浙江省乐清市人民法院执 行 裁 定 书(2020)浙0382执异14号案外人：彭雪兰，女，1945年4月26日出生，汉族，住乐清市。案外人：余亦焜，男，1945年3月23日出生，汉族，住乐清市。申请执行人：陈锦萍，女，1967年9月19日出生，汉族，住乐清市。被执行人（已亡故）：朱友信，男，1963年2月28日出生，2009年11月3日亡故。本院在审理陈锦萍与朱友信（已故）民间借贷纠纷一案中，根据陈锦萍提出的财产保全申请，于2006年11月7日以（2006）乐柳民初字第991号民事裁定依法查封了朱友信坐落在乐清市××市镇××村的土地及房屋（地籍档案编号：Ｃ4-015-1505），后进行了多次续封。案外人彭雪兰、余亦焜对该宗土地使用权提出书面异议。本院受理后,依法进行了审查,于2019年12月24日作出（2019）浙0382执异150号执行裁定，认定因标的国有土地使用权被注销，该国有土地使用权的查封事项业已随之撤销导致异议事由丧失事实依据，故裁定驳回案外人彭雪兰、余亦焜的异议。两案外人不服该裁定，向温州市中级人民法庭申请复议，温州市中级人民法院作出（2020）浙03执复20号执行裁定，认定异议针对的并非土地使用权证这一权利凭证的查封行为，实质上是主张对涉案国有土地使用权及地上房屋这一主线标的的实体权利，不应人为割裂涉案土地使用权与不动产的有机整体联系，故裁定撤销乐清市人法院（2019）浙0382执异150号执行裁定，发回乐清市人民法院重新作出裁定。本院对此重新审查，现已审查终结。案外人彭雪兰、余亦焜述称，因陈锦萍与朱友信民间借贷纠纷执行一案，法院于2008年10月20日作出（2007）乐执字第693号民事裁定书，查封了实际属俩案外人享有的（登记在被执行人朱友信名下）坐落在乐清市××市镇××村的一处国有土地使用权（地籍档案编号为：Ｃ4-015-1505）及房屋，之后涉案土地一直被持续查封，2015年10月27日，法院依据（2007）乐执字第693-2号民事裁定书查封至今。现案外人提出执行异议，主张俩案外人系涉案土地的实际使用权人及该地上房屋的实际所有权人。理由如下：一、案外人与朱友信在人民法院查封前已订立涉案土地使用权转让协议。1999年，朱友信（现已死亡）与案外人签订《国有土地使用权转让协议》，将自己名下的涉案国有土地使用权依法转让给俩案外人，双方约定案外人直接支付10万元现金给朱友信，同时约定需另外交付给三里村的指标费和三通一平费等共计10万元的费用也由案外人自行理清。乐清市属台风高发地区，本案《国有土地使用权转让协议》、朱友信于1999年出具给案外人的5万元收款收条、案外人交纳给三里村的5万元三通一平费收据等当时存放在一起的材料均在一次台风登陆后泡水灭失，故案外人无法在本案中提供原来订立的书面转让协议及该两份凭证。但案外人2006年向三里村交纳指标费时的收据仍可证明朱友信间指标已转让给案外人，该间指标费是由案外人的女儿余旭娇交纳的，故案外人是涉案土地的实际使用权人。二、案外人已付清全部土地使用权转让款。1999年12月，案外人支付5万元现金给朱友信，朱友信出具收款收条并交付国有土地使用权证和建设工程规划许可证给案外人；在2006年建房前，案外人向三里村村委会完成交纳指标费5万元和三通一平费5万元的义务，2006年4月25日，朱友信将办理建房、验收、房屋及土地的登记、过户等权限公证委托给案外人的女婿林海，案外人支付剩余5万元现金给朱友信。以上土地转让款共计20万元已全部付清。三、案外人在人民法院查封前已合法占有涉案土地。案外人于1999年受让涉案土地使用权，因相邻土地使用权人就房屋建造一事未能达成一致意见，故一直拖到2006年才正式开始建房。2006年4月开始打桩，整个建筑过程均由案外人的女儿和女婿负责跟进，建房资金全部由案外人出资完成。2009年，房屋建造完成后有超面积建筑，所以案外人又向规划部门交纳了罚款25800元。案外人受让涉案土地使用权后一直合法占有并使用该处土地。四、涉案土地未办理过户登记手续非因案外人自身过错。因土地过户登记必须要先完成房屋过户登记手续，故案外人于2009年建成涉案房屋后，立即向住建部门申请了房屋初始登记。由于土地使用权、建筑工程规划许可证均登记在朱友信名下，因此房屋初始登记也只能先登记为朱友信，之后再过户给案外人。2010年6月1日，案外人办理了涉案房屋的房产过户登记手续。之后，案外人前往土地部门申请办理土地过户登记时，发现涉案土地已被乐清市人民法院查封，案外人与土地部门和乐清市人民法院进行过多次交涉，但都没有结果，土地也没有解封。因此，涉案土地至今无法办理过户登记手续非因案外人自身原因。综上，案外人认为，其于1999年就已合法受让涉案土地，并且付清了全部土地转让款，其为涉案土地的实际使用人；其于2006年自行出资建造涉案房屋，于2009年建造完成，是涉案房屋的实际所有权人。虽然涉案土地未能办理过户登记手续，但非因案外人自身过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求法院中止对涉案国有土地使用权和房产的执行，并解除对涉案国有土地使用权的查封。申请执行人陈锦萍辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中乐清市人民法院（2007）乐执字第693号民事裁定书系法院执行（2006）乐柳民初字第991号民事判决内容的过程中依照执行程序作出的执行行为，没有违反法律规定，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、案外人与被执行人朱友信在人民法院查封前已订立涉案土地使用权转让协议的主张没有事实和法律依据。1、本案执行依据的（2006）乐柳民初字第991号民事判决写明了执行标的物是朱友信所有的坐落于乐清市××市镇××村土地及房屋（地籍档案号为：Ｃ4-015-1505），查封期间不得擅自处分上述财产。该房产属于被执行人朱友信所有，申请执行人为追回被执行人所欠债务，向乐清市人民法院申请财产保全涉案土地使用权，人民法院依法查封土地及房屋属正当合法行为，2006年查封时只有宅基地，地上并没有任何建筑物。至于后来被执行人在被法院查封的土地上建造房屋也是违法行为，毋庸置疑，查封范围自然包括后来在涉案土地上违法建造的房屋。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自由地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”、第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定。宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。宅基地不得买卖，农村的宅基地是集体的，村民只有使用权，只能是转让且转让对象为本集体成员，如果是转让其性质只能是村民之间或买卖双方的转让。卖给非本村人、城镇居民的属于无效的买卖。被执行人朱友信的涉案宅基地，是96、97年间政府返还给三里村的回扣地建房指标，后三里村分给村困难户朱友信的建房指标。而案外人不是三里村村民，即使有买卖行为也是非法交易不受法律保护，况且案外人与朱友信既无私下买卖协议（2019年1月8日余旭娇在法庭上说协议书搬家弄丢了，再回家找找。现在又说是因台风泡水失灭，简直是胡说八道、子虚乌有），更无交易付款凭证，仅有的只是一张三里村收据上是“收回朱友信间指标费5万元”是余旭娇代交，这根本说明不了案外人与朱友信的土地使用权有任何关系。所以案外人称在法院查封前已合法占有涉案朱友信的宅基地是没有法律依据，属非法占有。3、本案被执行人的土地使用权在2006年建设之前就被法院查封直至现在。申请执行人家属在2006年起诉朱友信前，曾询问过当时柳市公安分局派驻三里村的民警林海（系案外人的女婿），询问朱友信的宅基地情况及欠申请执行人债务问题，林海当时明确回答不知道朱友信有宅基地。另根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第四款“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”、第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”及第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”之规定。被执行人和案外人既没有与申请执行人协商解决，也没有征求查封法院的意见，而擅自在明知查封的土地上建设房屋是违法的，更得不到法律保护的，而受到法律制裁。4、被执行人后来在涉案土地上非法建造房屋，林海又伪造房屋买卖契约［被乐清市人民法院判决该落款时间为2006年6月26日的房屋买卖契约无效，见（2018）浙0382民初7554号民事判决］进行房屋所有权证过户等违法行为，因申请执行人的诉讼行为现已得到纠正，乐清市人民法院判处当时房屋所有权过户的行政行为属违法［见（2019）浙0382行初42号行政判决书］。本案自申请执行人于2006年10月申请执行以来，已经历时13年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，被执行人明知土地被法院查封，还在涉案土地上非法建造房屋，并非法转移财产，将非法占有建造的房屋出租至今，无视法院查封事实，这不仅严重侵害了申请执行人的合法权益，也严重侵犯了中华人民共和国法律权威。因此，为了维护申请执行人的合法权益不受侵犯，法院应当尽快继续执行本案。综上，案外人与本案涉案土地使用权没有任何合法关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，请求法院依法驳回案外人的异议，依法执行（2006）乐柳民初字第991号民事判决书和（2007）乐执字第693号执行裁定书规定的内容。本院查明，两案外人彭雪兰、余亦焜系夫妻关系，案涉余旭娇、林海系两案外人女儿、女婿；（2007）乐执字第693号民间借贷纠纷执行案件的原被执行人朱友信已亡故。1997年11月21日，朱友信就坐落于乐清市××市镇××村的土地取得乐政国用（97）字第440191号国有土地使用证，其性质为国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，用地面积43.2平方米。1997年12月25日，朱友信取得该宗土地（96）浙规证0350××1991号建设工程规划许可证。1999年间，朱友信将上述标的国有土地使用权转让给两案外人彭雪兰、余亦焜。2005年6月30日，余旭娇向柳市镇××村村委会交纳了该宗土地指标费50000元。2006年4月25日，朱友信（委托人）与林海（受托人）在乐清市公证处签订一份委托书，朱友信就标的国有土地使用权委托林海代为领取工程建筑许可证、办理竣工验收手续、办理房屋所有权登记手续、办理房屋所有权及土地使用权的过户、转让并签订房地产出售合同等事项；确认受托人在委托范围内办理的事项及在相关文件上的签名，委托人均予以承认；委托期限自2006年4月25日起至2014年4月20日止。该项委托进行了公证，乐清市公证处出具了（2006）浙乐证内民字第742号公证书。2004年6月至2009年期间，包括标的国有土地使用权在内的相邻七间地基的地上建筑物联建落成，两案外人出资授意林海作为标的国土土地使用权的权利人参与了该联建工程，并由林海依据公证委托书以朱友信的名义办理各项建房手续。2006年10月11日，陈锦萍作为原告向本院提起以朱友信为被告的民间借贷诉讼，并于2006年10月25日提出财产保全申请，本院于2006年10月30日作出（2006）乐柳民初字第991号民事裁定，查封朱友信坐落于柳市镇××村的土地及房屋（地籍档案编号为Ｃ4-015-1505），查封期间不得擅自转让、赠与、出租、毁损该被查封土地及房屋。2006年11月7日，该民事裁定及协助执行通知书送达原乐清市国土资源局。2007年3月6日，本院经审理依法作出（2006）乐柳民初字第991号民事判决：朱友信应归还陈锦萍借款17万元及利息（生效时间2007年5月25日）。该案进入执行阶段后，2008年10月20日，本院作出（2007）乐执字第693号民事裁定对上述土地及房屋予以续封。2008年10月29日，该民事裁定及协助执行通知书送达原乐清市国土资源局。2009年6月12日，案外人因未按建设工程规划许可证内容（建设规模：一间五层半253平方米）建设，以朱友信名义向乐清市规划建设局缴纳172平方米违法建设面积共计25800元的罚款。2009年8月14日，原乐清市规划建设局作出乐规建补字（2009）第326号关于批准追加建筑面积的批复，同意朱友信位于标的土地上的建筑物追加第6、7层、梯亭及挑楼，面积为172平方米。2009年11月3日，朱友信死亡，其继承人有朱道宝、陈荷芬、朱泽恬、朱佳洁、朱玮。2009年11月19日，标的土地上的个人住宅经验收合格。2010年4月2日，原乐清市房产管理局就标的土地上的房屋进行权属登记，颁发乐房权证柳市镇字第××号（0××ｆ28218号）房屋所有权证，载明：房屋所有权人“朱友信”、总层数7层、建筑面积425平方米、另有部分面积属违法建筑不予登记。同月，林海作为朱友信（出卖人）的代理人与余亦焜、彭雪兰（买受人）签订一份《房屋买卖契约》（落款时间写为2006年6月26日），约定将上述房产以300000元的价格卖予余亦焜、彭雪兰，后余亦焜、彭雪兰据此申请办理房产的过户手续，并按820000元计税价格缴纳了24600元契税。2010年5月17日，原乐清市房产管理局将上述房产转移共同登记到余亦焜、彭雪兰名下，并颁发乐房权证柳市镇字第××号（0××ｆ28507号）和乐房权证柳市镇字第××号（0××ｆ28××08号）房屋所有权证。2010年10月18日，本院再次作出执行裁定对上述土地及房屋予以续封，并于同日将执行裁定书及协助执行通知书送达原乐清市国土资源局。2013年6月，本院再次查封标的国有土地使用权。2015年10月27日，本院以（2007）乐执字第693-2号民事裁定书查封了标的国有土地使用权。2018年6月至8月经数次查询，乐清市不动产登记信息查询记录显示上述房屋的权属及限制状态：国有土地使用权有查封、无抵押；房产无查封、无抵押。2018年10月8日，本院以（2007）乐执字第693-1号执行裁定书查封了标的国有土地使用权。陈锦萍不服房产转移登记，于2018年7月16日提起诉原乐清市国土资源局房屋行政登记诉讼，本院经审理于2018年12月18日作出（2018）浙0382行初114号行政裁定，认定由于涉案房屋在2008年10月查封及送达时并无房产登记，根据现有证据不能反映查封裁定书及协助执行通知书已经送达或通知当时的房屋登记机构，因此陈锦萍诉讼主体不适格，裁定驳回其起诉。陈锦萍不服该行政裁定，提起上诉，温州市中级人民法院作出（2019）浙03行终95号行政裁定书，裁定撤销（2018）浙0382行初114号行政裁定，由乐清市人民法院继续审理。2019年7月16日，乐清市自然资源和规划局将权利人为彭雪兰、余亦焜的房产（房产证号为0××ｆ28507、0××ｆ28508）依法予以更正至原权利人朱友信名下（即原登记时点状态），并将该房产权属与本案标的国有土地使用权进行统一不动产权登记，不动产证号为浙（2019）乐清市不动产权第××号，本案标的国有土地使用权证被注销。本院于2019年7月19日以（2007）乐执字第693-1号执行裁定书查封了上述不动产。2019年10月21日，本院经审理作出（2019）浙0382行初42号行政判决书，认定被诉房屋转移登记行为主要证据不足、违反法定程序，本应予撤销，但鉴于被诉行为已经被更正，不需要再行撤销，故判决确认原乐清市房产管理局于2010年5月17日作出分别向余亦焜、彭雪兰核发乐房权证柳市镇字第××号、28××08号房屋所有权证的行政行为违法。另，陈锦萍以彭雪兰、余亦焜、陈泽恬、朱佳洁、朱玮、朱道宝、陈荷芬为被告、以林海为第三人，于2018年8月8日向本院提起确认合同无效诉讼，案经审理本院于2019年10月15日作出（2018）浙0382名初7554号民事判决，判决确认林海作为朱友信的代理人与被告彭雪兰、余亦焜于2010年4月签订的《房屋买卖契约》（落款时间为2006年6月26日）无效。以上事实由（2006）乐柳民初字第991号民事判决书、（2007）乐执字第693号终结民事裁定书、（2018）浙0382名初7554号民事判决书、（2018）浙0382行初114号行政裁定、（2019）浙03行终95号行政裁定书、（2019）浙0382行初42号行政判决书、（2006）乐柳民初字第991号民事裁定书及送达回证、（2007）乐执字第693号民事裁定书及送达回证[2008年10月29日]、（2007）乐执字第693号执行裁定书及送达回证[2010年10月18日]、（2007）乐执字第693-1号执行裁定书及协助执行通知书[2018年10月8日]、（2007）乐执字第693-1号执行裁定书[2019年7月18日]、（2007）乐执字第693号案件案卷材料（调查笔录、询问笔录、执行日志、查封照片）、（2018）浙0382民初7554号案件2019年1月8日、10月9日两次庭审笔录材料、地籍档案（档案编号：C4-015-1505）、乐清市不动产登记信息查询记录、关于余亦焜、彭雪兰更正至朱友信的不动产登记情况说明、身份证、结婚证、村委会证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、浙江农村集体经济组织统一收据、委托公证书、浙江省罚没财产专用票据、乐清市规划建设局关于批准追加建筑面积的批复及个人住宅规划验收单、契税专用缴款书、房屋所有权证予以证实。本院认为,虽两案外人彭雪兰、余亦焜不能提供在本院查封标的国有土地使用权之前，从朱友信处受让该国有土地使用权的买卖合同及支付转让款的凭证；但余旭娇于2005年6月向柳市镇××村村委会缴纳该宗土地使用权50000元指标费、朱友信于2006年4月委托林海办理标的土地地上房屋竣工验收手续、房屋所有权登记手续、房屋所有权及土地使用权过户、转让手续等事项并进行了公证、案外人方出资在标的土地上建房并缴纳违法建筑面积罚款的事实能够形成符合逻辑的证据链证明案外人于1999年间受让标的土地使用权并支付完毕价款和应缴费用。另从查阅（2007）乐执字第693号执行案件案卷材料可知，在该案执行期间即标的土地地上房屋建造期间朱友信下落不明以及其家人均不在柳市镇××村生活，该事实亦得到申请执行人陈锦萍确认；而（2018）浙0382民初7554号案件审理过程中朱友信女儿朱佳洁辩称其对朱友信曾享有标的国有土地使用权及已予转让的事情均不知情，且朱友信去世时未留下分文遗产，可见朱友信及其家人自始至终并无主张国有土地使用权或未支付的转让款，足以排除朱友信让案外人代为建房或尚有转让款未收讫的可能。由于国有土地使用权应跟随其地上房产办理权属转移登记手续时一并转移登记，故案外人系非因自身原因导致未能及时办理土地使用权的过户手续。申请执行人主张转让农村集体所有的宅基地不受法律保护，但本案所涉的土地使用权系国有出让建设用地性质，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第十九条规定，法律允许土地使用者将土地使用权再转移，包括出售、交换和赠与，故对申请执行人该主张本院不予支持。因此，本院认为查封前即受让标的国有土地使用权的案外人享有阻却执行该宗土地使用权的民事权益。诚然如申请执行人主张，法院查封标的国有土地使用权及房屋效力及予查封后建造的地上房产，但该房产因案外人出资建造在有合法有效来源的土地上继而取得对抗执行的效力，故案外人提出排除对地上房产的执行的主张理由充分，本院予以支持。现乐清市自然资源和规划局将本案标的国有土地使用权及其地上房产进行统一不动产权登记，案外人要求解除对该不动产的查封理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定,裁定如下：中止对登记在已故的朱友信名下的位于乐清市××市镇××村一处不动产〔权证号：浙（2019）乐清市不动产权第××号〕的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，提起民事诉讼。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。审判长  虞幼平审判员  叶孝亮审判员  彭晓青二〇二〇年四月二十三日书记员  阮晶晶