广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8583号上诉人(原审原告)：温广汉，男，1962年6月7日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：丁一元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：丁梅芳，女，1966年2月6日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：丁一元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼亚富，男，汉族，1970年8月6日出生，身份证住址广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣怡，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人温广汉、丁梅芳因与被上诉人冼亚富房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温广汉、丁梅芳上诉请求：1、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初3008号民事判决；2、判令确认温广汉、丁梅芳与冼亚富于2013年6月4日签订的房屋转让合同已经解除；3、判令冼亚富赔偿温广汉、丁梅芳违约金10万元；4、本案诉讼费用由温广汉、丁梅芳承担。事实和理由：广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初3008号民事判决书，认定事实不清、适用法律错误。被上诉人冼亚富未按照约定履行合同义务，构成严重违约，上诉人有权依法解除合同。一、合同签订后，冼亚富至今未向温广汉、丁梅芳支付10万元转让订金，构成严重违约。冼亚富仅向人民法院提交了一份《收据》，至始至终未提交任何转账记录证实其已经支付了该笔款项，一审法院以此认定冼亚富支付了10万元（人民币，下同）的事实显属错误。二、冼亚富在订立协议后完全未履行签约承诺，即保证向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及且承诺代温广汉、丁梅芳清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人。被上诉人所为明显有违承诺，案外人深圳市佳华房地产开发有限公司最终并没有将二楼物业按照商铺性质予以置换回迁房；被上诉人也未协助上诉人清退原租户，温广汉、丁梅芳对此还额外向原租户支付一百多万元的清退赔偿款。据此，被上诉人未按照承诺履约，严重违反了双方的缔约约定。请法院注意，案涉合同交易价格，明显低于当时的市价，温广汉、丁梅芳正是基于被上诉人的承诺，才同意将回迁房以5000元每平方米的低价出售给被上诉人。故温广汉、丁梅芳的主张明显合情合理，应当采信。三、时至今日，冼亚富本人不具备购房资格，其购房不符合深圳市目前的限购政策，案涉合同根本无法继续履行。冼亚富迟迟不具备购房资格，亦属于重大缔约过失行为，上诉人订立合同的目的迟迟无法实现，该合同属于事实上履行不能的合同，温广汉、丁梅芳有权要求解除合同。四、温广汉、丁梅芳已于2018年1月25日再次通过微信、短信、邮件等方式明确告知被上诉人解除案涉合同，上诉人解除案涉合同的事实充分，应当予以支持。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，一审法院据此作出了错误的判决。为此，上诉人温广汉、丁梅芳特依法具状上诉，请人民法院判如所请。此外，上诉人温广汉、丁梅芳于二审调查询问时补充事实和理由：首先，冼亚富和另一案件的被上诉人庄启源利用职务便利互相串通，签订了两份同样的转让合同以及收据，但事实上该两人只支付了一笔购房订金10万元，有庄启源的转账记录为证。冼亚富分文未支付10万元现金，但其也是在同一时间要求温广汉、丁梅芳出具收据给他，因庄启源是公司的项目总经理，冼亚富是拆迁项目现场负责人，当时该两人要挟温广汉、丁梅芳必须与他们签订低价的购房合同即5000元每平方米，才不向温广汉、丁梅芳代表公司索赔。一审时冼亚富、庄启源都称于2013年6月5日分别支付了10万元订金，与事实不符。庄启源是在2013年6月9日才通过转账支付的，冼亚富则没有任何支付凭证。按照正常的交往规则，10万元的巨款支付应该有银行的转账流水，且当时支付的订金是作为三年后房屋买卖房款的一部分，现金支付显然是不合情理的。也就是说，上诉人与被上诉人冼亚富签订的《房屋转让合同》是无效的，既不是双方的真实意思表示，被上诉人冼亚富也未支付购房的订金。其次，冼亚富称在房屋拆迁过程中协助上诉人清退租户，也是不属实的，并无任何证据证实。本案的真相是，冼亚富、庄启源利用了职务上的便利实行了一种“空手套白狼”的与“套路贷”行为相似的恶劣行为，涉嫌刑事犯罪。被上诉人冼亚富答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、冼亚富与温广汉、丁梅芳双方于2013年6月4日签订的《房屋转让合同》合法有效。合同双方均具有完全民事行为能力，双方签订的《房屋转让合同》体现了双方的真实意思，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。二、温广汉、丁梅芳主张解除合同，没有事实和法律依据。（一）冼亚富已依约向温广汉、丁梅芳支付了10万元定金。洗亚富已依据合同约定履行义务，向温广汉、丁梅芳支付了购房定金人民币10万元，温广汉、丁梅芳在收到冼亚富支付的前述购房定金时向冼亚富出具了定金收据。虽然温广汉、丁梅芳对收据的真实性不予确认，但经一审庭审法庭询问是否申请笔迹鉴定时，温广汉、丁梅芳明确不申请笔迹鉴定，亦能印证冼亚富已向温广汉、丁梅芳实际支付10万元定金的事实。自2017年2月以来，冼亚富一直在与温广汉、丁梅芳讨论房屋移交事宜，温广汉、丁梅芳以房子还没拿到、没有房产证无法结算面积为由未予落实，其又表示让冼亚富和案外人庄启源去看看3座1805、2505（两套建筑面积均约75平方米），当时温广汉、丁梅芳意图以面积较小的3座1805、2505号房屋履行案涉买卖合同，温广汉、丁梅芳一直没有解除合同的意思表示，更没有否认其已收取冼亚富支付的10万元定金的事实。前述事实，均可充分证实，冼亚富已经依约向温广汉、丁梅芳支付了10万元定金，温广汉、丁梅芳否认收取冼亚富定金背离事实。（二）冼亚富不存在合同违约行为。恰恰是温广汉、丁梅芳违背基本的诚实信用原则，拒不履行合同义务，构成严重违约，冼亚富没有也不可能对温广汉、丁梅芳作出所谓的二楼物业按照商铺性质回迁置换的承诺。案涉房产等属于温广汉、丁梅芳所有的被拆迁物业的拆迁补偿协议签订时间为2013年1月；冼亚富与温广汉、丁梅芳双方签订《房屋转让合同》的时间为2013年6月。对于早已确定并签约的补偿方式，不可能在之后被随意变更；冼亚富不可能，也无权就回迁安置房屋性质作出任何承诺。而温广汉、丁梅芳也没有提供任何证据证明该等所谓承诺的存在，亦应承担举证不能的法律后果。至于回迁房5000元每平方米的单价，已经在合同中明确约定系“优惠价”，低于市场价才符合优惠价的真实意思，且该优惠价的约定也印证冼亚富为温广汉、丁梅芳拆迁房屋清租时提供的帮助。直到因案涉房屋买卖合同纠纷冼亚富于2017年5月提起诉讼要求温广汉、丁梅芳继续履行合同及办理案涉房屋过户手续，温广汉、丁梅芳才于2018年1月25日通过微信方式单方提出解除合同。对此。冼亚富已明确表示拒绝并要求温广汉、丁梅芳继续履行。（三）冼亚富家庭具备在深圳市购房的资格。深圳市限购及是否具备购房资格是以家庭为单位。冼亚富与妻子叶少连于2003年7月8日登记结婚，2018年3月29日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明冼亚富家庭具备深圳市限购区域内的住房购买资格，继续履行案涉房屋买卖合同完全具备条件。综上所述，冼亚富认为温广汉、丁梅芳在先行违约的情况下，为利益驱使，意图通过诉讼方式来单方解除合同，明显没有事实和法律依据，且违背最基本的诚实信用原则。为彰显法律之公平正义，弘扬诚信原则，请求二审法院依法审查并判决驳回温广汉、丁梅芳的全部上诉请求。温广汉、丁梅芳向原审法院提出诉讼请求：1、确认温广汉、丁梅芳与冼亚富于2013年6月4日签订的《房屋转让合同》解除；2、冼亚富赔偿温广汉、丁梅芳违约金100000元；3、本案诉讼费用由温广汉、丁梅芳承担。一审法院经审理查明：2013年6月4日，温广汉、丁梅芳与冼亚富签订《房屋转让合同》，温广汉、丁梅芳同意在坂田街道和西街31号因城市更新项目置换赔偿的物业（总建筑面积1319.92平方米）划出约100平方米（最多不得超过120平方米）按优惠价5000元每平方米价格转让给冼亚富，冼亚富在温广汉、丁梅芳置换赔偿的物业中有优先选房的权利。合同约定，温广汉、丁梅芳配合冼亚富将所转让物业变更登记至冼亚富名下，因变更登记所产生的费用由冼亚富承担；合同签订后十天内，冼亚富先交付100000元给温广汉、丁梅芳作为转让订金，剩余款项待温广汉、丁梅芳取得本项目置换赔偿的物业并交付给冼亚富受让的物业后一个月内予以付清；温广汉、丁梅芳转让给冼亚富的物业在未交付给冼亚富使用之前的过渡期赔偿租金收益仍为温广汉、丁梅芳所有，若深圳市佳华房地产开发有限公司赔偿该物业的装修费用为每平方米800元时，则冼亚富可以享受该物业的装修费用；双方必须严格履行上述约定，任何一方不得反悔违约，否则应承担由此引发的一切赔偿责任；合同自双方签字并交付订金之日起生效。次日，温广汉、丁梅芳出具收据确认收到冼亚富的购房订金100000元。2017年4月27日，温广汉与案外人深圳市佳华房地产开发有限公司签订《之补充协议》，约定回迁房号为：1栋C座01层返迁商铺17，3栋1801、1802、1803、1805、1806、2505、2701、2702、2703、2705、2706、2801、2802、2803、2805、2806，其中2802、2803建筑面积分别为89.34㎡、89.35㎡，深圳市佳华房地产开发有限公司按照每平方米800元装修费及其他一切费用给予温广汉补偿。同日，温广汉办理了上述房产的入伙手续。2017年5月7日冼亚富约温广汉讨论房屋移交事宜，温广汉以房产证还没拿到为由未予商谈。2017年5月15日，冼亚富及案外人庄启源向温广汉、丁梅芳发出了一份《关于依约向庄启源、冼亚富分别交付坂田街道和西街31号佳华领汇广场安置回迁房3栋2802、2803号房的催告函》，通知温广汉、丁梅芳行使优先选房权选定前述3栋2803号房作为双方合同约定的转让房产并要求温广汉、丁梅芳在收到催告函后2日内交付房产。2018年1月25日，温广汉通过邮寄及微信方式向冼亚富送达《合同解除（撤销）通知函》，通知解除（撤销）双方于2013年6月4日签订的《房屋转让合同》。该函件于2018年1月25日送达冼亚富。冼亚富通过微信回复“合同合法有效，要继续履行”。因温广汉、丁梅芳与冼亚富就合同的履行产生分歧，温广汉、丁梅芳诉至一审法院，提出前述诉请。另查，温广汉于2017年10月13日取得案涉佳华领汇广场一期3栋2803号房的不动产登记证书，证号为粤（2017）深圳市不动产权第0174860号，证上记载建筑面积89.35平方米。又查，温广汉、丁梅芳于2005年3月31日登记结婚。冼亚富与案外人叶少连于2003年7月8日登记结婚。2018年3月29日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明截至2018年3月19日，叶少连家庭具备深圳市限购区域内的住房购买资格，可购一套。一审法院认为，温广汉、丁梅芳与冼亚富签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应予全面履行。温广汉、丁梅芳主张冼亚富未按合同约定支付购房订金并据此请求解除合同，冼亚富提交了由温广汉、丁梅芳所出具确认收到订金的收据予以反驳，温广汉、丁梅芳对收据的真实性不予确认但明确不申请笔迹鉴定，故一审法院依法采纳该份证据，对温广汉、丁梅芳主张解除合同的理由一审法院不予采信。温广汉、丁梅芳虽诉请解除合同但又提出了合同的签订系受胁迫、欺诈的辩解，一审法院认为，温广汉、丁梅芳并未提交充分证据证明其主张受胁迫、欺诈的事实，且受胁迫、欺诈所致合同撤销权的行使期间为一年，该合同签订于2013年6月，即便温广汉、丁梅芳行使撤销权也已过除斥期间，故不论其主张可撤销理由是否成立，其均无权行使撤销权。本案诉讼前，温广汉与冼亚富联系案涉买卖合同履行情况时，温广汉以房产证还没拿到为由不予商谈，可知当时温广汉并无撤销合同的意思。综上，温广汉、丁梅芳诉请解除合同并支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回温广汉、丁梅芳的全部诉讼请求。案件受理费2300元（温广汉、丁梅芳已预交），由温广汉、丁梅芳负担。原审法院查明事实属实，一审法院予以确认。本院认为：本案上诉人温广汉、丁梅芳系香港特别行政区永久性居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，当事人对于原审法院管辖本案及适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为：一、冼亚富是否未按案涉合同约定支付10万元订金，构成严重违约；二、冼亚富是否未履行案涉合同签约承诺，向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及代上诉人清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人；三、冼亚富是否具有深圳市购房资格；四、上诉人是否已通过行使单方撤销权解除或撤销了案涉合同。关于焦点一：2013年6月4日，温广汉、丁梅芳与冼亚富签订案涉《房屋转让合同》，约定合同签订十日内，冼亚富先交付10万元给温广汉、丁梅芳作为转让订金。温广汉、丁梅芳上诉主张冼亚富未按约定支付10万元订金，理由为没有相关转账凭证，由此冼亚富构成严重违约。但根据一审时冼亚富提交的编号为No.911484的《收据》显示，2013年6月5日，温广汉出具收据确认收到“冼亚富购买转房屋订金壹拾万元整”，收款人为温广汉，并捺有手印。上诉人对上述《收据》的真实性不予认可，但在一审期间明确不申请鉴定，依法应当承担不利后果，本院对上诉人主张冼亚富未按案涉合同约定支付10万元订金，构成严重违约的上诉理由不予采纳。关于焦点二：上诉人主张冼亚富未履行案涉合同签约承诺，向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及代上诉人清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人。本院根据调查，未发现案涉《房屋转让合同》中存在上述约定，上诉人亦未提交相关证据证明上述约定的存在，因此本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于焦点三：深圳市不动产登记中心于2018年3月29日出具的《购房资格证明》可以证明截至2018年3月19日，冼亚富的妻子案外人叶少连家庭具备深圳市限购区域内的住房购买资格，可购一套。因此，上诉人主张冼亚富不具备深圳市购房资格，案涉合同实际无法履行的主张不能成立。关于焦点四：根据已查明的情况，被上诉人冼亚富在本案中不存在严重违约行为，上诉人主张案涉合同系在欺诈、胁迫的情况下签订的，但未提供任何实质证据予以证明。若存在欺诈、胁迫的情形，撤销权的行使期间为自合同签订之日起一年，该合同签订于2013年6月，温广汉、丁梅芳一审起诉时已过该除斥期间。此外，本案亦不存在当事人可以单方解除合同或撤销合同的其他法律规定的情形，上诉人不具有单方行使合同撤销权或解除合同的权利。因此，案涉合同并未因上诉人的单方通知而解除或撤销。综上，上诉人温广汉、丁梅芳的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2300元，由上诉人温广汉、丁梅芳承担。本判决为终审判决。审判长 白 全 安审判员 梁 乐 乐审判员 林 建 益二〇二〇年四月二十日书记员 苌远（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。