北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2789号上诉人（原审被告）：北京寰通源石油化工有限公司，住所地北京市昌平区南邵庄村东。法定代表人：张洪斌，董事长。委托诉讼代理人：贾梅，北京市元吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余兵国，男，1971年4月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张建平，北京时开律师事务所律师。上诉人北京寰通源石油化工有限公司（以下简称寰通源公司）因与被上诉人余兵国合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初11416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寰通源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余兵国的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。寰通源公司在签订《转让协议》时，将地租合同转交余兵国。按照地租合同的约定，余兵国在2011年8月之前应当与北京卫星建筑集团建筑材料供应分公司（以下简称卫星集团供应分公司）续签合同，寰通源公司的工作人员也提醒余兵国续签合同，但是直至2017年北京卫星建筑集团（以下简称卫星集团）主体被撤销，余兵国也未办理续签。卫星集团撤销前，余兵国开展经营的仁和鼎盛液化气站与卫星集团供应分公司一直按照原地租协议约定的价格支付场地租金，寰通源公司已经履行了合同约定的全部义务，无任何违约行为，与余兵国实际损失之间没有因果关系，寰通源公司不应赔偿余兵国所诉损失。余兵国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。余兵国向一审法院起诉请求：1.请求寰通源公司立即向余兵国返还转让费265万元；2.判令寰通源公司立即向余兵国支付赔偿金15万元；3.寰通源公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、关于案涉《转让协议》的签订及履行情况2006年4月23日，寰通源公司（甲方）与余兵国（乙方）签订《转让协议》。该协议的主要内容为，甲方将下属位于昌平区南郝庄村东、寰通源公司液化气供应站，液化气站以265万元价格转让给乙方，双方约定于2006年4月23日成交并办理相关交接手续；甲方承担的义务和责任有：1.甲方负责将该转让的液化气站固定资产及合法经营手续转交给乙方（有关经营手续今年底前变更完毕）。2.负责将站内所有固定资产、设备配送车辆、现有钢瓶配件等一次性交给乙方。3.交接之日以前的债权、债务及房屋地租等一切费用全部由甲方自行承担。4.负责将地租合同交给乙方，并保证现合同内容不变且行之有效。5.交接之日起，液化气站所有发生的一切与法律、法规及安全有关的法律责任与甲方无关，乙方自行承担。如因甲方上述原告造成乙方不能正常经营，甲方应在60日内补齐有关手续，届时不能补齐，甲方无条件三日内退还乙方转让费，并赔偿乙方的各项损失15万元整；乙方承担并承担甲方与原有土地出租单位的合同及一切义务及责任，乙方按土地租用协议的约定，支付土地租金给甲方，由甲方交给土地方；该协议还约定了其他内容。上述《转让协议》当中所指的“地租合同”系北京市六寰石油化工有限公司（乙方、以下简称六寰公司）与卫星集团供应分公司（甲方）于1996年8月8日签订的《协议书》。该协议约定，甲方自有坐落在昌平县南郝庄村之闲置院落一处，提供给乙方作为液化气生产经营、生活及办公场所；场地位于昌平县昌平镇南邵庄村东，现为甲方公司院内；占地面积约5280平方米（以实际测量为准），其中简易库棚二座约600平方米，平房10间约150平方米；使用时间暂定30年（每15年一签，没有特殊原因甲方不准拒签此协议，并由甲方上级主管单位盖章保证）即自1996年9月6日至2026年9月6日止;场地使用费每年7万元，第一年至第五年不变，从第六年每年增加3000元，即第六年73000元，第七年为76000元，以此类推；费用支付时间，第一年为正式进驻之日起先付给50％，三个月后再付50％，第二年以后每年（空白）月份一次付清；北京市昌平县建筑工程公司作为甲方上级主管单位在该协议上盖章。上述《转让协议》签订后，寰通源公司将案涉液化气供应站固定资产已经交付余兵国，并将《北京市气瓶充装许可证》和《燃气经营许可证》（合法经营手续）的持有人变更至北京仁和鼎盛燃气有限公司（以下简称仁和鼎盛公司）名下。关于土地租金的支付方式。双方庭审中均陈述，最初余兵国向寰通源公司交纳租金，由寰通源公司代为交给出租方，后期余兵国有直接向出租方交纳过租金。余兵国提交了寰通源公司员工分别于2008年10月12日、2013年3月5日出具的收取租金《收条》和《收据》。二、本诉的形成过程2018年1月27日，南郝庄村股份经济合作社、南郝庄村党支部、南郝庄村民委员会联合发出《公告》，内容为南郝庄村将位于村南场地13.7亩，于2008年1月1日承租给北京市昌平一建建筑有限责任公司（以下简称昌平一建公司），年租金14万元，合同期限2008年1月1日至2017年12月31日，现该合同已到期，南郝庄村党支部、村委会、股份经济合作社于2018年1月18日召开股东代表会，为增加村级财政收入，根据当前形势，研究决定将此场地继续出租，年租金42万元，合同期限3年，采取一年一签，只能维持现状，不能建设违建……公告期2018年1月27日至2018年2月1日。2018年2月6日，北京市昌平区城南街道南郝庄村股份经济合作社（出租方、甲方）与余汉林（承租方、乙方）签订《农村集体出租土地合同》。该合同约定，乙方租赁甲方位于南郝庄村1队原一建公司院，土地类型为建设；租赁期限共3年，自2018年2月6日至2019年2月5日；每年租金42万元，租赁3年。共计126万元。2018年2月26日，余汉林向南郝庄村股份经济合作社交纳2018年2月6日至2019年2月5日租金42万元。仁和鼎盛公司出具《证明》，证明余兵国和余汉林均为仁和鼎盛公司的股东，余汉林系代表公司与南郝庄村股份经济合作社签订的《农村集体出租土地合同》。余兵国于2018年7月2日提起本诉，主张寰通源公司应当按照原地租合同继续续签地租合同，但是在2018年2月，涉案场地被第三方收回，无法履行原地租合同，寰通源公司未尽到合同约定的义务，另外，双方之间转让实际最重要的是经营场所，寰通源公司应当合同约定承担违约责任，支付全部违约金。三、关于案涉液化气站的经营场所经该院与南郝庄村民委员会核实，1998年6月26日，昌平一建公司（甲方）与南郝庄村民委员会（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用甲方土地12亩，位于南郝庄、东至商业网店库房西墙，西至南北小道，南至马路，北至村民菜地；租期15年，从1993年1月1日至2007年12月30日；乙方已付租金20万元，自此协议生效后乙方再付租金12万元给甲方，直至租期届满。2007年11月30日，南郝庄村民委员会（出租方、甲方）与昌平一建公司（承租方、乙方）签订《房屋及场地租赁合同》。该合同约定，甲方将其所属的坐落在南郝庄内的土地13.7亩、房屋租赁给乙方；租赁期限自2008年1月1日至2017年12月31日止；租金每年度14万元；年度租金按年缴纳，即合同生效之日，乙方将租金一次性付给甲方。四．关于寰通源公司的情况1996年9月6日，北京市六寰石油化工有限公司（乙方）与北京市昌平县经济协作办公室（甲方）签订《合作协议》，该协议的主要内容为，双方就共同在昌平县境内联合成立“石油化工产品供销中心”一事，达成协议；合作企业名称为北京市昌龙石化产品供销中心，注册地址为昌平县昌平镇南郝庄村东，企业性质集体企业，注册资金50万元，法人代表张洪斌；合作期限30年；甲方的责任和义务有为合作企业提供生产、生活、经营场所及水电设施……合作企业由乙方全权承包经营，年终决算时，不论企业是盈利亦或是亏损，乙方每年固定向甲方交纳一定数额的管理费用，具体为第一年（即1997年末）交七万元，第二年（即1998年末）交七万元，第三年开始，每年交纳10万元，该协议还约定了其他内容。1996年10月，北京市六寰石油化工有限公司作为投资单位申请设立北京昌龙石化产品供销中心，地址为昌平昌平镇南郝庄村东。卫星集团供应分公司在《住所（经营场所）使用证明》中产权单位证明处盖章，证明本房产产权卫星集团建筑供应分公司所有，同意将150㎡以无偿方式提供给北京昌平石化供销中心使用，期限为10年；北京市昌平县建筑公司在证明单位处盖章。北京昌龙石化产品供销中心于1996年11月7日正式设立，于2001年4月6日，企业名称变更为寰通源公司。一审庭审过程中，双方均陈述，265万元转让费当中并未区分固定资产和经营手续的各自费用。余兵国陈述，其诉讼请求当中的265万元和15万元均属于违约金。寰通源公司陈述，2011年左右，寰通源公司员工提醒过余兵国续签合同，余兵国对该陈述不予认可，认为续签义务人系寰通源公司。一审法院认为，余兵国与寰通源公司签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以认可。双方均应按约定履行各自义务。本案的首要争议焦点为寰通源公司是否存在违约。对此，余兵国主张寰通源公司有义务确保租赁关系延续到2026年；寰通源公司主张其已经履行完《转让协议》的全部合同义务，地租合同明确约定十五年一续签，余兵国应当负有续签义务。该院认为，根据双方当事人的诉辩情况，判断寰通源公司是否存在违约行为，主要在于对于《转让协议》约定的寰通源公司责任与义务中“负责将地租合同交给乙方，并保证现合同内容不变且行之有效”的理解。《中华人民共和国合同法》第125条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”具体到本案，首先，对于地租合同中约定的内容，余兵国应当明确知晓，根据地租合同的约定，租赁期限“暂定”为三十年，而非“确定”为三十年，第一阶段十五年到期后，租赁关系是否延续取决于原出租方是否同意续签，故租赁关系存在因无法续签而在2011年即终止的可能，对此余兵国应当有充分预期，质言之，租赁关系能否延续至2026年本身处于不确定状态，且余兵国对此明确知晓，因此不能认定寰通源公司负有确保租赁关系延续到2026年的合同义务。其次，寰通源公司作为地租合同的签订方，应当“保证现合同内容不变且行之有效”，虽然寰通源公司无法确保租赁关系能够延续到2026年，但根据双方订立合同的目的以及诚实信用原则，寰通源公司应当尽可能地促成地租合同的续签从而最大限度的保障合同相对方余兵国的利益，余兵国对于寰通源公司积极主张续签地租合同具有期待利益；寰通源公司主张地租合同的续签应当由余兵国负责，对此该院认为，寰通源公司是地租合同的缔约主体，且其将租赁权益转让给余兵国并未经过原出租方的明确同意，由余兵国承担续签责任既没有现实可能性也没有明确的合同依据，该院对此不予采信。综合以上论述，应当认定寰通源公司对于向原出租方主张续签具有合同义务，但对于续签的结果以及确保租赁关系持续到2026年没有合同义务；寰通源公司没有在第一阶段十五年租赁期限届满后向原出租方主张续签租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。对于违约责任的确定，余兵国主张寰通源公司应当按照合同约定退还全部转让款并赔偿15万元。对此该院认为，首先，根据寰通源公司的合同义务，寰通源公司对于地租合同能否续签成功没有担保责任，在第一阶段十五年租期届满后，租金变化本身处于不确定的状态，因此不能将租金增幅部分确定为余兵国的实际损失。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，余兵国的信赖利益仅限定在寰通源公司积极进行续签磋商的行为，而非续签成功的结果，从涉案土地目前的租金价格来看，寰通源公司按照地租合同的约定与卫星集团供应分公司继续签订的可能性很小；另一方面，寰通源公司《转让协议》中的主要合同义务是设备的交付、证照的变更，积极进行续签磋商仅为次要合同义务；再一方面，寰通源公司虽然未完全履行合同义务，但其并不存在明显恶意，且没有导致合同目的在根本上无法实现。综合以上各方面考量，结合转让款的金额，根据公平原则以及诚实信用原则，该院酌定寰通源公司支付余兵国违约金30万元。关于寰通源公司主张余兵国起诉超出诉讼时效的答辩意见。该院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案案外人于2018年1月发出收回土地的公告，诉讼时效的起始日也应当自此时开始计算，因此，余兵国提起本诉时，本案并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用》第二十九之规定，判决：1.寰通源公司于判决生效后7日内支付余兵国违约金300000元；2.驳回余兵国的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为寰通源公司是否存在违约行为以及应当承担的违约责任的具体内容。本案中，双方当事人签订的《转让协议》明确约定，寰通源公司负责将地租合同交给余兵国，并保证现合同内容不变且行之有效。地租合同相应条款则约定，租赁期限暂定为三十年。余兵国主张，上述约定系对方关于租赁期限为三十年的保证，但寰通源公司则主张地租合同明确每十五年一签，所以在已经交付约定标的物后，续签的义务主体仅指余兵国。对此，本院认为，首先，余兵国在签订《转让协议》时收到了地租合同，而地租合同中明确了租赁期限“暂定”三十年，且每十五年一签。上述文字表述清晰、明确，余兵国应当有充分的预期。其次，结合《转让协议》的文字表述、合同签订背景，寰通源公司作为转租方，其应当具有帮助办理续签合同的相关义务。据已查明的事实可知，寰通源公司并未帮助办理续签合同的手续，因此，其构成违约。关于应当承担的违约责任一节。首先，寰通源公司帮助办理续签合同的义务，仅为整个《转让协议》的次要义务；其次，寰通源公司对于该义务未履行并不存在主观恶意；最后，一审法院又结合案涉土地目前的租金价格、各方当事人主张等因素，酌定违约金为30万元无误。综上所述，寰通源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京寰通源石油化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄占山审 判 员 王 晴审 判 员 杨 力二〇二〇年四月二十七日法官助理 孙 鑫书 记 员 黄晓宇-12--1-