浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10239号 原告杭州合兴物业管理有限公司。住所地浙江省杭州市下城区东新路916号213室。 法定代表人沈美华，公司总经理。 委托代理人徐风英，公司员工。 被告陈文革，男，1966年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市江干区。 原告杭州合兴物业管理有限公司（以下简称合兴物业）诉被告陈文革物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员朱学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告合兴物业的委托代理人徐风英，被告陈文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴物业诉称，合兴物业与后珠辰秀嘉园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同有效期自2012年1月1日至2019年12月31口止。合同约定，合同期间管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.7元，能耗费0.22元每月每平方米向业主收取。缴费时间为每年2月份收取上半年，每年8月份收取下半年，业主逾期未交纳物业费、能耗费的，对逾期之日起每日按千分之二的标准承担相应的滞纳金。被告系上述物业辰秀嘉园8-2-1801业主，物业面积是90.98平方米，2012年1月1日-2019年6月30日期间的物业和能耗费尚未支付。期间被告应支付物业管理费人民币5922.8元，能耗费人民币1861.45元，滞纳金人民币4881.48元，以上三项合计人民币12665.73元。合同履行至今，被告仍不履行缴费义务，原告多次催缴未有效果。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：1、被告陈文革支付2012年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费5922.8元、能耗费1861.45元、滞纳金4881.48元（滞纳金起算自2013年1月1日至2019年9月30日止，滞纳金按合同约定的每日千分之二计算）；2、被告陈文革承担本案诉讼费。 被告陈文革辩称，自2009年12月31日以来，房屋不定期出现问题，经维权协商，开发商赔偿5000元的条件下，我收房装修入住，当时也是付物业费的；入住之后房屋还是水管爆裂、渗水等问题不断，后经社区、物业、开发商、业主四方在社区协商赔偿事宜，装修师傅估价维修费用是32500元，实际开发商赔偿了13000元，余款当时口头答应抵付物业费，我想也就算了，之后原告也确实没有问我要物业费、停车费；之后每年因房屋问题我都要向原告报修两到三次，开发商曾经来维修过一次外墙，一次天沟，原告一次都没有维修过，其它都是我自己弄好的；2019年2月那次报修，我讲我承担材料费，开发商承担人工费，但最后全部近2万元维修费用都是我自己出的，如此的物业公司服务，业主难道无权支付物业费吗；综上，被告认为不需要支付任何费用，应缴物业费用抵扣房屋维修之用。 针对被告的答辩意见原告补充如下：因被告在楼顶养花、养鸟导致无法维修，原告也和开发商沟通过，只要被告把东西清理一下，开发商会进行相应的补漏。 本案经审理查明的事实如下： 2011年12月22日，后珠辰秀嘉园业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.92元，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元，上述物业管理服务费中已包含共用设施设备、照明、管网等运行能耗和产生费用；缴费时间为每年2月收取上半年的物业管理服务费，每年8月收取下半年的物业管理服务费，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 在上述物业服务合同到期后，杭州市江干区丁桥镇美辰社区居民委员会多次发函合兴物业，内容为：按原物业服务合同标准，延长服务时间直至2016年12月31日止或新一届业委会成立，直至进入聘用期。 2017年2月18日，后珠辰秀嘉园第三届业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《后珠辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园第三届业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，公共能耗费每月每平方米0.22元，与水费每2个月同时收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.5元；物业服务管理费按规定交纳，预收期限不得超过12个月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 杭州市江干区后珠辰秀嘉园8幢2单元1801室房屋的所有权人为陈文革，该房屋建筑面积为90.98平方米。 2017年6月2日，合兴物业向陈文革邮寄送达《律师函》,要求陈文革支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业费5022元。 以上事实有原告合兴物业提供的《辰秀嘉园物业服务合同》、《后珠辰秀嘉园物业服务合同》、美辰社区公函、杭州市江干区丁兰街道美辰社区居民委员会证明、律师函及邮寄凭证及当事人陈述为证。 本院认为，合兴物业与后珠辰秀嘉园业主委员会、后珠辰秀嘉园第三届业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告陈文革作为后珠辰秀嘉园小区的业主，接受了合兴物业为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费，现合兴物业依约向被告陈文革主张2012年1月1日至2019年9月30日期间的物业费及公共能耗费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告陈文革答辩的原告曾答应开发商应付而未付维修费用抵扣物业费的意见，因未提供证据予以证明，且原告予以否认的情况下，本院不予采信。关于被告陈文革答辩的原告物业服务不到位问题，本院认为，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费；对物业服务瑕疵，业主可以通过业主委员会要求物业公司改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业公司；对因物业服务瑕疵导致业主受损的，受损业主可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故本院对被告陈文革的意见，不予采纳。对于原告合兴物业诉请的滞纳金，被告陈文革系因房屋屋顶渗水、水管爆裂等原因，认为合兴物业履行物业服务合同不到位，故未缴纳物业管理费，不属于无正当理由恶意拖欠情形，故本院对合兴物业的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈文革于本判决生效之日起十日内支付原告杭州合兴物业管理有限公司自2012年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计人民币7684.25元。 二、驳回原告杭州合兴物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币117元，减半收取人民币58.5元，由原告杭州合兴物业管理有限公司负担人民币23元，被告陈文革负担人民币35.5元。 原告杭州合兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈文革于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 朱学军 二〇二〇年四月十七日 法官助理柳运武 代书记员 余 茜