浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初4430号 原告：淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社，住所地浙江省淳安县汾口镇汾口村村委大楼二楼。 法定代表人：毛长丽,总经理。 委托诉讼代理人：周剑，浙江星韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛伟，男，该合作社社员。 被告：淳安千岛湖玖洲贸易有限公司，住所地浙江省淳安县汾口镇汾口村原砖瓦厂东侧1号。 法定代表人：徐奋发，总经理。 被告：徐奋发,男，1980年11月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 两被告共同委托诉讼代理人：曾春红，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 原告淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社（以下简称“畹墅合作社”）与被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司（以下简称“玖洲公司”）、徐奋发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周剑、毛伟，两被告共同委托诉讼代理人曾春红到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社与淳安千岛湖玖洲贸易有限公司于2017年12月1日就位于淳安县房屋签订的《畹墅房屋租赁合同》；2.被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司腾空位于淳安县房屋，屋内的装潢、装饰及其他不可移动财产无偿归原告淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社所有，房屋外围的装修改造恢复原状并将该房屋返还原告（腾空的内容包括将租赁房屋内遗留的物品、垃圾等清理干净并经原告验收；装潢、装饰及其他不可移动财产无偿归原告所有的内容包括保持完整，不得拆除，交付时应经原告验收；房屋外墙的装修改造恢复原状包括拆除在房屋外围安装的招牌、钢架、装饰等所有物品并将墙体门窗恢复原状，交付时应经原告验收；房屋返还包括将符合上述条件的房屋及房屋全部钥匙交付原告）；3.判令被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司注销在淳安县汾口镇汾口村原砖瓦厂东侧1号地址的住所登记；如腾空返还房屋之日仍未注销的，则判令被告支付自腾空返还房屋之日起至注销住所登记之日止按每日2400元标准计算的损失赔偿；4.判令被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司向原告支付自2018年1月29日起至合同解除之日止按每日2400元计算标准的租金；5.判令被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司向原告支付自合同解除之日起至腾空返还房屋之日按每日2400元标准计算的占有使用费；6.判令被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司向原告支付自2019年5月29日起至合同解除之日以每日5000元标准计算开业不足天数的违约金；7.判令被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司向原告支付合同违约金1500000元；8.判令原告淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社已经收取的合同保证金100000元无须返还（依次从违约金、租金里抵销）；9.被告徐奋发对被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司上述债务承担连带责任；10.诉讼费用由二被告承担。审理过程中原告自愿撤回第二项、第五项诉讼请求。 事实和理由：2017年12月1日，原告（甲方）与被告玖洲公司（乙方）签订《畹墅房屋租赁合同》，原告将位于淳安县的部分房屋（以下统称“租赁房屋”）租赁给九州公司用于经营中型综合商业超市，房屋可用租赁面积约为4800平方米。双方约定：“（一）租赁期限为十年，自2018年1月29日至2028年1月28日止。（二）年租金为876000元，自第一个租赁年起（2018年1月29日至2019年1月28日），租金每满三年递增4%；免租金期限2年，自2018年1月29日至2020年1月28日；第3年租金为每平方米0.5元／日。（三）乙方同意于本合同签订后5日内交付甲方合同保证金10万元，合同保证金在甲方保管期间不计利息。（四）乙方对房屋外围的装修改造在租赁期满后负责恢复原状或者折价赔偿，租赁期满或因甲方原因解除合同，租赁房屋内的装潢、装饰及其他不可移动财产无偿归甲方所有。（五）开业后乙方应确保每月开业天数应不少于25日，逾期开业或者开业天数不足，应按每日5000元标准支付违约金。（六）乙方开业后每年累计开业天数少于300日，即平均每月少于25日，甲方可以书面形式通知乙方解除本合同并有权要求乙方承担150万元的违约金并收回本合同第四条第二款甲方给予乙方的免租2年的租金总额。合同签订，被告玖洲公司于2017年10月27日向原告支付合同保证金10万元，原告于2017年10月30日出具收据”。租赁房屋为原告合法建设（建设用地坐落于汾口镇原砖瓦厂东侧1号），于2017年8月11日通过竣工验收，于2018年1月8日通过消防验收。原告于2017年11月将租赁房屋交付被告玖洲公司，该公司对租赁房屋进行装修后于2018年1月28日正式开业，经营百润发购物广场并对沿圈商铺进行招租。2019年4月，被告玖洲公司通过微信等途径发布通知，称百润发购物广场（汾口店）将于2019年5月29日停业整顿，要求有充值购物卡的顾客务必在2019年5月28日20:30前消费使用，之后开始采取停业措施。原告得知情况后，于2019年5月20日通过微信向被告发送通知，告知其以上行为属于根本违约并要求其停止违约，继续履行合同，但被告玖洲公司未给予恢复并停业至今。另，被告玖洲公司成立于2017年11月16日，住所为浙江省杭州市淳安县原砖瓦厂东侧1号，为一人有限责任公司，股东为徐奋发。综上，被告玖洲公司的行为已构成根本违约，原告有权解除已签订的合同并要求其承担违约责任，被告徐奋发为玖洲公司的唯一股东，应对公司债务承担连带责任。故起诉判如所请。 被告玖洲公司、徐奋发答辩称：1、同意解除合同及腾退，但其不存在违约行为，不应当承担违约责任。其直至原告起诉后才停业，且合同关于开业天数的约定干涉了被告的自主经营，违反法律规定，为无效条款。故不应支持原告主张的违约金。2、对于恢复原状，原告向玖洲公司交付的系毛坯房，被告没有改变现状，不存在恢复原状的问题，且原告要求其恢复原状也不符合合同约定。3、原告要求被告承担自腾空房屋之日至注销住所登记之日按每日2400元标准计算的损失赔偿没有合同和法律依据。4、原告要求被告支付2018年1月29日起至合同解除之日按每日2400元标准计算的租金没有事实和法律依据。双方有2年免租期的约定，玖洲公司实际使用房屋尚未满2年。5、玖洲公司已腾退完毕，但原告拒不办理交接手续，现被告再次向原告交付钥匙，无论其接收与否，原告均无权主张后续租金及占有使用费。6、原告要求被告支付2019年5月29日至合同解除之日期间按开业不足天数及5000元标准计算的违约金，没有事实和法律依据。合同第11条第2款、第12项约定涉及到被告的自主经营，应属于无效条款。7、案外人吴建平基于此前合同向原告交付的保证金10万元并未转换成本合同项下的保证金。被告从未向原告交纳保证金，故原告诉请要求无需退还10万元保证金给被告与事实不符，应予驳回。8、原告提供的房屋存在多处漏水，严重影响原告的经营，现原告违法解除合同又给原告造成巨大损失，包括被告装修投入400余万元。9、徐奋发并非合同的一方当事人，其虽系玖洲公司的股东，但要求股东承担合同连带责任，于法无据。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供以下证据材料： 1、畹墅房屋租赁合同1份，拟证明2017年12月1日原告与玖洲公司签订《畹墅房屋租赁合同》，原告将位于淳安县的部分房屋租赁给玖洲公司用于经营中型综合商业超市，房屋可用租赁面积约为4800平方，双方对各自权利义务进行约定的事实； 2、银行入账通知书1份、收据1份，拟证明玖洲公司于2017年10月27日向原告支付合同保证金10万元，原告于2017年10月30日出具收据的事实； 3、国有建设用地使用权证1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份、房屋验收报告1份、消防验收意见书1份，拟证明租赁房屋为原告合法建筑（建筑用地坐落于汾口镇原砖瓦厂东侧1号），于2017年8月11日通过竣工验收，于2018年1月8日通过消防验收的事实； 4、百润发购物广场（汾口店）致客户书1份，拟证明2019年4月，玖洲公司通过微信等途径发布通知，称将于2019年5月29日停业调整，要求有充值购物卡的顾客务必在2019年5月28日20：30前消费使用； 5、通知1份、微信聊天记录截图1份，拟证明原告于2019年5月20日通过微信向玖洲公司送达通知，告知其已违约并要求停止违约，继续履行合同； 6、租赁房屋现状照片1组，拟证明玖洲公司在租赁房屋内经营的百润发购物广场自2019年5月29日起停止经营至今； 7、玖洲公司公示信息1份，拟证明玖洲公司的基本信息。 8、物业管理单位情况说明1份、巡逻岗值班记录表1份、物业服务委托合同1份，拟证明杭州钱景物业有限公司为租赁房屋的物业管理单位，该公司对租赁房屋日常巡查并制作有巡查记录，进一步证明玖洲公司在租赁房屋内经营的百润发购物广场自2019年5月29日起开始停业。 9、房屋租赁合同补充协议1份，拟证明原告与吴建平签订租赁合同缴纳保证金后，吴建平要求更换玖洲公司为房屋租赁主体的事实。 被告玖洲公司、徐奋发向本院提供如下证据： 1、手机刻录光盘1份，拟证明案涉房屋漏水严重的事实； 2、房屋装修合同1份、结算单1份、付款凭证1份，拟证明被告的装修投入，因解除合同损失巨大的事实； 3、照片1组，拟证明被告已大部分腾空，尚有灯具等原告不让搬，并不配合交接钥匙。 4、收条1份，拟证明被告已于2019年10月22日腾退并返还原告案涉房屋。 经质证，本院对本案的证据认证如下： 一、针对原告畹墅合作社提供的证据。两被告质证认为，对证据1的真实性没有异议，但合同第十一条、十二条的约定干涉了被告自主经营权，属于无效条款，第十六条明确了原被告签订本案合同是在吴建平与原告解除租赁合同之后；对证据2真实性无异议，关联性有异议，该笔款项系案外人吴建平基于之前合同向原告缴纳的保证金，与本案无关；对证据3的真实性不清楚，请求法院核实；对证据4真实性有异议，致客户书上没有玖洲公司的签章，也不能证明系被告张贴的；对证据5真实性有异议，毛伟的身份不明，且微信记录不完整，即使微信真实的，也不能证明通知里的内容属实；对证据6真实性、关联性均有异议，该照片无法体现拍摄的时间、地点，不能证明被告自2019年5月29日起停止经营至今；对证据7真实性没有异议，但不能因此要求股东徐奋发承担合同责任；对证据8真实性、合法性均有异议，杭州钱景物业受原告之托进行物业管理，与原告有利害关系，其内容会有倾向性。其次，钱景物业的职责是物业管理，而对百润发超市的记录内容超出物业管理范围，故对其内容不应当采信；对证据9真实性没有异议，但补充协议未对保证金的转让进行明确约定。本院认为，被告并未对原告提供的证据1、2、7、9的真实性提出异议，也未提供反驳证据，本院确认其证据效力；证据3经核对原件，符合法定要件，为有效证据，依法予以采信；证据4、5、6、8相互印证，均能证明百润发超市于2019年5月底起开始停业的事实，即使证据形式稍有瑕疵，并不妨碍本案的事实认定，本院予以采信。 针对被告玖洲公司、徐奋发提交的证据。原告质证认为，对证据1的真实性及证明对象均有异议，即使房屋存在漏水，也不能说明房屋存在质量问题；对证据2的真实性及证明对象均有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明对象有异议，该证据不能证明被告通知原告交付房屋，反而证明被告尚未完全腾空；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明对象有异议，不能证明其已经腾空返还的事实。玖洲公司虽交出两把钥匙，但仍掌握租赁房屋的多把钥匙，且收条清楚记载原告要求被告继续履行腾空、交付、恢复原状的义务。本院认为，证据1刻录的视频内容虽当庭提供原始载体予以核对，但玖洲公司未说明该证据与本案的关联性，本院不予采信。证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告对证据3、4的真实性均无异议，本院予以确认。 根据上述证据的分析认定，结合当事人的证明责任，认定本案事实如下： 原告淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社（甲方）与被告淳安千岛湖玖洲贸易有限公司（乙方，以下简称玖洲公司）于2017年12月1日签订《畹墅房屋租赁合同》，约定如下：“一、甲方同意将汾口镇汾口综合市场一层的部分房屋租赁给乙方用于经营中型综合超市，房屋可用租赁面积约为4800平方米（不包括汾口农商银行约60平方米的面积）。二、租赁房屋为新建房屋，内、外墙已粉刷，内墙、地面均为毛坯。三、租赁期限为十年，自2018年1月29日至2028年1月28日止，装修期：截止2018年1月28日（农历春节前20天）为超市装修期（不收取租金）。四、租金标准：1、年租金876000元，自第一个租赁年起（2018年1月29日至2019年1月28日），租金每满三年递增4%；2、免租期限：装修期满次日起2年免除租金（2018年1月29日至2020年1月28日）；3、第3年租金为每平方米0.5元/日，第4—6年租金为每平方米0.52元/日，第7-9年租金约为0.54元/日，第10年租金约为每平方米0.56元/日。五、租金交纳方式：1、租金按年支付；2、前2年免租金，即2018年1月29日至2020年1月28日免租金…六、为了保证乙方合理使用租赁房屋，确保合同的履行，乙方同意于本合同签订后5日内交付甲方合同保证金10万元，合同保证金在甲方保管期间不计利息。若乙方履行合同，保证金在合同终止时全额退还给乙方；若乙方存在违约行为，保证金可优先折抵违约金或赔偿损失。…九、房屋的修缮：房屋主体及外墙、屋顶渗漏由甲方负责维修，但因乙方原因造成的除外。其余部分由乙方负责维修。甲方修缮时间应尽量安排在经营淡季，尽可能避免给乙方经营造成影响…十一、双方的权利与义务：1.甲方的权利义务：…（4）甲方应当每年至少一次对租赁房屋的现状进行检查，如发现租赁房屋出现影响使用的质量问题，应当及时予以修缮。2.乙方的权利义务：…(4)乙方对房屋外围的装修改造在租赁期满后负责恢复原状或者折价赔偿。…(12)乙方应保证2018年2月16日（春节）前的20天前即2018年1月27日前正式开业，开业后乙方应确保每月开业天数不少于25日；逾期开业或者开业天数不足，违约方应按每日人民币5000元标准支付对方违约金；乙方无正当理由逾期开业超过3个月。甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。…十二、违约责任：1.甲方在发生以下情形时，可以书面形式通知乙方解除本合同并有权要求乙方承担人民币150万元的违约金并收回本合同第四条第二款甲方给于乙方的免租2年的租金总额。同时甲方不退还保证金并不承担乙方任何投资损失责任：…(5)2018年2月16日（春节）前的10天即2018年2月7日前正式开业；开业后每年累计开业天数少于300日，即平均每月少于25日。2.乙方在发生以下情形时，可书面通知的形式解除本合同，并要求甲方支付150万元的违约金，并赔偿乙方的直接损失：…（2）甲方无正当理由单方面终止履行合同。十三、其他约定：…(3)租赁期满或因乙方原因解除合同，租赁房屋内的装潢、装饰或其他不可移动财产无偿归甲方所有，乙方不得自行拆除，否则承担赔偿。但因甲方原因解除合同除外…”此外，该租赁合同还就房屋修缮责任、物业管理、适用法律及管辖等进行了约定。 原告于2017年11月向被告玖洲公司交付租赁房屋，玖洲公司对租赁房屋装修后开业经营百润发购物广场。2019年5月20日，原告通过其工作人员毛伟向徐奋发微信送达通知一份，要求其继续履行合同。2019年5月底百润发购物广场正式停业。玖洲公司已于2019年10月22日将租赁房屋基本清空并将两把电子钥匙交还原告。另，2017年10月24日吴建平与原告就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，同年10月22日吴建平向原告支付保证金10万元，后二人于2017年11月5日签订《房屋租赁合同补充协议》（合同解除确认书），确认2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》解除，合同主体由吴建平个人转为本案被告玖洲公司。玖洲公司于2017年11月16日成立，住所地为淳安县汾口镇汾口村原砖瓦厂东侧1号，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人和唯一股东为徐奋发，吴建平系公司监事。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。畹墅合作社与钜丽公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同有效，双方均应依约履行。 关于合同解除。《房屋租赁合同》中关于开业天数的约定系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告玖洲公司违反了合同中关于开业天数的约定，原告依法享有合同解除权。虽被告在庭审过程中同意解除合同，但认为系原告违约所致。经法院询问，原告坚持要求法院判决解除合同，故双方对合同解除的时间无法达成一致确认。综上，原告的该主张于法有据，本院予以支持。 关于公司住所地注销或变更及对应的损失赔偿。公司住所地的注销或变更系工商登记部门的行政管理行为,非民事诉讼受案范围，依法应予驳回。原告对其主张的因住所地未及时注销或变更而产生的损失没有提供证据予以证明，应当承担不利后果，对该主张本院不予支持。 关于保证金。吴建平与本案的原被告就合同保证金是否转让虽未进行明确约定，但2017年11月5日吴建平和原告签订的合同解除确认书确认合同乙方由吴建平转换为玖洲公司，可以视为2017年10月24日签订的房屋租赁合同中吴建平所享有或承担的权利义务均已概括转让给本案被告玖洲公司。另，通过玖洲公司的住所地、成立的时间和成立后经营的业务，可以看出该公司主要是为了经营百润发购物广场而设立，而吴建平系玖洲公司的监事，畹墅合作社和玖洲公司、吴建平在本案合同的后续履约过程中对10万元保证金亦未产生过纠纷。综上可认定吴建平缴纳的10万元保证金已经转为本合同项下的保证金。 关于租金。合同第十二条第一款约定,原告有权在年开业天数少于300日(即月开业天数少于25日)的情况下书面形式通知被告解除本合同，并收回免租2年的租金总额。被告经营的百润发购物广场于2019年5月底正式停业，其行为显然违反了上述约定，理应按约支付租金。 关于违约金。二被告主张违约金过高请求予以减少。本院认为，涉案租赁合同约定的违约金数额过分高于实际损失，应予调整。综合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素及本案的实际情况，违约金调整为21.9万元，原告要求10万元保证金抵销违约金的主张符合合同约定，本院予以支持。 关于被告徐奋发是否应当承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，本案中玖洲公司为一人有限责任公司，且两被告均未提供充分有效的证据证明玖洲公司的财产独立于股东徐奋发，故徐奋发应对玖洲公司的债务承担连带责任。 综上所述，原告的合理诉求予以支持，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条,的规定，判决如下： 一、2017年12月1日淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社与淳安千岛湖玖洲贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、淳安千岛湖玖洲贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社支付自2018年1月29日起至合同解除之日止按每日2400元计算标准的租金； 三、淳安千岛湖玖洲贸易有限公司应付淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社违约金219000元，扣除已付保证金100000元，剩余违约金119000元于本判决生效之日起十五日内给付； 四、徐奋发对淳安千岛湖玖洲贸易有限公司所负上述债务承担连带责任； 五、驳回淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31687元，由淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社负担13560元，由淳安千岛湖玖洲贸易有限公司负担18127元，徐奋发负连带责任；淳安县汾口镇汾口村畹墅股份经济合作社于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；淳安千岛湖玖洲贸易有限公司、徐奋发于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  姜勇军 代理审判员  宋晓玲 人民陪审员  方忠社 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  郑晨清 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。