江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3111号 上诉人（原审原告）：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县。 法定代表人：韩莲，执行董事。 委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陆加斌，男，1963年3月17日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：秦卫华，江苏联嘉律师事务所律师。 上诉人如东苏昌建材有限公司（以下简称苏昌公司）与上诉人陆加斌因租赁合同纠纷一案，均不服如东县人民法院（2019）苏0623民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏昌公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持苏昌公司一审中第二、三项诉请，一、二审案件受理费由陆加斌承担。事实和理由：一、虽产权人怀疑案涉出租房屋属危房，但实际并无相关鉴定结论，陆加斌至今仍继续占有使用案涉出租房屋进行经营活动，案涉房屋出租、经营的使用价值客观存在。在未有鉴定结论且在房屋正常使用期内，一审认定案涉出租房屋已无继续用于出租、经营的使用价值，不予支持实际占用费明显认定事实错误。二、苏昌公司向陆加斌主张延期交付违约金符合双方约定，陆加斌在合同期满且出租人通知其交还的情况下，拒不交还且至今仍在实际占有使用并用于经营活动，构成违约。一审未支持苏昌公司要求支付延期交付违约金请求错误。 陆加斌答辩称，苏昌公司要求陆加斌支付实际占用费及违约金的理由不能成立，因为苏昌公司用于出租的房屋已经被如东县国土资源局处罚，和房屋产权登记证钢混结构的房屋不一致，案涉租赁合同属于无效合同。 陆加斌上诉请求：撤销原判或改判一审判决第一项内容，一、二审诉讼费用由苏昌公司承担。事实和理由：苏昌公司与陆加斌订立的租赁合同不再续订的理由不成立，且续租通知要求陆加斌交纳每年每平方米3000元的租金显属恶意，背离了公平原则，苏昌公司提供的产权证明与陆加斌承租的摊位用房不一致，但一审未能查明房屋结构不一致的证据事由，也未查明苏昌公司单方对外散布市场停业关门的宣传活动，严重侵害了陆加斌合理赔偿损失的要求。一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。苏昌公司与陆加斌签订的合同应属无效。 苏昌公司答辩称，一审判决陆加斌限期返还承租摊位，认定事实清楚，适用法律正确。苏昌公司在2018年12月8日向陆加斌曾发出过续租的通知，但陆加斌未在通知所给予的期限内与苏昌公司就续签事宜达成一致，故苏昌公司认为陆加斌已不再与苏昌公司续签合同，所以要求其限期腾空摊位。苏昌公司于2019年1月30日邮寄了关于迅速从承租摊位搬出腾让交还的紧急通知，这个认定事实也是清楚的。苏昌公司不存在陆加斌所称的单方违约的情况，因为案涉房屋在未经鉴定的情况下不能确认为危房，故也无法向陆加斌提供危房鉴定报告书。产权人在对家具城的相关房屋进行危房鉴定的同时，也准备对案涉房屋进行鉴定，但鉴于遭到次承租人的阻挠，未实际实施相应的危房鉴定。苏昌公司在怀疑涉案房屋存在安全隐患的情况之下，才向陆加斌发出了相关的交还房屋的通知，不存在任何违约。苏昌公司与陆加斌之间是租赁关系。双方约定的合同期满，不再续租，陆加斌依法应当及时交还承租摊位。一审判决陆加斌限期返还承租摊位正确。至于陆加斌所诉称的承租房屋系简易钢结构，只是其主观评判，产权人提供的相应证书上很清楚地表明是钢混结构。无论案涉房屋属于何种性质，陆加斌在租赁期满后均有返还租赁物的义务，双方合同并不存在违反法律法规禁止性规定，不存在陆加斌所称的合同无效的情形。陆加斌在上诉状当中所提及的相关的电视台录像已在一审法院提交，不属于新的证据。综上，一审法院认定双方合同期满后，陆加斌限期返还承租的事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决第一项。 苏昌公司向一审法院起诉请求：1.陆加斌交还位于如东县摊位；2.陆加斌支付实际占用费1047.12元（从2019年1月24日暂计至2019年1月30日止，54600元/年/365天×7天），其后仍参照原租赁费标准计算实际占用费至实际交还承租摊位止；3.陆加斌支付延期移交承租摊位违约金，暂主张50000元。后当庭变更第二项请求为：陆加斌支付实际占用费9723.35元（从2019年1月24日暂计至2019年3月30日止，54600元/年/365天×65天），其后仍参照原租赁费标准计算实际占用费至实际交还承租摊位止。 一审法院认定事实：2018年1月12日,苏昌公司与陆加斌签订租赁及物业管理服务合同，约定：（1）陆加斌租赁位于如东县摊位；（2）租赁期限自2018年1月24日至2019年1月23日；（3）摊位租赁费54600元，物业管理费31000元，于签订合同之日一次性交纳；（4）协议期满，如陆加斌需续签，须在协议期满前六十日前书面函告苏昌公司，与苏昌公司协商达成一致意见后，双方另行签订合同，否则视为陆加斌不同意续签。（5）合同到期当天，陆加斌须无条件搬出并应主动到苏昌公司办公室办理摊位到期搬出的书面手续并移交钥匙，否则视为陆加斌继续占有该摊位，陆加斌应承担相应的违约责任。陆加斌移交摊位，每延迟一天，每间每天承担违约金10000元。 2018年12月8日,苏昌公司向陆加斌邮寄送达“关于合同期满相关事宜的通知函”，通知载，双方签订的合同于2019年1月23日届满，公司决定对陆加斌承租的摊位，继续对外续租。下一年度摊位费及物业管理费合计按3000元/平方米收取。陆加斌若有续签意向，则在收到通知之后5日内办理续签合同手续，并缴纳下一年度摊位费及物业管理费。否则视为不愿续签合同，并请提前做好腾让撤场准备工作。 2019年1月30日，苏昌公司向陆加斌邮寄送达“关于迅速从承租摊位（房屋）搬出腾让交还的紧急通知”，通知载，如东苏中建材装饰城有限责任公司对其位于如东县掘港镇友谊东路16号的房屋进行了检测、鉴定，房屋危险等级评定为D级。装饰城公司怀疑合同所涉房屋也属危房，存在安全隐患。故装饰城公司不再将包括合同所涉摊位（房屋）继续租赁给苏昌公司。故请陆加斌在收到通知后立即搬出、交还摊位（房屋）。 一审庭审中，陆加斌确认，苏昌公司没有收回承租摊位，陆加斌也未交还所承租摊位（房屋）。 另查明，案涉房屋的实际所有权人如东苏中建材装饰城有限责任公司（以下简称苏中建材），于2009年3月领取所有权证，证号：如东房权证如东县字第××号，房屋所占土地的使用权证号：东国用（2009）第100036号。 2016年11月1日，苏昌公司与苏中建材签订租赁合同，约定苏中建材将其公司的6-10区、13-19区经营用房租赁给苏昌公司。2018年1月6日，双方就上述经营用房租赁事宜再次签订租赁合同，约定（1）租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日止；（2）苏昌公司依法纳税，承担市场宣传推介费用、设施维修费用和人员工资社会保险等，建材城所有商户的经营活动及其他一切纠纷，其责任和所需费用概由苏昌公司承担。 2019年1月15日，苏中建材出具“情况说明”，苏昌公司与各承租户间的纠纷由其自行处理。 2019年1月26日，苏中建材向苏昌公司送达“关于租赁期满不再续租的函”，称苏中建材怀疑作为建材城所使用的房屋属于危房，存在安全隐患，为苏昌公司及次承租房的生命财产安全，苏中建材决定，租赁期满不再续租。 还查明，苏昌公司经工商行政管理局注册登记，成立于2015年9月25日，属企业法人（如自然人独资），经营范围包括摊位出租等。 一审法院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。苏昌公司与陆加斌签订的租赁合同成立并已履行，且合同约定的期限均已届满。案件的争议焦点：1、苏昌公司是否适格原告。2、苏昌公司要求陆加斌交还摊位有无依据或者说苏昌公司是否有权请求陆加斌交还摊位。3、苏昌公司要求陆加斌支付占用费、延期移交摊位违约金有无依据。 关于苏昌公司是否适格原告的问题，一审法院认为，原告资格是指民事诉讼法所规定的特定诉讼主体，如公民、法人或者其他组织，在民事诉讼法律关系中所具有的法律地位或充当的法律身份，其可就民事争议向法院提起民事诉讼从而成为民事诉讼原告的法律能力。依据民事诉讼法第一百一十九条规定，民事诉讼原告主体资格需满足：（1）作为原告的公民、法人或者其他组织具有完整的法律人格；（2）就涉诉的民事争议具有相应的民事权利或者说有直接利害关系；（3）有合理的诉讼请求、事实及理由。涉及到本案，苏昌公司经苏中建材同意将其承租的摊位（房屋）转租给陆加斌使用，并与陆加斌签订租赁合同。即苏中建材为出租人、苏昌公司为承租人，而陆加斌为次承租人，苏昌公司与陆加斌曾为转租合同关系。转租合同期满后，双方未再继续签订合同，但因陆加斌仍未交还租赁物，苏昌公司有权基于转租合同对陆加斌主张相关权利。即苏昌公司为适格原告。 关于苏昌公司要求陆加斌交还租赁物有无依据或者说苏昌公司是否有权请求陆加斌交还租赁物的问题，一审法院认为，苏昌公司可以请求返还租赁物，理由：（1）《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。陆加斌在租赁期满后依法应返还租赁物。在陆加斌未按约返还租赁物的情况下，对租赁物有合法权利的主体有权主张要求其返还。（2）出租人与承租人的房屋租赁合同与承租人和次承租人间的房屋转租合同，是完全独立的两个合同，既然是合同，则需恪守合同的相对性原则。相对性原则概括体现于三个方面：一、主体的相对性，即合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求；二、内容的相对性，即除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；三、责任相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。因此，一般情况下，次承租人与出租人间并不发生直接关系。在房屋转租合同到期后，无论房屋租赁合同是何状态，均不免除次承租人依法按约向承租人返还租赁物的义务。因此，苏昌公司虽是承租人，且其与苏中建材间的租赁合同亦已终止，但在陆加斌未返还租赁物时，其有权请求返还。故对苏昌公司要求返还租赁物的请求予以支持。 对于苏昌公司要求陆加斌支付占用费、延期移交摊位违约金的问题，一审法院认为，（1）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。（2）《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全标准的房屋不得出租。即用于出租的房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的的安全条件，不存在危及承租人生命、财产安全的违反法律、法规的强制性规定的情况。依据上述规定，出租人向承租人交付的租赁物须符合合同约定的使用条件，且不存在危及租赁人生命、财产安全的违反法律法规强制性规定的情形，保证承租人接受的租赁物能正常使用，实现合同目的。涉及到本案，依据苏昌公司提供的证据，其向次承租人所出租的房屋，已被出租人即房屋所有权人合理怀疑属危房，存在安全隐患，并因此决定不再将房屋继续出租。苏昌公司也因此在向陆加斌发出续签合同的要约后不久亦以此为由明确不再与陆加斌续签合同，并要求陆加斌即刻腾空摊位（房屋）。即无论是房屋所有权人，还是作为承租人的苏昌公司均认为其向次承租人陆加斌提供的房屋属危房，已无继续用于出租、经营的使用价值。因此，陆加斌即便在租赁关系终止后，继续占用、延期移交租赁物，并不会给苏昌公司及房屋所有权人造成经济上的损失。故对苏昌公司要求陆加斌支付占用费、延期移交摊位违约金的请求，不予支持。 需要指出的是，在民事活动中，民事主体的意志是独立、自由的，不受国家权利和其他当事人的非法干预，有权根据自己的主观判断来决定民事法律关系的设立、变更和终止。但同时依据法律规定，民事主体在民事活动中应当诚实、守信。苏昌公司与陆加斌间签订的合同到期后，有权选择与陆加斌继续签订合同或不再续签合同，但苏昌公司在事实上已不愿或不能再与陆加斌续签合同的情况下，仍向陆加斌发送续签通知，而通知发出的要约邀请中租金明显过高。苏昌公司该行为有违民事主体在民事活动中应遵循的诚信原则。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、陆加斌返还苏昌公司位于如东县摊位。于判决生效后十日内履行；二、驳回苏昌公司的其他诉讼请求。案件受理费2908元，由苏昌公司负担2408元，陆加斌负担500元。 二审中，苏昌公司提交照片两张，以证明陆加斌仍占有承租摊位，仍然在实际从事经营活动；提交送货单和微信支付凭据，时间是2019年的7月10日，以证明陆加斌仍实际占有和使用承租摊位，仍然在继续从事经营活动，一审认定案涉承租摊位不再具有出租经营的使用价值，且不支持苏昌公司向陆加斌要求其继续给付实际占用费，没有事实和法律依据。陆加斌质证称，真实性无异议。陆加斌提交苏中商户包括陆加斌等人向苏中建材、沈维新的诉求书；对苏中集团的回复，证明苏中集团提出房屋租金有三百多一平米涨至3000元一平米，采取逼迫手段要挟逼迫商户离开市场；提交苏中建材沈维新电视讲话的照片打印件、以及9页讲话稿，一审已经提交，但有新的发现，新的内容，沈维新在大庭广众之下通过电视台，向商户承诺，同意协商赔偿；提交照片两张，拍摄的是别人承租的房屋照片，以证明租户所承租房屋为彩钢结构不是钢混的；提交政府信息公开告知书一份、行政处罚决定书一份，以证明苏中建材和苏昌公司出租给租户的房屋已于2003年8月29日被如东县国土局第11号决定书认定为非法建筑，应当予以没收，苏中建材没有履行处罚决定；提交苏昌公司与周烽的租赁合同期满善后事宜的处理协议一份，以证明苏昌公司对部分商户进行了补偿，而隐瞒了大部分商户。苏昌公司质证称，陆加斌等人认为房租从三百多一平米涨至3000元一平米，其不愿意接受，说明陆加斌等人不愿意对苏昌公司的要约做出相应的承诺，那么相应的房屋租赁关系应当在合同期满后即行终止，陆加斌应当按原合同约定在合同期满后将承租摊位交还给苏昌公司；沈维新作为苏中建材董事长所做的电视讲话的截屏也不属于新证据，在一审过程已经提交，苏中建材是案涉摊位的产权人，而本案所涉及的是苏昌公司与陆加斌之间的租赁合同关系，作为产权人在电视当中所作出的任何表态，对苏昌公司不产生任何法律效果。产权人无权代表苏昌公司做出任何的补偿、赔偿等相应表态；照片也不是新证据，房屋性质究竟属于钢混机构还是简易钢结构，不取决于陆加斌等承租户的评判，应当以权属证书为准，不是以照片来作为依据的；对于政府信息公开申请书以及所附的土地行政处罚决定书，真实性没有异议，但是与本案关联性有异议，因为本案所案涉的房屋在2009年已经领取了相应的权属证书，2003年相应的处罚与本案没有任何关联；协议书是复印件，是否存在需要核实，与本案没有关联性。本院经审查，对苏昌公司提交照片及送货单和微信支付凭据的真实性予以确认；陆加斌提交的诉求书及回复、政府信息公开告知书、行政处罚决定书不能达到证明目的；电视讲话照片及他人承租房屋照片、苏昌公司与周烽的租赁合同期满善后事宜的处理协议与本案无关联性。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，案涉租赁物仍由陆加斌占有使用。 本院认为，案涉房屋已依法办理产权证，故苏中建材与苏昌公司签订的租赁合同应为有效，苏中建材知道转租事实且无异议，苏昌公司与陆加斌签订的租赁及物业管理服务合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效，陆加斌主张合同无效的理由不能成立。苏昌公司起诉后（起诉时间2019年2月1日），一审判决前，陆加斌的租赁合同期间早已届满。双方租赁协议中约定“协议到期，如乙方需续签，必须在协议期满六十日前书面函告甲方，与甲方协商一致重新签订合同……”，陆加斌虽主张继续承租，但其未能举证证明其按合同约定提前向苏昌公司书面函告，且双方续租的基本前提是双方协商一致，苏昌公司已在2019年1月30日发函明确表示期满不再续租，陆加斌主张继续承租无合同和法律依据，难以支持。因合同已履行届满，陆加斌无权继续占有使用案涉租赁物，苏昌公司要求陆加斌返还租赁物应予支持。苏昌公司虽以租赁物涉嫌危房为由不再续租，但案涉租赁物是否为危房，目前并无有权机关作出认定，且客观上陆加斌一直在实际占有使用案涉房屋对外经营，一审以涉嫌危房、不能实现合同目的为由未支持案涉房屋的占有使用费依据不足，应予纠正。但在违约金上，因双方租赁合同履行期限已届满，苏昌公司的一手承租期也已届满，且苏昌公司本身存在不合理提高租金清退租户的恶意，故违约金不再支持。鉴上，合同期满后，陆加斌继续占用租赁物，需向苏昌公司支付占有使用费。陆加斌应支付的占有使用费为9723元（从2019年1月24日暂计至2019年3月30日止，54600元/年/365天×65天，取整），之后仍参照原租赁费标准计算至实际交还租赁物之日止。 综上，一审判决认定事实不当，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省如东县人民法院（2019）苏0623民初593号民事判决书第一项； 二、撤销江苏省如东县人民法院（2019）苏0623民初593号民事判决书第二项及案件受理费负担部分； 三、陆加斌于本判决生效之日起十日内给付如东苏昌建材有限公司占有使用费9723元，之后参照原租赁费标准计算至实际交还租赁物之日止； 四、驳回如东苏昌建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2908元，由如东苏昌建材有限公司负担1935元，由陆加斌负担973元；二审案件受理费5816元，由如东苏昌建材有限公司负担3870元，由陆加斌负担1946元。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇二〇年四月二十四日 书记员 李 熹