河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终405号上诉人（原审被告）：洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县酒后乡。法定代表人：方占军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张西斌，河南厚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：申志航，河南厚思律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伊川县登恒纺织品有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县县城人民中路78号。法定代表人：张绍堂，该公司经理。被上诉人（原审原告）：伊川县登恒百货有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇人民中路78号。法定代表人：曹振强，该公司经理。被上诉人（原审原告）：伊川县登恒五金交电化工有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇人民中路69号。法定代表人：孙明亮，该公司经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：石晶，河南诚然律师事务所实习律师。上诉人洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司（以下简称豫洛公司）与被上诉人伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司确认合同效力纠纷一案，河南省伊川县人民法院于2018年6月29日作出（2018）豫0329民初1073号民事判决，豫洛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2018年11月2日作出（2018）豫03民终4931号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。原审法院经审理，于2019年11月20日作出（2018）豫0329民初3644号民事判决，豫洛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豫洛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与三被上诉人签订的《合作开发合同书》仅是将三级站仓库的地上附着物转让给上诉人开发利用，并不涉及国有土地使用权的转让。《合作开发合同书》第四条明确约定：“丁方对该仓库地上的一切附属物拥有占有、使用、收益、处分的权利，但全部土地使用权仍归甲、乙、丙三方所有。”三级站仓库的国有土地使用权至今仍为三被上诉人所有，原审判决认定三被上诉人将合同指向的地块及地上附着物一并交于上诉人支配与事实和《合作开发合同书》约定的本意不符。依照《合作开发合同书》的约定，上诉人自合同生效之日起对三级站仓库地上面积共计4147.814平方米的库房及附属房屋19处拥有占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起已经转移。三级站地上仓库及附属房屋19处依法早已为上诉人所有，且上诉人已投巨资对原破败不堪的仓库等地上附属物进行了修缮、重建，现有价值已远远超过原有价值，原审判决上诉人返还库房及附属房屋19处严重损害上诉人的合法权益。二、原审判决适用法律不当。《合作开发合同书》系各方当事人的真实意思表示，已经经过公证，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，三被上诉人未能提供任何证据推翻有效公证文书所证明的事实，原审判决确认合作开发合同无效与法相悖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该条款针对的是国有土地使用权与房屋一同转让的情形，三被上诉人与上诉人签订的《合作开发合同书》仅约定转让地上附属物，并不涉及土地使用权的转让，且该条款并未规定未报有批准权的人民政府审批的合同无效，原审判决适用法律明显错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”但是，三被上诉人与上诉人签订的《合作开发合同书》明确约定全部土地使用权仍归甲、乙、丙三方所有，转让划拨土地使用权的事实不存在。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”，该司法解释仅适用于市、县人民政府土地管理部门转让国有土地的情形，三被上诉人并不是市、县人民政府土地管理部门，合作开发合同也不是土地使用权转让合同，原审判决适用上述司法解释规定明显不妥。上诉人与三被上诉人订立的《合作开发合同书》虽然涉及国有划拨土地，但该合同实质上仅约定转让三级站仓库土地上的附属物，对国有土地使用权明确约定不转让，《合作开发合同书》依法应受到法律的保护。最高人民法院出版发行的《民事审判指导与参考》第64辑第160-165页对此类问题如何适用法律作出了进一步的明确规定：“关于以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力：按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁请求”。上诉人与被上诉人签订的合作开发协议并未改变划拨土地的性质，不能否定前期签订的合作开发合同的效力。伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司共同辩称，双方签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》名义上为合作开发，但实为房产及土地使用权转让合同。豫洛公司虽然认可涉案合同为转让合同，但豫洛公司认为仅为房产转让，不包括土地使用权的转让，其只取得了房屋所有权，没有土地使用权。豫洛公司把房屋和土地使用权割裂开违背了“房地一体”的原则。房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权一并转让。因涉案土地系国有划拨土地，没有经有批准权的人民政府批准即行转让，违反法律强制性规定，涉案合同应属无效合同。豫洛公司称在签订合作开发合同时已对合同进行公证，合作开发合同为有效合同的理由不能成立。我国法律只规定人民法院和仲裁机关有权对合同效力作出认定，公证机关无权认定涉案合同的效力。豫洛公司举例《民事审判指导与参考》中的案例仅是涉及合作建房的合同效力问题，并非转让合同的效力认定，不适用本案。豫洛公司的上诉没有事实依据和法律依据，请求维持一审判决。伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告2004年7月10日签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》（以下简称《合作开发合同》）无效。2、判令被告向原告退还库房及附属房屋19处以及占用土地。3、判令被告承担本案诉讼等合理费用。一审法院认定事实：2004年7月10日，伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司与豫洛公司签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》一份，约定将三原告名下的伊川县商业局火车站三级站仓库交给被告进行开发建设，该三级站仓库位于伊川县火车站西侧，占地15462.51平方米，库房及附属房屋19处。被告依合同约定分别向伊川县登恒纺织品有限公司支付50000元、向伊川县登恒百货有限公司支付90000元、向伊川县登恒五金交电化工有限公司支付60000元作为合作开发的收益金。其后被告即占有和使用了该地块及地上附着物。另查明，该三级站仓库的土地性质为国有划拨土地，合同签订后一直未办理土地使用权转让审批手续，该地块上房产也未办理产权变更登记，仍登记在三原告名下。2005年4月29日，洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司被核准名称变更为豫洛公司。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《合作开发合同书》，虽然名义上是合作开发，但合同并无约定具体的合作方式及合作内容和合同期限，而是将合同指向的地块及地上附着物一并交于被告支配，原告方收取了被告方名为“收益金”实为转让费20万元，合同的本质系土地及地上附着物转让合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。上述强制性规定应为效力性强制性规定。本案中三原告将仓库及附属房屋转让给被告，虽然《合作开发合同》第四条约定土地使用权仍归甲、乙、丙三方（即三原告）所有，但根据地随房走的原则，转让房屋的同时也应包括相应的土地使用权，被告豫洛公司已实际占有该地块上建筑物及附着物，且双方合同目标是在该地块上进行开发建设，三原告事实上已将该合同所涉国有土地使用权转让给被告使用，双方对合同第四条并无适用及履行，因此，本案应当适用前述法律及司法解释的规定。本案中，三原告与被告签订的《合作开发合同》中涉及的土地属于国有划拨土地，未经有批准权的人民政府批准即行转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告要求确认该合同无效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此被告因该合同取得的土地及地上附着物应当返还给三原告。对于被告向原告缴纳的收益金及新进行的投资等相关损失部分，在一审法院向被告释明后其表示不反诉，故对其损失部分，其可以另行起诉。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，经合议庭评议并报经一审法院审判委员会研究决定:一、确认伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司与豫洛公司签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效。二、被告豫洛公司于本判决生效后十五日内返还三原告《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及土地上面积共计4147.814平方米库房及附属房屋十九处。案件受理费100元，鉴定费15000元，共计15100元，由原、被告各半负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司于2019年8月名称分别变更为伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是案涉《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”涉案房屋与其占用范围内的土地使用权是一个整体，三被上诉人转让涉案房屋时，连同房屋占用的土地使用权概括转让给上诉人。由于划拨土地的特性，国家法律、行政法规对划拨土地使用权人处分划拨土地使用权设有限制。既然该划拨土地与涉案房屋是不可分割的一个整体，涉案房屋的转让当然涉及划拨土地使用权转让事宜，应适用转让划拨土地使用权的相关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这是国家法律对国有划拨土地使用权转让的强制性规定，不得违反。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”至本案诉讼时,双方当事人均未能向一审法院提交涉案划拨土地使用权出让手续的相关证据，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，认定案涉《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效并无不当。豫洛公司主张合同有效的上诉理由不能成立,本院不予支持。综上所述，豫洛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  苏晓明审判员  邱平平二〇二〇年四月十三日书记员  蒋 超