台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1181号原告：蔡灵明，男，1969年1月27日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地：台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所律师。原告蔡灵明与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年4月21日、26日两次公开开庭进行了审理，并于2020年4月26日当庭宣告判决。原告蔡灵明的委托诉讼代理人曹欢欢、鹿帅，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋均两次到庭参加诉讼。蔡灵明向本院提出诉讼请求：判令绿城公司立即向蔡灵明支付逾期交付土地权属证书违约金216064元（按已交付款项12003573元，日万分之一的标准计算180天）。事实与理由：蔡灵明与绿城公司签订商品房买卖合同，约定蔡灵明向绿城公司购买位于台州市开发区（车位），房屋价款为11599573元、地下室价款为138000元。合同第十六条约定，绿城公司应于2016年1月30日前向蔡灵明交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且蔡灵明不退房的，绿城公司自约定日期至实际交付权属证书日止，按日向蔡灵明支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，蔡灵明已按合同约定向绿城公司支付了全部款项，但是绿城公司并未按合同约定在2016年1月30日前履行向蔡灵明交付土地权属证书的义务。绿城公司的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约，侵害了蔡灵明的合法权益，请求支持蔡灵明的诉讼请求。绿城公司辩称，蔡灵明的起诉超过了3年的诉讼时效，丧失了胜诉权，应予以驳回。涉案商品房买卖合同约定的权属证书交付日期为2016年1月30日，其主张180天违约金，截止日期为2016年7月28日，蔡灵明在此期间已知晓其权利受到了侵害。然蔡灵明在2019年11月才提起诉讼，超过了法定3年的诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉请应予驳回。绿城公司已经履行了商品房买卖合同约定的义务，蔡灵明要求支付逾期交付土地权属证书的违约金没有合同依据。台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而绿城公司已于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，且已经书面通知蔡灵明领取，故绿城公司已履行了合同约定的产权登记义务。国有土地使用权分割登记凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，而不具有土地权属证书性质。商品房买卖合同未约定绿城公司须交付国有土地使用权分割登记凭证，蔡灵明要求绿城公司承担逾期交付土地权属证书违约金没有依据。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，较之2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。蔡灵明诉讼请求中违约金计算有误。蔡灵明未能到绿城公司处领取，导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能交付，相应的责任与后果应由蔡灵明自行承担。绿城公司作为开发商在取得国有土地使用权分割登记凭证后没有任何动机和理由不交付，事实上已经事先书面通知，事后也以电话等方式通知了包括蔡灵明在内的买受人。到绿城公司处领取房屋所有权证及土地使用权分割登记凭证既是蔡灵明的权利亦是蔡灵明的义务，属于双务行为，无法由绿城公司单方完成。因蔡灵明怠于行使权利所产生的责任和后果，应由蔡灵明自行承担。蔡灵明主张的违约金过高，应依法予以调整。案涉房屋的国有土地使用分割登记凭证的迟延交付并未导致蔡灵明产生任何的实际损失，其主张的违约金明显过高，应当调整为零元。综上，请求驳回蔡灵明的全部诉请。本院经审理，认定事实如下：2012年7月25日，蔡灵明作为买受人与作为出卖人的绿城公司签订商品房买卖合同，约定，蔡灵明向绿城公司购买位于台州市开发区车位。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.3%承担违约责任；逾期交付超过90日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。合同签订后，蔡灵明付清了房屋和地下室车位款项共计12003573元。2016年1月份，绿城公司曾向蔡灵明寄送了办证通知。2016年3月9日，绿城公司取得了土地使用权分割登记凭证。2016年11月9日，蔡灵明领取了相关的权属证书。2016年12月9日，蔡灵明办理了前述所涉房屋、车位的不动产权证。2019年11月，蔡灵明诉诸法院。因双方有和解意向，本案进行过诉前调解。上述事实有蔡灵明提供的商品房买卖合同、不动产权证，绿城公司提供的邮件详情单、领取权证登记材料以及蔡灵明、绿城公司的庭审陈述等证据证实。本院认为，蔡灵明与绿城公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按约全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，可以认定2016年1月30日为绿城公司向蔡灵明交付包括土地使用权分割登记凭证在内的办证所需资料的最后日期。本案中，绿城公司取得土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了约定时间，其逾期交付土地权属证书的事实清楚，应当承担违约责任。但蔡灵明至2019年11月提起本案诉讼，已超过了诉讼时效。绿城公司已于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，尽管其未能举证证实已电话通知蔡灵明领取土地使用权属分割登记凭证，但作为国内有一定知名度的房地产开发商，绿城公司目前运营正常，2016年3月9日取得分割登记凭证后不通知业主领取并办理房屋土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。并且，从本院受理的同一紫薇花园小区其他业主起诉的案件看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月内已经从绿城公司领取了分割登记凭证并完成了土地使用权属证书的办理。据此分析，绿城公司主张的电话通知具有可能性。况且，紫薇花园小区商品房属于本地区高档楼盘，房屋售价较高，蔡灵明作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在绿城公司于2016年1月份已通知过交付土地分割凭证（虽然此时尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。因此，本院认定蔡灵明至迟于约定的土地权属证书交付时间次日后180日即2016年7月28日，应当知道土地权属证书已可领取。此时刘英要求绿城公司承担逾期交付土地权属证书违约金的权利的诉讼时效开始计算，至2019年11月份刘英诉诸本院主张权利时，已超过3年诉讼时效期间，丧失胜诉权。故绿城公司的抗辩成立，本院对蔡灵明的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告蔡灵明的诉讼请求。案件受理费2271元（已减半，原告蔡灵明已预交），由原告蔡灵明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年四月二十六日法官助理樊明忠代书记员  盛晓悦