辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初43号原告（案外人）：沈阳市新鹏电控电讯设备厂，住所地沈阳市于洪区大兴街道吴家荒村。负责人：宋传广，该厂经理。委托诉讼代理人：崔东，辽宁衡锐律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号（109-1号）2层247-9115室。法定代表人：董艳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，回族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李林，男，1960年9月28日出生，回族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告沈阳市新鹏电控电讯设备厂与被告沈阳中宸置业有限公司、第三人沈阳中驰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市新鹏电控电讯设备厂的委托诉讼代理人崔东与被告沈阳中宸置业有限公司的委托诉讼代理人侯光远、白红彦及第三人沈阳中驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市新鹏电控电讯设备厂向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）辽01执异2031号执行裁定，解除对中驰国际二期5号楼7-F、15-F房屋的查封，停止执行；2.被告承担诉讼费。审理中原告同意承担诉讼费。事实与理由：2014年4月案外人为沈阳中驰房地产开发有限公司提供499台配电设备及产品，已于2014年4月12日开始供货。对方欠我方货款864,895元。2014年12月15日，沈阳中驰房地产开发有限公司将上述两处房屋抵顶给我方，签订合法有效的抵账协议书，早于查封时间，因案涉房屋处于在建状态，我方没有实际进住的客观条件，不具备办理预告登记条件，应推定我方已合法占有不动产。我方为实际权利人。被告沈阳中宸置业有限公司辩称，原告并未与开发商签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合执行异议复议规定第28、29条第一款，不能排除执行。原告与第三人的顶账行为属于原告对开发商的一般债权，并不享有对案涉房产的物权。案涉房产属于中驰国际二期，系写字间，不属于住宅，至今未经过竣工验收，也无预售许可证，不具备初始登记条件，不可以出卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司在未取得预售许可证的前提下，与案外人签订《认购书》违反法律强制性规定，应当确认无效。《认购书》不产生备案合同公示及物权变动的效力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉房屋现为在建工程，法院可实地进行勘验，至今未进行竣工验收亦未交付使用，无水无电无电梯无人实际占有，不具备交付及居住条件，不得交付，被执行人中驰公司擅自交付违法，业主也不可以居住使用。本案诉争房屋未经初始登记，案外人无法主张所有权。第三人沈阳中驰房地产开发有限公司辩称，我方已取得土地使用证和规划许可证，另根据沈和政发2013四号文件和《关于2013年和平区重点项目绿色“通行卡”有关情况的通知》，主要内容对和平区范围内的重点项目边建设、边销售、办理手续。顶账协议是真实意思表示，我公司是根据顶账协议交付房屋，故我方同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原申请执行人三箭建设工程集团有限公司与被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据本院（2014）沈中民二初字第13号民事判决，本院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第591号。2018年5月8日本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定，裁定变更沈阳中宸置业有限公司为本案申请执行人。在执行中，本院于2016年6月27日作出（2015）沈中执字第591号查封公告，查封被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司开发的位于沈阳市和平区昆明街和胜利大街之间的二栋在建房产，其中包括“中驰国际二期5号楼7-F、15-F”房屋。本案原告沈阳市新鹏电控电讯设备厂向本院提出执行异议，本院于2018年11月27日作出（2018）辽01执异2031号执行裁定，裁定驳回沈阳市新鹏电控电讯设备厂的异议，故沈阳市新鹏电控电讯设备厂向本院提起本案诉讼。2014年12月15日，沈阳市新鹏电控电讯设备厂与沈阳中驰房地产开发有限公司签订《协议书》，约定因沈阳市新鹏电控电讯设备厂为沈阳中驰房地产开发有限公司开发的中驰项目施工供货单位，沈阳中驰房地产开发有限公司拖欠货款834,895元，为解决有关欠款问题，双方同意以中驰项目二期住宅房产抵顶其所欠沈阳市新鹏电控电讯设备厂债务834,895元，多退少补（抵债房源单价与房号明细见附件）。沈阳中驰房地产开发有限公司应于项目二期具备合同备案条件时为沈阳市新鹏电控电讯设备厂或沈阳市新鹏电控电讯设备厂指定的第三方办理备案手续。抵债房源价格房号明细表中记载房号为5#1-7-F（42.88平方米，单价9830元，总价421510元）、5#1-15-F（42.88平方米，单价9900元，总价424512元）的房屋作价合计为846,022元。沈阳市新鹏电控电讯设备厂与沈阳中驰房地产开发有限公司签订供货单，对东北医药城二期裙房、4#、5#所需动力柜、配电箱、控制箱、双电源自投箱等的图标、规格型号、数量、单价、金额予以列明，金额共计901,995元，在该供货单上手写“下浮70，总价864,895元”，联系人系姚丽。沈阳市新鹏电控电讯设备厂提交沈阳中驰房地产开发有限公司出具的落款时间为2015年11月30日的商品房准住通知单，写明案涉两处房屋于2015年11月30日交付使用，产权人姚崇丽符合入住条件，及沈阳中驰物业管理有限公司为姚崇丽出具的落款时间为2015年11月30日的案涉两处房屋的物业费、水费、电费、垃圾清运费收款收据。沈阳中驰物业管理有限公司与姚崇丽签订落款时间为2015年11月30日的关于装修经营期间使用房屋的责任书。沈阳市新鹏电控电讯设备厂提交其与姚崇丽于2014年11月20日签订的抵顶协议书，将其取得的顶账房抵顶给姚崇丽。经本院询问，姚崇丽述称其工作所在单位即原告要求其作为业务员应将抵账取得的房屋予以处置变现交还公司，故姚崇丽同意并以姚崇丽名义办理房屋入住手续，并交纳相关费用。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，沈阳市新鹏电控电讯设备厂提供其与沈阳中驰房地产开发有限公司签订的抵顶协议书，且提交商品房准住通知单及沈阳中驰物业管理有限公司出具的物业费、水费、电费、垃圾清运费收款收据，虽显示产权人为姚崇丽，但系姚崇丽作为原告业务员代原告处置单位抵账所取得的房屋的行为，故原告已提交证据证明其在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，以用被执行人所欠原告货款抵顶原告应付购房款的方式支付全部价款，并合法占有该不动产，未办理过户登记亦非因买受人自身原因，故原告对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除法院的强制执行。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行中驰国际二期5号楼7-F、15-F房屋。案件受理费12449元，由原告沈阳市新鹏电控电讯设备厂负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2018）辽01执异2031号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  史明箭审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年四月十七日书记员  路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。