台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1182号原告：杨淑林，男，1972年4月2日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所律师。原告杨淑林与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年4月21日、26日两次公开开庭进行了审理，并于2020年4月26日当庭宣告判决。原告杨淑林的委托诉讼代理人曹欢欢，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。原告杨淑林向本院提出诉讼请求：被告绿城公司立即向原告交付逾期交付土地权属证书违约金83861元（按已交付款项4658963元，日万分之一的标准计算180天）。事实和理由：2013年5月17日，原告杨淑林与被告绿城公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告杨淑林购买被告绿城公司位于台州经济开发区（车位）。其中商品房建筑面积192.79平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米，合同约定房屋价款为3989056元，两地下室（车位）价款均为145000元。另外，合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定支付了全部款项，但被告并未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务，被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。被告绿城公司辩称，1.原告起诉早已超过3年的诉讼时效，丧失了胜诉权，应予驳回。2.被告已经履行了商品房买卖合同约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付房屋及车位的土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。3.即使按照原告的主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。4.根据合同法规定，交付房屋所有权证书及国有土地使用权分割登记凭证的履行地应在被告所在地，因原告未能到被告处及时领取导致权属证书未能及时交付的责任和后果应由原告自行承担。5.原告主张的违约金标准过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致原告产生任何的实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2013年5月17日，原告杨淑林作为买受人，被告绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130500117）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房价款为3989056元，两地下室（车位）价款各为145000元。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证明，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋所有权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。2014年6月1日，原告杨淑林作为乙方（买受人）、被告绿城公司作为甲方（出卖人），双方又签订了《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》一份，合同约定：鉴于该房屋装饰、设备标准的提高，甲乙双方同意该房屋单价由20691.2元/平方米变更为22691.2元/平方米，变更后该房屋总价为4374636元（该房屋总价最终按照该房屋产权登记面积及变更后的房屋单价进行房价款补差），甲乙双方同意，因装饰、设备标准提高需增加的房价款为385580元（最终按房屋产权登记面积计算），由乙方在本协议签订当日一次性支付给甲方，甲方在收到全部款项后向乙方开具相应金额的购房款发票。合同签订后，原告已按约支付了相关款项。2016年1月底，被告曾向原告寄送办证通知。2016年3月9日，被告取得涉案商品房及车位的国有土地使用权分割登记凭证。2016年4月30日，被告向原告开具了金额为4273883元的销售不动产统一发票。2016年10月8日，原告从被告处领取了相关的权属证书。2016年10月21日，原告办理完成涉案商品房及车位的不动产权证书。2019年11月19日，原告诉诸法院。因双方有和解意向，本案进行过诉前调解。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、不动产权证书，被告提供的办证通知寄送凭证、领取登记表以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告杨淑林与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，可以认定2016年1月30日为被告绿城公司应当向原告杨淑林交付包括土地使用权分割登记凭证在内的办证所需材料的最后日期。本案中，被告绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于原告诉请有无超过诉讼时效的问题，本院分析如下:被告绿城公司已于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，尽管其未能举证证实已电话通知原告杨淑林领取土地使用权属分割登记凭证，但作为国内有一定知名度的房地产开发商，被告绿城公司目前运营正常，2016年3月9日取得分割登记凭证后不通知业主领取并办理房屋土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。并且，从本院受理的同一紫薇花园小区其他业主起诉的案件看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月内已经从绿城公司领取了分割登记凭证并完成了土地使用权属证书的办理。据此分析，被告绿城公司主张的电话通知具有可能性。况且，紫薇花园小区商品房属于本地区高档楼盘，房屋售价较高，原告杨淑林作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在被告绿城公司于2016年1月底已寄送办证通知（虽然此时尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。因此，本院认定原告杨淑林至迟于约定的土地权属证书交付时间次日后180日即2016年7月28日，应当知道土地权属证书已可领取。此时原告要求被告承担逾期交付土地权属证书违约金权利的诉讼时效已开始计算，至其2019年11月19日诉诸本院主张权利的时间，已超过3年诉讼时效期间，丧失胜诉权。更何况原告于2016年10月8日领取了涉案土地使用权分割登记凭证，即使从该日开始计算至诉诸本院主张违约金权利的时间，也已超过了三年的诉讼时效期间。被告绿城公司的抗辩成立，本院对原告杨淑林的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨淑林的诉讼请求。案件受理费948.50元（已减半，原告杨淑林已预交），由原告杨淑林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王建华二〇二〇年四月二十六日法官助理周丹玲代书记员 盛晓悦