贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终554号 上诉人（原审原告）：惠水瑞星房地产开发有限责任公司，住所地惠水县涟江街道道背后20号，统一社会信用代码915227310630844246。 法定代表人：黄新民，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：刘春兰，女，1963年11月2日生，汉族，住贵州省惠水县。 原审原告：都匀鹏达房地产开发有限责任公司，住所地都匀市剑江中路91号2单元405号，统一社会信用代码91522701714326395F。 法定代表人：孔庆汉，该公司总经理。 上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司（以下简称瑞星公司）因与被上诉人刘春兰、原审原告都匀鹏达房地产开发有限责任公司（以下简称鹏达公司）合同纠纷一案，不服惠水县人民法院((2018)黔2731民初2444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 瑞星公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项“被告刘春兰于接收门面之日起五日内支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司6号门面补差款人民币28161.5元”，改判该笔补差款为119335.26元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，导致计算错误。案涉《房屋拆迁安置合同》第二条：被拆迁房屋现状（一）乙方在拆迁范围内持有房屋产权登记的门面面积为：底层面积24平方米（该建筑面积不含公摊部分）。《房屋产权证》登记的面积为建筑面积或套内面积。此处因明确不含公摊部分即不是建筑面积，显然此处的面积为门面套内建筑面积。根据合同第四条第一款约定按照1:1补偿给申请人，第二款已确认门面面积为24平方米。若为所谓净空面积则此处的面积应大于24平方米。综合《房屋拆迁安置合同》全文对“内空面积或净空开间”真实内涵为套内建筑面积。依据具备测绘资质的惠水方圆测绘公司出具的测绘数据套内建筑面积为29.16平方米为依法认定，并符合合同的真实意思表示，因此应以此数据为基础计算超赔面积。本案中皓天评估集团有限责任公司（以下简称皓天公司）作为价格鉴定机构在本案中仅是对“交易不符合约定的损失”进行鉴定，其无权对面积进行认定，因此其确定的27.44平方米不具有法律效力，一审以此为计算依据属认定事实错误。所以本案的门面套内面积应为29.16平方米，减去实际面积减少1.15平方米与合同约定的24平方米，该项超赔部分面积应为4.01平方米，一审认定的少了1.72平方米，相差金额为91173.76元，少计算超赔价款91173.76元。综上，一审认定事实错误，导致计算错误，应予以改判。 刘春兰二审未作书面答辩。 原审原告鹏达公司二审未作陈述意见。 原审原告瑞星公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告限期接收拆迁安置住房及门面；2、判令被告向原告支付超赔面积价款276178.2元（其中住房部分19494元、门面部分256684.2元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告瑞星公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付超赔面积价款293015.28元（其中住房部分19494元、门面部分273521.28元）。 一审法院认定事实：2013年初，被告刘春兰将位于惠水县涟江街道办园塘坎的自有房屋交由原告鹏达公司拆迁开发商品房。2013年1月27日，被告刘春兰与鹏达公司、瑞星公司法定代表人黄新民签订《房屋拆迁安置合同》，合同约定：1、鹏达公司拆除被告房屋一套后将瑞星大厦商住楼新房一套，建筑面积按原房地产证为准，按1：1.8的比例赔付给被告（赔付面积含公摊面积）；门面按双方实际丈量内空面积为准，按1：1比例原街道原顺位按内空面积返还被告；被告原有门面面积为24㎡，应赔付原顺位面积为24㎡门面一间，规格为净空开间3米×进深8米；被告原有住宅107.23㎡，赔付总面积为193.01㎡的住房两套；住房面积（以当地房管所核定的含公摊面积为准）超过应补偿面积部分，被告以市场价格计算向原告瑞星公司补偿面积差价款。合同还对临时安置补助过渡费、楼层、搬迁时间等作了约定。 同年3月14日，原告瑞星公司、鹏达公司惠水项目部与被告签订《补充协议》，协议约定：鹏达公司补偿被告住房两套，每套面积120㎡（即由193.01㎡增加为240㎡）。房屋面积以当地房管所核定含公摊的面积为准，实际面积允许正负1㎡公差，双方互不补差；超出或不足的面积按《房屋拆迁安置合同》的约定执行（即面积超出部分按市场价格计算面积差价）。协议还对车位、装修费等进行了约定。项目开发过程中，原告鹏达公司退出该项目，由瑞星公司进行开发。2018年7月9日，原告瑞星公司通知被告接收住房及门面，被告对原告计算赔付门面的面积及补差金额提出异议，双方未完成交接。为此原告以被告拒绝接收住房及门面、拒补住房及门面差价为由，诉至一审法院，请求判如所请。 一审另查明：1、原告瑞星公司2013年3月20日成立；2、原告瑞星公司拟赔付的门面、住房已竣工且可以交付；3、根据2016年11月17日惠水县方园房产测绘有限公司出具的《惠水瑞星大厦房屋面积测绘报告》，原告瑞星公司拟赔付给被告刘春兰的6号门面套内面积29.16㎡，拟赔付给被告刘春兰的1-601号、1-602号两套住房建筑面积分别为124.22㎡、122.62㎡。 一审再查明：审理过程中，原、被告双方对互补房屋、门面差价提出异议，均同意一审法院委托皓天评估集团有限责任公司对6号门面内下水管道、柱子造成的价值贬损进行评估。2019年3月15日，皓天公司出具《评估报告》确定：门面的市场交易价格为53008元／㎡；门面的净空开间为3.43米（最宽处）×进深8米；两根柱子所占用的空间分别为0.85米（最宽处）×0.41米、0.66（最宽处）×1.15米，下水道直径为0.22米，且距前门承重的柱子0.33米，因柱子及下水管道造成门面的实际面积减少1.15㎡；门面价值贬损60959元；门面使用功能受限的租金损失为93227元，即6号门面因存在使用瑕疵造成门面价值贬损共计154186元。 一审法院认为，《房屋拆迁安置合同》、《补充协议》均是原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。 诉讼过程中被告要求原告瑞星公司就门面贬损的价值进行赔偿，且双方均同意对门面价值贬损进行评估，应视为本案诉争，故本案也应对房屋差价、门面贬损一并进行裁判。 一、关于双方诉争的门面、住房能否交付的问题，庭审中已查明原告瑞星公司修建的案涉房屋已竣工验收合格，交房条件已经成就，被告应及时履行合同义务，故对原告瑞星公司要求被告立即接收房屋、门面的主张，予以支持。 二、关于住房补差的问题：《补充协议》约定：补偿被告住房两套，每套面积120㎡。实际面积允许±1㎡公差，双方互不补差；超出或不足的面积按2850元/㎡计算面积差价。被告选择的两套住房总面积为246.84㎡，超出合同约定（每套120M2）面积6.84㎡，故应由被告支付给原告瑞星公司6.84㎡×2850元/M2＝19494元。因《补充协议》已约定住房的实际面积在±1㎡内双方互不补差,超出或不足的面积按市场价格计算面积差价，故对被告提出应以4.84㎡（6.84㎡-2㎡）计算补差面积的意见，不予采纳。 三、关于门面补差的问题： 原、被告双方签订的《房屋拆迁安置合同》约定原告方赔付给被告原顺位面积为24㎡的门面一间，规格为净空开间3米×8米。《评估报告》明确：净空开间为3.43米（最宽处）×进深8米,即门面的面积为27.44㎡（内空，不含墙体，符合房屋拆迁安置合同的约定），6号门面内不相邻的两根柱子及下水管道占地面积1.15㎡，超出合同约定面积27.44㎡-24㎡-1.15㎡＝2.29㎡。原、被告双方均认可6号门面的市场交易价格为53008元／㎡，故应由被告向原告瑞星公司支付2.29㎡×53008元/㎡＝121388.32元。《评估报告》明确：由于6号门面内有不相邻的两根柱子及下水管道，门面使用功能受限的租金损失为93227元。6号门面系原告瑞星公司拆迁安置给被告，故该贬损价值应由原告瑞星公司补偿给被告。综上，被告应支付给原告瑞星公司6号门面的补差款为121388.32-93227元＝28161.5元。原告瑞星公司提出应以惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》认定门面面积为29.16㎡，因该面积指的是套内建筑面积（套内建筑面积指的是套内房屋使用空间的面积，其中包含套内墙体面积），而《房屋拆迁安置合同》约定的是净空面积，净空面积不包含墙体面积，故对原告瑞星公司提出的该意见，不予采信。《评估报告》已载明：6号门面内两根柱子及下水管道造成门面的实际面积减少1.15㎡；门面价值因此贬损1.15㎡×53008元/㎡＝60959元。因在计算被告应向原告瑞星公司支付超赔门面面积时已扣减该1.15㎡，故在计算原告瑞星公司就6号门面内两根柱子及下水管道造成门面价值贬损应赔偿被告的损失时不应再重复扣减该60959元。原告瑞星公司提出在计算门面超赔的面积及计算柱子及下水管道造成门面价值贬损时只能在扣减面积1.15㎡或扣减60959元贬损价值之间任选其一的意见，予以采信。庭审中已查明，在项目开发过程中，原告鹏达公司退出该项目，由原告瑞星公司对该项目进行开发，原告瑞星公司自认概括继受原告鹏达公司在本案中的权利义务，并实际享有合同权利，履行合同义务，原告鹏达公司也未提出异议，被告也以事实行为认可与瑞星公司的合同关系，故对此予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告刘春兰在本判决生效之日起五日内接收原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司交付的位于惠水瑞星大厦1-601号、1-602号住房及6号门面；二、被告刘春兰于接收门面之日起五日内支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司6号门面补差款人民币28161.5元；三、被告刘春兰于接收房屋之日起五日内支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司房屋补差款人民币19494元；四、驳回原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5442元，鉴定费15000元，共计人民币20442元，由原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担15000元，被告刘春兰承担5442元。 二审期间，双方当事人均未提交有新证据。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，各方当事人对一审认定双方当事人签订的《房屋拆迁安置合同》、《补充协议》合法有效，并判决由刘春兰接收瑞星公司交付的位于惠水瑞星大厦1-601号、1-602号住房及6号门面和刘春兰接收房屋之日起支付瑞星公司房屋补差款19494元无异议，本院予以确认。 关于本案二审争议焦点，瑞星公司诉请刘春兰支付门面面积补差款119335.26元应否支持的问题。一审中，双方当事人对门面面积及差价提出异议，经刘春兰申请，双方同意由一审法院委托皓天公司对双方争议的门面净空面积、门面内砖柱及门面开间因被砖柱遮挡造成价值贬损、下水管道造成的损失进行评估，皓天公司出具评估报告意见：案涉门面面积为：门面的净空开间为3.43米（最宽处）×进深8米，即门面面积为27.43平方米。柱子及下水管道造成门面的实际面积减少1.15㎡；门面价值贬损60959元；门面使用功能受限的租金损失为93227元。双方对皓天公司评估的门面价值损失及门面租金的损失无异议，本院予以确认。瑞星公司对皓天公司评估的门面面积提出异议，认为应以惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》认定门面面积为29.16㎡，一审少计算超赔价款91173.76元。因该面积指的是套内建筑面积（套内建筑面积指的是套内房屋使用空间的面积，其中包含套内墙体面积），而《房屋拆迁安置合同》约定的是净空面积，净空面积不包含墙体面积，况且双方均同意由一审法院委托皓天公司对门面面积进行测算评估，皓天公司出具评估意见，瑞星公司虽有异议，但未提供相应证据对异议之处予以证实，对此，一审法院以皓天公司出具的评估报告作为依据计算门面面积补差正确，本院予以确认，故瑞星公司提出一审计算门面面积错误的理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人瑞星公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2079元，由上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 莫玉魁 审判员 万 青 二〇二〇年四月二十九日 法官助理韦华军 书记员周玥桐