福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异26号 案外人（异议人）：洪秀丽，女，汉族，1966年2月28日出生，住福鼎市。 申请执行人：福建福鼎恒兴村镇银行股份有限公司，住所地：福鼎市玉龙北路332号1-4层（鼎融国际广场）。 被执行人：邵克清，男，汉族，1982年1月7日出生，住福建省福鼎市。 案外人：林晓玲，女，1985年1月16日出生，汉族，住福建省福鼎市。 本院在执行申请执行人福建福鼎恒兴村镇银行股份有限公司与被执行人邵克财、周小娟、郑金莲、邵克清、邵茂贵、张丽珍、董力凡、邵克果金融借款合同纠纷执行一案中，于2016年6月6日作出（2016）闽0982民初484号裁定：查封被执行人邵克清及案外人林晓玲共有的坐落于福鼎市山前金龙××小区××室房产。异议人洪秀丽于2020年4月9日对执行标 的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查。本案现已审查终结。 异议人洪秀丽称，福鼎市人民法院依法受理的（2016）闽0982执保40号申请执行人福建福鼎恒兴村镇银行股份有限公司与被执行人邵克财、周小娟、郑金莲、邵克清、邵茂贵、张丽珍、董力凡、邵克果金融借款合同纠纷执行一案，于2016年6月6日作出（2016）闽0982民初484号裁定：查封被告邵克清及案外人林晓玲共有的坐落于福鼎市山前金龙××小区××室房产。异议人洪秀丽认为查封措施错误，该诉争不动产产权属于异议人所有。为此，异议人洪秀丽曾于2019年6月12日提起诉讼，诉请主张确认该诉争不动产产权属于异议人所有。福鼎市人民法院于2019年9月12日作出（2019）闽0982民初1853号《民事判决书》，判决“驳回洪秀丽的诉讼请求”。通过上诉，宁德市中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，于2019年12月19日作出（2019）闽09民终1658号《民事裁定书》，裁定“一、撤销福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1853号民事判决；二、驳回洪秀丽的起诉”。 根据二审裁定及法律释明，异议人向贵院提出执行异议申请，认为查封措施错误，该诉争不动产产权属于异议人所有，具体事实与理由如下： 一、异议人为善意买受第三人，该诉争不动产已属异议人所有（“物权期待权”）。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。 异议人认为：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与邵克清签订《商品房买卖协议》的时间为2011年7月27日，而福鼎市人民法院查封的时间为2016年6月6日。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据异议人提供的于2011年7月27日签订的《商品房买卖协议》及《居民用户供用气合同》、《收款收据》及《房屋租赁协议书》等证据可证实在被法院裁定查封之前已合法占有并使用该不动产。3、已支付全部价款。根据异议人提供的商品房买卖协议、收条、存量房买卖合同、公证书、房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证、中国银行转账凭证等证据，经福鼎市人民法院于2019年9月12日作出（2019）闽0982民初1853号民事判决中已认定“异议人履行了付款义务，并于2016年6月6日还清诉争房产的按揭贷款”。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人按《商品房买卖协议》约定，于2011年7月27日付定金100000元、2011年8月10日付300000元、2011年8月30日前付196716元，余下按揭贷款450000元直接移交异议人还贷，持续至2016年6月6日已还清并于当日立即启动过户登记手续，故异议人非因自身原因，在办理过户登记手续中不存在任何的过错。同时，诉争不动产403室与已办理产权变更到异议人名下的404室不动产属于“子母房”。 二、该诉争不动产目前属于“未查封”状态，排除产权过户的法律障碍。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第29条“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一”、第30条“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”、及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续”等规定。 异议人认为，仅凭《福鼎市不动产登记查询证明》不能证实诉争不动产仍处于被查封的状态。因为根据福鼎市人民法院于2016年6月6日作出的（2016）闽0982民初848号《民事裁定书》及2016年6月7日作出的（2016）闽0982执保40号《协助执行通知书》可知，其“查封被告邵克清及案外人林晓玲共有的座落于福鼎市山前金龙××小区××室房产”的时间为2016年6月6日，而本案一审法院作出民事判决的时间为2019年9月12日，中间的期限已经超过“三年”。依照上述法律规定，除非申请执行人在这三年期限届满前申请延长期限，并由人民法院在查封期限届满前办理续行查封手续，否则对该诉争不动产的查封执行措施已自动解除，故目前处于法定的未查封状态。既然不存在法律效力的查封，就不能限制其产权转移，客观上办理过户手续就不存在任何的法律障碍和困难。 综上所述，异议人认为其为善意买受第三人，在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征，故该诉争不动产产权应属于异议人所有，由此福鼎市人民法院于2016年6月6日作出的查封措施是错误的；同时，该诉争不动产未在法律规定的期限内办理延期续行查封手续，故查封的效力已消灭，目前应认定为“未查封”状态。因此，提出执行异议申请，请求依法解除对位于福鼎市山前金龙商住小区4栋1梯403室不动产采取的查封措施。 案外人洪秀丽在提出异议同时向本院提供以下证据：身份证复印件、房屋所有权证、土地使用证权，商品房买卖协议、收条，储蓄存款凭证、贷款还款凭证、贷款还款回单、贷款还款（已结清）凭证，不动产权证书，用电过户、更名申请表，居民用户供用气合同、房屋租赁协议书，存量房买卖合同、委托转让公证书、受托人身份证、受理通知书、承诺件受理通知书，民事裁定书、协助执行通知书，民事判决书、民事裁定书。 本院查明，福鼎市人民法院依法于2016年6月6日作出（2016）闽0982民初484号民事裁定：查封被告邵克清及案外人林晓玲共有的坐落于福鼎市山前金龙××小区××室房产。于2016年6月7日作出（2016）闽0982执保40号裁定采取执行查封措施。异议人洪秀丽于2019年6月12日向本院提起诉讼，请求确认该诉争不动产产权属于异议人所有。本院于2019年9月12日作出（2019）闽0982民初1853号《民事判决书》，判决“驳回洪秀丽的诉讼请求”。洪秀丽不服上诉。宁德市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）闽09民终1658号《民事裁定书》，裁定“一、撤销福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1853号民事判决；二、驳回洪秀丽的起诉”。异议人洪秀丽于2020年4月9日对执行标的提出此次书面异议。 2011年7月27日，洪秀丽与邵克清签订《商品房买卖协议》，购买福鼎市山前金龙商住小区4栋1梯403、404号套房，建筑面积96.16+32.36，共128.52元，总价1066716元。协议约定：2011年7月27日付定金100000元、2011年8月10日付300000元、2011年8月30日前付196716元，余下按揭贷款450000元直接移交洪秀丽还贷。余款20000元等委托公证授权后，支付给邵克清。 邵克清、林晓玲分别于2011年8月25日、2011年10月11日办理了委托授权公证。 嗣后，洪秀丽依约履行了付款义务，接收、出租该房屋，并于2015年7月15日申请了居民管道燃气用气。于2016年6月6日还清房产的按揭贷款。 2016年6月7日，洪秀丽与邵克清、林晓玲签订《存量房买卖合同》，并于2016年6月7日向福鼎市房地产管理所申请备案。 2017年2月7日申请房产的用电户头过户。 福鼎市山前金龙商住小区4栋1梯404号房产已过户登记在洪秀丽名下。 本院认为，在本院裁定查封登记在被执行人邵克清所有的福鼎市山前金龙××小区××房产之前，邵克清已将该房产出售给异议人洪秀丽。异议人洪秀丽已依房屋买卖合同约定支付了全部购房款，并已实际占有使用该房产至今。因房产存在按揭贷款的原因，洪秀丽对未办理产权变更登记手续并无过错。因此，洪秀丽提出的执行异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对福鼎市山前金龙××小区××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  林小玲 审判员  周友泉 审判员  韩 林 二〇二〇年四月十日 书记员  林琪瑶 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 官方微信官方微博