江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终390号上诉人（原审原告）：马爱莲，女，1967年10月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区黄集镇黄东村1组。现住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张洪波，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭广华，男，1948年10月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张良刚，江苏海京州律师事务所律师。原审第三人：郭影影，女，1975年10月9日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张良刚，江苏海京州律师事务所律师。原审第三人：卜庆印，男，1964年4月20日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人马爱莲因与被上诉人郭广华、原审第三人郭影影、卜庆印确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马爱莲及其委托诉讼代理人张洪波、原审第三人郭影影、被上诉人郭广华及原审第三人郭影影的委托诉讼代理人张良刚到庭接受询问。本案现已审理终结。马爱莲上诉请求：1、撤销一审判决，将该案改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由郭广华承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。2003年，因家庭困难，马爱莲经中间人卜庆新和李平顺介绍，将自己所有的位于铜山区间(50平方)、西屋二间(约30平方)和院墙以6000元的价格卖给郭广华。马爱莲长期在外租房居住，谋生困难，打算回老家居住。马爱莲多次要求郭广华将涉案房屋返还，马爱莲并愿意将原购房款和房屋升值部分给付郭广华。一审法院判决马爱莲和郭广华双方房屋买卖合同无效，但驳回马爱莲要求返还房屋的诉求，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述规定，郭广华应将涉案房屋返还给马爱莲。综上，一审判决适用法律错误，请求撤销原判，依法支持马爱莲上诉。郭广华及郭影影二审答辩称：一、关于售房时间。双方签订协议时间为2002年，不是2003年。二、关于马爱莲售房原因。马爱莲主张其因家庭困难出售涉案房屋，实际上马爱莲为改善居住条件才出售涉案房屋。马爱莲在徐州市铜山新区购买了商品房。郭影影与父母居住在一起，比其他人多支付200元购得涉案房屋。三、关于房屋的位置及现状。黄集村原是一个村，后分为黄东村和，涉案房屋为黄东村和交接之处。郭影影多年前就已将涉案房屋翻建为二层楼房，原来的房屋已不复存在。四、马爱莲2016年4月才将户籍迁入黄集镇，其是否自然取得村民资格，尚不能确定。五、关于双方协商的经过。郭影影所建房屋面临开发，可获得三套住房和三间车库的安置补偿。按照当地市场价值计算，安置补偿房屋价值一百余万元。由于利益驱动，马爱莲通过中间人找郭影影协商。郭广华、郭影影愿意给马爱莲48平方米房屋约12万元的补偿。马爱莲坚持要分得补偿财产的一半，郭影影不能接受，从而导致本案诉讼。马爱莲所谓愿意将房屋升值部分给付郭广华的事情根本不存在。郭影影所建房屋面临开发，可能获得巨额补偿，马爱莲违反诚实信用，向人民法院提起诉讼，目的在于通过确认合同无效获得不当利益。涉案房屋交易已经18年，原物早已不存在。马爱莲诉请要求返还原物，事实上已经不可能实现，一审判决不支持该项诉讼请求正确。双方买卖行为没有损害村集体利益，双方所签协议有效。马爱莲向一审法院提出诉讼请求：1.判决马爱莲与郭广华的房屋买卖行为无效；2.判令郭广华返还位于原属于马爱莲的房屋（价值1万元）；3.诉讼费用由郭广华承担。事实和理由：2003年，因家庭生活困难，经卜庆新和李平顺两中间人介绍，马爱莲将自己所有的位于间（50平方米）、西屋2间（约30平方米）及院墙以6000的价格卖给郭广华。马爱莲长期在外租房居住，谋生十分困难。马爱莲多次和郭广华协商，要求把出售的房屋要回，马爱莲愿意将购房款和升值部分返还给郭广华，但均遭郭广华拒绝。郭广华系城镇户口，现居住在，与马爱莲不是同村村民，马爱莲、郭广华之间的房屋买卖行为无效。为维护合法权益，特诉至法院。一审法院查明：马爱莲与卜庆印系夫妻关系，郭广华与郭影影系父女关系。1995年前，马爱莲取得位于徐州市铜山区的宅基地使用权212平方米。《铜山县黄集乡黄东村三队宅基地情况登记表》载明，户主姓名马连，人口3人，批准时间1986年，建房时间1986年，占地面积212米；户屋结构砖石，面积1栋3间50平方米等等。2002年11月2日，郭广华与第三人卜庆印签订《售房协议书》。该《售房协议书》约定，甲方卜庆印，乙方郭广华；甲方愿将住房一处以陆仟零伍拾元售给乙方，面积以宅基地证书为准；乙方同意一次付清甲方以上钱款；本协议从签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，永无反悔；甲方签字卜庆印，乙方签字郭广华，2002-11-2。中间人李华顺、卜庆新等等。《售房协议书》所涉住房等即位于《铜山县黄集乡黄东村三队宅基地情况登记表》所涉宅基地上的房产。《售房协议书》签订后，马爱莲与卜庆印将上述房产交付郭广华。此后，《售房协议书》所约定的房屋等被翻建。一审另查明，2002年，马爱莲户籍地为徐州市铜山区，郭广华户籍地为徐州市云龙区。2002年，第三人郭影影户籍地为徐州市铜山区，第三人卜庆印户籍地铜山体育学校宿舍，于2007年5月15日迁入徐州市铜山区淮河西路。一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋买卖也牵涉农村宅基地使用权转让，而农村宅基地转让需转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应当认定为无效。本案中，诉争所涉的土地是宅基地，属于农民集体所有的土地。马爱莲、卜庆印夫妻与郭广华达成协议，约定第三人卜庆印将位于马爱莲宅基地上的住房1处出售给郭广华郭广华，该约定是关于农村房屋买卖的约定。郭广华并非铜山县农村集体经济组织的成员，因此，马爱莲、第三人卜庆印与郭广华之间的关于买卖位于徐州市铜山区宅基地上房屋的合同违反了法律、法规关于农村宅基地流转的效力性强制性规定，应当认定为无效合同。但在无效处理上，因签订合同的时间较长，本案房屋不适合采取返还或者归属出卖人的处理方式，对马爱莲要求郭广华返还房屋的诉讼请求，不予支持。郭广华及郭影影主张，郭影影委托父亲郭广华购买马爱莲的房屋。马爱莲对此不予认可，郭广华及第三人郭影影对此未提供证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、确认马爱莲（第三人卜庆印）与郭广华之间的关于买卖位于徐州市铜山区宅基地上房屋1处的合同（2002年11月2日第三人卜庆印与郭广华签订的《售房协议书》）无效；二、驳回马爱莲其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由郭广华负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：马爱莲要求郭广华返还买卖合同所涉房屋的请求应否予以支持。二审中，上诉人马爱莲未提交新证据。二审中，被上诉人郭广华提交集体土地使用证（复印件），证明郭广华夫妇在有住房，本案郭广华所购买房屋是给郭影影居住。马爱莲质证意见：该集体土地使用证登记在韩方娥名下，与本案没有关联性，不能证明郭广华有关买卖合同有效的观点。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，与其与本案的关联性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：卜庆印与郭广华之间关于徐州市铜山区宅基地上房屋的买卖合同，违反了法律、法规关于农村宅基地流转的效力性强制性规定，应当认定为无效合同。因双方之间合同签订时间较长，且涉案房屋大部分已经翻建，本案房屋客观上不适合采取恢复原状、返还原物的处理方式。马爱莲要求返还原房屋的诉讼主张本案不予支持。当事人均主张涉案房屋可能面临拆迁，如涉案房屋确实进行拆迁，当事人可另案主张对各自应得的拆迁补偿利益予以合理分配。综上所述，上诉人马爱莲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马爱莲负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月二十六日书记员  侯梦池