四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初570号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”3幢2单元1层3号。 法定代表人：赵虹，职务执行董事。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201811043986。 委托诉讼代理人：罗婷，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201911133531。 被告：江新宇，男，汉族，1997年2月17日出生，住宜宾市翠屏区。 被告：胡泳，女，汉族，1972年9月7日出生，住四川省宜宾翠屏区。 委托诉讼代理人：江维汉，男，汉族，1948年4月26日出生，住四川省宜宾市翠屏区，系被告江新宇之父。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居公司）与被告江新宇、胡泳物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐宜居公司委托诉讼代理人魏晓岚，被告江新宇、胡泳的委托诉讼代理人江维汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐宜居公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付物业服务费及违约金，截止到2020年3月31日，物业费12357.05元，违约金10874.2元，共计23231.25元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原告与宜宾绿洲家园业主委员会签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，委托原告对“宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含门面）”进行物业管理，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日；2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日。上述二份合同均明确约定商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，业主应于每月10-20日在小区服务中心缴纳，合同还约定业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按千分之三每天向原告支付延期支付产生的其他费用，其总额不超过本金。由于原二份合同中关于争议解决方式中约定的“宜宾市翠屏区仲裁委员会”机构不存在，2015年12月29日，双方就2012年12月7日与2015年12月28日签订的物业服务合同分别签订了补充协议，约定争议解决管辖法院为宜宾绿洲家园小区所在地有管辖权的法院。原告与宜宾绿洲家园业委会签订的物业服务合同及补充协议为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，原被告应当恪守诚信，严格履行合同义务。现原告已经按照合同约定进行了物业管理服务，被告身为“绿洲家园”业主，其所有的绿洲家园营业用房22幢1层12号（建筑面积24.71平方米）、22幢1层30号（建筑面积69.98平方米）共计两套自行或出租给他人用于商业经营，享受了原告提供的物业服务，但却未按时向原告交纳物业服务费用。被告自2013年1月1日-2020年3月31日，累计欠付物业服务费12357.05元及违约金10874.2元，期间经原告多次催收，被告均未缴纳，其行为已经严重违反法律规定及合同约定。 被告江新宇、胡泳辩称：1.他们从来没有和乐宜居物业公司签订过任何合同，也从来没有委托授权任何人和任何单位与其公司签订合同，没有发生过任何往来的法律关系，既无合同也无纠纷；2.乐宜居公司是和绿洲家园业主委员会签订的服务合同，根据合同法相对性的规定，他们才是合同法的双方当事人，他们只是作为合同的第三人，所以乐宜居对他们的起诉是违法的；3.最高法关于合同法的司法解释的规定，人民法院根据具体案情可以将合同法第64条、65条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不能依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人;4.希望人民法院有法必依，执法必严，违法必究。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、宜宾绿洲家园物业管理服务合同及补充协议、催收物业费通知和被告提交的产生物业纠纷的缘由（自书）、《中华人民共和国合同法》第六十五条摘录、原告伪造的物业收费通知单等证据，本院依法审查确认并在卷佐证。根据以上举证、质证以及双方在庭审中的辩论与陈述，本院认定事实如下：被告江新宇、胡泳是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区22幢30号车库（建筑面积69.98平方米）、22幢12号营业房（建筑面积24.71平方米）的业主。2012年12月7日，原告(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费：约定商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心缴纳。业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未缴纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。上述两份合同均载明物业名称：宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置：宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积：约200亩，建筑面积：约18.89万平方米（包括商铺），物业类型：住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位；共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理；公共环境清洁卫生、垃圾的收集、清运。 协议签订后，被告江新宇、胡泳从2013年1月起至2020年3月未交物业费,故原告诉至法院,并提出如上诉求。 另查明，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。本院认为，结合相关法律法规，物业区域系因物业建造设企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案案涉两分《物业服务管理合同》均约定了物业服务项目的情况包括商铺，物业管理服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。被告江新宇、胡泳是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区22幢30号车库（建筑面积69.98平方米）、22幢12号营业房（建筑面积24.71平方米）的业主，根据原告提交了物业服务合同约定，证明该物业位于绿洲小区区域，二被告属于绿洲家园小区物业区域的商铺及车库业主。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾市乐宜居物业管理有限公司与绿洲家园小区业主委员会签订的两份《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》和《宜宾绿洲家园物业管理服务合同补充协议》对被告具有约束力。故对被告抗辩其与原告没有签订过任何合同，也从来没有委托授权任何人和任何单位与其公司签订合同，没有发生过任何往来的法律关系，既无合同也无纠纷的主张，根据合同法相对性的规定，原告和业主委员会才是合同法的双方当事人，二被告只能作为合同的第三人，所以乐宜居对他们的起诉是违法的主张，本院依法不予采纳。 原告请求被告支付从2013年1月1日起至2020年3月的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持。原告诉请的金额应当按照双方签订的《物业服务管理合同》计算两被告未缴纳的物业服务费为：12357.05元[2013年1月起至2020年3月的物业费12357.05元即(69.98平方米+24.71平方米)1.5元/平方米/月87月=12357.05元]。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，被告未提交足够证据证实原告在提供物业服务已全面履行，导致被告自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为9885.64元（12357.05元×80%）。关于原告诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，故原告诉请的违约金，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《物业管理条例》第七条，《四川省物业管理条例》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，之规定，判决如下： 一、被告江新宇、胡泳于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2013年1月起至2020年3月期间的物业服务费9885.64元； 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，减半收取121元，由被告江新宇、胡泳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  王士雨 二〇二〇年四月八日 书记员  曹耕端