山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终2235号 上诉人（原审原告）：乔利玉，男，1983年10月16日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘新民，山东元开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 上诉人乔利玉因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）确认合同无效纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔利玉上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：第一、一审法院认定事实不清，证据采信不当，判决结果错误。（一）一审法院未能查明该案的基本事实。该案合同涉及的民事法律关系为买卖关系，并非其他民事关系（如赠与、租赁关系等）。一审法院未能查明这一基本事实，将“车位买卖关系”偷换成“车位使用权转让关系”，并对该案合同所涉及的法律关系进行了模糊处理，作出了明显错误的一审判决。上诉人与被上诉人之间是买卖合同关系，且买卖的标的物为不动产车位，根据生活常识和法律的基本规定，取得标的物的所有权是买卖合同的应有之义。该案所涉标的物车位为不动产，而上诉人购买涉案不动产车位的目的就是要取得所有权，而不动产所有权取得的标志即为不动产所有权的登记过户。因此，既然双方合同约定的为买卖车位，则根据生活常识、法学理论和法律规定，办理涉案标的物车位的过户变更手续就是合同的应有之义，也即被上诉人的应尽义务。另外，根据涉案合同的名称和合同内容来看，该案所涉及的民事行为显然是买卖“车位”的买卖关系，而不是租赁关系或其他关系。这一事实，从上诉人所提交的《地下停车场车位买卖协议书》的具体内容得以证实。因此，该案民事法律关系为买卖不动产“车位”的买卖关系，被上诉人应当依法履行为上诉人所购买的“车位”办理产权登记的法定义务。被上诉人违反合同约定与承诺，违反法律规定，未及时为上诉人办理产权登记手续，已经严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人具有明显的过错，应按照法律规定赔偿上诉人的损失。涉案合同约定的标的物“车位”存在严重质量问题，不能正常使用，且存在安全隐患。被上诉人至今未能交付具备正常使用功能的标的物“车位”。另外，被上诉人明显违反了《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条、第六十一条的规定。即涉案的《地下停车场车位买卖协议书》违反了上述法律规定的不动产应当办理产权登记的强制性规定。涉案合同应属无效协议。（二）一审法院证据采信不当。被上诉人所开发的涉案房产项目，是否依法进行了规划、验收、备案，是否具备交易条件，应当由被上诉人提交全部有关证据证实并作出合理说明。但自始至终，被上诉人未提供合法有效的涉案房地产开发项目符合规划、经过验收、备案的全部文件和资料，这足以推定涉案房产开发项目为不符合法律规定、手续不齐备、不完善的违法开发项目，不能进行正常的市场交易。被上诉人在没有合法手续和文件的情况下，非法买卖涉案的标的物“车位”，不能产生应有的法律效果，不能实现上诉人购买涉案车位的根本目的（取得涉案车位的所有权）。一审法院在被上诉人未提交涉案房产开发项目符合规划、已经过验收、备案的全部文件和资料的情况下，本应作出对被上诉人不利的判决结果。基于以上错误认定事实、不当采信证据的情况下，一审法院作出了错误判决，应当依法予以纠正。第二、一审法院适用法律错误。该案为买卖合同纠纷，且买卖的标的物为不动产“车位”。一审法院错误的适用相关法律规定，作出了错误的判决。该案应当适用的法律应当是《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条第五项、第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十五条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等法律规定。 荣盛公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 乔利玉向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《地下停车场车位买卖协议》为无效协议；2.被告返还原告已付购房款31000元及利息，并赔偿原告31000元；3.诉讼费由被告承担。 一审中，原告乔利玉围绕诉讼请求提交1.地下车位买卖协议书一份，证实原、被告签订了车位买卖协议，但是被告隐瞒了该车位没有取得预售许可证的事实，对原告有欺诈行为，应当确定该协议属无效协议。并按照消费者权益保护法规定返还原告车位款并双倍支付赔偿金；2.发票一份，证明原告向被告支付购车位费用31000元。 被告荣盛公司对上述证据质证称：对证据1的合法性无异议，对其关联性有异议，该协议内容仅约定双方关于车位交款交付违约等，并未记载预售许可证等情形，不能证实原告所主张的被告隐瞒一事。对证据2的三性均无异议，反而能够证实原告已履行完毕该协议内容中的付款，而被告已将车位交付原告使用，双方权利、义务已经履行完毕。对上述原告提交的证据，因被告对真实性无异议，对该证据予以采信。关于该证据的证明目的，因证据中并未载明办理产权证事宜，故对原告的证明目的不予采信。 被告荣盛公司围绕其抗辩主张提交以下证据：1.荣盛塞纳荣府D3号楼商品房预售许可证一份，证实涉案车位已经取得商品房预售许可证，并未违反合同法第五十二条规定及商品房买卖司法解释的相关规定。2.荣盛塞纳荣府的建设用地规划许可证，证实上述车位自开发建设时取得相关合法手续，并未违反相关法律规定。 原告乔利玉对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议，但是该证据只是对荣盛塞纳荣府D3号楼预售的许可，并不包含对车位预售的许可。该预售许可证的时间是合同签订后将近三年多的时间，被告才取得了预售许可，其行为也是对原告的一种欺诈。并且就算有预售许可，由于被告的原因造成该车位不能办理不动产登记，原告的合同目的不能实现是被告造成的，被告的欺诈行为是存在的。对证据2的真实性无异议，但是该土地规划用途是上述用地，并不能看出有规划的车位，不能达到被告的证明目的。由于房地产开发程序繁琐，也存在建筑质量不过关，不能够办理不动产登记的相关情况，原告于2013年购买该车位，现在已经过去6年多时间，至今不能办理不动产登记。至于不能办证的原因是被告造成的，被告仅仅提供规划许可证和商品房预售许可证来证实自己没有责任对消费者来说是不公平的。被告的建筑质量是否过关，有没有存在质量问题，有没有交房验收等都是被告的相关义务。现在的结果是由于被告的原因造成原告不能办理不动产登记，被告隐瞒不能办证的原因，是对原告的欺诈，其签订的协议应属无效。 一审法院认为原告对上述证据的真实性无异议，对上述证据予以采信。上述两组证据能够证实涉案车位的建设是经过规划许可的，并非违章建筑。 一审法院认定事实：2014年6月20日，原告乔利玉与被告荣盛公司签订《地下停车场车位买卖协议书》，被告为甲方，原告为乙方，双方约定由乔利玉认购D3-197号车位，总价款86000元，合同第三条约定的付款方式为：1.一次性付清：乙方于签订本协议时向甲方一次性付清车位有偿使用费。2.多频次分期付款：乙方按规定自协议签订之日向甲方支付车位首付款10000元，余款76000元，分五年付清，前两年每个季度付款3000元，后三年每个季度付款4000元，尾款8000元于2019年5月30日最后一次应付款日付清。合同同时约定：甲方应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续……合同第五条第一项约定：逾期交付合同该车位的违约责任：自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金，合同继续履行…如乙方未按照约定每季度按时付款，甲方除按照约定收取违约金外有权停止乙方的车位使用权”。合同签订后，乔利玉于2014年6月20日向被告支付车位款10000元，后分两次共计付款31000元，余款未再支付。现原告以涉案车位不能办理产权证，被告方存在欺诈为由要求确定涉案车位买卖协议无效。 一审法院认为，合同约定车位在交付商品房同时办理车位的使用手续，原告陈述在被告处购买的商品房交付后一直未投入使用，因此对于车位的交付问题产生争议。因车位是不动产，不适用直接交付，被告在买卖协议上标注可以区分于其他车位的号码，并在合同中予以载明，故原告所称的车位未交付不能成立，也不能认定为被告拒不交付。该案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，该案争议焦点是：一、被告是否存在欺诈行为，不能办理产权证是否导致车位买卖协议无效。二、不能办理产权证，原告方是否存在损失，该损失被告是否应当赔偿。 关于焦点一，被告是否存在欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益是无效的。该案中，原告主张被告卖车位时承诺可以办证，至今未能办理产权证，存在欺诈。首先从原告提交的现有证据以及双方在庭审过程中的陈述来看，不能认定被告对车位能办理产权证进行了承诺，双方对于车位办理产权证事宜并未明确约定。原告主张《地下停车场车位买卖协议书》第四条中约定的“甲方应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续”中的办理车位的使用手续就是办理产权证不能成立。其次，虽然被告与原告签订出售车位协议时尚未取得预售许可证，但是在签订买卖车位协议书之后，补办了预售许可证。被告销售车位的行为符合法律规定，原告主张被告存在欺诈行为不能成立。 关于该案车位产权证不能办理是否影响买卖合同效力。首先关于合同约定，合同的名称为地下停车场车位买卖协议书，但是合同中并无所有权转移的相关约定。合同第三条的第一项付款方式中可以看出，原告支付的款项是车位有偿使用费。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该案被告对涉案整个地下车位建筑物进行了投资建设，并且依法取得规划许可证以及预售许可证，因此被告有权依法通过约定的方式，出售、转让部分车位。原被告双方之间的车位买卖协议不具有其他合同无效的事由，且双方已经按照合同约定实际履行多年。故一审法院认定涉案《车位买卖协议书》为有效合同，对双方当事人均具有约束力，对被告所主张的确认涉案合同无效的请求不予支持。 关于焦点二、不能办理产权证，原告方是否存在损失，该损失被告是否应当赔偿。首先原告并未提交证据证实其涉案车位不能办理产权证给其造成了损失，双方在合同中也未约定不能办理产权证应承担的违约责任。其次，原告主张的退一赔一是依据《消费者权益保护法》的规定。《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。该案中原告是作为消费者，被告作为经营者，但是根据现有证据不能认定被告的行为存在欺诈，故原告所主张的退还购车位款31000元并赔偿31000元不能成立。一审法院判决：驳回原告乔利玉的诉讼请求。案件受理费575元，减半收取287.5元，由原告乔利玉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人乔利玉提交四份证据：证据一，现场照片4张及现场视频资料一份，系上诉人拍摄取得，拟证明被上诉人和上诉人所约定的标的物车位存在严重的安全隐患，无法正常使用，不符合交付条件和相关标准的事实；证据二，塞纳荣府地下停车场车位有偿使用协议书一份（2页），系同小区其他业主沈晓媛所提供，拟证明与上诉人位于同一小区的其他业主所签订的车位合同，该类型车位不属于购买车位，不能办理产权登记，而上诉人所签订的协议为购买车位协议，能够办理产权证，同时拟证明被上诉人存在欺诈，在一审诉讼中的陈述不实，隐瞒了事实真相，损害了上诉人的利益，同时也损害了国家利益；证据三，微信聊天记录材料两份，系上诉人妻子李西云与被上诉人工作人员徐慧云的微信聊天记录以及上诉人与被上诉人工作人员李国振的微信聊天记录，拟证明被上诉人当时销售车位时确实承诺办理房产证的事实情况，涉案车位所属项目违反规划设计要求进行施工建设，手续不齐，最终导致产权证无法办理，同时拟证明被上诉人掩盖事实真相欺骗上诉人的事实情况；证据四，录音光盘和资料一份，系上诉人同小区业主刘云和被上诉人销售经理石笑的手机通话录音一份，拟证明上诉人当时购买的为有产权的车位，被上诉人当时承诺给上诉人办理产权登记的事实。 荣盛公司质证称，对证据一，现场照片及视频的三性均有异议，不能确定拍摄时间和拍摄地点，并且不属于新证据，不能达到上诉人的证明目的；对证据二，塞纳荣府地下停车场车位有偿使用协议书系复印件，与本案无关，是其他人的协议书；对证据三，微信聊天记录中可以显示徐慧云系鲁盟中介，不是被上诉人员工，与被上诉人无关；对证据四，录音双方主体不明确，被录音者并未明确表示是被上诉人公司职工，且属于窃听窃录，不符合证据采信形式。上述证据均不属于新证据。 本院对上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对乔利玉上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上诉人与被上诉人签订的《地下停车场车位买卖协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。该协议约定上诉人交纳的系车位有偿使用费，被上诉人应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续。一审法院以此认定“该协议不能认定被上诉人对车位能办理产权证进行了承诺，双方对于车位办理产权证事宜并未明确约定”并无不当。即该协议名为买卖协议，但内容为不具有物权法规定的“物的归属”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方已按协议约定实际履行多年，上诉人二审提交的证据不足以证明被上诉人存在欺诈，其主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，乔利玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人乔利玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李 敏