湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终418号上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司衡阳分行被上诉人（原审原告）：唐碧珺被上诉人（原审被告）：衡阳宇元置业有限公司被上诉人（原审被告）：伍桂华上诉人中信银行股份有限公司衡阳分行（以下简称中信银行衡阳分行）因与被上诉人唐碧珺、衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元置业）、伍桂华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信银行衡阳分行上诉请求:撤销一审判决，改判驳回唐碧珺对中信银行衡阳分行的诉讼请求。事实和理由：中信银行衡阳分行与伍桂华签订的案涉《抵押合同》系双方真实意思表示，中信银行衡阳分行并无违反民法总则的强制性规定，该合同合法有效。中信银行衡阳分行与伍桂华根据《抵押合同》就案涉房屋办理了商品房抵押预告登记，而唐碧珺并未进行预告登记，根据物权法第十五条、第二十条规定，中信银行衡阳分行就案涉房屋抵押权构成善意取得，唐碧珺不应取得房屋优先权。唐碧珺辩称，一审判决认定案涉抵押合同部分无效、唐碧珺就案涉房屋享有优先权正确，且抵押无效不影响中信银行衡阳分行的案涉贷款本息的收回。宇元置业辩称，一审判决适用法律错误，中信银行衡阳分行就案涉房屋抵押权可以善意取得。唐碧珺向一审法院起诉请求：1.确认宇元置业与伍桂华恶意串通违法签订的虚假的《商品房买卖合同》无效；2.确认伍桂华与中信银行衡阳分行违法签订的《抵押合同》无效；3.判决唐碧珺优先取得宇元置业开发建设的衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万向城2栋1225号门面所有权；4.判令宇元置业继续履行其与唐碧珺签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》确定的义务，由宇元置业承担办证费用为唐碧珺办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万元城2栋1225号该门面的不动产权证书。一审法院认定事实：唐碧珺在衡阳市雁峰区广场路8号一层102号自有商服门面一间,建筑面积为27.49㎡,原有房屋所有权证书号为衡房权0.0号。2011年宇元置业经衡阳市政府有关部门批准,在唐碧珺原门面地段(雁峰区广场路6-10号)进行旧城改造,需拆除唐碧珺原有商铺1间。宇元置业与唐碧珺就房屋拆迁和安置补偿事宜协商达成一致意见。2011年4月27日宇元置业与唐碧珺签订《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）(以下简称《拆迁补偿协议》)，约定宇元置业于2012年11月30日前以产权调换形式在原地安置唐碧珺,安置房屋的性质为商铺,框剪结构,建筑面积30.85㎡。宇元置业向唐碧珺支付18个月的过渡费。《拆迁补偿协议》约定宇元置业同意在广场路临街商铺1031号作为产权调换安置即按建筑面积安置唐碧珺54.48㎡。《拆迁补偿协议》第三条第五款约定唐碧珺产权证、国土证由宇元置业负责办理,不收取费用。该协议还约定了其他相关内容。2011年4月28日,宇元置业与唐碧珺双方共同到衡阳市房屋拆迁管理办公室办理拆迁安置房屋备案手续。2013年4月25日,唐碧珺与宇元置业签订《宇元万向城2栋住宅楼原地安置确认单》，确认宇元置业将宇元万向城2栋1031号门面编号更改为1225号门面安置唐碧珺,建筑面积为55.15㎡，并依法确认该《安置确认单》作为《房屋拆迁补偿协议》的附件。另查明，湖南省衡州建设有限公司(以下简称衡州公司)、湖南省衡州建设有限公司一通分公司(以下简称一通分公司)与宇元置业建设工程施工合同一案诉讼中,由衡阳市中级人民法院作出(2015)衡中法民一初字第49-1号民事裁定,查封了包括宇元万向城广场路1225号门面在内的财产。在执行过程中,衡阳市中院作出(2017)湘04执125号之七执行裁定,将衡阳市雁峰区解放路121号包括宇元万向城广场路1225号门面在内的宇元万向城二期房产等204套房屋作价抵偿给一通分公司。唐碧珺依法向衡阳市中级人民法院提出执行异议。衡阳市中院经审查,认为唐碧珺的异议理由成立,于2019年7月25日依法作出(2019)湘04执异64号执行裁定书,裁定中止对宇元万向城1225号商业门面的执行。又查明，2015年9月24日宇元置业涉嫌骗取贷款一案被衡阳市公安局立案，宇元置业法定代表人汪元辉在开发建设宇元万向城项目二期工程过程中,为了解决公司流动资金紧张的问题,于2014年11月份授意并安排负责银行信贷工作的员工张明明等人和伍桂华一起，以宇元置业万向城项目商业门面作抵押，向衡阳市雁峰区农村信用合作联社、中信银行衡阳分公司提供虚假证明文件，骗取金融机构信任，以左金林、伍桂华名义从上述二家金融机构取得按揭贷款1814万元，该款全部转入宇元公司的帐户全部用于流动资金周转。其中，伍桂华和张明明于2014年11月，以伍桂华购房名义，用宇元公司万向城名义项目的1024、1022号门面和1181、1134、1075、1225号门面作抵押，分别向雁农信用社和中信银行衡阳分行提供上述六间门面的虚假首付款收据和银行POS机单据，骗得按揭贷款281万元和335万元。该案由衡阳市公安局经济犯罪侦查支队立案侦查,并移送衡阳市雁峰区人民检察院审查起诉。衡阳市雁峰区人民检察院经审查，作出雁检公诉刑不诉（2017）30号不起诉决定书。再查明，2019年7月22日,宇元置业将衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城广场路1225号门面实物交付给唐碧珺占有使用,双方办理了交房手续。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、宇元置业与伍桂华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043964）、伍桂华与中信银行衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137010号）是否有效。二、唐碧珺请求依法判决对宇元置业开发建设的衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产是否享有优先权；三、唐碧珺请求宇元置业继续履行与其签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》确定的义务并承担办证费用为其办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产权证书的诉讼请求是否应予支持；根据本案争议的诉讼焦点，该院分析如下：一、根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、第八条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”、第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。唐碧珺与宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）确定的涉案房屋为衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产，唐碧珺系该不动产的利害关系人，有权对与宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）涉及到衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产提起合同效力确认之诉；宇元置业与伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043964）、伍桂华与中信银行衡阳分行签订《抵押合同》中，同时涉及1181、1134、1075号的不动产，对该不动产唐碧珺不是利害关系人，不能主张权利。唐碧珺诉请确认宇元置业与伍桂华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043964）、伍桂华与中信银行衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137010号）中涉及衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产部分无效，唐碧珺的诉讼请求于法有据，该院予以支持。对《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137010号）中涉及1181、1134、1075号不动产不属本案审理范畴。因宇元置业与伍桂华的民事欺诈行为导致《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137010号）无效的民事法律后果，中信银行衡阳分行可另行主张权利，以维护合法权益。二、根据衡阳市中级人民法院（2019)湘04执异64号执行裁定书以及该院查明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，唐碧珺与宇元置业签订的《房屋拆迁补偿协议》真实、合法有效，属有效合同，其民事权益应得到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，唐碧珺诉请其对宇元万向城广场路1225号不动产享有优先权的诉讼请求，其诉求事实清楚、证据充分，该院予以支持。三、关于唐碧珺请求宇元置业继续履行与其签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）确定的义务、承担办证费用并为其办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元万元城2栋1225号不动产产权证书的诉讼请求。唐碧珺与宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依照诚实信用原则全面充分履行合同义务。由于：1.宇元置业因欠缴税费，未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使唐碧珺不能取得权属登记证书；2.宇元置业采取虚假手段与伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043964）并骗取金融机构按揭款。上述行为均导致其在履行双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007827）已构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。因宇元置业的行为致使唐碧珺无法按程序履行房屋网签，宇元置业应承担网签变更所产生的全部民事责任后果。伍桂华与宇元置业共同实施虚假民事行为，亦应承担相应的民事责任。综上所述，基于宇元置业尚欠缴税费和涉案门面抵押致不能办理不动产权属登记证书，如果在税费未缴清的情况下判决办理权属证书，将导致税费流失，国家利益受损，该情形属《中华人民共和国合同法》规定的法律上履行不能。故该院对唐碧珺要求判令宇元置业办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求不予支持，唐碧珺可待宇元置业交清所欠税费、解除抵押后再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条（一）、（二）、（三）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认宇元置业与伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043964）无效；二、确认伍桂华与中信银行衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137010号）无效（衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产抵押部分）；三、确认唐碧珺享有优先取得衡阳市雁峰区解放路121号宇元万元城2栋1225号的不动产的权利；四、驳回唐碧珺其他诉讼请求；本案受理费7303元（已减半收取），由宇元置业负担5303元，伍桂华负担2000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.伍桂华与中信银行衡阳分行就案涉房屋签订的《抵押合同》的效力应如何认定；2.中信银行衡阳分行就案涉房屋抵押是否构成善意取得，能否对抗唐碧珺的拆迁安置优先权。分述如下：关于抵押合同效力的问题。伍桂华与中信银行衡阳分行就案涉房屋签订《抵押合同》时，尚未取得该房屋物权，对房屋并不享有处分权，无权进行房屋抵押，且讼争房屋系拆迁补偿安置房，伍桂华又非房屋的真实买受人，该抵押权自始无法产生效力。因此，一审认定双方就案涉房屋签订的抵押合同无效，并无不当。关于抵押权善意取得及对抗被拆迁人优先权的问题。由于抵押合同签订时该合同当事人没有取得物权，不能直接办理抵押登记，只能办理预购商品房抵押的预告登记，且该预告登记并非物权法第二十条第一款规定的买卖房屋等不动产进行的预告登记，不产生该条规定的预告登记效力，无法构成抵押权善意取得，故不存在对抗唐碧珺拆迁安置优先权的情形。综上，中信银行衡阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14606元，由上诉人中信银行股份有限公司衡阳分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年四月七日法官助理 张华清书 记 员 陈 浅