辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2676号上诉人（原审原告）：宁静，女，1992年3月22日出生，汉族，苹果电子产品商贸有限公司销售，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：吕龙飞，男，1990年1月6日出生，汉族，苹果电子产品商贸有限公司销售，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳佳和房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街219号14-BCD。法定代表人：李方方，该公司董事长。委托诉讼代理人：田兰生，辽宁展拓律师事务所律师。上诉人宁静、吕龙飞因与被上诉人沈阳佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁静、吕龙飞上诉请求：1.撤销一审判决；2.要求被上诉人返还违约金6860元及利息（2018年8月10日至被上诉人实际给付欠款之日止，按中国银行利率计算）。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签署的认购协议里约定限购令是乙方的免责条款，本身不存在违约，被上诉人已知上诉人限购情况，仍欺骗被上诉人需要缴纳违约金，属于不正当获利。二、原认购协议认定为贷款买房但是双方实际上后续变更了原认购协议，由贷款买房变更为一次性付款，而原认购协议就是贷款买房的协议。补充：5月1日我方为结婚购买婚房，到被上诉人处看房，销售告知我方提供从大连到沈阳工资等个人情况准备买房。5月12日我方缴纳定金2万元并签署认购合同，约定贷款买房，20万首付，销售表示认购合同需要留在开发商处。5月17日我方了解到需要办理转移公积金，转移材料需要盖公司章，公司章在上海，材料邮寄至上海盖好邮回沈阳，6月13日我方收集好材料至沈阳公积金处办理转移。6月21日我方去大连办理公积金提取，6月27日我方联系大连公司进行社保养老转移花名册盖章，文件邮寄至上海，盖章后邮寄至沈阳。7月12日我方拿医疗保险花名册到大连沙区行政服务大厅办理转移，回沈阳后到转移养老保险处提交材料，工作人员表示需要45天进行调档转移完成。7月30日在催促下我方社保转移办理成功，但参保缴费证明显示外市转入，吕龙飞没有本市户籍，仍无购房资格。8月8日二上诉人结婚取得购房资格，8月9日由于认购合同一直在对方处，对方隐瞒认购合同中购房资格免责条款的事宜，欺诈我方需要缴纳违约金，我方问需要交多少钱。8月10日我方缴纳40万元包含定金2万元，我方在被欺瞒认购条款免责情况下缴纳6860元，签订商品房买卖合同准备贷款购买，8月28日由于我方信贷问题付款方式改为全款买房，按照商品房买卖合同按期缴纳剩余房款25万元，该认购合同内写明双方责任受限购令等行政管理规定等，购买人无购买房屋资格属于不可归责原因，根据《合同法》117条规定，请求支持我方诉请。佳和公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人吕龙飞与我方签订的认购合约合法有效，吕龙飞未按认购合同约定的时间交付房屋首付款，被上诉人有权按合约约定处置上诉人认购的房屋，并不返还上诉人支付的定金2万元。上诉人与被上诉人签订的认购合约第三条第4项约定无论何种原因导致房款未能如约交付，受限购令等行政管理规定导致的购买人无资格购买房屋的均不是上诉人不履行合同的免责事由。吕龙飞、宁静向一审法院起诉请求：要求佳和公司返还违约金6860元及利息（从2018年8月10日至佳和公司实际给付钱款之日止，按中国银行利率计算），并对受害人（宁静、吕龙飞）道歉。一审法院认定事实：2018年5月12日，佳和公司作为甲方，吕龙飞作为乙方签订《认购合约》一份，约定由吕龙飞向佳和公司预定“佳和新城”九期位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积99.25平方米，单价6560.12元/平方米，房屋总价款651,091.91元，乙方应于签署认购合约时交纳购房定金20,000元，签署认购合约之日起7日内日持本合约、定金收据及相关证件到售楼中心签订《商品房买卖合同》及补充协议并交纳房屋首付款401,091.91元，余款250,000元贷款。在乙方按期付款并签订《商品房买卖合同》，则佳和公司为宁静、吕龙飞保留该房屋，不再另行处置，如吕龙飞未依本协议约定付款并签订《商品房买卖合同》及补充协议，则佳和公司有权另行处置该房屋。同日，吕龙飞通过刷卡方式向宁静、吕龙飞交纳购房定金20,000元（含2018年5月2日交纳的3000元），后因吕龙飞个人原因不符合沈阳购房政策而无法签订商品房买卖合同，佳和公司要求吕龙飞退房，吕龙飞提出以与宁静办理结婚登记的方式取得购房资格，佳和公司同意，宁静、吕龙飞办理结婚登记后，共同作为合同买受人于2018年8月10日与佳和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定宁静、吕龙飞购买佳和公司开发的位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积99.25平方米，单价6560.12元/平方米，房屋总价款651,091.91元，付款方式为2018年8月15日前交付首付款401,091.91元，2018年8月30日前余款250,000元到账。同日，宁静、吕龙飞向佳和公司交纳剩余房屋首付款381,091.91元并向佳和公司交纳违约金6860元，佳和公司为宁静、吕龙飞出具收款收据，收款事由记载为“违约金”。交纳首付款后，因宁静、吕龙飞原因无法办理贷款，宁静、吕龙飞提出全款购房，并于2018年8月28日向佳和公司交纳剩余房款250,000元，双方修改商品房买卖合同付款方式条款为一次性付款并继续办理了商品房买卖的其他手续，后宁静、吕龙飞认为佳和公司收取违约金不合理，要求佳和公司返还未果，起诉至一审法院。一审法院认为，吕龙飞与佳和公司签订认购协议，认购佳和公司出卖的商品房，约定了双方签订正式的商品房买卖合同及吕龙飞支付购房首付款的时间，但在认购协议约定的时间内，吕龙飞因为个人原因无法签订商品房买卖合同，违反了认购协议约定，其应承担缔约过失责任。根据认购协议的约定，因吕龙飞的原因无法签订商品房买卖合同，佳和公司有权另行处置吕龙飞认购的房屋并不返还吕龙飞交纳的购房定金，此时，吕龙飞提出采用与宁静登记结婚的方式取得购房资格，在佳和公司提出需要交纳违约金的情况下，吕龙飞予以同意，在此种情况下，吕龙飞、宁静向佳和公司交纳了违约金6860元并与佳和公司签订了正式的商品房买卖合同，由此可以看出，佳和公司收取宁静、吕龙飞的违约金并非是正式的商品房买卖合同约定的宁静、吕龙飞没有按期付款的违约金，而系吕龙飞在签订认购协议后因个人原因不能在协议约定的期限内签订商品房买卖合同应承担缔约过失责任所产生的损失赔偿金，虽然认购协议对此未做明确约定，但在佳和公司提出违约金数额后，宁静、吕龙飞同意并自愿向佳和公司交纳，佳和公司并不存在欺诈、胁迫等行为，据此，应当认定宁静、吕龙飞交纳违约金系双方协商一致的结果，现宁静、吕龙飞以其按合同规定时间交付购房款项，不存在违约，佳和公司收取违约金没有依据为由要求佳和公司返还其已经交纳的违约金，缺乏法律及合同依据，一审法院不予支持，其在主张返还违约金之外另要求佳和公司支付因此产生的利息并向宁静、吕龙飞道歉，亦无法律及合同依据，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告宁静、吕龙飞的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁静、吕龙飞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁静、吕龙飞提交5月12日的协议照片，证明：我们签署的认购合同仅此一份，该合同一直在开发商处，证明对方销售对该合同单价、总价进行了修改，由于对方销售疏忽，后在我方提出修改正确的单价后修改为正确的。认购合同不在我方处，所以开发商欺瞒认购合同免责条款，向我方索要违约金属于欺诈行为。佳和公司质证意见：该合同不是双方签订的认购合同，没有我方盖章。双方签订的认购合同一审已经提供，价格没有修改。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2018年5月12日，佳和公司（甲方）与吕龙飞（乙方）签订《认购合约》，第三条双方责任中第4项约定，如因甲方或乙方一方原因导致未能签订《商品房买卖合同》，则应当按照法律关于定金的规定处理，既收取定金的双倍返还对方，交纳定金的无权要求返还或充抵房款。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。不能视为乙方不可归责原因包括但不限于：无论何种原因导致的房款未能如约交付、受限购令等行政管理规定导致的购买人无资格购买房屋等；不可归责于甲方的原因包括但不限于：行政管理政策的变化、行政机关的管理行为、10年以上一遇的自然灾害影响等。本院认为，吕龙飞与佳和公司签订的《认购合约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。依据协议约定，吕龙飞应在2018年5月19日前签订《商品房买卖合同》及补充协议并交纳房款，且该协议第三条明确约定：“无论何种原因导致的房款未能如约交付、受限购令等行政管理规定导致的购买人无资格购买房屋等”均不属于吕龙飞不可归责原则。《认购合约》签订后，因吕龙飞个人原因不符合沈阳购房政策而无法签订《商品房买卖合同》，后吕龙飞虽通过与宁静办理结婚登记的方式取得了购房资格并于2018年8月10日签订《商品房买卖合同》，但吕龙飞已存在未按照《认购合约》约定履行签订《商品房买卖合同》并交纳房款的违约行为。吕龙飞、宁静于2018年8月10日交纳剩余房屋首付款并向佳和公司支付违约金6860元的行为，亦应认定为吕龙飞、宁静对于其违约行为的确认，一审法院认定该笔违约金为吕龙飞、宁静签订认购协议后因个人原因不能在协议约定的期限内签订商品房买卖合同应承担缔约过失责任而产生的损失赔偿金并无不当，并据此驳回吕龙飞、宁静的诉讼请求亦无不当。综上，上诉人吕龙飞、宁静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕龙飞、宁静负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年四月九日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。