，卢圣洁与颜五莲签订《房屋买卖补充协议书》，双方约定：房屋在未办理过户手续前，双方以借款和土地与房产证件用于抵押的形式，待政策许可再予以办理房屋过户手续；该补充协议签名后效后房屋归卢圣洁所有并办理房屋移交手续。该补充协议签订后，颜五莲将涉案房屋交付给卢圣洁，卢圣洁也自2016年12月9日始按期支付房屋按揭款。由于杭州市实行商品房限购政策，致涉案房屋未办理产权转移登记。2017年，卢圣洁又向颜五莲支付购房款3万元。该院在执行中国银行龙港支行与颜五莲、陈上爱金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年5月27日依法查封了涉案房屋，并于次日作出（2019）浙0327执951号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖涉案房屋。卢圣洁于2019年6月14日向该院提出执行异议。该院于2019年7月1日作出（2019）浙0327执异113号执行裁定，驳回卢圣洁的异议。卢圣洁不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案中，由于卢圣洁购买涉案房屋时违反当地商品房限购政策，致涉案房屋至今未能办理产权转移登记，应认定买受人卢圣洁具有过错，故不能认为卢圣洁已取得涉案房屋物权的期待权，也不能阻止法院对涉案房屋的执行。卢圣洁的诉讼请求于法无据，该院不予支持。遂判决：驳回卢圣洁的诉讼请求；案件受理费14700元，由卢圣洁负担。本院二审期间，被上诉人中国银行龙港支行、颜五莲、陈上爱均未提交新的证据。上诉人卢圣洁提交了如下证据：1.浙江农信综合柜面业务系统屏幕打印、网页截图，以证明卢圣洁为购买涉案房屋支付房款时杭州市尚未出台住房限购政策；2.户口本，以证明卢圣洁在本案诉讼前已具备杭州市购房资格，未能过户并非系卢圣洁自身原因导致；3.《消费信贷对帐单》两份、《还款计划书》、《综合签约业务回执》，以证明卢圣洁在购买涉案房屋后通过颜五莲账户偿还银行按揭贷款三年多，合计15万余元的事实。被上诉人中国银行龙港支行对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明其待证事实，该笔交易记录的收款人为吴小小，并非颜五莲，不能证明款项的用途为支付购房款；网页截图则显示杭州市住房限购政策发布时间为2016年11月9日，涉案《房屋买卖协议书》的签订时间为2016年11月27日，明显晚于限购政策的发布时间；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明其待证事实，卢圣洁目前是否符合杭州市的购房资格并不属于本案的审理范围，该户口本亦不能证明未办理过户登记非因其自身原因导致；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但涉案房屋按揭贷款的具体还款情况还是应以银行的流水记录为准。颜五莲、陈上爱对上述证据未发表质证意见。本院认为，证据1中浙江农信综合柜面业务系统屏幕打印虽然结合一审中的证据及证人证言，能够证明卢圣洁于2016年11月9日14时通过案外人黄明珠向颜五莲女儿吴小小转账33万元的事实，但不能证明其购房时间早于杭州市住房限购政策的出台时间，网页截屏同样不能证明其购房时间早于杭州市住房限购政策出台时间的事实，故对上述两份证据本院不予采信；证据2户口本仅能证明卢圣洁于2019年6月24日将户口从浙江省苍南县迁至杭州市，不能证明涉案房屋未办理过户非因其自身原因导致，本院不予采信；证据3《消费信贷对帐单》、《还款计划书》、《综合签约业务回执》与一审中的银行交易记录相对应，能够证明卢圣洁在购买涉案房屋后通过颜五莲的账户偿还银行按揭贷款的事实，本院予以采信。本院二审查明，杭州市住房保障和房产管理局于2016年11月9日发布《关于进一步严格实施住房限购的通知》。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：卢圣洁对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案中，虽然卢圣洁与颜五莲于2016年11月27日签订了《房屋买卖协议书》，从水电费、物业费等的缴纳情况来看，其亦在人民法院查封前已实际占有涉案房屋，但是卢圣洁主张的已支付的购房款中有22.5万元系由卢圣洁方亲属对颜五莲享有的债权冲抵，故其并未支付《房屋买卖协议书》中约定的全部购房款。其次，虽然卢圣洁主张其于2016年11月9日14时许支付了涉案房屋的定金款33万元，早于同日23时杭州市发布《关于进一步严格实施住房限购的通知》的时间，但其在2016年11月27日即签订涉案《房屋买卖协议书》的当日已知晓其不符合杭州市购房政策，无法办理过户登记。也就是说，卢圣洁在明知其不符合杭州市购房政策的情况下，仍选择继续购买涉案房屋，故能够认定涉案房屋未办理过户登记系因其自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上分析，因卢圣洁未支付全部价款，且未办理过户登记系因其自身原因所致，故卢圣洁不完全符合上述规定的四个条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不予支持，并无不当。另外，卢圣洁诉请解除对涉案房屋的查封，系对执行行为提出的异议，不属于本案的审理范围。综上所述，卢圣洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人卢圣洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇二〇年四月二十日法官助理辛璐瑶代书记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。