四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初1633号 原告：南部县美好家园物业管理有限公司。住所地：四川省南部县蜀北大道西延线奥体中心。 法定代表人：李建军。 委托诉讼代理人：黎小瑜，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 被告：四川学府新世纪影业有限公司。住所地：四川省南部县新世纪广场购物中心5楼。 法定代表人:何永生。 被告：邓应辉，男，生于1964年5月12日，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。 被告：深圳星美联合通讯有限公司。住所地：四川省成都市天府大道1700号环球中心4F星美影业。 法定代表人:范嘉东。 被告：成都润运文化传播有限公司。住所地：四川省成都市武侯区玉林东路5号2-3-5 法定代表人：郑吉崇。 原告南部县美好家园物业管理有限公司与被告四川学府新世纪影业有限公司（被告1）、邓应辉（被告2）、深圳星美联合通讯有限公司（被告3）、成都润运文化传播有限公司（被告4）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南部县美好家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人黎小瑜、杨俊清到庭参加诉讼，被告邓应辉的委托诉讼代理人陈清华到庭参加诉讼，被告四川学府新世纪影业有限公司、深圳星美联合通讯有限公司、成都润运文化传播有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南部县美好家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告1支付所欠租金769587.93元及后续租金和全部所欠租金之违约金；二、判令解除原告和被告1签订的《房屋租赁合同》和《设施设备租赁合同》；三、判令被告1返还所租的房屋及设施设备；四、判令被告2在未出资本息范围内,对被告1的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任,被告3、4承担连带责任；五、要求被告1恢复被拆除的中央空调设施及消防设施；六、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月5日,原告和被告1签订了“房屋租赁合同”和“设施设备租赁合同”,约定被告1承租南部县新世纪广场购物中心五层部分房屋及设施设备,2018年度租金为951270.53元。租金每半年支付1次,分别于每年1月1日和月1日前15天支付,拖欠租金,每逾期1日,按3‰支付违约金。拖欠租金超过30日,甲方有权终止合同,乙方缴纳的保证金不予退还,并从即日起清场,乙方撤场期间应继续支付租金等┅┅。合同签订后,原告按约履行。但被告1拖欠了2018年度上半年部分租金293952.66元,且2018年度下半年租金也已到期未付,应承担拖欠租金的责任。被告1系被告2等七人设立的自然人有限公司,登记注册资本为400万元,其中被告2出资315万元,章程设定的出资时间为2013年3月19日。但被告2在只缴了股本金157.5万元,未缴出资157.5万元的情况下,于2015年19月12日将所持被告1的股权315万元转让给了被告3,被3没有出资,且在明知被告2未出资的情况下,仍受让了被告2的全部股权。此后被告4又在明知的情况下受让了被告3的全部股权。根据《公司法》解释(三)第13条、第19条之规定,被告2应在未出资本本息范围内,对被告1不能清偿的债务的部分承担补充赔偿责任,被告3、4承担连带责任。另,被告1在装修时拆除了租赁房的中央空调设施及消防设施,拆除时被告1向原告承诺在合同终止时,对拆除的设施进行恢复。经催要未果。现具状诉请法院裁判。 被告邓应辉辩称，对诉讼请求的答辩意见┄┄,二、本案房屋由原告所实际控制,其与被告四川学府新世纪影业有限公司的租赁合同实际上已经解除；三、原告实际已经占有了房屋及设备,不存在返还的问题┄┄；五、原告诉请被告1恢复被拆除的中央空调设施及消防设施被告2不清楚,不知情,不予认可。关于事实和理由部分的答辩意见,一、依据合同的相对性原则,本案中原告与被告1之间2014年6月5日签订的租赁合同只能约束本案的原告与被告1;对被告2、被告3、被告4均没有约束力。二、原告自述2014年6月5日与被告1签订的租赁合同约定的拖欠租金30日,原告有权终止合同,被告1见缴纳的保证金不予退还,并且从即日起清场,被告1撤场期间应当继续支付租金等,足以证明本案在被告1拖欠30日租金后,应当作出要求被告1履行支付租金的意思表示,并且应当中止合同,立即清偿,减少自己的损失,但原告没有履行相关注意义务,对扩大的损失应当自己承担责任┄┄。四、被告2等是被告1的原始股东，在2015年9月12日将股权转让给了被告3,从2015年9月12日开始,公司的所有会计凭证,原始票据,财产均由被告1及被告3、被告4掌控┄┄。 被告四川学府新世纪影业有限公司、被告深圳星美联合通讯有限公司、被告成都润运文化传播有限公司未作答辩。 原告南部县美好家园物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审审查，本院认定如下：原告向本院递交的原告营业执照、法人身份证明书，被告1、被告3、被告4的营业执照登记信息，被告2的身份证复印件，《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》复印件,被告1的承诺书，关于对所占用的非租赁房屋缴纳租金的函，原告向被告1、被告4发的租金催收告知函，被告1关于撤除中央空调网管及消防设施的承诺，四川学府新世纪影业有限公司账号┅┅48于2013年至2015年期间活期存款明细账清单。被告2向本院递交四川学府新世纪影业有限公司档案复印件一套。均能反映案件的真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年6月5日,原告南部县美好家园物业管理有限公司和被告四川学府新世纪影业有限公司签订了《房屋租赁合同》，其主要内容为:第一章租赁房屋。1.1甲方（南部县美好家园物业管理有限公司）同意按本合同约定的条件,将其位于四川省南充市南部县部分房产（以下简称:租赁房产）出租给乙方（四川学府新世纪影业有限公司）使用,甲方房产及设备、设施以现状为准。1.2租赁房产的相关建设文件（附件四）,房屋的产权证（附件五）,房屋国土证（附件六）。1.3租赁房产的租赁面积按建筑面积计算,地面第五层的1544.04平方米（见件一）,该租赁面积为甲乙双方共同确认的面积。1.4甲方同意乙方将租赁房产用于电影城及相关配套项目（必须符合国家法律法规和当地政策要求,不能开办ＫＴＶ歌城）之用,如果乙方改变租赁房产的使用性质,应事先征得甲方书面同意。第二章租赁期限。2.1租赁期限为10年,租赁期限为2014年7月1日—2024年7月31日。2.2租赁期限届满,在同等条件下,乙方具有优先租赁权,乙方行使优先权的时间为甲方书面通知后7日。第三章租赁房屋的交付。3.1甲方应于2014年7月1日之前将租赁房屋交付给乙方,双方签署房屋交付确认书┄┄。4.1租金标准:本合同签订当年租金单价为每月每平方米16元（大写:壹拾陆元整）人民币。从2015年起每年递增5%。4.2租金递增方式为从2015年1月1日起,每年递增一次,每次递增幅度为5%（相关的计算表详见本合同附件二:租赁房屋租金计算表）。4.3乙方每半年支付一次租金,第一次租金在签订本合同当日支付,以后每年的1月1日和7月1日前15天,乙方应以汇款或转账支付租金给甲方指定的银行账户,在收到汇款后的1个月内,甲方需提供等额正规发票。4.4如果4.3条所述日期恰逢法定节假日,则一方应在法定节假日结束后的第二个工作日向对方履行义务。4.5乙方租赁房产内的水、电、气由物业公司管理,按购物中心各层单独计量收费:其它公共用水用电用气能耗按建筑面积分摊或公摊,其费用由乙方按时交纳。4.6租赁期间,场地租赁税和经营税费按国家规定各自依法缴纳。4.7甲方出租的房产物业已经移交物业公司管理,乙方须另行和物业公司签订物业管理合同,物业管理费由乙方负责交纳。4.8水、电、气主管单位根据相关政策规定收取的预购费用,由乙方承担。根据乙方用电量情况预购电费交纳伍万元、预购水费交纳×万元、预购天然气费交纳×万元。此预购费甲方统一收取后交由水电气主管单位。第五章定金。5.1乙方在本合同签订后两个工作日内向甲方支付25万（大写:贰拾伍万元整）人民币的合同定金（定金不计利息）。租赁房屋交付后,该定金转为履约保证金,合同执行完毕后若无任何违约行为则七日内无息退还乙方。第八章合同终止时的财产处理。8.1本合同如果提前终止、解除或届满时,乙方应在30天内将租赁房屋交还给甲方,乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之部分或全部,拆除过程中乙方不得损害建筑物体之结构。若乙方在本合同终止日期后30天内仍未拆除取回其物品,视为乙方放弃遗留物之所有权,其遗留物归甲方所有,甲方有权从合同终止或解除后第30日起禁止乙方人员进入租赁物业,并将乙方物品搬出租赁房屋,因搬运所产生的一切费用均由乙方承担。甲方接房后,若乙方没有违约责任,七个工作日内无息退还乙方交纳的履约保证金25万元（贰拾伍万元正）人民币。8.2乙方对租赁房屋改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备,产权归乙方所有,乙方对之有绝对处置权。第九章违约责任。9.1乙方若拖欠租金,应向甲方支付违约金,每逾期一日,违约金标准为3‰若乙方拖欠租金超过30日,则甲方有权单方面终止合同,乙方缴纳的履约保证金不予退还,并从即日起清场,清场期间租金和清场产生的费用均由乙方承担。甲方还有权要求乙方赔偿一切发生的和预估的损失（包括但不限于房屋重租时间差、租金差额等损失）。9.2若乙方违反其保证、责任或违反合同的其它约定,在甲方通知补救后又未及时补救,给甲方造成的损失,则甲方有权选择提前终止本合同,并要求乙方赔偿此造成的损失（包括一切发生的和预估的损失及房屋重租时间差、租金差额等损失）。9.3租赁期内若乙方无任何违约行为,甲方提前收回租赁房产,应在7个工作日内将乙方所缴纳的25万元保证金退还乙方,并赔偿乙方25万元违约金、乙方的直接和间接损失及已缴纳租金未经营期间营业收入损失,乙方在30天内撤场。否则乙方有权不退场,直至经营到合同期满。9.4甲方若违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定,在乙方通知补救后又未及时补救,致使乙方不能正常对外营业,则乙方有权选择提前终止本合同,并要求甲方赔偿损失（包括相关的直接经济损失）。9.5除上述各项规定外,本合同任何一方若有违约行为,均应在收到另一方通知后3天内予以更正,本合同另有规定的除外；逾期末能更正,另一方保留索赔的权利┅┅。11.3本合同在履行过程中若发生争议,双方应友好协商解决,若双方经协商不成的,任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉,以解决争议┅┅。2014年6月5日。同日，原告与被告1还签订了《设施设备租赁合同》，其主要内容为:第一章租赁设施设备。1.1甲方（南部县美好家园物业管理有限公司）同意按本合同约定的条件将其位于四川南充市南部县部分设施设备出租给乙方（四川学府新世纪影业有限公司）。1.2租赁设施设备为第五层部分中央空调系统、消防排烟系统、通风系统、供电系统主线电缆为ＺＲ-ＹＪＶ4ｘ＋1ｘ95,配电柜开关为ＭＢ30Ｓ400／250Ａ、扶梯、观光电梯（以上设施设备包含新世纪购物中心公用设施、设备乙方在使用的）。第二章租赁期限。2.1租赁期限为10年。租赁期限为2014年7月1日—2024年7月31日。2.2租赁期限届满,在同等条件下,乙方具有优先租赁权。第三章租赁设施设备的交付。3.1甲方应于2014年7月1日之前将租赁设施设备交付给乙方,双方签署设施设备交付确认书。3.2租赁设施设备交付乙方时,双方签署设施设备交付确认书,从双方签署设施设备交付确认书之日起开始计算设施设备租金。第四章租赁相关费用及支付方式。4.1设施设备租金标准:第一年租金442830.67元年（大写:肆拾肆万贰仟捌佰参拾元陆角柒分）,每半年支付一次,从2015年起按年每年递增5%。4.2设施设备租金递增方式为:从2015年1月1日起每年递增一次,每次递增幅度为5%（相关的计算表详见本合同附件一:设施设备租金计算表）。4.3乙方每半年支付一次设施设备租金,第一次设施设备租金在签订本合同当日缴以后每年的1月1日和7月1日前15天,乙方应以汇款或转账支付设施设备租金给甲方指定的银行账户,在收到汇款后的1个月内,甲方需提供等额正规发票。4.4如果4.3条所述日期恰逢法定节假日,则一方应在法定节假日结束后的第二个工作日向对方履行义务。第五章定金。5.1乙方在本合同签订后两个工作日内向甲方支付25万（大写:贰拾伍万元整）人民币的合同定金（定金不计利息）。租赁设施设备交付后,该定金转为履约保证金,合同执行完毕后,乙方无违约责任,甲方应在七个工作日无息退还乙方。第六章租赁设施设备的维护、更新┅┅。8.4乙方不得损坏甲方的公共设施、设备;不得影响或妨碍公共设施的正常使用;不得影响公共设施的正常维护、维修、保养。若因乙方损坏公共设施、设备造成甲方和其他共用人损失的由乙方负责赔偿。乙方装修后已报消防部门验收合格备案。8.5未经甲方书面同意,乙方不得将租赁设施设备转租、转借他人。8.6乙方不得使用任何负荷超过现有管线承载能力的燃气或电器用具。8.7乙方必须办理公共责任险,并自行承担费用。当甲方提出要求时,向其提供保险公司出具的保险单复印件证明。第九章合同终止时的财产处理。9.1本合同如果提前终止、解除或届满时,乙方应在30天内将租赁设施设备交还给甲方。甲方接到设施设备后,若乙方没有违约责任,七个工作日内无息退还乙方交纳的履约保证金25万元贰拾伍万元正）人民币。9.2乙方对租赁设施设备改造、装修投入的完全独立的设备、设施和其他商用设备,产权归乙方所有,乙方对之有绝对处置权。9.3若乙方在本合同终止日期后30天内仍未拆除取回其物品,视为乙方放弃遗留物之所有权,其遗留物归甲方所有,甲方有权从合同终止或解除后第30日起禁止乙方人员进入租赁物业,并将乙方物品搬出租赁房屋,因搬运所产生的一切费用均由乙方承担。甲方接到设施设备后,若乙方没有违约责任,七个工作日内无息退还乙方交纳的履约保证金25万元（贰拾伍万元正）人民币。第十章违约责任。10.1乙方若拖欠设施设备租金,应向甲方支付违约金,每逾期一日,违约金标准为3‰若乙方拖欠设施设备租金超过30日,则甲方有权单方面终止合同,乙方缴纳的履约保证金不予退还,并从即日起清场,清场期间租金和清场产生的费用均由乙方承担。甲方还有权要求乙方赔偿一切发生的和预估的损失（包括但不限于设施设备重租时间差、设施设备重租租金差额等损失）┅┅。12.3本合同在履行过程中若发生争议,双方应友好协商解决,若双方经协商不成任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉,以解决争议┅┅。合同签订后，原告、被告1按合同约定履行至2017年，被告1拖欠2018年度上半年部分租金。原告经催要未果，于2018年12月6日，原告向本院递交《民事起诉状》，在审理过程中，原告撤回诉讼请求第一、三、四、五项。 本院认为，南部县美好家园物业管理有限公司与四川学府新世纪影业有限公司签订的《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在两份合同中南部县美好家园物业管理有限公司与四川学府新世纪影业有限公司分别约定“乙方拖欠租金超过30日,则甲方有权单方面终止合同”、“拖欠设施设备租金超过30日,则甲方有权单方面终止合同”，原告向本院递交诉状时，被告四川学府新世纪影业有限公司拖欠房屋及设备租金已超过30日，因此，原告有权解除《房屋租赁合同》和《设施设备租赁合同》。在审理过程中，原告撤回诉讼请求第一、三、四、五项，不违反法律规定，本院准许。 综上，原告的诉讼请求二有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 南部县美好家园物业管理有限公司与四川学府新世纪影业有限公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》自2018年12月6日解除。 本案诉讼费20715元，由原告南部县美好家园物业管理有限公司负担10357.50元，被告四川学府新世纪影业有限公司负担10357.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 谢    明 审 判 员 许  筱  然 人民陪审员 何    蓉 二〇二〇年四月十日 书 记 员 徐小芩（代）