河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终400号上诉人(原审原告)周盼章，男，汉族，1985年3月15日出生，住河南省邓州市。上诉人(原审原告)田巧盈，女，汉族，1984年10月6日出生，住河南省邓州市。二上诉人共同委托诉讼代理人周海莲，女，汉族，1980年9月5日出生，系周盼章姐姐。特别授权。被上诉人(原审被告)南阳市常绿置业有限公司。住所地南阳市工业路与光武路交叉口。法定代表人郭东辉，任执行董事。委托诉讼代理人孙晓，男，汉族，1988年1月22日出生，住河南省方城县，系该公司员工。特别授权。上诉人周盼章、田巧盈因与被上诉人南阳市常绿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人周盼章、田巧盈的共同委托诉讼代理人周海莲，被上诉人南阳市常绿置业有限公司委托诉讼代理人孙晓，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周盼章、田巧盈上诉请求：1.请求撤销（2019）豫1303民初9241号民事判决，依法改判被上诉人继续履行合同并即日给付上诉人因延迟收房违约金46624.5元,计算方式为:2017年1月2日至2019年1月21日共750天(房屋总价621660乘以万分之1乘以750）的违约金46624.5元。2.请求改判被上诉人即日给付上诉人2016年8月至2019年1月物业管理费5250元,计算方式为:2016年8月至2019年1月(30个月乘以每月175元)。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、1.《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付上诉人使用；2.《商品房买卖合同》第十一条，被上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,上诉人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。3.《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑工程质量管理条例》第十六条都规定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用,未经验收或者验收不合格的不得交付使用，且双方签订的《商品房买卖合同》第八条也约定房屋经竣工验收合格后交付上诉人使用。被上诉人在2016年7月26日违反法律法规规定的交房条件和双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，通知上诉人收房且房屋没有竣工不能达到使用条件,因此被上诉人构成违约应当承担延期收房违约金。二、我国的《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。上诉人未收房期间的物业费虽有河南悦来物业服务有限公司南阳分公司收取，但《物业管理条例》规定此费用由被上诉人承担。一审法院不予处理此请求，明显违反法律法规。三、一审法院对本案基本事实没有查清,适用法律错误，应依法改判。1.对本案有争议的房屋交房条件没有查清，上诉人在庭审时提交的8#楼竣工标示牌显示房屋竣工日期是2016年10月31日,被上诉人在庭审时提交的2018年2月8日取得的竣工验收备案证书也证明案涉房屋在2016年7月26日未达到居住条件。2.对影响规划验收的部分因素没有查清。上诉人提交的证据和被上诉人提交的南阳市城乡规划局关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的复函中均证明被上诉人未能及时拆除售楼部也是导致规划部门未能如期验收的原因之一,既然被上诉人存在过错理应承担上诉人的损失。3.一审法院使用法律错误,应依法撤销、改判。一审法院认为房屋经竣工验收合格系行政审批行为,行政审批行为不影响本案民事合同效力属于适用法律错误。综上所述，被上诉人存在明显的过错行为,极大地损害了上诉人的合法权益,请求二审法院查清事实,依法改判。南阳市常绿置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人在2016年已经收到被上诉人的收房通知，是上诉人一直迟延收房。按照合同约定被上诉人2016年7月份已经将房屋交付上诉人。请求维持原判。周盼章、田巧盈向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行合同并即日支付原告因延迟收房的违约金46，624.5元（房款621，660元，利息按日万分之一自2017年1月2日至2019年1月21日共750天的违约金46，624.5元。2、请求依法判令被告即日给付原告2016年8月至2019年1月物业管理费5，250元（共30个月，每月175元）。一审法院认定事实：2010年8月3日，常绿置业公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DG0902号，出让宗地面积为84031.51平方米，坐落于光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市国资委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2013年6月26日，常绿置业公司（乙方）与南阳市国资委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2014年11月17日，被告常绿置业公司（出卖人）与原告田巧盈、周盼章（××）签订商品房买卖合同（备案号：14827327），合同约定：××购买的商品房为卧龙区光武西路与工业路交叉口8号楼1单元16层1-1603号房，建筑面积122.91平方米，总金额为621660元，第六条付款方式及期限为：约定金额321660元，付款方式现金，交纳比例51.74％；约定金额300，000元，付款方式商业贷款，交纳比例48.26％。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房（建设工程竣工验收合格、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件）交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用的，按照以下，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。但如遇到不可抗力时，出卖人可以在发生之日60日内通知××，据实予以延期。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同该商品房已交付使用，责任由××承担。……合同附件四：补充协议6、对合同第十一条的补充：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或××已经领取商品房交付通知书，而××在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于××。出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由××承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水电费、燃气费、采暖费、物业服务费、垃圾清运费、有线电视使用费、通信费等）全部由××负担，房屋保修期亦从此日起计算。××在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为××拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。房屋交付时，××认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方完成交付后，按照法规和合同约定处理。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首付款321，660元，并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。被告向原告出具了相应的票据。2016年7月26日，被告通知原告，将涉案房屋交付给原告，原告认为被告未出示消防等相关手续，一直未收房。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》。（宛规［2018］116号）该文件显示：因用地范文内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市国资委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，规划局将尽快给于规划核实验收。该项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部一直未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。原告于2019年1月份提前还完全部贷款。2019年1月22日，原告领钥匙收房。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1.对于原告延迟收房，被告是否构成违约的认定。2.对原告要求支付物业管理费的请求的认定。针对焦点问题1.一审法院作如下认定：原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，被告所售房产证件齐全，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了房款，被告在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，原告认为被告未出示消防等相关手续，一直未收房。对此，一审法院认为：购买住宅商品房目的主要是居住，质量达到居住条件，被告如期交房，其他消防等手续系行政审批行为，行政审批行为不影响本案民事合同的效力，且已查明因小区东南角二层商业房屋的拆除不符合规划条件和一处简易房及售房部一直未拆除，导致规划部门未能如期验收，并不影响原告收房，且补充协议亦有约定，如出卖人已如期发出商品房交付通知书或××已经领取商品房交付通知书，而××在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于××。××在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为××拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。庭审中，双方均认可，2016年7月26日，被告已经通知原告将涉案房屋交付给原告，原告未收房，但亦无证据证明涉案房屋不符合合同约定不具备收房条件，故原告要求被告承担违约责任，证据不足，一审法院不予支持。针对焦点问题2.一审法院作如下认定：关于原告要求判令被告给付原告2016年8月至2019年1月物业管理费5，250元的诉讼请求，因物业费用系南阳悦来物业服务有限公司经营、管理、收取，涉及案外人，本案不作处理，应由原告另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周盼章、田巧盈的诉讼请求。案件受理费1096元，由原告周盼章、田巧盈承担。本院二审期间，查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人周盼章、田巧盈与被上诉人南阳市常绿置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽然《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，将建设工程竣工验收合格，取得规划、安全消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付××使用。”及第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，……。”但《补充协议》又将上述约定修改补充约定为“……如出卖人已如期发出商品房交付通知书或××已经领取商品房交付通知书，而××在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予××。……”上诉人在其《上诉状》和一审庭审中均承认被上诉人于2016年7月26日通知上诉人交房，上诉人认为被上诉人违反法律规定和《商品房买卖合同》约定的交房条件，拒绝接收商品房。即使被上诉人此时通知交付的房屋不符合合同约定或者不符合居住使用的条件，上诉人也应先接收房屋，再依据《补充协议》的相关约定，及时主张自己的权利。而不是拒绝接收，放任损失的扩大。一审法院根据《补充协议》的相关约定，认为视为被上诉人已经将商品房交付予上诉人适当。上诉人提交的8#楼竣工显示牌显示竣工时间为2016年10月31日，也证实在《商品房买卖合同》约定的交房期限2016年12月31日前已经竣工验收合格，达到交房条件。故，一审法院认定被上诉人没有逾期交房，判决驳回上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。上诉人上诉称被上诉人应承担迟延收房违约金的理由证据不足，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人返还物业服务费的问题,上诉人交纳物业管理费的对象为物业公司,双方形成的是物业管理服务合同纠纷,而本案是商品房买卖合同纠纷,根据合同的相对性,一审法院不予处理并无不妥。综上所述，周盼章、田巧盈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100.00元，由周盼章、田巧盈负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月二十八日法官助理刘慧书记员李斌