天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初12884号原告：国琦，男，1989年12月17日出生，汉族，住所地天津市南开区，现住北京市昌平区。原告：周昱含，女，1987年9月30日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托代理人：国琦，基本情况同上，系原告周昱含之夫。被告：罗红梅，女，1970年1月11日出生，汉族，住天津市武清区。原告国琦、周昱含与被告罗红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国琦、原告周昱含委托代理人国琦、被告罗红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国琦与周昱含向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告罗红梅与原告国琦签订的房屋买卖协议书无效，且被告罗红梅向国琦退回已收款项165000元人民币；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月，国琦计划购买武清区一套二手房，在此期间武清区房产中介罗红梅违规“炒房”，从国琦处获取不当得利共计165000元，其中包括5000元中介费，具体情况如下：房产坐落于天津市武清区，不动产权利人为史民芳，不动产编号122021322562，因房主史民芳身体原因，其子史天庆全权负责房产交易事宜。在以下陈述的事实中，史天庆为卖房人的实际操作者，房主史民芳仅仅作为相关文件的签字人。2017年3月11日，房产中介罗红梅假借自己亲戚购房的名义，隐瞒其房产中介身份，其作为买方与卖方史民芳（在史天庆的陪同下）签订房屋买卖协议书，双方约定房屋交易价格为640000元，罗红梅向史民芳支付定金40000元，当月罗红梅在未办理过户手续、未取得房屋所有权的情况下将该套房屋加价出售给第三方国琦。罗红梅此举只是为了先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。该协议书没有完全体现卖方的真实意思，卖方是要把房产卖给一个真实的买主，没想到协议书中买方签字人为房产中介，并非真实买主。房产中介罗红梅有违诚实信用原则，其行为属于违规“炒房”，故该房屋买卖协议书不成立。据悉，天津市滨海新区塘沽审判区已经对17类似的房屋买卖合同纠纷案件依法认定为合同不成立。2017年3月22日，房产中介罗红梅向购房人国琦推荐该套房产，声称“其已经向房主支付十余万元，帮助房主结清该套房产项下的银行贷款尾款，其可全权代理房主处理相关事宜”，并表示“房主委托给她出售该套房产的最低售价为76万元”，其拒绝安排房主与购房人见面商谈价格。当天，国琦作为买方，罗红梅作为卖方，双方签署房屋买卖协议书，房产交易价格为760000元，国琦向罗红梅支付定金40000元和中介费5000元。2017年3月24日，房产中介罗红梅安排房主史民芳（在史天庆的陪同下）与买方国琦进行网签，在罗红梅的建议下，网签价格确定为600000元，在整个交易过程中，因为罗红梅向房主隐瞒其中介身份，谎称其亲戚要购买这套房产，加之网签价格为600000元，且房主已收定金40000元，基于以上情况房主史民芳误以为“国琦是罗红梅的亲戚，国琦以640000元购买了这套房产”。网签结束且房主史民芳离开后，房产中介罗红梅要求国琦当场向其支付120000元，以补偿其早已支付给房主用于偿还银行房贷的款项。国琦令其妻子周昱含转账120000元给罗红梅，网签价款600000元将在银行贷款批复后一次性直接付给房主史民芳。在此交易中，房产中介罗红梅“自买自卖”，同时代理买卖双方，在代理法上是不允许的，这一点《民法通则》和《合同法》都有明文规定。罗红梅向房主隐瞒其房产中介身份，其在未办理房产过户手续取得房产所有权的情况下，直接加价将房产出售至第三方，明显属于违规“炒房”行为。罗红梅利用其房产中介的工作便利从事房产转让，这种违规“炒房”行为是房屋行政管理部门严厉打击的。同时，罗红梅与房主史民芳、买方国琦都未签订房产经纪服务合同，罗红梅私自收取房款和定金，这些行为都是违规的。具体可参见2017年4月天津市国土房管局和天津市市场监管委发出的《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》。基于以上事实，房产中介罗红梅作为卖方与买方国琦签署的房屋买卖协议书应该判定无效，买方国琦要求罗红梅退还165000元包括中介费5000元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了营业执照、买卖合同、打款转账凭证、网签协议、证人证言等证据材料。罗红梅辩称，不同意原告诉讼请求，原告所述事实不属实，我们签订的买卖合同是有效的。我和原告是通过别的中介认识的，2017年3月份左右，我去曹子里，原告找别的中介买房，然后中介把他介绍给我。我与原房主史民芳于2017年2月底三月初左右曾签订房屋买卖合同，我以我的名义给我儿子买房，当时房屋价款64万元，房屋坐落于天津市武清区。我当时交了原房主4万元定金。交完定金后，我带我儿子董朝阳去看房，我儿子看不上这所房，原房主与我签订的合同上标明，不能退房，定金不能退，但是能过户到指定人名下，所以在原告买房的时候我已经跟原告说明这个情况了。我与原告在2017年3月22日签订的房屋买卖协议，定的房屋价款76万，原告买房的时候我给原告打条了，说有12万的差价。原房主跟我说，不管卖的房款多少，原房主只配合我卖房及过户手续，与原告签订了买卖协议后，我就把原房主叫过来办理的过户手续，原告又与原房主签了一个网签协议，当时给了原房主4万元定金，所以网签协议上的价款是60万。最后房屋过户到原告名下。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年3月11日，被告罗红梅与案外人史民芳签订《房屋买卖协议书》，由罗红梅购买史民芳所有的坐落于武清区汊沽港镇高王公路东侧、津霸铁路北侧雍盛华苑5-1-302房屋，约定房产交易价格为640000元，被告罗红梅先交付定金40000元，后通过其他中介得知原告国琦想买房，双方通过磋商，于2017年3月22日签订《房屋买卖协议书》，约定：罗红梅将武清区汊沽港镇高王公路东侧、津霸铁路北侧雍盛华苑5-1-302房屋出卖给原告国琦，房产价格为760000元，合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，原告周昱含于当日向被告罗红梅转款共计45000元，其中40000元为购房定金，5000元为中介费。2017年3月24日经被告罗红梅联系，原告周昱含与案外人史民芳通过天津市天禹民房屋信息咨询有限公司签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定史民芳将涉案房屋以600000元价格出卖给原告周昱含。当日，应被告罗红梅要求，原告周昱含分三次通过银行转账给罗红梅共计120000元。另查，原、被告签订的《房屋买卖协议》另注明，“差额壹拾贰万已收……合同陆拾……”、“中介费已收5000元”字样。再查，上述房屋买卖期间，被告罗红梅从事中介服务。原告曾于2017年5月11日就本案提起诉讼，本院以（2017）津0114民初5322号民事判决书作出判决，后被告罗红梅不服提出上诉，天津市第一中级人民法院以（2019）津01民终3124号民事裁定书裁定：撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭，依法进行了重新审理。本院认为，被告罗红梅在从事中介服务期间，以自己名义与他人签订《房屋买卖协议书》后，在未取得房屋所有权的情况下，又转手将所购房屋高价转卖给原告，并促成原告与房屋实际所有人达成交易，其中赚取房屋差价，其行为违反《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的规定，原被告之间的买卖协议应认定无效。庭审中，被告罗红梅承认自己从事中介服务，但辩称其与案外人史民芳签订的房屋买卖协议是为儿子买房，因为儿子不想要涉案房屋，因此才与原告签订房屋买卖协议，该出卖行为与自己从事的中介服务无关，对此，本院结合本案情况及原告提交的证据，对被告罗红梅的上述辩解不予采信。经查，原告交给被告罗红梅的165000元，其中40000元被告陈述已交给史民芳，5000元已交给其他中介，均涉及案外人利益，应另案处理，其余收取的120000元应退还给原告。此案经调解双方未达成协议，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条之的规定，判决如下：一、确认原告国琦与被告罗红梅于2017年3月22日就武清区汊沽港镇高王公路东侧、津霸铁路北侧雍盛华苑5-1-302房屋签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告罗红梅于本判决生效后十日内返还原告国琦、周昱含120000元；三、驳回原告国琦、周昱含其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由二原告负担450元，由被告负担1350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 周 彦 冰审 判 员 诸葛金平人民陪审员 范 玉 静二〇二〇年四月二十七日书 记 员 崔 静 静附相关法条：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。