文书内容徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初219号原告：江苏沐洋物业管理有限公司，工商登记住所地徐州市淮海西路272号西都国际A-2377室，主要办事机构所在地徐州市铜山区长安路59号。法定代表人：郭宪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宏，该公司员工。被告：蒋成元，男，1964年12月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告江苏沐洋物业管理有限公司诉被告蒋成元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法由审判员刘娟适用小额诉讼程序进行审理。后依法组成合议庭，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告江苏沐洋物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈宏到庭参加诉讼。被告蒋成元经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏沐洋物业管理有限公司的诉讼请求为：1、判令被告给付物业服务费4424元；2、判令被告给付违约金2522元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：福乐园承建于2010年5月，上房时间为2013年1月，在2017年7月29日与铜山区经济适用房发展中心签订了福乐园小区物业管理移交协议书，按照铜价费【2013】1号关于铜山区经济适用房福乐园小区物业服务收费标准0.7元/月/㎡服务至今。经多次催缴被告仍拒缴2014年2月2日--2020年2月1日的物业服务费，故诉至法院，请求判如所请。被告蒋成元经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，2013年1月24日，徐州市铜山区物价局发布《关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复》，载明铜山区经济适用住房福乐园小区前期公共服务收费标准按本次中标价0.70元/㎡备案。福乐园小区于2013年1月上房，系铜山区经济适用住房。蒋成元系福乐园小区12号楼1单元502室业主，房屋面积87.77㎡。2013年2月2日，蒋成元（甲方）与徐州市铜山区福乐物业服务有限公司（乙方）签订物业管理服务委托协议书，约定甲方委托乙方对福乐园小区实行规范化、专业化、市场化的物业管理服务，上房时按年缴纳物业费，从第二年起每半年收取一次，应在期满一个月内自行到小区物业公司缴纳物业管理服务费。甲方业主因你户房屋是经济适用房全额缴纳物业服务费，不准出租，不准空房。如有出租或空房三个月以上的问题乙方有权报铜山区住房保障办公室等相关部门处理。对拖欠物业费的业主将从拖欠次月1日起，按应缴纳总额每次百分之五的标准加收滞纳金，对长期（半年以上）拖欠不缴的业主，乙方将通过法律途径解决。同日，双方还签订了徐州市铜山区福乐物业服务有限公司装饰装修管理服务协议书。蒋成元还签署了承诺书，承诺作为铜山区福乐园小区即第四期经济适用房的买受人，已详细阅读《福乐园小区物业服务合同》、《福乐园小区临时管理公约》、《福乐园小区房屋装饰装修管理规定》，愿承担如违反上述约定或规定的行为所造成的不良后果或由此产生的民事责任。2017年7月29日，铜山区经济适用房发展中心（甲方）、徐州市瀚洋物业管理有限公司（乙方）与铜山区福乐物业服务有限公司（丙方）签订福乐园小区物业管理移交协议书，约定：经铜山区房产与住房保障中心研究决定，对铜山区福乐园小区实行社会化市场化物业管理。经甲、乙、丙三方协商决定，将位于铜山区新区街道辖区内的福乐园小区的物业管理工作移交乙方进行管理服务，有关事项达成如下协议：自2017年7月29日起甲方正式将铜山区福乐园小区的物业管理工作移交给乙方进行全面管理；自2017年7月30日起乙方必须严格依据建设部《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关法律法规规定的服务内容和服务标准进行管理和服务；物业管理用房和供水等共同设施设备产权不变，但归乙方无偿使用，维修费用由乙方负责承担；甲方应将2017年7月29日之前的物业管理工作中所发生的费用（包括雇佣人员的工资、公共水电费、设施设备维修费等）结清，并保留原始资料备查，甲乙丙三方各保留由三方签字确认的财务结算、物品、物业公用设施设备移交清单一份；甲方应向乙方提供住宅小区规划平面图、工程竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，公用配套设施、地下管网工程竣工图，物业公用设施、设备、工程质量验收合格证；由于丙方已收取2017年部分业主的物业管理费，对乙方以后的管理会造成一定影响，经三方协商达成一致意见，丙方以债权转让的方式向乙方移交丙方在服务期间尚未收取的物业管理费，并授权乙方在媒体上告知业主；乙方可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由乙方与服务对象自行约定。2017年8月1日，徐州市瀚洋物业管理有限公司（乙方）与铜山区福乐物业服务有限公司（甲方）签订债权转让协议书，约定截至本协议签署日前，债务人：福乐园小区欠物业费业主，欠甲方物业费至今未缴纳；甲方将对福乐园欠费业主的所有债权全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向福乐园欠费业主主张债权；甲方保证有权实施本协议项下的债权转让，其转让的债权系合法、有效的债权；乙方保证有权受让本协议项下的债权，其受让的债权已获得其内部相关权利机构的授权或批准；因欠费业主人员众多，债权转让通知书由甲方张贴在福乐园小区出入口位置，视为对每一欠费业主的通知送达。同日，双方还签订了债权转让通知书，告知铜山区福乐物业服务有限公司在铜山区福乐园小区服务期间的所有欠缴物业费的债权转让给徐州市瀚洋物业管理有限公司，福乐园物业服务期限为2013年1月至2017年7月31日。同日，徐州市瀚洋物业管理有限公司发布公告，内容为：受铜山区经济适用房发展中心委托，徐州市瀚洋物业管理有限公司即日起正式进驻铜山区福乐园小区，2017年8月1日之前的所有债权，铜山区福乐园物业服务有限公司已转让给我公司，我公司将有权对其催缴。因欠费业主众多将公告视为对每一欠费业主通知送达。进驻后收费标准执行原备案标准。徐州市瀚洋物业管理有限公司以公告宣传板的方式将上述债权转让通知书、债权转让协议书、公告张贴在福乐园小区大门口。2017年11月21日，徐州市瀚洋物业管理有限公司在都市晨报刊登该公告。原告徐州市瀚洋物业管理有限公司成立于2013年8月27日，2019年12月12日，该公司名称变更为江苏沐洋物业管理有限公司。原告主张蒋成元2014年2月2日至2020年2月1日的物业费一直未缴纳，引发本案诉讼。其诉请的物业费计算方式如下：87.77㎡×0.7元/㎡/月×72个月=4424元。诉请的违约金按照年利率4.75%的2倍计算如下：4424元×4.75%×6年×2倍=2522元。以上事实，有原告当庭陈述及提交的物业管理服务委托协议书、承诺书、物业管理移交协议书、债权转让协议书、债权转让通知书、公告、公告照片、公告报纸、徐州市市场监督管理局公司准予变更登记通知书、关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复等证据证实，本院予以确认。本院认为：铜山区福乐物业服务有限公司与蒋成元签订的物业管理服务委托协议书合法有效，依法对蒋成元具有约束力。2017年7月29日，经铜山区经济适用房发展中心、徐州市瀚洋物业管理有限公司与铜山区福乐物业服务有限公司三方协商决定，将福乐园小区的物业管理工作移交给徐州市瀚洋物业管理有限公司进行管理服务，徐州市瀚洋物业管理有限公司与铜山区福乐物业服务有限公司并签订了债权转让协议，并在福乐园小区门口张贴了债权转让协议、债权转让通知书、公告，并在都市晨报刊登了债权转让公告，符合《中华人民共和国合同法》关于债权转让的生效要件，因此，蒋成元应按照协议约定向原告按时足额缴纳物业费。福乐园小区属于铜山区经济适用房，根据徐州市铜山区物价局《关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复》，原告诉请的物业费4424元有事实与法律依据。另，根据2013年2月2日蒋成元与徐州市铜山区福乐物业服务有限公司签订的物业管理服务委托协议书，蒋成元逾期交纳物业费，构成违约，应按协议约定支付违约金，但协议约定的违约金计算标准过高，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算（具体计算方式见附表），被告应交纳违约金539元，对原告超出部分的诉请不予支持。综上，被告蒋成元经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋成元于本判决生效之日起十日内给付原告江苏沐洋物业管理有限公司2014年2月2日至2020年2月1日的物业服务费4424元；二、被告蒋成元于本判决生效之日起十日内给付原告江苏沐洋物业管理有限公司违约金539元；三、驳回原告江苏沐洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋成元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘 娟人民陪审员  许瑞花人民陪审员  仇 彬二〇二〇年四月二十八日书 记 员  张欣然            序号              欠费周期                欠费金额      （当期+欠付，每月61.439）              违约金数额      （拖欠次月1日计收）                                1              2014.2.2-2014.8.1              368.634              10.32      （2014.9.1-2015.2.28）                                2              2014.8.2-2015.2.1              737.268              19.12      （2015.3.1-2015.8.31）                                3              2015.2.2-2015.8.1              1105.902              24.59      （2015.9.1-2016.2.29）                                4              2015.8.2-2016.2.1              1474.536              32.61      （2016.3.1-2016.8.31）                                5              2016.2.2-2016.8.1              1843.17              40.09      （2016.9.1-2017.2.28）                                6              2016.8.2-2017.2.1              2211.804              48.91      （2017.3.1-2017.8.31）                                7              2017.2.2-2017.8.1              2580.438              56.12      （2017.9.1-2018.2.28）                                8              2017.8.2-2018.2.1              2949.072              65.21      （2018.3.1-2018.8.31）                                9              2018.2.2-2018.8.1              3317.706              72.16      （2018.9.1-2019.2.28）                                10              2018.8.2-2019.2.1              3686.34              81.51      （2019.3.1-2019.8.31）                                11              2019.2.2-2019.8.1              4054.974              88.69      （2019.9.1-2020.2.29）                                12              2019.8.2-2020.2.1              4423.608