贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初215号原告：邱斌，男，1990年10月2日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：罗莎莎、邹冰洁，贵州星藤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：安顺市居安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区运输路23号。统一社会信用代码：910520402709654191B。法定代表人：邹荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙雷，男，1990年3月14日生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。代理权限为一般授权代理。系公司员工。原告邱斌与被告安顺市居安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因新型冠状病毒疫情严重，本案中止审理，恢复审理后，原告委托诉讼代理人罗莎莎、邹冰洁，被告安顺市居安房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱斌向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的编号为:TPS-038号《商品房买卖合同》；2.请求人民法院依法判决被告返还原告己付所购商铺首付款人民币340680元，房屋维修金等其他费用人民币8453元，共计人民币349133元。3.请求人民法院判决被告赔偿原告利息损失:(以349133元为基数，自2014年10月计算至2019年8月按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月至实际履行之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算:)暂计算至2019年12月85537元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2014年7月3日签订了编号为TPS--038号《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于屯堡商城一组团2号楼一层25号商铺一间，面积53.99平方米，商铺总价(人民币)为640680元(陆拾肆万零陆佰捌拾元)，合同约定于签订合同当日由原告支付首付340680元，余款300000元以银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，原告支付房屋首付款、房屋维修金、手续费、登记费等各项费用349133元，被告出具收款收据并加盖公章。后原告按照合同约定提交给被告用于办理银行按揭的资料及备案登记的相关资料，但被告不仅迟迟未给原告办理银行按揭贷款，甚至没有进行预告登记，原告多次找到被告解决，被告置之不理。双方签订的商品房买卖合同未能继续履行长达五年之久。原告认为，根据相关法律规定，被告已经严重违约并且给原告造成重大经济损失，原告现要求解除合同赔偿损失，为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告邱斌为支持其主张向本院提交如下证据材料：原告身份证，商品房买卖合同、收款收据、征信报告等证据。被告安顺市居安房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同经签署生效后对双方均具有法律约束力，现合同并不具备约定或法定解除的条件，双方应继续履行。2、就本案涉案房屋而言，已经具备备案和办理房屋所有权证的条件，未办理上述手续的原因系因为根据双方合同约定，涉案房屋的总价款为640680元，原告支付了房屋首付款和维修基金、手续费等代办费用共计349133元，尚有房屋余款300000元尚未支付，故暂未办理3、涉案房屋被告已交付原告实际使用，原告合同目的已经实现，未能办理银行按揭系与被告合作的银行不能贷款了，原告可以找新的银行办理贷款，也可以把房产证办下来做抵押贷款，被告方会配合。4、被告同意向原告立即办理房屋备案和房屋所有权证，原告依约付清房屋剩余价款。综上所述，被告认为原告诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。被告安顺市居安房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据材料。经审理查明：2014年7月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：TPS-038）。合同第三条，原告向被告购买由被告开发建设的屯堡文化商城第2号楼1单元1层25号，建筑面积为53.39平方米，套内面积为51.66平方米。第四条，计价方式与价款，按照建筑面积计算，每平方米12000元，总价款640680元。合同第六条约定付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。2.其他付款方式：合同签订之日买受人支付首付款340680元，余款300000元向银行申请按揭贷款。同时查明，合同签订后，2014年7月3日原告支付被告房屋购房款340680元。本次购房原告支付房屋维修基金5874元、手续费854元、登记费1650、验证费45元、工本费30元共计8453元。上述事实，有当事人陈述及原告身份证，原告身份证，被告营业执照、商品房买卖合同、收款收据、征信报告等证据在卷为凭。结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：原告方的诉讼请求是否具有法律事实及依据。本院现结合原告各项诉求，分别进行说明：本院认为，被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。在此次商品房买卖中，合同虽约定按照第一种方式一次性付款，但并未约定付款时间，一次性付款后面的约定为XXXXX……应为约定不明,而在第二种它方式中明确约定，合同签订之日，买受人支付首付款340680元，余款300000元向银行按揭贷款，经查实，原告于2014年7月3日支付了340680元购房款及房屋维修基金等8453元，且庭审中被告也未提出异议，也认可是银行按揭贷款方式，同时原告也提供了个人征信证明其自身借款能力无问题，被告抗辩此次未能成功办理银行按揭贷款系与被告合作的银行不愿意再发放贷款。本院认为银行按揭贷款的获准系有期待可能性的事件，最终是否能够获准贷款非由订立商品房买卖合同的当事人双方决定，而由银行进行审批，在合作银行不能按期审批办理贷款时，被告应及时寻找同意与被告合作的银行，协助原告办理好银行按揭贷款，关于被告抗辩原告可以找新的银行办理贷款，也可以把房产证办下来做抵押贷款，被告方会配合，但从签订合同至原告起诉之日已长达5年之久，被告仍未能协助原告办理银行按揭，也未与原告协商其他支付方式，商品房买卖于普通人而言系大宗交易，往往与买受人的支付能力息息相关，而买受人的支付能力在购买商品房前一般是固定的，大多数人因不具有一次性付款能力或不愿一次性支付而选择按揭支付的，即为此类合同订立的目的和条件，而当买受人选择按揭贷款的支付方式为出卖人接受后，由于贷款的审批权非由双方能够控制，在不归责于原、被告的原因下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，本案原、被告均未举证未能成功办理银行按揭贷款系对方过错，故应视为因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，故原告主张解除合同，返还首付款340680元、房屋维修基金5874元、手续费854元、登记费1650元、验证费45元、工本费30元，具有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于原告诉请判决被告赔偿原告利息损失:(以349133元位基数，自2014年10月计算至2019年8月按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月至实际履行之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算:)暂计升算至2019年12月85537元问题。本案中未能成功办理银行按揭的原因不能归责于原、被告双方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故原告在解除合同后主张退还购房款和支付利息具有事实和法律依据。但《商品房买卖合同》未约定不能归责原、被告原因未能办理银行按揭贷款解除合同后，对原告已支付购房款的损失计算标准，同时原告也未举证其起诉之前向被告主张过解除合同，要求返还购房款及利息，故对于利息部分，本院认为应从原告起诉解除合同之日即2020年1月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至所有购房款结清之日止。对于利息损失只能以购房款本金340680元为基数计算，其他房屋维修金、手续费、登记费、验证费、工本费不计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、即日解除原告邱斌与被告安顺市居安房地产开发有限公司于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：TPS-038）二、被告安顺市居安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邱斌退还购房款340680元、房屋维修基金5874元、手续费854元、登记费1650元、验证费45元、工本费30元；并以340680元为基数，自2020年1月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至所有购房款结清之日止。三、驳回原告邱斌其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取3910元，由原告邱斌负担769元，被告安顺市居安房地产开发有限公司负担3141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇二〇年四月二十八日法官助理孙婷婷书记员刘娇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。