甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初737号 原告：丁某，男，1980年10月22日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：杨某1，甘肃金都律师事务所律师。 被告：路某，男，1986年12月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 被告：杨某2，男，1987年3月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 被告：田某，男，1989年3月21日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 原告丁某与被告路某、杨某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案。2020年3月3日，被告杨某2向本院提出申请，请求追加田某为共同被告，经审查，被告杨某2的请求符合法律规定，本院依法予以准许，并通知田某作为共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某及其委托诉讼代理人杨某1，被告杨某2、田某到庭参加诉讼，被告路某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告丁某向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令解除原告和被告路某签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即支付原告2020年1月1日至2020年2月29日的房屋租赁费3333元，并支付到房屋腾清为止；3.请求判令被告支付原告房屋租赁期间所欠的暖气费1094元、物业费606元、水费342元，以上合计5375元；4.请求依法判令被告立即腾清房屋，并交付原告；5.被告承担本案案件受理费。事实与理由：原告与被告路某于2017年11月19日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区某经营，租赁期限为2017年12月20日至2020年12月20日，租赁费用为每年20000元，于每年1月20日前交清，先付款后使用，相关的水、电、暖及卫生费、房屋租赁税等费用由被告路某承担。合同签订后，原告按照合同要求交付了房屋，履行了自己的义务，但被告路某不知何时将房屋转租给了被告杨某2。原告多次要求两被告交纳所欠的物业费、水、电、暖气费以及2020年房租，但两被告相互推拖，拒不交纳。原告认为，被告拒不交纳房屋租赁等费用，违背了诚实信用的原则，其行为致使合同的目的不能实现，已构成严重违约，理应解除合同并支付相关费用，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，恳请人民法院公断为盼。 被告杨某2辩称：原告和路某签订合同属实，路某将房屋转租给了我不属实。我是2019年6月份从田某手中将店铺转过来的，田某给我转租的时候向我提供了原告和路某签订的合同，我之前不认识原告和路某。解除合同的损失，我认为，根据原告与路某签订的合同，交纳房租的宽限期是2020年1月30日，而合同租赁期限是2020年12月31日到期。2020年1月10日（实际系11日），原告丁某在我不知情的情况下把商铺门锁了，2020年1月10日之后的费用我一概不承担。原告将商铺门锁后，里面还有我的私人用品，我让原告开门，原告不开，我无奈之下把锁子砸了拿我的个人用品，原告把我当贼报警之后西街派出所出警，对我造成不好的影响，这需要一定的赔偿。原告锁门后，我在商铺里的调料、油等现在都不能使用，对我应该有个说法。对原告要求解除合同有异议，原告将商铺出租给路某，至于怎么又从路某处签到田某处我不清楚。我跟田某沟通的时候，田某正在营业，我租赁该商铺还存在转让费，原告现在随意解除合同，我不知道他们三人是怎么把我套进去的，我认为这是合同欺诈。对于原告要求的立即腾房做不到，因为我是直接的受害者，我会根据法院的判决可能去经侦队去报案。原告所主张的各项费用都是2020年1月10日之后的，我一概不承担，1月10日之前的我都交清了，我有票据。 被告田某辩称：我和路某以前就认识，我在本案争议的门店附近经营超市。2019年，路某在使用该商铺从事餐饮，期间他从我处赊购蔬菜等商品，欠了我10000多元，后来他不经营了。我从路某手中租该门店的时候，路某没有经营，我们协商将路某欠我的10000多元抵顶之后我又给路某给了10000元的转租费，我和路某之间写过合同，但我现在无法提供，我回去找一下，我租过来搞餐饮不到两个月，之后我将商铺转租给了杨某2。我经营的时候原告也知道，我给原告支付了7000元的租赁费，我给杨某2转租的情况原告也知道，因为原告从我们三个人手中都收过钱，对此，原告是认可的。我认为原告现在不能解除合同，因为原告是认可杨某2经营的，而且收取了杨某2的钱，房租和其他费用的事情应该由杨某2陈述，因为我没有经营着。 被告路某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告丁某围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告丁某及其委托诉讼代理人杨某1的当庭陈述；2.出租人为丁某，承租人为路某的房屋租赁合同一份；3.张掖市金辉物业管理有限责任公司出具的欠费通知单一份；4.房屋催缴通知书两份；5.原告与被告杨某2之间的通话录音光盘及录音笔录各一份。 被告杨某2提交了以下证据及陈述：1.被告杨某2的当庭陈述；2.水、电、暖气费收款收据七张；3.派出所出警时现场录音光盘及录音笔录各一份；4.转让方为田某、受让方为杨某2的店面转让合同一份；5.房屋出租人为丁某，承租人为路某的房屋租赁合同一份。 被告田某提交了以下证据及陈述：1.被告田某的当庭陈述；2.转让方为雷佳、路某，受让方为田某的门面转让合同复印件一份；3.转让方为田某、受让方为杨某2的店面转让合同复印件一份。 本院依职权对杨某2作调查笔录一份。 本院经审理认定事实如下：2017年11月19日，原告丁某（甲方）与被告路某（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将位于碧水蓝湾一号楼113号的商铺（原告持有的合同中为113号，被告杨某2持有的合同中为73号，经本院在庭后向原告丁某及被告杨某2了解，在原告与被告路某签订的合同中的113号/73号商铺即为被告田某与被告路某、被告田某与被告杨某2之间签订的合同中的73号商铺）门店租赁给乙方经营，租赁期为2017年12月20日至2020年12月20日，租赁费用大写贰万元整（小写20000元）于每年的元月20日前交清；先付款后使用，按年度交纳，乙方若无故拖欠房租30日起，乙方按照所欠年房租款的3%交滞纳金/天并无辩护权利；甲方有权停止乙方用水电直至合同终止，甲方不承担任何责任；乙方向甲方交纳押金2000元，于合同签订之日起交纳，租赁期满后如乙方对甲方财产没有损坏，押金退还乙方，乙方所租赁房屋经乙方验收合格后归乙方使用，乙方无权将房屋转租他人，乙方因使用不当或者其他人为因素造成房屋设备损坏，乙方负责赔偿或者给予修复；合同生效后，如甲乙方有一方违约，违约方须承担违约金2000元人民币。在租赁期内，甲方不得将房屋转租给任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方享有优先享有购置权。甲乙双方还就其他事项进行了约定。在合同最后手工备注：乙方如不想经营，转让必须通过甲方同意。原告丁某在甲方处签字、捺印，被告路某在乙方处签字、捺印。合同签订后，被告路某向原告交纳押金2000元，原告将房屋交付被告路某经营。 2019年3月10日，被告路某及案外人雷佳（转让方，甲方）与被告田某（受让方，乙方）签订门面转让合同一份。合同约定甲方将位于碧水蓝湾73号门面转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利义务。合同还对其他事项进行了约定。同时，被告路某将其与原告签订的房屋租赁合同原件交给被告田某。在田某经营期间，原告得知被告田某实际经营的情况，并向被告田某收取过租赁费。 2019年5月6日，被告田某（合同中甲方，转让方）与被告杨某2（合同中乙方，受让方）签订店面转让合同一份，约定甲方同意将位于××区店转让给乙方使用，店铺所有权为房东，双方约定转让费为25000元，乙方在2019年6月5日向甲方一次性支付转让费。合同还对其他事项作出了约定。同时，被告田某将被告路某与原告签订的房屋租赁合同原件交给被告杨某2。在杨某2经营期间，原告得知被告杨某2实际经营的情况，并向被告杨某2收取过租赁费。 又查明，2019年6月至2019年12月14日，被告杨某2陆续交纳了店面的部分水费、电费、暖气费，并将2019年的房屋租赁费向原告交纳完毕。2019年12月20日，因原告与被告杨某2对是否单独签订租赁合同以及交纳2020年租赁费事宜协商未果，原告给被告路某、杨某2送达房屋催缴通知书，告知“原承租人路某，现承租人杨某”，房屋租赁期限于2019年12月20日到期，要求二被告三日内交纳水电暖以及2020年的租赁费。2020年1月10日，原告与被告杨某2发生争执，协商未果后，原告告诉被告杨某2，若不交纳费用将锁店铺的门。2020年1月11日，原告将店铺门锁住，被告杨某2将门锁撬开，为此，原告与被告杨某2发生矛盾，原告部分亲属参与纠纷。原告报警后，派出所民警出警劝解并告知双方通过诉讼解决矛盾，后被告杨某2离开，原告将店铺门锁住至今。2020年1月12日，原告在店面门上张贴房屋催缴通知书。2020年1月15日，原告曾与被告杨某2通过电话协商，但双方未能达成一致意见。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。对于本案原告与各被告之间的关系，本院认为，首先，根据原告与被告路某之间签订的房屋租赁合同，可以确定原告与被告路某系租赁合同关系；其次，根据被告路某与被告田某之间签订的门面转让合同和被告田某与被告杨某2之间签订的店面转让合同，可以确定被告路某与田某之间，被告田某与杨某2之间，均系商铺转让合同关系，但合同中约定的均为店面的转让，并非租赁合同，亦未约定房屋租赁的具体内容；再次，在被告路某、田某转让时，两份合同约定了租赁期限以原合同为准、所有权属于房东所有等内容，被告路某、田某都给合同相对方（受让方）提供了原告与被告路某签订的租赁合同的原件，即无论是被告路某、田某转让店面时，还是被告田某、杨某2受让店面时，各方均知晓原租赁合同，故本院认定被告路某与田某之间，被告田某与杨某2之间，均成立口头的房屋租赁合同（转租），且租赁合同的条款均以原告与被告路某签订的租赁合同为准。 对于原告是否享有对其与被告路某之间签订的合同的解除权的问题，本院认为，合同解除权分为约定解除权和法定解除权，因原告与被告路某在合同中并未约定解除权，故本案需解决原告是否享有法定解除权。对此，本院认为，首先，法定解除权所针对的合同必须为已经成立并生效的合同，本案中原告与被告路某签订的房屋租赁合同没有法律规定的无效或解除的情形，原告与被告路某在合同落款处签字捺印的行为均系真实意思表示，结合被告路某未到庭参加诉讼的事实，本院依法认定该房屋租赁合同合法有效；其次，合同中约定的租赁期为2017年12月20日至2020年12月20日，目前仍处于合同约定的期限，但被告路某将门面转让给田某，田某又转让给杨某2，在被告田某、杨某2未能及时交纳租金以及涉案房屋的相关费用的情况下，被告路某亦未按照其与原告签订的合同交纳上述费用，现被告路某、田某均不参与经营该商铺，被告杨某2未按照原告与被告路某签订的合同向原告交纳2020年的租赁费，并明确表示不再经营商铺，故三被告均属于以实际行动表明不再继续履行合同约定的主要义务，致使原告无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项第二款的规定，原告丁某享有法定解除权，故对原告请求解除其与被告路某签订的房屋租赁合同的诉讼请求成立，本院依法予以支持。 对于被告路某与被告田某之间的门面转让合同、被告田某与被告杨某2之间的店面转让合同，牵涉的均系店面转让事宜，与本案审理的租赁合同无关，故本院均不予涉理。对于被告路某与被告田某之间形成的口头租赁合同、被告田某与被告杨某2之间形成的口头租赁合同的效力，本院认为，首先，认定合同是否有效应当考虑合同的订立过程中是否有合同法第五十二条规定的五种合同无效的情形，本案中，被告路某、田某在转让的过程中均知晓原告与路某订立的合同中“乙方无权将房屋转租给他人”的约定，原告在庭审中陈述其在收取房租的过程中发现经营者并非被告路某，而是被告田某，之后为被告杨某2，在此种情况下原告仍然向被告田某与被告杨某2收取房租，同时根据原告提交的房屋催缴通知书，原告知晓被告路某、田某转租的事实；其次，被告杨某2表示在其将商铺从被告田某手中转租之后，一直由其交纳相关的费用，并提交交纳相关费用收款收据。原告认为正规的物业公司出具发票应该有盖章，而被告提交的收款收据中收款人的签字只签了收款人的姓。本院认为，虽然在被告出具的收款收据中没有物业公司的盖章，但收款收据中内容分别为“今收到丁某1-113铺缴来代收水费”“今收到丁某1-113铺缴来代收电费”“今收到丁某1-113铺缴来代收暖气费”，原告丁某表示除去其提交的物业公司出具的证明中未交纳的费用，其余费用并非其本人所交，原告起诉时亦未主张上述费用，故本院对被告杨某2在2019年6月9日至2019年12月14日交纳的有关商铺的费用予以认定，被告杨某2属于商铺的实际经营者。综上，本院认为，在被告路某、田某、杨某2经营门店时，原告向各被告均收取了租赁费，证明原告同意上述转租行为，并默示追认，故被告路某与田某、被告田某与杨某2之间的口头转租合同均合法有效。 关于被告路某、杨某2、田某是否应承担暖气费、物业费、水费、租赁费等费用的问题。本院认为，出租人同意的租赁合同与普通租赁合同无本质区别，出租人与承租人的租赁关系不因转租合同存在受影响，根据合同的相对性，承租人与次承租人成立连带债务人，故本案承租人路某，次承租人田某应对次承租人杨某2所应承担的合理债务承担连带清偿责任。对于被告杨某2应承担的费用，本院认为，首先，对于暖气费、物业费、水费的数额，原告提交的张掖市金辉物业管理有限责任公司出具的欠费通知单证明拖欠的供暖费为1094元、物业费为606元、水费为342元。被告杨某2表示物业费全年为606元，暖气费为2094元，其已经交纳1000元，水费342元属实，由于物业将地下室被淹了，没有交纳。对此，本院认为，本案中原告与被告杨某2对于该商铺所欠的暖气费、物业费、水费的具体数额没有争议，结合原、被告的陈述和提供的证据，拖欠的2019至2020年度物业费606元以及2019年7月至2019年12月的水费342元，属于被告杨某2应承担的费用。2019至2020年度的采暖费，结合当地供暖季节以及原告锁门导致被告在交纳房租的宽限期内不能正常经营，以及原告与被告杨某2认可的全年暖气费2094元的事实，本院酌情扣除126元（2094元/年÷150天/供暖季×9天），支持968元（1094元-126元），对于上述费用1916元（暖气费968元+水费342元+物业费606元），被告杨某2理应承担，被告路某、田某应承担连带清偿责任；其次，根据原告与被告路某之间签订的房屋租赁合同约定，租赁费为每年20000元，于每年1月20日前付清，同时约定若无故拖欠房租30日起，原告有权按所欠年房租每天3%收取滞纳金，且原告有权停水停电。由此可以认定2020年1月1日至1月10日，被告杨某2在正常经营，此期间的房屋租赁费应由被告杨某2承担，结合原告与被告路某签订的租赁合同约定年租金为20000元，折合每天为54.795元，故租金为548元（10天×54.795元/天）；再次，2020年1月11日至2020年1月30日，系被告杨某2交纳租赁费的宽限期，原告通过锁门的方法阻止被告杨某2经营，侵害了被告杨某2的合法权益，原告系过错方和合同违约方，此期间的租赁费不应由被告杨某2负担；再次，在原告认可2019年房租已经全部交清的前提下，结合30天的宽限期，即交纳房款的最后期限应为2020年1月30日。自2020年1月31日起至本院开庭之日即2020年4月14日止，被告杨某2应承担房屋租赁费，具体费费用，本院结合合同约定的租赁费数额，疫情期间对原、被告的影响以及本案中原、被告的过错责任，综合酌情认定被告杨某2按照每天40元向原告承担租赁费3000元（75天×40元/天），被告路某、田某应承担连带清偿责任；最后，原告与被告路某的合同解除后，被告杨某2作为商铺的实际经营者和占有者，应负有向原告交付租赁物即腾房的义务。2020年4月14日庭审中，本院主持原告与被告杨某2调解，在征求被告杨某2意见后，杨某2明确表示不承担租赁费，也不腾房，本院让被告杨某2先将房屋交付避免扩大损失，但被告杨某2拒绝调解，拒绝腾房。本院认为，被告杨某2在宽限期届满后仍不交纳相关费用，其对于该商铺的占有已属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，原告丁某作为商铺所有权人享有对无权占有人杨某2返还原物请求权，也有权要求被告杨某2腾退商铺，故自2020年4月15日起，被告杨某2负有腾房义务，因被告杨某2在本院明确告知后拒不协商，拒不腾房，对于租赁费，本院不再考虑其他因素，被告杨某2应自2020年4月15日起按照年租赁费折合每天54.795元的标准，向原告丁某承担占用商铺的费用至被告杨某2腾房之日止，且此期间产生的费用系被告杨某2个人扩大的损失，被告路某、田某不应承担连带清偿责任。 对于被告杨某2陈述其与物业之间因地下室被淹的事宜，系被告杨某2与物业之间的纠纷，不属于本案审理范畴，本院不予支持。对于被告杨某2在庭审中抗辩其与原告因锁门发生纠纷时原告具有黑社会性质的问题，本院认为，根据原告与被告杨某2的陈述，以及被告提供的现场录音，参与纠纷的系原告的亲属，并非其他黑恶势力。双方发生纠纷争吵并报警，民警出警后劝阻，双方并未发生其他冲突，故对被告杨某2的上述抗辩理由，本院不予采信。对于被告杨某2主张原告报警后给其造成的损失，因本案属于合同纠纷，与被告杨某2抗辩的权属非同一法律关系，故本院不予涉理。对于被告杨某2主张原告与被告路某、田某对其实施合同欺诈，本院认为，被告杨某2与被告田某签订合同时，田某向杨某2提供了原租赁合同，向被告杨某2披露了相关事项，且本次纠纷系被告杨某2拒不交纳租赁费所引起，故对被告杨某2的上述抗辩理由，本院不予采信。被告陈述的其他权利，被告杨某2可通过合法途径主张，本案不予涉理。 对于原告向被告路某收取的押金2000元，本院认为，根据原告的诉讼主张，被告路某、田某、杨某2并未发生合同中约定的损坏财物的事宜，故原告理应退还，本院将从被告杨某2应承担的房屋租赁费、暖气费、物业费、水费中予以扣除。综上，被告杨某2应向原告支付的费用为租赁费3548元（548元+3000元）、暖气费968元、物业费606元、水费342元，合计5464元，扣除押金2000元，被告杨某2再向原告支付房屋租赁费、暖气费、物业费、水费3464元，被告路某、田某负连带清偿责任。被告杨某2应自2020年4月15日起按照每天54.795元的标准，向原告丁某承担占用商铺的费用至被告杨某2腾房之日止。 被告路某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第九十四条一款（四）项、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告丁某与被告路某于2017年11月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨某2偿付原告物业费、暖气费、水费等各项费用合计5464元，扣除押金2000元后，被告杨某2再付3464元，于本判决生效之日起十内一次性履行完毕，被告路某、田某负连带清偿责任； 三、被告杨某2在判决生效之日起十日内给原告腾退商铺，并自2020年4月15日起按照每天54.795元的标准，向原告丁某承担占用商铺的费用至被告杨某2腾房之日止； 四、驳回原告丁某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨某2负担，被告杨某2负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  索国雄 二〇二〇年四月二十六日 书记员  施凯文