江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3473号 原告：董兴阳,男,1969年12月3日生,汉族,住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。 被告：肖建良，男，1972年5月28日生，汉族，住无锡市新吴区。 原告董兴阳与被告肖建良房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董兴阳及其委托诉讼代理人姚曙光，被告肖建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董兴阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除董兴阳与肖建良签订的《房屋买卖合同》；2、判令肖建良返还24万元，并支付利息（以24万元为基数，自起诉之日起至法院判决生效之日止，按照年利率6%计算）；3、判令肖建良承担违约金4.80万元；4、判令肖建良支付该房屋的市场差价损失24万元；5、诉讼费由肖建良承担。事实和理由：2014年9月起，董兴阳租住在肖建良所有的无锡市房屋。此后董兴阳与肖建良熟悉，肖建良开始向董向阳借钱，同时表达出将房屋卖给董兴阳的意思。至2016年4月15日，双方达成口头协议以21万元将案涉房屋卖给董兴阳。后来肖建良屡次想抬高价款，2017年1月20日，董兴阳与肖建良签订房屋买卖协议，将房屋出卖价格确定为28万元。现董向阳已经支付了24万元，双方约定房屋过户后，董兴阳支付剩余的4万元。协议签订后，董兴阳催促肖建良过户，但是肖建良不予配合。2019年1月，肖建良将案涉房屋出卖给徐凤云。现董兴阳诉至本院，要求判如所请。 肖建良辩称：同意解除合同，同意返还款项，但款项性质不是购房款而是借款。房屋买卖协议是被董兴阳逼迫签署的，双方曾说好，如果其能还款，则房屋买卖协议作废，因此双方并非房屋买卖合同关系，现在肖建良仅同意归还19.20万元（其中借款12.90万元、赌债6.30万元），因为董兴阳住了这么多年没付房租，故不同意承担利息。且双方签订的房屋买卖合同的价格远低于当时市场价，故也不承担违约金、损失。 经审理查明： 2007年11月30日，肖建良与无锡市新安街道拆迁办签订拆迁安置协议书1份，约定肖建良所有的位于的房屋被拆迁安置，置换得无锡市新吴区新安花苑92号602室、308号1101室房屋、19号201室房屋。 2013年开始，董兴阳向肖建良租住新安花苑一区92号602室房屋（以下简称案涉房屋）。因肖建良陆续向董兴阳借款又无法清偿，双方拟将案涉房屋出售给董兴阳。2017年1月20日，肖建良与董兴阳签订房屋买卖协议1份，约定:1、由肖建良将案涉房屋以28万元的价格出售给董兴阳，房屋价格包括了包括阁楼在内的附属设施设备、装饰装修、相关物品等其他与该房屋相关的所有权利；2、付款方式为买方向卖方支付24万元购房款（已于2017年1月25日以前全部支付完毕），该房屋过户到买方名下后，买方向卖方支付成交总价中剩余的4万元；3、卖方保证该房屋无产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，卖方支付房价总款20%的违约金并承担其他赔偿责任；4、本合同签订以后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方已付房款的一倍支付违约金；5、本合同自双方签字之日起生效，合同解除应以书面形式。另外，合同尾部备注载明卖方已经收到买方24万元。同日，肖建良向董兴阳出具收条1份，言明收到董兴阳交来的92号602室房款24万元，总价28万元，还欠余款4万元。 2019年7月8日，肖建良将房屋过户给案外人徐凤云。2019年10月15日，董兴阳向肖建良户籍地邮寄解除通知书，通知其解除房屋买卖合同，返还购房款，赔偿损失。但因投递未成功该通知书被退回。肖建良称户籍地早已拆迁，其系诉讼后才知道董兴阳要解除合同。诉讼中，双方一致确认案涉房屋含装修在内的现值为70万元。 上述事实，有当事人陈述及董兴阳提供的安置单复印件、购房协议、收条、房屋登记簿证明等证据在卷佐证。 诉讼中，双方关于借款及购房经过存有争议。董兴阳称：其自2013年开始共出借给肖建良24万元，不存在预扣利息和赌债的情形，每次的借款时间和金额都记不清了，1万元、2万元都有，每次借款都要求肖建良写借条；大约借到8万元时，肖建良称案涉房屋楼层较高，自己又腿脚不便，让其将案涉房屋买下来，其称自己没有这么多钱，并谈好如肖建良需要继续借款并达到24万元时，就配合董兴阳办理过户；借满10万元的时候，肖建良就将案涉房屋的安置单交给其，表示案涉房屋确定要卖给其；2016年下半年，借款金额累计到了20万元，肖建良拿着自己打印好的买卖合同找到其，双方签订了房屋买卖合同，但是后来肖建良又后悔了，称合同价格低于市场价，要求作废该份合同；2017年1月20日，其子当着肖建良的面起草了案涉房屋买卖协议，肖建良当场要求将房价提高到28万元，协商后二人签订了案涉房屋买卖协议。 肖建良则称：1、其总计欠董兴阳的款项本息22万元，后又变更陈述为欠本金19.20万元，其中包括（1）借款12.90万元，即自2013年2月至2017年1月期间，其共计向董兴阳借款14次，每次借款1万或2万元，借款金额总计为15万元，但董兴阳每次都会预扣一部分，实际共交付给其现金12.90万元；（2）赌债6.30万元，分别为2014年3月26日，其到董兴阳的朋友（外号小四，具体叫什么不清楚）处的赌场里输了4万元，因为是和董兴阳一起赌的，其就认了2万元；2015年7月23日，其在董兴阳家里赌钱输给了别人，董兴阳借给其4.30万元。2、案涉房屋买卖协议是被迫所签，其之前想将房屋出卖，但董兴阳阻挠中介看房，无奈之下只得签订房屋买卖协议。3、此后，因其向徐凤云的男朋友借款而无力偿还，就将案涉房屋出售、过户给了徐凤云。为此，肖建良提供了与董兴阳、案外人王旭的部分聊天记录打印件，聊天记录中载明，董兴阳多次找肖建良询问“人呢”、“你地下室来一趟！他们晚上可能去你家！你看着办吧”等。后经本院反复询问，肖建良又自认未受到董兴阳的暴力、胁迫。董兴阳对于聊天记录称系因为肖建良与王旭之间存在借款纠纷，肖建良要求其担保，但王旭催债时肖建良一直避而不见，其遂帮二人互相联系，与房屋买卖毫无关联，之所以阻挠中介看房是因为当时肖建良已经答应将房屋出售给自己，其不认可肖建良的该种不诚信行为。 本院认为：董兴阳与肖建良签订的房屋买卖合同合法、有效。肖建良抗辩董兴阳阻挠中介看房，其系在不情愿的前提下签订的房屋买卖合同，但肖建良同时又自认未受到董兴阳的暴力、胁迫，且董兴阳称系因肖建良早与其说好房屋出售给其，故其认为肖建良应当守信，不可以再带人来看房。即便董兴阳作为租户不配合肖建良带人看房，但此与肖建良将房屋以28万元的价格出卖给董兴阳之间并无必然的因果关系。故对肖建良的此项抗辩意见，本院不予采信。关于肖建良抗辩签订房屋买卖合同时，签订价格远低于市场价，其对自己的陈述并无证据证明，本院对其抗辩意见亦不予认可。 现肖建良将房屋出售并过户给案外人徐凤云，已构成根本违约，董兴阳据此解除双方之间的房屋买卖合同符合合同约定，于法有据，本院予以支持。肖建良于2019年7月18日收到本案诉状等应诉材料，故案涉合同解除时间为2019年7月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。肖建良有权要求董兴阳返还已付购房款并支付相应利息、承担违约金及差价损失。 关于已付购房款的金额，肖建良已向董兴阳出具金额为24万元的收条，虽肖建良辩称与房款相抵的实际欠款不足24万元，但不论是其第一次庭审所称的连本带息欠款22万元的陈述或是后变更的欠款金额为19.20万元且其中含有赌债的陈述，均未提供证据证明，董兴阳对此不予认可，双方亦认可款项的交付全部是以现金形式，因并无初步证据推翻出具收条的确认行为，故本院对肖建良的抗辩意见不予采纳，认定已付购房款的金额为24万元。因利息为已付购房款的孳息，双方在合同中约定，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，故房款的返还时间应为2019年7月20日前。肖建良未按约退还房款，应当支付相应的利息。对于董兴阳主张利息的合理部分本院予以支持，故本院认定由肖建良返还董兴阳以24万元为基数，自2019年7月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，自2019年8月20日起，至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 关于董兴阳主张的违约金及差价损失，符合合同约定，且双方一致认可房屋现值为70万元，故其主张的违约金4.80万元及差价损失24万元亦低于实际产生的房屋差价损失，故对董兴阳的违约金、差价损失的诉讼请求本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认董兴阳与肖建良于2017年1月20日签订的关于无锡市新吴区新安花苑一区92号602室的《房屋买卖协议》于2019年7月18日解除。 二、肖建良于本判决发生法律效力之日起十日内返还董兴阳购房款24万元，并支付利息（自2019年7月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、肖建良于本判决发生法律效力之日起十日内支付董兴阳违约金4.80万元。 四、肖建良于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿董兴阳损失24万元。 五、驳回董兴阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9080元，保全费3520元，合计12600元（已由董兴阳预交），由肖建良负担（董兴阳同意其预交案件受理费12600元由肖建良向其直接支付，本院不再退还，由肖建良在本判决发生法律效力之日起十日内直接向董兴阳支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郭莹华 人民陪审员  王治生 人民陪审员  顾秋英 二〇二〇年四月二十一日 法官 助理  顾 玫 书 记 员  张建刚 本案援引法律条文 《中华人民共和国合同法》: 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。