成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4572号 原告：王珂，男，汉族，1987年12月20日出生，住武汉市汉阳区。 被告:成都市双流区顺风苑建筑区划第三届业主委员会。住所地：成都市双流区西航港机场路168号。 负责人:刘成，主任。 委托诉讼代理人:何洪亮，四川发现律师事务所律师。 原告王珂与被告成都市双流区顺风苑建筑区划第三届业主委员会（以下简称“顺风苑业委会”）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王珂、被告顺风苑业委会的委托诉讼代理人何洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王珂向本院提出诉讼请求：1、判令顺风苑业委会排除妨碍王珂对成都市双流区（原白家镇机场路168号32栋Ｃ户）房屋的所有权和使用权；顺风苑物业管理处立即为王珂办理业主入住登记、小区系统内业主信息变更、装修许可证相关手续和办理门禁卡；2、判决王珂有正当理由免交入住手续之前的包括物业费在内的所有费用；3、判令顺风苑业委会赔偿王珂被迫在外租房居住的房租费用（2017年2月6日至2019年7月6日共计29个月）合计58000元；4、判令顺风苑业委会承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王珂于2017年2月6日登记过户案涉房屋，顺风苑业委会以房屋欠物业费为由阻拦王珂办理收房手续及进场装修。王珂拿出购房合同证明买卖房屋时已做约定前业主应结清所有费用，顺风苑业委会以不清楚前任业主的联系方式和追缴困难为由，拒绝办理入住手续。后王珂将情况反映到社区，但社区多次调解，顺风苑业委会均表示过户前的费用应由王珂承担。王珂只得联系前任业主，但其拒绝支付过户前的费用，但顺风苑业委会仍以只认房子不认人为由，坚持现在房子是谁的就由谁结清2008年1月至2017年2月的物业费用24420元和至今产生的费用，否则就不准装修和居住。顺风苑业委会的行为导致王珂无法入住，进出小区因没有门禁卡也需有人进出时才能出入，且顺风苑业委会与王珂没有物业合同关系，案涉房屋内有杂物、货物堆放，房屋里有居住的流浪猫狗尸体腐烂和到处都有粪便，引起邻居的极度不满，是王珂出钱清理的污秽，并造成了损失。顺风苑业委会的行为严重侵害了王珂的合法权益，故王珂提起诉讼。 顺风苑业委会辩称，一、王珂未提交有效证据证明其系顺风苑业主，不具有诉讼资格；二、顺风苑业委会不是本案适格被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条及《物业管理条例》第十五条的规定，业委会只是业主大会这一居民自治管理组织的执行机构，没有独立财产，不能独立承担民事责任，所以不是本案适格被告；三、拥有超强维权意识的王珂，以不知情为幌子，与上一业主共同恶意拖欠物业费，故意损害全体业主的合法权利；四、本案没有妨害行为的产生,王珂应当承担未按照管理规约履行业主义务为此所导致的不利后果。妨害是指以非法的、不正当的行为对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，本案中，没有这一行为前提，恰好相反的是，是王珂不按照管理规约的规定履行业主应当履行的义务而恶意纠缠。请求驳回王珂的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：顺风苑业委会于2017年9月14日在成都市双流区西航港街道办事处登记备案。案涉顺风苑小区由顺风苑业委会自行组织人员进行物业管理。2016年12月20日，王珂与案外人李兴培签订《房屋买卖合同》，约定李兴培将其所有的位于房屋出售给王珂，李兴培在2017年1月30日向王珂交房，李兴培保证该房屋水、电、气、物业管理费等相关费用全部结清。2017年2月6日，王珂取得案涉房屋的不动产权证。 王珂陈述，其曾于2017年3月至4月期间向顺风苑业委会提出办理入住手续，但顺风苑业委会以案涉房屋的物业费未结清为由拒绝为王珂办理。 顺风苑业委会陈述，顺风苑小区的《管理规约》第十九条约定，业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务机构、业主委员会。业主转让物业专有部分，应当与物业服务机构结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、房屋信息摘要、管理规约以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点是：1、顺风苑业委会是否具有本案主体资格；2、王珂是否为顺风苑小区业主；3、顺风苑业委会是否对王珂行使业主权利造成妨害；4、王珂的各项诉请是否应予支持。 一、顺风苑业委会依法设立，并经成都市双流区西航港街道办事处登记备案。依照《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅去规划图等资料、未提供配套共用设施、共用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”及《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体的复函》：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的民事后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”之规定，顺风苑业委会作为本案被告符合法律规定。 二、不动产权证和房屋信息摘要能够证明2017年2月6日王珂因从李兴培处购买案涉房屋而登记取得了该房的所有权，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，王珂自2017年2月6日起成为案涉房屋的业主。 三、根据双方当事人的陈述能够证实，案涉房屋所在的顺风苑小区由顺风苑业委会组织部分业主进行物业管理，每户业主交纳一定费用用于物业费用开支等，说明该小区实行的是由业主自主进行物业管理，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人员管理”，该小区实行的由业主自主进行物业管理不违反法律规定。王珂是小区业主，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，王珂应当自其2017年2月6日成为小区业主之日起接受该小区由业主自主进行物业管理，每户业主交纳一定费用用于物业费用开支等的约束。同时，顺风苑业委会也应按照物权法的规定和案涉小区《管理规约》的约定，保障王珂作为业主的相关权利。王珂陈述其自2017年2月6日取得案涉房屋所有权后，向顺风苑业委会提出办理入住手续、装修手续等被拒绝。审理中，顺风苑业委会辩称没有实施妨害行为。本院认为，顺风苑业委会虽称没有收到王珂的装修申请等，但从其提交的案外人的《业主装修承诺书》以及王珂的陈述能够印证该装修申请材料系顺风苑业委会提供的填空式文书，结合顺风苑业委会关于“王珂与上一任业主共同恶意拖欠物业费”和“双方一直以来的主要争议焦点是2014年到2017年的物业费是否应当由王珂承担”的陈述，能够证明双方因物业费的缴纳发生分歧，顺风苑业委会拒绝为王珂办理业主信息变更、发放门禁卡、装修手续等的事实。如顺风苑业委会认为王珂不履行缴纳物业费的义务，可另行主张，但其以此为由拒绝办理上述手续缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。顺风苑业委会的行为构成了对王珂作为案涉小区业主所享有的相关权利的妨害。 四、顺风苑业委会的行为构成了对王珂作为案涉小区业主所享有的相关权利的妨害，故对于王珂要求顺风苑业委会排除妨害：为其办理业主信息变更、发放门禁卡、装修手续等的主张，本院予以支持。关于王珂要求判令其有正当理由免交入住手续之前的包括物业费在内的所有费用，本院认为，缴纳物业费是业主应尽的义务，在本案无相关物业费的权利人向本院提出明确诉请的情况下，本院直接对物业费作出判决缺乏法律依据，故对于王珂的该项诉讼请求本院予以驳回。关于王珂要求顺风苑业委会赔偿其租房损失，本院认为，根据王珂的陈述，案涉房屋系未装修的清水房，即便顺风苑业委会为其办理了相关入住手续，但其装修房屋的时间无法确定，其在外租房的原因也可能存在诸多因素，故王珂要求顺风苑业委会承担其在外租房损失的理由不能成立，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市双流区顺风苑建筑区划第三届业主委员会在本判决生效之日起三十日内排除对原告王珂对成都市双流区（原白家镇机场路168号32栋ｃ户）房屋所享有的所有权和使用权的妨害，并为原告王珂办理该房屋的入住手续（包括办理业主信息变更、发放门禁卡、装修手续等）； 二、驳回原告王珂其他诉讼请求。 案件受理费1250元，由原告王珂负担1050元、被告成都市双流区顺风苑建筑区划第三届业主委员会负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  袁冬梅 人民陪审员  成 蓉 二〇二〇年四月三日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇