山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1039号 上诉人（原审被告）：徐晓明，男，1968年9月28日出生，汉族，住茌平县。 委托诉讼代理人：杨玉贞，茌平中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：崔海震，男，1972年2月2日出生，汉族，住茌平县。 原审第三人：茌平县金石房产信息咨询有限公司，住所地：茌平县振兴街道西关村。 法定代表人：殷传梅，总经理。 委托诉讼代理人：季立娜，女，1986年3月12日出生，汉族，住茌平县，系该公司员工。 上诉人徐晓明因与被上诉人崔海镇、原审第三人茌平县金石房产信息咨询有限公司（以下简称“金石房产”）确认合同效力纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2019）鲁1523民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人徐晓明上诉请求：一、请求撤销聊城市茌平区人民法院(2019)鲁1523民初3739号民事判决第1项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。二、请求依法判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人崔海震未能按照《房屋买卖定金协议》第四条第二款的约定，支付购房款580000元，已经构成根本违约，依照法律规定和合同约定上诉人不应返回定金10000元。1.金石房产为了取得中介费用，极力撮合买卖双方达成购房意向，一再表示上诉人徐晓明能够卖房，协议中徐晓明在代理人处签名，足以证实被上诉人崔海震知道房屋登记情况。履行过程中金石房产和崔海震又擅自变更协议内容，该事实双方当事人提交的合同中可以清楚的看出来，特别需要注意的是在《房屋买卖定金协议》中，手写部分有双方捺印，唯独徐晓明持有的合同上没有的部分，没有按手印，该事实足以证实这部分内容是添加的，是金石房产逃避责任，与被上诉人恶意串通制造伪证，意在证明上诉人违约；2.上诉人取得了房屋登记权利人徐建国的书面证明，该证明是徐建国亲笔签字，是徐建国的真实意思表示，一审法院对其真实性不予认可没有事实和法律依据；3.上诉人没有不卖房的意思表示，是被上诉人一方严重违约行为致使合同不能履行，被上诉人应当承担违约责任。二、一审法院适用法律不当。一审法院认定《房屋买卖定金协议》有效，按照协议约定被上诉人应在协议签订后一周内即在2019年9月15日前支付上诉人房款580000元。但被上诉人未按约定支付房款，应视为违约，上诉人保留按照《房屋买卖定金协议》第七条第二款的规定要求被上诉人支付违约金的权利。一审法院未能全面审查证据，偏信了被上诉人一方的陈述，事实上当事人双方也没有在9月15日前再次协商，被上诉人起诉意图撕毁协议，构成根本违约。综上，聊城市茌平区人民法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院查清案件事实，依法予以纠正。 被上诉人崔海镇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应维持一审判决。具体理由如下：1.答辩人崔海震在房屋中介的促成下与徐晓明签订了《房屋买卖定金协议》，该协议是定金协议，而非正式的房屋买卖协议；该协议是在由房屋中介制作并提供给答辩人，协议第四条第二款虽然约定了一周内支付购房款58万元，但该条款是和协议第五条密切相关的，当时中介要求徐晓明一周内完善卖房手续然后在签订正式的房屋买卖协议。直至一审法院开庭前，徐晓眀依然没有提供合法有效的授权委托书等证据证明其能够合法代理房屋所有权人签署房屋买卖协议。该《房屋买卖定金协议》因徐晓明违约实际已经无法履行，法院判决徐晓明返还答辩人支付的购房定金，符合法律规定，一审法院认定事实和适用法律正确无误。2、徐晓明不是房屋所有权人，仅凭徐晓明提供的书面证明，根本不符合法定的房屋买卖过户办理条件，徐晓明因无法履行过户义务属于根本违约。一份没有房屋所有权人签字的《房屋买卖定金协议》，一份无法办理房屋过户手续的书面证明，致使双方签订的《房屋买卖定金协议》无法履行，一审法院判决返还答辩人交付的定金，合理合法。综上，请法院查明事实，秉持正义，依法驳回上诉人徐晓眀的上诉请求。 崔海镇向一审法院提出诉讼请求：1.确认崔海震与徐晓明签订《房屋买卖定金协议》无效；2.判令徐晓明返还购房定金20000元。 一审法院认定事实：徐晓明与徐建国系父子关系。2019年9月8日，崔海震、徐晓明（作为徐建国的代理人）及居间方金石房产签订《房屋买卖定金协议》一份，约定经各方协商一致，就甲方（徐建国）出售房屋给乙方（崔海震）而收取购房定金事宜达成如下协议：交易房屋坐落于；乙方应于本协议签署时支付购房定金共计人民币壹万元整（￥10000.00）；甲乙双方应于签署本协议后银行贷款审批通过三个工作日内签署与该房产有关的房屋买卖合同等相关协议；在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订房屋买卖合同等相关协议，乙方无权要求甲方返还定金，甲方没收定金，且甲方同意将此没收的定金款项的50%支付给丙方（金石房产）以补偿丙方为居间活动支出的费用；若甲方不与乙方签订房屋买卖合同等相关协议，甲方应双倍返还定金给乙方，且乙方同意将此多收的一倍定金的50%支付给丙方以补偿丙方为居间活动支出的费用。定金协议签订后，崔海震于2019年9月8日给付徐晓明购房定金10000元，徐晓明向崔海震出具了收到条。双方至今未签订房屋买卖合同。 一审法院认为：徐晓明作为徐建国的父亲，以徐建国代理人的身份与崔海震签订《房屋买卖定金协议》，基于徐晓明与徐建国的直系亲属关系，且定金协议内容并非是处分房产等大宗财物，崔海震有理由相信在签订定金协议时徐晓明有权代理徐建国，其意思表示系徐建国的真实意思表示。双方签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，形成合法有效的合同关系，故对崔海震请求确认该协议无效的诉讼请求，依法不予支持。双方签订的定金协议未对签订房屋买卖合同的时间作明确规定，徐晓明未能及时取得徐建国授权与崔海震签订房屋买卖合同的行为不能构成违约，但经崔海震与徐晓明多次协商，双方未能就授权及签订房屋买卖合同事宜达成合意，双方已无买卖房屋的意向，该协议事实上已不能履行，故案涉定金协议应予解除，对于崔海震已经给付的定金10000元，徐晓明应予返还。对崔海震要求徐晓明返还定金20000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、徐晓明于本判决生效后十日内返还崔海震购房定金10000元；二、驳回崔海震其他诉讼请求。案件受理费220元，由徐晓明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：案涉房屋现已出售。 本院认为：本案的争议焦点为双方当事人是否存在违约行为及是否应适用定金罚则。本案中，双方当事人均主张双方存在违约行为，并构成根本违约。崔海震主张，因徐晓明一直未出具房屋所有权人徐建国的授权，致使无法签订房屋买卖合同，徐晓明应双倍返还定金。徐晓明辩称，因崔海震未按照约定时间签订买卖合同、支付购房款，不应要求返还定金。虽双方签订的房屋买卖定金协议中未明确注明要求徐晓明出具授权手续，但因涉案房屋并未登记在徐晓明名下，交易钱款数额较大，为防止纠纷，崔海震在支付房款、签订房屋买卖合同之前要求徐晓明出具房屋产权人的授权手续应属合理，且居间方金石房产亦能证明徐晓明承诺出具授权手续但一直未出具，导致无法签订买卖合同，不应认定崔海震不按期支付房款的行为构成根本违约。双方签订的房屋买卖定金协议对签订房屋买卖合同的时间不明确，之后双方就签订房屋买卖合同进行多次协商，无法形成一致的意思表示，双方已无买卖房屋的合意，合同目的无法实现，一审法院解除该定金协议并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方当事人对合同的解除均存在一定过错，适用定金罚则并不适宜，故一审判定徐晓明返还崔海震购房定金10000元并无不当。 综上，上诉人徐晓明的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费440元，由上诉人徐晓明负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年四月七日 法官助理姜颖 书记员薛海鹏