山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1864号上诉人（原审被告）曹冬生，男，1958年1月25日出生，汉族，太原市小店区小店街办大村社区居民，住太原市。委托诉讼代理人：骆群，山西三晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，山西三晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李云仙，女，汉族，1946年2月16日出生，太原市小店区教育局退休教师，住太原市。被上诉人（原审原告）：苏学忠，男，汉族，1940年8月24日出生，太原市小店区教育局退休教师，住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁剑杰，山西文英律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘利利，山西文英律师事务所律师。原审第三人：苏中花，女，1954年7月18日出生，汉族，太原市小店区小店街办大村社区居民，住太原市。原审第三人：苏常萍，女，1973年4月18日出生，汉族，太原市小店区教育局科员，住太原市。上诉人曹冬生因与被上诉人苏学忠、李云仙，原审第三人苏中花、苏常萍房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹冬生的委托诉讼代理人骆群、赵超，被上诉人苏学忠、李云仙及其共同委托诉讼代理人梁剑杰、刘利利，原审第三人苏常萍到庭接受询问，原审第三人苏中花未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹冬生上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7828号民事判决；二、依法驳回被上诉人一审的诉请；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已支付相应购房款，原审法院认定事实不清。上诉人曾向被上诉人支付过300万元案涉房屋购房款项，该款项有收据凭证及部分银行转账凭证，足以形成证据链条证实上诉人已支付购房款的事实。二、即使上诉人现提供的证据无法证实已全额支付被上诉人房屋款项，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同并不具备法定解除合同的条件，仍可继续履行。原审法院判令解除合同，适用法律错误。双方签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。该协议系双方于2013年签订，合同中双方仅约定购房款为300万元，对于购房款的支付时间、合同解除条件均未进行约定。被上诉人虽不认可收到购房款项的事实，却多年未曾向上诉人主张过购房款，前述行为不符合常理。事隔多年，直至被上诉人知悉拆迁利益巨大的情形下，才起诉至法院要求解除合同并索要拆迁补偿款项。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同的法定解除需要具备特殊条件，该案并不符合法律规定的解除条件，案涉协议仍具备履行的条件，双方的合同目的仍可实现。同时根据《合同法》第六条诚实信用之原则，原审法院不应将该合同解除，其适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。李云仙、苏学忠辩称，上诉人不能提交证据证明其已支付购房款，一审法院认定其没有支付购房款正确。涉案《房屋买卖协议》并非当事人真实意思表示，不应发生效力。即使涉案《房屋买卖协议》有效，上诉人作为买方至今未支付分文购房款，其行为构成根本违约，致使合同目的无法实现，涉案协议应当解除。综上，一审判决合法，公平合理，请求二审予以维持。苏常萍述称，同意被上诉人的答辩意见。苏中花未参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。李云仙、苏学忠向一审法院起诉请求：1.依法解除被告与原告签订的房屋买卖协议。2.判令被告返还房屋拆迁及宅基地补偿款7510000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李云仙、苏学忠与被告于2013年10月25日签订了一份房屋买卖协议，约定原告将位于太原市小店区小店街办大村的一处宅基地（编号为07-080270）上的房屋院落以3000000元的价格卖给被告。协议签订后至2017年9月11日期间，被告未支付购房款，双方也未办理过户手续。涉案房屋一直由原告占有，未交付给被告，双方签订的房屋买卖协议并未实际履行。因大村社区进行城中村改造，2017年9月11日，涉案房屋一夜之间被拆除，造成原告房屋内的生活用品及家具等财产损失。原告至大村居委会了解情况时得知该房屋的拆除是被告基于原、被告之间签订的房屋买卖协议已取得所有权为由进而要求拆除的，且拆迁补偿款已被被告领取。被告在房屋买卖协议没有实际履行的情况下，将原告的财产占为己有，严重侵害了原告的合法权益，被告非法所得应如数返还原告。一审法院认定事实：原告李云仙、苏学忠，被告曹冬生，第三人苏中花均为太原市小店区小店街办大村社区居民。苏太来与马玉贞育有一子一女，分别为原告苏学忠与第三人苏中花。原告李云仙与苏学忠系夫妻关系，育有二子一女，分别为长子苏常青、次子苏常谊、女儿苏常萍。马玉贞于2001年12月20日去世，苏太来于2005年3月27日去世。1987年，原太原市南郊区人民政府制作乡村宅基地清查发证登记时，以苏太来为户主，以马玉贞、李云仙、苏常谊、苏常萍为家庭成员发放了编号为07-080270的宅基地使用证，该处宅基地位于太原市南郊区小店镇大村（现更名为太原市小店区小店街道办事处大村社区），实际面积为0.66亩，发证面积0.66亩，超占面积0.06亩，宅基地上房屋10间，建房时间为1973年以前。原告李云仙以住房困难为由，申请建南房（连门道）3间。1988年5月3日原太原市南郊区小店镇大村村委会盖章确认的宅基地审批表显示：李云仙，原宅基地一处，0.66亩，现因住房困难，申请新建3间，占地面积0.17亩，四邻为东靠道，西靠朱大成，南靠道，北靠本院。2013年4月25日，太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会出具证明，证明本村村民李云仙为苏太来宅基地产权的唯一合法继承人（苏太来已故）。2013年12月25日，小店街办大村李云仙为甲方，小店街办大村曹冬生（1401***1315）为乙方签订房屋买卖协议（壹号协议），主要内容为：经甲乙双方协商，甲方自愿将小店街道办大村村东街十六号户主李云仙（李云仙为苏太来的合法继承人）编号：07-080270合亩0.66亩宅基地卖于乙方，包括所有附着物，价值3000000元；本协议签字生效后甲方放弃宅基地的所有权利，并保证本宅基地产权无任何它项权利；乙方拥有该宅基地房产的所有处置权，甲方有义务协助乙方办理过户的相关手续，甲方承担所有费用；协议生效同时移交标的物。协议落款甲方处有原告李云仙、苏学忠及第三人苏中花签字捺印，乙方处有被告曹冬生签字捺印，见证人处有李学昇签字捺印，协议下方写有：同意此协议，苏常谊，2013年4月30日。苏常谊将宅基地使用权证交付给被告曹冬生。被告曹冬生未实际占有案涉房屋。2017年9月11日，太原市东方坤泰资产管理有限公司为甲方与被告曹冬生为乙方签订合同编号为0039太原市小店区小店街道办事处大村社区城中村改造拆迁补偿协议书，主要内容为：乙方在大村社区东街拥有宅基地一处，宅基地证或其他相关权利证号07-080270，乙方宅基地权属证件记载面积为6.58分。宅基地使用权人姓名苏太来（死亡），宅基地现使用人姓名曹冬生，宅基地四至：东至道、西至朱大成、南至道、北至道；本次拆迁补偿采取全货币的补偿方式；拆迁补偿标准为一次性包干制，拆迁补偿费按照甲方核定的宅基地面积并根据方案及细则的规定进行确定，计6579000元。乙方按协议约定腾房、搬出宅基地并向甲方移交宅基地院落的，拆迁奖励费计931000元。同日，案涉院落被拆除。被告认可其已领取拆迁补偿协议中约定的拆迁补偿费及奖励费共计7510000元。庭审中，原告李云仙、苏学忠与被告曹冬生均认可在签订房屋买卖协议时，原告李云仙、苏学忠与第三人苏中花在签字时，被告未在场亦未签字，双方不是同一天签字。原告以其已知情拆迁补偿款的金额为7510000元为由，将诉讼请求由7600000元变更为7510000元。第三人苏中花表示如法院认定被告曹冬生返还房屋拆迁款7510000元，同意归原告李云仙、苏学忠全部所有。第三人苏常萍无异议。另查明，原告提供苏常谊向王东成出具的收条复印件两张，显示：苏常谊分别于2013年4月17日、5月15日向王东成借款2000000元、1000000元，共计3000000元；并陈述，因苏常谊向案外人王东成借款3000000元，案涉宅基地使用权证在王东成处抵押，王东成非大村社区居民，房屋买卖协议由被告与原告李云仙、苏学忠签订，并不是出卖行为，也没有收到被告支付的购房款。落款乙方处没有签字是空白，被告何时签字不清楚。被告曹冬生认可攸二宝是其亲属，不认识王东成，房屋买卖协议是在原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花签字后，苏常谊拿着协议让其签字，将购房款支付给苏常谊；并于2014年5份接管房屋，自2014年到2017年期间，原告不在案涉房屋居住，由其管理。原审时，被告曹冬生陈述购房款3000000元向原告李云仙、苏学忠支付。原告申请证人王某、郑某出庭作证，证人王某陈述，其与原告系邻居关系。案涉宅基地上的房屋拆除前，我家中的电器还在李云仙家西房放着，放了好几年，因我不知道他家拆，我的东西也被压在里面了。他家拆迁时还是我打电话告知他的，我没有听说过原告将房屋卖给被告，我也没有看到过被告管理过房屋。证人郑某陈述，我与原告、被告都是大村村民，案涉房屋是苏常谊父亲的房屋，没有听说案涉房屋买卖的事情，我听苏常谊说过这个房子抵押出去，具体抵押给谁不清楚，因为苏常谊欠我钱，我对此事比较关心。平时经常路过案涉房屋，但长期锁门。再查明，本院依职权对案外人苏常谊进行询问，苏常谊陈述，其向攸二宝出具借款2000000元和1000000元的借条时，攸二宝以其有公职为由，让其出具系向王东成借款3000000元的借条，实际收到借款1600000元，其他金额是利息，我没有见过王东成。攸二宝以借款人要求尽快还款，为应付借款人为由，要求签订房屋买卖合同。因攸二宝与曹冬生系亲戚关系，曹冬生系大村村民，原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生签订房屋买卖合同，签订时间不是同日所签，该房屋买卖合同实为借款3000000元的抵押担保，其没有收到被告曹冬生支付的购房款。被告曹冬生未实际占有案涉宅基地上的房屋。宅基地上房屋在拆迁过程中我与家人才知道，攸二宝曾提出协商解决，但因房屋已拆迁，要求攸二宝与其父亲苏学忠沟通，协商无果。原告李云仙、苏学忠、第三人苏常萍认可该笔录。被告以不知情苏常谊所述房屋抵押，也没有抵押合同证明，已将购房款支付给苏常谊，双方的买卖协议有效为由，不认可苏常谊所述。本院所确认的上述事实有，死亡注销户口证明、结婚证、房屋买卖协议、宅基地审批表、宅基地清查表、宅基地使用证、拆迁补偿协议书、证人证言及庭审笔录等在卷为凭，可以采信。一审法院认为，本案争议的焦点是原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生签订房屋买卖合同的效力。被告曹冬生是否已向原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花支付购房款3000000元。原太原市南郊区乡村宅基地清查表及宅基地使用证，记载涉案宅基地的使用权人为苏太来，因苏太来与其配偶马玉贞已去世，故涉案宅基地上的建筑物应由其子女即原告苏学忠与第三人苏中花继承。依2013年4月25日太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会出具证明，原告李云仙对涉案宅基地享有使用权。而原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生在房屋买卖合同上签字，是合同的相对方，故本案适格主体为原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花。第三人苏常萍提出案涉宅基地上的房屋有其所盖一部分，但其未提供证据予以证明，对其意见，理由和证据不足，本院不予采纳，第三人苏常萍不是本案适格主体。房屋买卖合同是买受人向出卖人支付相应对价，出卖人将房屋的所有权转让给买受人的法律关系。买受人与出卖人形成房屋买卖关系的前提是双方存在房屋买卖合同的合意。结合本案证据和庭审中查明的事实分析如下：原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生在房屋买卖协议上签字并捺印，而案涉房屋为农村宅基地上自建房屋，房屋买卖行为涉及宅基地转让，原告苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生均系太原市小店区小店街办大村村民，属于同一集体经济组织，该转让行为并未违反法律的强制性规定，合法有效。原告苏学忠、李云仙，第三人苏中花，被告曹冬生对案涉房屋买卖合同交付购房款各执一词，被告曹冬生陈述其向苏常谊支付购房款3000000元，但未提供向苏常谊支付该款项的转账凭证和苏常谊出具收到购房款的收条，也不能证明其在当时具备现金支付能力及向苏常谊支付购房款的时间、地点、方式；而在原审时，被告曹冬生陈述其向原告李云仙、苏学忠支付购房款，也未提供证据予以证明。被告曹冬生在原审和重审对支付购房款3000000元作出两种不同的陈述，不具有确定性，可以证明被告曹冬生没有向原告李云仙、苏学忠或者案外人苏常谊支付购房款3000000元。根据证人王某、郑某证言，可以证明被告曹冬生在签订房屋买卖合同并未实际占有。虽然原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生签订的房屋买卖协议已成立，但被告曹冬生没有支付购房款3000000元，也未实际占有案涉房屋，被告曹冬生未履行合同的主要义务已构成根本违约，应承担违约责任，故原告李云仙、苏学忠主张解除原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生于2013年10月25日签订房屋买卖协议的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告曹冬生已就案涉宅基地上的建筑物的拆迁收到拆迁款6579000元及拆迁奖励费931000元，共计7510000元，因案涉宅基地上房屋已被拆迁，无法恢复原状，而被告曹冬生没有向原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花支付购房款3000000元，故被告应将取得的拆迁补偿款项共计7510000元予以返还。因第三人苏中花已表示同意将房屋拆迁款归原告李云仙、苏学忠所有，是其对权利作出的处分，本院予以认可，故被告曹冬生应将房屋拆迁款项款7510000元返还给原告李云仙、苏学忠。第三人苏中花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，当缺席判决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李云仙、苏学忠、第三人苏中花与被告曹冬生于2013年10月25日签订的房屋买卖协议。二、被告曹冬生于本判决生效之日起十日内向原告李云仙、苏学忠返还房屋拆迁款6579000元及拆迁奖励费931000元，以上共计7510000元。驳回原告李云仙、苏学忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65000元（原告已预交），由原告李云仙、苏学忠负担13000元，被告曹冬生负担52000元。本院二审期间，上诉人曹冬生提交五份新证据。证据1：房屋买卖合同复印件，证明内容为双方之间确为房屋买卖法律关系且被上诉人原提交的房屋买卖协议与被上诉人持有的不一致；证据2：借款协议复印件；证据3：收条复印件；证据4：苏常谊工行卡信息复印件；证据5：攸二宝证人证言及视频。证据2-5的证明内容为攸二宝证明借贷事实及曹冬生付款事实。被上诉人对以上证据均不予认可。根据民事诉讼证据规则的相关规定，因上诉人未提交证据1-4的原件，本院对其真实性不予认可，攸二宝作为证人未到庭作证，本院对其证人证言不予认可。二审查明事实与一审无异，本院对一审确定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人曹冬生是否支付了购房款以及上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》是否符合法定解除条件。关于上诉人曹冬生是否支付了购房款的问题。根据谁主张谁举证原则，上诉人曹冬生对其已支付被上诉人购房款应承担举证责任，但上诉人曹冬生未提交其支付购房款的相应证据，且在多次庭审中，所作的陈述自相矛盾，根据禁止反言的原则，本院对其上诉理由不予支持。关于上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》是否符合法定解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，上诉人曹冬生没有履行支付购房款的义务，现案涉院落已被拆除，房屋买卖的合同目的已无法实现，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议符合法定解除条件，本院对上诉人主张的合同可继续履行的上诉理由依法不予支持。综上所述，曹冬生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52000元，由上诉人曹冬生负担。本判决为终审判决。审 判 长 景铜柱审 判 员 武 涛审 判 员 李 峻 二〇二〇年四月十六日法官助理 刘 丹书 记 员 赵振清