广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1161号原告：广州紫泉物业管理有限公司，住所：广州市从化太平镇广从北路282号之六，统一社会信用代码：91440184773326686R。法定代表人：徐国乾，职务：总经理。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告：朱方清，男，1975年2月1日出生，汉族，住湖南省澧县，原告广州紫泉物业管理有限公司与被告朱方清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员焦梦云适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州紫泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人王志明到庭参加诉讼，被告朱方清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州紫泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年3月1日至2020年3月3日期间的物业费、公共能耗费14163.3元及违约金17276.2元，共计31439.5元；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更并明确第一项诉讼请求为：1.被告立即向原告支付2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业费13023.2元及违约金（从2017年3月1日起以每月拖欠的物业管理费为本金按照日千分之三计算至2020年2月29日）。事实与理由：2013年12月8日，原告与广州紫泉房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告对包括被告购买的涉案房屋在内的所有“紫泉流溪湾”物业提供前期物业管理服务，并且上述《前期物业管理合同》第三章第六条还对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时《前期物业管理合同》第八章第三十一条也对未能按时足额交纳物业服务费用应承担的违约责任进行了约定。2016年4月5日，被告与原告又签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，双方对前期物业服务标准、收费依据、违约责任等进行了书面约定。原告依约提供了物业服务，但被告自2017年3月1日开始拖欠原告物业管理费，截至2020年3月3日，拖欠的物业费、公共能耗费14163.3元及违约金17276.2元，共计31439.5元。期间经原告多次催要，被告均不予交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告朱方清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证权利。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的查询时间为2020年3月25日的《不动产登记查册表》记载，涉案房屋广州市从化区银泉路3号903房为被告所有，该房屋建筑面积为159.05平方米。2016年4月5日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，并记载涉案房屋建筑面积为156.24平方米。该协议第四条物业管理服务费用约定：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元计收管理服务费，具体交纳办法如下：2018年6月30日前，业主交纳管理服务费用标准为每月每平方米2.2元；2018年7月1日起，业主交纳管理服务费用标准为每月每平方米2.6元。每月的物业管理服务费用一般以银行转账方式交纳，交纳时间为当月15号前。第十一条违约责任约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。协议还对双方之间的其他权利义务进行了约定，落款处有原告盖章及被告签名确认。同日，被告签名确认《业主临时管理规约》，该规约载明：业主必须按规定依时缴纳应支付的管理费、专项维修资金和水电费，应于每月15日前交纳当期物业服务费及上期水电费；业主未按时交纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰收取滞纳金。被告亦签署了《缴费协议书》、《承诺书》，作为涉案房屋的业主，承诺按时交纳相关费用，遵守《业主临时管理规约》，并愿意承担有关的法律责任。庭审中，原告自认2017年3月1日至2018年6月30日的物业服务费实际按照1.96元/平方米收取，2018年7月1日起按照2.6元/平方米收取，其自愿按照《前期物业服务协议》上记载的建筑面积156.24平方米计算涉案房屋的物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。现被告并无证据证明已交纳2017年3月1日至2020年2月29日的物业服务费，因原告自愿按《前期物业服务协议》上记载的建筑面积156.24平方米计算涉案房屋物业服务费，且自认2017年3月1日至2018年6月30日的收费标准为1.96元/平方米，故被告应向原告支付物业服务费共计13024.2元（1.96元/平方米×156.24平方米×16个月+2.6元/平方米×156.24平方米×20个月），原告要求被告支付13023.2元，本院予以支持。关于违约金，《前期物业服务协议》中约定应于每月15号前缴纳当月物业服务费，未按期缴纳的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。对原告主张以每月拖欠的物业服务费为本金计算违约金，本院予以支持，但应分别从每月逾期之日起算，另合同约定的违约金计算标准过高，且原告并未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止。其中，2017年3月至2018年6月每月的物业服务费违约金以306.2元（1.96/平方米×156.24平方米）为基数，2018年7月至2020年2月每月的物业服务费违约金以406.2元（2.6元/平方米×156.24平方米）为基数计算。另根据公平原则，被告支付的该月违约金应以不超过当月的物业服务费为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱方清自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月1日至2020年2月29日期间物业服务费13023.2元给原告广州紫泉物业管理有限公司；二、被告朱方清自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州紫泉物业管理有限公司支付违约金（其中：1.2017年3月至2018年6月每月的物业服务费违约金，均以当月物业服务费306.2元为基数，从当月16日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止；2.2018年7月至2019年8月每月的物业服务费违约金，均以当月物业服务费406.2元为基数，从当月16日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止；3.2019年9月至2020年2月每月的物业服务费违约金，均以当月的物业服务费406.2元为基数，从当月16日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年2月29日止。以上每月的物业服务费违约金应以不超过当月的物业服务费为限）；三、驳回原告广州紫泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费293元（原告已交纳），由原告广州紫泉物业管理有限公司负担171元，由被告朱方清负担122元。本案为终审判决。审判员  焦梦云二〇二〇年四月二十三日书记员  罗芳华