黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初17259号原告:哈尔滨恒信物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区信恒现代城美园C栋。法定代表人:池江，职务:总经理。委托诉讼代理人:张磊，黑龙江百程律师事务所律师。被告：祁洪龙，男，1980年2月19日生，汉族，住哈尔滨市松北区。被告：赵妍荣，女，1962年8月9日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：肖峰，男，1988年1月21日生，与被告系母子关系，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司与被告祁洪龙、被告赵妍荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司的(以下简称恒信物业)委托诉讼代理人张磊、被告赵妍荣的委托诉讼代理人肖峰到庭参加诉讼，被告祁洪龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告给付原告2014年至2018年物业管理费1770.5元，滞纳金5005.6元；二、请求判令二被告给付原告2012年至2018年供热费11771.6元，滞纳金14133.2元；三、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的信恒现代城小区的业主，原告为二被告提供完善的物业管理服务及供暖服务，但二被告并未依照约定向原告缴纳物业管理费、供热费。截止起诉之日止，被告共欠原告物业管理费1770.5元，滞纳金5005.6元；供热费11771.6元，滞纳金14133.2元。原告多次对其书面催缴，均无效果。原告起诉后，被告祁洪龙称房屋已经卖给赵妍荣，被告拒不缴纳的行为已经严重侵犯了原告及其他业主的合法权益及故原告诉诸贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告赵妍荣辩称，物业费及滞纳金不同意给付，供热费及滞纳金也不同意给付。被告是回迁户，被告认为原告不作为，被告家上水不足，洗澡水泵都没有压力，被告家墙体下雨渗水，找过原告好多次，也不给解决，现在物业费只能承担垃圾清理费，其他费用都不会承担，因为原告没有给被告提供物业服务，被告在前一段时间开公司的车回家，在小区摄像头下面停着，被告察看物业的摄像头，物业的摄像头什么都看不着，影像是绿色的，被告不可能同意给付原告物业费及滞纳金。垃圾清理费没有单独收过，不知道垃圾清理费需要交多少钱，如果知道，年年都会交，因为垃圾是产生的。涉案小区有史以来供暖管线都是一户一栓，不交费就停了。不交供热费系因没有给被告供热过，即使供暖也是不达标的，找原告也不好使，被告就不交供热费了，现在被告家的墙壁都是冰，屋里8度，为了取暖，被告用电，每月400元电费，原告的供热达不到国家标准，被告没有办法给原告交供热费。被告儿子在2013年结婚，新装修的涉案房屋。因为涉案房屋顶层是阁楼，阳台是没有窗户的，只是用水泥砌的，被告在2013年盖了一个封闭阳台。原告修8楼房顶时，是从被告封闭阳台上去的，当时被告告知原告阳台不能踩，但原告将阳台踩漏了，也没有赔偿过被告。2013年信恒现代城D栋4单元802室（房主系恒信物业的经理）不知道什么管线漏了，将被告家刚粉刷完的墙壁阴湿很大一块面积，原告说是被告家卫生间管线漏水，非要将被告家的卫生间刨开，被告当时强烈要求不能刨开，如果刨开不是被告家漏水，需要赔偿损失，原告就没刨开，被告也没有找原告。被告祁洪龙未出庭，亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院认定如下：原告举示证据一、物业服务合同（哈尔滨恒信物业管理有限责任公司与祁洪龙签署）。证据二、供暖合同（哈尔滨恒新物业管理有限责任公司与祁洪龙签署）。证据三、信恒现代城包烧费代收代缴协议（哈尔滨中龙热电有限公司与哈尔滨恒信物业管理有限责任公司签署）。证据四、催缴函。被告举证据一、照片13张。本院对原告举示证据的真实性予以确认。对被告举示证据一、照片本身的真实性予以确认。被告祁洪龙未举证。本院经审理认定如下事实：恒信物业为南岗区信恒现代城丽园D栋5单元8层1室房屋所在小区提供物业服务，赵妍荣承认自2005年起至今一直在信恒现代城丽园D栋5单元8层1室居住。涉案房屋建筑面积65.57㎡。庭审中原告与被告赵妍荣均认可，自2014年1月1日起至2018年12月31日期间，被告赵妍荣未向原告交纳物业管理费。被告赵妍荣对物业费每平方米0.45元，每年物业费354.1元（0.45元×65.57㎡×12月）的收费标准无异议。另查明，根据在哈尔滨市不动产登记交易档案中心调取的涉案房屋档案显示，2003年12月30日被告赵妍荣与案外人恒信集团有限公司签订经济适用住房买卖合同购买涉案房屋。2012年6月18日赵妍荣取得涉案房屋的房屋所有权证书。2017年8月23日涉案房屋更名过户至案外人赵欣名下。庭审中，赵妍荣承认，自2005年起至今一直居住在涉案房屋中，涉案小区物业费系赵妍荣拖欠，与祁洪龙无关。本院认为，自2014年1月1日至2018年12月31日期间，原告系案涉房屋小区的物业服务单位，为涉案房屋小区提供了物业服务。被告赵妍荣承认自2005年至今一直居住在涉案房屋，故赵妍荣应交纳物业费。根据本院查明的事实，被告祁洪龙并未在涉案房屋居住，同时2012年6月18日赵妍荣取得了涉案房屋的产权证，故祁洪龙不应承担交纳物业费的责任，故原告诉请祁洪龙给付物业费本院不予支持。关于物业费的数额，原告及被告赵妍荣均认可涉案房屋物业费每年354.1元，被告涉案房屋的建筑面积为65.57平方米。故2014年至2018年，每年的物业费为354.1元，总计1770.5元。关于滞纳金,被告赵妍荣逾期交纳物业费应承担违约责任，但赵妍荣与恒信物业未签订物业服务合同，原告亦未有证据证明被告给其造成的实际损失，故本院对违约金的计算标准予以调整。以2014年物业费354.1元为基数，自2015年1月1日起；以2015年物业费354.1元为基数，自2016年1月1日起；以2016年物业费354.1元为基数，自2017年1月1日起；以2017年物业费354.1元为基数，自2018年1月1日起；以2018年物业费354.1元为基数，自2019年1月1日起；上述均计算至2019年7月31日止，上述均按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。关于供热费问题，原告向被告主张供热费及滞纳金，与本案不是同一法律关系，本院不予审理，原告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵妍荣于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司自2014年1月1日起至2018年12月31日止的物业费，总计1770.5元；二、被告赵妍荣于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司上述物业费的违约金（以2014年物业费354.1元为基数，自2015年1月1日起；以2015年物业费354.1元为基数，自2016年1月1日起；以2016年物业费354.1元为基数，自2017年1月1日起；以2017年物业费354.1元为基数，自2018年1月1日起；以2018年物业费354.1元为基数，自2019年1月1日起；上述均计算至2019年7月31日止，上述均按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、驳回原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司负担562元，被告赵妍荣负担55元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 蒋月姣人民陪审员梁园人民陪审员 丁        杰二〇二〇年四月三日书 记 员 李    欣    欣