安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终684号 上诉人（原审原告）：张红，女，1980年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市颍泉同昇地产有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居13幢403、404号，社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。 法定代表人：孙磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥乾财房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以东梅冲湖以南佳海工业城一期C33-101号，社会统一信用代码91340100395196780L。 法定代表人：江坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱会慢，该公司员工。 上诉人张红因与被上诉人阜阳市颍泉同昇地产有限公司(以下简称同昇公司）、被上诉人合肥乾财房地产投资咨询有限公司(以下简称乾财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张红上诉请求：撤销一审判决，改判同昇公司、乾财公司共同返还其认筹金100000元并负担诉讼费用。事实与理由：1.张红与同昇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对房屋价款的约定是双方共同意思表示，双方应严格依照买卖合同的约定履行义务。同昇公司以所谓的流转单否认买卖合同的真实性，系对本案事实的重大歪曲。该流转单系同昇公司单方提供，同昇公司不能就计算方式和计算逻辑对张红作出合理解释，张红签署流转单时，同昇公司未对该流转单的内容和作用进行释明，且内容均为同昇公司自行添加，严重损害张红合法权益；2.同昇公司在合同标价外违规收取“认筹金”违反现行法律法规，应承担相应法律责任。 同昇公司辩称：1.《房源落位协议》和《合同签署流转单》是张红和其公司依法签订的，是双方真实意思表示，合法有效；2.张红在签订商品房合同的前后，多次签字确认房屋的真实价格，双方约定真实的房款以落位协议为准，并在合同签署流转单中再次签字认可；3.商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是开发商和业主执行协商确定的。综上，一审判决正确，张红的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 乾财公司辩称：1.其公司所收张红款项，均是代同昇公司收取的购房款；2.张红没有多交购房款，其公司也没有多收；3、其公司并未违规销售案涉房屋，即使销售案涉房屋的程序有瑕疵，但并未影响房价是当事人间诚信协商的结果。 张红向一审法院起诉请求：1.判令同昇公司、乾财公司、盘云公司共同返还认筹金100000元；2.诉讼费用由同昇公司、乾财公司负担。 一审法院查明事实：2017年7月9日，张红刷卡支付50000元，该50000元由乾财公司通过POSS机收取；2017年7月27日，张红又刷卡支付了50000元，合计100000元。 2017年7月31日，为购买同昇公司开发的玫瑰园房屋，张红（乙方）与同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动，乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户，作为该套商品房首付款，验资款缴纳后，乙方不得以任何理由要求退还；乙方确认已知悉同昇公司关于本次落位活动的一切公示和相关优惠，乙方同意甲方所制定位活动及规则，并愿意遵守下列规定：乙方所选房屋落位于甲方建设的同昇玫瑰园12栋502室，面积112.46㎡，原单价7702元，原总价866210元，参与落位活动优惠后单价6724元，落位活动优惠后总价756210元。落位活动乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按揭材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》，合同签约完成，本协议自动失效；若乙方在规定期限内按时签约，可再享受落位优惠后总房款额外按时签约优惠，按时签约客户可享受总房款优惠如下：首付达到总房款/，享受/总房款优惠；首付达到总房款/，享受/总房款优惠；一次性付款可享受总房款/优惠；若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如有变更，应在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。 同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司/乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。 2018年1月24日，张红和同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同》约定：张红认购同昇公司建设的同昇.玫瑰园12#住宅配套楼502室，面积112.09平方米，该商品房单价6679.80元，总价748739元，张红应在2018年1月17日支付首期房价款150739元，余款598000元，向银行申请贷款支付。 2018年1月24日，张红与同昇公司签订商品房住宅明码标价书，约定张红购买同昇公司建设的同昇玫瑰园12幢1单元502室，建筑面积112.09平方米，该商品房单价6679.80元，总价748739元。 一审另查明：同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由乾财公司代同昇公司收取部分房款。张红向银行申请贷款获得支持，同昇公司已经收到该按揭贷款。 一审法院认为：从张红签订《房源落位协议》到签订《合同签署流转单》，双方当事人均是按照同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。张红对《商品房买卖合同》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途应该是明知的，同昇公司不存在欺诈行为。张红与同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同》，是前后相互链接统一的有机整体，是最终《商品房买卖合同》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行义务，其行为应受法律保护。张红要求同昇公司、乾财公司返还《商品房买卖合同》签订前所交认筹款。一审法院经查，该款是张红为享受同昇公司给予优惠政策而所交的购房款。同昇公司已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了张红优惠并已从张红购房款中扣除，同昇公司所举证据印证了诉争事实，而张红所举证据不能达到其证明目的，故其诉求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张红的诉讼请求。案件受理费2300元，由张红负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审所列证据举证、质证意见与一审一致，本院对于一审所列证据的认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为，张红缴纳的100000元“认筹款”应否予以返还。 涉案《房源落位协议》实质是双方当事人在正式签订房屋买卖合同前，自愿达成的认购协议。从“落位协议”约定、“落位须知”公示以及《合同签署流转单》再次确认的内容反映，张红自愿向同昇公司缴纳“验资款”，认可落位协议约定的“原总价”即双方认可的房款总价，而后按照同昇公司制定的落位活动流程规则，享受购房优惠，签订《房屋买卖合同》。虽然《房屋买卖合同》反映的房价款与《房源落位协议》约定的房屋总价款不一致，但《房屋买卖合同》反映的房价款并非双方约定的真实价款。张红依照《房源落位协议》约定缴纳的“验资款”，也属双方约定真实价款的一部分，与《房屋买卖合同》载明的价款共同构成涉案房屋的真实价款。故张红诉请退还“验资款”既不符合双方约定，也不具有应当退还的法定情形，对张红上诉请求，本院不予支持。 综上所述，张红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人张红负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年四月二十八日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。