四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终389号 上诉人（原审被告）：刘德莲，女，生于1981年12月24日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：广安联众物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环溪二路248号。 法定代表人：董旭明，职务不详。 上诉人刘德莲因与被上诉人广安联众物业管理有限公司（以下简称广安联众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘德莲上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2016年5月案涉小区入住率已达50%，在未征得小区业主同意的情况下，开发商与广安联众物业公司签订前期物业管理服务合同，该合同属无效合同。2.2014年广安联众物业公司暂定为三级资质，其收费标准不符合广安市人民政府印发的广安市物业收费标准的规定。根据前期物业服务管理协议的约定，对于擅自提高收费标准或乱收费的违约行为，业主有权拒交物业管理费。3.广安联众物业公司在履行物业服务合同期间未对共同设施、绿化、卫生、交通等项目进行维护、维修、管理，亦未按照前期物业服务协议中的约定配备物业服务人员，以及广安联众物业公司多次违规收取部分停车费用等，均说明广安联众物业公司严重违反合同约定，并且违约在前，业主拒绝交纳物业费理据充足。 广安联众物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广安联众物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘德莲向广安联众物业公司缴纳物业服务费6,337元整（计算截止至2018年12月31日）；2.请求判令刘德莲按合同约定计算向广安联众物业公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1,901元整（计算截止至2018年12月31日）；3.判令刘德莲承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月4日，广安联众物业公司华油苑物业服务中心（甲方）与刘德莲（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方九前期物业管理服务达成如下协议：本物业前期物业管理服务期限为一年。本协议在期限届满两个月前，未经本物业规划区域内专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主按合法程序选聘物业服务公司且甲方无异议，在本物业前期物业管理服务期限届满时自动向后续签一年。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、维修、服务与管理以及公共秩序维护和防范等事项的协助管理，建立维修服务回访制度，有回访记录；检查和大、中、小修要有记录；实行半封闭式管理，24小时不定时值班巡逻，房屋完好率达90%以上，房屋维修及时率、合格率、维修工程质量合格率按本物业服务标准秩序并建立回访制度和回访记录，回访率达90%以上，外墙保持外观清洁，小区绿化适时修剪，及时养护；业主对物业管理服务满意率达到90%以上。住宅按建筑面积每月每平方米1.20元收取；第一层每月0.6元/平方米。甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求其限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 2014年10月20日，广安联众物业公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，经甲乙双方充分协商，甲方将其开发的“华油苑电梯公寓”前期物业管理服务交由乙方负责管理，内容为：乙方负责开展“华油苑电梯公寓”的前期物业管理服务工作，具体包括：小区的秩序维护（安全保卫）、设施设备的日常维护、清洁卫生、绿化、亮化、水电畅通、车辆停放、商业开发等，清洁卫生按广安市主城区物业管理服务一级标准执行。绿化达到常绿，无杂物，无枯死株，亮化率达到95%，水电达到畅通，出现故障急修30钟内抢修人员赶到现场维修。乙方独家享有小区内的所有公共场地、设施的商业开发权。甲方不得以任何形式干涉和阻止或承包给其他方经营，更不得授权任何费用。至少每年筹办一次业主活动，每一年公示一次物业管理服务费的运用情况。物业管理服务费多层或电梯第一层按购房面积0.6元/月/平方米，电梯2层及以上按购房面积1.2元/月/平方米。合同暂定两年，业主入住率达到百分之五十以上依法成立业主委员会，待业主委员会成立后本合同自动失效。 2016年9月1日，广安联众物业公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司再次签订了《前期物业管理服务合同》，本小区自接房以来，至今业主入住率未达到50%以上，故未能成立业主委员会。经甲乙双方友好协商，甲方将其开发的“华油苑小区”继续委托乙方进行物业管理。双方达成以下条款：该物业的期限为壹年，自2016年9月1日起至2017年8月31日止。物业管理职责如下：1、维护物业小区交接时的整体环境，自身不得在小区公共区域内私搭乱建，同时对业主的私搭乱建行为进行制止；2、小区的物业如围墙、楼宇、地下车库建筑设施进行日常维护、包括外墙、楼梯间、走廊、门厅、承重墙柱、共用门窗、地库墙地面、小区地面、小区道路等等。物业管理服务费电梯楼第一层按购房面积0.6元/月/平方米，电梯楼2层及以上按购房面积1.2元/月/平方米。乙方应具备合法的主体资格及相应的经营资质。在本合同的履行过程中，如业主对乙方的投诉率达到30%以上时，甲方有权解除本合同。等等。 广安联众物业公司提供的2014年10月20日、2016年9月1日因签订的《前期物业管理服务合同》而成立的两份《物业管理服务合同备案表》，均无合同备案号，也无备案机关的盖章确认，以及备案时间。 2017年9月26日，广安联众物业公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司第三次签订了《物业管理服务合同》，本小区从接房以来，至今业主入住率未达到50%以上，未能成立业主委员会。经甲乙双方友好协商，甲方将其开发的“华油苑”电梯公寓小区继续委托乙方实行物业管理。双方达成以下条款：委托管理期限暂定为3年2017年10月1日至2020年9月30日止。本物业管理公共服务费，电梯公寓第一层住宅由业主按其拥有建筑面积0.6元/月/㎡向乙方交纳，第二层及以上楼层按其拥有建筑面积1元/月/㎡向乙方交纳。 2017年12月1日，上述《物业管理服务合同》经广安市城市管理行政执法局备案。 2019年4月16日，广安联众物业公司向刘德莲发放了《催缴华油苑小区所欠物业费的通知》，并通过中国邮政邮寄给了刘德莲。 同时查明，刘德莲系广安城南河堰路160号华油苑小区×栋×号房屋的业主，该房建筑面积为116.05平方米。2014年12月4日，刘德莲对上述房屋履行了接房手续。刘德莲从2015年1月1日起至今未缴纳物业管理费。 目前，华油苑小区仍没有成立业主委员会。 一审法院认为，因华油苑小区至今未成立业主委员会，2014年10月20日、2016年9月1日，广安联众物业公司两次与作为建设单位的广安市华宇房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，以及2017年9月26日签订的《物业管理服务合同》的内容均未违反法律禁止性规定，属合法有效，对广安联众物业公司、刘德莲具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。从相关证据显示广安联众物业公司基本上按《前期物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务，刘德莲辩称物业服务不到位，但这不能构成刘德莲不缴纳物业管理费的免责事由。故刘德莲应当按照合同约定1.2元/㎡/月支付物业管理费至2017年8月31日，按1元/㎡/月的标准支付2017年10月1日至2020年9月30日的物业管理费。现广安联众物业公司仅主张2018年12月31日之前的物业管理费，刘德莲应当承担向广安联众物业公司公司缴纳物业服务费的义务。 2017年9月1日至9月30日期间，无证据证明有合法机构委托广安联众物业公司对华油苑小区进行物业服务，也无具体的物业管理费标准，故对广安联众物业公司要求刘德莲支付2017年9月1日至9月30日期间的物业费，不予支持。 对于广安联众物业公司主张的违约金，鉴于广安联众物业公司在履行《物业服务合同》约定的服务中存在瑕疵，对违约金不予支持。对于刘德莲主张的装修保证金，不属于本案处理的范围，刘德莲可另案主张。 刘德莲应向广安联众物业公司缴纳的物业服务费为6,080元（116.05㎡×1.2元/月/㎡×32个月（2015年1月1日-2017年8月31日）＋116.05㎡×1元/月/㎡×14个月（2017年10月1日-2018年12月31日）），房屋面积按照刘德莲提供的不动产登记信息查询结果证明为准。 同时应当指出，广安联众物业公司应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，共同努力构建和谐的社区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、刘德莲在判决生效后十日内向广安联众物业公司支付物业服务费6,080元；二、驳回广安联众物业公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由广安联众物业公司负担5元，刘德莲负担20元。 上述债务，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点为:一、广安联众物业公司与开发商签订前期物业管理服务合同是否有效；二、广安联众物业公司是否按照合同约定履行了物业服务义务以及上诉人是否有权拒交物业服务费。对此，本院评述如下： 关于合同效力问题。案涉小区至今没有成立物业委员会，开发商广安市华宇房地产开发有限公司与广安联众物业公司签订《前期物业管理服务合同》符合法律规定。上诉人主张合同无效，但并未提供证据证明该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不足以否定该合同的合法性。上诉人称广安联众物业公司最初的收费标准与其资质不符，根据协议约定，对于擅自提高收费标准或者乱收收费的行为业主可以拒交。企业资质代表的是企业规模以及承接项目的能力，而物业收费是与服务标准等级相挂钩，因此物业资质和其提供的服务并无必然联系，双方仍应以合同约定的收费标准作为收取依据。且即便上诉人认为该物业费收取标准过高，违反了广安市相关部门制定的收费标准，亦仅属于违反管理性规定，而不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该合同仍对其具有拘束力。 合同签订后，广安联众物业公司持续为整个小区提供物业服务，在履行合同中即便存在瑕疵，也属一般违约行为，而上诉人拒绝支付物业服务费的行为属根本违约，上诉人不能以自己的根本违约行为对抗广安联众物业公司的瑕疵履行行为。况且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主可以选择的维权途径应是请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人如果有证据证明广安联众物业公司的服务存在前述情形，可另行主张其承担相应的违约责任，而非拒绝支付物业服务费，故上诉人主张不交纳物业费的理据不足，本院不予支持。 综上所述，刘德莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘德莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年四月十三日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜