安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初1081号原告：浙江奥航物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区德胜新村50幢3号3楼。法定代表人：马志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：范琳琳，女，该公司工作人员。被告：侯新水，男，1979年9月16日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：程言志，安徽烁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，安徽烁光律师事务所律师。原告浙江奥航物业管理有限公司（以下简称奥航公司）与被告侯新水物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告奥航公司的委托诉讼代理人郑辉、范琳琳、被告侯新水的委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥航公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付物业服务费3667元（自2017年3月1日计至2019年10月31日），2.依法判令被告向原告支付自违约之日起至实际履行期间的违约金暂计1100元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：侯新水系萧县嘉泰·龙城壹号小区18-1-1001室业主。2016年12月26日，奥航公司与建设单位萧县嘉泰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由奥航公司为嘉泰·龙城壹号小区提供相关物业管理服务，并约定了相关物业管理服务的收费标准及违约责任；其中约定高层住宅物业管理费1.1元/月/㎡。奥航公司按约履行了物业管理服务义务。而侯新水自2017年3月1日起至今一直未交纳各项物业管理费。期间，奥航公司经多次催告，且于2019年3月1日向侯新水邮寄了《物业费催缴通知单》，该通知书明确了自2017年3月1日至2019年10月31日止应缴物业管理费3667元、违约金1100元，共计4767元，并要求侯新水于接到通知书7个工作日内缴纳上述欠缴的全部费用。侯新水于2019年3月2日签收上述通知书，但时至今日仍未能缴纳。综上，奥航公司与侯新水建立了合法有效的物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。在合同期内，奥航公司一直积极履行协议约定的相关义务，但侯新水却怠于履行自身的支付义务，长期拖欠物业费和相关费用，已构成严重违约，应当依法承担相应的责任。侯新水辩称，奥航公司主体不适格，他是与杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司签订的前期物业服务合同，并非与奥航公司签订；根据他与杭州钱塘物业管理有限公司签订的前期物业服务合同第十三条约定，合同终止的条件是业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时终止，但至今小区未成立业主委员会，故他与杭州钱塘物业管理有限公司签订的前期物业管理合同依然有效，且根据该合同第一条第六款约定，杭州钱塘物业管理有限公司不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；他并未与奥航公司签订合同，根据合同的相对性，奥航公司与萧县嘉泰置业有限公司签订的协议，并不能对他产生法律效力。综上，驳回奥航公司的起诉。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对奥航公司提供的证据1营业执照，法人身份证明各1份，证明奥航公司是适格的主体。侯新水对真实性无异议，但认为达不到其证明目的。经审核，对该证据予以认定。证据2《前期物业服务合同》1份，欲证明2016年12月26日奥航公司与开发商萧县嘉泰置业有限公司签订了物业服务合同，约定成立业主委员会之前由开发商委托奥航公司提供物业服务，物业费标准1.1元每平方每月。侯新水认为与本案无关联性，是奥航公司与案外人萧县嘉泰置业有限公司签订，并非与杭州钱塘物业管理有限公司。经审核，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，对该证据予以认定。证据3费用催缴通知单1份，欲证明侯新水所欠的物业费的服务期限和服务费用。侯新水认为系奥航公司单方面提供，不能达到证明目的。经审核，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯新水与萧县嘉泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的萧县嘉泰·龙城壹号小区18幢1单元1001室，成为该小区业主，该商品房建筑面积104.21平方米，系高层住宅。2016年12月26日，建设单位萧县嘉泰置业有限公司与奥航公司签订了《前期物业服务合同》，约定由奥航公司为嘉泰·龙城壹号小区提供相关物业管理服务，高层住宅物业管理费1.1元/月/平方米；同时对服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。2017年3月1日，奥航公司进驻嘉泰·龙城壹号小区，为该小区提供相关物业管理服务。侯新水自2017年3月1日起未向奥航公司缴纳物业管理费。奥航公司分别于2019年3月1日通过短信、2019年8月21日通过邮政特快专递等形式向侯新水催缴物业费。此后，侯新水未能缴纳物业费。另查明，涉案嘉泰·龙城壹号小区没有成立业主委员会。杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司在奥航公司进驻涉案小区前撤出。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《前期物业服务合同》是案涉小区建设单位萧县嘉泰置业有限公司与奥航公司签订，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人及业主具有法律约束力。奥航公司作为建设单位选聘的案涉嘉泰·龙城壹号小区的物业服务企业，其公司已按合同约定为案涉小区提供相应的物业管理服务，侯新水作为该小区业主实际上也享受了奥航公司提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。现奥航公司要求侯新水给付自2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费3667元（104.21平方米×1.1元/月/平方米×32个月），于法有据，应予支持。侯新水辩称奥航公司主体不适格，他是与杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司签的《前期物业服务协议》，并非与奥航公司签订，且该协议依然有效，奥航公司与萧县嘉泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，并不能对他产生法律效力。经审查，目前涉案嘉泰·龙城壹号小区没有成立业主委员会，并未与物业服务企业签订《物业服务合同》，杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司已于2017年3月1日奥航公司进驻涉案小区前撤离，终止了为该小区提供物业服务。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”也就是说，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。因涉案小区的业主大会未召开，业主委员会未成立，萧县嘉泰置业有限公司作为该小区的建设单位另行选聘前期物业企业未违反相关法律规定；且侯新水未能提供证明其是与杭州钱塘物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》。因此，侯新水的上述辩解意见不能成立，不予采信。关于奥航公司要求侯新水支付自违约之日起至实际履行期间违约金1100元的诉讼请求。本案中，奥航公司进驻涉案嘉泰·龙城壹号小区时并未向小区业主进行公示，导致该小区业主对小区已更换物业的情况并不知情；且奥航公司未能将涉案《前期物业服务合同》向小区业主进行告知或者公示；对于违约金1100元的计算起始时间也不明确。因此，奥航公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、侯新水于本判决生效后十日内给付浙江奥航物业管理有限公司物业服务费3667元；二、驳回浙江奥航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由侯新水负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年四月二十一日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。