河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终376号上诉人（原审原告）：徐硕，男，1987年12月20日生，汉族，现住河北省唐山市路南区金岸红堡一期404-1-2002，现住河北省唐山市号，现住河北省唐山市。上诉人（原审原告）：王付伶，女，1985年5月13日生，汉族，现住河北省唐山市路南区金岸红堡一期404-1-2002。委托诉讼代理人：徐硕，男，现住址同上，与王付伶系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路南区增盛路26号。法定代表人：洪玉民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李子薇，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈杨，河北卓远律师事务所律师。上诉人徐硕、王付伶因与被上诉人唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司（以下简称冀东南湖房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐硕并作为王付伶的委托诉讼代理人，被上诉人冀东南湖房产公司的委托诉讼代理人李子薇、陈杨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐硕、王付伶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持徐硕、王付伶的诉讼请求；2、由冀东南湖房产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据相关法律规定，依法签订的购房合同应当受到保护。购房合同中明确约定买受人已经委托出卖人办理房屋产权证书，未约定需要额外签订《授权委托书》，出卖人在办理产权证书前故意增加委托书的前置条件，属于单方面篡改合同。即无论是否签订委托书，在合同已经约定明确的前提下，委托关系应在购房合同签订之日起产生。冀东南湖房产公司没有按照合同的委托约定为徐硕、王付伶办理房屋产权登记证，已属违约。无论冀东南湖房产公司坚持的预售房，还是徐硕、王付伶坚持的已竣工房屋，自房屋交付或合同签订之日起均应在90日内办理房屋产权证书。依据这两个时间点中的任一点进行测算，冀东南湖房产公司均已构成违约。另，本案主要分歧点在于已经在合同上约定的委托办理框架，一审法院坚持认为需要另行委托，并采信委托书的内容来界定委托生效时限，违背了委托代理权的相关司法解释。委托代理权来源于被代理人的授权行为，具有单方性、独立性和独因性。委托代理权产生于被代理人单方授权行为，授权行为是以发生代理权为目的的单方行为，不以征得代理人的承诺为生效要件，属于无需具备特定形式或程序就能产生法律效力的行为，由此可见委托代理权的产生与委托书是否签订没有直接关系，以书面形式进行的委托是指专门出示给第三人表明其代理权的情况，而不是委托代理权生效的必要合同。综上所述，依据委托书签署时间来界定委托时间已经背离了《中华人民共和国民法总则》第六十五条的规定，偷换了委托代理权生效的概念，与委托代理权的非要式、单方性相违背。购房合同的相关条款已就委托行为向冀东南湖房产公司进行了授权，委托代理的目的明确，委托行为清晰合法，委托授权已经在合同签订之日起生效，无需另行委托。冀东南湖房产公司答辩称，冀东南湖房产公司依据《授权委托书》的约定积极履行了代理职责。在《授权委托书》载明的委托期限内，即2019年3月18日至2019年7月15日间完成代理事项，于2019年7月24日办理证照，不存在违反规定的情况。出具《授权委托书》也是依据双方所签买卖合同第15条约定所为，不存在背离约定的情形。根据双方所签合同第15条的约定，委托办证法律关系来源于《授权委托书》，这是各方当事人为产生代理权限提供书面证据的必备条件。如果徐硕、王付伶主张在合同签订后，无需冀东房产公司为其办证，可以拒绝签署《授权委托书》，其签字行为系对授权委托的认可，也是冀东南湖房产公司办理房产证的时，相关行政部门所需的必备要件。徐硕、王付伶向一审法院起诉请求：1、依法判令冀东南湖房产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金141454.4元；2、依法判令冀东南湖房产公司承担因产权办理不及时产生的连带损失，并书面公开赔礼道歉承认其工作失职，赔偿精神损失费100元；3、由冀东南湖房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月5日，徐硕、王付伶与冀东南湖房产公司签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定二人以总金额822453元的价格购买冀东南湖房产公司开发建设的金岸红堡××楼商品房，同时就付款方式、交付期限、交接等做了约定。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按照下列第3项处理：……3、双方协商解决”。2016年10月9日，冀东南湖房产公司向徐硕、王付伶开具金额为172453元的增值税发票。2016年10月12日，徐硕、王付伶与唐山市住房公积金管理中心签订编号为201608084005665号《住房公积金借款抵押合同》，约定贷款金额为60万元，约定划款指定账户为冀东南湖房产公司名下尾号2244银行账号，并就贷款期限、利率、还款方法、还款金额等事项进行了约定。2016年11月4日，徐硕、王付伶与中国建设银行股份有限公司唐山分行签订了编号为130625008-2012-20161636545号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二人以案涉商品房作为抵押物向该行借款本金5万元，将该笔贷款划入冀东南湖房产公司名下尾号0007银行账号，同时约定了贷款利率、违约责任的条款。2016年11月15日，冀东南湖房产公司向徐硕、王付伶开具金额为65万元增值税发票。2016年11月21日，徐硕、王付伶缴纳住宅专项维修资金17278元。2016年12月2日，徐硕、王付伶向唐山创赢物业服务有限公司缴纳了相应的物业费、水电费、热力费。2017年6月24日，冀东南湖房产公司向徐硕、王付伶开具金额为571元增值税发票。2017年6月26日，徐硕缴纳契税11757.5元。徐硕、王付伶为委托人、冀东南湖房产公司为受托人出具《授权委托书》一份，委托该公司为代理人全权代表委托人申请办理坐落于××区房屋的不动产登记，受托人在其权限范围内依法所做的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任。2019年7月24日，徐硕、王付伶缴纳了不动产登记费，唐山市国土资源局为二人颁发了冀（2019）唐山市不动产权第XXXX号不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐硕、王付伶与冀东南湖房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定及公序良俗，应为真实合法有效合同。徐硕、王付伶向冀东南湖房产公司支付了购房款，该公司向徐硕、王付伶方交付了案涉商品房，双方均按照合同约定履行了主要的义务。关于案涉商品房的产权登记属于房屋买卖合同关系的履行义务之一，买受人即本案徐硕、王付伶有权要求出卖人即本案冀东南湖房产公司按照合同约定办理产权登记。按照本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，冀东南湖房产公司作为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，案涉《商品房买卖合同》于2016年10月5日签订，并已于2016年10月11日向唐山市房地产交易中心进行了备案登记；关于产权登记，双方并未约定办理不动产产权登记的期限，而是约定由徐硕、王付伶委托冀东南湖房产公司到产权登记机关办理房屋所有权证，二人向冀东南湖房产公司出具了《授权委托书》，冀东南湖房产公司依据徐硕、王付伶出具的授权委托书为二人办理了不动产权登记，已经产生了代理的法律后果，冀东南湖房产公司已经按照合同约定履行了义务，徐硕、王付伶未提交证据证明冀东南湖房产公司存在违约的情况，故二人主张冀东南湖房产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请，理据不足，不应予支以持。徐硕、王付伶主张依据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年发布版）第三十三条规定要求冀东南湖房产公司承担逾期办理产权登记的违约责任，《城市房地产开发经营管理条例》（2019年修正）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起30日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。首先，违约责任的承担应依据双方签订的合同约定或者依照相关法律规定；其次，依据《城市房地产开发经营管理条例》（2019年修正）第三十二条，均应由购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故徐硕、王付伶该意见理据不足，不应予以采信。徐硕、王付伶主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求冀东南湖房产公司承担逾期办理产权登记的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案双方的当事人在《商品房买卖合同》中就办理产权登记的办理进行了单独约定，冀东南湖房产公司作为出卖人按照合同约定办理了产权登记，故徐硕、王付伶该意见理据不足，不应予以支持。徐硕、王付伶对冀东南湖房产公司提交的《授权委托书》、询问笔录系其本人签字不持异议，对上述两份证据填写的日期笔迹及受托人的公章有涂抹有异议，但该授权委托书的签字系由徐硕、王付伶所签，委托冀东南湖房产公司办理不动产登记的意思表示是真实的，对《授权委托书》上模糊的公章亦加盖了清楚的印章，该授权委托书已经成立并生效，冀东南湖房产公司依据该授权委托书为徐硕、王付伶办理了不动产登记证书，已经产生了代理后果，故对案涉《授权委托书》及询问笔录，应当予以认定。徐硕、王付伶主张冀东南湖房产公司承担因产权办理不及时产生的连带损失，因本案不具备连带责任的主体，故对徐硕、王付伶的该诉请，不应予以支持。徐硕、王付伶要求冀东南湖房产公司法人应书面公开赔礼道歉承认其工作失职并赔偿精神损失费100元，理据不足，不应予以支持。判决：驳回原告徐硕、王付伶的诉讼请求。案件受理费3131元，减半收取1565.5元，由原告徐硕、王付伶负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人徐硕、王付伶与被上诉人冀东南湖房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行相关义务。尽管上述合同就委托办理产权登记的相关内容作出了约定。但徐硕、王付伶与冀东南湖房产公司另行签订的《授权委托书》的行为，应当视为是双方当事人针对上述合同中关于委托办理权属登记部分的约定进行了变更。故一审法院作出的认定，理据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人徐硕、王付伶的上诉请求不能成立，不应予以采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3131元，由上诉人徐硕、王付伶负担。本判决为终审判决。审判长 刘蒙蒙审判员 孙乾辉审判员 王 健 二〇二〇年四月三日书记员 刘 杨