河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫12民终381号上诉人(原审被告):刘泽兴,男,汉族,1985年11月24日,住河南省卢氏县。被上诉人（原审原告）：卢氏县泰祥物业管理有限责任公司，住所地河南省卢氏县新建路南段游客服务中心四楼。法定代表人：张六安，系该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，女，系该公司员工。上诉人刘泽兴与被上诉人卢氏县泰祥物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2019）豫1224民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘泽兴，被上诉人卢氏县泰祥物业管理有限责任公司委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘泽兴提起上诉请求：撤销卢氏县人民法院（2019）豫1224民初3349号民事判决，改判上诉人不缴纳物业费、垃圾费共计936.14元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人不具有收取物业管理费的资质。被上诉人服务质量过差，没有根据业主委员会与被上诉人签订的《玉皇花园小区物业管理服务合同》提供服务，小区内存在管理混乱，道路拥挤，监控设备损坏等问题，被上诉人对上诉人房屋漏水的问题反映也置之不理，未尽到物业服务职责，待被上诉人履行完自己的义务以后，上诉人再补缴欠缴的费用。卢氏县泰祥物业管理有限责任公司答辩称：一、原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。答辩人依法取得卢氏县工行政部门核发的营业执照，依法享有物业管理资质。上诉人居住的小区是一个老旧小区，卫生脏乱，管理混乱，答辩人进驻该小区后安排了安保人员、保洁人员、安装了部分监控设备，并维修了二次加压装置，保证了小区住户的用水，已经履行了服务义务。上诉人在没有证据的情况下，以物业服务有瑕疵拒交物业费用是没有事实和法律依据的。二、上诉人作为小区业主已经实际上享受了物业服务，应按照物业服务合同的约定，向答辩人缴纳物业费。被上诉人卢氏县泰祥物业管理有限责任公司（以下简称泰祥物业公司）一审诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的2018年11月20日至2019年12月31日的物业费888.14元，垃圾清理费48元，违约金294.57元，合计1230.71元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年7月23日，在卢氏县城关镇政府的协调下，玉皇花园小区业主委员会依法成立。2018年11月，泰祥物业公司进驻该小区，并于2018年11月20日与小区业主委员会签订物业服务合同，约定由泰祥物业公司为该小区提供物业管理服务，期限为2018年11月20日至2021年11月19日，物业费从服务合同签订之日起算，收费标准为0.55元每月每平方米，费用按业主的房屋建筑面积缴纳，每年一次性收取，如业主对泰祥物业公司的服务不满意，可以提出合理化的意见和建议，但是不得拒交物业费。合同签订后，泰祥物业公司即按照合同约定对玉皇花园小区进行物业管理服务。本案被告刘泽兴于2018年11月20日入住玉皇花园小区，其住宅面积为121.14平方米，但刘泽兴至今未向泰祥物业公司缴纳物业费、垃圾清理费。泰祥物业公司通过张贴公告、上门催收、电话催收等方式进行催要均未果，故向法院提起诉讼。一审法院查明事实：2018年11月20日，玉皇花园业主委员会与泰祥物业公司签订《玉皇花园小区物业管理服务合同》，合同约定由泰祥物业公司为玉皇花园小区提供物业管理服务，具体负责物业共用部分的维护和管理，共用设施设备的运行、保养、维护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆进出管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理，物业档案资料管理等；服务费用包括物业服务费、垃圾处理费等，具体为住宅物业服务费为0.55元每月每平方米，垃圾费为4元每月每户；业主应于泰祥物业公司通知（并报经业委会同意）之日起交纳物业服务费、垃圾费等；业主委员会、业主或物业使用人违反约定未在规定时间内足额交纳物业服务费用和其他费用的，应按欠费金额每逾期一日向泰祥物业公司支付2‰的违约金。2018年5月18日刘泽兴与奚良波签订购买合同，购买玉皇花园3号楼三单元四楼西房屋一套以及20号车库，房屋建筑面积为121.14平方米。作为该小区业主未交纳2019年物业费（2018年11月20日至2019年11月20日）888.14元、垃圾处理费48元，共计936.14元。经泰祥物业公司公司多次催收后，刘泽兴仍未按期交纳，泰祥物业公司遂起诉来院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告泰祥物业公司与玉皇花园选举产生的业主委员会签订的物业服务合同是具有法律约束力的有效合同，对全体业主具有约束力。刘泽兴作为该小区业主，应按照合同约定交纳物业费，经泰祥物业公司催收后仍未交纳，根据法律规定，“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，故对原告要求被告刘泽兴承担物业费的主张予以支持。有关违约金部分，物业服务合同中双方约定过高，本院调整为年利率6%，自催告期满之日（2019年7月1日）起开始计算违约金。被告刘泽兴辩称，泰祥物业公司提供的物业服务有瑕疵，但没有提供有力证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决限被告刘泽兴于本判决生效后十日内向原告卢氏县泰祥物业管理有限公司交纳物业费、垃圾费共计936.14元，违约金按照年利率6%，自2019年7月1日起开始计算至本判决确定之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘泽兴负担。本院二审另查明，卢氏县泰祥物业管理有限责任公司成立于2012年1月4日，该公司营业执照的经营范围中包含物业管理服务与咨询。2018年11月20日玉皇花园业主委员会与泰祥物业公司签订《玉皇花园小区物业管理服务合同》中附件三《物业管理服务质量标准》对物业共用部位的维护和管理等九个方面进行了约定，其中第二项物业共用设施设备的运行、保养和管理的第4条约定“设施设备运行良好，有运行记录（不含监控）”；合同签订当天，城关镇居委会、玉皇花园业主委员会、泰祥物业公司三方还签订了一份《玉皇花园项目服务前需解决问题》，对包括公共区域公共安全问题在内的四个方面进行了约定，由三方代表人员签字。其他事实与原审一致。本院认为，泰祥物业公司作为具备物业管理服务与咨询资质的法人机构，玉皇花园业主委员会作为合法成立的小区居民自治机构，双方签订的《玉皇花园小区物业管理服务合同》对小区全体业主均有约束力。刘泽兴作为玉皇花园的业主，有享受物业公司提供服务的权利，亦有依合同交纳物业服务费的义务。泰祥物业公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。本案刘泽兴关于泰祥物业公司物业服务质量差的陈述主要体现在三个方面：一是小区内监控设备损坏，不起作用。根据合同附件三《物业管理服务质量标准》的约定，监控并不包含在泰祥物业公司设施设备运行良好的服务范围。二是刘泽兴房屋漏水，泰祥物业公司置之不理。房屋漏水根据原因不同有不同的责任主体：存在房屋质量问题，对质保期内的房屋质量问题，应当由开发商负责维修；对超过质保期的，专有部分维修所需费用，则由拥有专有部分的业主承担；共用部分的所需费用，则可以申请在专项维修资金中列支；因其他业主装修等原因导致的漏水，应当按照相邻关系向承担责任的业主主张赔偿。因此，在房屋漏水需要维修时应当根据实际情况，具体问题具体分析，物业服务公司要协助业主与开发商沟通、申请专项维修基金并组织维修、协调相邻关系等。本案刘泽兴并未明确房屋漏水的原因，亦未提供证据证明漏水的严重程度，涉案小区业主是否交纳专项维修基金双方均未提供证据，本院亦无法查明，因此，刘泽兴仅以其房屋漏水为由拒交物业费没有法律依据。三是刘泽兴关于物业服务质量差的其他方面陈述如小区内道路拥挤、僵死车多、车辆无法正常进出等，刘泽兴未提供证据证明。综上分析，根据现有证据尚不足以认定泰祥物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同约定的质量标准，亦无法认定泰祥物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，足以影响到可以酌情减少刘泽兴物业费的程度。上诉人刘泽兴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘泽兴负担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年四月二十八日法官助理茹雅宾书记员申卓玺