济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4870号 原告：陆锐，男，1992年2月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：田涛，山东尚明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖伟，山东尚明律师事务所实习律师。 被告：吕昌青，男，1967年2月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：段明亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告陆锐与被告吕昌青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年2月17日作出（2019）鲁0104民初4870号民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陆锐委托诉讼代理人田涛，被告吕昌青委托诉讼代理人段明亮到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 陆锐向本院提出诉讼请求：1.判令吕昌青支付因房屋泡水产生的赔偿款2.5万元；2.诉讼费用由吕昌青承担。事实与理由：2019年2月19日，双方通过中介机构签订房屋租赁合同，陆锐将自己所有的济南市1号楼2-1402号房屋出租给吕昌青，租期自2019年2月20日至2020年2月19日止。2019年6月8日凌晨2时左右，因吕昌青醉酒后打开卫生间水龙头一直未关闭，导致涉案房屋被水浸泡，将房屋内木地板、木门、家具浸泡数小时。后双方经调解达成协议，由陆锐对损坏物品进行恢复及维修，吕昌青承担赔偿责任。陆锐维修完成后，多次向吕昌青催要赔偿款未果。 在审理过程中，陆锐增加诉讼请求，要求：判令吕昌青支付擅自退租违约金2300元。事实与理由：双方达成协议，由陆锐对损坏物品进行恢复及维修，吕昌青承担赔偿责任。陆锐维修完成后，多次催要赔偿款，吕昌青推诿拒绝且拒绝支付后续房屋租赁费，擅自退租，根据合同第八条约定，构成违约；并明确其主张的损失2.5万元包括：更换木地板费用4920元、更换木门及配套费用7460元、安装地板挪家具人工费400元、家政清洁费500元、垃圾清运费300元、墙壁粉刷费用1840元、1302室邻居维修费用283元、家具损失（衣橱、床、书桌、沙发、茶几、餐桌等）9297元。 吕昌青辩称，1.关于陆锐的主张违约金2300元。首先，吕昌青不存在擅自退租，不存在违约行为。吕昌青过错导致房屋泡水并非故意或者恶意损坏房屋设施。其次，吕昌青通过中介租赁房屋并交纳中介费。在发生房屋泡水后，吕昌青及时与中介工作人员到场查看受损程度，并当即表示由于自己过错导致的房屋损失愿意赔偿，同意更换或修复，并且告知房屋已无法继续入住，资金已经交纳了3个月的租金，后期就不继续租赁了，中介工作人员当时同意，因此不存在擅自退租的情形。2.对于陆锐主张的赔偿款2.5万元。发生房屋泡水后，吕昌青一直积极与陆锐、中介工作人员协商处理，愿意承担因此导致的损失，但不是因房屋泡水导致的损失，吕昌青不能承担。陆锐更换复合木地板是情理之中，但是陆锐将客厅阳台木套、主卧阳台木套等并未泡水的地方全部更换，并将房屋内4扇木门更换，吕昌青不予承担。因为，吕昌青在同陆锐、中介工作人员租房前看房时，三方确认阳台复合木套已经损坏；泡水事发后，吕昌青与中介工作人员去现场查看泡水后的木门，并未发生变形、变色、发霉等情形。因此，陆锐借吕昌青过错导致房屋泡水之事，更换了大量不是吕昌青过错导致损坏的家具，吕昌青不应承担。根据侵权责任法的规定，陆锐应当对吕昌青过错导致的侵害后果及相应的因果关系举证证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 济南市1号楼2-1402号房屋系陆锐单独所有。 2019年2月19日，陆锐、吕昌青经济南德聚仁合房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间签订《房屋租赁合同》，约定：陆锐将涉案房屋出租给吕昌青；租赁期12个月，自2019年2月20日至2020年2月19日；房屋租金每月2300元，房屋租金支付方式为半年付；吕昌青支付房屋保证金2300元，合同期满，如吕昌青无违约行为，陆锐将保证金无息退还。合同第八条约定：陆锐违反合同规定，提前收回房屋或因房屋权属不清或非法出租房屋导致合同无效时，应按照合同一个月租金额向吕昌青支付违约金并赔偿损失，在租赁期内，吕昌青擅自退租的，应按合同一个月租金额向陆锐支付违约金并赔偿损失。合同还水电费交纳、逾期交房或还房等事项进行了约定。 2019年6月8日凌晨，因涉案房屋内水管未关闭，导致涉案房屋被水浸泡，室内积水水深没过脚面。1302室邻居通知陆锐到场，物业公司帮助清理积水。 2019年6月8日，陆锐、吕昌青及中介公司签订《协议书》，约定：关于房屋泡水问题协商如下：1.房屋装修的破坏以及家具家电的损坏由租客负责，房主自行恢复及维修；2.有关涉及楼下1302室的漏水问题由1402室的房主负责协商，由租客承担责任，房主出面维修；3.维修周期自2019年6月9日起至2019年7月30号止；4.租客出1万元的装修保证金，由居间方代为保管，双方妥善处理完毕，由居间方退还租客；5.维修的所有费用由租客承担，装修期间的费用由房主暂时垫付。 陆锐此后对房屋进行了维修，粉刷了房屋墙面，更换了地板及踢脚线，更换了入户门门套及阳台门套，并更换了木门4扇，同时对楼下房屋进行了维修。 在审理过程中，本院进行现场勘验，制作勘验笔录并摄制照片，现场情况为：房屋入户门及客厅与阳台之间的门套已经更换，拆除的门套已经丢弃；房屋内木门4扇已经更换，拆除的木门4扇现存放于房屋内，拆除的门套已经丢弃。 因吕昌青对于陆锐主张的贬值损失、物品贬值损失与被水浸泡存在因果关系提出异议，经本院询问，陆锐表示不申请对于物品的贬值损失及损失的因果关系进行司法鉴定。 陆锐提交木地板及踢脚线4920元、垃圾清运费300元、安装地板挪家具人工费400元、家政清洁费500元、1302室房屋维修费283元收据，吕昌青予以认可。 陆锐提交：1购买木门合同1份及收据1份，合同载明：木门4套，金额5120元；入户口6米，金额780元；阳台口（双包）8米，金额1260元；拆除费1次，金额300元，合计7460元；收据载明：木门全款7400元；2.油漆、腻子粉等材料收据1份，计款1840元，陆锐欲以上述证据证实因吕昌青过错导致房屋被水浸泡数小时，陆锐对房屋进行维修，导致陆锐财产损失。吕昌青对于上述证据的真实性无异议，但认为陆锐应当举证证明吕昌青过错与木门需更换、门套需更换、墙面需粉刷之间存在因果关系。 吕昌青提交照片复印件，内容显示：房屋内木门、家具的状况。吕昌青诉称照片的拍摄时间为2019年9月底，其与委托诉讼代理人及中介人员查看涉案房屋被更换的旧木门并无褪色、变形、掉漆等情形，客厅、主卧阳台套的更换并非吕昌青过错导致。陆锐对照片真实性无异议，认为照片没有具体拍摄时间，照片中没有人员影像，且照片无法证明木门没有褪色、变形的情形，且入户门套、客厅阳台门套是从地面开始，如果不更换会出现开裂、腐烂情形。 吕昌青申请中介公司工作人员吴文涛出庭作证。吴文涛陈述：2019年6月8日早上六七点钟，陆锐给我打电话说房屋泡水，让我去看一下，因为当时签订房屋租赁合同的经办人是我。我接了电话后，大约15分钟就赶到了房屋，发现房屋地板已经拆了，不知道是谁拆的，客厅及主卧地面有水渍，墙体因为有踢脚线（塑料材质）没有太多的变化，当时木门也没有太大异常。当时陆锐在现场，吕昌青不在现场。我打电话告诉吕昌青并要求过来协商。大约半小时后，吕昌青到场。看了房屋情况后，我们就去我公司进行协商解决，陆锐提出要维修三个方面：地板、墙面和木门，双方口头协商更换木地板，必要的话更换木门、粉刷墙体，当时考虑到陆锐的房屋正在出售，在协商时我与陆锐沟通过，既然考虑房屋出售，如果不影响正常使用不建议更换，陆锐当时说看看吧。当时签订了一份协议，大概内容是自行处理，由陆锐自行修复，吕昌青承担费用，协议约定在6月9日开始维修，维修期间30天。协商之后为了方便维修，陆锐留给我一把钥匙，后期履行协议时我也介入了，2019年6月底7月初，我去看房子，发现木门更换了，新旧木门从外观上看材质是一样的，颜色感觉是一样的，形状也差不多，旧木门没有脱皮、掉漆的情况。发现木门更换后，我建议陆锐旧门不要处理，并给吕昌青打电话告知了此情况。吕昌青去看过后认为木门不影响使用。陆锐对证人陈述提出异议，认为2019年6月8日，陆锐电话通知吕昌青到场；协议约定维修期间为2019年6月9日至7月30日；当时木门的包边因水浸泡已经损坏，门下部也有损坏痕迹，当时给证人说看两周有无损坏，两周后即2019年7月2日去房屋后，证人没去，其给证人打电话，证人说如果觉得有必要换就行；在更换木门之前已经通知过证人需要更换木门，证人告知保留旧木门；中介公司与吕昌青没有通过其同意看房，留给中介公司钥匙的原因是出售房屋而不是维修房屋。吕昌青对证人陈述提出异议，认为维修期间是2019年6月9日至7月30日；到涉案房屋查看的时间是2019年9月底；对于证人其余陈述没有异议。 本院认为，陆锐与吕昌青签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方均应按约定履行义务。合同履行期间，因使用人未关闭水管导致房屋被水浸泡，事后经协商，陆锐对房屋进行维修，吕昌青此后不再使用房屋。现陆锐要求吕昌青支付擅自退租的违约金2300元，吕昌青提出异议。经审查，陆锐维修房屋期间，吕昌青已经无法使用房屋，故陆锐该请求依据不足，不予支持。 陆锐要求吕昌青赔偿更换木地板费用4920元，安装地板是挪家具人工费400元，家政清洁费500元，垃圾清运费300元，邻居房屋维修费283元，吕昌青予以认可，本院予以准许。 陆锐要求吕昌青赔偿房屋粉刷费用1840元，更换木门及配套费用7460元，吕昌青不予认可。本院认为，由于使用人过错导致房屋被水浸泡，给陆锐造成损失，陆锐与吕昌青达成协议：房屋装修的破坏以及家具家电的损坏由租客负责房主自行恢复及维修，陆锐进行墙面粉刷及更换木门、门套符合情理，陆锐该请求予以支持；更换下的木门应归吕昌青所有。 陆锐要求吕昌青赔偿书桌、茶几、床、沙发、餐桌、衣橱等贬值损失9297元，吕昌青不予认可，陆锐对其主张未提供证据予以证实，且表示不申请司法鉴定，故陆锐该请求依据不足，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下： 一、吕昌青于本判决生效之日起十日内赔偿陆锐损失15703元； 二、陆锐更换下的木门4扇归吕昌青所有。 三、驳回陆锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483.5元，陆锐负担100元，吕昌青负担383.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李子萍 人民陪审员  张显瑞 人民陪审员  陈春美 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  吴 琼