湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初898号原告：丁清梅，女，1983年12月6日出生，回族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：文桂彬，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所实习律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司员工。原告丁清梅与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁清梅的委托诉讼代理人文桂彬、陈琳，被告橘郡公司的委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁清梅请求判令：一、橘郡公司继续履行合同约定的交房义务。二、橘郡公司支付自2014年12月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2019年10月15日为1779天，违约金为204291元）。三、本案诉讼费由橘郡公司承担。橘郡公司答辩要点：一、橘郡公司在2014年12月31日已通过邮寄EMS快递的形式寄发入伙通知书，履行了通知收房义务，逾期交房的截止时间应为2014年12月31日，丁清梅至今才起诉，已经超过了诉讼时效。二、若法院认定存在逾期交付行为，违约金标准过高，请求调整，且《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）补充协议明确约定在不解除合同的情况下，违约金标准的上限是总房款的2%，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应按约履行。三、橘郡公司已于庭审当日提交交房材料，请以该时间作为逾期交房截止时间。经审理查明：2014年8月4日，橘郡公司（出卖人）与丁清梅（买受人）签订买卖合同，主要约定：买受人购买长沙县暮云镇西湖村8号橘郡第C10栋5层501号房（以下简称501房），建筑面积共184.2平方米，总金额1148351元，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）688351元，剩余房款460000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除不可抗力外，出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第五条第3款约定：因不可抗力或买受人逾期付款、市政规划改变...(略)，出卖人可以据实予以顺延交房时间。第9款约定：买受人单方行使解除权的，应于解除权发生六十日内行使。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，丁清梅缴纳了全部购房款、契税、维修基金等费用。庭审中，丁清梅提交1、长沙县建设工程质量监督站（2015）长质监第27、45号函（以下简称质量监督函），拟证明2017年6月27日，丁清梅通过长沙县建设工程质量监督站了解房屋竣工验收情况，并据此向橘郡公司主张权利；2、分项工程施工承诺，拟证明截至2016年5月18日，多项工程未完工；承诺书明确分项工程完成时间为2016年9月30日，本案诉讼时效应当从2016年10月1日起算。3、致歉函，拟证明在广大业主多次要求下，橘郡公司出具该函件，承诺在2016年10月31日交付，本案诉讼时效应从2016年11月1日起算。4、网上立案截图，证明丁清梅在2019年10月30日向法院主张权利。橘郡公司对质量监督函的三性均有异议；对分项工程施工承诺的三性有异议，认为存在涂改记录；对致歉函三性有异议，认为是分时交房；对网上立案截图的真实性无异议，认为应当以法院受理案件之日为准。关于房屋交付情况。丁清梅陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过EMS通知丁清梅交房，但丁清梅未收房。橘郡公司提供一份EMS收件人为丁清梅，发件人为橘郡公司的快递面单面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向丁清梅邮寄入伙通知书。丁清梅对邮件凭证真实性有异议，认为无法确定内容。对费用报销单发票真实性有异议，入伙通知书发放明细系内部审批，无法确定真实性。橘郡公司提交再次入伙通知书，证明2020年3月27日（庭审当日）再次通知收房时间。丁清梅再次入伙通知书的三性无异议。另查明，2014年12月17日，涉案C2区C10栋经五方验收合格。2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，称橘郡C12、C12b栋工程未履行竣工验收程序即投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，责成橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序。2017年5月2日，长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函，称橘郡住宅小区C9、C10、C12、C16栋及地下室工程未取得公安消防部门的认可意见，未履行竣工验收程序即投入使用，违法《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，要求橘郡公司立即停止违法行为，并及时完善工程竣工验收。上述事实，有双方身份信息、买卖合同及附件、发票、收据、质量监督函、分项工程施工承诺、五方验收记录、《关于要求立即停止工程交付使用的函》、再次入伙通知书、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为：一、买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。丁清梅依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。关于房屋交付情况，根据双方合同的约定,涉诉房屋只要五方验收(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收)即已达到交付条件,目前涉诉房屋已基本完工,小区配套设施基本完整,实现了合同基本目的。丁清梅陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过EMS通知丁清梅交房，但丁清梅未收房。橘郡公司提供一份EMS收件人为丁清梅，发件人为橘郡公司的快递面单面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向丁清梅邮寄入伙通知书,但未提供丁清梅已收到该快递的直接证据,故现有证据不足以证明丁清梅已于2014年收到该交房通知。橘郡公司于2020年3月27日当庭出示再次入伙通知书，本院认定橘郡公司提供的该证据足以证明其有效通知丁清梅办理收房手续，故逾期交房违约金的计算时间截至2020年3月27日。二、关于橘郡公司未依约交付房屋，违约金的计算标准及起算时间。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，本院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起算点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为。丁清梅提供2015年4月15日长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，2017年5月2日长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函证明其向橘郡公司主张权利，该证据不足以有效证明诉讼时效中断，违约金应从其向本院主张权利之日即2019年10月30日倒推三年（2016年10月30日）起算。故违约金应以已付房款1148351元为基数，按万分之零点五每日标准，从2016年10月30日起计算至2020年3月27日为71427元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告丁清梅支付逾期交付房屋的违约金71427元；二、驳回原告丁清梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，减半收取2182元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年四月八日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。