江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终330号上诉人（原审原告）：江苏金泓基建设开发有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道1009号。法定代表人：张仁杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高榆荏，男，1975年6月5日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人江苏金弘基建设开发有限公司（以下简称金弘基公司）因与被上诉人高榆荏房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金弘基公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人高榆荏承担。事实和理由：在被上诉人付清购房款之前双方之间的房屋租赁合同关系并未解除，被上诉人理应向上诉人支付租赁费用。一审判决认定在双方签订商品房买卖合同后，买卖合同约定的权利义务已经取代了原租赁合同所约定的权利义务与事实不符，上诉人并未在2018年3月7日将涉案商品房交付给被上诉人，被上诉人提交的商品房买卖合同中有关该交付日期的内容是被上诉人单方修改的，属于虚假证据，不应采信。请求二审查清事实后依法改判。被上诉人高榆荏辩称，租赁合同已经实际解除。关于押金，因被上诉人无过错，租赁结束就应该退还押金。不能付清购房款的责任也在于上诉人，在一审审理时被上诉人已经作了说明。修改交房日期是上诉人在不动产登记窗口自行修改的。一审判决事实认定、适用法律均正确，请求驳回上诉，维持原判。金弘基公司向一审法院提起诉讼，请求：1、解除双方的租赁合同关系；2、被告支付原告租金22000元；3、被告支付逾期房屋占用费9161元（自2019年5月10日至2019年7月24日）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月5日，原、被告签订商铺租赁合同，合同主要内容，原告将位于锦绣江南花园底层2号商铺出租给被告经营，租赁期2年，即2017年5月10日至2019年5月9日，年租金22000元，签订合同当日交付第一年租金，第二年租金在到期后前一个月交付，被告交付租赁保证金5000元，合同规定了其他违约条款。合同签订当日，被告高榆荏给付原告第一年租金22000元和租赁保证金5000元，原告将商铺交付被告使用。2018年3月7日，原、被告双方又对涉案商铺签订商品房买卖合同，合同约定，原告将租赁给被告的商铺以1248310元价格出售给被告，被告高榆荏交付首付款748310元，余款50万元在合同签订5日内办理银行按揭手续，房屋交付期限打印的是2013年5月30日。合同签订当天，被告高榆荏从银行转账71万元给原告，给付原告现金3310元，用租赁保证金5000元和买房定金30000元抵充首付款，被告付清购房首付款748310元，原告于2018年3月7日出具购房发票。后双方未及时办理银行按揭贷款，被告高榆荏未按期给付购房尾款50万元。2019年1月23日原告致被告律师函，要求被告在三日内交付第二年租赁22000元，逾期将解除租赁合同，并追究违约责任。2019年9月16日原告又致被告律师函，要求被告返还租赁商铺。另查明，2019年4月23日一审法院立案受理原告金弘基公司与被告高榆荏商品房销售合同纠纷案，后经一审法院主持调解双方达成协议，一、被告高榆荏2019年7月20日前，完成办理按揭贷款的相关手续，由原告配合提交相关材料给银行；二、如果2019年8月20日贷款未审批下来，则被告高榆荏在2019年8月30日之前以现金方式支付购房尾款50万元，若未按期支付，则双方自愿解除2018年3月7日签订的商品房买卖合同，由高榆荏按照合同承担相应违约责任；三、在高榆荏银行按揭贷款审批通过之后，由高榆荏负责通知沈恒俊，金泓基公司在高榆荏通知后的10个工作日内配合高榆荏办理产权变更登记及抵押手续或提供相关材料给高榆荏用于自行办理相关手续，若金泓基公司未履行本义务，则支付违约金2万元给高榆荏；四、高榆荏在8月30日前一次性支付金泓基公司逾期付款违约金2万元，若未按期支付，则双方自愿解除2018年3月7日签订的商品房买卖合同，由高榆荏按照合同承担相应违约责任。一审法院作出（2019）苏0803民初2669号民事调解书，后双方按调解书履行义务，被告办理50万元银行按揭贷款，支付逾期付款违约金2万元，原、被告双方于2019年7月22日到淮安市自然资源和规划局不动产登记部门办理涉案房屋产权证。在办理产权证过程中，因商品房买卖合同第八条对房屋交付期限未约定，登记部门要求双方明确，双方开始将交付日期修改为2019年12月30日，后又修改为2018年3月7日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告将其所有的房屋出租给被告使用、经营，双方签订的租赁合同，是原、被告真实意思表示，且合同中约定的内容，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点是双方签订的租赁合同是否已解除。原告金弘基公司认为，原、被告双方没有办理房屋租赁合同解除手续，租赁合同继续履行，被告是在2019年7月22日才取得涉案房屋所有权证书，因此涉案商铺在2019年7月22日前所有权属原告，被告使用该商铺，应给付租赁费用。被告高榆荏认为，在2018年3月7日签订商品房买卖合同时，双方已实际解除租赁合同，买卖合同约定房屋交付期是2018年3月7日，因此被告不应该给付租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案商铺是先租后售，在租赁期未满一年时，双方签订商品房买卖合同，被告已实际占有、使用该商铺，原、被告双方不需要再办理房屋交付手续。2018年3月7日，原、被告在签订商品房买卖合同后，原、被告各自应履行买卖合同规定的权利义务，原告金弘基公司应承担协助被告办理按揭贷款和产权过户手续义务，被告高榆荏应承担按期支付尾款义务，商品房买卖合同规定的双方权利义务已取替了原租赁合同的权利义务关系，在实际履行过程中，双方亦是按照买卖合同进行履行。首先，2018年3月7日原告同意被告将原租赁保证金5000元转为购房首付款，租赁合同规定，在租赁结束，承租人无任何过错情况下退还保证金，原告同意租赁保证金转为付款，说明双方在2018年3月7日租赁关系已结束；其次，因被告高榆荏未按期支付购房尾款，原告依据商品房买卖合同诉至法院，被告高榆荏因此承担延期付款违约金2万元；第三，涉案商品房买卖合同第八条交付期限，双方在办理房屋过户手续时进行了修改，该合同是原告提供的格式合同，原告向法庭提交的两份合同，一份房屋交付期限是原格式合同打印的2013年5月30日，另一份合同修改的房屋交付期限为2019年12月30日，这两个房屋交付日期显然与实际交付时间不符，而被告提交的合同中房屋交付日期修改为2018年3月7日，修改后的房屋交付日期与实际相符，原告提出该日期是被告自己修改，因被告提交的合同与不动产登记部门存档合同一致，因此对原告提出质证意见因无证据证明，不予支持。综上所述，自2018年3月7日起原租赁合同已解除，原租赁合同规定权利义务终止，原告作为房产开发专业公司在与被告签订合同时未完善相关手续，应承担相应责任，被告高榆荏自2018年3月7日起是基于双方签订的商品房买卖合同而取得涉案商铺的占有、使用权利，原告要求被告支付2018年5月至2019年5月期间房屋租金无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告江苏金弘基建设开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1797元，减半收取898.5元，由原告江苏金弘基建设开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：双方签订的租赁合同是否已解除，被上诉人高榆荏是否还应向上诉人金弘基公司支付22000的租金。本院认为，涉案商铺是先租后售，被上诉人高榆荏在承租涉案商铺一年后，于2018年3月7日经与上诉人金弘基公司协商签订了涉案商品房买卖合同。从该合同当时所指向的买卖标的现状来看，属于现房交易，已由被上诉人实际占用，无需再行交付，且从双方当时签订的商品房买卖合同的内容看，房屋交付的日期约定为2013年5月30日，早于买卖合同签订的时间近五年，如果严格按照合同约定的交付时间来权衡双方的权利义务，则上诉人还应弥补被上诉人之前近五年未实际使用房屋的损失；另从双方就如何支付购房款所作的约定看，只涉及逾期付款违约金的约定，并未涉及还应承担支付租金的违约责任的约定；再结合一审判决对已实际交付这一事实所作的充分的阐述，证明双方对涉案房屋已于2018年3月7日实际交付已无异议，租赁合同已事实上予以解除。上诉人上诉认为涉案商铺应认定于2019年12月30日才交付，明显与被上诉人取得房屋所有权证书的时间等本案发生的一系列事实不符，也与正常购房人所追求的买房目的相悖，本院不予采信。一审判决说理详细，论证充分，本院不再赘述，亦予以确认。综上所述，上诉人金弘基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1797元，由上诉人江苏金弘基建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  丁 然审判员  孙 艳二〇二〇年四月二十日书记员  费婉燕