广东省潮州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤51执复6号 复议申请人（异议人、被执行人）：李葵,男,1964年3月13日出生,汉族，住潮州市潮安区。 委托代理人刘斌，广东正翎律师事务所律师。 申请执行人：潮州农村商业银行股份有限公司，住所地广东省潮州市枫春路130号，统一社会信用代码：91445100MA53DUHP48。（原为潮州市潮安区农村信用合作联社，以下简称潮州农商行） 法定代表人杜文，董事长。 复议申请人李葵不服广东省潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103执异4号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人李葵复议称，请求潮州市中级人民法院依法撤销潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103执异4号执行裁定书，并请求终止、撤销对位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村房产的拍卖。具体理由如下：一、复议申请人之前在执行异议申请书中已提出，根据《土地管理法》第62条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，假使人民法院可对附着在宅基地的房屋进行拍卖处理，根据地随房走的原则，在拍卖成交的情况下，必然导致宅基地使用权的流转。而根据现行法律规定，法院在具体执行操作中应严格保证农村房屋附着的宅基地只能在本集体经济组织成员、本村村民中流转，但潮安法院在拍卖复议申请人位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村房产的拍卖公告中却并未注明“仅本村村民可以购买”，导致案涉房产于2019年12月30日由谢树斌竞拍成功，但谢树斌非文祠镇河塘村民，其本身不符合宅基地的受让条件。潮安法院的异议审查完全回避复议申请人提出的上述事实并就此驳回异议请求，请求潮州中院依法予以纠正。二、潮安法院认为复议申请人的父亲李为治名下有位于潮州市潮××区××中学前教师楼××房××房产××套，但事实上，该房产是由学校出地，教师出钱的方式进行建设，在房屋还没有建成的情况下，申请人的父亲已经于1996年将该建房的名额以人民币2000元的价格转让给文祠镇赤水村村民张宝顺，后由张宝顺自行出资建设的。上述案涉房产是申请人一家共同居住的唯一房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，现潮安法院将申请人一家唯一的必需居住房屋进行了拍卖，明确违反了法律规定，该拍卖行为应终止、撤销。 潮安法院查明，潮州农商行（原潮州市××××区农村信用合作联社）与李葵借款合同纠纷执行一案【案号（2019）粤5103执508号】，根据已经发生法律效力的（2018）粤5103民初1222号民事判决书，李葵应付还潮州农商行借款人民币（以下均为人民币）300500元及利息。执行过程中，因被执行人李葵未能履行还款义务，于2019年11月25日裁定拍卖李葵位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的案涉房产，案涉房产于2019年12月30日在潮州市潮安区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖成交。还查明，位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的案涉房产登记权利人是李葵，登记日期是2010年12月6日。潮州市潮××区××河塘村民委员会的证明显示，案涉房产是李葵父母及子女等一家共同居住的房屋。另外从不动产登记部门调查的资料显示，李葵父亲李为治名下有位于潮州市潮××区××中学前教师楼××房××房产××套（产权证号：粤房证字第××号）。 潮安法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第一项规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的”，依该规定，异议人李葵的父亲名下另有其他房产，案涉房产并非李葵共同居住家庭成员唯一居住房屋，李葵请求终止处置案涉房产不符合上述规定，其请求依法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，裁定驳回李葵的异议请求。 本院经审查查明：潮州市潮安区人民法院于2018年9月17日作出的（2018）粤5103民初1222号生效民事判决书确定：被执行人李葵付还申请执行人潮州农商行借款本金300500元，并支付利息283314.1元(计至2018年6月20日，2018年6月21日起至判决确定还款之日止按月利率9%)另计；加倍支付迟延履行期间的债务利息。 潮安法院于2019年4月15日立案执行，执行期间于2019年8月16日作出（2019）粤5103执508号之一执行裁定书裁定查封被执行人李葵位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的房产（房产证号列：粤房证字第××号）。该案涉房产的不动产档案显示1993年5月14日潮安县文祠镇河塘管区办事处出具证明“兹有本管理区月宫村于1983年集体规划给李葵用地220平方米盖民房，希上级国土及房管部门准予办理房产证手续为盼”。另外潮州市××××区自然资源局亦证实李葵申请房产登记的土地属文祠镇河塘管理区办事处分配的宅基地使用权。 潮安法院于2019年9月27日依法委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对被执行人李葵位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的房产【房产证号列：粤房证字第××号、土地面积200.46平方米、建筑面积240.33平方米】的市场价格进行评估，该公司于2019年10月30日作出房地产估价报告，确定案涉房产的市场总价值为531000元。随后潮安法院于2019年11月25日作出（2019）粤5103执508号之二执行裁定书裁定拍卖、变卖被执行人李葵位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的房产，同日出具拍卖通知书给双方当事人。潮安法院于2019年11月27日在人民法院诉讼资产网、广东省潮州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公告并展示，于2019年12月29日10时至30日10时止（延时除外）在广东省潮州市潮安区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖上述房产，上述房产的起拍价为371700元。拍卖公告中没有限定竞买人的资格条件。最终竞买人谢树斌以最高价373700元竞得上述房产。 李葵系潮州市潮××区××河塘村村民，买受人谢树斌非潮州市潮××区××河塘村村民。 本院认为，本案焦点问题有两个：一是潮安法院是否可以执行李葵位于潮州市潮××区××河塘管区月宫村的房产；二是竞买人的资格限制是否应当限制。 一、复议申请人李葵作为本案的被执行人，在其未主动履行生效法律文书所确定的给付义务的情况下，人民法院可以对其名下财产依法进行评估、拍卖。关于复议人申请人提出的涉案房产由是异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得对该房屋进行评估拍卖的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。本案中，不动产登记机构的内档登记材料显示案涉房产系李葵单方面申请，单方面缴费办证，没有共有人，李葵占有全部份额，故李葵提出涉案房产是其及其所扶养家属维持生活所必需的唯一住房的理由不充分，本院不予支持。 二、关于竞买人资格条件问题。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间流转。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）要求，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。实践中对于处置集体土地使用权及其地上房产历来严谨慎重，对国土资源管理部门及土地所属农村集体组织意见亦充分重视，并非将拍卖竞买人范围全面放开，而是限定在本集体经济组织成员内部流转。根据查明的事实，潮安法院对拍卖案涉房产竞买人的资格全面放开，没有限定在潮州市潮××区××河塘村内部流转。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，所拍卖的房地产涉及宅基地使用权，故竞买人的资格应限定在村集体内部。由于潮安法院没有限定竞买人的资格，虽然案涉房产最终拍卖成交，但竞买人不是潮安区文祠镇河塘村村民，导致其不具备法律规定的竞买资格，故本次拍卖程序应予撤销。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、第二十三条第一款第（二）项的规定，拟裁定如下： 一、撤销潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103执异4号执行裁定书。 二、撤销潮州市潮安区人民法院对复议申请人李葵位于潮州市潮安区文祠镇河塘管区月宫村房产的拍卖。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈景存 审判员  郭旭平 审判员  刘创丰 二〇二〇年四月三十日 法官助理陈斌 书记员陈瑛茹