新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4252号 原告（反诉被告）：宋海斌，男，1973年8月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：袁波，新疆思睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆领先超市有限公司，住所地，乌鲁木齐高新区（新市区）长春中路1355号“澳龙广场”商业及商务综合楼第一栋-1层超市42号。法定代表人：张健，该公司总裁。委托诉讼代理人：帅尊，男，系该公司法务。原告（反诉被告）宋海斌与被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司（以下简称领先超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋海斌委托诉讼代理人袁波，被告（反诉原告）领先超市公司委托诉讼代理人帅尊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋海斌向本院提出诉讼请求：解除双方签订的商铺租赁合同，领先超市公司退还质量保证金10000元、赔偿装修损失94369.10元、退还原告装修押金5000元、退还出入押金500元、退还租金40950元、赔偿设计费5000元、赔偿收银系统2800元、赔偿电话机80元、赔偿开水器800元、赔偿监控系统安装费5100元、赔偿原告停业期间的损失6000元、退还原告提前支付的水电费3600元，合计174199.10元。事实和理由：2016年6月8日，我和领先超市公司签订《商铺租赁合同》，合同签订后，我按约履行了权利与义务，领先超市公司因消防检查不合格于2018年3月10日被新市区公安消防支队查封，要求予以整改，查封期限届满后，领先超市公司无故要求原告从租赁场地搬出并采取断电断水的方式迫使我搬离，并单方解除合同。我多次同被告协商解决无果，为维护自身合法权益，故诉至法院。领先超市公司针对本诉答辩并反诉称，我公司在2015年购买涉案场所开办领先超市。2016年6月18日和签订租赁合同，将餐饮区A-9A130㎡场地租赁给宋海斌，我公司统一对卖场进行管理并对超市内区和公共区域进行装修改造，其余包括本案原告所租赁的场地均是由承租人自行改造。合同履行中，宋海斌对租赁场地进行的装修和改造未按消防规范进行，在租赁场地西面与其他场地相邻的地方使用玻璃墙进行隔离，在玻璃墙上安装了门可以通行，影响了整体消防验收。为了避免对卖场整体造成影响，我公司向消防部门咨询后在宋海斌租赁场地外紧邻玻璃墙加建防火墙，使得卖场消防验收通过。针对宋海斌具体诉求：关于解除合同，宋海斌已经在2018年5月停止营业并对商铺上锁，原告行为表明其不再履行合同，我公司亦在本案提起反诉要求返还场地，故该合同已无法实际履行，同意解除双方签订的租赁合同。关于退还质量保证金10000元，合同关于保证金的约定实为履约保证金，因宋海斌履行合同存在过错，故保证金不应退还。关于装修损失94369.10元，系鉴定得出，鉴定金额中有部分只是根据宋海斌单方提供票据来认定的，且应考虑折旧。5000元装修押金、500元出入证押金我公司同意退还。关于设计费，我公司根据对方举证发表意见。赔偿收银系统、电话机80元、开水器我公司未实际占有，还在店铺中。关于监控系统安装费我公司根据对方举证发表意见。停业损失我公司不应承担，宋海斌装修违反装修规范导致整体消防验收不合格，是其自身责任，且其应举证证明停业损失发生和金额。关于水电费退还，因水、电卡是先使用后交纳，2018年4月18日宋海斌充了800元电费、200元水费，且其自行使用，使用了多少，无法进入场地进行核实，如能核查，多退少补。关于退还租金，我公司不认可，反而是对方欠付我公司租金，对此，我公司提起反诉，请求依法判令被反诉人即时返还租赁场所，判令被反诉人支付租金、场地使用费合计263008元（暂计算至2019年6月11日，要求承担至实际归还场地之日止）。原告（反诉被告）针对反诉辩称，合同因消防问题无法履行不是我造成的，涉案租赁场所在超市内是消防通道，但领先超市公司没说清楚，且涉案商铺在超市一进门的好位置，合同签订之前我就将押金、保证金交给对方，但经营不久，消防局就经常来核查，包括我这家在内被要求整改，导致我无法正常营业。既然对方已经同意解除合同，我同意双方都在场的情况下清点我的物品，确认对方收回房屋。消防局查封导致我无法经营，无法正常使用店铺，对方也在店铺外加锁，并断水断电，不存在向对方承担场地使用费问题。宋海斌提供以下证据：证据一：《商铺租赁合同》，双方于2018年6月8日签订。用以证明双方形成合法有效的租赁关系，租赁期限以实际开业时间为准，对租赁费和质量保证金和装修内容作出相关规定。领先超市公司对证据真实性、合法性认可，关联性不认可，合同针对租金缴纳期限以及拖欠有明确约定，合同第三条第三项约定若超出15天仍未缴纳租金，超市有权解除合同，对方质量保证金不退还，第五条第六项也有相同约定；合同5.1条规定10000元质量保证金，该质量保证金实际是合同违约保证金，不应予以退还。本院对该证据真实性予以确认。证据二、质量保证金票据1份。用以证明在合同签订之前就交了质量保证金，原告租赁的位置比较特殊，宋海斌提前缴纳保证金。领先超市公司对真实性认可，本院予以确认。证据三、鉴定意见书。用以证明装修损失是94346.1元，该鉴定损失是此金额，但实际装修损失大于此金额。领先超市公司认为鉴定金额中有部分只是根据宋海斌单方提供票据来认定的，另，金额是按照定额进行鉴定，未涉及折旧费用。本院认为，该鉴定报告系宋海斌申请，法院依法委托鉴定机构作出，对真实性本院予以确认，双方争议综合举证情况确定。证据四：装修押金票据1张、出入证押金票据1张，2016年6月18日缴纳。用以证明宋海斌按照合同约定给领先超市公司缴纳相关费用，因领先超市公司违约造成合同不能履行应退还。领先超市公司对该组证据真实性认可，同意退还，本院对该组证据真实性予以确认。证据五：新疆增值税补充发票20张，共计166075元，2017年9月26日生成。用以证明宋海斌缴纳2016年11月15日至2018年1月14日期间租金，宋海斌是按照合同约定以实际开业时间为准给领先超市公司交纳租金，领先超市公司于2017年9月26日一次性向宋海斌开出这20张票据，同时证实宋海斌不存在拖欠租金问题，如存在拖欠领先超市公司会要求缴纳租金或者通知，可以反映领先超市公司不让宋海斌使用场地。领先超市公司对该组证据的真实性合法性认可，所要证明问题不认可，宋海斌是于2016年4月26日分两次向我方缴纳场地使用费合计183038元，发票是后补的，故该组证据是之前2018年4月份缴纳那笔。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六：增值税补充发票9张。用以证明虽然是消防验收不合格断电断水导致宋海斌无法营业，但宋海斌还是如期缴纳租金，即使领先超市公司出具合同解除通知书，如宋海斌存在拖欠租金情况，领先超市公司不会给宋海斌出具票据。领先超市公司认为该组证据是补开的发票，对应宋海斌2017年10月和2018年2月向我方缴纳场地使用费，是上述18万多租金交纳后交的。本院对该组证据真实性予以确认。证据七：设计费收款收据。用以证明宋海斌缴纳设计费，因为领先超市公司违约导致合同无法履行导致宋海斌产生损失，应当由宋海斌进行补偿。领先超市公司对真实性、关联性、合法性均不认可，虽然是原件但是不是后补的其不清楚，且与本案显示不出关联。本院认为，该收据系原件，真实性本院予以确认。证据八：1．收银系统收款收据、2．电话机票据、3、开水器票据。用以证明宋海斌购买上述物品产生费用，因领先超市公司原因导致上述物品无法使用。被告（反诉原告）对真实性、关联性、合法性不认可。虽然是原件，上面没有印章，不清楚与本案是否有关。本院认为，该组证据系原件，真实性予以确认，关联性有争议，暂不确认。证据九：税票。用以证明宋海斌作为个体户缴纳营业税，宋海斌纯收入100元/天。领先超市公司对该证据的真实性、关联性不认可，无法推定纯收入一天100元。本院认为，该税票系税务部门出具，本院对真实性予以确认，关联性暂不确认。证据十：水电费票据4张。用以证明宋海斌已经提前预交3600元水电费。领先超市公司对该组证据真实性认可，金额是2018年4月4日、2018年4月25日，至于实际情况要到现场去核实。本院对该组证据的真实性予以确认。证据十一：《临时查封决定书》，新市区消防大队出具。用以证明所租赁房屋不符合消防要求，导致其无法营业。领先超市公司认为，其需核实。领先超市公司未在本院限定时间提交意见，对该证据的真实性，本院予以确认。证据十二：照片复印件1张。证明领先超市公司将其租赁的房屋擅自出租。领先超市公司认为照片模糊无法确认与本案有关。本院对该证据的真实性予以确认。证据十三：《解除合同通知书回复》。用以证明2018年4月25日领先超市公司以拖欠租金为由给宋海斌下发合同解除通知书，宋海斌对此不认可，是因为领先超市公司原因导致合同无法继续履行，该回复是在社区交付给领先超市公司的。领先超市公司认为其确实向对方发出过解除通知但未收到该回复。本院对该证据的真实性予以确认，关联性存在争议，暂不确认。领先超市公司提供以下证据：证据一、《建设工程消防验收意见书》复印件，由乌鲁木齐市消防支队开具，2015年9月14日生成。用以证明租赁房屋土建工程消防验收合格。宋海斌对该证据的真实性认可，关联性不认可，反映只是工程土建合格，与消防无关，2018年4月28日之前，领先超市公司店铺消防验收一直未通过。证据二、《建设工程消防验收意见书》，乌鲁木齐市消防支队出具，2018年11月8日形成。用以证明“澳龙广场”负一楼装修工程验收合格。宋海斌对该证据的真实性认可，在签订合同之前领先超市公司承诺承租场地消防及各种设施都是合格的，宋海斌才租赁该场地，在合同履行过程中因为消防原因导致宋海斌无法营业，领先超市公司于2018年10月8日才取得消防验收。证据三、租赁场所平面布局图打印件。用以证明消防改造未破坏租赁场所布局、结构等。对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可，是领先超市公司单方面的证据，其无法确认真实。因宋海斌对该证据的真实性持有异议，本院暂不确认。证据四、照片打印件三张。用以证明涉案店面门上有两把锁，门内保持原状，未变动。宋海斌对该组证据的真实性、关联性不认可，没有时间，无法确认。因宋海斌对该证据的真实性持有异议，本院暂不确认。证据五：《租赁合同》复印件，2016年6月18日双方签订。用以证明合同是根据合同条款约定的情形来解除的。宋海斌对该证据的真实性认可，合同虽然约定时间，但是实际履行时间是以开工时间为准，宋海斌在此之前就缴纳租金，已经突破了合同里面的内容，宋海斌不存在拖欠租金违约事实。证据六、宋海斌出具的收据四份，票号金额分别为0024534（2016年11月30日出具、金额为82038元）、0009442（2017年10月13日出具、金额为41518.75元）、0010416（48438.54元）、0010438（41518.75元）。用以证明，宋海斌共缴纳4笔场地使用费合计214514.04元（不含押金和质量保证金）。宋海斌对该组证据的真实性予以确认，但其实际缴纳金额为256032元，有领先超市公司出具的发票证明。本院对该组证据的真实性予以确认。证据七、2016年4月票号为0024535金额为10万元的收据、2016年12月7日退铺申请和2017年1月11日金额为99974.00元的中国农业银行转账支票存根。用以证明：2017年9月26日其公司出具发票时，当时宋海斌只在2016年11月30日交纳租金82038元，财务部门看到宋海斌还在2016年4月交纳过10万元意向金，总额182038元，故先按合同约定的一年租金额166075元开具了发票，根据此后实际交纳金额在以后开具发票时再调整，2017年10月13日宋海斌交纳41518.75元后，除去10万元意向金，实际第一年租金宋海斌还欠租金42518.25元。2017年1月11日，10万元意向金退回宋海斌（扣除部分手续费后实际退回99974元），宋海斌此后又交纳两笔计89956.58元，但财务在2018年6月1日再次出具收据时，未注意10万元意向金已退回的情况，未做相应处理，故宋海斌实际交纳租金金额为214514.04元，发票金额比宋海斌实际付款金额多41518元。宋海斌认为，其向领先超市公司交纳10万元意向金属实，但是在本案合同签订前订购另一店铺的意向金，与本案无关。意向金退回申请和支票存根均无宋海斌签名，是否收到需核实，但与本案无关。领先超市提供的退铺申请和支票存根表明其财务不完善，其向领先超市公司支付现金或转账，有些财务并不出具收据，而发票时实际支付多少租金，就开具多少，故其实际付款就是发票的金额。本院对该组证据真实性予以确认，对关联性暂不确认。根据审查确认的证据和庭审调查，本院认定事实如下：2016年6月，宋海斌（乙方）与领先超市公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定以下主要内容：租赁场地坐落于乌鲁木齐市××路，建筑面积130平方米，甲方将该商铺租赁给乙方商业经营，乙方餐饮经营品牌为“老记潼关肉夹馍”；乙方承租场地租赁期限为3年，自2016年7月8日起至2019年7月7日（以实际开业为准）；场地租赁费标准为每天每平方米3.5元，每月为13839.58元，每年为166075元，自2018年7月8日起每1年调整一次，每次在上年基础上递增5%；第一次缴纳的租金为83038元，在合同签订之日起3日内缴纳，一年以上合同租期的，第二年租金乙方需提前2个月向甲方缴纳，未依约交付租金，逾期一天，乙方自愿承担实欠租金总额的3%的滞纳金，若超出15天仍未能缴纳租金即表示乙方自愿放弃租赁使用权，甲方可无条件收回商铺，乙方同时自愿放弃所缴纳质量保证金的追诉权；合同履行期间，乙方在实际经营过程中发生的电费、水费、燃气费、商品质量检测费等费用，应由乙方承担，水费按7元/平方米/月，电费按1.2元/平方米/月收取，甲方将按照每月实际发生数额向乙方收取，在相关部门出缴费单一周内缴纳完毕，暖气费按22元/平方米/年收取按年度缴纳，在相关部门出缴费单一周内缴纳完毕；乙方于本合同签订后7日内，一次性支付甲方质量保证金10000元，乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应质量保证金以获得补偿，合同期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营及超面积经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除合同并扣留全部质量保证金作为违约金，合同期满或因其他非甲方过错而致使合同解除时，甲方将暂留乙方质量保证金作为乙方在合同期间所售商品的质量保证金，在乙方撤场且其销售的各种服务或商品卡承诺的有效期限届满日起3个月后，其已销售商品或服务如无顾客质量投诉或退换货情况，同时乙方无任何欠付甲方费用，甲方将无息退还质量保证金；乙方在签订本合同后五个工作日向甲方支付装修押金5000元；乙方自行装修租赁场地的，应于2016年7月19日前完成设计装修工程，逾期甲方有权按每日1000元（收取）违约金，造成场地内部设施、设备及公共设施的损坏、损失，乙方如拒绝赔偿，甲方有权在质量保证金中直接扣除；若应乙方违反有关规定而受到相关部门查处，甲方有权单方决定提前解除本合同并扣留全部质量保证金；乙方逾期交纳租金15日以上，甲方有权单方面提前解除本合同，并有权将质量保证金抵作乙方应交的场地租赁费和违约金；本合同期满未能续约或提前解除等原因终止的，乙方应于本合同终止后当日内租赁场地及甲方提供的配套设备、设施以良好、适租的状态交还甲方，并撤走全部物品，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，对于交还期届满仍滞留在租赁场地内的物品，均视为乙方放弃相应的所有权，甲方有权任意处置并且不需对乙方做任何补偿，由于甲方处置前述乙方滞留物品产生费用应当由乙方承担，并可由甲方在质量保证金中直接扣除。宋海斌于2016年4月15日向领先超市公司交纳质量保证金10000元，于2016年6月18日向领先超市公司交纳出入证押金500元、装修押金5000元。2017年9月26日，领先超市公司开具疆增值税补充发票20张，金额共计166075元（即合同约定的第一年租金的金额）；2018年6月1日，领先超市公司开具疆增值税补充发票9张，金额共计89957.25元。2018年2月28日、4月4日、4月25日、5月16日，宋海斌向领先超市公司共交纳电费3600元。2016年9月9日案涉商铺开业。2018年3月10日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区消防大队向领先超市公司出具乌新公消封字（2018）第0044号临时查封决定书，认为“澳龙广场”商业及商务综合楼地下一层部分防火分区安全出口数量不足，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，决定予以临时查封，查封期限自2018年3月9日21时至2018年4月8日21时。原告经营场地属于查封范围。2018年11月8日，乌鲁木齐市公安消防支队出具乌公消验字［2018］第0162号《建设工程消防验收意见书》，确认“领先超市乌鲁木齐澳龙广场店内装修改造工程”消防验收合格，此次装修层数为地下一层，装修面积20887.29平方米，使用性质为超市、商场、餐厅）。另领先超市公司提供的2015年《乌鲁木齐市公安消防支队建设工程消防验收意见书》关于“澳龙广场”商业及商务办公综合楼建设工程消防验收合格意见，载明：验收部分为土建工程，建筑面积为73031.69平方米。案件处理中，宋海斌申请对涉案店面装修剩余价值进行鉴定评估，本院依法委托鉴定，新疆铭鉴工程造价咨询事务所（有限公司）做出新铭鉴字［2019］新铭鉴字第015号造价鉴定意见：土建工程为4762.6元，装饰装修工程为67679.18元，安装工程为21927.32元，总价为94369.10元，其中，“鉴定涉及到的材材（料）价格有施工期间建设主管部门发布的材料价格信息计入，无材料价格信息的按宋海斌提供的票据价格计入”，根据宋海斌提供票据价格计入的有：门头字、脸谱加工制作费用8380.00元，背景墙画喷绘、灯箱制作安装费用3900元，型材门制作安装费用1700元。本院庭后对票据相关出具人进行询问属实。2019年9月4日、2020年3月17日双方两次进行交接，2020年3月17日交接后被告收回店铺。经双方确认，水电卡剩余金额为545.01元（水478.17元+66.84元）。本院认为，针对本案双方本、反诉诉求的争议能否成立，认定如下：关于本诉部分。一、合同解除问题。宋海斌主张解除涉案租赁合同，领先超市公司庭审中同意解除，因该合同现已过约定的履行期限自行终止，无需进行解除，故对原告的该诉求，本院不予支持。双方认可领先超市在2018年4月向宋海斌送达过解除合同通知，宋海斌陈述当时已告知对方不同意解除，本院认为，综合本案合同履行情况，尚不能确认领先超市公司享有单方解除权，宋海斌亦明确当时不同意解除，对合同已解除的事实不予确认。二、装修损失问题。1．《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。本案中，根据双方提供的证据和庭审调查，宋海斌与领先超市公司于2016年6月签订租赁合同，在将租赁房屋装修后经营餐饮，于2016年9月9日开业，从现场情况看，其店铺两侧均开有出入门，但营业至2018年时因不符合消防要求，领先超市公司进行消防改造，在一侧门砌防火墙，对此，领先超市作为出租人对于其管理场所消防问题依据上述法律规定负有责任。消防改造完成后，从现场情况看，对店铺采光和客流确会产生较大影响，综合上述情况，依据上述法律规定，领先超市应赔偿宋海斌装修残值损失。2．关于装修残值金额的确定。鉴定意见为94369.10元，领先超市提出鉴定部分金额根据宋海斌单方提供票据确定以及鉴定金额未考虑折旧。根据鉴定意见中“有关说明事项”，有主管部门发布的价格信息的依据价格信息计入，没有的依据宋海斌提供的材料票据价格计入，涉及采用单方数据脸谱加工制作费用8380.00元，背景墙画喷绘、灯箱制作安装费用3900.00元，型材门制作安装费用1700.00元，对此，本院认为，鉴定意见说明项中已明确没有相关部门发布价格信息的参照单方票据确定，庭后本院亦对票据出具相关人员进行询问，对该部分金额本院予以确认，装修造价为94369.10元。鉴定金额属造价金额，确未考虑折旧，本院对领先超市公司认为应予折旧的抗辩意见予以采纳。双方签订合同约定的租赁期限自2016年7月8日起至2019年7月7日，但以实际开业为准，故租赁期限应自2016年9月9日至2019年9月9日共36个月，综合本案实际情况，自消防部门出具意见的2018年3月后宋海斌实际再未营业，自2016年9月至2018年3月实际使用期限为18个月，剩余租赁期限为18个月，以此折算剩余装修价值比较合理，为47184.55元（94369.10元＊18/36＊100%）。三、关于费用退还问题。1．宋海斌主张领先超市公司退还装修押金5000元、出入押金500元，领先超市公司同意退还，本院对宋海斌的该部分主张予以支持。2．宋海斌主张领先超市公司退还质量保证金10000元，领先超市公司认为宋海斌装修违反消防要求，按合同相关条款规定属违约金故不同意退还。本院认为，合同约定的质量保证金内容主要系第三人债务或违法经营影响出租人、不服出租人管理或超范围经营等、合同解除后所售商品的质量保证等情形，领先超市公司举证不能证明存在上述情形，对质量保证金应当予以退还。3、宋海斌主张赔偿设计费5000元，本院认为，该设计费属宋海斌为经营店铺在开业前支付，属其为经营店铺自行支付的经营性支出，合同对此也无明确约定，对该部分诉求，本院不予支持。4、宋海斌主张赔偿原告停业期间的损失6000元，根据其提供的完税证明无法推定其主张的停业期间实际的盈亏及金额，对该部分主张，本院不予支持。5．退还原告提前支付的水电费3600元，经双方确认，剩余水电费金额为545.01元，本院按此金额予以支持。宋海斌主张租金返还与领先超市公司反诉主张相互对立，基于同一事实，在反诉部分一并处理。四、宋海斌主张领先超市公司赔偿收银系统2800元、电话机80元、赔偿开水器800元、赔偿监控系统安装费5100元。该部分费用项目均系可搬离的物品，双方已于2020年3月17日搬离交接，对宋海斌的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分。因双方在判决作出前已实际对案涉店铺交接完毕，无需返还，对领先超市公司主张宋海斌返还店铺的诉讼请求不予支持。领先超市公司主张宋海斌支付租金、场地使用费263008元（暂计算至2019年6月11日，要求承担至实际归还场地之日止），宋海斌认为其只实际使用了8个月，故应退还其40950元。本院认为：一、关于租金起算时间。合同相关条款约定租赁期限以实际开业为准，故租金应自实际开业起算。对此，领先超市认为当时该层商铺统一开业时间为2016年9月9日，宋海斌认可超市确实要求此日开业，且其当天也开门，但因电梯问题其直到2016年11月15日才实际开业。本院认为，宋海斌认可2016年9月9日统一开业，其当日也开门经营，其提出电梯问题影响其至2016年11月15日才开业缺乏有效证据证明，开业时间应为2016年9月9日。二、关于已付租金额。领先超市公司提供财务凭证显示其向宋海斌出具四份收据，已付租金金额214514.04元，但宋海斌提供的发票显示，领先超市公司作为销售方已向宋海斌开具256032.25元的场地租赁发票，领先超市公司认为其开具发票时出现失误导致未对一笔已退回款项进行处理，发票金额与实际付款不符，但从其提供的退款申请、收据等证据看，退回申请等均无宋海斌签名确认、10万元款项与案涉店铺无关，综合其举证情况，对领先超市公司的该部分抗辩意见本院不予采纳，对原告主张的已付款金额256032.25元，本院予以确认。三、租金负担问题。（一）关于租金标准。根据合同约定，自2018年7月8日租金标准为每年在上年基础上上浮5%，即2018年7月8日至2019年7月7日的标准为每日每平方米3.68元（3.5元+3.5元＊5%）、2019年7月8日至2019年7月7日期间标准为3.86元（3.68元+3.68元＊5%）。（二）关于租金负担。1．以上述标准计算，自2016年9月9日至2018年3月8日计545天产生租金为247975.00元（3.5元/日/平方米＊545天＊130平方米），该部分款项发生在消防改造之前，宋海斌应予支付。2．消防部门通知查封的2018年3月9日至2018年11月8日消防改造验收合格期间的244天，宋海斌实际无法营业，该部分期间产生的租金宋海斌不应支付。3．自2018年11月9日至双方实际完成交接的2020年3月17日期间的租金及占有使用费负担问题。按合同约定标准，2018年11月9日至2019年7月7日计240天按3.68元计算产生租金为114816.00元；2019年7月8日至2019年9月9日计63天按3.86元/日/平方米计算产生租金为31613.40元；2019年9月10日至2020年3月17日计189天按租赁届满前租金标准即3.86元/日/平方米计算产生占有使用费为94840.20元。以上合计为241269.60元（114816.00元+31613.40元+94840.20元）。本院认为，宋海斌因领先超市公司的消防改造导致经期间停止经营，在2018年11月8日改造完成后，从现场情况看，原本两侧通行、采光良好的店铺在一侧砌起消防墙后只能一侧通行且采光受到较大影响，从法庭调查情况看，双方当时已就合同解除发生争执，在确无法达成一致情况下应尽早协商返还房屋问题以减少损失，但双方对各自在店铺挂锁、超市方面停水停电等问题上各执一词，2019年9月双方第一次交接后，对部分设施交接问题仍存在一定争议，加之后期又受到不可抗力因素等影响，直至2020年3月17日才完成交接，综合上述情况，本院认为双方各应承担上述消防改造完成至实际交接期间50%的租金及占有使用费损失，宋海斌应承担的该期间租金及占有使用费损失120634.80元（241269.60元＊50%）。综上理由，对宋海斌主张领先超市公司返还租金40950元的诉讼请求本院不予支持，宋海斌应向领先超市公司支付租金及占有使用费112577.45元（247975.00元+120634.80元-已付款256032.25元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）宋海斌装修损失47184.55元；二、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌质量保证金10000元；三、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌装修押金5000元；四、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌出入证押金500元；五、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌水电费545.01元；六、驳回原告（反诉被告）宋海斌其他诉讼请求；七、原告（反诉被告）宋海斌于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司支付租金及场地占有使用费112577.45元；八、驳回被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司的其他反诉请求。以上金额相互折抵，原告（反诉被告）宋海斌给付被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司49347.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉确认给付金额63229.56元占起诉金额174199.10元的36.30%，本诉案件受理费3783.98元，原告（反诉被告）已预交，由原告（反诉被告）负担63.70%即2410.40元，由被告（反诉原告）负担36.30%即1373.58元。反诉确认给付金额112577.45元占反诉诉讼金额263008.00元的42.80%，反诉案件受理费2622.56元，被告（反诉原告）已预交，由被告（反诉原告）负担57.20%即1500.10元，原告（反诉被告）负担42.80%即1122.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审  判  长   许晋江人民 陪 审员   刘亚英人民 陪 审员   孟丽敏二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 四 日书  记  员   李嘉锐