上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2640号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区中山西路849号第11幢。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海龙华机械厂，住所地上海市徐汇区龙华路2577号。法定代表人：张永平，厂长。委托诉讼代理人：江民，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，上海市浩信律师事务所律师。上诉人上海洲源投资管理有限公司（以下简称洲源公司）因与被上诉人上海龙华机械厂（以下简称龙华机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初29743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人洲源公司的委托诉讼代理人王越、余珍珍，被上诉人龙华机械厂的委托诉讼代理人江民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洲源公司上诉请求：维持一审判决第四项，撤销一审判决第一、第二、第三、第五项，改判驳回龙华机械厂要求解除《土地厂房租赁合同》、《三期土地厂房租赁合同》、《土地厂房租赁补充合同》的诉讼请求；驳回龙华机械厂要求洲源公司迁出上海市XX路XX号土地厂房的诉讼请求；洲源公司支付龙华机械厂2018年8月1日至2019年10月31日的租金9,689,543.26元；自2018年8月1日起，调整二期租赁合同、三期租赁合同及补充合同约定的租金标准为1.3元/天/平方米，按厂房面积16,345.38平方米计算；分别将二期租赁合同、三期租赁合同、补充合同的租赁期限调整延长1,730日、1,407日、1,340日；诉讼费由龙华机械厂负担。事实和理由：2014年6月19日，龙华机械厂与洲源公司签订《土地厂房租赁合同》（以下简称二期租赁合同），约定租赁的土地面积为15,916.68平方米，位于中国人民解放军第XX工厂南沪字第XX号座落营区（以下简称XX号营区）内的东南片，土地厂房租赁范围包括《XX工厂厂区现状图》图纸划定的范围中编号为42、43、44、46、49、51、52、69、72（部分）的主要厂房，以及各附属建筑物、围墙、道路、地下管线以及其他区域（以下简称东南片土地厂房）。2014年12月19日，双方签订《三期土地厂房租赁合同》（以下简称三期租赁合同），约定租赁的土地面积为16,208.34平方米，位于XX号营区内的西北片，土地厂房租赁范围包括工厂三期开发现状图中编号为53、54、55、56、91、106、001等主要建筑物，以及各附属建筑物、围墙、道路、地下管线以及其他区域（以下简称西北片土地厂房）。2015年5月25日，双方签订《土地厂房租赁补充合同》（以下简称补充合同）,约定龙华机械厂向洲源公司出租加工中心大楼,土地面积3,217平方米，建筑面积1,877平方米，位于XX号营区内，具体位置为《中国人民解放军第XX工厂区域现状图》中标记为92号的建筑物（以下简称加工中心大楼）。上述合同履行过程中，龙华机械厂未按合同约定配合洲源公司在东南片土地厂房、西北片土地厂房、加工中心大楼（以下统称为系争租赁土地厂房）上进行改扩建，未向行政部门办理报批手续，导致改扩建的房屋无法办理工商营业执照，龙华机械厂违约在先。系争厂房系军队房地产，办理工商营业执照必须有军队房地产租赁许可证，但龙华机械厂未提供军队房地产租赁许可证，导致次承租人无法办理营业执照，龙华机械厂违约在先。由此，洲源公司逾期未支付租金，系龙华机械厂违约在先，洲源公司行使同时履行抗辩权及不安抗辩权，并不存在主观恶意，也不构成根本违约，龙华机械厂无权以洲源公司欠付租金为由解除合同。一审法庭辩论终结后，龙华机械厂变更诉讼请求，要求解除租赁合同，该项请求依法不应在本案中进行审理，一审法院受理龙华机械厂逾期变更的诉讼请求并据此作出判决，属于严重程序违法。欠付租金并非龙华机械厂要求解除合同的真实原因，因系争租赁土地厂房已被列入龙华烈士陵园项目，已明确列为征收范围，目前一期园区已经进行了拆迁。故龙华机械厂客观上无法继续出租系争租赁土地厂房，系龙华机械厂根本违约。龙华机械厂在提出解除合同前，已经发生征收补偿事宜，依据上海市高级人民法院关于房产问题的处理意见，因征收补偿范围内的租赁纠纷，不应判决合同解除，应待征收补偿事宜明确后再进行处理。本案一审中，次承租人已向法院主张行使次承租人的代偿请求权，以抗辩龙华机械厂的合同解除权，并要求作为第三人参加本案的审理。但一审法院未进行审理，未对次承租人的要求进行回复，也未依法予以支持，属于法律适用严重错误。故本案双方的租赁合同应继续履行。龙华机械厂没有按约履行改扩建的报批手续，没有提供房屋完整的使用权，未提供军队房地产租赁许可证，且一期园区的位置更佳，租金水平更低，导致洲源公司招商困难，已招商引入的次承租人也一直拖延支付租金。龙华机械厂的行为导致房屋使用严重受制约。根据诚实信用原则、公平公正原则，租赁合同约定的租金水平应予以调整。结合一期的租金水平、目前的市场租金水平，应按每平方米每天1.3元的标准计取租金。同时，系争租赁土地厂房的约定面积与有证面积不符，其中东南片土地厂房有证面积为7,191.94平方米、西北片土地厂房有证面积为7,276.44平方米、加工中心大楼有证面积为1,877平方米，共计16,345.38平方米。原租赁合同约定以土地面积计取租金，鉴于龙华机械厂未按约支持并积极配合改扩建，洲源公司无法实现对系争土地的充分利用，相当于龙华机械厂实际仅提供了系争厂房的使用权，故应当以有证的厂房面积为基础计算租金。同时，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称停偿通知），系争租赁土地厂房实际受军队停偿政策的影响，应适用情势变更条款，判决调整租金并延长租期。关于延长租期部分，因龙华机械厂未能全面履行合同，致使洲源公司在合同签订后甚至直至今日仍无法正常开展改建及经营活动，合法权益已经受到严重损害，若仍按原合同约定期限履行，对洲源公司明显不公，三份租赁合同起始日期分别为2014年7月1日、2015年2月20日、2015年7月26日，截止洲源公司提起一审反诉，时间间隔分别？？1,730天、1,407天、1,340天，应判决相应租期延长。被上诉人龙华机械厂辩称，不同意洲源公司的上诉请求。龙华机械厂于2019年变更诉讼请求，要求解除双方的租赁合同，一审法院于2019年11月再次开庭，双方据此提交了新的证据并进行了辩论，依据相关规定，法庭辩论终结前，原告可以增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故一审法院的审理程序正当合法。系争厂房属于军队企业化用房，无需提供军队房地产租赁许可证。且根据双方合同约定，洲源公司办理工商证照的，龙华机械厂仅提供房地产权证。洲源公司要求提供军队房地产租赁许可证，缺乏合同依据。关于洲源公司改扩建房屋的报批，根据合同约定，龙华机械厂仅承担配合义务，洲源公司的改扩建行为，不符合市政规划而无法办理产证，责任不在于龙华机械厂，且洲源公司并无证据证明龙华机械厂不履行配合义务。至于租金标准的问题，签订合同时，洲源公司对系争租赁土地厂房的状况明知，双方对租金的计算基数及计算标准，作出了明确的约定，不存在显失公平等情形。一期园区签约时间更早，厂房状态与系争厂房的状况也不同。同时，系争厂房并未列入军队停偿范围，不存在情势变更的问题。故洲源公司逾期未付租金不存在合理理由，龙华机械厂有权解除合同。洲源公司要求降低租金标准及延长租期的反诉请求，亦缺乏依据。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙华机械厂向一审法院提出诉讼请求：1.洲源公司立即支付计算至2019年10月31日止的拖欠租金40,725,501.92元，并支付至租金付清之日止的逾期付款违约金，以中国人民银行一年定期存款利率计；2.洲源公司立即支付2019年1月至9月欠付的水费82,456元；3.解除龙华机械厂、洲源公司于2014年6月19日签订的《土地厂房租赁合同》、2014年12月19日签订的《三期土地厂房租赁合同》、2015年5月25日签订的《土地厂房租赁补充合同》，洲源公司于判决生效后十日内迁出上海市XX路XX号土地厂房。洲源公司向一审法院提出反诉请求：1.自2018年8月起，调整二期租赁合同、三期租赁合同及补充合同约定的租金标准为1.3元/天/平方米，按有产权的房屋面积16,345.38平方米计算；2.龙华机械厂返还洲源公司租金差额62,177,539.32元（分别以原合同约定的单价为准，按照有产权的房屋面积，自实际承租日始至2018年7月31日计算租金，该金额与洲源公司实际支付的金额的差额部分）；3.分别将二期租赁合同、三期租赁合同、补充合同的租赁期限调整延长1,730日、1,407日、1,340日。一审法院认定事实：经中国人民解放军XX管理局同意，中国人民解放军第XX工厂（以下简称XX厂）自1986年5月1日启用第二厂名“上海龙华机械厂”。XX厂（第二企业名称：上海龙华机械厂）经审核，符合军队有关对“军需工厂”范围界定的条件，于1997年12月20日取得《军队企业类型证书》（No.军工字第XXXXXX号）。2011年1月25日，中国人民解放军XX部经核准登记为上海市XX路XX号（建筑面积36,043.43平方米）的权利人。房地产权利证书附记注明：XX路XX号XX幢为上海市优秀历史建筑。使用单位：XX厂。2014年3月6日，XX厂与洲源公司就东南片土地厂房租赁事宜签订《XX厂二期改造项目合作意向书》，约定了租期、租金标准、涨幅、支付方式、意向金等。2014年6月19日，XX厂（龙华机械厂，甲方）与洲源公司（乙方）签订二期租赁合同，约定甲方将包括《XX工厂厂区现状图》图纸划定的范围中编号为42、43、44、46、49、51、52、69、72（部分）的主要厂房，以及各附属建筑物、围墙、道路、地下管线以及其他区域（即东南片土地厂房）出租给乙方，面积大小15,916.68平方米。甲方已就土地厂房现状向乙方进行告知，且乙方已充分了解土地厂房实际使用状况。乙方承诺不会对土地厂房及其地上地下附着物状况提出异议，或要求甲方进行改造。甲方保证其已通过上级部门授权取得本合同中租赁土地厂房的使用权，有合法出租的权利。甲方有相应的军队土地厂房所有权证明，即XX号营区的军产产证。甲方应乙方需要，应向乙方提供营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明等一系列材料。租赁期限从2014年5月1日起算，使用权期限为15年，自2014年5月1日至2029年6月30日（其中，免租期从甲方2014年5月1日土地厂房交付之日起算，至2014年6月30日为止）。如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满前3个月，以书面形式通知甲方。甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，根据合同约定和乙方履行合同的情况，在一个月内，做出是否延长租期的书面答复。甲方应于2014年5月1日，向乙方交付租赁的土地厂房。乙方在接收租赁土地厂房之后，应尽快按照双方约定的方案进行施工，建设“XX创意航母”园区。乙方应严格按照双方协商的“XX创意航母”设计方案，对租赁土地厂房上的厂房、建筑物、围墙、过道、地下管线等一系列设计进行改造，建立XX创意园区。如乙方园区建设和运营过程中履行政府手续，甲方应予以配合。租金及免租期：从2014年7月1日至2024年6月30日，乙方应按2.15元/平方米/日的单价向甲方支付租金、每两年递增5%。租赁土地厂房的总面积按照15,916.68平方米计算。2014年7月至2016年6月，单价2.15元/平方米/日，年租金12,490,614.63元；2016年7月至2018年6月，单价2.26元/平方米/日，年租金13,129,669.33元；2018年7月至2020年6月，单价2.37元/平方米/日，年租金13,768,724.03元……2024年7月1日至2029年6月30日的租金，双方将根据市场价格，在平等协商、互惠互利的基础上重新议定租金价格和租金递增率。乙方于2014年7月1日向甲方支付首期租金，并支付一个月租金为押金，本合同结束后甲方归还乙方该押金。此后，乙方应以每年的11月1日、3月1日、7月1日为付款日，每次向甲方支付四个月租金（无须再支付押金），支付方式为向甲方指定的银行账户转账。逾期未到账的，参照当年中国人民银行规定的金融机构计收逾期存款利息的标准收取滞纳金。双方的权利和义务：甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地厂房之土地厂房使用权。乙方在创意园区招纳的企业办理工商注册登记等政府手续时，应乙方要求，甲方只向该企业提供本合同所涉土地厂房的产权证，不提供其他证明材料。甲方应支持乙方，在承租的土地厂房上进行改建，甲方应积极配合乙方办理各种手续。乙方须向甲方及时按本合同支付租金和押金。乙方应根据本合同在租赁土地厂房上进行“XX创意航母”园区开发建设，应负责该园区内相关水、电、煤、通讯、网络等基础设施的建设。租赁期间，该园区发生的水、电、煤、通讯、网络等费用，及用水、用电中的相应损耗由乙方承担。乙方应根据本合同约定的用途使用土地厂房，积极对外招商，妥善经营，努力创造经济效益。乙方应负责办理创意园区内招租企业的营业执照及相关手续。考虑到乙方的实际情况，在改建原厂区地块时应尽可能符合政府规划，如遇到手续问题，由双方共同平摊该停建地块的租金损失，而不影响乙方向甲方支付其它地块租金（上述手续问题仅指改建52号办公楼和51号辅助房，占地面积923平方米；以及改建68、69号厂房和71号炮库，占地面积1,632平方米过程中所遇到的问题）。合同的变更：对本合同条款的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效，不得单方面擅自做出变更。合同的解除和终止：1.在以下情况下，甲方可以单方面解除本合同，且无需向乙方支付任何补偿：（1）在合同履行期间，乙方拖欠甲方租金30个自然日以上的。但乙方已与甲方协商延期支付，并征得甲方书面同意的情况例外。……违约责任及损害赔偿：任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。双方的陈述和保证：甲方是XX军区下属的军工企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。本合同所涉的租赁土地厂房，甲方拥有使用权，并有相关手续文件证明。2014年11月24日，XX厂与洲源公司就西北片土地厂房租赁事宜签订《XX厂三期改造项目合作意向书》，约定了租期、租金标准、涨幅、支付方式、意向金等。2014年12月19日，XX厂（龙华机械厂，甲方）与洲源公司（乙方）签订三期租赁合同，约定：本合同中所指的租赁土地，面积大小为16,208.34平方米。位于XX号营区内的西北片，具体位置为XX工厂《工厂三期开发现状图》所划定的区域中，去除黑色粗线框出的机加工中心大楼（含附属绿化带及东部毗邻空地），以及去除黑色粗线框出的北部物业办公室后的部分。本合同中土地使用权租赁的范围,包括《工厂三期开发现状图》中，编号为53、54、55、56、91、106、001等主要建筑物，以及各附属建筑物、围墙、道路、地下管线和其他区域（即西北片土地厂房）。租赁期限从2014年12月20日起算。甲方向乙方出租土地的使用权期限为15年2月。自2014年12月20日至2030年2月19日（其中2014年12月20日-2015年2月19日为免租期)。甲方应于2014年12月20日，向乙方交付租赁的土地及厂房。乙方应延续“XX创意航母”设计方案和风格，对租赁土地上的厂房、建筑物、围墙、过道、地下管线等一系列设施进行改造。在乙方建设和经营创意园区的过程中,如办理相关行政手续时，政府部门有明确规定必须甲方配合的，甲方应予以协助。乙方应按照2.23元/平方米/日的标准向甲方支付租金，该租金每两年递增5%，租赁土地的总面积按照16,208.34平方米计算。2015年2月20日至2017年2月19日，单价2.23元/平方米/日，年租金13,192,778.34元；2017年2月20日至2019年2月19日，单价2.34元/平方米/日，年租金13,843,543.19元；2019年2月20日至2021年2月19日，单价2.46元/平方米/日，年租金14,553,468.49元……2025年2月20日至2030年2月19日的租金，双方将根据市场价格，在平等协商、互惠互利的基础上重新议定价格和递增幅度。乙方于2015年1月5日前支付首期四个月租金，并且缴纳一个月租金为押金，本合同结束后归还押金。此后乙方每期支付甲方四个月租金，以银行转账的方式汇入指定账户，每年的6月20日、10月20日和2月20日为付款日。乙方应在每期租金支付日前将钱款汇到甲方指定的银行账户上，逾期未到账的，参照当年中国人民银行规定的金融机构计收逾期存款利息的标准，收取滞纳金。甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。乙方在创意园区招纳的企业办理工商注册等政府手续时，应乙方要求，甲方只向该企业提供本合同所涉土地厂房的产权证复印件，不提供其他证明材料。乙方在承租的土地上扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物时，甲方应配合乙方办理各种手续。乙方应负责办理创意园区内招租企业的营业执照及相关手续。考虑到乙方的实际情况，在改建原厂区地块时应尽可能符合政府规划，如在改造办公楼（编号001之建筑物）过程中遇到手续问题导致停建，由双方共同平摊该停建地块的土地租金损失，而不影响乙方向甲方支付其他地块的租金。另，三期租赁合同中关于延长租期、双方的权利和义务、合同的变更、违约责任及损害赔偿、双方的陈述和保证等的约定与二期租赁合同中的约定基本一致。2014年12月31日，经中国人民解放军XX工作部出具《关于上海XX集团龙华厂区三产经营的批复》（直厂[2014]56号），主要内容为：“同意集团龙华厂区按照‘通盘考虑、分步实施’的原则与上海洲源投资管理有限公司合作，经营活动要符合国家、军队政策规定和上海市业态规划，体现龙华厂区历史，确保军队资产得益最大化”。2015年5月25日，XX厂（龙华机械厂，甲方）与洲源公司（乙方）签订补充合同，约定甲方向乙方出租的加工中心大楼，位于上海市徐汇区XX路XX号，为中国人民解放军第XX工厂南沪字第XX号座落营区的一部分，属于XX军区的军产土地厂房。加工中心大楼，土地面积3,217平方米，建筑面积1,877平方米，位于《中国人民解放军第XX工厂区域现状图》中标记为92号的建筑物。租赁期从2015年5月26日起算。甲方向乙方出租土地的使用权期限为14年8月24天。自2015年5月26日至2030年2月18日（其中2015年5月26日-2015年7月25日为免租期）。租金及免租期：2015年7月26日至2025年7月25日，乙方应按2.23元/平方米/日的标准向甲方支付租金，该租金每两年递增5%，租赁大楼的面积按照3,217平方米计算。2015年7月26日至2017年7月25日，年租金2,618,477.15元；2017年7月26日至2019年7月25日，年租金2,747,639.70元；2019年7月26日至2021年7月25日，年租金2,888,544.30元……2025年7月26日至2030年2月18日的租金及管理费，双方将根据市场价格，在平等协商，互惠互利的基础上重新议定价格和递增幅度。乙方于2015年7月26日向甲方支付首期租金，并且支付一个月租金为押金,本合同结束后归还押金。此后乙方每期支付甲方四个月租金，以银行转账的方式打入指定账户，每年的11月26日、3月26日和7月26日为付款日。逾期未到账的，参照当年中国人民银行规定的金融机构计收逾期存款利息的标准，收取滞纳金。甲方应于2015年5月26日,向乙方交付加工中心大楼。乙方对加工中心大楼建筑物、过道、地下管线等进行的改造，应与《中国人民解放军第XX工厂与上海洲源投资管理有限公司三期土地厂房租赁合同》中XX创意园区的规划相协调。如乙方在大楼建设和运营过程中履行政府手续，甲方应予以配合。甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供加工中心大楼的使用权。乙方招纳的企业在办理工商注册登记等政府手续时，应乙方要求，甲方只向该企业提供本合同所涉土地厂房的产权证，不提供其他证明材料。甲方应支持乙方在承租的土地厂房上进行改建，不得妨碍乙方正常的经营管理活动，并积极配合乙方办理各种手续。本合同为三期租赁合同之补充合同，如在合同履行中与主合同有冲突之处，应以主合同中的约定为准。另，补充合同中关于延长租赁期限、双方的权利和义务、合同的变更、违约责任及损害赔偿、双方的陈述和保证等约定与三期租赁合同基本一致。2015年8月13日，洲源公司向上海市徐汇区公安消防支队缴纳罚款5,000元。双方签订三份租赁合同后按约履行，2018年4月起，洲源公司开始拖欠租金。2018年4月20日，洲源公司向龙华机械厂发函，主要内容为：我司于2014年5月承租XX厂土地厂房以来，一直按时缴付租金，且本着诚信务实的精神，倾力打造精品的XX创意航母园区，二期三期工程共已投入3亿元，且至今未完工。对近期应支付的房租我司计划2018年6月底前支付250万元，7月底前支付250万元，8月底前支付250万元，9月底前支付2,630,776.11元，敬请XX厂给予理解与支持！附明细：3期：4,627,156.9元（2018年6月20日至2018年10月19日）；2期：4,639,871.39元（2018年7月1日至2018年10月31日）；加工中心：863,747.82元（2018年7月26日2018年11月25日），共计10,130,776.11元。2018年8月16日，洲源公司向龙华机械厂发函，主要内容为：1.要求龙华机械厂为XX创意园区办理租赁许可证，并为无房产证的加建面积办理部队的建设许可证；2.虽然龙华机械厂与案外人的一期租赁合同尚未到期，但要求龙华机械厂先行与洲源公司签订租赁合同，以确保洲源公司对园区一、二、三期的整体开发运营；3.降低收取房屋租金，一期园区价格按照1,050万元/年（2020年案外人租赁价格为997万元/年）；4.二期租赁合同、三期租赁合同中免租金装修期和合同租赁期重新协商。2018年8月17日，洲源公司向龙华机械厂发函，称：“今我司收到徐汇区消防支队通知：因XX路XX号二期、三期存在大量增加建筑面积，所以需要东部战区出具公函，表明增加面积的原因，否则将对2577二期、三期做停业处理”。本案一审审理中，龙华机械厂、洲源公司均确认，洲源公司已支付房屋租金至2018年8月，此后未再支付租金。一审法院另查明：2014年7月4日，中国共产党XX委员会出具《成立重组上海XX集团筹备工作领导小组的批复》（直厂[2014]23号），主要内容为：“同意XX、XX工厂区域性联合，重组上海XX集团……”2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年7月12日，中国人民解放军XX装备部直属工作处印发《关于加强装备修理工厂三产经营管理的通知》，明确：“上海XX集团，7318、7815工厂：根据军委装备发展部综合局通知，经与军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室对接，在政策未明确前，军队企业化装备修理工厂不在此次全面停止有偿服务之列。各工厂三产经营仍实行属地化管理。望各工厂接此通知后，加强与驻地职能部门沟通协调，争取支持和理解，继续在地方缴纳三产经营各种税费，办理相关手续。”2017年6月14日，中国人民解放军陆军全面停止有偿服务工作领导小组转发军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组《印发5个行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》，其中《房地产租赁行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》明确：“军队和武警部队房地产租赁行业开展有偿服务，涉及各级机关、部队利用军队现有空余营房、场地及附属设施设备，对外开展的房屋租赁和场地出租等项目……二、善后问题处理办法……（五）特殊项目处置。1.军队企业化工厂的房地产租赁项目，全部按企业在工商部门注册的单位名称、经营范围办理，待后按国防和军队改革有关政策执行……”2018年7月10日，中国人民解放军XX保障部直属工作处出具《情况说明》，载明：“中国人民解放军第XX工厂XX路XX号（沪房地徐字〈2011〉第XXXXXX号）……上述房产已在地方房地产管理部门办理房地产权证，属非住宅类房屋。该工厂属于军队企业化工厂。根据《关于印发〈5个行业全面停止有偿服务活动政策指导意见〉的通知》（军停偿[2018]3号）中《有关房地产租赁行业全面停止有偿服务活动政策指导意见》第二项第五条‘军队企业化工厂的房地产租赁项目，全部按企业在工商部门注册的单位名称、经营范围办理，待后按国防和军队改革有关政策执行’。目前不属于清理整顿的范围和对象。请上海市徐汇区市场监督管理局按文件精神办理相关事项。”本案一审审理中，龙华机械厂提供水务缴费通知及发票、清单、抄表明细、签收单、发票等，洲源公司否认收到过催缴通知单，表示没有双方对金额进行确认的单据。后双方均表示，水、电费于庭后自行通过对账解决。洲源公司提供商洽函、徐汇国资委联系涉案地区承租户进行土地承租户清退告知书、2019年10月14日约谈会现场照片。龙华机械厂对证据真实性不予确认，表示本案基于洲源公司违约而要求解除，与管理权交接、动拆迁等均无关联性。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议的三份租赁合同，签订主体均具有民事行为能力，双方意思表示真实，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，因此，三份合同依法成立，合法有效。三份合同中关于合同的解除和终止均约定：以下情况下，甲方可以单方面解除本合同，且无需向乙方支付任何补偿：（1）在合同履行期间，乙方拖欠甲方租金30个自然日以上的。但乙方已与甲方协商延期支付，并征得甲方书面同意的情况例外。根据审理查明的情况，洲源公司自2018年8月起欠付租金，至龙华机械厂起诉时已超出30个自然日；洲源公司虽曾发函要求协商支付租金等，但未得到龙华机械厂的书面同意，故洲源公司欠付租金的行为已构成根本性违约。现龙华机械厂依据合同约定的相关条款行使合同解除权，理由正当。合同解除权是一种形成权，不需要对方当事人的同意，只要解除权人一方的意思表示到达（通知）对方。龙华机械厂在本案诉讼中，以增加诉请的方式行使解除权，并无不当。合同或法律并无就约定解除权的行使期限有所限制，故洲源公司认为龙华机械厂在本案审理过程中提出解除合同的诉讼请求不合法，观点不能成立。龙华机械厂要求解除三份合同，洲源公司迁出系争租赁土地厂房，支付欠付的租金，予以支持。龙华机械厂并要求洲源公司按中国人民银行同期一年定期存款利率赔偿违约金，符合租赁合同约定，一并予以支持。关于龙华机械厂要求洲源公司支付欠付水费的请求，龙华机械厂提供的证据尚不充分，且租赁合同中并无明确约定双方结算水费的相关程序，现双方表示庭外自行通过对账解决，故就该争议不予处理。若有新证据或双方未能协商一致结算的，可另行主张权利。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在三份系争租赁合同中均约定“乙方在创意园区招纳的企业办理工商注册等政府手续时，应乙方要求，甲方只向该企业提供本合同所涉土地厂房的产权证复印件，不提供其他证明材料。乙方在承租的土地上扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物时，甲方应配合乙方办理各种手续。乙方应负责办理创意园区内招租企业的营业执照及相关手续。”由此可见，合同约定龙华机械厂只提供产权证，不提供其他证明材料；合同中没有必须提供军队租赁许可证及洲源公司在反诉中主张的文件资料的约定。故洲源公司主张龙华机械厂不提供军队租赁许可证等？？？违约在先，其不付租金享有不安抗辩权（或同时履行抗辩权）等意见不能成立。针对洲源公司的反诉，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。一般租赁合同的主要内容包含了租赁物的名称、数量、用途、租赁期间、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。纵观本案争议的三份租赁合同，其中均对租赁物地址、面积、具体位置（方位）、建筑物幢号、数量等内容有清晰、明确的表述；对于租赁用途，合同中相关条款表述为“乙方应严格按照双方协商的‘XX创意航母’设计方案，对租赁土地厂房上的厂房、建筑物、围墙、过道、地下管线等一系列设计进行改造，建立XX创意园区”；三份合同分别约定了明确无误的租赁期限；租金标准约定按照一定金额每平方米每日计算，年租金标准以及按每两年的递增金额和计算方式均明晰列明。三份租赁合同签订并履行四年来，洲源公司从未对租赁物的面积、租赁用途、租赁期限和租金金额提出异议；相反，2018年4月20日欠租初期，洲源公司向龙华机械厂发函，洲源公司对欠付租金的数额、期限均予以确认。因此，不存在订立合同时有重大误解、显失公平的情形，或龙华机械厂以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使洲源公司在违背真实意思的情况下订立租赁合同的可能性。综上，洲源公司以违反合同法第五十四条要求变更租赁合同有关条款，并无事实依据，不予支持。洲源公司主张合同履行过程中，中央军委下发“停偿通知”，此系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致原本龙华机械厂可以办理的报建手续、可以出具的军队房地产租赁许可证均无法完成，洲源公司承租系争租赁土地厂房用于建造产业园区的合同目的遇到巨大障碍，请求按照情势变更原则，对系争三份合同进行变更。审理中，龙华机械厂提供了一系列军队内部的文件、通知，一审法院认为，中央军委下发“停偿通知”，确实属于当事人在订立合同时所不能预见，也不可归责于双方当事人，属于不可抗力。但本案三份系争租赁合同中涉及的租赁物，均不属于停偿之列，不直接受到停偿通知的影响和调整。因此，本案适用情势变更原则来调整合同条款，理论依据和事实依据不足，洲源公司依据该原则要求变更合同条款，亦不予支持。审理中尚无显示系争租赁土地厂房被依法征收的相关证据，洲源公司要求中止审理本案租赁纠纷的意见，不予采信。一审法院审理后于2020年2月3日作出判决：一、上海龙华机械厂、上海洲源投资管理有限公司于2014年6月19日签订的《土地厂房租赁合同》、于2014年12月19日签订的《三期土地厂房租赁合同》、于2015年5月25日签订的《土地厂房租赁补充合同》予以解除；二、上海洲源投资管理有限公司于判决生效之日起十日内从上海市XX路XX号土地厂房迁出，并将上述土地厂房返还上海龙华机械厂；三、上海洲源投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海龙华机械厂支付截至2019年10月31日止的拖欠租金40,725,501.92元，并以40,725,501.92元为本金，以中国人民银行一年定期存款利率为标准支付至租金付清之日止的违约金；四、驳回上海龙华机械厂其余诉讼请求；五、驳回上海洲源投资管理有限公司全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费247,243元、保全费5,000元，合计252,243元，由上海龙华机械厂负担496元、上海洲源投资管理有限公司负担251,747元；反诉案件受理费176,343元，由上海洲源投资管理有限公司负担。二审中，洲源公司提供徐汇区规划和自然资源局于2020年2月20日公开的政府信息截图一份，以证明系争租赁土地厂房被列为龙华历史风貌区，依法发生征收事宜。被上诉人龙华机械厂质证称，该份证据系截图，真实性无法确认。洲源公司于2018年9月开始欠付租金，龙华机械厂据此要求解除租赁合同，即便该份证据内容属实，与本案并无关联性。本院认为，从该份证据的内容看，不足以认定系争租赁土地厂房发生征收事宜，故对该份证据不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，龙华机械厂向本院表示，自愿放弃要求洲源公司支付逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，上诉人与被上诉人就系争租赁土地厂房签订的租赁合同及补充合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行。上诉人自2018年8月起未向被上诉人支付合同约定的租金，至被上诉人要求解除租赁合同时已超过30个自然日。故被上诉人依约有权行使合同解除权。上诉人抗辩称系被上诉人违约在先，其行使合同不安抗辩权及同时履行抗辩权，被上诉人无权以上诉人逾期未支付租金为由解除合同。首先，2018年4月20日，上诉人虽然致函被上诉人，要求分阶段延期支付租金。但根据合同约定，上诉人延期支付租金的，应征得被上诉人书面同意。上诉人并无证据证明被上诉人书面予以同意，且庭审中被上诉人也不同意上诉人延期支付租金。故上诉人的该份函件，不构成其逾期不支付租金的合理理由。其次，上诉人抗辩称被上诉人未向行政部门办理报批手续，导致改扩建的房屋无法办理工商营业执照，龙华机械厂违约在先。根据合同约定，上诉人在承租的土地上扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物时，被上诉人应配合上诉人办理各种手续。现并无证据证明被上诉人未履行相应的配合义务，上诉人无权以此为由拒付租金。再次，上诉人抗辩称被上诉人未提供军队房地产租赁许可证，导致次承租人无法办理工商营业执照，龙华机械厂违约在先。根据合同约定，上诉人在创意园区招纳的企业办理工商注册等政府手续时，应上诉人要求，被上诉人只向该企业提供本合同所涉土地厂房的产权证复印件，不提供其他证明材料……上诉人应负责办理创意园区内招租企业的营业执照及相关手续。由此，被上诉人并不负有提供军队房地产租赁许可证的义务，上诉人无权以此为由拒付租金。综合上述分析，上诉人关于其有权行使同时履行抗辩权和不安抗辩权，被上诉人无权以逾期未付租金为由解除合同的抗辩意见，缺乏事实基础，本院不予采纳。本案一审审理中，被上诉人增加诉讼请求，要求解除租赁合同，一审法院就此进行了公开开庭审理，上诉人于庭审中就此发表了答辩意见，其诉讼权利已获得了保障，上诉人关于被上诉人增加的诉讼请求不应在本案中进行审理的上诉意见，本院不予采纳。被上诉人诉请要求确认系争三份租赁合同解除，具有相应的事实基础及合同依据，上诉人二审中也陈述系争租赁土地厂房客观上无法继续出租。故次承租人行使代偿请求权以对抗出租人合同解除权的前提已经不存在，上诉人以此作为对抗被上诉人合同解除权的理由，不能成立。在上诉人发生欠租之违约行为致被上诉人享有合同约定的解除权之前，并无证据证明系争租赁土地厂房发生依法被征收的事宜。由此，上诉人要求中止本案审理的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现系争的三份租赁合同已被确认解除，故被上诉人有权要求上诉人迁出并返还系争租赁土地厂房，并支付欠交的租金。二审中，被上诉人自愿放弃向上诉人主张逾期支付租金的违约金，系对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于上诉人一审中的反诉请求。双方签订租赁合同时，上诉人对系争租赁土地厂房的状况、面积属于明知，双方对租金水平、租金计取基数均作出了明确的约定，系双方真实的意思表示，并不存在重大误解、显失公平等情形。同时，根据被上诉人提供的一系列军队内部文件、通知看，系争租赁土地厂房并未被列入军队停偿范围，且如前所述，被上诉人并不存在致上诉人无法使用系争租赁土地厂房的违约行为。故上诉人要求调整租金计算基数及租金水平、延长租赁期限的反诉请求，缺乏事实基础，亦无相应的法律依据，本院均予以驳回。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初29743号民事判决主文第一、第二、第四、第五项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初29743号民事判决主文第三项为：上海洲源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海龙华机械厂支付截至2019年10月31日止的拖欠租金40,725,501.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费247,243元、保全费5,000元，合计252,243元，由上海龙华机械厂负担496元，由上海洲源投资管理有限公司负担251,747元；反诉案件受理费176,343元，由上海洲源投资管理有限公司负担。二审案件受理费196,873.55元，由上海洲源投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年四月二十九日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……