山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1658号 上诉人（原审原告）：张春雁，男，1983年02月11日，汉族，住所地：山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维懿，山东鲁青律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵建华，女，1957年01月03日，汉族，住所地：山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李勇，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋立，山东中苑律师事务所律师。 第三人：国网山东省电力公司青岛供电公司，住所地：青岛市刘家峡路17号。 负责人：孙敬国，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁茹，山东德衡律师事务所律师。 上诉人张春雁与被上诉人赵建华、第三人国网山东省电力公司青岛供电公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张春雁上诉请求：1、依法撤销（2018）鲁0203民初3485号民事判决第四项。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在一审中的诉讼请求没有腾房的要求，一审判决超出上诉人的诉讼请求，无法律依据。后上诉人补充上诉理由：1、认定上诉人窃电是罔顾事实主观臆断。在没有任何证据的情况下，认为窃电行为发生在原告房屋使用期间。2016年10月9日上诉人承租（实际上是转租）被上诉人处的涉案青岛四方锦钻宾馆继续使用，2018年1月11日该宾馆被以窃电为理由突然断电。仅上诉人承租该宾馆之前，被上诉人一直将该涉案宾馆房出租，并且已经转租过多个经营业户。上诉人在接受该宾馆并双方交接时，上诉人没有想到涉案宾馆存在瑕疵，上诉人也不具备鉴别的专业技术。2、在开庭时，第三人也当庭表示无法确定窃电的准确时间，第三人处罚单上补交电费的依据的是供电营业规则第103条，该法条认定窃电时间无法查明。3、上诉人有充分证据证明涉案电表发生异常时间为2013年5月6月份期间。 被上诉人辩称，我方对上诉人当庭变更上诉请求提出异议，该变更请求已超出上诉期，不应受理。一审判决查明事实清楚，适用法律准确，应当维持。在双方房屋租赁合同解除后，返还承租者的保证金以及向出租者承还房屋均是租赁合同解除后的事宜。因此一审判决合理合法。 第三人辩称：1、我方认为上诉人当庭变更上诉请求已经超过民事诉讼法规定的上诉期限。2、本案涉案宾馆存在窃电行为。第三人依据供电营业规则103条确定应当返还的电费以及应当承担的违约电费有法律依据。3、返还房产应为合同解除后，应当进行的合同解除后的义务履行范围，因此不存在超裁。 上诉人张春雁向一审法院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的房屋租赁合同于2018年4月8日解除；2、被告向原告返还剩余租金4万元；3、被告向原告返还保证金3万元；4、被告赔偿原告因停电造成的营业损失140800元（自2018年1月11日至2018年4月8日止）；5、被告赔偿原告人工费损失9000元；6、被告赔偿原告下水管道维修费2300元、停电造成的租房损失9000元、设备损失2万元、电脑更换费用2680元、客户长包房损失2万元；7、诉讼费由被告承担。 被上诉人赵建华在一审辩称，被告赵建华辩称，第三人查明的窃电行为发生在2017年7月11日至2018年1月11日，此期间正是原告租赁涉案房屋的租期内，原告占有使用着涉案房屋，被第三人查出窃电行为后，被告一直与原告协商如何处理，原告拒不配合处理，无奈被告先行补交了电费和罚款以尽快供电，第三人在拆取电表时，原告的工作人员在对电表进行操作被第三人制止；被告自取得涉案房屋所有权后，一直出租用于经营旅馆，被告自身并不实际占有和使用涉案房屋，不会从窃电行为中受益，没有实施窃电行为的动机和理由，原告的主张没有事实和法律依据，在双方合同履行期间，被告没有任何违约行为；退一步讲即使被告有违约行为，原告的第2、4、5、6项主张存在重复主张，其主张的数额明显过高，原告主张的经营损失属于可得利益损失，该可得利益，受市场经营风险等多种因素影响，盈利或亏损具有不确定性，原告主张的期间段，受春节和筹备上合峰会的影响，是青岛市酒店住宿服务市场最为惨淡的时间，大部分酒店住宿服务商在该段时间都是亏损的，另外可得利益的获取是存在经营成本的，原告既然主张可得利益，那么其主张的第2、5、6项作为经营成本也应当扣除。事实上涉案房屋停电后，原告至今仍使用着涉案房屋，根据损益相抵规则，应扣除原告继续使用涉案房屋的收益部分；对于保证金，被告同意在双方办理房屋交接后按照合同约定处理，对于合同解除时间应以被告收到原告的起诉状之日为合同解除时间。 第三人陈述，第三人查处涉案房屋存在窃电行为后，被告已经签字确认，因此第三人依法中止供电，在用户补交电费并承担违约使用的电费后已经恢复供电，原告的主张与第三人无关。 一审法院查明，2007年12月5日被告与青岛市燃料总公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。被告以该房屋作为经营场所注册登记了青岛四方锦钻宾馆，办理了营业执照、经营许可证等相关手续。2016年10月9日原被告签订租赁合同，约定：被告将涉案房屋出租给原告并同意原告使用其办理的营业执照等相关证件进行宾馆经营，租期5年，自2016年10月10日至2021年10月9日，第一年的租金为18万元，第二年至第五年每年的年租金均为19万元，合同签订时，原告应支付履约保证金3万元，合同期满或租赁关系解除时，被告收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用以及原告拖欠被告的租金、违约金以及给被告造成的损失外，剩余部分无息归还原告。合同第八条约定，双方可以协商或终止本合同。合同第九条第2款约定:被告将房屋、装修、设备设施交付给原告或者原告将房屋、装修、设备设施返还给被告时双方共同参与交付验收,如对房屋、装修、设备设施等硬件设施有异议应当场提出，当场难以检测判断的,应于15日内向对方主张，超过15日视为交付物完好。合同还约定了双方的其他权利义务内容。合同签订后，被告将涉案房屋交付给了原告，原告向被告支付了2016年10月10日至2018年4月8日的租金26万元、保证金3万元。被告于2018年5月25日收到原告的起诉状等诉讼文书。2018年1月11日青岛供电公司用电稽查大队出具稽查处理通知单，称锦钻商务宾馆存在窃电问题，要求按时到用电稽查大队接受调查处理。当日即停止供电。2018年6月8日被告支付了追补电费8885.52元、追补违约使用电费26656.56元。第三人出具的“违约用电、窃电处理工作单”显示违约或窃电时间为2017年7月11日至2018年1月11日。违约或窃电方式：表内三相短接。 原告提供的证据1中的收款人高雅没有出庭作证，无法证明该收据真实与否，单凭该收据无法证明原告已实际支付该款项，对该证据的真实性，不予采信；对证据3的真实性，予以确认，但该证据无法证明原告系因经营宾馆所购置，退一步讲，即使原告所称物品系因宾馆经营所购买，该物品均非一次性使用的物品，只要没有损坏，完全可以继续使用，原告并未提供证明因停电导致该物品毁坏无法使用，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对证据2被告没有异议，予以确认。二、关于合同解除责任和解除时间问题。原告主张被告窃电导致涉案房屋被停电，其无法正常使用涉案房屋不能实现合同目的，系被告违约导致合同解除，合同解除时间为2018年4月8日。被告则称原告在接收涉案房屋时，对房屋及附属设施设备进行了验收，房屋和设备是完好的，被告不存在任何违约行为；被告购买涉案房屋后一直对外出租用于宾馆经营，其自身并不直接占有使用房屋，不会从窃电行为中收益，没有实施窃电行为的动机和理由；窃电发生的时间正是原告使用房屋期间，由此引起原告不能使用房屋，责任不在被告，由此产生的费用也不应由被告承担，事情发生后，与原告协商如何处理，一直没有解决，由于被告系涉案房屋所有权人及宾馆登记的负责人，所以才在相关通知单中签字并缴纳相关费用，但该行为并不代表窃电行为是被告所为；现原告要求解除合同，被告同意解除合同，被告在2018年7月12日的庭审中表示同意于收到诉状之日解除合同。 一审法院认为，涉案房屋因被停电无法使用，根据第三人出具的违约用电、窃电处理工作单，可以证实窃电行为发生在原告使用房屋期间，被告并不实际掌控房屋，原告没有证据证明窃电行为是被告所为，而且根据双方签订的租赁合同显示，原告在接收房屋时或者接收房屋以后一定时间内未对房屋及设施设备提出异议，表明其对房屋和设施是没有异议的，因此原告主张因被告违约导致合同解除，理由不足，缺乏证据支持，不予采信；根据法律规定，在对方违约的情况下，守约方可以要求解除合同，本案原告没有证据证明系被告违约导致合同解除，按照法律规定，原告是无权要求解除合同的，但在原告主张解除合同的情况下，被告自愿表示同意解除合同，本院予以准许，对于合同解除时间，应以被告作出同意解除合同的时间即接收诉状时间为准。 一审法院认为，原被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。原告要求解除合同，被告同意解除，予以准许，根据上述分析，合同解除时间应确定为2018年5月25日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他不接措施，并有权要求赔偿损失。”原告支付租金至2018年4月8日，但因原告一直占用着涉案房屋，未将涉案房屋腾还给被告，因此其要求退还已付的租金4万元，没有事实和法律依据，本院不予支持；因双方合同已经确定解除，因此被告应将收取的保证金3万元退还原告，原告应将涉案房屋腾还给被告；因涉案房屋停电并非被告原因造成，因此原告主张停业损失，本院不予支持；被告具有维修房屋的义务，原告因维修水管支付费用2300元，被告应予承担；原告主张的其他各项损失，因证据不足，没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张春雁与被告赵建华就青岛市温州路48号房屋签订的房屋租赁合同于2018年5月25日解除；二、被告赵建华向原告张春雁退还保证金3万元；三、被告赵建华向原告张春雁支付水管维修费2300元；四、原告张春雁将青岛市温州路48号丁-1号房屋腾还给被告赵建华；五、评估费5000元，由原告张春雁承担；六、驳回原告张春雁要求被告退还房屋租金4万元的请求；七、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿经营损失140800元的请求；八、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿租金损失9000元的请求；九、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿人工费损失9000元的请求；十、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿设备损失2万元、电脑更换费用2680元、客户长包房损失2万元的请求。上述二、三、四项，由原被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未在判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5408元、财产保全费1920元，共计7328元，由原告负担6736元，被告负担592元。 上诉人在二审中提出如下证据： 证据1、电费数值表格2013.1月-2017.12月（9页）。证明窃电发生在2013年6月份。因该月用电量与7、8月份用电量差额较大。 被上诉人质证称：对证据1的真实性有异议，该证据是其单方制作，即使该证据中表现的用电数额是事实发生的，那么基于常理说用电实际上是处在动态变化的过程中，相关数值的变化和增加与窃电事实没有因果关系，和本案没有关联性。该表格8、9月份用电数额又恢复3000度左右，说明用电量与经营情况是挂钩的。 第三人质证称：1、关于自2013年-2017年电费的数量和金额，第三人需要庭后核实向法院提交相应证据。2、由于第三人并不掌握2016年之前具体承租该房屋的承租人的具体性质和规模、具体商户的经营情况，因此对于本案的查处窃电的金额，只有部分参考作用，不能证明具体窃电时间。 证据2、第三人的违约用电窃电处罚通知单。证明窃电时间无法确认。 被上诉人质证称：该两组证据质证意见同一审质证意见。对证据2的真实性无异议，证明事项有异议。不能证明相关窃电行为由被上诉人造成的。 第三人质证称：对证据的是真实性无异议，从该处理单可以看到被上诉人作为宾馆的出租人已经确定检查情况，存在窃电行为，电表误差，认可追补电量、追补电费。 证据3、上诉人与被上诉人的儿子薛淞的聊天记录，断电以后上诉人非常着急，找到被上诉人要求处理，并要求解除合同退还租金押金和赔偿损失，被上诉人对断电一事心知肚明，先解决窃电的事情。证明被上诉人对电表异常心知肚明，电表异常是被上诉人的责任与上诉人无关。另外整个处理过程都是被上诉人在自己进行，包括在违约处理单也是被上诉人自己签字，上诉人对被上诉人整个处理过程一无所知，电表异常的责任在被上诉人。 被上诉人质证称：对于证据的真实性有异议，该证据无法证明上诉人的证明事项。 第三人质证称：无法确认真实性，与第三人无关。 二审查明的事实与原审一致。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因上诉人张春雁上诉的请求是要求撤销腾房的判决内容，所以本院仅审理这一上诉请求，对一审法院判决的其他内容，上诉人没有上诉，本院不予审理。上诉人张春雁与被上诉人赵建华签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行义务。一审法院认定当事人之间的租赁合同已经解除是正确的，作为占有租赁房屋的上诉人在合同解除之后，不存在继续占有的事由，有义务将房屋腾还给被上诉人。一审法院为避免可能产生的诉累，判决上诉人腾房并无不当。 综上，上诉人张春雁的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5408元，由上诉人张春雁负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇二〇年四月二十三日 书记员 祁 康