湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终407号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘敏捷，女，1985年11月17日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：张麒麟，男，1983年7月9日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市，系刘敏捷之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湘乡市东山物业管理有限公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处起凤路305号。法定代表人：潘海波，该公司经理。委托诉讼代理人：刘亚辉，女，1975年3月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：龙桃先，湘乡市环市法律服务所法律工作者。上诉人刘敏捷因与被上诉人湘乡市东山物业管理有限公司（以下简称东山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘敏捷上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判或发回重审；3、支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定被上诉人为规范管理，在上诉人未按合同约定交纳相关费用时有权不予交付门钥匙和车库遥控，适用法律错误。根据《湖南省物业管理条例》第35条、第41条、第64条的规定，被上诉人应承担扣留上诉人案涉湘乡市燕兴华城2A栋408号房屋钥匙及D151车库遥控给上诉人造成损失的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第32条、第34条、第37条、第71条的规定，明确了上诉人对案涉湘乡市燕兴华城2A栋408号房屋及D151车库的所有权，被上诉人属于非法占有，应当依法给予上诉人赔偿。二、虽然上诉人在购房时签订了《前期物业合同》，但是被上诉人扣留上诉人湘乡市燕兴华城2A栋408号房屋钥匙及D151车库遥控，造成上诉人无法接受物业服务，导致上诉人无法履行《前期物业合同》，被上诉人的行为侵犯了上诉人的合法权益，属被上诉人违约在先，上诉人拒交物业服务费在后。东山物业公司答辩称,上诉人陈述的理由是虚假的，被上诉人并没有以未交物业费作为扣留上诉人入户门钥匙和车库遥控的理由，也没有予以扣留，而是上诉人不守社会规则，不守物业管理规则，蓄意算计，制造矛盾和虚假证据，规避应依法交纳的物业管理费。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。东山物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘敏捷偿付所欠物业管理费10813元；2、由刘敏捷承担全部诉讼费用。刘敏捷向一审法院反诉请求：1、东山物业公司要求刘敏捷从2015年3月1日开始交纳物业管理费的请求不合理；2、判令东山物业公司自行承担非法扣留刘敏捷燕兴华城2A栋408号房屋钥匙及D151车库遥控期间的物业服务费；3、判令东山物业公司赔偿刘敏捷装修损失费20000元；4、判令东山物业公司赔偿因其两次阻止刘敏捷将装修材料运入燕兴华城小区所造成的损失共计400元；5、判令东山物业公司赔偿刘敏捷因其非法关闭自来水进水加密阀和关闭进电电闸所造成的房屋装修施工损失1000元；6、判令东山物业公司赔偿刘敏捷入户门损失费1000元；7、判令东山物业公司归还刘敏捷燕兴华城2A栋408号房屋钥匙及D151车库遥控，并赔偿燕兴华城2A栋408号房屋和D151车库的折旧费30000元；8、由东山物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘敏捷系湘乡市燕兴华城小区2A栋408室的业主，于2016年1月20日与燕兴公司签订《商品房买卖合同》，购买建筑面积为135.05㎡的房屋，于2016年1月30日与燕兴公司签订《商品房买卖合同》，购买建筑面积为44.56㎡的车库。东山物业公司系刘敏捷房屋所在燕兴华城小区的物业管理单位，于2015年3月开始为该小区依合同提供物业服务。根据《湖南燕兴房地产开发有限公司燕兴华城小区前期物业合同》（以下简称《前期物业合同》）第三章第一条第二款的约定，房屋由燕兴公司交付业主后，业主按照其拥有物业的建筑面积交纳物业费，该小区的物业服务收费标准为：小高层住宅1.4元/月·平方米；车库0.8元/月·平方米，车位30元/个·月。《前期物业合同》第三章第二条约定，业主按照燕兴公司电话或信息或书面通知交房入伙之日起按规定交纳物业服务费用。东山物业公司在庭审中承认该小区的物业服务实际收费标准低于合同约定，实际收费标准为：小高层住宅以1.32元/月·平方米计算，车库以30元/个·月计算。2016年1月21日至2019年6月19日刘敏捷欠住宅物业费7309元（1.32元/月·平方米×41月×135.05㎡=7309元）。2016年1月31日至2019年6月19日刘敏捷欠车库物业费1221元（30元/个·月×1个×40.7月=1221元）。刘敏捷共欠物业费8530元。一审法院认为，刘敏捷系燕兴华城小区业主，东山物业公司依《前期物业合同》为该小区提供物业服务，两者之间形成了物业服务合同关系，刘敏捷应当按照合同的约定支付相应的物业管理服务费用。刘敏捷拖欠物业管理服务费的行为，已构成违约。东山物业公司未能提供足以支持自2015年3月1日起算刘敏捷物业费的证据，故燕兴华城2A栋408号房屋物业费起算时间为2016年1月21日，D151车库物业费起算时间为2016年1月31日，均至2019年6月19日止，刘敏捷共欠物业费8530元。对东山物业公司要求刘敏捷支付物业费8530元的请求予以支持，对超出部分的诉讼请求，因缺乏依据，不予支持。反诉原告刘敏捷所主张的各项损失因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、由本诉被告（反诉原告）刘敏捷支付本诉原告（反诉被告）湘乡市东山物业管理有限公司物业费8530元。二、驳回本诉原告（反诉被告）湘乡市东山物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回本诉被告（反诉原告）刘敏捷的反诉请求。上述给付内容限本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180.33元，减半收取590.15元，由湘乡市东山物业管理有限公司负担35.15元，刘敏捷负担555元。本院二审期间，上诉人刘敏捷未提交新证据。被上诉人东山物业公司提交如下证据：一、电子合同信息确认单，联系地址一栏为长沙市岳麓区桃花坪1号二片，上诉人是湘乡水利局干部，民事上诉状的地址是湘乡市东方巴黎，身份证的地址是湘乡市望春门云门寺11号，拟证明上诉人在购房炒房时就拟造成房产开发商联系困难，达到避交物业管理费的非法目的。二、湘潭市地方税务局预收款专用凭据，日期是2013年11月，房号2A408，金额22万元，拟证明《商品房买卖合同》虽是2016年1月20日签订，但合同约定的交房时间是2015年1月30日，客观事实是上诉人炒房玩套路，交预付款不签买卖合同，以虚假买卖合同日期拒交物业管理费，达到炒房利益最大化的非法目的。三、燕兴华城一期交房通知，拟证明开发商交付给上诉人商品房的时间是2015年2月13日，上诉人为制造拒交物业管理费证据，在2013年交纳预付款22万元后，采取虚拟联系地址，以联系不上为由倒签合同拒交物业管理费。四、公元物业湘乡分公司证明，拟证明上诉人炒房，拒交物业管理费的事实不仅是发生在与被上诉人之间，上诉人炒房拒交物业管理费是常态，上诉人的行为应受到法律严惩。上诉人质证认为，证据一，上诉人前期交了预付款，上诉人与开发商没有形成买卖关系，只是预定，没有交房。证据二、这是交纳预付款的一个收据，当时没有交纳全款，也没有交房。证据三、是开发商向全体业主发放的交房通知，因为燕兴华城房屋的质量问题，修复好后上诉人才签订的购房合同。证据四、上诉人一直没有房屋的使用权，有家不能回，物业公司一直扣留上诉人2A408房屋的钥匙和车库遥控没有归还，造成上诉人无法使用物业。本院认证认为，上诉人对被上诉人提交的证据真实性没有异议，本院对被上诉人提交的证据真实性予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人刘敏捷是否应向被上诉人东山物业公司交纳物业服务费；二、被上诉人东山物业公司是否应赔偿上诉人刘敏捷损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，约定了由被上诉人为湘乡市燕兴华城小区提供物业管理服务，在该小区业主委员会未作出解聘被上诉人的决定前，该《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，上诉人应当依据合同约定履行自己的义务。被上诉人依约提供了物业管理服务，上诉人作为湘乡市燕兴华城小区的业主，接受了物业服务，应当支付拖欠的物业管理费8530元。上诉人称被上诉人扣留其湘乡市燕兴华城2A栋408号房屋钥匙及D151车库遥控，造成上诉人无法接受物业服务，没有提供充分的证据证实，故其请求被上诉人赔偿损失的依据不足，对其请求本院不予支持。综上所述，刘敏捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380.3元，由上诉人刘敏捷负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 曾波毅审判员 周 尧二〇二〇年四月二十六日书记员 陈 石附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；