山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初15436号 原告:吴强，男，1972年10月7日生，汉族，居民，住北京市朝阳市。 原告:刘媛媛，女，1985年1月2日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 二原告共同委托诉讼代理人:赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 被告:吴振华，男，1979年11月25日生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 被告:石丽娜，女，1982年8月1日生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 二被告共同委托诉讼代理人:郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。 第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034，统一社会会信用代码913713014936044269 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人:孙雪雪，女，1988年2月4日生，汉族，公司法务，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:杨云宝，男，1986年3月17日生，汉族，公司法务，住山东省临沂市罗庄区。 原告吴强、刘媛媛诉被告吴振华、石丽娜、第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴强、刘媛媛及其共同委托诉讼代理人赵玉琦，被告吴振华、石丽娜的共同委托诉讼代理人郭凤香，第三人鲁盟地产集团有限公司的委托诉讼代理人孙雪雪、杨云宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴强、刘媛媛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，协助原告十日内办理房屋及车位权属变更过户手续（合同价值256万元）；二、判令被告支付原告合同违约金51.2万元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告两人共同购房，2018年6月23日，以原告刘媛媛名义与被告签署购房合同一份，房屋地址位于兰山区。合同签署后原告依约支付了20万元定金和30万元首付房款。该合同签署后，双方又商定付款方式可以采用银行贷款方式，并于2019年3月15日为配合贷款手续以共同购买人吴强的名义与被告补充签署简约版的贷款购房合同一份。后原告要求办理房屋过户手续时，被告以种种理由提升房屋价款，拒绝办理过户手续，原告多次协商未果。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告吴振华、石丽娜辩称，一、答辩人要求解除与被答辩人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》：1.答辩人与被答辩人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》第二条第1款约定，被答辩人在本合同签定之日支付20万元作为购房定金，从被答辩人打款记录可以看出其共计支付19万元，定金支付时间违约，且定金未支付完整，已经构成违约。2.答辩人与被答辩人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》补充条款第5款约定，“剩余房款226万元，待房产和车位可以办理时（办理产权证）乙方一次性交于甲方进行过户手续”，“乙方一次性交于甲方进行过户手续”而非过户，答辩人于2018年12月12日办理出房产证时，中介公司即时通知了被答辩人，但是被答辩人没有款项支付。在（2019）鲁1302民初8862号案件中，被答辩人申请出庭的证人王某也证实答辩人2018年12月份办出房产证中介当时就通知了被答辩人，但是被答辩人因资金困难无力支付房款。3、《鲁盟地产房屋买卖合同》第二条第2款约定，可以看出20万元仅是双方约定的定金，并不是房款，因为已经写明“剩余款项过户手续办理完毕退给交款方”。4、为尽快拿到房款，在中介告知1个月能办理完贷款的情况下，答辩辩人同意被答辩人贷款支付房款，配合被答辩人办理贷款于2019年1月10日答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》，当时是空白合同（举证阶段答辩人举证证明），没有日期，后来在银行办理贷款手续时填写了2019年1月15日，再后来不知被谁改成2019年3月15日，从3这个数字也可以看出刻意改写的痕迹，当时办理贷款需要的所有手续均是空白，答辩人签完字就离开了银行，在（2019）鲁1302民初8862号案件中，被答辩人申请出庭的证人王某也证实到兴业银行办理贷款的时间是2019年1月份，由此可以证明，合同签订的时间是2019年1月份，而不是3月份。且合同签订后至今，答辩人未收到77万元的首付款，后银行告知不批准该贷款，为此，答辩人多次向被答辩人索要购房款未果，于2019年5月22日诉讼被答辩人要求解除双方签订的买卖合同，虽然撤诉，但是告知行为已经尽到。5、答辩人卖房的目的是为拿钱，就本案来看，至答辩人诉讼要求解除合同，接近一年的时间，答辩人今收到购房款30万元，余款即使答辩人给予了被答辩人最大的宽限同意其办理贷款，但是被答辩人却迟迟不能获得贷款的批准，导致合同不能继续履行。被答辩人申请出庭的证人王某在（2019）鲁1302民初8862号案件中也多次证实被答辩人经济困难无法支付款项。由此可见，由于被答辩人迟迟不支付购房款，无论是现金的约定还是银行贷款的约定，被答辩人都没有支付能力，已经达到解除合同的条件。一、被答辩人诉讼没有事实依据；二、被答辩人诉求不应得到支持。综上所述，请人民法院依法驳回被答辩人的诉求，解除双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》，并判令被答辩人支付答辩人定金40万元。 第三人鲁盟地产集团有限公司述称，鲁盟作为房屋居间服务方,双方买卖合同签订完毕,就视为我们的居间服务已经完成,后续买卖双方因合同权利义务产生的纠纷,责任由买卖双方自行承担,鲁盟不承担责任。合同签订后原告支付了定金20万元,及首付款30万元,2018年12月被告办出房屋产权证后,原告表示无法全款付,双方协商同意贷款过户,后期原告的资料一直未能通过,后出现纠纷,鲁盟作为中介方多次与原被告双方进行沟通调解,但一直未能调解成功,关于中介费原被告双方合同签订完毕,我们有权利收取,根据合同约定可从原告交的定金中扣除,请法庭予以判允。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院综合认定本案事实如下： 2018年6月23日，原告（乙方）刘媛媛与被告（甲方）石丽娜及第三人（见证方）鲁盟地产集团有限公司签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：甲方同意将所拥有的临沂市××区××号楼1单元2902室的房屋出售，建筑面积约253.26平方米，其中主房约253.26平方，车库约38.02平方，预售合同编号为YS640994。甲乙双方同意上述房产的交易价格为2560000元，本合同签订之日，乙方须支付人民币200000元，作为购房定金交由第三人保管。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订60个工作日内由乙方支付房款人民币300000元，剩余房款人民币2260000元作为房产过户押金，待房产办理过户交付甲方；甲方应与收到乙方全部房款之日起三日内将交易的房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、暖气、供暖、维修、物业等费用结清。关于违约责任，在合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%的居间服务费），守约方可解除合同。其他约定事项：甲乙双方已熟读并认同此合同各项条款，因此合同房产及车位暂未开始办理产权证，不能给乙方办理房产车位过户手续，甲乙双方协商此合同签订之日起，60个工作日后如开发公司还未开始办理房产证，乙方向甲方支付房款300000元，剩余房款2260000元待房产和车位可以办理时，乙方一次性交于甲方进行过户手续。甲方负责房产和车位办证费用，乙方负责房产和车位过户费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘媛媛分别于2018年6月23日、2018年6月29日交纳购房定金20万元，于2018年9月11日向被告石丽娜支付房款30万元，被告石丽娜向原告刘媛媛出具收到条一张。 后经当事人协商以原告吴强的名义购买涉案房屋，2019年3月15日，原告（乙方）吴强与被告（甲方）吴振华、石丽娜签订《临沂市房屋买卖协议》一份，协议主要约定，甲方将坐落于临沂市××区××号楼1-2902的房屋出售给乙方，房屋所有权证号为2018-×××66，建筑面积为252.71平方米，用途为住宅。甲、乙双方经协商，同意该房屋成交价款为2560000元。协议还对其他事项进行了约定。 2019年3月15日，原告（乙方）吴强与被告（甲方）吴振华、石丽娜签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定，乙方同意购买甲方位于临沂市兰山区的房产，总建筑面积为252.71平方米，（详见第2018-×××66号不动产权属证书），该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转移。上述房产交易价格为人民币256万元。甲乙双方同意以银行按揭方式付款或公积金贷款，并依双方约定向出卖人支付定金（交付首付款）人民币77万元，剩余房款申请银行按贷款或公积金贷款。合同还对其他事项进行了约定。 2018年12月12日，二被告取得诉争房产的不动产权证书，载明：权利人为吴振华、石丽娜，共有情况为共同共有，坐落于××区××号楼-1383，用途为城镇住宅用地／车位，建筑面积为38.02平方米。2018年12月13日，二被告取得诉争房产的不动产权证书，载明：权利人为吴振华、石丽娜，共有情况为共同共有，坐落于兰山区，用途为城镇住宅用地／住宅，建筑面积为252.71平方米。 另查明，原、被告均认可涉案房屋存在抵押情况，该房屋现已贷款抵押给银行。 本院认为，原告刘媛媛与被告石丽娜签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，原告刘媛媛按照合同约定支付购房定金200000元交由第三人鲁盟地产集团有限公司保管并向被告石丽娜交付购房首付款300000元的事实，由《鲁盟地产房屋买卖合同》、收据、收到条等证据证实，本院依法予以确认。庭审时，二原告并未提交证据证实讼争房屋的贷款已还清。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，原、被告双方均未提交证据证实在转让讼争房屋时已征得抵押权人的同意，亦未提交证据证实讼争房屋的抵押登记已解除，现讼争房屋存在抵押权，且抵押权没有消灭，导致抵押房产不能办理产权过户手续，故对于二原告主张二被告继续履行合同并协助办理过户手续的诉求，不符合法律规定，本院依法不予支持。现因被告石丽娜转让的讼争房屋存在限制交易情形，致使房屋买卖合同不能继续履行，其责任在于被告石丽娜，被告石丽娜已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告石丽娜应向原告刘媛媛支付违约金200000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告石丽娜于本判决生效后十日内向原告刘媛媛支付违约金200000元； 二、驳回原告刘媛媛的其他诉讼请求； 三、驳回原告吴强的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31376元，减半收取15688元，由原告刘媛媛负担14667元，由被告石丽娜负担1021元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  乔 丽 人民陪审员  魏丕玲 人民陪审员  孙 慧 二〇二〇年四月六日 代书 记员  岳晓梅