江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初3359号原告：林新强，男，1975年10月13日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：王一凡，江苏宗申律师事务所律师。被告：刘卫东，男，1967年11月28日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：顾兴文，江苏千正律师事务所律师。原告林新强与被告刘卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林新强及其委托诉讼代理人王一凡，被告刘卫东及其委托诉讼代理人顾兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林新强向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失合计994443元；2、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由：2015年4月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告刘卫东将位于仪征市房屋：包括大厅一间（冷菜间一间，小包三间）、厨房两间、小包间四间、大包间三间、厕所两间、储藏室一间，卧室五间、棋牌室一间，总计500平方米房屋租赁给原告作为饭店经营，租赁期为5年，对双方其他的权利义务、违约责任等也做了约定。后因被告所出租房屋无建设规划许可证、未办理房屋产权权属登记手续，仪征市人民法院作出2018苏1081民初1603号民事判决书，判决：《房屋租赁合同》无效。被告明知涉案房屋没有相应的产权及规划手续，仍将房屋出租于原告，导致原告在承租该房屋后，对房屋进行了大量改造及装潢，现合同无效后，由原告所建设房屋及装潢均无法返还，对原告造成了巨大的财产损失。综上，被告的行为恶意损害了原告利益，更违反了诚实信用原则。根据《合同法》规定，应当赔偿原告遭受的损失。为维护原告合法利益不受损害，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。其向本院提供的证据有：房屋租赁合同一份、仪征市人民法院（2018）苏1081民初1603号民事判决书一份、营业执照一份、装潢报价单一份、鉴定评估一份、油漆差价单一份、证明一份、证人证言一份。被告刘卫东辩称，1、原告未能提供证据证明其所谓的自建房屋及装潢系原告所有；2、原告未能按期给付房屋租赁费用，违约在先；3、依据（2019）苏1081执979号文书，原告所谓的房屋装潢为被告所有，与原告无关；4、原告新建装潢没有经过被告的同意，费用由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，原告林新强与被告刘卫东签订房屋租赁合同一份，约定将位于仪征市房屋：包括大厅一间（冷菜间一间，小包三间）、厨房两间、小包间四间、大包间三间、厕所两间、储藏室一间，卧室五间、棋牌室一间，总计500平方米房屋租赁给原告林新强作为饭店经营，租赁期为5年，从2015年4月15日至2020年4月15日。2018年3月19日，被告刘卫东向本院起诉要求确认双方签订的房屋租赁合同无效。2018年9月20日，本院作出（2018）苏1081民初1603号民事判决书，确认双方签订的房屋租赁合同无效，原告林新强搬离所租赁的房屋，并给付被告刘卫东房屋占有使用费。2019年9月29日，本院根据原告林新强申请委托江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司对位于仪征市房屋（老友记饭店）的装潢及增添的房屋价值进行评估。2019年11月25日，江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果显示：房产总价36.06万元，其中装修等价值为27.97万元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，被告刘卫东与原告林新强于2015年4月15日签订的房屋租赁合同已经被本院（2018）苏1081民初1603号民事判决书确认无效，案涉租赁房屋已经返还给被告刘卫东，也判决原告林新强给付被告刘卫东租赁期间的占有使用费，本案中，主要解决的是原告要求的赔偿问题。本院（2018）苏1081民初1603号民事判决书确认合同无效的原因是被告刘卫东违反了《合同法》五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋与原告林新强订立租赁合同。被告刘卫东明知案涉房屋无建设工程规划许可证而将案涉房屋对外出租给原告林新强，应承担主要的过错责任。原告林新强在签订房屋租赁合同时，未尽到案涉房屋产权状况合理审查义务，也应承担一定的过错责任。关于损失范围，原告主张要求装潢及自建房屋损失、油漆差价和营业损失。原、被告双方签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，并不是因为违约而导致合同无法继续履行。因此，双方的责任应该是缔约过失责任，而不是违约责任，原告林新强要求赔偿的损失应认定为是信赖利益损失，即原告林新强信赖该份合同能够成立生效而因此支出的装潢等费用，而原告主张的营业损失属于履行利益损失，由于合同无效是自始无效，不存在履行，因而不存在履行利益损失，故对原告主张的营业损失，本院不予支持。原告林新强主张的油漆差价损失，本院在对其装潢装修及扩建进行鉴定时已经对油漆进行过评估，因此对其主张的油漆差价损失不予理涉。关于被告主张的租赁合同无效，并非所有条款都不适用的意见。根据《合同法》五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”因此，本院认为，本案案涉合同除关于争议解决方法的约定有效外，其他约定都无效。因此，对于被告刘卫东主张的原告林新强在案涉房屋上进行扩建、装潢应当按照合同的约定须经过被告刘卫东书面同意的意见，本院不予支持。本案中，原、被告双方在签订的合同中明确约定原告林新强租赁案涉房屋是为了经营老友记餐馆，因此，被告刘卫东对此是明知的，而案涉房屋的初始状态并不符合原告经营餐馆的要求，原告林新强必然对此进行必要的装修或者扩建，被告刘卫东对此明知但未制止，且原告林新强租赁案涉房屋经营老友记餐馆长达3年之久，被告刘卫东并未提供证据表明其对原告林新强的装潢及扩建表示过反对甚至是制止，应当认定被告刘卫东明知且默认原告林新强的装潢及扩建行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本院（2018）苏1081民初1603号民事判决书判决原告林新强将案涉房屋全部归还给被告刘卫东，被告刘卫东全部接收且未表示反对，因而应认定被告刘卫东同意利用原告林新强的装饰装修物及扩建房屋。因此，根据双方的过错责任，原则上本院认定原告林新强承担30%的过错责任，被告刘卫东承担70%的过错责任，考虑到原告林新强是在被告刘卫东基础房屋上进行的装饰装修，本院认定对原告林新强装饰装修及扩建损失，原告承担40%的责任，被告刘卫东承担60%责任。因此，被告刘卫东应当赔偿原告林新强216360元（360600元*60%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘卫东于本判决生效之日起30日内赔偿原告林新强216360元；二、驳回原告林新强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元，鉴定费3600元，合计22400元，由被告刘卫东负担13440元，原告林新强负担8960元。被告刘卫东负担的部分，原告林新强已垫付，被告刘卫东于本判决生效之日起30内给付原告林新强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长 翁 仪人民陪审员 丁 慧人民陪审员 李丰收二〇二〇年四月二十八日法官 助理 顾宪兴书 记 员 杨 蒙