浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1256号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑丽娜，女，1984年12月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：林建岳、严琦奕，北京炜衡（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈亚英，女，1971年11月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告）：石静，女，1968年11月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：黄嫣然、王忱倩，浙江健泽律师事务所律师。原审被告：郑法永，男，1958年7月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人郑丽娜、陈亚英因与被上诉人石静及原审被告郑法永房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初5413号民事判决，向本院提起上诉。上诉人陈亚英未在本院指定期限内预交二审案件受理费，依法按其自动撤回上诉处理，本院不另行制作民事裁定书。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈亚英、上诉人郑丽娜及其委托诉讼代理人林建岳、严琦奕，被上诉人石静及其委托诉讼代理人黄嫣然，原审被告郑法永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑丽娜上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人石静全部诉讼请求，并支持上诉人一审反诉请求，判令石静支付剩余购房款90万元及赔偿逾期付款的利息损失；本案一、二审诉讼费用由石静承担。事实和理由：双方约定的交易方式为“买方付清房价余款90万元后，卖方将房屋所有权证及有关证件交给买方”，不同于一般的房屋交易形式。郑法永在接受乐清市公安局柳市分局询问时也陈述到“房产证是在银行里抵押了50万元的，我也和对方说好了钱给我，我将房产证从银行里拿出来给对方”。该事实与上诉人及中介陈亚英的陈述能够相互印证，足以认定石静在签订《定金协议书》时明知涉案房产已抵押的事实。实际上，我方在签订协议前就已将涉案房产抵押的事实告知了中介陈亚英，不存在隐瞒涉案房屋已抵押的事实。假设陈亚英没有如实告知石静，也属于中介的过错，不能归责于我方。如果石静错误地认为涉案房产未抵押，也与其签订《定金协议书》不存在因果关系，不能以此主张我方存在欺诈。并且，就本案而言，是否设定抵押并非重要事实，即使我方未告知，也不构成欺诈。本案是农村自建房买卖，并非商品房买卖，一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定认定我方构成欺诈，适用法律错误。根据石静与陈亚英微信聊天记录，石静拒绝支付剩余购房款的原因是认为房价款及居间费过高，从未提及我方存在欺诈或其他违约行为。石静自己反悔，拒绝履行支付余款的义务，已构成违约，我方有权要求其继续履行合同。石静辩称，陈亚英和郑法永系表兄弟姐妹关系，陈亚英将涉案房产介绍给被上诉人时，没有告知涉案房产的性质、房屋所有权人等信息。实际上，涉案房屋所有权人不是郑法永，在《定金协议书》上写明“郑法永以自有房产的名义转让”是欺骗。《定金协议书》中也没有约定签订正式房屋买卖合同的时间，更没有提及办理不动产转移登记的时间和协助办理过户的义务。而且，上诉人郑丽娜隐瞒了涉案房产已抵押的事实，并在原抵押到期后，在一审诉讼期间又重新设定了抵押，说明其没有转让涉案房产的意向，有欺诈的故意。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。陈亚英辩称，原名为陈伍英，户口迁到丈夫名下登记的名字为陈亚英，已做中介20年，知道涉案房产是表兄弟郑法永的，房产证在抵押。定金协议签订前，就已向石静告知涉案房屋存在抵押，抵押金额是当时和郑法永、石静一起在拉芳舍问的。郑法永述称，与陈亚英是远房亲戚，当时陈亚英打电话询问涉案房屋是否要出售时，已告知房屋设定了抵押，房产证在银行。并说过房屋不是本人的，要求对方把款项打到女儿郑丽娜银行卡内。石静向一审法院起诉请求：（1）撤销原房屋买卖协议，判令郑法永、郑丽娜共同返还原告预付款68000元，双倍返还定金484000元，并承担利息损失（利息损失从2019年2月4日起按银行同期贷款利息计至实际归还之日止）；（2）判令陈亚英对上述第一项诉讼请求承担连带责任。一审审理过程中，原告变更诉讼请求为：（1）撤销原房屋买卖协议，判令郑丽娜返还原告预付款68000元，双倍返还定金484000元，并承担利息损失（利息损失从2019年2月4日起按银行同期贷款利息计至实际归还之日止）；（2）判令郑法永、陈亚英对上述第一项诉讼请求承担连带责任。郑丽娜向一审法院反诉请求：判令石静向郑丽娜支付剩余购房款900000元并赔偿逾期付款利息损失（自逾期之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。一审审理过程中，郑丽娜变更诉讼请求为：（1）判令石静所交定金242000元收归郑丽娜所有；（2）判令石静向郑丽娜支付1142000元购房款并赔偿逾期付款利息损失（自逾期之日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：石静系乐清市柳市镇城镇居民。郑法永、郑丽娜系父女关系，郑法永与陈亚英系表兄妹关系。坐落于乐清市房产【权证号：浙（2016）乐清市不动产权第0000638号；土地用途：农村宅基地／住宅】登记所有权人为郑丽娜，该房屋于2016年9月2日以浙江乐清农村商业银行股份有限公司柳市支行为抵押权人设定了抵押，债权金额为1000000元，履行期限为2016年8月31日至2019年8月30日；郑法永名下无房产。2019年2月3日，陈亚英作为中介、石静作为买方（乙方）、郑法永作为卖方（甲方）签订《定金协议书》，约定：“甲方另有安排，愿将座落于乐清市柳市镇龙井路38号房屋出卖给乙方所有，经双方协商，订立卖买契约，出卖房屋状况如下：一、房屋朝向为朝南、层次为四层、间数为一间、房屋结构为混合结构、建筑面积约为200多平方。二、双方商定房价款为人民币1210000元，现付定金310000元，其余款项将在2019年3月20日内一次性付清，甲方将房屋交与乙方管业使用，同时将该房屋所有权证及有关证件一并交给乙方保管。三、此协议签字后，立即生效。如果甲方有悔，应付乙方双倍定金。如果乙方有悔，甲方有权没收乙方所有定金。四、甲乙双方各按房价的百分之一点五付中介费，即甲方12000元，乙方18000元。如出现违约，中介费要由定金受益方支付。注备：隔壁墙（共墙）的村里协议、房产证齐全交给乙方所有。”2019年2月4日，石静通过其母亲吴小乐向郑法永指定的郑丽娜银行账户汇款310000元。之后，石静以郑法永存在欺诈为由拒绝支付剩余购房款。2019年4月30日，石静向乐清市公安局柳市分局就涉案房屋买卖提出控告，认为其遭到郑法永诈骗。2019年5月6日，郑法永、郑丽娜在接受乐清市公安局询问时表示涉案房产系郑丽娜委托郑法永出售。经审查，乐清市公安局认为没有犯罪事实，遂于2019年5月6日作出乐公（柳）不立字[2019]50034号《不予立案通知书》。另查明：（1）郑丽娜表示涉案房产在原抵押到期后重新设定了抵押，现仍处于抵押状态。（2）《定金协议书》签订前，郑法永、陈亚英已告知石静涉案房屋系农村自建房屋。（3）《定金协议书》签订前，陈亚英已经知晓涉案房屋已经设定抵押的事实。（4）郑法永、郑丽娜、陈亚英表示涉案房产买卖合同签订前，已经告知石静涉案房产已经设定抵押的事实，但未举证予以证实，且石静不予认可。（5）本案审理过程中，经一审法院释明，石静选择郑丽娜作为相对人主张权利。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、涉案房屋买卖合同的权利相对人系何人问题；二、涉案房屋买卖是否存在欺诈，涉案房屋买卖合同应否撤销问题。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。被告郑法永受被告郑丽娜的委托出售涉案房产，但郑法永在与原告签订《定金协议书》时并未告知其受郑丽娜委托的事实，以自己的名义与原告石静签订了涉案房产买卖合同。在双方纠纷发生后，郑法永披露了其受郑丽娜委托卖房的事实，本案审理过程中，原告亦选择了郑丽娜作为相对人主张权利，故本案买卖合同的相应法律后果应由郑丽娜承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”本案虽然不是商品房买卖合同，系农村自建房买卖，不能适用该司法解释的规定，但从该司法解释的内容及立法精神可见，隐瞒房产已抵押的事实属于重大瑕疵。另外，买受人购买房产的目的在于取得房产的所有权，而已设定抵押的房产买卖，可能会导致买受人最终无法取得房产的所有权。因此，对于房产是否已设定抵押，是买受人是否购买房产的一个重要因素。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英虽然在本案审理过程中表示涉案房产买卖合同签订前，郑法永、陈亚英已经告知原告涉案房产已经设定抵押的事实，但就该事实未举证予以证实，且原告不予认可，郑法永、陈亚英应承担举证不能的不利后果，故应认定郑法永、陈亚英未告知原告涉案房产已经设定抵押的事实。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。基于如上论述，郑法永在涉案房产买卖合同签订前未告知原告涉案房产已经设定抵押，已构成欺诈，故原告要求撤销其与郑法永签订的《定金协议书》的主张，于法有据，应予以支持。鉴于涉案合同因郑法永的欺诈行为被依法撤销，被告郑丽娜反诉要求确认原告所交定金242000元收归郑丽娜所有，并要求原告向其支付1142000元购房款及赔偿逾期付款利息损失，于法无据，应不予支持。关于《定金协议书》的性质问题。《定金协议书》名称虽为定金协议，但从其内容上看明确了房屋的位置、购房款的金额、购房款的具体履行方式等内容，具备了房屋买卖合同各项要素，应属于房屋买卖合同。双方签订的房屋买卖合同约定定金为310000元，超过了涉案房屋总价款20%即242000元，故超过部分即68000元应属于购房款，予以认定。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，被告郑法永在接受被告郑丽娜委托后以自己名义与原告签订合同，原告选择了郑丽娜作为本案相对人后，相应的法律后果均由郑丽娜承担，故原告要求郑法永承担连带付款责任，于法无据，应不予支持。本案房屋买卖合同因郑法永的欺诈行为被一审法院依法撤销，其相应的过错责任应由郑丽娜承受，故郑丽娜依法应当将其已经取得的购房款及定金返还原告并赔偿原告因此所致损失。现原告要求郑丽娜返还已付定金242000元、购房款68000元，并赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止），于法有据，应予以支持。涉案合同因郑法永的欺诈行为被撤销，其所致法律后果为双方之间的房屋买卖合同自始无效，相应的定金条款不发生法律效力，故原告要求郑丽娜适用定金罚则支付一倍的定金，于法无据，应不予支持。关于被告陈亚英是否应当承担责任问题。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。陈亚英作为涉案房屋买卖合同的中介人，明知涉案房产已经设定抵押，但其隐瞒了该事实，导致涉案房屋买卖合同依法被撤销，陈亚英的行为损害了原告的利益，依法应当对被告郑丽娜清偿返还已付定金242000元、购房款68000元及赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）不足部分承担补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决“一、撤销原告（反诉被告）石静与被告郑法永于2019年2月3日签订的《定金协议书》。”“二、被告（反诉原告）郑丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）石静已付购房定金242000元、购房款68000元，合计310000元，并赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止），款交本院柳市法庭转付。”“三、被告陈亚英对上述第二项债务中被告（反诉原告）郑丽娜清偿不足部分承担补充赔偿责任。”“四、驳回原告（反诉被告）石静的其他诉讼请求。”“五、驳回被告（反诉原告）郑丽娜的诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案本诉受理费9320元，由原告（反诉被告）石静负担4086元，被告（反诉原告）郑丽娜负担5234元；本案反诉受理费8628元，由被告（反诉原告）郑丽娜负担。”本院二审期间，上诉人郑丽娜、陈亚英及原审被告郑法永均没有提供新的证据。被上诉人石静提供了收款收据、银行转账记录，拟证明陈亚英欠石静50万元，其中陈亚英向石静还款30万元以支付购房款的事实。陈亚英质证认为，向石静借款的50万元当时说好2019年3月20日还款，之后有协商迟延还款。本院经审查认为，石静提交的上述证据与本案缺乏关联性，不作认定。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”石静主张郑法永有欺诈行为的主要理由为郑法永未向其告知涉案房屋属农村自建房及已抵押的事由。对此，郑法永称已向中介陈亚英告知涉案房屋存在上述事由，陈亚英亦对此予以确认。陈亚英称其在订立《定金协议书》前已向石静告知了上述事由，但提供的证据不足以证明其该项主张。但即便陈亚英未向石静告知上述事由，亦属陈亚英的责任，不足以认定郑法永有故意隐瞒上述事由的情形。石静主张郑法永有欺诈的行为，对其该项主张，应当举证证明。现石静提供的证据不足以证明其该项主张，应对此承担举证不利的后果，一审法院对此认定有误，二审予以纠正。如上分析，石静提供的证据不足以证明郑法永的行为构成欺诈。但对于其主张撤销合同的请求能否成立，还应当审查本案合同是否存在可撤销的其他事由。如前所述，陈亚英提供的证据不足以证明其已向石静告知涉案房屋系农村自建房及已抵押的事实，应承担举证不利后果，故可认定石静在订立《定金协议书》时未获知涉案房屋存在上述事由。但作为房屋买受人，应当对房屋权属、性质等重要信息尽到审慎的注意义务。若石静尽到审慎的注意义务，应当可以了解涉案房屋已设定抵押及属农村自建房等事实。石静应进行详细了解而未了解，致使产生认识错误，可以认定构成重大误解。并且，从其起诉状称“订立定金协议书之后，了解到被告出卖的房屋系农村自建房，而原告系城镇居民户口，根本无法过户”来分析，其对自身注意义务并不尽责，亦佐证其产生了认知错误，故本案应认定为重大误解。根据合同法第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人有权主张撤销。石静的诉讼请求为撤销涉案合同，本案符合可撤销的情形，故对其该项诉讼请求可予支持。根据合同法第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审判决撤销《定金协议书》，并判令郑丽娜返还石静31万元款项并赔偿利息损失，结果正确。陈亚英未在本院指定期间缴纳二审案件受理费，应按其自动撤回上诉处理，并视为其服从一审判决其承担补充赔偿责任的结果。综上所述，一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9320元，由上诉人郑丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年四月二十二日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁