辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10315号原告：孟凡莹，女，汉族，1989年6月13日生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：许晓岑，系辽宁民同律师事务所律师。被告：刘雪娇，女，汉族，1982年1月16日生，住所辽宁省大连市甘井子区。第三人：陈进有，男，汉族，1957年5月9日生，住所辽宁省大连市甘井子区。原告孟凡莹（以下简称“原告”）与被告刘雪娇（以下简称“被告”）、第三人陈进有（以下简称“第三人”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年8月27日起诉请求被告退还2018年8月25日至2018年12月11日的租金10652元及押金3000元，后本院作出（2018）辽0211民初8803号民事判决：一、于本判决生效后十日内，被告刘雪娇退还给原告孟凡莹押金3000元。二、驳回原告其他诉讼请求。后原告不服提出上诉，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终4362号民事裁定书，以“孟凡莹对其主张提交了‘陈进有’于2018年8月25日签署的房屋租赁合同、‘陈进有’出具的收据，并且在二审中还提交了一份由‘陈进有’出具的表示‘其与刘雪娇之间的房屋租赁合同于2018年8月24日解除’的说明；刘雪娇亦对其所称刘艳霞同意转租的主张，提交了电话录音。本案双方对上述证据各不认可。因上述证据涉及原房主刘艳霞、现房主陈进有，其真实性有待二人进行核实；另外，刘艳霞、陈进有对刘雪娇转租案涉房屋是否知情或追认，陈进有与孟凡莹是否另行签订租赁合同并收取租金、刘雪娇与刘艳霞签署的房屋租赁协议是否已经解除等问题，影响本案的事实认定。本案的处理结果与刘艳霞、陈进有存在法律上的利害关系，一审法院应追加其二人作为第三人参加本案诉讼，然后再行处理本案”为由，裁定：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初8803号民事判决；二、本案发回大连市甘井子区人民法院重审。本案重审后依上述裁定书内容拟通知陈进有、刘艳霞作为第三人参加诉讼，后本院联系到陈进有并通知其作为第三人参加本案诉讼，陈进有亦对案涉房屋租赁事宜作出陈述。但本院按照刘艳霞的户籍地，被告提供的联系方式通知刘艳霞参加诉讼未果，原、被告及第三人亦均无刘艳霞的其他联系方式，故无法通知其作为第三人参加诉讼对案涉事实予以陈述。后本院于2019年10月15日公开开庭对本案进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许晓岑律师、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年11月12日签订房屋租赁合同，租期一年，年租金36000元，押金3000元。原告通过张晓蕊的微信向被告转账支付了款项。被告承诺，原房主即陈进有、刘艳霞知情其转租事宜，并称其与房东间存在亲属关系。原告自始未见过房主，也信任被告。2018年8月25日第三人找到并告知原告对转租事宜不知情，并要求原告立即搬离出租屋或当日与第三人重新签订房屋租赁合同并支付租金。原告迫于无奈向第三人支付租金并与房东重新签订租赁合同。后原告向被告索要之前支付的房屋租金10652元被拒，故提起诉讼。原告重审时变更诉请为：1、被告承担原告因本纠纷而产生的一切诉讼费用，包括但不限于律师费5700元、诉讼费；2、被告返还房屋租金10652元及利息157元（自2018年8月25日起暂计算至2019年8月28日止）、押金3000元；3、被告承担因其违约责任而给原告造成的房屋租赁费用增加的财产损失770元（从2018年8月25日至2018年12月11日期间增加的房屋租赁费）。被告辩称，押金3000元可以返还，不同意原告的其他诉讼请求。我系与原房主刘艳霞签订的合同，我不了解第三人的身份，之后我知道刘艳霞与陈进有是夫妻。2018年8月25日至2018年12月11日期间，我和原告间存在租赁合同，同样与原房主之间也存在租赁合同。第三人陈述：案涉房屋原是我与刘艳霞的夫妻共同财产。后通过离婚诉讼，案涉房屋归我个人所有。我与刘艳霞沟通过，其表示案涉房屋2018年8月租期截止。原租客的房租也交到2018年8月底。刘艳霞让我自行处理案涉房屋，她不再管了。后来我到房屋见到租客张晓蕊，并跟她介绍了房子的情况，表示如果要继续使用房屋，需重新签订合同并交纳租金。张晓蕊称房租已经交付，但我说与我无关。后来我与张晓蕊签订了合同，租期从2018年8月25日到2020年8月26日，半年租金为20000元。张晓蕊也按期交了房租。我与原告并没有打过交道，我一直是通过张晓蕊进行沟通。张晓蕊与一个女生合租我的房屋，但没跟我介绍过具体姓名。我从未与被告有任何联系，其与刘艳霞之间的合同情况，我完全不知情。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2015年8月23日与案外人刘艳霞签订《租赁合同》租赁位于大连市甘井子区房屋，租期自2015年8月25日至2020年8月24日，租金为季付。被告称其自2018年8月25日后的租金并未向刘艳霞支付，因刘艳霞告知其正在进行离婚诉讼处理案涉房屋，暂时不收取房租，还回避解决问题。2017年11月12日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定被告将自己租赁案涉房屋转租给原告，租期为2017年12月11日至2018年12月11日，租金每个月3000元，另付押金3000元。对于押金的退还，合同约定：如租赁期满，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。合同另约定：在租赁期内，甲、乙双方如有一方需解除协议的，须同等条件赔偿另一方经济损失，双方都以一个月租金作为违约金赔偿给对方。原、被告均认可原告已向被告支付租期内的租金及押金共计39000元。原告提供案外人张晓蕊与第三人就案涉房屋于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》，租期自2018年8月25日至2020年8月26日，半年租金为20000元，提前一个月支付房款。原告称系其与张晓蕊合伙经营故共同租赁房屋，庭审时，原告提交该份《房屋租赁合同》原件及第三人出具收到租金20000元的收条原件。案涉房屋原登记在刘艳霞名下，后于2018年1月登记为第三人单独所有。本院认为，原、被告间纠纷源起于案涉房屋所有权在被告与案外人刘艳霞的租期内发生变更，出租人刘艳霞不再为案涉房屋的所有权人，而第三人作为新的所有人并不认可刘艳霞与被告间的租赁合同，致使被告丧失了对案涉房屋的使用权利进而导致其无法继续履行与原告间的转租合同。而本案需要根据合同相对性来判定在不同合同关系项下的当事人的权利、义务。被告虽将案涉房屋转租原告，但在2018年8月25日前，出租人刘艳霞并未提出相应异议，且根据被告提供其与刘艳霞间的租赁合同记载其租期至2020年8月24日，故对于被告是否经过刘艳霞同意而转租房屋并不是其原、被告间合同无法继续履行的焦点所在。而当案涉房屋的权属变更后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”故被告应向第三人主张继续履行其与刘艳霞间的租赁合同以使其与原告的租赁合同得以继续有效。但被告并未向刘艳霞或第三人交付2018年8月25日后的租金，且被告亦提交其与刘艳霞的录音并称刘艳霞告知其案涉房屋权属因离婚诉讼中拒收租金且第三人不同意继续履行其与刘艳霞间的合同，故被告系知悉房屋权属变化事宜及原、被告合同存在无法继续履行的风险，但被告并未采取任何积极措施，现被告与刘艳霞的租赁合同是否解除、如何履行，被告均系采取放任的态度。而原告（案外人张晓蕊）系在第三人明确不认可与被告的租赁合同的情况下与第三人于2018年8月25日另行签订《房屋租赁合同》，并于2018年8月27日提起诉讼向被告主张返还2018年8月25日的租金，故原告虽然并未提出解除合同的诉请，但其主张返还预付的2018年8月25日至2018年12月11日租金10652元及押金3000元系基于被告已无法继续履行提供案涉房屋义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付利息157元及房屋租赁费用增加的财产损失770元，本院认为，被告未能保证在与原告间的租赁合同租期内对案涉房屋享有处分权利而致合同无法继续履行构成违约，现合同约定违约责任为一个月的租金3000元，原告按照上述利息及租金损失主张有事实依据，本院予以支持。关于被告是否因第三人或刘艳霞的行为而产生对原告的违约行为，系被告与刘艳霞间合同项下的权利义务关系。关于原告主张律师费用5700元，该部分不应视为被告因其违约行为可预见的损失，亦没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘雪娇于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孟凡莹预交的2018年8月25日至2018年12月11日的租金10652元及押金3000元。二、被告刘雪娇于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孟凡莹损失927元（利息损失157元、租金损失770元）。如果被告刘雪娇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孟凡莹的其他诉讼请求。案件受理费296元（原告按照诉请标的20279元及普通程序预交），按照原告诉请支持比例，由原告自行承担83元，由被告刘雪娇承担213元并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  刘精华人民陪审员  张晓青二〇二〇年四月二十日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。