重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0156民初353号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道188号九寨印象小区3栋，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖顺友，男，1987年12月5日出生，住云南省楚雄彝族自治州。 被告：蒋世华，男，1973年1月19日出生，户籍地重庆市武隆区。 被告：田素云，女，1982年8月24日出生，户籍地重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司与被告蒋世华、田素云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王梅独任审判，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告重庆庆业物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖顺友，被告蒋世华、田素云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆庆业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付从2011年4月至2013年12月及2017年5月至2017年12月期间拖欠的物业服务费3465元、公摊费154.9元及违约金693元，合计4312.9元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司签订了《XXXXXX一期前期物业服务委托服务合同》、《XXXXXX二期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，XXXXXX1-3组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。2017年12月26日XXXXXX1-3组团业主委员会向原告发出设备及物业工作移交工作联系函，原告收到此函后立即与新入住的物业公司办理了工作移交。被告作为该小区房屋的业主，应当按照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费，每月应缴物业费82.5元。但经原告多次催收，被告拒不缴纳物业服务费，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，遂提起本案诉讼。 被告蒋世华辩称，原告进场提供物业服务的时间不明确，应由原告进行举证证明。原告在提供物业服务的过程中，没有设立门禁卡，出现了很多次安全事故。电梯在2014年前几乎没有全部得到运行，发生过小孩子被困电梯里的情况。小区的清洁卫生清理不及时，有时候垃圾满楼道都存在。原告收取的广告费也未向业主进行公示收入支出情况。物业公摊面积被出售，被告也不知情。小区下水道被堵塞，原告从未与业主进行协商，导致业主的大修基金被用360余万元。因原告提供的物业服务未达标，被告不同意缴纳滞纳金，同意物业服务费按五折收取，对原告主张的公摊费没有异议，同时还应扣除原告未退还给被告的装修履约保证金1000元。 被告田素云辩称，因电梯里多年未安装摄像头，导致无法找到污染环境和损坏电梯设备的人。原告收取的广告费也未向业主公示收入支出情况。被告不同意缴纳滞纳金，同意物业服务费按五折收取，对原告主张的公摊费没有异议，同时还应扣除原告未退还给被告的装修履约保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：XXXXXX是位于武隆区XXXXX的商业住宅综合小区，其中XXXXX、XXXXX、XXXX三个片区分别为XXXXXX的第一、二、三期，建设单位均为重庆市裕升房地产开发有限公司。XXXX第一、二、三期在建时，建设单位重庆市裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）在《XXXX二期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。……第五条物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费……”。被告是XXXXX的业主，该物业建筑面积111.09平方米，被告每月应向原告支付物业服务费55.55元（111.09平方米×0.5元/平方米）、电梯费26.5元（13层×0.5元+20元）。原告为XXXX小区提供物业服务至2017年12月31日。2011年3月1日至2013年12月31日和2017年5月1日至2017年12月31日期间，被告未缴纳物业服务费。2018年10月，原告向被告催收缴纳物业服务费，被告仍未缴纳，2020年2月28日，原告提起本案诉讼。 另查明，被告在2010年9月5日接房时，向重庆市裕升房地产开发有限公司缴纳了3个月物业服务费、装修履约保证金、装修排渣费、楼道恢复费共计1467元。被告要求在本案中抵扣未退还的装修履约保证金1000元。 还查明，2014年3月24日，XXXXX第XXX号楼部分业主因电梯安全隐患严重、房屋裂缝、商业门面无排烟系统、化粪池存在安全隐患等问题导致部分业主向原武隆县城乡建设委员会上访。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，前期物业服务委托服务合同、备案登记证明、关于XXXX1至3组团设备及物业工作移交的工作联系函、重庆市土地房屋权属登记表、欠费明细表、催收函及邮寄回单、公摊电费明细表、武隆县城乡建设委员会关于XXXXXX全体业主上访问题的情况报告、重庆市裕升房地产开发有限公司收款收据等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，2011年9月6日，原武隆县国土资源和房屋管理局以XXXX业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了XXXXX业主委员会的备案。这说明原XXXX业主委员会并非合法成立的民事主体，其解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不发生法律效力；根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《前期物业服务委托服务合同》的约定，《前期物业服务委托服务合同》不因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，双方建立了物业服务合同关系。故原告请求被告支付物业服务费、电梯费的请求，本院予以支持。原告主张物业服务费按照每月0.5元/平方米计算，电梯费按照3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户计算费用，符合合同约定，被告每月应向原告缴纳物业服务费55.55元、电梯费26.5元，故被告应向原告支付2011年3月1日至2013年12月31日和2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2333.1元、电梯费1113元。原告主张被告支付公摊水电费154.09元，提交了欠费明细表予以证明，该费用金额亦符合客观实际，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。本院认为原告并未提供证据证明原告或者开发商向被告公示了前期物业服务合同的内容，向被告明确提出逾期未缴纳物业服务费的违约责任。而且原告提供的物业服务也存在一定瑕疵，未达到合同约定的标准。故原告请求被告按照前期物业服务合同的约定向其支付违约金，本院不予支持。 关于被告主张在物业费中抵扣未退还的装修履约保证金1000元，但其提供的收据系向重庆市裕升房地产开发有限公司缴纳，原告陈述并未收到原告和重庆市裕升房地产开发有限公司支付的装修履约保证金1000元，被告也未举示证据证明重庆市裕升房地产开发有限公司收取装修履约保证金后已转交给原告，故被告抗辩在本案中予以抵扣，本院不予支持，被告可另行主张权利。 综上所述，原告的部分请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告蒋世华、田素云在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费2333.1元、电梯费1113元、公摊费154.09元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告蒋世华、田素云负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 梅 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  周雪棽 书 记 员  颜 益