上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1238号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵振中，男，1951年4月10日出生，台湾地区居民，住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：优比(中国)有限公司上海分公司，住所地上海市中山西路1800号20楼A室。负责人：庄孟璟，总经理。委托诉讼代理人：管昌，江苏海联海律师事务所律师。上诉人赵振中因与被上诉人优比(中国)有限公司上海分公司（以下简称优比公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵振中上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金及相关损失人民币（下同）160,939元。事实与理由：被上诉人存在逾期支付租金的行为，应当支付违约金，而且应当支付逾期占有房屋的使用费，由于被上诉人不及时迁出，导致上诉人对案外人赔偿定金，损失了经营收入。被上诉人优比公司辩称：被上诉人从未存在任何违约行为，上诉人应当按照合同约定退还租赁保证金并承担给被上诉人造成的利息损失，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。优比公司向一审法院起诉请求：判令赵振中返还优比公司保证金199,210元并支付逾期返还保证金产生的利息损失暂计213.67元(以199,210元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年5月19日计算至实际给付之日)。赵振中提出反诉诉讼请求：1.优比公司于3月22日逾期交付租金17天，要求支付相当于两个月租金的违约金126,000元；2.优比公司在5月9日逾期34天交付租金，要求按日租金的5%支付违约金3,570元；3.优比公司支付2019年5月14日至结清费用退房日即2019年5月29日，共计15天占有使用费62,393.10元；4.优比公司延误赵振中房屋出租，要求赔偿赵振中意向金12,000元以及一个月的租金损失65,000元；5.优比公司赔偿赵振中因本案诉讼产生律师费10,000元。一审法院认定事实如下：上海市徐汇区XX路XX号XX室（即本案涉案房屋）房屋权利人李某。2015年12月22日，优比公司（承租方，乙方）与李某（出租方、甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年1月15日至2019年5月14日。2017年10月13日，李某与优比公司的租约变更出租人为赵振中，并由优比公司（承租方、乙方）与赵振中（出租方、甲方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积为378.14平方米，房屋用途办公。房屋租赁期限自2017年10月15日起至2019年5月14日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。月租金63,000元，乙方应于每次租金到期日前10日支付该房屋租金，先付后租。租金每一个月支付一次。逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金5%向甲方支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金199,210元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金3日内无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满前10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按11元/平方米向甲方支付该房屋占用期间使用费。乙方返还该房屋时应适当恢复原状。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给双方造成的损失的，支付违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15个工作日的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款：甲方在乙方每月支付房租前，应当向乙方开具相应数额的合法租赁发票。保证金199,210元是由房屋租赁保证金189,000元加上物业管理费、电费保证金10,210元。房屋保证金不能作为其他用途抵用。当日，李某、赵振中出具《押金转账说明》，李某于2015年12月23日收到优比公司支付的押金199,210元，因租约转让给出租人赵振中，此笔押金同时移交给新合同出租人。租约期满，此笔押金由赵振中依合同约定直接退还承租人。后，优比公司在每月5日前后支付租金至2019年2月，2019年3月22日优比公司向赵振中支付63,000元，5月6日优比公司向赵振中支付63,000元。2019年4月10日，优比公司工作人员陈小姐微信李某“李女士，早上好！我们公司在年初1月时候就和您提出不再续XX20楼的办公室了。双方的租赁合同到期是2019年5月。现在情况是我们公司会在下周清空20楼的办公室，您看需要怎么和您办理验房移交手续？”李某回复：“好的，回上海后与你联络。”4月19日，陈问“李女士，您大概什么时候回上海？”；李某回复“26号回上海”；陈回复“好，到时联系”；李某回复“麻烦保持房内状况良好”。2019年4月30日，赵振中委托律师发函给优比公司，内容为优比公司自2019年3月5日至今未再向赵振中支付租金已达2个月之久，故发函催讨。2019年5月5日，优比公司工作人员陈小姐微信李某“李女士，早上好！您什么时候来验收XX20楼房子”，李某没有回复；5月9日陈微信李某“李女士，4月15-5月14房租已汇入您账户上，请在办理交房时一并将房租发票开给我们，谢谢”。2019年5月10日，赵振中向优比公司开具2019年4月15日至2019年5月14日房屋租金发票。2019年5月14日，赵振中代理人王某出具收条，内容为今收到XX大厦20A单元租户归还钥匙（大门）四把，每扇各2把。2019年5月20日15点27分，王某微信李某“优比验收要我签字吗？还是您来签”。当天15点57分，李某回复“你就签收吧，天花板补了吧”；王某回复“补好了”；李某回复“好的，今天收房吧”；王某回复“明天我去签收吧”；李某回复“好的，你告诉陈小姐”。16点08分，李某微信优比公司工作人员陈小姐“陈小姐，下午王某和雷某两位去了现场正在清理墙壁，赵先生是委托XX公司王某先生验收签字。完成之后请与他联络”；陈回复“我已和他联系了”；李某回复“好的”。5月21日，陈微信李某“李女士，我和石律师这里说过了，关于赵先生提出的物业费延期费，请告知XX物业这里做结算不用从押金中扣除。物业有义务开具发票给我！赵先生委托的物业验收房子，早上物业已经帮我们签字确认了。请您这里在今天内把剩余的其他手续都办一下吧！”；李某回复“好的，我在等XX刘……”；陈说“违约金合同请律师这里重新给我们，我们双方签字确认吧”；陈亚华说“请提供贵公司账户”；陈发了优比公司账户；李某回复“五点以前可以安排汇款，麻烦结清电费和物业费用，同时发给我协议签章”。2019年5月21日，王某出具说明，XX大厦于2019年5月20日房屋验收通过20A座。2019年5月22日，赵振中向优比公司发出《关于通知解除房屋租赁合同的律师函》，主要内容为优比公司于2019年3月和4月开始严重延迟交付房租。赵振中方曾在4月19日微信中通知提醒优比公司交还房屋要保持良好房况才安排验收。但因房况损毁优比公司无法如期交房。优比公司与赵振中方律师多次协商违约补偿方案，但均未果，故通知优比公司2019年5月23日起解除双方签订的房屋租赁合同并要求赔偿违约金、支付租赁中介费等损失275,500元。优比公司应在本函发出之日起5日内，扣除保证金199,210元，在限期内支付差额76,290元，并交还房屋门禁卡结清物业费和水电费。2019年5月29日，优比公司向物业公司支付涉案房屋物业管理费7,814.21元。审理中，赵振中表示，合同履行中，按合同约定的先开发票后付租金，之后按有关的要求，等优比公司付款后开具发票，且优比公司从2019年3月开始拖欠租金，所以不能提前开具发票，对此，优比公司认为没有逾期支付租金，租金与发票有关，即使逾期交租金，与交付房屋也无关。一审法院认为，优比公司与赵振中就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认，双方均应恪守履行。租赁合同到期终止，优比公司已向赵振中返还房屋，根据合同约定租赁关系终止，出租方应退还押金，故优比公司要求赵振中退还押金的请求，合法有据，予以支持。优比公司要求支付逾期返还押金的利息，缺乏依据，不予支持。关于赵振中反诉2019年3月22日交付租金逾期17天违约金之诉请，根据合同约定，逾期缴纳房租超过15个工作日，出租方可解除合同，并要求违约方按月租金的贰倍支付违约金。租赁合同约定租金在每次租金到期前10日（即5日）支付下一个租赁月的租金，3月5日至3月22日期间仅有13个工作日，未到达逾期超过15个工作日，且该违约金系解除合同违约金，现合同正常履行至租赁期结束，不存在提前解除的情形，故赵振中该诉请，缺乏依据，不予支持。关于赵振中反诉逾期付租金违约金之诉请，根据合同约定，2019年4月15日至2019年5月14日的租金应在2019年4月5日前支付，又根据合同约定，先开发票后付租金，且赵振中自认，合同履行期间均先开发票后付款，又根据微信聊天记录显示，2019年4月10日，优比公司工作人员发微信给房东李某称不续租，下周可清空涉案房屋，询问房屋交接事宜，而2019年5月9日的微信聊天记录显示，优比公司方通知赵振中已付款，并称在交房时开具发票并交付，故一审法院采纳抗辩意见，故赵振中该反诉诉讼请求，一审法院不予支持。关于赵振中反诉房屋占用使用费之诉请。赵振中主张交房日期为优比公司结清物业费的日期2019年5月29日，优比公司主张已于2019年5月14日交房。根据双方微信往来，优比公司工作人员在2019年4月10日、4月19日、5月5日多次通知赵振中收房，赵振中抗辩称合同没到期，且房屋未恢复原状故未收房，但未提供证据证明在2019年5月14日前通知过优比公司房屋未恢复原状不予收房，5月14日赵振中的委托人王某出具收条收到钥匙，证明房屋于当天已经还给赵振中，赵振中称优比公司没有交清物业费、与物业办理交接手续不算交房，但租赁合同中并未约定交房需与物业公司办理完毕所有手续，故赵振中要求优比公司支付2019年5月14日至2019年5月29日的占用使用费，缺乏依据，不予支持。关于赵振中反诉延误房屋出租的意向赔偿金以及租金损失之诉请，赵振中2019年5月5日与案外人签订再次出租房屋的意向书，并约定5月16日交房，但是赵振中并未就交房事宜积极与优比公司沟通，导致房屋不能如期交给案外人的原因难以归咎于优比公司，故赵振中该请求，不予支持。赵振中反诉要求优比公司承担律师费，缺乏合同和法律依据，不予支持。根据公司法的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。优比公司作为优比(中国)有限公司的上海分公司，民事责任本应由优比(中国)有限公司承担，但考虑到本案中赵振中要退还优比公司的押金数额超过优比公司要承担的违约金金额，两者予以抵扣，故一审法院判决违约金的承担主体为优比公司。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一九年十一月十三日作出判决：一、赵振中于判决生效之日起十日内向优比(中国)有限公司上海分公司退还租赁保证金199,210元；二、驳回优比(中国)有限公司上海分公司的其余诉讼请求；三、驳回赵振中的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2,144元，由赵振中负担2,142元，优比(中国)有限公司上海分公司负担2元；反诉案件受理费减半收取计2,742元，由赵振中负担。二审中，上诉人补充提交了手机短信、微信记录，用于证明被上诉人的违约动机及承认违约的事实，还提交了一份协议，用于证明被上诉人同意赔偿违约金。本院经审查认为，手机短信、微信记录即使是真实的，也仅能反映双方的磋商过程，不能认定为双方就违约责任承担达成的合意，协议无被上诉人一方的签字，不能证明上诉人主张的事实，上述材料与本案均缺乏关联性，不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人在一审审理中明确，其第二项反诉请求主张的违约金是针对2019年4月15日至5月14日的租金迟延支付行为。本院认为，双方当事人签订的租赁合同属合法有效，双方均应按约履行。现租赁合同已经到期终止并完成了交接，被上诉人主张返还保证金，符合合同约定。根据合同约定，被上诉人应按约支付租金，并且在每一期到期日前10日内支付，据此计算，被上诉人应当在每月第5日之前支付下一期的月租金。从合同履行情况看，被上诉人在2019年2月之前也确实按约履行。但最后一期2019年4月15日至5月14日租金出现了延误，被上诉人在一审反诉请求中明确主张该段期间的迟延违约金，具有合同依据，应予以支持。根据一审法院查明的事实，被上诉人在2019年5月6日才支付了最后一期的租金，而该笔租金应当于2019年4月5日前支付，存在31天的迟延期间，应当按约承担违约责任。根据合同约定，每迟延一日应当按日租金的5%支付违约金，故被上诉人应支付3,255元违约金。关于发票开具的问题，合同条款中并未将开具发票作为被上诉人支付租金的前置条件，支付租金是承租人的合同主义务，被上诉人也没有举证证明其在合同履行中以发票为由提出过抗辩，故被上诉人主张其无需承担违约责任，无事实依据，本院不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于上诉人一审主张的解约违约金，房屋占有使用费及其他损失问题，由于系争租赁合同系到期终止，不存在提前解除的问题，故不存在解约违约金问题。双方在合同到期当日也办理了钥匙交还手续，上诉人并未举证证明被上诉人在合同到期后有恶意拖延占有房屋的行为，故其主张的其他损失赔偿及占有使用费均缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20183号民事判决第一、二项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20183号民事判决第三项；三、优比(中国)有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内向赵振中支付逾期付款违约金人民币3,255元；四、驳回赵振中的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2,144元，由赵振中负担2,142元，优比(中国)有限公司上海分公司负担2元；反诉案件受理费减半收取计2,742元，由赵振中负担2,706元，优比(中国)有限公司上海分公司负担36元。二审案件受理费人民币3,519元，由赵振中负担3,448元，优比(中国)有限公司上海分公司负担71元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年四月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……