上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17215号原告：赵宝发，男，1978年3月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。被告：上海佳颖餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱秀娣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾琦，上海沪元律师事务所律师。第三人：上海寰斋实业发展有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：张顺泉，负责人。原告赵宝发与被告上海佳颖餐饮管理有限公司(以下简称“佳颖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。经当事人申请，本院依法追加上海寰斋实业发展有限公司(以下简称“寰斋公司”)作为第三人参加诉讼。本案分别于2019年11月15日、2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告赵宝发的委托诉讼代理人金慧霞、被告佳颖公司的委托诉讼代理人贾琦到庭参加诉讼。第三人寰斋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵宝发向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月30日签订的《联营合同》；2.判令被告返还原告押金25,000元；3.判令被告返还原告进场费60,000元；4.判令被告返还原告食品保证金20,000元。事实与理由：2018年11月30日，原告与被告签订了一份《联营合同》,约定原告承租被告位于上海市松江区新松江路XXX号77广场B102的B04商铺,租赁用途：米事粥铺，租赁期间：2019年1月5日至2021年1月4日。合同签订后，原告向被告支付了装修补偿金60,000元、押金25,000元以及截至2019年5月31日的租金。租赁前，被告曾承诺要在商铺开设一家大型超市卖场，并承诺1-3楼的商铺会同时开业，原告因此才与被告签订了《联营合同》。但是，原告入驻后，超市至今未开，楼上商铺也一直空置。2019年7月初,通往该商铺的电梯停运，据原告了解，系因被告欠付第三人寰斋公司房屋租金所致。寰斋公司于2019年8月2日在商铺内贴出《关于“美食广场”的声明》，载明因被告自2019年5月起拖欠寰斋公司租金、物业管理费，寰斋公司已发函解除与被告的《房屋租赁合同》；寰斋公司将于2019年8月7日对“美食广场”采取停水、停电措施。目前，该处的所有商铺均因停水停电处于停业状态，无法经营。原告认为，因被告欠付寰斋公司租金未付，导致该处处于停业状态，原告也无法继续履行协议，故原告诉至法院，请求判如所请。被告佳颖公司辩称：同意庭审当日即2019年11月15日解除合同，同意退还食品保证金，但不同意其他诉请。根据被告与寰斋公司的人民调解协议书，被告与第三人于2019年10月20日解除了合同，并非原告所述的2019年8月份解除合同。“电梯间歇性停运”不足以直接影响原告的正常经营。第三人寰斋公司述称：第三人与案外人上海茂运投资管理有限公司(以下简称“茂运公司”)就位于本区新松江路XXX号77广场负一层B102号商铺房屋签订了《房屋租赁合同》。因茂运公司拖欠第三人房屋租金、物业管理费以及水电费等款项，第三人分别于2019年4月1日、2019年4月22日向茂运公司发函催收，又分别于2019年6月11日、2019年7月4日发送律师函催收，并通知其如果在2019年7月31日之前仍未足额支付2019年5月1日起至2019年7月31日期间的租金、物业管理费的，则房屋租赁合同于2019年8月1日解除。第三人催收未果，于2019年8月2日再次发函通知茂运公司双方之间的租赁合同已于2019年8月1日解除，并要求茂运公司清空房屋内的物品、返还房屋。因茂运公司拒付租金、物业管理费、水电费等，第三人于2019年8月31日中止了涉案房屋所在区域的电力供应，但是茂运公司至今仍未清空并返还房屋及办理书面交接手续。经审理查明：2018年7月25日，案外人茂运公司与第三人寰斋公司签订《房屋租赁合同》一份，约定茂运公司自寰斋公司处承租上海市松江区新松江路XXX号77广场负一层B102商铺。被告另提供了被告与茂运公司于2019年1月31日签订的《转租协议》，约定茂运公司将上海市松江区新松江路XXX号负一层B102商铺转租给被告佳颖公司。2018年11月30日，由被告佳颖公司作为发包方(甲方)与原告作为联营方(乙方)签订《联营合同》。合同第一条约定，甲方和乙方联营的商铺坐落在上海市松江区新松江路XXX号77广场负一层B102规划内的B04铺位(以下简称“涉案商铺”)，用途为餐饮，经营业态为米事粥铺。合同第二条约定，乙方如自行进行二次装修，需得到甲方书面同意后方可，装修后须自行办理上款所述用途之工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及乙方正常经营所需的各类执照、批准或许可证，甲方不承担相关责任，未经甲方同意乙方不得装修改造。合同第三条约定，联营期限自2019年1月5日起至2021年1月4日为止，甲方暂定于2018年12月1日向乙方交付涉案商铺。合同第四条约定，乙方需一次性向甲方缴纳装修补偿金60,000元，装修期为35天，乙方免交涉案商铺的联营金，装修期内除联营金外，乙方须支付其按合同就使用涉案商铺所应付的一切费用，乙方的装修图纸需经甲方审核后方可实施……。合同第五条约定，第一年涉案商铺的使用费为12,500元/月，商铺使用费3个月为一个支付周期，先付后用，乙方在签订本合同之日内向甲方支付首期商铺使用费，其后，乙方应于每期商铺使用费到期前10日向甲方预先支付下一期的商铺使用费，甲方按乙方要求支付的款项到账后的10个工作日内分别开具等额的税务发票给乙方，税金乙方支付；若乙方未按本合同规定的日期支付商铺使用费，每逾期一天按月商铺使用费的3%交纳违约金，若逾期超过10天的视为乙方违约，甲方有权停供水、电、燃气，解除合同及采取甲方认为合适的一切相关措施或收回商铺，直至乙方付清相应的费用为止。合同第六条约定，乙方应在签订本合同之日内，向甲方支付联营保证金，以保证乙方履行本合同的所有条款，暂计25,000元。合同第九条约定，联营期间,甲方及指定物业公司保证将甲方提供的商铺及其附属设施设备处于正常的可使用和安全的状态。合同第十三条约定，在联营期内，甲方、物业所有人在书面通知乙方后，有变更、修缮及临时封闭本物业的公共区域或部分走道、门户、自动电梯等结构的权利，同时亦保留更换本物业的公共地方整体结构，布局及安排的权利；如水、电、通讯、燃气、空调在甲方所不能控制的情况下停止供应或发生故障或损坏，甲方无须对乙方承担任何责任。合同第十六条约定，提前终止本合同的条件，联营期限内，由下列情形之一的，本合同提前终止，双方免责：该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该商铺因社会公共利益被依法征收,征用的；该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该商铺毁损,灭失或者被鉴定为危险商铺的；甲方告知乙方该商铺发包前已设定抵押,现被处分的;因不可抗力因素造成该商铺无法继续使用的；产权人对本场地作整体规划,甲方应提前两个月通知乙方,乙方应积极配合。合同第十七条约定，甲方的违约责任：……联营期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回涉案商铺的，甲方应按当年的月联营金的二倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方实际损失的，甲方还应负责赔偿……；乙方的违约责任：乙方未按本合同约定交纳联营金或超过10天，经甲方催告仍未付款的……；甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)均由乙方承担，甲方有权追讨上述费用、开支。合同第十八条约定，本合同的联营期限届满或提前终止的,则：乙方应在联营期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时,提前撤空并返还该商铺(应处于可正常使用的状态),将该商铺所有的钥匙交换甲方，乙方应将该商铺恢复原状,或以甲方认可之现状返还,并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用,不得要求甲方收购联营场所内的装修和各种设备,亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。合同附加说明条款手写约定：食品保证金，联营结束甲方无息退还，起租日期从2019年1月1日算，现延至2019年3月1日起。合同另对其他事项作了约定。联营合同签订后，被告佳颖公司按约向原告交付了涉案商铺，原告按约于2018年11月30日向被告佳颖公司支付了装修补偿金60,000元、押金25,000元、3个月的租金37,500元、食品保证金20,000元。2019年8月2日，第三人寰斋公司在涉案商铺所在地张贴《关于“美食广场”的声明》，载明茂运公司与寰斋公司于2018年7月25日签订了《房屋租赁合同》开设美食广场，茂运公司自2019年5月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，多次催讨钱款未果，寰斋公司已向茂运公司发函依法解除了《房屋租赁合同》，寰斋公司将于2019年8月7日对“美食广场”采取停水、停电等措施，提醒相关单位及个人，尽早处理与茂运公司之间的债权债务关系。2019年10月10日，寰斋公司与佳颖公司、茂运公司签订《人民调解协议书》约定，寰斋公司一次性补偿茂运公司220,000元；茂运公司与佳颖公司在2019年10月20日前处理完毕与合作方的合作经营合同等；茂运公司与佳颖公司于2019年10月20日前将燃气开户名变更至寰斋公司指定的公司名下等。另查明，位于上海市松江区新松江路XXX号的房屋于2018年1月11日登记于案外人上海紫东房地产发展有限公司名下。审理中，原告为证明其主张提交了如下证据材料：1.2019年9月7日拍摄的照片，拟证明涉案商铺被断电、电梯停运、无法正常经营。被告对证据的真实性无法确定，且认为与本案无关。2.第三人发送给部分租客的短信，拟证明被告和第三人的租赁合同于2019年8月1日被解除，被告再要求原告支付之后的租金缺乏依据。被告对此不予认可。审理中，被告为证明其主张提交了如下证据材料：1.框架协议书的照片、转租证明的照片、房屋租赁合同的照片，拟证明茂运公司的租赁行为合法。原告表示被告未提交证据原件，故对此不予认可，不清楚被告所述的情况。2.新松江路XXX号东鼎美食街装潢合同、装饰工程设计合同及补充协议、消防工程承包合同、消防应急照明工程施工承包合同、消防产品身份信息证明及产品认证证书、新风系统工程合同、燃气排管工程施工图预算书、燃气安全报警系统安装工程施工图预算书、燃气工程施工协议书，拟证明茂运公司对商铺进行了包括设计、消防、燃气管道排布等装修，收取装修补偿金符合行业规则。原告对证据真实性无法确认，认为被告将适于出租的房屋交付给原告是被告的义务，该证据与本案缺乏关联性，且被告没有证据证明实际支付了装修款项。审理中，双方均确认涉案商铺属于B102的范围内，均同意原告支付的押金可以抵扣应付费用,均确认双方没有其他合同解除的法律后果需要在本案中处理。原告表示被告没有对商铺进行装修，所谓的装修补偿金的性质实际就是进场费，如果合同可以继续履行则同意不退，但目前应当根据实际履行情况折算退还。被告表示其出具的装修补偿金收据载明了“不退”，即双方已经对不退该笔补偿金达成合意，故被告不应退还。原告确认对于涉案商铺并没有正式返还给被告，表示美食广场于2019年9月份被寰斋公司上锁。被告确认茂运公司与佳颖公司的法定代表人均为朱秀娣，二者系关联企业；涉案商铺自2019年8月31日停水停电。以上事实，有联营合同、情况说明、收款收据、房地产权证、人民调解协议书、房屋租赁合同、声明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《联营合同》，根据其合同约定的内容看，实际为房屋租赁合同，该房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现双方均同意房屋租赁合同于2019年11月15日解除，故对相应诉请本院予以支持。至于合同解除的过错在于哪一方的问题，本院认为，原告主张涉案商铺在2019年7月不能正常使用，到2019年8月则完全不能使用，被告曾承诺开设大型超市，但并未提供充分证据对此进行证明，被告对此亦不予认可，本院对此不予采信。同时，被告自认涉案商铺自2019年8月31日停水停电，故本院认定被告从2019年8月31日起无法提供符合正常租赁条件的商铺供原告使用，被告的行为亦构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告即应退还原告押金25,000元、食品保证金20,000元，故对原告的相应诉请，本院予以支持。对于原告主张返还的进场费60,000元，虽然名称为“装修补偿费”，但被告并无相应装修交付给原告作为该费用的对价，从合同实际履行情况来看，其性质应为进场费。虽然收据载明“不退”，但合同期限并未完全履行，现仅履行几个月即解除且被告对于合同解除存在违约过错，故进场费60,000元不予退还，显然有违公平原则。本院根据合同履行情况，结合合同实际履行期限，酌情确定被告应退还原告装修补偿金47,500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告赵宝发与被告上海佳颖餐饮管理有限公司于2018年11月30日签订的《联营合同》于2019年11月15日解除；二、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵宝发押金25,000元;三、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵宝发装修补偿金47,500元；四、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵宝发食品保证金20,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,480元，减半收取计1,240元，由原告赵宝发负担143.50元(已付)，被告上海佳颖餐饮管理有限公司负担1,096.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年四月九日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。