辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1459号上诉人（原审被告）：申晓冰，女，1984年6月2日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：许言，辽宁英伟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十四号路20号。法定代表人：吴凯风，该公司总经理。委托诉讼代理人：席冬林，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：奎媛，辽宁同泽律师事务所律师。上诉人申晓冰与上诉人鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司沈阳分公司（以下简称“鸿鑫泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。申晓冰上诉请求:1.请求判令撤销（2019）辽0191民初2961号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求，或依法发回重审；2.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人对付款方式进行了实质性变更，以实现“低首付”售房案涉银湖雅苑·V街区小区，由被上诉人开发建设，开盘时间为2014年。由于当年沈阳房地产市场不景气，为促进销售，被上诉人对外宣传以“零首付”“一成首付”“一元首付”等名义售房。为实现低首付首付，被上诉人进行了如下安排：1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，第六条约定上诉人于2014年6月20日交付人民币112,777元整，贷款2,600,000整。2、被上诉人鸿鑫泰公司安排上诉人与上海市松江区中山街道加联建材经营部签订《银湖雅苑V街区住宅购房首付款借款协议书》，该协议第五条规定，“借款方已向开发商鸿鑫泰（沈阳）执业有限公司足额缴纳所购房屋的定金，剩余收付款由贷款方（加联经营部）垫付”。也就是说，被上诉人为实现低首付售房，促进销售的目的，已通过安排第三方借贷的方式对《商品房买卖合同》的付款方式进行了实质性变更。案涉房屋的首付款付款方式已改变为由上诉人支付定金（已支付），由第三方上海市松江区中山街道加联建材经营部向被上诉人垫付余款。因此，上诉人承担的应为向三方上海市松江区中山街道加联建材经营部的还款义务，而非向上诉人付款；二、被上诉人与第三方的垫付情况并无任何证据被上诉人称第三方仅向其支付27,200元，未支付余款，并没有任何证据。被上诉人与第三方之间存在建材供应关系，在他案中亦存在利用建材抵顶欠款的结算事实。双方之间经济关系复杂且紧密，如不提供双方之间的经济往来账册及凭证，根本无法查清双方之间真实的结算关系，也就无法查清案涉借款协议书的实际垫付情况；三、被上诉人未履行告知义务。被上诉人并未告知上诉人其与第三方上海市松江区中山街道加联建材经营部的关系。在长达五年的时间里，被上诉人也从未告知上诉人第三方未向其垫付款项。因案涉《商品房买卖合同》、《银湖雅苑V街区住宅购房首付款借款协议书》均为格式文本，均由被上诉人提供。上诉人有理由相信被上诉人与第三方之间存在密切关系，在长达五年时间未接到被上诉人的告知，上诉人也有理由相信第三方已经履行了垫付义务。被上诉人在未履行任何告知义务的情况下，要求解除合同，显系不当。四、被上诉人违约在先案涉《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2015年8月31日前向上诉人交房，在交房后的365个工作日内办理权属登记。但直至起诉之日，被上诉人也未向上诉人交付房屋，更未办理权属登记，已违约在先，上诉人方才拒绝向第三方偿还款项。五、判令解除合同违反公平原则。案涉《银湖雅苑V街区住宅购房首付款借款协议书》文本均系被上诉人提供，完全是由被上诉人安排签订的，是为了配合别上诉人的销售策略，也并非仅针对上诉人，而是针对全体购房者的普遍安排，被上诉人也因此大获其益。被上诉人自己做出的安排，自己受益，基于公平原则，亦应受其约束。上诉人案后得知，被上诉人与第三方关系十分紧密，其使用的诉讼代理人亦为同一律所。可见，案涉借款协议书全系被上诉人一手安排。当房地产市场下行时，其利用该协议实现低首付售房促销，把市场风险转嫁到购房者。却故意安排第三方违约不向其提供垫付款项，待房地产市场价格上涨时，利用第三方的违约解除合同，收回房屋，获取利益。双向套利。而上诉人作为购房者，已支付总价款（定金、还三方借款、偿还银行贷款）十余万元，如被上诉人与第三人串通利用这种安排解除合同，则在被上诉人先违约的情况下，房屋一天都没有使用，却要损失近八万元，这是否公平？造成这种不公平的根本原因就是一审法院对被上诉人与第三方之间的关系的错误认定，对两者之间的资金关系根本未予查明，纵容被上诉人滥用商业优势地位，随意侵害上诉人等普通购房者的合法权益。综上，上诉人请求贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。鸿鑫泰公司辩称，一、一审判决解除商品房买卖合同正确；二、被答辩人的上诉，无事实和法律依据；三、基于涉案房屋的经济损失其实不光系贷款代偿损失，还包括涉案房屋答辩人已垫付的物业费、采暖费等。此部分损失，答辩人保留另行起诉的权利。鸿鑫泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.请求被上诉人配合上诉人进行办理案涉房屋的撤销银行抵押登记、房屋预告登记及备案登记及由被告承担一审案件保函费1,118.33元；3.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人有证据证明被上诉人实际缴纳的案涉房屋首付款费用为1,777元，而非7,111元。申晓冰辩称，同意一审判决中定金部分的认定。鸿鑫泰公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告赔偿因解除合同给原告造成的经济损失20,223.89元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2014年6月20日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积77.02平方米，总房款372,777元。付款方式为2014年6月20日交付人民币112,777元，贷款260,000元整。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同已备案。涉案房屋一直未交付。另查明，被告与上海市松江区中山街道加联建材经营部签订《借款协议》，该协议约定，被告向上海市松江区中山街道加联建材经营部借款111,000元用于支付原告开发的银湖雅苑V街区项目20-3号2-2-1号房的首付款，借款及还款期限为54个月，即从2014年6月20日至2018年12月20日分五期还款，无利息。后上海市松江区中山街道加联建材经营部仅向原告支付27,200元，被告也仅向上海市松江区中山街道加联建材经营部支付27,200元。被告另向原告交付购房定金7,111元。2014年9月24日，被告与原告及中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为260,000元，并约定由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带担保责任。再查明，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行多次向原告出具《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，截至2019年9月12日原告代还被告拖欠银行的贷款共计26,2691.13元，现银行贷款已全部还清。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，原告与被告签订的商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。同时，因被告未按期偿还银行贷款导致原告承担阶段性担保责任，现被告不能支付原告全部购房款，故原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。同时，因被告违约造成原告代其偿还银行贷款，被告应对原告的损失予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司与被告申晓冰于2014年6月20日签订的商品房买卖合同；二、原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告申晓冰首付款共计34,311元；三、被告申晓冰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司经济损失2,691.13元（262,691.13-260,000）；四、驳回原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元、保全费368元，由被告申晓冰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。申晓冰向法庭提供鸿鑫泰公司顾问张作立书写的置业计划、户型图各一份，证明鸿鑫泰向我方出售该套房屋时明确承诺由上海加联营业部垫付首付款。双方关于付款的方式发生了实质的变更。同时证明案涉房屋的户型在鸿鑫泰公司销售过程中，入户门不包含消防门。鸿鑫泰公司对该证据的质证意见为：关于置业计划，其中注明的定金交付1,777元，从而也能间接证明其定金为1,777元，而不是7,111元，申晓冰对此予以确认。关于申晓冰主张由上海经营部进行垫付款性质发生改变，在置业计划中不能予以证明，对其提出关联性提出异议。关于户型图，申晓冰主张在销售时户型图展示未载明消防门，首先该户型图非整个单元户型展示土，只是单一户型图。对于单元公共区域如何分配并未有全面展示的义务。另，在该户型图同页的反面，特此注明了本广告为要约邀请之用，所载图片、细则仅供参考。最终以政府审批法律文件及双方买卖合同为准。同时，鸿鑫泰公司亦向法庭提供情况说明一份，说明单位是上海市松江区中山街道加联建材经营部，证明上海经营部与申晓冰签订的借款协议未实际履行垫付款义务。上海经营部在收到申晓冰人民币27,200元后向我方支付，其他借款未向我方支付过。申晓冰对该证据的质证意见为：真实性不予认可。上海加联营业部与鸿鑫泰公司存在建材供货关系，并存在用建材货款抵顶借款的行为，这个在他案中已经查明。双方财务的联系是非常紧密的。可以认定双方存在利害关系，对该份证据不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.双方在履行合同中是否存在违约行为；2.案涉商品房买卖合同应否予以解除及解除后的法律后果如何处理。一、关于双方在履行合同中是否存在违约行为的问题。庭审中，申晓冰主张鸿鑫泰公司未向其交付房屋，更未办理房屋权属登记，已违约在先，故其才拒绝向第三方偿还款项；而鸿鑫泰公司则主张申晓冰未按合同约定支付首付款余款及偿还银行贷款，导致公司向银行承担连带担保责任，存在违约行为。对此本院认为，一方面，通过本案庭审调查及现有证据可知，合同约定的首付款为112,777元，贷款260,000元。而实际上，申晓冰只交纳定金1,777元，后又通过第三方上海市松江区中山街道加联建材经营部向鸿鑫泰公司支付首付款27,200元。至此，申晓冰共支付房屋首付款28,977元，首付款余款至今未付清。事后，申晓冰又存在逾期还贷行为，导致鸿鑫泰公司替其承担连带担保责任。据此，申晓冰的上述行为均构成违约；另一方面，因案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第7条明确约定，买受人在办理房屋交付使用手续前必须付清房款，并向出卖人或出卖人委托的物业管理公司支付其他相关费用。故申晓冰关于因鸿鑫泰公司未向其交付房屋而拒绝向第三方偿还款项的主张无事实和法律依据。至于，申晓冰主张案涉房屋首付款的付款方式已改变为由其支付定金，由第三方上海市松江区中山街道加联建材经营部向鸿鑫泰公司垫付余款的问题。因申晓冰与第三方上海市松江区中山街道加联建材经营部约定，首付款余款由上海市松江区中山街道加联建材经营部替申晓冰支付，而后，申晓冰再向上海市松江区中山街道加联建材经营部还款。现上海市松江区中山街道加联建材经营部仅支付部分款项，履行部分义务，此行为与鸿鑫泰公司并无关联。综上，申晓冰在履行合同过程中已构成违约，鸿鑫泰公司并未存在违约行为。本院对申晓冰的该项上诉主张不予支持。二、关于案涉商品房买卖合同应否予以解除及解除后的法律后果如何处理的问题。1.关于案涉商品房买卖合同应否予以解除的问题，本院认为，因申晓冰在履行合同过程中存在违约行为，故鸿鑫泰公司依照合同约定，有权行使案涉合同的解除权。一审法院判决解除案涉商品房买卖合同并无不当，本院对申晓冰的该项上诉主张亦不予支持。2.关于合同解除后的法律后果如何处理的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因申晓冰的违约行为，造成鸿鑫泰公司代其偿还银行贷款损失（包括本金及利息、违约金等损失），该损失部分申晓冰理应予以偿还。三、关于鸿鑫泰公司提出一审法院认定申晓冰交纳定金数额有误的上诉主张，本院认为，因通过二审庭审中申晓冰向法庭提供的置业计划等证据材料，能够证明申晓冰支付的定金为1,777元，而非7,111元。一审对此数额认定有误，应予以纠正。本院对鸿鑫泰公司的该项上诉主张予以支持。综上所述，上诉人鸿鑫泰公司的上诉请求成立，上诉人申晓冰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初2961号民事判决第一项、第三项；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初2961号民事判决第四项；三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初2961号民事判决第二项，即“二、原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告申晓冰首付款共计34,311元；”为“上诉人鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人申晓冰首付款共计28,977元”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费368元、保全费368元，由上诉人申晓冰承担；二审案件受理费368元（申晓冰预交），由上诉人申晓冰负担；二审案件受理费368元（鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司预交），由上诉人申晓冰负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年四月二十八日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。