辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终33号上诉人（原审原告）：刘慧，女，1984年3月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：新世界（鞍山）房地产开发有限公司。住所地辽宁省鞍山市铁东区科技路57号。法定代表人：陈耀豪，该公司地区总监。委托诉讼代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。上诉人刘慧因与被上诉人新世界（鞍山）房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）定金合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理,上诉人刘慧、被上诉人的委托诉讼代理人许楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院(2019)辽0304民初3877号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案上诉所有费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人提供虚假证据，而一审法院在不审查明确的前提下断然下判，严重侵害上诉人的基本权利。首先，上诉人在买卖合同中没有违约，上诉人因政策改革无法办理公积金贷款，导致无法继续履行合同，属于政策变更，不属于个人原因导致，且在事后上诉人的弟弟愿意继续履行合同交付房款购买房屋，但是被上诉人无理拒绝，所以被上诉人收取上诉人的违约金系违法行为。一审法院没有查明事实，只是针对被上诉人提供的虚假证据审理判决，质证程序简单，侵害上诉人的合法权益。其次，一审庭审中被上诉人提交的“退房申请书”中退房理由是被上诉人手写的，该份证据上的上诉人签字是因被上诉人威逼利诱所签，被上诉人称“想拿钱就签字，要不然连33,800元都没有”。上诉人为了减少损失，不得已签了一份空白的退房申请书。而开庭时被上诉人拿出的退房申请书上所列明的事顼全都由被上诉人填写，并且是不利于上诉人的理由，所以该份证据不能作为本案的事实证据。最后，在上诉人与被上诉人签订购房预约协议时，上诉人与被上诉人的销售人员口头约定，上诉人如果办理不了公积金贷款，被上诉人全额返还50,000元定金。但是被上诉人不同意将该约定记录在合同当中，上诉人认为被上诉人的口头允诺也属于承诺一种，应履行而未履行，侵害了上诉人的权益。公积金政策的变化是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可归责于任何一方的不可抗力事件。根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，不构成违约。根据《合同法》第九十四条的规定，公积金政策这一不可抗力的客观情况导致不能实现买房目的，可通知开发商解除定金合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。综上，因公积金政策变化导致贷不了款，可以解除合同并有权要求开发商退还定金。新世界公司辩称：1.2017年3月22日，答辩人与上诉人刘慧签订《鞍山新世界花园“新世界·朗悦居”项目房屋预定书》（以下称《房屋预定书》)，由上诉人刘慧购买答辩人新世界公司的新世界?朗悦居31幢3-4-1号房屋，总房款685,759元。当日上诉人还签订两份承诺书等材料，交纳50,000元，答辩人出具收款收据，收款事由为“定金”。而后，上诉人不按《房屋预定书》约定与答辩人签订《商品房买卖合同》和交付购房款，答辩人多次电话、律师函通知上诉人刘慧来签订《商品房买卖合同》均被刘慧拒绝。依据《房屋预定书》第二条：“买受人同意在此预定书签订时，即向出卖人支付购房款50,000元”；第五条：“出卖人将按上述任一联系方式通知买受人签订《商品房买卖合同》，买受人须于5个工作日内持此预订书及本人身份证到售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，并按已选择的付款方式支付购房款，上述定金计入购房款中；第六条：“买受人若未按照上述时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》或逾期未交本预订书第二条约定的购房款的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预订书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋。出卖人因买受人违约解除此预订书的，买受人已交纳的定金不予退还。”根据上述约定，上诉人刘慧违约应当承担违约金50,000元，而不应是后来的16,200元。上诉人所承担的违约金不是多了，而是少了。2.2017年5月24日新世界公司在鞍山市铁东区人民法院起诉刘慧，要求解除与刘慧签订的房屋预定书，并由其支付违约金50,000元，2017年10月23日，鞍山市铁东区人民法院判决继续履行合同，新世界公司不服提出上诉，鞍山市中级人民法院撤销原判、发回重审。上诉人刘慧见案子发回，官司要输，于是在铁东法院重审并确定开庭之后，上诉人刘慧非常频繁地找到新世界公司的员工，甚至半夜打电话给新世界员工诉苦，要求退钱。新世界公司在上诉人一再哀求下，同意按上述人请求退给上诉人33,800元。2018年5月5日上诉人刘慧来到新世界公司填写《退房申请表》，退房原因“个人资金不足，无力支付剩余款项”，“上述情况属实，本人予以确认，同意以上部门意见，解除《预定书》，无息返还退款额33,800元，双方再无其他任何纠纷。”新的协议达成并履行后，答辩人于2018年7月16日向铁东区人民法院提出了撤回对上诉人刘慧的起诉。上诉人刘慧所谓其被欺骗签订的退房申请表纯属不实之词，如果其行为被胁迫，那么她当时和事后为什么不报警，为什么还要收退回款呢?如果退款协议不真实，那么刘慧应仍承担50,000元的违约金。3.上诉人没有证据证明答辩人员工答应其如果办不了公积金贷款，全额返还50,000元定金，况且答辩人员工也没有这个权利，双方的行为均以书面合同约定为准。上诉人所述不能办理公积金贷款,不属于不可抗力。综上可知，上诉人刘慧的上诉请求均不能成立；原判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求上诉法院依法驳回上诉人刘慧的上诉诉请，维持原审公正判决。刘慧向一审法院起诉请求：要求被告归还定金16,200元。一审法院认定事实：2017年3月22日，原、被告签订《“新世界?朗悦居”项目房屋预定书》，约定原告购买“新世界·朗悦居第31幢3-4-1号房屋，总房款685,759元；第二条：买受人同意在此预定书签订时，即向出卖人支付购房款50,000元；第五条：出卖人按上述任一联系方式通知买受人签订商品房买卖合同，买受人须于5个工作日内持此预定书及身份证到售楼中心签订商品房买卖合同，并按照已选择的付款方式支付购房款；第六条：买受人若未按照上述时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或者以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预定书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房产，出卖人因买受人违约解除此预定书的，买受人应当向出卖人支付违约金伍万元整。同日，原告刘慧签订《承诺书》，内容为“刘慧在新世界(鞍山)房地产开发有限公司购买商品房一处，房号为31号楼3-4-1房，建筑面积113.48平方米，单价6043元平方米，总价685,759元。本人已交付购房款50,000元。本人承诺在新世界地产通知签订《商品房买卖合同》后三日内，到新世界售楼中心签订《商品房买卖合同》。如本人到期未与新世界(鞍山)房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，则本人应依合同约定承担逾期签约的违约责任，并向新世界(鞍山)房地产开发有限公司支付伍万元违约金，所购房产由新世界(鞍山)房地产开发有限公司另行出售且无需通知本人。”2017年3月22日，原告刘慧交纳50,000元，被告出具收款收据，收款事由为“定金”。另查，2018年5月5日，原告刘慧填写《退房申请表》，退房原因“个人资金不足，无力支付剩余房款”，该申请表中显示“扣除费用16,200元违约金”“退款额33,800元”，上述情况属实，本人予以确认，同意以上部门意见，解除《预定书》，无息返还退款额33,800元，双方再无其他任何纠纷。”原告在“退房人”处签字捺印。2018年5月25日，被告将该33,800元汇入原告交通银行账户内。再查，新世界房地产公司曾在鞍山市铁东区人民法院起诉刘慧，要求刘慧支付违约金50,000元，2017年10月23日，鞍山市铁东区人民法院判决“驳回新世界公司诉讼请求”，新世界公司不服提出上诉，鞍山市中级人民法院撤销原判、发回重审。2018年7月16日，新世界公司撤诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告主张被告返还定金16,200元，根据原、被告提供的证据可以认定，原告交纳50,000元定金预定了被告房屋，因原告自身原因无法购买该预定房屋，原告自行书写的退房申请可以认定，原告在对退回款项及扣除款项均已经明知及同意的情况下签字认可，并收取了退回款项33,800元。而原告在签字并收到了退回的33,800元后表示反悔，要求被告返还剩余款项，庭审中陈述“要是不签字，这33,800元都没有”，原告的行为违反了诚实信用原则，该院不予支持。现双方对该购房交纳的50,000元定金事宜已经自愿做出了处理，该处理内容系双方真实意思的表示，没有违反法律法规强制性规定，该院予以准许，故对原告要求被告返还剩余定金16,200元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告刘慧的诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元(原告已预缴），由原告刘慧承担。二审中，至法庭辩论终结时双方当事人均未提交新证据。庭后上诉人向本院提供了一张录音光盘。因上诉人提供该录音光盘已超过举证期限，不符合“新的证据”形式，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为新世界公司是否应当返还上诉人刘慧16,200元定金。经查，上诉人于2017年3月22日与被上诉人签订《“新世界·朗悦居”项目房屋预定书》、2份承诺书并于当日缴纳了定金50,000元，后上诉人因公积金政策变化导致无法购买房屋。上诉人于2018年5月5日与被上诉人签订《退房申请表》，《退房申请表》中约定扣除费用16,200元，退款额33,800元，并解除《“新世界·朗悦居”项目房屋预定书》。上诉人在《退房申请表》中签字并已收取退回款项33,800元，应视为其对《退房申请表》的认可，合法有效。上诉人称签订《退房申请表》系被上诉人威逼利诱所致，并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人称与被上诉人销售人员口头约定“如办理不了公积金贷款，被上诉人全额返还50,000元定金”一节，亦无相关证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人称公积金政策变化属不可抗力一节。本院认为，“不可抗力”系指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。不能办理公积金贷款不属于不可抗力，本院不予支持。综上所述，上诉人刘慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人刘慧负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 王珍付审判员 顾 颖二〇二〇年四月二十二日法官助理王盛楠书记员薄李娜