广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异6号 异议人（案外人）：刘红英，女，汉族，1978年10月9日出生，住广州市花都区颐和盛世 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 刘红英对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街21号2902房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日轮候查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街21号2902房（以下简称案涉房产）。2020年2月11日，首先查封案涉房产的广州市天河区人民法院解除了查封，本院的轮候查封转为正式查封。异议人刘红英对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人刘红英请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街21号2902房的查封。其主要理由为：异议人已经全款购买并且在2017年入住案涉房屋。之前因为社保未满购房条件，未能及时网签，但是在2018年8月已经达到购房资格，随时可以网签。2019年6月24日，广州市天河区人民法院对案涉房屋进行了查封，在申请人提出异议申请后，天河区法院在2019年12月以（2019）粤0106执异880号裁定支持了异议人的请求，该裁定提到申请人协议合法有效，查封的房产属于异议人的资产，天河区人民法院对案涉房屋的查封已经解封。现执行法院查封异议人的唯一房屋侵犯了异议人的合法权益，故请求对异议人所购唯一房屋解除查封。 异议人刘红英为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《颐和盛世认购书》，载明：（甲方）发展商东湛公司，（乙方）认购方刘红英，认购单元为案涉房屋，认购价566776元。另约定签订《商品房买卖合同》的时间、办理银行按揭手续的时间等内容。双方还确定该认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。认购书签订的时间为2015年6月29日。 2.《颐和盛世协议书》载明：甲方（卖方）东湛公司，乙方（买方）刘红英；乙方向甲方购买案涉房屋；乙方购买的商品房建筑面积为101.21平方米；该商品房总价为566776元；分期付款，在2015年9月6日前向甲方支付总房价的80%，即453421元；在2017年1月15日前向甲方支付总房价的20%，即113355元；鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。限购政策取消后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。落款日期为2015年9月6日。 3.东湛公司于2018年12月6日出具的编号为22464201的《广东增值税普通发票》，载明案涉房屋的名称、具体位置、面积、单价、金额、税率和税额等内容，其中价税合计为566776元。拟证明异议人已付清全部购房款。 4.广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年3月10日出具的《告知函》，载明案涉房产先后被广州市天河区人民法院和本院查封的具体情况。 5.广州市规划和自然资源局出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明，载明异议人名下有位于花都××××房（办公性质）外，在广州市行政区域范围内无其他房地产情况记录。 6.广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异880号执行裁定书，该裁定认为异议人刘红英所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，遂裁定刘红英的异议成立。中止对案涉房产的执行。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2015年9月6日，异议人刘红英（乙方/买方）与东湛公司（甲方/卖方）签订《颐和盛世协议书》，双方经协商一致，达成以下主要内容的协议：刘红英向东湛公司购买颐和盛世E区18栋2902号住宅（即案涉房屋），建筑面积101.21平方米。该房产价格为人民币566776元，刘红英分期付款，在2015年9月6日前向甲方支付总房价的80%，即453421元；在2017年1月15日前向甲方支付总房价的20%，即113355元；鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。限购政策取消后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。上述协议签订后，刘红英向东湛公司支付了全部购房款，东湛公司于2018年12月8日出具涉案房屋的增值税发票，金额566776元。东湛公司于2017年6月29日将涉案房屋交付案外人刘红英使用。异议人刘红英在广州市行政区域内无其他用于居住的房产。 本院另查明，广州市天河区人民法院在执行原告广州市佳都电子科技有限公司诉被告广州颐和酒店投资管理有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州元阳房地产开发有限公司等企业借贷纠纷一案的财产保全过程中，于2019年6月24日查封了案涉房产。异议人曾以同样的事实和理由向广州市天河区人民法院提出案外人异议。该院认为异议人（刘红英）的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。遂于2019年10月22日作出的（2019）粤0106执异880号执行裁定书，裁定异议人刘红英异议成立，中止对案涉房屋的执行。2020年2月11日，广州市规划和自然资源局花都区分局收到广州市天河区人民法院的协助执行通知书，解除了该院对案涉房屋的查封。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。 其一，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，本院系于2020年2月11对案涉房产进行查封。异议人于2015年9月6日与房地产开发企业东湛公司签订《颐和盛世协议书》。本案的《协议书》并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条则规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期┄┄”本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已依约交付全额款项，该协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于案涉房产是否符合排除执行的另外二项条件问题。根据查明的事实，异议人在其生活、居住所在地无其他用于居住的房产，并且已全额支付购房款，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的另二项条件。 综上所述，异议人刘红英的请求有事实和法律依据，应予支持。拟依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街21号2902房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  潘 兴