贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终771号上诉人（原审被告）：凯里市新境界房地产开发有限公司。住所地：凯里市小高山路一号。法定代表人：赵军华，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：赵存华，男，1974年5月15日出生，汉族，浙江省乐清市人，身份证住址浙江省乐清市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：姜桂秦，贵州洲联合律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称“新境界房产公司”）与被上诉人赵存华定金合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2019）黔2601民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新境界房产公司上诉请求:1.撤下一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求;2.一、二审案件受理费由赵存华承担。事实和理由：赵存华诉请新境界房产公司返还多收取的超出20%定金的货款不适用定金法则。2014年1月25日，赵存华与新境界房产公司签订《采购合同》，总价款580万元。2017年1月23日，赵存华与新境界房产公司签订了两份《新境界·逸景高山》二期认购书，其中约定用5栋3单元401号商品房折抵货款1781428元，定金1350000元，用11栋4单元501折抵货款408312元，定金408312元，认购书签订当日，新境界房产公司出具收据确认收到赵存华二套商品房定金1758312元。上诉人认为定金合同自实际交付定金之日起生效，被上诉人所说的定金，为2014年1月25日签订的采购合同上诉人所欠的货款，在认购书签订后，并未按照定金合同的性质实际履行交付定金的义务，故双方签订的二期认购书中定金合同部分没有生效，不能适用定金法则。赵存华在二审期间未提交书面答辩意见。赵存华向一审法院起诉请求：一、判令被告立即双倍返还原告认购定金163324.80元，并同时返还超出20%部分认购定金326648.80元；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月25日，原、被告就“逸景高山”项目所有的高低压配电、变压器、高低压电缆、配电箱等设备购买以包干价的方式签订《逸景高山10ＫＶ-0.4配电设备采购合同》一份，约定此次设备采购合同包干价为5800000元。合同签订之后，原告按照约定履行供货义务，因被告未能按照约定按时足额支付货款，双方于2016年12月19日就尚欠货款事宜进行对账结算，确认尚欠货款金额为2097744元。事后，因被告一直无力支付货款，经原、被告再次协商，双方约定原告向被告购买房屋以房价款折抵货款，因此，双方于2017年1月23日以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《新境界·逸景高山》二期认购书两份，本案争议房屋的认购书内容为：“一、乙方自愿认购甲方开发位于凯里市，该商品房建筑面积为113.42㎡（最终以产权登记面积为准）。二、该商品房单价为3600.00元／平方米（建筑面积）：总价408312元，折扣为／，折后单价为／，折后总价为408312元。三、乙方在签订本认购书当日，交付人民币大写肆拾万捌仟叁佰壹拾贰元整（￥408312.00）认购定金，认购款收据为：／。……六、甲方在第五条规定的时限内不得另行出售乙方认购的商品房，如甲方将乙方所认购商品房另行销售，由甲方双倍返还乙方所交认购定金。”另一份《新境界·逸景高山》二期认购书除房屋价款、房号不同之外，其余内容均与第一份认购书相同。合同签订当日，被告向原告出具《收据》一份，内容为：“今领到人民币（大写）壹佰柒拾伍万捌仟叁佰壹拾贰元正此据逸景高山二期认购书二套商品房定金￥1758312元。领款用途说明：配电设备采购与施工款（购房抵帐款：房号：11栋4单元501、5栋3单元401）。事后，被告将原告认购的新境界·逸景高山”项目5栋3单元401层号商品房另行出售他人并已办理预告登记。后双方发生纠纷，原告于2018年3月23日就5栋3单元401号商品房起诉被告要求双倍返还定金2700000元及诉讼费。凯里市法院于同年6月8日作出（2018）黔2601民初1662号判决，被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内返还原告赵存华定金2700000元。新境界房产公司不服一审判决，提起上诉，我院对该案作出终审判决，撤销本院（2018）黔2601民初1662号民事判决，新境界房产公司在判决生效之日起三十日内双倍返还赵存华定金712571.20元等。同时查明：经2019年2月12日凯里市房地产事业发展管理局的房屋信息查询，坐落于贵州省黔东南州凯里市，建筑面积113.42平方米的11栋4-5-1号房屋一套，预售备案登记权利人为姚祖福、邓发香，权证号2017003644（合同）。因涉案房屋被告已与他人签订《商品房买卖合同》，且进行备案登记，原告特诉至法院，并提出前述诉讼请求。本案调解未果。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。本案中，原、被告双方2017年1月23日就该项目11栋4单元501号商品房签订《新境界.逸景高山》二期认购书是在协商一致、平等自愿的基础上签订，且并未违反法律禁止性规定，故对该份《新境界·逸景高山》二期认购书的合法性予以确认。虽然原、被告签订《新境界·逸景高山》二期认购书是基于被告拖欠原告货款的基础上签订，但因被告无力支付货款，经双方协商之后，双方均同意将被告所拖欠货款转换为购房定金并签订认购书，并对认购房屋位置、面积、单价、违约责任等进行约定，故原货款性质已经转变为购房定金，本案应适用定金法则。原告以货款折抵购房定金的方式向被告交纳了逸景高山11栋4单元501号商品房的认购定金408312元的是事实，系双方真实意思表示，不为法律所禁止，应视为赵存华实际支付定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案赵存华未能与新境界公司订立商品房买卖合同系新境界公司不诚信行为所致，应归责于新境界公司。根据上述法律规定，本案定金合同成立并生效。《最高人民法院若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”经查，双方涉案《新境界·逸景高山》二期认购书总价为408312元，其定金不得超过81662.40元，超过部分依法不予支持。被告在收取认购定金之后，未按照合同约定通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，之后又将该套房屋出售给他人，其行为已构成违约，新境界公司应双倍返还赵存华定金为408312元×20%×2=163324.80元。本案中，双方约定涉案定金为408312元，该定金约定超过了合同总价20%，超过部分应予以返还，因此，应返还原告交纳的超过支付定金的326649.6元，原告主张326648.80元未超过法定支持的数额，系其对自己的诉讼权利作出的处分，不违反法律规定，予以支持。庭审中，被告辩称，原告存在重复起诉，从（2018）黔2601民初1662号民事判决书中认定，该案仅处理的系“新境界?逸景高山”项目5栋3单元401号房的双倍返还定金问题，为此，对被告的上述抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条、之规定，判决：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还赵存华定金共计163324.80元。二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告支付超出20%部分的认购款326648.80元。案件受理费已减半收取4325元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案争议焦点问题为：涉案定金是否实际交付、定金合同是否成立生效？新境界公司上诉提出，涉案定金为2014年1月25日双方签订《逸景高山10KV-0.4配电设备采购合同》中心境界公司所欠的货款，《新境界·逸景高山》二期认购书签订后，赵存华并没有按照定金合同的性质实际履行支付定金的义务，双方签订的二期认购书定金合同部分尚未生效，不能适用定金罚则。对此，经审查，因双方对以货款折抵购房款并无争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。也即，当新境界公司履行义务后，该定金抵作购房款，从而实现双方协议的以货款折抵购房款的目的。且将货款抵作定金的行为已为新境界公司出具收据予以确认。因此，应视为原货款性质已转变为购房定金，赵存华以部分货款折抵购房定金的方式向新境界房产公司交纳逸景高山11栋4单元501层商品房的认购定金的事实，系双方的真实意思表示，不为法律所禁止，应视为赵存华实际交付定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案赵存华未能与新境界公司订立商品房买卖合同系新境界房产公司不诚信行为所致，应归责于新境界房产公司。根据上述法律规定，本案定金合同成立并生效，应适用定金罚则。新境界公司有关定金合同不生效，不适用定金罚则的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由凯里市新境界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年四月十三日书记员  刘智慧