四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终156号上诉人（一审原告）：成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司,住所地：四川省自贡市大安区凤凰乡马吃水盐都大道南侧盐都花园1号门。负责人：张荣修，总经理。委托诉讼代理人：张春，女，1967年2月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。上诉人（一审被告）：自贡市鹏宇资产管理有限公司,住所地：四川省自贡市富顺县富顺镇印花庄居委会望云北路116号。法定代表人：赖华平，执行董事。委托诉讼代理人：宗平，女，1975年2月1日出生，汉族，住四川省富顺县。系该公司员工。上诉人成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司（简称仁邦物业自贡公司）因与上诉人自贡市鹏宇资产管理有限公司（简称鹏宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院(2019)川0304民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。仁邦物业自贡公司的上诉请求为：1.撤销一审判决并依法改判被上诉人支付上诉人物业服务费287,080.32元、滞纳金297,107.88元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1.上诉人已按照合同约定提供了物业服务，被上诉人作为小区业主，理应按约按时足额缴纳物业费用；2.被上诉人鹏宇公司擅自对房屋公共部位进行改造，将公共部位圈为专有经营场所，改变了房屋公共部位的性质和用途，不再属于合同约定的服务范围；3.案涉物业承租人爱尔眼科所产生的垃圾属于医疗废物，应专门由医疗机构和医疗废物集中处理单位按规处理，不是物业合同约定的服务内容。鹏宇公司的上诉请求为：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为，1.本案物业公司主张权利的诉讼时效已届满；2.案涉物业“盐都花园会所”不属于物业服务合同的物业管理区域；3.被上诉人未向上诉人提供物业管理服务；4.被上诉人未履行相关的维修、养护、管理、维护义务。仁邦物业自贡公司的一审诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业服务费252,676.24元(该支付费用金额仅从2013年5月1日起计算至2018年7月31日)；判令被告向原告支付物业服务费滞纳金245,938.21元（该支付费用金额仅从2013年6月1日起计算至2018年8月31日）；合计金额498,614.45元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年1月1日，自贡市盐都物业管理有限公司作为受托方与四川荣新房地产开发有限公司自贡项目部签订了《盐都花园前期物业管理委托合同》，约定由自贡市盐都物业管理有限公司向盐都花园小区提供物业服务，物业费标准为：普通住宅0.3元/平方米、别墅0.5元/平方米，委托期限自2002年1月1日至盐都花园业主委员会成立。同时，该合同对双方的其他权利义务进行了约定。2012年9月18日，自贡市盐都物业管理有限公司与盐都花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定了服务期限自2012年10月1日至2015年9月30日，按照多层每月每平方米0.5元、别墅每月每平方米0.7元、非住宅房屋每月每平方米0.7元收取物业管理服务费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的千分之一/天交纳滞纳金…第二章委托管理事项，第四条，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外用墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、共用照明、楼内消防设施设备、红外线监控系统；第六条，小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场；第七条，公用绿地、花木、建筑等的养护与管理；第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐设备；第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条，交通与车辆停放秩序的管理；第十一条，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等内容。2015年11月1日，盐都花园业主委员会与成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司签订了《物业服务合同》，约定服务期限自2015年10月1日至2018年9月30日，收费标准及违约责任等权利、义务与前述签订的合同相同。2018年10月15日，盐都花园业主委员会与成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司再次续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年11月1日至2021年10月31日，收费标准及违约责任等权利、义务与前述签订的合同相同。合同签订后，原告按照约定，自2002年1月1日起履行对该小区的物业服务义务。2013年4月26日，自贡鹏宇公司与四川荣新房地产开发有限公司正式签订八份《商品房买卖合同》，约定由自贡鹏宇公司购买项目名称为：盐都花园三期，坐落于大安区济公居委会盐都花园出让地块上的商业服务用房，即盐都花园会所第1层1-1号；第1层1-2号；第1层1-3号；第2层2-4号；第3层3-5号；第4层4-6号；第5层5-7号；第6层6-8号，建筑面积合计5729.62平方米的房屋。其中合同第十二条第一款约定上水、下水、公共绿地、道路、停车场于2013年5月15日达到使用条件；第二十三条关于前期物业服务的内容约定出卖人依法选聘的物业管理企业为自贡市盐都物业管理有限公司…物业服务收费0.7元每月每平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等内容。双方所签订的八份《商品房买卖合同》中，对物业服务费收费标准约定为1层1-1号、第1层1-2号为1.20元每月每平方米（建筑面积），其余六套房屋物业服务费收费标准均约定为0.7元每月每平方米（建筑面积）。而后双方履行买卖合同，自贡鹏宇公司进行产权登记，于2013年5月7日取得建筑面积总计为5729.62平方米的房屋产权证书，成为上述房屋的单独所有权人，自贡鹏宇公司系整栋“盐都花园会所”的唯一业主。另查明，2000年11月10日，自贡市城市规划管理局发布自规建发[2000]356号文，同意案外人自贡市力拓房地产开发有限公司在马吃水“盐都花园”规划小区的用地上临盐都大道定点修建“盐都花园会所”5000平方米及前区广场。文件第二条第四款载明“本次定点建筑为正在编制的盐都花园详细规划确定的盐都花园北入口处的前区广场及小区公共建筑···”。该文件附属红线图标明，案涉物业拟定点修建在面向盐都大道，右后方靠红苕山顶，左后方靠帽壳土的建设用地内。“盐都花园”小区商品房建设项目的《土地勘测定界报告》、《自规设发[1999]302号文》、自国土出让字（2000）第02号《国有土地使用权出让合同》各一份及《盐都花园小区红线图》两份，出让合同记载，出让地块位于自贡市大安区凤凰乡马吃水盐都大道南侧，面积为176.51亩，出让期限为50年；本合同项下出让的地块，按照土地利用总体规划和城市总体规划开发以住宅为主的“盐都花园”综合小区，若在出让期限内改变土地用途，应当取得相关行政主管部门同意并批准。红线图显示，此次成片出让的土地包含面向盐都大道，右后方靠红苕山顶，左后方靠帽壳土的案涉物业所在地，案涉“盐都花园会所”用地包含在“盐都花园小区”用地红线图内。“盐都花园小区一期工程约4.6公顷”、“盐都花园小区二期工程约7.7公顷”、“盐都花园会所及前区广场约11.5亩”的建设用地规划许可证（各一份）载明：盐都花园小区、盐都花园会所系在上述出让国有土地上共分为三期单独规划建设。案涉物业毗邻“盐都花园小区”盐都大道方向的进出门右侧,原告平时对“盐都花园会所”楼房外的外围绿化、道路等进行修剪、维护、安保等物业管理，但未对“盐都花园会所”整栋楼的房屋建筑共用部位、共用设施、设备进行维修、养护和管理；也未对室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井进行维护；未对公共环境卫生中包括整栋楼房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及“盐都花园会所”门前广场的交通与车辆停放秩序进行有效管理。被告自行聘请保洁员、保安、维修等人员对上述区域进行日常维护管理至今。自2013年5月起至2018年8月，自贡鹏宇公司未向仁邦物业自贡分公司交纳物业管理服务费，若按物业合同约定，自贡鹏宇公司在该时间段内以0.7元每月每平方米的标准计算，合计欠付原告252,675.99元物业管理服务费。2018年8月15日，原告对被告欠付的物业管理服务费进行了催收。2013年1月31日，成都市工商行政管理局核准自贡市盐都物业管理有限公司名称变更为成都仁邦物业服务有限公司。2015年3月25日，该局再次核准成都仁邦物业服务有限公司更名为成都仁邦物业管理有限公司，同年5月29日，自贡市工商行政管理局核准成都仁邦物业服务有限公司自贡分公司更名为成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司。一审法院认为：本案的焦点为：一、案涉物业所有者是否属于物业服务合同的业主；二、物业服务公司是否按约提供了相应的物业服务；三、本案诉讼时效期间是否已经届满。关于焦点一：案涉《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对原告及该小区的全体业主具有约束力。本案中，自贡市盐都物业管理有限公司名称经审核后变更为成都仁邦物业服务有限公司，成都仁邦物业服务有限公司后再次更名为成都仁邦物业管理有限公司，成都仁邦物业服务有限公司自贡分公司亦更名为成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司。故自贡市盐都物业管理有限公司、成都仁邦物业服务有限公司的权利、义务由成都仁邦物业管理有限公司承继；原告作为成都仁邦物业管理有限公司经工商部门登记注册的分支机构，履行了成都仁邦物业管理有限公司提供盐都花园小区物业服务的义务、亦行使相应权利。被告辩称，原告服务对象系盐都花园小区，而被告所有的案涉物业与盐都花园小区系单独立项建设，并不属于该小区，被告并非该小区业主，且一直自行聘请物业公司管理该物业，故原告无权主张其支付物业管理服务费。根据查明的事实，案外人自贡市力拓房地产开发有限公司受让国有土地时的土地勘测定界报告、红线图、相关规划批准文件，足以看出该公司为开发建设“盐都花园”商品房而成片受让的土地包含案涉物业的建设用地，被告所购买的商品房，系盐都花园小区整体分期开发建设的一部分，案涉物业属于“盐都花园”小区整体项目，故被告的辩称理由不能成立。此外，被告与四川荣新房地产开发有限公司签订的八份《商品房买卖合同》合同，对前期物业的选聘进行了约定，即为自贡市盐都物业管理有限公司。在签订《商品房买卖合同》时，盐都花园小区已经不再处于前期物业阶段，自贡市盐都物业管理有限公司与盐都花园业主委员会已经签订了《物业服务合同》，被告作为盐都花园小区的业主，该合同显然对被告有约束力。故对于《商品房买卖合同》中约定的物业费收费标准等权利、义务内容，因原告并未签章确认，故应以《物业服务合同》的约定为计算标准。综上所述，一审确认“盐都花园会所”属于盐都花园小区，被告系该小区的业主，应受《物业服务合同》的约束。关于焦点二：原告主张为该小区及被告提供了物业管理服务，被告作为业主，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告辩称，自其成为案涉物业业主后，一直自行聘用专人管理大楼内外环境卫生及化粪池、消防设施设备等的使用、维护，原告并未完全、有效提供物业管理服务。本院查明，被告自成为案涉物业产权人后，一直自行负责对盐都花园会所整栋房屋建筑的共用部位、共用设施、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井进行维护，对大楼内（包括大厅、消防通道）的卫生、消防、电力、清洁及安保管理至今。原告亦自认仅对会所前区广场外围的绿化进行养护、外围道路进行清洁，确实未曾对大楼内部（包括大厅、消防通道）的清洁及安保进行管理，也未对“盐都花园会所”前区广场的交通与车辆停放秩序进行有效管理。关于焦点三：本案诉讼时效期间是否已经届满，被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。……”的规定，本案系发回重审案件，被告在原一审中未提出诉讼时效的抗辩，故对其在本案中提出的诉讼时效抗辩，一审不予支持。一审认为，虽然“盐都花园会所”系单独的一栋大楼，但实际由八处单独的房产（物业）组成，被告虽为该八处房产的所有权人，但整栋大楼的大厅、消防通道依然应为公共部分，原告对大楼内被告专有部分以外的公共区域应负管理责任，但多年来原告对该部分疏于管理，没有尽到物业管理服务义务。被告一直占用前区公共广场，原告未曾进行有效制止或协调等管理工作，能够看出原告对该部分提供的物业服务有限。案涉物业作为盐都花园小区的一部分，原告为整个小区提供物业管理服务，小区所有的公共部分均为整体业主享有，无法区分，虽然原告疏于对会所内部公共区域的管理，但对小区的其他公共区域提供了物业管理服务，特别是临近会所广场外围的道路、绿化等，由此得知，被告作为盐都花园小区的业主，享受了部分原告提供的物业管理服务，应交纳相应的物业管理服务费。故一审对原告要求按照合同约定全额支付物业管理服务费的请求，不予支持。根据公平原则，结合本案原告实际提供服务占物业服务合同内容、数量的比例，以及被告自行管理物业的情况，酌情由被告支付所欠物业费252,675.99元的30%，减免被告欠付物业服务费的70%较为恰当，即被告应支付原告自2013年5月起至2018年8月拖欠的物业管理服务费75,802.80元。原告主张的滞纳金实际系要求被告承担违约责任，因原告并未按约提供全部物业服务、履行其全部义务，被告拒绝支付全部物业服务费，系行使先履行抗辩，故对原告的该主张，一审不予支持。遂判决，1.被告自贡市鹏宇资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司支付物业管理服务费75,802.80元；2.驳回原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司的其他诉讼请求。本案受理费9,644.00元，由原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司负担6,750.8元，被告自贡市鹏宇资产管理有限公司负担2,893.2元。二审中，双方当事人均无证据向本院提交，二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案为物业管理合同纠纷，物业管理费用的收取，应依据物业服务合同的约定和实际提供的物业管理服务予以确定。根据本案查证的事实，上诉人鹏宇公司所有的盐都花园三期物产属于盐都花园小区整体的一部分，且鹏宇公司与四川荣新房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》也有关于物业服务收费标准的约定。但案涉的物业服务不同于一般的物业服务管理，上诉人仁邦物业自贡公司提供的物管服务是有限的。本案仁邦物业自贡公司平时对“盐都花园会所”楼房外的外围绿化、道路等进行修剪、维护、安保等物业管理，但未对“盐都花园会所”整栋楼的房屋建筑共用部位、共用设施、设备进行维修、养护和管理；也未对室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井进行维护；未对公共环境卫生中包括整栋楼房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及“盐都花园会所”门前广场的交通与车辆停放秩序进行有效管理。鹏宇公司自行聘请保洁员、保安、维修等人员对上述区域进行日常维护管理。可见，上诉人仁邦物业自贡公司对上诉人鹏宇公司所有的物产提供的是部分物业服务，一审判决根据本案的实际及公平原则，参照《物业服务合同》的收费标准酌情支持了上诉人仁邦物业自贡公司30%的物管费用并无不当，本院予以维持。上诉人仁邦物业自贡公司及鹏宇公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费双方分别预交的9,644.00元，由上诉人仁邦物业自贡公司公司和上诉人鹏宇公司各自负担。本判决为终审判决。审判长  邓伟审判员  马超审判员  杨阳二〇二〇年四月二十四日书记员  黄毅