新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初268号原告：王宁芳，女，1969年02月02日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：周伟，天山区旭日法律服务所法律工作者被告：新疆凯纳拉生物科技开发有限公司，统一社会信用代码91650102670237277C法定代表人：阿布都卡德尔玉斯普，系该公司总经理。被告：阿迪拉阿布都卡德尔，女，1990年05月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。两被告共同委托诉讼代理人：张世军，新疆金扬律师事务所律师。原告王宁芳与被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司（下称凯纳拉公司）、阿迪拉阿布都卡德尔合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日经双方同意后，公开开庭审理了本案。原告王宁芳及委托诉讼代理人周伟和被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司法定代表人阿布都卡德尔及阿迪拉阿布都卡德尔的共同委托诉讼代理人张世军到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告王宁方诉称：诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将位于乌鲁木齐市××区新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号（产权号乌房权证天山区字第XXXX号）过户于原告名下并支付1-6层房产及违约金4885000元（2442500x2）；2、请求法院依法判令被告办理位于乌鲁木齐市××区地下室不动产权证，并交付房产支付违约金：2300000（1150000x2）。庭审中原告将诉讼请求变更为：一、判令被告将涉案房屋2、3、4、5、6层房产交付给原告使用，并支付违约金4885000元，第二项负一层和一层西侧的违章建筑交付于原告，并交付违约金2300000元。事实及理由：原、被告于2019年1月20日，2019年1月27日分别签订了代为清偿协议和房屋买卖协议书，协议签订后原告按被告要求将款项人民币700万元转入新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区法院，买房款转入被告指定的名下，协议约定了双方的权利及义务。被告于2019年4月3日给原告出具承诺书，约定如不按期办理房产证和交付房产按房款的双倍赔偿原告。2019年10月22日，被告再次给原告出具了承诺函，并约定违约金如不按期办理一切手续按房款的总房款的四倍利息支付给原告。被告至今没有按协议和承诺书将乌鲁木齐市天山区水渠巷26号楼1栋1层过户于原告和交付房产，26号1栋负一层不动产也没有办给原告，至此给原告经济造成了巨大损失，精神上打击很大。为了使原告的合法权益得到保护，特诉贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告凯纳拉公司答辩称：1、原告请求交付二至六层的房产并承担支付违约金488500元的诉求我方不认可，二至六层的房产已经过户到原告名下，双方对于交付方式与时间没有约定，所有没有交付的违约，因此对于原告诉求中的交付违约是没有事实依据的，更不承担原告所诉的违约金，西侧临时违章建筑的诉求，违章建筑不受法律保护，原告的起诉无法律依据，针对第二个诉讼请求，负一层没有行政机关颁发的产权证书，其物权主体不明，原告要求交付没有法律依据支持，同时负一层不再代清偿协议的约定里，更不存在支付23万元的违约金，故关于这一条我方不认可。被告阿迪拉阿布都卡德尔答辩称：不认可原告的诉求，涉诉标的系被告凯纳拉公司的产权，我不享有直接的产权，根据公司法与民事诉讼法，合同法相关规定，公司存续期间其财产纠纷由法人承担，股东不承担，并不能列股东为被告，要求协助办理的诉求是缺乏法律依据与诉讼依据，理由是如果办理相关公司事务是公司法人授权，并不是法院来判决，所以我方不具有被告的主体资格，要求法庭撤回对第二被告的起诉。原告将代清偿协议视为物权转让或买卖协议是错误的，代清偿协议的不具备要求，我方不认可。本院经审理认定事实如下：原告王宁芳与被告凯纳拉公司于2019年1月20日就原告王宁芳代为被告凯纳拉公司清偿债权人新疆百构典当有限公司债务的相关事宜达成共识，签订一份《代为清偿协议》，协议上载明“王宁芳替凯纳拉公司偿还债权人本息合计700万元，具体欠款本息以债权人确认金额为准；为此凯纳拉公司将抵押给债权人的其自己名下的位于乌鲁木齐市××区（房产证号：2XXXX号一栋四至六层（房产证号：2015302741）的房产过户并移交给王宁芳；凯纳拉公司全力配合王宁芳将上述房产过户至王宁芳名下；上述房屋过户并移交后王宁芳将剩余款项277.5万元一次性交付给凯纳拉公司；”等并协议下方双方签字盖章。于2019年1月27日双方就位于乌鲁木齐市××区地下室过户事宜达成共识签订一份《房产买卖协议书》，协议书上载明“凯纳拉公司以1150000元的价格将标的物整体转让给王宁芳；凯纳拉公司承诺签订该协议起在规定时间内办理标的物的产权证；王宁芳需先支付700000元，剩余款项450000将房产过户并移交后一次性支付；如凯纳拉公司于2019年8月18日未完成协议约定事项，视作为将标的物700000元的价格转让给王宁芳，不得任何理由终止交易，否则视为违约；如任何一方存在行为，以总价1150000元的基础上双倍赔付违约金；”等并协议书下方双方签字盖章。另查，被告凯纳拉公司于2019年4月3日给原告王宁芳出具一份《承诺书》，承诺书上载明“将凯纳拉公司其名下的位于乌鲁木齐市××区（房产证号：2XXXX号一栋四至六层（房产证号：2015302741）的房产转让给王宁芳；乌鲁木齐市天山区水渠巷26号一栋一层西侧的违章建筑无条件赠送给王宁芳；上述房屋尾款在房屋过户并移交完毕后一次性支付完；如有违约按总房款的双倍赔付给王宁芳”并被告阿迪拉·阿布都卡德尔签名及该盖被告凯纳拉公司的公章。另查，被告凯纳拉公司于2019年10月22日给原告王宁芳出具一份《承诺函》，承诺函上载明“我公司转让给王宁芳的房产在办理过户过程中，因通过（2017）新0102民初第5259号民事调解书将转让标的物一层确权给乌鲁木齐肉孜买买提商贸有限公司（实际未办理过户），故该楼第一层出现无法过户，对此凯纳拉公司承诺并保证在2019年11月23日内将一层的问题解决，将房产过户并移交移交给王宁芳，如未按承诺约定履行其义务，承担经济、法律后果并付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金”并盖公司公章。另查，原告王宁芳按照《代为清偿协议》已交付通过自己的招商银行账户给新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院和乌鲁木齐市天山区人民法院账号共计8801388.85元，对于从中1371242.1元被告凯纳拉公司于2019年4月3日给王宁芳出具一份《收条》，并盖公司公章。另查，被告凯纳拉公司于2019年3月12日给原告王宁芳出具一份《收条》，收条载明“今收到王宁芳购买乌市天山区水渠巷26号房款200000元”并盖凯纳拉公司公章及法定代表人私章。另查，被告凯纳拉公司于2019年5月13日给原告王宁芳出具一份《收条》，收条载明“凯纳拉公司收到王宁芳代交凯纳拉公司支付的乌鲁木齐市××区的拍卖辅助服务费用40000元”并盖公司公章。另查，原告王宁芳以其名下已办理位于乌鲁木齐市××区房产的房屋所有权证。另查，阿迪拉阿布都卡德尔系被告凯纳拉公司股东。以上事实由《代为清偿协议》、《房产买卖协议书》、《承诺书》、《承诺函》、《收条》、《国家企业信用信息公示系统、企业信用信息公示报告》、《房屋所有权证》、转账汇款受理回单、当事人陈述、庭审笔录等在卷为证。本院认为，一、关于原告王宁芳要求判令被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市××区房产交付给原告王宁芳使用，并支付违约金4885000元；依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人在平等、自愿、协商一致的情况下签订了《代为清偿协议》，该协议无违背法律的强制性规定，均是当事人真实意思的表示，该协议为有效协议。该协议约定了双方的权利及义务，当事人均应全面履行约定的义务。本案中，原告王宁芳按照协议已履行代为清偿义务，被告凯纳拉公司虽然按协议和《承诺函》将乌鲁木齐市天山区水渠巷26号一栋二至六层过户于原告王宁芳，但上述房屋至今未给原告王宁芳交付使用，故本院予以支持原告提出的被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市××区房产交付给原告王宁芳使用的诉讼请求。关于被告凯纳拉公司是否承担支付违约金4885000元的问题；原、被告虽然在《代为清偿协议》中对于违约责任未作出明确规定，但被告凯纳拉公司承诺并保证在2019年11月23日内将房产过户并移交给原告王宁芳，如未按承诺约定履行其义务，承担经济、法律后果并付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金，原告万宁方亦不反驳被告凯纳拉公司对履行《代为清偿协议》的承诺，由此可见双方均同意按《承诺函》所约定的违约责任承担方式，故，原告王宁芳主张违约金4885000元的计算方式有误，本院予以改正。应按照人民银行同期贷款利息的四倍来计算被告凯纳拉公司的违约责任，即8801388.85元＋200000＝9001388.85元×4.875‰×14个月（2019年3月至2020年5月）×4＝2457379.16元。至于原告王宁芳代交凯纳拉公司拍卖辅助服务费用40000元的问题，双方在协议中对此未作出约定，且此费用不是原告主张过户并使用房产过程所产生的费用，对其原告王宁芳应当另行提起诉讼处理，本院不予支持原告苏宁方要求被告凯纳拉公司承担支付拍卖辅助服务费用40000元的诉求。二、关于原告王宁芳要求被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市××区西侧的违章建筑交付于原告王宁芳并交付违约金2300000元的诉求；原告王宁芳与被告凯纳拉公司所签订的《房产买卖协议书》中所买卖的房屋即位于乌鲁木齐市××区西侧房屋系违章建筑，按照法律规定违章建筑不允许做买卖，受法律的强制性限制，故本院不予支持原告王宁芳要求被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市××区西侧的违章建筑交付于原告王宁芳并交付违约金2300000元的诉求三、被告阿迪拉阿布都卡德尔系被告凯纳拉公司股东，被告阿迪拉阿布都卡德尔在《正诺书》、《承诺函》及《收条》上签名是公司法人授权的职务行为，且《代为清偿协议》系原告王宁芳和被告凯纳拉公司之间签订的协议，不能将公司股东列为诉讼主体，故本院驳回原告王宁芳要求被告阿迪拉·阿布都卡德尔承担连带责任的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯纳拉公司限判决生效十日内将位于乌鲁木齐市××区房产交付给原告王宁芳；二、被告凯纳拉公司给原告王宁芳支付违约金2457379.16元；三、驳回原告王宁芳的其他诉讼请求；本案请求标的7185000元，本院核定标的2457379.16元，占请求标的34.2%，案件受理费31047.50元（原告已预交）,原告承担34.2%即20365.79元，被告承担65.8%即10618.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 古丽米热阿布力孜二〇二〇年四月二十五日书记员 鲜丽娜 艾 尼瓦尔