浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终523号 上诉人（原审被告、反诉原告）:绍兴宏奥汽车销售服务有限公司。住所地:绍兴市越城区二环北路170号-1。 法定代表人：范春敏，执行董事。 委托诉讼代理人：王越明、陈建国，浙江朋成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市万地木业有限公司。住所地:绍兴市越城区104国道北复线家私工贸园区。 法定代表人：丁条花，系公司总经理。 委托诉讼代理人：严洪祥、马健，浙江大公律师事务所律师。 上诉人绍兴宏奥汽车销售服务有限公司（以下简称宏奥公司）因与被上诉人绍兴市万地木业有限公司（以下简称万地公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，审理期间，因受疫情影响，经双方同意，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏奥公司上诉请求：1.撤销（2019）浙0602民初2713号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。根据被上诉人提供的绍市土资[2010]第16号《绍兴市建设用地审批意见》显示，涉案的土地使用权由被上诉人承租至2015年3月3日，这之后被上诉人无权收取本案所涉土地的租金。2015年3月3日后本案所涉土地属于越城区灵芝街道洋渎村所有，受益人应当是该村。因上诉人不欠被上诉人的租金，更不用谈违约金等其他欠款了。二、一审判决第二项、第三项判令上诉人支付违约金，属于法律适用不当。被上诉人提供的证据材料均不能证实其在2015年3月3日至2019年12月拥有涉案土地的使用权和收益权。上诉人在上述期间所应负担的租金，应当支付给实际权利人，而不是支付给被上诉人。上诉人在此期间并无拖欠租金的故意，因此不应承担上述违约金。 被上诉人万地公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，依据充分。至今该土地使用权人和土地用途并未发生用益物权的变动，土地使用权人仍为万地公司，并且该土地由宏奥公司实际占有使用。因此，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。二、一审判决适用法律正确，程序合法。一审判决根据查明的事实认定万地公司与宏奥公司之间于2013年7月23日订立的土地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务，由此作出相应的判决。另需要指出的是，办公楼拆除补偿款、滞纳金支付的时间应为2017年2月至2019年1月。上诉人提出的一审判决第二项、第三项判决上诉人支付违约金属适用法律不当，没有法律依据，其上诉理由依法不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原审判决。 万地公司向一审法院起诉请求：一、判令宏奥公司向万地公司支付2018年10月1日至2019年9月30日的土地租赁金￥518000元、税金￥41440元、滞纳金￥53986元。二、判令宏奥公司向万地公司支付办公楼拆除补偿款￥2623333元、滞纳金￥820136.5元。三、判令宏奥公司向万地公司支付违约金￥366500元。以上合计：4423395.5元。四、本案诉讼费由宏奥公司承担。诉讼中，万地公司变更诉讼请求第一项为：判令宏奥公司向万地公司支付2018年10月1日起至其实际清退后向万地公司交付之日止的土地租赁金（计算基础：第六年租金为￥518000元，即2018年10月1日至2019年9月30日）、税金（以宏奥公司实际支付土地租赁金的8%为基础计算）、违约金（按宏奥公司欠款金额每日收取1‰）。同时增加一项诉讼请求为：判令解除双方2013年7月23日签订的《土地租赁合同》并返还租赁土地。 宏奥公司同时向一审法院提出反诉请求：一、确认万地公司和宏奥公司签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》无效。2、判令万地公司向宏奥公司返还已付租金250万元和20万元税金，并支付以250万元为基数自2013年9月13日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息，支付以20万元为基数自2017年1月1日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。3、本案反诉诉讼费由万地公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月23日，万地公司（甲方）与宏奥公司（乙方）签订《土地租赁合同》，甲方出租位于，占地6435.3平方米，占地面积应减去马路拓展部分，以实际面积为主（详见附件租赁土地平面图）。同时乙方应当划一部分土地给甲方无偿做周转用房使用（土地具体为：以西边为基线，东西方向15米宽，占地面积200平方米）（详见附件租赁土地平面图），乙方租赁目标用途为一汽奥迪4Ｓ店项目，目标土地性质为集体所有土地，土地所有集体，土地使用权人为万地公司。乙方在租赁土地上建设、经营涉及审批和办理相关手续的由乙方负责，费用由乙方承担，但需要由甲方协助或提供与租赁土地有关手续和资料时，甲方有义务提供便利和协助。土地租赁租期与《合作合同》中原洗毛厂地块国有土地使用权使用年限同步；甲乙双方约定，土地租赁租期起始日为2013年10月1日。租金按年度计算，每年每亩土地租金为人民币50万元整（乙方不另外缴纳任何税费）；租期第一年至第五年租金不变，从第六年开始，每年按照中国统计局颁布前一年ＣＰＩ指数加2%的涨幅，递增计算调整租金，即第六年租金在第五年租金基础上按照2017年中国统计局颁布的ＣＰＩ指数加2%涨幅租金，以此类推（若出现涨幅为负数的情形，则当年的租金不低于前一年租金）。付款方式：第六年租金应按年付，每次在新一年开始提前1个月之内支付。双方同意，第一年至第五年租金共计人民币250万元整，在2013年8月1日前由乙方一次性向甲方支付；第六年租金按照2017年中国统计局颁布的ＣＰＩ指数加2%涨幅计算调整租金，在2018年9月1日前支付，以后以此类推。甲方应当向乙方提供租金等额的合法有效的成本类发票。乙方应交租金到期后超过半年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负。若乙方未按时交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金。任何一方违约时，守约方有权要求违约方继续履行本合同。一方违约超过30日，且经守约方书面催告后仍然未能纠正的，则守约方有权解除本合同。双方还就其他事项进行了约定。万地公司、宏奥公司及案外人陈如明还签订补充协议1份，约定宏奥公司应支付给万地公司的款项由陈如明收取。 2016年1月22日，万地公司与宏奥公司签订《备忘录》1份，约定宏奥公司同意万地公司办公楼拆除后，按照每月10万元补偿标准支付补偿款，每月15日支付10万元，付款期限为自万地公司办公楼开始拆除之日起至万地公司搬入宏奥公司综合楼之日止，按月结算。不足一个月，最后按日结算完毕。宏奥公司租赁万地公司土地，同意土地租赁税金由宏奥公司在8%以内予以支付。万地公司同意其办公楼在2016年1月25日前由宏奥公司拆除，拆除费用由宏奥公司承担等合同内容。2016年12月9日，万地公司（甲方）与宏奥公司（乙方）又签订《备忘录》1份，甲方租赁乙方综合楼的一层，乙方承诺在2017年1月8日前将综合楼的一层两间卫生间按国家标准装修至可使用状态，乙方装修完毕后，甲方装修期为3个月，在此期间，乙方应正常支付甲方补偿金每月10万元。到期15日内乙方付清甲方补偿款，逾期每天乙方应支付甲方未支付补偿金部分1%的滞纳金。双方还约定了其他合同内容。上述合同及备忘录签订后，宏奥公司已支付租金250万元、补偿款40万元及税金20万元。 另查明，涉案土地（地号010-11-319，图号23.00-54.75）系绍兴市灵芝街道洋渎村集体所有，使用权面积为6435.3平方米，万地公司享有土地使用权，租赁权限终止日期为2015年3月3日。涉案土地上原万地公司建造的房屋系其所有。2011年11月2日，灵芝街道洋渎村经济合作社原洗毛厂地块计土地面积1.3118公顷（计19.677亩）被征收。2012年6月4日，上述被征用土地中的11864.6㎡经审批作为建设用地公开出让。2002年绍兴104国道南连北建北线续建工程，征用灵芝街道洋渎村土地面积为0.5378公顷，其中耕地0.1114公顷，其中征用涉及万地公司使用的土地为楼房1281.48㎡，棚舍58.54㎡，围墙113.4㎡，门柱2支，其他道地、树木等。2019年10月25日，绍兴市越城区灵芝街道洋渎居民委员会出具证明，载明2002年104国道拓宽时，征用万地公司使用的土地为3.959亩（2636.69㎡），其余土地未征用，万地公司未征用土地为5.7亩（3798.61㎡）。 另，1996年2月5日，灵芝街道洋渎村将坐落在104国道北复线南财桥边面积为6469.9平方米的土地使用权转让给万地公司。该涉案土地使用权证用途载明为工业用地。 一审法院认为，本案争议焦点在于涉案的租赁土地是否已被征用。根据该院查明的事实，2011年洋渎村原洗毛厂地块计土地面积1.3118公顷被征收，2012年上述被征用土地中的11864.6㎡经审批作为建设用地公开出让。宏奥公司认为未被出让的1253.4㎡加上2002年104国道南连北建工程征用洋渎村5378平方米计6631.4平方米即涉案租赁土地，故涉案租赁土地已被征用。对此，该院评析如下：一、根据万地公司提交的征地协议及宏奥公司提交的征地情况调查表显示，2002年104国道征用洋渎村土地5378.259平方米，其中耕地为1114.13平方米，建设用地为4264.129平方米，而涉案土地系工业用地，并不涉及耕地。二、根据万地公司提交的征地协议显示，2002年104国道拓宽时征用涉及万地公司使用的土地为楼房1281.48㎡，棚舍58.54㎡，围墙113.4㎡，门柱2支，其他道地、树木等，而根据洋渎村出具的证明显示2002年104国道拓宽时，征用万地公司使用的土地为3.959亩（2636.69㎡），可见万地公司享有使用权的土地并未完全征用完毕，且万地公司与宏奥公司签订的租赁合同中明确约定已被征用的土地除外。三、即便按照宏奥公司的意见，2002年104国道拓宽征用的洋渎村土地系涉案租赁土地，而根据庭审调查及现场勘查，涉案租赁土地现作为宏奥公司的停车场进行使用，显然与104国道征用涉案土地作为道路使用的事实相悖，而根据万地公司提交的土地转让协议书，万地公司与宏奥公司之间合同约定的租赁土地面积均为6400多平方米，亦与宏奥公司主张的两部分面积相加的6600多平方米不符。综上，该院对宏奥公司认为涉案租赁土地已被征用的意见不予采纳，确定涉案租赁土地未被征用。 该院同时认为，根据万地公司提交的土地使用权证及现有证据，万地公司可以对涉案租赁土地进行使用，故万地公司与宏奥公司之间订立的土地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。 关于本诉万地公司的诉讼请求：一、解除合同与归还土地。根据合同约定，第六年租金按照2017年中国统计局颁布的ＣＰＩ指数加2%涨幅计算调整租金，在2018年9月1日前支付，以后以此类推。宏奥公司应交租金到期后超过半年未支付的，万地公司有权解决合同，宏奥公司经济损失自负。根据该院查明事实，宏奥公司已支付2013年10月1日至2018年9月30日的租金，至今未支付2018年10月1日至今的租金，显然已构成违约，万地公司有权单方解除合同，对于其要求解除合同的诉请，该院予以支持，解除时间为解除意思达到对方之日即2019年4月19日第一次庭审之日。合同解除后，宏奥公司继续占有使用涉案租赁土地无合法依据，对于万地公司要求返还涉案租赁土地的诉请该院予以支持。二、关于支付自2018年10月1日至实际清退后的土地租赁金、税金及违约金。根据合同约定第六年租金按照2017年中国统计局颁布的ＣＰＩ指数加2%涨幅计算调整租金，故2018年10月1日至2019年9月30日的租金应为518000元，因双方合同于2019年4月19日解除，故2018年10月1日至2019年4月19日的租金计201天应为285254.79元。2019年4月20日起至实际清退之日的土地租赁金应为占有使用费，万地公司亦予以明确，该院据实予以调整，按518000元／年计算。根据双方签订的备忘录，宏奥公司租赁涉案土地，同意土地租赁税金由其在8%以内予以支付，该院予以支持，确定宏奥公司按上述应付租金及占有使用费的8%支付税金。关于违约金，根据合同约定若宏奥公司未按时交纳租金，万地公司可按欠款金额每日收取1‰的违约金。该约定明显过高，根据宏奥公司的抗辩意见，为免利益失衡，该院酌情予以调整，确定按欠付的租金及占有使用费年24%计算违约金。四、关于支付办公楼拆除补偿款、滞纳金。根据双方签订的备忘录内容，宏奥公司同意万地公司办公楼拆除后，按照每月10万元补偿标准支付补偿款，每月15日支付10万元，付款期限为自办公楼开始拆除之日起至万地公司搬入宏奥公司综合楼之日止，按月结算。不足一个月，最后按日结算完毕。万地公司租赁宏奥公司综合楼的一层，宏奥公司承诺在2017年1月8日前将综合楼的一层两间卫生间按国家标准装修至可使用状态，宏奥公司装修完毕后，万地公司装修期为3个月，在此期间，宏奥公司应正常支付万地公司补偿金每月10万元。到期15日内宏奥公司付清万地公司补偿款，逾期每天宏奥公司应支付万地公司未支付补偿金部分1%的滞纳金。根据宏奥公司提交的交接清单显示，涉案综合楼已于2018年7月27日完成各项目竣工验收，万地公司对“陈如明”代表其签字的该节事实予以认可，虽万地公司认为宏奥公司并未按照要求装好双扇门，但该交接单明确载明“所有项目验收合格”，且万地公司提交的微信聊天记录不足以证实宏奥公司未将符合可使用状态的综合楼交付使用，故该院确定涉案综合楼交付时间为2018年7月27日，加上万地公司自行装修期3个月，故宏奥公司应支付补偿款时间为2017年2月至2018年10月27日，按10万元／月计算为209万元。因宏奥公司逾期未付补偿款，故应按约定支付滞纳金，但滞纳金作为违约金的一种，其本质在于弥补守约方的损失，而双方约定明显过高，经计算，该院酌情确定宏奥公司支付滞纳金为40万元。五、关于恢复自然地面的违约金。双方关于该约定涉及案外人绍兴万宏汽车销售服务有限公司，万地公司并未就该案外人是否取得不动产登记证及宏奥公司存在逾期恢复自然地面的情形进行举证，故该院不予支持。对于万地公司在庭后向该院提交变更后的诉讼请求，因庭审辩论终结，该院不予准许，万地公司可另行主张。关于宏奥公司的反诉请求，因本案双方合同有效，故该院对宏奥公司要求确认租赁合同无效，返还租金及支付利息的反诉请求不予支持。对于宏奥公司认为应追加实际款项收款人陈如明，因涉案土地租赁合同双方系万地公司与宏奥公司，故该院对宏奥公司的该项申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、万地公司与宏奥公司2013年7月23日签订的《土地租赁合同》于2019年4月19日解除，宏奥公司应于判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区的涉案租赁土地返还给万地公司（占地面积6435.3平方米，减去马路拓展部分，以实际面积为准，详见附件租赁土地平面图）；二、宏奥公司应于判决生效之日起三十日内支付给万地公司2018年10月1日至2019年4月19日的租金285254.79元，2019年4月20日起至实际清退之日止按518000元／年计算的土地占有使用费，并支付按上述应付租金及占有使用费的8%计算的税金及自2018年9月1日起至实际清退之日止按欠付的租金及占有使用费年24%计算的违约金；三、宏奥公司应于判决生效之日起三十日内支付给万地公司办公楼拆除补偿款2090000元、滞纳金400000元，两项合计人民币2490000元；四、驳回万地公司的其他诉讼请求；五、驳回宏奥公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费42187元，由万地公司负担12589元，宏奥公司负担29598元，反诉案件受理费依法减半收取28400元，由宏奥公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否有权收取上诉人于2015年3月3日后使用案涉土地的租金，以及上诉人是否需要向被上诉人支付一审判决中第二项、第三项判定的违约金等费用。上诉人认为由于案涉土地的使用权由被上诉人承租至2015年3月3日，故之后被上诉人无权收取本案所涉土地的租金，上诉人在2015年3月3日至2019年12月所应负担的租金应当支付给实际权利人越城区灵芝街道洋渎村。本院认为，虽然万地公司的土地使用权证上载明案涉土地租赁终止日期为2015年3月3日,但是根据万地公司提交的灵芝街道洋渎村股份经济合作社出具的证明和其与万地公司签订的土地转让协议书，双方约定灵芝街道洋渎村股份经济合作社将104北复线南侧桥边洋渎村内6469.9平方米土地长期使用权转让给万地公司，2002年104国道拓宽时征用2636.69平方米，余下3798.6平方米万地公司继续拥有免费长期使用权。由此说明案涉土地的所有权人灵芝街道洋渎村股份经济合作社许可万地公司可以长期使用案涉土地，在上诉人没有其他证据证明该土地使用许可已经终止的情况下，被上诉人在2015年3月3日后对案涉土地仍然拥有土地使用权。依据法庭调查及现有证据，万地公司与宏奥公司之间订立的土地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。一审法院根据双方合同的约定及查明的事实，判令宏奥公司支付从2018年10月1日至被上诉人提出解除合同之日2019年4月19日的租金及解除合同之后宏奥公司继续占有使用案涉土地的占有使用费及相关税金并无不当。关于违约金，上诉人逾期未支付相应的租金，但仍在继续使用案涉土地，明显构成违约，结合双方签订的土地租赁合同关于违约金的约定，一审法院为平衡利益，酌情调整确定上诉人向被上诉人支付自2018年9月1日起至实际清退之日止按欠付的租金及占有使用费年24%计算的违约金并无不妥。同样，关于办公楼拆除的滞纳金，因宏奥公司逾期未付补偿款，故应按约定支付滞纳金，一审法院酌情确定宏奥公司支付滞纳金为40万元也并无不妥。 综上，宏奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为29002元，由上诉人绍兴宏奥汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 志 审判员 陈伟明 审判员 季璐璐 二〇二〇年四月十六日 法官助理洪习川 书记员鲁易