江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执复21号复议申请人（申请执行人）:中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘良平，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被执行人：江苏合力金属结构工程有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道沧浦村。法定代表人：何荣平。被执行人：何荣平，男，1965年1月12日生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：陈勤芳，女，1966年10月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：何沁钊，男，1987年6月12日生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：李思娴，女，1989年10月11日生，汉族，住北京市海淀区。被执行人：江苏朗基置业发展有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道沧浦村。法定代表人：金丽霞。利害关系人：董鹏程，男，1994年9月13日生，汉族,住江苏省宜兴市。复议申请人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与江苏合力金属结构工程有限公司(以下简称合力公司)、何荣平、陈勤芳、何沁钊、李思娴、江苏朗基置业发展有限公司（以下简称朗基公司）与利害关系人董鹏程金融借款合同纠纷执行一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2020）苏0213执异15号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。梁溪法院查明：2017年6月26日，梁溪法院对上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称浦发银行）诉合力公司、何荣平、陈勤芳、何沁钊、李思娴、朗基公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0213民初3737号民事调解书：一、截至2017年6月25日，合力公司结欠浦发银行借款本金2400万元、逾期罚息343439.3元、律师代理费10万元；合力公司于2017年6月30日前返还借款本金100万元，并支付逾期罚息（自2017年6月22日起至2017年6月30日止，以2400万元为基数，按年利率5.98％上浮30％计算）、律师代理费10万元；自2017年8月起至2017年11月止，合力公司于每月25日前各返还借款本金100万元，并支付逾期罚息（自2017年7月1日起至2017年11月30日止，以实际结欠的借款本金为基数，按年利率5.98％上浮30％计算）；自2018年2月起至2019年8月止，合力公司于每月25日前各返还借款本金100万元，并支付逾期罚息（自2017年12月1日起至实际给付之日止，以实际结欠的借款本金为基数，按年利率5.98％上浮30％计算）；二、对合力公司第一、七项债务，若合力公司未按期还款，则浦发银行有权就合力公司尚欠债务全额申请执行，合力公司需另行支付律师代理费547800元；三、对合力公司前述第一、二项债务，何荣平、何沁钊、朗基公司承担连带清偿责任；四、对何荣平前述第三项债务，陈勤芳在其与何荣平的夫妻共同财产范围内承担共同还款责任；五、对何沁钊前述第三项债务，李思娴在其与何沁钊的夫妻共同财产范围内承担共同还款责任；六、对合力公司第一、二、七项债务，浦发银行有权以何沁钊、李思娴提供抵押的宜房他证宜城字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权、宜他项（2014）第600051号土地他项权利证明书项下的国有土地使用权与何沁钊、李思娴协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿；七、案件受理费165039元减半收取为82519.5元、保全费5000元，合计87519.5元，由合力公司、何荣平、陈勤芳、何沁钊、李思娴、朗基公司负担。该款已由浦发银行预交，合力公司、何荣平、陈勤芳、何沁钊、李思娴、朗基公司于2017年6月30日前将该款直接支付给浦发银行。2017年10月24日，根据浦发银行的申请，梁溪法院立案强制执行，案号为（2017）苏0213执3625号。2018年3月5日，梁溪法院作出（2017）苏0213执3625号之一执行裁定书，依法查封了何沁钊名下位于宜兴市的房产。2018年7月23日，本案裁定终结本次执行程序。2019年4月15日，本案恢复执行。2019年4月29日，梁溪法院作出（2019）苏0213执恢215号执行裁定书，裁定拍卖何沁钊、李思娴名下位于宜兴市的房地产。因华融公司于2018年7月4日受让本案所涉债权，2019年5月29日，华融公司向法院申请变更其为本案申请执行人，梁溪法院于2019年6月17日裁定变更华融公司为本案申请执行人。执行过程中，梁溪法院委托评估机构对被执行人何沁钊所有的坐落于宜兴市的商业用房进行评估。评估报告载明：“宜兴市何沁钊所有的房地产3055.26平方米，于设定价值时点的市场价值为3041.72万元整，单价为9956元／平方米，其中装修附属物价值441万元。梁溪法院于2019年5月23日发布开拍公告，载明：“一、拍卖标的为宜兴市的房地产，标的所有人何沁钊，所有权证号为宜房权证字第××号，土地使用权证为宜国用（2011）第41601100号；由梁溪法院查封；房屋用途及性质为商业服务；租赁情况：无；建筑面积3055.26平方米，评估总价为3041.72万元；室内装修情况：地面铺设地砖或地板、大理石，墙面粉刷涂料或墙纸，顶棚为石膏板或矿棉板；室内配备中央空调、电梯，隔设包厢、办公室；房屋户型：估价对象所在建筑物为一幢钢筋混凝土结构的多层商业酒楼，楼层：1-5／5；房屋朝向：朝南；周边配套：商业繁华度较好等。拍卖公告所附《竞买须知》中载明：四、以标的物现状进行拍卖，外观、结构、固定装修及内在质量等以移交买受人时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏等不作担保，由买受人自行承担相关责任等；五、慎重决定竞买行为，一旦作出竞买决定，即表明竞买人已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。在一拍流拍后，利害关系人董鹏程于2019年7月13日在第二次拍卖中，通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得该标的物，成交价为1705万元。董鹏程于2019年7月13日签订《成交确认书》。后董鹏程按时交付标的物网拍成交余款。2019年7月26日，梁溪法院出具（2019）苏0213执恢215号之二执行裁定书，裁定：一、解除对何沁钊名下宜兴市房产及土地的查封……三、强制将宜兴市房产所有权及土地使用权过户至董鹏程名下。财产权自本裁定送达董鹏程时起转移。四、董鹏程可持裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。梁溪法院于2019年8月7日向宜兴市不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。2019年8月8日，法院干警前往宜兴市房屋向董鹏程实地交付房产时，发现该房产内一楼至五楼原包含在评估范围内的中央空调被拆走，室内装修等遭受严重损害，现场混乱不堪，与评估报告中照片对比损毁严重。法院执行人员将上述情况告知华融公司，并告知华融公司向公安机关报案，但华融公司未报案处理。为此，董鹏程向法院提出将损害部分的价值退还给其。梁溪法院委托评估机构对宜兴市装饰价值减损进行评估。2019年9月5日，评估机构出具情况说明，载明：经对宜兴市商业用房进行现场查勘，在认真分析现有查勘资料的基础上，经过周密计算并结合估价经验，确定估价对象的装饰损害现值为138.73万元，具体包括石膏板顶棚价值减损202374元、亮化工程价值减损243000元、中央空调系统（不含主机设备）价值减损329968元、水、电管道线路价值减损164984元等。该院参照标的物成交价，按比例将损毁部分价值776888元（1387300＊0.56）退还给董鹏程。为此，华融公司提出异议称，《竞买须知》已载明：“以标的物现状进行拍卖，拍卖人对房屋外观、质量问题、固定装修损坏等不作担保，由买受人自行承担相关责任；一旦做出竞买决定，表明竞买人已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知未知瑕疵。”本案中买受人竞拍前确认了本案标的物现状，本案标的物拍卖程序合法、有效，买受人在2019年8月8日现场交付时要求退回被损坏部分装饰的相应价值没有法律依据，法院将拍卖标的物成交款1705万元中扣除的776888元作为装修损失退还给买受人的执行行为没有事实及法律依据。请求将退还给买受人的装修损失款776888元作为成交拍卖款优先分配给其。被执行人何沁钊辩称，涉案房产被查封后，承租人已经搬离，其不清楚房屋的损坏情况，请求由法院进行裁决。被执行人合力公司、何荣平、陈勤芳、李思娴、朗基公司均未发表意见。梁溪法院审查后认为，涉案房屋评估价格中包含室内装饰附属物的价值，该院发布的拍卖公告中也明确载明拍卖标的性质、地面、顶棚及配备中央空调等情况；因现场交付时发现的损毁是在房产实际交付前产生，且包含在评估价格和拍卖范围内，且法院对退还买受人的价值减损费用经评估确定，金额合理，故法院在执行中按照成交比例将损毁部分价值退还买受人的执行行为并无不当，异议人华融公司的异议理由不能成立。梁溪法院作出（2020）苏0213执异15号执行裁定：驳回华融公司的异议请求。华融公司不服上述裁定向本院提起复议，称:一、法院执行裁定书送达买受人，买受人已取得了拍卖房屋所有权，交付时发现房屋装修遭受损害，应由买受人向公安机关报案。二、法院的竞买须知已明确“以标的物现状进行拍卖……拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买收人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”故买受人在房屋交付时发现固定装修损毁，不能申请法院退款。请求撤销上述执行裁定，将退还给买受人的装修损失款776888.00元作为成交拍卖款优先分配给其。本院认为，本案争议焦点在于：拍卖标的物在执行交付前的损坏部分是否应该由买受人承担。本案执行中，开拍公告明确载明，“涉案房屋室内装修情况：地面铺设地砖或地板、大理石，墙面粉刷涂料或墙纸，顶棚为石膏板或矿棉板；室内配备中央空调、电梯，隔设包厢、办公室”，竞买须知中也载明：“以标的物现状进行拍卖”，故拍卖标的物的现状应是开拍公告中载明的情形。但拍卖成交后法院交付拍卖标的物时却发现该房产内一楼至五楼原包含在评估范围内的中央空调被拆走，室内装修等遭受严重损害，现场混乱不堪，与评估报告中照片对比损毁严重。因此，执行交付时的标的物情况与开拍公告载明的情况严重不符是各方当事人确认一致的事实。拍卖成交后的执行裁定书虽载明标的物的财产权自裁定送达董鹏程时起转移，但本案实际并未完成交付，故在交付过程中发现的实际损坏情况与评估报告表明的拍卖标的物情形不一致的情形下，该损坏价值部分不应由买受人承担，故梁溪法院按照成交比例将损毁部分价值退还的执行行为并无不当。至于拍卖标的物如何被损坏以及该由谁承担损坏责任的问题，可在后续的执行程序中进一步核查解决。综上，华融公司的复议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司的复议请求，维持无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213执异15号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 建审判员 刘永刚审判员 俞 彤二〇二〇年四月二十八日书记员 王雪婷