重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初218号原告：陈昌洪，男，1973年4月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：童智国（特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告：夏国银，男，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：王大兴（特别授权），重庆市巫山县大昌法律服务所法律工作者。被告：杨XX，女，1980年4月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。第三人：杨世国，男，1973年10月11日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告陈昌洪与被告夏国银、杨XX、第三人杨世国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，因新型冠状病毒疫情，于2020年1月21日中止审理。恢复审理后，适用简易程序并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告陈昌洪及其委托诉讼代理人童智国，被告杨XX，被告夏国银及其委托诉讼代理人王大兴到庭参加诉讼。第三人杨世国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌洪向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2009年12月1日签订的《房屋买卖契约》有效，并判令被告按照《房屋买卖契约》第二条约定将房屋所有权证过户登记到原告名下；2.判令被告履行《房屋买卖契约》第八条，承担违约金10000元；3.判令被告按照《房屋买卖契约》第九条约定，将被告转让给原告的1.3亩土地交给原告，原告对转让土地享有土地承包经营权；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告陈昌洪自愿放弃第三项诉讼请求。事实及理由:原、被告于2009年12月1日自愿签订《房屋买卖契约》，该契约由原、被告亲笔签名，并有在场人亲笔签名，在场人：杨XX（时任村支书）、刘XX（时任村主任）、蔡XX（时任组长，已故）、陈XX（时任村干部，现任村支书）、夏XX（时任教师）、陈XX（村民）。契约签订后，被告按《房屋买卖契约》第一条约定将房屋13间交付给了原告，同时按照本契约第九条的约定将承包土地转让给原告耕种，原告当时支付价款20000元。2010年9月12日，原告的妻子王XX（已故）与杨XX（被告夏国银前妻）签订补充协议，约定“三根树的那块山田旁的山属于原告所有”，原告当日支付余款8800元，由被告杨XX出具28800元的总收条。协议签订后，被告将买卖的房屋和转让的承包土地交给了原告，原告与发包方签订土地承包经营权合同并于2010年11月30日取得《农村土地承包经营权证》。原告管理使用买卖的房屋和转让的承包土地至今。按照《房屋买卖契约》第五条约定，被告应当将房屋所有权证和土地使用权证交给原告，第六条约定房屋契税由原告承担。原告多次要求被告履行约定的义务，被告至今拒不履行。原告后来才知道，被告卖给原告的房屋和转让的土地，是被告与第三人杨世国形成房屋买卖和土地转让关系来的。原告多次要求被告按协议第五、六条约定将房屋过户登记到原告名下，被告拒不履行，侵害了原告的合法权益，请求支持原告的诉求。被告夏国银辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖契约》以及被告和第三人杨世国签订的《房屋买卖契约》均为无效合同，因为原告在与被告签订合同时户口仍在福田镇XX村五组，且在双凤村五组有宅基地和房屋（合同签订后才复垦），并承包有土地；被告杨XX在福田镇XX村二组也有宅基地、房屋和承包土地。故原、被告签订的《房屋买卖契约》违反了一户一宅的规定，原、被告与第三人也不在同一集体经济组织内，不能进行农村房屋买卖，相应的房屋买卖合同无效。二、《房屋买卖契约》第五条约定将有关证件交给乙方，没有约定必须将房屋过户给原告，甲方已经履行了交付证件的义务。三、《房屋买卖契约》无效就不存在违约一说，被告履行了所有的交付义务就不存在违约，且双方约定违约金10000元显然已超过合同标的30%，原告主张违约金也超过了诉讼时效，故相应的违约金请求不应支持。四、原告主张享有承包经营权的土地已经取得《土地承包经营权证》，享受了承包经营权，故不存在交付问题。五、原告已经在XX村五组获得复垦补偿，又在XX村二组购买了房屋，本案诉讼的目的可能是想获得二次复垦补偿。综上，《房屋买卖契约》违反一户一宅的规定自始无效，不应受法律保护；即使合同成立，被告没有任何违约行为不应当承担违约责任，也不应当承担本案诉讼费，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告杨XX辩称，我和夏国银将房屋出售给原告陈昌洪是事实，我们购买杨世国的房屋也是事实，都签订了买卖合同的，按合同约定办理即可，没有其他说的。第三人杨世国未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据，视为其放弃相应的诉讼权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈昌洪原为巫山县福田镇XX村五组村民，在该村有宅基地及房屋。2009年12月10日，原告陈昌洪以“地基移动、倒塌、无法居住”为由，申请生态移民易地搬迁。同年12月8日，福田镇XX村民委员会出具证明，同意原告迁入该村一社，同时证明迁入地达到搬迁户的基本生活条件需要。同年12月20日，福田镇人民政府批准同意原告搬迁，后原告在福田镇XX村的宅基地和房屋被复垦。被告杨XX与夏国银于2006年4月21日在巫山县福田镇人民政府办理结婚登记，2014年2月26日签订《离婚协议书》，约定“2、巫山县福田镇XX村1组房屋一栋及土地归男方所有。3、巫山县福田镇XX村1组房屋内生活设施设备及其它财产归男方所有，与女方无关”。1992年12月31日，第三人杨世国取得《集体土地建设用地使用证》，获准在巫山县福田镇XX村一组修建住宅，用地面积253.4平方米。2007年10月30日，被告夏国银（甲方）与第三人杨世国（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定乙方将位于福田镇XX村一组的房屋一幢出售给甲方，价格为8000元，一次性将现金交给乙方后房屋永远属于甲方所有等，该合同由甲、乙双方签字，并由在场人和执笔人签名。被告夏国银支付购房款后，第三人杨世国将该房屋以及《集体土地建设用地使用证》交付给了被告夏国银，但未办理变更登记。2009年12月1日，原告陈昌洪（买方，乙方）与被告夏国银（卖方，甲方）签订《房屋买卖契约》，约定“甲方现有房屋一栋，座落在福田镇XX村一社，土木结构，房屋共13间，甲方因多方面的原因，经夫妻双方反复磋商，决定自愿将该房屋出售给乙方子孙长期所有……二、房屋四界……三、付款方式：现金支付，一次性付清，共计贰万捌千捌佰元正。四、甲方于2009年12月1日前将该房屋交付乙方使用。五、甲方必须将房屋有关房屋产权（房屋所有权证、土地使用权证）交给乙方。六、甲、乙双方约定房屋契税由乙方承担。……八、违约责任：甲方违约付乙方违约金壹万元。乙方违约付甲方违约金壹万元……”。原告陈昌洪在乙方签名，被告夏国银在甲方签名，时任村支书杨XX、村主任刘XX、村干部陈XX、组长蔡XX、村民夏XX、陈XX在在场人处签名。合同签订后，原告陈昌洪支付了20000元购房款，被告夏国银将约定房屋及该房屋的《集体土地建设用地使用证》交付给原告陈昌洪占有、使用至今，期间该房屋并未因权属问题发生过争议。2010年9月12日，原告陈昌洪的妻子王XX（已故）与被告杨XX在原、被告2009年12月1日签订的《房屋买卖契约》上添注“另补充：三根树的那块山田旁的山属于陈昌洪所有，那块田属于夏国银所有”，杨XX、王XX在上述补充内容后面签名。同日，原告支付了合同余款8800元，被告杨XX给原告出具了现金28800元的收条。另查明，案涉房屋至今未取得房屋所有权证。本院认为，被告夏国银将其自第三人杨世国处购买的房屋出售给原告陈昌洪，双方经协商签订《房屋买卖契约》，对房屋四界、付款方式、权利义务等进行约定，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，原告付清了购房款，被告也将房屋交付给原告占有使用至今，期间未有权属争议，该《房屋买卖契约》有效；虽未办理物权登记，但不影响合同效力。因此，原告陈昌洪要求确认原、被告于2009年12月1日签订的《房屋买卖契约》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告夏国银辩称，原、被告签订《房屋买卖契约》时并非同一集体经济组织成员、该合同违反一户一宅规定应为无效合同。本院认为，原、被告虽非同一集体经济组织成员，但均系农村居民，双方签订合同时时任村组干部到场并在合同上签名，视为对房屋买卖的许可；且原告是因为生态移民搬迁和房屋复垦才购买的案涉房屋，并非出租、出卖房屋后又申请宅基地，即原、被告签订的《房屋买卖契约》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，被告夏国银的该辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告陈昌洪要求被告将房屋所有权证过户登记到其名下，但未提供证据证明被告已取得案涉房屋的所有权证，即办理所有权证过户登记的条件尚未成就，原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告以被告拒不履行过户登记义务构成违约为由，要求被告承担违约金10000元。本院认为，原、被告签订《房屋买卖契约》时，被告即将约定房屋及其《集体土地建设用地使用证》交付给原告，《集体土地建设用地使用证》载明土地使用者为杨世国；原告占有使用案涉房屋、保管《集体土地建设用地使用证》至今十余年，双方未有权属争议，可知，原告对案涉房屋的原权利人为第三人杨世国、房屋暂未取得所有权证等情况是知情的；《房屋买卖契约》虽然约定了交付有关房屋产权证及契税由乙方承担，但未约定办理产权过户登记的期限，原告也未能证明被告有能协助办理产权过户而拒不履行的违约行为，则原告要求被告承担违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告陈昌洪的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈昌洪与被告夏国银于2009年12月1日签订的《房屋买卖契约》有效。二、驳回原告陈昌洪的其他诉讼请求。本案案件受理费520元，减半交纳260元，由原告陈昌洪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  周琳二〇二〇年四月二十一日书记员  兰洋