浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终315号 上诉人（一审原告）：梁紫亚，女，1977年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人（一审原告）：王亮，男，1976年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张惠惠，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：杭州荣洁物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区丁兰街道明珠街269-273号德珠商务中心3幢1楼101室。统一社会信用代码：913301045995927504。 法定代表人：洪永林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人梁紫亚、王亮与杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）委托合同纠纷一案，各方均不服杭州市江干区人民法院作出的（2019）浙0104民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2020年3月4日组织当事人进行了二审调查，上诉人梁紫亚、王亮的共同委托诉讼代理人张惠惠及上诉人王亮本人、上诉人荣洁公司的委托诉讼代理人陈先恳到庭参加。本案现已审理终结。 梁紫亚、王亮共同上诉请求：一、撤销一审判决并改判荣洁物业公司赔付梁紫亚、王亮损失人民币130153.42元；二、判令本案诉讼费用由荣洁公司承担。事实和理由如下：一审判决将梁紫亚、王亮主张的损失赔偿认定为违约金并酌情减少，系法律适用错误，应依法予以纠正。一、梁紫亚、王亮主张的损失属于预期利益损失。双方签订的《委托经营管理合同》已明确约定了荣洁公司回购商铺的价格，如果依约履行，梁紫亚、王亮预期可获得不低于38%的溢价收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。荣洁公司承诺溢价金额回购系出售该商铺的宣传促销手段，荣洁公司也获得了三年的租赁收益。梁紫亚、王亮等商铺买受人系在预期可获得不低于38%的收益金额的条件下购买该商铺，荣洁公司配合出卖人作出该溢价收购承诺，其作为商事主体，应当明确了解该合同条款的约束力，在订立合同时可以预见违反回购条件将造成梁紫亚、王亮的收益损失。在一审案件审理过程中，荣洁公司并未有履行该回购条款的打算，其与出卖人以欺诈形式宣传销售并获得租赁收益，明显违反诚实信用原则。38%的收益金额是梁紫亚、王亮明确可以预见的收益，因荣洁公司违反约定拒绝回购，导致梁紫亚、王亮不能获得上述预期利益，荣洁公司应当对此承担赔偿责任。二、预期利益损失不属于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现荣洁公司明确拒绝履行回购义务，违反合同约定，其应当对梁紫亚、王亮的损失承担赔偿责任，该预期利益损失不属于违约金，仅是违约责任的承担方式。三、一审判决按照调整违约金的形式减少梁紫亚、王亮主张的损失于法无据。双方签订的《委托经营管理合同》并未约定违约金的计算方式，但在合同第9条约定：任何一方擅自变更合同的，应当赔偿对方因此遭受的全部经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定违约情况下支付违约金的计算方法，约定过高的，当事人可以请求减少。本案中，双方既未约定违约金的计算方式，一审审理中荣洁公司也未提出违约金过高的抗辩。一审法院认定约定的违约金过高，并按照调整违约金的形式减少梁紫亚、王亮主张的损失数额，缺乏事实基础和法律依据。综上，梁紫亚、王亮提起上诉，望判如所请。 对梁紫亚、王亮的上诉，荣洁公司答辩称：荣洁公司同意撤销一审判决，但认为梁紫亚、王亮提出要求改判荣洁公司赔付梁紫亚、王亮损失的主张不应得到支持，应当予以驳回。双方签订的《委托经营管理合同》约定的38%可预期利益是在没有考虑到《委托经营管理合同》的基础合同会出现履行障碍情况下做出的错误判断。《委托经营管理合同》的履行必须以该基础合同合法有效并且正常履行为前提，实际上因梁紫亚、王亮对案涉房屋不具有所有权，《委托经营管理合同》是属于效力待定的合同。在案涉房屋出让方杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）将产权转移给梁紫亚、王亮之前，双方本可依赖德珠公司的授权而履行《委托经营管理合同》，但案涉房屋于2015年9月1日转让给杭州后珠股份经济合作社（以下简称后珠经合社）。鉴于梁紫亚、王亮对案涉房屋不具有所有权，之后也未取得后珠经合社同意转让的授权，故而原本效力待定的《委托经营管理合同》也因此无效。更何况《委托经营管理合同》第三条约定的有关转让与受让的内容，要求梁紫亚、王亮必须对案涉房屋具有所有权为前提。事实上，梁紫亚、王亮并不具有案涉房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，因梁紫亚、王亮无权处分案涉房屋，自2015年9月1日起《委托经营管理合同》第三条所约定的有关转让及受让的内容无效。梁紫亚、王亮依据无效条款请求荣洁公司赔付所谓的预期利益损失缺乏依据，一审判决荣洁公司向梁紫亚、王亮赔付违约金亦缺乏依据。 荣洁公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回梁紫亚、王亮的一审诉讼请求；二、判令一审及二审的诉讼费用由梁紫亚、王亮承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.案涉房屋系德珠公司开发建设并取得所有权；由德珠公司销售给梁紫亚、王亮后，案涉房屋所有权于2015年9月1日转移至后珠经合社名下，至今归后珠经合社所有。梁紫亚、王亮对案涉房屋不具有所有权，且不能提供后珠经合社同意处分案涉房屋的书面文件，不具备要求回购的条件。该事实对一审判决结果具实质性影响，然而一审法院对此予以回避未作出认定。2.案涉商铺的开发企业、出卖人或出租人以及收取梁紫亚、王亮购房款的主体均是德珠公司，荣洁公司以及其股东只是负责接受业主委托对商铺进行经营管理，与德珠公司及后珠经合社均不存在关联关系或控股关系，一审法院审结的另案德珠公司与荣洁公司房屋租赁合同纠纷亦可印证该事实。一审判决未对荣洁公司与德珠公司之间的真实关系作出认定，其判决理由与事实相悖，与法律不符。二、一审判决认定事实存在错误。1.德珠公司在一审庭审时仅陈述“只要梁紫亚、王亮取得案涉商铺所有权人后珠经合社同意其转让的书面证明，荣洁公司也是同意予以受让的”，而一审判决认定荣洁公司“不同意受让”，系认定事实错误，对一审判决结果造成了实质性影响。2.一审判决书第6页的第2行至第4行的表述与第5页倒数第7行至第6行所关联的事实认定错误。由于合同约定的第五个租赁年度早在2018年12月15日已届满，而梁紫亚、王亮提出要求转让的时间是第六年度的3月11日，显然其提出要求的时间超过了约定的申请时限，其要求荣洁公司进行受让的权利已经丧失。一审判决理由建立在梁紫亚、王亮于2019年3月11日提出要求回购申请时未超过约定期限的基础上，该基础事实认定错误，导致了一审判决关于“梁紫亚、王亮可选择要求荣洁公司承担不回购的赔偿责任”的认定存在错误。三、一审判决适用法律错误。1.梁紫亚、王亮的一审诉讼请求是要求荣洁公司赔偿损失，而双方签订的合同并未约定违约金，一审判决荣洁公司向梁紫亚、王亮赔付违约金，属于适用法律错误。2.一审判决荣洁公司赔偿梁紫亚、王亮的损失，缺乏事实和法律依据。梁紫亚、王亮不具备要求荣洁公司回购案涉商铺的条件。本案亦不存在荣洁公司在回购条件成就的情况下而不予受让的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，《委托经营管理合同》第三条所约定的有关“转让”与“受让”的内容应当认定无效。梁紫亚、王亮于2019年3月11日提出回购申请超过了约定的申请时限，其要求受让的权利已经丧失。退一步讲，即使荣洁公司依法应承担赔偿责任，一审判决赔付人民币68501.80元损失也是没有依据的。梁紫亚、王亮并未举证证明其产生了实际损失，一审法院也未向其释明是否委托评估以确定其具体损失。3.一审判决以关联公司间人格混同或过度支配与控制的公司人格否认问题，生搬硬套到荣洁公司与德珠公司上，凭空臆断认为“房产公司以物业经营公司的名义对外签署回购条款，……不论是物业经营主体或其他关联主体作出，如因该类承诺导致侵害其他债权人或物业经营主体其他股东利益的，其他债权人或股东应对实际控制人具有求偿权”，该判决理由的陈词，不仅对案件事实认定错误，而且违背了《中华人民共和国公司法》第二十条的立法原意，也有悖于《最高人民法院民商事审判工作会议纪要》关于公司人格否认的精神。综上，荣洁公司提出上诉，望判如所请。 对荣洁公司的上诉，梁紫亚、王亮共同答辩称：一、案涉商铺的回购系依据双方合同约定，权属登记情况并不影响双方合同的效力，不构成合同履行障碍。案涉商铺是以出租回购的形式销售，根据合同约定，梁紫亚、王亮支付了全部购房款并已占有使用该商铺并将其交付给荣洁公司出租管理，荣洁公司对此明知，所有权登记与案涉合同履行没有关联性，梁紫亚、王亮有权将该商铺再次进行转让。荣洁公司完全了解该房产的开发及权属情况，为了配合完成该房产的销售而向梁紫亚、王亮作出溢价38%进行回购的承诺，其对杭州楼市发展方向出现低潮且案涉类型商铺的价值有所降低的预期不足，故而现在不肯回购。根据诚实信用原则，荣洁公司应当按照合同约定履行回购义务。二、案涉商铺的所有权虽未登记在梁紫亚、王亮名下，但因该商铺所在项目系自留地开发项目，根据杭州市的政策而无法进行分割登记，仅是不具备登记条件。荣洁公司在一审中提交的不动产登记查询材料仅能证明案涉商铺有所有权转移登记记录，并不能证明该商铺所在的房产已登记在后珠经合社名下。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》以及关于执行异议和复议案件若干问题的规定等法律规定，对已支付全部款项并已转移占有的不动产产权是予以承认和保障的。因此，梁紫亚、王亮转让案涉商铺不需要取得登记权利人的同意。三、回购系销售的附加条件。根据诚实信用原则，荣洁公司不实际履行回购义务应当承担赔偿责任。双方签订的《委托经营管理合同》与梁紫亚、王亮和德珠公司签订的《房屋买卖出让合同》均是在2013年11月23日签订的，且两份合同均有互相呼应的配合销售条款，其中《房屋买卖出让合同》第13条约定“如果因政策原因，梁紫亚、王亮购买的商铺不能办理三证的，可以选择根据签订的委托经营协议书回购”，而《委托经营管理合同》第三条第二项约定“前三年的租金通过荣洁公司在买卖合同中一次性减免，荣洁公司不再支付费用”。前述合同约定结合两份合同同时签约的事实，可以证明荣洁公司与德珠公司共同协助销售的事实。荣洁公司与德珠公司共同以固定回报的形式吸引客户购买商铺，买受人都是基于固定收益及溢价回购的条件而购买。至于荣洁公司与德珠公司间系如何约定销售回款以及其他权利义务关系，梁紫亚、王亮作为买受人无法掌握，且与案涉委托合同属于不同的合同关系，应当依据合同相对性分别予以处理。 梁紫亚、王亮向一审法院请求判令：一、荣洁公司支付梁紫亚、王亮商铺回购款人民币472662.42元，支付后梁紫亚、王亮购买的杭州德珠商务中心A272号商铺使用权归荣洁公司所有，如荣洁公司不予回购，赔偿梁紫亚、王亮损失人民币130153.42元；2、荣洁公司支付梁紫亚、王亮2017年、2018年未足额支付租金人民币5007.96元。 一审法院认定事实如下：2013年11月23日，梁紫亚、王亮与德珠公司签订《房屋买卖出让合同》，约定德珠公司以出让方式取得位于C2-08地块的使用权，在上述地块上建设德珠公司商业综合用房，梁紫亚、王亮所购房屋为其中的A幢2层272室，面积12.61平方米，该房屋单价为每平方米人民币27162元，总计人民币342509元。同日，梁紫亚、王亮与荣洁公司签订《委托经营管理合同》，约定梁紫亚、王亮自愿将位于杭州德珠商务中心物业房号A272的房屋委托给荣洁公司实行统一管理，统一代租，整体经营；委托期限自2013年12月15日至2023年12月15日；该房屋产生的前三年租金，梁紫亚、王亮已经在认购时通过荣洁公司一次性优惠减除，荣洁公司无须支付任何费用，第四年租金按实际认购时的合同价8%，即人民币27401元，第五年租金按实际认购时的合同价9%，即人民币30826元（含税）；在第五年梁紫亚、王亮可委托让荣洁公司进行物业转让，必须提前50工作日通知荣洁公司登记，荣洁公司接到通知后在100天内进行转让，或荣洁公司需以梁紫亚、王亮按实际认购时的合同价138%进行受让，但荣洁公司受让的费用由梁紫亚、王亮承担；在第六年至第十年按实际所得租金进行分配，梁紫亚、王亮占90%，荣洁公司占10%，税费双方各自承担。2017年11月13日，荣洁公司将案涉商铺出租给案外人陆艳艳，租金起算日为2017年12月31日至2023年12月30日，租金标准为1.8元/㎡/天。2019年3月11日，梁紫亚、王亮发函要求荣洁公司受让A272商铺。 一审法院认为：梁紫亚、王亮与荣洁公司的委托合同关系成立，主体适格，意思表示真实，应依法认定有效。对梁紫亚、王亮要求荣洁公司回购案涉商铺，否则承担赔偿责任的诉请，根据合同约定，在第五年梁紫亚、王亮可委托荣洁公司进行物业转让，必须提前50工作日通知荣洁公司登记，荣洁公司接到通知后在100天内进行转让，或荣洁公司需以梁紫亚、王亮按实际认购时的合同价138%进行受让，因合同约定委托转让或荣洁公司回购受让，一审案件中荣洁公司不同意履行回购，梁紫亚、王亮可选择要求荣洁公司承担不回购的赔偿责任。对此类约定，房产公司以物业经营公司的名义对外签署类似的回购条款，目的是为促成销售，基于诚实信用原则，此类承诺应确认有效，不论是物业经营主体或其他关联主体作出，如因该类承诺导致侵害其他债权人或物业经营主体其他股东利益的，其他债权人或股东应对实际控制人具有求偿权。对于违约金额，考虑到梁紫亚、王亮按照合同约定价的38%主张过高，该院对违约金的金额予以调整，按合同约定价20%计算为人民币68501.80元。对梁紫亚、王亮要求荣洁公司支付2017年、2018年未足额支付的租金人民币5007.96元的诉请，经查明，2017年租金人民币27401元、2018年租金人民币30826元均为含税价格，荣洁公司在代缴税费后将剩余租金支付给梁紫亚、王亮，符合双方合同约定，并不存在荣洁公司未足额支付租金的情形，故对梁紫亚、王亮该项诉请，该院不予支持。该院于2019年9月30日现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、荣洁公司应赔付梁紫亚、王亮违约金人民币68501.80元，于判决生效后十日内履行；二、驳回梁紫亚、王亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的一审案件受理费人民币4233元，由梁紫亚、王亮承担人民币3626元，由荣洁公司承担人民币607元。一审财产保全申请费人民币2883元，由梁紫亚、王亮承担人民币2470元，由荣洁公司承担人民币413元。 二审中，梁紫亚、王亮向本院提交证据如下： 一、浙江省地方税务局通用机打发票原件一份。拟证明：梁紫亚、王亮已购买案涉商铺并开具购房发票的事实。 二、交房通知书原件一份。拟证明：荣洁公司与德珠公司是协助出售、交付案涉商铺的事实；其通知交付的时间早于2013年12月15日，荣洁公司与德珠公司存在协助销售关系。 三、案涉项目的宣传广告原件一份。拟证明：荣洁公司协助德珠公司进行认购、招租宣传并宣传38%收益的事实。 对梁紫亚、王亮提交的证据，荣洁公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但该证据的证明目的与荣洁公司无关；对证据二的真实性没有异议，但对其证明目的部分有异议，荣洁公司没有协助德珠公司出售案涉房屋，出售是包销公司的事情，跟荣洁公司没有关系；对证据三的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据仅能证明荣洁公司与杭州创软数码科技有限公司（以下简称创软公司）正式签订协议及协议年限，不能证明其待证事实。 经审查，本院对上述三份证据的真实性和关联性予以确认。 荣洁公司向本院提交证据如下： 一、房屋租赁合同书复印件、房屋租赁备案证原件、授权书原件、门牌号码明细登记表原件各一份。 二、（2016）浙0104民初3246号民事判决书复印件、（2018）浙01民终8047号民事判决书复印件各一份。 证据一和证据二拟共同证明：1.梁紫亚、王亮对案涉商铺不具有所有权，其与荣洁公司所签订的《委托经营管理合同》只是效力待定的合同，现其仍未取得案涉商铺的所有权，且案涉商铺已经转让至后珠经合社名下，梁紫亚、王亮再也无法取得该商铺的所有权，《委托经营管理合同》中关于转让的约定应属无效；2.荣洁公司与德珠公司及后珠经合社之间不存在任何关联关系，也不存在荣洁公司股东对德珠公司及后珠经合社有控制权的情形。 经审查，本院认为，上述两份证据内容与本案争议无关，对其证据效力不予确认。 经审查，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院补充认定如下事实：包括案涉商铺在内的德珠商务中心大厦在对外出售、招商宣传广告中，该大厦商业定位为“城北新城一站式数码购物广场”、“创软数码城”，并载明“2013年1月28日，创软数码科技有限公司正式签订入驻协议，面积5000平方。年限从2013年12月15日到2023年12月15日”，荣洁公司、德珠公司、创软公司均在该内容下盖章签字。 本院认为，梁紫亚、王亮与荣洁公司签订的《委托经营管理合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《委托经营管理合同》约定：“……同时在第五年甲方（梁紫亚、王亮）可委托乙方（荣洁公司）进行物业转让，必须提前50工作日通知乙方登记，乙方接到通知后在100天内进行转让，或乙方需以甲方按实际认购时的合同价138%进行受让，但乙方受让的费用由甲方承担”。根据该约定，在梁紫亚、王亮按照合同约定的时间提出请求荣洁公司受让案涉商铺时，荣洁公司负有在接到请求后按照约定价格受让该商铺的合同义务。荣洁公司上诉认为，因梁紫亚、王亮并非案涉商铺的所有权人且也未取得案涉商铺现产权人后珠经合社同意转让的声明，故其不具备转让案涉商铺的条件，如果梁紫亚、王亮能取得后珠经合社同意转让案涉商铺产权的声明，则荣洁公司同意受让。对该上诉意见，本院认为：梁紫亚、王亮和德珠公司签订的《房屋买卖合同》中明确约定有“考虑到甲方（德珠公司）土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等待政府部门的政策变动后另行通知办理”、“如因政策原因，若干年后三证仍不能办理，乙方（梁紫亚、王亮）有权选择要求继续履行本合同或由经营管理公司回购（另行签订《委托经营协议书》）”之内容。案涉《委托经营管理合同》与前述《房屋买卖合同》系同一天签订，结合在案涉商铺所在的房产项目销售时荣洁公司已参与其中，故其在签订案涉《委托经营管理合同》时应当知晓梁紫亚、王亮实际拥有的是案涉商铺的使用权而非所有权，但其仍然在《委托经营管理合同》中约定在特定条件下受让案涉商铺的条款，应当认定该“受让条款”受让的标的系案涉商铺使用权。现荣洁公司主张梁紫亚、王亮并非案涉商铺所有权人也未取得现在的所有权人同意故而荣洁公司不具备受让案涉商铺条件，该主张与双方约定不符，本院不予采纳。荣洁公司另上诉称梁紫亚、王亮提出受让要求时已超过了《委托经营管理合同》约定的“第五年度”的期间，荣洁公司有权不予受让。对此，本院认为，梁紫亚、王亮应当举证证明其在《委托经营管理合同》履行期间的第五年向荣洁公司提出了受让案涉商铺的要求。虽然梁紫亚、王亮主张其曾于2018年不断向荣洁公司提出回购案涉商铺的要求，但是不能提供证据证明该主张，现有证据仅能证明梁紫亚、王亮于2019年3月11日向荣洁公司提出受让案涉商铺的要求，此时已经超过了《委托经营管理合同》履行期间的第五年。因此，梁紫亚、王亮应当承担相应举证不能的不利后果，其未在《委托经营管理合同》约定的期间内向荣洁公司提出受让案涉商铺之要求，荣洁公司以此为由拒绝回购并不构成违约。一审判决认定荣洁公司违约并判决其向梁紫亚、王亮赔付违约金，存在不当，本院依法予以纠正。 综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理存在不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院作出的（2019）浙0104民初4270号民事判决； 二、驳回梁紫亚、王亮的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取4233元，一审财产保全费2883元，均由梁紫亚、王亮负担。二审案件受理费2903元，由梁紫亚、王亮负担。梁紫亚、王亮及杭州荣洁物业管理有限公司自收到本判决书之日起十日内向本院申请退回预交的二审案件受理费中的余额部分。 本判决为终审判决。 审判长  谢银芝 审判员  李洁瑜 审判员  章保军 二〇二〇年四月二十四日 书记员  潘丽妍