浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终379号上诉人（原审被告）：黄亮，男，1987年3月15日出生，汉族，住平湖市。上诉人（原审被告）：顾晓利，女，1984年2月13日出生，汉族，住平湖市。两上诉人共同委托诉讼代理人：马建明、戚海燕，浙江当禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平湖市雅山贸易有限公司。住所地嘉兴市乍浦镇王家村沪杭路北侧。统一社会信用代码：91330400715441600U。法定代表人：陶卫娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭少华，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人黄亮、顾晓利为与被上诉人平湖市雅山贸易有限公司（以下简称雅山贸易公司）合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄亮、顾晓利上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅山贸易公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定黄亮作为诉讼主体错误。首先，2016年5月1日签订的《浴城经营权承包合同》中虽载明合同双方为雅山贸易公司和黄亮，但乙方和乙方落款处签字均不是黄亮本人所签。顾晓利在庭审中也陈述是其母亲陶卫娟让顾晓利代签，黄亮根本不知情。因黄亮无法做出营业执照，后面营业执照做到顾晓利名下，由顾晓利负责全部经营，陶卫娟也参与经营，从某种程度上说就是一家人共同经营，或者就是顾晓利经营，与黄亮不存在任何法律关系。黄亮不应承担责任。其次，黄亮、顾晓利是夫妻关系，但在法律责任主体上不能混为一谈。虽然黄亮对于顾晓利经营的浴城也偶尔帮忙，但夫妻共同债务是指为了满足双方共同生活所需所欠的债务，包括生活必须消费、共同经营产生的债务等。本案就是顾晓利经营浴室，经营的收入远超出夫妻共同生活开支，黄亮本身就有工作，也非夫妻共同经营。一审认定本案属于夫妻共同债务不符合实际情况和法律规定。二、一审判决支付全部租赁费60万元错误。首先，2017年12月1日涉案租赁房屋从雅山贸易公司过户给顾丽霞、顾晓利，在该日后租赁房屋的所有权人为顾丽霞、顾晓利，雅山贸易公司已经丧失所有权，无权主张该时间之后的房屋租金。一审引用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”是错误的。该规定的法律效果是针对承租人，并非针对所有权人。当所有权变动后，新的所有权人依法承受租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变，出租人自动变更为新的所有权人。故2017年12月1日后《浴城经营权承包合同》的出租人应为顾晓利、顾丽霞，而非雅山贸易公司。雅山贸易公司辩称，1.合同是双方自愿签订，合法有效。黄亮、顾晓利应当支付租赁费用。2.按“买卖不破租赁”的规定，租赁关系的主体仍是雅山贸易公司和黄亮、顾晓利，且过户后的房屋权属证书原件一直由雅山贸易公司持有，顾晓利也未支付过房屋对价。3.支付租金的主体是黄亮和顾晓利。二人是夫妻关系，浴城是两人婚后共同经营。即使合同上黄亮的名字是顾晓利所签，也属于家事代理，对二人都具有约束力。合同不管是黄亮或顾晓利签字，体现的都是二人共同的意思表示，二人应共同承担法律责任。同时，根据婚姻法及司法解释的规定，婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应当按照夫妻共同债务处理。黄亮、顾晓利应承担连带责任。4.根据公平原则，黄亮、顾晓利理应支付租赁费用。雅山贸易公司是多名股东以营利为目的成立的法人，案涉房屋是公司主要资产，租赁费用是公司的重要收入来源。从2016年5月至今，黄亮、顾晓利实际使用房屋三年半有余，催讨之下从未支付租金，给公司造成了重大经济损失。请求二审维持原判。雅山贸易公司向一审法院起诉请求：判令黄亮、顾晓利支付租赁费用60万元。一审法院认定事实：平湖市乍浦雅山中路91号南侧混合结构房屋，建筑面积1203平方米的非住宅房屋，其所有权人为雅山贸易公司。2015年2月28日，黄亮、顾晓利在平湖市民政局婚姻登记处登记结婚。2016年4月27日，黄亮注册个体工商户，名称为嘉兴市港区嘉港大浴城，经营场所为乍浦镇雅山中路129号（原乍浦雅山中路91号），经营范围：洗浴服务、棋牌服务、住宿服务、按摩服务、足浴服务。2016年5月1日，雅山贸易公司作为甲方与作为乙方的黄亮签订《浴城经营权承包合同》一份，约定甲方将座落于乍浦雅山中路129南侧的嘉港大浴城经营权发包乙方经营，承包期为2016年5月1日至2019年4月30日，承包费为每年20万元，付款方式为每年的4月28日一次性付清当年租金，先付款后承包。陶卫娟在甲方代表人一栏签名，黄亮在乙方代表人处签名。2016年7月27日，黄亮注销了嘉兴市港区嘉港大浴城工商登记。2016年7月28日，顾晓利注册个体工商户，名称为嘉兴市港区黄金湾大浴城，经营场所为乍浦镇雅山中路129号（原乍浦雅山中路91号），经营范围：洗浴、棋牌、住宿、按摩服务、足浴服务。2017年12月1日，乍浦雅山中路129号房产权利人变更登记为顾丽霞、顾晓利，二人按份共有，各占50%的份额。经雅山贸易公司催讨，黄亮、顾晓利至今未付租赁期间的租赁费。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，黄亮、顾晓利未按约定支付租赁费，其行为已构成违约，故雅山贸易公司要求黄亮、顾晓利支付租赁费的诉请，予以支持。关于黄亮抗辩承包合同乙方处“黄亮”为他人代签、其不应承担责任的主张，不予采信，理由如下：首先，即使如顾晓利所述，合同上乙方“黄亮”为其所写，因黄亮、顾晓利系夫妻关系，顾晓利对黄亮有家事代理关系，结合黄亮此前不久于2016年4月27日登记设立嘉兴市港区嘉港大浴城及黄亮在庭审中自认在浴室中帮忙这一事实，一审法院确信黄亮对租赁合同是明知的，且未提出异议。其次，我国婚姻法及相关司法解释规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。依据上述规定，黄亮、顾晓利在未提出反证的情形下，应认定涉案债务为黄亮、顾晓利的共同债务。至于涉案房屋于2017年12月1日过户给顾晓利及顾丽霞这一事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，不影响双方之间的租赁关系。黄亮、顾晓利提出的抗辩意见，无相应依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：黄亮、顾晓利于判决生效后十日内支付雅山贸易公司租赁费用60万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由黄亮、顾晓利负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点，一是黄亮是否应承担合同责任；二是雅山贸易公司是否有权主张2017年12月1日以后的租金。关于争议焦点一，黄亮与顾晓利是夫妻关系。黄亮注册嘉港大浴城个体工商户后第四天，雅山贸易公司就与黄亮签订了《浴城经营权承包合同》，之后黄亮也有参与浴城的经营活动。即使顾晓利所称合同中黄亮的名字由其代签属实，鉴于当事人之间的近亲属关系，黄亮称对此根本不知情，显然难以采信。基于黄亮与顾晓利是夫妻关系，黄亮亦参与浴城经营，一审法院认定顾晓利、黄亮共同承担合同责任，符合实际情况。黄亮、顾晓利上诉认为涉案债务应由顾晓利个人承担，不予支持。关于争议焦点二，雅山贸易公司与黄亮、顾晓利签订的承包合同明确约定承包期三年，承包费每年20万元，且合同签订在浴城办理工商登记之后。黄亮、顾晓利辩称合同是办理登记需要而签订，浴城是家庭经营不需支付承包费的理由，难以采信。黄亮、顾晓利应当按约支付承包费。2017年12月1日后，涉案房屋产权变更登记至顾晓利、顾丽霞名下，原承租人顾晓利成为房屋所有权人之一。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。该规定中“不影响租赁合同的效力”是指承租人可以继续享有租赁合同规定的权利，原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继，新所有权人不得终止租赁合同或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。原所有权人已经不再享有租赁物所有权，在买卖双方没有明确约定的情况下，自然不应再取得租赁物的收益。一审法院引用上述法律规定认为黄亮、顾晓利仍应按照合同约定向雅山贸易公司支付2017年12月1日以后的租金，属于适用法律错误，应予纠正。因此，黄亮、顾晓利应支付雅山贸易公司2016年5月1日至2017年12月1日即19个月的租金316667元（200000元÷12月×19月）。综上所述，黄亮、顾晓利关于不应支付2017年12月1日以后租金的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初2846号民事判决；二、黄亮、顾晓利于本判决生效之日起十日内支付平湖市雅山贸易有限公司316667元；三、驳回平湖市雅山贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由平湖市雅山贸易有限公司负担4628元，黄亮、顾晓利负担5172元。二审案件受理费9800元，由黄亮、顾晓利负担5172元，平湖市雅山贸易有限公司负担4628元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年四月二十六日书记员 胡玉婷