广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初667号原告：罗台妹，女，1975年11月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：张瀚荣、杨金龙，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告罗台妹诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗台妹的委托代理人张瀚荣、杨金龙，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗台妹诉称：2015年7月23日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售广州市天河区体育东路39-45号三层420号商铺，房价款为1231566元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款741566元、产权登记代理费2000元、委托公证费400元、团购费30000元。根据合同约定，被告应于实际收到原告所支付购房款超过合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续，原告已向被告支付了60%以上的购房款，但被告至今未将商铺交付原告使用，也未办理产权变更。根据合同约定，被告逾期交付商铺的，原告有权解除合同并要求被告返还已付购房款，同时要求被告按已付房款的20%支付违约金；被告逾期办理交易过户的，原告有权解除合同并要求被告返还已付的购房款。基于被告的违约行为，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2015年7月23日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还购房款741566元；3、被告向原告返还产权登记代理费2000元、委托公证费400元、团购费30000元；4、被告向原告支付利息（以773966元为本金，其中2015年7月26日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至款项付清之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、被告向原告支付违约金148313.2元；6、本案诉讼费用由被告负担。被告泽信公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、针对原告的第1、2项诉讼请求，原告要求解除合同的理由是被告未将涉案商铺交付使用和未办理产权变更。而根据被告提供的证据可证明被告已在2015年12月25日将涉案商铺交付给原告指定的经营管理公司，并且按照原、被告签订的《商铺买卖合同》第七条的约定以书面形式通知了原告，并且原告也已经签收了《收铺告知函》，也有EMS的妥投证明，故被告不存在未交付商铺的情况。关于产权变更，根据双方签订的《商铺买卖合同》第九条第3款的约定，办理商铺的产权变更登记以买受人足额支付各期房款和办结按揭贷款为前提，否则被告有权顺延办理；因原告一直没有足额支付合同约定的房款，故被告没有义务为其办理产权变更手续。综上，原告要求解除合同的诉讼请求依据不足。二、关于原告的第3项诉讼请求，产权登记代理费、委托公证费及团购费均不是被告收取的，且与本案的房屋买卖合同没有关系，属于另一法律关系，上述费用不应由被告退还。三、关于原告的第4项诉讼请求，没有任何事实及法律依据，应不予支持。四、关于原告的第5项诉讼请求，由于被告不存在未交付商铺的违约情形，也不存在任何违约情形，故该违约金不应得到支持。经审理查明：2015年7月23日，罗台妹（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层420号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为1231566元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年7月26日前支付首期房价款（包含定金100000元）计741566元；……（3）余下房价款计490000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条）出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；（第八条）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；（第九条）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执等条款。同日，罗台妹（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称“《协议》”），约定：乙方受泽信公司指定，接受罗台妹的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于罗台妹的付款情况。罗台妹提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张（载明泽信公司收到罗台妹就涉案商铺支付的定金、铺款合计741566元）及付款凭证证明其支付购房款的情况。罗台妹还提供了加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知罗台妹，因罗台妹购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为罗台妹开出发票，请罗台妹于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖有“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的《收据》及转账凭证（显示该司确认于2015年7月23日收到罗台妹支付的涉案商铺团购30000元）作为证据，称上述费用均是根据泽信公司的指示支付的，其中产权登记代理费、委托公证费是用于产权过户，现没有办理过户，泽信公司理应退还；而团购费则为购房款性质，在合同解除的情况下泽信公司应予返还。经质证，泽信公司确认上述《正式收据》的真实性、合法性、关联性，但对《通知书》及《收据》的真实性、合法性、关联性不予确认，理由是相关款项并非泽信公司收取，与本案无关。关于罗台妹的按揭贷款情况。罗台妹称其已按泽信公司的要求准备按揭资料，但最终都因泽信公司的原因无法办理按揭。另在本院受理的关于潮流站商场多间商铺纠纷的（2017）粤0106民初6417号案等案件中，泽信公司确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。关于涉案商铺的交付问题，泽信公司称其已于2015年12月25日将涉案商铺交付给了罗台妹指定的潮流公司，并提交了如下证据予以证明：1、泽信公司向罗台妹邮寄《收铺告知函》的EMS邮寄底单寄件人存联、妥投证明（显示该邮件已于2015年12月28日由本人签收）及《收铺告知函》（主要内容为泽信公司告知罗台妹泽信公司现已和潮流公司完成涉案商铺的交付手续，潮流公司对涉案商铺的经营管理期由2016年1月1日起算等）。2、潮流公司于2015年12月25日向泽信公司出具的《商铺收楼确认书》(主要内容为潮流公司确认涉案商铺已于2015年12月25日交付予潮流公司等)。经质证，罗台妹表示因时间久远，无法确认上述证据1的真实性；对证据2的真实性不予确认，因是案外人出具。本案庭审中，罗台妹明确其要求解除《合同》的依据为泽信公司未按合同约定期限交付涉案商铺及办理产权变更登记，且涉案商铺现因不属于罗台妹的原因无法办理按揭贷款，其亦无法与泽信公司协商一致变更房款支付方式，《合同》目的无法实现，故其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向罗台妹释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，罗台妹表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、广州潮宏投资咨询有限公司（下称“潮宏公司”）合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是罗台妹与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于罗台妹要求解除《合同》的诉讼请求。首先，罗台妹称因为泽信公司逾期交付商铺，因此其有权解除合同。《合同》约定出卖人应于2016年1月1日前以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续。本案中，泽信公司提交的《收铺告知函》及相应的EMS快递单寄件人存联、妥投证明、《商铺收楼确认书》能够形成完整的证据链，证明泽信公司已经在《合同》约定的涉案商铺交付时间届满前将涉案商铺交付给了罗台妹所委托的对涉案商铺进行经营管理的潮流公司并将该情况通知了罗台妹，现有证据并未显示罗台妹在知悉后及时对泽信公司上述交付涉案商铺的方式提出异议，且该交付行为对罗台妹的权利并未造成实质损害，并未导致罗台妹合同目的无法实现，因此，根据公平原则，不应认定泽信公司在交付商铺方面存在根本违约行为，罗台妹以此为由请求解除合同理据并不充分。其次，罗台妹称因为泽信公司逾期办理过户手续，因此其有权解除合同。《合同》约定：出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。本案中，罗台妹已支付房款741566元，但未办妥按揭。因罗台妹并未办结相关按揭贷款手续，泽信公司根据上述合同约定顺延办理涉案商铺的产权登记手续并无不当，据此罗台妹以泽信公司迟延办证为由要求解除《合同》依据不足，本院不予支持。最后，罗台妹主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条第3款约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定罗台妹以按揭方式支付房款，罗台妹称涉案商铺现无法办理按揭，泽信公司在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现罗台妹明确无法与泽信公司就变更房款支付方式达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，罗台妹现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于罗台妹要求泽信公司返还购房款、团购费等诉讼请求。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，罗台妹提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明泽信公司收取购房款741566元。因合同解除，罗台妹诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。但如前述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，罗台妹诉请泽信公司支付利息、违约金的依据不足，本院不予支持。另罗台妹提交加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》证明其支付团购费30000元。从罗台妹的陈述来看，罗台妹作为买受人是为购买涉案商铺，根据泽信公司的指示而支付团购费，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系罗台妹为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，罗台妹要求泽信公司返还上述团购费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持；但就团购费的利息，因缺乏理据，本院不予支持。关于罗台妹要求泽信公司返还产权登记代理费、委托公证费2400元的诉讼请求，因泽信公司否认其收取了上述费用，而罗台妹提交的证据也不足以证明上述费用系泽信公司收取，故罗台妹的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告罗台妹与被告广州市泽信物业管理有限公司于2015年7月23日签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告罗台妹返还购房款741566元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告罗台妹返还团购费30000元；四、驳回原告罗台妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15884元，由原告罗台妹负担4369元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担11515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年四月十六日书记员  梁怡筠