重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初7336号原告：胡朝梅，女，汉族，1974年4月2日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。被告：汪远发，男，汉族，1971年6月6日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：廖成学，重庆市北碚区施家梁法律服务所法律工作者。原告胡朝梅诉被告汪远发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡朝梅及其委托诉讼代理人刘建，被告汪远发及其委托诉讼代理人廖成学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡朝梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于重庆市北碚区××镇××号房屋过户至原告名下；2、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告于2012年3月5日签订的《协议》，以及2013年10月4日签订的《房屋转让》；2、判令被告退还原告已支付的房款100498.84元(指标转让款18000元+定金和购房款82498.84元)；3、判令被告向原告支付因被告违约造成的房价上涨损失费99501.16元。事实与理由：2012年3月5日，原告与汪远发签订了协议，约定汪远发将其因征地开发享有的安置房购房指标以18000元价格转让给原告。协议签订后，原告向汪远发支付了安置房指标转让款。同日，原告又向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司缴纳了房屋预付款2万元。2013年9月11日，原告通过自己和家人的银行账户向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司全额缴纳了购房款62498.84元并接房。2013年10月4日，原被告进一步明确了双方的房屋买卖合同关系，约定了被告以102000元的价格将涉案房屋出售给原告。2014年，政府向汪远发颁发了涉案房屋的产权证，并确定了房屋的具体坐落、面积等相关信息。2018年5月20日，被告汪远发将涉案房屋以200000元的价格出售给了谢中丽，并于2018年5月21日办理了不动产过户登记。原告认为，汪远发一房二卖的行为构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，应当退还原告已经支付的房款，以及赔偿原告因被告违约造成的房价上涨损失费99501.16元（200000元-100498.84元）。被告汪远发辩称，1、同意解除原被告于2012年3月5日签订的《协议》，以及2013年10月4日签订的《房屋转让》。同意退还原告已支付的指标转让款18000元，以及赔偿原告损失82498.84元。因被告已于2019年12月13日退还原告6万元，故仅需支付原告40498.84元(18000元+82498.84元-60000元)；2、涉案房屋的产权办理至我的名下后，我多次催促原告办理过户手续。原告以房屋太小为由，明确不要涉案房屋。并且原告已经将涉案房屋与案外人赵家桂进行了调换。我认为我和原告之间的房屋买卖合同已经解除了，我有权将涉案房屋出售给谢中丽。因此，我并未违约，不应当支付房价上涨损失费99501.16元。经审理查明，2012年3月5日，原告胡朝梅(甲方)与被告汪远发（乙方）签订《协议》，约定汪远发将还建房指标转让给胡朝梅。同日，汪远发出具收条，载明收到胡朝梅还建房指标18000元。同日，原告以汪远发名义向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司缴纳20000元安置房订金。2013年9月11日，原告以汪远发名义向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司缴纳了62498.84元款项。后2013年9月底，汪远发领取了涉案房屋的钥匙，并将钥匙交付给了原告。2013年10月4日，原被告签订《房屋转让》，载明：汪远发现有××镇××号房(46平方米)一套卖给胡朝梅，共计102000元整。房屋手续下来，就转户，不反悔，欠2000元转户时一并拿上。2014年11月3日，汪远发取得了坐落于重庆市北碚区××镇××号房屋的产权。2018年5月20日，汪远发(出售方、甲方)、谢中丽（购买方、乙方）与重庆馨月房地产营销策划有限公司（经纪方、丙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同约定汪远发将坐落于重庆市北碚区××镇××号房屋出售给谢中丽，总价为20万元。同日，汪远发出具收条载明收到谢中丽支付的购房定金2万元。2018年5月21日，汪远发与谢中丽办理了涉案房屋的过户手续。同日，谢中丽向汪远发转账17万元。后汪远发还出具收条载明收到谢中丽支付的购房尾款1万元。汪远发将涉案房屋交付谢中丽。2019年8月20日，胡朝梅起诉汪远发、谢中丽房屋买卖合同纠纷，向本院提出诉讼。要求：1、判决确认汪远发与谢中丽就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令汪远发、谢中丽将涉案房屋过户登记至被告汪远发名下。2019年10月28日，我院作出(2019)渝0109民初8905号民事判决书，认定汪远发与谢中丽之间就涉案房屋的成交价为20万元。胡朝梅主张汪远发、谢中丽之间就涉案房屋的买卖合同无效证据不足，判决驳回胡朝梅的诉讼请求。该判决已经生效。2019年12月13日，被告向原告返还6万元。本案原告认可收到上述款项，并同意在本案的应收款项中予以扣除。庭审中，原告陈述涉案房屋在汪远发交付后，就与案外人赵家桂进行了换房居住。双方签订了换房协议，其还向赵家桂支付了6万元的房屋差价款。本院认为，本案原被告于2012年3月5日签订的《协议》，以及2013年10月4日签订的《房屋转让》均系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定。故上述《协议》、《房屋转让》合法有效，双方当事人均应按照上述《协议》、《房屋转让》的约定履行各自义务。现涉案房屋已过户登记至案外人谢中丽名下，被告对原告诉请解除原被告上述《协议》、《房屋转让》无异议，并同意退还原告已支付的指标转让款18000元，以及赔偿原告损失82498.84元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方在《房屋转让》中明确了房屋的价款为102000元，原告实际代被告履行了支付全部房款的义务，故82498.84元实际系原告代被告支付的房款。又因原告同意在其应收房款中扣除被告已经退还的60000元，故被告还应退还原告购房款40498.84元(18000元+82498.84元-60000元)。本案双方争议焦点系导致双方签订的上述协议无法实现的原因。被告辩称，2014年11月，其取得了涉案房屋的产权证后，曾多次催促原告办理过户手续。原告以房屋太小为由，明确不要涉案房屋。但被告并未对其抗辩意见举示相关证据，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告还辩称，原告在接房之日就已经将涉案房屋与案外人赵家桂进行了调换，双方还签订了换房协议。因其不同意上述换房，故其认为与原告之间的房屋买卖合同已经解除了，其有权将涉案房屋出售给谢中丽。本院认为，根据本案已经查明事实可知，原被告于2013年10月4日签订的《房屋转让》中已经明确，“房屋手续下来后就办理过户手续”。并且，此时原告已经支付了除2000元外的其余全部购房款项。被告应当按照上述约定内容及时履行房屋过户的义务。至于原告如何处置涉案房屋，与被告是否履行过户的义务并无关联关系。故对被告以原告换房抗辩其不承担违约责任的意见，本院不予支持。被告未按协议约定履行过户义务，而将涉案房屋再次出售给案外人谢中丽。现涉案房屋已经过户给谢中丽，导致本案原被告签订合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，原被告在《房屋转让》中约定了涉案房屋的价款为102000元，而被告将房屋再次出售给案外人谢中丽的售价20万元系被告一房二卖所获取的收益。二者之间的价差98000元(20万元-102000元)即为原告因被告违约而造成的损失。故被告应当向原告赔偿房价上涨损失费98000元。原告按照其实际支付的房屋价款作为其履行合同的成本价的意见，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告胡朝梅与被告汪远发于2012年3月5日签订的《协议》，以及2013年10月4日签订的《房屋转让》；二、被告汪远发于本判决生效之日起5日内退还原告胡朝梅购房款40498.84元，赔偿原告胡朝梅房屋价差损失98000元；三、驳回原告胡朝梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告汪远发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 飞二〇二〇年四月十日书记员 谢晓庆